E-3241/2007

Mál þetta, sem var dómtekið 30. apríl sl. er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Skipholti 50b, húsfélagi, Suðurlandsbraut 30, Reykjavík á hendur Bergfelli ehf., Hegranesi 15, Garðabæ, með stefnu birtri 24. apríl 2007.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi greiði stefnanda 300.870 kr. auk dráttarvaxta skv. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 28.800 kr. frá 1. maí 2003 til 1. júní 2003, þá af 57.600 kr. til 1. júlí 2003, þá af 98.145 kr. til 1. ágúst 2003, þá af 138.690 kr. til 1. september 2003, þá af 179.239 kr. til 1. október 2003, þá af 219.780 kr. til 1. nóvember 2003, þá af 260.325 kr. til 1. desember 2003, þá af 300.870 kr. til greiðsludags, auk málskostnaðar með virðisaukaskatti að skaðlausu, að mati réttarins. Krafist er vaxtareiknings í samræmi við 12. gr. vaxtalaga.

Af hálfu stefnda er þess aðallega krafist að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda, en til vara er krafist verulegrar lækkunar á stefnukröfum. Af hálfu stefnda er þess jafnframt krafist að til skuldajafnaðar við hugsanlega tildæmda fjárhæð til handa stefnanda komi krafa stefnda á hendur stefnanda að fjárhæð 1.078.000 kr. auk virðisaukaskatts og dráttarvaxta frá 23. október 2007. Stefndi krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins.

Málavextir

Í húsinu að Skipholti 50 b eru 8 eignarhlutar, alls rúmlega 2.500 fm að flatarmáli auk sameignar. Stefndi er eigandi eins matshluta (01-0103) í fasteigninni nr. 50b við Skipholt í Reykjavík. Forsvarsmaður stefnda, S-kk-nf S-kk-nf verkfræðingur, Hegranesi 15, Garðabæ, tók að sér að vera formaður húsfélagsins að Skipholti 50b frá árinu 2001 til ársins 2006. Auk þess að vera formaður húsfélagsins var S-kk-nf með prókúruumboð fyrir það og gjaldkeri þess.

Stefndi kveður að starf formanns húsfélagsins og gjaldkera hafi verið mjög umfangsmikið og aðallega lent á forsvarsmanni stefnda að sinna þeim verkefnum, sem hvíla á stjórnum húsfélaga. Féll þar undir umsjón með öllum þáttum í rekstri húsfélagsins, svo sem með viðhaldi hússins og samningum við verktaka, umsjón með ræstingum, rekstri og viðgerðum á lyftu, umsjón með snjómokstri á bílastæðum og umhirðu lóðar, málun bílastæða, bókhaldi o.fl. Auk þessa umfangsmikla starfs lenti það á forsvarsmanni stefnda að taka fyrir hönd húsfélagsins þátt í samningaviðræðum húsanna að Skipholti 50b, Skipholti 50c og Skipholti 50d við Byggingarsjóð námsmanna sem reisti námsmannaíbúðir á lóð innan við húsin þrjú. Samningar lutu m.a. að lóðamálum og bílastæðamálum fasteignanna. Stefndi segir að forsvarsmaður stefnda hafi að nokkru leyti leitt þessar samningaumleitanir og m.a. fengið sérstakt umboð á húsfélagsfundi eigenda að Skipholti 50b hinn 23. mars 2004 til aðgerða í lóða- og bílastæðamálum sem hann hafði unnið að fyrir hönd félagsins undanfarna mánuði. Starf forsvarsmanns stefnda í þessu verkefni stóð aðallega yfir á árunum 2004 til 2006.

Stefndi segir að vegna hinna umfangsmiklu verkefna í þágu húsfélagsins hafi verið um það rætt í stjórn þess að forsvarsmaður stefnda fengi einhverja umbun fyrir störfin. Forsvarsmaður stefnda vildi sýna húsfélaginu sanngirni að þessu leyti og var um það rætt að á móti störfum hans í þágu húsfélagsins yrðu felld niður húsfélagsgjöld stefnda fyrir árið 2003, alls 300.870 krónur, en það var síðasta almanaksárið sem stefndi greiddi húsgjöld. Tillaga þar að lútandi var lögð fyrir aðalfund húsfélagsins 2005 í formi ársreiknings fyrir árið 2004. Stefndi gaf út reikning að fjárhæð 300.870 krónur auk virðisaukaskatts hinn 10. október 2005. Reikningurinn var gefinn út af stefnda, en forsvarsmaður hans selur vinnu sína undir því félagi.

