E-2082/2005

Mál þetta, sem dómtekið var 8. febrúar 2007, var höfðað 7. nóvember 2005. Stefnendur eru M-kk-nf M-kk-nf og B-kvk-nf H-kvk-nf, bæði til heimilis að Hlíðarvegi 37, Kópavogi, en stefnda er A-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf, Furugrund 70, Kópavogi.

Dómkröfur stefnenda eru að stefnda verði dæmd til að greiða stefnendum 1.112.620 krónur auk vaxta samkvæmt 8. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 16. mars 2004 til 16. júlí 2005 en með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur þess að stefnda verði dæmd til greiðslu málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti og að teknu tilliti til kostnaðar vegna öflunar matsgerðar.

Dómkröfur stefndu eru að hún verði sýknuð af öllum dómkröfum stefnenda. Þá krefst hún þess að stefnendur verði dæmdir til að greiða henni málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti eins og mál þetta sé ekki gjafsóknarmál.

II

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi 16. mars 2004 keyptu stefnendur fasteign stefndu að Hlíðarvegi 37, Kópavogi. Kaupverð eignarinnar var 15.600.000 krónur sem skyldi greiðast þannig:

Við undirritun kaupsamnings 500.000 krónur

Við afhendingu fasteignar 200.000 krónur

Hinn 5. ágúst 2004 1.238.000 krónur

Fasteignaverðbréf og önnur veðskuldabréf 13.662.000 krónur

Eftir að kaupsamningur var gerður var samkomulag með aðilum um að greiðsla sú sem greiða átti við afhendingu eignarinnar að fjárhæð 200.000 krónur yrði greidd um leið og lokagreiðslan hinn 5. ágúst 2004 þannig að lokagreiðslan yrði 1.438.000 krónur.

Umdeild fasteign er steinhús sem byggt var árið 1968. Á lóðinni er frístandandi skúr úr timbri sem byggður var árið 1961 og er hann rúmir 75 fermetrar að stærð. Stefnda hafði keypt fasteignina síðla árs 2001 og á árinu 2003 leitaði hún til R-kk-ef E-kk-ef fasteignasala um að selja hana aftur. Kveður hún að ásett verð fasteignarinnar á þeim tíma hafi verið 18.700.000 krónur og hafi þá verið tekið tillit til skúrbyggingarinnar. Hafi verðið síðan verið lækkað niður í 16.700.000 krónur einkum vegna ástands skúrsins, takmarkaðs verðgildis hans og þeirrar staðreyndar að hann yrði að víkja af lóðinni á árinu 2014. Kveður stefnda að lækkun þessi hafi numið svipaðri fjárhæð og fasteignamat skúrsins hafi verið og hafi áhrif skúrsins í verðlagningu eignarinnar eftir þetta verið lítil sem engin.

Stefnendur kveða að umdeildur skúr hafi verið ákvörðunarástæða fyrir því að þau keyptu eignina þar sem þau hafi áætlað að gera ákveðnar breytingar á honum og leigja hann út og þannig leggja grunn að betri afkomu fjölskyldunnar. Komi fram í söluyfirliti að fasteignamat skúrsins væri 2.187.000 krónur og brunabótamat hans væri 3.565.000 krónur. Hafi þau ætlað að innrétta íbúð í skúrnum, vinnuaðstöðu til föndurs og geymslu. Hafi skúrinn virst í ágætu ástandi við skoðun og hafi stefnda og fulltrúi hennar lagt ríka áherslu á notagildi skúrsins og framtíðarmöguleika. Þá hafi komið fram í söluyfirliti að margir möguleikar væru fyrir hendi til nýtingar skúrsins. Þetta hafi svo engan veginn staðist og liggi ljóst fyrir að skúrinn sé í raun kvöð á eigendum frekar en að vera þeim til gagns.

Stefnendur kveðast fljótlega hafa komist að því að jarðvegsvatn seytlaði upp úr gólfi skúrsins að minnsta kosti á þremur stöðum. Þetta hafi komið í ljós um vorið þegar leysa tók. Þetta hafi komið þeim á óvart þar sem af hálfu stefndu hafi verið fullyrt að enginn leki væri í skúrnum nema í og við þakglugga og fyrirliggjandi viðhald í kringum rennur á honum.

Stefnendur ákváðu að leita álits M-kk-ef Þ-kk-ef byggingameistara og matsmanns á ástandi skúrsins og er matsgerð hans dagsett 13. júlí 2004. Samkvæmt matsgerð hans var hann beðinn um af hálfu stefnanda, M-kk-ef, að skoða og meta skúrinn. Kemur fram í matsgerð hans að fram hafi komið hjá stefnendum að fljótlega eftir að þau fluttu inn hafi þau gert sér grein fyrir hinu bága ástandi skúrsins og að nýtingarmöguleikar væru engir. Þá hafi þau orðið þess áskynja að nágrannar vildu skúrinn burt. Kemst matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu í matsgerð sinni að skúrinn sé í raun eins og léleg vélageymsla til sveita og þar sem á honum hvíli þinglýst kvöð um að ekki sé leyfilegt að gera honum neitt til góða sé óráð að eyða nokkru í viðhald. Liggi því beinast við að fjarlægja skúrinn en það muni kosta mikið. Í kjölfar þessa rituðu stefnendur fasteignasölu þeirri sem sá um söluna bréf þar sem þau óskuðu eftir því, vegna hins lélega ástand skúrsins, að gera samkomulag við stefndu um að þau héldu eftir síðustu greiðslu kaupverðsins. Væri það þeirra skoðun að það verð sem þau hefðu þegar greitt fyrir eignina væri sanngjarnt verð fyrir íbúð af þessari stærð. Stefnda ritaði stefnendum bréf hinn 10. ágúst 2004 og hafnaði kröfum þeirra um að veita afslátt af kaupverði og krafðist þess að gengið yrði frá lokagreiðslu og afsali innan viku frá dagsetningu bréfsins.

Lögmaður stefnenda ritaði lögmanni stefndu bréf hinn 9. september 2004 og kvað stefnendur eiga lagalegan rétt á að stöðva greiðslur samkvæmt kaupsamningi vegna meintra galla og að sú fjárhæð sem þannig væri stöðvuð væri síst of há miðað við raunhæfan kostnað við úrbætur. Lögmaður stefndu svaraði með bréfi 19. október 2004 og hafnaði afsláttar- og/eða bótarétti stefnenda og skoraði á þau að greiða lokagreiðslu kaupverðs.

Kveða stefnendur að þegar hér var komið sögu hafi fleiri gallar verið komnir fram og auk þeirra meintu galla, sem mál þetta fjallar um, eru í stefnu tíundaðir ýmsir aðrir gallar sem stefnendur telja að hafi verið fyrir hendi, en ástæðulaust þykir að rekja þá frekar þar sem kröfur stefnenda snúast ekki um þá.

Vegna þess að stefnendur töldu fasteignina haldna göllum óskuðu þau eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta þá og hinn 4. febrúar 2005 var H-kk-nf S. G-kk-nf, byggingaverkfræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur til starfans í Héraðsdómi Reykjaness. Er matsgerð hans dagsett 25. apríl 2005 og viðbótarmatsgerð hans vegna leiðréttingar á talnavillu er dagsett 30. maí 2005. Í kjölfarið höfðuðu stefnendur svo mál þetta. Með bréfi dóms- og kirkjumálaráðuneytisins 15. desember 2005 var stefndu veitt leyfi til gjafsóknar í málinu.

Með úrskurði, uppkveðnum 7. febrúar 2006, viku allir héraðsdómarar við Héraðsdóm Reykjaness sæti í málinu vegna skyldleika starfsmanns embættisins við stefndu. Með bréfi Dómstólaráðs 15. febrúar 2006 var undirrituðum dómara falin meðferð málsins.

Í þinghaldi hinn 24. mars 2006 var af hálfu stefndu lögð fram beiðni um dómkvaðningu yfirmatsmanna og voru H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, og G-kk-nf S-x-x. F-kk-nf, héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali dómkvaddir til starfans. Er matsgerð þeirra dagsett 22. júní 2006.

Meginágreiningur aðila snýst um það hvort stefnendur eigi rétt á skaðabótum eða afslætti vegna þess að fasteignin sem þau keyptu af stefndu hafi verið haldin göllum. Byggja stefnendur kröfur sínar á matsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef. Telja stefnendur gallana felast í því að umrædd skúrbygging á lóð hafi verið algerlega ónýt. Þá hafi frágangur á rafmagnsleiðslum og töflu verið ábótavant í nokkrum atriðum og pípulagnir gallaðar. Þá hafi frágangi á yfirborði svala verið ábótavant auk þess sem þrif hafi verið ófullnægjandi og kostnaður fylgt því að losa dót tilheyrandi stefndu úr fasteigninni. Stefnda mótmælir því að eignin hafi verið haldin göllum í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og telur þá niðurstöðu undirmatsgerðar, að ekki sé unnt að tryggja að skúrinn standi til ársins 2014 ekki fá staðist, enda sé sýnt fram á annað í yfirmatsgerð sem ekki hafi verið hnekkt.

Í málinu liggur fyrir og er óumdeilt að stefnendur hafa ekki greitt stefndu síðustu afborgun samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 1.438.000 krónur sem greiðast átti hinn 5. ágúst 2004. Sakarefni máls þessa snýst ekki um þá greiðslu að öðru leyti en því að stefnendur gera ráð fyrir henni til frádráttar kröfum sínum.

III

Stefnendur byggja kröfur sínar á því að þeir eigi rétt á skaðabótum eða afslætti vegna galla á hinni seldu eign. Byggist skaðabótakrafa stefnenda á því að hin selda eign hafi verið haldin leyndum göllum, sem stefnda beri ábyrgð á gagnvart stefnendum. Sé augljóst að eignin sé verðminni en ella vegna þeirra galla sem hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar sem staðfestir hafi verið með matsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef.

Samkvæmt matsgerð H-kk-ef sé umdeild fylgieign algerlega ónýt auk þess sem hún geti hrunið hvenær sem er. Telji matsmaður að engum geti dulist hrörlegt ástand fylgieignarinnar en sérþekkingu á byggingartækni hefði þurft til að átta sig á að eignin sé ekki nothæf vegna hrunhættu. Að mati matsmannsins sé verðmætarýrnun vegna þess að fylgieign sé ónýt og hana þurfi að fjarlægja að fjárhæð 2.271.870 krónur.

Kveða stefnendur að stefnda hafi bæði veitt rangar og villandi upplýsingar við söluskoðun, þ.e. að engir lekar væru í fylgieign nema á einum stað í þaki. Þá hafi upplýsingar í söluyfirliti verið rangar þar sem sagði að fylgieignin væri notuð sem vinnuaðstaða en byði upp á marga möguleika. Hafi stefnendur mátt treysta þessum upplýsingum. Hafi stefnendur enga skyldu haft til skoðunar þar sem þeir hafi mátt treysta upplýsingum frá stefndu, auk þess sem aðstaða til skoðunar í skúrnum hafi verið erfið vegna þess að hann hafi verið fullur af dóti. Upplýsingagjöf fylgi ábyrgð og reynist hún röng eða villandi beri seljandi ábyrgð á þeim upplýsingum. Hefði stefnda upplýst stefnendur um leka í grunni eða gólfplötu við söluskoðun hefði aldrei orðið af kaupunum. Sé því ljóst að stefndu beri að greiða stefnendum skaðabætur sem nemi 2.271.870 krónum.

Þá sé frágangur taflna og tenginga samkvæmt matsmanni óeðlilegur varðandi nokkur atriði, þ.e. tengill inn á baði við þvottavél hafi verið skemmdur, tengja þurfi jarðvír sem lagður hafi verið frá baði niður í aðaltöflu, ganga þurfi frá lausum vír frá dyrabjöllu og endurnýja þurfi og auka merkingar í töflu. Hér sé um að ræða galla og sé kostnaður vegna þeirra samkvæmt matsgerð 37.500 krónur sem stefnda beri ábyrgð á. Hafi stefnda ekki greint stefnendum frá umræddum göllum við kaupin og ekki hafi verið hægt að sjá þá við venjulega söluskoðun. Beri stefndu því að greiða stefnendum skaðabætur og/eða veita afslátt vegna gallans.

Þá hafi stefnda lagt vatnslögn frá baðherbergi upp í þakrými, eftir þakrými ofan á einangrun og niður í gegn um útloftunarstamma inn að eldhúsvaski. Telji matsmaður að hér sé um galla að ræða sem ómögulegt hefði verið að sjá við skoðun nema með umfangsmiklum aðgerðum. Kostnað við að lagfæra þennan galla telji matsmaður vera 115.640 krónur. Sé ljóst að stefnda hafi ekki skýrt stefnendum frá umræddum galla við kaupin og ekki hafi verið unnt að sjá þá við venjulega söluskoðun. Sé því ljóst að stefndu beri að greiða stefnendum 115.640 krónur í skaðabætur og/eða veita afslátt vegna þessa.

Matsmaður telji að frágangur á yfirborði svala sé haldinn göllum. Kostnaðurinn við að bæta úr þeim galla sé áætlaður 77.290 krónur. Hafi stefnda ekki bent stefnendum á gallann á svalagólfinu en stefnendur hafi ekki getað skoðað svalagólfið vegna snjólags á gólfi þeirra. Beri stefnda þannig að greiða stefnendum skaðabætur og/eða afslátt vegna gallans sem nemi ofangreindri fjárhæð.

Þá kveða stefnendur að eignin hafi verið afhent óþrifin og mikið af dóti, s.s. húsgögn, hafi verið skilið eftir í fylgieigninni. Matsmaður telji kostnað við að fjarlægja búslóðina og ruslið sem var í fylgieigninni vera 48.320 krónur. Verði stefnda að greiða stefnendum þann kostnað í skaðabætur og/eða afslátt enda hafi henni borið að þrífa eignina og afhenda hana í umsömdu ásigkomulagi.

Bótaábyrgð stefndu kveða stefnendur reista á því að hún hafi ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína gagnvart stefnendum. Þá sé bótaábyrgð reist á því að stefnda hafi veitt stefnendum ábyrgðaryfirlýsingu (garanti) um að ástandi skúrsins væri þannig háttað, að einungis væri um leka í glugga og skemmd í rennum að ræða. Þar sem sú yfirlýsing hafi ekki staðist beri stefnda bótaábyrgð á tjóni stefnenda vegna galla sem reynst hafi vera á eigninni.

Þá sé byggt á því að stefnendur eigi í öllu falli rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar þar sem eignin sé verðminni sökum þess að gallar þeir sem staðreyndir hafi verið séu meiri en gera hafi mátt ráð fyrir samkvæmt upplýsingum í söluyfirliti.

Grundvöllur kröfu stefnenda séu þær endurbætur og/eða kostnaður sem metinn sé í matsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef, samtals að fjárhæð 2.550.620 krónur. Til frádráttar þeirri fjárhæð komi greiðslur sem stefnendur hafi haldið eftir af kaupverði eignarinnar. Um sé að ræða 200.000 krónur sem inna hafi átt af hendi við afhendingu, og 1.238.000 krónur sem inna hafi átt af hendi hinn 5. ágúst 2004 við útgáfu afsals, eða samtals 1.438.000 krónur, og sé því stefnukrafan 1.112.620 krónur.

Krafist sé vaxta samkvæmt 8. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá gerð kaupsamnings til 23. júní 2005 þegar liðnir hafi verið 14 dagar frá því að stefndu var ritað bréf og hún krafin úrlausnar vegna gallans á hinni seldu eign. Frá þeim degi sé krafist dráttarvaxta samkvæmt 9. gr. vaxtalaga nr. 38/2001.

Um lagarök vísa stefnendur til fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum III. kafla, 41., 43. og 59. gr., laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, aðallega 16. og 19. gr., auk réttarreglna og almennra meginreglna kaupa-, kröfu- og samningaréttar. Um varnarþing vísa stefnendur til 32. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, um stefnufrest vísa þau til 91. gr. laganna. Málskostnaðarkröfu sína styðja stefnendur við 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála.

IV

Stefnda kveðst alfarið hafna afsláttar- eða skaðabótakröfum stefnenda enda séu engin lagaskilyrði til þeirra. Geti eignin ekki talist gölluð í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 18. og 19. gr. laganna. Þá eigi ákvæði 41. gr. um afslátt ekki við í máli þessu og stefnendur geti heldur ekki byggt bótarétt á ákvæðum 43., sbr. 59. gr. laganna.

Stefnda mótmælir því alfarið að snjóalög eða ytri aðstæður hafi hamlað skoðun á eigninni af hálfu stefnenda. Jafnframt sé því alfarið mótmælt að stefnda eða þáverandi sambýlismaður hennar hafi veitt rangar upplýsingar við kaupin. Hið rétta sé að í öll þau skipti sem stefnendur hafi komið til að skoða eignina hafi þeim verið veittar mjög ítarlegar og réttar upplýsingar um ástand hennar. Eignin hafi verið reist á árinu 1968 og því komin nokkuð til ára sinna og umrædd skúrbygging hafi verið reist árið 1961. Ástand eignarinnar og öll þau atriði sem stefnendur byggi á að teljist gallar á eigninni í skilningi laga nr. 40/2002 hafi verið sýnileg við skoðun en annars hafi stefnendur verið sérstaklega upplýst um það eftir bestu vitund stefndu.

Stefnda bendir á að þótt fram hafi komið í söluyfirliti að notkunarmöguleikar á umdeildri skúrbyggingu gætu verið margvíslegir, sbr. orðalagið „margir möguleikar“ í söluyfirliti, hafi í því ekki falist loforð sem leyfði stefnendum að gera sér ótakmarkaðar hugmyndir um nýtingu eignarinnar. Þær hugmyndir stefnenda hljóti að takmarkast við ástand skúrsins. Þá hafi í þessu orðalagi falist að fyrir hendi væri réttur til að byggja bílskúr á lóðinni, að hluta til í stað skúrsins, og um það hafi verið upplýst sérstaklega.

Fyrir liggi að lóðarréttindi skúrsins renni út árið 2014 og að þá verði að rífa hann og fjarlægja af lóðinni. Þá liggi fyrir að á skúrnum hvíli sú kvöð að endurbygging hans eða meiriháttar viðhald sé óheimilt án samþykkis bæjarráðs Kópavogs, sem hafi verið ófáanlegt. Stefnendur hafi verið upplýstir um framangreinda kvöð sem komi fram í þinglýstum lóðarsamningi. Að þessu virtu sé því mótmælt að skúrinn hafi verið ákvörðunarástæða fyrir kaupum stefnenda á eigninni. Þá hafi stefnendur verið með lyklavöld og aðgang að skúrnum í um tvær vikur áður en eignin var afhent og hafi þau aldrei hreyft neinum athugasemdum um ástand hans. Þá sé því sérstaklega mótmælt að veðurfar og kuldar hafi valdið því að lekamerki hafi ekki verið sjáanleg í skúrnum fyrr en vora tók.

Með málsókn þessari séu stefnendur að krefjast viðurkenningar á bótaskyldu stefndu að fjárhæð 2.550.620 krónur. Þá felist í kröfum og málsástæðum stefnenda að dómurinn viðurkenni skuldajafnaðarrétt stefnenda fyrir eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 1.438.000 krónur. Engin krafa sé þó gerð um skuldajöfnuð beinlínis eða viðurkenningu hans og sé það nokkur galli á kröfugerð stefnenda þótt stefnda telji ekki tilefni til frekari athugasemda þar sem hún vænti þess að í forsendum og niðurstöðu dóms verði tekin afstaða til viðskipta aðila í heild sinni.

Hin umdeilda eign hafi næstum verið orðin 40 ára er kaupin tókust og skúrbyggingin ennþá eldri. Byggir stefnda á því að stefnendur hefðu mátt gera sér ljóst að ýmsir hlutar íbúðarinnar væru úr sér gengnir og að eignin sjálf þarfnaðist viðhalds. Engar ábyrgðaryfirlýsingar eða rangar upplýsingar sé að finna í söluyfirliti og alfarið ósannað að stefnda eða nokkur á hennar vegum hafi gefið stefnendum til kynna að ástandið væri betra en það hafi í raun verið. Byggir stefnda á því að allir þeir meintu gallar sem stefnendur telji að séu á eigninni hafi verið sýnilegir við skoðun þannig að 29. gr. laga nr. 40/2002 eigi við og girði alfarið fyrir afsláttar- eða bótarétt stefnenda.

Verðlagning eignarinnar hafi verið í samræmi við aldur hennar og ástand að öllu leyti, þar með talið ástand skúrsins sem eigninni fylgdi. Hafi skúrinn haft hverfandi þýðingu við verðlagningu á eigninni og verð það sem stefnendur hafi greitt hafi með engu móti verið hærra en almennt hafi verið á þessum stað og þessum tíma, sé eingöngu horft til íbúðarinnar sjálfrar án tillits til skúrsins. Mótmælir stefnda því alfarið að skráning skúrsins og verðmat hans í fasteignamati hafi þýðingu fyrir úrlausn málsins og hafi það eitt ekki gefið stefnendum tilefni til að ætla að skúrinn væri í öðru og betra ástandi en við hafi blasað.

Verðmætisrýrnun samkvæmt undirmati vegna skúrsins sé 2.271.870 krónur. Virðist sem þessi niðurstaða sé byggð á þeim forsendum að rétt sé að reikna meðaltal annars vegar fasteignamats og hins vegar meintra nettó tekna sem stefnendur hefðu getað haft af eigninni fram til ársins 2014 og við það sé síðan bætt núvirðisreiknuðum kostnaði við niðurrif. Stefnda hafi margt við þessar forsendur að athuga.

Í fyrsta lagi sé því hafnað að rétt sé að miða við fasteignamatsverð skúrsins þegar reiknuð sé verðmætisrýrnun eignarinnar í heild sinni. Fremur verði að horfa til þess hvaða áhrif skúrinn hafi haft á verðmæti eignarinnar og hver þáttur hans í raun hafi verið í viðskiptunum. Þá beri jafnframt að horfa til þess hvaða réttmætu forsendur hafi verið hægt að gefa sér um verðmæti skúrsins þegar horft sé til ástands hans, sem stefnendur hafi kynnt sér, og þeirra kvaða sem á skúrnum hvíli. Í öðru lagi sé ljóst að hér hafi aðeins verið um tímabundin réttindi að ræða þar sem fyrir hafi legið að rífa þyrfti skúrinn og fjarlægja hann eigi síðar en árið 2014. Á þeim tíma hefði fasteignamat skúrsins væntanlega að engu orðið og það hlaut stefnendum að vera ljóst. Í þriðja lagi telji stefnda fráleitt að tekið sé tillit til tapaðra leigutekna við mat á verðmætisrýrnun. Ástand skúrsins og kvaðir á honum hafi gert það að verkum að stefnendur hafi ekki getað ætlast til að hafa leigutekjur af honum. Þá verði ekki hjá því litið að tapaðar leigutekjur teljist til óbeins tjóns samkvæmt 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 og séu því ekki bótaskyldar nema stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Því sé ekki til að dreifa hér og því sé þessi forsenda matsmannsins ólögmæt. Í fjórða lagi telji stefnda fráleitt að núvirðisreikna meintan kostnað við niðurrif eins og gert sé. Stefnendum hafi verið kunnugt um að rífa þyrfti skúrinn. Hafi kostnaður af niðurrifi því verið fyrirliggjandi frá upphafi og verði stefnda ekki látin bera hluta hans nú þegar ljóst sé að stefnendur hafi tekið við þeim skyldum af stefndu.

Að mati stefndu hefðu stefnendur átt að gera sér grein fyrir því að með kaupum á rúmlega 100 fermetra íbúð á einum besta og vinsælasta staðnum á höfuðborgarsvæðinu væri afar sanngjarnt kaupverð á bilinu 15 – 16 milljónir án þess að henni fylgdi 75 fermetra geymsluskúr. Það verð hafi ekki gefið stefnendum tilefni til að ætla að skúrinn hefði nokkurt verðgildi í raun í viðskiptunum. Hafi meintar forsendur stefnenda fyrir kaupunum í besta falli verið einstaklingsbundnar og í ljósi atvika málsins hafi þær í raun verið fráleitar.

Stefnendur hafi skoðað eignina með fagmönnum eða að minnsta kosti einum fagmanni, en innanhúsarkitekt hljóti að teljast byggingafróður aðili. Undirstriki þetta aðgæsluskyldu stefnenda og þá staðreynd að stefnendur hafi vitað eða mátt vita hvert væri ástand eignarinnar og skúrsins. Samkvæmt dómaframkvæmd hafi tilvist fagmanns við þessar aðstæður umtalsverð áhrif á réttarstöðu kaupenda í gallamálum.

Sé óumdeilt að stefnendum hafi verið kynnt að leki væri í skúrnum þó ágreiningur sé milli aðila um það hvers eðlis sá leki var. Telur stefnda að af þeim sökum hafi stefnendur haft sérstakt tilefni til að kanna það nánar og komast að eðli og umfangi lekans, hafi það verið grundvallaratriði af þeirra hálfu við kaupin. Þá liggi fyrir að stefnendur hafi ekki verið að kaupa notaða eign í fyrsta skipti þar sem þau hafi að minnsta kosti tvisvar áður keypt notaðar eignir í því skyni að gera þær upp. Stefnda sé á engan hátt byggingafróð auk þess sem hún hafi aðeins búið í hinni umdeildu eign í tvö ár er stefnendur keyptu hana.

Að mati stefndu skorti verulega á að stefnendur hafi sannað tjón sitt og fært fram fullnægjandi rök og gögn fyrir bótaskyldu stefndu og fjárhæð þeirrar kröfu stefnenda er tengist skúrnum. Verði því að telja þann kröfulið stefnenda vanreifaðan með öllu og ekki tækan til efnisdóms.

Hvað snerti sýnilegt ástand skúrsins og réttmætar forsendur og væntingar stefnenda sé vísað til einhliða matsgerðar M-kk-ef Þ-kk-ef byggingameistara sem stefnendur hafi aflað en þar segi meðal annars um ástand skúrsins að við skoðun hafi mátt glögglega sjá að hann væri í hrörlegu ástandi og með langvegg, sem sé með uppfyllingu frá næstu lóð, seytli vatn að neðan. Þá segi þar að þakið sé hrörlegt að innan með málamynda einangrun úr plasti og að á fláa þaks að framanverðu sé klætt með báruplasti og engu öðru. Þá séu hurðir mjög lélegar.

Hafi það ástand sem þarna sé lýst allt verið fyrir hendi og auðsýnilegt þegar stefnendur skoðuðu eignina ítrekað, meðal annars með fagmönnum. Hafi stefnendur ætlað sér tiltekna hluti með skúrinn hafi þeim verið í lófa lagið að kanna nánar ástand hans, möguleika á endurbótum, orsakir og umfang leka o.s.frv. Þau hafi hins vegar hvorki gert það né áskilið sér nokkra kosti og ekki upplýst um hverjar væru forsendur kaupanna.

Stefnda kveður að lýsingar í undirmatsgerð hins dómkvadda matsmanns um ástand skúrsins vera afdráttarlausar. Þar segi meðal annars að þegar skúrinn sé skoðaður sjáist að norðurveggur á móti jarðfyllingu bungi mikið inn. Steypt gólf sé mikið sprungið og brotið upp. Allar klæðningar að utan séu með öllu ónýtar sökum hrörnunar og skorts á viðhaldi. Sé ljóst af ástandi að hvorki fylling á bak við vegg né fráveitulagnir séu þannig að byggingin geti staðið án skemmda. Er það mat matsmannsins að hið almenna hrörlega ástand skúrsins geti engum dulist sem skoði eignina og að ástandið hafi verið þannig við kaupin.

Stefnda mótmælir því að það mat undirmatsmannsins, að líklega hefði þurft byggingafróðan aðila til að átta sig á því að burðarkerfi norðurveggjar skúrsins sé að hruni komið, geti haft áhrif í málinu. Telur stefnda að ástand eignarinnar, eins og því sé lýst hér að framan, hafi ekki gefið tilefni til annars en að eignin væri verulega hrörleg og hafi stefnendur ekki áttað sig á því hafi ástandið að minnsta kosti gefið þeim tilefni til að láta byggingafróðan aðila kanna ástand skúrsins sérstaklega.

Þá niðurstöðu hins dómkvadda undirmatsmanns að engin leið sé að tryggja að skúrinn standi áfram til ársins 2014 og ekki unnt að afstýra hrunhættu telur stefnda fráleita og sé sú skoðun stefnda staðfest í yfirmatsgerð. Megi segja að svar matsmannsins helgist af því að hann sé aðeins beðinn að svara því hvað kosti að endurbæta skúrinn verulega. Að mati stefndu skipti hins vegar máli hvort hægt sé að halda skúrnum í óbreyttu ástandi, því ástandi sem stefnendur hafi sætt sig við og þá koma í veg fyrir hugsanlega hrunhættu þannig að unnt sé að nýta skúrinn með sama hætti og hægt hafi verið fyrir kaupin. Hljóti afsláttur eða kostnaður af úrbótum stefnenda samkvæmt 41. gr. laga nr. 40/2002 að miðast við það svar, sem og meint tjón þeirra samkvæmt 42., sbr. 59. gr. laganna. Sé kröfugerð stefnenda á grundvelli niðurstöðu matsmannsins á engan hátt í samræmi við grunnreglur laganna um forsendur afsláttar eða skaðabóta.

Aðrir þeir meintu gallar sem stefnendur telji að séu á eigninni séu allir smávægilegir og í raun þess eðlis að þeir geti ekki talist gallar í skilningi laganna, einkum 18. gr. þeirra.

Varðandi þær kröfur sem lúti að raflögnum þá byggi stefnda á því að það ástand hafi verið skýrt og upplýst við kaupin með fullnægjandi hætti. Þá liggi fyrir í niðurstöðum undirmatsgerðar að ástand raflagna sé ekki óeðlilegt með tilliti til aldurs og að ástand raflagna geti ekki talist galli á eigninni heldur falli sá kostnaður sem tiltekinn sé í matsgerðinni undir eðlilegt viðhald og endurnýjun. Hafna beri því þessum kröfulið.

Hvað snerti vatnslögn í eldhúsi þá hafi stefnendur verið upplýstir um hana og hafi þeir engar athugasemdir gert við hana.

Ástand svala hafi verið sýnilegt við skoðun og hafi stefnendur eytt drjúgum tíma á svölunum við skoðun eignarinnar. Því sé sérstaklega mótmælt að snjór eða veður hafi hamlað skoðun auk þess sem vandséð sé hvernig stefnda geti borið ábyrgð á því ef stefnendur hafi látið hjá líða að skoða eignina með fullnægjandi hætti.

Því sé að lokum mótmælt að eignin hafi verið afhent óþrifin og full af drasli. Þvert á móti hafi hún verið afhent þrifin og eina dótið sem í henni hafi verið hafi verið málningardósir með málningu á þak hússins sem aðilar hafi samið um að skildar yrðu eftir. Að öðru leyti séu kröfur stefnenda að þessu leyti ósannaðar. Ljósmynd sem stefnendur hafi framvísað á matsfundi sanni ekkert um ástandið á þeim tíma er eignin var afhent.

Þá sé í kröfum stefnenda ekki tekið tillit til þess að stefnendur eigi rétt á endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af vinnu við endurbætur á eigninni. Beri að taka tillit til þess við úrlausn málsins, komi á annað borð til álita að fallast á kröfur stefnenda að einhverju leyti. Komi til álita að dæma stefnendum afslátt eða skaðabætur byggi stefnda jafnframt á því að taka beri tillit til þess við ákvörðun fjárhæðar hver verðmætisaukning eignarinnar kynni að verða vegna endurbóta. Stefnendur eigi ekki að hagnast á kostnað stefndu.

Verði fallist á kröfur stefnanda að einhverju leyti mótmælir stefnda upphafsdegi vaxta og dráttarvaxta enda séu atvik málsins með þeim hætti að vexti beri fyrst að dæma frá dómsuppsögu. Þá telur stefnda að vextir samkvæmt 8. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 eigi ekki við í málinu.

Um lagarök vísar stefnda til almennra reglna fjármunaréttarins, kröfuréttar, samningaréttar og meginreglna um fasteignakaup ásamt lögum nr. 40/2002. Þá byggi hún á ákvæðum laga nr. 7/1936 og nr. 38/2001 eftir því sem við eigi. Um málskostnað og réttarfar vísar hún til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. gr. og 130. gr. laganna. Um virðisaukaskatt á málskostnað vísar hún til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V

Ágreiningur aðila lýtur að því hvort fasteignin, Hlíðarvegur 37, Kópavogi, hafi verið haldin göllum, sem stefndu beri að bæta stefnendum. Byggja stefnendur kröfur sínar á matsgerð dómkvadds matsmanns. Stefnda hefur aflað yfirmatsgerðar vegna hluta þess sem metið var í undirmati og byggir sýknukröfur sínar meðal annars á niðurstöðu yfirmatsgerðarinnar.

Krafa stefnenda byggir á því að hin selda eign hafi verið haldin leyndum göllum. Í III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er fjallað um eiginleika fasteigna, galla, fylgifé og fleira. Í 18. gr. laganna segir að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þá segir þar að notuð fasteign teljist ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Stefnendur byggja kröfur sínar á því að um sé að ræða fimm galla og verður nú vikið að hverjum þeirra fyrir sig.

Stefnendur byggja kröfur sínar um bótaskyldu stefndu vegna galla á fylgieign á því að upplýsingaskyldu hennar eða umboðsmanns hennar hafi verið ábótavant. Þá hafi upplýsingar í söluyfirliti verið rangar. Samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í söluyfirliti vegna fasteignarinnar segir að eigninni fylgi 75,6 fm hús sem „er nýtt í dag sem vinnuaðstaða, margir möguleikar“. Ekki verður séð að með þessu orðalagi hafi stefnda verið að lofa einhverju um ástand eða nýtingarmöguleika skúrsins. Fyrir lá að hann var nýttur af þáverandi sambýlismanni stefndu og orðalagið um að margir möguleikar væru til nýtingar hans hlutu að takmarkast af ástandi hans sem ekki átti að koma stefnendum á óvart. Ber fyrirliggjandi matsgerðum saman um að bágborið ástand skúrsins átti ekki að dyljast neinum. Þannig segir í matsgerð M-kk-ef Þ-kk-ef að við skoðun á fylgieigninni hafi glögglega mátt sjá að hún er í hrörlegu ástandi. Í matsgerð dómkvadds undirmatsmanns segir að hið almenna hrörlega ástand fylgieignar geti engum dulist sem skoði eignina og þannig hafi ástandið verið við kaupin. Í yfirmatsgerð dómkvaddra yfirmatsmanna kemur fram að ástand skúrsins sé allt hrörlegt hvar sem á sé litið. Verður því stefnda ekki gerð ábyrg fyrir því að væntingar stefnenda um nýtingarmöguleika skúrsins stæðust ekki.

Þá byggja stefnendur á því að stefnda hafi ekki upplýst um aðra leka en á einum stað í þaki. Þannig hafi stefnda í raun veitt stefnendum ábyrgðaryfirlýsingu um að þar væri eini lekinn. Annað hafi komið á daginn, eins og fram komi í undirmatsgerð. Sé fylgieignin algerlega ónýt auk þess sem hún geti hrunið hvenær sem er.

Í niðurstöðu undirmats dómkvadds matsmanns, varðandi fylgieignina segir að hún sé algerlega ónýt og að norðurveggur geti látið undan jarðþrýstingi hvenær sem er. Ef það gerist muni húsið væntanlega hrynja. Gerir matsmaðurinn ráð fyrir að hafa þurfi sérþekkingu á byggingartækni til að átta sig á að burðarkerfi norðurveggjar sé að hruni komið og að eignin sé ekki nothæf vegna hrunhættu. Er það niðurstaða matsmannsins að ekki sé hægt að lagfæra ágallann og metur kostnað við verðmætarýrnun miðað við að húsið sé algerlega ónýtt.

Í niðurstöðu yfirmatsgerðar kemur fram að yfirmatsmenn telja að burðarþol norðurveggjar sé verulega skert og nauðsynlegt sé að bæta þar úr. Hins vegar telja þeir hverfandi eða engar líkur á að hætta stafi af þar sem brot muni ekki verða snöggt heldur hægt og sígandi og þannig gera vart við sig með nægum fyrirvara. Telja yfirmatsmenn að hægt sé að tryggja að skúrinn geti staðið að minnsta kosti til ársins 2014 með því að gera við vegginn.

Það er álit dómsins að með yfirmatsgerð hafi verið sýnt fram á að unnt sé að lagfæra norðurvegg skúrsins þannig að tryggt verði að hann standi að minnsta kosti til ársins 2014 þegar lóðarréttindi hans renna út. Er því ekki fallist á þá niðurstöðu undirmatsgerðar að ekki sé unnt að lagfæra vegginn. Þá þykir ljóst að til að tryggja að skúrinn standi, þannig að full not verði af honum, sé nauðsynlegt að gera við norðurvegg hans. Er því ljóst að fylgieigninni er ábótavant að þessu leyti.

Þótt ekki sé fallist á að stefnendur hafi getað vænst þess, miðað við hrörlegt ástand skúrsins og þeirra kvaða sem á honum hvíldu um takmarkaðar heimildir til endurbyggingar og viðhalds, að geta nýtt skúrinn á annan hátt en sem grófa geymslu, máttu þau treysta því að hægt væri að nota hann, sbr. það sem fram kemur í söluyfirliti um marga notkunarmöguleika. Þykir því ljóst að fylgieign fasteignarinnar hafði ekki áskilda kosti, sbr. 1. ml.18. gr. laga um fasteignakaup.

Í yfirmatsgerð er rakið til hvaða aðgerða þarf að grípa til að lagfæra vegginn. Samkvæmt því er nauðsynlegt að grafa jarðveg frá veggnum og fjarlægja klæðningu af honum. Þá þarf að gera við burðargrind og ganga aftur frá veggnum. Þá telja yfirmatsmenn æskilegt að koma fyrir jarðvatnslögn neðst við vegginn, og fylla að veggnum með grófri malarfyllingu. Að innanverðu þurfi að gera við forskalningu auk þess sem yfirmatsmenn telja að trjágróður norðan við skúrinn muni fara forgörðum við endurbætur á veggnum.

Kostnað við ofangreint telja yfirmatsmenn vera eftirfarandi:

Verkþáttur Efni og tækjaleiga Vinna Upphæð

Grafa frá norðurvegg 40.000 24.000 64.000

Aka burtu jarðvegi 20.000 20.000

Rífa utan af vegg 60.000 60.000

Förgun á rusli 15.000 15.000

Gera við grind, skipta/skeyta stoðir og

endurnýja aursyllu 30.000 110.000 140.000

Klæða grind úti 170.000 90.000 260.000

Koma fyrir og leiða jarðvegslögn 13.000 25.000 38.000

Fylla að vegg, ganga frá jarðvegs-

yfirborði, planta trjám 65.000 25.000 90.000

Fjarlægja múrhúð og endurmúra 5.000 85.000 90.000

Mála vegg inni 10.000 22.000 32.000

Samtals 368.000 441.000 809.000

Samkvæmt yfirmatsgerð innifelur framangreindur kostnaður allan kostnað verktaka, þar með talinn virðisaukaskatt, og er kostnaður metinn á verðlagi í júní 2006. Vinnuliðurinn samkvæmt ofanskráðu er 441.000 krónur og innifalið í þeim lið er virðisaukaskattur að fjárhæð 86.783 krónur. Að teknu tilliti til þess að 60% af virðisaukaskatti vinnuliðarins að fjárhæð 52.070 krónur fæst endurgreiddur er kostnaður við lagfæringar metinn á 756.930 krónur.

Eins og greinir í 2. ml. 18. gr. laga um fasteignakaup telst notuð fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Með vísan til þess að kaupverð umdeildrar fasteignar var 15.600.000 krónur er ekki unnt að líta svo á að framangreindir annmarkar á henni rýri verðmæti hennar svo nokkru varði að fasteignin teljist gölluð af þeim sökum.

Í málinu liggur fyrir að stefnendur voru ekki upplýstir um framangreindan galla á norðurvegg, sem staðreyndur hefur verið í málinu, heldur aðeins bent á leka við þakglugga, en stefnda hefur borið því við að hún hafi aðeins búið í fasteigninni í rúm tvö ár þegar hún seldi hana auk þess sem hún sé ekki byggingafróð.

Bæði í undirmatsgerð og yfirmatsgerð er norðurveggnum lýst svo að hann bungi mikið inn. Í yfirmati kemur meðal annars fram að jarðvegsfylling sé upp að norðurvegg og hafi raki smitað inn í vegginn um lengri tíma og valdið því að aursylla og neðsti hluti stoða er fúinn. Við það hafi veggurinn látið undan jarðþrýstingnum og sé ljóst að um leið og veggurinn, sem ekki sé gerður til þess að standa á móti jarðþrýstingi, fer að bera jarðþrýstinginn svigni hann undan þrýstingnum. Þegar við bætist að stoðir séu mikið fúnar brotni þær og veggurinn skríði inn. Í matsgerð M-kk-ef Þ-kk-ef kemur fram að með vegg þessum seytli vatn að neðan, líklega þar sem ekkert dren sé þar. Það kemur einnig fram í undirmatsgerð að ekkert dren sé þarna.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur er gerður. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við skoðun ef hann lætur undir höfuð leggjast að skoða fasteign án nægjanlegrar ástæðu þótt seljandi skori á hann að gera það. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Eins og fram er komið kom í ljós að skúrinn var að hruni kominn og kom það í ljós eftir að búið var að opna norðurvegginn. Var því um að ræða leyndan galla sem ekki var augljós við skoðun. Af framangreindri lýsingu á veggnum í matsgerðum er ljóst að veggurinn bar með sér að eitthvað var athugavert við innviði hans eins og sannreynt hefur verið í máli þessu. Hlaut stefndu og fyrrverandi sambýlismanni hennar, sem nýtti skúrinn og sýndi stefnendum hann, að vera fullkunnugt um þetta ástand. Bar þeim að upplýsa stefnendur um þetta eins og um þann raka sem var í þakglugga. Með því að það var ekki gert sýndi stefnda af sér saknæma háttsemi og ber að bæta stefnendum það tjón sem staðreynt hefur verið að sé á fylgieigninni. Breytir engu um ábyrgð stefndu hversu oft stefnendur skoðuðu eignina eða hvort innanhúsarkitekt hafi verið með þeim við skoðun fyrir eða eftir að gengið var frá kaupunum en umræddur innanhúsarkitekt, vitnið E-kvk-nf K-kvk-nf, kvaðst ekki hafa sérþekkingu á byggingartækni.

Í yfirmatsgerð eru matsmenn beðnir um mat á því hvort söluverð fasteignarinnar endurspegli sannvirði og markaðsvirði íbúðarinnar án skúrsins þannig að tilvist hans hafi ekki haft áhrif á verðið. Er niðurstaða þeirra sú að þeir telja að tilvist skúrsins hafi haft áhrif á umsamið verð og meta að hann hafi verið 700.000 króna virði í viðskiptum aðila. Er það mat dómsins að framangreindar viðgerðir á norðurvegg skúrsins hafi ekki áhrif á verðmæti eignarinnar að því leyti að stefnendur séu með þeim að fá betri eign en þau keyptu.

Í öðru lagi byggja stefnendur á því að frágangur á rafmagnsleiðslum og töflu hafi verið ófullnægjandi. Þennan kröfulið, samtals að fjárhæð 37.500 krónur, byggja stefnendur á matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Um þennan matslið segir í matsgerðinni að frágangur að þessu leyti sé ekki óeðlilegur miðað við aldur og eðli eignar ef frá séu talin nokkur minniháttar atriði; tengill á baði við þvottavél sé skemmdur og þarfnist endurnýjunar, tengja þurfi jarðvír frá baði niður í aðaltöflu, ganga þurfi frá lausum vír frá dyrabjöllu inn í greinatöflu og endurnýja þurfi og auka merkingar í töflu. Í niðurstöðu sinni kveður matsmaður framangreint ekki geta flokkast undir galla heldur eðlilegt viðhald og endurnýjun og fellst dómurinn á það mat og hafnar því að hér sé um galla að ræða.

Í þriðja lagi byggja stefnendur á að frágangi pípulagna hafi verið ábótavant. Byggja þau kröfu sína að þessu leyti á matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Fyrir liggur að stefnda lét leggja vatnslögn frá baðherbergi upp í þakrými, eftir þakrými ofan á einangrun og niður í gegn um útloftunarstamma inn að eldhúsvaski. Hafi þetta verið gert til bráðabirgða. Niðurstaða matsmanns hvað þetta snertir er að þetta sé galli sem ekki hafi verið mögulegt að sjá við skoðun nema við umfangsmiklar aðgerðir og metur hann kostnað við lagfæringu að fjárhæð 115.640 krónur. Mati þessu hefur ekki verið hnekkt og þykir verða að leggja það til grundvallar í málinu. Með vísan til kaupverðs fasteignarinnar þykir ljóst að galli þessi rýrir ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Þá þykja stefnendur ekki hafa sýnt fram á að stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi hvað þetta varðar en hún hefur fullyrt að hún hafi tilkynnt stefnendum um þennan bráðabirgðafrágang. Fær sú fullyrðing hennar stoð í framburði vitnisins H-kk-ef Ó-kk-ef H-kk-ef. Er því ekki fallist á að hér sé um að ræða galla sem stefndu beri að bæta stefnendum.

Í fjórða lagi byggja stefnendur á því að frágangur á yfirborði svala sé haldinn göllum og byggja þá kröfu enn fremur á mati hins dómkvadda matsmanns. Í matsgerð segir um þennan matslið að þunnt múrlag hafi verið sett yfir málað svalagólf sem sé farið að flagna upp og losna. Sé frágangur sem þessi ekki hefðbundinn og verði að teljast rangur þar sem þunn múrlög á svalayfirborði geti ekki fengið fullnægjandi viðloðun á málningarfilmu. Kostnað við að bæta úr þessum galla metur hinn dómkvaddi matsmaður að fjárhæð 77.290 krónur og hefur því mati ekki verið hnekkt. Þykir ljóst að galli þessi rýrir ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Þá hafa stefnendur ekki sýnt fram á að stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi varðandi þennan galla enda geta þau ekki firrt sig ábyrgð á að hafa ekki skoðað svalirnar þar sem snjór hafi verið á þeim. Er því ekki um að ræða galla sem stefndu beri að bæta stefnendum.

Í fimmta lagi byggja stefnendur á því að eignin hafi verið afhent óþrifin og hafi mikið af dóti verið skilið eftir í fylgieigninni. Í niðurstöðu matsmanns, sem sýnist byggja á ljósmyndum sem stefnendur afhentu, er það mat hans að kostnaður við að fjarlægja búslóð og rusl sé 48.320 krónur með virðisaukaskatti og innifalinn í þeirri fjárhæð sé aksturskostnaður. Gegn mótmælum stefndu hafa stefnendur ekki lagt fram haldbær gögn um að eignin hafi ekki verið afhent í umsömdu ásigkomulagi, þ.e. hún hafi ekki verið þrifin og mikið af dóti skilið eftir í fylgieigninni og verður því ekki fallist á að hún hafi verið gölluð að þessu leyti.

Að öllu því virtu sem nú hefur verið rakið verður viðurkennd krafa stefnenda um skaðabætur að fjárhæð 756.930 krónur, en ekki eru skilyrði til að fallast á að sú krafa beri vexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001. Með hliðsjón af atvikum öllum þykir rétt að dráttarvextir reiknist frá dómsuppsögudegi, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Með hliðsjón af því að stefnendur hafa haldið eftir greiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila sem er mun hærri fjárhæð en dæmdar bætur, og stefnendur gera í málatilbúnaði sínum ráð fyrir að sú fjárhæð dragist frá kröfum þeirra á hendur stefndu, verður stefnda sýknuð af kröfum stefnanda.

Eftir atvikum þykir með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 rétt að fella málskostnað niður. Gjafsóknarkostnaður stefndu samtals að fjárhæð 1.379.862 krónur, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar sem þykir hæfilega ákveðin 1.000.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti, greiðist úr ríkissjóði.

Af hálfu stefnenda flutti málið S-kk-nf P-kk-nf hdl. en af hálfu stefnda flutti málið H-kk-nf B-kk-nf hrl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn ásamt meðdómsmönnunum Á-kk-þgf I-kk-þgf verkfræðingi og M-kk-þgf L-kk-þgf löggiltum fasteignasala.

D Ó M S O R Ð

Stefnda, A-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf, skal vera sýkn af öllum kröfum stefnenda, M-kk-ef M-kk-ef og B-kvk-ef H-kvk-ef.

Málskostnaður fellur niður. Gjafsóknarkostnaður stefndu samtals að 1.379.862 krónur, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar að fjárhæð 1.000.000, þar með talinn virðisaukaskattur, greiðist úr ríkissjóði.

G-kvk-nf B-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

M-kk-nf L-kk-nf