E-1486/2013

Mál þetta, sem dómtekið var 30. september sl., höfðaði stefnandi, E-kk-nf P-kk-nf E-kk-nf, Ásvegi 32, Breiðdalsvík, hinn 9. september 2013 gegn stefndu, G-kk-þgf T-kk-þgf Þ-kk-þgf og G-kvk-þgf Ó-kvk-þgf H-kvk-þgf, báðum til heimilis að Hraunhvammi 6 í Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda in solidum 1.000.000 króna með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 12. gr. sömu laga, frá 15. júlí 2013 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Dómkröfur stefndu eru aðallega þær að stefndu verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Til vara krefjast stefndu þess að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum krefjast stefndu þess að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar.

I

Málsatvik eru þau að með kaupsamningi, dagsettum 21. desember 2012, keyptu stefndu fasteignina Hraunhvamm 6 í Hafnarfirði, fastanúmer 207-5962, af stefnanda. Kaupverð eignarinnar var 42.900.000 krónur og umsaminn afhendingardagur 15. janúar 2013. Samkvæmt samningnum átti kaupverðið að greiðast í fjórum hlutum. Stærsta hluta kaupverðsins áttu stefndu að greiða með andvirði fasteignar að Löngumýri 18 á Akureyri, að verðmæti 28.900.000 krónur. Þá bar stefndu að greiða 12.266.363 krónur eigi síðar en fimm dögum eftir afhendingu eignarinnar, en þá fjárhæð munu stefndu hafa tekið að láni hjá Arion banka hf. Eftirstöðvar kaupverðsins áttu stefndu síðan að greiða með tveimur peningagreiðslum, annars vegar 1.000.000 króna, sem greiða átti 15. júlí 2013, og hins vegar 733.637 krónur, er stefndu bar samkvæmt kaupsamningi að greiða 15. janúar 2014.

Eftir að stefndu fluttu inn í húsið að Hraunhvammi 6 töldu þau sig verða vör við ýmsa galla á húsinu sem ekki hefði verið upplýst um við kaupin. Höfðu stefndu því samband við fasteignasölu þá sem milligöngu hafði haft um kaupin, Miðlun Fasteignir. Mun fasteignasalan í kjölfarið hafa upplýst stefnanda um meinta galla. Fullyrða stefndu að stefnandi hafi á þeim tímapunkti ekki viljað koma til móts við þau á nokkurn hátt.

Að undangengnum frekari samskiptum við fasteignasöluna ákváðu stefndu að fá A-kk-þf Í-kk-þf S-kk-þf, húsasmíðameistara og matstækni hjá Húsveri ehf., til að meta meinta galla og kostnað við úrbætur. Skilaði Húsver ehf. af sér skýrslu 9. júní 2013 þar sem meðal annars kom fram að áætlaður kostnaður við nauðsynlegar úrbætur að mati skýrsluritara næmi samtals 2.209.931 krónu.

Að fenginni skýrslu Húsvers ehf. leituðu stefndu til Húseigendafélagsins. Ritaði félagið stefnanda bréf fyrir þeirra hönd 11. júlí 2013. Í bréfinu kom meðal annars fram árétting á tilkynningu stefndu um að hin keypta fasteign væri haldin göllum. Enn fremur sagði í bréfinu að stefndu hefðu ákveðið að beita stöðvunarrétti vegna gallanna og halda eftir eftirstöðvum kaupverðsins, samtals 1.733.637 krónum, til tryggingar úrbótum á göllum og/eða afsláttar- og/eða skaðabótakröfu stefndu.

Lögmaður stefnanda svaraði bréfinu 22. júlí 2013. Af hálfu stefnanda var því hafnað að fasteignin hefði verið haldin göllum við kaupin og þess krafist að gjaldfallin kaupsamningsgreiðsla yrði greidd án tafar, ásamt dráttarvöxtum frá 15. júlí 2013.

Stefnandi höfðaði mál þetta 9. október 2013 til innheimtu hinnar gjaldföllnu kaupsamningsgreiðslu. Samkvæmt birtingarvottorði var stefnan birt fyrir aðila, ótengdum stefndu, sem hittist fyrir við heimili þeirra. Stefndu fengu ekki vitneskju um höfðun málsins og sóttu þau því ekki þing við þingfestingu þess 6. nóvember 2013. Var málið dómtekið á grundvelli útivistar stefndu og stefna málsins árituð í kjölfarið 10. desember sl.

Meðan á framangreindum málarekstri gekk fyrir dómi leituðu stefndu til lögmanns. Sendi hann lögmanni stefnanda bréf 22. nóvember 2013 þar sem sjónarmið stefndu voru ítarlega rakin. Var í bréfinu fullyrt að fasteignin hefði við kaupin verið haldin göllum sem stefnandi bæri ábyrgð á.

Er stefndu varð um málið og lyktir þess kunnugt beiddust þau endurupptöku með erindi til dómsins 10. janúar 2014. Í þinghaldi 28. sama mánaðar var málið endurupptekið. Strax og sú niðurstaða lá fyrir lögðu stefndu fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns til að skoða og meta ætlaða galla á fasteigninni, eðli þeirra og kostnað við úrbætur.

Í þinghaldi 21. febrúar 2014 var H-kk-nf S-kk-nf, húsasmíðameistari og byggingartæknifræðingur, dómkvaddur til þess að framkvæma hið umbeðna mat. Eftir dómkvaðningu hans setti stefnandi fram boð um sættir. Sáttaviðræður aðila, sem fram fóru í kjölfarið, runnu hins vegar út í sandinn. Matsmaður skilaði matsgerð 28. apríl sl. og byggjast gagnkröfur stefndu í málinu að meginstefnu til á henni.

II

Stefnandi kveðst reisa kröfur sínar á kaupsamningi aðila frá 21. desember 2012. Stefndu hafi vanefnt greiðsluskyldu sína samkvæmt samningnum er þau hafi ekki greitt hluta kaupverðsins, 1.000.000 króna, á gjalddaga þeirrar greiðslu 15. júlí 2013. Greiðsluskylda stefndu sé ótvíræð. Engin skilyrði hafi verið til þess að halda greiðslunni eftir.

Af hálfu stefnanda er þeim málatilbúnaði stefndu alfarið hafnað að hin selda fasteign hafi verið haldin göllum. Stefnandi bendir á að eldri hluti hússins hafi verið byggður árið 1946. Þá hafi lýsing fasteignarinnar í söluyfirliti skýrlega borið með sér að neðri hæð hússins væri að hluta til nýbygging, en að framkvæmdum við eignina væri ekki lokið og að ýmiss frágangur væri eftir í húsinu. Segir stefnandi að honum hafi engin skylda borið til þess að taka saman tæmandi lista yfir það sem óklárað væri í húsinu, svo sem á virðist byggt af stefndu. Stefnandi mótmæli því að hann hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni. Hann mótmæli því jafnframt að hafa gefið rangar upplýsingar.

Stefnandi bendir á að samkvæmt framburði stefnda G-kk-ef fyrir dómi hafi stefndu einungis skoðað eignina einu sinni, og það að kvöldi til í svartasta skammdeginu. Samkvæmt þeim framburði sé enn fremur ljóst að stefndu hafi aldrei hitt stefnanda. Þá hafni stefnandi því alfarið sem röngu að hann hafi rætt við stefnda G-kk-þf símleiðis strax eftir skoðun stefndu á eigninni.

Um ástæðu þess að fasteignin var einungis skoðuð lauslega einu sinni hafi stefndi G-kk-nf borið fyrir dómi að ástæðulaust hafi verið að skoða hana frekar þar sem stefndu hafi verið að gera svo góð kaup. Þau hafi verið að kaupa eignina undir markaðsverði. Þennan framburð stefnda kveður stefnandi fara vel saman við það að það sem í raun og veru hafi skipt stefndu mestu við kaupin hafi verið að fá eignina afhenta sem fyrst. Bendir stefnandi á í því sambandi að kaupsamningur hafi verið undirritaður 21. desember 2012 og hafi stefndu fengið eignina afhenta innan við mánuði síðar, eða hinn 15. janúar 2013. Segir stefnandi skoðun stefndu hafa verið með þeim hætti að segja megi að þau hafi í raun ekki skoðað eignina.

Stefnandi segir rétt hjá stefndu að upplýsingaskylda hafi hvílt á honum við kaupin. Af stefnanda hálfu hafi enda verið upplýst um ákveðin atriði er húsið var sýnt stefndu. Í ljósi þess sem upplýst hafi verið um að umfangsmiklar framkvæmdir við húsið væru ókláraðar, og að því gættu sem fram hafi komið um það í söluyfirliti, hafi hvílt rík aðgæsluskylda á stefndu og þeim borið að skoða eignina með þeim hætti sem góður og gegn kaupandi hefði gert. Þessu til stuðnings vísar stefnandi til dómaframkvæmdar Hæstaréttar Íslands. Þá verði við úrlausn málsins að líta til þess hvað stefndu hafi mátt sjá við skoðun fasteignarinnar. Flesta hina meintu galla hafi mátt sjá við eðlilega skoðun og verði stefndu að bera hallann af því að hafa ekki skoðað eignina með fullnægjandi hætti.

Þá bendir stefnandi á að hinir meintu gallar hafi verið svo smávægilegir að þeir hafi ekki rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ágallar á fasteigninni samkvæmt matsgerð hafi numið um 5% af kaupverði eignarinnar. Af dómaframkvæmd megi ráða að gallaþröskuldur vegna nýja hlutans sé um 10%. Hann sé talsvert lægri hvað gamla hlutann varði. Hvort hann sé 5% í því tilfelli geti stefnandi ekki fullyrt. Þeirri spurningu verði dómurinn að svara, að því gefnu að fallist verði á það með stefnda að umræddir ágallar teljist gallar í skilningi fasteignakauparéttar.

Verður nú vikið að helstu athugasemdum sem fram hafa komið hjá stefnanda um einstaka matsliði í hinni framlögðu matsgerð.

Varðandi matslið nr. 1 vísar stefnandi til þess að hann hafi upplýst stefndu um að eftir væri að ganga frá gólfi í viðbyggingu í vesturenda hússins. Í ljósi þeirra upplýsinga hafi aðgæsluskylda stefndu verið enn ríkari en ella og þeim borið að skoða eignina sérstaklega með tilliti til þessa.

Hvað varði meintan raka í vesturenda kjallara vísar stefnandi til þess að matsmaður hafi hvorki orðið var við raka á þeim stað né ummerki um raka. Þá vísar stefnandi til þess hvað varðar ótengt niðurfall af þaki að umræddur ágalli hafi verið sýnilegur og geti því ekki talist galli í skilningi fasteignakauparéttar. Upplýsingaskylda taki ekki til sýnilegra galla. Varðandi þetta atriði tekur stefnandi og fram að ósannað sé með öllu að við skoðun stefndu hafi ástandið í rýminu verið með þeim hætti að torveldað hafi skoðun.

Lagnagrind segir stefnandi ekki hafa verið nýja er stefndu skoðuðu húsið. Þau hafi því keypt, og fengið, gamla lagnagrind sem gegni hlutverki sínu með fullnægjandi hætti.

Stefnandi kveðst hafa bent stefndu á að flasningar vantaði á bílskúrsþakið. Þá hafi verið ljóst að rakavarnarlag væri ekki frágengið. Í söluyfirliti hafi komið fram að framkvæmdum við húsið væri ekki lokið. Að þessu athuguðu sjái stefnandi ekki í hverju hinn meinti galli felist varðandi umrætt atriði.

Stefnandi segir fyrir hafa legið að múra ætti eftir á frauðplast á veggjum og síðan fylla að þeim með drenmöl. Óumdeilt sé að plast í húsum megi ekki vera óvarið. Hins vegar hafi umrætt plast blasað við og því geti ekki verið um galla að ræða hvað þetta atriði varði.

Af hálfu stefnanda er því mótmælt að hann hafi gefið rangar upplýsingar viðvíkjandi hurð milli íbúðar og bílskúrs. Augljóst sé, og hafi verið við kaupin, að um gamla hurð sé að ræða sem ekki sé eldtefjandi. Segir stefnandi alrangt að hann hafi fullyrt að breyta mætti hurðinni í eldvarnarhurð með því að klæða hurðina/karma með gipsi. Vísar stefnandi í þessu sambandi einnig til þess að í söluyfirliti hafi, svo sem áður hafi verið nefnt, komið fram að framkvæmdum við húsið væri ekki lokið. Því geti gerð og ástand hurðarinnar ekki talist vera galli í skilningi fasteignakauparéttar.

Matslið nr. 7 í matsgerð kveður stefnandi augljóslega byggjast á þeirri röngu forsendu að miða beri við reglugerð nr. 264/1971 varðandi þar umræddar raflagnir. Þegar að því athuguðu hafi niðurstaða matsmanns hvað hann varði ekkert gildi. Niðurstöðu matsmanns í matslið nr. 8 segir stefnandi heldur ekkert gildi hafa. Hún byggist bæði á röngum forsendum og áliti tveggja ónefndra aðila sem matsmaður segist hafa rætt við. Í þessu sambandi tekur stefnandi og fram að góður og gegn kaupandi staldri við rafmagnsvíra sem standi út í loftið. Verði hann var við slíkt hvíli á honum aukin aðgæsluskylda.

Hvað matslið nr. 9 varði þá sé augljóst að frágangi á rakasperru hafi einfaldlega ekki verið lokið. Því geti ekki verið um galla að ræða hvað það atriði varði.

Varðandi matslið nr. 10 tekur stefnandi sérstaklega fram að þar hafi matsmaður metið allt annað en hann hafi verið beðinn um að meta. Tillögur matsmanns séu ekki tengdar matsspurningunni. Svar hans sé það að ekki þurfi að drena við umræddan vegg.

Galla á ofni í svefnherbergi kveðst stefnandi hvorki hafa vitað né mátt vita um. Þá geti það ekki talist galli á hinni seldu fasteign að ekki hafi verið búið að tengja útiljós við aðalinngang hússins.

Hvað matslið nr. 13 varði segir stefnandi ljóst að ekki sé um galla að ræða. Matsmaður taki sérstaklega fram að frágangur sé fullnægjandi, en honum sé hins vegar ólokið. Í því sambandi vilji stefnandi enn og aftur benda á þær upplýsingar sem fram hafi komið í söluyfirliti um að framkvæmdum væri ekki lokið og að ýmislegur frágangur væri eftir í húsinu.

Frágang glugga á framhlið hússins, sbr. matslið nr. 14, segir stefnandi hafa verið vel sýnilegan. Auk þess hafi matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að hin opnanlegu fög geti gegnt sínu hlutverki á fullnægjandi hátt og eins og við sé að búast. Því geti hér alls ekki talist vera um galla að ræða í skilningi fasteignakauparéttar.

Samkvæmt öllu framangreindu beri dómnum af hafna gagnkröfu stefndu alfarið og dæma þau til greiðslu stefnukröfunnar.

III

Stefndu segjast mótmæla öllum kröfum og málsástæðum stefnanda að því marki sem þær fari gegn kröfum og málsástæðum stefndu.

Varnir sínar í málinu byggja stefndu einkum á því að þau eigi hærri kröfu á hendur stefnanda en sem nemi fjárhæð stefnukröfunnar. Gagnkrafa stefndu nemi að minnsta kosti 2.859.428 krónum, en sú fjárhæð samanstandi af metnum kostnaði vegna galla á fasteigninni Hraunhvammi 6 í Hafnarfirði, kostnaði við gerð matsgerðar matsmanns og kostnaði við gerð skýrslu Húsavers. Krafa stefndu um sýknu byggist því á gagnkröfu til skuldajafnaðar. Áskilja stefndu sér rétt til þess að höfða mál síðar til innheimtu mismunar á gagnkröfu og stefnukröfu.

Að mati stefndu er einsýnt að hið keypta hafi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiða megi af ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 18. gr. laganna, og kaupsamningi aðila. Þá hafi stefnandi vanrækt upplýsingaskyldu sína, sbr. 26. gr. sömu laga, og veitt rangar eða misvísandi upplýsingar, sbr. 27. gr. laganna.

Stefndu halda því fram að þau hafi orðið fyrir töluverðu tjóni vegna kaupa á Hraunhvammi 6 vegna margvíslegra galla á fasteigninni. Gera stefndu kröfu um skaðabætur á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002 og/eða afslátt skv. 41. gr. laganna. Þar sem stefndu eigi hærri kröfu á hendur stefnanda en sem nemi eftirstöðvum greiðslna samkvæmt kaupsamningnum hafi þeim verið heimilt að beita stöðvunarrétti og halda eftir hluta af kaupverðinu skv. 44. gr. laga nr. 40/2002 til að tryggja kröfu sína og greiðslu kostnaðar við að staðreyna hana.

Kröfu um sýknu byggja stefndu meðal annars á heimild í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til þess að hafa uppi gagnkröfu vegna galla á fasteigninni til skuldajafnaðar í málinu. Í greinargerð sinni lýsa stefndu yfir skuldajöfnuði, enda telja þau öll skilyrði skuldajafnaðar fyrir hendi. Í því sambandi benda stefndu á að gagnkrafa þeirra og aðalkrafa stefnanda séu gagnkvæmar kröfur. Þá sé skuldari gagnkröfunnar jafnframt kröfuhafi aðalkröfunnar. Einnig sé ljóst að kröfur stefnanda og stefndu séu peningakröfur. Þær teljist því vera sambærilegar. Kröfurnar séu enn fremur hæfar til að mætast þar sem gjalddagi beggja krafnanna sé kominn. Krafa stefnanda hafi gjaldfallið 15. júlí 2013. Gjalddagi skaðabótakröfu/afsláttarkröfu stefndu hafi verið þegar gallinn stofnaðist, þ.e. á byggingartíma hinnar gölluðu fasteignar, 1946 – 2011. Fallist dómurinn ekki á þá niðurstöðu megi miða gjalddaga skaðabótakröfunnar við þann dag sem stefndu keyptu fasteignina, sbr. kaupsamning aðila frá 21. desember 2012, ellegar afhendingardag eignarinnar, hinn 15. janúar 2013. Í allra síðasta lagi megi miða gjalddaga skaðabótakröfunnar við það tímamark er upphæð bótakröfu stefndu lá fyrir á grundvelli matsgerðar hins dómkvadda matsmanns, þ.e. 28. apríl 2014. Af öllu framansögðu sé ljóst að gjalddagi og greiðslutími beggja krafnanna er kominn. Að endingu taka stefndu fram í þessu sambandi að gagnkrafa þeirra sé gild og lögvarin krafa sem þau geti fengið atbeina dómstóla til að þvinga stefnanda til að efna. Þá sé gagnkrafan skýr og ótvíræð.

Til stuðnings gagnkröfu sinni hafa stefndu lagt fram matsgerð dómkvadds matsmanns. Í henni segja stefndu koma fram álit matsmannsins á því hverjar séu orsakir galla á fasteigninni og hvað kosti að bæta úr þeim. Á grundvelli matsgerðarinnar og laga um fasteignakaup hafi stefndu rökstudda ástæðu til að ætla að fyrir liggi galli sem veiti þeim rétt til skaðabóta eða afsláttar. Krafa stefndu á grundvelli matsgerðarinnar nemi 2.240.715 krónum. Kostnaður við gerð hennar hafi numið 575.418 krónum og þá hafi og kostnaður við gerð skýrslu Húsavers numið 43.295 krónum. Krafa stefndu á hendur stefnanda nemi því a.m.k. 2.859.428 krónum, auk lögmannskostnaðar, og áskilja stefndu sér rétt til þess að stefna stefnanda síðar til greiðslu á eftirstöðvum kröfunnar.

Stefndu telja hið selda hafa verið gallað í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við söluna með því að upplýsa ekki um fjölmarga ágalla á húsinu og veita rangar upplýsingar. Til að mynda um atriði sem ekki hafi verið í samræmi við teikningar, lög og reglur, ýmislegt ólokið og það að gömul efni hafi verið notuð í nýjar viðbyggingar við húsið. Þegar um sé að ræða ágalla sem seljandi viti af og kaupandi geti ekki séð við venjulega skoðun verði ágalli að galla í skilningi laga um fasteignakaup, óháð gallaþröskuldi 18. gr. laganna. Þá verði til þess að líta að bæði viðbyggingar við húsið og bílskúrinn að Hraunhvammi 6 séu nýlegar byggingar. Stefndu hafi því mátt gera ráð fyrir því að þær væru í ástandi sem samrýmdist því og að þær væru byggðar í samræmi við teikningar, gildandi lög og reglur.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteign jafnframt gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi hafi vitað eða mátt vita um og kaupandi því haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Reglan byggist meðal annars á því þekkingarforskoti sem seljendur hafi að jafnaði gagnvart kaupendum að því er varði fasteignir sínar. Stefnanda hafi þannig borið að upplýsa stefndu um hvaðeina sem hann hafi vitað eða mátt vita. Í því felist að stefnanda hafi borið að gera grein fyrir göllum sem ekki voru augljósir og ekki töldust venjuleg slit.

Stefndu segja rétt að skoða einstaka þætti með tilliti til ákvæða laganna um upplýsingaskyldu stefnanda sem seljanda hússins. Fyrst skuli nefna leka í vesturenda kjallara. Við skoðun á húsinu hafi ekki verið unnt að sjá lekaummerki í umræddu herbergi þar sem dót hafi verið fyrir. Stefnandi hafi hins vegar vitað af lekanum, eða í það minnsta mátt vera hann ljós, en kosið að upplýsa ekki um hann. Stefnandi hafi upplýst á matsfundi að veggir hússins væru gamlir og að sett hefði verið þakniðurfall hálfum mánuði áður en húsið var selt. Í matsgerð sé staðfest að ófullnægjandi sé að þakniðurfallið endi við jarðvegsyfirborð við vegginn fyrir utan vesturhluta kjallarans. Slíkur frágangur auki vatnsálag. Stefnanda hafi mátt vera ljóst að rakaskemmdir og ófullnægjandi frágangur á þakniðurfalli myndu skipta stefndu máli en hins vegar hafi hann ekki upplýst þau um þau atriði. Hafi matsmaður metið kostnað við úrbætur vegna þessa 587.470 krónur.

Þá benda stefndu á að lagnagrind í nýbyggðum bílskúr sé gömul og úr sér gengin. Það hafi stefnandi vitað en ekki upplýst stefndu um þá staðreynd þótt honum hefði mátt vera ljóst að það skipti stefndu máli við kaupin. Staðfest sé í framlagðri matsgerð að grindin sé gömul og að svo virðist sem hún hafi verið sett upp til bráðabirgða, þar sem ekki hafi verið lokið við að ganga frá grindinni eða lögnum frá henni. Stefndu hafi við kaupin gengið út frá því að grindin væri ný og að frágangi hennar væri lokið, enda sé bílskúrinn nýr. Dómkvaddur matsmaður hafi metið kostnað við úrbætur vegna þessa 107.809 krónur.

Frágangur þaksins á hinum nýbyggða bílskúr sé með þeim hætti að þakið haldi ekki vatni. Úr því verði að bæta, eins og lýst sé í matsgerðinni. Matsmaður hafi staðreynt að sýnileg merki séu um leka hér og þar í skúrnum, meðal annars á veggjum, en þó aðallega ofan á rakavörn. Við skoðun matsmanns á þakinu hafi komið í ljós að áfella hafi ekki verið sett við hábrún þaks eða yfir vegg á aðliggjandi bílskúr. Þá fylgi þakið auk þess ekki útlínum bílskúrs heldur sé það byggt út fyrir veggi sitt hvorum megin við útskot á vesturhlið. Niðurstaða matsmanns hafi verið sú að frágangi þaks væri ekki lokið. Hann væri enn fremur ófullnægjandi, ófaglegur og ekki í samræmi við teikningar. Fram hafi komið á matsfundi að stefnandi hafi viljandi látið þak bílskúrsins ná út fyrir útlínur bílskúrsins. Þá hafi eigandi bílskúrs, sem liggi að bílskúr stefndu, tjáð stefndu að stefnandi hefði sagt honum fyrir sölu hússins að stefndu myndu sjá um að laga þakið. Stefndu hafi hins vegar aldrei verið upplýst um það fyrirkomulag. Stefndu hafi hvorki getað vitað um leka á bílskúrsþakinu né um frágang þess. Stefnanda hafi mátt vera hvort tveggja ljóst, enda eigandi hússins á byggingartíma bílskúrsins, en ekki upplýst stefndu um það. Matsmaður hafi metið kostnað við úrbætur á þaki bílskúrsins á samtals 355.665 krónur.

Einnig hafi komið í ljós að bakhlið bílskúrsins, sem ekki sjáist nema farið sé inn í garð nærliggjandi húss eða upp á þak bílskúrsins, sé ófrágengin. Hún hafi ekki verið múruð eða varin með öðrum hætti. Af þessu hafi stefnandi vitað en hann kosið að upplýsa stefndu ekki um það. Erfitt sé að ganga frá bakhliðinni þar sem skúrinn sé grafinn inn í hraun. Moka þurfi frá skúrnum, hreinsa rusl og byggingarafganga upp úr bili milli bílskúrsveggjar og klappar, múrhúða vegginn og fylla að honum með drenmöl. Stefnanda hafi mátt vera ljóst að ástand veggjarins skipti stefndu máli en hann samt sem áður ekki upplýst stefndu um það. Fyrir liggi að stefnanda hafi verið kunnugt um ástand bakhliðar bílskúrsins, enda hafi hann verið eigandi fasteignarinnar á byggingartíma bílskúrsins. Kostnað við framangreindar úrbætur hafi matsmaður metið á samtals 281.813 krónur.

Frágang tengidósa í lofti í gangi á neðri hæð segja stefndu ófullnægjandi og ófaglegan. Til að bæta úr þurfi að breyta frágangi tengidósa og taka niður loftaklæðningu til að komast að og breyta frágangi. Þá sé frágangur á rafstreng á milli aðaltöflu í húsi og greinatöflu í bílskúr ófaglegur. Strengurinn sé lagður laus hvort sem hann sé varinn af byggingarhlutum eða ekki. Strengurinn eigi að vera festur með viðeigandi spennum þar sem hann sé óvarinn, en innan þilja eigi hann að vera í hlífðarpípu sem festa beri rækilega. Af þessum ófullnægjandi frágangi hafi stefnandi mátt vita þar sem hann hafi sjálfur staðið fyrir umræddum lagfæringum. Stefndu hafi hins vegar hvorki séð né getað séð þetta við venjulega skoðun né mátt vita af þessu. Metinn kostnaður við úrbætur vegna þessa sé 101.056 krónur.

Stefndu segja nú liggja fyrir að ólokið sé frágangi á rakasperru í lofti bílskúrs. Það hafi stefndu hvorki getað séð við venjulega skoðun á fasteigninni fyrir kaupin né mátt vita. Í matsgerð sé hæfilegur kostnaður við frágang á rakavörn, miðað við að það sé gert þegar búið sé að múrhúða útveggi í bílskúr, talinn vera 34.920 krónur.

Þá segja stefndu frágang á útvegg í kjallara viðbyggingar að norðanverðu, sem snúi að hraunklöpp, vera ófullnægjandi. Fylling við kjallaravegginn eigi að mynda þerrilag sem leiði vatn niður í hraunklöpp. Hins vegar hafi ekki verið gengið frá slíkri fyllingu áður en trépallur var byggður að húsinu. Stefnandi hafi sjálfur séð um að byggja pallinn og ganga frá honum. Til að bæta úr þessum galla þurfi að taka pallinn upp, fjarlægja allt rusl og byggingarafganga og fylla síðan með möl að húsinu upp á múrhúð á útvegg. Síðan þurfi að ganga aftur frá pallinum. Stefndu hafi hvorki getað séð þennan galla við venjulega skoðun né mátt vita af honum. Kostnaður við lýstar úrbætur samkvæmt matsgerð nemi 199.550 krónum.

Bil milli ofns og veggjar í hjónaherbergi í austurhluta hússins segja stefndu vera 0,7 cm vinstra megin og 1,2 cm hægra megin. Algengt bil milli ofns og veggjar kveða þau um 20 mm, sbr. matsgerð. Matsgerðin staðfesti að frágangur ofnsins sé ófaglegur þar sem bil milli hans og veggjar sé bæði of lítið og misjafnt. Til að bæta úr þessu þurfi að taka ofninn niður, breyta festingum og setja ofninn upp aftur. Þennan galla hafi stefndu hvorki getað séð við venjulega skoðun né mátt af honum vita. Stefnanda hafi hins vegar mátt vera kunnugt um gallann, enda honum orðið gallinn ljós við notkun ofnsins, t.d. við að setja fatnað á ofninn til þerris. Kostnaður við að bæta úr þessum galla samkvæmt matsgerð sé 16.343 krónur samkvæmt matsgerð.

Stefndu segja í ljós leitt með framlagðri matsgerð að útiljós við aðalinngang hússins sé ótengt. Taka þurfi útiljósið niður, draga vír í ídráttarpípu að rofa og tengja og síðan setja ljósið upp aftur. Stefnanda hafi án nokkurs vafa verið ljóst að útiljós við aðalinngang hússins, sem hann hafi búið í frá árinu 2008, virkuðu ekki. Það hafi stefndu hins vegar hvorki getað séð við venjulega skoðun né mátt vita. Kostnaður við úrbætur á þessum galla samkvæmt matsgerð nemi 17.343 krónum.

Þá liggi fyrir að þar sem baðherbergi sé nú hafi verið stigi milli hæða. Stefnandi hafi séð um að loka stigaopinu áður en stefndu keyptu húsið. Stiginn hafi hins vegar enn verið undir opinu. Stefnandi hafi upplýst stefndu við kaupin um að hann hefði einungis haft stigann uppi ennþá þar sem honum þætti hann fallegur, jafnvel þótt svo hann þjónaði engum tilgangi lengur. Stefndu hafi ákveðið að fjarlægja stigann til að auðvelda umgang um neðri hæðina. Staðreynt sé með matsgerð hins dómkvadda matsmanns að frágangur gólfs í baðherbergi, þar sem stigaopið var áður, sé ófullnægjandi þar sem tveir bitar hafi enga ásetu. Stefnandi hafi sjálfur séð um að loka stigaopinu og hann því hlotið að vita að nefndir bitar hefðu enga ásetu. Það hafi stefndu hins vegar hvorki getað séð við venjulega skoðun né máttu vita. Metinn kostnaður við úrbætur vegna þessa galla nemi 13.562 krónum.

Af hálfu stefndu er til þess vísað að samkvæmt framlagðri matsgerð sé gerð opnanlegra faga í gluggum á suðurhlið hússins óvenjuleg og ekki eins og búast megi við í gluggum af þeirri gerð sem um ræði. Til að bæta úr, þannig að fög séu í samræmi við það sem almennt gerist og sé faglegt og venjulegt þurfi að skipta um fögin og setja ný sérsmíðuð tréfög með gleri í stað plexiglersins. Stefndu segja stefnanda hafa mátt vita hverrar gerðar opnanleg fög væru í gluggum í húsi sem hann hafi búið í frá árinu 2008. Þar sem þau hafi ekki verið í samræmi við það sem stefndu hafi almennt mátt búast við hafi stefnanda borið að upplýsa stefndu um gerð faganna, en stefndu hafi hvorki getað séð það við venjulega skoðun né mátt það vita. Metinn kostnaður við að bæta úr þessum galla nemi 159.841 krónu.

Stefndu segja frágang lagna við vegg í tómstundaherbergi, útvegg að norðan, vera ófaglegan og ófullnægjandi. Umræddur veggur sé þiljaður að innan með plastparketi á trégrind, sbr. matsgerð. Þær lagnir sem matsmaður hafi séð hafi hann talið vera á ýmsan hátt ófaglega frágengnar og ófullnægjandi. Það hafi stefndu hvorki getað séð við venjulega skoðun né af því mátt vita. Kostnaður við úrbætur vegna þessa samkvæmt matsgerðinni nemi 5.781 krónu.

Af hálfu stefndu er lögð á það áhersla að þótt 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup geri ráð fyrir því að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla sem hann hafi átt að þekkja til við gerð kaupsamnings þá víki það ákvæði fyrir upplýsingaskyldu seljanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. Í því ákvæði sé beinlínis tekið fram að reglur 1. og 2. mgr. 29. gr. um aðgæsluskyldu kaupanda víki fyrir skyldu seljanda til að veita upplýsingar skv. 26. gr. laganna. Segjast stefndu hafa skoðað eignina með þeim hætti sem eðlilegt hafi mátt teljast með tilliti til fyrirliggjandi upplýsinga og aðstæðna.

Stefndu vísa til þess að samkvæmt fasteignakauparétti teljist fasteign einnig vera gölluð samrýmist ástand hennar ekki upplýsingum sem seljandi hafi veitt kaupanda, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Hluti þeirra upplýsinga sem stefnandi hafi veitt stefndu hafi beinlínis verið rangar. Stefnandi beri hlutlæga ábyrgð á röngum upplýsingum, hvort sem átt sé við beinlínis rangar upplýsingar eða misvísandi upplýsingar. Undir það síðarnefnda falli upplýsingar sem séu aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem séu til þess fallnar að valda misskilningi.

Í þessu sambandi benda stefndu á að gólf í viðbyggingu vesturhluta sé ófullnægjandi. Gólfið sé ekki byggt í samræmi við teikningar, en stefnandi muni hafa byggt gólfið sjálfur. Þennan galla hafi stefndu ekki getað séð við skoðun. Ljóst sé hins vegar að stefnandi vissi af gallanum, eða mátti í það minnsta vita af honum. Stefnanda hafi því borið að upplýsa stefndu um gallann. Raunar sé það svo að stefnandi hafi við skoðun upplýst að eftir væri að setja krossviðarplötur undir gólfið, sem stífa myndu gólfið af og koma í veg fyrir að það gæfi eftir. Það hafi verið rangar upplýsingar sem stefnandi beri hlutlæga ábyrgð á skv. 27. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt matsgerð þurfi að styrkja gólfbitana með því að skrúfa utan á þá sterkari bita, ellegar rífa gólf og endurbyggja samkvæmt teikningum. Kostnað við að bæta úr þessum galla hafi dómkvaddur matsmaður metið á 145.211 krónur.

Þá taka stefndu einnig fram í þessu sambandi að við skoðun þeirra á fasteigninni hafi eldvarnarhurðin í húsinu komið til umræðu. Stefnandi hafi þá upplýst að fullnægjandi væri að klæða hurðina/karma með gipsi. Það sé hins vegar rangt. Fram komi í framlagðri matsgerð að hurð milli bílskúrs og húss sé gömul útihurð. Hurðin sé ekki eldtefjandi og ekki viðurkennd sem slík. Til þess að bæta úr þessum vanbúnaði þurfi að setja viðurkennda eldtefjandi hurð. Stefnandi hafi því gefið stefndu beinlínis rangar upplýsingar. Hann beri hlutlæga ábyrgð á því tjóni sem rekja megi til hinna röngu upplýsinga, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Metinn kostnaður við úrbætur vegna þessa galla sé 214.351 króna.

Stefndu segja stefnanda hafa borið að upplýsa þau um allt framangreint og veita þeim réttar og fullnægjandi upplýsingar, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, enda hafi stefnandi sjálfur vitað eða mátt vita af öllum ágöllunum. Stefndu hafi því ekki fengið þær upplýsingar sem þau hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju. Ljóst sé að ef þær upplýsingar hefðu verið veittar hefðu þær haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings aðila, sbr. 2. málslið 26. gr. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu byggja kröfu sína um skaðabætur á 43. gr. laga nr. 40/2002. Kröfuna segja þau reista á þeim göllum sem að framan greini. Verði ekki fallist á að stefndu eigi skaðabótakröfu á hendur stefnanda byggi stefndu á því að þau eigi jafn háa kröfu á hendur stefnanda til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar í samræmi við 2. mgr. 41. gr. laga nr. 40/2002. Fjárhæð kröfunnar um afslátt byggi á metnum kostnaði við úrbætur á göllunum, sbr. nefnda 2. mgr. 41. gr. Um sundurliðun kröfunnar vísist til framangreinds.

Stefndu segja skaðabótakröfu sína á grundvelli matsgerðar að fjárhæð samtals 2.240.715 krónur vera samanlagða fjárhæð allra þeirra matsliða sem lýst sé að framan. Við hvern lið hafi matsmaður tekið tillit til þess að virðisaukaskattur reiknist með kostnaði við kaup á efni en enginn virðisaukaskattur hafi verið reiknaður á vinnu.

Þá hafi kostnaður við gerð matsgerðar numið 575.418 krónum að virðisaukaskatti meðtöldum. Kostnaður við gerð skýrslu Húsavers hafi numið 43.295 krónum, sömuleiðis með virðisaukaskatti.

Samkvæmt öllu framansögðu nemi gagnkrafa stefndu því að minnsta kosti 2.859.428 krónum.

Kröfu sína um málskostnað segja stefndu studda ákvæðum 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Taka stefndu sérstaklega fram hvað þá kröfu varðar að þau séu ekki virðisaukaskattsskyldir aðilar og þeim beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefnanda.

Stefndu benda enn fremur á að mál þetta hafi stefnandi höfðað án nokkurs fyrirvara sem valdið hafi því að útivist hafi orðið af hálfu stefndu. Í kjölfarið hafi stefna málsins verið árituð og málskostnaður að fjárhæð 70.200 krónur verið lagður á stefndu. Vegna þessa hafi kostnaður stefndu af málinu aukist þar sem þau hafi þurft að fara fram á endurupptöku. Í kjölfar endurupptöku málsins hafi stefndu síðan þurft að gera þá kröfu að dómari úrskurðaði um að réttaráhrif hinnar árituðu stefnu féllu niður að öllu leyti. Áður hefðu stefndu þurft að gæta réttinda sinna í tengslum við innheimtu á grundvelli árituðu stefnunnar, svo sem skráningu stefndu á vanskilaskrá o.fl. Allt þetta hafi orðið til þess að auka málskostnað stefndu að þarflausu. Ljóst sé að lögmaður stefnanda, eða stefnandi sjálfur, hefðu getað komið í veg fyrir að þessi kostnaður félli til með því að láta stefndu eða lögmann þeirra vita af stefnunni, enda hefðu lögmenn aðila verið í samskiptum og átt í sáttaviðræðum fyrir höfðun málsins. Af þessum sökum krefjist stefndu þess að stefnandi verði dæmdur til þess að greiða þann kostnað sem til féll vegna þess hvernig staðið var að höfðun málsins af hálfu stefnanda, auk annars málskostnaðar. Taka stefndu sérstaklega fram að þar sem stefnandi hafi ekki gefið stefndu neinn fyrirvara um fyrirhugaða málsókn eigi hann ekki rétt á greiðslu málskostnaðar úr þeirra hendi, hvernig svo sem mál þetta fari að öðru leyti.

Til stuðnings kröfum sínum vísa stefndu einkum til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, almennra reglna fasteignakauparéttar og almennra reglna samninga- og kröfuréttar. Stefndu vísa einnig til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Hvað varðar heimild til þess að hafa uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar vísa stefndu til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Svo sem áður var rakið reisir stefnandi kröfur sínar á kaupsamningi aðila frá 21. desember 2012 um fasteignina Hraunhvamm 6 í Hafnarfirði. Vísar stefnandi til þess að stefndu hafi borið að greiða hluta kaupverðsins, 1.000.000 króna, á gjalddaga þeirrar greiðslu 15. júlí 2013. Stefndu telja sér hins vegar hafa verið rétt að halda eftir greiðslunni þar sem þau eigi gagnkröfu á hendur stefnanda í formi skaðabóta eða afsláttar vegna galla á fasteigninni sem nemi að minnsta kosti 2.859.428 krónum. Sýknukrafa stefndu byggist því á gagnkröfu til skuldajafnaðar.

Elsti hluti hússins að Hraunhvammi 6 mun hafa verið byggður árið 1946. Byggt var við húsið síðar, bæði að austanverðu og vestanverðu, og var gefið út fokheldisvottorð með athugasemdum vegna viðbygginga 2011. Þá var bílskúr við húsið byggður 2009 samkvæmt því sem fram kemur í framlögðu söluyfirliti. Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns mun fokheldisvottorð hafa verið gefið út vegna bílskúrsins árið 2012. Af ummælum í matsgerð má ráða að ekki sé útilokað að einhverjir hlutar hússins hafi verið byggðir eftir 1946 en talsvert áður en fyrrnefndar viðbyggingar voru byggðar.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Við þetta má einnig bæta að fasteign verður almennt að fullnægja þeim kröfum sem leiða af öðrum lögum og reglum en lögum um fasteignakaup, t.d. byggingarreglugerð, er í gildi voru á þeim tíma sem hús, eða eftir atvikum húshlutar, voru reist. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 2. málslið 18. gr.

Að mati dómsins verður að telja fasteignina að Hraunhvammi 6 að öllu leyti notaða í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup, þrátt fyrir hinar nýlegu viðbyggingar. Hins vegar þykir verða að líta svo á að talsvert minna svigrúm sé fyrir frávik frá kröfum um gæði, búnað og annað í viðbyggingunum heldur en í eldri hluta hússins.

Stefndu telja fasteignina hafa verið gallaða við kaupin og hafa hvað það varðar vísað til fimmtán atriða sem ítarlega eru reifuð í greinargerð þeirra og matsgerð hins dómkvadda matsmanns.

Áður en fjallað verður um matsgerðina þykir rétt að víkja stuttlega að söluyfirliti því sem lá frammi við kaupin. Skýrlega kom fram í söluyfirlitinu að framkvæmdum væri ekki lokið við húsið og að ýmislegur frágangur væri eftir í húsinu. Átti þetta fyrst og fremst við um neðri hæð hússins og bílskúr. Dómendur gengu á vettvang undir aðalmeðferð málsins og duldist þeim ekki að enn er ýmiss frágangur eftir vegna framkvæmdanna, sem telja verður ljóst að voru allmiklar að umfangi.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi fasteignar ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun, sbr. 2. mgr. 29. gr.

Sú staðreynd að vísað var til þess í söluyfirliti að framkvæmdum væri ekki lokið við húsið og að ýmislegur frágangur væri þar eftir, og að þessa mátti víða sjá stað í eigninni, lagði enn ríkari aðgæsluskyldu á herðar stefndu, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002, en ella hefði verið. Telja verður að í ljósi þessara upplýsinga hafi stefndu borið að skoða eignina gaumgæfilega fyrir kaupin. Til grundvallar verður hins vegar að leggja, sbr. framburð stefnda G-kk-ef fyrir dómi, að stefndu skoðuðu eignina einungis lauslega einu sinni að kvöldi til skömmu fyrir kaupin, sem gerð voru 21. desember 2012. Mátti af framburði stefnda G-kk-ef ráða að sá aðili sem sýndi stefndu fasteignina hafi lítið þekkt til eignarinnar. Þá var á honum að skilja að samkvæmt fasteignasala þeim sem séð hafi um söluna hafi kaupverð eignarinnar verið undir markaðsvirði hennar.

Verður þá vikið að matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Fyrstan skal nefna matslið nr. 3, en hann fjallar um lagnagrind í bílskúr hússins, en samkvæmt áðursögðu hófst bygging hans árið 2009. Upplýst er í málinu að lagnagrindin er gömul. Var það augljóst dómendum er þeir gengu á vettvang undir aðalmeðferð málsins og átti sömuleiðis að vera stefndu ljóst er þau skoðuðu eignina fyrir kaupin. Svo sem áður var nefnt var þess sérstaklega getið í söluyfirliti eignarinnar að framkvæmdum við hana væri ekki lokið. Stefndu gátu því ekki gengið út frá því að bílskúrinn væri fullkláraður og með öllu efni og búnaði nýjum, enda var það ekki það sem sjá mátti við skoðun hans samkvæmt áðursögðu. Þá komst hinn dómkvaddi matsmaður að þeirri niðurstöðu að ekkert benti til þess að grindin starfaði ekki rétt. Grindin sem slík væri fullnægjandi og gæti gegnt sínu hlutverki. Að öllu þessu athuguðu verður ekki á það fallist með stefndu að sú staðreynd að lagnagrindin sé gömul geti talist vera galli á fasteigninni í skilningi laga um fasteignakaup.

Í matslið nr. 6 er fjallað um hurð milli bílskúrs og íbúðarhússins. Telur dómurinn við blasa þegar hurðin er skoðuð að um gamla hurð er að ræða sem ekki er, og verður ekki gerð, eldtefjandi. Þar sem fram kom í söluyfirliti, svo sem áður var nefnt, að framkvæmdum við húsið væri ekki lokið gátu stefndu ekki með réttu gert ráð fyrir því að allt væri fullfrágengið í byggingunni, heldur máttu þau þvert á móti búast við því að í húsinu mætti finna ýmislegt sem væri ófrágengið, ellegar gengið frá til bráðabirgða. Samkvæmt því og öðru framansögðu getur gerð og ástand títtnefndrar hurðar því ekki talist vera galli í skilningi laga um fasteignakaup.

Í matslið nr. 14 er fjallað um glugga á framhlið hússins. Niðurstaða dómkvadds matsmanns var sú að hin opnanlegu fög, þótt óvenjuleg væru, gætu gegnt sínu hlutverki á fullnægjandi hátt og eins og við væri að búast. Þá er gerð gluggana öllum ljós sem skoða húsið. Þegar að þessu gættu þykir ósannað að umrædd gerð glugganna sé galli í skilningi laga um fasteignakaup.

Stefndu vísa hvað tvo matsliði varðar til 27. gr. laga nr. 40/2002. Þar segir að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Annars vegar nefna stefndu í þessu sambandi fyrrnefnda hurð á milli bílskúrs og hússins. Segja þau stefnanda hafa gefið rangar upplýsingar varðandi hurðina en hann hafi fullyrt að breyta mætti hurðinni í eldvarnarhurð með því að klæða hurðina/karma hennar með gipsi. Þessu hefur stefnandi alfarið mótmælt. Stefndu bera sönnunarbyrðina fyrir fullyrðingu sinni, sem þau hafa hvorki stutt gögnum né framburði vitna, en svo virðist sem fyrrgreindar upplýsingar eigi stefnandi að hafa gefið stefndu í símtali, sem stefnandi hefur ekki kannast við. Verður samkvæmt þessu að telja umrædda fullyrðingu stefndu með öllu ósannaða. Geta stefndu af þeim sökum engan rétt byggt á 27. gr. laga um fasteignakaup hvað þetta atriði varðar.

Þá hafa stefndu einnig haldið því fram að stefnandi hafi, í símtali sem hann hefur samkvæmt áðursögðu ekki kannast við, veitt stefndu rangar upplýsingar um það að eftir ætti að setja krossviðarplötur undir gólfið sem myndi stífa gólfið af og koma í veg fyrir að það gæfi eftir. Hefur stefnandi alfarið hafnað því að hafa gefið stefndu upplýsingar í þessa veru. Stefndu bera sönnunarbyrðina fyrir þessari fullyrðingu sinni en hana hafa þau hvorki stutt gögnum né framburði vitna. Fullyrðing stefndu um að stefnandi hafi gefið þeim rangar upplýsingar varðandi umrætt gólf er því ósönnuð. Samkvæmt því og öðru framangreindu þykja stefndu því engan rétt geta byggt á 27. gr. laga um fasteignakaup í málinu.

Við skoðun varð dómkvaddur matsmaður hvorki var við meintan raka né ummerki um raka í vesturenda kjallara hússins, sbr. matslið nr. 2 í matsgerð. Var raki heldur ekki sýnilegur við vettvangsgöngu dómenda. Er því með öllu ósannað að lekið hafi á umræddum stað í húsinu. Hins vegar er ljóst, það sem við blasti er dómendur gengu á vettvang, að frágangur á þakniðurfalli endar við jarðvegsyfirborð við útvegg, sem eykur vatnsálag. Eru dómendur sammála því mati hins dómkvadda matsmanns að um galla sé að ræða. Vegna þess hversu sýnilegur gallinn er og augljós þeim sem húsið skoða geta stefndu hins vegar ekki borið hann fyrir sig, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002, en stefndu verða í þessu sambandi að bera áhættuna af þeirri ófullkomnu skoðun sem þau framkvæmdu fyrir kaupin.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingar voru ekki veittar.

Matsliðir nr. 9, rakasperra í bílskúr, nr. 11, ofn í hjónaherbergi, nr. 12, útiljós, nr. 13, uppbygging gólfs í baðherbergi, og nr. 15, lagnir við vegg í tómstundaherbergi, nema samtals 87.949 krónum. Staðreynd er að kaupverð hússins nam 42.900.000 krónum. Kostnaður við að bæta úr þeim meintu ágöllum, samkvæmt niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, nemur því um það bil 0,2% af kaupverði eignarinnar. Þegar að því gættu verður að telja ósannað að áhrif hafi haft á gerð eða efni kaupsamnings aðila að stefnandi upplýsti stefndu ekki sérstaklega um þessi atriði. Er því þarflaust að dómurinn taki afstöðu til þess hvort það hefði stefnandi átt að gera.

Þau atriði sem metin voru, og enn hefur ekki verið vikið að hér að framan, þ.e. matsliðir nr. 1, 4, 5, 7, 8 og 10, kostar að mati hins dómkvadda matsmanns samtals 1.083.295 krónur að bæta úr. Er sú fjárhæð, að viðbættum fyrrnefndum 87.949 krónum, um það bil 2,7% af kaupverði fasteignarinnar. Að mati dómsins kemur ekki til álita að fallast á það með stefndu að upplýsingaskylda stefnanda hafi náð til þeirra ágalla sem um er fjallað í matsliðum nr. 1, 4, 5, 7, 8 og 10. Þótt krafa stefndu á grundvelli allra þeirra matsliða sem að framan eru nefndir yrði að fullu tekin til greina þykir ekki unnt að líta svo á að þeir annmarkar á fasteigninni, sem hún tekur til, rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga um fasteignakaup. Getur fasteignin því ekki talist hafa verið haldin galla vegna þeirra í skilningi nefndrar lagagreinar.

Með vísan til þess sem að framan greinir verður ekki fallist á með stefndu að þau eigi skaðabóta- eða afsláttarkröfu á hendur stefnanda til skuldajafnaðar við kröfu hans um greiðslu hluta kaupverðsins, 1.000.000 króna, sem á gjalddaga var 15. júlí 2013. Verður sú krafa stefnanda því að fullu tekin til greina og stefndu dæmd til að greiða honum 1.000.000 króna með dráttarvöxtum svo sem í dómsorði greinir. Tekið skal fram að rétt stefnanda til höfuðstólsfærslu dráttarvaxta á tólf mánaða fresti má leiða beint af ákvæðum 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og er því óþarft að kveða á um slíka höfuðstólsfærslu í dómsorði.

Að atvikum máls og ágreiningi aðila heildstætt virtum, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, þykir rétt að dæma stefndu óskipt til að greiða stefnanda hluta málskostnaðar hans með þeim hætti sem í dómsorði greinir.

Dóm þennan kveður upp K-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, ásamt meðdómsmönnunum A-kk-þgf N-kk-þgf A-kk-þgf arkitekt og M-kk-þgf Þ-kk-þgf J-kk-þgf, byggingratæknifræðingi og húsasmíðameistara. Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, G-kk-nf T-kk-nf Þ-kk-nf og G-kvk-nf Ó-kvk-nf H-kvk-nf, greiði stefnanda, E-kk-þgf P-kk-þgf E-kk-þgf, óskipt 1.000.000 króna með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. júlí 2013 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnanda óskipt 400.000 krónur í málskostnað.