E-122/2018

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu þann 25. janúar 2018, og dómtekið þann 4. september sl. Stefnandi er Húsfélagið að [...], kt. 000000-0000, [...], 210 Garðabæ. Stefnda er A, kt. 000000-0000, [...], 210 Garðabæ.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert skylt að flytja ásamt öllu því sem henni tilheyri úr íbúð sinni að [...], 210 Garðabæ, merktri [...], fastanúmer [...], og að henni verði gert skylt að selja framangreinda fasteign. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu, samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti að teknu tilliti til greiðslu virðisaukaskatts.

Stefnda krafðist aðallega frávísunar málsins. Með úrskurði dómsins þann 9. maí 2018 var þeirri kröfu hafnað. Stefnda krefst til vara sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá gerir hún kröfu um málskostnað úr hendi stefnanda að mati dómsins að teknu tilliti til greiðslu virðisaukaskatts.

I

Málsatvik

Samkvæmt gögnum málsins hefur margoft verið hringt í lögreglu vegna hávaða úr íbúð stefndu eða í 74 skipti frá 30. júlí 2006 til 19. mars 2017. Í skýrslum íbúa og fyrrverandi íbúa í húsinu fyrir dómi kom fram að mikið ónæði hafi verið frá íbúð stefndu, bæði að nóttu sem degi, sérstaklega vegna tónlistarflutnings úr stórum hátölurum auk þess sem íbúum stóð ógn af sambýlismanni stefndu.

Í fundargerð húsfundar, dags. 12. febrúar 2008, kemur fram að rætt hafi verið við stefndu um ónæði og hafi stefnda lýst yfir vilja til að bæta úr. Þann 19. desember 2008 sendi Húseigendafélagið f.h. stefnanda bréf til stefndu þar sem henni var tjáð að drykkjulæti hennar og meiri háttar háreysti vegna tónlistarflutnings um nætur væri ólíðandi, auk annars hávaða. Var skorað á stefndu að taka upp betri sambýlishætti með vísan til 2. mgr. 55. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Í fundargerð húsfundar, dags. 25. febrúar 2009, kemur fram að mikið ónæði hafi verið frá íbúð stefndu árið á undan, og að henni hafi verið sent bréf frá Húseigendafélaginu. Stefnda kvaðst meðvituð um hávaða sem stafaði frá íbúð hennar að degi til vegna stórra hátalara í íbúð hennar. Ætlaði stefnda að taka á málinu. Húseigendafélagið sendi stefndu ítrekað bréf, dags. 10. júlí 2009, lokaviðvörun á þeim grundvelli að engin bót hefði orðið og enn væri ítrekað ónæði frá íbúð hennar.

Í fundargerð aðalfundar húsfélagsins, dags. 8. mars 2017, er skráð að stefnda hafi verið áminnt á fundinum um ítrekað ónæði. Hafi stefnda ekki viljað kannast við það. Þá var fært til bókar að næsta skref væri að fá leyfi til að leita til Húseigendafélagsins um hjálp vegna ónæðis frá stefndu.

Þann 27. mars 2017 sendi Húseigendafélagið f.h. stefnanda út áskorun til stefndu með vísan til 55. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og var stefnda aðvöruð með það að húsfélagið gæti lagt til á húsfundi að dvöl hennar í húsinu yrði bönnuð og yrði um frekari brot á skyldum stefndu gagnvart öðrum íbúum og eigendum að ræða, myndi stefnandi á húsfundi, leggja það til, eftir atvikum án frekari viðvarana, að búseta og dvöl hennar í húsinu yrði bönnuð og að henni yrði gert að flytja úr húsinu.

Boðað var á ný til húsfundar með boðun, dags. 5. apríl 2017. Í fundargerð þess fundar, dags. 18. apríl 2017, var samþykkt með öllum greiddum atkvæðum, nema stefndu, tillaga að samþykki fyrir þeim aðgerðum húsfélagsins sem hefði þegar verið gripið til, þ.e. sendingu áskorana skv. 55. gr. laga um fjöleignarhús. Þá var með sama hætti samþykkt tillaga um að stefndu yrði gert að selja eignarhluta sinn í húsinu innan þriggja mánaða og að henni yrði bönnuð búseta og dvöl í húsinu og gert að flytja þaðan, innan eins mánaðar, og að leitað yrði til lögmanns um framhald málsins. Stefnda býr enn í íbúð sinni.

Í málinu liggja frammi framangreind bréf/áskoranir og fundargerðir húsfundar, lögregluskýrslur og dagbókarfærslur lögreglu ásamt bréfum lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu, dags. 16. júní 2017 og 12. janúar 2018, og húsreglum húsfélagsins.

Fyrir dóminn kom og gaf aðilaskýrslu B, vitnaskýrslur gáfu C, D og E.

II

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að um langvarandi ástand sé að ræða og nái elstu dagbókarfærslur lögreglu aftur til ársins 2006. Hafi stefnda sem eigandi að íbúð nr. [...] í [...] árum saman brotið gegn skyldum sínum skv. ákvæðum laga nr. 26/1994 með grófum og ítrekuðum hætti, sbr. framlögð gögn frá lögreglu. Um sé að ræða 74 tilfelli frá 30. júlí 2009 til 19. mars 2017.

Stefnandi byggir á því að í skýrslu lögreglu þann 16. júní 2016 hafi alls fimm tilkynningar borist vegna stefndu og sambýlismanns hennar frá miðnætti og til kl. 02:00 þá um nóttina. Þegar lögregla hafi komið í síðara skiptið á vettvang hafi hún náð að ræða við sambýlismanninn í gegnum glugga við svalir. Hafi hann neitað að koma til dyra og sagst vera skítsama um nágranna sína og sagst ætla að spila tónlist eins lengi og hann vildi. Komi fram í sömu skýrslu að stefnda og sambýlismaður hennar séu þekkt hjá lögreglu sem ógæfufólk.

Stefnandi bendir á að þann 2. september 2016 hafi stefnda sjálf óskað eftir atbeina lögreglu. Hefði hún flúið heimili sitt þar sem sambýlismaður hennar hefði lagt á hana hendur og væri í annarlegu ástandi. Skv. lögregluskýrslu hafi stefnda verið með sjáanlegan áverka, þ.e. stóra kúlu á höfði hægra megin, mar á kjálka vinstra megin og mar á hægri upphandlegg. Síðar í sömu skýrslu komi fram: „A kvað að F hefði margoft í gegnum árin lagt hendur á hana og að þessir áverkar væri lítið sem ekkert miðað við oft áður, nýlega hafi hún verið með glóðarauga eftir hann.“ Í lögregluskýrslu vegna sama máls frá 5. september 2016 komi eftirfarandi fram: „A sagðist hafa legið í rúminu sofandi er F dró hana úr rúminu á hárinu. A sagði að F hefði dregið sig um íbúðina með þeim afleiðingum að hún fékk áverka/kúlu á ennið en hún skallaði gólfið ... A kvaðst ekki vilja kæra árásina og gerði engar kröfur í málinu.“

Stefnandi kveður að sambýlismaður stefndu hafi hótað eiganda/íbúa að [...], þann 8. maí 2008, og m.a. sakað íbúðareigandann um að ráðast á stefndu. Hafi sambýlismaður stefndu beðið G um að koma út fyrir þar sem hann ætlaði að fleygja honum fram af tröppum, en þeir hafi verið staddir á 2. hæð hússins. Þá hafi sambýlismaður stefndu hótað við sama tækifæri að hann myndi missa stjórn á bílnum sínum þegar viðkomandi íbúi væri nálægur.

Stefnandi bendir á að margoft hafi verið óskað eftir liðsinni lögreglu vegna ónæðis í íbúð stefndu, sem flest tengist einnig sambýlismanni hennar og samskiptum þeirra í milli og bókað sé um í dagbók lögreglu og sýslumannsins í Hafnarfirði. Þá líti stefnda og sambýlismaður hennar svo á að þau eigi sérstök réttindi hvað varði nýtingu tiltekins bifreiðastæðis á lóð hússins. Leggi aðrir í stæðið, hvort heldur sem það eru gestir eða íbúar, leiði það til þess að stefnda eða sambýlismaður hennar veitist að því fólki með vítaverðum hætti. Hafi áskorun verið beint til stefndu með bréfi Húseigendafélagsins, dags. 19. desember 2008, og lokaviðvörun þann 10. júlí 2009, sem ítrekað hafi verið í bréfi, dags. 27. mars 2017, án árangurs.

Byggt er á því að málefni stefndu hafi margsinnis verið rædd á húsfundum. Rætt hafi verið við stefndu á húsfundi þann 12. febrúar 2008 vegna ónæðis úr íbúð hennar, og hafi stefnda lofað bót og betrun. Á húsfundi þann 25. febrúar 2009 komi fram að mikið ónæði hafi verið frá íbúð stefndu síðasta árið. Stefndu hafi verið sent bréf frá Húseigendafélaginu í lok síðasta árs þar sem hún hafi verið beðin um að taka upp betri sambýlishætti. Það hafi ekki skilað árangri. Jafnframt sé tekið fram að stefnda sé meðvituð um stöðuna og sagt að hávaðinn stafaði frá of sterkum hátölurum, sem hún og sambýlismaður hennar væru með. Hafi stefnda lofað bót og betrun, og jafnframt verið upplýst um að aðrir íbúðareigendur myndi leita réttar síns ef ástandið lagaðist ekki. Í fundargerð frá 20. mars 2012 komi fram að talsvert ónæði væri frá íbúð stefndu, og hafi stefnda samþykkt að hún ætti hlut að máli. Hefði fasteignareigendur m.a. misst leigjendur frá sér vegna ástandsins. Í fundargerð húsfundar þann 2. júní 2016 hafi verið umræða um langvarandi og ólíðandi ónæði frá íbúð stefndu. Hafi stefndu verið gert það ljóst að slíkt yrði ekki liðið og hafi verið vísað til fjöleignarhúsalaganna. Í fundargerð frá 8. mars 2017 komi fram að 13. gr. húsreglna húsfélagsins sem samþykktar hefðu verið þann 20. mars 2012, hefðu verið lesnar upp. Hafi stefnda verið áminnt á fundinum fyrir ítrekað ónæði. Stefnda hafi mótmælt hástöfum og yfirgefið fundinn að því loknu. Á framhaldsaðalfundi þann 18. apríl 2017 hafi svo verið samþykkt að beita ákvæðum 55. gr. laga nr. 26/1994 gagnvart stefndu, þannig að stefndu væri gert að selja eignarhluta sinn, og yrði bönnuð búseta í húsinu, og að henni yrði gert að flytja á brott innan mánaðar. Sé skemmst frá því að segja að stefnda hafi ekki orðið við þessu og búi enn í íbúð sinni.

Stefnandi byggir á því að stefnda hafi brotið gróflega gegn skyldum sínum samkvæmt 3. og 4. tl. 13. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 með því að hafa hvorki tekið eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar eða virt rétt og hagsmuni sameigenda sinna við hagnýtingu hússins. Auk þess hafi stefnda jafnframt brotið gegn 1. og 3. mgr. 35. gr. laganna með því að taka ekki sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu sameignar og ekki farið í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot sameignar. Hafi stefnda jafnframt valdið sameigendum sínum óþolandi ónæði á öllum tímum sólarhringsins með háttsemi sinni eða háttsemi sambýlismanns hennar í garð annarra íbúa. Hafi málefni stefndu verið rædd á húsfundum, síðast þann 18. apríl 2017, en fundurinn hafi verið haldinn í kjölfar bréfs Húseigendafélagsins, dags. 27. mars 2017, þar sem skorað hafi verið á stefndu að taka upp betri siði og hún aðvöruð um að frekari brot gætu leitt til þess að búseta og dvöl hennar í húsinu yrði bönnuð skv. samþykktum húsfélagsins á húsfundi, sbr. 55. gr. laga nr. 26/1994. Stefnda hafi ekki látið sér segjast, enda hafi verið tilkynnt fimm sinnum um ónæði í kjölfar húsfundarins og stefnda því í engu sinnt áskorun húsfélagsins svo sem sjá megi í dagbókarfærslum lögreglu.

Stefnandi bendir á að á húsfundi þann 18. apríl 2017 hafi eftirfarandi tillögur verið samþykktar samhljóða af fundarmönnum, að frátöldu atkvæði stefndu:

a) Að staðfest yrði samþykki fyrir þeim aðgerðum húsfélagsins, sem þegar hafi verið gripið til vegna brota A gagnvart húsfélaginu og eigendum, þ.e. sendingu áskorana skv. 2. mgr. 55. gr. laga um fjöleignahús.

b) Að A yrði gert að selja eignarhluta sinn í húsinu innan þriggja mánaða.

c) Að A yrði bönnuð búseta og dvöl í húsinu og gert að flytja þaðan. A fái eins mánaðar frest til að flytja á brott.

d) Að húsfélagið fengi heimild til að grípa til nauðsynlegra réttarúrræða til að framfylgja kröfum sínum, með aðstoð lögmanns, verði þeim ekki sinnt innan samþykkts frests.

Stefnandi byggir á því að þar sem stefnda hafi ekki sinnt framangreindum samþykktum húsfélagsins, hafi borið nauðsyn til að leita atbeina dómstóla. Byggir stefnandi á því að öll skilyrði 55. gr. laga nr. 26/1994 séu uppfyllt í málinu. Sé krafa stefnanda því lögmæt bæði að efni og formi til.

Um lagarök vísar stefnandi til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, einkum 13., 35. og 55. gr. laganna. Krafan um málskostnað byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991 og um varnarþing sé vísað til 32. gr. sömu laga. Krafan um greiðslu virðisaukaskatts á málskostnað byggist á lögum nr. 50/1998 um virðisaukaskatt.

III

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefnda tekur fram að rétt sé að kvartað hafi verið ítrekað yfir framkomu og háttarlagi hennar og sambýlismanns hennar eins og framlagðar lögregluskýrslur beri með sér. Með bréfi Húseigendafélagsins til stefndu, dags. 27. mars 2017, hafi verið skorað á stefndu f.h. Húsfélagsins að [...] í Garðabæ að taka upp betri siði og sambýlishætti, og stefnda verið aðvöruð um afleiðingar frekari brota, sbr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Sé því um að ræða aðvörun og áskorun, sem lögskylt sé skv. 2. mgr. 55. gr. að veita, því að réttmæti frekari aðgerða sé háð því að slík aðvörun hafi verið gefin og send að hún hafi ekki borið árangur. Ekki hafi verið staðið réttilega að þeirri aðvörun þar sem hún hafi verið samþykkt eftir á eða á húsfundi þann 18. apríl 2017.

Stefnda bendir jafnframt á, að frá því að framangreind aðvörun hafi verið gefin í mars 2017 hafi tvívegis verið kvartað undan háværri tónlist þann 1. apríl 2017, en þegar lögregla hafi komið á staðinn hafi ekki verið hávaði af tónlist og því ekki sannað hvort tónlistin hafi verið yfir þeim mörkum sem líðandi sé fyrir aðra í stigahúsinu eða hvort hávaðinn hafi stafað frá íbúð stefndu. Jafnframt komi fram að þann 11. júní 2017 hafi stefnda sjálf óskað eftir aðstoð lögreglu án þess að fyrir liggi hvers vegna og geti sú skráning ekki verið rökstuðningur fyrir kröfugerð stefnenda. Þann 14. september 2017 hafi lögreglu borist tvær tilkynningar um hávaða. Lögreglan hafi komið á staðinn og stefnda verið beðin um að lækka. Degi síðar hafi aftur borist tvær tilkynningar um tónlistarhávaða en lögreglan ekki farið á staðinn og því óljóst hvort hávaðinn hafi verið yfir ásættanlegum mörkum eða hvort hávaðinn stafaði í raun frá íbúð stefndu. Þann 6. desember 2017 hafi lögreglu borist tilkynning um hávaða frá íbúð stefndu. Lögreglan hafi komið á vettvang en ekki komi fram hvort lögregla hafi heyrt ætlaðan hávaða eða ekki.

Stefnda telur ljóst samkvæmt framangreindu að hvorki sé um að ræða gróf eða ítrekuð brot gagnvart húsfélaginu eða öðrum eigendum eftir umrædda aðvörun og því skýrt að húsfélagið geti ekki lagt bann við búsetu og dvöl stefndu í íbúð hennar, og hvað þá gert henni að selja íbúð sína. Þá beri einnig að líta til þess að það sé álitamál hvort stefnda hafi gerst sek um stórfellt eða ítrekað brot eftir veitta aðvörun, og einnig verði að uppfylla kröfur um meðalhóf, sem þýði að því aðeins sé unnt að taka til greina dómkröfur stefnenda að ekki sé með öðrum úrræðum unnt með ásættanlegu móti að ná þeim tilgangi sem hún miði að, sbr. dóm Hæstaréttar frá 19. mars 2009 í máli nr. 425/2008. Slíkt hafi ekki á neinu stigi verið reynt í málinu, sbr. einnig dóm Hæstaréttar frá 26. júní 2010 nr. 465/2010, þar sem talið hafi verið að ekki hafi legið fyrir að stefndi hafi gerst sekur um gróf og ítrekuð brot þegar honum hafi verið veitt áminning þar að lútandi. Þá sé stefnda ekki verr kynnt hjá eigendum fjöleignarhússins en svo að hún hafi um tíma, og til 8. mars 2017, verið formaður húsfélagsins.

Til stuðnings þeim hluta dómkröfu stefnenda, þar sem þess er krafist að stefndu verði gert skylt að selja íbúð sína, bendir stefnda á ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944 um að eignarrétturinn sé friðhelgur. Engan megi skylda til þess að láta af hendi eign sína nema almenningsþörf krefji. Þurfi til þess lagafyrirmæli og komi fullt verð fyrir. Samkvæmt dómi Hæstaréttar frá 15. nóvember 2012 nr. 60/2012 sé litið svo á að ákvæði 5. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fullnægi þeim skilyrðum sem sett séu í 2. og 3. mgr. 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar fyrir því að víkja megi til hliðar þeirri friðhelgi sem eignarréttinn sé, en þar sem um sé að ræða undantekningu verði að túlka ákvæðin þröngt og jafnframt að huga að því hvort uppfylltar séu kröfur um meðalhóf. Því aðeins sé unnt að taka til greina dómkröfur stefnenda að ekki sé með öðrum úrræðum unnt með ásættanlegu móti að ná þeim tilgangi sem hún miði að.

Stefnda bendir á að áskilnað 2. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar um „að almenningsþörf krefji“ beri að skýra skv. dómi Hæstaréttar nr. 60/2012 að um sé að ræða stórfellt brot eiganda hluta í fjöleignarhúsi gagnvart öðrum eigendum sem geti vegið að friðhelgi eignarréttar þeirra og heimilis og bitni á verðgildi eignarhluta þeirra. Slíku sé ekki að heilsa í þessu máli, og örugglega ekki síðustu 12 mánuði, eða frá þeim tíma sem umrædd ákvörðun var tekin. Að krefjast þess að stefndu verði gert skylt að selja eignarhlut sinn brjóti því í bága við 72. gr. stjórnarskrárinnar um friðhelgi eignarréttarins og því beri að sýkna stefndu.

Krafa varnaraðila um málskostnað styðst við 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Forsendur og niðurstaða

Óumdeilt er að margoft hefur verið staðfest um hávaða frá íbúð stefndu. Er á það fallist með stefnanda að stefnda hafi gerst sek um gróf og ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart öðrum eigendum og íbúum í húsinu, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fram til 19. mars 2017.

Í 1. mgr. 55. gr. nefndra laga um fjöleignarhús kemur fram að séu aðstæður skv. framangreindu geti húsfélag með ákvörðun skv. 6. tölulið b-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 þarf húsfélagið áður en það grípur til aðgerða skv. 1. mgr. 55.gr. að skora a.m.k. einu sinni á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara við afleiðingum þess ef hann lætur sér ekki segjast. Stefndu var send aðvörun og áskorun frá Húseigendafélaginu f.h. stefnanda með bréfi, dags. 27. mars 2017, með vísan til 55. gr. laga nr. 26/1994.

Í bókun húsfundar 18. apríl 2017 kemur fram að lögmaður stefndu spyr hvort ekki hafi legið fyrir heimild húsfundar fyrir því að senda stefndu nefnda áskorun. Í svari kemur fram að það hafi verið samþykkt á síðasta húsfundi eða 8. mars 2017. Í bókun þess húsfundar kemur fram: „Næsta skref er að fá leyfi allra sem sitja fundinn til að leita til Húseigendafélagsins um hjálp.“ Ekki er að sjá frekari bókanir um þetta.

Í skýrslu C fyrir dómi, sem kosin var formaður húsfélagsins á fundinum þann 8. mars 2017, í stað stefndu, kom fram að allir þeir sem sátu fundinn hefðu verið því samþykkir að leita hjálpar Húseigendafélagsins en hún myndi ekki hvort samþykkið hafi verið veitt skriflega. Hafi hún ásamt H, ritara húsfélagsins, farið á fund Húseigendafélagsins að hún best mundi. Ekki er því að fullu ljóst með hvaða hætti var staðið að þeirri ákvörðun að senda stefndu skriflega áskorun.

Til ákvörðunar skv. 6. tölulið b-liðar 41. gr., sbr. 55. gr., þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, og skv. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 26/1994 verður a.m.k. helmingur eigenda að greiða atkvæði með tillögunum. Í aðvörunarbréfi til stefndu, dags. 27. mars 2017 er ekki vísað sérstaklega til 2. mgr. 55. gr., heldur til 55. gr. í heild sinni. Að mati dómsins fellur ákvörðun um að senda út aðvörun skv. 2. mgr. 55. gr., sem er til fyllingar ákvarðanatöku skv. 1. mgr. 55. gr., ekki undir 1. og 2. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994 um ákvarðanatöku stjórnar, heldur eigi við framangreind fyrirmæli laga nr. 26/1994 um ákvarðanatökuna, sbr. 1. málslið 3. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994.

Með boðun, dags. 5. apríl 2017, einungis níu dögum eftir dagsetningu aðvörunar til stefndu, var boðað til nýs húsfundar 18. apríl 2017. Ekki kemur fram í gögnum málsins hvenær stefnda átti þess sannanlega fyrst kost að kynna sér efni nefndrar aðvörunar. Tilgangur aðvörunar skv. 2. mgr. 55. gr. er eins og fram kemur í ákvæðinu sjálfu að skora á stefndu að taka upp betri siði og að vara við afleiðingum þess ef hún lætur sér ekki segjast, og er réttmæti þess að grípa til aðgerða skv. 1. mgr. 55. gr. háð því að slík aðvörun hafi verið gefin, og að hún hafi ekki borið árangur.

Í bréfi lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu, dags. 16. júní 2017, kemur fram að þann 1. apríl 2017 var tvívegis kvartað yfir hávaða vegna tónlistar frá íbúð stefndu, en lögregla staðfestir ekki þann hávaða. Ekki liggur fyrir hvort boðað var til húsfundar þann 5. apríl 2017 vegna þessa atviks né á hvaða forsendum var byggt þegar húsfundur tók síðan ákvarðanir þann 18. apríl 2017 um búsetu stefndu og sölu á eign hennar. Þær forsendur verða að byggjast á hegðun stefndu eftir að henni var sannanlega send aðvörun og fram að því að ákvarðanir voru teknar þann 18. apríl 2017. Í máli stefndu er einkum á því byggt að ósannað sé að hávaði þann 1. apríl 2017 hafi verið yfir mörkum eða hafi stafað frá íbúð hennar. Gegn andmælum stefndu telst þetta atriði ósannað í málinu. Ekki liggja fyrir upplýsingar um önnur atvik á því tímabili sem um ræðir, og ekki verður um árangursleysi aðvörunar byggt á háttsemi stefndu áður en henni var send framangreind aðvörun né eldri aðvörunum frá árunum 2008 og 2009. Með vísan til þessa telst ósannað að aðvörun hefði ekki borið árangur áður en ákvarðanir voru teknar um að stefndu yrði gert að selja og bönnuð búseta í húsinu.

Í stefnu og í skýrslum fyrir dómi eru lýsingar á háttsemi stefndu en ekki síst háttsemi sambýlismanns hennar sem oft hafi verið ógnandi gagnvart íbúum. Verður háttsemi þeirra með engu móti réttlætt hér. Hins vegar kom fram í skýrslum fyrir dómi, þegar spurt var hvernig háttsemi þeirra hefði verið upp á síðkastið, að ekkert ónæði hafi verið frá íbúð stefndu á þessu ári, fyrir utan að sambýlismaður stefndu hafi í janúar gengið ógnandi á milli íbúða í þeim tilgangi að fá eigendur til að falla frá þessari málsókn, en hann sé nú fluttur úr húsinu fyrir nokkrum mánuðum.

Krafa um að einstaklingi verði gert að flytja úr íbúð sinni og selja hana er mjög íþyngjandi. Um ákvarðanir þar að lútandi verður því að gera strangar kröfur með hliðsjón af 71. og 72. gr. stjórnarskrárinnar, með þeim hætti að allra skilyrða laga nr. 26/1994 hafi verið gætt. Þá verður og að gæta meðalhófs á þann hátt að markmiðum verði ekki náð með öðrum og vægari hætti. Eins og atvikum þessa máls samkvæmt framangreindu er háttað er að mati dómsins ekki hægt að fallast á að þau skilyrði séu uppfyllt með nægjanlegum hætti. Verður því að sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

Eftir framangreindum málsúrslitum, með hliðsjón af frávísunarhluta málsins, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður stefnanda gert að greiða stefndu málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 700.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

B-kk-nf H-kk-nf kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefnda, A, er sýkn af kröfum stefnanda, [...], húsfélagi.

Stefnandi greiði stefndu 700.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf