E-3603/2020

D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjavíkur 16. febrúar 2021 í máli nr. E3603/2020:

A og

B

(G-kvk-nf B-kvk-nf lögmaður) gegn

C og

D

(G-kvk-nf J-kvk-nf G-kvk-nf lögmaður)

Mál þetta, sem var dómtekið 21. janúar sl., var höfðað 29. maí 2020.

Stefnendur eru A og B, bæði til heimilis að […].

Stefndu eru C og D, bæði til heimilis að […].

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði sameiginlega gert að greiða þeim 6.296.507 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. apríl 2020 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega sýknu en til vara verulegrar lækkunar á dómkröfum stefnenda. Þá er krafist málskostnaðar.

I

Stefnendur keyptu íbúð í fjölbýlishúsi að […] í Reykjavík af stefndu með kaupsamningi, dags. 17. maí 2017. Áður höfðu stefndu samþykkt kauptilboð stefnenda, dags. 12. apríl 2017. Húsið var byggt árið 1977. Stefnendur höfða mál þetta til heimtu skaðabóta og eftir atvikum afsláttar úr hendi stefndu vegna meintra galla sem eignin hafi verið haldin.

Fyrir liggja fundargerðir af fundum húsfélagsins að […]. Ágreiningslaust er að stefndi C sótti húsfund 5. maí 2015 þar sem í fundargerð er ritað varðandi liðinn rekstraráætlun: „Mikill leki er í íbúðum 0201, 0301, 0401. Eldhúsgluggar (ónýtir), sprungur í veggjum og frá þaki, vandræðaveggur fyrir ofan inngang („múraði veggurinn“) þarf að klæða. Mikið að tréverkinu. Laga svalir – leki í gegn. Ruslageymsluhurð.“

Nánar er vikið að öðrum fundargerðum húsfélagsins hér á eftir þar sem við á.

Í málinu liggur fyrir skýrsla verkfræðistofunnar Verksýnar frá október 2018 þar sem fjallað er um ástand hússins að […], settar fram viðgerðartillögur og kostnaðaráætlun. Húsfélagið aflaði skýrslunnar. Þar kemur meðal annars fram að ástand 2 suðvesturhliðar og norðausturhliðar sé mjög slæmt og mikið sé um alvarlegar skemmdir á útveggjum hússins. Augljóst sé að viðhald hússins hafi ekki alltaf farið fram með reglulegum hætti. Steypa útveggja sé mjög víða orðin rakamettuð og töluvert sprungin. Ástand kaldra svalaveggja og svalaplatna sé, eins og ástand útveggja, mjög slæmt. Lagt sé til að ráðist verði í heildarviðgerðir á steyptum/múruðum byggingarhlutum, þ.e. útveggjum og svölum. Lagt sé til að fyrrgreindar tvær hliðar verði klæddar með álklæðningu. Gaflar hússins verði viðgerðir, þ.e. útveggjaklæðning þeirra, en þeir hafi þegar verið klæddir. Svalahandrið þurfi að brjóta niður og setja þurfi léttari handrið í þeirra stað. Í skýrslunni eru síðan lagðar til tvær leiðir til úrbóta að þessu leyti. Á húsfundi 5. nóvember 2018 völdu íbúðareigendur ódýrari leiðina. Áætlaður kostnaður samkvæmt þeirri leið nam 114.500.000 krónum, en þar er rætt um múr og steypuviðgerðir (12.500.000 krónur), klæðningu veggflata (39.300.000 krónur), ný handrið á svalir (5.400.000 krónur), endurnýjun glugga (33.100.000 krónur), viðgerðir glugga og hurða (1.500.000 krónur), endurnýjun og færslu renna og niðurfallsröra ásamt endurnýjun svalabrunna (2.400.000 krónur), málun (3.800.000 krónur), palla, aðstöðu og tímavinnu (11.100.000 krónur) og ófyrirséðan kostnað (5%, 5.400.000 krónur).

Með bréfi þáverandi lögmanns stefnenda, dags. 11. mars 2019, höfðu stefnendur uppi kröfu á hendur stefndu vegna meintra galla.

Þeirri kröfu var hafnað með bréfi þáverandi lögmanns stefndu, dags. 26. mars 2019.

Með matsbeiðni, dags. 4. september 2019, fóru stefnendur þess á leit að dómkvaddur yrði maður til að skoða og meta nánar tilgreind atriði sem tengjast meintum göllum fasteignarinnar. Var þess farið á leit að matsmaður svaraði eftirfarandi fjórum spurningum: „1. Þess er óskað að matsmaður láti í ljós skriflegt og rökstutt álit sitt á ástandi glugga og hurða utanhúss, þaks og múrklæðningar á veggjum og svölum utanhúss að […] við gerð kaupsamnings matsbeiðenda, dags. 17. maí 2017. 2. Þess er óskað að matsmaður láti í ljós álit sitt á því hverjar séu ástæður leka og raka í fasteigninni áður en matsbeiðendur festu kaup á fasteigninni. 3. Þess er óskað að matsmaður láti í ljós álit sitt á því hvort gluggar og hurðir utanhúss, þak og múrklæðning á veggjum og svölum utanhúss, hafi verið haldin göllum þann 17. maí 2017. 4. Þá er þess óskað að matsmaður láti í ljós rökstutt álit á nauðsynlegum úrbótum og kostnaði við úrbætur.“

E, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, var dómkvaddur til verksins og afhenti hann matsbeiðendum matsgerð, dags. 25. mars 2020. Í matsgerðinni kemur fram að þegar matsmaður hafi skoðað húsið hafi framkvæmdir staðið yfir. Búið hafi verið að skipta um glugga á austur og vesturhlið hússins, endursteypa svalir og að miklu leyti búið að klæða útveggi. Klæðning hafi aðeins verið ófrágengin á litlum hluta hússins. Af matsgerðinni verður þannig ráðið að miklar endurbætur, sem átt hafi sér 3 stað fyrir skoðun matsmanns, hafi gert það að verkum að hann hafi þurft að styðjast við ljósmyndir sem teknar hafi verið af húsinu áður en ráðist hafi verið í endurbætur, einkum ljósmyndir sem starfsmenn Verksýnar tóku þegar þeir lögðu mat á ástand hússins og síðar meðan á framkvæmdum við húsið stóð. Fyrir dómi staðfesti H-kk-nf matsgerðina og lýsti því að hann teldi framangreint verklag ekki hafa komið í veg fyrir að hann gæti lagt mat á þau atriði sem hann svarar í matsgerðinni.

Í matsgerðinni kemur fram að af framlögðum ljósmyndum sé augljóst að steypa í útveggjum, svölum og skyggnum við innganga sé mikið frostskemmd. Gluggar séu veðraðir og fúnir sem og hurðir. Þakjárn sé gott. Matsmaður telji að lýsing á ástandi í skýrslu Verksýnar sé rétt. Í matsgerðinni kemur einnig fram að eftir að útveggir hafi verið einangraðir og klæddir, svalir endursteyptar að miklum hluta og skipt um glugga, verði að ætla að húsið verði tæknilega betra en það hafi áður verið og í betra ástandi en ætla hafi mátt af aldri þess.

Þá kemur fram að miðað við ástand steypu og glugga hafi ástand hússins á kaupsamningsdegi verið hið sama og sjá megi af ljósmyndum og hrörnun aðeins aukist lítillega á tímanum sem liðið hafi þar á milli. Ekki hafi verið hægt að skoða leka í íbúð þar sem bætt hafi verið úr því, útveggir klæddir og skipt um glugga. Því verði ekki sagt með vissu hver orsök hafi verið fyrir lekum. Fullvíst megi þó telja að lekar hafi stafað frá gluggum og útveggjum sem hafi verið í slæmu ástandi.

Síðan ritar matsmaður að gluggar, hurðir, útveggir, svalir og skyggni við innganga hafi verið í slæmu ásigkomulagi 17. maí 2017 og tímabært að ráðast í viðhald. Ástand þaks hafi verið betra. Segja megi að byggingarhlutar séu gallaðir í þeim skilningi að þeir séu úr sér gengnir og þarfnist viðhalds. Ekki sé tekin afstaða til þess hvort um sé að ræða galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Loks kemur fram að engin leið sé að staðreyna umfang skemmda sem verið hafi á húsinu vegna þess að búið sé að klæða alla veggi og gera við svalir. Matsmaður vísar til þess að í yfirliti Verksýnar segi að hlutdeild umræddrar íbúðar í heildarkostnaði við viðgerðir á húsunum hafi numið 6.728.734 krónum með virðisaukaskatti, en að teknu tilliti til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af vinnu (432.227 krónur) standi eftir 6.296.507 krónur. Áður en virðisaukaskattur sé dreginn frá nemi kostnaður vegna séreignar stefnenda 801.611 krónum og kostnaður vegna sameignar 5.927.123 krónum.

Upplýst er í málinu að stefnendur seldu íbúðina í júlí 2020 fyrir 42.500.000 krónur.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu fyrir dómi stefnandi B, stefndi C og H-kk-nf S-kk-nf matsmaður.

II 4

Stefnendur byggja dómkröfu sína á því að fasteignin sé haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, enda standist hún ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum og kaupsamningi. Stefnendur telji jafnframt að stefndu hafi sem seljendur eignarinnar leynt þau mikilvægum upplýsingum um slæmt ástand eignarinnar, sem fyrrgreind úttekt Verksýnar staðfesti og því ekki rækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt lögum. Því sé krafist greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar og miði fjárhæðir við niðurstöðu matsgerðar. Samkvæmt henni nemi kostnaður stefnenda af framkvæmdum við fjöleignarhúsið 6.296.507 krónum.

Stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt lögum nr. 40/2002, einkum 26. og 27. gr., enda ljóst að rangar upplýsingar hafi verið veittar um ástand hússins auk þess sem telja verði að stefndu hafi vitað um slæmt ástand þess. Þau hafi þannig leynt stefnendur upplýsingum um ágalla á húsinu við sölu íbúðarinnar. Fundargerðir húsfélagsins hafi ekki verið í fylgigögnum með eigninni. Í söluyfirliti hafi einungis verið nefndar yfirstandandi þakviðgerðir og að gera þurfi við sprungu í útvegg í stofu. Stefndu hafi því verið veittar rangar upplýsingar í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 og þær upplýsingar voru ekki leiðréttar í tæka tíð, þó svo að stefndu hefðu búið yfir réttum upplýsingum. Stefnendur benda á fundargerð aðalfundar húsfélagsins að […] sem haldinn hafi verið 5. maí 2015. Á þeim fundi hafi umræðuefnið meðal annars verið mikill leki í íbúðum 0201, 0301 og 0401, eldhúsgluggar væru ónýtir, sprungur væru í veggjum og frá þaki, klæða þyrfti múraðan vegg fyrir ofan inngang, mikið væri að tréverkinu og að laga þyrfti svalir því þar „leki í gegn“. Þá þyrfti að laga ruslageymsluhurð. Stefndi C hafi verið á fundinum og ritað nafn sitt undir fundargerð. Samkvæmt fundargerð hafi hann verið varaformaður húsfélagsins. Í fundargerð aðalfundar 4. maí 2016 komi fram sá vilji stjórnar húsfélagsins að fá aðila til að taka bygginguna út með tilliti til þess í hvaða viðgerðir þyrfti að fara.

Þá hafi stefndi C tekið að sér að vera verkeftirlitsmaður með framkvæmdum á þaki. Honum hafi því verið fyllilega kunnugt um allar þær framkvæmdir sem fyrirhugaðar hafi verið á fjöleignarhúsinu. Þá liggi einnig fyrir fundargerð aðalfundar 26. apríl 2017 sem hafi verið haldinn eftir að kauptilboð stefnenda hafi verið samþykkt en áður en kaupsamningur hafi verið gerður og afhending fór fram. Stefndi C hafi verið á þeim fundi. Þar hafi meðal annars komið fram að afla þyrfti úttektar um ástand hússins og hafi stjórnin fengið heimild til að afla slíkrar úttektar að fjárhæð allt að 500.000 kr. Þrátt fyrir þetta hafi stefndu ekki leiðrétt fyrirliggjandi upplýsingar í söluyfirliti eða upplýst stefnendur sem kaupendur eignarinnar um þetta atriði. Kostnaður vegna framkvæmdanna hafi á endanum lent á eigendum íbúða en ekki verið greiddur úr hússjóði.

Þá liggi fyrir yfirlýsing húsfélagsins, dagsett 9. apríl 2017, þar sem tekið sé fram um yfirstandandi framkvæmdir að nýtt bárujárn og pappi verði sett á þegar veður leyfi 5 og um væntanlegar framkvæmdir að laga þurfi útvegg í stofu. Á því sé byggt að stefndu hafi borið að upplýsa stefnendur um ágalla sem meðal annars hafi verið til umræðu á fyrrgreindum fundum húsfélagsins. Þeir ágallar séu þeir sömu og fjallað sé um í skýrslu Verksýnar og hafi síðan verið lagfærðir.

Það sé ljóst að stefnendur hefðu ekki fallist á umsamið kaupverð hefðu þau fengið réttar upplýsingar um ástand hússins og fyrirhugaðar framkvæmdir fyrir kaupin. Því hafi sú vitneskja stefnenda að ráðast þyrfti í svo umfangsmikla viðgerð, sem raun bar vitni, haft grundvallaráhrif á gerð kaupsamnings um eignina. Löglíkur standi til þess að seljandi þekki fasteign til hlítar. Það teljist almennt saknæm háttsemi þegar seljandi vanræki svo mjög upplýsingaskyldu sína og veiti rangar upplýsingar. Saknæmi sé þó ekki skilyrði, heldur geti rangar upplýsingar talist hafa verið veittar þótt seljandi hafi gert slíkt í grandleysi. Stefndu hafi búið í eigninni í um 10 ár og hafi, eins og áður greini, verið fyllilega ljóst að áætlanir voru uppi um miklar framkvæmdir á húsinu.

Áskilnaður 18. gr. um það að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema gallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, eigi ekki við í tilviki stefnenda þar sem háttsemi stefndu hafi verið saknæm og ólögmæt. Bótaskylda sé því fyrir hendi. Þó sé athygli vakin á því að kaupverð eignarinnar hafi verið 38,5 milljónir og nemi tjón þeirra 6.296.507 krónum, eða um rúmlega 16% af kaupverði eignarinnar. Umræddir gallar nái því gallaþröskuldi.

Í ljósi hinna röngu upplýsinga sem stefndu hafi veitt séu uppfyllt saknæmisskilyrði reglna fasteignakauparéttar um greiðslu skaðabóta vegna tjóns stefnenda, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Verði ekki fallist á þetta sé byggt á því að þau eigi rétt til skaðabóta samkvæmt 1. mgr. 43. gr. og/eða afsláttar samkvæmt 41. gr. laganna. Krafa stefnenda á hendur stefndu sé byggð á vanefndaúrræðum kröfuréttarins.

Fjárhæð kröfu stefnenda taki mið af niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns og sundurliðist á eftirfarandi hátt:

• Kostnaður vegna séreignar íbúðarinnar: 801.611 kr.

• Kostnaður vegna sameignar íbúðarinnar: 5.927.123 kr.

• Endurgr. 60% virðisaukaskatts vegna vinnu: 432.227 kr.

Samtals: 6.296.507 kr.

Stefnendur krefjist dráttarvaxta frá 25. apríl 2020 þegar liðinn hafi verið mánuður frá dagsetningu matsgerðar dómkvadds matsmanns.

III 6

Stefndu byggja á því að þau atriði sem liggi til grundvallar dómkröfu stefnenda teljist ekki galli í skilningi laga nr. 40/2002 og beri stefndu ekki ábyrgð á þeim gagnvart stefnendum. Á íbúðinni sé því hvorki galli í skilningi 18. gr. né 26. eða 27. gr. sem gæti leitt til greiðslu skaðabóta eða afsláttar, sbr. 41. og 43. gr. sömu laga.

Stefnendur geri ekki einungis kröfur um kostnað vegna viðgerða sem augljóst hafi verið að ráðast þyrfti í heldur einnig kostnað við endurbætur og breytingar á húsinu sem stefnendur hafi tekið þátt í að ákveða. Öllum þessum kröfum sé hafnað.

Fullyrðingar stefnenda um að stefndu hafi leynt þau mikilvægum upplýsingum eða veitt rangar upplýsingar um slæmt ástand eignarinnar sem fram komi í ástandsskýrslu Verksýnar eigi ekki við rök að styðjast, enda hafi ástandsskýrslan ekki legið fyrir fyrr en einu og hálfu ári eftir kaupin og hafi ákvarðanir verið teknar í framhaldi af því. Við sölu hafi engin ákvörðun verið tekin um umræddar framkvæmdir og breytingar á húsinu sem deilt sé um í málinu enda hafi engin ástandsskoðun legið fyrir eða ákvörðun um slíkar framkvæmdir. Hins vegar hafi öllum verið ljóst sem horft hafi á húsið þegar umrædd fasteign hafi verið seld að ástand þess var slæmt og framkvæmdir tímabærar. Augljóst hafi verið að viðhald á steypu og gluggum hafi verið afar bágborið og þörf á sprunguviðgerðum og málun augljós. Allar framkvæmdirnar sem ákveðið hafi verið að ráðast í um tveimur árum eftir að stefnendur hafi keypt eignina hafi verið á ytra byrði hússins á grundvelli ástandsskýrslu sem lá fyrir einu og hálfu ári eftir kaupin. Sú skýrsla hafi byggst á þeim forsendum og markmiði að koma ytra byrði hússins í betra ástand en það hefði nokkurn tíma verið í. Slíkt hafi aldrei komið til tals meðan stefndu hafi búið í húsinu. Það verði ekki heldur ráðið af fundargerðum húsfélagsins eins og stefnendur byggi á og hafi þær enga þýðingu í málinu. Þegar salan hafi farið fram hafi verið búið að ákveða að fara í viðgerðir á þaki, þ.e. skipta um þakjárn og þakpappa, og hafi stefndu greitt þann kostnað. Þá hafi verið upplýst um sprungu í útvegg sem fyrirhugað hafi verið að gera við utan frá en sýnilegar lekaskemmdir hafi verið vegna hennar inni í íbúðinni. Þetta komi fram í söluyfirliti eignarinnar og yfirlýsingu húsfélagsins. Þótt söluyfirlitið tilgreini ekki að viðhalds sé þörf á ytra byrði hússins sé það augljóst og hafi ekki getað farið fram hjá neinum. Lekinn sem rætt hafi verið um á fundum hafi verið frá þaki. Unnið hafi verið að lagfæringum á því þegar eignin hafi verið seld, svo og á umræddri sprungu sem fram komi í söluyfirliti.

Í stað þess að fara í hefðbundið viðhald, svo sem viðgerðir á gluggum, steypuviðgerðir og málun, hafi verið ákveðið að einangra húsið að utan, setja álglugga og álklæðningu á langhliðar hússins og gera það tæknilegra betra en nokkurn tíma áður sem myndi spara viðhalds og rekstrarkostnað þess næstu árin. Stefndu hafi engar forsendur haft til að ætla að eigendur myndu ákveða slíkt þegar þau hafi selt íbúðina og hafi slíkt ekki komið til tals. 7

Stefndu vísi til ummæla í söluyfirliti þar sem stefnendur hafi verið hvött til að sinna skoðunarskyldu sinni. Þetta hafi stefnendur alveg látið undir höfuð leggjast. Að teknu tilliti til aldurs hússins, sýnilegs ástands þess og þeirrar staðreyndar að í söluyfirliti komi ekkert fram um að einstakir byggingarhlutar hafi verið endurnýjaðir eða lagfærðir hafi stefnendum hlotið að vera ljóst að húsið væri í upprunalegu ástandi.

Matsgerð dómkvadds matsmanns byggist ekki á skoðun á húsinu heldur einvörðungu á ljósmyndum sem teknar hafi verið af húsinu áður en ráðist hafi verið í endurbætur, sem sýni ástand hússins vel, sem og myndum frá verktíma. Stefnendur hafi keypt notaða fasteign í húsi sem byggt var árið 1977. Þau geti ekki borið fyrir sig „galla“ sem þau hafi séð eða mátt sjá við skoðun á eigninni, sbr. ákvæði í þá átt í 7. gr. kaupsamnings. Hafi stefnendum verið fullkunnugt um að íbúðin væri í húsi sem þarfnaðist viðhalds. Matsgerð dómkvadds matsmanns styðji einnig þessa ályktun.

Stefnandi B hafi komið á opið hús og næsta dag hafi stefnendur gert kauptilboð sem stefndu hafi samþykkt. Stefnandi A hafi því ekki skoðað íbúðina sjálfa. Hann hafi ekki heldur spurt stefndu út í eignina fyrir kaupin þrátt fyrir ástand hússins. Á kaupsamningsfundi hafi verið rætt um ástand eignarinnar og stefnandi A spurður hvort hann vildi ekki koma og skoða íbúðina. Hafi stefnandi B lýst yfir ánægju sinni með kaupin og sagt að þau hefðu verið tilbúin að greiða meira fyrir hana til að fá hana. Þá sé vísað til 14. gr. kaupsamnings sem eigi við hér svo og ummæli í matsgerð. Þá hafi stefndu ekki verið kunnugt um að húsfélagið myndi ráðast í svo miklar breytingar þótt öllum væri ljóst að hefðbundið viðhald var orðið tímabært en slíkt hefði kostað mun minna.

Þar eð á íbúðinni hafi ekki verið galli sem stefndu beri ábyrgð á skipti engu þótt kostnaður við framkvæmdirnar nemi hærra hlutfalli af kaupverði eignarinnar en svokölluðum gallaþröskuldi. Í málinu geri stefnendur ekki einungis kröfur um kostnað vegna viðgerða sem augljóst hafi verið að ráðast þyrfti í heldur einnig kostnað við endurbætur og breytingar á húsinu sem þau hafi sjálf tekið þátt í að ákveða. Rökstuðningi stefnenda um að tjón þeirra nemi 6.296.507 krónum sé alfarið hafnað, enda engu slíku til að dreifa og liggi engar sannanir fyrir slíku.

Þar sem framkvæmdum hafi verið lokið þegar matsfundur hafi verið haldinn hafi engin leið verið fyrir dómkvaddan matsmann að leggja sjálfstætt mat á magntölur og kostnað við verkið né fyrir stefndu að láta meta hvað viðgerðir hefðu kostað í stað endurbóta. Hafi stefnendur talið galla á eigninni áður en ráðist var í framkvæmdir hefðu þau þá þegar getað látið dómkveðja matsmann. Hefði þá m.a. verið hægt að meta hvað venjulegt viðhald hefði kostað í stað þeirra breytinga á eigninni sem ráðist hafi verið í. Nú hafi verið afmáð öll sönnunargögn sem stutt gætu kröfur stefnenda. Þá hafi stefnendur sýnt af sér tómlæti og eigin sök með því að hafa ekki strax fengið matsmann í stað þess að taka þátt í öllum ákvörðunum sem varða framkvæmdirnar og gera svo 8 kröfur á hendur stefndu. Upplýsingar um sundurliðaðan kostnað eftir verkþáttum skorti einnig.

Varakrafa sé byggð á sömu sjónarmiðum og aðalkrafa. Stefnendur eigi ekki rétt á því að fá nýtt fyrir gamalt og að stefndu taki þátt í augljósu viðhaldi á eigninni eða endurbótum og breytingum á því, enda húsið rúmlega 40 ára. Þá hafi stefnendur nú þegar selt eignina á 42.500.000 krónur og komi sú fjárhæð a.m.k. til frádráttar kröfunni sem nemi þeim mismun sem sé á því söluverði og því verði sem stefnendur hafi greitt fyrir eignina. Þá komi a.m.k. til frádráttar sá kostnaður sem hlotist hafi af breytingunum á húsnæðinu en gera megi ráð fyrir að múrviðgerðir og málun sé um þriðjungur kostnaðar á við klæðningu.

Öllum kröfum og málsástæðum stefnenda sé mótmælt. Þá sé kröfu stefnenda um dráttarvexti mótmælt frá fyrri tíma en dómsuppsögu.

IV

Stefnendur keyptu, eins og áður segir, íbúð í fjölbýlishúsi að […] af stefndu með kaupsamningi, dags. 17. maí 2017. Húsið var byggt árið 1977. Í samþykktu kauptilboði, dags. 12. apríl 2017, kemur fram að seljendur greiði kostnað vegna samþykktra framkvæmda, en þar var um að ræða viðgerð á þaki og einni sprungu í útvegg utan við stofu í íbúðinni.

Stefndu höfðu búið í húsinu um margra ára skeið við söluna. Stefndi C upplýsti við aðalmeðferð að hann væri byggingatæknifræðingur að mennt og hefði setið ýmist sem gjaldkeri eða formaður í stjórn húsfélagsins vegna stigagangsins að […] „mestan part“ frá árinu 2007. Fyrir liggja fundargerðir sem ritaðar voru á húsfundum húsfélagsins að […] og húsfundum í stigaganginum fyrir […]. Stefndu bera ekki fyrir sig að fundargerðirnar séu rangar en leggja út af þeim með öðrum hætti en stefnendur. Að mati dómsins verður ráðið af fundargerðunum að stefnda C hafi verið kunnugt um ýmsa annmarka á húsinu. Þannig sótti hann húsfund 5. maí 2015 þar sem rætt var um ástand hússins. Er þar ritað í fundargerð varðandi liðinn rekstraráætlun: „Mikill leki er í íbúðum 0201, 0301, 0401. Eldhúsgluggar (ónýtir), sprungur í veggjum og frá þaki, vandræðaveggur fyrir ofan inngang („múraði veggurinn“) þarf að klæða. Mikið að tréverkinu. Laga svalir – leki í gegn. Ruslageymsluhurð.“ Þegar af þessari ástæðu fær það ekki staðist sem byggt er á af hálfu stefndu að ekki hafi komið til tals að klæða húsið, enda er berum orðum vísað til a.m.k. tiltekins veggs sem klæða þyrfti. Þá er sérstaklega fundið að ástandi glugga með tilvísun til þess að mikið sé að tréverki. Einnig eru eldhúsgluggar beinlínis sagðir ónýtir. Þá er sérstaklega vikið að slæmu ástandi svala hússins. Að mati dómsins er umræða um leka í þessari fundargerð ekki bundin við þann þakleka sem síðar var gert við. 9

Samkvæmt fundargerð húsfundar 4. maí 2016 var rætt um að fá tilboð um úttekt á húsinu. Haft er eftir einum íbúa að stefndi C hefði lagt fram tilboð um slíka úttekt og að með honum yrði matsmaður. Fram kom að stefndi C væri ekki á fundinum en að líklega væri innifalið í matinu að meta steypu, málningu, þak og fleira. Haft er eftir formanni húsfélagsins að hún hafi hitt stefnda C og rætt um lekavandamál og hugsanlega lausn á því. Fyrir dómi bar stefndi C að það væri rétt að hann hefði ekki sótt húsfundinn en af skýrslu hans fyrir dómi verður ráðið að honum hafi verið kunnugt um að þar hafi þetta þó verið rætt. Þá kvaðst hann hafa boðist til þess að fá með sér matsmann, þ.e. fyrrum skólabróður sinn, til að taka út ástand hússins með tilliti til framkvæmda sem ráðast þyrfti í. Að meginstefnu hefði þetta tengst lögn á hitavír í þakrennur en við sama tækifæri hefði átt að samnýta lyftuna og skoða húsið betur, þar á meðal ástand á gluggum. Þá hefði verið augljóst að háþrýstiþvo hefði þurft húsið og mála það. Einnig hefði þurft að skoða mögulegar steypuviðgerðir, en sprungur hefðu verið á húsinu. Oft hefði verið rætt um að „efnistaka eitthvað“ og skipta stærra verki í nokkrar framkvæmdir. Ástand hússins að utan hefði verið öllum augljóst. Viðhaldsframkvæmdir sem stefndi C hefði séð fyrir sér í þeim efnum hefðu verið sprunguviðgerðir, endurmálun og að skipta út ónýtum opnanlegum gluggum.

Að öllu framangreindu virtu telst sannað að stefnda C hafi verið kunnugt um alvarlegt ástand hússins fyrir söluna á umræddri íbúð. Byggist málsvörn stefndu enda einkum á því að slæmt ástand hússins hafi verið augljóst. Við þetta bætist að stefndi C sótti húsfund 26. apríl 2017, þ.e. tveimur vikum eftir að kauptilboð stefnenda var samþykkt en um þremur vikum fyrir kaupsamningsgerð. Af fundargerð sést að á fundinum var stjórn veitt heimild til að afla úttektar á húsinu fyrir allt að 500.000 krónur til að geta áætlað ástand hússins. Að mati dómsins verður að lesa þessi ummæli í samhengi við umfjöllun í fyrri fundargerðum um ástand hússins. Þrátt fyrir þetta var ekkert framangreindra atriða kynnt stefnendum fyrir kaupsamningsgerðina.

Fyrir liggur að stefnandi B kom og skoðaði fasteignina á opnu húsi auk þess sem fram kom í skýrslu hennar fyrir dómi að hún hefði gengið í kringum húsið stuttu síðar ásamt meðstefnanda A. Gegn mótmælum stefnenda telst ósannað að á opnu húsi hafi verið veittar upplýsingar um það „hvað húsið liti illa út“ eða að framkvæmdir væru orðnar tímabærar, eins og stefndu halda fram.

Fallast má á það með stefndu að stefnendum hafi ekki getað dulist fyrir kaupin að ytra byrði hússins var veðrað og ásigkomulagi þess þannig háttað að til viðhalds þyrfti að koma á næstu árum. Engu að síður gáfu slík almenn skoðun og þær upplýsingar sem veittar voru í söluyfirliti stefnendum ekki til kynna að ástand hússins væri svo slæmt sem raun bar vitni, sbr. einkum fyrrgreindar upplýsingar sem komu fram á húsfundi 5. maí 2015, í matsgerð dómkvadds manns og skýrslu Verksýnar frá árinu 2018. Efni matsgerðar hins dómkvadda manns hefur þegar verið rakið. Hann staðfesti 10 matsgerðina fyrir dómi og lýsti því að sú aðferð að styðjast að verulegu leyti við ljósmyndir Verksýnar hefði ekki komið í veg fyrir að unnt væri að leggja mat á annmarka á húsinu. Kvaðst hann einnig geta tekið undir niðurstöður í skýrslu Verksýnar.

Þótt stefndi C hafi ekki haft undir höndum nákvæma úttekt á ástandi hússins þá bjó hann eigi að síður yfir upplýsingum um alvarlegt ástand þess, eins og að framan greinir, sem hann hafði fylgst vel með vegna langrar búsetu í húsinu, stjórnarstarfa í húsfélaginu og hafði auk þess færni til að skilja sem menntaður byggingatæknifræðingur. Þetta bar stefndu að kynna stefnendum fyrir kaupin, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, en það gerðu stefndu þó ekki. Þessi misbrestur á upplýsingagjöf stefndu hefur í för með sér að fasteignin telst hafa verið haldin galla við söluna, enda höfðu stefnendur réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju slíkar upplýsingar. Auk þess má ganga út frá því að þessar upplýsingar hefðu áhrif á gerð og efni kaupsamnings, sbr. 2. málslið 26. gr. laga nr. 40/2002. Ekki verður þó fallist á það með stefnendum að sýnt hafi verið fram á að atvik málsins falli undir 27. gr. laganna. Samkvæmt 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 víkja 1. og 2. mgr. 29. gr. fyrir efni 26. gr. laganna. Þá er ekki unnt að fallast á það með stefndu að ákvæði 7. gr., 11. gr. eða 14. gr. kaupsamnings hrófli við þessari niðurstöðu. Þar sem dómurinn hefur komist að þeirri niðurstöðu að beita beri 26. gr. laganna við úrlausn málsins stendur áskilnaður 2. málsliðar 18. gr. laganna, um að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði, ekki í vegi fyrir dómkröfu stefnenda. Stefndu byggja á því að sökum tómlætis beri að sýkna þau af kröfu stefnenda. Ekki er unnt að fallast á það með stefndu að stefnendur hafi sýnt af sér slíkt tómlæti í skilningi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 að það firri þau rétti til að krefjast skaðabóta úr hendi stefndu sem, eins og áður segir, fullnægðu ekki skyldum sínum samkvæmt 26. gr. laganna. Að sama skapi eru ekki forsendur til að fallast á það sjónarmið stefndu að meint eigin sök stefnenda komi í veg fyrir að þau geti haft uppi kröfur á hendur stefndu.

Stefnendur byggja á því að stefndu beri að greiða þeim skaðabætur, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, vegna framkvæmda á húsinu sem ráðist hafi verið í til að bæta úr umræddum göllum. Í ákvæðinu kemur meðal annars fram að megi rekja galla eða tjón til saknæmrar háttsemi seljanda þá geti kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón. Stefndu hafna því að tjón stefnenda geti talist nema 6.296.507 krónum þar sem engar sannanir liggi fyrir slíku tjóni í málinu. Í málinu liggur fyrir staðfesting fyrirtækisins Eignaumsjónar með tölvubréfi 5. mars 2020 á því að kostnaður vegna íbúðar stefnenda í umræddum framkvæmdum við húsið hafi samkvæmt lokauppgjöri numið 6.728.734 krónum, en eftir endurgreiðslu virðisaukaskatts nemi hlutdeild stefnenda í umræddum kostnaði 6.296.507 krónum, sbr. einnig umfjöllun í matsgerð dómkvadds matsmanns um þetta atriði, en hann tók einnig undir það sem fram kemur í 11 skýrslu Verksýnar. Verður því að leggja til grundvallar að stefnendur hafi greitt þá fjárhæð vegna umræddra framkvæmda.

Við mat á fjárhæð skaðabóta sem stefndu ber að greiða stefnendum verður aftur á móti að mati dómsins að líta til nokkurra þátta. Í fyrsta lagi var með framkvæmdunum gerð veruleg bragarbót á ástandi hússins og af matsgerð verður ráðið að þegar útveggir hafi verið einangraðir og klæddir, svalir endursteyptar að miklum hluta og skipt um glugga yrði að ætla að húsið væri tæknilega betra en það hafi áður verið og í betra ástandi en ætla hafi mátt af aldri þess. Í öðru lagi gat stefnendum, eins og áður segir, ekki dulist fyrir kaupin að ytra byrði hússins var veðrað og ásigkomulagi hússins þannig háttað að til viðhalds þyrfti að koma á næstu árum. Raunar viðurkenndi stefnandi B fyrir dómi að hún hefði við kaupin gert sér grein fyrir því að eflaust kæmi til einhvers viðhalds á komandi árum, enda um eldra fjölbýlishús að ræða. Í þriðja lagi verður að líta til þeirrar málsástæðu stefndu að í öllu falli beri að draga frá bótakröfu stefnenda 4.000.000 krónur í ljósi þess að stefnendur hafi selt íbúðina á 42.500.000 krónur í júlí 2020, en eins og áður segir keyptu þau sömu íbúð af stefndu á 38.500.000 krónur í maí 2017. Stefnendur bera sönnunarbyrðina fyrir því að þau hafi orðið fyrir tjóni. Fyrir dómi byggðu þau á því að langmestur hluti umræddrar hækkunar hefði stafað af almennri hækkun á fasteignaverði. Enda þótt stefnendur hafi ekki lagt fyrir dóminn gögn til stuðnings þessari fullyrðingu sinni verður ekki fram hjá því litið að stefndu hafa sjálf byggt málatilbúnað sinn á því að veruleg hækkun hafi orðið á fasteignaverði á umræddu tímabili. Lögmaður stefndu skírskotaði meðal annars til þess í málflutningsræðu sinni að fasteignamat íbúðarinnar hefði verið 29.200.000 krónur við sölu til stefnenda en að við síðari söluna hafi fasteignamatið numið 40.900.000 krónum. Að þessu virtu þykir ekki óvarlegt að líta svo á að umtalsverður hluti þessarar verðhækkunar verði rakinn til almennra verðlagsbreytinga á fasteignamarkaði á umræddu árabili.

Að öllu framangreindu virtu þykja skaðabætur til stefnenda hæfilega ákveðnar 2.000.000 krónur. Þá ber að fallast á kröfu stefnenda um dráttarvexti, þó þannig að þeir miðast við þann dag þegar einn mánuður var liðinn frá því að stefnendur lögðu matsgerð hins dómkvadda manns fram í málinu, þ.e. 9. júlí 2020, sbr. 1. málslið 9. gr. laga nr. 38/2001.

Í samræmi við þetta verður stefndu gert að greiða stefnendum 2.000.000 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 9. júlí 2020 til greiðsludags.

Með hliðsjón af þessum málsúrslitum, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verða stefndu dæmd til að greiða stefnendum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.700.000 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnenda flutti málið G-kvk-nf B-kvk-nf lögmaður.

Af hálfu stefndu flutti málið G-kvk-nf J-kvk-nf G-kvk-nf lögmaður. 12

Dóm þennan kveða upp A-kk-nf H-kk-nf, héraðsdómari og dómsformaður, I-kvk-nf L-kvk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf byggingaverkfræðingur.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, C og D, greiði stefnendum, A og B, 2.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. júlí 2020 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum 1.700.000 krónur í málskostnað.

A-kk-nf H-kk-nf

I-kvk-nf L-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

12

Dóm þennan kveða upp A-kk-nf H-kk-nf, héraðsdómari og dómsformaður, I-kvk-nf L-kvk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf byggingaverkfræðingur.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, C og D, greiði stefnendum, A og B, 2.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. júlí 2020 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum 1.700.000 krónur í málskostnað.

A-kk-nf H-kk-nf

I-kvk-nf L-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf