E-187/2014

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð 17. apríl 2015, er höfðað 20. ágúst 2014 af A, og B, báðum til heimilis á X, á hendur C, og D.

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði óskipt dæmdir til að greiða stefnendum 2.353.334 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 300.000 krónum frá 28. desember 2012 til 6. júlí 2013, af 1.399.417 krónum frá þeim degi til 8. desember 2013 en af stefnufjárhæð frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu að mati dómsins.

Stefndi C krefst sýknu en til vara þess að kröfur stefnenda verði aðeins teknar til greina að hluta og dæmdar fjárhæðir verði lækkaðar verulega frá kröfum stefnenda. Hann krefst málskostnaðar úr hendi stefnenda.

Stefndi D krefst sýknu en til vara verulegrar lækkunar krafna. Hann krefst málskostnaðar úr hendi stefnenda.

Gengið var á vettvang 17. apríl 2015.

Málavextir

Mál þetta snýst um galla sem stefnendur segja vera á fasteign sinni, X. Stefnendur keyptu fasteignina af stefnda C í október 2011 en stefndi D var byggingarstjóri hússins er sonur hans, E, byggði það árið 2007. Stefndi C keypti húsið af E með kaupsamningi dags. 9. febrúar 2010 og var afhendingardagur 13. febrúar.

Samkvæmt kaupsamningi, dags. 20. júlí 2011, keyptu stefnendur einbýlishúsið X af stefnda C. Afhendingardagur var skráður samkvæmt samningnum 15. júlí 2011 og kaupverð 46,5 milljónir króna. Í samningnum er tekið fram að fasteignin sé „skráð á byggingarstig 5“, gera þurfi lokaúttekt á eigninni og muni byggingarstjóri boða til hennar.

Afsal er dagsett 3. október 2011 og innfært hjá sýslumanni hinn 11. sama mánaðar. Segir þar að eignin sé skráð á byggingarstig 5 og að gera þurfi á henni lokaúttekt sem byggingarstjóri muni boða til. Í fylgiskjali með afsalinu segir að við afsalsgerðina hafi komið athugasemdir vegna nokkurra þátta sem svo eru taldir upp: „Rakaútfellingar í bílskúr / múrviðgerð og málning. Rakaútfellingar á innvegg í sturtu á baðherbergi. Gúmmíkantur við bílskúrshurð rifinn. Innfellingarefni vantar við tengla í kjallara. Vantar frágang á tenglum í skáp í herbergi, sem ætlaður er fyrir sjónvarp. Skipta um niðurföll á þaki og lagfæra dúk.“ Undir skjalið rita stefnandinn A og stefndi C auk starfsmanna fasteignasölunnar Byggðar.

Í málinu liggur yfirlýsing F byggingatæknifræðings, dags. 22. maí 2012. Segir þar að hann hafi verið boðaður til skoðunar á þakköntum hússins X hinn 13. febrúar 2012. Hafi þar einnig verið „húsráðandi“, feðgarnir E og stefndi D, og G, „þakpappa lagningar maður“, sem þó hafi ekki lagt pappa á þetta hús. Þakkantur hafi verið opnaður efst á norðurhlið. Í ljós hafi komið að raki væri í krossviði í þakkanti og í þakkrossviði við þakkant. Snjóstöðvunarborði hefði verið festur framan á reim í þakkanti, en lekið niður og skemmst af sólarljósi og allur verið morkinn og ónýtur. Það sem eftir hafi verið af honum hafi legið niður við steypukant við loftunarrifu. Almennt hafi loftunarrifur á bak við ysta lóðrétta þakkantsborð verið of litlar, á göflum um 5 til 8 mm og enn minni á austurhlið. Einnig hafi opnanir í lista undir þakkanti verið of litlar, um 40mm með um 40 cm bili, í stað 350 mm loftunarrifa samkvæmt teikningu.

Ákveðið hafi verið að allur þakkantur skyldi opnaður og lagfærður við fyrstu hentugleika þá um vorið. Einnig hafi verið ákveðið að setja tvær útloftunartúður ofarlega á þakið til að auka við loftun þangað til lagfæring hefði farið fram.

Mat og viðbótarmat H

Hinn 7. ágúst 2012, í matsmálinu M-9/2012, var að kröfu stefnenda dómkvaddur matsmaður til að svara fjórum spurningum um ástand hússins. Til verksins valdist H byggingarverkfræðingur. Spurningar voru þessar: „1. Hver er ástæðan fyrir þeim leka eða raka sem komið hefur fram í fasteigninni X? Óskað er eftir að matsmaðurinn láti í ljós álit á því hvort að hönnun á þaki hússins sé ábótavant. 2. Óskað er eftir að matsmaðurinn lýsi þeim aðgerðum sem nauðsynlegt er að ráðast í til að fyrirbyggja rakann eða lekann frá þaki hússins með það í huga að um nýtt hús er að ræða. Sérstaklega er óskað eftir að matsmaðurinn skoði hvort vatnshalli á steypta hluta þaksins sé réttur. Þá er óskað eftir að matsmaðurinn leggi mat á nauðsynlegar aðgerðir innanhúss vegna rakans eða lekans. 3. Hvað kosta þær úrbætur sem matsmaður telur nauðsynlegt að ráðast í samkvæmt lið 2, þar með talið lagfæringar innan húss? Óskað er eftir að kostnaðurinn verði sundurliðaður í efni og vinnu. 4. Óskað er eftir að matsmaðurinn meti hvort að unnt verði að búa í húsinu á meðan framkvæmdir standa yfir. Ef ekki er unnt að búa í húsinu á meðan framkvæmdir standa yfir er óskað eftir að matsmaðurinn meti hæfilegar bætur til matsbeiðanda vegna þess.“

Í matsgerð, dagsettri 27. nóvember 2012, svarar H matspurningum. Í upphafi matsgerðar segir hann að matsfundur hafi verið haldinn í húsinu 27. ágúst 2012 og hafi aðilum verið tilkynnt um fundinn fyrirfram. Á matsfundinum hafi stefnandinn A bent „á þá staði sem skemmdir hafa komið fram“ og gefið nánari lýsingu á þeim. Eru svo tilgreind atriði sem fram hafi komið: Í bílskúr hafi vesturveggur lekið við inngangshurð svo hún hafi orðið skökk og undin. Hurðin hafi þornað og sé nothæf. Rakaskemmdir verið greinilegar á múrhúð við hurðina. Vatnsbólur eftir raka hafi verið greinilegar á málningu í lofti. Leki á vesturvegg sé rakinn til þess að frosið hafi í niðurfalli á þaki en þar hafi ekki verið hitaþráður, en fyrri eigandi hafi bætt úr því. Við athugun á þaki hafi komið í ljós að illa væri gengið frá niðurföllum og pappalögn verið laus að hluta og bleyta undir. Í kjallara hefðu verið ummerki eftir rakatauma á vesturvegg og einangrunarvafningur á niðurfallsrörum illa frágenginn. Rakataumar hafi verið sjáanlegir á steyptum vegg að bílskúr og í anddyri hafi rakabólur verið sýnilegar í horni niður við gólf. Rakaskemmdir hafi verið í herbergi sunnan bílskúrs og hjónaherbergi og greinilegar rakaskemmdir á baðherbergi, niður við gólf milli sturtu og baðkars. Gólfflísar í sturtuklefa hafi verið lausar að hluta og vatn skvampað upp á milli fúgna þegar stigið hafi verið á þær. Í stofu hafi verið dökk lárétt rönd í málningu þar sem samskeyti væru á plasteinangrun. Bæru skemmdirnar með sér að vera vegna raka við útvegg sem kæmi fram á mótun einangrunarplatna. Austurhluti þaks sé gerður úr timbursperrum með lektum klæddum með 18 mm krossviði og loks klætt með flipafestum þakpappa sem soðinn væri á samskeytum. Víða hafi mátt sjá sprungur og los í samlímingu á þakpappanum.

Í matsgerðinni segir að á matsfundi hafi smiður verið til aðstoðar og rofið þakkanta að hluta á norður- og austurvegg til frekari skoðunar. Loftraufar hafi víða reynst lokaðar eða nánast lokaðar vegna rangrar smíði þakkanta eða hluti málmflasninga á þakkanti hafi lokað að mestu fyrir loftrás. Krossviður í þakköntum hafi verið með verulegum rakaskemmdum og sést hafi ummerki sem bent hafi til myglumyndunar. Hafi verið söguð göt í þakflötinn á þremur stöðum og sýni tekin. Segir í matsgerðinni að tilkynnt hafi verið á matsfundinum að sýni úr þaki og þakkanti yrðu send til rannsóknar og greiningar og að frekari athuganir á vettvangi yrðu ákveðnar í ljósi niðurstaðna rannsókna á sýnum. Auk þess myndi matsmaður síðar framkvæma hallamælingar á láréttum hluta þaksins þegar möl hefði verið fjarlægð og kanna ástand þakpappa frekar. Enn fremur yrðu orsakir rakaskemmda á baðherbergi kannaðar, en til þess þyrfti aðstoð pípulagningamanns. Ekki hafi verið gerðar athugasemdir við þetta.

Þá segir í matsgerð að hinn 3. september hafi matsmaður farið á vettvang ásamt nafngreindum pípulagningarmeistara. Rakamælingar hafi verið gerðar á baðherbergi og í vegg í herbergi þar við hliðina. Hafi rakastig reynst mjög hátt. Í sturtu hafi komið í ljós los á flísum á gólfi og þegar stigið hafi verið á flísarnar hafi sullast upp vatn. Þá er lýst leka sem rakinn er til rangs frágangs stúta og blöndunartækja.

Þá segir í matsgerð að hinn 12. september hafi matsmaður farið á vettvang og hallamælt lárétta hluta þaksins. Hinn 18. september hafi matsmaður farið aftur á vettvang ásamt húsasmíðameistara, eftir að niðurstöður rannsókna hafi staðfest sveppamyndun. Hafi fleiri sýni verið tekin til að kanna útbreiðslu skemmda og hafi þær athuganir leitt í ljós að liðlega 1,5 cm frá þakköntum og um 1,5 m frá lárétta hluta þaksins væri þakklæðning og annað timbur þurrt og óskemmt. Megi því ætla að útbreiðsla sveppa sé takmörkuð.

Í matsgerðinni er matsspurningum svarað með eftirfarandi hætti. Sem svar við 1. matsspurningu segir matsmaður að ástæður fyrir leka og raka sem fram hafi komið á fasteigninni séu „í megindráttum tvíþættar; annars vegar frá þaki og hins vegar frá blöndunartæki í sturtu í baðherbergi.“ Alvarlegur galli hafi verið á framkvæmd við uppbyggingu þakkanta. Fjarlægðarlistar hafi verið þannig settir í langstefnu timburreimar að loftun þaksins hafi að mestu leyti verið heft og sé „þetta fyrirkomulag alvarlegur skaðvaldur“. Þá hafi snjóstopp verið sett á lóðrétta hluta þakkantsins í stað þess að sitja ofan á kantinum. Hafi það sigið niður og komi víða fram undan kantinum og hafi sums staðar verið morkið og ónýtt. Bendi allar líkur til þess að rakaskemmdir í austurhluta hússins megi rekja til þess vinnulags sem notað hafi verið. Leki á baðherbergi stafi frá rangri tengingu handsturtu við blöndunartæki og af lélegum frágangi tengja við blöndunartæki. Til svars við annarri matsspurningu segir matsmaður að til að fyrirbyggja raka og leka frá þaki sé nauðsynlegt að endurgera alla þakkanta hússins og byggja þá upp að nýju eins og teikningar mæli fyrir um. Einnig sé nauðsynlegt að endurnýja krossviðarklæðningu á þakinu á liðlega 1,5 m svæði næst þakköntum. Alla pappalögn á þaki verði að endurnýja. Á baðherbergi þurfi að endurgera eða yfirfara allar tengingar við blöndunartæki og gera við það sem rangt hafi verið gert. Nauðsynlegt sé að endurnýja flísalögn. Í skriðkjallara þurfi að ganga frá einangrunardúk á niðurfallsrörum. Í öllu rými hússins þurfi að gera við skemmdir á veggjum og steyptu lofti og mála að nýju. Sem svar við þriðju spurningu segir matsmaður að áætlaður kostnaður við endurbætur á þaki nemi 4.410.000 krónum og þar af séu 896.056 krónur vegna virðisaukaskatts. Áætlaður kostnaður vegna endurbóta innan húss nemi 2.090.000 krónum og þar af sé 424.661 króna vegna virðisaukaskatts. Alls nemi áætlaður kostnaður við endurbætur því 6.500.000 krónum og þar af séu 1.320.717 krónur vegna virðisaukaskatts. Fjórðu matsspurningu svarar matsmaður svo: „Meðan endurbætur fara fram utanhúss telur matsmaður unnt að búið sé í húsinu þó reikna megi með ónæði á eðlilegum vinnutíma. Öðru máli gegnir þegar endurbætur fara fram innanhúss en þá telur matsmaður ekki boðlegt að búið sé í húsinu. Gera má ráð fyrir að endurbætur innanhúss geti tekið allt að tveimur vikum þegar tekið er tillit til nauðsynlegs undirbúnings, tilfærslu húsbúnaðar og alls frágangs við verklok. Matsmaður telur hæfilegar bætur vegna þessa vera kr. 300.000.“

Í lok matsgerðar sinnar segir matsmaður eftirfarandi, undir yfirskriftinni fyrirvari: „Eðli nauðsynlegra endurbóta á þaki, eins og að framan greinir, eru þannig vaxnar að óráðlegt er að ráðast í þær nema við hagstæð veðurskilyrði. Hafa ber jafnframt í huga að þær framkvæmdir taka nokkurn tíma. Að öðrum kosti gæti reynst nauðsynlegt að viðhafa umfangsmikinn og kostnaðarsaman búnað til að verjast óhagstæðum veðurskilyrðum, sem ekki hefur verið reiknað með í þessari matsgerð. Því eru allar líkur til að ekki verði unnt að hefja framkvæmdir við endurbætur fyrr en snemma næsta vor. Fram að þeim tíma má búast við að leka verði vart frá þaki með sama hætti og lýst hefur verið. Af þeim sökum verður árvekni húseigenda nauðsynleg til að varna frekari skemmdum þegar svo ber undir. Einnig er hugsanlegt, ef tíð verður óhagstæð, að útbreiðsla skemmda í þaki af völdum myglu og sveppa verði meiri en mældist við matsskoðun og gerð matsskýrslu. Ef svo reynist þykir matsmanni eðlilegt að fyrirvari verði gerður um umfang og kostnað vegna endurnýjunar á krossvið í þaki og annarra skemmda ef í ljós koma við framkvæmd.“

Hinn 5. febrúar 2013 greiddi Vátryggingafélag Íslands stefnendum 6.546.344 krónur sem bætur vegna X, en tryggingartaki var stefndi D. Greiðslan sundurliðaðist svo að 5.650.624 krónur eru bætur „skv. mati“, 431.174 krónur eru matskostnaður, 370.156 krónur eru innheimtukostnaður en 94.390 krónur virðisaukaskattur.

Óumdeilt er í málinu að gert hafi verið við þak hússins sumarið 2013.

Þá er í málinu reikningur frá fyrirtækinu Þakverki, gefinn út 1. september 2012 til stefnandans A, og er „v/þakviðgerða“. Er reikningurinn að fjárhæð 65.500 krónur og sundurliðast svo að „Efni 3. fm. yfirpappi á 3000“ er verðlagt á 9.000 krónur, „3. stk. Þakventlar á 7.500“ er verðlagt á 22.500 krónur, „Vinna 7. tímar á 3.200“ er verðlagt á 22.400 krónur og „4. akstrar á 1200“ er verðlagt á 4.800 krónur. Loks er „Gas, grunnur, kítti“ verðlagt á 6.800 krónur. Af reikningsfjárhæðinni eru 13.309 krónur vegna virðisaukaskatts.

Hinn 25. júní 2013 gaf H út skjal, nefnt „viðauki við matsgerð“ og liggur það fyrir í málinu. Vísar hann þar til þess fyrirvara sem rakinn var úr matsgerðinni og segir jafnframt að öll ytri skilyrði hafi verið þannig að ekki hafi reynst unnt að ráðast í endurbætur fyrr en í byrjun júní, en verkið hafi unnið ÁK smíði ehf. Þá segir: „Undirritaður var kallaður á vettvang við upphaf verks, þegar þak var rofið við norðurhlið, til að kanna nánar ummerki. Í ljós kom að útbreiðsla mygluskemmda var verulega umfangsmeiri en komið hafði áður fram við fyrri matsskoðanir. Á öllum þessum stöðum voru raka- og mygluskemmdir útbreiddari en áður var unnt að sjá. Niðurstaða undirritaðs var að skipta yrði um alla krossviðarklæðninguna og töluverðan hluta lekta til að uppræta þessar skemmdir. Vegna þess sem nú er rakið hef ég, undirritaður, endurmetið kostnað vegna endurbóta á þakinu.“ Metur hann svo kostnaðarauka, frá matsgerðinni, 100.000 krónur vegna rifs og förgunar þakpappa, krossviðarklæðningu og lekta, 754.000 krónur vegna krossviðarklæðningu á þak, 110.000 krónur vegna lekta og 36.000 króna vegna annars. Alls metur hann kostnaðaraukann eina milljón króna, að meðtöldum 203.187 króna virðisaukaskatti.

Mat I

Hinn 6. desember 2012 lögðu stefnendur fram nýja matsbeiðni og fékk matsmálið númerið M-12/2012. Sögðust þeir þar „telja að fram séu komnir gallar í húsinu umfram þá sem óskað var eftir mati á 22. júní s.l. Gallar þessir eru helst þeir að orðið hefur vart við holhljóð undir flísum víða í húsinu, efni í lögnum í kjallara undir bílgeymslu er að hluta til úr efni sem óheimilt er að nota í slíkar lagnir, hurð í bílskúr er orðin þrútin og lekur inn um hana og hillur á vestanvegg í kjallara eru skemmdar vegna raka.“ Auk beggja stefndu voru matsþolar J og Vátryggingafélag Íslands. Í matsbeiðni var spurt sex spurninga: Í fyrsta lagi óskuðu matsbeiðendur eftir því að „matsmaður meti hvort að flísalögn í húsinu sé gölluð“ og væri svo, var í öðru lagi óskað eftir að hann meti kostnað við endurbætur á henni. Þriðja matsspurning laut að kostnaði við útskiptingu frárennslislagna í kjallara en sú spurning var afturkölluð áður en mati lauk. Í fjórða lagi var óskað álits matsmanns á ástandi hurðar í bílskúr og kostnaði við að bæta úr þeim göllum sem á henni séu. Í fimmta lagi sagði að matsbeiðendur teldu hillur á vesturvegg í kjallara skemmdar vegna raka og var óskað eftir að matsmaður mæti hvort nauðsynlegt væri að gera við hillurnar eða skipta um hillur, og mæti kostnað við það. Í sjötta lagi var óskað eftir mati matsmanns á því hvort unnt væri að „búa í húsinu á meðan framkvæmdir við viðgerðir“ stæðu yfir, og ef hann teldi það ekki unnt væri óskað eftir mati hans á hæfilegum bótum vegna þess.

Dómkvaddur var J byggingarverkfræðingur.

Matsfundur fór fram 2. apríl 2013. Í matsgerð segir að stefnendur hafi setið fundinn auk matsþolans J og fulltrúa matsþolans Vátryggingafélags Íslands. Þá segir að á fundinum hafi stefnendur, í lok matsskoðunar, óskað eftir að tekinn yrði til mats meintur galli á stýringum gólfhitakerfis hússins, hvaða úrbætur þyrfti að gera á kerfinu og hver kostnaður yrði af því. Á matsfundinum hafi verið „farið um húsið og umfang meintra galla kannað og ummerki skoðuð.“ Matsmaður hafi svo farið aftur á staðinn hinn 15. apríl og „[yfirfarið] umfang lausra flísa.“

Í matsgerð sinni, sem dagsett er 28. maí 2013, segir matsmaður að holhljóð hafi verið „í flísum meðfram öllum útveggjum íbúðar og hluta innveggja.“ Hverfi hljóðið yfirleitt innar á gólfinu, 0,5 til 2 metra frá vegg. Í fúgu sé venjulegt fúguefni en ekki kítti. Kveðst matsmaður hafa miðað við að „ef meira en þriðjungur væri með holhljóði teldist flísin laus. Um 40-45% flísa á gólffleti íbúðar eru lausar.“ Þá segir í matsgerðinni að einkennandi sé að los sé í flísum með fram öllum útveggjum og greinileg fylgni mulli lausra flísa og sýnilegra lekamerkja í veggjum. Sé því ekki óvarlegt að gera ráð fyrir að los í flísum tengist rakavandamálum sem fjallað sé um í matsgerð H. Í bílskúr hafi mun minna verið um lausar flísar en í íbúðinni. Á snyrtingu inn af bílskúr hafi verið lausar flísar. Svo segir matsmaður: „Holhljóðið heyrist þar sem flísin er laus frá undirlaginu. Alltaf er eitthvað um holhljóð í flísalögn. Þegar um er að ræða staka litla flekki sem ekki ná yfir heila flís er tæpast um galla að ræða. Í því tilviki sem hér um ræðir eru stórir flákar með holhljóði og lausum flísum. Það er við því að búast að með tímanum komi sprungur í fúgur og í framhaldi af því geta komið sprungur í flísar. Niðurstaða: Flísalögnin er gölluð.“

Matsmaður nefnir þrjár leiðir sem til greina komi við endurbætur á flísalögninni. Fyrst nefnir hann þá leið að líma flísarnar niður með innrenndu lími. Séu þá boraðar holur í gegn um fúgumassann og límefnum rennt undir flísarnar. Henti þessi aðferð betur þar sem um fáar lausar flísar sé að ræða. Við framkvæmdina þurfi að bora talsverðan fjölda af holum í fúgur milli flísa og hætta á að kantar skemmist. Sé flísalögnin með um 4 mm breiða fúgu og borgat verði vart minna en 3 mm. Sé kostnaður við þessa aðferð talsvert minni en við aðrar aðferðir og henni fylgi umtalsvert minna rask. Kveðst matsmaður þó því aðeins mæla með þessari aðferð í íbúð að gerð sé tilraun með hana á takmörkuðum fleti, sem komi vel út, áður en hafist sé handa við allan flötinn. Matsmaður metur kostnað við þessa leið 1.432.000 krónur og þar af séu 480.000 krónur vegna vinnu á verkstað.

Önnur leið er matsmaður nefnir er endurnýjun flísalagnar að hluta. Við matsskoðun hafi komið fram að reynt hafi verið að kaupa flísar sömu gerðar, vegna viðgerðar á baðherbergi, en einungis verið unnt að fá flísar með öðrum blæ. Matsmaður áætlar kostnað af þessari leið 1.879.000 krónur en þar af séu 1.435.000 krónur vegna vinnu á verkstað.

Þriðja leiðin sem matsmaður nefnir er að skipta um allar flísar í íbúðinni en húsbúnaður verði fluttur í gám á meðan á framkvæmd stendur. Þetta sé kostnaðarsamasta leiðin en einnig sú sem öruggust sé um fullnægjandi árangur. Matsmaður áætlar kostnað af þessari leið 3.110.000 krónur en þar af séu 1.904.000 krónur vegna vinnu á verkstað.

Matsspurningu um ástand hurðar í bílskúr og kostnað við úrbætur svarar matsmaður þannig að hurðin falli ekki að stöfum, þar sem hún sé þrútin en karmur þröngur. Annað lóðrétta karmstykkið hafi svignað inn í dyraopið, sennilega við ísetningu. Hurðin sé undin inn á við efst og neðst, um 4 til 5 mm. Læsingarjárnum hafi verið hleypt inn til að fá þau til að grípa. Þéttilistinn snerti hvergi dyrakarminn og hurðin sé því mjög óþétt. Telji matsmaður hurðina ónýta. Áætlaður kostnaður við smíði nýrrar og lagfæringu á karmi nemi 135.000 krónum, þar af sé vinna á byggingarstað um 28.000 krónur.

Matsmaður segir að hillur á vesturvegg kjallara hafi orðið fyrir vatnsskemmdum vegna leka um kjallaravegg. Um sé að ræða plasthúðaðar spónaplötur á knektum. Hillurnar séu ónýtar og áætlaður kostnaður við að skipta um hillur nemi um 25.000 krónum.

Matsmaður segir að ekki sé hægt að „gera ráð fyrir að búið sé í húsinu meðan flísar eru fjarlægðar og nýjar lagðar.“ Framkvæmd við flísalögn verði auðveldust ef húsbúnaður er fjarlægður og nefnir matsmaður þá leið að koma honum fyrir í gámi. Hann segir einnig að í matsgerð H hafi verið metinn kostnaður vegna brottflutnings, undirbúnings, tilfærslu húsbúnaðar og alls frágangs við verklok vegna þeirra aðgerða sem þar séu tilteknar. Svo segir: „Matsmaður telur að sá kostnaður sem hér er metinn rúmist að mestu innan þeirrar upphæðar, að viðbættum kostnaði sem tengist endurnýjun flísalagnar á sökkla, að því gefnu að helstu þættir úrbóta geti farið fram á sama tíma.“

Loks fjallar matsmaður um úrbætur á stýringu gólfhitakerfis, svo sem stefnendur munu hafa óskað eftir á matsfundi. Í matsgerð segir meðal annars: „Gólfhitakerfi hússins er skipt upp í 11 slaufur, þar af 2 í bílskúr. Stjórnstöð gólfhita hefur 10 útganga. Segullokar á báðum slaufum bílskúrs voru tengdar sama útgangi stjórnstöðvar, en við það réð stjórnstöðin ekki. Því hefur önnur slaufan í bílskúr verið aftengd stjórnstöðinni og er handstýrt. Samkvæmt teikningu hönnuða er gert ráð fyrir að bílskúrinn sé hitaður með affalli frá öðru hitakerfi hússins og því í raun án beinnar hitastýringar. Úrbætur frá núverandi ástandi gætu verið: a) Setja hitastýrðan loka á þá slaufu sem ekki tengist stjórnstöð. Áætlaður kostnaður kr. 17.000, þar af vinna á byggingarstað um kr. 6.000. b) Færa tengingu slaufa í bílskúr til þess horfs sem gert er ráð fyrir á teikningu, þ.e. hafa bílskúr án beinnar hitastýringar. Áætlaður kostnaður kr. 28.000, þar af vinna á byggingarstað kr. 12.000. c) Bæta við minnstu stjórnstöð fyrir gólfhita og tengja loka beggja slaufa í bílskúr við hana. Með þeim hætti væri stjórnbúnaði hitakerfis komið í það horf sem virtist vera við kaup á eigninni. Áætlaður kostnaður um kr. 45.000, þar af á byggingarstað um kr. 6.000.“

Hinn 6. september 2013 greiddi Vátryggingafélag Íslands stefnendum 2.583.987 krónur, en tryggingartaki var stefndi D. Greiðslan sundurliðaðist svo að 2.061.976 krónur eru bætur „viðbótargreiðsla v. [X] sbr. matsmál 12/2012 í héraðsd.“, 298.690 krónur eru matskostnaður, 177.945 krónur eru innheimtukostnaður en 45.376 krónur virðisaukaskattur.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur segja að stefndi C hafi selt sér fasteignina X samkvæmt kaupsamningi dagsettum 20. júlí 2011. Byggi stefnendur á því að eignin hafi verið haldin verulegum göllum þegar hún hafi verið afhent. Stefnendur segjast hafa skoðað eignina með tíðkanlegum hætti áður en kaup hafi verið gerð. Við þessa skoðun hafi þau orðið vör við rakamerki í bílskúr. Stefndi C hafi upplýst þau um að þetta stafaði af því að frosið hefði í niðurföllum en búið væri að koma í veg fyrir slíkt með því að setja hitaleiðslu í niðurföllin. Stefnendur hafi ekkert annað séð að eigninni þegar þau hafi skoðað hana og ekki verið upplýst um neina galla á henni. Í framhaldi af skoðun hafi þau gert tilboð í eignina og hafi verðið verið miðað við gallalausa eign enda hafi hún verið nýleg.

Stefnendur segjast hafa orðið vör við raka í húsinu í febrúar 2012 og eftir að lekið hafi í maí sama ár hafi þau óskað eftir að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta ástand hússins. Matsmaðurinn hafi skilað mati í nóvember 2012 og niðurstaða hans orðið sú að húsið væri haldið verulegum göllum. Sé þeim lýst í matsgerð og hafi þeir verið helstir að leki hafi verið frá þaki hússins og leki frá blöndunartæki í sturtu í baðherbergi. Samkvæmt matsgerðinni séu ástæður fyrir leka frá þaki einkum þær að frágangur þakniðurfalla hafi verið ófullnægjandi, og frágangur stálflasninga á þakköntum ófullnægjandi á vesturhluta þaksins. Á austurhluta þaksins hafi frágangur stálflasninga verið með sama hætti og á vesturhlutanum en auk þess séu stálflasningar of síðar þannig að loftraufar, sem eigi að vera 19 mm, hafi ekki reynst nema 5 mm. Þá telji matsmaður að alvarlegur ágalli sé á uppbyggingu þakkanta sem geri það að verkum að loftun þaksins sé ekki nægjanleg, sem geti leitt til rakaþéttingar og síðar leka. Þessar aðstæður geti svo leitt til myndunar myglusvepps, sem raunin hafi orðið.

Stefnendur segja samkvæmt matsgerð hafi leki í baðherbergi stafað af því að við uppsetningu blöndunartækja í sturtu hafi ekki verið notuð gúmmísvunta sem fylgi blöndunartækinu. Einnig komi fram að tengistykki við blöndunartæki hafi verið gölluð eða illa frá þeim gengið.

Stefnendur segja að matsmaður hafi metið kostnað við að bæta úr þeim ágöllum sem verið hafi á húsinu 6,5 milljónir auk 300 þúsund króna kostnaðar vegna þess að húsið sé ekki íbúðarhæft þegar að viðgerð fari fram innanhúss.

Stefnendur segja að matsmaður hafi gert fyrirvara við mat sitt vegna þess að hann hafi ekki talið forsvaranlegt að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á þakinu fyrr en vorið eftir og hafi því gert fyrirvara varðandi frekari skemmdir. Þegar framkvæmdir hafi hafist um vorið hafi matsmaðurinn komið á staðinn þegar búið hafi verið að opna þakið. Hafi hann skilað viðauka við fyrri matsgerð þar sem hann hafi talið að ráðast þyrfti í frekari framkvæmdir en hann hefði gert ráð fyrir í matsgerðinni. Hafi hann metið kostnaðinn við þessa framkvæmdir 1 milljón króna.

Stefnendur segjast telja með vísan til matsgerðarinnar að þeir hafi leitt í ljós að húsið hafi verið verulega gallað þegar það hafi verið afhent því að orsök gallanna sé án nokkurs vafa að rekja til ófullnægjandi vinnubragða við byggingu hússins.

Þá segja stefnendur að fram hafi komið gallar á flísalögn og fleiru svo sem greint sé í matsgerð. Matsmaður telji að flísalögn í húsinu sé gölluð þar sem allt að 45% af gólfflísunum séu lausar. Telji hann ekki óvarlegt að ætla að flísar hafi losnað vegna raka sem verið hafi í húsinu vegna leka frá þaki. Þá hafi matsmaður metið hurð í bílskúr ónýta og vegghillur í kjallara en einnig hafi gólfhitakerfi verið gallað. Heildarkostnaður samkvæmt matsgerðinni sé 3.448.000 krónur.

Stefnendur segja að samkvæmt matsgerðinni sé ljóst að þeir ágallar sem metnir hafi verið á fasteigninni hafi verið til staðar þegar eignin hafi verið afhent. Telji stefnendur engan vafa á því að eignin hafi verið gölluð við afhendingu sbr. 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002. Ástæður fyrir göllunum virðist vera handvömm við smíði hússins.

Stefnendur segja að samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði og búnað sem leiði af lögunum sbr. 19. gr. þeirra eða kaupsamningi. Umrædd fasteign hafi verið byggð á árunum 2007 til 2008 og hafi því verið svo til ný þegar stefnendur hafi keypt hana. Í kaupsamningi komi fram að eignin hafi verið skráð á byggingarstig 5 en raunverulegt ástand hennar hafi verið þannig að aðeins hafi átt eftir að ganga frá lóð en búið hafi verið að ljúka innréttingu að fullu. Stefnendur telji því að húsið hafi verið gallað þegar þau hafi fengið það afhent. Eigi gallaþröskuldur síðari ml. 18. gr. laganna ekki við í málinu. Ljóst sé að metnir gallar á eigninni hafi verið um 11 milljónir króna en kaupverð hennar 46.950.000 krónur. Kostnaður við úrbætur vegna gallanna hafi því verið ríflega fimmtungur kaupverðs. Stefnufjárhæð málsins sé aðeins hluti gallanna vegna þess að stefnendur hafi fengið tjón sitt bætt frá vátryggingu stefnda D en það breyti ekki því að gallaþröskuldurinn eigi ekki við.

Stefnendur segja að ábyrgð stefnda C sé í fyrsta lagi byggð á 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 þar sem mælt sé fyrir um ábyrgð seljanda gagnvart kaupanda á göllum á fasteign, óháð því hvort seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Ekki sé nokkur vafi á því að húsið hafi verið verulega gallað þegar það hafi verið afhent og því beri stefnda C að bæta stefnendum það tjón sem þeir hafi orðið fyrir. Stefnendur segjast telja að stefndi C beri einnig ábyrgð samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laganna og þar með á óbeinu tjóni þeirra. Þau segjast benda á í þessu sambandi að þeir gallar sem um ræði séu allir þess eðlis að þeir komi ekki skyndilega fram. Þær upplýsingar sem stefndi C hafi veitt um orsakir rakaskemmda í bílskúr hafi ekki verið réttar eins og síðar hafi komi fram. Hafi stefndi C því ekki veitt upplýsingar í samræmi við þá skyldu sem á honum hafi hvílt samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002. Af þessum ástæðum beri stefnda C að bæta stefnendum tjón þeirra, sbr. 1. og 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002.

Vegna bótaskyldu stefnda D segjast stefnendur vísa til þess að hann hafi verið byggingarstjóri hússins. Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997 hvíli meðal annars sú skylda á byggingarstjóra að sjá um að iðnmeistarar vinni þá verkþætti sem falli undir löggiltar iðngreinar. Tryggingafélag stefnda D hafi þegar viðurkennt bótaskyldu hans og greitt tjón stefnenda svo langt sem tryggingin hafi náð. Stefnendur segjast vísa til þess að tryggingafélag stefnda D viðurkenni ekki bótaskyldu án samráðs við hann. Stefnendur segjast því telja að viðurkenning á bótaskyldu liggi fyrir. Hvað sem því líði þá sé ljóst að gallar á þakinu hafi verið vegna þess að ekki hafi verið byggt í samræmi við teikningar og á því beri stefndi D ábyrgð, sbr. 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997. Stefnendur segja að að því er varði flísalögnina hafi sá múrarameistari, sem skráður hafi verið „á húsið“, upplýst að hann hafi ekki lagt flísarnar. Eftir því sem stefnendur hafi komist næst hafi sonur stefnda D lagt flísarnar með aðstoð stefnda, hvorugur sé múrarameistari. Stefndi D hafi látið það viðgangast að flísarnar hafi verið lagðar af mönnum sem ekki hafi haft réttindi til að vinna verkið með þeim afleiðingum að verkið hafi reynst stórgallað. Í 2. mgr. 39. gr. reglugerðar nr. 441/1998, komi ótvírætt fram að flísalögn falli undir verksvið múrarameistara. Ljóst sé samkvæmt áðurtilvitnuðu ákvæði laganna nr. 73/1997 að stefndi D beri ábyrgð á því tjóni sem af þessu hafi hlotist. Um ábyrgð stefnda D megi einnig vísa til 31. – 33. gr. reglugerðar nr. 441/1998. Stefnendur segjast vísa til þess að þeir gallar sem fram hafi komið í fasteign þeirra verði raktir til þess að stefndi D hafi ekki sinnt lögboðnum skyldum sínum sem byggingarstjóri hússins. Með því hafi hann sýnt af sér stórfellt gáleysi og sýnist því augljóst að hann beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum.

Málsástæður og lagarök stefnda C

Stefndi segist krefjast sýknu af kröfum stefnanda enda hafi stefnendur þegar fengið bætt allt sitt tjón vegna galla á fasteigninni. Til vara kveðst stefnandi krefjast þess að bæturnar verði verulega lækkaðar.

Stefndi kveðst mótmæla kröfum stefnenda að fjárhæð 893.982 krónur sem fram komi í viðauka við matsgerð frá nóvember 2012, þar sem ekki hafi verið staðið réttilega að viðaukanum. Stefndi hafi ekki gefið samþykki sitt fyrir gerð hans og hafi ekki verið tilkynnt um hvenær metið yrði. Hann hafi ekki átt þess kost að gæta hagsmuna sinna við framkvæmd matsins. Kveðst stefndi telja að ekki hafi verið hægt að komast fram hjá IX. kafla laga nr. 91/1991 með því að gera fyrirvara í matinu frá nóvember 2012 og meta síðar tiltekin atriði án þess að fara að ákvæðum laganna um matsgerðir. Mótmælir stefndi því þeim kröfum sem byggðar séu á viðauka við matsgerðina og telur þær ósannaðar.

Stefndi kveðst mótmæla því að hann hafi við sölu fasteignarinnar vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 eða gefið rangar upplýsingar samkvæmt 27. gr. laganna. Sé bæði rangt og ósannað að hann hafi vitað eða mátt vita um þá annmarka sem komið hafi fram á fasteigninni. Stefndi og stefnendur hafi gert með sér samning um kaup á fasteigninni með samþykki kauptilboðs, gagntilboðs, stefnda í júlí 2011 og hafi kaupsamningur milli aðila verið undirritaður 20. júlí það ár. Stefndi hafi keypt fasteignina af E árið áður og hafi því við sölu hennar einungis átt heima í henni í rúmt ár. Stefndi sé vélstjóri að starfi og hafi einungis verið á heimilinu í um helming þess stutta tíma sem hann hafi átt þar heima. Honum hafi ekki verið kunnugt um aðra annmarka á eigninni en hann hafi upplýst kaupendur um við sölu hennar enda sé ljóst að stefnendum hafi sjálfum ekki orðið kunnugt um þá flesta fyrr en eftir dómkvaðningu matsmanns í fyrsta sinn. Sé því algjörlega rangt og ósannað að stefndi hafi viðhaft saknæma háttsemi í aðdraganda sölu fasteignarinnar. Stefndi hafni því öllum kröfum stefnanda um bætur fyrir óbeint tjón þeirra skv. 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga en bætur vegna óbeins tjóns verði einungis sóttar á kaupanda sem sýnt hafi af sér saknæma háttsemi.

Vegna kröfu um bætur vegna afnotamissis húsnæðis samkvæmt matsgerð frá 2012.

Stefndi segir að í matsgerð H frá nóvember 2012 komi fram að stefnendum sé ekki boðlegt að búa í fasteigninni á meðan að endurbætur fari þar fram innanhúss og telji matsmaður hæfilegar bætur vegna afnotamissis 300.000 krónur. Stefndi segir að krafa um bætur vegna afnotamissis fasteignar sé krafa um bætur fyrir óbeint tjón. Meðan stefndi hafi átt heima í fasteigninni hafi hann ekki orðið var við nein ummerki um raka innanhúss að undanskildum þeim rakamerkjum sem sést hafi í bílskúr við skoðun eignarinnar og stefnendur hafi haft vitneskju um. Þar sem ekki sé hægt að rekja þá galla sem fram komi í matsgerðinni til saknæmrar háttsemi hans hafni hann framangreindri kröfu stefnanda um bætur vegna afnotamissis húsnæðis. Auk þess sé ósannað að stefnendur hafi raunverulega þurft að flytja úr húsinu.

Vegna kröfu um bætur vegna afnotamissis húsnæðis samkvæmt matsgerð frá 2013.

Stefndi segir að í matsgerð I frá maí 2013 komi fram að ef endurnýja þurfi flísar að hluta eða að öllu leyti sé áætlaður kostnaður við brottflutning vegna endurbótanna 240.000 krónur. Sé þar um óbeint tjón að ræða að mati stefnda. Stefndi hafi aldrei orðið þess var meðan hann hafi átt heima í fasteigninni að flísar væru þar lausar og fram hafi komið að stefnendur hafi ekki orðið þess varir fyrr en eftir að H hafi verið dómkvaddur matsmaður, það sé rúmu ári eftir að stefnendur hafi fengið fasteignina afhenta. Stefndi hafi því ekki sýnt af sér saknæma háttsemi og hafni því kröfu stefnenda um bætur vegna kostnað þeirra við brottflutning meðan fram fari endurbætur á flísalögninni. Þá sé jafnframt ósannað að stefnendur hafi þurft að flytja úr húsinu.

Vegna kröfu um bætur vegna skemmdra hillna í kjallara

Stefndi segir að fram komi í matsgerð I að hillur á vesturvegg í kjallara hafi orðið fyrir vatnsskemmdum vegna leka um kjallaravegg. Stefndi sé krafinn um bætur að fjárhæð 25.000 krónur vegna þessa. Stefndi segir að á meðan að hann hafi átt heima í fasteigninni hafi hann aldrei orðið var við raka í kjallara og hafi enga vitneskju haft um hugsanlegan leka um kjallaravegg. Samkvæmt d-lið 2. mgr. 59. gr. fasteignakaupalaga sé krafa um bætur fyrir tjón, sem rekja megi til skemmda á öðru en fasteigninni sjálfri svo og hlutum sem notaðir í beinu sambandi við hana eða fyrirhuguð afnot hennar, krafa um bætur vegna óbeins tjóns. Þar sem stefndi hafi ekki haft vitneskju um lekann geti hann ekki hafa sýnt af sér saknæma háttsemi og sé kröfum því hafnað.

Vegna kröfu um bætur vegna endurbóta á flísalögn

Stefndi segist hafna kröfu stefnenda um bætur vegna endurbóta á flísalögn. Samkvæmt 20. gr. laga um fasteignakaup skuli við mat á því, hvort fasteign teljist gölluð, miðað við það tímamark er hún hafi flust yfir í áhættu kaupanda en samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laganna sé það við afhendingu. Stefndi hafi aldrei orðið þess var, á meðan að hann hafi átt heima í húsinu, að flísar væru þar lausar. Hafi stefnendur sjálfir ekki orðið þess varir fyrr en rúmu ári eftir að þau fluttu í fasteignina. Í matsgerð I sé þess jafnframt getið að erfitt sé að fullyrða um ástæður fyrir losi flísa. Kveðst stefndu því telja ósannað að gallinn í flísunum hafi verið við staðar við afhendingu enda hafi hann komið fram löngu síðar. Verði það hins vegar niðurstaða dómsins að stefnda beri að bæta stefnendum tjón vegna gallaðrar flísalagnar kveðst stefndi mótmæla stefnufjárhæðinni vegna þeirra endurbóta. Í matsgerð I sé vikið að þremur kostum til úrbóta á flísalögninni. Í fyrsta lagi sé leið eitt, sem fæli í sér að gert yrði við lausar flísar með innrenndu lími. Í öðru lagi sé leið tvö, sem fæli í sér að teknar yrðu upp lausar flísar og þær endurlagðar en gert yrði við flísar í bílskúr með innrenndu lími. Þriðja og síðasta leiðin fæli hins vegar í sér að skipt yrði um allar flísar í íbúðinni en aðgerðir í bílskúr væru eins og samkvæmt leið tvö. Stefndi segist ekki geta fallist á að stefnendur eigi rétt til bóta á grundvelli þriðju og dýrustu leiðarinnar samkvæmt matsgerðinni. Leiðin sem stefnendur hafi valið til úrbóta hafi verið meira en helmingi kostnaðarsamari en leið eitt, að líma lausar flísar með innrenndu lími. Stefnendur hafi ekki fært nein rök fyrir því af hverju langt um dýrasta leiðin hafi verið valin. Þá kveðst stefndi jafnfram vekja athygli á því að mjög algengt sé og alþekkt að flísar losni þegar þær séu lagðar ofan á hitakerfi enda sé slík flísalögn ekki talin heppileg. Sé þá gjarnan farin sú leið að líma aftur þær flísar sem losnað hafi. Sé því ósannað að tjón stefnanda sé meira en sem nemi leið eitt. Þá beri að líta til 1. mgr. 60. gr. fasteignakaupalaga, en samkvæmt henni beri stefnendum að takmarka tjón sitt með hæfilegum aðgerðum. Við beitingu reglunnar geti meðal annars komið til greina frádráttur vegna kostnaðar eða útgjalda sem kröfuhafi hafi getað sparað sér en ekki gert. Af reglunni leiði að stefnendum hafi borið að takmarka það tjón sem hlotist hafi af því að flísar í fasteigninni hafi verið lausar. Ósannað sé að stefnendur hafi ekki getað notast við leið eitt samkvæmt matsgerðinni og verði stefnendur sjálfir að bera þann umfram kostnað sem felist í því að ráðast í endurnýjun alls gólfflatarins.

Stefndi segir að verði niðurstaða dómsins sú að stefnda beri að bæta stefnendum tjón vegna galla í flísalögninni krefjist hann þess að bætur vegna þess nemi að hámarki 178.354 krónum, enda hafi stefnendur fengið tjón sitt bætt að undanskilinni þeirri fjárhæð úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Vegna kröfu um bætur vegna hurðar á vesturvegg bílskúrs

Stefndi segist ekki geta fallist á bótakröfu stefnanda vegna endurbóta á útidyrum í bílskúr að fjárhæð 129.313 krónur. Líkt og fram komi í stefnu hafi augljós merki sést um raka í bílskúr þegar stefnendur hafi skoðað fasteignina og hafi því verið á ábyrgð þeirra að kynna sér nánar ástæður og umfang rakans. Stefndi kveðst telja annmarkana á hurðinni vera afleiðingu þess sem upplýst hafi verið um þegar stefnendur hafi skoðað fasteignina. Í samræmi við 29. gr. fasteignakaupalaga geti hann því ekki borið ábyrgð á því að stefnendur hafi látið það hjá líða. Verði hins vegar niðurstaða dómsins sú að stefnda beri að bæta stefnendum tjón vegna ónýtu bílskúrshurðarinnar kveðst stefndi krefjast þess að bæturnar geti að hámarki numið 17.283 krónum enda hafi stefnendur fengið tjón sitt bætt að undanskilinni þeirri fjárhæð úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Vegna kröfu um bætur vegna úrbóta á gólfhitakerfi

Stefndi segist mótmæla kröfu stefnanda um bætur að fjárhæð 43.782 krónur vegna úrbóta á gólfhitakerfi. Annmarki, sem felist í því að gólfhitakerfi sé ekki rétt tengt, geti ekki talist galli sem hann sem seljandi fasteignar geti borið ábyrgð á. Þá sé ekki um neitt tjón að ræða. Verði hins vegar niðurstaða dómsins sú að stefnda beri að bæta stefnendum kostnað við endurbætur á gólfhitakerfi kveðst stefndi mótmæla stefnufjárhæðinni varðandi endurbætur. Í mati I sé vikið að þremur leiðum til úrbóta á gólfhitakerfi. Í fyrsta lagi leið a, sem fæli í sér að setja hitastýrðan loka á þá slaufu sem ekki tengist stjórnstöð, í öðru lagi leið b, sem fæli í sér að færa tengingu slaufa í bílskúr til þess horfs sem gert sé ráð fyrir á teikningu, og í þriðja lagi leið c, sem fæli í sér að bæta við minnstu stjórnstöð fyrir gólfhita og tengja loka beggja slaufa í bílskúr við hana.

Stefndi segist telja að stefnendur hafi ekki sýnt fram á að nauðsynlegt hafi verið að fara dýrustu leiðina til úrbóta og þar með að tjón þerra felist í endurbótum samkvæmt dýrustu leiðinni. Þá beri að líta til 1. mgr. 60. gr. laga um fasteignakaup um skyldu stefnenda til að takmarka tjón sitt. Stefndi kveðst telja ósannað að stefnendur hafi ekki getað fengið tjón sitt bætt með því að fara leið a. Verði hins vegar ekki fallist á þetta kveðst stefndi telja að stefnendum hafi ekki verið rétt að ráðast í frekari endurbætur en þær sem fram komi í leið b, það sé að færa tengingu slaufa í bílskúr til þess horfs sem gert sé ráð fyrir á teikningum. Stefndi mótmælir því sem fram komi í matsgerðinni, að með þeim úrbótum sem vikið sé að í leið c megi koma stjórnbúnaði hitakerfisins í það horf sem virst muni hafa verið við kaup á eigninni. Þegar stefndi hafi átt heima í fasteigninni hafi hann ekki haft vitneskju um þá annmarka sem verið hafi á stjórnstöðinni og geti hann ekki fallist á að hún hafi við sölu virst öðru vísi en á teikningum. Verði hins vegar talið að stefnda beri að bæta stefnendum kostnað við endurbætur á gólfhitakerfi kveðst stefndi krefjast þess að bæturnar nemi að hámarki 2.981 krónu enda hafi stefnendur fengið tjón sitt bætt að undanskilinni þeirri fjárhæð úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Vegna bótakröfu vegna þakviðgerða samkvæmt matsgerð

Stefndi segist hafna kröfu stefnenda um bætur að fjárhæð 893.982 vegna viðgerða á þaki sem vikið sé að í viðauka við matsgerð H. Stefnendur hafi skoðað fasteignina þrisvar sinnum áður en þau hafi gert tilboð í hana. Við þá skoðun hafi stefnendur verið upplýstir um að leki hafi gert vart við sig og að hitavír hefði þess vegna verið settur í þakniðurföll. Á blaðsíðu 2 í matsgerð H, frá nóvember 2012, segi jafnframt að leki á vesturvegg sé rakinn til þess að áður hafi frosið í niðurfalli á þaki en þar hafi ekki verið hitaþráður. Stefnendur hafi gert tilboð í eignina þrátt fyrir vitneskju um þetta og hafi tilboð þeirra væntanlega tekið mið af þeim annmarka frá þaki sem þau hafi vitað um.

Stefndi segir að í 29. gr. fasteignakaupalaga sé fjallað um aðgæsluskyldu kaupanda. Í fjölmörgum dómum Hæstaréttar hafi komið fram að í aðgæsluskyldunni felist að það sé á ábyrgð kaupanda sem viti um annmarka á fasteign sem bjóða skal í, að kynna sér annmarkann ef kaupandi telur að hann geti haft áhrif á það hvort að hann bjóði í eignina og þá hvaða verð. Stefndi kveðst því telja að hann geti ekki borið ábyrgð á því að stefnendur hafi látið hjá líða að sinna aðgæsluskyldu sinni og kveðst því hafna bótakröfu stefnenda vegna þakviðgerðarinnar. Þá kveðst stefndi benda á að stefnendur hafi ekki gert tilboð í fullbúna fasteign á 7. byggingarstigi, heldur hafi hún verið skráð á byggingarstigi 5 og þess getið í kauptilboði að lokaúttekt hafi ekki farið fram. Gera verði sérstaklega ríka kröfu til kaupenda um aðgæslu við slíkar aðstæður. Verði hins vegar niðurstaða dómsins að stefnda beri að bæta stefnendum tjón vegna galla á þaki, kveðst stefndi krefjast þess að að bæturnar geti að hámarki numið 119.483 krónum, enda hafi stefnendur fengið tjón sitt bætt að undanskilinni þeirri fjárhæð úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Vegna kröfu um bætur vegna reiknings fyrir þakviðgerðum

Stefndi kveðst hafna kröfu stefnenda um bætur að fjárhæð 60.935 krónur vegna þakviðgerða enda eigi hún sér ekki stoð í matsgerð. Ósannað sé að umrædd þakviðgerð hafi farið fram til að bæta úr þeim göllum sem hér sé fjallað um. Þá kveðst stefndi telja að stefnendur hafi þegar fengið þetta tjón bætt frá Vátryggingafélagi Íslands hf.

Vegna sjónarmiða um áðurgreiddar bætur úr ábyrgðartryggingastjóra

Stefndi segir að stefnendur hafi þegar fengið greiddar bætur úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra fasteignarinnar, meðal annars vegna þeirra galla sem mál þetta varði, að fjárhæð 2.061.976 krónur. Verði niðurstaða dómsins að stefnda beri að greiða stefnendum bætur vegna þeirra galla á fasteigninni sem stefndi hafi hér fjallað um og vikið sé í matsgerð frá maí 2013 og viðbótarmatsgerð frá júní 2013, kveðst stefndi telja að krafa stefnenda á hendur honum geti aldrei numið hærri fjárhæð en samtals 318.100 krónum. Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar gildi sú meginregla að þegar kröfuhafi eigi fleiri kröfur á hendur sama skuldara og greiðsla nægi ekki til að gera upp allar kröfurnar geti skuldari ákveðið inn á hvaða kröfu hann greiði. Að sama skapi megi ráða slíkt óbeint af atvikum. Líkt og fram komi í stefnu hafi Vátryggingafélag Íslands hf. greitt stefnendum bætur á grundvelli matsgerðar H frá 2012, að undanskildum bótum vegna óbeins tjóns þeirra, það sé afnotamissis húsnæðis. Stefndi kveðst því telja ljóst að ráða megi af atvikum að félagið hafi hafnað greiðsluskyldu vegna óbeins tjóns stefnenda og því sé ekki hægt að miða við að félagið hafi með greiðslu sinni hinn 6. september 2013 greitt inn á kröfu stefnenda fyrir óbeint tjón þeirra. Kveðst stefnandi því telja að félagið hafi hinn 6. september 2013 greitt inn á kröfur með nánar tilteknum hætti. Sé horft til endurbóta á flísum nemi áætluð fjárhæð matsmanns 1.334.470 krónum án virðisaukaskatts, sé miðað við leið I. Hlutfallsleg innborgun Vátryggingafélags Íslands hf. hafi numið 1.156.116 krónum og mismunur sé 178.354 krónur. Sé horft til hurðar á bílskúr nemi áætluð fjárhæð matsmanns 129.313 krónum, hlutfallsleg innborgun Vátryggingafélags Íslands hf. hafi numið 112.030 krónum og mismunur sé 17.283 krónur. Sé horft til bóta á gólfhitakerfi nemi áætluð fjárhæð matsmanns 22.311 krónum miðað við leið II, hlutfallsleg innborgun Vátryggingafélags Íslands hf. hafi numið 19.330 krónum og mismunur sé 2.981 króna. Sé horft til viðgerðar á þaki nemi áætluð fjárhæð matsmanns 893.982 krónum, innborgun Vátryggingafélags Íslands hf. hafi numið 774.500 krónum og mismunur sé 119.482 krónur. Alls séu áætlaðar fjárhæðir samkvæmt matsmönnum 2.380.076 krónur en samanlögð hlutfallsleg innborgun Vátryggingarfélags Íslands 2.061.976 krónur. Mismunur sé 318.100 krónur.

Með vísan til framangreinds kveðst stefndi telja að þrátt fyrir að honum verði gert að greiða stefnendum bætur vegna galla á fasteigninni samkvæmt 1. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga geti bætur sem honum verði gert að greiða ekki numið hærri fjárhæð en 318.100 krónum. Loks kveðst stefndi telja að frá þeirri fjárhæð eigi jafnframt að draga 170.000 krónur þar sem stefnendur hafi ekki þurft að leggja út neinn efniskostnað vegna endurbóta á baðherbergi sökum þess að nægar afgangsflísar hafi verið til í geymslu fasteignarinnar. Fjárhæðin miðist við matsgerð H frá nóvember 2012 þar sem efniskostnaður vegna flísalagna á baðherbergi hafi verið metinn 170.000 krónur. Þá ætti einnig að draga frá 893.982 krónur svo sem áður hafi verið rakið.

Vegna sjónarmiða um tómlæti stefnenda

Þá kveðst stefndi einnig telja að stefnendur hafi glatað rétti sínum til skaðabóta á grundvelli tómlætis samkvæmt 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga, að minnsta kosti varðandi suma gallana. Af dómafordæmum megi ráða að kaupandi hafi einungis nokkra mánuði til að tilkynna seljanda um galla á fasteign sem og hvert eðli hans og umfang sé. Ekki liggi annað fyrir en að stefnda hafi formlega verið tilkynnt um meinta galla á fasteigninni með boðun í þinghald 31. júlí 2012 eða um ári eftir að fasteignin hafi verið afhent stefnendum. Með tilliti til þeirra skoðunarskyldu sem hafi hvílt á stefnendum við afhendingu eignarinnar, sbr. 38. gr. fasteignakaupalaga, kveðst stefndi telja að stefnendur hafi glatað rétti sínum til að bera fyrir sig galla á fasteigninni, fyrir tómlæti.

Stefndi kveðst byggja málatilbúnað sinn á öðru leyti á ákvæðum laga nr. 40, 2002, almennum reglum fasteignakauparéttar, skaðabótaréttar og kröfuréttar. Málskostnaðarkrafa sé byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málásástæður og lagarök stefnda D

Stefndi segir að stefnendur byggi kröfur sínar á hendur sér eingöngu á ábyrgð hans sem byggingarstjóra. Um þá ábyrgð gildi í máli þessu skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997, enda varði kröfur stefnanda allar atriði sem framkvæmdar hafi verið í gildistíð þeirra. Stefndi segir að fjárhæð kröfu stefnenda sé að langstærstum hluta byggð á matsgerð H, matsgerð I og svonefndum viðauka við matsgerð sem H hafi gert. Kostnaður sem lýst hafi verið í þessum gögnum hafi verið metinn áður en úrbætur hafi verið framkvæmdar en fyrir liggi að þeim sé nú að mestu lokið. Engu að síður hafi stefnendur ekki lagt fram reikninga eða önnur gögn um raunkostnað við úrbæturnar.

Stefndi kveðst byggja sýknukröfu sína á því að stefnendur hafi þegar fengið greitt allt það tjón, sem sannað sé að stefndi beri skaðabótaábyrgð á. Kveðst stefndi byggja þetta á því, að stefnendur hafi ekki sannað með fullnægjandi hætti að þau hafi orðið fyrir öllu því fjártjóni sem kröfur þeirra séu byggðar á, sem og því að þau hafi ekki sannað að stefndi beri skaðabótaábyrgð á öllu því tjóni sem þau hafi orðið fyrir. Kveðst stefndi leggja áherslu á þá meginreglu skaðabótaréttar að tjónþoli skuli ekki hagnast á tjóni sínu og að hann skuli eingöngu fá sannað tjón sitt bætt. Hafi greiðslur vátryggingafélags stefnda D verið hærri en sannað fjártjón samkvæmt þeim matsgerðum sem fyrir hafi legið er þær hafi verið inntar af hendi, komi það sem ofgreitt hafi verið til lækkunar greiðslna vegna tjóns sem síðar hafi verið metið.

Stefndi segir að í 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé skilgreint á hverju byggingarstjórinn beri ábyrgð við húsbyggingar. Í 3. mgr. greinarinnar hafi sagt: „Byggingarstjóri er framkvæmdastjóri byggingarframkvæmda. Hann ræður iðnmeistara í upphafi verks með samþykki eiganda eða samþykkir ráðningu þeirra. Samsvarandi gildir um uppsögn iðnmeistara. Byggingarstjóri beri ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir.“ Stefndi segir að í dómum Hæstaréttar hafi ábyrgð byggingarstjóra samkvæmt þessari grein verð skýrð rúmt þannig að hún taki ekki einvörðungu til þess að sjá til þess að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, heldur einnig til yfirumsjónar og eftirlits með byggingarframkvæmdum sem hann stýri. Sem yfirumsjónarmaður með verkframkvæmdum hafi byggingarstjóri þannig verið talinn bera skyldu til að tryggja að iðnmeistarar, sem komi að verki, sinni skyldum sínum og að framkvæmd sé tæknilega og faglega fullnægjandi. Byggingarstjórar hafi verið taldir fella á sig skaðabótaábyrgð með saknæmri vanrækslu þessara skyldna.

Stefndi D kveðst byggja á því að hann geti ekki verið metinn skaðabótaskyldur í máli þessu á grundvelli annarra réttarreglna en hinni almennu sakarreglu. Engar réttarreglur leiði til þess að skaðabótaábyrgð stefnda D sé víðtækari eða strangari en felist í hinni almennu sakarreglu. Engar hlutlægar skaðabótareglur eigi við um ábyrgð byggingarstjóra né sakarlíkindareglur eða sjónarmið um frávik frá þeirri grunnreglu skaðabótaréttar að það sé tjónþola að sanna tilvist og umfang tjóns síns og grundvöll ábyrgðar þriðja manns. Þar sem kröfur stefnenda séu byggðar á almennum reglum skaðabótaréttar utan samninga geti þeir eingöngu krafist bóta fyrir fjártjón í skilningi skaðabótaréttar en utan þess hugtaks falli til að mynda minniháttar þægindi af veru utan heimilis á meðan á framkvæmdum við fasteign standi sem og minniháttar útlitslýti fasteignar nema stefnendur sanni að þau rýri verðgildi hennar og þá eingöngu að því marki sem nemi þeirri rýrnun en ekki vegna kostnaðar við að koma í veg fyrir útlitslýti.

Stefndi segir að sér verði því ekki gert að greiða stefnendum skaðabætur nema að þeim skilyrðum uppfylltum að þeir sanni að hann hafi með vanrækslu skyldna, sem á honum hafi hvílt sem byggingarstjóra, valdið þeim tilteknu fjártjóni með saknæmum og ólögmætum hætti og að tjónið sé sennileg afleiðing af hegðun hans og raski hagsmunum sem verndaðir séu af skaðabótareglum og að lokum að stefnendur hafi ekki þegar fengið það tjón sitt greitt frá þriðja aðila. Þar sem um sakarábyrgð sé að ræða geti byggingarstjóri ekki verið látinn bera ábyrgð á göllum er til komi vegna vankanta á efni sem notað hafi verið við húsbyggingu nema tjónþoli sanni að byggingarstjórinn hafi vitað eða hafi mátt vita að efni væri óhentugt til verksins. Þá hvíli á stefnendum, sem tjónþolum í skaðabótamáli, skylda til að takmarka tjón sitt og geti þau ekki krafið stefnda um greiðslu bóta vegna tjóns sem með sanngirni hafi mátt ætlast til að þau kæmu í veg fyrir.

Stefndi kveðst byggja á því að matsgerð H frá 27. nóvember 2012 hafi ekkert sönnunargildi í málinu og það meinta tjón sem þar sé lýst sé allt ósannað.

Stefndi kveðst taka fram að hann hafi aldrei viðurkennt skaðabótaskyldu gagnvart stefnendum vegna þeirra galla sem lýst sé í matsgerðinni. Greiðsla vátryggingafélags á bótum til stefnenda bindi hann ekki í þessum efnum og samskipti stefnda við vátryggingafélag sitt vegna málsins sé stefnendum óviðkomandi. Stefndi hafi aldrei beint til stefnenda yfirlýsingu sem túlka megi þannig að hann viðurkenni skaðabótaábyrgð sína.

Stefndi segir að samkvæmt 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 skuli matsmaður tilkynna aðilum með sannanlegum hætti hvar og hvenær metið verði. Þá sé kveðið á um að matsmanni sé rétt að afla sér gagna til afnota við matið en aðilum sem séu viðstaddir skuli þá gefinn kostur á að tjá sig um þau eftir þörfum. Ekki hafi verið boðað til matsfunda sem fram hafi farið 3., 12. og 18. september 2012 með þeim hætti sem lög bjóði. Hafi það verið þeim mun brýnna þar sem ástand baðherbergis hafi einungis verið kannað 3. september 2012 og útbreiðsla skemmda á þaki einungis skoðuð 18. september 2012. Stefnda D hafi ekki verið gefinn kostur á að vera viðstaddur þessa matsfundi og hafi þar af leiðandi ekki getað komið athugasemdum á framfæri né gætt hagsmuna sinna með öðrum hætti. Þá hafi stefnda D ekki verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við niðurstöðu rannsóknar Náttúrufræðistofnunar sem matsmaður hafi aflað og lagt til grundvallar niðurstöðu sinni. Framkvæmd matsins hafi þannig verið í andstöðu við fyrirmæli 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 þannig að ekki verði á matsgerðinni byggt. Kveðst stefndi hér vísa til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 229/2003. Þá liggi fyrir að matsmaður hafi tekið að sér störf fyrir stefnendur í tengslum við þá galla sem honum hafi verið falið að meta og fái það engan veginn samrýmst stöðu hans sem matsmanns. Aðkoma matsmanns að framkvæmd úrbóta sé með þeim hætti að uppi sé réttmæt ástæða til að draga óhlutdrægni hans í efa. Þannig sé ekki óyggjandi að matsmaður uppfylli skilyrði 3. mgr. 61. gr. laga nr. 91/1991 til að vera dómkvaddur til mats um þau atriði sem um ræði. Enda þótt þau atvik sem leiði til þessa hafi gerst eftir dómkvaðningu matsmannsins leiði það engu að síður til þess að ekki sé unnt að byggja á matsgerð hans enda eigi stefndi rétt á því samkvæmt 65. gr. laganna að matsmaðurinn komi fyrir dóm til að gefa skýrslu til skýringar og staðfestingar á matsgerð sinni. Tjón sem lýst sé í matsgerðinni sé því ósannað.

Stefndi segir að verði litið svo á að unnt sé að byggja efnislega niðurstöðu í málinu á matsgerð H byggi hann í fyrsta lagi á því að lækka beri heildarkröfur stefnenda um 170.000 krónur vegna efniskostnaðar við flísalögn á baðherbergi. Sonur stefnda hafi útvegað stefnendum allt efni til flísalagningar á baðherbergi og hafi stefnendur ekki orðið fyrir kostnaði af kaupum á því.

Þá kveðst stefndi mótmæla niðurstöðu matsmanns um kostnað samfara því að ekki sé unnt að búa í fasteigninni á meðan á úrbótum innan húss standi. Niðurstaða matsmanns um fjárhæð sé órökstudd með öllu og fjárhæðin augljóslega úr öllu samhengi við raunkostnað.

Stefndi segir að þar sem hann hafi ekki verið viðstaddur matsfund hinn 3. september 2012 hafi honum ekki verið fært að ganga úr skugga um að frágangur blöndunartækja á baðherbergi hafi þá verið hinn sami og þegar pípulagningameistari hafi gengið frá þeim. Um fjögur ár hafi verið liðin sem sé bróðurpartur líftíma blöndunartækja, auk þess sem fyrir liggi að stefnendur hafi verið búnir að fara í einhverjar framkvæmdir á baðherberginu. Sé því ósannað að sá frágangur sem matsmaður telji vera orsök leka á baðherbergi sé á ábyrgð stefnda.

Stefndi segist mótmæla öllum fjárhæðum í matsgerðinni sem of háum og benda sérstaklega á það að gert sé ráð fyrir að stefnendur fái nýja flísalögn á baði í stað gamallar og að veggir verði allir málaðir á kostnað stefndu þrátt fyrir að tími hafi verið kominn á endurmálun þegar matsgerðin hafi verið rituð. Stefnendur eigi ekki að hagnast á tjóni sínu og beri því að hafna þessum kröfuliðum eða að minnsta kosti lækka þá til muna.

Stefndi segir að einnig beri að lækka kostnað við úrbætur á þaki enda komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að tjónið megi að stórum hluta rekja til þakniðurfalla. Þakniðurföll hafi verið gölluð en stefndi hafi við framkvæmd verksins ekki getað séð að svo var. Hann beri því ekki skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda að svo miklu leyti sem það megi rekja til þakniðurfallanna.

Stefndi kveðst byggja á því að raunkostnaður við úrbætur og afnot á annarri fasteign meðan á úrbótum hafi staðið hafi verið mun lægri en metinn kostnaður. Tjón stefnenda verði ekki miðað við metinn kostnað þegar raunkostnaður eigi að geta legið fyrir og verði því að hafna kröfum stefnenda að öllu leyti leggi þeir ekki fram gögn um raunkostnað en lækka kröfur þeirra um sem nemi mismun raunkostnaðar og metins kostnaðar verði gögnin lögð fram.

Stefndi D segist byggja á því að framkvæmd matsgerðar I sé haldin sömu göllum og framkvæmd matsgerðar H enda komi fram í matsgerðinni að boðaður matsfundur hafi farið fram hinn 2. apríl 2013 en matsmaður hafi framkvæmt nýja og umfangsmeiri skoðun á matsefninu hinn 15. apríl sama ár. Að auki hafi matsmaður, að beiðni stefnenda, tekið til mats úrbætur við stýringu hitakerfis og kostnað við þær án þess að vera dómkvaddur til þess starfa og án samþykkis stefnda. Tjón það sem lýst sé í matsgerðinni sé því ósannað. Að minnsta kosti hafi úrlausn matsmanns um stýringu hitakerfis ekkert sönnunargildi.

Stefndi segir að að því er einstaka matsliði varði byggir hann í fyrsta lagi á að holhljóð í flísalögn sé ekki tjón í skilningi skaðabótaréttar enda sé ósannað að flísar muni brotna eða losna af gólffletinum. Holhljóð við bank eitt og sér valdi stefnendum ekki fjártjóni í skilningi skaðabótaréttar en séu líkur á að undirliggjandi ástand muni síðar leiða til tjóns sé það tjón ekki komið fram og ekki unnt að krefja stefnda um skaðabætur vegna þessa að svo stöddu. Ósannað sé að holhljóð í flísum komi fram af ástæðum sem stefndi beri skaðabótaábyrgð á. Í matsgerðinni sé ekkert fullyrt um orsakir holhljóðs annað en að erfitt sé að komast um niðurstöðu um þær. Hugrenningar matsmanns um að orsakir tengist rakavandamálum sem fjallað hafi verið um í matsgerð H séu úr lausu lofti gripnar, ekki byggðar á nokkurri rannsókn og geti ekki átt við rök að styðjast enda hafi raki í veggjum aldrei verið það neðarlega að hann hafi náð að gólfi auk þess sem gólfflöturinn sé upphitaður þannig að allur raki sem þangað kæmist myndi þorna strax. Engin tilraun hafi verið gerð til að staðreyna spennu á byggingarhlutum og sé orsökin spenna milli veggjar og gólfflatar væru ekki holhljóð í flísum inni á miðju gólfi líkt og dæmi séu um. Þá sé ósamrýmanlegt að í matsgerðinni skuli annarsvegar komist að þeirri niðurstöðu að holhljóð sé til merkis um að flísar séu lausar frá undirlagi og hins vegar að flísar muni brotna verði reynt að losa þær upp. Nauðsynlegt hafi verið að „taka upp stikkprufur af flísum“ sem holhljóð hafi greinst í og rannsaka orsakir þess enda sé án þess ekki hægt að fullyrða með vissu að orsakirnar séu atriði sem stefndi geti borið skaðabótaábyrgð á sem byggingarstjóri. Megi í þeim efnum nefna að byggingarstjóri beri ekki skaðabótaábyrgð á göllum í byggingarefni, svo sem flísalími, nema hann hafi haft sérstaka ástæðu til að ætla að það væri ekki hentugt til verksins. Notað hafi verið viðurkennt vatnsþolið Flex flísalím sem keypt hafi verið af viðurkenndum aðila hér á landi og verði stefnda því ekki kennt um liggi orsökin í gæðum eða eiginleikum þess. Þá sé ekki loku fyrir það skotið að orsökin liggi í eiginleikum flots undir flísunum en sömu sjónarmið eigi við um það.

Stefndi segi að verði talið sannað að flísalögnin sé gölluð og stefndi beri á því skaðabótaábyrgð byggi hann á því að hann verði ekki krafinn um greiðslu bóta að hærri fjárhæð en 1.334.464 krónur sem nemi kostnaði að frádregnum virðisaukaskatti af vinnuliðum, miðað við að bætt sé úr ástandi flísalagna með því að renna lími undir flísar. Ekki liggi fyrir að reynt hafi verið að nota þessa aðferð á takmörkuðum fleti líkt og matsmaður hafi lagt til að gert yrði. Stefnendur geti ekki krafist hærri bóta nema þeir sýni fram á að þessi aðferð sé ófullnægjandi enda beri þeim að leitast við að takmarka tjón sitt. Til vara byggir stefndi á því að stefnendur geti ekki krafist hærri greiðslu en sem nemi kosti II í mati matsmanns, að frádregnum viðbótarkostnaði við endurnýjun flísalagna á sökklum fastra innréttinga, en ekki sé unnt að reikna fjárhæð bóta samkvæmt þessum kosti þar sem viðbótarkostnaðurinn sé ekki sundurliðaður í matsgerðinni, þannig að unnt sé að lækka liðinn um virðisaukaskatt af vinnu á verkstað. Blæmunur á áferð flísa milli herbergja í fasteign sé ekki fjártjón í skilningi skaðabótaréttar utan samninga. Þá hafi stefnendur ekki reynt að sanna að virði fasteignarinnar myndi lækka við slíkan blæmun og enn síður hverju slík lækkun mundi nema. Þá komi fram í matsgerð að matsmaður telji ekki þörf á að skipta um flísar á sökklum innréttinga þó blæmunur yrði á sökkulflís og gólfflís enda kæmi það til með að sjást hverfandi lítið. Til þrautavara kveðst stefndi byggja á, með sömu rökum, að lækka beri kröfu stefnenda um sem nemi metnum viðbótarkostnaði við endurnýjun flísalagna á sökklum fastra innréttinga samkvæmt kosti þrjú í matsgerðinni en stefnendur miði stefnufjárhæð við að hann verði fyrir valinu, þrátt fyrir að matsmaður hafi talið óþarft að skipta þessum flísum út. Þá kveðst stefndi benda á að verði kostur þrjú fyrir valinu muni stefnendur fá nýja flísalögn í stað gamallar sem augljóslega auki verðgildi fasteignarinnar og leiði þannig til þess að stefnendur hagnist á tjóninu á kostnað stefndu.

Vegna metins kostnaðar af því að ekki sé unnt að búa í húsinu á meðan flísar séu lagðar kveðst stefndi benda á að slíkur kostnaður komi ekki til skoðunar verði fallist á að gera verði tilraun til að bæta úr ástandi flísalagnar með því að renna lími undir þær. Það komi fram í matsgerð að matsmaður telji metinn kostnað að mestu rúmast innan þeirrar fjárhæðar sem metin hafi verið í matsgerð H enda hafi helstu þættir úrbóta átt að geta farið fram á sama tíma. Ekki komi fram í matsgerðinni hvað matsmaður telji að stefnandi myndi þurfa að hafast lengi við utan fasteignarinnar en af annarri umfjöllun megi gera ráð fyrir að sá tími sé skemmri en hálfur mánuður. Sé miðað við það sé metinn kostnaður augljóslega úr öllu samhengi við raunkostnað af því að afla lítilli fjölskyldu húsaskjóls í svo skamman tíma.

Stefndi segir að stefnendur hafi verið meðvitaðir um ástand gönguhurðar í bílskúr þegar þeir festu kaup á fasteigninni. Kveðst stefndi bæði telja meðstefnda C hafa upplýst stefnendur sérstaklega um ástandið, auk þess sem það hafi verið augljóst við sjónskoðun. Kaupverð hljóti því að hafa verið miðað við ástand hurðarinnar eins og það hafi verið. Hafi ástandið ekki versnað umfram það sem búast hafi mátt við og hafi stefnandi ekki orðið fyrir fjártjóni sökum þessa, sem stefndi geti borið skaðabótaábyrgð á.

Stefndi segir að hillur á vesturvegg kjallara teljist ekki til almenns fylgifjár fasteignar og komi byggingarstjóra því ekki við. Hillurnar hafi sonur stefnda fengið notaðar og skilið þær eftir er meðstefndi C hafi keypt fasteignina án þess að hafa borið nokkra skyldu til þess. Þá hafi ekki verið sýnt fram á að leki í kjallaravegg sem sagður sé orsök skemmda á hillunum sé á ábyrgð stefnda, D.

Stefndi segir að matsmaður hafi farið út fyrir hlutverk sitt með því að leggja mat á úrbætur á stýringu gólfhitakerfis og sé því ósammála með öllu að hún hafi verið gölluð eða þeir gallar séu á ábyrgð stefnda, D, sem byggingarstjóra. Allt að einu geti stefnendur ekki krafið stefnda um annað og meira ef stýringin væri færð til þess horfs sem gert sé ráð fyrir á teikningum enda hafi stefnda borið að tryggja að byggt væri í samræmi við þær, en ekki í samræmi við það sem matsmaður geti sér til um að stefnendur hafi mátt halda er þeir hafi skoðað eignina við kaup af þriðja aðila.

Að því er varðar viðauka við matsgerð H

Stefndi segir, að viðauki við matsgerð sem H ritaði í júní 2013 hafi ekkert sönnunargildi. Ekki sé um matsgerð að ræða enda hafi H lokið störfum sem dómkvaddur matsmaður í matsmáli nr. M/9-2012 með því að skila matsgerð 27. nóvember 2012. Hafi stefnendur talið fyrirvara, sem gerður hafi verið undir lok matsgerðarinnar, orðið virkan, hafi þeim borið að leita atbeina dómara við að afla framhaldsmatsgerðar eða til að leggja fyrir matsmanninn að endurmeta þau atriði sem fyrirvarinn hafi lotið að. Þetta hafi stefnendur ekki gert heldur fengið matsmanninn til liðs við sig við úrbætur á fasteigninni, hafi falið honum eftirlit með verki og aldrei látið stefnda D vita af þessum ráðstöfunum. Samkvæmt 2. mgr. laga nr. 91/1991 skuli matsmaður tilkynna aðila með sannanlegum hætti hvar og hvenær matið verði. Hafi dómkvaðning H enn verið í gildi er hann hafi haft eftirlit með framkvæmdum stefnanda við þak fasteignarinnar, hafi hann virt þessar skyldur sínar að vettugi í að minnsta kosti fjögur skipti. Kveðst stefndi afar ósáttur við það hvernig að þessu hafi verið staðið og telur verulegan vafa leika á því að H geti talist óvilhallur í ljósi þessara framkvæmda hans. Sé því ósannað með öllu að kostnaður við úrbætur hafi verið meiri en matsmaður hafi áður komist að niðurstöðu um.

Stefndi segir að krafa um greiðslu 60.935 króna, sem byggð sé á reikningi Þakverks, dags. 1. september 2012, sé svo vanreifuð að hvorki sé unnt að fjalla um hana né taka til varna gegn henni með markvissum hætti. Í málavaxtalýsingu í stefnu komi fram að verulegur leki hafi komið fram á þaki, sem nauðsynlegt hafi verið að koma í veg fyrir, til að hindra frekara tjón. Ekki sé minnst á þessi atvik né umræddan reikning í málavaxtakafla stefnu. Sé því ekki unnt að lesa af stefnu á hverju stefnendur byggi að stefnda D beri að greiða þeim þorra reikningsins. Þá sé ósannað að viðgerðin hafi verið nauðsynleg til að koma í veg fyrir frekara tjón. Loks sé ekki unnt að lesa af reikningnum né öðrum gögnum að hverju verk Þakverks hafi lotið, né hvaða tjóni því hafi verið ætlað að koma í veg fyrir. Í matsgerð H sé lagt mat á kostnað við úrbætur á þaki fasteignarinnar og sé ekki einu orði minnst á að þegar hafi farið fram viðgerð. Verði því að teljast afar ólíklegt að svo hafi verið. Verði að ganga út frá því að í matsgerðinni hafi allur kostnaður við nauðsynlegar úrbætur verið metinn.

Stefndi segir að stefnendur hafi verið meðvitaðir um leka frá þaki allt frá því sumarið 2011. Engu að síður hafi ekki verið ráðist í úrbætur fyrr en um mitt sumar 2013. Stór hluti kostnaðar við úrbætur á þaki sé tilkominn vegna skemmda á þakpappa, krossviðarklæðningum og lektum sem koma hefði mátt í veg fyrir hefðu stefnendur hafist handa við úrbætur fyrr. Þann hluta tjónsins geti þeir ekki krafist efnda um. Þá segir stefndi að svo virðist sem rakavandamál á baðherbergi hafi verið viðvarandi um nokkurn tíma áður en stefnendur hafi látið kanna hver orsök þeirra væri. Í ljós hafi komið að einungis hafi verið þörf á afar einfaldri framkvæmd til að koma í veg fyrir rakann en tjón stefnanda eigi helst að rekja rætur til þess hve þeir hafi látið vandamálið óáreitt. Verði stefnda ekki gert að bera ábyrgð á því.

Stefndi segir að stefnendur hafi með málatilbúnaði sínum samþykkt að draga beri frá kostnaði við úrbætur þá fjárhæð sem jafngildi rétti þeirra til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Frádráttur þessi sé rangt reiknaður í stefnu. Afreikningur virðisaukaskatts af heildarverði sé 20,32% þegar um sé að ræða sölu í 25,5% þrepi. Í stefnu virðist þó miðað við annað hlutfall. Séu allar upphæðir í stefnu rangt útreiknaðar sökum þessa.

