E-784/2015

Mál þetta, sem þingfest var 2. september 2015 og dómtekið 7. september 2016, var höfðað með stefnu, dagsettri 7. júlí 2015, á hendur Verkalýðs- og sjómannafélagi Sandgerðis, kt. 000000-0000, Tjarnargötu 8, Sandgerði, og Íbúðalánasjóði, kt. 000000-0000, Borgartúni 21, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru að ákvæði 3. gr. grunnleigusamnings um lóðina Tjarnargötu 8, Sandgerði, frá 10. ágúst 1936, verði breytt á þann veg að árlegt gjald fyrir lóðarleiguréttindi verði, frá og með árinu 2016, 1,5% af fasteignamati lóðar, miðað við fasteignamat í byrjun hvers árs, eða annað lægra gjald að mati dómsins. Þá er krafist málskostnaðar.

Við þingfestingu málsins þann 2. september 2015 var ekki mætt af hálfu stefndu og var kveðinn upp dómur þann 21. desember 2015. Þann 2. mars 2016 var málið endurupptekið hjá Héraðsdómi Reykjaness, sbr. mál Ö-3/2016 vegna stefnda Verkalýðs- og sjómannafélags Sandgerðis, og í framhaldi úthlutað dómara. Undi stefndi Íbúðalánasjóður niðurstöðu héraðsdóms frá 21. desember sl. Var fyrirtaka í málinu þann 30. mars sl. og skilaði stefndi greinargerð þann sama dag. Var málinu frestað til framlagningar frekari gagna en aðalmeðferð fór fram þann 7. september sl. Var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda auk málskostnaðar.

Málsatvik.

Málsatvik eru þau að stefndi gerði grunnleigusamning um leigu lóðar úr jörðinni Sandgerði í Miðneshreppi sem er 80 ferfaðmar að stærð og lá undir og umhverfis hús það sem leigutaki hafði reist á lóðinni. Hús og mannvirki var leigutaka heimilt að veðsetja og selja ásamt lóðarréttindum sínum. Í 3. grein samningsins segir: „Árlegt gjald fyrir lóðarrjettindin skal vera 50 kr.- fimmtíu krónur á ári er greiðist fyrir 15. Janúar ár hvert, til leigusala eða umboðsmanna þeirra í Sandgerði.“ Samkvæmt 4. gr. samningsins gilti hann í 99 ár frá 1. janúar 1936. Er leigufjárhæðin án verðtryggingar og í krónum fyrir myntbreytingu. Leigugjaldið fyrir hvert ár er því 50 aurar á núgildandi verðlagi.

Stefnendur eru að jöfnu eigendur jarðanna Sandgerðis I og II í Sandgerði og þeirra lóða sem leigðar hafa verið út úr jörðunum. Innan lands jarðanna eru flestar lóðir í þéttbýliskjarna Sandgerðisbæjar. Stefnendur halda því fram að skráning á eignarhaldi þeirra lóða sem skipt hafi verið úr jörðunum og innheimta lóðarleigu hafi verið í ólestri m.a. vegna rangrar skráningar lóðanna hjá sýslumanni og Fasteignamati ríkisins. Síðastliðin ár hafi félögin, í samstarfi við sveitarfélagið Sandgerði, leitast við að koma reglu á skráningu landa og lóða sem skipt hafi verið út úr jörðum. Til að koma reglu á málin til framtíðar og til að tryggja hagsmuni allra sem málið varði, þ.e. lóðarleiguhafa, landeigenda og sveitarfélagsins, og eins til að tryggja jafnræði með lóðarhöfum í Sandgerði, gerðu stefnendur samkomulag við Sandgerðisbæ þann 21. febrúar 2013 þar sem sveitarfélaginu var falin innheimta á lóðarleigu af lóðum í eigu stefnenda eins og af öðrum lóðum í sveitarfélaginu samhliða innheimtu fasteignagjalda. Í einhverjum tilvikum hafi lóðarleiga ekki verið innheimt um tíma en ákveðið hafi verið að innheimta ekki leigu aftur í tímann. 23. júlí 2013 hafi stefndu verið sent bréf þar sem óskað var eftir því að þeir sem hafi verið með lóðarleigusamninga þar sem lóðarleiga hafði ekki fylgt verðlagsþróun gerðu viðauka við eldri samninga um breytta lóðarleigu til samræmis við lóðarleigu sem sveitarfélagið innheimti af eigin lóðum, þ.e. 1,5% af fasteignamati lóða. Í kjölfarið hafi aðilar verið boðaðir til fundar um málið og gengið hafi verið frá samningum við þá sem þess óskuðu. Jafnframt hafi verið haldinn almennur borgarafundur í Sandgerði til að skýra málið. Núverandi ársleiga hjá stefnda sé 50 aurar og telja stefnendur hana verulega ósanngjarna miðað við það sem almennt gerist.

Með bréfi dagsettu 23. október 2013 tilkynnti stefndi, Verkalýðs- og sjómannafélag Sandgerðis, að greiddar hefðu verið 12 krónur í leigu af lóðinni fyrir árin 2013 til 2036 samkvæmt leigusamningi um lóðina. Leit stefndi svo á að um fullnaðargreiðslu væri að ræða til loka samningsins.

Með bréfi þann 6. desember 2013 mótmæltu stefnendur því að stefnda, Verkalýðs- og sjómannafélagi Sandgerðis, væri heimilt að ákveða að greiða upp leigu fyrir lóðina út samningstímann með eingreiðslu. Óskuðu stefnendur eftir upplýsingum um reikningsnúmer stefnda til að endurgreiða honum ofgreitt leigugjald vegna áranna 2014-2036. Þá var um leið óskað eftir samningsviðræðum við stefnda um breytingar á leigusamningnum hvað varðaði fjárhæð leigugjaldsins. Ítrekað óskuðu stefnendur eftir samningsviðræðum við hið stefnda félag án árangurs.

Í gögnum málsins liggur fyrir samkomulag stefnenda og Sandgerðisbæjar um innheimtu lóðarleigu fyrir stefnendur, ásamt gjaldskrá Sandgerðisbæjar fyrir árið 2015, gjaldskrá Reykjanesbæjar fyrir árið 2015, gjaldskrá sveitarfélagsins Garðs fyrir árið 2015, gjaldskrá sveitarfélagsins Voga fyrir árið 2015 og gjaldskrá Grindavíkurbæjar fyrir árið 2015. Þá liggur fyrir staðfesting frá Fasteignaskrá Íslands um fasteignamat fasteignanna nr. 209-5140 og 209-5139 sem eru í eigu stefndu.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja kröfu sína um breytingu á 3. gr. lóðarsamningsins á 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 með síðari breytingum. Stefnendur byggja á því að lóðarleiga skv. gildandi lóðarleigusamningi aðila að fjárhæð 50 aurar á núverandi verðlagi, sé orðin verulega ósanngjörn, enda sé hún í verulegu ósamræmi við lóðarleigu í sveitarfélaginu almennt, lóðarleigu í nágrannasveitarfélögum á Suðurnesjum og lóðarleigu á Íslandi yfirleitt. Telja stefnendur að bersýnilega ósanngjarnt sé af stefnda að bera fyrir sig það ákvæði lóðarleigusamningsins sem krafist sé breytinga á. Því beri að verða við kröfu hans um breytingu leigufjárhæðarinnar.

Til staðfestingar á því að ósanngjarnt sé að bera fyrir sig samninginn, hvað varði fjárhæð lóðarleigu, benda stefnendur á að til samanburðar leigi stefnendur allar nýjar lóðir út með ársleigu upp á 1,5% af fasteignamati lóðar. Sé það í samræmi við lóðarleigu sveitarfélagsins, sbr. gjaldskrá þess fyrir lóðarleigu. Gjaldskrá sveitarfélagsins sé raunar hærri hvað varði atvinnulóðir en í þeim tilvikum sé lóðarleiga 2% af fasteignamati lóðar. Lóðamat lóðarinnar að Tjarnargötu 8 sé í heild 3.545.000 krónur fyrir árið 2015. Heildarleiga lóðarinnar vegna ársins 2015 hefði orðið 53.175 krónur (3.545.000 x 0,015= 53.175) ef miðað væri við 1,5% lóðamats eins og stefnendur krefjast. Hlutdeild stefnda, Verkalýðs- og sjómannafélag Sandgerðis, miðað við að fasteignamat lóðar hans hluta sé 2.020.000 krónur, hefði þá orðið 30.300 krónur vegna ársins 2015 (2.020.000 x 0,015 = 30.300). Hlutdeild stefnda Íbúðalánasjóðs, miðað við að fasteignamat lóðar hans hluta sé 1.525.000 krónur, hefði þá orðið 22.875 krónur vegna ársins 2015 (1.525.000 x 0,015 = 22.875).

Ljóst megi því vera að núverandi lóðarleiga sé verulega ósanngjörn miðað við það sem almennt gerist í Sandgerði. Til viðbótar framangreindu og til samanburðar sé lóðarleiga Reykjanesbæjar 2% af fasteignamati lóðar samkvæmt gjaldskrá sveitarfélagsins, lóðarleiga sveitarfélagsins Garðs sé 1% af fasteignamati lóðar, lóðarleiga sveitarfélagsins Voga sé 1,4% af fasteignamati lóðar og í Grindavík sé lóðarleiga 1,10% af fasteignamati lóðar fyrir íbúðarhúsnæði en 2% fyrir atvinnuhúsnæði. Krafa stefnenda um breytingu í þá veru að árslóðarleiga miðist við 1,5% af fasteignamati lóðarinnar verði því að teljast sanngjörn, ekki bara miðað við lóðarleigu í Sandgerði heldur miðað við lóðarleigu í öllum sveitarfélögum á Suðurnesjum.

Með hliðsjón af framangreindu telja stefnendur sig í fyrsta lagi hafa leitt í ljós að sú leiga sem stefndu beri að greiða samkvæmt gildandi samningi sé verulega ósanngjörn og í öðru lagi að sú krafa sem stefnendur hafa sett fram, um að leigufjárhæð samningsins verði breytt á þann veg að hún miðist við 1,5% af fasteignamati lóðar, sé sanngjörn og eðlileg og í samræmi við það sem tíðkast í sveitarfélaginu og í nágrannasveitarfélögum.

Stefnendur telja að ekkert í efni samningsins gefi tilefni til eða leiði til þess að svo lág lóðarleiga, sem samningurinn kveði á um, þ.e. 50 aurar, sé sanngjörn m.t.t. efnis samningsins. Staða aðila við samningsgerðina breyti þeirri niðurstöðu heldur ekki, enda verði ekki annað ráðið en að jafnræði hafi verið með samningsaðilum við samningagerðina. Atvik sem síðar komu til hafi hins vegar veruleg áhrif við mat á því hvort ákvæði samningsins um fjárhæð leigu sé sanngjarnt og hvort beri að breyta því. Þegar samningurinn var gerður árið 1936 tíðkaðist ekki verðtrygging eða vísitölubinding slíkra samningsfjárhæða. Hvorugur samningsaðila mátti gera ráð fyrir þeirri verðlagsþróun og verðbólgu sem síðar varð hvað þá myntbreytingu. Aðilar höfðu því engar forsendur til að semja á annan hátt en gert var. Má augljóst vera að þeir hafi ekki stefnt að því með samningnum að leigugreiðslur lækkuðu eða yrðu að engu svo sem eins og verðlagsþróun hefur leitt til. Eftir að sú verðlagsþróun varð ljós fóru aðilar fram á að leigufjárhæð héldi verðmæti sínu með því að tengja slíkar fjárhæðir við eitthvað annað sem breyttist með verðlagsþróun, sbr. t.d. með ákvæðum um að miða skyldi við 5% af tímagjaldi verkamanna pr. fm. eins og reyndin varð með lóðarleigusamninga stefnenda sem gerðir voru upp úr 1970 og síðar með því að tengja þá við prósentuhlutfall af lóðamati sem fylgir verðlagi.

Stefnendur vísa kröfu sinni til stuðnings og til dóms Hæstaréttar í máli nr. 273 frá 1988, sem kveðinn var upp þann 8. nóvember 1990. Það mál varðaði ágreining um fjárhæð lóðarleigu skv. lóðarleigusamningi sem gerður var árið 1953 um lóð í Keflavík. Lóðarleiga skv. þeim samningi var 33,83 krónur á ári.

Aðild stefnenda byggist á 18. gr. laga nr. 91 frá 1991 um meðferð einkamála en stefnendur eru eigendur lóðarinnar að jöfnu óskipt. Aðild stefndu byggist á 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91 frá 1991 um meðferð einkamála en stefndu eru báðir leigutakar lóðarinnar. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum númer 50/1988. Stefnendur eru ekki virðisaukaskattsskyldir og ber þeim því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu. Varðandi varnarþing vísast til 33. og 42. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda auk málskostnaðar. Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að stefnendur hafi ekki fram til ársins 2013 gert kröfu á hendur stefnda um aðra og hærri lóðarleigu en þá sem lýst sé í samningi aðila frá 1936 og þar með viðurkennt skilning og túlkun stefnda á efni hans í framkvæmd. Stefndi hafi því mátt treysta því að ekki yrðu gerðar breytingar á árgjaldinu. Stefndi hafi haft réttmætar væntingar til þess að árgjaldinu yrði ekki breytt einhliða af stefnendum og án hans samþykkis. Ekki sé nein endurskoðunarheimild í grunnleigusamningnum né verðbreytingarákvæði. Stefnendur hafi ekki sagt samningnum upp né óskað eftir samningaviðræðum eða sáttaumleitunum við stefnda. Stefnendur hafi ekki boðið stefnda upp á annað en að samþykkja einhliða ákvarðanir þeirra um upphæð árgjaldsins en slíku boði hafi verið hafnað á fundi með umboðsmanni stefnenda. Stefnendur hafi ekki sent greiðsluáskoranir vegna áranna 2013-2015. Stefndi hafi ekki verið krafinn um breytta leigufjárhæð í bréfi stefnenda þann 6. desember 2013 og gjalddagi árgjaldsins fyrir árið 2013 hafi verið 15. janúar 2013. Því hafi stefnendum verið ókleift að breyta árgjaldinu einhliða eftir á. Þá hafi stefndi ekki verið krafinn um hækkað lóðargjald í bréfi stefnenda dagsettu 26. september 2014 en þá hafi stefnendur talið sanngjarna leigu vera 1,5% af fasteignamati lóðarinnar. Þá telur stefndi lóðarsamninginn sem sé til 99 ára vera óuppsegjanlegan og túlka verði 3. gr. samningsins á þann veg að hún sé óbreytanleg út allt samningstímabilið. Mótmælir stefndi því að 36. gr. samningalaga verði beitt í máli þessu þar sem leigusalar hafi verið sterkari aðilinn í samningssambandinu og beri því að ganga út frá andskýringarreglunni in dubio pro contra stipulatorem. Samkvæmt henni beri að jafnaði að skýra samningsákvæði sem séu umdeilanleg eða óljós þeim aðila í óhag sem samið hafi þau einhliða. Þá snúi dómkröfur stefnenda eingöngu að árinu 2016 en ekki árunum 2013 til 2015. Þá kveður stefndi ekkert liggja fyrir um það hvort upphaflegt leigugjald hafi verið ósanngjarnt. Ójafnræði hafi verið með málsaðilum. Engin síðar til komin atvik, sem ekki hafi verið fyrirsjáanleg við samningsgerðina, leiði til þess að ósanngjarnt sé af stefnda að bera fyrir sig efni samningsins um árgjaldið. Því hafi ekki verið sýnt fram á að fullnægt sé skilyrðum 36. gr. samningslaga til að víkja til hliðar ákvæðum grunnleigusamningsins um umsamið árgjald.

Stefndi byggir á 72. gr. stjórnarskrár Íslands, 10. gr. MSE, gr. 1 í samningsviðauka 1 við MSE, þar sem talið meginregluna um réttmætar væntingar, svo og reglum um skuldbindandi gildi samninga og að samninga skuli halda. Um málskostnað er vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 131. gr.

Forsendur og niðurstöður.

Stefndi byggir m.a. á því að hann hafi þegar lokið við að greiða leigu til ársins 2036 og sé því skuldlaus við stefnanda. Stefnendur hafa í bréfum til stefnda mótmælt því að um fullnaðargreiðslu sé að ræða og reynt að endurgreiða stefnda en ekki tekist. Verður að hafna þessari málsástæðu stefnda en engin heimild er í samningnum um að það megi með eingreiðslu einhliða greiða hann upp.

Umþrættur lóðarleigusamningur var gerður 10. ágúst 1936 og gilti frá 1. janúar 1936. Var leigutíminn ákveðinn 99 ár og árlegt lóðargjald 50 krónur. Á árinu 1981 var gerð myntbreyting á íslensku krónunni þannig að tvö núll voru tekin aftan af krónunni. Varð árleg lóðarleiga með þeirri framkvæmd 50 aurar eða 0,5 krónur. Ekki liggur fyrir í gögnum málsins hversu lengi sú fjárhæð var innheimt en með bréfi stefnda til stefnanda, dagsettu 23. október 2013, tilkynnti hann að hann hefði með greiðslu, 12 krónum, greitt lóðarleigu til loka samningsins eða til ársins 2036. Taldi stefndi að um fullnaðargreiðslu væri að ræða. Með bréfi 6. desember 2013 til stefnda segir að boðað hafi verið til fundar með lóðarhöfum í júlí það ár til að ræða breytingu á leigulóðarverði og lagt til að lóðarleiga yrði 1,5% af fasteignamati fasteigna. Ekki hafi náðst samkomulag við stefnda vegna lóðarinnar nr. 8 við Tjarnargötu. Þá hafi leigusali mótmælt því að leigutaki gæti einhliða greitt leigu út samningstímann með þeim hætti sem stefndi hafði gert. Með bréfi þann 26. september 2014 óskuðu stefnendur ítrekað eftir samningaumleitunum við stefnda án árangurs.

Stefnendur byggja kröfu sína um að breyta ákvæði 3. gr. grunnleigusamningsins á 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 og á því að bersýnilega sé ósanngjarnt af stefnda að bera samninginn fyrir sig. Eins og fram hefur komið var upphaflegt leigugjald á árinu 1936 50 krónur. Er ekkert annað komið fram í málinu en að sú fjárhæð hafi verið eðlileg og sanngjörn á þeim tíma. Útilokað er að leigusali hafi á þeim tíma getað gert sér grein fyrir eða séð fyrir þær miklu verðlagsbreytingar sem hafa orðið í áranna rás, svo sem verðbólguhækkun og myntbreytinguna 1981. Er tekið undir það með stefnendum að ákvæði samningsins frá 14. ágúst 1936 um leigugjald fyrir lóðina nr. 8 við Tjarnargötu í Sandgerði sé orðið bersýnilega ósanngjarnt en það er í dag samkvæmt lóðarsamningnum 50 aurar. Er stefnendum því heimilt að leita endurskoðunar á því með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þrátt fyrir að leigusamningurinn sé óuppsegjanlegur verður að telja að það sé ósanngjarnt að leigusali sé bundinn af leigufjárhæðinni út leigusamninginn sem gerður var til 99 ára.

Stefnendur hafa sýnt fram á að lóðarleigugjald í nærliggjandi sveitarfélögum er frá 1% upp í 2% af fasteignamati lóðar. Mál þetta var upphaflega höfðað 8. júlí 2015 og er því þessi dómkrafa ekki of seint fram komin vegna ársins 2016. Með kröfu stefnenda um að leigugjaldið verði 1,5% af fasteignamati lóðar er ekki annað séð en að sú krafa sé sanngjörn og að jafnræðis sé gætt meðal fasteignaeigenda á svæðinu. Verður dómkrafa stefnenda því tekin til greina þannig að ákvæði 3. gr. grunnleigusamnings um lóðina Tjarnargötu 8, frá 10. ágúst 1936, verði breytt á þann veg að árlegt gjald fyrir lóðarréttindin verði frá og með árinu 2016 1,5% af fasteignamati lóðar, miðað við fasteignamat í byrjun hvers árs. Að þessari niðurstöðu fenginni er óþarft að fjalla frekar um aðrar málsástæður stefnda.

Með vísan til niðurstöðu máls þessa ber að dæma stefnda til að greiða stefnendum, hvorum um sig, 350.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Ákvæði 3. gr. grunnleigusamnings um lóðina Tjarnargötu 8, Sandgerði, frá 10. ágúst 1936, er breytt á þann veg að árlegt gjald fyrir lóðarleiguréttindi verður, frá og með árinu 2016, 1,5% af fasteignamati lóðar miðað við fasteignamat í byrjun hvers árs.

Stefndi greiði stefnendum hvorum um sig 350.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf.