E-8/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 24. september 2009, var höfðað 16. desember 2008. Stefnandi er Venni ehf., Hörðukór 3, Kópavogi, en stefndi er G-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf, Laugavegi 40, Reykjavík.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru að stefndi verði dæmdur til að greiða skuld að fjárhæð 400.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 200.000 krónum frá 5. september 2008 til 5. október 2008 og af 400.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að innborgun stefnda hinn 5. september 2008 að fjárhæð 95.000 krónur, dragist frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi og að innborgun verði fyrst ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta og að lokum til lækkunar höfuðstóls. Þá krefst stefnandi málskostnaðar auk virðisaukaskatts.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Þá krefst stefndi málskostnaðar auk virðisaukaskatts.

II

Stefndi tók á leigu af stefnanda hinn 5. febrúar 2008 íbúð að Brekkubæ 6, Reykjavík. Fjárhæð leigunnar var 200.000 krónur á mánuði. Leigusamningurinn var tímabundinn frá 5. febrúar 2008 til 5. febrúar 2009. Óumdeilt er að stefndi var fluttur úr eigninni fyrir 1. nóvember 2008 og liggur fyrir að annar leigjandi tók íbúðina á leigu samkvæmt leigusamningi frá og með 1. nóvember 2008. Stefnandi krafði stefnda í upphafi um leigu vegna september, október, nóvember og desember 2008 en við aðalmeðferð málsins féll hann frá þeim hluta kröfunnar sem varðar leigugreiðslur í nóvember og desember 2008.

Stefndi kveður aðila hafa gert samning um það snemma í september 2008 að leigusamningurinn yrði felldur niður og að stefndi og fjölskylda hans hefðu frest til að rýma íbúðina til 5. október 2008. Stefndi greiddi stefnanda 95.000 krónur hinn 5. september 2008 og kveður þá greiðslu hafa verið lokagreiðslu samkvæmt samkomulagi aðila. Þessu mótmælir stefnandi.

Stefndi naut lögfræðiaðstoðar við greinargerð sína í málinu í en lögmaður hans sagði sig frá málinu áður en til aðalmeðferðar kom og flutti stefndi mál sitt munnlega sjálfur.

III

Stefnandi byggir á leigusamningi milli aðila og kveður hann leigugreiðslur vegna september og október 2008 vera í vanskilum að frátalinni innborgun að fjárhæð 95.000 krónur sem stefndi innti af hendi hinn 5. september 2008. Gerir hann þær kröfur í málinu að sú innborgun dragist frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi, þannig að fyrst verði henni ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta, og að lokum til lækkunar höfuðstóls.

Um lagarök vísar stefnandi til reglna samninga-og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggir stefnandi á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, en stefnandi sé ekki virðisaukaskyldur og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum. Um varnarþing vísar stefnandi til 32. gr. laga nr. 91/1991.

IV

Stefndi kveður aðila hafa gert fyrrgreindan samning um afslátt af leigugreiðslu septembermánaðar og hafi ástæður þessa samnings verið að í kjölfar bankahrunsins á Íslandi hafi stefndi séð fram á að hann hefði ekki fjárhagslega getu til að greiða leiguna. Þá hafi verið ýmsir ágallar á hinu leigða, svo sem varðandi skápa, ljósastæði, rafmagn auk þess sem aldrei hafi verið unnt að loka svalahurð í svefnherbergi fyllilega. Þess vegna hafi verið svo kalt og næðingssamt að ekki hafi verið þorandi að bjóða ungabarni upp á slíkar aðstæður um veturinn, en stefndi eignaðist barn í apríl 2008. Kveðst stefndi hafa margkvartað við stefnanda út af þessu án þess að hann hafi brugðist við. Auk þessa hafi verið mikill hávaði í kjallaraíbúð hússins í upphafi leigutímans. Hafi það komið strax fram af hálfu stefnda að meginforsenda fyrir vali á íbúð væri að þar væri rólegt og hljóðlegt og hafi stefnandi fullyrt að svo væri.

Hafi stefnandi komið til móts við stefnda vegna þessara ágalla með því að gefa 105.000 krónur eftir af leigunni í september 2008. Það sé meginefni húsa-leigusamninga að leigufjárhæð sé gagngjald fyrir afnot af viðkomandi húsnæði og leiði af sjálfu sér að meginreglan sé sú að hafi leigutaki ekki afnotin greiði hann ekki leigu. Í máli þessu hafi orðið að samkomulagi að leigutaki losnaði undan leigumálanum. Hafi stefnandi því ekki átt rétt á leigugreiðslum eftir að stefndi hætti að nýta fasteignina samkvæmt samkomulagi aðila.

Þá kveður stefndi að innborgun að fjárhæð 95.000 krónur hafi verið greidd inn á kröfuna 5. september 2008, á gjalddaga septembergreiðslunnar og sé því aldrei um að ræða vanskil nema þá vegna mismunarins. Þá sé það meginregla að leigusala beri að takmarka tjón sitt og hafi hann haft meginhluta septembermánaðar til að finna leigutaka sem gæti tekið við húsnæðinu í byrjun október. Fyrir því að stefnandi hafi sinnt þessari skyldu sinni beri hann sönnunarbyrði.

Varðandi lækkunarkröfu sína bendir stefndi á að fyrir liggi að stefndi hafi greitt á gjalddaga septembermánaðar 95.000 krónur. Standi því aðeins eftir 105.000 krónur í mesta lagi og fari svo að fallist verði á að stefnda beri að greiða þá fjárhæð krefst stefndi þess að dráttarvaxtakrafa verði meðhöndluð í samræmi við þá niðurstöðu. Þessu til viðbótar sé þess krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar að álitum vegna þess að líkur séu til að húsnæðið hafi verið komið í leigu um leið eða svo gott sem og stefndi rýmdi það samkvæmt samkomulagi aðila eða strax í október. Beri því að fellaniður eða lækka kröfu stefnanda vegna október. Þá megi minna á þá lagaskyldu stefnanda að koma húsnæðinu í leigu strax og hann vissi að það væri að losna. Hafi stefnandi vanrækt það beri hann sjálfur ábyrgð á þeirri vanrækslu og geti ekki gert kröfu á stefnda vegna taps sem hann kann að hafa orðið fyrir af þeim sökum. Verði fallist á þessar lækkunarkröfur krefst stefndi þess að dráttarvaxtakröfur vegna október verði meðhöndlaðar í samræmi við þá niðurstöðu.

Stefndi byggir kröfur sínar fyrst og fremst á lögfestum og ólögfestum meginreglum kröfuréttarins um skuldbindingargildi samninga og loforða. Einnig vísar hann til húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá vísar hann til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu enda sé einungis heimilt að krefjast dráttarvaxta vegna krafna sem séu í vanskilum. Málskostnaðarkröfu sína byggir stefndi á ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, aðallega 130. gr. laganna, og kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggir hann á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V

Eins og rakið hefur verið byggir stefnandi kröfur sínar á hendur stefnda á húsaleigusamningi sem var tímabundinn og gilti frá 5. febrúar 2008 til 5. febrúar 2009. Óumdeilt er að stefndi fór úr húsnæðinu áður en leigutímabilinu lauk þótt ekki liggi fyrir með óyggjandi gögnum hvenær nákvæmlega hann rýmdi húsnæðið. Hins vegar er ljóst, eftir að stefnandi hefur dregið til baka kröfur sínar vegna leigugreiðslna fyrir nóvember og desember 2008, að stefnandi samþykkti uppsögn leigusamningsins áður en hann rann út en samkvæmt húsaleigusamningnum skyldi uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir.

Stefndi heldur því fram að aðilar hafi samið um það snemma í september 2008 að stefnandi gæti losað sig undan leigusamningnum og hefði frest til 5. október 2008 til að rýma hana. Þá hafi stefnandi samþykkt að stefndi greiddi aðeins 95.000 krónur fyrir september 2008 vegna ágalla á húsnæðinu. Ekki er til að dreifa skriflegum samningi um þetta og stefnandi kannast ekki við að hafa gert slíkan samning. Þá hefur stefndi ekki lagt fram fullnægjandi gögn um að húsnæðið hafi verið haldið þeim göllum sem hann fullyrðir og ættu að leiða til þess að hann eigi rétt á afslætti af leigugreiðslum en hann hefur frá upphafi borgað 200.000 á mánuði í samræmi við leigusamninginn án þess að séð verði að hann hafi gert athugasemdir vegna ástands hins leigða. Verður stefndi að bera hallan af þeim sönnunarskorti.

Fyrir liggur og hefur verið viðurkennt af stefnanda að stefndi hafi orðið fyrir ónæði vegna íbúa í kjallaraíbúð í upphafi leigutímans og hafi stefndi brugðist við þeim umkvörtunum með því að fá þá íbúa borna út úr húsnæðinu eins fljótt og nokkur kostur var. Kemur fram af hálfu stefnda að íbúarnir hafi farið úr kjallaraíbúðinni í byrjun sumars árið 2008, en stefndi tók húsnæðið á leigu í byrjun febrúar 2008. Verður því ekki annað séð en að stefnandi hafi brugðist við þessum umkvörtunum stefnda strax og með fullnægjandi hætti.

Eins og mál þetta liggur fyrir dóminum er óumdeilt að stefnandi hefur leigt umrædda íbúð öðrum aðila frá 1. nóvember 2008 og stefndi hefur ekki lagt fram haldbær gögn um hvenær hann rýmdi íbúðina fyrir utan yfirlýsingu frá fyrirsvarsmanni stefnanda um að hann væri fluttur úr eigninni 1. nóvember 2008. Að þessu virtu, auk þess sem ákvæði leigusamnings gera ráð fyrir að minnsta kosti þriggja mánaða gagnkvæmum uppsagnarfresti aðila, verður krafa stefnanda um að stefnda verði gert að greiða leigu fyrir september 2008 og október 2008, tekin til greina.

Þá liggur fyrir og er óumdeilt að stefndi greiddi stefnanda 95.000 krónur á gjalddaga leigugreiðslunnar fyrir september 2008 og verður sú fjárhæð því dregin af höfuðstól þeirrar mánaðargreiðslu enda ljóst að á gjalddaga kröfunnar gat ekki verið fallinn á hana vanskilakostnaður eða dráttarvextir.

Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda 305.000 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði.

Að virtum atvikum máls þessa þykir rétt, með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, að hvor aðili beri sinn hluta málskostnaðar.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, G-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf, greiði stefnanda, Venna ehf., 305.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 105.000 krónum frá 5. september 2008 til 5. október 2008, en af 305.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

G-kvk-nf B-kvk-nf