E-4291/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 23. nóvember 2009, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af P-kk-þgf S-kk-þgf, kt. 000000-0000, Æsufelli 6, Reykjavík, gegn húsfélaginu Æsufelli 6, kt. 000000-0000, Æsufelli 6, Reykjavík, með stefnu sem birt var 24. mars 2009.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndi verði dæmdur til að endurgreiða honum 40.722 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. í III. kafla laga um vexti verðtryggingu nr. 38/2001, af 20.361 kr. frá 1. október 2007 til 2. nóvember 2007, af 40.722 kr. frá 2. nóvember 2007 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt framlögðum málskostnaðar-reikningi.

Dómkröfur stefnda eru að húsfélagið verði sýknað af öllum kröfum stefnanda og stefnanda verði gert að greiða húsfélaginu málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi að viðbættum virðisaukaskatti.

Stutt yfirlit um atvik að baki máli og ágreiningsefni í því: Á aðalfundi húsfélagsins Æsufells 2, 4 og 6 í Reykjavík, hinn 15. maí 2007, var samþykkt að kaupa nýjar bílskúrshurðir fyrir alla bílskúra hússins og endurnýja þær á árinu. Í fundargerðinni segir í lið 13: „Nýjar bílskúrshurðir – innheimt sérstaklega tillaga stjórna til umræðu og samþykktar. Aðalfundur Æsufells 2-6 árið 2007 sameignar heimilar nýrri stjórn að ganga að tilboði frá Merkúr í nýjar bílskúrshurðir fyrir alla bílskúra og endurnýja þær á árinu. Innheimt verði sérstaklega fyrir þessari framkvæmdir. … Innifalið í tilboðinu allur kostnaður sem snýr að ísetningu og förgun gömlu hurðanna. Tillaga stjórnar var samþykkt með öllum greiddum atkvæðum.“

Ekki er deilt um að íbúð P-kk-ef S-kk-ef fylgir ekki bílskúr. Honum bárust tveir reikningar frá húsfélagin, annars vegar með gjalddaga 1. október 2007 og hins vegar með gjalddaga 1. nóvember 2007. Hinn fyrri að fjárhæð 34.472 kr., sem hann greiddi samdægurs, og hinn síðari að fjárhæð 36.472 kr., sem hann greiddi 2. nóvember 2007. Á fyrri reikningnum er tekið fram að 20.361 kr. sé gjald fyrir framkvæmdir við bílskúrshurðir og á hinum síðar 20.361 kr. lokagreiðsla fyrir bílskúrshurðir.

P-kk-nf S-kk-nf segir að þessa reikninga hafi hann greitt án sérstakrar skoðunar á sundurliðun reikninganna. Síðar hafi hann tekið eftir kostnaði við bílskúrshurðirnar og tjáð stjórn húsfélagsins að honum væri ekki skylt að greiða kostnað fyrir endurnýjun þeirra, enda væri þetta sérkostnaður bílskúrseigenda. Stjórnin hafi ekki samþykkt það.

Upplýst er að P-kk-nf óskaði álits kærunefndar fjöleignarhúsamála um kostnaðarþátttöku hans vegna endurnýjunar bílskúrshurða að Æsufelli 2, 4 og 6. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar hinn 11. apríl 2008. Í áliti nefndarinnar segir undir fyrirsögninni Forsendur: „Samkvæmt 10. tölul. 5. gr. laganna telst bílskúr á lóð húss, sem þinglýstar heimildir segja séreign, falla undir séreign fjöleignarhúss. Samkvæmt 6. tölul. sömu greinar falla undir séreign hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit. Í máli þessu eru bílskúrar hluti af húsinu Æsufelli 2-6 en þeir eru í eigu 29 aðila. Álitsbeiðandi er ekki þeirra á meðal. – Það er álit kærunefndar að bílskúrshurðir teljist séreign þeirra sem eru eigendur bílskúranna og beri því einir kostnað af endurnýjun þeirra. Samkvæmt því ber að taka kröfu álitsbeiðanda í málinu til greina. Samþykki húsfundar um annað fær því ekki breytt.“ Niðurstaða kærunefndar var því sú að álitsbeiðanda væri óskylt að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar bílskúrshurða að Æsufelli 2-6.

Helstu málsástæður stefnanda og réttarheimildir er hann byggir á: P-kk-nf S-kk-nf krefst endurgreiðslu þar sem húsfélagið hafi tekið við greiðslu frá honum, sem það átti ekki rétt á, til að kosta endurnýjun á bílskúrshurðum að Æsufelli 2-6. Um réttarheimildir vísar P-kk-nf til 3. mgr. 71. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Þá vísar hann til 1. mgr. 50. gr. sömu laga, sbr. 4. og 5. gr. laganna, og 6. og 10 tölul. 5. gr. laganna. Einnig vísar hann til ólögfestra reglna um skilyrði kröfuréttarins fyrir endurheimtu ofgreidds fjár. Kröfu um dráttarvexti styður hann við 1. mgr. 6. gr. laga um vexti verðtryggingu nr. 38/2001, kröfu um málskostnað við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun styður hann við lög nr. 50/1988.

Helstu málsástæður stefnda og réttarheimildir er hann byggir á: Húsfélagið neitar að endurgreiða P-kk-þgf umrædda greiðslu hans til félagsins. Bílskúrar og bílskúrshurðir er hér um ræðir séu hluti af jarðhæð húsanna að Æsufelli 2-6 og heildarmynd hússins. Alltaf hafi verið litið svo á að bílskúrshurðirnar væru í raun hluti af ytra byrði hússins og alltaf meðhöndlaðar sem slíkar. Ljóst sé að væru séreignir þessar með útveggi en ekki bílskúrshurðir, væri um sameiginlegt ytra byrði hússins að ræða. Eigendur bílskúranna greiði hlutdeild í rekstrarkostnaði húsfélagsins í samræmi við eignarhluta þeirra í húsinu, en um sé að ræða 29 bílskúra.

Húsfélagið byggir á því að bílskúrshurðirnar teljist til sameignar samkvæmt langri venju í húsinu, útliti þess og eðli máls. Kostnaði vegna bílskúrshurða eigi því að deila niður á alla eigendur fjöleignahússins eftir eignarhluta hvers og eins í húsinu. Þá er byggt á því að húsfundur, sem löglega var boðað til, hefði ákveðið þetta án athugasemda. Stjórnin hafi með bindandi hætti og samþykki húseiganda komist að niðurstöðu um kostnaðarskiptingu vegna nýrra bílskúrshurða. Þá hafi P-kk-nf, með fyrirvaralausri greiðslu, samþykkt þessa ákvörðun aðalfundar húsfélagsins. Um réttarheimildir vísar húsfélagið til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, til meginreglna samninga- og kröfuréttar, til laga nr. 91/1991 og laga nr. 50/1988.

Niðurstaða: Stefnandi, P-kk-nf S-kk-nf, bar fyrir rétti að hann hafi átt íbúð og búið að Æsufelli 6 frá því í maí 1998. Hann sagði að húsfélagið hafi ekki á þeim tíma krafið hann um greiðslu fyrir bílskúrshurðir fyrr en í árslok 2007, svo hann muni. Hann kvað sér ekki vera kunnugt um að eigendur íbúða að Æsufelli 2 til 6, sem ekki eiga bílskúra þar, hefðu áður en hann flutti í blokkina verið krafðir um tilfallandi kostnað vegna bílskúrshurða þar. Hann hafi aldrei heyrt talað um það. Hann kvaðst ekki hafa verið viðstaddur aðalfundinn 2007 þar sem ákvörðun var tekin um endurnýjun bílskúrshurða og kostnaður skyldi greiddur af öllum. Hann hafi verið úti á sjó á þeim tíma, en hann væri starfandi sjómaður.

Lagt var fyrir P-kk-þf dskj. nr. 8, þar sem boðað er til aðalfundar húsfélagsins að Æsufelli 2, 4 og 6 , hinn 15. maí 2007, en fundarboð er dagsett 7. sama mánaðar. Spurt var hvort hann hafi lagt þann skilning í málslið nr. 12, þar sem segir nýjar bílskúrshurðir – innheimt sérstaklega – tillaga stjórnar, til umræðu og samþykktar, að ákveðið yrði á aðalfundinum að allir íbúðareigendur Æsufells 2 til 6 kostuðu nýjar bílskúrshurðir. P-kk-nf sagði að það hefði ekki hvarflað að sér. Hefði hann vitað það hefði hann fengið mann til að mæta fyrir sig til að fá bókuð mótmæli gegn slíkri ákvörðun.

P-kk-nf kvaðst hafa greitt á sínum tíma án fyrirvara reikninga frá húsfélaginu og án þess að hafa skoðað efni þeirra þar sem hluti reikningsfjárhæðinnar var fyrir nýjar bílskúrshurðir. Hann hafi ekki tekið eftir þessu fyrr en í jólafríinu. Hann hafi þá talað við D-kk-þf hjá Eignaumsjón og R-kk-þf K-kk-þf, sem þá starfaði hjá Eignaumsjón. Þeir hefðu talið þetta eðlilegt. Hann hafi þá leitað til Húseigendafélagsins. Að áliti félagsins hafi verið einsýnt að bera málið undir kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Lagt var fyrir P-kk-þf dskj. nr. 5, sem er myndrit af tilkynningu til íbúa frá stjórn húsfélagsins að Æsufelli 2, 4 og 6, hinn 28. september 2007, og spurt var, hvort hann hefði skilið þessa tilkynningu á þann veg að hann ætti að greiða fyrir nýjar bílskúrshurðir. P-kk-nf neitaði því. Hann hafi ekki skilið tilkynninguna þannig.

P-kk-nf kvaðst hafa umboðsmann sem mæti fyrir hann á fundi húsfélagsins. Hann hafi ekki talið þörf á því að hann mætti á aðalfund húsfélagsins. Hann kvaðst ekki hafa skoðað greiðsluseðla frá húsfélaginu fyrir bílskúrshurðir fyrr en mánuði eftir að hann greiddi þá. Hann hafi treyst því sem kom frá húsfélaginu um innheimtu á húsgjöldum. P-kk-nf sagði að bílskúrarnir væru felldir inn í neðstu hæð hússins að Æsufelli 2, 4 og 6.

A-kk-nf V-kk-nf H-kk-nf bar fyrir rétti að hann hefði búið að Æsufells 4 frá 1973 eða frá upphafi búsetu í húsinu. Frá upphafi hafi verið litið svo á af öllum bústjórnum að bílskúrshurðirnar, sem eru hluti að ytra byrði hússins, væru hluti af sameign við ytra byrði. Hann kvaðst muna eftir tveimur tilvikum þar sem hurðir skemmdust, í báðum tilvikum vegna þess að ekið var á þær. Í báðum tilvikum hafi verið gert við þær á kostnað sameignarsjóðs. Sama hafi verið þegar húsið var málað eða gert við það. Alltaf hafi verið litið á hurðirnar sem hluta af ytra byrðinu.

A-kk-nf V-kk-nf sagði að 29 bílskúrar væru í húsinu. Þegar stjórnin fór að fjalla um málið hafi 3 hurðir verið mjög illa farnar, 4 til 5 í viðbót verið lélegar. Mikil umræða hefði verið um hvað ætti að gera. Einn af íbúunum, sem átti ónýta hurð, hefði óskað sérstaklega eftir að fá að koma með sína eigin hurð og mála hana í sama lit. Hurðin hefði verið öðru vísi en hinar; öðru vísi rifflar í henni o.fl. Stjórnin hafi því neitað honum um að gera þetta. Þar sem hurðirnar voru frá 1973, hafi sameiginleg niðurstað verið, að stjórnin ákvað að leggja það fyrir aðalfund að skipt yrði út öllum hurðunum, en það var í samræmi við annað varðandi ytra byrði hússins. Tillagan hafi verið lögð fyrir aðalfund og samþykkt þar án móatkvæða.

A-kk-nf V-kk-nf sagði að Eignaumsjón hf. hafi gengið frá fundarboði, sbr. dskj. nr. 8, að beiðni stjórnar húsfélagsins.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í 5. gr. laganna er greint í tíu liðum nánar frá því hvað falli undir séreign fjöleignarhúss samkvæmt 4. gr. Þar segir meðal annars að hurðir, sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, bílskúr á lóð húss, sem þinglýstar heimildir segja séreign, eða teljast það samkvæmt eðli máls, falli undir séreign.

Stefnandi, P-kk-nf S-kk-nf, á íbúð að Æsufelli 6. Íbúð hans fylgir ekki bílskúr. Óumdeilt er að bílskúrar, er fylgja fjöleignarhúsinu að Æsufelli 6, teljast séreign íbúðareiganda í húsinu sem eiga bílskúrana. Þá segir í 1. mgr. 50. gr. laga nr. 26/1994 að eigandi séreignar í fjöleignarhúsi skuli sjá um og kosta allt viðhald og allan rekstur á séreign sinni, þar með talið á búnaði, tækjum og lögnum sem henni tilheyrir, sbr. 4. og 5. gr. laga nr. 26/1994. Ljóst er því að P-kk-þgf var óskylt að lögum að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar á bílskúrum fjöleignarhússins. Verklagsreglur og venjur, sem húsfélagið hafði mótað frá 1973, breyta þar engu.

Þar sem P-kk-nf átti ekki bílskúr, er fylgdi fjöleignarhúsinu, var ranglátt af húsfélaginu að krefja hann um greiðslu vegna endurnýjunar á bílskúrunum. Ámælisvert verður einnig að telja af stjórn húsfélags að boða til aðalfundar, hinn 15. maí 2007, með þeim hætti, að ekki var ljóst af fundarboði, dskj. nr. 8, að á fundinum kæmi til umræðu og atkvæðagreiðslu ákvörðun í þá veru að allir íbúðareigendur, hvort sem þeir áttu bílskúr - er fylgdi fjöleignarhúsinu - eða ekki, greiddu kostnað vegna endurnýjunar þeirra.

Þá verður ekki talið að P-kk-nf hafi sýnt af sér vítavert tómlæti með því að mótmæla ekki umræddri ákvörðun fundarins fyrr en hann gerði.

Samkvæmt framangreindu verður húsfélagið að Æsufelli 6 dæmt til að endurgreiða P-kk-þgf S-kk-þgf umkrafða fjárhæð með vöxtum og málskostnað allt eins og í dómsorði segir.

P-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefnda, húsfélagið Æsufell 6 í Reykjavík, endurgreiði stefnanda, P-kk-þgf S-kk-þgf, 40.722 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 20.361 krónu frá 1. október 2007 til 2. nóvember 2007 og af 40.722 krónum frá 2. nóvember 2007 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 249.000 krónur í málskostnað.

P-kk-nf Þ-kk-nf