E-1129/2010

I.

Mál þetta var höfðað 27. apríl 2010 og dómtekið 20. ágúst sama ár.

Stefnandi er J-x-x L-x-x, Drekavöllum 18, Hafnarfirði.

Stefndi er Hástafir ehf., Lindarbergi 66, Hafnarfirði.

Stefnandi krefst þess að stefndi greiði honum 304.362 krónur með verðbótum frá 15. september 2006 og dráttarvöxtum frá 1. júní 2009, til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 130.000 krónur 1. október 2009. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda. Til vara er þess krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

II.

Með ótímabundnum leigusamningi, dagsettum 15. september 2006, tók stefnandi á leigu af stefnda 3 herbergja íbúð númer 302 í fjölbýlishúsinu að Drekavöllum 20 í Hafnarfirði. Umsamin upphafsleiga var 101.454 krónur fyrir hvern mánuð sem tók mánaðarlegum breytingum til samræmis við vísitölu neysluverðs. Stefnandi lagði fram tryggingafé sem nam jafnvirði þriggja mánaða leigu, eða 304.362 krónum. Í leigusamningi aðila um íbúðina segir að tryggingarféð standi til tryggingar lögmætum bótakröfum leigusala vegna skemmda á hinu leigða og annarra samningsbrota leigutaka. Enn fremur að leigusala sé ávallt og einhliða heimilt að ráðstafa tryggingafénu til greiðslu á vanskilaleigu, bæði á leigutímanum og eftir að honum lýkur.

Vorið 2009 óskaði stefnandi eftir því við stefnda að fá á leigu hjá honum stærri íbúð. Samþykkti stefndi að stefnandi fengi á leigu íbúð númer 206 í sama húsi, Drekavöllum 20 og mun stefnandi hafa fengið íbúðina afhenta um miðjan mars 2009, án leigugreiðslu fyrir þann mánuð. Fyrir skil á íbúð 302 tók stefnandi að sér að mála íbúðina. J-x-x C-x-x annaðist verkið fyrir stefnanda og málaði hann íbúðina í tvígang en stefndi var óánægður með verkið og tjáði stefnanda að allt tryggingaféð færi upp í kostnað við málun íbúðarinnar. Stefnandi hafnaði því og óskaði eftir því að tryggingaféð yrði endurgreitt ásamt verðbótum. Jafnframt óskaði stefnandi eftir því að ekki yrði gerður samningur um íbúð 206 enda væri íbúðin illa farin og ekki í samræmi við þær væntingar og kröfur sem stefnandi mátti gera til hins leigða. Tók stefnandi fram að ef ekki yrði fallist á kröfur hans bæri að líta á bréfið sem uppsögn leigusamningsins.

Stefndi mótmælti kröfum stefnanda og gerði athugasemd við vinnubrögð stefnanda við málun íbúðarinnar. Þá fullyrti stefndi að skemmdir hefðu verið á íbúðinni sem stefnanda bæri að bæta, nánar tiltekið tvær gardínur ónýtar, karmur á baðherbergi og tvær hurðir skemmdar. Taldi stefndi að stefnanda bæri að greiða fyrir nýjar gardínur, efni og vinnu við málningu, nýja skáphurð, karm og þrif á íbúð. Þá krafðist stefndi leigu fyrir apríl 2009 og kostnaðar úttekt á báðum íbúðunum. Þann 11. maí 2009 gaf stefndi út reikning fyrir tveimur gardínum, efni og vinnu vegna málningar, skáphurð, karmi og þrifum á íbúð að fjárhæð samtals 134.600 krónum. Stefnandi hafnaði kröfum stefnda og ítrekaði kröfu sína um endurgreiðslu tryggingarinnar. Þá sendi stefnandi stefnda yfirlýsingu um lok leigu frá og með 1. nóvember 2009. Stefnandi mun hafa yfirgefið íbúð 206 fyrir þann dag en greiddi ekki leigu fyrir októbermánuð.

Fyrir dómi gáfu skýrslur stefnandi, J-x-x L-x-x, svo og J-x-x A-x-x L-x-x og J-x-x C-x-x.

III.

Stefnandi kveður kröfu sína í fyrsta lagi byggða á því að stefndi hafi ekki sýnt fram á skemmdir á íbúðinni sem réttlæti greiðslu skaðabóta úr hendi stefnanda og eigi stefndi ekki lögmæta bótakröfu á hendur stefnanda og því sé honum óheimilt að halda eftir því tryggingafé sem óumdeilt sé að stefnandi hafi greitt stefnda þann 15. september 2006. Stefnandi telur að þær lagfæringar sem gerðar voru á íbúðinni eftir að hann skilaði henni hafi verið hefðbundnar viðhaldsframkvæmdir sem eðlilegt sé að gera eftir þriggja ára útleigu. Í 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sé kveðið á um skyldu leigusala til að annast viðhald hins leigða. Í 3. mgr. 19. gr. sé tæmandi talning á þeim þáttum sem leigjanda sé skylt að annast á sinn kostnað, þ.e. viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu. Í athugasemdum í frumvarpi með 19. gr., segi að í ákvæðinu hafi verið leitast við að draga skýrar fram höfuðábyrgð leigusala á viðhaldi hins leigða. Þá sé viðhaldsskylda leigjanda skilgreind nánar þar sem um sé að ræða undantekningar á skyldum leigusala. Skilgreining á viðhaldsskyldunni hafi verið lítið eitt þrengd frá eldri lögum og hafi verið lagt til að hún næði ekki lengur til viðhalds á rúðum og hreinlætistækjum. Umrætt ákvæði sé undantekningarákvæði sem beri að skýra þröngt. Samkvæmt reikningnum sé hluti af kröfu stefnda vegna málningar og málningarvinnu. Af hálfu stefnanda sé því mótmælt að heimilt sé að krefja hann um greiðslu vegna málningar og málningarvinnu og sé það byggt á 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga þar sem sérstaklega sé tekið fram að leigusala sé að jafnaði skylt að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að mála húsnæðið. Þá segi í 22. gr. laganna að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald sem leigusala ber að annast samkvæmt lögunum, enda lækki leigugjaldið að sama skapi. Í málinu kveði leigusamningur á um skyldu stefnanda til að mála og bera sjálfur kostnað af málningu og málningarvinnu samkvæmt 1. tölulið 14. gr. Sé slíkt ákvæði í andstöðu við 22. gr. húsaleigulaga og verði því ekki byggt á umræddu ákvæði í lögskiptum milli aðila og því sé fráleitt að draga frá tryggingagjaldi kostnað vegna málningarvinnu. Eðlilegra væri að stefnandi geri kröfu á stefnda um að greiða sér fyrir kostnað vegna málningarvinnu sem hann lét vinna fyrir sig enda sé 20. gr. ótvíræð um að kostnað vegna viðhalds leigjanda á leiguhúsnæði beri að draga frá leigugjaldi. Stefndi hafi ekki látið meta tjón vegna hinna meintu bótaskyldu skemmda eða höfðað mál til viðurkenningar á bótakröfunni. Þar sem stefnandi hafi mótmælt kröfu stefnda beri honum að endurgreiða stefnanda tryggingagjaldið samkvæmt 4. tölulið 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Stefnandi kveðst í annan stað byggja kröfu sína á því að tjón stefnda sé ósannað. Engin gögn hafi verið lögð fram af hálfu stefnda sem sanni að þeir hlutir sem taldir eru upp í bréfi stefnda frá 19. maí 2009 hafi verið ónýtir né heldur sýni kvittanir fram á að gert hafi verið við hinar meintu skemmdir. Þá sé fjárhæð tjónsins einnig ósönnuð en stefnandi hafi fengið sendan reikning útgefinn af stefnda þar sem fjárhæðir vegna tjóns séu sundurliðaðar. Ekki verði séð af reikningnum hvað liggi að baki fjárhæðunum og engar kvittanir liggi fyrir um greiðslur stefnda á vinnu né mat á tjóni vegna hinna meintu skemmda og því mótmæli stefnandi fjárhæðum á reikningnum sem ósönnuðum.

Fjárkrafa stefnanda sé krafa um endurgreiðslu á tryggingafé sem stefnandi greiddi inn á reikning stefnda 15. september 2006. Í 4. tölulið 40. gr. segi að tryggingafé í vörslum leigusala skuli vera verðtryggt en beri ekki vexti. Sé gerð krafa um endurgreiðslu tryggingafjárins ásamt verðbótum frá 15. september 2006 til 1. júní 2009 en stefnandi telji að stefndi hefði átt að greiða honum tryggingaféð eigi síðar en 1. júní 2009 enda var leigusamningi aðila vegna íbúðar 302 lokið þann dag. Frá 1. júní 2009 sé gerð krafa um dráttarvexti af kröfunni. Frá kröfunni sé dregin ógreidd leiga vegna október en gjalddagi leigunnar hafi verið 1. október 2009.

Hvað lagarök varðar byggir stefnandi á ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 19., 22. og 40. gr. Þá byggir stefnandi á hinni almennu skaðabótarreglu hvað varðar sönnun tjóns. Varðandi kröfu um málskostnað vísar stefnandi til 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV.

Stefndi kveðst vísa til leigusamnings aðila, einkum 13. og 14 gr., um skil húsnæðisins en þar séu settar fram reglur um hvernig stefnanda hafi borið að skila húsnæðinu. Í 13 gr. sé gert ráð fyrir að húsnæðinu sé skilað í sambærilegu ástandi og það hafi verið í við upphaf leigutímans og í 14 gr. sé gert ráð fyrir að íbúðinni sé skilað tandurhreinni. Úttekt hafi farið fram á íbúðinni sem framkvæmd hafi verið af stefnda sjálfum en hann reki leigufyrirtæki um allar íbúðir á Drekavöllum 20. Stefndi telji að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna athafna og athafnaleysis stefnanda og sé tjónið eftirfarandi: Missir leigugreiðslna fyrir apríl 2009, 119.925 krónur, gardínur 36.600 krónur, málning og vinna 56.000 krónur, skáphurð, karmur og þrif á íbúð 42.000 krónur, ógreidd leiga fyrir október og nóvember 2009, 260.000 krónur. Samtals kveður stefndi tjón sitt nema 514.525 krónum, auk dráttarvaxta á ógreidda leigu.

Samkvæmt leigusamningi aðila hafi stefnandi átt að skila íbúð 302 nýmálaðri og hreinni og hafi svo verið um samið að skilin yrðu miðuð við lok mars 2009. Þegar að því kom hafi legið ljóst fyrir að mikið hafi vantað upp á að skilin á íbúðinni væru fullnægjandi. Málningarvinna stefnanda hafi verið mjög bágborin og hafi íbúðin verið óþrifin og skemmdir á munum hafi komið í ljós. Á þessum tíma hafi orðið ljóst að ekki hafi verið hægt að leigja íbúðina út frá og með mánaðarmótum mars/apríl eins og stefndi hafði ætlað sér. Því varð ljóst að hann yrði af leigutekjum fyrir apríl 2009. Stefnandi hafi hafist handa í byrjun apríl við að laga málningarvinnu. Þá hafi kona stefnanda samþykkt að greiða fyrir tvær gardínur sem hafi verið ónýtar. Lítið hafi gengið hjá stefnanda að ljúka vinnunni og hafi stefndi tekið verkið yfir og þurft að mála íbúðina upp á nýtt og þrífa málningu af rúllugardínum og öðrum hlutum í íbúðinni eftir málningarvinnu stefnanda. Einnig hafi þurft að lagfæra karm og hurð og þá hafi brotin skúffa verið í ísskáp auk þess sem þurft hafi að þrífa málningu eftir stefnanda af gardínum sem ekki voru ónýtar. Vinna þessi hafi farið fram í 15. og 16. viku sem séu tvær fyrstu vikurnar í apríl 2009. Stefnandi hafi svo skilað lyklum til stefnda um miðjan apríl 2009 eða eftir páska og hafi stefndi orðið af leigutekjum í apríl 2009 vegna þess að skil íbúðarinnar hafi ekki verið eins og þau áttu að vera og ekki í samræmi við leigusamning og lög um húsaleigu. Hafi stefndi gert ráð fyrir að hann myndi geta leigt íbúðina út frá og með 1. apríl eða við skil fyrri leigjanda, sérstaklega þar sem stefndi hafi gefið eftir leigu í tvær vikur í lok mars en vegna málningarvinnu stefnanda og skemmda á íbúðinni sem hann hafi borið ábyrgð á hafi stefnda verið gert ómögulegt að leigja íbúðina út frá þeim tíma. Þá hafi lyklum ekki verið skilað til stefnda fyrr en eftir páska 2009 eða um miðjan apríl. Framangreint geri það að verkum að stefnda hafi verið heimilt að krefja stefnanda um leigu fyrir apríl 2009 í samræmi við húsaleigulög og því hafi hann orðið fyrir tjóni vegna þess að stefnandi greiddi ekki leigu fyrir þann mánuð.

Ljóst sé samkvæmt reikningi frá Álnabæ að stefndi hafi orðið fyrir tjóni vegna tveggja ónýtra rúllugardína eftir stefnanda. Hafi stefndi þurft að kaupa nýjar rúllugardínur en stefndi og stefnandi hafi verið sammála um að kaupa þyrfti nýjar gardínur þar sem þessar voru ónýtar. Tjón stefnda sé 36.600 krónur sem sé kaupverð nýrra gardína. Þá sé útgefinn reikningur frá Litco ehf. vegna málningarvinnu að fjárhæð 56.000 krónur. Stefnandi geri mikið úr því í stefnu að það sé ekki á ábyrgð stefnanda að mála íbúðina og það sé í takt við húsaleigulög. Stefnda sé vel kunnugt um þau ákvæði en bendir á það að venjur, hefðir og samningsfrelsi í þessu sambandi feli oft í sér að leigjendur taki að sér að mála íbúðir þrátt fyrir þá lagagrein sem stefnandi vísi til og þá þurfi líka að horfa til 63. gr. húsaleigulaga. Sérstaklega eigi þetta við eftir langan leigutíma eins og í þessu máli. Stefnandi hafi tekið að sér að mála íbúðina, þrátt fyrir að hafa mátt vita um 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga sem hafi veitt honum hugsanlega betri rétt heldur en leigusamningurinn gerði. Við þessa málningarvinnu stefnanda hafi í raun orðið meira tjón heldur en hefði orðið ef íbúðinni hefði verið skilað ómálaðri. Tjón stefnda hafi falist í því að laga hafi þurft slæleg vinnubrögð stefnanda við málningu, þrífa ljósakúpla, dyrakarma, hurðir og fleira. Loft og veggir hafi verið skellótt og stór hluti af íbúðinni ómálaður auk þess sem málningarslettur hafi verið á körmum, ljósum og fleiri hlutum. Stefndi hafi getað leigt íbúðina frá og með 1. apríl ef vinnu stefnanda hefði ekki verið svona ábótavant. Stefndi hafi því orðið að grípa til sinna ráða og telur sig hafa orðið fyrir tjóni bæði vegna leigumissis í apríl eins og fjallað er um hér að framan og málningarvinnu og efnis sem þurfti til að lagfæra slæleg vinnubrögð stefnanda við málningu íbúðarinnar.

Stefndi vísar til þess að hann hafi lagt út kostnað að fjárhæð 12.000 krónur vegna skáphurðar, 15.000 krónur vegna karms og 15.000 krónur vegna þrifa á íbúð. Þá liggi fyrir útgefinn reikningur frá Hástíg ehf., til stefnda að fjárhæð 560.250 króna fyrir vinnu við að laga skáphurð, karm og fyrir þrif sem fram hafi farið í tveimur fyrstu vikunum í apríl 2009. Kostnaðurinn við skáphurðina, karminn og þrifin hafi falist í vinnu iðnaðarmanna á vegum Hástígs ehf. sem hafi komið að þessum lagfæringum. Í 63 gr. húsaleigulaga sé kveðið á um skyldu leigjanda til þess að skila húsnæðinu ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann hafi tekið við því. Ljóst sé að hlutir sem séu brotnir og ónýtir geti ekki fallið undir það að vera í sama ástandi og tekið hafi verið við þeim og því beri stefnandi fulla bótaábyrgð á því samræmi við lagagreinina. Tjónið hafi verið tilkynnt 19. maí 2009 og innan þeirra fresta sem húsaleigulög geri ráð fyrir. Þá sé því ekki mótmælt af hálfu stefnanda að stefndi hafi orðið fyrir tjóni að fjárhæð 130.000 krónur vegna vangoldinnar leigu fyrir íbúð 206 í október 2009 og því þyki ekki ástæða til að reifa sjónarmið á bak við kröfu stefnda. Þá liggi fyrir að stefnandi hafi sagt upp húsaleigusamningnum með bréfi lögmanns þann 7. maí 2009 og samkvæmt 57. gr. húsaleigulaga hafi uppsögnin því gildi fyrsta dag næsta mánaðar eða 1. júní 2009 og lauk uppsagnarfresti stefnanda því 30. nóvember 2009. Stefnandi hafi farið út úr íbúðinni í lok október án þess að greiða leigu fyrir október og ekki hafi hann greitt leigu fyrir nóvember og því eigi stefndi fullan rétt til þess að ganga á tryggingaféð fyrir október og nóvember 2009. Fyrir liggi að nýr leigjandi hafi tekið á leigu íbúð 206 frá og með 1. desember 2009 og hafi íbúðin þá staðið auð í einn mánuð en stefnda hafi ekki auðnast að finna leigjanda fyrr en 25. nóvember 2009 þegar leigusamningurinn hafi verið gerður. Þá hafi stefndi orðið af dráttarvöxtum vegna vangoldinnar leigu. Af þessu megi sjá að krafa stefnanda sé algerlega tilhæfulaus enda skuldi stefnandi stefnda mun hærri fjárhæð en nemi stefnufjárhæðinni jafnvel þótt tryggingaféð sé vísitölureiknað og því beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda. Verði ekki fallist á að tjón stefnda hafi orðið eins og að framan greini sé til vara krafist að stefnukrafa verði lækkuð verulega.

Hvað lagarök varðar vísar stefndi til meginreglna húsaleigulaga nr. 36/1994 og kröfuréttarins. Vegna kröfu um málskostnað vísar stefndi til 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

V.

Ágreiningur í máli þessu er um tryggingafé það sem stefnandi afhenti stefnda 15. september 2006 við undirritun leigusamnings um íbúð númer 302 að Drekavöllum 20 í Hafnarfirði. Enn fremur um vangoldna leigu fyrir íbúðir 302 og 206 og um það hvort íbúð 302 hafi skemmst á leigutíma stefnanda.

Í leigusamningi aðila um íbúð 302 kemur fram að stefnandi afhenti stefnda 304.362 krónur til tryggingar á lögmætum bótakröfum stefnda sem leigusala vegna tjóns og skemmda á hinu leigða eða annarra samningsbrota leigjanda, eins og það er orðað í samningum. Ágreiningslaust er með aðilum að stefnandi flutti í íbúð númer 206 í sama húsi um eða rétt eftir miðjan mars 2009. Aðilar deila hins vegar um það hvenær stefnandi skilaði lyklum til stefnda að íbúð 302, eftir að hafa tæmt hana og málað. Heldur stefnandi því fram að það hafi verið um mánaðarmótin mars/apríl, en stefndi byggir á því að það hafi verið um miðjan apríl, en þá hafi stefndi tekið yfir málningarvinnu á vegum stefnanda í íbúðinni sem hann taldi óviðunandi og hafi stefndi orðið af leigutekjum í apríl vegna þessa. Byggir stefndi sýknukröfu sína meðal annars á því að hann geti með réttu haldið hjá sér tryggingafénu þar sem stefnandi skuldi stefnda mun hærri fjárhæð en nemur umræddu tryggingafé með verðbótum vegna vangoldinnar leigu eftir íbúð 302 í apríl 2009 og eftir íbúð 206 í október og nóvember 2009, svo og vegna skemmda á fyrrnefndu íbúðinni, eins og nánar verður vikið að síðar.

Að mati dómsins er tryggingafé það, sem stefnandi afhenti stefnda á grundvelli leigusamnings um íbúð 302, bundið við bótakröfur eða vangoldna leigu vegna þeirra íbúðar sem stefnandi tók á leigu með leigusamningi, dagsettum 15. september 2006. Verður ekki annað ráðið af skýru orðalagi 5. gr. í leigusamningi málsaðila, sbr. einnig 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og er því hafnað að stefndi geti notað tryggingaféð til greiðslu á öðrum kröfum en varða þá íbúð.

Eins og fram er komið er sýknukrafa stefnda meðal annars á því byggð að stefnandi hafi ekki greitt leigu rftir íbúð 302 fyrir aprílmánuð 2009 og enn fremur íbúð 206 fyrir október og nóvember 2009. Fyrir liggur að stefndi, eða aðilar á hans vegum, hófust handa við að lagfæra íbúð 302 í byrjun apríl 2009. Það staðfestir að mati dómsins að stefndi hafði þá þegar fengið umráð íbúðarinnar og einnig upplýsingar J-x-x A-x-x L-x-x um að lyklum af íbúðinni hafi verið skilað til stefnda um mánaðarmótin mars/apríl. Samkvæmt þessu verður stefnandi sýknaður af kröfu stefnda um leigu að fjárhæð 119.925 krónur eftir íbúð 302 fyrir apríl 2009, enda nýtur engra gagna við um þá staðhæfingu stefnda að lyklunum hafi ekki verið skilað fyrr en um miðjan apríl. Þá er ekki deilt um að stefnandi greiddi stefnda leigu fyrir afnot af íbúð 206 í apríl 2009.

Krafa stefnda um sýknu er einnig á því byggð að stefnandi hafi valdið ýmsum skemmdum á íbúð 302 á leigutímanum. Stefnandi hefur mótmælt þessu. Í málinu liggja fyrir reikningar fyrir vörum og vinnu í þágu stefnda í aprílmánuði 2009. Á reikningi, útgefnum 15. apríl 2009 af versluninni Álnabæ, kemur fram að seldar eru tvær rúllugardínur vegna íbúðar 302 fyrir 36.600 krónur. Tilgreind kennitala kaupanda á reikningum er önnur en kennitala stefnda í málinu. Þá liggur fyrir að einkahlutafélagið Hástígur hefur átt viðskipti við Litco ehf. vegna íbúðar 302 og samkvæmt reikningi félagsins, sem var gefinn út 15. júní 2009 er kostnaður vegna málningar, bæði efni og vinna, 44.979 krónur án virðisaukaskatts. Slík krafa á hendur stefnanda fær ekki staðist að mati dómsins þar sem skylda stefnda sem leigusala til að annast viðhald hins leigða, þar á meðal að mála, er ótvíræð samkvæmt 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá eiga framlagðir reikningar Álnabæjar, Litco ehf. og Hástígs ehf. það sammerkt að staðfesta ekki svo óyggjandi sé að um sé að ræða vinnu eða vörukaup af því tilefni sem stefndi heldur fram. Verður því ekki á þeim byggt í málinu. Miklu skiptir að stefndi lét ekki fara fram úttekt samkvæmt húsaleigulögum á vegum óháðs aðila, hvorki við upphaf eða lok leigutíma stefnanda og hefur ekki með öðru móti fært sönnur á að íbúð 302 hafi rýrnað eða skemmst á leigutíma stefnanda. Liggur þannig ekkert fyrir um í hvaða ástandi stefnandi tók við íbúðinni og þá ekki í hvaða ástandi stefnandi skilaði íbúðinni, að öðru leyti en því að fram kom í framburði eiginkonu stefnanda fyrir dómi, J-x-x A-x-x L-x-x, að ein skáphurð í svefnherbergi hefði verið skemmd þegar stefnandi afhenti íbúðina. Greindi hún frá því að hurðin hefði orðið fyrir skemmdum af völdum barna hennar og stefnanda. Samkvæmt reikningi sem stefndi sendi stefnanda í maí 2009 er verðmæti nýrrar skáphurðar talið 12.000 krónur. Þykir mega byggja á þessum upplýsingum um verðmæti hurðarinnar. Að mati dómsins ber stefnandi ábyrgð á þessu tjóni stefnda, sbr. 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Að öðru leyti hefur stefndi ekki rennt viðhlítandi stoðum undir kröfu sína um skaðabætur úr hendi stefnanda vegna meintra skemmda á íbúð 302 á leigutímanum og verður að sýkna stefnanda af þeirri kröfu. Í samræmi við framangreinda niðurstöðu verður stefnandi dæmdur til að bæta stefnda skáphurðina og verður stefnandi að þola lækkun á tryggingafé sem þessu nemur.

Hvað varðar kröfu stefnda um ógreidda leigu eftir íbúð 206 fyrir október og nóvember 2009 þá liggur fyrir að stefnandi hefur viðurkennt að skulda leigu fyrir fyrrnefndan mánuð og miðar kröfugerð sína í málinu við það og að leigan hafi gjaldfallið 1. október 2009. Er á það fallist af dóminum. Hvað varðar leigu fyrir nóvember ber að líta til þess að stefnandi tilkynnti stefnda með bréfi dagsettu 7. maí 2009 maí að hann segði upp leigu íbúðarinnar miðað við 1. nóvember 2009. Krafa stefnda um að stefnanda verði gert að greiða honum leigu fyrir þennan mánuð er einkum byggð á því að uppsögn stefnanda á íbúðinni hafi miðast við 1. júní og hafi ekki tekið gildi fyrr en í lok nóvember miðað við sex mánaða frest. Þá hafi stefnda ekki auðnast að finna annan leigutaka fyrr en frá og með 1. desember 2009. Á þessi sjónarmið stefnda verður ekki fallist, enda liggur fyrir að stefndi samþykkti að stefnandi tæki á leigu íbúð 206 frá 1. apríl 2009. Ekki var gerður skriflegur leigusamningur um afnot stefnanda af íbúðinni og vegna ágreinings milli málsaðila sleit stefnandi sambandi sínu við stefnda og flutti úr íbúðinni í lok október. Að mati dómsins var ekki í gildi sex mánaða uppsagnarfrestur milli aðila vegna íbúðar 206 þar sem samningur hafði ekki komist á milli aðila, en samninga ber að gera skriflega, sbr. 4. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Því eiga ákvæði 57., sbr. 56. gr. laganna ekki við í málinu og verður stefnandi sýknaður af kröfu stefnda um leigu fyrir nóvember 2009, enda nýtti stefnandi ekki íbúðina þann mánuð.

Stefnandi hefur krafist endurgreiðslu á tryggingafé með verðbótum frá 15. september 2006. Enn fremur krefst stefnandi dráttarvaxta á umkrafða fjárhæð frá 1. júní 2009 eða þeim tíma sem stefnda hafi borið að skila tryggingafénu til stefnanda. Samkvæmt 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. skal tryggingafé í vörslum leigusala vera verðtryggt, en bera ekki vexti. Samkvæmt þessu verður stefnda gert að endurgreiða stefnanda tryggingaféð með verðbótum, að frádregnu verðmæti skáphurðar, 12.000 krónum, og vangoldinni leigu eftir íbúð 206 fyrir október 2009, 130.000 krónur, eins og nánar greinir í dómsorði.

Auk verðbóta á tryggingaféð krefst stefnandi dráttarvaxta frá 1. júní 2009, án þess að tilgreina á hvaða lagagrundvelli slíkra vaxta sé krafist. Krafan er vanreifuð og ber að vísa henni frá dómi.

Í samræmi við framangreinda niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilegur 300.000 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Hástafir ehf., greiði stefnanda, J-x-x L-x-x, 292.362 krónur, með verðbótum frá 15. september 2006 til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 130.000 krónur 1. október 2009.

Kröfu stefnanda um dráttarvexti er vísað frá dómi.

Stefndi greiði stefnanda 300.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf