E-6907/2010

Mál þetta, sem dómtekið var 21. júní 2011, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af G-kvk-þgf B-kvk-þgf G-kvk-þgf, kt. 000000-0000, Melgerði 36, Kópavogi, og Þ-kk-þgf Þ-kk-þgf G-kk-þgf, kt. 000000-0000, Hraunbergi 5, Reykjavík, með stefnu, dagsettri 18. nóvember 2010, á hendur Búmönnum húsnæðissamvinnufélagi, kt. 000000-0000, Kletthálsi 1, Reykjavík.

Í stefnu er þess aðallega krafist að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnendum 6.354.841 krónu ásamt vanskilavöxtum frá 1. desember 2009 til greiðsludags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, til vara að stefndi verði dæmdur til greiðslu 6.419.312 króna ásamt vanskilavöxtum frá 1. febrúar 2010 til greiðsludags, en til þrautavara að stefndi verði dæmdur til greiðslu 6.510.400 króna ásamt vanskilavöxtum frá 31. maí 2010 til greiðsludags. Í öllum tilvikum er krafist vaxtavaxta.

Af hálfu stefnda er þess aðallega krafist að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda. Til vara er þess krafist að stefndi verði sýknaður af kröfum stefnenda að svo stöddu og til þrautavara að viðurkenndur verði réttur stefnda til skuldajöfnunar við kröfu stefnenda að fjárhæð 2.227.051 króna og að upphaf dráttarvaxta af dæmdum kröfum miðist við dómsuppsögu. Þá krefst stefndi málskostnaðar og að viðurkenndur verði réttur hans til að skuldajafna dæmdum málskostnaði við uppreiknað búseturéttargjald samkvæmt fyrirliggjandi uppgjöri.

Stefndi krafðist þess í upphafi aðallega að málinu yrði vísað frá dómi en með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, 23. mars 2011, var þeirri kröfu hafnað.

Málavextir

Hinn 13. nóvember 2002 undirrituðu foreldrar stefnenda, Á-kvk-nf K-kvk-nf Þ-kvk-nf og G-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, búsetusamning við stefnda, Búmenn hsf., vegna íbúðar nr. 0301 að Prestastíg 11 í Reykjavík. Í framhaldinu inntu þau af hendi við stefnda búseturéttargjald að fjárhæð 4.878.875 krónur. Á-kvk-nf lést hinn 20. ágúst 2008 og standa stefnendur til arfs eftir hana. Hinn 12. maí 2009 sagði G-kk-nf upp búsetusamningnum með 6 mánaða uppsagnarfresti frá 1. júní 2009 að telja. Í uppsagnarbréfi er vitnað til 1. mgr. 12. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 161/1998 og kemur fram að uppsagnarfrestur séu 6 mánuðir, en endurgreiðsla búseturéttargjalds fari fram í síðasta lagi 12 mánuðum eftir uppsögn. Fyrir liggur að G-kk-nf fór fram á endurgreiðslu búseturéttargjaldsins að þeim tíma liðnum, en stefndi óskaði eftir því að endurgreiðsla færi fram í samræmi við uppgjör, dagsett 31. maí 2010, sem stefndi hafði tekið saman og er efnislega svohljóðandi:

a. Grunnverð íbúðar og stæðis 4.878.875 krónur

b. Hækkun vegna vísitölu neysluverðs 3.074.061 krónur

7.952.936 krónur

c. Söluþóknun - 40.000 krónur

d. Greitt inn á búseturétt - 200.000 krónur

e. Kostnaður vegna viðgerða - 186.698 krónur

e. (svo) Ógreidd mánaðargjöld í innheimtu - 1.800.353 krónur

Til greiðslu alls 5.725.885 krónur

Fram er komið að G-kk-nf féllst ekki á uppgjörið og varð ekki af endurgreiðslu búseturéttargjaldsins. Stefnendur krefjast endurgreiðslu búseturéttargjaldsins úr hendi stefnda að viðbættum vöxtum og verðbótum, en stefndi hefur hafnað þeirri kröfu. Ágreiningur er um aðild stefnenda að málinu og um uppgjör vegna búsetusamningsins.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu aðilarnir Þ-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf og D-kk-nf H-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnda. Þá gáfu skýrslu vitnin G-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf og G-kk-nf G-kk-nf, starfsmaður stefnda.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur halda því fram að stefnda hafi borið að ganga frá uppgjöri vegna búseturéttar í íbúðinni hinn 1. desember 2009. Þann dag hafi búseturétturinn færst yfir í hendur stefnda, sem hafi þá fengið fasteignina til ráðstöfunar og hafi stefndi ráðstafað íbúðinni til útleigu frá þeim tíma. Stefnendur hafi falið föður sínum, G-kk-þgf Þ-kk-þgf Ó-kk-þgf, að innheimta búseturéttargjaldið, sem hafi verið eign móður þeirra, Á-kvk-ef K-kvk-ef Þ-kvk-ef. Hins vegar hafi komið í ljós að stefndi hygðist knýja stefnendur til að hlíta uppgjöri stefnda.

Stefnendur reisa kröfu sína á búsetusamningi aðila. Í stefnu kemur fram að ekki sé ágreiningur um að grundvöllur uppgjörs sé 4.878.875 krónur með vísitölu neysluverðs miðað við 224,1 stig í nóvember 2002, sbr. grein 2.1.1. í búsetusamningi. Hins vegar sé ágreiningur um eftirfarandi frádráttarliði samkvæmt uppgjöri sem stefndi hefur tekið saman:

Stefnendur andmæla rétti stefnda til frádráttar söluþóknun að fjárhæð 40.000 krónur. Eigninni hafi verið ráðstafað með leigu, en ekki sölu og telja stefnendur að krafan sé tilhæfulaus og engum gögnum studd.

Andmælt er kröfu um kostnað vegna viðgerðar að fjárhæð 186.698 krónur. Engum gögnum eða rökstuðningi sé til að dreifa vegna þessarar kröfu, sem sögð er vera vegna sturtuklefa o.fl. Hið rétta sé að við afhendingu íbúðarinnar árið 2002 hafi hvorki verið í henni sturta né baðkar. Ekki séu rök fyrir því að gera kröfu um uppsetningu á sturtuklefa sem ekki fylgdi íbúðinni. Engir reikningar eða rökstuðningur séu fyrir kostnaði þessum og ekkert samráð hafi verið haft við stefnendur eða G-kk-þf Þ-kk-þf Ó-kk-þf vegna meintra viðgerða. Ekki hafi verið farið að 14. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003 varðandi úttekt á íbúðinni við innlausn búseturéttar.

Í uppgjöri sé enn fremur gert ráð fyrir frádrætti vegna ógreiddra mánaðarlegra gjalda í innheimtu. Samkvæmt síðari e-lið á uppgjörsblaði nemi meint ógreidd mánaðargjöld í innheimtu 1.800.353 krónum. Uppgjörsblaði hafi fylgt tölvupóstur lögmanns stefnda þar sem niðurstöðutala vegna ógreiddra búsetugjalda er sögð 1.798.378 krónur. Stefnendur andmæli þessari kröfu og telji að samkomulag hafi verið gert um að fresta greiðslu afnotagjalda þar til uppgjör búseturéttarins færi fram. Samkvæmt yfirliti sé ljóst að stefnendur hafi skuldað afnotagjöld frá 15. nóvember 2008 til 1. desember 2009. Segi G-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf það hafa verið með fullu samráði stefnda að þau gjöld biðu uppgjörs, enda hafi engir innheimtuseðlar borist frá þeim tíma. Þá hafi engum innheimtuaðgerðum verið beitt vegna vanskila og hvorki borist innheimtubréf né kröfur frá lögmönnum stefnda. Stefnendur telji ljóst að stefndi hafi hinn 28. maí 2010 afhent lögmanni sínum yfirlit yfir ógreidd mánaðargjöld í því skyni að láta reikna út dráttarvexti í tengslum við uppgjör stefnda. Lögmenn stefnda hafi aldrei reynt að innheimta kröfuna eða haft hana til innheimtu og sé krafa um dráttarvexti að fjárhæð 275.867 krónur ekki réttmæt.

Hvorki stefnendur né G-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf hafi fengið tilkynningu um kröfu eða vanskil og eigi því ekki við rök að styðjast krafa um greiðslu vanskilagjalds að fjárhæð 13.650 krónur auk innheimtuþóknunar að fjárhæð 170.050 krónur, vaxta að fjárhæð 206 krónur og 1.130 króna gjalds vegna innheimtuviðvörunar. Halda stefnendur því fram að lögmenn stefnda hafi aldrei haft kröfuna til innheimtu og ekki viðhaft tilburði til innheimtu. Innheimta lögmannsþóknunar sé því tilhæfulaus og fari auk þess í bága við innheimtulög nr. 95/2008. Greiðsla stefnda til lögmanna 31. maí 2010 sé stefnendum óviðkomandi og óskuldbindandi, enda hafi hún verið án þeirra vitundar og á ábyrgð stefnda.

Stefnendur reisa aðalkröfu sína á því að uppgjör eigi að miða við 1. desember 2009 og þá svo tölulega:

Höfuðstóll kr. 4.878.875 í samræmi við samning aðila

Verðbætur kr. 2.912.957 miðað við neysluvístölu 357,9/224,1 stig

Skuld v/afnotagjalds kr. 1.336.735 hinn 1.12.2009

Verðbætur kr. 100.256 frá 15.11.2008 til 1.12.2009

Krafa 1.12.2009 6.354.841 auk dráttarvaxta frá þeim tíma.

Varakrafa stefnenda sé þannig reiknuð að fallist dómurinn ekki á að miða beri við 1. desember 2009 sem uppgjörsdag skuli miða við 1. febrúar 2010 þegar íbúðin hafi óumdeilanlega verið komin í útleigu og stefndi hafði tekið arð af eigninni og sé þá þannig tölulega rökstudd:

Höfuðstóll kr. 4.878.875 í samræmi við samning aðila

Verðbætur kr. 2.978.269 miðað við neysluvísitölu 360,9,1 stig

Skuld v/afnotagjalds kr. 1.336.735 hinn 1.12.2009

Verðbætur kr. 101.097 frá 15.11.2008 til 1.2.2010

Krafa 1.12.2010 kr. 6.419.312 auk dráttarvaxta frá þeim tíma.

Verði ekki fallist á að uppgjör hafi ekki átt að fara fram fyrr en 31. maí 2010 er gerð svofelld þrautavarakrafa:

Höfuðstóll kr. 4.878.975

Verðbætur kr. 3.074.061

Skuld v/afnotagjalds kr. 1.336.735

Verðbætur kr. 105.801 frá 15.11.2008 til 31.5.2010

Krafa 31.5.2010 kr. 6.510.400 auk dráttarvaxta frá þeim tíma.

Þá er því haldið fram af hálfu stefnenda að stefndi hafi ekki gætt leiðbeiningarskyldu sinni gagnvart G-kk-þgf Þ-kk-þgf Ó-kk-þgf og þeim, en í því sambandi er vísað til 29. gr. reglugerðar um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur nr. 873/2001, ákvæða neytendalaga, 4. gr. laga um þjónustukaup nr. 40/2000 og ákvæða samningalaga. Stefndi eigi ekki að geta notað sér yfirburðastöðu og þekkingu til að knýja fram uppgjör þar sem hallað sé á viðsemjandann. Stefnda hafi borið að leita samkomulags um uppgjör þegar hinn 1. desember 2009 og enn fremur að upplýsa G-kk-þf og stefnendur um fyrirætlan sína um að gera kröfu um dráttarvexti á ógreiddar mánaðarlegar afborganir, enda hefðu stefnendur þá átt þess kost að greiða hin ógreiddu gjöld. Stefnendur hefðu verið í góðri trú um að samkomulag sem þau halda fram að G-kk-nf hafi gert við starfsmenn stefnda stæði óhaggað, enda engar upplýsingar eða vísbendingar um annað. Íbúðinni hafi verið skilað með fullnægjandi hætti er hún var rýmd hinn 1. desember 2009 og hafi stefndi ráðstafað íbúðinni með leigu til þriðja aðila. G-kk-þgf muni hafa verið tjáð er hann leitaði eftir uppgjöri að stefndi áskildi sér rétt til að fresta uppgjöri um sex mánuði þar sem íbúðinni hefði ekki verið ráðstafað og stæði réttur stefnda til þess. G-kk-nf hafi ekki notið fulltingis lögmanns þegar þetta var og átt mjög undir högg að sækja, m.a. vegna fráfalls fyrrverandi eiginkonu sinnar og erfiðleika í tengslum við atvinnu. Hafi hann ekki getað borið hönd fyrir höfuð sér af þeim sökum. Við athugun á gögnum málsins telji stefnendur ljóst að hlutur þeirra hafi verið fyrir borð borinn og stefndi beitt rangindum og ósanngirni í viðskiptum.

Íbúðin hafi verið rýmd 1. desember 2009, en búsetusamningi sagt upp 1. júní það ár. Stefndi hafi ráðstafað íbúðinni með leigu þegar hún hafði verið rýmd og hafi G-kk-nf talið að þar með hefði stefndi tekið yfir búseturétt og ráðstafað íbúðinni. Í 12. gr. eldri laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 161/1998 hafi verið að finna heimild til að fresta uppgjöri í allt að 6 mánuði frá lokum uppsagnarfrests. Heimildarákvæðið sé ekki að finna í gildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003. Hvorki verði séð að félagið geti borið fyrir sig lagaákvæðið, sem hefur verið fellt úr gildi, né ráðstafað íbúðinni með útleigu eða sölu eftir að hún hafði verið rýmd, án uppgjörs við rétthafa á sama tíma. Með því að leigja út íbúðina hafi stefndi ráðstafað henni og notið arðs af. Nefnt heimildarákvæði hafi haft að markmiði að tryggja að íbúðir bæru arð. Leigugreiðsla fullnægi því markmiði og því eigi ákvæðið ekki við.

Um málskostnaðarkröfu vísa stefnendur til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og um aðild til 1. mgr. 18. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi telur að um uppgjör og endurgreiðslu búseturéttargjalds í máli þessu eigi að fara eftir ákvæðum laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 161/1998, en ekki lögum nr. 66/2003, sem leystu þau af hólmi. Vísar stefndi í því sambandi til ákvæða um lagaskil í 1. og 2. mgr. 31. gr. laga nr. 66/2003. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laga nr. 161/1998 hafi stefnda verið heimilt að fresta endurgreiðslu búseturéttargjalds í allt að 12 mánuði frá gildistöku uppsagnar á búseturétti.

Af hálfu stefnda er því alfarið hafnað að ekki hafi verið gætt leiðbeiningarskyldu gagnvart G-kk-þgf, eða að á hann hafi verið hallað með því uppgjöri sem honum var boðið. Telur stefndi að ekki verði byggt á reglugerð nr. 873/2001, sem stefndu vísa til, þar sem heimildarlög þeirrar reglugerðar, lög um húsnæðismál, eigi ekki við um húsnæðissamvinnufélög. Stefndi vísar því á bug að samkomulag hafi komist á um að hlé yrði á greiðslu búsetugjalda, svo sem stefnendur halda fram. Jafnframt hafnar stefndi því að G-kk-nf eða stefnendur hafi verið beittir rangindum með því að stefndi hafi nýtt sér heimild til að draga uppgjör um sex mánuði eftir lok samningstíma.

Stefndi byggir aðalkröfu sína um sýknu á því að stefnendur hafi ekki fært sönnur á aðild sína að málinu. Stefnendur hafi ekki fært sönnur að því að þau eigi, eða eftir atvikum, hvort þeirra eigi þeirra hagsmuna að gæta sem stefnt er út af í málinu. Engin gögn liggi fyrir um skipti á dánarbúi móður stefnenda, sem sýni hvort stefnenda erfði tilkall til endurgreiðslu hluta búseturéttargjalds hennar. Þá liggi ekkert fyrir um það hvernig stefnendur leiði tilkall sitt til endurgreiðslu hluta búseturéttargjalds föður síns, sem hafi verið aðili að búsetusamningnum til jafns við Á-kvk-þf.

Stefndi byggir varakröfu sína um sýknu að svo stöddu á því að G-kk-nf og stefnendur hafi hafnað uppgjöri á búseturéttargjaldinu og sé endurgreiðsla þess því ekki gjaldfallin. Stefnendur hafi fyrst með stefnu í málinu komið fram gagnvart stefnda vegna uppgjörs búseturéttargjaldsins, sem eigendur eða rétthafar þess, og hafi G-kk-nf aldrei látið þess getið í skiptum sínum við stefnda. Þannig hafi stefnda verið ómögulegt að snúa sér til stefnenda með uppgjörið. Stefndi telji sér ekki skylt að greiða samkvæmt uppgjöri sem ekki hafi hlotið samþykki búseturéttarhafa. Styðjist það við eðli og inntak þeirra sjónarmiða sem búi að baki búseturéttargjaldinu, þ.e. að því sé ætlað að vera trygging fyrir réttum efndum búsetusamnings, auk þess að vera liður í fjármögnun á byggingu húsnæðisins.

Þrautavarakröfu um skuldajöfnuð byggir stefndi á því að öll sjónarmið hans varðandi uppgjörið séu í samræmi við lög um húsnæðissamvinnufélög nr. 161/1998, samþykktir stefnda, búsetusamning og uppsögn á honum. Í greinargerð sinni víkur stefndi nánar að einstökum þáttum uppgjörsins og eru skýringar eftirfarandi:

a. Höfuðstóll búseturéttargjalds sé sú fjárhæð sem G-kk-nf og Á-kvk-nf greiddu stefnda við gerð búsetusamnings, eða 4.878.875 krónur.

b. Hækkun vegna verðbóta samkvæmt vísitölu neysluverðs, sbr. ákvæði í búsetusamningi, nemi 3.074.061 krónu miðað við hækkun frá grunnvísitölu í nóvember 2002, 224,1 stig, til maí 201, 365,3 stig, þegar uppgjörið skyldi fara fram.

c. Söluþóknun að fjárhæð 40.000 krónur sé ætlað að standa undir kostnaði við aðilaskipti að búseturétti íbúðar. Þóknunin renni í rekstrarsjóð stefnda og styðjist innheimta hennar við ákvæði í samþykktum stefnda, en fjárhæðin sé ákveðin á aðalfundi stefnda.

d. Til frádráttar uppgjöri komi greiðsla að fjárhæð 200.000 krónur, sem greidd hafi verið G-kk-þgf inn á uppgjörið skömmu fyrir jól 2009.

e. Kostnaður vegna viðgerða sé vegna viðgerðarkostnaðar á baðherbergi íbúðarinnar samkvæmt mati úttektarmanns, sbr. 3. mgr. 12. gr. og 2. mgr. 13. gr. laga nr. 161/1998 og ákvæði samþykkta stefnda og búsetusamnings.

e. Vanskil hafi orðið á búsetugjöldum af íbúðinni áður en G-kk-nf sagði upp búseturéttinum og hafi dráttarvextir og innheimtukostnaður fallið á skuldina. Greiði búseturéttarhafi ekki búsetugjöld með skilum verði að fjármagna rekstur viðkomandi félags með yfirdráttarláni sem beri yfirdráttarvexti. Því sé ljóst að framkvæmdastjóri eða starfsmenn á skrifstofu stefnda hafi ekki heimild til að leyfa einstökum búseturéttarhöfum vangreiðslur á mánaðargjöldum, jafnvel þótt þau séu tryggð með búseturéttargjaldi viðkomandi búseturéttarhafa. Krafa um dráttarvexti á vanskil sé þess utan byggð á 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og krafa um innheimtukostnað á sjónarmiðum um búseturéttargjald sem tryggingu fyrir réttum efndum búsetusamnings samkvæmt lögum nr. 161/1998 og samningnum sjálfum.

Sundurliðaðar gagnkröfur stefnda til skuldajöfnunar samkvæmt uppgjörinu séu eftirfarandi:

Söluþóknun samkvæmt gjaldskrá 40.000 krónur

Innborgun á búseturétt 200.000 krónur

Kostnaður vegna viðgerða og lagfæringa 186.698 krónur

Vangoldin búsetugjöld ásamt dráttarvöxtum og kostnaði 1.800.353 krónur

Til skuldajöfnunar alls: 2.227.051 króna

Kröfu um dóm til viðurkenningar á rétti til að skuldajafna dæmdum málskostnaði við búseturéttargjald hjá félaginu styður stefndi við sjónarmið sem áður voru rakin um búseturéttargjald sem tryggingu fyrir réttum efndum búsetusamnings. Þá telur stefndi að almenn sjónarmið um haldsrétt komi hér einnig til skoðunar.

Af hálfu stefnda er dráttarvaxtakröfu stefnenda sérstaklega andmælt, með vísan til þess að stefnendur hafi ekki fallist á uppgjörið og greiðsla samkvæmt því sé því ekki gjaldfallin.

Um lagarök vísar stefndi til laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 161/1998 og lögskýringargagna samkvæmt þeim. Þá er vísað til almennra reglna kröfu- og samningaréttar um loforð og réttar efndir. Um heimild til að hafa uppi gagnkröfu til skuldajöfnunar vísar stefndi til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Um sýknukröfu vegna aðildarskorts vísast til 18. og 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Um málskostnaðarkröfu vísar stefndi til 129. og 130. gr. sömu laga.

Niðurstaða

Svo sem rakið hefur verið undirrituðu foreldrar stefnenda, Á-kvk-nf K-kvk-nf Þ-kvk-nf og G-kk-nf Ó-kk-nf, búsetusamning hinn 13. nóvember 2002 við stefnda Búmenn ehf., vegna íbúðar að Prestastíg 11 í Reykjavík. Í samningnum kemur fram að Á-kvk-nf og G-kk-nf hafi með því orðið búseturétthafar og muni reiða af hendi búseturéttargjald að fjárhæð 4.878.875 krónur við afhendingu íbúðarinnar. Í grein 12.3. samningsins kemur fram að búseturéttargjald standi sem trygging fyrir skilvísri greiðslu búsetugjalds. Búsetufélaginu sé heimilt að ráðstafa búseturéttargjaldinu til greiðslu á viðgerðarkostnaði vegna galla á íbúð búseturéttarhafa og til greiðslu kostnaðar sem hlýst af því að rýma íbúðina. Stefnendur krefjast endurgreiðslu búseturéttargjaldsins auk vaxta og verðbóta, en stefndi krefst aðallega sýknu þar sem aðild stefnenda að málssókninni sé vanreifuð. Áður hafði stefndi krafist frávísunar málsins með sömu rökum, en dómurinn hafnaði kröfu þar um með úrskurði 23. mars 2011.

Í stefnu er því haldið fram að Á-kvk-nf og G-kk-nf hafi skilið árið 2007 og hafi Á-kvk-nf eignast búseturéttinn við skilnaðaruppgjör. Í bréfi lögmanns stefnenda til stefnda, dagsettu 6. janúar sl., sem lagt var fram í þinghaldi 31. mars sl., kemur hins vegar fram að Á-kvk-nf og G-kk-nf hafi skilið árið 1997 og hafi Á-kvk-nf þá tekið yfir eignarhluta G-kk-ef í búseturéttinum. Þá kemur fram að stefnendur séu aðilar að málinu, en ekki G-kk-nf, enda séu þau erfingjar Á-kvk-ef, en ekki hann. Í fyrrgreindu þinghaldi lagði lögmaður stefnenda fram leyfisbréf til lögskilnaðar Á-kvk-ef og G-kk-ef, þar sem kemur fram að þau hafi skilið 22. ágúst 1997, og skilnaðarsamkomulag þeirra frá í ágúst sama ár. Liggur því fyrir að Á-kvk-nf og G-kk-nf voru skilin lögskilnaði 5 árum áður en þau undirrituðu búsetusamninginn. Þá er komið fram að Á-kvk-nf og G-kk-nf bjuggu saman í íbúðinni frá því þau fengu hana afhenta árið 2002, uns Á-kvk-nf lést 20. ágúst 2008, en G-kk-nf bjó þar einn eftir það til 1. desember 2009. Stefnendur stóðu til arfs eftir móður sína og eiga samkvæmt því tilkall til helmingshluta hennar af búseturéttargjaldinu. Stendur 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 ekki í vegi fyrir því að dæmt verði um kröfu þeirra að því marki. Stefnendur hafa hins vegar ekki sýnt fram á aðild að kröfu um endurgreiðslu hluta G-kk-ef af gjaldinu og verður stefndi sýknaður af kröfu stefnenda þar um, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

Fyrir liggur að ágreiningur er um uppgjör búseturéttargjaldsins og lýtur málatilbúnaður stefnenda og stefnda að því að leyst verði úr þeim ágreiningi með dómi. Samkvæmt því er hafnað varakröfu stefnda um sýknu að svo stöddu.

Búsetusamningur Á-kvk-ef og G-kk-ef var gerður í gildistíð laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 161/1998, en í 1. mgr. 12. gr. þeirra laga er kveðið á um heimild húsnæðissamvinnufélags til að fresta endurgreiðslu á andvirði búseturéttar í allt að 12 mánuði frá uppsögn búsetusamnings, hafi nýr búseturéttarsamningur ekki verið gerður. Er jafnframt kveðið á um þetta í skjali sem G-kk-nf undirritaði 12. maí 2009 um uppsögn á búseturéttinum. Samkvæmt 3. mgr. 31. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003 skulu búsetusamningar sem gerðir voru á grundvelli eldri laga halda gildi sínu. Óski samningsaðilar eftir því að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum nýrri laganna er stjórn húsnæðissamvinnufélags hins vegar skylt að verða við slíkum óskum. Stefnendur óskuðu ekki eftir því við stjórn stefnda að þannig yrði farið með samninginn og verður því miðað við að um uppgjör og endurgreiðslu búseturéttargjalds fari eftir ákvæðum eldri laga nr. 161/1998. Var stefnda því heimilt að fresta uppgjöri í 12 mánuði eftir uppsögn samningsins þar sem ekki hafði verið gengið frá kaupum um búseturéttinn og skiptir engu í því sambandi þótt íbúðin hafi verið í útleigu í einhvern tíma, svo sem fram er komið. Samkvæmt framansögðu miðast uppgjör við 31. maí 2010.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður við það miðað að höfuðstóll búseturéttargjalds sem stefnendur eigi tilkall til sé 2.439.438 krónur, með hækkun vegna verðbóta sem nemur 1.537.030 krónum, eða samtals 3.976.468 krónur. Þrautavarakrafa stefnda lýtur að skuldajöfnun samkvæmt uppgjöri, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, svo sem rakið hefur verið. Stendur 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 ekki í vegi fyrir því að dómur gangi um þá kröfu. Við flutning málsins fyrir dómi féllst lögmaður stefnenda á að við uppgjör komi til frádráttar greiðsla að fjárhæð 200.000 krónur, en þá fjárhæð hafi G-kk-nf fengið greidda inn á uppgjörið í desember 2009. Hafa stefnendur andmælt því að aðrir kostnaðarliðir samkvæmt uppgjöri stefnda komi til frádráttar. Mun dómurinn taka afstöðu til ágreinings aðila vegna einstakra uppgjörsliða.

Stefndi krefst frádráttar vegna söluþóknunar að fjárhæð 40.000 krónur. Fram kom hjá D-kk-þgf H-kk-þgf, framkvæmdastjóra stefnda, við aðalmeðferð málsins, að þóknuninni væri ætlað að standa undir ýmsum kostnaði vegna sölu búseturéttar, s.s. vegna auglýsinga og vinnu starfsmanna stefnda. Heimild til gjaldtökunnar væri að finna í samþykktum félagsins. Fjárhæðin væri ákveðin á aðalfundi ár hvert og hefði ekki hækkað um nokkurt skeið. Með vísan til þessa er fallist á kröfu stefnda um frádrátt vegna þessa uppgjörsliðar, enda um hóflega þóknun að ræða.

Þá krefst stefndi frádráttar vegna viðgerðarkostnaðar að fjárhæð 186.698 krónur, nánar tiltekið vegna endurbóta á baðherbergi íbúðarinnar eftir að henni var skilað. Meðal gagna málsins er skýrsla G-kk-ef G-kk-ef, starfsmanns stefnda, um úttekt vegna íbúðarinnar, þar sem endurbótum er lýst og fylgja skýrslunni afrit reikninga og greiðslukvittana vegna kostnaðar þar að lútandi. G-kk-nf gaf jafnframt skýrslu fyrir dóminum við aðalmeðferð málsins og lýsti því hvernig úttektin hefði farið fram og vinnu sinni í tengslum við það. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. laga nr. 161/1998 og 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 bar G-kk-þgf að skila íbúðinni til stefnda í því ástandi sem hann tók við henni. Er fallist á það með stefnda að til frádráttar uppgjöri komi kostnaður vegna endurbóta á íbúðinni eftir að henni var skilað, þ.m.t. kostnaður af uppsetningu sturtuklefa, en fram er komið að íbúðir á vegum stefnda voru almennt búnar sturtu.

Loks krefst stefndi frádráttar vegna vangoldins búsetugjalds, auk dráttarvaxta og innheimtukostnaðar, að fjárhæð 1.800.353 krónur. Ágreiningslaust er að G-kk-nf stóð ekki skil á mánaðarlegum greiðslum búsetugjalds eftir 1. nóvember 2008, en fram kom fyrir dóminum að greiðsluseðlar hefðu verið á nafni Á-kvk-ef og bar G-kk-nf fyrir dóminum að honum hefðu ekki borist greiðsluseðlar eftir andlát hennar. Ósannað er að starfsmaður skrifstofu stefnda hafi gert samkomulag við G-kk-þf um að fresta greiðslum uns kæmi til uppgjörs vegna búseturéttarins, enda var slík eftirgjöf ekki á færi starfsmanna, svo sem rakið er í greinargerð stefnda og D-kk-nf H-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnda, staðfesti fyrir dóminum. Í málinu liggja fyrir afrit bréfa lögmanns stefnda til G-kk-ef Þ-kk-ef Ó-kk-ef, dagsett 25. mars og 6. apríl 2009, innheimtuviðvörun og innheimtubréf, og verður af því ráðið að lögfræðistofan hafi haft kröfuna sem um ræðir til innheimtu. Með vísan til framangreinds er fallist á það með stefnda að til frádráttar uppgjöri komi fjárhæð sem nemi hinu vangoldna búsetugjaldi, auk dráttarvaxta og innheimtukostnaðar, svo sem krafist hefur verið.

Ekki verður fallist á það með stefnendum að stefndi hafi misnotað sér yfirburðaaðstöðu gagnvart G-kk-þgf eða stefndu eða beitt rangindum eða ósanngirni í lögskiptum þeirra. Þá verður ekki séð að á stefnda hafi hvílt sérstök leiðbeiningarskylda gagnvart G-kk-þgf og stefndu, eða að stefndi hafi staðið illa að upplýsingagjöf gagnvart viðsemjendum sínum.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnendum 1.749.417 krónur, sem beri dráttarvexti sem í dómsorði greinir og miðast gjalddagi kröfunnar við uppkvaðningu dómsins.

Stefndi verður dæmdur til að greiða hluta málskostnaðar stefnenda, 200.000 krónur. Ekki er að svo stöddu unnt að viðurkenna rétt til skuldajöfnunar málskostnaðar.

R-kvk-nf H-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Búmenn hsf., greiði stefnendum, G-kvk-þgf B-kvk-þgf G-kvk-þgf og Þ-kk-þgf Þ-kk-þgf G-kk-þgf, 1.749.417 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá 5. júlí 2011 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum 200.000 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf H-kvk-nf