E-54/2014

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð miðvikudaginn 4. febrúar, er í aðalsök höfðað 27. febrúar 2014, af A, á hendur B. Málið var þingfest 6. marz 2014. Gagnsök var höfðuð 4. apríl 2014.

Dómkröfur

Í aðalsök krefst stefnandi þess að viðurkennt verði að hann eigi 50% eignarhluta í fasteigninni X. Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til að greiða honum 510.000 krónur í leigu fyrir tímabilið 1. maí 2013 til 28. febrúar 2014 með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 6. marz 2014 til greiðsludags. Þá krefst hann þess að viðurkennt verði að stefnda skuli greiða honum 60.000 krónur á mánuði í leigu frá 1. marz 2014 þar til uppgjör vegna fasteignarinnar fari fram. Loks krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til að greiða honum málskostnað auk virðisaukaskatts samkvæmt málskostnaðarreikningi eins og málið væri ekki gjafsóknarmál.

Stefnda krefst sýknu í aðalsök og málskostnaðar eins og málið væri ekki gjafsóknarmál.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að ógilt verði yfirlýsing dags. 1. september 2011, undirrituð af gagnstefnanda og þinglýst á fasteignina X hinn 2. október 2012 og að dæmt verði að hún skuli afmáð úr þinglýsingabókum embættis sýslumannsins á Akureyri. Gagnstefnandi krefst málskostnaðar og virðisaukaskatts á hann.

Gagnstefndi krefst í gagnsök sýknu af kröfum gagnstefnanda og málskostnaðar auk virðisaukaskatts.

Málavextir

Aðilar eru sammála um að þeir hafi hafið sambúð í apríl 2010 en sú sambúð hafi aldrei verið skráð. Henni hafi lokið endanlega í apríl 2013.

Ágreiningur þessa máls snýst fyrst og fremst um eignarhald fasteignarinnar X, neðri hæðar, en stefnandi kveður sig eiga hana að jöfnu á móti stefndu, en stefnda kveður sig eina eiga eignina. Verður umrædd fasteign í dómi þessum nefnd fasteignin.

Um fasteignina var gerður kaupsamningur sem móttekinn var til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Akureyri hinn 16. marz 2011. Er stefnda skráður kaupandi fasteignarinnar, en seljendur eru sex aðilar sem ekki þarf að rekja sérstaklega. Kaupverð fasteignarinnar var samkvæmt samningnum níu og hálf milljón króna og skyldi þannig greiðast að 300.000 krónur skyldi greiða við undirritun samnings og við undirritun skyldi einnig greiða 900.000 krónur með afsali bifreiðarinnar ... til eins seljenda. Við afhendingu eignarinnar, 2. maí 2011, skyldi greiða 300.000 krónur og 400.000 krónur við afhendingu afsals hinn 29. júlí 2011. Þá skyldi greiða 7.600.000 krónur með Íbúðarlánasjóðsveðbréfum og miðað við að frumrit lægi tilbúið til undirritunar við undirritun kaupsamnings.

Afrit veðbréfs liggur í málinu og er það móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Akureyri hinn 16. marz 2011. Er það að fjárhæð 7.600.000 krónur, kröfuhafi er Íbúðalánasjóður en stefnda er lántaki. Hvílir bréfið á 1. veðrétti fasteignarinnar.

Þá liggur í málinu viðauki við umrætt veðbréf og geymir skilmálabreytingu og greiðslufrestun, dags. 14. janúar 2013. Segir þar að samkvæmt beiðni skuldara hafi skilmálum bréfsins verið breytt þannig að engar afborganir verði af bréfinu eftir síðasta greidda gjalddaga, sem hafi verið 1. október 2012, fram að 1. nóvember 2013, er skuldari skuli næst greiða af bréfinu. Verði afborgunum þannig frestað í eitt ár. Skjal þetta var móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Akureyri hinn 11. febrúar 2013.

Þá liggur í málinu afrit veðskuldabréfs, gefið út af stefndu til Íslandsbanka hf., og móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Akureyri hinn 16. marz 2011. Var bréfið að fjárhæð 900.000 krónur og skyldi hvíla á 2. veðrétti fasteignarinnar.

Í september 2011 gerðu aðilar með sér samning, er bar yfirskriftina sambúðarsamningur. Segir í þar í upphafi að aðilarnir geri „með okkur neðangreindan samning um eignir okkar.“ Segir svo: „Fasteignin [X], neðri hæð, með fastanr. [...], skal vera sameign okkar þannig að hvort okkar eigi 50% eignarhlut. Á eigninni hvíla neðangreind lán. 1. veðréttur Íbúðalánasjóður samkvæmt veðskuldabréfi útg. 14. mars 2011 að fjárhæð kr. 7.600.000. 2. veðréttur Íslandsbanki hf. skv. veðskuldabréfi útg. 15. mars upphaflega kr. 900.000. Við greiðum sameiginlega af veðskuldabréfinu á 1. veðrétti, en [B] greiðir af veðskuldabréfinu á 2. veðrétti enda er það framlag hennar til kaupa á íbúðinni. Ef við slítum sambúð okkar skal skipta íbúðinni í framangreindum hlutföllum. Verði íbúðin seld skiptist söluverð að frádregnu uppgreiðsluverði á láni á 1. veðrétti til helminga.“ Í málinu liggur yfirlýsing, dagsett 1. september 2011, undirrituð af stefndu. Þar segir að hún, sem þinglýstur eigandi umræddrar fasteignar lýsi því yfir að óheimilt sé að selja eða veðsetja fasteignina nema fyrir liggi samþykki stefnanda. Yfirlýsingin verði ekki afturkölluð án samþykkis hans. Skuli þinglýsa henni í fasteignabók sýslumannsins á Akureyri. Yfirlýsingin var móttekin til þinglýsingar 1. október 2012 og innfærð daginn eftir. Er þetta yfirlýsing sú, sem í gagnsök er krafizt ógildingar á.

Með bréfi lögmanns stefndu til stefnanda, dags. 17. október, 2013, er því lýst yfir að hún telji að skipti fasteignarinnar eigi að vera samkvæmt þinglýstum eignarheimildum, þannig að stefnda sé ein eigandi fasteignarinnar. Stefnandi hafi lagt 900.000 krónur til kaupanna í upphafi en ekkert greitt síðar. Vinna stefnanda og skyldmenna hans við fasteignina hafi ekki verið meiri en telja megi venjulegt í sambúð og vegna afnota af fasteign. Býður stefnda stefnanda eina milljón króna í greiðslu vegna hluts stefnanda í útborgun við kaupin, og er farið fram á samþykki stefnanda við því að yfirlýsingu um bann við sölu og veðsetningu fasteignarinnar verði aflýst.

Lögmaður stefnanda svarar bréfinu með tölvubréfi dags. 22. nóvember 2013 og segir þar að stefnandi telji verðmæti fasteignarinnar um 15 til 16 milljónir króna. Hafi stefnandi greitt að fullu fyrir efni og vinnu við endurbætur fasteignarinnar og sé verðmætaaukning hennar fyrst og fremst vegna endurbótanna.

Þessu bréfi svarar lögmaður stefndu með tölvubréfi dags. 3. desember 2013 og segist þar hafna sjónarmiðum stefnanda en ítreka það sem fram hafi komið í bréfinu frá 17. október.

Með bréfi til stefnanda, dagsettu 28. febrúar 2014, lýsti stefnda yfir riftun sambúðarsamnings aðila. Í bréfinu segir að samkvæmt samningnum hafi stefnanda borið „að greiða af veðskuldabréfi Íbúðalánasjóðs, útg. 14. mars 2011, á 1. veðrétti eignarinnar til jafns við [stefndu]. Það hafið þér ekki gert og hafa efndir samningsins af yðar hálfu engar verið allt frá undirritun hans í september 2011. Vanefndir þessar eru verulegar og er [stefnda] ekki bundin af samningnum. Því tilkynnist yður að samningnum er hér með formlega rift. Að þessu virtu er yfirlýsing sú sem [stefnda] undirritaði þann 1. september 2011 og fjallar um heimild [stefndu] til að selja eða veðsetja [fasteignina] og er þinglýst sem kvöð á eignina, marklaus með öllu og forsendur fyrir henni ekki til staðar. Skorað er á yður sbr. 2. mgr. yfirlýsingarinnar að gefa samþykki yðar fyrir afturköllun hennar.“

Í málinu var C lögg. fasteignasali dómkvaddur til að svara tveimur matsspurningum sem stefnandi lagði fyrir hann. Fyrri spurningin var hvert væri líklegt söluverð fasteignarinnar nú, en hin síðari hljóðaði svo: „Söluverð íbúðarinnar nam kr. 9.500.000 þann 14. mars 2011,[...]. Síðan þá er búið að leggja hitaveitu í íbúðina, skipta um klóak, endurnýja eldhús og baðherbergi, leggja nýtt gólfefni á herbergi og stofu og skipta um hurðir. Ef verðmæti hennar er hærra nú, er óskað álits matsmanns á því að hve miklu leyti má rekja hækkunina til þeirra endurbóta sem á henni hafa verið gerðar.“ Í matsgerð sinni, dags. 30. október 2014 segir meðal annars að í matsbeiðni og á matsmanni, þar sem viðstaddir hafi verið lögmenn aðila, hafi komið fram upplýsingar um „eftirtaldar breytingar sem gerðar hafa verið eftir að kaupsamningur var gerður 14. mars 2011: Búið er að skipta um wc-lagnir innanhúss og út í götu, eldhúsinnrétting er nýleg, búið að einangra loft milli hæða og draga í nýjar raflagnir, í þvottahúsi er búið að endurnýja hitaveitugrind og lagnir í norðurhluta íbúðar.“ Fyrri matsspurningu svarar matsmaður svo að líklegt söluverð fasteignarinnar sé um sextán milljónir króna. Í svari sínu við síðari matsspurningu segir matsmaður meðal annars: „Miðað við það verðmat sem hér er gert er munur á kaupverði 2011 og matsverði nú 6.500.000.-. Undirritaður er ekki iðnmenntaður eða sérfróður um kostnað vegna breytinga og leggur sem slíkur ekki mat á það hve mikið einstakir verkþættir leiða til hækkunar á verðgildi íbúðar en þær upplýsingar sem aflað hefur verið benda til þess [að] hægt gæti verið að rekja u.þ.b. 10% af verðhækkun eignarinnar til markaðsaðstæðna, en u.þ.b. 90% af hækkun eignarinnar til þeirra endurbóta sem gerðar hafa verið á eigninni.“

Með úrskurði Héraðsdóms Norðurlands eystra, sem upp var kveðinn hinn 20. maí 2010, var staðfestur nauðasamningur stefnanda til greiðsluaðlögunar.

Málsástæður og lagarök stefnanda í aðalsök

Stefnandi segir að aðilar hafi hafið sambúð í apríl 2010 en með kaupsamningi dagsettum 14. marz 2011 hafi þau keypt saman fasteignina X. Kaupverðið hafi verið 9,5 milljónir króna og verið þannig innt af hendi að við undirritun kaupsamnings hafi verið greiddar 300.000 krónur og bifreiðin ..., 900.000 króna virði. Við afhendingu hinn 2. maí 2011 hafi verið greiddar 300.000 krónur og við undirritun afsals hinn 29. júlí 2011 hafi 400.000 krónur verið greiddar. 7,6 milljónir króna hafi verið verið greiddar með veðskuldabréfi Íbúðalánasjóðs. Stefnda hafi tekið lán hjá Íslandsbanka að fjárhæð 900.000 krónur til að greiða sinn hluta í kaupunum og hafi það verið tryggt með 2. veðrétti á eigninni. Stefnandi hafi greitt 900.000 krónur með afhendingu bifreiðar en saman hafi þau greitt 100.000 krónur í útborgun auk kostnaðar við kaupin. Stefnandi segir að hann hafi átt við greiðsluerfiðleika að etja og því hafi aðilar ákveðið að stefnda skyldi ein skráð eigandi eignarinnar. Í september 2011 hafi þau gert með sér sambúðarsamning þar sem fram komi að eignin skuli vera sameign þeirra, þannig að hvort um sig eigi 50% eignarhluta. Á eigninni hvíli tvö lán, annars vegar veðskuldabréf Íbúðalánasjóðs á 1. veðrétti sem þau skuli greiða saman og hins vegar veðskuldabréf Íslandsbanka á 2. veðrétti sem stefnda skuli ein greiða af, enda hafi það verið vegna framlags hennar til kaupa á íbúðinni. Við sambúðarslit skuli skipta íbúðinni í þessum hlutföllum. Þá hafi stefnda undirritað yfirlýsingu, dagsetta 1. september 2011, þess efnis að óheimilt sé að selja eða veðsetja fasteignina án samþykkis stefnda og hafi yfirlýsingunni verið þinglýst hinn 1. október 2012. Stefnandi segir að íbúðin hafi verið í mjög slæmu ástandi þegar aðilar hafi keypt hana en stefnandi og skyldmenni hans hafi tekið hana alveg í gegn. Ný hitaveita hafi verð lögð í hana og skipt um klóak. Þá hafi eldhús verið endurnýjað, nýtt gólfefni lagt á herbergi og stofu og skipt um hurðir. Jafnframt hafi baðherbergi verið endurnýjað en þeim endurbótum sé þó ekki alveg lokið. Stefnandi segir að stefnda hafi tjáð sér að hún hafi látið gera mat á íbúðinni eftir sambúðarslitin og hafi líklegt söluverð verið metið 14,5 milljónir en stefnandi hafi ekki verið viðstaddur skoðun og sé því ekki viss um að fasteignasalanum sem metið hafi, hafi verið kunnugt um nýja hitaveitu og klóak. Segist stefnandi hafa upplýsingar um að söluverð geti verið allt að 16,5 milljónir króna. Stefnandi segir að aðilar hafi slitið sambúð um tíma í október 2012, og hafi stefnandi þá flutt út. Þau hafi svo aftur tekið upp samband og búið sama frá febrúar og út apríl 2013. Eftir það hafi stefnda ein átt heima í íbúðinni.

Stefnandi segist byggja kröfu sína fyrst og fremst á þeirri grunnreglu að samninga beri að halda. Þinglýsing sé opinber skráning en hafi engin áhrif á lögskipti aðila innbyrðis, hún sé talin veita ákveðnar líkur fyrir því að eignahlutföll séu með tilteknum hætti og geti reynzt erfitt að sanna að þau hafi verið önnur. Í þessu máli liggi hins vegar fyrir skýr samningur aðila um að við sambúðarslit skuli ekki miða við þinglýst eignarhlutföll heldur skuli lagt til grundvallar að aðilar eigi hvor sinn helming eignarinnar. Kvaðst stefnandi byggja á að sönnunarbyrðin af því, að víkja beri frá skýrum samningi aðila, hvíli á stefndu. Samningurinn hafi verið gerður fimm mánuðum eftir undirritun kaupsamnings og hafi stefnda undirritað samning þess efnis að hvort ætti sinn helming eignarinnar. Sé krafa stefnanda í málinu aðallega byggð á því að stefndu beri að efna þann samning.

Þá kveðst stefnandi byggja á því að þau eignarhlutföll sem tilgreind séu í sambúðarsamningum endurspegli framlög þeirra til fasteignarinnar, að minnsta kosti halli þar ekki á stefndu. Stefnandi segir fyrir liggja að framlög aðila hafi í upphafi verið jöfn. Stefnda hafi haldið því fram að hún hafi síðan ein greitt af áhvílandi láni en stefnandi ekki innt slík framlög af hendi að hann eigi hlutdeild í eigninni. Hann hafi tekið til hendinni við ýmsar framkvæmdir en ekki umfram það sem að eðlilegt geti talizt í sambúð vegna afnota af fasteign. Kveðst stefnandi mótmæla þessu alfarið. Stefnandi segir að þótt vera megi að greiðslur af láninu hafi verið millifærðar af reikningi stefndu, hafi aðilar rekið saman heimili og deilt kostnaði við reksturinn. Stefnandi kveðst byggja á því að ekki verði litið svo á að stefnda hafi ein greitt af láninu og annazt rekstur fasteignarinnar á meðan að þau hafi verið í sambúð. Hjá sambúðarfólki verði að líta til reksturs heimilisins í heild. Þau hafi rekið saman heimili og bæði lagt sitt af mörkum.

Stefnandi segist byggja á því að þótt lagt yrði til grundvallar að stefnda hefði ein greitt af láninu hefði hún ekki greitt meira í fasteigninni en hann. Líta verði til þess að afborganir af láninu séu ekki verulegar fjárhæðir, þegar litið sé til þess hve verulega verðmæti fasteignarinnar hefur aukizt á sambúðartíma. Heildarfjárhæð gjaldfallinna greiðslna á lánstímanum nemi 1.228.196 krónum, en af þeirri fjárhæð séu fjórir gjalddagar ógreiddir, alls 168.833 krónur, þannig að heildarfjárhæð greiðslna nemi 1.059.313 krónum. Við lok sambúðar, hinn 1. maí 2013, hafi alls 736.884 krónur verið greiddar inn á lánið. Hinn 1. október 2013 hafi 322.429 krónur verið greiddar inn á lánið, eftir frystingu í 10 mánuði, þar af hafi 128.972 krónur verið vegna tímans fyrir 1. maí 2013. Greiðslur afborgana og vaxta af láninu á sambúðartíma hafi því numið 865.855 krónum. Á sambúðartímanum hafi virði fasteignarinnar hins vegar hækkað um fimm til sjö milljónir króna. Aðilar hafi keypt hana á 9,5 milljónir króna og lán Íbúðarlánasjóðs numið 7,6 milljónum króna. Nú sé virði eignarinnar 14,5 til 16,5 milljónir króna en staða lánsins rétt um 9 milljónir króna. Veðsetningarhlutfallið hafi því lækkað úr 80% í 55-60%. Þessi hækkun á hreinni eign í fasteigninni verði fyrst og fremst rakin til þeirra endurbóta sem stefnandi hafi gert á eigninni með föður sínum og frændum, bæði með verulegu vinnuframlagi og efni. Framkvæmdir hafi verið verulegar og ekki verið hægt að búa í íbúðinni fyrstu mánuðina á meðan á þeim hafi staðið. Því hafi alls ekki verið um að ræða venjuleg verk sem falli til í sambúð og við afnot íbúðar. Stefnandi hafi lagt nýja hitaveitu í húsið og nýtt klóak. Hann hafi endurnýjað eldhúsið algjörlega og sett nýja eldhúsinnréttingu og tæki en lauslega megi áætla að nýtt eldhús kosti um tvær milljónir króna. Stefnandi hafi lagt ný gólfefni og skipt um hurðir og lokið að mestu endurnýjun baðherbergis. Stefnandi kveðst byggja á að vinna hans við fasteignina hafi verið virði mun hærri fjárhæða en sem nemi greiðslum á láninu. Kveðst stefnandi byggja á að það væri óeðlileg og ósanngjörn niðurstaða að stefnda nyti ein þeirra verðmætaaukningar. Með vísan til alls þessa sé ljóst að framlag stefnanda hafi verið sízt minna en stefndu. Láti hann sér þó nægja að krefjast þess að staðið verði við samninginn sem þau hafi gert sín á milli og krefjist hann staðfestingar þess að hann eigi 50% eignarhluta í fasteigninni. Þá kveðst stefnandi krefjast þess að stefnda verði dæmd til að greiða honum leigu fyrir hans hluta eignarinnar frá sambúðarslitum. Þau hafi slitið sambúð sinni í lok apríl 2013 og síðan þá hafi stefndi búið ein í íbúðinni, en aðeins greitt rekstrarkostnað sem sé langt undir eðlilegu leiguverði fyrir íbúðina. Samkvæmt almennum reglum fjármálaréttar og dómafordæmum eigi stefnandi rétt til greiðslu úr hendi stefndu fyrir afnotin frá 1. maí 2013. Stefnandi segir upplýsingar frá Þjóðskrá um leiguverð íbúðarhúsnæðis liggja til grundvallar á útreikningi á fjárhæð leigukröfu. Samkvæmt þeim sé leiguverð fyrir hvern fermetra í þriggja herbergja íbúð á Akureyri 1.494 krónur. Íbúðin sé 89 fm² og sé því lagt til grundvallar að eðlilegt leiguverð fyrir íbúðina sé 132.966 krónur á mánuði. Stefnandi kveðst byggja á að aðilar beri sameiginlega ábyrgð á greiðslu á láni Íbúðarlánasjóðs tryggðu með 1. veðrétti í fasteigninni og álögðum fasteignagjöldum. Því skuli draga greiðslur stefndu af þessum kostnaði eftir sambúðarslit frá leigufjárhæðinni. Henni beri að greiða stefnanda helming þeirrar fjárhæðar sem þá standi eftir í leigu. Þetta lán hafi verið í frystingu frá því í desember 2012. Hinn 1. október 2013 hafi stefnda greitt 322.429 krónur inn á lánið, eða krónur 32.243 fyrir hvern mánuð á því tímabili. Hún hafi einnig greitt tæpar 9.940 á mánuði í fasteignagjöld, eftir standi þá rétt rúmar 90.000 krónur af leiguverðinu. Miðist krafa stefnanda við að stefnda greiði honum helming þeirrar fjárhæðar í leigu, 45.000 krónur á mánuði, frá 1. maí til 31. október 2013. Frá þeim tíma hafi stefnda ekki greitt af láninu en fjárhæð álagðra fasteignagjalda nemi nú 10.647 krónum á mánuði. Leigugjald að fasteignagjöldum frádregnum nemi 122.319 krónum. Kveðst stefnandi því krefjast þess að stefnda greiði 60.000 á mánuði í leigu frá 1. nóvember 2013. Samkvæmt þessu nemi heildarfjárhæð leigu frá 1. maí 2013 til 28. febrúar 2014 510.000 krónum. Sé gerð krafa um að stefnda greiði stefnanda þá fjárhæð með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 6. marz 2014 þegar að mál þetta sé þingfest. Krafa um viðurkenningu á því að stefndu beri að greiða 60.000 krónur í leigu á mánuði frá 1. mars 2014 þar til að uppgjör fari fram sé byggð á sömu rökum og útreikningum. Krafa um málskostnað sé byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 en einnig sé vísað til 4. mgr. 128. gr. sömu laga vegna gjafsóknar. Krafa um að litið verði til virðisaukaskatts við ákvörðun málskostnaðar sé byggð á lögum nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök stefndu í aðalsök

Stefnda segir að frá kaupum á fasteigninni hafi hún ein verið skráð þinglýstur eigandi hennar og einnig verið ein lántaki á Íbúðalánasjóðsláni vegna kaupanna allt frá lántöku og borið ábyrgð og áhættu samkvæmt því. Þau stefnandi hafi gert með sér samning um að fasteignin skyldi vera sameign þeirra í jöfnum eignarhlutföllum. Í samningum hafi einnig komið fram að ef sambúð yrði slitið skyldi skipta íbúðinni í þeim hlutföllum. Skylda beggja samkvæmt samningum hafi verið að greiða sameiginlega af veðskuldabréfi íbúðalánasjóðs á 1. veðrétti íbúðarinnar. Það hafi ekki gengið eftir. Stefnda hafi ein innt allar greiðslur af láninu af hendi og einnig gjöld og tryggingar af eigninni frá upphafi. Stefnandi hafi enga greiðslu boðið fram. Hafi stefnda ein borið áhættu og ábyrgð á efndum lánsins og verðbreytingu lána og eigna. Stefnda segir að í september 2011, samhliða gerð samningsins, hafi hún skrifað undir yfirlýsingu þess efnis að henni væri óheimilt að selja eða veðsetja eignina án samþykkis stefnanda. Henni hafi ekkert endurgjald verið greitt fyrir þetta. Stefnda segir að endurbætur hafi verið unnar á íbúðinni af aðilum í sameiningu á sambúðartímanum og kveðst hún hafna þeim fullyrðingum sem stefnandi setji fram í málavaxtalýsingu sinni að hann og hans skyldmenni hafi alfarið séð um þá vinnu. Stefnda segist mótmæla öllum málsástæðum stefnanda. Stefnda segist byggja sýknukröfu sína á því að hún sé ein skráð þinglýstur eigandi fasteignarinnar en samningi aðila um aðra tilhögun eignarheimilda hafi verið rift sökum verulegra vanefnda. Verði ekki fallizt á það með stefndu að riftun á samningi aðila hafi verið með lögmætum hætti, byggi hún á því að þrátt fyrir samning milli aðila um skiptingu eignarhluta hafi stefnandi í reynd ekki öðlazt þann eignarrétt að fasteigninni sem samningurinn kveði á um. Stefnda segist mótmæla því sem stefnandi fullyrðir í stefnu, að fyrir liggi að framlög aðila í upphafi kaupa á fasteigninni hafi verið jöfn. Stefnda hafi sjálf lagt til 1.131.500 krónur við kaup á íbúðinni en stefnandi útvegað hluta af útborgun með bifreið sem faðir hans hafi átt. Framlag stefnanda sjálfs hafi því í raun ekkert verið og hafi stefnda lagt fram skjöl því til sönnunar. Auk þess hafi stefnda sjálf tekið lán að fjárhæð 7,6 milljónir króna og hafi greitt af því ein frá upphafi og borið alla áhættu af lántökunni. Fullyrðing stefnanda um jöfn framlög sé því röng. Þrátt fyrir þetta hafi stefnda reynt að ljúka fjárskiptum með bréfi til stefnanda í október 2013 en tilboði hennar þá hafi verið hafnað.

Stefnda segist mótmæla því að fjárhagur aðila hafi verið sameiginlegur á sambúðartímanum eða með einhverjum þeim hætti að eðlilegt hefði mátt teljast að stefnda sinnti ein öllum greiðslum er vörðuðu fasteignina. Þannig sé því mótmælt að stefnandi hafi greitt jafnmikið í fasteigninni og stefnda. Einnig sé sérstaklega mótmælt þeirri fullyrðingu stefnanda að hjá sambúðarfólki verði að líta til reksturs heimilis í heild, en aðilar hafi hvorki verið í hjúskap né skráðri sambúð og hvorugt borið framfærsluskyldur vegna hins. Stefnandi hafi ekki lagt meira af mörkum til heimilisins en eðlilegt geti talizt og alls ekki meira en stefnda hafi gert. Stefnda hafi sjálf sinnt öllum greiðslum vegna fasteignarinnar svo sem stefnandi viðurkenni í stefnu. Allar fullyrðingar stefnanda um sameiginlegan fjárhag og heildarrekstur heimilisins séu órökstuddar og verði að telja stefnanda bera sönnunarbyrði af þeim.

Stefnda segist alfarið mótmæla að stefnandi hafi einn ásamt skyldmennum sínum annazt endurbætur á fasteigninni á meðan á sambandi aðila hafi staðið. Stefnda hafi einnig lagt til vinnu við eignina og auk þess hafi aldrei verið rætt um að meint verðmæti í vinnu fjölskyldu stefnanda við eignina félli á einhvern hátt í hans hlut ef til sambúðarslita kæmi, eða hvaða gjald skyldi þá koma fyrir vinnuna. Þá sé því einnig mótmælt að vinnuframlag stefnanda jafnist á við greiðslu samkvæmt samningum. Þá sé hugmyndum stefnanda um verðmæti vinnu hans við fasteignina hafnað sem ósönnuðum þar sem að þær séu úr lausu lofti gripnar. Engar tímaskýrslur séu til um vinnu stefnanda né önnur gögn er sýni fram á að vinna hans hafi verið umfram það sem venjulegt geti talizt eða umfram vinnu stefndu við eignina. Hafi stefnandi talið sig með vinnu stuðla að svo mikilli verðmætisaukningu sem hann haldi fram hafi honum borið að hlutast til um að skila húsbyggingaskýrslu til skattayfirvalda sbr. eyðublað RSK 3.03. Stefnda kveðst ekki hafa talið efni til þess.

Stefnda segir að svo virðist sem með málatilbúnaði sínum haldi stefnandi því fram að vinnuframlag hans við fasteignina jafnist á við greiðslur hennar á lánum og gjöldum er varði íbúðina. Þá byggi hann á því að samninga beri að halda og hagi kröfum sínum um leigugreiðslur þannig að kostnaður stefndu eftir sambúðarslit verði dregin frá leigufjárhæðinni. Sé þetta tilraun stefnanda til að halda því fram að samningurinn hafi verið efndur af hans hálfu á sambúðartímanum, sé því mótmælt. Teljist þetta ekki fullnægjandi greiðsla til þess að samningurinn sé fyllilega efndur samkvæmt reglum kröfuréttar en framboð greiðslu verði að fullnægja til greiðslu þeirra vanefnda sem átt hafi sér stað sem meint vinnuframlag stefnanda og krafa um skuldajöfnuð geri ekki. Auk þess hafi stefnandi ekki sýnt fram á að skilyrði til skuldajöfnunar séu uppfyllt hvorki hvað varði vinnuframlag né leigugreiðslu og kveðst stefnda hafna öllum kröfum og málástæðum stefnanda sem byggðar séu á skuldajöfnuði.

Stefnda kveðst mótmæla því sem hún kallar getgátur stefnanda um verðmætisaukningu íbúðarinnar. Upphæðir þær sem nefndar séu í stefnu, svo sem að virði eignarinnar hafi hækkað um tiltekna upphæð á sambúðartímanum, virðist ekki byggðar á neinu nema ágizkunum stefnanda enda sé ekki vísað í nein gögn þar um. Því sé sérstaklega mótmælt að sú meinta hækkun sem stefnandi telji að orðið hafi á fasteigninni sé tilkomin vegna þeirra endurbóta sem að stefnandi telji sig einan hafa gert á eigninni með skyldmennum sínum. Stefnda kveðst taka fram að stefnandi hafi ekki einn staðið að endurbótum á eigninni og hafi eignin hækkað í verði frá kaupum sé ekki hægt að rekja það alfarið til framlags stefnanda heldur einnig til vinnu stefndu sjálfrar við eignina og fleiri þátta, sérstaklega almennrar verðhækkunar á fasteignamarkaði. Verðmætisaukning geti ekki orðið mælikvarði á hversu verulegar vanefndir stefnanda séu, enda beri stefnda áhættuna á því. Stefnandi hafi ekki haft rétt til að bíða með efndir þar til honum hafi þóknazt að greiða og hafi ekki getað gert ráð fyrir að eiga slíkan rétt.

Stefnda kveðst byggja kröfu sína um sýknu á því að stefnandi eigi ekki tilkall til 50% eignarhluta í fasteigninni þar sem hann hafi vanefnt einu skyldu sína samkvæmt samningi aðila þar um og samningnum hafi því verið rift. Í samningnum segi að fasteignin skuli vera sameign aðila þannig að hvort þeirra eigi 50% eignarhlut. Einnig segi að stefnda og stefnandi skuli greiða sameiginlega af veðskuldabréfi á 1. veðrétti eignarinnar sem stefnda hafi gefið út á eigin nafni. Sú greiðsla sé aðalskylda og eina skylda stefnanda samkvæmt samningum. Engar aukaskyldur séu í samningum og í honum sé ekki tekið tillit til veðsetningarhlutfalls eða verðmætaaukningar sem til kunni að koma enda breyti slíkt ekki eignarhlutföllum sbr. dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 304/2014. Samningur aðila fjalli um skiptingu fasteignar í eignarhluta sem háð sé efndum samningsins, það sé að stefnandi greiði af veðskuldabréfi á 1. veðrétti um ræddrar fasteignar til jafns við stefndu. Engin heimild sé í samningum né ráð fyrir því gert að stefnandi geti efnt skyldur sínar með öðrum hætti en beinum greiðslum til stefndu eða lánveitanda á 1. veðrétti. Öllum hugmyndum stefnanda um annað svo sem umfjöllun um meintan sameiginlegan fjárhag aðila og vinnuframlag stefnanda sé alfarið hafnað. Fullyrðingar stefnanda um að framlag hans til kaupanna hafi sízt verið minna en stefndu sé ekki á rökum reistar og aldrei hafi verið samið um að greiðslur stefnanda færi fram með öðrum hætti en peningagreiðslum. Samkvæmt reglum kröfuréttar geti skuldari aðeins innan ákveðinna marka valið sér annað fyrirkomulag um greiðslu skuldar en það sem að samið hafi verið um. Stefnandi hafi því með engu móti getað ætlazt einhliða til þess að vinnuframlag hans yrði túlkað sem greiðsla samkvæmt samningnum. Öll umfjöllun stefnanda um slíkt í stefnu verði að teljast ósannaðar eftiráskýringar enda hafi hvorki verið um þetta rætt né samið. Stefnda segist byggja á því að samninga beri að halda. Þegar annar aðili vanefni samning eigi hinn að öllu jöfn kost á að beita fyrir sig vanefndaúrræðum kröfuréttar og í þessu tilviki hafi stefnda rift samningum þar sem um verulegar vanefndir hafi verið að ræða. Stefnandi virðist hins vegar byggja á því að fjárhæð sú, sem stefnda hafi sjálf greitt af lánunum, sé ekki veruleg sem slík. Stefnda segist telja að ekki sé unnt að horfa einungis til fjárhæðar lánagreiðslna þegar meta skuli hvort vanefndir stefnanda teljist verulegar auk þess sem ekki hafi verið sýnt fram á hvert verðmæti eignarinnar sé og því sé engin viðmiðun til staðar, aðeins ágizkanir stefnanda.

Stefnda segir að vanefndir stefnanda hafi átt sér stað frá upphafi samningsins þar sem hann hafi engar greiðslu innt af hendi. Vanefndir stefnanda séu þannig fjarri því að vera einstakt tilvik. Ljóst hafi verið hver greiðslutími og greiðslustaður kröfunnar væri og ekki hafi verið gert ráð fyrir því að stefnda þyrfti að beina innheimtu eða greiðslufyrirmælum að stefnanda. Slíkir þættir hafi þannig ekki verið íþyngjandi fyrir stefnanda en aðilar hafi búið saman á tímabili og greiðslur verið mánaðarlegar samkvæmt skuldabréfi því sem tiltekið sé í samningum. Sé því ljóst að ekki hafi verið um óvenjulegar greiðslur að ræða. Auk þess sé það megin regla í kröfurétti að sá sem eigi að inna greiðslu af hendi skuli hafa frumkvæðið að því.

Stefnda segir að stefnandi hafi verið grandvís um skyldur sínar samkvæmt samningum og verði því að telja að hann hafi ekki haft greiðsluvilja. Óumdeilt sé að stefnandi hafi undirritað samninginn sjálfur og verið kunnugt um ákvæði hans. Einnig liggur fyrir að hinn 1. október 2012 hafi stefnandi sjálfur látið þinglýsa yfirlýsingu sem tengzt hafi samningum. Þrátt fyrir það hafi hann hvorki boðið fram greiðslu né greitt af láni sem á eigninni hvíldi í samræmi við samninginn. Stefnda segir að við riftun samningsins hafi lengi ekkert bent til þess að stefnandi hafi ætlað sér að efna samninginn og því hafi vanefndir til framtíðar verið fyrirsjáanlegar. Lánið hafi verið til langs tíma og ekki hægt að líða stefnanda það sjálfdæmi um það hvenær og hvernig honum þóknaðist að efna samninginn en stefnda bæri á sama tíma ein ábyrg á skuldbindingu vegna eignarinnar og áhættu á breytingu eignaverðs, lána og gjalda. Meint eignatilkall stefnanda hafi eins og áður segir verið háð efndum sama samnings og verði að telja óeðlilegt að unnt sé að sniðganga löggerning að því leyti sem að aðila sýnist en halda sig við önnur ákvæði hans sem að aðilum sé í hag jafnvel þegar að nokkuð sé liðað af samningstímanum. Allur greiðsludráttur peningagreiðslna teljist verulegar vanefndir. Stefnda segist telja vanefnd stefnanda á samningum verulega og riftun á samningum því lögmæta. Beri því að fallast á kröfur hennar um sýknu af kröfum stefnanda.

Stefnda segir að verði ekki fallizt á með henni á að riftun á samningi aðila hafi verið lögmæt, byggi hún á því að þrátt fyrir samninginn á milli aðila um skiptingu eignarhluta, hafi stefnandi ekki í reynd öðlazt þann eignarrétt sem að samningurinn kveði á um. Þrátt fyrir að aðilar hafi gert með sér samning um eignarhlutdeild í umræddri fasteign í september 2011 leiði slíkur samningur ekki þegar til þeirrar niðurstöðu að stefnandi hafi í reynd átt hluta í fasteigninni. Til að víkja frá þinglýstum eignarheimildum þurfi mjög mikið til að koma og kveðst stefnda vísa kröfum sínum til stuðnings með annars til XII. kafla hjúskaparlaga nr. 31/1991. Gildi kaupmála samkvæmt lögunum sé háð opinberri skráningu þótt milli hjóna sé. Svipuð rök eigi hér við þótt hvorki séu aðilar séu hjón né hafi verið skráð í sambúð.

Stefnda segist ítrekað að framlag stefnanda hafi í raun ekkert verið til kaupa á fasteigninni og hafi hún ein staðið undir greiðslum mikils meginhluta kaupverðsins svo að óverulegur hluti hafi staðið eftir. Þegar kaupsamningurinn hafi verið undirritaður hafi stefnandi því ekki átt rétt til eignarhluta á grundvelli beins fjárframlags til kaupanna. Hann hafi ekki heldur með neinum hætti öðlazt hlutdeild í fjármunum sem stefnda hafi ráðstafað til kaupa á eigninni á hinum stutta sambúðartíma aðila en hann hafi ekki sýnt fram á að á þeim tíma hafi kostnaður af heimilishaldi frekar fallið á hann en hana, enda hafi svo ekki verið. Ekki hafi verið fjárhagsleg samstaða með aðilum á sambúðartímanum og megi meðal annars sjá það af því að aðilar hafi ekki skráð sig í sambúð og ekki talið sameiginlega fram. Eignarhlutföll samkvæmt samningum hafi ekki verið tilgreind á skattframtölum þeirra heldur eignin einungis tilgreind á skattframtali stefndu. Stefnandi hafi ekki lagt fram greiðsluviðurkenningar eða annað sem að sýni fram á að framlög hans eða greiðslur af fasteigninni enda hafi hann engar slíkar greiðslur greitt.

Stefnda segir að jafnvel þótt stefnandi legði fram gögn sem sýna myndu fram á vinnu hans við endurbætur á fasteigninni og jafnvel þótt svo hefði verið að hann hafi borið meiri kostnað en stefnda af slíkum endurbótum, sem hann hafi þó ekki sýnt fram á, verði að líta til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 304/2014 þar sem rétturinn hafni kröfum um aukna eignarhlutdeild. Þar komi fram þótt að annar aðila kunni að hafa borið kostnað af endurbótum fasteignar í ríkara mæli en hitt standi lög ekki til þess að eignarhlutföll þeirra innbyrðis taki breytingum því til samræmis á þeim grunni einum.

Stefnda segir að skipting eignarinnar samkvæmt samningum hafi helgazt af því að aðilar hafi verið að hefja sambúð til frambúðar og frá upphafi endurgreiðslu lána legðu þau jafnt af mörkum til fasteignarinnar með sameiginlegum greiðslum af láni því sem stefnda hafi tekið fyrir kaupunum líkt og samningurinn hafi kveðið á um. Óumdeilt sé að sú forsenda að aðilar væru í sambandi á þeim tíma er fasteignin hafi verið keypt og hafi þá ætlað að hefja sambúð í fasteigninni, hafi verið ákvörðunarástæða stefndu þegar hún skrifaði undir samning um aðra eignarhlutdeild en þinglýstar heimildir gerðu ráð fyrir, og undir yfirlýsingu um takmörkun á rétti þinglýsts eiganda til að ráðstafa eigninni. Hefðu þær aðstæður ekki verið uppi hefði ekki komið til þess að stefnda undirritaði samninginn.

Stefnda segir að einnig verði að telja að þar sem aðilar hafi endanlega slitið sinni óskráðu sambúð og stefnandi hafi vanefnt samninginn séu allar forsendur fyrir honum brostnar. Stefnanda hafi verið þessar forsendur ljósar við gerð löggerninganna og ekki verði séð að samningurinn haldi gildi sínu við svo mikinn forsendubrest og verulegar vanefndir stefnanda á honum. Í því samhengi megi nefna að hvorki samningurinn né yfirlýsingin séu gjafagerningar og að stefnanda hafi borið að inna skyldur af hendi samkvæmt samningum til þess að hann yrði réttilega efndur. Ekki hafi verið ætlun stefndu að tryggja stöðu stefnanda sérstaklega án tillits til framlags frá honum og framtíðarsambands þeirra. Vegna sjónarmiða sinna um brostnar forsendur kveðst stefnda vísa til reglna samningaréttar.

Stefnda segist einnig byggja á því að það væri ósanngjarnt af stefnanda að bera samninginn fyrir sig, og vísar þar til 36. gr. nr. 7/1936. Ekki sé deilt um það að efni samningsins og yfirlýsingarinnar verði alfarið rakið til þess að aðilar hafi verið í sambandi og ætlað að búa saman í fasteigninni og slíkur samningur hafi aldrei verið undirritaður við aðrar aðstæður. Þá hafi atvik við samningsgerðina einnig verið háð aðstæðum á þessum tíma, í sambandi og óskráðri sambúð aðila, en um lögskipti þeirra fari ekki eftir reglum laga um hjúskap eða réttarreglum um óvígða sambúð. Óumdeilt sé að staða aðila sé breytt frá gerð samningsins og yfirlýsingarinnar þar sem þau hafi slitið óskráðri sambúð sinni og búi því ekki lengur saman í því húsnæði sem ætlað hafi verið til þess að hýsa þau og fjölskyldu þeirra þegar samningurinn hafi verið gerður. Þá hafi stefnandi hvorki greitt né boðið fram greiðslu í samræmi við skuldbindingu sínu og það þrátt fyrir að hafa í október 2012 einhliða tekið upp á því að þinglýsa yfirlýsingunni en að minnsta kosti hefði þá verið tímabært að bjóða fram greiðslu. Stefnda segist telja ósanngjarnt að stefnandi geti nú löngu síðar þegar fyrir liggi að þróun íbúðarverðs hafi verið hagfelld byggt rétt á samkomulagi sem að hann hafi hvorki efnt né axlað ábyrgð á.

Stefnda segist einnig byggja á því að stefnanda hafi aldrei verið unnt að eiga umrædda eign. Á þeim tíma sem stefnda hafi skrifað undir kaupsamning hafi stefnandi fengið staðfestingu á nauðasamningi til greiðsluaðlögunar með úrskurði Héraðsdóms með 60% niðurfellingu samningskrafna sem hafi verið frestað í 2 ár frá því að nauðasamningurinn hafi komist á. Þá þeim tíma sem fasteignin hafi verið keypt hafi stefnanda einfaldlega ekki verið unnt að festa kaup á eign. Leiða megi líkur að því að stefnandi hefði til dæmis ekki staðist greiðslumat hjá Íbúðalánasjóði vegna kaupanna og staðið undir þeirri ábyrgð og þeim skuldbindingum sem að fasteignakaupum og lántöku fylgi. Stefnandi hafi ekki viljað vera skráður fyrir eignarhluta í fasteign eða skuldari lána líkt og fram komi í stefnu.

Stefnda kveðst krefjast sýknu af kröfu um leigugreiðslu vegna fasteignarinnar og hafna því að stefnanda sé unnt að krefjast slíkra greiðslna. Stefnda segist byggja á því sem fyrr að stefnandi eigi ekki eignarhlut í fasteigninni heldur sé hún ein eigandi hennar. Stefnandi hafi engin umráð yfir henni og því sé stefnanda ómögulegt að krefjast leigugreiðslna fyrir afnot af eigninni. Um frekari rökstuðning vegna þessa sé vísað til sjónarmiða stefndu um riftun samnings eignarhlutdeild, framlög til eignarinnar og fleira.

Stefnda segir að verði ekki fallizt á kröfur hennar um sýknu af öllum kröfum stefnanda sé gerð krafa um að stefnanda verið dæmd lægri eignarhlutdeild en kröfur hans standi til sökum þess að framlög hans hafi frá upphafi engin verið og áhætta hans af verðþróun eigna og skulda engin og vísist um það til fyrri sjónarmiða stefndu og hún krefjist þess einnig að kröfur hans um leigugreiðslur verið ekki teknar til greina eða lækkaðar verulega. Stefnda segist byggja á almennum reglum kröfuréttar um riftun, verulegar vanefndir, greiðsludrátt, fyrirkomulag greiðslu og fleira. Einnig sé vísað til almennra reglna samningaréttarins um brostnar forsendur og skuldabindingagildi loforða og til ógildingarreglna samningaréttar einkum 36. gr. laga nr. 7/1936. Þá sé vísað til XII. kafla laga nr. 31/1933. Krafa um málskostnað sé studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á lögum nr. 50/1988. Stefnda hafi sótt um gjafvörn og því sé einnig vísað til 4. mgr. 128. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda í gagnsök

Gagnstefnandi segist byggja á því að reglur hjúskaparréttar gildi ekki um réttarstöðu aðila en þeir hafi ekki haft sameiginlegan fjárhag og hvorki verið í skráðri sambúð né hjúskap. Samvera þeirra hafi verið skammvinn og ekki myndazt með þeim nein fjárhagsleg samstaða. Eigi gagnstefndi því ekkert tilkall til þeirra hagsmuna sem yfirlýsingin lúti að.

Gagnstefnandi segist byggja kröfu sína um ógildingu yfirlýsingarinnar á því að sökum þess að aðilar hafi slitið óskráðri sambúð sinni og vegna þess að hún hafi rift sambúðarsamningi aðila með lögmætum hætti hinn 28. febrúar 2014 sé yfirlýsing hennar um að henni sé óheimilt að selja eða veðsetja fasteignina án samþykkis gagnstefnda marklaus og hana beri að ógilda.

Gagnstefnandi segir ljóst að gagnstefndi eigi ekki tilkall til 50% eignarhluta í fasteigninni þar sem hann hafi frá upphafi vanefnt einu skyldu sína samkvæmt sambúðarsamningnum. Gagnstefndi hafi verið grandvís um skyldur sínar og verði því að telja að greiðsluvilji hans hafi enginn verið. Engin heimild hafi verið til þess í samningnum að hann gæti efnt skyldu sína með öðrum hætti en með beinum greiðslum til gagnstefnanda og ekki ráð fyrir slíku gert. Forsendur samkomulags aðila séu með öllu brostnar. Gagnstefnanda hafi verið rétt að rifta samkomulaginu þar sem ekkert hafi bent til þess að gagnstefnandi ætlaði að efna það með neinum hætti og vanefndir til frambúðar því verið fyrirsjáanlegar.

Gagnstefnandi segir ljóst að yfirlýsing sú, sem hún krefjist ógildingar á, hafi verið gerð samhliða sambúðarsamningi sem hún hafi rift. Yfirlýsingin og samningurinn hafi verið gerð á sambúðartíma aðila með það fyrir augum að aðilar og fjölskylda þeirra ætti samastað í fasteigninni til framtíðar, enda hafi áhvílandi lán verið tekið til fjörutíu ára. Verði að telja að yfirlýsingin hafi verð gerð að fyrirmynd 60. gr. hjúskaparlaga, en tilgangurinn hafi einmitt verið að tryggja búsetu fjölskyldunnar. Það sé óumdeilt að það, að aðilar hafi verið í sambandi og hafi ætlað að hefja sambúð í fasteigninni, hafi verið ákvörðunarástæða gagnstefnanda þegar hún hafi ritað undir yfirlýsinguna. Gagnstefnda hafi verið forsendur gagnstefnanda ljósar við gerð löggerninganna og verði ekki séð að yfirlýsingin haldi gildi sínu við svo mikinn forsendubrest sem orðið hafi.

Gagnstefnandi segist byggja á því að ósanngjarnt væri af gagnstefnda að bera yfirlýsinguna fyrir sig og kveðst vísa þar til 36. gr. laga nr. 7/1936. Yfirlýsingin sé til komin vegna þess að aðilar hafi verið í sambandi og ætlað sér að eiga sameiginlegt heimili í fasteigninni. Sú staða sé nú breytt. Þá hafi gagnstefndi hvorki greitt né boðið fram greiðslu í samræmi við skuldbindingu sína. Sé ósanngjarnt, nú þegar fyrir liggi að þróun íbúðaverðs hafi verið hagstæð, að hann geti byggt rétt á samkomulagi sem hann hafi ekki efnt. Þá sé ósannað að verðmætisaukning fasteignarinnar hafi orðið til fyrir tilstilli gagnstefnda. Sjálf hafi gagnstefnandi lagt sitt af mörkum við endurbætur á eigninni.

Gagnstefnandi segist byggja á almennum reglum kröfuréttar um riftun vegna vanefnda en einnig sé vísað til almennra reglna samningaréttar um brostnar forsendur, til 36. gr. laga nr. 7/1936 og til þinglýsingalaga nr. 39/1978, einkum 39. gr. Heimild til að höfða gagnsök sé byggð á 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 en krafa um málskostnað sé studd við 1. mgr. 130. gr. sömu laga og krafa um virðisaukaskatt á lögum nr. 50/1988. Vegna varnarþings sé vísað til 2. mgr. 42. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök gagnstefnda í gagnsök

Gagnstefndi segir að aðalsök hafi þegar verið höfðuð þegar yfirlýsing um riftun hafi verið kynnt sér.

Gagnstefndi segist alfarið hafna þeirri málsástæðu gagnstefnanda að aðilar hafi slitið sambúð sinni. Í samkomulagi þeirra segi að við sambúðarslit skuli fasteigninni skipt í jöfnum hlutföllum og hafi samkomulaginu þannig verið ætlað að taka til sambúðarslita. Yfirlýsingin hafi verið gerð til að tryggja að samkomulagið yrði virt.

Gagnstefndi segist mótmæla því að skilyrði til riftunar samkomulagsins hafi verið uppfyllt. Gagnstefndi hafi ekki vanefnt samning aðila og því síður hafi hann vanefnt hann verulega. Gagnstefndi hafi greitt helming upphaflegrar útborgunar. Á sambúðartíma hafi aðilar rekið saman heimili og því sé ekki hægt að byggja á því af hvaða reikningi afborganir hafi verið greiddar. Gagnstefndi hafi lagt til verulegt framlag á sambúðartíma með algerum endurbótum á fasteigninni og þannig lagt fram töluvert meiri fjármuni í fasteignina en gagnstefnandi. Á þeim tíma hafi verið samkomulag með þeim um þetta og gagnstefnandi aldrei gert athugasemdir við það eða óskað eftir öðru fyrirkomulagi þrátt fyrir að hafa undirritað samkomulag um að þau ættu fasteignina að jöfnu. Eftir sambúðarslitin hafi gagnstefnandi greitt kostnað af rekstri fasteignarinnar, þar á meðal greiðslur af láninu. Sé það fyllilega eðlilegt þar sem hún hafi átt heima í fasteigninni og um sé að ræða verulega lægri fjárhæð en nemi eðlilegu leiguverði. Aðilar hafi tekizt á um fjárskiptin frá sambúðarslitum. Á meðan fasteignin hafi verið þinglýst eign gagnstefnanda einnar og óvíst um málalyktir, hafi gagnstefndi ekki tekið þá áhættu að greiða af láninu beint, enda hafi gagnstefnandi ekki óskað eftir því og auk þess sé eðlilegt að hún greiði að minnsta kosti rekstrarkostnað fyrir afnotin. Við mat á því hvort skilyrði um verulega vanefnd sé uppfyllt sé meðal annars horft til áhrifa meintra vanefnda á þann er lýsir yfir riftun. Gagnstefnandi hafi átt heima í íbúðinni frá sambúðarslitum. Afborganir af áhvílandi láni Íbúðalánasjóðs nemi aðeins rúmlega 40.000 krónum á mánuði og fasteignagjöld um 10.000 krónum á mánuði. Leiga fyrir sambærilega fasteign nemi 132.000 krónum á mánuði. Gagnstefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni af meintum vanefndum.

Gagnstefndi segist mótmæla því að vanefndir til langs tíma hafi verið fyrirsjáanlegar. Aðilar hafi tekizt á um fjárskiptin frá sambúðarslitum en allan tímann verið ljóst að gagnstefndi telji rétt að miða við sambúðarsamning þeirra og að hann eigi eignina að hálfu og beri að hálfu ábyrgð á Íbúðalánasjóðsláninu. Verðmæti fasteignarinnar sé meira en nemi þeirri skuld. Því hafi verið ljóst að hluti gagnstefnda af skuldinni fengist greiddur við uppgjör þeirra í millum og hafi gagnstefnandi enga ástæðu haft til að óttast vanefndir. Þetta hafi gagnstefnanda verið vel kunnugt um þegar hún hafi beint riftunaryfirlýsingu að gagnstefnda. Aðalsök hafi þegar verið höfðuð þegar yfirlýsing um riftun hafi verið kynnt gagnstefnda, og komi fram í aðalsök að gagnstefndi taki ábyrgð á helmingi veðskuldabréfsins.

Þá segist gagnstefndi mótmæla því að ósanngjarnt sé af honum að bera samkomulagið fyrir sig, þar sem samkomulagið hafi verið gert á þeim forsendum að aðilar myndu eiga heima í fasteigninni með fjölskyldu sinni til frambúðar. Segir gagnstefndi að samkvæmt orðum samkomulagsins hafi því þvert á móti verið ætlað að gilda ef upp úr sambúðinni slitnaði.

Gagnstefndi segir að aðilar hafi greitt útborgun fasteignarinnar að jöfnu. Gagnstefndi hafi lagt til verulega vinnu og fjármuni við endurbætur hennar og þannig stuðlað að verulegri verðmætisaukningu hennar. Verðmæti fasteignarinnar hafi hækkað úr 9,5 milljónum króna í 14,5 til 16,5 milljónir króna en skuldin við Íbúðalánasjóð hækkað úr 7,6 milljónum í um níu milljónir. Veðsetningarhlutfallið hafi því lækkað úr um 80% í 55 til 60%, og verði eignamyndunin fyrst og fremst rakin til þeirra endurbóta sem gagnstefndi og skyldmenni hans hafi gert á fasteigninni. Hafni gagnstefndi þess vegna því að ósanngjarnt sé að leggja samkomulagið til grundvallar og miða við að aðilar eigi fasteignina að jöfnu. Þvert á móti væri bersýnilega ósanngjarnt að fallast á kröfur gagnstefnanda.

Loks kveðst gagnstefndi byggja sýknukröfu sína á því að verði kröfum hans í aðalsök hafnað sé ljóst allt að einu ljóst að hann hafi lagt fram verulegt fjármagn í fasteignina með 900.000 króna útborgun og vinnu við endurbætur. Með vísan til þeirrar meginreglu að sambúðarmaður fari með það úr sambúðinni sem hann kom með í hana, eigi gagnstefndi því hlutdeild í fasteigninni og beri að hafna ógildingu yfirlýsingarinnar þar til hann hafi fengið eignarhlut sinn greiddan.

Gagnstefndi segir að krafa sín um málskostnað sé byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um að litið verði til virðisaukaskatts sé byggð á lögum nr. 50/1988.

Aðilar gáfu skýrslu í málinu en einnig komu fyrir dóm sem vitni D, C, E, F og G. Vitnið D, faðir stefnanda, lýsti framkvæmdum sem hann og starfsmenn sínir hefðu unnið í fasteigninni, ásamt stefnanda, og hefði vitnið auk þess lagt til öll verkfæri. Stefnda hefði málað og lagt út fyrir málningarkostnaði. Annar kostnaður hefði verið skrifaður á fyrirtæki vitnisins. Vitnið kvaðst telja að verðmæti efnis og vinnu, sem hann og fyrirtæki hans hefðu lagt fram, hefði numið um tveimur milljónum króna. Vitnið hefði engan reikning gert og ekki tiltekið sérstaklega að hann ynni eingöngu í þágu stefnanda. Vitnið C staðfesti matsgerð sína. Vitnið E, bróðir stefndu, kvaðst hafa komið þrisvar sinnum eða svo til að hjálpa til við framkvæmdirnar. Nefndi vitnið sérstaklega að það hefði hjálpað til við framkvæmdir við loftklæðningu. Hefðu aðilar báðir unnið að framkvæmdunum þegar vitnið hefði verið á staðnum. Vitnið F systir stefndu kvaðst hafa átt heima í íbúðinni frá ágúst 2014 til október 2014 en ekki greitt leigu fyrir það. Vitnið G, vinur beggja aðila, kvaðst hafa komið oft á staðinn á meðan á framkvæmdum hefði staðið. Auk aðila beggja hefði faðir stefnanda þá unnið að framkvæmdunum auk einhverra iðnaðarmanna. Vitnið hefði sjálft hjálpað stefnanda við eitt verk, flotun gólfs, og hefðu þeir þá verið tveir við störf en hugsanlega hefði faðir stefnanda verið einnig á staðnum „að hræra steypu eða eitthvað“.

Niðurstaða

Það er meginregla í íslenzkum rétti að samninga beri að halda. Í máli þessu krefur stefnandi stefndu um efndir á sambúðarsamningi þeirra, þannig að hann sé eigandi helmings hinnar umdeildu fasteignar.

Stefnda byggir meðal annars á því að það hafi verið forsenda sín fyrir samkomulaginu að aðilar hygðust eiga heimili í fasteigninni í framtíðinni. Samkomulagið, sem þau í upphafi segja gert „um eignir okkar“, tekur skýrlega á því hvernig fara skuli með fasteignina komi til sambúðarslita aðila. Er því ljóst, að við samningsgerðina hefur verið gert ráð fyrir þeim möguleika, og samkomulagið gildir við þær aðstæður eftir sem áður.

Stefnda hefur byggt á því að stefnandi hafi í raun ekki lagt neitt til útborgunar íbúðarinnar þar sem bifreið sú, sem afsalað var við kaupin, hafi í raun verið skráð eign föður stefnanda. Fyrir dómi sagði faðir stefnanda, vitnið D, að við kaupin hefði stefnandi borgað „með bílnum“. Þykir augljóst að bifreiðin hafi verið framlag stefnanda til kaupanna, hvernig sem kann að hafa samizt milli þeirra feðga um eigendaskiptin. Þá segir í bréfi lögmanns stefndu til stefnanda, dags. 17. október 2013, að óumdeilt sé að stefnandi hafi lagt 900.000 krónur til kaupanna í upphafi. Verður við það miðað.

Í málinu liggur matsgerð C, lögg. fasteignasala á Akureyri, sem dómkvaddur var til matsstarfa. Ekkert hefur verið lagt fram sem hnekkir henni. Telst sannað með matsgerðinni að áætla megi verðmæti fasteignarinnar á matsdegi um sextán milljónir króna, og hefur verðmæti hennar þannig hækkað um sex og hálfa milljón króna eða svo, frá því hún var keypt vorið 2011. Jafnframt telst sannað með matsgerðinni að yfirgnæfandi meirihluti þeirrar verðmætaaukningar sé til kominn vegna endurbóta á fasteigninni.

Ljóst er af framansögðu að verulegar endurbætur voru unnar á fasteigninni, langt umfram það sem vænta má í daglegum heimilisrekstri. Fyrir dómi lýsti vitnið D þeim framkvæmdum. Kvaðst vitnið hafa verið í þeim sjálft ásamt starfsmönnum sínum og hefði vitnið lagt til öll verkfæri. Þykir mega draga þá ályktun af framburði vitnisins, þrátt fyrir að vitnið sé faðir stefnanda, að vitnið eða menn á þess vegum hafa tekið umtalsverðan þátt í þeim framkvæmdum, en þetta fær meðal annars nokkura stoð í vætti vitnisins G, sem kvaðst hafa komið oft á staðinn meðan á framkvæmdum hefði staðið og nefndi sem þátttakendur í þeim, auk aðila beggja, vitnið D. Þá sagði vitnið G að einnig hefðu verið fengnir einhverjir iðnaðarmenn. Einnig þykir ljóst að stefnda hefur tekið þátt í framkvæmdum að sínu leyti og notið liðsinnis úr fjölskyldu sinni.

Ekki liggja fyrir skrifleg samtímagögn um vinnuframlag hvers og eins, enda mun engin peningagreiðsla hafa komið fyrir einstök verk. Þykir allt að einu ljóst að menn á vegum stefnanda hafi tekið verulegan þátt í framkvæmdunum, þótt ekki verði nánar slegið föstu um umfang þess, eða nákvæman hlut hvors aðila í heildarframkvæmdunum.

Með vísan til framansagðs er óhætt að miða við að stefnandi á verulegan þátt í þeirri verðmætaaukningu sem orðið hefur á fasteigninni frá því hún var keypt vorið 2011.

Sambúðarsamningur aðila er dagsettur í september 2011, en fasteignin var keypt í marz og lán vegna kaupanna tekin þá. Óumdeilt er að stefnandi hafði ekki innt af hendi neinar fjárgreiðslur vegna lánanna þá mánuði sem liðu frá lántöku og fram að gerð samningsins. Er þó ekki fjallað neitt um það atriði í samningnum.

Stefnda lýsti yfir riftun samnings aðila daginn eftir að stefna var birt í máli þessu. Ekkert hefur verið lagt fram um að hún hafi áður krafið stefnanda um greiðslur þeirra vanefnda sem hún byggir riftun sína á, eða hótað honum riftun ella. Þær fjárhæðir, sem hún byggir á að stefndi hafi vangreitt, eru ekki sérstaklega háar þegar horft er til þeirrar verðmætaaukningar sem orðið hefur á fasteigninni og telja má sannað að sé vegna endurbóta langt umfram almenna verðhækkun sambærilegra fasteigna, en sannað er að stefnandi og menn á hans vegum eiga umtalsverðan þátt í þeim endurbótum. Þá hefur stefnda farið með dagleg umráð fasteignarinnar frá sambúðarslitum. Þegar á allt framanritað er horft hefur ekki verið sýnt fram á réttmæti þeirrar riftunar sem stefnda lýsti yfir hinn 28. febrúar 2014.

Með þessari niðurstöðu er því ekki slegið föstu að með vinnuframlagi sínu, og manna á sínum vegum, hafi stefnandi fullnægt svo greiðsluskyldu sinni samkvæmt samkomulaginu, á sambúðartímanum eða síðar, að hún sé að engu orðin.

Eins og áður segir hagga sambúðarslitin ekki gildi samkomulagsins, enda var við gerð þess gert ráð fyrir sambúðarslitum og kveðið á um hvernig þá skyldi farið með eignina.

Veruleg verðmætaaukning hefur orðið á fasteigninni, þar á meðal vegna mikillar vinnu á vegum stefnanda við endurbætur hennar. Þykir ekki ósanngjarnt af stefnanda eins og málum er háttað að byggja rétt á samkomulaginu.

Stefnda byggir á því að stefnanda hefði aldrei verið unnt að eignast fasteignina, en hann hafi áður fengið staðfestingu nauðasamnings til greiðsluaðlögunar. Hefði greiðslumat hans orðið neikvætt. Þessi atriði ráða ekki úrslitum í máli þessu. Hér byggir stefnandi rétt sinn á samningi þar sem stefnda samþykkir að hann eigi 50% í fasteign sem hún er ein þinglýstur eigandi að. Gildi þess samkomulags er óháð því hvort stefnandi hefði sjálfur fengið jákvætt greiðslumat eða hver skuldastaða hans var gagnvart þriðja manni á sama tíma. Þá skiptir ekki máli hér hvernig mál kunna að skipast milli stefnanda og hugsanlegra lánardrottna hans.

Opinber skráning samkomulags aðila er ekki skilyrði gildis þess. Lagafyrirmæli um kaupmála skipta hér ekki máli.

Stefnda vísar til þess að Hæstiréttur Íslands hafi með dómi í tilteknu máli komizt að þeirri niðurstöðu að þótt annar sambúðaraðila kunni að hafa borið ríkari kostnað af endurbótum en hinn, breytist eignarhlutföll þeirra ekki á þeim grunni einum. Það mál sem hér er til úrlausnar snýst um gildi samkomulags sem aðilar gerðu með sér, en ekki hvort annar aðili hafi öðlazt rétt til aukins eignarhlutfalls fasteignar á einum saman grunni ríkari þátttöku í endurbótum hennar.

Með vísan til alls framanritaðs verður að líta svo á að samkomulag aðila sé í gildi og stefnandi sé samkvæmt því eigandi 50% eignarhlutdeildar í fasteigninni. Með þeirri niðurstöðu er ekki tekin afstaða til þess hvort hann standi í skuld við stefndu vegna umsaminnar hlutdeildar sinnar í afborgunum láns á sambúðartíma aðila. Ekki þykja efni til að fallast á kröfu um lækkun eignarhlutdeildarinnar þar stefnandi hafi enga áhættu borið af verðþróun eigna og skulda. Stefnandi var samkvæmt samkomulaginu eigandi 50% eignarhluta og bar samkvæmt samkomulaginu sömu ábyrgð gagnvart stefndu á greiðslu Íbúðalánasjóðslánsins og hefði stefnda getað byggt á því samkomulagi eins og hann.

Stefnda andmælir kröfu um 510.000 króna leigugreiðslur með sömu rökum um að stefnandi sé ekki eigandi fasteignarinnar og eigi því ekki rétt á leigugreiðslum vegna afnota af henni. Með vísan til niðurstöðu um eignarhlut stefnanda í íbúðinni verður að fallast á kröfu hans um 510.000 króna leigugreiðslu en ekkert hefur verið lagt fram sem mælir gegn þeirri fjárhæð.

Þá krefst stefnandi viðurkenningar á því að stefndu beri að greiða honum tiltekna fjárhæð á mánuði frá 1. marz 2014 og þar til uppgjör vegna fasteignarinnar hafi farið fram. Hér er gerð krafa um að stefndu verði í raun gert að leigja fasteignina fyrir þessa fjárhæð, í óákveðinn tíma þar til uppgjör hafi farið fram. Engin leið er að segja til um það fyrir fram hvernig mál muni skipast með fasteignina í framtíðinni, svo sem hver muni fara með umráð hennar á hverjum tíma, eða hvenær uppgjöri aðila lýkur. Þykir dómur ekki verða lagður á þessa kröfu stefnanda eins og hún er úr garði gerð og verður henni vísað frá dómi.

Með vísan til framanritaðs og þeirrar niðurstöðu í aðalsök þess að samningur aðila sé enn í gildi verður aðalstefnandi sýknaður af kröfum í gagnsök.

Rétt þykir að málskostnaður milli aðila falli niður. Báðum hefur verið veitt gjafsókn og greiðist gjafsóknarkostnaður beggja úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns hvors um sig, A-kvk-ef S-kvk-ef hrl. sem fór með málið af hálfu stefnanda og S-kvk-þgf A-kvk-þgf hdl. sem fór með málið af hálfu stefnda, 1.612.000 kr. til hvors lögmanns um sig og er virðisaukaskattur meðtalinn. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Þ-kk-nf D-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Viðurkennt er að stefnandi, A, er eigandi 50% eignarhluta í fasteigninni X.

Stefnda, B, greiði stefnanda 510.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 6. marz 2014 til greiðsludags.

Kröfu stefnanda, um viðurkenningu þess að stefndu beri að greiða honum 60.000 krónur mánaðarlega þar til uppgjör vegna fasteignarinnar hafi farið fram, er vísað frá dómi.

Gagnstefndi, A, er sýkn af kröfum gagnstefnanda, B í gagnsök.

Málskostnaður milli aðila falli allur niður.

Gjafsóknarkostnaður beggja aðila greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanna aðila, A-kvk-ef S-kvk-ef hrl. og S-kvk-ef A-kvk-ef hdl., 1.612.000 krónur til hvors.