E-705/2021

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 15. mars 2021 og dómtekið 14. júní sl.

Stefnandi er Flexa Seafood ehf., kt. 000000- 0000, [...], [...].

Stefndi er Dama Blu ehf., kt. 000000- 0000, [...], [...].

Stefnandi gerir þær kröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 2.060.000 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, frá 4. desember 2020 til greiðsludags. Inn á skuldina hafa verið greiddar 256.997 krónur þann 10. júní 2020 og 395.000 krónur þann 8. júlí 2020, sem draga st frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda en til vara er þess krafist að krafa stefnanda verði lækkuð. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

Málavextir og sönnunarfærsla:

Í málinu liggur fyrir leigusamningur um atvinnuhúsnæði, dags. 20. ágúst 2019, sem undirritaður er af málsaðilum. Með samningnum tók stefndi á leigu um 400 fermetra húsnæði í eigu stefnanda að [...] í [...], sem er hluti úr fastanúmeri [...]. Fram kemur í samningnum að leigutaki muni nýta húsnæðið undir fiskvinnslu.

Leigusamningurinn var tímabundinn til tveggja ára, með vísan til húsaleigulaganr. 36/1994, frá 1. september 2019 til 1. september 2021. Umsamið leiguverð var 395.000 krónur á mánuði. Í 9. gr. samningsins segir: „Um tæki þau sem eru í húsinu verður gerður listi.“

Með yfirlýsingu, dags. 26. apríl 2020, lýsti stefnandi yfir riftun leigusamningsins með vísan til 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Forsenda riftunar var sögð sú að stefnandi hafi fengið samþykki fyrir því að ná í tæki staðsett í húsnæðinu, sem ekki hafi fallið undir leigusamning aðila, en fyrirsvarsmaður stefndahafiþávarnaðfyrirsvarsmanni stefnanda inngöngu og ráðist fyrirvarlaust á hann, svo af hafi hlotist beinbrot.

Með bréfi lögmanns stefnda til stefnanda, dags. 30. apríl 2020, var krafist efnda in natura á leigusamningi aðila, og var því alfarið hafnað að meint líkamsárás hefði átt sér stað, og vísað til þess að stefnandi hefði gert tilraunir til þess að breyta skilmálum leigusamningsins, með því að fjarlægja fiskvinnslutæki nauðsynleg rekstrinum, án samráðs við stefnda, og stefnandi hafi með því vanefnt samninginn, og því væri ekki fallist á riftun hans. Stefnandi ítrekaði fyrrgreinda riftun með bréfi, dags. 24. júní 2020.

Þ ann 17. júlí 2020 kærði stefndi til lögreglu meintan stuld og skemmdir á eignum hans í húsnæðinu, og að stefnandi hefði í óleyfi farið inn í hið leigða húsnæði. Þá hafi stefnandi og menn á hans vegum unnið skemmdar verk á eignum stefnda í húsnæðinu þann 1. september 2020, og meðal annars sprautað piparúða í augu fyrirsvarsmanns stefnda. Stefndi hætti rekstri í húsnæðinu eftir miðjan september 2020.

Lögmaður stefnanda sendi stefnda innheimtuviðvörun, dags. 12. október 2020, og greiðsluáskorun, dags. 27. október 2020. Þá hefur af hálfu stefnanda verið lögð frams taðfesting lögreglu um móttöku kæru á hendur fyrirsvarsmanni stefnda, auk læknisvottorða og útprentunar greinar af dv. is.

Stefndi lagði fram myndir frá hinu leigða húsnæði, auk staðfestingar á komu fyrirsvarsmanns á Heilsugæslu Keflavíkur 2. september 2020.

Aðilaskýrslur gaf fyrirsvarsmaður stefnda, A. Vitnaskýrslu gaf B, sonur A.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi byggir kröfu sína á neðangreindum fimm reikningum. Fjórir þeirra séu samkvæmt undirrituðum húsaleigusamningi frá 20. á gúst 2019 ensá fimmti vegna leigu á fiskvinnsluvélum. Reikningarnir eru eftirfarandi:

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

1. 05.06.2020 395.000

2. 01.07.2020 395.000

3. 06.08.2020 395.000

4. 08.09.2020 395.000

5. 16.09.2020 480.000

Samtala reikninganna sé 2.060.000 krónur auk dráttarvaxta og kostnaðar. Inn á skuldina hafi verið greiddar innborganir 10. júní 2020, 256.997 krónur, og 8. júlí 2020, 395.000 krónur, sem dragi st frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Innborgunum sé fyrst ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta og að lokum til lækkunar höfuðstóls.

Stefnandi vísar til þess að hann og stefndi hafi gert með sérnefndanleigusamningsem hafiátt að vera tímabundinn til tveggja ára. Stefndi hafi aldrei greitt leiguna á réttum tíma, og stefnandi rift leigusamningnum á grundvelli 8. töluliðar 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Stefnda hafi verið gefinn kostur á því að rýma leiguhúsnæðið þegar í stað eða fyrir 29. apríl 2020 kl. 14:00. Lögmaður stefnda hafi staðfest birtingu á riftuninni með bréfi, dagsettu 30. a príl 2020, en krafist þess að leigusamningurinn gilti áfram milli aðila. Stefndi hafiekki farið út úr leiguhúsnæðinu, og þann 29. júní 2020 hafi stefnandi sent stefnda að nýju riftun á leigusamningnum þar sem stefndi hafði ekki greitt að fullu leigu fyrir júní, og auk þess ekki sinnt skriflegri áskorun leigusala um greiðslu. Stefndi hafi ekki farið út úr leiguhúsnæðinu fyrr en 22. september 2020, og hvorki greitt leigu fyrir ágúst né september 2020. Leiguskuld vegna húsnæðisins sé því 928.003 krónur af stefnufjárhæðinni og við það bætist útistandandi reikningur frá stefnanda vegna leigu á fiskvinnsluvélum, sem stefndi hafi samþykkt. Stefnanda sé ekki kunnugt um nein efnisleg andmæli stefnda við dómkröfunum.

Dráttarvextir af stefnufjárhæðinni séu miðaðir við 3. mgr. 5. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 þar sem ekki hafi verið samið um gjalddaga kröfunnar og séþá heimilt að reikna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar liðinn sé mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara með réttu um greiðslu, en miðað við mánuð eftir tímamarkið þann 3. nóvember 2020 þegar stefnda voru sannan lega birtar greiðsluáskoranirnar samkvæmt birtingarvottorðunum.

Eftirstöðvar krafnanna hafi ekki fengist greiddar þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé því nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu þeirra. Því sé þess krafist að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til kostnaðar stefnanda af innheimtuviðvörunum og greiðsluáskorunum í samræmi við framlagt yfirlit.

Stefnandi byggir kröfur sínar á reglum samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga, auk húsaleigulaga nr. 36/1994. Kröfur um dráttarvexti, þ. m. t. vaxtavexti, styður stefnandi við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Umvarnarþingsévísað til V. kafla laga nr. 91/1991. Stefnandi mótmælir tilvísun stefnda til 1 1. gr. laga nr. 36/1994 sem nýrri málsástæðu.

Málsástæður og lagarök stefnda :

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda. Sýknukröfu sína reisir stefndi á meginreglum samninga-, kröfu- og skaðabótaréttar, sem og 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um gagnkröfu á hendur stefnanda.

Stefndi vísar til þess að fyrirsvarsmaður stefnanda hafi valdið stefnda verulegu tjóni með ítrekuðum innbrotum og skemmdarverkum á eigum og munum í hinu leigða húsnæði. Stefnandi hafi hvorki haft samráð við né látið stefnda vita að hann hygðist ganga um húsnæðið og fjarlægja þar tæki í samræmi við 1. mgr. 41. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og 10. gr. leigusamningsins. Ljóst séað stefnandi hafi gerst brotlegur við ákvæði leigusamningsins, sem og húsaleigulaga með það að markmiði að losna við stefnda úr húsnæðinu og að valda stefnda fjárhagslegu tjóni. Með því að fjarlægja búnað sem taldist hluti af leigusamningnum, sem stefndi nýtti við atvinnurekstur sinn, hafi forsendur leigusamningsins verið brostnar, enda stefndi leigt húsnæðið á þeirri forsendu að þar fylgdu tæki sem voru rekstrinum nauðsynleg, sbr. orðalag 11. gr. leigusamningsins: „Um tæki þau sem eru í húsinu verður gerður listi.“ Þetta hafi stefnandi verið meðvitaður um og með því að fjarlægja tæki og búnað án samráðs við stefnda, hafi stefnandi vanefnt leigusamninginn að sínu leyti og forsendur leigusamningsins þar með brostnar. Húsnæðið hafi því ekki verið í samræmi við fyrirhugaða notkun stefnda, sbr. 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og stefnda ekki borið að efna skyldu sína um greiðslur samkvæmt leigusamningi að svo stöddu.

Gagnkrafa stefnda sé vegna vanefnda stefnanda á leigusamningnum og skemmda á lausafé stefnda, og sé áætluð 5.997.400 krónur. Stefnda hafi verið heimilt að draga frá leigunni þann kostnað sem hlaust af því að bæta úr annmörkum á húsnæðinu, sbr. 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, enda hafi stefnandi ekki brugðist við áskorun um að skila tækjum sem hann hafði fjarlægt og nauðsynleg voru til atvinnurekstrar stefnda. Þá hafi stefnda verið heimilt að ráða bót á þeim skemmdum sem unnar voru á húsnæðinu af hálfu stefnanda, m. a. frystiklefa, og að draga frá leigunni þann kostnað sem af hlaust, enda hafi það verið nauðsynlegt til að halda áfram rekstri, sbr. 4. mgr. 20. gr., 2. og 3. mgr. 36. gr. húsaleigulaga nr. 36/1996. Þá byggir stefndi á því að það tjón sem stefnandi olli með háttsemi sinni á atvinnurekstri og eignum stefnda sé bótaskylt á grundvelli sakarreglunnar.

Stefndi vísar til þess að krafa stefnanda um greiðslu vegna leigu á fiskvinnsluvélum sé tilbúningur og aðilar hafi ekki samið um sérstakar leigugreiðslur vegna slíkra tækja. Gengið hafi verið út frá því af hálfu beggja aðila við undirritun leigusamningsins að fiskvinnsluvélarnar væru fylgifé atvinnuhúsnæðisins, í samræmi við 3. mgr. 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Það séljóst m. a. af 6. gr. leigusamningsins, en þar segir: „Allar breytingar á húsnæðinu eða búnaði þess af hálfu leigutaka skulu vera með skriflegu leyfi leigusala á hans kostnað“, sem og 11. gr. Þá hafði stefnandi ekki gefið út reikninga eða krafið stefnda um greiðslu fyrir leigu á fiskvinnsluvélum fyrr en leigusamningi hafði verið rift eða þann 16. september 2020. Þá hafði stefndi haft húsnæðið á leigu í heilt ár og stefnandi sent tvær yfirlýsingar um riftun á leigusamningnum. Því sé ljóst að krafa stefnanda um greiðslu fyrir leigu á fiskvinnsluvélum sé tilbúningur og ódómtæk. Séu skilyrði skuldajöfnunar uppfyllt og krafa stefnda á hendur stefnanda nemi hærri fjárhæð en krafa stefnanda í máli þessu.

Verði ekki fallist á kröfu stefnda um sýknu, krefst stefndi til vara lækkunar á dómkröfum stefnanda. Um varakröfuna sé vísað til sömu lagaraka og málsástæðna og í aðalkröfu, auk 3. mgr. 17. gr. og 3. mgr. 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 um hlutfallslega lækkun af leigugreiðslum vegna vanefnda stefnanda. Þá sé skv. 11. gr. laga nr. 36/1994 heimild til að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða til að breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. ákvæði laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Jafnframt krefst stefndi þess að stefnanda verði gert að greiða málskostnað, sbr. XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Um lagarök vísar stefndi einkum til húsaleigulaga nr. 36/1994, almennra meginreglna samninga-, kröfu- og skaðabótaréttar og laga nr. 91/1991.

Forsendur og niðurstaða:

Málsaðilar gerðu með sér húsaleigusamning um atvinnuhúsnæði, þar sem vísað ertil húsaleigulaga nr. 36/1994 um réttindi og skyldur hvors um sig, að öðru leyti en því sem í samningnum greinir. Í samningnum kemur fram að leigutaki muni nýta húsnæðið undir rekstur tengdan fiskvinnslu, og að um þau tæki sem eru í húsnæðinu verði gerður listi, án þess að tilgangur þess lista sé nánar skýrðu rí samningnum sjálfum.

U pplýster, meðal annars af skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dómi, að hann hafi nýtt húsnæðið fram til 20. september 2020. Ekki þykir ágreiningur um að umkrafin húsaleiga, að teknu tilliti til innborgana, sé ógreidd, og sé því ekki tölulegur ágreiningur í málinu.

Í hinu leigða húsnæði voru fiskvinnslutæki í eigu stefnanda þegar leigutímabil hófst, en óupplýst er hvaða tæki það voru, enda var ekki gerður sá listi sem gat um í leigusamningi. Aðila greinir hins vegar á um það hvort tækin hafi átt að fylgja meðleiguh úsnæðisins. Stefndi byggir á því að svo hafi átt að vera en stefnandi byggir á því að gerður hafi verið sérstakur munnlegur samningur um leigu tækjanna. Vísar stefnandi um sönnun þess til blaðagreinar í DV frá [...], þar sem haft er eftir fyrirsvarsmanni stefnda að hann hafi ákveðið að verða við óskum stefnanda um að greiða leigu fyrir tækin.

Í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dómi bar hann að stefnandi hefðiverið að ganga eftir því að fá greidda leigu fyrir tækin, og hann hafi því ákveðið að greiða stefnanda 30.000 krónur í apríl 2020, til málamynda. Verður af framangreindu ætlað að málsaðilar hafi með einhverjum hætti samið sérstaklega um leigu tækjanna, og hafi þau því ekki átt að fylgja með í leigu um húsnæðið. Málsástæður er varða gagnkröfur stefnda um vanefndir vegna tækja sem stefnandi hafi fjarlægt úr húsnæðinu, sbr. 14. gr. og 17. gr. laga nr. 36/1994, koma því ekki til frekari skoðunar.

Stefndi byggir jafnframt á því að hann eigi gagnkröfu á hendur stefnanda vegna skemmda á lausafé sem í húsnæðinu var. Ekki kemur fram í gögnum málsins hvaða lausafé er um að ræða, annað en að í greinargerð er getið um frystiklefa. Í framlögðum lista yfir kostnað, sem stefndi útbjó sjálfur, er ekki getið um frystiklefa eða annað lausafé sem hafi verið skemmt, en getið er um tjón vegna stuldar stefnanda á ótilgreindu tæki. Telst framangreind gagnkrafa, sem byggð er á 4. mgr. 20. gr. og 2. og 3. mgr. 36. gr. laga nr. 36/1994, með öllu ósönnuð.

Af gögnum málsins þykir ljóst að mikið hefur gengið á í samskiptum aðila, sem hafi mögulega leitt til líkamsmeiðsla. Þau gögn eru hins vegar ekki afdráttarlaus um málsatvik eða sönnun sakar, og þykja því ekki geta verið grundvöllur þess að víkja beri húsaleigusamningi aðila til hliðar í heild eða að hluta eða að breyta honum, skv. 11. gr. laga nr. 36/1994, sbr. ákvæði laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Eins og fram er komið liggur ekkert fyrir um efni samnings aðila um leigu á þeim ótilgreindu tækj umsem í húsnæðinu voru. Í greinargerð stefnda er greiðsluskyldu alfarið mótmælt, og í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dómi kom fram að hann hefði í apríl 2020 greitt 30.000 krónu raf því sem hann taldi þá vera 100.000 króna krafa. Ekki er því hægt að fallast á að stefndi hafi samþykkt að greiða 480.000 krónur í leigu fyrir tækin, né verður sú fjárhæð ætluð af öðrum gögnum málsins. Reikningur fyrir leigunni er gefinn út 12 mánuðum eftir að leiga hófst, í september 2020, eða á sama tíma og stefndi flutti úr húsnæðinu. Í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dómi kom fram að stefnandi hefði fjarlægt fiskvinnslutæki úr húsnæðinu án hans samþykki sí apríl og afturí júní 2020, sem hafi verið nauðsynleg í rekstrinum. Sú frásögn hefur ekki verið hrakin. Ekki liggur fyrir hvort þau tæki sem fjarlægð voru féllu undir samning aðila um tækin eða ekki.

Með vísan til framangreinds þykir ósannað um mögulega fjárhæð kröfu stefnanda vegna leigu á fiskvinnsluvélum, skv. reikningi útgefnum 16. september 2020, og verður stefndi því sýknaður af þeirri kröfu.

Með vísan til alls framangreinds verður stefnda gert að greiða stefnanda ógreidda reikninga vegna húsaleiguhluta málsins, samtals 1.580.000 krónur, auk dráttarvaxta, að frádregnum innborgunum stefnda, allt eins og nánar greinir í dómsorði.

Með vísan til niðurstöðu málsins og með vísan til 1. mgr. og 3. mgr.130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem hæfilega er ákveðinn 3 50.000 krónur.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Dama Blu ehf., greiði stefnanda, Flexa Seafood ehf., 1.580.000 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, frá 4. desember 2020 til greiðsludags, að frádregnum innborgunum stefnda,256.997 krónum þann 10. júní 2020 og 395.000 krónum þann 8. júlí 2020, sem dragist frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi.

Stefndi greiði stefnanda 3 50.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf