E-1029/2006

Mál þetta er höfðað með stefnu birtri 13. febrúar 2006 og dómtekið 15. september sl. Stefnandi er Lyngvík ehf., Síðumúla 33, Reykjavík. Stefndi er BESA ehf., Baðsvöllum 7, Grindavík.

Stefnandi krefst þess aðallega að stefndi verði dæmdur til greiðslu 1.792.800 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. október 2005 til greiðsludags, en til vara að stefnda verði gert að greiða stefnanda lægri fjárhæð að mati dómsins. Hann krefst einnig málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu, en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Hann krefst einnig málskostnaðar.

I.

Málsatvik

Stefnandi rekur fasteignasölu að Síðumúla 33 í Reykjavík. Samkvæmt aðilaskýrslu S-kk-ef S. J-kk-ef, eiganda og starfsmanns stefnanda, leitaði hann frá árinu 2004 að hentugu húsnæði fyrir bátasmiðjuna Seiglu ehf. Í þessu skyni var m.a. skoðað húsnæði í Hafnarfirði snemma sumars 2005 án árangurs. Á ferð sinni í Hafnarfjörð komu fyrirsvarsmenn Seiglu ehf. auga á húsnæði stefnda að Skútahrauni 2 sem þá stóð autt. Lýstu þeir yfir áhuga á húsnæðinu og hafði S-kk-nf S. J-kk-nf í framhaldi af því samband við B-kk-þf Þ-kk-þf, framkvæmdastjóra stefnda, sem tjáði honum að húsnæðið væri til sölu og S-kk-þgf væri heimilt að sýna fyrirsvarsmönnum Seiglu ehf. húsnæðið.

Í aðilaskýrslu B-kk-ef Þ-kk-ef fyrir dómi kom fram að S-kk-nf S. J-kk-nf hefði leitað til hans að fyrra bragði og óskað eftir því að sýna áhugasömum kaupendum húsnæðið. Eignin hefði á þessum tíma verið í sölu hjá fasteignasölunni „Nýtt“ í nokkurn tíma en ýmsir aðrir fasteignasalar hefðu þó fengið að sýna eignina í því skyni að hafa milligöngu um sölu hennar. Hefði lykill verið aðgengilegur hjá Samtaki ehf. sem var staðsett í húsnæðinu við hliðina á Skútahrauni 2 og hefði S-kk-þgf verið bent á þennan lykil.

Samkvæmt gögnum málsins gerði Seigla ehf. kauptilboð í eign stefnda 2. júní 2005. Sama dag gerði B-kk-nf Þ-kk-nf gagntilboð og var því svarað með nýju tilboði Seiglu ehf. sama dag, en því tilboði var ekki tekið af stefnda. Samkvæmt aðilaskýrslu S-kk-ef S. J-kk-ef höfðu fyrirsvarsmenn Samtaks ehf., sem var eigandi að fasteign við hliðina á Skútahrauni 2 og samkeppnisaðili Seiglu ehf., samband við stefnanda og lýstu yfir áhuga á því að ganga inn í þessi viðskipti. Gerði Samtak ehf. tilboð í eignina 9. júní 2005 fyrir milligöngu stefnanda. Samkvæmt tilboðinu skyldi kaupverð vera 90 milljónir og greiðast þannig að kaupandi tæki yfir sömu fjárhæð í lánum frá Landsbanka Íslands hf. Var tilboðið myndsent á starfsstöð stefnda í Grindavík og er ágreiningslaust í málinu að þetta tilboð samþykkti B-kk-nf Þ-kk-nf fyrir hönd stefnda með þeim hætti að hann undirritaði hið myndsenda afrit og myndsendi stefnanda til baka. Hafði þá verið strikað yfir orðin „lán sem seljandi útvegar“ í ákvæði sem hljóðaði orðrétt í heild svo: „Samkvæmt greiðslulið A. yfirtekur kaupandi 90.000,000.- kr. lán sem seljandi útvegar.“

Samkvæmt gögnum málsins voru þrjú tryggingarbréf áhvílandi á Skútahrauni 2, þar af tvö frá Landsbanka Íslands, samtals að fjárhæð 170 milljónir. Bar B-kk-nf Þ-kk-nf fyrir dómi að skuldir að baki þessum tryggingarbréfum hefðu verið um 90 milljónir sem hefðu nokkurn veginn svarað til væntinga hans um söluverð. Samkvæmt skýrslu S-kk-ef S. J-kk-ef stóðu vonir til þess að unnt yrði að raða upp skuldum að baki tryggingarbréfum hjá Landsbankanum þannig að komist yrði hjá því að taka nýtt lán með tilheyrandi kostnaði. Hins vegar kom fram í skýrslu hans að hann hefði ekki persónulega haft umsjón með fjármögnun frá Landsbankanum eða öðrum aðilum. Samkvæmt aðilaskýrslu B-kk-ef Þ-kk-ef voru það fyrirsvarsmenn Samtaks ehf. sem einir áttu samskipti við Landsbankann í þeim tilgangi að yfirtaka þar lán samkvæmt ákvæðum tilboðsins.

Samkvæmt aðilaskýrslu S-kk-ef S. J-kk-ef ræddi hann fyrst við B-kk-þf Þ-kk-þf um söluþóknun vegna starfa sinna þegar sá síðarnefndi kom á starfstöð hans til þess að kynna sér tilboð Seiglu ehf. 2. júní 2005. Bar S-kk-nf að það hefði orðið að munnlegu samkomulagi milli þeirra að þóknun stefnanda yrði 1,6%, en ekki var skrifað undir söluumboð á þessu stigi þar sem ekki var ljóst hvort af sölu yrði. Skriflegt söluumboð hafi svo verið útbúið síðar og myndsent með tilboði Samtaks ehf. 9. júní 2005. Það söluumboð hafi hins vegar ekki verið sent samþykkt til baka. Af hálfu stefnda hefur því verið neitað að nokkurn tíma hafi verið samið munnlega um þóknun til stefnanda vegna milligöngu hans við sölu Skútahrauns 2. Þá kannaðist fyrrnefndur B-kk-nf Þ-kk-nf, í skýrslu sinni fyrir dómi, ekki við að hafa móttekið umrætt umboð á myndsendi 9. júní 2005.

Samkvæmt aðilaskýrslu S-kk-ef S. J-kk-ef fór hann í sumarfrí fljótlega eftir að tilboðið 6. júní 2005 var samþykkt og kom að nýju til starfa í byrjun júlí. Hann hafi þá sett sig í samband við aðila tilboðsins og fengið þær upplýsingar að málið væri í vinnslu. Í ágúst hafi svo starfsmaður hjá Sparisjóði Hafnarfjarðar haft samband við hann og tilkynnt honum að skuldabréf vegna fjármögnunar kaupanna væri tilbúið. Hann hafi þá haft samband við B-kk-þf Þ-kk-þf sem hafi tjáð honum að önnur fasteignasala hefði umsjón með viðskiptunum.

Samkvæmt aðilaskýrslu B-kk-ef Þ-kk-ef hafnaði Landsbankinn umleitan Samtaks ehf. um að yfirtaka þau lán sem áður greinir, en þessi afstaða bankans kemur einnig fram í framlögðu bréfi útibússtjóra Landsbankans í Grindavík 8. nóvember 2005 sem ritað var í tilefni af fyrirspurn B-kk-ef. Kemur fram í bréfinu að þau veð sem hafi verið tilgreind í kauptilboðinu hafi ekki verið talin fullnægjandi. Ekki kemur fram í bréfinu hvenær þessi afstaða bankans lá fyrir. Við skýrslutöku fyrir dómi var fyrrgreindur B-kk-nf spurður hvenær það hefði legið fyrir að Landsbankinn synjaði Samtaki ehf. um yfirtöku lána. B-kk-nf kvaðst ekki vita nákvæmlega hvenær þetta hefði legið fyrir en sagði þó að Samtak ehf. hefði verið dregið lengi á svari við beiðni sinni um yfirtöku lána. B-kk-nf gat ekki fullyrt hvort afstaða Landsbankans hefði legið fyrir þegar gengið var að nýju til samninga við Samtak ehf. í lok júlí 2005.

Samkvæmt gögnum málsins gerði Samtak ehf. að nýju tilboð í fasteign stefnda 28. júlí 2005. Samkvæmt tilboðinu skyldi kaupverðið vera 90 milljónir. Í tilboðinu kom fram sá fyrirvari að innan 7 daga frá samþykki tilboðsins skyldi kaupandi hafa aflað samþykkis Landsbanka Íslands hf. fyrir yfirtöku á áhvílandi láni eða að kaupandi hefði skilað lánsloforði frá annarri lánastofnun. Í liðnum „greiðslutilhögun útborgunar“ kom þó einungis fram að greiðsla færi fram með yfirtöku á áhvílandi láni frá Landsbankanum. B-kk-nf Þ-kk-nf samþykkti þetta tilboð fyrir hönd stefnda, en ekki liggur fyrir í málinu hvaða dag sú undirritun fór fram.

Ágreiningslaust er að kaup Samtaks ehf. voru fjármögnuð með veðskuldabréfi að fjárhæð 70 milljónir útgefið til Sparisjóðs Hafnarfjarðar 29. júlí 2005 og tryggt með veði í Skútahrauni 2 og veðskuldabréfi að fjárhæð 23.500.000 krónur, útgefið til Sparisjóðs Hafnarfjarðar 4. ágúst 2005 og tryggt með veði í Skútahrauni 2 og Skútahrauni 11. Starfsmaður Sparisjóðs Hafnarfjarðar, S-kvk-nf J-kvk-nf M-kvk-nf, kom fyrir dóm og bar að hún hefði haft samband símleiðis við fasteignasala og tjáð honum að bréfin væru tilbúin til undirritunar. Hún gat ekki sagt til um hvaða fasteignasali þetta hefði verið. Hún gat ekki sagt til um hvenær umsókn hefði borist um lánið en taldi líklegast að það hefði verið deginum áður en bréfin voru útbúin með hliðsjón af vinnulagi í Sparisjóðnum.

Gengið var frá endanlegum kaupsamningi milli Samtaks ehf. og stefnda um fasteignina hinn 16. ágúst 2005. Samkvæmt samningnum sem lagður hefur verið fram í málinu skyldi kaupverðið greitt með peningum að aflokinni þinglýsingu framangreindra veðskuldabréfa frá Sparisjóði Hafnarfjarðar.

Við aðalmeðferð málsins var B-kk-nf Þ-kk-nf spurður hvers vegna kveðið hefði verið á um yfirtöku lána frá Landsbankanum í tilboðinu 28. júlí 2005, ef fyrir hefði legið að Landsbankinn legðist gegn slíkri yfirtöku. B-x-x gat ekki gefið skýringar á þessu en taldi að hugsanlega hefðu möguleikar á nýjum leigusamningi við þriðja aðila, sem þá voru komnir fram, verið taldir breyta einhverju í þessu sambandi.

Samkvæmt skýrslu H-kk-ef F-kk-ef, starfsmanns á fasteignasölunni „Nýtt“ hafði umrædd eign stefnda verið í sölu hjá fasteignasölunni um all langt skeið samkvæmt almennu söluumboði. Sumarið 2005 hafi verið haft samband við fasteignasöluna og spurst fyrir um möguleika á því að leigja húsnæðið. Þetta hafi orðið til þess að H-kk-nf hafi sett sig í samband við H-kk-þf S-kk-þf hjá Samtaki ehf., líklega um 20. júlí 2005, sem síðar gerði tilboð í eignina. Sparisjóður Hafnarfjarðar hafi verið tilbúinn til að fjármagna kaupin þar sem fyrir lá vilyrði fyrir leigusamningi við þriðja aðila til lengri tíma. H-kk-nf kvað að vel gæti verið að H-kk-nf S-kk-nf hafi sagt honum á þessum tíma að áður hefði verið gerður samningur fyrir milligöngu stefnanda en gat þó ekki fullyrt það.

Samkvæmt skýrslu R-kk-ef E-kk-ef, eiganda fasteignarsölunnar „Nýtt“, vissi hann af því að áður hafði verið gerður samningur fyrir milligöngu stefnanda, en jafnframt taldi hann að sá samningur hefði ekki gengið upp. Hefði skipt sköpun um nýja möguleika á fjármögnun að til stóð að gera leigusamning við fyrirtækið Öskju, dótturfyrirtæki Heklu hf., um húsnæðið. Að því er varðaði fjármögnun hefði þó verið talið rétt að halda því opnu hvort unnt væri að yfirtaka lán hjá Landsbankanum við þessar breyttu aðstæður. Fasteignasalan hafi hins vegar ekki haft milligöngu um fjármögnun eða annast samskipti við banka.

Við aðalmeðferð málsins komu fyrir dóm stjórnarformaður stefnanda, S-kk-nf S. J-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnda, B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kk-nf F-kk-nf sölufulltrúi hjá Fasteignasölunni „Nýtt“, R-kk-nf E-kk-nf eigandi og rekstrarstjóri fasteignasölunnar „Nýtt“ og S-kvk-nf J-kvk-nf M-kvk-nf fyrirtækjafulltrúi hjá Sparisjóði Hafnarfjarðar. Ekki er ástæða til að rekja þessar skýrslur frekar en þegar hefur verið gert.

II.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir aðalkröfu sína á því að á milli hans og stefnda hafi verið kominn á bindandi munnlegur samningur þess efnis að stefnandi skyldi sjá um söluþjónustu fyrir stefnda vegna fasteignarinnar að Skútahrauni 2 í Hafnarfirði og því eigi stefnandi rétt á sölulaunum vegna sölunnar. Stefnandi vísar til þess að samkvæmt 1. mgr. 14. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup skuli seljandi bera allan kostnað vegna undirbúnings sölu fasteignar og samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skuli greiða þeim miðlara sem hefur milligöngu um söluna kostnað, þ.á m. söluþóknun.

Samkvæmt meginreglum samningaréttar séu munnlegir samningar jafnskuldbindandi og skriflegir samningar, séu þeir samþykktir þegar í stað, sbr. 2. mgr. 3. gr. samningalaga nr. 7/1936. Byggir stefnandi á því að gengið hafi verið frá munnlegu samkomulagi í símtali S-kk-ef J-kk-ef og B-kk-ef Þ-kk-ef og þegar sá síðarnefndi mætti á skrifstofu stefnanda til að taka afstöðu til tilboðs. Þessi fyrirsvarsmaður hafi ekki beðið um frest til að íhuga sölusamning stefnda og stefnanda eða gefið til kynna að hann teldi sig ekki bundinn af umræddum samningi.

Stefnandi telur að sú staðreynd að skriflegt söluumboð var sent stefnda en var ekki undirritað af hans hálfu breyti engu um þann munnlega samning sem kominn var á. Einungis hafi verið ætlunin að árétta það sem þegar hafði verið samið um munnlega. Þá er vísað til þess að samningur aðila hafi verið eðlilegur með hliðsjón af því sem er tíðkanlegt í viðskiptum sem þessum. Stefnandi vísar til atvika málsins, þar á meðal þeirra verkefna sem S-kk-nf S. J-kk-nf annaðist og háttsemi fyrirsvarsmanns stefnda, B-kk-ef Þ-kk-ef. Ekkert í söluferlinu hafi bent til þess að stefndi væri ekki skuldbundinn stefnanda vegna sölunnar.

Stefnandi vísar til þess að fjármögnunarlánið sem stefndi fékk hjá Sparisjóði Hafnarfjarðar var veitt út á kauptilboð sem útbúið var af starfsmanni hans og merkt honum. Í þessu sambandi vísar stefnandi til strangrar ábyrgðar fasteignasala samkvæmt lögum nr. 99/2004 og að stefnandi hafi borið ábyrgð á þeim viðskiptum sem hér var um að ræða. Sé því óásættanlegt að hann fái ekkert greitt fyrir þau.

Stefnandi telur að ákvæði 9. gr. laga nr. 99/2004 haggi ekki því munnlega samkomulagi sem áður er lýst. Vísar hann til þess að stefndi sé ekki neytandi í skilningi ákvæðisins og sé alkunnur fasteignaviðskiptum. Honum eigi því að vera ljósar þær lagareglur sem gilda í slíkum viðskiptum. Stefnandi telur ljóst að fyrirsvarsmaður stefnda hafi verið í vondri trú þegar hann leitaði til annarrar fasteignasölu til að annast skjalafrágang vegna sölunnar og neitaði að greiða stefnanda sölulaun með vísan til þess að enginn skriflegur sölusamningur hefði verið gerður.

Fallist dómurinn ekki á þá málsástæðu að kominn hafi verið á bindandi samningur um þjónustu í skilningi 9. gr. laga nr. 99/2004 byggir stefnandi á því að hann eigi venjulega efndakröfu á stefnda vegna þjónustunnar, kröfuréttarlegs eðlis. Hafi sú krafa stofnast með munnlegum samningi aðila.

Stefnandi kveður kröfufjárhæðina vera í samræmi við samning aðila, þ.e. 1,6% af söluverði fasteignarinnar. Þá sé krafist dráttarvaxta frá 26. október í samræmi við III. kafla laga nr. 38/2001 til greiðsludags. Varakrafa stefnanda er byggð á því að stefnanda verði ákvörðuð þóknun að mati dómsins fyrir þá vinnu sem hann innti af hendi fyrir stefnda að teknu tilliti til þeirra ábyrgða sem hann bar á sinni aðkomu að viðskiptunum. Stefnandi vísar til meginreglna kröfu- og samningaréttarins um skuldbindingargildi og efndir samninga. Einnig vísar hann til laga nr. 7/1936, sérstaklega 2. mgr. 3. gr. og laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, skipa og fyrirtækja, einkum 9. gr., 16. gr. og 27. gr. Þá er vísað til 3. mgr. 1. gr. laga nr. 48/20033 um neytendakaup.

III.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi vísar til þess að starfsmaður stefnanda hafi vanrækt skyldu samkvæmt ákvæðum laga nr. 99/2004 til að gera skriflegan samning um sölu eignar áður en tekið var til við sölustörf. Valdi þessi vanræksla því að hafna skuli öllum kröfum um þóknun vegna eignarinnar að Skútahrauni. Ljóst sé að stefnandi sé sérfróður um þau viðskipti sem hér um ræði. Hljóti hann að bera hallann af sönnunarskorti um efni mögulegs samnings. Er í þessu sambandi vísað til þess að stefndi mótmæli því að hann hafi nokkurn tíma rætt samning við stefnanda og eða samið um nokkra söluprósentu til handa stefnanda ef sala kæmist á.

Enn fremur liggi fyrir samkvæmt 10. og 11. gr. laga nr. 99/2004 að fasteignasali skuli útbúa söluyfirlit og slíkt yfirlit skuli samþykkt af seljanda og kynnt kaupanda fyrir tilboðsgerð í eignir sem til sölumeðferðar eru. Vanræksla stefnanda í þessu efni eigi ein og sér að leiða til þess að krafa í málinu nái ekki fram að ganga.

Þá er á því byggt að samningur hafi ekki komist á fyrir milligöngu stefnanda. Eins og fram komi í gögnum málsins hafi tilboð það sem stefnandi myndsendi til stefnda verið ósamhljóða því sem sent var til baka vegna útstrikunar framkvæmdastjóra stefnda. Skoðist það tilboð því sem nýtt tilboð í skilningi laga nr. 7/1936. Aldrei hafi borist samþykki á tilboðinu svo breyttu og hafi því aldrei komist á samningur milli aðila.

Einnig liggi fyrir að forsenda í tilboðinu hafi verið sú að heimild fengist til yfirtöku láns. Samkvæmt bréfi útibússtjóra Landsbankans 8. nóvember 2005 hafi yfirtöku verið hafnað og þá hafi brostið forsenda fyrir gerð samnings á grundvelli tilboðsins. Einnig vísar stefndi til þess að hér hafi verið um efndafyrirvara að ræða samkvæmt 54. gr. laga nr. 40/2002. Þá vísar hann til þess að kaupsamningur hafi verið gerður þegar liðinn var frestur samkvæmt 8. gr. sömu laga. Réttur til sölulauna getur því ekki byggst á tilboðinu frá 9. júní 2005.

Stefndi mótmælir fullyrðingum stefnanda um tilvist munnlegs samnings og þýðingu slíks samnings. Þá mótmælir hann því að önnur sjónarmið gildi um stefnda en seljendur fasteigna almennt með hliðsjón af stöðu hans eða lýsingu í stofnsamþykkt. Fullyrðingum um vonda trú fyrirsvarsmanns stefnda er mótmælt og vísað til þess að fasteignasalan „Nýtt“ hafi haft umboð til sölu eignarinnar.

Varakrafa stefnda er studd sömu rökum og aðalkrafa en er sett fram í því tilviki að dómurinn telji stefnda skylt að greiða stefnanda einhverja þóknun. Í því tilviki er því mótmælt að þóknun beri að miða við söluandvirði. Rétt sé í slíku tilviki að ákvarða stefnanda ómakslaun og mögulega endurgreiðslu á útlögðum kostnaði. Telji dómurinn að líta skuli til hlutfalls söluverðs að einhverju leyti þá eigi að miða við lægstu mögulegu prósentu sem tíðkanleg kunni að vera í viðskiptum með fasteignir þar sem stefnandi hafi ekki hirt um að tryggja sér sönnun fyrir tilvist samnings.

Vaxtakröfu stefnanda er sérstaklega mótmælt og talið að verði vextir dæmdir skuli þeir miðaðir við dómsuppsögu. Málskostnaðarkröfu stefnanda er einnig mótmælt sérstaklega.

Stefndi vísar til laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, aðallega 9. gr. og 10. gr. Einnig er vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, meðal annars 8. gr. og 54. gr. Þá vísað til ákvæða laga nr. 7/1936 og nr. 38/2001.

IV.

Niðurstaða

Í máli þessu er ágreiningslaust að 9. júní 2005 gerði Samtak ehf. tilboð um kaup á fasteign stefnda að Skútahrauni 2 fyrir milligöngu stefnanda. Jafnframt er ágreiningslaust að framkvæmdastjóri stefnda, B-kk-nf Þ-kk-nf, samþykkti þetta tilboð fyrir hönd einkahlutafélagsins sama dag, þó þannig að strikað hafði verið yfir orðin „lán sem seljandi útvegar“ í því ákvæði samningsins þar sem rætt var um yfirtöku kaupanda á láni frá Landsbanka Íslands hf. að fjárhæð 90 milljónir króna. Hins vegar var af hálfu stefnda ekki hreyft við ákvæðum tilboðsins viðvíkjandi lýsingu eignarinnar, kaupverði, afhendingartíma eða öðrum atriðum.

Samkvæmt framangreindu lá fyrir 9. júní 2005 samkomulag Samtaks ehf. og stefnda um öll meginatriði kaupsamnings um fasteignina að Skútahrauni 2. Það skjal sem framkvæmdastjóri stefnda myndsendi stefnanda 9. júní 2005 var ekki tilgreint sérstaklega sem gagntilboð. Þá hefur það ekki komið fram í skýrslu framkvæmdastjórans að hann hafi vænst þess að umræddur fyrirvari yrði samþykktur sérstaklega af Samtaki ehf. en ella væri það afstaða stefnda að tilboðið teldist fallið úr gildi. Í aðilaskýrslu framkvæmdastjórans var því lýst að í framhaldi af þessum kaupsamningi hefði Samtak ehf. leitað eftir því við Landsbanka Íslands hf. að félagið fengi að taka yfir lán í samræmi við ákvæði kaupsamningsins. Bendir þessi eftirfarandi háttsemi Samtaks ehf., sem virðist hafa farið fram án athugasemda stefnda, eindregið til þess að fyrirsvarsmenn stefnda og Samtaks ehf. hafi litið svo á að komist hefði á samningur með samþykki framkvæmdastjóra stefnda 9. júní 2005.

Að þessu virtu er það álit dómara að sá fyrirvari sem framkvæmdastjóri stefnda gerði við samþykki sitt 9. júní 2005 hafi verið minniháttar og ekki þess eðlis að hann kallaði á formlegt samþykki kaupandans. Var því uppi sú aðstaða að tilboðsgjafa (Samtaki ehf.) bar, án ástæðulausrar tafar, að skýra sendanda samþykkis (stefnda) frá því ef hann hugðist hafna samþykkinu, sbr. 2. mgr. 6. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Í málinu hefur því ekki verið haldið fram að umræddur samningur hafi verið ógildur vegna umboðsskorts framkvæmdastjóra stefnda eða vegna þess að samþykkið var myndsent í stað þess að vera gert með eiginhandarundirritun, sbr. gagnályktun frá 3. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Eins og málið liggur fyrir verður því lagt til grundvallar að komist hafi á gildur kaupsamningur um sölu fasteignarinnar að Skútahrauni 2 fyrir milligöngu stefnanda. Víkur þá næst að þeirri málsástæðu stefnda að umræddur samningur hafi verið fallinn niður vegna fyrirvara þegar nýr samningur var gerður fyrir milligöngu fasteignarsölunnar „Nýtt“ samkvæmt tilboði 28. júlí 2005.

Á fyrrgreindum samningi Samtaks ehf. og stefnda 9. júní 2005 var að finna eftirfarandi staðlað ákvæði: „Aðilar gera og samþykkja tilboð þetta með fyrirvara um skuldabréfaskipti við íbúðarlánasjóð, lán frá lánastofnun, eða samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni ef við á.“ Þegar umrætt ákvæði er lesið með hliðsjón af því ákvæði samningsins sem lýtur að yfirtöku kaupanda á 90 milljóna króna láni frá Landsbanka Íslands hf. verður samningurinn ekki skilinn á aðra leið en þá að hann hafi verið bundinn þeim fyrirvara að Landsbankinn samþykkti þá yfirtöku sem um var rætt í samningnum. Samkvæmt samningnum var kaupanda ekki markaður neinn sérstakur frestur til þess að afla þessa samþykkis. Samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002 hafði hann þar af leiðandi tvo mánuði til þess að afla slíks samþykkis þannig að fyrirvaranum væri fullnægt. Þrátt fyrir þetta gat það gerst að Landsbankinn hafnaði yfirtökunni áður en tveir mánuðir væri liðnir með þeim afleiðingum að samningurinn teldist þá þegar fallinn niður. Leiðir 8. gr. laga nr. 40/2002 ein og sér þannig ekki til þeirrar niðurstöðu að í lok júlí 2005 hafi samningurinn frá 9. júní 2005 enn verið í gildi.

Við mat á því hvort samningurinn frá 9. júní 2005 var enn í gildi þegar nýtt tilboð barst frá Samtaki ehf. 28. júlí sama árs verður að líta til fleiri atriða. Það mælir óneitanlega með því að samningurinn hafi enn verið í gildi að B-kk-nf Þ-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnda, bar fyrir dómi að Samtak ehf. hafi verið dregið lengi á svari við beiðni um að yfirtaka lán stefnda. Þá bendir framburður H-kk-ef F-kk-ef, starfsmanns fasteignasölunnar „Nýtt“, til þess að í júlí hafi verið litið á Samtak hf. sem kaupanda að eign stefnda, enda þótt vandkvæði væru uppi við fjármögnun. Hafði H-kk-nf þannig samband við fyrirsvarsmann Samtaks ehf., en ekki stefnda, þegar hann taldi að mögulegt yrði að leiga fjársterkum aðila húsnæðið í júlí 2005. Að lokum mælir það með því að samningurinn hafi enn ekki verið fallinn niður í lok júlí að í hinu nýja tilboði 28. þess mánaðar var enn sem fyrr gert ráð fyrir því að Landsbankinn kynni að heimila yfirtöku lána.

Á hinn bóginn er á það að líta að í lok júlí hafði Landsbankinn ekki enn samþykkt yfirtöku Samtaks ehf. á umræddu 90 milljóna króna láni enda þótt liðinn væri meira en einn og hálfur mánuður frá gerð samningsins 9. júní 2005. Í annan stað liggur fyrir yfirlýsing V-kk-ef E-kk-ef, útibússtjóra Landsbankans í Grindavík, þess efnis að beiðni um yfirtöku Samtaks ehf. hafi verið hafnað. Verður að telja afar ólíklegt að sú afstaða Landsbankans sem fram kemur í yfirlýsingu útibússtjórans hafi ekki legið fyrir í lok júlí 2005. Í þriðja lagi liggur fyrir að fjármögnun kaupa samkvæmt samningnum, sem gerður var í lok júlí 2005, fór ekki þannig fram að kaupandi tæki yfir lán hjá Landsbankanum, enda þótt sá möguleiki væri fyrir hendi samkvæmt ákvæðum samningsins. Voru kaupin þess í stað fjármögnuð með veðskuldabréfum frá Sparisjóði Hafnarfjarðar og þá þannig að fasteign Samtaks ehf. að Skúthrauni 11 var notuð til tryggingar á hluta veðskuldar. Bendir þetta einnig til þess að búið hafi verið að hafna fyrrgreindri ósk um yfirtöku lána hjá Landsbanka Íslands hf. þegar tilboðið 28. júlí 2005 var gert. Að lokum hefur stefnandi ekki haldið því fram að starfsmaður hans hafi haft milligöngu eða aðstoðað með einhverjum hætti við fjármögnun frá Sparisjóði Hafnarfjarðar. Bendir sú fjármögnun til þess að samningurinn 9. júní 2005 hafi verið fallinn niður vegna neikvæðrar afstöðu Landsbankans þegar nýtt tilboð var gert 28. júlí 2005.

Að öllu virtu telur dómari að líta verði svo á að stefnda hafi tekist að leiða líkur að því að samningurinn 9. júní 2005 hafi verið fallinn niður í lok júlí sama árs vegna þeirrar afstöðu Landsbankans sem áður greinir. Eins og stöðu stefnanda er háttað, svo og með hliðsjón af því hvernig málið liggur fyrir að öðru leyti, er það álit dómara að sönnunarbyrði um að samningurinn 9. júní 2005 hafi ekki verið fallin niður hvíli á stefnanda. Í máli þessu liggja ekki fyrir skýrslur eða önnur gögn um aðgerðir og afstöðu fyrirsvarsmanna Samtaks ehf. til samningsins á þeim tíma sem hér um ræðir, en slík gögn hefðu getað varpað frekara ljósi á atvik málsins. Þá eru þau gögn sem stafa frá Landsbanka Íslands hf. ófullnægjandi með tilliti til þess hvenær bankinn synjaði Samtaki ehf. um yfirtöku lána og hefur ekki verið leitast við að skýra þetta atriði með skýrslutöku af starfsmönnum Landsbankans.

Samkvæmt öllu framangreindu er það niðurstaða dómara að stefnanda hafi ekki tekist að sýna fram á að fyrirvara í þeim samningi, sem hann hafði milligöngu um að gera 9. júní 2005, hafi verið fullnægt þannig að hann hafi öðlast endanlegt gildi og hann eigi rétt til þóknunar vegna milligöngu um gerð hans. Kemur því ekki til skoðunar hvort og að hvaða marki stefnanda hafi tekist að sýna fram á rétt sinn til söluþóknunar samkvæmt munnlegum samningi við framkvæmdastjóra stefnda eða almennum reglum. Verður stefndi sýknaður af kröfum stefnanda af þessum ástæðum.

Með hliðsjón af þeim vafaatriðum sem uppi eru í máli þessu, svo og því að mikilvægum málsástæðum stefnda hefur verið hafnað, verður málskostnaður látinn falla niður.

Af hálfu stefnanda flutti málið G-kk-nf B-kk-nf hrl.

Af hálfu stefnda flutti málið H-kk-nf Þ. B-kk-nf hrl.

S-kk-nf M-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, BESA ehf., skal vera sýkn af kröfu stefnanda, Lyngvíkur ehf.

Málskostnaður fellur niður.

S-kk-nf M-kk-nf