E-272/2014

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð miðvikudaginn 6. maí 2015, er höfðað 7. nóvember 2014 af X, kt. 000000-0000, [.., ...] á hendur Y, kt. 000000-0000, [..., ...].

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér 2.700.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2013 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu að viðbættum virðisaukaskatti.

Stefnda krefst sýknu af kröfum stefnanda en til vara verulegrar lækkunar dómkrafna. Hún krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda að viðbættum virðisaukaskatti.

Gengið var á vettvang 6. maí 2015.

Málavextir

Með kaupsamningi, dagsettum 18. júlí 2013, keypti stefnda af stefnanda fasteignina ..., .... Var kaupverðið ákveðið 21,5 milljónir króna sem greiðast skyldu þannig að níu milljónir króna skyldu greiddar við undirritun samnings, 9,8 milljónir skyldu greiddar við afhendingu með andvirði veðskuldabréfs og loks skyldu 2,7 milljónir króna greiddar „eigi síðar en við útgáfu afsals 1. 10. 2013.“ Í máli þessu er deilt um skyldu stefndu til að inna umrædda lokagreiðslu af hendi.

Söluyfirlit fasteignarinnar liggur fyrir í málinu. Þar er eigninni meðal annars lýst svo að hún sé „fjögurra herbergja einbýli á einni hæð með bílskúr við..., ..... Eign skiptist í: forstofu, gang/hol, stofu, eldhús, þvottahús, geymslu, þrjú svefnherbergi, baðherbergi og 32 fm bílskúr.“ Að lokinni lengri lýsingu, sem ekki þykir ástæða til að rekja sérstaklega, segir: „Húsið hefur fengið gott og reglulegt viðhald, hluti gólfefna og fl.“ Þá kemur fram á yfirlitinu að húsið hafi verið byggt árið 1967 en bílskúrinn árið 1976. Fasteignamat fasteignarinnar er sagt 16.550.000 krónur en brunabótamat 34.600.000 krónur.

Í málinu liggur skjal, stílað á stefndu, og sagt vera kostnaðaráætlun um viðgerðir á gólfum og niðurföllum. Eru þar taldir upp allmargir verkliðir sem skipt er á liði sem nefndir eru tengiherbergi, geymsla, þvottahús, tvö herbergi og „almennt“. Alls eru þessir verkliðir, sem ekki þykir sérstök ástæða til að rekja hér, metnir í skjalinu á 2.933.250 krónur og þar af eru 1.783.985 krónur sagðar vera vegna vinnu. Tekið er fram að áætluð endurgreiðsla virðisaukaskatts nemi 362.483 krónum. Undir listann er skráð nafnið A.

Í málinu liggur skjal sem sagt er varða húsið og er dagsett 21. ágúst 2013. Segir þar meðal annars: „Undirritaður, B [...], var beðinn að líta á fasteignina ..., ..., 000-0000, vegna meintra sölugalla, sem að sögn kaupanda, Y, höfðu komið í ljós þegar búið hafði verið að tæma íbúðina fyrir afhendingu. Óeðlilegt sig á gólfplötu er víða með útveggjum og er holhljóð á þeim stöðum. Um er að ræða tengiherbergi flísalagt 3,25 m², geymslu málað gólf 4,75 m², þvottahús flísalagt 6,87 m², tvö herbergi parkettlögð samtals 20 m² og eins var sig í stofu þó það væri [töluvert] minna en á þeim stöðum sem áður eru taldir. Búið var að afleggja skólplagnir sem lagðar höfðu [verið] í gólf í upphafi, frá eldhúsi, tengiherbergi og þvottahúsi og setja þær utanáliggjandi. Steypt hafði verið í svelgi í tengiherbergi og þvottahúsi af þeim sökum. Eins mældist óeðlilegur raki í gólfplötu í geymslu, 75 til 80%. Til þess að gera sér grein fyrir því sem er þarna [...] þyrfti að rjúfa gat á gólfplötuna við útvegg og sjá hverju sætti með þetta sig á plötunni svo hægt sé að gera sér betri grein fyrir málinu.“ Undir er ritað B húsasmíðameistari.

Í málinu liggur annað skjal, nefnt yfirlýsing og dagsett 16. desember 2013. Segir þar: „Undirritaður lýsir því hér með yfir að samantekt sú sem gerð var 21. ágúst 2013 af undirrituðum að beiðni Y á fasteigninni .., ... 000-0000 var ekki formleg matsgerð heldur lýsing á húsnæðinu eins og það kom undirrituðum fyrir sjónir við skoðun eignarinnar. Það er skoðun undirritaðs að þeir ágallar [svo] á eigninni sem fram koma í samantektinni hefði mátt sjá og gera sér grein fyrir við skoðun fasteignarinnar áður en hún var keypt. Hafa verður í huga að sú eign sem hér um ræðir er 46 ára gömul og því eðlilegt í því ljósi að eitthvað sjái á eigninni.“ Undir þetta ritar B húsasmíðameistari.

Nokkur bréfaskipti aðila liggja fyrir í málinu. Af þeim skal þess getið hér að í tölvubréfi frá lögmanni stefndu til lögmanns stefnanda hinn 4. október 2013 er vísað til þeirrar kostnaðaráætlunar sem A mun hafa gert og rakin hefur verið. Þeirri kostnaðaráætlun hafi verið komið á framfæri við þann fasteignasala sem séð hafði um sölu hússins og „hann beðinn um að kynna hana fyrir [stefnanda].“ Hafi stefnda lagt til að mál yrðu leyst þannig að stefnandi greiddi 2/3 hluta kostnaðar við lagfæringar en stefnda þriðjung. Þar sem engin svör hafi borist frá stefnanda við þessu hafi fasteignasalanum verið send tilkynning þess efnis að lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi yrði haldið eftir, en leitað dómkvaðningar matsmanns til að meta kostnað við lagfæringar leyndra galla. Með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 23. október 2013, er því alfarið hafnað að húsið sé haldið göllum sem stefnandi beri ábyrgð á. Hins vegar sé stefnandi reiðubúin, til að ljúka málinu án málaferla, að veita stefndu 500.000 króna afslátt af lokagreiðslunni, enda verði eftirstöðvar greiddar innan tíu daga. Felist ekki í boðinu viðurkenning á ábyrgð. Hinn 5. nóvember 2013 skrifar lögmaður stefndu lögmanni stefnanda tölvubréf og segir að stefnda hyggist halda sig „við sitt upphaflega tilboð, þ.e. að [stefnandi] greiði 2/3 hluta áætlaðs tjóns hennar, sbr. kostnaðaráætlun A hjá [...].“ Samþykki stefnandi ekki „þennan afslátt vegna hinna leyndu galla [muni] verða beðið um dómkvaðningu matsmanns“.

Matsgerð

Hinn 18. desember var D byggingarverkfræðingur dómkvaddur að kröfu stefndu til að svara nokkurum spurningum. Endanlegar matsspurningar voru þessar: „1. Hvert er almennt ástand fasteignar matsbeiðanda að ..., ...? a. Þess er sérstaklega óskað að lagt verði mat á ástand niðurfalla, lagna þeim tengdum og frágang þeirra, auk ástands frárennslislagna í og við fasteignina. b. Þá er þess óskað að lagt verði mat á ástand gólfplötu m.t.t. raka og sigs auk þess sem mat verði lagt á ástand útidyrahurðar á vesturhlið hússins.“ Óskað var eftir að svarið yrði sundurliðað á nákvæman hátt og ástandinu lýst ýtarlega. „2. Hvaða úrbætur telur matsmaður nauðsynlegar til lagfæringar á þeim þáttum sem tilgreindir eru í lið 1 og hvernig telur matsmaður að best verði að þeim staðið[?] 3. Hver er kostnaðurinn við úrbætur[?]“ Óskað var eftir að svar yrði „sundurliðað á milli þátta og skipt upp í vinnulið og efni.“

Matsgerð er dagsett 4. febrúar 2014. Spurningu um almennt ástand fasteignarinnar með sérstöku mati á ástandi niðurfalla, lagna þeim tengdum og frágangi þeirra, auk ástands frárennslislagna í og við fasteignina, svarar matsmaður svo: „Búið er að steypa í niðurföll í forstofugólfi og þvottahúsgólfi þannig að niðurföllin eru ekki lengur í notkun. [...] Frárennslislagnir sem lágu að niðurföllunum hafa verið aflagðar og frárennslislagnir að vöskum í þvottahúsi og eldhúsi hafa verið lagðar innan á veggjum að NV horni hússins þar sem þær eru teknar niður í grunn hússins og í frárennslislögn í fyllingu utan við húsvegginn. Frárennslislagnirnar eru festar innan á veggi með þar til gerðum spennum. Í þvottahúsi og geymslu liggur lögnin í gegnum skápa sem eru á veggjum. Til að koma lögnunum að útveggjum hefur verið söguð rás fyrir lögnina í bakplötur í skápunum. [...] Lagnirnar eru ekki klæddar af en í geymslu og þvottahúsi hefur lögnin verið máluð með veggjum en í forstofu og inn í skápum er hún ómáluð. Ekki eru merki um annað en að núverandi lagnir frá þvottahúsi og eldhúsi virki eins og til er ætlast.“ Sömu spurningu um almennt ástand fasteignarinnar en með sérstöku mati á ástandi gólfplötu, þegar horft sé til raka og sigs og með mati á ástandi útidyrahurðar á vesturhlið, svarar matsmaður svo: „Í geymslunni er gólfplatan mikið sigin og sprungur í steypunni þvert á horn við útvegg. Að því gefnu að gólfplatan hafi verið lárétt í upphafi er sigið allt að 23 mm. Einnig eru greinileg merki um sig á gólfplötunni við útvegg sem mælist allt að 13 mm. [...] Ekki voru sjáanleg merki um raka í gólfplötunni við matsskoðun en til að geta sagt til um rakastigið í steypunni er nauðsynlegt að mæla rakann með þar til gerðum rakamæli.“ Er því svo lýst að slík mæling hafi farið fram og reifar matsmaður niðurstöður í matsgerðinni. Mælt hafi verið á fimm stöðum, en niðurstöðum vegna eins staðar sé sleppt vegna fráviks sem bendi til misheppnaðrar mælingar. Rekur matsmaður svo einstakar niðurstöður en segir svo meðal annars: „Geymslan er óupphituð og meðalhitastig plötunnar mældist 11,3°C. Meðaltal hlutfallsraka á mælistöðunum var 85,3% HR. Með línuriti og töflu í RB (Rannsóknarstofnun byggingariðnaðarins) riti nr. 30 „Varmaeinangrun húsa“ má finna út að daggamark loftsins er rúmar 9°C. Þetta þýðir að kólni platan niður fyrir 9°C er hætta á rakaþéttingu. Almennt í íbúðarhúsnæði má reikna með hlutfallsraka 30-50% við ca. 21°C. Í þvottahúsi getur rakinn farið upp undir 100% tímabundið ef þurrkaður er þvottur inni. Ef miðað er við venjulegar aðstæður þ.e. 45% hlutfallsraka í þvottahúsinu við hliðina á geymslunni, má sjá á sama línuriti að hlutfallsraki loftsins er 85% ef það er kælt niður í hitastig gólfplötunnar í geymslunni þ.e. 11,3°C. Mældur hlutfallsraki í gólfplötunni er þessvegna í samræmi við aðstæður og líklegasta skýringin á raka við gólfplötuna virðist því vera rakaþétting raks innilofts á köldum gólffletinum. Ekki eru sjáanleg merki um sig á gólfplötu í þvottahúsi. Gólfyfirborðið hallar að aflögðu niðurfalli og athugun á sigi með hallamælingu þess vegna ekki möguleg. Út frá niðurfallinu er sprunga í flísum en kantar við sprungu misbrúna ekki. Ekki voru sjáanleg merki um raka í gólfplötu í þvottahúsinu.“ Um gólfplötu í svefnherbergi í norðausturhorni hússins segir matsmaður: „Við útvegg á austurhlið er rifa undir gólflista á veggnum. Við NA horn herbergisins er rifan ca. 7 mm á austurveggnum en einungis 2 mm á norðurveggnum. Við hornið hefur því platan ekki sigið nema hámark 2 mm að því gefnu að listarnir hafi ekki hreyfst. Það var því ákveðið að losa listann af útveggnum til að skoða hvort það eru einhver ummerki um sig á bak við hann. Útveggurinn er einangraður að innan og yfirborðið múrað. Þegar búið var að fjarlægja gólflistann kom í ljós að rifan meðfram parkettinu við útvegginn er mjög lítil og þessvegna ekki hægt að sjá skilin milli steyptrar plötu og veggjar. Við NA horn herbergisins kom í ljós 3-4 mm víð sprunga á um 0,8 m löngum kafla í múrnum á bak við gólflistann. Þessi sprunga styður það að gólfið hafi sigið þó ekki sé hægt að fullyrða hvenær það hafi gerst. Um gólfplötu í svefnherbergi í suðausturhorni hússins segir matsmaður: „Við útvegg á suðurhlið er rifa undir gólflista allt að 5 mm. Ekki er hægt að fullyrða að gólfplatan hafi sigið þó rifa sé undir gólflistanum. Það var því ákveðið að losa listann af útveggnum til að skoða hvort það eru einhver ummerki um sig á bak við hann. Þegar búið var að losa listann af veggnum kom í ljós að rifan meðfram parkettinu við útvegginn er mjög lítil og ekki hægt að sjá skilin milli steyptrar plötu og veggjar. Útveggurinn er einangraður að innan og yfirborðið múrað. Við SA horn herbergisins kom í ljós 3-4 mm víð sprunga á um 0,7 m löngum kafla í múrnum á bak við gólflistann. Þessi sprunga styður það að gólfið hafi sigið þó ekki sé hægt að fullyrða hvenær það hafi gerst.“ Um hurð á bakdyrainngangi segir matsmaður: „Um er að ræða upphaflega útidyrahurð. Hurðin er ósnúin og leggst vel að karmi þegar henni er lokað. Pakkningar eru límdar á fals í hliðarkörmum en hefur [svo] losnað af að hluta hengslamegin. Ekki eru pakkningar við efri og neðri brún á hurð. Úti er lóðrétt karmstykki farið að fúna við undirstykki. Ekki er stál á undirstykki karms eða sparkhluta á hurð sem veldur því að vatn getur runnið undir hurðina ef slagregn stendur á hurðina. Málning er farin að flagna af hurðinni að utan og fyrirliggjandi að fjarlægja fúa í hliðarstykki og mála hurðina.“ Annarri spurningu, um nauðsynlegar úrbætur, svarar matsmaður svo, að því er varðar niðurföll og frárennslislagnir: „Til að endurnýja niðurföll í forstofu og þvottahúsi ásamt því að laga sigið gólf í geymslu þarf að brjóta burtu steypta plötu í geymslu og gera rásir meðfram útveggjum í þvottahúsi og forstofu að niðurföllum. Áður en gólfplata er rifin þarf að taka niður innréttingar í geymslu og þvottahúsi og forstofu. Leggja þarf nýjar lagnir í jarðvegsfyllingu undir gól[f]plötu sem tengjast við frárennslislögn utan við húsvegg á sama stað og áður utan við geymsluna. Frárennslislagnir frá skolvaski í þvottahúsi og eldhúsvaski eru einnig tengdar inn á nýja frárennslislögn. Fyllinguna í grunninum þarf að þjappa og einangrunarplasti komið fyrir á þjappaðri fyllingunni. Áður en ný plata er steypt er platan járnbent og innlímdum tengijárnum komið fyrir í aðliggjandi plötuköntum og steyptum veggjum til að tryggja góða tengingu við eldri byggingarhluta. Samkvæmt byggingarnefndarteikningu er gólfplatan steypt að útveggja einangrun og skal frágangurinn vera í samræmi við upphaflegan frágang. Yfirborð gólfplötu er pússað með bretti þannig að gólf í þvottahúsi og forstofu verði tilbúið til flotunar og síðan málunar. Skipta þarf um allar flísar á gólfi í þvottahúsi og forstofu. Eftir viðgerð þarf að mála alla fleti þvottahúss, geymslu og forstofu. Að lokum er skipt [...] um bakplötur í innréttingum og þær settar aftur á sinn stað.“ Sömu spurningu, að því er varðar gólfplötu í svefnherbergi í NA horni hússins svarar matsmaður svo: „Taka þarf parkett af svefnherbergisgólfinu að herbergishurðinni. Yfirborð plötunnar er rétt af með gólffloti og nýtt parkettundirlag og parkett lagt á gólfið. Við veggi eru settir [nýir] parkettlistar og í dyragötum eru samskeyti á nýju parketti við eldra parkett höfð undir lokaðri hurð, þar sem komið er fyrir þunnum þar til gerðum gólflista. Eftir lagfæringar á gólfinu eru hugsanlegar skemmdir í málningu lagfærðar og veggir og loft máluð eina umferð.“ Sömu spurningu, að því er varðar gólfplötu í svefnherbergi í suðausturhorni hússins svarar matsmaður svo: „Taka þarf parkett af svefnherbergisgólfinu að herbergishurðinni. Yfirborð plötunnar er rétt af með gólffloti og nýtt parkett lagt á gólfið. Við veggi eru settir [nýir] parkettlistar og í dyragötum eru samskeyti á nýju parketti við eldra parkett höfð undir lokaðri hurð, þar sem komið er fyrir þunnu, þar til gerðum gólflista. Eftir lagfæringar á gólfinu eru hugsanlegar skemmdir í málningu lagfærðar og veggir og loft máluð eina umferð.“ Sömu spurningu, að því er varðar útidyrahurð svarar matsmaður svo: „Laga þarf fúið karmstykki með því að fjarlægja fúann og fella nýjan við og líma með rakaþolnu lími í sárið. Verka þarf lausa málningu af hurðinni og endurmála hana. Setja þarf ryðfrítt stál á undirstykki karms og sparkplötu neðst á útidyrahurð að utan. Endurnýja þarf álímdar pakkningar þar sem hurð leggst á karm.“

Loks var matsmaður spurður um kostnað við úrbætur og skyldi svarið sundurliðað milli þátta og skipt í vinnulið og efni. Matsmaður segir að kostnaður við lagfæringu siginnar gólfplötu í geymslu nemi 334.708 krónum og þar af séu 249.680 krónur vegna vinnu og 85.029 krónur vegna efnis. Kostnaður við lagfæringu frárennslislagna í þvottahúsi nemi 503.516 krónum og þar af séu 325.578 krónur vegna vinnu en 177.938 krónur vegna efnis. Kostnaður við lagfæringu frárennslislagna í forstofu nemi 230.794 krónum og þar af séu 145.002 krónur vegna vinnu en 85.792 krónur vegna efnis. Kostnaður vegna lagfæringar siginnar gólfplötu í svefnherbergi í norðausturhluta hússins nemi 354.062 krónum og þar af séu 151.763 krónur vegna vinnu en 202.299 krónur vegna efnis. Kostnaður vegna lagfæringar á siginni gólfplötu í suðausturhluta hússins nemi 348.554 krónum og þar af séu 149.027 krónur vegna vinnu en 199.527 krónur vegna efnis. Kostnaður vegna útidyrahurðar í bakdyrainngangi nemi 74.750 krónum og þar af séu 54.234 krónur vegna vinnu en 20.516 krónur vegna efnis. Loks metur matsmaður liðinn „Ýmislegt – Þrif á íbúð eftir lagfæringar“ á 84.000 krónur og þar af séu 75.600 krónur vegna vinnu en 8.400 krónur vegna efnis. Alls nemi áætlaður viðgerðarkostnaður því 1.930.384 krónum og þar af eru 1.150.884 krónur vegna vinnu en 779.501 króna vegna efnis. Allar fjárhæðir eru með virðisaukaskatti. Matsmaður brýtur svo þessa þætti upp í einstaka verkliði og þykir ekki ástæða til að rekja þá hér, en þess er þó að geta að matsmaður tiltekur að jafnaði sérstakt atriði, „Ófyrirséð 15%“, og hækkar það þann lið um 15% frá því sem ella hefði þar verið áætlað.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi segist hafna því alfarið að þau atriði, sem metin séu í matsgerð dómkvadds matsmanns, séu gallar í skilningi fasteignakaupalaga sem stefnandi beri ábyrgð á. Í matsgerðinni sé meðal annars að finna kostnað við lagfæringar á atriðum sem séu vel sýnileg og í lagi. Til dæmis sé sýnilegt að búið sé að steypa í niðurföll í forstofu og þvottahúsgólfi og að lagnir í þvottahúsi og geymslu séu utanáliggjandi. Í matsgerðinni sé það einnig staðfest að ekki sé merki um annað en að núverandi lagnir frá þvottahúsi og eldhúsi virki eins og til sé ætlast.

Stefnandi segir að í matsgerð sé að finna kostnaðaráætlun vegna þeirra atriða sem metin séu, auk þess sem matsmaður bæti við 15% vegna ófyrirséðs kostnaðar við alla kostnaðarliðina nema einn. Hvert verð sé tilgreint með virðisaukaskatti. Kveðst stefnandi alfarið hafna því að hún beri ábyrgð á þeim kostnaði sem metinn sé í matsgerðinni sem og ófyrirséðum kostnaði sem bætt sé við, enda sé ekki um að ræða atriði sem stefnandi beri ábyrgð á.

Nefnir stefnandi þar í fyrsta lagi að matsmaður meti kostnað við lagfæringar á siginni gólfplötu í geymslu á samtals 334.708 krónur. Séu virðisaukaskattur vegna vinnu og ófyrirséður kostnaður dregnir frá sé kostnaðaráætlun vegna þessa liðar samtals 246.937 krónur. Í öðru lagi meti matsmaður kostnað við lagfæringar á frárennslislögn í þvottahúsi samtals 503.516 krónur. Séu virðisaukaskattur vegna vinnu og ófyrirséður kostnaður dregnir frá sé kostnaðaráætlun vegna þessa liðar samtals 380.317 krónur. Í þriðja lagi meti matsmaður kostnað við lagfæringar á frárennslislögnum í forstofu samtals 230.794 krónur. Séu virðisaukaskattur vegna vinnu og ófyrirséður kostnaður dregnir frá sé kostnaðaráætlun vegna þessa liðar samtals 157.071 krónur. Í fjórða lagi meti matsmaður kostnað vegna lagfæringar á siginni gólfplötu í norðaustur svefnherbergi samtals 354.062 krónur. Séu virðisaukaskattur vegna vinnu og ófyrirséður kostnaður dregnir frá sé kostnaðaráætlun vegna þessa liðar samtals 281.066 krónur. Í fimmta lagi meti matsmaður kostnað við lagfæringar á siginni gólfplötu í suðaustur svefnherbergi samtals 348.554 krónur. Sé virðisaukaskattur vegna vinnu og ófyrirséður kostnaður vegna þessa liðar dreginn frá sé kostnaðaráætlun vegna þessa liðar samtals 276.760 krónur. Í sjötta lagi meti matsmaður kostnað við útidyrahurð í bakgangi samtals 74.750 krónur. Séu virðisaukaskattur vegna vinnu og ófyrirséður kostnaður dregnir frá sé kostnaðaráætlun vegna þessa liðar samtals 55.418 krónur. Í sjöunda lagi meti matsmaður kostnað við þrif á íbúð eftir lagfæringar samtals 84.000 krónur. Séu virðisaukaskattur vegna vinnu og ófyrirséður kostnaður dregnir frá sé kostnaðaráætlun vegna þessa liðar samtals 68.639 krónur. Stefnandi segist byggja á að þessi atriði, sem metin séu í matsgerð dómskvadds matsmanns séu ekki þess eðlis að um galla sé að ræða sem stefnandi beri ábyrgð á. Stefnda hafi keypt 46 ára gamalt hús sem hún hafi skoðað nokkurum sinnum fyrir kaupin, hvorki sé um að ræða ágalla sem rýri verðmæti fasteignarinnar sem nokkuru nemi, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002, né hafi stefnandi, sem seljandi eignarinnar, sýnt af sér saknæma háttsemi. Beri því stefndu að greiða lokagreiðslu kaupverðsins og eigi hún hvorki rétt á skaðabótum né afslætti af henni.

Stefnandi segist byggja á því að stefnda hafi vanefnt kaupsamninginn með því að inna ekki af hendi greiðslu samkvæmt honum, 2.700.000 krónur á gjalddaga 1. október 2013. Kveðst stefnandi alfarið hafna því að stefndu hafi verið heimilt að halda eftir lokagreiðslunni og sé kröfu stefndu um skaðabætur og/eða afslátt vegna þeirra atriða sem talin séu upp í matsgerð alfarið hafnað enda sé ekki um galla að ræða. Sé á því byggt að um skuld sé að ræða sem komin sé að gjalddaga. Kveðst stefnandi krefjast þess að kaupsamningurinn verði efndur og stefnda greiði kaupverðið eins og henni beri skylda til, 2.700.000 krónur á gjalddaga 1. október 2013 ásamt dráttarvöxtum frá þeim tíma til greiðsludags.

Stefnandi segist vísa til fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Þá vísi hún til meginreglu kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga. Krafa um dráttarvexti sé byggð á III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Krafa um málskostnað sé studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 90/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé byggð á lögum nr. 50/1998.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefnda segir að stefnandi haldi því fram í stefnu að eignin hafi við afhendingu ekki verið haldin göllum í skilningi fasteignakaupalaga þar sem um hafi verið að ræða atriði sem bæði væru vel sýnileg og í lagi. Kveðst stefnda mótmæla því að um hafi verið að ræða galla sem hafi verið sýnilegir enda verði að ætla að þeirra hefði þá verið getið á söluyfirliti í reit þar sem sérstaklega eigi að tilgreina galla. Þá megi nefna að niðurföll í þvottahúsi hafi verið á bak við þvottavél og þurrkara og þær lagnir sem séu utanáliggjandi hafi að mestu verið faldar inni í skáp í þvottahúsi. Þetta beri ljósmyndir í matsgerð með sér. Þá hafi stór frystikista verið hjá vegg í geymslu en á bak við hana sjáist utanáliggjandi lagnir auk þess sem stór sprunga hafi verið í gólfinu undir kistunni. Stefnda segist byggja á því að stefnandi beri ábyrgð á þessum göllum sem seljandi á grundvelli reglna um stjórnunarábyrgð, að stefnandi beri ábyrgð á því að hún hafi ekki efnt kaupsamning að fullu með því að hin selda eign hafi verið haldin göllum sem stefndu verði ekki kennt um og stefnda þurfi ekki að þola bótalaust. Bótareglan sé hlutlæg og því sé ekki gerð krafa um að vanefnd komi til af saknæmri háttsemi stefnanda. Kveðst stefnda byggja á því að ekki sé ósanngjarnt að gera þær kröfur til stefnanda að hún hafi upplýst um gallana sem hún hafi hlotið að eiga að vita um og að ekki séu fyrir hendi skilyrði sem leysi stefnanda undan ábyrgð sinni. Stefnda kveðst byggja á því að stjórnunarábyrgð stefnanda í málinu sæti mjög ströngum mælikvarða vegna yfirlýsinga í söluyfirliti um reglulegt og gott viðhald hinnar seldu eignar.

Stefnda segir að rúm og húsgögn hafi hulið allar misfellur á parketi sem sýni vel sig á gólfplötu en við skoðun hafi allt innbú stefnanda verið á staðnum.

Stefnda segir að auk þeirra sjónarmiða og málsástæðna sem hún byggi á „varðandi hina hlutlægu stjórnunarábyrgð“ sé á því byggt að stefnda eigi rétt til skaðabóta skv. 43. gr. fasteignakaupalaga vegna alls þess tjóns sem hún hafi orðið fyrir vegna saknæmrar háttsemi stefnanda. Um umfang kröfugerðar vísi hún til 59. gr. fasteignakaupalaga.

Stefnda segir að kröfugerð hennar sé miðuð við að það tjón sem hún hafi orðið fyrir nemi hærri fjárhæð en stefnandi geri kröfu um og því beri að sýkna hana af öllum kröfum stefnanda. Samkvæmt matsgerð sé beinn kostnaður við úrbætur metinn á 1.930.384 krónur með virðisaukaskatti. Þá hafi stefnda þurft að leggja út 549.487 krónur fyrir matsgerð og greitt 1.311.230 króna lögmannskostnað. Samtals nemi tjón stefndu því 3.791.101 krónu og beri þegar af þessari ástæðu að sýkna hana af öllum kröfum stefnanda.

Stefnda segir að óhjákvæmilegt sé að miða kröfugerð við að stefnandi greiði stefndu virðisaukaskatt. Reglur um endurgreiðslu virðisaukaskatts séu breytilegar og segir í greinargerðinni að fyrirsjáanlegt sé að reglurnar breytist 31. desember 2014. Óvíst sé að stefnda fái endurgreiddan virðisaukaskatt af endurbótum á húsinu. Stefndu er skylt að greiða virðisaukaskatt af efni og vinnu vegna endurbóta hússins.

Stefnda segir að saknæm háttsemi stefnanda hafi einkum falist í því að hún hafi leynt þeim göllum sem dómkvaddur matsmaður hafi nú staðreynt að séu á eigninni og að hún hafi vakið ranga trú hjá stefndu um að húsið hafi hlotið reglulegt og gott viðhald. Stefnda kveðst byggja á því að meðal annars vegna þess og í því ljósi að umsamið kaupverð hafi verið umtalsvert hærra en fasteignamat eignarinnar hafi hún mátt ætla að fasteignin hafi ekki verið háð þeim annmörkum sem leiddir hafa verið í ljós með matsgerð. Eins og matsgerð beri með sér þá séu gallarnir allir þess eðlis að þeir hafi ekki verið sýnilegir við skoðun, þar sem þeir hafi verið huldir húsgögnum og/eða heimilistækjum sem stefnandi eða einhver á hennar vegum hafi komið fyrir sem hluta af innbúi sínu. Stefnanda hljóti því að hafa mátt vera ljósir þessir gallar ekki síst vegna yfirlýsinga hennar um reglulegt og gott viðhald hússins en hún hafi ekki upplýst stefndu á neinn hátt um gallana við skoðun eða kaupsamningsgerð. Yfirlýsing í söluyfirliti feli í sér sterkari fullyrðingu um ástand hússins heldur en ef hún hefði ekki verið gefin, en ekki verði séð að augljóst tilefni hafi verið til þessarar yfirlýsingar nema síður væri. Leiði þessi háttsemi stefnanda til þess að ekki komi til skoðunar svokallaður gallaþröskuldur 18. gr. fasteignakaupalaga um takmörkun bótaskyldu seljanda.

Stefnda segir að krafa sín um skaðabætur sé byggð á því að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga. Stefnda byggir á því að bæði rýri gallarnir verðmæti fasteignarinnar að verulegu leyti sem og að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og sé þannig ljóst að uppfyllt séu bæði skilyrði þess að notuð fasteign, líkt og sú sem hér um ræðir, teljist gölluð í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga. Þá uppfylli ástand hússins ekki þær almennu kröfur sem gera verði til ástands notaðra fasteigna, auk þess sem stefnandi hafi í engu getið gallanna við skoðun stefndu eða kaupsamningsgerð. Fasteignin hafi við afhendingu verið haldin þeim göllum sem um sé að ræða, það sé þegar áhættuskipti eigi sér stað sbr. 12. og 20. gr. fasteignakaupalaga.

Þá segist stefnda byggja á því að fasteignin teljist gölluð í skilningi 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga enda hafi ekkert verið upplýst við skoðun um þá galla sem á eigninni séu og komi ekki annað fram í kynningarefni, söluyfirliti og við skoðun en að ástand hússins sé gott og að á því séu engir gallar. Sé í raun á því byggt að seljandi hafi vísvitandi leynt þeim göllum sem á eigninni hafi verið enda kveðst stefnda telja að stefnanda hafi hlotið að vera ljóst í hverju þeir fælust og hvert umfang þeirra væri.

Stefnda segir að verði ekki fallist á aðalkröfu hennar um sýknu að öllu leyti, sé þess krafist að krafa stefnanda verði lækkuð verulega og að stefndu verði með dómi dæmdur afsláttur af kaupverði vegna þeirrar beinu rýrnunar af verðmæti fasteignarinnar sem staðfest sé í matsgerð dómkvadds matsmanns og þess kostnaðar sem úrbætur hafi í för með sér.

Stefnda segir að krafa sín um afslátt sé byggð á því að eignin hafi við afhendingu verið haldin göllum í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga. Um sé að ræða galla sem stefnanda hafi mátt vera kunnugt um enda hafi hún lengi átt heima í húsinu og hafi henni ekki getað dulist þeir gallar sem um var að ræða. Ekki hafi verið upplýst um gallana við skoðun stefndu á húsinu og hafi hún ekki átt möguleika á að sjá þá og kynna sér við skoðun.

Stefnda segir að beinn kostnaður við lagfæringar nemi samkvæmt matsgerð 1.930.384 krónum með virðisaukaskatti og kveðst stefnda telja að ekkert hafi komið fram sem rýri réttmæti þeirra útreikninga sem matsmaður byggi þessa niðurstöðu á. Þá hafi matinu ekki verið hnekkt með yfirmati eða með öðrum hætti og kveðst stefnda því telja að byggja verði á matsgerð þeirri sem fyrir liggi.

Stefnda segir að krafa um afslátt sé byggð á 41. gr. fasteignakaupalaga, sbr. einnig 37. gr. laganna en samkvæmt 41. gr. geti kaupandi, ef fasteign telst gölluð, krafist afsláttar af kaupverði og skuli þá, sbr. 2. mgr. 41. gr., miða við afslátt af tiltölu eða í samræmi við þann kostnað sem falli til við að bæta úr gallanum.

Stefnda segir að vegna varakröfu byggi hún að öðru leyti á þeim sjónarmiðum og þeim málsástæðum sem hún byggi á vegna aðalkröfu.

Stefnda segist hafa haft uppi réttmæta kröfu vegna galla og hafi því ákveðið að halda eftir hluta kaupverðs, sbr. 44. gr. fasteignakaupalaga. Réttmæti þeirrar aðgerðar hennar hafi verið staðfest í matsgerð dómkvadds matsmanns. Stefndu hafi verið sá kostur einn fær að afla matsgerðar til sönnunar á því að eignin hafi verið haldin göllum og hafi í því skyni og til að gæta annarra hagsmuna sinna orðið að leita til lögmanns, enda hafi öll viðbrögð stefnanda gefið tilefni til þess að stefnda leitaði allra leiða til þess að gæta réttar síns í hvívetna. Megi ætla að þegar allt sé tiltekið, þar með talið málskostnaður, hafi verið réttmætt af stefndu að halda eftir svo miklu af kaupverði sem hún hafi gert.

Stefnda segir að stefnandi hafi hvorki hnekkt niðurstöðum dómkvadds matsmanns né sýnt fram á að gallana megi rekja til athafna eða athafnaleysis stefndu.

Stefnda segist hafna dráttarvaxtakröfu stefnanda en stefnandi hafi ekki haft uppi beina kröfu vegna málsins fyrr en með stefnu og hafi ekki verið til viðræðna um raunhæfa lausn málsins. Vegna annmarka sem leiddir hafi verið í ljós hafi stefndu verið rétt að halda eftir greiðslum. Verið fallist á kröfu stefnanda að einhverju leyti sé rétt að vextir reiknist fyrst þegar 15 dagar eru liðnir frá dómsuppsögu. Hið sama gildi um málskostnaðarkröfu stefnanda en ekki verði séð að stefnandi geti krafið stefndu um málskostnað hver svo sem úrslit málsins kunni að verða, með sömu rökum. Stefnda segist hafa frá upphafi málsins viljað leita sátta og ítrekað sett fram hugmyndir í þá veru.

Stefnda segist vísa til laga nr. 40/2002 og þeirra sjónarmiða og lögskýringargagna sem að baki þeim búi. Einkum kveðst stefnda vísa til 12. gr. og 20. gr. , 18. og 19. gr., 26. og 27. gr., 41., 43. og 59. gr. Vegna málskostnaðarkröfu sé vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 og vegna kröfu um virðisaukaskatt til laga nr. 50/1998.

Niðurstaða

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkuru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Í málinu aflaði stefnda matsgerðar dómkvadds matsmanns. Samkvæmt niðurstöðum matsgerðarinnar nemur kostnaður við úrbætur þeirra galla, sem matsmaður telur vera á eigninni, 1.930.384 krónum með virðisaukaskatti. Kostnaður sem stefnda kann að hafa haft af öflun matsgerðar eða lögmannsþjónustu telst ekki til galla á fasteigninni en kann að koma til skoðunar við ákvörðun málskostnaðar eftir atvikum. Kostnaðaráætlun sem stefnda aflaði einhliða verður ekki jafnað til matsgerðar dómkvadds matsmanns og þykir ekki skipta sérstöku máli við mat á kostnaði við hugsanlegar framkvæmdir.

Kaupverð fasteignarinnar var 21.500.000 krónur, en húsið er byggt árið 1967. Jafnvel þótt fallist yrði á niðurstöður matsgerðar að öllu leyti og jafnframt talið að allur sá kostnaður, sem þar er ætlað að yrði af lagfæringum, væri á ábyrgð stefnanda, verður ekki talið að þeir ágallar rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkuru nemi, í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, svo sem dómstólar hafa túlkað hana.

Stefnda byggir á því að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og því eigi ekki við sá áskilnaður 18. gr. laga nr. 40/2002 að ágallar rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkuru nemi.

Í söluyfirliti kemur fram að húsið var byggt árið 1967, en þar segir einnig að það hafi fengið „gott og reglulegt viðhald“. Vísar stefnda til þeirra orða í málsástæðum sínum. Að mati dómsins eru þau orð almennari en svo að talið verði að með þeim hafi tilteknum eiginleikum verið lofað eða að tiltekna galla yrði ekki að finna á húsinu. Er þannig ekki vísað til sérstakrar framkvæmdar sem ráðist hafi verið í, heldur verða þessi orð skilin sem almenn lýsing sem ekki verði til þess að kaupandi hafi mátt vænta þess að húsið yrði í sérstöku og betra ástandi en almennt má búast við um nær hálfrar aldar gamalt hús. Þá þykir kaupverð hússins ekki slíkt að vekja hafi átt slíkar væntingar.

Stefnandi og stefnda gáfu báðar skýrslu fyrir dómi. Bar stefnandi þar að sér hefði verið fullkunnugt um að steypt hefði verið í niðurföll og hefði eiginmaður hennar séð um framkvæmdina. Hún kvaðst hafa upplýst stefndu um þetta er hún hefði sýnt henni húsið, en fyrir dómi neitaði stefnda því. Hvorki í söluyfirliti né kaupsamningi er þess getið að steypt hafi verið í niðurföll og gegn andmælum stefndu er ósannað að stefnandi hafi upplýst hana um það. Hér er ekki um að ræða ástand sem hefur myndast með tímanum eftir því sem húsið hefur orðið eldra, heldur var þessu ástandi komið á með framkvæmd sem stefnanda var fullkunnugt um. Að mati dómsins er ástand niðurfalla og frárennslislagna galli sem stefnda gat ekki búist við, en ekki verður talið hún hafi hlotið að verða hans vör við skoðun sína á húsinu fyrir kaup. Verður stefnanda virt til sakar að hafa ekki upplýst hana nægilega að þessu leyti.

Í greinargerð sinni byggir stefnda á því að á húsinu hafi verið gallar „sem stefnanda mátti vera kunnugt um enda hafði hún búið lengi í húsinu og gat ekki hafa dulist þeir gallar sem um er að ræða.“ Fyrir dómi sagði stefnandi að hún hefði fengið húsið í arf eftir foreldra sína, sem látist hefðu á árunum 2009 og 2012. Sjálf hefði hún ekki átt heima í húsinu nema á árunum 1967 til 1973, auk þess sem hún hefði haft þar aðsetur sumarið 1974. Hún hefði hins vegar heimsótt foreldra sína eins og gengur. Fyrir dómi sagði stefnda að hún hefði vitað að stefnandi hefði „ekki búið í húsinu árum saman“. Í stefnu er ekki sérstaklega vikið að því að stefnandi hefði ekki átt heima í húsinu í langan tíma áður en kaupin voru ákveðin, og við munnlegan málflutning var slíkri málsástæðu mótmælt af hálfu stefndu sem of seint fram kominni. Eins og áður segir byggði stefnda á því í greinargerð að stefnandi hefði lengi átt heima í húsinu og að henni hefðu því ekki getað dulist þeir gallar sem á því væru, en fyrir dómi sagði stefnda að sér hefði verið kunnugt um að stefnandi hefði ekki átt þar heima árum saman. Verður að leggja þá yfirlýsingu hennar til grundvallar, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Verður sakarmat ekki miðað við að stefnandi hafi átt heima í húsinu, svo máli skipti.

Stefnda ber sönnunarbyrði af því að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sem valdið geti því að ekki eigi við í málinu sá áskilnaður 18. gr. laga nr. 40/2002 að ágallar rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkuru nemi. Að mati dómsins hefur stefnda ekki sýnt fram á slíka saknæma háttsemi að því er varðar aðra hugsanlega galla en varða niðurföll og frárennslislagnir.

Í matsgerð metur matsmaður kostnað við lagfæringu frárennslislagna í þvottahúsi og forstofu 734.310 krónur og eru alls 470.580 krónur vegna vinnu. Í hvorri tveggju fjárhæðinni er innifalinn 15% ófyrirséður kostnaður. Að mati dómsins hefur ekki verið sýnt fram á að slíkur ófyrirséður kostnaður leggist á framkvæmdir og í matsbeiðni var ekki lagt fyrir matsmann að meta slíkt sérstaklega. Verður slíkur kostnaður ekki talinn sannaður í málinu. Samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt skal endurgreiða eiganda íbúðarhúss 60% þess virðisaukaskatts sem hann hefur greitt af vinnu manna við endurbætur eða viðhald þess. Verður við það miðað hér. Þegar frá fjárhæðinni 734.310 krónur hafa verið dregnar frá þær 95.780 krónur sem komu til vegna 15% ófyrirséðs kostnaðar og þær 49.890 krónur sem ætla má að fengjust endurgreiddar af virðisaukaskatti standa eftir 588.640 krónur sem sannað þykir að draga beri frá kröfu stefnanda. Að öðru leyti verður að hafna kröfum stefndu í málinu en taka kröfur stefnanda til greina.

Fram kom hjá aðilum fyrir dómi að stefnandi hafði boðið stefndu alls 1.000.000 króna í afslátt af kröfunni ef eftirstöðvar kröfunnar yrðu greiddar, en því boði var hafnað. Verður að horfa til þessa við ákvörðun málskostnaðar, en stefndu verður gert að greiða stefnanda 1.240.000 krónur í málskostnað, en við ákvörðun hans var litið til skyldu stefnanda til að greiða virðisaukaskatt af málflutningsþóknun.

Með vísan til framanritaðs verður stefndu gert að greiða stefnanda 2.111.360 krónur ásamt dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði, en ekki þykja efni til að ákvarða upphaf dráttarvaxta síðar en þar er gert. Af hálfu stefnanda fór G-kvk-nf J-x-x G-kvk-nf hdl. með málið en Á-kk-nf Ö-kk-nf B-kk-nf hdl. af hálfu stefndu. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Málið dæma Þ-kk-nf D-kk-nf héraðsdómari, H-kk-nf B-kk-nf byggingarverkfræðingur og V-kk-nf O-kk-nf byggingarverkfræðingur.

D Ó M S O R Ð

Stefnda, Y, greiði stefnanda, X, 2.111.360 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. október 2013 til greiðsludags og 1.240.000 krónur í málskostnað.