E-6895/2008

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 10. mars sl., að loknum munnlegum málflutningi, var höfðað fyrir dómþinginu af Brimborg ehf., á hendur Festingu ehf., með stefnu þingfestri 11. september 2008.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að viðurkennt verði að eftirfarandi ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu Tryggvabraut nr. 5 Akureyri, dagsett 22. nóvember 1996, þinglýst hinn 13. desember 1996, verði dæmt ógilt:

„Þegar bæjarráð ákveður, skv. lóðarsamningi dags. 29.11.1969, að viðbótarlóð norðan núverandi lóðar, sé til ráðstöfunar skal eignarhluti 01-01 hafa forgang að lóðinni umfram eignarhluta 01-02.”

Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Stefndi krefst sýknu af dómkröfum stefnanda auk málskostnaðar úr hans hendi.

Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála áður en dómur var kveðinn upp.

II

Málsatvik eru þau, að hinn 1. október 1996 keypti stefnandi hlutabréf í Þórshamri hf. af Flutningamiðstöð Norðurlands ehf. Tilkynning um kaupin var send stjórn Þórshamars hf. með bréfi sama dag.

Í 5. gr. kaupsamningsins segir, að þegar hin seldu hlutabréf hafi verið afhent skuli seljendur hlutast til um að stjórnarmenn Þórshamars hf. segi sig úr stjórn þess og boði þegar í stað til hluthafafundar til þess að kjósa nýja stjórnarmenn fyrir félagið.

Hluthafafundur í Þórshamri var haldinn 20. nóvember 1996 þar sem skipt var um stjórn í félaginu og fulltrúar stefnanda kosnir í stjórnina. Var tilkynning þess efnis gerð hinn 24. nóvember 1996 og send til hlutafélagaskrár.

Þeir stjórnarmenn sem viku úr stjórn Þórshamars hf. á hluthafafundinum voru m.a. Ó-kk-nf Ó-kk-nf og R-kk-nf G-kk-nf.

Tveimur dögum eftir hluthafafundinn og kosningu nýrrar stjórnar, eða hinn 22. nóvember 1996, skrifuðu fyrrnefndir stjórnarmenn, undir eignaskipayfirlýsingu f.h. Þórshamars hf. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni er lóðinni við Tryggvabraut 5 skipt í tvo eignarhluta; 01-10 og 01-02. Segir svo eftirfarandi í yfirlýsingunni: „Þegar bæjarráð ákveður skv. Lóðarsamningi dags. 29.11.1969, að viðbótarlóð norðan núverandi lóðar, sé til ráðstöfunar skal eignarhluti 01-01 hafa forgang að lóðinni umfram eignarhluta 01-02”. Yfirlýsingin var móttekin til þinglýsingar hinn 25. nóvember 1996 og innfærð í þinglýsingarbækur hinn 13. desember sama ár.

Stefnandi kveður, að við gerð kaupsamnings milli stefnanda og Flutningamiðstöðvar Norðurlands ehf. um kaup á Þórshamri hf. hafi verið samið svo um að stefnandi myndi selja eignarhluta 01-01, Tryggvabraut 5, til félaganna Bifreiðastöðvarinnar Stefnis ehf. og Óskars Jónssonar & Co. ehf. Kaupsamningur þess efnis var undirritaður 13. desember 1996. Prókúruhafi Óskars Jónssonar & Co. ehf. á þeim tíma var fyrrnefndur Ó-kk-nf Ó-kk-nf.

Hinn 31. desember 1997 voru félögin Óskar Jónsson & Co. ehf. og Bifreiðastöðin Stefnir ehf. sameinuð Flutningamiðstöð Norðurlands ehf. sem er sama félag og seldi stefnanda Þórshamar hf.

Með bréfi dagsettu 5. júlí 2001 tilkynnti byggingarfulltrúi Akureyrarbæjar stefnanda, að umsókn hans um lóðarstækkun væri samþykkt en með fyrirvara um afgreiðslu bæjarstjórnar. Flutningamiðstöð Norðurlands ehf. sótt einnig um stækkunina í samræmi við ákvæði lóðarleigusamningsins, dagsetts 29. nóvember 1969.

Árið 2002 sameinaðist Flutningamiðstöð Norðurlands ehf. Samskipum hf. og þar með fluttist eignarhluti 01-01 fasteignarinnar Tryggvabraut 5 yfir til Samskipa hf. Samskip hf. hafði átt Bifreiðastöðina Stefni ehf. og Óskar Jónsson & Co. ehf. síðan í árslok 1996 og var stofnaðili Flutningamiðstöðvar Norðurlands ehf.

Samskip hf. afsalaði Bakkavogi ehf. fasteigninni með yfirlýsingu 1. september 2003, en Bakkavogur ehf. var dótturfélag að öllu leyti í eigu afsalsgjafa. Stefndi Festing ehf. keypti félagið Bakkavog ehf. með kaupsamningi dagsettum 31. janúar 2005 og félögin sameinuðust svo í október 2006.

Með bréfi, dagsettu 16. nóvember 2007, sendi lögmaður stefnanda tölvupóst til lögmanns stefnda með tillögu um að gerður yrði nýr eignaskiptasamningur milli aðila sem endurspeglaði rétt beggja eigenda til nýju lóðarinnar þannig að skipting á upphaflegri lóð yrði óbreytt en stækkunin skiptist í jöfnu hlutfalli við eignarhluta í húsbyggingu. Svar lögmanns stefnda barst með tölvupósti hinn 29. janúar 2008, þar sem fram kemur að niðurstaða lögmannanna sé sú að eignaskiptasamningurinn frá 1996 sé í fullu gildi og þar að auki telji þeir að krafa, þess efnis að eignaskiptasamningurinn sé ógildur, sé fyrnd.

Með bréfi, dagsettu 18. apríl 2008, óskaði stefnandi eftir því við embætti sýslumannsins á Akureyri að það beitti heimild 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978, og leiðrétti hin augljósu mistök, að eignaskiptayfirlýsingunni hefði ekki verið vísað frá þinglýsingu. Til vara var þess krafist að þinglýst yrði kröfu um leiðréttingu með vísan til 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Sýslumaður féllst ekki á, að um augljós mistök hefði verið að ræða við þinglýsingu skjalsins, enda hafi á þeim tíma, sem skjalið hafi verið móttekið til þinglýsingar, ekki verið búið að breyta stjórn hjá hlutafélagaskrá RSK, þrátt fyrir að tilkynning þess efnis hefði verið gerð. Hins vegar var fallist á að þinglýsa kröfu um leiðréttingu með vísan til 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Stefnandi kveðst höfða mál þetta, þar sem slík krafa, ein og sér, dugi ekki til að ógilda ákvæðið.

III

Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að þeir aðilar sem skrifað hafi undir hina umdeildu eignaskiptayfirlýsingu f.h. Þórshamars hf., hinn 22. nóvember 1996, þeir Ó-kk-nf Ó-kk-nf og R-kk-nf G-kk-nf, hafi hvorki verið prókúruhafar né stjórnarmenn félagsins á þeim tíma er þeir hafi skrifað undir fyrir hönd félagsins. Þessum aðilum hafi verið fullljóst að þeir skrifuðu undir f.h. Þórshamars hf. heimilda- og umboðslaust enda hafi þeir staðið í því að selja stefnanda félagið stuttu áður. M.a. hafi R-kk-nf G-kk-nf skrifað undir kaupsamninginn um Þórshamar hf. við stefnanda hinn 1. október 1996 f.h. Flutningamiðstöðvar Norðurlands ehf. og á sama tíma hafi Ó-kk-nf Ó-kk-nf verið í stjórn þess félags. Þá hafi þeir vitað um að ný stjórn hefði verið kosin í félaginu sem og prókúruhafar, enda hafi R-kk-nf skrifað undir tilkynningu þess efnis hinn 1. október 1996.

Stefnandi byggir á því, að þeir einstaklingar, sem gert hafi hina umdeildu eignaskiptayfirlýsingu og undirritað hana f.h. Þórshamars hf., hafi af ásetningi haft í henni ákvæði um að eignarhluta 01-01 fylgdi forgangsréttur að viðbótarlóðinni á kostnað eignarhluta 01-02. Þetta hafi þeir gert í ljósi þess að stefnandi hefði þegar ákveðið að selja félögunum Bifreiðastöðinni Stefni ehf. og Óskar Jónsson & Co. ehf.eignarhluta 01-01 Tryggvabraut 5. Annar þeirra, sem skrifaði undir eignaskipta-yfirlýsinguna, Ó-kk-nf Ó-kk-nf, hafi á þeim tíma verið framkvæmdastjóri og með prókúruumboð frá Óskari Jónssyni & Co. ehf. og hafi síðan stuttu síðar orðið stjórnarmaður Bifreiðastöðvarinnar Stefnis ehf. Ó-kk-nf Ó-kk-nf hafi því verið grandsamur um að félög á hans vegum kæmu til með að eignast eignarhluta 01-01.

Hið umdeilda ákvæði eignaskiptayfirlýsingarinnar feli í sér, samkvæmt orðanna hljóðan, að þegar bæjarráð ákveði, samkvæmt lóðarsamningi, dagsettum 29. nóvember 1969, að viðbótarlóð norðan núverandi lóðar, sé til ráðstöfunar skuli eignarhluti 01-01 hafa forgang að lóðinni umfram eignarhluta 01-02. Eignarhluti 01-01 hafi því forgang á kostnað eignarhluta 01-02 og byggir stefnandi á því, að hann hefði aldrei samþykkt slíka ráðstöfun. Það sem styðji þá fullyrðingu hans sé sú staðreynd að stefnandi hafi sótt um stækkun lóðarinnar ásamt þáverandi eiganda eignarhluta 01-01, enda hafi stefnandi talið að báðir aðilar ættu jafnan rétt til stækkunarinnar. Stækkunin hafi síðan verið samþykkt í umhverfisráði Akureyrarbæjar í júlí 2001.

Á tímabilinu 1998-2000 hafi Flutningamiðstöð Norðurlands ehf. haft samband við stefnanda með ósk um að undirritað yrði skjal um að stefnandi afsalaði sér rétti til lóðarstækkunar til norðurs. Stefnandi hafi neitað alfarið að skrifa undir slíka yfirlýsingu enda hafi aðilar átt rétt til lóðarstækkunar í réttu hlutfalli við lóðareign. Aldrei hafi hins vegar verið bent á það af hálfu fyrirsvarsmanna Flutningamiðstöðvar Norðurlands ehf. að í eignaskiptayfirlýsingunni væri ákvæði um forgangsrétt þeirra að lóðarstækkuninni, en sú staðreynd renni stoðum undir það að fyrirsvarsmenn hafi ekki litið svo á sem að ákvæðið hefði gildi.

