E-354/2014

Mál þetta, sem dómtekið var 27. apríl 2015, var höfðað 31. janúar 2014 af hálfu Háskólagarða ehf., Grænásbraut 910 í Reykjanesbæ á hendur S-kvk-þgf E-kvk-þgf B-kvk-þgf, Háaleitisbraut 34 í Reykjavík, til greiðslu húsaleigu.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 254.665 krónur, ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 126.884 krónum frá 1. maí 2012 til 1. júní s.á., en af 254.665 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Inn á skuldina voru greiddar 40.000 krónur, þann 9. nóvember 2012, og dregst sú upphæð frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi með þeim hætti að innborgun sé fyrst ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta og að lokum til lækkunar höfuðstóls. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins, með hliðsjón af tímaskýrslu lögmanns, og krafist er virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Endanlegar dómkröfur stefndu eru þær að hún verði sýknuð af öllum dómkröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða málskostnað samkvæmt mati dómsins. Til vara krefst stefnda þess að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og að málskostnaður verði felldur niður.

Í greinargerð krafðist stefnda þess aðallega að öllum dómkröfum stefnanda yrði vísað frá dómi. Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði þessa dómstóls 19. desember 2014.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Fram er komið í málinu að stefnda var ráðin til starfa hjá félaginu Keili, miðstöð vísinda, fræða og atvinnulífs ehf., af fyrrum framkvæmdastjóra félagsins þegar það var enn óstofnað 23. apríl 2007. Stefnda leigði íbúð af Þróunarfélagi Keflavíkurflugvallar, Kadeco, með skriflegum ótímabundnum leigusamningi, að Austurbraut 1215-1a, íbúð 01-0101. Húsaleigan var ákveðin 66.992 krónur á mánuði og stóð vinnuveitandinn, K-kk-nf, skil á greiðslum til leigusala. Af launum stefndu voru dregnar 31.992 krónur á mánuði vegna húsaleigu, en það var hluti af ráðningarkjörum stefndu að Keilir greiddi hluta af húsaleigu hennar. Var húsaleigan greidd með þessum hætti þar til stefnda lét af störfum hjá Keili.

Nýr framkvæmdastjóri Keilis og þáverandi lögmaður stefndu, fyrir hennar hönd, undirrituðu starfslokasamning 20. desember 2011 og miðuðust starfslok stefndu hjá Keili við 30. nóvember s.á. Í 6. gr. samningsins kemur fram að öll húsaleiguréttindi á grundvelli ráðningarsamnings hennar féllu niður við undirritun samningsins. Húsaleigumálefni stefndu séu K-kk-þgf óviðkomandi frá og með 1. desember 2011. Keilir hafi að fullu greitt húsaleigu stefndu til loka nóvembermánaðar, en grunnhúsaleiga stefndu dragist frá launum hennar í samræmi við fyrri framkvæmd.

Stefnda bjó í leiguhúsnæðinu þar til í lok júlí 2012. Frá 1. desember 2011 þar til stefnda flutti úr íbúðinni sendi stefnandi stefndu mánaðarlega reikninga fyrir húsaleigu, sem voru breytilegir og hækkandi að fjárhæð, frá 123.847 krónum 1. desember 2011 upp í 127.752 krónur þann 1. júlí 2012. Stefnandi hafði þá tekið við útleigu íbúða á varnarsvæðinu af Kadeco, en þær eru leigðar út sem stúdentaíbúðir.

Stefnda hafði í janúar 2012 samband við starfsmann Keilis, sem jafnframt sá um að innheimta húsaleigu fyrir eignirnar fyrir stefnanda, vegna leigufjárhæðarinnar, þar sem stefnda taldi að hún ætti að greiða leigu í samræmi við húsaleigusamning sinn við Kadeco frá árinu 2007. Starfsmaðurinn kvað stefndu eftir starfslokin eiga að færast yfir á „hefðbundin leigukjör“, en í því felst, samkvæmt úthlutunarkerfi sem lýst var af vitni fyrir dóminum, að stefnandi ákveður leiguverð íbúða og uppfærist leigufjárhæðin mánaðarlega eftir vísitölu í samræmi við ákvæði leigusamninga sem stefnandi útbýr og endurnýjaðir eru árlega. Ágreiningur aðila í máli þessu snýst um fjárhæð leigunnar.

Stefnda greiddi hluta reikninganna og innti af hendi greiðslur inn á bankareikning stefnanda, sem fylgdi innheimtu reikninga sinna eftir með löginnheimtu. Stefnandi höfðar mál þetta til innheimtu tveggja reikninga, sem hann kveðst hafa gefið út 1. maí 2012 og 1. júní 2012, ásamt dráttarvöxtum og kostnaði.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnda skýrslu og fyrir dóminn kom einnig eiginmaður hennar og þrjú vitni sem starfað hafa hjá Keili og stefnanda.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi málsins sé Háskólagarðar ehf., miðstöð vísinda, fræða og atvinnulífs, sem sjái um útleigu íbúða ásamt fleiru. Stefnukrafan sé vegna ógreiddrar húsaleigu fyrir mánuðina maí og júní 2012 vegna íbúðarinnar sem stefnda hafi leigt og búið í að Grænásbraut (áður Austurbraut) 1215-1a, íbúð 01-0101. Stefnukrafan sé byggð á fram lögðum hreyfingarlista og sundurliðist þannig að krafa nr. 1 sé að fjárhæð 126.884 krónur, með útgáfudag og gjalddaga 1. maí 2012 og krafa nr. 2 sé að fjárhæð 127.781 króna, með útgáfudag og gjalddaga 1. júní 2012. Samtals nemi stefnufjárhæðin í málinu 254.665 krónum, auk dráttarvaxta og kostnaðar.

Umsaminn gjalddagi í viðskiptum aðila sé útgáfudagur reiknings og miðist dráttarvaxtakrafa við það tímamark. Inn á skuldina hafi verið greiddar 40.000 krónur 9. nóvember 2012 og dragist sú upphæð frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi með þeim hætti að innborgun sé fyrst ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta og að lokum til lækkunar höfuðstóls. Eftirstöðvar skuldarinnar hafi ekki fengist greiddar þrátt fyrir innheimtutilraunir og því telji hann nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar. Gerðar hafi verið tilraunir til innheimtu hjá stefndu og sé þess krafist að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til innheimtukostnaðar fyrir lögheimtu í samræmi við heimildir og til vinnu lögmanns vegna meðferðar kröfu stefndu um frávísun málsins.

Stefnandi byggi kröfur sínar á ákvæðum húsaleigulaga, nr. 36/1994, ásamt reglum samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðji stefnandi við lög nr. 38/2001, kröfu um málskostnað við 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991 og kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun við lög nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefnda byggi sýknukröfu sína og varakröfu um lækkun dómkrafna á því að í gildi sé húsaleigusamningur milli hennar og Kadeco frá árinu 2007, en stefnandi hafi ekki lagt fram nein gögn um að hann sé í samningssambandi við stefndu. Stefnda hafi frá 1. desember 2011 til loka júlí 2012, þegar hún hafi flutt úr íbúðinni greitt stefnanda samtals 926.083, sem sé 390.147 krónum hærri fjárhæð en stefndu hafi borið að greiða samkvæmt húsaleigusamningnum frá árinu 2007.

Niðurstaða

Stefnandi höfðar mál þetta til innheimtu húsaleigu, sem gerð er grein fyrir á hreyfingalista sem hann lagði fram með stefnu ásamt innheimtubréfum. Svo sem fram kemur í lýsingu málsatvika hér að framan snýst ágreiningur aðila um fjárhæð húsaleigu og vísast til þess sem þar kemur fram.

Stefnda byggir varnir sínar á því að hún hafi gert ótímabundinn leigusamning árið 2007 og hafi hún átt að greiða húsaleigu í samræmi við hann þann tíma sem hún bjó í íbúðinni. Þessi samningur finnst ekki og hefur því ekki verið lagður fram í málinu, en efni hans er ágreiningslaust að því er varðar fjárhæð leigu, sem er óverðtryggð og nemur 66.992 krónum á mánuði. Þessi fasta leigufjárhæð kemur fram á hreyfingalista, sem stefnandi lagði fram að áskorun stefndu, um þær leigugreiðslur sem Keilir innti af hendi vegna íbúðarinnar meðan stefnda starfaði hjá Keili, en hluta þeirrar fjárhæðar dró Keilir mánaðarlega af launum hennar. Samkvæmt framburði vitnis var leigusamningurinn skriflegur og ritaður á eyðublað á grundvelli húsaleigulaga nr. 36/1994.

Við aðalmeðferð málsins kom fram í málflutningi af hálfu stefnanda að það væri óumdeilt að skriflegur húsaleigusamningur hefði verið gerður árið 2007, sem stefnda hefði átt aðild að. Stefnandi mótmælir því á hinn bóginn að stefnda geti stuðst við þann samning í málinu, þar sem hann hefði tengst störfum hennar hjá Keili og hafi því fallið úr gildi með starfslokasamningi hennar og Keilis. Í 3. gr. starfslokasamningsins segir að frá undirritun hans falli niður öll launa- og ráðningarkjör stefndu, svo sem laun, bifreiðastyrkur og húsaleiguréttindi, afnot af síma og tölvu og greiðsla fyrir afnot síma og internets. Í 6. gr. samningsins segir að samkvæmt 3. gr. hans falli öll húsaleiguréttindi stefndu á grundvelli ráðningarsamnings hennar niður við undirritun samningsins og að húsaleigumálefni stefndu séu K-kk-þgf algjörlega óviðkomandi frá og með 1. desember 2011. Ljóst er að í þessum samningsákvæðum felst samkomulag aðila um að þátttaka Keilis í greiðslu húsaleigu fyrir stefndu félli niður við starfslokin.

Hvorki stefnandi né Kadeco, sem er sá aðili sem stefnandi leiðir frá rétt sinn til útleigu íbúðarinnar, eiga aðild að starfslokasamningi stefndu og Keilis og með honum verður húsaleigusamningur stefndu og Kadeco ekki felldur niður eða leigukjörum hans breytt. Allar breytingar á húsaleigusamningi eða viðbætur við hann, sem heimilar eru samkvæmt húsaleigulögum, skulu gerðar skriflega og undirritaðar af aðilum samningsins samkvæmt 8. gr. laganna. Þann hátt hefði þurft að hafa á, með aðkomu beggja aðila húsaleigusamningsins, ef hrófla hefði átt við þeim leigukjörum sem ákveðin voru í honum.

Lögmaður stefnanda vísaði til 2. mgr. 10. gr. húsaleigulaga við málflutning, en þar segir að upphæð húsaleigu ákveðist sú fjárhæð sem leigusali getur sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt, og taldi stefnandi að stefnda hefði með innborgunum samþykkt nýja leigufjárhæð í verki. Tilvitnað ákvæði húsaleigulaga á við þegar aðilar hafa vanrækt að gera skriflegan leigusamning og á því ekki við í málinu. Þótt stefnda hafi leitast við að standa í skilum með umkrafðar fjárhæðir, sem stefnandi synjaði um leiðréttingu á og hóf löginnheimtu á, felst ekki í því viðurkenning á því að hún fallist á breytingu á leigukjörum, enda mótmælti hún innheimtunni þegar í janúar 2012 og ítrekað síðar, samkvæmt þeim tölvupóstsamskiptum sem liggja fyrir í málinu.

Að framangreindu virtu, gögnum málsins og því sem fram kom fyrir dóminum verður því hafnað að stefndu hafi borið að greiða þá mánaðarlegu leigufjárhæð sem stefnandi krefur hana um frá og með 1. desember 2011. Stefnda hefur samkvæmt gögnum málsins þegar staðið stefnanda skil á húsaleigu í samræmi við leigusamning um íbúðina fyrir þann tíma sem hún hafði hana til umráða og ber því að sýkna hana af kröfum stefnanda í málinu.

Stefnanda ber samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 í samræmi við þá niðurstöðu að greiða stefndu málskostnað sem, að teknu tilliti til málflutnings um frávísunarkröfu, er ákveðinn 700.000 krónur.

K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð

Stefnda, S-kvk-nf E-kvk-nf B-kvk-nf, er sýkn af dómkröfum stefnanda, Háskólagarða ehf. í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu 700.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf