E-850/2016

Mál þetta, sem dómtekið var 8. júní sl., er höfðað 29. ágúst 2016 af aðalstefnanda, Þ-kvk-þgf S-kvk-þgf, [...], Hafnarfirði, gegn aðalstefndu, V-kvk-þgf J-kvk-þgf og Ó-kk-þgf J-kk-þgf S-kk-þgf, [...], Hafnarfirði. Endanlegar dómkröfur aðalstefnanda eru þær að aðalstefndu verði gert að greiða henni 2.435.588 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 2.435.588 krónum frá 22. janúar 2016 til greiðsludags. Aðalstefnandi krefst jafnframt vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. laga nr. 38/2001 er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, auk málskostnaðar. Þá krefst aðalstefnandi sýknu af gagnkröfum aðalstefndu í málinu samkvæmt stefnu útgefinni 29. nóvember 2016.

Aðalstefndu krefjast sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda. Aðalstefndu höfðuðu mál gegn aðalstefnanda 30. nóvember 2016, sem fékk númerið E-1093/2016 við dóminn. Var málið þingfest degi síðar og 21. febrúar 2017 var það sameinað máli þessu. Kröfur aðalstefndu til sjálfstæðs dóms eru þær að aðalstefnanda verði gert að greiða aðalstefndu 2.488.694 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. nóvember 2012 til 23. febrúar 2016, en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast aðalstefndu málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda.

I

Atvik málsins eru þau helst að með kaupsamningi 13. september 2012 festu aðalstefndu kaup á fasteign aðalstefnanda að [...] í Hafnarfirði, fnr. [...]. Umsamið kaupverð eignarinnar nam 45.000.000 króna sem greiða bar þannig að við undirritun kaupsamnings voru til greiðslu 11.000.000 króna, 28.000.000 króna 10. nóvember 2012, 3.000.000 króna 10. febrúar 2013 og lokagreiðslu að fjárhæð 3.000.000 króna bar aðalstefndu að greiða við útgáfu afsals 15. mars 2013. Fasteignin var afhent aðalstefndu í nóvember 2012.

Fljótlega eftir afhendingu fasteignarinnar töldu aðalstefndu sig verða vör við að gólfhitakerfi hússins virkaði ekki sem skyldi. Einnig töldu þau sig sjá að einangrun í þaki snéri öfugt. Jafnframt töldu aðalstefndu að eignin væri haldin frekari göllum. Tilkynntu þau aðalstefnanda um gallana.

Þegar kom að útgáfu afsals og greiðslu lokagreiðslu ákváðu aðalstefndu að beita stöðvunarrétti samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og halda eftir vegna ætlaðra galla lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, 3.000.000 króna. Í kjölfarið óskuðu aðalstefndu 14. febrúar 2014 eftir dómkvaðningu matsmanns til þess að meta það sem þau töldu vera galla á fasteigninni. Matmaður skilaði matsgerð sinni 30. maí 2014. Var það niðurstaða matsmanns að frágangur á einangrun og loftun þaks hússins væri ófullnægjandi og lagði hann til úrbætur sem tryggja áttu réttan frágang einangrunar og fullnægjandi loftun þaksins. Einnig var það niðurstaða matsmanns að bæta þyrfti frágang þakkants og þaks, auk þess sem hann taldi frágang á eldvarnarlofti í bílskúr ófullnægjandi. Kostnað við að bæta úr þeim göllum sem matsmaður taldi eignina haldna mat hann á 3.291.000 krónur.

Hvað hitakerfi hússins varðaði var það hins vegar niðurstaða matsmanns að við skoðun hefði kerfið virst geta skilað þeim afköstum sem þyrfti til að hita húsið. Taldi matsmaður hitakerfið því fullnægjandi og sagði hann þá niðurstöðu sína hafa verið staðfesta með mælingum á yfirborðshita á gólfum og með útreikningum. Notkun á heitu vatni hefði einnig reynst eðlileg. Kvaðst matsmaður ekki geta skýrt af hverju hitastig í húsinu héldist ekki eðlilegt þegar kólnaði í veðri, en tók fram að ekki hefði verið staðreynt að svo væri. Matsmaður sagðist telja gólfhitakerfið fullnægjandi en frágangur væri að nokkru ekki í samræmi við almennt verklag og ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Samkvæmt þessu taldi matsmaður engra úrbóta þörf og mat hann því ekki kostnað vegna umrædds matsliðar.

Á grundvelli matsgerðarinnar sendu aðalstefndu Tryggingamiðstöðinni hf. kröfubréf 10. júní 2014, en félagið hafði ábyrgðartryggt byggingarstjóra fasteignarinnar. Kröfðust aðalstefndu bóta samtals að fjárhæð 5.347.227 krónur vegna gallanna. Sama dag sendu aðalstefndu aðalstefnanda bréf þar sem því var lýst yfir að ef tjón þeirra yrði ekki bætt að fullu úr tryggingu byggingarstjóra myndu þau krefjast bóta eða afsláttar úr hendi aðalstefnanda.

Á grundvelli matsgerðarinnar greiddi Tryggingamiðstöðin hf., sem ábyrgðartryggt hafði byggingarstjóra hússins samkvæmt áðursögðu, aðalstefndu samtals 2.647.398 krónur til úrbóta á göllum, 400.000 krónur vegna lögmannskostnaðar, 550.000 krónur vegna matskostnaðar, 115.795 krónur í vexti og 15.000 krónur í annan kostnað. Nam greiðsla Tryggingamiðstöðvarinnar hf. til aðalstefndu 29. október 2014 því samtals 3.728.193 krónum. Aðalstefndu gengu til þessa uppgjörs við tryggingafélagið með fyrirvara vegna þeirra mats- og kostnaðarliða sem félagið hafði hafnað.

Með bréfi aðalstefndu 13. nóvember 2014 kröfðu þau aðalstefnanda um bætur, eftirstöðvar gallakröfu þeirra, þá samtals að fjárhæð 2.435.488 krónur. Þar sem aðalstefndu höfðu haldið eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi samkvæmt áðursögðu lýstu þau yfir skuldajöfnuði vegna skaðabótakröfunnar við kröfu aðalstefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Með bréfi 9. febrúar 2015 var kröfu aðalstefndu hafnað. Hinn 17. mars 2015 greiddu aðalstefndu aðalstefnanda 564.412 krónur.

Með yfirmatsbeiðni 2. mars 2015 óskuðu aðalstefndu eftir því að dómkvaddir yrðu tveir sérfróðir og óvilhallir matsmenn til að taka til yfirmats hvort frágangur gólfhitalagna í fasteigninni væri fullnægjandi og samræmdist kröfum byggingarreglugerðar og uppdráttum af eigninni. Jafnframt voru yfirmatsmenn beðnir um að meta kostnað við að koma hitakerfinu í fullnægjandi ástand. Yfirmatsmenn skiluðu matsgerð sinni 18. júní 2015. Niðurstaða þeirra var sú að gólfhitakerfið skilaði ekki nægum varma til að kynda húsið í samræmi við viðurkenndar kröfur. Lagnir sem notaðar hefðu verið væru of grannar og of langar sem framkallaði meira varmatap. Þá var það niðurstaða yfirmatsmanna að lagnirnar hefðu ekki verið settar niður í samræmi við fyrirmæli hönnuðar. Settu yfirmatsmenn fram þrjár tillögur til lausnar og fylgdi kostnaðarmat hverri tillögu fyrir sig. Framkvæmdir samkvæmt tillögu nr. 1 voru kostnaðarmetnar á 3.610.000 krónur, framkvæmdir samkvæmt tillögu nr. 2 voru kostnaðarmetnar á 2.320.000 krónur og framkvæmdir samkvæmt tillögu nr. 3. voru kostnaðarmetnar á 1.745.000 krónur. Við kostnaðarmatið var ekki reiknað með endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnu til frádráttar kostnaði.

Á grundvelli yfirmatsins sendu aðalstefndu Tryggingamiðstöðinni hf. kröfubréf 30. júní 2015 og kröfðust bóta og kostnaðar samtals að fjárhæð 6.132.419 krónur. Sama dag sendu þau aðalstefnanda bréf þar sem tekið var fram að aðalstefndu hefðu sent kröfubréf til Tryggingamiðstöðvarinnar hf. Einnig var því lýst yfir að ef tjón aðalstefndu yrði ekki að fullu bætt yrði aðalstefnandi krafin um bætur vegna gallanna.

Tryggingamiðstöðin hf. gerði upp við aðalstefndu í janúar 2016. Bætur vegna fjártjóns aðalstefndu sem metið hafði verið í matsgerð yfirmatsmanna námu 3.248.693 krónum. Einnig bætti tryggingarfélagið aðalstefndu kostnað sem félagið hafði áður hafnað á grundvelli undirmats. Samtals námu greiðslur til aðalstefndu 5.759.384 krónum.

Með tölvubréfi 22. janúar 2016 sendu aðalstefndu aðalstefnanda uppgjörskvittun, auk yfirlits yfir meintar eftirstöðvar gallakröfu aðalstefndu. Svar barst frá lögmanni aðalstefnanda 15. mars 2016 þar sem fram kom að aðalstefnandi hafnaði öllum kröfum aðalstefndu. Krafðist aðalstefnandi þess jafnframt að aðalstefndu greiddu henni eftirstöðvar lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, 2.435.588 krónur.

Mál þetta höfðaði aðalstefnandi síðan 29. ágúst 2016 samkvæmt áðursögðu.

II

Í málinu krefst aðalstefnandi þess að aðalstefndu verði gert að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að [...] í Hafnarfirði í samræmi við kaupsamning aðila frá 13. september 2012. Jafnframt krefst aðalstefnandi dráttarvaxta vegna þess að dregist hafi að inna síðustu kaupsamningsgreiðsluna af hendi.

Aðalstefnandi segir óumdeilt í málinu að fasteignin að [...] hafi reynst vera haldin leyndum göllum. Aðalstefndu hafi aflað mats dómkvadds matsmanns en matsmaður, H-kk-nf S-kk-nf tæknifræðingur, hafi skilað matsgerð sinni í maí 2014. Í matslið 3 í matsbeiðni hafi sú spurning verið lögð fyrir matsmann hvort frágangur á einangrun og loftun þaks í íbúðarhúsi og í bílskúr fasteignarinnar að [...] væri fullnægjandi, í samræmi við gildandi reglur, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingaframkvæmdir á byggingatíma fasteignarinnar. Niðurstaða matsmanns hafi verið sú að frágangur einangrunar og þaks væri ekki fullnægjandi. Hvað loftunina varðaði hafi matsmaður mælt fyrir um að endurbæta þyrfti loftrásir þannig að þær yrðu nógu stórar. Til þess þyrfti að taka upp allt þakjárn af húsinu ásamt þakpappa og borðaklæðningu, lagfæra þyrfti einangrun og endurbæta loftrásir. Kostnaður við endurbætur á einangrun og loftun þaks hafi verið metinn 2.050.000 krónur. Að teknu tilliti til þess að stefnendur áttu rétt á að fá 60% af virðisaukaskatti af vinnu á verkstað endurgreiddan hafi tjón stefnenda vegna þessa verið metið 1.745.219 krónur. Það tjón hafi aðalstefndu fengið að fullu bætt úr tryggingu byggingarstjóra hússins hjá Tryggingamiðstöðinni hf.

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns hafi einnig verið fallist á að bæta þyrfti frágang þakkants og þaks. Matsmaður hafi metið kostnaðinn við þessar viðgerðir og hafi Tryggingamiðstöðin hf. fallist á að bæta aðalstefndu það tjón að fullu. Í raun og veru hafi Tryggingamiðstöðin hf. fallist á nær allar kröfur aðalstefndu sem byggðar hafi verið á matinu og hafi bótagreiðsla tryggingafélagsins til þeirra numið alls 3.728.193 krónum.

Matsmaður hafi hins vegar komist að þeirri niðurstöðu að frágangur gólfhitakerfis væri fullnægjandi og að það veitti þann hita í húsið sem til væri ætlast. Gólfhitakerfið væri því ekki haldið galla. Þar sem þetta atriði hafi verið stærsta verkefni matsmannsins og sú vinna sem í það fór hafi haft umtalsverð áhrif á kostnað við matsgerðina hafi Tryggingamiðstöðin hf. hafnað því að greiða matskostnaðinn að fullu. Sama hafi gilt um málskostnaðarkröfu aðalstefndu. Þau hafi í framhaldinu óskað eftir dómkvaðningu yfirmatsmanna, eingöngu til að endurskoða niðurstöðu undirmatsmanns varðandi gólfhitakerfið. Yfirmatsmenn hafi komist að öndverðri niðurstöðu við undirmatsmann og talið gólfhitakerfið gallað. Yfirmatsmenn hafi gert þrjár tillögur að úrbótum á kyndikerfi hússins. Umfangsmesta og dýrasta aðferðin hafi falist í því að fjarlægja allt gólfefni, fræsa rásir fyrir nýjar hitalagnir í gólfi, leggja hitalagnir og nýtt gólfefni yfir þær. Þessa aðgerð hafi yfirmatsmenn talið kosta 3.610.000 krónur. Tryggingamiðstöðin hf. hafi fallist á að bæta aðalstefndu tjón þeirra á grundvelli yfirmatsgerðarinnar, að því undanskildu að félagið hafi ekki fallist á að nauðsynlegt væri að hafa gólfhita í bílskúr og lagt til að þar yrði í staðinn settur upp ofn. Sú afstaða hafi verið fullkomlega rökrétt og í anda reglunnar um takmörkun tjóns. Að teknu tilliti til réttar aðalstefndu til endurheimtu á 60% af virðisaukaskatti af vinnu á verkstað hafi bætur Tryggingamiðstöðvarinnar hf. til aðalstefndu vegna þessa numið alls 3.248.693 krónum. Í ljósi þess að í yfirmatinu fólst að hitakerfið væri gallað hafi Tryggingamiðstöðin hf. jafnframt fallist á að greiða aðalstefndu allan kostnað þeirra vegna undirmatsins og kostnað vegna keyptrar lögfræðiþjónustu.

Að mati aðalstefnanda sé ljóst að með framangreindum greiðslum frá Tryggingamiðstöðinni hf. hafi aðalstefndu þegar fengið fullar bætur fyrir það tjón sem þau hafi orðið fyrir vegna hinna leyndu galla á fasteigninni að [...]. Þau eigi því engar kröfur á hendur aðalstefnanda vegna vanefnda á viðskiptum aðila.

Aðalstefndu byggi kröfur sínar á einhverju sem þau kalli eftirstöðvar raunverulegs kostnaðar við framkvæmdir. Með öðrum orðum séu kröfur þeirra á því reistar að framkvæmdir við lagfæringar á hinni keyptu fasteign hafi orðið þeim dýrari en matsgerðir hinna dómkvöddu matsmanna segi til um. Að mati aðalstefndu hafi niðurstöður matsmannanna því verið tölulega rangar og vilji þau meina að aðalstefnandi eigi að bæta þeim þann mismun. Þessum málatilbúnaði hafni aðalstefnandi og telji hún hann í raun fráleitan. Íslenskt réttarfar geri ráð fyrir því að kostnaður við að bæta tjón sé metið af óvilhöllum, sérfróðum matsmönnum, sem sérstaklega séu kvaddir til verksins af dómstólum landsins, sbr. ákvæði IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Vilji aðilar ekki una niðurstöðu undirmats eigi þeir kost á að fá niðurstöðuna endurskoðaða af yfirmatsmönnum. Að fenginni niðurstöðu matsmanna sé hún lögð til grundvallar við uppgjör tjóna. Tjónþoli geti ekki gert viðbótarkröfur á hendur hinum bótaskylda eingöngu vegna þess að honum finnist niðurstaða matsmanns of lág eða eftir atvikum ef honum hefur ekki tekist að halda kostnaði við úrbætur innan þeirra marka sem kveðið er á um í matsgerð. Rökin fyrir því að málum sé hagað með þessum hætti í íslensku réttarfari séu einfaldlega þau að ótækt sé að fela tjónþola sjálfdæmi um það hvernig hann hagi endurbótum, hvaða efni hann kaupi, hvaða laun hann greiði o.s.frv. Tjónþoli hafi einn stjórn á framkvæmdum og hinn bótaskyldi eigi almennt ekki kost á að koma að þeim eða hafa áhrif á kostnað við þær. Þegar kostnaður við að bæta tjón hafi verið metinn og bætur greiddar teljist tjónið uppgert. Það sé síðan á ábyrgð og áhættu tjónþolans að nýta greiddar bætur þannig að þær hrökkvi til fullra úrbóta.

Áréttar aðalstefnandi að aðalstefndu hafi ákveðið að una niðurstöðu undirmatsmanns um allt nema gólfhitann. Þau hafi ekki óskað yfirmats og þannig fallist á niðurstöðu matsmannsins hvað kostnað við úrbætur varðaði. Þau hafi gengið til samninga við Tryggingamiðstöðina hf. á grundvelli matsgerðarinnar um bætur vegna gallanna. Með því hafi það tjón verið gert upp og geti aðalstefndu ekki sent aðalstefnanda bakreikning þótt þeim hafi ekki tekist að láta greiddar bætur duga. Allt hið sama eigi við um yfirmatið. Aðalstefndu hafi þegið fullar bætur og þannig fengið tjón sitt upp gert.

Af hálfu aðalstefnanda er fullyrðingum aðalstefndu um kostnað mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Þau gögn sem aðalstefndu hafi lagt fram og sýna eigi fram á raunverulegan kostnað við framkvæmdirnar séu ekki haldbær. Ekkert liggi fyrir um það í hvað það efni sem tilgreint sé á sölunótunum hafi í raun og veru verið notað. Sambærileg sjónarmið eigi við um alla vinnu. Samkvæmt framansögðu hafi úrbæturnar alfarið verið á forræði aðalstefndu. Aðalstefnandi hafi engin áhrif getað haft á þær og verði hún því ekki gerð ábyrg fyrir því, hafi kostnaður farið úr böndunum.

Svo sem fyrr var rakið hafi undirmatsmaður tekið sérstaklega til skoðunar hvort loftun þaks væri fullnægjandi. Hann hafi komist að þeirri niðurstöðu að svo væri ekki. Matsmaður hafi lagt til umfangsmiklar aðgerðir sem meðal annars hafi falið í sér að þakklæðning væri tekin af, einangrun snúið við o.fl. Jafnframt hafi undirmatsmaður lagt sérstaka áherslu á að loftrásir yrðu stækkaðar til að bæta úr loftun inn á þakið. Til að standa að þessum framkvæmdum hafi aðalstefndu fengið háar fjárhæðir í bætur frá Tryggingamiðstöðinni hf. Í ljósi þessa hljómi krafa aðalstefndu um bætur að fjárhæð 750.000 krónur vegna meintrar ónógrar loftunar á þaki vægast sagt einkennilega. Skýrt sé hvað matsmaður hafi átt við og hvað hann hafi lagt til í þeim tilgangi að bæta loftun þaksins. Hafi aðalstefndu ekki farið að þeim ráðleggingum þrátt fyrir að hafa tekið við bótunum sé það alfarið á þeirra áhættu. Þau geti ekki fengið umrætt tjón sitt tvíbætt. Að auki sé umkrafin fjárhæð úr lausu lofti gripin og með öllu ósönnuð.

Samkvæmt öllu framansögðu hafi aðalstefndu fengið allt tjón sitt vegna galla á fasteigninni að fullu bætt. Þau eigi því engar kröfur á hendur aðalstefnanda. Aðalstefndu hafi haldið eftir síðustu greiðslu kaupverðsins samkvæmt kaupsamningi aðila, 3.000.000 króna. Aðalstefndu hafi greitt 564.412 krónur inn á lokagreiðsluna 17. mars 2015. Ógreiddar eftirstöðvar kaupverðsins nemi stefnufjárhæð málsins. Samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 hafi aðalstefndu verið heimilt, á eigin áhættu, að halda svo miklu eftir af kaupverðinu sem nægði til að tryggja greiðslu kröfu þeirra. Ljóst sé að þau hafi haldið mun hærri fjárhæð eftir en þörf var á til að tryggja greiðslu kröfunnar. Stefnandi geri þrátt fyrir það ekki kröfu um dráttarvexti á kröfu sína nema frá 22. janúar 2016, en þann dag hafi aðalstefndu fengið tjón sitt vegna hinna leyndu galla að fullu bætt. Í síðasta lagi þann dag hafi þeim því borið að ljúka greiðslu eftirstöðva skuldarinnar. Það hafi stefndu hins vegar ekki gert og því hafi aðalstefnandi neyðst til þess að höfða mál þetta.

Til stuðnings kröfum sínum vísar aðalstefnandi til ákvæða kaupsamnings aðila, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og til almennra reglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Hún vísi jafnframt til reglna skaðabótaréttarins um sönnun tjóns, uppgjör bóta og gildi fullnaðarkvittana. Einnig vísar aðalstefnandi til ákvæða IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála varðandi matsgerðir. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, kveðst aðalstefnandi styðja við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Málskostnaðarkröfu segir hún reista á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Hvað þá kröfu varðar tekur aðalstefnandi sérstaklega fram að hún sé ekki virðisaukaskattsskyldur aðili og beri henni því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi aðalstefndu.

III

Aðalstefndu vísa til þess að staðfestir hafi verið gallar á fasteigninni að [...] í Hafnarfirði sem aðalstefnandi hafi selt aðalstefndu haustið 2012. Aðalstefndu hafi sótt bætur í ábyrgðartryggingu byggingastjóra að því marki sem þeim hafi verið það unnt. Þau hafi hins vegar ekki enn fengið allt tjón sitt bætt.

Ljóst sé að fasteignin hafi þegar við samþykki kauptilboðs aðalstefndu verið haldin göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Fasteignin hafi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum og kaupsamningi. Þannig hafi fasteignin ekki verið í því ástandi eða uppfyllt kröfur um notagildi sem stefndu hafi réttilega mátt vænta við kaup hennar. Að auki telji aðalstefndu að upplýsingaskylda hafi verið vanrækt samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002. Ljóst sé að aðalstefnandi hafi vitað af því að gólfhitakerfi fasteignarinnar væri haldið göllum. Einstaklingur sem leigt hafi fasteignina af aðalstefnanda hafi staðfest að hann hafi ítrekað beint kvörtunum til hennar vegna gólfhitakerfisins. Þá hafi aðalstefnandi verið viðstödd úttektir á fasteigninni þar sem fram hafi komið athugasemdir en lagfæringar ekki verið gerðar í samræmi við þær athugasemdir. Aðalstefndu hafi því haft réttmæta ástæðu til þess að ætla að þau yrðu upplýst um galla á fasteigninni sem aðalstefnandi vissi um, meðal annars á gólfhitakerfinu. Það hafi ekki verið gert og því sé fasteignin einnig gölluð í skilningi 26. gr. laga um fasteignakaup. Með sömu rökum sé einnig á því byggt að gefnar upplýsingar hafi ekki staðist, sbr. 27. gr. laganna.

Aðalstefndu segja ágreiningslaust í málinu að fasteignin hafi verið haldin verulegum göllum í skilningi laga um fasteignakaup við sölu hennar til þeirra og hafi gallarnir verið staðreyndir með matsgerðum dómkvaddra matsmanna. Í fasteignakauparétti sé það svo að úrlausn þess hvort fasteign sé gölluð sé er óháð vitneskju seljanda hennar. Kaupverð fasteignarinnar hafi numið 45.000.000 króna og samkvæmt fordæmum Hæstaréttar Íslands rýri ágallinn því verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laga um fasteignakaup. Aðalstefndu hafi því haft heimild til að halda eftir lokagreiðslu kaupverðsins, enda fasteignin haldin verulegum göllum. Með bréfi 13. nóvember 2014 hafi aðalstefndu lýst yfir skuldajöfnuði vegna þeirra gallakrafna sem þá voru óbættar við eftirstöðvar kaupverðsins. Sú krafa hafi því verið greidd þann dag með skuldajöfnuði. Fallist dómurinn ekki á heimild aðalstefndu til skuldajafnaðar á þeim tímapunkti sé á því byggt að aðalstefndu eigi nú gagnkröfu á hendur aðalstefnanda sem nemi a.m.k. stefnufjárhæð málsins. Um það vísist til allra sömu raka og málsástæðna og að framan greinir.

Af hálfu aðalstefndu er einnig á því byggt að krafa aðalstefnanda hafi verið fyrnd við höfðun málsins. Krafa um kaupverð fasteignar stofnist við samþykkt kauptilboðs, eða í síðasta við undirritun kaupsamnings, sem verið hafi 13. september 2012. Fyrningarfrestur kröfunnar hafi verið fjögur ár. Upphaf fyrningarfrests kröfu vegna galla á fasteign hefjist hins vegar aldrei fyrr en við afhendingu eignar, sem í því tilfelli sem hér um ræðir hafi verið í nóvember 2012.

Aðalstefndu segja það meginreglu í skaðabóta- og kröfurétti að sá sem verði fyrir tjóni skuli fá fullar bætur fyrir tjón sem valdið hafi verið með bótaskyldri háttsemi. Þegar aðalstefndu hafi hafið úrbætur á fasteigninni hafi komið í ljós að metinn kostnaður við úrbæturnar dugði ekki til, jafnvel þrátt fyrir að aðalstefndu hefðu fallið frá því að fara þá leið við úrbætur á gólfhitalögn sem skilað hefði fasteigninni næst því sem gert hefði verið ráð fyrir við kaupin. Reikningar aðalstefndu fyrir þeim framkvæmdum sem unnar hafi verið vegna gallanna sanni að tjón þeirra sé umfangsmeira en dómkvaddir matsmenn hafi gert ráð fyrir. Af þeim sökum sé ljóst að tjón aðalstefndu sé enn að hluta óbætt. Því mótmæli aðalstefndu að þau hafi fengið tjón sitt að fullu bætt og lýsi yfir skuldajöfnuði vegna kröfu aðalstefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs, verði ekki fallist á skuldajafnaðaryfirlýsingu stefndu frá 13. nóvember 2014.

Samkvæmt framansögðu telji aðalstefndu að þeir gallar sem fram hafi komið veiti þeim rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar samkvæmt 37. gr., sbr. 41. gr. og/eða 43. gr. laganna.

Af hálfu aðalstefndu sé því mótmælt að þau hafi haldið eftir hærri fjárhæð en þeim var heimilt samkvæmt 44. gr. laga um fasteignakaup. Í ákvæðinu sé kveðið á um að kaupanda sé heimilt að halda eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægi til að tryggja greiðslu kröfu vegna galla. Dómkvaddir matsmenn, bæði undir- og yfirmatsmenn hafi talið tjón aðalstefndu umfangsmeira en sem nemi þeirri fjárhæð sem þau hafi haldið eftir vegna gallanna. Þegar af þeirri ástæðu sé ljóst að aðalstefndu héldu ekki eftir hærri fjárhæð en þeim var heimilt samkvæmt 44. gr. laga um fasteignakaup.

Skaðabótakröfu sína skýra og sundurliða aðalstefndu svo að eftirstöðvar vegna raunverulegs kostnaðar við framkvæmdir samkvæmt yfirmati nemi 274.635 krónum. Samkvæmt yfirmati hafi kostnaður við endurbætur á gólfhitakerfi numið 3.610.000 krónum yrði leið nr. 1 samkvæmt matsgerð farin en hún hafi að mati yfirmatsmanna skilað húsinu næst því ástandi sem í upphafi hafi verið fyrirhugað. Tryggingamiðstöðin hf. hafi greitt stefnendum 3.248.693 króna vegna galla sem staðfestir hafi verið í yfirmati. Sú fjárhæð hafi byggst á niðurstöðum yfirmatsgerðar að teknu tilliti til möguleika á endurgreiðslu virðisaukaskatts og einnig að undanskildum 184.692 krónum sem félagið hafi ekki fallist á að greiða þar sem félagið hafi ekki talið þörf á gólfhitakerfi í bílskúr og það lagt til að þar yrðu settir ofnar. Samkvæmt framlögðum reikningum vegna framkvæmda við hitakerfið hafi raunverulegur kostnaður hins vegar verið meiri en yfirmatsmenn hafi gert ráð fyrir. Raunkostnaður vegna þeirra framkvæmda hafi numið 3.709.398 krónum. Aðalstefndu hafi fengið 60% af virðisaukaskatti endurgreiddan vegna vinnu við framkvæmdirnar, samtals 186.070 krónur. Eftirstöðvarnar nemi 274.635 krónum.

Eftirstöðvar vegna raunverulegs kostnaðar við framkvæmdir samkvæmt undirmati segja aðalstefndu nema 1.865.242 krónum. Raunkostnaður vegna framkvæmda samkvæmt undirmati hafi numið 4.701.220 krónum. Tryggingamiðstöðin hf. hafi greitt aðalstefndu 2.835.978 krónur vegna galla sem staðfestir hafi verið í undirmati, þ.e. 2.647.398 krónur í kjölfar undirmats og 188.580 krónur í kjölfar yfirmats. Sú fjárhæð hafi byggst á niðurstöðum matsgerðar að teknu tilliti til möguleika á endurgreiðslu virðisaukaskatts. Framlagðir reikningar sanni hins vegar að tjón stefnenda sé meira. Eins og reikningarnir sýni fram á hafi kostnaður við framkvæmdirnar numið 4.701.220 krónum. Eftirstöðvarnar nemi því 1.865.242 krónum að teknu tilliti til þess að aðalstefndu eigi þess kost að fá endurgreidd 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu við framkvæmdirnar.

Aðalstefndu segja bætur þeim til handa vegna framkvæmda á þakkanti nema 750.000 krónum. Við framkvæmdir í kjölfar undirmats hafi komið í ljós að galli sé á þakkanti fasteignarinnar, en loftun sé ábótavant. Ekki sé um að ræða sama ágalla og metinn hafi verið í undirmati. Að mati smiðs sem gert hafi endurbætur á þakinu í kjölfar undirmats sé um að ræða galla sem bæta þurfi úr. Aðalstefndu hafi fengið tilboð í framkvæmdirnar sem hljóði upp á 750.000 krónur. Þau telji jafnframt að panell undir þakkanti sé ófullnægjandi. Enn fremur sé óeðlilegt að vatn leki meðfram húsinu þegar rigni en skili sér ekki niður þakrennur.

Þá vísa aðalstefndu til þess að aðalstefndi Ó-kk-nf hafi sjálfur innt af hendi 530 tíma vinnu við úrbætur á hinu gallaða hitakerfi. Aðalstefndu eigi rétt á skaðabótum sem nemi vinnuframlagi hans. Krafa aðalstefndu um skaðabætur vegna eigin vinnu við úrbætur á hitakerfinu nemi 2.385.000 krónum að virðisaukaskatti meðtöldum (530 x 4500). Umræddur hluti skaðabótakröfu aðalstefndu nemi því 2.034.405 krónum.

Samkvæmt öllu framansögðu nemi krafa aðalstefndu á hendur aðalstefnanda um bætur vegna galla á fasteigninni að [...] í Hafnarfirði því samtals 4.924.282 krónum.

Til stuðnings kröfum sínum vísa aðalstefndu almennt til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, almennra reglna fasteignakauparéttar, skaðabóta- og kröfuréttar. Gagnkrafa til skuldajafnaðar sé reist á 1. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV

Með kaupsamningi 13. september 2012 festu aðalstefndu kaup á fasteign aðalstefnanda að [...] í Hafnarfirði. Umsamið kaupverð nam 45.000.000 króna sem greiða bar þannig að við undirritun kaupsamnings voru til greiðslu 11.000.000 króna, 28.000.000 króna voru til greiðslu 10. nóvember 2012, 3.000.000 króna 10. febrúar 2013 og lokagreiðslu að fjárhæð 3.000.000 króna bar aðalstefndu að greiða við útgáfu afsals 15. mars 2013. Aðalstefndu hafa greitt aðalstefnanda 42.564.412 krónur og þá er á því byggt af þeirra hálfu að eftirstöðvar kaupverðsins hafi þau greitt með skuldajöfnuði við skaðabótakröfu sem þau eigi á hendur aðalstefnanda vegna galla á fasteigninni. Þá krefjast aðalstefndu sjálfstæðs dóms í málinu fyrir þeim hluta skaðabótakröfunnar sem ekki hafi greiðst með skuldajöfnuði við eftirstöðvar kaupverðsins. Þessum málatilbúnaði aðalstefndu hefur aðalstefnandi hafnað.

Óumdeilt er í málinu að fasteignin að [...] var haldin göllum við söluna. Svo sem rakið er í kafla I hér að framan öfluðu aðalstefndu tveggja matsgerða til þess að sýna fram á gallana. Ágreiningslaust er að hinar framlögðu matsgerðir stafi frá hinum dómkvöddu matsmönnum. Samkvæmt niðurstöðu undirmatsmanns, sbr. matsgerð hans frá 30. maí 2014, var það niðurstaða hans að frágangur á einangrun og loftun þaks hússins væri ófullnægjandi og lagði matsmaður til úrbætur sem tryggja áttu réttan frágang einangrunar og fullnægjandi loftun þaksins. Einnig var það niðurstaða matsmanns að bæta þyrfti frágang þakkants og þaks, auk þess sem hann taldi frágang á eldvarnarlofti í bílskúr ófullnægjandi. Kostnað við að bæta úr þeim göllum sem matsmaður taldi eignina haldna mat hann á 3.291.000 krónur. Á grundvelli matsgerðarinnar greiddi Tryggingamiðstöðin hf., sem ábyrgðartryggt hafði byggingarstjóra hússins, aðalstefndu samtals 2.647.398 krónur til úrbóta á göllum, 400.000 krónur vegna lögmannskostnaðar, 550.000 krónur vegna matskostnaðar, 115.795 krónur í vexti og 15.000 krónur í annan kostnað. Nam greiðsla Tryggingamiðstöðvarinnar hf. til aðalstefndu 29. október 2014 því samtals 3.728.193 krónum.

Þar sem aðalstefndu vildu ekki una við niðurstöðu matsmanns varðandi frágang gólfhitalagna í fasteigninni óskuðu þau mats tveggja yfirmatsmanna. Í matsgerð sinni 18. júní 2015 komust yfirmatsmenn að þeirri niðurstöðu að gólfhitakerfið skilaði ekki nægum varma til að kynda húsið í samræmi við viðurkenndar kröfur. Lagnir sem notaðar hefðu verið væru of grannar og of langar sem framkallaði meira varmatap. Þá var það niðurstaða yfirmatsmanna að lagnirnar hefðu ekki verið settar niður í samræmi við fyrirmæli hönnuðar. Settu yfirmatsmenn fram þrjár tillögur til lausnar og fylgdi kostnaðarmat hverri tillögu fyrir sig. Framkvæmdir samkvæmt tillögu nr. 1 voru kostnaðarmetnar á 3.610.000 krónur, framkvæmdir samkvæmt tillögu nr. 2 á 2.320.000 krónur og framkvæmdir samkvæmt tillögu nr. 3 á 1.745.000 krónur. Við kostnaðarmatið var ekki reiknað með endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnu til frádráttar kostnaði.

Á grundvelli yfirmatsins greiddi Tryggingamiðstöðin hf. aðalstefndu bætur vegna fjártjóns þeirra á grundvelli yfirmatsgerðar, samtals 3.248.693 krónur. Einnig bætti tryggingafélagið aðalstefndu kostnað sem félagið hafði áður hafnað á grundvelli undirmats. Samtals námu þessar greiðslur til aðalstefndu 5.759.384 krónum.

Af hálfu aðalstefnanda er í málinu á því byggt að með framangreindum greiðslum frá Tryggingamiðstöðinni hf. hafi aðalstefndu þegar fengið fullar bætur fyrir það tjón sem þau hafi orðið fyrir vegna galla sem fasteignin hafi verið haldin við söluna og eigi þau því engar kröfur á hendur aðalstefnanda.

Eins og rakið er í kafla III er skaðabótakrafa aðalstefndu í fjórum liðum. Sá hluti kröfunnar sem aðalstefndu segja vera bætur þeim til handa vegna framkvæmda á þakkanti er að fjárhæð 750.000 krónur. Þessi hluti kröfunnar er engum gögnum studdur og því svo vanreifaður að vísa ber honum frá dómi ex officio.

Kröfulið að fjárhæð 274.635 krónur reisa aðalstefndu á framlögðum reikningum vegna framkvæmda við hitakerfið sem þau segja sýna raunverulegan kostnað við framkvæmdirnar. Kostnaðurinn hafi orðið meiri en yfirmatsmenn gerðu ráð fyrir. Kröfulið að fjarhæð 1.865.242 krónur segja aðalstefndu vera vegna raunverulegs kostnaðar við framkvæmdir samkvæmt undirmati. Raunkostnaður vegna framkvæmda samkvæmt undirmati hafi reynst meiri en metinn kostnaður samkvæmt mati undirmatsmanns, sbr. framlagða reikninga. Að lokum er kröfuliður að fjárhæð 2.034.405 krónur á því byggður að aðalstefndi Ó-kk-nf J-kk-nf hafi sjálfur innt af hendi 530 tíma vinnu við úrbætur á hinu gallaða hitakerfi. Aðalstefndu eigi rétt á skaðabótum vegna vinnuframlags hans sem nemi nefndri fjárhæð.

Svo sem rakið er að framan var kostnaður við að bæta tjón aðalstefndu vegna hinna óumdeildu galla metið af dómkvöddum, óvilhöllum og sérfróðum matsmönnum, sbr. ákvæði IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Aðalstefndu ákváðu að fara eingöngu fram á dómkvaðningu yfirmatsmanna varðandi það matsatriði er laut að gólfhitakerfi hússins. Yfirmatsmenn komust samkvæmt áðursögðu að þeirri niðurstöðu að kerfið væri gallað og fengu aðalstefndu greiddar bætur frá Tryggingamiðstöðinni hf. miðað við þá útfærslu sem yfirmatsmenn töldu kostnaðarsamasta. Þá hafa aðalstefndu fengið greiddar bætur frá tryggingafélaginu á grundvelli niðurstöðu undirmatsgerðar að öðru leyti. Aðalstefndu var í lófa lagið að beiðast einnig yfirmats vegna þeirra atriða en þau kusu að gera það ekki. Áðurefnd gögn sem aðalstefndu hafa lagt fram til stuðnings skaðabótakröfu sinni eru ekki til þess fallin að hnekkja niðurstöðum hinna dómkvöddu matsmanna. Verða niðurstöður þeirra því lagðar til grundvallar við úrlausn málsins. Samkvæmt því verður að fallast á það með aðalstefnanda að með greiðslum Tryggingamiðstöðvarinnar hf. hafi aðalstefndu fengið tjón sitt vegna þeirra galla sem á fasteigninni voru við söluna að fullu bætt. Eiga þau því engar kröfur á hendur aðalstefnanda.

Svo sem fyrr var rakið krefst aðalstefnandi í málinu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar að [...]. Lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 3.000.000 króna bar aðalstefndu að inna af hendi 15. mars 2013 samkvæmt kaupsamningi aðila, en 17. mars 2015 greiddu aðalstefndu 564.412 krónur inn á kröfuna. Samkvæmt framansögðu liggur fyrir að krafan varð gjaldkræf 15. mars 2013 og getur hún því ekki talist hafa verið fyrnd þegar aðalstefnandi höfðaði mál þetta 29. ágúst 2016, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda, eins og bent var á af hálfu lögmanns aðalstefnanda í munnlegum málflutningi.

Samkvæmt öllu framansögðu verða aðalstefndu dæmd til þess að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að [...]. Við munnlegan málflutning leiðrétti lögmaður aðalstefnanda villu í dráttarvaxtakröfu hennar, en hið rétta er að aðalstefnandi krefst dráttarvaxta af fjárhæð eftirstöðva kaupverðsins. Samkvæmt þessu dæmast aðalstefndu til þess að greiða aðalstefnanda 2.435.588 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af þeirri fjárhæð frá 22. janúar 2016 til greiðsludags. Rétt aðalstefnanda til höfuðstólsfærslu dráttarvaxta á tólf mánaða fresti má leiða beint af ákvæðum 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og er því óþarft að kveða á um slíka höfuðstólsfærslu í dómsorði.

Með vísan til úrslita málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verða aðalstefndu dæmd til þess að greiða aðalstefnanda málskostnað óskipt sem hæfilega þykir ákveðinn að virtu umfangi málsins svo sem í dómsorði greinir.

Dóm þennan kveða upp K-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf, byggingafræðingur og pípulagningameistari, og M-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari.

D Ó M S O R Ð:

Kröfulið í skaðabótakröfu aðalstefndu, V-kvk-ef J-kvk-ef og Ó-kk-ef J-kk-ef S-kk-ef, að fjárhæð 750.000 krónur, er vísað frá dómi ex officio.

Aðalstefndu greiði aðalstefnanda, Þ-kvk-þgf S-kvk-þgf, 2.435.588 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af þeirri fjárhæð frá 22. janúar 2016 til greiðsludags.

Aðalstefndu greiði aðalstefnanda óskipt 900.000 krónur í málskostnað.

K-kk-nf H-kk-nf

G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf

M-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf