E-5022/2019

Dómur

Mál þetta, sem dómtekið var 30. september 2020, var höfðað 25. ágúst 2019.

Stefnendur eru Skuggahverfi 2–3, húsfélag, og húsfélagsdeildin Lindargötu 37 í sama húsfélagi, hvor tveggja til heimilis að [...], M-kvk-nf D-kvk-nf Á-kvk-nf, M-kk-nf G-kk-nf I-kk-nf, S-kvk-nf H-kvk-nf, E-kk-nf B-kk-nf G-kk-nf, M-kk-nf E-kk-nf, B-kvk-nf V-kvk-nf, P-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, S-kk-nf Ö-kk-nf G-kk-nf, S-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, G-kvk-nf J-kvk-nf K-kvk-nf, S-kk-nf G-kk-nf, V-kk-nf E-kk-nf T-kk-nf, H-kvk-nf K-kvk-nf T-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, A-kvk-nf E-kvk-nf Þ-kvk-nf, S-kvk-nf S-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, H-kvk-nf J. R-kvk-nf, A-kvk-nf G-kvk-nf B-kvk-nf, H-kk-nf G-kk-nf, E-kvk-nf P-kvk-nf, E-x-x S-x-x, S-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf A-kvk-nf, M-kvk-nf Á-kvk-nf, G-kk-nf D-kk-nf, öll til heimilis að [...] og Klara ehf., [...]

Stefndu eru Stendur ehf., [...], Mannverk ehf. og Mannverk Tryg ehf., hvor tveggja [...]. Þá er SjóváAlmennum tryggingum hf., [...], stefnt til réttargæslu.

Endanlegar dómkröfur stefnenda eru eftirfarandi:

Stefnandi, Skuggahverfi 2–3, húsfélag, krefst þess að stefndu, Stendi ehf., Mannverki ehf. og Mannverki Tryg ehf., verði in solidum gert að greiða honum 64.906.728 krónur, ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 15. febrúar 2016 til 4. september 2018 og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, frá þeim tíma til greiðsludags.

Stefnandi, húsfélagsdeild Lindargötu 37 í Skuggahverfi 2–3, húsfélagi, krefst þess að stefndu, Stendi ehf., Mannverki ehf. og Mannverki Tryg ehf., verði in solidum gert að greiða honum 12.073.603 krónur, ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 15. febrúar 2016 til 4. september 2018 og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, frá þeim tíma til greiðsludags.

Aðrir stefnendur krefjast þess að stefndu, Stendi ehf., Mannverki ehf. og Mannverki Tryg ehf., verði in solidum gert að greiða stefnendum, M-kvk-þgf D-kvk-þgf Á-x-x 164.164 krónur, M-kk-þgf G-kk-þgf I-kk-þgf 164.164 krónur, S-kvk-þgf H-kvk-þgf og E-kk-þgf B-kk-þgf G-kk-þgf in solidum 164.164 krónur, M-kk-þgf E-kk-þgf og B-kvk-þgf V-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, P-kk-þgf S-kk-þgf G-kk-þgf og S-kk-þgf E-kk-þgf G-kk-þgf in solidum 164.164 krónur, S-kk-þgf Þ-kk-þgf Ó-kk-þgf og G-kvk-þgf J-kvk-þgf K-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, S-kk-þgf G-kk-þgf 164.164 krónur, Moshvoli ehf. 164.164 krónur, V-kk-þgf E-kk-þgf T-kk-þgf og H-kvk-þgf K-kvk-þgf T-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, H-kk-þgf H-kk-þgf og A-kvk-þgf E-kvk-þgf Þ-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, S-kvk-þgf S-kvk-þgf 164.164 krónur, H-kk-þgf H-kk-þgf og H-kvk-þgf J. R-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, A-kvk-þgf G-kvk-þgf B-kvk-þgf, 164.164 krónur, H-kk-þgf G-kk-þgf 164.164 krónur, E-kvk-þgf P-kvk-þgf 164.164 krónur, Elenu Skorobogatova 164.164 krónur, Klöru ehf. 164.164 krónur, S-kk-þgf B-kk-þgf og B-kvk-þgf A-kvk-þgf in solidum, 164.164 krónur, M-kvk-þgf Á-kvk-þgf 164.164 krónur og G-kk-þgf D-kk-þgf 164.164 krónur, ásamt vöxtum á allar kröfurnar, hverja fyrir sig, samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 15. febrúar 2016 til 4. september 2018 og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, frá þeim tíma til greiðsludags.

Loks krefjast stefnendur, hver fyrir sig, málskostnaðar úr hendi stefndu (m/vsk).

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda.

Af hálfu stefnda Stends ehf. er þess aðallega krafist að hann verði alfarið sýknaður af öllum kröfum stefnenda í málinu. Til vara er gerð krafa um verulega lækkun á dómkröfum stefnenda og að þær verði ekki teknar til greina nema að óverulegu leyti. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar að skaðlausu in solidum úr hendi stefnenda.

Stefndu Mannverk ehf. og Mannverk Tryg ehf. krefjast hvor um sig sýknu af öllum kröfum stefnenda og málskostnaðar in solidum úr hendi þeirra.

Réttargæslustefndi tekur undir málatilbúnað og kröfur stefnda Mannverks Tryg ehf. og krefst málskostnaðar úr hendi stefnenda.

Dómendur og lögmenn aðila gengu á vettvang að Lindargötu 37 þann 29. september sl., ásamt E-kk-þgf E-kk-þgf f.h. Stends ehf., H-kk-þgf G-kk-þgf f.h. Mannverks ehf. og Mannverks Tryg ehf., S-kk-þgf H-kk-þgf húsverði og G-kk-þgf H-kk-þgf, fyrrverandi íbúðareiganda að Lindargötu 37.

Við munnlegan málflutning óskaði lögmaður stefnenda bókað um breytingu og lækkun á dómkröfum þeirra. Taka endanlegar dómkröfur stefnenda mið af því að „kröfunni sé skipt upp með hliðsjón af skiptingu í sameign /sameign sumra /séreign og tekið mið af 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnuliðum.“

I

Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Helstu málsatvik teljast að mestu óumdeild.

Lóðin Lindargata 35, 37 og 39 og Vatnsstígur 14, 16–18 og 20–22, áður Skúlagata 14–16, er ein lóð og á henni stendur fjöleignarhús sem skiptist í sex byggingar sem hvíla ofan á sameiginlegum bílageymslukjallara, þ.e. matshlutar 10–16. Lindargata 37, sem er ellefu hæða bygging, auk kjallara á þremur hæðum, er hluti þess fjöleignarhúss, nánar tiltekið matshluti 13. Í húsinu er 31 íbúð.

Skuggahverfi 2–3, húsfélag, er sameiginlegt húsfélag íbúðareigenda á lóðinni. Í stefnu kemur fram að í hverjum matshluta/byggingu sé starfandi húsfélagsdeild sem gæti hagsmuna þeirrar byggingar. Húsfélagsdeildin að Lindargötu 37 hafi ekki sérstaka kennitölu og ekki sérstaka stjórn og starfi í raun innan sameiginlega húsfélagsins. Aðilar að félagsdeildinni að Lindargötu 37 séu allir eigendur íbúða að Lindargötu 37.

Á árinu 2007 hóf félagið 101 Skuggahverfi hf. byggingu 31 íbúðar fjölbýlishúss við Lindargötu 37. ÍAV fasteignaþjónusta ehf. sá um byggingu hússins og var félagið jafnframt skráð sem byggingarstjóri hússins. Í kjölfar efnahagshruns árið 2008 stöðvuðust framkvæmdirnar um tíma en þá hafði uppsteypu hússins verið lokið og búið var að loka byggingunni þar sem gler var komið í glugga.

Í lok árs 2011 voru félögin 101 Skuggahverfi og Þyrping ehf. sameinuð félaginu Ármannsfelli ehf. (síðar Landey ehf.). Við þann samruna yfirtók Landey ehf. m.a. fasteignina að Lindargötu 37. Á árinu 2012 hélt Landey ehf. áfram byggingu hússins og fékk ÍAV fasteignaþjónustu ehf. til að ljúka við utanhússfrágang og koma húsinu á byggingarstig 4. Á árinu 2012 auglýsti Landey ehf. eignina til sölu.

Með kaupsamningi þann 14. febrúar 2013 keypti stefndi, Stendur ehf. (áður L37 ehf., hér eftir „Stendur“) allt húsið að Lindargötu 37. Eignin var afhent stefnda því næst fullbúin að utan en „fokheld að innan“, samkvæmt skilalýsingu er fylgdi kaupsamningnum. Lokaúttekt á utanhússklæðningu og þakfrágangi mun hafa farið fram 8. ágúst 2013, án athugasemda.

Stefndi Stendur samdi í febrúar 2013 við stefnda Mannverk ehf. („Mannverk“) um að ljúka framkvæmdum innanhúss og við lóð hússins en byggingarstjóri var stefndi Mannverk Tryg ehf. („Mannverk Tryg“) og tryggingafélag nafngreinds ábyrgðarmanns hans var réttargæslustefndi, SjóváAlmennar tryggingar hf.

Stefnendur kveða að framkvæmdum hafi lokið að mestu í árslok árið 2013 og íbúðir verið afhentar kaupendum eftir það. Í greinargerðum stefndu kemur fram að samkvæmt framlögðum kaupsamningum hafi fyrsta íbúðin verið afhent 10. október 2013 og flestar þeirra hafi verið afhentar kaupendum um mánaðamótin nóvember/desember 2013, en sú síðasta 26. júlí 2014. Við aðalmeðferð skýrðist að fyrstu íbúðir á 1.–6. hæð, sem afhentust fullbúnar, sumar þó án gólfefna, voru ekki afhentar fyrr en um mánaðamót nóvember/desember 2013 og virðist óumdeilt að flestar þeirra hafi verið afhentar í desember, þótt nákvæmur afhendingartími liggi ekki fyrir varðandi hverja íbúð, eins og nánar verður vikið að síðar.

Stefndu kveða að afsöl hafi verið gefin út í janúar til apríl 2014 og hafi engar athugasemdir komið fram af hálfu kaupenda, hvorki við útgáfu afsals né afhendingu. Stefnendur kveða aftur á móti margvíslega ágalla vera á fjöleignarhúsinu auk þess sem komið hafa fram atriði sem stefnendur telji vera galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Öryggisúttekt skv. 35. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki fór fram 29. nóvember 2013 og var niðurstaðan sú að gefinn var frestur til úrbóta til 1. janúar 2014. Þann 15. desember 2015 fór fram lokaúttekt að Lindargötu 37 en vottorð um lokaúttekt var þó ekki gefið út strax vegna athugasemda úttektarmanns byggingarfulltrúa. Endanleg lokaúttekt fór fram þann 8. febrúar 2016 og var þá staðfest að úrbótum vegna athugasemda sem gerðar voru við skoðun væri lokið.

Af stefnu og greinargerðum stefndu verður ráðið að um svipað leyti, snemma árs 2016, hafi stefndu farið að berast athugasemdir og kröfur um úrbætur á ýmsum atriðum. Var haldinn fundur 15. apríl 2016 þar sem forsvarsmenn stefndu og húsfélagsins fóru yfir athugasemdalista (svokallaðan „punchlista“) stefnenda, sem dagsettur er 20. febrúar 2016. Kveðast stefndu hafa fallist á að skoða og lagfæra sum af þeim atriðum sem athugasemdir lutu að en hafnað öðrum athugasemdum. Stefnendur taka hins vegar fram að eftirfylgni af hálfu stefndu hafi orðið lítil og að þeir hafi ekki orðið við beiðni um skrifleg svör við því hvaða aðgerðir þeir hygðust ráðast í og hvenær þeim yrði lokið. Sú beiðni hafi m.a. verið áréttuð með tölvubréfum 28. apríl 2016. Stefnendur hafi því leitað til Eflu verkfræðistofu vegna ófullnægjandi hljóðeinangrunar á hurð milli íbúða í húsinu og sameignar og hafi Efla talið úrbóta þörf. Þá hafi verið leitað til pípulagningameistara vegna ástands hitakerfis, sem talið hafi verið að þyrfti úrbóta við til að stöðva óhóflega eyðslu á heitu vatni, og hafi verið ráðist í þá viðgerð með tilheyrandi kostnaði.

Með bréfi lögmanns fyrir hönd íbúðaeigenda og húsfélagsdeildarinnar, dags. 15. ágúst 2016, var því lýst yfir að fjöleignarhúsið væri haldið „margvíslegum annmörkum“ og skorað á stefndu að ráðast í nauðsynlegar úrbætur í samræmi við athugasemdir. Um annmarka var vísað til „punchlista“ frá 20. febrúar s.á. og fundargerðar frá fundinum 15. apríl s.á. Einnig var vísað til minnisblaðs Eflu, dags. 9. maí s.á., varðandi ófullnægjandi lofthljóðeinangrun hurðar inn í íbúð 601 og ómtímalengd í lyftuforrými framan við sömu íbúð. Loks var vísað til skýrslu K-kk-ef G-kk-ef pípulagningameistara varðandi annmarka á hitakerfi hússins. Var þess krafist að lögð yrði fram raunhæf og fullnægjandi tímasett verkáætlun um tilhögun úrbóta og framkvæmdaáætlun verksins eigi síðar en 25. ágúst 2016. Þá var þess krafist að viðurkennd væri greiðsluskylda vegna úrbóta á hitakerfi og kostnaðar af ofnotkun heits vatns.

Í framhaldinu áttu sér stað óformleg samskipti milli aðila og var á endanum gengið á vettvang 28. eða 29. desember 2016. Liggur fyrir listi með athugasemdum sem sagður er hafa verið afhentur forsvarsmanni stefnda Stends ehf. á þeim fundi. Stefnandi tekur fram að til hafi staðið að forsvarsmaður Mannverks ehf. og Mannverks Tryg ehf. mætti á fundinn, en hann hafi afboðað sig með skömmum fyrirvara. Samkvæmt stefnu svaraði forsvarsmaður Stends ehf. athugasemdum og ábendingum stefnenda 20. janúar 2017 og hafnaði þá flestum kröfuliðum en bauð upp á viðræður um aðra. Stefndi Stendur hafi þó greitt kostnað við lagfæringu á hitalögn í bílaplani að fjárhæð 230.935 krónur.

Með matsbeiðni, dags. 14. mars 2017, fór Skuggahverfi 2–3, húsfélag og eigendur 30 íbúða hússins að Lindargötu 37 fram á það fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur matsmaður til að meta ágalla á húsinu, nauðsynlegar úrbætur og kostnað við þær. Matsþolar voru stefndu og réttargæslustefndi, auk Eflu hf. verkfræðistofu sem hönnuðar hitakerfis og nafngreinds pípulagningameistara. Var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til starfans 19. maí 2017.

Þegar ljóst var að matsgerð yrði ekki tilbúin fyrir áramótin 2017 höfðaði Skuggahverfi 2–3, húsfélag, ásamt eigendum séreigna hússins Lindargötu 37, dómsmál 5. desember 2017 á hendur stefndu, aðallega til greiðslu skaðabóta án tiltekinnar fjárhæðar, ásamt vöxtum og dráttarvöxtum, vegna ágalla sem taldir voru upp og svara til sömu atriða og mál það sem hér er til umfjöllunar snýst um. Í stefnu var boðað að með stoð í dlið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, yrði endanleg fjárhæð skaðabótakrafna, ásamt vaxta og dráttarvaxtakröfu og nánari sundurliðun, sett fram þegar matsgerð dómkvadds matsmanns eða, eftir atvikum, yfirmatsmanna lægi fyrir. Til vara var krafist viðurkenningar á bótaskyldu.

Dómkvaddur matsmaður lauk matsgerð 31. júlí 2018. Matsmaður komst að þeirri niðurstöðu að kostnaður við nauðsynlegar úrbætur á öllum matsliðum næmi samtals 95.583.000 krónum, en að teknu tilliti til endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti af vinnu á verkstað næmi kostnaður við úrbætur 88.218.080 krónum. Að matsgerðinni verður nánar vikið í kafla II.

Með kröfubréfi, 4. september 2018, sem sent var stefndu, ásamt matsgerð, var krafist greiðslu fjárhæðar samkvæmt niðurstöðu matsmanns, auk kostnaðar vegna ofnotkunar á vatni, 2.740.000 króna, og kostnaðar vegna matsgerðar, 2.954.041 krónu, samtals 93.912.121 krónu. Í næstu fyrirtöku dómsmálsins voru matsgerðin og kröfubréfið lögð fram og kröfum breytt til samræmis við niðurstöður matsgerðar.

Með úrskurði í máli nr. E50/2018, uppkveðnum þann 26. febrúar 2019, vísaði Héraðsdómur Reykjavíkur málinu frá dómi í heild sinni. Byggðist sú úrlausn einkum á því að vanreifað teldist hvernig skilyrðum dliðar 1. mgr. 80. gr. væri fullnægt til þess að heimilt væri að höfða málið án tiltekinnar stefnufjárhæðar. Auk þess taldi dómari aðalkröfur stefnenda óskýrar þar sem ekki væri greint á milli sameignar allra og sameignar sumra, en húsfélagsdeild sem íbúðareigendur Lindargötu 37 tilheyrðu væri ekki meðal stefnenda málsins. Úrskurður þessi var ekki kærður.

Stefnendur kveða annað dómsmál hafa verið höfðað á hendur Eflu hf. vegna hönnunar hitakerfisins og nafngreindum pípulagningameistara vegna uppsetningar þess, og að TM hafi verið stefnt til réttargæslu vegna Eflu hf. Því máli lauk með dómsátt við pípulagningameistarann 22. janúar 2019 um að hann greiddi bætur og með dómsátt við Eflu hf. um niðurfellingu máls 29. október s.á.

Loks taka stefnendur fram að eigendur 11 tilgreindra íbúða af 31 séu ekki aðilar að dómsmáli þessu hvað varðar kröfu vegna hurða inn í séreign og auk þess að hvað tvær þeirra varði, á 10. og 11. hæð, liggi fyrir að ekki þurfi að skipta um hurðir í þeim þar sem ekki séu aðrar íbúðir á þeim hæðum.

Hér að framan hefur helstu málsatvikum verið lýst samkvæmt gögnum máls og því sem virðist óumdeilt í stefnu og greinargerðum aðila. Stefndu Mannverk og Mannverk Tryg benda í greinargerð á að hvorki ÍAV né Landey ehf. sé stefnt í málinu og taka fram að þeir hafi enga aðkomu haft að og enga ábyrgð borið á utanhússfrágangi eða öðrum verkþáttum sem hafi verið á ábyrgð ÍAV, þ.m.t. öllum gluggum, bílakjallara og öðrum utanhússfrágangi utan samkomulags stefndu.

Munnlegar skýrslur voru gefnar við aðalmeðferð málsins og verður vikið að þeim eftir því sem tilefni er til í niðurstöðukafla. Áður en vikið verður að málsástæðum aðila verður gerð grein fyrir matsspurningum og helstu niðurstöðum dómkvadds matsmanns.

II

Matsgerð

Í málinu liggur fyrir matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, dags. 31. júlí 2018, sem lögð var fram í þinghaldi 26. september 2019. Hér verður gerð grein fyrir matsspurningum og niðurstöðu matsmanns um hverja þeirra.

„1. Hvort gluggar og gluggakerfi og/eða frágangur þeirra/þess sé fullnægjandi og samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Matsbeiðendur benda á að lekið hefur vatn með gluggum í nokkrum íbúðum s.s. í íbúðum 101, 103, 503 og 603 þá næðir loft gegnum glugga í íbúð 303. Óskað er eftir að matsmaður skoði þá glugga sérstaklega. Ef niðurstaða matsmanns er sú að gluggar, þ.m.t. gler og gluggakerfi, og frágangur glugga sé ekki fullnægjandi, sbr. spurningu nr. 1, er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf á gluggum/gluggakerfi og frágangi þeirra til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við gildandi reglur, uppdrætti o.s.frv. sbr. framangreint og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Frágangur glugga í húsinu uppfylla ekki almennar kröfur byggingarreglugerðar eins og rakið er að framan. Þá er frágangur með því móti að loft og reykur getur borist á milli íbúða. Vatn lekur inn á nokkrum stöðum með samskeytum á láréttum og lóðréttum póstum í gluggum þar sem frágangur þéttinga er ófullnægjandi, sjá einnig matslið 2. Til að bæta úr þarf að taka gler úr gluggum og líma alla þéttilista í hornum og stytta lárétta þéttilista. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„2. Hvort hljóðeinangrun á milli íbúða sé fullnægjandi og samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Kvartanir vegna hljóðleka hafa borist frá eigendum 203, 303 og [603]. Er óskað eftir að matsmaður skoði þær eignir sérstaklega. Ef niðurstaða matsmanns er sú að hljóðeinangrun á milli íbúða sé ófullnægjandi, er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Lofthljóðeinangrun sem mæld var á milli íbúða í húsinu er undir mörkum byggingarreglugerðar í gr. 173 og því ófullnægjandi. Það stafar af hjáleiðni um glugga sem eru samfelldir framan við hæðarskil. Högghljóðeinangrunargildi sem mælt var á milli íbúða í húsinu er undir mörkum byggingarreglugerðar og er þar með fullnægjandi. Til að bæta úr þarf að breyta frágangi glugga þar sem þeir eru framan við hæðarskil. Þétt verði með kítti á milli enda á láréttum póstum neðan og ofan við hæðarskil og lóðréttra pósta. Kítti við blikkplötur sem eru ofan við hæðarskil upp að láréttum póstum verði yfirfarið og bætt þannig að hvergi verði glufa. Klætt verði með þungum og þéttum plötum, t.d. sementsbundnum spónaplötum á hlið láréttra pósta sem snúa að hæðarskilum og þær límdar og skrúfaðar í pósta. Á sama hátt verði klætt á lóðrétta pósta framan við hæðarskilin en klæðningin slitin sundur við samsetningu á lóðréttum póstum. Gúmmílisti verði hafður á milli platna og glers. Þétt pressuð steinull verði sniðin í bil framan við hæðarskil þannig að hún fylli bilið og liggi þétt að gleri. Steinull verði troðið ofan í enda á lóðréttum póstum þar sem þeir eru við hæðarskil Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„3. Hvort frágangur á fráveitu ofanvatns við og í kringum húsið nr. 37, ofan á bílageymslu, sé fullnægjandi og samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Þegar hefur lekið vatn inn í íbúð nr. 102 og í bílageymslu. Matsþoli hefur ráðist í nokkrar úrbætur vegna leka inn í íbúð 102 en matsbeiðendur telja nauðsynlegt að ganga úr skugga um hvort frekari úrbóta er þörf. Ef niðurstaða matsmanns er sú að frágangur á fráveitu ofanvatns við og í kringum húsið nr. 37 sé ófullnægjandi, er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Frágangur glugga og hellulagnar er óheppilegur og ófullnægjandi þar sem að gluggar ná niður að efra borði hellulagnar þar sem skilgreina verður vatnsyfirborð. Vatn liggur þá að þéttingum glugga. Matsmaður telur að breyta þurfi frágangi eins og að framan er lýst og með því lækka vatnsborð við glugga og tryggja afrennsli frá gluggum. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur aftar í matsgerð.“

„4. Hvort hurðar eða frágangur á hurðum inn í íbúðir sé fullnægjandi m.t.t. hljóðvistar/hljóðeinangrunar og samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Ef niðurstaða matsmanns er sú að hurðar eða frágangur á hurðum inn í íbúðir sé ófullnægjandi m.t.t. hljóðvistar/hljóðeinangrunar, er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Matsmaður telur að hljóðeinangrun á milli íbúða og sameiginlegs rýmis það er lyftuforrýmis sé ófullnægjandi og ekki í samræmi við byggingareglugerð. Inngangshurðir í íbúðir uppfylla ekki kröfur um hljóðeinangrun. Til að bæta úr verður að skipta um hurðirnar og setja nýjar sem standast a.m.k. R´w = 52 dB. Það þarf að gera á öllum íbúðum á 1. til 9. hæð sem eru 29 talsins. Á 10. og 11. hæð eru ein íbúð á hvorri hæð og þarf ekki að skipta um hurðir þar. Metinn er kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„5. Hvort hljóðvist (ómtími í rými) sé í lagi á stigagöngum framan við íbúðir og í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Ef niðurstaða matsmanns er sú að hljóðvist (ómtími í rými) á stigagöngum framan við íbúðir hurðar eða frágangur á hurðum inn í íbúðir sé ófullnægjandi, er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Ómtími á göngum framan við íbúðir á 1. til 9. hæð lengri en samkvæmt kröfum byggingarreglugerðar. Bæta má úr með því að koma fyrir hljóðeinangrandi plötum í loft í göngunum. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„6. Hvort aðgengi hreyfihamlaðra/fatlaðra er fullnægjandi á jarðhæð og í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Ef niðurstaða matsmanns er sú að aðgengi hreyfihamlaðra/fatlaðra á jarðhæð sé ekki fullnægjandi, er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Ófært er fyrir fatlaða sem nota hjólastól að komast um aðalinngang hússins að lyftum sem er ekki í samræmi við það sem segir í byggingarlýsingu á aðalteikningu. Aðgengi að vagna og hjólageymslu er í samræmi við byggingarreglugerð, sölulýsingu og teikningar, að því frátöldu að þröskuldur á útihurð er of hár, bæði að utanverðu og að innanverðu, miðað við eðlilegar kröfur. Aðgangur fatlaðra að húsinu er því aðeins fær í gegnum bílageymslur. Bæta má úr þessu til bráðabirgða með því að setja rafdrifnar pumpur á úti og innihurð á hjóla og vagnageymslu og lyfta hellulögn við útihurð og steypa fláa við hana að innan. Fullnaðarlausn er að setja lyftu í stiga úr anddyri upp á 1. hæð hússins. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„7. Hvort búið sé að fullmála gólf í geymslum og annarsstaðar sem gólf eru máluð í sameign í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Ef niðurstaða matsmanns er sú að ekki sé búið að fullmála geymslugólf og önnur gólf sem eru máluð í sameign er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Málning á gólfum í geymslugöngum er óhrein, mött og ójöfn í öllum geymslugöngum sem skoðaðir voru nema í geymslugangi austur í kjallara 2. Þar er málning fullnægjandi. Til að bæta úr þarf að hreinsa gólf og mála að nýju. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„8. Hvort frágangi í rýmum á sameign á hæðum 1 og 2 sé lokið á fullnægjandi hátt í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Ef niðurstaða matsmanns er sú að frágangi á rýmum í sameign á hæðum 1 og 2 sé ekki lokið á fullnægjandi hátt er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Frágangur sameiginlegra rýma sem vísað er til er á ýmsan hátt ófullnægjandi og ólokið að hluta. Töfluherbergi eru ekki að fullu frágengin þar sem brotið hefur verið úr loftum vegna lagna. Gifsplötuklæðning á veggjum er ófaglega gerður og þeir ekki fullmálaðir. Málning á steyptum veggjum er óhrein og mött. Bútur úr gömlum álstiga er festur á vegg þar sem fyrirhuguð var aðkoma slökkviliðs en var síðan ekki gerð. Stiginn er óþarfur. Frágangur í rými fyrir inntök vatns og hitaveitu eru ófullnægjandi og líkt og lýst er að framan. Taumar og óhreinindi eru á veggjum. Gólf í hjóla og vagnageymslu í kjallara 1 er ófullnægjandi. Málning er mött og óhrein og málað hefur verið yfir múrklepra. Gólf í dæluhúsið í kjallara 2 er ófullnægjandi þar sem að málning er óhreins og málað á óslétt undirlag og múrklepra. Ryk og slettur af sandspartli eru á hurð fyrir dæluhúsinu. Mála þarf yfir þéttiefni á vegg ofan við og niður með hurð vinstra megin í rýminu. Veggir í dæluhúsið í kjallara 3 eru ófullnægjandi þar sem málning er óhrein og mött. Málning á gólfi er óhrein eftir að vatn flæddi á gólf þegar unnið var við dælubúnað. Það verður ekki rakið til skila verktaka. Bæta má úr með því að mála veggi og gólf sem hér um ræðir. Gera þarf við með múr þar sem brotið hefur verið úr lofti í töfluherbergi. Skafa þarf upp múrklepra þar sem þeir eru á gólfum áður en málað er. Fjarlægja þarf stiga sem settur var upp vegna fyrirhugaðrar aðkomu slökkviliðs. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„9. Hvort raki eða skemmd er á vegg í gangi við inngöngudyr í geymslur á 2. hæð. Ef niðurstaða matsmanns er sú að raki eða skemmd sé í veggnum er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Vatn hefur lekið utanfrá í gegnum veggi um steypuskil og valdið skemmdum á málningu inni á suðurhlið í kjallara 1 og 2. Almennt verður að telja ófullnægjandi að veggir leka. Bæta má úr með því að grafa frá útvegg og líma asfaltdúk yfir steypuskil og út yfir þak dæluklefa. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„10. Hvort hurðar frá bílageymslugangi að lyftum og á geymslugangi séu settar í á fullnægjandi hátt í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Matsbeiðendur benda á að karmar séu á lofti, þröskuldar of háir o.fl. og frágangur líklega ófullnægjandi vegna brunavarna. Ef niðurstaða matsmanns er sú að frágangi hurðannanna sé ekki lokið á fullnægjandi hátt er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.„

„Niðurstaða matsmanns

Hurðir á milli brunastúka og ganga við lyftur í kjallara 3 og 2 eru ófullnægjandi þar sem að felliþröskuldur leggst ekki að gólfi. Þá er þröskuldur á hurð milli gangs við lyftur og geymslugangs í kjallara 1 of hár. Bæta má úr með því að lækka hurðir milli brunastúka og ganga við lyftur í kjallara 3 og 2 og hurð milli gangs við lyftur og geymslugangs í kjallara 1 og setja í hana felliþröskuld. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„11. Hvort frágangi á gólfi við lyftur á stigagöngum eða frágangur á lyftunum sjálfum sé lokið á fullnægjandi hátt í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Matsbeiðendur benda á að víða sé umtalsverður hæðarmunur milli gólfs í lyftu og rýmis framan við lyftur m.a. á 5., 6. og 7. hæð. Þessi hæðarmunur sé tekinn upp með hallandi flís að lyftuopi. Ef niðurstaða matsmanns er sú að frágangi á gólfi við lyftur eða lyftum sé ekki lokið á fullnægjandi hátt er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Samkvæmt teikningum er syðri lyftan slökkvilyfta og þarf að gera ráðstafanir við hana þannig að vatn flæði ekki greiðlega inn í lyftustokk. Það verður ekki gert nema með því að hafa þröskuld við dyr að lyftunni. Þetta stangast á við kröfur um aðgengi fatlaðra þar sem æskilegt að enginn eða lítill hæðarmunur sé á gólfum og í dyrum. Matsmaður telur að ekki verði komist hjá því að hafa hæðarmun við lyftudyrnar. Það var hins vegar ekki nauðsynlegt við hina lyftuna og ætti hún að vera með engum eða óverulegum hæðarmun við gólf til að sem minnst hindrun væri fyrir hreyfihamlaða að komast í hana. Bæta má úr með því að brjóta upp flísar og ílögn við aðra lyftuna og lækka lyftudyr og endurstilla lyftu. Ganga síðan aftur frá gólfi og líma niður flísar. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„12. Hvort frágangi á niðurfalli/gólfi í inntaksklefa sé lokið á fullnægjandi hátt í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Matsbeiðendur benda á vatnshalli sé ekki að niðurfalli. Ef niðurstaða matsmanns er sú að frágangi á niðurfalli/gólfi sé ekki lokið á fullnægjandi hátt er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Frágangur gólfs í inntaksklefa er ófullnægjandi þar sem að ekki er réttur halli að gólfniðurfalli. Til að bæta úr þarf að taka upp búnað sem er á gólfinu, slípa málningu af því og leggja síðan í gólf með halla að niðurfalli. Setja má stálþröskuld/kant við dyr. Mála síðan gólf að nýju og ganga frá búnaði. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„13. Hvort frágangi á gólfi í hjólageymslu sé lokið á fullnægjandi hátt í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Matsbeiðendur benda á sprungu í gólfi og málningu. Ef niðurstaða matsmanns er sú að frágangi á gólfi í hjólageymslu sé ekki lokið á fullnægjandi hátt er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Frágangur gólfs í hjóla og vagnageymslu er ófullnægjandi þar sem að það er mikið sprungið og umfram það sem eðlilegt er. Gólfið hefur verði sprungið þegar það var málað. Bæta má úr með því að dæla lími í sprungurnar og spartla yfir þær. Mála síðan aftur. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„14. Hvort frágangi á gólfi í bílageymslu framan við inngang á húsinu á 3 hæð sé lokið á fullnægjandi hátt í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Matsbeiðendur benda á ójöfnur í gólfi en slípun þess virðist ábótavant. Ef niðurstaða matsmanns er sú að frágangi á gólfi í bílageymslu sé ekki lokið á fullnægjandi hátt er óskað eftir að upplýst verði hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Yfirborð gólfs í kjallara 3 er skemmt og molnar upp. Steypan hefur skemmst eftir niðurlögn áður en hún hafði náð nægum styrk. Til að bæta úr þarf að fjarlægja veikt efni úr yfirborðinu og flota síðan með sterku floti sem þolir umferð bíla. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„15. Hvort settur hafi verið upp skolvaskur í sameign í samræmi við byggingar og aðaluppdrætti. Ef niðurstaða matsmanns er sú að ekki hafi verið settur upp skolvaskur er óskað eftir að matsmaður geri tillögu um hvar í sameign sé hentugast með tilliti til aðgengis og kostnaðar að koma upp slíkum vaski og tilheyrandi búnaði og hvers konar úrbóta/lagfæringa er þörf til þess að fullnægjandi teljist í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi reglur á byggingartíma, uppdrætti o.s.frv. og hver kostnaður við slíkar lagfæringar er.“

„Niðurstaða matsmanns

Enginn ræstivaskur er í sameign eða aðstaða fyrir búnað sem notaður er til ræstingar á sameign. Fram kemur á aðalteikningum að í kjallara 1 er gert ráð fyrir kompu fyrir ræstingu. Bæta má úr með því að koma fyrir ræstivaski í vagna og hjólageymslu í kjallara 1 og setja þar upp skáp til geymslu á búnaði og efnavöru. Leggja má vatn frá inntaksklefa sem er á sömu hæð. Frárennsli frá vaski þarf að leggja niður úr gólfi og undir lofti í geymslu í kjallara 2 þar sem það verði tengt inn á frárennslispípu frá gólfniðurfalli í vagna og hjólageymslunni. Metinn er kostnaður við að koma fyrir ræstivaski og skáp fyrir ræstitæki og efnavöru eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

„16. Hvort þær lagfæringar, breytingar og stillingar, sem ráðist var í á hitakerfi hafi verið nauðsynlegur til að hitakerfi hússins væri fullnægjandi, í samræmi við gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Matsbeiðendur munu leggja fram nauðsynleg gögn um þær breytingar sem ráðist var í. Matsbeiðendur vilja benda á að mikil sóun var á heitu vatni áður en gripið var til lagfæringanna. Miðað við bráðabirgðareikning hefur ársnotkun farið úr 29 þús. tonnum af vatni í 1516 þús. tonn. Ef niðurstaða matsmanns er sú að úrbætur á hitakerfi hafi verið nauðsynlegar óskast metið hver sanngjarn kostnaður við slíkar lagfæringar er. Matsbeiðendur benda á að kostnaður þeirra við lagfæringarnar var kr. 3.146.246, samkvæmt reikningi. Jafnframt óskast metið hver umframnotkun á heitu vatni var vegna galla á hitakerfi og hver kostnaður matsbeiðenda var við umframnotkun á heitu vatni á tímabilinu frá því húsið var tekið í notkun til 22. júlí 2016. Miðað við bráðabirgðareikning hefur ársnotkun farið úr 29 þús. tonnum af vatni í 1516 þús. tonn. Það er sparnaður upp á kr. 1.820.0001.960.000, á ári.“

„Niðurstaða matsmanns

Líkur eru til þess að varmaskiptir sem var á kerfinu, það er 100 plötur, hafi verið nægjanlegur. Stærð hans var þó um 10% undir útreiknaðir stærð. Ekki var þörf á að setja svo stóran varmaskipti sem gert var. Ekki var þörf á að skipta um hringrásardælur í íbúðum. Eðlilegt verður að telja að yfirfara stillingar á kerfinu eftir að skipt er um varmaskipti og vandkvæði höfðu verið við hitakerfi þar sem að varmaskiptir hafði verið of lítill áður það er 70 plötur. Skipt var um dælu á dreifikerfi hússins og önnur eins sett í staðinn. Verður að líta svo á að um eðlilegt viðhald sé að ræða. Metinn er kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð. Ekki er hægt að sjá af fyrirliggjandi gögnum hver umframnotkun á heitu vatni var vegna þess að varmaskiptir var í upphafi 70 plötur en ekki 110 plötur. Þar eru ýmis atriði sem hafa áhrif eins og rakið er að framan.“

„17. Hvort nauðsynlegt sé að láta vinna rekstrarhandbók fyrir öll kerfi í húsinu og húsið. Ef niðurstaða matsmanns er sú að það sé nauðsynlegt óskast upplýst hvað þarf að koma fram í slíkri bók og hver kostnaður við að láta vinna slíka bók er. Matsbeiðendur telja að í slíkri bók þurfi að koma fram upplýsingar um öll kerfi hússins og efnisval (raflagnir, pípulagnir, loftræsilagnir og efnisval í sameign), kerfismyndir allra kerfa ásamt textalýsingum, í hvaða tilgangi frádráttarmælar í hitakerfi þjóna. Hver á að borga þá notkun sem frádráttarmælarnir sýna. Vitað er að annar þeirra tileyrir Reykjavíkurborg. Koma þarf fram heiti á þeim þáttum kerfa sem gæti þurft að skipta út s.s. Rekstrarhandbók er upplýsingabók húsvarðar, sem fylgist með rekstri og viðhaldsþörf hússins.“

„Niðurstaða matsmanns

Gera á handbók um öll kerfi í húsinu samkvæmt stöðlum sem um þau giltu. Í handbók eiga að koma fram upplýsingar sem taldar eru upp í leiðbeiningum Mannvirkjastofnunar. Metinn er kostnaður við gerð handbókar eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

Í kafla matsgerðarinnar um metinn kostnað er að finna kostnaðarmat matsmanns vegna úrbóta sem lagðar eru til í öllum matsliðum og er kostnaður þar metinn á verðlagi dagsetningar matsgerðar og að meðtöldum virðisaukaskatti. Hér verður til hægðarauka látið nægja að setja fram samandregna úttekt úr stefnu á niðurstöðum matsmanns, en þar hefur verið bætt við undir hvern matslið samtölum sem ekki er að finna í kafla matsgerðar um metinn kostnað:

Efni/tæki

Vinna

Upphæð

Matsliður 1, gluggar og gluggakerfi

Taka lok pressulista o.fl.

9.261.000 kr.

9.261.000 kr.

Plastdúkur innan við glugga

122.000 kr.

961.000 kr.

1.083.000 kr.

Líma enda o.fl.

13.000 kr.

4.749.000 kr.

4.762.000 kr.

Þrífa gúmmílista o.fl.

1.783.000 kr.

14.580.000 kr.

16.363.000 kr.

Förgun á byggingarafgöngum

200.000 kr.

18.000 kr.

218.000 kr.

Hönnun

2.604.000 kr.

2.604.000 kr.

Yfirfara járn o.fl.

135.000 kr.

2.048.000 kr.

2.183.000 kr.

Samtals m. vsk

4.857.000 kr.

31.617.000 kr.

36.474.000 kr.

Matsliður 2, hljóðeinangrun o.fl.

Gler, sjá matslið 1

Þétta o.fl.

72.000 kr.

477.000 kr.

549.000 kr.

Yfirfara kítti o.fl.

1.078.000 kr.

1.911.000 kr.

2.989.000 kr.

Þéttpressuð steinull

394.000 kr.

725.000 kr.

1.119.000 kr.

Vinnulyfta allar hliðar

9.326.000 kr.

4.188.000 kr.

13.514.000 kr.

Skýli á lyftu

440.000 kr.

1.008.000 kr.

1.448.000 kr.

Eftirlit og viðhald

675.000 kr.

675.000 kr.

Girðing o.fl.

412.000 kr.

432.000 kr.

844.000 kr.

Vinnuskúr o.fl.

900.000 k.r

900.000 kr.

Rekstur vinnusvæðis o.fl.

810.000 kr.

1.161.000 kr.

1.971.000 kr.

Samtals m. vsk

13.432.000 kr.

10.577.000 kr.

24.009.000 kr.

Matsliður 3, frágangur ofanvatns

Renna o.fl.

1.279.000 kr.

2.238.000 kr.

3.517.000 kr.

Koma fyrr rörum o.fl.

209.000 kr.

2.238.000 kr.

2.447.000 kr.

Samtals m. vsk

1.488.000 kr.

4.476.000 kr.

5.964.000 kr.

Matsliður 4, hurðir inn í íbúðir

Taka niður

3.934.000 kr.

1.929.000 kr.

5.863.000 kr.

Förgun

30.000 kr.

10.000 kr.

40.000 kr.

Samtals m. vsk

3.964.000 kr.

1.939.000 kr.

5.903.000 kr.

Matsliður 5, hljóðvist í stigag. o.fl.

Hljóðeinangrandi plötur

1.184.000 k.r

1.530.000 kr.

2.714.000 kr.

Förgun

7.000 kr.

9.000 kr.

16.000 kr.

Samtals m. vsk

1.191.000 kr.

1.539.000 kr.

2.730.000 kr.

Matsliður 6, aðgengi hreyfihaml.

Fræsa yfirborð gólfs o.fl.

18.000 kr.

95.000 kr.

113.000 kr.

Taka upp hellur við hurð o.fl.

8.000 kr.

30.000 kr.

38.000 kr.

Rafdrifin pumpa o.fl.

255.000 kr.

95.000 kr.

350.000 kr.

Setja hjólastólalyftu o.fl.

2.400.000 kr.

1.100.000 kr.

3.500.000 kr.

Samtals m. vsk

2.681.000 kr.

1.320.000 kr.

4.001.000 kr.

Matsliður 7, fullmála gólf o.fl.

Mála gólf í geymslum o.fl.

78.000 kr.

166.000 kr.

244.000 kr.

Samtals m. vsk

78.000 kr.

166.000 kr.

244.000 kr.

Matsliður 8, frág. rýma í sameign

Brotsár í töfluklefa o.fl.

29.000 kr.

29.000 kr.

Mála veggi o.fl.

52.000 kr.

152.000 kr.

204.000 kr.

Mála gólf o.fl.

24.000 kr.

50.000 kr.

74.000 kr.

Samtals m. vsk

76.000 kr.

231.000 kr.

307.000 kr.

Matsliður 9, skemmd í gangi

Taka upp hellur

250.000 kr.

31.000 kr.

281.000 kr.

Sjóða asfaltdúk

90.000 kr.

133.000 kr.

223.000 kr.

Fylla yfir dæluklefa

192.000 kr.

76.000 kr.

268.000 kr.

Samtals m. vsk

532.000 kr.

240.000 kr.

772.000 kr.

Matsliður 10, hurðir frá bílag.

Losa hurðir o.fl.

41.000 kr.

187.000 kr.

228.000 kr.

Samtals m. vsk

41.000 kr.

187.000 kr.

228.000 kr.

Matsliður 11, gólf við lyftur

Taka upp flísar o.fl.

40.000 kr.

380.000 kr.

420.000 kr.

Lækka lyftudyr o.fl.

1.200.000 kr.

1.200.000 kr.

Spartla o.fl.

16.000 kr.

76.000 kr.

92.000 kr.

Samtals m. vsk

56.000 kr.

1.656.000 kr.

1.712.000 kr.

Matsliður 12, frágangur á niðurf.

Taka upp forðatanka

50.000 kr.

50.000 kr.

Brjóta upp niðurfall

8.000 kr.

38.000 kr.

46.000 kr.

Slípa/fræsa

80.000 kr.

266.000 kr.

346.000 kr.

Setja nýtt niðurfall

19.000 kr.

38.000 kr.

57.000 kr.

Mála gólf

20.000 kr.

47.000 kr.

67.000 kr.

Ganga frá forðatönkum

60.000 kr.

60.000 kr.

Samtals m. vsk

127.000 kr.

499.000 kr.

626.000 kr.

Matsliður 13, gólf í hjólageymslu

Líma sprungur

270.000 kr.

266.000 kr.

536.000 kr.

Mála gólf

72.000 kr.

152.000 kr.

224.000 kr.

Samtals m. vsk

342.000 kr.

418.000 kr.

760.000 kr.

Matsliður 14, gólf í bílageymslu

Slípa og fræsa

2.625.000 kr.

6.125.000 kr.

8.750.000 kr.

Samtals m. vsk

2.625.000 kr.

6.125.000 kr.

8.750.000 kr.

Matsliður 15, skolvaskur o.fl.

Koma fyrir vaski o.fl.

303.000 kr.

595.000 kr.

898.000 kr.

Skápur fyrir geymslu á búnaði

51.000 kr.

68.000 kr.

119.000 kr.

Samtals m. vsk

354.000 kr.

663.000 kr.

1.017.000 kr.

Matsliður 16, hitakerfi

Skipta um varmaskipti

303.000 kr.

152.000 kr.

455.000 kr.

Yfirfara stillingar í klefa

76.000 kr.

76.000 kr.

Yfirfara stillingar í íbúðum

295.000 kr.

295.000 kr.

Samtals m. vsk

303.000 kr.

523.000 kr.

826.000 kr.

Matsliður 17, rekstrarhandbók

Taka saman bók o.fl.

1.260.000 kr.

1.260.000 kr.

Samtals m. vsk

1.260.000 kr.

1.260.000 kr.

Heild samtals m. vsk

32.147.000 kr.

63.436.000 kr.

95.583.000 kr.

Vsk

6.220.445 kr.

12.274.866 kr.

18.495.311 kr.

Heild án vsk

25.926.556 kr.

51.161.134 kr.

77.087.690 kr.

Endurgr. 60% VSK af vinnu

7.364.920 kr.

Samt. m.t.t. endurgr. 60%vsk af vinnu á verkstað 32.147.000 kr.

56.071.080 kr.

88.218.080 kr.

III

Málsástæður stefnenda

Stefnendur taka fram að allar eftirfarandi málsástæður og lagarök eigi við um kröfur þeirra allra í málinu. Í stefnu eru teknar upp sem beinar tilvitnanir úr matsgerð dómkvadds matsmanns einstakar matsspurningar og niðurstöður um þær, sem og tafla yfir metinn kostnað við úrbætur. Gera stefnendur rökstuðning matsmanns þannig að sínum. Öll þau atriði eru rakin í kafla II hér að framan og verða ekki endurtekin hér.

Fasteignirnar haldnar galla í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup Kröfur sínar á hendur stefnda Stendi ehf. byggja stefnendur á því að fasteignirnar hafi verið gallaðar við afhendingu í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 þar sem þær hafi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum, kaupsamningi og söluyfirliti, sbr. umfjöllun í matsgerð.

Við kaup á fasteignunum hafi kaupendur ekki verið upplýstir um þá galla sem á þeim séu og fram komi í matsgerð. Fasteignirnar hafi verið nýjar er kaupendur og eða þeir sem þeir leiða rétt sinn frá keyptu þær og hafi þeir því átt að geta treyst því að ekki væru gallar á þeim. Seinni málsliður 18. gr., um að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignar svo nokkru varði, eigi ekki við í þessu máli þar sem eignirnar voru nýjar.

Stefnendur telji að eignirnar að Lindargötu 37 hafi ekki haft þá sérstöku og almennu eiginleika sem fasteignir af þeirri gerð og á þeim aldri eigi að hafa. Fasteignirnar haldi hvorki vatni né vindum og frágangi sé verulega ábótavant og ólokið í sumum tilvikum. Ekki þurfi að vera um að ræða saknæma háttsemi af hálfu seljanda svo fasteign teljist gölluð í skilningi þessa ákvæðis.

Samkvæmt alið 1. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup teljist fasteign gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til. Eigi þetta við um eignir stefnenda, séreignir og sameign. Fasteignirnar séu íbúðarhúsnæði og lágmarkskrafa að þær haldi vatni, hljóði og vindum, hitakerfi virki og frágangi sé lokið í samræmi við byggingar og sölulýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Um sé að ræða galla í skilningi 19. gr. laga um fasteignakaup.

Að auki sé um að ræða neytendakaup í flestum tilvikum, sbr. 6. gr. laga um fasteignakaup. Í 2. mgr. 19. gr. laganna sé jafnframt hnykkt á þeim sjónarmiðum að þegar um neytendakaup sé að ræða, eins og hér, þá þurfi ástand fasteignar að vera í samræmi við lög og stjórnvaldsreglur. Stefnendur telji að svo sé ekki. Þar sem fasteignirnar voru nýjar er kaupendur festu kaup á þeim sé ljóst að kaupendur hafi mátt gera ríkar kröfur um að eignirnar uppfylltu þær kröfur sem gera megi til sambærilegra eigna. Með vísan til þessa sé um galla að ræða í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga.

Samkvæmt 1. mgr. 20. gr. laga um fasteignakaup skuli við mat á því hvort fasteign teljist gölluð miða við tímamark það er fasteignin flyst yfir í áhættu kaupanda. Í 2. mgr. sömu greinar segi þó að seljandi beri ábyrgð á galla, sem fram kemur síðar, ef orsakir gallans eru vanefndir af hans hálfu. Fasteignirnar að Lindargötu 37 hafi frá upphafi verið haldnar þeim göllum sem stefnendur vísa til þó þeir hafi ekki komið í ljós fyrr en síðar, svo sem galli á hitakerfi og lekar. Þá hafi frágangi ekki verið að fullu lokið við afhendingu eignanna. Segja megi að með því að láta fara fram lokaúttekt hafi Stendur ehf. fyrst staðfest að framkvæmdum væri lokið og að eignirnar væru endanlega afhentar. Á þeim tímapunkti sé seljandi í raun að lýsa því yfir að framkvæmdum sé lokið á fullnægjandi og endanlegan hátt af hans hálfu. Fyrst þá sé hægt að halda því fram að endanlegir gallar hafi legið fyrir enda hafi fram að þeim tíma staðið yfir vinna við sameign hússins.

Stefndi Stendur ehf. vanrækti upplýsingaskyldu sína Þá byggja stefnendur kröfur sínar á hendur stefnda Stendi einnig á því að fasteignirnar hafi verið gallaðar í skilningi 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup. Samkvæmt þeim lagagreinum teljist fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi.

Við kaup á nýrri fasteign sé eðlilegt, og lagt til grundvallar, að hið selda sé byggt og frá því gengið eins og almennt megi gera ráð fyrir um nýbyggðar eignir, og að ekki komi fram neinir gallar. Hefðu upplýsingar um framangreinda galla því haft áhrif á ákvörðun kaupenda um kaup. Stefndi Stendur hafi selt fasteignirnar í atvinnuskyni og hefði því mátt vita ef helstu lögum og fyrirmælum var ekki gætt við byggingu þeirra. Ástand fasteignanna að Lindargötu 37 sé ekki í samræmi við þær kröfur sem gera megi til nýbygginga, sbr. niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns um einstaka matsliði. Stefnendur ítreka að um neytendakaup var að ræða í skilningi 2. mgr. 19. gr., sbr. 6. gr., laga um fasteignakaup.

Í fasteignakaupum hvíli á seljanda bæði skylda til þess að veita upplýsingar um fasteign, sem og að ábyrgjast að veittar upplýsingar séu réttar. Ekki hafi verið gefnar upplýsingar um galla á eignunum og að ekki hefði verið farið eftir lögum og fyrirmælum við byggingu eignanna. Sé því um galla að ræða í skilningi 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga.

Stefnendur taka fram að þeir telji alla gallar sem lýst er í stefnu og matsskýrslu falla undir ábyrgð S-kk-ef. Um sé að ræða kröfu um afslátt skv. 41. gr. laga um fasteignakaup og skaðabótakröfu skv. 1. og 2. mgr. 43. gr. sömu laga. Stefnendur sem ekki keyptu íbúðir sínar beint af stefnda Stendi vísi að auki til 45. gr. laga um fasteignakaup. Samkvæmt 1. mgr. þeirrar lagagreinar geti kaupandi beint kröfu vegna galla að fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu.

Kröfur á hendur stefnda Mannverki ehf.

Kröfur á hendur stefnda Mannverki byggja stefnendur á því að stefnda hafi borið að ljúka framkvæmdum með fullnægjandi hætti og beri ábyrgð á því gagnvart stefnda Stendi á grundvelli samnings um framkvæmdina að skila húsinu fullfrágengnu í samræmi við byggingarlýsingu, gildandi lög og reglur á byggingartíma, uppdrætti, teikningar hönnuða, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Það hafi stefndi Mannverk ekki gert og beri ábyrgð á því.

Stefnendur vísa til matsgerðar dómkvadds matsmanns í þessu sambandi. Stefndi Mannverk hafi ekki bætt úr augljósum göllum þrátt fyrir ábendingar stefnenda. Um sé að ræða ásetning um að valda stefnendum tjóni eða að minnsta kosti gáleysi. Mannverk beri ábyrgð á mistökum starfsmanna sinna við framkvæmdina á grundvelli reglunnar um húsbóndaábyrgð.

Kröfum sínum á hendur þessum stefnda til stuðnings vísa stefnendur til 1. og 2. mgr. 43. gr. og 1. mgr. 45. gr. laga um fasteignakaup. Stefnendur telja alla galla sem lýst er í stefnu og matsgerð falla undir ábyrgð Mannverks.

Kröfur á hendur stefnda Mannverki Tryg ehf.

Til stuðnings kröfum sínum á hendur stefnda Mannverki Tryg vísa stefnendur einkum til 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, einkum 5. og 7. mgr.

Stefnendur taka fram að litið hafi verið svo á að ábyrgð byggingarstjóra sé sérfræðiábyrgð með ströngum sakarmælikvarða. Mannverk Tryg beri því bæði beina ábyrgð á þeim ágöllum sem á eigninni eru gagnvart stefnendum samkvæmt 29. gr. laga um mannvirki og eins á grundvelli 45. gr. laga um fasteignakaup. Mannverk Tryg hafi látið fara fram lokaúttekt og því í raun lýst því yfir að verkinu væri lokið á fullnægjandi hátt að mati byggingarstjóra. Stefnendur vísa jafnframt til 1. og 2. mgr. 43. gr. laga um fasteignakaup. Stefnendur telji að allir gallar sem lýst er í stefnu og matsgerð falli undir ábyrgð Mannverks Tryg ehf. sem byggingarstjóra.

Aðild

Stefnendur málsins, vegna krafna sem snúa að sameign, séu bæði Skuggahverfi 2–3, húsfélag, og húsfélagsdeild vegna Lindargötu 37, í Skuggahverfi 2–3, húsfélagi. Skuggahverfi 2–3, húsfélag sé sameiginlegt húsfélag allra íbúðareigenda á lóðinni samkvæmt samþykktum félagsins frá 2. október 2007. Málssókn þessi hafi verið samþykkt á fundi félagsins þann 13. ágúst 2019.

Húsfélagsdeildin vegna Lindargötu 37 hafi hvorki kennitölu né sérstaka stjórn. og starfi í raun innan heildarhúsfélagsins, sbr. 2. mgr. 76. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Aðilar að félagsdeildinni að Lindargötu 37 séu allir eigendur íbúða að Lindargötu 37. Málshöfðun þessi hafi verið samþykkt á fundi félagdeildarinnar 9. apríl 2019 í samræmi við 8. gr. samþykkta heildarhúsfélagsins.

Stefnendur vísa til 3. mgr. 71. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 um aðild húsfélaga að dómsmálum. Ljóst sé að húsfélög og deildir innan þeirra séu talin aðildarhæf fyrir dómstólum. Eigi það bæði við um heildarhúsfélög og um einstakar deildir. Því til stuðnings er vísað til nýlegra dóma Hæstaréttar í eftirfarandi málum: 6. október 2016 í máli nr. 23/2016, 15. október 2015 í máli nr. 111/2015, 12. febrúar 2015 í máli nr. 425/2014 og 14. febrúar 2013 í máli nr. 462/2012.

Stefnendur telji að vegna þeirra galla á sameign sem krafist er skaðabóta og/eða afsláttar vegna hafi Skuggahverfi 2–3, húsfélag fulla heimild, án framsals krafna einstakra eigenda eða deilda, til þess að sækja þær kröfur. Þrátt fyrir að stefnandi, Skuggahverfi 2–3, húsfélag, hafi ekki sjálfur verið í kröfuréttarsambandi við stefndu, þá hafi stefnandi rétt til þess að höfða mál þetta. Stefnendur líti jafnframt svo á að það gildi bæði um kröfur vegna sameignar allra skv. 6. og 8. gr. laga um fjöleignarhús og sameignar sumra, sbr. 7. gr. sömu laga, þ.e. að því leyti sem þær snúa að sameign innan Lindargötu 37. Því hafi hins vegar verið haldið fram í málinu að húsfélagsdeildin yrði að koma fram vegna þeirra krafna sem sneru að sameign sumra. Til að eyða allri óvissu um þetta séu stefnendur bæði Skuggahverfi 2–3, húsfélag og húsfélagsdeildin Lindargötu 37, í Skuggahverfi 2–3, húsfélagi, og sé krafan sett fram fyrir hönd þeirra beggja in solidum, enda væntanlega óumdeilt að saman geti stefnendur, þ.e. heildarhúsfélagið og húsfélagsdeildin, sett fram kröfur bæði vegna sameignar allra og sameignar sumra. Ef flokka ætti kröfurnar vegna sameignar allra og sameignar sumra megi segja að kröfur vegna matsliða 1, 2, 3, 9 og 14 séu vegna sameignar allra og kröfur vegna matsliða 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 15, 16 og 17 vegna sameignar sumra, þ.e. eigenda að Lindargötu 37.

Ekki sé þörf á að skýra sérstaklega aðild annarra stefnenda en þeir séu eigendur einstakra íbúða að Lindargötu 37. Krafa hvers þeirra lúti að séreign þeirra en skv. 6.tl. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús séu hurðir sem skilja séreign frá sameign séreign hlutaðeigandi íbúðar.

Um aðild sóknar og varnarmegin að öðru leyti vísa stefnendur til heimildar 1. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála um samlagsaðild þar sem kröfur séu af sama uppruna, sama atvikalýsing eigi við um þær og þær séu studdar sömu röksemdum og sönnunargögnum.

Útreikningur krafna og skipting

Stefnendur vísa til þess að samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef, nemi kostnaður við úrbætur vegna galla á fasteignunum samtals 95.583.000 krónum. Að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað nemi kostnaður við úrbætur 88.218.000 krónum. Þá nemi kostnaður vegna umframvatnsnotkunar heitavatns, vegna galla á hitakerfi, 2.740.000 krónum. Samtals geri það 90.958.080 krónur. Tjónið sé að öllu leyti á sameign húsfélagsins og því sé um að ræða sameiginlegan kostnað, utan kostnaðar vegna matsliðar nr. 4. þ.e. hurða inn í íbúðir af stigagöngum sem teljist séreign. Kostnaðar vegna matsliðar nr. 4. sé í heild 5.903.000 krónur. Að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað nemi kostnaður vegna þessa matsliðar 5.677.882 krónum. Sá kostnaður sé dreginn frá heildarkröfu stefnanda húsfélagsins. Þá sé dregin frá greiðsla að fjárhæð 800.000 krónur vegna dómsáttar sem gerð var við pípulagningameistara hússins, Heildarkrafa stefnanda, húsfélagsins, nemi því 84.480.198 krónum, sem sé stefnufjárhæð sú sem húsfélagið geri á hendur stefndu in solidum.

Krafa vegna matsliðar nr. 4 sé sett fram af öðrum stefnendum en húsfélaginu og húsfélagsdeildinni, þ.e. eigendum hverrar íbúðar fyrir sig, þar sem hún lúti að séreign. Hurðir séu gallaðar í 29 íbúðum en ekki þurfi að skipta um hurðir á tveimur íbúðum, þ.e. íbúðum á 10. og11. hæð þar sem eingöngu ein íbúð er á hvorri hæð. Heildarkostnaður við lagfæringu á hurðum sé 5.903.000 krónur, sem að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað nemi 5.677.882 krónum. Skipt á 29 íbúðir verði krafa hverra/hvers íbúðareiganda 195.789 krónur. Eigendur 20 íbúða setji fram slíkar kröfur í máli þessu, eins og gerð hafi verið grein fyrir.

Stefnendur kveða dagsetningu vaxtakröfu miðast við lokaúttektarvottorð 15. [sic.] febrúar 2016. Dráttarvaxtakrafa miðist við 4. október 2018, þ.e. mánuði frá dagsetningu kröfubréfs.

Um lagarök vísa stefnendur til grundvallarreglna laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sérstaklega 18. gr., 19. gr., 20. gr., 26. gr., 27. gr., 41. gr., 43. gr., 45. gr. og 59. gr., og almennra reglna fasteignakaupa, samninga, kröfu og skaðabótaréttar, laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, laga um um mannvirki nr. 160/2010 og byggingarreglugerðar. Um varnarþing vísist til 34. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Málskostnaðarkrafa stefnanda eigi sér stoð í 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála.

Við aðalmeðferð málsins var, eins og fyrr sagði, bókað um endanlegar dómkröfur stefnenda þar sem kröfur heildarhúsfélagsins og húsfélagsdeildarinnar voru sundurgreindar í samræmi við framangreinda umfjöllun stefnanda um skiptingu matsliða eftir sameign allra, sameign sumra og séreign. Þá voru kröfur allra stefnenda lækkaðar að teknu tilliti til 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað, í stað 60%. Við málflutninginn var öllum málsástæðum sem fram koma í greinargerðum stefndu, þar á meðal um fyrningu og tómlæti, mótmælt.

IV

Málsástæður stefnda Stends ehf.

Aðalkrafa um sýknu:

Atriði er snúa að aðild stefnenda:

Stefndi telur, með vísan til 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991, að verulegur vafi leiki á aðildarhæfi húsfélagsdeildarinnar að Lindargötu 37, þ.e. hvort hún geti yfirhöfuð átt aðild í málinu þar sem óljóst sé um raunverulega tilvist hennar. Hvorki af stefnunni né framlögðum gögnum málsins verði ráðið hvort eða hvernig staðið hafi verið að stofnun húsfélagsdeildarinnar. Engin gögn hafi verið lögð fram í því sambandi, svo sem stofnfundargerð eða samþykktir deildarinnar. Samkvæmt 76. gr. laga um fjöleignarhús sé heimilt að skipta húsfélagi upp í deildir, en hafi það verið gert þá ráði félagsmenn viðkomandi deildar einir sínum sameiginlegu innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna. Húsfélagsdeildin geti samkvæmt 2. mgr. sömu lagagreinar verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Ef hún starfar innan heildarhúsfélagsins, eins og ýjað sé að í stefnu, verði ekki séð að deildin geti verið sjálfstæður aðili að því dómsmáli sem hér um ræðir. Stefndi telur með vísan til framangreinds ekki ólíklegt að vísa beri dómkröfum húsfélagsdeildarinnar frá dómi ex officio, en verði ekki á það fallist krefst stefndi sýknu af kröfu húsfélagsdeildarinnar með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

Verði hins vegar talið að húsfélagsdeildin njóti aðildar í málinu sé ljóst að sú deild ráði ein sínum sameiginlegu innri málefnum, þ.e. því sem snúi að sameign sumra innan Lindargötu 37. Heildarhúsfélagið eigi ekki aðild að þeim málefnum sem snúi að innri málefnum viðkomandi deildar og geti því ekki verið aðili að þeim kröfum sem eingöngu séu á forræði húsfélagsdeildarinnar. Stefndi bendi í þessu sambandi á að þegar um samlagsaðild samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 er að ræða verði hver og einn stefnenda að hafa uppi sjálfstæða kröfu á hendur stefndu, enda sé við samlagsaðild gengið út frá því að hver og einn geti allt eins höfðað sjálfstætt mál á hendur hverjum og einum hinna stefndu. Ljóst sé af þeim málatilbúnaði heildarhúsfélagsins og húsfélagsdeildarinnar á hendur stefndu er fram komi í stefnu að kröfur þeirra kunni að vera mjög mismunandi. Í stefnu sé hins vegar ekki gerð grein fyrir kröfum hvors fyrir sig, heldur sé gerð ein sameiginleg krafa, en telja verði að slík framsetning, sem gerð er á grundvelli samlagsaðildar, sé ófullnægjandi. Því sé skilyrðum slíkrar aðildar ekki fullnægt og því hljóti að koma til álita að vísa kröfum þessara stefnenda frá dómi án kröfu (ex officio).

Því til viðbótar telji stefndi að hvorki heildarhúsfélagið né húsfélagsdeildin geti gengið inn í kröfur kaupenda að íbúðum í fasteigninni að Lindargötu 37 á grundvelli 45. gr. laga nr. 40/2002 þar sem efnisskilyrði lagaákvæðisins séu ekki uppfyllt hvað það varðar. Hvorki heildarhúsfélagið né húsfélagsdeildin hafi verið kaupendur að íbúðum í húsinu og hafi því aldrei verið í samningssambandi við stefnda, S-kk-þf, og geti ekki gengið inn í ætlaða kröfu upphaflegra kaupenda íbúða í húsinu á hendur stefnda.

Stefndi telji auk þess ástæðu til að vekja athygli á því að hluti stefnenda hafi ekki verið aðili að því dómsmáli sem höfðað var vegna meintra ágalla á fjöleignarhúsinu með stefnu, útgefinni 5. desember 2017. Af gögnum málsins megi ráða að þessir nýju stefnendur hafi fest kaup á íbúðum í húsinu eftir að fyrra dómsmálið var höfðað. Þessir nýju stefnendur beini kröfum sínum m.a. að stefnda, S-kk-þgf, en ekkert samningssamband sé milli þeirra og S-kk-ef, enda hafi viðsemjendur þeirra verið allt aðrir en S-kk-nf. Þá verði heldur ekki séð að í kaupsamningum þessara aðila hafi verið gerður fyrirvari um ætlaða galla á fasteigninni, eða að framseld væri ætluð krafa seljenda íbúðanna á hendur stefnda, Stendi Væntanlega sé það þó óumdeilt að fyrrgreindir stefnendur hafi keypt íbúðir sínar eftir að matsmaður hafði verið dómkvaddur til að leggja mat á ætlaða ágalla á fasteigninni. Umræddir stefnendur hafi því vitað um ágreininginn og hina ætluðu ágalla á eignunum þegar þeir ákváðu að festa kaup á þessum íbúðum. Stefndi, Stendur, telji að ekki séu fyrir hendi skilyrði hvað þessa stefnendur varðar til að beina kröfum sínum á grundvelli 45. gr. laga nr. 40/2002 á hendur stefndu. Þeim kröfum eigi þeir að beina að viðsemjendum sínum, seljendum viðkomandi íbúða.

Atriði er snúa að fyrningu og tómlæti:

Stefndi byggir á því að verði talið að einhverjir ágallar hafi verið á hinum seldu eignum, þá hafi stefnendur glatað rétti sínum til að bera slíkt fyrir sig, sökum fyrningar og tómlætis. Samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup fyrnist kröfur samkvæmt þeim lögum eftir reglum laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 fyrnist kröfur um skaðabætur á fjórum árum frá þeim degi sem tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið eða bar að afla sér þeirra upplýsinga. Þegar stefna var upphaflega birt fyrir stefnda, S-kk-þgf, þann 5. desember 2017, hafi verið meira en fjögur ár liðin frá því að stefndi afhenti kaupendum meira en helming íbúða í húsinu.

Ætluð skaðabótakrafa stefnenda sé því fyrnd en viðurkennt hafi verið í dómaframkvæmd að fyrningarfrestur gallakrafna hefjist við afhendingu fasteignar. Þar sem meira en fjögur ár séu liðin frá því að meginþorri íbúðanna var afhentur kaupendum verði að telja að allar kröfur vegna eigna sem afhentar voru fyrir 5. desember 2013 séu fyrndar.

Því til viðbótar verði ekki horft fram hjá því tómlæti sem stefnendur hafi sýnt þar sem meira en tvö ár liðu frá afhendingu flestra íbúðanna og þar til fyrst komu fram athugasemdir um ástand þeirra. Vísar stefndi í þessu sambandi m.a. til ákvæða 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Atriði er lúta að skilum og ástandi fjöleignarhússins Stefndi hafnar því alfarið að fjöleignarhúsið að Lindargötu 37, Reykjavík, hafi verið haldið einhverjum þeim ágöllum sem teljist til galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Við sölu hverrar íbúðar í húsinu hafi verið lögð fram sérstök skilalýsing, sem fylgiskjal kaupsamninga, varðandi ástand og skil viðkomandi eignar við afhendingu hennar til kaupenda. Í kaupsamningunum hafi komið fram að kaupendur hefðu kynnt sér ástand viðkomandi eignar sérstaklega með skoðun og að engar athugasemdir væru gerðar af hálfu þeirra varðandi ástand eignanna við afhendingu þeirra. Þá hafi sú afstaða verið áréttuð af kaupendum við útgáfu afsals, þar sem því hafi verið lýst yfir af hálfu beggja samningsaðila að þeir hefðu að fullu staðið við skuldbindingar sínar, þ. á m. hafi kaupendur lýst því yfir að stefndi hefði afhent þeim viðkomandi eign í umsömdu ástandi samkvæmt fyrirliggjandi skilalýsingu. Allir kaupendur íbúða í húsinu hafi fengið ítarlega kynningu á fasteigninni og sameign hennar í aðdraganda kaupanna. Rík skoðunarskylda hvíli á kaupendum við kaup á fasteignum, sbr. lög nr. 40/2002 um fasteignakaup, og sé ljóst að flestir þeirra ætluðu ágalla sem þeir krefjast nú bóta eða afsáttar fyrir hafi verið þeim sýnilegir við skoðun, þ. á m. frágangur í sameign og gólf í bílageymslu, svo dæmi séu nefnd. Stefnendur hafi fyrirgert öllum mögulegum rétti til afsláttar og/eða skaðabóta samkvæmt lögum nr. 40/2002 með því að bera fyrir sig ætlaða galla sem þeim máttu vera ljósir við skoðun sem fram fór við kaup á hverri og einni íbúð í húsinu. Samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 geti stefnendur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem þeir þekktu eða áttu að þekkja til við kaupsamningsgerð. Því til viðbótar verði ekki betur séð en að stefnendur hafi a.m.k. að hluta til vanrækt þá lögbundnu skyldu sína að takmarka eigið tjón og sinna nauðsynlegri vinnu við þá hluta fasteignarinnar sem hér um ræðir, svo sem með því að sinna eðlilegu viðhaldi á eigninni.

Því skuli jafnframt haldið til haga að þegar stefndi keypti húsið af Landey ehf. 14. febrúar 2013 hafi utanhússfrágangi þess verið að mestu lokið, þ.á m. á gluggum, bílakjallara og lóð. Það hafi verið ÍAV fasteignaþjónusta ehf. sem sá um utanhússfrágang hússins og kom því á byggingarstig 4. Þessi frágangur hafi verið kaupendum ljós við kaup á íbúðum í húsinu.

Samkvæmt 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sé meginreglan sú að við mat á því hvort fasteign telst gölluð eða ekki þá sé miðað við það tímamark þegar fasteign flyst yfir í áhættu kaupanda samkv. 12. gr. laganna, þ.e. við afhendingu eignarinnar til kaupanda. Um galla geti þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Nú sé það svo að stærstur hluti þeirra ágalla sem stefnendur telji vera á fasteigninni hafi mátt vera þeim ljós við afhendingu eignanna, og megi þar m.a. nefna þær athugasemdir stefnenda sem snúi að frágangi glugga, hljóðleka, frágangi á gólfum og hurðum í sameign, frágangi á gólfum frammi við lyftur og rýmum í sameign á 1. og 2. hæð og frágangi á gólfum í hjólageymslu og bílakjallara, svo nokkur dæmi séu nefnd.

Stefndi hafnar þeim röksemdum í stefnu að fasteignir stefnenda hafi verið gallaðar við afhendingu þeirra í skilningi 18. eða 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ekkert hafi fram komið til stuðnings fyrrgreindum fullyrðingum stefnenda, svo sem að viðkomandi íbúðir og sameignir þeirra hafi ekki uppfyllt þær kröfur sem almennt séu gerðar um gæði eða búnað sambærilegra eigna og annað sem leiði af gildandi lögum og kaupsamningi aðila. Fullyrðingum stefnenda í stefnu um að fasteignir þeirra haldi hvorki vatni né vindi og að frágangi þeirra sé verulega ábótavant eða ólokið sé harðlega mótmælt. Stefndi telji að fasteignir stefnenda og sameignir þeirra uppfylli að öllu leyti þær kröfur sem gera megi til sambærilegra eigna, og að þær séu að öllu leyti í samræmi við gildandi lög og reglur um byggingar sem þessar, samþykkta uppdrætti og teikningar, viðteknar venjur og vinnubrögð við byggingarframkvæmdir.

Stefndi hafnar því að hafa á einhvern hátt vanrækt upplýsingaskyldu sína við sölu íbúða í fjöleignarhúsinu að Lindargötu 37 í Reykjavík og að fasteignirnar teljist af þeim sökum gallaðar. Upplýsingagjöf stefnda hafi að öllu leyti verið í samræmi við lög nr. 40/2002 um fasteignakaup og viðteknar venjur í fasteignaviðskiptum. Stefndi hafi lagt sig fram um að veita kaupendum allar þær upplýsingar sem hann bjó yfir um eignirnar, auk þess sem veittar hafi verið allar þær upplýsingar sem kaupendur kölluðu sérstaklega eftir við kaupin. Órökstuddar fullyrðingar stefnenda um að stefndi hafi leynt upplýsingum eða veitt rangar upplýsingar við söluna eigi ekki við nokkur rök að styðjast. Ekki verði ráðið af stefnunni hvaða upplýsingar það séu sem eigi að hafa verið rangar eða verið leynt af hálfu stefnda, S-kk-ef.

Íbúðir í fjöleignarhúsinu að Lindargötu 37 hafi gengið kaupum og sölum á síðustu árum og í þeim kaupsamningum og söluyfirlitum sé hvergi gerður fyrirvari um ágalla á eignunum. Ekki verði séð að íbúðir í húsinu hafi selst fyrir lægra verð sökum galla eða lélegs ásigkomulags. Þvert á móti virðist sem eignir í húsinu hafi hækkað langt umfram það sem almennt hafi verið að gerast á fasteignamarkaðnum á sama tíma.

Stefndi geri alvarlegar athugasemdir við matsgerð þá sem kröfur stefnenda byggist á, telji hana ekki nægilega vel unna, hvorki hvað varðar rökstuðning um ætlaða ágalla né tillögur um úrbætur. Telji stefndi að ekki verði hjá öðru komist en að líta fram hjá matsgerðinni, a.m.k. í veigamiklum atriðum. Stefndi hafi í greinargerð áskilið sér rétt til þess að fara fram á yfirmat að hluta eða öllu leyti undir rekstri málsins, en látið það ógert.

Einstakir matsliðir:

Athugasemdir er lúta að sameign (sameign allra) utanhúss:

Stefndi bendir á að athugasemdir stefnenda um sameign utanhúss, matsliði 1, 2, 3, 9 og 14, snúi að atriðum sem gengið hafi verið frá áður en stefndi, S-kk-nf, keypti fasteignina í febrúar 2013.

Frágangur glugga og gluggakerfis (matsliður nr. 1)

Stefndi bendir á að við skoðun matsmanns á matsfundi hafi engin merki sést um raka eða leka með gluggum í íbúðum nr. 101, 103 og 603. Á matsfundi hafi komið fram hjá húsráðanda íbúðar nr. 503 að lekið hefði inn með einum glugga í íbúðinni fyrsta árið eftir afhendingu en ekkert eftir það. Húsráðandi íbúðar nr. 303 hafi sagt að tvisvar hefði lekið með einum glugga í íbúðinni en ekkert hefði hins vegar borið á leka með þeim glugga eftir að húsið við Lindargötu 39 var byggt. Stefndi hafi, umfram skyldu, brugðist við fyrrgreindum kvörtunum með viðgerðum og sé honum ekki kunnugt um annað en að þær viðgerðir hafi skilað fullnægjandi árangri. Stefndi telur jafnframt að gluggar og gluggakerfi hússins sé að öllu leyti í samræmi við gildandi reglur og samþykktar teikningar. Niðurstöðu matsmanns um annmarka á gluggum og gluggakerfi er hafnað sem og tillögum hans til úrbóta. Fráleitt sé að ráðast í þær úrbætur sem matsmaður leggur til í matsgerð í ljósi þess að svo virðist sem mögulega hafi lekið með einum glugga í húsinu fyrir fimm árum. Þá vekur stefndi athygli á því að ÍAV fasteignaþjónusta ehf. hafi séð um ísetningu glugga og gluggakerfis og henni hafi verið lokið löngu áður en stefndi keypti fasteignina af Landey ehf. Yrði talið að gluggar og gluggakerfi í húsinu séu ekki í samræmi við lög, byggingarreglugerð eða byggingarlýsingu væri slíkt á ábyrgð framangreindra aðila en ekki stefnda.

Hljóðeinangrun milli íbúða (matsliður nr. 2)

Stefndi byggir á því að ekki liggi annað fyrir en að hljóðeinangrun milli íbúða sé að öllu leyti fullnægjandi og í samræmi við byggingar og sölulýsingu íbúðanna, samþykktar teikningar og gildandi lög og reglur á byggingartíma. Sérstök ástæða sé til að vekja athygli á því að allar íbúðir í húsinu hafi verið afhentar kaupendum án gólfefna og hafi það verið í verkahring kaupenda sjálfra að annast niðursetningu og frágang gólfefna. Á árinu 2007 hafi verið þinglýst á eignina yfirlýsingu um kvöð á allar íbúðir hússins varðandi frágang gólfefna í íbúðunum, m.a. með tilliti til hljóðeinangrunar milli íbúða. Stefnda sé kunnugt um kvartanir um hljóðleka milli íbúða nr. 203 og 303 en hljóðlekinn virðist eingöngu hafa verið í aðra áttina, þar sem íbúar í íbúð 203 kvörtuðu yfir hávaða að ofan en ekki öfugt. Hljóðmælingar sem gerðar hafi verið í kjölfar fyrrgreindra kvartana hafi ekki gefið til kynna að hljóðlekinn væri yfir þeim mörkum sem almennt gerist. Stefndi hafi engu að síður og umfram skyldu ákveðið að bregðast við þessum umkvörtunum og greitt fyrir skipti á öllu parketi í íbúð 303 þrátt fyrir að íbúar hefðu borið ábyrgð á frágangi gólfefna á sínum tíma. Skipt hafi verið um undirlag og parket í íbúðinni auk þess sem gætt hafi verið sérstaklega að leiðni gólfefna út í vegg. Stefndi kannist ekki við frekari kvartanir um hljóðleka milli íbúða í húsinu.

Niðurstaða matsmanns sé sú að ágalla varðandi hljóðeinangrun milli íbúða megi rekja til hjáleiðni með gluggum. Niðurstöðu matsmanns sé hafnað, sem og tillögum hans til úrbóta, en matsmaður meti áætlaðan kostnað við úrbætur á rúmar 24 milljónir króna. Fráleitt sé að ráðast í þær úrbætur sem lagt er til matsgerðinni í ljósi þess að einungis tveir íbúðareigendur hafa kvartað yfir hljóðvist og þegar hafi verið ráðist í verulega framkvæmd til að lagfæra hljóðvist milli íbúða 203 og 303 og engar kvartanir hafi borist eftir þá framkvæmd.

Frágangur ofanvatns við og kringum fasteignina og ofan á bílageymslu (matsliður nr. 3)

Nákvæmlega ekkert liggi fyrir í málinu um að frágangi varðandi fráveitu ofanvatns við og í kringum húsið að Lindargötu 37 og ofan á bílageymslu sé ábótavant. Svo virðist sem stefnendur hafi „til öryggis“ ákveðið að láta matsmann kanna það hvort mögulega sé einhverju ábótavant við þennan frágang í ljósi þeirra framkvæmda sem stefndi fór í á árinu 2016 sökum leka inn í íbúð nr. 102. Stefndi hafi farið í þær framkvæmdir að fenginni matsgerð H-kk-ef S-kk-ef frá apríl 2016 og gengið mun lengra í þeim efnum en lagt hafi verið til í matsgerðinni. Haft hafi verið samráð við húsfélagið um þá framkvæmd. Ekki verði séð af gögnum málsins og fyrirliggjandi matsgerð að einhverjir ágallar séu á þessum frágangi eða að lekið hafi inn í fasteignina eftir fyrrgreindar endurbætur á árinu 2016. Ekkert bendi til að frekari úrbóta sé þörf. Ekki sé hægt að byggja á því að frágangur glugga og hellulagna sé „óheppilegur eða ófullnægjandi”, enda sé það álit matsmanns ekki stutt neinum haldbærum rökum eða tilvísunum til reglna eða viðmiða um slíkan frágang. Staðreyndin sé sú að ekkert liggi fyrir um að þessi frágangur vegna ofanvatns kringum fasteignina og ofan á bílageymslu sé ekki í samræmi við samþykktar teikningar og hönnun af hálfu hönnuða hússins.

Raki/skemmd í útvegg við inngöngudyr í geymslur á 2 hæð (matsliður nr. 9).

Stefndi bendir á að matsmaður telji að vatn hafi lekið í gegnum vegg um steypuskil og valdið skemmdum á málningu í kjallara á hæðum 1 og 2. Ljóst sé að matsmaður útiloki ekki að lekið hafi á sínum tíma vegna þess að niðurfallspípa frá svölum hafi stíflast. Við skoðun á matsfundi hafi ekkert gefið til kynna að enn væri að leka og því telji stefndi að ekkert liggi fyrir um nauðsyn þess að ráðast í kostnaðarsamar úrbætur af þessum sökum.

Frágangur á gólfi í bílageymslu (matsliður nr. 14).

Stefndi bendir á að bílageymslan sé sameign fleiri fjöleignarhúsa í svonefndu Skuggahverfi en bílageymsluhúsið hafi verið byggt á árunum 2005 til 2006 og því verið löngu risið og frágengið áður en stefndi festi kaup á fjöleignarhúsinu að Lindargötu 37, Reykjavík. Kaupendur allra íbúða í húsinu hafi skoðað bílageymsluhúsið fyrir kaup þeirra á íbúðum í húsinu og hafi engar athugasemdir verið gerðar af þeirra hálfu varðandi frágang á gólfi þar.

Þá er bent á að í skilalýsingu með íbúðum í húsinu komi fram hvernig bílakjallara yrði skilað til kaupenda, þ.e. að bílageymslugólf væri steypt og slípað án frekari meðhöndlunar. Þá hafi sérstaklega verið tekið fram að sprungur gætu myndast á yfirborðinu. Kaupendur íbúða í húsinu hafi fengið þessar upplýsingar og samþykkt þær með undirritun kaupsamninga. Því geti hvorki heildarhúsfélagið né aðrir stefnendur gert kröfu til þess að ekki var gert meira við bílakjallarann en skilalýsingin kvað á um.

Athugasemdir er lúta að sameign (sameign sumra) innanhúss:

Hljóðvist (ómtími í rými) á stigagöngum framan við íbúðir (matsliður nr. 5)

Stefndi hafnar því að hljóðvist (ómtími í rými) á stigagöngum framan við íbúðir sé ekki í samræmi við skilyrði þágildandi byggingarreglugerðar. Þá liggi ekki annað fyrir en að frágangur á stigagöngum framan við íbúðir í húsinu sé í fullu samræmi við samþykktar teikningar, hönnunargögn, lög og reglugerðir. Eina breytingin sem gerð hafi verið á frágangi á stigagöngum frá því sem upphaflega var gert ráð fyrir sé sú að settar voru flísar á gólfin í stað teppa, að kröfu frá eigendum íbúða hússins. Mögulega hafi það haft áhrif á hljóðvistina en það skjóti skökku við að þeir hinir sömu og óskuðu eftir breytingunni skuli nú krefjast skaðabóta eða afsláttar vegna breytinganna.

Aðgengi hreyfihamlaðra/fatlaðra á jarðhæð (matsliður nr. 6).

Stefndi bendir á að fjöleignarhúsið hafi á sínum tíma verið tekið út af byggingaryfirvöldum, m.a. með tilliti til aðgengis fatlaðra. Engar athugasemdir hafi komið fram af hálfu úttektaraðila varðandi slíkt aðgengi enda sé frágangur hvað þetta varðar að öllu leyti í samræmi við samþykktar teikningar, gildandi lög og þágildandi byggingarreglugerð. Því sé afarið hafnað að aðgengi hreyfihamlaðra/fatlaðra sé ófullnægjandi eða í ósamræmi við byggingarlýsingu. Ekki verði byggt á órökstuddri niðurstöðu matsmanns í þessum efnum. Athygli veki að matsmaður telji að aðgengi í gegnum vagna og hjólageymslu á jarðhæð uppfylli allar kröfur, nema að þröskuldur sé of hár miðað við eðlilegar kröfur. Ekki sé útskýrt í matsgerð hverjar þessar eðlilegu kröfur séu í raun.

Þá bendir stefndi á að matsmaður leggi til tvenns konar úrbætur, annars vegar að setja upp rafdrifnar pumpur við hurðir og lyfta hellulögn við útidyrahurð og hins vegar að setja upp lyftu í stiga úr anddyri á 1. hæð hússins. Hvor tillagan um sig sé fullnægjandi til þess að bæta úr ætluðum ágalla en stefnendur geti ekki undir nokkrum kringumstæðum krafist bóta fyrir hvort tveggja.

Frágangur á gólfi við lyftur á stigagöngum (matsliður nr. 11)

Stefndi bendir á að matsmaður telji ekki hjá því komist að hafa hæðarmun við lyftudyr á annarri lyftunni í stigahúsinu þar sem um slökkvilyftu sé að ræða, en að hins vegar sé „ekki nauðsynlegt“ að hafa hæðarmun við hina lyftuna og ætti hún að vera með engum eða óverulegum hæðarmun við gólf til að sem minnsta hindrun verði fyrir hreyfihamlaða að komast í lyftuna. Ekki verði séð að matsmaður telji að frágangur á gólfi framan við lyfturnar brjóti í bága við skilalýsingu, hönnunargögn, teikningar, gildandi lög, reglur eða viðurkenndar venjur á þeim tíma sem húsið var byggt, heldur byggi hann einungis á því sem hann telur að sé „æskilegt” eða „ætti” að vera með öðrum hætti. Gallakrafa verði ekki byggð á slíkum vangaveltum matsmanns þar sem ekki sé vísað til neinna reglna eða viðmiða.

Hitakerfi hússins (matsliður nr. 16)

Stefndi bendir á að hitakerfi hússins, hönnun þess og uppsetning hafi alfarið verið í höndum verkfræðistofunnar Eflu hf. og nafngreinds pípulagningameistara. Í fyrra dómsmálinu sem höfðað var í desember 2017 hafi verið byggt á því í stefnu að þessir aðilar bæru ásamt meðstefndu, Mannverki og Mannverki Tryg, alla ábyrgð á ætluðum göllum í hitakerfinu. Stefndi hafi ekki verið talinn bera ábyrgð á meintum göllum í hitakerfi. Slíkur málatilbúnaður feli í sér ráðstöfun á sakarefninu sem stefnendur séu nú bundnir af gagnvart stefnda á grundvelli 45. gr. laga nr. 91/1991. Stefnendur geti því ekki byggt á því nú að stefndi beri ábyrgð á ætluðum göllum á hitakerfinu. Auk þess sé sú krafa allt of seint fram komin og fyrnd. Þá hafi stefnendur fellt niður málssókn sína gagnvart Eflu ehf. og pípulagningameistaranum gegn greiðslu bóta vegna þessa matsliðar. Með því hafi stefnendur tekið við fullnaðargreiðslu bóta vegna þessa matsliðar og geti því ekki gert frekari kröfur fyrir sama lið á hendur stefnda.

Frágangur á gólfum í geymslum, frágangur á rýmum í sameign á hæðum 1 og 2, hurðir frá bílageymslugangi að lyftum og á geymslugangi, frágangur á niðurfalli/gólfi í inntaksklefa, frágangur á gólfi í hjólageymslu, skolvaskur í sameign og rekstrarhandbók (matsliðir nr. 7, 8, 10, 12, 13, 15 og 17)

Stefndi bendir á að geymslur og sameign í kringum þær séu svokallað Brými þar sem ekki séu gerðar sömu kröfur varðandi málun gólfa og þar sem dagleg umferð er. Gólf séu hins vegar máluð og sé frágangur þeirra að öllu leyti í samræmi við sölulýsingu og viðteknar venjur um afhendingu slíkra rýma. Kaupendum hafi einnig verið ljóst við afhendingu íbúðanna hvernig frágangi þessara rýma væri háttað.

Frágangur á gólfi í hjólageymslu sé að öllu leyti í samræmi við skilalýsingu. Þekkt sé að gólf geti sprungið á fyrstu árunum eftir byggingu. Kalli það á spörslun og málningu sem eðli málsins samkvæmt teljist til eðlilegs viðhalds á eigninni. Engar athugasemdir hafi komið fram við afhendingu eignanna varðandi frágang á gólfi í hjólageymslu.

Ekki liggi annað fyrir en að frágangur á hurðum á bílageymslu og geymslugangi sé að öllu leyti í samræmi við gildandi lög, reglugerðir, fyrirliggjandi teikningar og uppdrætti. Hurðirnar uppfylli kröfur um eldvarnir og ekki hafi verið gerðar athugasemdir varðandi aðgengi fatlaðra eða hreyfihamlaðra.

Skortur á rekstrarhandbók fyrir húsið geti ekki undir nokkrum kringumstæðum talist til galla. Fallast megi á það með stefnendum að það geti verið gott að láta útbúa sérstaka rekstrarhandbók fyrir húsið og kerfi þess. Það komi hins vegar hvergi fram í kaupsamningi eða skilalýsingu eignarinnar að seljandi eignarinnar skuldbindi sig til að láta útbúa slíka handbók, enda engin skylda til þess samkvæmt lögum eða byggingarreglugerð. Vandséð sé að vöntun á rekstrarhandbók geti talist til galla.

Forsendur matsmanns um þessa matsliði séu með öllu ófullnægjandi og nær hvergi sé vísað til þess að frágangur sé ekki í samræmi við ákvæði skilalýsinga, hönnunargagna eða gildandi laga eða reglugerða. Þessi atriði eigi það öll sameiginlegt að uppfylla ekki skilyrði gallahugtaks laga nr. 40/2002 og feli ekki í sér tjón fyrir stefnendur, auk þess að vera augljós við skoðun íbúða og sameigna.

Athugasemdir er lúta að séreignarhlutum stefnenda:

Hurðir inn í íbúðir (matsliður nr. 4).

Stefndi byggir á því að allar hurðir milli íbúða og sameignar uppfylli að öllu leyti ákvæði þeirrar byggingarreglugerðar er var í gildi þegar húsið var byggt, nr. 441/1998, um hljóðeinangrun.

Varakrafa um lækkun

Stefndi vísar til sömu málsástæðna og færðar eru fram fyrir aðalkröfu um sýknu til stuðnings varakröfu sinni um verulega lækkun á dómkröfum stefnenda og að þær verði ekki teknar til greina nema að óverulegu leyti.

V

Málsástæður stefndu Mannverks ehf. og Mannverks Tryg ehf.

Aðildarskortur

Stefndu Mannverk og Mannverk Tryg byggja kröfu sína um sýknu í fyrsta lagi á aðildarskorti Skuggahverfis 2–3, húsfélags. Heildarhúsfélag geti ekki komið fram sem aðili í máli er varðar hagsmuni sumra félagsmanna samkvæmt ófrávíkjanlegum ákvæðum laga um fjöleignarhús. Auk þess geti húsfélag ekki með nokkrum hætti gengið inn í kröfur kaupanda fasteignar á grundvelli 45. gr. laga nr. 40/2002, enda séu efnisskilyrði ákvæðisins ekki uppfyllt í tilviki húsfélaga. Húsfélagið hafi ekki verið kaupandi einnar einustu fasteignar í húsinu og ekkert samningssamband sé milli þess og Stends ehf. Því geti húsfélagið ekki gengið inn í ætlaða kröfu fyrri samningsaðila Stends ehf. á hendur stefndu.

Þá byggja stefndu sýknukröfu sína á aðildarskorti annarra stefnenda, þ.e. þeirra íbúðareigenda sem ekki áttu aðild að fyrra dómsmálinu sem höfðað var 5. september [sic] 2017, þ.e. kröfum M-kvk-ef D-kvk-ef Á-kvk-ef, M-kk-ef G-kk-ef I-kk-ef, S-kvk-ef H-kvk-ef, E-kk-ef B-kk-ef G-kk-ef, H-kk-ef G-kk-ef og E-kvk-ef S-x-x. Stefndi, Stendur, hafi ekki verið gagnaðili þeirra í fasteignakaupunum, heldur stefnendur í fyrra málinu. Hvergi sé í kaupsamningum þeirra gerður fyrirvari um ætlaða galla eða framseld ætluð krafa á hendur stefndu í málinu. Þessir stefnendur hafi keypt fasteignir sínar eftir að ágreiningur aðila kom upp og dómkvaddur var matsmaður 14. mars 2017. Leggja beri til grundvallar að þessir stefnendur hafi verið meðvituð um ágreininginn og ætlaða galla við kaupin. Skilyrði 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup séu ekki uppfyllt. Þeir stefnendur sem ekki keyptu fasteign sína af Stendi geti ekki gert neinar kröfur á hendur því félagi, og þar með ekki á hendur stefndu, nema ætlaðar kröfur fyrri eigenda hafi verið framseldar, en ekki verði séð að það hafi verið gert. Beri því að sýkna stefndu af kröfum þessara stefnenda á grundvelli aðildarskorts.

Fyrning og tómlæti

Þá byggja stefndu á málsástæðum um fyrningu og tómlæti. Kröfur stefnenda á hendur stefndu byggist á meintum vanefndum stefndu gagnvart Stendi á grundvelli verksamnings þeirra en slíkar kröfur fyrnist á fjórum árum samkvæmt 1. mgr. 3. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. sömu laga hefjist fyrningarfrestur slíkra krafna þann dag þegar samningur er vanefndur. Samkvæmt því hafi fyrningarfrestur byrjað að líða í síðasta lagi á þeim degi þegar tilteknum verkhlutum lauk og var skilað til stefnda, Stends. Stefndu byggja á því að bæði félög hafi lokið öllum verkþáttum sem snúa að þeim atriðum sem krafist er skaðabóta fyrir, og á annað borð voru á þeirra verksviði, fyrir 5. desember 2013. Því beri að sýkna stefndu á grundvelli fyrningar.

Íbúðir í húsinu að Lindargötu 37 hafi verið afhentar af stefnda Stendi til kaupenda þeirra á tímabilinu 10. október 2013 til 26. júlí 2014. Stefndu byggja á því að allar ætlaðar kröfur stefnenda sem fengu fasteignir sínar afhentar af Stendi fyrir 5. desember 2013 séu fyrndar gagnvart Stendi. Viðurkennt sé í dómaframkvæmd að fyrningarfrestur gallakrafna hefjist við afhendingu fasteignar. Fyrningarfrestur sé fjögur ár samkvæmt almennum reglum og því hafi allar kröfur vegna fasteigna sem afhentar voru fyrir 5. desember 2013 verið fyrndar þegar málinu var upphaflega stefnt inn þann 5. desember 2017.

Í öllu falli séu ætlaðar kröfur S-kk-ef á hendur stefndu fyrndar, enda hafi S-kk-nf engar kröfur gert á hendur stefndu eða áskilið sér nokkurn rétt til þess. Um leið séu kröfur stefnenda samkvæmt 45. gr. laga um fasteignakaup fyrndar.

45. gr. laga um fasteignakaup – ætluð krafa Stends á hendur stefndu Í 1. mgr. 45. gr. laga um fasteignakaup felist að kaupandi fasteignar gangi inn í kröfu seljanda á hendur fyrri samningsaðila hans og fyrri samningsaðili geti borið fyrir sig allar mótbárur sem hann hefði getað haft uppi gagnvart seljanda. Geti stefnendur því ekki átt betri rétt gagnvart stefndu en Stendur. Af þessu leiði jafnframt að stefnendur geti ekki byggt kröfur á hendur stefndu á grundvelli ákvæða laga um fasteignakaup, heldur einungis á þeim réttarreglum sem giltu um samningssamband S-kk-ef og stefndu. Stefnendur hafi ekki fært fram neinar málsástæður því til stuðnings að stefndi Stendur eigi nokkrar kröfur á hendur stefndu, ekki útskýrt hvaða samningsbrot eigi að hafa átt sér stað eða svo mikið sem lagt fram þá samninga milli Stends, Mannverks og Mannverks Tryg sem þeir haldi þó fram að hafi verið vanefndir af hálfu stefndu svo varði skaðabótaskyldu. Sönnun framangreinds sé grundvallarskilyrði fyrir nokkurs konar kröfu á hendur stefndu og beri stefnendur alla sönnunarbyrði fyrir þessum atriðum. Þá sönnunarbyrði hafi stefnendur ekki axlað að neinu leyti og því beri að sýkna stefndu þegar af þeirri ástæðu. Í raun séu kröfur stefnenda á hendur stefndu ekki studdar neinum haldbærum málsástæðum yfirhöfuð, sem leiði til sömu niðurstöðu.

Stefndu hafi hvorki brotið gegn samningsskuldbindingum sínum gagnvart Stendi né skilað af sér gölluðu verki í skilningi verksamnings þeirra á milli. Því síður hafi stefndu valdið S-kk-þgf eða öðrum aðilum þessa máls tjóni með saknæmri háttsemi. Öllum fullyrðingum stefnenda um annað er hafnað sem röngum og ósönnuðum.

Stefndu hafi skilað verki samkvæmt samningi við Stend án nokkurra athugasemda. Samningur þessara aðila hafi því verið efndur samkvæmt efni sínu gallalaust að mati S-kk-ef, sem ekki hafi gert nokkra kröfu á hendur stefndu. Í öllu falli sé ljóst að öll þau atriði sem stefnendur telja upp í stefnu hafi verið eða mátt vera S-hk-nf ljós við verklok. Verði fallist á að einhverjir ágallar hafi verið á því verki sem stefndu unnu í þágu Stends sé ljóst að Stendur hafi með athafnaleysi sínu og tómlæti fyrirgert öllum hugsanlegum rétti gagnvart stefndu. Þar sem stefnendur geti ekki notið betri réttar gagnvart stefndu en Stendur sé ljóst að réttur þeirra sé einnig niður fallinn, verði fallist á að hann hafi einhvern tímann verið fyrir hendi.

Ábyrgð Mannverks Tryg samkvæmt lögum nr. 160/2010

Af hálfu Mannverks Tryg er byggt á því að lagaskilyrði fyrir skaðabótaábyrgð stefnda sem byggingarstjóra séu ekki uppfyllt í málinu, sbr. 5. og 7. mgr. 29. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010. Ekkert skilyrða þessara lagaákvæða sé uppfyllt að því er við kemur Mannverki Tryg og fullyrðingum stefnenda um annað sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Í fyrsta lagi hafi stefnendur ekki gert neina tilraun til þess að rökstyðja það að Mannverk Tryg hafi sýnt af sér stórfellda vanrækslu við störf sín sem byggingarstjóri, sbr. ákvæði 5. mgr. Engar viðhlítandi málsástæður séu settar fram því til stuðnings. Vísa stefndu til fyrri röksemda um að ætlaðar kröfur Stends á hendur þeim sem stefnendur vilji ganga inn í verði ekki að réttu lagi byggðar á reglum fasteignakauparéttar heldur verktakaréttar.

Yrði fallist á það með stefnendum að stefndi hafi sýnt af sér stórfellda vanrækslu vegna ágalla sem ekki hefðu átt að dyljast honum við eftirlit byggi stefndi á því að þeir meintu ágallar sem raktir séu í stefnu geti ekki undir nokkrum kringumstæðum talist verulegir í skilningi ákvæðisins. Ljóst sé af matsgerð að langstærstur hluti ætlaðs tjóns sé rakinn til utanhússfrágangs, einkum glugga hússins, sem Mannverk hafi ekki borið ábyrgð á og Mannverk Tryg ekki farið með byggingarstjórn á.

Lindargata 37 sé eitt dýrasta fjölbýlishús landsins. Fjarstæðukennt sé að ætlað tjón vegna innanhússfrágangs, s.s. vöntun á skolvaski, málningarvinna í sameign, frágangur á gólfi í hjólageymslu eða aðrir ætlaðir ágallar sem raktir eru í stefnu geti hver um sig eða saman talist verulegur ágalli á því verki sem unnið var við húsið. Skilyrði 5. mgr. 29. gr. laga um mannvirki fyrir meintri bótaábyrgð byggingarstjóra séu ekki uppfyllt í málinu, hvernig svo sem á það sé litið.

Nánar um ætlaða ábyrgð stefndu gagnvart stefnendum Verksvið Mannverks hafi verið afmarkað við þau verk sem ólokið var þegar ÍAV lauk sínu verki og fasteignin var afhent Stendi. Samkvæmt kaupsamningi milli Stends og Landeyjar ehf., dags. 14. febrúar 2013, hafi húsinu verið skilað svo til fullbúnu að utan og hafi Landey skuldbundið sig til þess að klára allan utanhússfrágang. Í skilalýsingu sem fylgdi kaupsamningnum komi fram að gluggar séu ísettir og þéttir og bílakjallari fullfrágenginn. Verksvið Mannverks hafi verið nánar skilgreint með verksamningi við Stend og skilalýsingu Mannverks vegna hússins. Af umræddum gögnum sé ljóst að Mannverk hafi enga ábyrgð borið á utanhússfrágangi eða ytra byrði hússins. Stendur, og þar með stefnendur, geti því engar kröfur gert á hendur stefndu er snúi að frágangi utanhúss, þ.m.t. vegna glugga, bílakjallara og lóðar að utan, eða neinum öðrum atriðum sem sannanlega hafi verið unnin af ÍAV. Þá geti þær athugasemdir sem matsmaður geri við hönnun hússins ekki verið á ábyrgð stefndu sem verktaka eða byggingarstjóra.

Þá byggja stefndu á því að stefnendur og aðrir íbúðareigendur hafi fengið ítarlega kynningu á fasteignunum og allri sameign í aðdraganda kaupa þeirra á fasteignum sínum. Skoðunarskylda kaupenda sé rík og ljóst að flestir þeirra ætluðu ágalla sem nú sé krafist bóta fyrir hafi verið öllum sýnilegir við þá skoðun, þ.m.t. frágangur allrar sameignar. Með vísan til 29. gr. laga nr. 40/2002 geti stefnendur ekki borið fyrir sig galla á fasteigninni sem þeir þekktu til eða áttu að þekkja til við kaupsamningsgerð. Stefnendur hafi fyrirgert rétti til að bera fyrir sig ætlaða galla sem þeir hefðu mátt verða varir við þá þegar við skoðun. Þá er byggt á því að stefnendur hafi vanrækt verulega skyldu sína til að takmarka eigið tjón, s.s. með því að sinna eðlilegu viðhaldi.

Að lokum gera stefndu alvarlegar athugasemdir við framlagða matsgerð, sem sé illa rökstudd og því marki brennd að byggjast fyrst og fremst á persónulegum skoðunum matsmanns á því hvernig tiltekin verk skuli unnin. Samkvæmt dómaframkvæmd beri að líta fram hjá matsgerð að því leyti sem hún inniheldur ekki fullnægjandi rökstuðning. Þá séu í matsgerð lagðar til fleiri úrbætur en þörf krefji, t.d. í matslið nr. 6.

Tilgreining málsástæðna stefnenda í stefnu sé haldin sömu ágöllum og matsgerðin, þ.e. á skorti að að vísað sé til tiltekinna ákvæða byggingarreglugerðar, hönnunargagna eða annarra reglna og viðmiða þar sem við á og sem stefnendur byggja á að stefndu hafi vikið frá við vinnu sína. Séu málsástæður stefnenda því vanreifaðar að því leyti.

Um einstaka annmarka samkvæmt matsgerð

Tjónsliður 1, frágangur gluggakerfis

Stefndu benda á að óumdeilt sé að ísetning og frágangur glugga í húsinu hafi verið á verksviði ÍAV sem framkvæmt hafi þá vinnu sem matsmaður telji haldna ágöllum. Af því leiði að sýkna beri stefndu þá þegar af öllum kröfum sem snúa að ætluðum göllum á gluggum og gluggakerfi. Þá sé niðurstöðu matsmanns hafnað, sem og tillögum hans að úrbótum. Umræddir gluggar leki ekki og í þeim örfáu íbúðum þar sem leka varð vart á tímabilinu 2014–2015 hafi Stendur gert fullnægjandi úrbætur. Engin þörf sé á því að fjarlægja hvern einasta glugga í húsinu.

Tjónsliður 2, hljóðeinangrun milli íbúða

Stefndu benda á að kvartanir yfir hljóðvist hafi verið bundnar við íbúa íbúða nr. 203, 303 og 603. Niðurstaða matsmanns í þessum lið sé sú að ætlaða ágalla megi rekja til hjáleiðni um glugga. Þessi tjónsliður sé því sama marki brenndur og tjónsliður 1 þar sem gluggar og gluggakerfi hússins hafi verið sett upp af ÍAV, en ekki Mannverki. Leiði það óumflýjanlega til sýknu stefndu af öllum kröfum undir þessum lið.

Tjónsliður 3, frágangur á fráveitu ofanvatns.

Ætlaðir ágallar lúti að frágangi ÍAV utanhúss, sem stefndu beri enga ábyrgð á. ÍAV hafi þegar gert úrbætur á þessum frágangi á grundvelli matsgerðar sem aflað var í apríl árið 2016 og hafi þannig í verki viðurkennt ábyrgð sína. Enn fremur sé því hafnað að nokkur galli sé á umræddum frágangi. Gallakrafa verði ekki byggð á því mati dómkvadds matsmanns að frágangur glugga og hellulagna sé „óheppilegur og ófullnægjandi“, án þess að slíkt mat sé stutt neinum rökum eða tilvísunum til þeirra reglna og viðmiða sem slíkur frágangur skuli uppfylla.

Tjónsliðir 4 og 5, hljóðeinangrun milli íbúða og sameiginlegs rýmis og hljóðvist í sameiginlegu rými Frágangur hurða og hljóðeinangrunar á göngum hússins hafi verið unninn í samvinnu við S-kk-þf, húsfélagið og þáverandi íbúa í húsinu, sem óskað hafi eftir því að gengið yrði frá þessum atriðum með þeim hætti sem gert var. Ljóst sé að engar hurðir í sambærilegum húsum uppfylli þær kröfur sem lagðar eru til grundvallar í matsgerð, enda þyrfti þá óhjákvæmilega að setja tvær hurðir í hverja einustu íbúð. Hönnuðir hússins og Stendur hafi ákveðið að flísar skyldu lagðar á gólfin til þess að auka gæði byggingarinnar, vitaskuld á eigin ábyrgð. Stendur geti því ekki gert gallakröfu á hendur stefndu vegna þessa liðar og þar af leiðandi ekki stefnendur heldur. Þá hafna stefndu því að ráðast þurfi í jafn kostnaðarsamar úrbætur og lagðar eru til í matsgerð, einkum þar sem hljóðvist á göngum megi í öllu falli bæta með mun ódýrari kostum, svo sem með lagningu teppa á gólf.

Tjónsliður 6, aðgengi fatlaðra

Stefndu hafna því að aðgengi fatlaðra sé ófullnægjandi eða í ósamræmi við byggingarlýsingu. Fram komi í byggingarlýsingu að aðgengi fyrir fatlaða sé frá bakgarði, eins og raunin er, en ekki sé gerð krafa um slíkt aðgengi sem matsmaður leggur til að verði komið á í húsinu, hvorki í byggingarlýsingu né þágildandi byggingarreglugerð. Niðurstaða matsmanns sé órökstudd og á henni verði því ekki byggt. Þannig telji matsmaður að aðgengi í gegnum vagna og hjólageymslu uppfylli allar kröfur, nema að þröskuldur sé of hár „miðað við eðlilegar kröfur“. Hvergi sé það rökstutt í matsgerð hvar þessar eðlilegu kröfur séu settar fram eða hverjar þær í raun séu. Matsmaður leggi í raun til þrenns konar úrbætur, þ.e. lagningu skábrautar að útidyrahurð á vagna og hjólageymslu, uppsetningu rafdrifinna pumpa við hurðir og uppsetningu lyftu í stiga úr anddyri upp á 1. hæð hússins. Ljóst sé að hver og ein tillaga fyrir sig yrði fullnægjandi til þess að bæta úr meintum galla og stefnendur eigi því engan rétt til bóta vegna allra þriggja.

Tjónsliður 9, leki inn á vegg um steypuskil utan frá.

Um þennan lið gildi það sama og aðra liði er heyra undir utanhússfrágang. Um sé að ræða meintan galla á vinnu og frágangi ÍAV sem stefndu beri ekki ábyrgð á.

Tjónsliður 11, frágangur á gólfi við lyftur Stefndu vekja athygli á því að niðurstaða matsmanns um þennan lið sé ekki á því byggð að frágangur lyftu brjóti í bága við skilalýsingu, hönnunargögn eða gildandi lög, reglur og viðurkenndar venjur á þeim tíma þegar húsið var byggt, heldur eingöngu á því mati matsmanns að það sé „æskilegt að enginn eða lítill hæðarmunur sé á gólfum og í dyrum“ og að umrædd lyfta „ætti“ að vera með þeim hætti svo „sem minnst hindrun væri fyrir hreyfihamlaða að komast í hana“. Gallakrafa verði ekki byggð á slíku áliti matsmanns, án nokkurra tilvísana til reglna eða viðmiða sem stefndu unnu eftir.

Tjónsliður 14, frágangur í bílakjallara

Stefndu hafi ekki unnið við frágang í bílakjallara. Þá hafi þess verið sérstaklega getið í skilalýsingu með fasteignum í húsinu hvernig bílakjallara yrði skilað til kaupenda samkvæmt frágangi ÍAV, þ.e. að bílageymslugólf væri steypt og slípað án frekari meðhöndlunar. Sérstaklega hafi verið tekið fram að sprungur gætu myndast á yfirborðinu. Þessar upplýsingar hafi allir kaupendur fasteigna í húsinu fengið og samþykkt með undirritun kaupsamninga. Því geti hvorki húsfélagið né aðrir stefnendur gert kröfur á grundvelli þess að ekki hafi verið meira gert við bílakjallarann.

Tjónsliður 16, hitakerfi

Stefndu benda á að hönnun og uppsetning hitakerfis hafi verið alfarið í höndum Eflu hf. og nafngreinds pípulagningameistara. Í fyrra dómsmáli hafi báðum þessum aðilum verið stefnt og því haldið fram af hálfu stefnenda að þeir bæru alla ábyrgð á ætluðum göllum á hitakerfi. Engum málsástæðum hafi verið teflt fram um ætlaða ábyrgð stefndu þar á. Slíkur málatilbúnaður feli í sér ráðstöfun á sakarefninu sem stefnendur séu nú bundnir af gagnvart stefndu á grundvelli 45. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Þá hafi stefnendur fellt niður málssóknir gegn Eflu hf. og pípulagningameistaranum gegn greiðslu bóta vegna þessa tjónsliðar. Fram komi í dómsátt frá 22. janúar 2019 að hitanotkun kerfisins hafi verið meiri en gert hafi verið ráð fyrir vegna mistaka starfsmanna pípulagningameistarans. Hér liggi því fyrir að stefndu beri enga ábyrgð þar á. Byggt sé á því að með því hafi stefnendur tekið við fullnaðargreiðslu bóta vegna viðkomandi liðar og geti ekki gert frekari kröfur fyrir sama ætlaða skaðaverk á hendur stefndu.

Tjónsliðir nr. 7–8, 10, 1213, 15 og 17

Stefndu telji óþarft að fjalla sérstaklega um þessa liði, en hafni því að um sé að ræða galla, hvort heldur sem er í skilningi laga um fasteignakaup eða samkvæmt verksamningi stefndu og Stends og þeim lögum og reglum sem um hann giltu. Forsendur matsmanns undir þessum liðum séu með öllu ófullnægjandi og nær hvergi sé vísað til ákvæða skilalýsingar, hönnunargagna eða gildandi laga, reglna og viðmiða sem byggt sé á að brotið hafi verið í bága við. Þessi atriði eigi það öll sameiginlegt að uppfylla ekki skilyrði gallahugtaksins, vera augljós við skoðun fasteigna og sameignar, ásamt því að valda stefnendum ekki nokkru sjáanlegu tjóni.

Vaxtakröfur

Upphafsdag kröfu um skaðabótavexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 virðist stefnendur byggja á útgáfu lokaúttektarvottorðs vegna innra skipulags í húsinu, dags 8. febrúar 2016, sem sé ranglega sagt dagsett 15. febrúar í stefnu. Engum rökstuðningi er til að dreifa í stefnu fyrir því hvers vegna miðað sé við þá dagsetningu, en stefndu mótmæli því sem röngu og ósönnuðu að stefnendur eigi nokkurn rétt á skaðabótavöxtum úr hendi stefndu. Þá sé engum rökstuðningi til að dreifa varðandi upphafsdag þeirrar vaxtakröfu. Útgáfa lokaúttektarvottorðs geti ekki markað upphaf skaðabótaskyldu og því síður útgáfa lokaúttektarvottorðs sem grundvallist á byggingarleyfi vegna innanhússfrágangs sem ekkert hafi með meginþorra ætlaðra galla að gera. Þá sé ljóst að stefndi S-kk-nf eigi engan rétt til skaðabótavaxta á hendur stefndu og þar með bresti grundvöll til slíkrar kröfu stefnenda á hendur stefndu. Stefndu hafna jafnframt dráttarvaxtakröfu stefnenda en verði fallist á kröfur stefnenda að einhverju leyti byggja stefndu á því að dráttarvextir geti fyrst reiknast frá dómsuppsögu.

VI

Málsástæður réttargæslustefnda

Réttargæslustefndi tekur fram að starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra sem stefndi Mannverk Tryg ehf. tók hjá réttargæslustefnda hafi eingöngu gilt vegna framkvæmda innanhúss í fasteigninni Lindargötu 37, Reykjavík, á vátryggingartímabilinu frá 1. mars 2013 til 1. janúar 2017. Öll verk eða verkþættir sem unnir hafi verið fyrir 1. mars 2013 falli því utan starfsábyrgðartryggingarinnar. Þá bendir réttargæslustefndi á að í tryggingunni felist að vátryggt sé gegn bótaskyldu er fellur á vátryggðan byggingarstjóra þegar eigandi mannvirkis eða annar þriðji maður verður fyrir almennu fjártjóni sem rakið verður til gáleysis byggingarstjóra, sbr. 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Sé því um að ræða skaðabótaábyrgð utan samninga en ekki samningsábyrgð og verði komist að því að byggingarstjóri beri yfirhöfuð einhverja ábyrgð þá takmarkist bætur úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra við þá vátryggingarfjárhæð sem í skírteini greinir, 13.948.800 krónur.

VII

Umfjöllun og forsendur dómsins

Í máli þessu er deilt um það hvort stefnendur eigi hver fyrir sig rétt til skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi stefndu sameiginlega vegna ætlaðra galla á húsinu Lindargötu 37, sem eins og rakið hefur verið telst hluti af stærra fjöleignarhúsi. Stefnendur eru húsfélag (heildarhúsfélag), húsfélagsdeild Lindargötu 37 og einstakir eigendur 20 séreigna í húsinu og eru ætlaðir gallar ýmist taldir varða séreign, sameign allra eða sameign sumra. Stefndi Stendur keypti húsið af Landey ehf. „sem næst fullbú[ið] að utan en fokhel[t] að innan“ samkvæmt skilalýsingu er fylgdi kaupsamningnum, fékk Mannverk og Mannverk Tryg til að ljúka innanhússfrágangi og annast byggingarstjórn vegna þess og seldi svo nýjar íbúðir stefnendum eða forverum þeirra.

1. Aðild, kröfugerð o.fl.

Í lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, 2. mgr. 76. gr., er gert ráð fyrir tilvist húsfélagsdeilda, sem geta hvort heldur sem er verið sjálfstæðar að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélags. Slíkar deildir þarf ekki að stofna formlega, fremur en húsfélög, sem til eru í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 1. mg. 56. gr. laganna. Húsfélög geta átt aðild að dómsmálum, sbr. 3. mgr. 71. gr. laganna, og verður að ganga út frá því að hið sama eigi við um húsfélagsdeildir. Verður lagt til grundvallar að húsfélagsdeildin Lindargötu 37 sé til og nægilega sjálfstæð til þess að teljast aðildarhæf.

Í dómaframkvæmd hafa húsfélög verið talin bær til að sækja kröfur er varða sameign allra, án framsals krafna einstakra eigenda, að því gefnu að ákvörðun um málssókn sé tekin á löglega boðuðum húsfundi í samræmi við lög um fjöleignarhús, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar Íslands frá 15. nóvember 2007 í máli nr. 489/2006. Eðli máls samkvæmt hlýtur hið sama að eiga við um húsfélagsdeildir sem teljast aðildarhæfar, slíkar deildir hljóta að teljast bærar til að sækja kröfur er varða sameign sumra að sama skilyrði uppfylltu. Málssókn þessi var samþykkt á fundi húsfélagsdeildarinnar Lindargötu 37 þann 9. apríl 2019 og á fundi heildarhúsfélagsins 13. ágúst s.á. Er ekki deilt um lögmæti þeirra funda og þeirra ákvarðana.

Samkvæmt 1. mgr. 45. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 getur kaupandi beint kröfu vegna galla að fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu. Með vísan til þess sem að framan er rakið um heimild húsfélaga og deilda þeirra til að sækja kröfur er varða sameign, án framsals krafna, að framangreindu skilyrði um samþykkt húsfélagsfundar uppfylltu, stendur orðalag greinarinnar því ekki í vegi að húsfélög eða deildir þeirra geti sótt kröfur á grundvelli þessa lagaákvæðis. Má til hliðsjónar vísa aftur til dóms Hæstaréttar í máli nr. 489/2006. Þá hafa stefndu ekki fært fyrir því viðhlítandi rök að þeir stefnenda, eigenda séreigna í húsinu, sem keyptu íbúðir sínar eftir að fyrra dómsmálið var höfðað, 5. desember 2017, geti ekki átt aðild að kröfum gagnvart þeim á grundvelli 45. gr. laganna.

Í stefnu var sett fram sameiginleg fjárkrafa af hálfu heildarhúsfélagsins og húsfélagsdeildarinnar. Var það í andstöðu við yfirlýsta samlagsaðild þeirra, sbr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, samkvæmt stefnu, eins og bent var á í greinargerðum stefndu. Með endanlegri kröfugerð þessara stefnenda, þar sem sett er fram sín fjárkrafan af hendi húsfélags og húsfélagsdeildar hvors um sig, hefur verið bætt úr þeim annmarka sem kröfugerðin var haldin að þessu leyti og eru ekki efni til frávísunar málsins án kröfu af þessum sökum.

Það athugist þó að þegar bókað var um endanlegar dómkröfur stefnenda var ekki lögð fram nein sundurliðun á stefnufjárhæðum, en vísað var til þess að endanleg dómkrafa heildarhúsfélagsins sneri að matsliðum 1, 2, 3, 9 og 14, endanleg dómkrafa húsfélagsdeildarinnar að matsliðum 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 15, 16 og 17, en dómkröfur eigenda séreigna lytu að matslið 4 eins og í öndverðu. Ekki var bókað í þingbók hvorum þessara stefnenda krafa upp á 2.740.000 krónur vegna ofnotkunar á heitu vatni tilheyri og ekki heldur hvort frádráttur upp á 800.000 krónur vegna dómsáttar við pípulagningameistara skyldi dragast frá kröfum heildarhúsfélagsins eða húsfélagsdeildarinnar. Þar sem krafan vegna ofnotkunar á heitu vatni tengist sjáanlega matslið 16 þykir þó nægilega ljóst að húsfélagsdeildin hafi þá kröfu endanlega uppi og enn fremur að 800.000 krónurnar eigi að koma til frádráttar þeirri kröfu sérstaklega, enda er ljóst af efni dómsáttarinnar að þar er samið um bætur vegna ofnotkunar á heitu vatni.

Til þess er að líta að lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús eru að mestu ófrávíkjanleg og geta aðilar máls ekki samið sín á milli um það hvaða hluti húss telst sameign, sameign sumra eða séreign. Við munnlegan málflutning vöktu dómendur athygli lögmanna aðila á hugsanlegri vanreifun á aðild sóknarmegin varðandi kröfur samkvæmt matsliðum 1 og

2, þ.e. hvort heildarhúsfélagið eigi réttilega aðild að þeim kröfum. Að þessu verður nánar vikið í umfjöllun um þá matsliði hér á eftir. Að öðru leyti verður ekki séð að aðild að dómkröfum til sóknar eða varnar sé áfátt.

Við munnlegan málflutning var vakin athygli á því af hálfu stefndu að stefnendur tefli engum málsástæðum fram varðandi samningssambandið milli stefndu Stends og Mannverks. Engar frávísunarkröfur hafa þó verið hafðar uppi af þessum sökum. Í stefnu er byggt á því að Mannverk hafi vanrækt samningsskyldur sínar gagnvart Stendi, með því að ljúka ekki við framkvæmdina á fullnægjandi hátt, eins og þar er nánar rakið. Þótt stefnendur hafi ekki haft undir höndum og lagt fram gögn um samningssamband stefndu, og lýsing þess í stefnu sé þar af leiðandi takmörkuð, verður ekki séð að málið sé svo vanreifað af þeim sökum að varði frávísun án kröfu.

2. Sönnun um umdeild atvik

Fyrir liggur að um sölu nýrra íbúða var að ræða sem afhendast áttu fullbúnar, fyrir utan gólfefni. Í langflestum tilvikum var um sölu að ræða til einstaklinga, sem þýðir að reglur og sjónarmið um neytendakaup koma til skoðunar. Atvik máls eru ekki umdeild nema að litlu leyti og þá aðallega varðandi það hvort verki Mannverks fyrir Stend í sameign hafi verið að fullu lokið áður en fyrstu íbúðir í húsinu voru afhentar, eða hvort úr verkinu hafi teygst eitthvað fram yfir afhendingu. Þótt engin gögn hafi verið lögð fram um samningssamband S-kk-ef og Mannverks þá er óumdeilt að Mannverk tók að sér það verk fyrir S-kk-þf að ljúka innanhússframkvæmdum í húsinu.

Varðandi afhendingartíma, sem almennt markar upphaf fyrningarfrests í gallamálum vegna fasteigna, þá liggja fyrir kaupsamningar um íbúðir þar sem fram koma upplýsingar um fyrirhugaðan afhendingardag. Við munnlegan málflutning afhenti lögmaður S-kk-ef yfirlit yfir afhendingartíma flestra íbúðanna, sem hann kvað sýna raunverulegan afhendingartíma samkvæmt afsölum sem ekki liggja fyrir í málinu. Mótmælti lögmaður stefnenda því að litið verði til þessa yfirlits, enda hvorki lagt fram formlega né hafði gefist kostur á að leiða vitni ef þörf krefði til að hnekkja þeim upplýsingum sem þar kæmu fram. Verður ekki byggt á umræddu yfirliti til sönnunar um afhendingartíma einstakra íbúða. Af þessu yfirliti og því sem fram kom við munnlegan málflutning af hálfu stefnda Stends, er þó ljóst að viðurkennt er að fyrstu íbúðir í húsinu voru ekki afhentar fyrr en eftir að öryggisúttekt hafði farið fram 29. nóvember 2013, þ.e. um mánaðamót nóvember/desember 2013. Verður að leggja þá viðurkenningu til grundvallar, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991. Samræmist það einnig aðilaskýrslu eins stefnenda, P-kk-ef S-kk-ef G-kk-ef, fyrir dómi en hann kvaðst hafa fengið sína íbúð afhenta 2. desember 2013 og hefði sú íbúð verið meðal fyrstu íbúða sem afhentar voru.

Af munnlegum skýrslum sem gefnar voru fyrir dómi varð ekki annað ráðið en að rými í sameign hefðu að mestu verið tilbúin þegar afhendingar íbúða hófust, en þó stóðu ýmsar framkvæmdir yfir í húsinu fram eftir árinu 2014. Af vitnaskýrslum varð þó ekki annað ráðið en það sem stefndu halda fram, þ.e. að þær framkvæmdir hafi að mestu tengst frágangi séreigna á efstu hæðum hússins (7.–11.), og að einhverju leyti lagningu gólfefna í íbúðum á neðri hæðum sem afhentar voru án gólfefna, en síður frágangi á sameign. Þó verður að líta til þess að í skýrslu um öryggisúttekt sem fram fór 29. nóvember 2013 á hæðum 1–6 ásamt sameign, er sú athugasemd gerð við frágang innri rýma að stigagangur (flóttagangur) sé ófrágenginn, gólfefni vanti, loka þurfi tengilúgum á gaflvegg og lokaumferð í málun sé eftir. Þá bar framkvæmdastjóri Stends fyrir dómi um að einhverjum verkhlutum sem að stefndu sneru í sameign hefði ekki verið að fullu lokið fyrr en eftir áramótin 2013/2014. Samkvæmt honum var þó um smáræði að ræða en mestu framkvæmdir sem áfram stóðu yfir í húsinu fram eftir ári 2014 hefðu tengst efstu hæðunum sem voru afhentar tilbúnar undir tréverk. Verður því að leggja til grundvallar að þótt frágangi á sameign hafi að mestu verið lokið við upphaf afhendingar íbúða um mánaðamót nóvember/desember hafi þeim framkvæmdum ekki verið lokið að fullu af hálfu stefndu fyrr en á árinu 2014. Að þýðingu þessa verður nánar vikið í tengslum við umfjöllun um fyrningu.

3. Ákvæði laga nr. 40/2002 um galla Kröfur sínar í málinu byggja stefnendur á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem fjalla um galla á fasteign, einkum 18., 19., 26. og 27. gr., auk ákvæðis 20. gr. um tímamark við mat á galla. Samkvæmt fyrri málslið 18. gr. telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Ákvæði síðari málsliðar greinarinnar kemur ekki til skoðunar þar sem um nýjar íbúðir var að ræða, en ekki notaðar, við sölu Stends til kaupenda. Kröfur síðari eigenda eru reistar á 45. gr. laganna og ganga þeir því inn í réttarstöðu forvera sinna sem keyptu íbúðir sínar af Stendi.

Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. telst fasteign gölluð ef hún annaðhvort hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til, eða hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Í 2. mgr. 19. gr. laganna er kveðið á um að í neytendakaupum skuli ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim er voru í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir. Þetta gildir þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess. Eins og fyrr sagði var um neytendakaup að ræða, a.m.k. í yfirgnæfandi hluta tilvika, og verður því við mat á því hvort um galla sé að ræða að horfa til ákvæðis 2. mgr. 19. gr. laganna.

Samkvæmt 20. gr. laganna skal við mat á því hvort fasteign telst gölluð miða við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda skv. 12. gr. laganna, eða samkvæmt samningi. Um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Samkvæmt 12. gr. flyst áhættan af seldri fasteign til kaupanda við afhendingu.

Ef fasteign er gölluð getur kaupandi krafist afsláttar, sem ákveða skal að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla, sbr. 41. gr. laganna. Samkvæmt 43. gr. getur kaupandi einnig, sé fasteign gölluð, krafist skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns skv. 59. gr. þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Ef galla eða tjón má rekja til saknæmrar háttsemi seljanda getur kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón. Sama gildir ef fasteign var við kaupsamningsgerð ekki í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingu seljanda.

4. Um ábyrgð byggingarstjóra samkvæmt lögum nr. 160/2010

Í 5. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sem tóku gildi 1. janúar 2011 og eiga því við í máli þessu, er kveðið á um eftirlit byggingarstjóra. Í lokamálslið þeirrar málsgreinar segir að komi verulegir ágallar á mannvirki í ljós við úttekt, við lok verkhluta eða framkvæmda, eða eftir að mannvirki er tekið í notkun, sem ekki hefur verið bætt úr og rekja má til stórfelldrar vanrækslu á verksviði einstakra iðnmeistara eða hönnuða, beri byggingarstjóri meðábyrgð á ágöllunum gagnvart eiganda, enda hefðu ágallarnir ekki átt að dyljast byggingarstjóra við eftirlit. Í athugasemdum að baki þessu ákvæði frumvarps til laganna segir að verði byggingarstjóri var við ágalla á verki geti hann losnað undan ábyrgð vegna þeirra ef hann hefur gert iðnmeistara og/eða eiganda viðvart og krafist úrbóta. Það sé aðeins þegar ágalli, sem ekki hefði átt að geta dulist byggingarstjóra við eftirlit hans, kemur fyrst í ljós eftir að verki eða verkhluta á að vera lokið sem byggingarstjóri getur borið bótaábyrgð ásamt iðnmeistara gagnvart eiganda.

Dómendur telja að við mat á því hvort um verulega ágalla sé að ræða á mannvirki þurfi að skoða heildstætt þá ágalla sem byggt er á, þannig að fleiri smærri ágallar geti saman talist verulegir.

Í 7. mgr. sömu greinar er kveðið á um að byggingarstjóri ber ekki ábyrgð á faglegri framkvæmd verkþátta á ábyrgð einstakra iðnmeistara eða hönnuða né því að iðnmeistarar og aðrir sem að verkinu koma uppfylli skyldur sínar samkvæmt verk eða kaupsamningi. Þar er einnig kveðið á um að hljóti eigandi eða annar þriðji maður tjón af völdum gáleysis byggingarstjóra í starfi beri hann skaðabótaábyrgð á því samkvæmt almennum reglum. Í athugasemdum að baki þessu ákvæði frumvarpsins er tekið fram að um hefðbundna sakarábyrgð sé að ræða á grundvelli almennra skaðabótareglna utan samninga, en gera megi þó ráð fyrir að við sakarmat verði byggt á ströngum sérfræðimælikvarða.

Samkvæmt 8. mgr. sömu greinar fyrnist skaðabótaábyrgð byggingarstjóra samkvæmt ákvæðum laga um fyrningu kröfuréttinda. Þar segir einnig að byggingarstjóri skuli hafa fullnægjandi ábyrgðartryggingu sem gildi í a.m.k. fimm ár frá lokum þeirra framkvæmda sem hann stýrði. Um verklok hefur verið miðað við lokaúttekt, nema sannað þyki að verklok hafi verið fyrr eða að byggingarstjóri hafi sagt sig frá verki fyrr. Eins og mál þetta liggur fyrir eru ekki efni til annars en að miða við að lokaúttekt 8. febrúar 2016 hafi markað verklok byggingarstjórans.

5. Hvort um galla er að ræða og hver ber ábyrgð – niðurstaða um einstaka kröfuliði samkvæmt matsgerð Kröfum sínum beina stefnendur að stefndu sameiginlega (in solidum). Verður umfjöllun um dómkröfur háttað þannig að nú verða teknir til umfjöllunar einstakir matsliðir/kröfuliðir í þeirri röð sem um þá er fjallað í matsgerð dómkvadds matsmanns og tekin afstaða til málsástæðna aðila varðandi hvern lið fyrir sig, með hliðsjón af því sem hér að framan hefur þegar verið ritað. Um fyrningu og tómlæti verður fjallað síðar.

Í matsgerð er komist að þeirri niðurstöðu að um annmarka sé að ræða í öllum matsliðum og metinn kostnaður af úrbótum vegna þeirra allra. Matsmaður staðfesti matsgerð sína fyrir dómi og svaraði spurningum lögmanna og dómara um efni hennar. Það er álit dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmanni, að matsgerðin sé í heild vel unnin og að mestu studd fullnægjandi rökum. Hefur matsgerðinni ekki verið hnekkt með yfirmati. Mat á því hvort um galla sé að ræða í hverju tilviki í skilningi laga um fasteignakaup hvílir þó á endanum hjá dómendum. Um matsspurningar og niðurstöður matsmanns um einstaka matsliði vísast til kafla II hér að framan, og um málsástæður aðila um einstaka matsliði vísast til kafla IV og V.

Matsliður 1. Gluggar og gluggakerfi

Matsmaður telur frágang hvað varðar loft og vatnsþéttleika á þéttingum „innan við gler og spjöld“ ófullnægjandi og ekki uppfylla almennar kröfur 118. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Um kerfislægan annmarka sé að ræða sem ekki verði bætt úr nema með því að taka gler úr gluggum, líma alla þéttilista í hornum og stytta lárétta þéttilista.

Við munnlegan málflutning vöktu dómendur athygli á því að aðild að dómkröfu samkvæmt þessum matslið kynni að vera svo vanreifuð að varðað gæti frávísun án kröfu, þar sem sá annmarki sem matsmaður telur fyrir hendi samkvæmt þessum matslið er staðsettur í innri hluta gluggaumbúnaðar, þ.e. innan við gler. Samkvæmt 5. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst til séreignar sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum. Verður ekki annað séð en að ákvæðið hafi verið túlkað svo að allur sá hluti gluggaumbúnaðar sem liggur fyrir innan gler teljist til innra byrðis, og þar með til séreignar sé um glugga í séreign að ræða. Af hálfu stefnenda var einkum bent á að gluggakerfið væri hluti af utanhússklæðningu og að viðgerð þyrfti að fara fram utan frá. Dómendur fallast ekki á þau rök og telja aðild húsfélagsins að kröfu vegna matsliðar 1 verulega vanreifaða. Er því óhjákvæmilegt að vísa kröfu vegna þessa liðar matsgerðarinnar frá dómi, án kröfu.

Matsliður 2. Hljóðeinangrun á milli íbúða Í matsgerð kemur fram að lofthljóðeinangrun sem mæld var á milli íbúða í húsinu sé undir mörkum byggingarreglugerðar í gr. 173 og því ófullnægjandi. Í matsgerð segir nánar um þennan lið: „Við skoðun staðreyndi matsmaður að rifur eru við enda á láréttum póstum neðan og ofan við gólfplötur þar sem að ekki eru þéttingar á milli pósta. Þeir liggja þó svo til þétt saman. Lausn sem þessi, þar sem gluggar ganga samfellt framan við hæðarskil, er krefjandi fyrir frágang til þess að uppfylla kröfur um hljóðeinangrun. Þetta er algengt í skrifstofu og þjónustuhúsnæði þar sem að jafnaði eru minni kröfur gerðar um hljóðeinangrun en í íbúðarhúsnæði.“ Á bls. 18 í matsgerð er enn fremur bent á að ekki séu þéttingar á milli láréttra og lóðréttra pósta „innan við gler/spjöld“. Þar geti loft borist á milli og hætta sé á að reykur berist milli íbúða komi upp eldur í húsinu. Leggur matsmaður til úrbætur sem lýst er bæði í orðum og á skýringarmynd á bls. 22 í matsgerð.

Við munnlegan málflutning vöktu dómendur athygli á því að samkvæmt matsgerð er sá annmarki sem matsmaður telur fyrir hendi samkvæmt þessum matslið staðsettur í innri hluta gluggaumbúnaðar, þ.e. í þéttingum fyrir aftan gler. Vísast til þess sem fyrr sagði undir umfjöllun um matslið 1 hér að framan um ákvæði 5. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994. Dómendur fallast ekki á þau rök stefnenda að gluggakerfið sé hluti af utanhússklæðningu og telja aðild húsfélagsins að kröfu vegna matsliðar 2 verulega vanreifaða, í ljósi þess sem fram kemur í matsgerðinni. Er því óhjákvæmilegt að vísa kröfu vegna þessa liðar matsgerðarinnar frá dómi, án kröfu.

Matsliður 3. Frágangur á fráveitu ofanvatns – húsfélag Í umfjöllun sinni um þennan lið vísar matsmaður til matsgerðar sinnar frá apríl 2016, sem lögð hefur verið fram í málinu, varðandi orsakir leka sem vart varð í íbúð 102. Röksemdir matsmanns í þeirri matsgerð koma því til fyllingar umfjöllun matsmanns í matsgerð hans frá júlí 2018 um þetta atriði. Dómendur fallast á það mat matsmanns að frágangur glugga og hellulagnar við og í kringum húsið nr. 37 sé enn ófullnægjandi, þar sem gluggar ná niður að skilgreindu vatnsyfirborði, þ.e. efra borði hellulagnar, svo vatn getur legið að þéttingum glugga. Fyrir dómi orðaði matsmaður það svo að ekki hefði verið bætt úr þessu „lykilatriði“ við þær endurbætur sem fram fóru í framhaldi af matsgerð matsmannsins frá apríl 2016. Staðreyndu dómendur það við vettvangsgöngu að yfirborð hellna utanhúss nemur enn við neðri brún glugga. Þótt ekki sé vitað til þess að lekið hafi inn í húsið eftir endurbætur í tengslum við lekann inn í íbúð 102, taka dómendur undir með matsmanni að þessi frágangur sé ekki forsvaranlegur, en matsgerð hefur, eins og áður sagði, ekki verið hnekkt. Felur þetta í sér galla í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Í matsgerð er kostnaður af úrbótum metinn á 5.964.000 krónur, með virðisaukaskatti.

Stefndi Stendur bar sem seljandi nýrra íbúða ábyrgð gagnvart kaupendum á göllum sem kynnu að vera á fasteignunum.

Um frágang utanhúss er að ræða sem hvorki stefndi Mannverk né stefndi Mannverk Tryg bera ábyrgð á og verða þeir því sýknaðir af kröfum húsfélagsins vegna þessa liðar.

Matsliður 4. Hljóðeinangrun milli íbúða og sameignar – séreigendur Matsmaður bendir á að hurðir að íbúðum uppfylla ekki kröfur gr. 173.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 hvað hljóðeinangrun varðar, þær séu hannaðar til að hljóðeinangra 31 dB en lágmarkskrafa samkvæmt byggingarreglugerð sé 52 dB. Í framburði matsmanns kom fram að ekki væri unnt að uppfylla kröfur byggingarreglugerðar hvað þetta varðaði nema með stálhurð eða tvöfaldri hurð, enda engar viðarhurðir á markaði sem uppfylli þessi skilyrði. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og telja dómendur að hér sé um galla að ræða í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup.

Matsmaður metur kostnað af úrbótum við skipti á hurðum á 1.–9. hæð samkvæmt þessum lið 5.903.000 krónur, með virðisaukaskatti.

Eins og fyrr sagði bar stefndi Stendur, sem seljandi nýrra íbúða, ábyrgð gagnvart kaupendum á göllum sem kynnu að vera á fasteignunum.

Í framburði matsmanns kom fram að á teikningum hefði verið gert ráð fyrir einfaldri viðarhurð og ekki gert ráð fyrir að stúkað yrði af anddyri innan íbúða sem bætt hefði getað hljóðvist innan þeirra. Engin gögn liggja fyrir um samningssamband Stends og Mannverks og það samkomulag sem á milli þeirra tókst í febrúar 2013 um innanhússfrágang. Er ósannað að stefndi Mannverk hafi borið ábyrgð á þessari hönnun og efnisvali hurðanna. Verður því að sýkna hann af þessari kröfu.

Á byggingarstjóranum, Mannverki Tryg, sem óumdeilt er að tók að sér hlutverk byggingarstjóra með samkomulagi við Stend í febrúar 2013, hvíldu skyldur og ábyrgð samkvæmt 5. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Verður að telja að það hafi ekki átt að dyljast fyrir byggingarstjóra að hurðirnar væru hannaðar m.v. 31dB og uppfylltu því ekki kröfur byggingarreglugerðar. Liggur ekkert fyrir um að byggingarstjórinn hafi vakið athygli á þessum annmarka eða öðrum í samræmi við skyldur sínar.

Matsliður 5. Hljóðvist (ómtími) á stigagöngum framan við íbúðir – húsfélagsdeild Matsmaður bendir á að ómtími á göngum framan við íbúðir á 1. til 9. hæð sé lengri en samkvæmt kröfum 175. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Hann hafi mælst 1,7 sek á tíðnibilinu 250–4.000 Hz, en lengsti leyfilegi ómtími á sameiginlegum göngum með aðgang að tveimur eða fleiri íbúðum sé 1,0 sek. Felur þetta í sér galla í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Metinn kostnaður við úrbætur með því að setja hljóðeinangrandi plötur í loft nemur 2.730.000 krónum. Hefur því mati ekki verið hnekkt, en ekki er augljóst að kostnaður af því að rífa upp flísar og teppaleggja ganga yrði minni.

Við munnlegan málflutning var því harðlega mótmælt af hálfu stefnenda, sem fram kemur í greinargerð S-kk-ef, að stefnendur hefðu óskað eftir að gangar yrðu flísalagðir frekar en teppalagðir. Telst það ósannað.

Stefndi Stendur bar ábyrgð á þessum galla sem seljandi hússins.

Engin gögn liggja fyrir um samningssamband Stends og Mannverks og það samkomulag sem á milli þeirra tókst í febrúar 2013 um innanhússfrágang. Er ósannað að framangreindan galla sé að rekja til einhvers sem stefndi Mannverk bar ábyrgð á gagnvart Stendi. Því er ekki haldið fram af hálfu Stends að Mannverk hafi borið ábyrgð á vali gólfefna, þvert á móti verður ekki annað ráðið af greinargerð Stends en að Stendur hafi ákveðið að leggja flísar á gólfið.

Þá verður ekki talið að hinum stefnda byggingarstjóra hafi mátt vera umræddur annmarki ljós. Verður því að sýkna bæði Mannverk og Mannverk Tryg af þessari kröfu.

Matsliður 6. Aðgengi hreyfihamlaðra

Eins og matsmaður bendir á er leiðin um aðalinngang hússins sem snýr að Lindargötu ófær fyrir fólk í hjólastól, enda þarf að fara upp tröppur til að komast að lyfturými. Inngangur að aftan í gegnum hjólageymslu er í sömu hæð og lyfturýmið, en til að komast að þeim inngangi, sem er aftan við húsið, þarf annaðhvort að fara upp tröppur eða upp skáhallandi vegstúf, eins og sást við vettvangsgöngu. Stangast þetta á við það sem segir í byggingarlýsingu á aðalteikningu um að öll hönnun aðkomu á „jarðhæð“ miðist við þarfir fatlaðra, en jarðhæð er þó ekki skilgreind á teikningum eins og matsmaður bendir á. Þrátt fyrir þetta orðalag í byggingarlýsingu verður ekki séð að aðgengi fatlaðra í húsinu sé í ósamræmi við hönnun þess.

Matsmaður styðst við gr. 104.1 í byggingarreglugerð til stuðnings því mati sínu að hönnun hússins sé hvað aðgengi fatlaðra ekki í samræmi við byggingarreglugerð, en samkvæmt því skulu fjölbýlishús þannig hönnuð og byggð að þau henti vel til þeirra nota sem þeim eru ætluð, séu vönduð og hagkvæm m.t.t., meðal annars, „aðgengis og afnota allra“. Dómendur telja kröfu um rafdrifna pumpu og lyftu úr anddyri ekki verða á þessu ákvæði byggða. Þrátt fyrir niðurstöðu matsmanns er því ósannað að um galla sé að ræða í skilningi laga um fasteignakaup hvað skort á þessu varðar. Hins vegar er fallist á að of hár þröskuldur í inngangi inn í hjólageymslu feli í sér galla hvað þetta varðar, sbr. 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002. Kostnaður af úrbótum á þröskuldi nemur samtals 151.000 krónum (113.000 + 38.000) samkvæmt matsgerð og hefur því mati ekki verið hnekkt.

Stefndi Stendur bar sem seljandi hússins ábyrgð á þessum galla. Mannverk, sem tók að sér innanhússfrágang og auk þess lagningu hellna utan við húsið, verður einnig talið hafa borið ábyrgð á þessum galla, sem telst annmarki á framkvæmd en ekki hönnun. Þá verður að telja að þessi annmarki hafi ekki getað dulist byggingarstjóra og telst hann því einnig ábyrgur vegna skorts á eftirliti með framkvæmdunum.

Matsliður 7. Hvort búið sé að fullmála gólf í geymslum og annars staðar í sameign þar sem gólf eru máluð Niðurstaða matsmanns er sú að málning á gólfum í geymslugöngum sé óhrein, mött og ójöfn í öllum geymslugöngum sem skoðaðir voru nema í geymslugangi austur í kjallara 2. Þar sé málning fullnægjandi. Matsmaður gerir grein fyrir aðferð sinni við matið og fram kemur að tekið er mið af því að eðlilegt sé að gera minni kröfur til gæða málningar og undirlags á gólfum í rýmum þar sem fólk dvelur ekki, svo sem í geymslum og tækjaklefum. Sýnist þannig tekið tillit til málsástæðu stefndu um að minni kröfur beri að gera til frágangs „Brýma“. Metinn kostnaður við að hreinsa gólf og mála að nýju er 244.000 krónur. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og er fallist á að um galla sé að ræða í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi Stendur bar ábyrgð á þessum galla gagnvart kaupendum sem seljandi hússins. Mannverk bar ábyrgð gagnvart S-kk-þgf á því að skila verki sínu með fullnægjandi hætti og ganga stefnendur inn í rétt Stends skv. 45. gr. laga nr. 40/2002. Þá verður að telja að þessi annmarki hafi ekki getað dulist byggingarstjóra og telst hann því einnig ábyrgur vegna skorts á eftirliti með framkvæmdunum.

Matsliður 8. Hvort frágangi í rýmum í sameign á hæðum 1 og 2 sé lokið á fullnægjandi hátt Matsmaður telur frágang í rýmum í sameign á ýmsan hátt ófullnægjandi og ólokið að hluta, eins og rakið er í umfjöllun um matsgerð hans hér að framan. Matsmaður metur kostnað af úrbótum upp á alls 307.000 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og er fallist á að um galla sé að ræða í skilningi 18. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi Stendur bar sem seljandi hússins ábyrgð á þessum galla. Mannverk, sem tók að sér innanhússfrágang, verður einnig talið hafa borið ábyrgð á þessum galla. Þá verður að telja að þessir annmarkar hafi ekki getað dulist byggingarstjóra og telst hann því einnig ábyrgur vegna skorts á eftirliti með framkvæmdunum.

Matsliður 9. Raki/skemmd á vegg í gangi við inngöngudyr í geymslur á 2. hæð Niðurstaða matsmanns er sú að vatn hafi lekið utan frá í gegnum veggi um steypuskil og valdið skemmdum á málningu inni á suðurhlið í kjallara 1 og 2., en almennt sé ófullnægjandi að veggir leki. Fram kom í aðilaskýrslu fyrirsvarsmanns Mannverks að úrbætur hefðu verið gerðar með tilteknum hætti og halda stefndu því fram að þær séu fullnægjandi. Matmaður leggur þó til frekari úrbætur og metur kostnað af þeim upp á 772.000 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og er fallist á að um galla í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 sé að ræða.

Stendur bar ábyrgð á þessum galla sem seljandi hússins.

Þar sem orsök lekans er að rekja til utanhússfrágangs ber Mannverk ekki ábyrgð og ekki heldur byggingarstjórinn, Mannverk Tryg. Verða þeir því sýknaðir af þessum lið kröfunnar.

Matsliður 10. Hvort hurðir frá bílageymslugangi að lyftum og á geymslugangi séu settar í á fullnægjandi hátt Matsmaður telur hurðir á milli brunastúka og ganga við lyftur í kjallara 3 og 2 ófullnægjandi þar sem felliþröskuldur leggst ekki að gólfi. Þá sé þröskuldur í dyrum milli gangs við lyftur og geymslugangs í kjallara 1 of hár. Matsmaður metur kostnað af úrbótum upp á 228.000 krónur, með virðisaukaskatti. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og er fallist á að um galla sé að ræða í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi Stendur ber sem seljandi hússins ábyrgð á þessum galla. Mannverk, sem tók að sér innanhússfrágang, verður einnig talið bera ábyrgð á þessum galla. Við öryggisúttekt var „brunahólfun“ talin í lagi og ekki að sjá að gerðar hafi verið athugasemdir við þetta atriði. Engu að síður verður að telja um að ræða atriði sem ekki hefði átt að fara fram hjá byggingarstjóra við eftirlit hans og ber hann því einnig ábyrgð.

Matsliður 11. Hæðarmunur milli gólfs í lyftu og rýmis framan við lyftur.

Matsmaður bendir á að samkvæmt teikningum er syðri lyftan slökkvilyfta og þurfi því að hafa þröskuld við dyr að lyftunni svo vatn flæði ekki greiðlega inn í lyftustokk. Slíkt sé ekki nauðsynlegt við hina lyftuna, en þar telur matsmaður að sem minnstur hæðarmunur eigi að vera m.t.t. aðgengis fatlaðra. Matsmaður telur hæðarmun við sex lyftudyr of mikinn miðað við nákvæmnikröfur í byggingariðnaði en þrettán dyr sé miðað við stálþröskuld í dyrum. Metur matsmaður kostnað af úrbótum upp á 1.712.000 krónur.

Umræddur gólfhalli við lyftur er til þess að mæta kröfum byggingarreglugerðar um slökkvilyftur, eins og fram kemur í matsgerð. Þótt einungis önnur lyftan sé skilgreind sem slökkvilyfta í byggingarlýsingu á teikningu fellst dómurinn ekki á að það feli í sér galla á fasteigninni þótt báðar lyftur hafi uppfyllt kröfur byggingarreglugerðar að þessu leyti. Verður því að sýkna alla stefndu af kröfu samkvæmt þessum matslið.

Matsliður 12. Hvort frágangi á niðurfalli/gólfi í inntaksklefa sé lokið á fullnægjandi hátt Matsmaður telur frágang gólfs í inntaksklefa ófullnægjandi þar sem ekki er réttur halli að gólfniðurfalli. Matsmaður metur kostnað af úrbótum upp á 626.000 krónur og tekur fram að ekki sé minna verk að setja nýtt gólfniðurfall en að laga halla á gólfinu og sé það því eðlilegri og faglegri leið. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og fallast dómendur á að um galla sé að ræða í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi Stendur bar sem seljandi hússins ábyrgð á þessum galla. Mannverk, sem tók að sér innanhússfrágang, verður einnig talið hafa borið ábyrgð á þessum galla. Jafnframt er hér um að ræða atriði sem ekki hefði átt að fara fram hjá byggingarstjóra við eftirlit hans og ber hann því einnig ábyrgð.

Matsliður 13. Hvort frágangi á gólfi í hjólageymslu sé lokið á fullnægjandi hátt Matsmaður telur frágang gólfs í hjóla og vagnageymslu ófullnægjandi þar sem það er mikið sprungið og umfram það sem eðlilegt er og tekur fram að gólfið hafi verið sprungið þegar það var málað. Matsmaður metur kostnað af úrbótum upp á 760.000 krónur, með virðisaukaskatti. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og fallast dómendur á að um galla sé að ræða í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi Stendur bar sem seljandi hússins ábyrgð á þessum galla. Mannverk, sem tók að sér innanhússfrágang, verður einnig talið hafa borið ábyrgð á þessum galla. Jafnframt er hér um að ræða atriði sem ekki hefði átt að fara fram hjá byggingarstjóra við eftirlit hans og ber hann því einnig ábyrgð.

Matsliður 14. Hvort frágangi á gólfi í bílageymslu framan við inngang á húsinu á 3 hæð sé lokið á fullnægjandi hátt Matsmaður bendir á að yfirborð gólfs í kjallara 3 sé skemmt og að steypan hafi skemmst eftir niðurlögn áður en hún hafði náð nægum styrk. Metinn kostnaður matsmanns af úrbótum nemur 8.750.000 krónum, með virðisaukaskatti. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og fallast dómendur á að um galla sé að ræða í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi Stendur bar sem seljandi hússins ábyrgð á þessum galla, en þegar Stendur keypti húsið Lindargötu 37 átti bílakjallari að vera fullfrágenginn samkvæmt skilalýsingu sem var hluti kaupsamnings Stends (sem þá hét L37 ehf.) við Landey ehf. Mannverk, sem ekki tók að sér neinar framkvæmdir við bílakjallarann, ber því enga ábyrgð á þessum galla, né heldur Mannverk Tryg, sem tók að sér byggingarstjórn á sama tíma og Mannverk kom að verkinu. Verða stefndu Mannverk og Mannverk Tryg því sýknaðir af þessum kröfulið.

Matsliður 15. Skolvaskur

Í matsgerð kemur fram að á aðalteikningum að kjallara 1 var gert ráð fyrir ræstikompu, en því rými mun hafa verið breytt í geymslu á teikningum og er því enginn ræstivaskur í sameign hússins eða aðstaða fyrir búnað sem notaður er til ræstingar. Aðspurður fyrir dómi hvort gerð væri krafa um ræstivask í reglugerð kvað matsmaður svo ekki vera, en benti á að matsspurningin hefði miðast við það „hvort settur hafi verið upp skolvaskur í sameign í samræmi við byggingar og aðaluppdrætti“. Matsbeiðendur verða að bera hallann af því ef matsspurningar teljast óskýrar. Dómendur telja matsgerð ekki fela í sér viðhlítandi sönnun þess að um galla á fasteign sé að ræða hvað þennan matslið varðar. Leiðir það til þess að sýkna ber alla stefndu af kröfum samkvæmt þessum lið.

Matsliður 16. Hitakerfi

Um þetta atriði vísar matsmaður til minnisblaðs H-kk-ef J-kk-ef, byggingatæknifræðings og pípulagningameistara, sem hann leitaði til varðandi þennan matslið, til fyllingar sinni umfjöllun. Samkvæmt því sem kemur fram í umfjöllun matsmanns og minnisblaðinu var upphaflega of lítill varmaskiptir, annaðhvort 60 eða 70 plötu, en búið var að skipta honum út fyrir 100 plötu varmaskipti í febrúar 2016. Stefnendur létu síðan skipta þeim varmaskipti út fyrir 200 plötu varmaskipti, en byggja kröfu sína á matsgerð.

Matsmaður telur líklegt að varmaskiptir sem var á kerfinu, það er 100 plötur, hafi verið nægjanlegur, þótt stærð hans hafi verið um 10% undir útreiknaðri stærð. Ekki hafi verið þörf á að setja svo stóran varmaskipti sem gert var er skipt var um varmaskipti (200 plötur) og að ekki hafi heldur verið þörf á að skipta um hringrásardælur í íbúðum. Hins vegar hafi þurft að yfirfara stillingar á kerfinu eftir að skipt var um varmaskipti. Metur matsmaður kostnað af úrbótum við að skipta 100 plötu varmaskipti út fyrir 110 plötu varmaskipti, auk kostnaðar af því að yfirfara stillingar í tengiklefa og íbúðum, upp á samtals 826.000 krónur, með virðisaukaskatti. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og fallast dómendur á að um galla sé að ræða í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002. Um kröfu vegna ofnotkunar á heitu vatni, sem tengist þessum matslið, verður fjallað sérstaklega hér rétt á eftir.

Ljóst er að við fyrri málssókn beindu stefnendur ekki kröfu vegna þessa liðar að Stendi, heldur einungis Mannverki og Mannverki Tryg. Verður að fallast á það að í því hafi falist bindandi málflutningsyfirlýsing gagnvart Stendi. Verður hann sýknaður þegar af þeirri ástæðu. Á það er hins vegar fallist að hitakerfið hafi fallið undir innanhússfrágang Mannverks og verður Mannverk því talið bera ábyrgð á þessum lið. Jafnframt er hér um að ræða atriði sem ekki hefði átt að fara fram hjá byggingarstjóra við eftirlit hans og ber hann því einnig ábyrgð.

Matsliður 17. Rekstrarhandbók

Matsmaður vísar til gr. 188.11 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, þar sem segir að leiðbeiningar um rekstur lagnakerfa skuli vera skýrar og fullnægjandi til þess að rekstur þeirra geti ávallt gengið snurðulaust við eðlilega starfsemi í byggingunni, auk þess sem hann vísar til danskra staðla, sem jafnframt séu íslenskir, en ákvæði þeirra um gerð leiðbeininga séu í aðalatriðum sambærileg við kafla 16.1 í núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012. Telur matsmaður að gera eigi handbók um öll kerfi í húsinu samkvæmt stöðlum sem um þau giltu. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og fallast dómendur á að um galla á fasteign sé að ræða í skilningi 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002, enda þótt matsmaður miði úrbótatillögu sína við gerð rekstrarhandbókar um kerfi hússins í stað leiðbeininga um viðeigandi kerfi í húsinu.

Stefndi Stendur bar sem seljandi hússins ábyrgð á að skila eigninni til kaupenda með viðhlítandi leiðbeiningum um lagnakerfi hússins. Þar sem engin gögn liggja fyrir um samningssamband Stends og Mannverks er ósannað að gerð slíkrar rekstrarhandbókar hafi fallið undir það verk sem Mannverk tók að sér fyrir Stend og verður því að sýkna Mannverk af þessum lið dómkröfu. Á hinn bóginn fallast dómendur á að byggingarstjóri beri ábyrgð, með S-kk-þgf, á því að hafa ekki séð til þess að slíkar leiðbeiningar yrðu gerðar. Er hér um að ræða atriði sem ekki hefði átt að fara fram hjá byggingarstjóra við eftirlit hans.

Krafa vegna ofnotkunar á heitu vatni Í málinu er enn fremur höfð uppi krafa um bætur fyrir ofnotkun á heitu vatni upp á 2.740.000 krónur. Sú fjárhæð er hvergi rökstudd í stefnu en hún sýnist vera byggð á ummælum ofarlega á bls. 47 í matsgerð dómkvadds matsmanns, í umfjöllun um matslið 16, þar sem segir að miðað við forsendur, sem matsmaður tilgreinir, „má reikna út [...] að heitt vatn hafi kostað um 2,74 milljónum meira þegar 70 plötu forhitari var á kerfinu“. Matsmaður tekur þó fram að „þá [hafi] ekki verið dregið frá magn sem fór í annað svo sem snjóbræðslu á vegum Reykjavíkurborgar og hitablásara í bílageymslum“. Í niðurstöðu matsmanns um matslið 16 segir svo að „ekki [sé] hægt að sjá af fyrirliggjandi gögnum hver umframnotkun á heitu vatni var vegna þess að varmaskiptir var í upphafi 70 plötur en ekki 110 plötur“. Í samræmi við þá niðurstöðu er ekki að finna neina fjárhæð vegna ofnotkunar á heitu vatni í kafla matsgerðar um metinn kostnað.

Þá liggur í málinu fyrir yfirlit sem ekki ber með sér frá hverjum stafar þar sem teknar eru saman upplýsingar sem varða „vatnsnotkun Lindargötu 37 samkvæmt álestrum og útskriftum frá OR“. Getur slíkt yfirlit ekki falið í sér viðhlítandi sönnun fyrir kröfu þessari.

Í kröfubréfi stefnenda, dags. 4. september 2018, voru færð rök fyrir ábyrgð stefnda S-kk-ef á ofnotkun heits vatns vegna annmarka á hitakerfi, en í stefnu er engar eiginlegar málsástæður að finna til stuðnings kröfu um bætur vegna þessa. Er krafan, og málsástæður að baki henni, af þeim sökum verulega vanreifuð og er ljóst af greinargerðum stefndu að sú vanreifun hefur bitnað á vörnum þeirra. Uppfyllir málatilbúnaður stefnenda ekki skilyrði d og eliða 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og verður henni því vísað frá dómi, án kröfu.

6. Fyrning

Stefndu byggja allir á því að allar kröfur á hendur þeim séu fyrndar.

Um fyrningu krafna samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup fer eftir lögum um fyrningu, sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Á það einnig við um skaðabótakröfur á hendur byggingarstjóra, sbr. 8. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Óumdeilt er að um kröfur sem hafðar eru uppi á hendur stefndu í þessu máli eiga við lög nr. 150/2007 sem tóku gildi 1. janúar 2008. Fyrningarfrestur er fjögur ár, hvort heldur sem litið er til 3. gr. þeirra laga, um almennan fyrningarfrest krafna, eða 9. gr. laganna, um fyrningu skaðabótakrafna. Upphafstími fyrningar vegna galla í fasteignakaupum miðast almennt við afhendingu eignar, sbr. 1. mgr. 20. gr., sbr. 12. gr., laga nr. 40/2002. Á það einnig við um leynda galla, þ.e. galla sem er að rekja til ástands við afhendingu en koma ekki í ljós fyrr en síðar. Þegar svo háttar til kann ákvæði 10. gr. laga nr. 150/2007 að koma til skoðunar.

Eins og fyrr kom fram liggja ekki fyrir í málinu gögn um raunverulegan afhendingartíma einstakra íbúða, en samkvæmt viðurkenningu stefnda S-kk-ef er lagt til grundvallar að fyrstu íbúðir hafi ekki verið verið afhentar fyrr en um mánaðamót nóvember/desember 2013. Samkvæmt framburði stefnanda P-kk-ef S-kk-ef G-kk-ef fékk hann sína íbúð afhenta 2. desember 2013. Í málatilbúnaði stefnenda er atvikum lýst svo að framkvæmdum muni hafa verið lokið að mestu í árslok árið 2013 og íbúðir afhentar kaupendum eftir það. Miðað við það sem fram kom við aðalmeðferð sýnist ekki umdeilt að flestar íbúðir, að minnsta kosti á hæðum 1–6, hafi verið afhentar á eins til tveggja mánaða tímabili í kringum áramótin 2013/2014. Er því í reynd ekki teljandi ágreiningur milli aðila um það hvenær flestar íbúðir í húsinu voru afhentar um það bil, þótt nákvæmur afhendingartími einstakra íbúða liggi ekki fyrir.

Hins vegar verður, eins og fyrr sagði, að leggja til grundvallar að frágangi í sameign hafi ekki verið að fullu lokið í öllum atriðum fyrr en snemma á árinu 2014, þótt honum hafi verið lokið að mestu leyti er fyrstu íbúðir voru afhentar. Fallist er á það sjónarmið stefnenda að íbúðir, sem átti að afhenda fullbúnar en án gólfefna, teljist ekki geta hafa verið afhentar þeim með réttu hvað upphafstíma fyrningar snertir, fyrr en framkvæmdum í sameign var talið lokið af hálfu Mannverks og Stends.

Telja verður að stefndu, sem bera fyrir sig fyrningu, verði að bera hallann af því að hafa hvorki lagt fram upplýsingar um nákvæman afhendingartíma einstakra íbúða né lagt fram gögn úr samningssambandi sínu sem sýnt gætu fram á hvenær verki Mannverks í sameign var lokið í einstökum verkþáttum.

Af framansögðu leiðir að ósannað telst að kröfur stefnenda á hendur seljanda, Stendi, hafi verið fyrndar að einhverju leyti áður en fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017. Hið sama á við um sprangkröfur á hendur Mannverki, en ekki verður við annað miðað en að verklok Mannverks gagnvart Stendi hafi verið snemma árs 2014. Hið sama á við um kröfur á hendur byggingarstjóranum, Mannverki Tryg, hvort heldur sem litið er til þess að framkvæmdum í sameign var ekki að fullu lokið fyrr en á árinu 2014 eða til þess að lokaúttekt fór ekki fram fyrr en á árinu 2016.

Fyrra dómsmáli húsfélagsins og eigenda séreigna var vísað frá dómi 26. febrúar 2019. Mál þetta var höfðað 25. ágúst 2019 eins og fyrr sagði, þ.e. innan þess sex mánaða frests sem greinir í 22. gr. laga nr. 150/2007. Í greinargerðum stefndu var ekki á öðru byggt en að fyrri málssókn hefði rofið fyrningu, nema hvað varðaði einn kröfulið, vegna hitakerfis, sem ekki var beint að stefnda S-kk-þgf í þeirri stefnu. Við munnlegan málflutning byggðu stefndu þó á því að fyrri málssókn hefði ekki rofið fyrningu hvað varðar þær kröfur sem húsfélagsdeildin hefur nú uppi í málinu, enda hefði hún ekki átt aðild að þeirri málssókn. Því mótmæltu stefnendur, sem byggja á því að fyrri málssókn hafi rofið fyrningu hvað allar stefnukröfur varðar.

Þegar fyrningu er borið við ber dómendum að gæta að því án kröfu hvort lagaskilyrði séu uppfyllt til þess að fyrri málssókn geti talist hafa rofið fyrningu. Samkvæmt 15. gr. laga nr. 150/2007 er fyrningu slitið með málssókn kröfuhafa á hendur skuldara til að fá dóm fyrir kröfunni eða þegar krafist er skuldajafnaðar fyrir dómi. Einnig er fyrningu slitið þegar kröfuhafi höfðar mál til að fá viðurkenningardóm fyrir kröfunni.

Telja verður ljóst að málssókn einhvers sem ekki getur með réttu talist kröfuhafi geti ekki slitið fyrningu. Í fræðiritum hefur þó mest verið fjallað um álitaefni tengd aðild máls til varnar, þ.e. að málssókn rjúfi ekki fyrningu gagnvart skuldara nema málið hafi verið höfðað gegn honum, og um álitaefni tengd því þegar sakarefnið og kröfugerð er ekki alveg eins í fyrra og síðara máli.

Fyrir liggur að húsfélagsdeildin átti ekki aðild til sóknar að því dómsmáli sem höfðað var 5. desember 2017, heldur heildarhúsfélagið og einstakir séreigendur, en aðild þess máls til varnar var sú sama og þess máls sem hér er til umfjöllunar. Ekki verður fullyrt að heildarhúsfélag geti ekki með réttu talist kröfuhafi og átt aðild að máli þar sem gerðar eru kröfur vegna sameignar sumra, svo lengi sem fullnægt er ófrávíkjanlegu lagaskilyrði um að ákvörðun um málssókn hafi verið tekin á réttum vettvangi, þ.e. innan húsfélagsdeildar en ekki á vettvangi heildarhúsfélagsins, sbr. 1. mgr. 76. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Húsfélagsdeild getur enda hvort heldur sem er verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélags, sbr. 2. mgr. 76. gr. sömu laga. Verður því ekki séð neitt því til fyrirstöðu að innan vébanda húsfélagsdeildar væri tekin ákvörðun um málshöfðun vegna atriða er lytu að sameign sumra en að heildarhúsfélaginu væri falið að fara með kröfuna fyrir dómi.

Ekki verður því séð að 15. gr. fyrningarlaga standi því í vegi að fyrri málssóknin teljist hafa rofið fyrningu hvað þær kröfur varðar sem húsfélagsdeildin hefur nú uppi í þessu máli, en heildarhúsfélagið hafði uppi í hinu fyrra máli fyrir hennar hönd.

Ekki er teflt fram neinum málsástæðum sem lúta að því að fyrri málssókn hafi ekki slitið fyrningu þar sem sakarefnið eða kröfugerðin í fyrra máli hafi verið of óljós til að geta rofið fyrningu. Telur dómurinn ekki efni til að líta svo á, án kröfu og án alls rökstuðnings í þá veru, en ljóst má teljast að báðar málssóknir snúist um sömu annmarka á fasteign, þótt kröfugerðirnar séu ekki eins.

7. Tómlæti

Stefndu bera einnig allir fyrir sig málsástæður um tómlæti.

Við mat á tómlæti verður litið til þess að um nýjar eignir var að ræða og þótt framkvæmdum í sameign hafi verið að mestu lokið við afhendingu fyrstu íbúða var þeim ekki að fullu lokið í öllum atriðum fyrr en snemma árs 2014, eins og áður kom fram.

Á kaupanda hvíla skyldur til þess að skoða og kynna sér ástand fasteignar sem fyrst eftir afhendingu hennar, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002, og tilkynna seljanda innan sanngjarns frests um vanefnd, ef hann hyggst bera hana fyrir sig, sbr. 1. mgr. 48. gr. sömu laga. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að kaupendur hafi komið á framfæri við stefndu athugasemdum við ástand eignanna fyrr en með svokölluðum „punchlista“ 20. febrúar 2016. Á þeim lista er jafnframt getið um stutt svar stefndu við þeim liðum og viðbrögð stefnenda við þeim svörum. Um þennan lista var síðan fjallað á fundi fjögurra fulltrúa húsfélagsins, fyrirsvarsmanns Mannverks og starfsmanna Eignaumsjónar 15. apríl s.á. Ganga verður út frá því að fyrirsvarsmaður Mannverks hafi á þessum fundi einnig komið fram fyrir hönd samningsaðila síns og seljanda fasteignanna, Stends. Við mat á tómlæti í málinu kemur m.a. til skoðunar hver viðbrögð stefndu voru við athugasemdum stefnenda, en að því verður vikið undir umfjöllun um einstaka kröfuliði hér á eftir.

Bréf lögmanns stefnenda til fyrirsvarsmanna Stends og Mannverks, dags. 15. ágúst s.á., fól í sér tilkynningu um vanefndir, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Þar var ágöllum að mestu lýst með vísan til „punchlista“, fundargerðar, minnisblaðs Eflu og skýrslu pípulagningameistara, eins og rakið er í kafla um málsatvik hér að framan. Þótt ljóst virðist að aðilar hafi talið þörf á fundi og vettvangsgöngu til að skýra nánar hvaða atriði væri um að ræða sýnist ekki byggt á því í greinargerðum stefndu að þessi tilkynning hafi verið ófullnægjandi.

8. Einstakir kröfuliðir, m.t.t. málsástæðna um fyrningu og tómlæti Verður nú farið yfir einstaka kröfuliði, m.t.t. málsástæðna um fyrningu og tómlæti, þ.e. þá liði sem ekki hefur þegar verið vísað frá dómi eða sýknað alfarið af. Eins og fram er komið hefur kröfum vegna matsliða 1 og 2 þegar verið vísað frá dómi án kröfu, sem og kröfu vegna ofnotkunar á heitu vatni sem tengist matslið 16. Þá hefur þegar verið sýknað alfarið af kröfu vegna matsliða 11 og 15.

Matsliður 3 (ofanvatn) – krafa heildarhúsfélags Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsins ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Dómendur telja þann annmarka sem hér um ræðir þess eðlis að kaupendur íbúða í húsinu hafi ekki mátt gera sér grein fyrir orsökum leka inn í íbúð 102 fyrr en í fyrsta lagi í kjölfar matsgerðar H-kk-ef S-kk-ef frá apríl 2016. Matsbeiðandi í því tilviki var S-kk-nf og engir íbúðaeigendur áttu aðild að því matsmáli. Úrbætur fóru fram við íbúðina og er ekki vitað til þess að lekið hafi þar síðan, en í matsbeiðni 14. mars 2017 kom fram að matsbeiðendur (stefnendur) teldu nauðsynlegt að ganga úr skugga um hvort frekari úrbóta væri þörf. Niðurstaða matsmanns var svo sú að ekki hefðu farið fram fullnægjandi endurbætur í kjölfar fyrri matsgerðar. Telja verður að fyrst á þessu tímamarki hafi íbúðareigendur í raun getað áttað sig á eðli og umfangi gallans. Af því leiðir að málsástæðu um tómlæti verður hafnað.

Eins og fyrr sagði um þennan matslið eru stefndu Mannverk og Mannverk Tryg sýknir af kröfu samkvæmt þessum lið, þar sem gallinn snýr að frágangi utanhúss. Stefndi S-kk-nf verður samkvæmt framangreindu dæmdur til að greiða Skuggahverfi 2–3, húsfélagi fjárhæð vegna úrbóta á þessum matslið samkvæmt matsgerð, sem að teknu tilliti til forsendu endanlegrar kröfugerðar um frádrátt 100% virðisaukaskatts af vinnulið nemur 5.097.677 krónum (efni 1.488.000 + vinna 4.476.000/1,24 = 3.609.677).

Matsliður 4 (íbúðarhurðir) – krafa séreigenda.

Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru allar kröfur íbúðareigenda ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017. Skiptir ekki máli þótt fram hafi komið í aðilaskýrslu eins stefnenda, P-kk-ef S-kk-ef G-kk-ef, að hann hefði fengið sína íbúð afhenta 2. desember 2013. Þegar um slíkt dagaspursmál er að ræða og upplýst að framkvæmdum í sameign var ekki að fullu lokið við öryggisúttekt 29. nóvember 2013, þá verður að líta svo á að afhending eignarinnar hafi ekki farið fram með réttu í samræmi við kaupsamning fyrr en framkvæmdum við sameignina var lokið, eftir 5. desember 2013.

Dómendur telja þann annmarka sem hér um ræðir hafa legið fyrir við afhendingu en hann sé þess eðlis að stefnendum hafi ekki mátt verða hann ljós fyrr en nokkru eftir afhendingu og ekki til fulls fyrr en minnisblað Eflu lá fyrir í maí 2016. Rætt var um hljóðþéttni hurða á fundi 15. apríl 2016 og kvaðst fulltrúi stefndu vilja skoða málið með framleiðanda. Stefnendur lýstu yfir að þeir hygðust bera þetta fyrir sig sem vanefnd með bréfi 15. ágúst s.á., lögðu matsbeiðni fyrir héraðsdóm vorið 2017 og mál var síðan höfðað 5. desember 2017. Verður því ekki á málsástæðu um tómlæti fallist.

Eins og fyrr sagði er stefndi Mannverk sýkn þegar af þeirri ástæðu að hann bar ekki ábyrgð á efnisvali eða hönnun hurðanna, en seljandi og byggingarstjóri eru taldir ábyrgir. Í stefnu nam krafa vegna hverrar íbúðar 195.789 krónum og er þar gerð grein fyrir útreikningi kröfunnar sem miðaðist við 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Endanleg kröfugerð nemur 164.164 krónum á íbúð miðað við 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Hefur útreikningum stefnanda og þeirri fjárhæð ekki verið mótmælt tölulega, þótt gerður hafi verið sá fyrirvari við munnlegan málflutning að stefndu hefðu ekki náð að yfirfara útreikninga á endanlegri dómkröfu stefnenda. Sýnist þessi fjárhæð a.m.k. ekki of há miðað við þær forsendur sem bjuggu að baki útreikningum í stefnu og breytingum á dómkröfunni, en þeim forsendum og upphaflegri stefnufjárhæð hefur ekki verið mótmælt tölulega.

Samkvæmt framanrituðu verða stefndi Stendur og stefndi Mannverk Tryg ehf. dæmdir in solidum til að greiða stefnendum, séreigendum 20 íbúða í húsinu, 164.164 krónur vegna hverrar íbúðar, eins og krafist er.

Matsliður 5 (hljóðvist/ómtími í stigagangi) – krafa húsfélagsdeildar Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsdeildarinnar ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Með vísan til rökstuðnings varðandi tómlæti undir matslið 4 hér að framan verður ekki talið að stefnendum hafi mátt vera gallinn ljós fyrr en minnisblað Eflu lá fyrir í maí 2016. Stefnendur lýstu yfir að þeir hygðust bera þetta fyrir sig sem vanefnd með bréfi 15. ágúst s.á., lögðu matsbeiðni fyrir héraðsdóm vorið 2017 og mál var síðan höfðað 5. desember 2017. Verður því ekki á málsástæðu um tómlæti fallist.

Eins og fyrr sagði eru stefndu Mannverk og Mannverk Tryg sýknir af þessari kröfu, en samkvæmt framanrituðu verður stefndi Stendur dæmdur til að greiða húsfélagsdeildinni 2.432.129 krónur vegna þessa matsliðar (1.191.000 efni + vinna 1.539.000/1,24 = 1.241.129).

Matsliður 6 (aðgengi hreyfihamlaðra) – krafa húsfélagsdeildar Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsdeildarinnar ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Telja verður að stefnendum hafi mátt vera það fullljóst um það leyti sem íbúðir voru afhentar hvernig aðgengi hreyfihamlaðra að húsinu var háttað, enda bendir ekkert til annars en að sameign hafi þá verið fullfrágengin hvað þessi atriði varðar. Ekki verður séð að af hálfu stefnenda hafi verið gerðar athugasemdir við þessi atriði fyrr en á árinu 2016, sbr. gr. 2.2 í „punchlista“ í febrúar það ár, sem fylgt var eftir á fundi í apríl s.á., en bæði á „punchlistanum“ og á þeim fundi kom fram sú afstaða af hálfu stefndu að aðgengi hreyfihamlaðra væri í samræmi við teikningar og reglugerð. Með vísan til þeirrar skyldu kaupenda að kynna sér eignina vel eftir afhendingu og skyldu þeirra til að tilkynna viðsemjanda sínum um annmarka, teldu þeir um vanefnd að ræða, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup, sýndu stefnendur af sér verulegt tómlæti. Leiðir það til þess að sýkna ber alla stefndu af kröfu húsfélagsdeildarinnar samkvæmt þessum kröfulið.

Matsliður 7 (fullmála gólf, geymslugangar 1 og 2) – krafa húsfélagsdeildar Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsdeildarinnar ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Um atriði er að ræða sem hlutu að blasa við kaupendum við eða fljótlega eftir afhendingu. Ósannað er að athugasemdir hafi verið gerðar við málun gólfa í geymslum/geymslugöngum 1 og 2 fyrr en á árinu 2016, sbr. gr. 2.4 í „punchlista“, dags. 20. febrúar það ár. Með vísan til þeirrar skyldu kaupenda að kynna sér eignina vel eftir afhendingu og tilkynna viðsemjanda sínum sem fyrst um annmarka, teldu þeir um vanefnd að ræða, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup, sýndu stefnendur af sér verulegt tómlæti með því upplýsa ekki fyrr um athugasemdir sínar. Leiðir það til þess að sýkna ber alla stefndu af dómkröfu húsfélagsdeildarinnar vegna þessa kröfuliðar.

Matsliður 8 (frágangur í rýmum í sameign 1 og 2) – krafa húsfélagsdeildar Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsdeildarinnar ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Um er að ræða atriði sem hlutu að blasa við kaupendum er afhending íbúða fór fram. Ósannað er að athugasemdir hafi verið gerðar við atriði sem lúta að frágangi í umræddum sameignarrýmum hæða 1 og 2 fyrr en á árinu 2016, sbr. gr. 2.6 í „punchlista“, dags. 20. febrúar það ár, sem farið var yfir á fundi 15. apríl s.á. Svar stefndu skv. þeim lista og fundargerð voru þau að verki væri lokið. Með vísan til þeirrar skyldu kaupenda að kynna sér eignina vel eftir afhendingu og tilkynna viðsemjanda sínum sem fyrst um annmarka, teldu þeir um vanefnd að ræða, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup, sýndu stefnendur af sér verulegt tómlæti með því upplýsa ekki fyrr um athugasemdir sínar. Leiðir það til þess að sýkna ber alla stefndu af dómkröfu húsfélagsdeildarinnar vegna þessa kröfuliðar.

Matsliður 9 (raki/skemmd í vegg á 2 hæð) – krafa heildarhúsfélags Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur heildarhúsfélagsins ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Ekki liggur fyrir hvenær lekans varð fyrst vart en í gr. 2.9 í „punchlista“ frá 20. febrúar 2016 er getið um raka í vegg á umræddum stað sem þurfi að skoða og bent á að um útvegg sé að ræða. Samkvæmt listunum var svar stefndu að þetta væri „í vinnslu með Landey/ÍAV“. Á fundi 15. apríl s.á. kom fram að búið væri að sprungufylla og reyna að þétta, en árangur kæmi í ljós síðar og yrði brugðist við ef ekki dygði. Gáfu þau viðbrögð stefnendum ekki tilefni til annars en að ætla að fallist hefði verið á athugasemdir þeirra við þetta atriði og að úr því yrði bætt með fullnægjandi hætti. Ekki verður því á málsástæðu um tómlæti fallist hvað þennan matslið varðar.

Eins og fyrr sagði eru Mannverk og Mannverk Tryg sýknir af þessari kröfu, sem lýtur að frágangi utanhúss, en samkvæmt framanrituðu verður stefndi Stendur dæmdur til að greiða heildarhúsfélaginu 725.548 krónur vegna þessa matsliðar (efni 532.000 + vinna 240.000/1,24 = 193.548).

Matsliður 10 (ísetning hurða á milli brunastúka og ganga við lyftur) – krafa húsfélagsdeildar Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsdeildarinnar ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Ætla verður að ísetningu umræddra hurða hafi verið lokið þegar öryggisúttekt fór fram 29. nóvember 2013 enda var brunahólfun sögð í lagi í skýrslu um þá úttekt. Verður ekki önnur ályktun af því dregin en að annmarki á ísetningu hurðanna hafi farið fram hjá eftirlitsmönnum við þá úttekt. Verður því ekki talið að um sé að ræða atriði sem kaupendum hafi mátt verða ljóst við eða fljótlega eftir afhendingu. Óljóst er hvenær þessi galli uppgötvaðist og ekki að sjá að hans sé getið í „punchlista“ frá 20. febrúar 2016, en hans er a.m.k. getið í lista (lið B7) sem sagður er hafa verið afhentur á fundi með fyrirsvarsmönnum stefndu 29. desember 2016. Lá þá þegar fyrir tilkynning um vanefndir og fór fundurinn fram í tilefni af henni. Stefnendur lögðu matsbeiðni fyrir héraðsdóm vorið 2017 og mál var síðan höfðað 5. desember 2017. Verður því ekki talið að stefnendur hafi fyrirgert rétti sínum vegna þessa galla sökum tómlætis.

Í samræmi við niðurstöðu um ábyrgð allra stefndu á þessum galla verða þeir allir dæmdir in solidum til að greiða húsfélagsdeildinni 191.807 krónur vegna þessa matsliðar (efni 41.000 + vinna 187.000/1,24 = 150.807).

Matsliður 12 (niðurfall/gólfhalli í inntaksklefa) – krafa húsfélagsdeildar Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsdeildarinnar ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Um er að ræða atriði sem telja verður hafa verið til staðar og sýnilegt við afhendingu íbúða. Ósannað er að athugasemdir hafi verið gerðar við niðurfallið/gólfhalla í inntaksklefa fyrr en á árinu 2016, sbr. gr. 11.7 í „punchlista“, dags. 20. febrúar það ár. Svar stefndu skv. þeim lista voru þau að settur yrði „gólflisti á hurðina til að stoppa vatn“, en umfjöllun um þennan lið var svo frestað á fundi 15. apríl s.á. Gáfu þau viðbrögð ekki tilefni til að ætla að lengra yrði gengið í lagfæringum af hálfu stefndu. Með vísan til þeirrar skyldu kaupenda að kynna sér eignina vel eftir afhendingu og tilkynna viðsemjanda sínum sem fyrst um annmarka, teldu þeir um vanefnd að ræða, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup, sýndu stefnendur af sér verulegt tómlæti með því upplýsa ekki fyrr um athugasemdir sínar. Leiðir það til þess að sýkna ber alla stefndu af dómkröfu húsfélagsdeildarinnar vegna þessa kröfuliðar.

Matsliður 13 (frágangur í hjólageymslu) – krafa húsfélagsdeildar Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsdeildarinnar ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Um er að ræða atriði sem telja verður hafa verið til staðar og sýnilegt við eða fljótlega eftir afhendingu íbúða, en ósannað er að aðstæður í hjólageymslunni hafi verið þannig löngu eftir afhendingu íbúðanna, vegna framkvæmda á efri hæðum hússins, að ekki hafi verið hægt að sjá sprungur í gólfi þar. Ósannað er að athugasemdir hafi verið gerðar við ástand gólfs í hjólageymslu fyrr en á árinu 2016, sbr. gr. 2.24 í „punchlista“, dags. 20. febrúar það ár. Svar stefndu skv. þeim lista voru þau að gólfið væri fullfrágengið. Með vísan til þeirrar skyldu kaupenda að kynna sér eignina vel eftir afhendingu og tilkynna viðsemjanda sínum sem fyrst um annmarka, teldu þeir um vanefnd að ræða, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup, sýndu stefnendur af sér verulegt tómlæti með því upplýsa ekki fyrr um athugasemdir sínar. Leiðir það til þess að sýkna ber alla stefndu af dómkröfu húsfélagsdeildarinnar vegna þessa kröfuliðar.

Matsliður 14 (gólf í bílageymslu) – krafa heildarhúsfélags Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsins ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Um er að ræða atriði sem telja verður hafa verið til staðar og sýnilegt löngu áður en kaupsamningar voru gerðir og íbúðir að Lindargötu 37 voru afhentar, en bílageymsluhúsið mun hafa verið byggt mörgum árum fyrr. Ósannað er að athugasemdir hafi verið gerðar við ástand gólfs í bílageymslu fyrr en á árinu 2016, sbr. gr. 4.1 í „punchlista“, dags. 20. febrúar það ár. Svar stefndu skv. þeim lista var það að „rýmið afhendist svona, ekki nýtt hólf“ og á fundi 15. apríl var tekið fram að frágangur bílageymslu félli ekki undir Stend eða Mannverk. Með vísan til þeirrar skyldu kaupenda að kynna sér eignina vel eftir afhendingu og tilkynna viðsemjanda sínum sem fyrst um annmarka, teldu þeir um vanefnd að ræða, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup, sýndu stefnendur af sér verulegt tómlæti með því upplýsa ekki fyrr um athugasemdir sínar. Leiðir það til þess að sýkna ber S-kk-þf af dómkröfu húsfélagsdeildarinnar vegna þessa kröfuliðar. Áður hefur verið komist að niðurstöðu um sýknu Mannverks og Mannverks Tryg af þessum lið, enda tóku skyldur þeirra ekki til neinna framkvæmda við bílageymsluna.

Matsliður 16 (hitakerfi) – krafa húsfélagsdeildar Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan voru kröfur húsfélagsdeildarinnar ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Áður var komist að þeirri niðurstöðu að stefndi Stendur sé sýkn af þessum lið á grundvelli bindandi málflutningsyfirlýsingar en að Mannverk og Mannverks Tryg beri ábyrgð á þessum galla. Ekki verður á það fallist að ætlaðir ágallar á málatilbúnaði í fyrra dómsmáli sem höfðað var 5. desember 2017, meðal annars á hendur þessum stefndu, hafi falið í sér einhvers konar ráðstöfun á sakarefni gagnvart þeim. Ekki verður heldur fallist á að dómsátt sem tókst milli húsfélagsins og pípulagningameistara á árinu 2019 hafi falið í sér viðurkenningu stefnenda á fullnaðargreiðslu bóta, en hún fól í sér bætur vegna of mikillar hitanotkunar.

Dómendur telja þann annmarka sem hér um ræðir hafa legið fyrir við afhendingu, en ekki er ljóst hvenær hans varð fyrst vart. Af skýrslugjöf vitnisins P-kk-ef G-kk-ef varð þó ráðið að ekki löngu eftir afhendingu hefði orðið ljóst að notkun á heitu vatni í húsinu væri óvenjulega mikil, en að langan tíma hefði tekið að komast að ástæðum þess. Athugasemd við að notkun á vatni sé óvenju mikil og um kröfu íbúa um að þetta verði lagað og „umframeyðsla“ endurgreidd kemur fram í gr. 8.3 í „punchlista“, dags. 20. febrúar 2016. Viðbrögð stefndu voru þau að frádráttarmælar skýrðu a.m.k. hluta af viðbótarnotkun. Á fundi 15. apríl s.á. kom fram að stefnendur teldu kerfið „vanhannað“ og var krafist úrbóta fyrir 15. maí s.á., en af hálfu stefndu kom fram að Efla, hönnuður kerfisins, teldi það í lagi. Samkvæmt því sem fram er komið í málinu er óumdeilt að hönnuður hitakerfisins, Efla ehf., hafði látið skipta um varmaskipti um svipað leyti, en stefnendur munu ekki hafa verið látnir vita af því. Um svipað leyti leituðu stefnendur því til K-kk-ef G-kk-ef pípulagningameistara, sbr. ódagsetta skýrslu hans, og fóru svo sjálfir í framkvæmdir til úrbóta á hitakerfinu sumarið 2016, þar sem ekki þótti fært að bíða lengur með þær til að takmarka tjón og stöðva ofnotkun heits vatns. Stefnendur lýstu yfir að þeir hygðust bera þetta fyrir sig sem vanefnd með bréfi 15. ágúst s.á. og mál var höfðað 5. desember 2017.

Í ljósi alls framanritaðs og þess að ljóst þykir að aðkoma Eflu ehf. að því að skipta um varmaskipti hlýtur að hafa verið að tilstuðlan einhvers stefndu, þá verður ekki á málsástæðu um tómlæti fallist.

Í samræmi við niðurstöðu um ábyrgð Mannverks og Mannverks Tryg á þessum galla verða þeir dæmdir in solidum til að greiða húsfélagsdeildinni 724.774 krónur vegna þessa liðar (efni 303.000 + vinna 523.000/1,24 = 421.774).

Matsliður 17 (rekstrarhandbók) – krafa húsfélagsdeildar Samkvæmt almennri umfjöllun um fyrningu hér að framan verður að líta svo á að kröfur húsfélagsdeildarinnar hafi verið ófyrndar er fyrra dómsmál var höfðað 5. desember 2017.

Dómendur telja þann annmarka sem hér um ræðir hafa legið fyrir við afhendingu íbúða og að hans hafi orðið vart ekki löngu síðar, í tengslum við vangaveltur um hitakerfið og ofnotkun heits vatns. Athugasemd um skort á „handbók hússins“ kemur fram í gr. 10.2.3 í „punchlista“, dags. 20. febrúar 2016, en ekki er þar getið um nein viðbrögð stefndu. Á fundi 15. apríl s.á. kom fram að fyrirsvarsmaður Mannverks hefði þegar beðið hönnuði að útbúa tæknihandbók hússins, en eins og fyrr kom fram verður að líta svo á að hann hafi einnig komið fram fyrir hönd Stends á þeim fundi. Verður því ekki á málsástæðu um tómlæti fallist.

Hér að framan var komist að niðurstöðu um sýknu Mannverks vegna sönnunarskorts um skyldur Mannverks í samningssambandi hans við S-kk-þf, en að S-kk-nf og byggingarstjórinn séu ábyrgir. Samkvæmt framanrituðu verða stefndi Stendur og stefndi Mannverk Tryg ehf. dæmdir in solidum til að greiða húsfélagsdeildinni 1.016.129 krónur [vinna 1.260.000/1,24].

VIII

Samandregnar niðurstöður, vaxtakröfur og málskostnaður

Samkvæmt öllu framanrituðu er það niðurstaða dómsins að vísað er frá dómi, án kröfu, dómkröfum heildarhúsfélagsins sem lúta að matsliðum 1 og 2 í matsgerð dómkvadds matsmanns.

Einnig er vísað frá dómi, án kröfu, kröfu húsfélagsdeildarinnar vegna ofnotkunar á heitu vatni, sbr. matslið 16. Af því leiðir að þær 800.000 krónur sem koma áttu þeirri kröfu til frádráttar dragast ekki frá dæmdum kröfum húsfélagsdeildarinnar.

Sýknað er alfarið af dómkröfum sem lúta að matsliðum 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14 og 15.

Stefndu verða aftur á móti dæmdir, ýmist hver fyrir sig eða in solidum með öðrum stefndu, til að greiða stefnendum, hverjum fyrir sig afslátt eða skaðabætur vegna matsliða 3, 4, 5, 9, 10, 16 og 17, nánar tiltekið með eftirfarandi hætti:

Stefndi Stendur greiði Skuggahverfi 2–3, húsfélagi 5.097.677 krónur vegna matsliðar 3 og 725.548 krónur vegna matsliðar 9, samtals 5.823.225 krónur.

Stefndi Stendur greiði húsfélagsdeildinni Lindargötu 37 í Skuggahverfi 2–3, húsfélagi 2.432.129 krónur vegna matsliðar 5.

Stefndu Stendur, Mannverk og Mannverk Tryg greiði húsfélagsdeildinni Lindargötu 37 í Skuggahverfi 2–3, húsfélagi in solidum 191.807 krónur vegna matsliðar 10.

Stefndi Stendur og Mannverk Tryg greiði húsfélagsdeildinni in solidum 1.016.129 krónur vegna matsliðar 17.

Stefndu Mannverk og Mannverk Tryg greiði húsfélagsdeildinni Lindargötu 37 í Skuggahverfi 2–3, húsfélagi in solidum 724.774 krónur vegna matsliðar 16.

Stefndu Stendur og stefndi Mannverk Tryg greiði in solidum þeim stefnendum sem eru séreigendur 20 íbúða í húsinu 164.164 krónur vegna matsliðar 4, vegna hverrar íbúðar, eins og nánar greinir í dómsorði.

Stefnendur krefjast allir vaxta og dráttarvaxta eins og nánar greinir í dómkröfum þeirra. Af hálfu S-kk-ef hafa ekki verið höfð uppi mótmæli við kröfum um vexti og dráttarvexti eða upphafstíma þeirra. Af hálfu Mannverks og Mannverk Tryg er kröfum um vexti og dráttarvexti hins vegar mótmælt, sem og upphafstíma þeirra. Með viðmiði um lokaúttekt sem upphafstíma vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 eru stefnendur að takmarka vaxtakröfu sína stefndu til hagsbóta. Ábyrgð byggingarstjóra er bein gagnvart eiganda samkvæmt 5. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010 og ekki verður séð að ákvæði 45. gr. laga nr. 40/2002 standi því í vegi að fallast megi á vaxtakröfu stefnenda. Verða vextir og dráttarvextir því dæmdir eins og krafist er og nánar greinir í dómsorði.

Eftir úrslitum málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður stefndu Stendi og Mannverki Tryg gert að greiða stefnendum, séreigendum 20 íbúða í húsinu, 50.000 krónur í málskostnað vegna hverrar dæmdrar kröfu einstaklinga pr. íbúð, en 40.000 krónur vegna hverrar dæmdrar kröfu pr. íbúð þeirra íbúðareigenda sem eru einkahlutafélög. Við ákvörðun málskostnaðar er tekið mið af virðisaukaskatti í tilviki einstaklinganna. Að öðru leyti þykir rétt að málskostnaður falli niður milli aðila, sbr. 3. gr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

H-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum I-kvk-þgf L-kvk-þgf héraðsdómara og G-kk-þgf V-kk-þgf byggingarverkfræðingi. Af hálfu stefnenda flutti málið Í-kk-nf P-kk-nf lögmaður, en B-kk-nf J-kk-nf lögmaður flutti málið af hálfu stefnda Stends ehf. og E-kk-nf B-kk-nf lögmaður af hálfu stefndu Mannverks ehf. og Mannverks Tryg ehf. Af hálfu réttargæslustefnda flutti málið M-kvk-nf H-kvk-nf G-kvk-nf lögmaður vegna K-kvk-ef E-kvk-ef.

Dómsorð:

Dómkröfum Skuggahverfis 2–3, húsfélags vegna matsliða 1 og 2 í matsgerð dómkvadds matsmanns er vísað frá dómi, án kröfu.

Dómkröfu húsfélagsdeildar Lindargötu 37 í Skuggahverfi 2–3, húsfélagi vegna ofnotkunar á heitu vatni, að fjárhæð 2.740.000 krónur, er vísað frá dómi, án kröfu.

Stefndi, Stendur ehf., greiði Skuggahverfi 2–3, húsfélagi 5.823.225 krónur, ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 15. febrúar 2016 til 4. september 2018 og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, frá þeim tíma til greiðsludags.

Stefndi, Stendur ehf., greiði húsfélagsdeild Lindargötu 37 í Skuggahverfi 2–3, húsfélagi 3.640.065 krónur, þar af 191.807 krónur in solidum með stefnda, Mannverki ehf., og þar af 1.207.935 krónur in solidum með stefnda, Mannverki Tryg ehf., ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 15. febrúar 2016 til 4. september 2018 og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, frá þeim tíma til greiðsludags.

Að auki greiði stefndu, Mannverk ehf. og Mannverk Tryg ehf., in solidum húsfélagsdeild Lindargötu 37 í Skuggahverfi 2–3, húsfélagi, 724.774 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 15. febrúar 2016 til 4. september 2018 og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, frá þeim tíma til greiðsludags.

Stefndu, Stendur ehf. og Mannverk Tryg ehf., greiði in solidum stefnendum, M-kvk-þgf D-kvk-þgf Á-x-x 164.164 krónur, M-kk-þgf G-kk-þgf I-kk-þgf 164.164 krónur, S-kvk-þgf H-kvk-þgf og E-kk-þgf B-kk-þgf G-kk-þgf in solidum 164.164 krónur, M-kk-þgf E-kk-þgf og B-kvk-þgf V-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, P-kk-þgf S-kk-þgf G-kk-þgf og S-kk-þgf E-kk-þgf G-kk-þgf in solidum 164.164 krónur, S-kk-þgf Þ-kk-þgf Ó-kk-þgf og G-kvk-þgf J-kvk-þgf K-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, S-kk-þgf G-kk-þgf 164.164 krónur, Moshvoli ehf. 164.164 krónur, V-kk-þgf E-kk-þgf T-kk-þgf og H-kvk-þgf K-kvk-þgf T-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, H-kk-þgf H-kk-þgf og A-kvk-þgf E-kvk-þgf Þ-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, S-kvk-þgf S-kvk-þgf 164.164 krónur, H-kk-þgf H-kk-þgf og H-kvk-þgf J. R-kvk-þgf in solidum 164.164 krónur, A-kvk-þgf G-kvk-þgf B-kvk-þgf, 164.164 krónur, H-kk-þgf G-kk-þgf 164.164 krónur, E-kvk-þgf P-kvk-þgf 164.164 krónur, E-kvk-þgf Skorobogatova 164.164 krónur, Klöru ehf. 164.164 krónur, S-kk-þgf B-kk-þgf og B-kvk-þgf A-kvk-þgf in solidum, 164.164 krónur, M-kvk-þgf Á-kvk-þgf 164.164 krónur og G-kk-þgf D-kk-þgf 164.164 krónur, ásamt vöxtum á allar kröfurnar, hverja fyrir sig, samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 15. febrúar 2016 til 4. september 2018 og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, frá þeim tíma til greiðsludags.

Að öðru leyti en að framan greinir eru stefndu sýknir af dómkröfum stefnenda í máli þessu.

Stefndu, Stendur ehf. og Mannverk Tryg ehf., greiði in solidum framangreindum stefnendum, eigendum séreigna, hverjum fyrir sig eða in solidum vegna hverrar íbúðar eftir atvikum, 50.000 krónur í málskostnað, nema Klöru ehf. og Moshvoli ehf., sem fá hvor um sig greiddar 40.000 krónur í málskostnað.

Að öðru leyti fellur málskostnaður milli aðila, þ.m.t. gagnvart réttargæslustefnda, SjóváAlmennum tryggingum hf., niður.

H-kvk-nf B-kvk-nf

I-kvk-nf L-kvk-nf

G-kk-nf V-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir, Héraðsdómi Reykjavíkur 8. desember 2020

H-kvk-nf B-kvk-nf

I-kvk-nf L-kvk-nf

G-kk-nf V-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir, Héraðsdómi Reykjavíkur 8. desember 2020