E-1931/2022

Mál þetta, sem var höfðað 11. október 2022, var tekið til úrskurðar 11. janúar 2023. Stefnandi er O-kvk-nf S-kvk-nf N-kvk-nf og S-kk-nf H-kk-nf W-kk-nf G-kk-nf, bæði til heimilis að [...]. Stefnda er K-x-x P-x-x Ó-kk-nf, [...].

Dómkröfur stefnenda eru þær að viðurkennt verði að stefnda beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum, hvoru fyrir sig, á tjóni vegna galla á fasteigninni að [...], sem stefnendur keyptu af stefndu með kaupsamningi, dags. 15. nóvember 2021. Þá krefjast stefnendur, hvort fyrir sig, málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefnda krefst þess að máli þessu verði vísað frá dómi. Þá krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnenda. Stefnendur krefjast þess að frávísunarkröfu stefndu verði hafnað og að ákvörðun málskostnaðar bíði efnisdóms.

I.

Málsatvik eru þau að með kaupsamningi 15. nóvember 2021 keyptu stefnefndur af stefndu einbýlishús að [...]. Kaupverðið var 52.000.000 króna og átti afhending að fara fram 5. janúar 2022 eða fyrr. Fyrir lá söluyfirlit þar sem m. a. kom fram að húsið væri steinsteypt og byggt árið 1965 en bílskúr verið byggður árið 1968. Þá var tiltekið að efri hæð væri ókláruð og að eftir væri að setja varanleg gólfefni og að „klæða í loft“. Þá kom fram í söluyfirliti að flísar á baðherbergi væru farnar að losna á einhverjum stöðum og að það þyrfti að skipta um þakjárn á næstu árum.

Stefnendur kveða að viku eftir að skrifað var undir kaupsamning hafi þau fengið upplýsingar frá fasteignasalanum um að það hefði sést einn maur í fasteigninni einhvern tímann. Stefnendum hafi verið lofað að það vandamál yrði leyst áður en þau flyttu inn.

Fasteignasalinn hafi kallað til meindýraeyði og stefnendur fengið þær upplýsingar að reikningar vegna vinnu meindýraeyðis yrðu sendir á stefndu sem myndi greiða þá. Stefnendur hafi fengið fasteignina afhenta 29. desember 2021. Meindýraeyðirinn hafi eitrað þrisvar áður en stefnendur fluttu inn en það ekki dugað til. Fljótlega hafi komið í ljós að húsið væri ekki laust við maura og mikið verið af silfurskottum. Stefnendur hafi neyðst til að flytja út í þrjá daga á meðan meindýraeyðirinn hafi loftþétt allt húsið og notað reyksprengjur til að eyða meindýrunum. Eftir þessa aðgerð virðist maurinn hafa farið en silfurskottur enn verið til staðar. Einnig segja stefnendur að komið hafi í ljós að stefnda hafi ekki greitt reikninga sem meindýraeyðirinn sendi henni. Einnig hafi komið í ljós að sonur stefndu hefði upplýst fasteignasalann um að það væru maurar í húsinu, sama dag og skrifað var undir kaupsamning.

Þá segja stefnendur að þegar fyrir lá að mikið væri um silfurskottur í húsinu hafi verið nokkuð ljóst að þann vanda mætti sennilega rekja til raka. Við nánari skoðun hafi komið í ljós að baðherbergisinnréttingar væru ónýtar vegna raka og mikill raki verið undir öllum flísum og sturtu. Allar neysluvatnslagnir inni á baðherberginu hafi verið ónýtar. Einnig hafi komið í ljós að bílskúr, sem hafi verið útbúinn sem íbúð, hafi verið algjörlega óíbúðarhæfur vegna myglu- og rakaskemmda. Loftið í bílskúrnum hafi verið ónýtt þar sem þakið leki og því mikill raki til staðar. Þá hafi bílskúrshurðin verið ónýt af sömu ástæðu. Jafnframt hafi komið í ljós að þakið væri ekki í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar og loftun þess ófullnægjandi. Einnig hafi komið í ljós að öll eldhúsinnrétting hússins hafi verið ónýt vegna myglu. Ætla megi að ástæða þessa sé sú að ekki hafi verið búið að leggja drenlögn í kringum fasteignina. Þá hafi einnig verið að finna mikið af maurum undir og bak við skápa og skúffur. Gluggar leki á efri hæð og í stofu einnig í sunnanátt. Einnig hafi komið í ljós að tveir ofnlokar væru stíflaðir og þurft að laga þá og stilla hitakerfið í framhaldinu. Enn fremur hafi þurft að draga nýtt rafmagn í húsinu þar sem það hafi ekki verið gert með viðunandi hætti.

Stefnendur sendu tölvupóst 21. janúar 2022 til fasteignasalans og sonar stefndu vegna „tjóns sem skordýrafaraldurinn er að valda og hefur ollið“. Með kröfubréfi lögmanns stefnenda 21. júní 2021 var gerð krafa um afslátt og/eða skaðabætur að fjárhæð 4.512.483 krónur vegna galla og áskilinn réttur til að hækka kröfuna. Þá var lýst yfir skuldajöfnun vegna kröfu stefnenda og eftirstandandi afsalsgreiðslu vegna fasteignarinnar. Loks var krafist viðurkenningar stefndu á ábyrgð á frekari kostnaði vegna galla. Með bréfi 29. júní 2022 var kröfum stefnenda hafnað. Stefnendur hafa því höfðað mál þetta.

II.

Stefnda byggir frávísunarkröfu sína á því að kröfugerð málsins sé í andstöðu við lagakröfur um samaðild og meginreglur einkamálaréttarfars um skýra og ljósa kröfugerð. Stefndu sé ómögulegt að verjast.

Stefnda bendir á að fasteignin að [...] sé í óskiptri sameign stefnenda í jöfnum hlutföllum. Kröfugerð í stefnu sé orðuð þannig að þess sé krafist að viðurkennt verði að stefnda beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum „hvoru fyrir sig“. Stefnda byggir á því að þar sem fasteignin séí óskiptri sameign þá sé stefnendum skylt að hafa samaðild til sóknar, sbr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, enda eigi þau réttindi yfir fasteigninni þannig að ekki verði skilið á milli. Skylda til samaðildar ráði staf efnisrétti. Vegna samaðildar stefnenda geti þau ekki haft uppi sjálfstæða kröfu hvort um sig á hendur stefndu eins og um samlagsaðild sé að ræða. Ef stefnendur eiga óskipt réttindi skv. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála hafi þeir ekki val um að byggja kröfugerð sína og málatilbúnað á 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Beri því að vísa máli þessu frá dómi.

Þá telur stefnda að dómkröfur séu vanreifaðar og málatilbúnaður óglöggur.

Dómkrafan uppfylli ekki skilyrði d-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Um viðurkenningarmál sé jafnframt gerður sá áskilnaður að kröfur lúti að „viðurkenningu á tilteknum réttindum“ eins og 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 beri með sér. Í þeim áskilnaði feli stað kröfugerð sé svo ákveðin og ljós að hún geti orðið að dómsniðurstöðu í máli þar sem sakarefninu sé ráðið til lykta. Stefnda vísar í þessu sambandi til dóms Hæstaréttar í máli nr. 486/2004, þar sem krafa til viðurkenningar á skaðabótarétti vegna leyndra galla á fasteign hafi verið talin svo óljós og ónákvæm að óhjákvæmilegt hafi verið að vísa málinu frá dómi. Í kröfugerðinni hafi með engu móti verið afmarkað í hverju sá galli fólst sem leiddi til bótaskyldu stefndu.

Þau atvik sem liggi að baki viðurkenningarkröfunni um skaðabótaábyrgð og þar með inntaki skaðabótaskyldu stefndu horfi við með alls ólíkum hætti eftir því hvort byggt sé á því að ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði eða á saknæmri háttsemi stefndu, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, hvort sú saknæma háttsemi sé vegna skorts á upplýsingum, sbr. 26. gr. laganna, rangra upplýsinga, sbr. 27. gr. laganna, eða hvort fasteignin henti ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega notaðar til, sbr. 19. gr. laganna. Í málsástæðum í stefnu virði st stefnendur byggja á öllum þessum atriðum. Í kröfugerðinni séá engan hátt afmarkað í hverju sá galli er fólginn sem leiða kunni til bótaskyldu stefndu. Dómafordæmi Hæstaréttar séu skýr um að tiltaka þurfi í kröfugerð hvaða atvik það séu sem hafi valdið ætluðu tjóni. Sé slíkt ekki gert, þrátt fyrir að í málatilbúnaði séu sjónarmið um slíkt rakin, þá leiði það til frávísunar frá dómi af sjálfsdáðum, sbr. dóm Hæstaréttar nr. 65/2017.

Krafa stefnenda sé þannig sett fram að dómsorð þar sem hún yrði tekin til greina bæri ekki með sér neina afstöðu til þess á hvaða atvikum og tjóni bótaskyldan byggðist. Á grundvelli þessara sjónamiða hafi Landsréttur vísað kröfu frá héraðsdómi því að atvik kynnu að horfa með ólíkum hætti við reglum tengdum lögskiptunum og því myndi dómsorð þar sem krafan yrði tekin til greina ekki bera með sér neina afstöðu til þess á hvaða atvikum og tjóni bótaskyldan byggðist að þessu leyti, sbr. dóm Landsréttar nr. 413/2020.

Þá telur stefnda að skilyrði g-liðar 80. gr. laga nr. 91/1991 séu ekki uppfyllt. Stefnendur hafi ekki lagt fram viðhlítandi gögn til stuðnings kröfum sínum, eins og að afla matsgerðar. Í stefnu áskilji stefnendur sér aðeins rétt til að leggja fram fjárkröfu í samræmi við niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns en einnig segi að stefnendur hyggist sýna fram á nákvæmt umfang gallans með matsgerð dómkvadds matsmanns. Stefnendur virðast byggja réttilega á því að umfang tjónsins sé ósannað en samt sem áður leggi þau fram gögn án nokkurra skýringa á því hvernig þau tengi st hinni meintu skaðabótaábyrgð. Framlögð skjöl sem um ræði séu pantanakvittanir á nýjum vörum og tækjum, verðáætlanir og verkskýrsla. Þar sem ekki hafi verið staðreyndur galli í fasteigninni sé ógerlegt fyrir stefndu að verjast. Þá séu engir reikningar lagðir fram meðverkskýrslu, dags. 16. maí 2022, og ekki liggi fyrir hvort virðisaukaskattur hafi fengist endurgreiddur af vinnuliðum eða hvort þeir hafi yfirhöfuð verið greiddir. Sjónarmiða skaðabótaskyldu á grundvelli orsakar og afleiðingar séí engu getið í stefnu.

Stefnda segir að áskilnaður 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 hafiverið skýrður svoað sá sem höfðar mál til viðurkenningar á skaðabótaskyldu verði að leiða nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni og gera grein fyrir því í hverju tjón hans felist og hver tengsl þess séu við ætlað skaðaverk, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 188/2011. Framangreind skilyrði um að nægar líkur séu leiddar að því að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni og að gerð sé grein fyrir því í hverju tjón þeirra felist sé með engu móti uppfyllt í máli þessu. Til stuðnings kröfu sinni hafi stefnendur aðeins lagt fram verkskýrslu, dags. 16. maí 2022, og pantana kvittanir frá IKEA. Um er að ræða kvittanir á 25 blaðsíðum sem hvorki séu sundurliðaðar né beri með sér útskýringu á því í hverju tjón stefnenda felist. Sanni því umræddar kvittanir hvorki tjón stefnenda né sýni fram á verðmætisrýrnun fasteignarinnar að [...]. Liggi því ljóst fyrir að stefnendur hafi ekki uppfyllt þær kröfur sem 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 geri til þeirra um lögvarða hagsmuni. Stefnendur ætli aðsýna fram á nákvæmt umfang tjónsins með matsgerð dómkvadds matsmanns en stefnda geti ekki fallist á þetta. Dómaframkvæmd sé skýr um það að ekki dugi að bæta úr skorti á skýrleika málatilbúnaðar með matsgerð sem aflað sé síðar, sbr. m. a. dóma Hæstaréttar nr. 413/2009 og 713/2013. Af þessu leiði að stefnendur geti ekki bætt úr annmörkum á málatilbúnaði í stefnu eftir þingfestingu málsins.

Stefndu sé ógerningur að verjast kröfu um tjón gagnvart hvorum stefnanda um sig enda ekkert um slíka skiptingu fjallað í stefnu og skorti því á að skilyrði e-liðar 80. gr. laga nr. 91/1991 séu uppfyllt.

Þá telur stefnda að stefnendum sé óheimilt að koma með frekari dómkröfur undir rekstri málsins. Stefnendur áskilji sér rétt til að setja fram fjárkröfu í samræmi við niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns. Stefnda mótmælir því að þessi krafa komist að undir rekstri málsins og beri því að vísa henni frá verði hún höfð uppi undir rekstri málsins, sbr. 2. málsl. 1. mgr. 111. gr. laga um meðferð einkamála.

Um lagarök og heimild um framlagningu greinargerðar er lýtur einungis að frávísunarkröfu er vísað til 2. mgr. 99. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 7. gr. laga nr. 75/2015. Þá vísar stefnda til almennra meginreglna einkamálaréttarfars og laga nr. 91/1991.

III.

Eins og rakið hefur verið krefjast stefnendur þess að viðurkennt verði að stefnda beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum, hvoru fyrir sig, á tjóni vegna galla á fasteigninni að [...], sem stefnendur keyptu af stefndu með kaupsamningi 15. nóvember 2021.

Við munnlegan flutning málsins kom fram að krafa stefnenda er byggð á 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samkvæmt téðu ákvæði er aðila heimilt að höfða mál til að leita viðurkenningardóms um kröfu, hafi hann lögvarða hagsmuni af því að skorið sé úr um tilvist eða efni réttinda eða réttarsambands. Áskilnaður um lögvarða hagsmuni hefur í dómaframkvæmd verið skýrður svo að sá er höfðar málið verði að leiða nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni og gera grein fyrir því í hverju tjónið felist og hver tengsl þess séu við ætlað skaðaverk. Þá gildir sú meginregla að kröfugerð verður að vera svo ákveðin og ljós í stefnu að unnt sé að taka hana upp óbreytta sem ályktunarorð í dómsniðurstöðu málsins.

Í dómkröfu stefnenda er á engan hátt afmarkað í hverju sá galli sé fólginn sem leiði til bótaskyldu stefndu. Er krafan því of óljós og víðtæk til að geta orðið að dómsniðurstöðu í málinu. Krafan er þannig ekki dómtæk. Með vísan til framangreinds og dóms Hæstaréttar í máli nr. 486/2004 ber að vísa málinu frá dómi.

Málið er einnig vanreifað. Í stefnu málsins er byggt á því að kostnaður stefnenda vegna meintra galla nemi nú þegar 4.512.483 krónum en engin grein er gerð fyrir því um hvaða viðgerðir er að ræða eða hvernig kostnaður vegna þeirra sundurliðast. Stefnendur geta ekki í þessu sambandi vísað með almennum hætti til óljósra reikninga sem hafa verið lagðir fram. Stefnendur byggja jafnframt á því í stefnu að „framundan eru nauðsynlegar viðgerðir á göllum fasteignarinnar“, til viðbótar þeim sem þegar hafi verið ráðist í. Hins vegar er á engan hátt gert grein fyrir því um hvaða viðgerðir sé að ræða, s. s. viðgerð á þaki, rafmagnslögnum eða gluggum, en stefnendur halda því meðal annars fram að frágangur rafmagns í húsinu hafi verið ófullnægjandi, gluggar leki og þak ekki verið byggt í samræmi við kröfur á þeim tíma sem húsið var byggt og loftun því ófullnægjandi. Stefnendur hafa engin gögn lagt fram sem leiða líkur að því að um slíka galla sé að ræða og tjón sem stefnda beri bótaábyrgð á. Stefnda getur þannig ekki tekið til varna í málinu. Verður ekki bætt úr þessum annmörkum í málatilbúnaði stefnenda eftir að málið hefur verið höfðað, eins og með matsgerð dómkvadds matsmanns eða koma að fjárkröfu í málinu, sem stefnendur áskilja sér rétt til í stefnu.

Samkvæmt öllu framansögðu verður máli þessu vísað frá dómi. Er þá ekki þörf á því að fjalla um aðrar málsástæður stefndu um frávísunarkröfu hennar.

Samkvæmt 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber stefnendum að greiða óskipt stefndu málskostnað, sem er hæfilega ákveðinn 4 00.000 krónur.

Úrskurð þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

Úrskurðarorð :

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnendur, O-kvk-nf S-kvk-nf N-kvk-nf og S-kk-nf W-kk-nf G-kk-nf, greiði óskipt stefndu, K-x-x P-x-x Ó-kk-nf, 400.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf