Z-6460/2019

Mál þetta barst Héraðsdómi Reykjavíkur 1 3. nóvember 2019. Sóknaraðili er A-kk-nf P-kk-nf R-kk-nf, Langholtsvegi 94, Reykjavík, en varnaraðili er I-kvk-nf K-kk-ef S-kvk-nf, Nýbýlavegi 60, Kópavogi. Við þingfestingu málsins 6. desember 2019 var Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu tilgreindur sem varnaraðili að málinu, ásamt varnaraðila, en dómari ákvað í fyrirtöku 24. janúar sl. að þess gerðist ekki þörf.

I.

Sóknaraðili krefst þess aðallega að ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þann 31. október 2019 um að halda áfram nauðungarsölu nr. 2019021643 til slita á óveðsettri sameign hesthússins við Vatnsveituveg Fáki, Reykjavík, með fastanúmerið 205- 3192, verði hnekkt. Uppboðsbeiðni málsins verði vísað frá ogu ppboðsmálið fellt niður.

Til vara krefst sóknaraðili þess að 35% eignarhlutur gerðarbeiðanda verði settur íalmenna sölu samkvæmt VI. kafla laga nr. 90/1991.

Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar sameiginlega úr hendi varnaraðila og Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sér að skaðlausu.

Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfum sóknaraðila verði vísað frá dómi en til vara að þeim verði hafnað.

Þá krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða sér málskostnað.

Dómari ákvað að hlýða á málflutning aðila um frávísunarkröfu varnaraðila þótt lögmaður varnaraðila hefði fært fyrir því rök að það þyrfti dómari ekki að gera, sbr. úrskurð Landsréttar í máli nr. 506/2018. Málflutningur fór fram 29. janúar sl. og málið var tekið til úrskurðar sama dag.

II.

Ekki þykir ástæða til að lýsa ítarlega málavöxtum enda er á þessu stigi umfjöllun um atvik að miklu leyti ekki studd gögnum. Er og ekki þörf á því miðað við stöðu málsins nú. Mál þetta er tilkomið af kæru sóknaraðila vegna ákvörðunar Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þann 31. október 2019 um að halda áfram nauðungarsölu nr. 2019021643 til slita á óveðsettri sameign hesthússins við Vatnsveituveg Fáki, Reykjavík, fastanúmer 205- 3192.

Varnaraðili kveður að sameigendur hennar að hesthúsinu séu: H-kvk-nf S-kvk-nf S-x-x r, eigandi 25% hlutar, P-kk-nf H-kk-nf, eigandi 10% hlutar, S-kk-nf Þ-kk-nf B-x-x G-kk-nf, eigandi 20% hlutar, og sóknaraðili, eigandi 10% hlutar. Að sögn varnaraðila hafi sóknaraðili 22. febrúar 2019 samið við S-kk-þf Þ-kk-þf um kaup á hlut hans í hesthúsinu en í kaupsamningi sé gert ráð fyrir að lokagreiðsla sé innt af hendi 5. júlí 2019. Í þinglýsingabók sé S-kk-nf Þ-kk-nf hins vegar enn þinglýstur afsalshafi ogsvo virðist því sem lokagreiðsla hafi ekki verið innt af hendi.

Með nauðungarsölubeiðni 20. júní 2019 óskaði varnaraðili eftir því, með vísan til 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991, að fasteignin yrði seld nauðungarsölu til slita á sameign.

Þann 29. ágúst 2019 hafi Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu sent sameigendum varnaraðila tilkynningu um að nauðungarsölubeiðnin yrði tekin fyrir 31. október 2019, kl. 10.00.

Þann 31. október 2019 hafi Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu tekið fyrir nauðungarsölubeiðni varnaraðila. Við það tilefni hafi lögmaður sóknaraðila mótmælt því að skilyrði væru til að selja fasteignina á uppboði. Þannig væri unnt að skipta eigninni án verulegs tjóns eða kostnaðar fyrir eigendur hennar með eignaskiptayfirlýsingu. Jafnframt hafi hann bent á að varnaraðili gæti selt hlut sinn á almennum markaði.

Eftir að hafa hlýtt á röksemdir lögmanns varnaraðila hafnaði Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu mótmælum lögmanns sóknaraðila og ákvað að byrjun uppboðs skyldi fara fram á skrifstofu sýslumanns 22. janúar sl., sem varð raunin, og var ákveðið að framhald nauðungarsölu skyldi fara fram á eigninni sjálfri 18. febrúar nk. kl. 15:00. Lögmaður sóknaraðila hafi þá lýst yfir að hann hygðist bera ákvörðunina undir héraðsdóm á grundvelli XIII. kafla laga nr. 90/1991.

III.

Sóknaraðili teflir fram málsástæðum sem hann telur að eigi að leiða til þess að nauðungarsölu ferlið í málinu verði stöðvað. Sóknaraðili vísar til þess að aðrir meðeigendur sem eigi sína eignarhluti veðbandalausa geti ekki sætt sig við að gerðarbeiðandi geti látið selja alla eignina í þeim tilgangi einum að knýja fram sölu á sínum eignarhlut. Það liggi fyrir að það séu engin vandkvæði fyrir varnar aðila að selja sinn eignarhlut og ákveðin eignarskipting liggi fyrir. Sóknaraðili og aðrir gerðarþolar telji að varnaraðili hafi ekki heimild samkvæmt 2. mgr. 8. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991 til að knýja fram uppboð með þeim hætti sem um ræði. Eignarhlutir annarra meðeigenda séu veðbandalausir og verið sé að brjóta stjórnarskrárvarinn eignarrétt þeirra.

Sóknaraðili byggir á því að lagaskilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 20/1991 séu ekki fyrir hendi. Ákvæðið sé undantekningarákvæði sem geti aðeins komið til álita þegar ekki sé hægt að skipta eigninni eða verulegur kostnaður falli til við skiptingu eignarinnar. Í þessu máli liggi fyrir ákveðin skipting á hesthúsinu og varnaraðili eigi tilteknar þrjár og hálfa hestastíu og sameign með hlöðu, salerni, kaffistofu og gerði.

Það liggi fyrir að varnaraðili geti selt eignarhlut sinn, hún hafi fengið tilboð en vilji fá hærra verð en markaðurinn hafi verið tilbúinn að greiða.

Varnaraðili hafi því enga hagsmuni af umþrættu uppboði nema til að knýja meðeigendur sína til að þola upptöku á eignum sínum á uppboði eða knýja þá til að kaupa heildareignina og þar með eignarhlut hennar.

Sóknaraðili byggir jafnframt á því að sýslumaður hafi brugðist starfsskyldum sínum með því að vísa ekki þegar í upphafi beiðni kærðu um uppboð til slita á sameign frá og vísar í því samhengi til embættisskyldna sýslumanns samkvæmt 21.– 23. gr., sbr. 2. mgr. 10. gr., laga um nauðungarsölu. Varnaraðili hafi ekki lagt fram nein gögn sem skýlaust sé kveðið á um í 2. mgr. 10. gr. og varði frávísun. Þá hafi sýslumaður ekkert gert meðþá Hæstaréttardóma sem gengið hafi um túlkun á lagaskilyrðum 10. gr. laga nr. 90/1991.

Sóknaraðili telur það alkunnu að hægt sé að selja eignarhlut sem þennan. Margir og misstórir eignarhluti rí hesthúsum hafi gengið kaupum og sölum eins og skráningu eignarinnar og uppboðsandlaginu sé háttað. Varnaraðili hafi fengið ítrekuð tilboð í sinn eignarhlut en samningar hafi ekki tekist vegna ágreinings um söluverð. Engin þörf sé því á nauðungarsölu með þeim hætti sem sóknaraðili fari fram á.

Með uppboðsbeiðni sóknaraðila sé hún að neyða alla sína meðeigendur til að þola sölu á eignarhlutum sínum og jafnframt að neyða meðeigendur til að bjóða í allt húsið, sem sé meðeigendum um megn.

Skýr fordæmi Hæstaréttar séu fyrir kröfugerð sóknaraðila.

Um heimild sóknaraðila til að bera lögmæti ákvörðunar Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu undir héraðsdóm vísar hann til XIII. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Þá vísar sóknaraðili jafnframt til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og eignarréttarákvæðis stjórnarskrárinnar, sbr. 1. mgr. 72. gr. laga nr. 33/1944. Jafnframt vísar sóknaraðili til meginreglu laga um sanngjarna málsmeðferð en verulega væri brotið á gerðarþolum ef kröfur varnaraðila næðu fram að ganga.

IV.

Varnaraðili byggir aðalkröfu sína um að kröfum sóknaraðila verði vísað frá á því að ákvörðun sýslumanns um byrjun uppboðs verði ekki borin undir héraðsdóm á grundvelli XIII. kafla, einkum 73.– 79. gr. laga nr. 90/ 1991 um nauðungarsölu. Í 1. mgr. 73. gr. lagana segi að eftir því sem mælt sé fyrir um í öðrum ákvæðum laganna megi leita úrlausnar héraðsdómara samkvæmt fyrirmælum kaflans um ágreining sem rís við nauðungarsölu. Þau ákvæði sem hér skipti máli séuí 2.– 4. mgr. 22. gr. laganna.

Af þeim ákvæðum verði ráðið að sú ákvörðun sýslumanns að hafna mótmælum gerðarþola, í þessu tilviki sóknaraðila, og ákveða byrjun uppboðs á fasteign verði ekki borin undir héraðsdóm á grundvelli XIII. kafla laga nr. 90/1991, nema gerðarbeiðandi sé samþykkur því. Samþykki gerðarbeiðanda, þ. e. varnaraðila, liggi hins vegar ekki fyrir. Þegar af þeirri ástæðu beri að vísa kröfum sóknaraðila frá héraðsdómi.

Varakrafa varnaraðila um að kröfum sóknaraðila verði hafnað er byggð á því að fyrir hendi séu skilyrði til að selja fasteignina á uppboði, sbr. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991, þar sem segi að ákvæðum laganna verði beitt eftir því sem átt geti við til að ráðstafa eign sem sé í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni, en þó ekki þeim öllum, og sýnt sé að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir því að slík krafa nái fram að ganga. Varnaraðili byggir á því að öll skilyrði ákvæðisins séu uppfyllt.

Fasteignin sem um ræði sé í óskiptri sameign. Varnaraðili sé eigandi að 35% eignarhlut og sameigendur hennar að 65% eignarhlut.

Útilokað sé að skipta fasteigninni milli varnaraðila og sameigenda henna rán verulegs tjóns eða kostnaðar fyrir þá. Fasteignin sé í eðli sínu þannig að henni verði ekki skipt. Um sé að ræða eitt hús ásamt hlöðu og gerði og hvorki húsinu né gerðinu verði skipt upp. Varnaraðili mótmælir því að unnt sé að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, enda verði einstökum stíum ekki gefin fastanúmer né þær skráðar sem afmarkaða r fasteignir í fasteignaskrá, sbr. ákvæði III. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Við blasi að hvorki eldhús- né salernisaðstöðu verði skipt milli varnaraðila og sameigenda hennar og sama eigi við um gerði fyrir utan húsið. Sú hugmynd að varnaraðili geti látið gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið eða fengið dóm fyrir skiptingunni sé því óraunhæf.

Í kröfu sóknaraðila til héraðsdóms sé því haldið fram að varnaraðili hafi fengið ítrekuð tilboð í eignarhlut sinn í fasteigninni en hún ekki viljað selja hann. Varnaraðili mótmælir þessari staðhæfingu sóknaraðila. Að fengnu verðmati löggilts fasteignasala hafi varnaraðili boðið sameigendum sínum eignarhlut sinn til kaups. Enginn þeirra hafi hins vegar verið tilbúinn að kaupa hann. Í kjölfarið hafi varnaraðili skorað á þá að ganga til samninga við sig um kaup á hlutnum og veitt þeim eins mánaðar frest í því skyni. Allt hafi komiðfyrir ekki og varnaraðila hafi ekki borist nein viðbrögð frá sameigendum sínum. Nokkrum dögum áður en sýslumaður hafi tekið fyrir beiðni varnaraðila hafi henni hins vegar borist tilboð frá sóknaraðila sem hafi verið fyrir mun lægri fjárhæð en mat hins löggilta fasteignasala. Varnaraðili hafi ekki verið reiðubúin að taka því boði. Ákvæði 1. mgr. 10. gr. laga nr. 90/1991 geri ráð fyrir að gerðarbeiðandi skori á gerðarþola með minnst eins mánaðar fyrirvara að ganga til samninga við sig um slit á sameign. Ef samningar hafa þá ekki tekist um sameignarslit geri ákvæðið ráð fyrir því að unnt sér að krefjast nauðungarsölu til slita á sameign, sbr. 2. mgr. 8. gr. laganna. Ekki sé því gert ráð fyrir að gerðarbeiðanda sé skylt að taka tilboði sem berist í eignarhlut hans. Hvað sem þessu líði sé því mótmælt að varnaraðili hafi fengið ítrekuð tilboð í eignarhlutinn og hún ekki viljað selja hann. Varnaraðili hafi undanfarin ár boðið eignarhlut sinn til sölu á almennum markaði án árangurs. Þegar spurst hafi verið fyrir hafi þær upplýsingar fengist að fáir vildu eiga hlut í sama hesthúsi og sóknaraðili.

Í kröfu sóknaraðila til héraðsdóms sé staðhæft að varnaraðili og sameigendur hennar geti tapað eignum sínum á uppboði. Varnaraðili mótmæli þessari málsástæðu sóknar-aðila. Ákvæði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 geri beinlínis ráð fyrir að unnt sé að bjóða eign til sölu á uppboði til slita á sameign. Eðli málsins samkvæmt sé þar um nauðungarráðstöfun að ræða. Sóknaraðila, sem hafi starfað sem löggiltur fasteignasali, hafi mátt vera vel kunnugt um þetta er hann gekk inn í hóp sameigenda.

Í kröfu sóknaraðila til héraðsdóms sé látið liggja að því að varnaraðili ráði því á hvaða verði fasteignin verði seld á uppboði og að sameigendur hennar sitji ekki við sama borð og hún. Varnaraðili mótmælir þessu. Varnaraðili sé ekkja á áttræðisaldri og hafi haft mikinn ama og kostnað af eignarhlut sínum undanfarin ár. Við uppboðið muni hún sitja við sama borð og sameigendur hennarog alls óvíst hvort hagsmunir hennar verði tryggðir í því ferli.

Krafa varnaraðila um málskostnað byggist á ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991. Í ljósi þess að augljóslega beri að vísa kröfum sóknaraðila frá héraðsdómi sé gerð krafa um að honum verði gert að greiða álag á tildæmdan málskostnað, sbr. a-lið 1. mgr. 131. gr. laganna.

V.

Eins og að framan greinir var við þingfestingu málsins 6. desember 2019 Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu tilgreindur sem varnaraðili að málinu, ásamt varnaraðila.

Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu sendi dómnum athugasemdir, sbr. 6. mgr. 73. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991, en hann taldi að breyta ætti aðild málsins á þann veg að hann væri ekki aðili að málinu. Í því samhengi vísaði hann til þess að þegar ákvarðanir sýslumanns og málsmeðferð hans í nauðungarsölumálum væru borin undir dómstóla, þá væru það aðilar nauðungarsölumálsins sem yrðu aðilar málsins fyrir dómi en ekki embætti sýslumanna. Sýslumaður væri aðeins aðili máls við rekstur dómsmáls eða fullnustugerðar samkvæmt 3. mgr. 46. gr. nauðungarsölulaga til heimtu söluverðs, afsláttar af því, skaðabóta eða riftunar kaupa. Jafnframt taldi sýslumaður að máli þessu hefði átt að vísa frá ex officio, sbr. 22. gr. nauðungarsölulaga sem og XIII. kafla laganna. D ómari ákvað eftir úthlutun málsins, að ekki stæðu rök til þess að sýslumaður ætti aðild að málinu. Var sú ákvörðun tilkynnt aðilum 24. janúar 2020 við fyrstu fyrirtekt málsins eftir úthlutun þess til embættisdómara, gegn mótmælum sóknaraðila. Það sé á skjön við meginreglu nauðungarsölulaga í málum sem þessum og hið sama gildi þótt niðurstaðan yrði sú að sýslumaður teldist hafa gert eitthvað á hlut aðila málsins, eins og sóknaraðili byggir hér á.

VI.

Málið er rekið á grundvelli XIII. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Í 73. gr. laganna kemur fram sú meginregla að leita megi úrlausnar héraðsdómara samkvæmt fyrirmælum XIII. kafla laganna um ágreining sem rís við nauðungarsölu, þ. e. undir nauðungarsöluferlinu. Það verður þó ekki gert nema eftir því sem fyrir er mælt í öðrum ákvæðum laganna.

Í 4. mgr. 22. gr. laga nr. 90/1991 er m. a. mælt fyrir um að aðrir en gerðarbeiðendur geti leitað úrlausnar héraðsdóms um ákvarðanir sýslumanns samkvæmt 1. og 2. mgr. ákvæðisins, og þá verði það gert eftir ákvæðum XIII. kafla laganna en af ákvæðinu verður ráðið að slíkt verði ekki gert nema gerðarbeiðendur séu allir samþykkir því, enda segir í 2. mgr. að mótmæli gerðarþola skuli að jafnaði ekki stöðva nauðungarsölu. Í því máli sem hér er til úrlausnar er ekki til að dreifa slíku samþykki gerðarbeiðenda, varnaraðila í máli þessu, eins og áskilið er samkvæmt ákvæðinu. Þvert á móti hefur varnaraðili krafist frávísunar málsins á þeim grundvelli að hún hafi ekki veitt samþykki sitt.

Að virtu framangreindu verður ekki séð að fortakslausu skilyrði 4. mgr. 22. gr. laga nr. 90/1991 um samþykki varnaraðila, sem er gerðarbeiðandi í málinu, sé fullnægt svo sóknaraðili geti leitað úrlausnar dómsins um framanlýsta ákvörðun sýslumanns. Þegar af þeirri ástæðu að framangreint skilyrði ákvæðisins er ekki uppfyllt verður ekki hjá því komist að vísa málinu frá dómi.

Með hliðsjón af málsatvikum, og að virtri niðurstöðu málsins, þykir rétt, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sbr. 2. mgr. 77. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, að sóknaraðili greiði varnaraðila málskostnað hennar, sem þykir hæfilega ákveðinn 250.000 krónur. Ekki þykja efni til að dæma álag á málskostnað eins og varnaraðili gerir kröfu um.

Fyrir sóknaraðila flutti málið J-kk-nf E-kk-nf lögmaður og fyrir varnaraðila S-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf lögmaður.

L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðar or ð:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Sóknaraðili, A-kk-nf P-kk-nf R-kk-nf, greiði varnaraðila, I-kvk-þgf K-kk-ef S-kvk-þgf, 250.000 krónur í málskostnað.

L-kk-nf K-kk-nf