E-2771/2013

Mál þetta var höfðað 14. júní 2014, þingfest 27. sama mánaðar og tekið til dóms að loknum munnlegum málflutningi 30. janúar sl.

Stefnandi er B-kvk-nf Ó-kvk-nf, Mosfellsbæ

Stefnt er B-kk-þgf S-kk-þgf, Húsavík, M-kvk-þgf H-kvk-þgf, Húsavík, S-kvk-þgf H-kvk-þgf B-kvk-þgf, Húsavík og Þ-kk-þgf Þ-kk-þgf, Húsavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd til þess að greiða stefnanda 3.630.000 kr. þannig að stefndu B-kk-nf og M-kvk-nf greiði 1.452.000 kr. hvort, en stefndu S-kvk-nf og Þ-kk-nf greiði 363.000 kr. hvort, allt með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 31. mars 2013 til greiðsludags, að frádreginni innborgun 17. maí 2013 að fjárhæð 1.630.000 kr., sem nemur 652.000 kr. vegna stefndu B-kk-ef og M-kvk-ef hvors um sig og 163.000 kr. vegna stefndu S-kvk-ef og Þ-kk-ef hvors um sig, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Sólheimar 27 í Reykjavík, fastanr. 202-1665, matshluta 01-07-03, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber. Stefnandi krefst þess jafnframt að stefndu verði dæmd sameiginlega til greiðslu málskostnaðar.

Af hálfu stefndu er krafist sýknu af kröfum stefnanda, en auk þess verði stefnanda gert að gefa út afsal til stefndu fyrir fasteigninni nr. 27 við Sólheima í Reykjavík, fastanr. 202-1665, matshluti 01-07-03, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber. Jafnframt er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefnanda. Til vara krefjast stefndu þess að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og að stefnandi verði dæmd til að gefa út afsal, svo sem greint er í aðalkröfu. Í þessu tilviki er þess krafist að málskostnaður verði látinn niður falla.

I.

Málsatvik

Með kaupsamningi 31. janúar 2013 skuldbundu stefndu sig til að kaupa af stefnanda íbúð í húsinu nr. 27 við Sólheima í Reykjavík. Íbúðin er skráð 88,5 m2 og byggingarár er skráð 1960. Umsamið kaupverð var 27.200.000 kr. sem skyldi greiðast þannig að 5.000.000 kr. skyldu greiðast við undirritun, 18.570.000 kr. skyldu greiðast samhliða veðflutningi áhvílandi veðskulda en þó ekki síðar en 15. febrúar 2013 og 3.630.000 kr. skyldu greiðast við útgáfu afsals 31. mars 2013. Umsaminn afhendingardagur eignarinnar var 31. janúar 2013. Samkvæmt ákvæðum kaupsamningsins skiptist eignarhlutur kaupenda þannig að stefndu B-kk-nf og M-kvk-nf skyldu eignast 40% eignarhlut hvort en stefndu S-kvk-nf og Þ-kk-nf skyldu eignast 10% hvort.

Stefndu hafa lýst því svo að þeim hafi fyrst orðið ljóst 25. mars 2013 að lekavandamál væru fyrir hendi í eigninni. Af þeirra hálfu var lokagreiðsla kaupsamnings ekki innt af hendi 31. mars 2013, svo sem umsamið var. Af því leiddi að afsal var ekki gefið út þann dag.

Með bréfi lögmanns stefndu 10. apríl 2013 var, með vísan til nánar tilgreindra röksemda, tilkynnt að stefndu hygðust halda eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 3.630.000 kr. með vísan til e-liðar 2. mgr. 37. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup (dskj. 4). Fram kom í bréfinu að fasteignin væri hugsanlega haldin leyndum galla og því væru stefndu í fullum rétti að halda eftir lokagreiðslu þar til mat á skemmdum á fasteigninni hefði farið fram. Haldinn var sáttafundur á fasteignasölunni Stakfelli ehf. undir lok aprílmánaðar 2013, sem leiddi ekki til samkomulags.

Af hálfu stefnanda var því mótmælt bréflega 10. maí 2013 að stefndu væri rétt að halda eftir lokagreiðslu (dskj. 6), m.a. með vísan til þess að ekkert benti til þess að kostnaður við lagfæringar á fasteigninni nálgaðist þá fjárhæð sem stefndu héldu eftir af kaupverði eignarinnar.

Með bréfi stefndu til stefnanda 17. maí 2013 (dskj. 8) voru sjónarmið stefndu áréttuð og tilkynnt að stefndu hefðu greitt hluta af samningsbundinni lokagreiðslu inn á vörslureikning fasteignasölunnar Stakfells ehf. eða 1.630.000 kr. Stefndu áskildu sér þó rétt til að halda eftir 2.000.000 kr. sem tryggingu gagnvart ætluðum vanefndum stefnanda. Síðastnefnd fjárhæð hefur enn ekki verið greidd og um það snýst ágreiningur aðila.

Í framhaldi af þessu áttu lögmenn málsaðila í tölvupóstsamskiptum þar sem m.a. var leitast við að finna sáttaflöt á málinu. Með því að þær viðræður leiddu ekki til niðurstöðu ákvað stefnandi að höfða mál þetta til innheimtu fullra eftirstöðva lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila.

Áður en sagt er skilið við reifun málavaxta þykir rétt að lýsa hér efni tveggja fréttabréfa húsfélagsins sem mjög hafa verið til umræðu meðal málsaðila. Hér er í fyrsta lagi um að ræða fréttabréf sem gefið var út í janúarmánuði 2012 (dskj. 15). Þar kemur fram að framkvæmdir séu „nokkuð langt á veg komnar, múrviðgerðir, málun svalagólfa, gluggakarma, svalahurða og þétting á gluggum er búin og uppsetning handriða langt á veg komnar, þó á eftir að klára allan lokafrágang á einhverjum svölum og verður það gert þegar öll handrið eru komin upp. Það dylst þó engum að verkið er á eftir áætlun, en unnið er jöfnum höndum að klára verkið.“ [sic] Í öðru lagi skal hér getið fréttabréfs sama húsfélags sem gefið var út í maímánuði 2012 (dskj. 16). Þar kemur m.a. fram að farið sé að sjá fyrir endann á framkvæmdum „og er málarinn að ljúka því sem að honum snýr, þ.e. lokafrágangur og fínisering“. [sic] Í þessu síðara fréttabréfi segir einnig að á aðalfundi hafi komið fram að raki virtist vera í einhverjum íbúðum eftir framkvæmdirnar og að rætt hafi verið um að „vatn hreinsaði sig illa af svölum“. Íbúum sem vildu að úttekt væri gerð á raka og/eða niðurföllum í sinni íbúð var bent á að senda beiðni þar að lútandi til húsfélagsins fyrir 15. júní 2012. Í þriðja lagi þykir dómnum ekki unnt að segja skilið við fréttabréfaútgáfu húsfélagsins án þess að víkja orðum að bréfinu sem kom út í októbermánuði 2012 (dskj. 33), en þar segir svo undir fyrirsögninni „Verklok“: „Eins og íbúar hafa tekið eftir eru verktakar að leggja lokahönd á framkvæmdirnar og verður vinnulyfta fjarlægð von bráðar sem og vinnuskúr sem staðið hefur á lóðinni“. Að lokum þykir einnig rétt að nefna að meðal gagna málsins er skoðunarskýrsla fyrirtækisins Eignamats.is (dskj. 5) sem grundvallast á úttekt fyrirtækisins á nánar tilgreindum íbúðum í húsinu. Skýrslan ber með sér að íbúðirnar hafi verið skoðaðar í nóvembermánuði 2012. Íbúðin sem aðilar þessa máls gerðu kaupsamning um í janúar 2013 er ekki meðal þeirra íbúða sem tilgreindar eru í nefndri skýrslu.

II.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Krafa stefnanda er á því byggð að stefndu hafi á grundvelli kaupsamnings skuldbundið sig til þess að greiða stefnufjárhæð máls þessa til stefnanda 31. mars 2013. Þar sem þau hafi ekki innt þá greiðslu af hendi sé um ólögmætan greiðsludrátt að ræða. Stefnandi krefst greiðslu á 3.630.000 kr. að frádreginni innborgun stefndu og telst mismunurinn vera ógreiddar eftirstöðvar samkvæmt samningi aðila.

Stefnandi byggir á því að engin fullnægjandi gögn hafi verið lögð fram því til stuðnings að eignin sé haldin nokkrum ágöllum sem réttlæti afslátt af kaupverði eignarinnar eða skaðabætur. Á stefndu hvíli að sýna fram á kröfur sínar með fullnægjandi hætti í samræmi við almennar reglur fasteignakauparéttar. Stefndu hafi aðeins lagt fram matsskýrslu frá Eignamati.is þar sem lýst er skoðun og tillögum til úrbóta á 12 íbúðum í fjölbýlishúsinu að Sólheimum 27 (dskj. 5). Sú skýrsla fjalli hins vegar ekki um íbúð nr. 01-0703, sem stefndu keyptu af stefnanda. Stefndu hafi því ekki lagt fram neinar upplýsingar um hvort einhverjir gallar séu til staðar í umræddri íbúð, hvert sé þá umfang þeirra og orsakir, hvaða tillögur stefndu hafi að úrbótum eða upplýsingar um kostnað við þær úrbætur.

Stefnendur halda því fram að jafnvel þótt komist yrði að þeirri niðurstöðu að einhverjir ágallar kunni að vera á íbúðinni þá hefðu stefndu átt að verða þeirra vör við hefðbundna skoðun. Geti stefndu því ekki borið þetta ástand fasteignarinnar fyrir sig nú, sbr. og 29. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Í því sambandi vísar stefnandi til þess að stefndu hafi fengið T-kk-þf J-kk-þf, byggingafræðing og múrarameistara, til að taka eignina út áður en þau gerðu kauptilboð.

Stefnandi vísar til þess að jafnvel þótt talið yrði að einhverjir ágallar hafi verið á eigninni, sem ekki var unnt að sjá við skoðun, þá teljist fasteignin ekki haldin göllum þar sem umræddir ágallar rýri verðmæti fasteignarinnar ekki svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Stefnandi telur sig hafa sýnt fram á að verði kostnaður við úrbætur þær sem vikið er að í matsskýrslu Eignamats.is talinn til sameiginlegs kostnaðar allra eigenda í fjöleignarhúsinu, þá sé hlutur stefndu óverulegur, eða á bilinu 13.556 kr. til 34.693 kr. miðað við þau tilboð sem húsfélagið hafi aflað (dskj. 7). Hér sé því um að ræða 0,001% af kaupverði eignarinnar sem telja verði fjarri því að flokkast til galla í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup. Lög veiti stefndu ekki heimild til að halda eftir lokagreiðslu vegna þessa.

Stefnandi hafnar því að hún hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við upplýsingagjöf til seljanda og telur að upplýsingagjöf hafi verið fullnægjandi og eins og tíðkast í fasteignaviðskiptum. Fyrir hafi legið að miklar framkvæmdir höfðu farið fram á fasteigninni á undanförnum árum og hafi stefndu verið upplýst um það. Stefnandi hafi engar upplýsingar haft um hugsanlegar lekaskemmdir eða vandamál tengd raka í íbúðinni enda hafi leigjendur íbúðarinnar ekki haft uppi nein slík umkvörtunarefni gagnvart stefnanda. Af hálfu stefnanda er tekið fram að hún hafi afhent stefndu ársreikninga húsfélagsins frá árinu 2011 auk tveggja fréttabréfa frá húsfélaginu (dskj. 14–16). Þar komi m.a. fram að framkvæmdir við húsið væru nokkuð langt á veg komnar ásamt sundurliðuðum heildarkostnaði vegna þeirra. Í fréttabréfinu sem dagsett er í maí 2012, og stefnandi hafi afhent stefndu fyrir kaupsamningsgerðina, sé vísað til þess að fram hafi komið á aðalfundi húsfélagsins að raki virðist vera í einhverjum íbúðum eftir þær framkvæmdir sem hefðu átt sér stað á fasteigninni. Einnig hafi verið vísað til þess að vatn hreinsaði sig illa af svölum, en að húsfélagið hafi boðist til að láta gera úttekt á raka og/eða niðurföllum í íbúðum þeirra eigenda sem þess óskuðu. Af þessu megi ljóst vera að engu hafi verið leynt af hálfu stefnanda, heldur hafi hún sinnt upplýsingaskyldu sinni eins og lög gera ráð fyrir.

Skýrsla frá Eignamati.is viðvíkjandi úttekt á framangreindum rakavandamálum í 12 íbúðum af 42 í húsinu hafi ekki verið kynnt öðrum íbúum í húsinu fyrr en á aðalfundi húsfélagsins tæpum tveimur mánuðum eftir kaupsamningsgerð aðila og afhendingu íbúðarinnar. Stefnandi hafi því ómögulega getað upplýst um þá úttekt og verði það ekki talið henni til vansa. Stefnandi ítrekar að umrædd úttekt taki ekki til þeirrar íbúðar sem mál þetta snýst um auk þess sem fyrir liggi tvö tilboð um úrbætur á þeim skemmdum sem úttektin vísar til og nemur heildarkostnaður vegna þeirra á bilinu 600.000 kr. til 1.500.000 kr. Komi til þess að kostnaður vegna þessa falli á eigendur allra íbúða í húsinu, yrði hlutdeild stefndu í slíkum kostnaði aðeins 2,2528% eða annars vegar 13.556 kr., sé miðað við lægra tilboðið, en hins vegar 34.693 kr., sé miðað við hærra tilboðið. Ljóst sé að slíkur kostnaður verði ekki talinn rýra verðmæti íbúðarinnar þannig að hún teljist gölluð í skilningi fasteignakaupalaga. Stefnandi bendir á að fasteignin sé byggð árið 1960 og kaupverðið hafi verið 27.200.000 kr.

Allar staðhæfingar sem stefndu hafa sett fram um ætlaða galla í íbúðinni sjálfri séu ósannaðar. Ekki verði byggt á skýrslu Eignamats.is um þetta og því hafi stefndu vanrækt að leggja fram sannanir fyrir því að íbúðin sé gölluð í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Stefnandi telur að hækkun á húsgjöldum eftir afhendingu íbúðarinnar teljist hvorki til komin vegna framkvæmda sem eru yfirstaðnar, eins og stefndu hafi haldið fram, né verði talið að slíkt teljist galli í skilningi fasteignakaupalaga sem heimili stefndu að halda eftir lokagreiðslu kaupsamnings og gera kröfu um afslátt af kaupverði eða skaðabætur. Fyrir liggi að í fundargerð aðalfundar húsfélagsins sé farið yfir hækkun í rekstrarsjóð og framkvæmdasjóð húsfélagsins og að hvorugt sé að rekja til þeirra framkvæmda sem nú er lokið (dskj. 17, bls. 5-6). Sérstaklega hafi verið ítrekað af stjórninni að það væru engar framkvæmdir í gangi þessa stundina og yrðu ekki nema með samþykki húsfundar þegar að því kæmi (dskj. 17., bls. 6).

Með vísan til framangreinds telur stefnandi að hún hafi lagt fram öll þau gögn og upplýsingar varðandi fasteignina í samræmi við þær kröfur sem ákvæði laga um fasteignakaup gera. Skoðunarskylda við fasteignakaup sé rík og telur stefnandi að allar þær upplýsingar sem lágu fyrir við kaupsamningsgerðina hafi gefið stefndu fullt tilefni til að sinna skoðunarskyldu sinni og óska eftir frekari upplýsingum eða skýringum. Stefndu hafi fengið byggingafræðing og múrarameistara til að skoða fasteignina fyrir kaupsamningsgerðina. Telji stefndu að þeim sé heimilt að halda eftir kaupsamningsgreiðslu og gera kröfu um afslátt eða skaðabætur beri þau sönnunarbyrði fyrir ætluðum galla og umfangi hans. Stefndu hafi hins vegar vanrækt að afla sér slíkrar sönnunar, þrátt fyrir áskoranir þar um. Stefnandi mótmælir því að hafa með nokkrum hætti sýnt af sér saknæma háttsemi sem réttlætt gæti skaðabætur til stefndu.

Með vísan til alls þessa eigi stefnandi rétt til þess að fá dóm um greiðsluskyldu stefndu gegn því að stefnandi hlutist til um útgáfu afsals. Miðar krafan við að greiðsluskylda skuli skiptast í samræmi við eignarhluta stefndu, þ.e. þannig að hver þeirra standi stefnanda skil á lokagreiðslu í samræmi við eignarhluta þeirra í íbúðinni eins og kaupsamningur aðila mælir fyrir um.

Krafa stefnanda um dráttarvexti miðast við að kaupsamningur aðila um íbúð nr. 01-0703, Sólheimum 27 í Reykjavík, hafi mælt skýrt fyrir um að lokagreiðsla að fjárhæð 3.630.000 kr. skyldi greiðast þann 31. mars 2013. Hafi gjalddagi því verið fyrir fram ákveðinn og miðist dráttarvaxtakrafa við þann tíma.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga, meginreglna fasteignakauparéttar og ákvæða laga nr. 40/2002, m.a. 18. og 29. gr. laganna. Krafa um dráttarvexti er byggð á ákvæðum III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, sérstaklega 5. og 6. gr. laganna. Um málskostnað vísar stefnandi til 1. mgr. 130. gr., sbr. 4. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum númer 50/1988. Um heimild til þess að sækja alla stefndu saman í einu lagi vísar stefnandi til 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, enda sé málið allt af einni rót runnið. Um varnarþing skírskotar stefnandi til 34. gr. laga nr. 91/1991.

III.

Málsástæður og lagarök stefndu

Vörnum sínum til stuðnings vísa stefndu til þess að rík trúnaðarskylda sé á milli aðila í fasteignaviðskiptum. Í trúnaðarskyldu felist að megininntaki að aðilum beri að sýna viðsemjendum sínum tillitssemi og sanngirni. Í málinu liggi fyrir að stefnandi hafi ekki hirt um að koma til viðsemjenda nauðsynlegum upplýsingum um ástand fasteignarinnar. Þessar upplýsingar hafi verið stefndu nauðsynlegar svo að þau gætu lagt réttan grunn að tilboðsgerð og verðlagningu fasteignarinnar miðað við raunverulegt ástand hennar. Tilboð stefndu hafi byggst á fyrirliggjandi upplýsingum. Við gerð tilboðs hafi legið fyrir yfirlýsing húsfélags þar sem fullyrt hafi verið að engar framkvæmdar væru fyrirhugaðar. Þetta hafi verið í samræmi við fullyrðingar fasteignasölunnar og seljanda sjálfs.

Fyrir liggi að húsfélagið Sólheimar 27 hafi samþykkt á félagsfundi síðla árs 2012 að leita mats og tilboða vegna lekavandamála víða í fasteigninni. Niðurstaðan hafi verið sú að í 12 íbúðum hafi komið í ljós alvarleg lekavandamál sem vörðuðu sameign hússins. Þessum gögnum og staðreyndum hafi stefnandi haldið leyndum fyrir stefndu. Nú blasi við að ekki sjái fyrir endann á lekavandamálum en stefndu hafi fengið upplýsingar um lekavandamál í fleiri íbúðum og á þaki hússins sem enn hafi ekki verið metið með neinum hætti. Þessi háttsemi stefnanda sé saknæm enda liggi fyrir að þær upplýsingar sem stefnandi hafi haldið leyndum varði galla á eigninni. Þrátt fyrir að áhættuskipti á fasteign fari fram við afhendingu hennar beri stefnandi ábyrgð á göllum sem síðar koma fram sbr. 2. mgr. 20. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002.

Stefnandi beri skýlausa ábyrgð á því að upplýsa stefndu um allt það sem máli skiptir og hann mátti vita af, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Þar sem stefnandi hafi vanrækt að upplýsa stefndu um fyrirliggjandi galla á eigninni sé hún bótaskyld gagnvart stefndu á grundvelli þessarar háttsemi sinnar. Samkvæmt fundargerðum húsfélagsins liggi fyrir að fasteignin hafi verið haldin göllum og að fara þyrfti út í framkvæmdir á eigninni. Jafnframt liggi fyrir að stefndu hafi ekki fengið aðgang að þessum gögnum fyrr en þau báru sig sjálf eftir þeim um mánaðamótin mars–apríl 2013. Hafi þeim þá orðið ljóst að viðsemjandi þeirra hefði beitt þau blekkingum með því að halda frá þeim upplýsingum um raunverulegt ástand fasteignarinnar. Stefndu mótmæla sem röngum öllum fullyrðingum stefnanda þess efnis að stefndu hafi verið upplýst um raunverulegt ástand eignarinnar. Þvert á móti hafi hvorki fréttabréf húsfélagsins, sbr. dskj. nr. 15 og 16, né mat Eignamats, sbr. dskj. nr. 5, verið komið til stefndu fyrir kaupsamningsgerðina. Það hafi verið að frumkvæði stefndu sjálfra að þessara gagna var aflað vegna upplýsinga á húsfélagsfundi. Í fundargerð aðalfundar þann 25.03.2013, sbr. dskj. nr. 17 komi fram undir 8. tl. að upplýst sé að stjórn húsfélagsins hafi fengið aðila til að taka út íbúðir í húsinu á árinu 2012 og að skýrslum þar að lútandi hafi verið skilað til húsfélagsins í nóvember það ár, sbr. dskj. nr. 5. Þá komi fram að stjórnin hafi beint því til annarra húseigenda að koma með athugsemdir til þess að hægt væri að taka út þeirra eignir með sambærilegum hætti. Þetta sé óræk sönnun þess að stefnanda hafi mátt vera fullkunnugt um víðtæka og alvarlega galla á fasteigninni sem henni hafi borið að upplýsa viðsemjendur sína um.

Hafi stefnanda verið ókunnugt um ástand eignarinnar beri hún engu að síður bótaskyldu á grundvelli 27. gr. laga nr. 40/2002. Bótaskylda stefnanda gagnvart stefndu sé á því reist að í yfirlýsingu húsfélags fasteignarinnar sé staðhæft að fasteignin sé nýviðgerð og engar framkvæmdir fyrirhugaðar. Um sé að ræða rangar og villandi upplýsingar sem stefnandi beri ábyrgð á, enda séu þær ekki í samræmi við fyrirliggjandi staðreyndir við sölu fasteignarinnar. Þær upplýsingar sem miðlað hafi verið til stefndu í formi yfirlýsingar húsfélagsins hafi gefið allt annað tilefni til forsendna við samningsgerð stefndu en ef raunveruleg gögn og upplýsingar um ástand eignarinnar hefðu legið fyrir. Stefndu fullyrða að hefðu þau verið upplýst um hina víðtæku galla á fasteigninni, sérstaklega sameign hennar, hefðu þau ekki lagt fram tilboð í fasteignina, enda hafi það verið forsenda stefndu fyrir kaupum að ekki væru fyrir hendi gallar eða yfirvofandi viðgerðir á fasteigninni.

Af saknæmri háttsemi stefnanda leiði að víkja verði til hliðar skoðunum á því hvert hlutfall galla af kaupverði kunni að vera, sbr. 2. málslið 1. mgr. 18. gr. fkpl. Í málinu liggi fyrir að eignin standist ekki þær kröfur sem gera hefði mátt til hennar miðað við fyrirliggjandi gögn og samning og því teljist hún gölluð í skilningi 1. málsliðar 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Í málinu liggi fyrir að seljandi hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Því beri að víkja til hliðar sjónarmiðum um skoðunarskyldu stefndu á grundvelli 1. og 2. mgr. 29. gr., sbr. ákvæði 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu vísa til þess að í 37. gr. laganna séu tæmandi talin vanefndarúrræði kaupanda vegna galla í fasteign. Samkvæmt e-lið 37. gr., sbr. 44. gr. sömu laga, sé kaupanda heimilt að stöðva greiðslur. Stöðvunarréttur kaupanda hafi m.a. verið skýrður svo í dómaframkvæmd að kaupanda sé heimilt að halda eftir fjárhæð til að tryggja ekki einvörðungu kostnað vegna úrbóta á galla, heldur einnig lögmannskostnað og kostnað vegna virðingar á galla. Í málinu liggi fyrir að stefndu hafi ítrekað áréttað vilja sinn til að ljúka máli þessu með sátt. Stefndu hafi í maímánuði 2013 boðið stefnanda sátt gegn því að veittur yrði afsláttur að fjárhæð 1.000.000 kr. af kaupverði. Þessu hafi ekki verið svarað af hálfu stefnanda. Stefndu séu því á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002 í fullum rétti að halda eftir umræddum 2.000.000 kr.

Í málinu hafi legið fyrir skýr vilji stefndu til samkomulags ef það mætti leiða til þess að lágmarka útgjöld aðila máls. Vegna afstöðu stefnanda verði stefndu að gæta að hagsmunum sínum. Fjárhæð sú sem haldið var eftir, þ.e. 2.000.000 kr., kunni að hrökkva skammt. Vera má að tilboð um lagfæringar hafi komið fram en tilhæfulaust sé hjá stefnanda að reyna að miða eingöngu við hlutfallskiptingu viðgerðarkostnaðar í þessum íbúðum. Enn fremur liggi fyrir að verulegur kostnaður hafi verið því samfara að staðreyna umrætt lekatjón og auk þess hafi verið upplýst um leka á þaki hússins sem enn hefur ekki verið metinn. Þá sé um að ræða víðtækari leka í íbúðum, m.a.í hinni seldu eign, en áður var upplýst. Af þessum ástæðum hafi stefndu ekki með vissu getað metið það tjón sem af þessu kann að hljótast. Stefndu telja að ágallar á sameign og séreign fasteignarinnar að viðbættum tilkostnaði matsmanna og lögmannskostnaði nemi hærri fjárhæðum en eftirstöðvum kaupverðs.

Stefndu mótmæla því að þeim hafi verið kunnugt um einhverja galla á eigninni. Ef svo hefði verið hefðu stefndu ekki gert tilboð í umrædda fasteign.

Krafa stefndu er reist á meginreglum samninga og kröfuréttar um vanefndaúrræði, meginreglum fasteignakauparéttar, sbr. lög nr. 40/2002, einkum 18., 20., 26., 27., 29., 37. og 44. gr. laganna. Um málskostnað vísa stefndu til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

VI.

Við aðalmeðferð málsins kom stefnandi, B-kvk-nf Ó-kvk-nf, fyrir dóm og gaf aðilaskýrslu. Kvaðst hún hafa keypt íbúðina ásamt móður sinni árið 2000, en aldrei búið sjálf í eigninni. Spurð um vitneskju sína um rakavandamál í húsinu svaraði hún því svo að bókað hefði verið á aðalfundi húsfélagsins 2012 að eigendur ættu að láta vita ef þeir yrðu varir við raka. Við þessu kvaðst stefnandi ekki hafa brugðist sérstaklega þar sem henni hafi hvorki þá né í janúar 2013 verið kunnugt um nein rakavandamál í hennar íbúð. Vísaði hún í þessu samhengi til viðamikilla framkvæmda sem gerðar höfðu verið á húsinu á árinu 2012 og kvaðst því hafa verið í góðri trú. Í janúar 2013 hafi hún fengið í hendur yfirlýsingu frá húsfélaginu þar sem fram kom m.a. að engar framkvæmdir væru fyrirhugaðar. Framkvæmdum við húsið hafi þá verið nýlokið. Aðspurð kvaðst stefnandi telja þessa yfirlýsingu hafa verið rétta.

Stefndi B-kk-nf S-kk-nf gaf einnig aðilaskýrslu við aðalmeðferð málsins. Kvaðst hann fyrst hafa skoðað íbúðina með A-kvk-þgf K-kvk-þgf fasteignasala, en í kjölfarið fengið T-kk-þf J-kk-þf múrarameistara til að fara á staðinn og líta á íbúðina. T-kk-nf hafi að skoðun sinni lokinni talað um að íbúðin væri ekki í nýju húsi en sagt að allt virtist í góðu lagi að sjá. B-kk-nf kvaðst hafa óskað eftir því við fasteignasalann að fá nánari upplýsingar um eignina, þ. á m. um stjórnarmenn húsfélagsins og yfirlýsingu félagsins. Þessi gögn hafi hann fengið „seint og um síðir“ og nefndi hann húsfélagsyfirlýsinguna sérstaklega í því sambandi. Kvaðst hann ekki hafa gert sér grein fyrir því að síðastgreind yfirlýsing hafi ekki verið undirrituð að formanni, gjaldkera, né seljanda íbúðarinnar, heldur bara af „fyrirbæri úti í bæ“ sem hann kunni engin skil á. Viðvíkjandi því sem greinir í svonefndri yfirlýsingu húsfélags sagðist B-kk-nf hafa lagt ríka áherslu á það í aðdraganda kaupanna að framkvæmdum teldist lokið og ekkert stæði út af í því sambandi. Fréttabréf húsfélagsins kvaðst hann ekki hafa séð áður en kaupsamningur var gerður. Fram kom í máli stefnda B-kk-ef að hann teldi sig hafa verið leyndan upplýsingum um leka í eigninni. Nánar lýsti hann því svo að hann hefði ekki séð eldri fundargerðir húsfélagsins frá því í janúar 2012 og maí 2012 fyrr eftir að dóttir hans og tengdasonur fengu þær í hendur á aðalfundi húsfélagsins 25. mars 2013, þar sem m.a. hafi verið rætt um rakavandamál í húsinu. Þann sama dag hafi þau fundið merki um raka í íbúðinni, þegar verið var að taka niður gömul gluggatjöld. B-kk-nf kvaðst í framhaldi af þessu hafa leitað eftir því að rifta kaupunum, en fasteignasalinn hafi lagst gegn því. Sagðist B-kk-nf hafa átt símtal við einn stjórnarmann í félaginu en ekki áttað sig á því að vandamál væru í eigninni vegna leka. Aðspurður sérstaklega um þær upplýsingar sem hann tók við frá fasteignasalanum í aðdraganda kaupanna staðfesti B-kk-nf að hafa móttekið þykkan bunka af skjölum á kaupsamningsfundinum og að hann hefði ekki lesið þau gögn og fasteignasalinn hefði ekki lesið þau fyrir hann. Kvaðst hann viðurkenna þetta fúslega, en áréttaði að hann hefði ekki verið upplýstur um nein lekavandamál þegar ritað var undir kaupsamninginn.

Auk ofangreindra málsaðila gaf skýrslu, sem vitni, A-kvk-nf K-kvk-nf, löggiltur fasteignasali, sem hafði milligöngu um sölu íbúðar þeirrar sem um ræðir í máli þessu. Vitnið kvaðst hafa afhent stefndu, sem kaupendum, þau gögn sem stefndi B-kk-nf óskað eftir að fá í samræmi við bréf hans til hennar 17. janúar 2013. Gögnin hafi stefndu fengið afhent áður en gengið var til kaupsamningsgerðar. Aðspurð sérstaklega um fréttabréf húsfélagsins sem útgefin voru í janúar 2012 og maí 2012 sagði vitnið þau hafa verið meðal þeirra gagna sem stefndu fengu afhent í ljósriti á fasteignasölunni áður en kaupsamningur var gerður. Þegar A-kvk-nf var innt eftir því hvort stefndu hefðu gert einhverja fyrirvara við kaupsamningsgerðina kvað hún nei við. Tilboð stefndu hafi þó verið gert með fyrirvara um skoðun og þá skoðun hafi fagmaður af þeirra hálfu annast. Sagðist hún hafa verið viðstödd skoðun stefndu sjálfra, sem og skoðun T-kk-ef J-kk-ef, sem sendur hafi verið af stefndu til að líta á íbúðina. Nánar verður um þetta fjallað í niðurstöðukafla dómsins, en hér skal þess getið að fram kom í vætti A-kvk-ef að skoðunarmaður stefndu hafi gefið sér góðan tíma til að skoða íbúðina og sameignina. Í framhaldi af þeirri skoðun hafi stefndu ákveðið að ganga til kaupsamnings. A-kvk-nf kvaðst hafa aflað allra þeirra gagna sem stefndi B-kk-nf hefði kallað eftir, svo sem ársreikninga húsfélagsins, aðalfundargerða, yfirlýsingar húsfélags o.fl. Þessu kvaðst hún öllu hafa komið til skila til kaupenda. Var hún spurð nánar út í yfirlýsingu húsfélagsins, sem undirrituð er af fyrirsvarsmanni félags sem ber heitið Vefskil ehf., en að hennar sögn er orðið algengara en áður að utanaðkomandi aðilar þjónusti húsfélög, sérstaklega stærri félög á borð við það sem hér um ræðir. Vitninu var sýnt framlagt dómskjal nr. 25 sem merkt er fasteignasölu hennar og fasteigninni Sólheimum 27, en skjalið ber yfirskriftina „Fylgigögn um eignina“. Staðfesti hún að þau gögn sem þar eru tilgreind hafi legið frammi við gerð kaupsamnings. Að auki kvaðst hún hafa afhent fyrri ársreikninga sem hún hafði sjálf fengið senda. Einnig hafi hún afhent stefnda B-kk-þgf aðalfundargerðir húsfélagsins fyrir kaupsamningsgerðina, sem og fréttabréf húsfélagsins. Þessi gögn hafi hún afhent í ljósritum á skrifstofu sinni áður en gengið var til kaupsamningsgerðar. Um hafi verið að ræða „bunka af gögnum“. Rætt hafi verið um nýlegar framkvæmdir við húsið og kaupendur hafi verið upplýstir um að verið væri að ljúka við framkvæmdir vegna raka- og lekavandamála í húsinu. Kvaðst vitnið hafa verið í þeirri trú að engar frekari framkvæmdir væru fyrirhugaðar.

Loks kom fyrir dóminn sem vitni B-kk-nf H-kk-nf, kt. 000000-0000, sem kvaðst hafa lögheimili í húsinu nr. 27 við Sólheima í Reykjavík og sótt þar húsfélagsfundi síðastliðin ár í umboði móður sinnar sem ætti íbúð í húsinu. Stuttlega verður vikið að skýrslu hans í næsta kafla.

VII.

Niðurstaða

Svo sem fyrr greinir tilkynntu stefndu með bréfi 17. maí 2013 að þau áskildu sér rétt til að halda eftir 2.000.000 kr. af kaupverði fasteignarinnar. Þrátt fyrir að sönnunarbyrðin um réttmæti þessara aðgerða hvíli á stefndu samkvæmt ákvæðum kaupsamnings, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002, verður ekki séð að á þeim tíma sem liðinn er frá ritun þessa bréfs hafi þau aflað matsgerða eða lagt fram gögn sem rennt gætu viðhlítandi stoðum undir fullyrðingar um vanefndir stefnanda og kostnað stefndu af þeim völdum. Samkvæmt þessu standa og falla varnir stefndu með því hvort stefnandi teljist hafa vanrækt skyldur sínar sem seljandi ellegar að öðru leyti sýnt af sér háttsemi sem teljast má saknæm. Verður orðum nú vikið að þeim þætti.

Við mat á framgöngu stefnanda ber að líta til þess að húsfélagið hafði staðið fyrir allumfangsmiklum framkvæmdum á næstliðnum mánuðum fyrir kaupsamningsgerð málsaðila í janúar 2013. Svo er að sjá sem fréttabréf húsfélagsins í janúar 2012 og maí 2012 hafi m.a. þjónað þeim tilgangi að gefa eigendum mynd af framgangi viðgerðanna sem fram fóru, sem og um verklok. Í skýrslu sinni hér fyrir dómi kvaðst stefnandi hafa afhent fasteignasalanum A-kvk-þgf K-kvk-þgf umrædd fréttabréf í aðdraganda sölunnar og mátti skilja framburð fasteignasalans á þann veg að hún hefði komið þessum gögnum áfram til kaupenda ásamt öðru sem um var beðið af hálfu stefndu. Hér á eftir verður nánar verður vikið að afhendingu fréttabréfanna til stefndu, en af efni fréttabréfanna sjálfra þykir ekki verða afdráttarlaust ráðið að stefnandi hafi vitað um eða mátt vita um áframhaldandi rakavandamál í fasteigninni sem hér um ræðir. Fremur þykir verða að skilja efni þessara bréfa svo að nefndar viðgerðir hafi miðað að því að komast fyrir leka í húsinu og að verklok miðuðust við að þeim áfanga væri náð. Í þessu samhengi skal þess getið að í vitnisburði B-kk-ef H-kk-ef, sem fyrr var getið, kom m.a. fram að aldrei hefði verið gerð gangskör að því í húsinu að gera heildstætt yfirlit yfir þær íbúðir þar sem leka var að finna. Undir rekstri málsins hefur komið fram að stefnandi hafi ekki búið sjálf í íbúðinni, en þar fyrir utan liggur fyrir að nýir eigendur urðu ekki varir við lekaummerki þar fyrr en tæplega tveimur mánuðum eftir afhendingu hennar. Þá er jafnframt til þess að líta að auk hefðbundinnar skoðunar stefndu sem kaupenda, fengu þau faglærðan mann til að skoða íbúðina, svo sem nú verður nánar vikið að.

Meðal gagna málsins eru tölvupóstsamskipti sem send voru um miðjan janúarmánuð 2013 milli stefnda B-kk-ef S-kk-ef og fasteignasalans A-kvk-ef K-kvk-ef, sem hafði milligöngu um kaupsamninginn sem mál þetta hverfist um. Sjá má af þeim samskiptum að 17. janúar 2013 svaraði B-kk-nf áður framkomnu gagntilboði stefnanda með því að lýsa því yfir að stefndu hygðust samþykkja gagntilboð stefnanda með tilteknum fyrirvörum. Í hinu efnislega svari B-kk-ef, sem dagsett er sama dag, þ.e. 17. janúar, kemur m.a. fram að B-kk-nf kvaðst ætla að fá „þar til bæra fagmenn til að skoða íbúðina með það fyrir augum að seljandi lagi þá ágalla sem hugsanlega koma í ljós eða eftir nánara samkomulagi“. Jafnframt gerði B-kk-nf kröfu „um að fá öll gögn frá húsfélaginu svo sem ársreikning, yfirlýsingu húsfélags, fundargerð og hverjir eru í stjórn þannig að ég sjái hvort það sé stjórnin sem sér um hlutina eða utanaðkomandi aðili“. Fram hefur komið að sá sem annaðist faglega skoðun íbúðarinnar fyrir hönd stefndu er T-kk-nf J-kk-nf, sem mun vera lærður byggingafræðingur og múrarameistari.

Í áðurgreindum vitnisburði A-kvk-ef K-kvk-ef kom m.a. fram að nefndur T-kk-nf hafi virst þekkja húsið vel. Hann hafi lýst því svo í hennar eyru að hann hafi annast eftirlit með framkvæmdum í næsta húsi, þ.e. Sólheimum 25, og fylgst með framgangi viðgerða á húsinu nr. 27 við Sólheima. Lýsti vitnið aðdragandanum að umræddum kaupum svo að stefndu hefðu verið upplýst um allt sem vitað var um viðgerðirnar á húsinu. Aðspurð staðfesti vitnið að stefnandi hefði verið viðstödd þegar T-kk-nf skoðaði eignina og svarað spurningum hans. Í framhaldi af þessari skoðun T-kk-ef gengu stefndu til kaupsamnings um eignina. Af þessu má álykta að ætluð lekavandamál hafi á þessum tíma getað dulist jafnvel fagmenntuðum mönnum. Samkvæmt þessu og öðru því sem áður var reifað þykir því ekki verða slegið föstu að stefnandi hafi vitað eða mátt vita að rakavandamál, sem stefndu skírskota til vörnum sínum til stuðnings, væru enn óleyst í janúar 2013.

Hér að framan hefur verið vísað til samskipta stefnda B-kk-ef við fasteignasalann A-kvk-þf K-kvk-þf í aðdraganda téðs kaupsamnings. Afrit af tölvubréfum A-kvk-ef, sem lögð hafa verið fram í málinu, sýna að 21. janúar 2013 sendi hún B-kk-þgf upplýsingar um það hvernig stjórn húsfélagsins væri skipuð. Sama dag sendi hún B-kk-þgf þær upplýsingar að enn ætti eftir að greiða „ca. 3.100.000 [kr.] af viðgerðum hússins og er hlutdeild íbúðarinnar sem þið eruð að kaupa kr. 71.000. Seljandi greiðir þá upphæð, en greiðsluseðlar hafa ekki enn verið sendir. Þetta er lokauppgjör v. framkvæmdanna“. Síðar í sama tölvuskeyti benti A-kvk-nf B-kk-þgf á eftirfarandi atriði: „S-kk-nf H-kk-nf hjá Vefskil [sic] sér um ársreikninga húsfélagsins og sendi mér yfirlýsingu húsfélagsins. Ef þú hefur einhverjar spurningar getur þú haft samband við mig eða S-hk-þf.“ Líta verður svo á að innihald þessa tölvuskeytis hnekki í reynd þeim viðbárum stefnda B-kk-ef, sem fram komu í skýrslu hans hér fyrir dómi og áður var um getið, þ.e. að hann hafi verið leyndur upplýsingum um viðgerðir eða lekavanda í fasteigninni, auk þess sem hann hafi ekki gert sér grein fyrir því að yfirlýsing húsfélags væri undirrituð af öðrum en formanni félagsins, gjaldkera þess eða seljanda íbúðarinnar.

Með hliðsjón af framburði B-kk-ef hér fyrir dómi verður við úrlausn málsins lagt til grundvallar að öll þau skjöl sem tilgreind eru á forsíðu kaupsamnings aðila 31. janúar 2013 hafi verið afhent honum og öðrum stefndu eigi síðar en á kaupsamningsdegi. Í málinu er ekkert fram komið sem sýnir að stefndu hafi gert athugasemdir við fyrirliggjandi gögn og var kaupsamningur málsaðila undirritaður án fyrirvara eða athugasemda af hálfu stefndu. Með undirritun sinni staðfestu stefndu að hafa gaumgæfilega kynnt sér söluyfirlit eignarinnar, sem útbúið var af fasteignasölu þeirri sem milligöngu hafði um kaupin. Fram hjá því verður ekki litið að söluyfirlit þetta tilgreinir ártalið 1960 sem byggingarár fasteignarinnar og geymir ekki sérstakar yfirlýsingar um ástand sameignar fjölbýlishússins sem umrædd íbúð er í. Með undirritun kaupsamnings staðfestu stefndu jafnframt að hafa kynnt sér gaumgæfilega skjal það sem áður var nefnt og ber yfirskriftina „yfirlýsing húsfélags“. Í því skjali, undir fyrirsögninni „Lýsing og tímasetning yfirstandandi framkvæmda,“ hefur verið ritaður eftirfarandi texti: „Framkv. er nýlokið.“ Jafnframt hefur verið hakað við reit í yfirlýsingunni þar sem segir að á vegum húsfélagsins séu engar framkvæmdir yfirstandandi eða væntanlegar. Til að unnt sé að leiða mál þetta til lykta þarf nú með hliðsjón af öllu framanskráðu að skera úr um það hvort upplýsingagjöf stefnanda hafi að öðru leyti verið ábótavant, en staðhæfingar aðila og vitna stangast á um það efni. Stefndi B-kk-nf hefur sem fyrr segir lýst því svo að hann hafi aldrei móttekið tiltekin fréttabréf húsfélagsins, en það er í ósamræmi við áðurgreindan vitnisburð A-kvk-ef K-kvk-ef. Hvað sem ósamræmi í frásögn þeirra líður verður að skilja framburð þeirra hér fyrir dómi á þann veg að þau séu á einu máli um að A-kvk-nf hafi afhent kaupendum fasteignarinnar „bunka af skjölum“ á fasteignasölu sinni áður en gengið var til kaupsamningsgerðar. Við mat á því hvað megi leggja til grundvallar þegar höggvið er á þennan hnút þykir ekki unnt að líta fram hjá því að B-kk-nf viðurkenndi fyrir dómi að hafa ekki lesið í gegnum skjalabunka þann sem A-kvk-nf afhenti honum fyrir kaupsamningsgerð. Í ljósi þessa þykir óhjákvæmilegt annað en að B-kk-nf beri hallann af sönnunarskorti um hvaða upplýsingar hann telst hafa fengið afhentar áður en sest var að samningaborði til undirritunar kaupsamnings.

Með hliðsjón af öllu framanrituðu telst stefndu ekki vera hald í þeim vörnum að stefnandi hafi brotið gegn trúnaðarskyldu sinni eða sýnt af sér saknæma háttsemi með því að láta viðsemjendum sínum rangar og villandi upplýsingar í té. Samkvæmt þessu og þar sem stefndu hafa ekki sýnt fram á að þau eigi réttmæta kröfu til að halda eftir þeim fjármunum sem eftir standa af greiðsluskuldbindingum þeirra verður krafa stefnanda tekin til greina.

Eftir þessum úrslitum verður stefndu gert að greiða stefnanda málskostnað sem telst hæfilega metinn 750.000 kr.

A-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf, settur héraðsdómari, kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Stefndu, B-kk-nf S-kk-nf, M-kvk-nf H-kvk-nf, S-kvk-nf H-kvk-nf B-kvk-nf og Þ-kk-nf Þ-kk-nf, greiði stefnanda 3.630.000 kr. þannig að stefndu B-kk-nf og M-kvk-nf greiði 1.452.000 kr. hvort, en stefndu S-kvk-nf og Þ-kk-nf greiði 363.000 kr. hvort, allt með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 31. mars 2013 til greiðsludags, að frádreginni innborgun 17. maí 2013 að fjárhæð 1.630.000 kr., sem nemur 652.000 kr. vegna stefndu B-kk-ef og M-kvk-ef hvors um sig og 163.000 kr. vegna stefndu S-kvk-ef og Þ-kk-ef hvors um sig, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Sólheimar 27 í Reykjavík, fastanr. 202-1665, matshluta 01-07-03, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber.

Stefndu greiði sameiginlega stefnanda samtals 750.000 kr. í málskostnað.

A-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf