E-4783/2013

Mál þetta, sem dómtekið var 12. febrúar 2015, var höfðað 21. nóvember 2013 af hálfu H-kvk-ef B-kvk-ef, Furugerði 1, Reykjavík á hendur E-kk-þgf Þ-kk-þgf R-kk-þgf, Flyðrugranda 8, Reykjavík, til greiðslu skuldar.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 1.960.494 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 5. apríl 2013 til greiðsludags.

Einnig gerir stefnandi þá kröfu að stefndi verði dæmdur til að greiða henni málskostnað að mati dómsins ásamt virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

Allt gegn útgáfu afsals fyrir Flyðrugranda 8 í Reykjavík, íbúð nr. 202-5554.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

Til vara er krafist lækkunar á kröfum stefnanda.

Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Með kaupsamningi 20. febrúar 2013 keypti stefndi af stefnanda þriggja herbergja íbúð í fjölbýlishúsi við Flyðrugranda 8 í Reykjavík og var eignin afhent honum sama dag. Umsamið kaupverð var 21.500.000 krónur sem greitt var við kaupsamning að undanskildum 1.900.000 krónum sem greiðast skyldu við útgáfu afsals sem áformað var 2. apríl 2013. Þessi greiðsla hefur ekki verið greidd og afsal hefur ekki verið gefið út, en mál þetta er höfðað til innheimtu þessarar lokagreiðslu vegna kaupanna, auk uppgjörskostnaðar, 60.494 króna, gegn útgáfu afsals.

Í söluyfirliti um eignina kom fram að ásett verð eignarinnar væri 22.500.000 krónur og í lýsingu eignar kom fram að sameign væri í góðu standi. Við undirritun kaupsamnings 20. febrúar 2013 lá fyrir yfirlýsing 31. janúar s.á. frá húsfélaginu Flyðrugranda 8, þar sem fram kemur um fyrirhugaðar framkvæmdir að þær séu engar sem húsfélagið hafi tekið ákvörðun um, en úttekt hafi farið fram á ástandi hússins af Eflu í júní 2012. Þessi úttekt lá ekki fyrir við kaupsamningsgerð, en hún var kynnt af starfsmanni Eflu á húsfundi í húsfélaginu 4. apríl 2013 ásamt viðhaldsáætlun sem unnin hafði verið á grundvelli ástandsúttektarinnar. Tók húsfundurinn ákvörðun um framkvæmdir á grundvelli hennar um endurnýjun og viðgerðir á gluggum fyrir alls 102 milljónir króna. Samþykkt var á húsfundinum að fylgja fimm ára áætlun og að framkvæmdir myndu hefjast sumarið 2013.

Kröfur sínar til skuldajafnaðar, samtals 1.757.200 krónur, styður stefndi við áætlun í tölvupósti frá stjórnarmanni í húsfélaginu 6. apríl 2013, sem óskað var eftir í kjölfar fyrrgreinds húsfundar, og sundurliðar þannig í greinargerð að 113.600 krónur séu vegna ætlaðrar hlutdeildar íbúðarinnar í viðgerðum árið 2013, 743.600 krónur vegna glugga G7 í sameign, sem gert sé ráð fyrir að verði endurnýjaður árið 2014 en ákvörðun liggi ekki fyrir, og loks 900.000 krónur vegna annarra viðgerða sem þurfi að gera og dreift verði á nokkur ár.

Ágreiningur aðila snýst um það hvort þeirra eigi að bera áætlaðan kostnað af hlutdeild íbúðarinnar í framkvæmdum við viðhald fjölbýlishússins sem húsfélagið vann að athugun á þegar kaupin gerðust. Stefndi telur stefnanda eiga að bera þann kostnað og hefur haldið eftir hluta kaupverðs eignarinnar af þeim sökum. Stefnandi telur kostnað af framkvæmdunum vera á ábyrgð kaupanda og krefst greiðslu á kaupverðinu að fullu áður en afsal verði gefið út fyrir eigninni.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefndi aðilaskýrslu og vitni báru félagi hans sem aðstoðaði hann við kaupin og fasteignasalinn sem annaðist viðskiptin.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggi kröfur sínar á því að á milli hans og stefnda hafi verið í gildi löglegur og venjulegur kaupsamningur um fasteignina Flyðrugranda 8 í Reykjavík. Stefnandi hafi staðið við allar sínar skuldbindingar samkvæmt samningnum og því heimili engin atvik stefnda að draga eða halda greiðslum.

Stefnandi byggi kröfur sínar á kaupsamningi aðila, almennum reglum samningaréttar um skyldu skuldara til að standa við skuldbindingar sínar og lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 og grunnreglum laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup með lögjöfnun. Þá byggi stefnandi á lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

Stefnandi mótmæli því að fasteignin nr. 8 við Flyðrugranda hafi við söluna verið haldin leyndum göllum. Stefndi haldi 1.960.494 krónum fyrir stefnanda vegna einhverra meintra galla á fasteigninni en hafi aldrei upplýst stefnanda um hverjir þeir gallar séu eða hvernig hann sundurliði bótakröfu sína, sem hann segi vera að fjárhæð 1.752.000 krónur. Þá hafi stefndi heldur ekki skýrt hvers vegna hann greiði ekki mismuninn 208.494 krónur.

Fjölbýlishúsið Flyðrugrandi 2–10 í Reykjavík hafi verið byggt fyrir 37 árum í samræmi við byggingakröfur og reglugerðir þess tíma. Það sé því eðlilegt að fjölbýlishúsið þurfi eitthvert viðhald á hverju ári. Stefndi hafi skoðað íbúð stefnanda rækilega fyrir kaupin en engar athugasemdir gert, hvorki við glugga né annað. Stefnda hafi við kaupsamningsgerðina verið kynnt yfirlýsing þar sem fram hafi komið að Húsfélagið Flyðrugranda 2–10, Reykjavík hefði látið Verkfræðistofuna Eflu gera úttekt á húsinu í júní 2012. Stefndi hafi þar verið mættur ásamt sérfræðingi sínum en hafi kosið að ganga frá kaupsamningi um fasteignina án þess að skoða úttekt þessa nánar, eða fá fagmenn til að líta á þau atriði er þar kynnu að koma fram. Því geti stefndi ekki borið fyrir sig neitt það sem hann hefði mátt sjá við slíka rannsókn, sbr. 29. gr. l. nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Úttekt Verkfræðistofunnar Eflu sé ekki á göllum á fasteigninni heldur úttekt á því viðhaldi sem verkfræðistofan telji eðlilegt að farið sé í á næstu árum, eins og fram komi í tölvupósti H-kk-ef S-kk-ef Tækniskólakennara, sem sé íbúi í húsinu og þáverandi stjórnarmaður í húsfélaginu, dags. 6. apríl 2013. Skýrt komi fram í tölvupósti H-kk-ef að ekki sé búið að ákveða neitt. Þar segi:

„Þetta eru ekki endanlegar tölur. Þetta eru áætlaðar kostnaðartölur“,

og áfram seinna:

„En þetta er ekki 100% hann er á gráu svæði og það er ekki búið að taka endanlega ákvörðum(sic) og verður það ekki gert fyrr en árið 2014.“

Með kröfugerð sinni og því að halda greiðslum fyrir stefnanda sé stefndi því ekki að krefjast bóta vegna leyndra galla á íbúðinni heldur sé hann að gera kröfu um að stefnandi greiði allan þann kostnað sem hugsanlega kunni að falla á íbúðina vegna þess viðhalds á fjölbýlishúsinu Flyðrugrandi 2–10, Reykjavík sem hugsanlega verði ákveðið að fara í á næstu 10 árum.

Slík krafa sé vitaskuld fráleit og eigi sér hvergi lagastoð. Ákvörðun um það hvort farið verði í það viðhald sem Verkfræðistofan Efla kunni að hafa lagt til að rétt væri að sinna á næstu árum sé ákvörðun sem íbúðareigendur í húsinu taki, þar á meðal stefndi. Stefnandi eigi þar enga aðild. Væntanlega verði þá stefndi með verðmætari og betri eign í höndunum en hann hafi keypt, að minnsta kosti verði tölvupóstur H-kk-ef S-kk-ef ekki skilinn öðruvísi en svo að Efla hafi bent á að rétt væri að endurnýja glugga að hluta, bæði í íbúðinni og sameign.

Þá byggi stefnandi kröfur sínar á því að jafnvel þótt það viðhald, sem Verkfræðistofan Efla mæli með, teldist í einhverjum atriðum galli á íbúðinni þá sé hann óverulegur miðað við verðmæti íbúðarinnar. Söluverð íbúðarinnar hafi verið 21.500.000 krónur. Stefndi virðist telja sig eiga bótakröfu að fjárhæð 1.752.000 krónur vegna meintra galla. Sú fjárhæð nemi 8,14% af verðmæti íbúðarinnar sem sé langt undir því að „rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“, eins og áskilið sé í 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, til þess að notuð fasteign teljist gölluð. Hafi þá ekki verið litið til þess að íbúðin eigi 1.160.000 krónur í framkvæmdasjóði sem fylgt hafi með í sölunni. Sé sú fjárhæð dregin frá 1.752.000 krónum standi eftir 592.000 krónur sem nemi 2,75% af verðmæti íbúðarinnar. Af framanröktu sé ljóst að jafnvel þótt einhver þau atriði sem fram komi í úttektarskýrslu Verkfræðistofunnar Eflu teldust gallar en ekki viðhald þá sé ekki um bótaskyldu að ræða vegna ákvæða 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Loks byggi stefnandi kröfur sínar á því að jafnvel þótt það viðhald, sem Verkfræðistofan Efla mæli með, teldist galli á íbúðinni þá sé um augljós og sýnileg atriði að ræða. Stefndi hafi að vísu aldrei upplýst stefnanda um það hvaða atriði það séu sem Verkfræðistofan Efla hafi bent á að lagfæra mætti eða á hvaða atriðum hann byggi bótakröfu sína. Af tölvupósti H-kk-ef S-kk-ef sé þó ljóst að að verulegu leyti sé um glugga að ræða. Gluggar og ástand þeirra sé hverjum manni augljóst og hafi stefndi séð ástand þeirra við skoðun á húsinu og íbúðinni. Í 29. gr. laga nr. 40/2002 segi:

„Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun.“

Stefndi hafi skoðað íbúðina ítarlega áður en hann hafi gert tilboð í hana. Íbúðin hafi verið nánast tóm og gerð og ástand glugga hafi ekki getað dulist honum. Þá hafi honum verið fullljóst að um 37 ára gamla fasteign væri að ræða og því full ástæða til að vanda til skoðunarinnar. Það sé því ljóst að stefndi geti ekki byggt bótakröfu á því að gluggar hafi verið gallaðir eða þarfnast viðhalds.

Málskostnaðarkrafa stefnanda byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafan um að tekið verði tillit til 25,5% virðisaukaskatts á málflutningsþóknun við ákvörðun málskostnaðar byggist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt þar sem lögmönnum sé gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af málflutningsþóknun. Stefnandi reki ekki neina virðisaukaskattsskylda starfsemi og sé honum því nauðsynlegt að gætt sé þessa við ákvörðun málskostnaðar.

Kröfufjárhæðin sé þannig fundin:

Greiðsla pr. 2. apríl 2013 1.900.000 krónur

Uppgjör skv. útreikningi Garðatorgs 60.494 krónur

Samtals 1.960.494 krónur

Dráttarvaxta sé krafist frá 5. apríl 2013 sem sé sá dagur sem aðilar hafi hist til þess að ganga frá afsali og greiða lokagreiðslu.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggi sýknukröfu sína á því að stefnandi hafi leynt hann mikilvægum upplýsingum um galla á húseigninni sem hafi haft áhrif á verðmat hennar. Hér hafi verið um galla að ræða og húseignin hafi því ekki verið haldin þeim kostum sem stefndi hafi mátt búast við miðað við söluyfirlit og upplýsingagjöf stefnanda. Leiði það til þess að stefndi krefjist afsláttar á kaupverði. Legið hafi fyrir strax á miðju ári 2012 að nauðsynlegt væri að fara í viðamiklar framkvæmdir á allri húseigninni vegna lélegra glugga og leka. Fyrir hafi legið skýrsla um nauðsynlegar framkvæmdir og hafi engum íbúðareiganda getað dulist að óhjákvæmilegt væri að fara í viðamiklar endurbætur á húseigninni enda hafi húsgjaldið verið hækkað eftir húsfundinn í júní 2012 vegna þess. Fundargerðum sé dreift í alla póstkassa eftir húsfundi og íbúar því vel upplýstir um hvað fram fari á fundum. Upplýsingar sem stefnandi hafi gefið í söluyfirliti um að sameign væri í góðu lagi hafi því beinlínis verið rangar. Stefnandi hafi leynt þessum upplýsingum fyrir stefnda bæði við skoðun og við gerð kaupsamnings. Stefnandi hafi ekki aflað tilskilinna gagna eða upplýsinga sem hann hefði átt að gera við kaupsamningsgerðina enda um verulega ákvörðunarástæðu að ræða varðandi endanlegt kaupverð. Þrátt fyrir yfirlýsingu húsfélagsins frá 31. janúar 2013 hafi hvorki gagna né upplýsinga um efni úttektar Verkfræðistofunnar Eflu verið aflað. Hins vegar hafi verið ákveðið að skýrslan lægi fyrir eigi síðar en við gerð afsals og þá yrði tekið tillit til hennar við endanlegt uppgjör. Þann 4. apríl 2013 hafi skýrslan enn ekki legið fyrir né 23. apríl s.á. þegar ganga hafi átt frá afsali og því hafi ekki verið unnt að ganga endanlega frá kaupunum umrædda daga.

Óumdeilt sé að fyrir hafi legið vitneskja um að gera þyrfti endurbætur á eigninni, þ. á m. við glugga áður en kaupsamningur hafi verið gerður. Samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar sem seljandi hafi vitað eða mátt vita um og kaupandi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Við skoðun á íbúðinni sem fram hafi farið seinni part dags hafi fulltrúi stefnda sérstaklega spurt um ástand glugga. Svar fulltrúa stefnanda hafi verið að ekkert væri að gluggum. Ljóst sé að með upplýsingar um ástand glugga og vitneskju um að gera þyrfti við glugga o.fl. hefði kaupverð orðið annað. Þess vegna hafi orðið samkomulag um að skýrslunnar yrði aflað fyrir afsalsgerð og samið yrði um endanlegt kaupverð þegar hún lægi fyrir og því sé það rangt sem seljandi haldi fram að ekki hafi verið gerður fyrirvari við kaupsamning. Það hafi verið á ábyrgð stefnanda og fasteignasalans að öll gögn lægju fyrir og hafi aðilar verið meðvitaðir um þá ábyrgð og því hafi málið verið afgreitt með þessum hætti. Áætlaður viðgerðarkostnaður nemi 8,17% af kaupverði eignarinnar og verði það að teljast rýra verðmæti hennar sem nokkru varði og teljist þar með galli sem réttlæti afslátt af kaupverði, sbr. 18. gr., sbr. 41. gr. laga um um fasteignakaup.

Stefnandi hafi borið fyrir sig að hann hafi ekki mætt á húsfund eða að börn hennar hafi ekki vitað af umræddum galla. Stefnda átti þess kost að mæta á húsfund og fá allar upplýsingar um framvindu mála enda efni fundarins að ræða fyrirhugaðar framkvæmdir. Það að mæta ekki á fund firri menn ekki ábyrgð á að afla þeirra upplýsinga sem þeim beri. Stefnanda hafi borið að upplýsa um þá galla sem vitað hafi verið um að búið hafi verið að taka út og upplýsa um það í sölulýsingu eignarinnar.

Stefnandi haldi því fram að inneign íbúðarinnar sé 1.160.000 krónur í hús- og framkvæmdasjóði og því nemi mismunur ekki nema rúmum 500.000 krónum. Hér sé um beinar rangfærslur að ræða enda sé heildarinneign allra í stigahúsinu í hús- og framkvæmdasjóði 1.160.000 krónur.

Stefndi geri þá kröfu að viðurkenndur verði réttur stefnda til afsláttar af kaupverði sem nemi hærri fjárhæð en nemi dómkröfum stefnanda, sem beri að skuldajafna við kröfu stefnanda og því beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda. Stefnandi hafi leynt upplýsingum og ekki aflað þeirra gagna sem augljóslega hefðu áhrif á endanlegt kaupverð eignarinnar. Því sé mótmælt að umræddir gallar hafi verið sýnilegir við skoðun.

Til vara sé krafist verulegrar lækkunar á kröfum stefnanda, sem byggist á því að viðurkenndur verði réttur stefnda til afsláttar af kaupverði, sem komi til lækkunar á kröfum stefnanda.

Kröfur stefnda styðjist við lög nr. 40/2002 um fasteignakaup, lög nr. 7/1936 um samninga o.fl., meginreglur kröfuréttar og lög nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði. Kröfu um málskostnað styðji stefndi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 129. gr. Einnig sé krafist virðisaukaskatts af málskostnaði þar sem stefndi sé ekki virðisaukaskattsskyldur.

Niðurstaða

Með undirritun sinni á kaupsamning aðila 20. febrúar 2013 tókst stefndi á hendur þá skuldbindingu að standa stefnanda skil á umsömdu kaupverði, sem stefnandi krefur hann um greiðslu á í máli þessu. Stefndi hefur haldið eftir lokagreiðslu umsamins kaupverðs, en í kaupsamningi aðila segir m.a. að kaupandi geti á eigin áhættu haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægi til að tryggja greiðslu réttmætrar kröfu vegna galla. Hvíli á honum sönnunarbyrðin um tilvist galla, um að galli sé á ábyrgð seljanda og um fjárhæð gallakröfu. Stefndi heldur því fram að stefnandi hafi leynt hann mikilvægum upplýsingum um galla á húseigninni sem haft hafi áhrif á verðmat hennar og hafi eignin ekki verið þeim kostum búin sem stefndi hafi mátt búast við miðað við söluyfirlit og upplýsingagjöf stefnanda.

Í söluyfirliti um eignina segir að sameign sé í góðu standi. Þar kemur fram að eignin sé í steyptu fjölbýlishúsi byggðu árið 1978. Fasteignasalinn sem annaðist viðskiptin bar fyrir réttinum að upplýsingar í söluyfirliti um ástand sameignar byggðu á skoðun hans og annars sölumanns. Að mati þeirra hefði allt verið eðlilegt og húsið bæri ekki annað með sér, en það væri ekki nýtt og hefði ekki verið nýmálað. Notast væri við sjónmat sölumanna, en almennt væri pantað faglegt álit ef eitthvað virtist vera athugavert. Stefndi hafði skoðað eignina fyrir kaupin ásamt félaga sínum sem gaf skýrslu fyrir dóminum. Engir sérfróðir aðilar komu að þessari skoðun eða upplýsingagjöf við hana. Bar félagi stefnda að hann hefði spurt dóttur stefnanda, sem sýndi þeim íbúðina, sérstaklega um ástand glugga og fengið þau svör að þeir væru í lagi. Sama frásögn er eftir honum höfð í fundargerð um fund á fasteignasölunni 23. apríl 2013, en hún hefur ekki verið staðfest af öðrum. Stefndi kvaðst sjálfur ekkert hafa séð athugavert við glugga hvorki við skoðun né eftir að hann flutti inn í íbúðina.

Stefndi vísar til 26. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og segir ljóst að kaupverð hefði orðið annað við upplýsingar um ástand glugga og vitneskju um að gera þyrfti við glugga og fleira. Við kaupsamningsgerðina lágu fyrir upplýsingar um að húsfélagið hefði ekki tekið ákvörðun um framkvæmdir en jafnframt að Efla hefði gert úttekt á vegum húsfélagsins á ástandi hússins í júní 2012. Úttektin sjálf hafði þá ekki verið kynnt eigendum íbúða í húsinu og lá hún ekki fyrir við kaupsamningsgerðina. Stefndi bar fyrir dóminum að það hefði komið til tals við kaupsamningsgerðina að úttektina vantaði, fulltrúi seljanda hafi meðan á fundinum stóð reynt að afla úttektarinnar en það hafi ekki tekist. Þá hafði einnig þótt óljóst af yfirlýsingu húsfélagsins hvort fjárhæðin 1.160.000 krónur gæfi til kynna skuld eða inneign við hússjóð, en fulltrúi seljanda mun hafa staðfest við fasteignasala daginn eftir að ekki hafi verið um skuld að ræða.

Samkvæmt framburði fasteignasalans fyrir dóminum lagði stefndi áherslu á það að gengið yrði frá kaupsamningnum 20. febrúar 2013 og vildi ekki fresta því að gengið yrði frá kaupunum þar til úttektin lægi fyrir. Fasteignasalinn kvaðst hafa spurt hann sérstaklega um það í samræmi við varúðarsjónarmið, en í kaupsamningnum er ákvæði um að kaupandi geti ekki borið fyrir sig neitt varðandi ástand og gæði eignar sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Kaupsamningurinn, þar sem kaupverð eignarinnar var einni milljón króna lægra en ásett verð samkvæmt söluyfirliti, var því undirritaður án fyrirvara og tók stefndi við umráðum eignarinnar sama dag. Þetta bendir ekki til þess að það hafi í huga stefnda skipt máli um gerð og efni kaupsamnings þótt fyrir lægi að húsfélagið hefði látið gera úttekt með tilliti til fyrirhugaðra framkvæmda, eins og skýrt kemur fram í yfirlýsingu húsfélagsins. Stefndi bar fyrir dóminum, að hann gerði sjálfur ekki reka að því að afla upplýsinga um úttektina eftir að hann flutti inn í íbúðina.

Stefndi heldur því fram í málinu að stefnanda hafi mátt vera kunnugt um að á miðju ári 2012 hafi legið fyrir að nauðsynlegt væri að fara í miklar framkvæmdir á allri húseigninni vegna lélegra glugga og leka. Stefnandi hefði leynt stefnda þeim upplýsingum við kaupsamningsgerð og það firri stefnanda ekki ábyrgð að mæta ekki á húsfundi. Í fyrirliggjandi fundargerð frá aðalfundi húsfélagsins Flyðrugranda 8 þann 30. maí 2012 segir m.a. að samkvæmt skýrslu stjórnar sé „okkar“ stigagangur í góðu standi og lítið að gerast. Það sé tvennt sem varði stóra húsfélagið sem sé tilefni til viðgerðar. Annars vegar innkeyrsla að norðanverðu, en óvíst að farið verði í það á þessu ári. Hins vegar séu gluggar á húsum númer 2 og 10 illa farnir. Fengnir verði menn til að fara yfir glugga á öllum húsunum. Fallist er á það með stefnda að stefnandi mátti búa yfir þeirri vitneskju sem fram kom á þessum húsfundi. Af því leiðir þó ekki að stefnandi hafi búið yfir eða mátt búa yfir frekari vitneskju um ástand glugga í Flyðrugranda 8, en þeirri sem veitt var stefnda áður en kaupsamningurinn var gerður, þ.e. að úttekt hefði farið fram. Fyrir liggur að úttektin var ekki kynnt íbúðareigendum í fjölbýlishúsinu fyrr en á húsfundi 4. apríl 2013, eftir að stefndi hafði tekið við umráðum eignarinnar.

Að framangreindu virtu, og jafnframt að teknu tilliti til hinnar ríku upplýsingaskyldu sem hvílir á seljanda samkvæmt lögum um fasteignakaup og ábyrgðar seljanda á því að veittar upplýsingar um fasteign séu réttar, er ekki unnt að fallast á það með stefnda að stefnandi hafi leynt stefnda upplýsingum sem hann hafi mátt gera ráð fyrir að fá eða að stefnandi eða þeir sem komu fram fyrir hennar hönd við kaupin hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með öðrum hætti. Stefnda var ekki gefin nein ástæða, að teknu tilliti til aldurs hússins, til þess að gera ráð fyrir því, að í kjölfar úttektar á vegum húsfélagsins sem hann var upplýstur um að gerð hefði verið, yrðu ekki teknar ákvarðanir um viðhald eða endurbætur á fjölbýlishúsinu.

Í kaupsamningi aðila segir m.a. að kaupendur íbúða í fjöleignarhúsum skuli bera kostnað af þeim framkvæmdum við sameign sem ráðist sé í eftir að kaup takast og miða að því að auka verð og/eða notagildi húseignarinnar. Við afhendingu eignarinnar fluttist áhættan af henni til stefnda og frá þeim degi átti hann aðild að húsfélagi fjöleignarhússins og þeim ákvörðunum sem teknar eru á vettvangi þess. Á fundi í húsfélaginu 4. apríl 2013 var úttekt Eflu kynnt eigendum, þar á meðal stefnda, og rætt um fyrirhugaðar viðhaldsframkvæmdir á sameign. Ákváðu stefndi og sameigendur hans á þessum fundi m.a. að fara í minni viðgerðina af tveimur kostum sem fyrir lágu, þ.e. að skipta út ónýtum gluggum en laga annað.

Stefndi hefur ekki gert grein fyrir því hvernig afsláttarkrafa hans geti verið tæk til skuldajafnaðar. Krafan byggir á áætlun um kostnað sem hugsanlega falli á íbúðina, en sá kostnaður ræðst af sameiginlegri ákvörðun stefnda og sameigenda hans um viðhald á eigninni næstu árin eftir kaupin. Ákvarðanir um þær sameiginlegu framkvæmdir, sem til þess eru fallnar að auka verðgildi eignarinnar, höfðu ekki verið teknar áður en kaupin gerðust og koma ekki til framkvæmdar fyrr en löngu eftir afhendingu eignarinnar og verður ábyrgð af kostnaði við þær ekki lögð á stefnanda, sbr. t.d. dóm Hæstaréttar í máli nr. 136/2002.

Stefnda hefur ekki tekist að sýna fram á að eignin hafi verið gölluð í skilningi fasteignakaupalaga þannig að hann eigi rétt til afsláttar af kaupverði eignarinnar og eigi því réttmæta kröfu til að halda eftir hluta þess kaupverðs sem hann samdi um við stefnanda að greiða fyrir eignina. Ber honum því að standa stefnanda skil á lokagreiðslu umsamins kaupverðs, auk uppgjörskostnaðar, sem ekki sætir tölulegum andmælum, gegn útgáfu afsals.

Samkvæmt kaupsamningi bar stefnda að greiða lokagreiðsluna 2. apríl 2013, en ekki varð af afsalsfundi þann dag. Ekki er samræmi í gögnum málsins um það hvenær haldinn hafi verið fyrsti afsalsfundur, en lögskilauppgjör fasteignasala er dagsett 4. apríl 2013. Fram kom af hálfu fasteignasalans fyrir dóminum að hann hafi frestað því að halda annan afsalsfund þar sem óskað hafði verið af hálfu kaupanda eftir fresti þar til efni úttektarinnar lægi fyrir. Samkvæmt gögnum málsins fékk fasteignasalan tölvupóst frá félaga stefnda þann 7. apríl s.á. með þeim upplýsingum frá húsfélagi um niðurstöður úttektar sem afsláttarkrafa stefnda byggir á. Daginn eftir fékk dóttir stefnanda frá sama aðila tölvupóst með þessum upplýsingum, sem hún áframsendi lögmanni stefnanda 13. apríl s.á. Fasteignasalinn hélt að nýju fund til að ganga frá afsali 23. apríl s.á. Samkvæmt fundargerð frá þeim fundi fór félagi stefnda af hans hálfu fram á afslátt af kaupverði með vísun til upplýsinga húsfélagsins en lögmaður stefnanda fór fram á fulla greiðslu.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða dráttarvexti á stefnufjárhæðina frá 5. apríl 2013, sem hafi verið sá dagur sem ganga hafi átt frá lokagreiðslu. Ekki liggur fyrir að stefnandi hafi andmælt því að afsalsfundi yrði frestað meðan upplýsinga yrði aflað eða að hann hafi gert athugasemdir við það hvenær fasteignasalinn boðaði til fundar að nýju. Með því veitti stefnandi stefnda í verki greiðslufrest á gjalddaganum 2. apríl 2013 til þess að inna lokagreiðsluna af hendi, án þess að samið væri um nýjan gjalddaga. Dráttarvextir reiknast því á kröfu stefnanda frá þeim degi þegar mánuður var liðinn frá því að lögmaður stefnanda krafði stefnda sannanlega um greiðslu á fundinum þann 23. apríl 2013.

Í ljósi niðurstöðu málsins og með vísun til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem ákveðinn er 400.000 krónur og hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Dóminn kveður upp K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, E-kk-nf Þ-kk-nf R-kk-nf, greiði stefnanda, H-kvk-þgf B-kvk-þgf, 1.960.494 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 23. maí 2013 til greiðsludags, gegn því að stefnandi gefi út afsal til stefnda fyrir Flyðrugranda 8 í Reykjavík, íbúð nr. 202-5554.

Stefndi greiði stefnanda 400.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf