E-5206/2022

Dómkröfur aðila

1

Mál þetta, sem dómtekið var þann 9. maí 2023, var höfðað 3. nóvember 2022. Stefnandi er NV eignir ehf., [...], en stefndi er Valnor ehf., [...].

2

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til endurgreiðslu tryggingarfjár samtals að fjárhæð 2.420.000 krónur með dráttarvöxtum skv. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 28. janúar 2022 til greiðsludags, sbr. einnig 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaganr. 36/1994, auk málskostnaðar.

3

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara er krafist verulegrar lækkunar á dómkröfum. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Yfirlit málavaxta og ágreiningsefna

4

Þann 14. janúar 2020 undirrituðu Ó-kk-nf R. V-kk-nf, f. h. stefnda Valnor ehf., og M-kk-nf D. N-kk-nf, f. h. stefnanda NV eigna ehf., leigusamning um skrifstofuhúsnæði á [...]. Var stefndi leigusali og stefnandi leigutaki. Á þeim tíma voru báðir aðilar, þ. e. M-kk-nf og Ó-kk-nf, skráðir stjórnarmenn og prókúruhafar stefnda Valnor ehf., en M-kk-nf var þá einnig framkvæmdastjóri stefnda. Skráð starfsemi stefnda skv. hlutafélagaskrá var leiga atvinnuhúsnæðis og var tilgangur félagsins fjárfesting og rekstur fasteigna. Skyldi leigusamningurinn vera tímabundinn til 10 ára og leigutími hefjast í síðasta lagi 24. maí 2020. Fjárhæð leigu, sem fylgja skyldi vísitölu neysluverðs frá maí 2020, skyldi nema 1.225.000 kr. á mánuði. Skyldi leigutaki, NV eignir ehf., leggja fram bankaábyrgð að upphæð þrefaldri mánaðarleigu, þ. e. 3.675.000 kr. Í leigusamningnum kemur fram að stefndi hafi við undirritun samningsins gilda leigusamninga við átta nánar tilgreinda aðila sem stefnandi yfirtæki við undirritun samningsins.

5

Á hluthafafundi 23. júlí 2020 voru samþykktar breytingar á stjórn, framkvæmdastjórn og prókúruhöfum hjá stefnda sem þá hafði skipt um eigendur í kjölfar sölu alls hlutafjár í stefnda. Þann 22. mars 2021 gerðu stefndi, þá undir stjórn nýrra eigenda, og stefnandi með sér samkomulag vegna breytinga á hinum tímabundna leigusamningi. Er samkomulagið undirritað af M-kk-þgf D. N-kk-þgf f. h. stefnanda og S-kk-þgf E-kk-þgf S-kk-þgf sem framkvæmdastjóra og meðstjórnanda f. h. stefnda. Í samkomulaginu var leigutíma breytt og skyldi honum ljúka 31. desember 2021. Að auki var leigufjárhæð lækkuð og skyldi frá 1. júní 2021 og til loka leigutíma 31. desember sama ár vera 925.000 kr. á mánuði, tengt vísitölu neysluverðs frá mars 2021. Fram kemur í samkomulaginu að til viðbótar við áður framlagða tryggingu leigjanda að fjárhæð 1.800.000 kr. varðveiti leigusali einnig það tryggingar fé sem aðrir leigjendur stakra rýma húsnæðisins hafi innt af hendi, samtals 2.420.000 kr.

6

Gögn málsins bera með sér að frá og með júní 2021 hafi stefnandi greitt leigufjárhæð til samræmis við framangreint samkomulag, þ. e. á bilinu 939.507 kr. til 965.020 kr., en leigufjárhæðin tók, líkt og áður greinir, mið af breytingum á vísitölu neysluverðs. Þá er fyrirliggjandi í málinu tölvupóstur framkvæmdastjóra stefnda, S-kk-ef A-kk-ef S-kk-ef -sonar, til viðskiptabanka stefnda þann 1. júní 2021 þar sem bankinn var beðinn um að breyta innheimtu á húsaleigusamningnum. Í svarpósti þjónustufulltrúa bankans sama dag kemur fram staðfesting bankans á breyttri leigufjárhæð sem yrði eftir breytingu 925.000 kr. að viðbættum vísitöluuppreikningi. Eftir þetta og fram til loka leigutímans voru leigu-reikningar sendir af þjónustubanka stefnda í heimabanka stefnanda sem greiddi reikning-ana í hverjum mánuði.

7

Þann 9. desember 2021 sendi S-kk-nf Ö-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnda, tölvupóst til M-kk-ef, fyrirsvarsmanns stefnanda. Við tölvupóstinn voru viðhengdar tvær ljósmyndir af skrifstofuherbergi sem í var stóll, borð og tölva á borðinu. Segir í tölvupósti S-kk-ef A-kk-ef að leigutaki á hans vegum hafi ætlað að nýta herbergið sem stefnandi hefði átt að rýma 1. júní en að herbergið hefði verið í notkun. Þessum pósti svaraði M-kk-nf samdægurs og sagði að umrætt rými hefði ávallt staðið stefnda til boða síðan um slíkt hefði verið samið. Kannaðist M-kk-nf ekki við að neinn leigutaki hefði komið í húsnæðið á því tímabili sem um ræddi enef leigutaki hefði hug á að nýta rýmið nú, þá bað hann um að þeim hinum sama yrði látið í té símanúmer sitt, sem fylgdi í póstinum. Stefnandi yfirgaf síðan hið leigða húsnæði degi fyrir umsaminn tíma, þ. e. þann 30. desember 2021, og sendi M-kk-nf D. N-kk-nf f. h. stefnanda tölvupóst til S-kk-ef A-kk-ef f. h. stefnda til staðfestingar á því að stefnandi hefði flutt út, þrifið eignina og sett eintök lykla í lyklaskáp á skrifstofu.

8

Með tölvupósti 1. febrúar 2022 óskaði M-kk-nf eftir því við S-kk-þf að hann endurgreiddi tryggingar féð inná reikning stefnanda og þann 3. febrúar 2022 sendi stefnandi stefnda bréf þar sem enn var krafist endurgreiðslu tryggingarinnar, samtals 2.420.000 kr. og tekið fram að stefndi hefði á engu tímamarki gert kröfu í framlagða tryggingu eða áskilnað þess efnis.

9

Í málinu liggur fyrir reikningur stefnda á hendur stefnanda, dags. 3. janúar 2022, að fjárhæð samtals 2.380.000 kr. Reikningurinn var stílaður á stefnanda og skráð heimilisfang var hið leigða húsnæði. Samkvæmt texta reikningsins var hann útgefinn vegna afhendingartafa leigutaka, þ. e. stefnanda, um væri að ræða eftirstöðvar leigu frá júní til desember 2021 án vísitölu og dráttarvaxta og að ráðstafað hefði verið tryggingar fé leigutaka til greiðslu reikningsins. Afrit reikningsins var sent stefnanda með tölvupósti frá stefnda 18. febrúar 2022.

10

Við aðalmeðferð málsins gaf M-kk-nf D. N-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, aðila-skýrslu. Auk hans gáfu A og B skýrslur fyrir dómi. S-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf og C gáfu skýrslur í gegnum síma fyrir dómi. Verður vitnað til framburðar framangreindra eftir því sem þurfa þykir.

Helstu málsástæður stefnanda

11

Stefnandi byggir á samningi aðila um endurgreiðslu leigutryggingar hins leigða húsnæðis á 8. hæð í Kringlunni 4– 6. Stefnda beri að greiða kröfuna skv. almennum reglum kröfu-réttar og meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga. Þá er byggt á meginreglum húsaleigulaga nr. 36/1994 og vísar stefnandi m. a. til 4. mgr. 40. gr. og 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Stefnandi krefst dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til greiðsludags. Húsnæðinu hafi verið skilað 30. desember 2021 og fjórar vikur liðnar 28. janúar 2022.

Helstu málsástæður stefnda

12

Stefndi telur að krafa stefnanda verði ekki byggð á samkomulagi aðila, dags. 22. mars 2021, þar sem stefnandi hafi vanefnt það með því að rýma ekki skrifstofuherbergi, auk þess sem undirskrift aðila sem bær var til að binda stefnda vanti á skjalið.

13

Tryggingar fé hafi verið ráðstafað upp í vangreidda leigu á tímabilinu 1. júlí 2021 til 31. desember 2021 en stefnandi hafi þann tíma greitt 946.520 kr. til 965.020 kr. á mánuði skv. nefndu samkomulagi, sem aldrei hafi tekið gildi og aldrei verið staðið við af hálfu stefn-anda, en borið að greiða 1.278.104 kr. sem svo hækki eftir vísitölu, sbr. gildandi leigu-samning.

14

Mismunur sé meiri en nemi tryggingafjárhæð, sér í lagi sé litið til þess að ógreiddar séu eftirstöðvar fyrri skulda og að húsnæðið hafi ekki verið rýmt fyrr en allt að tveimur mánuðum eftir lok leigutíma. Beri því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda, sbr. húsaleigulög nr. 36/1994.

15

Til vara mótmælir stefndi fjárhæðum sem allt of háum sem og beitingu dráttarvaxta og upphafsdagsetningu þeirra. Þá mótmælir stefndi innheimtukostnaði, ekki hafi verið um að ræða neina lögmæta skuld stefnda við stefnanda á þeim dagsetningum sem um ræðir.

Niðurstaða

16

Ágreiningur aðila snýst um hvort stefnda sem leigusala beri að endurgreiða stefnanda sem leigutaka tryggingu, eftir að leigutíma var lokið. Þá greinir aðila á um hvort samkomulag vegna breytinga á tímabundnum leigusamningi sé gilt þannig að leiga hins leigða húsnæðis hafi sannanlega verið lækkuð og hvort stefnandi hafi í raun yfirgefið hið leigða húsnæði á umsömdum tíma.

17

Fyrir liggur í málinu að þegar upphaflegur leigusamningur aðila var gerður þann 14. janúar 2020 þá lutu aðilar, þ. e. NV eignir ehf. og Valnor ehf., stjórn sömu einstaklinga. Þegar samkomulagið um breytingar á leigusamningnum var undirritað þann 22. mars 2021 hafði sá aðili sem undirritaði samkomulagið f. h. stefnda, S-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf, tekið við daglegum rekstri félagsins sem framkvæmdastjóri, eftir að allt hlutafé í stefnda hafði verið selt til nýs eiganda. Samkvæmt gögnum málsins vorubreytingargerðará stjórn stefnda á hluthafafundi félagsins þann 23. júlí 2020 og hafði nefndur S-kk-nf Ö-kk-nf á þeim fundi verið ráðinn framkvæmdastjóri félagsins með prókúru, auk þess að vera skipaður í stjórn þess ásamt K-kk-þgf B-kk-þgf. Með vísan til atvika og gagna málsins verður ekki fallist á að samkomulagið um breytingar á leigusamningnum, dags. 22. mars 2021, sé ógilt þar sem það hafi verið undirritað f. h. stefnda af aðila sem ekki hafi verið til þess bær. Stefnandi hafi mátt ganga út frá því að S-kk-nf Ö-kk-nf hefði umboð stefnda til undirritunarinnar í krafti stöðuumboðs síns sem framkvæmdastjóri félagsins, sbr. 2. mgr. 44. gr. laga um eink a-hluta félög nr. 138/1994. Ekki er á það fallist að undirritun S-kk-ef A-kk-ef á samkomulag vegna breytinga á tímabundnum leigusamningi þann 22. mars 2021 hafi verið utan stöðu-umboðs hans sem framkvæmdastjóra félagsins líkt og málatilbúnaður í greinargerð stefnda lýtur að. Til þess er að líta að skráð starfsemi stefnda var leiga atvinnuhúsnæðis og tilgangur féla gsinsvarfjárfesting og rekstur fasteigna. Með samkomulaginu sem S-kk-nf Ö-kk-nf undirritaði var ekki verið að skuldbinda félagið umfram daglegan rekstur þess og verður ekki fallist á að ráðstöfunin sem í samkomulaginu fólst hafi talist óvenjuleg eða mikils háttar, sér í lagi hvað varðar þann hluta samkomulagsins sem lýtur að fjárhæð leigugreiðslna. Þó svo að í ráðstöfuninniskv. samkomulaginu fælist að leigusamningurinn til 10 ára væri styttur umtalsvert, eða um langstærstan hluta gildistímans, verðurvið mat á því hvort um óvenjulega eða mikils háttar ráðstöfun sé að ræða að líta til þess að í málatilbúnaði stefnda er engin athugasemd gerð við þann þátt samkomulagsins heldur þvert á móti beinlínis á því byggt að stefnandi hafi rýmt húsnæðið of seint m. t. t. umrædds samkomulags. Ekki er á það fallist að hald sé í því fyrir stefnda í málatilbúnaði sínum að byggja annars vegar á því að stefnandi hafi vanefnt samkomulagið um að rýma húsnæðið þann 31. desember 2021 en að sama skapi að byggja hins vegar á því að það sama sam-komulag sé ógilt þar sem það hafi ekki verið undirritað af til þess bærum aðila.

18

Framangreind niðurstaða um heimild S-kk-ef A-kk-ef til undirritunar samkomulagsins f. h. stefnda tekur einnig mið af eftirfarandi háttsemi stefnda. Sú eftirfarandi háttsemi gefur engan veginn annað til kynna en að hvorugur skráðra stjórnarmanna stefnda, S-kk-nf Ö-kk-nf eða K-kk-nf, hafi nokkrar athugasemdir gert við fjárhæð greiddrar leigu allt til loka leigutímans. Hvað sem líður umboði S-kk-ef A-kk-ef á þeim tíma er hann undirritaði leigusamninginn er þannig ljóst að stefndi hefur einnig með eftirfarandi háttsemi sinni staðfest efni þess samkomulags í verki. Er stefndi þannig bundinn við samkomulagið umbreytingar á tímabundnum leigusamningi sem S-kk-nf Ö-kk-nf undirritaði fyrir hönd stefnda þann 22. mars 2021. F allister áað leigusamningur aðila hafi þannig átt að renna sitt skeið á enda þann 31. desember sama ár og að leigan fyrir tímabilið 1. júní 2021 til 31. desember 2021 hafi átt að lækka og nema 925.000 kr. á mánuði, auk vísitölubreytinga. Þessu til viðbótar sýna gögn málsins að stefndi gaf viðskiptabanka sínum tilmæli um að lækka leigufjárhæðina við innheimtu leigunnar af stefnanda á umræddu tímabili, svo sem áður er rakið.

19

Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 eru ákvæði laganna um atvinnu-húsnæði frávíkjanleg og gilda lögin því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé samið á annan veg. Samkvæmt gr. 12.2 í leigusamningi aðila, dags. 14. janúar 2020, skyldu húsaleigulög nr. 36/1994 gilda þar sem ákvæðum samnings aðila sleppti. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laganna er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingar fé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigu-tímanum og við lok leigutímans.

20

Ekkert bendir til þess í málinu að stefndi hafi á neinum tímapunkti frá 1. júní 2021 og þar til stefnandi yfirgaf hið leigða húsnæði gert athugasemdir við að leiga væri í vanskilum eða að greidd hafiverið of lág mánaðarleg leigufjárhæð, svo sem áður greinir. Það var ekkifyrr en stefndi gaf út reikning, dags. 3. janúar 2022, á hendur stefnanda, sem þá hafði þegar yfirgefið húsnæðið og skilað lyklum, þar sem tryggingar fénu var ráðstafað að öllu leyti upp í meinta leiguskuld. Ósannað er að stefndi hafi afhent stefnanda þann reikning fyrr en með tölvupósti 18. febrúar 2021 og var þá liðinn sá frestur sem leigusala er gefinn skv. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 til að hafa uppi bótakröfur á hendur leigjanda eftir skil leiguhúsnæðis. Samkvæmt reikningnum sjálfum var hann stílaður á heimilisfang stefnanda í hinu leigða húsnæði sem stefnda mátti vera ljóst að stefnandi hafði á þeim tímapunkti yfirgefið og skilað lyklunum að, sbr. fyrirliggjandi afrit tölvupósts M-kk-ef D. N-kk-ef f. h. stefnanda, dags. 30. desember 2021. Óútskýrt er hvers vegna nefndur reikningur var ekki sendur á það tölvupóstfang sem aðilar höfðu á leigutíma notað til samskipta, fyrr en 18. febrúar 2022. Ber stefndi hallann af því.

21

Stefndi heldur því fram að stefnandi hafi ekki rýmt eitt skrifstofuherbergi til samræmis við samkomulagið þann 22. mars 2021 en herbergið hafi átt að rýma 1. júní það ár. Þá heldur stefndi því fram að opinber skráning beri með sér að stefnandi hafi enn verið skráður í leiguhúsnæðinu þann 18. febrúar 2022. Gegn mótbárum stefnanda og með vísan til gagna málsins, einkum framangreinds tölvupósts M-kk-ef D. N-kk-ef 30. desember 2021 auk framlagðra ljósmynda af hinu leigða húsnæði, verður fullyrðing stefnda um að stefnandi hafi ekki rýmt húsnæðið á þeim degi talin ósönnuð. Hið sama gildir um nefnt skrifstofu-herbergi sem rýma hafi átt 1. júní 2021. Engin gögn í málinu bera með sér að stefndi hafi gert nokkurn reka að því að nýta nefnt herbergi fyrr en með tölvupósti S-kk-ef A-kk-ef til M-kk-ef þann 9. desember 2021 en þá voru þrjár vikur eftir af gildistíma leigusamn-ingsins. Í svarpósti M-kk-ef bauð hann enda stefnda herbergið til afnota sem endranær síðan um það hafi verið samið. Hafi ljósmyndir þær sem fylgdu pósti S-kk-ef A-kk-ef verið af nefndu herbergi verður ekki séð að mikil fyrirhöfn hefði verið fólgin í að fjarlægja stólinn, borðið og tölvuna sem á myndunummá sjá. Þá verður ekki séð að máli skipti hvar stefnandi hafi verið skráður til heimilis skv. opinberum skráningum enda hafistefndiveriðgrandsamur um að stefnandi hafði rýmt húsnæðið 30. desember 2021, svo sem áður greinir. Stefnandi telst allt að einu hafa skilað hinu leigða húsnæði lögum samkvæmt.

22

Að öllu framangreindu virtu verður stefndi dæmdur til greiðslu 2.420.000 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 28. janúar 2022 með vísan til 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Hvað dæmda fjárhæð varðar lítur dómurinn til þess að stefndi hefur ekki gert athugasemd við málatilbúnað stefnanda um að tryggingin sem stefndi hafði í vörslu sinni og beri að endurgreiða hafi numið þeirri fjárhæð sem greinir í dómkröfu stefnanda. Þá hefur stefndi alls engan reka gert að því í málatilbúnaði sínum að rökstyðja varakröfu sína um verulega lækkun á dómkröfum.

23

Eftir úrslitum málsins ber að dæma stefnda til að greiða málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem nánar greinir í dómsorði og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

24

Af hálfu stefnanda flutti málið S-kk-nf D-kk-nf lögmaður. Af hálfu stefnda flutti málið G-kk-nf S-kk-nf Ó-kk-nf lögmaður. S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Valnor ehf., greiði stefnanda, NV eignum ehf., 2.420.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. janúar 2022 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 930.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf