E-3144/2020

Þetta mál, sem var tekið til dóms 9. febrúar 2021, höfðar Byggingafélag Jörfaehf., kt. [...], Jörfa, Kjalarnesi, Reykjavík, með stefnu birtri 11. maí 2020 á hendur Reykjavík-urborg, kt. [...], Ráðhúsinu, Tjarnargötu 11, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi að landamerki milli land-spildu að Jörfa, Kjalarnesi, Reykjavík, með landeignanúmerið L125702, annars vegar og aðliggjandi borgarlands hins vegar, sunnan og austan við landspilduna, séu semhér segir með merktum hnitapunktum samkvæmt hnitakerfi ISN93:

Frá punkti 453(hnit X 362218,5554, Y 418635,2462), sem er í miðjum Jörfalæk, beina línu eftir miðjum skurði í punkt 124(hnit X 362299,4339, Y 418600,8877), þaðan beina línu í punkt 113 (hnit X 362305,7818, Y 418625,9715), þaðan beina línu í punkt 820(hnit X 362335,1499, Y 418618,5395), þaðan beina línu í punkt 506 (hnit X 362394,8680, Y 418756,4372) sem liggur í miðjum Jörfalæk.

Stefnandi krefst einnig málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda.

Hann krefst jafnframt málskostnaðar úr hendi stefnanda, að teknu tilliti til virðis-aukaskatts.

Málsatvik

Eins og dómkröfur sýna varðar ágreiningurinn í þessu máli landamerki. Málsaðila greinir ekki á um málsatvik heldur um það hvernig beri að túlka efni afsala og annarra réttarheimilda.

Stefnandi, Byggingafélag Jörfa ehf., er þinglýstur eigandi 11.993 m

2 landspildu að Jörfa á Kjalarnesi ásamt íbúðarhúsi, iðnaðarhúsnæði og bílskúr sem á landinu stendur, samkvæmt afsali dagsettu 9. júlí 2008. Fyrirsvarsmaður stefnanda er E-kk-nf Ó-kk-nf. Hann átti landspilduna áður með konu sinni, Þ-kvk-þgf S-kvk-þgf G-kvk-þgf, sem er nú látin. Spildan hefur landeignanúmerið L125702 í fasteignaskrá. Íbúðarhúsalóð er skráð innan spildunnar með sama landeignanúmer og er mæld stærð hennar 4.815 m . Landspildan liggur annars vegar að landi jarðarinnar Hofs á Kjalarnesi, sem liggur vestan Jörfa lækjar, og hins vegar að landisem stefndi, Reykjavíkurborg, á. Ágreiningslaust er að Jörfalækur markar vesturmörk landspildunnar og tekur kröfugerð stefnanda því ekki til þeirra. Ágreiningur er hins vegar milli stefnanda og stefnda um það hversu langt til norðurs spilda stefnanda liggur. Þar eð austurmörk spildunnar ná að nyrsta punkti hennar tekur viðurkenningarkrafan til austur- og suðurmarka landspildunnar.

Hof og J-kk-nf voru landmiklar jarðir á sunnanverðu Kjalarnesi og lengi í eigu sömu aðila. Landamerki milli þeirra virðast ekki hafa verið skýr, ef nokkur. Þéttbýlið í Grundar-hverfi á Kjalarnesi liggur upp að jörðunum. Spildan sem um er rætt liggur í norðvestur-jaðri þéttbýlisins og gengur, svo og íbúðarhúsið, undir nafninu Jörfi. Spildunni var skipt út úr sameiginlegu landi Hofs og Jörfa árið 1966 þegar íbúðarhúsið að Jörfa var selt ásamt fjósi, hlöðu og tilheyrandi eignarlandi, með afsali dagsettu 1. febrúar 1966. Seljandi var H-kk-nf H-kk-nf sem átti þá jarðirnar og bjó að Hofi og kaupandi R-kk-nf H-kk-nf sem þá bjóað Jörfa.

Í afsalinu frá 1. febrúar 1966 er mörkum landspildunnar lýst þannig að hún marki stað sunnan af skurði, að austan af línu, sem hugsast dregin 25 metra austur fyrir fjósið, niður að skurðinum og að vestan af læk.

Samkvæmt þessari lýsingu er spildan þríhyrningslaga þar sem Jörfalækur myndar hlykkjótta langhlið frá suðvestri til norðausturs en austur- og suðurmörk eru beinar línur sem mætast í 90° horni. Að sögn stefnanda var frá upphafi litið svo á að landið væri u. þ. b. 1 hektari (10.000 m

2

) en uppmæling á landinu innan þríhyrningsins árið 2008 hafi leitt í ljós að það væri nánar tiltekið 11.993 m

2 .

Sjö mánuðum eftir að H-kk-nf H-kk-nf afsalaði spildunni til R-kk-ef H-kk-ef, 1. febrúar 1966, seldi R-kk-nf fyrirsvarsmanni stefnanda, E-kk-þgf Ó-kk-þgf, húsin að Jörfa ásamt tilheyrandi eignarlandi 29. ágúst 1966. E-kk-nf var þá 24 ára, Þ-kvk-nf S-kvk-nf eiginkona hans 21 árs og áttu þau þá þegar tvö börn. Þ-kvk-nf vissi af því að R-kk-nf frændi hennar vildi selja landið og var hún mjög áfram um að eignast það. Í afsalinu e rmörkum eignarlandsins lýst þannig:

Hinum seldu húsum fylgir lóð, sem takmarkast að sunnan af skurði, að austan af línu sem hugsast dregin 25 metra austur fyrir fjósið, niður að skurðinum og vestan af læk og norðan af vegi sem liggur að Arnarholti. Allt eins og seljandi eignaðist það með afsalsbréfi dags. 1. febrúar 1966.

Rúmum fjórum áratugum síðar, 9. júlí 2008, seldu E-kk-nf og Þ-kvk-nf félagi sínu, Byggingafélagi Jörfa, húsin ásamt landinu. Eins og áður segir er það félag, stefnandi, nú þinglýstur eigandi landsins, sem var afsalað 1966, ásamthúsakostisemá því stendur.

Stefndi á land norðan, austanog að hluta til sunnanvið landareign stefnanda. Ekki liggur fyrir óslitin saga eignarhalds á landinu frá H-kk-þgf H-kk-þgf í hendur stefnda, það er hverju var afsalað til hvers, hvenær, allt fram til september 1984.

Þótt ekki hafi verið skýr landamerki milli Hofs og Jörfa má af gögnum ráða að litið hafi verið á nyrðri hluta landsins sem Jörfa (Jöfra) og þann syðri sem Hof. Á árum áður lá svokallaður Arnarholtsvegur þvert yfir jarðirnar og einnig um landið norðan íbúð-arhússins að Jörfa, sem stóð þrátt fyrir allt í syðri hluta sameinaðs lands jarðanna.

Í gögnum málsins liggur ekki fyrir afdráttarlaust hvenær svokallaður Brautarholts-vegurvarlagðuren það mun hafa verið á árunum 1969 til 1973. Hann var lagður nokkru, en ekki miklu, norðan við vegstæði Arnarholtsvegar sem var á sama tíma aflagður.

Gögn sýna að G-kk-nf Ó-kk-nf hafi árið 1979 selt spildu norðarlega úr landi Jörfa og út að Vesturlandsvegi. Gögn sýna einnig að fyrir 1984 hafði A-kk-nf I-kk-nf keypt spildu úr landinu af Ó-kk-þgf H. P-kk-þgf næst sunnan við þá spildu sem G-kk-nf seldi. Afsöl fyrir þessum spildum liggja ekki fyrir og því er ekki vitað hvernig til dæmis spildan sem liggur næst landi stefnanda var afmörkuð í afsali fyrir henni. Í stað þess að hún sé ferhyrnd eins og spildan næst norðan við hana er sneitt af henni þríhyrningslaga stykki. Innan þess, norðan vegar, hlykkjast Jörfalækur.

Í afsali dagsettu 13. september 1984 segir: „ Lönd jarðanna Hofs og Jörfa hafa verið á hendi sömu eigenda um langan aldur og þess vegna lítið sem ekkert hugsað um innbyrðis skiptingu.“ Svo segir: „ Rétt þykir núverandi eigendum Hofs, að skipta nú land-inu þannig að hið selda teljist J-kk-nf og ákveður kaupandi að sameina þetta land landspildu þeirri úr landi Jörfa, sem hann áður keypti af Ó-kk-þgf H. P-kk-þgf.“ Með þessu skjali afsöluðu erfingjar P-kk-ef S. P-kk-ef, sem áttu óskipt land Hofs og J-kk-þgf, A-kk-þgf I-kk-þgf, nyrðri hlutann.

Með þessu afsali var ákveðið að mörkin milli jarðanna lægju um Brautarholtsveg. Jörfi héti landið norðan vegarins og landið sunnan hans niður að sjó héti Hof. Með afsal-inu fylgdi uppdráttur með útlínum sameinaðs landsins og Brautarholtsvegi þvert í gegnum það. Ekki liggur fyrir eftir hvaða grunnmynd eða korti útlínur landsins voru dregnar en uppdrátturinn er ekki hnitsettur.

Skömmu síðar, 3. nóvember 1984, afsöluðu erfingjar P-kk-ef S. P-kk-ef jörðinni H ofi til S-kk-ef B-kk-ef og E-kvk-ef G-kvk-ef.

Af einhverjum sökum var gert nýtt afsal 29. desember 1992 milli sömu aðila og sama efnis og það sem gert var 13. september 1984. Í afsalinu frá desember 1992 var vísað til teikningar með afsalinu frá nóvember 1984. Í janúar 1993 afsalaði A-kk-nf I-kk-nf Kjalarneshreppi jörðinni Jörfa. Fimm árum síðar, með lögum nr. 17/1998, sem tóku gildi 3. apríl sama ár, sameinuðust sveitarfélögin Kjalarneshreppur og Reykja-vík. Þannig eignaðist Reykjavík landið norðan, austan og að hluta til sunnan við land stefnanda.

Frá hausti 1966 hefur fyrirsvarsmaður stefnanda, E-kk-nf, búið að Jörfa ásamt fjöl-skyldu sinni og býr þar enn. Hann hefur ræktað landið og sinnt því eins og veður og vindar hafa leyft, þar með talið er það land sem stefndi telur sig nú eiga. Eftir því sem næst verður komist var ekki ágreiningur milli stefnanda og stefnda um eignamörk þar til stefndi hóf, í júní 2019, framkvæmdir við göngustíg á landi stefnanda án heimildar.

Stefndi heldur því fram að norðurmörk landspildu stefnanda afmarkist af Arnar-holtsvegi. Sé miðað við það sneiðist vænn hluti af þríhyrningnum norðanverðum. Á grein-ingur aðila um landamerki varðar því aðeins þann hluta landspildunnar sem er norðan gamla Arnarholtsvegar. Ekki er ágreiningur um merki sunnan hans.

Áður en Kjalarneshreppur sameinaðist Reykjavíkurborg var deiliskipulagi fyrir Grundarhverfi breytt 8. desember 1997. Þá var skilgreind áðurnefnd íbúðarhúsalóð umhverfis íbúðarhúsið að Jörfa. Óumdeilt er að hún nær ekki til alls eignarlandsins. Hins vegar nær hluti hennar norður fyrir þau mörk sem stefndi telur nyrðri mörk eignarlands-ins. Með afsali dagsettu 10. mars 2017 afsalaði stefnandi Kjalarneshreppi spildu úr suð-austurhorni lóðarinnar næst þéttbýlinu í Grundarhverfi, undir göngustíg og íbúð arhúsa-lóðir við götuna Jörfagrund. Afsalinu fylgdi hnitasettur uppdráttur af lóðinni þar sem hið afsalaða land er afmarkað og mynda hnitapunktar 124, 113 og 820 þrjú horn þess.

Stefnandi hefur haft áform um að skipuleggja eignarland sitt fyrir íbúðarbyggð og skipta því í þrjár aðskildar lóðir, enda liggur þaðí jaðri þéttbýlisins í Grundar hverfi. Arki-tektastofan Arkþing ehf. vann tillögu þess efnis fyrir stefnanda. Hún var lögð fyrir umhverfis- og skipulagssvið Reykjavíkurborgar í byrjun árs 2019 og var að sögn stefn-andavel tekið. Á sama tíma ræddi stefnandi við skrifstofu borgarstjóra, fyrir hönd eigna-sjóðs borgarinnar, um gerð samkomulags vegna fyrirhugaðrar uppbyggingar á lóðinni. Þ ær viðræður gengu vel og segist E-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, hafa staðið í þeirri trú að ekki væri ágreiningur um hvar mörk eignarlands hans lægju.

Eins og áður segir var, íjúní 2019, byrjað að grafa fyrir göngustíg samhliða Braut-arholtsvegi innan marka eignarlands stefnanda án samráðs við hann og án þess að leitað væri heimildar hans. Við nánari athugun kom í ljós að Reykjavíkurborg, sem er jafnframt framkvæmdaraðili, hafði gefið út framkvæmdaleyfi fyrir stígnum 30. apríl 2019. Þá kom einnig í ljós að borgin hafði löngu fyrr rætt við eigendur næstu jarða og hafði ýmist tekið land undir stíginn eignarnámi eða samið við landeigendur áður en hún veitti fram-kvæmdaleyfið. Stefnanda virtist að þeim starfsmönnum borgarinnar sem önnuðust undir-búninginn hefði ekki verið kunnugt um eignarrétt hans að hluta þess lands sem fara átti undir stíginn. Skýringin kynni að liggja í því að einungis lóðin undir íbúðarhúsið að Jörfa er afmörkuð á korti í svokallaðri Borgarvefsjá, en ekki eignarlandið í heild. Fyrirsvars-maður stefnanda kveðst hafa árið 2017 haft samband við starfsmenn borgarinnar og vakið athygli þeirra á eignarhaldi sínu á landinu. Honum hafi verið svarað því til að borgin liti svo á að mörk eignarlands hans væru eins og þeim er lýst í afsalinu frá febrúar 1966.

Þessari fullyrðingu mótmælir stefndi. Að sögn stefnanda kom það honum því á óvart þegar framkvæmdir við umræddan göngustíg hófust fyrirvaralaust innan eignarlandsins án samráðs við hann og án leyfis hans.

Stefnandi kærði útgáfu framkvæmdaleyfisins til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála með bréfi dags. 9. júlí 2019 og krafðist þess að framkvæmdirnar yrðu stöðvaðar svo og að framkvæmdaleyfið yrði fellt úr gildi.

Stefnandi ritaði skrifstofu framkvæmda og viðhalds hjá stefnda bréf 10. júlí 2019.

Með því krafðist hann þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar og varð stefndi í fyrstu við þeirri kröfu. Stefndi fór þá að skoða nánar þær eignarheimildir sem lágu til grundvallar kröfu stefnanda og vefengdi þær. Stefnandi lýsti sig fúsan til viðræðna um lagningu stígs-ins að því gefnu að eignarréttur hans að landinu yrði virtur. Málið leystist ekki með sátt heldur hélt stefndi áfram framkvæmdum með þeim rökum að stefnandi ætti ekki landið undir stígnum. Stefnandi mótmælti þessu harðlega en stefndi lauk framkvæmdunum.

Með úrskurði 30. desember 2019 hafnaði úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlinda-málakröfum stefnanda, meðal annars með þeim rökum að ágreiningur um bein eða óbein eignarréttindi yrði ekki leiddur til lykta fyrir úrskurðarnefndinni heldur fyrir dómstólum.

Stefnandi hefur mótmælt einhliða túlkun stefnda á staðsetningu landamerkja eign-arlands stefnanda og borgarlandsins og áskilið sér rétt tilþessað krefjast bóta vegna ólög-mætra framkvæmda við gerðstígaí landi hans.

Stefnandi kveðst alla tíð hafa greitt fasteignagjöld til sveitarfélagsins af eignar-landi sínu miðað við þau mörk sem koma fram í afsalinu frá 1. febrúar 1966. Hann hafi í góðri trú og nánu samráði við borgaryfirvöld unnið að undirbúningi deiliskipulagsbreyt-ingar í því skyni að breyta eignarlandi sínu í byggingarland. Þau áform séu nú í uppnámi vegna nýrrar túlkunar stefnda á eignamörkum. Af þeim sökum teljist efnandi sig ekki eiga annan kost en þann að höfða mál til viðurkenningar á landamerkjum milli eignarlands hans og borgarlandsins.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfur sínar á lýsingum á landamerkjum landspildunnar að Jörfa á Kjalarnesi í þinglýstum afsölum eignarlandsins, dagsettum 9. júlí 2008, 26. ágúst 1966 og 1. febrúar 1966. Það land sem hann telji sig eiga hafi verið hnitasett á uppdrætti sem starfsmenn stefnda unnu að frádregnu því landi sem stefnandi afsalaði stefnda, með afsali dags. 10. mars 2017, sem borgarráð samþykkti 16. mars 2017.

L andspildunnihafiupphaflega verið skipt út úr jörðinni Jörfa árið 1966 þegar íbúð-arhúsið Jörfi og annar húsakostur á spildunni var seldur. Seljandi var H-kk-nf H-kk-nf, sem bjó á Hofi, og kaupandi, R-kk-nf H-kk-nf, bjó á Jörfa. Í afsali frá 1. febrúar 1966, þar sem H-kk-nf afsalar R-kk-þgf húsunum og eignarlandinu segi:

Ég undirritaður, H-kk-nf H-kk-nf, Hofi, Kjalarnesi, lýsi því hér með yfir, að ég sel hér með og afsala R-kk-þgf H-kk-þgf, Jörfa, Kjalarnesi, húsum að Jörfa, svo sem nánar greinir hér á eftir, ásamt meðfylgjandi lóð. Hið selda er íbúðarhúsið að Jörfa ásamt viðfestu fjósi og hlöðu, með öllu múr- og naglföstu og öllu, sem eigninni fylgir og fylgja ber. Húsin seljast í því ástandi, sem þau eru nú í, og kaupandi hefur kynnt sér og sætt sig við að öllu leyti. Hinum seldu húsum fylgir lóð, sem takmarkast að sunnan af skurði, að austan af línu, sem hugsast dregin 25 metra austur fyrir fjósið, niður að skurðinum og að vestan af læk.

Stefnandi áréttar að samkvæmt lýsingu afsalsins myndi Jörfalækur og tvær beinar línur er mætist í 90° horni mörk landspildunnar og skeri Jörfalækur báðar beinu línurnar. Skýrt sé hvar þessi mörk liggi og ekki ágreiningur um það milli aðila máls. Mörkin hafiverið dregin upp á tveimur kortum, annars vegar korti (séruppdrætti/lóðablaði merktu 32.470.0/32.446._) sem var gert í tengslum við kaup stefnanda á landinu og húsakosti árið 2008, og hins vegar á korti sem starfsmenn stefnda gerðu í tengslum við viðræður aðila um uppbyggingu á eignarlandinu. Síðarnefnda kortið sýni afmörkun eignarlands stefnanda eins og það sé nú eftir að spilda úr því var seld stefnda árið 2017.

Stefnandi byggi áþví að afsalið frá 1. febrúar 1966 sé frumheimild fyrir því hvaða landi var skipt út úr jörðinni Jörfa á sínum tíma og að byggja eigi á lýsingu þess varðandi landamerki eignarlands Jörfa og aðliggjandi landareigna.

R-kk-nf H-kk-nf hafði einungis átt landið í sjö mánuði þegar hann 29. ágúst 1966 seldi E-kk-þgf Ó-kk-þgf, fyrirsvarsmanni stefnanda, húsin að Jörfa ásamt meðfylgjandi eignarlandi. Í afsalinu sé mörkum eignarlandsins lýst þannig:

Hinum seldu húsum fylgir lóð, sem takmarkast að sunnan af skurði, að austan af línu sem hugsast dregin 25 metra austur fyrir fjósið, niður að skurðinum og vestan af læk og norðan af vegi sem liggur að Arnarholti. Allt eins og seljandi eignaðist það með afsalsbréfi dags. 1. febrúar 1966.

Stefnandi telur skýrt af þessum texta að með afsalinu 29. ágúst 1966 hafi E-kk-nf eignast sama land og sömu hús og R-kk-nf H-kk-nf hafði keypt af H-kk-þgf H-kk-þgf fyrr sama ár. Hins vegar sé misritun í seinna afsalinu þar sem segi að norðurmörk landsins afmarkist af „vegi sem liggur að Arnarholti“. Stefnandi byggi á því að þessi misritun hafi ekkert gildi varðandi landamerkin, enda sé vísað til fyrra afsals um það hver hafi verið mörk þess lands sem skipt var út úr Jörfa og skýrt að R-kk-nf séað afsala sama landi.

E-kk-nf Ó-kk-nf og kona hans, Þ-kvk-nf S-kvk-nf G-kvk-nf, hafi selt Byggingafélagi Jörfa ehf. öll húsin að Jörfa ásamt meðfylgjandi eignarlandi 9. júlí 2008. Í afsalinu segi:

Hinum seldu húsum fylgir eignarland 11,993 fermetrar, sem takmarkast að sunnan afskurði, að austan af línu, sem hugsast dregin 25 metra austur af bílskúr, niður að skurð-inum, og að vestan af læk, allt samkvæmt afsali 05-448, gert að Hofi, Kjalarnesi, útgefið af H-kk-þgf H-kk-þgf 01. febrúar 1966. og afsal T5-486 gert í Reykjavík, 29. ágúst 1966 útgefið af R-kk-þgf H-kk-þgf sem vísar í fyrra afsal.

Stefnandi byggi eignarrétt sinn á þessu afsali frá árinu 2008. Mörk eignarlandsins komi skýrt fram í þeirri heimild. Þá vísi bæði afsalið frá 9. júlí 2008 og afsalið frá 29. ágúst 1966 til afsalsins frá 1. febrúar 1966 sem upprunalegrar heimildar um afmörkun hins útskipta lands. Enginn vafi leiki því á eignarrétti stefnanda né því hvernig eignarland hansafma rkist, sbr. meginreglur eignarréttar og 72. gr. s tjórnarskrárinnar, sbr. lög nr. 33/1944.

Stefnandi telur einnig að ákvæði 1., 2. og 3. gr. laga um hefð nr. 46/1905 styðji ótvírætt eignarrétt hans að landinu norðan Arnarholtsvegar. Áratugum saman hafi ekki verið neinn ágreiningur um eignarhald á landinu eða landamerki og engar athugasemdir gerðar við það að stefnandi og fyrri eigendur önnuðust umrætt land. Eftir að Arnarholts-vegurinn var lagður af og nýr Brautarholtsvegur lagður norðar hafi nothæft landrými umhverfis húsin að Jörfa aukist. Heimilisfólkið að Jörfa hafi grætt landið upp og hafi, án athugasemda, nýtt það eftir því sem aðstæður leyfðu. Kjalarneshreppur og síðar stefndi hafi í áratugi innheimt fasteignagjöld af landinu miðað við skráða stærð þess í Fasteignaskrá, þ. e. 1 hektara (10.000 m

2

). Kjalarneshreppurhafi í deiliskipulagi árið 1997 afmarkað lóðina undir íbúðarhúsið að Jörfa þannig að hún næði norður fyrir Arnarholtsveg. Stefndi hafi lagt fram ódagsettan uppdrátt, þar sem mörk jarðarinnar Hofs og Jörfa séu afmörkuð með gulum lit. M örk Hofs og Jörfalands á þeim uppdrætti séu dregin um Jörfalæk norður fyrir Arnar-holtsveg. Þetta allt styðji þá niðurstöðu að alltaf hafi verið litið svo á að austurmörk eign-arlandsins hafi náð norður fyrir Arnarholtsveg, eins og lýst séí afsalinu frá 1. febrúar 1966.

Allur eignarréttur Kjalarneshrepps og seinna Reykjavíkurborgar á landi sem liggiaðlandi stefnanda sé byggður á löggerningum sem hafi verið gerði reftir að landi stefnanda var skipt út úr landi Jörfa. Yngri afsöl fyrirsölu á landi jarðanna Hofs og Jörfa sem stefndi leiði eignarrétt sinn af geti ekki hafa falið í sér yfirfærslu eignarréttar á því landi sem selt var út úr jörðinni Jörfa í febrúar árið 1966 og stefnandi eigi nú samkvæmt þinglýstum eign-arheimildum.

Landamerki kröfugerðar stefnanda byggi stá lýsingu í fjórum afsölum og hafi verið hnitasett og dregin upp á korti. Hnit séu í hnitakerfinu ÍSN93. Kröfugerð stefnanda um landamerki byggist nánar tiltekið á eftirfarandi grundvelli:

Suðurmörk byggistá lýsingu í afsölum frá 1. febrúar 1966, 29. ágúst 1966 og 9. júlí 2008, sem séu öll samhljóða. Mörkin liggi um skurð sem liggi frá Jörfalæk að horni spildu sem afsalað var til stefnda árið 2017. Dregin sé bein lína eftir skurðinum miðjum frá punkti nr. 456 í miðjum Jörfalæk í punkt nr. 124 sem sýndur sé á korti sem fylgdi afsalinu árið 2017. Þaðan liggi mörkin í næstu tvö horn spildunnar sem séu punktar 113 og 820 á sama korti. Ekki er ágreiningur milli stefnanda og stefnda um þessi mörk.

Austurmörk byggist einnig á lýsingu afsalanna frá 1. febrúar 1966, 29. ágúst 1966 og 9. júlí 2008, og séu bein lína sem hugsist dregin 25 metra austur af bílskúr, áður fjósi, úr punkti 820 í punkt 506 sem sé þar sem línan skeri Jörfalæk að norðanverðu.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til almennra reglna eignar - og kröfu-réttar og laga um hefð nr. 46/1905, vatnalaga nr. 15/1923, einkum 3. gr., og til hliðsjónar laga nr. 41/1919 um landamerki. Krafa um málskostnað úr hendi stefnda er reist á 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda

Krafa um sýknu

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Honum sýnist stefnandi byggja á þvíí fyrsta lagiað afsal frá 1. febrúar 1966 sé frumheimild fyrir því hvaða landi var skipt út úr jörðinni Jörfa á sínum tíma og að byggja eigi á lýsingu þess varðandi landamerki eignarlands Jörfa og aðliggjandi landareigna. Í öðru lagi byggi stefnandi á því að lýsing á landamerkjum í afsali frá 29. ágúst 1966 sé komin tilvegna misritunar sem hafi ekkert gildi varðandi landamerkin, enda sé vísað til fyrra afsals frá 1. febrúar 1966 um mörk þess lands sem skipt var út og í þriðja lagi að landamerkin hafi verið hnitsett af hálfu starfs-manna stefnda.

Stefndi mótmælir öllum málsástæðum stefnandas em röngum og/eða ósönnuðum. Sýknukrafa stefnda byggist á því að land stefnanda nái ekki lengra til norðurs en að suðurbrún gamla Arnarholtsvegarins. Stefndi byggi kröfu sína á lýsingu á landa-merkjum í þinglýstu afsali frá 29. ágúst 1966.

Stefnandi hafi eignast land sitt með afsali, dags. 9. júlí 2008, og segi svo um afmörkun þessí afsalinu:

Hinum seldu húsum fylgir eignarland 11,993 fermetrar sem takmarkast sunnan af skurði, að austan af línu, sem hugsast dregin 25 metra sunnan af bílskúr, niður aðskurð-inum, og að vestan af læk, allt samkvæmt afsali 05-448, gert að Hofi Kjalarnesi, útgefið af H-kk-þgf H-kk-þgf 01. febrúar 1966 og afsal T5-486 gert í Reykjavík, 29. ágúst 1966 útgefið af R-kk-þgf H-kk-þgf sem vísar í fyrra afsal.

Stefndi byggi á því að sá ágalli sé á þessu afsali og uppdrætti sem því fylgi að misræmi sé milli þess og heimildarbréfs afsalsgjafa, E-kk-ef Ó-kk-ef og Þ-kvk-ef S-kvk-ef G-kvk-ef, frá 29. ágúst 1966, um afmörkun landsins. Þetta misræmi birtist í því að í afsali til E-kk-ef og Þ-kvk-ef frá 29. ágúst 1966 sé landið sagt afmarkast að norðan af vegi sem liggur að Arnarholti en í afsali stefnanda frá 9. júlí 2008 sé gengið út frá því að landið nái alllangt norður fyrir umræddan veg eins og sjá megi af uppdrætti sem greinilega liggi til grundvallar útreikningi á þeirri stærð landsins semsétilgreind í afsali stefnanda. U pp-drátturinn sé unninn af Hniti verkfræðistofu hf., dags. 23. janúar 2001, og á skjalinu sé þessi áritun:

E-kk-nf Ó-kk-nf, Landamerki Jörfa, Kjalarnesi. Landamerki við Jörfa Frumathugun á Landamerkjum ‚Útreikn. á flatarmálum og hnitasetning Samkvæmt þessum uppdrætti sé landið sagt vera 11.993 m² en ekki sé getið um stærð þessí afsali R-kk-ef til E-kk-ef og Þ-kvk-ef frá 29. ágúst 1966. Ljóst séaf fyrirliggjandi gögnum að landið sé í raun talsvert minna en tilgreint sé í afsali stefnanda. Það megi meðal annars ráða af fyrrgreindum uppdrætti verkfræðistofunnar Hnits hf., þar sem skýrtk o m i fram að fasteigninni Jörfa fylgi ekki það land sem sé norðan gamla Arnarholtsveg-arins. Á þeim uppdrætti megi sjá legu Brautarholtsvegar og fylgi Jörfa ekkert land norðan hans og raunar ekki heldur spilda með fram veginum að sunnanverðu, þ. e. að þeim stað þar sem áður lá vegur að Arnarholti og getið sé um í afsali E-kk-ef og Þ-kvk-ef frá 29. ágúst 1966. Sá vegur hafi legið nokkru sunnar en Brautaholtsvegur liggi nú, eins og uppdráttur E-kk-ef R-kk-ef verkfræðings, dags. 11. febrúar 2002, sýni.

Stefndi hafnar því alfarið sem röngu og ósönnuðu að líta megi svo á að nánari lýsing á landamerkjum sé komin til vegna misritunar, eins og stefnandi haldi fram. Þvert á móti séu yfirgnæfandi líkur á því að eigendur hafi verið að setja inn nákvæmari lýsingu á landamerkjunum, þar sem hana hafi skort í afsali frá 1. febrúar 1966.

Þá telur stefndi að ekki komi til álita að stefnandi hafi unnið rétt samkvæmt afsal-inu frá 9. júlí 2008 sem grandlaus viðsemjandi um eignina, enda hafi félagið, Bygginga-félagið Jörfi ehf., verið í eigu seljendanna, E-kk-ef og Þ-kvk-ef. Þau riti þ ví undir afsalið sem seljendur en jafnframt fyrir hönd stefnanda sem kaupanda. Stefnandi hafiþví ekki getað verið í góðri trú um að eigninni fylgdi annað og meira land en seljendur höfðu eignar-heimild fyrir.

Stefnandi vísi í afsal H-kk-ef H-kk-ef til R-kk-ef H-kk-ef að landinu Jörfa, dags. 1. febrúar 1966, en þar sé lóð eignarinnar afmörkuð svo:

Hinum seldu húsum fylgir lóð, sem takmarkast að sunnan af skurði, að austan af línu, sem hugsast dregin 25 metra austur fyrir fjósið, niður að skurðinum og að vestan af læk.

Þar sé getið um afmörkun að sunnan, austan og vestan, en ekki að norðan. Stefn-andi skýri þessa lýsingu þannig, að landið nái til norðurs að þeim stað þar sem markalínan að austanverðu skeri lækinn sem afmarki landið að vestanverðu. L andið sé þá afmarkað eins og nokkurs konar þríhyrningur þar sem hlykkjóttur lækurinn sé langhliðin. Stefndi telur að gallinn við þessa skýringu sé sá að í afsalinu frá 29. ágúst 1966 séu norðurmörk landsins skýrt afmörkuð af veginum sem liggur að Arnarholti og geti skýring stefnanda því ekki átt við um þá afmörkun sem þar er tilgreind, en í tilvitnuðu afsali segi:

Hinum seldu húsum fylgir lóð, sem takmarkast að sunnan af skurði, að austan af línu sem hugsast dregin 25 metra austur fyrir fjósið, niður að skurðinum og að vestan af læk og að norðan af vegi, sem liggur að Arnarholti.

Stefndi telur einu gilda í þessu sambandi hvort sú breyting sem var gerð á lýsingu á afmörkun landsins í afsalinu frá 29. ágúst 1966 frá því sem verið hafði í afsalinu frá 1. febrúar 1966 hafi falið í sér leiðréttingu á afmörkun landsins eða það að seljandi vildi halda eftir spildu norðan Arnarholtsvegar. Afmörkun spildunnar í afsalinu frá 29. ágúst 1966 sé alveg skýr umþað að vegurinn að Arnarholti, eins og hann lá á þeim tíma, mark-aði landið að norðanverðu. Þannig sé landinu lýst í afsali til E-kk-ef Ó-kk-ef, sem seldistefnandalandið. Þ aðhafi því verið sú eign sem E-kk-nf og Þ-kvk-nf keyptu og gátu með réttu ráðstafað. Þá gildi einu hvað sagði í heimildarbréfi þess sem seldi þeim, enda leiði þau ekki rétt sinn af því skjali. Um þetta hafistefnandaveriðkunnugt þegarhann keypti eign-ina, eins og áður segi, enda hafi seljendur landsins, eins og að framan greinir, verið E-kk-nf og Þ-kvk-nf, sem hafi þá jafnframt verið fyrirsvarsmenn stefnanda. Þegar af þeirri ástæðu hafi seljandi ekki getað verið grandlaus um þessa breyttu lóðarafmörkun. Þá sé einsýnt að stefnandi hafi, sem síðari tíma framsalshafi, eðli málsins samkvæmt ekki getað eignast fyrir traustfang annan eða ríkari rétt en sá aðili sem hann leiðir rétt sinn frá.

Stefndi vísar til þess að í afsalinu frá 1. febrúar 1966 komi fram að með því séu kaupandanum, R-kk-þgf H-kk-þgf, sem sé sagður búa að Jörfa, seld tilgreind hús að Jörfa ásamt meðfylgjandi lóð, en seljandinn búi að Hofi á Kjalarnesi. Af málsgögnum, verði ráðið að það land eða lóð sem fylgdi húsunum að Jörfa hafi aðeins verið lítill hluti þess lands sem tilheyrði Jörfa. Jörðinni Jörfa hafi meðal annars fylgt allmikið land norðan Arnarholtsvegar að landi Króks að vestanverðu og allt upp að Vesturlandsvegi. Þetta komi berlega fram á uppdrætti sem sé fylgiskjal með afsali fyrir Hofi, dags. 30. nóvember 1984. Til nánari skýringar telur stefndi rétt að benda á að í afsali fyrir landspildu úr landi Hofs og Jörfa, dags. 13. september 1984, komi fram að lönd jarðanna hafi verið á hendi sömu eigenda um langan aldur og því séljóst af samhenginu að ekki sé þá verið að tala um þá lóð sem var seld úr landinu við sölu á húsunum að Jörfa og afsalið frá 1. febrúar 1966 taki til. Jafnframt sé ljóst að sú spilda norðan Arnarholtsvegar sem stefnandi telji falla innan marka lóðar sinnar hafi tilheyrt öðru landi Jörfa, sem síðar komst í eigu Kjal-arneshrepps með afsali, dags. 11. janúar 1993.

Stefnandi telji að ákvæði 1., 2. og 3. gr. laga um hefð nr. 46/1905 styðji ótvírætt eignarrétt hans að landinu norðan Arnarholtsvegar. Þá vísi hann til þess að ára tugum saman hafi enginn ágreiningur verið um eignarhald landsins eða landamerki og engar athugasemdir verið gerðar við það að hann og fyrri eigendur önnuðust umrætt land. Að auki hafi Kjalarneshreppur og síðar stefndi innheimt í áratugi fasteignagjöld af landinu miðað við skráða stærð þess í fasteignaskrá, það er 1 hektara.

Stefndi bendi á að ekkert komi fram um stærð landsins í afsölum frá 1. febrúar 1966 og 28. ágúst sama ár. Það sé ekki fyrr en 40 árum síðar sem fyrirsvarsmaður stefn-anda, E-kk-nf Ó-kk-nf, fái Hnit verkfræðistofu hf. til þess að mæla stærð landsins eftir sinni röngu túlkun og setji niðurstöðu þeirrar mælingar inn í afsal til félags í sinni eigu og láti þinglýsa því. Ljóst sé af mæliblaði verkfræðistofunnar að aðeins sé um „... Frum-athugun á Landamerkjum“ að ræða, sem hafi auk þess aldrei verið borin undir eigendur aðliggjandi lands eða aflað samþykkis þeirra vegna. Eðli málsins samkvæmt geti slíkur einhliða gjörningur lóðarhafa ekki legið til grundvallar sem bindandi niðurstaða um afmörkun og stærð lóðarinnar, sbr. 2. gr. laga nr. 41/1919 um landamerki o. fl. Yrði fallist á það væri lóðareigendum játuð heimild til þess að stækka eign sína með einhliða gerningi sem hefði jafnframt í för með sér minnkun aðliggjandi lóða án þess að fyrir lægi samþykki eigenda þeirra. Stefndi byggi á því að það komi alveg skýrt fram í afsalinu frá 29. ágúst 1966 hvernig lóðin sé afmörkuð og að það fái ekki staðist að stefnandi haldi nú öðru fram, þvert á það sem segi í fyrrnefndu afsali. Engin gögn eða heimildir liggi fyrir í málinu um að stefnandi hafi haft umráð yfir landi norðan Arnarholtsvegar eða að hann hafi girt það land eða nytjað.

Stefnandi vísi jafnframt til ódagsetts uppdráttar sem hann telji sýna að þar séu mörk Hofs og Jörfalands dregin um umræddan læk, langt norður fyrir Arnarholtsveg. Það sé hins vegar rangt að mörk séu þar dregin um lækinn og norður fyrir Arnarholtsveg heldur fylgi þau mörk sem uppdrátturinn sýni hnitsettum línum á honum. Þá séuþað engin tíðindi að land Hofs og J-kk-ef hafi náð norður fyrir Arnarholtsveg, enda beri gögn málsins með sér að svo hafi verið, en það hafi hins vegar aldrei átt við um þá lóð sem var afsalað til E-kk-ef og Þ-kvk-ef 29. ágúst 1966. Á uppdrættinum séu feitletraðar línur sem dregnar hafi verið inn á hann við margnefnda lóð, en með þeim sé aðeins verið að skerpa á því annars vegar hvar lækurinn liggi og hins vegar hvar skurður liggi þvert á hann og sé orðið „lækur“ handritað inn á uppdráttinn og bent á legu hans með ör. Ekkert á uppdrættinum gefi hins vegar til kynna að þessar línur séu merkjalínur og gætu þessar áritanir allt eins verið frá því fyrir þann tíma er margnefnd lóð var afmörkuð og ráðstafað úr landi Hofs og Jörfa. Þá liggi hvorki fyrir hver krotaði þetta á uppdráttinn né í hvaða skyni. Enn fremur verði að teljast sérkennilegt að merki lóðarinnar skuli ekki vera hnitsett eins og önnur merki á uppdrættinum, hafi þarna verið sérgreind lóð þegar uppdrátturinn var gerður, en í því sambandi bendi stefndi til dæmis á sérgreinda lóð úr landi Lykkju semsésýnd og afmörkuð á uppdrættinum vestur af Hofi.

Stefndi telur að uppdráttur í tengslum við skipulagsgerð frá Landupplýsingadeild umhverfis- og skipulagssviðs stefnda, dags. 2. júlí 2019, hafi ekkert sönnunargildi um afmörkun á landi Jörfa til norðurs því líta verði til þeirrar athugasemdar eða fyrirvara sem sé ritaður á hann. Þar segi:

Ath! Lóðamörk lóðarinnar Jörfa (landeignarnr. 125702) eru sýnd skv. deiliskipulagi.

Eignarmörk landsins sem liggur utan lóðarinnar eru sýnd samkvæmt afsalinu 05-488.

Ekki er samræmi á skilgreiningu eignamarka milli afsala Litra 05-448 og Litra T5-486.

Þó eignamörkin á þessum uppdrætti séu sýnd samkvæmt afsalinu 05-448 er ekki tekin afstaða til þess hvort afsalið eigi að gilda.

Stefndi telur að uppdráttur frá 23. janúar 2006 sem Hnit verkfræðistofa hf. vann fyrir E-kk-þf Ó-kk-þf, þáverandi eiganda Jörfa og fyrirsvarsmann stefnanda, sem ber árit-unina „Landamerki við Jörfa Frumathugun á Landamerkjum“, hafi enga þýðingu um landamerki fyrir J-kk-þf, enda hafi stefndi aldrei samþykkt hann eins, og áður segi og svo sem áskilið sé í 2. gr. laga um landamerki o. fl. nr. 41/1919. Þá beri áðurnefnt orðalag í frumathugun á landamerkjum með sér að eigandi J-kk-ef hafi talið einhverja óvissu ríkja um merkin því að öðrum kosti hefði slík frumathugun verið óþörf.

Ráðstöfun E-kk-ef og Þ-kvk-ef til stefnanda á landi án tilskilinna eignarráða teljist vera vanheimild. Með því hafi eignarheimild Reykjavíkurborgar verið skert einhliða.

Með vísan til alls framangreinds ítrekar stefndi sýknukröfu sína enda verði að telja ljóst að seljendur, E-kk-nf og Þ-kvk-nf, hafi ekki getað selt stefnanda annað land en það sem þau höfðu eignast, sbr. afsal dagsett 29. ágúst 1966, sem ótvírætt markaðist norður að Arnar-holtsvegi. Af því leiði að stefnandi hafi ekki getað öðlast annan eða meiri rétt en þann sem seljendur áttu. Kaupandi landsins, stefnandi, sé og hafi verið félag í eigu seljenda og seljendur hafi veriðí fyrirsvari fyrir það, eins og undirskriftir þeirra á afsali beri með sér. Stefnandi viðurkenni að gamli Arnarholtsvegurinn hafi legið sunnan við núver-andi Brautarholtsveg. Um legu gamla Arnarholtsvegarins megi styðjast við uppdrátt E-kk-ef R-kk-ef frá 11. febrúar 2002, en á honum sé vísað til korts vegagerðarinnar 1: 5000 frá 1973. Land stefnanda ætti að teljast ná að þeim stað þar sem var syðri vegbrún Arnarholtsvegar, enda falli veghelgunarsvæði vegarins undir eignarlandið, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 346/2008.

Um lagarök vísar stefndi einkum til almennra reglna eignar réttar og kröfuréttar og 2. gr. laga nr. 41/1919 um landamerki o. fl. Málskostnaðarkrafa stefnda byggistá 130. gr., sbr. 129. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Ágreiningur þessa máls varðar mörk landspildu á Kjalarnesi. Álitamálið er hvort nyrðri mörk hennar ráðast af Jörfalæk þar sem hann mætir línu sem markar eystri mörk lands stefnanda eða hvort nyrðri mörkin ráðast af svokölluðum Arnarholtsvegi sem er löngu aflagður en hann þverar bæði línuna sem myndar eystri mörkin og Jörfalæk.

Þegar spildunni er lýst í afsölum, annars vegar frá 1. febrúar 1966 og hins vegar 29. ágúst 1996, eru þau samhljóða allt niður að neðstu línu lýsingarinnar.

Í afsalinu 1. febrúar 1966 segir svo:

Hið selda er íbúðarhúsið að Jörfa ásamt viðfestu fjósi og hlöðu, með öllu múr- og naglföstu og öllu, sem eigninni fylgir og fylgja ber. Húsin seljast í því ástandi, sem þau eru nú í, og kaupandi hefur kynnt sér og sætt sig við að öllu leyti. Hinum seldu húsum fylgir lóð, sem takmarkast að sunnan af skurði, að austan af línu, sem hugsast dregin 25 metra austur fyrir fjósið, niður að skurðinum og að vestan af læk. ...

Samkvæmt framansögðu sel ég hér með og afsala R-kk-þgf H-kk-þgf, J-kk-þgf, Kjalarnesi, húsum að Jörfa, svo sem nánar er lýst að framan, ásamt tilheyrandi lóð, eins og þar er lýst, og má hann hagnýta sér hið selda á sérhvern löglegan hátt óátalið af mér, enda svara ég til vanheimildar.

Í afsalinu 29. ágúst 1966 segir hins vegar:

Hið selda er íbúðarhúsið að Jörfa ásamt viðfestu fjósi og hlöðu, með öllu múr- og naglföstu og öllu, sem eigninni fylgir og fylgja ber. Húsin seljast í því ástandi, sem þau eru nú í, og kaupandi hefur kynnt sér og sætt sig við. Hinum seldu húsum fylgir lóð, sem takmarkast að sunnan af skurði, að austan af línu, sem hugsast dregin 25 metra austur fyrir fjósið, niður að skurðinum og að vestan af læk og að norðan af vegi, sem liggur að Arnarholti.

Allt eins og seljandi eignaðist það með afsalsbréfi dags. 1. febrúar 1966.

Ekki liggur fyrir hver samdi fyrra afsalið en eigandi landsins, H-kk-nf H-kk-nf, ritaði undir afsalið fyrirvaralaust. Að sögn E-kk-ef, sem keypti landið ásamt konu sinni Þ-kvk-þgf, í ágúst 1966 samdi nafngreindur hæstaréttarlögmaður síðara afsalið. Þrátt fyrir mótsögnina í texta síðara afsalsins ritaði seljandi og afsalsgjafi R-kk-nf H-kk-nf undir það.

Stefnandi, Byggingafélag Jörfa ehf., leiðir rétt sinn frá stofnendum sínum Þ-kvk-þgf og E-kk-þgf, sem er nú fyrirsvarsmaður og eini eigandi félagsins. Stefnandi gat einungis fengið framseldan þann rétt sem E-kk-nf og Þ-kvk-nf áttu. Því þarf að afmarka þann rétt.

Afsöl og opinber skráning

Fyrra afsalið er á milli H-kk-ef H-kk-ef og R-kk-ef H-kk-ef. Með því afsalaði H-kk-nf R-kk-þgf þríhyrningslaga reit úr landi sínu, þar sem suðausturhornið er myndað af skurði, frá vestri til austurs, og línu í 25 metra fjarlægð frá fjósvegg, frá suðri til norðurs, en hlykkjóttur lækurinn myndar langhlið þríhyrningsins frá skurðinum í suð-vestri til enda línunnar í norðaustri. Þennan afmarkaða reit afhenti H-kk-nf R-kk-þgf með afsalinu. Eignarréttur H-kk-ef að þessu afmarkaða landi féll niður og eignarréttur R-kk-ef að sama landi stofnaðist.

Síðara afsalið er á milli R-kk-ef og E-kk-ef. Þar er lýsing landsins eins og segir í fyrra afsalinu, allt þar til segir „og að norðan af vegi, sem liggur að Arnarholti. Allt eins og seljandi eignaðist það með afsalsbréfi dags. 1. febrúar 1966.“

Stefndi byggir á því að texti síðara afsalsins þýði afdráttarlaust að spildan sem R-kk-nf afsalaði E-kk-þgf sé ferhyrningur, sem myndist eins og þríhyrningurinn samkvæmt fyrra afsalsbréfinu allt þar til Arnarholtsvegur sneiði efsta bútinn ofan af þríhyrningnum.

Þennan efsta bút eigi stefndi.

H-kk-nf H-kk-nf var ekki aðili að síðara afsalinu og því er vafalaust að það hafði engin réttaráhrif á fyrra afsalið. Til þess að breyta afmörkun þess lands sem H-kk-nf afsalaði R-kk-þgf hefði þurft að breyta fyrra afsalinu. Spildan, sem afmarkast af Arnar-holtsvegi í suðri, línu í framhaldi af línunni sem er 25 m frá en með fram fjósveggnum í austri og læknum sem langhlið, féll því ekki aftur til H-kk-ef eða bættist aftur við sameinaðlandj a rðanna Hofs og Jörfa með síðara afsalinu. Það haggaði því ekki eignarrétti R-kk-ef að því landi sem er afmarkað í og afhent honum með fyrra afsalinu. Hann mátti því ráð-stafa því í heilu lagi, eins og H-kk-nf reyndar tekur fram í afsali sínu til R-kk-ef.

Stefndi telur að líta megi svo á að R-kk-nf hafi við afsalið til E-kk-ef og Þ-kvk-ef haldið þessum bút eftir fyrir sigog búturinn á einhvern hátt komist í hendur stefnda.

Stefndi á land norðan og austan við land stefnanda. Eins og rakið er í lýsingu málsatvika hefur hannekki lagt fram óslitna sögu framsala á landinu frá H-kk-þgf H-kk-þgf. Hannhefur hvorki lagt fram afsal á landbútnum norðan Arnarholtsvegar til þess sem seldi Ó-kk-þgf H. P-kk-þgf eða P-kk-þgf S. P-kk-þgf né afsal R-kk-ef á þeim bút til Ó-kk-ef eða P-kk-ef sjálfra.

Í texta afsalsins frá 1984 til A-kk-ef I-kk-ef eru útlínur sameinaðra jarða Hofs og J-kk-ef raktar. Þar er vísað í spildur sem menn höfðu ýmist keypt eða selt. Þar er ekki minnst á smáspildu ofan Arnarholtsvegar sem P-kk-nf S. P-kk-nf eða Ó-kk-nf H. P-kk-nf hafði keypt af R-kk-þgf H-kk-þgf og að sú spilda hafi verið sameinuð því landi sem tilheyrði Hofi og Jörfa. Það hefði þó ekki verið óeðlilegt því slík fyrirætlan A-kk-ef að sameina áður keypta landspildu við stærri jörð er skjalfest í afsali dánarbús P-kk-ef til A-kk-ef.

Þær eignarheimildir sem stefndi leggur fram og byggir eignarrétt sinn á gefa því ekki minnstu vísbendingu um að þessi tiltekna þríhyrningslaga spilda norðan Arnarholts-vegar hafi fyrir óslitið framsal orðið eign stefnda. Eignarréttartilkall hans er því ekki ótví-rætt.

Að stefnda frátöldum hefur enginn annar en stefnandi gert tilkall til þessarar þrætuspildu. Það færir líkurnar nær því að stefnandi fari með eignarréttinn samkvæmt afsölum, eins og fyrirsvarsmaður hanshefur ætíð haldið fram og orðalagið í afsalinu 29. ágúst 1966 „Allt eins og seljandi eignaðist það með afsalsbréfi dags. 1. febrúar 1966“ gefur tilefni til að ætla.

Í deiliskipulagi sem Kjalarneshreppur gerði árið 1997 var lóð utan um húsin að Jörfa afmörkuð þannig að hún náði norðurfyrir vegstæði Arnarholtsvegar. Það veitir vís-bendingu um að Kjalarneshreppur hafi lagt til grundvallar að land E-kk-ef og Þ-kvk-ef næði norður fyrir þann veg því vart standa rök til þess að afmarka lóðina út fyrir eignarlandið.

Samkvæmt uppdrætti gerðum af starfsmanni Reykjavíkurborgar í febrúar 2002 er stærð þeirrar landspildu sunnan gamla Arnarholtsvegarins sem stefndi telur það eina land sem stefnandi hafi sýnt fram á að hann eigi 0,7 hektarar. Samkvæmt hnitsettum upp-dráttum sem lagðir hafa verið fram telst heildar landið, þ. e. bæði óumdeilda og umdeilda spildan, ýmist 1,17 hektarar eða 1,2 hektarar. Í landeignaskrá er eign stefnanda talin 1 hektari og var sú stærð skráð í fasteignaskrá eigi síðar en í janúar 2002. Í opinberum skrám hefur landið því verið skráð nær stærð heildar spildunnar og af því greidd fasteigna-gjöld í samræmi við það. Það veitir því vísbendingar um að opinberir aðilar hafi talið landið stærra en stefndi miðar við að stefnandi eigi.

Kort og uppdrættir

Meðal gagna málsins eru allmörg kort, uppdrættir og teikningar. Elsti uppdrá tt-u r inn fylgir afsölum frá 1984. Hanner dreginn eftir korti eða loftmynd. Sú teikning nær allvel að námunda syðri mörk sameinaðra jarða Hofs og Jörfa sem fylgja fjöruborði, vest-ari og nyrðri mörk sem fylgja skurðum og eystri mörk sem fylgja Vesturlandsvegi og skurðum, en spildan sem var seld E-kk-þgf út úr jörðinni árið 1966 er ónákvæmt afmörkuð. Samkvæmt þessari teikningu, sem fylgdi afsölunum 1984, ræður Brautarholtsvegur mörkum milli jarðanna Hofs og Jörfa.

Einnig liggur fyrir teikning úr LUKR- grunni (Landupplýsingakerfi Reykjavíkur) en ekki liggur fyrir hvenær hún var gerð. Hún afmarkar einnig ágætlega syðri, vestari og nyrðri mörk sameinaðra jarða. Við eystri mörkin hefur verið bætt spildunni sem A-kk-nf I-kk-nf keypti árið 1984 af Ó-kk-þgf H. P-kk-þgf. Þessi teikning afmarkar eystri mörk jarðanna, þar sem þær liggja upp við land stefnanda, um Jörfalæk. Samkvæmt þessari teikningu ráðast mörk jarðanna Hofs og Jörfa hins vegar ekki af Brautarholtsvegi heldur af girðingu sem liggur vel norðan við Brautarholtsveg. Við það stækkar jörðin Hof en J-kk-nf minnkar. Samkvæmt þessari teikningu nær land stefnanda einnig talsvert norður fyrir Brautarholtsveg.

Fyrri teikningin er gerð í tilefni af sölu jarða vestan og norðan við land stefnanda en tilefni hinnar síðarnefndu er ekki þekkt. Hvorug teikninganna verður talin sönnunar-gagn um nyrðri mörk spildu stefnanda. Teikningin sem fylgdi afsölunum frá 1984 sýnir þó að í stað þess að selja A-kk-þgf I-kk-nf mundar syni fullan ferhyrning úr landinu á sínum tíma, og fylgja við þá afmörkun skurði sem lá að Brautarholtsvegi, hafði verið sneiddur af ferhyrningnum lítill þríhyrningur á því svæði sem Jörfalækur liggur norðan vegar. Það veitir vísbendingu um að Ó-kk-nf H. P-kk-nf, sem seldi A-kk-þgf spilduna, hafi ekki talið sig hafa óskoraða ráðstöfunarheimild yfir þessum afmarkaða hluta landsins. Eins og áður greinir sýna afsöl ekki að R-kk-nf H-kk-nf hafi selt landið austan Jörfa lækjar, þar sem það mætir spildunni sem A-kk-nf keypti af Ó-kk-þgf, öðrum en E-kk-þgf og Þ-kvk-þgf.

Hefð

Sá þríhyrningur sem stefndi telur sig eiga og ágreiningurinn stendur um afmark-ast, eins og áður greinir, af vegstæði gamla Arnarholtsvegarins í suðri, línu í beinu fram-haldi af línu sem hugsast dregin 25 metra austan við fjósið og langhlið frá suðvestri til norðausturs af hlykkjóttum Jörfalæknum. E-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, sem átti landið ásamt konu sinnií 42, ár áður en hann seldi félagi sínu það 2008, girti landið ekki. Þess er ekki þörf sunnan Brautarholtsvegar því lækurinn ræður vesturmörkum, skurður suðurmörkum og jarðvegsmön austurmörkum. Að sögn E-kk-ef var hins vegar aldrei ágreiningur um landamerki milli hans og þeirra sem áttu aðliggjandi land, hvort sem það voru einstaklingar, Kjalarneshreppur eða Reykjavíkurborg, fyrr en framkvæmdir við göngustíg meðfram Brautarholtsvegi hófust sumarið 2019. Ekki liggur annað fyrir en að þetta sé rétt.

Stefnandi og sá sem hann leiðir rétt sinn frá töldu því til eignarréttar yfir landinu í 53 áráður en stefndi vefengdi eignarréttinn að spildunni.

E-kk-nf bar að Arnarholtsvegur hefði verið lagður löngu áður en hann keypti landið og taldi að Brautarholtsvegur hefði verið lagður árið 1970. Í bréfi frá Reykjavíkur borg segir að Arnarholtsvegur hafi verið í notkun frá 1969 til 1973, þegar Brautarholtsvegur var lagður. Ekki kemur framá hvaða heimild þessar dagsetningar stefnda byggjast.

Við vettvangsgöngu sást að E-kk-nf hafði ræktað upp stæði Arnarholtsvegar eftir að hann var aflagður alveg upp að Brautarholtsvegi oghafði jafnframt útbúið stórt jarð-hýsi á hluta þess svæðis þar sem Arnarholtsvegur lá. Að sögn E-kk-ef gerði enginn athugasemdir við að hann nýtti landið norðan þess vegar. Stefnandi og fyrirrennari hans ræktuðu því upp svæði innan hins umdeilda lands og nýttu það eins og það væri eign þeirraí það minnsta í 46 ár (1973– 2019) áður en stefndi vefengdi eignarrétt hans að því.

Dómurinn telur því að uppfyllt séu skilyrði 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð um óslitið eignarhald á landinuí 20 ár.

E-kk-nf kvaðst alla tíð hafa gengið út frá því að í ágúst 1966 hefðu þau Þ-kvk-nf ekki einungis keypt það land sem lá sunnan Arnarholtsvegar heldur einnig það sem lá norðan hans og lýst hefur verið. Stefndi hefur ekki haldið því fram að umráð stefnanda yfir land-inu norðan Arnarholtsvegar séu komin til með óráðvandlegu atferli, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Því telur dómurinn huglæg skilyrði hefðar einnig uppfyllt.

Samandregið

Það er því niðurstaða dómsins að stefndi hafi ekki sýnt fram á með afsölum að eignarréttur að þeirri landspildu sem deilt er um hafi fallið til þeirra sem hann leiðir rétt sinn frá og hafi fyrir óslitið framsal orðið eign hans. Þvert á móti telur dómurinn líkur standa til þess að eignarrétturinn hafi færst með afsali R-kk-ef H-kk-ef til E-kk-ef og Þ-kvk-ef. Framlögð kort og uppdrættir verða ekki lögð til grundvallar við afmörkun lands stefnanda. Skráning stærðar landsins í fasteignaskrá og gjöld sem hafa verið innheimt aflandinu benda til þess að opinberir aðilar hafi gengið út frá því að landið væri stærra en sú spilda þess sem er sunnan Arnarholtsvegar. Dómurinn fellst einnig á að bæði hlutlæg og huglæg skilyrði hefðar séu uppfyllt.

Það er því niðurstaða dómsins að E-kk-nf og Þ-kvk-nf hafi farið með fullan eignarrétt að landinu. Landið hefur gengið löglega frá þeim til stefnanda og því fer hann nú með þennan rétt yfir því.

Stefnandi byggir dómkröfuna á hnitsetningu starfsmanna stefnda. Þótt stefndi mótmæli eignartilkalli stefnanda til landsins í heild mótmælir hann ekki hnitsetningunni. Í henni hefur verið tekið tillit til þess hluta landsins sem stefnandi afsalaði stefnda árið 2017.

Dómurinn hefur því fallist á málsástæður stefnanda og dómkröfur. Því ber með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 að dæma stefnda til þess að greiða stefnanda málskostnað sem þykir að meðtöldum virðisaukaskatti hæfilega ákveðinn 1.700.000 kr. Kostnað af því að leita úrlausnar stjórnvalda verða menn að bera sjálfir.

I-kvk-nf L-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð

Viðurkennt er að landamerki milli landspildu sem stefnandi, Byggingafélag Jörfa ehf., á að Jörfa, Kjalarnesi, Reykjavík, með landeignanúmerið L125702, annars vegar og hins vegar aðliggjandi lands semst efndi, Reykjavíkurborg, á, sunnan og austan við land-spilduna, séu sem hér segir með merktum hnitapunktum samkvæmt hnitakerfi ISN93:

Frá punkti 453(hnit X 362218,5554, Y 418635,2462), sem er í miðjum Jörfalæk, beina línu eftir miðjum skurði í punkt 124(hnit X 362299,4339, Y 418600,8877), þaðan beina línu í punkt 113 (hnit X 362305,7818, Y 418625,9715), þaðan beina línu í punkt 820 (hnit X 362335,1499, Y 418618,5395), þaðan beina línu í punkt 506 (hnit X 362394,8680, Y 418756,4372) sem liggur í miðjum Jörfalæk.

Stefndi greiði stefnanda 1.7 00.000 krónur í málskostnað og er virðisaukaskattur þá meðtalinn.

I-kvk-nf L-kvk-nf

-----------------------------

Rétt endurrit staðfestir,

Héraðsdómi Reykjavíkur 30. mars 2021