E-480/2020

Mál þetta var höfðað 24. janúar 2020 og dómtekið að lokinni aðalmeðferð 10. mars sl.

Stefnandi er Á-kvk-nf M-kvk-nf G-kvk-nf, Sóltúni 1, Selfossi, og stefndu O-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf, Laxatungu 19, Mosfellsbæ, G-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf, Álftalandi 15, Reykjavík, DN ehf., Nýbýlavegi 8, Kópavogi, H-kk-nf H-kk-nf, Silfurteigi 4, Reykjavík, M-kk-nf G-kk-nf, Ljósakri 6, Garðabæ, og Vörður tryggingar hf., Borgartúni 25, Reykjavík, til réttargæslu.

Endanleg dómkrafa stefnanda er að stefndu, O-kk-nf, G-kk-nf, DN ehf., H-kk-nf og M-kk-nf, verði dæmdir til að greiða stefnanda insolidum 3.968.745 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2011 um vexti og verðtryggingu frá 12. ágúst 2019 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast aðallega sýknu, en til vara lækkunar á kröfum stefnanda. Þá krefjast þeir málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Af hálfu réttargæslustefnda er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefnanda.

I.

Í máli þessu krefur stefnandi stefndu sameiginlega um skaðabætur vegna tjóns sem hún telur sig hafa orðið fyrir við kaup á íbúð í Engihjalla 1 í Kópavogi af stefndu O-kk-þgf F-kk-þgf og G-kk-þgf H-kk-þgf þar sem henni hafi ekki verið tilkynnt um fyrirhugaðar framkvæmdir húsfélags á sameigninni. B-kk-nf Þ-kk-nf R-kk-nf, starfsmaður stefnda DN ehf. mun aðallega hafa haft milligöngu um viðskiptin, en skjöl vegna þeirra voru rituð á bréfsefni DN ehf., þar sem fram kom nafn stefnda H-kk-ef H-kk-ef, löggilts fasteignasala. Þá kom stefndi M-kk-nf G-kk-nf, löggiltur fasteignasali, einnig að skjalagerð vegna viðskiptanna og vottaði afsal. Er fasteignasalan DN ehf. með starfsábyrgðartryggingu hjá stefnda TM hf.

Atvik málsins eru nánar tiltekið þau að þann 15. júní 2017 hafði stefnandi samband við B-kk-þf Þ-kk-þf R-kk-þf, starfsmann stefnda DN ehf., og óskaði eftir að gera tilboð í fyrrgreinda eign eftir að hafa skoðað hana ásamt vinkonum sínum. Mun fyrrgreindur B-kk-nf hafa sent henni kauptilboð til undirritunar sama dag. Fyrir liggur að stefnandi undirritaði ekki skjalið í þeirri mynd, en B-kk-nf sendi henni aðra útgáfu daginn eftir þar sem búið var að lagfæra þann annmarka á fyrra tilboðinu að tilgreind fjárhæð undir liðnum,, greiðslutilhögun“ var röng og ekki í samræmivið kaupverðið. Þá hafði verið fært inn í tilboðið eftirfarandi samningsákvæði, sem ekki var í upphaflega tilboðinu:,, Kaupanda hefur verið kynnt að til stendur að Verksýn taki að sér úttekt á Engihjalli 1 samkv. yfirlýsingu húsfélags sem kaupandi hefur kynnt sér og samþykkt.“ Fyrir liggur að stefnandi skrifaði undir umrætt tilboð og samþykktu O-kk-nf F-kk-nf og G-kk-nf H-kk-nf tilboðið af sinni hálfu 16. júní 2017.

Í hinu samþykkta tilboði sagði, auk framangreinds ákvæðis um úttekt Verksýnar, að aðilar hefðu kynnt sér og áritað söluyfirlit vegna fasteignarinnar og að það skoðaðist sem hluti af kauptilboðinu. Í söluyfirlitinu, sem er meðal gagna málsins og undirritað af hálfu stefnanda, sagði um fyrirhugaðar framkvæmdir:,, Sjá fundargerð 27. febrúar sl., samþykkt að fara í úttekt hjá Verksýn“. Í tilvitnaðri fundargerð kemur fram að húsfundur hafi samþykkt að fara í úttekt á fasteigninni vegna fyrirhugaðra framkvæmda og að fengin yrði kostnaðaráætlun vegna nauðsynlegra úrbóta á eigninni.

Aðila greinir á um hvaða upplýsingar stefnandi fékk varðandi fyrirhugaðar framkvæmdir við tilboðsgerðina. Þannig kveður stefnandi starfsmenn stefnda DN Ehf. ekki hafa kynnt sér fyrrgreinda fundargerð húsfélagsins 27. febrúar 2017 fyrr en við undirritun kaupsamnings 23. júní 2017 og að fyrst þá hafi henni orðið ljóst að framkvæmdir væru fyrirhugaðar á eigninni. Þá hafi hún tekið eftir að í kaupsamningnum segði að kaupanda hefði verið kynnt að Verksýn myndi gera úttekt á eigninni samkvæmt yfirlýsingu húsfélagsins sem hún hefði samþykkt. Lýsir stefnandi því svo að henni hafi brugðið verulega og þurft að fara út af fundinum í nokkra stund til þess að ná áttum. Hún hafi þó farið inn á fundinn aftur og ritað undir kaupsamninginn.

Stefndu taka ekki undir málavaxtalýsingu stefnanda að þessu leyti. Segja þeir stefnanda hafa verið afhent söluyfirlit vegna eignarinnar við skoðanir hennar á eigninni ásamt fundargerð húsfélagsins frá 27. febrúar 2017 sem vitnað var til í söluyfirliti. Stefndu taka þó undir að stefnandi hafi við undirritun kaupsamningsins sagt umræddar framkvæmdir koma á óvart og að hún hafi farið út af fundinum um stund. Hún hafi m. a. hringt nokkur símtöl og síðan komið aftur inn á fundinn og skrifað undir kaupsamninginn.

Í kaupsamningnum, sem aðilar undirrituðu greindan dag, sagði m. a. um fylgigögn samningsins:,, Yfirlýsing húsfélags dags. 31. maí 2017 ásamt aðalfundargerð 27. febrúar 2017. [...] Kaupandi hefur kynnt sér ofangreind gögn og hefur ekkert við efni þeirra að athuga“. Þá sagði að kaupanda hefði verið kynnt að til stæði að Verksýn ehf. tæki að sér að úttekt á Engihjalla 1 samkvæmt yfirlýsingu húsfélags sem kaupandi hefði kynnt sér.

Stefnandi fékk umrædda eign afhenta á kaupsamningsdegi en hafði fljótlega samband við stefnda DN ehf. og óskaði eftir að kaupin gengju tilbaka. Af hálfu seljenda, stefnda O-kk-ef F-kk-ef og G-kk-ef H-kk-ef, var því hafnað og var boðað til afsalsfundar 11. september 2017. Liggur fyrir að seljendur undirrituðu afsalið þann dag en stefnandi mætti ekki til fundarins. Vegna óánægju stefnanda var hinsvegar undirritaður samningur á milli hennar og stefnda DN ehf. um söluþjónustu fasteignasala 12. september 2017 þar sem stefndi DN ehf. tók að sér að selja eignina fyrir stefnanda án þess að taka fyrir söluþóknun. Af hálfu stefndu er því lýst að nokkur tilboð hafi borist í eignina en stefnandi ekki tekið þeim. Hafi eignin síðan verið tekin úr sölu hjá stefnda DN ehf. í febrúar 2018. Með tölvubréfi þáverandi lögmanns stefnanda til starfsmanna stefnda DN ehf., dags. 15. september 2017, voru gerðar athugasemdir við að stefnanda hafi ekki verið kynnt söluyfirlit eða ástandsskýrsla hússins fyrr en við undirritun kaupsamnings. Var því lýst að við nánari skoðun hafi komið í ljós að miklar framkvæmdir væru fyrirhugaðar og því væri um forsendubrest að ræða. Var óskað eftir því að boðað yrði til fundar til þess að ræða málið.

Bréfi lögmannsins var svarað með tölvubréfi stefnda M-kk-ef G-kk-ef, dags. 15. september 2017. Þar kom fram að misskilnings gætti um framkvæmd sölunnar. Kauptilboð væri aldrei móttekið fyrr en búið væri að yfirfara og undirrita söluyfirlit. Stefnanda hafi margoft verið boðinn fundur vegna málsins. Í kjölfar þessara samskipta var boðað til fundar vegna undirritunar stefnanda á afsal og mætti stefnandi á þann fund ásamt þáverandi lögmanni sínum. Var afsalið undirritað af hálfu stefnanda og vottað af lögmanninum.

Með bréfi núverandi lögmanns stefnanda til stefndu G-kk-ef F-kk-ef og G-kk-ef H-kk-ef, dags. 12. júlí 2019, var því lýst að stefnandi hefði ekki fengið þær upplýsingar sem henni bar réttur til við kaupsamningsgerðina og því hafi umrædd fasteign verið gölluð. Var óskað eftir að gengið yrði til sátta við kaupanda en ellegar léti stefnandi á málið reyna fyrir dómi. Stefnandi höfðaði síðan mál þetta í kjölfarið.

II.

Málsástæður stefnanda

Stefnandi reisir málsókn sína á því að hin keypta eign sé haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Henni hafi ekki verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir húsfélagsins á ytra byrði hússins og standi eftir kaupin frammi fyrir kostnaði vegna framkvæmdanna sem nemi stefnufjárhæð málsins. Stefnandi kveður tilboð sitt hafa verið gefið við óvenjulegar aðstæður þar sem hún hafi verið stödd [...].

Starfsmaður stefnda DN ehf. hafi sent henni kauptilboð til undirritunar en lagfærð útgáfa verið send daginn eftir ásamt söluyfirliti fyrir eignina. Þá útgáfu hafi hún undirritað með aðstoð vinkonu sinnar og hafi stefndu O-kk-nf F-kk-nf og G-kk-nf H-kk-nf, seljendur eignarinnar, samþykkt það tilboð. Hins vegar hafi komið í ljós, þegar stefnandi fékk síðari útgáfu tilboðsins, að því hafði verið breytt frá fyrstu drögum deginum áður. Þannig hafi verið fært inn ákvæði um að henni hefði verið kynnt úttekt á eigninni vegna framkvæmda. Yfirlýsing húsfélagsins hafi ekki fylgt tilboðinu og hafi stefnanda því verið ómögulegt að kynna sér hana og samþykkja. Yfirlýsingin, sem stefnanda hafi síðar verið gefinn kostur á að kynna sér, hafi auk þess verið óljós að því leyti að í henni segði fyrst að engar yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir væru á vegum húsfélagsins en svo nokkru neðar að framkvæmdir væru fyrirhugaðar. Þá hafi ekki fylgt með fundargerð húsfélagsins, sem vísað væri til í söluyfirliti eignarinnar, en þar hefði sagt:,, Sjá fundargerð 27.02. sl.; samþykkt að fara í úttekt hjá Verksýn“.

Stefnandi byggir á því að henni hafi verið alls ókleift að gera sér grein fyrir umfangi fyrirhugaðra framkvæmda og að stefndu hafi borið að upplýsa hana með skýrari hætti að þær stæðu til. Ástandsskýrsla vegna fyrirhugaðra framkvæmda hafi ekki verið lögð fram, en jafnvel þótt stefnandi hefði kynnt sér efni hennar hefði verið ógerningur fyrir hana að gera sér grein fyrir umfangi framkvæmdanna. Þá hafi í ástandsskýrslunni aðeins verið lagt mat á kostnað vegna viðgerðar á suðurhlið hússins, eða um 92 milljónir króna, en fyrir liggi að heildarkostnaður hafi orðið mun meiri. Á húsfundi húsfélagsins 5. desember 2018 hafi verið samþykkt að taka tilboði Stjörnumálunar ehf. og hafi tilboðsfjárhæðin verið 256.893.567 krónur. Á húsfundi rúmum mánuði síðar hafi skipting greiðslna vegna framkvæmdanna verið kynnt og samkvæmt henni sé kostnaður stefnanda af framkvæmdunum 4.647.002 krónur. Í kjölfar málshöfðunar stefnanda hafi þó komið í ljós að hlutur stefnanda væri 3.968.745 krónur samkvæmt framburði húsasmíðameistara sem sér um umræddar viðgerðir.

Stefnandi byggir á því fasteignin sé haldin göllum sem henni gátu hvorki verið ljósir við skoðun eignarinnar né af þeim gögnum sem hún fékk afhent við kaupin, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Eignin hafi ekki staðist þær kröfur um gæði og búnað sem leiða mátti af kauptilboði og kaupsamningi ásamt söluyfirliti. Krefst hún skaðabóta samkvæmt 43. gr. laganna á grundvelli þess að bæði seljendur og fulltrúar fasteignasölunnar hafi vitað af göllunum við upphaf sölumeðferðar eignarinnar en ekki upplýst stefnanda um þá. Eignin hafi ekki verið kynnt með réttum hætti og hafi stefndu brotið gegn upplýsingaskyldu sinni við söluna.

Um ábyrgð stefndu DN ehf., H-kk-ef og M-kk-ef sérstaklega vísar stefnandi auk framangreinds til ákvæða laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa og reglugerðar nr. 939/2004 um samninga og þjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Byggir stefnandi á því að stefndu hafi vitað um umrædda ágalla á eigninni og borið að framkvæma sjálfstæða könnun á eðli þeirra, sbr. 12. gr. laga nr. 70/2015 og 7. gr. reglugerðar nr. 939/2004. Þar sem það hafi ekki verið gert hafi áskilnaði 1. mgr. 13. gr. laga nr. 70/2015 ekki verið fullnægt auk þess sem hagsmuna beggja aðila hafi ekki verið gætt, sbr. 15. gr. laganna.

Málsástæður stefndu G-kk-ef og O-kk-ef F-kk-ef Stefndu G-kk-nf H-kk-nf og O-kk-nf F-kk-nf byggja sýknukröfu sína á því að stefnandi hafi fengið allar nauðsynlegar upplýsingar við kaup fasteignarinnar og að stefndu hafi enga saknæma háttsemi sýnt af sér. Stefndu hafi einungis átt fasteignina í um einn mánuð þegar stefndi DN ehf. hafi fengið hana í sölumeðferð og treyst því að fasteignasalan myndi í öllu haga háttsemi sinni í samræmi við lög og reglur.

Bæði stefndu og meðstefndu hafi uppfyllt upplýsingaskyldu sína samkvæmt lögum nr. 40/2002 og reglugerðum. Gögn málsins sýni að stefnanda hafi verið kynntar hugsanlegar framkvæmdir á fasteigninni auk þess sem henni hafi verið kynnt kostnaðaráætlun og ástandsskýrsla áður en hún gerði tilboð í eignina. Stefnanda hafi á öllum stigum verið bent á fundargerð húsfélagsins frá 27. febrúar 2017 þar sem samþykkt hafi verið að fara í úttekt hjá Verksýn. Þá hafi á söluyfirliti verið áréttuð skoðunarskylda kaupanda á fasteignum og á það bent að kynna þyrfti sér vel ástand fasteigna við skoðun og fyrir tilboðsgerð. Þá hafi stefnandi skoðað eignina í tvígang. Auk þess liggi fyrir að fasteignir sæti almennt fyrirbyggjandi framkvæmdum og viðgerðum á nokkurra ára fresti.

Allar upplýsingar hafi legið fyrir bæði við tilboðs- kaupsamnings- og afsalsgerð. Stefnandi geti ekki borið fyrir sig ætlaða galla á íbúðinni sem hún þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Þá geti hún ekki borið fyrir sig galla sem hún átti að sjá við skoðun, sbr. 2. mgr. 29. gr. laganna, en bæði söluyfirlit og yfirlýsing húsfélags gefið stefnanda fullt tilefni til að afla frekari upplýsinga um fyrirætlanir húsfélagsins.

Stefndu hafna því einnig að upplýsingar þeirra um ástand hússins hafi verið rangar í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Í söluyfirliti hafi verið vísað til fundargerðar 27. febrúar 2017 þar sem ákveðið var að láta Verksýn ehf. framkvæma úttekt á eigninni. Þá hafi stefnanda jafnframt verið afhent ástandsskýrsla Verksýnar ehf. við skoðun eignarinnar. Loks hafi í kaupsamningi verið vísað til fundargerðarinnar og yfirlýsingar húsfélagsins, en með undirritun sinni hafi stefnandi staðfest að hún hefði kynnt sér umrædd gögn. Í 17. grein kaupsamningsins hafi jafnframt verið vísað til þess að við kaupsamningsgerð hafi aðilar kynnt sér þau gögn sem þar væru upp talin og væru hluti af kaupsamningnum. Þær upplýsingar sem stefnandi hafi fengið hafi verið í fullu samræmi við þekkingu stefndu á ástandi hússins.

Við kaupsamningsgerðina hafi stefnandi gert hlé á fundi vegna þeirra upplýsinga sem hún hafði undir höndum en snúið aftur á fundinn og undirritað kaupsamninginn. Fullyrðingar stefnanda um að henni hafi ekki verið afhent umrædd gögn standist því ekki skoðun.

Stefndu benda á að umrædd fasteign hafi verið byggð árið 1978 og því verið 39 ára gömul er stefnandi fékk hana afhenta. Hugsanlegir vankantar á eigninni hafi í engu verið meiri en búast mátti við miðað við aldur hússins og útlit. Þá sé ljóst að við kaupsamningsgerðina hafi engar framkvæmdir enn verið samþykktar af hálfu húsfélagsins og því ekki um það að ræða að stefndu hafi haldið upplýsingum um meinta ágalla á íbúðinni leyndum.

Samkvæmt framangreindu sé ósannað að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi sem hafi valdið stefnanda tjóni. Þá geti stefnandi ekki borið fyrir sig galla á eigninni sem hún þekkti til eða átti að þekkja til, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Loks hafi stefnandi fyrirgert rétti sínum til bóta með því að undirrita afsal án fyrirvara sem og greiða lokagreiðslu kaupsamnings undir sömu formerkjum. Stefnandi hafi notið lögmannsaðstoðar við kaupin og lögmaðurinn mætt með henni við afsalsgerðina. Af því verði ráðið að stefnandi hafi ekki talið sig eiga skaðabótakröfu á hendur stefndu enda hefði hún að öðrum kosti kosið að halda eftir eigin greiðslu eða sett fyrirvara í afsalið.

Auk framangreinds sé tjón stefnanda með öllu ósannað. Staða framkvæmda sé óljós og eins hvort nokkur greiðsluskylda hafi fallið á stefnanda. Þá sé ósannað að fasteignin hafi verið gölluð þegar áhættan af ástandi hennar fluttist yfir til stefnanda við afhendingu, sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002. Loks liggi engin gögn fyrir um ætlaðar framkvæmdir og engir reikningar hafi verið lagðir fram. Allur óskýrleiki í þessum efnum leiði til sýknu stefndu. Stefnandi hafi auk þess í engu sýnt fram á orsakatengsl milli hinnar meintu bótaskyldu háttsemi stefndu og meints tjóns stefnanda eða að tjónið sé sennileg afleiðing af saknæmri háttsemi stefndu.

Stefndu vísa til þess að jafnvel þótt saknæm háttsemi teldist sönnuð væri ekki unnt að fella bótaskyldu á stefndu þar sem um eðlilegt viðhald fasteignarinnar sé að ræða. Þannig sé í minnisblaði Verksýnar ehf., sem liggi fyrir í málinu, tekið fram að best sé að huga að fyrirbyggjandi viðhaldi á fimm ára fresti. Auk þess bendi stefndu á að endurbætur á eigninni muni hækka verðgildi hennar og þannig koma stefnanda til góða. Að síðustu er á því byggt af hálfu stefndu að stefnandi hafi hvað sem öðru líði glatað kröfum sínum fyrir tómlæti. Stefnandi hafi notið lögmannsaðstoðar við afsalsgerðina, greitt kaupverðið að fullu og enga fyrirvara gert vegna hinna ætluðu galla. Stefndu hafi því haft réttmætar væntingar til þess að málinu væri lokið gagnvart þeim í september 2017. Stefnandi hafi síðan tveimur árum síðar framsent þeim bréf sem sent hafði verið á stefnda DN ehf. með athugasemdum. Fjölmargir húsfundir hafi engu að síður farið fram án þess að stefnandi hreyfði því við stefndu að eignin væri gölluð að þessu leyti.

Varakröfu sína byggja stefndu á sömu málsástæðum og áður greinir.

Málsástæður stefndu H-kk-ef, M-kk-ef og DN ehf.

Stefndu H-kk-nf, M-kk-nf og DN ehf. byggja sýknukröfu sína á því að skilyrði bótaskyldu séu ekki uppfyllt gagnvart þeim í málinu. Til þess að unnt sé að fella dóm gegn þeim verði stefnandi að sýna fram á saknæma háttsemi starfsmanna fasteignasölunnar DN ehf. og að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna þeirrar háttsemi. Allt sé þetta ósannað sem og skilyrði bótaskyldu hvers og eins stefndu.

Starfsmenn stefnda DN ehf. hafi uppfyllt upplýsingaskyldu sína sem og aðrar skyldur samkvæmt lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Þeir hafi veitt allar upplýsingar sem þeir höfðu um stöðu hugsanlegra viðhaldsframkvæmda á eigninni og skýrlega tekið fram í söluyfirliti og kaupsamningi að búið væri að ræða mögulegar framkvæmdir á húsfélagsfundi. Þetta hafi einnig verið skýrt í kauptilboði stefnanda þar sem hún hafi gefið yfirlýsingu, sambærilega við þá sem var síðan að finna í kaupsamningi, um að hafa fengið upplýsingar um að til stæði að gera úttekt á húsinu og að hún hefði kynnt sér yfirlýsingu húsfélags. Óumdeilt sé að stefnandi hafi gert hlé á kaupsamningsfundi en ákveðið í kjölfarið að undirrita skjölin.

Stefndu byggi á því að upplýsingagjöf þeirra og önnur störf hafi verið fullnægjandi og í samræmi við skyldur þeirra samkvæmt lögum nr. 70/2015 og góðum starfsháttum. Allar upplýsingar hafi verið veittar stefnanda um fyrirhugaðar framkvæmdir, bæði munnlega og með framlagningu gagna. Ótrúverðugt sé að þessar upplýsingar hafi farið framhjá stefnanda í þrígang, þ. e. við undirritun söluyfirlits, kauptilboðs og kaupsamnings. Stefnandi hafi undirritað kaupsamninginn þrátt fyrir að hafa verið sannanlega upplýst um framkvæmdirnar. Í öllu falli hafi upplýsingarnar sem stefnanda voru veittar gefið henni tilefni til að afla sjálf frekari upplýsinga um framkvæmdirnar. Sérstaklega þar sem engar framkvæmdir hafi við gerð kaupsamningsins verið samþykktar en einungis talað um að þær væru fyrirhugaðar.

Stefndu taka fram að fasteignasalar beri ekki hlutlæga ábyrgð á upplýsingum sem teljist rangar, misvísandi eða ófullnægjandi. Slíka ábyrgð beri hins vegar seljendur, sbr. 2. mgr. 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Hugsanlegur bótagrundvöllur fasteignasala og seljanda sé þannig ekki sá sami. Lögin geri ráð fyrir hlutlægri bótaábyrgð seljanda fasteignar, til dæmis vegna rangra og ófullnægjandi upplýsinga, en enginn slíkur hlutlægur bótagrundvöllur sé til staðar varðandi fasteignasala. Það sé því ekki nægjanlegt að sýna fram á að upplýsingar hafi vantað heldur einnig að um saknæma háttsemi stefndu hafi verið að ræða. Sé ósannað að stefndu hafi af gáleysi veittar rangar eða ófullnægjandi upplýsingar. Í öllu falli hafi stefnandi fyrirgert rétti sínum til bóta með undirritun afsals, en fyrir liggi að hún hafi fyrir það leitað til lögmanns sem aðstoðaði hana. Fyrirvaralaus undirritun afsals geri það að verkum að stefnanda sé ekki unnt að hafa uppi bótakröfur í málinu. Þá hafi hún ekki haldið eftir greiðslum heldur móttekið afsalið úr hendi meðstefndu þrátt fyrir að fyrir liggi í gögnum málsins skrifleg yfirlýsing lögmanns stefnanda um athugasemdir hennar. Stefnanda hafi verið í lófa lagið að gera athugasemdir við afsal eða nýta þau úrræði sem henni stóðu til boða. Sá tími sem leið fráþví afsal var gefið út þar til bréf barst frá núverandi lögmanni stefnanda feli einnig í sér tómlæti af hálfu stefnanda.

Fari svo ólíklega að fallist verði á bótaskyldu sé á því byggt að tjón stefnanda sé ósannað. Ekki liggi fyrir hvort framkvæmdum sé lokið eða þær hafnar, auk þess sem óljóst sé hvort fyrirliggjandi áætlun kostnaðar feli í sér raunkostnað stefnanda. Þá hafi stefnandi ekki sýnt fram á að hún hafi greitt þann sameiginlega kostnað sem fylgi framkvæmdunum og verði raunar ekki annað ráðið af fylgiskjali með fundargerð 29. janúar 2019 en að til standi að innheimta kostnaðinn í þrepum út árið 2020. Engir reikningar hafi verið lagðir fram, hvorki frá verktaka né húsfélagi. Ljóst sé einnig að stefndu gætu einungis borið ábyrgð á raunverulegu tjóni stefnanda, en fyrir liggi að umræddar framkvæmdir hafi hækkað verðgildi eignarinnar og komi þannig stefnanda til nota. Umfang tjóns sé ósannað.

III.

Í máli þessu krefur stefnandi stefndu um skaðabætur vegna tjóns sem hún telur sig hafa orðið fyrir við kaup á íbúð í fjöleignarhúsinu Engihjalla 1, Kópavogi af stefndu G-kk-þgf H-kk-þgf og O-kk-þgf F-kk-þgf. Byggir stefnandi kröfur sínar á því að íbúðin hafi verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem hún hafi ekki verið upplýst um að fyrirhugaðar væru miklar framkvæmdir á sameign hússins. Stefndu hafna kröfum stefnanda og byggja á því að hún hafi verið að fullu upplýst um fyrirhugaðar framkvæmdir við kaupin.

A

Stefnandi gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins. Kvaðst hún hafa skoðað eignina einu sinni ásamt nokkrum vinkonum sínum. Aðspurð um hvenær hún hefði undirritað söluyfirlit kvaðst hún fyrst hafa gert það er hún gerði tilboð í eignina, en lýsti því síðan nokkru síðar að hún hefði hvorki séð söluyfirlitið né fundargerð húsfélagsins fyrr en við undirritun kaupsamnings. Henni hefði verið afhent fundargerð við undirritun kaupsamnings og hafi hún þá verið,, í sjokki“ og farið út af fundinum til þess að hringja í vinkonur sínar. Hún hafi síðan farið inn á fundinn og undirritað kaupsamninginn. Hún hefði síðar haft samband við lögmann og hann sent stefnda DN ehf. tölvupóst með athugasemdum áður en afsal var undirritað. Loks hefði hann komið með henni á fund þar sem afsal hafi verið undirritað og lokagreiðsla greidd.

Stefndi M-kk-nf G-kk-nf gaf einnig skýrslu fyrir dómi. Lýsti hann aðkomu sinni að kaupunum þannig að hann hefði tekið við tilboðinu, eftir að það hafði verið undirritað, og útbúið kaupsamning ásamt fylgigögnum fyrir kaupsamningsfund. Nokkrum dögum fyrir fundinn hefði hann sent aðilum samninginn til skoðunar. Á kaupsamningsfundinum hafi hann kynnt kaupsamninginn ásamt fylgigögnum á borð við söluyfirlit, húsfundargerð, skýrslu Verksýnar ehf., eignaskiptayfirlýsingu og stöðu áhvílandi lána. Aðspurður um viðbrögð stefnanda á kaupsamningsfundi kvað hann stefnanda hafa farið út af fundinum vegna upplýsinga um fyrirhugaðar framkvæmdir og hringt tvö símtöl. Henni hafi verið boðið að fresta fundinum til þess að skoða málið en hún afþakkað það. Hún hafi síðan undirritað kaupsamninginn án nokkurs fyrirvara. Eftir afhendingu hafi hún leitað til lögmanns og hann komið með henni á afsalsfund 19. september 2017 þar sem afsal hafi verið undirritað og lokagreiðsla greidd. Vegna óánægju stefnanda hafi stefndi DN ehf. þó boðið henni að selja eignina aftur henni að kostnaðarlausu. Komið hafi tilboð í eignina en stefnandi ekki tekið því.

Vitnið B-kk-nf Þ-kk-nf R-kk-nf, sem var aðstoðarmaður fasteignasala þegar stefnandi keypti umrædda fasteign, gaf skýrslu fyrir dómi og lýsti því að stefnandi hefði skoðað eignina tvisvar. Vitnið hefði afhent henni söluyfirlit og fundargerð húsfélagsins og hún síðan undirritað söluyfirlitið fyrir undirritun kauptilboðs. Aðspurður um þá breytingu sem gerð var á upphaflega kauptilboðinu 15. júní 2017 kvaðst hann ekki muna eftir atvikum hvað það varðaði.

B

Stefnandi reisir kröfur sínar á hendur stefndu G-kk-þgf H-kk-þgf og O-kk-þgf F-kk-þgf á því að þeir hafa brotið gegn ákvæðum laga nr. 40/2002 með því að upplýsa hana ekki um umræddar framkvæmdir og láta hjá líða að gera stefnanda grein fyrir efni fundargerðar húsfélagsins frá 27. febrúar 2017 þar sem fyrirhugaðar framkvæmdir voru kynntar. Um sé að ræða galla sem stefnanda hafi hvorki getað verið ljósir við skoðun eignarinnar né af þeim gögnum sem henni voru afhent við kaupin, sbr. 18. gr. laganna. Stefndu G-kk-nf H-kk-nf og O-kk-nf F-kk-nf byggja sýknukröfu sína á því að þeir hafi ekki vanrækt upplýsingaskyldu sína með nokkrum hætti. Þvert á móti hafi stefnandi vanrækt skoðunarskyldu sína samkvæmt 1. mgr. 29. gr. fyrrgreindra laga og auk þess ekki sýnt fram á tjón sitt.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í 26. gr. laganna segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins hafi það haft áhrif á efni eða gerð kaupsamnings að upplýsingar voru ekki veittar. Þá segir í 27. gr. að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Sama gildir ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- og kynningargögnum um eignina. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 segir að upplýsingaskylda seljanda standi til þess að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem seljandi vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljanda er þannig ekki skylt að upplýsa um atriði sem kaupandi veit um. Af 1. mgr. 29. gr. leiðir auk þess að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður.

Við mat á því hvort stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt lögum nr. 40/2002 með því að upplýsa ekki um fyrirhugaðar framkvæmdir er til þess að líta að í kauptilboðinu, sem stefnandi undirritaði 16. júní 2017, kemur skýrlega fram að,, kaupanda hefur verið kynnt að til stendur að Verksýn taki að sér úttekt á Engihjalli 1 samkv. yfirlýsingu húsfélags sem kaupandi hefur kynnt sér og samþykkt.“ Þá liggur fyrir söluyfirlit, dags. 31. maí 2017, sem undirritað er af stefnanda, þar sem vísað er til fundargerðar húsfélagsins 27. febrúar 2017 og tekið fram að húsfélagið hafi samþykkt að fara í úttekt hjá Verksýn. Í umræddri fundargerð segir síðan að lögð hafi verið fram ástandsskýrsla Verksýnar og að fyrir liggi kostnaðaráætlun vegna suðurhliðar hússins upp á 92 milljónir. Samþykkt sé að fá mat á kostnaði viðgerða á húsinu í heild.

Lýsingar stefnanda á því hvenær hún fékk söluyfirlitið og fundargerðina afhent hafa verið nokkuð á reiki. Þannig segir í stefnu að hún hafi fengið söluyfirlitið afhent fyrir tilboðsgerðina en fundargerðina á kaupsamningsfundi. Fyrir dómi lýsti stefnandi því síðan svo að hún hefði engin gögn fengið afhent fyrren við undirritun kaupsamnings. Þá virtist stefnanda ekki reka minni til þess nákvæmlega hvaða gögn hún hafði fengið á kaupsamningsfundi. Stefndu lýsta atvikum hins vegar svo að stefnandi hafi fengið bæði söluyfirlitið og fundargerð húsfélagsins við skoðun eignarinnar. Kvaðst vitnið B-kk-nf Þ-kk-nf og hafa afhent stefnanda gögnin við skoðun hennar á eigninni.

Þótt aðilum beri ekki saman um hvort stefnandi fékk söluyfirlitið og fundargerðina afhent við skoðun íbúðarinnar eða gerð tilboðs liggur í öllu falli fyrir að umrædd gögn voru afhent henni á kaupsamningsfundi 23. júní 2017. Af þeim fundi vék stefnandi en kom síðan á fundinn aftur og undirritaði kaupsamninginn athugasemdalaust. Auk framangreindra upplýsinga, sem miða verður við að stefnandi hafi fengið í síðasta lagi á fyrrgreindu tímamarki, var í kaupsamningi aðilanna, dags. 23. júní 2017, bæði vísað til yfirlýsingar og fundargerðar húsfélagsins og tekið fram að kaupanda hefði verið kynnt að til stæði að Verksýn ehf. tæki að sér úttekt á eigninni. Auk þess lá fyrir umrædd yfirlýsing húsfélagsins frá 31. maí 2017 þar sem hakað var við dálkinn,, Fyrirhugaðar framkvæmdir á vegum húsfélags“ og við það ritað:,, sjá fundargerð 27. febrúar sl, samþykkt að fara í úttekt hjá Verksýn“. Þótt þeirrar ónákvæmni hafi gætt í yfirlýsingunni að þar var einnig hakað við dálkinn,, Engar yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir á vegum húsfélagsins“ gaf yfirlýsingin stefnanda fullt tilefni til þess að spyrjast nánar fyrir um mögulegar framkvæmdir.

Að mati dómsins voru stefnanda með fyrrgreindum ákvæðum kauptilboðs, söluyfirlits og kaupsamnings veittar fullnægjandi upplýsingar um að fyrirhugaðar væru framkvæmdir á vegum húsfélagsins. Í öllu falli verður að leggja til grundvallar að stefnandi hafi, miðað við þetta, haft fullt tilefni til þess að afla sér frekari upplýsinga um hvaða framkvæmdir væri um að ræða og hvert umfang þeirra kynni að verða. Það gerði stefnandi hins vegar ekki en undirritaði í stað þess afsal vegna kaupanna í september 2017 eftir að hafa ráðfært sig við lögmann. Í ljósi þessa verður ekki fallist á það með stefnanda að stefndu geti borið skaðabótaábyrgð á því tjóni sem hún telur sig hafa orðið fyrir, enda ekki um að ræða atriði sem stefnanda var ókunnugt um, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Af þeirri niðurstöðu leiðir að ekki þarf að taka afstöðu til málsástæðu stefndu er lýtur að tómlæti stefnanda, sbr. 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

C

Kröfur sínar gagnvart stefnda DN ehf., H-kk-þgf og M-kk-þgf byggir stefnandi á því að þeir hafi brotið gegn starfsskyldum sínum í aðdraganda og við gerð kaupsamningsins með því að hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa með því að gera stefnanda ekki grein fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr.70/2015 skal fasteignasali, er hann fær eign til sölumeðferðar eða honum falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamningi um eign, semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Áður en tilboð er gert í eign skal væntanlegum tilboðsgjafa afhent söluyfirlitið og skal hann staðfesta móttöku þess með nafnritun sinni og dagsetningu, sbr. 2. mgr. ákvæðisins. Samkvæmt 1. mgr. 11. sömu laga skal fasteignasali gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana. Í 2. mgr. segir og að auk almennrar lýsingar á fasteign skuli í söluyfirliti koma fram meðal annars upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags og um stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags, sbr. h-lið. Fasteignasali skal auk þess gæta þess að upplýsingar sem veittar eru við kynningar á eign séu réttar, sbr. 1. mgr. 13. gr. laganna, og gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda við sölu og skjalagerð, sbr. 15. gr.

Eins og áður greinir sendi starfsmaður stefnda DN ehf. stefnanda tilboð til undirritunar 15. júní 2017 þar sem röng fjárhæð var tilgreind undir liðnum,, greiðslutilhögun“. Fékk stefnandi síðan sent nýtt tilboð daginn eftir þar sem rétt fjárhæð var tilgreind. Í því tilboði var auk þess bætt við ákvæði þess efnis að,, kaupanda hefur verið kynnt að til stendur að Verksýn taki að sér úttekt á Engihjalli 1 samkv. yfirlýsingu húsfélags sem kaupandi hefur kynnt sér og samþykkt.“ Fyrir dómi kvaðst vitnið B-kk-nf ekki muna eftir því af hverju ákvæðið var sett inn í síðara tilboðið en ekki hið fyrra og hvort þetta hafi yfir höfuð verið rætt. Í ljósi skyldna stefndu samkvæmt fyrrgreindum lögum, og þeirrar grunnreglu að gæta hagsmuna beggja aðila, verður að mati dómsins að telja aðfinnsluvert að færa inn í kauptilboð, sem sent er að nýju eftir að villa finnst í fjárhæð fyrra tilboðs, slíkt nýtt ákvæði án þess að tryggja sér sönnur fyrir því að kaupanda hafi sannarlega verið kynnt umrædd viðbót. Til þess er hins vegar að líta að í málinu liggur fyrir söluyfirlit, dags. 31. maí 2017, sem útbúið var af hálfu stefndu og undirritað af stefnanda. Í því er, eins og áður greinir, vísað til fundargerðarinnar 27. febrúar 2017 og tekið fram að samþykkt hafi verið að fara í úttekt hjá Verksýn. Þá er ljóst, af því sem áður greinir, að í kauptilboðinu sem stefnandi undirritaði 16. júní 2017 var sett ákvæði um umrædda úttekt auk þess sem af kaupsamningi aðilanna var bæði vísað til yfirlýsingar húsfélagsins og aðalfundargerðar 27. febrúar 2017 og tekið fram að kaupanda hefði verið kynnt að fram færi úttekt á eigninni.

Í ljósi framangreinds, og með vísan til þess sem áður greinir um aðgæsluskyldu stefnanda sem kaupanda fasteignar, verður talið að stefndu hafi fullnægt upplýsingaskyldu sinni samkvæmt lögum nr. 70/2015. Þá verður ekki talið að stefndu hafi verið skylt að framkvæma frekari skoðun á eigninni með tilliti til hinna meintu galla eins og haldið er fram af hálfu stefnda. Verður því ekki fallist á að stefndu geti borið skaðabótaábyrgð á því tjóni sem stefnandi telur sig hafa orðið fyrir vegna kostnaðar við nefndar framkvæmdir. Verða þeir því sýknaðir af kröfum stefnanda.

Samkvæmt framangreindu verða allir stefndu sýknaðir af kröfum stefnanda í málinu.

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnandi dæmd til að greiða stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn eins og í dómsorði greinir.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð :

Stefndu, O-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf, DN ehf., H-kk-nf H-kk-nf og M-kk-nf G-kk-nf skulu sýknir af kröfum stefnanda Á-kvk-ef M-kvk-ef G-kvk-ef.

Stefnandi greiði stefndu O-kk-þgf F-kk-þgf og G-kk-þgf H-kk-þgf sameiginlega 1.000.000 króna í málskostnað og stefndu DN ehf., H-kk-þgf og M-kk-þgf einnig sameiginlega 1.000.000 kr. í málskostnað. Stefnandi greiði stefnda Verði tryggingum hf. 200.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf