E-789/2016

Mál þetta, sem dómtekið var 14. september 2017, var í aðalsök höfðað 12. september 2016 af H-kvk-þgf G-kvk-þgf og S-kk-þgf H-kk-þgf, báðum til heimilis að Lómasölum 31, Kópavogi, á hendur Á-kvk-þgf E-kvk-þgf og Á-kk-þgf G-kk-þgf, báðum til heimilis að Ásakór 3, Kópavogi.

Í aðalsök eru dómkröfur stefnanda þær að gagnstefnendur verði dæmd til þess að greiða aðalstefnendum að jöfnu 879.082 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. nóvember 2015 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Ásakór 3, 203 Kópavogi, fastanr. 228-5641, matshluta 02-302 og 02-0003, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber. Að auki er þess krafist að gagnstefnendur verði dæmd til þess að greiða aðalstefnendum að jöfnu 94.806 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 75.296 krónum frá 4. október 2015 til 1. nóvember 2015 en af 94.806 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast aðalstefnendur málskostnaðar.

Í aðalsök krefjast gagnstefnendur aðallega sýknu af kröfum aðalstefnenda en til vara sýknu að svo stöddu. Í báðum tilvikum gera gagnstefnendur kröfu um málskostnað úr hendi aðalstefnanda. Til þrautavara krefjast gagnstefnendur þess að stefnukröfur verði lækkaðar verulega og málskostnaður verði felldur niður. Þá krefjast gagnstefnendur þess í öllum tilvikum að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni að Ásakór 3, 203 Kópavogi, fastanr. 228-5641, matshluta 02-302 og 02-0003, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber fasteigninni.

Gagnstefnendur höfðuðu gagnsakarmál gegn aðalstefnendum 11. október 2016. Í gagnsök eru dómkröfur gagnstefnenda þær aðallega að aðalstefnendur verði dæmd til þess að greiða gagnstefnendum in solidum 2.801.333 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. október 2015 til greiðsludags en til vara að aðalstefnandi H-kvk-nf G-kvk-nf verði dæmd til þess að greiða gagnstefnendum 980.467 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. október 2015 til greiðsludags og að gagnstefndi S-kk-nf H-kk-nf verði dæmdur til að greiða gagnstefnendum 1.820.866 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. október 2015 til greiðsludags. Í báðum tilvikum krefjast gagnstefnendur málskostnaðar og að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni að Ásakór 3, 203 Kópavogi, fastanr. 228-5641, matshluta 02-302 og 02-0003, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber fasteigninni.

Aðalstefnendur krefjast aðallega sýknu af kröfum gagnstefnenda í gangsök en til vara að kröfur í gagnsök verði lækkaðar. Í báðum tilvikum gera aðalstefnendur kröfu um málskostnað.

I

Með kaupsamningi 27. ágúst 2015 keyptu gagnstefnendur af aðalstefnendum íbúð að Ásakór 3 í Kópavogi. Um er að ræða íbúð á þriðju hæð í fjölbýlishúsi byggðu árið 2006 ásamt bílskúr. Kaupverð var 44.000.000 króna og skyldi lokagreiðsla, 6.000.000 króna, innt af hendi eins og greiðslur bærust úr sölum á tveimur fasteignum gagnstefnenda en þó eigi síðar en 15. nóvember 2015. Gagnstefnendur hafa ekki staðið að fullu skil á þeirri greiðslu og hafa aðalstefnendur höfðað málið til heimtu eftirstöðva hennar ásamt vöxtum. Auk þess gera aðalstefnendur kröfu um endurgreiðslu hússjóðs- og fasteignagjalda sem þau hafi greitt vegna eignarinnar eftir afhendingu 4. október 2015. Dómkröfur sínar byggja gagnstefnendur á því að þau eigi gagnkröfu á hendur aðalstefnendum um greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna galla á fjöleignarhúsinu Ásakór 1 og 3. Styðst gagnkrafan við matsgerð dómkvadds matsmanns frá ágúst 2015.

II

Í málinu liggur fyrir að gagnstefnendur gerðu upphaflega kauptilboð í umrædda fasteign 3. júní 2015 þar sem fram kom að aðalstefnendur skyldu greiða fyrirhugaðar framkvæmdir á þaki vegna leka inn í íbúð á fimmtu hæð. Ekki kom til undirritunar kauptilboðsins vegna atvika er vörðuðu gagnstefnendur. Gagnstefnendur gerðu aðalstefnendum kauptilboð á ný 12. ágúst 2015 sem samþykkt var degi síðar. Við gerð kauptilboðsins lá fyrir söluyfirlit og yfirlýsing húsfélags Ásakórs 1 og 3, dagsett 27. maí 2015. Í yfirlýsingunni kemur fram að engar framkvæmdir séu yfirstandandi á vegum húsfélagsins. Þá segir í yfirlýsingunni að húsfélagið hafi ákveðið að gera bótakröfu vegna meintra byggingargalla fasteignarinnar og að verið sé að vinna matsskýrslu af óháðum aðila á hendur byggingaraðila/byggingarstjóra. Fylgiskjöl með yfirlýsingunni eru sögð ársreikningur húsfélagsins 2014 og fundargerð aðalfundar þess 11. mars 2015 en aðila greinir á um hvort hið síðarnefnda skjal hafi legið fyrir við samningsgerðina. Í umræddri fundargerð húsfélagsins kemur fram að verið sé að vinna í matsskýrslu vegna ágalla í fasteigninni og að reiknað sé með að lóð verði skoðuð með vorinu ásamt því að útveggir og þak verði skoðuð með tilliti til byggingargalla. Í fundargerðinni er tekið fram að umræður hafi orðið á fundinum um ágalla á húsinu og að myglusveppur hafi fundist í einum eignarhluta, íbúð á fimmtu hæð.

Í samþykktu kauptilboði og kaupsamningi aðila kemur fram að aðalstefnendur skuli greiða fyrir fyrirhugaðar framkvæmdir á þaki vegna leka inn í íbúð á fimmtu hæð samkvæmt væntanlegri matsskýrslu. Í málinu er óumdeilt að aðalstefnendur hafa greitt fyrir þá framkvæmd.

Gagnstefnendur fengu fasteignina afhenta 4. október 2016. Skömmu eftir afhendingu fundu þau í eldhússkáp íbúðarinnar matsgerð G-kk-ef M-kk-ef sem dómkvaddur var af Héraðsdómi Reykjaness 26. nóvember 2014 til að framkvæma mat á ágöllum á fjöleignarhúsinu að Ásakór 1-3. Af hálfu gagnstefnenda er því haldið fram að í aðdraganda kaupanna hafi aðalstefnendur einungis upplýst um galla á þaki fasteignarinnar sem ylli leka inn í eina íbúð fjöleignarhússins og að verið væri að vinna matsgerð vegna framangreinds galla. Við lestur matsgerðarinnar hafi þeim fyrst orðið ljóst að fasteignin væri haldin veigamiklum göllum sem bæði lytu að séreign og sameign fasteignarinnar. Til viðbótar við galla á þaki hússins hafi til að mynda komið í ljós að loftræstingu íbúða og frágangi á gluggakerfi væri ábótavant, óþarfa rakasöfnun myndaðist á gleri, skortur væri á rafmagnstenglum í eldhúsi auk þess að brunavarnir á milli allra hæða væru ófrágengnar og þörfnuðust lagfæringa þá þegar. Heildarkostnaður húsfélagsins vegna endurbóta á fjöleignarhúsinu væri í matsgerðinni áætlaður 58.576.133 krónur.

Í kjölfar þessa voru reyndar sættir milli aðila en án árangurs. Með bréfi lögmanns gagnstefnenda 15. mars 2016 var aðalstefnendum tilkynnt um að gagnstefnendur myndu halda eftir lokagreiðslu kaupverðsins auk þess sem aðalstefnendur voru krafðir um greiðslu skaðabóta. Með bréfi lögmanns aðalstefnenda 29. sama mánaðar var greiðsluskyldu mótmælt.

III

Aðalstefnendur byggja kröfur sínar í aðalsök á því að gagnstefnendur hafi með kaupsamningi, dagsettum 27. ágúst 2015, skuldbundið sig til að greiða umsamið kaupverð í samræmi við skilmála samningsins. Aðalstefnendur hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum og gagnstefnendum því borið að standa skil á ógreiddum eftirstöðvum samningsins að fjárhæð 879.082 krónur eigi síðar en 15. nóvember 2015. Það hafi gagnstefnendur ekki gert og sé um ólögmætan greiðsludrátt að ræða. Þá nemi krafa aðalstefnenda á hendur gagnstefnendum vegna hússjóðs- og fasteignagjalda samtals 94.806 krónum. Um sé að ræða gjöld í hússjóð sem aðalstefnendur hafi greitt vegna fasteignarinnar, 16.510 krónur vegna 4.-31. október 2015 og 19.510 krónur vegna nóvember 2015, og fasteignagjöld frá og með 4. október 2015 til loka þess árs að fjárhæð 58.786 krónur.

Aðalstefnendur mótmæla því að gagnstefnendur eigi kröfu á hendur þeim til skuldajafnaðar við framangreindar kröfur.

Aðalstefnendur mótmæla því að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi í tengslum við upplýsingagjöf við söluna. Frá upphafi samningsumleitana milli aðila hafi þeirri ákvörðun húsfélags Ásakórs 1 og 3 að sækja bótakröfu á hendur byggingaraðila/byggingarstjóra fasteignarinnar vegna meintra byggingargalla í engu verið leynt. Þá hafi gagnstefnendur verið upplýst um að á vegum húsfélagsins væri verið að vinna matsgerð óháðs aðila á hendur byggingaraðila/byggingarstjóra vegna meintra byggingargalla á fasteigninni. Aðalstefnendur vísa til þess að við hvort tveggja undirritun kauptilboðs 12. ágúst 2015 og kaupsamnings 12. ágúst 2015 hafi legið fyrir yfirlýsing húsfélagsins Ásakórs 1 og 3, dagsett 27. maí 2015, og fundargerð aðalfundar sama húsfélags, dagsett 11. mars 2015. Með undirritun á kauptilboðið, sbr. 11. og 19. tölulið þess, og á kaupsamninginn, sbr. 7. og 16. tölulið hans, hafi gagnstefnendur staðfest að hafa kynnt sér gögnin gaumgæfilega. Gagnstefnendur hafi því þekkt eða átt að þekkja til meintra ágalla á fasteigninni við samningsgerðina. Hafi gagnstefnendum verið í lófa lagið að gera fyrirvara í kaupsamningi um ætlaða ágalla eignarinnar með vísan til væntanlegrar matsgerðar en látið það ógert. Þessu til viðbótar árétta aðalstefnendur að gagnstefnendur hafi skoðað eignina í þrígang, fyrst á opnu húsi í júní 2015 og aftur í tvígang síðsumars.

Aðalstefnendur benda á að matsgerð dómkvadds matsmanns, dagsett 20. ágúst 2015, hafi fyrst verið lögð fram og kynnt á húsfundi húsfélags Ásakórs 1 og 3 hinn 16. september 2015 eða að liðnum þremur vikum frá undirritun kaupsamningsins. Við gerð kaupsamningsins hafi aðalstefnendur því ekki, frekar en gagnstefnendur, haft vitneskju um þá ágalla á fasteigninni sem raktir séu í matsgerðinni. Gagnstefnendur hafi gengið til samninga um eignina vitandi vits að lögmanni hefði verið falin hagsmunagæsla fyrir hönd húsfélags eignarinnar og að verið væri að vinna matsgerð af hálfu óháðs aðila sem tæki til meintra ágalla í fasteigninni, þar á meðal lóðar og útveggja, sem vænta mætti innan tíðar. Aðalstefnendur byggja á því að sérstakt tilefni hafi verið fyrir gagnstefnendur að kynna sér fyrirliggjandi gögn. Gera megi ríkari kröfur til gagnstefnenda í þeim efnum enda áður komið að kaupum og sölu fasteigna.

Aðalstefnendur mótmæla því að sama skapi að gagnstefnendum hafi verið veittar rangar upplýsingar. Er á því byggt að í gögnum málsins sé ekki látið í veðri vaka að ásigkomulag eignarinnar hafi verið annað en áhöld voru um. Þá byggja aðalstefnendur á því að ágallar samkvæmt matsgerð hins dómkvadda matsmanns rýri verðmæti fasteignarinnar ekki svo nokkru varði samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002. Jafnframt er á því byggt að fyrirliggjandi matsgerð sanni ekki rauntjón gagnstefnenda og ekki verði séð að þau hafi orðið fyrir nokkru fjárhagslegu tjóni eða að fullyrt verði á þessu stigi að svo verði þar sem enn sé óvíst hvort dómsmál verði höfðuð til viðurkenningar bótaábyrgðar og greiðslu skaðabóta og hver niðurstaða þeirra dómsmála kunni að verða. Það að matsgerðin áætli heildarkostnað mögulegra endurbóta 58.576.133 krónur sé því í engu staðfesting á tjóni gagnstefnenda. Aðalstefnendur árétta að þær viðgerðir sem þau hafi tekið ábyrgð á samkvæmt kaupsamningi aðila hafi þegar farið fram og verið greiddar af þeim að fullu.

Með vísan til framangreinds byggja aðalstefnendur á því að þau eigi rétt á að fá dóm um greiðsluskyldu gagnstefnenda gegn útgáfu afsals. Krafan miði við að greiðsluskylda skuli skiptast í samræmi við eignarhluta gagnstefnenda, þ.e. að hvor gagnstefnandi standi skil á lokagreiðslu í samræmi við eignarhluta þeirra í íbúðinni eins og kaupsamningur aðila mæli fyrir um. Krafa um dráttarvexti miði við gjalddaga lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi. Að öðru leyti miðist krafa um dráttarvexti við gjalddaga hússjóðsgjalda og afhendingu eignarinnar.

Um lagarök vísa aðalstefnendur til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga, meginreglna fasteignakauparéttar, laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, m.a. 18., 26., 27., 29. gr. og 50. gr. þeirra laga. Krafa um dráttarvexti byggist á III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sérstaklega 5. og 6. gr. laganna, og málskostnaðarkrafa á 1. mgr. 130. gr., sbr. 4. mgr. 129. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun byggist á lögum númer 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV

Gagnstefnendur reisa kröfu sína um sýknu af kröfum aðalstefnanda á því að þau eigi gagnkröfu á hendur aðalstefnendum vegna galla á fasteigninni er nemi hærri fjárhæð en stefnukröfur í málinu.

Gagnstefnendur byggja í fyrsta lagi á því að aðalstefnendur hafi vanrækt upplýsingaskyldu samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Vísa gagnstefnendur til þess að aðalstefnendur hafi aðeins upplýst þau um afmarkaðan galla á þaki fjöleignarhússins, sem væri verið að meta, og að kaupsamningur kveðið á um að aðalstefnendur skyldu greiða fyrir úrbætur á þeim galla. Að öðru leyti hafi þau talið sig vera að kaupa gallalausa fasteign. Niðurstöður matsgerðarinnar sýni á hinn bóginn að fasteignin hafi verið haldin veigamiklum göllum, mun umfangsmeiri en þeim sem aðalstefnendur upplýstu um.

Gagnstefnendur telja ljóst og byggja á því að aðalstefnendur hafi vitað að fasteignin væri gölluð í verulegum atriðum og vísa því til stuðnings í fundargerð fundar húsfélags fjöleignarhússins, dagsetta 13. maí 2014, sem sýni að þeirra mati svart á hvítu að aðalstefnendum hafi verið fullljóst að fasteignin hafi verið haldin mun umfangsmeiri göllum en þau hafi upplýst gagnstefnendur um í aðdraganda kaupanna. Í fundargerðinni segi meðal annars: „-Byggingagallamál- farið yfir stöðuna. […] Kuldabrú er á efstu hæð, loftræsting er ekki góð og vantar öndun í húsið, það vantar viftur, og að lóðin sé ónýt. Reykingarlykt berst með lögnum milli hæða, einangrun milli hæða er ekki góð. Rætt var um leka í veggjum og ekki er hægt [að] loka herbergisdyrum í einni íbúð vegna raka. Ábending kom um að fá dómkvaddan matsmann í verkið. […] S-kk-nf í íbúð 302 í Ásakór 3 hefur reynslu af svona málum og ætlar að aðstoða stjórn.“

Gagnstefnendur telja af framangreindu ljóst að aðalstefnendum hafi verið kunnugt um að fjöleignarhúsið væri haldið veigamiklum göllum löngu áður en fasteignaviðskipti milli aðila raungerðust eða í það minnsta rúmu ári áður en kosið að greina aðeins frá afmörkuðum galla á þaki fasteignarinnar. Þá benda gagnstefnendur á að aðalstefnendur hafi verið aðilar að þeirri matsbeiðni sem lögmaður húsfélagsins Ásakórs 1-3 lagði inn til héraðsdóms 12. september 2014 og spurningar til matsmanns meðal annars lotið að þeim göllum á fasteigninni sem ræddir hafi verið á húsfundi 13. maí sama ár. Í fundargerðinni sé þess sérstaklega getið að aðalstefnandi S-kk-nf muni aðstoða stjórn við að afla mats dómkvadds matsmanns vegna umræddra galla. Með vísan til þessa telja gagnstefnendur fráleitt að aðalstefnendur hafi ekki vitað að fasteignin hafi verið haldin þeim veigamiklu göllum sem matsbeiðnin lúti að. Gagnstefnendur byggja á því að orsakatengsl séu á milli framangreindrar vanrækslu aðalstefnenda á upplýsingaskyldu og þess að gagnstefnendur undirrituðu kaupsamning um fasteignina með þar greindum skilmálum. Gagnstefnendur hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju þær upplýsingar sem um ræðir og auðsýnilegt að þær hefðu haft áhrif á gerð, eða í það minnsta efni, kaupsamnings um fasteignina.

Í annan stað byggja gagnstefnendur á því að aðalstefnendur hafi vitað eða mátt vita að niðurstöður matsgerðarinnar, sem kaupsamningurinn lýsti sem „væntanlegri“, lægju fyrir við undirritun kaupsamnings og því um að ræða upplýsingar sem aðalstefnendur hafi borið að upplýsa gagnstefnendur um, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Matsgerðin sé dagsett 20. ágúst 2015 og niðurstöður hennar því legið fyrir sjö dögum fyrir kaupsamning aðila. Þær kröfur hljóti að mega gera til seljanda fasteignar, sem beri ríka upplýsingaskyldu gagnvart viðsemjendum sínum, að grennslast fyrir um hvort niðurstöður matsgerðar, sem sé í bígerð, liggi fyrir við undirritun kaupsamnings. Þannig hafi aðalstefnendur mátt vita að matsgerðin væri ekki „væntanleg“ heldur fyrirliggjandi. Gagnstefnendum hefði þá verið unnt að kynna sér efni matsgerðarinnar. Samkvæmt öllu framangreindu, og með vísan til 26. gr. laga nr. 40/2002, telja gagnstefnendur ljóst að fasteignin sé haldin göllum sem aðalstefnendur beri ábyrgð á.

Gagnstefnendur byggja jafnframt á því að fasteignin sé gölluð þar sem aðalstefnendur hafi veitt þeim rangar upplýsingar í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnendur byggja á því að aðalstefnendur hafi talið þeim trú um að gallar fasteignarinnar væru bundnir við þak og leka í einni íbúð á fimmtu hæð, þrátt fyrir vitneskju um að fasteignin væri haldin mun veigameiri göllum. Þá hafi ekki verið minnst á framangreinda galla í söluyfirliti þrátt fyrir skyldu, sbr. c-lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa, en þar til gerður reitur í söluyfirliti um fasteignina hafi verið auður. Þá hafi lóð verið sögð „frágengin“, sem ekki verði skilið öðruvísi en svo að ekkert væri athugavert við ástand lóðarinnar. Aðalstefnendum hafi þó mátt vera ljóst af umræðum á húsfélagsfundi 13. maí 2014 að lóðin væri „ónýt“. Gagnstefnendur byggja á því að samkvæmt skýru orðalagi 27. gr. laga nr. 40/2002 nái upplýsingaskylda seljanda meðal annars til upplýsinga sem veittar séu í söluyfirliti og aðalstefnendur beri því ábyrgð á þeim upplýsingum, og öðrum upplýsingum, sem þeir sem fram komi fyrir þeirra hönd hafi veitt um fasteignina í aðdraganda kaupanna. Gagnstefnendur benda á að ákvæðið kveði á um hlutlæga ábyrgð seljanda á veittum upplýsingum og því óháð því hvort upplýsingar hafi verið veittar í góðri trú. Að framangreindu virtu telja gagnstefnendur þó ljóst að aðalstefnendur hafi, gegn betri vitund, veitt rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar.

Gagnstefnendur byggja á því að upplýsingaskylda seljanda sé ríkari en aðgæsluskylda kaupanda. Gagnstefnendur mótmæla því að við undirritun kauptilboðs og kaupsamnings um fasteignina hafi fundargerð aðalfundar húsfélagsins að Ásakór 1 og 3, frá 11. mars 2015, legið fyrir eða að þeim hafi verið kynnt efni hennar í aðdraganda kaupanna. Gagnstefnendur hafi lesið yfirlýsingu húsfélagsins með þær upplýsingar í huga sem stefnendur hafi veitt þeim, þ.e. að matsgerð væri væntanleg sem lyti að göllum á þaki fasteignarinnar, sem yllu leka inn í eina íbúð. Hafi gagnstefnendur talið sig geta treyst þeim upplýsingum og enga ástæðu haft til að draga í efa réttmæti þeirra. Texti yfirlýsingarinnar um fyrirhugaðar framkvæmdir og bótakröfu vegna meintra byggingagalla á hendur byggingaraðila/byggingastjóra sé mjög almennur og gagnstefnendur talið hann vísa í þær framkvæmdir á þaki sem aðalstefnendur hafi upplýst þau um. Gagnstefnendur byggja á því að jafnvel þó talið yrði að þau hafi mátt afla sér frekari upplýsinga um væntanlega matsgerð eða að fundargerð aðalfundar húsfélagsins hafi legið fyrir við undirritun kaupsamnings, og þau kynnt sér efni hennar, standi upplýsingaskylda aðalstefnenda óhögguð og takmarkist ekki af skoðunarskyldu kaupenda, sbr. m.a. 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Verði ekki á framangreint fallist byggja gagnstefnendur engu að síður á því að fasteignin sé gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, enda nemi tjón stefnenda vegna gallanna um 6,2% af kaupverði fasteignarinnar. Fasteignin sé byggð árið 2006, eða níu árum fyrir afhendingu hennar til gagnstefnenda. Þar sem um tiltölulega nýja fasteign sé að ræða, sem borið hafi með sér að vera í góðu ástandi við skoðun, verði að líta svo á í tilvikinu að gallaþröskuldi í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 sé náð.

Gagnstefnendur byggja á því að aðalstefnendur beri ábyrgð á þeim göllum á fasteigninni sem í matsgerðinni greinir þar sem áhættuskipti, og mat á því hvort fasteign teljist gölluð, miðist við afhendingu eignarinnar 4. október 2015, sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002. Í stað þess að tilkynna stefndu að matsgerðin lægi fyrir, hafi aðalstefnendur skilið hana eftir í eldhússkáp fasteignarinnar, þar sem gagnstefnendur hafi fundið hana stuttu eftir afhendingu.

Gagnstefnendur byggja á því að þau hafi verið í fullum rétti að halda eftir hluta kaupverðs eignarinnar og þeim hússjóðs- og fasteignagjöldum sem gera hafi átt upp við útgáfu afsals, enda hafi öll skilyrði 44. gr. laga nr. 40/2002 um stöðvunarrétt verið uppfyllt, um hafi verið að ræða vanefnd af hálfu viðsemjanda, gagnstefnendur hafi haft forræði á greiðslu sinni og greiðslurnar verið samrættar. Þá nemi krafa gagnstefnenda á hendur aðalstefnendum vegna galla á fasteigninni töluvert hærri fjárhæð en krafa aðalstefnenda um lokagreiðslu við fasteignakaupin.

Gagnstefnendur byggja á því að vegna gallanna eigi þau rétt á afslætti af kaupverði samkvæmt 41. gr. laga nr. 40/2002 eða skaðabótum samkvæmt 2. mgr. 43. gr. sömu laga, sem komi að fullu til frádráttar kröfu aðalstefnenda.

Gagnstefnendur kveða gagnkröfu sína nema 2.801.333 krónum og miðast við matsgerð dómkvadds matsmanns. Gagnstefnendur byggja á því að kröfunni verði skuldajafnað við kröfur aðalstefnenda í aðalsök, að því marki að þær teljist að fullu greiddar, sbr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og því beri að sýkna gagnstefnendur af öllum kröfum aðalstefnenda. Kröfuna sundurliða gagnstefnendur svo :

Að síðustu byggja gagnstefnendur sýknukröfu sína á því að kröfugerð stefnenda í aðalsök sé haldin veigamiklum annmörkum, þar sem stefnandi H-kvk-nf geti aðeins átt tilkall til 35% af kröfufjárhæð í aðalsök þar sem hún sé þinglýstur afsalshafi að 35% eignarhlut og stefnandi S-kk-nf þinglýstur afsalshafi að 65% eignahlut.

Verði ekki fallist á aðalkröfu gagnstefnenda um sýknu gera gagnstefnendur kröfu um að þau verði sýknuð að svo stöddu af kröfum aðalstefnenda, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Gagnstefnendur benda á að af hálfu aðalstefnenda sé byggt á því að framlögð matsgerð í málinu sanni ekki rauntjón gagnstefnenda og að ekki verði séð að þau hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni eða að hægt sé að fullyrða að svo verði. Af hálfu gagnstefnenda er framangreindu hafnað og færð fyrir því ítarleg rök í greinargerð gagnstefnenda. Verði engu að síður fallist á röksemdir aðalstefnenda byggja gangstefnendur á því að sýkna beri þau af kröfum aðalstefnenda að svo stöddu eða þar til húsfélagið hafi unnið dómsmál á hendur byggingaraðilum og fengið fullnaðarbætur fyrir tjón sitt og tjón gagnstefnenda.

Til þrautavara krefjast gagnstefnendur þess að kröfur í aðalsök verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður. Byggist krafan á því að gagnstefnendur eigi að minnsta kosti rétt til afsláttar af kaupverðinu og/eða skaðabóta á grundvelli þess sem áður sé rakið. Þá mótmæla gagnstefnendur dráttarvaxtakröfu aðalstefnenda og krefjast þess að dráttarvextir falli í fyrsta lagi til við dómsuppsögu þar sem ekki sé lagagrundvöllur til að reikna dráttarvexti af kröfu aðalstefnenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins frá 15. nóvember 2015 né til að reikna dráttarvexti af kröfu vegna hússjóðs- og fasteignagjalda að hluta frá 4. október til 1. nóvember 2015, og af heildarfjárhæðinni frá 1. nóvember 2015. Gagnstefnendur byggja á því að þar sem þeim hafi verið heimilt að halda eftir eftirstöðvum kaupverðsins verði þeim ekki gert að sæta vanefndaúrræðum af hálfu seljanda og dráttarvextir reiknist því ekki vegna fyrrgreinds tímabils.

Gagnstefnendur krefjast þess í öllum tilvikum að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni að Ásakór 3, 203 Kópavogi, fastanr. 228-5641, matshl. 02-302 og 02-0003, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber fasteigninni.

Um lagarök vísa gagnstefnendur til almennra meginreglna kröfu- og samningaréttar og fasteignakauparéttar. Þá vísa gagnstefnendur til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 12., 18., 20., 26., 1. mgr. 27., 3. mgr. 29., 37., 41. gr., 43. gr. og 44. gr. laganna, og laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa, einkum 11. gr. laganna. Þá vísa gagnstefnendur til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 25. gr., 2. mgr. 26., 28. 129., 130. og 131. gr. laganna.

V

Gagnstefnendur byggja kröfu sína í gagnsök á því að þau eigi kröfur á hendur aðalstefnendum vegna galla á fasteigninni, sem nemi hærri fjárhæðum en stefnufjárhæð í aðalsök eða 1.827.334 krónum, auk dráttarvaxta, eftir skuldajöfnuð við kröfur aðalstefnenda. Gagnsakarmálið sé höfðað til heimtu þeirra krafna. Málsástæður og lagarök byggja gagnstefnendur á öllu því sem að framan greinir um galla á fasteigninni og vísast til þess sem þar kemur fram.

Varakrafa gagnstefnenda byggist á því að aðalstefnendum verði hvoru um sig gert að greiða þeim hluta af aðalkröfufjárhæð gagnstefnenda, í hlutfalli við eignarhlut í fasteigninni.

Gagnstefnendur krefjast þess að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni að Ásakór 3, 203 Kópavogi, fastanr. 228-5641, matshl. 02-302 og 02-0003, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber fasteigninni, enda hafi þau þegar efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi.

Gagnstefnendur krefjast þess að aðalstefnendur verði dæmd til að greiða þeim dráttarvexti af kröfu þeirra í gagnsök frá afhendingardegi, 4. október 2015, til greiðsludags. Er á því byggt að aðalstefnendur hafi vitað að fasteignin væri gölluð, og þar af leiðandi að gagnstefnendur ættu lögmæta kröfu á hendur þeim, allt frá afhendingu fasteignarinnar. Dráttarvaxtakröfuna reisa gagnstefnendur á lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 3. og 4. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. þeirra.

VI

Aðalstefnendur mótmæla því að þau hafi leynt gagnstefnendum mikilvægum upplýsingum í bága við 26. gr. laga nr. 40/2002. Þvert á móti hafi þau fullnægt upplýsingaskyldu sinni samkvæmt tilgreindu lagaákvæði. Aðalstefnendur byggja á því sem áður sé fram komið af þeirra hálfu og er rakið í kafla III að framan en árétta eftirfarandi sérstaklega.

Aðalstefnendur byggja á því að þau hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi heldur hafi þau komið fram af heiðarleika og veitt gagnstefnendum allar þær upplýsingar er þau vissu eða máttu vita um, á þeim tíma er aðilar gengu til samninga, og gagnstefnendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju. Þá mótmæla aðalstefnendur sem röngu og ósönnuðu að orsakasamband sé á milli meintrar vanrækslu af þeirra hálfu og þess að gagnstefnendur hafi gengið til samninga. Aðalstefnendur vísa til þess að þau hafi ekki einungis upplýst gagnstefnendur um dómkvaðningu matsmanns og fyrirhugaða matsgerð heldur einnig afhent gagnstefnendum hin ýmsu gögn til staðfestingar um fyrirhugað skaðabótamál á hendur byggingaraðila og fleirum. Þá sé því mótmælt sem röngu og ósönnuðu að fundargerð aðalfundar húsfélags Ásakórs 1-3 frá 11. mars 2015 hafi ekki fylgt yfirlýsingu húsfélagsins.

Aðalstefnendur mótmæla því að gagnstefnendur hafi með réttu mátt ganga út frá því að matsgerðin takmarkaðist við að staðreyna galla í þaki sem röngu og ósönnuðu. Aðalstefnendur verði ekki látin bera ábyrgð á því að væntingar gagnstefnenda til fasteignarinnar hafi ekki gengið eftir. Þá sé ekkert fram komið í málinu um að aðalstefnendur hafi vitað eða mátt vita að meint ákvörðunarástæða gagnstefnenda væri sú að fasteignin væri með öllu gallalaus, utan galla í þaki.

Aðalstefnendur byggja á því að samkomulag aðila í kaupsamningi verði ekki túlkað svo að í því hafi falist fyrirvari eða meint ákvörðunarástæða gagnstefnenda kunngjörð. Skýrist orðalag samkomulagsins á því að ákveðið hafi verið að hver og einn eignarhluti skyldi borgaður samkvæmt hlutfallstölum reiknuðum útfrá áætluðum kostnaði samkvæmt væntanlegri matsgerð. Þegar gengið hafi verið til samninga hafi gagnstefnendur mátt gera sér fyllilega grein fyrir því að enn væri óupplýst um niðurstöðu matsgerðarinnar hvað varðaði ástand fasteignarinnar í heild sinni. Hvorki aðalstefnendur né gagnstefnendur vissu eða máttu vita á þeim tímapunkti hver niðurstaða matsgerðarinnar væri. Fullyrðingum gagnstefnenda um annað sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Aðalstefnendur taka fram að þau hafi ekki sérþekkingu á sviði byggingariðnaðar, ólíkt gagnstefnanda Á-kk-þgf sem hafi menntun og reynslu á sviði byggingariðnaðar. Aðalstefnendur hafna sérstaklega ábyrgð sinni á göllum samkvæmt niðurstöðum matsgerðarinnar er varði sameign utanhúss/stigahús, sbr. lið 2 í matinu. Í því sambandi benda aðalstefnendur á að í matsgerðinni komi fram að við skoðun hafi mátt sjá rakaskemmdir á veggjum aðalinngangs beggja húsa, á stigagöngum, og að málningin hafi verið bólgin upp á nokkrum stöðum. Gagnstefnandi Á-kk-nf hafi skoðað eignina í þrígang og hafi því, í ljósi iðnmenntunar sinnar, verið eða mátt vera framangreint ljóst. Af þeim sökum geti gagnstefnendur ekki borið fyrir sig galla samkvæmt þeim matslið, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Samkvæmt framangreindu byggja aðalstefnendur á því að gagnstefnendur hafi vitað eða mátt vita að matsgerðinni hafi verið ætlað að staðfesta um meinta galla samkvæmt matsbeiðni, í þeim tilgangi að sækja bótakröfur á ábyrgðaraðila. Þrátt fyrir þá vitneskju hafi þau gengið til samninga af eigin frumkvæði, á eigin áhættu og án nokkurs fyrirvara eða gert reka að því að kynna sér frekar fyrirliggjandi gögn. Gagnstefnendur geta því ekki borið fyrir sig galla á fasteigninni, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til framangreinds mótmæla gagnstefndu því að ákvæði 3. mgr 29. gr. laga nr. 40/2002 komi til skoðunar í málinu. Enn fremur hafna aðalstefnendur því að ákvæði 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 komi til skoðunar. Ágreiningur aðila í málinu snúist um meinta vitneskju á kaupsamningsdegi 27. ágúst 2015 en það hvernig matsgerð hafi komist í hendur gagnstefnenda að þeim tíma liðnum séu málinu óviðkomandi.

Aðalstefnendur mótmæla því sem ósönnuðu að þau hafi veitt rangar upplýsingar og brotið gegn 27. gr. laga nr. 40/2002. Þvert á móti hafi þau fullnægt upplýsingaskyldu sinni samkvæmt tilgreindu lagaákvæði. Ákvæðið taki einungis til sérgreindra upplýsinga sem hægt sé að staðfesta. Hafi gögn á vegum aðalstefnenda ekki haft að geyma yfirlýsingar sem hægt sé að staðfesta sem rangar. Þá hafi allar fyrirliggjandi upplýsingar verið látnar fasteignasala í té áður en komið hafi til undirritunar kaupsamnings 27. ágúst 2015. Telji gagnstefnendur brotið gegn ákvæðum laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa beri þeim að stefna fasteignasala og fasteignasölunni til ábyrgðar.

Aðalstefnendur mótmæla því að fullyrðing í söluyfirliti um að lóð sé frágengin sé röng. Við söluskoðun hafi gagnstefnendur mátt sjá að lóðin væri tyrft, hirt um hana og leiktæki fyrir börn. Staðfesting um annað og verra ástand lóðarinnar hafi ekki legið fyrir fyrr en með niðurstöðu matsgerðarinnar í september 2015. Hafi aðalstefnendur, ekki frekar en gagnstefnendur, vitað betur fyrir það tímamark. Að auki sé á því byggt að gagnstefnendum hafi verið kunnugt um, og það áður en þau undirrituðu kaupsamning aðila, að meintir gallar snéru einnig að lóð eignarinnar.

Aðalstefnendur mótmæla því að sjónarmið um að ríkari kröfur séu gerðar í garð gagnstefndu um upplýsingaskyldu heldur en aðgæsluskyldu gagnstefnenda hafi þýðingu í málinu. Aðalstefnendur hafi ekki getað upplýst gagnstefnendur um annað en gert hafi verið og engum upplýsingum leynt. Gagnstefnendum hafi verið veittar allar nauðsynlegar upplýsingar til að vega og meta sjálfstætt aðstæður og samningsgrundvöll viðskipta aðila og til að ákveða eftir atvikum að ganga ekki til samninga fyrr en að matsgerðinni framkominni. Það hafi gagnstefnendur hins vegar ekki gert, á eigin áhættu.

Sýknukröfu sína byggja aðalstefnendur auk þess á því að skilyrði bótaskyldu samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 séu ekki fyrir hendi. Umfang og eðli hinna meintu galla sé ekki slíkt að varðað geti bótaskyldu auk þess sem meint verðmætarýrnun sé of lág til þess að fella bótaábyrgð á aðalstefnenda án sakar. Sé við almenna viðmiðun 18. gr. laga nr. 40/2002 miðað verði verðmætisrýrnun að nema 10% af kaupverði eignarinnar. Bótakrafa gagnstefnenda nemi 2.801.333 krónum, eða rúmlega 6% af kaupverði, verði kröfufjárhæð gagnstefnenda samþykkt að öllu leyti.

Aðalstefnendur mótmæla upphafsdegi dráttarvaxta og telja dráttarvexti af kröfu gagnstefnenda ekki miðaða við fyrra tímamark en 15. apríl 2016 eða að liðnum mánuði frá kröfubréfi lögmanns gagnstefnenda, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Loks byggja aðalstefnendur á því að gagnstefnendur hafi ekki gætt að 48. gr. laga nr. 40/2002 og réttur gagnstefnenda til að bera fyrir sig meinta galla sé því fallinn niður vegna tómlætis. Gagnstefnendur hafi fengið eignina afhenta 4. október 2015 en tilkynning um beitingu stöðvunarréttar samkvæmt 44. gr. laganna hafi fyrst borist aðalstefnendum með bréfi lögmanns þeirra fjórum mánuðum síðar.

Um lagarök vísa aðalstefnendur einkum til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, meginreglna fasteignakauparéttar, ákvæða laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Málskostnaðarkrafa er reist á 1. mgr. 130. gr., sbr. 4. mgr. 129., gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Auk aðila málsins komu fyrir dóminn matsmaðurinn G-kk-nf M-kk-nf, Ó-kk-nf Þ-kk-nf H-kk-nf fasteignasali, K-kvk-nf J-kvk-nf R-kvk-nf, starfsmaður fasteignasölu, J-kk-nf H-kk-nf S-kvk-nf, formaður húsfélagsins, og D-kk-nf Á-kk-nf, framkvæmdastjóri Eignaumsýslu hf.

VII

Með kaupsamningi 27. ágúst 2015 keyptu gagnstefnendur af aðalstefnendum íbúð í fjölbýlishúsinu að Ásakór 3, Kópavogi. Í málinu krefjast aðalstefnendur eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 879.082 krónur auk 94.806 króna vegna hússjóðs- og fasteignagjalda og er ekki deilt um þá kröfu. Gagnstefnendur kefjast til skuldajöfnunar sýknu í aðalsök vegna galla á eigninni og styðja þá kröfu við matsgerð en í gagnsök gera gagnstefnendur sjálfstæða skaðabótakröfu á hendur aðalstefnendum að fjárhæð 2.801.333 krónur. Kröfu sína í gagnsök byggja gagnstefnendur aðallega á 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og telja að við sölu eignarinnar hafi skort á upplýsingar um eignina og að rangar upplýsingar hafi verið veittar. Gagnstefnendur halda því fram að aðalstefnendur hafi í maí 2014 mátt vita að eignin væri haldin göllum og málaferli stæðu fyrir dyrum.

Gagnstefnendur gerðu tilboð í eignina 27. maí 2015 en ekki varð af kaupum. Þau gerðu öðru sinni tilboð 12. ágúst 2015 og var það tilboð samþykkt. Kaupsamningur var undirritaður 27. ágúst 2015. Samkvæmt gögnum málsins var fyrst rætt um galla á eigninni á aðalfundi húsfélagsins 13. maí 2014 og sat aðalstefnandi S-kk-nf þann fund. Í fundargerð kemur fram að farið hafi verið yfir stöðuna með tilliti til galla á eigninni og skoðunarmaður væri að taka húsið út. Bókað var í fundargerð að aðalstefnandi S-kk-nf hefði reynslu af slíkum málum og að hann myndi aðstoða stjórn húsfélagsins. Í skýrslu sinni fyrir dómi sagði aðalstefnandi varðandi þetta atriði að á fundinum hafi hann bent á að hyggilegast væri að dómkveðja matsmann í stað þess að leita eftir sérfræðiáliti eins og staðið hafi til. Önnur afskipt hafi hann ekki haft af málinu og ekki hafi komið til þess að stjórn leitað til hans eftir aðstoð. Matsbeiðni er dagsett 12. september 2014 og er húsfélagið matsbeiðandi auk aðalstefnenda varðandi séreignahluta þeirra. Aðalfundur var haldinn í húsfélaginu 11. mars 2015. Í auglýstri dagskrá segir m.a. að rætt verði um stöðu málaferla húsfélagsins. Í fundargerð segir að verið sé að vinna matsskýrslu vegna ágalla á húsinu, þ.m.t. galla á lóð, útveggjum og þaki. Aðalstefnendur voru ekki á þessum fundi. Matsgerð G-kk-ef M-kk-ef byggingarfræðings er dagsett í ágúst 2015. Hún var aðgengileg á heimasíðu Eignaumsjónar 7. september 2015 og var kynnt á húsfundi 16. september 2015. Aðalstefnandi S-kk-nf sat þann fund. Hin selda íbúð var afhent gagnstefnendum 4. október 2015.

Við kaupsamningsgerð 27. ágúst 2015 lá fyrir yfirlýsing húsfélagsins, dagsett 27. maí 2015, þar sem fram kemur að húsfélagið hafi ákveðið að sækja bótakröfu á hendur byggingaraðila og/eða byggingarstjóra vegna meintra galla á eigninni og að verið sé að vinna matsskýrslu af óháðum aðila. Niðurstöður séu væntanlegar seinna á árinu. Þá segir ennfremur í yfirlýsingu húsfélagsins að meðfylgjandi henni sé fundargerð fundar 11. mars 2015 en í þeirri fundargerð segir m.a., eins og áður sagði, að verið sé að vinna matsgerð sem m.a. fjalli um lóð, útveggi og þak.

Gagnstefnendur halda því fram og byggja á því að aðalstefnendur hafi einungis upplýst þau um að leki væri frá þaki í eina íbúð á 5. hæð og verið væri að vinna matsskýrslu vegna þess. Hafi það verið tekið fram í kaupsamningi og jafnframt að aðalstefnendur myndu greiða kostnað því samfara sem þau hafi gert. Gagnstefnendur hafi ekki verið upplýst um aðra galla á eigninni og því staðið í þeirri trú að eignin væri gallalaus að öðru leyti og að hin væntanlega matsgerð lyti aðeins að leka á þaki. Málsvörn aðalstefnenda byggist m.a. á því að með yfirlýsingu húsfélagsins og með fundargerð 11. mars 2015, sem í yfirlýsingu húsfélagsins er sögð fylgja yfirlýsingunni, hafi gagnstefnendum mátt vera ljóst að fyrirhugaðar voru meiri framkvæmdir á vegum húsfélagsins heldur en viðgerð á leka á 5. hæð hússins. Gagnstefnendur segja aftur á móti að framangreind fundargerð, sem fjallar um galla á eigninni, hafi ekki legið frammi við kaupsamningsgerð. Undir það tók fasteignasalinn Ó-kk-nf Þ-kk-nf H-kk-nf í skýrslu sinni fyrir dómi, en hann annaðist kaupsamningsgerð, svo og starfsmaður fasteignarsölunnar, K-kvk-nf J-kvk-nf R-kvk-nf. Fyrir liggur í málinu að aðalstefnandi S-kk-nf fékk umrædda fundargerð senda í tölvubréfi frá Eignaumsjón 27. maí 2015. Sagðist hann hafa framsent bréfið til fasteignasölunnar en ekki hafa verið færðar sönnur fyrir því. Verður því í málinu að miða við að gagnstefnendur hafi ekki haft vitneskju um efni fundargerðar 11. mars 2015.

Samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 telst eign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um að kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Samkvæmt 27. gr. laganna telst eign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar seljanda eða þeirra sem koma fram fyrir hans hönd. Hið sama á við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 segir m.a. um 27. gr.: „Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, er almennt saknæm háttsemi og á því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó ber að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljenda. Þess vegna getur komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum er ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins að hálfu sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.“

Aðalstefnendur bjuggu í eigninni í um tvö ár. Aðalstefndi S-kk-nf sat aðalfund húsfélagsins 12. maí 2014 þar sem ástand hússins var rætt, m.a. að kuldabrú væri á efstu hæð, loftræsting í ólagi og vantaði öndun í húsið, lóðin væri ónýt, eins og það var orðað í fundargerð, einangrun milli hæða væri ekki góð og leki væri í veggjum. Þá kom ennfremur fram á fundinum að til stæði að dómkveðja matsmann og að lögmaður værri búinn að taka að sér málið. Fyrir liggur að aðalstefnendur voru aðilar að matsmálinu og að matsmaður kom og skoðaði íbúð aðalstefnenda að aðalstefndu H-kvk-þgf viðstaddri. Aðalstefnendur sátu ekki húsfundinn 11. mars 2015 þar sem greint var frá stöðu málsins en aðalstefnandi S-kk-nf fékk fundargerðina senda í tölvupósti frá Eignaumsjón 27. maí 2015, réttum einum mánuði fyrir kaupsamningsgerð. Matsgerð var kynnt á húsfundi 16. september 2015 og var aðalstefnandi S-kk-nf þá viðstaddur. Hann tilkynnti gagnstefnendum ekki um niðurstöður matsgerðar en skildi hana eftir í íbúðinni sem var afhent 4. október 2015.

Þegar allt framangreint er virt verður að telja að aðalstefnendum hafi mátt vera ljóst þegar þau buðu íbúðina til kaups að ágallar á sameign hússins kynnu að vera umfangsmeiri, eins og síðar kom í ljós, og ekki einvörðungu bundnir við leka í eina íbúð. Vitneskja gagnstefnenda um það hefði skipt gagnstefnendur máli við kaupin og réttar upplýsingar um ástand hússins hefðu haft áhrif á gerð og efni kaupsamningsins. Miðað við þær upplýsingar um ástand hússins sem gagnstefnendum voru veittar höfðu þau réttmæta ástæðu til að ætla að væntanleg matsgerð tæki einvörðungu til leka frá þaki inn í íbúð á 5. hæð. Það er því niðurstaða dómsins að aðalstefnendur hafi orðið fyrir tjóni og eigi rétt á skaðabótum úr hendi aðalstefnenda samkvæmt 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga. Eftir þeirri niðurstöðu eru skilyrði 18. gr. laganna ekki uppfyllt til þess að unnt sé að sýkna aðalstefnendur af kröfum gangstefnenda í málinu eins og gerð er krafa um.

Ekki er hald í þeirri viðbáru aðalstefnenda að gangstefnendur hafi ekki verið aðilar að matsmálinu. Matsgerðin hefur eftir sem áður sönnunargildi í málinu og matsmaður kom fyrir dóm og gaf skýrslu. Þá verður ekki fallist á með aðalstefnendum að inneign í framkvæmdarsjóði húsfélagsins eigi að koma til frádráttar dæmdum bótum. Gagnstefnendur hafa gert fullnægjandi grein fyrir því hvernig bótum frá Vátryggingarfélagi Íslands hf. vegna byggingarstjóratryggingar var ráðstafað vegna viðgerðar á sameign hússins og tekið er tillit til hennar í kröfugerð gagnstefnenda til frádráttar miðað við eignarhlut íbúðarinnar í sameign hússins.

Í fyrsta lagi krefjast gagnstefnendur bóta vegna galla á lóð fjöleignarhússins. Matsmaður metur kostnað við að lagfæra lóð að fjárhæð 6.927.500 krónur. Eignarhlutur gangstefnenda í lóð er 3,8% og er krafa þeirra samkvæmt því 263.245 krónur. Í matsgerð kemur fram að lóð sé að ýmsu leyti ekki í samræmi við teikningar hönnuðar. Þannig hafi verið gert ráð fyrir tveggja metra hárri grjóthleðslu ofarlega á lóðinni en þeirri útfærslu breytt. Frágangur lóðarinnar sé með þeim hætti að snjór, klaki og vatn renni niður lóðina og myndist svelgir og pollar á lóðinni á vorin og hafi niðurföll neðst á lóðinni ekki undan því vatnsmagni sem safnist á lóðinni. Á lóðarmörkum á milli Ásakórs 1 og Ásakórs 7 sé 2-2,5 m há grjóthleðsla sem taki út hæðarmismun milli húsanna. Íbúar hafi sett handrið á grjóthleðsluna til þess að koma í veg fyrir slys en matsmaður telur að handriðið standist ekki kröfur byggingarreglugerðar og sé ófullnægjandi. Þá telur matsmaður að frágangur undir túnþökum sé ógullnægjandi en sjá megi grjót stinga sér upp úr grasinu á nokkrum stöðum. Þá metur matsmaður einnig val á plöntum og leiksvæði barna.

Að mati dómsins máttu gagnstefnendur sjá við skoðun að ýmsu var ábótavant við frágang lóðar hússins. Þau gátu hins vegar ekki gert sér grein fyrir að svelgir og pollar mynduðust á vorin á lóðinni og að niðurföll hefðu ekki undan vatnsmagninu. Kostnaður vegna færslu á jarðvegi að fjárhæð 15.200 krónur verður því tekinn til greina. Ennfremur kostnaður vegna lagfæringar á grasflöt að fjárhæð samtals 51.604 krónur (24.472+27.132) og kostnaður við að endurnýja handrið á lóðarmörkum að fjárhæð 15.048 krónur sem fullnægði ekki ákvæðum byggingarreglugerðar. Kostnaðarmat matsmanns vegna lóðar verður því tekið til greina með 81.852 krónum.

Í öðru lagi byggist krafa gagnstefnenda á rakskemmdum í stigagöngum Ásakórs 1 og 3. Í matsgerð lýsir matsmaður rakaskemmdum í stigahúsum beggja húsa. Niðurfall vanti á svalgangi 1. hæðar, ófullnægjandi þétting sé við glugga og hurðir og handrið ekki fest með fullnægjandi hætti. Þá metur matsmaður kostnað við múrhúðun. Matsmaður metur kostnað við lagfæringar samtals að fjárhæð 844.800 krónur en miðað við eignarhlut gagnstefnenda í húsinu, 7,59%, er hlutur íbúðar gagnstefnenda 64.120 krónur. Þessari niðurstöðu matsmanns hefur ekki verið hnekkt og verður því krafan tekin til greina. Aðalstefnendur hafa ekki fært fram sönnur fyrir því að gagnstefnandi Á-kk-nf, sem er málari að mennt, hefði við skoðun mátt sjá rakaskemmdir í stigagangi.

Í þriðja lagi tekur krafa gagnstefnenda til galla á sameign innanhúss sem matsmaður metur að fjárhæð 14.573.500 krónur. Sú fjárhæð byggist m.a. á því að setja þurfi upp nýja ofna, útsogsblásara á þaki, brunaþéttingar á hverja hæð í báðum húsum, laga þakdúk, koma fyrir niðurfalli og setja upp niðurfallsrör. Hlutur gagnstefnenda í kostnaði þessu samfara er 1.042.676 krónur og hafa þá verið teknar til greina greiðslur aðalstefnenda vegna leka frá þaki inn í íbúð á fimmtu hæð. Niðurstöðu matsmanns varðandi þennan kröfulið hefur ekki verið hnekkt og verður því krafan tekin til greina.

Í fjórða lagi er krafa gagnastefnenda reist á göllum á séreignum hússins, þ. á. m. á göllum á öðrum íbúðum en íbúð gagnstefnenda. Telur matsmaður heildarviðgerðarkostnað að fjárhæð 29.879.700 krónur fyrir húsið allt og er hlutur gagnstefnenda miðað við eignarhlut þeirra í húsinu 1.735.074 krónur. Ekki er unnt að fallast á með gagnstefnendum að með sölu aðalstefnenda á íbúð sinni til gagnstefnenda geti fallið skaðabótaábyrgð á aðalstefnendur vegna galla sem upp komu í öðrum séreignum sem ekki voru hluti af kaupsamningi aðila. Krafa gagnstefnenda, sem lýtur að séreign þeirra, er byggð á því að tengla vanti í eldhús og er niðurstaða matsmanns að svo sé. Það er álit dómsins að gagnstefnendur hefðu mátt sjá fjölda tengla við skoðun og verður því skaðabótaábyrgð ekki reist á þessu atriði. Krafa gagnstefnenda samkvæmt þessum lið verður því ekki tekin til greina.

Í fimmta lagi er gerð krafa á hendur aðalstefnendum vegna kostnaðar við hönnun og umsjón að fjárhæð 284.625 krónur. Verður fallist á þennan kröfulið með 75.000 krónum.

Til frádráttar tildæmdum fjárhæðum koma til frádráttar 588.407 krónur sem er hlutur íbúðar gagnstefnenda í bótagreiðslu frá Vátryggingarfélagi Íslands hf. vegna byggingarstjóratryggingar. Upplýst hefur verið að bætur frá tryggingarfélaginu runnu til viðgerðar á sameign.

Krafa gagnstefnenda í gagnsök verður því tekin til greina samtals að fjárhæð 1.263.648 krónur (81.852+64.120+1.042676+75.000) en með 1.190.083 krónum þegar tekið hefur verið tillit til reglna um endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988, allt að frádregnum 588.407 krónum vegna bótagreiðslna frá Vátryggingarfélagi Íslands hf. Gagnkrafa gagnstefnenda að fjárhæð 601.676 krónur (1.190.083-588.407) verður því tekin til greina. Gagnstefnendur þykja ekki hafa fyrirgert rétti sínum fyrir tómlætissakir.

Krafa aðalstefnenda í aðalsök, samtals að fjárhæð 973.888 krónur, er óumdeild. Tildæmd krafa gagnstefnenda að fjárhæð 601.676 krónur kemur til skuldajafnaðar kröfum aðalstefnenda í aðalsök. Gagnstefnendur verða dæmd til að greiða aðalstefnendum mismuninn að fjárhæð 372.212 krónur. Eftir þessari niðurstöðu málsins þykir rétt að gagnstefnendur greiði aðalstefnendum dráttarvexti af skuldinni frá gjalddaga kaupsamningsgreiðslu frá 15. nóvember 2015 eins og nánar greinir í dómsorði.

Aðalstefnendur gefi út afsal fyrir fasteigninni til handa gagnstefnendum.

Eftir þessum úrslitum þykir rétt að málskostnaður falli niður milli aðila.

G-kk-nf A-kk-nf dómstjóri dæmir mál þetta ásamt meðdómsmönnunum H-kk-þgf S-kk-þgf byggingarfræðingi og S-x-x P-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

Dómsorð

Gagnstefnendur, Á-kvk-nf E-kvk-nf og Á-kk-nf G-kk-nf, greiði aðalstefnendum, H-kvk-þgf G-kvk-þgf og S-kk-þgf H-kk-þgf, in solidum 372.212 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. nóvember 2015 til greiðsludags.

Aðalstefnendur gefi út afsal til handa gagnstefnendum fyrir fasteigninni Ásakór 3, 203 Kópavogi, fastanr. 228-5641, matshluta 02-302 og 02-0003, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber.

Málskostnaður fellur niður.

G-kk-nf A-kk-nf

H-kk-nf S-kk-nf

S-kk-nf P-kk-nf