Málefni stefnda og krafa um skuldajöfnuð var rætt á nokkrum húsfundum/aðalfundum húsfélagsins en síðari stjórnendur húsfélagsins hafa ávallt lagst gegn kröfu stefnda að þessu leyti.

Á aðalfundi húsfélagsins 22. febrúar 2006 var samþykkt að fela forsvarsmanni stefnda að klára lóðamálin og fengi hann greitt fyrir það 7.000 krónur á tímann auk virðisaukaskatts.

Á aðalfundi húsfélagsins 20. mars 2007 var felld tillaga eins stjórnarmanns um að húsgjöld stefnda og reikningurinn frá 10. október 2005 yrðu jöfnuð út.

Stefnda var sent innheimtubréf 2. janúar 2007. Stefndi hefur ítrekað mótmælt innheimtu eftirstöðva hússjóðsgjaldanna á árinu 2003, en án árangurs. Mál þetta var síðan höfðað í apríl 2007.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Dómkrafan í málinu er skuld stefnda vegna húsfélagsgjalda sem stefnandi lagði á stefnda vegna verslunarrýmis í fjöleignarhúsinu nr. 50b við Skipholt í Reykjavík, nánar tiltekið verslunarrými með fastanr. 223-2016 vegna maí 2003 til og með janúar 2004. Húsfélagsgjöld þessi eru lögð á verslunarrými stefnda á sama grundvelli og aðra eignarhluta í fjöleignarhúsinu að Skipholti, skv. lögum nr. 26/1994. Þegar sameiginlegum rekstrarkostnaði hafði verið skipt niður á eignarhluta fjöleignarhússins gjaldféllu húsfélagsgjöldin er hér segir á fastanr. 223-2016: Ógreidd húsfélagsgjöld samtals 364.113 kr., þ.e 31.322 kr. fyrir maí og júní 2003 og 43.067 kr. fyrir júlí 2003 til og með janúar 2004. Stefnandi krefst dráttarvaxta af húsfélagsgjöldum hvers mánaðar frá 1. degi hans.

Stefnandi tekur fram að stefndi hafi mótmælt greiðsluskyldu og vísað til skuldajöfnunar fyrir óskilgreint vinnuframlag en því hefur stefnandi hafnað.

Stefnandi reisir kröfur sínar á almennum reglum samninga- og kröfuréttar um greiðslu fjárskuldbindinga, svo og 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Málið er rekið samkvæmt ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Dráttarvaxtakröfur eru gerðar á grundvelli III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Kröfur sínar um málskostnað styður stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafan um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988 þar sem lögmönnum er gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni. Þar sem stefnandi er ekki virðisaukaskattskyldur ber honum nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi heldur því fram að hógvær krafa sín um þóknun fyrir gríðarlega umfangsmikil störf í þágu húsfélagsins að Skipholti 50b, meðal annars í skipulags-, lóða- og bílastæðamálum, hafi verið rædd og samþykkt af stjórn húsfélagsins sem réttmæt krafa og að rétt væri að henni yrði skuldajafnað við kröfu húsfélagsins á hendur stefnda vegna ógreiddra húsfélagsgjalda á árinu 2003.

Stefndi heldur því fram að öll skilyrði skuldajöfnunar séu fyrir hendi og því hafi krafa húsfélagsins á hendur sér fallið niður með yfirlýsingu stefnda um skuldajöfnuð. Stefndi bendir í þessu sambandi á að kröfurnar séu gagnkvæmar, enda séu þær milli sömu aðila. Kröfurnar séu sambærilegar og hæfar til þess að mætast hvað tímamark varðar. Loks bendir stefndi á að krafa sín um verklaun vegna starfa forsvarsmanns fyrirtækisins sé lögvarin krafa, sem stefndi eigi rétt á að fá viðurkennda.

Stefndi telur fyrri umsjónarmenn húsfélagsins hafa fengið greidd umsjónarlaun, áður en S-kk-nf S-kk-nf tók að sér stjórnar- og gjaldkerastörfin fyrir húsfélagið. Hið sama eigi við eftir að hann lét af störfum, en þá var ráðinn sérstakur umsjónaraðili, fyrirtækið Eignaumsjón, til þess að hafa með höndum þau umfangsmiklu, sameiginlegu verkefni sem sinna þarf í svo stóru húsi sem Skipholt 50b er. Greiðslur til Eignaumsjónar nemi a.m.k. 250 þúsund krónum á ári og lýsir það vel umfangi umsjónarverkefnisins. Stefndi telur að jafnræði eigi að gilda milli umsjónaraðila með húsfélaginu að þessu leyti og að hann eigi að njóta sömu stöðu og aðrir umsjónaraðilar með greiðslu fyrir umfangsmikil umsjónarstörf.

Stefndi telur að af hálfu húsfélagsins hafi verið fallist á réttmæti þess að hann fengi greitt fyrir störf sín, þar sem verkfræðimenntun og -kunnátta nýttist, með samþykkt á aðalfundi 22. febrúar 2006 um 7.000 króna tímagjald auk virðisaukaskatts til S-kk-ef S-kk-ef fyrir að klára lóðamálin. Stefndi bendir á að miðað við þetta tímagjald samsvari reikningskrafa sín, að fjárhæð 300.870 krónur auk virðisaukaskatts, um 43 klukkustunda vinnu. Ljóst sé hins vegar að störf S-kk-ef á árunum 2001 til 2006 hafi verið talsvert umfangsmeiri.

Í ljósi framangreinds telur stefndi að líta verði á umræður í stjórn húsfélagsins á árunum 2004 og 2005 og framlagningu ársreiknings á aðalfundi 2005 sem yfirlýsingu um skuldajöfnuð, sem húsfélagið sé bundið við. Krafa húsfélagsins á hendur stefnda hafi því fallið niður við það tækifæri. Af þessum sökum beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Verði ekki fallist á sýknukröfu stefnda krefst hann þess að stefnukröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Byggist varakrafan á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og aðalkrafan, en að auki bendir stefndi á að frá og með 1. janúar 2004 tók fyrirtækið Lyf og heilsa að sér að greiða hússjóðsgjöld vegna eignarhluta stefnda í húsinu. Hafði stefndi leigt Lyf og heilsu húsnæðið frá áramótum 2003-2004 með þessum skilmálum. Stefndi bendir á að í kröfugerð stefnanda sé meðal annars krafist greiðslu hússjóðsgjalds fyrir janúar 2004, er nam 43.415 krónum. Samkvæmt bankayfirliti hafi Lyf og heilsa hins vegar greitt þetta mánaðargjald 21. janúar 2004. Lækka beri því stefnukröfu stefnanda að minnsta kosti sem þessu nemur.

Stefndi telur sjálfur að hússjóðsskuld sín þann 31. desember 2003 hafi ekki numið hærri fjárhæð en 300.870 krónum, samkvæmt ársreikningi fyrir rekstrarárið 2003, sem samþykktur var á aðalfundi húsfélagsins á árinu 2004.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda er sérstaklega mótmælt, sem og málskostnaðarkröfu.

Ef það verður niðurstaða hins virðulega réttar að stefnandi eigi rétt til þess að fá sér tildæmd hússjóðsgjöld úr hendi stefnda krefst stefndi þess, auk þess að krefjast lækkunar í varakröfu, að til skuldajafnaðar komi kröfur hans á hendur stefnanda vegna umfangsmikilla starfa S-kk-ef S-kk-ef verkfræðings í þágu húsfélagsins á árunum 2001-2006, einkum að skipulags-, lóða- og bílastæðamálum. Telur stefndi að verðmæti þeirrar vinnu nemi 1.078.000 kr. að viðbættum virðisaukaskatti.

Um lagarök vísar stefndi til almennra reglna íslensks samninga- og kröfuréttar um stofnun samningssambands og rétt til sanngjarns og hæfilegs endurgjalds fyrir unnin verk, svo og þeirrar meginreglu í íslenskum kauparétti að kaupandi greiði seljanda uppsett verð, hafi ekki verið um annað samið, nema kaupandi sýni fram á að umkrafið endurgjald seljanda sé ósanngjarnt. Þá styður stefndi kröfur sínar við reglur um skilyrði og heimild til skuldajafnaðar. Málskostnaðarkröfu sína styður stefndi við 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

Forsendur og niðurstaða

Stefndi hefur viðurkennt að hann eigi enn ógreidd hin umstefndu hússjóðsgjöld og er stefnukrafan því ágreiningslaus. Stefndi vill hins vegar skuldajafna ógreiddum launum er hann telur sig eiga vegna vinnu í þágu húsfélagsins.

Fyrirsvarsmaður stefnda, S-kk-nf S-kk-nf, er verkfræðingur að mennt og selur verkfræðiþjónustu sína í nafni stefnda. Hann var formaður stjórnar og gjaldkeri húsfélags stefnanda frá árinu 2001 til aðalfundar 2006. Með S-kk-þgf í stjórn voru V-kk-nf J-kk-nf og T-kk-nf O-kk-nf. Bókhaldið var fært af utanaðkomandi aðila.

Samkvæmt 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fer stjórn húsfélags með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sér um viðhald og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði fjölbýlishúsalaganna, annarra laga, samþykkta og ákvarðana húsfunda. Í 2. mgr. sömu greinar kemur fram að stjórnin geti ráðið framkvæmdastjóra eða annan starfsmann sér til aðstoðar við daglegan rekstur. Sé það gert gefur stjórnin starfsmanni fyrirmæli, ákveður laun hans og önnur kjör og hefur eftirlit með því að hann uppfylli starfsskyldur sínar. Þá er stjórninni einnig heimilt með sama hætti að fela sjálfstæðum verktaka, t.d. húsfélagaþjónustu, að annast tiltekin verkefni.

Samkvæmt 70. gr. sömu laga er stjórn húsfélags rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar. Stjórnin getur á eigin spýtur látið framkvæma minni háttar viðhald og viðgerðir og séð um bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið. Ef um stærri framkvæmdir er að ræða ber stjórninni, áður en í þær er ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar. Allar verulegar framkvæmdir hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi á að leggja fyrir húsfund.

Á árinu 2003 kom fram tillaga um að Byggingafélag námsmanna myndi reisa námsmannaíbúðir á lóð er Sjómannaskólinn átti milli skólans og Skipholts 50. Þessar byggingaframkvæmdir myndu hafa áhrif á lóðar- og umferðarmál við Skipholt 50 b, c og d. Á húsfundi húsfélagsins að Skipholti 50 b, sem haldinn var 23. mars 2004, voru einróma samþykktar aðgerðir í lóðar- og bílastæðamálum sem formaður húsfélagsins hafði „unnið að fyrir hönd húsfélagsins undanfarna mánuði“. Ávinningurinn af þessari breytingu var sá að bílastæðum fjölgaði til muna við húsin, en þar eru verslanir og ýmis þjónustustarfsemi. Samkvæmt gögnum málsins lá mikil vinna hjá fyrirsvarsmanni stefnda vegna þessa. Það er einnig staðfest með framburði meðstjórnenda hans í hússtjórninni fyrir dómi. Þótt ekki liggi fyrir nákvæmlega hve mikil störf fyrirsvarsmanns stefnda voru, vegna lóða- og bílastæðismála við húsið, þá telur dómurinn ljóst að um allmikil vinnu hafi verið að ræða af hans hálfu. Störf þessi eru að mati dómsins fyrir utan þá starfsskyldu sem formaður hússtjórnar hefur í hússtjórn, sbr. lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994. Um meiri háttar framkvæmdir var að ræða sem bar að leggja fyrir húsfund, sbr. 70. gr. sömu laga. Það gerði fyrirsvarsmaður stefnda, sbr. framlagða fundargerð af húsfundi 23. mars 2004., sbr. hér að framan. Túlka verður fundargerðina svo að fyrirsvarsmaður stefnda hafi þar fengið umboð húsfélagsins til áframhaldandi vinnu við lóða- og bílastæðismálin. Umboð þetta hefur ekki verið afturkallað.

Eins og að framan greinir mótmælir stefndi því ekki, að hann skuldi húsgjöld vegna ársins 2003. Þau voru færð sem skuld stefnda við húsfélagið í ársreikningi fyrir það ár. Á ársreikningi fyrir árið 2004 kemur fram að skuldin hafi verið greidd með því að hún er ekki lengur tilgreind í ársreikningnum. Í fundargerð aðalfundar frá 9. maí 2005, þar sem ársreikningur þessi lá fyrir, kemur fram að ekki hafi verið samþykkt að fella niður greinda skuld við stefnda og var ársreikningurinn ekki samþykktur. Að mati dómsins er þó ljóst að fyrirsvarsmaður stefnda hafi með þessu á sannanlegan hátt gert kröfu um greiðslu vegna vinnu sinnar og skuldajafnað henni við húsgjöldin. Nýr ársreikningur var gerður og skuldinni haldið þar inni og sá ársreikningur samþykktur á framhaldsaðalfundi 25. maí 2005. Samkvæmt þessu telur dómurinn ljóst að á árinu 2004 hafi fyrirsvarsmaður stefnda sannanlega gert kröfu um greiðslu fyrir störf sín með lóðinni, sbr. samþykkt húsfundarins frá 23. mars 2004. Þá liggur enn fremur fyrir að innan hússtjórnar var rætt um greiðslu fyrir þessi störf.

Stefnandi bera því við að ekki hafi verið samið fyrir fram um endurgjaldið fyrir starf S-kk-ef að lóðar- og umferðarmálum og þar af leiðandi eigi hann ekki rétt til umbunar fyrir starf sitt. Dómurinn hafnar þessari málsástæðu stefnanda. Ljóst er að starf fyrirsvarsmanns stefnda vegna lóðar og umferðarmála var ekki hluti af starfsskyldum hans, sem formanns hússtjórnar, en þessi störf þurfti að vinna. Þá gera lög um fjöleignarhús ráð fyrir því að keypt sé aðstoð vegna starfa sem ekki falli undir venjuleg hússtjórnarstörf. S-kk-nf hafði umboð til starfsins frá húsfundi, sbr. fundargerð húsfélagsins frá 23. mars 2004. Það umboð hafi ekki verið afturkallað. Hann lýsti því einnig yfir með framlagningu ársreikningsins 2004, að hann vildi skuldajafna þessari vinnu sinni við hin vangreiddu húsgjöld og með því krafðist hann greiðslu vegna þessarar vinnu sinnar. Þegar á allt þetta er litið telur dómurinn að fyrirsvarsmanni stefnda beri greiðsla fyrir vinnuframlag sitt vegna lóðar og umferðarmálanna.

Krafa stefnda er að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda og launakrafa fyrirsvarsmanns hans komi til skuldajöfnunar húsgjöldunum. Að mati dómsins er skilyrðum skuldajafnar fullnægt. Um gagnkvæma kröfu er að ræða með því að fyrirsvarsmaður stefnda er í hússtjórn vegna eignarhluta stefnda auk þess sem hann selur verkfræðiþjónustu sína í nafni stefnda. Kröfurnar eru sambærilegar þar sem um peningakröfur er að ræða. Þá eru þær hæfar til að mætast tímalega séð auk þess sem gagnkrafan er lögvarin.

Með vísan til þess sem að framan greinir er það niðurstaða dómsins að sýkna stefnda af kröfum stefnanda. Með vísan til 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefnanda að greiða stefnda málskostnað svo sem greinir í dómsorði.

Af hálfu stefnanda flutti málið G-kvk-nf R-kvk-nf hdl.

Af hálfu stefnda flutti málið M-kk-nf M-kk-nf hrl.

S-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefndi, Bergfell ehf., er sýknað af kröfu stefnanda, Skipholts 50b, húsfélags. Stefnandi greiði stefnda 350.000 kr. í málskostnað.

S-kvk-nf G-kvk-nf.

--------------------------------------------------------

Rétt endurrit staðfestir,

Héraðsdómur Reykjavíkur, 8. maí 2008.

Gjald 1.200 krónur. Greitt.