E-1576/2022

Mál þetta, sem var höfðað 2. september 2022, var dómtekið 11. apríl 2023.

Stefnendur eru Eik fasteignafélag hf. og Eik rekstrarfélag ehf., [...]. Stefndi er 12. hæð ehf.,[...].

Dómkröfur stefnanda Eikar fasteignafélags hf. eru þær að stefnda verði gert að greiða félaginu 9.714.083 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 1.170.922 krónum frá 1. maí 2021 til 1. júní 2021, af 2.350.107 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2021, af 3.534.251 krónu frá þeim degi til 1. ágúst 2021, af 4.721.464 krónum frá þeim degi til 1. september 2021, af 5.710.245 krónum frá þeim degi til 1. október 2021, af 6.703.841 krónu frá þeim degi til 1. nóvember 2021, af 7.702.149 krónum frá þeim degi til 1. desember 2021, af 8.706.349 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2022 og af 9.714.083 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnandi Eik rekstrarfélag ehf. gerir þær kröfur að stefnda verði gert að greiða félaginu samtals 1.008.367 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 143.365 krónum frá 10. júní 2021 til 9. júlí 2021, af 320.589 krónum frá þeim degi til 10. ágúst 2021, af 459.237 krónum frá þeim degi til 30. september 2021, af 615.411 krónum frá þeim degi til 11. október 2021, af 733.076 krónum frá þeim degi til 10. nóvember 2021, af 864.212 krónum frá þeim degi til 10. desember 2021 og af 1.008.367 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnendur krefjast, hvor um sig, málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda en til vara að kröfur þeirra verði lækkaðar verulega. Þá gerir stefndi kröfu um málskostnað.

I.

Málsatvik eru þau að með leigusamningi, dags. 31. ágúst 2012, tóku Land lögmenn ehf., nú 12. hæð ehf., á leigu [...], af SMI ehf. M eð kaupsamningi 23. ágúst 2013 keypti stefnandi Eik fasteignafélag ehf. eignina. Afhendingardagur hins leigða var 1. september 2012 og samningurinn tímabundinn til 1. september 2022. Húsaleiga var upphaflega 356.728 krónur sem skyldi greidd mánaðarlega í samræmi við ákvæði 3.01 í leigusamningnum og skyldi hún taka breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs til veðtryggingar miðað við grunnvísitölu júnímánaðar 2012, 398,2 stig. Til viðbótar leigugreiðslunni skyldi reiknast virðisaukaskattur. Leigan skyldi greidd fyrirfram fyrir 5. hvers mánaðar, en ef leigugreiðslan myndi ekki berast innan þess tíma bæri stefnda að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. gr. 3.01 í leigusamningnum.

Að auki skyldi stefndi greiða fyrir rekstrarkostnað sem félli á hið leigða húsnæði, þ. m. t. vegna upphitunar, vatns- og aukavatnsgjalds, sameiginlegs sorphirðugjalds, lýsingar og loftræstingar í hlutfalli við stærð húsnæðisins, sbr. gr. 7.01 í leigusamningnum. Samkvæmt A- lið greinar 7.02 í samningnum innheimti leigusali mánaðarlega gjöld vegna sameiginlegs rekstrarkostnaðar í gegnum dótturfélag sitt, SMI Iceland ehf. Eins og áður segir festi stefnandi Eik fasteignafélag hf. kaup á hinu leigða húsnæði með kaupsamningi 23. ágúst 2013 og tók þá stefnandi Eik rekstrarfélag ehf. við innheimtu á rekstrarkostnaði samkvæmt leigusamningnum. Reikningar vegna húsaleigu voru gefnir út af EF1 ehf. og síðar stefnanda Eik fasteignafélagi hf. Reikningar vegna rekstrarkostnaðar voru hins vegar gefnir út af stefnanda Eik rekstrarfélagi ehf.

Stefnendur segja að stefndi hafi verið í vanskilum með leiguna og áfallinn rekstrarkostnað frá því í maí 2021. Á þeim tíma hafa verið gefnir út níu reikningar af stefnanda Eik fasteignafélagi hf. og sjö reikningar af stefnanda Eik rekstrarfélagi ehf. sem ekki hafi verið greiddir.

Með tölvubréfi stefnanda Eikar fasteignafélags hf. til stefnda 28. október 2021 var stefnda tilkynnt um riftun á leigusamningi aðila. Í framhaldinu fólu stefnendur lögmönnum að innheimta vangoldna leigu á hendur stefnda, með innheimtuviðvörun 10. janúar 2022 og innheimtubréfi 20. s. m., sem var ítrekað 31. s. m. Stefndi hefur ekki orðið við kröfum stefnenda og hafa stefnendur því höfðað mál þetta.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu vitnin S-kk-nf F-kk-nf S-kk-nf og I-kvk-nf H-kvk-nf. Fram kom hjá vitninu S-kk-þgf F-kk-þgf að hann hefði leigt af stefnda skrifstofu í umræddu húsnæði frá 2017 til 2020. Það hefði lekið í gluggakistum og vatn frussast inn í ákveðinni átt. Skrifstofan hafiekki nýst sem skyldi. Vitnið kvaðst hafa gert athugasemdir við framkvæmdastjóra stefnda og óskað eftir afslætti af leigu við hann. Þá kvaðst vitnið hafa hætt starfsemi í húsnæðinu árið 2020 en farið aftur að starfa í húsnæði hjá stefnda haustið 2022. Vitnið I-kvk-nf kvaðst hafa leigt skrifstofu í umræddu húsnæði 2017- 2018 og aðra skrifstofu árið 2021. Glugginn hefði lekið. Vitnið kvaðst hafa einu sinni óskað eftir afslætti af leigu við framkvæmdastjóra stefnda. Þá kvaðst vitnið hafa sent tölvupóst á stefnanda Eik rekstrarfélag ehf. fyrir hönd stefnda og óskað eftir afslætti af leigu.

II.

Stefnendur byggja kröfur sínar á meginreglum samningaréttar og kröfuréttar um greiðsluskyldu fjárskuldbindinga og húsaleigulögum nr. 36/1994, sérstaklega XII. og VII. kafla laganna. Einnig er byggt á ákvæðum leigusamnings aðila. Þá vísa stefnendur til útgefinna reikninga og reikningsyfirlits.

Stefnandi Eik fasteignafélag hf. gerir kröfu um vangoldna húsaleigu, samtals að fjárhæð 9.714.083 krónur. Krafan byggist á útgefnum reikningum og sundurliðast þannig:

Reikningur á gjalddaga 1. maí 2021 kr. 1.170.922

Reikningur á gjalddaga 1. júní 2021 kr. 1.179.922

Reikningur á gjalddaga 1. júlí 2021 kr. 1.184.144

Reikningur á gjalddaga 1. ágúst 2021 kr. 1.187.213

Reikningur á gjalddaga 1. september 2021 kr. 1.189.103

Kreditreikningur frá 1. september 2021 kr. - 200.322

Reikningur á gjalddaga 1. október 2021 kr. 993.596

Reikningur á gjalddaga 1. nóvember 2021 kr. 998.308

Reikningur á gjalddaga 1. desember 2021 kr. 1.004.200

Reiknngur á gjalddaga 1. janúar 2022 kr. 1.007.734

Samtals: kr. 9.714.083

Stefnandi Eik rekstrarfélag ehf. gerir kröfu um greiðslu áfallins rekstrarkostnaðar að fjárhæð 1.008.367 krónur samkvæmt ákvæði 3.03 og 7. kafla í viðauka við leigusamning málsaðila. Krafan byggist á útgefnum reikningum og sundurliðast með svofelldum hætti:

Reikningur á gjalddaga 10. júní 2021 kr. 143.365

Reikningur á gjalddaga 9. júlí 2021 kr. 177.224

Reikningur á gjalddaga 10. ágúst 2021 kr. 138.648

Reikningur á gjalddaga 30. september 2021 kr. 156.174

Reikningur á gjalddaga 11. október 2021 kr. 117.665

Reikningur á gjalddaga 10. nóvember 2021 kr. 131.136

Reikningur á gjalddaga 10. desember 2021 kr. 144.155

Samtals: kr. 1.008.367

Stefnendur krefjast hvor um sig dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá gjalddaga hvers reiknings til greiðsludags.

Stefnendur höfða mál þetta í sameiningu á grundvelli heimildar 1. mgr. 19. gr. laga nr. 21/1991 um meðferð einkamála, enda skuld beggja stefnenda af sömu rót runnin, vegna vanefnda á leigusamningi málsaðila vegna sömu leigueiningar.

Um lagarök byggja stefnendur á meginreglum kröfu- og samningaréttar um greiðsluskyldu fjárskuldbindinga, húsaleigulögum nr. 36/1994 og lögum nr. 50/2007.

Kröfur um vexti og dráttarvexti styðjast við reglur III. kafla laga nr. 38/2001. Krafa um málskostnað styðst við 130. gr. laga nr. 91/1991.

III.

Stefndi byggir sýknukröfu á því að ekki löngu eftir að stefnendur tóku við sem leigusalar hafi farið að bera á leka í húsnæðinu. Lekinn hafi einkum verið bundinn við þær skrifstofur sem sneru í austurátt en um sé að ræða þrjár skrifstofur. Lekinn hafi virst vera bundinn við vatnsveður í austanátt og suðaustanátt og verið allt frá litlum pollum í gluggakistum yfir í mikinn leka. Gögn hafi orðið fyrir skemmdum og allt verið bókstaflega á floti. Einnig hafi orðið vart við leka úr lofti þar sem lekið hafi niður á skrifborð í einni skrifstofunni. Þar að auki hafi orðið vart við silfurskottur á salerni húsnæðisins. Stefnendum hafi verið tilkynnt um þessi atriði og þá annaðhvort í símtölum eða tölvupóstum. Húsvörður hafi jafnan komið í kjölfarið og litið á aðstæður en ekki hafi orðið af úrbótum nema þegar lekið hafi úr lofti.

Stefndi telur ljóst að gera verði þær kröfur til leiguhúsnæðis að það leki ekki og eigi það sérstaklega við þegar um lögmannsstofu sé að ræða þar sem mikið sé af skjölum og gögnum sem lögmenn varðveiti fyrir skjólstæðinga sína. Forsvarsmönnum stefnenda hafi ítrekað verið tilkynnt um lekann og óskað eftir afslætti vegna hans, en viðbrögð hafi verið lítil sem engin og í einhverju tilviki hafi einungis verið til umræðu að taka tillit til lekans ef stefndi myndi framlengja leigusamninginn. Í því hafi falist viðurkenning á því að um vandamál væri að ræða en allt frá því að stefnendur tóku við sem eigendur að húsnæðinu og þar til stefndi rýmdi húsnæðið virðist hafa verið í gangi matsmál milli stefnenda og seljanda húsnæðisins, m. a. vegna leka, en leigjendur hafi fengið mjög takmarkaðar upplýsingar um stöðu málsins og hugsanlegar viðgerðir.

Stefndi segir að hann hafi á fyrri hluta árs 2021 tilkynnt stefnendum að lögmannsstofan ætlaði að flytja úr húsnæðinu síðar á árinu, eftir níu ára leigutíma. Stefnendur hafi lýst yfir við stefnda að þeir myndu leita að nýjum leigjendum og þannig gera stefnda kleift að losna undan leigusamningnum þegar hann gæti flutt. Lögmenn stofunnar hafi hins vegar ekki orðið varir við að nokkur væri að spyrjast fyrir um eignina eða að hún hefði verið auglýst til leigu áður en stefndi rýmdi hana og virðst stefnendur því ekki hafa gert neitt til að leigja húsnæðið. Í raun virða st stefnendur ekki hafa gert nokkurn reka að því að leigja út húsnæðið fyrr en nokkrum mánuðum eftir að leigusamningi aðila hafi verið rift.

Stefndi telur að húsnæðið hafi ekki verið fullnægjandi vegna leka og því hafi stefnda borið að fá afslátt af leiguverði sem nái nokkur ár aftur í tímann og hins vegar vegna þess að eftir riftun á leigusamningi hafi stefnendur ekki átt rétt á greiðslum samkvæmt samningi. Fyrir liggi að mikill leki hafi verið í húsnæðinu við ákveðnar aðstæður og stefnendum ítrekað verið tilkynnt um lekann. Stefndi vísar í þessu sambandi til framlagðra ljósmynda sem sýni leka í janúar og febrúar 2018. Þá vísar stefndi til upptöku af leka frá því í október 2019. Lekinn hafi verið viðvarandi í mörg ár og verið um mun fleiri tilvik að ræða en þessi, eins og fram komi í tölvupósti sem I-kvk-nf H-kvk-nf hafi sent stefnendum í september 2020. Farið hafi verið fram á afslátt vegna lekan sog því hafi hver greiðsla ekki verið fullnaðargreiðsla.

Telur stefndi að hann eigi rétt á afslætti af þessum sökum sem nemi hærri fjárhæð en ógreidd leigufjárhæð til 30. október 2021. Því beri að sýkna stefnda af þeirri kröfu og rekstrarkostnaði vegna sama tímabils. Stefndi vísar til 17., 19. og 21. gr. húsaleigulaga um skyldu leigasala til að halda húsnæði í leiguhæfu ástandi og rétt leigjanda til hlutfallslegs afsláttar vegna þessa. Samkvæmt húsaleigulögum sé hægt að bera mat úttektaraðila undir kærunefnd húsamála um fjárhæð afsláttar vegna galla á leiguhúsnæði, en sambærilegt ákvæði sé að finna í grein 8.03 í leigusamningnum, en ljóst sé að ágreiningur um vangoldna leigu verði ekki samhliða rekinn fyrir nefndinni og dómi. Beri dómara því að meta lækkun að álitum vegna afsláttar. Til hliðsjónar slíku mati verði að taka tillit til þess að umrætt ástand hafi verið viðvarandi í mörg ár og mikill leki getað verið á skrifstofum með skömmum fyrirvara á hvaða tíma árs sem var. Einnig verði við matið að hafa til hliðsjónar að stefnendum hafi verið fullkunnugt um lekann en ekkert aðhafst nema að útvega handklæði í einhver skipti sem lak. Stefndi hafi aldrei orðið var við neinar aðgerðir til að koma í veg fyrir leka. Telur stefndi að miða verði við 10% lækkun á leigufjárhæð frá því að stefnandi tók við sem leigusali um áramót 2013/2014 og þar til stefndi hafi rýmt húsnæðið. Sé þar meðal annars tekið tillit til þess að þrjár af átta skrifstofum sem leigðar voru hafi orðið fyrir áhrifum af þessu en einnig verði að meta afslátt út frá aðgerða- og skeytingarleysi stefnenda. Verði einnig að hafa í huga að umræddar skrifstofur hafi verið þrjár af fjórum skrifstofum samkvæmt upphaflegum leigusamningi en aðrar skrifstofur hafi bæst við síðar. Sé því samtals um að ræða meðalleiguverð á mánuði á tímabilinu sem geri um 1.000.000 króna eða 12 milljónir króna á ári frá upphafi árs 2014 og til loka september 2021. Samtals sé því um að ræða 10% af 93 milljónum eða 9,3 milljónir sem veita verði stefnda í afslátt og dragist sú fjárhæð frá kröfu um leigugreiðslur fram að riftun og frá rekstrarkostnaði fyrir sama tímabil.

Stefndi byggir einnig á því að það sé ljóst að réttindi og skyldur aðila samkvæmt leigusamningi hafi fallið niður þegar stefnendur hafi rift samningnum í lok október 2021. Eftir þann tíma hafi stefnendur hugsanlega getað gert kröfu um efndabætur en ekki gefið út reikninga fyrir leigu og rekstrarkostnaði líkt og samningurinn væri enn í gildi. Til þess að eiga rétt á efndabótum hefði stefnendur hins vegar þurft að starfa samkvæmt þeim kröfum sem séu gerðar um bætur, s. s. að takmarka tjón sitt með því að fá nýjan leigjanda. Það hafi ekki verið gert og ekki með neinum hætti sýnt fram á hvort eða hvernig það hafi verið gert. Eina auglýsingin vegna húsnæðisins hafi birst í mars 2022 eða nokkrum mánuðum eftir riftun. Beri því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda eftir riftun og eigi það sérstaklega við um kröfur vegna rekstrarkostnaðar enda enginn kostnaður af stefnda þar sem hann hafi rýmt eignina í lok september 2021 og hafi engar athugasemdir verið gerðar af hálfu stefnenda við þann viðskilnað.

Stefndi leggur áherslu á að stefnendur eigi ekki rétt á greiðslum vegna rekstrarkostnaðar frá því að stefndi skilaði húsnæðinu í hendur stefnenda. Stefnendum hafi verið kunnugt um skil húsnæðisins í lok september 2021 og enginn rekstarkostnaður fallið til eftir það tímamark. Þá verði einnig að draga afslátt af leigu frá rekstrarkostnaði fram að riftun í lok október 2021. Einnig verði að sýkna stefnda af kröfu um rekstrarkostnað eftir riftun enda hafi þá verið fallinn úr gildi samningur um rekstrarkostnað, auk þess sem um hverfandi kostnað sé að ræða í tómu húsnæði.

Í greinargerð stefnda er skorað á stefnendur að leggja fram gögn um það hvort það liggi fyrir mat á leka í húsnæðinu eða hvort slíkt matsferli sé eða hafi verið í gangi. Þá er skorað á stefnendur að upplýsa hvenær fyrst hafi orðið vart við leka og hvenær komið var í veg fyrir hann hafi það verið gert.

Um lagarök vísar stefndi til húsaleigulaga nr. 36/1994, auk meginreglna samninga- og kröfuréttar.

Krafa um málskostnað er byggð á 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV.

Í máli þessu krefst stefnandi Eik fasteignafélag ehf. þess að stefndi greiði skuld vegna vangoldinnar húsaleigu frá 1. maí 2021 til og með 1. janúar 2022, samtals 9.714.083 krónur. Þá gerir stefnandi Eik rekstrarfélag ehf. kröfu um að stefndi greiði skuld vegna rekstrarkostnaðar, samkvæmt reikningum útgefnum mánaðarlega frá júní 2021 til og með desember 2021, samtals 1.008.367 krónur. Einnig gera stefnendur kröfu um dráttarvexti.

Fyrir liggur leigusamningur um umrætt húsnæði, [...], sem var tímabundinn frá 1. september 2012 til 1. september 2022. Ágreiningslaust er að húsaleigan var í vanskilum frá maí 2021 og lýsti stefnandi Eik fasteignafélag ehf. yfir riftun leigusamningsins hinn 28. október 2021. Stefndi tilkynnti stefnendum með tölvupósti sama dag, 28. október, að húsnæðið hefði verið tæmt og þrifið viku áður og væri hæft til útleigu. Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að hann eigi rétt á afslætti af leigu þar sem húsnæðið hafi lekið. Þá beri stefnda ekki að greiða leigu eða rekstrarkostnað eftir riftun leigusamningsins.

Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi gera leigusala skriflega grein fyrir göll umsem koma fram á leiguhúsnæði, innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var. Í 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Þá segir í 2. mgr. 17. gr. að hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. 17. gr. sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu. Enn fremur segir í 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Jafnframt segir í 4. mgr. 17. gr. húsaleigulaga að úttektaraðili meti lækkun leigunnar skv. 3. mgr. 17. gr. óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt sé þó aðilum að bera mat hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

Stefndi nýtti sér ekki þau vanefndaúrræði sem kveðið er á um í 16. og 17. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Fram kemur í gögnum málsins að í lok ágúst 2020 greindi framkvæmdastjóri stefnda stefnanda Eik rekstrarfélagi ehf. frá því að gluggar lækju á austurhlið hússins. Leki væri ekki stöðugur en að í vatnsveðrum pípti inn vatn á þremur skrifstofum og litlu vinnurými. Var þess óskað að stefnandi Eik rekstrarfélag ehf. gæfi stefnda afslátt af leigu sem næmi einum mánuði og þá myndi stefndi koma öllu öðru í skil. Einnig liggur fyrir í málinu tölvupóstur I-kvk-ef H-kvk-ef frá 17. september 2020 þar sem vísað er í framangreint erindi framkvæmdastjóra stefnda um afslátt af leigu sem næmi einum mánuði. Þar kemur fram að vanskil stefnda væru tilkomin vegna þess að stefndi hefði misst frá sér leigjendur og að skimanir í sömu byggingu vegna heimsfaraldurs Covid- 19 hefðu valdið stefnda óþægindum og takmarkað nýtingu á skrifstofum. Á tímabili hefðu nokkrir lögmenn ákveðið að koma ekki til vinnu og dæmi verið um að viðskiptavinir hefðu neitað að koma á fundi. Af þessum ástæðum væri tekið undir og ítrekuð tillaga framkvæmdastjóra stefnda um afslátt af leigu sem nemi einum mánuði. Stefnendur mótmæla því að hið leigða húsnæði hafi verið ófullnægjandi.

Ekki verður fram hjá því litið að umfang leka á gluggum er með öllu óljóst og stefndi fór aðeins fram á afslátt sem næmi mánaðarleigu og var erindinu ekki fylgt eftir, s. s. með úrræðum 16. og 17. gr. húsaleigulaga. Eru ekki fyrir hendi skilyrði til að dæma afslátt af leigu að álitum. Þá hefur áskorun stefnda í greinargerð um að stefnendur leggi fram gögn um það hvort mat liggi fyrir um leka ekki þýðingu við úrlausn málsins. Óljóst er til hvaða skjals stefndi er að vísa og hann hefur heldur ekki sýnt fram á að stefnendur kunni að hafa einhver gögn undir höndum varðandi leka en stefndi ber um það sönnunarbyrði, sbr. 4. mgr. 67. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá hefur áskorun stefnda í þinghaldi um að leiða fyrir dóm sem vitni starfsmann stefnenda heldur ekki þýðingu, enda gat stefndi sjálfur leitt vitnið fyrir dóm.

Með vísan til alls framangreinds ber stefnda að greiða stefnendum vangoldna húsaleigu og rekstrarkostnað fram að þeim tíma er leigusali rifti leigusamningnum, með yfirlýsingu 28. október 2021. Við aðalmeðferð málsins kom fram að krafa stefnenda um leigu og rekstrarkostnað eftir riftun samningsins sé byggð á 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga skal leigjandi við riftun leigusamnings bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans. Þá segir í 2. mgr. 62. gr. að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótumskv. 1. mgr. Fyrir liggur í gögnum málsins að stefndi upplýsti stefnendur í maí 2021 um að stefndi hefði fest kaup á húsnæði og vildi að stefnendur aðstoðuðu stefnda við að finna annan leigutaka. Stefndi ítrekaði erindið í júlí 2021. Þá liggur fyrir að stefndi tilkynnti stefnendum 28. október 2021 að búið væri að rýma húsnæðið. Stefnendur virðast hins vegar ekki hafa gert reka að því að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið fyrsta, eins og þeim var skylt samkvæmt 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt gögnum málsins mun húsnæðið ekki hafa verið skráð til leigu fyrr en löngu eftir riftun leigusamningsins, eða hinn 22. mars 2022. Verður þannig fallist á með stefnda að lækka beri kröfu stefnenda, þannig að hafnað er kröfu vegna rekstrarkostnaðar í nóvember 2021, að fjárhæð 144.155 krónur, og leigu í nóvember 2021, að upphæð 998.308 krónur, desember 2021, 10.004.200 krónur, og janúar 2002, 1.007.734 krónur. Samkvæmt þessu og stefnukröfu ber stefnda að greiða Eik fasteignafélagi ehf. 6.703.841 krónu og Eik rekstrarfélagi ehf. 864.212 krónur, með dráttarvöxtum, eins og nánar greinir í dómsorði.

Eftir þessum úrslitum verður stefnda gert að greiða stefnendum hvorum um sig málskostnað sem er hæfilega ákveðinn 350.000 krónur, samtals 700.000 krónur.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

Dómsorð :

Stefndi, 12. hæð ehf., greiði stefnanda Eik fasteignafélagi hf. 6.703.841 krónu, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 1.170.922 krónum frá 1. maí 2021 til 1. júní 2021, af 2.350.107 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2021, af 3.534.251 krónu frá þeim degi til 1. ágúst 2021, af 4.721.464 krónum frá þeim degi til 1. september 2021, af 5.710.245 krónum frá þeim degi til 1. október 2021 og af 6.703.841 krónu frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda Eik rekstrarfélagi ehf. 864.212 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 143.365 krónum frá 10. júní 2021 til 9. júlí 2021, af 320.589 krónum frá þeim degi til 10. ágúst 2021, af 459.237 krónum frá þeim degi til 30. september 2021, af 615.411 krónum frá þeim degi til 11. október 2021, af 733.076 krónum frá þeim degi til 10. nóvember 2021 og af 864.212 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum hvorum um sig 350.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf