E-1912/2016

Mál þetta, sem dómtekið var 30. nóvember sl., er höfðað 31. maí sl. af Kraumi ehf., Aðalstræti 10, Reykjavík gegn Munstri ehf., Fróðaþingi 32, Kópavogi.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 868.000 krónur ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 434.000 krónum frá 1. janúar 2016 til 1. febrúar 2016 en af 868.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu en til vara að stefnukrafan verði lækkuð verulega. Þá krefst stefndi greiðslu málskostnaðar.

I.

Þann 1. september 2015 gerðu stefnandi, sem leigusali, og stefndi, sem leigutaki, með sér leigusamning um leigu stefnda á efri hæð hússins að Aðalstræti 10 í Reykjavík. Um var að ræða leigu á 60 m² hæð auk hlutdeildar í inngangi, milligangi aðstöðu í eldhúsi og snyrtingu. Samkvæmt 4. gr. leigusamningsins var hann tímabundinn og átti að gilda frá 1. september 2015 til 1. september 2016. Umsamið leiguverðið var 350.000 krónur á mánuði, auk virðisaukaskatts, og var leigufjárhæðin bundin vísitölu neysluverðs. Gjalddagi samkvæmt samningi var 1. hvers mánaðar og eindagi 10. hvers mánaðar. Í 1. gr. samningsins kom fram að stefnandi leigði umrætt húsnæði af Minjavernd Reykjavíkur með heimild til þess að framleigja hluta þess.

Stefnandi krefur stefnda um vangareidda húsaleigu fyrir mánuðina janúar og febrúar 2016. Stefndi kveðst hafa rýmt húsnæðið í febrúar 2016 vegna vanefnda af hálfu leigusala, en fáeinir hlutir orðið eftir og hafi þeir verið teknir í byrjun mars og húsnæðið þá endanlega rýmt.

Við aðalmeðferð málsins gáfu fyrirsvarsmaður stefnda og framkvæmdastjóri stefnanda skýrslur fyrir dóminum.

II.

Stefnandi kveður stefnukröfu sína byggja á tveimur reikningum samkvæmt húsaleigusamningi á milli aðila. Sá fyrri hafi verið á gjalddaga 1. janúar 2016 og sá síðari 1. febrúar sama ár. Báðir hafi verið að fjárhæð 434.000 krónur. Stefndi hafi endanlega farið úr húsnæðinu 3. mars 2016. Byggi stefnandi á því að stefnda beri að standa skil á ógreiddum leigugreiðslum í samræmi við samning aðila auk dráttarvaxta og kostnaðar. Skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og því hafi verið nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Stefnandi vísar til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, en regla þessi fái m.a. lagastoð í 45., 47. og 54 gr. laga nr. 50/2000 og lögum nr. 42/2000. Um gjalddaga kröfunnar er einkum vísað til meginreglu 49. gr. laga nr. 50/2000. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, með síðari breytingum. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísar stefnandi til 3. mgr. 42 laga nr. 91/1991.

III.

Stefndi kveður aðila málsins hafa gert með sér tímabundinn leigusamning 1. september 2015 um leigu stefnda á efri hæð hússins að Aðalstræti 10 í Reykjavík. Skyldi samningurinn vera til eins árs eða til 1. september 2016. Fljótlega hafi fyrirsvarsmenn stefnda heyrt um að óvissa væri með húsnæðið, sem stefnandi hafi sjálfur leigt af Minjavernd Reykjavíkur. Hafi verið rætt um að stefnandi væri að missa leigusamning sinn við Minjavernd og gæti þar með ekki staðið við umsamda leigu við stefnda. Þessi óvissa hafi valdið stefnda miklum erfiðleikum, að því er rekstur hans varðaði, og svo farið að hann hafi valið, í febrúar 2016, að rýma húsið. Stefnandi hafi ekki fengist til að ræða þetta við stefnda en um það beri tölvupóstsamskipti við stefnanda vitni. Stefnandi hafi látið sem ekkert væri og krafist greiðslu húsaleigu. Það hafi síðan verið staðfest í fréttum 1. febrúar 2016 að stefnanda yrði gert að rýma húsnæðið sem hann hafi skuldbundið sig til að leigja stefnda. Þá hafi verið upplýst að hin brottflutta verslun stefnanda, í hinu leigða húsi, hafi opnaði að nýju í Bankastræti 7 í Reykjavík, 5. maí 2016. Stefnandi krefjist þess að fá greidda umsamda leigu þrátt fyrir að fyrir hafi legið að hann gæti ekki efnt samninginn af sinni hálfu. Stefndi, sem ekki hafi greitt leigu fyrir janúar og febrúar 2016, telji að tjón sitt vegna vanefnda stefnanda á leigusamningi nemi að minnsta kosti ógreiddri leigu stefnda. Krefjist hann þess að þeim skaðabótum hans verði skuldajafnað á móti ógreiddri leigu stefnda. Þess vegna beri að sýkna stefnda og dæma stefnanda til að greiða málskostnað.

Til stuðnings sýknu- og lækkunarkröfu sinni í málinu vísar stefndi til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um efndir loforða og samninga. Um skaðabætur vísar stefndi til almennu skaðabótareglunnar. Varðandi gagnkröfu til skuldajafnaðar er vísað til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Um málskostnað vísar stefndi til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Samkvæmt 1. gr. húsaleigusamnings á milli aðila leigði stefnandi stefnda út svonefnda efri hæð fasteignarinnar að Aðalstræti 10 í Reykjavík. Fram kemur að stefnandi leigi húsnæðið af Minjavernd Reykjavíkur, en hafi heimild til að framleigja hluta þess. Í 2. gr. samningsins kemur fram að umsamið leiguverð sé 350.000 krónur á mánuði og leigufjárhæðin tengd vísitölu neysluverðs. Leigumánuður er almanaksmánuður og gjalddagi leigu 1. hvers mánaðar. Eindagi leigu er 10. hvers mánaðar. Í 3. gr. samningsins kemur fram að samningurinn taki gildi 1. september 2015 og gildi í 1 ár eða til 1. september 2016. Í málinu liggur frammi óundirritað eintak þessa samnings, en aðila greinir ekki á um tilvist þessa samnings.

Aðal sýknumálsástæða stefnda byggir á því að stefnandi hafi ekki getað uppfyllt skilmála leigusamningsins. Hafi stefndi í byrjun febrúar 2016 fengið vitneskju um að stefnandi væri sjálfur að missa húsnæðið og gæti því ekki framleigt það lengur til stefnda. Stefndi hefur lýst því að hann hafi orðið fyrir tjóni af þessum ástæðum sem hann noti til skuldajafnaðar við ógreidda leigu fyrir mánuðina janúar og febrúar 2016.

Stefndi hefur ekki gert viðhlítandi grein fyrir því tjóni sem hann telur sig hafa orðið fyrir við það að geta ekki leigt húsnæðið í samræmi við leigusamning aðila. Stefndi byggir á því að meta verði tjón hans að álitum. Að mati dómsins er það ófært. Í ljósi staðhæfinga stefnanda um að stefndi hafi meira og minna verið hættur starfsemi sinni í versluninni og verið farinn að einblína alfarið á rekstur verslunar sinnar í Kringlunni í Reykjavík, er ekki loku fyrir það skotið að stefndi hafi ekkert tjón beðið við það að missa af leigusamningi, sem ella kynni að hafa bundið hann til 1. september 2016. Stefndi átti þess kost að leiða lýkur að tjóni sínu, m.a. með upplýsingum úr rekstri félagsins. Gegn andmælum stefnanda hefur stefndi því ekki sýnt fram á tjón sitt.

Í málflutningi byggði stefndi jafnframt á því að stefnandi hafi ekki haft heimild til að framleigja húsnæðið. Svo sem fyrr var rakið er í samningi aðila tekið fram að stefnandi hefði slíka heimild. Var stefnda rétt að skora á stefnanda að framvísa heimildinni, efaðist hann um tilvist hennar.

Með vísan til þess sem hér að framan greinir verða dómkröfur stefnanda, sem stefnandi hefur lagt viðhlítandi grunn að, teknar til greina og stefndi dæmdur til að greiða stefnanda hina umkröfðu leigufjárhæð. Um vexti fer sem í dómsorði greinir.

Í samræmi við niðurstöðu málsins greiði stefndi stefnanda 350.000 krónur í málskostnað.

Mál þetta flutti af hálfu stefnanda A-kvk-nf S-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómslögmaður en af hálfu stefnda T-kk-nf A-kk-nf hæstaréttarlögmaður.

Dóm þennan kveður upp S-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndi, Munstur ehf., greiði stefnanda, Kraumi ehf., 868.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 434.000 krónum frá 1. janúar 2016 til 1. febrúar 2016 en af 868.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 350.000 krónur í málskostnað.

S-kk-nf S-kk-nf

---------

Rétt endurrit staðfestir

Héraðsdómi Reykjavíkur, 7. desember 2016.