E-3480/2008

Mál þetta sem dómtekið var 5. maí 2009 var höfðað 25. apríl 2008.

Stefnandi er Nemendagarðar búvísindadeildar, Hvanneyri, 311 Borgarnesi. Stefndi er Íslenska leigufélagið ehf., Bolholti 6, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess í endanlegri kröfugerð sinni að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 159.734 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1.9.2007 til greiðsludags, að frádreginni innborgun 20.9.2007 að fjárhæð 53.136 krónur. Þá krefst stefnandi málskostnaðar auk virðisaukaskatts.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda, en til vara að kröfurnar verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefndi málskostnaðar, auk virðisaukaskatts.

Málsatvik:

Aðilar málsins gerðu með sér leigusamning um 2ja herbergja íbúð nr. 103 að Skólaflöt 12 í Borgarfjarðarsveit, þann 15. maí 2007 og skyldi leigutími vera 15. maí til 1. júlí 2007. Fjárhæð leigu skyldi vera 61.722 á mánuði og gjalddagi fyrsta dag hvers mánaðar. Leigufjárhæð skyldi breytast samkvæmt neysluvísitölu. Samkvæmt leigusamningi skyldi leigutaki leggja fram tryggingu fyrir réttum efndum leigusamnings sem næmi eins mánaðar leigu.

Það er óumdeilt að leigusambandi aðila lauk ekki 1. júlí, heldur framlengdist hann, en deilt er um hversu lengi. Þannig kemur fram í stefnu að krafist sé greiðslu leigu til 1. september, sem fram kom við aðalmeðferð að væri ritvilla og ætti að vera 1. október. Því er hins vegar haldið fram af hálfu stefnda að leigutaki hafi rýmt íbúðina 1. ágúst.

Við þingfestingu máls þessa þann 8. maí 2008 varð útivist af hálfu stefnda og stefnan því árituð og krafan gerð aðfararhæf 22. maí 2008 og stefnda gert að greiða stefnanda 43.000 krónur í málskostnað. Stefndi krafðist endurupptöku málsins og lagði fram málskostnaðartryggingu að fjárhæð 43.000 krónur. Úrskurður um endurupptöku málsins er dagsettur 27. nóvember 2008.

Ágreiningsefni máls þessa er því aðallega það hvort leiguafnotum stefnda hafi lokið 1. ágúst, 1. október, eða einhvern tímann þar á milli og hvort og þá hversu mikið stefndi skuldi stefnanda vegna leigunnar.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi kveðst vera húsfélag sem annist fasteignarekstur nemendagarða búvísindadeildar Landbúnaðarháskólans á Hvanneyri. Dómkrafan grundvallist á leigusamningi dagsettum 15. maí 2007 á milli aðila málsins. Hið stefnda félag hafi tekið á leigu 2ja herbergja íbúð nr. 103 að Skólaflöt 12 í Borgarfjarðarsveit og hafi leigutíminn verið frá 15. maí til 1. júlí 2007. Gjalddagi leigu skyldi vera fyrsti dagur hvers mánaðar og leigufjárhæð 61.722 krónur og skyldi breytast með vísitölu neysluverðs frá 263,1 stigum.

Í stefnu kemur fram að umkrafin fjárhæð sé vegna ógreiddrar húsaleigu frá 15. júlí til 1. september, en stefndi hafi haldið áfram að notfæra sér húsnæðið til 1. september 2007 og sé á grundvelli greiðsluseðils með útgáfudegi og gjalddaga 1. september 2007 að fjárhæð 159.734 krónur. Nefndur greiðsluseðill liggur ekki frammi í málinu, en stefnandi lagði fram afrit reiknings nr. 0002361, en í honum segir að um sé að ræða reikning fyrir: Skólaflöt 12 – íbúð 103/september, magn 1,00 og einingaverð 64.044 krónur. Niðurstöðutala reikningsins er hins vegar 159.734 krónur, eða stefnufjárhæð málsins.

Við aðalmeðferð málsins lagði stefnandi fram breytta kröfugerð auk sundurliðunar og lækkaði stefnukröfu sína sem nemur frádrætti vegna innborgunar 30. september 2007 að fjárhæð 53.136 krónur. Þá kom fram í máli stefnanda við aðalmeðferð að þar sem talað væri um 1. september í stefnu ætti að standa 1. október og væri um ritvillu að ræða.

Gjalddagi í viðskiptum aðila hafi verið útgáfudagur reiknings og miðist dráttarvaxtakrafa við það tímamark. Skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og því nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Stefnandi byggir á reglum samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga og húsaleigulögum nr. 36/1994, einkum 59. gr. Kröfur um dráttarvexti styðjast við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og um málskostnað við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda:

Af hálfu stefnda er á því byggt að málið sé svo vanreifað af hálfu stefnanda að vísa hefði átt því frá dómi án kröfu. Stefnukröfur hafi ekki verið í samræmi við málavexti í stefnu og framlögð skjöl.

Þá krefst stefndi sýknu og byggir á því að hann hafi þegar greitt skuld sína að fullu. Leigusamningur aðila hafi framlengst um einn mánuð eða til 1. ágúst, en stefndi hafi með greiðslu á samtals 191.320 krónum greitt skuld sína við stefnanda. Þar sem stefndi skuldi stefnanda ekki neitt beri að sýkna hann og dæma honum málskostnað úr hendi stefnanda.

Við aðalmeðferð málsins mótmælti stefndi því að krafa um greiðslu vegna þrifa að fjárhæð 9.900 krónur kæmist að, en hennar var ekki getið í stefnu og einnig var því mótmælt að stefnandi gæti við aðalmeðferð málsins breytt tímalengd meintrar leigu sem í stefnu væri talin til 1. september.

Af hálfu stefnda er vísað til meginreglna kröfu- og samningaréttar og húsaleigulaga nr. 36/1994. Krafa um málskostnað er studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða:

Við aðalmeðferð málsins voru teknar skýrslur af starfsmanni stefnanda sem hefur umsjón með fasteignum hans og fyrirsvarsmanni stefnda. Af hálfu starfsmanns stefnanda var því haldið fram að hið leigða húsnæði hefði verið losað um miðjan september, en af hálfu fyrirsvarsmanns stefnda að leigutíminn hefði verið til 1. ágúst. Vegna upplýsinga um afskipti lögreglu af málefnum aðila um miðjan ágúst, var tekin vitnaskýrsla símleiðis af lögreglumanni í Borgarnesi og staðfesti hann að afskipti hefðu verið höfð af leigutökum á vegum stefnda hjá stefnanda þann 19. ágúst. Ekki kom skýrt fram um hvaða íbúð var að ræða, en með þessu þykir nægilega sýnt fram á að leigusamband aðila hafi ennþá verið til staðar 19. ágúst.

Breytt kröfugerð stefnanda við aðalmeðferð málsins fól í sér lækkun á kröfum stefnanda í heild sinni og verður því litið svo á að hún komist að. Hins vegar verður að telja hæpið að stefnandi geti breytt svo mikilvægu atriði sem dagsetningu loka á leigusambandi aðila munnlega við aðalmeðferð málsins, gegn mótmælum stefnda. Þess vegna og með hliðsjón af því að það er ósannað að afnot hafi verið af hinu leigða af hálfu stefnda eftir 1. september, verður við úrslausn málsins gengið út frá því að leigusambandi aðila hafi lokið þann 1. september.

Það verður því niðurstaða málsins að stefndi verður dæmdur til að greiða stefnanda mismun á réttmætri húsaleigu fyrir tímabilið 15. maí 2007 til 31. ágúst 2007, samtals 220.987 krónur, að frádregnum greiðslum hans vegna leigunnar, samtals 188.333 krónur, eða 32.654 krónur. Þá er deilt um hvort stefndi skuli greiða reikning vegna þrifa á íbúðinni, sem stefnandi hefur í kröfugerð sinni dregið frá tryggingu sem lögð var fram við upphaf leigusambands aðila. Með vísan til laga nr. 36/1994 og liðar 10. í leigusamningi aðila þykir mega líta svo á að stefnandi hafi mátt draga 9.900 vegna þrifa húsnæðisins frá tryggingarfjárhæð og bætist sú fjárhæð því við. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda 42.554 krónur. Með hliðsjón af því hvernig kröfugerð var háttað af hálfu stefnanda í upphafi þykir mega ákveða að dráttarvextir leggist á kröfuna fyrst við dómsuppsögu í málinu.

Með vísan til 3. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 verður ekki hjá því komist að dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað, sem telst hæfilega ákveðinn 120.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf, settur héraðsdómari, kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndi, Íslenska leigufélagið ehf., Bolholti 6, Reykjavík, greiði stefnanda, Nemendagörðum búvísindadeildar, Hvanneyri, Borgarnesi, 42.554 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá dómsuppsögu til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 120.000 krónur í málskostnað, þ.m.t. virðisaukaskatt.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf