E-130/2021

I.

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu þann 16. mars 2021 og þingfest þann 17. sama mánaðar. Var málið tekið til dóms 1. september síðastliðinn að lokinni aðalmeðferð sem fram fór þann dag. Stefnendur eru S-kk-nf K-kk-nf J-kk-nf, [...] og S-kvk-nf E-kvk-nf G-kvk-nf, [...]. Stefndi er S-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf, [...].

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefnda verði gert að greiða stefnendum eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi, dags. 8. október 2020, alls 2.000.000 krónur, með dráttarvöxtum frá 8. desember 2020 samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu gegn útgáfu afsals. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda samkvæmt málskostnaðarreikningi sem lagður verði fram við aðalmeðferð málsins, auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun. Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda, en til vara að kröfur þeirra verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða eftir mati dómsins.

II.

Atvik málsins eru þau að aðilar gerðu með sér kaupsamning um einbýlishús ásamt bílskúr við Oddabraut 3 í Þorlákshöfn þann 8. október 2020 að undangengnu kauptilboði frá 15. september sama ár. Söluyfirlit var gert um eignina þar sem upplýst var um eignina og tilgreindir nokkrir gallar. Í söluyfirlitinu kom einnig fram að búið væri að steypa sökkla fyrir nýtt þvottahús, baðherbergi og bílskúr á suðvesturhlið hússins. Var einnig tekið fram að teikningar lægju fyrir af þessum rýmum. Samkvæmt kaupsamningi var samið um afhendingu sama dag og ritað var undir kaupsamninginn. Var kaupverðið ákveðið 32.000.000 króna. Skyldu 2.000.000 króna greiddar við undirritun kaupsamnings, 28.000.000 króna með peningum eins og greiðslur bæru stúr eign stefnd a að Heiðar brún 32 í Hveragerði og 2.000.000 króna í peningum við útgáfu afsals, tveimur mánuðum eftir afhendingu.

Með tölvupósti 8. október 2020 sendi fasteignasali, sem um söluna sá, stefnda ábendingu um vefslóð hvar stefndi gæti sótt teikningar af Oddabraut eins og það var orðað. Í janúarmánuði 2021 óskaði lögmaður stefnda eftir því við fasteignasalann að aflað yrði formlegrar staðfestingar á því hvort leyfi væri fyrir bílskúr sem stæði á lóðinni. Þá óskaði lögmaður stefnda í sama tölvubréfi eftir teikningum sem getið væri um í söluyfirliti af þvottahúsi, baðherbergi og bílskúr á suðvesturhlið hússins. Innti hann fasteignasalann eftir því hvort þær væru til hjá fasteignasölunni eða annars staðar og að þær yrðu sendar ef til væru. Kvað lögmaðurinn stefnda hafa staðið í þeirri trú að allar teikningar fyrir viðbyggingu lægju fyrir samþykktar af yfirvöldum, en ef svo væri ekki hefði stefndi orðið fyrir tjóni. Tilkynnti lögmaðurinn í sama bréfi að stefndi teldi ekki tímabært að gengið yrði frá afsali eignarinnar og héldi því eftir lokagreiðslu vegna þessara ágalla á eigninni. Óskaði hann eftir því að fasteignasalinn tilkynnti stefnendum þessar athugasemdir. Hafði lögmaðurinn sent fasteignasalanum tölvubréf nokkru áður eða 8. desember 2020 um að komið hefðu í ljós ágallar á eigninni með því að bílskúr stæði í óleyfi og að teikningar af fyrrgreindum rýmum lægju ekki fyrir og upplýsingar í söluyfirliti þar að lútandi væru því rangar. Stefndi myndi því hafa uppi fjárkröfur á hendur stefnendum og ekki ganga frá afsali eins og ráðgert hefði verið þennan dag. Með tölvubréfi 20. janúar 2021 sendi fasteignasalinn stefnda og lögmanni hans staðfestingu Sveitarfélagsins Ölfus vegna bílskúrsins. Fyrir liggur tölvubréf fasteignasalans til lögmanns stefnenda þar sem settar eru fram skýringar við athugasemdum í fyrrgreindu bréfi lögmanns stefnda varðandi teikningar af viðbyggingu. Virðist hann þar vísa til teikninga sem stefndi hafi fengið í hendur þegar hann skoðaði eignina og sýndu myndir af grunn teikningu og útlitsteikningu. Kvaðst hann ekki hafa sagt að þær væru samþykktar og að það kæmi heldur ekki fram í söluyfirlitinu. Bent hefði verið á teikningarnar til að sýna stefnda hvernig möguleg stækkun gæti litið út. Þá tók fasteignasalinn fram ásamt öðrum skýringum að ásett verð fyrir fasteignina hefði verið 35,9 milljónir króna en stefndi hefði keypt hana á 32 milljónir króna og með því fengið verulegan afslátt.

Stefndi hélt eftir lokagreiðslunni gegn mótmælum stefnenda sem reifuð voru í bréfi lögmanns stefnenda frá 25. janúar 2021. Ástæður þess að stefndi hélt eftir greiðslunni voru þær sem boðaðar voru. Hins vegar er í málinu ekki lengur ágreiningur vegna bílskúrsins sem á lóðinni stendur þar sem byggingarfulltrúi hafi gefið út yfirlýsingu þess efnis að leyfi væri fyrir honum. Um rýmin fyrrnefndu sem teiknuð hefðu verið kveða stefnendur að teikningarnar hafi ekki legið fyrir við kaupsamning en verið aðgengilegar á heimasíðu sveitarfélagsins auk þess sem fasteignasali hafi afhent stefn da útlitsteikningu og grunn teikningu við skoðun eignarinnar. Teikningarnar hafi auk þess verið settar inn á fasteignavef þegar eignin hafi verið auglýst til sölu.

Stefndi greinir svo frá að í söluyfirlitinu segi að búið sé að steypa fyrir sökklum fyrir nýtt þvottahús, baðherbergi og bílskúr á suðvesturhlið hússins og að teikningar af þessum rýmum liggi fyrir. Kveður hann að við skoðun á eigninni hafi blasað við sökklar viðbyggingar og hann hafi treyst upplýsingum sem stefnendur gáfu í söluyfirliti að fyrir lægju allar nauðsynlegar teikningar af viðbyggingu og að byggingarleyfi hefði verið gefið út. Þessar upplýsingar hafi verið forsenda þess að stefndi hafi boðið í eignina umsamið kaupverð og eftir kaupin hafi hann ætlað að hefjast handa að reisa viðbyggingu. Hafi hann talið að allar teiknin gar og uppdrættir er lög og reglur mæltu fyrir um lægju fyrir áður en framkvæmdir hæfust. Hann hafi ekki gert ráð fyrir að teikna þyrfti viðbyggingu með tilheyrandi kostnaði. Framkvæmdir hafi augljóslega verið hafnar og því hafi hann mátt treysta því að teikningar og byggingarleyfi lægju fyrir enda óheimilt að hefja byggingarframkvæmdir að öðrum kosti. Stefnendur og fasteignasali hafi auk þess upplýst að teikningar fyrir viðbyggingu lægju fyrir og væru í vörslum sveitarfélagsins. Í ljós hafi komið eftir kaupin að þær upplýsingar hafi reynst rangar. Teikningar hafi ekki verið samþykktar af sveitarfélaginu, aðeins hafi legið fyrir grunnmynd viðbygging ar. Stefndi geti því ekki hafist handa við framkvæmdir nema að láta fyrst gera aðaluppdrátt viðbygging ar, láta teikna burðarvirki, hanna lagnakerfi og aðrar teiknin gar. Kveðst stefndi hafa fengið upplýsingar um að Verkfræðistofa Suðurlands hafi teiknað gunnmynd viðbyggingar sem legið hafi hjá sveitarfélaginu. Sú stofa hafi síðar runnið inn í Verkfræðistofuna Eflu og hafi stefndi leitað þangað til að kanna hvort hin fyrrnefnda hefði gert aðrar teikninga raf viðbyggingunni en þær sem lágu hjá sveitarfélaginu. Þá hafi komið íljós að verkfræðistofan hefði á árunum 1984 og 1985 gert aðaluppdrátt að viðbyggingu og teikningar af burðarvirki og frárennsli slögnum. Þær hefðu ekki verið lagðar fyrir sveitarfélagið til samþykktar og væru ekki gildar að lögum nú, heldur tekið mið af réttarreglum á þessum árum. Uppfylli þær því ekki kröfur eftir gildandi lögum og ekki sé unnt að fá byggingarleyfi útgefið á grundvelli þeirra. Stefndi kveðst hafa fengið tilboð frá Eflu í gerð nauðsynlegra teikninga svo byggingarleyfi fengist gefið út en kostnaður samkvæmt því vegna aðaluppdráttar, teiknin ga af burðarvirki og lögnum hljóði á 1.674.000 krónur. Ekki sé þar innifalinn kostnaður við útboðsgögn, byggingauppdrætti og raflagnateikningar. Stefndi þurfi því að greiða hærri fjárhæð svo hann geti hafið framkvæmdir. Hefur stefndi lagt fram tölvuskeyti byggingarfulltrúa Ölfus frá 11. mars 2021 ásamt fylgigögnum þar sem fram kemur að sækja þurfi um byggingarleyfi eigi að halda áfram með framkvæmdir við viðbyggingu og að teiknin gar og uppdrættir af viðbyggingu þurfi að uppfylla kröfur eftir núgildandi byggingarreglugerð.

III.

Í málinu liggur fyrir matsgerð S-kk-ef S-kk-ef H-kk-ef, sem dómkvaddur var að beiðni stefnda undir rekstri málsins. Í matsbeiðni var óskað svars við því hvort teikningar frá Verkfræðistofu Suðurlands frá árinu 1984 og 1985 af viðbyggingu við Oddabraut 3 í Þorlákshöfn væru fullnægjandi að núgildandi lögum og reglum svo byggingarleyfi yrði gefið út fyrir viðbyggingunni. Þá var lagt fyrir matsmann að svara því hvaða teikningar og uppdrætti af viðbyggingu þyrfti að vinna svo fullnægt væri skilyrðum núgildandi laga og reglugerða fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir viðbyggingu. Í þriðja lagi var óskað eftir mati á því hver væri kostnaður við gerð teikninga og uppdrátta að viðbyggingu sem nauðsynlegt væri að vinna samkvæmt kröfum núgildandi laga og reglugerða og að við það mat yrði tekið tillit til fyrirliggjandi teikninga sem gerðar voru 1984 og 1985 ef unnt væri að nýta þær að einhverju leyti. Í niðurstöðu matsgerðar eru teikningar og aðaluppdrættir að viðbyggingunni ekki taldir fullnægjandi þannig að gefa mætti út byggingarleyfi miðað við núgildandi reglur. Til að svo yrði þyrfti að skila inn til samþykktar aðaluppdrætti árituðum af löggiltum hönnuði með gæðakerfi auk deilimynda og sérteikninga. Nefnir matsmaður að skila þurfi inn lagnateikningum fyrir fráveitu, inanhúss og utan ásamt hitalögnum og neysluvatnslögnum. Þá var metinn kostnaður við gerð aðal- og sérteikninga að fjárhæð 1.238.510 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti, og að til frádráttar kynni að koma endurgreiðsla virðisaukaskatts miðað við endurgreiðsluhlutföll.

I V.

Stefnendur byggja kröfur sínar á því að teikningar af fyrrgreindum rýmum hafi verið aðgengilegar á vef sveitarfélagsins, útlitsteikningar og grunn teikningar hafi verið afhentar af fasteignasala við skoðun eignarinnar og settar inn á fasteignavef við auglýsingu fasteignarinnar. Stefnda hafi því verið í lófa lagið að afla nánari upplýsinga um umræddar teikningar hafi það verið ákvörðunarástæða fyrir kaupunum enda ekki vafi í huga stefnenda að stefndi hafi séð teikningarnar áður en hann gerði tilboð í eignina án nokkurs fyrirvara um þær. Það hafi hann ekki gert og verði því að bera á því ábyrgð. Stefnendur hafi enda ekki með nokkrum hætti ábyrgst hvort eða með hvaða hætti stefndi réðist í framkvæmdir við fasteignina eftir kaupin. Enginn vafi sé um að um gamlar teikningar var að ræða enda ljóst við einfalda skoðun á eigninni að pallur sé á þeim stað sem teikningarnar gerðu ráð fyrir stækkun. Þá hafi ekki verið gefin fyrirheit um að teikningar væru samþykktar eða að þær fullnægðu þeim kröfum sem gerðar eru samkvæmt núgildandi byggingarreglugerð. Hafi þær aðeins átt að sýna stækkunarmöguleika eignarinnar.

Stefnendur byggja á því að kaupsamningurinn um fasteignina hafi verið vanefndur af stefnda. Er aðallega á því byggt að kaupsamninginn skuli efna eftir efni hans. Aðalkrafa sé því studd við 1. mgr. 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Rík skoðunarskylda hvíli á kaupanda fasteignar og geti kaupandi ekki borið fyrir sig galla sem hann telur vera til staðar á fasteign sem hann hafi þekkt til eða átt að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. nefndra laga. Þá geti kaupandi ekki, hafi hann skoðað fasteign, borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Þar sem lokagreiðsla hafi ekki borist í samræmi við kaupsamning sé stefnendum nauðsynlegt að leita til dómstóla með kröfu sína. Líkt og fram komi í henni verði afsal gefið út þegar lokagreiðsla hafi verið innt af hendi. Um lagarök vísa stefnendur til fyrrgreindra lagaákvæða og þeirrar meginreglu kröfuréttar að kröfuhafi eigi rétt á að fá efndir kröfu sinnar í samræmi við aðalefni samnings. Er einnig byggt á meginreglu samningaréttar um að samninga beri að halda. Um málskostnað er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en einnig laga um virðisaukaskatt.

Stefndi byggir á því að hin selda fasteign hafi verið haldin göllum sökum þess að ekki liggi fyrir teikningar af viðbyggingu líkt og stefndi hafi lýst. Af þeim sökum beri stefnendum að greiða skaðabætur og/eða veita afslátt af kaupverði fasteignarinnar sem nemi meðal annars öllum kostnaði við gerð nauðsynlegra teikninga og uppdrátta sem að lögum þurfi að liggja fyrir af viðbyggingu og kostnaði við öflun samþykkis byggingaryfirvalda fyrir uppdráttum og framkvæmdum við viðbyggingu. Fasteignin að Oddabraut 3 sé gölluð að lögum enda standist hún sannarlega ekki kröfu um gæði og annað sem leiði af lögum, söluyfirliti og kaupsamningi um eignina, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá rýri ágalli eignarinnar verðmæti hennar svo nokkru varði. Stefnendur hafi ekki upplýst að teikningar er fyrir lægju væru frá 1984 og 1985 og hefðu ekki verið lagðar fyrir sveitarfélagið til samþykktar. Stefnendur hafi ekki upplýst að ekki lægi fyrir byggingarleyfi fyrir viðbyggingu. Stefnendur hafi því vanrækt upplýsingaskyldu sína að lögum, en sú skylda hafi á þeim hvílt að upplýsa með skýrum hætti í söluyfirliti að teikningar af viðbyggingu væri ósamþykktar. Þeim hafi einnig borið að upplýsa í söluyfirliti að teikn ingar uppfylltu ekki kröfur núgildandi laga og að ekki yrði gefið út byggingarleyfi á grundvelli þeirra. Stefnendur hafi vitað eða mátt vita að stefndi hefði réttmæta ástæðu til að fá þær upplýsingar enda hafi þau vitað eða mátt vita að forsenda stefnda fyrir tilboði sínu og kaupum á eignin ni hafi verið að geta reist viðbyggingu ánþess að þurfa áður að greiða fyrir teikningar, sem stefnendur hefðu ábyrgst að fyrir lægju. Þeim hafi a. m. k. borið að upplýsa stefnda um að þær teikningar sem stefnendur vísuðu til í söluyfirliti væru ekki samþykktar af byggingaryfirvöldum og að leggja þyrfti út háa fjárhæð svo leyfi fengist til að reisa viðbyggingu. Af þessum ástæðum meðal annarra hafi fasteignin því verið gölluð, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi byggir einnig á því að stefnendur hafi veitt rangar upplýsingar um fasteignina í söluyfirliti. Að veita ekki rétt ar upplýsingar í söluyfirliti um teikningar að viðbygging u hafi verið saknæm og ólögmæt háttsemi. Í söluyfirliti stefnenda komi skýrt fram að teikningar af viðbyggingu („nýtt þvottahús, baðherbergi og bílskúr á suðvesturhlið hússins“) liggi fyrir. Í þeirri yfirlýsingu stefnenda felist að fyrir liggi samþykktar teikningar byggingaryfirvalda á viðbyggingu og jafnframt leyfi þeirra fyrir viðbyggingu. Þær upplýsingar hafi augljóslega verið rangar enda verði stefndi að láta teikna þessa viðbyggingu aftur og uppdrætti svo hann geti reist hana. Hafi hann a. m. k. með réttu mátt ætla að samþykktar teikningar lægu fyrir í ljósi fyrrgreindrar yfirlýsingar stefnenda í söluyfirliti. Stefnendur og fasteignasali hafi upplýst munnlega að allar teikningar lægju fyrir samþykktar hjá byggingaryfirvöldum og að leyfi væri þegar útgefið fyrir viðbyggingunni. Vegna rangra upplýsinga stefnenda um hina seldu fasteign teljist hún gölluð, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Með heimild í e-lið 1. mgr. 37. gr. og 44. gr. laga nr. 40/2002 hafi stefndi vegna þessara galla haldið eftir lokagreiðslu kaupverðs að fjárhæð 2.000.000 króna sem honum hafi borið að greiða þann 8. desember 2002. Af þeim ástæðum beri að sýkna stefnda af kröfum stefnenda en hann eigi hærri kröfu á hendur þeim vegna gallanna en sem nemi kröfu þeirra á hendur honum. Krefst stefndi þess að kröfu hans um greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði vegna ágalla á eigninni verði skuldajafnað við kröfu stefnenda og hann því sýknaður af kröfum þeirra eða að krafa þeirra verði lækkuð verulega. Áskilur stefndi sér rétt til að höfða síðar mál á hendur stefnendum komi í ljós að kostnaður við úrbætur á ágöllum nemi hærri fjáræði en kröfu stefnenda.

Skaðabótakröfu sína styður stefndi við 43. gr. og 59. gr. laga nr. 40/2002 en krafa um aflsátt af kaupverði við 41. gr. laganna. Mótmælir stefndi sérstaklega kröfum stefnanda og dráttarvaxtakröfu þeirra sem og upphafstíma þeirra. Nánar vísar stefndi til reglna samninga- og kröfuréttar, reglna skaðabótaréttar og laga nr. 40/2002, einkum 18. gr., 19. gr., 20. gr., 26. gr., 27. gr., 37. gr., 43. gr. og 59. gr. Málskostnaðarkröfu styður stefndi við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

V.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnendur og stefndi skýrslur. Einnig gáfu skýrslur þeir H-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf, löggiltur fasteigna- og skipasali og S-kk-nf S-kk-nf H-kk-nf, sem dómkvaddur var sem matsmaður.

Stefnendur byggja kröfur sínar á því að kaupsamningur aðila um fasteignina við Oddabraut 3 í Þorlákshöfn hafi verið vanefndur af hálfu stefnda og vísa einkum til 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Telja stefnendur fasteignina ekki hafa verið haldna göllum. Stefndi byggir hins vegar á því að hin selda fasteign hafi verið haldin göllum sökum þess að ekki hafi legið fyrir nothæfar teikningar af viðbyggingu. Fasteignin standist vegna þessa galla ekki kröfu um gæði og annað sem leiði af lögum, söluyfirliti og kaupsamningi um eignina, sbr. 18. gr. fyrrgreindra laga.

Í söluyfirliti um eignina kom meðal annars fram að búið væri að steypa fyrir sökklum fyrir nýtt þvottahús, baðherbergi og bílskúr á suðvesturhlið hússins. Var einnig tekið fram að teikningar af þessum rýmum lægju fyrir. Í kauptilboði stefnda frá 15. september 2020 kom fram að aðilar hefðu kynnt sér og áritað söluyfirlitið og teldist það hluti kaupsamnings. Í kaupsamningum sjálfum, sem undirritaður var 8. október sama ár, var einnig vísað til þessa söluyfirlits.

Til úrlausnar er hvort með þessari fullyrðingu í söluyfirliti hafi falist loforð um að tiltækar væru teikningar sem gerðu stefnda kleift að hefjast handa við að reisa viðbyggingumeðumræddumrýmumá grundvelli byggingarleyfis sem gera mætti ráð fyrir að lægi einnig fyrir. Byggir stefndi á því að stefnendur hafi vanrækt upplýsingaskyldu og gefið rangar upplýsingar í söluyfirliti. Stefnendur telja hins vegar að með fullyrðingu í söluyfirliti hafi aðeins verið gefið til kynna möguleiki á því að byggja við húsið.

Upplýst er í málinu að umræddir sökkla reru margra ára gamallog að hluta til er trépallur yfir honum. Kom einnig í ljós við vettvangsgöngu að sökklarnir hafalátið á sjáþar sem bílskúr hefur átt að standa, enda mosagróinn og kvarnað úr honum auk þess sem girðing umlykur hann.

Í skýrslu stefnanda S-kk-ef K-kk-ef fyrir dómi kom fram að hann og stefnda S-kvk-nf E-kvk-nf hafi keypt fasteignina árið 2015 af Íslandsbanka. Hann hafiséð að sökklar voru fyrir viðbyggingu og greindi hann einnig frá að á þessum tíma hafi pallur verið kominn sem er yfir hluta sökklanna. Hannhafi síðar kynnt sér teikningar hjá sveitarfélaginu og fengið sendar með tölvupósti eftir kaupin. Þær hafi þó ekki legið fyrir með söluyfirliti þá. Þau hafi ekki hugað frekar að því að reisa viðbyggingu. Er þau hafi sett húsið á sölu hafi hann rifjað upp að til væru teikningar og nefnt það við fasteignasalann sem um söluna sá og kvaðst hafa sent honum þær. Kvað hann þau S-kvk-þf E-kvk-þf ekki hafa verið í sambandi við stefnda við kaupin, aðeins fasteignasalann. Í framburði stefnenda beggja, S-kk-ef K-kk-ef og S-kvk-ef E-kvk-ef, kom fram að þau voru ekki viðstödd þegar skoðun á eigninni fór fram, en fasteignasalan hafi staðið fyrir opnu húsi til kynningar. Þau ákváðu að hafa þessar teiknin gar með til að sýna möguleikann á að byggja mætti við húsið, en hafi ekki kynnt sér hvort gilt byggingarleyfi væri til staðar. Hann kvaðst ekki hafa kynnt sér hvort teikningarnar væru fullgildar miðað við reglur nú. Um tilgreiningu teikninganna í söluyfirliti kvað stefnandi S-kk-nf K-kk-nf að átt hafi verið við að til væru útlitsteikningar og að þær sýndu þetta sem tækifæri. Hann hafi vitað um hversu gamlar þessar teiknin gar væru en ekki hugað að því að upplýsa sérstaklega um það. Kvaðst hann ekki hafa séð teikningar þegar ritað var undir kaupsamning. Stefnda, S-kvk-nf E-kvk-nf kvaðst einnig hafa vitað að þær væru gamlar. Mundi hún ekki hvort þær hefðu legið fyrir hjá fasteignasalanum. Stefnandi S-kk-nf K-kk-nf kvað söluverð hafi að endingu verið lægra en sett var upp.

Stefndi bar fyrir dómi að hann hefði verið að leita að eign í Þorlákshöfn og séð auglýsingu um eign þar sem möguleiki væri á stækkun. Aðspurður kvaðst hann ekki hafa fengið afhentar teikningarnar áður en hann gekk frá kaupsamningi, en fasteignasalinn hafi nefnt að teikningar lægju fyrir hjá bæjarskrifstofunni. Hann hafi ekki fengið þær sendar fyrir kaupsamninginn. Bar stefndi umað hann hafi séð útlitsmyndir af viðbyggingu og hvernig hún ætti að líta út er hann hafi skoðað auglýsingu á vef M bl. Verður að skilja skýrslu stefnda um þetta þannig að hann hafi séð á vefsíðu M bl. myndir sem liggja fyrir í málinu af teikningum þar sem sýndar eru afstöðumyndir og grunn teikning af viðbyggingu, en ekki teikningarnar sjálfar. Hann kvaðst hins vegar ekki hafa fengið gögn þegar hann skoðaði eignina, aðeins söluyfirlitið. Hann hafi talið að fyrir lægju nothæfar teikninga rog aðspurður kvaðst hann hafa talið að byggingarleyfi væri til staðar. Kvaðst hann hafa haft fyrirætlanir um að reisa viðbyggingu en þau áform hafi síðan raskast þar sem hann hafi þurft að fá til þess leyfi. Kvað hann það hafa verið forsendu kaupanna að unnt væri að byggja samkvæmt þeim teikningum sem hann sá og að nýta mætti sökklana – hafi hann ætlað að nýta teikningarnar óbreyttar. Kvaðst hann hafa séð sökklana við skoðun og einnig pallinn sem lá ofan á honum, en hann hafi ekki vitað hvenær sökklarnir voru settir. Hann hafi ekki áttað sig á hve gamlir þeir voru en séð að þeir væru ekki nýir. Taldi hann aðspurður að teikningarnar væru nýrri. Hann hafi ekki verið upplýstur um að teikningarnar væru gamlar. Um byggingaráform sín kvaðst hann ekki hafa ætlað að reisa viðbygginguna sjálfur og ekki verið búinn að fá iðnaðarmenn til verksins.

Stefndi kvaðst ekki hafa rætt við seljendur, aðeins hitt þau þegar ritað var undir kaupsamning. Eftir að kaupsamningur hafi verið undirritaður hafi hann fengið tölvuskeyti frá fasteignasalanum þar sem vísað var í vefslóð til að finna teikningarnar.

Nokkru síðar hafi hann séð teikningar aðrar eins og af burðarvirki en þær hafi fundist í gagnagrunni fyrirtækis sem áður hafði þær undir höndum.

Vitnið H-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf, fasteignasali, kvaðst fyrir dómi hafa sýnt eignina og kynnt mögulega viðbyggingu og sýnt stefnda teikningarnar. Stefndi hafi ekki spurt um þær fyrr en daginn eftir að ritað var undir kaupsamning eftir því sem hann minnti. Þá hafi hann bent stefnda á gagnagrunn þar sem þær voru vistaðar. Kvaðst H-kk-nf B-kk-nf hafa sagt stefnda að þetta væri gömul teikning sem sýndi möguleikann. Hann hafi sýnt stefnda eignina og þar hafi pallurinn verið yfir hluta af sökklunum og grunnurinn að bílskúrnum til hliðar. Um hvort teikningar hafi legið fyrir við undirritun kaupsamnings gat hann ekki svarað þar sem annar starfsmaður fasteignasölunnar hefði séð um kaupsamninginn. H-kk-nf B-kk-nf kvaðst hafa ritað textann um viðbygginguna og teikningarnar inn á söluyfirlitið. Með textanum í söluyfirlitinu hafi einungis verið bentá möguleikann. Hann hafi vitað að þetta væru gamlar teikningar frá árinu 1984 og að þær hefðu verið samþykktar en hafi ekki kynnt sér hve lengi byggingarleyfi væru gild. Kvaðst hann hafa sagt stefnda að teikningarnar væru gamlar þegar hann hafi afhent þær við skoðun. Miðað við hve grunnurinn væri gamall taldi hann að sækja hefði þurft um leyfi að nýju en þetta hafi hann ekki rætt við stefnda. Kvaðst hann ekki hafa vitað um áhuga stefnda á að stækka húsið.

Fyrir liggur í málinu tölvuskeyti frá H-kk-þgf B-kk-þgf til stefnda sem sent hefur verið kl. 13:32 þann 8. október 2020, en í því er vísað í vefslóð sveitarfélagsins þar sem finna megi teikningar af Oddabraut. Í framburði H-kk-ef B-kk-ef kvaðst hann minnast þessað hafa sent stefnda þessar teikningar daginn eftir kaupsamning. Kaupsamningurinn sjálfur er þó undirritaður þennan sama eða 8. október þótt ekki liggi fyrir hvenær þess dags. Þá liggur ekki fyrir hvenær stefndi óskaði eftir þessum teikningum. Verður helst ráðið af framburðum fyrir dómi að stefndi hafi spurt um þessar teikningar og fengið þennan tölvupóst frá fasteignasalanum 8. október 2020 eða sama dag og ritað var undir kaupsamning. Stefndi hefur borið um að hann hafi ekki fengið þær áður en hann gekk frá kaupsamningi, en hafa kynnt sér myndir af grunn tei k n ingu og teikningum viðbyggingarinnar þegar hann sá auglýsingu um eignina.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfu rum gæði, búnað og annað sem leiði raf lögunum og kaupsamningi. Telst notuð fasteign þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Nánar er fjallað um galla á fasteign í 19. gr. laganna. Kemur þar fram í b-lið 1. mgr. að fasteign sé gölluð ef hún hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Gildir það þó eigi ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.

Nefnd 18. gr. hefur verið skýrð þannig að fasteign verði að standast kröfur um gæði, búnað og annað, þ. e. að hún verði að hafa tiltekna eiginleika, vera í tilteknu ástandi og hafa tiltekinn búnað. Hér er aðstaðan hins vegar sú að þeir gallar sem stefndi telur að hafi verið varða ekki beinlínis eignina sjálfa heldur hvort byggja hafi mátt við hana eftir teikningum vandkvæðalaust með því að gilt byggingarleyfi væri til staðar á grundvelli þeirra. Er ekki umdeilt í málinu hvað sem öðru líður að kostur er á því að reisa viðbyggingu við húsið. Verður í málinu að miða við hvort fasteignin var gölluð á grundvelli 26. eða 27. gr. fasteignakaupalaga með tilliti til þess texta í söluyfirliti sem getið var umvarðandi teiknin gar af rýmum sem byggja mætti við eignina.

Samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita og kaupandi hafði réttmæta ástæðu að ætla að ha nn fengi. Gildir það þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Eftir 27. gr. laganna telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Á sama við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Á þetta aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

Eftir 29. gr. laga um fasteignakaup getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi hafi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika. Framangreind ákvæði víkja fyrir efni 26. gr. laganna um skort á upplýsingum um fasteign.

Í söluyfirliti, sem varð hluti af kaupsamningi aðila, kom fram að búið væri að steypa fyrir sökklum fyrir nýtt þvottahús, baðherbergi og bílskúr á suðvesturhlið hússins. Lægju teikningar af þessum rýmum fyrir. Upplýst er um að stefndi hafi séð myndir af grunn teikningu og afstöðuteikningum viðbyggingar er eignin var auglýst. Ekki kom fram í söluyfirliti hvort teikningarnar væru samþykktar eða að byggingarleyfi væri í gildi. Er að mati dómsins ekki unnt að túlka textann í söluyfirlitinu á þann háttað teikningar væru samþykktar og að byggingarleyfi væri í gildi, sérstaklega þegar haft er í huga hvernig eignin og uppsteypa fyrir sökklum kom fyrir sjónir við skoðun.

Fram kemur í tölvubréfi byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Ölfuss frá 11. mars 2021 í kjölfar fyrirspurnar lögmanns stefnda að miðað við gögn sem til væru lægju fyrir samþykktar teikningar vegna viðbyggingar bílskúrs frá 9. júlí 1984, byggingaryfirlit frá 5. nóvember það ár þar sem uppsteypa á grunni sé skráð, riss af fasteignum á lóð frá árinu 1991 þegar unnið hafi verið að skráningu í þjóðskrá og fasteignayfirlit sem staðfesti skráningu frá því ári. Kveðst byggingarfulltrúi í bréfinu telja „nokkuð ljóst“ að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir viðbyggingu 1984 og teikningar samþykktar. Kvað hann hins vegar að form leg byggingarleyfi hafi ekki verið gefin út á þessum árum. Tók hann síðan fram að sækja þyrfti um byggingarleyfi „ættu framkvæmdir að halda áfram við byggingu sem þyrfti þá að uppfylla reglugerð í dag“. Ekki er ástæða til að draga í efa framburð stefnenda fyrir dómi um að þau hafi ekki vitað hvort fyrir viðbyggingunni væri gilt byggingarleyfi eða ekki. Gat byggingarfulltrúi heldu rekki kveðið fastar að orði um það en hann gerði í tilvitnuðu bréfi. Þá er að sama skapi ekki unnt að draga í efa að stefnendur hafi ekki vitað eða mátt gera sér grein fyrir er gengið var frá kaupsamningi hvort teikningarnar væru nothæfar miðað við síðari tíma kröfur laga og byggingarreglugerðar. Þótt stefnendur hafi vitað að teikningarnar voru gamlar verður ekki fallist á að fullyrðing um að þær væru til hafi verið röng eða villandi. Ekkert er heldur komið fram um að stefnendur hafi vitað að fyrirætlanir um viðbyggingu væru forsenda stefnda fyrir kaupunum, en þau munu ekki hafa hitt stefnda fyrr en við undirritun kaupsamnings. Verður því ekki fallist á með stefnda að stefnendur hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína um þessi atriði eða veitt rangar upplýsingar.

Við skoðun gat stefndi gert sér fulla grein fyrir að sökklarnir umræddu voru gamlir og yfir þá hafði verið byggt að hluta. Verður að gera ráð fyrir að stefndi hafi mátt vita að teikningarnar væru mjög gamlar ef hann gekk út frá því að viðbygging samkvæmt þeim yrði reist á sökklunum sem hann sá við skoðun fasteignarinnar. Að mati dómsins mátti ætlast til þess að stefndi aflaði sér frekari upplýsinga um teikningarnar áður en hann ritaði undir kaupsamning og hvort raunhæft væri að hefja framkvæmdir þá þegar á grundvelli þeirra ef það var forsenda hans fyrir kaupunum. Virðist hann ekki hafa kannað teikningarnar sjálfar eða séruppdrætti vegna burðarvirkis, lagna eða rafmagns. Verður ekki horft fram hjá því að hann taldi sig þurfa frekari upplýsingar þar sem hann leitaði eftir þeim sama dag og frá kaupsamningi var gengið. Þá mátti einnig ætlast til þess að hann kannaði hvort leyfi til að reisa viðbygginguna á grundvelli teikninga væri í gildi. Þar sem ekki var um að ræða vanrækslu á upplýsing um af hálfu stefnenda eða að þau hafi veitt rangar upplýsingar verður að leggja til grundvallar að stefndi hafi ekki sinnt skoðunarskyldu sinni eins og til mátti ætlast, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Af framangreindum ástæðum verður ekki fallist á með stefnda að eignin hafi verið gölluð í skilningi laga um fasteignakaup með þeim afleiðingum að honum hafi verið heimilt að halda eftir greiðslu kaupverðs samkvæmt e-lið 1. mgr. 37. gr., sbr. 44. gr. fasteignakaupalaga. Að sama skapi er ekki stoð fyrir kröfum stefnda um afslátt eða skaðabætur sem hann hefur uppi sem gagnkröfur til skuldajafnaðar af sömu ástæðum. Ber því að dæma stefnda til að greiða eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi eins og stefnendur hafa krafist. Krafa stefnenda um dráttarvexti er miðuð við upphafsdag 8. desember 2021, sem fallist er á miðað við gjaldaga lokagreiðslu, en ekki er tilgreindur lokadagur þess vaxtatímabils heldur einungis „gegn útgáfu afsals“. Af hálfu stefnda hefur dráttarvaxtakröfu verið mótmælt og telur dómurinn að ekki sé farið út fyrir kröfugerð stefnenda þótt krafa um dráttarvexti staðnæmist við greiðsludag svo sem í dómsorði greinir. Þykja því þrátt fyrir þessa annmarka á kröfu um dráttarvexti ekki tilefni til að vísa henni frá dómi. Í kröfu stefnenda er fjárhæðar auk dráttarvaxta krafist gegn útgáfu afsals án þess að tilgreint sé fyrir hvaða eign. Er augljóst af málatilbúnaði stefnenda að þar sé átt við fasteignina við Oddabraut 3 í Þorlákshöfn með fastanúmerið 221- 2562 og er við það miðað í dómsorði, sbr. hrd. 13. október 2016 í málinu nr. 833/2015.

Miðað við þessi málsúrslit ber stefnda samkvæmt 1. mgr. 130 gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, að greiða stefnendum málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 1.000.000 króna og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

E-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómendunum S-kk-þgf G-kk-þgf G-kk-þgf dómstjóra og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingarverkfræðingi. Fyrir uppsögu dómsins var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Dómsorð:

Stefndi, S-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf, greiði stefnendum, S-kk-þgf K-kk-þgf J-kk-þgf og S-kvk-þgf E-kvk-þgf G-kvk-þgf, óskipt 2.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. desember 2020 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni við Oddabraut 3 í Þorlákshöfn, fastanúmer 221- 2526.

Stefndi greiði stefnendum 1.000.000 krónur í málskostnað.

E-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf

S-kk-nf G-kk-nf G-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf