E-1109/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 15. maí 2009 var höfðað 12. febrúar 2008. Stefnandi er Smellinn hf., Höfðaseli 2, Akranesi, en stefnda er B-kvk-nf E-kvk-nf Ó-kvk-nf, Móvaði 13, Reykjavík. Stefnda, B-kvk-nf E-kvk-nf Ó-kvk-nf, stefndi B-kk-þgf Ó. S-kk-þgf, Hlíðarbyggð 14, Garðabæ, og Sjóvá Almennum tryggingum hf., Kringlunni 5, Reykjavík til réttargæslu í málinu.

Dómkröfur stefnanda eru að stefnda verði dæmd til að greiða honum 2.560.720 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.933.094 krónum frá 27. janúar 2006 til 28. apríl 2006 en af 2.560.720 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til greiðslu málskostnaðar.

Dómkröfur stefndu eru að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda en til vara að dómkröfur verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefnda þess að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu og þeir gera engar kröfur í málinu, en þeir hafa ekki látið mál þetta til sín taka.

II

Með verksamningi 12. maí 2005 gerðu aðilar máls þessa með sér samning þar sem stefnandi, sem þá hét Þorgeir og Helgi hf., tók að sér fyrir stefndu, framleiðslu á forsteyptum einingum fyrir nýbyggingu að Móvaði 13, Reykjavík. Áður hafði stefnandi gert stefndu tilboð í verkið 13. september 2004. Heildarverð samkvæmt samningnum var 10.444.345 krónur með virðisaukaskatti og var samningsupphæð miðuð við byggingarvísitölu í september 2004 og skyldu greiðslur breytast í hlutfalli við breytingar á byggingarvísitölu til greiðsludags. Þá segir enn fremur í samningnum að um það bil 30 dögum fyrir áætlaðan afhendingardag skuli reikningur gerður. Greiðslufyrirkomulag var þannig að við undirritun samnings skyldu greiðast 1.045.000 krónur, þegar framleiðsla á einingum hæfist skyldu greiðast 2.090.000 krónur og við afhendingu eininga á byggingastað skyldu greiðast 7.309.345 krónur.

Samkvæmt 1. gr. samningsins tók hann mið af aðaluppdrætti frá B-kk-þgf Ó. S-kk-þgf, einingateikningum frá B-kk-þgf G-kk-þgf og tilboði 13. september 2004.

Í 6. gr. samningsins er ákvæði um hvað ekki sé innifalið í samningi þessum og er þar talið upp:

Vinna sérfræðings umfram þær 3 klst. sem innifaldar séu í samningnum og hönnunarlausnir sem ekki séu hluti af stöðluðum hönnunarlausnum Smellinn eininga.

Suðuplattar og annar festibúnaður sem ekki sé hluti af stöðluðum hönnunarlausnum stefnanda.

Kostnaður vegna galla í hönnun sem uppgötvast í framleiðsluferli stefnanda og kostnaður vegna breytinga á hönnun eftir að framleiðsla eininga hefst.

Lokun samskeyta að utan með kítti, reklista eða öðrum efnum, bæði lárétt og lóðrétt samskeyti.

Samkvæmt 12. gr. samningsins miðaðist afhendingartími við að 1. hluti, sökklar, skyldu afhendast í lok maí 2005, einingar, útveggir og innveggir skyldu afhendast í byrjun júlí 2005 og loftaplötur og bitar í byrjun ágúst 2005. Í athugasemd við þetta ákvæði er tekið fram að byrjun mánaðar miðist við 1. til 15. hvers mánaðar og lok mánaðar miðist við 15. til 31. hvers mánaðar.

Óumdeilt er að afhending hins selda dróst. Voru sökkuleiningar afhentar 15. júní 2005, veggeiningar voru afhentar 22. september 2005 og loftaplötur voru afhentar í lok nóvember 2005. Stefnandi telur að þar með hafi verið um að ræða rúmlega tveggja mánaða afhendingardrátt og hafi hann margboðið stefndu afslátt vegna þessa en hún ekki viljað taka því.

Stefnda byggir á því að afhendingardrátturinn hafi verið mun meiri en stefnandi heldur fram. Samkvæmt tilboðinu frá 13. september 2004 hafi verið þriggja mánaða afhendingartími á einingunum. Stefnda hafi tekið tilboðinu og hafi afhendingartíminn verið afar mikilvægur fyrir hana og fjölskylduna þar sem fyrir hafi legið að þau þyrftu að rýma þáverandi heimili sitt í ágúst 2005. Kveðst stefnda hafa ítrekað reynt, í kjölfar þess að hún samþykkti framangreint tilboð, að fá stefnanda til að ganga frá samningi og loks hafi hún náð fundi með fyrirsvarsmanni stefnanda í nóvember 2004. Á þeim fundi hafi stefnandi upplýst að ekki yrði hægt að standa við þriggja mánaða afhendingartíma sem lofað hafði verið vegna anna og yrðu einingarnar ekki tilbúnar til uppsetningar fyrr en í apríl 2005. Hafi síðan ekki verið gerður skriflegur samningur milli aðila fyrr en 12. maí 2005 eftir þrotlausa eftirgöngu stefndu og hafi hún ekki átt annarra kosta völ en að skrifa undir hann með breyttum afhendingardegi. Hafi afhending hússins svo dregist allt sumarið 2005, en stefnandi hafi sífellt verið að lofa afhendingu.

Stefnda kveður að við eða eftir afhendingu hafi komið í ljós að hinar forsteyptu einingar væru haldnar ýmsum framleiðslugöllum. Stefnda kom á framfæri við stefnanda athugasemdum varðandi afhendingardrátt og meinta framleiðslugalla með bréfum 27. apríl 2006 og í júlí 2006. Með bréfi lögmanns stefnanda til stefndu 11. júlí 2006 var krafist greiðslu eftirstöðva kaupverðs auk greiðslu fyrir framleiðslu veggjar sem þurfti að endurgera vegna mistaka hönnuða stefndu. Í því bréfi var stefndu enn fremur boðinn afsláttur vegna afhendingardráttar að fjárhæð 700.000 krónur.

Stefnda hefur haldið eftir eftirstöðvum kaupverðs auk þess sem hún hefur ekki greitt reikning vegna veggjar sem var ranglega hannaður þar sem hún telur sig eiga hærri kröfur á hendur stefnanda en sem nemur stefnukröfum vegna vanefnda hans á samningi aðila. Stefnandi hefur fallist á að veita stefndu afslátt samtals að fjárhæð 1.000.000 krónur og hefur hann dregið þá fjárhæð frá kröfum sínum.

Stefnda kveðst hafa litið svo á að samkomulag væri milli aðila um að stefnandi myndi senda reikning vegna veggjarins sem ranglega var hannaður á arkitekt hússins enda væri sú krafa henni óviðkomandi og ekki hluti af uppgjörsmálum aðila. Stefnda óskaði eftir afstöðu réttargæslustefnda Sjóvár-Almennra trygginga hf. varðandi bótaskyldu hönnuðarins, réttargæslustefnda B-kk-ef Ó. S-kk-ef, sem hafði ábyrgðartryggingu hjá félaginu. Með bréfi réttargæslustefnda Sjóvár-Almennra trygginga hf. var bótaskyldu hafnað.

Við meðferð málsins óskaði stefnda eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta til verðs meint tjón hennar vegna afhendingardráttar og galla. Hinn 4. september 2008 var K-kk-nf J. G-kk-nf verkfræðingur dómkvaddur til starfans og er matsgerð hans dagsett í desember 2008.

Með réttargæslustefnu sem birt var lögmanni réttargæslustefndu 27. janúar 2009 var þeim stefnt inn í málið til réttargæslu, en ekki var sótt þing af þeirra hálfu þegar réttargæslustefnan var þingfest hinn 3. febrúar 2009 og voru forföll ekki boðuð.

Krafa stefnanda er vegna eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 2.933.094 krónur samkvæmt reikningi 27. desember 2005 og vegna reiknings að fjárhæð 627.626 krónur vegna veggjar sem óumdeilt er að var ranglega hannaður og þurfti að steypa aftur þar sem hann nýttist ekki í fasteignina. Sá reikningur er gefinn út 28. mars 2006.

.

III

Stefnandi kveður óumdeilt að umsamið kaupverð samkvæmt samningi aðila hafi verið 10.444.345 krónur auk verðbóta og að stefnda hafi aðeins greitt 8.115.263 krónur. Hinn 27. desember 2005 hafi verið gerður lokareikningur og þá hafi heildarkrafan með verðbótum verið 11.048.357 krónur og skuld stefndu því 2.933.094 krónur.

Krafa um greiðslu á umsömdu kaupverði byggi á meginreglu kröfuréttarins um réttar efndir en reglan sé einnig tekin fram í 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Eingöngu sé deilt um afslátt vegna meintra vanefnda. Stefnandi hafi boðist til að bæta það tjón, sem stefnda telji sig hafa orðið fyrir, með afslætti af höfuðstól kröfunnar. Þá hafi stefnandi einnig veitt afslátt af vaxtaútreikningi enda miði stefnandi kröfu á hendur stefnda aðallega við gjalddaga lokareiknings, 27. desember 2005. Gjalddagi vegna veggjarins sem hafi verið vitlaust hannaður sé þó miðaður við enn síðara tímamark eða 28. mars 2006.

Stefnandi kveðst viðurkenna rúmlega tveggja mánaða afhendingardrátt. Hafi stefnda ekki sýnt fram á tjón sitt vegna afhendingardráttar með neinum hætti en það sé skylda ef beita eigi stöðvunarrétti. Í bréfi stefndu 27. apríl 2006 hafi hún krafist bóta/afsláttar vegna afhendingardráttar án þess þó að setja fram fjárhæðir um hið meinta tjón. Í bréfi stefnanda 11. júlí 2006 hafi hann gert verulegar athugasemdir við kröfur stefndu um afhendingardrátt enda hafi í þeim meðal annars verið miðað við lengra tímabil en raunverulegur dráttur hafi varað. Þá hafi stefnda einnig krafist bóta fyrir ósannaðar og ósennilegar afleiðingar afhendingardráttar.

Þrátt fyrir að tjón stefndu sé ósannað hafi stefnandi frá upphafi boðist til að veita henni afslátt vegna afhendingardráttar, sbr. tölvubréf 28. mars 2006. Stefnandi hafi boðið 0,1% afslátt af kaupverði fyrir hvern dag sem afhending fasteignarinnar dróst. Telji stefnandi ríflega sanngjarnt að áætla fjárhagslegt tjón stefndu vegna afhendingardráttarins með þessum hætti og hafi boðið afslátt að upphæð 700.000 krónur. Þangað til stefnda sýni fram á að tjónið hafi verið meira telji stefnandi að stefndu hafi verið fullbættur skaðinn og vel það með þeim afslætti sem þegar hafi verið boðinn.

Þá hafi stefnda hvorki sýnt fram á galla né hvert tjón hennar sé vegna þeirra en það sé skylda þess sem beiti stöðvunarrétti. Þá sé ekki í öllum tilvikum ljóst hvort orsakir þeirra galla sem stefnda haldi fram séu vegna vinnu hönnuða eða stefnanda.

Af framangreindum ástæðum sé stefnanda erfitt að sannreyna hvort og þá hvernig bæta beri tjón stefndu. Í sáttaskyni hafi stefnandi þó reynt að verðmeta þær athugasemdir sem stefnda hafi gert. Hinir meintu gallar séu smávægilegir og hafi stefnandi boðist til að veita stefndu 300.000 króna afslátt vegna þeirra. Sú greiðsla feli ekki í sér viðurkenningu á ábyrgð og sé ekki greiðsla fyrir tiltekna galla. Um sáttargreiðslu sé að ræða og telji stefnandi þrátt fyrir hana að meint tjón stefnda sé ósannað, bæði bótaábyrgð á tjóninu og umfang þess. Í samræmi við framangreint telji stefnandi að ólögmætt sé af stefndu að beita stöðvunarrétti þar sem fjárhæðin sem stefnda haldi eftir sé mun meiri en nemi tjóni hennar.

Stefnandi hafi hinn 11. júlí 2006 sent stefndu bréf. Uppgjör hafi verið miðað við desember 2005 en þá hafi eftirstöðvar kaupverðs, uppreiknaðar miðað við byggingarvísitölu samkvæmt 9. gr. samnings aðila, verið 2.933.094 krónur. Auk þess skuldi stefnda 627.626 krónur vegna veggjarins sem hafi verið vitlaust hannaður og því ekki komið að notum í fasteigninni.

Skuld stefndu við stefnanda sé samtals að fjárhæð 3.560.720 krónur. Heildarkaupverð samkvæmt samningi aðila hafi verið 10.444.345 krónur og sé afsláttarkrafa stefndu rúmlega þriðjungur af heildarverðmæti hins keypta. Sé augljóst að þótt tekið yrði undir allar aðfinnslur stefndu séu vanefndir langt frá því að hafa rýrt hið selda svo að nemi 1/3 af heildarverðmæti þess.

Hafi stefnandi ítrekað boðist til að veita afslátt að upphæð 1.000.000 króna vegna afhendingardráttar og meintra galla og standi hann við það boð. Telji stefnandi að sú fjárhæð sé rífleg áætlun á meintu fjárhagslegu tjóni stefndu. Krafa stefnanda sé þannig 3.560.720 að frádreginni 1.000.000 króna eða 2.560.720 krónur. Sú fjárhæð sem stefnda hafi haldið eftir umfram raunverulegt tjón feli í sér vanefnd á greiðslu. Stefnda hafi þannig vanefnt greiðslu að fjárhæð 1.933.094 krónur frá 27. desember 2005 til 28. mars 2006 en frá þeim degi hafi hún vanefnt greiðslu að fjárhæð 2.560.720 krónur.

Stefnandi kveðst hafa reynt að koma til móts við ábendingar stefndu og bæta henni það tjón sem hún haldi fram, bæði tjón sem stefnandi viðurkenni og viðurkenni ekki. Meðal þess sem stefnandi hafi gert í þessari viðleitni sé að krefjast ekki greiðslu fyrr en löngu eftir að kröfur urðu gjaldkræfar. Þannig hafi stefnandi veitt stefndu afslátt með þessari eftirgjöf enda óumdeilt að stefnda hagnast og stefnandi tapi á því að greiðslur berist seinna en gert hafi verið ráð fyrir. Samkvæmt 10. gr. samnings aðila hefði lokagreiðsla stefndu átt að fara fram í lok september 2005. Vegna afhendingardráttar hafi stefnandi hins vegar ekki gert kröfu um greiðslu frá því tímamarki heldur miði hann gjalddaga eftirstöðvanna við lok desember sama ár eða 3 mánuðum seinna.

Stefnandi hafi framleitt vegg fyrir stefndu sem ekki hafi nýst vegna hönnunargalla, sem stefnandi hafi ekki borið ábyrgð á. Veggurinn hafi verið framleiddur haustið 2005 en stefnandi hafi þó kosið að miða gjalddaga kröfunnar fyrir vegginn við 28. mars 2006 eða 6 mánuðum seinna.

Auk þess afsláttar sem stefnandi gefi af höfuðstól skuldarinnar verði að líta til þessa vaxtahagnaðar stefndu þegar afsláttur sé metinn enda hafi það augljóst fjárhagslegt gildi fyrir stefndu að geta safnað vöxtum. Vextirnir nemi á bilinu 100.000 - 400.000 krónur eftir því hvort miðað sé við lægstu innlánsvexti (debetkortareikning) eða dráttarvexti.

Samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu hafi frá og með 27. janúar 2006 reiknast dráttarvextir á 1.933.094 krónur. Hinn 28. apríl 2006 hafi bæst við krafa vegna veggjarins og síðan þá hafi reiknast dráttarvextir af stefnufjárhæðinni allri. Upphæð dráttarvaxta sé ákvörðuð samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001. Málskostnaðarkrafa stefnanda eigi sér stoð í 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Mál þetta sé til komið vegna þess að stefnda hafi beitt stöðvunarrétti án þess að sýna fram á réttmæti þess. Stefnandi eigi því, burtséð frá úrslitum málsins, rétt á því að stefnda verði dæmd til að greiða málskostnað stefnanda, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Um lagarök að öðru leyti en að framan er rakið vísar stefnandi til almennra reglna samningaréttar og kröfuréttar um efndir samninga og beitingu stöðvunarréttar. Fyrirsvar stefnanda sé byggt á 4. mgr. 17. gr. laga nr. 91/1991 og varðandi varnarþing sé vísað til 3. mgr. 42. gr. sömu laga.

IV

Stefnda byggir sýknukröfu sína fyrst og fremst á þeirri málsástæðu að hún hafi þegar greitt stefnanda meira en henni beri fyrir framleiðslu og uppsetningu á þeim forsteyptu einingum fyrir nýbyggingu að Móvaði 13 og öðru sem stefnandi hafi tekið að sér samkvæmt tilboði 13. september 2004 og verksamningi 12. maí 2005.

Hafi fasteign sú sem hér um ræðir reynst haldin göllum í skilningi fasteignakaupalaga sem veiti stefndu rétt til afsláttar og/eða skaðabóta úr hendi stefnda vegna þess. Stefnda hafi auk þess orðið fyrir miklu tjóni vegna vanefnda stefnanda á afhendingu og sé ljóst að skaðabætur vegna þess og afsláttur og/eða skaðabætur vegna þeirra galla sem reyndust vera á húsinu nemi talsvert hærri fjárhæð en stefnufjárhæð málsins.

Stefnda hafi gefið stefnanda kost á að bæta úr þeim göllum sem voru á húsinu en hann hafi í engu sinnt því þrátt fyrir upphaflegar yfirlýsingar um annað. Vegna þess hafi stefnda þurft að bæta úr þeim göllum sem hægt var að lagfæra, annað hvort sjálf eða á eigin kostnað, og þurfi auk þess að búa við útlitsgallað hús með slíkum ágöllum að verðgildi fasteignarinnar sé umtalsvert lægra en það hefði verið hefði framleiðsla stefnanda verið með þeim hætti sem samningur aðila hafi kveðið á um og teljist eðlileg miðað við nýbyggingar.

Hafi stefnda vegna verulegra vanefnda stefnanda haldið eftir eftirstöðum samkvæmt framangreindum verksamningi, á grundvelli heimildar í 35. og 44. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Umfang stöðvunarréttar markist af því að heimilt sé að halda eftir greiðslu sem svari til vanefnda, þ.e. að halda eftir fjárhæð sem svari til áætlaðra skaðabóta eða afsláttar vegna vanefndanna, svo og kostnaðar við að staðreyna þá. Fasteign sú sem mál þetta sé risið út af sé haldin göllum og skaðabætur og/eða afsláttur vegna gallana, sem stefnda eigi rétt á úr hendi stefnanda nemi að mati stefndu hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðsins. Eigi stefnda því rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar í samræmi við kostnað af því að bæta úr göllunum og/eða í samræmi við mat á því hversu mikið verðmæti eignarinnar rýrni vegna galla sem ekki verði bætt úr. Stefnda kveðst byggja kröfur sínar á eftirfarandi vanefndum stefnanda:

Afhendingardráttur

Samkvæmt tilboði stefnanda frá því í september 2004 hafi verið 3 mánaða afhendingartími á þeim einingum sem tilboðið varðaði. Síðar hafi komið í ljós að stefnandi gæti ekki staðið við það tímamark heldur hafi hann lofað að afhenda einingarnar í apríl 2005. Stefndi hafi hins vegar afhent veggeiningar í lok september 2005 og loftaeiningar í lok nóvember 2005. Hafi áætlanir stefndu og allur undirbúningur miðast við þá dagsetningu sem stefnandi hafi lofað frá því í nóvember 2004 og hafi stefnanda verið fullkunnugt um að það væri grundvallaratriði og ákvörðunarástæða stefndu að afhending færi fram þá og drægist ekki lengur en svo að sumarið nýttist stefndu og fjölskyldu hennar til byggingarframkvæmda og að hægt yrði að flytja í húsið í ágúst þegar stefnda og fjölskylda hennar yrðu húsnæðislaus.

Afhending veggeininga samkvæmt 12. gr. verksamningsins skyldi fara fram í byrjun júlí og loftaplatna og bita í byrjun ágúst. Ástæða þessara breytinga á afhendingardögum hafi verið sú, að af ástæðum sem einungis megi rekja til stefnanda, hafi verksamningur ekki verið undirritaður fyrr en eftir þann afhendingardag sem lofað hafði verið og hafi stefndu verið talin trú um það að afhending færi fram í apríl. Þegar hér hafi verið komið hafi stefndu verið ómögulegt að breyta áætlunum sínum og því nauðugur sá kostur að skrifa undir verksamning með breyttum afhendingardegi. Hafi stefnanda verið fullkunnugt um aðstæður stefndu að þessu leyti. Telur stefnda með vísan til stöðu samningsaðila og þeirra atvika og aðstæðna sem uppi hafi verið við undirritun verksamningsins að stefnandi hafi þrátt fyrir 12. gr. samningsins verið bundinn við afhendingardag í apríl 2005 í samræmi við tilboðið frá 13. september 2004. Leiði það og sanngirnissjónarmið til þess að miða skuli afhendingardrátt stefnanda við byrjun apríl en ekki byrjun júlí eins og greini í skriflegum verksamningi. Fái sú afstaða jafnframt stoð í 9. gr. samnings aðila þar sem segi að samningsupphæð skuli miðuð við byggingarvísitölu í september 2004.

Í stað þess að geta flutt í húsið í ágúst 2005 þegar stefnda varð húsnæðislaus hafi hún ekki flutt inn í það fyrr en 17. júní 2006 með ómældum óþægindum, raski og viðbótarkostnaði. Vegna vanefnda stefnanda hafi stefnda orðið fyrir tjóni sem stefnanda beri að bæta henni samkvæmt reglu 34. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og meginreglu verktakaréttar um bótaskyldu verktaka vegna skiladráttar. Þar að auki hafi stefnandi vanrækt með öllu að upplýsa stefndu um tafirnar eins og honum hefði verið í lófa lagið. Í stað þess að gera það hafi stefnandi haldið því fram í tíðum samskiptum við stefndu svo mánuðum skipti að húsið væri að koma. Hefði stefnandi fullnægt upplýsingaskyldu sinni hefði stefnda hugsanlega getað gert ráðstafanir til að takmarka að einhverju leyti tjón sitt. Með vísan til 4. mgr. 34. gr. fasteignakaupalaga eigi stefnda því rétt á því að stefnandi bæti henni bæði beint tjón sitt sem og óbeint.

Hafi stefnandi fallist á að veita 700.000 krónur í afslátt vegna afhendingardráttar. Stefnda kveðst hins vegar telja að með þeirri fjárhæð sé tjón hennar fjarri því að vera bætt. Stefnandi telji að hæfilegur afsláttur sé 0,1% af kaupverði fyrir hvern dag sem afhending hafi dregist. Miðað við útreikning í stefnu á heildarkröfu með verðbótum sé því um 11.048 krónur á dag að ræða. Framangreind fjárhæð sé miðuð við 63 daga afhendingardrátt. Í stefnu segi að stefnandi viðurkenni rúmlega 2 mánaða afhendingardrátt og miðað við framangreint sé því um 2 mánuði og 2 daga að ræða sem stefnandi bjóðist til að bæta. Sé því ljóst að langt sé frá því að tilboð stefnanda feli í sér fullar bætur í samræmi við hans eigin forsendur.

Hafi stefnda því ekki með neinum hætti getað fallist á tilboð stefnanda enda hafi afhending á loftaplötum ekki farið fram fyrr en í lok nóvembermánaðar auk þess sem stefnandi hafi ekki í kjölfar þess lokið frágangi í samræmi við samning aðila. Hafi stefnda ítrekað óskað eftir að loftastoðir undir loftaplötum yrðu teknar niður og fjarlægðar sem hluta af frágangi við uppsetningu á húsinu. Í janúar 2006 hafi stefnda ekki haft þolinmæði til að bíða lengur og hafi hún fengið mannskap til að fjarlægja allar loftastoðir í húsinu enda hafi þær tafið fyrir áframhaldandi byggingaframkvæmdum. Hafi stefnandi því aldrei lokið við frágang á umsömdu verki. Tjón stefndu hafi svo orðið umfangsmeira en sem nemi afhendingardrætti frá því í apríl til desember, þar sem 11 mánuðir hafi liðið þar til stefnda hafi getað flutt inn í húsið.

Tjón stefndu vegna afhendingardráttar sem stefnandi beri bótaskylda ábyrgð á telur hún byggjast á eftirfarandi:

1. Húsaleiga frá 1. ágúst 2005 til 17. júní 2006

2. Leiga á gámi fyrir búslóð frá 1. júlí 2005 til 1. júlí 2006

3. Kostnaður vegna vinnuskúrs frá 1. apríl 2005 til 1. júní 2006

4. Aukalegur kostnaður vegna aksturs til og frá byggingarstað og til og frá skóla og leikskóla frá 1. ágúst 2005 til 17. júní 2006 og aukalegt tímatap stefndu vegna auka aksturs

5. Aukakostnaður vegna byggingaframkvæmda að vetri til.

Gallar

Við eða eftir afhendingu hafi komið í ljós að húsið, einingarnar, hafi verið haldnar ýmsum framleiðslugöllum sem hafi myndast við uppsetningu þeirra eða vegna ákvarðana fulltrúa stefnanda við uppsetninguna. Hafi stefnda ítrekað óskað eftir úttektum og síðar úrbótum stefnanda á þeim göllum og hafi bæði hún og eiginmaður hennar á tímabili verið í daglegum samskiptum við fulltrúa stefnanda til að reka á eftir þeim. Þrátt fyrir að hafa í tvígang í lok árs 2005 skoðað þá galla sem hér um ræðir og lofað úrbótum hafi stefnandi ekki fallist á að veita stefndu afslátt af eftirstöðvum kaupverðs nema að fjárhæð 300.000 krónur.

Telur stefnda að því sé ranglega haldið fram í stefnu að stefnda hafi hvorki sýnt fram á galla né tjón. Hafi stefnandi í tvígang tekið út húsið og hafi við úttektirnar verið fallist á að um galla væri að ræða og úrbótum lofað. Þeim lagfæringum á göllum sem stefnandi hafi lofað hafi hins vegar ekki verið sinnt og hafi stefnda neyðst til að bæta úr þeim með tilheyrandi kostnaði. Því til viðbótar hafi stefnda tekið saman ítarlegar greinargerðir með myndum.

Þá sé alfarið mótmælt útreikningi í stefnu á hlutfalli eftirstöðva af heildarkaupverði. Stefnandi geti ekki með neinum hætti nýtt sér við mat á hlutfalli skaðabóta og/eða afsláttar að hann hafi auk þess að afhenda gallað hús vanefnt stórlega aðrar samningsskuldbindingar sínar. Miðað við forsendur stefnanda sjálfs um bætur vegna afhendingardráttar ættu tafabætur fyrir 174 daga að nema 1.911.304 krónum. Eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt stefnu séu 2.933.094 krónur og því einungis um ríflega 1 milljón króna að ræða, eða um 1/10 hluti kaupverðs en ekki 1/3 eins og haldið sé fram í stefnu. Telja verði augljóst að sú fjárhæð dugi skammt til að mæta kröfum stefndu um skaðabætur og/eða afslátt vegna galla og kostnaði við að sannreyna þá. Um eftirtalda galla sé að ræða sem metnir hafi verið til verðs í matsgerð dómkvadds matsmanns:

1. Brot og misræmi í einingum.

a. Brot úr einingu þar sem horngluggi sitji. Þrátt fyrir að stefnda hafi gert tilraun til lagfæringa sé ljóst að um útlitsgalla sé að ræða sem rýri verðgildi hússins.

b. Brot í einingu við eldhúsglugga þar sem einingar mætist. Þrátt fyrir að stefnda hafi gert tilraun til lagfæringar sé ljóst að um útlitsgalla sé að ræða sem rýri verðgildi hússins.

c. Brot í einingu við stofuglugga.

d. Misræmi við mætingu eininga í horni við hjónaherbergi. Hafi fulltrúar stefnanda sett einingar saman þrátt fyrir að misræmi hafi komið í ljós. Í stað þess að skipta um einingu hafi starfsmenn stefnanda gengið frá þessu án þess að láta stefndu vita um þetta stórkostlega lýti á húsinu. Við úttekt hafi fulltrúar stefnanda lýst því yfir að þeir treystu sér ekki til að gera við þetta.

2. Frágangur veggja og aukaleg múrvinna.

Frágangi veggja hafi verið stórlega ábótavant. Þegar vinna við veggi innandyra hófst hafi komið í ljós að gríðarlega aukinn kostnaður í efni og vinnu hafi orðið vegna þessa galla. Þá séu hurðagöt í forstofu og bílskúr skökk og ljóst að ávallt muni myndast sprunga fyrir ofan hurðirnar.

3. Skökk loftljósalína í loftaplötu og misræmi í fjarlægð frá vegg.

Skökk ljósalína í loftaplötu sé mikið útlitslýti. Í stað þess að framleiða nýja loftaplötu og skipta hinni út hafi verið gengið frá án þess að láta stefndu vita um þennan galla. Þá hafi loftaplötur verið of stórar að hluta. Þegar það hafi komið í ljós á staðnum hafi stefnandi ákveðið að saga plöturnar bara öðru megin til að koma þeim fyrir. Við það hafi allar lagnir fyrir ljós í lofti hliðrast og séu ljós mislangt frá vegg í stað þess að vera alls staðar jafn langt frá. Á einum stað séu ljós aðeins rúma 9 cm frá vegg sem sé mikið og varanlegt lýti á annars góðri lýsingu í húsinu.

4. Frágangur á stofulofti.

Stefnandi hafi gert mistök við frágang á stofulofti og hafi ekki reynst hægt að koma loftaplötum fyrir yfir stofu. Stefnandi hafi ákveðið að leysa vandamálið með því að setja járnvinkla allan hringinn í stofunni sem ásetur fyrir loftaplötur. Hafi fylgt þessu gríðarleg umfram vinna og vandamál fyrir stefndu sem að einhverju marki hefði verið hægt að koma í veg fyrir hefði stefnandi ekki farið auðveldustu leiðina við framkvæmdina. Auk umfram vinnu og vandamála sé niðurstaðan sú að allt rafmagn í stofu og sjónvarpsholi sé þráðlaust með tilheyrandi aukakostnaði. Þá sé ljóst að járnvinkillinn muni verða mikið vandamál í húsinu þar sem hann “gráti” og geti að mati fagmanna skapað kuldabrú, sagga o.s.frv. og sé varanlegt lýti í stofunni.

5. Frágangur á veggenda.

Stefnda telur að sprungumyndun í stofu megi rekja til frágangs á veggenda og leiði þessi galli til verðmætarýrnunar á fasteigninni.

6. Stífluð rör fyrir raflagnir.

Stefnda kveður að rör fyrir útiljós og þrjár dósir fyrir raflagnir hafi verið stíflaðar. Hafi orðið viðbótarkostnaður vegna vinnu og efnis þar sem þurft hafi að brjóta upp úr veggjum og múra yfir og leggja sérstakar lagnir eftir þaki.

7. Múrhúð í glugga við gestabaðherbergi.

Múrhúð í glugga við gestabaðherbergi hafi lekið niður. Hafi stefnandi fallist á að um lýti á húsinu væri að ræða og hafi hann ætlað að bæta úr því en ekki gert. Þessi galli eigi við á fleiri stöðum í húsinu en komi þó ekki að sök þar sem klætt hafi verið yfir.

8. Brestir og dynkir í húsinu við hitabreytingar.

Miklir brestir og dynkir verði í húsinu við hitabreytingar. Stefnda hafi aldrei verið upplýst um þessa fylgifiska eininganna og telji að um galla sé að ræða.

9. Eining við aðalinngang brotin.

Eining við aðalinngang hafi verið brotin. Sé um útlitsgalla að ræða sem rýri verðgildi hússins.

10. Dós fyrir útiljós á framhlið hússins.

Dós fyrir útiljós á framhlið hússins vanti en í stað þess sé dós inni í bílskúrnum í sömu hæð. Hafi verið gert ráð fyrir dós fyrir útiljós á framhlið í ljósahönnun hússins.

11. Loftaplötur í bílskúr.

Hæðamismunur sé á loftaplötueiningum í bílskúr.

Stefnda kveðst gera fyrirvara við verðbótaþátt útreikninga stefnanda og telur með vísan til samnings aðila að stefnanda sé ekki heimilt að miða verðbætur við síðara tímamark en greinir í samningi aðila. Þá krefst stefnda lækkunar af reikningsfjárhæðum þar sem hún hafi sjálf þurft að taka mót bæði af sökklum og veggjum, þakplötum ofl. Þá hafi stefnda neyðst til að fjarlægja allar stoðir og dokabita sjálf og skera múrbolta þar sem stefnandi hafi ekki sinnt því að fjarlægja þær þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir stefndu.

Þá kveðst stefnda hafa talið að samkomulag væri um það á milli aðila að stefnandi myndi senda arkitektinum reikning vegna gallaðs veggjar og væri þessi hluti málsins því frágengin og sér óviðkomandi.

Stefnda kveðst ekki vera sérfróð á því sviði sem framleiðsla og vinna stefnanda snúi að og telji að það hafi staðið stefnanda nær að standa rétt að öllu varðandi verkefnið og eigi hann því að bera hallann af öllum óskýrleika vegna þess. Stefnandi sé sérfræðingur í viðskiptum aðila og eigi að kunna skil á öllum grunnþáttum verklegra framkvæmda og vinna verkið með faglegum hætti á sem hagkvæmastan hátt fyrir stefndu.

Þá sé upphafstíma dráttarvaxta mótmælt og þess krafist eins og mál þetta sé vaxið að verði ekki fallist á sýknukröfu stefndu að fullu verði dráttarvextir einungis dæmdir frá dómsuppsögu.

Í stefnu segi að stefnandi hafi veitt stefndu afslátt af vaxtaútreikningi enda miði hann kröfur sínar aðallega við gjalddaga lokareiknings 27. desember 2005. Stefnda mótmælir því alfarið að hér sé um nokkra eftirgjöf eða afslátt að ræða eða að ekki hafi verið krafist greiðslu fyrr en löngu eftir að greiðslur urðu gjaldkræfar. Útgáfa reikninga sé samkvæmt samningi aðila á ábyrgð stefnanda og skyldu reikningar gefnir út 30 dögum fyrir áætlaða afhendingardaga. Fyrir liggi að miklar vanefndir hafi orðið á afhendingu eininga sem ekki hafi verið lokið fyrr en í lok nóvember 2005. Þá hafi stefnandi átt eftir að fjarlægja loftastoðir fyrir þakplötur, sem skyldu fjarlægjast 3 vikum síðar. Reikningur fyrir veggeiningum að fjárhæð rúmlega 9,5 milljónir króna hafi verið gerður 15. september 2005 og hafi stefnda hinn 7. nóvember 2005 greitt stefnanda alls 8.045.000 krónur vegna verksins. Eftirstöðvar samkvæmt samningi hafi þá verið 2.399.345 krónur. Miðað við stórkostlegar vanefndir stefnanda á afhendingu og göllum á húsinu, sem enn hafi bæst talsvert á eftir afhendingu loftaplatna, hafi að mati stefndu verið ljóst að sú fjárhæð sem eftir stæði dygði vart til að bæta henni tjón sitt.

Um varakröfu sé að meginstefnu vísað til sömu sjónarmiða og færð séu til stuðnings aðalkröfu.

Ljóst sé með vísan til framangreinds að stefnandi hafi ekki fallist á að greiða stefndu bætur vegna raunverulegs afhendingardráttar heldur miði hann einungis við 2 mánuði og 2 daga. Ljóst sé því að stefndu hafi verið nauðugur einn kostur að afla sér dómkvadds mats til að sýna fram á tjón sitt. Stefnandi hafi fallist á að húsið hafi verið haldið margvíslegum göllum og lofað að bæta úr þeim og að veita afslátt í þeim tilfellum sem hann treysti sér ekki til að bæta úr göllunum. Engum úrbótum hafi verið sinnt og hafi stefnda þurft á eigin kostnað að lagfæra það sem mögulegt var að lagfæra. Stefnandi hafi einnig viðurkennt að um galla væri að ræða sem ekki væri hægt að lagfæra og ætti stefnda því rétt á afslætti úr hendi hans þar sem þeir rýrðu verðgildi hússins. Engum úrbótum hafi verið sinnt og ljóst að kostnaður við að sinna þeim úrbótum sé langt umfram 300.000 króna afsláttarboð stefnanda. Sé því augljóst að stefnda hafi með engu móti getað fallist á tilboð stefnanda. Ítarlegar greinargerðir stefndu og úttektir stefnanda á húsinu hafi í engu breytt afstöðu stefnanda og því hafi stefnda þurft að afla sér mats dómkvadds matsmanns og verði henni ekki gert að standa straum af þeim kostnaði.

Verði stefnda ekki sýknuð alfarið af kröfum stefnanda sé þess krafist með vísan til framangreinds að stefnanda verði engu að síður gert að greiða allan málskostnað hennar, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Um lagarök vísist til almennra reglna samninga- og kröfuréttar. Varðandi mat á göllum og hvað teljist gallar á fasteign vísar stefnda til III. kafla fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Um rétt kaupenda til afsláttar af kaupverði og/eða skaðabóta úr hendi stefnanda byggir stefnda á IV. kafla laga nr. 40/2002, einkum 34., 36., 41. og 43. gr., sbr. 37. gr. Um skyldu seljanda til úrbóta sé byggt á 40. gr. fasteignakaupalaga og um stöðvunarrétt sé byggt á 35. og 44. gr. sömu laga. Um heimild til að víkja til hliðar dagsetningum í verksamningi sé vísað til 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Um skiladrátt og ábyrgð verktaka á tjóni vegna þess vísist jafnframt til almennra reglna verktakaréttar og ÍST 30, sérstaklega gr. 24.5 og 24.6. Um heimild til skuldajafnaðar án gagnstefnu vísist til 1. mgr. 28. gr. l. nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Sýkna af dráttarvaxtakröfu sé byggð á 44. gr. fasteignakaupalaga, sbr. 7. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafa stefndu um málskostnað byggi á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa stefndu um að virðisaukaskattur leggist ofan á tildæmdan málskostnað byggist á lögum nr. 50/1988 nr. um virðisaukaskatt, en stefnda sé ekki virðisaukaskattskyld.

V

Óumdeilt er að stefnda hefur ekki greitt eftirstöðvar kaupverðs og reikning vegna framleiðslu á vegg sem reyndist ónothæfur vegna rangrar hönnunar. Stefnda byggir sýknukröfur sínar á því fyrst og fremst að hún eigi gagnkröfur á stefnanda sem séu mun hærri en stefnukrafan.

Í máli þessu er ekki deilt um að dráttur varð á afhendingu hinna forsteyptu eininga miðað við samning aðila og hefur stefnandi viðurkennt að veita eigi afslátt af kaupverði vegna þessa og hefur boðið fram afslátt að fjárhæð 700.000 krónur. Aðila greinir á um tímalengd afhendingardráttarins og um orsök hans. Stefnda byggir kröfur sínar á því að stefnandi hafi lofað afhendingu í apríl 2005. Hafi í upphaflegu tilboði í september 2004 verið samið um þriggja mánaða afhendingartíma en síðar komið í ljós að stefnandi gæti ekki staðið við það tímamark heldur hafi hann lofað að afhenda einingarnar í apríl 2005. Fyrir liggur í málinu að aðilar gerðu skriflegan verksamning hinn 12. maí 2005 þar sem meðal annars er samið um afhendingartíma. Jafnvel þótt aðilar hafi áður verið búnir að semja um afhendingartíma er ljóst að þeim samningum var þá breytt með hinum skriflega verksamningi sem er endanlegur samningur aðila. Undir þennan samning skrifaði stefnda og breytir engu þótt stefnandi hafi vitað um aðstæður hennar og að hún þyrfti að rýma húsnæði sitt í ágúst 2005. Var stefndu í sjálfsvald sett hvort hún gerði samning þennan eða ekki og verður ekki séð að samningurinn sé ósanngjarn þannig að víkja beri frá ákvæðum hans um afhendingu, sbr. tilvísun stefndu til 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Hefur stefnda ekki lagt fram haldbær gögn um að annað en að það sem í hinum skriflega verksamningi greinir hafi átt að gilda varðandi afhendingu umræddra eininga og verður hún að bera hallann af þeim sönnunarskorti.

Stefnandi heldur því fram að afhending útveggja og innveggja sem afhendast áttu í byrjun júlí 2005 hafi dregist vegna þess að stefnda hafi látið breyta þeim. Samkvæmt gögnum málsins liggur fyrir að teikningar höfðu verið afhentar í apríl 2005 en hönnuðirnir B-kk-nf G-kk-nf verkfræðingur og B-kk-nf Ó. S-kk-nf arkitekt, sem sáu um hönnun fyrir stefndu staðfestu báðir fyrir dómi að teikningum hafi verið skilað inn í apríl 2005 þannig að skortur á að teikningum hefði verið skilað stóð ekki í vegi fyrir að stefnandi gæti hafið framleiðsluna. Þá liggur fyrir að hinn 13. júlí 2005 þegar stefnda lét breyta teikningum vegna tveggja veggeininga var framleiðsla eininganna ekki hafin og verður því ekki fallist á að þær breytingar, sem gögn málsins bera með sér að hafi verið smávægilegar, hafi stuðlað að þeim drætti sem varð á framleiðslunni.

Samkvæmt samningi aðila skyldu sökklar afhentir í lok maí 2005 en þeir voru afhentir 15. júní 2005. Samkvæmt því dróst afhending að þessu leyti um 15 daga. Veggeiningar skyldu afhendast í byrjun júlí 2005 en voru ekki afhentar fyrr en 22. september 2005 og dróst þannig afhending þeirra um 82 daga. Þá dróst afhending loftaplatna sem afhendast áttu í byrjun ágúst 2005 til loka nóvember 2005 eða í 4 mánuði. Við mat á lengd afhendingardráttar verður að miða við hvenær endanleg afhending fór fram á þeim einingum sem síðast voru afhentar, þ.e. loftaplötur sem afhentar voru fjórum mánuðum eftir umsaminn afhendingartíma. Þá liggur fyrir og er óumdeilt að framleiða þurfti aftur þann vegg sem vitlaust var hannaður af hönnuði stefndu. Með framleiðslu veggjarins var þannig gripið inn í framleiðsluna sem hefur óhjákvæmilega í för með sér tafir sem hefur áhrif á heildarseinkun framleiðslunnar. Fram kom hjá starfsmanni stefnanda, B-kk-þgf H-kk-þgf, fyrir dómi að þetta hefði tafið verkið um allt að 10 daga. Þykir því rétt að draga 10 daga frá ofangreindri fjögurra mánaða seinkun þannig að niðurstaðan er sú að afhendingardráttur sem stefnandi ber ábyrgð á gagnvart stefndu eru 110 dagar og þykir ljóst að slíkur dráttur á afhendingu hafði í för með sér mikið rask fyrir stefndu og hennar fjölskyldu, en fyrir lá frá upphafi að þau myndu missa húsnæði sitt í ágúst 2005. Þykir blasa við að stefnda varð fyrir tjóni af þessum sökum sem stefnanda ber að bæta henni.

Hinn dómkvaddi matsmaður metur hæfilegan kostnað vegna húsaleigu á þessum tíma fyrir fjögurra manna fjölskyldu vera 146.667 krónur á mánuði. Er matið byggt á upplýsingum frá tveim löggiltum leigumiðlunum sem leigja út húsnæði á höfuðborgarsvæðinu. Eins og aðstæðum stefndu og fjölskyldu hennar var háttað er fallist á að hún eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnanda vegna húsaleigukostnaðar enda hafði hún misst húsnæði sitt í ágúst 2005. Hefur mati hins dómkvadda matsmanns um hæfilegt leigugjald ekki verið hnekkt og þykja bætur til stefndu vegna þessa hæfilega ákveðnar 537.790 krónur (4.889 x 110) á verðlagi í nóvember 2008.

Ljóst má vera að stefnda eigi rétt á skaðabótum vegna gámaleigu, en fyrir liggur að hún þurfti að leigja gám undir húsgögn sín. Samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns, sem hann byggði á upplýsingum frá fyrirtæki sem leigir út gáma undir búslóðir er hæfilegt leigugjald 1.000 krónur á dag og er mat hans byggt á leiguverði á matsdegi og flutningskostnaði gáms til og frá byggingarstað. Þá metur matsmaður kostnað við upphitun á gámi, en ljóst er að vegna afhendingardráttarins var kominn hávetur þegar afhent var og því nauðsynlegt að hita gáminn upp. Kemur fram í matsgerð að forsendur útreikninga á rafmagnskostnaði vegna upphitunar gáms séu þær að hitablásari sé notaður og orkuverð samkvæmt gjaldskrá OR. Þá miðar hann við að hitablásari sé keyptur og er verð hans metið að fjárhæð 20.513 krónur og hitakostnaður 220 krónur á dag. Hefur framangreindu mati ekki verið hnekkt og þykja bætur til stefndu vegna þessa hæfilega ákveðnar 154.713 krónur ( 1.000 x 110 + 220 x 110 + 20.513) á verðlagi í nóvember 2008.

Þá er ljóst að stefnda þurfti að hafa vinnuskúr á leigu lengur vegna afhendingardráttarins. Kemur fram í matsgerð að forsendur útreikninga á leigugreiðslu og kostnaði séu byggðar á upplýsingum frá viðurkenndu fyrirtæki á höfuðborgarsvæðinu sem leigir út vinnuskúra og flutningskostnaði vinnuskúrs til og frá byggingastað. Er það mat hans að kostnaður vegna þessa hafi verið 1.080 krónur á dag. Hefur mati þessu ekki verið hnekkt og verður það lagt til grundvallar við ákvörðun bóta til stefndu vegna þessa sem þykja hæfilega ákveðnar 118.800 krónur (1.080 x 110) á verðlagi í nóvember 2008.

Kostnaður stefndu vegna aksturs til og frá byggingarstað og skóla og tímataps eru að mati dómsins ekki á ábyrgð stefnanda. Með vísan til þess að viðurkenndar eru bætur til stefndu vegna húsaleigu verður að líta svo á að stefnda verði sjálf að taka afleiðingum af þeim kostnaðarauka sem hlaust af því að hún kaus að búa svo fjarri byggingarstað og skóla barnanna á meðan á byggingu hússins stóð.

Varðandi aukakostnað vegna vetrarvinnu sem matsmaður kveður vera hæfilegan 20% þeirra vinnuliða sem hafi verið unnir að vetri til, en það hafi verið kíttun á milli eininga, ásteypa ofan á filigranplötur, raflagnir í filigranplötur og hurða- og gluggaísetning. Hefur mati hins dómkvadda matsmanns að þessu leyti ekki verið hnekkt og þykja bætur til stefndu hæfilega ákveðnar 246.000 krónur vegna þessa á verðlagi í nóvember 2008.

Að því virtu sem nú hefur verið rakið er það niðurstaða dómsins að stefnda á skaðabótakröfu á hendur stefnanda vegna afhendingardráttar að fjárhæð 1.057.303 krónur á verðlagi í nóvember 2008.

Stefnda byggir á því að eignin hafi verið haldin göllum og byggir sýknukröfu sína á því að auk bóta fyrir afhendingardrátt eigi hún rétt á afslætti af kaupverði vegna galla. Byggir stefnda kröfur sínar á matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Verður nú fjallað um einstaka liði:

1. Brot og misræmi í einingum.

a. Brot úr einingu þar sem horngluggi situr. Í matsgerð kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að ekki hafi verið gengið frá veðurkápu útveggjaeiningar á fullnægjandi hátt. Hafi verið opið inn að einangrun og ekki verið gengið frá samskeytum veðurkápu þar sem einingar mætist á horni. Sé orsökin óljós en líklega sé um að ræða handvömm frá verksmiðju. Kemur fram í matsgerð að stefnda hafi sjálf lagfært brot úr einingu en fullnægjandi viðgerð væri að fagmaður hefði múrað í brotið. Í niðurstöðum sínum varðandi þá galla sem stefnda hefur sjálf lagfært hefur matsmaður metið afslátt þannig að frá því verði sem hann metur að kosti að gera fullnægjandi við gallann dregur hann þann kostnað sem stefnda hefur sjálf haft af viðgerðum og sé hæfilegur afsláttur mismunur þessara tveggja fjárhæða. Dómurinn fellst ekki á þessa aðferð heldur telur að eðlilegt sé við mat á hæfilegum afslætti að leggja til grundvallar kostnað við fullnægjandi viðgerð á hinu gallaða. Samkvæmt niðurstöðu matsmanns varðandi þennan galla er kostnaður við lagfæringu 21.550 krónur, þar af vinnuliður 18.550 krónur.

b. Brot í einingu við eldhúsglugga. Í matsgerð segir að brotnað hafi upp úr veðurkápu og sé líkleg örsök þess sú að eining hafi rekist í við uppsetningu. Er það niðurstaða matsmanns að kostnaður við að gera við þetta með fullnægjandi hætti sé 18.400 krónur þar af vinnuliður 15.900 krónur.

c. Brot í einingu við stofuglugga. Matsmaður kveður örsök þessa óljósa en ekki sé búið að gera við þetta. Er það niðurstaða matsmanns að hæfilegur afsláttur vegna þessa sé sá kostnaður sem hljótist af því að gera við gallann eða 17.900 krónur, þar af vinnuliður 15.900 krónur.

d. Misræmi við mætingu eininga í horni við hjónaherbergi. Telur matsmaður að þetta misræmi sé einkum á einingum VA-5 og VA-6 en teikningar arkitekta og burðarþolshönnuða sýni réttar málsetningar. Örsök þessa telur matsmaðurinn vera ranga mælingu við framleiðslu eininga. Sé umfang þessa galla það mikið að ekki sé unnt að gera við hann í dag þannig að ummerki viðgerðar sjáist ekki. Er það niðurstaða matsmanns að meta gallann á núvirði uppsettrar einingar eða að fjárhæð 534.000 krónur þar af vinnuliður 204.000 krónur.

Stefnandi viðurkennir að mistök hafi átt sér stað við framleiðslu eininga í hjónaherbergi. Hins vegar hafi aðilar samið um að á móti því kæmi ýmis kostnaður vegna aukaverka stefnanda fyrir stefndu, meðal annars ný útfærsla á uppsetningu loftaplatna sem hafi verið nauðsynleg. Stefnandi hefur, gegn eindreginni neitun stefndu ekki lagt fram nein haldbær gögn þessari fullyrðingu til stuðnings og verður hann að bera hallann af því.

Ofangreindu mati hins dómkvadda matsmanns hefur ekki verið hnekkt og er það mat dómsins að hið selda hafi verið haldið göllum vegna brots og misræmis í einingum.

2. Frágangur veggja og aukaleg múrvinna.

Í matsgerð kemur fram að erfitt sé að meta hvort ástand veggja almennt hafi verið fullnægjandi við afhendingu þar sem búið sé að spartla og mála veggi. Mat matsmaður aðeins liði sem klárlega sáust á ljósmyndum og þá sem hægt var að sjá ummerki um á staðnum. Hafi komið í ljós að hurðargat á einingu VB-4 sé talsvert hornskakkt og hafi skekkjan verið vel sýnileg. Telur matsmaður þessa skekkju óásættanlega og sé hæfilegur afsláttur sá kostnaður sem hljótist af því að gera við gallann. Þá sé talsverð skekkja á hurðargati í bílskúr og sé hún óásættanleg.

Hvað snertir spörtlun veggja er það mat matsmanns að hluti veggja hafi ekki verið tilbúinn undir sandspartl og hafi því ekki verið fullnægjandi. Orsökina telur hann vera að yfirborð eininga sem sé handpússað hafi ekki verið faglega unnið á einstaka einingum. Þá þurfi að pússa hreiður og ójafnan vegg.

Telur matsmaður að kostnaður við lagfæringu veggja og aukalega múrvinnu sé að fjárhæð 60.500 krónur þar af vinnuliður 53.000 krónur. Hefur mati hins dómkvadda matsmanns ekki verið hnekkt að þessu leyti og er það mat dómsins að hið selda hafi verið haldið göllum hvað snertir frágang veggja.

3. Skökk loftljósalína í loftaplötu og misræmi í fjarlægð frá vegg.

Matsmaður kveður málsetningar ljósa vera réttar á teikningum hönnuða. Galli stafi væntanlega af rangri mælingu við framleiðslu loftaplatna og er það mat hans að þessi frágangur loftaplatna sé ekki fullnægjandi. Sé kostnaður við lagfæringar á gallanum 17.400 krónur, þar af vinnuliður 15.900 krónur. Hvað varðar misræmi í fjarlægð frá vegg telur matsmaður að sú skekkja sé innan þolmarka Hefur framangreindri niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns ekki verið hnekkt og er fallist á að frágangur loftaplatna hafi ekki verið fullnægjandi.

4. Frágangur á stofulofti.

Fyrir liggur að stefnandi ákvað að festa járnvinkla á veggi til að mynda ásetu fyrir loftaplötur og við aðgerðina lokaðist aðgengi að rafmagnsrörum í vegg. Byggði stefnandi umræddar aðferðir á tillögum burðarþolshönnuðar þar sem burðarþolshönnun loftaplatna hafi ekki gengið upp eins og þær komu frá hönnuðum stefndu.

Hinn dómkvaddi matsmaður gaf skýrslu fyrir dómi og kvað burðarþolshönnun ekki hafa verið ábótavant að þessu leyti, heldur hafi vandræðin skapast af verklagi stefnanda og framkvæmdaröð. Hefur stefnandi engin haldbær gögn lagt fram um að þessar breytingar hafi verið nauðsynlegar eða að þær hafi verið samþykktar af hönnuðum hússins. Þá liggur fyrir að staðsetning umræddra járnvinkla lokaði fyrir aðgengi að rafmagni. Matsmaður telur hæfilegan afslátt vegna þessa galla vera þann kostnað sem hlaust af því að laga gallana eða 278.600 krónur þar af vinnuliður 90.100 krónur. Þessu mati hefur ekki verið hnekkt og er það niðurstaða dómsins að hið selda hafi verið haldið göllum að þessu leyti.

5. Frágangur á veggenda.

Matsmaður kveður einangrun milli burðarveggjar og veðurkápu vera slétta með veggenda. Sé sá frágangur ekki eðlilegur, veðurkápa útveggjaeiningar sé tengd burðarvegg með þar til gerðum stálteinum sem gefi veðurkápunni þenslufrítt svigrúm. Sé veðurkápan á hreyfingu þegar mikið sólar- og hitaálag sé á útvegg. Sé hönnun veggenda ekki rétt og hafi hún átt að vera þannig að veðurkápan hefði átt að vera styttri þannig að samskeyti veðurkápu og burðaveggjar hefðu lent á bakvið gluggakarm. Að mati matsmanns gangi núverandi viðgerð ekki upp þar sem veðurkápa muni við sólarálag og hitabreytingar hreyfast og sífellt mynda sprungu í viðgerð. Metur hann kostnað við lagfæringar 71.500 krónur þar af vinnuliður 58.300 krónur. Þessu mati hefur ekki verið hnekkt og er það niðurstaða dómsins að hið selda hafi verið haldið göllum að þessu leyti.

6. Stífluð rör fyrir raflagnir.

Matsmaður telur að hæfilegur afsláttur vegna stíflaðra röra fyrir útiljós sé 40.100 krónur, þar af vinnuliður 37.100 krónur sem stefnda hafi þegar látið framkvæma. Hins vegar telur matsmaður að engin ummerki séu um þær aðgerðir sem stefnda kveður að þurft hafi að framkvæma vegna stíflaðra dósa fyrir ofan eldhúsglugga og metur ekki afslátt af þeim sökum. Er það niðurstaða dómsins að stefnda eigi rétt á afslætti vegna lagfæringa á raflögnum fyrir útiljós í samræmi við niðurstöðu matsgerðar.

7. Múrhúð í glugga við gestabaðherbergi.

Matsmaður kveður að við skoðun á frágangi múrverks í kringum glugga sjáist að hluti múrhúðunar hafi losnað að hluta. Sé frágangur ekki fullnægjandi og felist viðgerð í að múrhúða kanta í kringum glugga. Hæfilegur afsláttur sé 11.600 krónur þar af vinna 10.600 krónur. Þessu mati hefur ekki verið hnekkt og fellst dómurinn á þessa niðurstöðu matsmannsins

8. Brestir og dynkir í húsinu við hitabreytingar.

Matsmaður telur að sú hreyfing sem verði á veðurkápu verði til þess að hún slíti sig frá einangrun veðurkápu og þá komi dynkir. Viðgerð sem lögð sé til í matslið 5 loki fyrir gust inn í húsið. Telur matsmaður að þessir dynkir og brestir komi aðeins fyrir einu sinni, þegar veðurkápa hafi einu sinni slitð sig frá einangrun muni þeir ekki koma aftur. Telur matsmaður að ekki sé unnt að koma í veg fyrir þessa dynki þegar um svo dökkt yfirborð eininga sé að ræða og telur ekki að stefnda eigi rétt á afslætti af þessum sökum. Þessu mati hefur ekki verið hnekkt og fellst dómurinn á þessa niðurstöðu matsmannsins.

9. Eining við aðalinngang brotin.

Matsmaður telur að brotnað hafi úr veðurkápu veggeiningar við aðalinngang við uppsetningu hennar og sé hæfilegur afsláttur kostnaður við lagfæringuna að fjárhæð 8.950 krónur, þar af vinnuliður 7.950 krónur. Þessu mati hefur ekki verið hnekkt og fellst dómurinn á þessa niðurstöðu matsmannsins.

10. Dós fyrir útiljós á framhlið hússins.

Matsmaður kveður að við skoðun hafi sést að rafmagnsdós sem átti að vera fyrir útiljós hafi lent vitlausu megin í vegg, þ.e. inni í bílskúr. Á teikningu rafhönnuða sé útliljós teiknað á ytri hlið útveggs. Metur hann afslátt vegna þessa mistaka að fjárhæð 14.450 krónur, þar af vinnuliður 13.250 krónur. Þessu mati hefur ekki verið hnekkt og fellst dómurinn á þessa niðurstöðu matsmannsins.

11. Loftaplötur í bílskúr.

Matsmaður kveður að við skoðun á loftaplötum í bílskúr sjáist að talsverður hæðarmunur sé á milli þeirra. Sé hann óásættanlegur á tveimur stöðum. Örsökina telur hann vera að efri brún burðarveggja hafi ekki planað rétt eftir uppsetningu. Hæfilegur afsláttur sé sá kostnaður sem hljótist af því að laga gallann eða 22.050 krónur þar af vinna 18.550 krónur. Hefur þessu mati matsmanns ekki verið hnekkt og fellst dómurinn á að stefnda eigi rétt á afslætti vegna þessa galla.

Þá byggir stefnda á því að hún eigi rétt á frádrætti af reikningum vegna verkþátta sem stefnandi hafi ekki sinnt og hún þurft að sinna. Þannig hafi hún neyðst til að taka sjálf mót bæði af sökklum, veggjum, þakplötum o.fl. Þá hafi hún neyðst til að fjarlægja allar stoðir og dokabita og skera múrbolta. Ekki er deilt um að stefnda hafi gengið frá mótum sökkla og veggja og hún hafi fjarlægt stoðir og dokabita auk þess sem hún hafi skorið múrbolta. Voru þetta verk sem stefnandi átti að framkvæma samkvæmt samningi aðila. Fram kemur í matsgerð að ekki hafi verið um að ræða nein mót varðandi loftaplötur. Samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns er hæfilegur afsláttur vegna vinnu við mót, sökkla og veggja 63.600 krónur og hæfilegur afsláttur vegna vinnu við að fjarlægja stoðir og dokabolta og skurð múrbolta 47.700 krónur. Hefur mati þessu ekki verið hnekkt og er það niðurstaða dómsins að stefnda eigi rétt á afslætti af kaupverði vegna þessara verka.

Að því virtu sem nú hefur verið rakið á stefnda rétt á afslætti af kaupverði vegna galla sem staðfestir hafa verið í matsgerð dómkvadds matsmanns sem ekki hefur verið hnekkt og vegna ofangreindra verkþátta sem stefnandi sinnti ekki. Samkvæmt framansögðu er um að ræða afslátt sem hæfilega þykir ákveðinn 1.228.300 krónur, þar af vinnuliður 670.400 krónur, á verðlagi í nóvember 2008.

Samkvæmt 35. gr. og 44. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi, á eigin áhættu, haldið eftir svo miklu af kaupverði sem nægir til að tryggja greiðslu réttmæta kröfu hans vegna afhendingardráttar og galla. Verður ekki annað séð en að sú ákvörðun stefndu að halda eftir af greiðslu kaupverðsins hafi verið réttmæt á sínum tíma og í samræmi við framangreint ákvæði.

Stefnandi heldur því fram að hann hafi í raun veitt stefndu afslátt með því að krefjast greiðslu löngu eftir að kröfur voru gjaldkræfar. Ekki veður séð að hér sé um að ræða eftirgjöf eða afslátt. Afhending eininganna dróst og samkvæmt samningi aðila skyldi lokagreiðsla greiðast við afhendingu á byggingarstað og fyrir liggur að afhending loftaplatna dróst fram í lok nóvember 2005. Ákvörðun stefnanda að gefa ekki út reikning vegna hins gallaða veggjar fyrr en raun ber vitni var alfarið hans ákvörðun og verður ekki séð að með þeirri ákvörðun hafi hann verið að veita stefndu afslátt af kaupverðinu.

Samkvæmt matsgerð er verðgrundvöllur matsliða byggingavísitala Hagstofu Íslands og miðast hún við vísitölu nóvember 2008 sem er 463,8 stig. Með hliðsjón af viðskiptum aðila og því að gagnkrafa stefndu til skuldajafnaðar byggir á matsgerð þykir rétt að miða við verðlag þess tíma þegar verkinu lauk í lok desember 2005 en samkvæmt upplýsingum Hagstofu Íslands var byggingavísitalan á því tímamarki 316,6.

Samkvæmt því eru bætur vegna afhendingardráttar á verðlagi í desember 2005 721.738 krónur (1.057.303 x 316,6/463,8). Þá er mat á göllum á verðlagi í desember 2005 838.464 krónur (1.228.300 x 316,6/463,8) og þar af vinnuliður 457.630 krónur (670.400 x 316,6/463,8).

Í matsgerð er gerð grein fyrir því að í kostnaðartölum sé innifalinn virðisaukaskattur. Samkvæmt lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, fékkst á þeim tíma sem hér um ræðir 60% endurgreitt af virðisaukaskatti af vinnu við endurbætur eða viðhald íbúðarhúsnæðis. Þykir rétt við mat á fjárhæð afsláttar að taka tillit til þessa og er það því niðurstaða málsins að stefnandi eigi rétt á afslætti af kaupverði vegna galla sem nemur 784.431 krónu (838.464 – 54.033 (60% af 90.056)).

Í greinargerð gerir stefnda fyrirvara um verðbótaþátt útreikninga á eftirstöðvum kaupverðs án þess að rökstyðja það frekar og við munnlegan málflutning kom fram af hennar hálfu að ekki væri ágreiningur um eftirstöðvar kaupverðsins. Er því óumdeilt að stefnda hefur ekki greitt 2.933.094 krónur af kaupverði. Þá liggur fyrir að stefnandi þurfti að steypa nýja einingu þar sem teikning hönnuðar stefndu var röng. Verður stefnda sem viðsemjandi stefnanda að bera ábyrgð á þeim kostnaði gagnvart honum og þótt stefnandi hafi haft gæðaeftirlit verður hann ekki gerður ábyrgur fyrir þessum mistökum. Hefur reikningi vegna einingarinnar, að fjárhæð 627.626 krónur, ekki verið andmælt og er því ljóst að krafa stefnanda er samtals að fjárhæð 3.560.720 krónur, þegar ekki hefur verið tekið tillit til afsláttarins sem stefnandi hefur dregið af kröfu sinni.

Með því að nú hefur verið slegið föstu að stefnda á gagnkröfur á hendur stefnanda samtals að fjárhæð 1.506.169 krónur verður hún dæmd til að greiða stefnanda 2.054.551 krónu með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði, en með vísan til framangreindra ákvæða 35. og 44. gr. fasteignakaupalaga, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu þykir rétt að miða upphafstíma dráttarvaxta við dómsuppsögudag.

Með hliðsjón af atvikum öllum og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að málskostnaður falli niður í máli þessu.

Af hálfu stefnanda flutti málið D-kk-nf Á-kk-nf I-kk-nf hdl. en af hálfu stefndu flutti málið Á-kvk-nf G-kvk-nf hdl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum Á-kk-þgf I-kk-þgf verkfræðingi og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf tæknifræðingi.

D Ó M S O R Ð

Stefnda, B-x-x E-kvk-nf Ó-kvk-nf greiði stefnanda, Smellinn hf., 2.054.551 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. júní 2009 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður

G-kvk-nf B-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf