E-295/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 3. desember 2007, var höfðað 10. janúar 2007. Stefnendur eru S-kk-nf Ö-kk-nf A-kk-nf og H-kvk-nf B-kvk-nf Á-kvk-nf, bæði til heimilis að Sauðhaga 1, Fljótsdalshéraði, en stefndi er E-kk-nf G-kk-nf J-kk-nf, Leiðhömrum 52, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru aðallega að staðfest verði með dómi riftun stefnenda, sem fram fór með bréfi, dagsettu 19. desember 2006, á kaupsamningi þeirra og stefnda, dagsettum 19. janúar 2006, um jörðina Sauðhaga 1, Fljótsdalshéraði, fasteignina Sauðhaga 1, Fljótsdalshéraði og lóð, gegn endurgreiðslu stefnenda á 3.377.057 krónum að frádregnum dæmdum málskostnaði stefnenda úr hendi stefnda vegna málsins. Jafnframt er gerð um það krafa að stefnda verði gert að þola að kaupsamningurinn 19. janúar 2006 verði afmáður úr þinglýsingabókum.

Til vara krefjast stefnendur þess að stefnda verði gert að greiða þeim 42.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 1. desember 2006 til greiðsludags.

Í báðum tilvikum krefjast stefnendur þess að stefnda verði gert að greiða þeim málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

Stefndi samþykkir kröfu stefnenda um riftun á kaupsamningi 19. janúar 2006 og að þinglýsing hans verði afmáð úr þinglýsingabókum með því skilyrði að stefnendur greiði stefnda 5.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 25. janúar 2006 til greiðsludags.

Þá krefst stefndi þess að stefnendur verði dæmdir til að greiða honum málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

Við upphaf aðalmeðferðar óskaði stefndi eftir leiðréttingum á kröfum sínum þannig að til vara gerir hann þær kröfur að verði ekki fallist á dráttarvaxtakröfu, eins og hún er sett fram í aðalkröfu, verði stefnendur dæmdir til greiðslu almennra vaxta á framangreinda fjárhæð samkvæmt II. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 25. janúar 2006 til 19. desember 2006 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags. Til þrautavara gerir stefndi þær kröfur að stefnendum verði gert að greiða almenna vexti á framangreinda fjárhæð samkvæmt II. kafla vaxtalaga frá 25. janúar 2006 til þingfestingardags 16. janúar 2007 en dráttarvexti frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnendur mótmæltu þessum leiðréttingum stefnda á dómkröfum sem of seint fram komnum.

II

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi 19. janúar 2006 keypti stefndi af stefnendum jörðina Sauðhaga 1, Fljótsdalshéraði, ásamt íbúðarhúsi og lóð. Undanþegin í kaupunum var um það bil hektara spilda sem stefnendur hugðust nýta til byggingar sumarhúss. Afhending hins selda skyldi fara fram 1. desember 2006. Kaupverðið var ákveðið 56.000.000 króna sem skyldi greiðast með eftirfarandi hætti:

a) Þann 25. janúar 2006 kr. 5.000.000

b) Við afhendingu eignarinnar 1. desember 2006 kr. 42.000.000

c) Þremur mánuðum eftir afhendingu 1. mars 2006 kr. 9.000.000

Stefndi greiddi hinn 25. janúar 2006 5.000.000 króna. Eftir það greiddi stefndi ekki frekar af kaupverðinu og hinn 12. desember 2006 sendu stefnendur stefnda ábyrgðarbréf þar sem skorað var á stefnda að greiða gjaldfallna greiðslu eigi síðar en 19. desember 2006. Að öðrum kosti áskildu stefnendur rétt til riftunar kaupsamningsins án frekari fyrirvara. Stefndi varð ekki við þeirri áskorun og með ábyrgðarbréfi 19. desember 2006 lýstu stefnendur yfir riftun kaupsamningsins.

Stefndi svaraði framangreindri riftun stefnenda með skeyti 19. desember 2006 og kvað drátt á greiðslu ekki það verulegan að réttlætti riftun og boðaði að greiðsla yrði reidd fram 5. janúar 2007. Hinn 28. desember 2006 lét stefnandi þinglýsa kaupsamningnum og var hann innfærður í þinglýsingabók hinn 29. desember 2006.

Ekki varð af frekari greiðslum af hálfu stefnda og hinn 5. janúar 2007 skoraði lögmaður stefnenda á stefnda að ganga til samninga um uppgjör vegna riftunarinnar eigi síðar en 8. janúar 2007. Ekkert varð af samningum og var mál þetta höfðað 10. janúar 2007.

Í greinargerð stefnda kom fram að hann hafi hafist handa við skipulagsvinnu á hinni keyptu eign sem lokið hafi með því að samþykkt hafi verið nýtt deiliskipulag fyrir svæðið. Hafi stefndi orðið fyrir kostnaði vegna þessa auk þess sem verðmæti eignarinnar hafi aukist vegna þeirrar skipulagsvinnu. Við meðferð málsins óskaði stefndi eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta meinta verðmætaaukningu á hinu selda vegna nýs deiliskipulags og ef niðurstaðan væri sú að fasteignin hefði orðið verðmætari að metið yrði hvort eðlilegt væri að greiða stefnda þóknun fyrir hugmynda- og skipulagsvinnu vegna hins nýja deiliskipulags. Var umrædd matsbeiðni tekin fyrir í þinghaldi hinn 13. apríl 2007 og í því þinghaldi var Ó-kk-nf B-kk-nf hæstaréttarlögmaður dómkvaddur til verksins. Stefndi kaus síðan að leggja matsgerðina ekki fram í málinu þegar hún lá fyrir.

Ekki er ágreiningur um riftun kaupsamnings og að hann skuli afmáður úr þinglýsingabókum heldur snýst ágreiningur í máli þessu um uppgjör vegna riftunarinnar.

III

Stefnendur kveðast byggja kröfur sínar á hendur stefnda á því að hann hafi vanefnt samninginn frá 19. janúar 2006 með því að inna ekki af hendi greiðslu samkvæmt b. lið 5. gr. samningsins á gjalddaga og með því að inna ekki af hendi umrædda afborgun þrátt fyrir áskorun. Sé á því byggt að greiðsludráttur stefnda teljist veruleg vanefnd í skilningi 1. mgr. 51. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Hafi stefnendum þegar af þeirri ástæðu verið heimilt að rifta samningnum hinn 19. desember 2006 en fyrir liggi að riftunarbréfið hafi verið móttekið af stefnda hinn 22. desember 2006 auk þess sem hann hafi haft upplýsingar um riftunina frá fasteignasölunni hinn 19. desember 2006.

Þá telja stefnendur að til þess beri að líta að stefndi hafi haft um það bil eitt ár til að útvega fjármuni til þess að standa við samninginn en hann hafi á engan hátt gert sennilegt að hann geti staðið við skuldbindingar sínar. Fyrir liggi að hann hafi vanefnt greiðslu kaupverðs sem nemi 75% af kaupverði fasteignarinnar en eina skylda stefnda hafi verið að greiða kaupverð hins selda sem hann hafi vanefnt að verulegu leyti. Hafi stefnendur tekið á sig skuldbindingar í trausti réttra efnda stefnda.

Þá sé byggt á því að stefnendum hafi jafnframt verið heimilt að rifta kaupsamningnum með vísan til 3. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 enda hafi stefndi ekki orðið við áskorun um greiðslu kaupverðs er fram komi í bréfi stefnenda til stefnda 12. desember 2006.

Með vísan til framangreinds sé gerð krafa um að staðfest verði með dómi riftun stefnanda á framangreindum kaupsamningi. Stefndi hafi greitt 5.000.000 króna af kaupverði fasteignarinnar. Stefnendur skuldbindi sig til að endurgreiða þá fjárhæð við staðfestingu á riftun samningsins að frádregnum kostnaði þeirra af samningsgerðinni en stefnendur hafi greitt Fasteigna- og skipasölu Austurlands 1.622.943 krónur vegna sölumeðferðar hins selda, þar með talda söluþóknun. Sé á því byggt að sú fjárhæð komi til skuldajafnaðar við greiðslu stefnda sem vangildisbætur enda hafi stefnendur orðið fyrir tjóni sem nemi að minnsta kosti þeirri fjárhæð en tjón stefnenda verði rakið beint til vanefnda stefnda. Byggi bótakrafa stefnenda á ólögfestum reglum íslensks skaðabótaréttar, reglum um bætur innan samninga og 34. gr. laga nr. 40/2002. Þá sé gerð krafa um að til frádráttar komi einnig dæmdur málskostnaður vegna málsins. Sé stefnendum nauðsynlegt að skuldajafna dæmdum málskostnaði við kröfuna til þess að tryggja skaðleysi sitt. Þá sé á því byggt að stefnendum sé nauðsynlegt að fá afmáðan kaupsamninginn úr þinglýsingabókum sem stefndi hafi þinglýst hinn 28. desember 2006 og sé því gerð krafa um að stefnda verði gert að þola afmáningu kaupsamningsins.

Verði af einhverjum ástæðum ekki fallist á kröfu stefnenda um riftun sé á því byggt að stefnda verði gert að greiða þeim 42.000.000 króna með dráttarvöxtum frá 1. desember 2006 til greiðsludags. Byggi krafan á kaupsamningi aðila, einkum b. lið 5. gr. kaupsamningsins. Jafnframt byggi krafan á meginreglum samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og 50. gr. laga nr. 40/2002. En stefnendur telja ekki ástæðu til að falla frá þessari varakröfu þótt stefndi viðurkenni riftunarkröfu með nánar tilgreindum skilyrðum.

Um lagarök, að öðru leyti en að framan er rakið, byggja stefnendur kröfur sínar á 52. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Þá vísa þau til meginreglna samninga- og kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Um málskostnað vísa þau til XXI. kafla laga nr. 91/1991.

IV

Stefndi byggir kröfur sínar á því að stefnandi eigi ekki rétt á riftun fyrr en venjulegt riftunaruppgjör hafi átt sér stað. Undir riftunaruppgjör falli þegar greidd kaupsamningsgreiðsla að fjárhæð 5.000.000 króna sem greidd hafi verið 26. janúar 2006. Byggi stefndi á því að miða þurfi við almennar reglur um ógildingarbætur vegna riftunar á umræddum samningi sem geri aðila eins stadda og samningurinn hafi aldrei verið gerður.

Um lagarök vísar stefndi til laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og meginreglna samninga- og kröfuréttar.

V

Í máli þessu samþykkir stefndi kröfur stefnenda um riftun kaupsamnings aðila, dagsettan 19. janúar 2006, og að hann verði afmáður úr þinglýsingabókum. Ágreiningur er hins vegar með aðilum um uppgjör í kjölfar riftunarinnar en stefndi hefur greitt 5.000.000 króna af kaupverði fasteignarinnar og eru endanlegar dómkröfur hans um að fá þá fjárhæð greidda til baka. Má skilja málatilbúnað stefnda þannig að með því að lækka fjárkröfur sínar úr 11.805.667 krónum í framangreinda fjárhæð sé hann fallinn frá kröfum vegna meints kostnaðar hans við skipulagsvinnu í tengslum við hina keyptu eign eins og hann krafðist í upphafi.

Í kröfugerð stefnenda er viðurkennt að þeim beri vegna riftunarinnar að endurgreiða stefnda 5.000.000 króna að frádregnum þeim kostnaði sem þau urðu fyrir vegna sölunnar, samtals að fjárhæð 1.622.943 krónur. Er hér um að ræða kostnað sem stefnendur þurftu að greiða fasteignasalanum vegna sölunnar sem sundurliðast svo:

Söluþóknun kr. 1.568.000

Afsláttur kr. - 268.000

Veðbókarvottorð kr. 2.700

Fasteignamatsvottorð kr. 1.400

Virðisaukaskattur kr. 318.843

Í 33. gr. laga nr. 40/2002 er fjallað um réttaráhrif riftunar kaupsamnings, meðal annars þegar kaupsamningi er rift vegna vanefnda kaupanda, sbr. 5. mgr. 51. gr. laganna. Kemur þar fram að þegar kaupsamningi er rift falli brott skyldur samningsaðila til efnda og að hvor samningsaðili um sig eigi rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hefur innt af hendi. Stefndi hafði ekki fengið umrædda eign afhenta þegar til riftunar kom og höfðu stefnendur því umráð hennar eftir að kaupsamningur var gerður. Til að stefnendur verði eins settir og þeir voru fyrir gerð kaupsamningsins, sem nú hefur verið rift vegna vanefnda stefnda, verða þau að fá bættan þann kostnað sem hlaust af sölunni. Verður því tekin til greina krafa þeirra um að þeim beri að endurgreiða stefnda 3.377.057 krónur.

Í greinargerð sinni krefst stefndi þess að endurgreiðsla til hans bæri dráttarvexti frá þeim degi er hann innti greiðsluna af hendi hinn 26. janúar 2006 til greiðsludags. Eins og fram er komið óskaði stefndi eftir leiðréttingum á kröfum sínum við upphaf aðalmeðferðar sem fólust í því að til vara gerði hann kröfur um almenna vexti samkvæmt II. kafla laga nr. 38/2001 frá 26. janúar 2006 til annars vegar 19. desember 2006 eða hins vegar til 16. janúar 2007 og dráttarvaxta frá þeim tíma til greiðsludags. Stefnendur mótmæltu þessum leiðréttingum sem of seint fram komnum. Í II. kafla laga nr. 38/2001 er fjallað um almenna vexti. Þar segir í 3. gr. að almenna vexti skuli því aðeins greiða af peningakröfu að það leiði af samningi, venju eða lögum. Stefndi hefur ekki stutt framangreinda leiðréttingu sína á dómkröfum neinum rökum og er allsendis óljóst hvert þessara þriggja skilyrða hann telur vera fyrir hendi til að hann geti krafist almennra vaxta. Krafa um almenna vexti hlýtur að byggja á öðrum málsástæðum en krafa um dráttarvexti og verður slík krafa því ekki talin felast í dráttarvaxtakröfum stefnda. Komast leiðréttingar þessar á kröfugerð stefnda því ekki að gegn andmælum stefnenda, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991.

Eins og fram er komið krefst stefndi dráttarvaxta frá 25. janúar 2006 er hann innti af hendi þá greiðslu sem hér um ræðir. Vanefndir hans komu ekki í ljós fyrr en í fyrsta lagi þegar hann átti að inna af hendi greiðslu samkvæmt kaupsamningi hinn 1. desember 2006. Þá mótmælti stefndi riftun strax þegar hún kom fram hinn 19. desemer 2006 á þeim forsendum að vanefndir væru ekki verulegar. Bauð hann þá að greiðsla yrði innt af hendi hinn 5. janúar 2007, sem reyndar stóðst ekki. Eins og fram er komið hafði stefndi aldrei umráð hins selda og verður ekki séð að uppgjör í kjölfar riftunarinnar hafi frekar staðið á stefnda en stefnendum sjálfum. Eftir atvikum þykir rétt, með vísan 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, að endurgreiðsla til stefnda beri dráttarvexti frá þeim degi er mál þetta var höfðað hinn 10. janúar 2007.

Með hliðsjón af niðurstöðu málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnendum sameiginlega málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 350.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts. Krafa stefnenda um að dæmdum málskostnði verði skuldajafnað við þá kröfu stefnda, sem stefnendur eru nú dæmdir til að endurgreiða, varðar uppgjör milli aðila á þeim kröfum sem dæmdar eru í þessu máli. Slíkt uppgjör í kjölfar dómsins er ekki viðfangsefni þessa máls og eru því ekki efni til að fjalla frekar um þessa kröfu stefnenda.

Af hálfu stefnenda flutti mál þetta Ó-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf hrl. en af hálfu stefnda flutti málið S-kk-nf J-kk-nf hdl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Staðfest er riftun stefnenda, S-kk-ef A-kk-ef A-kk-ef og H-kvk-ef B-kvk-ef Á-kvk-ef, sem fram fór 19. desember 2006 á kaupsamningi þeirra og stefnda, E-kk-ef G-kk-ef J-kk-ef, dagsettum 19. janúar 2006 um jörðina Sauðhaga 1, Fljótsdalshéraði og fasteignina, lóð og íbúðarhús, Sauðhaga 1, lóð 1, gegn því að stefnendur greiði stefnda 3.377.057 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 10. janúar 2007 til greiðsludags.

Afmá skal kaupsamning milli aðila úr þinglýsingabókum.

Stefndi greiði stefnendum sameiginlega 350.000 krónur í málskostnað, þar með talinn virðisaukaskatt.

G-kvk-nf B-kvk-nf