A-1/2005

Sóknaraðilar eru V-kk-nf J-kk-nf, kt. 000000-0000 og Á-kvk-nf B-kvk-nf, kt. 000000-0000, Auðsholti í Hrunamannahreppi.

Varnaraðilar eru U-kk-nf G-kk-nf, kt. 000000-0000 og H-kvk-nf H-kvk-nf, kt. 000000-0000, Unnarholtskoti II, Hrunamannahreppi.

Sóknaraðilar krefjast þess að varnaraðilar verði, ásamt öllu því sem þeim tilheyrir, borin út úr fasteigninni að Unnarholtskoti II í Hrunamannahreppi með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi og auk þess er þess krafist að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að þau verði sýknuð af öllum kröfum þeirra. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að mati dómsins.

Framangreind krafa og meðfylgjandi gögn bárust dóminum 18. janúar 2005 og var málið þingfest 11. febrúar sama ár. Greinargerð varnaraðila var lögð fram 2. mars sama ár og aðalmeðferð málsins var ákveðin 4. apríl sama ár. Aðalmeðferðinni var hins vegar frestað óákveðið vegna fyrirhugaðrar málsóknar varnaraðila á hendur sóknaraðilum. Hugðust varnaraðilar freista þess að fá sóknaraðila dæmd til þess að gefa út afsal fyrir jörðinni Unnarholtskoti II í Hrunamannahreppi ásamt gögnum og gæðum til varnaraðilans H-kvk-ef gegn greiðslu á 15.000.000 krónum við útgáfu afsals auk tiltekinna vaxta af 13.550.000 krónum frá 27. mars 2003 til útgáfudags afsals. Mál í þessu skyni var höfðað hér fyrir dómi með stefnu birtri 12. nóvember 2005 og var dómur kveðinn upp 15. desember 2006. Varð niðurstaðan sú að sóknaraðilar voru sýknaðir af öllum kröfum varnaraðila og þeim gert að greiða sóknaraðilum 500.000 krónur í málskostnað. Aðfararbeiðnin var tekin fyrir í dómi 21. febrúar s.l. en þá kom í ljós að varnaraðilar hygðust áfrýja framangreindum dómi til Hæstaréttar Íslands og var málinu þá frestað þar til niðurstaða réttarins lægi fyrir. Dómur Hæstaréttar var kveðinn upp 15. nóvember s.l. og var héraðsdómur staðfestur og áfrýjendum gert að greiða stefndu 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti. Mál þetta var síðan tekið fyrir 28. nóvember s.l. og aðalmeðferð þá ákveðin 10. desember s.l. Var málið tekið til úrskurðar þann dag.

Samkvæmt gögnum málsins og með vísan til málsatvikalýsingar í framangreindum héraðsdómi eru málsatvik þau að með afsali dags. 10. janúar 1993 frá foreldrum sínum varð varnaraðilinn U-kk-nf þinglýstur eigandi jarðarinnar Unnarholtskots II og með kaupmála dags. 29. nóvember sama ár var eignin gerð að séreign varnaraðilans H-kvk-ef. Fjárhagsstaða varnaraðila mun hafa verið erfið og fór svo að eignin var seld á nauðungaruppboði og eignaðist Sparisjóður Suðurlands hana með nauðungarafsali dags. 24. janúar 2003. Sóknaraðilar keyptu síðan jörðina af sparisjóðnum með kaupsamningi dags. 27. mars sama ár og var kaupverðið 13.550.000 krónur og voru greiddar 5.503.704 krónur með peningum en yfirteknar skuldir voru 8.046.296 krónur. Tekið er fram í kaupsamningi að seljandi hafi eignast jörðina á uppboði og hafi aldrei búið á henni og geti því ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Þá var tekið fram að sóknaraðilar gætu ekki krafið seljanda um bætur vegna galla síðar meir. Þá kemur fram að jörðin sé seld án annarra kvaða eða veðbanda en þeirra sem tilgreind voru í samningnum.

Málsaðila greinir verulega á um aðdraganda og ástæður þess að sóknaraðilar keyptu jörðina af sparisjóðnum. Varnaraðilar halda því fram að samkomulag hafi tekist við sparisjóðinn um að þau myndu leysa til sín eignina á nýjan leik á sama verði að viðbættri skuld við sparisjóðinn, þannig að hann yrði skuldlaus og liggur fyrir yfirlýsing útibússtjóra sparisjóðsins þessu til staðfestingar. Varnaraðilar halda því fram að sóknaraðilar hafi frá árinu 1999 haft tún og síðar hluta af útihúsum varnaraðila til afnota gegn vægu leigugjaldi, en ekki hafi verið gerður skriflegur leigusamningur með aðilum um afnotin. Varnaraðilar segja sóknaraðila hafa verið kunnugt um fjárhagserfiðleika þeirra og í samtölum þeirra í desember 2002 hafi komið fram að sparisjóðurinn hefði verið hæstbjóðandi í eignina við framhald uppboðs 15. nóvember það ár. Segist varnaraðilinn U-kvk-nf hafa skýrt sóknaraðila V-kk-þgf svo frá að þau hefðu komist að samkomulagi um að sparisjóðurinn fengi nauðungarafsal fyrir eigninni en varnaraðilar þyrftu ekki að rýma eignina heldur fengju að leysa hana til sín á nýjan leik á kostnaðarverði sparisjóðsins. Þá hafi komið fram að fjáhagsstaða varnaraðila á þessum tíma hafi verið afar erfið og ættu þau erfitt með að leysa eignina til sín strax og væri utanaðkomandi aðstoð því nauðsynleg. Varnaraðilar halda því fram að í framhaldi af þessum fundi aðila hafi orðið að samkomulagi að sóknaraðilar hafi tekið að sér í greiðaskyni við varnaraðila og til þess að tryggja sér áfram leigu á útihúsum og túnum að fá eigninni afsalað yfir á sín nöfn á kostnaðarverði en varnaraðilar myndu síðan greiða sóknaraðilum útlagðan kostnað þegar þau gætu útvegað peninga. Myndu varnaraðilar þá afsala eigninni til H-kvk-ef á nýjan leik með sömu veðskuldum og hvíldu á henni og sóknaraðilar yfirtóku. Sparisjóðnum hafi verið tilkynnt þetta samkomulag aðila og hafi hann afsalað eigninni til sóknaraðila að beiðni varnaraðila á 13.550.000 krónur, en þar hafi verið um að ræða boð sparisjóðsins í eignina, 11.000.000 krónur auk kostnaðar hans, 2.550.000 krónur. Hafi verið um kostnaðarverð að ræða, langt undir raunvirði eignarinnar. Hafi varnaraðilar áritað kaupsamninginn um samþykki sitt, enda um að ræða framkvæmd samkomulags þeirra við sparisjóðinn, sem aldrei hefði afsalað eigninni til sóknaraðila á kostnaðarverði nema samkvæmt fyrirmælum varnaraðila. Sóknaraðilar halda því hins vegar fram að þar sem varnaraðilar hafi búið í íbúðarhúsi á jörðinni hafi þess verið sérstaklega gætt að upplýsa þau um söluna. Þá hafi með undirritun þeirra einnig verið tryggt að þau gætu ekki haft uppi neinar kröfur á hendur kaupendum eða seljanda, enda hafi komið fram í samningnum að jörðin væri seld án allra kvaða og veðbanda annarra en þeirra sem í honum greindi.

Varnaraðilar munu hafa búið áfram á eigninni og segjast þau hafa greitt af íbúðasjóðslánum sem sóknaraðilar yfirtóku samkvæmt afsalinu. Hafi sóknaraðilar áfram haft afnot af útihúsum og túnum og af þeim sökum hafi þau greitt skuld við Lánasjóð landbúnaðarins. Fasteignagjöld og brunatrygging hafi hins vegar verið lögð á sóknaraðila þar sem þau voru þinglýstir eigendur eignarinnar, en varnaraðilar segja samkomulag um að þau greiddu þessi gjöld af íbúðarhúsi en sóknaraðilar hafi átt að greiða gjöldin af þeim hluta eignarinnar sem þau nýttu. Þá segja sóknaraðilar að arður af veiði í Stóru-Laxá hafi áfram verið greiddur til varnaraðila án athugasemda frá sóknaraðilum.

Varnaraðilar halda því fram að ekki hafi verið nákvæmlega um það samið milli aðila á hvaða tímapunkti eignin yrði færð aftur yfir á nafn varnaraðila, en miðað hafi verið við að það yrði innan tveggja ára. Hafi varnaraðilar minnst á þetta við sóknaraðila öðru hvoru, í fyrsta sinn á útmánuðum 2004, eftir að þau hefðu tryggt sér fjármagn til greiðslunnar, en sóknaraðilar hafi jafnan svarað því til að ekkert lægi á. Hafi sóknaraðilar smám saman hætt að hafa samband við varnaraðila og það hafi ekki verið fyrr en í september það ár sem þeim hafi orðið ljóst að sóknaraðilar hafi ekki ætlað sér að standa við samninginn um að afsala eigninni aftur til varnaraðilans H-kvk-ef, heldur ætlað sér að eiga jörðina og væntanlega innleysa hagnað vegna mismunar á markaðsverði og því kaupverði sem ákveðið hefði verið að þau fengju eignina á.

Sóknaraðilar segja hins vegar engan samning hafa verið gerðan milli aðila um að varnaraðilar fengju jörðinni afsalað til sín eftir einhvern óskilgreindan árafjölda. Hið rétta sé að varnaraðilar hafi rætt við sóknaraðila um að fá að kaupa íbúðarhúsið á jörðinni en þau hafi aldrei gert neinn reka að því og aldrei sett fram kauptilboð. Sóknaraðilar segjast hafa leigt varnaraðilum íbúðarhús jarðarinnar og hafi endurgjaldið numið fjárhæð afborgana af íbúðaláni Íbúðalánasjóðs auk þess sem varnaraðilar hafi átt að greiða rafmagn og hita og annan kostnað sóknaraðila vegna íbúðarhússins. Vegna vanskila á leigugjaldi hafi varnaraðilum verið send áskorun um greiðslu gjaldfallinnar skuldar og þar sem henni hafi ekki verið sinnt hafi leigusamningi verið rift 29. september 2004.

Í niðurstöðukafla framangreinds héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna, segir svo meðal annars:

„Stefnendur halda því fram í máli þessu að stefndu hafi af greiðasemi við þau og vegna kunningsskapar samþykkt að kaupa umrædda eign stefnanda H-kvk-ef af Sparisjóði Suðurlands, vera skráð fyrir henni í 1-3 ár en síðan yrði eigninni afsalað til stefnanda H-kvk-ef gegn greiðslu á útlögðum kostnaði. Stefndu hafna alfarið þessum málflutningi stefnenda og hafa engir samningar verið lagðir fram í málinu sem styðja kröfur þeirra. Ekkert þeirra vitna sem komu fyrir dóm gat staðfest að stefndu hefðu lýst því yfir að slíkur samningur hefði verið gerður. Í yfirlýsingu útibússtjóra sparisjóðsins kemur fram að stefnendur hafi áritað kaupsamninginn um samþykki sitt vegna þess að stefndu myndu afsala eigninni til stefnanda H-kvk-ef á nýjan leik. Engin slík ákvæði er hins vegar að finna í kaupsamningi milli sparisjóðsins og stefndu en þar er að finna undirritun stefnenda sem segjast lýsa yfir samþykki á kaupsamningnum. Stefndu hafa hins vegar kannast við að stefnendur hafi lýst yfir vilja sínum til að kaupa íbúðarhúsið á jörðinni en aldrei hafi borist tilboð frá þeim, enda ljóst að þau ættu ekki möguleika á kaupunum. Ekki er því annað fram komið í málinu en að stefndu hafi farið með jörðina sem sína eign og greitt af henni skatta og skyldur. Sönnunarbyrðin um að atvik að sölu jarðarinnar hafi verið með þeim hætti sem stefnendur halda fram hvílir á þeim. Gegn eindregnum mótmælum stefndu hefur stefnendum að mati dómsins ekki tekist sú sönnun og ber því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda í máli þessu.“

Sóknaraðilar byggja kröfu sína í máli þessu á því að varnaraðilar hafi haft húsnæði sóknaraðila að Unnarholtskoti II í Hrunamannahreppi til afnota. Sé leigugjald í miklum vanskilum og hafi varnaraðilum verið send áskorun um greiðslu gjaldfallinnar skuldar vegna afnotanna í símskeyti dagsettu 17. september 2004 sem birt hafi verið varnaraðilanum H-kvk-þgf 20. september sama ár. Hafi varnaraðilar í engu sinnt þessari áskorun og hafi því yfirlýsing um riftun leigusamnings um afnotin verið send varnaraðilum í símskeyti 29. september sama ár sem birt hafi verið varnaraðilanum U-kk-þgf 1. október sama ár. Í riftunarskeytinu hafi jafnframt verið skorað á varnaraðila að rýma húsnæðið en að öðrum kosti yrði krafist útburðar. Hafi varnaraðilar í engu sinnt framangreindum áskorunum og sitji enn í fasteigninni. Sóknaraðilar vísa um lagarök til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Af hálfu varnaraðila er byggt á því aðallega að enginn leigusamningur hafi verið í gildi um eignina og fráleitt sé að byggja kröfu um útburð á riftun á leigusamningi sem aldrei hafi verið til. Vegna samkomulags aðila hafi varnaraðilar haldið áfram að greiða af skuldum sínum á jörðinni. Það að vanskil hafi verið af þeirra hálfu á afborgunum af lánum Íbúðalánasjóðs geti á engan hátt talist vera vanskil á leiguskuld. Þá byggja varnaraðilar á því að lánin hafi verið greidd í skil 29. september 2004 kl. 15:38 en riftunarskeyti hafi verið birt þeim 1. október sama ár kl. 16:00.

Eins og rakið hefur verið hér að framan hvíldi mál þetta um hríð meðan leyst var úr ágreiningi aðila þess efnis að sóknaraðilar hafi af greiðasemi við varnaraðila og vegna kunningsskapar samþykkt að kaupa umrædda eign varnaraðila H-kvk-ef af Sparisjóði Suðurlands, vera skráð fyrir henni í 1-3 ár en síðan yrði eigninni afsalað til varnaraðila H-kvk-ef gegn greiðslu á útlögðum kostnaði. Með framangreindum dómi Héraðsdóms Suðurlands sem staðfestur var í Hæstarétti Íslands 15. nóvember s.l. var öllum málsástæðum varnaraðila sem að þessu lutu hafnað, en varnaraðilar byggðu í því máli á sömu málsástæðum og í greinargerð í þessu máli. Samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er manni sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda, sem hann tjáir sig eiga og telur svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum, sem aflað verði skv. 83. gr. laganna, heimilt að beina til héraðsdómara beiðni um skyldu þess efnis, sem um getur í 72. eða 73. gr. laganna, verði fullnægt með beinni aðfarargerð, þótt heimild skv. 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal aðfararbeiðni að jafnaði hafnað, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt skýrslum og málflutningi aðila og framkomnum skjölum. Þá segir í 2. mgr. 83. gr. að varnir verði ekki hafðar uppi gegn aðfararbeiðni um atriði, sem dómstóll hefur áður tekið afstöðu til.

Samkvæmt framansögðu hafa varnaraðilar byggt á því að sóknaraðilar hafi skuldbundið sig til að afsala jörðinni til varnaraðila þegar þau væru fjárhagslega í stakk búin til að leysa eignina til sín á kostnaðarverði. Þessum málstæðum varnaraðila hafa dómstólar nú hafnað og er seta varnaraðila á jörðinni nú í andstöðu við skýlaus réttindi sóknaraðila. Þá liggur fyrir að sóknaraðilar hafa rift leigusamningi um afnot jarðarinnar en varnaraðilar hafa í engu sinnt áskorunum um að rýma jörðina. Þá hafa niðurstöður dómstóla í ágreiningsmálum málsaðila ekki leitt til viðbragða af hálfu varnaraðila, en lögmaður þeirra upplýsti fyrir dómi við munnlegan flutning málsins að þau væru reiðubúin að víkja af jörðinni 1. mars n.k. Samkvæmt öllu framansögðu þykja því lagaskilyrði vera til útburðar samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989. Ber því að fallast á kröfu sóknaraðila um að umrædd aðfarargerð megi fara fram.

Vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. framangreindra laga er ekki tilefni til að mæla í úrskurði þessum fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af framkvæmd umbeðinnar gerðar.

Eftir þessum úrslitum skulu varnaraðilar greiða sóknaraðilum 350.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

H-kk-nf O. A-kk-nf, dómstjóri, kveður upp þennan úrskurð.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Hin umkrafða aðfarargerð má fara fram.

Varnaraðilar, U-kk-nf G-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf, greiði sóknaraðilum, V-kk-þgf J-kk-þgf og Á-kvk-þgf B-kvk-þgf, 350.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

H-kk-nf O. A-kk-nf.