A-34/2009

Með aðfararbeiðni móttekinni í héraðsdómi 13. mars 2009 krefst sóknaraðili, S-kk-nf G-kk-nf, ( ... ), Háaleitisbraut 103, Reykjavík dómsúrskurðar um að varnaraðili verði ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr húsnæði sóknaraðila að Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, fnr. 213-4832, með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins og við þá ákvörðun verði tekið tillit til skyldu gerðarbeiðanda til að greiða virðisaukaskatt af málflutningsþóknun.

Varnaraðili, B-kvk-nf S-kvk-nf, ( ... ), Hlyngerði 3, Reykjavík, krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Þess er jafnframt krafist að sóknaraðili verði úrskurðaður til greiðslu málskostnaðar, varnaraðila að skaðlausu.

Nái kröfur sóknaraðila fram að ganga er þess krafist með vísun til 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 að í úrskurði verði kveðið á um frestun framkvæmdar aðfarar við kæru til Hæstaréttar.

Þá krefst gerðarþoli málskostnaðar úr hendi gerðarbeiðanda skv. mati dómsins.

Málið var tekið til úrskurðar 7. september 2009.

I

Í aðfararbeiðni kemur fram að með húsaleigusamningi, dags. 18. nóvember 2003, hafi sóknaraðili leigt húsnæði sitt að Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, til varnaraðila. Hafi leigan tekið til helmings húsnæðisins. Með símskeyti, dags. 3. febrúar 2009, hafi verið skorað á varnaraðila að greiða nú þegar gjaldfallna húsaleigu vegna leigu húsnæðisins innan sjö daga frá dagsetningu skeytisins en að öðrum kosti yrði leigusamningnum rift án frekari fyrirvara og krafist útburðar.

Þar sem varnaraðili hafi ekki sinn áskorun sóknaraðila hafi húsaleigusamningum verið rift og varnaraðila tilkynnt um riftunina með símskeyti, dags. 18. febrúar 2009 og móttekið hinn sama dag. Varnaraðila hafi því borið að rýma hið leigða húsnæði fyrir kl. 9:00 að morgni næsta dags er liðnir væru sjö sólarhringar frá móttöku skeytisins eða þann 26. febrúar 2009. Þar sem varnaraðili hafi ekki rýmt eignina og nýti því án heimildar fasteign sóknaraðila, sé sóknaraðila nauðsynlegt að leita atbeina dómstóla til að tryggja hagsmuni sína í máli þessu.

Sóknaraðili byggir á því að varnaraðila sé ekki heimilt að dvelja í eða nýta húsnæði sóknaraðila. Varnaraðili komi, með ólögmætum hætti, í veg fyrir að sóknaraðila geti nýtt eign sína og því sé honum rétt að krefjast dómsúrskurðar um útburð varnaraðila.

Útburðarkrafan er byggð á óskráðum meginreglum eigna- og kröfuréttar. Vísað er til 78., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og ákvæða 11. gr. í leigusamningi aðila, sbr. húsaleigulög nr. 36/1994, einkum 1. tl. 61. gr. laganna.

II

Varnaraðili, sem er dóttir sóknaraðila, telur málsatvikalýsingu í aðfararbeiðni verulega áfátt. Þar sé látið að því liggja að málið snúist um einfaldan leigusamning milli aðila, sem varnaraðili hafi vanefnt og þannig veitt sóknaraðila heimild til að krefjast útburðar. Atvik þessa máls eigi sér langan aðdraganda sem sóknaraðila og lögmanni hans sé vel kunnur af samskiptum sínum við lögmann varnaraðila og framlögðum gögnum.

Að mati varnaraðila hafi framlagður leigusamningur um Neðri-Þverá ekkert gildi milli aðilanna. Samningurinn sé málamyndagerningur og sé ekki ætlað að veita sóknaraðila þann rétt sem þar sé kveðið á um. Varnaraðili telur nauðsynlegt að rekja málavexti ítarlega og leggja fram gögn til að varpa réttu ljósi á málið.

Að sögn varnaraðila má rekja upphaf málsins til þess að varnaraðili og eiginmaður hennar höfðu hug á að kaupa fasteignina Neðri-Þverá svo sem framlagt kauptilboð frá 15. september 2003 sýnir, en jörðin hafi þá verið eign Íbúðalánasjóðs. Áður hafi þau fengið upplýsingar hjá vinafólki sínu, eigendum Efri-Þverár, að eignin að Neðri-Þverá væri til sölumeðferðar. Hafi varnaraðili og eiginmaður hennar skoðað eignina með kaup í huga. Varnaraðili hafi fyrst leitað til Íbúðalánasjóðs sem hafi benti á S-kk-þf Ó-kk-þf, fasteignasala, sem hafi haft eignina til sölumeðferðar.

Í framhaldi af þessu hafi tilboð í eignina gengið á milli varnaraðila og S-kk-ef Ó-kk-ef, fasteignasala og umboðsmanns seljanda. Að lokum hafi náðst samningar um kaupin þannig að kaupverð var ákveðið 2.800.000 krónur. Það kauptilboð hafi varnaraðili ekki fundið í sínum fórum. Ekki hafi heldur fundist nein gögn hjá fasteignasölunni vegna málsins þrátt fyrir leit. Áður en af kaupunum varð hafi varnaraðili og eiginmaður hennar skoðað eignina svo sem áður er getið og hafi öll samskipti vegna málsins verið milli þeirra og S-kk-nf Ó-kk-nf, fasteignasala.

Áður en gengið var til undirritunar kaupsamnings hafi varnaraðili óskað eftir því að samningurinn yrði gerður á nafni foreldra sinna. Sóknaraðili hafi beðið dóttur sína um það, þar sem sóknaraðili hafi þá nýverið misst sumarhús sitt í bruna án þess að endurbyggja það. Við útgreiðslu brunabóta hafi verið haldið eftir verulegri fjárhæð er fengist endurgreidd yrði nýr bústaður byggður eða keyptur. Hafi varnaraðili orðið við þessari eðlilegu beiðni föður síns, enda hafi ekki annað staðið til en að eigninni yrði svo afsalað í framhaldinu til varnaraðila.

Þar sem foreldrar varnaraðila hafi ekki haft greiðslugetu til að greiða af væntanlegu láni Íbúðalánasjóðs er skyldi tekið við kaupin, hafi umþrættur leigusamningur verið gerður og fjárhæðir þar lagaðar að þeim kröfum er þurfti til að standast greiðslumatið. Svo sem greiðslumatið beri með sér hafi verið krafist greiðslugetu upp á kr. 25.000 á mánuði, sem sé sama fjárhæð og í leigusamningi. Þessum samningi hafi þannig aldrei verið ætlað að hafa nokkuð gildi milli aðila, heldur hafi hann einungis verið gerður í því skyni að sýna fram á nægilega greiðslugetu sóknaraðila til að geta fengið umrætt fasteignalán. Þá hafi sóknaraðila einnig skort eigið fé og hafi eignmaður varnaraðila greitt vegna þess kr. 120.000 inn á reikning tengdaföður síns þann 2. desember 2003 eða sama dag og greiðslumatið hafi verið útbúið.

Þá hafi varnaraðili greitt kaupsamningsgreiðsluna ásamt kostnaði samtals kr. 464.896. Varnaraðili tekur fram að sóknaraðili og eiginkona hans hafi aldrei verið í neinu sambandi við fasteignasalann og hafi ekki hitt hann. Þau hafi aldrei skoðað eignina og hafi aldrei í hana komið. Gengið hafi verið frá undirritun kaupsamnings á skrifstofu Íbúðalánasjóðs og hafi varnaraðili farið þangað með foreldra sína í þeim tilgangi að undirrita samninginn, en hann sé vottaður af varnaraðila og eiginmanni hennar.

Þá hafi gerðarþoli greitt kaupsamningsgreiðslu nr. 2, kr. 280.000.

Að sögn varnaraðila komu i ljós ýmsir gallar á eigninni nokkru eftir að hún var afhent. Af því tilefni hafi varnaraðili leitað lögmannsaðstoðar eftir að hafa áður átt í samskiptum við fasteignasalann ásamt eiginmanni sínum. Hafi lögmaður varnaraðila átt bréfaskipti við seljanda eignarinnar, með leyfi og vitund sóknaraðila. Hafi því lyktað þannig að samið hafi verið um afslátt að fjárhæð 300.000 krónur sem hafi verið jafnhár lokagreiðslu. Afsal hafi verið gefið út í desember 2006 og lögmannskostnaður greiddur af varnaraðila.

Á þessum tíma hafi komið upp ósætti milli sóknaraðila og varnaraðila vegna sölu á hesthúsi í Víðidal, sem var í eigu varnaraðila. Sóknaraðili hafi lánað varnaraðila fé til kaupanna og taldi sig hafa öðlast eignarhlut í hesthúsinu, sem varnaraðili hafi hafnað. Þeim ágreiningi hafi lokið með því að sóknaraðili hafi stefnt varnaraðila fyrir dóm og hafi verið gerð sátt í framhaldinu. Sáttin hafi meðal annars verið gerð í þeirri trú að fullar sættir tækjust meðal annars vegna Neðri-Þverár en sóknaraðili hafi þá hafnað kröfu varnaraðila um útgáfu afsals til að þrýsta á um uppgjör vegna hesthússins. Þegar sættir hafi að lokum náðst hafi sóknaraðili setið fastur við sinn keip og hafi farið að greiða af Íbúðarsjóðsláninu er hvíldi á Neðri-Þverá en varnaraðili hafi ávallt greitt allan kostnað af eigninni sem eigandi hennar allt fram til þessa tíma, eins og sjá megi af framlögðu yfirliti. Þá hafi varnaraðili einn nýtt eignina sem sína.

Varnaraðili kveðst byggja kröfu sína á því að sóknaraðili hafi í raun ekki þær heimildir sem hann segist byggja á varðandi útburðarkröfuna, þar sem framlagður leigusamningur í málinu sé málamyndagerningur og hafi því ekki þau réttaráhrif sem honum væri annars ætlað að hafa milli aðila. Varnaraðili sé raunverulegur eigandi eignarinnar. Hann hafi samþykkt kauptilboð það sem var grundvöllur kaupsamnings. Hann hafi greitt allar kaupsamningsgreiðslur og kostnað við eignina sem eigandi hennar. Sóknaraðili hafi hins vegar ekkert að kaupunum komið, ekkert greitt af kaupverðinu, aldrei skoðað eignina eða nýtt hana en beiti nú leigusamningnum fyrir sig gegn betri vitund vegna þess ágreinings sem komið hafi upp milli þeirra feðgina. Hafi engin samskipti verið þeirra á millum frá því að sala á hesthúsinu fór fram, og virðist sem sóknaraðili fari nú fram með það eitt að markmiði að sölsa húseign varnaraðila undir sig, með ólögmætum hætti.

Varnaraðili vísar til þess að baki kaupsamningnum hafi legið samkomulag aðila þess efnis sem getið sé í málsatvikalýsingu og geti málamyndagerningarnir ekki raskað þeim raunverulega grundvelli, enda sanni framlögð gögn það svo ekki verði um villst.

Kaupsamningur sá sem lagður hafi verið fram um eignina hafi einungis verið gerður í nafni gerðarbeiðanda til þess að ná fram fjárhagslegum ávinningi honum til handa, án nokkurs kostnaðar eða áhættu fyrir varnaraðila.

Varnaraðili telur að af öllu framansögðu sé ljóst að þvílíkur vafi leiki á um heimild og réttmæti kröfu sóknaraðila að synja beri um útburðarkröfuna, þar sem skilyrðum 83. gr. laga nr. 90/1989 sé fráleitt fullnægt. Um lagarök er vísað til laga nr. 90/1989, laga nr. 7/1936, einkum 34. gr. og laga nr. 36/1994.

III

Það er skilyrði fyrir beinni aðfarargerð samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför o.fl. að réttindi gerðarbeiðanda séu svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem afla má samkvæmt 1. mgr. 83. gr. laganna. Slík gögn eru einvörðungu sýnileg sönnunargögn og aðilaskýrslur. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. skal aðfararbeiðni hafnað ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt er að afla skv. 1. mgr.

Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að varnaraðili hafi vanefnt leigusamning um helming húsnæðis að Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra. Varnaraðili ber því við að leigusamningurinn hafi verið gerður til málamynda. Þess vegna hafi aldrei staðið til að hann greiddi leigu samkvæmt samningnum. Þar af leiðandi sé ekki til staðar sú vanefnd sem sóknaraðili byggi á. Til stuðnings þessari fullyrðingu hefur varnaraðili lagt fram ýmis gögn.

Í máli þessu verður ekki tekin afstaða til þess hvort sóknaraðili sé í raun eigandi að fasteigninni Neðri Þverá í Húnavatnssýslu, en samkvæmt framlagðri útprentun úr Fasteignaskrá Íslands, er hann annar tveggja eigenda fasteignarinnar, heldur einvörðungu til þess hvort réttindi hans samkvæmt hinum umdeilda leigusamningi séu það ótvíræð að þau geti orðið grundvöllur beinnar aðfarargerðar. Með málflutningi sínum framlögðum gögnum hefur varnaraðila tekist að leiða líkur að því að niðurstaða þess álitaefnis hvort leigusamningurinn hafi verið gerður til málamynda ráðist ekki einvörðungu af framlagningu skjala heldur þurfi að leiða vitni fyrir dóminn til að skera úr því en leigusamningnum var ekki þinglýst. Auk þess er til þess að líta að samkvæmt þeim gögnum sem fyrir liggja er sóknaraðili ekki einn skráður eigandi viðkomandi fasteignar, sem veikir málstað hans að því er varðar aðildina, sbr. 2. málsliðar 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sem hér á við samkvæmt 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989. Verður því að fallast á með varnaraðila að réttindi sóknaraðila séu ekki það ljós að fært sé að leita fullnustu þeirra með beinni aðfarargerð, sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989.

Eftir niðurstöðu málsins verður sóknaraðili úrskurðaður til að greiða varnaraðila 200.000 kr. í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf, settur héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu sóknaraðila, S-kk-ef G-kk-ef, um að varnaraðili, B-kvk-nf S-kvk-nf, verði með beinni aðfarargerð borin út úr húsnæðinu að Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, fnr. 213-4832.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 200.000 krónur í málskostnað.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf