E-2569/2008

Mál þetta, sem var dómtekið 16. f.m., er í aðalsök höfðað af B-kk-þgf M-kk-þgf, Logasölum 14 í Kópavogi, á hendur A-kk-þgf M-kk-þgf B-kk-þgf og H-kvk-þgf H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, báðum til heimilis að Flesjakór 13 í Kópavogi. Var stefnan birt lögmanni stefndu, sbr. b. liður 3. mgr. 83. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en í áritun hans er birtingardags ekki getið.

Í aðalsök gerir aðalstefnandi þá kröfu að gagnstefnendur verði óskipt dæmd til að greiða honum 378.204 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 25.400.000 krónum frá 20. maí 2006 til 16. júní sama ár, en af 23.900.000 krónum frá þeim degi til 7. júlí sama ár, en af 22.460.293 krónum frá þeim degi til 10. sama mánaðar, en af 21.460.293 krónum frá þeim degi til 11. sama mánaðar, en af 3.000.000 króna frá 24. september 2006 til 2. október sama ár, en af 5.000.000 króna frá þeim degi til 1. desember sama ár, en af 408.000 krónum frá 25. júlí 2007 til 28. nóvember sama ár, en af 378.204 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Gagnstefnendur krefjast sýknu af dómkröfum aðalstefnanda í aðalsök og málskostnaðar úr hendi hans.

Gagnstefnendur höfðuðu mál á hendur aðalstefnanda með stefnu birtri 21. október 2008. Gera þau þá kröfu aðallega að aðalstefnandi verði dæmdur til að greiða þeim skaðabætur að fjárhæð 786.000 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. september 2008 til greiðsludags. Til vara er gerð krafa um afslátt sömu fjárhæðar, auk dráttarvaxta. Í báðum tilvikum krefjast gagnstefnendur málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda.

Aðalstefnandi krefst sýknu af kröfum gagnstefnenda í gagnsök, en að því frágengnu verulegrar lækkunar á þeim. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda.

I

Gagnstefnendur keyptu íbúð í smíðum í fjöleignarhúsinu nr. 13 við Flesjakór í Kópavogi af aðalstefnanda með kaupsamningi 18. apríl 2006. Nánar tiltekið er um parhús að ræða. Húsinu skyldi skilað fokheldu að innan með flotuðum gólfum en fullbúnu að utan með nánast fullfrágenginni lóð. Var í samningnum mælt fyrir um það að afhending á húsinu ófrágengnu að utan skyldi fara fram 15. maí 2006, en að umsömdum frágangi utanhúss lyki 20. ágúst 2006. Kaupverð eignarinnar var 34.100.000 krónur og skyldi það greiðast þannig: 1. 3.000.000 króna við undirritun samnings. 2. 25.400.000 krónur við afhendingu á húsinu ófrágengnu að utan 20. maí 2006. 3. 3.000.000 króna við endanlega afhendingu eignar 20. ágúst 2006. 4. 2.700.000 krónur 2. október 2006. Af hálfu aðalstefnanda er því haldið fram að vegna ýmissa atvika hafi verið gerðar breytingar á greiðsludagsetningum að því er tekur til greiðslna nr. 3 og 4 hér að framan. Þannig hafi þriðju greiðslu verið frestað til 24. september 2006 og hluta þeirrar fjórðu til 25. júlí 2007. Gagnstefnendur hafi hins vegar hagað greiðslum sínum með eftirfarandi hætti:

1. Við undirritun kaupsamnings 18. apríl 2006 3.000.000 krónur.

2. 16. júní 2006 1.500.000 krónur.

3. 7. júlí 2006 1.439.707 krónur.

4. 10. júlí 2006 1.000.000 krónur.

5. 11. júlí 2006 21.460.293 krónur.

6. 1. desember 2006 5.000.000 krónur.

7. 28. nóvember 2007 29.796 krónur.

Samtals hafi því gagnstefnendur greitt aðalstefnanda 33.429.796 krónur og nemi eftirstöðvar umsamins kaupverðs þannig 670.204 krónum. Aðalstefnandi hafi hins vegar dregið frá þeim eftirstöðvum kostnað gagnstefnenda að fjárhæð 292.000 krónur vegna sögunar á gati á einum stað í húsinu og vegna flotunar á gólfi. Eftirstöðvar kaupverðs nemi því 378.204 krónum, sem sé stefnukrafa í aðalsök. Krafa aðalstefnanda um dráttarvexti tekur síðan mið af umsömdum gjalddögum samkvæmt framansögðu og því hvenær greiðslur voru í reynd inntar af hendi.

Í greinargerð í aðalsök eru gerðar ítarlegar athugasemdir við þá tilgreiningu á gjalddögum sem dráttarvaxtakrafa aðalstefnanda er grundvölluð á og því hafnað að dómkrafa hans eigi að því leyti rétt á sér. Þessu næst er því haldið fram að gagnstefnendur hafi réttilega og með stoð í 35. og 44. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 haldið eftir hluta kaupverðs eignarinnar, eða 700.000 krónum. Er þar um vísað annars vegar til dráttar sem orðið hafi á afhendingu hennar og hins vegar til galla sem fram hefðu komið á henni. Var að beiðni gagnstefnenda dómkvaddur maður til að meta þessa ætluðu galla, en þeir taka að mati aðalstefnanda bæði til séreignar gagnstefnenda og sameignar fjöleignarhússins. Er það niðurstaða matsmannsins, H-kk-ef S-kk-ef bygginga-tæknifræðings og húsasmíðameistara, samkvæmt matsgerð sem hann skilaði í september 2008, að kostnaður við úrbætur á þeim atriðum sem til mats voru tekin nemi 941.000 krónum. Með stoð í matsgerðinni gerðu gagnstefnendur í greinargerð í aðalsök kröfu um að þeirri fjárkröfu sem þau ættu samkvæmt þessu á hendur aðalstefnanda yrði skuldajafnað við kröfu hans um greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs og þau þannig sýknuð af þeirri kröfu hans. Í þinghaldi í málinu 3. mars 2009 og að gengnum úrskurði um kröfu aðalstefnanda um frávísun gagnsakar lækkuðu þau þessa kröfu sína í 786.000 krónur. Í gagnsök krefjast gagnstefnendur hins vegar sjálfstæðs dóms um þessa kröfu sína og krefjast aðallega skaðabóta, en til vara afsláttar.

II

Í stefnu í aðalsök eru reifuð sjónarmið sem liggja kröfugerð aðalstefnanda til grundvallar, en hún lýtur að meginstefnu til að rétti hans til dráttarvaxta af samningsbundnum greiðslum vegna sölu hans á fasteigninni að Flesjakór 13 í Kópavogi til gagnstefnenda. Þá tekur krafan að auki til ógreiddra eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 378.204 krónur. Vísar aðalstefnandi til þess að gagnstefnendur hafi lagt á það áherslu við kaupsamningsgerðina að fá fasteignina afhenda sem fyrst þannig að þau gætu hafist handa við framkvæmdir innanhúss fyrr en ella. Hann hafi orðið við þessum óskum þeirra og samþykkti að fasteignin yrði laus til afnota fyrir þau 15. maí 2006, sbr. eftirfarandi ákvæði kaupsamnings: „Eignin skal vera laus til afnota fyrir kaupanda 15.05.2006 þá getur kaupandi byrjað að vinna í húsinu að innan, en að utan verður húsið tilbúið 20.08.2006, þar með talin ísetning á opnanlegum gluggafögum og útihurðum, en fast gler komið í glugga 15.05.2006. Kaupandi hirðir frá þeim tíma arð af henni greiðir af henni skatta og skyldur, iðgjöld af lögboðinni brunatryggingu og fasteignagjöld miðað við kr. 20.000.000 tryggingu hjá Sjóvá Almennum tryggingum.“ Samkvæmt 2. tölulið A-hluta kaupsamningsins hafi greiðsla að fjárhæð 25.400.000 krónur átt að berast við afhendingu hússins 20. maí 2006. Ljóst sé af framangreindu að misræmi er í kaupsamningum um hvort afhenda átti fasteignina átti 15. eða 20. maí 2006. Í málinu krefjist aðalstefnandi dráttarvaxta frá 20. maí 2006 og njóti gagnstefnendur þannig vafans af þessu misræmi. Við afhendingu 20. maí 2006 hafi verið umsamið að fasteignin yrði ,,fokheld“ að innan, sbr. 7. gr. kaupsamningsins og skilalýsingarákvæði í niðurlagi hans. Þann dag hafi gagnstefnendur tekið yfir ábyrgð á öllum framkvæmdum innanhúss, sbr. 12. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þegar gagnstefnendur voru krafin um greiðslu 20. maí 2006 hefðu þau tilkynnt aðalstefnanda að greiðsla bærist ekki þann dag. Hafi sú skýring verið gefin að upp hefði komið vandamál sem tengdist sölu á fasteign þeirra við Birkigrund í Kópavogi. Aðalstefnandi hafi þá tilkynnt þeim að krafist yrði dráttarvaxta vegna greiðsludráttarins, enda væru vandamál tengd sölu fasteignar gagnstefnenda honum með öllu óviðkomandi. Þá hafnar aðalstefnandi því alfarið að einhver atvik sem hann beri ábyrgð á hafa orsakað þennan greiðsludrátt gagnstefnenda. Ekki hafi staðið á a-kk-þgf eða Sparisjóði Hafnarfjarðar, viðskiptabanka hans, að veita gagnstefnendum skilyrt veðleyfi samhliða greiðslu samkvæmt 2. tölulið A-hluta kaupsamningsins. Útgáfa veðleyfisins hafi eingöngu dregist vegna þess að upplýsingar og gögn skorti frá gagnstefnendum vegna veðflutninga. Hafi viðskiptabanki aðalstefnanda eðlilega ekki getað veitt veðleyfi framar sínum veðrétti nema hafa til þess fullnægjandi gögn og eftir atvikum tryggingu.

Af því er varðar greiðslu samkvæmt 3. tölulið A-hluta kaupsamningsins tekur aðalstefnandi fram að hann hafi tilkynnt gagnstefnendum að framkvæmdum utanhúss myndi seinka og að hann gerði af þeim sökum ekki kröfu til þess að greiðsla, sem samkvæmt kaupsamningi átti að berast 20. ágúst 2006, yrði ekki innt af hendi fyrr en 24. september, það er þegar framkvæmdum yrði að langmestu leyti lokið utanhúss. Þessi greiðsla hafi hins vegar ekki borist fyrr en 1. desember 2006 og því sé krafist dráttarvaxta fyrir framangreint tímabil. Gagnstefnendur hefðu engar athugasemdir gert vegna þessarar seinkunar á framkvæmdum. Atvik sem varða gagnstefnendur hefðu síðan leitt til þess að verktíminn dróst á langinn. Þau hefðu meðal annars dregið það að fá nýjan byggingarstjóra að verkinu. Þá hefðu þau breytt teikningum af húsinu og meðal annars bætt við þakglugga, sem tafið hafi vinnu aðalstefnanda við þak hússins. Á þessum atriðum beri gagnstefnendur ein ábyrgð.

Aðalstefnandi krefst einnig dráttarvaxta vegna dráttar sem orðið hafi á greiðslu samkvæmt 4. tölulið A-hluta kaupsamningsins. Samkvæmt kaupsamningi aðila hafi gagnstefnendum borið að greiða aðalstefnanda 2.700.000 krónur 2. október 2006. Þau hefðu greitt 2.000.000 krónur 1. desember 2006, en orðið hafi að samkomulagi milli aðila að þau héldu eftir 700.000 krónum þar til framkvæmdum við ýmis smáverk sem illmögulegt hafi verið að vinna við á þessum tíma, meðal annars vegna veðurskilyrða og frosts í jörðu, væri lokið. Hinn 25. júlí 2007 hafi aðalstefnandi tilkynnt gagnstefnendum að vinnu hans við húsið væri lokið. Hafi hann þá mætt ásamt byggingarstjóra til að taka verkið út. Aðalstefnandi hafi þá krafið gagnstefnendur um lokagreiðslu, að frádregnum kostnaði vegna flotunnar á gólfi að fjárhæð 282.000 krónur og 10.000 krónur vegna steinsögunar. Sú greiðsla hafi enn ekki verið innt af hendi að fullu þrátt fyrir innheimtutilraunir, en gagnstefnendur hefðu 28. nóvember 2007 greitt 29.796 krónur upp í lokagreiðsluna.

Til stuðnings kröfum sínum í aðalsök vísar aðalstefnandi 13. gr. kauptilboðs gagnstefnenda í fasteignina að Flesjakór 13, 10. gr. kaupsamnings um hana, 61. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

III

Í greinargerð í aðalsök hafna gagnstefnendur því, svo sem fram er komið, að krafa aðalstefnanda um dráttarvextir eigi rétt á sér. Tiltaka þau í fyrsta lagi að greiðsla samkvæmt 2. tölulið A-hluta kaupsamnings aðila hafi verið háð tveimur skilyrðum. Annars vegar hafi það skilyrði verið sett fyrir skyldu gagnstefnenda til að inna þessa greiðslu af hendi að húsið væri þá orðið fokhelt. Hafna gagnstefnendur því að aðalstefnandi hafi verið búinn að koma fasteigninni í það ástand 20. maí 2006. Sé þetta staðfest í framlögðu bréfi sem aðalstefnandi hafi ritað 12. mars 2007 í tilefni af ætluðum vanefndum gagnstefnenda, en þar segi orðrétt: „Við gerð kaupsamningsins ræddi seljandi um það við hvað væri átt með (fokheldi) og afhendingu eignarinnar 20. maí 2006. Það var skilningur seljanda að kominn væri á þakpappi og í glugga fast gler, en frágangur við opnanleg fög og hurðir við afhendingu 20. ágúst. Seljanda var ekki ljóst að breytti hafði verið reglum um útgáfu fokheldisvottorða hjá Kópavogsbæ og að þau yrðu ekki gefin út fyrr en stál/járn væri komið á þök. Hefði seljanda verið þetta ljóst hefði þessi dagsetning á afhendingu ekki komið til greina.“ Í þessum orðum felist bein viðurkenning á því af hálfu aðalstefnanda að umrædd dagsetning hafi ekki verið viðmiðunarhæf varðandi útgáfu fokheldisvottorðs. Því sé með öllu óskiljanlegt hvers vegna aðalstefnandi telji sér allt að einu heimilt að krefjast dráttarvaxta frá 20. maí 2006. Það að aðalstefnanda hafi ekki verið kunnugt um þær breytingar sem hann vísar til í bréfinu geti með engu móti leyst hann undan ábyrgð í þessum efnum. Aðalstefnandi hafi verið að byggja umrædda fasteign og því hafi það verið í hans verkahring og á hans ábyrgð að sjá til þess að fylgt væri ákvæðum byggingarreglugerða og annarra laga og reglna, enda sé það atvinna aðalstefnanda að byggja og selja fasteignir. Í samningssambandi aðilanna teljist gagnstefnendur því vera neytendur í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þessu til víðbótar vísa gagnstefnendur til íslensks staðals um byggingarstig húsa (ÍST 51:1998). Grein 4.4 í staðlinum taki til byggingarstigs 4, það er fokheldrar byggingar. Teljist því byggingarstigi náð þegar þeim framkvæmdum er lokið sem getið er í liðum 4.4.2–4.4.11. Í grein 4.4.8 komi fram að þakvirki að meðtöldum kvistum skuli lokað af að utan með endanlegri klæðningu, þó án rennu og niðurfalla. Þá skuli útloftunartúður vera fullfrágengnar í þakfleti og þar sem þakklæðning lokar aðgangi að þakrými skuli þakeinangrun, rakavörn, lagnir og loftræsting fullgerð og frágengin. Loks sé það forsenda fyrir útgáfu fokheldisvottorðs að þakvirki að meðtöldum kvistum hafi verið lokað að utan með endanlegri klæðningu. Fokheldisvottorð vegna Flesjakórs 13 hafi ekki verið gefið út af byggingarfulltrúanum Kópavogs fyrr en 9. júní 2006 og þá að tilstuðlan gagnstefnenda, en þau hefðu þá fallist á útgáfu þess með ákveðnum skilyrðum. Í áðurnefndi bréfi aðalstefnanda skýri hann svo frá varðandi þetta: „Starfsmaður Kópavogsbæjar sem annast útgáfu fokheldisvottorða var í frí til 2. júní, en þann dag ræddi seljandi við hann um stöðu mála. Þá kom í ljós að ekki yrði gefið út vottorð um fokheldi nema væntanlegir kaupendur samþykktu það, fyrr en stál/járn væri komið á þak.“ Samkvæmt þessu liggi það fyrir að 2. júní 2006, það er 13 dögum eftir að fokheldisvottorð átti að liggja fyrir, hafi aðalstefnandi ekki verið búinn að fullnægja þeirri samningsskyldu sinni. Jafnframt komi þarna fram að fokheldisvottorð yrði ekki gefið út fyrr en stál/járn væri komið á þak. Hefðu gagnstefendur ákveðið að liðka fyrir útgáfu vottorðsins með það fyrir augum að lágmarka tafir á afhendingu fasteignarinnar. Skilyrt fokheldisvottorð hafi því verið gefið út af byggingarfulltrúa Kópavogs 9. júní 2006, 21 degi eftir að aðalstefnanda bar ákvæðum kaupsamnings að tryggja að fokheldi yrði náð. Hefðu gagnstefnendur haft uppi þann áskilnað fyrir leyfi sínu til útgáfu fokheldisvottorðsins að þakstál yrði komið á húsið eigi síðar en 10. júlí 2006. Sé framangreint ástæða þess að greiðsla samkvæmt 2. tölulið A-hluta kaupsamnings aðila var ekki innt af hendi fyrr en þá. Engu að síður hafi raunin orðið sú að vegna atvika sem vörðuðu aðalstefnanda ekki hafi verið lokið við umræddar framkvæmdir fyrr en 2. ágúst 2006. Með því að draga það til 11. júlí 2006 að inna umrædda greiðslu af hendi telja gagnstefnendur sig eingöngu hafa verið að fylgja ákvæðum kaupsamnings aðila. Vísa þau um heimild sína hvað þetta varðar til 35. gr. laga um fasteignakaup. Greiðslur hafi reyndar verið inntar af hendi í áföngum, það er 16. júní og 7., 10. og 11. júlí, en þar hafi verið tekið mið af framgangi verksins. Gagnstefnendur vísa og til þess að í fasteignakauparétti gildi sú meginregla að greiðslur samkvæmt kaupsamningi skuli inntar af hendi samtímis, það er að „hönd selji hendi“. Sú regla sé meðal annars byggð á þeirri forsendu að um sé að ræða öryggisventil, sem felist í rétti til að halda eftir eigin greiðslu þar til gagngreiðslan er innt af hendi. Eigin greiðsla aðila sé þannig trygging fyrir því að gagnaðilinn inni sína greiðslu af hendi. Af meginreglunni leiði þannig, sé ekki um annað samið, að aðilar inni greiðslu af hendi samtímis, sbr. 11. gr. laga um fasteignakaup. Bresti þessi forsenda, það er verði vanefndir af hálfu gagnaðila, falli efndaskylda viðsemjanda hans niður eða breytist þannig að hann öðlist rétt til að hafa uppi sérstök vanefndaúrræði, þar með talin beiting stöðvunarréttar.

Hitt skilyrðið sem sett hafi verið fyrir greiðsluskyldu gagnstefnanda samkvæmt 2. tölulið A-hluta kaupsamnings hafi lotið að útgáfu veðleyfis. Komi þetta annars vegar fram í greiðslutilhögun á framhlið kaupsamnings og sérstöku ákvæði á bakhlið hans, en í því sé tekið fram að gefið verði út skilyrt veðleyfi fyrir 2. greiðslu „þar sem kemur fram að Sparisjóður Hafnarfjarðar skuldbindur sig til að aflýsa ofangreindum veðböndum af eigninni“. Umrætt veðleyfi hafi ekki verið gefið út af Sparisjóði Hafnarfjarðar fyrr en 3. júlí 2006, móttekið til þinglýsingar 5. júlí og því þinglýst 7. júlí. Í beinu framhaldi af útgáfu þess hefðu gagnstefnendur svo sem að framan er rakið staðið full skil á umræddri kaupsamningsgreiðslu. Ábyrgð á útgáfu veðleyfis hafi algjörlega verið á ábyrgð aðalstefnanda, sem samkvæmt kaupsamningi bar að aflétta áhvílandi veðskuldum, og fasteignasölunnar Eignaborgar sem hafði milligöngu um þessi fasteignaviðskipti. Sparisjóður Hafnarfjarðar hafi verið viðskiptabanki aðalstefnanda og gagnstefnendum því allskostar ómögulegt að afla slíks leyfis. Sé og venja fyrir því að slík skjöl séu útbúin að tilstuðlan viðkomandi fasteignasala. Hafna gagnstefnendur því þannig alfarið að þau beri einhverja ábyrgð á þeim drætti sem varð á útgáfu veðleyfisins.

Með vísan til þess sem að framan er rakið telja gagnstefnendur að þau hafi haft fullan rétt til að draga það að standa aðalstefnanda skil á greiðslu samkvæmt 2. tölulið A-hluta kaupsamningsins. Vísa þau um þennan rétt sinn að auki til 35. gr. laga um fasteignakaup, 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 14. greinar kaupsamningsins.

Að því er varðar greiðslur samkvæmt töluliðum 3 og 4 í A-hluta kaupsamnings vísa gagnstefnendur í fyrsta lagi til áðurnefnds bréfs aðalstefnanda frá 12. mars 2007. Í því skýri aðalstefnandi svo frá: „Kaupendur greiddu ekki umsamda greiðslu 20. ágúst fyrr en í desember eftir nokkurn eftirrekstur seljanda. Greiðsla sem koma átti í október kom að hluta til í desember. Seljandi telur að greiða átt greiðslu 20. ágúst á réttum tíma, en kaupendur gætu frestað lokagreiðslu að því marki sem framkvæmdum væri ólokið eða ágallar væru fyrir hendi sem bæta verði úr.” Þessu hafna gagnstefnendur alfarið. Greiðsla að fjárhæð 5.000.000 krónur hafi verið innt af hendi, 1. desember 2006, en fasteignin hafi verið afhent þeim í því ástandi sem kaupsamningur gerði ráð fyrir í byrjun þess mánaðar. Eignin hafi þannig í skilningi 12. gr. laga um fasteignakaup verið afhent þeim í byrjun desember 2006, en ekki 24. september 2006, eins og aðalstefnandi byggi á í stefnu. Gagnstefnendur hafi haldið eftir greiðslu að fjárhæð 700.000 krónur með vísan til 12. gr. kaupsamnings aðila og 44. gr. laga um fasteignakaup. Í tilvitnuðu lagaákvæði sé kveðið á um það að hafi kaupandi uppi réttmæta kröfu vegna galla geti hann á eigin áhættu haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægi til að tryggja greiðslu hennar. Við afhendingu hússins hafi verið verulegir gallar á því, svo sem staðreynt hafi verið með framlagðri matsgerð og kröfugerð gagnstefnda í gagnsök taki mið af. Beiting stöðvunarréttar af hálfu gagnstefnenda hafi því átt fullan rétt á sér. Megi í þessum efnum vísa til framangreindra orða aðalstefnanda í bréfi hans frá 12. mars 2007 að „kaupendur gætu frestað lokagreiðslu að því marki sem framkvæmdum væri ólokið eða ágallar væru fyrir hendi sem bæta yrði úr“. Þá hafi jafnframt verið staðfest af hálfu aðalstefnanda að frágangi við lóð hafi ekki verið lokið í desember 2006. Þá liggi fyrir viðurkenning á heimild gagnstefnenda til beitingar stöðvunarréttar í framlögðu innheimtubréfi aðalstefnanda, en samkvæmt því hafi verið gerð krafa um greiðslu dráttarvaxta frá 25. júlí 2007 án frekari tilgreiningar. Í stefnu komi hins vegar fram að sú dagsetning sé miðuð við að vinnu aðalstefnanda við fasteignina hafi verið lokið.

Um lagarök fyrir kröfu sinni um sýknu af dráttarvaxtakröfu aðalstefnanda að því er tekur til liða 3 og 4 í A-hluta kaupsamnings, svo og um heimild til að halda eftir greiðslu vegna galla á eigninni, vísa gagnstefnendur að auki til 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og tilgreindra dóma um beitingu þess ákvæðis. Af dómunum sé ljóst að beiting stöðvunarréttar af hálfu kaupanda fasteignar sem felst í því að hann heldur eftir hluta kaupverðs vegna galla sem fram hafa komið á eigninni leiði til þess að seljandi geti ekki haft uppi kröfum um dráttarvexti af þeirri fjárhæð sem réttilega er haldið eftir. Í fyrirliggjandi matsgerð dómkvadds matsmanns sé staðfest að margvíslegir gallar séu á fasteigninni að Flesjakór 13 og að henni hafi enn ekki verið skilað til þeirra í umsömdu ástandi. Kostnaður við að bæta úr göllunum nemi hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðs. Dómkrafa aðalstefnanda eigi því ekki við rök að styðjast og beri þar af leiðandi að sýkna gagnstefnendur af henni.

IV

Gagnstefnendur byggja kröfur sínar í gagnsök á því að þau hafi með lögmætum hætti haldið eftir hluta kaupsamningsgreiðslu vegna galla sem komið hafi í ljós á fasteign þeirra að Flesjakór 13 í Kópavogi við kaup á henni af aðalstefnanda. Gallarnir hafi ekki orðið þeim ljósir fyrr en þau höfðu fengið eignina afhenta og flutt inn í hana. Þeir hafi því ótvírætt verið fyrir hendi við áhættuskipti, sbr. 12. gr. laga um fasteignakaup. Aðalstefnandi beri því sem seljandi eignarinnar ábyrgð á þeim. Gallarnir séu tíundaðir í framlagðri matsgerð og dómkrafa gagnstefnenda styðjist við hana. Í mgr. 18. gr. tilvitnaðra laga sé kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Benda gagnstefnendur jafnframt á að um hafi verið að ræða neytendakaup í skilningi laganna, sbr. 6. gr. þeirra. Í 2. mgr. 19. gr. laganna sé kveðið á um það að í neytendakaupum skuli ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim sem voru í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir. Reglan feli það í sér að kaupandi megi skilyrðislaust gera þessar kröfur til fasteignar þegar um neytendakaup er að ræða. Umræddir gallar, sem sannreyndir hafi verið með matsgerð, hafi því veitt gagnstefnendum heimild til beitingar vanefndaúrræða, sbr. 37. gr. fasteignakaupalaga. Stöðvunarréttur sé lögheimilað úrræði kaupanda, sbr. meðal annars 35. og 44. gr. laganna, sem tryggi honum, á grundvelli eðlis kaupsamninga um fasteignir, rétt til að halda eftir eigin greiðslu gegn því að gagnaðili inni sína greiðslu af hendi. Aðalstefnandi hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart gagnstefnendum vegna umræddra galla á eigninni, sbr. 43. gr. laganna, en verði ekki fallist á kröfu um skaðabætur sé þess til vara krafist að gagnstefnendum verði dæmdur afsláttur af verði eignarinnar sem svari til fjárhæðar bótakröfu, sbr. 41. gr. þeirra.

Gagnkrafa gagnstefnenda um bætur eða afslátt er svo sem fram er komið reist á matsgerð H-kk-ef S-kk-ef byggingafræðings og húsasmíðameistara. Var matsbeiðni þeirra 8. maí 2008 í 15 liðum og tekur gagnkrafan til 13 þeirra. Er það niðurstaða matsmanns að kostnaður vegna nauðsynlegra úrbóta á eigninni metinn á 941.000 krónur. Að teknu tilliti til þess að kostnaðarmatið taki að ákveðnu marki til sameignarhluta fjöleignarhússins að Flesjakór 13-15 nemur endanlega krafa gagnstefnenda 786.000 krónum.

Verður nú gerð grein fyrir einstökum matsatriðum, umfjöllun matsmanns um þau og niðurstöðum hans. Þá er gerð grein fyrir kostnaðarmati og kröfum gagnstefnenda að því er einstök matsatriði varðar. Til skýrleika er fylgt tölusetningu matsliða samkvæmt matsgerð.

Matsliður 1. Matsmaður kynni sér ástand svalahurða á annarri hæð og frágang á hurðarhúnum.

Staðreynt var að hurðarhúnar á svalahurð og á garðhurð eru lausir. Skrúfur hafa losnað og við það losna húnarnir. Algengt er að þetta gerist á hurðarhúnum og telur matsmaður það hluta af eðlilegu viðhaldi að herða skrúfur á húnunum. Fellt hefur verið í hurðarkarm garðhurðar en misfellur eru á því verki. Matsmaður telur að hægt sé og eðlilegt að ætlast til að slíkt verk sé unnið af vandvirkni og hægt sé að gera þetta betur en hér hefur verið gert. Alltaf verður þó að gera ráð fyrir að viðgerðin sjáist eða að hún geti orðið sýnileg síðar vegna rakahreyfinga á viðnum í karminum. Ekki hefur verið fellt í úrtak fyrir lömum en þau eru grunn og erfitt að gera það nema að dýpka úrtökin fyrst. Matsmaður telur að bæta megi úr með því að fella í spor eftir lamir og lagfæra ífellingar í spor eftir stafjárn. Herða þarf skrúfur í hurðarhúnum. Kostnaðarmat og krafa 28.000 krónur.

Matsliður 2. Metinn verði frágangur á gluggum, þá aðallega suðurgluggi í eldhúsi og stofu og vesturgluggi í hjónaherbergi.

Fög í húsinu eru stór en að sama skapi efnislítil miðað við stærð. Af samþykktum aðalteikningum má ætla að hönnuður hússins hafi gert ráð fyrir því. Snerill að neðanverðu á svo stórum fögum getur ekki dregið fagið að á miðjunni og ekki er hægt að gera við því nema að setja krækjur eða snerla á hliðar faganna. Opnanleg fög í eldhúsi, hjónaherbergi og stofu eru sveigð út. Líklega er ástæðan sú að viðurinn hefur undist við rakabreytingar og ekki er hægt við því að gera nema að skipta um fögin. Er það niðurstaða matsmanns að fög séu svo efnislítil að nauðsynlegt er að hafa krækjur eða snerla á þeim til að þau haldi vatni og vindum í verstu veðrum. Skipta þarf um fög sem eru sveigð. Kostnaðarmat og krafa 105.000 krónur.

Matsliður 3. Frágangur steypujárna verði skoðaður og metinn.

Á einum stað er ryðgaður nagli í svalahurðarkarmi og neðan í kanti á svölum er ryðsmit í gegnum múrhúð. Líklegt má telja að ástæðan sé bindivír, naglar eða mótavír sem legið hefur í steypumótum og ryðgar nú vegna lítillar steypuhulu. Fjarlægja þarf nagla úr dyrakarmi og skera í kant undir svölum og fjarlægja ryðbletti og rusl sem veldur þeim. Múra síðan yfir og heildraga múr á kant undir svölum og kant við svalahurð. Kostnaðarmat 45.000 krónur, en krafa með tilliti til þess að um er að ræða sameignarhluta 22.500 krónur.

Matsliður 5. Skoðaður verði og metinn frágangur svalahandriðs vegna flögnunar á málningu.

Matsmaður staðreyndi að viðloðun málningar við svalahandrið er lítil og ófullnægjandi. Matsmaður telur að grunnmálning hafi ekki fengið næga viðloðun við málminn. Fjarlægja þarf málningu, hreinsa málminn rækilega, grunna með bindigrunni og endurmála. Kostnaðarmat og krafa 90.000 krónur.

Matsliður 6. Leki í eldhúsi verði skoðaður og metinn.

Matsmaður hefur skoðað ummerki um leka fyrir ofan eldhúsglugga en ekki séð leka. Matsbeiðandi gaf þær upplýsingar að leki komi fram eftir rigningar en ekki eftir frostakafla. Ummerki og lýsing á því hvenær leka verður vart benda til þess að um leka utanfrá sé að ræða en ekki þéttingu til dæmis vegna ófullnægjandi frágangs á rakavörn. Matsmaður telur að raki komi ofanfrá, það er frá þaki, og sígi niður vegg og komi fram ofan við glugga þar sem vatnið lendir á gluggakantinum. Skyggni nær langt út fyrir útvegg og er ólíklegt að vatn komist undir þakbrún og yfir vegg. Af því verður að ætla að vatnið komi ofar inn á þakið. Engin missmíð sást á þakinu sjálfu ofan við lekastaðinn eða upp af honum en efst í þakinu er þakgluggi. Nærtækast er að ætla að lekinn stafi af skemmd eða fráviki í frágangi þakpappa við þakglugga eða á þaki upp frá lekastaðnum. Ekki er hægt að sannreyna það nema að taka upp þakjárn og þá er vinna við úrbætur nánast hálfnuð. Þegar járnið hefur verið tekið upp og lekastaður staðreyndur er lagður nýr þakpappi yfir þann sem fyrir er, frá þakbrún og upp að þakglugga og mæni og gengið vandlega frá við þakglugga með því að líma asfaltdúk við þakgluggann eða með öðrum jafn góðum hætti. Reikna má með að taka þurfi upp þakklæðningu á köflum til að sannreyna lekastað. Þegar búið er að gera við þak þarf að gera við rakaskemmd inni og mála. Matsmaður skoðaði neglingu þakjárns. Á nokkrum stöðum eru naglar ekki nægilega reknir niður þannig að húsar á milli þéttingar undir haus og járnsins. Yfirfara þarf þakneglinguna og bæta úr þessu. Kostnaðarmat 121.000 krónur, en að teknu tilliti til þess að hér sé að hluta til um sameignarhluta að ræða nemur krafa vegna þessa matsliðar 78.000 krónum.

Matsliður 8. Skoðaður og metinn verði leki í þakglugga í stigagangi og hvort um galla sé að ræða.

Matsmaður hefur skoðað þakglugga og ummerki um leka frá honum en ekki séð leka. Matsmaður telur líklegast að ástæða fyrir óþéttleika á glugganum sé að hann fellur ekki fullkomlega í fals og um sé að kenna vanstillingu á rafdrifi sem opnar og lokar glugganum. Þá er ekki hægt að útiloka að vatn þéttist á gleri í glugganum þegar kalt er í veðri og vatnið sígi niður eftir rúðunni og renni svo niður vegg eða drjúpi niður á gólf. Í köldu veðri og heiðskíru getur kæling orðið mikil á gleri í þaki og rakt inniloft þéttist á því. Þakglugginn er í stokk uppi í þakinu sem veldur því að lofthreyfing verður minni við hann en annars og þá auknar líkur á rakaþéttingu. Úrbætur felast í því að stilla rafdrif á glugga þannig að hann lokist fullkomlega og í að loftræsa reglulega, einkum eldhús, baðherbergi, þvottahús og svefnherbergi þar sem mest rakamyndun er í húsinu. Kostnaðarmat og krafa 20.000 krónur.

Matsliður 9. Skoðaður og metinn verði frágangur við skjólvegg í garði en hann hallar auk þess sem hann veldur skemmdum á rennu frá húsþaki.

Staðfest var að skrúfur sem halda eiga skjólvegg úr tré við húsvegg hafa brotnað. Setja þarf nýjar og öflugri festingar í húsvegginn sem þola það álag sem á þær koma t.d. hæfilega stóra múrbolta. Rétta þarf stút á þakniðurfalli en það er klemmt á þakrennuna og einfaldlega þarf að renna því til á sinn stað. Kostnaðarmat 23.000 krónur, en krafa með tilliti til þess að um er að ræða sameignarhluta 11.500 krónur.

Matsliður 10. Skoðaður og metinn verði frágangur og ástand á útidyrahurð og hvort málningarvinna sé ásættanleg auk þess sem hurðin heldur ekki vatni.

Erfitt hefur reynst að gera útihurðir sem opnast inn þannig úr garði að þær leki ekki ef veður stendur upp á þær. Einföld lausn hefur verið notuð hér á landi um árabil og er þekkt frá fyrri tíð. Lausn þessi felst í því að gera ráð fyrir að þéttingar á útihurðum leki og koma lekavatninu út aftur. Þetta er gert með því að hafa rennu í þröskuldi undir hurðinni. Hurðin í húsinu er með rauf í þröskuldi eins og hér er lýst en ekki hefur verið borað úr henni út. Matsmaður telur að með því að bora tvö til þrjú 8 mm göt skáhalt úr raufinni út undan þröskuldinum séu líkur til að mest það vatn sem berst inn með þéttingum á hurðinni renni út aftur. Útihurðin er máluð með akrílríkri málningu sem hefur lítið runnið saman og jafnast eftir að hún var borin á með pensli. Því eru pensilför áberandi á hurðinni. Áferð á gluggum er áþekk en þó eru pensilför minna áberandi. Segja má að það fylgi þeirri málningu sem valin var að pensilför sjáist í málningunni og erfitt að koma í veg fyrir það nema þá að velja annað efni. Matsmaður getur ekki sagt að rangt sé að nota þessa málningu frekar en aðra en tekur undir að pensilförin eru áberandi á hurðinni. Til að bæta úr þarf að slípa hurðina og mála að nýju með málningu sem rennur betur saman. Þegar hurðin var máluð hefur verið málað á þéttilista. Það er óheppilegt og getur valdið því að þeir virka ekki sem skyldi. Þrífa þarf málninguna af listunum. Kostnaðarmat og krafa 72.000 krónur.

Matsliður 11. Skoðaðir og metnir verði gluggakarmar í húsinu sem eru illa farnir og skemmdir og matsmaður láti í ljós álit sitt á því hvort þeir teljist gallaðir. Þá verði málningarvinna einnig metin en málning er farin að flagna af.

Matsmaður hefur staðfest að skemmdir eru víða á gluggakörmum. Málað er yfir skemmdirnar og eru þær líklega orðnar til þegar gluggarnir voru steyptir í húsið. Ekki hefur verið gætt nægilega að því að skaða gluggana ekki, neglt í þá og viðurinn marinn og klofinn. Ekki hefur verið reynt að gera við skemmdir áður en að gluggarnir voru málaðir nema á einum glugga á vesturhlið þar sem fellt hefur verið í skemmdir. Ífellingin er ekki slétt við karminn og því áberandi ef á er horft. Matsmaður telur að skemmdir eigi ekki að vera á gluggum þó að ekki sé hægt að útiloka skemmdir þegar gluggar eru steyptir í eða síðar á byggingartímanum. Þá verður hins vegar að gera við þannig að ásættanlegt sé. Vatnsbretti úr steini eru þétt undir gluggakörmum og valda því að droparauf undir gluggakarmi virkar ekki, þ.e. að slíta vatnsdropa. Þá liggur vatn einnig að viðnum sem veldur því að hann er verður blautari en annars og þornar seinna. Af þessu getur leitt að málning tollir ver á undirstykki glugga en annars og viðurinn getur skemmst fyrr en annars. Hjá því verður hins vegar ekki litið að málning endist almennt stutt á botnkörmum og láréttum póstum tréglugga hér á landi sem stafar af miklu og tíðu vatnsálagi. Matsmaður getur ekki sagt um hvort að málning á gluggunum hefði enst betur ef vatnsbretti hefðu verið neðar þar sem erfitt er að sjá hvort er meiri áhrifavaldur; íslenskt veðurfar eða óheppileg staðsetning vatnsbrettis. Nær ómögulegt er að breyta vatnsbrettum þannig að þau séu neðar án þess að valda skemmdum á steiningu á húsinu og ekki víst að það breyti endingu á málningu sem nokkru nemur. Gluggar báðum megin við bílskúrshurð eru það síðir að gólfílögn og ílögn utan við þá á vatnshalla gengur upp á þá þannig að þeir eru nánast alveg á kafi í múr. Þetta leiðir til þess að tréð verður stöðugt rakt eða blautt og það fúnar fljótt. Glugginn hefur verið smíðaður of síður. Úrbætur felast í því að skafa málningu og slípa, sponsa í skemmdir og spartla með viðeigandi fylliefni og endurmála glugga. Hækka þarf botnstykki glugga báðum megin við bílskúrshurð þannig að þau séu ofan við gólf. Kostnaðarmat 281.000 krónur, en að teknu tilliti til þess að hér sé að hluta til um sameignarhluta að ræða nemur krafa vegna þessa matsliðar 203.000 krónum.

Matsliður 12. Skoðaðar og metnar verði lekabólur á veggjum.

Matsmaður hefur skoðað dökkan blett við loft í forstofu en engin skemmd er á málningu eða spartli í kverkinni. Bóla er á málningu u.þ.b. 10 cm inn á loftinu. Ekkert hefur komið fram sem bendir til að um leka sé að ræða og engin missmíð er sjáanleg á svalagólfi sem getur skýrt blettinn.

Bletturinn myndaðist fljótlega eftir að flutt var í húsið en þá má gera ráð fyrir að byggingarraki hafi enn verið mikill. Matsmaður telur að blettur sem þessi geti myndast vegna byggingarraka. Spartla þarf og mála vegg og loft í forstofu. Kostnaðarmat og krafa 35.000 krónur.

Matsliður 13. Metinn verði kostnaður við steypusögun fyrir rör í þvottahúsi.

Matsmaður telur að ekki hafi verið þörf á broti á steypu innst í horni í þvottahúsi þar sem að lagnir liggja þar á bakvið léttan vegg eða þil sem vera á innst í þvottahúsinu. Matsmaður getur ekki staðfest að saga hafi þurft og brjóta rauf í vegg fyrir lögnum og bora gat á gólfplötuna. Kostnaður við þessi verk er engu að síður metinn. Hljóðar kostnaðarmat upp á 90.000 krónur og er gerð krafa um greiðslu á þeirri fjárhæð.

Matsliður 14. Skoðaður verði og metinn frágangur á hlerum á ruslageymslu.

Matsmaður hefur staðfest að los er á nokkrum rimlum á hurðum á sorpgeymslu og telur að skrúfur sem þeir eru festir með séu of grannar. Skipta þurfi um þær. Kostnaðarmat og krafa 16.000 krónur.

Matsliður 15. Þess er óskað að matsmaður kynni sér ástand bílskúrshurðar.

Matsmaður hefur staðreynt að bílskúrshurð hallar og telur að ástæðan sé vanstilling á bílskúrshurðarjárnum, það er hjólum á hurðinni. Stilla þarf hjólin og fara yfir herslu á lyftigormum þannig að tryggt sé að þeir taki jafnt í hurðina. Kostnaðarmat og krafa 15.000 krónur.

V

Að því er málsatvik varðar er því annars vegar hafnað í greinargerð aðalstefnanda í gagnsök að hann hafi haft atvinnu af því að kaupa og selja fasteignir. Hið rétta sé að fjöleignarhúsið að Flesjakór 13-15 sé eina fasteignin sem aðalstefnandi hafi byggt til sölu í eigin nafni. Staðhæfingu gagnstefnenda þess efnis að um hafi verið að ræða neytendakaup í skilningi 6. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup sé því alfarið hafnað. Þá hafi eignin að Flesjakór 13 verið afhent gagnstefnendum fokheld að innan til afnota og framkvæmda í maí 2006. Frá og með þeim degi hafi gagnstefnendur ein borið ábyrgð á framkvæmdum innanhúss, sbr. 12. og 20. gr. laga um fasteignakaup. Byggingarstjóri á vegum gagnstefnenda hafi komið að smíði hússins 5. júlí 2006. Lögboðnar úttektir, meðal annars á loftræstingu og rakavarnarlagi hússins, hafi hins vegar ekki verið gerðar, sbr. 48. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Á því beri gagnstefnendur og byggingarstjóri þeirra ábyrgð sem og á hugsanlegum göllum á húsinu sem af því kunna að leiða.

Sýknukröfu sína í gagnsök byggir aðalstefnandi í fyrsta lagi á aðildarskorti gagnstefnenda, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Húseign gagnstefnenda tilheyri fjöleignarhúsinu nr. 13-15 við Flesjakór í Kópavogi. Í töluliðum 1-9 í 8. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 séu taldir upp þeir hlutar fjöleignarhúss sem teljast til sameignar. Við samanburð á lagákvæðinu og þeirri matsgerð sem gagnstefnendur byggja kröfur sínar á sé ljóst að stór hluti þeirra 13 matsliða sem metnir voru varði sameign hússins en ekki séreignarhluta gagnstefnenda. Að teknu tilliti til breytingar á kröfugerð og grundvelli hennar undir rekstri málsins sé hér um 5 matsliði að ræða og eru þeir tilgreindir í greinargerð í gagnsök og vísað til viðeigandi töluliða í tilvitnuðu lagaákvæði sem þeir falla að mati aðalstefnanda undir. Með vísan til þessa er það mat aðalstefnanda að gagnstefnendur séu ekki eigendur þeirra hagsmuna sem snerta án vafa sameign hússins og þau krefjast dóms um sér til handa í málinu, heldur húsfélagið að Flesjakór 13-15, sbr. 2. mgr. 36. gr., 56. gr., 70. gr. og 3. mgr. 71. gr. fjöleignarhúsalaga.

Sýknukröfu til stuðnings vísar aðalstefnandi einnig til þess að honum hafi aldrei borist tilkynning um meirihluta þeirra ætluðu galla á fasteigninni að Flesjakór 13 sem matsgerð lýtur að, en eignin hafi verið afhent gagnstefnendum á árinu 2006. Aðalstefnandi hafi sumarið 2007 bætt úr nokkrum atriðum sem gagnstefnendur hefðu gert athugasemdir við og vörðuð frágang fasteignarinnar. Í júlí 2007 hafi aðalstefnandi svo mætt á staðinn ásamt byggingarstjóra sínum, G-kk-þgf A-kk-þgf, til að taka verkið út og hafi engar gerðar athugasemdir verið gerðar við það þá eða síðar. Hafi aðalstefnanda raunar verið með öllu ókunnugt um þessa ætluðu galla allt þar til hann fékk matsbeiðni í hendur. Í kröfubréfi lögmanns gagnstefnenda 21. nóvember 2007 hafi ekki verið minnst á stærstan hluta þessara ætluðu galla. Samkvæmt 48. gr. laga um fasteignakaup glati kaupandi fasteignar rétti til að bera vanefnd fyrir sig tilkynni hann seljanda ekki um hana innan sanngjarns frests eftir að hann varð eða mátti verða hennar var. Þá eigi tilkynningin einnig að taka til eðlis og umfangs vanefndar og að kaupandi ætli að bera hana fyrir sig. Beri því með vísan til þess að sýkna aðalstefnanda vegna tómlætis gagnstefnenda.

Þá byggir aðalstefnandi á því að hann hafi ekki fengið notið úrbótaréttar samkvæmt 39. gr. laga um fasteignkaup, en honum hafi aldrei verið tilkynnt um meginhluta þeirra ætluðu galla sem matsgerð taki til og fyrst fengið tækifæri til að kynna sér þá á matsfundi.

Að því er ætlaða galla á eigninni varðar vísar aðalstefnandi í fyrsta lagi til þess að flest þau atriði sem matsgerð lýtur að séu smávægileg, tengist framkvæmdum gagnstefnenda sjálfra eftir afhendingu hennar eða verði rakin til eðlilegs slits. Þá gerir aðalstefnandi margvíslegar athugasemdir við niðurstöðu matsgerðar. Þannig megi rekja orsakir ætlaðra galla samkvæmt liðum 2 og 6 til þess að loftræstingu í húsinu hafi verið verulega ábótavant. Þannig sé sú loftræsting sem eigi að vera til staðar í húsinu samkvæmt samþykktum teikningum ekki fyrir hendi. Gagnstefnendur hafi sjálf borið ábyrgð á því að koma henni fyrir eftir að húsið var afhent þeim svo þau gætu hafið framkvæmdir innanhúss. Engar úttektir hafi verið gerðar á rakavarnarlagi eða loftræstingu í húsinu, en það hafi verið á ábyrgð gagnstefnenda og byggingarstjóra þeirra að sjá til þess að þær yrðu framkvæmdar. Að því er varðar matslið 2 sérstaklega hafi það vakið furðu aðalstefnanda á matsfundi að ekki hafi verið sjáanleg ummerki um leka á málningu að innan eftir rúmlega tveggja ára búsetu gagnstefnenda í húsinu. Þá heldur aðalstefnandi því fram að setja þurfi gluggakrækjur á gluggana og að hann hafi ítrekað bent gagnstefnendum á þá lausn til að láta opnanleg fög falla betur að. Það verk hafi alfarið verið á ábyrgð þeirra. Í nóvember 2006 hafi opnanleg fög verið skoðuð af a-kk-þgf og fulltrúa frá Gluggasmiðjunni hf., framleiðanda glugganna, og hafi það verið sameiginlegt mat þeirra að setja þyrfti gluggakrækjur á glugganna. Gagnstefnendur hafi ekki sinnt þessari ábendingu og séu hugsanlegar afleiðingar þess því alfarið á þeirra ábyrgð. Þá styðji niðurstaða matsmanns þá skoðun aðalstefnanda að svignun faganna sé vegna ófullnægjandi loftræstingar í húsinu. Að því er varðar matslið 6 hafnar aðalstefnandi niðurstöðu matsmanns með öllu sem órökstuddri. Heldur aðalstefnandi því meðal annars fram að með því að taka upp þakjárn hefði fengist staðfesting á því að orsakar fyrir ætluðum leka í eldhúsi sé að leita í ófullnægjandi loftræstingu í húsinu. Auk þess vísar aðalstefnandi til þess að gluggi er á þaki yfir stigahúsi en steyptur veggur á milli eldhúss og stigahússins og sperrur upp í mænisás hússins. Í sperrurnar sé sagað fyrir járnabaulum sem steyptar eru niður í vegginn. Er að mati aðalstefnanda óhugsandi að vatnsdropi myndi ekki brotna á þessum vegg og leka niður á hann ef um leka frá þakglugga er að ræða. Frágangur við þakglugga sé með ásoðnum þakpappa sem nái um 6 cm upp á gluggann og myndi húlkýl með glugganum. Á milli þakglugga á húsunum nr. 13 og 15 sé ásoðinn pappi. Við frágang á þakpappa hafi hann verið látinn skara um 1 metra yfir á hús nr. 13 frá húsi nr. 15 undir þakglugga. Mun meiri líkur séu á að frágangur í þaki innanhúss yfir eldhúsglugga sé ábótavant þannig að heitt og kalt loft nái að mynda frosthélu upp í þakinu þegar hitastig fer niður fyrir frostmark, enda hefðu ummerki um leka komið fram í mars 2008 eftir um tveggja mánaða kuldakafla. Frágangur á einangrun og rakavörnum hússins sé á ábyrgð gagnstefnenda og/eða byggingarstjóra þeirra. Þá vekur aðalstefnandi athygli á því að gagnstefnendur hafi aldrei gert athugasemdir og/eða krafist útbóta á þessum ætlaða leka fyrr en með beiðni um dómkvaðningu matsmanns.

Að mati aðalstefnanda bera gagnstefnendur einnig sjálf alla ábyrgð á ætluðum göllum samkvæmt matsliðum 8, 12, 13, 14 og 15. Að því er varðar matslið 8 er vísað til þess að gagnstefnendur hafi sjálf komið fyrir, á eigin kostnað, þeim rafdrifna lokunarbúnaði á glugganum sem matsmaður telur að þurfi að endurstilla. Þetta hafi þau gert eftir að áhættuskipti fóru fram og hafi fasteignin ekki verið seld með þessum búnaði. Séu því ekki fyrir hendi lagaskilyrði til að leggja ábyrgð á aðalstefnanda vegna þess ætlaða galla sem hér um ræðir. Varðandi matslið 12 vísar aðalstefnandi til þess að málningarvinna inni í húsinu sé alfarið á ábyrgð gagnstefnenda sjálfra. Samkvæmt teikningum af húsinu hafi verið gert ráð fyrir ofanleiðslugati á þeim stað sem matsmaður greindi rakablett. Hafi húsinu verið skilað þannig til gagnstefnenda, en þau hefðu hins vegar steypt í þetta gat. Geti aðalstefnandi ekki borið ábyrgð á þeirri steypuvinnu eftir áhættuskipti, hvað þá á því að veggir inni í húsinu hafi verið málaðir áður en byggingarraki vegna þeirri eigin steypuvinnu hafi verið kominn fram. Í matslið 13 sé metinn kostnaður við steypusögun fyrir rör í þvottahúsi. Niðurstaða matsmanns sé sú að ekki hafi verið þörf fyrir umrætt gat. Er bótaskyldu því hafnað og telur aðalstefnandi að frágangur fyrir rör í þvottahúsi hafi verið fullnægjandi þegar hann afhenti gagnstefnendum húsið. Í matslið 14 sé metinn kostnaður við lagfæringu á hlerum á sorpgeymslu. Aðalstefnandi hafi sjálfur verið sjónarvottur að því að börn gerðu sér að leik að nota sorpgeymsluna sem mark í knattspyrnuleik. Telur hann að þar sé fundin orsök þess að rimlarnir hafi losnað. Samanburður á samskonar sorpgeymslu við hús nr. 15 leiði og í ljós að sorpgeymslan við hús nr. 13 sé mun verr farin. Eðli málsins samkvæmt geti aðalstefnandi ekki borið ábyrgð á ástandi sorpgeymslunnar í ljósi þessara atvika. Í matslið 15 sé síðan metinn kostnaður við lagfæringu á bílskúrshurð. Í niðurstöðu matsmanns komi fram að endurstilla þurfi járn og lyftibúnað. Á því geti aðalstefnandi ekki borið ábyrgð, enda hefðu gagnstefnendur sjálf sett rafdrifinn búnað á hurðina og sé mjög líklegt að hurðin hafi skekkst þá. Auk þess sé þykkt gólfílagnar í bílskúr um 7-9 cm þar sem gagnstefnendur settu gólfhitalögn í gólfið. Sú framkvæmd sé alfarið á ábyrgð þeirra, enda hafi ekki verið gert ráð fyrir gólfhitalögn á teikningum af húsinu við söluna. Hafi hurðin verið sett í miðað við 2 cm þykka gólfílögn eins og tíðkanlegt sé. Að sama skapi sé meintur galli á gluggum báðum megin við bílskúrshurð, sem matsmaður telur að þurfi að lagfæra samkvæmt niðurstöðu um matslið 11, á ábyrgð gagnstefnenda, enda sé „sídd“ glugganna miðuð við 2 cm gólfílögn.

Að því er varðar matsliði 5, 10 og 11 sem varða meðal annars málningarvinnu, tekur aðalstefnandi eftirfarandi fram. Í matslið 5 komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að vinna þurfi málningarvinnu á svalahandriði að nýju. Þessu hafnar aðalstefnandi og telur meðal annars að samanburður við svalahandrið á húsi nr. 15, sem er samskonar, leiði í ljós að ástand svalahandriðsins á húsi nr. 13 sé af einhverjum ástæðum mun lakara. Aðalstefnandi hafi látið endurvinna alla málningarvinnu á svalahandriðinu sumarið 2007 samkvæmt viðurkenndum aðferðum af málarameistara. Í matslið 10 komist matsmaður að eftirfarandi niðurstöðu: „Til að bæta áferð málningar þarf að endurmála hurð. Matsmaður telur þó ekki að málning eigi að vera með einni áferð frekari en annarri og í raun fylgi það þeirri málningartegund sem valin var að pensilför verða áberandi.“ Með vísan til þessa er því hafnað að um galla sé að ræða á málningu hurðarinnar. Í matslið 11 sé metin málningarvinna á gluggakörmum. Að mati aðalstefnanda verði hvað varðar niðurstöðu matsmanns um þennan matslið að taka tillit til þess að mikið hafi verið um sandfok á þessum stað vegna ófrágenginna lóða. Þá hefðu verið liðin rúm tvö ár frá því gluggakarmarnir voru málaðir og húsið afhent gagnstefnendum þegar matsmaður skoðaði húsið.

Varðandi þá matsliði sem eftir standa, það er matsliði 1, 3 og 9 áréttar aðalstefnandi vegna matsliðar 1 að ástand hurðarhúna á svalahurð megi rekja til eðlilegs slits. Þá sé frágangur á hurðarkarmi ásættanlegur og ekki um sjónlýti að ræða. Aðalstefnandi hafi upplýst gagnstefnendur um að hurðarkarmar garðhurða í húsunum nr. 13 og 15 hefðu víxlast. Sú leið hafi verið farin að fella í úrtök í hurðarkarmi fyrir læsingajárni en láta lamaúrfellingu vera. Hafi fullt samráði verið haft við gagnstefnendur um þetta. Í matslið 3 sé metinn kostnaður við lagfæringu á þremur ryðblettum á húsinu. Tveir þeirra séu vart sjáanlegir við skoðun, en auk þess verði það að teljast eðlilegt við byggingu húsa að bindivír geti valdið ryði á stöku stað. Loks sé í matslið 9 metinn kostnaður við lagfæringu á skjólvegg. Staðið hafi verið að uppsetningu á skjólveggnum í samræmi við það sem tíðkanlegt er. Telur aðalstefnandi líklegt að veggurinn hafi losnað þegar vindur fór í 44 m/sek á þessu svæðið haustið 2007, enda geti veggir af þessari tegund gefið sig í viðlíka hvassviðri.

Sýknukröfu sinni til stuðnings vísar aðalstefnandi til 18. gr. og 19. gr. laga um fasteignakaup. Þá er því sérstaklega hafnað að um neytendakaup hafi verið að ræða. Loks vísar aðalstefnandi til 29. gr. tilvitnaðra laga.

Með vísan til alls framangreinds hafnar aðalstefnandi því gagnstefnendur hafi með réttmætum hætti haldið eftir eftirstöðvun kaupverðs, sbr. 44. gr. laga um fasteignakaup. Þess er því krafist að dráttarvaxtakrafa aðalstefnanda í aðalsök sem og krafa hans um greiðslu eftirstöðva kaupverðs verði að fullu teknar til greina. Til vara krefst aðalstefnandi þess að dómkrafa gagnstefnenda verði lækkuð verulega. Vísar aðalstefnandi þá til sömu málsástæðna og hann teflir fram fyrir sýknu, eftir því sem við á. Komi á hinn bóginn til þess að dómkröfur gagnstefnenda verði að einhverju leyti teknar til greina bendir aðalstefnandi á að gagnstefnendur eigi rétt á 60% endurgreiðslu af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað sem eigi því að koma til frádráttar dæmdum skaðabótum eða afslætti, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Loks er dráttarvaxtakröfu mótmælt sem órökstuddri og þá sérstaklega upphafsdegi hennar, enda hafi aðalstefnandi fyrst með höfðun gagnsakar verið krafinn um greiðslu sem reist er á niðurstöðum matsgerðar.

VI

Ágreiningur málsaðila í aðalsök tekur svo sem fram er komið aðallega til kröfu aðalstefnanda um dráttarvexti af þremur greiðslum, samtals að fjárhæð 31.100.000 krónur, samkvæmt kaupsamningi þeirra frá 18. apríl 2006 um fasteignina að Flesjakór 13 í Kópavogi. Nánar tiltekið bar gagnstefnendum samkvæmt samningnum að inna af hendi greiðslu að fjárhæð 25.400.000 krónur 20. maí 2006, 3.000.000 krónur 20. ágúst sama ár og 2.700.000 krónur 2. október sama ár. Fyrsta greiðslan var þó bundin því skilyrði að eignin væri orðin fokheld að innan, eins og komist er að orði í sérstöku niðurlagsákvæði kaupsamnings, og að veðleyfi frá Sparisjóði Hafnarfjarðar lægi fyrir. Þá var skylda gagnstefnenda til að standa skil á annarri greiðslunni meðal annars háð því að húsið væri fullklárað að utan. Samkvæmt kröfugerð aðalstefnanda er hins vegar við það miðað að gagnstefnendum hafi ekki borið skylda til að inna þá greiðslu af hendi fyrr en 24. september 2006 og ekki fyrr en 25. júlí 2007 að því er tekur til hluta þriðju greiðslunnar. Þess er áður getið hvenær gagnstefnendur stóðu aðalstefnanda skil á fyrstu tveimur greiðslunum og hluta þeirrar þriðju, en hluta hennar, eða 378.204 krónum, hafa þau haldið eftir vegna ætlaðra galla á eigninni.

Með kaupsamningi aðila voru gagnstefnendur að festa kaup á húsi sem þau áttu að fá afhent fullbúið að utan. Skylda gagnstefnenda til að inna fyrstu greiðsluna, sem ágreiningur málsaðila tekur til, af hendi 20. maí 2006, var samkvæmt framansögðu bundin skilyrði sem laut að fokheldi, en framkvæmdir innanhúss áttu alfarið að vera í höndum þeirra. Samkvæmt íslenskum staðli um byggingarstig húsa (ÍST 51:1998) telst bygging ekki fokheld nema þakvirki hafi verið lokað af að utan með endanlegri klæðningu, en í því felst að járn sé komið á þak. Þótt tekið svo til orða í kaupsamningi að húsinu skyldi skilað fokheldu að innan verður að leggja þann skilning í þetta ákvæði hans að húsið yrði 20. maí 2006 komið í fokhelt ástand samkvæmt kafla 4.4 í staðlinum, en þar er lýst byggingarstigi 4. Ber aðalstefnandi sönnunarbyrði fyrir því að ætlun aðilanna hafi verið önnur. Sú sönnun hefur ekki tekist. Þessum áfanga var ekki náð fyrr en eftir að gagnstefnendur höfðu að fullu staðið aðalstefnanda skil á framangreindri greiðslu, en það gerðu þau 11. júlí 2006. Tók fokheldisvottorð, sem var gefið út 9. júní 2006, því ekki mið af raunverulegri stöðu framkvæmda að þessu leyti. Veittu gagnstefnendur skriflegt samþykki sitt fyrir útgáfu vottorðsins og tóku þar sérstaklega fram að þeim væri kunnugt um að stefnt væri að því að þakstál yrði komið á húsið eigi síðar en 10. júlí 2006. Eru engin efni til að líta svo á að með því að veita samþykki sitt fyrir því að fokheldisvottorð yrði gefið út við þessar aðstæður hafi gagnstefnendur fallist á skyldu til greiðslu dráttarvaxta, en það var forsenda fyrir útgáfu þess. Í ljósi þess dráttar sem varð á skilum á verkinu af hálfu aðalstefnanda, en fyrir liggur að lokið var við að leggja þakjárn 20. júlí 2006, er heldur ekki fallist á það með honum að vinna við þakglugga, sem ekki var upphaflega gert ráð fyrir en var bætt við að ósk gagnstefnenda, leiði til þess að stofnast hafi réttur til dráttarvaxta honum til handa vegna tímabilsins 20. maí til 11. júlí 2006. Kröfu aðalstefnanda um dráttarvexti af kaupsamningsgreiðslu á tilgreindu tímabili er því hafnað, enda leiðir af framansögðu að sá ágreiningur aðila sem snýr að útgáfu veðleyfis kemur ekki til álita við úrlausn um hana.

Krafa aðalstefnanda um dráttvexti tekur í öðru lagi til tímabilsins 24. september til 1. desember 2006. Samkvæmt kröfugerð aðalstefnanda bar gagnstefnendum að standa honum skil á kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 3.000.000 krónur eigi síðar en 24. september 2006. Sú greiðsla var samkvæmt kaupsamningi háð því að húsið hefði þá verið afhent gagnstefnendum fullbúið að utan með tilbúinni lóð. Síðustu greiðsluna, að fjárhæð 2.700.000 krónur, bar gagnstefnendum síðan að inna af hendi 2. október 2006. Gagnstefnendur greiddu svo sem fram er komið 5.000.000 krónur 1. desember 2006. Á meðal gagna málsins er bréf sem aðalstefnandi ritaði 12. mars 2007. Þar kemur fram að aðalstefnandi hafi 20. ágúst 2006, það er sama dag og honum bar að afhenda húsið, tilkynnt gagnstefnendum að lokaframkvæmdum myndi seinka um á að giska tvo mánuði. Þá er í stefnu í aðalsök komist svo að orði að framkvæmdum utanhúss hafi að langmestu leyti verið lokið 24. september 2006 og vísað í samkomulag sem aðilar hafi gert í tengslum við greiðslu gagnstefnenda 1. desember 2006 þess efnis að þau myndu halda eftir 700.000 krónum af kaupverði eignarinnar þar til framkvæmdum við ýmis smáverk, sem illmögulegt væri að ljúka, meðal annars vegna veðurskilyrða og frosts í jörðu, væri lokið. Loks kemur fram í ódagsettu bréfi aðalstefnanda, sem er á meðal gagna málsins og sem var ritað vegna athugasemda frá gagnstefnendum, að ljóst hafi verið „þegar framkvæmdum lauk í desember“ að fara þyrfti yfir nokkur atriði að vori. Að þessu virtu hefur aðalstefnandi ekki sýnt fram á það að hann eigi kröfu til dráttarvaxta fyrir tímabilið 24. september til 1. desember 2006, enda eru engar forsendur til að líta svo á efndaskylda gagnstefnenda að því er tekur til síðustu kaupsamningsgreiðslunnar stæði óhögguð enda þótt eigninni hefði þá ekki enn verið skilað í því ástandi sem skylda til að inna næstu greiðsla á undan var miðuð við. Þá hefur aðalstefnandi ekki sýnt fram á að framangreind seinkun á framkvæmdum hafi verið á ábyrgð gagnstefnenda.

Um þann hluta dráttarvaxtakröfu aðalstefnanda sem ekki hefur verið tekin afstaða til samkvæmt framansögðu, en hún tekur til tímabilsins 25. júlí til 28. nóvember 2007, svo og um kröfu hans um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fer eftir niðurstöðu dómsins um gagnkröfu gagnstefnenda vegna ætlaðra galla á eigninni.

VII

Krafa gagnstefnenda um skaðabætur eða afslátt að fjárhæð 768.000 krónur varðar ætlaða galla á séreign þeirra og einnig að hluta til á sameign fjöleignarhússins að Flesjakór 13-15. Aðalstefnandi er samkvæmt kaupsamningi aðila ábyrgur gagnvart gagnstefnendum vegna galla á hinni seldu eign án tillits til ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Gagnstefnendur geta þó ekki að því er hugsanlega galla á sameign hússins varðar gert kröfu um meira en svarar til þeirra eignarhluta í fjöleignarhúsinu að Flesjakór 13-15, sbr. lokamálslið 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Má um þetta vísa til dóms Hæstaréttar frá 16. júní 2005 í málinu nr. 111/2005. Málatilbúnaður gagnstefnenda tekur nú mið af þessu. Verður kröfu aðalstefnanda um sýknu á grundvelli aðildarskorts því hafnað.

Beiðni gagnstefnenda um dómkvaðningu matsmanns var tekin fyrir í héraðsdómi 6. júní 2008. Fyrsti matsfundur var haldinn 22. júlí 2008 og lagði aðalstefnandi þá fram skriflegar athugasemdir við einstaka matsliði. Daginn eftir ritaði lögmaður aðalstefnanda lögmanni gagnstefnenda bréf þar sem aðalstefnandi lýsti sig reiðubúinn til að lagfæra á eigin kostnað tiltekin atriði sem matsliðir 3, 9 og 11 í matsbeiðni tóku til, það er að laga ryðpunkta sem í ljós höfðu komið, festa skjólvegg og mála glugga við bílskúrshurð hússins. Til þess hafði hann skýlausan rétt, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga um fasteignakaup. Ekki verður séð að gagnstefnendur hafi brugðist við þessu erindi, en þar var óskað eftir svari frá þeim eigi síðar en 28. júlí 2008. Er í ljósi þessa óhjákvæmilegt að líta svo á að gagnstefnendur hafi fyrirgert rétti til skaðabóta eða afsláttar úr hendi aðalstefnanda vegna þeirra atriða sem matsliðir 3 og 9 lutu að, en krafa samkvæmt þeim nemur 44.000 krónum. Að því er matslið 11 varðar er það á hinn bóginn svo að hann tók til allra gluggakarma í húsinu. Þá er í niðurstöðu matsmanns meðal annars gert ráð fyrir að hækka þurfi botnstykki glugga við bílskúrshurð. Krafa gagnstefnenda sem reist er á niðurstöðu matsmanns um þessi matsatriði stendur því óhögguð. Ósannað er að aðalstefnandi hafi umfram þetta óskað eftir því að hann fengi að bæta úr ætluðum göllum á eigninni. Samkvæmt framansögðu og að undanskildum framangreindum kröfum að fjárhæð 44.000 krónur er sýknukröfu aðalstefnanda á grundvelli 39. gr. laga um fasteignakaup hafnað.

Samkvæmt bréfi sem lögmaður gagnstefnenda ritaði aðalstefnanda 13. mars 2007, en það varðaði aðallega kröfu aðalstefnanda um dráttarvexti, var að auki leitast við að færa rök fyrir þeirri ákvörðun þeirra að halda eftir 700.000 krónum af þeirri greiðslu sem þeim bar samkvæmt kaupsamningi aðila að standa aðalstefnanda skil á 2. október 2006. Kemur þar fram að þegar tekið hafi verið tillit til reikninga sem gagnstefnendur hafi greitt vegna atriða sem verið hafi á ábyrgð aðalstefnanda nemi sú fjárhæð sem haldið hafi verið eftir sökum ætlaðra galla á eigninni 250.000 krónum. Í bréfinu var hins vegar ekki rakið í hverju gallarnir fælust. Í bréfi lögmannsins 21. nóvember 2007, það er rúmum 8 mánuðum síðar og tæpu ári eftir að húsið var afhent stefnendum, voru nefndir þrír af þeim göllum sem matsbeiðni gagnstefnenda 8. maí 2008 tók til. Þannig var þar tilgreint að opnanleg gluggafög væru gölluð og að málun glugga hefði misfarist. Næmi krafa gagnstefnenda vegna þessa samtals 269.000 krónum. Þá þyrfti að gera við útidyrahurð vegna vöntunar á þéttilista, vatnsrauf og fleiri atriða og að gagnstefnendur teldu sig eiga kröfu á hendur aðalstefnanda vegna þessa að fjárhæð 9.000 krónur. Ekki verður séð að gagnstefnendur hafi umfram þetta borið fyrir sig sérgreinda vanefnd sökum galla á eigninni allt þar til matsbeiðni var rituð 8. maí 2008, en hún var svo sem fram er komið tekin fyrir á dómþingi héraðsdóms 6. júní 2008. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup glatar kaupandi fasteignar rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Af framangreindu er ljóst að um það bil 18 mánuðir liðu frá því að húsið var afhent gagnstefnendum og þar til tilkynning, reyndar í formi matsbeiðni, um meginhluta þeirra sérgreindu galla sem óskað var eftir að yrðu metnir, var sett fram. Um þá flesta á það hins vegar við í ljósi eðlis þeirra að ekki er unnt að ganga út frá því að gagnstefnendur hafi mátt verða vör við þá fyrr en að nokkrum tíma liðnum frá því að þau fengu húsið afhent. Er það að þessu virtu mat dómsins að sýknukrafa aðalstefnanda vegna tómlætis gagnstefnenda geti einungis tekið til matsliða 1, 12 og 15. Krafa gagnstefnenda samkvæmt þessum matsliðum nemur samtals 78.000 krónum. Er aðalstefnandi með vísan til þessa sýknaður af þeirri kröfu, en kröfu hans um sýknu á grundvelli tómlætis að öðru leyti hafnað.

Samkvæmt framansögðu stendur eftir að taka afstöðu til kröfu gagnstefnenda um bætur eða afslátt samkvæmt liðum 2, 5, 6, 8, 10, 11, 13 og 14 í matsgerð. Nemur krafa gagnstefnenda samkvæmt þeim 672.000 krónum. Samkvæmt seinni málslið 18. gr. laga um fasteignakaup telst notuð fasteign ekki gölluð nema ágalli rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Með því að gagnstefnendur voru að festa kaup á húsi í byggingu á þetta ákvæði ekki við um kröfu þeirra. Þá er fallist á það með gagnstefnendum að líta verði svo á, svo sem hér háttaði til, að sala á eigninni til þeirra hafi verið liður í atvinnustarfsemi aðalstefnanda og að því hafi verið um neytendakaup í skilningi 6. gr. laga um fasteignakaup að ræða.

Aðilar eru sammála um að fjárkrafa gagnstefnenda sem styðst við niðurstöðu matsmanns samkvæmt liðum 8, 10 og 13 í matsgerð taki alfarið til séreignarhluta gagnstefnenda í fjöleignarhúsinu að Flesjakór 13-15 og að kröfur samkvæmt matsliðum 6 og 11 varði að hluta sameign þess. Ágreiningur er að þessu leyti um þau atriði sem matsliðir 2, 5 og 14 lúta að.

Gagnstefnendur vísa um rétt sinn til skaðabóta meðal annars til almennu reglunnar í 37. gr. laga um fasteignakaup, en þar er að finna vísun til einstakra ákvæða laganna og viðeigandi vanefndaúrræða vegna galla. Meginreglan um rétt til skaðabóta vegna galla er í 43. gr. laganna. Samkvæmt henni ber aðalstefnandi hlutlæga ábyrgð vegna beins tjóns gagnstefnenda, að því tilskildu að þau sanni að um galla í skilningi 18. og 19. gr. þeirra sé að ræða og að þeir verði raktir til atvika sem aðalstefnandi ber ábyrgð á. Auk þess þurfa önnur almenn og sérstök skilyrði skaðabóta að vera fyrir hendi.

Við umfjöllun um einstaka liði í bótakröfu gagnstefnenda er fyrst til þess að líta að hún styðst við matsgerð dómkvadds matsmanns sem hann staðfesti fyrir dómi og hefur ekki verið hnekkt með yfirmati. Verður nú tekin afstaða til þeirra.

Matsliður 2. Í matsgerð kemur fram að opnanleg gluggafög í eldhúsi, hjónaherbergi og stofu séu sveigð út og að nauðsynlegt sé að skipta um þau. Almennt verði að gera ráð fyrir því að opnanleg gluggafög svigni undan vindálagi og ekki síður vegna rakabreytinga. Í því tilviki sem hér um ræðir hafi verið nauðsynlegt vegna stærðar faganna að setja krækjur eða snerla á hliðar þeirra og að þeir snerlar sem settir voru og staðsetning þeirra dugi ekki til að koma í veg fyrir að þau svigni og skemmist. Krafa gagnstefnenda að þessu leyti tekur til verks sem alfarið telst vera á byrgð aðalstefnanda. Þá þykja ekki vera efni til að fallast á það með honum að um sé að ræða skemmdir sem rekja megi til þess að loftræstingu í húsinu hafi verið ábótavant eða að þær séu með öðrum hætti á ábyrgð gagnstefnenda. Með vísan til þessa er fallist á að um galla sé að ræða og að gagnstefnendur eigi rétt á skaðabótum vegna hans. Kostnaðarmat samkvæmt matsgerð nemur 105.000 krónum og verður það lagt til grundvallar. Þær úrbætur sem nauðsynlegt er að ráðast í taka að mati dómsins alfarið til séreignarhluta gagnstefnenda í fjöleignarhúsinu að Flesjakór 13-15, sbr. 5. töluliður 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt þessu og þegar tekið er tillit til réttar til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað samkvæmt lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, sbr. lög nr. 10/2009, en hann nemur 10.823 krónum, verður þessi liður bótakröfunnar tekinn til greina með 94.177 krónum.

Matsliður 5. Við skoðun sína sannreyndi matsmaður að viðloðun málningar við svalahandrið er ófullnægjandi. Kemst hann að þeirri niðurstöðu að ástæðu þessa megi rekja til þess að grunnmálning hafi ekki fengið næga viðloðun við málminn og að nauðsynlegt sé að fjarlægja málningu, hreinsa málminn rækilega, grunna með bindigrunni og endurmála. Þessari niðurstöðu hefur ekki verið hnekkt og er á það fallist með gagnstefnendum að um sé að ræða bótaskyldan galla. Verða bætur ákveðnar á grundvelli kostnaðarmats matsmanns. Um er að ræða viðgerð sem tekur að mati dómsins til sameignarhluta fjöleignarhússins, sbr. 4. töluliður 8. gr. laga nr. 26/1994. Með vísan til þessa og að teknu tilliti til réttar til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað, en hann nemur 7.871 krónum, er þessi kröfuliður tekinn til greina með 37.129 krónum.

Matsliður 6. Það er niðurstaða matsmanns samkvæmt matsgerð að leki, sem komið hefur fram ofan við glugga í eldhúsi, komi utanfrá og að ekki sé um að ræða þéttingu, til dæmis vegna ófullnægjandi frágangs á rakavörn. Sé nærtækast að ætla að lekinn stafi af skemmd eða fráviki í frágangi þakpappa við þakglugga eða á þaki upp frá lekastaðnum. Í vitnisburði sínum fyrir dómi kvað matsmaður sterkara að orði hvað þetta varðar og þá á þann veg að þetta hlyti að vera skýringin á lekanum. Tók hann meðal annars fram að ummerki vegna annmarka á rakavarnarlagi séu nokkuð annars eðlis en þau sem þarna hafi borið á. Þá leiddi skoðun matsmanns í ljós að á nokkrum stöðum hafi naglar ekki verið reknir nægilega niður. Þar sem matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt að þessu leyti verður hún lögð til grundvallar og fallist á rétt gagnstefnenda til skaðabóta. Matsmaður taldi kostnað af úrbótum nema 121.000 krónum. Krafa gagnstefnenda að teknu tilliti til þess að þær úrbætur, sem nauðsynlegt er að ráðast í samkvæmt matsgerð, taka að stærstum hluta til sameignar fjöleignarhússins, nemur 78.000 krónum. Samkvæmt þessu og að teknu tilliti til réttar til endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað, en hann nemur 13.873 krónum, verður þessi liður bótakröfunnar tekinn til greina með 64.127 krónum.

Matsliður 8. Í umfjöllun matsmanns um þennan matslið kemur fram að við skoðun hafi honum virst sem rafdrifinn búnaður, sem komið hafi verið til að opna og loka þakglugga yfir stigagangi, dragi fagið ekki fullkomlega að karmi. Sé nauðsynlegt að stilla þennan búnað þannig að glugginn lokist fullkomlega. Er það mat matsmanns að kostnaður vegna þessa nemi 20.000 krónum. Kröfu sína um bætur byggja gagnstefnendur alfarið á niðurstöðu matsmanns. Af hálfu aðalstefnanda hefur verið fullyrt að gagnstefnendur hafi sjálf komið þeim rafdrifna búnaði sem hér um ræðir fyrir og að kostnaður vegna stillingar eða viðgerðar á honum sé alfarið á þeirra ábyrgð. Þessu hafa gagnstefnendur ekki andmælt sérstaklega. Er því fallist á framangreinda málsvörn aðalstefnanda og hann sýknaður af þessari kröfu.

Matsliður 10. Staðfest er með matsgerð að frágangi útidyrahurðar sé ábótavant. Er fallist á það með gagnstefnendum að þau hafi mátt vænta þess að búið yrði svo um hnútana að vatn sem berst inn með þéttingum á hurðinni skilaði sér að mestu út aftur. Þá gátu þau gert kröfu til þess að staðið yrði þannig að verki við málun hurðarinnar að ekki sæjust pensilför í málningu, en þau eru áberandi. Er það því mat dómsins að hér sé um galla að ræða og að gagnstefnendur eigi rétt til bóta vegna þeirra. Verður kostnaðarmat matsmanns alfarið lagt til grundvallar við ákvörðun um bætur. Samkvæmt þessu og að teknu tilliti til réttar til endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað, en hann nemur 13.775 krónum, verður þessi liður bótakröfunnar tekinn til greina með 58.225 krónum.

Matsliður 11. Staðfest er með matsgerð að víða eru skemmdir á gluggakörmum sem málað hefur verið yfir. Er skemmdunum og líklegri tilurð þeirra lýst í matsgerðinni og til hennar vísað um það. Úrbætur felist í því að skafa málningu og slípa, sponsa í skemmdir og spartla með viðeigandi fylliefni og endurmála glugga. Í matsgerð kemur og fram að gluggar báðum megin við bílskúrshurð séu það síðir að gólfílögn og vatnsbretti ganga upp á þá þannig að þeir eru nánast á kafi í múr. Því þurfi að hækka botnstykki glugganna þannig að þeir séu ofan við gólf. Þar sem matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt að þessu leyti verður hún lögð til grundvallar og fallist á rétt gagnstefnenda til skaðabóta. Matsmaður mat kostnað af úrbótum 281.000 krónur. Krafa gagnstefnenda að teknu tilliti til þess að þær úrbætur, sem nauðsynlegt er að ráðast í samkvæmt matsgerð, taka að hluta til sameignar fjöleignarhússins, nemur 203.000 krónum. Samkvæmt þessu og að teknu tilliti til réttar til endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað, en hann nemur 32.962 krónum, verður þessi liður bótakröfunnar tekinn til greina með 170.038 krónum.

Matsliður 13. Að mati dómsins fær krafa gagnstefnenda samkvæmt þessum matslið enga stoð í matsgerð. Er með öllu ósannað að efni séu til þess að fella þann kostnað sem er samfara þeirri framkvæmd sem hér um ræðir á aðalstefnanda. Ber því að sýkna hann af fjárkröfu gagnstefnenda að þessu leyti.

Matsliður 14. Í umfjöllun matsmanns um þennan matslið kemur fram að skrúfur sem notaðar voru til að festa trérimla á hurðir á sorpgeymslu hafi verið of grannar. Hefði verið heppilegra, eins og komist er að orði í matsgerðinni, að nota sverari skrúfur sem hafi meira hald í viðnum. Við vettvangsgöngu kom í ljós að ekkert los er í trérimlum á hurð á sorpgeymslu við Flesjakór 15 og að samskonar skrúfur hafi verið notaðar til að festa trérimla á sorpgeymsluhurðir beggja húsanna. Þykir með vísan til þessa varhugavert að slá því föstu að hér sé um galla að ræða og er aðalstefnandi því sýknaður af kröfum um skaðabætur eða afslátt samkvæmt þessum matslið.

Samkvæmt framansögðu eiga gagnstefnendur rétt til skaðabóta úr hendi aðalstefnanda að fjárhæð 423.696 krónur (94.177+37.129+64.127+58.225+170.038).

VIII

Samkvæmt öllu framansögðu er það niðurstaða dómsins að hafnað er kröfu aðalstefnanda um dráttarvexti fyrir tímabilið 20. maí til 1. desember 2006 og fallist á kröfu gagnstefnenda um greiðslu skaðabóta að fjárhæð 423.696 krónur. Kemur sú krafa til skuldajafnaðar kröfu aðalstefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 378.204 krónur. Af þessari niðurstöðu leiðir jafnframt að eftirstöðvakrafan ber ekki dráttarvexti þar sem henni er að fullu mætt með gagnkröfu gagnstefnenda, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Þá á aðalstefnandi með vísan til sama lagaákvæðis ekki heldur rétt til dráttarvaxta af 408.000 krónum. Tildæmdar skaðabætur sem eru umfram þær eftirstöðvar kaupverðs sem gagnstefnendur héldu eftir samkvæmt framansögðu og þau krefst sjálfstæðs dóms um nema 45.492 krónum. Verður aðalstefnanda því gert að greiða þeim þá fjárhæð ásamt dráttarvöxtum frá 22. nóvember 2008, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Málskostnaður í aðal- og gagnsök verður ákveðinn í einu lagi. Í ljósi málsúrslita og þegar litið er til þess í hvaða mæli niðurstöður í málinu eru reistar á matsgerð, sem gagnstefnendum var nauðsyn á að afla og þau báru kostnað af, verður aðalstefnanda gert að greiða þeim 800.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri og meðdómsmennirnir Á-kk-nf I-kk-nf og G-kk-nf V-kk-nf byggingaverkfræðingar dæma mál þetta.

D ó m s o r ð

Aðalstefnandi, B-kk-nf M-kk-nf, greiði gagnstefnendum, A-kk-þgf M-kk-þgf B-kk-þgf og H-kvk-þgf H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, 45.492 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 22. nóvember 2008 til greiðsludags.

Aðalstefnanda greiði gagnstefnendum 800.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf