E-3905/2018

Dómur

Mál þetta var höfðað með stefnu, birtri 13., 14. og 19. nóvember 2018, og framhaldssök með framhaldsstefnu, birtri 6. janúar 2020. Stefnandi er FÍ fasteignafélag slhf., Borgartúni 25 í Reykjavík. Stefndu eru Á1 ehf., Njálsgötu 64 í Reykjavík, Ponta ehf., Mörkinni 1 í Reykjavík og SjóváAlmennar tryggingar hf., Kringlunni 5 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert að greiða honum óskipt skaðabætur að fjárhæð 64.130.478 krónur ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 30. október 2014 til 13. nóvember 2018, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, þó þannig að óskipt ábyrgð stefndu Pontu ehf. og SjóvárAlmennra trygginga hf. takmarkist við 60.776.230 krónur, ásamt tildæmdum vöxtum. Að auki krefst stefnandi greiðslu málskostnaðar óskipt úr hendi stefndu.

Stefndi Á1 ehf. krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi en til vara að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda. Í báðum tilvikum krefst hann greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnanda. Til þrautavara krefst hann þess að kröfur stefnanda verði lækkaðar og málskostnaður látinn falla niður.

Stefndi Ponta ehf. og SjóváAlmennar tryggingar hf. krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda og greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnanda. Til vara krefjast þessir stefndu þess að kröfur stefnanda verði lækkaðar og málskostnaður felldur niður.

Allir stefndu kröfðust þess að kröfum í framhaldssök yrði vísað frá dómi.

Kröfu Á1 ehf. um frávísun málsins frá dómi var hafnað með úrskurði dómsins kveðnum upp 3. apríl 2019 og kröfum stefndu um frávísun framhaldssakar var hafnað með úrskurði dómsins kveðnum upp 20. maí 2020

I.

Með kaupsamningi dagsettum 26. september 2014 keypti stefnandi fasteignina Ármúla 1 í Reykjavík af stefnda, Á1 ehf. Fasteignin, sem er byggð árið 1965, er 2.660m2 fimm hæða skrifstofu og atvinnuhúsnæði og var kaupverðið um 731 milljón króna. Á1 eignaðist fasteignina í árslok 2012 og réðst í umfangsmiklar endurbætur og lagfæringar á henni áður en hún var seld stefnanda. Þeim framkvæmdum var að mestu leyti lokið þegar kaupsamningur var gerður. Í 5. gr. kaupsamningsins er kveðið á um það að eignin skuli standast þær kröfur sem leiðir af lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, sé ekki um annað samið. Þá kemur jafnframt fram í sömu grein að kaupandi hafi kynnt sér eignina og m.a. gert áreiðanleikakönnun á henni, og seljandi lýsti því yfir á sama stað að kaupanda hefði verið veittur aðgangur að öllum gögnum og upplýsingum sem máli kynnu að skipta við ákvörðun um kaup á eigninni. Meðal gagna sem lágu fyrir við gerð kaupsamnings er framvinduskýrsla seljanda, dagsett 18. september 2013. Er þar greint frá því að upphaflega hafi verið ráðgert að húsið yrði endurgert á einfaldan og „hráan“ máta en forsendur verksins hefðu breyst talsvert þegar gerður var leigusamningur við Lýsingu, sem gerði kröfur um vandaðri og flóknari aðbúnað. Hafi í kjölfar þess verið gerðar meiri kröfur um gæði verkframkvæmda. Fram kemur að ákveðið hafi verið að setja nýja glugga á 1. hæð (jarðhæð) í stað þess að endurgera þá gömlu. Í skilalýsingu eignarinnar frá því í mars s.á. kemur einnig fram að gluggarnir á jarðhæð séu nýir.

Nefnd áreiðanleikakönnun stefnanda var gerð af Verkís hf. og THG Arkitektum ehf. sumarið 2014 og liggur fyrir skýrsla þeirra dags. 9. júlí 2014. Þar kemur m.a. fram að ástand útveggja í kjallara sé gott og múrviðgerð þeirra sé afar vönduð. Um glugga í eigninni segir að þeir séu að mestu leyti upprunalegir og að viðgerðir og endurbætur á þeim séu mjög vel heppnaðar. Að hluta til séu gluggar í fasteigninni nýir. Tekið er fram að eftir sé að ganga frá bílastæði á þaki kjallara og að gert sé ráð fyrir að þak verði lagt tjöruþakdúk sem malbikað verði yfir. Þá sé eftir að ganga frá yfirborði steyptra stétta framan við húsið.

Í 1. mgr. 7. gr. samningsins er að finna ýmiss konar yfirlýsingar seljanda sem tekið er fram í 2. mgr. greinarinnar að líta beri á sem ákvörðunarástæðu kaupanda fyrir kaupunum og ákvörðun kaupverðs. Þeirra á meðal er yfirlýsing um að stefnandi skuli sinna viðhaldi með eðlilegum og venjubundum hætti fram að afhendingardegi. Þá er í 8. gr. samningsins ákvæði um framkvæmdir og lokaúttekt á eigninni þar sem m.a. er kveðið á um að seljandi skuldbindi sig til að ljúka framkvæmdum sem taldar eru upp í viðauka V við samninginn og bera allan kostnað af þeim framkvæmdum. THG arkitektum var falið taka verkið út fyrir hönd stefnanda fyrir afhendingardag. Hluti kaupverðs, s.k. framkvæmdagreiðsla, skyldi lagður inn á reikning fasteignasala og skyldi ekki greiddur seljanda fyrr en staðfest væri með úttekt að framkvæmdum væri lokið með fullnægjandi hætti. Samið var svo um að framkvæmdum skyldi lokið fyrir afhendingardag eignarinnar, sem var 30. október 2014. Loks er í 10. gr. yfirlýsing seljanda um að hann ábyrgist hvers konar galla sem kunni að koma í ljós í tengslum við fasteignina í samræmi við meginreglur kauparéttar og laga um fasteignakaup og er tekið fram í 2. mgr. að ábyrgðin taki til þess að yfirlýsingar í 7. gr. reynist rangar eða misvísandi.

Meðal þeirra verkliða sem ólokið var við, samkvæmt nefndu fylgiskjali V, og stefndi Á1 skyldi ljúka við skv. 8. gr. kaupsamningsins, var að malbika bílastæðið ofan á kjallaraþaki, flota undir handrið á bílastæðapalli og leggja steypulag og hita í gönguleiðir á stétt við Ármúla.

Stefndi, Ponta ehf., var byggingarstjóri framkvæmda samkvæmt þremur byggingarleyfum sem gefin voru út vegna framkvæmda við eignina og S-kk-nf S-kk-nf, starfsmaður Pontu og verkfræðistofunnar Ferils ehf., er skráður umsjónarmaður byggingarstjóra. Byggingarleyfin eru eftirfarandi: BN045986 sem er leyfi til að færa út um einn metra inndregna neðri hæð austan við stigahús, breyta innra skipulagi hæða, koma fyrir þaksvölum á 3. og 5. hæð og koma fyrir mötuneyti í kjallara, BN046276 sem er leyfi til að byggja 80 cm háan stoðvegg að lóðamörkum við Háaleitisbraut, breyting á fyrirkomulagi bílastæða og gerð sorpgerðis og hjólastæða á lóð, BN046623 sem er leyfi til að byggja nýja spennistöð á lóð og breyta fyrirkomulagi lóðar og jafnframt að falla frá leyfi fyrir áðurnefndum stoðvegg. Vottorð um lokaúttekt framkvæmda samkvæmt ofangreindum byggingarleyfum var gefið út 1. júlí 2015 á grundvelli skoðunar sem fram fór 24. mars 2015 og lagfæringa sem gerðar voru í kjölfar þeirrar skoðunar vegna athugasemda byggingarfulltrúa. Í framangreindu lokaúttektarvottorði er jafnframt getið um fjórða byggingarleyfið, BN048519, sem felur í sér leyfi fyrir áður gerðum breytingum, tilfærslu á sorpgerði og til að taka í notkun óráðstöfuð rými í kjallara auk ýmissa breytinga á innra skipulagi á 1.–4. hæð hússins. Byggingarleyfi þetta er ekki meðal gagna málsins og hafa stefndu P-x-x og SjóváAlmennar tryggingar mótmælt því að P-x-x hafi sinnt byggingarstjórn samkvæmt því leyfi.

Eftir að fasteignin var afhent stefnanda varð vart við leka á ýmsum stöðum í kjallara hússins og fljótlega komu í ljós skemmdir í steypu á útveggjum kjallarans auk þess sem sprungur komu í yfirborð stéttar framan við aðalinngang hússins. Í áðurnefndri úttekt byggingarfulltrúa var getið um ummerki vegna leka í kjallara og af því tilefni gaf umsjónarmaður byggingarstjóra út yfirlýsingu, áður en vottorð vegna lokaúttektar var gefið út, um að úr þeim ágalla hefði verið bætt.

Meðal fyrirliggjandi gagna um orsakir og umfang ágalla á eigninni er minnisblað frá THG frá apríl 2016, unnið af S-kk-þgf G-kk-þgf byggingartæknifræðingi. Þar er greint frá því að ekki hafi verið lagður tjörudúkur undir malbikið á kjallaraþakinu og lekinn á ýmsum stöðum rakinn til þess. Í minnisblaðinu er lagt til að malbik verði rifið upp í kringum niðurföll og bræddur tjörudúkur undir og malbikað yfir á ný auk sem lagt er til að tjörudúkur verði bræddur á þakkanta og við steypuskil þar sem mat úttektarmanns var að útfellingar í útveggjum kjallara mætti rekja til þess að vatn kæmi í gegnum steypuskil á bílaplani. Þá er greint frá leka í kjallara út frá gólfsíðum gluggum á jarðhæð sem talið er að rekja megi til ónógrar þéttingar undir gluggum. Greint er frá því að þétt hafi verið undir gluggum á tveimur hliðum og þær lagfæringar hafi heppnast.

Af gögnum málsins má sjá að stefnandi og seljandi fasteignarinnar, stefndi Á1, áttu í nokkrum samskiptum vegna umkvartana stefnanda yfir framangreindum lekavandamálum. Sá stefndi tók að sér úrbætur á eigninni sumarið 2016 sem virðast í öllum meginatriðum hafa byggst á framangreindri úttekt THG frá apríl 2016, m.a. var lagður tjörupappi undir malbik við niðurföll og þéttingar undir gluggum lagfærðar. Í tölvupósti frá K-kk-þgf S-kk-þgf, forsvarsmanni félagsins, til S-kk-ef G-kk-ef 10. ágúst 2016 er því lýst yfir að með þeim lagfæringum sem þá var að mestu lokið teldi félagið sig hafa bætt úr ágöllum á eigninni og staðið við kaupsamninginn að fullu.

Úrbæturnar báru þó ekki tilætlaðan árangur að mati stefnanda. Ó-kk-nf H-kk-nf hjá VSÓ ráðgjöf skoðaði eignina í desember 2016 að beiðni stefnanda. Í minniblaði hans frá 18. janúar 2017 er greint frá því að enn leki, a.m.k. á einum stað í kjallara, en viðgerðir við glugga og við niðurfall á bílastæði á kjallaraþaki virðist halda. Í niðurstöðu minnisblaðsins segir að þéttingar á bílastæði á kjallaraþaki séu ófullnægjandi þar sem malbik hleypi í gegnum sig vatni og ekkert þéttilag sé ofan á steyptri plötunni. Auk þess vanti þéttingu undir gluggakerfi, við niðurföll í steyptri plötu og við steypuskil milli útveggja og plötu. Tekið er fram að þær viðgerðir sem gerðar hafi verið og virðist halda séu engin trygging fyrir því að ekki leki í framtíðinni.

Beindi stefnandi frekari útbótakröfu að stefnda Á1 og að stefnda SjóváAlmennum tryggingum, vegna starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra. Var tilkynning til hins síðarnefnda send 1. desember 2017. Hvorugur þessara aðila gekkst við ábyrgð þótt sjá megi af gögnum málsins að stefnandi og stefndi Á1 hafi átt í samningaviðræðum um lausn ágreiningsins.

Stefnandi réðst í framkvæmdir til að ráða bót á vandanum haustið 2017, eftir að hafa beint áskorun um úrbætur að stefnda Á1 og áskilið sér rétt til að grípa til vanefndaúrræða ella. Stefndi varð ekki við áskorun stefnanda. Meðal þeirra framkvæmda sem þegar hafa verið gerðar er að lagður hefur verið tjörudúkur undir malbikið á kjallaraþakinu og yfir útveggi kjallara og gengið frá þakkanti kjallarans. Í minniblöðum frá THG arkitektastofu, dagsettum 13. september 2018 og 7. nóvember 2018, er nánar greint frá lekavandamálum, hvernig brugðist var við þeim og áföllnum eða áætluðum viðgerðarkostnaði. Jafnframt liggur fyrir skýrsla G-kk-ef F-kk-ef G-kk-ef byggingarfræðings, dagsett í desember 2017, þar sem ágöllum er lýst og metinn kostnaður við úrbætur. Skýrsla þessi, nefnd matsgerð, var lögð til grundvallar kröfugerð stefnanda í frumstefnu málsins. Fyrir liggur að hluti framkvæmdagreiðslunnar, sem haldið var eftir inni á reikningi fasteignasala vegna ólokinna framkvæmda, hefur enn ekki verið greiddur seljanda.

Mál þetta var, eins og áður greinir, höfðað í nóvember 2018. Undir rekstri málsins aflaði stefnandi matsgerðar dómkvadds matsmanns, R-kk-ef K-kk-ef byggingarverkfræðings. Matsgerð hans var lögð fram í þinghaldi þann 9. janúar sl. og í sama þinghaldi var lögð fram framhaldsstefna, þar sem aukið var við kröfur á hendur öllum stefndu. Endanlegri kröfugerð stefnanda, að teknu tilliti til breytinga á kröfugerð sem lögð var fram sem bókun í sama þinghaldi, er lýst hér að framan. Byggist fjárhæð krafna stefnanda, svo sem nánar verður rakið, að mestu leyti á niðurstöðu matsgerðarinnar um ætlaða galla og áætlaðan kostnað við úrbætur á þeim.

Í ítarlegri matsgerð hefur matsmaður lýst þeim ágöllum sem hann telur vera á fasteigninni, lagt til aðferðir til að bæta úr þeim og metið kostnað af þeim framkvæmdum. Tekur hann fram í upphafi að þegar matið fór fram hafi verið búið að lagfæra marga þeirra galla sem matsgerðin lúti að og viðgerðir virðist hafa heppnast vel. Því séu sýnilegir gallar oft ekki til staðar né heldur ummerki eftir þá.

Hvað frágang á bílastæði á þaki kjallarans varðar þá er það niðurstaða matsmanns að hann sé ófullnægjandi, miðað við kröfur um rakavarnarlag í gildandi byggingarreglugerð á þeim tíma þegar endurbætur fóru fram. Þegar matsmaður skoðaði eignina var búið að leggja tjörudúk undir malbikið, sem náði þó ekki út að þakbrún. Taldi matsmaður að ganga þyrfti frá þakinu með því að leggja þéttidúk alveg út að þakbrún og loka með áfellu. Við slíka framkvæmd þyrfti að fjarlægja handrið við þakbrún og ganga frá rakavörn undir þeim með nánar greindum aðferðum. Metinn kostnaður vegna þessara framkvæmda er 24.223.650 krónur.

Matsmaður staðfesti að sprungur væru á kjallaraveggjum fasteignarinnar. Taldi hann útveggina mikið alkalí og frostskemmda og þær múrviðgerðir sem gerðar hefðu verið væru af þeim sökum ekki fullnægjandi, þótt þær hefðu í sjálfu sér verið vel unnar. Telur hann að fullnægjandi viðgerð felist í því að klæða veggina og einangra þá utan frá, undir klæðingu. Metur hann kostnað af þeim framkvæmdum 12.753.235 krónur.

Hvað varðar leka frá gluggum á jarðhæð þá telur matsmaður að þétta þurfi betur undir gluggum á allri framhlið og á suðvesturgafli fasteignarinnar. Taldi hann að þær framkvæmdir sem þegar höfðu verið gerðar væru til bóta en ekki fullnægjandi. Taldi hann nauðsyn bera til að þétta betur undir gluggum og mat kostnað af þeim framkvæmdum 8.170.470 krónur.

Þá staðfesti matsmaður sprungur og leka á stétt framan við húsið og leka í gegnum þær niður í kjallararýmið fyrir neðan. Lagði hann til viðgerðaráætlun og kostnaðurinn af þessum framkvæmdum metinn í matsgerð 6.356.000 krónur.

Svo sem nánar greinir eru framangreindir framkvæmdaliðir, svo sem þeir eru kostnaðarmetnir af matsmanni, grundvöllur kröfu stefnanda í framhaldssök, ásamt útlögðum kostnaði af framkvæmdum sem stefnandi hafði þegar lagt út í auk kostnaðar af verkstjórn o.fl. og bóta fyrir afleitt tjón vegna rakaskemmda.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslu S-kk-nf H-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnanda og K-kk-nf S-kk-nf, framkvæmdastjóri Á1 ehf. Auk þeirra gáfu vitnaskýrslu Á-kk-nf I-kk-nf, framkvæmdastjóri Ferils verkfræðistofu, S-kk-nf R-kk-nf S-kk-nf byggingartæknifræðingur og byggingarstjóri hjá stefnda Pontu ehf., R-kk-nf K-kk-nf, byggingarverkfræðingur og dómkvaddur matsmaður, Ó-kk-nf H-kk-nf byggingartæknifræðingur hjá VSÓ ráðgjöf og S-kk-nf G-kk-nf byggingartæknifræðingur hjá THG arkitektastofu. Framburður þeirra er rakinn í niðurstöðukafla dómsins eftir því sem tilefni er til.

II.

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að fasteignin Ármúli 1, sem hann keypti af stefnda Á1 ehf., hafi verið haldin umfangsmiklum göllum sem leitt hafi til skemmda á eigninni. Sannað sé að orsakir gallanna séu annars vegar ófullnægjandi frágangur við endurbæturnar, í andstöðu við gildandi lög og reglur, og hins vegar skortur á lögbundnu eftirliti byggingarstjóra. Á þessu beri stefndu óskipta ábyrgð gagnvart stefnanda, hvað varði tjón vegna galla á verki sem falli undir ábyrgð byggingarstjóra. Að auki hafi stefnandi orðið fyrir ýmsu afleiddu tjóni, sem stefndi Á1 beri bótaábyrgð á.

Kröfur stefnanda á hendur öllum stefndu byggist á hinni almennu sakarreglu íslensks réttar og reglunni um húsbóndaábyrgð hvað snertir stefndu Á1 og P-x-x. Framkvæmdum við þá byggingarhluta sem stefnandi byggir á að séu gallaðir og eftirliti við þær framkvæmdir hafi augljóslega verið verulega ábótavant af hálfu þessara stefndu og þeirra sem störfuðu á þeirra vegum.

Stefnandi byggir á því að stefndi Á1 ehf. hafi vanefnt samningsskyldur sínar með því að eignin hafi ekki verið afhent í umsömdu ástandi og hún hafi ekki staðist áskildar kröfur sem leiði af lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, ekki síst með hliðsjón af því að hún var nýuppgerð. Eignin sé því gölluð. Á þessu beri stefndi Á1 ehf. ábyrgð gagnvart stefnanda á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar í kaupsamningi. Þá hafi stefndi Á1 ehf. veitti stefnanda ábyrgðaryfirlýsingu þess efnis að fasteigninni yrði viðhaldið með eðlilegum og venjubundnum hætti fram að afhendingardegi. Sú yfirlýsing sé röng og misvísandi enda liggi fyrir að framkvæmdir og viðhald fasteignarinnar fram að afhendingardegi hafi verið ófullnægjandi og ekki í samræmi við gildandi lög og reglur. Teljist það sjálfstæður galli á hinu selda sem þessi stefndi beri ábyrgð á ásamt öllum eðlilegum kostnaði sem af því leiði, enda tekið fram í kaupsamningi að framangreind yfirlýsing hafi verið ákvörðunarástæða stefnanda fyrir kaupunum og ákvörðun kaupverðs, sbr. einnig síðari málslið 26. gr. laga nr. 40/2002.

Þá sé óumdeilt að stefndi Á1 ehf. hafi ábyrgst skv. 8. gr. kaupsamningsins að inna af hendi þær framkvæmdir á fasteigninni sem ókláraðar voru og vísað er til í ástandsskýrslu Verkís ehf. og THG, þ.m.t. að setja tjörudúk sem þéttingu undir malbik á þaki kjallara og steypa stéttar. Í ljós sé komið að hvoru tveggja hafi verið haldið göllum og það hafi leitt af sér frekari skemmdir og tjón fyrir stefnanda, sem þessi stefndi beri ábyrgð á samkvæmt almennu sakarreglunni og meginreglum kauparéttar um galla á söluhlut eða þjónustu, sbr. til hliðsjónar 9. gr. laga um þjónustukaup nr. 42/2000 og 17. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup.

Framangreind brot stefnda Á1 ehf. á ákvæðum kaupsamningsins leiði til þess að sá stefndi beri ábyrgð á öllum framanröktum göllum, afleiddum skemmdum og tjóni stefnanda sem af því leiðir skv. almennu sakarreglunni, meginreglum kauparéttar og lögum um fasteignakaup. Þá veiti þau stefnanda heimild til að beita öllum vanefndaúrræðum samkvæmt sömu reglum.

Stefnandi byggir kröfur sínar gagnvart Á1 á því að fasteignin sé gölluð í skilningi 26. gr. og 27. gr. laga um fasteignakaup þar sem stefndi Á1 hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína um atriði sem hann vissi eða mátti vita að skiptu stefnanda máli og jafnframt veitt honum rangar og misvísandi upplýsingar og beri félagið hlutlæga ábyrgð á röngum upplýsingum skv. síðarnefnda ákvæðinu. Stefnandi hafi talið sig vera að kaupa nýuppgerða fasteign, þar sem m.a. hefðu verið endurnýjuð þau atriði sem reynst hefðu gölluð. Hafi hann mátt gera ráð fyrir því að eignin væri laus við galla á grundvelli þeirra upplýsinga sem honum hafi verið veittar. Stefnandi hafi gengið út frá því að fasteignin hefði verið endurgerð og henni viðhaldið í samræmi við lög, reglur og viðurkennda verkhætti. Eins og staðreynt hafi verið með matsgerð og öðrum sérfræðiskýrslum sé hins vegar ljóst að svo hafi ekki verið. Bæði fasteignin og verkið hafi verið haldin veigamiklum göllum sem rekja megi til ófullnægjandi og ólöglegs frágangs. Stefnandi byggir á því að stefndi Á1 hafi sem umsjónaraðili framkvæmdanna vitað eða mátt vita það og borið að upplýsa stefnanda þar um. Stefnanda hafi ranglega verið talin trú um að verkið yrði unnið í samræmi við gildandi lög og reglur og góðar venjur við sambærilegar verkframkvæmdir. Meðal annars hafi framkvæmdastjóri stefnda Á1 tekið ákvörðun um að koma ekki fyrir tjörupappa eða annarri þéttingu áður en malbikað var yfir steypta þakplötu á kjallara. Hafi það verið í andstöðu við greinar 10.5.4 og 2.7.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 og 15. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og það hafi honum verið kunnugt um sem og það að stefnandi hefði gert ráð fyrir þeim frágangi í samræmi við skýrslu Verkís hf. og THG frá 9. júlí 2014. Sama eigi við um leka með álgluggum jarðhæðar inn í mötuneyti, sem byggingarfulltrúi hafi verið ranglega upplýstur um að hefði verið lagfærður með fullnægjandi hætti. Stefnda Á1 hafi borið að upplýsa stefnanda um þessi atriði, en hafi ekki gert það.

Orsakatengsl séu á milli vanrækslu stefnda Á1 á upplýsingaskyldu sinni og þess að stefnandi undirritaði kaupsamning um fasteignina með þeim skilmálum sem þar greini. Ofangreindar upplýsingar séu slíkar að hann hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að honum yrðu veittar þær og þær hefðu auðsýnilega haft áhrif á gerð, eða í það minnsta efni, kaupsamnings aðila.

Stefnandi byggir enn fremur á því að fasteignin hafi verið gölluð við afhendingu í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga þar sem hún hafi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningnum og hafi hvorki hentað til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu notaðar til né þeirra sérstöku afnota fyrir stefnanda sem stefnda Á1 ehf. hafi verið ljóst að nýta ætti eignina í, sbr. 1. mgr. 19. gr. laganna. Um sé að ræða skrifstofuhúsnæði í háum gæðaflokki sem ljóst hafi verið að notað yrði sem slíkt. Sé það lágmarkskrafa varðandi slíkt húsnæði að ekki séu umfangsmiklir lekar á því og að hinar umfangsmiklu endurbætur á fasteigninni væru í samræmi við gildandi lög og reglur á verktíma, viðurkennda verkhætti og góðar venjur við sambærilega framkvæmdir. Staðreyndur og umfangsmikill leki með tilheyrandi rakaskemmdum hafi valdið stefnanda miklu tjóni þannig að fasteignin sé og hafi við afhendingu verið gölluð í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga.

Skilyrði seinni málsliðar 18. gr. laganna, um að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignar svo nokkru varði, gildi ekki í þessu máli enda hafi stefndi Á1 sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. það sem að framan er rakið um rangar og ófullnægjandi upplýsingar, auk þess sem hann hafi brotið gegn fjölmörgum skyldum sem hvíldu á eiganda og framkvæmdaaðila endurbóta fasteignarinnar, sbr. 1. mgr. 15. gr. mannvirkjalaga og grein 2.7.1 í byggingareglugerð nr. 112/2012. Þar að auki hafi fasteignin verið nýuppgerð og búið að gera slíkar endurbætur á henni að jafna verði því til þess að um nýja fasteign hafi verið að ræða sem hafi átt að vera með öllu gallalaus, a.m.k. hvað varðar þá hluta fasteignarinnar sem hafi verið endurnýjaðir. Án tillits til þessa byggir stefnandi á því að gallarnir rýri verðmæti eignarinnar í reynd svo nokkru varði.

Þá telur stefnandi ljóst og byggir á að útilokað hafi verið fyrir hann að verða gallanna var við skoðun á fasteigninni enda hafi þurft að gera ítarlega skoðun til að staðreyna þá auk þess sem upplýsingaskylda seljanda takmarkist ekki af skoðunarskyldu kaupanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga.

Áhættuskiptin af seldri fasteign og mat á því hvort hún teljist gölluð miðist almennt við afhendingardag, sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 20. gr. fasteignakaupalaga. Samkvæmt 2. mgr. 20. gr. laganna beri seljandi þó ábyrgð á galla sem fram komi síðar ef orsakir gallans eru vanefndir af hans hálfu, svo sem hér sé byggt á. Sama eigi við ef seljandi hefur með ábyrgðaryfirlýsingu eða öðrum hætti tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignar í tiltekinni tíma, eins og stefndi Á1 hafi gert. Lokið hafi verið við framkvæmdir allra þátta sem reynst hafi gallaðir fyrir afhendingu. Eignin hafi því verið gölluð við það tímamark.

Með vísan til framangreinds eigi stefnandi rétt til skaðabóta úr hendi stefnda Á1 vegna gallanna og afleiðinga þeirra skv. 2. mgr. 43. gr., sbr. 37. gr., fasteignakaupalaga, enda hafi þessi stefndi ítrekað viðurkennt hvoru tveggja; að verkið og fasteignin hafi verið haldin þeim göllum sem krafa stefnanda byggi á og að hann beri ábyrgð á þeim.

Verði ekki fallist á sök Á1 eða að félagið hafi brotið gegn ábyrgðaryfirlýsingum í kaupsamningi er skaðabótakrafan til vara byggð á 1. mgr. 43. gr. nefndra laga og til þrautavara er krafist afsláttar af kaupverðinu sömu fjárhæðar og skaðabótakrafan, skv. 41. gr. sömu laga.

Kröfur stefnanda á hendur stefnda Pontu ehf. sem byggingarstjóra verksins eru byggðar á 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, grein 4.7.7. í byggingareglugerð nr. 112/2012 og almennu sakarreglunni. Ábyrgð byggingarstjóra grundvallist á strangri sakarábyrgð hans sem sérfræðings í mannvirkjagerð og beri hann ábyrgð á göllum á grundvelli reglna skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð. Krefur stefnandi þessa stefndu um bætur vegna allra þeirra galla sem krafa á hendur meðstefnda byggist á. Byggir stefnandi á því að stefndi P-x-x hafi ekki sinnt eftirliti og öðrum skyldum sem hvíldu á honum sem byggingarstjóra á grundvelli framangreindra réttarheimilda og beri því allir stefndu óskipta ábyrgð tjóni stefnanda.

Fyrir liggi að kjallaraþak leki sem rekja megi til þess að frágangur þess standist ekki ákvæði mannvirkjalaga og byggingarreglugerða, sem kveða á um að hönnun og bygging fasteigna skuli vera þannig úr garði gerð að fasteignin haldi vatni, sbr. grein 10.5.4. í nefndri byggingarreglugerð. Það hafi verið vítavert gáleysi að setja gljúpt malbik án nokkurrar vatnsvarnar beint á steypt þak sem liggi yfir matsal, verslun og skrifstofum. Sama eigi við um skort á vatnsvarnarlagi á stétt framan við húsið og um frágang glugga þar sem fullnægjandi þéttingar og frágang að neðanverðu vanti og það leiði til þess að vatn eigi greiða leið inn bygginguna. Ekkert framangreindra atriða sé í samræmi við viðurkennda verkhætti og ákvæði mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar, sbr. m.a. grein 8.1.1 í byggingarreglugerð sem kveði á um að mannvirki skuli ávallt gerð úr haldgóðum byggingarefnum, þola íslenskt veðurfar og þá áraun sem ætla má að þau verði fyrir. Saknæmur skortur Pontu á virku eftirliti, bæði við upphaflegu framkvæmdirnar og þegar viðgerð hafi verið reynd, hafi leitt til þess brotið hafi verið gegn framangreindum ákvæðum laga og reglugerðar. P-x-x hafi vanrækt eftirlit, ekki gert neinar athugasemdir við verklag eða brugðist við með öðrum hætti og sýnt með því saknæma vanrækslu á skyldum sínum sem byggingarstjóra. Framangreindir ágallar hefðu ekki getað dulist byggingarstjóra með fullnægjandi eftirliti. Skýrt orsakasamband sé milli vanrækslu stefnda P-kvk-ef, sem stefnandi byggir á að hafi verið alvarleg, á eftirlitsskyldum sínum og tjóni stefnanda vegna þessara galla. Yfirlýsing byggingarstjóra til byggingarfulltrúa um að verkinu væri að fullu lokið og það uppfyllti ákvæði laga og reglugerða, sem gefin hafi verið þegar óskað var eftir lokaúttekt á framkvæmdum, hafi verið röng og á því beri stefndi P-x-x ábyrgð eins og stefndi Á1.

Stefnandi mótmælir því að ábyrgð stefnda P-x-x nái ekki til framangreindra framkvæmda þar sem framkvæmdirnar hafi ekki verið byggingarleyfisskyldar. Vísar stefnandi í því efni til þess að hluti endurbóta fasteignarinnar hafi falist í því að taka óráðstafað rými í kjallara í notkun, m.a. koma þar fyrir mötuneyti sem þjónusta eigi skrifstofuhæðir hússins. Rakaskemmdir hafi orðið á því rými og fleirum enda fyrir neðan þau svæði sem hafi lekið. Það liggi í augum uppi að hluti slíkra framkvæmda hafi falist í að tryggja að rýmin, sem breytt var úr köldum rýmum í mötuneyti og skrifstofur, yrðu ekki fyrir rakaskemmdum vegna ófullnægjandi frágangs á þaki og við glugga á hæðinni fyrir ofan rýmið. Frágangur umrædds þaks og glugga sé þannig í beinum tengslum við frágang rýmisins í kjallara og verði ekki skilinn frá framkvæmdinni eða litið á hann sem einangraða framkvæmd, ótengda verkinu sjálfu. Byggt er á því af hálfu stefnanda að allar þær framkvæmdir sem hafi verið gallaðar séu hluti af byggingarleyfisskyldum framkvæmdum sem stefndi P-x-x beri ábyrgð á og vísast í því efni til lokaúttektarvottorðs þar sem fram komi að P-x-x hafi verið byggingarstjóri fjögurra tilgreindra byggingarleyfa sem öll falli undir ábyrgð stefnda P-x-x sem byggingarstjóra. Þá liggi fyrir að fulltrúi byggingarstjóra, S-kk-nf S-kk-nf, hafi litið svo á að framangreindir verkþættir féllu undir byggingarstjórn hans. Það megi sjá af því að hann hafi tekið við athugasemdum byggingarfulltrúa um frágang þeirra og staðfest, ranglega þó, að brugðist hefði verið við athugasemdum með fullnægjandi hætti.

Jafnvel þótt ekki teldust vera bein tengsl á milli frágangs kjallaraþaksins og innréttingar rýma í kjallara fasteignarinnar liggi fyrir að einstaka þættir í slíkum heildarendurbótum á mannvirki sem áttu sér stað með endurbyggingu fasteignarinnar verða ekki aðskildir frá verkinu í heild sinni þegar litið sé til hlutverks og ábyrgðar byggingarstjóra. Þetta sé skýrt í framkvæmd og endurspeglist í staðfestingu stefnda Sjóvár á ábyrgðartryggingu stefnda Pontu, þar sem fram komi að tryggingin gildi vegna „endurbyggingar að Ármúla 1“, án nokkurra takmarkana eða tilgreiningar verkþátta, sem stefnda Sjóvá hefði þó verið í lófa lagið að gera til að takmarka ábyrgð sína á verkinu.

Engin rök standi til þess að taka frágang þaka, þéttingar glugga eða steypuvinnu við stéttar hússins, sem allt lúti að því að tryggja að byggingin standist íslenskt veður og haldi vatni, undan ábyrgðarsviði byggingarstjóra. Að framangreindu virtu telur stefnandi jafnframt sannað að stefndi P-x-x hafi, með saknæmri vanrækslu á téðum skyldum sem byggingarstjóri og rangri yfirlýsingu til byggingarfulltrúa, fellt á sig skaðabótaábyrgð, óskipt með stefnda Á1 ehf., á því tjóni sem af þessu hlaust.

Samkvæmt 6. gr. reglugerðar nr. 271/2014 um starfsábyrgðartryggingu hönnuða og byggingarstjóra nemi trygging vegna hvers einstaks tjónsatviks skv. hverju byggingarleyfi að lágmarki 15.398.121 krónu, uppreiknað miðað við byggingarvísitölu. Þar sem hér sé um að ræða þrjú aðskilin tjónstilvik skv. þremur byggingarleyfum sem öll falli undir trygginguna, og tjón stefnanda nái ekki lágmarki reglugerðarinnar skv. neinu þeirra byggingarleyfa, telji stefnandi ljóst að stefnda Sjóvá beri jafnframt in solidum ábyrgð með stefndu Á1 ehf. og Pontu á öllu tjóni stefnanda sem stefndu eru krafðir um óskipta ábyrgð á.

Krafa stefnanda á hendur stefnda SjóváAlmennum tryggingum grundvallast á því að stefndi Ponta hafi verið með gilda starfsábyrgðartryggingu hjá félaginu á þeim tíma sem framkvæmdirnar áttu sér stað og tjónið varð, sbr. 8. mgr. 29. gr. mannvirkjalaga og 5. gr. reglugerðar nr. 271/2014, um starfsábyrgðartryggingar hönnuða og byggingarstjóra. Um heimild stefnanda til að beina kröfum beint að tryggingafélaginu vísar stefnandi til 1. mgr. 44. gr. laga um vátryggingarsamninga nr. 30/2004. Um bótaskyldu félagsins er að auki vísað til allra þeirra sömu málsástæðna og röksemda og krafa stefnanda á hendur stefnda P-x-x er byggð á.

Heildarkrafa stefnanda á hendur stefnda Á1 ehf. nemur 64.130.478 krónum og sundurliðast þannig:

1. Galli á frágangi á bílastæðum á kjallaraþaki (bótaliður 1). Fjárkrafa vegna úrbóta á þessum lið nemur 24.233.650 krónum og byggist á niðurstöðu dómkvadds matsmanns. Í niðurstöðu matsgerðar komi fram að frágangur þaksins hafi verið óforsvaranlegur og í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar. Byggir stefnandi bótakröfu sína á niðurstöðu matsgerðar, án tillits til raunverulegs leka frá þakinu. Þessu til viðbótar krefst stefnandi bóta vegna kostnaðar sökum afleidds tjóns vegna leka frá bílastæðinu (bótaliður 2), að fjárhæð 679.024 krónur, sem byggi á raunkostnaði við málningarvinnu og aðrar lagfæringar.

2. Galli á frágangi glugga á framhlið og suðvesturgafli jarðhæðar (bótaliður 3). Fjárkrafa vegna þessa liðar byggist á niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns og nemur 8.170.470 krónur. Að auki krefst stefnandi bóta vegna afleidds tjóns (bótaliður 4) að fjárhæð 388.348 krónur, lagfæringa á lofti, parketi og veggjum, sem hann byggir annars vegar á útlögðum kostnaði og hins vegar áætluðum viðbótarkostnaði.

3. Í upphaflegri stefndu var gerð krafa um bætur vegna galla á þaki yfir inngangi ásamt afleiddu tjóni vegna leka (bótaliður 5). Í framhaldsstefnu og bókun sem lögð var fram samhliða henni féll stefnandi frá þessum kröfulið.

4. Galli á útveggjum kjallara og frágangi þeirra (bótaliður 6). Nemur fjárhæð þessa kröfuliðar 12.753.235 krónum, sem byggist á niðurstöðu dómkvadds matsmanns en niðurstaða hans sýni að nauðsyn beri til að klæða útveggi kjallara þar sem alkalískemmdir séu í veggjunum. Niðurstaða matsmanns sé sú að viðgerðir núverandi og fyrrum eigenda fasteignarinnar hafi ekki verið til þess fallnar að leysa lekavandamál til framtíðar. Auk framangreinds krefst stefnandi greiðslu 1.615.402 króna sem hann kveður vera útlagðan kostnað við viðgerð á útveggjunum.

5. Galli á stétt framan við aðalinngang og vesturhlið fasteignarinnar (bótaliður 7), að fjárhæð 6.356.000 krónur. Fjárhæðin byggist á niðurstöðu dómkvadds matsmanns um nauðsynlegar endurbætur.

6. Krafa um bætur vegna kostnaðar við sérfræðinga og tæknimenn (bótaliður 8) vegna úttektar, hönnunar, eftirlits, verkstýringar o.fl. sökum staðreyndra galla. Fjárhæð þessa kröfuliðar nemur 8.205.503 krónum og byggist á niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns.

7. Bætur vegna útlagðs lögfræðikostnaðar fram til 13. september 2018 að fjárhæð 1.738.846 krónur (bótaliður 9). Verði ekki fallist á að þessi liður teljist til tjóns sem bæta beri á grundvelli laga um fasteignakaup krefst stefnandi þess að tekið verði tillit til hans við ákvörðun dómsins um málskostnað samkvæmt ákvæðum laga nr. 91/1991.

Krafa stefnanda á hendur Pontu ehf. og Sjóváalmennum tryggingum hf. nemur samtals 60.776.230 krónur. Sundurliðast krafa með sama hætti og að ofan greinir að því frátöldu að ekki er gerð krafa á hendur þessum stefndu vegna útlagðs kostnaðar við úrbætur á útveggjum kjallara og vegna lögfræðikostnaðar (hluti af bótalið 6 og bótaliður 9).

Loks krefst stefnandi málskostnaðar óskipt úr hendi allra stefndu í ljósi þess að kröfum sé að stærstum hluta beint að þeim öllum með óskiptri bótakröfu.

III.

Sýknukrafa stefnda Á1 ehf. er á því reist að hann hafi staðið við allar samningsskuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi aðila og stefnandi eigi engar frekari kröfur á hendur honum. Samkvæmt lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 teljist fasteign ekki gölluð nema því aðeins að á henni sé ágalli sem rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laganna. Ætlaðir ágallar á eigninni, sem séu ósannaðir og krafan órökstudd, fullnægi ekki þessu skilyrði, hvort sem miðað sé við umsamið kaupverð eða markaðsverð eignarinnar nú. Ekki hafi verið um nýja eign að ræða heldur fasteign byggða 1965.

Þá mótmælir þessi stefndi því að áskilið hafi verið eða því lofað að lagður skyldi tjörudúkur undir malbikið á kjallaraþaki eignarinnar. Því sé hvergi lýst í gögnum málsins, sem stefnandi hafi haft fullan aðgang að áður en samningar voru gerðir. Þá hafi stefnandi skoðað eignina ítarlega, með aðstoð sérfræðinga, áður en kaupin fóru fram, og fylgst með framkvæmdum á vegum seljanda eftir samningsgerðina. Engum upplýsingum hafi verið haldið leyndum fyrir stefnanda og sé staðhæfingum um annað mótmælt sem röngum og ósönnuðum og tilvísun stefnanda til ábyrgðar þessa stefnda á grundvelli 26. eða 27. gr. laga nr. 40/2002 mótmælt.

Því sé sérstaklega mótmælt að stefnandi hafi haft undir höndum upplýsingar sem fram komi í skýrslu THG frá 14. júní 2014 þar sem segi að ráðgert sé að leggja tjörudúk undir malbikið. Þessarar skýrslu hafi stefnandi aflað einhliða, hún hafi ekki verið kynnt stefnda Á1 fyrr en með málshöfðun þessari. Af öðrum gögnum málsins megi ráða að ekki hafi verið ráðgert að leggja slíkan dúk undir malbikið og um það hafi stefnanda mátt vera kunnugt. Vísar stefndi í þessu efni m.a. til þess að í fylgiskjali V við kaupsamninginn, þar sem óloknum framkvæmdum við kaupsamningsgerð sé lýst, komi ekkert fram um slíkan frágang og áætlaður kostnaður við malbilun bílastæðisins, sem komi fram í fylgiskjalinu, veiti ekki vísbendingu um að það hafi staðið til. Þá sé ekkert að finna í hönnunargögnum eða skilalýsingu eignarinnar um lagningu slíks dúks.

Seljandi hafi sinnt eðlilegu viðhaldi fram að afhendingardegi ásamt öllum öðrum samningsskyldum sínum.

Þá vísar stefndi til skoðunarskyldu kaupanda, sbr. 1. mgr. 20. gr. og 29. gr. laga nr. 40/2002. Stefnandi sé sérfróður aðili á sviði rekstrar atvinnuhúsnæðis. Honum hafi verið veittar allar upplýsingar um ástand eignarinnar fyrir kaupin og víðtækt samráð hafi verið haft við hann um framkvæmd þeirra verkliða sem unnir voru eftir þann tíma. Þá hafi stefnandi notið aðstoðar fagmanna við skoðun eignarinnar og eftirlit með framkvæmdum á vegum stefnda eftir að samningur var gerður. Leggi þetta sérlegar ríkar skyldur á herðar stefnanda og leiði til þess að stefndi geti ekki borið ábyrgð á ætluðum ágöllum sem stefnandi sjálfur vissi eða mátti vita um.

Stefndi mótmælir því að niðurstaða dómkvadds matsmanns renni stoðum undir kröfur stefnanda. Þvert á móti sýni niðurstaða matsgerðar að engu hafi verið haldið leyndu fyrir stefnanda og allar framkvæmdir hafi verið unnar af viðurkenndum fagaðilum í samræmi við hönnunargögn, sem síðar hlutu samþykki byggingarfulltrúa með athugasemdalausri lokaúttekt. Jafnframt vísar stefndi til þess að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti með því að beina ekki tjónstilkynningu að hinu meðstefnda tryggingafélagi varðandi ætlaða galla sem mögulega mætti rekja til vanhalda byggingarstjóra á eftirliti með framkvæmdum við eignina. Tilkynning þessa efnis hafi ekki borist fyrr en rúmum þremur árum eftir afhendingu eignarinnar en stefnandi byggir á því að galla hafi orðið vart fljótlega eftir afhendingardag. Kröfur á hendur tryggingafélaginu séu því fallnar niður fyrir tómlæti, sbr. 13. gr. skilmála starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra, auk þess sem kröfur á hendur honum séu fyrndar skv. 29. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010, sbr. 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu. Kröfur á hendur þessum stefnda hafi með sama hætti fallið niður. Auk þessa geti ekki stofnast skaðabótaábyrgð á hendur seljanda fasteignar vegna tjóns sem ábyrgðartrygging byggingarstjóra eða hönnuðar sé ætlað að taka til nema sýnt sé fram á að tjónið sé að rekja til ásetnings eða stórfellds gáleysis, sbr.

2. mgr. 19. gr. skaðabótalaga. Engu slíku sé til að dreifa að því er varðar háttsemi Á1. ehf.

IV.

Stefndu Ponta ehf. og SjóváAlmennar tryggingar hf. vísa í málatilbúnaði sínum í fyrsta lagi til þess að verkefni og skyldur Pontu sem byggingarstjóra afmarkist við framkvæmdir á grundvelli þriggja byggingarleyfa, þ.e. BN046276, BN045986 og BN046623, en ósannað sé að Ponta hafi tekið að sér byggingarstjórn varðandi fjórða byggingarleyfið sem getið er um í lokaúttektarvottorði byggingarfulltrúa, BN048519. Af efni þessara þriggja byggingarleyfa sé ljóst að umdeildar framkvæmdir geti einvörðungu átt við leyfi merkt BN045986. Þá beri tryggingarskírteini vegna ábyrgðar byggingarstjóra með sér að trygging hafi verið keypt vegna einnar framkvæmdar á grundvelli framangreindra þriggja byggingarleyfa og takmarkist fjárhæð mögulegrar bótaábyrgðar stefnda SjóvárAlmennra trygginga hf. við það.

Sýknukröfu sína byggja stefndu í fyrsta lagi á því að mál þetta varði í raun fasteignaviðskipti stefnanda og meðstefnda sem af gögnum málsins megi ráða að hafi ákveðið að koma sér hjá hugsanlegum greiðslum vegna galla með því að benda á hugsanlega ábyrgð byggingarstjóra.

Í öðru lagi sé tjón stefnanda ósannað, óljóst sé hvort eða að hve miklu leyti kröfur stefnanda varði almennt viðhald eignarinnar, þar með talið viðhald þeirra hluta eignarinnar sem liggi utan við byggingarleyfi, hvort kröfur varði ætluð mistök iðnaðarmanna sem hafi séð um endurbyggingu eignarinnar eða hvort um eldri vandamál sé að ræða. Einnig sé óljóst hvort rekja megi meinta galla til framkvæmda eftir að lokaúttekt fór fram 1. júlí 2015 og þá eftir atvikum hvort um sé að ræða viðgerðir, sem ráðist hafi verið í án aðkomu byggingarstjóra, sem ekki hafi tekist sem skyldi. Stefnandi hafi því ekki sýnt fram á að ætlaðir gallar séu vegna framkvæmda á þeim tíma sem verk hafi verið unnið undir umsjón byggingarstjóra og að meintir gallar varði þær framkvæmdir sem hann hafi haft stjórn á. Hvað varðar frágang á bílastæði á þaki kjallara vísa stefndu til þess, svo sem fram komi í matsgerð dómkvadds matsmanns, að hvergi sé gert ráð fyrir tjörudúk undir malbik og hvorki sé vitnað í hönnunargögn né loforð framkvæmdaraðila né heldur vikið að þessu í skilalýsingu. Óumdeilt sé að P-x-x hafi ekki verið hönnuður hússins og frágangur á kjallaraþaki falli með engu móti undir framkvæmdir samkvæmt byggingarleyfum þar sem P-x-x hafi verið tilgreindur byggingarstjóri.

Í þriðja lagi sé á því byggt að meintir gallar varði ekki þær framkvæmdir sem falli undir þau byggingarleyfi sem byggingarstjórn P-x-x tók til. Vísast í því efni til efnis byggingarleyfanna og þess sem áður er rakið um óvissu um það hvort ágalla sé að rekja til eldri vandamála. Þá beri byggingarstjóri ekki ábyrgð á faglegri framkvæmd verkþátta sem séu á ábyrgð einstakra iðnmeistara eða hönnuða, sbr. 7. mgr. 29. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010.

Hvað varði mögulega ábyrgð stefndu vegna byggingarleyfis BN045986, sem heimilaði að veggur á jarðhæð yrði færður út um einn metra, byggja stefndu á því að óljóst sé og ósannað hvort og þá að hve miklu leyti leki frá gluggum á jarðhæð sé frá gluggum á þessum hluta. Vísa stefndu í þessu sambandi til þess að einvörðungu sá hluti útveggjar sem liggur austan megin við stigahús hafi verið færður til en ekki hafi verið hreyft við öðrum hlutum veggjarins. Hafi þessi framkvæmd skapað nýtt lekavandamál sé orsakanna að leita í faglegum mistökum iðnaðarmanna eða rangri hönnun. Á hvorugu geti byggingarstjóri borið ábyrgð.

Verði ekki fallist á neitt ofangreint byggja stefndu á því að ábyrgð þeirra takmarkist við 12.969.700 krónur, sem sé hámarksábyrgð vátryggjanda samkvæmt ábyrgðarskírteini vegna einstaks tjóns.

Að endingu er byggt á því að, hvað sem líði mögulegri ábyrgð stefndu, þá sé hún fallin niður fyrir tómlæti og/eða fyrningu og vísast til 13. gr. skilmála starfsábyrgðartryggingar þar sem fram komi að fylgja beri kröfum eftir innan eins árs frá því að tjónþola hafi verið kunnugt um kröfu sína. Í greinargerð í framhaldssök ítrekuðu stefndu málsástæðu um fyrningu og vísuðu, auk framangreinds, til 9. gr. laga um fyrningu nr. 150/2007. Enn fremur vísuðu stefndu til þess að krafa á hendur þeim um bætur vegna ætlaðra steypuskemmda í útveggjum kjallara hefði fyrst komið fram í framhaldssök og hefði þá þegar verið fyrnd.

V.

Mál þetta er risið vegna kaupa stefnanda á fasteigninni Ármúla 1 sem hann keypti af stefnda, Á1 ehf., með kaupsamningi 26. september 2014. Svo sem áður greinir krefst stefnandi skaðabóta óskipt úr hendi stefndu, annars vegar úr hendi seljanda fasteignarinnar, Á1 ehf., einkum á grundvelli laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Hins vegar er kröfu beint að Pontu ehf. vegna ábyrgðar þess stefnda sem byggingarstjóra á framkvæmdum við endurbætur eignarinnar á grundvelli ábyrgðar byggingarstjóra, samkvæmt lögum nr. 160/2010 um mannvirki, og byggingarreglugerð nr. 112/2012, sem í gildi var á þeim tíma þegar umdeildar endurbætur fóru fram. Þá er kröfunni beint að SjóváAlmennum tryggingum hf. með vísan til þess að félagið hafi veitt stefnda Pontu ehf. starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra á tímabili framkvæmdanna.

Svo sem að framan er rakið, lúta umdeildir gallar að fjórum hlutum byggingarinnar; frágangi glugga á jarðhæð eignarinnar, frágangi á kjallaraþaki fasteignarinnar þar sem er malbikað bílastæði, frágangi á gangstétt framan við aðalinngang hússins og steypuskemmdum á útveggjum kjallara.

Ekki er um það deilt að fljótlega eftir afhendingu eignarinnar varð vart við talsverðan leka í kjallara húsnæðisins. Við endurbætur stefnda Á1 ehf. var það rými innréttað m.a. sem kaffistofa og skrifstofurými og rými undir léttan iðnað. Deilt er um það í málinu í hvaða ástandi rýmið var áður en endurbætur á eigninni hófust, svo og undir hvers konar starfsemi það var nýtt. Ekkert í gögnum málsins eða skýrslum fyrir dómi bendir til þess að í framkvæmdum seljanda hafi falist að einangra rýmið eða leggja þar hitalagnir. Er því ekki fram komin fullnægjandi sönnun þess að rýmið hafi verið óeinangrað eða óupphitað þegar stefndi keypti eignina, svo sem byggt er á í málatilbúnaði stefnanda.

Fasteignin Ármúli 1, sem reist var 1965, er í heild 2.660 m2 að stærð. Í málinu er fram komið að fasteignin muni hafa verið í slæmu ástandi þegar stefndi Á1 ehf. keypti hana árið 2012. Þá liggur fyrir að þessi stefndi réðst í verulegar framkvæmdir á eigninni 2013 til 2015 og voru ýmsir hlutar og innviðir hússins meira eða minna endurnýjaðir, þó að undanskildu burðarvirki þess sem talið var heilt. Af gögnum málsins, einkum áðurgreindri úttektarskýrslu THG ehf. og Verkís ehf. frá 9. júlí 2014, sem unnin var fyrir stefnanda í tilefni af fyrirhuguðum kaupum, verður þrátt fyrir þetta ekki dregin ályktun um að húsið hafi alfarið verið selt sem nýbygging með vísan til hinna umfangsmiklu endurbóta.

A

Að því er varðar einstaka galla er í fyrsta lagi á því byggt að gallar hafi verið á frágangi á gluggum á framhlið og suðvesturgafli jarðhæðar. Af gögnum málsins má sjá að við endurbætur stefnda Á1 ehf. voru gluggar á jarðhæð fasteignarinnar endurnýjaðir í heild. Vísast í því efni m.a. til framvinduskýrslu seljanda, sem gerð var 18. september 2013, þar sem fram kemur að horfið hafi verið frá því að gera við eldri glugga á jarðhæð og þess í stað settir nýir gluggar. Sömu upplýsingar koma fram í skilalýsingu eignarinnar, dagsettri í mars 2013, sem unnin var í tengslum við útleigu á leigurýmum í byggingunni.

Óumdeilt er að talsverðan leka má rekja til frágangs á þessum gluggum á jarðhæð eignarinnar. Í minnisblaði THG ehf., frá 13. september 2018, er því lýst að við skoðun hafi komið í ljós að ágallar voru á frágangi undir gluggum á jarðhæð á hluta framhliðar, vinstra megin við aðalinngang, og suðvesturgafli og að viðleitni stefnda Á1 ehf. til að lagfæra leka við gluggana hafi verið ófullnægjandi. Hafi framkvæmd þess stefnda falist í því að hluti stéttarinnar fyrir framan gluggakerfið hafi verið brotinn upp og síðan lagður pappi undir og steypt að gluggakerfinu á ný. Frekari viðgerð, sem lýst er í framangreindu minnisblaði, hafi falist í því að steypt hafi verið undir gluggana og síðan kíttað. Þá hafi verið sagað ofan í steypu og áfella lögð á milli klemmulista og raufar. Síðar komu í ljós frekari lekavandamál við glugga á jarðhæð, nú hægra megin við aðalinngang á framhlið hússins, þ.e. í austurhluta framhliðarinnar. Í minnisblaði THG ehf. frá 7. nóvember 2018 segir að við skoðun hafi komið í ljós sömu ágallar á frágangi glugga og áður er lýst varðandi aðra leka glugga á jarðhæð og að grípa hafi þurft til sams konar framkvæmda til að stöðva lekann.

Af matsgerð dómkvadds matsmanns má ráða að nauðsynlegt hafi verið að ráðast í framangreindar lagfæringar á frágangi við glugga. Segir um þessar framkvæmdir stefnanda að þær hafi verið til mikilla bóta en matsmaður telur þó að þétta þurfi betur undir gluggum og telur að enn sé veikleiki til staðar sem auðveldlega geti valdið leka við rétt veðurskilyrði.

Af því sem að framan er lýst er óhætt að slá því föstu að frágangur á gluggum jarðhæðar var ófullnægjandi og ekki í samræmi við það sem kaupandi mátti með réttu gera ráð fyrir. Svo sem að framan greinir var um nýja glugga að ræða og samkvæmt lýsingum stefnanda sjálfs höfðu endurbætur fasteignarinnar verið gerðar á vandaðan hátt, sbr. framvinduskýrslu hans sem áður er greint frá og skilalýsingu vegna útleigu sem hér þykir einnig mega líta til. Með vísan til þessa verður því talið að stefndi Á1 ehf. hafi tekist á hendur ábyrgð á því að viðhöfð væru fagleg og viðurkennd vinnubrögð við frágang hinna nýju glugga í samræmi við lýsingar hans sjálfs. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 telst fasteign m.a. gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi veitti kaupanda. Fallist er á það með stefnanda að svo hafi ekki verið að því er umrædda glugga varðar og þeir hafi því verið gallaðir. Gallinn var til staðar þegar eignin var afhent þótt hann hafi ekki komið í ljós fyrr en síðar. Verður ekki talið að stefnanda hafi verið unnt að verða gallans var við skoðun á eigninni, jafnvel þótt í því efni séu gerðar strangar kröfur til skoðunarskyldu hans skv. 29. gr. laga nr. 40/2002, í ljósi sérfræðiþekkingar hans sjálfs og þeirrar sérfræðilegu aðstoðar sem hann naut við skoðun eignarinnar.

Með vísan til framangreinds á stefnandi rétt til skaðabóta úr hendi stefnda Á1 ehf. vegna beins og óbeins tjóns sem hlaust af leka af völdum frágangs glugganna á jarðhæð fasteignarinnar, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, óháð því hve mikið gallinn rýri verðmæti eignarinnar.

Um fjárhæð tjóns síns vísar stefnandi til niðurstöðu dómkvadds matsmanns þar sem fram kemur að þær úrbætur sem þegar hafi verið gerðar hafi verið viðeigandi en ekki fullnægjandi til að koma varanlega í veg fyrir leka. Er því nánar lýst í matgerðinni að grípa þurfi til frekari aðgerða til að þétta með fullnægjandi hætti undir gluggunum og telur matsmaður að kostnaður af þeim framkvæmdum nemi 8.170.470 krónum. Niðurstöðu matsgerðar hefur ekki verið hnekkt. Eins og málið liggur fyrir verður því krafa stefnanda tekin til greina, einnig að því er varðar kröfu stefnanda um bætur fyrir afleitt tjón að fjárhæð 388.348 krónur, sem byggist að mestu leyti á raunkostnaði hans sjálfs.

B

Í öðru lagi byggir stefnandi á því að gallar hafi komið í ljós vegna ófullnægjandi frágangs á bílastæðaplani fyrir aftan húsið sem jafnframt er þak skrifstofu og iðnaðarrýmis í kjallara byggingarinnar, einkum vegna þess að malbik hafi verið lagt yfir ófrágengna steypta plötu yfir rýminu án þess að tjörupappi eða dúkur væri lagður yfir plötuna. Þá vísar hann til ýmislegs tjóns sem hlotist hafi af leka vegna þessa frágangs.

Andstætt við það sem áður segir um gluggana á jarðhæð hússins, þá var kjallaraþakið ekki endurnýjað frá grunni í framkvæmdum á vegum stefnda Á1 ehf. Engin hönnunargögn liggja fyrir í málinu sem lýsa því hvort eða hvaða breytingar skyldi gera á þakinu. Í fylgiskjali V við kaupsamninginn, þar sem lýst var óloknum framkvæmdum sem seljandi skyldi annast, sagði það eitt að þakið skyldi malbikað. Svo sem áður er rakið kom fram í úttektarskýrslu THG ehf. og Verkís ehf. frá 9. júlí 2014 að gert væri ráð fyrir því að planið yrði lagt tjöruþakdúk sem malbikað yrði yfir. Gegn mótmælum stefnda Á1 ehf. er hins vegar ekki sannað að skýrslan, sem unnin var fyrir stefnanda, hafi verið sérstaklega kynnt Á1 ehf. Þá er ekki komið fram að stefnandi, eða THG ehf., sem sinnti ráðgjöf fyrir hann vegna eignarinnar, hafi síðar vakið athygli á þessu atriði eða spurst fyrir um það. Er þá meðal annars horft til þess að samkvæmt kaupsamningi aðila var frágangur bílaplansins eitt af þeim atriðum sem var eftir að ljúka við undirritun kaupsamnings um eignina og THG ehf. tók að sér að taka út fyrir hönd stefnanda.

Að mati dómsins benda önnur gögn málsins, svo sem áðurnefnd skilalýsing til Lýsingar hf. frá mars 2013 og fyrirliggjandi upplýsingar um hönnunargögn vegna endurgerðar fasteignarinnar, ekki heldur til þess að því hafi verið lofað að dúkur væri lagður undir bílaplanið. Þá er meðal gagna málsins minnisblað THG ehf. frá 29. apríl 2016, sem gert var eftir sameiginlega skoðun fyrirsvarsmanna stefnanda og stefnda Á1 ehf. ásamt fulltrúa THG ehf., eftir að leki frá þakplötunni niður í kjallararýmið hafði komið í ljós. Segir í minnisblaðinu að þétta þurfi kant að ofan til að tryggja að vatn komist ekki niður og er lagt til að stefndi Á1 ehf. bræði tjöruþakdúk „efst á kantinum og máli í vegg lit“. Verður þannig ekki dregin sú ályktun af minnisblaðinu að sérstaklega hafi verið áskilið af hálfu stefnanda fyrir það tímamark að stefndi Á1 ehf. legði umræddan dúk undir allt malbikið.

Samkvæmt framangreindu verður ekki litið svo á að stefndi Á1 ehf. hafi ábyrgst gagnvart stefnanda að dúkur yrði lagður undir umrætt malbik. Þá kom fram við aðalmeðferð málsins að starfsemi hafði verið í umræddum kjallara um áratugaskeið án þess að gerðar hefðu verið sérstakar ráðstafanir til að ganga betur frá þakinu. Eins og atvik málsins liggja fyrir samkvæmt öllu framangreindu verður það því ekki metið stefnda Á1 ehf. til sakar að hafa ekki haft frumkvæði að því að umræddur dúkur yrði lagður undir malbikið. Bótaábyrgð hans verður því hvorki reist á 26. né 27. gr. laga nr. 40/2002.

Hvað sem þessu líður liggur fyrir að sá leki sem kom upp í kjallara fasteignarinnar eftir afhendingu eignarinnar telst út af fyrir sig til ágalla í skilningi 1. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002. Verður þá jafnframt litið svo á að orsök gallans sé að finna í umræddum frágangi á þaki kjallarans, svo sem nánar greinir í matsgerð dómkvadds matsmanns frá desember 2019. Við mat á því hvort eignin hafi verið haldin göllum við kaupin sem seljandi ber ábyrgð á verður þó að horfa til þess hvort þessi ágalli hafi rýrt verðmæti eignarinnar svo nokkru varðar, eins og það skilyrði 2. málsliðar 18. gr. laganna hefur verið skýrt í dómaframkvæmd. Við mat á því ber að hafa í huga að óumdeilt er söluverð fasteignarinnar nam 731 milljón króna í september 2014. Þá liggur fyrir að stefnandi er félag sem hefur með höndum kaup og rekstur fasteigna. Var því ekki um að ræða neytendakaup samkvæmt 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002. Getur stefndi Á1 ehf. því aðeins borið ábyrgð á umræddum galla ef hann, eftir atvikum ásamt öðrum göllum sem staðreyndir hafa verið, er talinn rýra verðmæti fasteignarinnar verulega.

Hvað varðar fjárhæð tjóns vegna þessa liðar er fram komið í málinu að stefnandi lét bæta úr gallanum sjálfur með því að láta fræsa upp malbik, leggja tjörudúk og malbika yfir að nýju. Samkvæmt gögnum sem stefnandi sjálfur lagði fram nam kostnaðurinn við þessa framkvæmd liðlega 13 milljónum króna, auk afleidds tjóns upp á tæplega 700.000 krónur, en ekki liggur fyrir í málinu kostnaður stefnanda við síðari endurbætur sem sáust við vettvangsgöngu. Ekki er annað komið fram í málinu en að þessar viðgerðir hafi borið fullnægjandi árangur en bótakrafa stefnanda getur ekki numið hærri fjárhæð en sem nemur raunverulegu tjóni hans.

C

Í þriðja og fjórða lagi byggir stefnandi á því að útveggir kjallara, svo og stétt við fram og vesturhlið hússins, hafi verið haldin göllum. Um þessi atriði telur dómurinn ekkert komið fram sem styður fullyrðingar stefnanda um saknæma háttsemi af hálfu stefnda Á1 ehf. eða að félagið hafi tekist á hendur ábyrgð að þessu leyti. Öllu fremur benda gögn málsins til þess að frágangur á þessum þáttum byggingarinnar hafi verið í samræmi við viðurkennd vinnubrögð og stefndi Á1 ehf. hafi ekki haft ástæðu til annars en ætla að ending yrði samkvæmt því sem almennt má vænta. Þá liggur fyrir að við umrædda þætti voru engar athugasemdir gerðar í aðdraganda kaupsamnings eða við afhendingu eignarinnar.

Jafnvel þótt á það verði fallist með stefnanda að þær sprungur og aðrar skemmdir sem fram komu eftir afhendingu eignarinnar teljist út af fyrir sig til ágalla í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 verður að horfa til þess að samkvæmt niðurstöðum dómkvadds matsmanns nemur kostnaður við úrbætur gallanna samanlagt 19.109. 235 krónum, en það mat er þó háð þeim annmarka að miðað er við nýja utanáliggjandi klæðningu útveggja sem stefnanda mátti vera ljóst við einfalda skoðun að væri ekki fyrir hendi eða gert ráð fyrir sem hluta af kaupunum. Með vísan til þess sem áður segir getur stefndi Á1 ehf. aðeins borið ábyrgð á umræddum göllum ef þeir, ásamt öðrum göllum sem staðreyndir hafa verið, eru samanlagt taldir rýra verðmæti fasteignarinnar verulega, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002.

D

Samkvæmt framangreindu er það niðurstaða dómsins að rekja megi galla í frágangi á gluggum á jarðhæð fasteignarinnar til saknæmrar háttsemi stefnda Á1 ehf. Að öðru leyti hefur því verið hafnað að aðrir gallar sem staðreyndir hafa verið lúti að atriðum sem sérstaklega var lofað við kaupin eða að gefnir verði þessum stefnda að sök.

Við mat á því hvort framangreindir gallar á fasteigninni rýri verðmæti hennar svo nokkru nemi verður annars vegar að miða við verðmæti eignarinnar á kaupsamningsdegi og hins vegar fjárhæð þess tjóns sem gallarnir, sem dómurinn hefur fallist á að hafi verið á eigninni, hafa valdið stefnanda.

Kaupverð fasteignarinnar var 731 milljón króna. Hvað fjárhæð tjóns stefnanda varðar þá hefur dómurinn fallist á að gallar í gluggum á jarðhæð hafi valdið tjóni sem nemi 8.558.818 krónum. Er á því byggt, svo sem fram kemur í matsgerð, að frekari viðgerða sé þörf en þegar hefur verið ráðist í. Að öðru leyti er hins vegar nokkuð á reiki í málatilbúnaði stefnanda hvaða tjóni hann hefur raunverulega orðið fyrir vegna annarra ágalla, en stefnandi á ekki rétt á bótum umfram raunverulegt tjón sitt.

Í upphaflegri stefnu málsins nam krafa á hendur stefnda Á1 ehf. 30.638.018 krónum og kveður stefnandi þá kröfu í meginatriðum byggða á raunkostnaði við úrbætur á framangreindum göllum og ýmsum afleiddum kostnaði. Í endanlegum málatilbúnaði er fjárhæð krafna hins vegar miðuð við niðurstöður dómkvadds matsmanns, sem er meira en tvöfalt hærri, þótt fyrir liggi að stefnandi hafi sjálfur, að meira eða minna leyti, bætt úr hlutaðeigandi göllum. Verður að líta svo á að í ákveðnum atriðum leggi matsmaður til nokkuð umfangsmeiri endurbætur en unnt er að fallast á að hafi falist í kaupsamningi aðila, svo sem að setja nýja klæðningu á kjallaraveggi fasteignarinnar og gera viðamiklar endurbætur á kjallaraþaki og stétt framan við húsið.

Jafnvel þótt á það sé fallist að fasteignin hafi að meginstefnu verið haldin þeim ágöllum sem stefnandi byggir málatilbúnað sinn á, þar með talið áðurnefndum göllum á gluggakerfum, telur dómurinn allt að einu bersýnilegt að heildartjón stefnanda sé undir því viðmiði sem í dómaframkvæmd hefur verið notað þegar metið er hvort galli teljist rýra verðmæti eignar verulega, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Verður bótum samkvæmt öðrum kröfuliðum stefnanda á hendur stefnda, Á1 ehf., því hafnað.

E

Svo sem áður greinir beinir stefnandi kröfu sinni vegna sömu galla einnig að stefndu Pontu ehf. og vísar til skyldna og ábyrgðar félagsins sem byggingarstjóra samkvæmt lögum nr. 160/2002 um mannvirki, einkum 7. mgr. 29. gr. laganna. Ekki er um það deilt að félagið var skráður byggingarstjóri samkvæmt þremur byggingarleyfum sem öll lutu að nánar tilteknum þáttum við endurbyggingu fasteignarinnar árin 2013 til 2015. Hins vegar er um það deilt hvort félagið hafi einnig verið skráður byggingarstjóri samkvæmt fjórða byggingarleyfinu sem ekki hefur verið lagt fram í málinu.

Að því er varðar frágang glugga við fram og suðvesturhlið byggingarinnar telur dómurinn í ljós leitt að gallar hafi komið fram í þeim gluggum sem byggingarleyfi BN045986 tók til, þ.e. í þeim hluta jarðhæðar þar sem veggur var færður út. Vísast í því efni til fyrirliggjandi minnisblaða frá THG verkfræðistofu. Hins vegar er ekki nægjanlega fram komið í málinu hverjar orsakir þessa galla eru og þar með hvort unnt sé að líta svo á að byggingarstjóri beri ábyrgð á því tjóni. Þannig er óljóst hvort hönnun var ábótavant frá grunni, hvort vinnubrögðum fagmanna við uppsetningu þeirra var áfátt eða hvort síðari endurbætur á stétt fyrir framan glugga á framhlið hússins urðu þess valdandi að vatn fór að leka inn með gluggum. Athugast í því sambandi að þótt ljóst sé að steinsteypt stétt við glugga á framhlið sé hærri en gert er ráð fyrir á deiliteikningu af gluggum sem lögð hefur verið fram í málinu er ekki fram komið að sá frágangur, sem ekki féll beinlínis undir tilfærslu veggjar samkvæmt byggingarleyfi, hafi verið gerður að höfðu samráði við stefnda Pontu ehf. eða félagið með öðrum hætti samþykkt þann frágang sem byggingarstjóri. Hefur stefnandi því ekki sýnt nægilega fram á að orsakir þeirra leka sem urðu á þessum hluta glugganna sé að finna í vanrækslu stefnda Pontu ehf. á skyldum sínum sem byggingarstjóra samkvæmt lögum nr. 160/2010.

Að því er varðar frágang á fyrrgreindu bílaplani yfir kjallara verður fyrst að líta til þess að í málinu er fram komið að aðalhönnuður við endurgerð byggingarinnar 2013 til 2015 gerði ekki hönnunaruppdrætti að planinu eða frágangi þaksins. Liggja og ekki fyrir í málinu neins konar hönnunaruppdrættir eða önnur tæknileg gögn um nánari frágang á planinu, svo sem að leggja hafi átt á það tjörudúk eða ganga frá því sem þaki í samræmi við kröfur síðari reglna um mannvirki. Þá liggur fyrir að fram fór lokaúttekt á framkvæmdum samkvæmt fyrrgreindum byggingarleyfum án þess að fram kæmu fyrirspurnir eða gerðar væru athugasemdir vegna umrædds þaks. Samkvæmt þessu hefur stefnandi ekki sýnt fram á að frágangur á umræddu þaki eða bílaplani hafi fallið undir eitthvert þeirra byggingarleyfa sem um ræðir í málinu.

Að mati dómsins á hið sama við um múrviðgerðir á útveggjum og fyrrgreindri stétt við fram og vesturhlið byggingarinnar. Að því er þessa síðastgreindu þætti varðar athugast þó að í málinu hafa engin hönnunargögn verið lögð fram eða rökstutt með hvaða hætti byggingin víkur frá fyrirhugaðri hönnun. Þá hafa ekki verið færð fyrir því rök að um sé að ræða mistök fagmanna sem byggingarstjóri beri ábyrgð á. Að endingu er haldlaus sú málsástæða stefnanda að framkvæmdir við bygginguna hafi að þessu leyti brotið gegn byggingarreglugerð. Leiðir af þessu að ábyrgð stefnda Pontu ehf. sem byggingarstjóra gat hvorki náð til frágangs umrædds þaks, frágangs útveggja né stéttar við fram og vesturhlið byggingarinnar. Þegar af þessari ástæðu verður að hafna þeirri málsástæðu að stefndi Ponta hf. beri skaðabótaábyrgð á þessum þáttum samkvæmt 7. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010.

Samkvæmt framangreindu verður stefndi Ponta ehf. sýknaður af kröfum stefnanda og ber þá af sömu ástæðum að sýkna ábyrgðartryggjanda þessa stefnda, SjóváAlmennar tryggingar hf., af öllum kröfum. Þarf þá ekki að taka afstöðu til þess hvort og að hvaða marki kröfur stefnanda gegn þessum stefndu kunni að vera niður fallnar fyrir tómlæti eða fyrningu.

Í ljósi niðurstöðu málsins og atvika að öðru leyti er rétt að stefndi Á1 ehf. greiði stefnanda málskostnað að hluta, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Er málskostnaður þessa stefnda hæfilega ákveðinn 1.700.000 krónur. Með vísan til atvika og þeirra vafaatriða sem eru í málinu er rétt að málskostnaður milli aðila falli niður að öðru leyti.

E-kk-nf B-kk-nf lögmaður flutti málið af hálfu stefnanda, S-kk-nf Á-kk-nf A-kk-nf lögmaður af hálfu stefnda Á1 ehf. og I-kk-nf S-kk-nf lögmaður af hálfu annarra stefndu.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari og dómsformaður kveður upp þennan dóm ásamt S-kk-þgf M-kk-þgf héraðsdómara og E-kk-þgf R-kk-þgf Þ-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

Dómsorð:

Stefndi Á1 ehf. skal greiða stefnda, FÍ fasteignafélagi slhf., 8.558.818 krónur með vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 30. október 2014 til 13. nóvember 2018 en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu Ponta ehf. og SjóváAlmennar tryggingar hf. eru sýknir af kröfum stefnanda.

Á1 ehf. greiði stefnanda 1.700.000 krónur í málskostnað. Að öðru leyti fellur málskostnaður niður.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf

S-kk-nf M-kk-nf

E-kk-nf R-kk-nf Þ-kk-nf um sé að ræða mistök fagmanna sem byggingarstjóri beri ábyrgð á. Að endingu er haldlaus sú málsástæða stefnanda að framkvæmdir við bygginguna hafi að þessu leyti brotið gegn byggingarreglugerð. Leiðir af þessu að ábyrgð stefnda Pontu ehf. sem byggingarstjóra gat hvorki náð til frágangs umrædds þaks, frágangs útveggja né stéttar við fram og vesturhlið byggingarinnar. Þegar af þessari ástæðu verður að hafna þeirri málsástæðu að stefndi Ponta hf. beri skaðabótaábyrgð á þessum þáttum samkvæmt 7. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010.

Samkvæmt framangreindu verður stefndi Ponta ehf. sýknaður af kröfum stefnanda og ber þá af sömu ástæðum að sýkna ábyrgðartryggjanda þessa stefnda, SjóváAlmennar tryggingar hf., af öllum kröfum. Þarf þá ekki að taka afstöðu til þess hvort og að hvaða marki kröfur stefnanda gegn þessum stefndu kunni að vera niður fallnar fyrir tómlæti eða fyrningu.

Í ljósi niðurstöðu málsins og atvika að öðru leyti er rétt að stefndi Á1 ehf. greiði stefnanda málskostnað að hluta, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Er málskostnaður þessa stefnda hæfilega ákveðinn 1.700.000 krónur. Með vísan til atvika og þeirra vafaatriða sem eru í málinu er rétt að málskostnaður milli aðila falli niður að öðru leyti.

E-kk-nf B-kk-nf lögmaður flutti málið af hálfu stefnanda, S-kk-nf Á-kk-nf A-kk-nf lögmaður af hálfu stefnda Á1 ehf. og I-kk-nf S-kk-nf lögmaður af hálfu annarra stefndu.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari og dómsformaður kveður upp þennan dóm ásamt S-kk-þgf M-kk-þgf héraðsdómara og E-kk-þgf R-kk-þgf Þ-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

Stefndi Á1 ehf. skal greiða stefnda, FÍ fasteignafélagi slhf., 8.558.818 krónur með vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 30. október 2014 til 13. nóvember 2018 en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu Ponta ehf. og SjóváAlmennar tryggingar hf. eru sýknir af kröfum stefnanda.

Á1 ehf. greiði stefnanda 1.700.000 krónur í málskostnað. Að öðru leyti fellur málskostnaður niður.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf

S-kk-nf M-kk-nf

E-kk-nf R-kk-nf Þ-kk-nf