E-2947/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 30. f.m., er höfðað 14. október 2008 af J-kvk-þgf E-kvk-þgf, B-kvk-þgf E-kvk-þgf og J-kk-þgf H-kk-þgf Ö-kk-þgf, öllum til heimilis að Reynihvammi 5 í Kópavogi, á hendur E-kk-þgf G-kk-þgf J-kk-þgf, B-kvk-þgf H-kvk-þgf og P-kvk-þgf K-kvk-þgf, öllum til heimilis að Rjúpnasölum 12 í Kópavogi.

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði óskipt gert að greiða þeim 4.613.378 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. mars 2008 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnenda, en til vara lækkunar á þeim. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda.

I

Með kaupsamningi 9. júní 2006 keyptu stefnendur af stefndu íbúðarhúsið að Reynihvammi 5 í Kópavogi. Umsamið kaupverð var 45.000.000 krónur og er það að fullu greitt. Var afsal gefið út 16. október 2006, en samkvæmt kaupsamningi skyldi lokagreiðsla innt af hendi daginn áður. Um er að ræða einbýlishús á tveimur hæðum. Eru útveggir neðri hæðar hússins hlaðnir úr holsteini og var sá hluti þess byggður árið 1964, en efri hæðin er úr timbri og mun hún vera síðari tíma viðbót. Í söluyfirliti sem stefnendur fengu í hendur hjá fasteignasölunni sem hafði milligöngu um kaupin var tekið fram að byggingarefni hússins væri steinn. Af hálfu stefnenda er því haldið fram að þau hafi á grundvelli þessa litið svo á að útveggir neðri hæðar hússins væru steyptir. Þá hefðu þau ekki verið upplýst um það að útveggirnir væru hlaðnir og enga grein gert sér fyrir því við skoðun á eigninni í aðdraganda kaupsamnings. Vorið 2007 hafi farið að bera á raka í húsinu og við skoðun sem framkvæmd var af því tilefni hafi þau fyrst fengið um það vitneskju að byggingarefni útveggja neðri hæðar hússins væri annað en þau hefðu gengið út frá við kaup á því.

Mál þetta hafa stefnendur höfðað til heimtu bóta úr hendi stefndu og styðja hana við matsgerð tveggja dómkvaddra matsmanna. Tekur bótakrafan annars vegar til byggingarefnis útveggja neðri hæðar hússins samkvæmt framansögðu, en matsmenn hafi komist að þeirri niðurstöðu í matsgerð sinni að verðmætisrýrnun fasteignarinnar sökum þess sé 7%. Nemur þessi liður bótakröfunnar 3.150.000 krónum. Hins vegar lýtur bótakrafan að raka í útveggjum og leka frá hitalögnum, en í stefnu er kostnaður því tengdur sagður metinn samkvæmt matsgerð á 1.585.000 krónur. Að teknu tilliti til endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts nemur þessi liður í kröfugerð stefnenda 1.463.378 krónum.

Stefndu hafna bótaskyldu, en gera til vara kröfu um að krafa stefnenda sæti verulegri lækkun.

II.

Matsgerð sú sem vísað er til hér að framan var unnin af þeim H-kk-þgf S-kk-þgf byggingatæknifræðingi og húsasmíðameistara og G-kk-þgf S-kk-þgf F-kk-þgf héraðsdómslögmanni og löggiltum fasteignasala, en þeir voru af héraðsdómi 27. nóvember 2007 dómkvaddir til að skoða og meta þá galla sem stefnendur telja vera á fasteigninni.

Í fyrsta lagi var lagt fyrir matsmenn að sannreyna hvert væri byggingarefni neðri hæðar hússins. Segir um það í matsgerð að matsmenn telji, eftir skoðun á húsinu, að útveggir séu hlaðnir úr holsteini, múrhúðaðir að utan og einangraðir með frauðplasti og múrhúðaðir að innan. Í öðru lagi var matsmönnum falið að meta hlutfallslega verðmætisrýrnun fasteignarinnar sem kæmi til af því að útveggir neðri hæðar hússins eru hlaðnir úr holsteini en ekki steyptir svo sem stefnendur hafi miðað við þá er þau gerðu kauptilboð sitt. Um þennan matslið segir svo í matsgerðinni: „Dómaframkvæmd Hæstaréttar hefur verið á þá leið að almennt sé 5-7% verðmunur á hlöðnum húsum og steyptum og sá verðmunur sé m.a. tilkominn vegna þess að þau eru lekagjarnari og ver byggð. Með öðrum orðum að þau hafa ekki sömu eiginleika og steypt hús. Þetta hefur verið afstaða Hæstaréttar allt frá árinu 1993. Hafa ber í huga að þegar holsteinshús eru til sölumeðferðar þá eru þau oftar en ekki talsvert þyngri í sölu en steypt hús og til eru dæmi þess að fólk snúi frá þegar því hefur verið tilkynnt að um holsteinshús sé að ræða. Í sumum tilvikum getur verið um vanþekkingu að ræða og þá að fólk sé búið að mynda sér skoðun um að slík hús séu verri en steypt sem alls ekki þarf að vera og þá sérstaklega þegar húsin eru klædd á viðeigandi hátt. Í öðrum tilvikum þá virðist sem byggingarefni skipti fólk alls engu máli, þ.e. hvort um steypt hús er að ræða eða þá hús úr holsteini. Þegar fundið er verð á holsteinshús þá er aðferðin sem notuð er sú að húsið er metið líkt og önnur hús og tekið tillit til byggingarefnis, sem lækkar þá uppsett söluverð gjarnan um 5-7%. Við mat á því hver hlutfallsleg verðmætarýrnun fasteignarinnar er, sökum þess að húsið er ekki steypt, er tekið tillit til þess að matsspurningin tekur aðeins til neðri hæðar hússins, þ.e. að byggingarefni neðri hæðar er ekki steypa.“ Að þessu sögðu er það niðurstaða matsmanna „að hlutfallsleg verðmætarýrnun fasteignarinnar sé 7% þar sem byggingarefni neðri hæðar hússins er holsteinn en ekki steypa“.

Að því er varðar raka og leka tók matsbeiðni í fyrsta lagi til þess að metið yrði hvort raki væri í útveggjum og eftir atvikum hver væri orsök hans. Í öðru lagi var matsmönnum falið að leggja mat á það hvort raki hafi verið til staðar í útveggjum hússins þegar það var afhent stefnendum 15. júní 2006. Í þriðja lagi var óskað mats á kostnaði af lagfæringu útveggja þannig að komið yrði í veg fyrir frekari raka og leka inn í húsið. Í fjórða lagi var svo óskað eftir því að matsmenn myndu meta skemmdir af völdum rakans innandyra og kostnað sem hlytist af því að lagfæra þær.

Um fyrsta matsatriðið segir svo í matsgerð: „Þegar vettvangsskoðun fór fram á matsfundi voru staddir á staðnum menn sem höfðu yfir að ráða innrauðri hitamyndavél. Matsmenn gátu séð að raki var í vegg á norðurhlið í herbergi og baðherbergi. Þar er hitalögn og staðfest að um leka á lögnum var að ræða. Matsmenn telja upplýst að rakaskemmd í baðherbergi og í herbergi við norðurhlið stafar af lekum hitalögnum en ekki af leka í gegnum útvegg. Matsmenn hafa ekki séð leka eða raka í útveggjum sjálfir en af ummerkjum er ljóst að veggir blotna. Vegna gerðar veggjanna telja matsmenn að í miklu roki og rigningu gangi vatn í sprungur á veggjum og með gluggum og sígi gegnum þá og valda rakaskemmdum inni. […] Ætla má að raki sé í vikurhleðslu þó að vikurinn geti ekki haldið í sér jafn miklu vatni og steypa nema þá sem lausu vatni en það sígur hratt úr veggnum. Það að skemmdir eru neðantil á veggjum má skýra með því að vatn sígur inn á við og niður í veggjum frá lekastöðum en einnig af því að vatn lekur gjarnan inn með gluggum og sprungum út frá þeim.“

Að því er annað matsatriðið varðar er það niðurstaða matsmanna að þeir geti ekki sagt til um ástand útveggja 15. júní 2006. Upplýst hafi verið á matsfundi að engin ummerki hafi verið um raka í útveggjum þegar stefnendur fengu húsið afhent. Málning hafi verið heil og ekki að sjá flögnun eða bólur á henni. Af þessari lýsingu er það álit matsmanna að ekki hafi verið sýnileg rakamerki í veggjum.

Um þriðja matsatriðið samkvæmt framansögðu segir í matsgerð að af því sem fram hafi komið um ástand útveggja við afhendingu hússins til stefnenda og ástand þeirra við skoðun matsmanna sé það mat þeirra að hægt sé að halda leka inn í útveggina í skefjum með stöðugu og reglubundnu viðhaldi. Matsmenn telja hins vegar að ekki sé hægt að útiloka leka með því. Þá sé ljóst að ráðast þurfi oftar í viðhaldsvinnu en telja megi eðlilegt eða ásættanlegt. Þessu næst segir svo í matsgerðinni: „Matsmenn telja að ekki sé hægt að gera við veggi þannig að viðhald verði eðlilegt/ásættanlegt. Þá er ekki hægt að mæla með því að gert verði við veggina staðbundið og eiga á hættu að lekar skemmi gólfefni og innréttingar. Því er það álit matsmanna að raunhæfasta aðferðin til að koma í veg fyrir leka sé að klæða veggina að utanverðu. Samhliða verður þó að ganga vel frá sprungum þar sem þær eru þannig að þær geti þolað takmarkaða leka sem ætíð verður að gera ráð fyrir í gegnum venjulegar loftræstar útveggjaklæðningar. Matsbeiðendur eru byrjaðir að klæða útveggi og hafa fest upp timburleiðara. Efri hæð er klædd að utan með láréttri vatnsklæðingu. Matsmenn miða því við að veggir séu klæddir með sambærilegri klæðningu.“

Að því er fjórða matsatriðið varðar er niðurstaða matsmanna eftirfarandi: „Skemmdir eru á útveggjum í stofu, í gangi við herbergi og í hjónaherbergi vegna leka/raka að utan. Skemmdir eru í herbergi og baðherbergi við norðurhlið vegna leka á hitalögn. Matsmenn telja hugsanlegt að rakabreytingar á parketi í hjónaherbergi tengist leka/raka og valdi því að parket spennist aðeins upp og hurð verður stíf. Matsmenn telja að ekki sé aðgerða þörf en æskilegt er að taka neðan af herbergishurð.“

Kostnaðarmat vegna tveggja síðustu matsatriðinna samkvæmt framansögðu er sundurliðað og að öðru leyti sett fram með eftirfarandi hætti í matsgerðinni:

Matsmenn komu fyrir dóm við aðalmeðferð málsins og staðfestu matsgerð sína.

III.

Stefnendur byggja bótakröfu sína á því að fasteignin að Reynihvammi 5 í Kópavogi hafi verið haldin umfangsmiklum göllum við kaup þeirra á henni og að fasteignin hafi ekki verið þeim kostum búin sem þau máttu vænta. Sökum þess eiga stefnendur rétt til greiðslu úr hendi stefndu á fjárhæð sem svarar til fyrirsjáanlegs kostnaðar við viðgerðir og úrbætur á göllum, auk verðmætarýrnunar, á grundvelli almennra reglna kröfuréttar og fasteignakauparéttar um skaðabætur og afslátt.

Í söluyfirliti frá 9. júní 2007, sem lá fyrir þegar kaupsamningur var undirritaður, hafi verið tekið fram að byggingarefni hússins væri steinn. Matsmenn staðfesti hins vegar í matsgerð sinni að byggingarefni sé ekki steinn heldur holsteinn. Seljendur beri hlutlæga ábyrgð á því ef kaupanda eru veittar rangar upplýsingar um fasteign, sbr. dómur Hæstaréttar í dómasafni 2005, bls. 1593. Skipti í því sambandi ekki máli þótt ágalli rýri ekki verðmæti fasteignar svo að nokkru varði, sbr. orðalag 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt matsgerð sé hlutfallsleg verðrýrnun fasteignarinnar sökum þess að byggingarefni neðri hæðar hússins er holsteinn en ekki steypa 7%. Sé það rökstutt með því að holsteinshús séu oftar en ekki talsvert þyngri í sölu en steypt hús og til séu dæmi um það að fólk snúi frá þegar því hafi verið kynnt að um holsteinshús sé að ræða. Matsmenn telji verðmuninn stafa af því að slík hús séu lekagjarnari og verr byggð. Þau hafi með öðrum orðum ekki sömu eiginleika og steypt hús. Hefðu stefnendur haft vitneskju um að byggingarefni hússins væri holsteinn og að þörf væri á að klæða húsið að utan hefðu þau líklega ekki gert tilboð í það. Verðtilboð þeirra hefði að minnsta kosti orðið lægra, það er í samræmi við lægra verðgildi holsteinshúss og kostnað við að klæða húsið að utan. Með vísan til framangreinds teljist fasteignin gölluð í skilningi 18. og 27. gr. laga um fasteignakaup.

Í öðru lagi hafi í söluyfirliti verið tekið fram að þak læki á samskeytum. Þar hafi hins vegar ekkert verið minnst á leka í veggjum, sem staðfestur sé í matsgerð. Annars vegar sé um að ræða staðbundnar rakaskemmdir í veggjum baðherbergis og í herbergi við norðurhlið vegna lekra hitalagna. Hins vegar sé um að ræða leka í útveggjum, vegna gerðar þeirra, með tilheyrandi rakaskemmdum. Nánar tiltekið sé samkvæmt matsgerð um að ræða bólgna og flagnaða málningu á milli glugga á suðurvegg og upp undir sólbekk undir vestari glugganum, sams konar skemmdir á bakvið ofn á vesturhlið og einnig í horni að suðvestan, flögnun á kanti við garðhurð á vesturhlið, bólu á málningu hægra megin miðja vegu frá gólfi upp að glugga í herbergi við norðurhlið, bólu á veggfóðri bakvið salerni í baðherbergi við norðurhlið, skemmdir á málningu bakvið ofn undir glugga á gangi við suðurhlið, rakabletti í horni að suðvestan í hjónaherbergi og á bak við hurð á suðurhlið. Að utan sé málning tekin að springa og brettast upp og flagna á suðurhlið og á nokkrum stöðum séu sprungur í útveggjum, einkum niður frá gluggum og einnig séu sprungur á vesturhlið hjónaherbergis. Fasteignin standist því ekki þær kröfur sem stefnendur máttu gera til hennar út frá kaupsamningi, söluyfirliti og fyrirliggjandi gögnum og upplýsingum. Megi ljóst vera að hefðu stefnendur haft vitneskju um þessa galla og umfang þeirra hefði verðtilboð þeirra orðið umtalsvert lægra og ólíklegt sé reyndar að tilboð hefði yfir höfuð verið gert. Fasteignin teljist af þessum sökum gölluð í skilningi 18. og 26. gr. fasteignakaupalaga.

Stefnendur byggja í fyrsta lagi á hlutlægri ábyrgð stefndu á röngum upplýsingum um byggingarefni fasteignarinnar eins og rakið var að framan. Einnig byggja stefnendur á því að seljendur hafi vitað eða mátt vita annars vegar að fasteignin væri byggð úr holsteini og hins vegar að veggir hússins væru lekir. Í bréfi lögmanns stefndu, dags. 24. ágúst 2007, komi fram að seljendur höfðu búið í fasteigninni frá árinu 1984, eða í rúm 20 ár, þegar hún var seld stefnendum. Líkur séu fyrir því að stefndu hafi á þessum rúmum tuttugu árum gert sér grein eða að minnsta kosti mátt gera sér grein fyrir göllum sem tók stefnendur einungis innan við ár að komast að. Í nefndu bréfi komi fram að engar endurbætur hafi verið gerðar á húseigninni frá upphafi og að stefndu hafi aldrei orðið vör við rakaskemmdir á þeim tíma sem þau bjuggu í húsinu. Í söluyfirliti komi hins vegar fram að húsinu hafi verið „velviðhaldið“. Þá segi í matsgerðinni að við skoðun á veggjum að utan hafi sést að í kringum sumar sprungur hafi veggfletir verið sléttari en annars staðar. Að mati matsmanna bendi það til þess að þéttiefni hafi verið smurt yfir sprungur. Telja stefnendur að stefndu hefðu við slíkar viðgerðir átt að gera sér grein fyrir því að byggingarefni hússins væri holsteinn en ekki steinn. Hafi stefndu ekki sjálf framkvæmt nefndar sprunguviðgerðir hljóti þeim að hafa orðið kunnugt um sprungurnar síðar, þar sem húsið hafi verið málað að utan árið áður en það var afhent stefnendum. Þá telja stefnendur ósennilegt að sprungur og rakaskemmdir í slíku magni komi allar fram í fyrsta sinn á svo skömmum tíma.

Þar sem seljendur upplýstu stefnendur ekki um nefnda galla og veittu þar að auki rangar upplýsingar séu uppfyllt saknæmisskilyrði reglna fasteignakauparéttar um greiðslu skaðabóta vegna tjóns stefnenda, sbr. 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga.

Verði ekki fallist á að stefnendur eigi að fullu rétt til skaðabóta samkvæmt 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga byggja stefnendur á því að þau eigi rétt til skaðabóta samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laganna og/eða afsláttar samkvæmt 41. gr. laganna, í samræmi við niðurstöður hinna dómkvöddu matsmanna um verðmætarýrnun og kostnað við að bæta úr göllunum. Tjón stefnenda vegna gallanna nemi 4.613.378 krónum, eða 10,25% af kaupverði fasteignarinnar. Sé þá ótalinn kostnaður við öflun matsgerðar, lögmannskostnaður og fleira.

Stefnendur byggja kröfu sínar á matsgerð dómkvaddra matsmanna, sem áður er gerð grein fyrir. Ekki hafi verið leitast við að hnekkja niðurstöðum matsgerðarinnar af hálfu stefndu með yfirmatsgerð. Verðmætarýrnun fasteignarinnar þar sem neðri hæðin er úr holsteini nemi 7% samkvæmt matsgerð. Þar sem fasteignin var keypt á 45.000.000 krónur nemi verðmætarýrnunin 3.150.000 krónum. Ekki hafi verið tekið tillit til þess við mat á verðrýrnun að fasteignir sem eiga sér „slæma sögu“, svo sem vegna málaferla vegna leka, falli einnig í verði. Verðrýrnun gæti því í raun verið meiri en hér sé gerð krafa um. Bótakrafa stefnenda að öðru leyti er sundurliðuð í stefnu og í samræmi við niðurstöður matsgerðar. Vísast um þá sundurliðun til kafla II hér að framan. Að teknu tilliti til endurgreiðslu á 60% virðisaukaskatts af vinnu iðnaðarmanna á byggingarstað, hér að fjárhæð 121.622 krónur, nemi kostnaður stefnenda vegna lagfæringa á húsinu 1.463.378 krónum.

Dráttarvaxtakrafa stefnenda er byggð á 6. og 9. gr. og öðrum ákvæðum III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafist er dráttarvaxta frá 28. mars 2008, það er einum mánuði eftir að lögmaður stefnenda sendi stefndu matsgerð dómkvaddra matsmanna ásamt kröfu um greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar vegna umræddra galla, sbr. bréf dags. 28. febrúar 2008.

IV.

Í greinargerð er um tildrög kaupsamningsgerðar um fasteignina Reynihvamm 5 í Kópavogi að mestu vísað til málavaxtalýsingar í stefnu. Stefndu hafi keypt fasteignina árið 1984 og stefndu E-kk-nf G-kk-nf og B-kvk-nf búið þar frá þeim tíma þar til þau afhentu hana stefnendum. Engar endurbætur hafi verið framkvæmdar á fasteigninni á þessum tíma, en húsið hafi verið málað reglulega og minni háttar viðgerðir framkvæmdar. Stefndu hafi upphaflega sett eignina í sölumeðferð hjá fasteignasölu B-kk-ef J-kk-ef, sem metið hafi söluverð hennar á 51.900.000 krónur. Lítið hafi verið spurst fyrir um eignina og hefðu stefndu nokkrum mánuðum síðar falið fasteignasölunni Valhöll að annast sölu hennar. Ásett verð hjá þeirri fasteignasölu hafi verið 46.000.000 krónur. Fasteignasalan hafi útbúið söluyfirlit vegna eignarinnar, þar sem tilgreint var að byggingarefni væri steinn. Hefðu stefndu gert ráð fyrir því að sú tilgreining væri rétt. Stefnendur hefðu skoðað eignina einu sinni áður en þau gerðu tilboð í hana, en það tilboð hefðu stefndu samþykkt. Við kaupsamningsgerð hefðu stefndu tekið fram að leki væri á samskeytum þaks og bílskúrs og bent stefnendum á hann við skoðun. Stefnendur hefðu enga athugasemd gert við ástand hússins við skoðun, afhendingu eða afsalsgerð, en afsal hafi verið gefið út fjórum mánuðum eftir afhendingu eignarinnar. Stefnendur hefðu svo tilkynnt stefndu með bréfi 7. maí 2007 að þau teldu eignina vera gallaða vegna rakaskemmda í útveggjum og farið fram á að stefndu endurgreiddu þeim hluta kaupverðs eða sem svaraði hluta kostnaðar af því að klæða húsið að utan. Því hefði stefndu hafnað, enda fallist þau ekki á að eignin geti talist gölluð í skilningi fasteignakaupalaga og að kaupverð hennar hafi endurspeglað ástand hennar.

Af hálfu stefndu er því mótmælt að umrædd fasteign sé haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og að stefnendur eigi rétt til vanefndaúrræða á grundvelli IV. kafla laganna.

Í fyrsta lagi mótmæla stefndu því að þau hafi veitt rangar upplýsingar um byggingarefni fasteignarinnar í söluyfirliti, svo sem haldið er fram í stefnu. Þannig er því mótmælt að tilgreining í söluyfirliti hvað þetta varðar sé röng. Stefndu hafi aldrei haldið því fram að húsið væri steinsteypt. Það að leitt hafi verið í ljós að húsið er byggt úr holsteini leiði ekki til þess að stefndu hafi gefið rangar upplýsingar í skilningi 27. gr. fasteignakaupalaga, enda sé holsteinn steinn. Stefnendur hafi við skoðun á húsinu ekki innt stefndu eftir því úr hverju það væri byggt, né hafi það komið fram við kaupsamningsgerð að það væri forsenda kaupanna af þeirra hálfu að húsið væri steinsteypt.

Stefndu mótmæla því og að eignin sé haldin galla í skilningi 18. gr. sbr. og 27. gr. laga um fasteignakaup. Fullyrðingu stefnenda í stefnu um að þau hefðu líklega ekki gert tilboð í húsið hefðu þau haft vitneskju um að það væri byggt úr holsteini er sérstaklega mótmælt. Með hliðsjón af byggingartíma hússins hafi verið rík ástæða fyrir stefnendur að ganga sérstaklega úr skugga um að húsið væri steinsteypt hafi það verið forsenda fyrir kaupunum. Holsteinn hafi verið algengt byggingarefni hér á landi á byggingartíma hússins. Sé ekkert komið fram um það að stefnendur hafi gert reka að því að fá upplýsingar um byggingarefni hússins sérstaklega, hvorki hjá stefndu eða fasteignasölunni, né hjá sérfróðum aðila, heldur hafi þau látið tilgreiningu á söluyfirliti nægja. Er því mótmælt að stefnendur hafi mátt gera ráð fyrir því að húsið væri steinsteypt og að stefndu beri hlutlæga ábyrgð á því að sú hafi ekki verið raunin. Fyrir liggi að efri hæð hússins, sem er síðari tíma viðbygging, er úr timbri. Sú staðreynd hafi engin áhrif haft við gerð kaupsamnings. Séu að sama skapi líkur fyrir því að nákvæmari upplýsingar um byggingarefni hússins hafi engin áhrif haft við kaupsamningsgerð þar sem stefnendur hefðu ákveðið að gera tilboð í húsið eftir einungis eina skoðun og á grundvelli upplýsinga sem lágu fyrir á þeim tíma. Með hliðsjón af framangreindu er því hafnað að fasteignin teljist gölluð í skilningi 18. og 27. gr. fasteignakaupalaga og að stefndu beri skaðabótaábyrgð vegna þess á hlutlægum grunni, sbr. og 2. mgr. 27. gr. laganna.

Stefndu vísa jafnframt til þess til stuðnings sýknukröfu sinni að samkvæmt 18. gr. fasteignakaupalaga sé út frá því gengið að kaupendur notaðrar eignar geti ekki gert meiri kröfur til ástands og eiginleika eignar en almennt megi gera ráð fyrir í jafngömlum sambærilegum eignum nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Um sé að ræða yfir 40 ára gamalt einbýlishús sem engar endurbætur hafi verið gerðar á og því viðbúið að ýmislegt sé farið að gefa sig vegna venjulegs slits þrátt fyrir eðlilegt viðhald. Sé ekkert fram komið í gögnum málsins sem gefi tilefni til að ætla að stefnendur hafi mátt gera ráð fyrir því að þau væru að festa kaup á eign sem þyrfti engra endurbóta við. Með vísan til byggingartíma hússins og almenns ástands sem upplýst var við skoðun hafi stefnendur þvert á móti mátt gera ráð fyrir því að nauðsynlegt væri að ráðast í endurbætur af einhverju tagi í fyrirsjáanlegri framtíð. Er með vísan til framangreinds mótmælt þeirri fullyrðingu stefnenda að tilboð þeirra í húsið hefði orðið lægra en raun varð hefðu þau vitað að það væri byggt úr holsteini. Byggja stefndu á því að kaupverð eignarinnar hafi endurspeglað raunverulegt ástand hennar, enda hafi kauptilboð stefnenda verið sex milljón krónum lægra en upphaflegt ásett verð.

Þá tiltaka stefndu að þau hafi veitt allar upplýsingar varðandi eignina sem máli gátu skipt fyrir stefnendur. Stefndu hafi ekki komið að byggingu hússins og engar upplýsingar fengið um byggingarefni þess þá er þau festu kaup á því á sínum tíma. Stefndu búi heldur ekki yfir sérþekkingu þegar kemur að byggingarefni húsa eða reynslu af viðhaldi annarra húsa en þess sem um ræðir í málinu. Þá hefðu stefndu engu leynt við skoðun og bent stefnendum sérstaklega á leka við samskeyti íbúðarhúss og bílskúrs. Á skoðunartíma hafi meira en ár verið liðið frá því að húsið var síðast málað og enn lengri tími hafi verið liðinn frá því að það var málað innandyra. Er því mótmælt sérstaklega að stefndu hafi vitað eða mátt vita að húsið væri byggt úr holsteini og að veggir hússins væru lekir. Engar raka- eða lekaskemmdir hefðu komið fram á meðan þau bjuggu í húsinu, enda engin ummerki um slíkar skemmdir. Þá hefðu stefnendur enga athugasemd gert við ástand eignarinnar þegar afsal var gefið út, en þá voru fjórir mánuðir liðnir frá því að stefnendur fengu húsið afhent. Allar upplýsingar um ástand hússins þegar stefnendur keyptu það hefðu þannig verið fullnægjandi og réttar. Stefnendur hafi látið sér nægja að skoða eignina aðeins einu sinni áður en þau gerðu tilboð í hana. Með hliðsjón af byggingartíma hússins og staðsetningu hefðu stefnendur haft fullt tilefni til að skoða eignina betur og meta ástand hennar sérstaklega hafi það verið forsenda kaupanna að ástand eignarinnar væri með einhverjum hætti betra en ástand sambærilegra eigna. Stefndu hafi bent stefnendum sérstaklega á leka í lofti á tveimur stöðum og hefðu stefnendur því haft fullt tilefni til að skoða eignina með tilliti til raka- eða lekaskemmda. Verði stefnendur að bera áhættuna af því að vanrækja aðgæsluskyldu með framangreindum hætti.

Með hliðsjón af framangreindu hafna stefndu því að fasteignin teljist gölluð í skilningi 18. og 26. gr. fasteignakaupalaga og að stefndu beri ábyrgð á skaðabótum vegna þessa eftir saknæmisskilyrðum 2. mgr. 43. gr. laganna.

Stefndu tiltaka sérstaklega að samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup teljist fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Samkvæmt matsgerð sé kostnaður við að klæða útveggi ásamt kostnaði vegna lagfæringa metinn á 1.463.378 krónur. Nemi sú fjárhæð 3,25% af kaupverði eignarinnar. Verði fallist á að fasteignin sé haldin ágöllum af fyrrgreindum ástæðum teljist sú fjárhæð ekki til þess fallin að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði.

Kröfuútreikningi stefnenda er mótmælt á þeim grunni að krafist sé samanlagt afsláttar og bóta vegna sama tjóns eða meintrar verðmætisrýrnunar. Ákvæði 41. gr. fasteignakaupalaga um afslátt mæli fyrir um að annað hvort sé ákveðinn afsláttur að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla. Svo virðist sem kröfugerð geri ráð fyrir hvoru tveggja.

Ennfremur er því mótmælt að í matsgerð sé verðmætarýrnun metin sem hlutfall af allri húseigninni þrátt fyrir að matsgerðin nái eingöngu til fyrstu hæðar hússins. Byggingarefni efri hæðar hússins er timbur og hafi stefnendur ekki byggt á því að fasteignin teljist gölluð af þeim sökum. Sé matsgerðin haldin slíkum annmörkum að þessu leyti að varla sé á henni byggjandi. Verði viðurkennt að verðmætisrýrnun hafi átt sér stað þá varði hún eingöngu fyrstu hæðina sem byggð er úr holsteini. Hlutfall hæðarinnar ef miðað er við fermetrafjölda sé 44% af heildareigninni, sem svari til 19.800.000 króna af kaupverði. Sé fallist á að verðmætisrýrnun sé um 7% samkvæmt ofangreindu samsvari hún þannig 1.386.000 krónum. Sú fjárhæð nemi 3,08% af kaupverði eignarinnar. Mótmæla stefndu því að sú fjárhæð geti talist rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga.

Með hliðsjón af öllu framansögðu liggi ekki fyrir að hinir meintu gallar varði nokkru í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga né að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í skilningi 26. gr. þeirra. Jafnframt liggi ekki fyrir að skilyrði séu til þess að stefndu beri skaðabótaábyrgð eftir hlutlægum grunni samkvæmt ákvæðum 27. gr. laganna. Beri því að sýkna stefndu af öllu kröfum stefnenda. Er um lagarök vísað til fasteignakaupalaga, einkum III. og IV. kafla laganna, en jafnframt til almennra reglna skaðabótaréttar og kröfuréttar.

Verði ekki fallist á aðalkröfu stefndu um sýknu krefjast stefndu þess til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Byggt er á öllum sömu sjónarmiðum og færð hafa verið fram til stuðnings aðalkröfu um sýknu.

Upphafsdegi dráttarvaxtakröfu er sérstaklega mótmælt þar sem átta mánuðir liðu frá því að krafan var sett fram með bréfi lögmanns stefnenda 28. febrúar 2008 þar til málið var þingfest 15. október 2008. Verði að líta svo á að dráttarvaxtakrafan hafi fallið niður fyrir tómlæti stefnenda á þessum tíma. Þá er gerð krafa um að „dráttarvextir leggist við dómkröfu í fyrsta lagi frá degi dómsuppsögu“.

V.

Í máli þessu krefjast stefnendur skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefndu vegna galla sem þau telja að hafi verið á einbýlishúsinu að Reynihvammi 5 í Kópavogi þá er þau keyptu það af stefndu í júní 2006. Tekur fjárkrafa stefnenda annars vegar til byggingarefnis útveggja neðri hæðar hússins, en hins vegar til kostnaðar vegna framkvæmda sem stefnendur telja sig verða að ráðast í til að koma í veg fyrir raka í útveggjum og kostnaðar vegna viðgerðar innanhúss af völdum hans og leka frá hitalögn.

Fyrir liggur að útveggir neðri hæðar hússins eru hlaðnir úr holsteini. Er ekkert komið fram í málinu sem bendir til þess að stefnendur hafi fengið um þetta vitneskju fyrr en tæpum 9 mánuðum eftir að kaupsamningur var undirritaður, en nokkrum mánuðum áður höfðu stefnendur innt lokagreiðslu af hendi og stefndu afsalað eigninni til þeirra.

Í lýsingu á húsinu í söluyfirliti sem fyrir lá þegar stefndu gerði tilboð sitt í það var tekið fram að byggingarefni þess væri steinn. Söluyfirlitið varð síðan hluti kaupsamnings samkvæmt skýru ákvæði hans. Þá er óumdeilt að hið sama á við um framlagt vottorð frá Fasteignamati ríkisins þar sem fram kemur að húsið sé steypt, en til þess hafa stefnendur reyndar ekki vísað sérstaklega í stefnu og því hefur ekki verið haldið fram af þeirra hálfu að þau hafi á grundvelli vottorðsins gengið út frá því við kaup á húsinu að útveggir neðri hæðar þess væru steyptir.

Samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda, enda hafi upplýsingar um ástand eignarinnar haft áhrif við gerð kaupsamnings. Þá á hið sama við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 segir svo um þessa grein: „Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, er almennt saknæm háttsemi og á því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó ber að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna getur komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum er ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.“ Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa skal fasteignasali semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipta geta máli við sölu eignarinnar. Þá er í 11. gr. laganna mælt fyrir um það að þess skuli vandlega gætt að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar, sem skipta geta kaupanda máli, en á meðal þess sem sérstaklega er tekið fram að skuli getið um er byggingarefni.

Framangreind tilgreining á byggingarefni í söluyfirliti er í sjálfu sér ekki röng. Hún segir hins vegar langt í frá alla söguna. Má þannig augljóslega leggja þann skilning í hana sem stefnendur miða við í málatilbúnaði sínum og þannig halda því fram að í henni felist að húsið sé steypt. Er það mat dómsins í ljósi þessa og þess sem rakið er hér að framan að þegar af þessari ástæðu sé um að ræða galla sem 1. mgr. 27. gr. laga um fasteignakaup taki til, enda verður sú krafa ekki gerð til stefnenda svo sem aðstæðum var háttað að þau leituðu nánari upplýsinga um byggingarefni hússins. Þá hafa stefnendur sýnt fram á það með framlagðri matsgerð dómkvaddra matsmanna að það hafi verið til þess fallið að hafa áhrif á gerð eða efni kaupsamnings ef upplýst hefði verið í aðdraganda hans að útveggir neðri hæðar hússins væru hlaðnir úr holsteini, sbr. 2. mgr. 27. gr. tilvitnaðra laga. Með vísan til þessa er það niðurstaða dómsins að stefndu beri hlutlæga ábyrgð á tjóni sem rakið verður til þess að upplýsingar sem stefnendum voru veittar um byggingarefni neðri hæðar hússins reyndust ófullnægjandi í áðurgreindum skilningi. Skiptir þá ekki máli í hve miklum mæli ágallinn kunni að rýra verðmæti eignarinnar, sbr. 18. gr. laganna. Má um þetta vísa til dóms Hæstaréttar frá 19. mars 2009 í máli nr. 458/2008. Það styður og þessa niðurstöðu að á grundvelli framangreinds vottorðs Fasteignamats ríkisins og með vísan til þess að það telst hluti kaupsamnings samkvæmt skýru ákvæði hans fól samningurinn það í sér að stefnendur væru að festa kaup á húsi sem væri steypt, en svo sem fram er komið er ósannað að þau hafi búið yfir vitneskju um annað þá er samningurinn var gerður.

Dómkvaddir matsmenn hafa komist að þeirri niðurstöðu að verðmætisrýrnun fasteignarinnar sökum þess sé að útveggir neðri hæðar eru hlaðnir úr holsteini en ekki steyptir sé 7%. Í vitnisburði G-kk-ef S-kk-ef F-kk-ef, sem er eins og fram er komið löggiltur fasteignasali og lögmaður, kom fram að þessi hlutfallstala sé byggð á reynslu hans af verðmati og sölu fasteigna á undanförnum árum. Þá svaraði hann því til að í samræmi við spurningu í matsbeiðni taki þessi niðurstaða matsmanna til eignarinnar í heild og að hlutfallsleg verðmætisrýrnun sé þannig ekki einskorðuð við neðri hæð hússins. Framangreindri niðurstöðu matsmanna hafa stefndu ekki hnekkt. Verður hún því lögð til grundvallar dómi um bætur stefnendum til handa.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er málsvörnum stefndu sem lúta að kröfu stefnenda um bætur vegna verðmætisrýrnunar hafnað og fallist á það með stefnendum að stefndu verði á grundvelli 43. gr. laga um fasteignakaup gert að greiða þeim skaðabætur að fjárhæð 3.150.000 krónur.

Fjárkröfu sína á hendur stefndu að því er tekur til raka í útveggjum og leka frá hitalögn byggja stefnendur á fyrirliggjandi matsgerð. Nemur kostnaðarmat vegna þeirra matsatriða sem hér um ræðir 1.565.000 krónum, en ekki 1.585.000 krónur svo sem stefnendur hafa miðað við í kröfugerð sinni. Skýrist þetta af mistökum við samlagningu kostnaðarliða í matsgerð.

Í kafla II hér að framan er gerð grein fyrir niðurstöðu dómkvaddra matsmanna að því er varðar raka í útveggjum og leka frá hitalögn. Telja matsmenn að í miklu roki og rigningu gangi vatn inn í sprungur á veggjum og í gegnum þá og valdi rakaskemmdum innanhúss. Raunhæfasta leiðin til að koma í veg fyrir leka sé að klæða veggina að utanverðu með loftræstri útveggjaklæðningu. Er kostnaður vegna þessa metinn á 1.240.000 krónur. Þá er það svo sem fram er komið niðurstaða matsmanna að raki í útveggjum hafi leitt til skemmda á þremur stöðum innanhúss, það er í stofu, á gangi og í hjónaherbergi. Þá hafi leki frá hitalögn valdið skemmdum á tveimur stöðum. Kostnað vegna viðgerða á þessum skemmdum meta matsmenn á samtals 325.000 krónur, þar af 105.000 krónur vegna leka frá hitalögn. Niðurstöðu matsmanna hafa stefndu ekki hnekkt og verður matsgerðin því lögð til grundvallar þegar tekin er afstaða til þeirrar fjárkröfu stefnenda sem hér er til umfjöllunar.

Vegna endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts og í ljósi framanritaðs er litið svo á að krafa stefnenda vegna framangreindra matsatriða nemi 1.445.748 krónum, það er þegar frá hefur verið dreginn sá virðisaukaskattur af vinnulið sem unnt var að fá endurgreiddan fram að gildistöku laga nr. 10/2009, en með þeim var endurgreiðsluhlutfall hækkað úr 60% í 100%. Er kröfugerð stefnenda að því er tekur til þessarar endurgreiðslu skýrð með því, að þær framkvæmdir sem hér um ræðir hafi verið afstaðnar þegar endurgreiðsluhlutfallið var hækkað og það taki þannig ekki til þeirra. Að teknu tilliti til þessa nemur krafa stefnenda vegna klæðningar útveggja 1.150.266 krónum, en krafa vegna skemmda innanhúss 295.482 krónum, þarf af 95.554 krónur vegna leka frá hitalögn.

Eins og málið liggur fyrir er ekki unnt að líta svo á að stefnendur hafi sýnt fram á að stefndu hafi vitað eða mátt vita um þá annmarka á húsinu að Reynihvammi 5 sem hér um ræðir. Geta stefnendur því ekki reist bóta- eða afsláttarkröfu sína á ákvæði 26. gr. laga nr. 40/2002. Það er hins vegar niðurstaða dómsins að eignin hafi í ljósi niðurstöðu matsgerðar og að því er tekur til framangreindra annmarka á henni ekki verið í því ástandi sem stefnendur máttu gera kröfu um, sbr. 18. gr. laga um fasteignakaup. Þá er það mat dómsins að um sé að ræða annmarka sem séu á ábyrgð stefndu, sbr. 1. mgr. 20. gr. laganna. Eiga stefnendur að mati dómsins rétt á afslætti vegna þessara leyndu galla, sbr. 1. mgr. 41. gr. laga um fasteignakaup. Þegar fjárhæð afsláttarins er ákveðin þarf sérstaklega að huga að því hvort klæðning útveggja, sem á að hindra rakamyndun í þeim og er að því leyti nauðsynleg aðgerð til úrbóta á galla á eigninni, leiði samhliða til þess að verðmæti hennar aukist og að krafa stefnenda skarist að þessu leyti við þær skaðabætur vegna verðmætisrýrnunar sem þeim hafa þegar verið dæmdar. Þegar atvik málsins eru virt og jafnframt litið til vitnisburðar G-kk-ef S-kk-ef F-kk-ef matsmanns hér að lútandi þykir rétt að taka tillit til framangreindra sjónarmiða við ákvörðun fjárhæðar afsláttar vegna kostnaðar við útveggjaklæðningu þannig að stefnendum beri afsláttur sem nemi helmingi kostnaðarins samkvæmt matsgerð og að teknu tilliti til endurgreiðslu á virðisaukaskatti, eða 575.133 krónur. Kröfur stefnenda vegna viðgerðarkostnaðar innanhúss verða á hinn bóginn að fullu teknar til greina. Samkvæmt framansögðu nemur heildarfjárhæð afsláttar 870.615 krónum.

Í samræmi við dóm Hæstaréttar frá 15. júní 2006 í máli nr. 7/2006 verður að líta heildstætt á galla þegar metið er hvort þeir teljist hafa rýrt verðmæti fasteignar svo nokkru varði samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup. Telst þessu skilyrði fullnægt að því er fjárkröfu stefnenda varðar.

Með vísan til þess sem hér að framan er rakið er það niðurstaða málsins að stefndu eru óskipt dæmd til að greiða stefnendum 4.020.615 krónur með dráttarvöxtum eins og nánar segir í dómsorði frá því að mánuður var liðinn frá því að stefndu var kynnt mat dómkvaddra matsmanna, en engin efni eru til að fallast á þá málsvörn stefndu sem lýtur að upphafstíma dráttarvaxta.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefndu óskipt gert að greiða stefnendum málskostnað, sem að teknu tilliti til kostnaðar vegna matsgerðar þykir hæfilega ákveðinn 1.500.000 krónur.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan ásamt meðdóms-mönnunum Á-kk-þgf I-kk-þgf og G-kk-þgf V-kk-þgf byggingaverkfræðingum.

D ó m s o r ð :

Stefndu, E-kk-nf G-kk-þgf J-kk-nf, B-kvk-nf H-kvk-nf og P-kvk-nf K-kvk-nf, greiði óskipt stefnendum, J-kvk-þgf E-kvk-þgf, B-kvk-þgf E-kvk-þgf og J-kk-þgf H-kk-þgf Ö-kk-þgf, 4.020.615 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. mars 2008 til greiðsludags.

Stefndu greiði óskipt stefnendum 1.500.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf