E-249/2017

Mál þetta, sem tekið var til dóms að lokinni aðalmeðferð þann 7. nóvember 2018, er höfðað með stefnu birtri 7. desember 2017.

Stefnandi er V-kk-nf J-kk-nf, Sóleyjargötu 12, Vestmannaeyjum.

Stefndi er H-kvk-nf S-kvk-nf O-x-x, Brekkugötu 9, Vestmannaeyjum.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndu verði gert að greiða stefnanda kr. 510.000.- með dráttarvöxtum þannig að frá 1. apríl 2017 til 1. maí s.á., af kr. 170.000 en frá þeim degi af kr. 340.000 til 1. júní s.á. en frá þeim degi af stefnufjárhæð kr. 510.000 til greiðsludags. Þá er þess krafist að stefnda verði dæmd til greiðslu málskostnaðar skv. mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur stefndu eru aðallega að stefnda verði sýknuð af kröfum stefnanda. Stefnda krefst þess til vara að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Þá krefst stefnda í öllum tilvikum að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefndu málskostnað eins og málið væri eigi gjafsóknarmál.

Við aðalmeðferð gáfu skýrslur báðir aðilar málsins, Ó-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf, H-kk-nf S-kk-nf, B-kk-nf Ó-kk-nf M-kk-nf, S-kvk-nf G-kvk-nf og G-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf.

Fyrir uppkvaðningu var gætt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Málavextir

Mál þetta er sprottið af því að stefndi tók á leigu íbúð að Heiðarvegi 50 í Vestmannaeyjum, efri hæð og ris, sem er í eigu stefnanda. Ekki var gerður skriflegur leigusamningur.

Kemur fram að stefnda hafi tekið íbúðina á leigu frá og með maí 2015. Hafi stefndu borið að greiða kr. 170.000 mánaðarlega í leigu og skyldi leigan greidd fyrirfram 1. hvers mánaðar.

Síðustu greiðslu vegna leigunnar innti stefnda af hendi þann 18. apríl 2017 er hún greiddi kr. 170.000 sem var þá leigan fyrir marsmánuð. Eftir það hefur hún ekki greitt leigu, en stefnandi krafðist þess fyrir Héraðsdómi Suðurlands að stefnda yrði borin út úr eigninni vegna vanskila og var fallist á kröfuna með áritun dómsins á aðfararbeiðni þann 19. júní 2017 og var stefnda borin út úr eigninni þann 28. júní 2017. Kveður stefnandi að stefnufjárhæðin sé vegna vangoldinnar leigu fyrir mánuðina apríl, maí og júní 2017 þegar stefnda hafði umráð eignarinnar og bjó í henni án þess að greiða leigu.

Stefnda kveður að ástand íbúðarinnar hafi verið með þeim hætti að ófullnægjandi hafi verið og þar sem stefnandi hafi ekki hlutast til um að úrbætur yrðu gerðar á eigninni hafi stefnda ákveðið að halda eftir leigugreiðslum frá og með apríl 2017.

Fyrir liggur að stefnda kvartaði við stefnanda vegna tiltekinna atriða sem hún taldi að væri ábótavant við íbúðina. Hafa verið lagðar fram útprentanir af rafrænum samskiptum vegna þessa, að því er virðist frá hausti 2015 og svo sitt hvoru megin við áramótin 2016/2017. Ekki hefur verið lagt fram neitt um að sérstakar úrbætur hafi verið viðhafðar eða að kostnað hafi leitt af þessu, hvorki af hálfu stefnanda né stefnda.

Þá hefur verið lagður fram tölvupóstur frá Náttúrufræðistofnun Íslands, dags. 3. ágúst 2017, þar sem staðfest er að sveppagró hafi fundist í sýnum sem stefnda kveðst sjálf hafa tekið úr íbúðinni og sent Náttúrufræðistofnun 12. júlí 2017.

Þá hefur verið lagt fram bréf Heilbrigðiseftirlits Suðurlands, dags. 23. júní 2017, þar sem fram kemur að þann 8. júní sama ár hafi farið fram skoðun á húsnæðinu að beiðni lögmanns stefndu, sem hafi verið viðstödd ásamt sambýlismanni sínum. Í niðurstöðu segir að húsnæðið sé óíbúðarhæft, en að viðgerð sé gerleg. Raki sé þar og fúkkalykt sem og myglublettir. Geti ástand húsnæðisins haft áhrif á heilsu fólks. Þá hefur verið lagt fram bréf hins sama heilbrigðiseftirlits, dags. 16. október 2017, þar sem fram kemur að skoðun hafi farið fram á ný þann 27. september 2017, og er niðurstaða að húsnæðið sé íbúðarhæft og enginn utanaðkomandi raki sé sýnilegur utan einnar sprungu við glugga og engin mygla sé sjáanleg.

Jafnframt hefur verið lögð fram skýrsla um ástandsskoðun B-kk-ef Ó-kk-ef M-kk-ef, byggingafræðings og pípulagningamanns, sem fram fór 29. júní 2017. Við fyrstu athugun hafi ekki verið að finna myglulykt eða fúkkalykt. Kemur þar fram að þakrenna hafi verið yfirfull af vatni vegna leikfanga sem hafi stíflað frárennsli. Það geti valdið hættu á að raki gangi inn í steyptan útvegg. Þá hafi komið í ljós áætlaður sveppagróður í kverkum útveggja og lofts, sem virðist vera vegna ónógrar loftunar en engin ummerki hafi verið að sjá um leka þar. Hafi mæling kverka sýnt eðlilegan efnisraka. Ekki sé óalgengt að steypt þakrenna gefi frá sér kuldabrú og loftraki setjist þá á kuldabrúna og geti grasserað í kverkum. Mæling útveggja hafi sýnt eðlilegan byggingarraka. Efnisraki hafi verið yfir meðallagi á baði og í þvottarými í kjallara. Rakamerki hafi sést á gluggakarmi við suðurglugga. Þvottavél, þurrkari og uppþvottavél hafi verið skoðað og hafi verið áætlaður myglugróður í tækjum og vatn í botni uppþvottavélar. Ekki hafi verið útfærð mæling til að staðfesta myglu eða svepp, en aðeins leitað að raka innanhúss. Ekki hafi verið gerð skoðun á lokuðum rýmum. Aðeins hafi mælst raki á einum stað í húsinu en þar hafi hvorki verið sjáanleg mygla né sveppir. Bakteríumyndun hafi aðeins verið sjáanleg vegna ónógrar loftunar, en meðal 4 manna fjölskylda gefi frá sér um 12,5 lítra af raka á sólarhring með öndun, notkun baðvatns, matreiðslu o.þ.h. Í einbýlishúsum þurfi að skipta út öllu lofti á klukkustundarfresti með loftræstingu.

Þá hafa verið lögð fram um það gögn að stefnandi hafi selt téða eign á árinu 2010, en að þau kaup hafi gengið til baka með samkomulagi á árinu 2013. Jafnframt liggur fyrir greinargerð G-kk-ef Á-kk-ef P-kk-ef múrara, dags. 26. september 2012, vegna rakaskemmda á þeim tíma. Þá hefur jafnframt verið lagður fram dómur Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 56/2015 þar sem vísað var frá Hæstarétti máli þar sem áfrýjað var dómi Héraðsdóms Suðurlands 17. desember 2014 þar sem stefnandi þessa máls var dæmdur til að greiða skaðabætur vegna raka frá ófullnægjandi drenlögn í íbúð í kjallara umrædds húss, en íbúðina hafði stefnandi selt á árinu 2010.

Fram hefur verið lagt óundirritað bréf stefnanda til stefnda, dags. 31. janúar 2017, þar sem leigunni er sagt upp með 6 mánaða uppsagnarfresti.

Einnig hefur verið lagður fram samskiptaseðill frá heilsugæslustöð í Vestmannaeyjum þar sem fram kemur að stefnda hafi komið á heilsugæslustöð þann 24. mars 2017 vegna hósta.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi kveðst hafa gert munnlegan leigusamning við stefndu um fasteignina að Heiðarvegi 60, efri hæð og ris, Vestmannaeyjum. Hafi leigan verið ákveðin kr. 170.000 á mánuði.

Stefnda hafi lent í vanskilum með greiðslu leigunnar og hafi ekki enn greitt fyrir þrjá síðustu mánuðina sem hún hafi nýtt fasteignina, þ.e. apríl, maí og júní 2017. Kveðst stefnandi krefja stefndu um samtals 510.000 kr. sem sé vangoldin leigufjárhæð ásamt dráttarvöxtum frá umsömdum gjalddögum.

Kveður stefnandi að ekki hafi komið til þess að stefnda neytti úrræða skv. húsaleigulögum nr. 36/1994, sbr. m.a. III. og IV. kafla laganna s.s. formlegum tilkynningum og áskorun um úrbætur, en hafi ítrekað lofað fullum skilum.

Við nákvæma skoðun og mælingar úttektarmanns, daginn eftir afhendingu eignarinnar hafi ekki mælst utanaðkomandi raki í fasteigninni. Heilbrigðiseftirlit Suðurlands hafi skoðað eignina eftir að búið hafi verið að þrífa eignina, kynda og loftræsta og ekki gert athugasemdir við íbúðarhæfni eignarinnar.

Varðandi lagarök vísar stefnandi til almennra reglna kröfu- og samningaréttar sem og meginreglu um skuldbindingargildi samninga. Þá vísar hann til húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. m.a. 10. gr. og 33. gr. laganna, sem og til laganna í heild sinni.

Varðandi kröfu um dráttarvexti vísar stefnandi til laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, sbr. m.a. 1. mgr. 5. gr. laganna. Um kröfu um málskostnað vísast til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sbr. 129. og 130. gr. laganna, en um varnarþing til 32. gr. sem og 35. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefnda hafnar alfarið öllum málsástæðum stefnanda.

Stefnda kveðst byggja sýknukröfu sína á því að stefnanda hafi, sem leigusala, borið að afhenda umrætt leiguhúsnæði í leiguhæfu ástandi, sbr. 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og meginreglur kröfuréttar. Stefnandi beri ábyrgð á því að fasteign sem leigð er út á hans vegum sé í leiguhæfu ástandi. Telur stefnda m.a. að skoðun Heilbrigðiseftirlits Suðurlands ásamt staðfestingu lögmanns stefnanda um raka í svefnherbergi við upphaf leigutíma staðfesti að fasteign leigusala hafi ekki verið í fullnægjandi ástandi þegar hún var afhent stefnda og að stefnandi hafi verið grandsamur um það. Af þeim sökum telur stefnda ljóst að henni hafi ekki borið að standa við sínar skyldur, t.a.m. greiða fyrir leigu á eigninni, þegar stefnandi hafi vanefnt stórlega sínar skyldur í samningssambandi aðila og ekki orðið við ítrekuðum kröfum stefndu um úrbætur.

Stefnda vísar einnig til þess að stefnandi hafi verið grandsamur um ástand fasteignarinnar, er hún var afhent stefndu, en fyrir liggi að stefnandi hafi selt fasteignina að Heiðarvegi 60, efri hæð og ris, árið 2010, en þau kaup hafi ekki gengið í gegn þar sem samkomulag um riftun á kaupum hafi verið undirritað þann 11. júní 2013. Ástæðan fyrir þeirri riftun hafi verið óviðunandi ástand fasteignarinnar, að hún væri haldin miklum raka og myglu. Þá hafi einnig komið fram galli í neðri hæð fasteignarinnar að Heiðarvegi 60, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 56/2015. Í því máli hafi stefnandi teflt m.a. fram sömu rökum og hann byggi á í stefnu í þessu máli. Þar telji stefnandi þvert á móti að fasteignin hafi skemmst vegna lítillar kyndingar og loftræstingar og því hafi eðli máls samkvæmt orðið rakaskemmdir á eigninni. Þá hafi stefndu aldrei verið tilkynnt um að rakablettir væru í lofti á einu svefnherbergjanna þegar stefnda tók fasteignina á leigu í upphafi eins og lögmaður stefnanda hafi upplýst í tölvupósti þann 22. maí 2017.

Í ljósi framangreinds kveður stefnda að stefnandi þurfi að sýna með afgerandi hætti fram á að hið leigða hafi verið í íbúðarhæfu ástandi við upphaf leigutíma.

Jafnframt kveðst stefnda byggja á því að stefnandi hafi gert leigusamning við stefndu á grundvelli rangra upplýsinga sem skipt hafi sköpum um hvort til leigusamnings stefnanda við stefnda hefði stofnast.

Þá kveðst stefnda benda á að upp hafi komið alvarleg veikindi hjá stefndu og börnum hennar sem rakin verði til ástands hins leigða.

Vegna varakröfu sinnar vísar stefnda til sömu málsástæðna og sýknukrafa stefndu byggir á.

Kröfu sína um málskostnað byggir stefnda á 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnda til meginreglna samninga- og kröfuréttar. Stefnda vísar einnig til húsaleigulaga nr. 36/1994, þá sérstaklega ákvæða 14. gr. Þá byggir krafa um málskostnað á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og vísast sérstaklega til 129. og 130. gr.

Forsendur og niðurstaða

Í máli þessu krefur stefnandi stefndu um greiðslu á kr. 510.000 sem hann kveður vera ógreidda húsaleigu fyrir mánuðina apríl, maí og júní 2017. Er ágreiningslaust í málinu að stefnda bjó í hinu leigða húsnæði þennan tíma, eða allt til 28. júní 2017 er hún var borin út úr henni með beinni útburðargerð. Er jafnframt óumdeilt í málinu að stefnda greiddi ekki leigu fyrir umrætt þriggja mánaða tímabil. Stefnda hefur borið fyrir sig að sér hafi ekki verið skylt að greiða leiguna vegna þess að íbúðin hafi ekki verið í forsvaranlegu ástandi og að stefnandi hafi verið grandsamur um það strax frá upphafi leigunnar.

Þrátt fyrir að ekki hafi verið gerður skriflegur leigusamningur um eignina þá gilda húsaleigulög nr. 36/1994 allt að einu um réttarsamband aðila málsins. Stefnda kveðst hafa tekið eftir því sem hún taldi vera ábótavant og ófullnægjandi við umrætt húsnæði um haustið 2015 og þá hafa sett fram um það kvartanir til stefnanda. Í byrjun árs 2016 hafi hún verið veik og reki það til þessa. Í málinu liggja fyrir skriflegar umkvartanir stefndu vegna umrædds húsnæðis, sem eru útprentanir af rafrænum samskiptum sem virðast vera frá tímabilinu október og nóvember 2015 og svo sitt hvoru megin við áramótin 2016/2017, en þær eru ekki svo skýrar sem skyldi, hvorki um hinar efnislegu kvartanir né heldur um hvaða kröfur væru gerðar um úrbætur. Ekki er þar heldur að finna sérstaka áskorun til stefnanda um tilteknar úrbætur.

Ekki liggur fyrir að stefnda hafi haft athugasemdir við húsnæðið á tímabilinu frá hausti 2015 og til áramóta 2016/2017. Þá liggur ekkert fyrir um ástand húsnæðisins frá þeim tíma, en þær athuganir sem gerðar hafa verið á því síðan, og að framan er lýst, eru allar gerðar eftir þau tímabil sem hin rafrænu samskipti áttu sér stað á. Auk þess verður að telja sönnunargildi þeirra fremur rýrt um að húsnæðið hafi verið ófullnægjandi, enda aflað einhliða af málsaðilum og að verulegu leyti er ekki samhljómur með þeim. Af álitsgerð B-kk-ef Ó-kk-ef M-kk-ef og framburði hans fyrir dómi verður helst dregin sú ályktun að vegna vatns í þakrennum hafi myndast svokölluð kuldabrú sem hafi leitt kulda inn eftir milliplötu og þar hafi þést raki úr andrúmslofti innan dyra vegna ónógrar loftunar, en vitnið lýsti því að við slíkar aðstæður væri rétt loftræsting og loftskipti mikilvæg. Nauðsynlegt geti verið þrífa slíka bletti sem ella safni í sig bakteríum. Þetta stafi hins vegar ekki af utanaðkomandi raka. Hins vegar bendir framangreind skýrsla Heilbrigðiseftirlits Suðurlands til þess að ástandi hafi verið ábótavant í júní mánuði 2017, en það var eftir að stefndu bar að greiða síðasta ógreidda gjalddaga. Ekki liggur fyrir að stefnandi hafi fengið að vita um þá skoðun áður en hún fór fram.

Ekki verða dregnar ályktanir af eldri gögnum um ástand húsnæðisins á þeim tíma sem um ræðir í þessu máli og verður niðurstaða hvorki byggð upplýsingum um eldri viðskipti um eignina, né heldur á lýsingum fólks sem áður bjó þar. Þá verður að horfa til þess að þrátt fyrir að stefnda hafi talið ástand eignarinnar vera ófullnægjandi þá fylgdi hún því ekki eftir með þeim aðferðum sem húsaleigulög bjóða og greiddi auk þess fulla leigu á þeim tíma, en það var ekki fyrr en eftir uppsögn leigusamnings að hún hætti að greiða.

Það er álit dómsins að þau vanefndaúrræði, sem leigjandi hefur skv. húsaleigulögum, hafi ekki fært stefndu heimild til að taka einhliða ákvörðun um að greiða enga leigu fyrir not sín af hinu leigða húsnæði undir lok leigutímans, en eins og áður segir er óumdeilt að stefnda hafði afnot íbúðarinnar allan þann tíma sem hún greiddi ekki leiguna. Stefnda hefur í málatilbúnaði sínum ekki vísað til 15. til 17. gr. og 19. til 21. gr. húsaleigulaga og þeirra heimilda sem leigjanda eru færðar með þeim ákvæðum. Verður því að telja að stefndu hafi borið að greiða hinar umþrættu leigugreiðslur úr því að hún kaus að búa áfram í húsnæðinu.

Varakrafa stefndu er um að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Eins og áður segir liggur ekkert handfast fyrir um hvernig ástand íbúðarinnar var á þeim tíma sem stefnda setti kvartanir sínar fram og hefur dómurinn ekkert á að byggja til að fallast megi á lækkunarkröfur stefndu.

Samkvæmt framansögðu verður stefnda dæmd til að greiða hina umstefndu fjárhæð. Í stefnukröfum er krafist dráttarvaxta af hinni umstefndu fjárhæð eins og þar er nánar greint. Að mati dómsins er dráttarvaxtakrafa þessi ekki svo skír sem skyldi en þar er ekki vísað til lagaákvæða og fullnægir krafan ekki áskilnaði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 og verða dráttarvextir ekki dæmdir, þrátt fyrir að stefndi hafi ekki gert athugasemdir við þetta.

Stefnda hefur gjafsókn í málinu og greiðist gjafsóknarkostnaður hennar úr ríkissjóði, kr. 674.870, en jafnframt er rétt að virtri niðurstöðu málsins að hún greiði stefnanda málskostnað og er hann hæfilega ákveðinn kr. 863.040. Við ákvörðun málskostnaðar hefur verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

S-kk-nf G. G-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Stefnda, H-kvk-nf S-kvk-nf O-kvk-nf, greiði stefnanda, V-kk-þgf J-kk-þgf, kr. 510.000.

Stefnda greiði stefnanda kr. 863.040 í málskostnað.

Gjafsóknarkostnaður stefndu, kr. 674.870, greiðist úr ríkissjóði.

S-kk-nf G. G-kk-nf