Stefnandi telur að hið umdeilda ákvæði sé með öllu ógilt þar sem skort hafi heimild til undirritunar þess bæði hvað varði prókúru sem og fjölda stjórnarmanna, en samkvæmt 25. gr. þágildandi samþykkta fyrir Þórshamar hf. hafi þurft undirskrift þriggja stjórnarmanna til þess að skuldbinda félagið. Undirskrift þeirra tveggja einstaklinga sem skrifað hafi undir geti því aldrei talist skuldbindandi fyrir félagið.

Stefnandi byggir á því, að þrátt fyrir að ekki hafi verið búið að tilkynna hlutafélagaskrá RSK um stjórnarskiptin, breyti það ekki því að þá aðila sem skrifað hafi undir eignaskiptayfirlýsinguna f.h. Þórshamars hf. hafi skort til þess heimildir til að binda félagið. Stjórnarskiptin hafi tekið gildi strax og þau hafi farið fram, en ekki við tilkynningu til fyrirtækjaskrár eins og stefndi haldi fram. Slík tilkynning hafi eingöngu gildi gagnvart grandlausum þriðja manni en ekki gagnvart þeim stjórnarmönnum sem vitandi vits skrifi heimildar- og umboðslaust undir löggerninga fyrir hönd félags. Það stoði ekki stefnda að bera fyrir sig að hið umdeilda ákvæði eignaskiptayfirlýsingarinnar sé gilt þar sem ekki hafi verið búið að senda tilkynningu til fyrirtækjaskrár um stjórnarskiptin. Væri það staðreynd gætu aðilar sem seldu félög sín valdið þeim fyrirtækjum óbætanlegu tjóni sem þeir hefðu verið að selja með því að skrifa undir löggerninga fyrir hönd félaganna áður en næðist að tilkynna um stjórnarskipti og breyta hinni opinberu skráningu.

Stjórnarskiptin hafi verið tilkynnt með bréfi, dagsettu 24. nóvember 1996, fjórum dögum eftir fundinn, en breytingin virðist hins vegar ekki hafa verið skráð fyrr en töluvert síðar. Sé skilningur stefnda réttur sé ljóst að fyrrverandi stjórnarmenn hefðu haft allan þann tíma til að skrifa áfram undir löggerninga fyrir hönd Þórshamars hf. svo bindandi væri þrátt fyrir grandsemi stjórnarmanna. Stefnandi hafni alfarið slíkum skilningi, enda hefði slíkt í för með sér óviðunandi óvissuástand fyrir kaupendur fyrirtækja hér á landi.

Stefnandi vísar til 77. gr. laga nr. 2/1995 um hlutafélög, máli sínu til stuðnings, en samkvæmt greininni sé félag eingöngu bundið við löggerninga hafi sá sem komi fram fyrir þess hönd haft til þess heimildir.

Í ljósi þessa hafi stefnandi óskað eftir því við embætti sýslumannsins á Akureyri að það leiðrétti þau mistök að eignaskiptayfirlýsingunni hafi verið þinglýst. Sýslumaður hafi ekki fallist á þetta, en hins vegar fallist á að þinglýsa kröfu um leiðréttingu, með vísan til 2. mgr. 72. gr. þinglýsingalaga, sem kveði á um að ef maður staðhæfi að færsla í fasteignabók sé efnislega röng og horfi sér til réttarspjalla hafi hann kost á að fá þinglýst körfu sinni um leiðréttingu ef hann færi fyrir því veigamikil rök, að mati þinglýsingarstjóra. Þinglýsingarstjóri hafi metið það svo, að það skilyrði laganna væri uppfyllt og fallist á að þinglýsa slíkri kröfu.

Stefndi hafi þrátt fyrir framangreint ekki fallist á að koma til móts við stefnanda með gerð nýs eignaskiptasamnings sem yrði í betra samræmi við eignarhluta aðila og sjái stefnandi sig knúinn til þess að höfða mál þetta til ógildingar á hinu umdeilda ákvæði í eignaskiptayfirlýsingunni.

Stefnandi kveðst byggja á því, að ógildisannmarki eyðist ekki af þeirri einu ástæðu að skjali sé þinglýst. Þá telur stefnandi að krafa hans sé ekki fyrnd eins og stefndi hafi haldið fram. Stefnandi telur að líta verði til þess að rétturinn til að krefjast leiðréttingar þinglýsingarmistaka eða að fá þinglýst kröfu um leiðréttingu samkvæmt 27. gr. þinglýsingarlaga ekki vera háða tímatakmörkunum eins og megi m.a. sjá af dómi Hæstaréttar frá árinu 1989, bls. 1395. Þannig hafi löggjafinn tekið afstöðu til þess að sé færsla í þinglýsingarbók röng fyrnist slík krafa um leiðréttingu ekki. Stefnandi byggir og á því, að hann hafi ekki vitað af hinu umdeilda ákvæði eignaskiptayfirlýsingarinnar enda hafi forsvarsmenn þeirra félaga, sem eignarhluti 01-01 hafi tilheyrt, ekki dregið athygli stefnanda að því né að öðru leyti bent á það, eins og rakið hafi verið. Telur stefnandi, að þeir forsvarsmenn hafi litið svo á sem að ákvæðið væri ekki gilt.

Stefnandi telur, að einnig verði að líta til 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, við mat á því að stefndi geti ekki borið fyrir sig hið umdeilda ákvæði. Einnig byggir stefnandi á 33. gr. laga nr. 7/1936, og telur að stefndi geti ekki borið fyrir sig hið umdeilda ákvæði eignaskiptayfirlýsingarinnar, þar sem stefndi hafi verið grandsamur um heimildarskort þeirra er skrifuðu undir yfirlýsinguna f.h. Þórshamars hf.

IV

Stefndi byggir kröfur sínar á því, að ósannað sé að fyrrverandi stjórnarmenn í Þórshamri hf., þeir Ó-kk-nf Ó-kk-nf og R-kk-nf G-kk-nf, hafi ekki haft heimild til að skrifa undir eignaskiptayfirlýsinguna fyrir hönd félagsins hinn 22. nóvember 2006, enda hafi þeir á þeim tíma verið skráðir stjórnarmenn í félaginu. Stefnandi hefur ekki fært fram viðhlítandi sönnur fyrir því að þeim Ó-kk-þgf og R-kk-þgf hafi verið ljóst að ný stjórn Þórshamars hf. hafi verið kosin á hluthafafundi tveimur dögum áður en skrifað hafi verið undir eignaskiptayfirlýsinguna, og stefnandi hafi því ekki sannað að þeir hafi verið í slæmri trú um stöðu sína og heimild þeirra til að skuldbinda félagið. Það sé mat stefnda að hafi skráðir stjórnarmenn félagsins þinglýst tilteknum réttindum á fasteign félagsins, í góðri trú um stöðu sína sem stjórnarmenn í félaginu, hafi það bindandi áhrif gagnvart síðari þinglýstum eigendum fasteignarinnar, í þessu tilviki stefnda.

Stefndi byggir og á því, að honum séu alls óviðkomandi allar fullyrðingar stefnanda um meint umboðsleysi fyrrverandi stjórnarmanna í Þórshamri hf., þeirra Ó-kk-ef og R-kk-ef, við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar fyrir Tryggvabraut 5. Telur stefndi að það eigi ekki að hafa áhrif á réttarstöðu hans hvort umræddir Ó-kk-nf og R-kk-nf hafi verið umboðslausir þegar eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð. Geti stefndi með engu móti svarað fyrir umboðsleysi þessara mann, enda hafi þeir engin tengsl við stefnda. Hvorugur þeirra hafi nokkru sinni starfað fyrir stefnda né komið nærri rekstri stefnda á nokkurn hátt. Stefndi hafnar alfarið að hann eða nokkur á hans vegum hafi vitað um hið meinta umboðsleysi umræddra aðila við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar, enda hafi stefnandi ekkert fært fram sem gefi minnstu ástæðu til að ætla svo. Í stefnu sé einfaldlega fullyrt án nokkurs rökstuðnings að stefndi hafi verið grandsamur um heimildarskort Ó-kk-ef og R-kk-ef til að skuldbinda Þórshamar hf. Gegn mótmælum stefnda, og með hliðsjón af því að stefnandi hafi ekki lagt fram nein gögn sem styðji þessa fullyrðingu hans, verði að telja ljóst að þegar stefndi hafi eignast eignarhluta 01-01 hafi hann verið grandlaus um meint umboðsleysi umræddra aðila.

Stefndi kveðst hafa stuðst við þinglýst gögn við kaup á umdeildum eignarhluta, þ. á m. hina þinglýstu eignarskiptayfirlýsingu. Það komi skýrt fram í 33. gr. þinglýsingarlaga, nr. 39/1978, að sá er hljóti réttindi með samningi við þinglýstan eiganda að eign, þurfi ekki að sæta þeirri mótbáru að heimildarbréf fyrirrennara hans sé ógilt, ef hann er grandlaus um ógildisatvikið, þegar hann hafi öðlast réttindin. Í þessu felist að gagnvart grandlausum viðsemjanda þinglýst eiganda, í þessu tilviki stefnda, verði því ekki borið við að minni háttar ógildingarástæður séu á eignarheimildinni, svo sem að hún hafi verið fengin með svikum, misneytingu eða umboðsleysi þeirra sem gerðu gerninginn. Eins og bent hafi verið á hafi stefndi verið grandlaus um meint umboðsleysi Ó-kk-ef og R-kk-ef þegar stefndi hafi eignast eignarhlutann úr hendi Bakkavogs ehf., og eigi hann því ótvírætt að njóta þeirra réttinda sem hin þinglýsta eignarskiptayfirlýsing beri með sér.

Fyrstu athugasemdir stefnanda gagnvart stefnda hafi borist löngu eftir að stefndi hafði eignast eignarhluta 01-01 á grundvelli fyrirliggjandi þinglýstra gagna, eða í nóvember 2007. Auk þess sé stefnda ekki kunnugt um að stefnandi hafi haft uppi mótmæli varðandi eignaskiptayfirlýsinguna við nokkurn fyrri eiganda eignarhluta 01-01. Hafi stefndi því aldrei haft ástæðu til að ætla annað en að þinglýst eignaskiptayfirlýsing milli eignarhluta 01-01 og 01-02 að Tryggvagötu 5 væri óumdeild.

Þegar stefnandi hafi selt eignarhluta 01-01 til Bifreiðastöðvarinnar Stefnis ehf. og Óskars Jónssonar & Co. ehf. með kaupsamningi, dagsettum 13. desember 1996, hafi hin umdeilda eignaskiptayfirlýsing legið opinberlega fyrir, enda hafi hún borist til þinglýsingar 25. nóvember 1996. Stefnanda, sem hafi verið seljandi eignarhlutans, hafi verið í lófa lagið að kynna sér efni eignaskiptayfirlýsingarinnar og verði í raun að ætla að það hafi verið gert, enda beinlínis skylt að hafa eignaskiptayfirlýsingu fyrir öll fjöleignarhús, samkvæmt 16. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sem jafnframt hafi verið í gildi á þeim tíma sem hér um ræði. Með umræddum kaupsamningi hafi stefnandi verið að selja tiltekinn eignarhluta fasteignar og vitaskuld hafi eignaskiptayfirlýsing legið fyrir um þann eignarhluta. Stefnanda hafi hlotið að vera ljóst, og jafnframt mátt vita, að lagaskylda hafi staðið til að halda eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús. Vanræksla stefnanda að gæta að þessu grundvallaratriði við sölu eignarhlutans verði að meta honum í óhag, en geti ekki bitnað á stefnda, nú um 12 árum eftir að eignaskiptayfirlýsingunni hafi verið þinglýst.

Óumdeilt sé að stefnandi hafi fyrst gert stefnda viðvart um athugasemdir sínar varandi eignaskiptayfirlýsinguna í nóvember 2007, tæpum þremur árum eftir að stefndi, grandlaus um meintan heimildarskort þeirra Ó-kk-ef og R-kk-ef, hafi eignast eignarhluta 01-01. Kröfu um leiðréttingu þinglýsingarmistaka sé síðan þinglýst á eignina 28. apríl 2008. Stefndi telur að stefnandi hafi fyrirgert rétti sínum til að krefjast ógildingar á eignaskiptayfirlýsingunni vegna stórfellds tómlætis stefnanda, enda fyrst krafist breytinga á eignaskiptayfirlýsingunni í nóvember 2007, um 11 árum eftir að stefnandi hafi fyrst getað gert athugasemdir við eignaskiptayfirlýsinguna. Eins og bent hafi verið á hafi stefnanda mátt vera innihald eignaskiptayfirlýsingarinnar fyrst ljóst í nóvember eða desember 1996 þegar eignarhluti 01-01 var seldur í fyrsta sinn. Lýst sé í stefnu hvernig stefnandi hafi haft hug á lóðarstækkun út frá sínum eignarhluta, og allt frá árinu 1998 hafi verið þreifingar milli eigenda eignarhlutanna að Tryggvabraut 5. Í því ferli öllu hafi stefnandi hlotið að hafa kynnt sér efni eignaskiptayfirlýsingarinnar og verði það að horfa honum til réttarspjalla að hann hafi fyrst haft uppi mótmæli við stefnda um gildi eignaskiptayfirlýsingarinnar í nóvember 2007.

Að sama skapi telji stefndi ekki unnt að taka tillit til röksemda stefnanda um að hin upphaflega þinglýsing sé ógild sökum þess að einungis hafi tveir stjórnarmenn skrifað undir eignaskiptayfirlýsinguna, en ekki þrír eins og þágildandi samþykktir félagsins hafi gert ráð fyrir. Slíkar mótbárur hafi átt að bera upp við viðkomandi þinglýsingarstjóra eins og þinglýsingarlög geri ráð fyrir, en geti ekki rýrt rétt stefnda til að njóta réttinda samkvæmt þinglýstum gögnum, sbr. 33. gr. þinglýsingarlaga.

Stefndi hafnar því alfarið að rök standi til þess að beita 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936, um eignaskiptayfirlýsinguna eins og stefnandi telji, og vísar stefndi til fyrrgreindra málsástæðna sinna, einkum þess, að stefndi hafi verið grandlaus um meintan heimildarskort Ó-kk-ef og R-kk-ef þegar hann hafi eignast eignarhluta 01-01 og hafi stefnandi ekkert fært fram í málinu sem sýni annað.

Stefndi bendir og til stuðnings sýknukröfu sinni, á óskýra og vafasama kröfugerð stefnanda, en ljóst sé að hann byggi málarekstur sinn á umboðsleysi þeirra sem gert hafi eignaskiptayfirlýsinguna. Krafa stefnanda lúti að því að fá tiltekið ákvæði í eignaskiptayfirlýsingunni dæmt ógilt og eignaskiptayfirlýsingin verði dæmd að hluta ógild en standi að öðru leyti óbreytt. Ef komist verði að þeirri niðurstöðu að ógilda eigi ákvæðið megi ætla að eignaskiptayfirlýsingin í heild sé ógild, enda yfirlýsingin í heild gerð samtímis af sömu mönnum. Því hafi stefnandi átt að gera kröfu um ógildingu eignaskiptayfirlýsingarinnar í heild fremur en einungis hluta hennar. Þá virðist málsástæður stefnanda að vissu leyti miðast við kröfu um leiðréttingu á þinglýsingu, en ekki ógildingar eignaskiptayfirlýsingarinnar að hluta eins og krafist sé. Til dæmis vísi stefnandi til hæstaréttardóms frá 1989, bls. 1395, til stuðnings fullyrðingu sinni um að krafa til að leiðrétta þinglýsingarmistök fyrnist ekki. Hins vegar sé vandséð hvers vegna stefnandi kjósi að vísa til umrædds dóms, þar sem um sé að ræða frávísunarmál, þar sem kröfu um leiðréttingu þinglýsingarmistaka hafi verið vísað frá dómi sökum þess að ekki hafi verið gætt þeirra ákvæða, sem 27. gr. þinglýsingarlaga geri ráð fyrir. Stefndi kveðst ekki sjá hvaða þýðingu umræddur dómur hafi fyrir mál það sem hér sé til úrlausnar.

Um lagarök vísar stefndi til þinglýsingarlaga nr. 39/1978, einkum 33. gr. þeirra laga. Þá vísar stefndi til laga nr. 2/1995, um hlutafélög og til meginreglna samningaréttar og óskráðra meginreglna um réttaráhrif tómlætis.

Kröfu um málskostnað byggir stefndi á 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

V

Eins og að framan greinir keypti stefnandi bifreiðaverkstæðið Þórshamar hf. af Flutningamiðstöð Norðurlands ehf. hinn 1. október 1996, en það félag átti fasteignina Tryggvabraut 5, Akureyri. Í kaupsamningi var m.a. kveðið á um að seljandi skuldbindi sig til að gera kaupsamning við Þórshamar hf. um kaup á hluta af fasteign félagsins. Þá var kveðið á um það í kaupsamningi, að er hlutabréf hefðu verið afhent skyldu seljendur hlutast til um að stjórnarmenn Þórshamars hf. segðu sig úr stjórn og boða þegar í stað til hluthafafundar til að kjósa nýja stjórn.

Samkvæmt gögnum málsins var hinn 20. nóvember 1996 haldinn hluthafafundur í félaginu, þar sem skipt var um stjórn og tilkynning þess efnis send hlutafélagaskrá, sem færði inn breytinguna 29. desember sama ár. Hins vegar liggur fyrir að tveimur dögum eftir stjórnarskiptin eða hinn 22. nóvember 1996 skrifuðu Ó-kk-nf Ó-kk-nf og R-kk-nf G-kk-nf, sem verið höfðu í stjórn Þórshamars undir eignaskiptayfirlýsingu f.h. Þórshamars, þar sem lóðinni Tryggvabraut 5 var skipt í tvo hluta. Var eignaskiptayfirlýsingunni þinglýst á eignina 13. desember 1996.

Sama dag og umdeildri eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst seldi stefnandi eignarhluta 01-01 til Bifreiðastöðvarinnar Stefnis ehf. og Óskars Jónssonar % Co. ehf. Fyrir liggur og að Ó-kk-nf Ó-kk-nf, sem ritaði undir eignaskiptayfirlýsinguna var á þeim tíma prókúruhafi Óskars Jónssonar & Co. ehf. Skömmu síðar eða í desember 1997 voru félögin Bifreiðastöð Stefnis og Óskar Jónsson og Co. sameinuð Flutningamiðstöð Norðurlands ehf., sem selt hafði stefnanda Þórshamar hf. árið áður.

Með málssókn þessari freistar stefnandi þess að fá ógilt ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu um Tryggvabraut 5, Akureyri, sem kveður á um að eignarhluti 01-01 hafi forgang umfram eignarhluta 01-02 að viðbótarlóð norðan núverandi lóðar er bæjarráð ákveði að sú lóð sé til ráðstöfunar. Byggir stefnandi á því að umdeild yfirlýsing hafi verið gerð án vitundar og vilja nýrrar stjórnar Þórshamars hf. og þeir aðilar sem undirrituðu umdeilda eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki haft til þess umboð þar sem þeir hafi þá ekki verið í stjórn félagsins og einnig að samkvæmt þágildandi samþykktum Þórshamars hf. hafi þurft þrjá stjórnarmenn til að skuldbinda félagið. Einnig byggir stefnandi á 33. gr. og 36. gr. laga nr. 7/1936.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því, að ósannað sé að umræddir aðilar hafi ekki haft heimild til að skrifa undir yfirlýsinguna fyrir hönd félagsins enda hafi þeir verið skráðir stjórnarmenn í félaginu á þeim tíma og ósannað að fyrrgreindum aðilum hafi verið ljóst að ný stjórn hefði verið kosin, er þeir rituðu undir yfirlýsinguna. Byggir stefndi á því, að þar sem þeir hafi verið í góðri trú um stöðu sína í félaginu hafi það bindandi áhrif gagnvart síðari þinglýstum eigendum fasteignarinnar. Einnig byggir stefndi á því að þó svo umræddir aðilar hafi verið grandsamir um umboðsleysi sitt hafi það ekki áhrif á stöðu stefnda, þar sem þeir hafi engin tengsl við stefnda og grandsemin geti ekki flust á milli sjálfstæðra lögaðila. Hafi stefndi verið grandlaus um meint umboðsleysi umræddra aðila er hann eignaðist eignarhlutann 01-01 Tryggvabraut 5. Vísar stefndi til 33. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978, þar sem kveðið sé á um að sá er hljóti réttindi með samningi við þinglýstan eiganda að eign þurfi ekki að sæta þeirri mótbáru að heimildarbréf fyrirrennara hans sé ógilt, ef hann er grandlaus um ógildisatvikið er hann öðlast réttindin. Stefndi byggir sýknukröfu sína einnig á tómlæti stefnanda, en stefnandi hafi fyrst þremur árum eftir að stefndi eignaðist eignarhluta 01-01 gert athugasemdir við stefnda vegna eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Ó-kk-nf Ó-kk-nf, sem undirritaði umdeilda eignaskiptayfirlýsingu, gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hann kvaðst hafa verið einn af eigendum Óskars Jónssonar & Co., og framkvæmdastjóri þess. Hafi hann átt ca. 17% hlut. Ó-kk-nf J-kk-nf, faðir hans, hafi verið meðeigandi í félaginu, ásamt S-kk-þgf K-kk-þgf og J-kk-þgf Á-kk-þgf, sem báðir vinni hjá Samskipum. Hann kvaðst tengjast Bifreiðastöðinni Stefni með þeim hætti að félögin hafi farið í samstarf um vöruflutninga á leiðinni Reykjavík-Norðurland um svipað leyti og eignaskiptayfirlýsingin hafi verið undirrituð. Hann kvaðst hins vegar ekki hafa átt hlut í Bifreiðastöðinni Stefni, en Bifreiðastöðin Stefnir hafi átt hluta í Óskari Jónssyni & Co. Hann kvaðst hafa setið í stjórn Þórshamars hf. um það leyti sem yfirlýsingin var skrifuð. Félagið Þórshamar hafi verið keypt af Flutningamiðstöð Norðurlands hf.. Hafi félagið ætlað að komast yfir húsnæði sem þeir áttu, þ.e. Tryggvabraut 5. Hafi þeir velt fyrir sér að stækka byggingaréttinn á lóðinni. Viðræður hafi síðan verið milli Brimborgar og Samskipa, sem endað hafi með því að Brimborg hafi keypt Þórshamar hf., þar sem meðal annars hafi verið samningur um húsnæði. Flutningamiðstöðin hafi síðan verið sameinuð inn í rekstur Samskipa, eða a. m.k. sé starfsemin kominn inn í rekstur Samskipa. R-kk-nf G-kk-nf, sem ritað hafi undir eignaskiptayfirlýsinguna, hafi þá verið deildarstjóri innanhússdeildar Samskipa og hafi Flutningamiðstöð Norðurlands hf. strax farið undir hans svið. Kvað hann R-kk-þf ekkert hafa átt í þessum félögum, Óskari Jónssyni & Co. eða stefnanda. Hann kvaðst ekki muna hvort hann hafi undirritað yfirlýsinguna fyrir eða eftir að hann var í stjórn Þórshamars hf., en kvaðst hafa verið í góðri trú um heimild sína. Eftir árið 1995 hafi Samskip átt Óskar Jónsson & Co. Hann kvaðst ekki tengjast fyrirtækinu stefnda, Festingu, í dag heldur vinna hjá sjálfum sér, en hann reki nokkur smáfyrirtæki á Akureyri.

H-kk-nf S-kk-nf, sem var framkvæmdastjóri hjá stefnda, gaf skýrslu fyrir dómi. Kvað hann félagið hafa verið stofnað árið 2003. Í nóvember 2007 hafi komið bréf frá lögmanni stefnanda til lögmanns þeirra, og hafi þá fyrst verið gerðar athugasemdir við eignaskiptayfirlýsinguna og hafi Brimborg viljað breyta henni. Hann kvað stefnda hafa verið í góðri trú um að umrædd eign að Tryggvabraut væri í samræmi við þinglýst skjöl, sem lágu fyrir við kaupin. Hann kvað þá Ó-kk-þf og R-kk-þf, sem ritað hafi undir umdeilda eignaskiptayfirlýsingu, aldrei hafa starfað fyrir stefnda, Festingu. Aðspurður kvað hann stefnda, Festingu, vera í 100% eigu Kjalar hf., sem sé í meirihlutaeigu Ó-kk-ef Ó-kk-ef, sem kenndur sé við Samskip. Þá sé fyrirtækið Bakkavogur í 100% eigu Festingar og Flutningamiðstöð Norðurlands hf. sé í eigu stefnda, Festingar, sem leigð sé Samskipum. Hann viti hins vegar ekki hvernig Samskip nýti þessar eignir, en geri ráð fyrir að Tryggvabraut sé hluti af starfsemi Samskipa, sem tilheyri Landflutningum, dreifingarmiðstöð. Bakkavogur hafi verið í eigu Samskipa þegar fyrirtækið hafi verið keypt af Festingu, sem sé í eigu Kjalar, en sama eignarhald sé á Festingu og Samskipum. Fasteignin að Tryggvabraut hafi verið í eigu Bakkavogar. Kvað hann félagið Óskar Jónsson & Co. og bifreiðastöðina Stefni ekki tengjast stefnda. Kvað hann það hafa legið fyrir af hálfu Akureyrarbæjar að gera átti nýjan lóðarsamning um sama leyti og stefndi hafi frétt af athugasemdum Brimborgar um eignaskiptasamninginn. Akureyrarbær hafi haft samband við stefnanda, Brimborg, en ekki stefnda, Festingu vegna þessa.

G-kk-nf H-kk-nf, framkvæmdastjóri, gaf einnig skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hann kvaðst hafa verið stjórnarformaður í Festingu þegar kaupsamningur hafi verið gerður um Bakkavog í janúar 2005. Hann kvaðst ekki hafa vitað um umboðsleysi Ó-kk-ef Ó-kk-ef og R-kk-ef, sem skrifuðu undir eignaskiptayfirlýsingar. Kvaðst hann ekki hafa orðið var við fullyrðingar þess efnis frá Brimborg meðan hann starfaði hjá Festingu. Kvaðst hann hafa verið stjórnarformaður hjá Festingu frá stofnun félagsins sem fasteignafélags árið 2003 til ársins 2006. Hann hafi verið að vinna þar þegar Samskip hafi afsalað fasteigninni til Bakkavogs, sem var í 100% eigu Samskipa. Bakkavogur hafi síðan verið seldur til Festingar. Kjalar hafi átt 100% í Festingu. Kjalar hafi verið í 100% eigu Ó-kk-ef Ó-kk-ef, stjórnarformanns Samskipa. Kjalar hafi verið stór hluthafi í Samskipum. Festing og Samskip séu systurfélög. Bakkavogur hafi fyrst verið 100% dótturfélag Samskipa, en hafi síðan verið keypt af Festingu og þannig orðið systurfélag Samskipa. Hann kvaðst ekki tengjast Kjalari í dag. Flutningamiðstöð Norðurlands hafi, þegar hann var hjá Samskipum, verið dótturfélag Samskipa, en hafi síðan verið sameinað inn í Samskip á árunum 1999 til 2003. Flutningamiðstöðin hafi á sínum tíma verið keypt til að kaupa rekstur og eignir fyrir norðan. Hann kvað Ó-kk-þf J-kk-þf hafa unnið með honum í Samskipum og m.a. verið þar yfir landflutningadeildinni hjá Samskipum. Hafi hann byrjað að starfa þar þegar bifreiðastöðin Stefnir hafi verið keypt af Samskipum, sem hafi verið fyrir hans tíma.

Samkvæmt því sem fyrir liggur í málinu og rakið hefur verið liggur fyrir að þeir aðilar sem rituðu undir umdeilda eignaskiptayfirlýsingu voru ekki stjórnarmenn í Þórshamri hf. er þeir rituðu undir yfirlýsinguna þó svo tilkynning þess efnis hafði á þeim tíma ekki verið skráð í Hlutafélagaskrá og átti þeim sem fyrrverandi stjórnarmönnum að vera það ljóst. Hins vegar liggur fyrir að samkvæmt samþykktum Þórshamars hf. höfðu tveir stjórnarmenn heimild til þess að rita firmað og hefur þinglýsingarstjóri hafnað kröfu stefnanda um leiðréttingu á þinglýsingu vegna þess að samkvæmt opinberum skrám hafi umræddir aðilar haft heimild til að rita firmað.

Umdeildri eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst á eignina. Í umdeildri eignaskiptayfirlýsingu felst kvöð á eignarhluta 01-02. Ekki verður fallist á með stefnda að 33. gr. þinglýsingarlaga eigi við um umdeilt skjal, þar sem greinin á einungis við heimildarskjöl. Þinglýsing sem réttindaskráning gegnir augljóslega mikilvægu hlutverki, þar sem sá sem stofna vill til réttinda yfir fasteign getur leitað upplýsinga með því að rannsaka fasteignabókina og gengið úr skugga um hverjir eigi réttindi yfir eigninni og hverjar kvaðir hvíli á henni. Í því felst að þegar skjal hefur verið fært í þinglýsingarbók heldur það gildi gagnvart þeim sem í grandleysi hefur öðlast réttindi yfir eign með samningi við þinglýstan eiganda. Umræddur eignarhluti 01-01 hefur gegnið kaupum og sölum milli hinna ýmsu lögaðila frá því að stefnandi seldi hann árið 1996 og fram til þess að stefndi eignaðist eignarhlutann á árinu 2003. Eins og fram kom við skýrslutökur fyrir dómi voru þau félög öll sem eignuðust eignarhlutann á einn eða annan hátt í eign Samskipa. Hins vegar þegar litið er til þess tíma sem liðinn er frá því umræddri eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst verður að ætla að stefnanda hafi átt að vera kunn eignaskiptayfirlýsingin, enda lagaskylda að gera eignaskiptasamninga. Verður því að fallast á það með stefnda að stefnandi hafi með tómlæti sínu fyrirgert rétti sínum til að krefjast ógildingar á eignaskiptayfirlýsingunni. Ber því þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefnda af kröfum stefnanda í máli þessu.

Þrátt fyrir þessa niðurstöðu þykir rétt að hvor aðila beri sinn kostnað af málinu.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Festing ehf., er sýkn af kröfum stefnanda, Brimborgar ehf., í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf