E-2281/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 6. mars sl., er höfðað með stefnu birtri 19. apríl 2006.

Stefnandi er Tækniform ehf., Auðbrekku 8, Kópavogi.

Stefndi er Matvælakassar ehf., Laugavegi 39d, Reykjavík.

Með bókun sem lögð var fram í þinghaldi 1. desember sl. samþykkti stefndi þá leiðréttingu á stefnu í málinu að stefnandi væri Tækniforn sf.

Dómkröfur stefnanda eru þær að viðurkennt verði með dómi að gagntilboð, dagsett 8. ágúst 2005, sem Tækniform sf. gerði stefnda um fasteignina Auðbrekku 8, Kópavogi, fastanúmer 205-8806, landnúmer 113752, Mhl. 01, Nh. 02, íb. 02, sé óskuldbindandi fyrir stefnanda.

Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað.

Stefndi krefst sýknu af dómkröfum stefnanda og að viðurkennt verði með dómi að gagntilboð Matvælakassa ehf. sem samþykkt var af Tækniformi sf. hinn 8. ágúst 2005 í fasteignina Auðbrekka 8, Kópavogi, 2. hæð suður ásamt öllu er eigninni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. hlutdeild í sameign og lóðarréttindum, sé gildur og skuldbindandi kaupsamningur.

Þá krefst hann málskostnaðar.

MÁLSATVIK

Stefnandi fól Fasteignasölu Brynjólfs Jónssonar ehf. að hafa milligöngu um sölu á fasteign sinni að Auðbrekku 8, Kópavogi. Stefndi gerði stefnanda kauptilboð í eignina sem stefnandi hafnaði. Gerði stefnandi því stefnda gagntilboð, dagsett 8. ágúst 2005, þar sem stefnda var boðin eignin til kaups fyrir 15.300.0000 krónur. Samkvæmt gagntilboðinu skyldi kaupverðið greitt með eftirfarandi hætti:

1. Við undirritun kaupsamnings í ágúst 2005 1.500.000

2. Strax við þinglýsingu á láni hjá Landsbanka Íslands

og gegn veðleyfi kr. 12.000.000 12.000.000

3. Við afsal hinn 25.10.2005 eftirstöðvar kaupverðs 1.800.000

Samtals 15.300.000

Í ofangreindu gagntilboði var eftirfarandi tekið fram:

„Aðilar gera og samþykkja tilboð þetta með fyrirvara um að fá lánafyrirgreiðslu frá Íbúðalánasjóði eða annarri lánastofnun. Fyrirvari þessi á eingöngu við um fasteignaviðskipti með íbúðarhúsnæði, en alls ekki um atvinnuhúsnæði lóðir og lendur.“

Þá var að finna svofelldan fyrirvara í gagntilboðinu:

„Fyrirvari kaupanda: Kaupandi gerir fyrirvara um fjármögnun. Svarist fyrir kl. 18.00 hinn 19.08.2005.“

Engin staðfesting barst um fjármögnun innan tímamarka ofangreinds fyrirvara gagntilboðsins. S-kk-nf J-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnanda, kvaðst hafa hringt í B-kk-þf G-kk-þf, starfsmann fasteignasölu Brynjólfs Jónssonar ehf., um miðjan ágúst og spurst fyrir um staðfestingu á lánafyrirgreiðslu stefnda. Hafi B-kk-nf kveðið staðfestingu ekki hafa borist og verið sammála því að tilboðið félli úr gildi 19. ágúst 2005.

Hinn 26. ágúst 2005, þegar ekkert hefði heyrst í stefnda eða starfsmönnum fasteignasölunnar kvaðst H-kvk-nf S-kvk-nf, f.h. stefnanda, hafa haft samband við B-kk-þf G-kk-þf. Hann hafi greint frá því að engin staðfesting á fjármögnun hefði borist fasteignasölunni.

Hinn 31. ágúst 2005 hafi S-kk-nf J-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnanda, haft samband við B-kk-þf G-kk-þf. Í því símtali hafi B-kk-nf staðfest enn og aftur að engin staðfesting á fjármögnun hefði borist. S-kk-nf kveðst hafa tekið fram að hann teldi tilboðið fallið úr gildi. Hann kvað B-kk-þf hafa talið það vera rétt en að hann teldi þó best fyrir alla að klára kaupsamning. Þessu kveðst S-kk-nf hafa mótmælt.

Hinn 2. september 2005 hafi S-kk-nf enn og aftur hringt í B-kk-þf G-kk-þf, sem staðfest hafi að engin staðfesting á fjármögnun hefði borist fasteignasölunni. Í símtalinu kveðst stefnandi hafa gert B-kk-þgf ljóst að hann liti svo á að málinu væri lokið með vísan til þess tímafrests sem kaupanda hafi verið settur í gagntilboðinu. Sama dag hafi S-kk-nf afhent Fasteignasölu Brynjólfs Jónssonar ehf. bréf þar sem hann hafi sagt upp samningi um sölu á fasteigninni en bréfið hafi einnig verið sent B-kk-þgf í rafpósti.

Hinn 9. september 2005 hafi B-kk-nf J-kk-nf, löggiltur fasteignasali, haft samband við stefnanda í því skyni að ganga frá kaupsamningi um eignina. Kveðst S-kk-nf J-kk-nf hafa minnt B-kk-þf á að þeir hafi verið sammála um að tilboðið væri fallið úr gildi í fyrri samtölum.

Hinn 12. september 2005 hringdi B-kk-nf J-kk-nf löggiltur fasteignasali aftur í stefnanda og ítrekaði gerð kaupsamnings.

Hinn 13. september 2005 hringdi H-kvk-nf S-kvk-nf, f.h. stefnanda, í B-kk-þf J-kk-þf og ítrekaði það sem áður hafði komið fram, að stefnandi liti svo á að gagntilboðið hafi fyrir löngu verið fallið úr gildi.

Með rafpósti B-kk-ef J-kk-ef, dags. 15. september 2005, var skorað á lögmann stefnanda og/eða stefnanda að mæta til kaupsamnings hinn 29. september 2005, kl 15:00, á Fasteignasölu Brynjólfs Jónssonar ehf. Meðfylgjandi rafpósti þessum var afrit af tékka, útgefnum af Landsbanka Íslands hf. 9. september 2005, til stefnanda, að fjárhæð 1.620.000 krónur.

Með bréfi, dags. 29. september 2005, til B-kk-ef J-kk-ef, löggilts fasteignasala, vísaði lögmaður stefnanda til fyrri samskipta við fasteignasalann. Í bréfinu var með rökstuddum hætti ítrekuð fyrri afstaða stefnanda um að hann teldi sig ekki skuldbundinn af gagntilboðinu.

Með símskeyti lögmanns stefnda, G-kvk-ef J-kvk-ef G-kvk-ef hdl., til forsvarsmanns stefnanda, var með vísan til kauptilboðs, dags. 8. ágúst 2005, um Auðbrekku 8, Kópavogi, skorað á stefnanda að mæta 7. október 2005 kl. 16:00 til kaupsamningsgerðar á Fasteignasölu Brynjólfs Jónssonar. Sama skeyti var sent lögmanni stefnanda með rafpósti sama dag.

Með rafpósti lögmanns stefnanda til lögmanns stefnda, dags. 7. október 2005, var tilkynnt að afstaða stefnanda væri óbreytt, hann teldi kauptilboðið óskuldbindandi og myndi því ekki mæta til kaupsamningsgerðar.

Hinn 15. september 2005 lét stefndi þinglýsa gagntilboði, dags. 8. ágúst 2005, á fasteign stefnanda. Lögmaður stefnanda fór þess á leit við sýslumanninn í Kópavogi að kauptilboðið yrði afmáð með vísan til þess að það væri fyrir löngu orðið óskuldbindandi fyrir stefnanda vegna vanefnda stefnda. Sýslumaður tjáði lögmanni stefnanda að kauptilboðið yrði ekki afmáð án atbeina stefnda, ella þyrfti stefnandi dóm fyrir því að kauptilboðið væri óskuldbindandi.

Stefnandi kveðst ítrekað hafa reynt að fá stefnda til að standa að afmáningu kauptilboðsins án þess að stefndi hafi orðið við kröfum hans. Stefnanda sé því nauðugur einn kostur að höfða mál þetta fyrir dómstólum.

MÁLSÁSTÆÐUR

Stefnandi byggir á því að gagntilboðið frá 8. ágúst 2005 sé óskuldbindandi fyrir hann þar sem engin staðfesting lánastofnunar hafi borist fyrir 19. ágúst 2005. Í gagntilboðinu hafi verið að finna svofelldan fyrirvara: „Fyrirvari kaupanda: Kaupandi gerir fyrirvara um fjármögnun. Svarist fyrir M. 18.00 hinn 19.08.2005.“

Kauptilboð með fyrirvara um fjármögnun sé loforð sem bundið sé frestskilyrði, þ.e. skilyrði sem gerir skyldu loforðsgjafans virka ef það kemur fram. Fyrir liggi að frestur sem settur var í kauptilboðinu rann út án þess að kaupandi skilaði staðfestingu á láni frá lánastofnun fyrir 19. ágúst 2005. Með því að frestskilyrðinu lauk hafi sjálfkrafa verið bundinn endi á kaupsamning aðila um eignina.

Almenna reglan sé sú að túlka verði fyrirvara í fasteignakaupum þröngt. Þá verði fyrirvara ekki beitt í ríkara mæli en efni hans gefi tilefni til. Því hafi borið að skila staðfestingu á láni frá lánastofnun í síðasta lagi hinn 19. ágúst 2005. Samkvæmt gögnum málsins hafi slíkri staðfestingu í fyrsta lagi verið skilað með rafpósti B-kk-ef J-kk-ef löggilts fasteignasala til lögmanns stefnanda 15. september 2005, teljist slíkur rafpóstur yfirleitt fullnægjandi. Í rafpósti þessum hafi verið afrit af tékka, útgefnum af Landsbanka Íslands hf. til stefnanda, dags. 9. september 2005. Hafi þessum tékka verið ætlað að sanna greiðslugetu og vilja stefnda til að efna samninginn sé ljóst að tékkinn hafi verið gefinn út allt of seint, eða tæpum þremur vikum eftir að fyrirvari um fjármögnum var útrunninn. Þessi tékki staðfesti, svo ekki verður um villst, að fjármögnun hafi dregist fram yfir þau tímamörk sem um hafi verið samið.

Í gagntilboðinu hafi einnig verið svofellt ákvæði: „Aðilar gera og samþykkja tilboð þetta með fyrirvara um að fá lánafyrirgreiðslu frá Íbúðalánasjóði eða annarri lánastofnun. Fyrirvari þessi á eingöngu við um fasteignaviðskipti með íbúðarhúsnæði, en alls ekki um atvinnuhúsnæði lóðir og lendur.“

Húsnæðið sem gagntilboðið varðar er atvinnuhúsnæði. Af þessu leiði að enginn almennur fyrirvari um fjármögnun geti átt við um réttarsamband aðila. Af þessu leiði einnig að almenna reglan um fyrirvara í 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup geti ekki átt við.

Með vísan til alls framanritaðs sé ljóst að stefnandi sé ekki skuldbundinn af gagntilboði því um Auðbrekku 8, Kópavogi, sem undirritað var 8. ágúst 2005.

Stefnandi ber fyrir sig lög nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá er vísað til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Um varnarþing vísast til 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málskostnaðarkrafa stefnanda er byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Af hálfu stefnda er á því byggt að með aðilum hafi stofnast gildur og skuldbindandi kaupsamningur, þegar báðir aðilar hefðu ritað samþykki sitt á gagntilboðið í fasteignina, dags. 8. ágúst 2005, eins og fram komi í gagntilboðinu 1. tl. bls. 2. Ekki hafi verið um það samið á milli aðila við samþykki gagntilboðsins að Tækniform sf. gæti afturkallað samþykki sitt á því eða einhliða fellt samninginn úr gildi með öðrum hætti, svo sem haldið sé fram af stefnanda. Engin slík skilyrði koma fram í hinu samþykkta gagntilboði. Samningurinn sé gildur á milli aðila og skuldbindandi fyrir þá báða. Engar þær tafir verði sannaðar á efndum stefnda á skyldum samkvæmt samningi sem réttlætt geti riftun samþykkts gagntilboðs í eignina. Tafir hafi ekki verið meiri en almennt megi vænta við kaup og sölu fasteigna og kaupendur og seljendur verði að sætta sig við. Engar vanefndir af hálfu stefnda hafi verið fyrirsjáanlegar og hafi stefndi haldið uppi rétti sínum með því vinna að því að gengið yrði frá endanlegum kaupsamningi og greiðslum skv. gagntilboðinu og með því að þinglýsa hinu samþykkta gagntilboði á fasteignina.

Tilhögun á greiðslu kaupverðsins samkvæmt samningnum sé venjuleg í viðskiptum með atvinnuhúsnæði hér á landi. Sé þá gert ráð fyrir að kaupandi hafi þrjár til fjórar vikur frá samþykki tilboðs til að útvega fé og ganga frá samningi. Til þess að hægt sé að tala um vanefnd á skyldu kaupanda til að greiða kaupverð þurfi að vera ljóst hver sé gjalddagi þeirrar skyldu. Ekki hafi verið kveðið á um ákveðinn gjalddaga greiðslu skv. 1. tl. útborgunar og afhendingu eignar með öðrum hætti en að hún skyldi fara fram í ágúst 2005. Tímabilið ágústmánuður, sem gjalddagi kaupverðs, staðfesti að aðilar hafi verið ásáttir um að hafa svigrúm til greiðslu kaupverðsins, en hefðu ekki hug á að þrengja svigrúmið í því efni. Með því að ekki hafi verið tilgreindur ákveðinn gjalddagi í samningnum verði að líta svo á að stefnda hafi verið gefið hæfilegt svigrúm til að útvega fé til kaupanna.

Þótt það sé almenn regla kauparéttar að kaupanda beri að hafa frumkvæði að efndum, verði þeirri reglu ekki beitt ef gjalddagi sé ekki kominn. Greiðsluskyldan verði ekki virk fyrr en fram hafi komið áskorun frá kröfuhafa um greiðslu. Kröfuhafi hafi sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi skorað á skuldara að greiða og hvers efnis sú áskorun var, þ.e. hvaða dag skuldara bar að greiða. Eðlilegt hefði verið að Tækniform sf. hefði boðað til gerðar endanlegs kaupsamnings. En ef sameignarfélagið hafi viljað ákveða gjalddaga kaupverðsins skv. 1. tl. hafi stefnanda verið fært að setja stefnda sanngjarnan frest til að ganga frá endanlegum kaupsamningi og greiða fyrstu greiðsluna, því til sönnunar að stefndi gæti efnt kaupsamninginn. Ef stefndi hefði ekki sinnt slíkri áskorun, sem réttilega hefði verið send honum, hefði verið um vanefnd að ræða af hans hálfu, en ekki fyrr. Þannig verði að veita skuldara ákveðinn frest til þess að efna, þannig að honum sé ljóst að ef hann ekki efni innan frestsins muni kröfuhafinn beita vanefndaúrræðum. Á sama tíma og kröfuhafi skori þannig á skuldara að efna verði kröfuhafi að bjóða fram sína greiðslu samkvæmt reglunni um að hönd selji hendi. Stefndi hafi sýnt getu og vilja til að efna samninginn. Fasteignasalinn hafi boðað til gerðar endanlegs kaupsamnings í lok ágúst og byrjun september 2005 og hafi stefndi að lokum lagt fram ávísanir, útgefnar af banka, hinn 9. september 2005 til að sanna greiðslugetu sína þegar Tækniform sf. hafi neitað að efna samninginn og talið sig að því er virðist hafa rift honum.

Matvælakassar ehf., sem er stefndi í málinu, gerði fyrirvara um fjármögnun í tilboðinu. Fjármögnun reyndist stefnda ekki vandamál. Orðalagið „Svarist fyrir kl. 18.00 hinn 19. 08. 2005” í framhaldi fyrirvarans hafi lotið að því að hefði kaupandi hug á að falla frá kaupunum skyldi það tilkynnt fyrir 19. 08. 2005. Seljandi hafi engan fyrirvara gert um skuldbindingar sínar samkvæmt samningnum. Verði þetta orðalag aldrei túlkað þannig að í því felist sérstakur áskilnaður seljanda um staðfestingu bankastofnunar á lánveitingu til kaupanda innan tiltekins frests. Hafi seljandi eftir 19. ágúst 2005 mátt álykta að kaupandi hefði tryggt fjármögnun kaupanna. Það hafi aldrei komið fram við frágang gagntilboðsins að það væri forsenda fyrir samþykki stefnanda að lánssamningur stefnda við Landsbanka Íslands hf. væri frágenginn fyrir 19. ágúst 2005 og samningurinn um kaupin félli ella úr gildi. Hafi aðilar þvert á móti gert ráð fyrir að kaupsamningur yrði undirritaður og fyrsta greiðsla samnings, samhliða afhendingu eignar færi fram í ágústmánuði 2005, án þess að ákveðin dagsetning væri tilgreind sem gjalddagi greiðslu. Verði orðalag þessa fyrirvara ekki túlkað á þann veg sem haldið sé fram af hálfu stefnanda að þar sem stefndi hafi ekki skilað staðfestingu á láni frá lánastofnun fyrir 19. ágúst 2005 hafi sjálfkrafa verið bundinn endi á kaupsamning aðila um fasteignina. Ekkert í samningi Tækniforms sf. og stefnda heimili Tækniformi sf. að ákvarða einhliða gjalddaga á greiðslu kaupanda. Breyti þessi fyrirvari stefnda um fjármögnun engu um skuldbindingu seljanda skv. kaupsamningi aðila. Með því að fyrirvarar í samningum séu skýrðir þrengjandi skýringu verði þeim ekki beitt í ríkari mæli en efni þeirra gefi með vissu tilefni til. Fasteignin Auðbrekka 8 sé veðbandslaus og engar líkur til annars strax í upphafi en að bankastofnun myndi lána umsamda fjárhæð gegn veðtryggingu í fasteigninni, sbr. 2. tl. um greiðslu kaupverðsins. Um lánskjörin hafi kaupandi hins vegar þurft að semja við bankastofnunina og hafi honum verið ætlað ákveðið svigrúm til þess í samningi aðila.

Stefndi ber fyrir sig lög um meðferð einkamála nr. 91/1991 og lög um fasteignakaup, nr. 40/2002, meginreglur samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og kröfuréttar um vanefndaúrræði. Krafa um málskostnað er byggð á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

NIÐURSTAÐA

Í 8. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, segir að sé skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign bundið fyrirvara um atvik sem ekki hafi gengið eftir falli kaupsamningurinn niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á. Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 segir m. a. að fyrirvarar, þar með talið ótímabundnir fyrirvarar, hafi, auk þess sem fyrr segir í athugasemdunum um íbúðarhúsnæði, einnig tíðkast nokkuð við sölu á atvinnuhúsnæði. Hafi kaupandi t.d. oft gert fyrirvara um að honum takist að fjármagna kaupin af sinni hálfu og seljandi þá verið bundinn á meðan kaupandi leiti eftir hagstæðri fjármögnun á kaupunum. Slíkir ótímabundnir fyrirvarar skapi óvissu sem ekki verði unað við til lengdar. Sé því lagt til að sett verði regla sem taki af skarið um það að samningar, sem séu gerðir með ótímabundnum fyrirvara, falli niður er liðnir séu tveir mánuðir frá því að samningurinn komst á, þ.e. frá því að tilboð var samþykkt.

Gagntilboð það sem stefnandi gerði stefnda hinn 8. ágúst 2005 var bundið fyrirvara kaupanda, þ. e. stefnda, um fjármögnun sem svara skyldi fyrir kl. 18.00 hinn 19. ágúst 2005. Frestur samkvæmt gagntilboðinu var þannig tímabundinn og mun styttri en fram kemur í greindu lagaákvæði og rann hann út án þess að skilyrðið væri uppfyllt innan hans. Ekki verður annað séð af fyrirvara þessum en að stefndi hafi ætlað sér tíma til kl. 18 hinn 19. ágúst 2005 til þess að tryggja fjármögnun kaupanna og var stefnanda rétt að líta svo á að úr því að svo varð ekki hafi hann verið óbundinn af samþykki sínu við gagntilboðinu. Samkvæmt þessu verður fallist á dómkröfur stefnanda í máli þessu.

Eftir úrslitum málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 400.000 krónur í málskostnað.

DÓMSORÐ

Gagntilboð, dagsett 8. ágúst 2005, sem Tækniform sf. gerði stefnda, Matvælakössum ehf., um fasteignina Auðbrekku 8, Kópavogi, fastanúmer 205-8806, landnúmer 113752, Mhl. 01, Nh. 02, íb. 02, er óskuldbindandi fyrir stefnanda.

Stefndi greiði stefnanda 400.000 krónur í málskostnað.

A-x-x V. M-kk-nf