E-8268/2020

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu þann 18. desember 2020. Stefnendur eru P-kk-nf S-kk-nf, R-kvk-nf R-kvk-nf, Ú-kk-nf H-kk-nf, Á-kvk-nf L-kvk-nf F-kvk-nf, R-kvk-nf P-kvk-nf Ó-kvk-nf, B-kvk-nf H-kvk-nf, R-kk-nf J-kk-nf S-kk-nf, S-kk-nf R-kk-nf, M-kvk-nf P-kvk-nf, A-kvk-nf H-kvk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf, öll til heimilis að Hagamel 43, Reykjavík.

Stefndi er Ö-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf, Hagamel 43, Reykjavík.

Stefnendur gera kröfu um að ógilt verði með dómi gildandi eignar hlutföll fyrir fjöleignarhúsið að Hagamel 43 í Reykjavík og jafnframt að viðurkennd verði með dómi eignar hlutföll fyrir fjöleignarhúsið Hagamel 43 í Reykjavík og lóðina Hagamel 39– 45, samkvæmt skráningu í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 17. september 2018, gerðri af Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf, leyfishafa 268, fyrir húsfélagið Hagamel 43.

Þá gera stefnendur þá kröfu að stefnda verði gert með dómi að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna.

Að auki krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda að skaðlausu að mati dómsins eða skv. málskostnaðarreikningi sem lagður verði fram við aðalmeðferð málsins ef til kemur.

Stefndi krefst þess að málinu verði vísaðfrá. Til vara krefst stefndi þess að vera sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnenda, að mati dómsins eða síðar framlögðum málskostnaðarreikningi, auk álags sem nemi virðisaukaskatti fyrir stefnda, en stefndi er ekki virðisaukaskattsskyldur.

Málið var dómtekið 10. nóvember sl. að lokinni aðalmeðferð. Áður hafði frávísunarkröfu stefnda verið hafnað með úrskurði án forsendna þann 16. apríl sl. sbr. 3. mgr. 112. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála I

Málavextir

Á aðalfundi húsfélagsins að Hagamel 41– 45 þann 29. maí 2017 var ákveðið að gera eignaskiptasamning fyrir húsfélagið að Hagamel 43 og ljúka við eignaskiptasamning fyrir húsfélagið að Hagamel 41. Í framhaldi af því var Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf verkfræðingi falið að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúsið Hagamel 43 og lóðina Hagamel 39– 45. Á þeim tíma var þinglýst á eignina eignaskiptasamningi frá 5. janúar 1956 fyrir sambýlishúsið Hagamel 41– 43– 45 og viðbyggða sérálmu, Hagamel 39.

Á húsfélagsfundi Húsfélagsins að Hagamel 41– 45 þann 1. mars 2018 var farið yfir fyrirhugaðan eignaskiptasamning og samanburð á hlutfallstölum og kostnaðarskiptingu samkvæmt nýju drögunum og gömlu eignaskiptayfirlýsingunni. Í fundargerðinni vartekið fram að frá því að eldri eignaskiptayfirlýsingin var gerð hefðu herbergi í risi og kjallara verið seld milli íbúða og því væri hlutfallstala íbúðanna samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni frá 1956 ekki lýsandi fyrir raunverulegt eignarhald. Í fundargerðinni kemur fram að drög að nýrri eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki verið samþykkt þar sem eigendur tveggja íbúða að Hagamel 41 væru ósammála um hvort salerni í risi teldist séreign eða sameign sumra. Þá bókar eigandi á 4. hæð til hægri á Hagamel 41 að drögin séu röng og að skipting kostnaðar geti ekki byggst á óþinglýstum gögnum.

Þann 17. september 2018 er eignaskiptayfirlýsingin undirrituð af Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf verkfræðingi. Þann 7. nóvember 2018 var tölvuskeyti sent á eigendur fjöleignarhússins að Hagamel 42 þar sem fram kom að eignaskiptayfirlýsingin væri tilbúin og óskað eftir undirritun frá einstökum eigendum á næstu dögum. Staðfesting allra eigenda kemur fram á eignaskiptayfirlýsingunni, þ. m. t. þáverandi eigandaa ð íbúð 401 að Hagamel 43.

Stefndi festi kaup á íbúð 401 í fjöleignarhúsinu að Hagamel 43 með kaupsamningi dagsettum 12. desember 2018. Samkvæmt söluyfirliti sem vísað var til í kaupsamningi var eignin þriggja herbergja 75,1 fermetra íbúð á 4. hæð með tilheyrandi hlutdeild í sameign, þ. e. geymslu og hlutdeild í stigagangi. Í kaupsamningi er vísað til eignaskiptayfirlýsingarinnar frá 1956 varðandi eignarhlutföll.

Nýr eignaskiptasamningur var áritaður afbyggingar fulltrúa 20. febrúar 2019 og afhentur til þinglýsingar 3. maí sama ár. Skjalið var afturkallað úr þinglýsingu 10. júní 2021. A ðalfundur Húsfélagsins að Hagamel 41– 45 var haldinn þann 28. maí 2019. Í fundargerð kemur fram að eignaskiptasamningur fyrir fasteignina sé ekki tilbúinn, en vonast sé til þess að hann komi úr þinglýsingu upp úr mánaðamótum. Ástæða þess að ekki reyndist unnt að þinglýsa eignaskiptasamningnum hafi verið sú að undirritun stefnda, sem þinglýsts eiganda að Hagamel 43, eignarhluta 401, vantaði.

Synjun stefnda við því að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna byggir hann á því að eign hans sé ætluð minni eignarhlutdeild í fjöleignarhúsinu en samkvæmt eignaskipta-samningnum frá 1956. Skýringar stefnenda á því eru einkum þær að íbúðinni hafi fylgt herbergi sem selt hafi verið frá eigninni fyrir löngu, auk ýmissa leiðréttinga frá 1956. Þrátt fyrir milligöngu lögmanna aðila náðist ekki sátt um frágang eignaskipta-yfirlýsingarinnar.

Mál þetta er höfðað af húsfélaginu Hagamel 43, sameiginlega fyrir hönd þess af öllum öðrum eigendum Hagamels 43 en stefnda, svo og af þeim hverjum og einum vegna eigin eignarhluta.

II

Málsástæður stefnenda

Krafa stefnenda byggist fyrst og fremst á því að þeir eigi rétt á að fá undirritun stefnda á fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu þar sem hún gefi rétta mynd af eignarrétti eigenda að einstaka eignarhlutum í fjöleignarhúsinu svo og hlutdeild þeirra í sameign, í samræmi við fyrirliggjandi gögn.

Þá byggja stefnukröfur á því að stefnda beri, eins og öðrum eigendum fjöleignarhússins, skylda til að gera eignaskiptayfirlýsingu samkvæmt fyrirmælum fjöleignarhúsalaga sem geymi lýsingu á húsinu og lóð þess og mæli fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra. Eignaskiptayfirlýsingin ákvarði hlutdeild hvers eiganda í sameign og marki með því grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar og verði að liggja fyrir um hvert fjöleignarhús.

Eignaskiptayfirlýsingin sé í fullu samræmi við ákvæði 17. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og beri því að leggja til grundvallar skiptingu réttinda eigenda fjöleignarhússins. Stefnendur byggja kröfur sínar á því að þinglýsti eignaskiptasamningurinn frá 1956 sé bæði úreltur og efnislega rangur, auk þess sem hann sé ekki í samræmi við þinglýst réttindaskjöl á eignina, þ. á m. fyrirliggjandi kaupsamninga og lóðarréttindi gagnvart samliggjandi fjöleignarhúsum. Samningurinn miðist við aðstæður og heimildarskjöl eins og þeim var þinglýst á eignina árið 1956 sem síðan hafi breyst, auk þess sem skilgreiningar á sameign hafi tekið breytingum.

Stefnendur byggja jafnframt á því að eignaskiptayfirlýsingin sé gerð með réttum hætti af hálfu húsfélagsins og eigenda á árunum 2017 og 2018. Ákvörðunin hafi verið tekin á húsfundi og falin aðila með réttindi til að vinna slíka eignaskiptayfirlýsingu. Stefndi hafi fest kaup á sinni íbúð í árslok 2018 og hafi því ekki heimild til að hafna því að staðfesta hana fyrir sitt leyti. Þá vísa stefnendur til þess að stefndi hefði átt að gera formlegar kröfur um breytingar á henni ef hann sætti sig ekki við efni hennar, hugsanlega með því að dómkveðja matsmenn í samræmi við 3. og 4. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga. Þar sem stefndi hafi ekki gert það hafi hann fyrirgert rétti sínum til að fá eignaskiptayfirlýsingunni hnekkt.

Stefnendur vísa til þess að þar sem eignaskiptayfirlýsingunni verði ekki þinglýst án undirritunar stefnda eða með dómi, þá sé óhjákvæmilegt að höfða mál til viðurkenningar á henni, enda sé hún nauðsynleg til að unnt sé að reikna uppgjör á milli eigenda um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Auk þess sé eigendum fjöleignar húsa skylt að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúsið.

III

Málsástæður stefnda

Stefndi vísar til þess að í kaupsamningi sé m. a. vitnað í skjal 411- Æ - 08219 varðandi kvaðir og eignarbönd sem þinglýst hafi verið á eignina. Umrætt skjal sé eignaskipta-samningur frá 5. janúar 1956 þar sem fram komi að íbúðinni fylgi herbergi í risi og að eignin teljist vera 4,38% af sameign hússins. Eignaskiptasamning urinn sé óaðskiljan-legur hluti af kaupsamningi og afsali fyrir íbúð 401 að Hagameli 43. Í kaupsamningi sé sérstaklega áréttað að um eignarhlutföll o. fl. gildi umræddur þinglýstur eignaskipta-samningur.

Stefndi vísar til þess að í umræddum eignaskiptasamningi frá 1 956 sé skýrt kveðið á um hver séu eignar- og afnotaréttindi málsaðila. Þar komi fram að fasteigninni fylgi eitt herbergi í risi. Stefndi byggir á því að eignaskiptayfirlýsingin sé í fullu gildi og mótmælir þeim fullyrðingum stefnenda sem röngum, ósönnuðum og vanreifuðum að eignaskipta-samningurinn frá 5. janúar 1956 sé úreltur. Þá sé málið vanreifað varðandi þá fullyrðingu að drög að eignaskiptayfirlýsingu, sem unnin hafi verið af Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf, gefi greinargóða mynd af eignarréttindum innan fjöleignarhússins.

Stefndi byggir á því að þinglýsti eignaskiptasamningurinn frá 1956 eigi að gilda, enda hafi annað ekki verið ákveðið með samþykki allra eigenda, hvorki með samningi né öðrum hætti. Stefndi vísar jafnframt til þess að ekki verði gerður samningur um að hann gefi frá sér eignarréttindi eins og krafist er nema með samþykki sínu, enda stjórnarskrár-varinn réttur hans.

Stefndi byggir á því að hvorki verði ráðið af drögum að eignaskiptayfirlýsingu þeirri sem unnin voru af Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf né öðrum gögnum að þáverandi eigendur hafi fallist á að breyta þinglýstum eignar hlutföllum varanlega þannig að stefndi sé, sem núverandi eigandi, bundinn af því. Þá sé ekkert í gögnum málsins sem sanni að eignaskipta-yfirlýsingin hafi verið unnin í samstarfi og með samþykki þáverandi eigenda. Stefndi telur því málið með öllu vanreifað að því leyti, enda sé eignaskiptayfirlýsingin óundirrituð.

Stefndi vísar til þess að samkvæmt drögum að eignaskiptayfirlýsingu sem stefnendur krefjist staðfestingar á sé stærð íbúðar stefnda einungis sögð 73,3 fermetrar ásamt geymslu sem sé 6,7 fermetrar og hlutdeild hans í sameign hússins einungis 3,69%. Með þessum drögum að eignaskiptayfirlýsingu sé verið að skerða eignarhlutfall stefnda sam-kvæmt kaupsamningi. Stefndi byggir á því að þær upplýsingar sem fram komi á umræddum drögum að eignaskiptayfirlýsingu varðandi eignarréttindi verði að teljast rangar þar semþeim beri ekki saman við þinglýst gögn.

Þá vísar stefndi til þess að skilyrði fyrir þinglýsingu eignaryfirfærslu á eignarhluta í fjöleignarhúsi sé að eignaryfirfærslan sé í samræmi við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu, sem í þessu tilviki sé umræddur eignaskiptasamningur frá árinu 1956, sbr. 4. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga. Stefndi telji málið því ekki dómtækt eins og stefnendur leggi málið fram.

Þá vísar stefnandi til þess að stefnendur fullyrði í stefnu að herbergi sem fylgi eign stefnda hafi verið selt frá eigninni „löngu áður“ án þess að leggja fram skjöl því til sönnunar. Stefndi hafni þessu sem ósönnuðu og vanreifuðu.

Stefndi gerði upphaflega kröfu um að málinu yrði vísað frá dómi með vísan til þess að stefnan í málinu fullnægði ekki skilyrðum 1. mgr. 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Málið væri svo vanreifað að ómögulegt væri fyrir stefnda að takatil varna. Úr þessu hafi ekki verið bætt á seinni stigum. Þá hafi ekki verið bætt úr aðild málsins á síðari stigum. Aðildin fullnægi því ekki skilyrðum 18. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 um samaðild og beri því að vísa málinu frá dómi. Þá sé ekki samræmi á milli þeirra sem eru stefnendur í málinu og lista sem stefnendur leggi fram yfir skráða eigendur.

IV

Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skal gera eignaskipta-yfirlýsingu, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Eignaskiptayfirlýsing er lögboðinn skriflegur gerningur eigenda fjöleignarhúss sem markar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar, sbr. 1. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o. fl. í fjöleignarhúsum, sbr. 5. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni, sbr. 5. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í málinu liggur fyrir að þáverandi eigandi eignarhluta 0401 að Hagamel 43 undirritaði eignaskiptayfirlýsinguna sem dagsett er í september 2018, áður en hann seldi eignar-hlutann til stefnda. Í kaupsamningi og sölulýsingu um eignina er eigninni lýst í samræmi við lýsingu í eignaskiptayfirlýsingunni frá því í september 2018. Þar er hvorki að finna herbergi í risi né fermetrafjölda sem svarar til þess að slíkt herbergi hafi verið hluti af hinu selda. Lýsing eignarinnar var því ekki í samræmi við eignaskiptayfirlýsinguna frá 1956 heldur tók mið af þeim breytingum sem gerðar höfðu verið á afmörkun einstakra séreignarhluta í húsinu, þ. m. t. hinum selda eignarhluta. Tilefni eignaskiptayfirlýsingar-innar frá því í september 2018 var að gera grein fyrir raunverulegu eignarhaldi vegna þeirra breytinga sem átt höfðu sér stað við það að herbergi í risi og kjallara höfðu verið seld milli íbúða, enda hvílir sú lagaskylda á eigendum fjöleignarhúsa að breyta eignaskiptayfirlýsingu til samræmis við slíkar breytingar, sbr. 5. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994.

Sú vanræksla að breyta ekki eignaskiptayfirlýsingunni samhliða raunverulegri breytingu á séreignaskipan hússins fyrr en í september 2018 breytir því ekki að síðari afsalshafar að eignarhluta 401 í Hagamel 43 gátu með kaupsamningi til sín ekki öðlast ríkari rétt en var á hendi viðsemjanda þeirra, seljanda, í samræmi við þá grundvallarreglu íslensks réttar að sá sem afsalar fasteign geti ekki afsalað víðtækari rétti en hann á. Stefndi gat auk þess ekki verið í góðri trú, út frá afmörkun umrædds séreignar hluta og fermetra stærð í kaupsamningi og söluyfirliti, um að eignaskiptayfirlýsingin frá 1956 væri rétt. Verður í því sambandi við það að miða að kaup stefnda hafi átt sér þann undanfara sem ráðgerður er í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, þ. m. t. að gættri skoðun eignarinnar, sbr. 29. gr. laganna og sölulýsingu eignarinnar. Komi sú staða upp að ósamræmi sé á milli raunveru-legrar skipunar eignarréttar í fjöleignarhúsi og tilgreiningar í eignaskiptayfirlýsingu standa einstökum eigendum opin þau úrræði sem fram koma í 2. til 5. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 með því að eignaskiptayfirlýsing verði löguð að raunverulegum eignarráðum en ekki öfugt.

Í eignaskiptayfirlýsingunni frá því í september 2018, sem krafist er að stefnda verði gert með dómi að undirrita, kemur fram að Hagamelur 43 sé hluti af fjölbýlishúsinu Haga-melur 41– 45 auk Hagamels 39 sem einnig er á lóðinni. Hagamelur 39 er skilgreindur sem matshluti nr. 01, Hagamelur 41 sem matshluti nr. 02, Hagamelur 43 sem matshluti nr. 03 og Hagamelur 45 sem matshluti nr. 0 4. Gerð er eignaskiptayfirlýsing fyrir hvern og einn matshluta og þeim þinglýst á einstaka eignarhluta. Í málinu liggur ekki annað fyrir en að aðrir eignarhlutar hafi þinglýst einstökum eignaskiptayfirlýsingum og einungis standi eftir þinglýsing á eignaskiptayfirlýsingu fyrir matshluta nr. 03, sem er Hagamelur 43, vegna synjunar stefnda. Verður ekki séð að niðurstaða þessa máls muni á einhvern hátt breytta réttarstöðu annarra matshluta sem eru nú þegar frágengnir með einstökum eignaskiptasamningum. Samkvæmt 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús getur húsfélag verið aðili að dómsmáli, bæði til sóknar og varnar.

Samkvæmt grunnrökum 2. töluliðar 1. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna verður ekki fallist á með stefnda, eins og atvikum er háttað, að nauðsyn hafi borið til, eftir 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, að önnur húsfélög á svæðinu en húsfélagið að Hagamel 43 tækju þátt í málsókninni. Þar sem eignaskiptasamningurinn varðar einnig og einungis afmörkun einstakra séreignarhluta í húsnæðinu að Hagamel 43 var rétt að einstakir eigendur þeirra séreignarhluta stæðu að málsókninni ásamt húsfélaginu. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið verður ekki talið að neinn annmarki sé á samaðild stefnenda í málinu. Kemur því ekki til frávísunar af þeim sökum.

Þá liggur fyrir að á húsfélagsfundi fyrir húsfélag iðað Hagamel 43 hafði verið samþykkt að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir eignarhlutann, auk þess sem það var lögskylt samkvæmt 5. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994. Stefndi gerði engar athugasemdir við umræður um eignaskiptasamning inná aðalfundi 28. maí 2019. Málshöfðun til að fylgja þeirri ákvörðun eftir var eðlilegt framhald í kjölfar neitunar stefnda.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið verður fallist á kröfu stefnenda um að gildandi eignarhlutföll verði ógilt og viðurkennt að eignarhlutföll fyrir fjöleignarhúsið Hagamel 43 skuli vera samkvæmt skráningu í eignaskiptayfirlýsingu, dagsettri 17. september 2018, gerðri af Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf, leyfishafa 268, fyrir húsfélagið Hagamel 43. Þá er fallist á þá kröfu að stefnda verði gert að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna.

Eftir atvikum málsins verður stefnda gert að greiða stefnendum 1.000.000 króna í málskostnað og hefur þá verið tekið tillit til greiðslu virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnenda flutti málið Þ-kvk-nf I-kvk-nf J-kvk-nf lögmaður.

Af hálfu stefnda flutti málið Á-kk-nf Ó-kk-nf lögmaður.

H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Fallist er á kröfu stefnenda um að gildandi eignar hlutföll fyrir fjöleignarhúsið að Hagamel 43 í Reykjavík verði ógilt og að eignar hlutföll fyrir fjöleignarhúsið Hagamel 43 í Reykjavík og lóðina Hagamel 39– 45 verði samkvæmt skráningu í eignaskipta-yfirlýsingu, dagsettri 17. september 2018, gerðri af Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf, leyfishafa 268, fyrir húsfélagið Hagamel 43. Stefnda, E-kk-þgf B-kk-þgf J-kk-þgf, er jafnframt skylt að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna.

Stefndi greiði stefnendum 1.000.000 króna í málskostnað.

H-kk-nf S-kk-nf (sign)

--------------------- --------------------- ----------------------

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómi Reykjavíkur, 3. desember 2021