E-1831/2017

Stefnandi höfðaði mál þetta með birtingu stefnu þann 31. maí 2017. Málið var dómtekið þann 5. júní 2018. Stefnandi er Blöndubakki 6-20, húsfélag og stefndi Þ-kk-nf J-kk-nf E-kk-nf.

Stefnandi gerir þær kröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 420.588,00 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 sbr. III. kafla. af 72.828,00 krónum frá 01.12.2016 til 01.01.2017, af kr. 142.380,00 krónum frá 01.01.2017 til 01.02.2017, af kr. 211.932,00 krónum frá 01.02.2017 til 01.03.2017, af 281.484,00 krónum frá 01.03.2017 til 01.04.2017, af 351.036,00 krónum frá 01.04.2017 til 01.05.2017, af 420.588,00 krónum frá 01.05.2017 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi að staðfestur verði lögveðsréttur hans í fasteign stefnda sem er Blöndubakki 16, fnr. 204-7543 til tryggingar dómkröfunni.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Stefndi gerir þær kröfur aðallega að málinu verði vísað frá dómi en til vara að hann verði sýknaður. Þá krefst hann málskostnaðar að mati dómsins.

Málavextir og helstu ágreiningsefni.

Stefndi er eigandi að íbúð merktri 0202 í húsinu nr. 16. við Blöndubakka, sem er 6 íbúða stigahús í húsinu Blöndubakka 6 – 20 sem telur 48 íbúðir í 8 stigahúsum. Á aðlafundi húsfélagsins Blöndubakka 6-20 þann 12 maí 2105 var rætt um viðhaldsþörf á ytri byrði húsnæðsins, viðgerðum á leka, kostnaðargreiningu og áfangaskiptingu verkefnisins.

Á aðlafundi húsfélagsins Blöndubakka 6-20 þann 25. apríl 2016, sem boðað var til þann 7. apríl 2016, voru samþykktar tillögur um endurbætur á ytra byrði suðurhliðar hússins að fjárhæð 75 milljónir króna samkvæmt kostnaðaráætlun og umsjón og eftirlit Verksýnar ehf. með framkvæmdunum. Á fundinum var jafnframt samþykkt breytingartillaga um að metinn yrði viðgerðarkostnaður við svalahandrið og viðgerðir á öðrum hliðum hússins. Sankvæmt kostnaðaráætlun sem Verksýn ehf. hafði gert fyrir húsfélagið í september 2015, vegna suðurhliða hússins var áætlaður kostnaður 72.721.751 krónur og gert ráð fyrir skiptingu efnis og vinnu í hlutföllunum 30/70 og verktaki skuli sjálfur breyta ef hann óskar eftir annarri skiptingu.

Þann 2. nóvember 2016, var haldinn húsfundur þar sem samþykkt var að fela Verksýn ehf. að bjóða út framkvæmdir á áðurnefndum suðurhliðum og austurhlið í garði. Kostnaðaráætlun vegna framkvæmdanna var 101.500.000 krónur og þar af áætlaður kostnaður vegna austurhliðar 27.400.000 krónur.

Þann 14. desember 2016 var samþykkt á húsfundi tillaga um að ganga að lægsta tilboði í framkvæmdirnar frá K16 ehf. að fjárhæð 98.422.000 krónur, en þar sem mæting uppfyllti ekki kröfur b-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús var ákveðið að boða til húsfundar samkvæmt 42. gr. laganna. Þá var samþykkt að tillaga um að fjármagna framkvæmdir með áframhaldandi greiðslum eigenda til 1. mars 2018 samkvæmt ákveðinni skiptingu. Stefndi greiddi einn atkvæði á móti þessari tillögu með vísan til þess að með henni væri verið að fjármagna séreignarkostnað tiltekinna eigenda.

Þann 20. desember 2016 sendi stefndi bréf til stjórnar húsfélagsins þar sem hann gerði athugasemdir við séreignarkostnað, áfangaskiptingu á viðhaldi hússins, lögmæti húsfunda ofl.

Þann 21. desember 2016 var samþykkt á húsfundi umrætt tilboð frá K16 ehf. í fyrirhugaðar framkvæmdir og að ganga til samninga við Verksýn ehf. um eftirlit með framkvæmdunum.

Þann 6. febrúar 2017 sendi stefndi tölvubréf til stefnanda, Alskila og Eignaumsjónar þar sem vísað var til bréfsins frá 20. desember 2016. Í svarbréfi daginn eftir var kröfunni hafnað.

Þann 27. apríl 2017 gerði stefndi athugasemdir í bréfi til stefnanda og Kollekta ehf. og Alskila hf. varðandi innheimtu á framkvæmdargjöldum.

Stefnandi krefur stefnda um greiðslu á skuld vegna ógreiddra húsfélags- og framkvæmdagjalda fyrir mánuðina desember 2016 til og með maí 2017. Um er að ræða sex greiðslur sem stefnandi heldur fram að hafi fallið í gjalddaga á þessu tímabili, nánar tiltekið 72.828 krónur 1. desember 2016 og 69.552 krónur, fyrsta hvers mánaðar frá 1. janúar 2017 til 1. maí 2017, eða samtals 420.588 sem eru stefnufjárhæð málsins.

Meginágreiningur stefnanda og stefnda varðar aðdraganda og undirbúning framkvæmda við fjöleignarhúsið, áfangaskiptingu, kostnaðarskiptingu, útboð og lögmæti húsfunda.

Stefndi krafðist frávísunar vegna vanreifunar og vanlýsingar á dómkröfum og málsástæðum. Með úrskurði þann 11. desember 2017 var frávísunakröfunni hafnað.

Á-kk-nf G-kk-nf, D-kk-nf Á-kk-nf og P-kk-nf Þ-kk-nf Á-kk-nf gáfu skýrslu fyrir dóminum.

Helstu málsástæður stefnanda:

Stefnandi byggir á 1. og 2. tl. 13. gr., 45. gr. og sérstaklega 47. gr. laga nr. 26/1994. Kröfurnar eigi rætur að rekja til sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsinu, sem eigendum beri að greiða. Skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir. Krafa um að staðfestur verði lögveðsréttur hans í fasteign stefnda er í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994.

Helstu málsástæður stefnda:

Stefndi byggir á því að stefnandi hafi ekki gert neinn greinarmun á sameiginlegum kostnaði, og séreignarkostnaði og kostnaði vegna sameignar sumra eins og hann er skilgreindur í lögum nr. 26/1994. Stefnandi hafi aldrei verið í vanskilum með húsfélagsgjöld á því tímabili sem krafa stefnanda byggir á. Á vegum húsfélagsins hafi verið sendir út tveir greiðsluseðlar annars vegar fyrir húsfélagsgjöldum vegna rekstrar húsfélagsins og hins vegar framkvæmdagjöldum samkvæmt áætlun um heildarkostnað fyrirhugaðra framkvæmda að frádreginni inneign í framkvæmdasjóði.

Stefndi vísar til þess að hann hafi hvorki verið upplýstur um skiptingu á milli séreignar- og sameignakostnaður né að stefnandi hafi ætlað að nota inneign í framkvæmdasjóði til að greiða umtalsverðan séreignarkostnað. Íbúð hans sé þannig staðsett í húsinu að hún er utan skilgreinds framkvæmdasvæðis. Það útilokar að stefndi geti borið einhvern séreignarkostnað. Stefndi byggir á því að houm sé óskylt að taka þátt í kostnaði sem sé sannarlega séreignarkostnaður. Útsending greiðsluseðla til að reyna að innheimta þennan séreignarkostnað hjá honum feli í sér tilraun til fjárdráttar.

Stefndi vísar til þess að þeir greiðsluseðlar sem stefnandi gerir kröfu um að verði greiddir, séu vegna mun umfangsmeiri framkvæmda en ákvörðun aðalfundar stefnanda þann 25. apríl 2016 gerir ráð fyrir. Stefndi byggir á því að breytingar á boðuðum tillögum samkvæmt 8. lið dagskrár aðalfundar stefnanda þann 25. apríl 2016 hafi verið ólögmætar og óskuldbindandi fyrir stefnda. Með breytingartillögunni var umfangmiklum verkþáttum bætt inn í tilboðsgerðina, sem m.a. lúti að gluggum, gleri og svaladyrum, sem falli að miklu leyti undir séreignarkostnað samkvæmt 5,6 og 8. tl. 5. gr. sbr. einnig 50. gr. laga nr. 26/1994. Stefndi vísar til þess að hér hafi ekki verið um breytingatillögu að ræða heldur nýja tillögu sem stefndi hefur mótmælt frá upphafi sem og öðrum tillögum sem hafa gengið lengra en til stóð samkvæmt dagskrá aðalfundarins. Samkvæmt 4. mgr. 59. gr. og 61. gr. laga nr. 26/1994.

Stefndi byggir jafnframt á því að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að framkvæmdir hafi verið boðnar út, eins og lofað hafi verið, heldur hafi verið leitað eftir tilboðum í samræmi við uppgefna kostnaðaráætlun.

Stefndi byggir á því að nauðsynlegt hafi verið að boða til nýs húsfundar í samræmi við ákvörðun aðalfundarins frá 25. apríl 2016. Stefnandi hafi viðurkennt að B liður 41. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eigi við um framkvæmdirnar og þar sem einungis fulltrúar 24 eignarhluta af 48 í húsinu mættu til fundarins var samkvæmt 42. gr. laganna skylt að boða aftur til húsfundar. Stjórn húfélags verður að hafa skýrt umboð húsfundar sbr. 69. gr. og 3. mgr. 70 gr. laga nr. 26/1994 til að taka slíkar ákvarðanir.

Stefndi vísar til þess að stefnandi hafi talið sig skuldbundinn af upphaflegu tillögunni allt til 1.10.2016. Í samskiptum við Verksýn komi fram að ekkert sé til fyrirstöðu að „verkið fari í útboð í næstu viku“ Það er síðan á húsfundi 2. nóvember 2016 sem stefndi var boðaður til með dags fyrirvara, sem stefnandi telur sig þurfa að fá heimild húsfundar fyrir umfangsmeiri framkvæmdum. Á þeim fundi var einungis mætt fyrir 18 eignarhluta af 48 sem fóru með atkvæði 37,47% af heildareignarhluta. Stjórninni var því skylt að halda nýjan fund samkvæmt B lið 41. gr. sbr. 2. mgr og 3 mgr. 42. gr. Slíkur fundinn var ekki haldinn inann þeirra tímamarka sem þar eru áskilin.

Niðurstaða

Undir rekstri málsins gerði stefndi athugasemdir við umboð lögmanns stefnanda og fyrirkomulag innheimtu og aðkomu Eignaumsjónar ehf. til stuðnings sýknukröfu sinni. Þessar málsástæður er ekki að finna í greinargerð stefnda og var þeim mótmælt af hálfu stefnanda sem of seint fram komnum með vísan til 5. mgr. 101. gr. einkamálalaga nr. 91/1991. Lögmaður stefnanda hefur auk þess lagt fram umboð frá stefnanda og Eignaumsjón hf. þar sem umboð hans er staðfest. Með vísan til ofangreinds er umræddum málsástæðum stefnda hafnað.

Af gögnum málsins má ráða að strax á aðalfundi stefnanda 12. maí 2015 hafi verið óhjákvæmilegt að fara út í umfangsmiklar viðhaldsframkvæmdir á eigninni, Á aðalfundi félagsins þann 25. apríl 2016 þar sem mættir voru fulltrúar frá 24 af 48 eignarhlutum í húsinum sem samtals fóru með 66,53% eignarhlut var samþykkt að bjóða út viðhaldsframkvæmdir á þeim forsendum sem ræddar voru á fundinum. Þá var samþykkt tillaga um að fjármögnun vegna framkvæmdanna yrði innheimt hjá eigendum miðað við eignarhlutföll þeirra í fasteigninni í 16 jöfnum greiðslum frá 1.6.2016 til 1.9.2017. Jafnframt er bókað að við framkvæmdauppgjör verði kostnaði skipt niður í sameignar- og séreignarkostnað, sem síðan verði gerður upp í lok framkvæmda. Stefndi gerir ekki athugasemdir við boðun þessa fundar, en hann mætti ekki til fundarins. Stefndi telur hins vegar að allar breytingar sem gerðar hafi verið á fundinum frá auglýstri dagskrá hafi verið ólögmætar. Þær breytingar sem stefndi vísar til varða kostnaðarmat við viðbótarframkvæmdir sem felast í sambærilegum viðgerðum á öðrum hliðum hússins og svalahandriðum, sem meðhöndlaðir verði sem sérstakir þættir í tilboðsgerðinni. Að mati dómsins felur slík breyting ekki í sér frávik frá meginefni þeirra tillagna sem liggja fyrir fundinum í skilningi 59. gr. laga nr. 26/1994, enda er ekki verið að samþykkja neinar viðbótarframvæmdir heldur einungis verið að kanna hvaða kostnað þær muni hafa í för með sér og bjóða út sem sérstaka verkþætti í tilboðsgerðinni. Í fundargerðinni frá 25. apríl 2016 er sérstaklega tekið fram að endurskoða þurfi innheimtu þegar „búið er að taka ákvörðun um hvort það verði farið í meiri framkvæmdir“. Fyrirsjáanlegt er að húsfundur þarf að afgreiða endanlegt tilboð þegar það liggur fyrir og getur þá ákveðið hvort umræddar viðbótar-framkvæmdir verði hluti af endanlegu tilboði eða ekki.

Stefndi telur að það samrýmist ekki ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sbr. t.d. 5. gr. og 50. gr. að stefnandi geti innheimt séreignarkostnað og sameignarkostnað sumra af stefnanda. Slík innheimta sé óheimil án sundurgreiningar á kostnaði vegna seameignar. Æðsta vald í málefnum húsfélags er í höndum húsfundar sbr. 1. mgr. 58. gr. laganna. Stefnda er skylt að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laganna. Samkvæmt 57.gr. laga um fjöleignarhús er hlutverk og tilgangur húsfélaga meðal annars að sjá um viðhald og endurbætur sameignar sem og að stuðla að og framfylgja með samþykktum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.

Samkvæmt fundargerð húsfundar stefnanda frá 25. apríl 2016 var samþykkt að fjármögnun vegna framkvæmdanna yrði greidd af eigendum miðað við hlutfallslega eign þeirra í fasteigninni og síðan yrði séreignarkostnaður gerður upp í verklok þegar framkvæmdirnar væru yfirstaðnar. Telja verður að stefnandi sem húsfélag hafi nokkurt svigrúm til þess að fjármagna framkvæmdir á sameign og séreign í einu lagi með fyrirætlun um endurgreiðslu á kostnaði vegna séreignar í verklok. Við mat á því verður m.a. að líta til umfangs framkvæmdanna, stærð eignarhluta, möguleika á að áætla séreignarkostnað, hversu framkvæmdir á séreign eru tengdar sameign hússins, verktíma og verðbólgu. Kröfuhafa er skylt að reyna að fá kröfu greidda frá húsfélagi áður en hann beinir kröfu að einstökum eigendum sbr. 2. mgr. 54. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Stefnandi þarf því að gera ráðstafanir til þess að tryggja nægjanlega fjármögnun ef vanskil verða á greiðslum frá einstökum íbúum, þannig að hann sé í stakk búinn til þess að leggja út greiðslur á meðan innheimtuaðgerðir standa yfir. Þær framkvæmdir sem hér um ræðir eru mjög umfangsmiklar, en dreifast á fjölmargar íbúðir sem hver um sig er með tiltölulega lágt hlutfall af heildarkostnaði. Þannig er lægsti séreignarhluti með 1,35% hlut af heildareignarhluta hússins og hæst séreignarhluti með 2,4%. Eignarhluti stefnda er 1,58%. Þegar ákvörðun um fjármögnun var tekin lá einungis fyrir kostnaðaráætlun en ekki endanlegt tilboð. Fyrir stefnanda var eðlilegt að gera ráð fyrir viðbótargreiðslum frá einstökum eigendum, vegna hugsanlegs kostnaðar umfram áætlunina. Þá lá ekki fyrir hver kostnaður yrði vegna séreignarhluta eigenda og áætlunin sem kynnt var á fundinum var ekki sundurliðuð eftir kostnaði við séreign og sameign. Umræddar framkvæmdir varða viðgerðir og endurbætur á ytra byrði húsnæðisins, gluggaskiptum og endurnýjun svalahurða á efstu hæðunum. Þó svo að innri hluti gluggaumbúnaðar sé talin séreign samkvæmt 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 eru þessi byggingahlutar órjúfanlega tengdir sameign hússins. Verktími framkvæmdanna er áætlaður um 12 mánuðir og hvorki fyrirsjáanleg verðbólga né vaxastig með þeim hætti að um sé að ræða umtalsverðan kostnað fyrir stefnda þó að fyrirkomulag innheimtu sé með þessum hætti. Framkvæmdirnar í heild sinni þjóna sameiginlegum hagsmunum eigenda og ákvörðun húsfundar um að haga innheimtunni með þessum hætti eðlileg í ljósi aðstæðna og til hagræðingar og einföldunar.

Á húsfundi 2. nóvember 2016 var Verksýn falið að bjóða út verkið í samræmi við kynningu á fundinum. Stefnandi boðaði til húsfundar 14. desember 2016 til þess að fara yfir þau tilboð sem borist höfðu samkvæmt útboðinu og var samþykkt á fundinum að ganga að tilboði K16 ehf. Stefndi mætti til fundarins og greiddi atkvæði gegn tillögunni. Þar sem fundurinn uppfyllti ekki skilyrði um lágmarksmætingu að mati stefnanda var boðað til nýs fundar þann 21. desember 2016 þar sem tillagan var endanlega samþykkt. Í bréfi sem stefndi sendi stefnanda þann daginn áður kemur fram að hann vissi að til stæði að halda umræddan fund, en hvorki hann sjálfur né fulltrúi hans mætti til fundarins. Í ljósi þess sem hér hefur verið rakið verður ekki fallist á þær málsástæður stefnda að verkið hafi hvorki verið boðið út né samþykkt með þeim hætti sem lög áskilja.

Með vísan til ofangreinds verður fallist á kröfu stefnanda um greiðsluskyldu stefnda á umsömdum fjárhæðum. Jafnframt er fallist á kröfu stefndanda um staðfestingu á lögveðsrétti í eignarhluta stefnda í Blöndubakka 16, fnr. 204-7543 með vísan til 48. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Lögveðsrétturinn nær einnig til vaxta og málskostnaðar.

Við ákvörðun málskostnaðar verður að líta til úrslita málsins sbr. 1. mgr. 130. gr. og þess að frávísunarkröfu stefnda var hafnað á fyrri stigum málsins. Þykir málskostnaður hæfilega ákveðinn kr. 750.000 og er þá tekið tillit til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið P-kk-nf M-kk-nf J-kk-nf

Stefndi flutti málið sjálfur fyrir sína hönd.

H-kk-nf S-kk-nf, héraðsdómari kveður upp dóm þenna.

DÓMSORÐ

Stefndi Þ-kk-nf J-kk-nf E-kk-nf, greiði stefnanda 420.588 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 sbr. III. kafla. af 72.828,00 krónum frá 01.12.2016 til 01.01.2017, af kr. 142.380,00 krónum frá 01.01.2017 til 01.02.2017, af kr. 211.932,00 krónum frá 01.02.2017 til 01.03.2017, af 281.484,00 krónum frá 01.03.2017 til 01.04.2017, af 351.036,00 krónum frá 01.04.2017 til 01.05.2017, af 420.588,00 krónum frá 01.05.2017 til greiðsludags.

Staðfestur er lögveðsréttur stefnanda í fasteign stefnda að Blöndubakka 16, fnr. 204-7543 til tryggingar dómkröfunni.

Stefndi greiði stefnanda 750.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf S-kk-nf (sign.)