E-823/2017

Mál þetta, sem dómtekið var 2. febrúar síðastliðinn, er höfðað 27. júlí 2017. Stefnandi er K-x-x P-x-x V-x-x D-x-x R-x-x, 4 Waltham rd, 92694 Ladera Ranch, Kaliforníu, USA.

Stefndu eru J-kk-nf A-kk-nf G-kk-nf og I-kvk-nf Þ-kvk-nf, Fálkahvarfi 9, Kópavogi.

Stefnandi gerir eftirfarandi dómkröfur:

Að stefndu greiði stefnanda in solidum 1.185.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 395.000 krónum frá 1. janúar 2017 til 31. janúar 2017, en af 790.000 krónum frá 1. febrúar 2017 til 28. febrúar 2017 en af 1.185.000 krónum frá 1. mars 2017 til greiðsludags.

Að stefndu greiði stefnanda in solidum 3.093.772 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 31. mars 2017 til 23. maí 2017, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 9. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 1.185.000 krónur þann 18. maí 2017.

Þá krefst stefnandi þess að stefndu greiði honum in solidum málskostnað.

Stefndu krefjast sýknu og málskostnaðar.

I

Stefnandi og stefndi J-kk-nf A-kk-nf gerðu með sér tímabundinn húsaleigusamning 29. júlí 2016 með gildistíma frá 1. september 2016 til 1. júní 2017. Tók stefndi J-kk-nf A-kk-nf á leigu einbýlishús í eigu stefnanda að Fróðaþingi 32 í Kópavogi, með fastanúmer 230-1260. Bjó stefndi J-kk-nf A-kk-nf í húsinu ásamt eiginkonu sinni, stefndu I-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, og þremur börnum þeirra. Tók leigusamningurinn við af eldri leigusamningi á milli sömu aðila um sömu eign, sem dagsettur var 21. ágúst 2013 og var gerður til þriggja ára, eða til 31. ágúst 2016. Undir lok fyrra leigutímabilsins komu í ljós skemmdir á húsnæðinu sem aðilar sömdu um lagfæringar á eins og um getur í tölvupósti stefnanda til stefnda J-kk-ef A-kk-ef 4. ágúst 2016. Stefndi J-kk-nf A-kk-nf móttók póstinn og staðfesti hann. Í kjölfarið var samið um framlengingu á leigu á húsnæðinu til og með 1. júní 2017 gegn framlagðri ábyrgðaryfirlýsingu frá Arion banka fyrir því að stefndi J-kk-nf A-kk-nf inni af hendi leigugreiðslur vegna leigu á húsnæðinu. Þá er tekið fram að ábyrgðin nái einnig til skaðabóta vegna skemmda sem kunni að verða á hinu leigða húsnæði verði því ekki skilað í samræmi við 39. gr. húsaleigulaga. Mánaðarleg grunnleiga var umsamin fyrir hvern byrjaðan mánuð 395.000 krónur. Gjalddagi leigu var ákveðinn 1. hvers mánaðar og eindagi 5. hvers mánaðar.

Frumherji skoðaði húsnæðið fyrir upphaf leigutímans 1. september 2013 og voru stefndu bæði viðstödd skoðunina. Var það gert í samræmi við ákvæði 6. gr. þágildandi leigusamnings stefnanda og J-kk-ef A-kk-ef. Svonefnt leiguskoðunarvottorð Frumherja er meðal málsgagna og er það undirritað af leigumiðlara fyrir hönd stefnanda og stefndu I-kvk-þgf fyrir hönd J-kk-ef A-kk-ef. Í vottorðinu er að finna lýsingu á ástandi húsnæðisins við upphaf leigutímans.

Stefndu slitu samvistir síðla árs 2016 og flutti stefndi J-kk-nf A-kk-nf út úr hinu leigða húsnæði, en stefnda I-kvk-nf fékk heimild stefnanda til að taka yfir rétt og skyldu stefnda J-kk-ef A-kk-ef vegna leigunnar, sbr. 46. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Í tölvupósti milli lögmanna aðila í febrúar og mars 2017 kemur fram að stefndu hafi fengið heimild stefnanda til að skila húsnæðinu í lok mars 2017 í stað 1. júní sama ár. Í tölvupósti lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu 16. febrúar 2017 segir orðrétt: „Framangreind heimild leigutaka til að fara fyrr úr húsnæðinu er háð því að eignin verði afhent leigusala eigi síðar en 31. mars nk. ella er leigutaki skuldbundinn til að standa skil á leigugreiðslum út leigutímann ...“ Á þessum tíma munu stefndu hvorki hafa greitt leigu fyrir janúar né febrúar 2017. Vildu stefndu nýta bankaábyrgðina fyrir vangoldna leigu, en á það var ekki fallist, að minnsta kosti ekki að öllu leyti, svo sem fram kemur í tölvupósti lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu 15. mars 2017. Var því borið við að tjón væri á eigninni sem ekki hefði verið bætt.

Ágreiningur er milli aðila um afhendingu eignarinnar. Í stefnu kemur fram að stefnandi hafi átt samskipti við stefndu I-kvk-þf um skil á hinu leigða þar sem ljóst hafi verið að hún byggi í húsnæðinu en ekki stefndi J-kk-nf A-kk-nf. Hafi stefnandi verið upplýstur um að stefnda I-kvk-nf væri farin úr húsnæðinu. Þá segir að stefnandi hafi farið ásamt fulltrúa frá Frumherja inn í húsnæðið 13. mars 2017. Vegna samskipta aðila um skil á húsnæðinu fyrir áætlaðan afhendingardag kveðst stefnandi hafa litið svo á að húsnæðið hefði verið afhent. Óskaði stefnandi eftir því við stefndu þann 14. mars 2017 að þeir munir í eigu stefndu sem hafi verið eftir í húsnæðinu yrðu fjarlægðir hið fyrsta. Þann 20. mars 2017 sendi stefnandi stefnda tölvupóst með áætlun um rýmingu húsnæðisins og staðfesti stefndi J-kk-nf A-kk-nf áætlunina daginn eftir. Lauk stefndi við að fjarlægja eigur sínar úr húsinu 26. mars 2017. Í greinargerð stefndu segir að stefnandi hafi tekið eignina yfir og skipt út skrá án samráðs við leigutaka. Beri að miða við 10. mars 2017 í þessu sambandi. Þá segir að með yfirtökunni hafi stefnandi komið í veg fyrir að leigutaki gæti lagfært það sem hann hugðist lagfæra fyrir skil á húsnæðinu.

Frumherji gerði úttekt á húsnæðinu 27. mars 2017 og var stefndi J-kk-nf A-kk-nf viðstaddur þá skoðun. Í skoðunarvottorði Frumherja er að finna upplýsingar um skemmdir á húsnæðinu. Með vottorðinu fylgja litljósmyndir sem sýna ástand húsnæðisins við lok leigutímans. Þá er fullyrt af stefnanda að stefndu hafi ekki gert við þær skemmdir á húsnæðinu sem þau höfðu lofað 4. ágúst 2016 þegar gengið var frá tímabundinni framlengingu á leigu húsnæðisins.

Þann 18. maí 2017 fékk stefnandi greitt frá Arion banka 1.185.000 krónur samkvæmt kröfu 12. maí 2017 um greiðslu vegna skemmda á Fróðaþingi 32, Kópavogi. Stefnandi sendi stefndu greiðsluáskorun vegna vangoldinnar húsaleigu 7. febrúar 2017. Með tveimur innheimtubréfum til stefndu 22. maí 2017 krafðist stefnandi greiðslu á vangoldinni leigu fyrir húsnæðið mánuðina janúar, febrúar og mars, samtals 1.185.000 krónur, auk kostnaðar vegna skemmda á hinu leigða að frádreginni fyrrnefndri greiðslu frá Arion banka. Stefndu svöruðu ekki innheimtubréfunum.

Í tölvupósti 16. júní 2017 bauð stefndi J-kk-nf A-kk-nf stefnanda án viðurkenningar á kröfu vegna málsins greiðslu að fjárhæð 1.586.118 krónur vegna þrifa, skemmda á parketi, málunar innihurða og eldhúsinnréttinga. Í sama pósti sagði að matsmaður yrði kallaður til vegna borðplötu. Stefnandi hafnaði boðinu með tölvupósti 17. júní 2017 og kynnti aðrar tillögur að lausn málsins. Mun stefndi ekki hafa svarað tillögunum. Lögmenn aðila skiptust í framhaldinu á bréfum varðandi bótaábyrgð stefndu og umfang ætlaðs tjóns á húsnæðinu.

II

Stefnandi kveðst byggja á því að stefndu beri ótvíræða skyldu samkvæmt lögum og leigusamningi til að standa stefnanda skil á vangoldnum þriggja mánaða leigugreiðslum vegna húsnæðisins sem óumdeilt sé að hafi ekki verið inntar af hendi. Jafnframt byggir stefnandi á því að stefndi beri ábyrgð á nánar tilgreindum skemmdum sem hafi orðið á hinu leigða húsnæði í eigu stefnanda á þeim tíma sem stefndu höfðu húsnæðið til leigu.

Það sé frumskylda leigutaka leiguhúsnæðis að greiða húsaleigu á umsömdum stað og tíma, sbr. 33. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Stefndu hafi ekki staðið stefnanda skil á greiðslum vegna leigu húsnæðisins fyrir janúar, febrúar og mars 2017. Samkvæmt 3. gr. leigusamningsins var grunnleiga vegna húsnæðisins 395.000 krónur á mánuði og hafi stefndu borið að greiða leiguna á gjalddaga 1. hvers mánaðar fyrirfram fyrir einn mánuð í senn. Nemi höfuðstóll kröfu stefnanda um vangreidda leigu því samtals 1.185.000 krónum. Stefndu hafi ekki borið brigður á réttmæti kröfu stefnanda um hina vangreiddu leigu eða haft uppi mótbárur við fjárhæð kröfunnar. Verði því að telja kröfuna óumdeilda, enda sé grundvöllur hennar skýr. Bent sé á að samkvæmt leigusamningnum hafi stefnandi átt rétt á leigugreiðslum út maí 2017, en hafi fallist á beiðni stefndu um að yfirgefa húsnæðið tveimur mánuðum fyrr en umsamið hafi verið vegna sérstakra aðstæðna þeirra.

Svo sem fyrr greini hafi gjalddagar greiðslna fyrir leigu á húsnæðinu verið ákveðnir fyrirfram, sbr. 3. gr. leigusamningsins. Því sé ljóst að krafa stefnanda um hinar vangoldnu leigugreiðslur beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá og með gjalddaga hverrar leigugreiðslu fyrir sig og til greiðsludags, sbr. 1. mgr. 5. gr. sömu laga.

Þá kveðst stefnandi einnig byggja á því að stefndu beri ábyrgð á skemmdum sem hafi orðið víða á húsnæðinu á þeim tíma sem stefndu höfðu það á leigu. Samkvæmt 69. gr. húsaleigulaga hafi borið að gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis stefnanda, bæði áður en afhending hafi farið fram og við lok leigutíma. Sammæltust aðilar um að úttektin skyldi framkvæmd af óháðum aðila, Frumherja, sbr. 6. gr. leigusamninganna.

Óumdeilt sé í málinu að húsnæðið hafi verið í góðu ástandi og í fullu samræmi við 14. gr. húsaleigulaga þegar stefndu hafi fengið það afhent í september 2013. Sé vísað um það til skoðunarvottorðs og ljósmynda Frumherja 30. ágúst 2013 vegna úttektar á húsinu fyrir afhendingu. Við skil á hinu leigða í mars 2017 hafi ástand þess hins vegar ekki verið í neinu samræmi við það ástand sem húsnæðið hafi verið í við afhendingu. Þetta staðfesti úttekt Frumherja á ástandi hússins eftir að því hafði verið skilað af hálfu stefndu. Með samanburði á úttektum Frumherja hafi jafnframt verið leitt í ljós, svo ekki verði um villst, að þær skemmdir sem um ræði verði á engan hátt skilgreindar sem venjulegt slit á húsnæðinu yfir leigutímann heldur tjón sem stefndu beri að bæta. Stefndu hafi heldur ekki lagfært þær skemmdir sem þau hafi samþykkt að lagfæra í ágúst 2016.

Reglur húsaleigulaga og ákvæði leigusamningsins séu skýr og afdráttarlaus um að stefndu beri ábyrgð á þeim skemmdum sem að framan greini og nánar séu útlistaðar í skoðunarvottorði Frumherja. Megi nefna að samkvæmt 6. gr. leigusamningsins, og 6. gr. eldri leigusamnings aðila, hafi stefndu verið skuldbundin til þess að skila húsnæðinu að leigutíma loknum í eins, eða sambærilegu, ástandi og þegar þau hafi tekið við því. Ákvæði 63. gr. húsaleigulaga hafi að geyma svipað orðalag og tilvísuð samningsákvæði, en reglan kveði auk þess á um óskerta bótaábyrgð leigjenda á allri rýrnun viðkomandi húsnæðis eða spjöllum á því sem ekki geti talist eðlileg afleiðing venjulegrar notkunar á því. Loks sé bent á að stefndu hafi jafnframt verið skylt að fara vel með hið leigða og gera ráðstafanir til að bæta úr tjóni af þeirra völdum svo fljótt sem verða mætti, ef til kæmi, sbr. 7. gr. leigusamningsins og 18. gr. húsaleigulaga. Einnig sé vísað til 29. og 30. gr. húsaleigulaga.

Gögn málsins séu ótvíræð um að skemmdir hafi sannarlega verið unnar á hinu leigða sem stefndu beri ábyrgð á hafi stefndu ekki bætt úr þeim skemmdum. Þá liggi fyrir að stefndu hafi skilað húsnæðinu í óásættanlegu ástandi. Sé því ljóst að stefndu hafi þverbrotið skyldur sínar gagnvart stefnanda samkvæmt fyrrgreindum ákvæðum leigusamningsins og húsaleigulaga. Bótagrundvöllur stefnanda liggi þannig skýrt fyrir.

Samkvæmt 64. gr. húsaleigulaga bar stefnanda að lýsa því yfir skriflega að hann gerði bótakröfu innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Slík krafa var sett fram af hálfu stefnanda strax með tölvupósti 17. mars 2017 þar sem hafi komið fram að parketið væri ónýtt. Djúpar rispur væru á parketinu á neðri hæð og vatnsskemmdir á því á efri hæð. Þá væru djúpar rispur í gluggakarmi í stórum glugga í stofunni. Jafnframt hafi verið tilkynnt af hálfu stefnanda með tölvupósti 16. febrúar 2017, áður en húsnæðinu hafi verið skilað, að stefnandi myndi krefjast bóta úr hendi stefndu vegna skemmda á húsnæðinu. Í kjölfarið hafi farið fram úttekt Frumherja á húsnæðinu 27. mars 2017 sem stefndi J-kk-nf hafi verið viðstaddur, líkt og áður greini. Formlegri skoðunarskýrslu Frumherja ásamt kostnaðaráætlun vegna lagfæringa á fyrirliggjandi skemmdum hafi verið skilað 23. apríl 2017 og send stefnda J-kk-þgf, en þá hafi umfang tjónsins fyrst legið fyrir. Bent sé á að aðilar hafi sammælst um þessa aðferð, það er að eftirláta óháðum aðila að taka húsnæðið út við upphaf og lok leigusambands og byggja hugsanlegar úrbætur á þeirri úttekt, sbr. 6. gr. leigusamningsins.

Þann 15. maí 2017 hafi stefnandi farið aftur að skoða húsnæðið vegna skýrslu Frumherja. Lögmaður stefndu hafi gert athugasemdir við skýrsluna 18. maí 2017 og lýst því jafnframt yfir að stefndi J-kk-nf A-kk-nf bæri ábyrgð á sannanlegum skemmdum sem höfðu orðið á hinu leigða húsnæði og að stefndi J-kk-nf A-kk-nf féllist sérstaklega á ábyrgð á skemmdum á skápahurðum í eldhúsi, skúffu í anddyri, skemmdri gólfflís í eldhúsi, broti í skúffum í frysti, skemmd á hurð á neðri hæð og skemmd á parketi í herbergi þar inn af og ef til vill fleiru smálegu. Athugasemdum lögmanns stefnda hafi verið hafnað af hálfu stefnanda 19. maí 2017. Stefndu hafi ekki bætt neinar skemmdir.

Fjárhæð dómkröfu stefnanda sem varði tjón á hinu leigða sé í samræmi við 65. gr. húsaleigulaga byggð á kostnaðarmati Frumherja og útgefnum reikningum vegna matsins, að frádreginni þeirri fjárhæð sem hafi fengist greidd úr bankaábyrgðinni. Samkvæmt tilvísaðri lagagrein, sbr. einnig 6. gr. leigusamningsins, beri að byggja á mati Frumherja enda hafi stefnandi og stefndu ekki komið sér saman um bótafjárhæð. Ekki verði krafist mats dómkvaddra matsmanna á bótafjárhæðinni, enda séu meira en átta vikur síðan aðilum hafi verið kunnugt um kostnaðarmat Frumherja, sbr. 2. málslið 65. gr. húsaleigulaga. Höfuðstóll bótakröfu stefnanda sundurliðist sem hér segi:

Kostnaður vegna skemmda 3.775.751 króna

Kostnaður vegna liða sem standa utan kostnaðaráætlunar 350.000 krónur

Kostnaður vegna ástandsskoðunar Frumherja hf. 55.466 krónur

Kostnaður vegna ástandsskoðunar Frumherja hf. 97.305 krónur

Frádráttur vegna innborgunar úr ábyrgð Arion -1.185.000 krónur Samtals 3.093.772 krónur

Bótakrafa stefnanda beri dráttarvexti frá og með þeim degi sem hið bótaskylda atvik hafi átt sér stað, sbr. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001. Upphafstími vaxtakröfu stefnanda miði við 31. mars 2017 eða við lok samþykkts leigutíma. Bótakrafa stefnanda beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 23. maí 2017, sbr. 2. mgr. 9. gr. sömu laga, en þá hafi í síðasta lagi verið liðinn mánuður frá því að stefnandi lagði fram nákvæmar upplýsingar um tjónsatvik og fjárhæð bóta, eða um leið og skýrsla Frumherja var tilbúin.

Kröfur stefnanda beinist að báðum stefndu in solidum þar sem stefndu séu í hjónabandi og þrátt fyrir að stefndi J-kk-nf A-kk-nf hafi einn skrifað undir húsaleigusamninginn hafi stefnda I-kvk-nf haft heimild til að vera í húsnæðinu með vísan til 46. gr. húsaleigulaga. Bæði stefndu beri því skyldur gagnvart stefnanda samkvæmt leigusamningnum.

Hvað lagarök varðar vísar stefnandi til húsaleigulaga nr. 36/1994 og almennra reglna kröfuréttar og skaðabótaréttar. Kröfu um vexti byggir stefnandi á lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísast til 32. gr. sömu laga.

III

Stefndi J-kk-nf A-kk-nf kveðst krefjast sýknu þar sem ábyrgð hans á leigu eignarinnar að Fróðaþingi 32 og þar með kröfum í málinu hafi lokið með yfirtöku stefndu I-kvk-ef á leigunni samkvæmt yfirlýsingu stefnanda í stefnu málsins. Verði sú málsástæða hans ekki tekin til greina byggi hann á sömu málsástæðum vegna sýknukröfu og stefnda I-kvk-nf.

Krafa stefndu I-kvk-ef um sýknu af kröfum stefnanda um húsaleigu og vegna skemmda á hinu leigða húsnæði er byggð á því að kröfurnar hafi verið greiddar upp að fullu með innlausn bankaábyrgðar vegna leigunnar. Byggi stefnda einnig á því að ekki verði byggt á mati Frumherja um skemmdir og kostnað þar sem með matinu og kostnaðartölum sé allt sem hafi verið ábótavant í húsnæðinu þegar stefnandi yfirtók það, talið á ábyrgð leigutaka hvort sem um skemmd sé að ræða vegna umgengni sem hún geti ekki borið ábyrgð á eða vegna viðhalds sem stefnandi ber sjálfur ábyrgð á, eins og málningu eða þakleka. Einnig borðplötu sem hafi sprungið án skýringa. Þá sé ekki annað að sjá af gögnum málsins en að stefnandi hafi haft tök á því að hafa áhrif á mat Frumherja.

Samkvæmt framangreindu telji stefndu að sýkna eigi þau af öllum kröfum stefnanda í málinu. Stefndu vísa til húsaleigulaga nr. 36/1994, meðal annars 46. gr. Einnig til meginreglna kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og efndir fjárskuldbindinga. Vegna kröfu um málskostnað er stuðst við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Stefnandi og stefndu gáfu aðilaskýrslu við aðalmeðferð málsins, svo og vitnið G-kk-nf Þ-kk-nf, starfsmaður Frumherja.

Dómkrafa stefnanda í málinu er tvíþætt. Annars vegar er krafist greiðslu á vangoldinni leigu fyrir húsnæði að Fróðaþingi 32 í Kópavogi fyrir janúar, febrúar og mars 2017, samtals að fjárhæð 1.185.000 krónur. Hins vegar er krafist skaðabóta vegna skemmda á hinu leigða húsnæði á leigutíma stefndu, samtals að fjárhæð 3.093.772 krónur.

Við munnlegan flutning málsins var af hálfu stefndu meðal annars vísað til þess, kröfum þeirra til stuðnings, að skemmdir á húsnæðinu hefðu átt sér stað í gildistíð eldri leigusamnings um eignina en ekki þegar yngri samningurinn hefði tekið við. Ljóst væri af tölvupósti stefnanda til stefnda J-kk-ef A-kk-ef 4. ágúst 2016 að stór hluti skemmdanna hefði orðið í gildistíð eldri leigusamnings um húsnæðið. Úttekt hefði ekki farið fram við lok leigutíma samkvæmt þeim samningi, heldur hefði verið gerður nýr leigusamningur. Byggingarfulltrúi hefði ekki verið kallaður til eins og kveðið væri á um í húsaleigulögum nr. 36/1994, eins og þau voru fyrir breytingu með lögum nr. 63/2016, heldur hefði leigusali skoðað eignina sjálfur í viðurvist leigutaka. Væru stefndu því óbundin af ákvæði 63. gr. húsaleigulaga. Sætti þessi málsástæða andmælum stefnanda sem of seint fram komin.

Samkvæmt 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skulu málsástæður og mótmæli koma fram jafnskjótt og tilefni verður til. Að öðrum kosti má ekki taka þær til greina nema gagnaðili samþykki eða aðili hefur þarfnast leiðbeininga dómara en ekki fengið þær.

Hygðust stefndu byggja kröfur sínar í málinu að einhverju leyti á því að úttekt byggingarfulltrúa hefði ekki farið fram við lok leigu samkvæmt eldri samningi og því bæru stefndu ekki óskerta bótaábyrgð á rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því þá bar þeim að setja fram þá málsástæðu í greinargerð, sbr. 1. málslið 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991, enda verður ekki með nokkru móti talið að tilefni til að koma fram með málsástæðuna hafi fyrst gefist eftir að stefndu skiluðu greinargerð í málinu. Verður því ekki byggt á málsástæðunni gegn framkomnum andmælum stefndu. Sama á við um þá málsástæðu stefndu að bótakrafa stefnanda væri of seint fram komin þar sem hún hefði ekki borist innan fjögurra vikna eins og áskilið er að lögum, en þessari málsástæðu stefndu var fyrst teflt fram við munnlegan flutning málsins og var henni andmælt af stefnanda.

A

Krafa stefnanda um vangoldna leigu er byggð á því að stefndu hafi ekki staðið skil á umsömdum leigugreiðslum fyrir janúar, febrúar og mars 2017, en stefndu hafi borið að greiða umsamda leigu 1. hvers mánaðar, en það sé frumskylda leigutaka húsnæðis að greiða húsaleigu á umsömdum stað og tíma, sbr. 33. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Krafa stefnda J-kk-ef A-kk-ef G-kk-ef um sýknu er aðallega byggð á því að ábyrgð hans á leigu húsnæðisins og kröfum í málinu hafi lokið með yfirtöku stefndu I-kvk-ef á leigusamningi. Vísar stefndi sérstaklega til yfirlýsingar stefnanda um það í stefnu. Verði ekki fallist á þessa málsástæðu byggir stefndi J-kk-nf A-kk-nf á sömu málsástæðum fyrir sýknukröfunni og stefnda I-kvk-nf, sem byggir á því að húsaleiga hafi verið greidd upp að fullu við innlausn bankaábyrgðar vegna leigunnar.

Í málsatvikalýsingu í stefnu segir að stefnandi hafi heimilað stefndu I-kvk-þgf að vera áfram í húsnæðinu eftir samvistarslit hennar og stefnda J-kk-ef A-kk-ef. Er í því sambandi vísað til 46. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en þar segir að flytji leigjandi úr húsnæði sem hann hafi gert leigusamning um og sé þá maka hans, sem hafi verið samvistum við hann í húsnæðinu, rétt að halda leigusamningi áfram. Stefndi J-kk-nf A-kk-nf mun hafa flutt úr húsnæðinu við samvistarslit stefndu síðla árs 2016. Að mati dómsins verður fyrrnefnd lýsing á atvikum í stefnu ekki túlkuð sem samþykki stefnanda fyrir því að stefnda I-kvk-nf hafi yfirtekið samning þann sem gilti um leigu húsnæðisins, enda var stefnandi bundinn af rétti stefndu I-kvk-ef samkvæmt 46. gr. húsaleigulaga. Í tölvupósti stefnda J-kk-ef A-kk-ef til stefnanda 30. janúar 2017 kemur fram að hann sé að leita að íbúð fyrir stefndu I-kvk-þf og strákana og að um leið og hún finnist kveðst hann vilja losna við húsnæðið að Fróðaþingi 32 og telur raunhæft að það verði um mánaðamótin mars/apríl. Þá nefnir stefndi J-kk-nf A-kk-nf það í sama tölvupósti sem hugmynd að stefnandi fái 400.000 krónur greiddar af „handveðsetta“ reikningnum og síðan myndi hann sjálfur sjá um greiðslu leigu fyrir febrúar. Stefnda I-kvk-nf mun hafa flutt úr húsnæðinu 9. mars 2017 og stefndi J-kk-nf A-kk-nf hafa lokið við að tæma húsið 26. mars sama ár.

Samkvæmt því sem nú er fram komið verður ekki annað ráðið en að stefndi J-kk-nf A-kk-nf hafi litið svo á að hann væri áfram ábyrgur fyrir leigugreiðslum vegna húsnæðisins þrátt fyrir að hafa flutt úr því vegna samvistarslitanna. Stefndu bjuggu áður saman í hinu leigða húsnæði að Fróðaþingi 32 og búa nú saman að Fálkahvarfi 9 ef marka má stefnu málsins. Því er ómótmælt að stefndu séu hjón og því bera þau ábyrgð in solidum á vangoldinni leigu eftir hið leigða fyrir janúar, febrúar og mars 2017. Hvað varðar kröfu stefnanda um greiðslu leigu vegna mars 2017 er til þess að líta að leiga fyrir þann mánuð féll í gjalddaga 1. mars. Höfðu stefndu húsnæðið til afnota í þeim mánuð eins og að framan er lýst. Engu breytir í þessu sambandi þótt stefnandi hafi farið inn í húsið eftir að stefnda I-kvk-nf flutti úr því, enda verður ekki annað ráðið af málsgögnum en að eigur stefndu hafi að einhverju leyti verið áfram í húsinu og í bílskúr og að stefndu hefðu aðgang að húsnæðinu til að rýma það. Kemur þetta fram í tölvupósti stefnanda til stefnda J-kk-ef A-kk-ef 20. mars 2017 og í tölvupósti 22. mars sama ár. Þá er fram komið að stefndu tæmdu húsnæðið 26. mars 2017.

Fjárhæð mánaðarlegrar leigu fyrir húsnæðið er óumdeild í málinu. Umsamin leiga féll í gjalddaga 1. hvers mánaðar, sbr. 33. gr. húsaleigulaga og 3. gr. leigusamningsins. Ekki stoðar fyrir stefndu að vísa til þess að vangoldin leiga hafi verið að fullu gerð upp með innlausn á bankaábyrgð Arion banka, enda kemur fram á kvittun bankans vegna uppgjörs á ábyrgðinni að greiddar hafi verið 1.185.000 krónur til stefnanda „vegna skemmda á Fróðaþingi 32 ...“ Verður krafa stefnanda á hendur stefndu vegna vangoldinnar leigu eftir hið leigða því tekin til greina og stefndu gert að greiða stefnanda umkrafða fjárhæð, 1.185.000 krónur, með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði.

B

Stefnandi krefst greiðslu skaðabóta vegna skemmda á húsnæðinu á leigutíma stefndu. Samkvæmt 18. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigjanda skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess. Skal leigjandi fara með leiguhúsnæði í hvívetna á þann hátt sem samræmist góðum venjum um meðferð húsnæðis, sbr. 29. gr. sömu laga. Þá segir í 30. gr. laganna að leigjanda sé skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.

Um skil á leiguhúsnæði og bótaskyldu leigjanda vegna spjalla á leiguhúsnæði gilda reglur XIII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Í 63. gr. laganna segir að leigjandi skuli að loknum leigutíma skila húsnæðinu í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi ber óskerta ábyrgð á allri rýrnum húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem leigjanda voru sannanlega óviðkomandi. Leigusali verður að lýsa bótakröfu sinni skriflega á hendur leigjanda, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. laganna.

Í 6. gr. leigusamnings um húsnæðið, sem undirritaður var 29. júlí 2016, kemur fram að leigusali hafi fengið Frumherja til að gera úttekt á húsnæðinu fyrir 1. september 2013 og það ástand gildi, enda hafi leigutaki búið í húsinu síðan. Einnig að gert sé ráð fyrir að Frumherji taki húsið út við lok leigutíma. Þá er kveðið á um það að leigutaki skili húsnæðinu við lok leigutíma í sambærilegu ástandi og þegar hann tók við því. Tekið er fram að skila beri húsnæðinu hreinu við lok leiguleigutíma, þrifnu af fagfólki, og ekki í lakara ástandi en við upphaf leigutíma fyrir utan eðlilegt slit.

Eins og fram er komið flutti stefnda I-kvk-nf úr húsnæðinu 9. mars 2017 og stefndi J-kk-nf A-kk-nf lauk við að rýma húsnæðið 26. mars sama ár. Með tölvupóstum stefnanda til þáverandi lögmanns stefndu 16. febrúar og 17. mars 2017 var tilkynnt um skemmdir á húsnæðinu á leigutímanum sem krafist yrði bóta fyrir. Þann 27. mars 2017 gerði Frumherji úttekt á húsnæðinu og var stefndi J-kk-nf A-kk-nf viðstaddur úttektina. Um er að ræða kostnaðarmat vegna skemmda á húsnæðinu, sundurliðað eftir vinnu og efni, samtals að fjárhæð 3.775.751 króna. Í fylgiskjali með úttekt Frumherja er einnig að finna kostnaðarmat á nokkrum liðum sem eru ekki í úttektarmatinu sjálfu. Er kostnaður við úrbætur á þeim liðum samtals metinn á 350.000 krónur. Úttektin er dagsett 18. apríl 2017 og var send stefnda J-kk-þgf A-kk-þgf 23. apríl 2017.

Stefndu andmæla úttekt Frumherja á ástandi húsnæðisins sem þau telja bæði ranga og villandi. Benda stefndu á að stefnandi hafi talið sig „geta ráðið matinu.“ Þá sé að finna í matinu ýmis atriði, svo sem sprungu í eldhúsborði, leka á baði og sprungu í parketi og fleira, en hvergi sé nefnt af hverju þessir ágallar stafi og fullyrt að ágallarnir séu á ábyrgð leigjanda.

Komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði metur úttektaraðili tjónið, sbr. 65. gr. húsaleigulaga. Einnig segir að hvorum aðila sé heimilt að krefjast mats dómkvaddra matsmanna á fjárhæð tjónsins innan átta vikna frá því að viðkomandi varð kunn niðurstaða úttektar. Fyrir liggur að stefndu tóku húsnæðið á leigu tímabundið frá og með 1. september 2013, sbr. 2. gr. í leigusamningi sem undirritaður var 21. ágúst 2013 og nýttu það samfellt frá þeim tíma til 26. mars 2017. Þegar síðari leigusamningur um húsnæðið var gerður 27. júlí 2016 höfðu tekið gildi lög nr. 63/2016 um breytingu á húsaleigulögum nr. 36/1994. Með hinum síðarnefnda leigusamningi sömdu aðilar á þann veg, sbr. 6. gr. samningsins, að úttekt á ástandi húsnæðisins við lok leigutíma yrði gerð af Frumherja, sem einnig hafði gert úttekt á húsinu fyrir upphaf leigutímans. Stefnandi var því ekki bundinn af því að kveðja byggingarfulltrúa til úttektar á húsnæðinu við lok leigutíma samkvæmt eldri samningi, enda var leigutími stefndu samfelldur frá 1. september 2013 til loka mars 2017.

Fyrir dómi lýsti vitnið G-kk-nf Þ-kk-nf, skoðunarmaður hjá Frumherja, skemmdum á húsnæðinu sem vitnið taldi umfram eðlilegt slit. Nefndi vitnið skemmdir á borðplötum, brotna gólfflís, tjón á innréttingum og ísskáp, gólfefnum, gluggum, hurðum og veggjum. Vitnið sagði að umgengni um húsnæðið hefði verið slæm. Vitnið sagði úttektina taka til þess að lýsa skemmdum á húsnæðinu miðað við fyrri úttekt. Einnig kom fram að við kostnaðarmat væri notast við gagnagrunn með þekktum verðum byggingarmarkaðarins, rauntölur sem væru uppfærðar á þriggja mánaða fresti. Það ætti þó ekki við um borðplötuna. Leitað hefði verið til fagaðila vegna hennar sem hefði skoðað myndir af borðplötunni og gert tilboð í viðgerð á henni.

Að mati dómsins eru stefndu bundin af þeirri lýsingu á ástandi húsnæðisins að Fróðaþingi 32 sem fram kemur í úttekt Frumherja og því kostnaðarmati sem fylgir úttektinni og stefnandi byggir dómkröfu sína á, enda kröfðust stefndu ekki mats dómkvaddra matsmanna samkvæmt heimild í 65. gr. húsaleigulaga. Stefndu hafa þannig ekki hnekkt kostnaðarmati Frumherja og eru því að lögum bundin við það. Með úttekt og kostnaðarmati Frumherja telst nægilega sannað að stefndu hafi við nýtingu á húsnæðinu á leigutímanum gengið á svig við fyrrgreind ákvæði 18., 29. og 30. gr. húsaleigulaga og valdið stefnanda tjóni sem nemur þeirri fjárhæð sem tilgreind er í kostnaðarmati Frumherja.

Krafa stefnanda vegna skemmda á húsnæðinu nemur samkvæmt úttekt Frumherja, 3.775.751 krónu og kostnaður vegna „liða sem standa utan kostnaðaráætlunar“ 350.000 krónur. Þá nemur útlagður kostnaður stefnanda vegna skoðunar Frumherja 55.466 krónum og 97.305 krónum, eða samtals 152.771 króna. Verða stefndu in solidum dæmd til að greiða stefnanda umkrafða fjárhæð, 3.093.522 krónur að viðbættum vöxtum á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Stefnandi krefst vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 31. mars 2017 til 23. maí sama ár og dráttarvaxta frá þeim degi til greiðsludags. Fallist er á að krafa stefnanda beri vexti samkvæmt 8. gr. nefndra laga nr. 38/2001 frá 31. mars 2017 til 22. júní 2017, þegar mánuður var liðinn frá því að stefnandi krafði stefndu um greiðslu bóta með innheimtubréfi, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Eftir þessum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða stefndu dæmd in solidum til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 744.000 krónur.

Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari dæmir málið.

D ó m s o r ð:

Stefndu, J-kk-nf A-kk-nf G-kk-nf og I-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði stefnanda, K-x-x P-x-x V-x-x D-x-x R-x-x, in solidum 1.185.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 395.000 krónum frá 1. janúar 2017 til 31. janúar 2017, en af 790.000 krónum frá 1. febrúar 2017 til 28. febrúar 2017 en af 1.185.000 krónum frá 1. mars 2017 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnanda ennfremur in solidum 3.093.522 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 31. mars 2017 til 22. júní 2017, en með dráttarvöxtum samkvæmt 9. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 1.185.000 krónur 18. maí 2017.

Stefndu greiði stefnanda 744.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf