E-130/2012

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð 26. júní 2013, er höfðað 29. mars 2012 af Svefni og heilsu ehf., kt. 000000-0000, Barðastöðum 67, Reykjavík, á hendur Akureyrarkaupstað, kt. 000000-0000, Geislagötu 9, Akureyri. Fyrir hönd stefnda er stefnt bæjarstjóra E-kk-þgf B-kk-þgf B-kk-þgf, kt. 000000-0000, Brekatúni 5, Akureyri. Málið var þingfest 26. apríl 2012.

Dómkröfur

Aðalkrafa stefnanda er að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 118.050.982 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 8. gr., sbr. 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 31. mars 2008 til 31. apríl 2008, en með dráttarvöxtum samkvæmt 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Varakrafa stefnanda er að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 60.328.582 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 8. gr., sbr. 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 31. mars 2008 til 31. apríl 2008, en með dráttarvöxtum samkvæmt 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Í báðum tilfellum krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda en til vara verulegrar lækkunar krafna hans. Í báðum tilfellum krefst stefndi málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

Dómendur og lögmenn aðila gengu á vettvang 26. júní 2013.

Málavextir

Ágreiningur máls þessa snýst ekki síst um hvort bættar hafi verið fullum bótum þær fasteignir og lóðarréttindi Svefns og heilsu ehf., kt. 000000-0000, við Dalsbraut á Akureyri, sem stefndi tók eignarnámi árið 2008 með heimild 1. og 4. tl. 2. mgr. 32. gr. þág. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en með úrskurði hinn 31. mars 2008 ákvarðaði matsnefnd eignarnámsbóta eignarnámsbætur vegna þeirra að fjárhæð 217.876.000 krónur, auk kostnaðar, og með úrskurði hinn 15. maí leiðrétti nefndin fyrri úrskurð og voru bætur alls ákvarðaðar 239.056.000 krónur auk kostnaðar. Þessar bætur telur stefnandi, Svefn og heilsa ehf., kt. 000000-0000, sem fengið hefur kröfu samnefnds eignarnámsþola framselda sér, of lágar og höfðar málið til hækkunar þeirra. Er bæði deilt um hvort ákveða skuli bætur eftir enduröflunarvirði eignanna eða markaðsvirði og, ef síðari kosturinn verður fyrir valinu, hvert markaðsvirðið hafi verið.

Eins og áður segir voru hinar eignarnumdu eignir í eigu Svefns og heilsu ehf., kt. 000000-0000. Heiti þess félags mun síðar hafa verið breytt í Ísmet ehf. Félagið mun hafa framselt kröfur sínar á hendur stefnda til félagsins Svefns og heilsu ehf., kt. 000000-0000, en það félag mun svo hafa fengið nafnið Heilsan #1 ehf., og með framsali hinn 6. febrúar 2009 mun félagið hafa framselt kröfurnar til stefnanda. Í máli þessu er ekki ágreiningur um þessa atburðarás.

Helstu atvik að baki málinu eru þessi:

Hinn 26. september 2006 gerðu stefndi og fyrirtækið Smáratorg ehf., sem síðar hafa fengið nafnið SMI ehf., samkomulag „um samstarfs og kostnað við framkvæmdir, skipulag og yfirtöku lóða“. Segir þar að stefndi heimili að gert verði deiliskipulag á Gleráreyrum samhliða gerð Smáratorgs ehf. á byggingaruppdráttum. Þá skuldbindi stefndi sig til þess að gera nauðsynlegar ráðstafanir og breytingar á götum og umferðartengingum samhliða byggingarframkvæmdum við nýtt verslunarhús, til framkvæmdar á deiliskipulaginu. Eins skuldbindi stefndi sig til þess að heimila niðurrif húsa sem nauðsynlegt sé að rifin verði, vegna fyrirhugaðra framkvæmda.

Hinn 21. febrúar 2007 samþykkti bæjarstjórn stefnda nýtt deiliskipulag fyrir Glerártorg, Gleráreyrar 1-10, og tók það gildi hinn 2. apríl sama ár. Á þeim tíma átti Svefn og heilsa ehf. fasteignir á svæði sem nefndist Dalsbraut 1, en svæðið skiptist í afnotahluta auðkennda með bókstöfum. Átti Svefn og heilsa ehf. þá fasteignir á Dalsbraut 1i, 1h, 1l og 1m. Voru þessar eignir í nokkurs konar byggingarlengju, sem skiptist í nokkur bil, og rak félagið þarna meðal annars verslanirnar „Svefn og heilsu“ og „Húsgögnin heim“, auk lagerrýmis og skrifstofuhúsnæðis sem nýtt var fyrir þær báðar. Meðal eigna félagsins var 15% hlutdeild í tengibyggingu sem lá meðfram Dalsbraut 1 og tengdi meðal annars fasteignina Dalsbraut 1i við Dalsbraut 1l og 1m. Þá átti félagið hlutdeild í leigulóðarréttindum við Dalsbraut 1i og 1h, og nam hún samtals 1995,35 fermetrum.

Í deiliskipulaginu var meðal annars gert ráð fyrir því að fasteign í eigu Smáratorgs ehf. að Dalsbraut 1i, (fnr. 215-1371) yrði rifin, en hún var samliggjandi fasteign Svefns og heilsu ehf. að Dalsbraut 1i, (fnr. 215-1370). Einnig var gert ráð fyrir því að tengibyggingin yrði rifin.

Í framhaldi af þessu kærði Svefn og heilsa ehf. ýmis skref málsins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, svo sem samþykkt deiluskipulagsins, leyfi til niðurrifs mannvirkja, leyfi til jarðvegsskipta, leyfi til útmælingu og gerð sökkla og byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við verslunarmiðstöðina Glerártorg, en hafði ekki erindi sem erfiði.

Aflað var álits B-kk-ef G-kk-ef lögg. fasteignasala á líklegu markaðsverðmæti fasteigna Svefns og heilsu ehf. á Akureyri. Í mati B-kk-ef, sem dagsett er 14. júlí 2007, segir að líklegt verð fasteignanna sé 340 milljónir króna „með eðlilegum vikmörkum til hækkunar eða lækkunar, miðað við verðlag í júlí 2007.“ Taldi stefndi þetta mat B-kk-ef vera of hátt og kvaðst ekki reiðubúinn að kaupa allar eignir félagsins á svæðinu á þessu verði. Í bréfi stefnda til Svefns og heilsu ehf., dags. 17. ágúst 2007, segir meðal annars: „[Minnt er] á að ástæða þess að bærinn gerði það að tillögu sinni að kaupa eignir félagsins, er sú að félagið hefur hafnað því að gefa samþykki sitt fyrir að leyfa niðurrif á eign SMI ehf. í Dalsbraut 1i (fastanr. 215-1371). Enn og aftur óskar bærinn þess að Svefn og heilsa ehf. gefi leyfi fyrir niðurrifinu svo að deiliskipulagið nái fram að ganga. Akureyrarbær er hins vegar tilbúinn að kaupa eign félagsins að Dalsbraut 1i (fastanr. 215-1370) á matsverði, kr. 130.750.000. Bærinn gerir þó athugasemdir við mat á eigninni. Til að mynda er 400 fm milliloft ekki til í fasteignamati og ekki hefur fengist leyfi byggingaryfirvalda bæjarins fyrir gerð þess. Fm.verð milliloftsins er of hátt (65.000/fm) Þá telur bærinn að verðmat á kjallara (65.000/fm) sé allt of hátt. Verðmat hæðarinnar telur bærinn allhátt, en viðunandi (140.000/fm). Þá er Akureyrarbær tilbúinn að kaupa 15% eignarhluta Svefns og heilsu ehf. í tengigangi (fastanr. 2151373) en verðmat tengigangsins er í engu samræmi við notagildi og ástand hans, en fm.verð skv. mati er 85.000. Skv. mati er eignarhluti félagsins að verðmati kr. 12.750.000. Akureyrarbær er tilbúinn að greiða fyrir eignarhluta félagsins í tengigangi kr. 2.000.000. Samtals er Akureyrarbær tilbúinn að greiða fyrir eignarhluta félagsins að Dalsbraut 1i kr.132.750.000. Við minnum á að bærinn er tilbúinn að leigja Svefn og heilsu ehf. Dalsbraut 1i, (fastanr. 215-1370) miðað við 0,9-1,0% af kaupverði [...]. Ef ekki takast samningar um kaup sér bærinn ekki aðra leið en að fara í eignarnám, til þess eins að rífa eign SMI ehf. svo deiliskipulagið nái fram að ganga. Ítrekað er að ef félagið samþykkir niðurrif á eign SMI ehf. í Dalsbraut 1i og hluta tengigangs, þarf ekki að koma til uppkaups eða eignarnáms.“

Þessu boði var hafnað með bréfi þáverandi lögmanns Svefns og heilsu ehf. dags. 6. september 2007. Segir í bréfinu að mat B-kk-ef G-kk-ef á eignunum sé of lágt, og kauptilboð stefnda „fráleitt“. Myndi það valda fyrirtækinu „verulegu tjóni að missa hluta af fasteignum Svefns og heilsu ehf. við Dalsbraut 1“. Þá hafi það verið skilyrði af hálfu félagsins að stefndi útvegaði félaginu „sambærilega lóð til að byggja upp nýjan atvinnurekstur“, en það hefði ekki gengið eftir. Kvaðst félagið hins vegar vera reiðubúið að ræða kaup stefnda á öllum eignum sínum við Dalsbraut 1.

Þessu bréfi svaraði stefndi með bréfi dags. 10. september 2007. Segir þar að stefndi og Svefn og heilsa ehf. hafi tekið sameiginlega ákvörðun um að fá B-kk-þf G-kk-þf til að meta virði eigna félagsins, og hafi mati hans ekki verið hnekkt. Ítrekar stefndi í bréfinu að hann vilji einungis eignast Dalsbraut 1i til að geta gefið samþykki fyrir niðurrifi húshluta sem ekki sé í eigu Svefns og heilsu ehf. Hafi stefndi enga þörf fyrir aðrar eignir félagsins. Þar sem aðilar nái ekki samkomulagi um verð fyrir Dalsbraut 1i, 15% hlut í tengigangi og „hugsanlega lóðarskerðingu“, sjái bærinn „ekki aðra leið færa en að óska eignarnáms“.

Svefn og heilsa ehf. aflaði mats B-kk-ef Þ. S-kk-ef á verðmæti fasteigna og lóðarréttinda sinna á Akureyri. Mat hans er dagsett 18. janúar 2008 og segir þar að verðmæti fasteigna og lóða sé alls 667.180.350 krónur, miðað við janúar 2008.

Úrskurður matsnefndar eignarnámsbóta

Matsnefnd eignarnámsbóta kvað upp úrskurð í málinu hinn 31. mars 2008. Stefndi hafði farið fram á að metnar yrðu hæfilegar bætur vegna fasteignarinnar Dalsbrautar 1i (fnr. 215-1370), 15% hlutdeildar í tengiganginum (fnr. 215-1373) og 58,87747% hlutdeildar í leigulóðarréttindum að Dalsbraut 1i (landnr. 149633). Eignarnámsþolinn Svefn og heilsa ehf. krafðist þess hins vegar að stefnda yrði gert að taka alla eignarhlutana eignarnámi, auk lóðarréttinda. Þá krafðist hann bóta meðal annars vegna stöðvunar rekstrar, kostnaðar við flutning og standsetningu nýs húsnæðis. Krafðist eignarnámsþolinn bóta sem ekki yrðu lægri en 1.527.233.255 krónur. Matsnefnd eignarnámsbóta komst að þeirri niðurstöðu að stefnda yrði ekki gert „að taka allar eignir eignarnámsþola á svæðinu eignarnámi, enda [yrði] ekki séð að aðrar eignir eða eignarhlutar [ónýttust]. Þá [væri] á það að líta að eignarnámsþoli hefði getað komist hjá eignarnámi á Dalsbraut 1i (fastanúmer 215-1370) þar sem hann rekur verslun sína, með því einu að samþykkja nauðsynlegt niðurrif á svæðinu. Þá [liggi] og fyrir að [stefndi sé] tilbúinn til að selja eignarnámsþola húsnæðið aftur fyrir sama verð og ákvarðað [verði í úrskurðinum] þegar tillaga um niðurrif milligangsins [hefði] verið tekin fyrir og samþykkt.“ Af sömu ástæðum hafnaði nefndin kröfum eignarnámsþola um bætur fyrir rekstrarstöðvun, flutning fyrirtækisins og standsetningu nýs húsnæðis. Á hinn bóginn gerði nefndin stefnda að taka einnig eignarnámi fasteignina Dalsveg 1h (fnr. 225-0870) enda hefði sú eign „í raun verið sameinuð eigninni Dalsvegi 1i (fastanúmer 215-1370) með tengibyggingu og í þessu sameinaða húsnæði [væru] reknar undir sama þaki verslanir eignarnámsþola, Svefn og heilsa og Húsgögnin heim.“ Í niðurstöðum nefndarinnar segir um Dalsbraut 1i (fnr. 215-1370) að húsnæðið skiptist í 766,8 fm gólfrými, 416,9 fm milliloft og 195,4 fm kjallara. Húsnæðið sé vel staðsett í bænum, henti vel undir verslunarrekstur þann sem þar sé stundaður, aðgengi sé gott og bílastæði næg. Hæfilegar bætur fyrir húsnæðið séu 148.566.000 krónur. Um Dalsbraut 1h, (fnr.-225-0870), 315,4 fm húsnæði samtengt hinu, segir að með sömu rökum séu hæfilegar bætur fyrir það 47.310.000 krónur. Hæfilegar bætur fyrir 15% hlut í tengiganginum (fnr.-215-1373) séu tvær milljónir króna. Þá séu hæfilegar bætur fyrir hlutdeild í leigulóðarréttindum að Dalsbraut 1i (landnr. 149633), tuttugu milljónir króna. Voru úrskurðaðar eignarnámsbætur því alls 217.876.000 krónur auka 2.300.000 króna og virðisaukaskatts vegna málskostnaðar. Í úrskurði þessum var villa, sem leiddi til þess að röng fjárhæð var ákveðin í bætur fyrir Dalsbraut 1i og þar með í heildarbótafjárhæð úrskurðarorða. Hinn 15. maí 2008 sendi matsnefndin því frá sér leiðrétta útgáfu úrskurðarins og kom þar fram að bætur fyrir Dalsbraut 1i (fnr. 215-1370) skyldu nema 169.746.000 krónum og eignarnámsbætur alls 239.056.000 krónur auk kostnaðar sem áður segir.

Með afsali dags. 2. júní 2008 afsalaði Svefn og heilsa ehf. umræddum fasteignum sínum og réttindum til stefnda. Samkvæmt afsalinu greiddi stefndi bætur að fjárhæð 239.056.000 krónur, sem Svefn og heilsa ehf. tók á móti með fyrirvara, meðal annars þess efnis að félagið teldi úrskurð matsnefndar rangan, bæði um andlag eignarnáms og verðmæti hins eignarnumda. Hygðist félagið leita réttar síns fyrir dómstólum.

Hinn 22. júní 2008 auglýsti stefndi opinberlega húseignirnar Dalsbraut 1h og 1i til sölu. Kaupendum var gefinn tíu daga frestur til að gefa sig fram. Mun enginn hafa gert það.

Mat dómkvaddra matsmanna

Hinn 22. ágúst 2008 voru að beiðni Svefns og heilsu ehf. dómkvaddir E-kk-nf G. G-kk-nf, þá lektor við lagadeild Háskóla Íslands, og K-kk-nf G-kk-nf lögg. fasteignasali, til að svara átta matsspurningum vegna eignarnámsins.

Fyrsta matsspurning var um markaðsverð nánar upptalinna fasteigna, og þar á meðal þessara: fnr. 225-0870 (Svefn og heilsa og tengibygging), fnr. 215-1370 (Húsgögnin heim), fnr. 215-1370 (efri hæð í verslun), fnr. 1370 (smávörulager) og 215-1373 (15% hlutdeild í tengibyggingu).

Önnur matsspurning var um markaðsverðmæti lóðarréttinda að Dalsbraut 1i.

Þriðja matsspurning var um kostnað Svefns og heilsu ehf. af flutningi samnefndrar verslunar frá Dalsbraut 1 að Óseyri 2 á Akureyri, og standsetningu húsnæðis, endurprentun reikninga, bréfsefnis auglýsingabæklinga, markaðsefnis og heimasíðu.

Fjórða matsspurning var hvort Svefn og heilsa ehf. yrði fyrir tjóni vegna tapaðrar viðskiptavildar vegna flutninganna og þá hversu miklu.

Fimmta matsspurning var hvort félagið yrði fyrir tjóni vegna lokunar verslunarinnar Húsgagnanna heim, og þá hversu miklu.

Sjötta matsspurning var hvort félaginu hefði staðið til boða á Akureyri sambærileg eign og að Dalsbraut 1.

Sjöunda matsspurning var um kostnað félagsins af standsetningu nýs verslunarhúsnæðis, sambærilegs því sem það áður hefði notað.

Áttunda matsspurning var um annað óhagræði og rask sem félagið kynni að hafa orðið fyrir vegna eignarnámsins.

Matsgerð er dagsett 22. desember 2008. Í inngangi niðurstaðna sinna segjast matsmenn „horfa til alls þess sem líta [verði] til við mat á verðmæti hins metna, svo sem byggingarkostnaðar, staðsetningar, leigumöguleika og annarra þátta sem þýðingu [hafi].“ Fyrir matsmönnum hafi legið ýmis gögn, svo sem „verðmöt og kostnaðaráætlanir“, og hafi þau verið til hliðsjónar en matsmenn verið „alveg óbundnir af þeim“.

Í svari sínu við fyrstu matsspurningu segja matsmenn meðal annars:

Um fnr. 225-0870 (Svefn og heilsa): „Húsnæðið snýr út að Borgarbraut. Þar eru góðir sýningargluggar og stór sýningarsalur. Í húsnæðinu er einnig að finna salernisaðstöðu, smávörulager, starfsmannaaðstöðu og starfsmannainngang baka til. Nýlega var húsnæðið allt tekið í gegn. Heillímt gegnheilt parket er á stærstum hluta gólfa en steinteppi að hluta. Það er hátt til lofts, halogen lýsing er í loftum að mestu, en að hluta til er venjuleg lýsing. Í loftum er sprinkler brunavarnarkerfi. Raflagnir hafa allar verið endurnýjaðar. Í salnum eru stórir gluggar sem matsmenn telja hafa mikið auglýsingagildi fyrir reksturinn. Þessi eignarhluti tengist [...] að austanverðu og tengibyggingu við Húsgögnin heim, eignarhluta 215-1370, að austanverðu. [svo] Með hliðsjón af góðu ástandi húsnæðisins, eins og að framan greinir, telja matsmenn að markaðsverð sé 170.000 kr./fm. Niðurstaðan verður þessi: 315,4 x 170.000 = 53.618.000 kr.“

Um fnr. 225-0870 (tengibygging): „Um er að ræða tengibyggingu sem tengir verslunarhúsnæðið að vestanverðu (fastanr. 225-0870) og annað verslunarhúsnæði að austanverðu (fastanr. 215-1370). Eignarhlutinn er nýlegur. Í þessum hluta var aðalinngangur í verslanirnar Svefn og heilsu og Húsgögnin heim ásamt móttöku viðskiptavina. Eignarhlutinn snýr út að Borgarbraut. Sýningargluggar eru góðir, salurinn er stór, hátt til lofts, bjart og rúmgott. Á gólfum eru steinteppi og hiti er í gólfum. Í lofti er góð lýsing, og sprinkler brunavarnarkerfi. Í eignarhlutanum er lyfta fyrir hjólastóla er tryggir aðgengi fatlaðra í verslunarhúsnæðið Húsgögnin heim að austanverðu (fastanr. 215-1370). [...]Með hliðsjón af góðu ástandi húsnæðisins, eins og að framan greinir, telja matsmenn að markaðsverð sé 170.000 kr./fm. Niðurstaðan verður þessi: 141,2 x 170.000 = 24.004.000 kr.“

Um fnr. 215-1370 (Húsgögnin heim): „Þrjár tröppur eru frá gólfi tengibyggingar upp á aðalgólf þessa verslunarhúsnæðis. Lyfta ætluð fötluðum er milli aðalgólfs og efri hæðar verslunarinnar (millilofts). Eignarhlutinn snýr út að Borgarbraut. Salurinn er stór og hátt til lofts. Sýningargluggar eru góðir. Steinteppi er á gólfum, hiti er í gólfum, lýsing er góð og sprinkler brunavarnarkerfi í loftum. Eignarhlutinn var algerlega endurnýjaður árið 2005 en skipt var um alla glugga, þakgluggar settir í og gólf fræst upp til þess að setja þar hita. Þessi eignarhluti tengist tengibyggingu að vestanverðu en tengigangi að austanverðu (215-1373). Með hliðsjón af góðu ástandi húsnæðisins, eins og að framan greinir, telja matsmenn að markaðsverð sé 170.000 kr./fm. Niðurstaðan verður þessi: 766,8 x 170.000 = 130.356.000 kr.“

Um fnr. 215-1370 (efri hæð í verslun, milliloft): „Þetta milliloft var í versluninni Húsgögnin heim og var byggt árið 2005. Að dómi matsmanna er þetta ágætt milliloft með góðu gólfefni. Það eru tveir breiðir stigar sem tengja milliloftið við aðalgólfið, sem að framan greinir. Auk þess tengir rúmgóð lyfta aðalgólfið við milligólfið en gengur hún líka niður í kjallarann. Lyftan tryggir aðgengi fatlaðra. Góð lýsing er á milliloftinu og ágætis lofthæð. Þó ná tveir burðarbitar í lofti nokkuð niður en það hefur verið leyst með haganlegum hætti. Sprinkler brunavarnarkerfi er bæði yfir og undir milliloftinu. Með hliðsjón af góðu ástandi húsnæðisins, eins og að framan greinir, telja matsmenn að markaðsverð sé 80.000 kr./fm. Niðurstaðan verður þessi: 416,9 x 80.000 = 33.352.000 kr.“

Um fnr. 215-1370 (smávörulager): „Undir hluta rýmisins sem hýsti verslunina Húsgögnin heim er steyptur kjallari sem mun hafa verið notaður sem smávörulager. Eins og að framan greinir er lyfta sem gengur niður í kjallarann. Hún getur nýst til vöruflutninga og tryggir aðgengi fatlaðra. Í kjallaranum er góð lýsing, ágæt lofthæð og nýlegt rafmagn. Þá er sprinkler brunavarnarkerfi í kjallaranum. Með hliðsjón af góðu ástandi húsnæðisins, eins og að framan greinir, telja matsmenn að markaðsverð sé 70.000 kr./fm. Niðurstaðan verður þessi: 195,4 x 70.000 = 13.678.000 kr.“

Um fnr. 215-1373 (15% hlutdeild í tengibyggingu): „Þessi tengibygging var notuð sem vörumóttaka fyrir Húsgögnin heim. Gólf er steypt, lýsing er góð og háar rúmgóðar innkeyrsludyr eru í tengibyggingunni. [...] Að dómi matsmanna er markaðsverð fyrir þennan eignarhluta 90.000 kr./fm. Niðurstaðan verður þessi: 40,8 x 90.000 = 3.672.000 kr.“

Í svari sínu við annarri matsspurningu, um markaðsverðmæti lóðarréttinda Dalsbrautar 1i, segja matsmenn meðal annars: „Þessi lóð er fyrir aftan hinar metnu húseignir en það hefur nokkur áhrif til lækkunar á verðmæti hennar. Þannig telst aðgengi ekki mjög gott. Engu að síður verður að dómi matsmanna að líta til þess þegar verðmæti matsandlagsins er metið að um góða og vel staðsetta lóð er að ræða. Matsmenn leggja til grundvallar að nýtingarhlutfall á lóðinni sé 0,7 en sú viðmiðun styðst við upplýsingar um nýtingarhlutfall að Gleráreyrum 2. Miðað við þessar forsendur hefði verið heimilt að reisa u.þ.b. 1400 fm verslunar- og þjónustuhúsnæði á umræddri lóð. Við mat á verðmæti lóðarinnar hafa matsmenn lagt til grundvallar verðmæti hvers fermetra af sambærilegri lóð á Akureyri. Eðlilegt er að leggja til grundvallar u.þ.b. 30.000 kr./fm. Þær upplýsingar eru í samræmi við það sem gengur og gerist á þessum markaði og raunhæft þykir miðað við stærð og staðsetningu lóðarinnar. Þegar stuðst er við þessa aðferð telst verðmæti byggingarréttarins 42.000.000. kr. Til samanburðar ofangreindri matsaðferð hafa matsmenn einnig miðað við hvaða mögulegu leigutekjur hafa mætti af eigninni. Við það mat hafa matsmenn lagt til grundvallar u.þ.b. 120 mánaða leigu en til frádráttar kemur byggingarkostnaður. Telja verður að leiga fyrir verslunar- og þjónustuhúsnæði á almennum markaði hafi verið 1.200 kr./fm á umræddum tíma. Þá verður að miða við að byggingarkostnaður við venjulegt stálgrindarhúsnæði hafi verið 120.000 kr./fm. Niðurstaðan verður þá þessi: 1.200 x 1400 x 120 = 201.600.000 – (120.000 x 1400) 168.000.000 = 33.600.000 kr. Með hliðsjón af framangreindum tveimur aðferðum telja matsmenn að heildarverðmæti matsandlagsins hafi verið 35.000.000 kr. í mars 2008, miðað við staðgreiðslu kaupverðs og miðað við ástand lóðarinnar á þeim tíma, hvort sem matið tekur mið af verðmæti hvers fermetra eða mögulegum leigutekjum eignarinnar.“

Svar matsmanna við þriðju matsspurningu er að heildarkostnaður við þá liði sem þar er spurt um hafi numið 1.704.582 krónum.

Í svari við fjórðu matsspurningu treysta matsmenn sér ekki til að fullyrða að nokkur viðskiptavild hafi tapast við flutningana.

Svar matsmanna við fimmtu matsspurningu er að tjón vegna lokunar Húsgagnanna heim hafi numið fjórum milljónum króna.

Sjöttu matsspurningu svara matsmenn svo að sameiginlegt húsnæði fyrir verslun og lager sé vandfundið á Akureyri, „a.m.k. alls ekki á sambærilegum stöðum.“

Sjöundu matsspurningu svara matsmenn svo að kostnaður Svefns og heilsu ehf. við „standsetningu á nýju verslunarhúsnæði“ hafi numið 147.627.000 krónum.

Loks svara matsmenn áttundu matsspurningu svo að ekki hafi verið um annað óhagræði eða rask af völdum eignarnámsins.

Hinn 27. janúar 2009 voru sömu menn dómkvaddir að ósk Svefns og heilsu ehf. til að meta kostnað við öflun sambærilegra eigna í stað fasteigna matsbeiðandans að Dalsbraut 1, „þ.e. matsmenn meti enduröflunarvirði eignanna“. Í matsgerð sinni, sem dagsett er 26. maí 2009, svara matsmenn meðal annars svo að enduröflunarvirði fnr. 225-0870 (Svefn og heilsa) hafi verið 60.872.000 krónur, enduröflunarvirði fnr. 225-0870 (tengibygging) hafi verið 27.251.600 krónur, enduröflunarvirði fnr. 215-1370 (Húsgögnin heim) hafi verið 147.992.400 krónur, enduröflunarvirði fnr. 215-1370 (efri hæð í verslun) hafi verið 33.352.000 krónur, enduröflunarvirði fnr. 215-1370 (smávörulager) hafi verið 24.034.200 krónur og enduröflunarvirði fnr. 215-1373 (15% hlutdeild í tengibyggingu) hafi verið 3.672.000 krónur.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Aðalkrafa

Stefnandi kveðst byggja á því að þær bætur, sem sér hafi verið ákveðnar vegna þeirra fasteigna sem teknar hafi verið eignarnámi, fasteignanna Dalsbraut 1i, (fnr. 215-1370 og 15% hlutdeild í 215-1373), Dalsbraut 1h (fnr. 225-0870) og hlutdeildar stefnanda í lóðarréttindum (landnr. 149633) hafi ekki verið fullar bætur í skilningi 72. gr. stjórnarskrárinnar. Lúti málið að kröfu stefnanda um fullar bætur fyrir hinar eignarnumdu fasteignir en stefnanda sé bæði rétt og heimilt að leita til dómstóla í því skyni til að ná fram rétti sínum að því leyti.

Stefnandi segist benda á, að samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar sbr. og 1. gr. 1. samningsviðauka við mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994, sé eignarrétturinn friðhelgur og megi engan skylda til að láta eign sína af hendi nema almannaþörf krefji og þurfi þá bæði lagafyrirmæli og fullar bætur. Sé ákvæðið fortakslaust og geri skilyrðislausa kröfu um að fullar bætur verði greiddar fyrir hið eignarnumda. Einkum séu þrjár aðferðir tækar til að komast að niðurstöðu um fullar bætur í skilningi stjórnarskrárinnar, áætlað söluverðmæti hins eignarnumda, notagildi þess og enduröflunarvirði. Beri að leggja þá niðurstöðu til grundvallar sem verði eignarnámsþola hagstæðust.

Stefnandi segist byggja á því að þær bætur, sem sér hafi verið ákvarðaðar með úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta, séu fjarri því að vera fullar bætur í skilningi 72. gr. stjórnarskrárinnar. Byggi hann aðallega á því að meta hafi átt bæturnar með hliðsjón af enduröflunarvirði fasteigna hans en til vara beri að hækka úrskurðaðar bætur verulega, enda hafi markaðsvirði eignanna verið mun hærra en úrskurður matsnefndar hafi kveðið á um. Séu bæði aðal- og varakrafa stefnanda byggðar á matsgerðum dómkvaddra matsmanna.

Stefnandi segist benda á að eignirnar hafi verið á besta stað á Akureyri, í verslunarkjarna í miðju bæjarins. Í fasteignunum hafi stefnandi rekið tvær verslanir, „Svefn og heilsu“ sem opnuð hafi verið árið 1999, og „Húsgögnin heim“ sem opnuð hafi verið árið 2005. Fasteignir stefnanda á svæðinu hafi einnig nýst sem lagerrými og skrifstofuhúsnæði, en stefnandi hafi lagt talsvert fé í þennan rekstur sinn á árinu 2005, þegar verslunarhúsnæðið hafi verið endurnýjað og því breytt með það að leiðarljósi að mynda eitt heildstætt verslunarrými. Hafi starfsemi stefnanda því bæði verið grundvölluð á fasteignunum sjálfum og staðsetningu þeirra.

Stefnandi segir að eftir eignarnám hafi allar forsendur sínar fyrir verslunarrekstri verið brostnar, bæði vegna eignarnámsins sjálfs en einnig vegna nýs deiliskipulags sem hafi verið grundvöllur þess, og þeirra framkvæmda sem fylgt hafi í kjölfarið. Hafi stefnanda því verið nauðugur sá kostur að finna nýtt húsnæði undir rekstur sinn en slíkar eignir hafi alls ekki verið auðfundnar og allra síst á sambærilegu svæði, svo sem staðfest sé í matsgerð. Hafi farið svo að stefnandi hafi flutt verslun sína Svefn og heilsu í mun óhentugra húsnæði í útjaðri bæjarins. Skuli þar horft til þess að einungis hluti fasteigna stefnanda hafi verið tekinn eignarnámi, sem hafi gert það að verkum að hann hafi setið eftir með lager- og skrifstofuhúsnæði sem áður hafi verið hluti af heildarverslunarrými hans en standi nú eitt og sér við Dalsbraut, fjarri verslun stefnanda. Eftir eignarnámið hafi rekstri verslunarinnar Húsgagnanna heim verið sjálfhætt og telji stefnandi ljóst að tjón sitt vegna þess verði aldrei fullbætt.

Stefnandi segir að öll rök standi til þess að við mat á hæfilegum eignarnámsbótum til sín verði tekið mið af enduröflunarverði þeirra fasteigna sem teknar hafi verið eignarnámi. Liggi enda fyrir að heildarhúsnæði stefnanda við Dalsbraut hafi verið forsenda verslunarrekstrar hans. Eftir eignarnámið hafi stefnandi hins vegar neyðst til að hætta með verslunina Húsgögnin heim og flytja verslun sína, Svefn og heilsu, í mun óhentugra verslunarrými á mun verri stað. Hafi verið fyrirséð strax í öndverðu að þess yrði raunin. Sé krafa stefnanda um að tekið verði mið af enduröflunarverði því fullkomlega réttmæt enda verði fullar bætur í skilningi stjórnarskrárinnar eingöngu tryggðar þannig.

Stefnandi segir að niðurstaða dómkvaddra matsmanna hafi orðið sú að enduröflunarvirði allra fasteigna stefnanda við Dalsbraut 1h (fnr. 225-0870) væri 60.872.200 krónur, enduröflunarvirði tengibyggingar, sem í úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta hafi verið talin til Dalsbrautar 1i, hafi þeir metið 27.251.600 krónur, enduröflunarvirði Dalsbrautar 1i, verslunarrýmis, efri hæðar og smávörulagers, 205.378.600 krónur, enduröflunarvirði 15% hlutdeildar í tengigangi (fnr. 215-1373) hafi þeir metið 3.672.000 krónur og 46 milljónir króna vegna lóðarréttinda stefnanda að Dalsbraut 1i (landnr. 149633). Þá hafi dómkvaddir matsmenn metið hæfilegt enduröflunarvirði svala, áfastra skrifstofu- og lagerhúsnæðis stefnanda, (fnr. 214-5551 og 214-5556) 8.228.000 krónur, en stefnandi kveðst vekja sérstaka athygli á því að í úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta hafi ekki verið lagt mat á bætur vegna svalanna og séu þær því óbættar með öllu, en stefndi hafi heimilað niðurrif þeirra án samþykkis stefnanda.

Stefnandi segir að samkvæmt þessu hafi enduröflunarvirði hinna eignarnumdu eigna samtals verið 351.402.000 krónur. Þá hafi dómkvaddir matsmenn metið kostnað stefnanda af flutningi verslunarinnar Svefns og heilsu í nýtt húsnæði 1.704.582 krónur og tjón stefnanda vegna lokunar verslunarinnar Húsgögnin heim, fjórar milljónir króna. Stefnandi hafi fengið 239.056.000 krónur greiddar í eignarnámsbætur og krefjist hann því alls 118.050.982 króna nú.

Stefnandi segist krefjast almennra vaxta samkvæmt 8. gr., sbr. 4. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi er matsnefnd eignarnámsbóta hafi kveðið upp úrskurð sinn um til hvaða fasteigna eignarnám stefnda skyldi ná og um hæfilegar bætur til stefnanda af þeim sökum. Þá kveðst stefnandi krefjast dráttarvaxta samkvæmt 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna, frá því mánuður var liðinn frá úrskurðinum, enda hafi stefnandi átt rétt á fullum bótum fyrir eignir sínar frá þeim tíma er eignarnámið hafi farið fram.

Varakrafa

Stefnandi kveðst byggja á því, til stuðnings varakröfu sinni, að hækka verði eignarnámsbæturnar verulega enda hafi markaðsvirði fasteignanna verið mun hærra en úrskurður matsnefndar hafi kveðið á um. Séu úrskurðaðar bætur í engu samræmi við raunverulegt markaðsvirði fasteignanna, svo sem stefnanda hafi strax orðið ljóst og síðar hafi verið staðfest með mati dómkvaddra matsmanna. Sé matsgerðin mun betur rökstudd en niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta, en með öllu sé óljóst hvaða forsendur hún hafi lagt til grundvallar. Verði því að byggja á matsgerðinni, enda hafi henni ekki verið hnekkt.

Stefnandi segir að dómkvaddir matsmenn hafi metið markaðsvirði eignarnuminna eigna 293.680.000 krónur, en matsnefnd eignarnámsbóta hafi talið hæfilegar bætur til handa stefnanda 239.056.000 krónur. Muni hér 54.624.000 krónum og krefjist stefnandi þess að stefndi standi skil á þeirri fjárhæð. Þá krefjist stefnandi þess einnig að stefndi bæti honum það tjón sem hann hafi orðið fyrir er hann hafi neyðst til að hætta rekstri verslunarinnar Húsgagnanna heim, og þann kostnað sem hann hafi haft af því að flytja verslunina Svefn og heilsu í kjölfar eignarnámsins. Nemi varakrafa stefnanda því 60.328.582 krónum. Um vaxtakröfu í varakröfu gildi hið sama og í aðalkröfu.

Stefnandi kveðst styðja kröfur sínar við stjórnarskrá Íslands, einkum 72. grein hennar, og við 1. gr. 1. viðauka mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Stefnandi segist vísa til almennra meginreglna skaðabótaréttar og almennra meginreglna samninga- og kröfuréttar. Þá vísi stefnandi einnig til ákvæða laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms, einkum 12. og 17. gr., og til þág. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, einkum 32. og 33. gr., sem og til skipulagslaga nr. 123/2010, einkum 51. gr. Vegna vaxta sé vísað til laga nr. 38/2001 og vegna málskostnaðar til XXI. kafla laga nr. 91/1991 og vegna varnarþings til 3. mgr. 33. þeirra laga.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi segist telja að ástæða eignarnáms á húshluta stefnanda Dalsbraut 1h, 913 fm steinsteyptu iðnaðarhúsnæði, hafi verið einstök, enda hafi stefnandi enga lögvarða hagsmuni haft af því að niðurrif á húshluta SMI ehf. næði ekki fram að ganga. Þrátt fyrir að stefnandi hafi enga slíka hagsmuni haft, hafi hann ekki samþykkt niðurrifið. Kveðst stefndi árétta að þrátt fyrir eignarnámið og niðurrif á hluta SMI ehf. í húsinu standi þessi fyrrum eignarhluti stefnanda enn og sé nú rekin þar verslun. Hafi eignin, ef eitthvað sé, orðið verðmætari við niðurrifið á húshluta SMI ehf., enda hafi stefndi boðist til að ganga frá nýjum gafli sem myndast hafi á húsnæði stefnanda við niðurrifið. Í stað þess að samþykkja niðurrifið hafi stefnandi verið tilbúinn að missa eignina á grundvelli eignarnáms og aftengja hana öðrum húshlutum sínum, þar sem stefnandi hafi rekið verslanir og lager. Hafi sú ákvörðun stefnanda sjálfs aukið óhagræði hans. Hafi stefnandi skapað sér það óhagræði sjálfur með því að samþykkja ekki niðurrif á eignarhluta SMI ehf. í húsinu. Vegi sú staðreynd þungt þegar ákveða skuli hvort meta skuli eignirnar samkvæmt söluvirði eða endurmatsvirði, enda megi vera ljóst að stefnandi hafi sjálfur þvingað eignarnámið fram. Á þeim grundvelli hafi verið farið fram á að matsnefnd eignarnámsbóta mæti bætur með hliðsjón af söluverði en ekki enduröflunarvirði, sem enn fremur sé meginregla við mat á eignarnámsbótum. Undantekningar frá þeirri meginreglu beri að skýra þröngt. Hafi matsnefnd eignarnámsbóta komist að þeirri niðurstöðu að stefnandi hefði getað komist hjá eignarnámi á Dalsbraut 1i með því einu að samþykkja niðurrif á svæðinu. Þá hafi matsnefndin byggt á því að fyrir hafi legið að stefndi hafi verið tilbúinn að selja stefnanda húsnæðið aftur fyrir sama verð og ákvarðað yrði í úrskurðinum. Kveðst stefndi taka undir þessa niðurstöðu matsnefndar. Hafi stefndi boðið stefnanda húsnæðið eftir að úrskurður hafi legið fyrir, hvort sem væri til leigu eða sölu, en án árangurs.

Vegna sjónarmiða stefnanda um að bætur verði metnar samkvæmt enduröflunarvirði

Stefndi segir að friðhelgi eignarréttar séu sett þau takmörk að hann megi skerða með þeim skilyrðum meðal annarra að fullt verði komi fyrir eignina. Sé í eignarrétti almennt átt við að bætur verði greiddar í samræmi við meginreglur skaðabótaréttar. Þrjár aðferðir séu til við að finna fullar bætur, áætlað söluverð, notagildi og enduröflunarverð. Meginreglan sé að miða við söluverð. Segist stefndi alfarið hafna því að miða beri við það sem tryggi eignarnámsþola hæstar bætur. Sjónarmið um enduröflunarvirði séu undantekning frá meginreglu, bæði í íslenskum rétti og annars staðar á Norðurlöndum og ekki beitt nema við sérstakar aðstæður og við ákveðin skilyrði uppfyllt. Þau skilyrði snúi að því hvort sanngjarnt og eðlilegt verði talið að eignarnámsþoli fái bætur samkvæmt enduröflunarvirði, hvort honum sé nauðsynlegt að koma sér upp sambærilegri eign og hvort honum sé það beinlínis skylt. Hafi stefnanda ekki tekist að sýna fram á að þau skilyrði séu fyrir hendi í þessu máli.

Stefndi segir að stefnandi byggi á því að eignirnar hafi verið á besta stað og í bæjarmiðjunni og hafi þær bæði nýst sem lagerrými og skrifstofuhúsnæði. Með eignarnáminu hafi rekstri verslunarinnar Húsgagnanna heim verið sjálfhætt og erfitt hafi reynst að finna nýtt húsnæði og loks hafi fundist óhentugt húsnæði í útjaðri bæjarins, en lagerrými hafi orðið að vera annars staðar. Þessu kveðst stefndi mótmæla.

Stefndi segir að stefnandi hafi ekkert gert til að takmarka tjón sitt. Stefnandi hefði getað samþykkt fyrir sitt leyti niðurrif húshluta SMI ehf., sem hafi verið sambyggður eignarhluta stefnanda í Dalsbraut 1i, og þannig komist hjá eignarnáminu. Hefði stefnandi þannig getað haldið umráðum yfir eignunum án nokkurs kostnaðar. Þá hefði stefnandi, eftir eignarnámið, getað þegið boð stefnda um að „kaupa eignina á sama verði og hún var metin á hjá matsnefndinni“. Því boði hafi stefnandi hafnað. Loks hefði stefnandi eftir eignarnámið getað þegið boð stefnda um að leigja eignina, en því boði hafi hann einnig hafnað.

Stefndi kveðst byggja á þeirri meginreglu að miða skuli við söluverð þegar fjárhæð eignarnámsbóta sé ákvörðuð, en með söluverði sé átt við „það verð sem eign myndi hafa í kaupum og sölum, eða miða við söluverð eignar á almennum markaði eða söluverð sambærilegrar eignar og hvað venjulegur kaupendur myndu bjóða fyrir samskonar eign.“

Stefndi segir að með ákvörðun matsnefndar eignarnámsbóta hafi í öllu verið fylgt jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins og stjórnarskrár og að ákvörðunin hafi verið byggð á almennum sjónarmiðum um meðalhóf. Engar forsendur séu fyrir hendi sem réttlæti beitingu annars mælikvarða en þess sem matsnefndin hafi notað sem forsendu fyrir niðurstöðu sinni.

Vegna sjónarmiða stefnanda um hærra matsverð

Stefndi kveðst mótmæla sem röngu og ósönnuðu að þær bætur sem úrskurðaðar voru hafi ekki verið í samræmi við raunverulegt markaðsvirði fasteignanna. Fimm niðurstöður liggi fyrir í málinu um matsverð eignanna, mat B-kk-ef G-kk-ef lögg. fasteignasala, mat B-kk-ef Þ. S-kk-ef, úrskurður matsnefndar eignarnámsbóta og matsgerð og viðbótarmatsgerð dómkvaddra matsmanna. Séu grunnforsendur þeirra svipaðar en niðurstöður mismunandi. Byggi stefnandi á því sem ætli honum hæstar bætur. Ljóst megi vera að niðurstöður matsnefndar eignarnámsbóta séu byggðar á hlutlægustu mati allra þeirra sem metið hafi verðgildi eignanna, enda sé nefndin fjölskipað stjórnvald, skipað þremur mönnum sem allir hafi mikla reynslu af úrlausnarefninu. Sé nefndinni falið með lögum að komast að niðurstöðu um mat á eignum sem teknar séu eignarnámi og sé það bindandi fyrir aðila nema dómstólar hnekki því. Sé málsmeðferð að baki ákvörðun matsnefndarinnar sé mun umfangsmeiri en sú sem viðhöfð hafi verið við gerð annarra matsgerða, en báðir aðilar hafi lagt fram greinargerðir og flutt mál sitt fyrir matsnefndinni. Sé því ljóst að mikið þurfi að koma til svo fallið verði frá mati matsnefndarinnar, enda hafi hún mest sönnunargildi þeirra gagna sem fyrir liggi í málinu. Þá sé niðurstaða nefndarinnar vel rökstudd, rökrétt og í samræmi við fordæmi.

Stefndi kveðst mótmæla niðurstöðum dómkvaddra matsmanna. Bætur þær sem matsnefnd eignarnámsbóta hafi ákveðið séu sanngjarnar fullnaðarbætur fyrir stefnanda vegna eignarnámsins og tjóns sem af því hafi leitt. Hafi niðurstöðum matsnefndar í engu verið haggað með matsgerðinni. Sé fráleitt að byggja á niðurstöðum dómkvaddra matsmanna, en þær séu „lítt rökstuddar og í engu betur rökstuddar en úrskurður matsnefndarinnar.“ Hins vegar sé umtalsverður munur á niðurstöðunum og hefði því verið sérstaklega rík ástæða fyrir dómkvadda matsmenn til að rökstyðja á hvaða grundvelli þeir komist að þeirri niðurstöðu að eignirnar séu umtalsvert verðmætari en matsnefnd hafi talið. Sé matsgerð þeirra að þessu leyti haldin verulegum ágalla. Skýringar þess megi hins vegar að einhverju leyti finna í niðurstöðukafla matsgerðar dómkvaddra matsmanna, en þar komi fram að matsmenn horfi til alls sem líta verði til við mat á verðmæti hins metna, svo sem byggingarkostnaðar, staðsetningar, leigumöguleika og annarra þátta sem þýðingu hafi. Meðal gagna sé verðmat og kostnaðaráætlanir. Af þessu verði ekki séð að hinir dómkvöddu matsmenn hafi beitt söluverðsmælikvarða heldur de facto tekið mið af fjölmörgum öðrum þáttum sem tengist markaðsvirði eignanna ekki neitt og þannig blandað saman ólíkum mælikvörðum við mat á verðmæti eignanna. Hafi matsmenn ætlað að beita mælikvarða söluvirðis hafi þeim borið skylda til að kanna fermetraverð sambærilegra eigna sem gengið hafi kaupum og sölum á sama tíma. Stefnandi segir að þess í stað virðist sem hinir dómkvöddu matsmenn hafi í reynd blandað saman ólíkum verðmælikvörðum með því að meta byggingarkostnað og annað sem heyri undir enduröflunarverð eignanna og mögulega notagildismælikvarða. Sé matsgerðin því beinlínis byggð á röngum forsendum.

Stefndi kveðst gera „verulegan fyrirvara á hlutleysi matsmanna“, en annar þeirra, matsmaðurinn E-kk-nf G. G-kk-nf, geti vart talist hlutlaus og óvilhallur enda sé hann tengdur lögmanni stefnanda, en þeir hafi um árabil verið samkennarar við lagadeild Háskóla Íslands og þar með tengdir með þeim hætti að efast megi um hlutleysi E-kk-ef í málinu. Hafi stefndi ekki vitað af þessu þegar matsmaðurinn hafi verið dómkvaddur.

Stefndi segist alfarið mótmæla því að sér beri skylda til að bæta stefnanda það tjón sem hann telji sig hafa orðið fyrir, við það að hafa neyðst til, svo sem stefnandi orði það, að hætta rekstri verslunarinnar Húsgagnanna heim, og þann kostnað sem hann hafi haft af því að flytja verslun Svefns og heilsu í annað húsnæði í kjölfar eignarnámsins. Stefnandi hefði auðveldlega getað komist hjá eignarnámi Dalsbrautar 1i, þar sem hann hafi rekið verslun sína, með því einu að samþykkja nauðsynlegt niðurrif á svæðinu. Þá liggi fyrir að stefndi hafi verið tilbúinn til að selja stefnanda húsnæðið aftur fyrir sama verð og ákveðið hafi verið í úrskurði matsnefndar, þegar tillaga um niðurrif milligangsins hefði verið tekin fyrir og samþykkt. Stefnandi hafi hins vegar kosið að leggja á eigin áhættu út í allan þann kostnað sem hann nú geri kröfu um að fá bættan. Það tjón sem hann hafi orðið fyrir hafi hann því bakað sér sjálfur, enda ekkert samhengi milli eignarnámsins og þessa meinta tjóns. Sé þessi krafa stefnanda ekki lögvarin og falli ekki undir það sem sanngjarnt sé og eðlilegt að bætt sé vegna eignarnámsins.

Stefndi kveðst byggja á því að stefnanda hafi borið að takmarka tjón sitt en hann hafi þess í stað þverbrotið þá skyldu sína. Geti stefndi ekki borið bótaábyrgð á því. Þá hafi stefnandi sýnt fádæma tómlæti með því að setja kröfu sína fram fjórum árum eftir að eignarnámsbætur hafi verið ákvarðaðar. Verði að skoða kröfur stefnanda í því ljósi að hann hafi haft í hendi sér að koma í veg fyrir eignarnámið og þar með það tjón sem hann telji sig hafa orðið fyrir. Ómálefnaleg hagnaðarsjónarmið hafi ráðið för stefnanda með þeim afleiðingum að stefnda hafi verið nauðugur sá kostur að taka eignir hans eignarnámi. Geti stefndi ekki borið ábyrgð á sjálfskipuðu tjóni hans heldur sé eigin sök hans svo mikil að hún eigi í reynd að hafa áhrif á fjárhæð bóta til lækkunar.

Þá kveðst stefndi mótmæla tímamarki vaxtakröfu stefnanda, en vextir verði ekki reiknaðir fyrr en frá dómsuppsögu.

Vegna varakröfu stefnda um lækkun bóta

Stefndi segist styðja kröfu sína um lækkun bóta á sömu sjónarmiðum og aðalkröfu sína um sýknu. Þá verði að hafa í huga að stefnandi hafi sýnt af sér slíkt tómlæti að allar meintar kröfur hans á hendur stefnda verði að teljast löngu niður fallnar. Stefnandi hafi fyrirgert rétti sínum til að setja fram frekari kröfur á hendur stefnda. Líta verði til þeirra hagsmuna stefnda að málinu hafi talist lokið með greiðslu eignarnámsbótanna árið 2008. Matsnefnd eignarnámsbóta starfi á grundvelli laga um framkvæmd eignarnáms. Stefndi geti haft réttmætar væntingar um að niðurstaða hennar sé bindandi fyrir málsaðila, sérstaklega í ljósi þess að fjögur ár séu liðin frá því úrskurður nefndarinnar hafi verið kveðinn upp. Þá verði að hafa í huga að fasteignamarkaður hafi hrunið frá því úrskurðurinn hafi verið kveðinn upp. Því komi til greina að dæma bætur með hliðsjón af þeirri lækkun, miðað við gangverð eignanna við dómsuppsögu. Málið sé höfðað löngu eftir að úrskurðurinn hafi fallið, og vera kunni, í ljósi þróunar á fasteignamarkaði síðan þá, að stefnandi muni hagnast á eignarnáminu, enda þurfi hann þá ekki að bera þá verðmætarýrnun sem hann hefði orðið fyrir vegna þróunar á fasteignamarkaði.

Þá segist stefndi benda á að gildistaka deiliskipulagsins hefði hæglega getað aukið verðmæti eigna stefnanda, enda hafi öll uppbygging á svæðinu verið fallin til þess að auka verðmæti þeirra.

Stefndi kveðst vísa til almennra reglna skaðabótaréttar að því er varði bætur fyrir eignarnumin verðmæti. Þá vísi hann til laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms, sérstaklega 10. og 12. gr. og meginreglna eignarréttar um eignarnám. Þá segist stefndi vísa til 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og almennra reglna stjórnsýsluréttarins um jafnræði og meðalhóf, sbr. 11. og 12. gr. laga nr. 37/1993. Þá vísi stefndi til 65. og 72. gr. stjórnarskrár Íslands. Loks vísi stefndi vegna málskostnaðarkröfu til XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 129., 130. og a liðar 1. mgr. 131. gr. laganna.

Framburður vitna fyrir dómi

Vitnið E-kk-nf G. G-kk-nf, dósent og dómkvaddur matsmaður, staðfesti matsgerðir af sinni hálfu. Kvað vitnið mat þeirra á markaðsvirði fasteigna og eignarhluta hafa verið „hefðbundið markaðsmat“. Við matið hefðu matsmenn skoðað eignirnar og kannað verð á sambærilegu húsnæði og eignum í mars 2008.

Vitnið hafnaði því að matsmenn hefðu blandað saman ólíkum mælikvörðum við mat sitt á verðmætinu. Í inngangi sínum að niðurstöðum, þar sem matsmenn taki fram að þeir horfi til byggingarkostnaðar, staðsetningar, leigumöguleika og annarra þátta sem þýðingu hafi, séu þeir einfaldlega að segja „að markaðsvirði fasteigna [taki] náttúrulega mið af staðsetningu og ástandi eignarinnar að öðru leyti. Það [sé] í rauninni bara verið að taka fram hið sjálfsagða sko. Og það náttúrulega hafði áhrif, ástand eignarinnar, eins og ítrekað er tekið fram í matsgerðinni og náttúrulega líka góð staðsetning. En það breytir ekki því að aðferðin er að meta þetta miðað við markaðsverðmæti.“

Vitnið K-kk-nf G-kk-nf, löggiltur fasteignasali og dómkvaddur matsmaður, staðfesti matsgerðir af sinni hálfu. Vitnið sagði að markaðsverð fasteignar væri það verð sem menn teldu að „markaðurinn sé tilbúinn að greiða fyrir fasteign með hliðsjón af ástandi hennar og staðsetningu og svona öðrum þáttum sem koma að fasteigninni sjálfri.“ Vitnið var spurt hvers vegna horft hefði verið til byggingarkostnaðar þegar markaðsvirðið væri metið og svaraði vitnið því til að „það [væri] svo sem ekkert óeðlilegt að hafa það líka til hliðsjónar, þar er í rauninni bara að taka allt saman inn í jöfnuna. En það er sko spurning náttúrulega hvað er með mesta vægið í svona mati. Og það sem hefur mest vægi er auðvitað alltaf staðsetning og ástand eignar.“

Niðurstaða

Stefnandi byggir á því til stuðnings aðalkröfu sinni, að bæta eigi hinar eignarnumdu eignir með enduröflunarvirði þeirra, en leggja beri þá aðferð til grundvallar sem leiði til hagkvæmustu niðurstöðu fyrir eignarnámsþola hverju sinni. Á það síðarnefnda atriði verður ekki fallist, heldur verður ákvörðun um grundvöll eignarnámsbóta jafnan matsatriði í ljósi málavaxta hverju sinni. Í máli þessu liggur fyrir að stefndi gaf Svefni og heilsu ehf. kost á því að eignast fasteignirnar aftur þegar að loknu eignarnámi, og gaf félaginu einnig kost á að taka þær á leigu. Ljóst má vera að stefndi beitti eignarnámi eingöngu til að geta sem eigandi heimilað tiltekið niðurrif, sem Svefn og heilsa ehf. hafði neitað að heimila. Þegar á það er horft að stefndi gaf Svefni og heilsu ehf. kost á að afla sér að nýju hinna eignarnumdu fasteigna, þegar eftir eignarnámið, þykir ekki koma til álita að gera stefnda að bæta stefnanda, sem leiðir rétt sinn frá félaginu, hinar eignarnumdu eignir með enduröflunarvirði þeirra. Verður ekki fallist á aðalkröfu stefnanda.

Af sömu ástæðu verður ekki fallist á að stefnda beri að bæta tjón sem orðið hafi af því að rekstri verslunarinnar Húsgagnanna heim hafi verið hætt, og verslunin Svefn og heilsa flutt í önnur húsakynni. Svefni og heilsu ehf. bauðst að kaupa eignirnar aftur á matsverði eða leigja þær, en félagið ákvað þess í stað að hætta rekstri annarrar verslunarinnar en flytja hina. Þykja rök ekki standa til þess að fébótaábyrgð á þeim ákvörðunum verði lögð á stefnda.

Stefndi byggir á niðurstöðum matsnefndar eignarnámsbóta og segir þær byggðar á hlutlægasta mati allra sem metið hafi verðgildi eignanna, enda sé nefndin fjölskipað stjórnvald og viðhafi mun umfangsmeiri málsmeðferð en viðhöfð hafi verið við gerð annarra matsgerða í málinu. Gefi augaleið að mikið þurfi til að fallið verði frá mati matsnefndar, enda hafi hún mest sönnunargildi þeirra gagna sem liggi fyrir í málinu.

Matsnefnd eignarnámsbóta er lögbundið stjórnvald og úrskurðir hennar sæta endurskoðun dómstóla. Eru þeir ekki rétthærri matsgerðum dómkvaddra matsmanna. Vísast um þetta til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 349/2004 sem kveðinn var upp 17. mars 2005.

Stefndi ber fyrir sig að annar hinna dómkvöddu matsmanna hafi verið vanhæfur til starfans vegna tengsla sinna við lögmann stefnanda, en þeir hafi báðir lengi verið „samkennarar við lagadeild Háskóla Íslands“. Fram kom hjá lögmanni stefnanda við munnlegan flutning málsins að lögmaðurinn hefði verið stundakennari við lagadeildina undanfarin ár, en ekki væru önnur tengsl milli lögmannsins og matsmannsins. Þegar horft er til þess að lögmaðurinn var einungis stundakennari við deildina, þar sem matsmaðurinn var einn lektora, og ekki hefur verið sýnt fram á að þeir hafi verið sérstakir samstarfsmenn innan deildarinnar að öðru leyti, og ekki annars staðar, þykja þau tengsl matsmanns og lögmanns annars aðila málsins, sem stefndi bendir á, ekki nægja til þess að matsmaður verði talin vanhæfur til að sinna matsmannsstarfi.

Ekki þykir skipta máli við úrlausn málsins mat B-kk-ef S-kk-ef, sem Svefn og heilsa ehf. aflaði einhliða. Þá verður stöðu þess manns, sem aðilar munu hafa komið sér saman um til verðmats, B-kk-ef G-kk-ef, ekki jafnað til stöðu dómkvaddra matsmanna.

Matsnefnd eignarnámsbóta var falið að meta fasteignir Svefns og heilsu ehf. að Dalsbraut 1i á Akureyri (fastanúmer 215-1370), sem taldar voru samtals 1379,1 m2 að stærð og 15% af sömu fasteign sem er með fastanúmerið 215-1373. Þessi eignarhluti var talinn 40,75 m2. Samtals eru þetta 1419,85 m2. Einnig var óskað eftir mati á leigulóðarréttindum að Dalsbraut 1i sem voru talin 1995,38 m2 af heildarlóðinni sem var skráð 3571 m2 hjá Landskrá fasteigna. Þá ákvað matsnefndin að meta einnig húseign Svefns og heilsu ehf. á Dalsbraut 1h (fastanúmer 225-0870) samtals 456,6 m2, en ekki leigulóðarréttindi sömu húseignar.

Í málinu liggja tvö skjöl tvö skjöl með yfirliti um fasteignir í eigu Svefns og heilsu ehf. frá fasteignamati ríkisins, dagsett 8. janúar 2008. Á fyrra skjalinu sem er merkt Dalsbraut 1h og hefur fastanúmerið 225-0870 er fasteign að stærð 456,6 m2. Á seinna skjalinu sem er merkt 1i eru þrjár eignir samtals 1379,1 m2 og hafa fastanúmerið 215-1370. Landnúmer Dalsbrautar 1h er 176468 en landnúmer Dalsbrautar 1i er 149633, en sú lóð er talin 3571 m2 en lóð Dalsbrautar 1h er talin 2450,9 m2.

Niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta um markaðsverð á húseignum Svefns og heilsu ehf. á lóðunum Dalsbraut 1h og 1i, sem eru samtals 1876,5 m2, er 219.056.000 krónur og hlutdeild í leigulóðarréttindum Dalsbrautar 1i er 20.000.000 króna.

Tölulegar niðurstöður dómkvaddra matsmanna á sömu húseignum eru 258.680.000 krónur en mat á lóðarréttindunum er 35.000.000 króna.

Stefndi hefur í málinu byggt á því að mat dómkvaddra matsmanna sé byggt á röngum forsendum þar sem matsmenn hafi í raun litið til fjölmargra þátta sem ekki komi markaðsvirði eignanna við. Hafi matsmenn þannig metið byggingarkostnað og annað sem heyri undir enduröflunarvirði til markaðsvirðisins. Matsmenn báru vitni fyrir dóminum og skýrðu þar mat sitt og meðal annars hvað átt væri við með markaðsvirði. Að mati dómsins eru ekki á matsgerðinni þeir gallar sem stefndi byggir á. Telur dómurinn að matsgerð dómkvaddra matsmanna sé vel rökstudd og markaðsvirði eignanna á umræddum tíma metið eftir eðlilegum sjónarmiðum. Matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt með yfirmati. Álítur dómurinn að með vel rökstuddri matsgerð sem, um þau atriði sem hér skipta máli, sé byggð á eðlilegum sjónarmiðum um markaðsvirði, hafi stefnandi fært styrka stoð undir þau sjónarmið sín að tjón vegna eignarnámsins hafi ekki verið að fullu bætt með þeim bótum sem ákvarðaðar voru af matsnefnd eignarnámsbóta. Þykir óhætt að miða við niðurstöður dómkvaddra matsmanna að því leyti. Verður því fallist á að bótaskylt tjón af eignarnámi húseigna hafi numið 258.680.000 krónum og af eignarnámi leigulóðarréttinda 35 milljónum króna og samtals hafi bótaskylt tjón því verið 293.680.000 krónur.

Stefndi auglýsti eignirnar til sölu með einni auglýsingu í dagblaði og gaf væntanlegum kaupendum tíu daga frest til að gefa sig fram. Enginn mun hafa orðið við þeirri áskorun. Stefndi telur þetta sýna lítinn áhuga á eignunum. Víst má segja að árangurslausar auglýsingar séu almennt vísbending í þá átt. Þessi eina sölutilraun stefnda þykir hins vegar ekki nægja til þess að draga megi af henni sérstaka ályktun um markaðsvirði eignanna á þessum tíma.

Stefndi byggir á því að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti, en málið hafi verið höfðað fjórum árum eftir að matsnefnd eignarnámsbóta hafi kveðið upp úrskurð sinn. Að mati dómsins verður hér að horfa til þess að við útgáfu afsals gerði eignarnámsþoli fyrirvara um að hann teldi úrskurð matsnefndar rangan og myndi freista þess að fá honum hnekkt fyrir dómstólum. Sama var stefndi upplýstur um bréflega um svipað leyti. Tvívegis var aflað mats dómkvaddra matsmanna vegna þeirra krafna sem mál þetta snýst um. Þótt fallast megi á, að allnokkur tími hafi liðið frá því niðurstaða matsmanna lá fyrir og þar til stefnandi hófst handa um málshöfðun þykir í ljósi málavaxta allra sem hann hafi ekki sýnt af sér slíkt tómlæti að hann hafi glatað rétti sínum til að heimta þær bætur sem hann taldi sig vanhaldinn um.

Að mati dómsins skiptir ekki máli þó breytingar hafi orðið á fasteignamarkaði frá því eignarnámið fór fram. Sá sem er sviptur eign sinni með eignarnámi á rétt á fullum bótum fyrir eignina, miðað við verðmæti hennar þegar eignin var af honum tekin. Það, hvernig kann að hafa farið fyrir verðmætinu síðar, breytir ekki þeim rétti.

Stefndi byggir á eigin sök stefnanda, eða þeirra sem hann leiðir rétt sinn frá, á eignarnáminu. Hafi þeir í raun þvingað stefnda til að taka eignirnar eignarnámi. Þó telja megi að Svefn og heilsa ehf. hefði komist hjá eignarnámi ef fyrirtækið hefði í öndverðu samþykkt það niðurrif sem stefndi sóttist eftir, þá verður það ekki til þess að ábyrgðin á eignarnáminu færist á herðar þess. Félaginu bar ekki skylda til að samþykkja niðurrifið eða greiða á annan hátt fyrir þeim breytingum sem stefndi vildi gera á deiliskipulagi sínu. Það er eignarnemi en ekki eignarnámsþoli sem ákveður að hefjast handa um eignarnám og eignarnámsþola ber fullar bætur fyrir eign sína. Þetta breytir hins vegar ekki því sem áður var sagt um að ekki verður fallist á að stefnda beri að bæta eignirnar með enduröflunarvirði þeirra, en stefndi bauð eignarnámsþola að eignast fasteignirnar aftur, eða leigja þær, strax eftir eignarnámið.

Með vísan til alls framanritaðs verður stefndi sýknaður af aðalkröfu stefnanda en varakrafa stefnanda tekin til greina að því leyti að stefndi verður dæmdur til að greiða honum það sem sannað þykir að á vanti fullar bætur vegna þeirra eigna sem teknar voru eignarnámi. Talið var sannað að tjón vegna eignarnuminna fasteigna og lóðarréttinda hafi numið 293.680.000 krónum, en þegar hafa verið greiddar 239.056.000 krónur í samræmi við úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda þær 54.624.000 krónur sem skortir á að fullar bætur komi fyrir þær eignir sem teknar voru eignarnámi.

Eins og áður var segir verður ekki fallist á að stefnandi hafi glatað bótarétti sínum fyrir tómlæti. Hins vegar verður talið að stefnda verði ekki gert að greiða dráttarvexti fyrr en frá þingfestingu málsins.

Stefnda verður gert að greiða stefnanda málskostnað, sem með vísan til málavaxta, dómkrafna og dómsniðurstöðu verður ákveðinn 1.500.000 krónur. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 88/2008.

Af hálfu stefnanda fór með málið Ó-kk-nf S-kk-nf hrl. en I-kvk-nf Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf hdl. fyrir stefnda.

Málið dæma Þ-kk-nf D-kk-nf héraðsdómari, F-kk-nf J-kk-nf tæknifræðingur og S-kk-nf K-kk-nf lögg. fasteignasali.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Akureyrarkaupstaður, greiði stefnanda, Svefni og heilsu ehf., 54.624.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. apríl 2012 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.500.000 krónur í málskostnað.