E-1968/2009

Mál þetta, sem dómtekið var miðvikudaginn 28. október sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Heiðarholti ehf., kt. 530306-0460, Móvaði 39, Reykjavík, með stefnu birtri 9. febrúar 2009, á hendur S-kk-þgf V-kk-þgf G-kk-þgf, kt. 100273-5359, og Ó-kvk-þgf H-kvk-þgf P-kvk-þgf, kt. 190377-5639, Hvannakri 7, Garðabæ.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda in solidum kr. 5.370.123, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af kr. 3.000.001 frá 3. júlí 2008 til 23. júlí 2008, en af kr. 3.703.489 frá þeim degi til 7. ágúst s.á., en af kr. 4.603.489 frá þeim degi til 28. ágúst s.á., en af kr. 5.370.123 frá þeim degi til greiðsludags, að frádregnum innborgunum, sem greiddar hafa verið inn á skuldina sem hér greinir: 18.07. 2008 kr. 2.300.000; 18.08.2008 kr. 1.000.000; 22.09.2008 kr. 230.000. Þá krefst stefnandi þess, að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda málskostnað í samræmi við hagsmuni málsins, vinnu málflytjanda og annan kostnað af málinu.

Dómkröfur stefndu eru þær aðallega, að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda, en til vara, að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og dráttarvextir verði ekki dæmdir fyrr en frá dómsuppsögu, komi til þess að fallizt verði á kröfugerð stefnanda. Í báðum tilvikum krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

II

Málavextir

Málavextir eru þeir, að hinn 9. mars 2007 gerðu Byggingafélagið Hamar ehf. og stefndu með sér samning um vinnu byggingafélagsins við uppbyggingu og fullnaðarfrágang húss að Hvannakri 7, Garðabæ, í samræmi við teikningar og fylgiskjöl. Með samþykki stefndu yfirtók stefnandi verksamninginn í byrjun október 2007.

Vinna við verkið var á grundvelli umsaminna einingaverða og var fast verð, fyrir utan jarðvinnu, kr. 41.780.800, en heildarverð skyldi vera kr. 45.048.800. að meðtöldum virðisaukaskatti. Samkvæmt samningnum skyldu greiðslur inntar af hendi í samræmi við framvindu verksins og skyldi miða reikninga við verkstöðu, sem verkkaupi samþykkti. Skyldi leggja reikning fram síðasta vinnudag hvers mánaðar og skyldu þeir greiddir fyrir 15. hvers mánaðar, að því tilskildu að þeir væru samþykktir af hálfu umsjónarmanns verkkaupa. Í verksamningi er tilgreind fjárhæð sundurliðuð nánar á einstaka verkþætti og tilgreindar þær teikningar og fylgigögn, sem unnið skyldi eftir. Teikningar voru unnar hjá Arkþing, Verkfræðistofunni Höfn og Rafhönnun.

Samkvæmt verksamningi skuldbatt verktaki sig til að hafa húsnæðið fokhelt fyrir 1. ágúst og skiladagur skyldi vera eigi síðar en 1. nóvember 2007. Þá er í verksamningi ákvæði um aðgerðir sem verkkaupa skyldi heimilt að grípa til, yrði verulegur dráttur á skiladegi, og er tekið fram, að tjón verkkaupa af þeim völdum gæti flokkast sem leiga á húsnæði eða geymslu. Þær teikningar, sem taldar eru upp í verksamningi sem fylgigögn samningsins eru teikningar arkitekts, teikningar verkfræðinga, áætluð magnskrá með einingaverðum, íslenskur staðall, ÍST 30:2005, og verklýsing.

Afhending hússins dróst nokkuð, og var það fokhelt 8. nóvember 2007 og fluttu stefndu inn 18. apríl 2008.

Stefnandi gaf út reikninga vegna verksins, eftir því sem því miðaði og greiddu stefndu að jafnaði skilvíslega, en ágreiningur er um þrjá útgefna reikninga, dags. 1. júlí 2008, kr. 3.000.001, 23. júlí 2008, kr. 703.488, og 7. ágúst, kr. 900.000, en stefndu greiddu inn á reikninga þessa hinn 18. júlí 2008, kr. 2.300.000, og 18. ágúst 2008, kr. 1.000.000. Með tölvubréfi, dags. 22. ágúst 2008, tilkynntu stefndu stefnanda, að þau hygðust halda eftir kr. 1.303.488 til að mæta meintum vanefndum stefnanda og göllum á verkinu. Af hálfu stefndu var vísað til þess, að þakkantur á húsi væri ekki kominn, leki hefði átt sér stað á þaki, ofrukkað hefði verið fyrir aðstöðu, húsinu hefði ekki verið skilað með loftræstingu, ljúka þyrfti við múrun á húsinu og frágangi á útidyrahurð. Einnig voru stefndu með til skoðunar meint tjón vegna seinkunar á verki og orkukostnað. Stefnandi svaraði athugasemdum stefndu með bréfi, dags. 28. ágúst 2008. Aðfinnslum stefndu var hafnað og gerð krafa um greiðslu ógreiddra eftirstöðva útgefinna reikninga, auk þess sem tekið var fram, að eftir ætti að reikningsfæra vegna vinnu, sem hefði verið innt af hendi, um kr. 800-900.000. Með bréfi stefndu, dags. 2. september 2008, var nánar greint frá ástæðum þess, að þau héldu eftir fyrrgreindri fjárhæð. Síðan er fjallað um fjárhæð óútgefinna reikninga, sem stefndu töldu að ætti að vera rúmar 500.000 krónur. Aðilar áttu síðan í tölvupóstsamskiptum í september varðandi málið, þar sem kröfum stefndu um að fá verktaka til að vinna tiltekna verkþætti á kostnað stefnanda var hafnað af hans hálfu en kröfur hans ítrekaðar. Með tölvupósti stefndu, dags. 18. september 2008, kom fram, að þau ætluðu að greiða kr. 230.000 inn á reikning stefnanda. Með bréfi, dags. 23. september 2008, var krafa stefnanda nánar skýrð og mótmælt, að fengnir yrðu aðrir iðnaðarmenn að verkinu til að ljúka við minniháttar frágang, sem stefndu töldu ólokið. Enn fremur var tekið fram, að frágangi á þakkanti væri lokið, kröfu um kostnað vegna málningarvinnu var hafnað sem og athugasemdum um galla á múrhúð. Þá voru fyrri athugasemdir vegna loftræstikerfis ítrekaðar.

Stefndu fengu A-kk-þf S-kk-þf Þ-kk-þf byggingatæknifræðing hjá Verkþjónustu Kristjáns ehf. til að meta umfang og kostnað vegna atriða við bygginguna, sem þau töldu ólokið af hálfu stefnanda, og er mat hans dags. 16. marz 2009.

Ágreiningur í máli þessu snýst um kröfu stefnanda á hendur stefndu vegna ofangreindra reikninga, auk þess sem stefnandi krefur stefndu um greiðslu vegna óútgefinna reikninga, og heimild stefndu til að halda eftir greiðslum og skuldajafnaðar við kröfur stefnanda vegna meintra galla á verkinu.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir á því, að hann hafi gert stefnda fjölmarga reikninga vegna umrædds verks og í samræmi við ákvæði samnings aðila um greiðslur. Eftir sé einnig að reikningsfæra vegna tiltekinna verkþátta. Stefndu hafi viljað halda eftir tiltekinni fjárhæð vegna meintra vanefnda. Útgefnir reikningar, sem ekki hafa fengist greiddir, séu eftirfarandi:

Reikningur, dags. 3. júlí 2008, kr. 3.000.001.

Stefnandi hafi gert stefnda ofangreindan reikning, merktan nr. 85, vegna múrhúðunar að utan, þar af efni kr. 750.000.

Reikningur, dags. 23. júlí 2008, kr. 703.488.

Stefnandi hafi gert stefnda ofangreindan reikning, merktan nr. 91, vegna málningar inni, málningar á lagnarými og uppsetningar útihurðar.

Reikningur, dags. 7. ágúst 2008, kr. 900.000.

Stefnandi hafi gert stefnda ofangreindan reikning, merktan nr. 94, vegna málningar úti, þar af efni kr. 300.000.

Reikningar stefnanda séu í samræmi við verksamning aðila.

Stefnandi eigi eftir að gefa út reikninga fyrir eftirtalda verkþætti samkvæmt verksamningi:

Stefnandi kveðst munu gera reikning í samræmi við framangreint, þegar stefndu inni sína greiðslu af hendi. Greindar fjárhæðir séu óumdeildar, en stefndu telji, að vinna vegna múrverks sé ófullnægjandi og neiti að greiða af þeim sökum. Þau telji, að eftir eigi að fullljúka málningarvinnu, vinna vegna pípulagna hafi ekki átt sér stað og eftir eigi að setja upp þakrennu og forhitara.

Stefnandi geri einnig kröfu um greiðslu vegna aukaverka, en reikningur verði gefinn út vegna þeirra við greiðslu af hálfu stefndu:

Stefnandi byggi á því, að á milli aðila hafi samizt um framkvæmd stefnanda á tilteknum verkum og ákveðið endurgjald í því sambandi. Annars vegar sé um að ræða samningsbundna vinnu, en hins vegar aukaverk, sem unnin hafi verið samkvæmt sérstökum óskum stefndu. Stefnandi hafi fyllilega og gallalaust staðið skil á verkunum. Hann eigi því rétt á hinu umsamda endurgjaldi, sem stefndu hafi verið krafin um.

Stefndu hafi haldið fram mótmælum gegn hluta af reikningum stefnanda. Athugasemdir stefndu hafi lotið að a) þakkanti, b) leka á þaki, c) loftræstingu, d) ofgreiðslu fyrir aðstöðu, e) orkukostnaði við byggingu húss, auk athugasemda vegna þeirra verkþátta, sem ekki hafi verið gefinn út reikningur fyrir, þ.e. múrhúðun að utan, málningarvinnu, pípulagningarvinnu, þak og forhitara. Rétt sé að víkja í stuttu máli að þessum athugasemdum.

a) Þakkantur.

Stefndu hafi haldið eftir greiðslu, þar sem þakkantur hafi ekki verið settur upp. Vinnu við þakkant hafi verið lokið miðvikudaginn 17. september 2007.

b) Leki á þaki.

Stefndu hafi haldið eftir greiðslu, þar sem þau hafi talið, að leki hefði komið fram frá þaki. Enginn leki hafi verið sannreyndur eða sýnt fram á, að leki sé frá þaki. Stefndu hafi því engan rétt til að halda eftir fjárhæð vegna meints þakleka.

c) Loftræsting.

Stefndu telji, að stefnandi hafi átt að afhenda húsið með loftræstingu, og telji stefndu, að það felist í teikningum hússins. Því sé mótmælt af hálfu stefnanda. Fyrir liggi, að á byggingartíma hússins hafi aldrei legið fyrir teikningar eða hönnun á loftræstingu í húsið. Stefnandi hafi unnið verkið eingöngu eftir fyrirliggjandi teikningum og í hönnun þess hafi aldrei verið gert ráð fyrir lagningu loftræstilagna. Í verksamningi sé þess sérstaklega getið, að lagnarými hússins skuli skilað fokheldu, en ekki minnzt á annan frágang á rýminu. Að beiðni stefndu hafi verið boruð loftræstigöt á umrætt rými til að unnt væri að koma fyrir loftræstingu. Fyrir það hafi verið greitt sérstaklega samkvæmt útgefnum reikningum. Renni það stoðum undir það, að sameiginlegur skilningur aðila hafi verið sá, að kostnaður vegna loftræstingar væri undanskilinn verði samkvæmt verksamningi. Í yfirliti yfir verkhluta, einingar og einingaverð séu nánar sundurliðaðir einstakir verkhlutar og kostnaður vegna þeirra. Þar sé hvergi getið kostnaðar vegna loftræstingar. Það hafi því frá upphafi verið ljóst, að fyrirliggjandi verksamningur hafi ekki falið í sér uppsetningu loftræstingar og því ekki heimild til að halda eftir hluta verksamningsgreiðslu af þeim sökum.

d) Ofgreiðsla vegna aðstöðu.

Stefndu telji sig hafa ofgreitt vegna aðstöðu kr. 387.100. Stefnandi dragi þennan kostnað frá sem innborgun í uppgjöri vegna þeirra verkþátta, sem eftir sé að reikningsfæra.

e) Orkukostnaður vegna byggingar húss.

Stefndu hafa áætlað orkukostnað vegna byggingar hússins kr. 300.000. Þessari kröfu stefndu sé alfarið hafnað af hálfu stefnanda.

f) Múrhúðun að utan.

Stefndu hafi ekki talið sér skylt að greiða fyrir þennan lið kr. 219.000 með vísan til þess, að vinna hafi ekki verið fullnægjandi. Ekkert liggi hins vegar fyrir af þeirra hálfu varðandi það. Þegar aðilar hafi samið um verð fyrir þennan verkþátt, hafi verið alveg ljóst, að verð stefnanda hafi miðazt við, að húsið yrði filtmúrað að utan. Stefndu hafi síðan ekki viljað filtmúrun, heldur að húsið yrði múrað að utan, eins og gert hafi verið á árum áður með grófhúðun utanhúss. Hafi þau sett fram þessa ósk sína vorið 2008.

Húsið hafi því verið múrað með útimúr að þeirra ósk, sem sé með miklu stærri sandkornakúrfu en filtmúr. Áferðin hafi því orðið grófari en með filtmúrun. Grófpússningin hafi einnig verið mun dýrari en filtmúrun, sem einingaverð samkvæmt verksamningi hafi miðað við, og hafi stefnandi þurft að greiða undirverktaka hærra verð fyrir verkið af þeim sökum. Hafi múrarameistari hússins, O-kk-nf G-kk-nf, hins vegar talið, að verkið hefði verið unnið með fullnægjandi hætti og í samræmi við óskir stefndu. Stefnandi bendi einnig á, að í tölvupósti stefndu, dags. 5. júlí 2008, hafi stefndu samþykkt að greiða stefnanda fyrir múrverkið.

g) Málningarvinna.

Stefndu hafi andmælt greiðsluskyldu vegna málningarvinnu utanhúss, kr. 318.000, með vísan til þess, að þeirri vinnu sé ekki lokið. Því sé hafnað af hálfu stefnanda.

h) Hitalagnir í plani, þakrennur, forhitari.

Ógreitt sé vegna pípulagningavinnu, kr. 239.934, þaks, kr. 150.000, og forhitara, kr. 125.000. Það sem eftir sé að gera sé að setja rennuniðurföll og setja og tengja forhitara fyrir snjóbræðslu. Þessir þættir verði að sjálfsögðu unnir af hálfu stefnanda, þegar gengið hafi verið frá greiðslu fyrir þá verkþætti, sem stefnandi hafi sannanlega unnið.

Sé um einhverjar aðrar kröfur af hálfu stefndu að ræða, um afslátt eða bætur, sé þeim alfarið hafnað af hálfu stefnanda og því mótmælt, að um sé að ræða galla í verki hans.

Krafizt sé greiðslu á reikningum stefnanda á hendur stefnda og tekið verði tillit til innborgana stefnda. Einnig sé krafizt greiðslu fyrir þá verkþætti, sem ekki hafi verið reikningsfærðir, sem og vegna aukaverka. Dráttarvaxta sé krafizt frá gjalddaga einstakra reikninga. Þá er dráttarvaxta krafizt á fjárhæð óútgefinna reikninga og aukaverka frá 28. ágúst 2008, þegar kröfubréf stefnanda var sett fram.

Stefnandi kveðst byggja á almennum reglum samninga og kröfuréttar. Vaxtakrafa stefnda styðjist við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og sé einkum vísað til 1. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. þeirra laga. Varðandi varnarþing sé vísað til 36. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður stefndu

Stefndu byggja á því, að þau hafi ávallt staðið við allar umsamdar greiðslur, þrátt fyrir að það hafi stefnt í verulegan afhendingardrátt, enda hafi ekki legið fyrir á þeim tíma, hversu mikill drátturinn yrði og því erfitt að halda eftir greiðslum, þegar endanlegur tími hafi ekki legið fyrir. Þegar ljóst hafi orðið, að um verulegan afhendingadrátt væri að ræða, þak hafi verið farið að leka og rakaskemmdir komnar fram, þakkantur hafi ekki verið settur á húsið sem hafi þegar verið búið að greiða fyrir, og þegar upp hafi komið ágreiningur um túlkun á ákvæðum verksamnings, og þegar stefnandi hafi talað um að bakka frá samningi og hafi ekki samþykkt skuldajöfnun vegna ofgreiðslu, hafi stefndu ekki séð sér annað fært en að halda eftir greiðslum, kr. 700.000, í fyrsta sinn þann 18. júlí 2008, vegna reiknings á gjalddaga þann 15. júlí 2008, til að vernda hagsmuni sína, sérstaklega í ljósi þess, að fjárhagsstaða margra verktakafyrirtækja hafi verið að verða verulega slæm á þeim tíma. En þó hafi stefndu haldið eftir mun minni upphæð en þau hafi talið sig eiga rétt á vegna þess að þau hafi ekki verið búin að átta sig á endanlegum fjárhæðum krafna. Stefndu byggi rétt sinn til að halda eftir greiðslu á almennum lagareglum kröfuréttar, 35. gr. laga nr. 40/2002 um rétt til að halda eftir greiðslu vegna afhendingardráttar, og 44. gr. sömu laga um rétt til að halda eftir greiðslu vegna galla og lögjöfnun frá 42. gr. laga nr. 50/2000 um rétt til að halda eftir kaupverði vegna vanefnda. Stefnanda hafi ávallt verið greint frá því strax og með skilmerkilegum hætti, hvers vegna greiðslum hafi verið haldið eftir, og þeirri tilkynningu hafi ávallt verið fylgt eftir síðar með skriflegu bréfi því til rökstuðnings.

Dags. Vaxtadagur Stefnandi Stefndi Krafa

03.07.08 15.07.08, múrhúðun úti 3.000.000 3.000.000

18.07.08 18.07.08, innborgun 2.300.000 700.000

23.07.08 15.08.08, ýmis verk og aukaverk 703.488 1.403.488 18.08.08 18.08.08, innborgun 1.000.000 404.488

07.08.08 25.08.08, málning úti 900.000 1.303.488

22.09.08 22.09.08, gr. v. málningar 230.000 1.073.488

23.09.08 23.09.08, málning 230.000 1.303.488

01.01.08 15.01.08, ofgr. aðstaða af hálfu stefndu 387.100 -387.100

Nettó krafa 916.388

Síðar, kringum 18. ágúst 2008, hafi stefndu enn haldið eftir kr. 1.300.000, að meðtöldum reikningi, sem hafi verið á eindaga 25. ágúst 2008 (sbr. tafla hér að framan), vegna fyrrgreindra þátta og ýmissa annarra þátta, sem tilgreindir hafi verið formlega síðar í bréfi, dags. 2. september 2008, en hafi áður verið tilgreindir munnlega við stefnanda, sem og í tölvupósti að hluta til, sem sendur hafi verið til stefnanda þann 22. ágúst kl. 20:30 og fylgi með á dskj. nr. 5. Í bréfi stefndu, sem vísað sé til hér að ofan, dags. 2. september 2008, og fylgi með sem dskj. nr. 7, sé lýst á skilmerkilegan hátt, hvers vegna greiðslum sé haldið eftir. Heildarkröfur, sem stefndu hafi talið sig eiga gagnvart stefnanda, hafi numið um 1.480 þúsundum á þessum tíma, en í því hafi ekki verið tekið með í reikninginn tjón vegna seinkunar á afhendingu byggingar og tjón vegna rakaskemmda, en á móti hafi stefndu haldið eftir greiðslu upp á kr. 1.300 þúsund. Sérstaklega hafi verið bent á í bréfi stefndu, að ekki væri tekin afstaða til bóta vegna seinkunar, en ekki útilokað, að slíkt yrði gert síðar. Greiðslum hafi verið haldið eftir, þegar ástæða hafi verið til, en greiddar til stefnanda, þegar stefndi (sic í grg.) hafði efnt verksamning. Stefndu hafi ávallt greint stefnanda frá því með skýrum og skilmerkilegum hætti, bæði munnlega og oftast skriflega, af hverju greiðslum væri haldið eftir, þannig að stefnanda hafi ávallt mátt vera ljóst, hver ástæðan væri fyrir því, að haldið hafi verið eftir greiðslu. Hins vegar hafi málatilbúnaður stefnanda aldrei byggt á sömu rökum, þ.e. aldrei hafi komið fram röksemdir fyrir því, hvers vegna stefnandi sætti sig ekki við, að haldið sé eftir

greiðslu, sbr. tölvupóstur, sendur frá stefndu til stefnanda og lögmanns stefnanda þann 18. september 2008 kl. 23.21 sbr. dskj. nr. 5.

Þann 14. september 2008, sbr. dskj. nr. 13, hafi stefndi aftur sent stefnanda bréf, en þá hafi réttur þakkantur verið settur á húsið og stefnandi hafi látið athuga með leka frá þaki, en það hafði þó ekki verið gert við rakaskemmdir. Kröfur stefnda hafi aðeins lækkað, en við hafi bætzt kröfur vegna tafa, sem ekki hafi verið útilokaðar í bréfi til stefnda, dags. 2. september 2008. Í þessu bréfi hafi kröfur numið um 1.270 þúsundum (með ofgreiðslu á aðstöðu), en stefndu hafi enn haldið eftir kr. 1.300 þúsundum, þar sem það hafi einnig átt eftir að gera við rakaskemmdir, sem enn hafi ekki verið lagaðar.

Um miðjan september hafi um kr. 318 þúsund verið útistandandi, órukkað og ógreitt, samkvæmt verksamningi fyrir málningu úti. Stefndu hafi beðið þann, sem málaði húsið fyrir hönd stefnanda, að meta, hvað myndi kosta að láta klára að mála húsið, og hafi hann metið það á bilinu 80-90 þúsund. Stefndu hafi látið stefnanda og lögfræðing hans vita með tölvupósti þann 18. september, að stefndu myndu greiða kr. 230 þúsund fyrir málningu úti (sjá dskj. nr. 8) til stefnanda og hafi það verið greitt hinn 22. september. Við það hafi um kr. 88 þúsund, samkvæmt þessum lið, verið órukkaðar og verkið óunnið samkvæmt verksamningi, og hafi það verið í samræmi við mat málarans. Samhliða þessari greiðslu hafi stefnandi gefið út reikning fyrir málningu úti upp á kr. 230 þúsund.

Seinna hafi aftur komið fram rakaskemmdir í hjónaherberginu, á sama stað og áður, auk þess sem stefndu hafi séð rakaskemmdir inni í skyggni að norðanverðu húsi. Aðilar á vegum stefnda hafi komið og litið á þakið, og hafi stefndu verið tjáð, að bleyta hefði sézt undir dúk á þaki og þeir vonuðust til að hafa fundið upptökin á henni. Þegar hér hafi verið komið sögu, hafi málið verið í hnút við stefnanda, en síðar hafi staðið til, að stefndu myndu hitta lögfræðing stefnanda, sem hafi ætlað að hringja í stefndu, þegar hann væri í bænum. Af því hafi aldrei orðið.

Stefndu geri eftirfarandi athugasemdir við stefnu, en þau telji umfjöllun í stefnu og dómkröfur vera villandi, óskýrar og undarlegar:

Í stefnu sé tilgreint, að ágreiningur í málinu snúist um 3 reikninga, en málavextir séu miklu flóknari en það, í ljósi þess, sem að ofan greini. Ofan á það bæti stefnandi við kröfu vegna óunninna verka samkvæmt samningi og vegna aukaverka, sem aldrei hafi verið lögð fram áður, og myndi þessir hlutar eina heildarkröfu. Til viðbótar við, að ekki sé hægt að innheimta vegna óunnins verk, sé líka ákvæði í verksamningi um, að ekki sér hægt að krefjast greiðslu, nema áður hafi verið sendur reikningur, sbr 3. grein.

Fram að 25. ágúst 2008 hafi stefndu bara haldið eftir greiðslum eftir vegna ofrukkunar vegna aðstöðu, sem stefnandi hafi aldrei neitað, og vegna þess að stefndu hafi verið búin að greiða fyrir þakkantinn í nóvember 2007, sem hafi átt eftir að koma, s.s. atriði, sem stefndu hafi sannanlega verið búin að ofgreiða samkvæmt samningi.

Eins og staðan sé við undirritun greinargerðar, og eins og staðan hafi verið síðan 25. ágúst 2008, hafi stefndu einungis haldið eftir kr. 1.3 milljónum, og hafi ástæður fyrir því, að þeirri greiðslu sé haldið eftir, verið tilgreindar með greinargóðum hætti í samtölum og bréfaskriftum til stefnanda, sem fylgi með í fylgiskjölum stefnanda og stefndu, sbr. m.a. dskj. nr. 7 og 13, og snúist ágreiningur þessa máls um þessa þætti.

Stefna sé sett upp með þeim hætti, að hún lítur einungis á reikninga, sem hafi verið sendir af hálfu stefnanda, og reikni dráttarvexti, hafi þeir ekki verið greiddir á

gjalddaga, án þess að líta til þeirra greiðslna, sem hafi verið greiddar á tímabilinu, þegar hægt hafi verið að aflétta því, sem haldið hafi verið eftir.

Samkvæmt stefnu, (sbr. liður 3.4) bæti stefnandi við kröfum upp á rúma milljón, sem aldrei hafi verið sendur reikningur fyrir, og megnið af þessari upphæð sé vegna verka samkvæmt verksamningi, sem séu óunnin. Í dómkröfum í stefnu sé þessi upphæð einnig tekin með inn í kröfur m.v. 28. ágúst, og dráttarvextir eigi að vera reiknaðir frá þeim tíma. Slíkt gangi ekki, þar sem skýrt sé kveðið á um í verksamningi, 3. grein, að greitt sé eftir framvindu verks, og reikninga skuli miða við verkstöðu, sem verktaki geri og verkkaupi samþykki. Þar að auki standi í sömu grein, að reikninga skuli leggja fram síðasta vinnudag hvers mánaðar, og hafi verkkaupi tíma til 15. hvers mánaðar til að greiða reikninginn, ef hann samþykki hann. Lítil vörn væri fyrir stefnanda að greiða fyrir vinnu, sem ekki hafi verið unnin, sérstaklega þegar efnahagshamfarir gangi yfir landið. Þar af leiðandi hafni stefndu alfarið þessari kröfu, en afstaða stefnanda til einstakra liða í grein 3.4 í stefnu megi sjá fyrir neðan:

Eftirstöðvar samkvæmt samningi

Múrhúðun utan 219.000

Málning úti 88.000

Pípulagnir 239.934

Þak með niðurföllum 150.000

Forhitari 125.000

Samtals 821.935

Múrhúðun utan:

Þessi liður sé sá eini, sem gæti flokkazt sem lokið. En verkinu hafi verið verulega ábótavant og framför stefnanda hafi ekki verið í samrænni við það, að hann bæri ábyrgð á verkinu, og hvernig það hafi verið unnið. Þar sem ekki hafi verið sendur út reikningur vegna þessa liðar, hafi ekki verið tekin afstaða til þess, hvort það ætti að greiða hann, eða hvort haldið hefði verið eftir greiðslu vegna reiknings. Ljóst sé þó, miðað við stöðu málsins, að kröfur stefndu á hendur stefnanda séu mun hærri en kröfur stefnanda á hendur stefndu, þannig að skuldajafnað hefði verið á móti reikningi þessum. Verði sendur út reikningur fyrir þessum lið, yrði þá haldið eftir kr. 916.388, sem sé sú nettókrafa, sem haldið sé eftir, eins og staðan sé, sbr. tala á síðu 4, auk kr. 219.000, en samanlögð krafa þar sé lægri en krafa stefndu, eins og komi fram síðar í greinargerð.

Málning úti:

Stefnandi hafi sent reikninga fyrir öllum þessum lið, nema um kr. 88 þúsundum, og því sé rangt farið með í stefnu, að órukkað sé fyrir um kr. 318 þúsund, en þar muni um reikning, sem stefnandi hafi sent þann 23. september, dskj. nr. 19. Það hafi verið metið af þeim, sem málaði húsið, að það myndi kosta ca 80-90 þúsund að klára að mála húsið. Aldrei hafi verið lokið við að mála sl. sumar vegna múrunar. Hluti af húsinu hafi verið múraður seinna en annað og hafi verið búið að mála þann hluta, áður en klárað var að múra það, sem eftir var. Það sem hafi verið útistandandi, hafi verið, að sums staðar hafi vinnupallar legið upp við veggi, og þar hafi ekki verið hægt að múra fyrir vikið. Einnig hafi átt eftir að prófjafna almennilega lóðina, sem stefnandi hafi átt að sjá um samkvæmt samningi. Ítrekað hafi stefndu þurft að biðja stefnanda að grófjafna lóðina í samræmi við teikningar frá arkitekt, en jarðvegurinn hafi á stöðum verið um einum metra of hár. Stefnandi hafi ekki orðið við því, og þar af leiðandi hafi menn á vegum stefndu grófjafnað lóðina í samræmi við teikningar, þegar stefndu hafi ákveðið að fara að helluleggja og setja þökur í ágúst. Þá fyrst hafi verið hægt að klára að múra. Þá hafi aftur verið málað, en það hafi bara verið farin ein umferð yfir þessa nýju fleti, þar sem málarinn hafi verið að fara í frí. Enn fremur hafi komið í ljós, þegar hellulagt var meðfram húsinu, að miklar skekkjur hafi verið í múrhúðun, sérstaklega á austurhlið hússins, og hafi stefndu sjálf þurft að standa í að láta laga það. Ef stefnandi hefði sinnt sínu hlutverki og skoðað og yfirfarið verkið, áður en málað var, þá hefðu þessar skekkjur og fleiri væntanlega komið í ljós, áður en málað var.

Pípulagnir:

Þessi liður hafi ekki verið kláraður, og svo virðist, sem ofrukkað hafi verið af hálfu stefnanda fyrir þennan lið, sbr. dskj. nr. 12, miðað við útistandandi verk, og hvað það kosti að gera þau. Eftirfarandi verk séu útistandandi skv. samningi:

1. Hitabræðsla í plani: Stefndi hafi sjálfur séð um að leggja hitabræðsluna og hafi þurft að láta bora 4 göt inn í húsið, svo hægt væri að leggja rörin inn í húsið. Þar sem stefnandi hafi átt að sjá um þennan lið, þurfi að draga frá kostnað vegna þessa.

2. Tengja snjóbræðsluna - rörin liggi ótengd inn í hús.

3. Tengja handklæðaofn, bæði uppi á baði og niðri í lagnatöflu.

4. Uppsetning á niðurfallsrörum frá þaki. Samkvæmt stefnu sé þetta útistandandi í þessum lið, en stefndu hafi haldið, að þetta væri innfalið í liðnum "þak með niðurföllum".

5. Tengja gólfhitakerfi almennilega, en svo virðist sem slöngur í gólfhitakerfi séu

ekki almennilega tengdar við hitakerfið, sem geri það að verkum, að hattarnir, sem stýri hitakerfinu, sjá dskj. nr. 12 og 23, detti af, sem geri ómögulegt fyrir stefndu að stýra hitanum í húsinu. Stefndu hafi nokkrum sinnum hringt í pípara hússins, sem hafi unnið á vegum stefnanda, og beðið hann að koma og laga þetta, sem hann hafi ekki gert, væntanlega þar sem stefnandi hafi bannað öllum að vinna við húsið frekar.

Þak með niðurföllum:

Stefnandi eigi eftir að setja upp 4 þakniðurfallsrör á húsið, sem sé auðséð öllum, sem sjái húsið, sbr. einnig dskj. nr. 12.

Forhitari:

Þar sem tengja eigi eftir snjóbræðslu, vanti enn forhitara fyrir það kerfi, sbr. dskj. nr. 12.

Stefndu hafni alfarið kröfu vegna aukaverka samkvæmt lið 3.4 í stefnu. Stefnandi hafi aldrei áður lagt fram kröfu vegna þessara verka eða talað um þessi verk við stefndu. Stefnandi hafi margoft sent reikninga fyrir aukaverk og síðast í júlí 2008, og hafi stefndu aldrei neitað að borga reikninga, enda hafi þetta alltaf verið vegna atriða, sem stefndu hafi vitað um, og þar af leiðandi finnist stefndu undarlegt, að lagðar séu fram í stefnu kröfur vegna aukaverka, sem stefndu hafi ekki heyrt um. Í bréfi frá stefnanda hinn 28. ágúst tali stefnandi um, að órukkað sé fyrir unnin verk fyrir um 8-900 þús. krónur. Stefndu hafi fundizt það skrítið, og í bréfi, dags. 2. september (sjá dskj. nr. 7), komi fram, að stefndu hafi sett fram mótbárur og listað upp útistandandi verk samkvæmt samningi upp á 8-900 þús., en taki fram, að þetta séu óunnin verk. Stefnandi hafi aldrei útskýrt þetta nánar og sé því rétt að áætla, að hann hafi verið að tala um verk samkvæmt samningi, sem hann hafi ekki gert sér grein fyrir, að væru óunnin. Það komi líka í ljós í bréfi, dags. 24. september 2008, að þar setji stefnandi fram lista yfir kröfur sínar, og þar koma þessi aukaverk ekki fram, og ekki sé heldur minnzt á þau í texta.

Vert sé að taka fram, að í dskj. nr. 5, þar sem listuð séu upp tölvupóstsamskipti á milli stefnanda og stefndu, sé póstur, sem stefnandi hafi aðeins sent lögfræðingi sínum þann 27. ágúst. Þar komi fram öll órukkuð aukaverk að mati stefnanda, og sé það aðeins liður 3 í lið 3.4 í stefnu, þ.e. málning og múrun á útbyggingu, en stefndu hafi aldrei fengið upplýsingar um þetta.

Ástæður stefndu fyrir því að greiðslum hafi verið, og sé enn, haldið eftir.

1. Orkukostnaður á byggingatíma

Stefndu hafi lagt út í kostnað vegna rafmagnsnotkunar í vinnuskúr og rafmagns, sem stefnandi hafi notað á byggingartíma við sína vinnu. Samkvæmt verksamningi um fullbúið hús milli stefnanda og stefndu komi fram, að stefnandi eigi að afhenda stefndu fullbúið hús gegn samningsbundinni greiðslu. Ef stefnandi ætli að afhenda fullbúið hús og efna verksamning, sé ljóst, að hann þurfi að verða sér úti um orku. Við þá vinnu hafi stefnandi notað rafmagn, sem stefndu hafi greitt fyrir, þar sem leiðslur hafi verið á nafni stefndu hjá Orkuveitunni og auðveldast hafi verið að stefndu greiddu þá, en ættu síðan mótkröfu á stefnanda. Stefndu hafi ávallt lýst því yfir gagnvart stefnanda, að stefnandi þyrfti að greiða orkukostnað, en stefnandi hafi ávallt neitað því. Stefndu hafi því tekið þá ákvörðun að taka tillit til þess í lokauppgjöri við stefnanda, þegar það lægi fyrir, hver sá kostnaður gæti orðið. Ljóst sé í hugum stefndu, að orkukostnaður hljóti að þurfa að greiðast af stefnanda. Í fyrsta lagi sé um rafmagn fyrir vinnuskúr stefnda að ræða, og ætti hann að bera kostnað við hann og telji stefndu, að hann ætti að falla undir liðinn „aðstaða“ í verksamningi. Annar rafmagnskostnaður sé, að mati stefndu, innifalinn í álagningu í einstaka liðum í verksamningi, ella gæti stefnandi jafnframt krafizt þess, að stefndu greiddu bensín á bifreið starfsmanna sinna á meðan starfsmenn keyrðu til og frá vinnustað. Liðurinn „rafmagn“ í verksamningi eigi við um kostnað við að setja upp rafkerfi í fullbúið hús, vinna rafvirkja, þ.e. Rafholts, en stefnandi hafi fengið greidd 10% ofan á samning stefnda, eða kr. 300 þúsund, við að verkstýra þeim. Samkvæmt dskj. nr. 14 fylgi reikningur frá Orkuveitu Reykjavíkur varðandi þann kostnað, sem stefndu hafi greitt á meðan á byggingarframkvæmdum stóð og krefjist stefndu þess, að sá kostnaður jafnist á móti kröfu stefnanda, auk dráttarvaxta. Kostnaður v/vinnuskúrs sé samkvæmt reikningi við Orkuveituna, en tíminn frá því að húsið hafi verið fokhelt og til fyrsta aflesturs hafi verið 7.5 mánuðir. Stefndu hlutfallsreikni reikninginn miðað við þann tíma, sem stefndu fluttu inn í húsið, og nemi kostnaður stefnanda kr. 245 þúsundum, sbr. dskj. nr. 14.

Rafmagnskostnaður

V/vinnuskúrs 1.07. 2007 - 13.11. 2007 81.588

7,5 mán. 5 mán.

Rafmagn 13.11. 2007-30.06. 2008 148.270 98.847

Hiti 13.11. 2007-30.06. 2008 96.347 64.231

244.617 163.078

Samtals 244.666.

Varðandi stöðvunarrétt á greiðslum hafi stefndi heimild samkvæmt almennum reglum kröfuréttar og skv. 35. gr. laga nr. 40/2002 til að halda eftir greiðslu til að tryggja greiðslur, en einnig hafi stefndi skuldajöfnunarrétt, sem hann hafi nýtt sér. Einnig liggi fyrir álit Verkþjónustu Kristjáns ehf. (sjá dskj. nr. 12) og meti þeir svo, að ætla megi, að orkukostnaður sé innifalinn í verksamningnum.

2 Loftræstikerfi

Samkvæmt verksamningi hafi átt að athenda fullbúna fasteign í samræmi við verksamning og vinnuteikningar. Í 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og með lögjöfnun varðandi 17. gr. laga nr. 50/2000 sé tekið fram, að fasteign sé gölluð, sé ástand og búnaður ekki afhent í samræmi við gildandi kröfur í lögum og reglum á þeim tíma, sem fasteign er byggð. Fasteign þurfi jafnframt að uppfylla kröfur lokaúttektar, en hún geri það ekki nema með loftræstingu í lokuðum rýmum. Það komi skýrt fram í aðalteikningum fyrir Hvannakur 7, unnar af Arkþingi, sbr. teikninúmer 1.1, þar sem umfjöllun sé um hitakerfi, að loftræst sé um glugga, þar sem það sé hægt, en annars staðar sé vélræn loftræsting. Í húsinu séu 3 rými, sem ekki séu með gluggum. Sé því ekki unnt að hafa loftræstingu um glugga, og því þurfi, sbr. teikningar og sbr. þær reglur, sem gildi um húsbyggingar, að hafa loftræstingu í slíkum rýmum. Þau rými, sem þurfi að hafa loftræstingu, séu 1) baðherbergi, sem liggi við suðurhlið hússins, 2) salerni, sem sé á aðalhæð hússins, og 3) kjallari. Stefndu hafi oft lýst því yfir gagnvart stefnanda, að það vanti loftræstingu, enda hafi stefndu talið, að það félli undir liðinn „lagnir“ í verksamningi, eða undir liðinn „Aðstaða, einangrunarplast o.fl.“, en stefnandi hafi ávallt haldið því fram, að honum bæri ekki skylda til að setja loftræstingu, þrátt fyrir að teikningar og reglur kveði á um, að slíkt beri að gera. Stefnandi hafi, áður en verksamningur var gerður, átt að leggja til loftræstingu eða biðja um upplýsingar frá viðeigandi aðilum, áður en bindandi samningur var undirritaður um húsbyggingu, sérstaklega í ljósi þess, að stefnandi hafi mátt vita, að hann gæti ekki skilað húsinu í samræmi við samning, án þeirra upplýsinga. Stefndu séu ekki sérfræðingar á þessu sviði og hafi mátt ætla, að stefnandi myndi setja loftræstingu, sem myndi henta í rýmin, og hafi þau ekki getað vitað, að stefnandi hefði ekki öll þau gögn, sem til hafi þurft til að húsið fengi lokaúttekt.

Loftræstingin hafi komið til tals á milli stefnanda og stefnda, þegar rætt hafi verið um loftræstingu í kjallara (3), en samkvæmt verksamningi eigi að skila honum rúmlega fokheldum, þ.e. með hita og rafmagni (sjá lið 2g í skilalýsingu í verksamningi). Þar af leiðandi sé því hafnað, sem stefnandi segi, að lagnarýmið hafi einungis átt að afhendast fokhelt. Enn fremur sé því hafnað, að það hafi verið sameiginlegur skilningur á milli stefnanda og stefndu, að stefndu hafi átt að greiða fyrir loftræstingu í lagnarými. Varðandi teikningar, þá hafi stefnandi á þessu stigi nefnt, að það þyrfti að fá upplýsingar frá verkfræðingi hússins varðandi loftræstingu, annað hvort teikningar eða upplýsingar frá honum. Þar af leiðandi hafi stefndu fengið verkfræðing hússins, Höfn verkfræðistofu, til að koma og tala við stefnanda, og hafi þeir komizt að niðurstöðu um, hvernig best væri að gera loftræstinguna.

Samkvæmt verksamningi hafi baðherbergið og salernið átt að skilast fullbúin. Stefnandi hafi ávallt sagt um baðherbergið, að þar væri teikning óþörf, það væri nóg að gera eitt gat út, það væri ekki flókið. Þarna hafi komið fram ágreiningur á milli stefndu og stefnanda, þar sem stefndu hafi talið þetta vera hluta af verksamningi, en stefnandi hafi neitað því. Varðandi salernið, þá hafi verið ákveðið að setja ekki loftræstingu, eftir ráðgjöf frá stefnanda, þar sem það væri frekar flókið að koma henni upp og hún væntanlega óþörf vegna lofthæðar, og að það væri ekki nauðsynlegt að hafa hana í lokaúttekt. Vegna þess síðastnefnda hafi stefndu samþykkt það. Síðar hafi komið í ljós, þegar stefndu ráðfærðu sig við aðra aðila í byggingageiranum, þ.e. M-kk-þf H-kk-nf matsmann og Verkþjónustu Kristjáns, að lokaúttekt fáist ekki á húsið nema með loftræstingu í þessu rými. Þar sem stefnandi sé fagaðili, hafi honum átt að vera þetta ljóst og hefði átt að gera stefndu grein fyrir því, að hann gæti ekki afhent hús fullbúið, nema fá teikningar eða fyrirmæli frá verkfræðingi. Stefndu hafi ekki getað annað en ályktað, að allt, sem þyrfti til að fá lokaúttekt á húsið, væri innfalið í samninginum, nema það, sem væri tekið fram sérstaklega í skilalýsingu verksamningsins. Varðandi yfirlit yfir verkhluta í verksamningi, þá sé það ekki tæmandi listi, enda ýmislegt, sem falli undir hvern lið. Stefndu hafi ályktað svo, að loftræstingin væri annað hvort hluti af liðnum „lagnir“ eða „aðstaða, einangrunarplast o.fl.“

Stefnandi hafi haft yfirburðastöðu við samningagerðina og hefði átt að hlutast til um skýrara orðalag, enda sé hann sérfræðingur við húsbyggingar, en stefndu hafi aldrei áður staðið í byggingarframkvæmdum.

Varðandi stöðvunarrétt á greiðslum hafi stefndi heimild samkvæmt almennum reglum kröfuréttar, sbr. 35. gr. laga nr. 40/2002 til að halda eftir greiðslu til að tryggja greiðslur.

Samkvæmt áætlun frá Blikksmiðju Benna, dskj. nr. 16, sé að kostnaður við loftræstingu fyrir ofangreind 3 rými talinn vera um 600 þúsund krónur.

3 Afhendingardráttur

Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar og 34. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup

og lögjöfnun, varðandi 22. gr. laga nr. 50/2000 um úrræði vegna vanefnda, geti

kaupandi fasteignar krafizt skaðabóta vegna afhendingardráttar. Á meðan á töfum stóð, hafi

stefndu haft á leigu íbúð við Asparás 7, Garðabæ, fyrir kr. 98.000 á mánuði, dskj. nr. 15. Afhendingardráttur á fokheldu húsi hafi verið rúmir 3 mánuðir, en húsið hafi orðið fokhelt þann 8. nóvember, sjá dskj. nr. 18, og eftir að húsið varð fokhelt og stefndu fluttu inn, hafi liðið rúmir 5 mánuðir. Verksamningur, gr. 5, varðandi skiladag kveði einnig skýrt á um, að stefnandi eigi að greiða fyrir tafir á afhendingu. Samkvæmt 5. grein verksamnings hafi húsið átt að afhendast 1. nóvember 2007, en stefndu hafi ekki náð að flytja inn fyrr en 18. apríl 2008.

Kostnaður stefndu við leigu á meðan á töfum stóð , frá 1. nóvember og fram í apríl, sé því

kr. 425 þúsund auk dráttarvaxta og hafi þá verið dregnar frá 3 vikur vegna breytinga á húsi, sbr. færslu á gluggum, sem vísað sé til í næstu málsgrein.

Stefnandi hafi haldið því fram, að þar sem stefndu hafi krafizt þess, að tveir gluggar væru færðir til í húsi, eigi ákvæði um afhendingardrátt ekki að gilda. Stefnandi hafi metið svo, áður en hafizt var handa við breytingar, að breytingin ætti ekki að taka meira en tvær til þrjár vikur. Stefndu hafi fengið Verkþjónustu Kristjáns, sjá dskj. nr. 12, til að áætla þann tíma, sem færsla á gluggum eigi að taka, og hafi stefndu tekið tillit til þess í útreikningum sínum. Þess beri að geta, m.a. skv. ÍST, telji verktaki sig eiga framlengingu á fresti, að hann skuli tafarlaust tilkynna verkkaupa það skriflega.

Meðan á afhendingartöf stóð hafi vextir hækkað, innanlands, auk þess sem það hafi orðið lausafjárskortur í bankakerfinu, sem hafi gert það að verkum, að kjör hafi verið að hækka á þessum tíma, en stefndu hafi orðið fyrir því að þurfa að taka lán á hærri kjörum en þau hefðu þurft, ef afhendingartímar og tímarammi vegna fokheldi hefðu staðizt. Bætur vegna þessa séu ekki notaðar til að skuldajafna í greinargerð þessari. Varðandi stöðvunarrétt á greiðslum hafi stefndi heimild samkvæmt almennum reglum kröfuréttar og 35. gr. laga nr. 40/2002 að halda eftir greiðslu til að tryggja greiðslur.

4 Ofgreiðsla á aðstöðu

Í verksamningi komi fram, að greiðsla vegna „Aðstöðu, einangrunarplasts, o.fl.“ nemi 3.748.900. Í lok desember 2007 hafi verið sendur reikningur, sem greiddur hafi verið 15. janúar og þar hafi hluti aðstöðu numið 700 þúsundunum. Við það hafi stefndu verið búin að greiða kr. 4.136.000 fyrir liðinn „aðstöðu, ofl.“ síðan verkið hófst, eða um 387.100 krónum of mikið. Stefndu krefjist þess, að þetta sé tekið með miðað við greiðsludag og hafni því, að stefnandi skuldajafni þessari greiðslu við óunnin verk m.v. 28. ágúst, eins og hann geri í lið 3.4 í stefnu. Stefnandi hafi aldrei véfengt, að um ofgreiðslu hafi verið að ræða, sbr. ofangreindan lið í stefnu og tölvupóstsamskipti.

5 Rakaskemmdir - málning inni

Stefnandi eigi eftir að gera við innandyra vegna rakaskemmda, bæði í svefnherbergi og stofu. Stefnandi hafi ætlað að mæta á staðinn en aldrei látið heyra í sér. Það eigi eftir að gera við þessa veggi og nemi sá kostnaður um 120 þúsund krónum, 60 þúsund fyrir hvorn flöt, samkvæmt mati frá Verkþjónustu Kristjáns, sbr. dskj. nr. 12.

6 Leki frá glugga í svefnherbergi og stofu

Stefnanda hafi verið tilkynnt munnlega í október/nóvember 2008 um nýjar rakaskemmdir í hjónaherbergi, ekki langt frá upphaflegum rakaskemmdum þar, en fyrir neðan glugga og inni í stofu, undir hornglugga þar. Samkvæmt mati frá Verkþjónustu Kristjáns sé þessi nýi leki væntanlega út frá leka frá gluggum, dskj. nr. 12. Verkþjónusta K-kk-ef hafi metið, hvað kosti að gera við lekann, og nemi sá kostnaður um 125 þúsund í stofuglugga og 105 þúsund í svefnherbergisglugga, eða samtals 230 þúsundum.

7 Mat á útistandandi verkum skv. samningi

Samkvæmt verksamningi sé nokkuð eftir af verkum, sbr. m.a. dskj. nr. 12. Eftirfarandi sé mat á þeim liðum... Eins og fram komi hér að neðan, sé kostnaður stefnda við að láta aðra klára verksamninginn töluvert hærri en sem nemi eftirstöðvum samnings, og álykti stefndu því, að

ofrukkað hafi verið fyrir aðra vinnu áður, og eigi þeir þar af leiðandi kröfu á stefnanda vegna þessa.

Málningarvinna úti:

Eins og fram komi í dskj. nr. 12, sé væntanlegur kostnaður við að klára að mála húsið að utan um 80-90 þúsund, skv. mati frá málara hússins, sem sé í samræmi við það, sem sé eftir ógreitt af þeim lið samkvæmt samningi. Hins vegar hafi Verkþjónusta Kristjáns metið þetta á 70 þúsund (dskj. nr. 12).

Pípulagnir og forhitari:

Útistandandi skv. verksamningi séu 239,934 krónur fyrir pípulagnir og 125 þúsund fyrir forhitara, eða samtals 364.934 krónur.

Mat á útistandandi verkum – pípulagnir og forhitari

Óunnin verk samkvæmt samningi:

Snjóbræðsla 158.000

Tenging snjóbræðslu og forhitari 355.895

Handklæðaofn 60.000

Stjórnlokar á slaufum gólfhita 30.000

Samtals 603.895

Útistandandi samkvæmt verksamningi

Pípulagnir 239.934

Forhitari 125.000

Samtals 364.934

Ofgreitt fyrir pípulagnir 238.961

1. Hitabræðsla í plani:

Stefndi hafi sjálfur séð um að leggja hitabræðsluna og hafi þurft að láta bora 4 göt inn í húsið svo hægt væri að leggja rörin inn í húsið. Þar sem stefnandi hafi átt að sjá um þennan lið, þurfi að draga frá kostnað vegna þessa. Verkþjónusta K-kk-ef hafi metið svo, að það hafi kostað 158 þúsund að vinna þessa vinnu, sbr. dskj. nr. 12.

2. Tengja snjóbræðsluna - rörin liggja ótengd inn hús:

Stefndu hafi fengið tilboð í þennan lið ásamt forhitara, frá pípulagningarfyrirtæki JOMA, dskj. nr. 20, tilboð B, og hafi það verið með forhitara og hafi tilboðið verið upp á 356 þúsund.

3. Tengja handklæðaofn, bæði upp á baði og niðri í lagnatöflu:

Skv. mati frá Verkþjónustu Kristjáns ehf., sjá dskj. nr. 12, sé þessi vinna metin á 60 þúsund.

4. Uppsetning á niðurfallsrörum frá þaki:

Samkvæmt stefnu sé þetta útistandandi í þessum lið, en stefndu hafi haldið, að þetta væri innfalið í liðnum „þak með niðurföllum“ og sé fjallað um þennan lið þar hér að neðan.

5. Tengja gólfhitakerfi almennilega

Svo virðist sem slöngur í gólfhitakerfi séu ekki almennilega tengdar við hitakerfið, sem geri það að verkum, að hattarnir, sem stýri hitakerfinu, dskj. nr. 23, detti af, sem geri ómögulegt fyrir stefndu að stýra hitanum í húsinu. Stefndu hafi nokkrum sinnum hringt í pípara hússins, sem hafi unnið á vegum stefnanda, og beðið hann að koma og laga þetta, sem hann hafi ekki gert, væntanlega þar sem stefnandi hafi bannað öllum að vinna við húsið frekar. Verkþjónusta K-kk-ef hafi metið svo, að frágangur í þessum hluta sé ekki viðunandi og að það kosti um 30 þúsund að laga þetta, dskj. nr. 12.

Mat á ofangreindum liðum og útlagður kostnaður stefnda nemi samtals kr. 603.895, sem sé um 238.961 krónu yfir því, sem er útistandandi samkvæmt samningi. Því megi álíta, að stefnandi hafi látið stefndu ofgreiða fyrir þennan lið samnings.

Þak með niðurföllum:

Stefndu hafi fengið það mat frá Verkþjónustu Kristjáns, að 4 þakrennur á húsið, ásamt uppsetningu, myndu kosta stefndu um 155 þúsund krónur, eða 5000 krónur umfram eftirstöðvar samkvæmt verksamningi.

Heildarkröfur stefndu

Samtals eigi stefndu því kröfu upp á 2.250 þúsund krónur, sjá eftirfarandi töflu, á stefnanda, sem sé vel yfir þeim 1.300 þúsundum, sem stefndu hafi haldið eftir af sendum reikningum og eigi þá eftir að taka tillit til vaxtaskuldar stefnanda við stefndu vegna vanefnda.

Yfirlit yfir kröfur stefndu:

3.1 Orkukostnaður á byggingatíma 244.666

3.2 Loftræstikerfi 600.000

3.3. Afhendingardráttur 425.000

3.4 Ofgreiðsla á aðstöðu frá 1. jan. 2008 387.100

3.5 Rakaskemmdir – málning inni 120.000

3.6 Leki frá gluggum – viðgerðir 230.000

3.7 Mat á útistandandi verkum skv. samningi

Málningarvinna úti 88.000

Pípulagnir með forhitara:

Snjóbræðsla 158.000

Tenging snjóbræðslu og forhitari 355.895

Handklæðaofn 60.000

Stjórnlokar á slaufum gólfhita 30.000

Niðurföll frá þaki 155.000

846.895

Útistandandi óunnið skv. verksamningi 602.935

Umfram samningsbundin verð skv. verksamningi 243.960

Samtals nemi kröfur stefndu kr. 2.250.726

Stefndu hafni því alfarið að eiga ógreidda reikninga gagnvart stefnanda, þar sem stefndu eigi fullan rétt á að halda eftir greiðslum og skuldajafna gagnvart stefnanda.

Stefndu krefjist þess aðallega, að þau verði sýknuð af kröfum stefnanda. Byggi stefndu sýknukröfu sína á því, að miðað við verkstöðu á verkum stefnanda í þágu stefndu samkvæmt verksamningum, innborganir stefndu, gagnkröfur stefndu og kröfu stefndu um tafabætur, komi í ljós, að stefndu hafi greitt stefnanda umfram það, sem þeim bar.

Stefndu telja augljóst, að stefnandi eigi því enga kröfu á stefndu og því beri að sýkna þau af aðal- og varakröfu stefnanda.

Verði stefndu ekki sýknuð af kröfum stefnanda, hafi þau uppi gagnkröfu til skuldajöfnunar. Vísi stefndu í því sambandi til sömu málsástæðna og liggi til grundvallar sýknu, en varakrafa stefndu miðast einungis við þá niðurstöðu, að svo ólíklega vildi til, að ekki yrði fallizt á kröfur stefndu nema að hluta.

Stefndu vísi til meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga sem og annarra reglna samningaréttar og kröfuréttar, þar á meðal laga nr. 39/1922, og sérstakra reglna verktakaréttar svo sem ÍST- 30, sem sé hluti verksamningsins með vísan til 3. gr. hans, dskj. nr. 3, og laga nr. 50/2000 um fasteignakaup, sem einnig taki til kaupa á fasteign, þegar seljandi annist smíði hennar, þar sem kaupendi leggi ekki til verulegan hluta efnis til smíðarinnar. Um heimild til skuldajafnaðar án gagnstefnu vísist til 1. mgr. 28. gr. (sic í grg.), almennar reglu

kröfuréttar og 35. gr. laga nr. 40/2002 um rétt til að halda eftir greiðslu vegna afhendingardráttar og galla.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé mótmælt sem svo óvissri og umdeildri, að dráttarvextir geti ekki verið lagðir á fyrr en frá uppsögudegi endanlegs dóms í málinu og vísi stefndu um það til 7. gr. laga nr. 38/2001. Krafa stefndu um málskostnað sé reist á 1. og 3. mgr. 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Um virðisaukaskatt á málskostnað vísist til laga nr. 50/1988.

IV

Forsendur og niðurstaða

Á-kk-nf A-kk-nf húsasmiður og starfsmaður stefnanda og varamaður í stjórn félagsins gaf skýrslu fyrir dómi, og enn fremur bæði stefndu.

Upphaflega hljóðaði höfuðstóll stefnukröfu upp á kr. 5.650.123, en við upphaf aðalmeðferðar lagði lögmaður stefnanda fram endanlega kröfugerð, þar sem stefnukrafan er lækkuð um kr. 280.000, án þess að fram komi í því skjali, hvernig sú fjárhæð er til komin. Við munnlegan málflutning lögmanns stefnanda kom fram, að um var að ræða lækkun á kröfum samkvæmt óútgefnum reikningum vegna verksamnings.

Krafa stefnanda er þrískipt. Í fyrsta lagi krefur hann um ógreiddar eftirstöðvar útgefinna reikninga, samtals að fjárhæð kr. 1.303.489, þegar tekið hefur verið tillit til innborgana stefndu. Í öðru lagi krefur hann um eftirstöðvar óútgefinna reikninga vegna vinnu samkvæmt verksamningi, samtals að fjárhæð kr. 384.834, þegar tekið hefur verið tillit til lækkunar kröfunnar, sem fram kom við aðalmeðferð, og jafnframt að teknu tilliti til lækkunar vegna ofgreiðslu stefndu vegna aðstöðu. Í þriðja lagi krefur stefnandi stefndu um greiðslur vegna aukaverka, kr. 381.800, en reikningar vegna þeirra hafa ekki verið gefnir út.

Í stefnu kemur fram, að reikningar verði ekki gefnir út fyrir framangreindum vinnuliðum, fyrr en við greiðslu stefnda.

Verður fyrst fjallað um kröfur stefnanda vegna vinnu samkvæmt óútgefnum reikningum.

Fram kom við upphaf aðalmeðferðar, að stefnandi óskaði eftir að leggja fram reikninga, annars vegar vegna aukaverka, að fjárhæð samtals kr. 381.800, og hins vegar vegna múrunar, málningar og pípulagningarvinnu og vegna þaks, samtals að fjárhæð kr. 541.937. Stefndu mótmæltu framlagningu reikninganna sem of seint fram komnum og dró stefnandi kröfuna því til baka.

Í 3. gr. verksamnings aðila, sem liggur fyrir á dskj. nr. 3 segir, að greiðslur samkvæmt samningnum verði inntar af hendi í samræmi við framvindu verksins. Skuli miða reikninga við verkstöðu, sem verktaki geri, og verkkaupi samþykki. Skuli leggja fram reikning síðasta vinnudag hvers mánaðar og verði þeir greiddir, séu þeir samþykktir af hálfu umsjónarmanns verkkaupa fyrir 15. hvers mánaðar.

Það er ljóst, að stefnandi hefur ekki staðið við þennan hluta verksamningsins. Enda þótt reikningar kunni að hafa verið gefnir út undir rekstri málsins, liggur ekkert fyrir um, að þeir hafi verið kynntir stefndu, svo sem mælt er fyrir um í verksamningi. Stefnandi skýrir í stefnu kröfur samkvæmt þessum kröfuliðum, en með því að engir reikningar liggja að baki þeim, þykir þessi málatilbúnaður brjóta gegn g-lið 80. gr. einkamálalaga nr. 91/1991. Þá er lækkun kröfunnar óskýrð í gögnum málsins, og yfirlýsing stefnanda um útgefna reikninga, að fjárhæð kr. 541.937, enn til þess fallin að gera fjárhæð þessara kröfuliða illskiljanlega, og fer sá málatilbúnaður í bága við d- lið 80. gr. nefndra laga. Ber því samkvæmt framansögðu að vísa frá öllum kröfum stefnanda, byggðum á óútgefnum reikningum vegna samningsverka.

Ekki verður séð í málatilbúnaði stefndu, að þau mótmæli kröfum vegna aukaverka efnislega og hefur stefndi, S-kk-nf V-kk-nf, m.a. viðurkennt kröfu skv. 3. tl. þessa kröfuliðar, vegna múrunar og málningar útbyggingar, en einungis byggt mótmæli sín á því, að reikningur liggi ekki fyrir vegna þess verks.

Fyrirsvarsmaður stefnanda skýrði aukaverkin fyrir dómi og hvernig þau voru til komin.

Enda þótt reikningar vegna aukaverka hafi ekki verið gefnir út og kynntir stefndu, sem brýtur gegn g-lið 80. gr. l. nr. 91/1991, leiðir það eitt og sér ekki til þess, að krafa þessi sé ekki dómtæk.

Með því að stefndu hafa ekki haft upp efnisleg andmæli við kröfu stefnanda um greiðslu vegna aukaverka, verða þær kröfur teknar til greina að fullu.

Verður þá vikið að kröfum stefnanda samkvæmt útgefnum reikningum.

Stefndu hafa í sjálfu sér ekki mótmælt ógreiddum reikningum tölulega, en byggja á því, að þau eigi gagnkröfur á hendur stefnanda, vegna orkukostnaðar á byggingatíma, rafmagnskostnaðar, loftræstikerfis, afhendingardráttar, ofgreiðslu á aðstöðu, rakaskemmdum í svefnherbergi og stofu, leka frá glugga í svefnherbergi og stofu og óloknum verkum samkvæmt samningi, svo sem nánar er lýst í greinargerð þeirra.

Stefnendur áskildu sér rétt til þess, í greinargerð, að fá dómkvaddan matsmann til þess að meta ofangreind atriði, en kusu að láta það ógert. Hins vegar fengu þau mann frá Verkþjónustu Kristjáns ehf. til þess að meta umfang og verð tilgreindra ólokinna atriða. Við þá skoðun sem þar fór fram var ekki haft samband við stefnanda, og verður því ekki byggt á þessu mati, gegn andmælum stefnanda.

Verður nú fjallað um þá liði, sem stefndu byggja skuldajafnaðarkröfur sínar á.

Orkukostnaður á byggingartíma

Í verksamningi er ekki fjallað um, hver skyldi bera kostnað af rafmagnsnotkun verktaka vegna vinnu við húsið. Það leiðir af eðli málsins, að verktaki myndi taka rafmagn frá verkstað, og var stefndu um það kunnugt frá upphafi, að stefnandi þyrfti að nota rafmagn af þeirra mæli við vinnu sína við fasteign þeirra. Þrátt fyrir það gerðu þau aldrei, svo séð verði í gögnum málsins, athugasemdir við þá notkun, eða sáu til þess, að þeim kostnaði yrði haldið aðskildum frá orkunotkun annarra notenda á sama mæli, heldur greiddu þau orkuna athugasemdalaust. Verður að telja, að stefndu hafi borið að semja um það við verktaka í upphafi verks, ef ætlunin var, að hann bæri af því kostnaðinn. Það var ekki gert, og er þessari mótbáru stefndu því hafnað.

Loftræstikerfi

Fyrirsvarsmaður stefnanda skýrði svo frá fyrir dómi, að engar verkfræðiteikningar af loftræstikerfi hefðu legið fyrir við gerð verksamnings, og hefði hann ekki fengið þær teikningar meðan á verkinu stóð, þrátt fyrir að hafa innt stefndu eftir þeim. Hann hefði ekki heimild til að hanna slíkt kerfi. Í verksamningi er loftræstikerfis ekki getið sérstaklega. Er ósannað að kostnaður vegna loftræstikerfis hafi verið hluti af verksamningi og innifalinn í umsömdum greiðslum.

Afhendingardráttur

Ljóst er, að afhending fasteignarinnar dróst nokkuð, ýmist af ástæðum, sem varða stefnanda sem og stefndu, en m.a. dróst afhending nauðsynlegra verkteikninga, auk þess sem gerðar voru breytingar á húsinu á byggingartíma. Í verksamningi er ákvæði um viðurlög vegna afhendingardráttar. Stefndu hafa ekki sýnt fram á, að afhendingardráttur af völdum stefnanda hafi verið lengri en einn mánuður, sem er sá dráttur, sem fyrirsvarsmaður stefnanda kvað fyrir dómi, að gæti hafa verið vegna atvika, sem varða stefnanda. Þykja stefndu því eiga gagnkröfu á hendur stefnanda, sem nemur húsaleigugreiðslu í 1 mánuð, en leigugreiðsla, sem stefndu byggja á, kr. 98.000 á mánuði, fær stoð í gögnum málsins, og er fallizt á hana til skuldajafnaðar við kröfur stefnanda, enda þykir þessari fjárhæð í hóf stillt.

Ofgreiðsla á aðstöðu

Þessi liður er ágreiningslaus með aðilum, en stefnandi hefur kosið að draga fjárhæðina frá kröfum vegna ógreiddra reikninga. Ofgreiðsla þessi var innt af hendi í janúar 2008 og kemur því til skuldajafnaðar dæmdum fjárhæðum, eins og að neðan greinir.

Rakaskemmdir, leki frá gluggum og mat á útistandandi verkum

Stefndu hafa ekki gert reka að því að sýna fram á réttmæti þeirra staðhæfinga, sem fram koma undir þessum liðum, svo sem með matsgerð dómkvaddra matsmanna, og er þeim þegar af þeim sökum hafnað.

Þar sem húsaleiga vegna afhendingardráttar af völdum stefnanda og ofgreiðsla stefndu vegna aðstöðu féllu á stefndu, áður en kröfur stefnanda í máli þessu gjaldféllu, koma báðir þessir liðir til skuldajafnaðar frá upphafi, en eins og málatilbúnaði stefndu er háttað, er ekki litið svo á, að þau geri kröfu um dráttarvexti af gagnkröfum sínum.

Samkvæmt framansögðu ber stefndu að greiða stefnanda kr. 970.189, ásamt vöxtum eins og greinir í dómsorði, en við ákvörðun dráttarvaxta verður litið til þess, að reikningar stefnanda skyldu ekki greiðast fyrr en 15. dag næsta mánaðar eftir útgáfu reiknings. Þá reiknast dráttarvextir ekki af kröfum vegna aukaverka fyrr en frá dómsuppsögudegi.

Samkvæmt þessum úrslitum ber stefndu að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 600.000.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Vísað er frá dómi ex officio kröfum stefnanda, byggðum á óútgefnum reikningum vegna samningsverka, samtals að fjárhæð kr. 384.834.

Stefndu, S-kk-nf V-kk-nf G-kk-nf og Ó-kvk-nf H-kvk-nf P-kvk-nf, greiði in solidum stefnanda, Heiðarholti ehf. kr. 970.189, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 af kr. 818.389 frá 15.09. 2008 til 18. sama mánaðar, en af kr. 588.389 frá þeim degi til dómsuppsögudags 19. nóvember 2009, en af kr. 970.189 frá þeim degi til greiðsludags. Enn fremur greiði stefndu in solidum stefnanda kr. 600.000 í málskostnað.