E-404/2018

I.

Dómkröfur o.fl.:

Mál þetta var höfðað 8. febrúar 2018 og dómtekið 10. október sama ár. Stefnendur eru Ó-kk-nf E-kk-nf S-kk-nf og S-kvk-nf V-kvk-nf, bæði til heimilis að Bugðulæk 7, Reykjavík. Stefndu eru IREF ehf., Skútuvogi 11a, Reykjavík, og Á-kk-nf P-kk-nf og G-kvk-nf E-kvk-nf, bæði til heimilis að Bugðulæk 7, Reykjavík.

Mál þetta var upphaflega einnig höfðað gegn fimm nafngreindum einstaklingum, erfingjum dánarbús A, en fallið var frá málshöfðun á hendur þeim 3. maí 2018.

Endanlegar dómkröfur stefnenda eru aðallega þær að viðurkennt verði að rými í kjallara hússins að Bugðulæk 7, Reykjavík, að stærð 14,67 fermetrar, merkt Þvottur í samþykktum teikningum hússins, dagsettum 24. febrúar 1955, sé í sameign eigenda hússins, í þeim hlutföllum sem nánar greinir í skiptasamningi eignarinnar, dagsettum 28. janúar 1956, þannig að eigandi séreignarhluta í kjallara eigi 25%, eigandi séreignarhluta á fyrstu hæð eigi 35% og eigandi séreignarhluta á annarri hæð eigi 40%. Til vara krefjast stefnendur þess að viðurkennt verði að rými í kjallara hússins að Bugðulæk 7, Reykjavík, að stærð 14,67 fermetrar, merkt Þvottur í samþykktum teikningum hússins, dagsettum 24. febrúar 1955, sé í sameign eigenda hússins. Í báðum tilvikum krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu að skaðlausu in solidum samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti.

Stefndi IREF ehf. krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda. Þá er þess krafist að stefnendum verði, in solidum, gert að greiða stefnda málskostnað að mati dómsins.

Af hálfu stefndu, Á-kk-ef P-kk-ef og G-kvk-ef E-kvk-ef, eru ekki gerðar efniskröfur, en þau taka undir málatilbúnað meðstefnda, IREF ehf. Stefndu krefjast þess þó að stefnendum verði gert að greiða þeim málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, en til vara, ef kröfur stefnenda ná fram að ganga, að málskostnaður gagnvart þeim verði felldur niður.

II.

Málsatvik:

Með umsókn um byggingarleyfi til byggingarnefndar Reykjavíkur, dagsettri 22. febrúar 1955, óskuðu bræðurnir B húsasmíðameistari og C múrarameistari eftir því að reisa tvílyft steinsteypt íbúðarhús á lóðinni við Bugðulæk 7 í Reykjavík. Með umsókninni fylgdu uppdrættir frá aðalhönnuði hússins, Á-kk-þgf Ó-kk-þgf, gerðir í febrúarmánuði árið 1934. Samkvæmt uppdráttunum var meðal annars gert ráð fyrir rými í kjallara hússins, 14,67 fermetrar að stærð, merktu sem Þvottur á teikningum, auk þess sem gert var ráð fyrir sex geymslum í kjallara, þar af einni undir stiga og einni utanáliggjandi, og sameiginlegu rými í kjallara, nánar tiltekið gangi og miðstöðvarherbergi.

Með bréfi, dagsettu 4. mars 1955, var tilkynnt að umsóknin, ásamt fyrrgreindum uppdráttum, hefði verið samþykkt á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur. Að fengnu samþykki byggingarnefndar hófst bygging hússins, sem fyrrgreindir bræður stóðu að auk D, en þau þrjú voru aðilar að lóðarleigusamningi vegna hússins, dagsettum 29. ágúst 1955, sbr. ályktun bæjarráðs Reykjavíkur 12. apríl 1954. Um var að ræða hús með þremur íbúðum, nánar tiltekið íbúð í kjallara, eign fyrrgreindrar D, íbúð á fyrstu hæð, eign C, og íbúð á annarri hæð, eign B.

Samkvæmt opinberri skráningu um byggingarsögu hússins var það byggt á árinu 1955, þar af var gerð plötu yfir kjallara lokið 6. júlí, gerð plötu yfir fyrstu hæð var lokið 17. ágúst og gerð plötu yfir aðra hæð var lokið 14. september. Þá var lokið við gerð þaks o.fl. 5. október sama ár. Með umsókn C o.fl., dagsettri 10. október 1955, var sótt um leyfi til byggingarnefndar fyrir því að hækka ris og gera útlitsbreytingu á húsinu og var umsóknin samþykkt 24. sama mánaðar. Ysta lag klæðningar var skráð fullbúið 28. október 1955 og húsið var skráð fokhelt 15. nóvember sama ár. Bræðurnir áttu sína eignarhluti í húsinu næstu áratugi og bjuggu þar með fjölskyldum sínum og voru þeir skráðir þar til heimilis á dánardegi. B lést [...], og C [...].

Í skiptasamningi bræðranna B og C og fyrrgreindrar D, dagsettum 28. janúar 1956 og mótteknum til þinglýsingar 1. mars sama ár, var miðað við skiptingu hússins með svofelldum hætti: D á kjallarahæðina, að undanskilinni geymslu undir útitröppum og geymslu í miðju húsi, svo hvort tveggja fylgir fyrstu hæð, og geymslu undir stiga inni og geymslu við hlið geymslu fyrstu hæðar (hver um sig 2½ ferm.), sem báðar fylgja annarri hæð. Allar hæðir eiga sameiginlega miðstöðvarherbergi og þvottahús í kjallara, ásamt göngum sem að þeim liggja. C á fyrstu hæð hússins [...], enn fremur fylgja fyrstu hæð sérgeymslur í kjallara, eins og segir hér að ofan. B á aðra hæð [...], enn fremur geymslu undir stiga inni í kjallara og geymslu í miðju kjallara eins og segir hér að ofan. [...] Afnot rishæðar fylgja annarri hæð [...]. Eignarhlutföll hverrar íbúðar hafa verið reiknuð út sem hér segir: Kjallaraíbúðin telst til verðmætis 25% af verðmæti alls hússins. Fyrsta hæð telst til verðmætis 35% af verðmæti alls hússins. Önnur hæð telst til verðmætis 40% af verðmæti alls hússins.

Með afsali D, dagsettu 3. október 1956, var fyrrgreind kjallaraíbúð, auk annarra eignarréttinda sem henni fylgdu, yfirfærð sem eign til E. Í afsalinu var tekið fram að íbúðin væri 25% húseignarinnar og henni lýst með eftirgreindum hætti: Eign þessi er nánar tiltekið kjallaraíbúðin, 4 herbergi, eldhús og bað, með sérinngangi. Einnig fylgir geymsluherbergi, sérhitalögn og hlutdeild í miðstöðvarklefa. Þvottahús fylgir að ¼ hluta og ⅓ hluti meðfylgjandi lóðar, allt eins og nánar er lýst í þinglýstum skiptasamningi frá 28.1.1956.

Í virðingargjörð um kjallaraíbúðina frá 26. apríl 1957 var íbúðinni meðal annars lýst með svofelldum hætti: Íbúðin er í kjallara hússins, [...]. Þar eru 4 íbúðarherbergi, eldhús, baðherbergi með W.C.[,] 4 skápar, anddyri og gangur, auk þess er 1 geymsla og ¼. af þvottahúsi, ketilhúsi og aðliggjandi göngum. Í virðingargjörð vegna alls hússins frá 30. mars 1960 greinir meðal annars um kjallaraíbúðina: Í kjallara eru 4 íbúðarherbergi, eldhús, baðherbergi m/kerlaug, v.s. og handlaug, anddyri og forstofa. Innbyggðir skápar. [...]. Auk þess er í kjallara þvottahús, kyndiklefi m/3 olíukyndingarkötlum og 4 geymslur.

A eignaðist kjallaraíbúðina 27. október 1964. Í afsali frá þeim tíma var íbúðinni lýst með svofelldum hætti: Nánar tiltekið er hið selda 4 herbergi, eldhús og bað í kjallara hússins, ásamt sérgeymslu í austurenda kjallarans. Ennfremur fylgir með í kaupunum ¼ hluti af þvottahúsi, miðstöðvarherbergi og sameiginlegum göngum, [...]. A átti íbúðina uns hann lést [...], og var hann síðast til heimilis á dvalar- og hjúkrunarheimilinu Grund, Reykjavík, með eftirlifandi maka.

Með kaupsamningi, dagsettum 8. apríl 1998, keyptu stefnendur íbúð á annarri hæð hússins af F, ekkju fyrrgreinds B, og fengu þau íbúðina afhenta 1. maí sama ár. Í kaupsamningnum er eigninni meðal annars lýst með svofelldum hætti: Efri sérhæð (2. hæð) í húsinu [...] og öllu því sem fylgir og fylgja ber lögum samkvæmt þ.m.t. hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Hinn seldi eignarhluti telst vera 40% í húsi. [...]. Þá var til frekari skýringar í kaupsamningnum vísað til fyrrgreinds skiptasamnings frá 28. janúar 1956, en einnig tekið fram að seljandi skyldi í samráði við kaupanda láta gera nýjan eignaskiptasamning um húseignina og bera kostnað af því. Að sögn stefnenda hafa þau notað þvottahús í núverandi mynd í kjallara hússins án þess að eigendur kjallaraíbúðarinnar hafi notað það frá þeim tíma.

Með kaupsamningi, sem einnig var dagsettur 8. apríl 1998, keyptu stefndu Á-kk-nf og G-kvk-nf fyrstu hæð hússins af G, móður stefnda Á-kk-ef og ekkju fyrrgreinds C sem var faðir Á-kk-ef, og fengu þau íbúðina afhenta 9. maí sama ár. Í fyrrgreindum kaupsamningi er eignarhlutfall íbúðarinnar í húsinu sagt vera 35% og eigninni lýst með svofelldum hætti: Íbúð á 1. hæð [...] ásamt öllu því er eigninni fylgir og fylgja ber, þ.m.t tilheyrandi sameign og lóðarréttindi. Þá var í kaupsamningnum vísað til fyrrgreinds skiptasamnings frá árinu 1956.

Með leyfi sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, dagsettu 22. mars 2017, var erfingjum A heitins veitt leyfi til einkaskipta á dánarbúinu, nánar tiltekið eftirlifandi maka og fjórum niðjum. Hinn 28. apríl 2017 barst stefnendum tölvuskeyti frá H, barnabarni A, þar sem fram kom sú ætlun erfingja dánarbúsins á þeim tíma að selja kjallaraíbúðina og var tekið fram að gera þyrfti nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Þá var vísað til þess að komið hefði í ljós að kjallaraíbúðin væri ekki rétt skráð í fasteignaskráningu Þjóðskrár Íslands, nánar tiltekið að innri stofa íbúðarinnar væri ekki skráð sem hluti íbúðarinnar og hún væri þar með skráð minni í fermetrum talið og með einu herbergi færra en hún væri í raun.

Að sögn stefnenda ákváðu þau af þessu tilefni að kanna nánar þinglýstar heimildir eignarinnar og önnur gögn varðandi hana og hafi komið í ljós, að þeirra mati, að búið væri að breyta verulega skipan kjallarans miðað við fyrrgreindan skiptasamning frá árinu 1956. Nánar tiltekið hafi rými í kjallaranum, merkt Þvottur á teikningum hússins, verið lokað og það nýtt sem einkaeign kjallaraíbúðar á undanförnum áratugum. Þá hafi geymsla, sem var skráð sem eign kjallaraíbúðar samkvæmt fyrrgreindum skiptasamningi, verið notuð sem þvottahús. Eftir þetta var boðað til húsfundar sem mun hafa verið haldinn 7. júní 2017 þar sem meðal annars var farið yfir málið, án þess að samkomulag næðist. Í framhaldinu urðu samskipti milli lögmanns stefnenda og umboðsmanns dánarbúsins og síðar lögmanns þeirra, auk samskipta við stefndu Á-kvk-þf og G-kvk-þf, þar sem gagnstæð sjónarmið voru uppi um eignarrétt að rýminu o.fl., án þess að unnt væri að sætta málið.

Með kaupsamningi, dagsettum 19. desember 2017, var kjallaraíbúðin seld frá dánarbúinu til stefnda IREF ehf. Þá var afsal vegna íbúðarinnar gefið út 1. mars 2018 og var það móttekið til þinglýsingar 2. sama mánaðar. Í afsalinu greinir meðal annars: Um er að ræða 4 herbergja íbúð [í kjallara] merkt 01-0001, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign hússins og lóðarréttindum. Í kaupsamningi og afsali var vísað til fyrrgreinds skiptasamnings frá árinu 1956 án tilgreiningar á eignarhlutfalli íbúðarinnar í húsinu en vísað var til stærðar íbúðarinnar í fermetrum, annars vegar samkvæmt opinberri skráningu, 80,3 fermetrar, og hins vegar samkvæmt reyndarteikningu, 92,2 fermetrar.

Stefnendur höfðuðu efnislega sambærilegt mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur í nóvember 2017, sbr. mál nr. E-3674/2017. Í því máli var hins vegar sá misbrestur á stefnu að dánarbúinu var stefnt, en ekki erfingjum þess, en það var í andstöðu við 1. mgr. 4. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. Varð það til þess að í þinghaldi 6. febrúar 2018 lýstu stefnendur því yfir að þeir felldu málið niður í stað þess að málinu yrði vísað frá dómi ex officio, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands frá 23. september 1999 í máli nr. 24/1999. Dómsátt var hins vegar gerð um málskostnað.

Við aðalmeðferð var farið á vettvang og aðstæður í umræddum kjallara skoðaðar, þar með talið umrætt rými Þvottur inni í kjallaraíbúð hússins og rými sem nýtt er sem sameiginlegt þvottahús í sameign hússins. Þá gáfu stefnandinn Ó-kk-nf E-kk-nf og stefndi Á-kk-nf aðilaskýrslu við aðalmeðferð.

III.

Helstu málsástæður og lagarök stefnenda:

Stefnendur byggja á því að umrætt rými í kjallara hússins, auðkennt á uppdráttum sem Þvottur, sé í sameign allra eigenda fjöleignarhússins. Stefnendur vísa til 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem að efni til sé með sama inntaki og gildandi réttarreglur allt frá byggingu hússins, en samkvæmt því ákvæði sé séreign í fjöleignarhúsi skilgreind sem afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og henni er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Þá vísa stefnendur jafnframt til 1. tölul. 1. mgr. 5. gr. laganna þar sem fram komi að séreign sé allt afmarkað húsrými sem gert sé að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggi þar innan veggja. Sameign, eða sameign sumra, sé hins vegar allt annað rými sem ekki lúti séreignarrétti tiltekins eiganda samkvæmt þinglýstum heimildum, sbr. 6. gr. sömu laga. Stefnendur byggja á því að hinn þinglýsti skiptasamningur og samþykktir uppdrættir af húsinu kveði á um að rými merkt Þvottur sé í sameign eigenda hússins og því fyrirkomulagi hafi aldrei verið haggað að lögum.

Stefnendur vísa til 19. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið sé á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Hið sama gildi jafnframt um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Stefnendur vísa til þess að 19. gr. laganna byggi á óskráðri meginreglu eignarréttar um óskipt sameignarréttindi sem hafi verið í gildi frá þjóðveldisöld. Reglan feli í sér að sameign eigenda verði ekki afsalað án samþykkis annarra eigenda.

Stefnendur byggja á því að engin gögn sé að finna um að eignaskiptayfirlýsingunni frá árinu 1956 hafi verið breytt. Þá taka stefnendur fram í því sambandi að skriflegt samþykki allra eigenda hússins hefði þurft til slíkrar breytingar. Engu slíku sé til að dreifa gagnvart eigninni og engu slíku skjali hafi verið þinglýst á eignina, en það telji stefnendur að hefði þurft að gera svo það hefði réttarverkan að lögum.

Stefnendur taka fram að ekki sé vitað með vissu hvenær steypt hafi verið fyrir rýmið og geymsla í kjallara í framhaldinu notuð sem þvottahús. Engin þinglýst gögn hafi verið lögð fram um þá skipan en hins vegar telji stefnendur að ráða megi af öðrum gögnum að lokað hafi verið fyrir rýmið í kringum árin 1956 til 1957. Þannig hafi dánarbúið afhent stefnendum svokallaða virðingargjörð sem gerð hafi verið fyrir Landsbanka Íslands 26. apríl 1957 og að mati stefnenda virðist lýsing eignarinnar vera byggð á lýsingum þáverandi eiganda kjallaraíbúðarinnar. Er eigninni þar lýst sem fjögurra herbergja auk einnar geymslu. Að mati stefnenda hafi þetta skjal ekki gildi gagnvart þeim, enda hafi það aldrei verið samþykkt af öðrum eigendum hússins, því ekki verið þinglýst og feli það ekki í sér sönnun þess að samningur um aðra skipan hafi verið til staðar á þeim tíma sem skjalið var útbúið. Þá telja stefnendur að það sé ljóst að þinglýst skjöl geymi aðra sögu og afmarkist réttur eigenda hússins af þeim rétti sem fram komi í þinglýstum skjölum. Að mati stefnenda feli fyrrgreind virðingargjörð ekki að neinu leyti í sér eignarheimild.

Stefnendur byggja á því að þar sem engin þinglýst gögn sýni fram á samþykki annarra eigenda fyrir ráðstöfun sameignarinnar á skjön við samþykkta uppdrætti eða þinglýstan skiptasamning þáverandi eigenda, þá sé umrætt rými sameign allra eigenda hússins. Þau þinglýstu skjöl sem liggi til grundvallar beri vott um skiptingu hússins í öndverðu og telja stefnendur að ekkert hafi komið fram um breytingu á þeirri skiptingu sem samþykkt hafi verið af öllum eigendum hússins. Stefnendur taka fram að ef eigendur kjallaraíbúðarinnar telja sig eiga aukinn rétt til sameignarinnar, umfram þann rétt sem lýst er í skiptayfirlýsingu, þá verði þeir að sýna fram á þann eignarrétt.

Máli sínu til stuðnings vísa stefnendur einnig til skráðrar byggingarsögu hússins hjá borgaryfirvöldum en samkvæmt henni hafi eignin ítrekað verið tekin út af byggingaryfirvöldum. Í þeirri sögu sé hvergi kveðið á um breytingar á eigninni að öðru leyti en því að 13. október 1955 hafi verið samþykkt leyfi til útlitsbreytingar varðandi það að lyfta risi fasteignarinnar. Við það tilefni hafi verið skilað inn uppdráttum af eigninni en ekki hafi verið óskað eftir öðrum breytingum á fasteigninni.

Stefnendur vísa til 4. gr. byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík frá árinu 1945 þar sem lögð hafi verið skylda á hvern þann sem vildi reisa hús eða breyta því til að senda byggingarnefnd skriflega beiðni um slíkt og skyldu slíkri beiðni fylgja tvíritaðir uppdrættir af breytingunni. Engar slíkar beiðnir, uppdrættir eða samþykktir séu hins vegar til um þá breytingu sem gerð var á umræddu rými í kjallara hússins, auðkenndu Þvottur. Að mati stefnenda sé því ljóst að um hafi verið að ræða helgun umrædds rýmis með óleyfisframkvæmd í fyrndinni og skipti þá engu máli hvernig hún hafi verið til komin.

Stefnendur benda á að fyrri eigendur kjallaraíbúðarinnar hafi aldrei, að minnsta kosti ekki frá því að stefnendur keyptu íbúð í eigninni, nýtt núverandi þvottahús í kjallara hússins sem sé rými sem sé skráð sem geymsla og tilheyri kjallaraíbúðinni samkvæmt þinglýstum gögnum. Stefnendur taka fram í því sambandi að umrætt rými sé mjög lítið og mun minna en það rými sem sé auðkennt Þvottur á uppdráttum og það rúmi ekki þvottaaðstöðu fyrir þrjár íbúðir en hugsanleg nýting nýrra eigenda eða íbúa í kjallaraíbúðinni á þeirri þvottaaðstöðu til jafns við aðra eigendur hafi veruleg áhrif á nýtingarmöguleika stefnenda.

Um aðild til varnar vísa stefnendur í fyrsta lagi til afsalshafa um fasteignina í kjallara, það er stefnda IREF ehf. Í annan stað vísa stefnendur til meginreglna eignarréttar og 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og taka fram að stefna verði öðrum eigendum hússins enda hafi viðurkenningarkrafan og efni hennar áhrif á rétt stefndu Á-kk-ef og G-kvk-ef sem eigi séreignarhluta á fyrstu hæð og tilsvarandi réttindi í sameign hússins.

Í stefnu er einnig byggt á því að eiganda sé óheimilt samkvæmt 36. gr. laga nr. 26/1994 að gera nokkrar breytingar á eigin spýtur á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá geti slíkur réttur ekki orðið til á grundvelli hefðar. Með hliðsjón af úrlausn málsins þykja ekki efni til að greina nánar frá málsástæðum og lagarökum stefnenda að þessu leyti, sbr. e-lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 10. gr. laga nr. 78/2015.

Varðandi varakröfu þá taka stefnendur fram að sú krafa sé sett fram til öryggis og beri að taka hana til greina ef talið verður að meinbugir séu á því að lögum að taka til greina aðalkröfu stefnenda að því er varðar eignarhlutföll í sameign. Um rökstuðning fyrir þeirri kröfu vísist að öðru leyti til þess sem að framan greinir um aðalkröfu.

Um lagarök að öðru leyti vísa stefnendur til laga nr. 26/1994, fyrrgreindrar byggingarsamþykktar frá árinu 1945 og óskráðra meginreglna eignarréttar. Um aðild og kröfugerð vísa stefnendur til 1. mgr. 18. gr. og 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 og um málskostnaðarkröfu vísa þau til 130. gr. sömu laga.

Helstu málsástæður og lagarök stefnda IREF ehf.:

Um formhlið málsins tekur stefndi fram að stefnendur geri ekki aðeins kröfu til viðurkenningar á hlutfallslegum eignarrétti sér til handa í umdeildu rými í kjallara hússins heldur krefjast þau þess að viðurkennt verði með dómi að umrætt rými sé í sameign hússins. Þá stefni þau síðan eigendum fyrstu hæðar, stefndu Á-kk-þgf og G-kvk-þgf, til þess að sæta dómi um þá niðurstöðu, þó að fyrir liggi að Á-kk-nf og G-kvk-nf geri ekki tilkall til hlutdeildar í umræddu rými fyrir sitt leyti. Að mati stefnda sé því vandséð að eftir það væri unnt að dæma kröfu stefnenda þeim í vil enda gæti rýmið ekki orðið hluti af sameign hússins eftir að eigendur fyrstu hæðar hefðu fallið frá tilkalli til þess. Að mati stefnda sé krafa stefnenda af þessum sökum ekki dómtæk enda gangi hún lengra en þau hafi forræði á og leiði til frávísunar málsins ex officio. Að mati stefnda hefði því verið rétt að skora á eigendur fyrstu hæðar til meðalgöngu í málinu í stað þess að stefna þeim til þess að þola dóm um viðurkenningarkröfu stefnenda enda liggi hagsmunir eigenda fyrstu hæðar sóknarmegin í málinu ef þau á annað borð vildu láta málið til sín taka.

Þá gerir stefndi einnig athugasemd við kröfugerð stefnenda, bæði varðandi aðal- og varakröfu, í tengslum við formhlið málsins, þar sem krafist sé að viðurkennt verði að 14,67 fermetra rými, auðkennt Þvottur á upphaflegri teikningu, sé í sameign eigenda hússins án þess að stefnendur bjóði jafnframt skil á þeirri geymslu sem tekin var undan kjallaraíbúðinni og gerð að þvottahúsi á sínum tíma en það sé viðurkennt af stefnendum. Stefndi tekur fram í þessu sambandi að ef fallist væri á kröfur stefnenda þá yrði réttur þeirra því til muna ríkari en hann ætti í raun að vera og geri stefnendur þannig, gegn betri vitund, kröfur í málinu sem gangi lengra en réttur þeirra geti nokkurn tímann staðið til. Að mati stefnda beri þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfum stefnenda, enda standist þessi kröfugerð ekki þar sem hún leiði til þess að hlutur stefnenda væri til muna betri en verið hefði ef húsið hefði verið byggt í samræmi við upphaflegar teikningar og engin breyting hefði verið gerð þar á. Við þetta bætist að þegar umrætt rými hafi verið afmarkað á sínum tíma þá hafi það verið minnkað nokkuð og afmarkað með öðrum hætti en gert var ráð fyrir á upphaflegri teikningu en stefnendur skýri það ekki hvernig kröfugerð þeirra fái samrýmst þessari staðreynd. Að mati stefnda sé kröfugerð stefnenda þannig augljóslega bæði ónákvæm og efnislega röng og málið vanreifað að þessu leyti. Stefndi tekur fram að hann geri þó ekki kröfu um frávísun málsins af þessum sökum enda telji hann hagsmunum sínum best borgið með því að efnisdómur gangi í málinu. Framangreindir ágallar á málatilbúnaði stefnenda hljóti hins vegar að koma til skoðunar með tilliti til frávísunar málsins frá dómi ex officio.

Hvað varðar efni málsins þá mótmælir stefndi málatilbúnaði stefnenda í heild sinni og bendir á að hann byggi á veikum grunni og um margt á röngum forsendum. Í því sambandi bendir stefndi sérstaklega á að stefnendur byggi til dæmis á ákvæðum laga nr. 26/1994 með fullyrðingu um að þau hafi verið með sama inntaki og gildandi réttarreglur allt frá byggingu hússins. Þetta sé hins vegar alrangt. Hið rétta sé að þegar húsið var byggt hafi ekki verið í gildi í landinu nein lög um fjöleignarhús og hafi það fyrst verið með setningu laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa að slíkar réttarreglur komu til sögunnar hér á landi. Hafi þau lög verið nýlunda og hin fyrstu um þetta efni á Norðurlöndunum, eins og nánar komi fram í athugasemdum með frumvarpi sem varð að núgildandi lögum nr. 26/1994.

Stefndi tekur fram að jafnvel þótt lög nr. 19/1959 hefðu verið í gildi þegar húsið var byggt þá sé langt frá því að þau hafi verið með sama inntaki og núgildandi réttarreglur. Telur stefndi að þar nægi að nefna að samkvæmt lögunum frá 1959 hafi allt húsið verið talið í sameign sem svo hafi skipst í skiptilega og óskiptilega sameign. Þá hafi aðrar reglur gilt um skiptasamning og um útreikning eignarhlutfalls samkvæmt lögunum frá 1959 en nú séu í gildi og telur stefndi að sú staðreynd hafi mikla þýðingu við úrlausna máls þessa.

Stefndi telur einnig að stefnendur fari með rangt mál þegar þau vísi til uppdrátta (aðaluppdrátta) af húsinu sem þinglýstra skjala. Stefndi bendir á í þessu sambandi að uppdráttum af mannvirkjum sé almennt ekki þinglýst nema þá helst í tengslum við eignaskiptasamninga. Það eigi hins vegar ekki við um umrædda fasteign þar sem uppdrættirnir séu ekki meðal þinglýstra heimilda. Hið sama eigi við um virðingargjörðir um húsið sem stefnendur hafi hafnað að hafi nokkurt sönnunargildi.

Stefndi byggir á því að samkomulag hafi verið með byggjendum hússins þegar í upphafi um að innrétta kjallarann með þeim hætti sem raun ber vitni. Nánar tiltekið að umrætt rými, auðkennt Þvottur á samþykktum uppdráttum, yrði hluti af kjallaraíbúðinni, en í stað þess yrði sameiginlegt þvottahús í stórri geymslu fyrir miðri norðurhlið hússins. Umrædd geymsla hafi tilheyrt kjallaraíbúðinni samkvæmt fyrrgreindum uppdráttum. Það rými hafi reyndar verið stækkað með því að leggja undir það lítinn sameiginlegan gang og með því að færa til skilvegg á milli þess og kjallaraíbúðarinnar þannig að rýmið stækkaði á kostnað íbúðarinnar. Byggir stefndi á því að eignaskiptasamningurinn frá 26. janúar 1956 lýsi húsinu eins og það hafi verið eftir umrædda breytingu enda hafi byggingu hússins þá verið lokið. Stefndi byggir á því að afsal vegna kjallaraíbúðarinnar frá 3. október 1956 og virðingargjörð frá 26. apríl 1957 staðfesti þetta fyrirkomulag og að alveg sé ljóst að húsið hafi verið byggt á þennan hátt með vitund og samþykki eigenda efri hæðanna, enda hafi þeir, sem byggingarmeistarar hússins, annast innréttingu kjallarans og verið fullkunnugt um hana og borið alla ábyrgð á henni. Að mati stefnda verði langvarandi tómlæti þeirra ekki skýrt með öðrum hætti en þeim að þeir hafi verið samþykkir breytingunni og að um hana hafi verið samningur eða samkomulag allra eigenda hússins. Téðir eigendur efri hæða, bræðurnir C og B, og síðar erfingjar þeirra, hafi átt hæðirnar allt frá byggingu hússins til ársins 1998, eða í full 40 ár, án þess að nokkurn tímann kæmi fram ein einasta athugasemd um tilhögum kjallarans eða ráðstöfun umrædds rýmis, að því er best verði séð.

Stefndi tekur fram að skiptasamningurinn frá 26. janúar 1956 teljist um margt vera ófullkominn og hann hafi ekki fullnægt skilyrðum laga nr. 19/1959 um slíka samninga. Þannig hafi í 4. gr. þeirra laga verið kveðið á um að í skiptasamningi skyldi meðal annars greina stærð hverrar íbúðar og hvað fylgdi henni sérstaklega, og lýsing á eignarhluta. Þessum skilyrðum sé hins vegar ekki fullnægt í umræddum skiptasamningi, einkum varðandi kjallaraíbúðina. Þar komi fram að íbúðin sé öll kjallarahæðin að undanskildum geymslum efri hæða og sameiginlegu miðstöðvarherbergi, þvottahúsi og göngum er að þeim liggi og að ekki sé einu sinni tekið fram að um íbúð sé að ræða. Þá séu stærðir íbúða ekki tilgreindar í samningnum. Í 6 gr. nefndra laga hafi verið kveðið á um að eignarhlutfall hverrar íbúðar skyldi reiknað eftir rúmmáli hins skiptilega hluta hússins en fyrir liggi að í skiptasamningnum sé eignarhlutfallið tilgreint sem hlutfall af verðmæti alls hússins. Að mati stefnda sé það augljóslega ekki í samræmi við reiknireglu laganna og nægi þar að benda á að fermetraverð, og þar með verð á rúmmetra, sé að jafnaði lægra í kjallaraíbúðum en á efri hæðum húsa. Af þessu leiðir, að mati stefnda, að eigendur hússins hefðu á sínum tíma með réttu þurft að breyta eignaskiptasamningi hússins eftir gildistöku laga 19/1959 og laga samninginn að skilyrðum laganna, en það hefðu þeir hins vegar ekki gert.

Þessu til viðbótar þá byggir stefndi á því að stefnendur hafi ekki við kaup á íbúð sinni í húsinu eignast meiri rétt en seljandi átti og þau hafi kynnt sér við skoðun eignarinnar. Stefndi vísar til þess að kaupendum beri skylda til að skoða eign, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og geti kaupandi ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði átt að sjá við skoðun. Ekki sé hér heldur um það að ræða að stefnendur hafi fengið rangar upplýsingar við kaupin, sbr. 27. gr. fyrrgreindra laga. Stefnendur hafi því ekki getað öðlast aukinn rétt fyrir þá sök að forvera þeirra hafi láðst að fá breytt samþykktum uppdráttum af húsinu og gera nýjan eignskiptasamning. Stefndi vísar í þessu sambandi til dóms Hæstaréttar Íslands frá 19. nóvember 2015 í máli nr. 194/2015. Stefndi áréttar að stefnendum var kunnugt um að gera þyrfti nýjan eignaskiptasamning um húsið og var það áskilið í kaupsamningi þeirra að gerður yrði eignaskiptasamningur og að seljandi bæri kostnað af því. Að mati stefnda verði stefnendur að bera hallann af því að hafa ekki borið sig eftir efndum á þessu samningsákvæði en augljóst sé að þá hefði komið í ljós að misræmi væri milli samþykktra uppdrátta og innréttingar kjallarans sem þyrfti að leiðrétta og hefði það þá eftir atvikum getað leitt til viðbragða af þeirra hálfu.

Jafnframt tekur stefndi fram að algengt muni vera að byggingar séu ekki í samræmi við samþykkta uppdrætti og ráði það eitt og sér engum úrslitum um eignarhald eða sameignarréttindi í húsum. Komi þar bæði til að ýmsar minni breytingar þarfnist ekki leyfis, sbr. nú gr. 2.3.5 í reglugerð nr. 112/2012, svo og það að byggjendur og eða eigendur húsa hafi freistast til að víkja frá samþykktum uppdráttum, til dæmis með því að opna sökkulrými sem eiga að vera fyllt og nýta þau með ýmsum hætti. Stefndi vísar til þess að fjölmörg dæmi séu um að slíkar breytingar séu samþykktar eftir á, jafnvel löngu eftir að þær voru gerðar, og sé að jafnaði ekkert því til fyrirstöðu, að minnsta kosti svo lengi sem breytingin fari ekki í bága við gildandi skipulag á viðkomandi svæði. Að mati stefnda myndi þannig ekkert vera því til fyrirstöðu að breyta samþykktum uppdráttum af kjallara umrædds húss til samræmis við það fyrirkomulag sem hafi verið þar frá öndverðu. Þá tekur stefndi fram í því sambandi að erindi þar að lútandi hafi þegar verið sent til byggingarfulltrúans í Reykjavík og ekki hafi strandað á öðru til að leysa það mál en samþykki frá eigendum efri hæða hússins.

Varnir stefnda taka enn fremur til þess að réttur eiganda kjallaraíbúðarinnar að umræddu rými hafi unnist fyrir hefð og að stærð íbúðarinnar samrýmist kostnaðarhlutdeild hennar í sameign hússins eins og verið hafi. Þá taka varnir stefnda að auki til þess að frestur stefnenda, sem kaupenda íbúðarinnar á sínum tíma, til þess að krefjast úrbóta innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 40. gr. laga nr. 40/2002, sé löngu liðinn og að þau hafi sýnt af sér tómlæti í þeim efnum. Með hliðsjón af úrlausn málsins þykja ekki efni til að greina nánar frá málsástæðum og lagarökum stefnda að þessu leyti, sbr. e-lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 10. gr. laga nr. 78/2015.

Kröfu um málskostnað styður stefndi við 1. og 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Þá telur stefndi að við ákvörðun málskostnaðar beri að líta til 2. og 3. mgr. 131. gr. sömu laga þar sem þetta sé í annað sinn sem stefnandi hafi höfðað mál um sama sakarefnið og hefði seinni málshöfðunin verið þarflaus ef málinu hefði verið réttilega stefnt í upphafi. Á því beri stefnendur alla ábyrgð. Hafi þetta í för með sér aukinn kostnað fyrir varnaraðila í málinu sem óeðlilegt sé að stefndi beri óbættan.

Helstu málsástæður og lagarök stefndu Á-kk-ef P-kk-ef og G-kvk-ef E-kvk-ef:

Stefndu taka fram að þau hafi búið í umræddri fasteign um langt árabil, auk þess sem stefndi Á-kk-nf hafi búið þar með einu hléi nánast alla sína ævi og frá því að húsið var byggt. Faðir hans, fyrrgreindur C, hafi byggt húsið með föðurbróður stefnda, eins og áður greinir. Stefndu sé ekki kunnugt um að umbúnaður eða skipting á rýmum hússins hafi nokkru sinni verið öðruvísi en hún sé nú og telji þau reyndar augljóst að svo sé ekki. Þá telja stefndu að umrædd skipting í húsinu hafi verið ákveðin og umsamin með húsbyggjendum í öndverðu og að um þá skiptingu hafi ekki verið deilt fyrr en nú. Stefndu taka því undir málatilbúnað meðstefnda IREF ehf. og telja þau fráleitt að kröfur stefnenda nái fram að ganga. Stefndu hafi forðast að eiga hlut að þeirri deilu sem sé uppi en þau séu nauðbeygð til að gæta hagsmuna sinna eins og málatilbúnaði stefnenda sé háttað.

IV.

Niðurstöður:

Í málinu er uppi ágreiningur um hvort vísa eigi því frá dómi ex officio þar sem málatilbúnaður stefnenda uppfylli ekki réttarfarslög. Í fyrsta lagi þar sem stefnendur hafi stefnt stefndu Á-kk-þgf og G-kvk-þgf til fullrar varnar í málinu þó að þau geri ekki tilkall til hlutdeildar í umþrættu rými. Í annan stað þar sem bæði aðal- og varakrafa, verði fallist á aðra hvora þeirra, muni leiða af sér ríkari rétt en vera ætti í raun þar sem stefnendur hafi ekki jafnframt boðið skil á þeirri geymslu sem tekin var undan kjallaraíbúðinni og gerð var að þvottahúsi á sínum tíma, en sú staðreynd sé viðurkennd af stefnendum. Í þriðja lagi þá vanti í stefnu að greina frá breytingu sem gerð var á umþrættu rými, auk breytinga á fyrrgreindri geymslu sem breytt var í þvottahús, og það leiði af sér að kröfugerð stefnenda sé ónákvæm og efnislega röng.

Við mat á því hvort aðild stefndu Á-kk-ef og G-kvk-ef að málinu sé áfátt þá liggur fyrir að umrædd fasteign er fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994 og sakarefni málsins og kröfugerð stefnenda varðar óskipt réttindi og skyldur þeirra vegna rýmis í fasteigninni sem stefnendur telja að tilheyri sameign hússins. Kröfugerð stefnenda gengur út á það að ef fallist verður á viðurkenningarkröfu um sameignarréttindi stefnenda að hinu umþrætta rými þá verði eigendur annarra íbúða í fasteigninni að þola þá niðurstöðu og taka við rýminu sem hluta af sameign hússins. Að þessu virtu og með hliðsjón af afstöðu stefndu Á-kk-ef og G-kvk-ef til sakarefnisins, þar með talinni sáttatillögu þeirra fyrir málshöfðun, og með vísan til 1. og 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991, þá verður fallist á með stefnendum að það hafi verið óhjákvæmilegt að stefna þeim til varnar í málinu eins og gert var. Að mati dómsins hefði þó verið eðlilegra, að teknu tilliti til þess hvernig málið er vaxið og hvernig afstaða stefndu Á-kk-ef og G-kvk-ef hefur verið til þess, að stefnendur hefðu beint dómkröfum sínum að þeim tveimur með öðrum hætti en gert var, nánar tiltekið að þeim væri gert að þola dóm um dómkröfur stefnenda sem beindust að stefnda IREF ehf. Framangreindur ágalli á málatilbúnaði stefnenda er hins vegar ekki af þeim toga að hann leiði til frávísunar málsins ex officio.

Við mat á því hvort aðal- og varakrafa muni leiða af sér ríkari rétt en vera ætti í raun, þá er til þess að líta að í málinu er ágreiningslaust að það rými sem nú er nýtt sem þvottahús og tilheyrir sameign hússins samkvæmt þinglýstum skiptasamningi hafi áður verið geymsla og tilheyrt kjallaraíbúð hússins samkvæmt samþykktum uppdráttum af fasteigninni. Að því virtu, og þar sem stefnendum ber ekki skylda til að gæta að hagsmunum stefnda IREF ehf. við rekstur málsins, þá hefði verið rétt að stefndi IREF ehf. hefði haft uppi gagnkröfu til að tryggja hagsmuni sína með tilliti til umrædds þvottahúss, teldi hann það skipta máli fyrir efnislega úrlausn málsins. Að þessu virtu er málatilbúnaður stefnenda ekki í andstöðu við réttarfarslög svo leiði til frávísunar málsins ex officio.

Hvað varðar meinta ónákvæmni og efnislega ranga kröfugerð með tilliti til breytinga sem gerðar hafi verið á húsnæðinu þá taka athugasemdir stefnda IREF ehf. annars vegar til meintrar tilfærslu á vegg inn í rýmið Þvottur úr núverandi þvottahúsi og hins vegar til breytingu á afmörkun núverandi þvottahúss. Um hið fyrrnefnda þá er til þess að líta að þær athugasemdir komu fyrst fram 20. mars 2018 með greinargerð stefnda IREF ehf. fyrir dómi og virðast þær studdar gögnum sem fylgdu greinargerðinni og lögð voru fram. Af málatilbúnaði stefnenda, sem fram kom við vettvangsgöngu og málflutning, verður hins vegar ráðið að þau byggi á því að veggurinn hafi ekki verið færður til eða ekki með þeim hætti sem stefndi IREF ehf. leggur til grundvallar. Að þessu virtu er um að ræða ágreining sem lýtur að staðreyndum og varðar efnishlið málsins og leiðir ekki til frávísunar málsins ex officio. Um hið síðara, nánar tiltekið breytingar varðandi afmörkun þvottahússins, sem ekki er ágreiningur um að hafi verið gerðar, þá er þar um að ræða rými sem stefnendur hafa ekki krafist neinna breytinga á og, eins og áður segir, stendur upp á stefnda IREF ehf. að gæta hagsmuna sinna vegna þess rýmis telji hann það skipta máli. Að þessu virtu varðar það ekki frávísun málsins ex officio þó að ekki hafi verið tekið tillit til breytinganna í málatilbúnaði stefnenda.

Það er alkunna varðandi eldra íbúðarhúsnæði í Reykjavík, sem byggt hefur verið í tíð eldri byggingarlöggjafar, á tímum þegar þéttbýlismyndun jókst, viðvarandi húsnæðisskortur var ríkjandi og byggingareftirlit og stjórnsýsla var almennt frumstæðari en nú er, að tíðkast hafi í nokkrum mæli að íbúðarhúsnæði væri breytt af húseigendum á byggingarstigi eða eftir byggingu og það tekið til annarra nota en upphaflega stóð til og án þess að aflað væri leyfis hjá byggingaryfirvöldum. Þá er jafnframt alkunna, þegar þannig háttar til með slíkt húsnæði, að búið hafi verið í því í lengri eða skemmri tíma og það skipt um eigendur eða afnotahafa, allt með samþykki hlutaðeigandi húseigenda eða afnotahafa, en það hafi síðar verið samþykkt af byggingaryfirvöldum, þegar eftir því hafi verið leitað, til samræmis við raunveruleg umráð og nýtingu, að uppfylltum nánari skilyrðum laga á sviði allsherjarréttar.

Í máli þessu háttar svo til að umrætt hús var byggt árið 1955 og það skráð fokhelt 15. nóvember sama ár hjá byggingaryfirvöldum í Reykjavík. Ágreiningslaust er að breyting á hinu umþrætta rými, Þvottur, var frá upphafi og er enn í dag ósamþykkt af byggingaryfirvöldum og samrýmist breytingin ekki uppdráttum af húsinu sem samþykktir voru af byggingarnefnd Reykjavíkur 4. mars 1955. Fyrir liggur að uppdrættirnir eru ekki meðal þinglýstra skjala á fasteigninni. Þá liggur fyrir að kjallaraíbúðin er án nokkurs vafa fjögurra herbergja, auk eldhúss og baðherbergis. Enn fremur liggur fyrir að eitt hinna fjögurra herbergja kjallaraíbúðarinnar er hið umþrætta rými.

Fyrir liggur að samkvæmt uppdráttum af húsinu var upphaflega gert ráð fyrir því að innangengt væri í hið umþrætta rými úr sameign kjallara hússins, nánar tiltekið úr hluta rýmis sem í dag er nýtt sem sameiginlegt þvottahús en var samkvæmt uppdrætti afmarkað með gangi. Í skýrslu frá JB Múr og Eftirliti ehf., dagsettri 17. mars 2018, sem stefndi IREF ehf. aflaði og lagði fram, greinir hins vegar að umræddur veggur milli hins umþrætta rýmis og sameiginlega þvottahúss sé staðsteyptur og grófpússaður. Íbúðarmegin sé búið að einangra beint á vegginn en þvottahúsmegin sé veggurinn málaður á pússningu. Hvergi sé unnt að sjá ummerki þess að átt hafi verið við vegginn eða að hann hafi verið steyptur eftir á. Þá sjáist engin ummerki á veggnum um að steypt hafi verið í dyr. Að mati dómsins eru framangreind atriði í skýrslunni í samræmi við það sem unnt var að greina við vettvangsgöngu sem fram fór í tengslum við aðalmeðferð. Ljóst er að umræddur veggur er burðarveggur lárétt og lóðrétt til allra enda og er hvergi að sjá, þvottahúsmegin, að dyr hafi nokkurn tímann verið á honum. Þá liggur einnig fyrir að umgjörð núverandi þvottahúss hefur verið breytt frá því sem greinir í uppdráttum með þeim hætti að rými fyrir gang, sem áður var gert ráð fyrir að ætti að tengja hið umþrætta rými við aðra hluta sameignarinnar, hefur verið lagt undir núverandi þvottahús og stækkað það lítillega.

Fyrirliggjandi þinglýstur skiptasamningur, dagsettur 28. janúar 1956, milli fyrrgreindra bræðra og fyrsta eiganda kjallaraíbúðarinnar, D, er um margt ófullkominn. Í því sambandi ber hins vegar að taka tillit til þess að skiptasamningurinn var gerður fyrir gildistöku laga nr. 19/1959. Þá ber auk þess að taka tillit til þess að inntak réttarreglna um sameign fjöleignarhúsa samkvæmt núgildandi lögum nr. 26/1994 er annað en var í eldri lögum nr. 19/1959, sbr. meðal annars reglur um skiptilega og óskiptilega sameign í hinum eldri lögum. Þá giltu aðrar reglur um skiptasamning og um útreikning eignarhlutfalls í lögunum frá 1959 en lagðar eru til grundvallar í núgildandi lögum. Í skiptasamningnum frá 28. janúar 1956 er meðal annars gert ráð fyrir að ein geymsla fylgi kjallaraíbúðinni, auk sameiginlegs rýmis í kjallara, og þar með talið er sameiginlegt þvottahús. Að þessu virtu og þegar litið er til framangreindra breytinga á húsnæðinu frá því sem var samkvæmt fyrrgreindum uppdráttum þá bendir allt til þess að um það hafi verið samið með skiptasamningnum 28. janúar 1956 að rýmið Þvottur tilheyrði kjallaraíbúðinni og að geymsla fyrir miðri norðurhlið hússins, sem annars hefði tilheyrt kjallaraíbúðinni, hafi verið tekin undir sameign hússins og gerð að sameiginlegu þvottahúsi allra þriggja íbúðanna með lítils háttar stækkun, eins og áður greinir.

Þessu til frekari stuðnings liggur fyrir að þegar kjallaraíbúðin var seld E síðar sama ár, sbr. afsal dagsett 3. október 1956, þá var tekið fram að íbúðin væri fjögurra herbergja, auk eldhúss og baðs, ásamt einu geymsluherbergi og hlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi o.fl. og var auk þess vísað til skiptasamningsins frá 28. janúar 1955. Sömu upplýsingar um stærð íbúðarinnar og hlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi koma fram í virðingargjörð fyrir kjallaraíbúðina, dagsettri 26. apríl 1957, sem var undirrituð af E 7. maí sama ár. Þá greinir auk þess í virðingargjörðinni að á þessum tíma hafi verið unnið að múrhúðun hússins að utan og að íbúðin hafi verið tekin til afnota árið 1957. Sömu upplýsingar um stærð íbúðarinnar og sameignarréttindi koma fram í virðingargjörð fyrir allt húsið, dagsettri 30. mars 1960. Þegar litið er til afsals, dagsetts 27. október 1964, þegar kjallaraíbúðin var seld til A, þá var miðað við að íbúðin væri fjögurra herbergja, auk eldhúss og baðs, ásamt einu geymsluherbergi og hlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi o.fl. Samrýmast þær upplýsingar fyrrgreindum skiptasamningi og áðurgreindum gögnum sem styðja hann. Þá er að mati dómsins afar ólíklegt að fyrrgreindir bræður, sem byggðu húsið og bjuggu áratugum saman í því ásamt fjölskyldum sínum og þekktu vel til sögu hússins, hefðu ekki brugðist við og leiðrétt fyrrgreint ástand á meðan þeir lifðu, hefði ekki þegar í upphafi verið samið um skiptingu húsnæðisins með fyrrgreindum hætti í skiptasamningnum.

Sonur C, stefndi Á-kk-nf, sem bjó í húsinu frá barnsaldri og eignaðist íbúð foreldra sinna árið 1998, bar um það fyrir dómi að kjallarinn hefði að hans mati verið í óbreyttri mynd frá því að húsið var byggt, þar með talið hið umþrætta rými. Þá bar stefndi Á-kk-nf einnig um að íbúðirnar þrjár í húsinu hefðu verið með sameiginlegan afnotarétt á núverandi þvottahúsi í kjallara, en það hefði verið misjafnlega mikið nýtt af íbúðareigendum frá þeim tíma þegar hann var barn og ólst upp í húsinu og síðar þegar hann flutti aftur í það frá árinu 1998. Framburður stefnda Á-kk-ef um hinn sameiginlega afnotarétt á þvottahúsinu samrýmist framburði stefnandans Ó-kk-ef E-kk-ef, sem bar um það fyrir dómi að fljótlega eftir að hann og eiginkona hans keyptu aðra hæð hússins hefðu þau og stefndu Á-kk-nf og G-kvk-nf hlutast til um endurbætur á þvottahúsinu og hafi þá verið lagðar vatnslagnir fyrir þrjár þvottavélar með það í huga að allar þrjár íbúðirnar gætu nýtt það. Einnig hefði rafmagn verið lagt í rýmið með hið sama í huga. Þá hefði A heitinn tekið þátt í þeim kostnaði en hann hefði hins vegar ekki viljað klára að tengja rafmagn fyrir sitt leyti í þvottahúsið og kjallaraíbúðin því ekki notað þvottahúsið frá þeim tíma.

Að öllu framangreindu virtu telst sannað og verður lagt til grundvallar að fyrrgreindir frumbyggjar, B, C og D, hafi samið um það sín á milli með fyrrgreindum skiptasamningi 28. janúar 1956 að hið umþrætta rými Þvottur tilheyrði kjallaraíbúðinni sem séreign D frá þeim tíma. Hinu sameiginlega rými var þannig ráðstafað á þessum tíma með sameiginlegum löggerningi allra þriggja eigenda fasteignarinnar. Þá verður einnig lagt til grundvallar að samhliða hafi verið samkomulag þeirra á milli með skiptasamningnum um að geymsla sem tilheyrði kjallaraíbúðinni yrði gerð að sameiginlegu þvottahúsi. Af þessu leiðir að einnig telst sannað að húsnæðinu hafi verið breytt til samræmis við skiptasamninginn þegar á byggingarstigi eða stuttu eftir að húsið var fokhelt og án þess að þær breytingar kæmu inn á borð hjá byggingaryfirvöldum til samþykktar eða synjunar. Voru breytingarnar andstætt því sem til var ætlast samkvæmt 1. og 4. tölul. 4. gr. þágildandi byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík nr. 195/1945, sbr. nú gr. 2.3.1, sbr. gr. 2.3.5, í byggingarreglugerð nr. 112/2012, sbr. 1. mgr. 60. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Að mati dómsins raskar það hins vegar ekki einkaréttarlegu gildi skiptasamningsins en stefnendur hafa ekki fært fram haldbær rök fyrir hinu gagnstæða.

Fyrir liggur að stefnendur keyptu aðra hæð hússins með kaupsamningi 8. apríl 1998 og var afsal vegna eignarinnar gefið út 1. maí sama ár. Stefnendur keyptu íbúðina af F, ekkju fyrrgreinds B, eins og áður greinir. Í kaupsamningnum er vísað til fyrrgreinds skiptasamnings frá 28. janúar 1956, sbr. þinglýst skjal nr. A-9281. Stefnandinn Ó-kk-nf E-kk-nf bar um það fyrir dómi að skiptasamningurinn hefði legið fyrir við undirritun kaupsamningsins, auk þess sem fyrrgreindir uppdrættir af húsnæðinu, þar með talið kjallara, hefðu að öllum líkindum einnig legið fyrir við gerð kaupsamningsins, en hann hefði ekki á þeim tíma gert sér grein fyrir að rýminu hefði verið breytt. Þá staðfesti hann að þau hjónin hefðu á sínum tíma ekki keypt umrædda eign með það í huga að hið umþrætta rými fylgdi eigninni sem hluti af sameign hússins eða að þeim hefði verið sagt að svo væri. Þeim hjónum hafi ekki verið sýnt hið umþrætta rými sem hluti af íbúðinni né heldur að þau hafi skoðað kjallarann og haldið að rýmið væri hluti af sameigninni. Að framangreindu virtu gátu stefnendur við fyrrgreind kaup á íbúðinni árið 1998 ekki eignast meiri rétt en seljandi átti og þau kynntu sér við skoðun eignarinnar. Þá bendir ekkert til þess að stefnendur hafi fengið rangar upplýsingar við kaupin. Stefnendur hafa því ekki getað öðlast aukinn rétt til húsnæðisins, umfram það sem þau töldu sig vera að kaupa, fyrir þá sök að forveri þeirra, fyrrgreindur seljandi, hafði ekki hlutast til um það áður að fá samþykkta hjá byggingaryfirvöldum fyrrgreinda breytingu á húsnæðinu og ekki hlutast til um gerð nýs eignaskiptasamnings, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar Íslands frá 19. nóvember 2015 í máli nr. 194/2015. Þá ber auk þess að líta til þess að stefnendum var kunnugt um það þegar við gerð kaupsamnings árið 1998 að gera þyrfti nýjan eignaskiptasamning vegna hússins og var það áskilið í kaupsamningnum að slíkur samningur yrði gerður og að seljandi myndi bera kostnað af því. Af því varð hins vegar ekki og var það ekki fyrr en um 19 árum síðar sem stefnendur fóru ofan í saumana á fyrrgreindum skiptasamningi og uppdrætti af húsinu o.fl. eins og áður greinir. Bera stefnendur hallann af því. Að öllu framangreindu virtu verður stefndi IREF ehf. sýknaður af öllum kröfum stefnenda. Hið sama á við um stefndu Á-kk-þf og G-kvk-þf en málatilbúnaður þeirra verður ekki skilinn á annan hátt en svo að þau krefjist í raun sýknu af öllum kröfum stefnenda.

Að fenginni framangreindri niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 132. gr. laga nr. 91/1991 ber stefnendum óskipt að greiða stefndu málskostnað. Að mati dómsins eru ekki efni til að taka undir kröfu stefnda IREF ehf. um að málskostnaður verði ákveðinn með álagi, sbr. 2. og 3. mgr. 131. gr. fyrrgreindra laga. Í því sambandi er til þess að líta að um er að ræða undantekningarheimild sem ber að beita af varfærni. Fyrri málshöfðun stefnenda, sem misfórst vegna yfirsjónar lögmanna þeirra, þykir ekki réttlæta nægjanlega að fyrrgreindri álagsheimild verði beitt, en fyrir liggur að dómsátt var gerð um málskostnað í hinu fyrra máli og hafa varnir dánarbúsins í því máli einnig nýst vörnum stefnda IREF ehf. í þessu máli þar sem sami lögmaður hefur komið að báðum málunum fyrir þeirra hönd. Að þessu virtu og með hliðsjón af eðli og umfangi málsins þykir málskostnaður stefnda IREF ehf. hæfilega ákveðinn 800.000 krónur og er sú fjárhæð án virðisaukaskatts. Málskostnaður stefndu Á-kk-ef og G-kvk-ef þykir með hliðsjón af eðli og umfangi málsins hæfilega ákveðinn 400.000 krónur og er virðisaukaskattur innifalinn í þeirri fjárhæð þar sem þau eru ekki virðisaukaskattskyldir aðilar og skal sú fjárhæð greiðast þeim í einu lagi samkvæmt 1. mgr. 132. gr. laga nr. 91/1991. Að öllu framangreindu virtu verður stefnendum gert að greiða stefndu málskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Af hálfu stefnenda flutti málið B-kk-nf D-kk-nf H-kk-nf lögmaður fyrir hönd A-kk-ef Þ-kk-ef S-kk-ef lögmanns. Af hálfu stefnda IREF ehf. flutti málið H-kk-nf S-kk-nf lögmaður. Af hálfu stefndu Á-kk-ef P-kk-ef og G-kvk-ef E-kvk-ef flutti málið B-kvk-nf K-kvk-nf lögmaður.

D-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, IREF ehf., Á-kk-nf P-kk-nf og G-kvk-nf E-kvk-nf, eru sýkn af öllum kröfum stefnenda, Ó-kk-ef E-kk-ef S-kk-ef og S-kvk-ef V-kvk-ef.

Stefnendur greiði stefnda, IREF ehf., óskipt 800.000 krónur í málskostnað.

Stefnendur greiði stefndu, Á-kk-þgf P-kk-þgf og G-kvk-þgf E-kvk-þgf, óskipt 400.000 krónur í málskostnað.

D-kk-nf K-kk-nf