E-2491/2021

Mál þetta, sem var höfðað 6. desember 2021, var dómtekið 7. nóvember 2022.

Stefnendur eru G-kk-nf S-kk-nf og J-x-x Q-x-x, bæði til heimilis að [...]. Stefndu eru Á-kk-nf

S-kk-nf og B-kvk-nf G-kvk-nf, [...].

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði gert skylt að greiða þeim 14.817.500 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 21. ágúst 2021 til greiðsludags. Einnig er þess krafist að stefnendum verði tildæmdur útlagður kostnaður og málskostnaður úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnenda. Jafnframt gera stefndu kröfu um málskostnað.

I.

Ágreiningur er um málsatvik. Með kaupsamningi 30. september 2019 keyptu stefnendur af stefndu einbýlishús að [...]. Um er að ræða fasteign sem er byggð úr timbri á steinsteyptum sökklum, þakið stallað og klætt með álklæðningu. Húsið er byggt árið 2006. Kaupverð hússins var 110.000.000 króna og er að fullu greitt. Samhliða kaupsamningnum var ritað undir sérstakt samkomulag um fylgihluti o. fl. vegna sölu eignarinnar. Þar kemur meðal annars fram að spurt hafi verið um mögulegan þakleka.

Leki hafi komið á tveimur stöðum í framhaldi af því að stefndu fluttu inn í húsið. Það hafi tekið tíma að finna lausn. Komið hafi í ljós að rakasperra, plastfilma, hefði verið skorin í sundur á byggingartíma yfir sjónvarpsholi og ekki lokað aftur. Þar hafi þá verið límt yfir og þétt. Í framhaldi af því hafi allar þéttingar verið yfirfarnar á þaki og hafi síðan verið yfirfarnar á ca 5 ára fresti, síðast 2017.

Afhendingardagur umræddrar eignar til stefnenda var 1. desember 2019. Fyrir liggja tölvupóstsamskipti milli stefnanda G-kk-ef og stefnda Á-kk-ef skömmu fyrir afhendingu. Stefnandi G-kk-nf sendi stefnda Á-kk-þgf tölvupóst 7. nóvember 2019 varðandi kaupsamningsgreiðslu. Degi síðar, 8. nóvember, sendi stefnandi G-kk-þgf annan tölvupóst þar sem fram kom að það hefðu komið fram lekar í húsi stefnenda og að hann vonaði að það hefði ekki áhrif á söluna á eign stefnenda. Stefndi Á-kk-nf svaraði síðari tölvupóstinum þannig að ekkert hefði lekið hjá stefndu þrátt fyrir vitlaust veður, en það væri alltaf rétt að tékka.

Stefnendur kveða að fljótlega eftir afhendingu hafi þau orðið vör við vatnspolla á gólfum hússins, nánar tiltekið í bílageymslu. Fyrst um sinn hafi þau talið að um væri að ræða utanaðkomandi bleytu sem bærist inn með bílum og fólki eða að nýfenginn hvolpur hafi „misst sig“ á gólfi. En þar sem vatnssöfnunin hafi ekki látið undan þótt vatnsveðrinu hafi slotað og hundurinn farið af heimilinu, hafi farið að renna tvær grímur á stefnendur. Þrátt fyrir yfirlýsingu stefndu í tölvupósti 8. nóvember 2019, um að fasteignin læki ekki, jafnvel í miklum vatnsveðrum, hafi stefnendur talið enga aðra skýringu en leka vera sennilega og greint stefndu frá því rétt um áramótin. Stefndu hafi ekki kannast við lekavandamál í þeirra tíð. Stefndu halda því hins vegar fram að þau hafi fyrst heyrt frá stefnendum um mögulegan leka hinn 15. ágúst 2020, eða um níu mánuðum eftir afhendingu. Samskipti stefnenda og stefndu fram að þeim tíma hafi einungis snúið að töfum á greiðslum frá stefnendum.

Stefnendur kveða að þegar vetur hafi gengið í garð, og lægðir með rigningu látið undan, hafi hætt að leka. Ekki hafi aftur orðið vart við leka fyrr en um vorið/sumarið 2020. Stefnendur hafi leitað til sérfræðinga til að gera lauslega rannsókn á ástæðum lekans og hvort skemmdir væru sjáanlegar. H-kk-nf S-kk-nf húsasmíðameistari hafi fundið ummerki á lofti í bílskúr sem hafi bent til að vatn hefði lekið þar inn af þaki og þaðan niður í bílskúrinn. Eins hafi hann getað séð inn undir loftaklæðningu að uppbyggingu þaksins væri ábótavant. Um miðjan ágúst 2020 hafi stefnendur farið upp á geymsluloft (milliloft í bílskúr). Mikið og kröftuglega hefði rignt dagana áður. Þá hafi sést á geymsluloftsgólfinu stórir pollar.

Stefnandi G-kk-nf sendi stefnda Á-kk-þgf tölvupóst 15. ágúst 2020 og sagði að hann teldi rétt að fresta afsali þangað til „betur er komið á hreint hvernig landið liggur með leka í þaki“. Þá vísaði stefnandi til símtals þeirra um að hann hefði borið undir G-kk-þf hjá Áltaki upplýsingar frá H-kk-þgf G-kk-þgf, sem mun hafa komið að smíði fasteignarinnar og fleiri húsa í sömu götu. Álplöturnar væru skrúfaðar beint í gegnum þakpappann en það ætti alltaf að nota lektur. Þá sagði stefnandi að leka vandamál virtist vera til staðar og hagkvæmast væri að framkvæma viðgerðir sem allra fyrst. Í kjölfarið hafi stefnendur fengið smið frá Eik byggingarfélagi til að skoða þakið, hinn 3. september 2020. Í skýrslu 6. október 2020 kemur fram að víða væru samskeyti veggja og lofts bólgin og líklegt að það væri vegna leka frá þaki. Einnig voru gerðar athugasemdir við mikla notkun kíttis á samskeytum við loft og að loftaplöturnar væru bara yfirfelldar um eina báru, ekki um tvær. Þá kom fram að staðreynt hefði verið að í loftrými ofan við bílskúr væru ummerki um vatn á spónaplötum, á pappa utan um steinull og svarta myglu í timbri í þakinu, þótt hún væri ekki samfelld. Niðurstaðan var sú að um margþætt vandamál væri að ræða, sem í grunninn yrði rakið til þakleka. Stefnendur kveða að þau hafi verið í samskiptum við stefndu til að finna lausn á málinu. Haustið hafi verið nýtt til að afla upplýsinga um kostnað vegna viðgerða. Um áramótin hafi verið ljóst að ekki næðist samkomulag við stefndu.

Stefnendur fengu kostnaðaráætlun við úrbætur á þakinu frá Verkfræðistofu Hamraborgar, sem var að fjárhæð 15.645.550 krónur. Einnig fengu stefnendur álit frá I-kk-þgf A-kk-þgf byggingartæknifræðingi. Í áliti hans frá 28. janúar 2021 kemur fram að inni í þakrými væru greinileg ummerki um leka, álið hefði þanist og að samkvæmt leiðbeiningum frá Áltaki væri mælt með að álið væri klætt á lektur. Það þyrfti að fjarlægja álklæðninguna og klæða aftur með vönduðu efni. Stefndu fengu einnig ástandsskýrslu og tilboð frá Felixon ehf., dags. 1. febrúar 2021, þar sem kostnaður við úrbætur var metinn á 15.500.000 krónur. Þá fengu stefnendur ástandsskoðun frá H-kk-þgf S-kk-þgf húsasmíðameistara. Í bréfi hans 17. febrúar 2021 segir að samkvæmt venju og fyrirskrift framleiðanda væri stölluð álklæðning á lektum. Víðast hvar á þakinu hefði verið gerð tilraun til þéttingar með því að kítta samskeyti. Þetta væri frágangur sem hann hefði ekki séð áður. Mikil þensla virtist vera á áklæðningunni og við það rifni út úr götum kringum þakskrúfurnar og vatn ætti greiða leið undir þakálið. Eina lausnin væri að skipta um þakklæðningu, leggja nýjan þakpappa og síðan setja nýtt þakefni, í samræmi við fyrirskrift framleiðanda. Loks létu stefnendur í apríl 2021 dómkveðja matsmann, B-kk-þf M-kk-nf, sem skilaði matsgerð í júlí 2021.

Í matsgerð B-kk-ef M-kk-ef, arkitekts og verkfræðings, segir að niðurstaða matsmanns sé sú að þakið leki á þó nokkrum stöðum. Frágangur undir þakklæðningu sé ekki í samræmi við ráðleggingar seljanda klæðningarinnar. Þakið leki vegna þess að frágangur sé ekki nógu tryggur, undirþakið (þak pappalagið) þurfi að vera mjög vandað til þess að stallað þakefni sem fest er niður í gegnum þakdúkinn verði gegnheilt.

Rakaskemmdir væru ekki sjáanlegar innandyra en það væru raka- og mygluskemmdir á þó nokkrum stöðum í þakrýminu og orsakir væru frágangur þaks, bæði þakáls og undirþaks. Það þurfi að taka núverandi klæðningu af, setja nýjan þakdúk, setja lektur og nýtt þakefni. Heildarkostnaður matsmanns vegna úrbóta nemi 14.817.500 krónum, þar af sé virðisaukaskattur af vinnu 1.311.794 krónur.

Með bréfi lögmanns stefndu 28. september 2021 var lögð fram tillaga að sátt við stefnendur, á grundvelli tilboðs sem stefndu höfðu aflað frá H-kk-þgf G-kk-þgf sem fól í sér nýtt þak. Samkvæmt því nam efniskostnaður um 5,2 milljónum króna og 2,3 milljónum vegna vinnu. Voru stefndu reiðubúin til að greiða helming af áætluðum kostnaði við úrbætur, eða láta kaupin ganga til baka eða finna aðrar lausnir á málinu.

Sáttaumleitanir reyndust árangurslausar og hafa stefnendur höfðað mál þetta.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnandi G-kk-nf S-kk-nf aðilaskýrslu og stefndi Á-kk-nf S-kk-nf. Þá gáfu skýrslu fyrir dómi B-kk-nf M-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, og yfirmatsmenn, A-kk-nf E-kk-nf og H-kk-nf S-kk-nf. Einnig komu fyrir dóm sem vitni V-kk-nf F-kk-nf D-kk-nf, Ö-kk-nf F-kk-nf og H-kk-nf G-kk-nf. Verður vísað til vitnisburðar þeirra síðar, eftir því sem ástæða er til.

II.

Stefnendur byggja kröfur sínar á því að fasteignin sé haldin verulegum göllum sem hafi leitt til tjóns fyrir stefnendur og stefndu beri að bæta á grundvelli 18. gr., sbr.

43. gr., laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnendur telja að stefndu hafi vanefnt að greina nægjanlega frá fyrri leka, eins og þeim hafi verið skylt, sbr. 26. gr. sömu laga.

Stefnendur benda á að stefndu hafi viljað ganga frá kaupsamningi á lögmannsstofu en ekki fasteignasölu og þrátt fyrir lagaskyldu hafi ekki verið gert söluyfirlit um eignina.

Stefnendur hafi því enga skriflega lýsingu haft frá stefndu um viðhald, endurbætur og lýsingu á hinu selda. Vegna upplýsingaskorts hafi stefnendur farið á mis við að þak fasteignarinnar þyrfti að kanna nánar sökum leka, meðal annars upplýsingar um að taumar hefðu sést á veggjum í bílskúr og/eða að leki kæmi fram í bílskúrslofti. Þar með hafi stefnendur ekki getað sinnt skoðunarskyldu sinni varðandi könnun á orsökum lekans fyrir kaupin. Þar af leiðandi skipti í raun saknæmi stefndu ekki öllu sem seljendur til þess að kaupendur eigi rétt til skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, enda sé þakið gallað í skilningi 18. gr., sbr. 43. gr., laga nr. 40/200 2. Þá benda stefnendur á að þar sem þau hafi verið nýflutt inn þegar þau urðu fyrst vör við leka sé hafið yfir vafa að stefndu hafi, sbr. einnig viðurkenningu þar á, verið grandvís um lekann og þagað yfir honum, að minnsta kosti hafi þau ekki lýst nægjanlega vandamálinu og vitað miklum mun meira hverjar afleiðingar og umfang leka voru. Þá telja stefnendur svar stefndu rétt fyrir afhendingu í tölvupósti, frá 12. nóvember 2019, að þau væru alltaf að gá að leka, en fyndu enga, ekki geta verið nema vegna hræðslu við að á ný færi að leka eða ekki hafi verið komið í veg fyrir þá og þakið læki eftir fyrri lekatilvik sem þau hafi greinilega vitað af. Stefnendur telja að þessi skortur á upplýsingum falli undir vanefnd samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/200 2.

Stefndu telja að jafnvel þótt eitthvað hefði borið á góma um leka við söluna, eins og stefndu fullyrða en stefnendur hafna, þá nái 27. gr. laga nr. 40/200 2 til slíkra aðstæðna.

Byggja stefnendur á því að stefndu hafi brotið gegn téðu ákvæði og rangar upplýsingar verið veittar, sem jafnvel, eins og í þessu tilfelli, geti reynst nánast verra en engar upplýsingar.

Stefnendur telja hafið yfir vafa að fasteignin teljist gölluð og vísa til umfjöllunar í frumvarpi til laga nr. 40/2002 varðandi skilgreiningu á galla í 18. gr. laganna. Þá telja stefnendur víst að gallinn hafi verið til staðar við afhendingu, sbr. 20. gr. sömu laga.

Stefnendur eigi því rétt til skaðabóta vegna galla, sbr. 43. gr. laga nr. 40/200 2, þ. e. um sé að ræða ábyrgð bæði með og án sakar á því sem nefnt sé beint og óbeint tjón, vegna ófullnægjandi eða rangra upplýsinga.

Óháð rétti stefnenda til skaðabóta telja þau skyldu stefndu a. m. k. standa til að veita þeim afslátt af kaupverði, á þeim grundvelli að gallinn hafi rýrt verðmæti eignar þeirra. Ljóst sé að stefnendur verði að gera nauðsynlegar endurbætur til samræmis við matsgerð svo að eignin uppfylli skilyrði laga og reglugerða og verði gallalaus. Eins liggi fyrir að söluverðmat fasteignarinnar lækki sem nemi a. m. k. gallakröfum þeirra ef ekki verður bætt úr og þar sem gallinn sé orsök rýrnunarinnar beri stefndu að veita afslátt, sbr.

41. gr. laga nr. 40/2002, sem nemi kröfufjárhæðinni.

Stefnendur byggja einnig á því að eignin hafi verið sýnd og kynnt stefnendum á allan máta sem vönduð fasteign, byggð samkvæmt óskum stefndu sjálfra sem hafi valið hönnun og samþykkt efnisval. Þau hafi búið í fasteigninni frá því að hún var tekin í notkun og lengi vel fyrir sölu og hafi því átt að þekkja hana vel. Kaupverðið hafi verið til samræmis við þær fullyrðingar og loforð stefndu um vandaða smíði og faglega. Verðið hafi þar af leiðandi verið í hæstu hæðum, miðað við sambærilegar eignir á Reykjanesi.

Raunin hafi því miður verið önnur og því rétt að endanlegt endurgjald stefnenda endurspeglist af þeim verulegu og alvarlegu göllum sem hafi reynst á fasteigninni. Annað væri bæði ósanngjarnt og í andstöðu við meginreglur laga nr. 40/200 2 og 36. gr. laga nr.

7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Um lagarök vísa stefnendur til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sérstaklega til 11. gr. og III. kafla, einkum 18. gr., 19. gr., 26. gr., 27. gr. og 28. gr., og IV. kafla, einkum 37. gr., sbr. 41. gr. og 43. gr. Einnig vísa stefnendur til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Dráttarvaxtakrafa stefnenda byggist á 1. mgr. 6. gr., sbr. einnig III. kafla, laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

Málskostnaðarkrafa byggist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr.

91/1991, einkum 1. og 2. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 131. gr. laganna.

III.

Stefndu byggja á því að krafa stefnenda sé fallin niður fyrir tómlæti. Stefndu vísa til þess að samkvæmt 1. mgr. 38. gr. laga nr. 40/2002 skuli kaupandi, þegar hann hefur fengið fasteign afhenta, svo fljótt sem verða má skoða eignina á þann hátt sem góð venja er. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laganna glati kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Stefnendur hafi fengið fasteignina afhenta 1. desember 2019 og samkvæmt því sem komi fram í stefnu hafi stefnendur verið nýflutt inn þegar þau hafi orðið vör við leka. Það hafi hins vegar ekki verið fyrr en 15. ágúst 2020 að stefnendur hafi upplýst stefndu um vandamál með þakleka. Það hafi því liðið tæplega níu mánuðir frá því að fasteignin var afhent þar til stefndu hafi verið upplýst um að stefnendur teldu sig hafa orðið varir við þakleka. Það hafi svo ekki verið fyrr en með kröfubréfi stefnenda 21. júlí 2021, 19 mánuðum eftir afhendingu, að stefndu hafi fyrst borist tilkynning sem uppfylli kröfur 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, þ. e. þar sem greint sé frá eðli og umfangi meintrar vanefndar og að stefnendur ætli að bera hana fyrir sig. Verði talið að matsbeiðni stefnenda feli í sér tilkynningu sem uppfylli kröfur ákvæða laga nr. 40/2002, sem stefndu andmæla, þá líði samt sem áður 17 mánuðir þar til fullnægjandi tilkynning hafi borist. Stefndu telja að með þessu hafi stefnendur glatað rétti til að bera fyrir sig meinta galla. Upphaf tilkynningarfrests miðist við afhendingu eignarinnar. Þá telja stefndu að jafnframt verði að líta til þess að stefnendum hafi verið veittar upplýsingar um að komið hefði upp þakleki eftir að stefndu fluttu inn í húsið, um hvernig viðhaldi hefði verið sinnt, og að mikið mæði á þakinu á þessum rok- og saltdrifna stað. Í þessu sambandi árétta stefndu að í stefnu viðurkenni stefnendur að þau hafi verið nýflutt inn þegar þau hafi orðið vör við leka, sem hafi gefið þeim sérstakt tilefni til þess að skoða eignina strax vandlega að þessu leyti, í samræmi við kröfur 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Um sé að ræða bindandi yfirlýsingu í stefnu, um að stefnendur hafi orðið vör við leka strax eftir afhendingu, sbr. m. a. 45. gr. og 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá telja stefndu að sú aðstaða sem vísað er til í 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, sem geti haft áhrif á mat á tómlætisáhrifum, eigi engan veginn við í þessu máli.

Stefndu byggja einnig því að ekki sé fyrir hendi galli í skilningi fasteignakauparéttar. Stefndu halda því fram að þau hafi hvorki vanrækt upplýsingaskyldu sína né gefið rangar upplýsingar, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnendur hafi nálgast stefndu og sýnt áhuga á að kaupa fasteignina, sem hafi ekki verið sett á sölu. Stefnendur hafi einungis skoðað eignina tvívegis áður en þau gerðu tilboð og hafi strax við fyrstu skoðun verið veittar upplýsingar um þakleka sem hefði komið upp skömmu eftir að stefndu fluttu inn í húsið, hvernig hafi verið gert við þann leka og hvernig viðhaldi þaksins hefði verið sinnt. Þá hafi einnig verið upplýst um mikilvægi þess að hafa auga með þakinu í ljósi staðsetningarinnar. Stefnendur hafi engar athugasemdir gert við þetta og engan fyrirvara gert um ástandsskoðun eða neitt slíkt. Þá hafi samhliða kaupsamningi um eignina verið ritað undir samkomulag, þar sem meðal annars sé að finna lýsingu á þeim þakleka sem hafi komið upp og upplýsingar um hvernig viðhaldi hefði verið sinnt. Stefndu hafi veitt ítarlegar upplýsingar og upplýst um það sem þau hafi vitað um ástand þaksins, en þau séu ekki sérfróð um byggingarmálefni. Stefndu hafi aldrei orðið vör við leka frá þakinu, utan það tilfelli sem hafi komið upp skömmu eftir að þau fluttu inn og stefnendum verið greint frá í aðdraganda kaupanna og tilgreint sé í fyrrnefndu samkomulagi. Í þessu sambandi benda stefndu sérstaklega á eftirfarandi atriði máli sínu til stuðnings:

Í fyrirliggjandi matsgerð B-kk-ef M-kk-ef, frá júlí 2021, sé staðfest að engar rakaskemmdir hafi verið sjáanlegar innandyra, en hvöss slagveðursrigning hafi byrjað fyrr um daginn og verið enn í fullum styrk þegar skoðun matsmanns hafi farið fram. Því sé ljóst að ef leki væri sjáanlegur innandyra þá hefði það sést við skoðun matsmannsins.

Stefndu hafi látið útbúa 3 D myndatöku af húsinu í tengslum við fyrirhugað söluferli sumarið 2019. Þar sé hægt að skoða húsið með ítarlegum hætti, þ. m. t. loftin, á þeim tíma er það var selt. Af þessu myndefni megi sjá að engar raka- eða lekaskemmdir hafi verið sjáanlegar við söluna. Myndefni þetta hafi verið sent til stefnanda G-kk-ef í tengslum við söluna.

Stefndu hafna því sem segir í stefnu um að vantað hafi „upplýsingar um að taumar hefðu sést á veggjum í bílskúr og/eða að leki kæmi fram í bílskúrslofti.“ Stefndu hafi aldrei orðið vör við neitt slíkt þann tíma sem þau bjuggu í eigninni og þessar fullyrðingar stefnenda fái enga stoð í gögnum málsins. Hið gagnstæða sé staðfest í fyrirliggjandi matsgerð B-kk-ef M-kk-ef, en þar sé því svarað með afdráttarlausum hætti að það séu ekki sjáanlegar neinar rakaskemmdir innandyra. Þá séu engar rakaskemmdir sýnilegar á fyrrnefndri 3 D myndatöku, sem hafi verið útbúin í tengslum við sölu hússins.

Stefndu hafi nýtt risloft yfir bílskúr sem geymsluloft og geymt þar marga markverða muni frá fjölskyldunni, þ. m. t. myndaalbúm. Það hefðu þau bersýnilega ekki gert ef þau hefðu haft vitneskju um leka á loftinu.

Risloftið sé lágreist og nánast ógjörningur fyrir menn að skríða um stærstan hluta þess. Í matsgerð komi fram að aðgengi í rýminu sé erfitt stórvöxnum matsmanninum og hann hafi ekki getað skriðið þar um sjálfur við fyrri skoðun. Við seinni skoðun matsmanns hafi verið fenginn aðstoðarmaður sem hafi skriðið um loftið með myndavél til þess að skoða þakrýmið. Stefndu hafi ekki haft nokkra ástæðu eða möguleika til að skoða þannig allt risloftið eða vera upplýst um dropaleka á stöðum í loftinu, sem hafi komið fram við skoðun dómkvadds matsmanns, eða hvenær þeir hafi komið til.

Þegar skoðun matsmanns fór fram 28. maí 2021 kl. 15:00 hafi verið kjöraðstæður til þess að finna dropaleka á rislofti. Samkvæmt mynd í matsgerð, sem hafi að geyma planmynd af húsinu með innmerktum lekastöðum, hafi fundist 20 dropalekar meðfram skrúfum á risloftinu við þessar veðuraðstæður. Stefndu benda á að þakið sé um 490 m 2 og áætla megi að á því séu um 5000 – 6000 skrúfur. Hvað sem líður framangreindu sé enn fremur ljóst að ummerkin hafi engin áhrif haft á vistarverur, eins og staðfest sé í matsgerð, enda loftun góð og raka sperra í lagi.

Skoðun matsmanns hafi farið fram 25. og 28. maí 2021, eða um 22 mánuðum eftir að stefndu samþykktu kauptilboð í eignina og 18 mánuðum eftir afhendingu fasteignarinnar. Það sé því með öllu ósannað að umræddir dropalekar hafi verið fyrirhendi þegar eignin var seld og hvað þá að stefndu hafi verið kunnugt um þá, en það sé grundvallaratriði varðandi það hvort þau hafi uppfyllt upplýsingaskyldu sína.

Stefndu hafi leitað til H-kk-ef G-kk-ef, fyrrverandi staðarverkstjóra [...], þegar þau hafi byggt sér nýtt hús í [...] á árunum 2018 -2019. Fyrirtæki hans, Parketlausnir ehf., hafi alfarið séð um byggingu þess húss. Stefndu telja ljóst að þau hefðu ekki leitað til hans til að reisa nýtt hús fyrir sig hefðu þau haft vitneskju eða grun um að annmarkar væru á þaki [...].

Stefndu telja því af og frá að þau hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína eða veitt stefnendum rangar upplýsingar. Þvert á móti hafi stefndu gætt að því að upplýsa stefnendur vel um allt sem þau vissu sem viðkemur ástandi eignarinnar, eins og fyrirliggjandi gögn beri með sér.

Nánar um skoðunarskyldu kaupenda vísa stefndu til 29. gr. laga nr. 40/2002 þar sem kveðið sé á um aðgæsluskyldu kaupanda. Kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna. Þá sé í 2. mgr. kveðið á um að ef kaupandi hefur skoðað fasteign, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun.

Í reglu 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 felist meðal annars að skoðun kaupanda eigi að vera eins ítarleg og góður og skynsamur maður myndi framkvæma. Hversu ítarleg skoðun kaupanda eigi að vera ráðist meðal annars af vitneskju kaupanda um eign, sem geti eftir atvikum gefið tilefni til ítarlegri skoðunar en ella. Þannig geti kaupandi ekki borið fyrir sig galla sem hann sá, eða átti að sjá, við skoðun sem hann framkvæmdi, eða átti að framkvæma. Stefndu byggja á því að þakleki hafi komið til umfjöllunar í aðdraganda kaupanna. Stefndu hafi upplýst stefnendur um leka sem hefði komið upp, hvað hefði verið gert og hvernig hefði verið staðið að viðhaldi. Þá hafi stefnendur verið upplýstir um mikilvægi þess að fylgjast vel með þakinu í ljósi staðsetningarinnar við sjávarsíðu Innri- Njarðvíkur, sem stefnendur hafi þekkt vel. Allt þetta hafi gefið stefnendum ótvírætt tilefni til þess að láta skoða þakið nánar ef um hafi verið að ræða atriði sem stefnendur teldu skipta sig sérlega miklu máli. Það hafi stefnendur ekki gert, heldur rituðu athugasemdalaust undir að þau hefðu kynnt sér og samþykkt ástand eignarinnar. Stefndu árétta að það hafi verið stefnendur sem nálguðust stefndu varðandi kaup á eigninni áður en hún var sett á sölu. Stefnendur hafi setið lengi ein að eigninni og hafi þessar aðstæður boðið upp á að þau framkvæmdu ítarlega skoðun á eigninni. Þá benda stefndu á að það hafi liðið rúmlega tveir mánuðir frá því að samskipti aðila hófust í júlí 2019 þar til gengið hafi verið frá kaupsamningi 30. september sama ár. Stefnendur hafi því haft mjög rúman tíma og næg tækifæri til þess að skoða fasteignina með ítarlegum hætti, þ. m. t. þakið.

Stefndu mótmæla harðlega því sem segir í stefnu um vanefnd stefndu til að greina nægjanlega frá fyrri lekum og að stefnendur hafi ekki getað sinnt skoðunarskyldu sinni fyrir kaupin. Eins og fyrrnefnt samkomulag beri með sér hafi stefnendum verið veittar þær upplýsingar um þakið sem stefndu hafi búið yfir, þ. á m. um fyrri leka og um viðhald þaksins. Með hliðsjón af framangreindu byggja stefndu á því að stefnendur verði að bera hallann af því að hafa ekki skoðað eignina nægilega, og geti þannig ekki borið fyrir sig galla sem lúta að þaki fasteignarinnar.

Stefndu byggja einnig á því að samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002 sé kaupanda skylt, ef seljandi býðst til að bæta úr galla á eigin reikning, að una því ef úrbæturnar hafa ekki í för með sér slík óþægindi fyrir hann að ósanngjarnt megi telja og hann hefur ekki sérstakar ástæður til að leggjast gegn þeim. Þegar stefnendur hafi haft samband við stefndu í ágúst 2020 til þess að ræða þakið hafi stefndu sýnt áhyggjum stefnenda mikinn skilning og boðið fram úrbætur. Stefndu hafi boðist til að taka þátt í kostnaði við staðbundnar viðgerðir, aflað tilboðs í framkvæmdir í samræmi við óskir stefnenda um að skipta alfarið um þakefni og setja lektur, og boðist til að greiða vinnulið verksins, aflað uppfærðs tilboðs með sambærilegri sundurliðun efnis- og vinnuliða og finna megi í fyrirliggjandi matsgerð og boðist til að greiða 50% áætlaðs kostnaðar, boðist til að bera ábyrgð og meginkostnað af að skipta um allt þakefni og færa þakið í það horf sem stefnendur óskuðu eftir, á grundvelli samþykktrar verklýsingar og undir eftirliti óháðs eftirlitsaðila, gegn því að stefnendur myndu leggja til fimm milljónir króna. Öll voru þessi boð sett fram umfram skyldu og án viðurkenningar á ábyrgð stefndu.

Stefndu telja að stefnefndur hafi með óréttmætum hætti komið í veg fyrir að seljendur gætu nýtt rétt sinn til úrbóta, sbr. 39. gr. laga nr. 40/2002. Ekkert sé fram komið um að þær úrbætur sem stefndu buðu fram hefðu haft slík óþægindi í för með sér fyrir stefnendur að ósanngjarnt mætti telja, eða að stefnendur hafi haft sérstakar ástæður til þess að leggjast gegn því að stefndu myndu sinna úrbótum. Stefnendur hafi upphaflega tekið vel í boð stefndu og fyrirhugað hafi verið að fá óháðan aðila til þess að hafa umsjón og eftirlit með verkinu og stefndu tekið á sig áhættuna á því ef kostnaður myndi reynast meiri en samkvæmt tilboðinu. Þá hafi þátttaka stefnenda í kostnaði átt að vera langt undir þeirri verðmætisaukningu sem fælist í að nýtt kæmi í stað gamals og að um væri að ræða breytta og dýrari útfærslu á þakinu í samræmi við óskir stefnenda. Virðist sem eina ástæðan fyrir því að stefnendur hafi lagst gegn boðum stefndu sé sú að þau hafi áttað sig á því að sú fjárhæð sem tilgreind er í fyrirliggjandi matsgerð sé umtalsvert hærri en raunkostnaður við að laga þakið, og því séð hag sinn í að reyna að fá sem mest út úr stefndu. Afleiðingar þessa séu þær að stefnendur hafi fyrirgert öllum mögulegum rétti sínum til afsláttar og/eða skaðabóta, sbr. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002. Verði svo ólíklega talið að stefnendur eigi þrátt fyrir þetta rétt til skaðabóta þá leiði þetta til þess að bótakrafa stefnenda geti aldrei orðið hærri en sem svari þeim kostnaði sem stefndu hefðu orðið að bera af því að framkvæma úrbætur eða um 2,5 milljónir króna, þ. e. tilboð frá september 2021 sem hljóðaði upp á 7.422.297 krónur að frádregnum 5 milljónum króna. Þá telja stefndu að af þessu leiði að þau verði ekki dæmd til að greiða stefnendum málskostnað, þar sem engin þörf hafi verið á því að afla matsgerðar og höfða dómsmál þetta.

Stefndu vekja athygli á því að í stefnu sé aðeins byggt á því að stefnendur eigi rétt til afsláttar þar sem ágalli rýri verðmæti eignarinnar, stefnendur rökstyðji ekki skaðabótakröfu á þessum grundvelli. Stefnendur séu bundin við þann málatilbúnað, sbr. 45. gr., 1. mgr. 50. gr. og 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991.

Hvað varðar gallaþröskuld 18. gr. laga nr. 40/2002 byggja stefndu á því að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágalli rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Stefndu byggja á því að umræddur ágalli á þaki fasteignarinnar rýri ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, þ. e. að ágallinn nái ekki að yfirstíga gallaþröskuld 18. gr. laganna. Ákvæði 18. gr. laga nr. 40/2002 hafi verið skýrt þannig að ágallarnir, eða öllu heldur kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeirra völdum, nemi að lágmarki tilteknu hlutfalli af verðmæti hennar. Almennt sé við það miðað að ágallar þurfi að nema um eða yfir 10% af kaupverði eignar. Mat á verðmætarýrnun vegna ágalla sé heildstætt mat. Þannig þurfi að meta kostnað við að bæta úr ágalla og draga frá ávinning sem hljótist við úrbætur, t. d. við að nýtt komi í stað gamals, til þess að fá fram raunverulega verðmætarýrnun hinnar keyptu fasteignar. Í tilfelli stefnenda sé verðmætarýrnun ekki slík að yfirstígi gallaþröskuld 18. gr. Fyrir liggi að unnt sé að framkvæma fullnægjandi úrbætur með viðurhlutaminni viðgerðum og stefnendur geti aldrei átt rétt til þess að gengið sé lengra við úrbætur en nauðsynlegt er til þess að uppræta viðkomandi ágalla, hér að koma í veg fyrir dropaleka frá óþéttum skrúfum og laga það byggingarefni sem lekar kunna að hafa skemmt. Kostnaður við slíkar viðgerðir yrði fjarri því að nálgast 10% af kaupverði eignarinnar. Jafnvel þótt miðað væri við fjárhæðir í fyrirliggjandi matsgerð, sem stefndu telja ekki unnt að gera, þá þyrfti í það minnsta að draga frá ávinning stefnenda við það að nýtt komi í stað gamals og verðmætisauka við breytta og dýrari útfærslu þaksins sem felist í að þakið verði lektað. Heildarkostnaður við úrbætur samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð sé metinn 13.505.706 krónur. Að frádregnum kostnaðarlið vegna lektunar þaks, sem sé í matsgerð metinn sem 2.376.500 krónur, um 2.120.500 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu, sé kostnaður við úrbætur 11.385.206 krónur. Þá eigi eftir að draga frá ávinning við að nýtt komi í stað gamals, sem stefndu ætla að sé að lágmarki ¼ heildarupphæðarinnar. Standi þá eftir um 8.500.000 krónur miðað við algjört lágmarksmat á frádrætti ávinnings og sé þá ekki sett út á neina aðra kostnaðarliði í matsgerðinni. Stefndu telja að verðmætisrýrnun sé umtalsvert minni en 8,5 milljónir króna, en jafnvel þótt miðað sé við þá tölu sé það ekki nema 7,7% af kaupverði eignarinnar, sem hafi verið 110.000.000 króna. Umræddir ágallar rýri því ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002.

Verði þrátt fyrir allt framangreint fallist á að um sé að ræða galla á fasteigninni í skilningi fasteignakaupalaga, og að stefnendur eigi kröfu á hendur stefndu, byggja stefndu á því að stefnendur hafi ekki fært fram fullnægjandi sönnun á tjóni sínu. Undirmatsgerð sé haldin slíkum annmörkum að hún verði ekki lögð til grundvallar fjárkröfu stefnenda. Jafnframt verði að draga frá ávinning stefnenda af því að nýtt komi í stað gamals og vegna breyttrar og dýrari útfærslu þaksins. Leiði þetta til þess að sýkna beri stefndu af kröfum stefnenda, eða í öllu falli lækka þær verulega. Þá telja stefndu að tilteknir annmarkar séu á reifun fjárkröfu stefnenda sem kunni að leiða til þess að vísa eigi málinu sjálfkrafa frá dómi. Málatilbúnaður stefnenda sé vanreifaður og í ósamræmi við skilyrði e-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Í stefnu komi fram að stefnendur hafi aflað matsgerðar dómkvadds matsmanns. Þá segi í stefnu: „Varðandi forsendur og niðurstöðu matsmannsins er vísað til matsgerðarinnar og byggja stefnendur á þeim varðandi kröfugerð sína sem og að staðreynt hafi verið bæði gallar og leki af matsmanni.“ Því næst sé farið nokkrum almennum orðum um efni matsgerðarinnar og að dómkröfur stefnenda „byggja á niðurstöðu matsgerðarinnar“. Í stefnu sé hins vegar ekki að finna neina sundurliðun stefnenda á kröfu sinni vegna einstakra matsliða eða neinar frekari skýringar á fjárkröfu þeirra. Það skorti því á skýrleika málsástæðna varðandi einstaka matsliði og samhengi þeirra við gögn málsins. Þar sem málatilbúnaður stefnenda uppfylli þannig ekki skilyrði e-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 og meginreglur einkamálaréttarfars um skýran og glöggan málatilbúnað telja stefndu að dóminum beri að vísa málinu frá dómi af sjálfsdáðum.

Enn fremur byggja stefndu á því að stefnendur hafi ekki fært fram sönnur á tjón sitt og byggja á því að fyrirliggjandi matsgerð sé haldin slíkum annmörkum að hún verði ekki lögð til grundvallar við mat á meintu tjóni stefnenda. Í fyrsta lagi byggja stefndu á því að hægt sé að framkvæma fullnægjandi úrbætur með mun ódýrari og viðurhlutaminni aðgerðum en lagðar eru til í matsgerð. Stefndu telja þannig að hægt væri að framkvæma fullnægjandi úrbætur með staðbundnum viðgerðum, þar sem þakplötur yrðu teknar upp á þeim stöðum þar sem lekið hefur og nýr þakdúkur lagður yfir þann sem fyrir er á þeim stöðum. Eins yrði skipt um þann hluta timburklæðningar (borðaklæðning) þar sem fúa eða myglu hefur orðið vart, sem af myndum í matsgerð að dæma sé mjög lítill hluti. Þá mætti skipta út öllum skrúfum til þess að koma í veg fyrir frekari dropaleka meðfram skrúfum, en slík aðgerð teldist raunar eðlilegt viðhald og tímabært þar sem eðlilegur endingartími skrúfanna sé um 15 ár og þakið komið á 17. ár. Loks yrðu þær álplötur sem losa þyrfti festar aftur. Slíkar úrbætur hefðu í för með sér langtum minni kostnað en sú leið sem lögð er til í fyrirliggjandi matsgerð, og megi ætla að kostnaður yrði nær tveimur milljónum króna. Skyldu slíkar staðbundnar viðgerðir ekki vera taldar fullnægjandi væri hægt að ganga lengra með því að skrúfa núverandi álplötur af, lagfæra þá staði þar sem skipta þurfi um borð, setja nýja sérstaka tegund af þakpappa (Delta Trela), endurklæða með álinu sem fyrir er og setja nýjar skrúfur á allt þakið. Sé þessi leið farin sé ekki þörf á því að þakið sé lektað og hægt að endurnýta álklæðninguna, en í gögnum málsins megi sjá að Áltak hafi mælt með því að þessi leið yrði farin við endurbætur og að gróft áætlað væri efniskostnaður vegna þess um 1,5 milljónir króna. Sjá megi í þessu samhengi tillögu Verkfræðistofu Suðurnesja um úrbætur vegna þakleka frá janúar 2022 og tölvupóstsamskipti stefnanda G-kk-ef við stefnda Á-kk-þf o. fl., en stefndu hyggjast einnig óska eftir dómkvaðningu matsmanna til þess að staðreyna að framkvæma mætti fullnægjandi úrbætur með áðurnefndum aðgerðum og langtum minni kostnaði. Áréttað er að stefnendur geta aldrei átt rétt til þess að gengið sé lengra en nauðsynlegt er til þess að bæta úr ágöllum.

Í öðru lagi byggja stefndu á því að fjölmargt í forsendum og niðurstöðum undirmatsgerðar sé rangt. Þakið sé byggt í samræmi við samþykktar teikningar og á byggingartíma hafi engar kröfur verið um að þakklæðning þyrfti að vera á lektum, enda tugir húsa byggðir með nákvæmlega sama hætti og með sama efni á þessum tíma. Þá telja stefndu að fjölmargir kostnaðarliðir í matsgerð séu verulega ofmetnir. Þannig séu áætlaðar magntölur fyrir einangrun, þakklæðningu (borðaklæðningu) og viðgerðir á sperrum í engu samræmi við ástand þaksins eins og það birtist í myndum sem fylgi undirmatsgerð. Jafnframt sé óútskýrt af hverju matsmaður gerir ráð fyrir að álið skemmist þegar það sé fjarlægt, en þar sem álplöturnar séu skrúfaðar en ekki negldar á sé hægt að endurnýta þær, samkvæmt mati Áltaks. Þetta fái jafnframt stoð í öðrum gögnum málsins. Þá séu fleiri kostnaðarliðir óútskýrðir, eins og t. d. af hverju sé þörf á vinnupöllum fyrir 900.000 krónur við einnar hæða einbýlishús. Allt hafi þetta þau áhrif að kostnaður við úrbætur sé verulega ofmetinn í undirmatsgerð. Stefndu muni undir rekstri málsins afla matsgerðar til þess að staðreyna ofmat á magntölum í kostnaðaráætlun matsgerðar.

Stefndu byggja jafnframt sjálfstætt á því að kostnaðaráætlun endurbóta í undirmatsgerð endurspegli ekki raunkostnað við þær endurbætur sem matsmaður leggur til, enda sé hún í engu samræmi við tilboð sem aflað hafi verið í nóvember 2020 og að nýju í september 2021. Síðarnefnda tilboðið hafi að geyma sambærilega sundurliðun í efni og vinnu og sett sé fram í undirmatsgerð, en það sé um 45% lægra en kostnaðaráætlun matsmanns hljóði upp á. Stefndu mótmæla álitum og tilboðum sem stefnendur hafi einhliða aflað, sem sé í engu samræmi við raunkostnað við endurbætur. Því til stuðnings vísa stefndu til bréfs H-kk-ef G-kk-ef þar sem hann segi umrædd verðtilboð vera fjarri þeim verðtölum sem hann hafi aflað og boðist til að vinna verkið fyrir.

Í þriðja lagi byggja stefndu á því að nauðsynlegt sé að draga frá ávinning sem stefnendur myndu fá við það að nýtt kæmi í stað gamals. Um sé að ræða 16 ára gamla fasteign sem standi við sjávarsíðuna í Innri- Njarðvík, sem mikið mæði á vegna vinds, rigninga og seltu. Stefnendur hafi ekki getað gert ráð fyrir að þau væru að fá nýtt þak og geti ekki átt heimtingu á fjárhæð sem nemi byggingu nýs þaks. Stefndu muni afla matsgerðar til þess að leiða fram hver telst eðlilegur endingartími þess byggingarefnis sem lagt sé til að skipt verði út samkvæmt undirmatsgerð. Lækka verði kröfu stefnenda til samræmis við eðlilegan endingartíma viðkomandi byggingarefnis.

Í fjórða lagi, verði fallist á að leggja eigi til grundvallar þá útfærslu sem lögð er til í undirmatsgerð, þurfi að draga frá ávinning sem stefnendur hafi af breyttri og dýrari útfærslu en þegar húsið var byggt. Þannig sé í undirmatsgerð gert ráð fyrir að álklæðning fari á lektur með undirleggskubbum. Engin krafa hafi verið gerð um slíka útfærslu þegar húsið var byggt og stefndu verði ekki gert að bæta stefnendum kostnað við þessa breyttu útfærslu. Uppbygging þaksins sé í samræmi við byggingarreglugerð og samþykktar teikningar arkitekts og verkfræðings hússins, sem hafi ekki mælt fyrir um lektun þaksins. Þá hafi á þeim tíma þegar húsið var byggt, á árunum 2005- 2006, ekki verið krafa í leiðbeiningum framleiðanda/efnissala um að notaðar væru lektur undir þakklæðingar af þessum toga. Fjölmörg þök á þessu svæði séu eins uppbyggð án lekta og hafi reynst vel. Í stefnu sé ranglega haft eftir H-kk-þgf G-kk-þgf að aðeins tvö hús í götunni hafi verið með þökum án lekta. Í bréfi frá H-kk-þgf komi fram að öll húsin í götunni, sem voru byggð frá 2006 -2010, hafi verið án lekta. Aðeins nýjustu tvö húsin séu með lektum undir þakplötum. Draga verði frá ávinning sem stefnendur myndu fá við þessa breytingu, en í undirmatsgerð sé liðurinn „Lektun þaks (undir og yfir lektur)“ metinn 2.376.500 krónur, um 2.120.500 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu. Jafnframt myndi lektun þaksins leiða til þess að kaupa þyrfti nýtt álefni á allt þakið. Kostnaður við það sé metinn 3.577.000 krónur í undirmatsgerð, sem einnig þyrfti þá að draga frá kröfu stefnenda.

Stefndu telja að taka verði tillit til allra framangreindra atriða við mat á því hvort ágalli rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002, en það leiði til þess að verðmætisrýrnun vegna umræddra ágalla geti ekki talist yfirstíga gallaþröskuld 18. gr. laganna.

Verði litið svo á að stefnendur eigi einhverja kröfu á hendur stefndu byggja stefndu jafnframt á öllum framangreindum sjónarmiðum til lækkunar á mögulegri kröfu þeirra.

Kröfu stefnenda um dráttarvexti frá 21. ágúst 2021 til greiðsludags er mótmælt. Verði stefndu gert að greiða kröfu stefnenda er þess krafist að dráttarvextir verði aðeins dæmdir frá dómsuppsögudegi með vísan til 2. málsliðar 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Þá er þess einnig krafist, verði krafa stefnenda tekin til greina, að málskostnaður verði felldur niður. Í því samhengi vísa stefndu meðal annars til þess augljósa sáttavilja sem þau hafi frá upphafi sýnt í þessu máli.

Um lagarök vísast einkum til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglna kröfuréttar, meðal annars um úrbótarétt seljenda og reglna um frádrátt ávinnings ( Compensatio lucri cum damno). Þá er vísað til 80. gr. laga nr. 91/1991 og meginreglna einkamálaréttarfars um skýran og glöggan málatilbúnað. Jafnframt er vísað til 45. gr., 1. mgr. 50. gr. og 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991.

Krafa um málskostnað byggist á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Um lagarök að öðru leyti vísast til málsástæðna hér að framan.

IV.

Í þinghaldi 2. mars 2022 lögðu stefndu fram matsbeiðni, sem var tvíþætt, annars vegar undirmat og hins vegar yfirmat. Matsgerð dómkvaddra matsmanna, A-kk-ef E-kk-ef, byggingarfræðings og húsasmíðameistara, og H-kk-ef S-kk-ef byggingartæknifræðings, dags. 11. júní 2022, var lögð fram í þinghaldi 30. júní s. á. Þar kemur fram að við skoðun matsmanna hafi komið í ljós að leki sé á fleiri stöðum en fram kemur í undirmatsgerð og að líklegt sé með hliðsjón af gerð þaksins að með árunum muni lekar koma fram víðar og aukast. Niðurstaða matsmanna er að ekki sé hægt að gera við þakið með staðbundnum viðgerðum. Hægt sé að leggja Delta- Trela þakdúk undir þakplötur. Um endingartíma byggingarefna segir í matsgerðinni að hann sé háður mörgum þáttum, svo sem staðsetningu og álagi, gæðum efna, frágangi og viðhaldi. Miða megi við að líftími litaðrar álklæðningar á þaki sé um 40 ár, en geti verið skemmri nálægt sjó. Líftími álskrúfa í þaki og þakpappa sé í besta falli sá sami. Eðlilegur líftími borðaklæðningar sé 60- 100 ár og steinullarklæðningar sé 100 ár, með eðlilegu viðhaldi. Þá endurmátu matsmenn áætlaðar magntölur í undirmatsgerð. Samkvæmt mati þeirra nemur kostnaður við úrbætur, á verðlagi í samræmi við dagsetningu matsgerðar, samtals 8.579.200 krónum, að meðtöldum virðisaukaskatti, eða 7.436.331 krónu að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað. Einnig liggur fyrir viðauki við matsgerðina, þar sem miðað er við verðlag í júlí 2021, samtals 7.924.200 krónur, eða 6.869.315 krónurað frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað.

V.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Í 43. gr. laga nr. 40/200 2 er kveðið á um rétt kaupanda til skaðabóta þegar fasteign er gölluð. Um er að ræða ábyrgð án sakar á beinu tjóni kaupanda. Seljandi ber jafnframt ábyrgð á óbeinu tjóni ef hann hefur sýnt af sér saknæma háttsemi. Sama gildir ef fasteign var við kaupsamningsgerð ekki í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingu seljanda. Einnig getur kaupandi krafist afsláttar ef fasteign er gölluð, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu telja annmarka vera á kröfum stefnenda og málatilbúnaði þeirra sem kunni að leiða til þess að vísa eigi málinu sjálfkrafa frá dómi. Kröfur stefnenda eru nægilega skýrar og málatilbúnaður þeirra og hafa stefndu getað tekið til varna í málinu. Er því ekki ástæða til að vísa málinu sjálfkrafa frá dómi.

Með kaupsamningi aðila fylgdi samkomulag um fylgihluti o. fl. þar sem fram komu upplýsingar um fyrri leka á þaki og fleira um ástand hússins. Það hefur því ekki sérstaka þýðingu í máli þessu að söluyfirlit hafi ekki legið fyrir um eignina. Í téðu samkomulagi um fylgihluti o. fl. kemur fram að þegar stefndu fluttu í húsið hafi komið fram leki á tveimur stöðum. Komið hefði í ljós að rakasperra, plastfilma, hafi verið skorin í sundur á byggingartíma og ekki verið lokað aftur. Það hafi verið límt yfir og þétt. Í framhaldinu hafi allar þéttingar verið yfirfarnar á þaki og hafi síðan verið yfirfarnar á um fimm ára fresti, síðast árið 2017. Leki þessi laut þannig ekki að þeim galla sem síðar kom í ljós og lýst er í fyrirliggjandi matsgerðum. Þá er ekki unnt að líta svo á að samkomulagið feli í sér einhvers konar ábyrgðaryfirlýsingu. Að mati dómsins hefur ekki verið sýnt fram á að stefndu hafi vitað eða mátt vita um leka á þaki eftir viðgerðina á rakaspennu. Í þessu sambandi verður að horfa til þess að ekki voru sjáanlegar rakaskemmdir innandyra og ósannað er að ílát sem voru á háaloftinu hafi verið sett þar vegna leka, en í gögnum málsins liggja fyrir myndir af tveimur ílátum. Annars vegar mynd af fötu, sem óvíst er hvort stefndu hafi komið fyrir og verið staðsett undir lekasvæði. Hins vegar lok sem virðist vera af geymslukassa, en það verður að telja ólíklegt að það hafi verið sett þar vegna vatnsleka. Þá verður ekki fullyrt að þakið hafi verið kíttað vegna leka sem hafi komið upp eftir byggingu hússins og stefndu hafi vitað af. Er þannig að mati dómsins ósannað að stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, eða veitt rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. sömu laga. Liggur því ekki fyrir að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, eins og stefnendur hafa haldið fram. Tilvísun stefnenda í stefnu málsins til 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninganr. 7/1936 er ekki rökstudd og á lagaákvæðið ekki við í máli þessu.

Í fyrirliggjandi matsgerð B-kk-ef M-kk-ef kemur fram að núverandi leka sé að rekja til frágangs undir þakklæðningu en hún sé ekki í samræmi við ráðleggingar seljanda klæðningarinnar og ekki nægilega tryggur. Telur matsmaður að taka þurfi núverandi klæðningu af, setja nýjan þakdúk, setja lektur og nýtt þakefni. Heildarkostnaður nemi 14.817.500 krónum. Þar af er kostnaður við lektun þaks 2.376.500 krónur, 4.900.000 krónur vegna járns á þak og 845.000 krónur vegna kjöljárns, flasninga og skotrenna á þak. Í vitnisburði matsmanns fyrir dómi kom fram að hann telur hættu á að þakálið skemmist við að taka það af og því ekki hægt að endurnýta það, alla vega væri mikil og kostnaðarsöm vinna við að ná því af heilu. Þá sagði matsmaður að hann teldi að það ætti að lekta þakið.

Í yfirmatsgerð A-kk-ef E-kk-ef og H-kk-ef S-kk-ef er komist að þeirri niðurstöðu að ekki sé hægt að gera við þakið með staðbundnum viðgerðum. Yfirmatsmenn telja hins vegar að hægt sé að leggja Delta- Trela þakdúk undir þakplötur og endurnýta álið. Ekki sé nauðsynlegt að lekta þakið. Í vitnisburði H-kk-ef S-kk-ef yfirmatsmanns fyrir dómi kom fram að við skoðun hans hafi verið auðvelt að ná þakefninu heilu af en skrúfur hafi verið ónýtar. Samkvæmt yfirmatsgerð er kostnaður við úrbætur metinn 8.579.200 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti, eða 7.436.331 króna að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað. Ef miðað er við verðlag í júlí 2021 nemur kostnaður við úrbætur 7.924.200 krónum, eða 6.869.315 krónum að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað.

Stefnendur telja slíka annmarka á yfirmatsgerð að ekki sé unnt að leggja hana til grundvallar niðurstöðu í málinu. Vísa stefnendur til tölvupósts frá Dörken, sem mun vera framleiðandi þakdúksins, frá 23. júní 2022, sem stefnendur hafa aflað undir rekstri málsins. Tölvupósturinn er á ensku en fyrir liggur þýðing á íslensku. Þar segir að þegar komi að þakklæðningu úr málmflísum (e. metal tiles), sem hafi verið notuð á þak stefnenda, henti Delta- Trela ekki fyrir þessa þakklæðningu og því sé ekki mælt með því. Delta- Trela sé sérstakt undirlag sem mælt sé með fyrir sléttar málmplötur sem liggi alveg flatar á yfirborðinu og festar saman með annars konar aðferð. Þá er stefndu bent á að án tillits til undirlagsins ætti að spyrja framleiðanda þakklæðningarinnar um það hvaða halla sé mælt með að nota við þakklæðninguna. Sá annmarki er á fyrirliggjandi tölvupósti að ekki liggur fyrir hver fyrirspurnin var og hvaða forsendur liggja til grundvallar svari framleiðandans, eins og hvort það kunni að vera að hann hafi ekki verið nægilega upplýstur um að á umræddi þaki séu plötur en ekki flísar, eins og orðalag seljandans „metal tiles“ bendir til. Tölvupóstur framleiðanda þakdúksins getur því ekki leitt til þess að litið verði fram hjá yfirmatsgerð í málinu. Yfirmatsmenn öfluðu upplýsinga frá Áltaki, seljanda þakdúksins hér á landi, en samkvæmt þeim er hægt að nota Delta- Trela pappa í stað lekta og tjörupappa undir þakplöturnar. Þá kemur fram í undirmatsgerð að samkvæmt tæknilýsingu frá seljanda, Áltaki, frá byggingartíma hússins, sé best að nota lektur undir stallaða járnið en það hafi ekki skilyrðislaust verið ætlast til að nota lektur. Í núgildandi lýsingu Áltaks sé gert ráð fyrir að stallað þakál sé sett á lektur, en þó nefndur sérstakur þakdúkur sem geti komið í stað lekta og venjulegs tjörupappa. Verður þannig yfirmatsgerð lögð til grundvallar niðurstöðu í málinu en samkvæmt henni nemur kostnaður við úrbætur á þakinu um 6% af kaupverði hússins og nær því ekki svokölluðum gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/200 2, en samkvæmt dómaframkvæmd er almennt miðað við að galli þurfi að nema 10% af verðmæti eignar. Umræddur galli á þaki hússins rýrir þannig ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Jafnvel þótt undirmatsgerð væri lögð til grundvallar í málinu verður að horfa til þess að stefnendur myndu fá útfærslu þaks sem er vandaðri og ekki í samræmi við teikningar af húsinu. Þegar kostnaðarliðir í undirmatsgerð vegna lektunar þaks, járns á þaki, kjöljárna, flasninga og skotrenna eru dregnir frá er tjón stefnenda langt undir gallaþröskuldi. Enn fremur verður að horfa til þess að stefnendur væru að fá nýtt þak í stað 15 ára gamals þaks. Ber því að sýkna stefndu af kröfum stefnenda, hvort sem er um skaðabætur eða afslátt. Samkvæmt þessu, og með vísan til e-liðar 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, er ekki þörf á því við úrlausn málsins að fjalla sérstaklega um aðrar málsástæður aðila, svo sem að krafa stefnenda sé fallin niður fyrir tómlæti eða rétt stefndu til úrbóta.

Eftir atvikum errétt að málskostnaður falli niður.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari, ásamt Á-kvk-þgf G-kvk-þgf héraðsdómara og M-kk-þgf Þ-kk-þgf J-kk-þgf, byggingartæknifræðingi og húsasmíðameistara, sem meðdómsmönnum.

Dómsorð :

Stefndu, Á-kk-nf S-kk-nf og B-kvk-nf G-kvk-nf, eru sýkn af kröfum stefnenda, G-kk-ef S-kk-ef og J-x-x Q-x-x.

Málskostnaður fellur niður.

S-kvk-nf B-kvk-nf

Á-kvk-nf G-kvk-nf

M-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf