E-4968/2005

Mál þetta var höfðað 30. júní 2005 og dómtekið 25. f.m.

Stefnandi er Þ-kvk-nf G-kvk-nf, Furugerði 23, Reykjavík en skipaður lögráðamaður hennar, B-kk-nf E-kk-nf héraðsdómslögmaður, Lágmúla 7, Reykjavík rekur málið fyrir hönd hennar.

Stefndi er G-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf, Furugerði 23, Reykjavík.

Stefnandi gerir eftirfarandi dómkröfur:

1) Að afsalsbréf stefnanda til stefnda, dags. 5. apríl 2003, vegna réttinda samkvæmt leigusamningi um 25 þúsund fermetra landspildu úr jörðinni Vatnsenda, nr. 262 sem er norðaustanvert við Kjóavelli, fastanúmer 206-6684, verði dæmt ógilt og afmáð úr veðmálabókum.

2) Að skuldaviðurkenning stefnda til stefnanda, dags. 19. janúar 2004, vegna láns að upphæð ein milljón króna verði dæmd ógild og jafnframt að stefndi verði dæmdur til að endurgreiða stefnanda eina milljón króna með dráttarvöxtum frá 19. janúar 2004 til greiðsludags, skv. vaxtalögum nr. 38/2001.

Þá krefur stefnandi stefnda um greiðslu málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hennar.

I

Stefnandi situr í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, G-kk-þf V-kk-þf, sem lést þ. 24. október 1995, ásamt sex börnum þeirra hjóna samkvæmt leyfi sýslumannsins í Reykjavík dags. 19. janúar 1996. Stefnandi hefur eftir fráfall manns síns haldið áfram heimili að Furugerði 23 með stefnda og öðrum syni sínum.

Samkvæmt búsetuleyfinu er meðal eigna búsins getið hluta í fasteigninni Furugerði 23 (á fasteigninni hafði G-kk-nf rekið gróðrarstöðina Grænuhlíð), sumarhúss á Vatnsendabletti 262 og bifreiðar.

Í stefnu segir að um mitt ár 2004 hafi “hin fjögur börnin” komist að því að stefnandi hafi afsalað stefnda eignina að Vatnsendabletti árið áður og að því er virtist án nokkurs endurgjalds. Í ljósi þess að stefnandi hafi á þeim tíma er salan til stefnda fór fram verið orðin veik af Alzheimer sjúkdómi og því ekki fær um að gera fjármálalegar ráðstafanir hafi verið sett fram beiðni við Héraðsdóm Reykjavíkur þ. 25. ágúst 2004 um að dánarbú G-kk-ef V-kk-ef yrði tekið til opinberra skipta og jafnframt hafi verið óskað eftir að stefnandi yrði svipt lögræði.

H-kk-nf G-kk-nf, læknir á héraðsvakt heilsugæslunnar, fór þ. 9. mars 2004 í vitjun á heimili stefnanda að beiðni V-kk-ef G-kk-ef, sonar hennar, til að meta ástand hennar og aðstæður. Í minnisblaði læknisins segir að samræður við Þ-kvk-þf bendi sterklega til að hún sé með mikil elliglöp og að dómgreind hennar sé áfátt. Hún þyrfti að fara í frekara mat á öldrunardeild en þó sé ástand hennar ekki metið þannig að hún sé í yfirvofandi hættu eða að grípa þurfi “akút” inn í mál hennar.

Einnig liggur frammi vottorð J-kk-ef S-kk-ef, yfirlæknis á öldrunarlækningadeild Landakoti, dags. 16. ágúst 2004. Þar segir: “Ofangreindri konu var vísað til mín á móttöku fyrir tveimur árum og sá ég hana fyrst 20.08.2002. Rannsóknir sem fóru þá fram í kjölfarið bentu til þess að hún væri haldin elliglöpum af Alzheimer gerð og var hún sett á viðeigandi lyfjameðferð vegna þess. Það varð þó ekki af því að hún tæki lyfið því sonur hennar taldi að það væri henni óheilsusamlegt og afstaða hans leiddi sömuleiðis til þess að í kjölfar seinni komu hennar 01.10.2002 féll hún út úr eftirliti af hálfu móttökunnar. Fyrir tilstuðlan dóttur kom Þ-kvk-nf að nýju á móttöku 20. apríl á þessu ári og síðan aftur 3. ágúst sl. ...Samkvæmt upplýsingum sem dóttir hennar gaf upphaflega er það á árinu 2000 sem ættingjar fara að taka eftir gleymsku hjá Þ-kvk-þgf sem síðan færist í vöxt. Í viðtali í ágúst 2002 átti hún í erfiðleikum með að vita hvað tímanum leið og gat ekki lagt einfalda hluti á minnið í stutta stund. Hún kláraði ekki einfalt reikningsdæmi....Það er því niðurstaða undirritaðs að Þ-kvk-nf G-kvk-nf sé haldin elliglöpum af Alzheimer gerð sem hafi verið að þróast á að minnsta kosti fjórum árum. Einkennin í hennar tilviki eru fyrst og fremst skert nærminni sem nú er orðið verulegt en auk þess skert innsæi og dómgreind á eigin getu. Niðurstaðan er því sú að hún geti ekki ráðið persónulegum högum sínum eða fjármálum.”

Samkvæmt úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 10. september 2004 var dánarbú G-kk-ef V-kk-ef tekið til opinberra skipta og var S-kvk-nf G-kvk-nf hdl. skipuð skiptastjóri. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 17. september 2004 var ákveðið með heimild á a-lið 4. gr. lögræðislaga að stefnandi skyldi vera svipt lögræði; sjálfræði og fjárræði, og þann 15. október 2004 skipaði sýslumaðurinn í Reykjavík B-kk-þf E-kk-þf hdl. til að vera lögráðamann hennar.

Á fyrsta skiptafundi, 5. október 2004, mætti P-kk-nf A-kk-nf P-kk-nf hrl. með erfingjunum J-kvk-þgf, V-kk-þgf, Ó-kvk-þgf og K-kvk-þgf G-hk-þgf og K-kk-nf R-kk-nf Ó-kk-nf hrl. f.h. stefnanda samkvæmt umboði dags. 24. mars 2004. Þar lýsir stefnandi að meginefni yfir að kynni til þess að koma að hún yrði vegna veikinda ófær um að rísa undir ábyrgð sinn á fjárreiðum sínum feli hún lögmanninum fullt og ótakmarkað umboð til að annast fyrir sína hönd allt það sem ætla mætti að hún hefði sjálf gert andlega heilbrigð til tryggingar eðlilegri umsýslu á fjárreiðum sínum. Að auki segir m.a. í umboðinu: “...en honum er kunnugt um þá fjármálalegu aðstoð sem sonur minn G-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf ...hefur veitt mér í gegnum árin og skal sá háttur vera sem fyrr á meðan heilsa mín leyfir.. .” P-kk-nf A-kk-nf P-kk-nf hrl. mótmælti því að unnt væri að byggja á umboðinu þar sem stefnandi hefði verið svipt lögræði. K-kk-nf R-kk-nf Ó-kk-nf hrl. afhenti ljósrit erfðaskrár þess efnis að hjónin G-kk-nf V-kk-nf og stefnandi þessa máls arfleiddu hvort annað að 1/3 hluta eigna sinna. Þá kom fram að stefndi hefði keypt eignina Vatnsendabletti 262 þann 5. apríl 2003 fyrir 1.500.000 krónur og hefði hann greitt 250.000 krónur með peningum. K-kk-nf R-kk-nf Ó-kk-nf hrl. upplýsti að hann hefði útbúið afsal vegna sölunnar og skuldaviðurkenningu vegna ógreiddra eftirstöðva. Ekkert mat hefði legið til grundvallar söluverði en ljóst væri að stefnandi hafi viljað selja landið á þessu verði. P-kk-nf A-kk-nf P-kk-nf hrl. mótmælti gildi samningsins á þeim grundvelli að stefnandi hefði verið ófær um að taka fjárhagslegar ákvarðanir á þessum tíma og kaupverðið væri augsýnilega of lágt og ekki í samræmi við raunverulegt verðmæti. Stefndi tók fram að hann ætti fasteignir á landinu og stundaði þar atvinnurekstur.

Á skiptafundi 2. desember 2004 lýsti lögráðamaður stefnanda yfir að hann krefðist ógildingar á kaupsamningi um fasteignina að Vatnsendabletti 262 Kópavogi og fékk stefndi vikufrest til að taka afstöðu til kröfunnar. Þá krafðist hann skýringa á úttektum af reikningi stefnanda. Með bréfi lögmanns stefnda í máli þessu til skiptastjórans, dags. 8. desember 2004, var ógildingarkröfunni mótmælt. Sú afstaða var ítrekuð á skiptafundi 13. desember 2004. Þá var fjallað um úttektir af reikningi stefnanda og lagði stefndi fram skjöl sem hann kvað skýra þær.

Á skiptafundi 23. maí 2005 kom m.a. fram að fresta þyrfti skiptameðferð þar til niðurstaða hefði fengist í dómsmáli þessu en lögráðamaður stefnanda upplýsti um undirbúning að málshöfðun. Á skiptafundi 21. október 2005 var lagt fram skjal sem sýndi að Kópavogsbær hefði leyst til sín fasteignina Vatnsendabletti 262 þann 11. mars 2005 fyrir 19.000.000 króna. Lögráðamaður stefnanda skoraði á stefnda að greiða stefnanda og dánarbúi G-kk-ef V-kk-ef andvirði eignarinnar til að komist yrði hjá málaferlum en lögmaður stefnda (K.R.Ó.) hafnaði því f.h. umbjóðanda síns.

Meðal gagna málsins eru eftirtalin: Kvittun stefnanda, dags. 5. apríl 2003, fyrir greiðslu stefnda á 250.000 krónum vegna kaupsamnings v. Vatnsendabletts 262. Tvö víxlablöð, með upphæðunum 250.000 krónur og 1.000.000 króna; þau tilgreina stefnda sem greiðanda og eru árituð af honum um samþykki. Afsalsbréf stefnanda, dags. 5. apríl 2003, til handa stefnda á réttindum samkvæmt leigusamningi um 25 þúsund fermetra landspildu úr landi jarðarinnar Vatnsenda; það hafi verið nýtt til ræktunar á garðávöxtum, trjám og plöntusölu, svo sem um sé getið í leigusamningi til 50 ára, dagsettum 30. nóvember 1958, og fylgi sumarbústaður og geymsluhús en plastgróðurhús, sem séu á landinu, hafi verið og séu í eigu afsalshafa. Skuldarviðurkenning, undirrituð af stefnda 19. janúar 2004 í viðurvist votta, þar sem hann viðurkennir að hafa fengið að láni eina milljón króna frá stefnanda; lánið beri ekki vexti og skuli endurgreiðast með fimm jöfnum, árlegum afborgunum, í fyrsta sinn 19. janúar 2007.

Með leigusamningi 30. nóvember 1958 leigði S-kk-nf H-kk-nf, ábúandi og umbjóðandi jarðarinnar Vatnsenda, Kópavogskaupstað, G-kk-þgf V-kk-þgf til 50 ára land það sem kröfugerð stefnanda lýtur að. Með bréfi bæjarstjórans í Kópavogi 2. ágúst 1973 var G-kk-þgf tilkynnt sú ákvörðun bæjarráðs að samþykkja flutning á kaffiskúr á Vatnsendablett 262 enda yrði skúrinn fluttur burtu bæjarsjóði að kostnaðarlausu þegar krafist yrði. Samkvæmt matsvottorði Fasteignamats ríkisins 31. desember 2002 vegna Vatnsendabletts 262 er fasteignamat geymsluskúrs 552.000 krónur og sumarbústaðar 493.000 krónur eða samtals 1.045.000 krónur og lóðar 1.758.000 krónur. Þá liggur frammi mat, dags. 28. október 2004, sem J-kk-nf G-kk-nf, löggiltur fasteignasali, framkvæmdi að beiðni skiptastjóra í dánarbúi G-kk-ef V-kk-ef á söluverði fasteigna á lóðinni nr. 262 við Vatnsendablett í Kópavogi. Í matinu segir að um sé að ræða sumarbústað um 25 ferm. að gólffleti auk óinnréttaðs geymsluskúrs. Húsið sé byggt úr timbri árið 1974 en byggingarár geymsluskúrsins komi ekki fram í uppflettiskrám F.M.R. Lóðin sé 25.000 ferm. leigulóð, ræktuð og frágengin. Leigusamningur, dags. 30.11.1958, gildi til 50 ára.

Þann 11. mars 2005 var undirritað samkomulag Kópavogsbæjar og stefnda vegna innlausnar á landsspildu Vatnsendabletti 262 ásamt mannvirkjum og ræktun. Í samningnum segir að Kópavogsbær fái við undirskrift hans umráð landsins að hluta en lóðarhafi haldi afnotarétti fyrir þá starfsemi, sem hann sé með á svæðinu, til 15. október 2005. Skaðabætur vegna þessa eru ákveðnar 19.000.000 króna. Þá segir: “Þar sem skaðabætur vegna framkvæmda á skipulagi eru að fullu greiddar við undirritun samkomulagsins er því lýst yfir að Kópavogsbær sé löglegur eigandi eignarinnar.”

Í bréfi Þ-kk-ef C-kk-ef Þ-kk-ef bæjarlögmanns Kópavogsbæjar til lögmanns stefnda, dags. 19. október 2005, sem hann staðfesti fyrir dóminum, upplýsir hann: “... að bætur voru að langmestu leyti vegna stöðvunar á atvinnustarfsemi lóðarhafa en þarna var rekin umtalsverð blómaræktun og sala. Einnig var verið að bæta gróðurhús og vermireiti og annað tilheyrandi atvinnustarfseminni. Aðeins voru 4 ár eftir af leigusamningi en að honum lokun fellur landið aftur til bæjarins. Önnur mannvirki á landinu voru kaffiskúr ásamt viðbyggingu sem byggð var án leyfir, gróður og girðingar að hluta.

Í greinargerð stefnda segir að stefndi hafi um 25 ára skeið starfað við blómaræktun og rekið fyrirtæki sitt og starfsemi að Vatnsendabletti 262. Hugur stefnanda hafi lengi staðið til þess að selja stefnda eignina enda hafi hann einn barna hennar nýtt sér þá aðstöðu, sem þar hafi verið til blómaræktunar, um árabil og byggt upp vermireiti og gróðurhús fyrir atvinnustarfsemi sína.

II

Kröfur stefnanda eru byggðar á því að stefndi hafi misbeitt aðstöðu sinni til að komast yfir fjármuni og verðmæti fyrir óeðlilega lítið endurgjald eða ekkert og rýrt með þeim hætti eignir hins óskipta bús með því að nýta sér að stefnandi hafi ekki verið andlega hæf til að gera slíka samninga.

Málsóknin er byggð á III. kafla samningalaga nr. 7/1936 með síðari breytingum, einkum 30., 31. og 36. gr. Stefndi hafi nýtt sér bágindi stefnanda til að afla sér hagsmuna þannig að bersýnilegur mismunur sé á hagsmunum þessum og því endurgjaldi er kom fyrir þá. Einu megi gilda hvort stefndi hafi talið stefnanda vera ljóst efni þeirra gjörninga, sem hún gerði við stefnda, því að honum hafi verið fullkunnugt um andlegt ástand hennar á þeim tíma, að hana hafi skort gerhæfi.

Af hálfu stefnda er bent á að stefnandi hafi verið lögráða er umstefnt afsalsbréf var gefið út og lánveiting fór fram og er því mótmælt að hann hafi misbeitt aðstöðu sinni í viðskiptum við móður sína um leigulóðarréttindi að Vatnsendabletti 262 eða lánafyrirgreiðslu frá henni. Elliglöp af Alzheimer sjúkdómi komi málinu ekki við.

Nefnd eru dæmi þess að stefnandi hafi veitt börnum sínum fjárhagslega aðstoð án þess að ætla þeim að greiða vexti þegar og ef hún fengi endurgreiðslu. Vitað hafi verið að lóðarleigusamningurinn hafi verið að renna út og yrði ekki endurnýjaður vegna yfirstandandi framkvæmda og skipulagsbreytinga Kópavogsbæjar; einnig að kaffiskúrinn þyrfti að flytja burtu, bæjarsjóði að kostnaðarlausu, sem og annað sem reist hafi verið í heimildarleysi á landinu.

III

Stefnandi var áttræð og fjárráða er hún framkvæmdi þá löggerninga sem um ræðir í málinu. Þeir bera augljóslega nokkurt mót örlætisgerninga að því er tekur til greiðslukjara/endugreiðsluskilmála svo og verðs en mat fasteignasala gefur vísbendingu um markaðsverð þeirrar eignar sem stefnandi afsalaði stefnda að Vatnsendabletti 262.

Það eitt að stefnandi hafi á þessum tíma verið greind með elliglöp af Alzheimer gerð, sem staðfest var síðar, eða 16. ágúst 2004, með læknisvottorði leiðir ekki til þess að fallast beri á dómkröfur stefnanda heldur þarf til að koma að sýnt sé fram á að umstefndar fjárhagslegar ráðstafanir hennar hafi verið óvenjulegar og óhæfilegar miðað við efnahag og þannig borið ljóst vitni um að hún hafi ekki verið andlega hæf til að gera samningana.

Fram er komið að stefnandi hafi veitt syni sínum, öðrum er stefnda, lán að upphæð 1.440.000 krónur, sem hann hefur endurgreitt, og þrívegis á árabilinu 1986 til 1998 veitt einni dóttur sinni lán samtals að upphæð 561.604 krónur. Ekki er sýnt að frá þessum lánveitingum hafi verið gengið á tryggilegri hátt eða hagfelldari lánveitanda en um ræðir í tilviki stefnda. Einnig hefur verið upplýst að á árinu 1999 ákvað stefnandi að greiða börnum sínum, og greiddi út, fyrir fram arf samtals að upphæð um tíu milljónir króna.

Af framangreindum dæmum verður dregin sú ályktun að stefnanda hafi verið tamt að leitast við að veita börnum sínum fjárhagslega aðstoð. Þau benda einnig til all góðs fjárhags. Með vísun jafnframt til þess sem áður segir um sérstök tengsl stefnda við landspilduna Vatnsendabletti 262 verður ekki fallist á kröfur stefnanda á þeim lagagrundvelli sem þær eru reistar á.

Samkvæmt þessu er niðurstaða dómsins sú að sýkna beri stefnda af kröfum stefnanda. Ákveðið er að málskostnaður skuli falla niður.

Mál þetta dæmir S-kk-nf H. S-kk-nf héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefndi, G-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf, er sýkn af kröfum stefnanda, Þ-kvk-ef G-kvk-ef.

Málskostnaður fellur niður.

S-kk-nf H. S-kk-nf.