E-1034/2022

Mál þetta, sem dómtekið var 8. nóvember 2022, var höfðað 22. febrúar sama ár af hálfu félagsins Sjónver ehf., Lágmúla 7, Reykjavík, á hendur Fulltrúaráði Samfylkingarinnar í Reykjavík, Hallveigarstíg 1, Reykjavík, til þess að fá dóm fyrir fjárkröfum.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 3.600.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 600.000 krónum frá 1. apríl 2021 til 1. maí s. á., af 1.200.000 krónum frá þeim degi til 1. júní s. á., af 1.800.000 krónum frá þeim degi til 1. júlí s. á., af 2.400.000 krónum frá þeim degi til 1. ágúst s. á., af 3.000.000 króna frá þeim degi til 1. september s. á. og af 3.600.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda að mati dómsins.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda, en hann krefst þess til vara að krafa stefnanda verði lækkuð verulega. Þá krefst stefndi þess í öllum tilvikum að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað að mati dómsins eða samkvæmt málskostnaðaryfirliti.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Stefnandi leigir út um það bil 315,5 fermetra atvinnuhúsnæði að Skipholti 19 í Reykjavík.

Samkvæmt leigusamningi aðila málsins tók stefndi húsnæðið tímabundið á leigu frá 31. mars 2021 til 1. október sama ár. Leigusamningurinn var undirritaður og húsnæðið afhent 31. mars 2021. Leiguverð var samkvæmt samningnum 600.000 krónur á mánuði og skyldi greiðast fyrsta hvers mánaðar, en til tryggingar greiðslum skyldi stefndi setja 1.200.000 króna tryggingu áður en húsnæðið yrði afhent.

Stefnandi kveður vanskil hafa verið hjá leigutaka allt frá upphafi og höfðar málið til innheimtu vangoldinnar húsaleigu í sex mánuði. Óumdeilt er að stefndi setti hvorki umsamda tryggingu fyrir greiðslum áður en húsnæðið var afhent né greiddi leigu á gjalddaga 1. apríl 2021 eða síðar, heldur lýsti yfir riftun samningsins 8. apríl s. á. Ágreiningur aðila snýst um það hvort stefnda beri á grundvelli leigusamningsins að greiða stefnanda umkrafða fjárhæð.

Stefndi lýsir aðdraganda samningsgerðar svo að hann hafi leitað að leiguhúsnæði undir kosningaskrifstofu sína fyrir komandi kosningar snemma árs 2021. Nýta hafi átt húsnæðið annars vegar undir vinnuaðstöðu fyrir starfsmenn, skrifstofur og úthringiver, og hins vegar til þess að hýsa fundi og samkomur vegna kosningabaráttunnar þar sem boðið yrði upp á veitingar. Leitað hafi verið að auðu húsnæði þar sem áður hefði verið veitingarekstur og hafi forsenda leigunnar verið sú að unnt yrði að undirbúa og bjóða fram veitingar í húsnæðinu. Stefndi kveður húsnæðið við skoðun þann 5. mars 2021 hafaverið rafmagnslaust og sérstaklega hafi verið dimmt í eldhúsi, en fullyrt hefði verið við skoðun að eldhúsið væri tilbúið til notkunar og að eldhúsaðstaðan væri fullnægjandi. Stefndi hafi talið sig sjá að þar væru nauðsynleg tæki og tól til veitingarekstrar og hafi tekið ákvörðun um að leigja húsnæðið undir kosningaskrifstofu sína. Leigusamningur aðila var útbúinn af löggiltum fasteignasala og leigumiðlara, þeim sem sýndi fulltrúum stefnda húsnæðið 5. mars 2021.

Stefndi kveður sér hafa orðið ljóst við afhendingu á húsnæðinu að eldhúsaðstaða þessv æri með öllu ófullnægjandi og í ósamræmi við yfirlýsingar af hálfu stefnanda fyrir og við samningsgerðina. Forsendur stefnda að baki samningnum hafi þá verið brostnar og honum verið ófært að nýta húsnæðið undir kosningaskrifstofu eins og verið hafi tilgangur leigunnar. Stefndi hafi því rift leigusamningnum með formlegum hætti og skilað lyklum að húsnæðinu þann 8. apríl 2021. Stefndi kveðst ekki hafa fengið nein viðbrögð við riftuninni, en henni var komið til stefnanda 9. apríl 2021 fyrir milligöngu leigumiðlarans sem annaðist viðskipti aðila og samningsgerð.

Stefnandi sendi greiðslukröfur vegna leigunnar í netbanka stefnda í júní 2021. Með bréfi lögmanns stefnda, dags. 7. júlí 2021, var þess krafist, með vísan til þess að samningnum hefðiverið rift, að reikningarnir yrðu fjarlægðir úr netbanka stefnda og að frekari greiðslna yrði ekki krafist. Með vísan til húsaleigulaga og almennra reglna kröfuréttar var í bréfinu tekið fram að leigusala beri að takmarka tjón sitt og finna annan leigutaka án tafar. Erindi þetta var ítrekað í bréfi til stefnanda, dags. 21. júlí 2021, og voru bréfin send lögmanni stefnanda að beiðni hans með tölvupósti 23. ágúst 2021.

Lögmaður stefnanda sendi stefnda innheimtuviðvörun, dags. 21. september 2021, þar sem tilkynnt var um fyrirhugaðar innheimtuaðgerðir vegna vangoldinnar húsaleigu í sex mánuði, auk dráttarvaxta, og skorað var á stefnda að greiða kröfuna innan tíu daga. Með bréfi lögmanns stefnda til stefnanda og lögmanns hans, dags. 1. október 2021, var vísað til fyrri samskipta og atvikum og röksemdum stefnda fyrir riftun nánar lýst. Þá var í bréfinu, án viðurkenningar á greiðsluskyldu, boðin sátt í málinu með eingreiðslu á 600.000 krónum og skyldi sáttatilboðið standa í eina viku, en við því bárust ekki svör frá stefnanda.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur þeir Þ-kk-nf S-kk-nf, framkvæmdastjóri og eigandi stefnanda, og S-kk-nf Ó-kk-nf H-kk-nf, formaður og fyrirsvarsmaður stefnda. Vitni báru þar H-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf, löggiltur fasteignasali og leigumiðlari, K-kvk-nf E-kvk-nf A-kvk-nf, fyrrum stjórnarmaður í stefnda, G-kk-nf A-kk-nf Ó-kk-nf, fyrrum gjaldkeri stefnda, og H-kk-nf J-kk-nf O-kk-nf, fyrrum formaður stefnda. Framburði aðila og vitna verða gerð skil í niðurstöðukafla dómsins eftir því sem þurfa þykir. Þau H-kk-nf M-kk-nf, K-kvk-nf E-kvk-nf og H-kk-nf voru öll viðstödd skoðun á húsnæðinu 5. mars 2021, G-kk-nf A-kk-nf undirritaði leigusamninginn af hálfu stefnda þann 31. mars s. á. og S-kk-nf Ó-kk-nf skoðaði húsnæðið við afhendingu þess sama dag.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Dómkrafa stefnanda byggistá leigusamningi málsaðila, dags. 31. mars 2021, og kröfum sem sendar hafi verið í netbanka stefnda. Þær sundurliði st með eftirfarandi hætti:

Kröfunúmer Gjalddagi Eindagi Fjárhæð 371065 01.04.2021 05.05.2021 kr. 600.000371065 01.05.2021 05.05.2021 kr. 600.000371066 01.06.2021 07.06.2021 kr. 600.000371066 01.07.2021 05.07.2021 kr. 600.000371066 01.08.2021 05.08.2021 kr. 600.000371066 01.09.2021 06.09.2021 kr. 600.000

Samtals nemi framangreindar fjárhæðir 3.600.000 krónum, sem séstefnufjárhæðmálsins, auk dráttarvaxta og málskostnaðar. S tefnufjárhæðinog dráttarvextir miðist við umsamda gjalddaga í viðskiptum aðila. Samkvæmt 10. gr. leigusamningsins hafi stefndi sem leigutaki átt að leggja fram leigutryggingu sem samsvaraði tveggja mánaða leigugjaldi eða 1.200.000 krónum. Leigutrygging þessi hafi aldrei bo ristog því hafiekki verið unnt að nýta hana til ráðstöfunar upp í leiguvanskil stefnda. Skuld þessi hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir stefnanda og sé því óhjákvæmilegt að höfða dómsmál þetta gegn stefnda til greiðslu skuldarinnar. Stefnandi hafi sent stefnda mánaðarlega framangreindar kröfur vegna húsaleigunnar og innheimtuviðvörun þann 21. september 2021.

Áður en mál þetta hafi verið höfðað hafi stefndi borið fyrir sig eftirfarandi varnir með erindi þar um, dags. 1. október 2021: (1) Að húsnæðið hafi verið í óleiguhæfu ástandi í skilningi 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994; (2) Að stefnandi hafi ekki sinnt skyldu sinni til viðhalds í skilningi 19. gr. sömu laga; og (3) Að stefnandi hafi ekki takmarkað tjón sitt og fundið strax nýjan leigutaka. Þar áður hafi stefndi borið fyrir sig svipuð sjónarmið í tveimur erindum, dags. 7. júlí 2021 og 21. júlí 2021. Sjónarmið þessi standi stekki skoðun, enda sé tekið skýrt fram í 7. gr. leigusamnings aðila að húsnæðið væri afhent í því ástandi sem það værií við skoðun og að stefndi sem leigutaki hafi sætt sig við það að öllu leyti, sbr. 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Þar að auki sé eftirfarandi sérstaklega tilgreint í 2. mgr. 7. gr. leigusamningsins:

„Leigutaki mun laga rafmagn í e[l]dhúsi og þrífa allt húsnæðið á sinn kostnað. Leigusali mun ekki taka þátt í neinum kos[t]naði varðandi standsetningu á húsnæðinu enda um stuttan tímabundinn leigutíma að ræða.“

Orðalag þetta innan leigusamningsins hafi ekki verið úr lausu lofti gripið, heldur hafi verið farið sérstaklega yfir þessi atriði við skoðun stefnda á húsnæðinu föstudaginn 5. mars 2021, kl. 10:00, og því sérstaklega gert ráð fyrir þessum sömu atriðum í leigusamningi sem stefndi sætti sig að öllu leyti við. Við umrædda skoðun á húsnæðinu hafi tengiliður stefnda tiltekið að framangreind atriði kæmu ekki að sök þar sem þau hygðust opna í húsnæðinu kosningaskrifstofu. Þá hafi verið upplýst að stefndi hugðist nýta páskana til þess að þrífa og standsetja húsnæðið.

Engu að síður hafi stefndi ákveðið að rifta leigusamningi aðila með milligöngu fasteignasalans H-kk-ef M-kk-ef S-kk-ef hjá Atvinnueign ehf. Stefndi hafi tilkynnt fasteignasalanum um riftunina 8. apríl 2021 og fasteignasalinn komið því áleiðis til stefnanda degi síðar eða 9. apríl s. á. Stefndi hafi því sent riftunina rétt rúmri viku eftir undirritun leigusamningsins og hafi meðal annars ekki veitt stefnanda kost á því að bæta úr meintum annmörkum á hinu leigða, sbr. 16. og 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Stefndi virðist rökstyðja riftunina fyrst og fremst með því að fullyrða að ástand eldhúss húsnæðisins hafi verið ónothæft, en í riftunartilkynningu stefnda hafi nánar tiltekið sagt eftirfarandi í rökstuðningi stefnda fyrir riftuninni:

„Eftir að við fengum rafvirkja með okkur og við nánari skoðun á ástandi tækja var ljóst að eldhúsið er ónothæft í því ástandi sem það er og alls óvíst hvort hægt er að koma því í gagnið nema með því að endurnýja megnið af tækjum og innanstokksmunum. Það vantar til dæmis eldavél sem er eitt aðalverkfæri eldhúss og óvíst er með ástand ofnanna. Ef við hefðum séð þetta í fyrstu skoðun hefðum við ekki óskað eftir að leigja staðinn. Þar með eru forsendur á leigu húsnæðisins brostnar.“

Fullyrðingar þessar séu ekki studdar neinum gögnum, þrátt fyrir að stefndi hafi tiltekið sjálfur að rafvirki hafi verið kallaður til vegna málsins, en stefnda hafi verið skylt samkvæmt 2. mgr. 7. gr. leigusamnings að laga rafmagn í eldhúsi húsnæðisins. Það segi sig sjálft að eldhús séekki ónothæft jafnvel þó að eldavél vanti, sem stefnda hefði átt að vera með öllu ljóst við skoðun húsnæðisins. Það þurfi engan fagaðila til þess að átta sig á því, enda hefði verið unnt að leysa þetta atriði með auðveldum hætti ef stefndi hefði haft raunverulegan áhuga fyrir því með því að kaupa einfaldlega eldavél. Engin úttekt hafi farið fram á ástandi húsnæðisins með tilliti til þess hvort húsnæðið hafi verið ónothæft vegna þessa í skilningi 69. gr. húsaleigulaga, en þetta hafi engu breytt um þá fyrirætlan stefnda að opna í húsnæðinu kosningaskrifstofu eða um hagnýtingu stefnda á húsnæðinu að öðru leyti.

H ið leigða hafi verið afhent í umsömdu ástandi og í fullu samræmi við leigusamning aðila. Þar af leiðandi hafi skilyrði til riftunar ekki verið uppfyllt og riftun stefnda verið óheimil og ólögmæt, sbr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Stefnda beri því að greiða stefnanda 3.600.000 krónur, auk dráttarvaxta og málskostnaðar, en sú fjárhæð jafngildi leigu til loka hins tímabundna leigusamnings aðila, sbr. 2. málslið 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.

Stefnandi hafi reynt að koma húsnæðinu aftur í leigu hið allra fyrsta en það hafi því miður ekki tekist fyrr en undirlok ársins 2021, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, en það sé hægara sagt en gert að finna skjótt nýjan leigutaka í miðjum heimsfaraldri.

Um lagarök sé vísað til reglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og loforð og efndir fjárskuldbindinga, einnig til túlkunarreglna samninga, vanefndaúrræða og skaðabóta innan samninga sem og til almennra reglna kröfuréttarins. Jafnframt byggist kröfur stefnanda á ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994, en kröfur um dráttarvexti styðjist við ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, með síðari breytingum, og sé um upphafsdag dráttarvaxta vísað til 1. mgr. 5. gr. sömu laga. Um málskostnað sé vísað til ákvæða XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sérstaklega 1. mgr. 130. gr. laganna. Þá sé vísað til laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988, en stefnandi séekki virðisaukaskattskyldur aðili, sbr. 8. tölul. 3. mgr. 2. gr. laganna. Um varnarþing sé vísað til 1. mgr. 33. gr. og 1. mgr. 35. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda

Til stuðnings sýknukröfu sinni byggir stefndi í fyrsta lagi á því að riftun hans á leigusamningnum þann 8. apríl 2021 hafi verið réttmæt og nauðsynleg vegna verulegra vanefnda stefnanda, sem falist hafi í slæmu og raunar ónothæfu ástandi eldhúss fasteignarinnar. Stefndi styðjist við riftunarheimildir leigjanda í 1.– 8. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, einna helst 8. tölul. 1. mgr. ákvæðisins, auk almennra reglna samninga- og kröfuréttar.

Samkvæmt 8. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga sé unnt að rifta leigusamningi vanefni leigusali skyldur sínar samkvæmt samningi eða húsaleigulögum á svo verulegan eða sviksamlegan hátt að riftun af hálfu leigjanda sé eðlileg eða nauðsynleg. Skilyrði riftunar samkvæmt ákvæðinu séu í samræmi við þau skilyrði sem eigi við um riftun samkvæmt almennum reglum kröfuréttar. Stefnandi hafi vanefnt verulega skyldur sínar samkvæmt samningi og þær kröfur sem gerðar séu til ástands hins leigða samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga.

Húsnæðið hafi ekki verið í samræmi við leigusamning aðila, fullyrðingar umboðsmanns stefnanda um ástand þess eða forsendur leigutaka. Við skoðun á fasteigninni að Skipholti 19 þann 5. mars 2021 hafi stefnda verið veittar þær upplýsingar að eldhúsið væri fullbúið og nothæft, en stefndi hafi orðið þess var að þörf væri á þrifum húsnæðisins ásamt minniháttar viðhaldi, svo sem málun og lítilsháttar rafmagnsvinnu í eldhúsinu. Samið hafi veriðum að slík vinna yrði unnin af hálfu stefnda, sbr. 2. mgr. 7. gr. leigusamningsins, og tekið fram að stefndi sætti sig við ástand húsnæðisins í kjölfar skoðunarinnar. Þegar stefndi hafi fengið umráð leiguhúsnæðisins þann 31. mars 2021 hafi rafmagn loks verið komið í lag í fasteigninni og stefnda hafi þá orðið kunnugt um þá verulegu annmarka, sem þar væru og hefðu ekki verið sýnilegir við skoðun vegna rafmagnsleysis. Ekki hafi aðeins verið þörf á minniháttar lagfæringum heldur hafi eldhúsið verið ónothæft að öllu leyti, enda illa farið, illa búið og engin nauðsynleg og nothæf tæki eða tól verið til staðar.

Líta verði til munnlegra yfirlýsinga umboðsmanns stefnanda um fullnægjandi og nothæft ástand eldhússins, fyrir og við samningsgerðina, til skýringar á inntaki leigusamningsins, sbr. almennar reglur samninga- og kröfuréttar um skýringu og fyllingu samninga við túlkun þeirra. Með hliðsjón af munnlegri upplýsingagjöf stefnanda og atvikum við samningsgerðina hafi stefndi mátt gera ráð fyrir því að nothæft eldhús yrði til reiðu í húsnæðinu í samræmi við samninginn. Þar sem svo hafi ekki verið hafi samningurinn verið vanefndur verulega af hálfu stefnanda.

Húsaleigulög gildi um öll atriði sem ekki hafi verið sérstaklega samið um í leigusamningi aðila, sbr. og lokamálslið 1. mgr. 11. gr. og 2. mgr. 14. gr. s amningsins. Ekki hafi verið sérstaklega samið um að stefndi tæki að sér að gera eldhúsið tækt til eðlilegrar og hefðbundinnar notkunar óháð verulega slæmu ástandi þess. Þ ví gildi ákvæði húsaleigulaga um ástand fasteignarinnar og viðhald hvað það varði, sbr. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, ásamt almennum reglum samninga- og kröfuréttar.

Samkvæmt 14. gr. húsaleigulaga skuli leiguhúsnæði vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Við mat á því hvort vanefndir stefnanda hafi verið verulegar hafi mikla þýðingu að líta til áhrifa vanefndanna á hagsmuni stefnda auk áhrifa vanefndanna á þær forsendur sem legið hafi að baki samningsgerðinni. Áður en samningar hafi tekist um hið leigða húsnæði hafi stefndi gert stefnanda sérstaklega grein fyrir því til hvers hið leigða húsnæði skyldi notað, þ. e. sem kosningaskrifstofa. T il þess heyri að eldhús og kaffiaðstaða þurfiað vera í góðu lagi svo þar sé unnt að nýta eldunaraðstöðu fyrir mannfagnaði í kosningabaráttunni. Stefnanda hafi mátt vera ljóst að húsnæðið skyldi uppfylla þær kröfur sem almennt séu gerðar til slíkrar starfsemi, en sú hafi ekki orðið raunin. Samkvæmt 19. gr. húsaleigulaga skuli leigusali annast viðhald hins leigða, þ. m. t. viðhald á heimilistækjum og öðrum þeim tækjum sem séu í hinu leigða húsnæði. Ljóst sé af ástandi húsnæðisins að stefnandi hafiekki sinnt þeirri lögbundnu viðhaldsskyldu. Hann hafi van efnt verulega þær skyldur sem á honum hvíldu samkvæmt húsaleigulögum.

Þegar stefnda hafi orðið kunnugt um raunverulegt ástand hins leigða húsnæðis hafi honum orðið ljóst að forsendur að baki samningsgerðinni væru með öllu brostnar vegna hagsmuna stefnda af tafarlausum notum fasteignarinnar og með vísan til þess skamma leigutíma sem samið hafi veriðum. Vanefndir stefnanda hafi verið svo verulegar að stefndi hafi ekki átt kost á öðru en að rifta samningnum án tafar. Þá hafi legið fyrir að ef tilraun yrði gerð til úrbóta á húsnæðinu yrði sú vinna svo umfangsmikil og tímafrek að tilgangur stefnda með leigu húsnæðisins, undir kosningaskrifstofu sína í komandi kosningum, næðist ekki. Riftun stefnda hafi því verið réttmæt, enda hafi hann þá engin önnur úrræði haft til að tryggja réttarstöðu sína.

Þar sem hið leigða húsnæði hafi verið nýtt undir veitingarekstur til margra ára hafi stefndi ekki haft sérstakar áhyggjur af því hvort eldhúsaðstaðan væri í lagi og treyst á fullyrðingar stefnanda þess efnis að svo væri. Stefndi hafi því verið í góðri trú við samningsgerðina. Hafa verði í huga þær aðstæður sem stefnandi hafi boðið stefnda upp á við skoðun á húsnæðinu þar sem húsnæðið hafi verið rafmagnslaust og stefnda þannig með öllu ótækt að kynna sér ástand eldhússins að fullu. Stefndi hafi af þeim sökum lagt sérstakt traust á fullyrðingar stefnanda um nothæft og fullnægjandi ástand þess. Vegna aðstæðna við skoðun húsnæðisins hafi enn ríkari upplýsingaskylda hvílt á stefnanda, semm átti vera kunnugt um raunverulegt ástand húsnæðisins. Stefndi hafi sinnt skoðunarskyldu sinni með fullnægjandi hætti með hliðsjón af þeim sérstöku aðstæðum sem honum hafi verið boðið upp á, að skoða myrkvað húsnæðið með farsímaljósi.

Af aðstæðum fyrir og við samningsgerðina leiði einnig að ekki sé unnt að líta til ákvæðis 2. mgr. 7. gr. húsaleigusamningsins við mat á umfangi vanefnda stefnanda, enda hafi stefndi ekki getað sætt sig við ástand húsnæðisins þegar honum hafi ekki verið gerð fullnægjandi grein fyrir því og ekki verið veitt raunverulegt færi á að kynna sér það. Á kvæðið hafi ekki áhrif á þá lögbundnu skyldu stefnanda sem leigusala að tryggja að húsnæðið henti til þeirra afnota sem sérstaklega hafi verið samið um og hafi verið forsendur leigusamningsins.

Sýknukrafa stefnda byggist í öðru lagi á því að grundvöllur dómkröfu stefnanda sé óljós og órökstuddur og vísi stefndi í því sambandi til meginreglu kröfuréttar um gagnkvæmar efndir í tvíhliða kröfuréttarsambandi og um grundvöll skaðabótakrafna.

Í stefnu krefjist stefnandi þess að stefnda verði gert að greiða stefnanda 3.600.000 krónur auk dráttarvaxta og málskostnaðar, sem jafngildi leigu til loka leigusamningsins. Stefnandi hafi ekki rökstutt kröfu sína með fullnægjandi hætti og vísi til 2. málsliðar 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, sem mæli fyrir um skaðabótaskyldu leigjanda ef leigusali hefur rift leigusamningi vegna vanefnda leigjandans, sbr. 61. gr. húsaleigulaga. Á kvæðið taki samkvæmt orðanna hljóðan ekki til riftunar leigjanda vegna vanefnda leigusala. Stefnandi hafi ekki lýst yfir riftun leigusamningsins gagnvart stefnda svo að ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga geti orðið grundvöllur að efndabótakröfu leigusala, sbr. 61. gr. laganna. Krafa stefnanda gagnvart stefnda verði því ekki byggð á ákvæðinu.

Stefnandi hafi ekki fært nein rök fyrir því að í kröfu hans felist krafa um skaðabætur, á grundvelli ólögfestra reglna kröfu- eða skaðabótaréttar, sem stefni að því að gera hann eins settan og ef samningurinn hefði verið efndur. Ekki liggi fyrir hvort, að hvaða leyti eða á hvaða grundvelli skilyrði skaðabótaskyldu geti verið uppfyllt í málinu. Þar af leiðandi sé ekki hægt að túlka kröfu stefnanda á annan veg en þann að um efndakröfu sé að ræða. Sú túlkun styðjist einnig við það sem fram kemur í stefnu um að krafan byggi á leigusamningi aðila, að stefnufjárhæð og dráttarvextir miði við gjalddaga samkvæmt leigusamningnum, svo og að byggt sé á því að riftun hafi verið óheimil og ólögmæt, án þess að greint sé frá viðeigandi bótagrundvelli.

Meginregla samningaréttar sé sú að gerða samninga beri að halda en af þeirri reglu leiði einnig að aðilum tvíhliða samnings beri báðum að efna sinn hluta samningsins. Skilyrði þess að aðili gagnkvæms samnings geti knúið fram efndir sé að hann bjóði einnig fram fullnægjandi efndir af sinni hálfu. Þessi meginregla hafiáhrif á framsetningu kröfu um efndir in natura. Höfuðskylda leigusala feli st í því að afhenda hið leigða húsnæði í umsömdu og fullnægjandi ásigkomulagi, á réttum stað og á réttum tíma þannig að leigjandi hafi afnot húsnæðisins. Stefnandi hafi tekið við umráðum fasteignarinnar þann 8. apríl 2021 sem leiði til þess að hann geti ekki krafist fullra efnda, enda hafi stefndi engin afnot af húsnæðinu haft frá þeim tíma. Þar sem stefnandi hafi ekki boðið fram réttar efndir, frá upphafi eða á síðara tímamarki, geti hann ekki gert kröfu um fullar efndir úr hendi stefnda.

Þrátt fyrir að stefnandi hafi haft full umráð yfir fasteigninni frá því að riftun var lýst yfir hafi hann ekkert gert til þess að efna samninginn og tryggja stefnda umsamin not fasteignarinnar. Hefði stefnandi haft raunverulegan vilja til úrbóta hefði hann getað bætt úr annmörkum á húsnæðinu og í kjölfarið mótmælt riftunarkröfunni, sbr. 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, jafnvel þó að mótbárur hefðu í kjölfarið komið fram af hálfu stefnda. Stefnandi geti ekki borið því við núna að stefndi hefði átt að krefjast úrbóta. Stefnanda hafi bo riðað bjóða fram úrbætur gegn efndum af hálfu stefnda, sem ekki hafi lengur haft umráð hins leigða, en hafi þess í stað ekkert aðhafst og beri á því ábyrgð. Stefnandi hafi engan reka gert að því að koma fasteigninni í leigu og takmarka tjón sitt einsog stefndi hafi skorað á hann að gera frá upphafi.

Sýknukrafa stefnda byggist í þriðja lagi á því að réttur stefnanda til að bera fyrir sig vanefnd stefnda sé fallinn niður fyrir tómlæti. K rafa stefnanda hafi ekki komiðfram eða hann gripið til aðgerða að öðru leyti innan ástæðulauss dráttar frá því að stefndi lýsti yfir riftun leigusamningsins. Stefnandi hafi tekið við umráðum fasteignarinnar án nokkurra athugasemda og hafi einn haft umráð hennar átta dögum eftir gildistöku leigusamningsins.

Upphaf frests tómlætisáhrifanna sé þegar riftun stefnda hafi borist til vitundar stefnanda, 9. apríl 2021, en umboðsmaður stefnanda hafi móttekið yfirlýsinguna daginn áður. Algjört aðgerðaleysi stefnanda hafi varað í þrjá [svo] mánuði frá því að riftun var lýst yfir þar til greiðsluseðlar hafi tekið að berast í heimabanka stefnda. Rúmlega sex mánuðir hafi liðið þar til efnislegar athugasemdir að nokkru marki hafi borist frá stefnanda, þann 21. september 2021. Andmælum stefnda hafi verið mætt með innheimtuviðvörun á sama tíma og hinn tímabundni samningur hefði liðið undir lok ef hann hefði verið réttilega efndur af hálfu stefnanda. Innheimtubréf hafialdrei verið sent. Stefnandi hafi engan reka gert að því að ganga að umsaminni tryggingu samkvæmt leigusamningnum, sbr. 2. mgr. 10. gr. samningsins, en sjá megi af bréfi hans frá 21. september 2021 að honumvar ókunnugt um að tryggingin hefði ekki verið innt af hendi af hálfu stefnda.

Með þögn stefnanda í kjölfar riftunarinnar hafi hann sýnt af sér verulegt tómlæti sem valdið hafi því að stefndi hafi verið í góðri trú um að stefnandi hefði samþykkt riftunina og réttmæti hennar. Hann hefði ekki brugðist við riftunartilkynningunni, hefði tekið aftur við umráðum hins leigða og ekki aðhafst neitt frekar í málinu. Gera verði þá kröfu við slíkar aðstæður að leigusali mótmæli riftun án óeðlilegra tafa. Í húsaleigulögum séu gerðar strangari kröfur gagnvart þeim aðila sem sýnir af sér tómlæti í leigusambandi en almennt gerist. Stefnandi hafi því með athafnaleysi sínu fallist á riftunina og allar síðar framkomnar mótbárur af hans hálfu séu fallnar niður fyrir tómlæti.

Sýknukrafa stefnda byggist í fjórða lagi á því að krafa stefnanda sé ósanngjörn. Byggt sé á reglum samninga- og kröfuréttar um tillitsskyldu samningsaðila, reglum samningaréttar um túlkun samninga og um ógildingu ósanngjarnra samningsskilmála.

Líta verði til þess að sérstaklega íþyngjandi ákvæði hafi verið fært inn í leigusamning aðila, um að allur kostnaður við endurbætur á húsnæðinu væri á ábyrgð stefnda sem leigutaka og að stefndi sætti sig að öllu leyti við ástandið, sbr. 2. mgr. 7. gr. samningsins. Á kvæði um ábyrgðarleysi stefnanda hafi verið fært inn að atbeina hans, þó að honum hafi mátt vera ljóst að aðstæður við skoðun hefðu ekki verið fullnægjandi, og ríkari upplýsingaskylda hvíldi þvíá honum.

Réttarstaða stefnda samkvæmt samningnum hafi verið mun þyngri en hún væri samkvæmt almennum reglum húsaleigulaga, sér í lagi þar sem um tímabundinn leigusamning hafi verið að ræða. Við þær aðstæður sé bæði óeðlilegt og ósanngjarnt að stefndi þurfi að bera allan kostnað af því að koma húsnæði í umsamið, þ. e. nothæft, ástand þegar sá kostnaður hvíli almennt á leigusala, sbr. meginreglu 19. gr. húsaleigulaga.

Við túlkun samninga verði að leitast við að niðurstaðan verði sanngjörn í garð beggja samningsaðila og koma í veg fyrir að annar samningsaðila geti byggt á ósanngjörnum eða íþyngjandi einhliða samningsákvæðum gagnvart viðsemjanda sínum, eins og þessu ábyrgðarleysisákvæði. Einnig verði að líta til þess að umrætt ákvæði hafi verið fært inn í leigusamning málsaðila að frumkvæði stefnanda og túlka verði þann óskýrleika sem af ákvæðinu leiðir stefnanda í óhag. Um óskýrleika verði að líta til þess að aldrei hafi, fyrir eða við samningsgerðina eða í samningnum sjálfum, verið minnst á þá staðreynd að tæki í eldhúsinu væru með öllu ónothæf til umsaminna nota stefnda á húsnæðinu. Stefndi hefði ekki gengið að samningnum hefðu þær upplýsingar legið fyrir. Því sé ekki tækt að líta til ákvæðis 2. mgr. 7. gr. húsaleigusamningsins við mat á kröfu stefnanda um greiðslu, sem byggi á 3. gr. samningsins um leigutíma. H afa verði í huga að stefndi hafi í kjölfar vanefnda stefnanda orðið að taka annað húsnæði á leigu og greiða leigu fyrir það húsnæði í tvo mánuði á sama tímabili og stefnandi krefjist nú að stefnda verði gert að greiða honum leigu fyrir. S lík túlkun fæli í sér bersýnilega ósanngjarna niðurstöðu.

Raunverulegt ástand fasteignarinnar, sem stefnda hafiekki verið kunnugt um við samningsgerðina en síðar hafi komiðí ljós, feli í sér ógildingarannmarka á samningnum í skilningi laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. III. kafla laganna, einkum 33. og 36. gr., sbr. og 11. gr. húsaleigulaga. S amið hafi verið um að stefnandi beri ekki neinn kostnað af úrbótum húsnæðisins, sem nú liggi fyrir að hafi verið í slæmu ástandi, með þeim rökum af hálfu stefnanda að um skamman leigutíma væriað ræða, sbr. 2. mgr. 7. gr. samningsins. Þrátt fyrir stuttan gildistíma samningsins hafi stefnda hins vegar verið gert að bera allan kostnað við úrbætur á húsnæðinu, til hagsbóta fyrir stefnanda að leigutíma loknum, þrátt fyrir meginregluna um að sá kostnaður hvíli almennt á leigusala samkvæmt 2. og 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.

S taða aðila hafi verið ójöfn við samningsgerðina þar sem stefnandi hafi búið yfir upplýsingum um ástand fasteignarinnar sem stefnda hafi verið ótækt að kynna sér vegna aðstæðna. Ó sanngjarnt samningsákvæði hafi falist í 2. mgr. 7. gr. leigusamningsins sem geti ekki komið í veg fyrir riftunarheimild stefnda samkvæmt húsaleigulögum. Óvenju slæmt ástand á hinu leigða hafiekki komið í ljós fyrr en eftir afhendingu þess og sé því óheiðarlegt, ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig samninginn, eins og stefnandi geri í þessumáli, vegna framangreindra atvika við samningsgerð, atvika sem komið hafi í ljós við viðtöku hins leigða auk þeirrar atburðarásar sem í hönd hafi farið. Því séu uppfyllt skilyrði 33. og 36. gr. samningalaga til að víkja samningnum til hliðar í heild sinni.

Varakrafa stefnda um verulega lækkun á greiðslukröfu stefnanda byggist jafnt á framangreindum málsástæðum og eftirtöldum atriðum. Ekki hafi verið gerð grein fyrir viðeigandi bótagrundvelli í málinu svo unnt sé að líta á kröfuna sem efndabótakröfu og verði því að lítaá kröfu stefnanda sem kröfu um efndir in natura. Stefnandi hafi haft full og ótakmörkuð umráð húsnæðisins frá 8. apríl 2021 en stefndi hafi þá aðeins haft umráð fasteignarinnar í átta daga. Þar sem stefnandi hafi haft öll umráð húsnæðisins í fimm mánuði og þrjár vikur, af hinum tímabundna sex mánaða leigusamningi, geti hann ekki krafist þess að stefndi efni samninginn samkvæmt efni sínu. Væri slík niðurstaða með öllu ótæk og bersýnilega ósanngjörn.

Stefnanda hafi borið að takmarka tjón sitt og geti ekki krafið stefnda um hærri greiðslur en hæfilegt geti talist. Stefndi hafi gert stefnanda viðvart um annmarka á húsnæðinu um leið og tilefni hafi veriðtil og án ástæðulauss dráttar. Stefnanda hafi því verið veitt færi á að takmarka tjón sitt með því að finna nýjan leigutaka án tafar, sbr. almennar reglur kröfu- og skaðabótaréttar, svo og einnig ákvæði 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, sem beita megi með lögjöfnun í tilviki sem þessu. Stefnanda hafi bo riðað grípa til aðgerða um leið og hann hafi fengið umráð húsnæðisins með því að leita fullum fetum að öðrum leigutaka. Hann virðist ekki hafa gætt að þeirri skyldu að nokkru marki heldur hafa ákveðið að halda fast í samninginn við stefnda og aðhafast ekkert þar til undir lok hins umsamda leigutíma og það þrátt fyrir að stefndi hafi lýst yfir riftun samningsins þegar í stað, afhent stefnanda umráð hins leigða án nokkurs dráttar og sent stefnanda bréfleg mótmæli sín án tafar þegar kröfur hafi farið að berast um greiðslu fullrar leigu nokkru síðar. K rafisthafi verið greiðslu á fullri leigu fyrir umsamin afnot af húsnæðinu, sem þó hafi engin orðið vegna vanefnda stefnanda. Athafnaleysi stefnanda og síðbúin innheimtuviðvörun bendi til þess að stefnandi hafi ekkert aðhafst í málinu og viljað krefja stefnda um fullt endurgjald fyrir tímabilið. Stefndi mótmæli því harðlega að stefnandi eigi slíkan rétt. Stefnandi eigi ekki réttmæta kröfu um greiðslu úr hendi stefnda vegna húsaleigu fyrir þann tíma sem stefndi hafi hvorki haft afnot af né umráð yfir fasteigninni, sbr. og til hliðsjónar 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Allar tafir við aðrar ráðstafanir af hálfu stefnanda geti ekki verið á ábyrgð stefnda.

Stefndi hafi boðið þá sátt í málinu að greiða stefnanda 600.000 krónur, eða leigu í einn mánuð, sem hafi verið sanngirnisboð fyrir þá átta daga sem stefndi hafi haft umráð hins leigða. Stefnandi hafi ekki fallist á það boð og raunar ekki brugðist við því á nokkurn hátt, t. d. með gagntilboði, þrátt fyrir að hann hefði getað takmarkað tjón sitt sem því nemi.

M eð vísan til 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 teljist það ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að stefndi verði látinn bera fullt leigugjald í sex mánuði fyrir eign sem hann hafi haft í umráðum sínum í átta daga, með hliðsjón af atvikum öllum, þar sem eignin hafði staðið auð um margra mánaða skeið og ekki verið boðin til leigu þegar stefndi hafi skilað henni aftur til stefnanda. Vanefndir stefnanda hafi haft veruleg áhrif á hagsmuni stefnda, auk þess sem hann hafi orðið að greiða leigu fyrir afnot af öðru húsnæði síðustu tvo mánuði umsamins leigutíma. Sú niðurstaða, að stefnda yrði gert að greiða leigugjaldið að fullu, yrði ótæk, ósanngjörn og andstæð góðri viðskiptavenju. Stefnandi geti eðli málsins samkvæmt, og með vísan til sanngirnissjónarmiða við túlkun samninga, ekki krafist greiðslu leigugjaldsins fyrir sex mánuði.

Um rétt stefnda til lækkunar á leigu vegna annmarka sé einnig vísað til 16. og 17. gr. og einnig 19. og 20. gr. húsaleigulaga. Stefnda verði ekki gert að greiða leigu að fullu í samræmi við kröfu stefnanda, sem ekki hafi virt sína skyldu til efnda samkvæmt samningnum.

Um lagarök vísar stefndi til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 2., 11., 14., 19. og 60. gr., svo og til ákvæða laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, einkum 33. og 36. gr. laganna. Auk þess til almennra reglna samninga- og kröfuréttar svo og ólögfestra reglna skaðabótaréttar. Um málskostnaðarkröfusévísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr. laganna.

Niðurstaða

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um greiðslu húsaleigu í sex mánuði samkvæmt tímabundnum leigusamningi aðila, en stefndi lýsti yfir riftun samningsins fljótlega eftir afhendingu húsnæðisins. Helstu málsatvikum og ágreiningsefnum er lýst í sérstökum kafla hér að framan og vísast til þess sem þar kemur fram.

Stefnandi byggir á þvíað hið leigða hafi verið afhent í umsömdu ástandi og í fullu samræmi við leigusamning aðila. Skilyrði til riftunar af hálfu leigjanda á grundvelli 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi því ekki verið uppfyllt og riftun stefnda verið óheimil og ólögmæt. Stefndi kveður riftun sína á leigusamningnum hafa verið réttmæta og nauðsynlega vegna verulegra vanefnda stefnanda, sem falist hafi í slæmu og raunar ónothæfu ástandi eldhúss fasteignarinnar. Stefndi vísar þar um til riftunarheimilda í 1.–8. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, einkum í áttunda tölulið, en í fyrstu sjö töluliðum ákvæðisins eru tilgreindar riftunarástæður sem ekki eiga við í málinu. Samkvæmt 8. tölul. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali vanefnir frekar skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögunum á svo verulegan eða sviksamlegan hátt að riftun af hálfu leigjanda sé eðlileg eða nauðsynleg.

Í tilkynningu stefnda um riftun er gefin ástæðan forsendubrestur. Þar segir meðal annars að stefndi hafi haft í hyggju að hafa bæði vinnuaðstöðu og mataraðstöðu í húsnæðinu og því hefði verið leitað að húsnæði sem hýst hefði matsölustað. Við nánari skoðun hafi komið í ljós að eldhúsið væri ónothæft í því ástandi sem það væri og óvíst hvort hægt væri að koma því í gagnið nema með því að endurnýja megnið af tækjum og innanstokksmunum.

Leigusamningur aðila var útbúinn af löggiltum fasteignasala og leigumiðlara, sem sýndi fulltrúum stefnda húsnæðið 5. mars 2021, og er hann í flestu með yfirbragð staðlaðra samningsákvæða um leigu á skrifstofuhúsnæði. Fram kemur í 3. gr. samnings-ins að leigan sé tímabundin og í 4. gr. segir að hið leigða húsnæði sé leigt undir skrifstofustarfsemi og að önnur notkun sé óheimil nema með fengnu samþykki leigusala. Ákvæði sem aðilar sömdu sérstaklega um er í 7 gr. samningsins, um afhendingu og viðhald húsnæðis. Þar segir í 2. mgr. að húsnæðið sé afhent í því ástandi sem það hafi verið í við skoðun og leigutaki sætti sig við að öllu leyti. Þar kemur fram að leigutaki muni laga rafmagn í eldhúsi og þrífa allt húsnæðið á sinn kostnað. Einnig að þar sem um stuttan tímabundinn leigutíma sé að ræða muni leigusali ekki taka þátt í neinum kostnaði við standsetningu á húsnæðinu.

Samkvæmt því sem fram kom í skýrslum fyrir dómi fóru samskipti aðila í aðdraganda samningsgerðar alfarið í gegnum leigumiðlarann H-kk-þf M-kk-þf S-kk-þf. Helsti tengiliður af hálfu stefnda mun hafa verið K-kvk-nf E-kvk-nf A-kvk-nf, fyrrum stjórnarmaður í stefnda, en auk þess var H-kk-nf J-kk-nf O-kk-nf, þáverandi formaður stefnda, við skoðun húsnæðisins. H-kk-nf kvað í framburði sínum fyrir dómi eina af forsendum leigunnar hafa verið þá að hafa aðstöðu til að gefa fólki að borða, hita kaffi, hita súpu og smyrja brauð, og að gera hefði mátt ráð fyrir aðstöðu til þess í fyrrum veitingastað. Hann tók sjálfur þátt í upphaflegri skoðun á húsnæðinu og bar fyrir dómi að ákveðið hefði verið að taka það á leigu miðað við það sem hann og K-kvk-nf E-kvk-nf hefðu séð við þá skoðun, en hann kvaðst þá hafa sagt við leigumiðlarann að ásett verð væri of hátt. Hann hafi sjálfur ekki verið við afhendingu á húsnæðinu, en hafi óskað eftir því að leigusamningurinn gengi til baka þegar honum bárust fregnir af skoðun annarra á húsnæðinu eftir afhendingu þess. Samkvæmt framburði S-kk-ef Ó-kk-ef H-kk-ef, núverandi formanns stefnda, sá hann húsnæðið fyrst við afhendingu og hafi eldhúsið þá verið í „mjög döpru“ ástandi, talsvert hefði vantað af búnaði og tækjum, frágangi rafmagns verið ábótavant og allt verið á rúi og stúi. Auk hans hafi við þá skoðun verið fyrrnefnd K-kvk-nf E-kvk-nf, nafngreindur alþingismaður og fleira stjórnmálafólk.

Engin gögn eða myndir hafa verið lögð fram um ástand eldhússins við skoðun þess eða við afhendingu en ekki er annað komið fram en að það hafi þá verið óbreytt. Þ-kk-nf S-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, staðfesti í aðilaskýrslu fyrir dómi að hann gerði ekki athugasemdir við lýsingar stefnda í riftunaryfirlýsingu á ástandi eldhússins við afhendingu, það hafi vantað bæði eldavél og ofna. Hann kvaðst ekki hafa veitt þær upplýsingar að í húsnæðinu væri fullbúið eldhús, enda væri það ekki rétt. Húsnæðið væri ekki leigt sem veitingahús heldur sem kosningaskrifstofa, það væri leigutakans að búa eldhúsið tækjum og það hefði ekki verið leigt út sem fullnægjandi eldhús. Er því í raun óumdeilt að eldhúsið var ekki fullbúið til notkunar við afhendingu, laga þurfti rafmagn ogþað var vanbúið tækjum og öðrum búnaði.

Í vitnaskýrslu leigumiðlarans H-kk-ef M-kk-ef fyrir dómi kom fram að ásett leiguverð hefði verið 660.000 krónur á mánuði, eða 3.960.000 krónur fyrir allan leigutímann, en þannig hefði samist í samskiptum hans við K-kvk-þf E-kvk-þf að það var lækkað í 600.000 krónur á mánuði. Í þeim samskiptum, með tölvupóstum 29. og 30. mars 2021, hafi hún sagt að stefndi tæki þá við húsnæðinu eins og það væri, léti laga rafmagn, eldhústæki og annað sem þyrfti að gera. Hann hefði fengið þær upplýsingar að tilgangur stefnda væri að leigja húsnæðið fyrir kosningaskrifstofu þar sem hægt væri í mesta lagi að bjóða súpu og kaffi. Það væri ekki rétt sem stefndi haldi fram, að hann hafi sagt að eldhúsaðstaðan væri fullnægjandi, heldur hafi legið fyrir að húsnæðið þyrfti að þrífa og að eldhúsið væri í óviðunandi ástandi. Hann kvaðst hafa upplýst um að ekki væri fyrir hendi aðstaða til að hita súpu og kaffi og fulltrúi leigutaka hafi sagt að stefndi tæki að sér að bæta þar úr. Riftun stefnda hafi komið flatt upp á hann og að það væri forsenda leigutaka að eldhús væri fullbúið. Það hafi sést við skoðun þótt dimmt væri að eldhúsið væri ekki tilbúið til reksturs, langt frá því. Auk þess minnti hann að hann hefði lánað lykla að húsnæðinu til annarrar skoðunar áður en samningurinn var gerður og hafa svo sjálfur sótt þá lykla heim til þáverandi formanns stefnda.

Stefndi kveður það hafa verið forsendu sína fyrir leigunni að húsnæðinu fylgdi nothæft eldhús og byggir riftun sína á því að það hafi ekki verið fyrir hendi við afhendingu. Ákvæðið í 2. mgr. 7. gr. samningsins, um að úrbætur í eldhúsi yrðu á kostnað leigutaka, kvaðst vitnið H-kk-nf M-kk-nf hafa samið á grundvelli samningaviðræðna aðila, enda upplýst að eldhús væri í óviðunandi ástandi. Af gögnum málsins og framburði fyrir dómi verður ekki annað ráðið enað það hafi mátt vera stefnda ljóst við samningsgerð að úrbóta í eldhúsi var þörf og að stefnandi myndi ekki bæta þar úr. Þess vegna hafi verið samið sérstaklega um skyldu stefnda til að annast úrbætur í eldhúsi og að undanþiggja stefnanda þátttöku í kostnaði af standsetningu. G-kk-nf A-kk-nf Ó-kk-nf, þáverandi gjaldkeri stefnda, ritaði undir samninginn fyrir hönd stefnda. Staðfesti hann í vitnaskýrslu sinni fyrir dómi að hann hefði lesið samninginn yfir áður en hann undirritaði hann og að hann hefði ekki séð neitt athugavert við 7. gr. hans. Ekkiverður fallist á það meðstefnda að ákvæðið í 2. mgr. 7. gr. samningsins hafi verið sett einhliða af leigusala og það beri því að túlka stefnanda í ó hag. Þá verður ekki séð að stefnanda hafi mátt vera það ljóst fyrr en með yfirlýsingu stefnda um riftun samningsins að stefndi teldi forsendum sínum að því er varðar eldhúsaðstöðu ekki hafa verið nægilega mætt í samningnum.

Í ljósi alls framangreinds verður ekki fallist á þá málsástæðu stefnda að samningur aðila hafi verið ósanngjarn eða á honum slíkir annmarkar að víkja beri honum til hliðar á grundvelli laga nr. 7/1936, sbr. 11. gr. húsaleigulaga. Með aðilum komst á gildur samningur sem gildi tók 31. mars 2021 og byggir stefnandi dómkröfur sínar í málinu á því að stefnda beri að efna samninginn með greiðslu umsaminnar leigu frá 1. apríl 2021 til loka leigutímans 1. október s. á.

Að virtum atvikum og efni samnings aðila þykir stefndi ekki hafa sýnt fram á að stefnandi hafi með ástandi eldhúss við afhendingu vanefnt samninginn á verulegan eða sviksamlegan hátt þannig að stefnda hafi verið heimilt að rifta samningnum á grundvelli 8. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Því fellst dómurinn á það með stefnanda að riftun stefnda á samningi aðila með yfirlýsingu 8. apríl 2021 á þessum grundvelli hafi ekki verið heimil og lögmæt.

Samkvæmt gögnum málsins kom leigumiðlarinn riftunaryfirlýsingu stefnda á framfæri við forsvarsmann stefnanda 9. apríl 2021. Vitnið H-kk-nf M-kk-nf kvaðst jafnframt hafa tekið við lyklum að húsnæðinu eftir móttöku riftunaryfirlýsingarinnar. Kvað hann fyrirsvarsmann stefnanda þegar hafa mótmælt riftuninni, og þeim mótmælum kvaðst hann hafa komið á framfæri við vitnið K-kvk-þf E-kvk-þf í símtali og einhverri tillögu að lausn af hálfu stefnanda. Stefndi hafi ekki haft vilja til sátta og hafi ekki óskað eftir úrbótum á húsnæðinu. K-kvk-nf E-kvk-nf bar fyrir dómi að hana ræki ekki minni til þess að hafa verið upplýst um að stefnandi samþykkti ekki riftunina, en vildi þó ekkert fullyrða um það. Samkvæmt þessu verður talið að stefnda hafi verið kynnt mótmæli stefnanda gegn riftuninni án tafar og hafnað er málsástæðu stefnda um að réttur stefnanda til að mótmæla riftun hafi fallið niður fyrir tómlæti.

Ekki verður heldur fallist á það með stefnda að stefnandi hafi fyrir tómlæti glatað rétti til að krefjast ógreiddrar leigu. Fyrirsvarsmaður stefnanda var fyrir dómi spurður um það hvers vegna greiðslu var ekki krafist hjá stefnda fyrr en um miðjan júní og taldi hann það geta verið vegna þess að stefndi greiddi ekki fyrstu greiðslu og tryggingu na inn á bankareikning hans, svo sem treyst hefði verið á að yrði gert og hefði verið lofað. Samkvæmt leigusamningi aðila skyldi leigutaki leggja fram tryggingu fyrir greiðslu húsaleigu, vanefndum á samningi og fleira, áður en húsnæðið yrði afhent. Samkvæmt framburði vitnisins G-kk-ef A-kk-ef, fyrrum gjaldkera stefnda, var húsnæðið afhent án þess að umsamin trygging væri sett vegna þess að þegar samningurinn var undirritaður og lyklar afhentir 31. mars 2021, sem var miðvikudagur fyrir páska, hafi hann ekki haft aðstöðu til að millifæra fjárhæðina. Hann kvaðst hafa ætlað að gera það síðar þann dag, en þegar heim var komið hafi hann ekki komist inn í netbankann og hafi hann þá fengið samþykki leigumiðlarans fyrir því að draga greiðslu fram yfir páska, þá til þriðjudagsins 6. apríl. Greiðsla tryggingarfjár, sem samsvarar tveggja mánaða leigu, var aldrei innt af hendi svo sem lofað hafði verið og kvað gjaldkerinn það hafa verið vegna þess að í millitíðinni hefði komið í ljós að húsnæðið væri ekki í lagi.

Í kjölfar þess að stefnandi krafði stefnda um greiðslu leigu var skorað á hann af hálfu stefnda að takmarka tjón sitt, en samkvæmt almennum reglum um efndabætur ber leigusala að grípa til viðeigandi ráðstafana til að draga úr tjóni sínu, svo sem með því að leigja húsnæði á ný eða ráðstafa því með öðru móti. Svo sem stefndi bendir réttilega á í greinargerð sinni færir stefnandi engin rök fyrir því í stefnu að í kröfu hans felist krafa um skaðabætur, heldur er þar vísað til lagaákvæðis um skaðabótaskyldu leigjanda, sem ekki á við nema leigusali rifti samningi. Af málatilbúnaði stefnanda er ljóst að hann krefst efnda samkvæmt aðalefni samningsins með því að stefnda verði gert að greiða umsamdar og umkrafðar en vangoldnar leigugreiðslur, ásamt dráttarvöxtum frá gjalddaga hverrar greiðslu. Krafan byggist ekki á því að stefnandi eigi rétt til efndabóta og breytir tilvísun stefnanda til 2. málsliðar 1. mgr. 62. gr. húsaleigu lega, sem á ekki við í málinu, og almenn tilvísun í kafla um lagarök í stefnu til vanefndaúrræða og skaðabóta innan samninga, ekki þeim grundvelli sem stefnandi reisir málatilbúnað sinn á. Stefndi telur efndakröfu ekki eiga rétt á sér þar sem stefnandi hafi ekki boðið fram réttar efndir af sinni hálfu. Stefnandi hafi tekið við umráðum fasteignarinnar án nokkurra athugasemda og hafi einn haft umráð hennar átta dögum eftir gildistöku leigusamningsins.

Samkvæmt því sem fram er komið í málinu tók stefnandi við umráðum eignarinnar eigi síðar en 9. apríl 2021. Í stefnu segir að stefnandi hafi reynt að koma húsnæðinu aftur í leigu hið allra fyrsta, en það hafi því miður ekki tekist fyrr en undir lok ársins 2021. Var þetta áréttað í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnanda fyrir dómi. Hann kvaðst strax hafa gert þær ráðstafanir í kjölfar þess að húsnæðinu var skilað að fela leigumiðlaranum H-kk-þgf M-kk-þgf að reyna að leigja húsnæðið út. Var það staðfest í vitnisburði H-kk-ef M-kk-ef fyrir dómi að það hefði hann reynt þegar ljóst var að ekki næðist samkomulag í kjölfar riftunaryfirlýsingar stefnda og að þetta hafi verið nokkrum dögum eftir hana. Enda þótt riftun stefnda á samningnum teljist ólögmæt gat stefnandi ekki krafist efnda af hálfu stefnda samkvæmt aðalefni samningsins eftir að hann hafði tekið við húsnæðinu aftur, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 83/2016. Stefnandi mun samkvæmt framangreindu ekki síðar en í aprílmánuði 2021 hafa hafist handa við að bjóða húsnæðið öðrum til leigu með bindandi hætti. Engin gögn liggja fyrir um þær tilraunir, en húsnæðið var ekki á sama tíma stefnda til reiðu í samræmi við aðalskyldu stefnanda samkvæmt samningi þeirra.

Stefndi greiddi aldrei leigu fyrir aprílmánuð, sem var á gjalddaga 1. apríl 2021, og bauð ekki fram slíka greiðslu fyrr en málsókn þessi stóð fyrir dyrum. Með réttu hefði tryggingarfé átt að vera stefnanda aðgengilegt þegar stefndi gekk frá samningi aðila án þess að greiða stefnanda gjaldfallna leigu fyrir aprílmánuð, en það var það ekki svo sem að framan er rakið.

Að öllu framangreindu virtu verður stefnda gert að greiða stefnanda gjaldfallna leigu fyrir aprílmánuð 2021 ásamt dráttarvöxtum frá gjalddaga. Verður því fallist á kröfu stefnanda að þeim hluta og jafnframt fallist á varakröfu stefnda um verulega lækkun kröfunnar.

Eftir atvikum og úrslitum málsins, og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð :

Stefndi, Fulltrúaráð Samfylkingarinnar í Reykjavík, greiði stefnanda, Sjónveri ehf., 600.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. apríl 2021 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

K-kvk-nf K-kvk-nf

Greitt kr. 2.700,-

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómi Reykjavíkur, 30. nóvember 2022