E-113/2019

I.

Mál þetta, sem dómtekið var 12. febrúar sl., var höfðað með stefnu birtri 16. maí 2019. Stefnandi, hér eftir nefndur aðalstefnandi, er S-kvk-nf A-kvk-nf, Norðurbakka 7 a, Hafnarfirði, en stefndu, hér eftir nefnd aðalstefndu, eru L-kvk-nf Ó-kvk-nf R-kvk-nf og M-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf, bæði til heimilis að Sunnubraut 4, Akranesi.

Í aðalsök gerir aðalstefnandi þá dómkröfu að aðalstefndu verði dæmd insolidum til greiðslu skuldar að fjárhæð 1.000.000 króna, auk dráttarvaxta skv. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. október 2018 til greiðsludags. Aðalstefnandi krefst og málskostnaðar að mati dómsins úr hendi aðalstefndu.

Í aðalsök krefjast aðalstefndu sýknu af kröfum aðalstefnanda og málskostnaðar í samræmi við málskostnaðaryfirlit.

Með birtingu stefnu 28. maí 2020 höfðuðu aðalstefndu mál á hendur aðalstefnanda til greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar að Sunnubraut 4, Akranesi. Voru framangreind mál aðila sameinuð í þinghaldi 2. júní 2020 með vísan til b-liðar 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þannig að í aðalsök er leyst úr kröfum aðalstefnanda, S-kvk-ef A-kvk-ef, en í gagnsök er leyst úr kröfum gagnstefnenda, L-kvk-ef Ó-kvk-ef R-kvk-ef og M-kk-ef H-kk-ef G-kk-ef.

Í gagnsök gera aðalstefndu þær dómkröfur að aðalstefnanda verði gert að greiða þeim 6.680.500 krónur með vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. júní 2018 til 5. maí 2020, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda með hliðsjón af málskostnaðaryfirliti.

Aðalstefnandi krefst þess í gagnsök að hún verði sýknuð af kröfum aðalstefndu, en til vara að kröfur þeirra verði stórlega lækkaðar. Þá verði aðalstefndu gert að greiða henni málskostnað með hliðsjón af málskostnaðaryfirliti.

II.

Með kaupsamningi 31. maí 2018 seldi aðalstefnandi aðalstefndu fasteignina að Sunnubraut 4, Akranesi. Kemur fram í söluyfirliti að um sé að ræða 159 m

2 einbýlishús á tveimur hæðum ásamt 34,5 m

2 bílskúr. Hafi bílskúr innverið byggður árið 1998 en efri hæð hússins hafi öll verið standsett árið 2004, þ. m. t. veggir, gólfefni, lagnir og innréttingar o. fl. Fram kemur og að ofnalagnir hafi einnig verið endurnýjaðar ásamt þakinu. Undir yfirskriftinni „gallar“ í söluyfirliti er tekið fram að móða sé á gleri og komnir ryðblettir í þakjárn með boltum. Umsamið kaupverð hússins var 51.000.000 króna og var það að fullu greitt við höfðun málsins að undanskilinni lokagreiðslu að fjárhæð 1.000.000 króna, sem greiða átti þremur mánuðum eftir afhendingu hússins hinn 10. júní 2018. Kemur fram í greinargerð aðalstefndu í aðalsök að þegar afsal átti að fara fram 13. september s. á. hafi aðalstefndu nýtt sér stöðvunarrétt sinn og haldið eftir fyrrgreindri lokagreiðslu vegna galla á skólplögnum sem í ljós hefðu verið komnir. Aðalstefnandi kannast hins vegar ekki við að sú skýring hafi verið gefin og kveðst ekki hafa fengið neina skýringu á því af hverju greiðslan væri ekki innt af hendi. Hefði hún því falið lögmanni að innheimta skuldina og þar sem lögmaðurinn hefði engin viðbrögð fengið við innheimtubréfi og síðan greiðsluáskorun vegna þessa hefði orðið að fylgja því eftir með höfðun máls á hendur aðalstefndu.

Aðalstefndu lýsa atvikum svo aðþegar þau fluttu inn í húsið að Sunnubraut 4 hafi komiðí ljós að vatn úr sturtunni fyllti vaskinn í þvottahúsinu. Þar að auki hafi niðurfallið í eldhúsinu stíflast og ekki reynst unntað sturta niður í klósettinu á efri hæðinni. Hafi þau þá haftsamband við Pípulagningaþjónustu Akraness og menn á þeirra vegum kom ið til að mynda skólpið. Vegna anna hafi þó einhverjar vikur liðið áður en þeir komust á staðinn í október 2018. Skólplögnin hafi hins vegar reynst vera fallin saman og myndavélin því ekki náð að mynda nema örfáa metra inn í lögnina. Það sem þó hafi náðs tá mynd hafi litið mjög illa út. Þau hafi þá strax haft samband við starfsmann fasteignasölunnar og áframsent honum gallatilkynningu ásamt samantekt pípulagningamannsins og myndupptökuaf skólplögninni. Fasteignasalinn hafi áframsent þessar kvartanir til aðalstefnanda og í framhaldi hafi farið fram viðræður með milligöngu fasteignasalans um afslátt af kaupverði vegna gallans. Vegna þess neyðarástands sem skapaðist hafi aðalstefndu orðið að láta tengja lögnina inn á aðra skólplögn inni í bílskúrnum til bráðabirgða svo að húsnæðið yrði íbúðarhæft og unnt væri að nota þar klósett.

Aðalstefndu kveðast hafa orðið þess vör að fasteignin fylltist með reglulegu millibili af einhvers konar skordýrum, sem síðar hafi komiðí ljós að væru saurmaurar og taðflugur sem kæmu upp í íbúðarhúsnæðið í gegnum sprungur, frá ónýta skólpinu og húsgrunninum. Aðalstefndu hafi verið að bíða eftir að heyra frá aðalstefnanda en engin viðbrögð hafi borist vegna galla tilkynningar þeirra svo vikum skipti. Einu viðbrögðin sem loksins hafi fengist hafi verið tölvupóstur frá fasteignasalanum um að aðalstefnandi byði 500.000 króna afslátt af kaupverði vegna gallans á skólpinu. Aðalstefndu hafi hins vegar hafnað því á þeim forsendum að pípulagningamaðurinn hefði metið tjónið mun meira en það, auk þess sem ógeðfelldar afleiðingar gallans, t. a. m. saurmaurar, væru að koma betur og betur í ljós. Í kjölfarið hafi aðalstefndu sent myndupptökur af saurmaurunum í húsinu til fasteignasalans, sem hafi áframsent þær til aðalstefnanda, en þrátt fyrir það hafi aðalstefnandi ekki verið tilbúin að bjóða meiri afslátt af kaupverðinu. Aðalstefndu kveðast þá hafa fengið pípulagningamenn með minni og betri myndavél en fyrri pípulagningamaður hefði haft yfir að ráða. Hafi þeir komið á staðinn í mars 2019 og tekist þá betur að mynda skólplögnina, sem hafi litið mjög illa út. Hafi lögnin reynst vera öll sprungin og lek og yfirfull af saurmaurum. Þar sem sáttaviðræður hefðu engum árangri skilað hafi aðalstefndu ákveðið að fá sérfróðan aðila, E-kk-þf M-kk-þf, húsasmíðameistara og matsmann, til að koma og meta skólplögnina og kanna hvort mögulega væru fleiri gallar á húsnæðinu, en aðalstefndu hefðu haft sterkar grunsemdir um að sennilegt væri að gallinn á skólplögninni hefði orsakað mun meira tjón, s. s. rakaskemmdir, saurmaurana og taðflugurnar, sem yfirtekið hefðu heimili þeirra með reglulegu millibili. Hafi matsmaðurinn komist að þeirri niðurstöðu að fasteignin væri haldin mun meiri og víðtækari göllum en þeim göllum sem á skólplögninni væru og af þeim leiddu. Í ljós hafi komið að mikill raki sé í botnplötu í þvottahúsi, en þennan raka sé einnig að rekja til skólplagnanna/frárennslislagnanna, sem séu morknar og götóttar. Einnig séu rakaskemmdir í kjallara sem talið sé að megi rekja til sömu orsaka. Bílskúrsþak og veggir séu einnig gallaðir, en þar sé ófrágengið rakavarnarlag, auk þess sem loftunarrými milli þakullar og borðaklæðningar í þaki vanti. Ekki virðist hafa verið gengið frá útloftun við enda sperrubila, hvorki við hús né útvegg bílskúrs, þegar bílskúrinn hafi verið byggður. M ygla sé og í þaki bílskúrs. Þegar þetta hafi komið í ljós hafi verið talið tilefni til að skoða loftun þaksins á aðalhúsinu, enda hafi eiginmaður aðalstefnanda séð um „endurbæturnar“ á því þaki einnig. Hafi þá komið í ljós að ekki virtist vera um að ræða neina loftun í þakinu, auk þess sem borðaklæðning hafi reynst rök og mögulega mygluð.

Á grundvelli niðurstöðu skýrslna fyrrgreinds sérfræðings, dags. 22. júlí og 12. ágúst 2019, kveðastaðalstefnduhafa gert aðra tilraun til að ná sáttum í málinu með tilkynningu til stefnanda í bréfi, dags. 15. ágúst 2019. Þau hafi þar skorað á aðalstefnanda að fella niður dómsmálið vegna eftirstöðva kaupsamningsgreiðslnanna, sem hún hefði höfðað, og krafist úrbóta á þeim göllum sem á fasteigninni væru. Þessu kröfum aðalstefndu hafi hins vegar verið hafnað af aðalstefnanda.

Við aðalmeðferð málsins voru teknar skýrslur af aðalstefnda M-kk-þgf H-kk-þgf G-kk-þgf, auk þess sem teknar voru vitnaskýrslur af A-kk-þgf G-kk-þgf, S-kk-þgf H-kk-þgf, D-kk-þgf R-kk-þgf E-kk-þgf, S-kk-þgf H-kk-þgf, R-kk-þgf K-kk-þgf, F-kk-þgf Þ-kk-þgf og E-kk-þgf M-kk-þgf.

III.

Undir rekstri málsins fór stefnandi fram á það við dóminn að dómkvaddur yrði matsmaður til að láta í té skriflegt og rökstutt álit varðandi það hvort fasteigninni að Sunnubraut 4, Akranesi, væri áfátt í einhverjum þeim atriðum sem nánar voru tilgreind í sautján matsspurningum. Var þess óskað að matsmaðurinn upplýsti um orsakir þess sem kynni að vera áfátt vegna eignarinnar, hvað þyrfti að gera til að bæta úr og hvað það myndi kosta. Var A-kk-nf G-kk-nf byggingarverkfræðingur dómkvaddur í þessu skyni hinn 16. september 2019 og skilaði hann matsgerð sinni í mars 2020. Verða hér á eftir raktar matsspurningarnar 17 og helstu svör matsmannsins við þeim.

Matsspurning nr. 1.1:

Er frárennsli fasteignarinnar að einhverju áfátt? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Já, frárennsli fasteignarinnar er áfátt. Frárennslislögn undir botnplötu á austlægum hluta íbúðarhússins er skemmd og á skólp leið inn í fyllingu undir botnplötu. Matsmaður telur að brjóta þurfi upp og fjarlægja hluta botnplötu á austlægum hluta hússins, þ. e. í hluta eldhúss, þvottahúss, forstofu, anddyris og í gestasalerni. Þá þurfi að fjarlægja sýktan hluta fyllingar undir botnplötu og skemmdar frárennslislagnir. Leggja þurfi nýjar frárennslislagnir, koma fyrir nýrri fyllingu, endursteypa botnplötu, fylla með einangrun og leggja ílögn, ásamt því að leggja ný gólfefni á þessi rými ásamt borðstofu (samliggjandi gólfefni í eldhúsi og borðstofu). Ekki er gert ráð fyrir niðurtekt eldhúsinnréttingar, en verja þarf hana og styðja undir hluta hennar á meðan á framkvæmdum stendur.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar á 3.381.710,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

Matsspurning 1.2:

Eru saurmaurar, taðflugur eða önnur meindýr í fasteigninni? Ef svo er, hver er orsök þess, hvað þarf að gera til að bæta úr því þannig að tryggt sé að þessum meindýrum sé útrýmt og að þau komi ekki aftur og hver er kostnaður við það?

Já, nefnd skordýr eru í fasteigninni. Skv. skólpmyndatöku eru lifandi skordýr í skólplögnum og eiga leið út í fyllingu undir botnplötu í gegnum skemmdir á lögn. Skordýr fundust á matsfundi í veggljósi í stofu, í gluggum í stofu og undir bekk í eldhúsi. Ekki hafa verið gerðar athugasemdir við greiningu skordýra sbr. upplýsingar í dómsskjölum 13, 14 og 15 frá Náttúrufræðistofnun Íslands. Útlit þeirra skordýra sem matsmaður sá líta út eins og myndir í áðurnefndum greiningum. Matsmaður telur orsökina vera skemmdar frárennslislagnir eins og getið er um í matsspurningu 1.1. Til viðbótar við úrbætur sem tilgreindar eru í matsspurningu 1.1, telur matsmaður þörf á því að sérhæfður meindýraeyðir eitri jaðra útveggja og innveggja, ásamt rifum við glugga, eftir að úrbætur sbr. matsspurningu 1 hafa verið framkvæmdar. Þá telur matsmaður að eitra þurfi í fyllingu í grunni við endurnýjun frárennslislagna, í samræmi við ráðleggingar meindýraeyðis (sjá umfjöllun í kafla 3).

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra viðbótarframkvæmda við úrbætur í matsspurningu 1, samtals hér metnar á 205.258,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

Matsspurning 1.3:

Er raki eða myglusveppur í gólfi íbúðar eða botnplötu? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Vísað er til annarra matsspurninga sem eru sértækari en fjalla jafnframt um gólf íbúðar eða botnplötu, þ. e. eldhús, þvottahús og gryfju/kjallara. Matsmaður skoðaði jafnframt botnplötu í öðrum rýmum og tók m. a. þrjú snertisýni vegna myglu. Ekki reyndist óeðlileg mygla í forstofu eða borðstofu, en lítilsháttar hækkuð talning fannst í sýni í anddyri. Í svari við matsspurningu 1.1 er gert ráð fyrir broti á gólfi vegna endurnýjunar á frárennslislögnum. Matsmaður telur að sú endurnýjun lagfæri þá lítilsháttar vísbendingar um myglu sem finna má í gólfi anddyris. Þannig metur matsmaður ekki frekari viðbótarkostnað vegna þessarar matsspurningar, sjá áætlaðan kostnað vegna matsspurningar 1.1.

Matsspurning 1.4:

Er frágangi á þaki fasteignarinnar að einhverju áfátt? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Fram kom á matsfundi að efri hæð hafi verið endurnýjuð árið 2004. Við uppbygginguna var sagi sem einangrunarefni skipt út fyrir steinull. Steinull var hinsvegar sett alveg upp að borðaklæðningu undir súð. Við það stöðvaðist loftun milli riss og portrýmis... mikilvægt er að loftun sé virk milli þessara svæða. Jafnframt að öndunarop sé bæði við þakskegg og út úr gaflspíssum... er ljóst að mörg eldri hús hafa takmarkaða loftun, og er loftun stundum einungis inn um óþéttleika í timburverki og/eða festingum þaka. Slík loftun gæti í einhverjum tilfellum dugað til að varna skemmdum á þakviðum, sér í lagi ef rakamyndun er því minni úr heitum rýmum hússins og rakavörn (rakasperra) góð sem hamlar rakaálagi upp í þakið. Þá er risið allstórt í rúmmetrum og jafnar því betur mögulegan raka sem berst tímabundið upp í þakrýmið, s. s. vegna sturtu- og baðnotkunar. Engu að síður er þakflöturinn sem er undir súð í nokkuð meiri hættu þar sem þar næst nær engin loftun upp við borðaklæðningu þaksins.

Nauðsynlegt er að tryggja loftflæði um timbrið, sem og ríkara flæði lofts milli portrýmis og riss. Eins og bent hafði verið á er rakasperra ekki nægjanlega vel frágengin í kringum úrtök a. m. k. tveggja ljósa sem skoðuð voru. Hinsvegar var ekki að sjá annað en rakasperra væri vel frágengin á öðrum stöðum s. s. við opnun veggja í hjónaherbergi og upp við gaflvegg A- hliðar í risi. Við skoðun matsmanns á frágangi einangrunar kom í ljós að á allnokkrum stöðum er frágangi ábótavant, s. s. að einangrun liggur ekki alveg á milli sperrubila eða í einstaka tilfellum vantaði einangrun eins og sást í einu bili á A-enda þakrýmis. Af ofangreindu sögðu telur matsmaður að gera þurfi eftirfarandi úrbætur í þaki fasteignarinnar: Koma fyrir t. d. 25 mmplaströrum sem renndum yrðu niður með vindpappa einangrunar og borðaklæðningar undir súð, t. d. 4 stk í hverju sperrubili. Með þessu opnast fyrir meiri loftun milli portrýmis og riss, sem og gefur auka loftunarbil milli einangrunar og borðaklæðningar. Yfirfara steinullareinangrun í risi og fella í hvert sperrubil, lagfæra og klára ófrágengna hluta. Þétta rakasperru við úrtök ljósa.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar á 369.806,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

Matsspurning 1.5:

Er raki eða myglusveppur í þaki fasteignarinnar? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Eins og fram kemur í umfjöllun í kafla 3 fann matsmaður ekki óeðlilegan raka í þakviðum í risi né kom fram mygla í þeim fjórum snertisýnum sem tekin voru. Hinsvegar kom fram mygla í efnissýnum sem tegundargreind voru hjá Náttúrufræðistofnun Íslands. Eins og greina má í umfjöllun í kafla 3 eru allnokkur sjónarmið sem horfa þarf til við ályktun og svari við matsspurningunni. Eftir íhugun hefur matsmaður metið úrbætur eftirfarandi: Loftun í þakrými verði endurbætt/aukin. Boruð nokkur víð göt í gegnum steyptan kant í þakrými og opnast þá fram í þakskyggni. Listar undir þakskyggni eru gisnir sem veitir lofti inn í götin. Þegar þakjárn verður næst endurnýjað, en ekki er ólíklegt að það geri stinnan 10 ára, þá verði borðaklæðning í þakrýmishlutanum endurnýjuð og sperrur hreinsaðar með trésápu. Sá kostnaður er metinn hér. Matsmaður telur að með ofangreindum aðgerðum verði mygla í borðaklæðningu ekki til skaða fram að því að eðlileg endurnýjun þakjárns fari fram. Notað verði svo tækifærið þegar þakjárn hefur verið tekið af, að endurnýja borðaklæðningu og hreinsa sperrur.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar á 818.284,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

Matsspurning 1.6:

Er þakjárn fasteignar farið að ryðga annars staðar en með boltum? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Þakjárn á íbúðarhluta fasteignar er ryðgað víðar en með boltum (nöglum). Eins og fram kemur í kafla 3 eru ryðblettir sjáanlegir á hluta nagla, sums staðar í lágbáru ofan stalla, einnig á allnokkrum stöðum við enda/jaðar ofan þakrennu og á samskeytum við hallabreytingu í þaki. Þar sem þak er bogalagað er læst galvanhúðuð og máluð málmklæðning. Einstaka ryðblettir fundust við neðsta jaðar þar, sér í lagi við lása. Þrátt fyrir ofangreinda upptalningu finnast stærri fletir þaksins sem eru óryðgaðir. Suðlægur þakflötur er heldur síðri varðandi ryðbletti en norðlægari hluti. Matsmaður skilur matsspurninguna á þann hátt að spurt sé um þá ryðbletti á þakinu aðra en með nöglum (eða boltum eins og ranglega er vísað til). Úrbætur felast í að ryðhreinsa, ryðverja og bletta yfir þá staði sem hér eru til umfjöllunar. Matsmaður sundurliðar svarið m. t. t. þess annarsvegar að lifa við blettun þakjárnsins og hinsvegar að mála þakjárnið eina umferð með dökkum lit þannig að útlit verði samfellt/samræmt. Bent er á að matsspurningunni er svarað án tillits til aldurs og/eða líftíma þakklæðningar.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar annarsvegar á 278.742,- kr. ef lifað yrði við blettun og hinsvegar á 439.274,- kr. ef þakið yrði málað allt eina umferð. Upphæðir eru að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnuliðum.

Matsspurning 1.7:

Er raki eða myglusveppur undir bogaglugga í eldhúsi? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Matsmaður mældi bæði raka í múrhúð í gluggasyllu bogaglugga sem og í timbri í botnstykki glugga. Ekki mældist óeðlilegur raki í þessum mælingum. Þá tók matsmaður tvö snertisýni til að kanna myglu. Tekið var sýni ofaná múrhúð gluggasyllu og jafnframt á innanverðum vegg undir glugga, inní sökkli á setbekk. Niðurstöður bera ekki með sér vísbendingar um óeðlilega myglu.

Matsspurning 1.8:

Er gólfhalli í eldhúsinu? Ef svo er, hversu mikill er hann og hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Staðfest var með mælingum að gólfhalli er í eldhúsinu. Mælingar sýna mesta mun 28 mm og mesta halla 16 mm/m. Er þetta nokkuð í samræmi við ályktanir matsbeiðanda sbr. umfjöllun á matsfundi.

Í svari við matsspurningu 1.1 er gert ráð fyrir broti á gólfi vegna endurnýjunar á frárennslislögnum. Við endurnýjun gólfs og ílagnar lagast áðurnefndur halli, án sérstaks viðbótarkostnaðar.

Þannig metur matsmaður ekki viðbótarkostnað vegna þessa atriðis.

Matsspurning 1.9:

Er raki eða myglusveppur í eldhúsgólfi? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Matsmaður mældi raka í sementsfúgu milli flísa í eldhúsgólfi. Í fúgum milli flísa mældist ekki óeðlilegur raki. Þá tók matsmaður tvö snertisýni ofan í sementsfúgur og á jaðri flísa til að kanna myglu. Niðurstöður bera ekki með sér vísbendingar um óeðlilega myglu. Í steyptri ílögn undir sökkli bekks í eldhúsi mældist 63-67 %HR sem bendir til þess að óverulegur raki sé til staðar. Matsmaður tók jafnframt tvö snertisýni á bera ílögn undir sökkli bekks í eldhúsi. Niðurstöður eru annarsvegar 22 og hinsvegar 49 talningar í hvoru sýni. Því eru vísbendingar um myglu í ílögn undir sökkli eldhúsbekks.

Í svari við matsspurningu 1.1 er gert ráð fyrir broti á gólfi vegna endurnýjunar á frárennslislögnum. Matsmaður telur að sú endurnýjun lagfæri þann raka og þær vísbendingar um myglu sem finna má í gólfi eldhúss. Þannig metur matsmaður ekki viðbótarkostnað vegna þessa atriðis.

Matsspurning 1.10:

Er raki eða myglusveppur í gólfi og/eða veggjum þvottahússins? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Í kringum niðurfall í þvottahúsi eru ekki flísar á um 50 x 50 cm svæði, heldur sést í bera ílögn. Matsmaður mældi raka í ílögninni nálægt niðurfallinu. Þar mældist nokkur raki, 78-80 %HR. Ekki er vitað um notkun þvottahúss m. t. t. skolunar á gólfi að niðurfalli áður en mælingar áttu sér stað, en ekki er ósennilegt að raki sé til staðar vegna þess þegar ílögnin er ber. Matsmaður tók snertisýni á ílögn gólfsins við niðurfallið, en niðurstöður benda ekki til óeðlilegrar myglu þar. Nálægt þvottahúss innréttingu sést jafnframt í bera ílögn á um 40 x 50 cm svæði. Matsmaður mældi raka í ílögninni og mældist nokkur raki eða 71-77 %HR. Ekki er mjög líklegt að hér hafi átt sér stað skolun á gólfi sem orsaki rakann. Þá tók matsmaður snertisýni á ílögn við innréttinguna, en niðurstöður benda ekki til óeðlilegrar myglu þar. Mældur var raki í sementsfúgu milli flísa á nokkrum stöðum á gólfinu. Raki mældist að hluta, þ. e. 58-77 %HR. Mældur var raki í veggjum þvottahúss. Svo virðist sem ekki sé óeðlilegur raki í múrhúð veggjar að bílskúr, nema allra neðst, sem að öllum líkindum tengist raka í gólfi og/eða notkun þvottahúss (skolun á gólfi). Vísbendingar eru um að múrhúð veggjar á suðlægri hlið þvottahúss sé nokkuð rök, sem tengist trúlega þvottahússglugga, þó ekki sé hægt að útiloka viðbótar rakadrægni frá raka í botnplötu – en meginorsök telur matsmaður vera raka frá glugganum.

Matsmaður tók tvö snertisýni í veggjum þvottahúss. Annarsvegar undir glugga S-hliðar en þar reyndist mygla ekki óeðlileg. Hinsvegar var tekið sýni neðst við vegg að kyndiklefa/kjallara en þar voru 38 talningar í sýninu sem bendir til myglumyndunar. Að ofangreindu sögðu telur matsmaður vísbendingar um raka í gólfi þvottahússins, en ekki er að finna merki um óeðlilega myglu þar. Þá telur matsmaður vera raka frá glugga veggjar á suðlægri hlið en ekki óeðlilega myglu þar. Vísbendingar um myglu fundust hinsvegar neðst í vegg að kyndiklefa/kjallara. Í svari við matsspurningu 1.1 er gert ráð fyrir broti á gólfi vegna endurnýjunar á frárennslislögnum. Matsmaður telur að sú endurnýjun lagfæri þann raka sem finna má í gólfi þvottahúss. Þá telur matsmaður að eftir að rakaorsök verði fjarlægð sé nægjanlegt að hreinsa neðsta hluta veggjar þvottahúss t. d. með slípun yfirborðs og hreinsun með Oxivir eða sambærilegu hreinsiefni sem vinnur á bakteríum og myglusvepp, og mála að nýju. Varðandi raka í múrhúð suðlægrar hliðar þvottahúss telur matsmaður að komið sé að endurnýjun gluggans, en eftir endurnýjun telur matsmaður að raki í múrhúð verði innan eðlilegra marka. Þrátt fyrir endurnýjun gluggans verði að gæta að því að slagregn komist ekki inn um opnanlegt fag þegar það á við.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar á 207.226,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

Matsspurning 1.11:

Er raki eða myglusveppur í burðarveggjum og/eða botnplötu í gryfju/kjallara? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Óeðlilega hár raki mældist í þeim veggjum gryfju sem snýr að fyllingu undir botnplötu íbúðar ásamt botnplötu í gryfju. Hinsvegar var eðlilegur raki í vegg að bílskúr. Ekki voru vísbendingar um óeðlilega myglu í veggjum í gryfju, en vísbendingar um myglu fundust í botnplötu. Óhreinindi gætu þar verið hluti orsakar. Í svari við matsspurningu 1.1 er gert ráð fyrir broti á gólfi íbúðar vegna endurnýjunar á frárennslislögnum. Matsmaður telur að sú endurnýjun lagfæri þann raka sem finna má í veggjum og gólfi gryfju. Eftir að veggir og gólf hafa náð að þorna út er hinsvegar nauðsynlegt að hreinsa og slípa yfirborð af útfellingum ásamt því að hreinsa veggi og gólf t. d. með Oxivir eða sambærilegu hreinsiefni sem vinnur á bakteríum og myglusvepp. Þá telur matsmaður að það þurfi að endurmála veggi og gólf gryfju.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar á 147.226,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

Matsspurning 1.12:

Er frágangi á þaki og/eða lofti í bílskúr að einhverju áfátt? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Já, frágangi á þaki og í lofti bílskúrs er áfátt. Staðfest hefur verið að loftun vanti í þaki bílskúrs og rakasperra nær einungis yfir hluta lofts. Þá er, eins og fram kom í matsspurningu 1.14, mygla í þremur sýnum af fjórum sem tekin voru úr borðaklæðningu þaksins. Matsmaður telur nauðsynlegt að fjarlægja flasningar, þakjárn, þakrennur, þakpappa og borðaklæðningu þaksins. Þakjárn yrði losað upp með s. k. saumhrellir þannig að endurnýta megi þakjárnið. Þá telur matsmaður rétt að slípa og þrífa sperrur að ofan með Oxivir eða sambærilegu hreinsiefni sem vinnur á bakteríum og myglusvepp. Gerðar yrðu loftraufar annaðhvort með því að gera raufar í sperrur, eða koma fyrir listum með reglubundnum rifum á sperrur þannig að mynda megi hæfilegar loftraufar. Þá verði komið fyrir nýrri borðaklæðningu, nýjum þakpappa en eldra þakjárn endurnotað. Þá yrðu settar nýjar stærri flasningar á langhliðar ásamt því að ganga frá loftun inná þakið bakvið þakrennur, þ. m. t. að setja flasningar aftan við rennur og loka jaðri þaks. Þakrennur síðan settar upp að nýju. Þá yrði rakasperra að innanverðu kláruð og frágengin við jaðra. M atsmaður tekur ekki tillit til loftaklæðningar í kostnaðarmati.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar á 847.452,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

Matsspurning 1.13:

Er frágangi útveggja í bílskúr að einhverju áfátt? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Matsspurningunni er svarað sem viðbót við matsspurningu 1.15 – en þar er getið um óforsvaranlegan frágang á léttum útvegg suðlægrar hliðar. Frágangur á rakavörn og plötuklæðningu á efri hluta langhliðar bílskúrs er sýnilega ófrágengin. Þá er eftir að ganga betur frá jöðrum rakavarnar á útvegg suðlægrar hliðar.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar á 108.710,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

Matsspurning 1.14:

Er raki eða myglusveppur í þaki og/eða útveggjum bílskúrs? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Raki hefur komist inn í borðaklæðningu í þaki bílskúrs. Þá er staðfest að þrjú af fjórum snertisýnum sýndu myglu í borðaklæðningu þaksins. Matsmaður staðfestir því að raki hefur komist í þakið og valdið myglu í því. Viðgerðir þær sem lagðar eru til í matsspurningu 1.12 mun fjarlægja mygluna, og er því vísað í kostnað í svari þeirrar matsspurningar. Matsmaður tók eitt snertisýni á kant stoðar á léttum útvegg suðlægrar hliðar. Niðurstöður sýndu 16 talningar í sýninu, sem er rétt innan við það sem eðlilegt má teljast. Matsmaður komst ekki nær útveggnum né fór í þær aðgerðir að fjarlægja innréttingu og gera gat á vegg að innanverðu. Matsmaður telur þó ekki óhugsandi að í veggnum leynist mygla þar sem frágangur að utanverðu er ekki með forsvaranlegum hætti, sbr. svör í matsspurningu 1.15. Viðgerð í matsspurningu 1.15 ætti þó að ná að bæta úr þessu atriði.

Matsspurning 1.15:

Er veggklæðning utan á veggjum bílskúrs heil og frágengin með forsvaranlegum hætti? Er eðlileg loftun undir útveggjaklæðningunni? Sé svo ekki, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hvað kostar það?

Veggklæðning utanhúss á suðlægri hlið bílskúrs er orðin morkin, sér í lagi á jöðrum. Frágangur er ekki með forsvaranlegum hætti því krossviður getur ekki talist eðlileg ysta klæðning. Þá er klæðningin ekki loftuð. Matsmaður telur að fjarlægja þurfi krossviðar klæðninguna, hreinsa raka og líklegast endurnýja stoðir í veggnum ásamt því að byggja upp loftræsta plötuklæðningu, t. d. úr sléttum Steni plötum með eðlilegu loftbili undir og viðeigandi flasningum og loftraufum.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar á 229.903,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

M atsspurning 1.16:

Er raki eða myglusveppur í gólfi bílskúrsins? Ef svo er, hvað þarf að gera til að bæta úr því og hver er kostnaður við það?

Eins og fram kom í kafla 3 fannst raki í gólfi bílskúrs, sér í lagi nær niðurfalli ásamt SV- horni við útihurð. Þá komu fram vísbendingar um myglu í báðum þeim sýnum sem tekin voru, annarsvegar 22 og hinsvegar 49 talningar í hvoru sýni. Matsmaður telur þann raka sem finna má í botnplötu bílskúrs ekki vísbendingar um galla í uppbyggingu gólfs, heldur hafi aðrar og eðlilegri skýringar eins og notkun (skolun gólfs) ásamt rakastigi útilofts sem smýgur inn um bílskúrshurð. Matsmaður telur að hreinsa ætti bílskúrsgólf með slípun yfirborðs ásamt hreinsun með Oxivir eða sambærilegu hreinsiefni sem vinnur á bakteríum og myglusvepp. Með því ættu vísbendingar um myglu að hreinsast burtu.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun ofangreindra framkvæmda, sem samtals eru metnar á 129.548,- kr. að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið.

Matsspurning 1.17:

Er fyrirsjáanlegt að matsbeiðendur munu koma til með að þurfa að flytja tímabundið út úr húsnæðinu á meðan endurbætur standa yfir? Ef svo er, er þess óskað að matsmaður meti kostnað við að leigja sambærilegt húsnæði (að göllum undanskildum) á meðan endurbætur fari fram.

Matsmaður telur ekki forsvaranlegt að hægt sé að búa í húsinu á meðan viðgerðir vegna frárennslislagna fara fram. Matsmaður telur nauðsynlegt fyrir matsbeiðendur að flytja út í 2 vikur meðan mestu framkvæmdir standa yfir. Matsmaður telur hinsvegar ekki að matsbeiðendur þurfi að flytja út á meðan aðrar framkvæmdir standa yfir s. s. í þakrými eða bílskúr.

Í viðauka er að finna sundurliðaða kostnaðaráætlun vegna leigu á sambærilegu húsnæði, sem samtals er metin á 300.000,- kr.

IV.

Aðalstefnandi kveðst byggja kröfu sína í aðalsök á kaupsamningi aðila þar sem skýrt sé kveðið á um skyldu aðalstefndu til að greiða lokagreiðslu að fjárhæð 1.000.000 króna þremur mánuðum eftir afhendingu hússins. Húsið hafi verið afhent 10. júlí 2018 og því hafi aðalstefndu borið að inna lokagreiðslu af hendi 10. október 2018.

V.

Aðalstefndu byggja á því í aðalsök og gagnsök að fasteignin að Sunnubraut 4 sé gölluð í skilningi 18., 19., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Beri aðalstefnandi ábyrgð á þeim göllum og því tjóni sem af þeim hafi leitt. Byggi aðalstefndu á reglum fasteignakaupa-og skaðabótaréttar og dómvenju íslensks réttar um bótaskyldu seljanda á göllum í fasteignakaupaviðskiptum, sbr. einkum 43. gr. laga nr. 40/2002 og almennu skaðabótareglunni. Þá sé einnig byggt á 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, auk óskráðra reglna um brostnar forsendur. Beri seljandi samkvæmt því fulla ábyrgð gagnvart kaupendum á þeim göllum sem staðreyndir hafiverið með matsgerð hins dómkvadda matsmanns.

Á því sé byggt að aðalstefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 18. gr. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Beri hún því ábyrgð á öllu því tjóni sem aðalstefndu hafa orðið fyrir vegna fasteigna gallanna, hvort sem um ræði beint eða óbeint tjón og óháð því hvort fjárhæð tjóns nái svokölluðum gallaþröskuldi. Miðað við umfang gallanna teljiaðalstefndu þó ljóst að fjárhæð tjóns fari langt yfir gallaþröskuld og sé því um hlutlæga ábyrgð aðalstefnanda á tjóninu að ræða, sbr. fyrrgreinda 18. gr.

Aðalstefndu byggi á því að fasteignin Sunnubraut 4 sé gölluð þar sem hún standist ekki kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi aðila. Gallarnir, sem staðfestir séu með matsgerð dómkvadds matsmanns, sé u umfangsmiklir og rýri verðgildi fasteignarinnar verulega. Kostnaður við úrbætur nemi 7.680.500 krónum, eða rúmum 15% af kaupverði eignarinnar, sem teljist verulegt í skilningi ákvæðisins.

Þá sé ennfremur á því byggt að fasteignin sé gölluð þar sem stór hluti neðri hæðar hússins sé ónýtur sökum rakaskemmda og ónýts skólps. Sá hluti fasteignarinnar sé í raun óíbúðarhæfur, einkum og sér í lagi vegna meindýranna sem geri reglulega innrás inn í íbúðina. Eignin hafi verið keypt á þeim forsendum að ekki væri meira að en það sem fram hafi komið í kaupsamningi/söluyfirliti, þ. e. móða í gleri og ryð blettir í boltum í þakjárni. Þær forsendur séu brostnar og eigi aðalstefndubótarétt á hendur aðalstefnanda vegna tjóns þeirra vegna g alla umfram það sem tilgreint sé.

Einnig sé áþví byggt að aðalstefnandi og eiginmaður hennar, sem sé húsasmíðameistari, hljóti að hafa vitað um þessa galla þegar þau seldu eignina, en kosið að halda þeim leyndum engu að síður. Sé því um svik af þeirra hálfu að ræða. Verði ekki á það fallist sé byggt á því að þau hafi mátt um þá vita. Beri aðalstefnandi fulla ábyrgð á öllu tjóni aðalstefndu, hvort sem um beint eða óbeint tjón sé að ræða, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Í söluyfirliti eignarinnar komi fram að ekki sé um neina galla á eigninni að ræða að undanskilinni móðu í hluta af gleri og ryðblettum í boltum í þakjárni. Þetta séu rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002, enda sé fasteignin haldin mun meiri göllum en þarna séu taldir upp. Þannig sé staðfest að í þakjárni sé ryð mun umfangsmeira en tilgreint sé í söluyfirlitinu, en með tilgreiningu á að ryð í þaki einskorðist við bolta hafi aðalstefnandi ábyrgst að ryð væri ekki að finna í þakjárni að öðru leyti. Fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem fram komi fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda eða fram hafi komið í söluyfirliti eða öðrum kynningargögnum. Einnig sé á því byggt að með tilgreiningu tiltekinna galla í söluyfirliti hafi aðalstefnandi ábyrgst að eignin væri ekki gölluð að öðru leyti.

Eiginmaður aðalstefnanda sé lærður húsasmíðameistari og hafi sjálfur staðið að umfangsmiklum „endurbótum“ og viðbyggingum á fasteigninni, bæði á þaki og bílskúr. Sé áþví byggt að sem sérfróður aðili, auk þess að hafa búið í fasteigninni um langa hríð og þar að auki byggt hluta hennar, hafi hann gert sér fulla grein fyrir þeim göllum sem leiddir hafi verið í ljós með matsgerð hins dómkvadda matsmanns og vitað eða mátt vita af ágöllum á þeim framkvæmdum og endurbótum sem hann hafi unnið á íbúðinni.

Með matsgerð dómkvadds matsmanns sé staðfest að upplýsingar sem gefnar hafi verið við kaupin hafi verið rangar. Framkvæmdirvið eignina, sem aðalstefnandi og eiginmaður hennar hafi staðið að, hafi verið ófrágengnar og ekki fagmannlega unnar. Hafi a-kk-þgf mátt vera það ljóst að þær væru ekki unnar með fagmannlegum hætti og vitað eða mátt vita af ágöllum á framkvæmdinni. Hafi verið staðfest með fyrrgreindri matsgerð að verulega hafi skort á fagleg vinnubrögð og að frágangi væri áfátt, bæði varðandi bílskúr og efri hæð fasteignarinnar, einkum þakvirki. Hafi aðalstefnanda borið að upplýsa við kaupin um ágalla á framkvæmdinni, sem aftur hefði haft veruleg áhrif á gerð kaupsamningsins.

Þá séá því byggt að aðalstefnandi hafi leyn tog veitt ófullnægjandi upplýsingarum ástand frárennslislagnar, en hún og eiginmaður hennar hafi vitað eða mátt vita um ástand lagnarinnar og þau rakavandamál sem af því hafi hlotist. H afi þeim ekki getað dulist gríðarlegt magn saurmaura og taðflugna sem búi og verpi í grunni hússins og komi með reglulegu millibili upp í gegnum sprungur í gólfi og inn í eldhús og önnur rými íbúðarhússins. Samkvæmt upplýsingum frá Náttúrufræðistofnun þrífi st saurmaurar (húsamaurar) eingöngu í miklum raka og hita og í búum þessara maura séu hundruð eða þúsundir maura. Séá því byggt að eiginmaður aðalstefnanda hafi mætavel vitað eða mátt vita að orsök þessara kvikinda væru brotalamir á skólplögnum undir húsinu.

Á því sé byggt að fasteignin sé gölluð skv. 26. gr. laga nr. 40/2002 þar sem aðalstefndu sem kaupendur fasteignarinnar hafi ekki fengið upplýsingar um ástand hennar sem ljóst sé að aðalstefnandi hafi vitað, eða mátti vita, um og aðalstefndu hefðu haft réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju. Sé engum vafa undirorpið að aðalstefndu hefðu ekki gengið til kaupsamnings um eignina hefðu réttar upplýsingar legið fyrir og enn síður á því verði sem gert hafi verið.

Verði ekki fallist á kröfu aðalstefndu um skaðabætur sé byggt á því að þau eigi rétt til afsláttar skv. 41. gr. laga nr. 40/2002. Vegna framangreindra galla eigi þau rétt á afslætti sem samsvari kostnaði við úrbætur, sbr. 2. mgr. 41. gr., eða að tiltölu samkvæmt mati dómsins.

Aðalstefndu kveðast byggja kröfur sínar á matsgerð dómkvadds matsmanns og niðurstöðum hans. Í samræmi við niðurstöðu matsgerðar matsmannsins sé krafa aðalstefndu sundurliðuð á eftirfarandi hátt, en við hvern lið sé vísað til viðeigandi liðar í kostnaðarmati í matsgerð og viðkomandi matsspurningar:

Framkvæmd Verkþáttur / matsspurning kostnaður

Endurnýjun skólplagnar A (1.1) kr.

3.625.000

Skordýraeitrun B (1.2) kr. 225.000

Úrbætur í þaki C (1.4) kr. 400.000

Mygla í þaki D (1.5) kr. 876.000

Ryð í þakjárni F (1.6) kr. 462.500

Gluggaskipti í þvottahúsi G (1.10) kr. 220.000

Mygla í gryfju H (1.11) kr. 160.000

Bílskúrsþak I (1.12) kr. 909.000

Útveggir í bílskúr (innan) J (1.13) kr. 118.000

Bílskúr - klæðning K (1.15) kr. 245.000

Bílskúrsgólf L (1.16) kr. 140.000

Leiga á sambærilegu húsnæði M (1.17) kr. 300.000

Samtals 7.680.500

Frá kröfu stefnenda dragi st eftirstöðvar kaupverðs, 1.000.000 króna, sbr. yfirlýsingu um skuldajöfnun í greinargerð aðalstefndu í aðalsök og sé dómkrafa aðalstefndu því sú að aðalstefnandi greiði þeim 6.680.500 krónur.

VI.

Aðalstefnandi byggir á því í gagnsök að framkomnir á gallar á skólplögn séu henni óviðkomandi þar sem þeir hafi komið fram eftir afhendingu hússins. Í sjálfu sér sé ekkert óvenjulegt við það að skólplögn gefi sig í gömlum húsum og þurfi endurnýjunar við. Sé því ekki mótmælt að skólplögnin þarfnist viðgerðar eða endurnýjunar, en aðalstefnandi hafi ekkert með það að gera því að engar vísbendingar hafi verið um það meðan hún bjó í húsinu að eitthvað væri að frárennsli hússins. Miðað við aldur hússins og frárennslislagnanna sé ekki um galla að ræða, enda hafi aðalstefnandi og eiginmaður hennar verið grunlaus um slæmt ástand lagnanna. Þá sé á það bent að aðalstefnandi hafi aldrei orðið vör við einhver aðskotadýr í húsinu, svo sem saurmaura, taðflugur eða annað þvíumlíkt, sem aftur bendi til þess að skólplögnin hafi fallið saman skyndilega eftir að húsið hafi verið selt og þessi dýr þá farið að gera vart við sig í kjölfarið. Fullyrði aðalstefnandi að hún hefði aldrei getað hafst við í húsinu í samneyti við saurmaura eða taðflugur. Sæti furðu að aðalstefndu skuli ekki hafa undið bráðan bug að viðgerð á skólplögninni, en nú sé liðið á annað ár frá því að þau hafi talið sig verða vör við að skólplögninni væri ábótavant og taðflugur og saurmaurar kæmu inn í húsið.

Aðalstefnanda hafi ekki verið kunnugt um að einhverju væri ábótavant hvað varðaði frágang á þaki þegar húsið hafi verið selt aðalstefndu. Aðalstefnandi telji að þær lagfæringar sem matsmaður telji nauðsynlegar til að tryggja meira loftflæði sé minni háttar aðgerð, sem ein og sér yrði aldrei lögð á seljanda fasteignar að greiða kaupendum. Sé í raun ekki um galla að ræða heldur tillögu matsmanns um úrbætur, enda hafi vöntun á loftun ekki valdið neinu tjóni.

Vegna umfjöllunar matsmanns um myglu í þaki verði ekki annað séð en að þar sé verið að fjalla um hvaða viðgerða sé þörf í framtíðinni. Hvergi sé hins vegar að því vikið að þetta sé galli sem bregðast þurfi við eða geti valdið tjóni. Sé þannig tiltekið að ekki þurfi að grípa til neinna aðgerða fyrr en e. t. v. eftir 10 ár eða lengri tíma, allt eftir líftíma þakjárnsins. Hér sé því ekki um galla að ræða sem leitt geti til bótaskyldu aðalstefnanda þar sem útilokað sé annað en að líta á hugleiðingar matsmanns sem tillögur um viðhald og endurbætur á eigninni í framtíðinni.

Á það sé bent, vegna umfjöllunar í matsgerð um ryð í þakjárni, að í söluyfirliti hafi verið getið um ryð á þakjárni og hafi aðalstefndu því verið ljóst að þetta væri til staðar og þarfnaðist úrbóta, alla vega með tíð og tíma. Aðalstefndu eigi ekki kröfu vegna galla sem þeir hafi verið upplýstir um áður en kaup gerðust og hafi þau samþykkt að kaupa eignina með þeim galla sem þar sé lýst. Tekið skuli fram að járnið á þakinu sé 37 ára gamalt þannig að aðalstefndu hafi mátt búast við því að þurfa að endurnýja það fljótlega eftir að kaup gerðust.

Varðandi frágang á bílskúr bendi aðalstefnandi á að fyrir liggi að bílskúrsþak ásamt rakavörn og plötuklæðningu efri hluta langhliðar skúrsins hafi verið ófrágengin við sölu eignarinnar. Hafi allur sá frágangur verið aðalstefndu sýnilegur við skoðun á eigninni og ekki leynst neinum sem hefði einhverja minnstu þekkingu á byggingarmálum. Á sama hátt hafi aðalstefndu mátt vera fullljóst hvert væri ástand veggklæðningar utan á veggjum bílskúrsins. Krossviðurinn sem um ræði væri orðinn 20 ára gamall og ástand hans hefði ekki leynt sér. Þá lúti tillögur matsmanns vegna raka í bílskúrsgólfi einungis að eðlilegu viðhaldi og hreingerningu og geti ekki talist galli sem aðalstefndu eigi að bera ábyrgð á. Sé í því sambandi bent á að engin kynding og ekkert heitt loft hafi verið í bílskúrnum.

Vegna þeirrar málsástæðu aðalstefndu að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 sé á það bent að hluti af þeim úrbótum sem matsmaður meti til kostnaðar séu atriði sem falli undir viðhald en geti ekki með neinu móti verið skilgreindar sem á gallar. Ljóst sé að kostnaðarverð við lagfæringar á þeim liðum í matsgerð sem hægt væri að flokka sem ágalla sé vart meira en rúmlega 3.500.000 krónur. Það sé töluvert innan við 10% af kaupverði hússins og teljist því vart verulegir ágallar við kaup á einbýlishúsi, eins og hér um ræði.

Vegna umfjöllunar aðalstefndu um galla sem vísað hafi verið til í söluyfirliti og aðra meinta galla taki aðalstefnandi fram að hún hafi í söluyfirliti tilgreint galla sem gætu leynst kaupendum við almenna skoðun hússins. Það sem sýnilegt hafi verið og öllum mátt vera ljóst, eins og t. d. ástand ófrágengins bílskúrs, hafi hins vegar ekki sérstaklega verið tilgreint þar sem fyrir hafi legið í hvaða ástandi hann væri og það leyndi sér ekki við almenna skoðun hvað þá heldur þegar aðalstefndu hafi kvatt til byggingarfróðan mann til að skoða eignina áður en til kaupsamnings kom.

Því sé mótmælt að aðalstefnandi hafi leynt aðal stefnd u vísvitandi, með saknæmum hætti, upplýsingum um fasteignina. Aðalstefnandi og eiginmaður hennar hafi gefið greinargóðar upplýsingar um eignina, eins nákvæmar og sannar og þau hafi vitað til. Krafa aðalstefndu um greiðslu bóta vegna meints óbeins tjóns þeirra komi því ekki til greina.

Bent sé á að tilvísun aðalstefndu til 36. gr. laga nr. 7/1936 sé með öllu óskiljanleg í samhengi við kröfugerðina, en í því ákvæði sé fjallað um það hvenær megi víkja samningi til hliðar að hluta eða öllu leyti. Slík krafa sé ekki gerð í málinu. Aðalstefndu vísi einnig til þess að aðalstefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 2. mgr. 18. gr. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, án þess að nokkur grein sé gerð fyrir því við hvað sé átt í því sambandi.

Vaxtakröfu aðalstefndusémótmælt sem rangri, en þau krefji st vaxta frá afhendingardegi eignarinnar án þess að geta um það af hvaða fjárhæð. Þá liggi ekkert fyrir um að aðalstefndu eigi kröfu á hendur aðalstefnanda fyrr en í fyrsta lagi frá dagsetningu matsgerðar og eftirfarandi kröfubréfs. Aðalstefndu kjósi hins vegar að krefjast dráttarvaxta frá þingfestingardegi málsins, en ekki liggur fyrir af hvaða fjárhæð. Þannig sé spurning hvort krafist sé vaxta af stefnufjárhæðinni 6.680.500 krónum eða einhverri annarri fjárhæð.

VII.

Niðurstaða

Óumdeilt er að aðalstefndu stóðu aðalstefnanda ekki skil á lokagreiðslu að fjárhæð 1.000.000 króna, sem þau höfðu skuldbundið sig til með kaupsamningi aðilanna til að greiða þremur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar, sem fór fram 10. júní 2018. Liggur fyrir að þau héldu greiðslunni eftir þar sem þau telja sig eiga gagnkröfu til skuldajöfnunar á hendur aðalstefnanda vegna tiltekinna galla sem þau telja hafa verið til staðar á hinni seldu eign, auk þess sem þau krefja aðalstefnanda í gagnsök um greiðslu þeirrar fjárhæðar sem umfram er miðað við heildarkröfu þeirra á hendur henni vegna gallanna.

Eins og nánar er rakið í V. kafla byggist málatilbúnaður aðalstefnduí fyrsta lagiá því að aðalstefnandi hafi ekki gætt upplýsingaskyldu sinnar gagnvart þeim skv. 26. gr. og veitt þeim rangar upplýsingar skv. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup við kaupin á Sunnubraut 4. Vísa aðalstefndu þá sérstaklega til þess að eiginmaður aðalstefnanda sé trésmíðameistari og því sérfróður varðandi byggingu fasteigna. Þar sem hann hafi jafnframt búið lengi í fasteigninni og þar að auki byggt hluta hennar hafi hann gert sér fulla grein fyrir þeim göllum sem leiddir hafi verið í ljós við skoðun sérfræðinga á eigninni. Þá hljóti það að teljast rangar upplýsingar að taka fram í söluyfirliti að engir aðrir gallar séu á eigninni en móða í „hluta af gleri“ og að ryðblettir séu komnir í þakjárn með boltum.

Samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Þá kemur fram í 1. mgr. 27. gr. laganna að fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Í söluyfirliti fasteignasölu vegna eignarinnar, sem staðfest var af aðalstefnanda og kynnt var aðalstefndu, eru tilgreindir gallar á henni með eftirgreindum hætti: „Gallar: Móða í hluta af gleri. Komnir ryðblettir í þakjárn m(boltum.“ Enda þótt í ljós hafi komið við skoðun dómkvadds matsmanns að á eigninni væru tilteknir aðrir ágallar en aðframan eru greindir verður ekki talið að framangreind upptalning í söluyfirlitinu á göllum hafi falið í sér ábyrgðaryfirlýsingu aðalstefnanda um að engir aðrir ágallar væru á eigninni. Verður því ekki á það fallist með aðalstefndu að um hafi verið að ræða að þessu leyti rangar upplýsingar í söluyfirliti í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002.

Í söluyfirlitinu er og tekið fram að efri hæð hafi verið standsett á árinu 2004 og hafi „verið endurnýjað á þaki“, auk þess sem m. a. er tiltekið að bílskúr hafi verið byggður árið 1998. Liggur fyrir að eiginmaður aðalstefnanda stóð sjálfur að þessari endurnýjun og endurbyggingu og máttu aðalstefndu ganga út frá því að aðalstefnandi ábyrgðist gæði fyrrgreindra breytinga og endurbóta. Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns kemur fram að upplýst hafi verið á matsfundi að við endurnýjun á þaki íbúðarhússins hafi sagi sem einangrunarefni verið skipt út fyrir steinull. Bendir matsmaður á að við þessa aðgerð hafi steinullin verið sett alveg upp að borðaklæðningu undir súð og hafi við það stöðvast loftun milli riss og portrýmis. Þá sé rakasperra ekki nægjanlega vel frágengin í kringum úrtök a. m. k. tveggja ljósa sem skoðuð hafi verið. Loks hafi komið í ljós við skoðun á frágangi einangrunar að á allnokkrum stöðum sé frágangi ábótavant, s. s. að einangrun liggi ekki alveg á milli sperrubila eða hafi í einstaka tilvikum vantað. Áætlar matsmaður kostnað við tilgreindar úrbætur vegna þessa á þaki fasteignarinnar samtals 369.806 krónur, að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið sem þá stóð heimild til. Að því virtu að heimiluð endurgreiðsla virðisaukaskatts er nú 100% af vinnulið verður þessi kröfuliður aðalstefndu, matsliður 1.4 í matsgerðinni, tekinn til greina með 349.677 krónum. Þá kemur fram í matslið 1.12 að frágangi á þaki og lofti bílskúrsins sé áfátt. Þannig vanti loftun í þaki og rakasperra nái einungis yfir hluta lofts. Hafi mygla greinst í þremur sýnum af fjórum sem tekin hafi verið úr borðaklæðningu þaksins. Áætlar matsmaður kostnað við tilgreindar úrbætur vegna þessa samtals 847.452 krónur. Þar sem það er niðurstaða dómsins að aðalstefndu hafi mátt sjá að rakasperra væri ófrágengin, en lagfæring á henni var í matsgerð metin á 90.000 krónur, og að teknu tilliti til leiðréttingar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts, verður þessi kröfuliður aðalstefndu tekinn til greina með 728.032 krónum. Loks kemur fram skv. matslið 1.15 að frágangur veggklæðningar utanhúss á suðlægri hlið bílskúrs sé ekki með forsvaranlegum hætti því að krossviður geti ekki talist eðlileg ysta klæðning, auk þess sem klæðningin sé ekki loftuð. Áætlar matsmaður viðgerðarkostnað vegna þess samtals 229.903 krónur, en að teknu tilliti til núgildandi endurgreiðsluhlutfalls virðisaukaskatts verður þessi kröfuliður tekinn til greina með 219.839 krónum.

Aðalstefndu byggja jafnframt á því að aðalstefnandi beri ábyrgð á þeim göllum sem matsmaður hafi staðreynt á hinni seldu fasteign á grundvelli ákv. 18. gr. laga nr. 40/2002, þar sem fram kemur að fasteign teljist gölluð standist hún ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum og kaupsamningi. Þegar um er að ræða notaða fasteign telst hún þó ekki gölluð ef ágallar sem á henni eru rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru varði nema seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Matsmaður kemst að þeirri niðurstöðu í matslið 1.1 í matsgerð að frárennsli fasteignarinnar sé áfátt. Frárennslislögn undir botnplötu á austlægum hluta íbúðarhússins sé skemmd og skólp eigi leið inn í fyllingu undir botnplötu. Telja aðalstefndu að frárennslislagnir hafi verið gallaðar þegar þau fengu eignina afhenta hinn 10. júní 2018, eins og sýnt hafi verið fram á með matsgerð. Af hálfu aðalstefnanda er hins vegar á því byggt að gallarnir séu aðalstefnanda óviðkomandi þar sem þeir hafi fyrst komið fram eftir afhendingu hússins. Engar vísbendingar hafi verið um það meðan hún bjó í húsinu að lögnin þarfnaðist viðgerðar. Fram kemur í skýrslu dómkvadds matsmanns að myndskeið af lögnunum hafi sýnt að steinlögn hússins væri brotin, sér í lagi á því svæði sem næst sé þvottahúsi og eldhúsi, og að töluvert væri af lifandi skordýrum í lögninni og við brotin. Ætti því vatn og úrgangur greiða leið út í fyllingu undir botnplötunni og hefði gert það í einhvern tíma. Við skýrslutöku af fagmönnum sem aðalstefndu kvöddu til að skoða ástand lagnanna á næstu vikum og mánuðum eftir að þau fengu eignina afhenta kom fram að lagnirnar hefðu verið mjög illa farnar, allar í sundur og gjörsamlega óvirkar. Verður og ráðið af framburði þeirra að miðað við það hversu sýktur jarðvegurinn við lagnirnar hafi verið af skólpmaurum þá væri ljóst að það ástand væri ekki nýtilkomið. Með hliðsjón af framangreindu telur dómurinn að við það verði að miða að ástand þetta hafi verið til staðar við afhendingu hússins til aðalstefndu. Enda þótt aðalstefndu hafi mátt gera ráð fyrir því að frárennslislagnir hússins væru komnar mjög til ára sinna þegar þau festu kaup á því er það mat dómsins að þau hafi ekki þurft að sætta sig við að ástand þeirra væri með þeim hætti sem að framan greinir. Telst húsið því að þessu leyti hafa verið haldið ágöllum, auk þess sem á það verður fallist að afleidd sýking í grunni þess og raki í botnplötu og veggjum á tilteknum stöðum falli þar einnig undir. Fellur því hér undir kostnaður vegna endurnýjunar á frárennsli, sem matsmaður hefur áætlað skv. matslið 1.1 að fjárhæð 3.381.710 krónur, kostnaður af eitrun vegna saurmaura o. fl., sem matsmaður hefur áætlað skv. matslið 1.2 að fjárhæð 205.258 krónur, og kostnaður vegna slípunar, hreinsunar og málunar á veggjum og gólfi gryfju í kjallara, sem matsmaður hefur metið samkvæmt matslið 1.11 að fjárhæð 147.226 krónur. Að teknu tilliti til gildandi endurgreiðsluhlutfalls virðisaukaskatts telst því viðgerðarkostnaður vegna þessara ágalla samtals 3.550.323 krónur. Hins vegar liggur engin sönnun fyrir um þaðað aðalstefnandi eða eiginmaður hennar hafi vitað eða mátt vita um framangreint ástand eignarinnar eða þá afleiddu ágalla sem af því hlutust. Verður aðalstefnandi af þeim sökum sýknuð af kröfum aðalstefndu um skaðabætur fyrir óbeint tjón, sbr. matslið 1.17, vegna lagfæringar á frárennslinu skv. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Fram kemur í matslið 1.5 í matsgerð að matsmaður hafi ekki fundið óeðlilegan raka í þakviðum í risinu. Hins vegar hafi greinst mygla í efnissýnum úr borðaklæðningu, sem tegundagreind hafi verið hjá Náttúrufræðistofnun Íslands. Fram kemur að ekki sé óalgengt að sveppamyndun finnist almennt í mörgum sambærilegum þakviðum. Rýmið sem um ræði sé svokallað kalt þakrými, enda einangrun milli skammbita. Myglusveppir þurfi hita og raka til að vaxa áfram, en svo virðist sem slík skilyrði séu ekki fyrir hendi, a. m. k. ekki á þeim tíma þegar skoðanir matsmanns fóru fram. Ályktar matsmaður síðan að ekki sé um að ræða heilsuspillandi aðstæður og að aðstæður til frekari mygluvaxtar í þakviðum séu fremur litlar. Var það niðurstaða matsmannsins að myglan væri ekki til skaða fram að því að eðlileg endurnýjun þakjárns færi fram. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða dómsins að ekkert liggi fyrir um að umrædda myglu megi rekja til þeirrar endurnýjunar eiginmanns aðalstefnanda í risi íbúðarhússins sem áður hefur verið rakin. Ekki verður heldur séð að ástand þakklæðningar hússins hafi við afhendingu verið verra en almennt má búast við í tæplega sjötíu ára gömlu húsi. Telst því ekki um að ræða ágalla á húsinu í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

Í matslið 1.6 í matsgerð kemur fram að ryðblettir séu sjáanlegir á þakjárni hússins, s. s. á hluta nagla, sums staðar í lágbáru ofan stalla, á allnokkrum stöðum við enda/jaðar ofan þakrennu og á samskeytum við hallabreytingu á þaki. Eins og áður er komið fram var í söluyfirliti sérstaklega tiltekið að komnir væru „ryðblettir í þakjárn m(boltum.“ Gaf sú tilgreining aðalstefndu fullt tilefni til að spyrjast nánar fyrir um ástand þaksins og eftir atvikum til að skoða það sérstaklega. Þar sem þessir ágallar sáust eða áttu að sjást við venjulega skoðun eignarinnar verður ekki talið að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup hafi náð til þeirra. Geta aðalstefndu ekki borið þessa ágalla fyrir sig, sbr. 2. mgr. 29. gr. sömu laga. Á sama hátt verður að telja að aðalstefndu hafi mátt sjá við skoðun, eða a. m. k. gera ráð fyrir, að gluggar hússins kynnu að vera farnir að hleypa einhverjum raka í gegnum sig. Verður því ekki fallist á að ágallar skv. matslið 1.10, sem lúta að raka í þvottahúsi tengdum þvottahúsglugga, teljist gallar á hinni seldu eign sem aðalstefndu geti borið fyrir sig. Þá telur dómurinn að frágangur veggklæðningar bílskúrs innan húss, sbr. matslið 1.13, hafi verið með þeim hætti að hann hefði átt að vera aðalstefndu sýnilegur við skoðun. Er þar því ekki heldur um að ræða galla sem þeir geta borið fyrir sig. Loks verður að hafna því að raki í gólfi bílskúrs, sbr. matslið 1.16, geti talist ágalli í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 með vísan til niðurstöðu matsmanns um að hann telji rakann í botnplötu bílskúrsins „ekki vísbendingar um galla í uppbyggingu gólfs, heldur hafi aðrar og eðlilegri skýringar“.

Verður þannig ekki talið að um sé að ræða galla sem aðalstefnandi beri ábyrgð á heldur ástand sem aðalstefndu máttu búast við m. a. með tilliti til notkunar skúrsins.

Samkvæmt öllu framansögðu er fallist á það með aðalstefndu að gallar hafi verið á hinni seldu eign, sbr. matsliði 1.1, 1.2, 1.4, 1.11, 1.12 og 1.15, og að viðgerðarkostnaður vegna þeirra, að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts, nemi samtals 4.847.871 krónu.

Með hliðsjón af framangreindu verður að telja umfang gallanna sem um ræðir slíkt að áhrif hefði haft á kaupverð hefði vitneskja um þá alla legið fyrir við samningsgerðina. Verða fyrrgreindir gallar því taldir hafa rýrt verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 og aðalstefnandi sé því bótaskyld vegna þeirra. Samkvæmt því verður aðalstefnanda gert að greiða aðalstefndu 4.847.871 krónu ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. júní 2018 til 5. maí 2020, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni 1.000.000 króna, sem aðalstefndu héldu eftir af lokagreiðslu kaupverðs er inna átti af hendi 10. október 2018.

Í samræmi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður aðalstefnanda gert að greiða aðalstefndu óskipt málskostnað, sem er hæfilega ákveðinn 4.000.000 króna, og hefur þá verið tekið tillit til útlagðs kostnaðar vegna öflunar matsgerðar dómkvadds matsmanns.

Á-kk-nf M-kk-nf dómstjóri kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf héraðsdómara og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, byggingar-tæknifræðingi og húsasmíðameistara. Er við uppkvaðninguna gætt ákvæðis 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Aðalstefnandi, S-kvk-nf A-kvk-nf, greiði aðalstefndu, L-kvk-þgf Ó-kvk-þgf R-kvk-þgf og M-kk-þgf H-kk-þgf G-kk-þgf, 4.847.871 krónu ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. júní 2018 til 5. maí 2020, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni 1.000.000 króna, sem aðalstefndu héldu eftir af lokagreiðslu kaupverðs er inna átti af hendi 10. október 2018.

Aðalstefnandi greiði aðalstefndu óskipt 4.000.000 króna í málskostnað.

Á-kk-nf M-kk-nf

H-kvk-nf Þ-kvk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf