A-261/2009

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 9. mars sl., barst dóminum með beiðni móttekinni 10. september 2009.

Sóknaraðili, Nýi Kaupþing banki hf., nú Arion banki hf., krefst þess að varnaraðili, X, ( ...), verði, ásamt þeim og öllu því sem henni tilheyrir, borin út úr húsnæði því er hún hefur haft til afnota að ( ...), Reykjavík, með beinni aðfarargerð. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar að mati dómsins og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði málsins og af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að kröfu gerðarbeiðanda verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

I.

Að því er fram kemur í aðfararbeiðni og gögnum málsins keypti sóknaraðili umrætt íbúðarhúsnæði á nauðungarsölu þann 10. mars 2009 en varnaraðili var þinglýstur eigandi og uppboðsþoli. Í málinu liggur fyrir afsal frá Sýslumanninum í Reykjavík, dagsett 3. júní 2009 og þinglýst 4. júní 2009, þar sem fram kemur að fasteignin ( ...), fnr. 203-4568, þinglýst eign varnaraðila, hafi verið seld sóknaraðila á nauðungarsölu á uppboði sem fram hafi farið 10. mars 2009. Sóknaraðili hafi staðið skil á nauðungarsöluverðinu að fullu og afsali sýslumaður eigninni til sóknaraðila með öllum sama rétti og fyrri eigandi hafi átt.

Því er lýst í greinargerð varnaraðila að vegna fjárhagserfiðleika á árinu 2008 hafi varnaraðili lent í vanskilum með afborganir af fasteign sinni. Ýmislegt hafi spilað þar inn í, m.a. atvinnumissir varnaraðila og erfiður skilnaður. Sóknaraðili hafi gert fjárnám í fasteign varnaraðila 28. janúar 2009. Í kjölfarið hafi verið farið fram á nauðungarsölu og hafi beiðni sú verið tekin fyrir hjá Sýslumanninum í Reykjavík 16. febrúar s.á. Uppboðinu hafi lokið á heimili varnaraðila 10. mars s.á. með því að sóknaraðili hafi leyst eignina til sín. Varnaraðili sé 44 ára gömul og hafi alla tíð stundað sína vinnu og lifað eðlilegu lífi. Varnaraðili hafi verið undir miklu álagi í kjölfar atvinnumissis árið 2008 og skilnaðar og þegar liðið hafi á það ár hafi hún átt við verulegt áfengisvandamál að etja. Dagana 13. til 22. febrúar 2009 hafi hún dvalið á Vogi og 26. febrúar til 26. mars s.á. hafi hún verið í meðferð hjá SÁÁ. Eftir það hafi tekið við eftirmeðferð með vikulegum fundum hjá SÁÁ og hafi því ferli lokið endanlega í júní 2009. Meðan á þessum erfiðleikum varnaraðila hafi staðið hafi henni verið óhægt um vik að halda utan um fjármál sín og fullnustugerðir. Af hálfu sóknaraðila hafi varnaraðila verið sendar áskoranir. Í kjölfar þess hafi mál þetta verið höfðað. Málinu hafi verið frestað nokkrum sinnum fyrir dómi þar sem samningsumleitanir hafi farið fram milli aðila um hvort varnaraðili gæti tekið við fasteigninni á nýjan leik og greitt af skuldum. Varnaraðili hafi unnið mikið í sínum málum og náð góðum tökum á áfengisvandamáli sínu. Hún hafi fengið hlutastarf í verslun ásamt því að starfa við auglýsingasölu en við það hafi hún lengi vel unnið. Sonur varnaraðila hafi lýst yfir áhuga á að gerast meðskuldari að lánum hennar hjá sóknaraðila, en hann vinni sem tónlistarkennari og hafi ágætar tekjur. Varnaraðili hafi m.a. farið í greiðslumat hjá sóknaraðila vegna þessa og ef lagðar séu saman ráðstöfunartekjur hennar og sonar hennar sé ljóst að hún standist greiðslumat sóknaraðila. Engu að síður sé það mat sóknaraðila að leggjast gegn því að sú ráðstöfun komist á og sé kröfu um útburð því haldið til streitu.

II.

Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að varnaraðili hafi engan leigusamning gert við sóknaraðila. Hún hafi ekkert greitt fyrir afnot af ofangreindu húsnæði og hafi neitað að fara út þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir sóknaraðila. Sé sóknaraðila því nauðsyn að fá dómsúrskurð um útburð varnaraðila.

Um lagarök fyrir beiðni sinni vísar sóknaraðili til 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

III.

Varnaraðili byggir á því að í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför séu þau skilyrði sett fyrir því að aðför megi ná fram að ganga, að gerðarbeiðandi tjái sig eiga þau réttindi sem um sé deilt og að þau séu svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem aflað verði samkvæmt 83. gr. sömu laga. Í ákvæðinu felist undantekning frá þeirri meginreglu að aðför fari einungis fram á grundvelli undangengins dóms. Um bráðabirgðagerð sé að ræða og beri að skýra heimildina þröngt og gera ríkar kröfur til þess að rétt og eðlilega hafi verið staðið að málum.

Varnaraðili vísar til þess að allt frá hruni íslenska banka- og fjármálakerfisins 6. október 2008 hafi þeim tilmælum verið beint til banka og fjármálastofnana að þeir gæti hófs í innheimtuaðgerðum og gefi fólki kost á því að halda heimilum sínum ef einhver kostur sé. Með lögum nr. 125/2008 hafi Fjármálaeftirlitinu verið veitt heimild til að taka yfir starfsemi banka og með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins 9. október 2008 hafi verið skipuð skilanefnd fyrir Kaupþing banka hf. Í kjölfarið hafi sóknaraðili verið stofnaður og hafi hann m.a. tekið yfir íbúðarlán bankans. Sóknaraðili hafi alfarið verið í eigu ríkisins. Því sé eðlilegt að miða við að tilmæli ráðherra hafi skuldbundið aðgerðir sóknaraðila á meðan hann hafi að öllu leyti verið í eigu ríkisins.

Varnaraðili bendir á að í fréttatilkynningu ríkisstjórnar Íslands frá 14. nóvember 2008 um aðgerðir í þágu heimilanna hafi þeim tilmælum verið beint til ,,allra ráðuneyta og stofnana ríkisins um að milda sem kostur er innheimtuaðgerðir gagnvart einstaklingum”. Í þessu hafi falist tilmæli til þeirra opinberu aðila sem farið hafi með fasteignakröfur á þessum tíma. Tekið sé fram í tilkynningunni að frekari aðgerða sé að vænta í þágu heimilanna. Með 1. mgr. 3. gr. laga nr. 23/2009 hafi gerðarþolum verið veitt heimild til að fresta nauðungarsölu á fasteignum sínum. Frumvarp þessa efnis hafi komið fram á Alþingi 17. febrúar 2009 og verið afgreitt sem lög 25. mars s.á. Lagabreyting þessi hafi verið í anda fyrrnefndrar fréttatilkynningar. Í frumvarpinu hafi komið fram að tilgangur laganna væri sá að veita skuldara aukinn tíma ,,til að koma nýrri skipan á fjármál sín”.

Varnaraðili hafi átt í umtalsverðum persónulegum erfiðleikum á þeim tíma sem sóknaraðili hafi ráðist í aðgerðir til að fullnusta kröfur sínar á hendur henni. Þegar uppboð hafi hafist hjá Sýslumanninum í Reykjavík hafi varnaraðili verið stödd á Vogi í meðferð vegna áfengisvanda. Þegar uppboðið sjálft hafi farið fram hafi varnaraðili verið í framhaldsmeðferð hjá SÁÁ og því átt erfitt með að beita sér í málinu.

Varnaraðili telur að með vísan til þeirra opinberu fyrirmæla sem í gildi hafi verið á þessum tíma, opinbers eignarhalds á sóknaraðila og þeirrar staðreyndar að lagt hafi verið fram á Alþingi frumvarp um heimild til skuldara til að fresta nauðungarsölum, hafi sóknaraðila mátt vera það ljóst að fara hafi átt afar hægt í sakirnar í svo alvarlegum fullnustugerðum, gæta hófs og taka tillit til aðstæðna. Staða varnaraðila til að vinna úr sínum fjármálum og skuldum í samstarfi við sóknaraðila hefði verið allt önnur ef nauðungarsalan hefði ekki náð fram að ganga á þessum tíma.

4. desember 2009 hafi sóknaraðili kynnt ný úrræði vegna fasteignalána. Í þeim felist m.a. að hægt sé að lækka höfuðstól láns niður í 110% af verðmæti eignar þegar um lán í íslenskum krónum sé að ræða. Þetta úrræði hafi varnaraðili ekki getað nýtt sér þar sem hún hafði misst fasteign sína á nauðungarsölu. Samhliða þessum úrræðum hafi sóknaraðili lýst því yfir að ekki yrði farið fram á nauðungarsölu af hans hálfu árið 2010. Almennir skuldarar hjá sóknaraðila hafi því verið í þeirri stöðu allt frá 27. mars 2009, þegar lög nr. 23/2009 hafi tekið gildi, að geta fengið frestun á nauðungarsölu fasteigna og eigi ekki á hættu að missa eignir sínar á nauðungarsölu allt árið 2010.

Varnaraðili fullyrðir að sé horft til aðstæðna hennar á þeim tíma þegar nauðungarsala á fasteign hennar hafi farið fram og hve mikill réttindamissir hennar hafi verið að missa eignina, verði að telja ljóst að um afar íþyngjandi aðgerð hafi verið að ræða fyrir hana. Sóknaraðila hafi verið ljóst hver tilmæli ríkisstjórnarinnar hafi verið á þessum tíma og að löggjöf um almenna frestunarheimild varðandi nauðungarsölur hafi verið langt komin á Alþingi. Þegar allt þetta sé virt verði að telja að sóknaraðili hafi ekki gætt nægilegs hófs í fullnustugerðum sínum í garð varnaraðila.

Varnaraðili byggir á því að í greiðslumati hjá sóknaraðila hafi komið fram þau tölulegu skilyrði sem hann geri kröfur um að séu uppfyllt varðandi mánaðarlegar afborganir. Varnaraðili og sonur hennar hafi lýst því yfir við sóknaraðila að þau væru reiðubúin til þess að greiða af lánum og að greiðslugeta sé til staðar hjá þeim. Í ljósi forsögu málsins og aðstæðna varnaraðila þegar nauðungarsalan hafi farið fram sé það eðlileg krafa að hún fái annað tækifæri hjá sóknaraðila til þess að greiða af skuldbindingum sínum í ákveðinn reynslutíma, t.d. 6 til 12 mánuði, enda hafi aðstæður hennar breyst til muna ásamt því að sonur hennar sé tilbúinn til þess að standa að greiðslum með henni. Slíkar leiðir mætti fara án þess að hrófla við eignarhaldi fasteignarinnar til að byrja með.

Um lagarök vísar varnaraðili til 1. mgr. 78. gr. og 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og laga nr. 23/2009. Málskostnaðarkröfu sína byggir varnaraðili á 1. mgr. 129. gr. og 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun byggir varnaraðili á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV.

Samkvæmt 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 getur héraðsdómari úrskurðað að fullnægt verði með aðfarargerð rétti manns sem honum er aftrað að neyta og sem hann telur sig eiga og vera svo ljósan, að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum, sem aflað verður samkvæmt 83. gr. laganna. Héraðsdómari skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla. Í úrskurði dómara um hvort bein aðfarargerð fái fram að fara skal leysa úr ágreiningi um umráðarétt en eigi skal slá föstu neinu um hugsanlegan bótarétt, heimild til riftunar eða eignarrétt aðila. Þá er eigi gerð sú krafa að sýnt sé fram á að réttindi gerðarbeiðanda séu í hættu.

Sóknaraðili keypti umrædda fasteign á nauðungarsölu 10. mars 2009. Samkvæmt 1. mgr. 55. gr. laga nr. 90/1991 átti sóknaraðili að njóta réttar til umráða yfir eigninni frá þeim degi. Fyrir liggur að varnaraðili, sem var gerðarþoli við nauðungarsöluna, býr ennþá í eigninni. Framlögð gögn varnaraðila bera það með sér að hún hefur reynt að ná samkomulagi við sóknaraðila um áframhaldandi búsetu hennar í eigninni en samkomulag þar um hefur ekki náðst. Ljóst er að búseta varnaraðila í eigninni er í óþökk sóknaraðila.

Varnaraðili byggir kröfu sína um synjun útburðar á ýmsum málsástæðum. Þessar málsástæður varða einvörðungu lögmæti þeirrar ákvörðunar sóknaraðila að krefjast nauðungarsölu á hinni umræddu fasteign, en varnaraðili ber ekki brigður á framkvæmd nauðungarsölunnar hjá sýslumanni eða eignarheimild sóknaraðila. Þessar málsástæður geta að mati dómsins einungis komist að í máli sem rekið yrði eftir ákvæðum 14. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Með vísan til ofangreinds og allra atvika málsins, verður talið að sóknaraðili hafi sýnt fram á að skilyrðum 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 sé fullnægt með þeim hætti að samþykkja megi kröfu hans um útburð varnaraðila úr fasteigninni ( ...). Með hliðsjón af þessari niðurstöðu málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 á sóknaraðili rétt á málskostnaði úr hendi varnaraðila og telst hann hæfilega ákveðinn 75.000 krónur, en ekki eru efni til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf, settur héraðsdómari, kveður upp úrskurðinn.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Varnaraðili, X, skal, ásamt öllu því sem henni tilheyrir, borin út úr fasteign sóknaraðila, Arion banka hf., ( ...), með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 75.000 krónur í málskostnað.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf