E-1630/2006

Mál þetta var dómtekið 16 maí s.l. að loknum munnlegum málflutningi, en aðalmeðferð þess hófst 1. febrúar sl.

Stefnandi er Eignamiðjan ehf., kt. 000000-0000, Kirkjutorgi 1, Reykjavík en stefndi er Ísafoldarprentsmiðja ehf., kt. 000000-0000, Suðurhrauni 1, Garðabæ.

Lögmaður stefnanda er H-kk-nf J-kk-nf hrl. en lögmaður stefnda er H-kvk-nf E-kvk-nf H-kvk-nf hdl.

I. Dómkröfur.

1. Stefnandi gerir kröfu um að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 9.082.773 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 9. gr. sbr. III. kafla laga nr. 38/2001 af 3.336.832 krónum frá 1. maí 2006 til 1. júní 2006, en af 6.729.379 krónum frá þeim degi til 15. júní 2006, en af 9.082.773 frá þeim degi til greiðsludags.

Þá er krafist málskostnaðar.

2. Af hálfu stefnda eru þessar kröfur gerðar í málinu.

Aðallega, að stefndi verði alfarið sýknaður af öllum kröfum stefnanda og dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikn-ingi.

Til vara, að stefndi greiði stefnanda kr. 1.112.277 og að málskostnaður verði látinn niður falla.

Til þrautavara, að stefndi greiði stefnanda kr. 3.336.832 og að málskostnaður verði látinn niður falla.

Til þrautaþrautavara, að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og að málskostnaður verði látinn niður falla.

Þá er krafist skuldajafnaðar vegna framkvæmda stefnda og vegna ofgreiddrar leigu, sem hvorutveggja er sprottið af sömu viðskiptum og krafa stefnanda byggir á, en þær kröfur nema kr. 5.474.183 ásamt dráttarvöxtum frá 12. júní 2006, samkvæmt 1ögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, og málskostnaðar að skaðlausu.

II. Málsatvik.

Málsatvik eru þau að upphaflega gerðu aðilar málsins með sér leigusamning þann 12. júní 2002 um leigu á atvinnuhúsnæði að Suðurhrauni 3, Garðabæ. Leigusamningur sá var tímabundinn og átti að renna út þann 30. júní 2007, uppsegjanlegur með 8 mánaða fyrirvara. Á árinu 2005 festi stefndi kaup á húsnæði að Suðurhrauni 1, Garðabæ, og sagði því leigusamningnum við stefnanda upp með tilskildum fyrirvara og var miðað við að stefndi yrði farinn úr húsnæðinu með starfsemi sína þann 31. júlí 2005. Forsenda þess að stefndi gæti hafið starfsemi í nýju húsnæði var sú, að nýr prentturn er félagið hafði pantað í Þýskalandi væri tilbúinn og uppsettur í nýja húsnæðinu. Þann 16. júní 2005 varð tjón í flutningi á prentturninum. Leiddi þetta til þess að stefndi gat ekki tryggt samfellda prentun Fréttablaðsins í hinu nýja húsnæði, en rekstur stefnda er nánast alfarið háður prentun blaðsins og hefði það því leitt til mikils tjóns fyrir stefnda og uppsögn prentsamninga. Leitaði stefndi því eftir framlengingu á leigusamningnum, þeim er stefnandi hafði sagt upp við stefnda, til 9 mánaða, til að forða frekara tjóni, á meðan nýr prentturn var í smíðum. Í stað þess að framlengja samning aðila frá júní 2002, eins og stefndi fór fram á og eðlilegt hefði verið, miðað við aðstæður, útbjó stefnandi nýjan tímabundinn leigusamning í júlí 2005, sem stefnda kvað hafa verið verulega frábrugðinn fyrri leigusamningi aðila. Voru þar m.a. gerðar sérdeilis ósanngjarnar kröfur til stefnda um skil og frágang á húsnæði sem voru út yfir öll venjuleg og eðlileg mörk í leigusamningum og viðteknar venjur í leiguviðskiptum og skyldur lagðar á stefnda langt umfram fyrri leigusamning aðila.

Stefnandi vísar í 2. gr. samningsins, þar sem kveðið er á um að stefndi skuli skila húsnæðinu hreinu og í engu verra ástandi en það var við upphaf leigutíma fyrri samningsaðila að undaskildu eðlilegu sliti. Allar fastar innréttingar, lagnir hverskonar og lýsing, þ.m.t. kastarar utan á húsinu, sem leigjandi hefur sett upp og kann að setja upp á leigutímanum verð eign leigusala án nokkurs endurgjalds við lok leigutíma. Leigjandi skal lagfæra steypuskemmdir í gólfi og hafa málað það með viðurkenndri gólfmálningu við afhendingu.Leigjandi skal og hafa hreinsað öll niðurföll sem stíflast hafa af hans völdum, þ.á.m. niðurfall vestanmegin sem nú þegar er stíflað og laga skemmdir á malbiki og grasi við lok leigutíma. Leigjandi skal setja pall á sama stað (starfsaðstaða verkstjóra í prentsal) og stiga sem var fjarlægður í prentsal sem tengir hann við efri skrifstofur. Við lok leigutíma skal leigjandi og skila því lausafé sem tilheyrir leigutaka.”

Í 6. gr. samningsins er kveðið á um að leigutaki skuli annast allt viðhald innanhúss á hinu leigða sbr. að honum sé skylt að;

“...að bæta að fullu allar skemmdir sem orsakast kunna á leiguhúsnæðinu....annast á sinn kostnað viðhald á rúðum, læsingum, vatnskrönum, raftenglum, rafmagnsinnstungum, raftækjum og hreinlætistækjum og öðru smálegu. Allt annað viðhald hins leigða innan húss er leigjanda og skylt að annast á sinn kostnað..”.

Þá var í 8. gr. samningsins ákvæði um að leigutaka bæri að bæta úr ágöllum á eldvörnum sem tengdust hans starfsemi eigi síðar en 1.desember 2005.

Stefndi stóð ekki við að skila hinu leigða í umsömdu ástandi við lok leigutímans þann 30 apríl 2006. Þann 22.maí sendi fulltrúi stefnanda tölvuskeyti til stefnda þar sem sagði m.a. að

“...þar sem húsið hefur ekki verið afhent til okkar og lokaúttekt ekki farið fram, sjáum við okkur ekki fært annað en að innheimta fulla leigu þar til húsinu hefur verið skilað.Það er augljóst að við getum ekki leigt húsið út í því ástandi sem það er í núna...”

Þann 29.maí 2006 sendi framkvæmdastjóri stefnda tölvuskeyti til stefnanda þar sagði m.a.;

“...það er ykkar að biðja um lokaúttekt.Látið okkur vita hvenær hún verður þannig að við getum verið viðstaddir og gert okkar athugasemdir...”

Í framhaldi þessa skeytis skoðaði fulltrúi stefnanda húsnæðið og sendi að því búnu tölvuskeyti síðar þann 29. maí með lista yfir úrbætur og lagfæringar sem stefnda bar að framkvæma á grundvelli leigusamingsins. Í skeytinu sagði ennfremur;

“ ...Þegar þessum athugasemdum hefur verið sinnt skal ég hitta þig og lokaúttekt á húsnæðinu fer fram ...”

Stefndi svaraði þessu með tölvuskeyti þann 30.maí 2006 þar sem sagði m.a.;

“...Húsnæðinu verður skilað í leiguhæfi ástandi þann 31.maí nk. Lyklum verður skilað á skrifstofu Eignamiðjunnar og farið fram á móttökukvittun vegna lykla...Ísafoldarprentsmiðja mun fara fram á að byggingafulltrúi framkvæmi úttekt hið fyrsta á húsnæðinu.Öllum frekari kröfum um leigugreiðslur er hafnað, enda samningur aðila fallinn niður frá og með 30. apríl sl. Kröfum um leigu vegna maímánaðar er hafnað..”

Þá neitaði stefndi ennfremur að skila hinu leigða í því ástandi sem samningurinn kvað á um, sbr. ;

“...Kröfum leigusala um að skila húsnæðinu í ástandi sem það var í við upphaf leigutíma fyrri samningsaðila er alfarið hafnað með vísan til þess að um algerlega óraunhæfar kröfur er að ræða en leigusamningur var undirritaður í afar þröngri stöðu sem leigutaki var í vegna tjóns á blaðaprentvél og sem leigusala var vel kunnugt um...”

Stefndi skilaði húsnæði ekki þann 31. maí eins og hann hafði boðað og þaðan af síður í samningsbundnu ástandi. Þá hlutaðist stefndi ekki til um úttekt byggingarfulltrúa eins og hann hafði lýst yfir að hann myndi gera. Þegar nokkuð var liðið á júnímánuð 2006 og bersýnilegt að stefndi hyggðist hvorki koma húsnæðinu í samningsbundið ástand eða kalla til byggingarfulltrúa til úttektar, sneri stefnandi sér til byggingafulltrúans í Garðabæ og óskaði eftir úttekt á húsinu. Þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða þá annast byggingafulltrúi í Garðabæ ekki úttekt sjálfur heldur tilnefnir fagaðila til þess. Úr varð að byggingafulltrúi tilgreindi K-kk-nf J. G-kk-nf verkfræðing hjá KJG ráðgjöf til þess að taka út húsnæðið sem hann og gerði. Eftir fyrstu úttekt K-kk-ef í júní sendi lögmaður stefnanda innheimtubréf til stefnda, dags. 12.júní ásamt því að afhenda úttektarskýrslu K-kk-ef og krafði um greiðslu auk þess að skora á stefnda að koma á framfæri rökstuddum athugasemdum við úttektina ef tilefni væri til. Var og stefnda gefinn kostur á að fara yfir úttektina á sérstökum fundi aðila í húsnæðinu.

Þann 14. júní 2006 var haldinn úttektarfundur að Suðurhrauni 3 þar sem fulltrúar stefnda og stefnanda ásamt téðum K-kk-þgf J.Gíslasyni fóru yfir ástand húsnæðisins. Að teknu tilliti til sjónarmiða aðila var það niðurstaða K-kk-ef að

“...mikið vantar upp á að húsnæðinu sé skilað í viðunandi ástandi.Ljóst er að til að svo verði þá þurfa iðnaðarmenn, smiðir, rafvirkjar, pípulagningarmenn, málarar og hreingerningafólk að vinna umtalsvert verk...”

Er það mat K-kk-ef að kostnaður við að koma húsnæðinu í samningsbundið ástand skv. leigusamningi aðila sé kr. 2.176.450,-.

Stefnda kvað ýmis ákvæði framangreinds leigusamnings hafa verið óásættanleg eins og t.d. ákvæði um að stefndi ætti ekki að skila húsnæðinu í verra ástandi en við upphaf leigutíma fyrri samningsaðila, að stefndi skyldi lagfæra steypuskemmdir í gólfi vegna fyrri leigjenda, hreinsa niðurföll, laga skemmdir á malbiki og grasi, svo og að bæta úr ágöllum vegna eldvarna á húsnæðinu að kröfu Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins. Þá hækkaði stefnandi fjárhæð leigu allverulega frá fyrri samningi og krafðist bankatryggingar sem nam fjögurra mánaða leigu, án þess að skila bankatryggingu vegna fyrri leigusamnings. Var stefnda nauðugur einn kostur að skrifa undir samninginn eða eiga á hættu ella að starfsemi félagsins yrði fyrir gífurlegu fjárhagslegu tjóni, sem gæti jafnvel riðið því að fullu. Tímabundni leigusamningurinn rann síðan út þann 30. apríl 2006. Stefndi flutti í nýtt húsnæði að Suðurhrauni 1 í apríl og hóf þar prentstarfsemi um páska 2006, eða um miðjan apríl. Var því engin starfsemi af hálfu stefnda í leiguhúsnæðinu eftir páska 2006 og unnu starfsmenn og aðrir á vegum stefnda við lokafrágang vegna þrifa og skila á húsnæðinu þann 20. apríl 2006. Tók fulltrúi stefnanda við lyklum af stefnda vegna 2/3 hluta húsnæðisins, þ.e. öllu húsnæðinu, að undanskildum prentsal, í lok apríl og hófst stefnandi þegar handa við breytingar á húsnæðinu og að sýna það til sölu og/eða leigu. Tafðist afhending á prentsalnum, eða um 1/3 hluta húsnæðisins, til 31. maí 2006, þar sem stefndi lét mála gólf í prentsal, til að reyna að þóknast stefnanda og koma til móts við yfirgengilegar kröfur hans um skil á húsnæðinu. Stefndi afhenti það sem eftir var af húsnæðinu þann 31. maí 2006, sbr. framlagt símskeyti nr. 17, móttökukvittað af starfsmanni stefnanda, en stefndi hafði þá, árangurslaust, þann sama dag reynt að skila lyklum á skrifstofu stefnanda, en starfsmaður þar neitað að taka við lyklunum.

Stefndi hefur hafnað kröfum stefnanda um skaðabætur vegna leigumissis og vegna kostnaðar við lagfæringu og hreinsun hins leigða húsnæðis, sbr. dskj.nr. 8.

Samningaviðræður áttu sér stað milli lögmanna aðila seinni hluta júnímánaðar 2006 og voru komin drög að samkomulag milli aðila þann 30. júní 2006, sbr.dskj nr. 21, en það strandaði svo vegna ágreinings um greiðslu viðbótarkostnaðar..

III. Málsástæður og lagarök.

1. Stefnandi byggir málsóknina á því að stefndi sé bundinn við ákvæði leigusamnings aðila frá 15. júlí 2005. Hafi honum borið að skila stefnanda hinu leigða húsnæði þann 30. apríl 2006 í því ástandi sem samningurinn kvað á um. Það hafi stefndi ekki gert og beri honum því að greiða stefnanda skaðabætur fyrir afnot húsnæðisins utan samnings aðila, auk kostnaðar við að að koma húsnæðinu í samningsbundið ástand.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi ekki afhent hið leigða til hans fyrr en hreinsun og lagfæring húsnæðisins á grundvelli úttektar K-kk-ef J. G-kk-ef verkfræðings hafi verið lokið í júlí/ágúst 2006. sbr. og það að stefndi afhenti ekki lykla að hinu leigða fyrr en í júlí 2006. Stefnandi krefji stefnda þó aðeins um skaðabætur vegna afnotamissis í maí og júní 2006. Fjárhæð skaðabóta vegna afnotamissis séu samsvarandi umsömdu leigugjaldi skv. áðurgildandi leigusamningi aðila.

Þá byggir stefnandi kröfu sína um að stefndi beri að kosta hreinsun og lagfæringar hins leigða við leigulok á 2.gr. og 6 gr. leigusamnings aðila þar sem skýrt komi fram að stefndi skuli annast allt viðhald innanhúss og skila hinu leigða til leigusala í tilteknu ástandi við leigulok. Um sönnun á vanefnd stefnda að þessu leyti sé vísað til úttektar K-kk-ef J. G-kk-ef verkfræðings á ástandi hins leigða og kostnaði við að koma því í samningsbundið ástand. Sú skýrsla sem lögð sé til grundvallar kröfum stefnanda sé að teknu tilliti til allra athugasemda stefnda á sameiginlegum úttektarfundi aðila. Þessi háttur á úttekt er í samræmi við XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994.

Sundurliðun kröfugerðar

Skaðabætur vegna leigumissis í maí 2006 kr. 3.336.832,-

Skaðabætur vegna leigumissis í júní 2006 kr. 3.392.547,-

Kostnaður við lagfæringu og hreinsun hins leigða kr. 2.176.450,-

Kostnaður við gerð úttektar kr. 176.944,-

Samtals kr. 9.082.773,-

Stefnandi vísi til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga að því er varðar efndabótakröfu. Þá vísar stefnandi til almennra reglna um skaðabætur utan samninga. Þá vísi stefnandi til húsaleigulaga nr. 36/1994 sbr. kafla XIV um úttekt. Um vexti vísast til l. 38/2001 og um málskostnað vísast til EML, gr. 130.

2. Stefndi byggir sýknukröfu sína aðallega á því að leigusamningur aðila frá 15. júlí 2005 sé ógildur eða óskuldbindandi fyrir stefnda eða skuli vikið til hliðar í heild eða að hluta þar sem það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju fyrir stefnanda að bera hann fyrir sig. Stefndi hafi veið í afar þröngri samningsaðstöðu vegna stórfellds tjóns á prentturni, sem stefnanda hafi verið vel kunnugt um, og möguleikar stefnda til að hafa einhver áhrif á samningsskilmálana eða að leita annað með leiguhúsnæði voru engir. Stefnda var nauðugur einn kostur að undirgangast samningsskilmála þá er stefnandi lagði fyrir hann. Er í þessu sambandi vísað til ógildingarreglna í III. kafla samningalaga nr. 7/1936. Samkvæmt þessu beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda í málinu.

Verði ekki að fullu fallist á að framangreint eigi að leiða til sýknu þá verði að líta svo á að almennar venjur í leiguviðskiptum skuli leiða til þess að stefndi skuli sýknaður af kröfum stefnanda eða kröfur lækkaðar verulega í samræmi við varakröfur stefnda, enda hafi stefndi skilað húsnæðinu á réttum tíma og í fullnægjandi ástandi miðað við venjur og hefðir í húsaleiguviðskiptum.

Þannig byggi stefndi á því að hann hafi skilað hinu leigða húsnæði þann 30. apríl 2006, þar sem stefnandi hafi þá tekið við lyklum að 2/3 hluta húsnæðisins og þá þegar hafið framkvæmdir við breytingar á húsnæðinu og byrjað að sýna húsnæðið til leigu eða sölu. Þá auglýsti stefnandi húsnæðið til sölu í Morgunblaðinu þann 29. maí 2006, sbr. dskj. nr. 18 en þar komi fram að húsnæðið sé “laust til afhendingar”. Vera stefnda í húsnæðinu eftir miðjan apríl 2006 takmarkaðist við málun á prentsal og gerði stefnandi engar athugasemdir við það. Þá sé prentsalurinn afmörkuð eining og ekkert því til fyrirstöðu að stefnandi hefði strax við afhendingu á 2/3 hluta húsnæðisins getað hafist handa við að koma húsnæðinu í leigu og takmarka tjón sitt. Leigukröfum stefnanda vegna maí mánaðar 2006 sé því alfarið hafnað. Stefndi hafni einnig alfarið leigukröfu stefnanda vegna júní mánaðar 2006, enda hafi stefndi þann 31. maí 2006 afhent stefnanda það sem eftir hafi verið af húsnæðinu, sbr. framlagt símskeyti er móttekið hafi verið af starfsmanni stefnanda þann 31. maí. Verði hann að bera hallann af því að hafa ekki viljað taka við lyklunum. Staðhæfingar stefnanda í stefnu um að stefndi hafi ekki afhent hið leigða húsnæði fyrr en í júlí 2006 séu í ljósi þessa fráleitar og alfarið mótmælt sem röngum.

Enn fremur byggi stefndi á því að hann hafi skilað húsnæðinu í fullnægjandi ástandi miðað við venjur og hefðir í húsaleiguviðskiptum. Sé t.d. miðað við ástandið á húsnæðinu við upphaf leigutíma stefnanda í júní 2002 hafi stefndi reyndar skilað því í mun betra ástandi við lok tímabundna samningsins þann 30. apríl 2006 heldur en það hafi verið í er hann tók við því upphaflega, sbr. athugasemdir stefnda við skýrslu K-kk-ef J. G-kk-ef á dskj nr. 15. Venjan sé sú að leigutaki skili húsnæði í jafngóðu ástandi og hann hafi tekið við því við upphaf leigutíma. Hafnaði stefndi því alfarið öllum kröfum stefnanda um skaðabætur vegna kostnaðar við lagfæringar og hreinsun húsnæðisins umfram það sem almennar venjur krefjast. Þá hafni stefndi því sérstaklega að hann eigi að bera ábyrgð á enn eldri samningsaðilum, sem sé honum með öllu óviðkomandi, þ.e. Ísafoldarprentsmiðju hf og síðar þrotabúi þess, sem er lögaðili óviðkomandi stefnda.

Verði ekki fallist á framangreint þá byggir stefndi á því að samningi aðilanna frá 15. júní 2005 hafi skv. efni sínu lokið 30. apríl 2006. Því sé ótækt fyrir stefnanda að byggja kröfu sína um leigugreiðslur eftir þann tíma á reglum um efndabætur. Þá hafi stefnandi ekki fært fram viðhlítandi lagarök fyrir því að fjárhæð umkrafinna skaðabóta vegna afnotamissis eigi að vera “samsvarandi umsömdu leigugjaldi” skv. téðum leigusamningi. Aukinheldur verði ekki séð, með vísan til almennra reglna um skaðabætur utan samninga, að sýnt hafi verið fram á að stefnandi hafi vegna háttsemi stefnda orðið fyrir fjárhagslegu tjóni. Því ber að sýkna stefnda um kröfu stefnanda um leigu eftir 1. maí 2006.

Þá byggir stefndi á því að stefnandi hafi ekki sannað meint tjón sitt vegna kostnaðar við hreinsun og lagfæringu hins leigða húsnæðis. Ástandsskýrsla K-kk-ef J. G-kk-ef verkfræðings geti ekki tryggt slíka sönnun af mörgum ástæðum, m.a. þar sem hún fullnægi ekki reglum XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Hafi stefnandi leitað einhliða eftir aðila til að framkvæma “ástandsskoðun” og hafi stefnda ekki verið gefinn kostur á að vera viðstaddur. Mótmælt er staðhæfingum í stefnu þess efnis að “úttektarfundur” hafi farið fram þann 14. júní 2006 að Suðurhrauni 3 og að með því hafi stefndi samþykkt ástandsskýrslu KJG og að úttekt hafi þá farið fram skv. XIV. kafla húsaleigulaga. Þá hafi ekkert legið fyrir um ástand leiguhúsnæðisins við upphaf leigutíma og því með öllu óraunhæft að forsendur séu fyrir hendi til þess að hægt sé að leggja mat á ástand húsnæðisins við leigulok og verði stefnandi að bera hallann af því. Þá liggi ekki fyrir verkbeiðni til matsmanns og því með öllu óljóst hvert verkefni hans átti að vera. Þá sé efnislegu innihaldi skýrslunnar mótmælt. Efnistök hennar séu auk þess það gölluð að ótækt verði að leggja niðurstöður skýrslunnar til grundvallar í málinu og verður nánar vikið að því við munnlegan flutning málsins, sbr. og framlagðar athugasemdir stefnda við skýrsluna. Allt þetta leiði til þess að engan veginn verði byggt á “ástandsskoðun” þeirri er stefnandi hefur lagt fram við mat á ástandi húsnæðisins við leigulok. Engu breyti þar um meint samþykki byggingarfulltrúa á ástandsskoðun K-kk-ef, sem lögmaður stefnanda virðist hafa aflað sér 19.júlí 2006, löngu eftir að skoðun K-kk-ef fór fram. Staðhæfingu stefnanda í stefnu um að úttekt K-kk-ef hafi verið “í umboði bæjarins” er því alfarið hafnað sem og fullyrðingum stefnanda í stefnu um að hann hafi snúið sér til byggingafulltrúans í Garðabæ í júní 2006 og óskað eftir úttekt á húsinu og að byggingafulltrúi hafi þá tilgreint K-kk-þf til að taka út húsnæðið.

Þá sé mótmælt túlkun stefnanda í stefnu þess efnis að ákvæði leigusamningsins frá júlí 2005 um skyldu stefnda til að annast allt viðhald á leiguhúsnæðinu feli í sér skyldu til að kosta hreinsun og lagfæringar á húsnæðinu.

Kostnaði stefnanda vegna úttektarskýrslu sé mótmælt, enda kostnaður sem stefnandi stofnaði til einhliða og án samráðs við stefnda.

Mótmælt sé staðhæfingum þess efnis í stefnu að stefndi hafi ekki hlutast til um úttekt húsnæðisins, þvert á móti hafði stefndi margoft samband við byggingafulltrúa og óskaði eftir úttekt, sbr. meðf. tölvupóstsamskipti nr. 19, án árangurs.

Þá sé mótmælt staðhæfingum stefnanda í stefnu þess efnis að, að teknu tilliti til sjónarmiða aðila eftir fund 14. júní 2006 hafi það orðið niðurstaða K-kk-ef að mikið vantaði upp á að húsnæðinu væri skilað í viðunandi ástandi. Þarna er einungis verið að lýsa skoðun K-kk-ef, sem sé sú sama og í ástandsskýrslu hans dags. 2. júní 2006 og niðurstaða hans verið óbreytt eftir umræddan fund. Því sé alfarið hafnað að tekið hafi verið tillit til sjónarmiða stefnda, svo og séu gerðar alvarlegar athugasemdir við niðurstöðu K-kk-ef, enda vanti öll viðmið um það hvað teljist viðunandi ástand húsnæðisins.

Verði ekki fallist á sýknu af framangreindum ástæðum er varakrafa stefnda reist á því að stefnandi geti aldrei átt rétt til greiðslu á hærri fjárhæð en kr. 1.112.277. Er þessi fjárhæð byggð á því að stefndi hafi sannanlega skilað 2/3 af húsnæðinu til stefnanda í lok aprílmánaðar 2006. Stefnandi hafi þá þegar hafist handa við að framkvæma breytingar á húsnæðinu og auglýsa það til sölu, sem sýni það að frekara tjón hafi ekki orðið af skiptum aðila.

Þrautavarakrafa stefnda að fjárhæð kr. 3.336.832 byggi á fjárhæð leigu fyrir maímánuð en þeim hluta húsnæðisins er ekki hafi verið skilað í lok apríl, án þó nokkurs tjóns fyrir stefnanda, hafi endanlega verið skilað þann 31. maí 2006 sbr. símskeyti stefnda til stefnanda, þann 31. maí 2006.

Þrautaþrautavarakrafa stefnda byggir á því að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar en stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni, svo og með vísan til alls þess er fram hafi komið í greinargerð þessari, svo og samkomulagsdraga aðila frá 30. júní 2006.

Stefndi byggi kröfur sína um að málskostnaður verði látinn niður falla, m.a. á því að stefndi hafi boðið fram greiðslur til þess að ljúka málinu, m.a. boðið fram greiðslu fyrir 1/3 af maímánuði 2006, svo og með því að bjóða fram greiðslu skv. drögum að samkomulagi dags. 30. júní 2006.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé mótmælt.

Þá krefjist stefndi skuldajafnaðar vegna framkvæmda stefnda til endurbóta á húsnæðinu að Suðurhrauni 3, Garðabæ. Reikningar þessir eru vegna sama leiguhúsnæðis og krafa stefnanda byggir á, en stefndi telji sig hafa framkvæmt umfram sína skyldu sem leigutaka og komi framkvæmirnar stefnanda verulega til góða en um endurbætur á húsnæðinu sé að ræða og eru þessar framkvæmdir langt umfram það það er honum hafi skylt að gera við skil á húsnæðinu, svo og miðað við húsaleigulög og viðteknar venjur í húsaleiguviðskiptum. Þá geri stefndi kröfu um endurgreiðslu á ofgreiddri leigu miðað við mismun á því að leigusamningur aðila frá júní 2002 hefði verið framlengdur og tímabundna leigusamnningum sem stefndi var neyddur til að undirrita í júlí 2005, en skv. 37. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigufjárhæð vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Skuldajafnaðarkröfur þessar séu sprottnar af sömu viðskiptum og krafa stefnanda byggir á, en þær kröfur nema kr. 5.474.183, sbr. framlögð dskj. nr. 22-26, ásamt dráttarvöxtum frá 12. júní 2006, samkvæmt lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, og málskostnaðar að skaðlausu.

Sundurliðast skuldajafnaðarkrafan þannig:

Málning á gólfum kr. 968.608

Rafmagnstöflur í vinnslusölum kr. 1.349.989

Viðbót við aðaltöflu til að fá meira afl inn í húsið kr. 290.004

Brunavörn og stýring við eldvarnarhurð í prentsal kr. 189.699

Mismunur á leigu skv. samningi 2002 og 2005 kr. 2.675.883.

Stefndi vísi til laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, einkum til III. kafla laganna. Þá vísi stefndi til almennra reglna um skaðabætur utan samninga. Þá vísi stefndi til húsaleigulaga nr. 36/1994. Kröfu um skuldajöfnuð byggir stefndi á reglum kröfuréttar um skilyrði skuldajafnaðar og 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Einnig vísi stefndi til almennra reglna samninga- og kröfuréttar. Dráttarvaxtakrafa styðjist við III. kafla laga nr. 38/2001. Málskostnaðarkrafa stefnda byggi á ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

IV. Sönnunarfærsla.

Af hálfu stefnanda gaf skýrslu A-kk-nf K-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, kt. 000000-0000, Laugarásvegi 35, Reykjavík, en af hálfu stefnda gaf skýrslu fyrirsvarsmaður stefnda, K-kk-nf G-kk-nf, kt. 000000-0000, Þrúðvangi 11, Hafnarfirði.

Vitni báru í málinu K-kk-nf K-kk-nf, kt. 000000-0000, Logafold 143, Reykjavík, K-kk-nf J-kk-nf G-kk-nf, kt. 000000-0000,. Ólafsgeisla 105, Reykjavík og A-kk-nf Á-kk-nf, kt. 000000-0000, Laugateigi 32, Reykjavík.

A-kk-nf K-kk-nf fyrirsvarsmaður og framkvæmdastjóri stefnanda kvaðst ekki hafa komið að gerð leigusamnings milli aðila (dskj. nr. 3), enda ekki byrjaður að starfa hjá stefnanda þá. Samkvæmt samningum átti stefndi að skila hinu leigða húsnæði 15.7.2005, sem hann hafi ekki gert, en lofað að skila því 31. maí 2006. Fyrirsvarsmaður stefnanda kvaðst þá hafa mætt á staðinn ásamt lögmanni sínum, en þá var enn verið að vinna í húsnæðinu og var stefnda því ekki kleift að skila því af sér þá. Stefndi hafði þá viljað að af hálfu stefnanda yrði tekið við lyklum af húsnæðinu, en af stefnanda hálfu var því hafnað, þar sem ekki hafði verið gengið frá húsnæðinu eins og um var samið. Vísað er til tölvusamskipta milli A-kk-ef og K-kk-ef fyrirsvarsmanns stefnda, dskj. nr. 5, en þar komi fram, að A-kk-nf hafi skoðað fasteignina 22. maí og þá listað upp ýmsa hluti og A-kk-nf kvað þetta ekki hafa verið tæmandi listi um það sem gera þyrfti til að koma henni í samningsbundið ástand, heldur bara það sem hann hafi tekið eftir á eftirlitsferð sinni um fasteignina, en samt ekki tæmandi upptalning. Það kvað viðbrögð stefnda við þessum lista hafa verið þau, að hann hafi ekki verið tilbúinn að samþykkja þetta og vísað í gerð leigusamnings, þess leigusamnings sem hann hefði skrifað undir og verið með undanslátt í málinu. Þá í framhaldi varð samkomulag milli aðila um að stefnandi hlutaðist til um úttekt á húsnæðinu. Hann kvaðst hafa haft samband við K-kk-þf G-kk-þf, verkfræðing og fengið hann til verksins, en hafði ekki áður samráð við byggingarfulltrúa í Garðabæ, en reiknaði með að hann hefði svo samband við byggingarfulltrúa, en það vissi ekki hvort K-kk-nf faðir hans hefði áður haft samband við byggingarfulltrúa til að annast úttekt. Hann kvað skýrslu K-kk-ef um forskoðun 2. júní hafa verið komið til af stefnda og K-kk-nf séð um það. Úttektarfundur hafi verið 14. júní, þar sem hann hafi verið með fulltrúa leigutaka K-kk-þgf K-kk-þgf og matsmanninum K-kk-þgf F. G-kk-þgf sem boðaður var til þessa fundar. Þarna hafi verið farið yfir húsnæðið með hliðsjón af ástandsskýrslu K-kk-ef og þá kom fulltrúi stefnda með sínar athugasemdir og þegar búið var að fara yfir allt lá fyrir niðurstaða, sem fulltrúi stefnda samþykkti fyrir sitt leyti og var það skilningur A-kk-ef, að það væri samkomulag um að leggja skýrslu K-kk-ef til grundvallar um ástand hússins. Hann kvað það sameiginlega ákvörðun eða sátt að skipta kostnaði og sleppa viðgerð að sinni.

Hann kvað K-kk-þf ekki hafa mótmælt skýrslunni né setti hann út á K-kk-þf sem úttektaraðila, enda hafi hann verið tilkvaddur að tilmælum stefnda, sem ekkert hafi sjálfur gert í því að fá úttektarmann. Engin samskipti við stefnda hafi verið eftir úttektarfundinn, en skýrsla K-kk-ef var send stefnda. Engin vanskil á leigugreiðslum hjá stefnda eftir að hann hóf störf hjá stefnanda. Hann kannaðist við að hafa sagt á úttektarfundinum að stefnandi þyrfti að fá til baka eitthvað af þeim 24 milljónum, sem við töpuðum á ykkur. Það hafi verið heitar umræður og báðir látið ýmis orð falla. Dskj. nr. 5, handritað tap 20-24 milljónir ekki skrift hans. Hann vissi um ástand hússins áður en prentvélar komu í það. Ekkert viðhald á húsinu meðan hann starfaði hjá stefnanda meðan stefndi var í því. Þeir tóku ekki við hluta af húsnæðinu í apríl. Hann taldi húsnæðið hafa verið skítugt og í þannig ástandi að ekki hafi verið viðlit að sýna það meðan stefndi var að láta mála það og þrífa, frágangur afleitur og málað strax yfir steypu svo að málning flagnaði af á gólfinu. Stefnandi sá um hreinsun og endurbætur, limtré og vírnet. Dskj. nr. 21, drög að samkomulagi, það minnir á að á milli hafi borið virðisaukaskattsskylda, seinna tilboð án vsk.

K-kk-nf G-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda kvaðst hafa ásamt tveimur öðrum einstaklingum hafa keypt þrotabú Ísafoldarprentsmiðju af Landsbankanum og skiptastjóra búsins, en Ísafoldarprentsmiðja hafi þá verið í húsi á Suðurhrauni 3, Garðabæ í eign stefnanda og þeir gert leigusamning við stefnanda í þeim "process". Er þeir hafi tekið við húsnæðinu 2002, hafði þar verið rekin prentsmiðja í á annað ár og húsnæðið verið skítugt, en að öðru leyti í góðu ásigkomulagi. Hann kvað þá hafa gert endurbætur á húsinu eftir að þeir tóku við því, málað öll gólf í prentsölum um 2000 fermetra, settu upp brunavarnarkerfi í prentsal við brunalokunarhurð, settu rafmagnstöflur í sali og bættu við aðaltöfluna til að fá meira afl inn í húsið og settu upp slökkvitæki og annað slíkt.

Hann kvað aldrei hafa orðið vanskil á leigugreiðslum. Hann kvað aðdraganda þess að gerður hafi verið nýr leigusamningur við stefnanda á árinu 2005 hafa verið þann, að þeir hafi keypt nýtt húsnæði að Suðurhrauni 1, Garðabæ, sem hafi verið nauðsynlegt, þar sem fyrirtæki stefnda hafi verið að stækka. Þeir prenti Fréttablaðið sjö daga og skyldi vélakostur stefnda fluttur í hið nýja húsnæði og í því sambandi var keypt á prentvélina svonefndur prentturn og brotvélar, og átti að flytja þetta í nýja húsnæðið og halda svo áfram að prenta Fréttablaðið þar og svo klára flutninginn úr eldra húsnæðinu. Það sem gerðist svo þegar verið var að flytja prentturninn að Suðurhrauni 3, að bifreiðinni með turninum hvolfdi og turninn skemmdist svo ekki var hægt að nota hann, sem þýddi það að blaðaprentvélin var ekki flutt að svo stöddu og það hafi tekið 7-8 mánuði að láta framleiða nýjan turn. Þeir hafi því þurft að tala við leigusala um að fá að framlengja leigusamningnum á meðan væri verið að framleiða turninn, svo að þeir gætu flutt. Þá var gerður nýr leigusamningur, en staða stefnda hafi verið ljós, þetta hafi komið fram í blöðum hvað hafði gerst, þeir hafi farið fram á að gamli samningurinn yrði framlengdur um 8-9 mánuði, sem talið hafi verið eðlilegt vegna flutninganna, en við það hafi ekki verið komandi. Hann kvaðst þó hafa gert sér grein fyrir að í samningnum frá 2005 voru íþyngjandi ákvæði. Þeir hafi verið í þeirri aðstöðu að ef þeir hefðu ekki getað haldið áfram að prenta Fréttablaðið, hefðu þeir hjá stefnda orðið fyrir hundruð milljóna króna tjóni og þeir því verið undir það seldir að skrifa undir nánast hvað sem var. Það kvað nýju ákvæðin í leigusamningnum hafa verið fráleit og leigan hafi verið hækkuð um 13% og hafi hann kvartað undan því og hinum nýju ákvæðum og reynt að spyrna gegn því að þeim bæri að skila húsnæðinu í sama ástandi og þegar fyrri leigutaki tók við því og einnig hafði hann reynt að spyrna við því að þeir yrðu að uppfylla ákveðinn athugasemdalista frá slökkviliðinu, en var ekki tekið undir það. Það kvað stefnda ekki hafa verið í aðstöðu til að láta reyna á þetta og taldi stefnanda hafa notað sér aðstöðu stefnda, til að fá þetta fram, en stefndi taldi sig geta valdið stefnda og aðalviðskiptavini hans verulegu tjóni ef á þessum tíma hefði komið fram útburðarbeiðni. Hann kvað það ekki hafa verið útskýrt nánar í hvaða ástandi húsnæðið hafi verið er fyrri leigutaki tók við því. Ekki fengið til baka bankatryggingu sem þeir hafi lagt fram vegna fyrri samnings frá 2002, sem lagt hafi verið upp, en hann var ótímabundinn og var honum ekki um að stefnandi hafi verið kominn með nýjan leigutaka að húsnæðinu. Hann kvað stefnda svo hafa flutt í nýja húsnæðið um páskana eða um sumardaginn fyrsta árið 2006 eða lokið flutningi í lok apríl. Hann hafi svo fengið eitthvað af lyklum um mánaðarmótin apríl/maí til að sýna húsið og svo hafi þeir reynt að skila restinni af lyklunum en það hafi verið neitað að taka við þeim.

Svo var prentarinn málaður og honum skilað 31. maí, hann hafi talið það umfram skyldu, en þetta hafi verið tiltekið í þessum nýja leigusamningi, sem þeir hafi verið tilneyddir að skrifa undir, en það að gera við gólf og mála hafi verið langt umfram eðlileg skil á húsnæði. Þeir hafi verið að reyna að uppfylla þessar ósanngjörnu kröfur og voru búnir að ganga frá öllu húsnæðinu nema prentsalnum fyrir 1. maí. Það hafi ekki verið sýnilegt að neinn leigutaki hafi verið að koma í húsið. Hann sagði að þeim hjá stefndu hafi þótt það mjög skrýtið og furðulegt að stefnandi skyldi fara fram á leigugreiðslur í maímánuði, þrátt fyrir að þeir leigðu í um 4 ár og hafi alltaf staðið í skilum og þrátt fyrir þær aðstæður, að þeir voru að þrífa, mála og lagfæra húsnæði langt umfram það sem sanngjarnt hafi geta talist. Hann kvað stefnanda hafa verið að sýna húsnæðið og hefði getað gert það þó að unnið væri að málun og lagfæringar á prentsalnum, þá hafi ekkert verið því til fyrirstöðu að leigja húsnæðið á þessum tíma, því að þegar verið væri að leigja svona iðnaðarhúsnæði tæki það langan tíma fyrir fyrirtæki að koma sér fyrir í nýja húsnæðinu, en öllu hefði verið skilað nema um 600 fermetrum og því hefði stefnandi átt að geta leigt húsnæðið frá 1. maí. Húsnæðið var þrifið í apríl og skilað í betra ástandi en þegar þeir tóku við því 2002. Hann kvað stefnda ekki hafa átt þess kost að vera viðstaddan ástandsskoðun sem þar hafi farið fram 2. júní 2006 og var stefnda ekki kunnugt um þá skoðun. Á úttektarfundi 14. júní 2006, hafi verið viðstaddur K-kk-nf K-kk-nf frá stefnda, en hann kvað ástandsskýrsluna þá ekki hafa verið samþykkta og þeir höfðu aldrei samþykkt hana. Hann kvaðst hafa talað við E-kk-þf J-kk-þf byggingarfulltrúa í Garðabæ til að fá úttekt á húsnæðinu og beðið hann að koma með úttektaraðila og þetta verið eftir miðjan maí eða byrjun júní. Það hafi svo komið fram hjá honum að þeir sæju yfirleitt ekki um svona lagað, heldur væru verkfræðistofur sem gerðu svona lagað og hann þá bent honum á að það væri lagaleg skylda hans að koma með eitthvern úttektarmann og þeir fengið hann 16. eða 17. júní, en þá hafi menn verið búnir nánast að ganga frá málinu svo ekki var haldið áfram með það. Hann kvað stefnda hafa boðið greiðslu til að ljúka málinu 30. júní 2006, sbr. dskj. nr. 21, en stefnandi hafi sett fyrir sig að báðar bæturnar hafi verið með virðisaukaskatti og á því hafi strandað. Þeir hafi aftur boðið fram greiðslu eftir að greinargerð var lögð fram og þá án virðisaukaskatts, en þá hafi þeir viljað að þeir greiddu að auki málskostnað sem stefndi hafi ekki fallist á. Stefndi hafi ekki verið tilbúinn að greiða þetta nú samkvæmt samkomulagi, vísað í dskj. nr. 5 um tölvusamskipti milli hans og A-kk-ef, þar sem því er beint til A-kk-ef að stefnandi biðji um lokaúttekt og stefndi verði látinn vita hvenær hún verði. Hann kvað þetta lýsa skýrari afstöðu stefnda um að stefnandi hlutist til um úttekt og eðlilegt að hann gerði það, en hann hefði átt að gera það í samráði við stefnda. Hann kvað ekki litið á fundinn 14. júní sem úttektarfund, heldur hafi þeir verið að fara saman yfir skýrslu, sem K-kk-nf hafði þegar sett fram, heldur taldi það eðlilegt að báðir aðilar væru við fyrstu úttekt, dskj. nr. 19. 16. júní bendir E-kk-nf á úttektarseðla, verkfræðistofu eða A-kk-þf c/o byggingarfulltrúa, reyndi hann að ná í A-kk-þf í framhaldi af þessu og tókst ekki. Ástandsskýrslan lýsti ekki að öllu leyti ástandi húsnæðisins, lýsti því ekki yfir eftir undirskrift að nýr leigusamningur hefði að geyma ósanngjarna skilmála, heldur gert það ítrekað þegar verið var að reyna að ljúka málinu. Hann kvað 13% hækkun á leigugjaldi ekki hafa verið í samræmi við markaðsverð, því að leigugjaldið hafði hækkað allan tímann, sem þeir höfðu haft húsnæðið á leigu m/v byggingarvísitölu. Skuldajafnaðarkrafa v/endurbótakostnaðar á brunavarnarkerfi, málun á gólfinu, sem ekki sé sanngjarnt m/v nýja samninginn var ósannngjarnt...

Vitnið K-kk-nf K-kk-nf kveðst hafa starfað hjá stefnda frá júní 2002 og hafði og starfað hjá gömlu Ísafoldarprentsmiðjunni þar sem hann var deildarstjóri í prentsal og unnið í húsnæðinu frá árinu 2001. Það kvað húsnæðið ekki hafa verið í góðu ástandi er gamla Ísafoldarprentsmiðja hafi flutt í það árið 2001. Þarna hafði áður verið fyrirtæki, sem það minnti að hafi heitið Plastos, en það hafi orðið gjaldþrota og hafi prentsmiðjan orðið að mála hluta af veggjum og hluta af gólfum og einnig hafi þeir orðið að dúkleggja alla efri hæðina, en þar hafði verið málað gólf og verið slitið niður í stein. Þá hafi þurft að setja loftræstikerfi á efri hæð, en þar voru einungis þakgluggar og ekki verið vinnandi þar, af því að það var svo þungt loft, og ýmislegt annað hafi orðið að gera, svo sem þurft hafi að bæta búningsaðstöðu ofl. Það kvað ástand hússins heldur ekki hafa verið gott er Ísafoldarprentsmiðja ehf. hafi tekið við húsnæðinu 2002, eftir að eldri Ísafoldarprentsmiðja varð gjaldþrota. Öll þrif höfðu verið trössuð og húsið hafi verið orðið mjög skítugt, en ekki skemmt eða illa farið. Ýmislegt hafi þurft að gera sem hefði þurft að gera 2001 var ekki gert svo sem í sambandi við brunamál sem kröfur voru um.

Hann kvað stefnda hafa byrjað að prenta Fréttablaðið í nýja húsnæðinu að Suðurhrauni 1, eftir páska 2006. Engin starfsemi hafi verið eftir það að Suðurhrauni 3, en hafi verið eftir að taka síðasta hlutann af vélinni sem prentaði Fréttablaðið og það verið gert eftir páska og því verið lokið fyrir 1. maí 2006. Það kvaðst ekki hafa verið viðstatt svonefnda ástandsskoðun á húsnæðinu, sem fram fór 2. júní 2006 og man ekki hvort það vissi um hana eða talað hafi verið um hana, en hann hafi allavega ekki verið boðaður. Það taldi samt að það hafi verið boðað á úttektarfund 14. júní s.á. eða minnti það. Stefndi hafi ekki verið sáttur við skýrslu um ástandsskoðun og því hafi það farið yfir hana á þessum fundi með K-kk-þgf úttektaraðila og K-kk-þgf. Það kvaðst ekki hafa samþykkt eitt eða neitt, en gert athugasemdir við skýrsluna. Það kvaðst minnast þess, að á þessum fundi hafi A-kk-nf K-kk-nf sagt, að þeir, stefnandi, þyrftu að fá eitthvað af þeim 28 milljónum sem þeir hafi tapað á stefnda og hafi A-kk-nf þá kvartað yfir því að þeir hafi ekki bónað dúkinn á efri hæðinni, þeir þá bent honum á að þetta væri nú betra en þegar tekið hafi verið við húsnæðinu í upphafi 2001, en þá hafi verið settur dúkur og hann þá sagt að það snerist ekki um það, þeir væru bara að fá til baka það sem þeir töpuðu á fyrri leigjanda þ.e. Ísafoldarprentsmiðjunni gömlu. Það sagði að 2002, þegar stefndi tók við húsnæðinu hafi þurft að fara í endurbætur, svo sem að stækka rafmagnsstofninn, setja rafmagnstöflur, laga eldvarnarhurð og setja nýtt stýrikerfi á loftræstikerfið uppi. Það kvað húsnæðið hafa verið í miklu betra ástandi en þegar það var afhent 2001, þar sem öll gólf niðri höfðu verið máluð og það höfðu verið málaðir veggir. Það var ekki búið að laga gólf í viðbyggingu sem átti að gerast strax, en var ekki gert, svo að Ísafoldarprentsmiðja hafi orðið að greiða fyrir það. Húsið hafi þannig verið í betra ástandi þegar því var skilað heldur en þegar tekið var við því 2001. Það taldi að K-kk-nf hafi boðað til fundarins 14. júní 2006, það mundi ekki hvort það hafði talað áður um fundinn við K-kk-þf, en taldi það líklegt. Það kvað hafa verið ósátt við það sem kom fram í ástandsskýrslu og viljað hrekja það með því að fara á fundinn. Það kvaðst hafa komið sínum sjónarmiðum að, en taldi að það hafi ekki verið hlustað á sig. Það kvaðst hafa hafnað skýrslunni alfarið, en það kvaðst ekki hafa gert athugasemdir við skoðun K-kk-ef og hélt að það hefði haft samband við K-kk-þf á tímabilinu frá 2. - 14. júní.

Alla vega hafi hann hringt í það á þessum tíma. Það kvað stefnanda ekki hafa annast um neitt viðhald á húsnæðinu á leigutímanum og ekki sinnt tilmælum stefnda um ákveðnar viðhaldsaðgerðir.

Vitnið K-kk-nf J-kk-nf G-kk-nf staðfestir ástandsskýrsluna og kvað aðdragandann að því að það gerði þessa skýrslu hafa verið þann að um mánaðarmótin maí - júní 2006 hafi A-kk-nf K-kk-nf haft samband við það og beðið það að koma og skoða þetta mannvirki að Suðurhrauni 3, þar sem þarna höfðu verið umræður milli leigusala og leigutaka og í framhaldi af því hafi það og A-kk-nf mætt á staðinn og forskoðun hafi farið fram á verkinu. Fulltrúi leigutaka hafi ekki verið boðaður á þessu stigi og hafi verið meiningin að það mundi gera greinargerð og kostnaðaráætlun á þetta, sem ekki hafi verið óeðlilegt og í anda þess sem tíðkaðist byggingarmarkaði þ.e. fram fari forskoðun og svo áætlunargerð í sambandi við það og svo lokaúttekt og skoðun. Vitnið kvaðst upphaflega vera lærður húsasmiður, svo hafi það orðið húsasmíðameistari, og seinna byggingartæknifræðingur og verkfræðingur og svo endað með því að verða master í rekstrarverkfræði. Það kvaðst svo hafa unnið sem sjálfstæður ráðgjafi í 5 ár og unnið nær eingöngu sem sjálfstæður ráðgjafi og um 2ja ára skeið hafi það haft umsýslu með leikskólum Reykjavíkurborgar og gert ástandsskoðun á rúmlega 70 leikskólum Reykjavíkurborgar.

Í janúar 2000 var það fastráðið til Reykjavíkurborgar og það verið deildarstjóri íþrótta- og tómstundamála og í 6 ár haft yfirumsjón með mati á öllum íþróttamannvirkjum Reykjavíkurborgar, sem lagt hafi verið til grundvallar um viðhald og endurbætur á mannvirkjunum. Eftir það hafi það sem sjálfstæður ráðgjafi verið að meta fyrir fasteignafélög. Það kvaðst eftir forskoðun hafa gert skýrslu, sem það hafi komið til leigusala, sem hafði falið því verkefnið, sem hafi svo sent han áfram á leigutaka. Það kvað A-kk-nf Á-kk-nf hjá embætti byggingarfulltrúans í Garðabæ hafa haft samband við sig og tjáð því að hann þyrfti að staðfesta, að það væri hæft til að sinna því verki að taka út húsnæðið, en þeir þekktust vegna starfa hans í sambandi við vinnu þess fyrir verktaka í Garðabæ og hann viljað fá staðfest að hann væri sami maður. Það kvað A-kk-nf hafa hringt í það um það leyti sem það var að vinna skýrsluna um ástandsskoðunina. Það kvaðst hafa boðað K-kk-þf K-kk-þf, fulltrúa leigutaka til úttektarfundarins 14. júní, en skýrslan sem það gerði eftir forskoðunina hafi legið fyrir hafi K-kk-nf hringt í það og fram hafi komið að menn voru ekki á sama máli um einstök atriði skýrslunnar og það talið eðlilegt til að gæta jafnræðis milli aðila, en það væri grundvöllur skýrslunnar að ekki væri hallað á neinn, að þeir A-kk-nf, það og K-kk-nf myndu hittast og fara yfir skýrsluna og hvern einasta lið kostnaðaráætlunar, sem væri að baki skýrslunni. Í skýrslunni sjálfri væru teknir fram heildarkostnaðir einstakra liða en að baki henni liggi mun ítarlegri kostnaðaráætlun. Það kvaðst því hafa boðað K-kk-þf á fundinn og hann verið mjög ánægður með það, því þá hafi honum gefist kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum um þau atriði, sem hann var ekki sáttur við. Það kvað ekki komið fram á þessum fundi frá leigutaka einhverjar athugasemdir um það að það annaðist úttektina og ekki hafi heldur komið fram, að leigutaki væri andvígur því að úttektin færi fram. Það kvaðst því hafa litið svo á að úttektin hafi farið fram með samþykki leigutaka og leigusala. Það skráð niður allar ákvarðanir sem teknar vour á fundinum, en menn hafi verið tilbúnir að helminga suma liði og fella aðra niður og hafi kostnaðaráætlun þess lækkað í samræmi við það. Það sem skráð sé að ákveðið hafi verið að gera þetta eða hitt, þar sé það sameiginleg ákvörðun aðila, það hvað tölurnar í skýrslunni þannig fundnar út, að við ástandsskoðun þá skipti það henni niður eftir iðngreinum, málun, pípulagnir, gólfefni osfrv. og svo leggi það mat á þá tíma, sem tilgreindar framkvæmdir komi til með að taka og það svo notað viðmiðunarverð á verktakamarkaði um tímalaun sem væri um 3.800 kr. m/vsk, en það væri meðalverð á markaði og raðaði þessu upp, en sumir heildarliðir eins og förgun á efni ofl. mæti það sem eina heild. Það kvað þetta vera gildandi verð á markaðnum. Vitnið skýrði mismunandi tilboðsverð í sambandi við þrifin og kvaðst lægsta tilboð ekki hafa verið raunhæft, en það svo byggt kostnaðaráætlunina á hinum tilboðunum. Vitnið sagði að það sem það mæti sem viðeigandi ástand húsnæðis væri bæði fundið miðað við leigusamninginn og það sem almennt væri talið viðhlítandi, en miðað við að leigutaki þurfti að koma húsnæðinu aftur í leigu hafi það hvorki verið sýningarhæft né nothæft. Það hafi verið van- eða óþrifið, ófrágengnar lagnir út um allt og svo hafi verið göt á útveggjum sem rignt hafi inn um. Húsið hafi verið í slæmu ástandi m/v að sýna það til áframhaldandi leigu. Það ætlaði að það tæki 4-5 vikur að koma húsnæðinu í viðeigandi ástand. Það kvaðst hafa unnið á hlutlausan hátt að þessu verki. Það kvað forskoðun almennt vera unna án þess að umboðsmenn aðila komi þar að. Það kvaðst ekki hafa verið dómkvatt sem matsmaður. Það kvað mismun á ástandsskoðun og úttekt vera þann, að ástandsskoðunin sé undirbúningsvinna sem það vinni til að gera sér grein fyrir verkefninu og án þess að umboðsmenn aðila komi þar að, en úttektin, sem síðar fari fram sé gerð með fulltrúum aðila. Það kvaðst ekki hafa geta stuðst við fyrri úttektir, en verið með 3-4 ára gamlar teikningar og séð af þeim, að í götum á veggjunum höfðu ekki verið neinar lagnir, svo að leigutaki hafði lagt þarna ákveðnar lagnir og svo rifið þær niður. Vitnið kvaðst hafa unnið skýrsluna með það í huga, að hann væri að vinna fyrir báða aðila, en sá sem beðið um skýrsluna hafi greitt fyrir hana.

Vitnið A-kk-nf Á-kk-nf kvað byggingarfulltrúann í Garðabæ almennt standa þannig að úttekt á leiguhúsnæði þegar um það væri beðið, að hann leitist við að fara sjálfur í þessar úttektir, en oft á tíðum verði hann að kaupa verktaka til starfsins eins og í mörgum öðrum þáttum embættisskyldunnar, þá sé leitað til viðurkenndra verkfræðistofa úti í bæ. Vitnið kannaðist við að haft hafi verið samband við embætti byggingarfulltrúa út af úttekt á leiguhúsnæði að Suðurhrauni 3 í Garðabæ í júní 2006. Því skildist að fyrst hafi verið leitað eftir úttektinni við E-kk-þf J-kk-þf, sem nú er byggingarfulltrúi og hann svo vísað málinu til þess og tekið fram að honum þætti málið þannig vaxið að það ætti að fara til einhverrar viðurkenndrar verkfræðistofu út í bæ. Það kvaðst fyrst hafa leitað til Verkfræðiþjónustu Jóns Guðmundssonar. Það hafi verið leitað til þessarar stofu, en J-kk-nf hafi verið vant við látinn, verið í fríi og þá verið leitað til K-kk-ef G-kk-ef og embættið ekkert hafa haft út á það að setja, að hann ynni úttektina í nafni þess og kvaðst það síðar hafa staðfest það í tölvupósti. Það kvaðst hafa rætt við K-kk-þf þegar það hafi verið ljóst, að hann myndi vinna verkið, en ekki J-kk-nf G-kk-nf og það verið í fullkomnu samkomulagi og sátt, að sú ástandsskoðun sem hann framkvæmdi væri einnig í umboði byggingarfulltrúa í Garðabæ. Það kvað hafa verið samþykkt milli þess og K-kk-ef í símaviðtali sem farið hafi fram, áður en það sendi tölvupóst í júlí.

V. Niðurstöður.

Fallist er á að kröfur stefnanda í máli þessu séu innan ramma og í samræmi við leigusamninginn milli aðila frá 15. júlí 2005. Þannig fá fjárhæðir um vangoldna leigu og bætur vegna ófullnægjandi skila á leiguhúsnæðinu stoð í ákvæðum samningsins.

Stefndi byggir sýknukröfu sína aðallega á því, að samningurinn sé ógildur eða óskuldbindandi fyrir stefnda, eða skuli vikið til hliðar í heild eða að hluta, þar sem það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju fyrir stefnanda að bera hann fyrir sig. Vísað er til ógildingarreglna III. kafla samninglaga nr. 7/1936 og aðstæðna stefnda við samningsgerðina. Í málinu liggur annars vegar fyrir svo sem fyrr er rakið að prentturn sem stefndi ætlaði að nota við nýja prentvél til prentunar á Fréttablaðinu skemmdist eða eyðilagðist, svo að stefndi gat ekki hafið prentun á blaðinu á hinum nýja stað, svo sem til stóð og áttu stefndu á hættu að missa af samningnum við Fréttablaðið um prentun þess, sem hefði getað þýtt hundrað milljóna króna tjón fyrir stefndu. Í ljósi þessa verður að meta kröfu stefndu. Ekki verður samt talið að veigamiklar breytingar hafi verið gerðar í samningnum frá 12. júní 2002 með samningnum frá 15. júlí 2005. Að vísu er um nokkra hækkun að ræða á leigugjaldi, en til þess er að líta, að leigutíminn er mjög stuttur m/v eldri leigusamninga um húsnæðið og grunnleigugjaldið hafði lítið breyst frá 7. mars 2001. Á þessum tíma hafði orðið töluverð hækkun á markaðsverði fasteigna umfram þá hækkun sem varð á verði þeirra miðaði við byggingarvísitölu. Húsaleigugjald miðast oft mestmegnis við verðmæti eða markaðsverð húsnæðis og verður ekki talið óeðlilegt að stefnandi hafi haft hliðsjón af því við ákvörðun leigugjalds í leigusamningnum frá 15. júlí 2005, einkum þar sem hann var til stutts tíma. Þá verður ekki séð að óeðlilegt sé að stefnandi miðaði við það í leigusamningnum að stefndi skilaði húsnæðinu hreinu og í engu í verra ástandi en við upphaf leigutíma fyrri samningsaðila að undanskildu eðlilegu sliti. Þá hafði verið komið fyrir í húsnæðinu prentvélum og öðrum búnaði er tilheyrði prenstmiðjurekstri og fyrir lá í lok leigutímans skv. leigusamningi frá 15. júlí 2005 skyldu þessar vélar og búnaður fjarlægð úr húsnæðinu og getur það ekki talist óeðlilegt eða neinir afarkostir að húsnæðinu yrði þá skilað í sama ástandi og það var í er þessi rekstur hófst, en rekstur fyrri samningsaðila hafi aðeins staðið í rúmt ár og erfitt að aldursgreina skít og verður ekki séð hvernig stefndi átti að skila af sér húsnæðinu í viðunandi ástandi án þess að taka það allt gagngert í gegn í sambandi við þrif og annað, en fyrir lá, að það gæti síðar verið leigt undir allt annan rekstur eða verið selt. Ekki verður því fallist á að leigusamningur frá 15. júlí 2005 verði ógiltur í heild eða vikið til hliðar í heild eða um einstök atriði svo sem stefndi geri kröfu um.

Ekki er fallist á það með stefnda, að stefnanda hafi borið að taka við hluta af húsnæðinu 30. apríl 2006. Þá átti enn eftir að mála gólf vélarsalarins, en 31. maí 2006, taldi stefndi sig hafa gengið frá húsnæðinu á forsvaranlegan hátt og vildi skila lyklum að því, en stefnandi sætti sig ekki við frágang stefnda og lét útbúa lista um það sem þyrfti að gera svo að skilin væru í samræmi við það, sem kveðið væri á um í leigusamningnum milli aðila.

Af hálfu stefnda var ekki fallist á að bæta úr því sem stefnandi fann að og varð niðurstaðan eins og fram er komið að fá úttekt byggingarfulltrúans í Garðabæ á ástandi hússins í leigulok. Fram er komið, að þegar um svona iðnaðarhúsnæði er að ræða, leitaði byggingarfulltrúinn til verkfræðistofu úti í bæ, venjulega til verkfræðistofu J-x-x G-kk-ef og er ljóst af vitnisburði A-kk-ef Á-kk-ef, að þar sem J-kk-nf hafi verið í frí, hafi K-kk-nf J-kk-nf G-kk-nf verið fenginn til verksins og unnið það og það verið í fullkomnu samkomulagi og sátt, að sú ástandsskoðun sem hann framkvæmdi væri í umboði byggingarfulltrúans í Garðabæ. Stefndi var með fulltrúa á úttektarfundi með K-kk-þgf og fulltrúa stefnanda og kom stefndi þar að ýmsum athugasemdum og voru sumar þeirra teknar til greina í endanlegri ástandsskýrslu K-kk-ef. Þrátt fyrir að stefndi hafi ekki alveg sætt sig við skýrsluna, hefur hann ekki óskað eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta ástand húsnæðis við skilin og ætlað tjón stefnanda. Í máli þessu verður því byggt á ástandsskýrslu K-kk-ef sem framkvæmd var í umboði byggingarfulltrúans, en henni var lokið 15. júní 2006 og kemur fram í vitnisburði K-kk-ef að það taki 4-5 vikur að koma húsnæðinu í viðunandi ástand og þykir það ekki fjarri lagi að skil á húsnæðinu hafi ekki getað farið fram fyrr en í lok júlí, er stefndi skilaði lyklunum að því.

Lok leigusamnings voru 30. apríl 2006, og verður að miða við að stefnandi hafi fyrir lok þess tíma reynt með auglýsingu eða öðrum hætti að fá nýjan leigjanda eða eiganda að húsnæðinu enda liggur fyrir að hann gerði það, en hins vegar er ekkert upplýst um að stefnanda hafi tekist að fá nýjan leigjanda til að taka við húsnæðinu 1. maí eða að kaupandi hafi gefið sig fram að húsnæðinu og því óvíst, að stefnendur hafi orðið af leigutekjum þó að afhending hafi dregist og þykir ekki rétt miðað við aðstæður að miða bæturnar við fulla leigu allt umkrafið tímabil.

Í drögum að samkomulagi milli aðila dags. 30. júní 2006, dskj. nr. 21 er upplýst að aðilar voru í meginatriðum sammála um uppgjör, en það að samkomulag næðist strandaði á minni atriðum eins og hvort greiða skyldi virðisaukaskatt af bótum. Þar er gert ráð fyrir að leiga fyrir einn mánuð þ.e. maímánuð 2006, sé fullnægjandi leigugreiðsla í uppgjöri aðila. Miðað við að stefnandi hefur ekki getað sýnt fram á að hann hafi misst af beinum leigutekjum vegna framangreindra tafa á skilum og báðum aðilum verður um kennt að úttekt á húsnæðinu dregst á langinn þykir mega meta þetta leigugjald sem hæfilegar bætur vegna leigumissis fyrir maí og júní, þ.e. 3.336.832 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Þá hefur ástandsskýrslu K-kk-ef G-kk-ef ekki verið hnekkt, en miðað við hans reynslu af úttektum á húsnæði má telja víst, að treysta megi mati hans um hver sé viðunandi viðskilnaður á leiguhúsnæði og er skýrslan lögð til grundvallar þar um og er fallist á niðurstöður hennar um kostnað við að koma húsnæðinu í viðunandi ástand og er stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda samkvæmt henni 2.176.450 krónur.

Rétt þykir að skipta kostnaði við úttektina milli aðila.

Stefnda er með gagnkröfur að fjárhæð 5.474.183 krónur sem sundurliðast í 5 liði.

Ekki eru rök til þess, að virtu því sem tekið er fram hér að framan að samþykkja kröfur vegna leigumismunar. Stefndi hefur í 1. lið gert kröfu um greiðslu á 968.608 krónum vegna gólfmálunar. Þetta er kostnaður við að mála gólf leiguhúsnæðisins áður en því var skilað. Það verður að teljast nokkuð eðlilegt eftir 4 ára leigutímabil og eftir að prentvélar höfðu verið fjarlægðar að gólfið sé málið og er þessi liður ekki tekinn til greina.

Telja verður að liðir 2 og 3 varði aðgerðir sem eingöngu tengjast rekstri stefnda og þykir rétt að hann beri einn kostnað af þeim. Hins vegar verður litið svo á, að það sé leigusala að sjá um að leiguhúsnæðið standist kröfur um brunavarnir og hollustuhætti á vinnustað og er fallist á, að stefnanda beri að greiða stefnda þann kostnað sem hann lagði út vegna brunavarna, þ.e. 189.699 krónur sbr. dskj. nr. 25.

Í málinu er því haldið fram af stefnda, að hann hafi fyrr á leigutímanum, skv. eldri samningi, þurft að standa straum af ýmsum öðrum lagfæringum og viðhaldsaðgerðum sem stefnanda hafi í raun borið að gera, til að húsnæðið væri í fullnægjandi ástandi, en hann hefur ekki getað skýrt þetta nægilega, eða lagt fram reikninga fyrir þessum kostnaði. Stefnandi hefur haldið því fram að leigugjaldið hafi verið lægra í upphafi leigutímans til að mæta þessum kostnaði, og meðan annað er ekki komið fram verður að ætla að það geti staðist, en ella hefði þessi kostnaður geta komið til frádráttar, ef nægum gögnum væri til að dreifa..

Krafa stefnda að frádregnum 189.699 krónum og 88.472 er tekin til greina og ber stefnda því að greiða stefnanda 5.467.770 krónur.

Dráttarvaxtakrafa stefnanda er tekin þannig til greina, að stefndi greiði dráttarvexti af 5. 467.770 krónum frá 5. júlí 2006, en það er sá gjalddagi sem aðilar höfðu komið sér saman í framangreindum drögum og leggist þeir á fram að greiðsludegi.

Eftir þessum úrslitum ber stefnda að greiða stefnanda málskostnað, en að virtu því, að nánast hafði tekist sátt í málinu fyrir málshöfðun, ákveðst hann 650.000 krónur.

Dóm þennan kveður upp G-kk-nf L. J-kk-nf héraðsdómari.

DÓMSORÐ

Stefndi, Ísafoldarprentsmiðja ehf., greiði stefnanda, Eignamiðjunni ehf., 5.467.770 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, frá 5. júlí 2006 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 650.000 krónur í málskostnað.

G-kk-nf L. J-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir.

Skrifstofa Héraðsdóms Reykjaness 18.05.2007.