E-3962/2008

Mál þetta, sem var dómtekið 27. maí sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af J-kk-þgf B-kk-þgf, Lindargötu 66, Reykjavík, á hendur A-kk-þgf H-kk-þgf G-kk-þgf, Birkihlíð 48, Reykjavík, með stefnum birtum 14. maí og 5. ágúst 2008. Málin voru sameinuð í þinghaldi 6. mars sl.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar að fjárhæð 9.820.079 kr. með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6 gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 5.500.000 kr. frá 1. mars 2008 og til 30. júní 2008 og af 9.820.079 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Stefnandi krefst málskostnaðar að skaðlausu auk virðisaukaskatts ofan á málflutningsþóknun.

Endanlegar dómkröfur stefnda eru þær að staðfest verði með dómi riftun kaupsamnings dags. 19. október 2007 um fasteignina nr. 100a við Hverfisgötu í Reykjavík milli stefnanda og stefnda. Til vara að kaupverð skv. greindum kaupsamningi sæti lækkun vegna leyndra galla.

Í báðum tilvikum er krafist tildæmds málskostnaðar að mati réttarins ásamt lögmæltum virðisaukaskatti.

Málavextir

Stefndi keypti fasteignina nr. 100a við Hverfisgötu í Reykjavík af stefnanda með kaupsamningi dags 19. október 2007. Um er að ræða hæð og ris ásamt því sem fylgir og fylgja ber. Kaupverð var ákveðið 26.250.000 kr. sem greiðast skyldi með yfirtöku áhvílandi veðskulda að fjárhæð 10.429.921 kr., skv. B-lið kaupsamningsins og með nánar tilgreindum afborgunum í peningum, að fjárhæð 15.820.079 kr. skv. A- lið kaupsamningsins.

Samkvæmt greiðslutilhögun A-liðar kaupsamningsins skyldi stefndi greiða útborgun að fjárhæð 6.000.000 kr. sem greidd var við undirritun kaupsamnings. Næstu greiðslu að fjárhæð 5.500.000 kr. bar að greiða samkvæmt samningnum hinn 1. mars 2008, sbr. 2 tl. A-liðar kaupsamningsins og lokagreiðsluna 4.320.079 kr., við afsal og eigi síðar en 30. júní 2008, sbr. 3. tl. A-liðar kaupsamningsins.

Eignin var afhent í lok janúar 2008. Stefndi hefur hvorki greitt greiðslu skv. 2 tl. né 3. tl. Með stefnu birtri 14. maí 2008 höfðaði stefnandi mál til greiðslu afborgunar 1. mars 2008 og með stefnu birtri 5. ágúst 2008 var höfðað mál vegna lokagreiðslunnar. Mál þessi voru sameinuð í þinghaldi 6. mars sl.

Hinn 21. janúar 2009 var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur af Héraðsdómi Reykjavíkur samkvæmt matsbeiðni. Matsgerð hans er frá 2. apríl 2009. Niðurstaða hans er sú að metinn kostnaður er samtals 2.485.000 kr., þ.e. efni og tæki 1.000.000 kr. og vinna m.vsk. 1.485.000 kr. Var þá horft til viðgerðar á þaki og frárennslislögnum.

Hinn 27. janúar 2009 var íbúðin skoðuð af heilbrigðisfulltrúum Reykjavíkurborgar og var niðurstaða þeirra sú að húsnæðið væri heilsuspillandi og ekki hæft til útleigu.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína alfarið á ákvæðum kaupsamnings aðila. Fyrir liggur samkvæmt kaupsamningi að stefndi skyldi greiða 5.500.000 kr. hinn 1. mars 2008 og lokagreiðsluna 4.320.079 kr., eigi síðar en 30. júní 2008, sbr. 3. tl. A-liðar kaupsamningsins. Þar sem stefndi hefur ekki staðið við samninginn um greiðslu kaupverðs er mál þetta höfðað.

Vísað er til ákvæða kaupsamnings aðila um greiðslur og er um óumþrætta fjárhæð að ræða enda er hún hluti kaupverðs. Þá er vísað til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og til ákvæða 49. gr. og 50 gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við kaupsamning aðila og reglur 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, með síðari breytingum sbr. ákvæði 61. gr. l. nr. 40/2002 um fasteignakaup. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggir á því að íbúðin sé haldin verulegum leyndum göllum, því hafi hann haldið að sér höndum um greiðslu kaupverðsins. Hann telur að ástand húsnæðisins megi rekja til skemmdra skólp- og vatnslagna. Þá hefur stefndi kallað eftir athugun starfsmanna Hollustu- og umhverfissviðs Reykjavíkurborgar á ástandi á húsnæðinu. Stefndi vísar til laga nr. 40/2002, sérstaklega 18. og 27. gr. og laga nr. 91/1991.

Skýrslur fyrir dómi

Stefndi gaf aðilaskýrslu fyrir dómi. Hann kvað aðdragandann að kaupunum vera þann, að hann hafi verið í viðræðum við D-kk-þf J-kk-þf sölumann fasteigna og hann hafi bent honum á að eignin á Hverfisgötu væri í sölumeðferð. Þeir A-kk-nf, sonur stefnda, hafi „kíkt á“ eignina og gert tilboð sem gengið hafi verið að. Hann kvaðst hafa keypt eignina til útleigu. Hann sagðist strax hafa getað leigt tveimur Pólverjum risið, en það hafi gengið treglega að leigu út jarðhæðina. Þeir hafi auglýst íbúðina á jarðhæðinni. Hann segir að þegar þeir feðgar hafi komið á jarðhæðina, hafi verið þar einhver þung lykt og eftir nokkurn tíma hafi þeir átt orðið erfitt um andardrátt og það hafi verið rakalykt þar. Þá kveðst stefndi hafa haft samband við fasteignasalann og sagt honum að eitthvað væri að. Þetta hafi verið um mánaðamótin mars/apríl, en þeir fengu eignina afhenda í janúarlok 2008. Aðspurður segir hann að við skoðun hans á húsnæðinu fyrir kaupin hafi ekkert verið að, þetta hafi bara verið gamalt. Við skoðunina hafi allir gluggar verið opnir svo og útidyrnar og stefnandi hafi verið með lím að gera við húsgögn. Að lokum tókst þeim feðgum í maí 2008 að leigja Pólverjum, hjónum með þrjú börn, jarðhæðina. Síðan fær hann bréf í ágúst 2008 vegna ástands risíbúðarinnar, þar sem fram kom að risið væri ekki mannabústaður. Þetta voru fyrstu kvartanir frá leigjendum. Varðandi íbúana á jarðhæðinni þá voru þau alltaf veik. Stefndi segir að enginn hafi búið á jarðhæðinni í heilt ár áður en kaupin áttu sér stað.

Aðspurður af lögmanni stefnanda upplýsir stefndi að hann hafi í gegnum tíðina stundað mikil fasteignaviðskipti og hann eigi margar fasteignir, sennilega um það bil fimmtán. Varðandi 10 daga frest sem getið er í kauptilboði, og snúi að skoðun á ágreiningi vegna lóðarmarka, segir stefndi að hann skipti engu máli hér. Hann hafi alveg mátt kynna sér þetta. Stefndi harðneitar að hafa sagt á matsfundi að hann hafi keypt eignina til að byggja þar nýtt hús. Hann hafi alltaf ætlað að leigja íbúðirnar, hvað svo sem framtíðin bæri í skauti sér.

Aðspurður um það hvers vegna hann hafi ekki talið ástæðu til að svara innheimtubréfi lögmanns stefnanda 7. apríl 2008, ef hann hafi ætlað sér að byggja á því að eignin væri gölluð, vísar stefndi til fundar sonar hans og stefnanda. Aðspurður getur stefndi ekki svarað því hvers vegna hann hafi haldið eftir greiðslu 1. mars 2008 þegar honum hafi ekki verið ljóst fyrr en um mánaðamótin mars/apríl, að hans sögn að eignin hafi verið haldin göllum. Aðspurður segir stefndi að aldrei hafi verið talað um það í söluferlinu að þak eða lagnir hafi verið endurnýjaðar.

Varðandi þakið tekur stefndi fram að eftir að hann hafi fengið bréf frá Reykjavíkurborg þá hafi hann farið að mála þakið og séð að álborðar hafi verið settir yfir lekavandamál og síðan málað yfir. Þá hafi hann sagt stopp því að þakið væri ónýtt.

Sonur stefnda, A-kk-nf A-kk-nf, kom fyrir dóm til að upplýsa um fund hans og stefnanda. Fundurinn var u.þ.b. tveimur mánuðum eftir afhendingu. Þeir hittust á Hverfisgötunni og var stefnandi kominn á undan. Strax og mætti kom hafi stefnandi sagt að í íbúðinni væri engin lykt og enginn raki. Stefnandi hafi verið stressaður og snúinn og sagt að þeir feðgar væru bara að biðja um afslátt. Þá hafi hann sagst ekki nenna þessu og rokið út. Tilefni fundarins var lyktin og rakinn og hafði fasteignasalinn milligöngu um fundinn.

Varðandi þakið þá hafi þeir feðgar farið í það að laga þakið vegna bréfs frá Reykjavíkurborg um að halda húseignum við. Þeir hafi að hluta til sett bætur á þakið jafnframt því að þeir hafi rifið gamlar bætur af. Hann segir að þegar þessar framkvæmdir þeirra hafi farið fram þá hafi þakið lekið.

Aðspurður segir mætti að hann vinni sjálfstætt. Þeir feðgar eigi og reki saman fyrirtæki. Hann vinni við viðhald fasteigna og umsýslu þeirra. Hann segist ekki vera eigandi að íbúðinni, hún tengist honum en hann sé ekki eigandi á pappírunum.

Þá kom fyrir dóm Þ-kk-nf G-kk-nf. Hann bjó að Hverfisgötu 100a í þrjá mánuði að vetri til í kringum árið 2000. Hann leigði risið af stefnanda. Hann sagði að ástand íbúðarinnar hafi verið hræðilegt. Hann sagði að þetta hafi verið kytra sem hann tók í húsnæðiserfiðleikum sínum. Þetta hafi verið lélegt húsnæði. Það var vond lykt þarna, saggalykt og íbúðin hélt varla vatni. Einnig hafi verið kalt og rakt í íbúðinni. Hann hafi sjálfur málað og keypt glært lakksprey til að reyna að halda í skefjum lykt sem var hjá vaski. Þetta var allt mjög óvistlegt en hann hafi málað. Hann hafi ekki kvartað þar sem hann taldi það ekki hafa þýðingu. Það hafi verið raki í kringum vaskinn í eldhúsaðstöðunni og þar hafi verið silfurskottur sem hann reyndi að losna við. Aðspurður þorir hann ekki að fullyrða að stefnandi hafi vitað af þessu.

Þá var tekin símaskýrsla af H-kk-þgf S-kk-þgf matsmanni. Aðspurður segir hann að suður/norður leiðslan sé frá öðrum húsum fyrir ofan Hverfisgötuna. Hún hafi ekki virst vera í sundur eins og frárennslispípan frá húsinu sjálfu, en hún hafi verið léleg.

Aðspurður kvaðst hann telja að skemmdir á frárennslislögninni séu ekki nýjar, reyndar töluvert síðan þær hafa orðið, þar sem um það mikla skemmd sé að ræða og pípan sé alveg í sundur. Hann veit ekki hvort það hafi gerst í einu vetfangi eða smám saman. Aðspurður að því hvort þetta hafi verið eiganda ljóst eða ekki, segir hann að stefnandi hafi ekki getað gert sér grein fyrir því að leiðslan hafi verið í sundur. Hins vegar hlýtur rakinn að hafa verið í einhvern tíma. Hvort að eigandinn hafi gert sér grein fyrir upptökum rakans, sé annað mál.

Þá kom fyrir dóminn D-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf sölumaður á fasteignasölu. Hann kvað aðdragandann vera þann að hann hafi bankað upp á hjá stefnanda og fengið leyfi hjá honum til að selja eignina. Nokkrir aðilar hafi sýnt eigninni áhuga en engin formleg tilboð borist. Hann hafi kynnt eignina fyrir stefnda þar sem hann vissi að hann fjárfesti á þessu svæði. Honum fannst eignin tilvalin fyrir stefnda. Hann segist hafa komið nokkrum sinnum við hjá stefnanda. Hann hafi ekki fengið leyfi til að fara á ris- hæðina, en verið kunnugur jarðhæðinni. Hann kvaðst ekki hafa fundið lykt eða raka enda sé hann ekki skynugur á slíkt. Hann hafi einnig stoppað stutt hjá stefnanda. Eina skiptið sem þeir skoðuðu af einhverju viti hafi reyndari fasteignasali verið með honum ásamt stefnda. Hann sagði að stefnandi hafi verið að eiga við húsgögn og það hafi verið lakklykt í húsinu.

M-kk-nf segir að stefndi hafi kvartað yfir lyktinni og rakanum u.þ.b. mánuði eftir að kaupin áttu sér stað, en man það ekki nákvæmlega. Hann kvaðst hafa verið í ágætis sambandi við stefnanda í u.þ.b. hálft ár eftir að greiðslan 1. mars átti að greiðast. Þegar greiðslan kom ekki varð ósætti og mætti var þá málamiðlunarmaður vegna þessa og fékk aðila til að hittast á fundi. Stefndi hafi ekki getað komið en sonur hans og stefnandi hafi hist tveir. Hann veit ekki hvað kom út úr því nema að sonur stefnda hafi komið áleiðis kvörtunum um lykt og galla. Meira hafði hann ekki gert því það hafi ekki verið á hans verksviði. Hann kvaðst hafa verið í sambandi við stefnanda eftir greiðsludráttinn og hann hafi verið samvinnuþýður og reynt hafi verið að finna málamiðlunarleiðir. Hann kvað stefnanda ekki hafa minnst á gallana.

Aðspurður kvaðst mætti þekkja deilur sem voru vegna lóðarinnar og bílastæðavandræða og einnig breytingu á deiliskipulagi sem hafði orðið nokkru áður. Aðspurður, þegar hann hafi sagt að þetta væri álitlegur fjárfestingakostur, hafi hann bæði átt við að hægt hefði verið að leigja eignina sem og að deiliskipulagið hafi líka skipt máli. Hann minnist þess að félag í eigu stefnda hafi ætlað að kaupa eignina en stefnandi hafi neitað því.

Niðurstaða

Eins og að framan greinir bar D-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf sölumaður að hann hafi haft samband við stefnanda og falast eftir eign hans til sölumeðferðar. Eftir að stefnandi hafi gefið grænt ljós hafi hann haft samband við nokkra aðila, m.a. stefnda og boðið honum eignina til kaups. Ástæða þess var sú að honum var kunnugt um að stefndi hafði fjárfest í eignum á þessu svæði. Fyrir dómi upplýsti stefndi að hann hafi álitið eignina álitlegan fjárfestingakost.

Stefndi byggir á því að eignin hafi verið haldin leyndum göllum. Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Fasteignin Hverfisgata 100a var byggð árið 1922. Samkvæmt 18. gr. nefndra laga telst hún ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Kaupverð eignarinnar var 26.250.000 kr. Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns nam heildarkostnaðurinn við viðgerð eignarinnar 2.485.000 kr. Að frádregnum virðisaukaskatti af vinnu er niðurstaðan 2.192.771 kr. eða 8,4% af kaupverði. Hér er um mat á kostnaði að ræða, en ósannað er hvort hann hafi áhrif á verðmæti fasteignarinnar. Með vísan til dómafordæma Hæstaréttar á svo gömlum eignum er ekki um galla að ræða samkvæmt 2. mgr. 18. gr. laganna.

Þá er að meta hvort stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi þegar salan fór fram. Matsgerðin er byggð á tveimur atriðum. Annars vegar að ástand þaksins hafi verið bágborið og hins vegar á því að frárennslislagnir undir húsinu hafi verið í ónýtar.

Samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 hvílir rík skoðunarskylda á stefnda. Þakið blasti við stefnda og bar honum að kynna sér ástand þess. Hann hefur að auki mikla reynslu af fasteignaviðskiptum. Fyrir dómi upplýsir stefndi að hann hafi ekki spurt hvort þakið hafi verið endurnýjað. Því virðist stefndi hafa látið hjá líða að kynna sér eignina, en fyrir dómi bar hann að þeir feðgar hafi „kíkt á“ fasteignina áður en tilboðið var gert. Í ljósi þessa fellst dómurinn ekki á að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Stefndi ber sönnunarbyrðina fyrir því hvort stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þau vitni er stefndi leiðir fyrir dóminn hafa ekki rennt stoðum undir það að stefnandi hafi vitað að frárennslislögnin var ónýt. Í matsgerð dómkvadds matsmanns er ekkert að þessu vikið enda ekki innan matsandlags. Vitnaframburður matsmannsins fyrir dómi styður ekki að stefnandi hafi vitað að frárennslislögnin hafi verði ónýt. Því hefur stefnda ekki tekist að sanna að um saknæma háttsemi hafi verið að ræða hjá stefnanda.

Eins og að framan greinir hvílir rík skoðunarskylda á stefnda, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Hann hefur að auki atvinnu af fasteignaviðskiptum, á fjölda eigna og hefur því ríka reynslu á þessu sviði. Fasteignin að Hverfisgötu 100a mun hafa verið byggð um 1922 og því komin til ára sinna. Dómurinn fór á vettvang og er ástand hússins vægast sagt slæmt. Ekkert hefur verið endurnýjað og viðhald er í lágmarki. Þá var slæm lýsing Þ-kk-ef G-kk-ef fyrir dómi, en hann leigði risið fyrir mörgum árum síðan. Samkvæmt skýrslu stefnda fyrir dómi hafði jarðhæðin ekki verið leigð út í eitt ár fyrir kaup hans.

Telja verður að fasteignin hafi í upphafi ekki verið ætluð til útleigu, svo sem stefndi hefur haldið fram fyrir dómi, heldur hafi fremur verið um kaup á húsi til niðurrifs að ræða. Í ljósi ástands eignarinnar og þess, að í kaupsamningi er sérstaklega tilgreint að kaupanda sé kunnugt um að eignin sé ósamþykkt sem íbúðarhúsnæði, er varanleg útleiga ekki líkleg. Þá lá fyrir breyting á deiliskipulagi sem gerir ráð fyrir að á staðnum sé heimilt að byggja hús, þrjár hæðir og ris, innan byggingarreitsins og tillaga að nýbyggingu á svæðinu hefur verið lögð fram. Einnig bendir fyrirvari stefnda í kauptilboði um frekari skoðun gagna varðandi skiptingu lóðar Hverfisgötu 100a og 100c til þess sama. Þá verður að telja líklegt að stefndi hefði haldið uppi kröfum vegna galla á hendur stefnanda, hafi hann ætlað eignina til útleigu, en ekkert bréf þar að lútandi liggur fyrir í málinu. Yfirlýsing um riftun kaupsamningsins var einnig fyrst höfð uppi í greinargerð stefnda. Telja verður að stefndi hafi verið í greiðsluerfiðleikum sbr. það að hann greiðir ekki afborgun 1. mars 2008, en ber fyrir dómi að hann hafi ekki vitað um hinn ætlaða galla fyrr en um mánaðamótin mars/apríl.

Þegar á allt framangreint er litið er það niðurstaða dómsins að eignin sé ekki haldin leyndum göllum. Því er hafnað kröfu stefnda um riftun kaupsamningsins auk þess sem riftunin var ekki tilkynnt svo sem gera skal, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga 40/2002. Stefndi gerði kaupsamning við stefnanda um eignina og við hann verður hann að standa. Stefnda ber því að greiða stefnanda dómkröfu málsins sem og dráttarvexti svo sem krafist er. Með vísan til 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefnda að greiða stefnanda málskostnað svo sem greinir í dómsorði.

S-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan ásamt verkfræðingunum Á-kk-þgf I-kk-þgf og V-kk-þgf O-kk-þgf.

DÓMSORÐ

Stefndi, A-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf, greiði stefnanda, J-kk-þgf B-kk-þgf, 9.820.079 kr. með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6 gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 5.500.000 kr. frá 1. mars 2008 og til 30. júní 2008 og af 9.820.079 kr. frá þeim degi til greiðsludags og 500.000 kr. í málskostnað.

S-kvk-nf G-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

V-kk-nf O-kk-nf