Stefndi segir að skv. 1. mgr. 24. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 megi lækka bótafjárhæð eða fella niður skaðabótaábyrgð ef ábyrgðin yrði hinum bótaskylda svo þungbær að ósanngjarnt megi telja eða ef álíta verði að öðru leyti skerðingu eða niðurfellingu sanngjarna vegna mjög óvenjulegra aðstæðna. Þegar metið sé hvort ástæða sé til að beita heimildinni skuli líta til þess hve mikið tjónið sé, til eðlis bótaábyrgðar, til aðstæðna tjónvalds, til hagsmuna tjónþola, vátryggingaraðila og annarra atvika. Stefndi, D, hafi ekki fengið greitt fyrir störf sín sem byggingarstjóri fasteignarinnar og hafi sjálfur þurft að standa straum af kostnaði við vátryggingu. Stefnendur hafi nú þegar fengið fulla greiðslu úr vátryggingunni. Þá hafi þau vitað vel þegar þau keyptu fasteignina að sonur stefnda hafi byggt hana til eigin nota og byggingarstjórinn hafi verið faðir hans. Stefndi D sé ekki stórefnamaður og hafi sem áður segir sinnt þeirri skyldu sinni að kaupa tryggingu sem ætla mátti að tæki til alls þess tjóns sem af störfum hans kynni að hljótast. Beri að lækka bótaábyrgð þannig að greiðsla úr tryggingunni teljist full greiðsla tjónsins.

Gagnkrafa til skuldajafnaðar

Stefndi D segist hafa verið skráður byggingarstjóri á byggingarframkvæmdum í eigu stefnanda frá 20. júlí 2011 til 12. desember sama ár. Á þeim tíma hafi stefndi unnið fyrir stefnendur með því að koma hurðarpumpum á eldvarnarhurðir og hafi mætt í eina stöðuúttekt. Þá hafi stefndi útvegað stefnendum hurðarpumpur til uppsetningar. Fyrir þetta hafi stefnendur ekki greitt. Þá hafi stefnandi ekki greitt stefnda kostnað af því að halda lögbundinni ábyrgðartryggingu byggingarstjóra þennan tíma. Krafa stefnda vegna þessa nemi 116.715 krónum og sé þess krafist að hún komi til lækkunar dómkrafna stefnanda í málinu. Kröfu sína sundurliðar stefndi svo; Hann krefjist 34.000 króna vegna vinnu við hurðarpumpur og séu þar reiknaðar fjórar klukkustundir á 8.500 krónur hver. Hann krefjist 25.000 króna vegna útlagðs kostnaðar við hurðarpumpur og hann krefjist 34.000 króna vegna viðveru við stöðuúttekt, fjögurra klst. á 8.500 krónur hver. Krefjist hann þannig 93.000 kr. auk 23.715 króna virðisaukaskatts eða alls 116.715 króna.

Stefndi segir að heimild sín til að hafa uppi kröfu til skuldajöfnunar sé byggð á 28 gr. laga nr. 91/1991 og séu kröfurnar hæfar til að mætast enda samrættar, sömu tegundar og báðar gjaldkræfar.

Stefndi kveðst hafna með öllu kröfu um dráttarvexti frá fyrra tímamarki en 8. desember 2013, enda hafi þá fyrst verið liðinn mánuður frá því hann hafi verið krafinn um greiðslu. Stefndi segist byggja málskostnaðarkröfu sína á 1. til 3. mgr. laga nr. 91/1991.

Stefnandinn A og stefndu gáfu skýrslu í málinu. Vitni báru matsmennirnir H og I og K sem annaðist viðgerð á þakinu.

Niðurstaða

Til sönnunar því tjóni sem stefnendur telja sig hafa orðið fyrir hafa þau aflað tveggja matsgerða auk svonefnds viðauka við aðra þeirra. Þau segjast hafa fengið bætt allt tjón samkvæmt matsgerð H og dagsett er í nóvember 2012, annað en 300.000 krónur vegna þess að nauðsynlegt sé að flytja úr húsinu vegna endurbóta innan húss.

Samkvæmt 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 skal dómkvaddur matsmaður tilkynna aðilum með sannanlegum hætti hvar og hvenær metið verði. Er með því reynt að tryggja að aðilar hafi tök á að gæta hagsmuna sinna við matið. Matsmaður sá, sem dómkvaddur var til matsstarfa í matsmáli nr. M-9/2012 skilaði matsgerð í málinu í nóvember 2012. Lýkur þeirri matsgerð á fyrirvara sem rakinn hefur verið. Sumarið 2013 fór matsmaður fjórum sinnum aftur á vettvang, þegar hafist hafði verið handa um viðgerð á þakinu. Framkvæmdi hann þar athuganir og byggði á þeim þann „viðauka við matsgerð“ sem liggur fyrir í málinu. Var hvorki boðað til matsfundar né stefndu á annan hátt gefinn kostur á að vera viðstaddir athuganirnar eða gæta hagsmuna sinna. Niðurstöður „viðauka við matsgerð“ eru byggðar á því sem matsmaður varð áskynja í þau fjögur skipti sem hann fór og kannaði ummerki þegar viðgerðir á þakinu stóðu yfir sumarið 2013. Þar sem stefndu í málinu var ekki gefinn kostur að gæta hagsmuna sinna er þetta fór fram, þykir niðurstaða í málinu ekki verða reist á umræddum „viðauka við matsgerð“. Má hafa hér til hliðsjónar dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 299/2003 sem kveðinn var upp 19. febrúar 2004. Sá fyrirvari sem matsmaður gerði í lok þeirrar matsgerðar sem hann skilaði í nóvember 2012 þykir engu breyta um þessa niðurstöðu og ekki verða til þess að óþarft hafi verið að boða stefndu til að gæta hagsmuna sinna er þakið var skoðað að nýju, sumarið eftir. Fyrir dómi vísaði matsmaðurinn annars vegar til þess að hann hefði séð að ekki hefði verið „um neina eðlisbreytingu á lýsingu á skemmdum að ræða“ og hins vegar til þess að eðlilegt væri að boða til matsfundar með hæfilegum fyrirvara og hér hefði slíkt stöðvað verkið í þrjá til fjóra daga. Að mati dómsins þykja þessi atriði ekki heldur breyta framangreindri niðurstöðu um gildi viðaukans í þessu máli. Í ljósi framanritaðs hafa stefnendur ekki fært viðhlítandi stoðir undir kröfu sína um greiðslu 893.982 króna, sem byggð er á „viðaukanum“.

Í stefnu segjast stefnendur að krafa sín „samkvæmt matsgerð“ I sé samtals 3.161.393 krónur, en inn á kröfu samkvæmt matsgerðinni hafi Vátryggingafélag Íslands greitt 2.061.976 krónur. Eftir standi 1.099.417 krónur. Samkvæmt þessu verður miðað við að stefnendur hafi fengið greiddar 2.061.976 krónur vegna þeirra atriða sem fjallað er um í matsgerð I.

Í matsgerðinni er meðal annars fjallað um flísalögn og leiðir til úrbóta á henni. Telja má sannað með niðurstöðu matsmanns að flísalögnin sé gölluð. Í matsgerðinni bendir matsmaður á þrjár leiðir til úrbóta. Dómurinn telur að fyrsta leiðin sem matsmaður bendir á, að líma flísarnar niður með innrenndu lími, sé einföld og viðurkennd aðferð við þessar aðstæður og hafi ekki verið gert sennilegt að hún sé ekki líkleg til að ná tilgangi sínum. Matsmaður nefnir að ráðlegast sé að gera tilraun með þessa aðferð á takmörkuðum fleti áður en hafist sé handa við allan flötinn. Stefnendur hafa ekki látið á þetta reyna. Telur dómurinn að ekki hafi verið sýnt fram á að stefnendur hafi orðið fyrir meira fjártjóni vegna flísalagnarinnar en sem nemur þeim kostnaði sem matsmaður áætlar af þessari leið, 1.432.000 krónum. Samkvæmt stefnu hafa þeir þegar fengið greiddar 2.061.976 krónur frá tryggingafélagi vegna þeirra atriða sem tiltekin eru í matsgerð I. Eru ekki efni til að dæma stefndu til frekari fjárgreiðslna vegna galla á flísalögninni.

Viðgerð á þaki hússins hefur farið fram. Ekki hefur verið sýnt fram á að nauðsynlegt sé að gera aðrar ráðstafanir vegna gólfflísa en raktar eru í svonefndri „leið eitt“, og rakin var. Hefur ekki verið sýnt fram á að stefnendum sé nauðsynlegt að flytja úr húsinu vegna framkvæmda, og ekki hafa verið lögð fram gögn um að slíkur kostnaður hafi þegar fallið til. Stefndu verða sýknaðir af kröfum um greiðslu slíks kostnaðar.

Þegar I var dómkvaddur til matsstarfa var í matsbeiðni ekki spurt um galla á gólfhitakerfi heldur var þeirri spurningu bætt við á matsfundi. Stefndu voru ekki viðstaddir þann matsfund en höfðu verið boðaðir til hans. Það kemur ekki í veg fyrir að matsfundur fari fram þótt boðaðir matsþolar sæki ekki fundinn. Hins vegar verður ekki talið að matsspurningum verði við þær aðstæður bætt við. Verður ekki horft til niðurstaðna matsmannsins að þessu leyti. Verður ekki talið að stefnendur hafi fært sönnur á kröfu sína vegna gólfhitakerfisins.

Stefnendur krefjast 129.313 króna vegna galla á hurð í bílskúr og 25.000 króna vegna þess að endurnýja þurfi ónýtar hillur i kjallara. Stefndi D byggir á því að ástand hurðarinnar hafi verið augljóst við sjónskoðun og stefndi C byggir á því að við skoðun stefnenda á húsinu, áður en kaup hafi verið ákveðin, hafi sést augljós merki um raka í bílskúr og því verið á ábyrgð þeirra að kynna sér ástæður og umfang rakans, en „annmarkinn á hurðinni sé afleiðing af því sem upplýst“ hafi verið um við skoðunina. Dómendur gengu á vettvang og telur dómurinn talsverðar líkur á að ástand hurðarinnar hafi mátt vera öllum sýnilegt við hefðbundna skoðun við sölu. Hvað sem því líður verður að hafa í huga, sem áður var rakið, að miðað er við að stefnendur hafi þegar fengið greiddar 2.061.976 krónur vegna þeirra atriða sem metin eru í matsgerð I og að ekki verður miðað við að stefnendur hafi átt kröfu um hærri fjárhæð vegna galla á flísalögn en sem nemur þeim 1.432.000 krónum sem matsmaður áætlar sem kostnað við að bæta úr gallanum með innrenndu lími. Hefur því stefnendum verið bætt allt tjón sem þau hafa sannanlega orðið fyrir vegna þeirra atriða sem fjallað er um í matsgerð I. Á þetta við um hurðina sem hillurnar.

Loks krefjast stefnendur 60.935 króna vegna viðgerða vegna leka haustið 2012. Reikningur vegna þessarar fjárhæðar liggur fyrir í málinu. Ekkert annað liggur hins vegar fyrir um þennan leka eða árangur af viðgerðinni, en ekki er getið um þau atriði í matsgerð H. Hefur ekki verið sýnt fram á í málinu að kostnaður vegna þessarar framkvæmdar, sem ekki hefur verið sérstaklega skýrt í hverju hafi falist eða með hvaða árangri, eigi að vera á ábyrgð stefndu.

Í ljósi alls framanritaðs verða stefndu sýknaðir af kröfum stefnenda. Samkvæmt þeim úrslitum ber að dæmda stefnendur til að greiða stefndu málskostnað sem ákveðst 1.550.000 krónur til hvors.

Af hálfu stefnenda fór með málið Á-kk-nf P-kk-nf hrl., H-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf fór með málið fyrir stefnda D en H-kvk-nf Ý-kvk-nf V-kvk-nf hdl. fyrir stefnda C. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Mál þetta dæma Þ-kk-nf D-kk-nf héraðsdómari, H-kk-nf B-kk-nf byggingaverkfræðingur og V-kk-nf O-kk-nf byggingaverkfræðingur.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, D og C, eru sýkn af kröfum stefnenda, A og B.

Stefnendur greiði sameiginlega hvorum stefndu 1.550.000 krónur í málskostnað.