E-98/2007

Mál þetta var höfðað 20. desember 2006.

Stefnendur eru Á-kk-nf B-kk-nf, Heimalind 18, Kópavogi og S-kk-nf Þ. S-kk-nf, Heimalind 16, Kópavogi.

Stefnda er A-kvk-nf K-kvk-nf, Austurgerði 10, Reykjavík.

Samkvæmt stefnu eru dómkröfur stefnenda eftirfarandi:

Að viðurkennt verði að afhending til þeirra á fasteigninni Efstasundi 50, matshluta 0-0101, Reykjavík, fasteignanúmer 201-8390, hafi farið fram við útgáfu afsals fyrir eigninni þann 20. desember 2006.

Að stefnda greiði stefnendum 7.000.000 króna í skaðabætur eða í afslátt af kaupverði fasteignarinnar.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefnda krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi en til vara að hún verði sýknuð af kröfum stefnenda og í báðum tilvikum málskostnaðar úr hendi stefnenda.

Aðalkrafa stefnda var tekin til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi um hana hinn 29. f.m. Stefnda krefst þess að málinu verði vísað frá dómi og að sér verði úrskurðaður málskostnaður úr hendi stefnenda. Stefnendur krefjast þess að ekki verði fallist á frávísunarkröfu stefndu og að þeim verði úrskurðaður málskostnaður.

1

Stefnda kveðst hafa keypt fasteignina Efstasund 50, Reykjavík síðla árs 2005. Um hafi verið að ræða gamalt hús í niðurníðslu og tæpast íbúðarhæft. Viðsemjandi hennar, seljandi hússins, hafi m.a. tekið með sér baðkar og fleira úr húsinu þegar hann hafi afhent stefndu það enda hafi legið fyrir að ekki yrði búið í því og að það yrði rifið til að rýma fyrir nýbyggingu á lóðinni. Enginn hafi búið í húsinu eftir að stefnda eignaðist það. Stefnda fól fasteignasölunni Eignatorgi að selja húsið. Auglýsing fasteignasölunnar hefur að fyrirsögn: „Efstasund – lóð.“ Í framlagðri yfirlýsingu sölumannsins Á-kk-ef F. J-kk-ef segir: „... Húsið var því frá upphafi sölumeðferðar kynnt af hálfu fasteignasölunnar sem hugsanleg byggingarlóð fyrir byggingaverktaka og/eða athafnamenn með niðurrif hússins og uppbyggingu nýs húss í huga og auglýst sem slíkt.“

Stefnendur gerðu kauptilboð í greinda fasteign 23. maí 2006 og var það samþykkt samdægurs af stefndu. Þar kemur fram að um er að ræða einbýlishús með fastanúmerinu 201-8390 – 01-01-01. Þar segir m.a um kvaðir og önnur eignarbönd: „. . . Lóðarleigusamningur endurnýjun lóðarsamnings frá 26.3.43, 572 fm. leigulóð til 75 ára frá 1.1.06, kvöð um hvers konar lagnir borgarsjóðs og stofnana hans. . . “ Kaupverð var ákveðið 25.400.000 krónur og skyldu 10.929.364 krónur greiðast í peningum við undirritun kaupsamnings og 14.470.635 krónur í formi yfirtekinna eftirstöðva áhvílandi skuldar við Sparisjóð Hafnarfjarðar. Kauptilboðið hefur að geyma svofellt ákvæði: „ Kaupandi skuldbindur sig til að skila inn lánsloforði um fjármögnun innan 10 daga frá samþykki tilboðs, ella hefur seljandi heimild til að rifta kaupunum (svo).“

Dráttur varð á efndum af hálfu stefnenda. Stefnda höfðaði mál á hendur stefnendum máls þessa fyrir Héraðsdómi Reykjaness og var það þingfest 20. september 2006. Krafðist hún greiðslu 25.400.000 króna með dráttarvöxtum frá 15. júní 2006 til greiðsludags gegn afhendingu afsals fyrir fasteigninni Efstasundi 50 gegn afhendingu afsals og afhendingu eignarinnar. Um málavexti segir í stefnu: „. . . Var ákveðið á fundi með aðilum að kaupsamningur yrði undirritaður á skrifstofu Eignatorgs í Hlíðarsmára, Kópavogi kl. 17.00 þann 15. júní. Mætt var á fundinn af hálfu stefnanda en stefndu mættu ekki né boðuðu þeir forföll. Var reynt að ná sambandi við stefndu en án árangurs. Sendi fasteignasalan stefndu skeyti þann 16. júní þar sem stefndu voru boðaðir að nýju til kaupsamningsgerðar þann 19. júní kl. 16.00. Enn var mætt af hálfu stefnanda en stefndu mættu ekki og var ekki hægt að ná sambandi við þá. Var stefndu sent skeyti á ný sama dag og þeir boðaðir til kaupsamningsgerðar á ný í sömu viku en ekki var mætt á þann fund af þeirra hálfu. Var stefndu sent innheimtubréf þann 25. júlí þar sem krafist var greiðslu á vanefndri greiðslu skv. kauptilboði en engin viðbrögð hafa verið af hálfu stefndu og stefnanda því nauðsynlegt að leita aðstoðar dómstóla.“

Framangreindu máli lauk 25. október 2006 með gerð réttarsáttar. Annars vegar lofuðu stefndu að greiða stefnanda 13.352.202 krónur hinn 15. nóvember 2006. Sú fjárhæð var þannig fundin að um var að ræða höfuðstól kaupsamningsgreiðslu samkvæmt samningi aðila frá 23. maí 2006 ásamt dráttarvöxtum frá 15. júní 2006 til 3. nóvember s.á. og afborganir af skuldabréfaláni frá 15. júní 2006 til 1. nóvember s.á. auk dráttarvaxta af þeim til 3. nóvember 2006 svo og 1.000.000 króna í málskostnað. Jafnframt var tekið fram að yrði greiðsla innt af hendi 15. nóvember 2006 skyldu stefndu eiga rétt á 50% afslætti af dráttarvöxtum. Í annan stað lofuðu stefndu að yfirtaka skuldabréf áhvílandi fasteigninni Efstasundi 50, Reykjavík. Hefði skuldskeyting ekki átt sér stað fyrir 1. desember 2006 skuldbundu stefndu sig til að greiða stefnanda eigi síðar en 15. s.m. andvirði skuldabréfsins pr. 15. júní 2006 auk dráttarvaxta frá þeim degi til greiðsludags.

Í símbréfi lögmanns stefnenda þessa máls til lögmanns stefndu, dags. 29. nóvember 2006, er vísað til framangreindrar réttarsáttar. Stefnendur hafi efnt sáttina en stefnda hafi ekki fengist til að afhenda eignina og ganga til afsals. Þá hafi stefnendur fengið upplýsingar hjá fasteignasölunni um vatnstjón í fasteigninni, líklega fáeinum dögum fyrir ritun bréfsins. Vegna þess muni vera verulegar skemmdir á eigninni sem séu á ábyrgð stefndu eða tryggingarfélags hennar. Í bréfinu er ýmislegt fleira talið upp varðandi ástand eignarinnar sem valdi því að talsvert vanti upp á að stefnda geti og vilji afhenda eignina í samræmi við lög og venjur í fasteignaviðskiptum. Skorað er á stefndu að bæta úr öllu framangreindu og jafnframt að ganga þannig frá eigninni að ekki verði frekari skemmdir vegna frosts og vatns. Í svarbréfi, dags. 30. nóvember 2006, er bent á eftirfarandi: 1) Húsið hafi verið selt til niðurrifs en ekki til íbúðar. 2) Samkvæmt réttarsáttinni sé afhendingardagur eignarinnar 15. júní 2006 enda hafi stefnendur játast undir að greiða dráttarvexti frá þeim tíma og yfirtaka skuldabréfs miðist við hann. 3) Lyklar að fasteigninni hafi allan tímann verið hjá Eignatorginu og til reiðu fyrir stefnendur. Í ljósi þessa er kröfum stefnenda hafnað. Þá er því mótmælt að stefnda hafi ekki verið reiðubúin til að undirrita afsal en hún hafi hins vegar gert athugasemdir við ranga tilgreiningu á afhendingardegi eignarinnar í afsali og óskað eftir að texti þess yrði lagfærður áður en gengið yrði til undirritunar.

Í málinu liggur frammi afsal stefndu, dags. 20. desember 2006, til stefnenda fyrir framangreindri eign. Þar segir að kaupverð sé að fullu greitt og að uppgjör hafi farið fram samkvæmt réttarsátt dagsettri 25. október 2006. Af hálfu beggja aðila, þ.e. kaupenda, - stefnenda máls þessa -, og seljanda – stefndu í máli þessu -, var uppgjör vaxta og kostnaðar undirritað með fyrirvörum þess efnis að stefnendur telji afhendingu vera 20. desember 2006 en stefnda 15. júní 2006.

2

Stefnendur mótmæla þeirri túlkun stefndu að afhending hafi farið fram 15. júní 2006. Samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði sé gert ráð fyrir að afhending fari fram við gerð kaupsamnings en með réttarsáttinni hafi greiðslum verið seinkað og stefnendur greitt kostnað stefndu við þá seinkun. Réttarsáttin geri ráð fyrir að greiðsla fari fram eigi síðar en 15. nóvember 2006 og þá fyrst hafi afhending getað farið fram en þó aðeins með formlegum hætti. Ekkert slíkt hafi gerst fyrr en með útgáfu afsalsins 20. desember 2006.

Stefnendur vísa til þess að það tjón sem orðið hafi á fasteigninni vegna vatnsleka sé umtalsvert og að þeir séu ekki tilbúnir að taka það á sig. Þeir halda því fram að tjónið hafi orðið áður en þeir fengu fasteignina afhenta og því beri seljanda – stefndu – að bæta þeim tjónið eða veita þeim afslátt af kaupverðinu. Stefnendur hafi sett fram kröfu í málinu um bætur eða afslátt vegna ástands fasteignarinnar að fjárhæð 10.000.000 (svo) króna en sú fjárhæð sé sett fram með fyrirvara um breytingu í samræmi við niðurstöðu matsmanns/matsmanna sem ætlunin sé að fá dómkvadda.

3

Frávísunarkröfu sína byggir stefnda á eftirfarandi:

1) Stefnendur hafi ekki lögvarða hagsmuni af að fá dóm um að afhending hafi átt sér stað 20. desember 2006 enda sé ekki gerð krafa um að stefnda greiði opinber gjöld miðað við afsalsdag. Því séu engir hagsmunir bundnir við kröfuna heldur sé um lögspurningu að ræða sem fari í bága við 25. gr. laga nr. 91/1991. Allt efni réttarsáttarinnar hafi miðast við að afhending hafi farið fram eigi síðar en 15. júní 2006. Því hafi verið leyst úr þessu ágreiningsefni fyrir dómi og um sé að ræða res judicata.

2) Skaðabóta-/afsláttarkrafa stefnenda sé vanreifuð og fullnægi ekki áskilnaði 80. gr. laga nr. 91/1991. Því sé ekki lýst um hvers konar vatnsleka sé að ræða og ekki sé heldur getið um orsakir hans eða umfang.

4

Fyrri dómkröfu stefnenda er ekki nauðsynlegt að hafa uppi til úrlausnar vegna hagsmuna sem við hana tengist heldur miðar hún að því að fá fram álit dómsins um lögfræðilegt efni. Vísa ber kröfunni frá dómi á grundvelli 24. gr. og 25. gr. laga nr. 91/1991.

Tilgreining málsástæðna fyrir síðari kröfu stefnenda, svo og þeirra atvika sem hún byggist á, er ófullnægjandi og brýtur gegn 80. gr., 1. mgr., e-lið laga nr. 91/1991. Því ber að vísa kröfunni frá dómi.

Samkvæmt þessu er niðurstaða úrskurðarins sú að fallist er á kröfu stefndu um að vísa beri málinu frá dómi. Samkvæmt þessari niðurstöðu ber stefnendum að greiða stefndu óskipt málskostnað sem er ákveðinn 100.000 krónur.

Úrskurðinn kveður upp S-kk-nf H. S-kk-nf héraðsdómari.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnendur, Á-kk-nf B-kk-nf og S-kk-nf Þ. S-kk-nf, greiði stefndu, A-kvk-þgf K-kvk-þgf, óskipt 100.000 krónur í málskostnað.

S-kk-nf H. S-kk-nf.