E-6115/2019

D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjavíkur, föstudaginn 6. nóvember 2020, í máli nr. E6115/2019:

B

(Á-kvk-nf L-kvk-nf L-kvk-nf lögmaður) gegn

Ó

(A-kk-nf M-kk-nf I-kk-nf lögmaður) og gagnsök og A til réttargæslu

(K-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf lögmaður)

Þetta mál, sem var tekið til dóms 16. september 2020, höfðar B, kt. [...], Kgötu, Reykjavík, með stefnu birtri 25. október 2019, á hendur Ó, kt. [...], Lgötu, Reykjavík.

Stefndi höfðaði mál til sjálfstæðs dóms með gagnstefnu, birtri 18. nóvember 2019, eins og honum er heimilt skv. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Með gagnstefnu birtri 16. nóvember 2019 stefndi hann einnig réttargæslustefnda til þess að gæta réttar síns í málinu.

Í aðalsök krefst aðalstefnandi þess að aðalstefndi verði dæmdur til þess að greiða honum 3.500.000 kr. ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 10. nóvember 2018 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Lgötu, Reykjavík, með fastanúmerið 2048021.

Hann krefst jafnframt málskostnaðar auk virðisaukaskatts úr hendi aðalstefnda.

Aðalstefndi krefst sýknu af fjárkröfum aðalstefnanda.

Hann krefst að auki málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að gagnstefndi verði dæmdur til þess að gefa gagnstefnanda út afsal fyrir fasteigninni að Lgötu, Reykjavík, með fastanúmerið 2048021, ásamt öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þar með talið tilheyrandi lóðarréttindum, að viðlögðum 50.000 króna dagsektum, sem gagnstefndi greiði frá og með fimmtánda degi talið frá dómsuppsögu til þess dags er afsal verður gefið út.

Gagnstefnandi krefst málskostnaðar úr hendi gagnstefnda að teknu tilliti til virðisaukaskatts á málskostnað.

Gagnstefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum gagnstefnanda. 2

Til vara krefst hann sýknu að svo stöddu.

Í báðum tilfellum krefst hann málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda sér að skaðlausu.

Réttargæslustefndi krefst málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda ásamt virðisaukaskatti á málskostnað.

Málsatvik

Gagnstefnandi keypti íbúð að Lgötu, Reykjavík, af aðalstefnanda með kaupsamningi gerðum 30. ágúst 2018. Aðalstefnandi höfðar þetta mál til þess að fá greidda lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum. Gagnstefnandi krefst sýknu af þeirri kröfu með þeim rökum að hann hafi losnað undan ábyrgð á lokagreiðslunni með samkomulagi sem hafi verið gert 3. ágúst 2018. Með því hafi réttargæslustefndi tekið að sér að greiða lokagreiðsluna og hafi aðalstefnandi samþykkt það.

Höfuðágreiningur málsins varðar því samkomulag sem aðalstefnandi, gagnstefnandi, réttargæslustefndi og G rituðu undir 3. ágúst 2018, þ.e.a.s. hvaða réttaráhrif því hafi verið ætluð. Í samkomulaginu segir:

Varðar kaupsamning um Lgötu, Reykjavík, á milli B og Ó.

Aðilar eru sammála um að lokagreiðsla skv. kauptilboði, að fjárhæð 3.500.000 kr. greiðist hinn 10. nóvember 2018, úr fasteignaverkefninu að Þgötu, Reykjanesbæ.

Það er óumdeilt að 2. ágúst 2018 gerði gagnstefnandi aðalstefnanda tilboð í fasteign að Lgötu, Reykjavík, með fastanúmer 2048021, sem aðalstefnandi samþykkti daginn eftir, 3. ágúst. Kaupverðið, 39.500.000 kr., skyldi greiðast þannig:

1

Greitt með peningum við kaupsamning

4.400.000

2

Greitt með nýju láni við kaupsamning 31.600.000

3

Greitt við uppgjör og afsal, 10. nóvember 2018

3.500.000

Sama dag, 3. ágúst 2019, var gert það samkomulag sem ágreiningurinn stendur um. ÞK, löggiltur fasteignasali, var viðstaddur undirritun kauptilboðsins. Hann stimplaði skjalið sem samkomulagið var ritað á og tók það til varðveislu.

Tæpum fjórum vikum síðar, 30. ágúst 2018, rituðu aðalstefnandi og gagnstefnandi undir kaupsamning. Þá var annar fasteignasali viðstaddur. Umsaminn afhendingardagur var 31. ágúst 2018. Við undirritun kaupsamnings greiddi gagnstefnandi annars vegar 4.400.000 kr. með reiðufé og hins vegar 31.600.000 kr. með veðskuldabréfum og voru bréfin greidd stefnanda með reiðufé. Eftir stendur lokagreiðslan, 3.500.000 krónur, sem bar að inna af hendi 10. nóvember 2018. Aðalstefnandi höfðar þetta mál, 3 eins og áður greinir, til þess að fá hana greidda.

Gagnstefnandi segir hagkvæmnisástæður hafa legið til grundvallar samkomulaginu um tilhögun lokagreiðslu. Hann hafi átt fjárkröfu á hendur réttargæslustefnda vegna láns sem gagnstefnandi hefði veitt honum. Sú fjárkrafa nemi hærri fjárhæð en greiðslan samkvæmt samkomulaginu. Við undirritun samkomulagsins hafi komið í ljós að aðalstefnandi væri gamall vinur réttargæslustefnda. Hann hafi fallist á þessa greiðslutilhögun og hafi samþykkt að réttargæslustefndi tæki að sér lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum og yfirtæki þar með greiðsluskyldu gagnstefnanda vegna hennar. Gagnstefnandi hafi því litið svo á að ábyrgð hans á lokagreiðslunni væri fallin niður, enda hafi verið rætt um það við gerð kaupsamningsins.

Réttargæslustefndi hafi hins vegar ekki greitt a-kk-þgf greiðslu samkvæmt samkomulagi um tilhögun lokagreiðslunnar. Því hafi aðalstefnandi ekki fengist til að gefa gagnstefnanda út afsal.

Að sögn aðalstefnanda var ákveðið sama dag og hann ritaði undir kauptilboð gagnstefnanda að rita undir umrætt samkomulag til þess að veita aðalstefnanda aukna tryggingu fyrir lokagreiðslu samkvæmt kauptilboði í fasteignaverkefni sem gagnstefnandi var aðili að. Um fasteignaverkefnið og lánafærslur milli annarra aðila í samkomulaginu sé a-kk-þgf ókunnugt og óviðkomandi og hafi hann ekki frekari upplýsingar um það verkefni. Lokagreiðsla hafi ekki verið innt af hendi og þar af leiðandi hafi afsal ekki verið gefið út.

Að sögn réttargæslustefnda skiptir máli að samkvæmt samkomulaginu frá 3. ágúst 2019 skyldi lokagreiðsla kaupsamnings á milli aðalstefnanda og gagnstefnanda greidd úr byggingarverkefni að Þgötu. Réttargæslustefndi, G og gagnstefnandi hafi allir átt hlut í byggingarverkefninu á þeim tíma.

Í samkomulaginu felist að réttargæslustefndi, G og gagnstefnandi hafi allir samþykkt að greiða þessa fjárhæð af sínum hlut í verkefninu. Það hafi verið a-kk-þgf að meinalausu og honum verið sama hvaðan lokagreiðslan kæmi. Umrætt samkomulag hafi verið gert vegna þess að gagnstefnandi hefði lánað fé, 3.000.000 kr., til verkefnisins, en ekki réttargæslustefnda. Á þessum tíma hafi legið fyrir óformlegt samkomulag um að réttargæslustefndi, gagnstefnandi og G ásamt K pípulagningameistara eignuðust allt verkefnið. Er gengið hafi verið til fundar við seljandann hafi hann lýst því yfir að hann væri hættur við að selja þeim enda væri hann kominn með staðgreiðslutilboð í heildarverkefnið, sem reyndar gekk ekki eftir. Að þessu leyti hafi samkomulagið, dags. 3. ágúst 2018, verið skilorðsbundið, annars vegar við það að kaup fjórmenninganna gengju eftir og hins vegar við það að hagnaður yrði af verkefninu og endurgreiðsla skuldar við gagnstefnanda möguleg. 4

Vegna samhengisins telur réttargæslustefndi nauðsynlegt að geta þess að hann, gagnstefnandi, G og K höfðu allir lánað til verkefnisins.

Samkomulagið hafi ekki orðið skuldbindandi fyrir aðalstefnanda enda sala á fasteigninni að Lgötu, Reykjavík, einungis á tilboðsstigi. Þegar kaupsamningur hafi hins vegar verið gerður á milli gagnstefnanda og aðalstefnanda, 30. ágúst 2018, mánuði eftir kauptilboð og títtnefnt samkomulag, hafi legið fyrir að forsendur þess hefðu brugðist og því hafi málsaðilar ekki getið um samkomulagið við kaupsamningsgerðina. Þess í stað hafi kaupsamningurinn gert ráð fyrir því að lokagreiðsla kæmi frá gagnstefnanda. Það hafi verið eðlilegt miðað við stöðu fasteignaverkefnisins.

Um mánaðamót október og nóvember 2019 hafi lögmaður gagnstefnanda hringt í réttargæslustefnda, spurt hann um afstöðu til málsins og lagt að honum að greiða það fé sem samkomulagið bar með sér. Réttargæslustefndi greindi lögmanninum frá því að aldrei hefði verið um neitt lán að ræða og hvers efnis hinn umdeildi samningur hefði verið. Lögmaðurinn skoraði á réttargæslustefnda að greiða en að öðrum kosti yrði honum stefnt fyrir dóm.

Málsástæður og lagarök aðalstefnanda

Aðalstefnandi byggir kröfu sína um réttar efndir á því að hann og gagnstefnandi hafi gert kaupsamning þar sem kveðið sé á um kaupverð fasteignarinnar og hvernig greiðslum skuli háttað. Kaupsamningurinn sé í samræmi við kauptilboð gagnstefnanda. Aðalstefnandi vísar til ákvæða 49. gr., sbr. 1. mgr. 50. gr., laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og almennra reglna samninga og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Þessar reglur fái meðal annars stoð í lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Kröfu sína um dráttarvexti byggi aðalstefnandi á 49. gr., sbr. 61. gr., laga nr. 40/2002 og III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr.

Málsástæður og lagarök aðalstefnda í aðalsök og gagnstefnanda í gagnsök Gagnstefnandi byggir bæði kröfu sína í aðalsök um sýknu og kröfu sína í gagnsök um útgáfu afsals á því að hann hafi nú þegar uppfyllt allar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi um eignina. Gagnstefnandi hafi greitt þann hluta kaupverðs fasteignarinnar að Lgötu sem umsamið var að hann greiddi. Samkomulagið sem hann, svo og aðalstefnandi, réttargæslustefndi og G, hafi ritað undir 3. ágúst 2018 hafi leyst gagnstefnanda undan skyldu til greiðslu 3.500.000 kr., sem aðalstefnandi krefji hann 5 um. Réttargæslustefndi hafi tekið greiðsluna að sér enda sé samkomulagið í raun ígildi lokagreiðslunnar. Því standi ekkert eftir nema skylda aðalstefnanda til þess að gefa gagnstefnanda út afsal fyrir eigninni að Lgötu.

Í samkomulaginu sé vilji þeirra sem að því stóðu skýr. Með því hafi réttargæslustefndi ábyrgst að lokagreiðsla kaupverðsins, stefnukrafan, yrði innt af hendi, og aðilar verið sammála um að féð greiddist úr fasteignaverkefninu Þgötu, eða með öðrum orðum að annar aðili en stefndi tæki að sér lokagreiðsluna. Því sé unnt að líta svo á að samningurinn sé í raun ígildi lokagreiðslunnar.

Við undirritun samkomulagsins hafi komið fram hjá aðalstefnanda að hann þekkti réttargæslustefnda vel og treysti honum til þess að taka afsalsgreiðsluna að sér. Einnig hafi komið fram hjá réttargæslustefnda að hann myndi fá fé úr þessu fasteignaverkefni sem hann var með í vinnslu, þ.e. Þgötu, og myndi því greiða a-kk-þgf fé úr því til þess að uppfylla kauptilboðið og með sömu greiðslu nánast að fullu gera upp skuld sína við gagnstefnanda.

Aðalstefnandi virðist ekki hafa gert neinn reka að því að innheimta lokagreiðsluna hjá réttargæslustefnda sem tók að sér greiðslu hennar, og það þrátt fyrir að réttargæslustefndi hafi fengið greiðslur úr fasteignaverkefninu.

Gagnstefnandi tekur fram að þegar unnið var að gerð kauptilboðs hafi aðalstefnandi og/eða réttargæslustefndi lagt til þá leið sem var farin og hafi þeir tveir útbúið samkomulagið sem ritað var undir 3. ágúst 2018, samhliða undirritun kauptilboðsins. Ofangreind greiðslutilhögun sé ein þeirra forsendna sem gagnstefnandi, sem sé öryrki, hafi lagt til grundvallar þegar hann gerði umrætt tilboð og keypti íbúðina.

Tilgangur málsaðila með samkomulaginu hafi ótvírætt verið sá að stofna réttarástand sem fælist í skyldu réttargæslustefnda til þess að inna greiðsluna af hendi með fé úr fasteignaverkefninu að Þgötu og rétt gagnstefnanda til þess að losna undan þeirri skuldbindingu að greiða lokagreiðsluna. Sé sú túlkun ekki lögð til grundvallar hafi skapast óeðlilegt og óvenjulegt réttarástand þar sem seljandi, aðalstefnandi, hafi val um tvær leiðir til þess að innheimta lokagreiðsluna. Annars vegar úr hendi gagnstefnanda og hins vegar úr hendi réttargæslustefnda eða úr fasteignaverkefninu. Aukin réttindi aðalstefnanda til þess að innheimta kaupverðið fái ekki stoð í gögnum málsins og væri afar óvenjuleg túlkun og ekki í samræmi við tilgang samkomulagsins. Sá skýringarkostur samrýmist ekki andskýringarreglu samningaréttar. Samkvæmt henni beri að túlka óljós ákvæði þeim aðila í óhag sem hafi samið þau einhliða eða hafi ráðið þeim atriðum til lykta sem ágreiningurinn fjallar um. Einnig beri að túlka samkomulagið með hliðsjón af tilgangi þess og vilja aðila við undirritun þess.

Réttara væri að aðalstefnandi beindi kröfu um greiðslu 3.500.000 kr. eða réttar efndir samkvæmt gerðum samningi að ábyrgðaraðilum fasteignaverkefnisins. Gagnstefnandi beri ekki ábyrgð á því að greiðsla hafi ekki farið fram á réttum tíma sam6 kvæmt þar til gerðum samningi og sé það ekki á hans valdi að bæta þar úr.

Brostnar forsendur

Sé ekki fallist á að sýkna beri gagnstefnanda af greiðslu kaupverðs á grundvelli samkomulagsins frá 3. ágúst 2018 beri að sýkna hann á grundvelli sjónarmiða um brostnar forsendur. Gagnstefnandi hefði ekki haft tök á því að kaupa umrædda íbúð án þess að farið væri eftir þessu samkomulagi. Það hefði verið forsenda kaupa hans að réttargæslustefndi tæki lokagreiðsluna að sér og greiddi aðalstefnanda afsalsgreiðsluna sem greiða átti 10. nóvember 2018. Þetta hafi aðalstefnandi án nokkurs vafa vitað, enda hefði kauptilboðið aldrei verið gert annars. Þetta sjáist vel af því að samkomulagið hafi verið gert samhliða undirritun kauptilboðsins. Aðalstefnandi hafi því hlotið að vita um þessa forsendu gagnstefnanda fyrir kaupunum. Aðalstefnandi hafi ekki gert neinn reka að því að innheimta greiðsluna eða ganga að þeim aðila sem tók við greiðsluskyldunni. Þar eð samkomulagið hafi verið forsenda gagnstefnanda fyrir því að gera umrætt kauptilboð og þar eð aðalstefnandi hafi ekki reynt að innheimta greiðsluna og hyggist ganga að gagnstefnanda hafi þessi forsenda gagnstefnanda fyrir kaupunum brostið og því beri að sýkna hann af greiðslu eftirstöðva kaupverðsins.

Ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936

Verði ekki fallist á fyrri málsástæður og sjónarmið byggi gagnstefnandi á því að sýkna beri hann með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Hann byggi á því að víkja beri til hliðar því ákvæði að honum beri að greiða lokagreiðsluna eins og aðalstefnandi krefjist. Hann vísar til þeirra sjónarmiða sem hann rakti í umfjöllun um brostnar forsendur. Gagnstefnandi byggi á því að það væri einstaklega ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að krefja hann nú um greiðslu lokagreiðslunnar að fullu án þess að hafa reynt að innheimta hana frá þeim sem tók ábyrgð á henni og gagnstefnandi taldi að hefði leyst sig undan henni. Líta verði til þess að aðalstefnandi og sá sem tók að sér greiðsluna lögðu til samkomulagið sem gagnstefnandi byggi rétt sinn á. Aðalstefnandi beri ábyrgð á efni þess og annmörkum ef svo ber undir. Staða gagnstefnanda sem öryrkja sé ekki sterk. Aðalstefnandi hafi haft lögfræðing sér við hlið við gerð samkomulagsins en gagnstefnandi ekki. Forsendur hans fyrir kaupunum hafi verið þær að réttargæslustefndi, sem skuldaði gagnstefnanda fé, tæki að sér lokagreiðsluna, ella hefði hann ekki getað keypt íbúðina. Atvik við samningsgerðina hafi jafnframt verið þau að aðalstefnandi og réttargæslustefndi kynntu gagnstefnanda þessa lausn. Fasteignasalinn sem sá um söluna hafi margspurt gagnstefnanda hvort hann treysti réttargæslustefnda til þess að taka að sér þessa greiðslu og hafi hann játað því. Gagnstefnandi byggi á því að ákvæði 36. gr. eigi við um atvik þessa máls og beri því með vísan til ákvæða greinarinnar að 7 víkja til hliðar ákvæðum kaupsamnings aðila um skyldu stefnda til að inna af hendi lokagreiðsluna sem stefnufjárhæðin lýtur að.

Með vísan til þessara málsástæðna beri að sýkna gagnstefnanda af öllum kröfum aðalstefnanda og dæma þann síðarnefnda til þess að greiða þeim fyrrnefnda málskostnað.

Þótt skylda til þess að greiða lokagreiðsluna hvíli ekki á gagnstefnanda hafi aðalstefnandi ekki gefið út afsal. Það verði ekki rakið til atvika sem gagnstefnandi ber ábyrgð á, sbr. 30. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Samkvæmt 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup geti seljandi, aðalstefnandi, krafist þess að kaupsamningur verði efndur samkvæmt efni sínu þannig að kaupandi greiði kaupverðið. Þess geti hann þó ekki krafist hafi greiðsla ekki farið fram af ástæðum sem kaupandi, eða gagnstefnandi, fái ekki ráðið við. Þótt efndir samkvæmt samkomulaginu um lokagreiðsluna hafi ekki farið fram leysi það aðalstefnanda ekki undan skyldunni til útgáfu afsals.

Gagnstefnandi hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi og því krefjist hann réttra efnda skv. 31. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þar eð það sé á valdi aðalstefnanda og það leiði ekki til slíks óhagræðis eða kostnaðar fyrir hann að það teljist vera í verulegu ósamræmi við hagsmuni gagnstefnanda af því að fá afsal gefið út. Það sé grundvallarregla samningaréttar og kjarni hans að samninga beri að halda og jafnframt meginregla kröfuréttar að unnt sé að krefjast efnda in natura, eða samkvæmt aðalefni samnings.

Í samræmi við 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup krefjist gagnstefnandi þess að aðalstefnanda verði gert að gefa út afsal á fasteigninni í samræmi við kaupsamning aðila eða greiða ella dagsektir.

Málsástæður og lagarök gagnstefnda

Meginreglan um skuldbindingargildi kaupsamninga

Gagnstefndi vísar til almennra reglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Í fasteignakaupum séu gerðar ríkari kröfur, sbr. 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, þess efnis að samningar séu skriflegir. Ekki sé þörf að tíunda hvernig kaupverð greiðist enda gildi þá reglan um að hönd selji hendi, þ.e. staðgreiðsla, sbr. athugasemdir með 7. gr. í frumvarpi er varð að lögum nr. 40/2002. Krafa um skýrleika í fasteignaviðskipum sé nauðsynleg. Það sé auk þess skilyrði að fasteignasalar séu löggiltir og beri ríka ábyrgð og skyldur samkvæmt lögum. Í 2. mgr. 16. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa segi um skyldu til þess að tryggja vönduð vinnubrögð við þessa mikilvægu þætti í starfi fasteignasala að fasteignasalinn skuli sjálfur annast alla skjalagerð við sölu fasteigna og þau skuli þannig úr garði gerð 8 að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg. Hafi skilningur allra, þar á meðal fasteignasalans, verið sá að í samkomulaginu fælist ábyrgð eða yfirtaka annars en gagnstefnanda, þ.e. réttargæslustefnda, byggingaraðila eða fasteignaverkefnis, á greiðslu sem jafngilti lokagreiðslu hefði verið réttast að slíkt samkomulag væri samið af fasteignasalanum á skýran og glöggan hátt og vísað til þess í kaupsamningi og meðfylgjandi gögnum frá fasteignasölunni við söluna. Ekkert í fram lögðum gögnum styðji þær fullyrðingar gagnstefnanda að umrætt samkomulag sé ígildi fullnaðargreiðslu. Sjálft samkomulagið kveði ekki á um slíkt, né kaupsamningurinn né önnur gögn frá fasteignasala vegna sölunnar. Gagnstefnandi beri sönnunarbyrði fyrir því að túlka beri umþrætt samkomulag þannig að greiðsluskylda hans sé fallin niður, þvert gegn skýru orðalagi kaupsamningsins, sem var gerður eftir að samkomulagið var undirritað. Það hafi gagnstefnanda ekki tekist.

Um ígildi lokagreiðslu

Jafnvel þótt fallist væri á að í samkomulagi gerðu 3. ágúst 2018 fælist umþrætt lokagreiðsla að fjárhæð 3.500.000 kr. sé, samkvæmt fordæmum Hæstaréttar, litið svo á að sé greiðsla í tvíhliða samningi innt af hendi með framsali kröfu falli skyldur framseljanda til greiðslna ekki niður, heldur beri hann áfram einfalda ábyrgð á greiðslunni. Þar sem greiðsla hafi ekki borist séu, með hliðsjón af þeim fordæmum, skyldur kaupanda ekki fallnar niður og þegar af þeirri ástæðu eigi kaupandi ekki kröfu til útgáfu afsals.

Um ábyrgð réttargæslustefnda

Samkomulagið sem gagnstefnandi byggi á sé undirritað af réttargæslustefnda fyrir hönd byggingaraðila. Samkomulagið beri það ekki með sér að réttargæslustefndi hafi tekið að sér þær skyldur sem gagnstefnandi haldi fram og sé þeim mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Jafnvel þótt fallist væri á það með gagnstefnanda að í samkomulaginu fælist ábyrgð réttargæslustefnda leysi það gagnstefnanda ekki undan greiðsluskyldu. Þar eð lokagreiðsla hafi hvorki borist frá gagnstefnanda né réttargæslustefnda hafi fullnaðargreiðsla samkvæmt kaupsamningi ekki borist og því séu ekki uppfyllt skilyrði fyrir útgáfu afsals.

Um ábyrgð aðila fasteignaverkefnisins

Verði litið svo á að í samkomulaginu felist ábyrgð á lokagreiðslu gildi sömu sjónarmið og rakin hafi verið í umfjöllun um ábyrgð réttargæslustefnda, greiðsla hafi hvorki borist frá fasteignaverkefninu né kaupanda og því hafi fullnaðargreiðsla samkvæmt kaupsamningi ekki borist og því séu skilyrði fyrir útgáfu afsals ekki fyrir hendi. 9

Um brostnar forsendur

Með málsástæðu um brostnar forsendur rökstyðji gagnstefnandi ekki kröfu sína um útgáfu afsals heldur færi rök fyrir sýknukröfu. Þau komi ekki til álita til stuðnings kröfu um útgáfu afsals. Þess beri að geta að bresti forsenda samnings með þeim hætti sem gagnstefnandi vísar til myndi það geta leitt til ógildingar á samningi en niðurstaðan gæti aldrei orðið sú að öðrum aðila samningsins væri skylt að efna samninginn að fullu en gagnaðilinn losnaði undan skyldu sinni. Í því fælist óréttmæt auðgun þess aðila sem losnaði undan skyldum sínum á grundvelli brostinna forsendna.

Brottfall skyldu til þess að greiða lokagreiðslu á grundvelli 36. gr. samningalaga Gagnstefndi hafnar því alfarið að heimilt sé að víkja til hliðar skyldu kaupanda til þess að inna af hendi lokagreiðslu og að það sé andstætt góðri viðskiptavenju að bera skylduna fyrir sig án þess að hafa reynt að innheimta frá þeim sem tók á sig ábyrgð á greiðslunni. Í rökum gagnstefnanda um ábyrgð á greiðslu felist að skylda hans til greiðslu hafi aldrei fallið niður. Gagnstefnandi vísi einnig til þess að ósanngjarnt sé að krefja hann um greiðslu án þess að reyna til þrautar að innheimta hjá þeim sem tóku á sig ábyrgð á greiðslunni. Jafnvel þótt fallist yrði á að aðalstefnanda beri að innheimta fyrst hjá þeim aðilum falli greiðsluskylda gagnstefnanda ekki niður og gæti í besta falli leitt til sýknu að svo stöddu í aðalsök en gæti ekki leitt til þess að samningur teldist fullefndur af hans hálfu og skilyrði til að fallast á kröfu í gagnstefnu um útgáfu afsals séu því ekki fyrir hendi.

Kaupsamningur milli aðalstefnanda og gagnstefnanda sé skýr og sú skylda að greiða aðalstefnanda lokagreiðsluna hvíli á gagnstefnanda. Þar eð gagnstefnandi hafi ekki uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum beri að sýkna aðalstefnanda af kröfum hans um útgáfu afsals.

Kröfu sína styður aðalstefnandi við meginreglu samninga og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Hann vísar til 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, 2. mgr. 16. gr. og 15. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa, 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, svo og 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936. Um kröfu um málskostnað byggir aðalstefnandi á 130. gr. laga um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt á málskostnaðarþóknun byggist á lögum um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

10

Málsástæður og lagarök réttargæslustefnda

Réttargæslustefndi kveðst byggja á því að málavaxtalýsing gagnstefnanda sé röng og ósönn og málsástæður hans séu, í samræmi við það, byggðar á röngum forsendum.

Réttargæslustefndi byggi á því að ekkert kröfuréttarsamband hafi verið á milli hans og gagnstefnanda. Réttargæslustefndi hafi ekki fengið það fé sem gagnstefnandi segist hafa lánað honum. Réttargæslustefndi hafi hvorki stofnað til skuldar né ábyrðar persónulega. Málatilbúnaður gagnstefnanda sem varði réttargæslustefnda uppfylli engin skilyrði samninga og kröfuréttar um tilurð samninga og stofnun kröfuréttarsambands. Enginn lánssamningur hafi verið gerður og gagnstefnandi hafi ekki afhent réttargæslustefnda neitt fé. Réttargæslustefndi byggi einnig á því að hann hafi aldrei tekið að sér að greiða lokagreiðslu kaupsamnings eða ábyrgjast greiðsluna.

Réttargæslustefndi vísar til þess að gagnstefnandi sé vanur viðskiptum. Hefði hann talið að lán hans til fasteignaverkefnis að Þgötu væri persónulegt lán til réttargæslustefnda eða að réttargæslustefndi tæki persónulega ábyrgð á greiðslu þess hefði hann að sjálfsögðu látið þess getið í samkomulaginu sem og í kaupsamningi sínum við stefnanda. Við undirritun samkomulagsins hafi verið óvíst hvort hagnaður yrði af fasteignaverkefninu og því hafi samkomulagið verið skilorðsbundinn samningur. Því til stuðnings byggi réttargæslustefndi á því að gagnstefnandi, rétt eins og aðalstefnandi, hafi notið liðsinnis löggilts fasteignasala sem annaðist viðskiptin á milli kaupanda og seljanda í samræmi við lög nr. 70/2015.

Réttargæslustefndi byggi á því að gagnstefnanda hafi á öllum stigum málsins verið í lófa lagið að leggja fram staðfestingu á meintu láni með því að leggja fram lánssamning eða önnur gögn til sönnunar. Það geri hann ekki enda hafi hann sjálfur lagt stærstan hluta fjárhæðarinnar inn á reikning þriðja aðila.

Samkomulagið hafi byggst á því að lánsfjárhæð til fasteignaverkefnisins, 3.000.000 kr., yrði endurgreidd úr verkefninu ásamt 500.000 kr. vöxtum sem gagnstefnandi hafi krafist. Réttargæslustefndi sé ekki lengur aðili að fasteignaverkefninu en gagnstefnandi sé enn í dag einn af eigendum þess samkvæmt sérstöku samkomulagi við félagið E ehf., sem sé skráð eigandi, G byggingarstjóra og K pípulagningameistara. Hann geti því sjálfur greitt þetta fé úr verkefninu.

Réttargæslustefndi vísi til þess að ÞK, löggiltur fasteignasali, hafi annast kaup gagnstefnanda á fasteigninni að Lgötu, Reykjavík, af aðalstefnanda í samræmi við lög nr. 70/2015. ÞK hafi verið kunnugt um samkomulagið án þess þó að telja það skuldbindandi fyrir aðila enda hafi hann ekki séð ástæðu til þess að geta um það sem greiðslu í kaupsamningi sem var gerður 30. ágúst 2018, tæpum mánuði eftir undirritun samkomulagsins margumrædda. Samkvæmt kaupsamningnum skyldi gagnstefnandi sjálfur greiða lokagreiðslu kaupsamnings. Réttargæslustefndi byggi á því að ÞK hafi 11 gætt hagsmuna gagnstefnanda og aðalstefnanda málsins jöfnum höndum og tryggt vandaða skjalagerð án óvissuþátta og óeðlilegra kosta. Því hefði verið fullkomlega óeðlilegt og andstætt reglum 15. og 16. gr. laga nr. 70/2015 að geta ekki sérstaklega um samkomulagið og hina óvenjulegu tilhögun í kaupsamningi. Byggi réttargæslustefndi á því að kaupsamningurinn staðfesti að aðilar hafi ekki litið á samkomulagið, dags. 3. ágúst 2018, sem skuldbindandi í viðskiptum sínum eða að réttargæslustefndi ætti einhverja persónulega aðild að því.

Réttargæslustefndi byggi einnig á því að engu máli skipti þótt kauptilboðið og samkomulagið hafi verið undirritað sama dag, tæpum mánuði fyrir kaupsamning, enda hafi gagnstefnandi ekki verið bundinn við kaupin á þeim tíma. Það hafi hann ekki orðið fyrr en við kaupsamning.

Aðalkrafa réttargæslustefnda um að gagnstefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað byggist á því að málshöfðun á hendur honum hafi verið tilhæfulaus og að gagnstefnanda hafi verið um það vel kunnugt. Hann hafi því stefnt réttargæslustefnda fyrir dóm gegn betri vitund. Réttargæslustefndi hafi augljóslega ekki átt þann þátt að málinu sem réttlæti að honum sé stefnt til réttargæslu. Gögn málsins séu skýr og ótvíræð en gagnstefnandi hafi skáldað beint kröfuréttarsamband á milli gagnstefnanda og réttargæslustefnda. Af þessu leiði að gagnstefnanda beri að greiða honum málskostnað hver svo sem úrslit málsins verða.

Verði gagnstefna á hendur réttargæslustefnda ekki talin tilhæfulaus sé gagnstefnanda engu að síður rétt að greiða réttargæslustefnda þann málskostnað sem hann hafi haft af málinu falli dómur gagnstefnanda í óhag.

Vísað er til reglna samninga og kröfuréttar um stofnun kröfuréttarsambands og skuldbindingargildi samninga. Krafa um málskostnað úr hendi gagnstefnanda byggist á 130. gr. og alið 1. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt byggist á því að stefndi sé ekki virðisaukaskattsskyldur, sbr. 2. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt með síðari breytingum.

Niðurstaða

Gagnstefnandi keypti íbúð að Lgötu, Reykjavík, af aðalstefnanda með kaupsamningi gerðum 30. ágúst 2018. Aðalstefnandi höfðar þetta mál til þess að fá greidda lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum.

Gagnstefnandi krefst sýknu af þeirri kröfu með þeim rökum að hann hafi losnað undan ábyrgð á lokagreiðslunni með samkomulagi sem hafi verið gert 3. ágúst 2018. Með því hafi réttargæslustefndi tekið að sér að greiða lokagreiðsluna. Í það minnsta hafi einhver annar en gagnstefnandi átt að greiða hana og hafi aðalstefnandi samþykkt það. 12

Dómurinn þarf því að leggja mat á það hvort gagnstefnanda hafi tekist að sanna þessa fullyrðingu sína.

Eins og áður greinir er samkomulagið orðað svo:

Varðar kaupsamning um Lgötu, Reykjavík, á milli B og Ó.

Aðilar eru sammála um að lokagreiðsla skv. kauptilboði, að fjárhæð 3.500.000 kr. greiðist hinn 10. nóvember 2018, úr fasteignaverkefninu að Þgötu, Reykjanesbæ.

Undir það rita réttargæslustefndi, G byggingarstjóri, gagnstefnandi og aðalstefnandi. ÞK fasteignasali stimplaði skjalið. Þeir gáfu allir skýrslu fyrir dómi.

Aðalstefnandi bar að hann hefði komið á fasteignasöluna til þess að rita undir kauptilboð gagnstefnanda. Í næstu herbergjum við hefðu réttargæslustefndi og vitnið G haft aðstöðu. Réttargæslustefndi, gagnstefnandi og fasteignasalinn hefðu verið að ræða saman þegar aðalstefnandi kom. Réttargæslustefndi hefði farið inn til sín og ritað texta skjalsins. Réttargæslustefndi, gagnstefnandi og vitnið G, sem hefðu allir átt hlut í þessu tiltekna fasteignaverkefni, hefðu ritað undir og hann, aðalstefnandi, hefði ritað undir til þess að staðfesta að það væri honum að meinalausu að greiðslan kæmi úr verkefninu.

Hann hefði skilið efni samkomulagsins þannig að gagnstefnandi hefði lagt fé inn í fasteignaverkefnið sem hefði farið til að greiða verktökum. Aðalstefnandi taldi samkomulagið varða það að réttargæslustefndi og byggingarstjórinn samþykktu að lokagreiðsla gagnstefnanda samkvæmt kauptilboðinu kæmi úr verkefninu þar sem það væri tilboð á borðinu vegna verkefnisins. Það hefði ekki verið rætt að réttargæslustefndi tæki á sig ábyrgð á greiðslu og ekki heldur neinn annar en gagnstefnandi.

Aðalstefnandi bar að fasteignasalinn hefði innt hann eftir því hvort hann treysti því að réttargæslustefndi sæi um greiðsluna og hefði hann túlkað þessa spurningu þannig að þar eð réttargæslustefndi væri í forsvari fyrir þá þrjá sem tækju þátt í verkefninu þá myndi hann ganga frá greiðslunni þegar þar að kæmi. Miðað við þá forsendu að þeir þrír sem rituðu undir skjalið væru að fara að eignast verkefnið hefði aðalstefnandi samþykkt að greiðslan kæmi úr verkefninu.

Þegar greiðslan hefði ekki borist 10. nóvember 2018 hefði hann haft samband við fasteignasalann sem hefði sagt að þetta samkomulag kæmi honum ekki við og bent á réttargæslustefnda. Réttargæslustefndi hefði sagt aðalstefnanda að tilboðið sem um var rætt þegar ritað var undir samkomulagið hefði ekki gengið eftir og fasteignaverkefnið væri í sömu stöðu og fyrr. Eftir áramót 2018 og 2019 hafi hann aftur haft samband við fasteignasalann, sem hafi boðað aðalstefnanda á fund með réttargæslustefnda og gagnstefnanda. Á þeim fundi, sem fór fram í mars 2019, hafi allt farið í háaloft því ágreiningur hefði verið á milli gagnstefnanda og réttargæslustefnda um það hvort réttargæslustefndi skuldaði gagnstefnanda fé. Eftir fundinn hafi aðalstefnandi og gagn13 stefnandi rætt saman og hafi gagnstefnandi lofað að fengi hann ekki greiðslu úr þessu tiltekna fasteignaverkefni tæki hann fé úr öðru fasteignaverkefni sem hann ætti hlutdeild í til þess að greiða aðalstefnanda. Það hafi þó dregist að fá frá honum greiðsluna og í maí eða júní 2019 hafi aðalstefnandi tilkynnt gagnstefnanda að hann væri að fá sér lögmann í málið.

Gagnstefnandi bar að hann hefði keypt hlutdeild í fasteignaverkefni að Þgötu í Reykjanesbæ af réttargæslustefnda. Réttargæslustefnda hefði síðar vantað fé til þess að greiða einhverjum verktaka sem vann í verkefninu. Gagnstefnandi hafi átt heima gjaldeyri, þjórfé sem hann hefði lagt til hliðar í mörg ár, sem hann hefði fengið í starfi sínu sem bifreiðastjóri. Hann hafi nefnt það við réttargæslustefnda að hann ætti laust fé. Réttargæslustefndi hefði sagt að það væri að koma fé inn í verkefnið en það vantaði fé í nokkra daga. Þetta hafi líklega verið í upphafi árs 2018. Þeir hafi farið saman í bankann til þess að skipta gjaldeyrinum, gagnstefnandi, réttargæslustefndi og vitnið G. Gagnstefnandi hafi talið öruggt að hann fengi þetta fé endurgreitt og því hafi hann ekki tekið neinar kvittanir. Hann hafi nokkru síðar farið að inna réttargæslustefnda eftir greiðslu en hann hafi alltaf tilgreint einhverjar ástæður fyrir því að ekki væri hægt að endurgreiða gagnstefnanda lánið.

Nokkrum mánuðum síðar hafi gagnstefnandi selt íbúðina sem hann bjó í og gert tilboð í eignina að Lgötu. Þá hafi hann vantað fé til þess að greiða lokagreiðsluna og hafi hann ekki haft annað fé til þess en það fé sem hann hefði lánað réttargæslustefnda. Hann hafi vitað að aðalstefnandi og réttargæslustefndi væru gamlir kunningjar. Það hafi verið hugmynd réttargæslustefnda að það fé sem hann skuldaði gagnstefnanda yrði lokagreiðslan fyrir íbúðina. Gagnstefnandi hafi samþykkt það enda hafi þessi lausn litið vel út fyrir alla aðila, hann, réttargæslustefnda og aðalstefnanda. Réttargæslustefndi hafi útbúið skjalið og fasteignasalinn hafi samþykkt það, sem og aðalstefnandi og réttargæslustefndi. Gagnstefnandi hafi litið svo á að þessi yfirlýsing, skuldayfirlýsing, dygði sem lokagreiðsla. Að öðrum kosti hefði hann ekki keypt íbúðina. Honum hefði aldrei dottið neitt annað í hug en að réttargæslustefndi myndi greiða honum þetta lán innan fárra daga.

Gagnstefnandi minntist þess ekki að þegar gjaldeyri hans hefði verið skipt hefði hann lagt tvær milljónir inn á reikning GÞ, eiganda B, og ein milljón hefði verið greidd HB jarðvinnuverktaka.

Hann kvaðst hafa heyrt fjölmargar útfærslur á því hvernig einhver ætlaði að kaupa einhvern annan út úr verkefninu en síðan hefði aldrei orðið neitt úr neinu.

Réttargæslustefndi bar að tilgangurinn með samkomulaginu 3. ágúst 2018 hefði verið að greiða fyrir því að gagnstefnandi gæti keypt íbúðina að Lgötu. Það 14 hefði þó verið bundið því skilyrði að þeir þrír sem undirrituðu skjalið, réttargæslustefndi, gagnstefnandi og vitnið G, ásamt fjórða aðila, myndu kaupa verkefnið í heilu lagi. Öllum, þar með talið a-kk-þgf, hafi verið að meinalausu að lokagreiðslan yrði greidd úr verkefninu og þeir hafi staðfest það með undirritun. Skömmu eftir þetta hafi réttargæslustefndi og vitnið G fundað um kaup á öllu verkinu af byggingaraðilanum, B, sem byggði raðhúsin að Þgötu. Gagnstefnandi og fjórði aðili hafi ætlað að vera með í þeim kaupum.

Réttargæslustefndi bar að í samkomulaginu hefði aldrei átt að felast að þeir sem rituðu undir það tækju á sig einhverja ábyrgð. Samkomulagið hafi byggst á kaupum sem áttu að gerast á næstu vikum eða næstu dögum. Þegar réttargæslustefndi og vitnið G hafi komið til þess að skrifa undir kaupsamning um verkið í heild, um miðjan ágúst, hefði seljandinn, B, verið búinn að fá staðgreiðslutilboð í verkið og hafi því ekki viljað selja fjórmenningunum. Á þessum tíma hefðu þegar verið gerðir kaupsamningar um þrjú hús í raðhúsalengjunni. Reiðufé sem hefði fengist við sölu á húsunum hefðu þeir séð fyrir sér að yrði handbært 10. nóvember 2018 til þess að greiða gagnstefnanda lokagreiðsluna samkvæmt kauptilboði, ef þeir hefðu eignast verkefnið í heild.

Réttargæslustefndi kvaðst hafa selt sinn hlut í fasteignaverkefninu. Hann bar að g-kk-nf hefði ásamt þremur öðrum, þar með talið vitninu G, selt félaginu E sína hlutdeild í fasteignaverkefninu og fengið greitt með hlutdeild í húsi í annarri raðhúsalengjunni.

Hann kvaðst ekki hafa verið fyrirsvarsmaður verkefnisins heldur hefði hann verið tengiliður þess við bankann. Hann hefði fylgst með framvindu verksins og sent bankanum upplýsingar um verkstöðuna. Hann hafi ekki verið í stöðu stjórnanda vegna þess að það hafi verið byggingarstjóri á verkinu, vitnið G. Félagið B hafi haldið utan um alla verklegu þættina og svo hafi T, endurskoðandi B, farið með allan fjárhaginn.

Réttargæslustefndi bar að hann, gagnstefnandi og vitnið G hefðu farið saman í bankann þegar gagnstefnandi skipti gjaldeyrinum sem hann átti. Þá hafi gagnstefnandi lagt tvær milljónir króna inn á reikning GÞ, eiganda B, og síðan hafi þeir saman afhent jarðvinnuverktaka sem hafði unnið við bygginguna eina milljón í reiðufé. Hann mundi ekki hvernig það kom til að gagnstefnandi lagði þetta fé inn í verkefnið. Það hefði legið fyrir að verkefnið væri í erfiðri stöðu á þessum tíma og þeir fjórir hefðu ætlað að kaupa það í heild sinni. Talað hafi verið um að gagnstefnandi fengi þetta þriggja milljóna króna framlag sitt endurgreitt úr verkinu.

Réttargæslustefndi bar að aðalstefnandi hefði hvorki reynt að krefjast greiðslu úr verkefninu né af réttargæslustefnda.

15

Vitnið ÞK, löggiltur fasteignasali, sá um sölu á íbúðinni að Lgötu fyrir aðalstefnanda. Hann bar að aðalstefnandi og gagnstefnandi hefðu verið á fasteignasölunni til þess að rita undir kauptilboð. Þá hafi gagnstefnandi getið þess að réttargæslustefndi skuldaði honum fé. Gagnstefnandi hafi farið inn til réttargæslustefnda, sem hafi verið með skrifstofu við hlið fasteignasölunnar, og hafi gagnstefnandi beðið réttargæslustefnda að útbúa skjalið og spurt hann hvort hann greiddi ekki þessa lokagreiðslu, 3.500.000 kr., til aðalstefnanda. Réttargæslustefndi hafi útbúið skjalið, þeir hafi ritað undir það og hafi fasteignasalinn staðfest með stimpli að hafa tekið við því. Hann hafi ekki séð þetta samkomulag sem hluta af kauptilboðinu eða kaupsamningnum að öðru leyti en því að það væri ígildi greiðslu. Hann hafi einungis litið svo á að gagnstefnandi og réttargæslustefndi væru að ganga frá einhverju sín í milli. Fasteignasalar skipti sér ekki af því hvaðan kaupendur fái féð sem þeir nota í afsalsgreiðslu og því hafi ekki verið nein ástæða til þess að geta þessa skjals í kauptilboðinu.

Vitnið kvaðst hafa spurt aðalstefnanda að því hvort hann treysti réttargæslustefnda til þess að inna þessa greiðslu af hendi og hafi aðalstefnandi svarað því til að réttargæslustefndi væri vinur sinn. Vitnið kvaðst ekki hafa séð annan tilgang með skjalinu en að í því fælist viðurkenning á greiðsluskyldu eða greiðsla.

Hann bar að annar fasteignasali hefði verið viðstaddur þegar aðalstefnandi og gagnstefnandi rituðu undir kaupsamninginn. Vitnið hefði ekki látið þann fasteignasala vita af skjalinu sem var gert 3. ágúst 2018.

Vitnið bar jafnframt að réttargæslustefndi hefði verið prókúruhafi fyrir fasteignaverkefnið á þessum tíma.

Vitnið G var byggingarstjóri að fasteignaverkefninu að Þgötu. Hann var með skrifstofu á sömu hæð og fasteignasalan og réttargæslustefndi. Réttargæslustefndi hefði komið með margnefnt samkomulag inn til vitnisins og hefðu réttargæslustefndi og gagnstefnandi þá þegar ritað undir það og hafi hann ritað undir sem vottur.

Vitnið mundi eftir því að hafa í febrúar 2018 farið með gagnstefnanda og réttargæslustefnda í bankann þegar gagnstefnandi skipti gjaldeyri. Gagnstefnandi hafi verið að lána inn í verkefnið. Hann taldi að eigandi B hefði fengið hluta af þessu fé og jarðvinnuverktakinn hinn hlutann.

Að mati dómsins eru aðilar að samkomulaginu gagnstefnandi og réttargæslustefndi. Vitnið G kvaðst hafa ritað undir sem vottur en réttargæslustefndi og gagnstefnandi báru að hann hefði verið með þeim í fasteignaverkefninu. Ekki hefur annað komið fram en að aðalstefnandi hafi ritað undir til að samþykkja að samkomulagið væri honum að meinalausu.

16

Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirritun, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar.

Gagnstefnandi gerði aðalstefnanda kauptilboð 2. ágúst 2018. Það tilboð varð að bindandi samningi með áritun aðalstefnanda á tilboðið 3. ágúst 2018. Sama dag var gert margnefnt samkomulag sem gagnstefnandi byggir sýknukröfu sína á. Kauptilboðið var undirritað í viðurvist fasteignasala, eins og vera bar skv. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Í samþykktu kauptilboðinu er ekki getið um margnefnt samkomulag.

Fjórum vikum síðar, 30. ágúst 2018, var ritað undir kaupsamning sem var nákvæmlega sama efnis og kauptilboðið um kaupverð og greiðslumáta. Þar var ekki heldur getið um samkomulagið frá 3. ágúst. Kaupsamningurinn var einnig undirritaður í viðurvist fasteignasala en þó annars en þess sem var viðstaddur undirritun kauptilboðsins.

Til þess að samkomulagið gert 3. ágúst 2018 geti leyst gagnstefnanda undan greiðsluskyldu samkvæmt kaupsamningnum þarf að sýna fram á að með því hafi einhver annar tekið þá skyldu að sér.

Texti skjalsins ber ekki með sér að réttargæslustefndi hafi tekið á sig skyldu til að greiða lokagreiðslu kaupsamningsins eða ábyrgst greiðsluna persónulega. Samkvæmt því sem kom fram fyrir dómi rann féð til þeirra verktaka sem unnu við húsbygginguna en ekki til réttargæslustefnda persónulega. Að mati dómsins hefur gagnstefnandi ekki heldur sýnt fram á, með framburði aðila eða vitna, að réttargæslustefndi hafi með orðum eða athöfnum ábyrgst að greiða aðalstefnanda lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum. Sá framburður vitnisins ÞK að hann sæi ekki annan tilgang með samkomulaginu ekki haggað því mati. Gagnstefnandi hefur því ekki sýnt fram á að með samkomulaginu hafi stofnast réttarsamband milli aðalstefnanda og réttargæslustefnda sem hafi skuldbundið réttargæslustefnda til þess að greiða aðalstefnanda 3.500.000 kr. 10. nóvember 2018.

Í þessu máli liggja ekki fyrir nein gögn um margnefnt fasteignaverkefni að Þgötu. Réttargæslustefndi bar að félagið B hefði verið að reisa húsin en réttargæslustefndi og aðrir einstaklingar, svo sem gagnstefnandi og vitnið G, hefðu verið aðilar að fasteignaverkefninu með sérstöku samkomulagi við B. Ekki liggur fyrir hvort það samkomulag er munnlegt eða skriflegt.

Þótt í skjalinu segi að aðilar séu sammála um að greiðslan komi úr fasteignaverkefninu telur dómurinn að hvorki neitt félag né tiltekinn þriðji maður sé skuldbundinn samkvæmt þessum texta gagnvart aðalstefnanda. Það er ljóst að gagnstefnandi á rétt á að fá lán sitt endurgreitt úr fasteignaverkefninu en lengra ná réttaráhrif textans 17 ekki. Dómurinn telur að gagnstefnandi hafi ekki heldur sýnt fram á, með framburði aðila og vitna, að með skjalinu hafi stofnast réttarsamband milli aðalstefnanda og einhvers félags eða þriðja manns sem stendur að fasteignaverkefninu sem hafi skuldbundið það félag eða þann mann til þess að greiða aðalstefnanda 3.500.000 kr. 10. nóvember 2018.

Að mati dómsins getur samkomulagið gert 3. ágúst 2018 ekki haggað réttarsambandi aðalstefnanda og gagnstefnanda sem stofnaðist með áritun á kauptilboð 3. ágúst og var síðar staðfest með undirritun kaupsamnings 30. ágúst. Með því skuldbatt aðalstefnandi sig til þess að afhenda gagnstefnanda fasteignina gegn því að hinn síðarnefndi greiddi hinum fyrrnefnda kaupverðið.

Gagnstefnandi byggir á því að það hafi verið forsenda hans fyrir því að kaupa íbúðina að Lgötu að réttargæslustefndi greiddi lokagreiðsluna eða í það minnsta að hún kæmi úr verkefninu.

Vilji gagnstefnandi ekki rifta íbúðarkaupunum á grundvelli brostinnar forsendu getur hann að mati dómsins ekki losnað undan skyldu til þess að greiða umsamið kaupverð að fullu á grundvelli þeirrar málsástæðu.

Dómurinn telur að það komi ekki heldur til greina að víkja ákvæði kaupsamningsins um greiðslu lokagreiðslunnar til hliðar með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Það er ekkert athugavert við efni kaupsamningsins. Dómurinn fellst ekki heldur á að staða aðalstefnanda og gagnstefnanda sé svo ójöfn að staða samningsaðila hafi þýðingu við mat á sanngirni ákvæðis kaupsamnings um lokagreiðslu. Aðalstefnandi fól fasteignasölunni Fagvís að selja eign sína og gagnstefnandi, sem hafði selt eign sína með liðsinni sömu fasteignasölu, sá íbúðina auglýsta þar. Ekkert liggur fyrir um að það hafi verið samantekin ráð hjá aðalstefnanda og réttargæslustefnda að útbúa skjalið til þess að blekkja gagnstefnanda með því. Í framburði gagnstefnanda kom fram að hugmyndin hefði komið frá réttargæslustefnda. Samkvæmt framburði fasteignasalans bað gagnstefnandi réttargæslustefnda að útbúa skjalið.

Eins og áður greinir verður ekki séð að með skjalinu hafi skyldan til að greiða lokagreiðsluna fallið á einhvern þriðja mann. Hafi aðalstefnandi átt eintak af samkomulaginu gat hann því ekki framvísað því og krafið einhvern um greiðslu þess eins og það fæli í sér skuldaviðurkenningu. Hvorki atvik við samningsgerðina né atvik sem síðar komu til, þ.e. að aðalstefnandi reyndi ekki að innheimta lokagreiðsluna hjá öðrum en gagnstefnanda, geta heldur valdið því að ósanngjarnt sé af aðalstefnanda eða andstætt góðri viðskiptavenju að hann beri fyrir sig ákvæði kaupsamningsins um lokagreiðsluna.

18

Dómurinn telur því að skyldan til þess að greiða eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar að Lgötu, Reykjavík, 3.500.000 kr., hvíli á gagnstefnanda og hafi gert það 10. nóvember 2018. Hann verður því dæmdur til þess að greiða aðalstefnanda þá fjárhæð með dráttarvöxtum frá þeim degi.

Þegar gagnstefnandi hefur þannig uppfyllt allar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi um íbúðina er aðalstefnanda jafnframt skylt að gefa honum út afsal fyrir íbúðinni. Þar eð dagsektir eru bundnar við það að kaupandi hafi uppfyllt skyldu sína telur dómurinn, í samræmi við þessa niðurstöðu, ekki tilefni til þess að mæla fyrir um dagsektir verði afsalið ekki gefið út fyrr en gagnstefnandi hefur greitt aðalstefnanda.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að dæma gagnstefnanda til að greiða aðalstefnanda málskostnað sem þykir, að teknu tilliti til virðisaukaskatts, hæfilega ákveðinn 1.300.000 kr.

Að mati dómsins er ástæða þessara málaferla, í það minnsta að hluta til, sú hversu óskýrt efni samkomulagsins frá 3. ágúst 2018 er. Það er óumdeilt að réttargæslustefndi samdi þann texta. Með vísan til þess þykir rétt að hann beri sinn kostnað af málinu sjálfur.

I-kvk-nf L-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð

Gagnstefnandi, Ó, greiði aðalstefnanda, B, 3.500.000 krónur með dráttarvöxtum, samkvæmt 6. gr., sbr. 5. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 10. nóvember 2018 til greiðsludags gegn því að aðalstefnandi gefi gagnstefnanda út afsal fyrir fasteigninni að Lgötu, Reykjavík, með fastanúmerið 2048021, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber.

Gagnstefnandi greiði aðalstefnanda 1.300.000 kr. í málskostnað.

Réttargæslustefndi beri sinn kostnað af málinu sjálfur.

I-kvk-nf L-kvk-nf

Rétt endurrit staðfestir, Héraðsdómi Reykjavíkur 6. nóvember 2020 18

Dómurinn telur því að skyldan til þess að greiða eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar að Lgötu, Reykjavík, 3.500.000 kr., hvíli á gagnstefnanda og hafi gert það 10. nóvember 2018. Hann verður því dæmdur til þess að greiða aðalstefnanda þá fjárhæð með dráttarvöxtum frá þeim degi.

Þegar gagnstefnandi hefur þannig uppfyllt allar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi um íbúðina er aðalstefnanda jafnframt skylt að gefa honum út afsal fyrir íbúðinni. Þar eð dagsektir eru bundnar við það að kaupandi hafi uppfyllt skyldu sína telur dómurinn, í samræmi við þessa niðurstöðu, ekki tilefni til þess að mæla fyrir um dagsektir verði afsalið ekki gefið út fyrr en gagnstefnandi hefur greitt aðalstefnanda.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að dæma gagnstefnanda til að greiða aðalstefnanda málskostnað sem þykir, að teknu tilliti til virðisaukaskatts, hæfilega ákveðinn 1.300.000 kr.

Að mati dómsins er ástæða þessara málaferla, í það minnsta að hluta til, sú hversu óskýrt efni samkomulagsins frá 3. ágúst 2018 er. Það er óumdeilt að réttargæslustefndi samdi þann texta. Með vísan til þess þykir rétt að hann beri sinn kostnað af málinu sjálfur.

I-kvk-nf L-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

Gagnstefnandi, Ó, greiði aðalstefnanda, B, 3.500.000 krónur með dráttarvöxtum, samkvæmt 6. gr., sbr. 5. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 10. nóvember 2018 til greiðsludags gegn því að aðalstefnandi gefi gagnstefnanda út afsal fyrir fasteigninni að Lgötu, Reykjavík, með fastanúmerið 2048021, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber.

Gagnstefnandi greiði aðalstefnanda 1.300.000 kr. í málskostnað.

Réttargæslustefndi beri sinn kostnað af málinu sjálfur.

I-kvk-nf L-kvk-nf

Rétt endurrit staðfestir, Héraðsdómi Reykjavíkur 6. nóvember 2020