E-5599/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 2. apríl sl., er höfðað með stefnu birtri 20. júní sl.

Stefnandi er Eik fasteignafélag hf., Sóltúni 26, Reykjavík.

Stefndi er Laugavegur 53b, húsfélag, Laugavegi 53b, Reykjavík.

Dómkröfur: Þess er krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð kr. 329.784,00, ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af kr. 169.911,00 frá 23.06.2003 til 03.09.2003, af kr. 174.911,00 frá 03.09.2003 til 16.10.2003, af kr. 179.946,00 frá 16.10.2003 til 17.11.2003, af kr. 184.946,00 frá 17.11.2003 til 09.12.2003, af kr. 398.068,00 frá 09.12.2003 til 15.12.2003, af kr. 403.068,00 frá 15.12.2003 til 15.01.2004, af kr. 408.068,00 frá 15.01.2004 til 16.02.2003, af kr. 413.068,00 frá 16.02.2004 til 01.03.2004, af kr. 418.068,00 frá 01.03.2004 til 01.04.2004, af kr. 423.068,00 frá 01.04.2004 til 01.05.2004, af kr. 428.068,00 frá 01.05.2004 til 01.06.2004, af kr. 433.068,00 frá 01.06.2004 til 01.08.2004, af kr. 438.068,00 frá 01.08.2004 til 23.08.2004, af kr. 443.068,00 frá 23.08.2004 til 07.10.2004, af kr. 492.017,00 frá 07.10.2004 til 26.10.2004, af kr. 731.541,00 frá 26.10.2004 til 31.10.2004, af kr. 508.883,00 frá 31.10.2004 til 02.11.2004, af kr. 418.848,00 frá 02.11.2004 til 05.12.2004, af kr. 396.582,00 frá 05.12.2004 til 27.12.2004, af kr. 374.316,00 frá 27.12.2004 til 14.02.2005, af kr. 352.050,00 frá 14.02.2005 til 01.04.2005, af kr. 329.784,00 frá 01.04.2005 til greiðsludags.

Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda. en til vara lækkunar á kröfum hans. Þá krefst hann málskostnaðar.

MÁLSATVIK OG MÁLSÁSTÆÐUR:

Stefnandi lýsir málsatvikum og málsástæðum sínum svo að í desembermánuði árið 2002 hafi hann keypt fasteignina Laugaveg 53 b, Reykjavík, fastanr. 225-3644 sem er verslunar- og skrifstofuhúsnæði, ásamt tveimur bílastæðum í bílageymslu, fastanr. 225-3641. Lýsing hf. hafi fjármagnað kaup stefnanda á eigninni og orðið þinglýstur eigandi hennar með afsali dagsettu 23. desember 2002 gegnum fjármögnunina.

Fljótlega eftir kaupin hafi stefnandi orðið þess var að samskiptaerfiðleikar væru nokkrir meðal annarra eigenda að eignarhlutum í húsinu vegna málefna ótengdum stefnanda og að erfiðlega hafi gengið að innheimta húsgjöld og ná saman fundum í húsfélagi eignarinnar. Byggir stefnandi á því að húsfélagið hafi af þessum sökum verið að verulegu leyti óstarfhæft.

Þetta hafi valdið stefnanda talsverðum erfiðleikum við rekstur hans á eigninni, þar sem ítrekað hafi legið við að lokað væri fyrir orkusölu til sameignar í eigninni, viðhaldsframkvæmdum ekki verið sinnt og bókhald húsfélagsins verið illa skipulagt. Til þess hafi komið að stefnandi hafi tekið að sér formennsku í húsfélaginu sem verið hafi fjárvana vegna erfiðleika við innheimtu húsgjalda og neyðst til að kosta viðhaldsframkvæmdir og greiða orkureikninga og reikning fyrir bókhaldsvinnu fyrir húsfélagið á eigin reikning til að forða frekari vandræðum við rekstur sinn. Hafi stefnandi borið þessar ráðstafanir sínar undir þá eigendur sem hann hafi náð til hverju sinni, en af framangreindum ástæðum hafi ekki reynst unnt að leggja þær fyrir lögmæta húsfundi.

Stefnandi hafi krafið stefnda um endurgreiðslu þess kostnaðar sem hann hefði lagt út fyrir stefnanda, en stefnandi hafnað greiðsluskyldu þar sem ráðstafanir stefnanda hefðu ekki verið samþykktar á lögmætum húsfundum samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga.

Stefnandi hafi brugðið á það ráð að skuldajafna kostnaðinum við húsgjöld sem lögð hafi verið á hann sem eiganda eignarhluta í eigninni og þannig tekist að minnka skuld stefnda við sig, en áður en skuldin væri fullgreidd með þessum hætti, hafi stefnandi selt Kúnígúnd ehf. eignarhluta sinn með kaupsamningi dagsettum 31. mars 2005, eftir að hafa leyst hana til sín frá fjármögnunaraðilanum Lýsingu hf. og fengið afsal fyrir henni hinn 18. mars 2005.

Þessi aðferð stefnanda við að ná greiðslu skuldar stefnda við sig hafi engum andmælum sætt af hálfu stefnda eða einstakra eigenda eignarhluta í eigninni, en stefnandi hafi greint þeim sem hann náði til frá þessari tilhögun.

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um endurgreiðslu þess hluta framangreinds kostnaðar sem hann hafi ekki fengið greiddan með framangreindum hætti og byggir á því að krafa hans sé lögmæt, gild og ófyrnd.

Nánar tiltekið er krafa stefnanda byggð á 23 reikningum, en skýringar á hverjum einstökum reikningi er að finna á framlögðu viðskiptayfirliti stefnda hjá stefnanda og á afritum reikninga sem stefnandi leggur einnig fram í málinu. Reikningarnir eru þessir:

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð Skýring

1. 23.06.2003 23.06.2003 169.911,00 Virki ehf.

- viðgerðarkostn. sameign

2. 03.09.2003 03.09.2003 5.000,00 Húsgjald

3. 16.10.2003 16.10.2003 5.035,00 Húsgjald

4. 17.11.2003 17.11.2003 5.000,00 Húsgjald

5. 09.12.2003 09.12.2003 213.122,00 Orkuveita Reykjavíkur- útlagt

6. 15.12.2003 15.12.2003 5.000,00 Húsgjald

7. 15.01.2004 15.01.2004 5.000,00 Húsgjald

8. 16.02.2004 16.02.2004 5.000,00 Húsgjald

9. 01.03.2004 01.03.2004 5.000,00 Húsgjald

10. 01.04.2004 01.04.2004 5.000,00 Húsgjald

11. 01.05.2004 01.05.2004 5.000,00 Húsgjald

12. 01.06.2004 01.06.2004 5.000,00 Húsgjald

13. 01.08.2004 01.08.2004 5.000,00 Húsgjald

14. 23.08.2004 23.08.2004 5.000,00 Húsgjald

15. 07.10.2004 07.10.2004 48.949,00 Bókarar ehf. - reikn. f. bókh.þjónustu

16. 26.10.2004 26.10.2004 239.524,00 Orkuveita Reykjavíkur- útlagt

17. 31.10.2004 31.10.2004 -222.658,00 Húsgjald - skuldajöfnun

18. 02.11.2004 02.11.2004 -60.035,00 Húsgjald - skuldajöfnun

19. 02.11.2004 02.11.2004 -30.000,00 Hústjald - bakfært

20. 05.12.2004 05.12.2004 -22.266,00 Húsgjald

21. 27.12.2004 27.12.2004 -22.266,00 Húsgjald

22. 14.02.2005 14.02.2005 -22.266,00 Húsgjald

23. 01.04.2005 01.04.2005 -22.266,00 Húsgjald

Skuld þessi hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé því nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Stefnandi byggir kröfur sínar á reglum samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga auk ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 43. - 49. gr. og ákvæða IV. kafla. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi varnarþing vísast til 33. gr. laga nr. 91/1991.

Af hálfu stefnda er málsatvikum lýst svo að í desembermánuði 2002 hafi stefnandi keypt hluta húseignarinnar Laugaveg 53b. Um hafi verið að ræða eignarhluta merktan 225-3644, sem er 258,7 fermetra verslunarhúsnæði á jarðhæð, þar sem verslunin Kúnígúnd hafði verið rekin, en Kúnígúnd leigði húsnæðið af eigendum eignarinnar, þ.m.t. stefnanda, til að byrja með.

Í húseigninni Laugavegi 53b eru þrjár verslanir á jarðhæð, veitingastaðurinn Hereford steikhús á miðhæð, auk 6 íbúða. Þegar stefnandi tók við eigninni var hún tiltölulega nýbyggð og að einhverju leyti ókláruð þar sem byggingaraðilar höfðu lent í greiðsluerfiðleikum undir lok framkvæmdanna.

Stefnandi hafi tekið við stjórn húsfélagsins og skyldi þannig samkvæmt lögum sjá um að innheimta húsgjöld og stjórna útgjöldum og greiðslu reikninga. Stefnandi virðist samkvæmt málatilbúnaði hans hafa staðið að einhverjum framkvæmdum á húsinu, sem væntanlega hafi hentað til þess að hann gæti hafið starfsemi sína, en öðum eigendum hússins sé fullkomlega ókunnugt um hvaða framkvæmdir sé um að ræða. Umræddar framkvæmdir hafi aldrei verið ræddar á húsfundum, né teknar um þær sameiginlegar ákvarðanir.

Eigendur verslunarinnar Kúnígúnd, sem leigt hefðu fyrrgreint verslunarhúsnæði af stefnanda hafi síðan keypt húsnæðið af stefnanda með kaupsamningi hinn 31. mars 2005. Með í kaupunum hafi fylgt 226.487 króna inneign stefnanda í hússjóði, sbr. hreyfingalista á dskj. nr. 12.

Þegar stefnandi hafi selt húsnæðið hafi H-kk-nf G-kk-nf, eigandi íbúða í húsinu, tekið við formennsku í húsfélaginu af V-kk-þgf B-kk-þgf, starfsmanni stefnanda. Hvorki fyrir né eftir þann tíma hafi stefnandi gert nokkra tilraun til þess að innheimta greiðslu vegna þeirra reikninga sem hann kveðst hafa greitt, fyrr en með birtingu stefnu í máli þessu, fjórum árum síðar.

Stefndi ber fyrir sig:

a. Krafa stefnanda hafi þegar verið greidd:

Þegar stefnandi hafi selt Kúnígúnd umrædda eign, um mánaðamótin mars/apríl 2005 inneign stefnanda í húsfélagi að fjárhæð 226.487 krónur fylgt, sbr. hreyfingalista á dskj. nr. 12. Sé eðlilegt að ætla að sú inneign hafi verið metin inn í kaupverð eignarinnar og kaupandinn. Kúnígúnd, þannig greitt stefnanda fyrir inneignina. Þessi inneign hafi samkvæmt ársreikningi 2004 numið 293.285 krónum í árslok 2004, sbr. ársreikning 2004 á dskj. nr. 15. Sú inneign hafi orðið til með því, að þegar stefnandi hafi greitt þá reikninga sem hér er krafist greiðslu á, þ.e. reikning v/framkvæmda upp á 169.911 krónur, orkureikning upp á 213.122 krónur, orkureikning upp á 239.524 krónur og reikning fyrir bókhald upp á 48.949 krónur eða samtals 671.506 krónur hafi hann bokfært það sem skuld hússjóðsins við sig, og þar með inneign stefnanda í hússjóði, sbr. dskj. nr. 13. Eins og sjá megi af dskj. nr. 14, hafi stefnandi síðan skuldajafnað húsgjöldum sínum á móti þessari inneign, samtals að fjárhæð 437.121 krónur. Með því móti hafi innistæða stefnanda í árslok verið 293.285 krónur, svo sem greini í ársreikningi. Þá inneign, sem hefði reyndar lækkað lítið eitt fram í apríl 2005 ( í 226.487,-) þegar eigendaskiptin urðu, seldi stefnandi einfaldlega til Kúnígúndar við sölu eignarinnar.

Stefnandi hafi þannig þegar fengið greitt fyrir umrædd útgjöld vegna þeirra fjögurra reikninga sem nú er einnig krafist greiðslu á. Stefnandi sé þannig með málshöfðun þessari að gera tilraun til þess að fá umrædda greiðslu tvívegis greidda, Þegar af þessari ástæðu beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

b. Fyrning/tómlæti:

Stefnandi krefjist greiðslu úr hendi stefnda vegna þess sem stefnandi kveðst hafa greitt fyrir (a) framkvæmdir á húsinu Laugavegi 53b, (b) bókhaldsþjónustu og (c) orkureikninga. Ættu kröfur stefnanda rétt á sér myndu þær fyrnast á fjórum árum samkvæmt 3. gr. laga um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda nr. 14/1905, sem gildi um umræddar kröfur.

Krafa stefnanda vegna framkvæmda á húsnæðinu að fjárhæð 169.911 krónur sé með eindaga 23. júní 2003. Samkvæmt því hafi sú krafa verið fyrnd eigi síðar en 23. júní 2007 og því löngu fyrnd þegar mál þetta var höfðað með birtingu stefnu í júní 2008. Sama gildi um vexti af umræddri fjárhæð.

Þá sé krafa stefnanda um endurgreiðslu vegna greidds orkureiknings frá 9. desember 2003 að fjárhæð 213.122 krónur einnig fyrnd, eigi síðar en 9. desember 2007. Beri því tvímælalaust að sýkna stefnda af þessum kröfuliðum, auk krafna um dráttarvexti af þessari fjárhæð. Hafi þannig allir vextir með gjalddaga til og með 25. júní 2004 verið fyrndir samkvæmt 2. tl. 3. gr. fyrningarlaga, þegar mál þetta var höfðað.

Um aðra kröfuliði stefnanda sé það að segja að þeir séu báðir vegna greiðslna sem stefnandi hafi innt af hendi í október árið 2004. Reikningur vegna bókhalds að fjárhæð 48.949 krónur sé með gjalddaga 7. október 2004 og orkureikningur að fjárhæð 239.524 sé með gjalddaga 26. sama mánaðar. Stefnandi hafi hins vegar engan reka gert að því að endurheimta þennan kostnað, fyrr en með birtingu stefnu í máli þessu, tæpum fjórum árum síðar, í júní 2008 á hendur stefnda. Af hálfu stefnda sé á því byggt, að þær kröfur stefnanda sem ekki séu fyrndar séu niður fallnar fyrir tómlæti stefnanda, þar sem hann hafi látið tæp fjögur ár líða án þess að gera nokkrar tilraunir til þess að innheimta þær hjá stefnda.

c. Um grundvöll krafnanna:

-Reikningur vegna framkvæmda á fasteign, að fjárhæð 169.911 krónur með gjalddaga 23. júní 2003.

Komi til þess, að dómurinn telji kröfu stefnanda vegna reiknings þessa í tilefni framkvæmdar á fasteign frá 23. júní 2003, ekki fyrnda né fallna niður fyrir tómlæti, er á því byggt af hálfu stefnda að sýkna beri hann af kröfunni.

Samkvæmt 39. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sé meginreglan sú að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, sbr., 1. mgr. ákvæðisins. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skuli sameiginlegar ákvarðanir teknar á húsfundi. Einungis í sérstökum undantekningartilvikum hafi einstakir eigendur rétt til að gera ráðstafanir sem séu bindandi fyrir aðra, þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Slíka undantekningarheimild sé m.a. að finna í 38. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í því ákvæði sé sérstök heimild fyrir eiganda í fjöleignarhúsi að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra. Samkvæmt skíru orðalagi 1. mgr. ákvæðisins sé það skilyrði að viðgerðin sé nauðsynleg og samkvæmt 2. mgr. 38. gr. þurfi viðkomandi eigandi að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana áður en framkvæmdir hefjast. Slíkar aðgerðir einstaks eiganda séu einungis heimilar ef eignin liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu um aðgerðirnar.

Stefnandi í máli þessu hafi með engu móti reynt að sýna fram á að umrædd viðgerð hafi verið nauðsynleg, hvorki áður en framkvæmdir hófust, svo sem honum ber samkvæmt 2. mgr. 38. gr. fjöleignarhúsalaga, né heldur með málsókn þessari. Þá liggi ekkert fyrir um að skilyrðum 1. mgr. sé fullnægt að öðru leyti, um að eignin hafi legið undir skemmdum, eða reynt hafi veri að fá aðra eigendur til samvinnu um viðgerðirnar. Aðrir eigendur hússins innan stefnda hafi enga hugmynd um hvaða framkvæmdir sé um að ræða, hvað þá að reynt hafi verið að fá þá til samstarfs, Svo sem ljóst sé m.a. af úrlausnum dómstóla og kærunefndar fjöleignarhúsamála, sé ákvæði 38. gr. undantekningarregla, sem sé skýrð mjög þröngt og að mati stefnda er langt í frá að þær framkvæmdir sem stefnandi ákvað að láta gera á húseigninni og greiða fyrir, uppfylli þær kröfur sem gerðar eru í ákvæðinu. Með vísan til þessa telur stefndi að sýkna eigi hann af umræddum kröfulið verði krafan ekki þegar talin fyrnd af þeim ástæðum sem greinir frá hér að framan.

-Orkureikningur að fjárhæð 213.122 krónur með gjalddaga 9. desember 2003. -Orkureikningur að fjárhæð 239.425 krónur með gjalddaga 26. október 2004.

Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að kröfur vegna umræddra reikninga séu hvorki fallnar niður fyrir fyrningu eða tómlæti byggir stefndi málatilbúnað sinn á því að það sé eingöngu vegna ákvarðana stefnanda sjálfs að umræddir orkureikningar hafi ekki verið greiddir af stefnda, húsfélaginu, á réttum tíma. Því beri að sýkna stefnda af umræddum kröfum.

Fyrir liggi í málinu að stefnandi sjálfur gegndi formennsku í húsfélaginu á þeim tíma sem um ræðir. V-kk-nf P-x-x B-x-x. sem hafi umsjón með útleigu fasteigna stefnanda, hafi gegnt formennsku í húsfélaginu á þessum tíma og tekið ákvarðanir um það hvaða reikninga skyldi greiða og hverja ekki. Sé ekki inneign í hússjóði til þess að greiða alla reikninga þurfi húsfélag að fara eftir tilteknum reglum fjöleignarhúsalaga við að innheimta greiðslu í hússjóð, sbr. m.a. 2. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga. Stefnandi hafi ekki sinnt þeirri innheimtu sem skyldi við formennsku í húsfélaginu og geti því ekki nú fjórum árum síðar krafist endurgreiðslu á þeim reikningum sem stefnandi tók einhliða ákvörðun um að greiða úr eigin vasa.

Auk framangreinds sé til þess að líta að inneign hvers og eins eiganda hjá hússjóði hafi alla tíð verið haldið aðgreindri frá eign/skuld annarra eigenda. Ýmsir eigendur húsnæðisins hafi átt inneign í hússjóði þegar stefnandi hafi innt umræddar greiðslur af hendi. Þeir eigendur eigi ekki að þurfa að sæta því nú að greiða stefnanda þennan kostnað, hvað þá með dráttarvöxtum fjögur ár aftur í tímann, bara vegna þess að stefnandi hafi dregið innheimtuna í allan þennan tíma. Slíkt sé að mati stefnda með öllu ótæk niðurstaða sem ekki verði við unað. Greiðsla stefnanda á umræddum kostnaði hafi einungis komið til vegna stjórnar hans sjálfs á húsfélaginu á árunum 2003 og 2004 og hafi honum borið að fara að ákvæðum fjöleignarhúsalaga við innheimtu á húsgjöldum vegna sameiginlegs kostnaðar húsfélagsins, hjá þeim sem voru í skuld við húsfélagið. Það séu að mati stefnda engin rök fyrir því að stefnandi geti í trássi við fjöleignarhúsalög tekið upp á því að greiða tiltekna reikninga úr eigin vasa og endurkrafið síðan eigendur hússins um umræddan kostnað fjórum árum síðar með fullum dráttarvöxtum.

Verði kröfur vegna umræddra reikninga ekki taldar fyrndar eða fallnar niður fyrir tómlæti telur stefndi með vísan til framangreinds, að sýkna beri stefnda afumræddum kröfuliðum stefnanda, auk krafna um dráttarvexti af þeim fjárhæðum.

-Reikningur vegna aðkeyptrar bókhaldsþjónustu að fjárhæð 48.949 krónur með gjalddaga 7. október 2004.

Um þennan kröfulið gildi það sama og hér að framan um orkureikninga. Samkvæmt 2. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga beri stjórn húsfélags að innheimta hjá eigendum hlutdeild þeirra í sameiginlegum kostnaði og hússjóðsgjöld. Það hafi stefnanda, þ.e. formanni húsfélagsins á þeim tíma sem hér skiptir máli, að gera. Honum hafi borið að innheimta hússjóðsgjöld, þannig að unnt væri að greiða sameiginlegan kostnað úr hússjóði. Að mati stefnda sé með öllu ófært að fallast á þá niðurstöðu, að hann geti nú mörgum árum síðar endurkrafið eigendur um útlagðan kostnað, ásamt dráttarvöxtum fjögur ár aftur í tímann, en ljóst sé að dráttarvextirnir af þessari fjárhæð einni nemi hærri fjárhæð en höfuðstól hennar, eða hátt í 60 þúsund krónur.

Í öðru lagi sé það meginregla samkvæmt fjöleignarhúsalögum að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameiginleg málefni og sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á húsfundi. Ekkert liggi fyrir um aðdraganda þeirrar ákvörðunar að vísa bókhaldsumsjón til bókhaldsþjónustunnar Bókarar ehf. Þá liggi heldur ekkert fyrir um það hvers konar bókhaldsþjónustu þar hafi verið um að ræða en bókhaldsþjónusta húsfélagsins hafi almennt verið í höndum Gæða-Endurskoðunar ehf. Stefndi hafnar alfarið umræddum reikningi og krefst sýknu af þessum kröfulið.

Ef dómurinn telur rétt að taka einhverja kröfuliði stefnanda til greina og fallast á endurkröfu stefnanda á hendur húsfélaginu að einhverju leyti, sé ljóst að mati stefnda að engin fótur sé fyrir dráttarvaxtakröfu stefnanda og er henni alfarið mótmælt. Ákvarðanir um fyrirkomulag á greiðslu umræddra reikninga hafi í fyrsta lagi alfarið verið í höndum stefnanda sjálfs, sem gegnt hafi formennsku í húsfélaginu og hann hafi greitt umrædda reikninga alfarið án samráðs við aðra eigendur hússins. Sumir eigendur hafi átt tugþúsunda inneign í hússjóði á þessum tíma, en aðrir skuldað hússjóði. Hvorki inneign í hússjóði né skuld við sjóðinn hafi verið vaxtareiknuð. Að mati stefnda séu engin rök fyrir því að stefnandi geti nú fjórum árum síðar, þegar honum loks detti í hug að fara með endurkröfu á hendur húsfélaginu, krafist dráttarvaxta úr hendi stefnda fyrir allan þennan tíma. Því sé dráttarvaxtakröfu stefnanda sérstaklega mótmælt.

Í öðru lagi sé ljóst að draga verði frá kröfu stefnanda hlutdeild hans sjálfs í greiðslu til húsfélagsins í samræmi við 4. mgr. 54. gr. fjölbýlishúsalaga. Stefnandi reki kröfur sína til reikninga vegna framkvæmda við húsið, orkureikninga og bókhaldaþjónustu. Af hálfu stefnda er á því byggt að umræddir reikningar skuli greiðast að jöfnu i skilningi B. liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús en stefnandi hafi ekki gert grein fyrir því hvers konar framkvæmdir standi að baki reikningi á dskj. nr. 4. Samkvæmt veðbandayfirliti séu 10 eigendur að umræddu húsnæði og beri því a.m.k. að draga 10% frá sérhverri kröfu stefnanda sem dómurinn ákveði að taka til greina.

Málskostnaðarkrafa stefnda byggir á 129.-131. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

NIÐURSTAÐA

Í máli þessu liggja ekki fyrir neinar fundargerðir húsfélagsins að Hverfisgötu 53 b og þannig liggur ekkert fyrir um það hvaða ákvarðanir ef nokkrar voru teknar á húsfundi um framkvæmdir og greiðslur úr sjóðum húsfélagsins eins og berlega er mælt fyrir um í 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Stefnandi byggir málatilbúnað sinn á því að hann hafi greitt tiltekna reikninga fyrir hönd stefnda meðan starfsmaður hans gegndi formennsku í hinu stefnda húsfélagi og kveðst hafa skuldajafnað kröfum stefnda á sig vegna gjalda í hússjóð við útgjöld þessi. Hafi honum verið nauðsynlegt að inna greiðslur af hendi t.d. vegna ógreidda reikninga frá Orkuveitu Reykjavikur og viðgerða á húsnæði vegna leka. Eins og fyrr greinir eru engar fundargerðir eða önnur gögn vegna þessa lögð fram í málinu og stóð það þó stefnanda næst að gæta þessa á meðan hann gegndi formennsku í húsfélaginu.

Lagðir hafa verið fram hreyfingarlistar úr bókhaldi stefnda sem benda til þess að inneign stefnanda í húsfélaginu að fjárhæð 226.487 krónur hafi fylgt við kaup Kúnígundar ehf. af stefnanda í apríl 2005, sbr. lista úr bókhaldi stefnda yfir hreyfingar skuldunauta á tímabilinu 1. janúar 2003 til 31. desember 2007 og verður að fallast á það með stefnda að byggja verði á því að sú inneign hafi verið metin inn í kaupverð eignarinnar og kaupandinn, Kúnígúnd ehf., þannig greitt stefnanda fyrir inneignina. Þessi inneign nam 293.285 krónum í árslok 2004. Hafði hún myndast með því, að þegar stefnandi greiddi þá reikninga sem hér er krafist greiðslu á, þ.e. reikning v/framkvæmda upp á 169.911 krónur, orkureikning upp á 213.122 krónur, orkureikning upp á 239.524 krónur og reikning fyrir bókhald upp á 48.949 krónur eða samtals 671.506 krónur hafi hann bókfært það sem skuld hússjóðsins við sig, og þar með inneign stefnanda í hússjóði. Sést þetta af lista úr bókhaldi stefnda yfir hreyfingar lánardrottna á tímabilinu 1. janúar 2004 til 31. desember sama árs. Þá sést á hreyfingalista skuldunauta fyrir sama tímabil að stefnandi skuldajafnaði húsgjöldum sínum á móti þessari inneign, samtals að fjárhæð 437.121 krónur. Með því móti var innistæða stefnanda í árslok 293.285 krónur, svo sem greinir í ársreikningi 2005.

Sýnt þykir að stefnandi hafi þannig þegar fengið greitt fyrir umrædd útgjöld vegna þeirra fjögurra reikninga sem hann krefur um greiðslu á í þessu máli. Þegar af þessari ástæðu ber að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Eftir úrslitum málsins veður stefnandi dæmdur til að greiða stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

DÓMSORÐ

Stefndi, húsfélagið Laugavegi 53b, skal sýkn af öllum kröfum stefnanda, Eikar ehf.

Stefnandi greiði stefnda 500.000 krónur í málskostnað.

A-x-x V. M-kk-nf