E-783/2015

Mál þetta, sem þingfest var 2. september 2015 og dómtekið 7. september 2016, var höfðað með stefnu, dagsettri 7. júlí 2015, á hendur G-kk-þgf Ó-kk-þgf, kt. 000000-0000, Ásbraut 10, Sandgerði.

Dómkröfur stefnenda eru að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum skuld að fjárhæð 78.480 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtyggingu nr. 38/2001, af 44.240 krónum frá 15. janúar 2013 til 12. nóvember 2013 en frá þeim degi af 34.204 krónum til 15. janúar 2014 en frá þeim degi af stefnufjárhæð til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Við þingfestingu málsins þann 2. september 2015 var ekki mætt af hálfu stefnda og var stefnan árituð þann 2. desember 2015. Þann 2. mars 2016 var málið endurupptekið, samanber mál nr. Ö-2/2016 hjá Héraðsdómi Reykjaness og í framhaldi úthlutað dómara. Var fyrirtaka þann 30. mars sl. og skilaði stefndi greinargerð þann sama dag. Var málinu frestað til framlagningar frekari gagna en aðalmeðferð fór fram þann 7. september sl. Var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda auk málskostnaðar.

Málsatvik.

Málsatvik eru þau að stefndi gerði grunnleigusamning þann 6. júlí 1972 við hlutafélögin Garð og Miðnes í Sandgerði um leigulóð að Ásabraut 10, Sandgerði. Lóðarstærð er sögð vera 800 fermetrar og afmarkast nánar eins og greinir í samningnum. Í 4. gr. samningsins segir að árlegt gjald fyrir lóðarréttindin séu 5% af kaupgjaldi karlmanna fyrir eins klukkutíma vinnu í venjulegri dagvinnu án orlofs pr. fermetra. Er handritað fyrir aftan vélritaðan texta greinarinnar „4.552.-“. Átti að greiða leigugjaldið fyrirfram fyrir 15. janúar ár hvert til leigusala eða umboðsmanna þeirra í Sandgerði. Er heimild í samningnum um fjárnám vegna vangoldinnar lóðarleigu. Þá segir að upphæð lóðargjaldsins megi endurskoða (breyta) á 5 ára fresti ef ástæða þyki til. Leigutíminn var til 99 ára.

Með samkomulagi undirrituðu 21. febrúar 2013 gerðu stefnendur og Sandgerðisbær samkomulag um að sá síðastnefndi sæi um innheimtu lóðarleigu af öllum skráðum úthlutuðum lóðum í eigu stefnenda í þéttbýliskjarna sveitarfélagsins. Lóðarleigan skyldi innheimt samhliða fasteignagjöldum á sömu gjalddögum með sama fyrirkomulagi. Lóðarleigan skyldi vera sú sama og af lóðum í eigu sveitarfélagsins á hverjum tíma, þó ekki lægri en 1,5% af fasteignamati lóðarinnar.

Stefnendur eru að jöfnu eigendur jarðanna Sandgerðis I og II í Sandgerði og þeirra lóða sem leigðar hafa verið út úr jörðunum. Innan lands jarðanna eru flestar lóðir í þéttbýliskjarna Sandgerðisbæjar. Stefnendur halda því fram að skráning á eignarhaldi þeirra lóða sem skipt hafi verið úr jörðunum og innheimta lóðarleigu hafi verið í ólestri m.a. vegna rangrar skráningar lóðanna hjá sýslumanni og Fasteignamati ríkisins.

Þann 12. nóvember 2013 greiddi stefndi 10.000 krónur til Sandgerðisbæjar. Er því haldið fram af stefnda að það hafi verið leigugreiðslur til loka samningsins og taldi stefndi sig því skuldlausan við leigusala út samningstímann. Með bréfi 6. desember 2013 frá stefnendum til stefnda var þeirri túlkun stefnda mótmælt og hann krafinn um mismun á gjaldfallinni leigu, 44.240 krónum (5% =800 fm x 1106 kr. x 0.05 = 44.240 kr.). Var litið á greiðslu stefnda, 10.000 krónur, sem innborgun á skuldina og stefndi krafinn um mismuninn, 34.240 krónur, innan fjórtán daga frá dagsetningu bréfsins.

Með bréfi dagsettu 26. september 2014 frá stefnendum til stefnda er stefndi krafinn um lóðarleigu samkvæmt leigusamningnum fyrir árið 2014 samtals 44.240 krónur. Var stefndi einnig í því bréfi krafinn um vanskil frá árinu 2013 eða samtals 78.480 krónur.

Í gögnum málsins liggur fyrir gjaldskrá Sandgerðisbæjar fyrir árið 2015, gjaldskrá sveitarfélagsins Garðs fyrir árið 2015, gjaldskrá Grindavíkurbæjar fyrir árið 2015, samningur milli Samtaka atvinnulífsins og Starfsgreinasambands Íslands frá 22. júní 2011 til 28. febrúar 2013 og samningur milli Samtaka atvinnulífsins og Eflingar- stéttarfélags, Verkalýðsfélagsins Hlífar og Verkalýðs- og sjómannafélags Keflavíkur og nágrennis sem gilti frá 22. júní 2011 til 31. janúar 2014.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja á því að túlka beri 4. gr. lóðarsamningsins þannig að það beri að reikna lóðarleiguna út frá kaupgjaldi eins og það er á hverjum tíma. Hafi það verið vilji samningsaðila á sínum tíma að miða við fasta krónutölu hafi verið þarflaust að taka sérstaklega fram að árleg leiga skuli vera 5% af kaupgjaldi karlmanna fyrir eins klukkutíma vinnu í venjulegri dagvinnu án orlofs pr. fermetra. Byggja stefnendur dómkröfu sína á lágmarkstekjum fyrir fullt starf sem var samkvæmt samningi Samtaka atvinnulífsins, Eflingar o.fl. frá 22. júní 2011, 173,33 unnar klukkustundir á mánuði og lágmarksmánaðarlaun 1. febrúar 2013 hafi þá verið 191.752 krónur samkvæmt kjarasamningum. Var því tímagjaldið samkvæmt þessu 1106 krónur fyrir hverja unna klukkustund. Stefnufjárhæðin sé því fyrir árið 2013 1.106 kr. x 5% x 800 fm = 44.240 krónur með gjalddaga 1. febrúar. Fyrir árið 2014 hafi leigan verið sama fjárhæð. Stefndi hafi hins vegar greitt inn á kröfuna 10.000 krónur þann 12. nóvember 2013. Stefnda hafi borið að greiða leiguna fyrir 15. janúar 2013 eins og kveðið sé á í leigusamningnum. Þá hafi stefnda borið að borga leigugreiðslur fyrir árið 2014 fyrir 15. janúar 2014, allt að frádreginni innborgun, 10.000 krónum. Stefnendur byggja á því að stefnda sé ekki einhliða heimilt að greiða leigugreiðslur út samningstímann með eingreiðslu með 10.000 krónum. Mótmæla stefnendur þeirri túlkun stefnda á leigusamningnum að túlka beri hann svo að um fasta fjárhæð hafi verið að ræða út samningstímann, 99 ár, kr. 4.550 krónur, sem sé nú 45,50 krónur. Kveða stefnendur engu skipta þótt leigugjaldið hafi ekki verið innheimt í þau ár sem Sandgerðisbær var að leiðrétta skráningu leigulóða sveitarfélagsins. Þá sé ekki verið að innheimta leigu lengur en frá árinu 2013 og því sé málsástæðu stefnda um tómlæti mótmælt.

Vísa stefnendur máli sínu til stuðnings til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingar samninga. Um málskostnaðarkröfu sína vísa stefnendur til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og krafan um virðisaukaskatt er byggð á lögum nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi mótmælir dómkröfum stefnenda og krefst sýknu. Byggir stefndi á því að stefnendur hafi ekki krafið stefnda um aðra leigu en greinir í leigusamningnum fram til ársins 2013 og þar með viðurkennt túlkun stefnda um leigufjárhæðina. Stefndi hafi því mátt hafa réttmætar væntingar til þess að árgjaldinu yrði ekki breytt einhliða af stefnendum án hans samþykkis. Þá hafi stefnendur ekki farið þess á leit á undanförnum áratugum fram til ársins 2013 að upphæð endurgjaldsins yrði endurskoðuð skv. heimild í lokaákvæði 4. gr. samningsins. Þá hafi stefnendur ekki sagt upp lóðarsamningnum, þeir hafi ekki óskað eftir samningsviðræðum eða sáttaumleitunum við stefnda sjálfan, þeir hafi ekki boðið stefnda upp á annað en að samþykkja einhliða ákvarðanir þeirra um upphæð árgjaldsins og þeir hafi ekki sent stefnda greiðsluáskoranir vegna áranna 2013 og 2014. Stefnendur hafi með bréfi 6. desember 2013 krafið stefnda um greiðslu árgjalds, 34.240 krónur, en gjalddagi árgjaldsins hafi verið 15. janúar það ár og því hafi stefnendum ekki verið heimilt að breyta árgjaldinu einshliða eftir á. Með bréfi lögmanns stefnenda þann 26. september 2014 hafi stefndi verið krafinn um leigugreiðslur sem hafi verið á gjalddaga 15. janúar 2014 og því hafi verið of seint fyrir stefnendur að breyta árgjaldinu einhliða eftir á. Þá beri að túlka 4. gr. samningsins þannig að lóðarleigan hafi verið óbreytanleg, en heimilt hafi verið að leita eftir endurskoðun á leigunni á fimm ára fresti. Það hafi ekki verið gert. Þá sé ekki að finna neins konar verðbreytingarheimild og endurskoðun á fimm ára fresti án samþykkis beggja aðila. Þá hafi stefnendur ekki leitast við að fá dómkvadda matsmenn til að styðja við kröfur sínar um hærra lóðargjald en krafa stefnenda verði hins vegar ekki reist á samningum milli sveitarfélagsins Sandgerðis eða annarra sveitarfélaga og viðsemjenda þeirra um lóðaleigu eða eftir atvikum á gjaldskrá sveitarfélaganna. Þá sé krafa stefnenda byggð á því að lóðarleigan breytist frá og með árinu 2013, árlega. Slík krafa fái ekki staðist vegna samningsákvæðisins um mögulega endurskoðun á fimm ára fresti. Forsendur kröfugerðar stefnenda taki ekki tillit til þess. Þá séu dómkröfur stefnenda miðað við tiltekið tímagjald á árinu 2014, það er 1106 krónur á tímann. Virðist því vera átt við tímagjald „í dag“, þ.e. daginn sem bréf lögmanns stefnanda var ritað 6. desember 2013. Engar upplýsingar séu um tímagjald á gjalddaga árgjaldsins 15. janúar 2013 en við þann dag hefði átt að miða ef heimilt hefði verið að uppreikna tímagjaldið. Það sama eigi við um árið 2014. Þá sé stefnendum ekki í sjálfsvald sett að breyta einhliða og að eigin geðþótta árgjaldinu og útreikningi þess. Þá beri að skýra samningsákvæði sem sé stefnda íþyngjandi í hag með vísan til reglunnar in dubio pro contra stipulatorem en samkvæmt henni beri að jafnaði að skýra samningsákvæði sem séu umdeilanleg eða óljós þeim aðila í óhag sem samið hafi þau einhliða. Stefndi byggir á því að hann skuldi stefnendum ekki neitt þar sem hann hafi greitt lóðargjald til 100 ára með fullnaðargreiðslu, 10.000 krónum. Þá hafi stefnendur ekki gert neinn reka að því að innheimta umsamið gjald hvað þá heldur hækkað árgjaldið úr hendi lóðarhafa áratugum saman og hafi því glatað rétti sínum, hafi hann einhver verið, sökum tómlætis. Á því sé einnig byggt að það sé andstætt góðri viðskiptavenju að bera samninginn fyrir sig. Þá liggi ekkert fyrir um það hvort upphaflegt og umsamið leigugjald hafi verið ósanngjarnt en ósanngjarnt sé af hálfu stefnenda að bera samninginn fyrir sig. Hafi stefnendur ekki sýnt fram á að skilyrði 36. gr. samningalaga séu uppfyllt og að víkja beri til hliðar ákvæðum grunnleigusamningsins um umsamið árgjald.

Stefndi byggir á 72. gr. stjórnarskrár Íslands, 10. gr. MSE, gr. 1 í samningsviðauka 1 við MSE, þar með talin meginreglna um réttmætar væntingar, svo og reglum um skuldbindandi gildi samninga og að samninga skuli halda. Um málskostnað er vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 131. gr.

Forsendur og niðurstöður.

Eins og rakið hefur verið er ágreiningsatriði aðila túlkun á 4. gr. grunnleigusamnings aðila en þar segir: „Árlegt gjald fyrir lóðarréttindin er 5% af kaupgjaldi karlmanna fyrir eins klukkutíma vinnu í venjulegri dagvinnu án orlofs, pr. m². 4.552.-“. Þá kemur fram í samningnum að lóðarstærðin er 800 m². Því er haldið fram af bæði stefnendum og stefnda að lóðarleiga hafi ekki verið innheimt um nokkurt skeið en ekkert í gögnum málsins segir hversu langur tími það var en stefndi talar um áratugi. Stefndi heldur því fram að honum beri einungis að greiða fasta krónutölu sem sé í dag 45,52 krónur á ári en það sé hin rétta túlkun samningsins. Þá fjárhæð sé hann búinn að inna af hendi til loka samningsins með 10.000 króna greiðslu. Taka verður undir það með stefnendum að orðalag samningsins er skýrt og ljóst við hvað árgjaldið skal miða. Þó svo að handritað hafi verið inn á samninginn fjárhæðin 4.552 krónur við gerð hans, eru allar líkur á að það hafi verið þágildandi tímagjald sem miðað var við þegar samningurinn var undirritaður. Hafi það ekki verið vilji samningsaðila að reikna 5% af árlegu tímagjaldi miðað við kaupgjald karlmanna fyrir eins klukkutíma vinnu í venjulegri dagvinnu án orlofs á hverjum tíma, hefði ekki verið nokkur ástæða til að tiltaka slíkt viðmið sérstaklega í samningnum. Verður málsástæðu stefnda um að það hafi borið að endurskoða upphæðina á fimm ára fresti, eins og tilgreint er í niðurlagi ákvæðisins svo að hægt væri að hækka leigugjaldið, hafnað. Er slík túlkun í andstöðu við skýrt ákvæði 4. gr. samningsins um forsendur útreiknings leigugjaldsins árlega. Heimildin um endurskoðun, sem stefndi byggir á, snýr miklu frekar að því hvort breyta eigi forsendum fyrir útreikningi árgjaldsins. Þá verður málsástæðum stefnda um tómlæti hafnað en ekki er að finna í lögum eða dómaframkvæmd þá túlkun að falli leigugreiðslur niður af einhverjum sökum, veiti það leigutaka rétt til að sitja á eigninni endurgjaldslaust út leigutímann og koma þannig í veg fyrir að landeigandi fái arðgreiðslur af eign sinni. Þá hafa stefnendur sýnt fram á að þeir hafi miðað árgjaldið við lægsta taxta verkamanna sem var í gildi frá árinu 2011 samkvæmt kjarasamningum. Verður krafa stefnenda um að stefndi greiði vangoldið árgjald fyrir umrædda lóð fyrir árið 2013 og 2014 tekin til greina eins og stefnufjárhæðin er. Að þessum niðurstöðum fengnum þykir ekki efni til að reifa frekar málsástæður stefnda.

Stefnendur gera kröfu um greiðslu dráttarvaxta af 44.240 krónum frá 15. janúar 2013 til 12. nóvember 2013 og af 34.240 krónum frá þeim degi til 15. janúar 2014 og af stefnufjárhæð frá þeim degi til greiðsludags. Óumdeilt er að stefndi fékk fyrst innheimtubréf þann 6. desember 2013 vegna gjaldsins fyrir árið 2013 og þann 26. desember 2014 vegna gjalda ársins 2014. Þrátt fyrir að stefnda hafi borið að standa skil á ársleigunni fyrir 15. janúar ár hvert verður að líta til aðdraganda innheimtunnar og að engin innheimta hafði verið um eitthvert skeið á árunum á undan. Telur dómurinn því rétt að stefndi greiði dráttarvexti af stefnufjárhæðinni frá höfðun máls þessa eða frá 10. júlí 2015 en þá var stefna birt stefnda, sbr. 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Með vísan til niðurstöðu máls þessa ber að dæma stefnda til að greiða stefnendum, hvorum um sig, 350.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Stefndi, G-kk-nf Ó-kk-nf, greiði stefnendum, Garði ehf. og Fiskiðjunni ehf., 78.480 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. júlí 2015 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum hvorum um sig 350.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf.