E-35/2009

Mál þetta höfðaði stefnandi 30. janúar, 16. febrúar og 15. september 2009, auk þess sem stefndi höfðaði mál á hendur stefnanda 2. apríl og 18. maí sama ár. Mál þessi voru sameinuð með ákvörðun dómsins og var málið dómtekið 26. janúar 2010. Stefnandi er Selfell ehf., Þverholti 11 í Reykjavík, en stefndi er Nemendagarðar Samvinnuháskólans, Bifröst í Borgarbyggð.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 64.965.011 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 5.049.014 krónum frá 1. nóvember 2008 til 1. desember sama ár, en af 10.185.755 krónum frá þeim degi til sama ár, en 11.427.908 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2009, en af 17.801.527 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, en af 23.463.197 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár, en af 26.721.274 krónum frá þeim degi til 1. apríl sama ár, en af 32.648.013 krónum frá þeim degi til 1. maí sama ár, en af 38.598.250 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, en af 44.608.016 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama ár, en af 50.691.410 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, en af 56.097.599 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár og af höfuðstól frá þeim degi til greiðsludags. Jafnframt krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda. Stefndi krefst sýknu af þessum kröfum stefnanda.

Í gagnsök krefst stefndi þess að stefnanda verði gert að greiða stefnda 70.025.332 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 62.120.000 krónum frá 31. október 2007 til 4. mars 2008, en af 62.388.894 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, en af 67.388.894 krónum frá þeim degi til 19. nóvember sama ár, en af 67.470.894 krónum frá þeim degi til 31. desember sama ár, en af 67.915.394 krónum frá þeim degi til 12. janúar 2009, en af 69.783.448 krónum frá þeim degi til 23. janúar 2009 og af höfuðstól frá þeim degi til greiðsludags. Jafnframt krefst stefndi staðfestingar á kyrrsetningargerð sýslumannsins í Borgarnesi 26. mars 2009 fyrir 18.405.642 krónum í sjö íbúðum fasteignarinnar Sjónarhóls að Bifröst í Borgarbyggð (fastanúmer 230-4536, 230-4537, 230-4538, 230-4539, 230-4540, 230-4541 og 230-4544). Þá krefst stefndi þess að stefnanda verði gert að greiða málskostnað. Stefnandi samþykkir kröfur stefnda að fjárhæð 2.905.332 krónur en krefst að öðru leyti sýknu af kröfum stefnda.

I.

Með lóðarleigusamningi 31. júlí 2006 leigði Háskólinn á Bifröst lóð úr landi Bifrastar, vestan við þjóðveginn rétt sunnan við aðalbyggingu skólans, til stefnanda. Samningurinn var ótímabundinn og var tekið fram að landið væri leigt undir íbúðarbyggingar, en fyrirhugað var að leigja húsnæðið til nemenda skólans. Endurgjald fyrir leigulóðina var 40.000.000 króna, sem greiða átti með 30.000.000 króna hlutafjárframlagi í stefnanda, en 10.000.000 króna átti að greiða sem gatnagerðargjöld til Háskólans á Bifröst eftir því sem íbúðir yrðu afhentar. Í samræmi við lóðarleigusamninginn var gefið út stofnskjal um lóðina 20. september sama ár.

Stefnandi er félag sem Háskólinn á Bifröst stofnaði með Fellsási ehf., en það félag tók að sér að reisa íbúðarhúsnæðið á lóðinni samkvæmt verksamningi við stefnanda. Hlutafé stefnanda skiptist þannig að 60% er í eigu Fellsáss ehf. en 40% í eigu Háskólans á Bifröst.

Með samningi 3. nóvember 2006 tók stefndi á leigu af stefnanda 48 íbúðir í tveimur sambyggðum húsum, sem þá voru í byggingu, en hús þessi og fyrrgreind leigulóð sem þau standa á ganga undir nafninu Sjónarhóll. Samkvæmt samningnum átti að afhenda fyrra húsið (B-hluta) 1. febrúar 2007 en síðara húsið (A-hluta) 15. ágúst sama ár að viðlögðum 10.000 króna tafabótum á dag fyrir hverja íbúð. Leigutíminn er til 30 ára miðað við afhendingu húsanna. Um leigukjör fyrir eignina fer eftir fylgiskjali með samningnum, sem undirritað var samhliða samningnum, en leigan er breytileg eftir stærð íbúða og vísitölubundin. Samkvæmt ákvæði í fylgiskjalinu skal endurskoða leiguverðið á fimm ára fresti að teknu tilliti til rekstrarkostnaðar stefnanda, þar með talið vegna breytinga á fjármagnskostnaði. Ef ekki næst samkomulag um leiguna hvílir sú skylda á stefnda samkvæmt ákvæði í fylgiskjalinu að kaupa eignina á markaðsvirði, sem miða ber við heildarbyggingarkostnað auk fjármagnskostnaðar á byggingartíma að teknu tilliti til vísitöluhækkunar og viðhaldsmats á eigninni. Þá segir í fylgiskjalinu að stefnda sé kunnugt um að stefnandi hafi sett leigugreiðslur að handveði og því er tekið fram að stefnda sé óheimilt að skuldajafna gegn leigugreiðslum kröfum á hendur stefnanda. Þetta er einnig áréttað í leigusamningnum en þar kemur fram að stefnda sé heimilt að ráðast í framkvæmdir ef stefnandi vanrækir viðhald og endurbætur. Kröfur af þessu tilefni skulu settar fram á hendur stefnanda og er óheimilt að skuldajafna þeim gegn leigugreiðslum.

Um og upp úr miðju ári 2007 reis ágreiningur með málsaðilum um efndir leigusamningsins. Annars vegar taldi stefnandi sér ekki skylt að afhenda síðara húsið 15. ágúst 2007, eins og samningur sagði til um, sökum þess að lóðin undir bygginguna hefði ekki verið leyst úr veðböndum fyrr en 13. nóvember 2006. Hins vegar hélt stefndi því fram að dráttur hefði orðið á afhendingu íbúða, auk þess sem ýmsir annmarkar hefðu verið á húsnæðinu.

Samkvæmt fundargerð verkfundar vegna framkvæmdanna 5. september 2007 kom fram að stefndi legði áherslu á að klára fyrri bygginguna, allar íbúðir og frágang utanhúss sem snýr að íbúum, áður en fullur kraftur yrði settur í framkvæmdir við síðara húsið. Einnig kom fram að verktaki myndi kanna hvort bæta þyrfti við mannskap svo takast mætti að ljúka byggingu fyrra hússins fyrir næstu mánaðamót. Hinn 31. október 2007 var haldinn fundur í stjórn stefnanda og var þá fært til bókar að stefndi teldi umtalsverðar fjárhæðir dagsekta gjaldfallnar þar sem fyrra húsið hefði verið afhent löngu eftir umsaminn afhendingardag, auk þess sem síðara húsið hefði enn ekki verið afhent. Einnig var vísað til ástandsskýrslu, sem stefndi hafði þá nýlega látið taka saman, en samkvæmt henni væri langt frá því að byggingin hefði verið fullkláruð í skilningi leigusamnings aðila.

Frá 14. nóvember 2007 til loka þess mánaðar skiptust málsaðilar á ítarlegum bréfum um samningsefndir og hvað talið var hafa brugðið út af í þeim efnum. Ekki eru efni til að rekja nánar þau skoðanaskipti en svo fór að stefndi rifti leigusamningi um síðara húsið með bréfi 3. desember sama ár. Í því bréfi kom fram að ástæður riftunar voru afhendingardráttur og fyrirsjáanlegar tafir á afhendingu. Jafnframt var vísað til þess að umfangsmiklir gallar hefðu komið í ljós á fyrra húsinu, auk þess sem trúnaðarbrestur hefði orðið með aðilum. Með bréfi 4. sama mánaðar var vísað á bug riftun leigusamningsins að hluta, auk þess sem sett var fram krafa um ógreidda leigu.

Hinn 15. maí 2008 gerðu stefnandi, Háskólinn á Bifröst og Fellsás ehf. með sér samkomulag um byggingu og leigu Sjónarhóls. Það samkomulag fól í sér viðauka við verksamning stefnanda og Fellsás ehf. annars vegar og leigusamning málsaðila hins vegar. Samkvæmt samkomulaginu féll stefndi frá riftun leigusamnings og kröfu um tafabætur. Einnig var ákveðið að stefndi greiddi leigu af fyrra húsinu frá 1. apríl 2008 en af síðara húsinu frá og með þeim tíma sem íbúðir yrðu leigðar út til nemenda skólans en í síðasta lagi af öllum íbúðum frá 1. september 2008. Þá kom fram í samkomulaginu að Fellsás ehf. myndi bæta úr göllum á báðum húsunum og gengi frá lóð húsanna, en þessir verkþættir voru taldir í tólf liðum í fylgiskjali með samkomulaginu. Átti öllum úrbótum að vera lokið að fullu 15. ágúst 2008 og í kjölfarið var gert ráð fyrir að verkfræðistofan VSÓ ráðgjöf ehf. tæki út húsnæðið og legði til eftir þörfum hagkvæmustu úrbætur. Jafnframt átti að leggja mat á hvort verksamningur um byggingu húsanna hefði verið að fullu efndur. Tekið var fram í samkomulaginu að stefnda væri heimilt að framkvæma nauðsynlegar úrbætur yrði ekki brugðist við athugasemdum VSÓ ráðgjafar ehf. með fullnægjandi hætti eða innan eðlilegra tímamarka eftir umfangi úrbóta. Einnig sagði að kostnað, sem af þessu leiddi, væri heimilt að draga frá leigugreiðslum frá og með júní 2009. Enn fremur var ákveðið með samkomulaginu að stefnandi innti af hendi 10.000.000 króna greiðslu samkvæmt lóðarleigusamningi með fimm jöfnum árlegum afborgunum, í fyrsta sinn 1. febrúar 2009. Fjárhæðin er bundin nánar tilgreindum vöxtum og verðbótum, en greiðslur skulu fara fram með skuldajöfnuði gegn leigugreiðslum. Loks var í samkomulaginu ákvæði um að bókhald stefnanda yrði endurskoðað af löggiltum endurskoðanda og átti að leggja fram uppgjör fyrir fyrstu níu mánuði ársins 2008 ásamt uppgjöri á verksamningi eigi síðar en í lok október það ár.

Með bréfi 9. desember 2008 var stefnanda tilkynnt að stefndi myndi halda að sér höndum með greiðslu leigu þar sem ekki hefði verið staðið við fyrirheit um úrbætur og verklok. Einnig var því haldið fram að hitakerfi hússins væri ófullnægjandi og því hefði þurft að bregða á það ráð að veita íbúum afslátt sem nam leigu í einn mánuð. Einnig var tekið fram að skólinn hefði þurft að ganga til verka við brýnasta lóðarfrágang vegna stöðugra kvartana íbúa. Loks var vísað til þess að úttekt hefði ekki farið fram eins og gert var ráð fyrir í fyrrgreindu samkomulagi frá 15. maí 2008. Með bréfi 28. desember 2008 var þessu andmælt af hálfu stefnanda og skorað á stefnda að greiða gjaldfallna leigu. Í bréfinu var einnig fullyrt að stefnandi hefði unnið ötullega að umsömdum úrbótum og í raun gengið lengra í mörgum verkþáttum. Var þetta nánar rökstutt með því að fjalla um hvern og einn verkþátt sérstaklega.

Í kjölfar þess að stefndi tók ákvörðun um að halda að sér höndum við greiðslu leigu urðu nokkur bréfaskipti milli aðila án þess að efni séu til að rekja þau nánar. Í kjölfarið höfðaði síðan stefnandi málið til heimtu leigu vegna tímabilsins frá október 2008 til ágúst 2009, auk greiðslu annarra rekstrarliða, sem stefnandi telur að stefndi eigi að standa skil á.

Hinn 2. febrúar 2009 rifti stefndi samkomulaginu frá 15. maí 2008 þar sem fallið var frá fyrri riftun leigusamningsins um síðara húsið og kröfu um tafabætur. Jafnframt var áréttuð krafa um tafabætur að fjárhæð 57.120.000 krónur. Með bréfi stefnanda 24. sama mánaðar var riftuninni mótmælt.

Með beiðni 19. mars 2009 krafðist stefndi kyrrsetningar hjá stefnanda vegna ógreiddrar lóðarleigu fyrir Sjónarhól, auk útlagðs kostnaðar við úrbætur á húsnæðinu og lóðinni. Samtals nam fjárhæð kröfunnar 18.405.642 krónum og hafði stefndi fengið kröfuna framselda að því marki sem hún tilheyrði Háskólanum á Bifröst. Hinn 26. mars 2009 tók sýslumaðurinn í Borgarnesi kröfuna til greina og kyrrsetti átta íbúðir stefnanda í leiguhúsnæðinu. Í gagnsök krefst stefndi þess að kyrrsetning í sjö íbúðum verði staðfest, auk þess sem stefndi krefst þess að stefnanda verði gert að greiða fyrrgreinda fjárkröfu að viðbættum tafabótum.

II.

Eins og hér hefur verið rakið rifti stefndi aftur leigusamningi um síðara húsið með bréfi til stefnanda mánudaginn 2. febrúar 2009. Rétt áður, eða föstudaginn 30. janúar sama ár, hafði VSÓ ráðgjöf ehf. skilað minnisblaði til stefnanda um úttekt vegna vinnu við úrbætur. Í málinu er ágreiningslaust að þessi úttekt hafði ekki borist stefnda áður en hann beindi tilkynningu um riftun að stefnanda. Í úttektinni er farið lið fyrir lið yfir þau tólf atriði sem fram koma í fylgiskjali með samkomulaginu frá 15. ágúst 2008, auk þess sem tveimur atriðum er bætt við. Kemur fram til hvaða ráðstafana hefur verið gripið í hverju tilviki, en í niðurlagi minnisblaðsins er samantekt. Þessi hluti minnisblaðsins er svohljóðandi:

1. Settar verða þriggja punkta læsingar í allar útihurðir til að bæta þéttingu þeirra.

Þessum lið er lokið.

2. Settir verða fellilistar á allar forstofuhurðir til að hindra gegnumtrekk.

Í ljós kom að ill mögulegt er að framkvæma þennan lið. Að sögn fulltrúa Selfells var ákveðið síðar að fella hann út þar sem hans væri ekki þörf eftir að útihurðir höfðu verið endurbættar.

3. Innihurðir

a. Tekið verði neðan af þeim innihurðum sem strjúkast við gólf.

b. Hurðir sem haldast opnar verða yfirfarnar.

Lið a er lokið. Liður b, S-kk-nf S-kk-nf hefur yfirfarið allar hurðirnar.

4. Farið verði yfir og lagfærðir gluggar og hurðir sem leka og blæs með.

Vinnu við þennan lið er lokið en við úttekt varð að samkomulagi milli fulltrúa Selfells og fulltrúa VSÓ að gengið yrði enn lengra en upphafleg viðgerðaráætlun gerði ráð fyrir til þess að tryggja sem bestan árangur.

5. Sett verður plexigler á allar svalir á 2. og 3. hæð til þess að minnka vindálag á svalahurðirnar. Rétt er að benda á að franskar svalir sem opnast inn eru nánast aldrei þéttar eins og verktaki benti á við hönnun hússins (aths. verkkaupa).

Að sögn umsjónarmanna var hætt við að framkvæma þennan hluta viðgerðanna þar sem það þótti víst að árangurinn yrði ekki sá sem vænta mætti. Líkur væru á að snjór settist á bak við glerið og yrði til frekari vandræða og leka. Hurðarnar hafa verið þéttar á sama hátt og hurðir á 1. hæð hússins.

6. Skipt verði um sturtuhausa sem leka og blöndunartæki lagfærð sem virka óeðlilega.

Þessum lagfæringum er lokið að sögn umsjónarmanns.

7. Gert verði við leka með vatnslásum, eldhúsvaski, blöndunartækjum og sturtuklefum.

Þessum lagfæringum er lokið að sögn umsjónarmanna.

8. Filter verði settur í gufugleypi ef ekki er slíkur til staðar við afhendingu íbúðar.

Þessum lagfæringum er lokið að sögn umsjónarmanna.

9. Niðurfallsrör á svölum verði athuguð og lagfærð þannig að ekki myndist lekar út frá þeim.

Öll rör hafa verið stytt þar sem þess var þörf þannig að vatnið á auðveldari leið í gegnum niðurfallið. Þetta eykur gleypni niðurfallanna og kemur í veg fyrir að niðurföllin stíflist. Þá hefur verið settur mun stærri jarðsvelgur en áður var til þess að losa vatnið aftur út í jarðveginn. Þetta kemur í veg fyrir að svelgurinn mettist við mikinn vatnsflaum.

10. Múrhúð verði lagfærð þar sem hún er laus og lokið þar sem eftir er að múra. Kantar verða dregnir saman svo viðunandi sé.

Töluvert hefur verið unnið að þessum lagfæringum en nokkuð er enn eftir. Vannst ekki tími til þess að lúka því síðastliðið haust.

11. Verið er að setja upp gerekti á glugga og hurðir þar sem misræmi var á milli eininga og veggops.

Þessari vinnu er lokið að miklu leyti en ákveðið var í úttektinni að bæta enn betur úr en gert hafði verið ráð fyrir.

12. Burðarvirki stiga verði í samræmi við tillögur VSH og yfirfarnar af VSÓ.

Vinna við þessar úrbætur er í gangi. Unnið er samkvæmt tillögum VSH. Múrað er yfir það sem brotið er til þess að koma styrkingum fyrir. Endanlegt útlit er í samræmi við teikningar arkitekta.

13. Varðandi hljóð sem kvartað hefur verið yfir verður ekkert gert. Verktaki benti á það við hönnun, að það að víxla baðherbergjum hefði ýmsar óæskilegar afleiðingar í för með sér svo sem hljóð frá lögnum (Baðherbergi eru ekki hvort ofan við annað eins og venja er).

Leitað er úrlausna á þessum vandamálum hjá lagnahönnuðum VSÓ ráðgjafar. Tillögum að úrbótum er að vænta innan tíðar.

Framkvæmdum við lóð og aðkomu að húsum er ekki lokið og því ekki hluti þessarar úttektar.

Samantekt

Við úttekt kom í ljós að mikið hefur áunnist í endurbótum vegna athugasemda sem komu fram í skýrslu VSÓ frá því í febrúar á síðastliðnu ári. Vinna við endurbætur á gluggum og hurðum er eins og áður segir mjög langt komin. Allri vinnu við málmklæðningu er lokið að því best verður séð. Styrking á burðarvirki stiganna er einnig í vinnslu og er unnið í samræmi við tillögur burðarþolshönnuða VSH verkfræðistofu.

Listi þeirra 13 atriða hér að ofan gerir grein fyrir stöðu hvers einstaks máls. Helst er að nefna að nokkur vinna er eftir við frágang á múrverki hússins sem tafðist vegna veðurs síðastliðið haust. Þó hefur vinnu við lagfæringar á múrhúð og frágangi við plötuskil miðað nokkuð vel. Helst eru það ófrágengnir kantar og veggendar sem eftir standa. Fulltrúi VSÓ benti einnig á að yfirborð veggsvala og trappa er víða óslétt og gróft. Þá er aðkoma fyrir fatlaða einstaklinga ekki frágengin, en lítið vantar upp á að svo sé. Eftir er að koma fyrir svokölluðum rampi frá stéttinni og að þröskuldinum bæði að utan og sömuleiðis frá gólfinu að innan.

Að öðru leyti er aðstaðan í samræmi við almennar kröfur að því er best er vitað að undanskildum sérmerktum bílastæðum sem enn vantar.

III.

Hinn 7. júlí og 2. september 2009 fór stefndi þess á leit að matsmaður yrði dómkvaddur til að taka saman matsgerð um ástand bygginganna að Sjónarhóli. H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, var kvaddur til að taka saman matið og skilaði hann matsgerðinni 10. október sama ár. Hér á eftir verða raktar matsspurningar og niðurstöður matsmannsins að því marki sem haft getur áhrif fyrir úrlausn málsins.

Í matsbeiðni var óskað eftir að matsmaður kannaði ýmis atriði sem snerta hitun húsanna. Jafnframt var þess óskað að matsmaður greindi frá því til hvaða úrbóta þyrfti að grípa og að kostnaður við þær yrði áætlaður. Matsmaður telur að flestir ofnar hússins séu of litlir miðað við vatnshita á inntaki. Af þeim sökum sé nýting minni en eðlilegt getur talist. Til að bæta úr þessu þurfi að stækka ofna í stærri rýmum íbúða til að auka varmagjöf og draga úr vatnsnotkun. Kostnað við þetta telur matsmaður nema 4.250.000 krónum.

Í málinu liggur fyrir að húsin voru einangruð með 75 mm steinull í stað 100 mm eins og miðað var við hjá hönnuði húsanna. Af þessu tilefni, og þar sem stefndi taldi hugsanlegt að einangrun væri í öðru tilliti áfátt sem og frágangur rakavarnar, var óskað eftir að matsmaður gerði grein fyrir úrbótum sem ráðast þyrfti í. Jafnframt var óskað eftir að áætlaður yrði kostnaður við þær. Í niðurstöðum matsmanns kemur fram að einangrunargildi húsanna hefði verið hærra ef notuð hefði verið 100 mm steinull eins og miðað var við á samþykktum aðaluppdrætti. Einnig kemur fram að matsmaður hafi staðreynt loftbil í útveggjum á milli steyptra útveggja og blikkgrindar með einangrun. Jafnframt rýri blikkstoðir, sem einangrun er lögð í, einangrunargildið. Enn fremur bendir matsmaður á að raflagnir í útveggjum séu lagðar utan við rakavörn, en það geti valdið því að raki myndast í pípum fyrir raflagnir. Að þessu gættu telur matsmaður að einangrun útveggja sé ófullnægjandi og ekki í samræmi við samþykktar teikningar eða lágmarksákvæði byggingarreglugerðar. Jafnframt telur matsmaður að fyrirkomulag raflagna sé ekki í samræmi við reglugerð um raforkuvirki, en úr því verði ekki bætt nema með að færa raflagnir í útveggjum. Matsmaður áætlar að kostnaður við úrbætur á þessum atriðum nemi 29.100.000 krónum. Þó ber þess að geta að matsmaður telur ásættanlegt að einangra útveggi ekki til samræmis við lágmarksskilyrði í byggingarreglugerð, en færa engu að síður raflagnir inn fyrir einangrun og bæta orkuþörf í staðinn með stærri ofnum.

Stefndi fór þess einnig á leit að matsmaður fjallaði um hvort húsin hefðu verið byggð í samræmi við teikningar. Í niðurstöðum matsmanns segir að vikið hafi verið frá samþykktum teikningum í ýmsum atriðum án þess að það verði nánar rakið. Telur matsmaður að gera þurfi breytingar á teikningum og leggja inn hjá byggingafulltrúa. Kostnað við það áætlar matsmaður að nemi 1.350.000 krónum.

Í matsbeiðni var jafnframt óskað eftir að matsmaður fjallaði um hvort filtun húsanna væri ábótavant og hver væri kostnaður við að bæta úr ef þess væri þörf. Matsmaður tekur fram að frágangur á þunnhúðun húsanna sé á ýmsan hátt ófaglegur og óvandaður. Auk þess sé litamunur á múrnum sem ógerningur sé að koma í veg fyrir en matsmaður telur þó meiri en víðast hvar. Þá hafi einnig áhrif að þessu leyti mislitun vegna koparklæðningar og valdi útlitslýti á húsinu. Þetta muni hins vegar ekki krefjast aukins viðhalds og ekki sé þörf á að ráðast í framkvæmdir nema til að bæta útlitið. Að þessu slepptu þyrfti hins vegar að grípa til aðgerðar til að laga ryðguð járn í yfirborði veggja og fjarlægja lausa múrhúð, auk þess sem koma þyrfti í veg fyrir leka frá þakniðurföllum. Matsmaður áætlar að kostnaður við þetta nemi 1.340.000 krónum.

Þá beindi stefndi ýmsum spurningum að matsmanni um eldvarnakerfi húsanna og hvort ráðast þyrfti í endurbætur á því. Matsmaður tekur fram að stjórnstöð vatnsúðakerfis sé að mestu í samræmi við samþykkta hönnun en á hana vanti einstreymisloka. Jafnframt vanti á kerfið prófunarbúnað og merkingar í samræmi við leiðbeiningar Brunamálastofnunar sem og inndælingu fyrir slökkvilið. Þá sé frágangur lagnar að stjórngrind vatnsúðakerfis ófullnægjandi og þéttingar með lögnum milli eldhólfa ófullnægjandi. Í matsgerðinni er síðan nánar lýst nauðsynlegum úrbótum en kostnaður við þær er talinn nema 420.000 krónum.

Loks óskaði stefndi eftir að matsmaður fjallaði um nánar tilgreind atriði sem hann taldi annmarka á húsunum. Í þeirri umfjöllun hjá matsmanni kemur fram að halli á gólfi í einni íbúð sé meiri en eðlilegt gæti talist. Einnig telur matsmaður að handrið á stigum séu of lág miðað við fyrirmæli í byggingarreglugerð og muni þar meiru en talist geti eðlileg frávik. Enn fremur álítur matsmaður að festingar sem bætt hafi verið á stigahlaup séu ótraustar og geti ekki þjónað hlutverki sínu. Matsmaður telur hins vegar sennilegt að nægur burður sé í stigahlaupum en staðreyna verði fyrirkomulag járnbendingar og samsteypu til að ganga úr skugga um það. Þá tekur matsmaður fram að frágangur á gluggum og hurðum sé sambærilegur því sem fram komi á teikningum en gerð glugga sé önnur. Jafnframt segir að leki með gluggum stafi af ófullnægjandi fúguþéttingum. Að endingu kemur fram það álit matsmanns að ekki standi í vegi fyrir hagnýtingu húsanna þótt stöðuúttekt hafi ekki farið fram. Matsmaður lýsir síðan nánar úrbótum sem grípa þurfi til og telur kostnað við þær nema 6.393.000 krónum.

IV.

Stefnandi reisir kröfu sína á hendur stefnda um greiðslu húsaleigu á leigusamningi málsaðila frá 3. nóvember 2006 um 48 íbúðir að Sjónarhóli á Bifröst. Til stuðnings kröfunni vísar stefnandi einnig til fylgiskjals með samningnum um leigukjör. Að því er varðar kröfur um rekstrarkostnað eignarinnar bendir stefnandi á ákvæði í leigusamningi, en þar komi fram að stefndi eigi að greiða allan rekstrarkostnað sem fellur til vegna hins leigða húsnæðis. Kröfu sína sundurliðar stefnandi þannig:

Leigugreiðslur

Október 2008 kr. 5.049.014

Nóvember 2008 kr. 5.136.741

Desember 2008 kr. 5.215.069

Janúar 2009 kr. 5.244.833

Febrúar 2009 kr. 3.258.077

Mars 2009 kr. 5.926.739

Apríl 2009 kr. 5.950.237

Maí 2009 kr. 6.009.766

Júní 2009 kr. 6.083.394

Júlí 2009 kr. 5.406.189

Ágúst 2009 kr. 5.434.387

Samtals kr. 58.714.446

Rekstrarkostnaður

Hlutdeild í fráveitu, vatns og sorphirðugjaldi kr. 1.242.153

Fráveitugjald 2009 kr. 1.158.550

Vatnsveitugjald 2009 kr. 1.055.275

Sorphirðugjald 2009 kr. 1.219.200

Orkukostnaður í ágúst 2007 til nóvember 2008 kr. 1.575.387

Samtals kr. 6.250.565

Alls kr. 64.965.011

Stefnandi mótmælir því að stefndi geti krafist afsláttar á húsaleigu sökum þess að kynding húsnæðisins hafi verið ófullnægjandi. Í því sambandi er bent á að stefndi hafi ekki haft neitt samráð við stefnanda þegar leiga til íbúa vegna desember 2008 var gefin eftir. Heldur stefnandi því fram að þegar kvartað var undan kulda í lok nóvember það ár hafi þegar verið brugðist við og þótt nægur hiti hafi ekki verið á húsunum um skamma hríð geti það með engu móti réttlætt að felld sé niður leiga í einn mánuð. Þessu til frekari stuðnings tekur stefnandi fram að kuldi hafi ekki verið mikill í árslok 2008, auk þess sem vandi við kyndingu hafi að hluta til stafað af lofti í vatni frá Orkuveitu Reykjavíkur.

Stefnandi andmælir því að samkomulag aðila frá 15. maí 2008 hafi verið vanefnt. Í öllu falli hafi sú vanefnd ekki verið svo veruleg að til greina komi að rifta samkomulaginu. Þar fyrir utan geri samkomulagið sjálft ekki ráð fyrir riftun af þessu tilefni heldur að stefndi sjálfur grípi til úrbóta og dragi kostnað frá leigu. Einnig bendir stefnandi á að stefndi hafi haldið áfram að hagnýta sér hið leigða húsnæði og innheimta leigu eftir að hafa lýst yfir riftun á samkomulaginu með bréfi 2. febrúar 2009 og í raun hafi stefndi aldrei boðist til að skila húsnæðinu. Þá telur stefnandi skjóta skökku við að stefndi hafi rift leigusamningi á þeim grundvelli að húsnæðið sé ófullnægjandi en á sama tíma hafi hann boðið þetta sama húsnæði til útleigu.

Stefnandi bendir á að með samkomulaginu frá 15. maí 2008 hafi verið ákveðið að eftirstöðvar lóðarleigu að fjárhæð 10.000.000 króna kæmu til greiðslu á fimm árum með árlegri afborgun í febrúar. Kröfugerð á hendur stefnda taki mið af þessu með samsvarandi lækkun á leigugreiðslu vegna febrúar 2009. Þá mótmælir stefnandi kröfu stefnda um tafabætur þar sem fallið hafi verið frá þeirri kröfu með fyrrgreindu samkomulagi og við það sé stefndi bundinn. Jafnframt er andmælt útreikningi kröfunnar þar sem krafist sé tafabóta vegna íbúða eftir að þær voru afhentar stefnda.

Loks mótmælir stefnandi þeirri málsástæðu, sem stefndi hefur hreyft, að þróun efnahagsmála og lækkun húsaleigu á almennum markaði feli í sér forsendubrest fyrir áframhaldandi leigu. Í því sambandi tekur stefnandi fram að leigugreiðslur taki mið af byggingakostnaði og afborgunum af lánum til að fjármagna hann. Auk þess bendir stefnandi á að stefnda hafi ítrekað verið boðið að efnt yrði til viðræðna um leiguverð með aðkomu Íbúðalánasjóðs.

V.

Stefndi heldur því fram að stefnandi eigi ekki lögvarða kröfu á hendur stefnda um greiðslu húsaleigu og jafnvel þó svo verði talið sé efndaskyldu ekki til að dreifa vegna vanefnda stefnanda.

Stefndi vísar til þess að réttarsamband málsaðila sé reist á leigusamningi 3. nóvember 2006 um fasteignina Sjónarhól. Í þeim samningi sé kveðið á um gagnkvæmar skyldur aðila en þær felist í megindráttum í því að stefndi greiði leigu en stefnandi afhendi fullkláraðar nýbyggingar. Stefndi heldur því fram að stefnanda hafi í raun aldrei lánast að efna samninginn að þessu leyti, enda hafi umsömdu afhendingarástandi ekki verið náð þrátt fyrir ítrekaða fresti og sérstakt samkomulag um efndir. Í því sambandi bendir stefndi á að eldvarnakerfi hússins sé ekki frágengið, en það telur stefndi umtalsverðan galla þegar litið er til þess að eignin er ætluð til útleigu fyrir stúdenta. Jafnframt tekur stefndi fram að nauðsynlegt hafi verið að fella niður leigugreiðslur frá íbúum í desember 2008 vegna kulda í íbúðum, sem rakinn verði til galla í hitakerfi hússins. Þá liggi fyrir að einangrun hússins sé ófullnægjandi og fari í bága við byggingarreglugerð.

Stefndi telur að engin efni séu til að stefnanda sé kleift að krefja stefnda um efndir á samningi sem stefnandi sjálfur hafi svo forsmáð af sinni hálfu. Í þessu tilliti leggur stefndi sérstaka áherslu á að sérhver vanefnd stefnanda á samkomulagi aðila frá 15. maí 2008 teljist veruleg vanefnd, enda samkomulagið sérstaklega gert til að bregðast við vanefndum stefnanda og til að gefa honum svigrúm til að bæta úr. Þrátt fyrir þetta hafi stefnandi eftir sem áður vanefnt samningsbundnar skyldur sínar. Í þessu tilliti tekur stefndi fram að samkomulagið hafi ekki falið í sér kvittun á öllum fyrri vanefndum stefnanda og enn síður falið í sér afsal á rétti til að grípa til viðeigandi vanefndaúrræða.

Stefndi áréttar sérstaklega að ýmsar þær skyldur sem stefnandi gekkst undir lutu sérstaklega að efndum verksamnings um byggingu húsanna, annars vegar heildarúttektarskylda á verksamningi um framkvæmdir og hins vegar endurskoðað fjárhagslegt uppgjör. Telur stefndi að stefnanda hefði verið í lófa lagið, ef efndir hefðu verið fullnægjandi, að láta þessa úttekt fara fram sem og endurskoðunina. Hvorugt hefði verið gert en stefndi telur að samantekt VSÓ ráðgjafar ehf. frá 30. janúar 2009 takmarkist við tiltekna þætti og staðfesti í raun aðeins að enn skorti verulega á efndirnar. Af þeim sökum verði stefndi ekki knúinn til að efna leigusamninginn af sinni hálfu.

Verði talið orka tvímælis að stefnda hafi verið heimilt að rifta samkomulagi aðila frá 15. maí 2008 er á því byggt að forsendur leigusamnings aðila séu brostnar. Til stuðnings þessu bendir stefndi á að leiguverð á almennum markaði hafi lækkað til muna og enginn grundvöllur sé fyrir að halda uppi allt öðru og hærra leiguverði á Bifröst. Afleiðingin yrði þá einfaldlega sú að nemendur myndu hætta að sækja skólann og skólahaldið líða undir lok. Þetta telur stefndi að stefnanda hafi mátt vera ljóst og því renni þetta enn frekar stoðum undir réttmæti riftunar leigusamningsins að því er tekur til síðara hússins.

Jafnvel þótt talið verði að stefnda beri að greiða leigu, án tillits til efndaskyldu stefnanda, er á því byggt að stefnda sé heimilt að halda að sér höndum við greiðslu leigu meðan stefnandi hafi ekki efnt samninginn réttilega af sinni hálfu. Í því sambandi bendir stefndi á að nauðsynlegt hafi verið að leggja út í mikinn kostnað við að koma húsnæðinu í íbúðarhæft horf. Jafnframt heldur stefndi því fram að ráðast þurfi í enn frekari framkvæmdir í sama skyni og telur stefndi fyrirsjáanlegt að þær aðgerðir verði mjög kostnaðarsamar. Þá vísar stefndi til þess að leigusamningi um síðara húsið hafi með réttu verið rift og því sé krafa um leigu fyrir þá byggingu haldlaus. Í öllu falli telur stefndi að gagnkröfur á hendur stefnanda séu mun hærri en hugsanlegar kröfur stefnanda, en þeim kröfum er haldið fram til skuldajafnaðar og sjálfstæðs dóms á hendur stefnanda.

Til stuðnings kröfu um tafabætur vegna fyrra hússins, sem riftunin nær ekki til, vísar stefndi til leigusamnings aðila frá 3. nóvember 2006. Samkvæmt samningnum nemi tafabætur 10.000 krónum fyrir hvern dag sem dráttur verði á afhendingu. Íbúðir í húsinu séu 21 og því nemi bætur fyrir þær allar 210.000 krónum á dag. Krafan er reiknuð miðað við tímabilið 2. febrúar til 31. október 2007. Að því er varðar kröfu um lóðarleigu vísar stefndi til lóðarleigusamnings. Gagnkröfur sínar á hendur stefnanda sundurliðar stefndi þannig:

Tafabætur kr. 57.120.000

Lóðarleiga kr. 10.000.000

Orkureikningur kr. 268.894

Reikningur vegna þrifa á íbúðum kr. 82.000

Vinna stefnda vegna Sjónarhóls kr. 444.500

Lóðarvinna kr. 1.868.054

Pípulagningarþjónusta kr. 241.884

Samtals kr. 70.025.332

Stefndi krefst dráttarvaxta af tafabótum frá 31. október 2007. Á lóðarleigu er krafist dráttarvaxta af 5.000.000 króna frá 15. ágúst 2007 og af sömu fjárhæð frá 15. ágúst 2008. Af orkureikningi er krafist dráttarvaxta frá 4. mars 2008, reikningi vegna þrifa frá 12. nóvember sama ár, vinnu stefnda sjálfs frá 31. desember 2008, lóðarvinnu frá 1. febrúar 2009 og pípulagningarþjónustu frá 2. febrúar 2009.

Stefndi telur að öll skilyrði kyrrsetningar hafi verið fyrir hendi og því beri að staðfesta kyrrsetningu hjá stefnanda sem fór fram 26. mars 2009. Til stuðnings því bendir stefndi á að uppgjör stefnanda hafi verið með þeim annmörkum að annað sé vandséð en að gefa beri félagið upp til gjaldþrotaskipta. Einnig sé tilefni til að ætla að fjárhagur stefnanda fari versnandi eins og viðvarandi vanskil bendi til. Því sé fullnægt lagaskilyrðum 5. gr. laga um kyrrsetningu, lögbann o.fl., nr. 31/1990, fyrir kyrrsetningu hjá stefnanda.

VI.

1.

Í kjölfar ágreinings milli málsaðila um efndir á leigusamningi frá 3. nóvember 2006 um 48 íbúðir að Sjónarhóli að Bifröst var gert samkomulag 15. ágúst 2008 milli Selfells ehf., Háskólans á Bifröst og Fellsáss ehf. um efndirnar. Fram kemur í samkomulaginu að það feli í sér viðauka annars vegar við verksamning milli stefnanda og Fellsáss ehf. og hins vegar við leigusamning málsaðila. Í málinu hefur því ekki verið borið við að stefndi sé ekki bundinn af samkomulaginu þótt það sé gert í nafni Háskólans á Bifröst í stað stefnda.

Samkvæmt umræddu samkomulagi átti að greiða leigu af fyrra húsinu að Sjónarhóli frá 1. apríl 2008 og af síðara húsinu frá þeim tíma sem stefndi leigði út íbúðir til nemenda en í síðasta lagi af öllum íbúðum frá 1. september 2008. Í samkomulaginu kom einnig fram að Fellsás ehf. myndi bæta úr göllum á báðum húsunum og eru þessar úrbætur taldar á fylgiskjali með samkomulaginu. Átti úrbótum og öllum verkum að vera að fullu lokið fyrir 15. ágúst 2008. Í kjölfarið átti verkfræðistofan VSÓ ráðgjöf ehf. að meta hvort bætt hefði verið úr ágöllum og leggja til úrræði um úrbætur ef þörf var á. Jafnframt átti að leggja mat á hvort verksamningur um byggingu húsanna hefði verið að fullu efndur.

Með samkomulaginu frá 15. maí 2008 var fallið frá riftun á leigusamningi málsaðila um síðara húsið, sem stefndi hafði lýst yfir með bréfi 3. desember 2007. Hinn 2. febrúar 2009 lýsti stefndi aftur yfir riftun og þá á samkomulaginu frá 15. maí 2008. Var riftunin byggð á því að ekki hefði verið staðið við fyrirheit um úrbætur á húsnæðinu. Til stuðnings því að heimilt hafi verið að rifta heldur stefndi því fram, í ljósi aðdraganda samkomulagsins, að sérhverja vanefnd á samkomulaginu beri að telja verulega vanefnd sem leitt geti til riftunar á því.

Í samkomulaginu frá 15. maí 2008 var gert ráð fyrir því að ekki yrði brugðist við athugasemdum VSÓ ráðgjafar ehf. með fullnægjandi hætti innan eðlilegra tímamarka eftir umfangi úrbóta. Í þeim tilvikum var stefnda heimilt að framkvæma nauðsynlegar úrbætur á kostnað stefnanda og Fellsáss ehf. og draga þann kostnað frá leigugreiðslum frá og með júnímánuði 2009. Að þessu virtu verður ekki fallist á það með stefnda að í samkomulaginu hafi verið miðað við að sérhver vanefnd teldist veruleg vanefnd þannig að heimilt væri að rifta samkomulaginu.

Rétt áður en stefndi rifti á ný leigusamningi 2. febrúar 2009 hafði VSÓ ráðgjöf ehf. skilað úttekt á úrbótum á húsnæðinu með minnisblaði 30. janúar 2009 til stefnanda. Fór sú úttekt fram á grundvelli samkomulagsins frá 15. maí 2008 og tók til allra þeirra atriða sem tilgreind voru í fylgiskjali með samkomulaginu að frátöldum framkvæmdum við lóð. Að því er varðar lóðarframkvæmdir hefur komið fram hjá stefnanda, án þess að því hafi verið andmælt af hálfu stefnda, að gerðar hafi verið breytingar á lóðarhönnun haustið 2008. Í kjölfarið tók stefndi yfir þær framkvæmdir og lauk þeim, en aðilar hafa gert með sér samkomulag um uppgjör að því leyti. Að þessu gættu og þegar litið er til þess að stefnandi hafði að mestu leyti framkvæmt úrbætur í samræmi við samkomulagið frá 15. maí 2008, áður en stefndi lýsti yfir riftun, verður ekki talið að stefnandi hafi vanefnt samningsbundnar skyldur sínar svo verulega að til álita komi að stefnda hafi verið heimilt að rifta samkomulaginu. Er þá jafnframt haft í huga að lakari einangrun hússins en upphaflega var gert ráð fyrir hefur engin áhrif á hagnýtingu húsnæðisins fyrir stefnda, ef frá er talin mjög óveruleg hækkun á hitakostnaði. Auk þess verður ekki talið að aðrir annmarkar á húsunum sem komið hafa fram, þar með talið á eldvarnakerfi, eða dráttur á að skila uppgjöri vegna ársins 2008 í samræmi við samkomulag aðila geti haft áhrif í þessu tilliti. Riftun stefnda 2. febrúar 2009 var því ólögmæt.

2.

Stefndi hefur borið því við að forsendur leigusamnings aðila frá 3. nóvember 2006 hafi brostið vegna lækkunar húsaleigu á almennum markaði. Í málinu liggur fyrir að leiguverð eignarinnar tekur mið byggingarkostnaði sem fjármagnaður var með lántöku. Við gerð leigusamnings mátti báðum aðilum vera ljóst að verð á almennum leigumarkaði fyrir íbúðarhúsnæði gæti þróast með ýmsu móti. Á það verður ekki fallist að stefnandi hafi átt að bera áhættuna að þessu leyti og verður samningnum því ekki vikið til hliðar á grundvelli réttarreglna um brostnar forsendur.

3.

Stefndi hefur haldið eftir leigugreiðslum vegna beggja bygginganna að Sjónarhóli frá 1. nóvember 2008 vegna vanefnda á leigusamningi málsaðila og samkomulaginu frá 15. maí 2008. Þannig var ráðstöfunin ekki bundin við síðara húsið, sem riftun stefnda 3. desember 2007 og 2. febrúar 2009 tók til.

Samkvæmt samkomulagi aðila frá 15. maí 2008 var stefnda heimilt að framkvæma nauðsynlegar úrbætur á húsnæðinu og draga frá leigugreiðslum frá og með júní 2009 ef stefnandi brygðist ekki við athugasemdum VSÓ ráðgjafar ehf. með fullnægjandi hætti innan eðlilegra tímamarka eftir umfangi úrbóta. Þegar stefndi greip til þess úrræðis að halda eftir öllum leigugreiðslum frá og með 1. nóvember 2008 lá ekki fyrir úttekt verkfræðistofunnar. Heimild til að halda eftir leigugreiðslum var því ekki reist á umræddu ákvæði í samkomulaginu heldur er vísað til þess að húsnæðið hafi ekki verið í afhendingarhæfu ástandi, auk þess sem því hefur verið hreyft, í ljósi þess sem á undan er gengið, að frekari vanefndir stefnanda séu fyrirsjáanlegar eða líklegar. Þegar virt eru þau óverulegu vanhöld sem urðu á því að bæta úr annmörkum á hinu leigða húsnæði er öldungis ljóst að þessar vanefndir gátu með engu móti heimilað stefnda að halda eftir greiðslum í þeim mæli sem gert var.

Þótt ekki verði fallist á það með stefnda að honum hafi verið heimilt að fella með öllu niður einhliða greiðslur samkvæmt leigusamningi aðila verður ekki talið að vanefndir stefnanda hafi engin áhrif á greiðsluskyldu stefnda. Í málinu liggur fyrir að í lok nóvember 2008 var kvartað undan kulda í húsnæðinu og var í upphafi talið að hann yrði rakinn til lofts í vatni frá hitaveitu. Var brugðist við því með viðeigandi ráðstöfunum en í kjölfarið kom í ljós hönnunargalli í hitakerfinu þar sem ofnar í byggingunum eru of litlir miðað við hitastig vatns við inntak. Við þessu hefur stefnandi brugðist með því að skipta um 78 ofna í húsunum og var það gert skömmu fyrir aðalmeðferð málsins eða í desember 2009.

Vegna kvartana frá íbúum í húsunum um kulda felldi stefndi niður leigugreiðslur fyrir desember 2008. Það gerði stefndi án nokkurs samráðs við stefnanda og á eigin áhættu. Þótt stefndi hefði að réttu lagi átt að standa að þessu með öðru móti verður ekki talið að gengið hafi verið lengra en efni voru til. Er þess þá að gæta að um er að ræða húsnæði ætlað fjölskyldum með ung börn þar sem annmarki af þessu tagi er mjög bagalegur. Krafa stefnanda um greiðslu leigu vegna umrædds mánaðar verður því ekki tekin til greina en að öðru leyti verður fallist á kröfu stefnanda um samningsbundnar leigugreiðslur. Einnig verða teknar til greina kröfur stefnanda um rekstrarkostnað, en óumdeilt er að standa ber skil á þeim kostnaði samkvæmt leigusamningi aðila.

4.

Samkvæmt framansögðu verður fallist á kröfu stefnanda um húsaleigu fyrir október og nóvember 2008 og tímabilið frá janúar til ágúst 2009, samtals að fjárhæð 53.499.377 krónur, og rekstrarkostnað vegna húsanna samtals að fjárhæð 6.250.565 krónur. Fjárkrafa stefnanda í aðalsök nemur því samtals 59.749.942 krónum.

Með samkomulagi aðila frá 15. maí 2008 var fallið frá kröfu um tafabætur. Svo sem hér hefur verið rakið er stefndi bundinn af samkomulaginu. Krafa stefnda um tafabætur verður því ekki tekin til greina. Með samkomulaginu var einnig ákveðið að eftirstöðvar lóðarleigu samkvæmt samningi 31. júlí 2006 að fjárhæð 10.000.000 króna kæmu til greiðslu með fimm jöfnum árlegum afborgunum. Í kröfugerð sinni hefur stefnandi tekið tillit til afborgunar sem féll í gjalddaga 1. febrúar 2009. Þegar málið var dómtekið voru frekari afborganir ógjaldfallnar og verður stefnandi því sýknaður af þessari kröfu að svo stöddu, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Að öðru leyti hefur stefnandi fallist á kröfur stefnda að fjárhæð 2.905.332 krónur og verða þær teknar til greina í samræmi við samþykki stefnanda, sbr. regla 1. mgr. 98. gr. sömu laga.

Stefndi hefur teflt fram gagnkröfum sínum til skuldajafnaðar og koma þær því til frádráttar kröfum stefnanda. Aðilar deila ekki um gjalddaga krafna og upphafsdag dráttarvaxta. Um höfuðstól og útreikning vaxta fer eins og í dómsorði segir.

Þar sem stefndi hefur fengið efndir gagnkrafna á hendur stefnanda samkvæmt framansögðu eru ekki efni til að taka til greina kröfu um staðfestingu kyrrsetningar hjá stefnanda í sjö íbúðum að Sjónarhóli sem fór fram 26. mars 2009. Þeirri kröfu verður því hafnað.

Eftir þessum málsúrslitum verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem greinir í dómsorði.

B-kk-nf B-kk-nf, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum og verkfræðingunum Á-kk-þgf I-kk-þgf og V-kk-þgf O-kk-þgf.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Nemendagarðar Samvinnuháskólans, greiði stefnanda, Selfelli ehf., 59.749.942 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu af 5.049.014 krónum frá 1. nóvember 2008 til 1. desember sama ár, en af 10.185.755 krónum frá þeim degi til 8. desember sama ár, en af 11.427.908 krónum frá þeim degi til 1. janúar sama ár, en af 13.003.295 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, en af 18.248.128 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár, en af 21.506.205 krónum frá þeim degi til 1. apríl sama ár, en af 27.432.944 krónum frá þeim degi til 1. maí sama ár, en af 33.383.181 krónu frá þeim degi til 1. júní sama ár, en af 39.392.947 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama ár, en af 45.476.341 krónu frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, en af 50.882.530 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár og af 59.749.942 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Til frádráttar þessu miðað við 2. febrúar 2009 koma 2.905.332 krónur auk sömu vaxta af 268.894 krónum frá 4. mars 2008 til 12. nóvember sama ár, en af 350.894 krónum frá þeim degi til 31. desember sama ár, en af 795.394 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2009, og af 2.663.448 krónum frá þeim degi til 2. sama mánaðar.

Stefnandi er að svo stöddu sýknaður af kröfu stefnda um greiðslu eftirstöðva lóðarleigu samkvæmt samningi 31. júlí 2006.

Hafnað er kröfu stefnda um staðfestingu kyrrsetningar sem fram fór hjá stefnanda 26. mars 2009 í sjö íbúðum fasteignarinnar Sjónarhóls að Bifröst í Borgarbyggð (fastanúmer 230-4536, 230-4537, 230-4538, 230-4539, 230-4540, 230-4541 og 230-4544).

Stefndi greiði stefnanda 1.000.000 króna í málskostnað.

B-kk-nf B-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

V-kk-nf O-kk-nf