E-948/2016

Mál þetta, sem dómtekið var 1. desember 2017, höfðuðu stefnendur, A-x-x Z-x-x og S-x-x H-x-x, þá skráð til heimilis að Skúlaskeiði 40, Hafnarfirði, hinn 6. október 2016 gegn stefndu, L-kvk-þgf K-kvk-þgf I-kvk-þgf, þá skráðri til heimilis að Kirkjuvegi 9, Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnenda samkvæmt stefnu eru þær að stefndu verði gert að greiða stefnendum skuld að fjárhæð 325.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 325.000 krónum frá 11. ágúst 2016 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu.

Dómkröfur stefndu í málinu eru þær aðallega að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda. Til vara krefst stefnda þess að kröfur stefnenda verði lækkaðar „... og að greiðsluskylda verði ekki lögð á stefndu nema gegn útgáfu stefnenda á afsali fyrir eigninni að Skúlaskeiði 40, Hafnarfirði, fnr. 207-8838.“ Í varakröfu er jafnframt krafist frávísunar á dráttarvaxtakröfu stefnenda. Í báðum tilvikum krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnenda.

I

Með kaupsamningi, dagsettum 6. júlí 2016, keypti stefnda íbúð í húsinu að Skúlaskeiði 40 í Hafnarfirði, fastanúmer 207-8838 af stefnendum. Kaupverð eignarinnar var 25.500.000 krónur sem greiða bar þannig að 21.675.000 krónur skyldi greiða með láni sem stefnda tók með veði í eigninni. Við kaupsamning voru til greiðslu 3.000.000 króna, við afhendingu 11. júlí 2016 skyldi stefnda greiða 500.000 krónur og þá bar henni að greiða 325.000 krónur við útgáfu afsals 11. ágúst 2016.

Stefnda greiddi kaupverð fasteignarinnar í samræmi við kaupsamning aðila að öðru leyti en því að hún hélt eftir lokagreiðslunni að fjárhæð 325.000 krónur þar sem hún taldi að fasteignin hefði verið haldin galla við kaupin.

Stefnendur sendu stefndu innheimtuviðvörun 2. september 2016 og kröfðu hana um eftirstöðvar kaupverðsins ásamt áföllnum vöxtum. Hinn 15. sama mánaðar sendi lögmaður stefnenda stefndu innheimtubréf og krafðist greiðslu eftirstöðvanna, auk áfallinna vaxta. Voru frekari innheimtuaðgerðir boðaðar, greiddi stefnda ekki kröfu stefnanda. Þar sem stefnda varð ekki við kröfu stefnenda um greiðslu höfðuðu þau mál þetta með birtingu stefnu 6. október 2016 samkvæmt áðursögðu.

Eftir höfðun málsins fékk stefnda Ó-kk-þf J-kk-þf D-kk-þf pípulagningameistara til þess að skoða ofnagrind og lagnir að Skúlaskeiði 40, 2. hæð, ásamt því að koma með tillögu að úrbótum og kostnaðaráætlun. Í málinu liggur frammi ástandsskoðun/kostnaðarmat hans, dagsett 11. janúar 2017. Um skoðun eignarinnar segir svo í skjalinu: „Lagt hefur verið í ofna úr eirlögnum á efri hæð. Lagnir þegar farnar að leka í þvottahúsi þar sem hitaveitugrindin er. Ekki talið ráðlegt að reyna að gera við þar sem þetta eru eirlagnir sem farnar eru að tærast og því ónýtar. Leki er þar sem lagnir ganga í vegg og upp á hæðina. Einnig er hitaveitugrind komin á endurnýjun með ónýtan þrýstijafnara. Lagnir sem liggja að ofni í geymslu er affall af húsi og geta því ekki talist í lagi.“ Lagði Ó-kk-nf J-kk-nf til þær úrbætur að lagnir/grind frá mælagrind Orkuveitu yrði endurnýjuð, lagðir nýir stofnar fyrir ofnalagnir upp á 2. hæð og síðan yrði lagt að ofnunum með utanáliggjandi rörum. Ofnar og ofnakranar væru í lagi en Ó-kk-nf J-kk-nf mælti samt með að þeir hlutir yrðu líka endurnýjaðir. Kostnað við úrbætur mat Ó-kk-nf J-kk-nf þannig að ný hitaveitugrind myndi kosta 165.000 krónur, lagnir frá grind að ofnum myndi kosta 625.000 krónur, uppsetning á nýjum ofnum og ofnkrönum myndi kosta 440.000 krónur og akstur tækja og vélaleiga myndi kosta 35.000 krónur. Samtals myndu úrbætur því kosta 1.568.600 krónur, þar af virðisaukaskattur 303.600 krónur.

Stefnendur féllust ekki á að framangreind ástandsskoðun/kostnaðarmat yrði lögð til grundvallar við úrlausn á ágreiningi aðila. Stefnda lagði þá fram beiðni um að dómkvaddur yrði einn hæfur og óvilhallur matsmaður til þess að meta ástand lagna í hinni seldu fasteign. Var matsbeiðni stefndu í fjórum liðum þar sem tilgreint var nánar það sem stefnda óskaði eftir að metið yrði. Stefnendur mótmæltu því að umbeðin dómkvaðning færi fram. Með úrskurði dómsins 10. apríl 2017 var fallist á beiðni stefndu um að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta ástand pípulagna í hinni seldu íbúð og segja til um úr hvaða efni þær væru, sbr. matsspurningu 1. Það var hins vegar niðurstaða dómsins að aðrar matsspurningar yrðu ekki lagðar fyrir hinn dómkvadda matsmann. Hinn 26. apríl 2010 var síðan H-kk-nf J-kk-nf pípulagningameistari og byggingatæknifræðingur dómkvaddur til þess að svara nefndri matsspurningu nr. 1.

H-kk-nf J-kk-nf skilaði matsgerð sinni 17. júlí 2017. Í henni kemur meðal annars fram að eirlagnir séu í hluta hitakerfisins. Einnig séu lagnirnar úr þykkveggja skrúfuðu stáli. Taldi matsmaður eirlagnirnar vera ónýtar. Ástand lagna í útveggjum norður og suðurhliða úr þykkveggja stáli með skrúfuðum tengjum væri hins vegar gott. Þrýstijafnari og slaufuloki í inntaksgrind virkuðu ekki. Frárennslislagnir undir sökkli kvað matsmaður úr PVC og væru þær í góðu standi. Frárennslislagnir innanhúss upp að salerni í íbúð á 2. hæð væru úr PP-plasti og í góðu standi. Frárennslislögn frá sökkli út í götulögn væri úr steinsteypu og væri hún orðið götótt og tærð. Regnvatnslagnir voru sagðar vera engar. Neysluvatnslagnir frá tengigrind í kjallara og upp í baðherbergi á 2. hæð voru sagðar úr galvaniseruðu stáli, þykkveggja með skrúfuðum tengjum. Þar sem lagnir hafi verið berar í kjallara hafi þær virst í góðu lagi.

II

Stefnendur segjast reisa kröfur sínar á 49. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 50. gr. sömu laga um réttar efndir. Stefnendur hafi efnt kaupsamning aðila að öllu leyti og eigi þau því rétt á að fá kaupverð hennar greitt í samræmi við efni kaupsamnings.

Af hálfu stefnenda er því hafnað að fasteignin að Skúlaskeiði 40 hafi verið haldin göllum í skilningi laga við söluna. Þá hafna þau því einnig að yfirlýsing um lagnir í eigninni hafi verið röng. Hið rétta sé að lagnir í eigninni hafi verið endurnýjaðar að hluta, svo sem fram komi í undirrituðu söluyfirliti eignarinnar. Stefnendur segja söluyfirlit það sem legið hafi fyrir við söluna, og undirritað sé af stefnandanum S-x-x, sé rétt og með réttri lýsingu á ástandi eignarinnar. Þar komi fram í reit merktum raf-, vatns- og frárennslislögnum, að þær séu endurnýjaðar að hluta, „nýlegt“. Þessi lýsing hafi verið rétt og hafi stefndu verið kynnt hún við gerð kaupsamnings og hafi engar athugasemdir verið gerðar við hana af hennar hálfu. Þá sé söluyfirlitið að efni til í samræmi við ákvæði 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa, sbr. sérstaklega 1. mgr. og c-lið 2. mgr. þeirrar greinar.

Stefnendur taka fram að þau hafi aldrei sagt við stefndu eða ritað undir yfirlýsingu, sbr. hina ódagsettu „yfirlýsingu seljanda um ástand fasteignar“, þess efnis að allar lagnir eignarinnar séu endurnýjaðar, líkt og stefnda haldi fram. Skjal það sem stefnda vísi til sem yfirlýsingu seljenda um ástand eignarinnar, og nefnt sé hér að framan, hafi stefnendur ekki ritað nöfn sín undir. Þá hafi skjalið ekki verið hluti þeirra gagna sem legið hafi fyrir við sölumeðferð fasteignarinnar og ekki verið hluti af kaupsamningi um eignina. Stefnendur hafni því öllum fullyrðingum í þá veru að skjalið hafi eitthvað með eignina að gera eða sölu á henni yfirleitt. Í því sambandi bendi stefnendur á að á bakhlið kaupsamnings um eignina sé að finna upptalningu á fylgigögnum. Títtnefnt skjal, „yfirlýsing um ástand fasteignar“, sé ekki að finna í þeirri upptalningu.

Þá vísa stefnendur kröfum sínum til stuðnings til laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa, þar sem kveðið er á um starfsskyldur fasteignasala. Í 1. mgr. 10. gr. laganna sé kveðið á um skyldur fasteignasala til þess að útbúa söluyfirlit. Í 2. mgr. 10. gr. segi síðan að áður en tilboð sé gert skuli væntanlegum tilboðsgjafa afhent söluyfirlitið og það staðfest með nafnritun hans, svo sem bróðir stefndu hafi gert í hennar umboði. Þá segi í 3. mgr. að fasteignasali skuli afla undirritun seljanda á yfirlýsinguna. Af hálfu stefnenda sé á því byggt að undirritanir á tilvitnuðu söluyfirliti séu staðfesting á ástandslýsingu eignarinnar og staðfesti jafnframt að fyrrgreind „yfirlýsing um ástand fasteignar“ hafi ekkert vægi í málinu, enda sé skjalið ekki í samræmi við áðurnefnd lagaákvæði.

Til stuðnings kröfum sínum vísa stefnendur til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Kröfu um dráttarvexti segja stefndu styðjast við reglur laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sér í lagi III. kafla laganna. Í munnlegum málflutningi tók lögmaður stefnenda sérstaklega fram að krafan styddist við 1. mgr. 6. gr. laganna. Kvað hann dómafordæmi styðja að stefnendum væri heimilt að gera þá leiðréttingu á dráttarvaxtakröfu sinni.

Kröfu um málskostnað segjast stefnendur styðja við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hvað þá kröfu varðar benda stefnendur sérstaklega á að þau séu ekki virðisaukaskattsskyldir aðilar og því beri þeim nauðsyn til þess að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefndu.

III

Stefnda reisir sýknukröfu sína á því að vegna galla á eigninni eigi hún gagnkröfu á hendur stefnendum vegna skaðabóta og afsláttar af kaupverði sem sé hærri en krafa stefnenda á hendur henni. Með skuldajöfnun verði stefnda því sýknuð af kröfum stefnenda.

Stefnda segir hina seldu fasteign ekki hafa verið í samræmi við upplýsingar sem stefnendur, eða þeir sem komu fram fyrir þeirra hönd, veittu stefndu, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ákvæðið eigi við um upplýsingar sem veittar hafi verið stefndu, hvort sem upplýsingarnar hafi verið veittar af stefnendum sem seljendum fasteignarinnar eða sölufulltrúa sem annast hafi sölu á eigninni fyrir þau. Þá gildi ákvæðið enn fremur um upplýsingar sem veittar séu munnlega, skriflega í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um eignina.

Sölufulltrúi fasteignasölunnar hafi afhent skjal sem beri með sér að vera yfirlýsing seljanda um ástand fasteignarinnar. Algengt sé að fasteignasalar óski eftir því að seljendur fylli út slíka yfirlýsingu, sem sé nákvæmari en söluyfirlit sem fasteignasalar útbúi. Í yfirlýsingunni komi fram að í samræmi við lög um fasteignakaup verði seljandi að gefa þær upplýsingar um ástand eignarinnar sem geti haft áhrif á sölu hennar. Í yfirlýsingunni sé hakað við já við spurninguna hvort skipt hafi verið um lagnir í eigninni. Í framhaldi þeirrar spurningar segi: „Ef já tilgreinið nánar um hvað var skipt og hvenær.“ Í texta við spurninguna sé handritað: „Allar pípulagnir fyrir utan eldhús. Heitt vatn frá götu er nýtt.“ Þá sé hakað við já við spurninguna hvort skipt hafi verið um frárennslislagnir (klóak/dren). Stefnda hafi treyst yfirlýsingunni, sem sölufulltrúinn hafi afhent, en hún hafi auk þess verið upplýst um að annar seljandinn starfaði við pípulagnir. Yfirlýsingin sé röng um ástand eignarinnar eða í besta falli villandi.

Stefnda segir upplýsingaskyldu seljanda í fasteignakaupum annars vegar felast í skyldu til þess að veita upplýsingar um fasteign og hins vegar ábyrgð á að veittar upplýsingar um fasteign séu réttar. Réttaráhrif þess að seljandi sinni ekki upplýsingaskyldu sinni í fasteignakaupum geti verið tvenns konar. Í fyrsta lagi þau að vankantar á fasteign, sem ekki teldust gallar, teljist vera það. Í öðru lagi að vanefndaúrræði geta verið önnur en ella, einkum að því leyti að réttur til skaðabóta fyrir bæði beint og óbeint tjón stofnast en ekki bara réttur til afsláttar eða réttur til skaðabóta á grundvelli reglunnar um stjórnunarábyrgð. Upplýsingaskyldan í fasteignakauparétti sé rík og skuli seljandi eða fasteignasali fyrir hans hönd hafa frumkvæði að því að veita kaupanda mjög viðamiklar upplýsingar um fasteign, meðal annars upplýsingar um ástand eignar og einstaka hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljandi og /eða fasteignasala sé kunnugt um að á eign.

Með röngum upplýsingum í 27. gr. laga um fasteignakaup sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem beinlínis séu rangar heldur einnig misvísandi upplýsingar er séu aðeins hálfur sannleikur, svo og þegar upplýsingarnar séu fallnar til þess að valda misskilningi. Það sé á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum. Seljandi beri ábyrgð á öllum upplýsingum, sem hann eða aðrir á hans vegum veiti kaupanda, óháð því hvort hann vissi eða mátti vita að þær væru rangar. Kaupandi megi treysta því að þær upplýsingar sem hann fái um fasteign séu réttar. Seljandi beri því hlutlæga ábyrgð á tjóni vegna upplýsingar sem hann gefur og kunni að reynast rangar.

Ábyrgð seljanda á röngum upplýsingum taki ekki eingöngu til upplýsinga sem hann veiti sjálfur heldur einnig upplýsinga sem veittar séu af þeim er komi fram fyrir hans hönd. Með því sé átt við þá sem veiti upplýsingar á vegum seljanda. Sé þar nærtækast að nefna fasteignasala og starfsmenn fasteignasalans. Í raun skipti ekki máli hvernig upplýsingar sem falli undir 27. gr. séu veittar. Orðalag ákvæðisins leiði til ábyrgðar seljanda á röngum upplýsingum sem umboðsmaður hans undirriti. Um sé að ræða ábyrgð sem seljandi beri sem umbjóðandi á athöfnum umboðsmanns síns.

Stefnendur byggi á því að réttar upplýsingar hafi verið gefnar um eignina í söluyfirliti og því hafi hinar röngu upplýsingar í „yfirlýsingu um ástand fasteignar“ ekkert vægi. Í reynd þá sé hvergi í söluyfirliti að finna leiðréttingu á hinum röngu upplýsingum heldur sé þar aðeins að finna viðtækari fullyrðingu sem nái yfir og sé ekki í andstöðu við hinar röngu upplýsingar. Fullyrt sé í söluyfirliti að raf-, vatns- og frárennslislagnir séu nýlegar og endurnýjaðar að hluta. Hinar röngu upplýsingar gefi kaupanda nánari skýringar á þessum upplýsingum í söluyfirliti og tilgreini að um sé að ræða allar lagnir fyrir utan eldhús, þ.e.a.s. nýleg endurnýjun að hluta, svo sem fram komi í söluyfirliti.

Seljandi geti leiðrétt rangar upplýsingar geri hann það skýrlega og í tæka tíð. Það sé seljandi sem beri sönnunarbyrðina fyrir því að hann hafi leiðrétt skýrlega rangar upplýsingar, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002, og að sú leiðrétting hafi komið tímanlega. Hinar röngu upplýsingar hafi ekki verið leiðréttar af stefnendum fyrr en eftir afhendingu.

Stefnda kveðst njóta réttar samkvæmt 44. gr. laga um fasteignakaup til þess að halda eftir hluta kaupverðs sem nægi til að tryggja hagsmuni hennar vegna gallans. Stefnendum sé skylt að sýna stefndu sanngirni, trúnað og tillitssemi við efndir og framkvæmd samningsins í stað þess að höfða dómsmál þremur mánuðum eftir kaupsamning, einum mánuði eftir innheimtuviðvörun og viku eftir að óskað var eftir úrbótum.

Hvað varakröfu varðar vísar stefnda til þess að komi í ljós að stefnda hafi haldið eftir greiðslu sem nemi hærri fjárhæð en kröfu hennar vegna afsláttar og skaðabóta sé gerð krafa um lækkun á kröfu stefnanda sem nemi fjárhæð gallakröfu stefndu.

Þá bendir stefnda á að hún og stefnendur hafi samið um tiltekinn afslátt vegna atriða sem komið hafi í ljós eftir skoðun stefndu við afhendingu eignarinnar. Þannig hafi aðilar samið um að vegna þess að salerni á neðri hæð og blöndunartæki í eldhúsi hafi ekki virkað, myndu seljendur draga af lokagreiðslu sem næmi kaupum á nýju salerni, áætlað 40.000 krónur, og 10.000 krónur vegna blöndunartækja. Þá hafi seljendur fallist á að lækka lokagreiðslu um 20.000 krónur vegna þrifa á íbúðinni sem afhenda hafi átt hreina. Umsamin lækkun á lokagreiðslu hafi því numið samtals 70.000 krónum, en svo virðist sem stefnendur hafi ekki upplýst lögmann sinn um það fyrir útgáfu stefnu.

Stefnda krefjist þess enn fremur að henni verði ekki gert að greiða stefnendum lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi nema gegn útgáfu stefnenda á afsali fyrir íbúðinni. Gefa hafi átt út afsalið samkvæmt kaupsamningi í ágúst 2016 þótt tekin hafi verið ákvörðun um að afhenda ekki afsalið vegna þess að stefnda hafi beitt vanefndaúrræðum. Stefndu sé nauðsynlegt að fá dóm fyrir þessum rétti í samræmi við ákvæði kaupsamnings aðila, hvort sem hún verði sýknuð af kröfu stefnenda eða hún dæmd til greiðslu krafna stefnenda í heild eða að hluta.

Af hálfu stefndu er dráttarvaxtakröfu stefnenda sérstaklega mótmælt þar sem hún uppfylli ekki skilyrði d-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Af þeim sökum beri að vísa kröfunni frá dómi án kröfu. Dráttarvextir verði ekki dæmdir nema vaxtafótur sé tilgreindur í stefnu. Almenn tilvísun til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu dugi ekki. Því verði ekki hjá því komist að vísa kröfunni frá dómi ex officio. Verði kröfunni ekki vísað frá dómi sé þess krafist að dráttarvextir verði ekki dæmir frá öðrum degi en dómsuppsögu, enda hafi stefnendur ekki verið búnir að efna samning aðila að fullu er málið var höfðað.

Málskostnaðarkrafa stefndu er reist á ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr. og a- og c-liðum 1. mgr. 131. gr. laganna. Hvað lagarök stefndu varðar vísast að öðru leyti til þeirra lagaákvæða er nefnd hafa verið hér að framan.

IV

Svo sem áður var rakið reisa stefnendur kröfur sínar á kaupsamningi aðila frá 6. júlí 2016 um íbúð á 2. hæð fasteignarinnar nr. 40 við Skúlaskeið í Hafnarfirði, fastanúmer 207-8838. Stefnendur vísa til þess að stefndu hafi borið að greiða eftirstöðvar kaupverðsins, 325.000 krónur, á gjalddaga þeirrar greiðslu 11. ágúst 2016, sbr. ákvæði 49. og 50 gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnda telur sér hins vegar hafa verið rétt að halda eftir greiðslunni þar sem hún eigi gagnkröfu á hendur stefnendum í formi skaðabóta vegna galla á fasteigninni sem nemi hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðsins. Sýknukrafa stefndu byggist því á gagnkröfu til skuldajafnaðar. Verði ekki á það fallist gera stefndu kröfu um að stefnukrafan verði lækkuð um 70.000 krónur vegna umsamins afsláttar af kaupverðinu.

Samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Á þetta þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

Í söluyfirliti því sem lá frammi við kaupin sagði um raf-, vatns og frárennslislagnir að þær væru endurnýjaðar að hluta, „nýlegt“. Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns kemur fram um ástand og efni pípulagna í hinni seldu eign að eirlagnir séu í hluta hitakerfisins. Einnig séu lagnirnar úr þykkveggja skrúfuðu stáli. Var það álit matsmanns að eirlagnirnar væru ónýtar. Ástand lagna í útveggjum norður og suðurhliða úr þykkveggja stáli með skrúfuðum tengjum væri hins vegar gott. Þrýstijafnari og slaufuloki í inntaksgrind virkuðu hins vegar ekki. Frárennslislagnir undir sökkli kvað matsmaður úr PVC og í góðu standi. Frárennslislagnir innanhúss upp að salerni í íbúð á 2. hæð væru úr PP-plasti og í góðu standi. Frárennslislögn frá sökkli út í götulögn væri úr steinsteypu og væri hún orðið götótt og tærð. Regnvatnslagnir voru sagðar vera engar. Neysluvatnslagnir frá tengigrind í kjallara og upp í baðherbergi á 2. hæð voru sagðar úr galvaniseruðu stáli, þykkveggja með skrúfuðum tengjum. Þar sem lagnir hafi verið berar í kjallara hafi þær virst í góðu lagi.

Eftir að hafa kynnt sér matsgerð hins dómkvadda matsmanns og gengið á vettvang er það álit dómsins að umsögn í söluyfirliti um raf-, vatns- og frárennslislagnir verði að teljast röng. Einhverjar lagnir báru það með sér að hafa verið endurnýjaðar eftir byggingu hússins en ómögulegt er að mati dómsins á grundvelli þeirra gagna sem fyrir liggja í málinu að segja til um það hvenær það var gert. Allt að einu þykir þó mega slá því föstu að virtri matsgerðinni og öðrum skriflegum gögnum, og út frá því sem fyrir augu bar við vettvangsgöngu, að pípulagnir í hinni seldu eign geti ekki að neinu leyti talist vera nýlegar. Ástand eignarinnar var því að þessu leyti ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru í söluyfirliti. Telst eignin því hafa verið gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002, enda verður að telja að umræddar upplýsingar í söluyfirliti hafi haft áhrif á efni kaupsamnings aðila.

Eftir höfðun málsins leitaði stefnda til Ó-kk-ef J-kk-ef D-kk-ef pípulagningameistara og fékk hann til þess að skoða ofnagrind og lagnir að Skúlaskeiði 40, 2. hæð, ásamt því að koma með tillögu að úrbótum og kostnaðaráætlun. Ástandsskoðun/kostnaðarmat Ó-kk-ef J-kk-ef, dagsett 11. janúar 2017, liggur frammi í málinu og er í henni að finna mat hans á nokkrum kostnaðarliðum, svo sem rakið er kafla I hér að framan. Til þess er hins vegar að líta að kostnaðarmatsins var einhliða aflað af stefndu án þess að stefnendum gæfist kostur á að koma að sínum sjónarmiðum við gerð þess. Þá tekur matið ekki mið af áðurnefndri yfirlýsingu stefnenda í söluyfirliti og er í því að finna ýmiss atriði sem telja verður ljóst að ekki geti fallið undir mat á áðurnefndum galla á fasteigninni. Að þessu gættu getur umrætt gagn ekkert sönnunargildi haft í málinu.

Áðurnefnd matsgerð hins dómkvadda matsmanns, H-kk-ef J-kk-ef, hefur hvorki að geyma heildstætt mat á því hvaða atriði það séu sem teljist til þess galla sem dómurinn telur samkvæmt framansögðu að hin selda fasteign hafi verið haldin, né heldur mat á kostnaði við úrbætur á gallanum. Samkvæmt því og öðru framangreindu er það niðurstaða dómsins að skaðabótakrafa sú sem stefnda hefur uppi í málinu sem gagnkröfu til skuldajafnaðar sé svo vanreifuð að hún sé ótæk til skuldajafnaðar á móti kröfu stefnenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins. Af þeirri niðurstöðu leiðir að ekki eru efni til þess að taka afstöðu til annarra málsástæðna stefndu, er lúta þeim málatilbúnaði hennar að fasteignin hafi verið haldin galla við kaupin, en þegar hefur verið vikið að.

Stefnendur hafa mótmælt þeim hluta varakröfu stefndu sem lýtur að meintum veittum afslætti af kaupverði eignarinnar, samtals að fjárhæð 70.000 krónur. Í munnlegum málflutningi var af hálfu stefnenda til þess vísað að forsenda fyrir því að afsláttur yrði veittur af eftirstöðvum kaupverðsins hafi verið sú að kaupverðið yrði að öðru leyti greitt. Það hafi hins vegar ekki gengið eftir og því forsendur brostið fyrir veitingu afsláttar af kaupverðinu af hálfu stefnenda. Að þessu gættu og þar sem umræddur hluti gagnkröfu stefndu styðst ekki nægjanlega við framlögð gögn eða vitnisburði verður ekki, gegn mótmælum stefnenda, á kröfuna fallist.

Samkvæmt framansögðu þykir skaðabótakrafa sú sem stefnda hefur haft uppi í málinu ekki nægjanlega reifuð svo hún geti talist tæk til skuldajafnaðar við kröfu stefnenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins, 325.000 krónur, sem á gjalddaga var 11. ágúst 2016. Með vísan til þess og annars framangreinds verður krafa stefnenda um greiðslu þeirrar fjárhæðar því tekin til greina.

Stefnda höfðaði ekki gagnsök í málinu, sbr. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa stefndu um að greiðsluskylda verði ekki lögð á hana nema gegn útgáfu stefnenda á afsali fyrir eigninni kemst þegar að því gættu ekki að í málinu og verður henni því vísað frá dómi. Engu breytir um þá niðurstöðu þótt lögmaður stefnenda hafi lýst því yfir í munnlegum málflutningi að ekki standi annað til af hálfu stefnenda en gefa út afsal fyrir hinni seldu eign að kaupverði hennar upp greiddu.

Í stefnu kröfðust stefnendur dráttarvaxta af hinni dæmdu fjárhæð með vísan til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá gjalddaga 11. ágúst 2016. Í munnlegum málflutningi leiðrétti lögmaður stefnenda kröfuna með þeim hætti að hann sagði stefnendur krefjast dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. nefndra laga. Til samræmis við dómafordæmi Hæstaréttar Íslands, sbr. til dæmis dóm réttarins í máli nr. 522/2008, verður talið að tilvísun stefnenda til III. kafla nefndra laga í stefnu hafi verið fullnægjandi og stefnendum hafi því verið framangreind leiðrétting heimil. Eru því ekki efni til þess að fallast á kröfu stefndu um frávísun dráttarvaxtakröfunnar. Stefnda verður því dæmd til þess að greiða dráttarvexti af fyrrnefndum 325.000 krónum frá gjalddaga til greiðsludags.

Ekki þykja efni til þess að gera stefnendum eða lögmanni þeirra að greiða málskostnað á grundvelli 1. og 4. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Svo sem að framan er rakið telur dómurinn hina seldu fasteign hafa verið haldna galla við söluna. Gagnkrafa stefndu á þeim grunni sætir hins vegar frávísun af ástæðum sem áður voru raktar. Allt að einu þykir dómnum rétt að þessu gættu, og að málsatvikum að öðru leyti heildstætt virtum, með vísan til 130. gr. laga nr. 91/1991, að málsaðilar beri hver sinn kostnað af málinu.

Dóm þennan kveður upp K-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, ásamt meðdómsmönnunum M-kk-þgf Þ-kk-þgf J-kk-þgf, byggingartæknifræðingi og húsasmíðameistara og G-kk-þgf F-kk-þgf G-kk-þgf, byggingafræðingi og pípulagningameistara. Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

D Ó M S O R Ð:

Stefnda, L-kvk-nf K-kvk-nf I-kvk-nf, greiði stefnendum, A-x-x Z-x-x og S-x-x H-x-x, 325.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af þeirri fjárhæð frá 11. ágúst 2016 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

K-kk-nf H-kk-nf

M-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf

G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf