E-1131/2018

dómur :

Mál þetta, sem þingfest var 21. nóvember 2018 og dómtekið 29. október sl., var höfðað af A, kt. 0000000000, […], með stefnu birtri 13. nóvember 2018, gegn B, kt. 0000000000, […], Hafnarfirði. Hafði stefnandi uppi kröfu í stefnu um að stefnunni eða útdrætti úr henni yrði þinglýst á fasteignina að […], Hafnarfirði, fastanr. […], landnr. […]. Stefnda mótmælti þeirri kröfu fyrst í fyrirtöku þann 6. febrúar 2019. Var málið flutt um þennan ágreining sama dag. Var sú krafa tekin til greina með úrskurði þann 13. febrúar sl.

Í máli þessu krefst stefnandi þess aðallega að afsal stefnanda, A, til stefndu, B, á 50% eignarhlutdeild hans í fasteigninni að […], Hafnarfirði, fastanr. […], landnr. […], dags. 21. desember 2017, verði ógilt og því aflýst úr þinglýsingabók.

Til vara krefst stefnandi þess að staðfest verði riftun á afsali, dags. 21. desember 2017, útgefnu af stefnanda, A, til stefndu, B, á 50% eignarhlutdeild hans í fasteigninni að […], Hafnarfirði, fastanr. […], landnr. […].

Stefnandi krefst til þrautavara viðurkenningar á skaðabótaskyldu stefndu gagnvart stefnanda vegna afsals á fasteigninni að […], Hafnarfirði, fastanr. […], landnr. […].

Málskostnaðar er krafist í öllum tilvikum úr hendi stefndu, stefnanda að skaðlausu, skv. framlögðum reikningi eða að mati dómsins eins og ekki væri um gjafsóknarmál að ræða.

Stefnda krefst þess að verða sýknuð af öllum kröfum stefnanda auk þess að verða dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda.

Aðalmeðferð málsins fór fram þann 29. október sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsatvik.

Aðilar máls þessa voru í sambúð frá árinu 2012 til loka árs 2017. Áttu aðilar saman tvö börn en fyrir átti stefnda tvö börn.

Aðilar keyptu saman fasteignina að […] í Hafnarfirði þann 15. apríl 2016 og var kaupverðið 43.900.000 krónur. Þau fjármögnuðu fasteignakaupin í sameiningu er þau lögðu fram útborgun í peningum og tóku lán hjá Íslandsbanka að fjárhæð 32.400.000 krónur með veði í fasteigninni. Í greinargerð stefndu segir að vegna hinna sameiginlegu fasteignakaupa hafi stefnda lagt fram 6,7 milljónir í eiginfjárframlag, en stefnandi 5,1 milljón. Engin gögn liggja frammi þessu til staðfestingar. Í gögnum málsins liggur fyrir afrit tveggja veðskuldabréfa með veði í fasteigninni þar sem aðilar eru báðir skráðir greiðendur. Ekki hafa farið fram skuldaraskipti á áhvílandi lánum á eigninni.

Aðilar voru skráðir sameigendur að fasteigninni að […]að jöfnu allt til 21. desember 2017. Kvaðst stefnandi hafa lagt mikla vinnu í endurbætur á íbúðinni.

Aðilar slitu sambúð sinni í lok árs 2017. Sýslumaður staðfesti samning þeirra um forsjá, lögheimili og meðlag vegna barna þeirra þann 4. júní 2018 en engan samning um skiptingu eigna þeirra.

Þann 21. desember 2017 undirrituðu aðilar afsal þar sem stefnandi afsalaði til stefndu eignarhluta sínum í fasteigninni að […]í Hafnarfirði. Ekkert verð kemur fram í afsalinu en þar segir að umsamið kaupverð sé að fullu greitt, m.a. með því að kaupandi hafi tekið að sér að greiða ofangreindar áhvílandi veðskuldir. Engra veðskulda er hins vegar getið í afsalinu. Daginn eftir eða þann 22. desember 2017 var afsalið afhent sýslumanni til þinglýsingar.

Stefnandi lenti í bílslysi um mitt ár 2016 og lenti í miklum líkamlegum og andlegum veikindum eftir það og fór að neyta vímuefna ásamt verkjalyfja. Samkvæmt læknisvottorði er liggur fyrir í málinu kemur fram að þann 2. október 2017 hafi stefnandi leitað á bráðadeild rétt eftir miðnætti vegna verkja í baki. Hafi hann fengið verkjasprautu. Þann 8. október s.á. kom stefnandi á bráðadeild um þrjúleytið að degi til og lýsti þriggja daga sögu um versnandi verki í hálsi og vinstri síðu. Hafi stefnandi verið verkjaður í kjölfar aftanákeyrslu árið 2016 en verkir hafi farið versnandi undanfarna daga. Var stefnandi meðhöndlaður með verkjalyfjum. Þann […]

Þá segir stefnandi í stefnu að á þeim tíma sem afsalið var undirritað hafi hann dvalið að mestu í bílskúr eignarinnar enda ástand hans slæmt á þeim tíma og samkomulag aðila ekki gott. Stefnda hafi svo fengið stefnanda eitt desemberkvöld til þess að koma í íbúðina til þess að undirrita afsalið þrátt fyrir að vera fullkunnugt um ástand stefnanda. Stefnandi hafi ekki getað með neinu móti gert sér grein fyrir því hvað fælist í undirritun sinni á afsalið.

Með bréfi þann 20. apríl 2018 skoraði stefnandi á stefndu að aflýsa umþrættu afsali.

Þann 8. maí s.á. skoraði stefnandi aftur á stefndu að aflýsa þinglýstu afsali fasteignarinnar.

Þann 6. júní 2018 tilkynnti stefnandi stefndu um breytt lögheimili og fyrirhugaða höfðun dómsmáls til staðfestingar riftunar á afsalinu milli aðila.

Með bréfi þann 18. júní 2018 mótmælti stefnda kröfum stefnanda.

Með bréfi þann 17. ágúst 2018 óskaði stefnandi eftir því að Fasteignamarkaðurinn legði mat á söluverð eignarinnar. Var því mati skilað 28. ágúst 2018 og segir þar að áætlað söluverð eignarinnar sé 65.000.000 króna. Þá var einnig óskað eftir verðmati frá fasteignasölunni Ási. Samkvæmt því verðmati sem dagsett er 24. ágúst 2018 var áætlað markaðsverð eignarinnar 55.500.000 krónur.

Í gögnum málsins liggur fyrir húsaleigusamningur stefnanda og leigusala um íbúð að […], frá 31. maí 2018 og greiðir stefnandi 210.000 krónur mánaðarlega í leigu.

Skattframtöl aðila liggja fyrir í málinu og kemur fram vegna tekjuársins 2014 að stefnandi hafði nokkuð hærri tekjur en stefnda. Á tekjuárinu 2015 voru tekjur aðila sambærilegar. Tekjuárið 2016 var stefnda með rúmlega 4.300.000 krónur í tekjur fyrir skatta en skattframtal stefnanda liggur ekki fyrir. Tekjuárið 2017 var stefnda með rúmlega 2.600.000 krónur í tekjur fyrir skatta en tekjur stefnanda það ár liggja ekki fyrir.

Samkvæmt greiðsluáætlun Íslandsbanka var stefnda með greiðslur vegna húsnæðislána, fasteignagjalda og trygginga í greiðsluþjónustu og voru að meðaltali 229.000 krónur dregnar af reikningi hennar á árinu 2017. Á sama ári má sjá að stefnda millifærði á reikning stefnanda samtals 394.000 krónur. Þá liggur fyrir yfirlit bankareiknings á nafni stefnanda þar sem fram koma innborganir frá stefndu á árinu 2017, samtals 869.000 krónur, og aftur millifærslur af þeim reikningi yfir á reikning stefndu fyrir sama tímabil, samtals 809.000 krónur. Þá liggur fyrir yfirlit frá Íslandsbanka vegna greiðslna til Orkuveitu Reykjavíkur en óútskýrt er hvort það sé af reikningi stefnanda eða stefndu.

Undir rekstri málsins aflaði stefnandi matsgerðar til að kanna verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma þegar stefnandi afsalaði fasteigninni til stefndu.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir aðalkröfu sína á því að afsalið hafi ekki gildi að lögum þar sem afsalsgerningurinn uppfylli ekki formskilyrði fasteignakaupalaga nr. 40/2002 (fkpl.). Hið sama gildi um eignayfirfærsluna í heild sinni. Stefnandi byggir m.ö.o. á því að eigendaskipti hafa ekki orðið á fasteigninni lögum samkvæmt.

Samkvæmt lögum um fasteignakaup sé það ófrávíkjanlegt skilyrði að samningur sé skriflegur og að samið sé um tilgreint kaupverð, svo að samningur um sölu fasteignar teljist gildur lögum samkvæmt, sbr. 7. gr. fkpl. Fyrir liggi að ekki var undirritað kauptilboð milli aðila vegna fasteignarinnar að […]. Þá hafi enginn skriflegur kaupsamningur verið gerður. Tilvísun í afsali til kaupsamnings sem átti að hafa verið gerður sama dag sé því efnislega röng og einungis gerð til að unnt væri að þinglýsa afsalinu. Í afsalinu sé heldur ekki tilgreint kaupverð fyrir fasteignina. Í afsalinu sé einungis að finna staðlað ákvæði um að „kaupverð sé að fullu greitt, m.a. með yfirtöku á ofangreindum veðskuldum“.

Framangreint ákvæði hafi hins vegar enga þýðingu, þar sem það sé einfaldlega rangt að nokkurt kaupverð hafi verið greitt fyrir eignarhlutann eða um það samið. Stefnandi hafi aldrei fengið neina greiðslu, hvorki peningagreiðslu né hafi lán verið yfirtekin í tengslum við eignatilfærsluna. Eftir setningu laga nr. 40/2002 sé skjalagerð af þessu tagi ekki heimil. Ófrávíkjanlegt gildisskilyrði sé að samið hafi verið um kaupverð og verður annaðhvort kaupsamningur að tilgreina kaupverð eða afsalið sjálft. Hvorugt hafi verið gert. Þá sé það einnig rangt að tilteknar veðskuldir séu „ofangreindar“ í afsalinu, eins og framangreint ákvæði vísi til. Eins og skjalið beri glögglega með sér séu einfaldlega engar veðskuldir tilgreindar í afsalinu. Þá hafi aldrei verið samið um skuldskeytingu lána við lánastofnun. Afsalið sé því rangt að formi til og efni og hefði aldrei átt að fást þinglýst. Þá vísi umrætt afsal til þess að kaupsamningur hafi verið undirritaður sama dag, en ljóst sé að enginn kaupsamningur hafi verið gerður um sölu eignarhlutans.

Með vísan til framangreinds sé ljóst að afsalið hafi ekkert gildi að lögum sem bindandi kaupsamningur um fasteign. Aðkoma hins löggilta fasteignasala að skjalagerðinni sé í andstöðu við lög og að líkindum refsiverð. Hlutverk stefndu sé líklega sama marki brennt.

Í þessu sambandi verði einnig að árétta að stefnda hlutaðist til um að fá vottun löggilts fasteignasala á afsalið, en hún hafi starfað hjá umræddum fasteignasala. Hafi stefnandi aflað staðfestingar fasteignasalans um að hann hafi ekki annast um að gera kaupsamning, kauptilboð, söluyfirlit, afsalsuppgjör eða önnur skjöl í tengslum við eignayfirfærsluna, svo sem skylt sé skv. lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Stefnandi telji jafnframt víst að umræddur fasteignasali hafi ekki verið á staðnum þegar hann undirritaði umrætt afsal. Vottun skjals eftir að það er undirritað sé andstæð lögum nr. 70/2015. Með vísan til alls framangreinds beri að fallast á kröfu stefnanda um ógildingu.

Þá byggir stefnandi einnig á því að afsalið sé ógilt samkvæmt ákvæðum samningalaga nr. 7/1936, þar sem undirskriftar stefnanda hafi verið aflað með ólögmætum hætti. Einkum sé byggt á 30. gr., 31. gr., 33. gr. og 36. gr. laganna.

Stefnandi byggir kröfu sína um ógildingu á grundvelli 31. gr. samningalaga á því að stefnda hafi nýtt sér bágt ástand hans og skerta dómgreind sökum geðröskunar og áfengis og vímuefnaneyslu á þeim tíma er undirskriftar hans var aflað á afsalið. Stefnandi hafi á þeim tíma verið í mjög slæmu ástandi andlega og ófær um að skilja fjármálagerninga af þessu tagi eða gæta hagsmuna sinna. Ljóst sé og að stefndu var fullkunnugt um ástand stefnanda á þeim tíma sem undirskriftar var aflað, enda hafi ástand hans ekki getað dulist neinum. Sé einnig bent á að stefnda kallaði sjálf til lögreglu hinn 13. desember 2017 og lét flytja stefnanda á bráðamóttöku Landspítala, vegna ástands hans. Einungis nokkrum dögum síðar hafi stefnda aflað undirskriftar stefnanda á afsalið. Ásetningur stefndu til að afla undirritunar stefnanda á afsalið með ólögmætum hætti og svipta hann þannig eignarhluta sínum og aleigu hafi því verið alger. Stefnandi byggi einnig á því að stefnda hafi nýtt sér fákunnáttu hans á sviði fasteignakaupa er hún fékk hann til að skrifa undir afsalið, en í því sambandi skal áréttað að stefnda hafði starfað á fasteignasölu um nokkurt skeið. Hún hafi nýtt sér aðstoð vinnuveitanda síns og hafi því verið í yfirburðastöðu í þeim efnum og var á engan hátt jafnræði með aðilum. Einnig verði að árétta að við samanburð á afsali um fasteignina að […], dags. 21. desember 2017, og öðrum skjölum sem stefnandi hafi undirritað, sjáist verulegur munur á undirskrift hans, sem sé einnig til marks um ástand hans á þeim tíma sem hann skrifaði undir afsalið. Stefnandi mátti treysta því að stefnda, sambýliskona hans til margra ára, myndi ekki misnota aðstöðu sína þegar heilsa stefnanda var svo slæm sem raun beri vitni, til þess að komast yfir allan eignarhluta hans í fasteigninni og það án endurgjalds.

Með vísan til alls framangreinds sé ljóst að stefnda notfærði sér bágindi stefnanda, fákunnáttu hans og aðstöðumun á milli þeirra á grófan hátt og í ávinningsskyni, enda móttók stefnandi ekkert gagngjald fyrir sinn eignarhlut, auk þess sem ekki var samið við lánastofnanir um skuldskeytingu og stefnandi því ekki leystur undan ábyrgð sem greiðandi lánsins. Samkvæmt fyrirliggjandi söluverðmötum sé söluverð fasteignarinnar að […]áætlað á bilinu 55.500.000 krónur til 65.000.000 króna. Hafi stefnda því aflað sér verulegra verðmæta með því að fá stefnanda til þess að undirrita afsalið á ólögmætan hátt og án þess að nokkurt endurgjald kæmi í hans hlut. Varlega áætlað sé nettóverðmæti fasteignarinnar því í heild á bilinu 25.000.000 til 35.000.000 króna og sé hlutur stefnanda 50% af þeirri fjárhæð. Um verulega fjárhagslega hagsmuni hans hafi því verið að tefla sem skyldu veittir án endurgjalds. Með vísan til framangreinds er ljóst að ógilda verður afsalið, sbr. 31. gr. sml.

Stefnandi byggir einnig á því að það sé verulega ósanngjarnt og óheiðarlegt að bera fyrir sig umrætt afsal, enda hafi stefnandi hreinlega verið sviptur eign sinni, án nokkurs endurgjalds. Krafa um ógildingu afsalsins byggist því einnig á 33. gr. og 36. gr. sml. Stefnda hafi aflað undirritunar stefnanda á afsalið, vitandi um að stefnandi hafi þá verið með óráði sökum geðraskana og vímuefnaneyslu. Þá hafi ekkert endurgjald komið fyrir eignarhlutann sem var afsalað í umrætt sinn til stefndu. Sé því alveg ljóst að það sé verulega óheiðarlegt og ósanngjarnt að bera fyrir sig slíkan löggerning.

Öll skilyrði þess að beita 36. gr. samningalaga séu fyrir hendi, þ.e.a.s. efni samningsins, staða samningsaðila og atvik við samningsgerð hafi verið með þeim hætti að ósanngjarnt sé og andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Líkt og að framan sé rakið hafi stefnda verið í yfirburðastöðu gagnvart stefnanda, þar sem stefnandi hafi verið með óráði og/eða með verulega skerta dómgreind við undirritun hans, auk þess sem hann hafi enga kunnáttu á sviði fasteignakaupa. Stefnda hafi hins vegar starfað á fasteignasölu um nokkurt skeið. Ljóst sé að stefnda hlutaðist til um gerð afsalsins með aðkomu löggilts fasteignasala, sem vanrækti stórkostlega skyldur sínar samkvæmt lögum og gætti ekki hagsmuna beggja aðila svo sem honum bar skylda til. Stefnda verði að bera hallann af sönnunarskorti um að atvik við samningsgerð, efni samningsins og efndir samnings hafi verið í samræmi við lög enda var ekki gengið frá neinum skjölum sem skylt er að útbúa í tengslum við sölu fasteignar og stefndu mátti vera fullkunnugt um. Öll atvik við samningsgerð hafi verið með þeim hætti að stefnandi gat með engu móti gert sér grein fyrir efni eða þýðingu samningsins.

Þá sé efni samningsins verulega ósanngjarnt í garð stefnanda enda hafi hann ekki fengið neitt endurgjald fyrir eignarhlut sinn í fasteigninni og stefnda situr föst við sinn keip að greiða ekki fyrir eignarhluta hans. Tjónið sem stefnandi muni verða fyrir ef samningur þessi fái að standa sé stórkostlegt og varði í raun allar eigur hans. Með vísan til þess beri að ógilda afsalið.

Þá byggi stefnandi einnig á því að eins og atvikum við samningsgerð hafi verið háttað, svo og afleiðingar löggerningsins fyrir stefnanda, auk þess að stefnda hefur ekki fengist til að leiðrétta samninginn gagnvart stefnanda og haldið því fram að samningurinn sé fullgildur (ath. setningu?), að atvik öll við samningsgerðina, efni samningsins og eftirleikur bendi til þess að stefnda hafi beitt stefnanda svikum og löggerningurinn sé þegar af þeirri ástæðu ógildur skv. 1. mgr. 30. gr. samningalaga. Ekkert í málinu hafi getað gefið stefndu tilefni til að ætla að stefnandi myndi vilja afhenda allar eigur sínar án endurgjalds. Stefnda hafi þannig nýtt sér aðstöðu stefnanda. Eins og atvikum sé háttað í þessu máli verði stefnda að bera sönnunarbyrðina fyrir hinu gagnstæða.

Í þessu sambandi vísar stefnandi til umfjöllunar að framan, þar sem rakið sé með hvaða hætti stefnda fékk stefnanda til þess að undirrita afsalið, þegar henni hafi verið fullkunnugt um að stefnandi gat með engu móti gert sér grein fyrir þýðingu þess. Sé einnig áréttað að stefnda hafði starfað við fasteignasölu um skeið og hafi jafnframt notið aðstoðar frá löggiltum fasteignasala. Stefnandi hafi hins vegar enga kunnáttu á sviði fasteignakaupa og hafi verið með óráði og/eða skerta dómgreind vegna geðsjúkdóms og neyslu vímuefna við undirritun samningsins. Verði því að fallast á ógildingu afsalsins.

Verði ekki fallist á framangreindar ógildingarástæður, þá byggi stefnandi á því að afsalið hafi í öllu falli verið undirritað til málamynda. Um hafi verið að ræða gerning sem hvorugur aðila hafi ætlað að framfylgja. Í því sambandi sé bent á að stefnda hafi ekki efnt samninginn fyrir sitt leyti. Hún hafi ekki afhent stefnanda greiðslu fyrir eignarhluta sinn, hvorki í formi peninga né heldur með því að yfirtaka lán sem hvíla á fasteigninni. Sé því í öllu falli ljóst að ef litið verði svo á að um samning hafi verið að ræða á milli aðila málsins, þá hafi hann falið í sér málamyndagerning, sem fól ekki í sér raunverulega eignayfirfærslu, þar sem stefnda hafi ekki fengist til að afmá afsalið er farið fram á að það verði ógilt.

Framangreindar málsástæður, saman og einar og sér, leiði til þess að ógilda beri afsalið. Af þeirri niðurstöðu leiði jafnframt að fallast verði á kröfu stefnanda um að aflýsa skuli afsalinu úr þinglýsingabók, sbr. 3. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Stefnandi krefst þess til vara að staðfest verði riftun hans á afsali eignarhluta hans að […] til stefndu. Með bréfi, dags. 8. maí 2018, lýsti stefnandi yfir riftun afsalsins. Verði ekki fallist á að afsalið sé ógilt eða ógildanlegt, sbr. framangreinda umfjöllun, sé ljóst að í öllu falli séu skilyrði til riftunar þess fyrir hendi, enda hafi stefnandi enn ekki fengið neina greiðslu fyrir eignarhluta sinn og hafi stefnda því vanefnt skyldur sínar samkvæmt því verulega.

Samkvæmt 51. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 geti seljandi rift kaupsamningi ef greiðsludráttur af hálfu kaupanda telst veruleg vanefnd. Þar sem stefnda hafi ekki afhent stefnanda neitt endurgjald fyrir eignarhluta sinn í fasteigninni og yfirtekið skuldbindingar eða losað stefnanda undan ábyrgð sé ljóst að um verulega vanefnd sé að ræða af hálfu stefndu, verði litið svo á að bindandi samningur um sölu eignarhlutans hafi yfirhöfuð komist á. Í því sambandi breyti engu þó svo að stefnandi hafi ekki áskilið sér heimild til riftunar sérstaklega, enda var stefnandi ekki í neinu ástandi til þess að gera sér grein fyrir réttaráhrifum afsalsins, eins og rakið hefur verið að framan. Þá hafi ekki heldur verið gert neitt kauptilboð eða kaupsamningur um sölu eignarhluta hans, svo að stefnandi hafi á engu stigi málsins haft tækifæri til þess að lýsa því yfir að áskilinn væri réttur til riftunar.

Með vísan til framangreinds sé ljóst að uppfyllt séu skilyrði riftunar afsals um eignarhluta stefnanda í fasteigninni að […]. Verði því að taka kröfu stefnanda um staðfestingu riftunar afsalsins til greina, ef dómurinn kemst að þeirri niðurstöðu að bindandi samningur hafi komist á milli aðila.

Þrautavarakrafa stefnanda er krafa um viðurkenningu á rétti stefnanda til greiðslu skaðabóta úr hendi stefndu. Verði niðurstaða þessa máls á þá leið að afsal stefnanda á eignarhluta sínum í fasteigninni að […], til stefndu, teljist hvorki ógilt, ógildanlegt né að því verði rift, þá telji stefnandi í öllu falli að stefndu beri að bæta honum það tjón sem hann hafi orðið fyrir vegna háttsemi stefndu. Byggist krafa stefnanda um skaðabætur úr hendi stefndu á því að stefnda hafi með ólögmætum hætti nýtt sér ástand stefnanda til þess að fá hann til þess að undirrita umrætt afsal. Það sé ljóst að stefnda hafi haft ásetning til þess að valda stefnanda tjóni, enda hafi henni verið kunnugt um að hann gat ekki gert sér grein fyrir þýðingu þess að undirrita afsalið.

Ótvírætt sé að stefnandi hafi orðið fyrir verulegu tjóni vegna þessarar háttsemi stefndu og beri stefndu að bæta stefnanda það tjón samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar. Augljóst orsakasamband sé milli háttsemi stefndu, sem hafi nýtt sér bágindi stefnanda til þess að afla undirritunar hans á afsalið, og þess tjóns sem stefnandi hafi orðið fyrir. Í því sambandi beri að árétta að stefnandi sé enn skráður lántaki tveggja lána sem séu áhvílandi á fasteigninni að […] og hafi hann ekki fengið neitt endurgjald fyrir eignarhlutann sem stefnda hafi látið hann afsala til sín. Tjón hans sé því bæði augljóst og verulegt. Vísast jafnframt til umfjöllunar að framan um stöðu aðila við samningsgerð, ástand stefnanda við samningsgerð og aðstæður allar í máli þessu, skaðabótakröfunni til stuðnings.

Tjón stefnanda sé að lágmarki helmingshlutdeild hans í nettóverðmæti fasteignarinnar á söludegi, þ.e. mismunur á markaðsverði fasteignarinnar á söludegi og stöðu áhvílandi lána á söludegi. Söluverðmöt tveggja löggiltra fasteignasala liggi fyrir í málinu, sem tilgreina áætlað markaðsverð á því tímamarki.

Stefnandi krefst málskostnaðar eins og málið væri eigi gjafsóknarmál.

Stefnandi byggir kröfu sína um ógildingu afsals einkum á ákvæði 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og ógildingarreglum samningalaga, sbr. einkum 30. gr., 31. gr., 33. gr. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Einnig er byggt á almennum reglum samninga og kröfuréttar. Vísað er, auk framangreindra ákvæða, til 51. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, að því er varðar varakröfu stefnanda. Þrautavarakrafa er byggð, auk framangreindra ákvæða, á 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Þá er byggt á almennum reglum skaðabótaréttarins. Einnig er vísað til laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Stefnda kveður sambúð aðila hafa verið erfiða og stefnandi byrjað að drekka áfengi á ný um áramótin 2013/2014 og misst fljótt öll tök á drykkjunni. Ítrekað hafi stefnandi orðið svo drukkinn á heimilinu að hann hafi missti stjórn á líkamsstarfsemi sinni og hafi stefnda þurft að sinna honum eins og sjúklingi. Undir áhrifum áfengis og fíkniefna hafi stefnandi orðið viðskotaillur og hafi stefnda forðast að ræða mikilvæg eða erfið mál ef hann var undir áhrifum. Hafi fjölskyldan öll verið á nálum ef þannig ástand var á stefnanda og vildi stefnda þá helst ekki hafa hann inni á heimilinu. Átti stefnandi það til að taka upp á alls kyns ógnandi framkomu og hættulegri framgöngu. Stefnandi hafi oft og ítrekað verið í þannig ástandi á heimilinu að ekki hafi verið hægt að skilja börnin eftir hjá honum, en stefnandi og stefnda höfðu þá eignast saman stúlku, sem fædd er 2013. Þannig hafi stefnda ítrekað fundið töflur og fíkniefni sem stefnandi faldi víðs vegar um húsið. Lýsir stefnda mikilli áfengis og fíkniefnaneyslu stefnanda á sambúðartíma þeirra. Ástandið á heimilinu hafi batnað stundum í stuttan tíma, inn á milli, einkum fyrst eftir að stefnandi kom heim úr ítrekuðum áfengis og fíkniefnameðferðum.

Í desember 2016 hafi stefnda þurft að kalla til lögreglu á heimilið vegna heimilisofbeldis af hálfu stefnanda. Var stefnandi þá fjarlægður af heimilinu af lögreglu. Í því tilviki hafi stefnandi hrint stefndu í bílskúr heimilisins og ógnað henni. Á þessum tíma hafi stefnandi enn og aftur verið farinn að neyta bæði áfengis og fíkniefna ótæpilega. Telur stefnda það fullkomin ósannindi af hálfu stefnanda að hún hafi á einhvern hátt haft burði til þess að þvinga stefnanda til einhvers sem hann ekki vildi gera. Allra síst ef hann var undir áhrifum áfengis eða vímuefna.

Síðustu mánuði sambúðar stefnanda og stefndu hafi ástandið á heimilinu orðið alveg óbærilegt vegna áfengis og fíkniefnaneyslu stefnanda. Stefnda hafi náð, með stuðningi fjölskyldu sinnar, að koma stefnanda út af heimilinu, til að verja hagsmuni sína og barnanna fjögurra. Fyrst um sinn hafi stefnandi þó ekki farið lengra en út í bílskúr þar sem hann hafði athvarf. Þar hafi ástandið á stefnanda verið afar slæmt og mikil neysla bæði áfengis og fíkniefna. Loks fór svo að stefnda krafðist þess af stefnanda að hann færi alveg burt af heimilinu. Bauð hún honum að skrifa undir afsal, til að ljúka endanlega þeirra skiptum. Það gerði stefnandi án þess að til þyrfti fortölur enda hafi hann væntanlega áttað sig á því að framganga hans hafi ekki verið heimilislífi þeirra og fjármálum til framdráttar. Stefnda hafi ekki betur séð en að stefnandi hafi verið ágætlega áttaður þegar hann skrifaði undir afsalið.

Að framan eru reifuð dæmi um ástand á heimili stefnanda og stefndu á meðan á sambúð þeirra stóð. Stefnda telur sér nauðugur sá einn kostur að draga upp raunsanna mynd af því sem hafi gengið á í sambúð þeirra, enda skipti það máli við mat á málsástæðum þeim sem stefnandi byggir málatilbúnað sinn á, einkum um misneytingu, svik og ósanngirni. Fjarstæðukennt sé að halda því fram að stefnda hafi misnotað aðstöðu sína gagnvart stefnanda, eða beitt hann nokkurs konar óréttlæti.

Þegar stefnandi og stefnda hafi fest kaup á fasteigninni sem mál þetta sé höfðað um hafi þau bæði lagt til eiginfjárframlag til kaupanna, sem þau áttu eftir sölu tveggja fasteigna sem þau höfðu átt hvort um sig. Stefnda hafði hagnast um 9,3 milljónir vegna sölu á íbúð í […], en stefnandi um 6,2 milljónir vegna sölu á íbúð að […]. Vegna hinna sameiginlegu fasteignakaupa hafi stefnda lagt fram 6,7 milljónir í eiginfjárframlag, en stefnandi 5,1 milljón.

Auk þess hafi stefnandi nýtt 1,2 milljónir af hagnaði stefndu til kaupa á Fordpallbíl. Stefnda hafi aldrei séð krónu vegna þeirrar bifreiðar framar og hafi andvirði hennar hvorki runnið til fasteignakaupa þeirra né sameiginlegs heimilis þeirra.

Allan sambúðartíma stefnanda og stefndu hafi stefnda haft fastar tekjur. Stefnandi hafi hins vegar haldist illa í vinnu og á þeim fimm árum sem þau hafi verið í sambúð hafi stefnandi starfað hjá minnst fimm mismunandi atvinnurekendum, allt frá örfáum dögum upp í u.þ.b. eitt ár. Í að minnsta kosti tvö skipti hafi stefnanda verið sagt upp vegna áfengis og fíkniefnaneyslu. Þá hafi stefnandi eytt meginhluta sinna tekna annars vegar í bílabrask og hins vegar í neyslu. Það hafi heyrt til algerra undantekninga að tekjur hans nýttust til heimilisreksturs. Stefnda hafi allan sambúðartímann staðið straum af afborgunum af fasteignalánum og greiðslu fasteignagjalda og trygginga, auk þess sem hún hafi ítrekað lagt stefnanda til peninga svo að hann ætti fyrir sínum eigin persónulegu útgjöldum hverju nafni sem þau nefndust.

Af þessu öllu sé ljóst að það hafi verið stefnda sem bæði lagði fram meira fé þegar í upphafi, þegar stefnandi og stefnda keyptu fasteignina saman, og hafi í öllum aðalatriðum borið hitann og þungann af þeirri eignamyndun sem hafi orðið síðan og rekið fyrir eigin fjárhag heimili með fjórum börnum.

Stefnda mótmælir í heild sinni málatilbúnaði stefnanda og telur fráleitt að atvik geti leitt til þess að fallist verði á kröfur stefnanda.

Stefnda mótmælir því að afsalið sé í slíkri andstöðu við lög nr. 40/2002 um fasteignakaup að það varði ógildingu.

Stefnandi byggir í fyrsta lagi á því að þar sem stefnda hafi ekki greitt tilgreint kaupverð teljist ekki vera kominn á gildur samningur, með vísan til 7. gr. laga um fasteignakaup. Stefnda telji hins vegar stefnanda vera í villu um þýðingu viðkomandi lagaákvæðis. Því sé ætlað að taka af tvímæli um það hvenær telst vera kominn á bindandi samningur um kaup á fasteign, þ.e. þegar tilboð hefur verið samþykkt þar sem tilgreint er kaupverð og afhendingartími. Verði þetta enn ljósara þegar litið sé til athugasemda í greinargerð með því lagafrumvarpi sem liggi til grundvallar ákvæðinu. Hins vegar sé fráleitt að ákvæðið verði túlkað með þeim hætti að eigendaskipti á fasteign geti ekki orðið með afsali nema fyrst hafi verið gert tilboð með tilgreindu kaupverði og það samþykkt af tilboðsmóttakanda. Enda væri með slíkri túlkun orðið ljóst að eignarskráning umtalsverðs hluta allra fasteigna á landinu væri byggð á ólögmætum grunni.

Afsal feli í sér einhliða og óskilyrta yfirlýsingu afsalsgjafa um yfirfærslu eignarréttinda. Með móttöku afsals fái afsalshafi allar heimildir yfir fasteign og sé afsal því í eðli sínu lokakvittun frá seljanda, óháð því hvað hafi á undan gengið. Þá hafi afhending á afsali þau réttaráhrif að seljandi geti ekki eftir það rift kaupum, nema það sé sérstaklega áskilið í afsalinu sjálfu, sbr. 4. mgr. 51. gr. fasteignakaupalaga.

Þá sé það rangt, sem haldið er fram í stefnu, að vottun á afsal sé skilyrði fyrir gildi þess. Það séu engar formreglur í lögum um slíkt, enda ekki einasta á því byggt af hálfu stefnanda. Það kunni að vera rétt hjá stefnanda að vottun skjalsins hafi ekki verið í samræmi við áskilnað laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Þau lög fjalli hins vegar ekki í neinu um gildi eignaryfirfærslugjörninga, heldur um að tryggja neytendavernd kaupanda og seljanda sem eigi viðskipti með fasteignir með aðstoð fasteignasala, sbr. 1. gr. þeirra laga. Misbrestur á því að farið sé með réttum hætti eftir þeim lögum geti varðað fasteignasala skaðabótaábyrgð eða jafnvel refsingu, sbr. 27. og 28. gr. laganna, en fráleitt ógildi löggerninga. Þá virðist óumdeilt í málinu að stefnandi hafi sannarlega ritað undir afsalið með eigin hendi og að þar með reyni ekki á gildi vottunarinnar.

Því sé mótmælt af hálfu stefndu að hún hafi beitt stefnanda misneytingu í skilningi 31. gr. samningalaga nr. 7/1936. Misneyting sé þegar löggerningsmóttakandi nýti sér yfirburði sína við samningsgerð, til þess að fá annan mann til að gera löggerning sem sé þeim síðarnefnda verulega óhagstæður.

Stefnda hafi verið kúguð af stefnanda árum saman en hann hafi beitt hana bæði andlegu, líkamlegu og kynferðislegu ofbeldi. Stefnda hafi því verið í slæmu ástandi andlega og hrædd um hagsmuni sína og barnanna fjögurra sem hún hafði að mestu sinnt ein. Ljóst sé að stefnda, þolandi heimilisofbeldis af hálfu stefnanda um árabil, hafi ekki verið á neinn hátt í yfirburðastöðu á þessum tíma, hvorki almennt í þeirra sambandi né við samningsgerðina. Ef einhver hafi verið í yfirburðastöðu þá hafi það verið stefnandi.

Þrátt fyrir að stefnandi hafi vissulega verið í óreglu á þeim tíma er samningurinn hafi verið gerður þýðir það ekki að hann hafi verið með óráði við samningsgerðina. Stefnda telji að stefnandi hafi verið mjög vel áttaður þegar hann skrifaði undir afsalið og gert sér fulla grein fyrir því hvað hann væri að samþykkja. Hefði stefnandi verið undir áhrifum áfengis eða fíkniefna hefði stefnda aldrei reynt að ræða við hann. Hafi því enginn ásetningur verið af hálfu stefndu til að notfæra sér meint ástand stefnanda eins og stefnandi haldi fram. Auk þess hafni stefnda því að stefnandi hafi verið fákunnandi á sviði kaupa og að hún hafi nýtt sér meinta fákunnáttu hans. Stefnandi hafi braskað með sölu og kaup ýmissa eigna, þ.m.t. verðmætra hluta eins og bíla, í mörg ár. Hann hafi því vel getað gert sér grein fyrir því að um afsal væri að ræða og hver þýðing þess væri.

Stefnda hafi vissulega unnið á fasteignasölu en hún sé ekki fasteignasali og ekki með menntun sem geri hana að sérfræðingi um kaup og sölu fasteigna. Stefnda hafi því ekki verið í yfirburðastöðu við samningsgerðina og ekki hafi verið ójafnræði með aðilum varðandi þekkingu á fasteignakaupum. Það sé stefnanda að sanna að hann hafi með engu móti getað gert sér grein fyrir efni eða þýðingu samningsins og að stefnda hafi vitað af því. Stefnandi hafi ekki risið undir sönnunarbyrði sinni og beri því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Stefnda hafnar því að óheiðarlegt sé í skilningi 33. gr. eða ósanngjarnt í skilningi 36. gr. samningalaga að bera fyrir sig umrætt afsal. Staða aðila við samningsgerðina hafi ekki verið ójöfn og þá síst svo að hallað hafi á stefnanda.

Stefnda hafi verið beitt andlegu, líkamlegu og kynferðislegu ofbeldi af hálfu stefnanda í mörg ár. Ástandið á heimili hennar og stefnanda hafi verið orðið óbærilegt vegna hegðunar stefnanda og hafi stefnda því verið hrædd um hagsmuni sína og barnanna fjögurra. Ljóst sé að stefnda var ekki í yfirburðastöðu á þessum tíma, hvorki almennt í þeirra sambandi né við samningsgerðina. Þvert á móti hafi það verið stefnandi sem gæti talist hafa verið í yfirburðastöðu. Stefnanda hafi þannig verið í lófa lagið að neita að skrifa undir afsalið ef hann hefði kosið svo. Það hafi hann hins vegar ekki gert heldur skrifað undir afsalið vitandi vits og á eigin ábyrgð.

Stefnda mótmælir því að stefnandi hafi enga þekkingu á kaupum og sölu og hafi því ekki gert sér grein fyrir þýðingu afsalsins. Stefnandi hafi verið í alls konar braski í mörg ár og hafi því vel getað gert sér grein fyrir þýðingu þess að skrifa undir afsal. Stefnda hafi því ekki nýtt sér meinta fákunnáttu hans, enda ekki um neina fákunnáttu að ræða.

Stefnda telur að atvik við samningsgerðina hafi ekki verið ósanngjörn. Þrátt fyrir að stefnandi hafi verið í óreglu á þeim tíma er samningurinn hafi verið gerður þýði það ekki að hann hafi verið með óráði við samningsgerðina. Engin sönnun sé fyrir því að stefnandi hafi verið með óráði sökum geðraskana og vímuefnaneyslu við samningsgerðina. Stefnda telji að stefnandi hafi verið ágætlega áttaður þegar hann skrifaði undir afsalið. Hún hafi ekki beitt stefnanda þrýstingi og hún hafi ekki sett honum afarkosti. Enginn ásetningur hafi verið af hálfu stefndu til að notfæra sér meint ástand stefnanda.

Auk þess telji stefnda efni samningsins ekki vera ósanngjarnt eða óheiðarlegt. Það hafi verið stefnda sem ein hafi borgað af fasteigninni árum saman og geri það enn. Stefnda hafi verið í öruggri og fastri vinnu, öfugt við stefnanda sem hélst hvergi á vinnu og hafi verið í tilfallandi braski og neyslu. Þeim peningum sem stefnandi hafi unnið fyrir og þeim peningum sem stefnda hafi látið hann fá hafi stefnandi aðallega eytt í eiturlyfjaneyslu og drykkju. Á meðan hafi stefnda að mestu ein þurft að hugsa um heimilið og börnin fjögur, vinna og fjármagna allt. Sé því hvorki ósanngjarnt né óheiðarlegt að stefnda fái ein að halda heimili hennar og barnanna.

Því sé mótmælt af hálfu stefndu að hún hafi beitt stefnanda svikum við samningsgerðina. Til að um svik í skilningi 30. gr. samningalaga geti verið að ræða þá verði sá sem svikum beiti að hafa gefið rangar upplýsingar eða haldið upplýsingum leyndum í þeim tilgangi að fá móttakanda til að stofna til samnings. Stefnda hafi ekki gefið stefnanda rangar upplýsingar um nokkurn hlut né hafi hún haldið upplýsingum leyndum frá honum við samningsgerðina.

Stefnandi hafi ekki einu sinni haldið því fram hvaða upplýsingar það séu sem stefnda eigi að hafa farið rangt með eða ekki upplýst um við samningsgerðina. Ekkert bendi til þess að stefnda hafi beitt stefnanda svikum. Stefnandi haldi því fram að það sé stefnda sem verði að bera sönnunarbyrði fyrir því að ekki hafi verið um svik að ræða en þvert á móti sé það stefnandi, sem haldi því fram að svikum hafi verið beitt, sem beri sönnunarbyrði fyrir því í hverju svikin hafi falist og að samningurinn hafi verið gerður vegna svika. Undir þeirri byrði hafi stefnandi ekki risið.

Stefnda mótmælir því að afsalið hafi einungis verið gert til málamynda. Ekkert bendi til þess að stefnda hafi vilja leggja aðra merkingu í afsalið en leiða megi af orðalagi þess. Stefnandi virðist heldur ekki hafa viljað leggja aðra merkingu í afsalið við gerð þess. Stefnandi hafi þá hagað sér eins og framsalið sem fólst í afsalinu væri fullgilt enda ekki greitt neitt af fasteigninni síðan afsalið var gert. Stefnda hafi lengi ein séð um að greiða af eigninni og hugsað um hana. Það sé stefnanda sem beri að sanna að bæði stefnda og stefnandi hafi talið afsalið einungis vera til málamynda. Til þess standa engar röksemdir í málatilbúnaði stefnanda. Sé þeim því vísað á bug sem röngum og ósönnuðum.

Stefnandi gerir varakröfu um að staðfest verði riftun stefnanda á afsali, dags. 8. maí 2018. Rétt sé að árétta það sem að framan segi, um að afsal sé óskilyrt og einhliða eignayfirfærsla sem ekki verði rift nema um það hafi verið gerður sérstakur áskilnaður, sbr. 4. mgr. 51. gr. fasteignakaupalaga. Enginn slíkur áskilnaður sé í hinu umdeilda afsali. Því standi engin rök eða lagaskilyrði til þess að fallast á varakröfu stefnanda.

Stefnandi geri þá þrautarvarakröfu að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefndu vegna þess tjóns sem hann vilji meina að hann hafi orðið fyrir vegna þess að hann hafi skrifað undir afsalið. Þegar krafist sé viðurkenningar á bótaskyldu, með stoð í 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sé margítrekað fordæmi Hæstaréttar að stefnandi þurfi að gera grein fyrir því í stefnu hver hin meinta saknæma og ólögmæta háttsemi sé og að líkur séu á að hann hafi raunar orðið fyrir tjóni sem standi í sennilegum orsakatengslum við þá háttsemi.

Með vísan til alls sem að framan segi hafnar stefnda því alfarið að hafa viðhaft saknæma og ólögmæta háttsemi. Stefnandi hafi skrifað undir afsalið án þvingunar og vitandi vits um afleiðingar þess. Á því verði hann sjálfur að bera ábyrgð. Auk þess sé alveg óljóst að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að hann hafi skrifað undir afsalið. Um fjárskipti stefnanda og stefndu, og þar með uppgjör á sameiginlegu eignarhaldi þeirra á fasteigninni, hafi annars þurft að fara eftir ólögfestum reglum um fjárskipti við sambúðarslit. Sé þá litið t.a.m. til fjárhagslegrar samstöðu sambúðarfólks, fjárframlaga til eignamyndunar og til framfærslu fjölskyldunnar. Stefnda telji alveg ljóst að stefnandi eigi ekkert inni hjá henni í þeim efnum, þannig að hann geti talist vera líklegur til að hafa orðið fyrir tjóni með því að undirrita afsalið.

Stefnda vísar til áðurgreindra lagaraka er varðar sýknukröfu. Krafa um málskostnað styðst við 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 en jafnframt er krafist álags á málskostnað er nemur virðisaukaskatti, en stefnda rekur ekki virðisaukaskattsskylda starfsemi og ber því nauðsyn til að fá dæmt álag er þeim skatti nemur úr hendi stefnanda.

Skýrslur fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins gáfu báðir aðilar skýrslu ásamt vitnunum D, E, F og G. Verður vitnað til framburðar þeirra eftir því sem þörf krefur við úrlausn málsins.

Forsendur og niðurstaða.

Aðilar máls þessa hófu sambúð á árinu 2012 og eignuðust tvö börn, fyrra barnið árið […] og seinna barnið árið […]. Fyrir átti stefnda tvö börn, fædd árin […] og […]. Báðir aðilar áttu fyrir sína fasteignina hvort þegar þau hófu sambúðina en seldu þær og keyptu saman 199,9 fermetra hæð ásamt bílskúr við […] í Hafnarfirði þann 15. apríl 2016. Var kaupverð íbúðarinnar 43.900.000 krónur sem greitt var með peningum við undirritun kaupsamnings að upphæð 5.133.600 krónur, með töku láns hjá Íslandsbanka að fjárhæð 32.066.400 krónur og með peningum við gerð afsals þann 1. júní 2016, 6.700.000 krónur.

Ekki er að sjá að aðilar hafi verið samskattaðir á sambúðartímanum en ekkert annað hefur komið í ljós en að fjárhagsleg samstaða hafi myndast með aðilum.

Stefnda heldur því fram að stefnandi hafi verið í mikilli neyslu áfengis og fíkniefna. Neysla hafi legið niðri fyrstu sambúðarár þeirra en stefnandi hafi aftur byrjað neyslu um áramótin 2013/2014. Lýsir stefnda mikilli neyslu og ástandi stefnanda þannig að honum hafi ekki verið vært inni á heimili aðila og hann því flust út í bílskúr haustið 2017. Kvað stefnandi sjálfur að mikil drykkja og neysla hafi verið á honum á þessum tíma.

Samkvæmt vitninu D, […], hafi hún komið til stefnanda í bílskúrnum um jólin 2017 í þeim tilgangi að koma honum af heimilinu vegna ástands hans og á stofnun og leita aðstoðar fyrir hann en ástandið hafi verið hræðilegt. Vitnið kvaðst hafa haft samband við stefnanda á aðfangadag en ekki náð neinu sambandi við hann þá. Þessu til staðfestu er læknisvottorð F þar sem raktar eru komur stefnanda á bráðamóttöku frá 2. október 2017 til 28. desember 2017. Kemur þar fram að 3. desember það ár hafi stefnandi komið í fylgd lögreglu á bráðamóttöku og var þá undir áhrifum áfengis og annarra vímugjafa. Aftur 13. desember 2017 kom stefnandi á bráðamóttöku í fylgd lögreglu og kvaðst þá hafa drukkið í fjóra daga ásamt því að nota örvandi lyf. Þá kom stefnandi aftur á bráðamóttöku þann 28. desember 2017 í fylgd ættingja þar sem fram kemur vaxandi þunglyndi, kvíði, sjálfsvígshugsanir, ofskynjanir og svefnleysi. Hafði verið óráð og manía á stefnanda undanfarna daga og hann verið að detta inn og út og grét og hló til skiptis. Var stefnandi lagður inn á geðdeild í framhaldi af komu hans. Vitnið D kvað stefndu hafa sagt sér frá afsalinu og að tilgangurinn hafi verið að tryggja stefndu og börnunum öruggt heimili ef allt færi á verri veg hjá stefnanda. Vitnið kvaðst ekki hafa skilið stefndu svo að afsalið hafi átt að vera til frambúðar. Vitnið kvað stefnanda hafa haldið sig að mestu frá neyslu vímugjafa frá því í lok desember 2017.

Af þessu virtu telur dómurinn að stefnandi hafi sýnt fram á að hann hafi verið í þannig ástandi andlega í desember 2017 að hann hafi ekki verið dómbær á gjörðir sínar.

Stefnandi krefst þess í fyrsta lagi að umþrætt afsal verið ógilt þar sem ekki hafi verið gætt ákvæða 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hvorki kauptilboð né kaupsamningur hafi verið gerður áður en afsalið var undirritað. Þessu hafnar stefnda.

Í 1. mgr. 7. gr. laganna segir að samningur um kaup á fasteign sé bindandi þegar skriflegt tilboð hafi verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu eignarinnar. Í ákvæði þessu felst ekki að kaupsamningur eða afsal yfir eign sé ógilt fyrir það eitt og sér að undanfari þess hafi ekki verið undirritað kauptilboð. Aðilum er frjálst að semja um sölu eigna sinna með kauptilboði, kaupsamningi eða afsali svo framarlega sem þar komi fram þau skilyrði sem nauðsynleg eru samkvæmt lögum um þinglýsingu fasteigna. Með lögfestingu 1. mgr. 7. gr. laganna var verið að taka af allan vafa um það að með undirritun kauptilboðs væri kominn á bindandi samningur milli aðila. Ekkert kemur fram í lögskýringargögnum né ákvæðinu sjálfu um að ekki sé heimilt að falla frá því að undirrita kauptilboð áður en kaupsamningur er undirritaður eða afsal. Verður því að hafna þessari málsástæðu stefnanda.

Stefnandi byggir í öðru lagi á 31. gr. samningalaga nr. 7/1936 og að afsalið sé ógilt vegna aðstöðu aðila við undirritun þess.

Í 31. gr. segir að h afi nokkur maður notað sér bágindi annars manns, einfeldni hans, fákunnáttu eða léttúð eða það, að hann var honum háður, til þess að afla sér hagsmuna eða áskilja sér þá þannig að bersýnilegur mismunur sé á hagsmunum þessum og endurgjaldi því er fyrir þá kom eða skyldi koma, eða hagsmunir þessir skyldu veittir án endurgjalds, skal gerningur sá, er þannig er til kominn, ógildur gagnvart þeim aðila er á var hallað með honum.

Eins og rakið hefur verið og stutt er læknisvottorði F kom stefnandi í nokkur skipti á bráðadeild Landspítalans vegna mikillar neyslu áfengis og annarra vímugjafa og var í miklu andlegu ójafnvægi. Að lokum var hann lagður inn á geðdeild Landspítalans þann 28. desember 2017. Stefnandi lýsti fyrir dóminum mikilli óreglu á þessu tímabili sem vitnið D staðfesti. Þá lýsti stefnda sjálf mikilli neyslu stefnanda og slæmu andlegu ástandi hans þannig að hún kom honum út úr íbúðinni en hann hafi þó ekki farið lengra en út í bílskúr. Þar hafi lögreglan þurft í nokkur skipti að hafa afskipti af stefnanda vegna drykkjuláta. Þá lýsti stefnda því fyrir dóminum að stefnandi hafi fengið að koma inn í íbúðina til að fara á salerni og hitta börnin væri hann ekki undir áhrifum áfengis eða vímuefna.

Stefnandi kvaðst, fyrir dóminum, hafa verið andlega og líkamlega í slæmu ástandi þegar hann undirritaði afsalið. Hann hafi þá verið undir áhrifum það kvöld og stefnda hafi vitað að hann hafi verið í mjög slæmu ástandi þar á undan. Ekki hafi komið til umræðu við afsalsgerðina að greiða stefnanda hans eignarhluta í íbúðinni né hafi verið rætt um breytingu á áhvílandi skuldum né yfirtöku hennar á hans hluta skuldanna. Stefnda hafi sagt stefnanda að hún væri að gera þetta fyrir þau bæði. Stefnda kvaðst, fyrir dóminum, hafa haft í huga að tryggja sér og börnum sínum öruggt heimili með því að koma stefnanda út af heimilinu og fá fulla eignarheimild yfir fasteigninni. Stefnda kvaðst hafa sagt stefnanda þetta kvöld að hún ætlaði sér að slíta sambandinu við stefnanda og hafi stefnandi tekið því illa og verið í geðshræringu. Undirritun stefnanda á umþrætt afsal er ólæsilegt, sem færir stoð fyrir frásögn beggja aðila um ástand stefnanda þetta kvöld. Þá hafði stefnda fengið löggiltan fasteignasala, sem hún hafði unnið hjá áður, til að útbúa afsal fyrir sig sem hún hafi haft tilbúið heima þegar stefnandi kom inn á heimilið. Kvað hún fasteignasalann hafa verið búinn að votta undirskriftir aðila fyrirfram. Kvað stefnda stefnanda hafa skrifað undir afsalið án athugasemda. Stefnda kvaðst hafa óskað eftir því við stefnanda í júlí 2017 að afsala sér sínum eignarhluta til stefndu en stefnandi hafi þá brugðist mjög illa við. Aðspurð kvaðst stefnda hafa talið að stefnandi hafi viljað, með hag barnanna í huga, gefa henni sinn hluta fasteignarinnar.

Eins og rakið er að framan var stefnda búin að gera ráðstafanir fyrirfram og hafði látið útbúa afsal fyrir eignarhluta stefnanda til handa henni án greiðslu eða yfirtöku stefndu á áhvílandi lánum. Er stefnandi enn þann dag í dag greiðandi ásamt stefndu að áhvílandi lánum á fasteigninni. Þá liggur fyrir verðmat á fasteigninni á afsalstímanum sem var áætlað 55.478.332 krónur en eftirstöðvar áhvílandi lána voru um 33.000.000 króna. Var nettóeign aðila þá um 22.000.000 króna.

Telur dómurinn, gegn mótmælum stefnanda, að stefnda hafi ekki fært sönnur fyrir því að um gjöf eða annan örlætisgerning hafi verið að ræða af hálfu stefnanda. Færir frásögn stefndu sjálfrar á viðbrögðum stefnanda í júlí 2017 stoð undir afstöðu stefnanda, að hann hafi ekki ætlað að gefa stefndu sinn hluta í fasteigninni.

Í ljósi þessa, auk andlegs ástands stefnanda og aðstæðna allra, telur dómurinn að skilyrði 31. gr. laga nr. 7/1936 séu uppfyllt í ljósi aðdraganda þess að stefnda misnotaði sér ástand stefnanda og þess að hann var henni háður með innkomu inn á heimilið og samskipti við börnin, til þess að undirrita afsalið þannig að bersýnilegur mismunur var á hagsmunum hennar og stefnanda. Er afsal það sem undirritað var þann 21. desember 2017 vegna íbúðar í húsinu nr. […]í Hafnarfirði því ógilt. Því ber að afmá það úr þinglýsingabókum.

Að þessum niðurstöðum fengnum eru ekki efni til að fjalla um aðrar kröfur eða málsástæður aðila.

Stefnandi gerir þá kröfu að stefndu verði gert að greiða honum málskostnað eins og mál þetta væri ekki gjafsóknarmál en stefnandi fékk gjafsókn með bréfi dómsmálaráðuneytisins þann 7. ágúst 2018.

Stefndu verður gert að greiða 1.900.000 krónur í málskostnað í ríkissjóð.

Hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnanda, þar með talin málsvarnarlaun lögmanns hans, 3.900.000 krónur, greiðist úr ríkissjóði. Hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ.

Afsal stefnanda, A, til stefndu, B, dagsett 21. desember 2017, um fasteignina […]í Hafnarfirði, fastanúmer […], er ógilt.

Afsalinu skal aflýst úr þinglýsingabók.

Stefnda greiði 1.900.000 krónur í málskostnað í ríkissjóð.

Gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns hans, D-kvk-ef C-x-x Þ-kvk-ef, sem telst hæfilega ákveðin 3.900.000 krónur.

Á-kvk-nf G-kvk-nf