E-815/2015

Mál þetta var höfðað 26. febrúar 2015 af Ö-kvk-þgf S-kvk-þgf H-kvk-þgf, Skaftahlíð 42, 105 Reykjavík, gegn R-kvk-þgf K-kvk-þgf Á-kvk-þgf, Langholtsvegi 93, 104 Reykjavík. Málið var dómtekið að lokinni aðalmeðferð þess 16. júní sl.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 622.115 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, frá 25. október 2014 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals. Þá krefst hún málskostnaðar.

Stefnda krefst aðallega sýknu, til vara sýknu að svo stöddu og til þrautavara lækkunar á stefnukröfum. Í öllum tilvikum krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Aðilar málsins áttu með sér viðskipti þegar stefnda keypti af stefnanda 67,6 fermetra risíbúð á annarri hæð í húsinu við Langholtsveg 93 í Reykjavík, sem er fjölbýlishús með þremur eignarhlutum, byggt árið 1951. Kaupin voru gerð með samþykktu kauptilboði 8. september 2014 og frágengin með kaupsamningi 25. september 2014.

Kaupverð var 21.962.313 krónur. Greiddar voru 2.500.000 krónur með peningum við undirritun kaupsamnings og 18.962.313 krónur með yfirtöku áhvílandi íbúðaláns, sem stefnda skyldi taka við í skilum á afhendingardegi. Lokagreiðsla að fjárhæð 500.000 krónur og uppgjör átti að fara fram mánuði síðar eða þann 24. október 2014 gegn útgáfu afsals.

Stefnda gerði fyrirvara í kauptilboði sínu um yfirlýsingar húsfélags og allt sem í þeim stæði. Jafnframt var sett fram krafa um að slíkar yfirlýsingar lægju fyrir eigi síðar en tíu dögum eftir kauptilboð til samþykktar eða synjunar.

Samkvæmt yfirlýsingu húsfélags frá 1. júlí sama ár, voru húsgjöld vegna fasteignarinnar sögð í skilum, inneign sögð 8.774 krónur, og jafnframt heildarinneign í framkvæmdasjóði 29.794 krónur. Áætlaður heildarkostnaður vegna framkvæmda sem stóðu yfir var sagður 163.700 krónur, og að sú greiðsla myndi bíða ákvörðunar félagsfundar. Tekið var fram að áætlaður heildarkostnaður vegna fyrirhugaðra framkvæmda næmi 435.000 krónum, og tekið var fram að þær væru ósamþykktar. Stefnandi segir þessa yfirlýsingu hafa legið frammi við gerð kaupsamnings en stefndi kveðst fyrst hafa séð hana eftir gerð kaupsamnings þrátt fyrir áskoranir.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu skiptast hlutfallstölur í sameign allra, þannig að risíbúð er með 29,45%, miðíbúð 38,59% og kjallari 31,96%. Þá á risíbúð 29,45% af stigahúsi á móti miðíbúð.

Í kaupsamningi aðila var svohljóðandi ákvæði: „Seljandi skuldbindur sig til greiðslu á hlut íbúðarinnar í samþykktum framkvæmdum og þeim sem þegar hafa verið framkvæmdar í samræmi við yfirlit kostnaðar vegna lagnaleka o.fl. sem liggur frammi við kaupsamning þennan.“

Stefnandi mætti á aðalfund húsfélagsins þann 18. september 2014 ásamt lögmanni sínum og lýsti þeirri skoðun sinni að ákvarðanir um framkvæmdir í nafni húsfélagsins hefðu ekki verið teknar með löglegum hætti vegna þess að samráð hefði ekki verið haft við stefnanda. Á fundinum samþykkti þó stefnandi umfram skyldu að sögn, að greiða skuld að fjárhæð 163.700 krónur vegna lagnaviðgerða, enda yrðu lagðir fram reikningar vegna þess.

Fundinum var frestað vegna þessa og var ætlað að fara fram fyrir undirritun kaupsamnings en dróst í tvo mánuði. Framhaldsfundurinn var haldinn 18. nóvember eða nærri tveimur mánuðum eftir að stefnda fékk íbúðina afhenta. Lögmaður stefnanda mætti á fundinn og stefnda mætti með lögmanni sínum. Þar kom fram að framkvæmdir sem sagðar höfðu verið ósamþykktar í yfirlýsingu húsfélagsins, hefðu í raun verið samþykktar áður. Stefnandi fullyrðir að það standist ekki, eftir að hafa rannsakað fundargerðabók húsfélagsins, a.m.k. hafi slíkar ákvarðanir verið ólögmætar og stefnandi óbundin af þeim.

Sama dag var haldinn afsalsfundur til að ljúka lögskiptum aðila. Þar gerði stefnda þá kröfu að stefnandi gerði upp skuldir við húsfélagið og synjaði greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs vegna þeirra. Stefnda segir stefnanda hafa gert þarna kröfu um að hún sannaði hverjar skuldir við húsfélagið væru og hvernig stofnað hefði verið til þeirra, en stefnda hafnaði því og sagði það ekki í sínum verkahring.

Daginn eftir óskaði stefnandi eftir upplýsingum um hvaða kostnaður þetta væri og hvort hann hefði verið samþykktur af húsfélaginu. Jafnframt ókskaði hún eftir upplýsingum um hvenær fara ætti í fyrirhugaðar framkvæmdir, sem vísað var til í yfirlýsingu húsfélagsins frá 1. júlí. Stefnandi kveðst engin svör hafa fengið eða sönnun þess að rétt hafi verið staðið að ákvörðunum.

Stefnandi kveðst ítrekað hafa leitað eftir staðfestingu húsfélagsins á því að hún yrði skuldlaus við húsfélagið eftir greiðslu 163.700 króna, en hafi fengið þau svör að húsfélagið myndi ekki taka afstöðu til ágreinings milli stefnanda og stefndu.

Með tölvuskeyti 27. nóvember 2014 frá lögmanni stefnanda til lögmanns stefndu var skorað á stefndu að greiða lokagreiðsluna gegn útgáfu afsals fyrir eigninni og síðar sendar fleiri greiðsluáskoranir. Lögmaður stefndu mótmælti kröfu stefnanda með bréfi 5. janúar 2015. Þar kom fram að skuld stefnanda við húsfélagið gæti mögulega numið 598.700 krónum og því héldi stefnda eftir lokagreiðslu, enda um lögveð að ræða. Um leið og skuld við húsfélagið yrði greidd yrði lokagreiðslan innt af hendi.

Skiptust aðilar á bréfum varðandi þetta þar sem stefnandi ítrekaði þá skoðun sína að húsfélagið væri bundið við fyrrgreinda yfirlýsingu frá 1. júlí 2014.

Eftir að hafa kynnt stefndu þau áform sín, greiddi stefnandi húsfélaginu, umfram skyldu að hennar mati, 163.700 krónur 6. febrúar 2015 og taldi sig þar með hafa staðið að fullu skil á skuldbindingum sínum samkvæmt kaupsamningi.

Stefnda kveður sameigendur sína í húsinu hafa, á framhaldsaðalfundi húsfélagsins sem haldinn var hinn 21. janúar 2015, farið yfir reikninga og samþykktir vegna yfirlýsingar húsfélagsins frá 1. júlí 2014. Þá hafi komið í ljós að allar framkvæmdir sem fylgdu með yfirlýsingunni á fylgiblaði, höfðu verið samþykktar fyrir 1. júlí 2014, með lögmætum ákvörðunum húsfélagsins. Skírskotun í reitinn „ósamþykktar framkvæmdir“ á yfirlýsingunni hafi verið vegna þess að endanlegar fjárhæðir höfðu ekki verið samþykktar.

II.

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína á gagnkvæmum kaupsamningi aðila um fasteignina. Hún hafi efnt sínar samningsskyldur, með sölu og afhendingu fasteignarinnar til stefndu. Stefnda hafi hins vegar ekki staðið við sínar skyldur með því að greiða kaupverð fasteignarinnar að fullu. Stefnandi telji engar forsendur fyrir því að stefnda beiti stöðvunarrétti kaupanda en það geri hún á eigin áhættu og ábyrgð.

Stefnandi byggi á því að við kaupsamningsgerðina hafi legið fyrir yfirlýsing húsfélagsins að Langholtsvegi 93, þar sem fram hafi komið hver staða eignarhlutans gagnvart húsfélaginu var. Því hafi hún uppfyllt upplýsingaskyldu sína við söluna í samræmi við ákvæði 26. gr. og 27. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Ekkert styðji það að stefnandi beri ábyrgð á kostnaði vegna fyrirhugaðra framkvæmda sem húsfélagið hafði lýst yfir að væru ósamþykktar við sölu íbúðarinnar. Ljóst sé að stefnandi hafi ekki tekið að sér greiðslu vegna framkvæmda á vegum húsfélagsins í framtíðinni og hafi heldur ekki gefið loforð um að fasteignin væri nýviðgerð eða viðhaldsfrí.

Stefnandi bendir á að stefndu hafi mátt vera ljóst, að miðað við ástand og aldur fasteignarinnar og fyrirliggjandi upplýsingar, að leggja þyrfti út í viðhalds- og endurnýjunarkostnað í húsinu enda sé um 65 ára gamalt hús að ræða. Af yfirlýsingu húsfélagsins hafi svo stefndu mátt vera ljóst hvaða framkvæmdir væru í bígerð á vegum húsfélagsins, auk þess að við kaupsamningsgerð hafi sérstaklega verið getið um hvaða framkvæmdir stefnandi væri skuldbundin til að greiða.

Stefnandi byggir á því að ekkert sé fram komið, um að húsfélagið kunni að eignast kröfu sem lögveð stofnist fyrir í fasteign þeirri sem stefnandi seldi stefndu. Það sé því alfarið á ábyrgð stefndu kjósi hún að greiða meinta skuld stefnanda við húsfélagið með áskilnaði um endurkröfu á stefnanda.

Stefnandi byggi á því að lokagreiðsla og uppgjör aðila sé óumdeilt og að stefnandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar né leynt atriðum sem gætu hafa skipt stefndu máli við samningsgerðina.

Fullyrðingar stefndu um meintar vanefndir stefnanda séu órökstuddar og ósannaðar og því beri að verða við kröfu stefnanda og dæma stefndu til greiðslu stefnukröfunnar ásamt dráttarvöxtum og málskostnaði.

Kröfu sína sundurliðar stefnandi svo að lokagreiðsla nemi 500.000 krónum og, vegna kostnaðaruppgjörs, komi í hlut stefndu fasteignagjöld að fjárhæð 15.419 krónur og vatns- og fráveitugjöld að fjárhæð 14.071 króna, auk þess sem stefnda þurfi að greiða hluta af yfirteknu láni að fjárhæð 91.889 krónur, eða samtals 622.115 krónur.

Stefnandi kveðst vísa til reglna fasteignakaupalaga, nr. 40/2002, kaupa-, samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga og kaupsamning aðila og ákvæða fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðji hún við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Þá sé vísað til laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

III.

Stefnda kveður stefnanda hafa vanefnt kaupsamning aðila frá 25. september 2014. Hún hafi þar skuldbundið sig til greiðslu á hlut íbúðarinnar í samþykktum framkvæmdum og þeim sem þegar höfðu verið framkvæmdar í samræmi við yfirlit um kostnað vegna lagnaleka o.fl. sem lágu frammi við gerð kaupsamningsins. Byggi hún á því að framkvæmdir að lágmarki 435.000 krónur, sem tilgreindar voru sem ósamþykktar í húsfélagsyfirlýsingunni frá 1. júlí 2014, hafi í raun verið þegar samþykktar á löglega boðuðum húsfundi þann 19. desember 2013. Ástæða þess að merkt hafði verið í viðkomandi reit á yfirlýsingunni hafi verið sú að endanlegar fjárhæðir höfðu ekki verið samþykktar. Þá sé þegar búið að framkvæma stóran hluta framkvæmdanna á yfirlýsingunni.

Þá byggi stefnda á því að afsalsgreiðsla hennar sé mögulega lægri en dómkröfur stefnanda. Jafnframt muni umrædd skuld, njóta lögveðsréttar í íbúð hennar.

Stefnda hafi því mátt hafa, og hafi haft, fulla ástæðu til að halda eftir lokagreiðslu. Í því sambandi vísi stefnda og til þess sérstaka fyrirvara sem hún gerði um húsfélagsyfirlýsingar og allt sem í þeim stæði, í kauptilboði sínu.

Þá kveðst stefnda byggja á því að stefnandi hafi ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína við sölu eignarinnar eins og áskilið er í 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Stefnandi hafi vitað vel af hinum umdeildu framkvæmdum fyrir gerð kaupsamnings aðila. Stefnandi hafi þannig til að mynda verið sjálf viðstödd húsfélagsfundinn 19. desember 2013. Þrátt fyrir að stefnandi hafa fyrir undirritun kaupsamnings minnst lauslega á það við stefndu að hún teldi að húsfélagið hefði tekið ákvarðanir um framkvæmdir sem væru ólögmætar, hafi hún ekki tilgreint nánar hvaða ákvarðanir þetta væru, hvaða daga þær hefðu verið teknar eða hvort þær vörðuðu sameign sumra eða allra. Eins var stefnda ekkert upplýst um af hverju stefnandi teldi að um ólögmætar ákvarðanir væri að ræða.

Stefnda vísi til 26. gr. laga nr. 40/2002, en samkvæmt henni teljist fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Samkvæmt 27. gr. laganna teljist fasteign einnig gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Telur stefnda að fasteignin sé haldinn göllum í skilningi beggja þessara ákvæða. Stefnda hafi því verið í fullum rétti að halda eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægi til að tryggja greiðslu samkvæmt kaupsamningi, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002. Þá eigi stefnda, eftir atvikum, einnig mögulega rétt á afslætti af kaupverði eða skaðabótum, sbr. 41. og 43. gr. laga nr. 40/2002.

Þá kveðst stefnda byggja á því að máli þessu sé í raun ranglega beint að henni, en kröfunni eigi að beina að húsfélaginu enda sé um að ræða deilu þess og stefnanda. Slík deila sé stefndu í raun óviðkomandi á þessu stigi málsins. Því beri að sýkna vegna aðildarskorts sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Stefnandi geti ekki kastað langvinnum deilum sínum við húsfélagið í fang stefndu, og látið hana bera ábyrgð á þeirri óvissu sem þær hafi skapað.

Stefnandi bendi einnig á að húsfélagsyfirlýsingin frá 1. júlí 2014 hafi verið tæplega þriggja mánaða gömul við undirritun kaupsamnings aðila þrátt fyrir áskilnað í kauptilboði um að húsfélagsyfirlýsingar skyldu liggja fyrir eigi síðar en 10 dögum frá undirritun kauptilboðsins.

Til vara kveðst stefnda gera kröfu um að hún verði sýknuð að svo stöddu. Stefnda byggir þessa kröfu sína á 2. mgr. 26. gr. eml. Í ákvæðinu segi að þegar sú skylda sem krafist er dóms um, kunni að vera fyrir hendi, en er þó ekki enn komin fram, skuli sýkna að svo stöddu. Stefnda telji að sú meinta skylda sem hvíli á henni sé svo óljós og óviss að sýkna beri hana að svo stöddu. Of mikil óvissa sé um endanlega skyldu hennar samkvæmt kaupsamningi aðila. Í málinu liggi fyrir mikill ágreiningur á milli stefnanda og húsfélagsins um endanlegar skyldur stefnanda gagnvart húsfélaginu. Þegar sú endanlega niðurstaða verði fengin yrði skylda stefndu samkvæmt kaupsamningnum fyrst ljós, þ.e. hvaða fjárhæð, ef einhverja, hún ætti þá mögulega að greiða stefnanda gegn útgáfu afsals. Í málinu hafi stefnandi meira að segja dregið í efa skyldu sína til að inna af hendi greiðsluna að fjárhæð 163.700 krónur. Jafnframt hafi húsfélagið neitað að gefa út yfirlýsingu þess efnis að stefnandi sé skuldlaus eftir þá greiðslu.

Stefnda kveðst einnig byggja á því að tölur í málinu séu nokkuð á reiki. Á húsfélagsfundi komi fram samþykkt fyrir fjárhæðinni 780.940 krónum. Á húsfélagsyfirlýsingu sé hlutur íbúðar stefndu metinn á 435.000 krónur. Þá sé einnig nokkur óvissa um það hvað felist í greiðslu á 163.700 krónum vegna „lagnavinnu“.

Þar sem málinu sé síðan ranglega beint að stefndu beri að sýkna hana að svo stöddu, þar til endanleg skylda stefnanda gagnvart húsfélaginu liggi fyrir.

Til þrautavara krefst stefnda þess að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega að álitum dómsins. Um málsástæður vísist til rökstuðnings vegna aðal- og varakröfu.

Við aðalmeðferð féll stefnda frá þeirri málsástæðu að sýkna bæri sökum aðildarskorts.

Stefnda byggi kröfur sínar á meginreglum fasteignakaupalaga, nr. 40/2002, ásamt meginreglum kaupa-, samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir samningsskuldbindinga og kaupsamninga aðila, ásamt ákvæðum fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Þá sé byggt á 2. mgr. 16. gr. og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Málskostnaðarkrafa stefnda styðjist við 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV.

Meginregla í fasteignaviðskiptum með íbúðir í fjölbýlishúsum er sú að kostnaður við framkvæmdir sem húsfélag hefur með réttum hætti ákveðið að ráðast í fyrir afhendingardag, en eru ekki hafnar þann dag, fellur á kaupanda þótt honum sé ókunnugt um þær. Rökin fyrir þeirri reglu eru þau helst að slíkar framkvæmdir eru þá til þess fallnar að auka verðgildi eignarinnar, eða koma kaupanda í það minnsta til góða, og hafi ekki haft áhrif á mat hans á verðmæti eignarinnar áður en kaupin tókust. Jafnframt er með sambærilegum rökum gengið út frá því að kostnað sem fallið hefur til fyrir afhendingardag skuli seljandi bera. Frá þessum meginreglum geta aðilar vitaskuld samið sig ef þeim sýnist svo.

Stefnda hefur fullyrt að hún hafi ekki séð yfirlýsingu húsfélagsins frá 1. júlí 2014 við kaupsamninginn, heldur hafi hún fyrst heyrt af fyrirhugðum framkvæmdum þegar hún hitti nágranna sinn, vitnið E-kk-þf G-kk-þf G-kk-þf, í sameiginlegu þvottahúsi hússins skömmu eftir að hún var flutt inn eða í byrjun október. Hún hafi lagt á það mikla áherslu við starfsmenn fasteignasölunnar að hún kæmi að hreinu borði og engir bakreikningar eða óvæntar uppákomur yrðu eftir afhendingu eignarinnar. Þetta staðfesti E-kvk-nf V-kvk-nf, löggiltur fasteignasali, sem annaðist milligöngu í viðskiptunum fyrir dómi. Þá kvað E-kk-nf G-kk-nf einnig að stefnda hafi orðið mjög hissa þegar hann nefndi þessar framkvæmdir sem til stóð að fara í og hann upplifði það sem svo að þessar fréttir hefðu komið stefndu algjörlega í opna skjöldu.

Dómurinn telur það með nokkrum ólíkindum ef yfirlýsingin hefur ekki legið fyrir við gerð kaupsamnings í ljósi vitnisburða, R-kk-ef G-kk-ef hdl. sem var viðstaddur undirritun kaupsamningsins, og E-kvk-ef V-kvk-ef. Jafnframt hafði yfirlýsingin sannanlega borist fasteignasölunni fyrir þennan tíma enda var hún gefin út 1. júlí 2014 og send, að sögn þeirra sem sömdu hana, um hæl til sölunnar. Enn frekari vísbending þessa er tölvupóstur sem E-kvk-nf V-kvk-nf sendi öðrum starfsmanni fasteignasölunnar, væntanlega í skjalagerð, á kaupsamningsdegi, um að aðilar væru sáttir við að styðjast við fyrri húsfélagsyfirlýsingu. Hitt getur verið að hún hafi ekki verið kynnt stefndu sérstaklega eða að stefndu bresti minni hvað þetta varðar.

Í kaupsamningi um eignina var sett inn svohljóðandi ákvæði: „Seljandi skuldbindur sig til greiðslu á hlut íbúðarinnar í samþykktum framkvæmdum og þeim sem þegar hafa verið framkvæmdar í samræmi við yfirlit kostnaðar vegna lagnaleka o.fl. sem liggur frammi við kaupsamning þennan.“ Tilvist þessa ákvæðis er enn ein vísbending þess að yfirlýsing húsfélagsins hafi legið frammi. Mikilvægt er í þessu sambandi að stefnandi sjálf fullyrðir að yfirlýsingin hafi verið til staðar við kaupsamninginn.

Ekkert er fram komið í málinu sem dregur úr því hversu víðtæk þessi yfirlýsing er. Dómurinn telur að með þessu hafi stefnandi fellt á sig víðtækari skyldur en á henni hefðu ella hvílt. Verður því litið svo á að einungis þurfi að staðreyna hvaða framkvæmdir hafi verið samþykktar á þeim degi sem yfirlýsing þessi var gefin, að slíkum framkvæmdum myndi stefnandi taka ábyrgð á. Yfirlýsingin sé gerð í ljósi ágreinings stefnanda við húsfélagið og áskilnaðar stefndu um að engir bakreikningar kæmu til. Er enda ádráttur um þessa stöðu mála í málatilbúnaði stefnanda þar sem hún kallar eftir upplýsingum, eftir kaupsamning, um hvaða framkvæmdir sé um að ræða. Það hefði hún tæplega gert ef hún teldi enga skyldu hvíla á sér í þeim efnum. Einnig verður að horfa til þess að einhverjum af þeim verkum sem talinn voru upp og áttu að kosta 435.000 kr. fyrir íbúðina, var lokið og því sannanlega á ábyrgð stefnanda. Ekki hefur þó verið upplýst með fullnægjandi hætti hversu stórum hluta hafi verið lokið.

Ljóst er af framburðum í málinu að nokkur óvissa var um húsfélagsyfirlýsinguna við frágang kaupsamnings. Vitnið R-kk-nf G-kk-nf hdl. staðfesti enda að sú hefði verið raunin og m.a. þess vegna hafi verið ákveðið að hafa borð fyrir báru vegna þessa og afsalsgreiðsla ákveðin 500.000 krónur vegna þess að einhver óvissa hefði ríkt um það á kaupsamningsdegi hver raunveruleg staða íbúðarinnar væri gagnvart hússjóði. Þetta er mikilvægt við úrlausn málsins því ef lögð er til grundvallar sýn stefnanda á málavöxtu í dag, hefði engin slík óvissa verið uppi. Stefnandi byggir þannig á því að þær framkvæmdir sem tilgreindar voru sem fyrirhugaðar, á yfirlýsingu húsfélagsins í húsinu við Langholtsveg 93, frá 1. júlí 2014, hafi verið ósamþykktar og því beri stefndu, kaupanda eignarinnar, að bera þann kostnað sem kunni að falla til vegna þeirra. Hafi enda verið merkt við í yfirlýsingu húsfélagsins í reit sem gefi þetta til kynna.

Stefnandi byggir þessa afstöðu sína á því að þótt bókað sé um framkvæmdir á ýmsum fundum í húsfélaginu hafi þær bókanir verið ónákvæmar og ekki afgerandi um að verkin skyldu unnin. Ekki hafa verið færðar aðrar röksemdir fyrir því hvers vegna ákvarðanir um framkvæmdir séu óskuldbindandi, svo sem að fundarboð hafi verið ófullnægjandi eða tilskilinn meirihluti húsfélags hafi ekki samþykkt framkvæmdir og þess háttar. Er það enda svo að stefnandi var mætt á alla fundi og vitnin K-kk-nf Ó-kk-nf Þ-kk-nf og E-kk-nf G-kk-nf G-kk-nf, eigendur tveggja af þremur íbúðum hússins eða samtals 70,55% af sameign allra, samþykktu allar umræddar framkvæmdir og staðfestu það fyrir dómi. Hvernig fundaboðun var háttað skiptir því ekki máli sbr. 3. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994. Þá verður ekki séð að eitthvað af þeim framkvæmdum sem listaðar hafa verið upp og sagðar fyrirhugaðrar, hafi verið þannig að samþykki allra hafi þurft til samkvæmt A-lið 41. gr. sömu laga. Ofangreind vitni báru og bæði mjög eindregið að þessar framkvæmdir hefðu allar verið samþykktar að stefnanda viðstaddri. Hún hafi engum andmælum hreyft nema að á fundi 19. desember 2013 var samþykkt að beiðni stefnanda að óska eftir tilboðum í framkvæmdir og fært til bókar að ekkert yrði greitt út úr hússjóði nema að fengnu undangengu samþykki húsfélagsmanna. Bæði vitnin báru jafnframt að þeir hefðu merkt við reitinn ósamþykktar framkvæmdir, vegna þess að ekki var búið að fá nákvæma kostnaðaráætlun vegna verksins samþykkta. Þeir kváðust aldrei hafa fyllt svona yfirlýsingu út og ekki verið alveg vissir um hvernig það bæri að gera.

Reyndar var það svo að stefnandi sjálf ritaði fundargerðir á því tímabili sem um ræðir og var því viðstödd alla fundi og hreyfði engum mótmælum, samkvæmt fundargerðum, við fundarboðun eða hafði uppi aðrar alvarlegar athugasemdir.

Ekki verður betur séð en að fjallað hafi verið um þær framkvæmdir sem um ræðir á fundum húsfélagsins, enda staðhæfa eins og áður sagði, aðrir eigendur hússins á þeim tíma, að þær hafi allar verið samþykktar.

Framangreind vitni, E-kk-nf G-kk-nf og K-kk-nf Ó-kk-nf, sögðu að verktaki hefði í maí eða júní 2014 gert grófa kostnaðaráætlun á þeim verkum sem samþykkt höfðu verið. Niðurstaðan hafi verið sú að öll verkin myndu kosta alls 1.500.000 krónur. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins áttu því að koma um 435.000 krónur í hlut risbúðarinnar líkt og fram kom í umræddri yfirlýsingu húsfélagsins frá 1. júlí 2014. E-kk-nf G-kk-nf staðhæfði að stefnanda hefði verið fullkunnugt um þessa áætlun áður en hún seldi íbúðina. K-kk-nf Ó-kk-nf sagði að áætlunin hafi borist eigendum í tölvupósti eftir að hún lá fyrir um vorið og hafi verið kynnt stefnanda. E-kk-nf G-kk-nf kvaðst eiga tölvupóst frá stefnanda þar sem hún hefði ekki gert athugasemdir við framkvæmdir eða fjárhæðina, en lýst sig ósátta við það að þurfa að greiða sinn hlut af 1.500.000 kr. þar sem hún væri að fara að selja og vildi ná sem mestu út úr þeim viðskiptum.

Af öllu framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að stefnandi hafi verið fullmeðvituð um þær framkvæmdir sem til stóð að ráðast í og jafnframt hver kostnaður var áætlaður við þær. Jafnframt er ekkert sem bendir til þess að stefnandi hafi getað haft réttmæta ástæðu til að ætla, miðað við framangreint, að samþykktir húsfélagsins um þessar framkvæmdir hafi skort fullnægjandi stoð, enda ekkert í framlögðum gögnum eða framburðum annarra en stefnanda sem staðfestir að hún hafi áður haft uppi slíkar mótbárur. Að mati dómsins hvíldi því almennt sú skylda á stefnanda að upplýsa stefndu og raunar fasteignasöluna með ótvíræðum hætti um stöðuna í húsfélaginu og um þessar framkvæmdir sem henni var fullkunnugt um að stæðu til. Hún hafi og mátt ætla að merking í yfirlýsingunni um að fyrirhugaðar framkvæmdir væru ósamþykktar væri röng eða a.m.k. villandi fyrir stefndu. Á hinn bóginn verður litið til þess að með þessu sérákvæði í kaupsamningi aðila sem sett var sérstaklega inn þrátt fyrir að yfirlýsingin lægi frammi hafi, eins og fyrr segir, stefnandi tekið á sig frekari skyldur en á henni hvíldu. Þar skiptir meginmáli að í sérákvæði samningsins er vísað beinlínis til lista sem fylgdi yfirlýsingunni þar sem allar fyrirhugaðar framkvæmdir við húsið voru tíundaðar.

Með vísan til grandvísi stefnanda í þessum efnum og skilyrðislausrar yfirlýsingar hennar um að greiða fyrir samþykktar framkvæmdir, sem og þeirrar kröfu stefndu að engir bakreikningar væru til staðar, sem staðfest var af vitninu E-kvk-þgf að hún hafi gert, telur dómurinn að það standi stefnanda nær að halda stefndu skaðlausri af þeim framkvæmdum sem sannanlega voru samþykktar í húsfélaginu á kaupsamningsdegi heldur en stefndu að bera þennan kostnað. Að sá raunveruleiki sem fyrir lá og stefnandi átti þátt í að skapa, án þess að gera um hlutina ágreining, og sérákvæði í kaupsamningi, vegi þyngra en merking í reit á yfirlýsingu húsfélagsins, sem stefnandi mátti vita að væri villandi og jafnvel beinlínis röng, og skýringar hafa fengist við hverju sætti, með vitnisburði þeirra sem yfirlýsinguna sömdu.

Þar sem sýnt þótti að stefnandi hygðist ekki efna þá skuldbindingu sem stefnda taldi hvíla á henni í samningssambandinu, var stefndu því samkvæmt framangreindu heimilt að halda eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila. Stefnda heldur hins vegar eftir á eigin áhættu þeirri fjárhæð sem numið gæti endanlegum mismun sbr. neðangreint.

Það liggur fyrir að framkvæmdir hafa ekki enn hafist við meginþorra þeirra verkefna sem samþykkt hafa verið af húsfélaginu. Hins vegar var einhverjum hluta framkvæmdanna lokið fyrir kaupsamning, sem styrkir enn frekar framangreinda niðurstöðu, og efni mun hafa verið keypt að einhverju marki. Því hefur ekki enn stofnast til þeirrar skuldar sem húsfélagið er nú fyrst að krefjast greiðslu á. Með yfirlýsingu 27. maí var þannig gerð krafa á eiganda íbúðarinnar um greiðslu á 441.750 krónum í samræmi við áætlun vegna þegar ákveðinna og samþykktra framkvæmda, en yfirlýsingin var lögð fram við upphaf aðalmeðferðar þessa máls.

Því eru ekki tök á því að sýkna stefndu af kröfum stefnanda enda miðað við áætlanir og lokagreiðslu sem stefnda hefur haldið eftir, er höfuðstóll kröfu stefnanda ívið hærri. Síðan er óvissu háð hver endanlegur kostnaður verður af þeim framkvæmdum sem um ræðir þannig að sú fjárhæð sem dómurinn telur stefnanda bera ábyrgð á gagnvart stefndu samkvæmt framangreindu er í dag óviss. Því er óvíst hverjar eftirstöðvar kröfu stefnanda, ef einhverjar, vegna lokakaupsamningsgreiðslu gætu numið.

Af þessum sökum verður fallist á varakröfu stefndu og hún sýknuð að svo stöddu af kröfum stefnanda sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Eftir þessum úrslitum, og þar sem nokkur vafi er uppi í málinu, og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður stefnandi dæmd til að greiða hluta af málskostnaði stefndu. Þykir hæfilegt að stefnandi greiði stefndu 400.000 krónur í málskostnað.

Af hálfu stefnanda flutti málið G-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdómslögmaður og af hálfu stefndu flutti málið G-kk-nf V-kk-nf G-kk-nf héraðsdómslögmaður.

L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefnda R-kvk-nf K-kvk-nf Á-kvk-nf er sýknuð að svo stöddu af kröfum stefnanda Ö-kvk-ef S-kvk-ef H-kvk-ef.

Stefnandi greiði stefndu 400.000 krónur í málskostnað.

L-kk-nf K-kk-nf (sign.)

--------------------- --------------------- ----------------------

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómi Reykjavíkur 12. júlí 2016.

Gjald 1500 kr.