E-1440/2013

Mál þetta, sem dómtekið var 13. maí sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af H-kvk-þgf L-kvk-þgf (kt. 000000-0000) og S-kk-þgf Á-kk-þgf Þ-kk-þgf (kt. 000000-0000), báðum til heimilis að Dalaþingi 8, Kópavogi, gegn Íbúðalánasjóði (kt. 000000-0000), Borgartúni 21 Reykjavík, með stefnu sem birt var 27. mars 2013.

Dómkröfur stefnenda eru að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum 546.571 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 4.506 kr. frá 2. febrúar 2012, af 4.952 kr. frá 2. mars 2012, af 518.292 kr. frá 30. mars 2012, af 4.943 kr. frá 4. apríl 2012, af 4.937 kr. frá 3. maí 2012, af 4.930 kr. frá 4. júní 2012 og af 4.011 kr. frá 5. júlí 2012, í hverju tilviki til greiðsludags.

Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu, eða samkvæmt mati réttarins, með tilliti til virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda og að stefnendum verði gert að greiða sér málskostnað.

Ágreiningsefni og málsatvik

Málavextir eru þeir að stefnendur, H-kvk-nf og S-kvk-nf, gáfu út skuldabréf til stefnda Íbúðalánasjóðs, svonefnt „ÍLS-veðbréf“, 3. nóvember 2008. Upphaflegur höfuðstóll lánsins voru 20 milljónir króna, bundið vísitölu neysluverðs. Bréfið ber fasta 4,9% ársvexti. Fjöldi afborgana er 480, með mánaðar millibili. Til tryggingar skuldinni var sett að veði fasteign stefnenda að Dalaþingi 8, Kópavogi, fastanr. 229-3991. Stefnendur eru skuldarar að bréfinu.

Í júní 2011 hugðust stefnendur greiða umfram reglulegar afborganir 10 milljóna króna eingreiðslu inn á skuldina samkvæmt fyrrnefndu skuldabréfi, en var þá tjáð að stefndi reiknaði sér tiltekið uppgreiðslugjald á slíkar umframgreiðslur. Þann 15. júní 2011 fengu stefnendur þær upplýsingar frá stefnda að uppgreiðslugjald þetta næmi þá 699.291 kr. miðað við þetta háa innborgun. Hefur þeirri staðhæfingu stefnenda ekki verið mótmælt að umrætt uppgreiðslugjald hafi verið fundið með því að núvirða ímyndað lán að fjárhæð 10.000.000 kr. með vöxtum samkvæmt ÍLS-veðbréfinu miðað við vexti nýrra lána. Niðurstaðan úr þeim útreikningi sé 10.699.291 kr. Af hálfu stefnda hefur þó nánar tiltekið verið vísað til þess að þóknunin reiknist af mismun á vaxtastigi þess láns sem greitt sé og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá stefnda, ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða, sbr. 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda.

Stefnendur vildu ekki una þetta háu gjaldi og bentu á að í skuldabréfinu væri ekki að finna fyrirmæli um útreikning uppgreiðslugjaldsins, en af hálfu stefnda var ekki fallist á niðurfellingu eða lækkun gjaldsins. Í framhaldi tjáðu stefnendur stefnda að þau hygðust þá engu að síður greiða mánaðarlegar umframgreiðslur inn á lánið, en þó með fyrirvara um endurheimtu þeirra uppgreiðslugjalda sem stefndi reiknaði sér.

Þessu næst kærðu stefnendur ákvörðun stefnda um uppgreiðslugjaldið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, sem vísaði kæru stefnenda frá 24. febrúar 2012, þar sem kæran hefði ekki borist innan kærufrests. Stefnendur kröfðust þá endurupptöku málsins auk þess að leggja fram aðra kæru þar sem þau höfðu þá í millitíðinni greitt stefnda uppgreiðslugjöld, annars vegar 4.506 kr. þann 3. febrúar 2012 og hins vegar 4.952 kr. þann 2. mars 2012. Úrskurðarnefndin úrskurðaði í málinu 7. desember 2012 og varð niðurstaðan að staðfest var ákvörðun stefnda frá 4. júlí 2012 um synjun um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar vegna aukaafborgana stefnenda.

Ágreiningur málsaðila reis sem fyrr segir þegar stefnendur hugðust greiða 10 milljóna umframgreiðslu á lánið í júní 2011. Til þeirrar innborgunar kom ekki, en á síðari stigum inntu stefnendur af hendi umframgreiðslur, þar með talið uppgreiðslugjöld sem stefndi innheimti á sama grundvelli og hér að framan hefur verið lýst, nánar tiltekið:

Dags. Innborguð fjárhæð þar af uppgreiðslugjald

03.02.2012 kr. 50.000 kr. 4.506

02.03.2012 kr. 55.000 kr. 4.952

30.03.2012 kr. 6.000.000 kr. 518.292

04.04.2012 kr. 55.000 kr. 4.943

03.05.2012 kr. 55.000 kr. 4.937

04.06.2012 kr. 55.000 kr. 4.930

05.07.2012 kr. 55.000 kr. 4.011

Stefnufjárhæðin í málinu nemur samtölu þessara uppgreiðslugjalda, en ekki er tölulegur ágreiningur aðila í málinu hvað það varðar. Ágreiningur aðila snýst alfarið um það hvort stefnda hafi verið heimilt að innheimta af stefnendum uppgreiðslugjöld með þeim hætti sem gert var. Afmarkast ágreiningurinn því við skýringu á tilsvarandi réttarheimildum sem liggja gjaldi þessu til grundvallar, en stefnendur telja að gjaldið þannig útreiknað hafi ekki lagastoð, á meðan stefndi heldur fram hinu gagnstæða.

Þegar umrætt ÍLS-veðbréf stefnenda var gefið út voru í gildi lög nr. 44/1998 um húsnæðismál, en hafði þó þá verið breytt með lögum nr. 57/2004 og nr. 120/2004. Koma hér einkum til álita 1. og 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, eins og þeim var breytt með 12. gr. laga nr. 57/2004, auk þess sem nýrri 3. mgr. var bætt við umrædda 23. gr., með 5. gr. laga nr. 120/2004. Þá þarf hér enn fremur að líta til ákvæða 3. og 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, eins og þeim var breytt með 1. og 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005. Loks þarf einnig að líta til reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda, einkum 7. gr., auk skilmála í ÍLS-veðbréfinu sjálfu.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að stefndi sé sjálfstæð ríkisstofnun, sbr. 4. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Verkefni stefnda séu afmörkuð í 9. gr. laganna, en þau séu m.a. að annast lánveitingar og sinna viðskiptum með skuldabréf sem sjóðurinn gefi út í samræmi við ákvæði laganna, en nánari ákvæði um lán til einstaklinga sé að finna í VI. kafla. Í viðskiptunum við stefnda hafi stefnendur verið neytendur í hefðbundnum skilningi og eins og hugtakið sé skilgreint í 4. gr. a í lögum nr. 121/1994 um neytendalán.

Í 1. mgr. 23. gr. laganna nr. 44/1998 komi fram sú aðalregla að skuldurum sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum fyrir gjalddaga. Undanþágur frá aðalreglunni komi síðan fram í 2. og 3. mgr. sömu greinar. Þær séu bundnar ströngum skilyrðum og beri að túlka þröngt.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. laganna sé ráðherra heimilt, við sérstakar aðstæður, og að fenginni umsögn stjórnar stefnda, að ákveða að aukaafborganir verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-verðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs og skuli þá geta um heimildina í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Stefnendur byggi þó á því að ákvæðið eigi ekki við af eftirfarandi ástæðum: 1) Stefndi hafi ekki vísað til og byggt á ákvæðinu við meðferð málsins. 2) Um sé að ræða heimildarákvæði fyrir ráðherra sem hafi ekki tekið neina ákvörðun á grundvelli þess og ekki liggi heldur fyrir umsögn stjórnar stefnda þar að lútandi sem sé meðal lagaskilyrða samkvæmt ákvæðinu. 3) Í skuldabréfinu sé ekki tiltekið að fjárhæð þóknunar skuli ákveðin með þeim hætti sem tilgreint sé í lagaákvæðinu, þ.e. þannig að hún „jafni út að hluta eða að öllu leyti mun á uppgreiðsluverði ÍLS-verðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs“.

Hvert framangreindra atriða fyrir sig nægi til þess að gjaldtökuheimild stefnda verði ekki reist á ákvæðinu. Komi þá til skoðunar 3. mgr. 23. gr. laganna, en þar segi, að ráðherra geti heimilað Íbúðalánasjóði að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða aukaafborganir gegn lægra vaxtaálagi. Í ákvæðinu séu sett þau skilyrði fyrir þessu úrræði að í reglugerð sé þá kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður geti áskilið sér, og að slík þóknun skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Stefnendur byggi á því að þessi skilyrði séu ekki uppfyllt af eftirfarandi ástæðum: 1) Í veðbréfinu sé ekkert um það að stefnendum hafi verið boðið að afsala sér rétti til að greiða aukaafborganir gegn lægra vaxtaálagi. 2) Það sé lagaskilyrði að í reglugerð sé kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánsjóður geti áskilið sér. Reglugerð nr. 522/2004, með áorðnum breytingum þá lánið var tekið, uppfylli ekki þetta lagaskilyrði. 3) Þá sé það skilyrði að þóknun skuli ekki nema hærri fjárhæð en nemi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Uppgreiðslugjaldið, eins og það hafi verið ákveðið af stefnda, hafi ekki tekið mið af kostnaði við uppgreiðslu, heldur e.k. núvirðingu á vaxtamun, sbr. 7. gr. gjaldskrár stefnda. Samkvæmt orðanna hljóðan og með gagnályktun frá 2. mgr. 23. gr. laganna megi ljóst vera að heimildinni í 3. mgr. hafi ekki verið ætlað að taka á mögulegri vaxtaáhættu Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslna og koma þannig í stað áhættustýringar Íbúðalánasjóðs. 4) Í veðbréfinu sé engin útlistun á því hvernig uppgreiðslugjald skuli reiknað út og ákveðið. Í þessu sambandi vísist auk framangreinds til meginreglna laga nr. 121/1994 um neytendalán, og þá sérstaklega til 3. mgr. 16. gr. a. Þar sé skýrt kveðið á um að í þeim tilvikum sem heimilt sé að semja um uppgreiðslugjald skuli kveðið á um slíkt í lánssamningi, og skuli tilgreina upplýsingar um hvernig uppgreiðslugjald sé reiknað út og hvenær slíkur kostnaður falli á. Um sé að ræða sjálfsagða reglu og hún sé áréttuð í 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Með innheimtu uppgreiðslugjaldsins sé brotið gegn þessum reglum.

Hvert framangreindra atriða fyrir sig komi í veg fyrir að stefnda hafi verið heimilt að reikna sér uppgreiðslugjöld á þeim grundvelli sem hann hafi gert.

Í þessu tilviki hafi stefndi reiknað sér gjöld sem nemi á bilinu 7-10% af uppgreiðslufjárhæð og hafi komið stefnendum algerlega að óvörum. Ekki sé um að ræða kostnað stefnda í tengslum við uppgreiðslur, heldur vaxtamun sem stefndi hafi reiknað sér sjálfur. Uppgreiðslugjaldið sé því óvenju hátt, en á almennum markaði sé algengt að skuldabréf hafi að geyma ákvæði um uppgreiðsluþóknun er nemi á bilinu 1-1,5% af greiddri fjárhæð. Af þessu öllu verði ályktað að stefndi hafi ekki mætt vaxtaáhættu sinni með áhættustýringu, án þess að sérstakar ástæður réttlæti það. Vísist hér til hliðsjónar á 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 og athugasemdir með ákvæðinu.

Stefnendur bendi á að bréfi stefnda til úrskurðarnefndarinnar 19. október 2011 fylgdi nýrra eyðublað ÍLS-veðbréfs án heimildar til uppgreiðslu. Þar séu ákvæði um uppgreiðsluheimildir í 5. og 6. tölulið skilmála, en í 6. tölulið þess séu tilgreindar sérstaklega útreikningsforsendur uppgreiðslugjalds. Þannig sé sýnt að stefndi hafi bætt úr annmarka, sem bersýnilega hafi verið á veðbréfinu sem stefnendur gáfu út.

Síðast en ekki síst vísi stefnendur til reglunnar er komi fram í 40. og 77. gr. stjórnarskrár nr. 33/1944, með síðari breytingum, um að stjórnvöldum sé óheimilt að innheimta skatta og önnur gjöld án sérstakrar lagaheimildar.

Stefnukrafan miðist við að stefnendur fái endurgreidd uppgreiðslugjöld, sem þau hafi greitt á tímabilinu 3. febrúar til 5. júlí 2012. Um rétt til endurgreiðslu vísist til meginreglna kröfuréttar um endurheimtu ofgreidds fjár og þess er að framan greinir. Krafist er dráttarvaxta frá greiðsludögum hverju sinni, með heimild í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað sé gerð með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til virðisaukaskatts sé skaðleysiskrafa þar sem stefnendur eignist ekki frádráttarrétt við greiðslu skattsins.

Málsástæður og lagrök stefnda

Krafa stefnda um sýknu er reist á því að honum hafi á grundvelli 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, verið heimilt að áskilja sér umrædda þóknun vegna þeirra aukaafborgana sem stefnendur greiddu af láni sínu.

Samkvæmt 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 um ÍSL-veðbréf og íbúðabréf, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, megi stefndi bjóða þeim sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða til að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi. Yfirlýsingu þessa efnis sé að finna í 5. tölulið veðskuldabréfs stefnenda þar sem komi fram að stefnendur afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir eða greiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Vegna þessarar yfirlýsingar hafi lán stefnenda borið 4,90% í stað 5,4% vexti.

Krafa stefnda um sýknu sé reist á því að í veðskuldabréfi stefnenda komi fram, bæði í fyrirsögn á framhlið og í 5. tölulið skilmála á bakhlið, að ekki sé heimilt að greiða skuldina að fullu eða greiða aukaafborganir fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Stefndi byggi á því að ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 geri ekki ráð fyrir að mælt sé fyrir um fjárhæð slíkrar þóknunar í reglugerð. Skilyrðum hafi verið fullnægt með reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda. Samkvæmt 7. gr. hennar skuli þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi þess láns sem greitt sé og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá stefnda ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.

Stefndi byggi á því að ákvæði 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 sé í samræmi við lokamálslið 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 þar sem gert sé ráð fyrir að þóknun stefnda geti verið jafnhá kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Stefndi byggi á því að kostnaður hans af aukaafborgunum stefnenda hafi að lágmarki numið þeim fjárhæðum sem hann áskildi sér í þóknun vegna þeirra. Í þessu sambandi verði að hafa í huga að uppgreiðsluþóknunin taki ekki tillit til endurfjármögnunaráhættu stefnda þegar lántakar greiði upp lán eða inni aukaafborganir af hendi.

Stefndi byggi á því að umfjöllun í stefnu um 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 sé þýðingarlaus fyrir úrslit málsins þar sem þóknun sú sem stefndi áskildi sér vegna aukaafborgana stefnenda hafi ekki stuðst við þá sérstöku heimild sem ráðherra hefur samkvæmt 2. mgr. 23., sbr. 2. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004.

Stefnendur haldi því fram að skilyrði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 til uppgreiðslugjalds séu ekki fyrir hendi og tilgreini fjögur atriði sem hvert um sig komi í veg fyrir að stefndi hafi mátt áskilja sér þóknun vegna aukaafborgana stefnenda:

Í fyrsta lagi að á veðbréfi því sem stefnendur hafi gefið út til stefnda sé ekkert um að stefnendum hafi verið boðið að afsala sér rétti til að greiða aukaafborganir gegn lægra vaxtaálagi. Stefndi mótmæli þessari málsástæðu stefnenda sem þýðingarlausri. Stefnendum hafi staðið til boða tvenns konar kjör á láni sínu: Annars vegar lán án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun og hins vegar lán án slíkrar kvaðar. Stefnendum hafi ekki getað dulist að veðskuldabréf það sem þau gáfu út til stefnda hafi verið án heimildar til uppgreiðslu nema gegn sérstakri þóknun. Þetta hafi mátt ráða af fyrirsögn á framhlið veðskuldabréfsins og í 5. tölulið skilmála á bakhlið þess þar sem fram komi að skuldari afsali sér slíkri heimild með undirritun veðbréfsins. Engu skipti þótt það sé ekki tekið fram í veðskuldabréfinu að stefnendur hafi í lánsumsókn sinni óskað eftir því að lán þeirra yrði án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar. Stefnendum, sem séu bæði löglærð, hafi mátt vera ljóst að með því að undirrita veðskuldabréfið hafi þau afsalað sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfinu eða til að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar.

Í öðru lagi haldi stefnendur því fram að reglugerð nr. 522/2004 með áorðnum breytingum uppfylli ekki það lagaskilyrði að í reglugerð sé kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi geti áskilið sér. Á þetta sé ekki unnt að fallast. Í lokamálslið 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 sé gert ráð fyrir að slík þóknun geti numið allt að kostnaði stefnda af uppgreiðslu viðkomandi láns. Ekki sé því unnt að skýra ákvæðið svo þröngt að í reglugerð verði aðeins kveðið á um tiltekna fasta prósentutölu sem gildi um öll lán með uppgreiðsluákvæði. Slík skýring tæki heldur ekki mið af þeim forsendum sem lágu að baki þeirri fyrirætlun að stefndi gæti boðið lægra vaxtaálag þannig að áhættan af uppgreiðslu viðkomandi láns væri hjá viðkomandi lántaka í stað þess að endurspeglast í vaxtakjörum lánsins. Sé það í samræmi við lokamálslið 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 að í reglugerð sé útfærð aðferð við útreikning á hlutfalli þóknunar í hverju tilviki, sbr. 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda.

Í þriðja lagi haldi stefnendur því fram að uppgreiðslugjaldið, eins og það hafi verið ákveðið af stefnda, hafi ekki tekið mið af kostnaði við uppgreiðslu viðkomandi láns heldur núvirðingu á vaxtamun, sbr. tilvitnað ákvæði 7. gr. gjaldskrár stefnda. Samkvæmt orðanna hljóðan og með gagnályktun frá 2. mgr. 23. gr. laganna hafi heimildinni í 3. mgr. 23. gr. ekki verið ætlað að taka á mögulegri vaxtaáhættu stefnda vegna uppgreiðslna. Stefndi mótmæli þessari málsástæðu stefnenda. Stefndi byggi á því að fjárhæð þóknunar hafi ekki farið fram úr kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Kostnaður stefnda vegna uppgreiðslu tiltekins láns felist í mismun þeirra vaxta sem fengust endranær og þeim vöxtum sem fáist sé það fjármagn sem sé umframgreitt lánað út að nýju. Byggt sé á því að stefndi sé ekki rekinn í hagnaðarskyni. Af lokamálslið 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 sé ljóst að stefndi megi áskilja sér þann kostnað sem hann hafi vegna aukaafborgana stefnenda. Aukaafborganirnar hafi rýrt verðmæti láns hans til stefnenda um a.m.k. þær þóknanir sem hann áskildi sér. Þær hafi því ekki farið fram úr kostnaði stefnda vegna þeirra.

Stefndi mótmæli gagnályktun stefnenda frá ákvæði 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Ólíkar aðstæður hafi verið uppi við setningu 2. og 3. mgr. 23. gr. laganna. Annars vegar hafi þótt nauðsynlegt, samhliða þeirri breytingu sem hafi verið gerð á fjármögnun stefnda á árinu 2004, að kveða á um nokkurs konar „handbremsu“ til að tryggja að unnt væri að verja stefnda ef til mikilla uppgreiðslna kæmi, sbr. 2. mgr. 23. gr. laganna. Ákvæðið geri ráð fyrir að ráðherra geti undir ákveðnum kringumstæðum ákveðið að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út mun á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjara sambærilegs íbúðabréfs. Þessi heimild ráðherra sé óháð því hvort um sé að ræða ÍLS-veðbréf með eða án ákvæðis um uppgreiðsluþóknun. Hins vegar sé í 3. mgr. 23. gr. laganna fjallað um það að ráðherra geti með reglugerð heimilað stefnda að bjóða lántakendum lægri vexti á lánum sínum gegn því að þeir afsali sér rétti til að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, nema gegn sérstakri þóknun. Ákvæði þetta taki því aðeins til þeirra sem hafi afsalað sér réttinum til að greiða upp lán eða greiða aukaafborganir nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar.

Í fjórða lagi byggi stefnendur á því að í veðbréfinu sem þau hafi gefið út sé ekki að finna útlistun á því hvernig uppgreiðslugjald skuli reiknað út og ákveðið. Stefndi mótmæli þessari málástæðu sem þýðingarlausri. Ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 áskilji ekki að í skilmálum ÍLS-veðbréfa komi fram hvernig reikna eigi út uppgreiðslugjald. Þvert á móti sé gert ráð fyrir að í reglugerð sé kveðið á um hlutfall slíkrar þóknunar. Hvort tveggja í fyrirsögn og 5. tölulið skilmála veðbréfs stefnenda komi fram að lánið sé án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Stefndi byggi á því að þessi tilgreining og tilvísun til laga nr. 44/1998 hafi verið fullnægjandi til að hann mætti áskilja sér þær þóknanir sem um sé deilt.

Þá mótmæli stefndi tilvísun stefnenda til meginreglna laga nr. 121/1994 um neytendalán og til 16. gr. a í þeim lögum. Ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, sbr. 5. gr. laga nr. 120/2004, geri ráð fyrir að kveðið sé á um hlutfall þóknunar í reglugerð en ekki lánssamningi. Engu breyti þó að stefndi hafi síðar tekið upp ákvæði 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 í 6. tölulið ÍLS-veðbréfa. Krafa stefnda um málskostnað úr hendi stefnenda styðjist við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Ekki er deilt um málsatvik og ekki er heldur tölulegur ágreiningur um stefnukröfur. Ágreiningur aðila afmarkast alfarið við það hvort uppgreiðslugjald það sem stefndi krafði stefnendur um, og nemur stefnufjárhæðinni í málinu, geti talist hafa verið löglega á lagt með hliðsjón af þeim réttarheimildum sem um það eiga að gilda.

Þegar umrætt ÍLS-veðbréf stefnenda hjá stefnda var gefið út þann 3. nóvember 2008 voru í gildi lög nr. 44/1998 um húsnæðismál, eins og þeim hafði þá verið breytt með lögum nr. 57/2004 og lögum nr. 120/2004, en síðastgreind breytingarlög bættu nýrri 3. mgr. við ákvæði 23. gr., og stóð þá ákvæði 23. gr. í heild sem hér segir:

„Greiðslur lána.

Íbúðalánasjóður innheimtir afborganir, verðbætur og vexti af ÍLS-veðbréfum og ráðstafar því fé sem þannig innheimtist til endurgreiðslu fjármögnunarbréfa sjóðsins. Skuldurum ÍLS-veðbréfa er heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga.

Ráðherra er heimilt, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skal um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa.

Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.“

Reglugerðir sem þýðingu hafa við mat á lögmæti uppgreiðslugjaldsins eru annars vegar reglugerð nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, eins og henni hafði verið breytt með reglugerð nr. 1017/2005, og þá einkum neðangreind ákvæði í 3. og 15. gr. reglugerðarinnar:

„3. gr.

Fjárhagur og rekstrarkostnaður.

Íbúðalánasjóður er ein rekstrareining.

Íbúðalánasjóður fjármagnar útlán sín með sölu íbúðabréfa og lántöku. Að fenginni ákvörðun ráðherra skv. 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál getur sjóðurinn boðið þeim lántakendum, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, sbr. 1. mgr. 15. gr., lægra vaxtaálag sem nemur allt að þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins.“

„15. gr.

Aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa.

Skuldurum ÍLS-veðbréfa er heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga.

Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. er ráðherra heimilt, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skal um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa en um beitingu hennar gilda ákvæði reglugerðar um áhættustýringu Íbúðalánasjóðs.

Íbúðalánasjóði er heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins.

Óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, sbr. 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skal hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs.“

Hins vegar skiptir enn fremur máli fyrrgreind 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, sem hljóðar svo:

„Þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“

Þá ber loks að geta þess að á ÍLS-veðbréfi stefnenda kemur fram á forsíðu að um sé að ræða „ÍLS-VEÐBRÉF - án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun“, en í skilmálum á bakhlið þess kemur fram í 5. tölulið: „Skuldari afsalar sér með undirritun ÍLS-veðbréfsins heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun.“

Málsaðilum ber saman um að deila þeirra um lögmæti uppgreiðslugjaldsins snúist alfarið um túlkun á þessum framangreindu réttarheimildum. Ekki er deilt um að gjaldið grundvallast á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, eins og henni var breytt með lögum nr. 120/2004. Þá er heldur ekki deilt um hvernig gjaldið eða þóknunin sem um ræðir er í reynd fundin, sbr. aðferð sú sem lýst er í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda. Ágreiningur aðila snýr hins vegar að því hvernig túlka beri ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 og hvort áður greindar reglugerðir og ÍLS-veðbréf stefnenda uppfylli skilyrði þess fyrir þeirri gjaldtöku sem um ræðir.

Í 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, sbr. lög nr. 120/2004, er vísað til þess að ráðherra geti heimilað stefnda með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í slíkri reglugerð kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal þó aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Að mati stefnda hefur framangreindum lagaskilyrðum fyrir gjaldtökunni verið fullnægt með setningu reglugerða, það er með 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, eins og þeim var breytt með 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, sem og með setningu reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda. Að mati stefnenda er ekki fallist á þann skilning og heimildir til gjaldtökunnar taldar ófullnægjandi með vísan til eftirfarandi málsástæðna:

Í fyrsta lagi byggja stefnendur á því að í veðbréfi þeirra sé ekkert um að þeim hafi verið boðið að afsala sér rétti til að greiða aukaafborganir gegn lægra vaxtaálagi. Af hálfu stefnda hefur hins vegar verið vísað til þess að á veðbréfinu komi skýrt fram að um sé að ræða „ÍLS-veðbréf án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborganna nema gegn sérstakri þóknun“ en að öðru leyti geri 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 ekki sambærilegan áskilnað og 2. mgr. hennar um að getið sé um uppgreiðsluheimild á veðbréfinu sjálfu. Stefnendum hafi staðið til boða tvenns konar kjör, þ.e. annars vegar lán án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun og hins vegar lán án slíkrar kvaðar. Stefnendum hafi ekki getað dulist að veðskuldabréf það sem þau gáfu út til stefnda hafi verið án heimildar til uppgreiðslu nema gegn sérstakri þóknun. Þetta hafi mátt ráða af fyrirsögn á framhlið veðskuldabréfsins og í 5. tölulið skilmála á bakhlið þess þar sem fram komi að skuldari afsali sér slíkri heimild með undirritun þess. Að mati dómsins verður að fallast á það með stefnda að 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 geri ekki frekari áskilnað um að getið sé um uppgreiðsluheimild á veðbréfinu sjálfu en þar er lýst. Enn fremur verður að líta til þess að rafrænt form lánsumsóknar stefnenda hjá stefnda frá 24. september 2008 ber auk þess með sér að stefnendur völdu lánaform með skilyrðum um uppgreiðslugjald gegn lægri vöxtum.

Í öðru lagi byggja stefnendur á því að 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 áskilji að reglugerð sú sem vísað sé til í ákvæðinu tilgreini hlutfall þeirrar þóknunar sem stefndi geti áskilið sem uppgreiðslugjald. Framangreindar reglugerðir nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, breytt með reglugerð nr. 1017/2005, og reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda, uppfylli ekki það lagaskilyrði að mati stefnenda, þar sem í þeim sé hvergi getið um slíkt hlutfall eða prósentu. Af hálfu stefnda hefur hins vegar verið vísað til þess að 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 áskilji ekki hlutfall í þessum þrönga skilningi, sbr. lokamálslið ákvæðisins. Hlutfall hér sé ekki föst prósenta eins og stefnandi haldi fram, heldur tiltekin aðferð til að tryggja skaðleysi stefnda sem var forsenda þess að hann gæti boðið lægri vexti á húsnæðismarkaði en aðferð þessari sé nákvæmlega lýst í 7. gr. reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda. Stefndi hefur bent á að þetta hlutfall geti ekki verið föst prósenta þar sem því hafi verið ætlað að taka mið af kostnaði stefnda af uppgreiðslu lána sem aftur hljóti að taka mið af breytilegum markaðsvöxtum hverju sinni. Að mati dómsins er fallist á rök stefnda og að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að sú aðferð sem lýst er í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda fái ekki samrýmst 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998.

Í þriðja lagi byggja stefnendur á því að 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 áskilji að þóknun stefnda skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Telja stefnendur að aðferðarfræði 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs við útreikning á þóknuninni geti ekki samsvarað kostnaði í þessum skilningi þar sem um sé að ræða aðferð til að bæta stefnda markaðstap með núvirðingu á vaxtamun til að losa stefnda undan eðlilegri áhættustýringu, en það hafi ekki verið markmið með setningu 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, sbr. lög nr. 120/2004. Af hálfu stefnda hefur hins vegar verið vísað til þess að 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, sbr. lög nr. 120/2004, hafi fyrst og fremst verið sett á sínum tíma til að gera stefnda kleyft að bjóða almenningi lán með betri vaxtakjörum en ella hefði verið unnt vegna undirboða frá bönkum. Sá kostnaður sem stefnda hafi með þessu verið heimilað að krefja lántakendur um í þóknun hafi verið til að bæta stefnda kostnað af vaxtamun sem hann hefði ella setið uppi með við uppgreiðslu lána og sem hefði gert stefnda ókleift að sinna hlutverki sínu sem sé nokkuð annars eðlis en fjármálastofnana almennt. Með hliðsjón af þessum rökum stefnda er það mat dómsins að stefnendur hafi ekki sýnt fram á að túlka beri hugtakið kostnað í 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 þeim þrönga skilningi sem hér er byggt á af hálfu stefnenda.

Í fjórða lagi byggja stefnendur á því að í veðbréfi stefnenda sé engin útlistun á því hvernig uppgreiðslugjaldið skuli reiknað út og ákveðið. Vísar stefnandi til meginreglna laga nr. 121/1994 um neytendalán, og þá sérstaklega til 3. mgr. 16. gr. a þar sem segi að „í þeim tilvikum sem heimilt er að semja um uppgreiðslugjald skal kveðið á um slíkt í lánssamningi“. Telja stefnendur að tilvísun 3. mgr. laga nr. 44/1998 til almennra lagaheimilda leiði til þess að túlka beri ákvæðið með hliðsjón af þessum áskilnaði neytendalaganna. Það hvernig uppgreiðslugjaldið sé fundið byggi og í reynd á viðlíka aðferðarfræði og lýst sé í 2. mgr. laga nr. 44/1998, þótt gjaldið byggi óumdeilt á 3. mgr., en í 2. mgr. sé áskilnaður um að getið sé um uppgreiðsluheimild á bréfinu sjálfu. Í þessu sambandi hefur af hálfu stefnda verið bent á að ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 áskilji ekki að í skilmálum ÍLS-veðbréfa komi fram hvernig reikna eigi út uppgreiðslugjaldið jafnvel þótt sá háttur hafi síðar verið tekinn upp. Þvert á móti sé gert ráð fyrir að í reglugerð sé kveðið á um hlutfall slíkrar þóknunar eins og gert hafi verið. Tilvísun til ákvæða neytendalaga í þessu samhengi hafi heldur ekki þýðingu þar sem þau vísi til lánssamninga á almennum markaði en um starfsemi stefnda gildi sérstök lög og reglugerðir er gangi framar. Að mati dómsins er fallist á það með stefnendum að heppilegra hefði verið að geta á veðbréfinu um útreikningsaðferð uppgreiðslugjaldsins með hliðsjón af neytendasjónarmiðum, líkt og síðar var tekið upp í lánsformum hjá stefnda, en þó verður að fallast á það með stefnda að ekki sé þrátt fyrir það unnt að túlka 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 þannig að lögin áskilji þó slíkt með óyggjandi hætti.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið, er eins og hér stendur á, ekki unnt að fallast á það með stefnendum að uppgreiðslugjald það sem stefndi krafði stefnendur um, og deilt er um í máli þessu, hafi ekki haft fullnægjandi stoð í þeim framangreindu lögum og reglugerðum, sem um það gilda.

Með vísan til alls ofangreinds ber því að sýkna stefnda af dómkröfum stefnenda í máli þessu.

Eins og málið liggur fyrir þykir þó rétt að ákvörðun um málskostnað falli niður.

Málið flutti G-kk-nf G-kk-nf H-kk-nf hæstaréttarlögmaður fyrir hönd stefnenda, en G-kk-nf B-kk-nf hæstaréttarlögmaður fyrir hönd stefnda.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf, settur héraðsdómari, kvað upp dóminn.

D ó m s o r ð

Stefndi, Íbúðalánasjóður, skal vera sýkn af dómkröfum stefnenda, H-kvk-ef L-kvk-ef og S-kk-ef Á-kk-ef Þ-kk-ef, í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf