E-529/2016

Mál þetta var þingfest 25. maí 2016. Með framhaldsstefnu, sem þingfest var 30. nóvember 2016, höfðaði stefnandi mál á hendur stefndu sem sameinað var frumsök í þinghaldi 20. desember 2016. Aðalmeðferð fór fram 5. janúar 2017 og var málið þá dómtekið. Stefnandi er húsfélagið Hliðsnes 2, Garðabæ, en stefndu eru K-kvk-nf S-kvk-nf og G-kk-nf K-kk-nf P-kk-nf, bæði til heimilis að Hliðsnesi 2, Garðabæ.

Í frumsök gerir stefnandi þá kröfu að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða skuld að fjárhæð 292.619 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 249.319 krónum frá 18. febrúar 2016 til greiðsludags og af 40.531 krónu frá 18. mars 2016 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Í framhaldssök gerir stefnandi þá kröfu að stefndu verði in solidum dæmd til greiðslu skuldar að fjárhæð 453.205 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 31. ágúst 2016 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Af hálfu stefndu er aðallega krafist sýknu en til vara að stefndu verði sýknuð að svo stöddu. Málskostnaðar er krafist og að sá kostnaður beri dráttarvexti að 15 dögum liðnum frá dómsuppsögu.

I

Málavextir eru þeir að stefndu keyptu 31,75% eignarhlut í fasteigninni Hliðsnes 2, Garðabæ, af Íslandsbanka hf. með kaupsamningi 16. mars 2015. E-kk-nf K-kk-nf P-kk-nf hafði árið áður keypt 68,25% eignarinnar af Íslandsbanka hf. og mynduðu því E-kk-nf og stefndu húsfélagið, stefnanda í málinu.

Af gögnum málsins má ráða að komið var að töluverðu viðhaldi og endurbótum á eigninni þegar hún var seld. Á húsfundi 19. janúar 2015, þar sem E-kk-nf var mættur ásamt tveimur fulltrúum Íslandsbanka hf., sem þá hélt á 31,75% eignarhlut í húsinu, var bókað í fundargerð um stofnun húsfélagsins og kosningu stjórnar. Jafnframt var samin framkvæmdaráætlun þar sem m.a. var gert ráð fyrir að klæða húsið að utan, gera við þakið, gera úttekt á gluggum og útihurðum og athuga með dren. Formanni stjórnar, E-kk-þgf, var falið að leita eftir tilboðum. Á framhaldsaðalfundi 2. mars 2015, þar sem E-kk-nf og fulltrúar bankans voru mættir, var lagt fram tilboð í verkþætti samkvæmt samþykkt fyrri fundar. Bókað var að farið hafi verið yfir tilboðin og samþykkt að fara í framkvæmdirnar. Fyrsti fundur eftir að stefndu keyptu sinn hluta í eigninni þann 16. mars 2015 var haldinn 30. nóvember 2015. Á þann fund mættu E-kk-nf og stefndi G-kk-nf en auk þess þrír aðrir sem voru á vegum E-kk-ef. Fundurinn var haldinn á skrifstofu lögmanns húsfélagsins, Ó-kk-ef K-kk-ef E-kk-ef hdl., sem ritaði fundargerð. Bókað var að lagt hafi verið fram tilboð frá Stjörnublikki ehf. í efni á þakið að fjárhæð 483.550 krónur og tilboð frá ETH ehf. um vinnu við að skipta um þakjárn að fjárhæð 1.944.882 krónur. Bókað var að E-kk-nf vildi taka tilboðunum en G-kk-nf vildi fá fleiri tilboð. Ákveðið var að G-kk-nf fengi frest til þess að afla fleiri tilboða. Á fundi 14. desember 2015 þar sem mætt var af hálfu beggja stefndu ásamt E-kk-þgf var bókað af lögmanni stefnanda að ekki hefði verið lögð fram fleiri tilboð og því hafi verið samþykkt að taka tilboðum Stjörnublikks ehf. og ETH ehf. vegna þakviðgerða.

Stefndu halda því fram að tilboðin hafi verið samþykkt af þeirra hálfu með því skilyrði að sams konar þakjárn og fyrir væri á húsinu yrði lagt á ný þannig að engin útlitsbreyting yrði á þaki hússins. Sérstaklega væri það mikilvægt þar sem ekki hafi staðið til að skipta um allt þakið. Um þetta skilyrði væri ekki getið í fundargerðum 30. nóvember og 14. desember 2015. Fundargerðir þessara funda hafi verið ritaðar eftir fundinn og þær ekki bornar undir stefndu eða óskað eftir undirritun þeirra.

Af hálfu stefnanda var gengið til samninga við tilboðsgjafa og lauk framkvæmdum við þakið sumarið 2016.

Krafa stefnanda á hendur stefndu er í fyrsta lagi vegna reiknings Stjörnublikks ehf. vegna bárustáls, þaksaums og kúlukjalar að fjárhæð samtals 517.465 krónur en 31,75% hlutur stefndu er 164.295 krónur. Þá er krafan vegna vinnu húsasmiða ETH ehf. að fjárhæð 1.427.417 krónur en 31,75% hlutur stefndu er 453.205 krónur. Í þriðja lagi byggist krafa stefnanda á hlutfallslegri notkun stefndu á heitu vatni að fjárhæð 84.093 krónur. Krafa stefnanda er því eftir sameiningu frumsakar og framhaldssakar samtals 701.593 krónur (164.295 + 453.205 + 84.093).

II

Stefnandi byggir á því að framkvæmdir við húsið hafi verið samþykktar á húsfundi og tilboð í framkvæmdir samþykktar á húsfundi 14. desember 2015. Stefndu hafi ekki greitt sinn hluta og innheimtan verið án árangurs. Varðandi ógreidda reikninga vegna hitaveitu beri stefndu að greiða hlutfallslega notkun á heitu vatni frá mars 2015 til og með janúar 2016.

Um lagarök vísar stefnandi til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og meginreglunnar um efndir fjárskuldbindinga en regla þessi fái meðal annars stoð í lögum nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Kröfu um dráttarvexti styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Stefndu byggja á því að samþykkt hafi verið á húsfundi 30. nóvember 2015 að engar útlitsbreytingar yrðu gerðar á húsinu með fyrirhuguðum þakviðgerðum. Á þetta skilyrði stefndu hafi ekki verið minnst í fundargerð og þeim ekki boðið að undirrita fundargerðina sem sé í andstöðu við 64. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Útliti hússins hafi verið breytt og fari það í bága við 2. mgr. 39. gr. laganna.

Stefndu halda því fram að formaður húsfélagsins, E-kk-nf P-kk-nf, hafi verið búinn að panta efni á þakið hjá Stjörnublikki ehf. áður en kom til ákvörðunar á húsfundi. Stefndu hafi því í raun ekki verið gefinn kostur á að taka þátt í ákvörðuninni sem sé í andstöðu við 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá hafi stefnandi einnig brotið ákvæði 6. tl. a liðar 1. mgr. 41. gr. laganna með því að kaupa aðra tegund þakefnis á viðgerðan hluta þaksins sem að auki sé í áberandi öðrum lit en aðrir hlutar þaksins. Á þakinu hafi verið fyrir þakjárn í trapisu en nýja efnið sé silfrað bárujárn. Stefndu séu því ekki bundin af framangreindri ákvörðun, sbr. 1. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga.

Stefndu byggja á því að halda hefði átt aðalfund í húsfélaginu fyrir apríllok 2016, sbr. 59. gr. laganna. Umboð stjórnar hafi því ekki verið endurnýjað. E-kk-nf hafi því farið út fyrir umboð sitt sem formaður stjórnar, sbr. 2. mgr. 70. gr. laganna. Þá sé það í andstöðu við 67. gr. laganna að aðeins fulltrúi eins eignarhluta sé í stjórn í tvíbýlishúsi. Formanni húsfélagsins hafi ennfremur borið skylda til að endurnýja umboð sitt áður en ákvörðun var tekin um málshöfðun og bera ákvörðunina undir húsfund, sbr. 3. mgr. 70. gr., sbr. 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga.

Varðandi notkun á heitu vatni telja stefndu sig hafa greitt sinn hluta að öllu leyti með greiðslu 133.809 króna.

III

Fram hefur komið í málinu að einn hitaveitumælir var í fasteigninni. Barst því einn reikningur vegna beggja íbúða án sundurliðunar. Stefndu tilkynntu um flutning sinn í fasteignina og bárust reikningar sem þau greiddu en síðar kom í ljós að voru einungis vegna kalda vatnsins. E-kk-nf P-kk-nf hafði hins vegar greitt heitt vatn fyrir alla fasteignina og í gegnum heimabanka stefnanda fengu stefndu innheimtubréf vegna heita vatnsins. Í greinargerð sinni lýsa stefndu erfiðleikum sínum við að komast að því hvert rétt gjald væri vegna notkunar þeirra á heitu vatni. Loks greiddu þau stefnanda 133.809 krónur sem þau telja vera rétta fjárhæð vegna notkunar þeirra á heitu vatni. Í stefnu er hins vegar umkrafin fjárhæð, 84.093 krónur, ekki skýrð frekar út en að hún sé fyrir notkun stefndu á heitu vatni tímabilið frá mars 2015 til og með janúar 2016 og vísað til yfirlits frá húsfélagsþjónustu Íslandsbanka hf. Í framlögðum gögnum er ekki að finna útskýringu á hvernig stefnukrafan 84.093 krónur er fundin og var ekki bætt úr því við aðalmeðferð málsins. Verður því að vísa þessum þætti málsins frá dómi vegna vanreifunar, sbr. e og g liði 80. gr. laga nr. 91/991.

Að framan er það rakið að ráðist var í að skipta um þakjárn á hluta hússins vegna leka. Sú framkvæmd var samþykkt á fundi í húsfélaginu 2. mars 2015 af báðum þáverandi eigendum hússins en það var áður en stefndu eignuðust sinn hlut í húsinu. Fyrsti fundur, eftir að stefndu voru orðnir meðlimir í húsfélaginu, var haldinn 30. nóvember 2015. Samkvæmt fundarboði skyldu lögð fram tilboð í viðgerð á þaki og taka afstöðu til þeirra. Bókað var að E-kk-nf vildi taka tilboðum sem fram voru komin en stefndi G-kk-nf vildi fá tækifæri til að afla fleiri tilboða. Var það samþykkt. Á fundi húsfélagsins 14. desember 2015 komu ekki fram fleiri tilboð og voru fyrirliggjandi tilboð samþykkt.

Stefndu halda því fram að það hafi verið skilyrði fyrir samþykki þeirra að útlitsbreyting yrði ekki gerð á þaki hússins og sams konar efni og fyrir var á því yrði notað á ný. Þetta hafi hins vegar ekki verið bókað í fundargerð og hún ekki lesin upp í fundarlok. Þeim hafi heldur ekki verið boðið að skrifa undir fundargerð eins og skylt sé, sbr. 3. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Halda stefndu því fram að hluti þaksins hafi verið lagður með silfruðu bárujárni en ekki með blálituðu þakjárni í trapisu eins og það sem fyrir var og sé enn á hluta þaksins. E-kk-nf mótmælti þessu hins vegar í skýrslu sinni fyrir dómi og sagði að engin útlitsbreyting hafi orðið við þessa framkvæmd og að eftir væri að mála þakið. Engin gögn hafa verið lögð fram um þennan ágreining aðila.

Stefndi G-kk-nf, sem er húsasmiður, skýrði svo frá í skýrslu sinni fyrir dómi að hann hefði gert athugasemdir við vinnulag þeirra smiða sem unnu við þakviðgerðina en ekki gert athugasemdir við stefnanda um að verið væri að leggja aðra tegund af þakefni en samþykkt hefði verið á húsfundi. Stefndi G-kk-nf stöðvaði því ekki framkvæmdirnar, sem hann átti kost á að gera, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, og neita að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefði verið tekin. Verður því ekki fallist á með stefndu að þau séu óbundin af ákvörðun framangreinds húsfundar.

Ekki þykir skipta máli við úrlausn málsins hvort stefnandi var búinn að panta þakjárn áður en ákvörðun um það var tekin á húsfundi. Lögleg ákvörðun samkvæmt 39. gr. laganna var eftir sem áður tekin á húsfundi.

Samkvæmt 67. gr. laga nr. 26/1994 er sérstök stjórn óþörf í minni húsum með sex eigendum eða færri. Er þá ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögunum. Verður því ekki fallist á með stefndu að formanni húsfélagsins hafi borið skylda til að endurnýja umboð sitt og umboð stjórnar.

Þá er ekki hald í þeirri málsástæðu stefndu að stefnandi hafi brotið gegn ákvæðum 6. tl. a liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga um að samþykki allra eigenda hafi þurft til framkvæmdanna. Endurbætur á þaki teljast ekki verulegar breytingar á sameign sem er skilyrði ákvæðisins.

Samkvæmt framansögðu verður talið að stefndu séu bundin af ákvörðun húsfundar 14. desember 2015 þar sem samþykkt var að taka tilboði Stjörnublikks ehf. og ETH ehf. vegna viðgerðar á þaki fasteignarinnar en framkvæmdin hafði verið samþykkt af húsfundi 2. mars 2015 áður en stefndu keyptu eignina.

Stefndu verða því dæmd til að greiða stefnanda samtals 617.500 krónur (164.295+453.205) með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 164.295 krónum frá 18. febrúar 2016 til 31. ágúst 2016 en af 617.500 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Kröfu stefnanda um greiðslu á 84.093 krónum vegna notkunar stefndu á heitu vatni er vísað frá dómi.

Eftir öllum atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður milli aðila.

G-kk-nf A-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð

Stefndu, K-kvk-nf S-kvk-nf og G-kk-nf K-kk-nf P-kk-nf, greiði stefnanda, húsfélaginu Hliðsnesi 2, 617.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 164.295 krónum frá 18. febrúar 2016 til 31. ágúst 2016 en af 617.500 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Kröfu stefnanda um greiðslu á 84.093 krónum er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

G-kk-nf A-kk-nf