E-7707/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 10. júní 2008, er höfðað 20. nóvember 2007.

Stefnandi er Festar ehf., Sunnuvegi 1, Reykjavík.

Stefndi er Smiðjustígur 4 ehf., Bræðraborgarstíg 10, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmt skylt að gefa út afsal til stefnanda fyrir eignarhlutum 01-0201 með fastanúmeri 200-4478, 01-0301 með fastanúmeri 200-4479 og 01-0401 með fastanúmeri 200-4480 í fasteigninni að Smiðjustíg 4 í Reykjavík, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber, þ. m. t. tilheyrandi byggingarrétti, hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Þá krefst hann málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar.

Mál þetta er sprottið af deilu málsaðila um það hvort stefnandi hafi að fullu staðið skil á greiðslu kaupverðs fasteignar og eigi af þeim sökum rétt á að stefndi gefi út afsal.

I.

Stefnandi kveður málavexti vera þá helsta að hinn 20. mars 2007 hafi forsvarsmenn stefnanda og stefnda skrifað undir kauptilboð þar sem stefnandi hafi keypt af stefnda hluta fasteignarinnar að Smiðjustíg 4 í Reykjavík. Nánar tiltekið sé hér um að ræða 5 íbúðir á 2. og 3. hæð auk risíbúðar, samtals þrjá eignarhluta með fastanúmerin 200-4478, 200-4479 og 200-4480. Hinn 26. mars 2007 hafi verið gengið frá formlegum kaupsamningi um eignarhlutana. Í kaupsamningi þessum komi fram að kaupverðið væri 110.000.000 krónur og skyldi greiðast með eftirfarandi hætti.

1. a. Greitt við kaupsamning kr. 30.000.0000,-

1. b. Við kaupsamning með kr. 68.000.000,-

yfirtöku á áhvílandi lánum

2. Greitt við afhendingu og afsal kr. 12.000.000,-

Þá hafi komið fram að afhending eignanna skyldi eiga sér stað 20. júní 2007 sem og að fasteignasalan Valhöll, sem hafi haft milligöngu um kaupin, skyldi móttaka allar kaupsamningsgreiðslur og verja þeim til að koma lánum í skil, greiða upp öll vanskil og sölulaun, greiða upp fjárnám og láta aflýsa þeim. Skyldi fasteignasalan greiða það sem þá stæði eftir inn á nánar tilgreindan reikning stefnda. Þá hafi jafnframt verið að finna eftirfarandi ákvæði í kaupsamningnum: „Seljandi greiðir vaxtakostnað á yfirteknum lánum og höfuðstólshækkun og miðast það við dags. á kaupsamningi til afhendingar sem er eigi síðar en 20. júní 2007.“ Hafi verið hér um að ræða örlitla breytingu á samsvarandi orðalagi sem finna hafi mátt í kauptilboði en orðinu „höfuðstólshækkun“, sem ekki hafi verið að finna í kauptilboði, hafi verið bætt inn í texta kaupsamningsins við kaupsamningsgerðina, án athugasemda forsvarsmanna stefnanda og stefnda, eins og fyrirvaralaus áritun þeirra á kaupsamninginn beri glögglega með sér.

Útborgunargreiðslu að fjárhæð 30.000.000 krónur hafi stefnandi síðan greitt í peningum inn á reikning Valhallar við kaupsamning 26. mars 2007 og 2. apríl 2007, þar sem ekki hafi verið unnt að inna þá greiðslu af hendi við kaupsamningsgerðina. Þá hafi verið gengið formlega frá yfirtöku þeirra áhvílandi lána sem stefnandi hafi átt að yfirtaka í apríl 2007, en þá hafi stefnandi þegar innt af hendi afborganir af lánum sem verið hafi á gjalddaga í apríl 2007.

Hinn 25. júní 2007, eða fimm dögum eftir umsaminn afhendingardag, hafi hinir seldu eignarhlutar verið afhentir stefnanda. Daginn eftir, eða hinn 26. júní 2007, hafi fasteignasalan boðað fyrirsvarsmenn stefnanda og stefnda til uppgjörs, útgáfu afsals og greiðslu lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi. Samkvæmt uppgjöri fasteignasölunnar hafi stefnda borið að inna af hendi 10.116.419 krónur þegar tekið hafi verið tillit til stöðu áhvílandi lána, greiðslu afborgana og vaxta, fasteignagjalda og annarra gjalda, m.a. dráttarvaxta vegna þeirra tafa sem orðið hefðu á greiðslu útborgunar skv. lið 1.a. í kaupsamningi. Stefndi hafi hins vegar hafnað því að gefa út afsal vegna eignanna þar sem hann hafi verið ósáttur við uppgjörið og hafi talið að hann ætti að fá hærri fjárhæð úr hendi stefnanda. Stefnandi hafi hins vegar krafist afsals og hafi hann þegar innt af hendi fulla greiðslu í samræmi við uppgjörið inn á reikning Valhallar í samræmi við ákvæði kaupsamnings og hafi fyrir sitt leyti skrifað undir afsal vegna eignanna.

Hinn 12. júlí 2007 hafi stefnanda borist innheimtubréf frá lögmanni stefnda, þar sem stefnandi hafi verið krafinn um greiðslu á eftirstöðvum kaupsamnings auk dráttarvaxta og kostnaðar, samtals að fjárhæð 13.017.961 króna, ella yrði kaupsamningi rift eða krafan innheimt með atbeina dómstóla.

Með bréfi lögmanns stefnda 20. ágúst 2007 hafi komið fram að stefndi hefði átt í erfiðleikum með að fá gögn þau sem legið hafi að baki uppgjöri fasteignasölunnar jafnframt sem hann hafi staðfest að hafa móttekið greiðslu á 10.116.419 krónum frá fasteignasölunni Valhöll. Í kjölfar þessa bréfs, eða hinn 27. ágúst 2007 hafi stefnandi aflað að eigin frumkvæði þeirra gagna sem stefnda hafi talið sig eiga í erfiðleikum með að afla frá fasteignasölunni og hafi afhent lögmanni stefnda. Í kjölfarið hafi farið fram þreifingar um sættir málsins sem þó hafi ekki gengið eftir.

Með bréfi 12. október 2007 hafi stefnandi skorað á stefnda að gefa út afsal fyrir eignunum, þar sem hann hefði staðið að fullu við kaupsamning aðila.

Þar sem stefndi hafi ekki sinnt áskorunum stefnanda og gefið út afsal fyrir framangreindum eignum, þrátt fyrir að stefnandi hafi innt af hendi fulla greiðslu til stefnda, sé stefnanda nauðsynlegt að höfða mál þetta og krefjast þess að stefnanda verði gert skylt að gefa út umkrafið afsal auk málskostnaðar.

Stefndi lýsir málavöxtum með nokkuð öðrum hætti og kveður að fasteignasalan Valhöll hafi ítrekað leitað eftir því að hann seldi stefnanda íbúðir sínar að Smiðjustíg 4, Reykjavík. Fyrsta tilboðið hafi verið gert haustið 2006 og hafi verið að fjárhæð 85 milljónir króna, sem síðan hafi verið hækkað undir lok ársins í 100 milljónir króna. Þessum tilboðum hafi stefndi hafnað. Stefndi hafi sett íbúðirnar á sölu hjá annarri fasteignasölu, sem auglýst hafi þær á 120 milljónir króna. Í tengslum við auglýsingu þeirrar fasteignasölu hafi farið fram viðræður milli forsvarsmanns stefnda og forsvarsmanns stefnanda. Eftir að þær viðræður hafi átt sér stað í febrúar og mars 2007 hafi niðurstaðan orðið sú að stefnandi hafi fengið að kaupa allar eignir stefnda að Smiðjustíg 4 á 110 milljónir króna. Hafi stefnandi átt að greiða kaupverðið með yfirtöku áhvílandi lána, ásamt tveimur peningagreiðslum, annars vegar við undirritun og hins vegar við afsalsgerð, sem ákveðin hafi verið 20. júní 2007. Þá hafi það verið fastmælum bundið að kaupandi myndi taka á sig vísitöluhækkun á tímabilinu frá kaupsamningsdegi og fram að afhendingardegi en seljandi greiða vexti fram að afhendingu. Stefndi hafi viljað að fasteignasalan 101 Reykjavík tæki að sér að ganga frá sölunni og annast uppgjör skulda. Því hafi stefnandi neitað og hafi hann krafist þess að fasteignasalan Valhöll annaðist frágang sölunnar. Hafi þá hvor um sig viljað falla frá viðskiptunum. Hafi stefndi að lokum fallist á kröfu stefnanda um að Valhöll gengi frá pappírsvinnunni, uppgjöri skulda og öðrum frágangi.

Á grundvelli samkomulags aðila hafi fasteignasalan Valhöll gengið frá kauptilboði þar sem fram hafi komið með skýrum hætti að seljandi greiddi vaxtakostnað á yfirteknum lánum til afhendingardags eignarinnar 20. júní 2007.

Stefndi hafi verið boðaðir til kaupsamningsgerðar kl. 17 26. mars 2007 en þegar forsvarsmaður stefnda hafi mætt ásamt lögmanni félagsins hafi komið í ljós að láðst hafi að boða stefnanda og að gleymst hefði að útbúa kaupsamninginn. Hafi kaupsamningi þá verið frestað til kl. 18 og hafi forsvarsmaður stefnda komið nokkru síðar eða skömmu áður en lögmaður stefnda hafi þurft að yfirgefa fundinn. Í fyrstu drögum að kaupsamningi hafi fasteignasalan sett að seljandi tæki að sér hækkun vísitölu áhvílandi lána frá kaupsamningi til afhendingardags. Því hafi verið mótmælt af hálfu stefnda og lögmanns stefnda með vísan til samkomulags aðila og þess sem fram komi í kauptilboðinu. Hafi því ákvæði þá verið breytt á þann veg að seljandi skyldi greiða vexti af lánunum og væntanlegum vísitöluhækkunum til afhendingardags. Það hafi legið alveg skýrt fyrir að kaupandi hafi tekið að sér væntanlega vísitöluhækkun.

Þrátt fyrir ákvæði kaupsamningsins um greiðslu við undirritun hans hafi stefnandi ekki greitt fyrr en 10 dögum síðar.

Sama hafi verið uppi á teningnum þegar ganga hafi átt frá afsali. Til afsals hafi verið boðað hinn 25. júní kl. 17. Þegar stefndi hafi mætt á fasteignasöluna ásamt lögmanni sínum hafi hvorki verið búið að útbúa afsalið né ganga frá uppgjöri á milli aðila. Það hafi hins vegar verið mat fasteignasalans eftir að hafa farið yfir þau gögn sem hann hafi haft undir höndum að stefnandi ætti að greiða rétt um 8 milljónir króna í stað 12 milljóna króna eins og mælt sé fyrir um í kaupsamningi. Nánar aðspurður um útreikninginn hafi fasteignasalinn útskýrt að lánin hefðu hækkað frá því kaupsamningurinn hafi verið gerður sem skýra mætti annars vegar með hækkun á vísitölu og hins vegar með hækkun vaxta. Þá hafi fasteignasalinn talið að hann þyrfti að halda eftir ákveðinni greiðslu þar sem mistök hefðu verið gerð í þinglýsingu og fjárnám verið gert í einum eignarhlutanum.

Á þessa túlkun fasteignasalans hafi stefndi ekki getað sætt sig við enda ekki í samræmi við það sem aðilar hafi samið um. Hafi fasteignasalinn þá vísað til laganna um fasteignaviðskipti um að miða ætti við stöðu áhvílandi lána miðað við afhendingu en ekki kaupsamningsdag. Hafi fasteignasalinn jafnframt mótmælt því að túlka ætti kaupsamninginn með þeim hætti að kaupandi ætti að bera hækkun vísitölunnar frá kaupsamningsdegi. Afstaða stefnanda hafi verið sú að hann treysti fasteignasölunni.

Við ofangreint hafi setið og hafi hvorki kaupandi greitt umsamda kaupsamningsgreiðslu né hafi seljandi gefið út afsal fyrir eigninni.

Stefndi hafi sent stefnanda innheimtubréf 12. júlí 2007 þar sem hann hafi krafist greiðslu eftirstöðva kaupverðs, 12.000.000 krónur, auk mismunar á yfirteknum lánum og ætluðum lánum 351.852 krónur, dráttarvaxta frá 25. júní 2007 til 12. júlí 2007 og innheimtulauna. Að liðnum 10 dögum frá þessu bréfi hafi fasteignasalan Valhöll lagt 10.116.419 krónur inn á reikning stefnda. Engin skýring hafi fylgt með þeirri greiðslu að öðru leyti en því að um væri að ræða greiðslu vegna Smiðjustígs 4. Um mánaðarmótin júlí/ágúst hafi fasteignasalan boðað lögmann stefnda til fundar og hafi þá fyrst verið lagt fram skal sem ber yfirskriftina „uppgjör vaxta og kostnaðar“ og dagsett sé 26. júní 2007, undirritað og samþykkt af stefnanda. Þegar þetta yfirlitsblað hafi verið afhent hafi stefndi óskað eftir gögnum að baki þeim tölum sem þar komi fram. Þessi bón hafi verið ítrekuð margsinnis en fasteignasalan hafi ekki séð sér fært að afhenda þessi gögn.

II.

Stefnandi kveður kröfur sínar byggja á því að hann hafi í einu og öllu staðið við ákvæði kaupsamnings milli aðila um kaup á hinum tilgreindu eignarhlutum Smiðjustígs 4, Reykjavík. Stefnandi hafi þegar innt af hendi allar kaupsamningsgreiðslur og tekið yfir þau áhvílandi lán sem samið hafi verið um. Því eigi stefnandi skilyrðislausan rétt til þess að stefndi gefi út afsal til hans.

Eftir því sem næst verði komist neiti stefndi að verða við kröfu um útgáfu afsals þar sem hann sé ósáttur við uppgjör það sem fasteignasalan Valhöll hafi útbúið vegna kaupanna. Kveður stefnandi að stefndi virðist telja að sérstaklega hafi verið samið um að stefnandi hafi átt að bera kostnað af hækkun þeirri sem orðið hafi á höfuðstól þeirra lána sem hann yfirtók (vísitöluhækkun höfuðstóls), frá þeim tíma sem yfirtaka hafi átt sér stað í apríl 2007 til afhendingardags. Vaxtakostnaður fyrir sama tíma hafi hins vegar átt að vera á ábyrgð stefnda. Þar sem uppgjör fasteignasölunnar hafi ekki borið þetta með sér, og stefnandi þar með ekki greitt kaupverðið að fullu, hafi stefndi neitað að gefa út afsal til stefnanda.

Þessum rökum kveðst stefnandi hafna alfarið. Í kaupsamningi aðila sé skýrt kveðið á um að seljandi skuli greiða „...vaxtakostnað á yfirteknum lánum og höfuðstólshækkun og miðast það við dags. á kaupsamningi til afhendingar sem er eigi síðar en 20. júní 2007.“ Engu breyti í þessum sambandi þó að í kauptilboði sé einungis sagt að seljandi greiði vaxtakostnað, en ekki sé minnst á höfuðstólshækkun, þar sem hinn formlegi kaupsamningur aðila sé alveg skýr. Undir hann hafi forsvarsmaður stefnda skrifað eftir yfirlestur og án nokkurra athugasemda eða fyrirvara. Stefnandi telji því að uppgjörið endurspegli það sem samið hafi verið um milli aðila.

Byggi stefnandi á því að leggja megi uppgjör fasteignasölunnar til grundvallar við útreikning á lokagreiðslu. Miðað við þau samskipti sem hafi farið fram á milli aðila hingað til virðist eftirfarandi liðir í kostnaðaruppgjöri ekki sæta ágreiningi:

Greiðslur sem kaupanda beri að inna af hendi:

1. Fasteignagjöld frá afhendingu til áramóta kr. 4.670

2. Mismunur á kr. 68.000.000 og höfuðstól lána í júní kr. 948.479

3. Dráttarvextir frá 23/3 2007 til 2/4 2007 kr. 178.125

4. Lokagreiðsla skv. kaupsamningi kr. 12.000.000

Greiðslur sem seljanda beri að inna af hendi:

5. Vextir frá 5. júní til 25. júní af yfirteknum lánum kr. 313.486

6. Vextir frá 10. júní til 25. júní 08 kr. 3.477

Athuga beri þó sérstaklega að stefndi virðist í sínum útreikningum hingað til miða við að staða áhvílandi lána við yfirtöku stefnanda á þeim, sbr. liður 2 hér að framan, hafi verið 67.648.148 krónur (í stað 67.051.521 króna), sbr. gögn er fylgt hafi með innheimtubréfi lögmanns hans, þannig að stefnanda hafi aðeins borið að inna af hendi 351.852 krónur til stefnda skv. lið 2 (68.000.000 – 67.648.148), en ekki 948.479 krónur (68.000.000 – 67.051.521). Ekki sé gerð athugasemd við að leggja hærri töluna til grundvallar kjósi stefndi slíkt, enda sé ljóst að sá mismunur sem við það skapaðist sé stefnanda til hagsbóta.

Að þessu undanskildu virðist ágreiningur máls þessa einungis varða þann lið í uppgjöri Valhallar er nefndur sé „Seljandi greiðir gjalddaga apríl, maí og júní 2007 kr. 2.697.892.“ Telji stefnandi að hér sé um rétta tölu að ræða, en hann hafi lagt út umrædda upphæð vegna greiðslu afborgana af lánum með gjalddögum í apríl, maí og júní, áður en hann hafi fengið afhenta hina keyptu eignarhluta eins og gögn beri glögglega með sér. Samkvæmt skýru orðalagi kaupsamnings eigi kostnaður þessi, þ.m.t. höfuðstólshækkun, að vera á ábyrgð stefnda. Stefndi virðist hins vegar telja að höfuðstólshækkun eigi að vera á ábyrgð stefnanda og því eigi þessi fjárhæð einungis að endurspegla vaxtakostnað. Eins og fyrr greini hafni stefnandi alfarið þeim sjónarmiðum.

Samkvæmt ofangreindu sé því ljóst að stefnandi hafi í einu og öllu staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi aðila og eigi hann því rétt á að fá útgefið afsal vegna ofangreindra eigna. Sé því krafist að stefnda verði gert skylt að gefa út afsal vegna eigna þessara í samræmi við dómkröfu.

Til stuðnings kröfum sínum kveðst stefnandi vísa til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Jafnframt sé vísað til fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum 2. mgr. 11. gr. Um málskostnaðarkröfu kveðst stefnandi vísa til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr. laganna.

III.

Stefndi kveðst byggja á því í málinu að stefnandi hafi ekki uppfyllt ákvæði kaupsamningsins og eigi því ekki rétt á því að fá útgefið afsal.

Því hafi verið lýst margsinnis af hálfu stefnda að félagið sé tilbúið til útgáfu afsals um leið og stefnandi hafi greitt umsamið kaupverð.

Stefndi telji að stefnandi eigi enn ógreitt sem nemi hækkun áhvílandi lána frá kaupsamningi til afhendingardags. Kemur fram í greinargerð stefnda að hann telji að um sé að ræða um 700.000 krónur, sem stefnandi hafi með fulltingi fasteignasölunnar Valhallar ranglega dregið frá við uppgjör. Stefndi lagði fram við upphaf aðalmeðferðar sundurliðun á þeim fjárhæðum sem hann telur ógreiddar og verður gerð grein fyrir þeirri sundurliðun hér síðar. Stefndi kveðst byggja á því að honum verði því aðeins gert skylt að gefa út afsal að stefnandi sýni fram á efndir af sinni hálfu. Það telji stefndi að stefnandi hafi ekki gert með þeim gögnum sem hann hafi lagt fram. Skýrt komi fram í kauptilboði sem stefnandi hafi gert að hann tæki á sig vísitöluhækkun áhvílandi lána en stefndi tæki að sér að greiða vexti af þeim lánum frá kaupsamningsdegi til afhendingardags. Þessi skilningur komi einnig skýrt fram í kaupsamningi aðila. Í kaupsamningnum segi nánar um þetta að stefndi greiði vexti af yfirteknum lánum og höfuðstólshækkun, frá kaupsamningsdegi til afhendingardags. Þó þar sé ekki sérstaklega tekið fram hvor aðili eigi að greiða vísitöluhækkunina hafi það verið alla tíð ljóst að stefnandi hafi tekið á sig þá áhættu. Ef ætlun aðila hefði verið að breyta tilboðinu að þessu leytinu til og ákveða að vísitöluhækkunin yrði greidd af stefnda hefði verið nauðsynlegt að taka það sérstaklega fram í samningnum. Það hafi ekki verið gert enda hafi legið alveg ljóst fyrir þegar samningurinn hafi verið gerður að ekki hafi átt að breyta því sem áður hafi verið samið um á milli aðila.

Fasteignasalan og stefnandi hengi sig í orðalagið „Seljandi greiðir vaxtakostnað af yfirteknum lánum og höfuðstólshækkun og miðast það við...“ Þetta orðalag vilji stefnandi túlka svo að stefndi hafi ætlað að taka á sig vísitöluhækkun lánanna auk greiðslu allra vaxta. Þessari túlkun, sem komið hafi fyrst fram við afsalsgerð, mótmæli stefndi harðlega, enda sé þarna aðeins verið að vísa til þess að vexti eigi ekki einungis að greiða af lánum eins og þau hafi staðið á kaupsamningsdegi heldur líka af þeirri hækkun sem orðið hafi á lánum til afhendingardags. Telji stefndi að stefnandi ætli með þessari túlkun sinni að komast hjá réttmætri greiðslu.

Stefndi kveðst jafnframt byggja kröfu sína á því að greiðsla stefnanda til fasteignasölu sinnar á síðustu greiðslu firri hann ekki ábyrgð á greiðslu vanskilavaxta og innheimtulauna. Þau séu því ógreidd ennþá. Ef raunin hafi verið sú, sem stórlega sé dregið í efa, að uppgjör stefnanda hafi legið fyrir 26. júní 2007, hvað hafi þá verið því til fyrirstöðu að hálfu stefnanda að greiða lokagreiðsluna beint til stefnda? Sú aðgerð að greiða til fasteignasölunnar, eins og hér hafi staðið á, hafi ekki verið réttmæt, þar sem búið hafi verið að greiða öll önnur lán en þau sem stefnandi hafi yfirtekið við söluna. Tekið skuli fram að framangreint uppgjör hafi verið afhent lögmanni stefnda um mánaðarmótin júlí/ágúst. Stefndi hafi ekki séð það fyrr en eftir þann tíma.

Stefndi kveðst vísa til reglna kröfuréttar og þá aðallega til þeirra reglna sem mæli fyrir um hvenær rétt greiðsla hafi farið fram á gagnkvæmum samningum. Þá vísar hann til laga um fasteignaviðskipti, svo og almennra reglna í samninga og kröfurétti. Um málskostnað kveðst stefndi vísa til 130. gr. laga um meðferð einkamála.

Í upphafi aðalmeðferðar lagði lögmaður stefnda fram útreikning á því hvað hann teldi að útaf stæði til að stefndi teldist hafa greitt kaupverð að fullu. Kemur þar fram að fjárhæð mismunarins sé 249.116 krónur. Lögmaður stefnda leiðrétti við málflutninginn umræddan útreikning þannig að hann hafi ranglega bætt 182.795 krónum við greiðslu sem stefnandi hafi innt af hendi þegar að réttu hefði átt að draga hana frá. Leiðir þessi leiðrétting til þess að stefndi telur að útaf hafi staðið 614.706 krónur. Telur hann einnig að stefnandi skuldi stefnda dráttarvexti af vangreiddri lokagreiðslu frá 25. júní 2007 til 25. júlí sama ár og innheimtuþóknun samkvæmt innheimtubréfi að fjárhæð 520.289 krónur.

IV.

Stefnandi byggir kröfu sína um að stefnda verði gert að gefa út afsal á því að hann hafi á réttum stað og réttum tíma innt af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila um umrædda fasteign og hafi því staðið við allar skyldur sínar samkvæmt samningnum. Hafa forsendur þær sem hann byggir kröfu sína á legið fyrir í málinu með nokkuð skýrum hætti.

Sama er ekki að segja um forsendur stefnda fyrir sýknukröfu sinni. Var það í raun ekki fyrr en við upphaf aðalmeðferðar er hann lagði fram útreikning þess hvað hann teldi stefnda eiga ógreitt að ljóst varð á hverju krafa hans er í raun byggð.

Þykir samhengis vegna nauðsynlegt að gera grein fyrir þessum forsendum hér þar sem þær endurspeglast ekki skýrlega í málatilbúnaði stefnda.

Í stuttu máli byggir stefndi á að miða eigi þann hluta kaupverðsins sem greiddur hafi verið með yfirtöku lána við yfirtökudag lánanna í mars 2007. Hafi staða lánanna þá numið 67.648.148 krónum. Hafi stefnandi átt að greiða af lánunum frá því hann yfirtók þau, en stefndi hafi lofað að við uppgjör myndi hann greiða vaxtahluta afborgana, en annan hluta afborgana greiddi kaupandi. Af samanburði á þeirri sundurliðun sem stefndi hefur lagt fram og þeirri sundurliðun sem lögð var til grundvallar útreikning fasteignasölunnar Valhallar við uppgjör má sjá að stefndi leggur til grundvallar að hann hafi átt að greiða vexti, annars vegar að fjárhæð 313.486 krónur og hins vegar 3.477 krónur og er það í samræmi við tölur sem fram koma í uppgjöri Valhallar. Á uppgjörsblaði stefnda á dómskjali nr. 16 telur hann að miða hefði átt við að seljandi greiddi vexti að fjárhæð 1.486.559 krónur en í uppgjöri Valhallar er miðað við að seljandi greiði kaupanda afborganir lána fyrir apríl, maí og júní samtals að fjárhæð 948.479 krónur. Við það er miðað í uppgjöri Valhallar að eftirstöðvar láns séu 67.051.521 króna sem er nokkru lægri fjárhæð heldur en viðmiðunarfjárhæð stefnda. Skýrist þessi mismunur af því að aðila virðist greina á um hver eigi að vera yfirtökudagur viðkomandi skuldbindinga, en fjárhæð eftirstöðva ræðst af því.

Í kaupsamningi stendur meðal annars í dálknum lýsing eignar:

„Valhöll ehf. móttekur allar kaupsamningsgreiðslur og ver þeim til að koma lánum í skil, greiða upp öll vanskil lögveða á eigninni og önnur lögskil, greiða sölulaun, greiða upp fjárnám og láta aflýsa þeim. Valhöll greiðir það sem þá stendur eftir inn á reikning [reikningsnúmer og kennitala]. Seljandi greiðir vaxtakostnað á yfirteknum lánum og höfuðstólshækkun og miðast það við dags. á kaupsamningi til afhendingar sem er eigi síðar en 20. júní 2007. “

Í 8. tl. staðlaðra samningsskilmála kaupsamnings segir meðal annars „Í uppgjöri vegna yfirtekinna lána er miðað við stöðu þeirra í skilum á afhendingardegi eignarinnar.“

Sérákvæði það sem að framan er vitnað til kveður á um skyldu seljanda til greiðslu vaxta á yfirteknum lánum og höfuðstólshækkun. Þar er hins vegar ekki fyrir að fara skýru ákvæði um að skyldur séu lagðar á kaupanda í þessum efnum. Verður því umrætt sérákvæði í kaupsamningi ekki talið nægilega skýrt, gegn mótmælum stefnanda, til að fallast megi á með stefnda að í því felist frávik frá ákvæði hins staðlaða samningsskilmála sem vitnað var til. Hefði þurft að koma fram í samningi með skýrum og afdráttarlausum hætti ef það hefði verið ætlun samningsaðila að víkja frá hinu staðlaða ákvæði og hvaða áhrif það ætti þá að hafa á samningsskyldur hvors aðila fyrir sig. Verður því ekki annað séð en að uppgjör það sem samið var af fasteignasölunni Valhöll og lagt var til grundvallar lokagreiðslu stefnanda samkvæmt kaupsamningi hafi verið gert í samræmi við það að staða yfirtekinna lána hafi verið miðuð við afhendingardag eins og mælt er fyrir um í 8. tl. staðlaðra samningsskilmála kaupsamnings. Er útreikningurinn í samræmi við gögn málsins og hefur tölulegum forsendum hans ekki verið hnekkt. Ákvæði kaupsamningsins um að greiðslustaður sé hjá fasteignasölunni Valhöll er afdráttarlaust. Liggja fyrir í málinu greiðslukvittanir fyrir því að stefnandi hafi þann 26. júní 2007 greitt 10.116.419 krónur inn á reikning fasteignasölunnar, en óumdeilt er að fasteignin var afhent 25. júní sama ár. Er framangreind fjárhæð í samræmi við það uppgjör sem samkvæmt framansögðu verður að leggja til grundvallar í málinu. Verður því ekki annað séð en að stefnandi hafi staðið við ákvæði kaupsamnings aðila í samræmi við þá túlkun samningsins sem að framan greinir. Verður stefnanda ekki um það kennt að stefndi hafi ekki fengið umrædda greiðslu fyrr en nokkru síðar, enda greidd á umsömdum greiðslustað, en ekki er unnt að telja það á ábyrgð stefnanda að umrædd fasteignasala hafi hugsanlega haldið greiðslunni lengur en eðlilegt hafi mátt teljast. Ósannaðar eru fullyrðingar stefnda um ætluð samskipti aðila fyrir og við kaupsamningsgerð, sem leiða ættu til að ákvæði samningsins yrðu skilin með þeim hætti sem stefndi byggir á, sem og fullyrðingar um náin tengsl stefnanda við fasteignasöluna Valhöll sem fram komu við munnlegan flutning málsins.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða dómsins að stefnandi hafi, með þeim gögnum sem hann hefur lagt fram, sýnt fram á að hann hafi fyllilega staðið í skilum með greiðslu kaupverðs fasteignarinnar og beri því að fallast á kröfu hans um að stefnda verði gert að gefa út afsal fyrir eigninni.

Í ljósi þessarar niðurstöðu verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

H-kk-nf B-kk-nf settur héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Smiðjustígur 4 ehf., skal gefa út afsal til stefnanda, Festa ehf., fyrir eignarhlutum 01-0201 með fastanúmeri 200-4478, 01-0301 með fastanúmeri 200-4479 og 01-0401 með fastanúmeri 200-4480 í fasteigninni að Smiðjustíg 4 í Reykjavík, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber, þ. m. t. tilheyrandi byggingarrétti, hlutdeild í sameign og lóðarréttindum.

Stefndi greiði stefnanda 150.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf B-kk-nf