E-4576/2013

Mál þetta, sem var dómtekið 13. maí sl., er höfðað af Tryggvagötu 4-6 húsfélagi, Suðurlandsbraut 30, Reykjavík, gegn Vatnsiðjunni Lóni ehf., Álfabrekku, Reykjavík, með stefnu birtri 30. október sl.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða stefnanda 90.599 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 23.011 kr. frá 20. apríl til 20. maí 2013, af 45.815 kr. frá 20. maí til 20. júní 2013 og af 90.599 kr. frá 20. júní til greiðsludags. Þá þess krafist að stefnda verði gert að þola staðfestingu á lögveðrétti í eignarhluta sínum, fastanr. 200-0498 í húsinu nr. 4-6 við Tryggvagötu, Reykjavík, til tryggingar ofangreindri kröfu á tímabilinu frá apríl 2013 til og með júní 2013 auk dráttarvaxta og málskostnaðar, sbr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Krafist er heimildar til vaxtareiknings í samræmi við 12. gr. laga nr. 38/2001. Enn fremur krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá en til vara sýknu af kröfum stefnanda. Þá krefst stefndi endurgreiðslu vegna þegar greiddra framkvæmdagjalda. Enn fremur krefst stefndi ómaksþóknunar úr hendi stefnanda.

II.

Málavextir

Mál þetta snýst um innheimtu kostnaðar vegna framkvæmda á vegum stefnanda við fjöleignahúsið Tryggvagötu 4-6, Reykjavík, á árinu 2012. Húsið samanstendur af 85 eignarhlutum og er stefndi eigandi eins þeirra. Upphaf framkvæmdanna má rekja til leka í kjallara hússins. Liggur fyrir í málinu skýrsla sérfræðinga frá apríl 2012, um ástand og viðgerðatillögur á kjallara og þakplötu í bakgarði hússins, vegna lekans. Í skýrslunni er þess m.a. getið að ástand á þakplötu yfir kjallara sé frekar slæmt og hún haldi greinilega ekki vatni. Vatn seytli inn í aðliggjandi geymslur með þeim afleiðingum að þær séu meira og minna ónothæfar. Ástand útveggja í kjallara væri frekar slæmt. Steinsteypt plata undir bílstæðum væri að stórum hluta ónýt. Veggi í stigangi að kjallara þyrfti að hreinsa og múrhúða. Ástand baklóðar og umhverfi hennar væri frekar nöturlegt og lægi mikið af yfirborðsvatni um alla lóð. Áætlaðan kostnað við viðgerðir töldu skýrsluhöfundar nema 15.475.665 kr. Í kjölfarið var aflað tilboða í verkið. Á húsfundi stefnanda 18. október 2012 var samþykkt að ganga að tilboði nafngreinds verktaka í verkið en það nam 15.847.000 kr. Þá var samþykkt að stefnandi tæki yfirdráttarlán í banka til að standa straum af kostnaði vegna þeirra eignarhluta sem ekki staðgreiddu fyrir framkvæmdina. Síðar var sótt um yfirdrátt að fjárhæð 4.000.000 kr. og samkvæmt gögnum málsins voru rúmar 1.700.000 kr. nýttar af þeirri heimild.

Við meðferð málsins gaf skýrslu V-kvk-nf K-kvk-nf J-kvk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda.

III.

Málsástæður stefnanda

Af hálfu stefnanda er vísað til þess krafa hans sé tilkomin vegna framkvæmdagjalda sem stefnandi hafi lagt á stefnda vegna eignarhluta stefnda í fjöleignarhúsinu við Tryggvagötu 4-6 í Reykjavík, fastanr. 200-0498 til og með september 2013. Gjöldin hafi verið lögð á stefnda á sama grundvelli og aðra eignarhluta í fjöleignarhúsinu, sbr. lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Stefnandi vísar til þess að boðað hafi verið til húsfundar, sem framkvæmdirnar voru samþykktar á með lögmætum hætti. Hann vísar enn fremur til þess að viðvera stefnda á fundinum hefði ekki breytt neinu varðandi niðurstöðu fundarins, sbr. 5. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús.

Stefnandi mótmælir því að þeir hæstaréttardómar sem stefndi vísar í hvað lögveð varðar hafi fordæmisgildi í máli þessu.

Um lagarök er af hálfu stefnanda vísað til meginreglna samninga- og kröfuréttar auk laga nr. 26/1995, sbr. 47. gr. laganna. Framangreindar kröfur njóti lögveðréttar í eign stefnda í samræmi við 48. gr. nefndra laga. Kröfu um dráttarvexti styður stefnandi við lög nr. 38/2001. Um málskostnað vísar stefnandi til 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991.

Málsástæður stefnda

Stefndi kveður frávísunarkröfu sína á því byggða að málatilbúnaður stefnanda sé vanreifaður. Í munnlegum málflutning vísaði stefndi til þess að honum væri t.d. ómögulegt að sjá hvernig hinar umdeildu framkvæmdir séu sundurliðaðar.

Kröfu sína um sýknu byggir stefndi á því að húsfundur sá sem samþykkti framkvæmdirnar hafi verið ólöglegur þar sem fundarboð hafi verið ófullnægjandi. Vísar stefndi í því samhengi til þess að fundarboð til stefnda hafi verið verið sent í pósthólf stefnda sama dag og húsfundurinn hafi verið haldinn. Geti stefndi því ekki hafa borist það tímanlega.

Þá vísar stefndi til þess að verið sé að innheimta ólögmæt framkvæmdagjöld á öðrum lóðum en þinglesnum eignum húsfélagsins eins og t.d. við hellulagnir og jarðvinnu að Ægisgötu 7 og Hlíðarhúsum án heimildar þinglesinna eigenda. Frábiður stefndi sér alla bótaábyrgð vegna framkvæmdanna. Í munnlegum málflutningi vísaði stefndi enn fremur til þess að verið sé að innheimta ólögmæt gjöld þar sem hluti framkvæmdanna hafi snúið að því að taka niður og setja upp á nýjan leik sólpall sem eigandi einnar íbúðar í húsinu hafi sett upp án tilskilinna leyfa. Stefnandi samþykkti að málsástæða þessi kæmist að.

Að lokum vísar stefndi til þess að samkvæmt dómum Hæstaréttar í málum nr. 120/2005 og 642/2009 séu framkvæmdir ekki með lögveði ef yfirdráttur eða framkvæmdalán hafi verið tekin vegna þeirra.

IV.

Í máli þessu deila aðilar um skyldu stefnda til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði vegna framkvæmda stefnanda við fjöleignahúsið við Tryggvagötu 4-6 hér í borg en stefndi er eigandi eins eignarhluta í húsinu.

Stefndi gerir kröfu um frávísun málsins. Málatilbúnaður stefnanda í stefnu er skýr og var stefnda unnt að taka til varna í greinargerð. Veldur það ekki frávísun þótt vera kunni að á síðari stigum málsins hafi ekki verið lögð fram fullnægjandi gögn af hálfu stefnanda í tilefni af áskorunum stefnda í þinghöldum. Það kann hins vegar að hafa áhrif á efnislega úrlausn málsins. Er því frávísunarkröfu stefnda hafnað.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að fundarboð, á þann fund sem ákvörðun um að ráðast í framkvæmdirnar var tekin, hafi verið ófullnægjandi. Um var að ræða almennan fund sem stjórn stefnanda boðaði til og gildir því um boðun hans ákvæði 60. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Skal boða til slíks fundar með minnst fjögurra daga fyrirvara, sbr. 2. mgr. nefndrar lagagreinar. Af greinargerð stefnda verður ekki annað ráðið en að hann hafi fengið fundarboð, sbr. þá staðhæfingu að það hafi verið sent í pósthólf stefnda. Hann telur það hins vegar ekki hafi borist honum í tæka tíð og vísar í greinargerð sinni til þess að bréfið með fundarboðinu hafi verið sent honum í pósthólfið sama dag og fundurinn hafi verið haldinn. Stefndi hefur þó ekki lagt fram póststimplað umslag til að sanna þessa staðhæfingu sína. Jafnvel þótt fallist verið á að fundarboðið hafi verið ófullnægjandi þá er til þess að líta að ákvörðunin sem tekin var á fundinum sneri að nauðsynlegu viðhaldi, sbr. ástandsskýrslu sem getið er í málavaxtalýsingu. Enn fremur hefði atkvæðagreiðsla stefnda gegn framkvæmdinni engu breytt um niðurstöðuna þar sem meirihluti fulltrúa eigenda í fjöleignahúsinu, sem mættir voru á fundinn, greiddi atkvæði með framkvæmdunum. Verður því, með vísan til 5. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, ekki fallist á það með stefnda að hann geti synjað um greiðslu framkvæmdagjalda á þeim grunni að fundarboð hafi verið ófullnægjandi. Rétt er að taka fram að í nefndum lögum er ekki gerð krafa um að fundarboð sé sent í ábyrgðarpósti eins og stefndi byggði á í málflutningi sínum.

Stefndi byggir sýknukröfu sína enn fremur á því að um ólögmætar framkvæmdir hafi verið að ræða að hluta sem honum geti ekki borið skylda til að greiða. Annars vegar hafi verið farið inn á nærliggjandi lóð og hins vegar hafi sólpallur, sem byggður hafi verið í óleyfi, verið rifinn niður og endurbyggður á kostnað stefnanda. Í framburði fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dóminum kom fram að lóðamörk væru óljós og að verktakinn sem sá um framkvæmdirnar hefði farið yfir nærliggjandi lóð við hellulögn en þar væri aðkeyrsla að fjölbýlishúsinu við Tryggvagötu 4-6. Samkvæmt upplýsingum frá verktakanum hefði kostnaður við þá framkvæmd verið um 150.000 kr. Stefnanda hefði ekki borist skaðabótakrafa vegna þessa frá eiganda nærliggjandi lóðar. Þá hefði komið í ljós að eigandi eignarhlutans sem byggði sólapallinn á sameiginlegri lóð fjölbýlishússins, fyrir meira en áratug, hefði ekki aflað tilskilinna leyfa fyrir framkvæmdinni. Nauðsynlegt hafi verið að rífa niður sólpallinn til þess að komast að leiðslum á bak við hann við framkvæmdirnar. Hefði kostnaður vegna þessa verið um 300.000, þ.e. að taka hann niður og setja hann upp aftur. Þótt fallast megi á það með stefnda að áhöld séu um lögmæti umræddra hluta framkvæmdanna þá verður ekki séð að stjórn húsfélagsins hafi sýnt af sér saknæma háttsemi vegna þessa. Þá er til þess að líta að kostnaður stefnanda vegna þessara tveggja þátta var aðeins lítið brot af heildarkostnaði framkvæmdanna, sbr. framburð fyrirsvarsmannsins, sem fær, hvað sólpallinn varðar, stuðning í verðáætlun sem fylgdi ástandsskýrslunni. Með hliðsjón af framagreindu verður ekki fallist á það með stefnda að sýkna beri hann af kröfum stefnanda á þessum grunni. Verður því fallist á fjárkröfu stefnanda og stefnda gert að greiða honum 90.599 kr. með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir. Rétt stefnanda til höfuðstólsfærslu dráttarvaxta á 12 mánaða fresti má leiða beint af ákvæðum 12. gr. sömu laga og er því óþarft að kveða á um slíka höfuðstólsfærslu í dómsorði eins og stefnandi krefst.

Af framangreindu leiðir að ekki eru efni til að verða við kröfu stefnda um endurgreiðslu framkvæmdagjalda.

Stefnandi gerir jafnframt kröfu til þess stefnda verði gert að þola staðfestingu á lögveðrétti. Stefndi telur að lögveðréttur sé ekki fyrir hendi þar sem yfirdráttarlán hafi verið tekin til að greiða framkvæmdirnar. Samkvæmt 48. gr. laga nr. 26/1994 eignast húsfélag lögveð í eignarhluta eiganda, sem ekki greiðir hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, til tryggingar kröfunni. Lögveðið stofnast þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslur af hendi eða á gjalddaga hússjóðsgjalda ef um slík vanskil er að ræða. Lögveðið fellur niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Samkvæmt fyrirliggjandi yfirlýsingu formanns stefnanda greiddu flestir eigendur eignarhluta fjölbýlishússins við Tryggvagötu 4-6 sinn hluta í framkvæmdunum á tímabilinu 1. nóvember 2012 og til 1. janúar 2013. Hafi því verið unnt að hefja framkvæmdir og greiða verktökum eftir framvindu verksins. Sumarið 2013 hafi þó verið ljóst að brúa þyrfti bil til að standa við greiðslusamninga við verktaka. Hafi stefnandi fengið um 4.000.000 kr. yfirdráttarheimild í viðskiptabanka sínum. Heimildin hafi verið notuð frá 30. júlí 2013 til 28. október 2013 og farið hæst í 1.710.841 kr. Samkvæmt þessu er óumdeilt að stefnandi nýtti sér yfirdrátt í viðskiptabanka sínum til að greiða fyrir hluta framkvæmdanna. Með hliðsjón af framangreindu verður ekki annað ráðið en að krafa stefnanda á hendur stefnda hafi í raun verið greidd með nefndum yfirdrætti en stefnandi verður að bera hallann af óskýrleika í þessum efnum. Í samræmi við dómafordæmi Hæstaréttar í málum nr. 120/2005 og 624/2009, þar sem talið var að húsfélag gæti ekki eignast lögveð væri framkvæmdakostnaður greiddur með láni sem húsfélagið tæki, verður því fallist á það með stefnda að af þeim sökum stofnist ekki lögveðréttur í eignarhluta hans vegna kröfu stefnanda. Er því hafnað kröfu stefnanda um staðfestingu lögveðréttar.

Með hliðsjón af þessari niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 250.000 kr., þ.m.t. virðisaukaskattur.

Af hálfu stefnanda flutti málið P-kk-nf M-kk-nf J-kk-nf hdl.

Af hálfu stefnda flutti málið J-kk-nf G-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnda.

Dóminn kvað upp K-kvk-nf S-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Vatnsiðjan Lón ehf., greiði stefnanda, Tryggvagötu 4-6 húsfélagi, 90.599 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 23.011 kr. frá 20. apríl til 20. maí 2013, af 45.815 kr. frá 20. maí til 20. júní 2013 og af 90.599 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi er sýknaður af kröfu stefnanda um staðfestingu lögveðréttar.

Stefndi greiði stefnanda 250.000 kr. í málskostnað.

K-kvk-nf S-kvk-nf