E-2273/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 22. ágúst 2008, var þingfest 13. desember 2006. Stefnandi er Velvild ehf., Lækjargötu 6a, Reykjavík. Stefndi er Vesturgata 4 ehf., Reykjavíkurvegi 66, Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 17.824.158 kr., ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 755.000 kr. frá 26. maí 2005 til 18. ágúst 2005, af 1.517.752 kr. frá þeim degi til 2. september 2005, af 2.278.303 kr. frá þeim degi til 6. september 2005, af 2.291.671 kr. frá þeim degi til 7. september 2005, af 2.293.178 kr. frá þeim degi til 8. september 2005, af 2.312.050 kr. frá þeim degi til 9. september 2005, af 2.326.654 kr. frá þeim degi til 13. september 2005, af 2.366.834 kr. frá þeim degi til 16.9.2005 kr., af 2.451.386 kr. frá þeim degi til 21. september 2005, af 2.476.010 kr. frá þeim degi til 23. september 2005, af 2.479.559 kr. frá þeim degi til 27. september 2005, af 2.851.469 kr. frá þeim degi til 28. september 2005, af 2.949.075 kr. frá þeim degi til 29. september 2005, af 3.043.688 kr. frá þeim degi til 30. september 2005, af 3.044.876 kr. frá þeim degi til 3. október 2005, af 3.050.050 kr. frá þeim degi til 11. október 2005, af 3.813.697 kr. frá þeim degi til 12. október 2005, af 3.855.581 kr. frá þeim degi til 14. október 2005, af 3.857.933 kr. frá þeim degi til 20. október 2005, af 4.158.477 kr. frá þeim degi til 24. október 2005, af 4.206.491 kr. frá þeim degi til 18. nóvember 2005, af 4.235.957 kr. frá þeim degi til 19. nóvember 2005, af 5.279.276 kr. frá þeim degi til 21. nóvember 2005, af 5.281.387 kr. frá þeim degi til 22. nóvember 2005, af 5.283.462 kr. frá þeim degi til 29. nóvember 2005, af 5.450.915 kr. frá þeim degi til 31. nóvember 2005, af 5.526.050 kr. frá þeim degi til 1. desember 2005, af 7.108.048 kr. frá þeim degi til 5. desember 2005 af 7.907.228 kr. frá þeim degi til 6. desember 2005, af 8.359.026 kr. frá þeim degi til 16. desember 2005, af 9.123.397 kr. frá þeim degi til 20. desember 2005, af 9.250.957 kr. frá þeim degi til 21. desember 2005, af 9.281.629 kr. frá þeim degi til 28. desember 2005, af 9.316.977 kr. frá þeim degi til 29. desember 2005, af 9.324.075 kr. frá þeim degi til 1. nóvember 2006, af 10.165.917 kr. frá þeim degi til 9. janúar 2006, af 10.216.921 kr. frá þeim degi til 10. janúar 2006, af 10.223.225 kr. frá þeim degi til 13. janúar 2006, af 11.015.073 kr. frá þeim degi til 15. janúar 2006, af 11.470.403 kr. frá þeim degi til 16. janúar 2006, af 11.600.748 kr. frá þeim degi til 25. janúar 2006, af 11.648.336 kr. frá þeim degi til 26. janúar 2006, af 11.667.336 kr. frá þeim degi til 27. janúar 2006, af 11.678.436 kr. frá þeim degi til 30. janúar 2006, af 12.816.287 kr. frá þeim degi til 31. janúar 2006, af 12.836.687 kr. frá þeim degi til 4. febrúar 2006, af 13.135.875 kr. frá þeim degi til 10. febrúar 2006, af 13.149.209 kr. frá þeim degi til 17. febrúar 2006, af 13.290.009 frá þeim degi til 25. febrúar 2006, af 13.547.409 kr. frá þeim degi til 9. mars 2006, af 15.209.617 kr. frá þeim degi til 21. apríl 2006, af 15.436.367 kr. frá þeim degi til 27. apríl 2006, af 15.951.990 kr. frá þeim degi til 22. júní 2006, og af 17.824.158 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda en til vara að stefnukröfur verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Aðalmeðferð í málinu átti að fara fram 15. nóvember 2007 en var frestað um ótiltekinn tíma vegna veikinda fyrirsvarsmanns stefnanda. Dómari sá sem fór upphaflega með málið lét af embætti í apríl 2008 og tók undirritaður dómari við málinu og fór aðalmeðferð fram 22. ágúst sl.

I.

Með húsaleigusamningi, dags. 21. maí 2005, tók stefnandi á leigu atvinnuhúsnæði í eigu stefnda að Lækjargötu 6a, Reykjavík, undir veitingarekstur. Í leigusamningnum kemur fram að leigutíminn sé frá 1. júlí 2005 til 30. júní 2017, en leigusali heimili þó leigutaka að taka við húsnæðinu við undirritun samningsins til að undirbúa starfsemi sína. Með samningnum fylgdi skilalýsing og í henni kemur fram að áætluð afhending húsnæðisins til leigutaka sé 15. júní 2005.

Ágreiningur er með aðilum um málsatvik. Stefnandi kveðst hafa haft aðgang að húsnæðinu strax eftir að samningar voru undirritaðir þannig að hægt væri að undirbúa fyrirhugaða veitingastarfsemi og hafi hann ráðist í framkvæmdir við húsnæðið. Á sama tíma hafi stefndi unnið í húsnæðinu að ýmsum verkþáttum samkvæmt skilalýsingu. Framkvæmdir af hálfu stefnda hafi hins vegar dregist og stefnandi ítrekað gert athugasemdir við vanefndir stefnda og óskað eftir úrbótum. Stefnandi heldur því fram að hann hafi ekki átt annarra kosta völ en að reyna eftir fremsta megni að takmarka tjón sitt. Hafi orðið að samkomulagi milli aðila að stefnandi myndi hlutast til um að fá rafvirkja, smiði og aðra iðnaðarmenn til að flýta fyrir skilum þannig að hann gæti tekið við húsnæðinu. Hafi stefnandi því fengið P-kk-þf H-kk-þf, löggiltan rafvirkjameistara, til að vinna að þeirri raflagnavinnu sem miðað hafi verið við í skilalýsingu. Stefnandi hafi ekki átt annarra kosta völ en að greiða fyrir þennan verkþátt, en allt frá upphafi gert kröfu á hendur stefnda um greiðslu þessa kostnaðar.

Einnig heldur stefnandi því fram að vinna við raflagnir hafi reynst umfangsmeiri en gera hafi mátt ráð fyrir vegna þess að raflagnir og raflagnatöflur hafi verið ónothæfar og ólögmætar. Þá hafi engar raflagnateikningar sem fengust hjá byggingarfulltrúa staðist og því þurft að endurteikna raflagnir og raflagnatöflur hússins. Hafi verkþætti þessum verið lokið 15. febrúar 2006.

Stefnandi segir að þar sem skil á húsnæðinu hafi dregist hafi verið haldinn fundur á Póstbarnum 4. október 2005, í framhaldi af ítrekuðum munnlegum umkvörtunum stefnanda um vanefndir á afhendingartíma húsnæðisins. Tilgangur fundarins hafi verið að fá dagsetta sundurliðun á skilum verkþátta af hálfu stefnda, sem og fyrirhugaðan afhendingartíma húsnæðis.

Hinn 13. október 2005 hafi fyrirsvarsmaður stefnanda sent stefnda bréf þar sem margvíslegar athugasemdir hafi verið gerðar við afhendingardrátt af hálfu stefnda og óskað eftir viðræðum vegna þess tjóns sem stefnandi hafði orðið fyrir vegna tafa á skilum á húsnæðinu. Engin viðbrögð hafi orðið af hálfu stefnda og stefnandi því sent annað bréf, 1. desember sama ár, þar sem krafist hafi verið skaðabóta vegna vanefnda stefnda á samningum aðila. Stefndi hafi ekki brugðist við kröfum stefnanda og stefndi mótmælt innheimtubréfi lögmanns. Sé stefnanda því nauðugur sá kostur að leita úrlausnar dómstóla.

Stefndi lýsir málavöxtum með allt öðrum hætti. Hann kveðst hafa efnt þær skuldbindingar sem hann hafi tekið að sér með leigusamningi aðila, ýmist um leið og samningur hafi verið gerður eða um leið og stefnandi hafi tekið ákvarðanir um efnisval og útlit. Ástæður þess að veitingastaðurinn hafi opnað í febrúar 2006 hafi verið erfiðleikar og hringl hjá stefnanda við að taka ákvarðanir sem og raflagnavinnu sem hafi gengið afar hægt. Stefnandi hafi aldrei gert athugasemdir við meintar vanefndir stefnda. Þá sé með öllu rangt að samkomulag hafi orðið milli aðila um að stefnandi myndi hlutast til um að fá rafvirkja, smiði eða aðra iðnaðarmenn til að flýta fyrir skilum. Einnig sé rangt farið með tilgang fundarins á Póstbarnum 4. október 2005. Fundurinn hafi ekki verið haldinn í framhaldi af munnlegum umkvörtunum stefnanda yfir meintum vanefndum heldur hafi hann verið samráðsfundur verkefnastjóra stefnanda og til að áætla verklok. Stefndi kveðst aldrei hafa fengið þau bréf stefnanda sem lögð hafa verið fram í málinu, annars vegar bréf 13. október 2005 og hins vegar bréf 1. desember 2005.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur þeir A-kk-nf V-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, og H-kk-nf H-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda. Þá komu fyrir dóm vitnin P-kk-nf H-kk-nf, V-kk-nf G-kk-nf, R-kk-nf G-kk-nf, Ó-kk-nf S-kk-nf, F-kk-nf G-kk-nf B-kk-nf, V-kk-nf Þ-kk-nf og H-kk-nf J-kk-nf S-kk-nf. Verður vísað til framburðar þeirra hér síðar eftir því sem ástæða er til.

II.

Kröfur stefnanda í máli þessu eru að fjárhæð 17.824.158 kr. auk vaxta og kostnaðar. Um kröfugerð sína segir stefnandi að hann sé virðisaukaskattskyldur aðili og hafi hann nýtt virðisaukaskattinn sem innskatt af þeim kröfum þar sem það eigi við og hafi verið tekið tillit til þess við kröfugerð í máli þessu. Gerð sé krafa um dráttarvexti frá gjalddaga og/eða greiðsludegi hverrar kröfu fyrir sig.

Hvað varðar vinnu við raflagnir vísar stefnandi til skilalýsingar sem hafi verið hluti af samningi aðila. Þar sé gengið út frá því að það komi í hlut stefnda að leggja fyrir lýsingu. Stefnandi segir að það hafi verið hlutverk stefnda að leggja rafmagn og sjá til þess að það væri til staðar þar sem setja átti ljósgjafa. Eins megi ljóst vera að það sé á ábyrgð stefnda sem húseiganda að þær raflagnir og raflagnatöflur sem fyrir voru hafi ekki staðist faglegar úttektir rafvirkjameistara og opinberra skoðunarmanna, auk þess sem raflagnir hafi ekki verið á réttum stöðum samkvæmt raflagnateikningum. Hafi af þeim sökum þurft að endurteikna og leiðrétta raflagnateikningar til að unnt væri að vinna verkið. Til að liðsinna P-kk-þgf H-kk-þgf rafvirkjameistara og flýta fyrir verklokum hafi að hans beiðni verið fengnir þeir V-kk-nf G-kk-nf rafverktaki sem og fagmenn á vegum Jack 400 ehf. og Rafals ehf. Varðandi sundurliðun kröfunnar er vísað til samantektar stefnanda sem fyrir liggur í málinu, en samtals nemi krafa stefnanda vegna raflagnavinnu, að undanskildum virðisaukaskatti, 9.342.560 kr.

Um kröfu sína varðandi efniskostnað vegna raflagna segir stefnandi að þrátt fyrir að það hafi verið á ábyrgð stefnda að leggja fyrir lýsingu, sem og að sjá til þess að raflagnir í húsinu stæðust tilskildar kröfur, hafi stefndi ekki greitt fyrir þann efniskostnað sem af framkvæmdunum hlaust. Til þess að verkinu reiddi fram hafi stefnandi ekki átt annarra kosta völ en að leggja út fyrir þeim kostnaði, en í máli þessu sé gerð krafa um endurgreiðslu hans. Stefnandi vísar einnig í þessu sambandi til samantektar sinnar, en samtals nemi krafa stefnanda vegna efniskostnaðar 1.267.714 kr.

Stefnandi kveður að við framkvæmdir hafi komið í ljós að húsnæðið hafi ekki verið í samræmi við fyrirliggjandi teikningar hjá byggingarfulltrúa. Til að fá tilskilin vottorð eða leyfi svo unnt væri að starfrækja veitingarekstur í húsnæðinu hafi því þurft að fá arkitekta til að endurteikna eða leiðrétta teikningar og leggja þær inn hjá byggingarfulltrúa. Er það afstaða stefnanda að stefndi beri ótvírætt ábyrgð á þessari vinnu og tilfallandi kostnaði, enda sé augljóst af samningi aðila að stefnandi hafi haft í hyggju að starfrækja veitingarekstur í húsnæðinu. Eins hafi stefnandi mátt treysta því samkvæmt skilalýsingu stefnda að teikningar væru réttar þannig að unnt væri að fá tilskilin vottorð eða leyfi til starfrækslu veitingareksturs. Krafa stefnanda vegna teiknivinnu arkitekta er að fjárhæð 163.760 kr.

Jafnframt heldur stefnandi því fram að vegna vanefnda stefnda hafi stefnandi þurft að láta framkvæma ýmsa aðra þá þætti sem skilalýsingin kveði á um og hafi verið á verksviði stefnda. Gerir stefnandi kröfu um endurgreiðslu þess kostnaðar. Í fyrsta lagi hafi stefnandi þurft að kaupa lamir á klósetthurðir í kjallara, en berlega megi sjá af skilalýsingu að þetta hafi verið á ábyrgð stefnda, sbr. líka 5. tölul. verkáætlunar sem H-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda, hafi lagt fram á fundi aðila 4. október 2005. Hafi hann þegar viðurkennt kröfuna að þessu leyti. Eins hafi stefndi vanefnt að ganga frá lofti á 1. hæð, eins og skilalýsing hljóði á um, og hafi stefnandi því þurft að taka þann verkþátt og efniskostnað að sér. Stefnandi gerir kröfu um endurgreiðslu þess kostnaðar sem hann hafi lagt út í og samið hafi verið um að félli á stefnda samkvæmt samningum aðila. Vísar stefnandi til samantektar sinnar og framlagðra reikninga. Krafa stefnanda vegna þessara þátta, að undanskildum virðisaukaskatti, er að fjárhæð 561.974 kr.

Hvað varðar endurgreiðsla á ofgreiddri húsaleigu byggir stefnandi á því að stefndi hafi vanefnt að afhenda húsnæðið í umsömdu ástandi samkvæmt skilalýsingu. Þetta hafi haft í för með sér að stefnandi hafi ekki getað hafið atvinnurekstur í húsnæðinu fyrr en um miðjan febrúar 2006, þ.e. átta mánuðum eftir að húsnæðið hafi átt að afhendast samkvæmt skilalýsingu. Fram að þeim tíma hafi báðir aðilar verið að vinna í húsnæðinu, stefnandi að þeim þáttum sem að honum sneru auk þeirra þátta sem stefndi hafi vanefnt af sinni hálfu. Stefndi hafi þess utan óskað eftir því að stefnandi útvegaði menn til að vinna að þeim. Stefnandi lítur því svo á að hann hafi fyrst fengið húsnæðið afhent um miðjan febrúar og gerir hann kröfu um að fá húsaleigu endurgreidda enda hafi hún verið greidd með fyrirvara um réttmæti kröfunnar. Nemur krafa stefnanda vegna endurgreiðslu á ofgreiddri húsaleigu 6.124.929 kr.

Stefnandi segir að stefndi hafi auk þess rukkað fyrir afnot af herbergi í íbúð á 2. hæð hússins til hægri, sem hafi verið ætlað til skrifstofuhalds. Stefnandi hafi ekki haft af því fyrirhugað hagræði þar sem lítið sem ekkert hafi kallað á skrifstofuhald fyrr en eftir afhendingu húsnæðisins til veitingarreksturs um miðjan febrúar 2006. Þá hafi stefndi einnig rukkað fyrir geymsluherbergi á 1. hæð í stigagangi sameignar. Stefnandi hafi hins vegar ekki haft aðgang að geymsluherbergi þessu fyrr en í lok janúar 2006, enda hafi stefndi notað geymsluherbergið til að geyma verkfæri og annað sem hann vildi læsa að sér. Lyklana hafi stefnandi ekki fengið afhenta fyrr en í lok janúar 2006 og sé því gerð krafa um endurgreiðslu þar sem hin leigðu rými hafi ekki komið að tilskildum notum eða verið til afnota fyrir stefnanda. Krafa stefnanda vegna endurgreiðslu á ofgreiddri húsaleigu á þessum tveimur herbergjum er að fjárhæð 363.221 kr.

Af hálfu stefnanda er á því byggt að stefndi hafi vanefnt leigusamning aðila ásamt skilalýsingu. Telur stefnandi að um stórfelldar vanefndir hafi verið að ræða. Þannig hafi stefndi vanefnt að afhenda húsnæðið í umsömdu ástandi 15. júní 2005 og afhending húsnæðisins dregist til 15. febrúar 2006. Vegna seinkunar á skilum stefnda hafi verið haldinn fundur á Póstbarnum 4. október 2005 þar sem ítrekaðar hafi verið áður fram komnar athugasemdir við seinkun á verki af hálfu stefnda. Þar hafi stefndi lagt fram skriflega og undirritaða verkáætlun að ósk stefnanda en fljótlega eftir fundinn hafi stefnanda verið ljóst að ekki yrði staðið við þá áætlun af hálfu stefnda. Hafi þá verið gerðar skriflegar athugasemdir af hálfu stefnanda 13. október 2005, m.a. vegna seinkunar á afhendingu húsnæðisins. Enn og aftur, hinn 1. desember, hafi stefnandi gert skriflegar athugasemdir og gert kröfu um endurheimtingu á útlögðum kostnaði sem stefnandi hafi orðið fyrir.

Stefnandi vísar til 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 í sambandi við það að stefndi hafi fyrst afhent húsnæðið í umsömdu ástandi 15. febrúar 2006. Stefnda hafi verið óheimilt að innheimta leigu fram til þess tíma sökum vanefnda. Stefnandi heldur því fram að allar leigugreiðslur hafi verið greiddar með fyrirvara um réttmæti kröfunnar fram að þeim tíma og sé í máli þessu gerð krafa um endurgreiðslu leigu þann tíma sem húsnæðið hafi ekki verið í umsömdu ásigkomulagi. Þess utan hafi stefndi allt fram til þess tíma haft lyklavöld að húsnæðinu og verið á staðnum að vinna. Hafi því ekki verið um skil að ræða á húsnæðinu í skilningi húsaleigulaga. Húsnæðið hafi fyrst verið fullnægjandi samkvæmt samningum aðila og fyrirhugaða notkun stefnanda á húsnæðinu á framangreindum degi. Stefnandi hafi komið á framfæri skriflegum athugasemdum við stefnda um ástandið og krafið hann um endurgreiðslu útlagðs kostnaðar. Stefndi hafi aldrei gert athugasemdir við þá vinnu sem fram hafi farið í húsnæðinu þrátt fyrir að hann hafi verið á staðnum á þeim tíma.

Þá byggir stefnandi á því að stefndi hafi vanefnt að skila húsnæðinu í umsömdu ástandi samkvæmt skilalýsingu, sem hafi orðið til þess að stefnandi hafi látið framkvæma hluta af þeim framkvæmdum. Hafi þær auk þess reynst umfangsmeiri en upphaflega hafi verið áætlað. Þannig hafi raflagnir hússins verið ólögmætar og þarfnast gagngerra endurbóta þvert á það sem stefndi hafi upplýst stefnanda um, en hann hafi greint frá gagngerum endurbótum á húsnæðinu á árinu 1996. Vanefndir stefnda hafi valdið stefnanda umfangsmiklu tjóni sem stefndi beri ótvírætt skaðabótaábyrgð á. Sé í máli þessu farið fram á skaðabætur vegna þess tjóns sem stefnandi hafi orðið fyrir sökum vanefnda stefnda.

Um lagarök vísar stefnandi til reglna kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og greiðslu fjárskuldbindinga. Einnig er vísað til húsaleigulaga. Þá kveður stefnandi að meginregla kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga fái m.a. lagastoð í lögum nr. 50/2000. Um gjalddaga kröfunnar er einkum vísað til sömu laga.

Kröfu um dráttarvexti styður stefnandi við III. kafla laga nr. 38/2001, með síðari breytingum.

Um málskostnaðarkröfu sína vísar stefnandi til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 130. gr. laganna.

III.

Í málatilbúnaði stefnda segir um kröfugerð stefnanda, vegna vinnu við raflagnir, að samkvæmt skilalýsingu hafi stefndi átt að leggja fyrir lýsingu á þremur stöðum. Nánar tiltekið á stokk, í aðalinngangi í kjallara og í ósamþykktu rými á 1. hæð. Það sé því ekki rétt að það hafi verið hlutverk stefnda að leggja rafmagn og sjá til þess að það væri til staðar þar sem stefnanda dytti í hug að setja ljósgjafa.

Stefndi vísar því á bug að raflagnir og raflagnatöflur hafi ekki staðist faglegar úttektir rafvikjameistara og opinberra skoðunarmanna. Í húsnæðinu hafi frá árinu 1996 verið reknir veitingastaðir með tilskildum leyfum og með því rafmagni og raflögnum sem voru í húsnæðinu. Hins vegar hafi stefnandi ákveðið að láta útbúa barskáp í suðvesturhorni neðri hæðar, þar sem aðalrafmagnstafla hafi verið, og af þeim sökum látið færa töfluna í suðausturhorn kjallarans. Hafi því þurft að endurleggja allt rafmagn í kjallaranum. Hafi stefnandi af þeirri ástæðu einnig þurft að láta endurteikna og leiðrétta raflagnateikningar, enda hafi hann verið að breyta legu raflagna og staðsetningu raflagnataflna.

Stefndi kveðst hafa verið með rafvirkja sem hafi unnið öll rafverk fyrir hann og hefði hann þegar af þeirri ástæðu aldrei notað P-kk-þf H-kk-þf rafvirkja. Stefnandi hafi stórskemmt rafmagn í húsinu að því leyti að það nýtist nú ekki venjulegum veitingarekstri, líkt og það hafi gert áður en stefnandi breytti því. Eldri lagnir hafi verið rifnar og farið með þær í hús tengdasonar A-kk-ef V-kk-ef. Allt þriggja fasa rafmagn hafi verið rifið úr húsinu og sett venjulegt eins fasa, en þriggja fasa rafmagn þurfi í eldhús veitingastaða. Lagt hafi verið rafmagn í íbúð á 2. hæð sem muni ekki nýtast með nokkrum hætti og þurfi að rífa það niður í lok leigutímans, sbr. fjölda tengla fyrir smáspennulagnir, tölvu- og símalagnir, stokka og lagnir sem séu fyrir á veggjum. Stefndi áskilur sér rétt til að krefja stefnanda um bætur vegna þessa. Þess utan séu fjárhæðir reikninga rafvirkja stefnanda og tímaskrá langt umfram það sem eðlilegt geti talist.

Stefndi telur sig ekki bera ábyrgð á efniskostnaði vegna raflagna. Stefndi segir að á meðan á verki stóð hafi P-kk-nf H-kk-nf rafvirki látið stefnda vita ef einhver áhöld eða smátæki vantaði sem honum hafi fundist að húseigandi ætti að greiða. Ef lok vantaði á rennu eða tengiskinnu í töflu hafi hann látið stefnda útvega hlutina, jafnvel þótt andvirði þeirra hafi verið undir 100 kr. Ef áhöld hafi verið um eitthvað hafi stefndi látið rafvirkja sína hjá AFL rafverktökum vinna fyrir sig, en aldrei látið P-kk-þf koma nálægt því verki. Þannig hafi skipting milli verkþátta stefnda og stefnanda verið mjög skýr.

Hvað varðar kröfu stefnanda um kostnað vegna teiknivinnu bendir stefndi á að veitingastaðir þeir sem voru áður í húsinu hafi verið með tilskilin veitingaleyfi. Ástæða þess að húsnæðið hafi ekki verið í samræmi við fyrirliggjandi teikningar hjá byggingarfulltrúa sé sú að stefnandi ákvað að breyta stiga niður á neðri hæð hússins með því að snúa honum um 90 gráður.

Stefndi telur að lamir á klósetthurðir í kjallara hafi ekki verið á verksviði hans og þær ekki taldar upp í skilalýsingu. Salernishurðir hafi verið í húsinu og í góðu ásigkomulagi. Hins vegar hafi stefnandi ákveðið að fjarlægja þær hurðir sem fyrir voru og setja vængjahurðir í staðinn. Engin viðurkenning felist í verkáætlun sem hafi verið lögð fram af greiðasemi fundi á Póstbarnum 4. október 2005, enda sé þar einnig að finna verkþætti sem ýmist hafi verið aukaverk eða á könnu stefnanda að framkvæma.

Samkvæmt skilalýsingu hafi átt að fullmála loftið í sal og bar á 1. hæð. Það hafi stefndi gert. Síðar hafi stefnandi viljað leggja loftplötur og pantað þær erlendis frá. Stefndi hafi lagt loftplöturnar fyrir stefnanda en stefndi beri að sjálfsögðu ekki skylda til að greiða fyrir plöturnar, enda sé það ekki í samræmi við skilalýsingu. Væri það verið hlutverk stefnda að greiða fyrir loftplöturnar hefði stefnanda að sjálfsögðu ekki verið í sjálfvald sett að velja plötur og panta þær erlendis frá.

Stefndi telur kröfu stefnanda ekki í samræmi við samning aðila og ekki í samræmi við formreglur húsaleigulaga. Auk þess komi ekki fram á reikningunum hvert umræddir hlutir hafi farið. Reikningarnir séu allir stílaðir á stefnanda og án tilvísunar til leiguhúsnæðisins eða stefnanda.

Stefndi hafnar því alfarið sem segir í stefnu að fram í miðjan febrúar 2006 hafi stefnandi verið að vinna að þeim þáttum sem stefndi hafi vanefnt og stefnandi óskað eftir að stefndi útvegaði menn til að vinna að.

Stefndi kveðst ekki hafa vanefnt samninginn og aldrei beðið stefnanda að útvega menn til að vinna fyrir hann. Stefnandi hafi fengið húsnæðið afhent 15. júní 2005 og leigutími hafist 1. júlí 2005. Aldrei hafi komið fram mótmæli gegn því af hálfu stefnanda, sem greiddi húsaleigu fyrirvaralaust og án athugasemda allt til 5. desember er hann byrjar að greiða með almennum fyrirvara, án skilgreiningar á fyrirvara og án þess að stefndi vissi ástæðu þess.

Þá telur stefndi það ekki í nokkru samræmi við samningsákvæði aðila og ákvæði húsaleigulaga að greiða leigu fyrirvaralaust í hálft ár, þá með almennum fyrirvara og krefjast svo endurgreiðslu næstum einu og hálfu ári seinna. Hafi stefnandi átt einhvern rétt til bóta, eða endurgreiðslu, hafi hann fyrir löngu glatað þeim rétti.

Stefndi kveður að stefnandi hafi óskað eftir því að leigja herbergi í íbúð á 2. hæð húsnæðisins undir skrifstofuhald. Hann hafi leigt herbergið tímabundið frá 1. ágúst 2005 til 1. ágúst 2006 og greitt leiguna 30. janúar 2006 athugasemda- og fyrirvaralaust. Stefndi segir að stefnandi hafi látið leggja mikið magn raflagna og tengla að herberginu til að nýta það undir skrifstofuhald, en umræddar raflagnir nýtist stefnda ekki neitt heldur séu fyrir honum. Ekki sé með nokkru móti hægt að sjá hvernig stefnandi fái út að stefndi eigi að endurgreiða honum leigu vegna þessa. Hann hafi aldrei haft uppi athugasemdir um að hann gæti ekki nýtt sér húsnæðið og hafi hann greitt leiguna athugasemdalaust.

Þá telur stefndi það ekki rétt að stefnandi hafi ekki haft aðgang að geymsluherbergi á 1. hæð. Ef herbergið hafi ekki verið honum nothæft hafi það verið vegna raflagnavinnu rafvirkja. Birgjar og aðrir á vegum stefnanda hafi sett dót sitt inn í geymsluna. Stefndi eigi alla 2. hæð hússins og hafi því getað notað það undir tæki og tól. Engin ástæða hafi verið fyrir stefnda að geyma muni sína í geymslu leigjanda, enda hafi hann ekki gert það. Sömu sjónarmið eigi hér við um það að leiga hafi verið greidd athugasemdalaust og aldrei verið gerð nein athugasemd við leiguna.

Stefndi byggir á því að húsnæðið hafi verið afhent á umsömdum tíma og í umsömdu ásigkomulagi. Stefnandi hafi ekki haft uppi athugasemdir við afhendingu húsnæðisins og greitt leigugreiðslur fyrirvara- og athugasemdalaust af hendi.

Stefndi segir að ákvæði III. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi að geyma skýrar formreglur varðandi tilkynningu á meintum göllum. Stefnandi hafi ekki uppfyllt þau skilyrði og réttur hans sé því fallinn niður.

Ákvæði 16. gr. húsaleigulaga kveði á um að telji leigjandi að húsnæði sé ekki í umsömdu ástandi skuli leigjandi gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Þannig megi ljóst vera að jafnvel þótt meintir gallar hefðu raunverulega verið á húsnæðinu væri réttur leigjanda til að krefjast úrbóta fallinn niður.

Telji leigjandi húsnæði ekki vera í umsömdu ástandi geti hann ekki haldið því fram mörgum mánuðum eftir afhendingu, og eftir að hafa greitt leigu athugasemdalaust, að afhending hafi í raun ekki farið fram og krafist endurgreiðslu á húsaleigu. Fyrir slíku séu engar heimildir.

Stefndi telur það sama gilda um raflagnir. Hafi stefndi borið ábyrgð á því að stefnandi breytti raflögnum hússins hefði stefnandi þurft að skora á stefnda að bæta úr þeim annmörkum, sbr. 17. gr. húsaleigulaga. Að fengnu samþykki byggingarfulltrúa hefði stefnandi getað ráðið bót á annmörkunum og dregið kostnað frá leigugjaldi. Stefnandi hafi hvorki skorað á stefnda að bæta úr meintum annmörkum né aflað samþykkis byggingarfulltrúa. Þess utan séu fjárhæðir reikninga rafvirkja á vegum stefnanda of háar. Af lestri tímaskýrslu rafvirkja megi sjá að vinna hans falli ekki undir verkþátt stefnda og að vinnan gangi fremur hægt hjá rafvirkjanum. Sem dæmi megi benda á að 15. október fari 11 vinnustundir í að ná í ljósakrónu á veitingastaðinn, færa hana á verkstæði og hefja vinnu á henni. Vinnu á henni sé lokið 18. nóvember en þá fari 18 vinnustundir í að fara með ljósakrónuna af verkstæði. Samtals taki því rúman mánuð að lagfæra ljósakrónu.

Stefndi bendir á að framlagðir reikningar séu allir stílaðir á stefnanda og á mörgum reikningum komi ekki fram hvert hlutir hafi farið eða í hvað þeir hafi verið notaðir. Tímaskýrslur séu ónákvæmar og ekki komi fram hvar vinnan hafi verið innt af hendi. Stefndi telur með ólíkindum að stefnandi, sem hafi ekki verið vel stæður fjárhagslega á meðan á innréttingu og hönnun staðarins stóð, hafi ekki krafist endurgreiðslu þá þegar af stefnda hafi hann í raun talið að stefndi ætti að greiða reikningana. Þá skrifi hann engan reikning á nafn stefnda, sem styðji enn frekar að það hafi verið seinni tíma hugmynd hjá stefnanda að reyna að fá stefnda til að greiða raflagnareikninga sína og það hafi ekki verið í takt við raunveruleikann og samning aðila.

Stefndi kveður að krafa stefnanda vegna raflagnavinnu, að fjárhæð 10.610.274 kr., sé tilkomin vegna breytinga sem stefnandi hafi kosið að gera á raflögnum. Hafi þær valdið stefnda tjóni þar sem raflagnir húsnæðisins nýtist nú ekki undir venjulegan veitingarekstur. Stefndi beri ábyrgð á þessu og raflagnir séu í raun gjörónýtar. Um það háa fjárhæð sé að ræða að ekki sé unnt að heimila leigjanda að ákveða að framkvæma lagfæringu á gallanum. Það hafi verið húseigandans að ráða því í hversu miklar endurbætur hafi verið farið o.s.frv., en fjárhæðin nemi fjórtán mánaða leigu.

Stefndi mótmælir dráttarvaxtakröfu stefnanda, en stefnandi hafi aldrei krafið stefnda um greiðslu rafvirkjareikninga, endurgreiðsu á húsaleigu eða þess háttar. Samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu sé aðeins heimilt að reikna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar liðinn sé mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara með réttu um greiðslu. Stefnandi geti því ekki krafist dráttavaxta fyrr en í fyrsta lagi 30 dögum frá stefnubirtingu.

IV.

Í máli þessu heldur stefnandi því fram að stefndi hafi vanefnt að afhenda hið leigða húsnæði í umsömdu ástandi 15. júní 2005 og afhending húsnæðisins dregist til 15. febrúar 2006. Ekki er hægt að fallast á það með stefnanda að afhending húsnæðisins hafi dregist enda kveðst stefnandi hafa fengið lykil að húsnæðinu í framhaldi af því að leigusamningur var undirritaður 21. maí 2005 og réðst hann þá þegar í umfangsmiklar framkvæmdir í því skyni að opna þar veitingastað. Eiga ákvæði III. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, um ástand leiguhúsnæðis, hér við um réttarstöðu stefnanda.

Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga skal leigjandi gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hvaða úrbóta sé krafist innan eins mánaðar frá afhendingu, ef í ljós kemur að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur gerir ráð fyrir. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu.

Í 17. gr. húsaleigulaga er enn fremur mælt fyrir um að geri leigusali ekki innan eins mánaðar ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu er leigjanda heimilt að ráða bóta á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa. Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkun á hinu leigða en lækkun leigunnar metur bygginarfulltrúi.

Gegn andmælum stefnda hefur stefnandi ekki sýnt fram á að hann hafi tilkynnt stefnda um aðfinnslur á húsnæðinu og hvaða úrbóta hafi verið krafist. Þannig er ósannað að stefnandi hafi fengið bréf stefnda, dags. 13. október 2005. Jafnframt hefur ekki verið sýnt fram á að tilefni fundar á Póstbarnum 4. október 2005 hafi verið meintar vanefndir stefnda. Vitnið R-kk-nf G-kk-nf, sem vann fyrir stefnanda, sagði fyrir dómi að A-kk-nf V-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, hefði skrifað H-kk-þgf H-kk-þgf, fyrirsvarsmanni stefnda, kvörtunarbréf. Vitnið kvaðst hafa verið viðstaddur er H-kk-þgf hafi verið afhent bréfið, en A-kk-nf hafi sýnt vitninu bréfið og labbað svo til H-kk-ef og afhent það. Taldi vitnið að um sama bréf hafi verið að ræða og lagt hefur verið fram í málinu, dags. 1. desember 2005. Vitnið kvaðst hafa tekið eftir því að bréfið var ekki afhent 1. desember en gat ekki sagt til um hvenær það var, kannski 2-3 dögum eftir dagsetningu bréfsins. Bréf þetta er óljós og ekki fullklárað, en eyður eru þar sem vísað er í kostnaðartölur.

Enn fremur verður að horfa til þess að stefnandi leitaði ekki samþykkis byggingarfulltrúa, eins og 17. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir, áður en hann lét bæta úr meintum annmörkum. Þá hefur byggingarfulltrúi ekki verið fenginn til að meta lækkun á leigu.

Þá liggur ekki fyrir að stefnandi hafi gert athugasemdir við að hann hafi ekki haft full afnot af herbergi í íbúð á 2. hæð hússins og geymsluherbergi á 1. hæð í stigagangi sameignar, eða að þau hafi ekki komið að tilskildum notum vegna vanefnda stefnda.

Þegar allt framangreint er virt liggur fyrir að kröfur stefnanda um kostnað vegna meintra annmarka á leiguhúsnæðinu og endurgreiðslu húsaleigu eru með öllu haldlausar. Er stefndi því sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda 650.000 krónur í málskostnað. Hefur þá ekki verið tekið tillit til greiðslu virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefndi, Vesturgata 4 ehf., er sýkn af kröfum stefnanda, Velvildar ehf.

Stefnandi greiði stefnda 650.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf