E-3164/2008

Mál þetta, sem tekið var til dóms 4. maí 2009, er höfðað með birtingu stefnu hinn 17. október 2008.

Stefnandi er Ó-kk-nf Þ-kk-nf A-kk-nf, kt. 000000-0000, og H-kvk-nf F-kvk-nf, kt. 000000-0000, Lambaseli 28, Reykjavík.

Stefndu eru E-kk-nf M. G-kk-nf, kt. 000000-0000, og G-kvk-nf Ó-kvk-nf, kt. 000000-0000, Asparhvarfi 19b, Kópavogi.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði dæmd in solidum til að greiða stefnendum 300.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 5.000.000 króna frá 28. júní 2007 til 15. júlí sama ár, en af 15.000.000 króna frá þeim degi til 27. júlí sama ár, en af 861.587 krónum frá 10. október 2007 til 16. október sama ár, en af 300.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi og virðisaukaskatts á tildæmdan málskostnað.

Stefndu krefjast þess aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda. Til vara er þess krafist að stefndu verði sýknuð að svo stöddu af öllum kröfum stefnenda, en til þrautavara að dómkröfur verði lækkaðar verulega. Í öllum tilvikum er þess krafist að stefndu verði tildæmdur málskostnaðar úr hendi stefnenda að mati dómsins.

II.

Með kaupsamningi, dagsettum 6. júní 2007, keyptu stefndu fasteignina nr. 19 b við Asparhvarf í Kópavogi af stefnendum. Umsamið kaupverð var 38.800.000 krónur og í kaupsamningi segir eftirfarandi um greiðslutilhögun kaupverðs:

„1. Við undirritun kaupsamnings er greitt með peningum kr. 4.000.000,-.

2. Greitt með peningum hinn 15. júlí 2007 kr. 10.000.000,-.

3. Greitt með peningum í samræmi við kaupsamning vegna væntanlegrar sölu á húsi tilboðsgjafa, Vallhólma 6, Kópavogi, að frádregnum sölukostnaði og uppgreiðslu yfirdráttar kr. 4.000.000,- greitt eigi síðar en 10. október 2007 kr. 24.800.000,-. Samtals kr. 38.800.000,-.“

Stefndu greiddu við undirritun kaupsamnings hinn 6. júní 2007 4.000.000 króna. Þau seldu fasteign sína nr. 6 við Vallhólma í Kópavogi með kaupsamningi, dagsettum 28. júní 2007. Vilja stefnendur halda fram að þá hafi verið komnar fram forsendur til greiðsluskyldu samkvæmt áðurgreindum 3. tl. A-liðs kaupsamnings aðila um greiðslutilhögun útborgunar.

Við kaupsamning fasteignarinnar að Vallahólma 6 voru greiddar 9.500.000 krónur. Í stefnu segir að áskilnaður hafi verið uppi um forgang uppgreiðslu á yfirdrætti að fjárhæð 4.000.000 króna, en að frádregnum sölukostnaði hafi kaupendum þannig borið að standa seljendum skil á 5.000.000 króna hinn 28. júní 2007, en það hafi þau ekki gert. Þá hafi eigi heldur verið staðið við kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 10.000.000 króna hinn 15. júlí 2007. Umræddar kaupsamningsgreiðslur hafi hins vegar verið inntar af hendi 27. júlí 2007 og hafi þá staðið eftir 861.587 krónur, sem greiða hafi átt samkvæmt ákvæðum kaupsamnings í síðasta lagi 10. október 2007. Þann dag hafi engin greiðsla verið innt af hendi en hinn 16. október 2007 hafi verið greiddar 561.387 krónur. Eftirstætt kaupverð nemi því 300.000 krónum, sem stefnandi kveður vera stefnukröfu máls þessa auk vaxta og kostnaðar.

Af hálfu stefnenda hafi kröfur þeirra verið áréttaðar með bréfi 7. janúar 2008 og hafi svar frá lögmanni stefndu borist með bréfi 17. janúar 2008. Því bréfi hafi lögmaður stefnenda svarað með bréfi 31. janúar 2008. Með bréfum sínum hafi stefndu synjað um greiðslu eftirstæðs kaupverðs og borið við meintum göllum á eigninni. Hafi á það verið bent af hálfu stefndu að dómkvaddur hefði verið matsmaður til þess að meta meintar skemmdir á sameign hússins og ennfremur hefðu nokkrir íbúðareigendur krafist mats á séreignarhlutum sínum vegna meintra galla.

Stefnendur kveða að á þeim tíma, sem kaupsamningur var gerður, hafi ekki legið fyrir neinar ákvarðanir um að láta dómkveðja matsmenn til þess að meta meinta ágalla á fasteigninni. Séreign stefnenda sé gallalaus en í sameign hafi verið bent á ágalla þegar við gerð samnings. Hafi stefnendur tekist á hendur ábyrgð á því að úr þeim göllum yrði bætt með sérstakri yfirlýsingu varðandi tröppur og málun utanhúss, sbr. dskj. nr. 8. Hinn 10. október 2007 hafi átt að fara fram útgáfa afsals fyrir hinni seldu eign. Hafi þá verið boðað til fundar á fasteignasölunni og farið yfir stöðu mála en þá hafi verið ógreiddar 861.387 krónur eins og áður segi. Stefnendur hafi greitt hússjóð og fasteignagjöld eins og þeim hafi borið en kaupendur hafi hinn 16. október 2007 greitt 561.387 krónur og hafi þannig verið ógreiddar 300.000 krónur auk dráttarvaxta.

Stefnendur kveðast hafa gert stefndu fyllilega ljóst að frágangi utanhúss væri eigi lokið og hafi yfirlýsing á dskj. nr. 8 verið gefin út við kaupsamning af því sérstaka tilefni. Hafi kaupendum þannig verið kynnt staða framkvæmda og sé fráleit sú afstaða kaupenda að halda eftir eftirstæðu kaupverði og synja um móttöku afsals fyrir hinni seldu eign á þeim grundvelli að framkvæmdum við sameign sé ólokið.

Að sögn stefndu var fasteignin Asparhvarf 19b afhent stefndu 1. ágúst 2007 í samræmi við kaupsamning. Skömmu síðar hafi þeim borist fundarboð húsfélags, þar sem fundarefni hafi m.a. verið umræður um lögfræðikostnað í tengslum við kröfur húsfélagsins og einstakra eigenda á hendur byggingaverktakanum Mark-Húsi ehf. vegna galla á fasteigninni. Mark-Hús ehf. hafi byggt fasteignina og selt hinar nýju íbúðir, þar á meðal hafi Mark-Hús ehf. selt stefnendum íbúðina að Asparhvarfi 19b. Hafi þetta verið í fyrsta sinn sem stefndu fengu vitneskju um að slíkt mál væri í gangi, enda hafi ekkert komið fram um málið í yfirlýsingu frá húsfélaginu og stefnendur hafi ekki vakið athygli stefndu á þessu atriði.

Þann 1. október 2007 hafi G-kk-nf Ö-kk-nf J-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmiður, verið dómkvaddur til þess að framkvæma mat á grundvelli matsbeiðni. Samkvæmt niðurstöðu hans sé kostnaður við viðgerðir á göllum á sameign alls að fjárhæð 1.720.000 krónur. Þegar þetta sé ritað standi yfir samningar við Mark-Hús ehf. og standi líkur til þess að Mark-Hús ehf. fallist á að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og greiða kostnað vegna hins dómkvadda matsmanns. Þrátt fyrir þetta sé alls óljóst hvort Mark-Hús ehf. muni í raun ljúka við nefndar viðgerðir og standa við greiðsluskuldbindingar sínar. Þá sé einnig ljóst að á húsfélagið Asparhvarfi 19 b-f hafi fallið talsverður lögfræðikostnaður í tengslum við málið, sem stefndu þurfi að óbreyttu að greiða með beinum eða óbeinum hætti.

Fyrir dóminn komu og gáfu aðilaskýrslu, Ó-kk-nf Þ-kk-nf A-kk-nf og E-kk-nf M. G-kk-nf. Þá kom fyrir dóminn sem vitni, E-kk-nf K-kk-nf B-kk-nf.

III.

Stefnendur benda á að fyrir liggi ábyrgðaryfirlýsing þeirra sem seljenda, sem gefi stefndu greiða leið að sækja í hendur þeirra greiðslur ef til kemur vegna frágangs utanhúss við málningu. Stefnendur vilji vera laus við eignarhald á Asparhvarfi 19 b, sem þau hafi selt stefndu og gefa út afsal til að ljúka þeim viðskiptum en ábyrgðaryfirlýsing þeirra á dskj. nr. 8 standi óhögguð. Af hálfu stefndu hafi stefndu ekki viljað ljúka lögskiptum og sé málið í hnút að þessu leyti.

Stefnendur byggja kröfur sínar á meginreglum fasteignakauparéttar og lögum um fasteignakaup nr. 40/2002. Ennfremur er vísað til meginreglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga og meginreglur samningaréttarins um að samninga skuli halda. Kröfu um dráttarvexti styðja stefnendur við III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 með síðari breytingum. Stefnendur kveða kröfu um málskostnað styðjast við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Einnig sé krafist virðisaukaskatts á málskostnað þar sem stefnendur séu ekki virðisaukaskattskyldir aðilar og beri því nauðsyn til að fá dæmdan virðisaukaskatt úr hendi stefndu. Varðandi varnarþing er vísað til 34. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Stefndu benda á að samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Ljóst megi vera að stefnendum hafi verið skylt að greina stefndu frá kröfum húsfélagsins og einstakra íbúðareigenda á hendur byggingaverktakanum Mark-Húsum ehf. vegna galla á fasteigninni og áföllnum lögfræðikostnaði vegna þeirra.

Í stefnu sé því haldið fram að á þeim tíma sem kaupsamningur var gerður hafi ekki legið fyrir neinar ákvarðanir um að láta dómkveðja matsmenn. Af hálfu stefndu sé á því byggt að þrátt fyrir það hafi stefnendum verið ljóst að húsfélagið Asparhvarfi 19 hafði þegar ákveðið að leita til dómstóla vegna ágreiningsins við Mark-Hús ehf.

Stefnendur virðist líta svo á að með yfirlýsingu á dskj. nr. 8 hafi stefnendur bæði upplýst stefndu með fullnægjandi hætti um galla á sameign fasteignarinnar og tekið ábyrgð á efndum að því er þessa galla varði. Staðreyndin sé hins vegar sú að gallar á sameign séu mun umfangsmeiri en upplýst hafi verið um með téðri yfirlýsingu. Samkvæmt niðurstöðu matsgerðar á dskj. nr. 22 þurfi að ráðast í umfangsmiklar viðgerðir. Nánar tiltekið telji matsmaður nauðsynlegt í fyrsta lagi að mála öll húsin, í öðru lagi að gera við steypuskil og aðliggjandi fleti vítt og breytt á húsunum og í þriðja lagi að laga frágang á lóð, t.d. við ruslageymslur. Gallarnir séu því umtalsverðir og ljóst að stefnendur hafi aðeins upplýst um lítinn hluta þekktra galla og alls ekki um yfirvofandi málaferli.

Stefndu kveða fasteignina haldna göllum sem tengist frágangi á sameign. Þar að auki sé fyrirsjáanlegt að umtalsverður lögfræðikostnaður muni að óbreyttu falla á stefndu, annað hvort með beinum hætti eða í formi hærri framlaga til húsfélags. Stefnendur hafi vitað eða mátt vita um öll þessi atriði við kaupin og stefndu hafi haft réttmætar ástæður til þess að ætla að þau fengju slíkar upplýsingar. Varðandi galla sé af hálfu stefndu lögð áhersla á að fasteignin hafi verið byggð árið 2005. Þar sem um svo nýja eign sé að ræða megi gera strangar kröfur til ástands hennar og gerðar.

Stefndu kveðast leggja áherslu á að upphæð sú sem haldið hafi verið eftir vegna galla í eigninni hafi alls ekki verið ofáætluð. Sé í því sambandi vísað til þess sem að ofan greinir um umfang galla.

Ef litið verði svo á að stefnendur hafi með fullnægjandi hætti lýst því yfir að stefndu verði haldið skaðlausum vegna málaferla og annars kostnaðar varðandi galla á sameign taki stefndu fram að þeim sé þrátt fyrir slíka ábyrgðaryfirlýsingu heimilt að halda eftir áðurgreindri greiðslu. Fasteignin sé þrátt fyrir ábyrgðaryfirlýsingu haldin göllum og kostnaður sem muni leiða af þessum göllum sé enn óviss. Verði stefndu gert að greiða eftirstöðvar kaupverðsins nú hafi þau enga tryggingu fyrir greiðslu samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingunni. Því sé til vara krafist sýknu að svo stöddu.

Í stefnu sé gerð krafa um að 300.000 krónur, sem haldið hafi verið eftir af kaupverði, beri dráttarvexti frá 16. október 2007 til greiðsludags. Verði ekki fallist á sýknukröfu stefndu sé þess krafist til vara að stefndu verði sýknuð af kröfu um dráttarvexti af þessari fjárhæð eða að dráttarvaxtakröfunni verði markaður annar upphafsdagur. Í 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu komi fram að dráttarvextir skuli ekki reiknaðir ef skuldari neyti vanefndaúrræða gagnvart kröfuhafa. Eins og lýst hafi verið hafi stefndu neytt þess vanefndaúrræðis að halda eftir greiðslu vegna galla á fasteigninni. Því verði ekki fallist á dráttarvaxtakröfuna. Hinn 17. janúar 2008 hafi stefndu boðið fram greiðslu á fjárhæðinni í formi geymslugreiðslu til lögmanns. Í ljósi allra atvika málsins verði í engu tilviki fallist á að eftir þann tíma verði dráttarvextir dæmdir.

Þá krefjist stefnendur dráttarvaxta vegna greiðslu að fjárhæð 5.000.000 króna, sem greiða hafi átt 28. júní en greidd hafi verið 27. júlí svo og vegna greiðslu á 10.000.000 króna, sem greiða hafi átt 15. júlí en greidd hafi verið 27. júlí. Hvað varði fyrstu greiðsluna sé um að ræða greiðslu samkvæmt sérákvæði 3. liðar ákvæðis kaupsamningsins um greiðslutilhögun útborgunar. Ákvæði þetta hafi falið í sér að stefndu hafi borið að greiða stefnendum jafnharðan og greiðslur bárust vegna sölu á fyrri eign stefndu. Greiðslufyrirkomulagið hafi sem sagt átt að ráðast af ákvæðum kaupsamnings stefndu og viðsemjenda þeirra um Vallhólma 6 í Kópavogi frá 28. júní 2007. Í þeim samningi hafi verið kveðið á um að við undirritun kaupsamnings skyldi greiða 9.500.000 krónur. Frá þeirri fjárhæð hafi samkvæmt 3. lið kaupsamningsins átt að draga 4.000.000 króna vegna uppgreiðslu yfirdráttarskuldar og 500.000 krónur vegna áætlaðs sölukostnaðar.

Samkvæmt sérákvæði kaupsamningsins hafi þessi greiðsla átt að berast þegar söluferli á fyrri eign umbjóðenda minna væri lokið, en skrifað hafi verið undir kaupsamning þann 28. júní 2007. Við gerð kauptilboðs um fasteignina Asparhvarf 19b hafi verið miðað við að þessi greiðsla bærist eigi síðar en 10. október 2007. Þegar undirritun kaupsamnings hafi farið fram hinn 6. júní 2007 hafi legið fyrir í grófum dráttum hvernig söluferli á fyrri eign stefndu, Vallhólma 6, færi fram og hvenær greiðslur myndu berast. Stefndu hafi veitt eins nákvæmar upplýsingar og þeim hafi verið unnt um form og tímasetningu greiðslna vegna sölu á fyrri eign þeirra, bæði til stefnenda og Í-kvk-ef H-x-x löggilts fasteignasala.

Stefnendum hafi verið ljóst, eða mátt vera ljóst, að liður í því að leysa út greiðslur þessar, þ.e. 5.000.000 króna, sem greiða hafi átt 28. júní 2007, svo og 10.000.000 króna, sem greiða hafi átt 15. júlí 2007, hafi verið að stefnendur veittu stefndu veðleyfi í fasteigninni að Asparhvarfi 19 b. Við undirritun samningsins hafi stefnendum skilmerkilega verið gerð grein fyrir því að greiðsla vegna sölu á fyrri eign kæmi töluvert fyrr en upphaflega hafði verið gert ráð fyrir, þ.e. löngu fyrir 10. október 2007. Við það tilefni hafi einnig komið í ljós að stefnendur höfðu ekkert aðhafst til þess að undirbúa útgáfu hins nauðsynlega veðleyfis. Stefnendum hafi því verið fullljóst að greiðslurnar myndu ekki berast fyrr en veðleyfi hefði verið veitt. Útgáfa þess og þinglýsing hafi verið á ábyrgð stefnenda. Stefnendur hafi hins vegar ítrekað frestað undirritun slíks leyfis, sem leitt hafi til þess að veðleyfið hafi ekki verið undirritað fyrr en 12. júlí 2007. Einna mest um vert sé þó að þegar komið hafi að undirritun veðleyfisins hafi Í-kvk-nf H-x-x löggiltur fasteignasali tjáð stefndu að stefnendur gætu ekki undirritað veðleyfið vegna veikinda og að þau ættu ekki heimangengt á fasteignasöluna. Stefndu hafi þá samband við stefnendur og boðist til þess að koma með skjalið á heimili þeirra. Því hafi stefnendur hafnað og skjalið hafi því ekki verið undirritað fyrr en um viku síðar eða 12. júlí 2007.

Þá hafi einnig stóran hluta þessa dráttar verið að rekja til mistaka bankastofnunar þeirrar sem stefnendur hafi skipt við, sem hafi ítrekað gefið út röng eða ófullkomin skjöl. Að lokum hafi mannekla og sumarleyfi hjá sýslumanninum í Kópavogi orðið til þess að veðleyfinu var ekki þinglýst fyrr en 25. júlí 2007. Af hálfu stefndu sé á því byggt að gera megi ráð fyrir slíkum töfum og að tafir stefnenda sjálfra hafi valdið mestum drætti. Útgáfa veðleyfisins hafi að öllu leyti verið á ábyrgð stefnenda og því sé ljóst að orsakir dráttar á greiðslu megi rekja til atvika er varði stefnendur. Því verður ekki fallist á réttmæti dráttarvaxtakröfunnar og beri að sýkna stefndu að þessu leyti.

Að síðustu krefjist stefnendur dráttarvaxta að fjárhæð 3.589 krónur vegna greiðslu á 861.587 krónum, sem greiða hafi átt 10. október 2007, en greiddar hafi verið 16. október s.á. Hvað þessa greiðslu varði beri að geta þess að á þessum tíma hafi staðið yfir sáttaumleitanir í málinu.

Hvað varði kröfur stefnenda um dráttarvexti er af hálfu stefndu lögð áhersla á að stefnendur hafi tekið við öllum greiðslum án nokkurs fyrirvara um greiðslu dráttarvaxta. Engar kröfur um dráttarvexti hafi verið settar fram fyrr en með bréfi lögmanns stefnenda 2. desember 2007. Á því tímabili, sem liðið hafi frá gjalddaga og til greiðsludags, einkum sumarið 2007, hafi stefnendur engar athugasemdir gert vegna dráttarins og þar að auki verði að telja þann drátt sem orðið hafi á ábyrgð stefnenda vegna aðgerðarleysis þeirra. Stefndu hafi því ekki mátt búast við að mánuðum síðar yrðu settar fram slíkar kröfur. Stefndu telji því að stefnendur hafi sýnt af sér verulegt tómlæti í málinu og eins málum sé háttað sé óhjákvæmilegt að sýkna stefndu af öllum kröfum um dráttarvexti.

Stefndu kveðast byggja mál sitt á meginreglum samninga- og kröfuréttar, svo og fasteignakauparéttar. Sérstaklega er vísað til fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Varðandi dráttarvexti er vísað til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 7. gr. Þá kveða stefndu kröfu sína um málskostnað byggja á 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafist sé álags á málskostnað sem nemi virðisaukaskatti þar sem stefndu séu ekki virðisaukaskattskyldir.

IV.

Eins og fram hefur komið keyptu stefndu fasteignina að Asparhvarfi 19B af stefnendum með kaupsamningi, dagsettum 6. júní 2007. Við undirritun kaupsamnings undirrituðu stefnendur yfirlýsingu, dagsetta sama dag, þar sem þau lýsa því yfir að þau muni sjá um að gengið verði frá tröppum við bílageymslu og málun á sléttum flötum og vegg út við bílastæði. Umsaminn afhendingardagur samkvæmt kaupsamningi var 1. ágúst 2007.

Stefndu halda því fram að fasteignin að Asparhvarfi 19B sé haldin göllum sem tengist frágangi á sameign. Þá kveða þau fyrirsjáanlegt að umtalsverður lögfræðikostnaður muni að óbreyttu falla á stefndu, annað hvort með beinum hætti eða í formi hærri framlaga til húsfélags. Þau segja ennfremur að stefnendum hafi verið ljóst þegar kaupsamningur var undirritaður að húsfélagið að Asparhvarfi 19B-F hefði þá þegar ákveðið að leita til dómstóla vegna ágreiningsins við byggingaraðila fasteignarinnar, Mark-Hús ehf. Stefnendur hafi því vitað eða mátt vita um öll þessi atriði við kaupin, en ekki upplýst stefndu um þau. Fasteignin teljist því gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem stefndu hafi ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og stefndu höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju.

Samkvæmt framlögðum gögnum gerðu stefndu kauptilboð í fasteignina 15. maí 2007. Stefnandi Ó-kk-nf Þ-kk-nf hefur borið um það að við skoðun stefndu á fasteigninni, m.a. utanhúss, hafi þeim verið gerð grein fyrir því að framkvæmdum við sameignina væri ekki lokið, en þá hafi verið eftir að múra upp í tröppur og mála slétta fleti og vegg við bílastæði. Stefndi E-kk-nf hefur og borið um það að þegar hann og meðstefnda skoðuðu fasteignina hafi staðið yfir viðgerðir utanhúss og að þau hafi talið að verið væri að ganga frá húsinu að utan.

Samkvæmt framangreindu var stefndu kunnugt um það þegar þau gerðu kauptilboð í fasteignina að byggingaraðili hússins var eftir að ljúka framkvæmdum utanhúss, nánar tiltekið að ganga frá tröppum við bílageymslu og mála slétta fleti og vegg við bílastæði, sbr. og áðurgreinda yfirlýsingu stefnenda á dskj. nr. 8.

Fram hefur komið að áðurgreindur byggingaverktaki hefur þegar lokið við að múra upp í tröppurnar, þ.e. lokið frágangi á tröppum við bílageymslu, en stefndu halda því fram að sú viðgerð sé ófullnægjandi og hún hafi þegar verið orðin ónýt við úttekt matsmanns á fasteigninni.

Engar athugasemdir eru gerðar við áðurgreindan frágang/múrviðgerðir á tröppunum í framlagðri matsgerð. Þá hafa engin gögn verið lögð fram um að frágangi eða viðgerðum á tröppunum sé ábótavant. Verður því að telja með öllu ósannað að svo sé og verður við það miðað í málinu að frágangi á tröppum við bílageymslu sé lokið. Óumdeilt er hins vegar að eftir er að mála slétta fleti og vegg út við bílastæði, sbr. yfirlýsingu á dskj. nr. 8.

Við kaup á fasteigninni lá frammi yfirlýsing húsfélags/félagsmanns húsfélags, dags. 30. maí 2007. Þar er merkt við að engar yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir séu á vegum húsfélags, svo og að úttekt á vegum húsfélags á ástandi hússins hafi ekki farið fram. Þá er getið um að inneign hússjóðs sé 119.958 krónur.

E-kk-nf K-kk-nf B-kk-nf, formaður húsfélagsins að Asparhvarfi 19B-F kom fyrir dóminn og gaf skýrslu. Hann sagði að húsfélagið hafi verið stofnað annað hvort í lok maí eða byrjun júní 2007. Á þeim fundi hafi verið ákveðið að hann yrði formaður félagsins, en stjórnin hafi ekki skipt með sér verkum að öðru leyti fyrr en um haustið. Engin fundargerð hafi verið rituð á þessum fyrsta fundi, enda hafi ekki verið komið formlegt skipulag á félagsskapinn á þessum tíma. Á fundinum hafi þó verið ákveðið að leita til lögmanns.

Meðal gagna málsins er fundargerð húsfundar, sem haldinn var í félaginu 9. ágúst 2007 eða eftir að stefnendur höfðu afhent stefndu fasteignina. Samkvæmt henni voru á fundinum rædd minnisatriði frá fundi stjórnar með lögmanni hinn 25. júlí, en hann hafi talið bótaskyldu verktakans skýlausa vegna ýmissa leyndra og ljósra galla. Samkvæmt fundargerðinni var um það rætt á fundinum hvort reyna ætti til þrautar að fá verktakann til að gera verkáætlun og síðan efna skyldur sínar eða hvort óska ætti eftir dómkvaðningu matsmanns. Engin ákvörðun virðist hafa verið tekin á fundinum um hvora leiðina ætti að fara.

Með vísan til framangreinds þykir ósannað að á þeim tíma er kaupsamningur var undirritaður hafi þegar verið búið að taka þá ákvörðun í stjórn húsfélagsins að leita til dómstóla vegna ágreinings við verktakann og að lögfræðikostnaður vegna þess hafi þegar verið áfallinn eða fyrirsjáanlegur.

Af framlagðri matsbeiðni, dags. 12. september 2007, og matsgerð, dags. 15. september 2008, er ljóst að engir gallar voru taldir vera á séreign Asparhvarfs 19B, en nokkrir gallar voru hins vegar taldir vera á séreign Asparhvarfs 19C-F, m.a. leki og rakaskemmdir. Í matsgerðinni kemur fram að fulltrúi matsþola, byggingaverktakans Mark-Húsa ehf., hafi viðurkennt að málning, sem notuð hafi verið utanhúss, hafi verið gölluð og samþykkt að endurmála málaða útveggjafleti. Kostnaður vegna þess er samkvæmt matsgerð talinn nema 1.350.000 krónum. Þá segir að sprungur séu á steypuskilum og að gera þurfi við steypuskilin og aðliggjandi fleti vítt og breytt á húsunum. Kostnaður vegna þess er talinn vera 180.000 krónur. Þá eru gerðar minniháttar athugasemdir við frágang á lóð, m.a. að laga þurfi gangstétt við ruslageymslu og lækka kantstein og setja jarðveg og þökur við ruslageymslur. Kostnaður vegna þess er talinn nema 190.000 krónum. Aðrar athugasemdir eru ekki gerðar við sameignina. Kostnaður við viðgerðir og frágang á sameigninni að Asparhvarfi 19B-F er talinn nema samtals 1.720.000 krónum.

Af ljósmyndum í matsgerð er ljóst að sprungur á steypuskilum og það sem upp á vantar við frágang á lóð hlaut að blasa við þeim, sem skoðaði fasteignina. Þá er og ljóst að húsfélagið getur á grundvelli matsgerðarinnar krafið byggingaraðilann, Mark-Hús ehf., um úrbætur á sameigninni, en verktakinn virðist t.d. hafa samþykkt að endurmála húsið.

Við kaup stefndu á húseigninni eignuðust stefndu allar kröfur, sem stefnendur kunnu að eiga á hendur Mark-Húsum ehf., sem byggingaraðila hússins, um endanlegan frágang á sameign þess. Með hliðsjón af atvikum málsins verður að túlka yfirlýsingu stefnenda á dskj. nr. 8 með þeim hætti að þau ábyrgist gagnvart stefndu að greiða kostnað við málun á sléttum flötum og vegg við bílastæði komi til þess að hann falli á stefndu. Eins og sakir standa á húsfélagið hins vegar þá kröfu á hendur áðurgreindum verktaka að hann máli húsið að utan á sinn kostnað og er ekkert í gögnum málsins sem bendir til þess að sá kostnaður muni falla á húsfélagið eða stefndu í máli þessu.

Með vísan til alls framangreinds er ekki fallist á með stefndu að umrædd fasteign hafi verið haldin galla í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup við kaup stefndu á henni. Ósannað er því að stefnendur hafi vanefnt kaupsamning málsaðila með því að veita ekki fullnægjandi upplýsingar um hana fyrir gerð kaupsamningsins. Af því leiðir að stefndu var óheimilt að halda eftir hluta af kaupverði fasteignarinnar eins og þau gerðu. Kröfur stefnenda um að stefndu greiði þeim eftirstöðvar kaupverðsins eru því teknar til greina með dráttarvöxtum eins og krafist er í stefnu, en ekki er fallist á að boð stefndu um geymslugreiðslu til lögmanns leysi þau undan þeirri áhættu sem þau tóku með því að halda eftir hluta af kaupverðinu.

Stefndi E-kk-nf hefur viðurkennt að hinn 28. júní 2007 hafi verið búið að inna af hendi allar kaupsamningsgreiðslur vegna Vallhólma 6 og að stefndu hafi getað gengið frá öllum greiðslum til stefnenda í byrjun júlí. Með vísan til dskj. nr. 20 og 24 þykir ósannað að stefnendur beri ábyrgð á þeim greiðsludrætti sem varð á greiðslum stefndu samkvæmt kaupsamningi. Eru kröfur stefnenda um dráttarvexti að öðru leyti því teknar til greina að fullu.

Niðurstaða málsins er því sú að dómkröfur stefnenda eru teknar til greina að öllu leyti.

Með hliðsjón af málsúrslitum er stefndu gert að greiða stefnendum 447.742 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndu, E-kk-nf M. G-kk-nf og G-kvk-nf Ó-kvk-nf, greiði in solidum stefnendum, Ó-kk-þgf Þ-kk-þgf A-kk-þgf og H-kvk-þgf F-kvk-þgf, 300.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 5.000.000 króna frá 28. júní 2007 til 15. júlí sama ár, en af 15.000.000 króna frá þeim degi til 27. júlí sama ár, en af 861.587 krónum frá 10. október 2007 til 16. október sama ár, en af 300.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum 447.742 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf B-kvk-nf

Rétt endurrit staðfestir.

Héraðsdómur Reykjaness 5. maí 2009