E-2941/2015

Mál þetta, sem dómtekið var þann 4. febrúar 2016, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með stefnu þingfestri þann 17. september 2015 af E-kk-þgf M-kk-þgf G-kk-þgf, Heiðarbóli 17, 230 Reykjanesbæ, S-kk-þgf J-kk-þgf G-kk-þgf, Lágmóa 3, 260 Reykjanesbæ, og S-kvk-þgf G-kvk-þgf, Hringbraut 4, 220 Hafnarfirði, á hendur Gagnatengi ehf., Vesturbergi 74, 111 Reykjavík.

I.

Í aðalsök krefjast stefnendur þess að gagnstefnandi greiði þeim skuld að fjárhæð 1.900.000 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 1.900.000 kr. frá 2.3.2015 til greiðsludags.

Þá krefjast aðalstefnendur málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda.

Í aðalsök krefst gagnstefnandi þess að verða alfarið sýknaður af öllum kröfum aðalstefnenda. Þá krefst hann málskostnaðar að skaðlausu sameiginlega úr hendi aðalstefnenda.

Gagnstefnandi höfðaði mál gegn aðalstefnendum með gagnstefnu birtri 24. september 2015. Gagnstefnandi gerir þær kröfur í gagnsök að aðalstefnendum verði sameiginlega gert að gefa út afsal til gagnstefnanda fyrir fasteigninni Rjúpnastekk 8, Þingvöllum, fastanúmer 220-9272, og að þau verði dæmd til að greiða gagnstefnanda sameiginlega 589.893 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. ágúst 2015 til greiðsludags. Þá krefst gagnstefnandi þess einnig að þau verði dæmd til að greiða sér málskostnað sameiginlega vegna reksturs dómsmáls þessa fyrir héraðsdómi.

Gagnstefnandi krefst þess til vara að aðalstefnendum verði sameiginlega gert að gefa út afsal til gagnstefnanda fyrir fasteigninni Rjúpnastekk 8, Þingvöllum, fastanúmer 220-9272 og að þau verði dæmd til að greiða gagnstefnanda málskostnað sameiginlega, þ.m.t. matskostnað og lögmannsþóknun vegna matsmáls og reksturs dómsmáls þessa.

Í gagnsök krefjast aðalstefnendur þess að þau verði sýknuð af kröfum gagnstefnanda. Til vara að stefnufjárhæð verði lækkuð verulega að mati dómsins.

Þá krefjast aðalstefnendur þess að gagnstefnandi verði dæmur til greiðslu málskostnaðar.

Við aðalmeðferð gáfu aðalstefnendur og fyrirsvarsmaður gagnstefnanda skýrslur. Þá gaf skýrslu S-kvk-nf I-kvk-nf, móðir aðalstefnenda, H-kk-nf E-kk-nf fasteignasali, Á-kk-nf Á-kk-nf lögmaður á fasteignasölunni Mikluborg ehf. og J-x-x G-kk-nf fasteignasali. Loks gaf skýrslu B-kk-nf G-kk-nf byggingarverkfræðingur, sem vann matsgerð sem dómkvaddur matsmaður, og staðfesti matsgerð sína.

II.

Málsatvik

Helstu atvik málsins eru þau að gagnstefnandi gerði í september 2014 móður aðalstefnenda, S-kvk-ef I-kvk-ef, kauptilboð í fasteignina Rjúpnastekk 8, Þingvöllum, fastanúmer 220-9272, sem er 51,7 fm. sumarhús auk millilofts, byggt 1968, samtengt 9,9 fm gestahús byggt 2004 og 1.746 fm eignarlóð sem sumarhúsið og gestahúsið standa á. Tilboðið hljóðaði upp á 6.900.000 kr., en ásett verði hafði verið 7.900.000 kr. Í söluyfirliti kom fram að komið væri að endurbótum á húsinu og skipta þyrfti um rotþró. Gestahúsið var svokallað Húsasmiðjuhús, sem sett var saman á staðnum og sett á pall sem var við sumarhúsið. S-kvk-nf samþykkti tilboðið, en áður en til þess kom að gengið væri frá kaupsamningi úthlutaði hún börnum sínum, aðalstefnendum í máli þessu, sumarhúsinu sem fyrirframgreiddum arfi.

Gengið var frá kaupsamningi þann 19. september 2014 milli aðalstefnenda og gagnstefnanda á grundvelli tilboðsins. Kaupverð var 6.900.000 krónur og skyldi það greiðast í þremur greiðslum. Afhending var ákveðin 19. september 2014. Við undirritun kaupsamnings voru greiddar 2.000.000 kr., þann 2. nóvember 2014 3.000.000 kr. og 2. mars 2015 átti að inna af hendi lokagreiðslu 1.900.000 kr.

Eftir afhendingu taldi gagnstefnandi að gallar væru á hinni seldu eign og fékk hann T-kk-þf J-kk-þf, byggingafræðing og múrarameistara, til að skoða eignina og meta kostnað við úrbætur. Samkvæmt skoðanaskýrslu hans, dags. í janúar 2015, taldi hann kostnað við endurbætur á undirstöðum og burðarvirki undir bústaðnum nema 3.000.000 króna. Lögmaður gagnstefnanda sendi bréf, dags. 9. febrúar 2015, til aðalstefnenda og gerði þeim grein fyrir galla sem hann taldi vera á eigninni og skoraði á þau að viðurkenna ábyrgð á honum og gefa út afsal. Gagnstefnandi tillkynnti jafnframt að hann hygðist halda eftir lokagreiðslu að fjárhæð 1.900.000 kr. vegna gallans á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og áskildi sér rétt til að afla matsgerðar dómkvadds matsmanns og láta fara fram lokaúttekt á eigninni.

Hinn 20. febrúar 2015 barst gagnstefnanda tölvuskeyti frá byggingarfulltrúa Uppsveita bs. þar sem fram kom að ekki væri hægt að gefa út lokaúttektarvottorð fyrir viðbyggingu sumarbústaðarins þar sem „undirstöður/grundun [væri] ekki unnin á fullnægjandi hátt“.

Með tölvuskeyti hinn 26. febrúar 2015 tilkynntu aðalstefnendur að ábyrgð á gallanum væri hafnað en buðust til þess að láta kaupin ganga til baka og lýstu sig reiðubúin að endurgreiða það sem gagnstefnandi hefði þegar greitt af kaupverðinu. Gagnstefnandi féllst ekki á það. G-kk-þgf var síðan send innheimtuviðvörun, dags. 11. mars 2015, og innheimtubréf, dags. 11. maí 2015.

Gagnstefnandi óskaði með matsbeiðni til Héraðsdóms Reykjaness, þann 23. mars 2015, eftir dómkvaðningu matsmanns og hinn 9. apríl 2015 var B-kk-nf G-kk-nf byggingarverkfræðingur dómkvaddur til að leggja mat á það hvort undirstöður sumarhússins ásamt gestahúsi væru haldnar annmörkum og til að meta kostnað af lagfæringum ef um annmarka væri að ræða. Matsfundur var haldinn 29. apríl 2015 og matsmaður skilaði matsgerð þann 3. júlí 2015.

Í niðurstöðum matsgerðar sagði að ekki yrði hjá því komist að gera við undirstöður undir gestahúsinu en þær væru þess eðlis að matsmaður teldi ekki annað að gera en skipta þeim algerlega út. Þá segir að frágangur undirstaða sé algerlega óviðunandi og geti þýtt að einhverjar súlur fari á hliðina og húsið sigi. Í versta falli geti fleiri súlur gefið sig og þá geti húsið sigið mikið og skemmst í leiðinni. Þá segir einnig að hvorki sé til staðar festing hússins gagnvart vindsogi né heldur stífing gagnvart hliðarálagi. Þá taldi matsmaður eðlilegast að vinna verkið með gestahúsið á sínum stað.

Matsmaður lagði enn fremur mat á kostnað af lagfæringum gallans og taldi hann þann kostnað, þ.e. efni og vinnu, nema 1.748.280 kr.

Á grundvelli matsgerðar var aðalstefnendum sent bréf 8. júlí 2015 þar sem skorað var á þau að greiða skaðabætur sem næmu metnum viðgerðarkostnaði á gallanum, matskostnaði, réttargjaldi vegna matsmáls og lögmannskostnaði, að frádreginni þeirri greiðslu sem gagnstefnandi hélt eftir. Þá var skorað á aðalstefnendur að gefa út afsal fyrir eigninni. Ekkert liggur fyrir um viðbrögð við þessu bréfi en stefna í málinu var birt 9. september 2015 þar sem krafist var greiðslu þeirrar fjárhæðar sem gagnstefnandi hafði haldið eftir af kaupverði, að viðbættum dráttarvöxtum og málskostnaði. Málið var síðan þingfest 17. september 2015 og gagnstefna birt 24. september 2015.

III.

Málsástæður og lagarök aðalstefnenda

Aðalstefnendur vísa til þess að við gerð kaupsamningsins hafi legið frammi öll gögn sem salan byggði á og aðilar hafi kynnt sér þau, það er þinglýsingarvottorð, vottorð FMR, eignarheimild seljenda og söluyfirlit dags. 12. ágúst 2014. Samkvæmt efni sínu sé samningurinn gerður um fasteign með fastanr. 220-9272, 01 0101, sem nánar er lýst sem sumarhús við Rjúpnastekk 8, 801 Selfossi, eign merkt 01.01. matshluti 01, fastanúmer 220-9272, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskyldu þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum. Samkvæmt vottorði FMR komi fram að fasteignin með fastanr. 220-9272, matshluti 01 0101 sé sumarhús byggt árið 1968, það sé á byggingarstigi 7, flatarmál þess er 41,8 m2, fasteignamat sé 6.231.000 kr., brunabótamat 9.230.000 kr. og endurstofnverð 9.940.000 kr.

Samkvæmt vottorði FMR fylgi fasteigninni annar matshluti 02 0101 sem sé skráður sem gestahús, byggt árið 2004, það sé á byggingarstigi 4, matsstig 4, 9,9 fermetrar að flatarmáli, fasteignamat sé 751.000 kr., brunabótamat sé ekki skráð og endurstofnverð sé 1.020.000 kr. Ekki verði ráðið af kaupsamningnum að þessi tiltekni eignarhluti sé seldur með beinum hætti, enda sé þar einungis minnst á eignarhluta 01 0101. Það megi hins vegar ráða af söluyfirliti að hann hafi fylgt með í kaupunum og aðalstefnendur gera ekki ágreining um að gestahúsið hafi fylgt með í kaupunum. Aðilum kaupsamningsins hafi hins vegar verið ljóst að gestahúsið var einungis viðhengi við aðalhúsið, svokallað „Húsasmiðjuhús“. Í því hafi lítið verðmæti verið sem endurspeglist bæði í fasteignamati þessa hluta, byggingarstigi hans og matsstigi. Þessi hluti sé einungis 10,75% af fasteignamati og 0% af brunabótamati. Byggingarstig og matsstig bendi auk þess til þess að einungis sé um að ræða fokhelt mannvirki. Það sé því augljóst að gestahúsið sé ekki fullgerð bygging og verðmæti þess í heildarsamhenginu lítið. Í raun sé verðmæti þess það lítið að það sé minna en sá afsláttur sem veittur var af kaupverðinu miðað við ásett verð samkvæmt söluyfirliti. Þá bendi ekkert til þess að kaupin á gestahúsinu hafi verið forsenda kaupanna á nokkurn hátt.

Þar sem gagnstefnandi hafi greitt tvær fyrstu greiðslur skilvíslega hafi það komið aðalstefnendum verulega á óvart þegar þeim barst bréf frá lögmanni gagnstefnanda um fimm mánuðum eftir kaupin þess efnis að verulegur galli væri á hinni seldu eign. Því hafi verið haldið fram að um 3 milljóna króna galla væri að ræða á fasteigninni sem einskorðaðist þó við þann hluta hennar sem var einungis rúm 10% af fasateignamatsverði hennar og auk þess á byggingarstigi 4. Aðalstefnendur hafi því hafnað kröfu gagnstefnanda um að halda eftir eftirstöðvum kaupverðs og vísuðu til þess sem fram kom í söluyfirliti fyrir húsið og munnlega og skriflega við kaupsamningsgerðina um bágt ástand hússins. Þá vísuðu þau til þess að verulegur afsláttur hefði þegar verið gefinn af upphaflega ásettu verði. G-kk-þgf hefði mátt vera ljóst að endurbætur þurfti að gera á húsinu og því hefði hvílt á honum ríkari skoðunarskylda en ella. Þau hafi þá boðið gagnstefnanda, til að gæta allrar sanngirni, að láta kaupin ganga til baka gegn fullri endurgreiðslu þess fjár sem hann hafði lagt til kaupanna. Þessari málaleitan hafi gagnstefnandi hafnað.

Aðalstefnendur vísa til þess að í matsgerð B-kk-ef G-kk-ef byggingarverkfræðings komi glöggt fram að hinir meintu gallar á sumarhúsinu við Rjúpnastekk 8 einskorðist við þann matshluta sem einkenndur er 02 0101, þ.e. þann matshluta sem enn sé á byggingarstigi 4 og geti vart talist annað en fylgifé með fasteigninni í matshluta 01 0101, en engin ástæða sé talin til að gera athugasemdir við þann matshluta samkvæmt matsgerðinni. Þá megi einnig benda á að með þennan matshluta hússins fullfrágenginn megi gera ráð fyrir því að verðmæti hússins aukist verulega, a.m.k. sem nemur þeim kostnaði sem talinn er vera við frágang hússins samkvæmt matsgerðinni.

Þá vísa aðalstefnendur til þess að samkvæmt hlutafélagaskrá sé gagnstefnandi lögaðili sem starfar við alhliða þjónustu, ráðgjöf og framkvæmd á sviði lagna, s.s. raflagna, tölvulagna og smáspennulagna, og ásamt sambærilegri verktakaþjónustu. Ekki verður annað ráðið af þessari lýsingu en að gagnstefnandi gefi sig út fyrir að vera sérfræðingur á sínu sviði en það sé aðallega á sviði sem snýr að byggingariðnaði. Þá hafi forsvarsmaður gagnstefnanda verið skráður sem einstaklingur í atvinnurekstri á sviði raflagna. Þekking og reynsla fyrirsvarsmanns gagnstefnanda renni enn frekari stoðum undir það að krafa hans sé ekki réttmæt, sbr. 1. og 2. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Varðandi kröfu í aðalsök vísa aðalstefnendur til V. kafla laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og meginreglna samninga- og kröfuréttarins um loforð og efndir fjárskuldbindinga, en reglur þessar fá m.a. lagastoð í 45., 46., og 47. gr. laga nr. 50/2000. Um gjalddaga kröfunnar er einkum vísað til meginreglu 48. og 49. gr. sömu laga. Þau byggja kröfu sína um sýknu á meginreglum kauparéttarins og lögum um fasteignakaup nr. 40/2002. Þá byggja þau á meginreglu samninga- og kröfuréttarins um loforð og efndir skuldbindinga.

Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum númer 50/1988. Stefnandi er ekki virðisaukaskattskyldur og ber honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu.

Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda

Gagnstefnandi telur ljóst að hin selda fasteign hafi við afhendingu verið haldin galla í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þennan galla hafi gagnstefnandi engan veginn getað vitað um fyrir kaup, enda hafi hans í engu verið getið í sölugögnum eða munnlegri upplýsingagjöf. Þótt fram komi í söluyfirliti að komið sé að endurbótum á húsinu og að skipta þurfi um rótþró geti það aldrei þýtt að gagnstefnandi hafi mátt leggja til grundvallar að undirstöður hússins, sem er væntanlega eitt það mikilvægasta við húsið, væru allsendis ófullnægjandi. Slíkt heyri ekki til hefðbundinna endurbóta, heldur sé galli sem enginn kaupandi þurfi að sætta sig við.

Ekkert frekar hafi komið fram munnlega af hálfu aðalstefnenda við kaupin umfram það sem í söluyfirliti greinir um bágt ástand hússins. Jafnvel þótt slíkt hefði komið fram, sem var ekki, geti það ekki falið í sér að undirstöður hússins væru ófullnægjandi, enda aldrei verið minnst á það við gagnstefnanda. Þá hafi fyrirsvarsmaður gagnstefnanda ekki getað séð eða áttað sig á ástandi undirstaðna undir bústaðnum vegna óheyrilegs magns af drasli sem var undir húsinu og tók síðar langan tíma að ryðja út. Galli þessi sé það umfangsmikill að gagnstefnandi þurfi ekki að una við hann og hann fari rækilega fram úr gallaþröskuldi þeim sem 18. gr. fasteignakaupalaga feli í sér.

Þar sem gagnstefnandi hafi efnt kaupsamning aðila að fullu, að teknu tilliti til réttmætrar beitingar hans á stöðvunarrétti, sé þess krafist að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal til gagnstefnanda fyrir eigninni

Í matsgerð sé metinn kostnaður af lagfæringum gallans og nemi sá kostnaður 1.748.280 kr. vegna efnis og vinnu. Lagfæringar feli m.a. í sér jarðvinnu, gerð undirstöðuklossa úr steinsteypu, súlna úr fúavörðu timbri, og festinga niður og upp á súlum, stífingu undirstaðna, endurnýjun klæðningar utan á undirbyggingu, smáverkakostnað, og uppihalds- og ferðakostnað. Í þessu felist engin verðmætisaukning sumarhússins umfram það sem leggja mátti til grundvallar við kaupin. Við bætist matskostnaður, 376.614 kr., réttargjald í ríkissjóð vegna matsmáls, 15.000 kr., lögmannskostnaður vegna reksturs matsmáls og fleira fram að dómsmáli, 350.000 kr.

Framangreindar tölur samanlegt nemi skaðabótum þeim sem gagnstefnandi eigi kröfu um á hendur aðalstefnendum, sbr. 43. gr. fasteignakaupalaga. Frá þeirri fjárhæð dragist sú fjárhæð sem gagnstefnandi hélt eftir á grundvelli 44. gr. laganna, 1.900.000 kr. Höfuðstóll aðalkröfu gagnstefnanda um skaðabætur sundurliðast þannig:

Metinn kostnaður af lagfæringum, sbr. matsgerð 1.748.280 kr.

Matskostnaður 376.613 kr.

Réttargjald vegna matsmáls 15.000 kr.

Lögmannskostnaður fram að dómsmáli 350.000 kr.

Greiðslu haldið eftir 2. mars 2015 - 1.900.000 kr.

Alls 589.893 kr.

Við bætist dráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 9. gr. sömu laga, frá því tímamarki er mánuður var liðinn frá kröfubréfi, dags. 8. júlí 2015.

Loks er krafist málskostnaðar sem í aðalkröfu nemur þeim lögmannskostnaði, og eftir atvikum öðrum kostnaði, sem einvörðungu hlýst af rekstri dómsmáls þessa.

Gagnstefnandi gerir þá varakröfu, ef talið verður að þóknun dómkvadds matsmanns í aðdraganda dómsmáls og lögmannskostnaður fram að dómsmáli falli undir málskostnað í skilningi 129. gr. laga nr. 91/1991, að aðalstefnendur verði dæmd til að gefa út afsal til gagnstefnanda og greiða honum málskostnað sem nemur þá mun hærri tölu en leiðir af aðalkröfu, enda feli hún þá í sér matskostnað og allan lögmannskostnað af málinu, bæði sem féll til í aðdraganda dómsmáls og eftir að það var höfðað.

Um lagarök vísar gagnstefnandi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Um heimild til höfðunar gagnsakar þessarar vísast til 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um málskostnaðarkröfu vísast til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Niðurstaða

Í aðalsök er þess krafist að gagnstefnandi greiði aðalstefnendum lokagreiðslu skv. kaupsamningi aðila, dags. 19. september 2013, sem er að fjárhæð 1.900.000 kr. og sem bar að greiða 2. mars 2015. Ágreiningur milli aðila snýr að því hvort gagnstefnanda sé heimil skuldajöfnun móti þessari kröfu vegna galla sem hann telur hafa verið á hinni seldu eign.

Í söluyfirliti kemur fram að komið sé að endurbótum á húsinu og skipta þurfi um rotþró. Hins vegar er hvorki í söluyfirliti né kaupsamningi vísað til ákveðinna galla á húseigninni. Í skýrslutökum af aðalstefnendum við aðalmeðferð kom fram að þau hittu gagnstefnanda fyrst við undirskrift kaupsamnings og þá hafi verið áréttað að komið væri að endurnýjun á ýmsum hlutum eignarinnar. Aðalstefnendur báru jafnframt að þau hefðu ekkert komið að byggingu gestahússins, faðir þeirra, sem er látinn, hafi reist það ásamt vini sínum. Við aðalmeðferð gaf skýrslu S-kvk-nf I-kvk-nf, móðir aðalstefnenda, en hún var eigandi sumarhússins þegar gagnstefnandi gerði tilboð í eignina. Hún kvaðst ekkert hafa komið að sölumeðferðinni fyrr en hún hafi verið viðstödd undirritun kaupsamnings ásamt börnum sínum. Hún kvaðst hafa spurt fyrirsvarsmann gagnstefnanda að því hvort hann gerði sér grein fyrir því að hann væri að kaupa gamalt því þetta væri eldgamall sumarbústaður sem byggður væri af tveimur höndum. Hann hafi aldrei ansað sér, þó hún hafi spurt hann þessarar spurningar mörgum sinnum. Hún sagðist hafa vitað að húsið væri gamalt og ýmislegt að sem ekki væri hægt að laga einn tveir þrír. Kona hans hafi verið með honum og sagt sér að hún þyrfti ekki að hafa áhyggjur af því að þau myndu ekki greiða. S-kvk-nf kvaðst hins vegar strax hafa gert sér grein fyrir því að gagnstefnandi ætlaði aldrei að greiða síðustu greiðsluna skv. kaupsamningi.

Fram kom í skýrslu fyrirsvarsmanns gagnstefnanda við aðalmeðferð að hann hafi skoðað eignina einu sinni ásamt H-kk-þgf E-kk-þgf sem annaðist sölu á eigninni áður en hann gerði tilboð í hana. Hann kvaðst ekki hafa getað skoðað undirstöður undir gestahúsinu þar sem ekki hafi verið hægt að komast þar að vegna þess hve mikið af dóti hafi verið undir húsinu og hann hafi ekki gert sér grein fyrir undirstöðunum fyrr en hann fjarlægði draslið eftir að hann tók við eigninni eftir kaupsamning.

H-kk-nf E-kk-nf fasteignasali gaf skýrslu fyrir dómi og kvaðst hafa annast sölu á eigninni á vegum Mikluborgar ehf. Hann kvaðst ekki hafa kíkt undir gestahúsið þegar hann fór að skoða eignina þar sem undir því hafi verið geymsla full af dóti. Hann kvað hafa verið komið að viðhaldi á eigninni. Hann kvaðst hafa sýnt eignina nokkrum aðilum og síðan fyrirsvarsmanni gagnstefnanda sem gert hafi tilboð í hana í september. Hann kvaðst ekki muna sérstaklega eftir því þegar hann sýndi honum eignina. Hann kvaðst síðan ekki hafa verið viðstaddur þegar gengið var frá kaupsamningi.

B-kk-nf G-kk-nf matsmaður staðfesti matsgerð sína við aðalmeðferð og kvað undirstöður undir gestahúsi og frágang þeirra algerlega óviðunandi. Aðspurður sagði B-kk-nf að allir sem hefðu inngrip í byggingar og fagmenn hefðu átt að sjá að undirstöður gestahússins þörfnuðust endurbóta en kannski ekki leikmenn.

Í tölvuskeyti skipulags- og byggingarfulltrúa frá 20. febrúar 2015 kemur fram að ekki sé hægt að gefa út lokaúttektarvottorð fyrir viðbygginguna né hækka byggingarstig þar sem undirstöður/grundun séu ekki unnar á fullnægjandi hátt. Ekkert liggur fyrir um að þessar upplýsingar hafi legið fyrir við tilboðs- eða kaupsamningsgerðina.

Ekki hefur verið sýnt fram á að aðalstefnendum hafi verið kunnugt um að undirstöðum undir gestahúsið hafi verið áfátt og að þau hafi ekki veitt upplýsingar um ástand eignarinnar áður en gagnstefnandi gerði tilboð sitt. Gagnstefnandi er lögaðili sem starfar við alhliða þjónustu, ráðgjöf og framkvæmd á ákveðnu sviði byggingariðnaðar, svo sem á sviði lagna, eins og raflagna, tölvulagna og smáspennulagna, auk sambærilegrar verktakaþjónustu. Þá er fyrirsvarsmaður gagnstefnanda rafvirki og kemur því talsvert að verkefnum á sviði mannvirkjagerðar. Því verður að ætla að hann hafi talsvert inngrip í byggingar og hafi því átt að gera sér ljóst að undirstöður gestahússins voru ófullnægjandi hefði hann á annað borð skoðað þær. Hann ber því hins vegar við að ekki hafi verið unnt að skoða undirstöður gestahússins sökum þess að þar hafi verið mikið af dóti sem komið hafi í veg fyrir að unnt væri að skoða .þær.

Fyrir liggur að gestahúsið er einfalt garðhýsi, svokallað bjálkahús, með þunnum óeinangruðum útveggjum sem sett var saman á staðnum og sett ofan á pall, sem var við sumarhúsið. Í fasteignamati er það metið um 10,75% af fasteignamati heildareignarinnar og brunabótamat er 0%. Á myndum sem eru í matsgerð og einnig á myndum í skoðunarskýrslu TV Tækniþjónustu verktaka ehf. sem liggur fyrir í málinu má sjá að talsvert af dóti er undir gestahúsinu en lofthæð er allnokkur, nánast er manngengt undir það, og má auðveldlega sjá frágang á undirstöðum, í það minnsta efsta hluta þeirra þar sem þær festast undir húsið hafi meira dót verið þegar gagnstefnandi skoðaði húsið en er á myndunum. Þar sem um gamla eign var að ræða og tekið var fram í söluyfirliti að kominn væri tími á endurbætur og fyrri eigandi, S-kvk-nf, innti gagnstefnanda auk þess ítrekað eftir því áður en gengið var frá kaupsamningi hvort hann gerði sér grein fyrir því að um mjög gamla eign væri að ræða, þá verður að telja að gagnstefnanda borið að skoða undirstöður undir gestahúsinu, sem auðsýnilega var af mjög einfaldri gerð, þótt hugsanlega hefði þurft færa eitthvert dót til, sbr. 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ágallar á undirstöðum hefðu þá ekki farið fram hjá fyrirsvarsmanni gagnstefnanda með þá þekkingu og reynslu sem hann hefur af byggingum, sbr. framburð dómkvadds matsmanns við aðalmeðferð. Ekki verður talið að úrslitum ráði í þessu efni þótt fram hafi komið að gestahúsið væri á matsstigi 4 en fyrirsvarsmaður gagnstefnanda kvaðst við aðalmeðferð ekki vita hvað það þýddi.

Samkvæmt því sem rakið hefur verið verður að telja að gagnstefnandi geti ekki borið fyrir sig þá galla á fasteigninni sem raktir eru í matsgerð dómkvadds matsmanns, sbr. 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá liggur fyrir að aðalstefnendur buðu gagnstefnanda, með tölvuskeyti hinn 26. febrúar 2015, að kaupin gengju til baka og að þau myndu endurgreiða honum þær greiðslur sem hann hafði innt af hendi en því boði hafnaði gagnstefnandi og bar við að hann hefði lagt í ýmsan kostnað eftir að hann tók við eigninni. Ekkert liggur fyrir í málinu um það hver sá kostnaður var auk þess sem aðalstefnendur báru að þau hefðu boðið að greiða þann kostnað.

Samkvæmt því sem rakið hefur verið ber í aðalsök að dæma gagnstefnanda til að greiða 1.900.000 kr. með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. mars 2015 eins og greinir í dómsorði.

Þá ber með vísan til þess sem rakið hefur verið að sýkna aðalstefnendur af kröfum gagnstefnanda í gagnsök.

Að fenginni þessari niðurstöðu ber að dæma gagnstefnanda til að greiða aðalstefnendum málskostnað í aðalsök og gagnsök sem telst hæfilega ákveðinn í einu lagi eins og kveðið er á um í dómsorði.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn ásamt sérfróðu meðdómendunum Á-kk-þgf Þ-kk-þgf byggingafræðingi og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf byggingatæknifræðingi.

Dómsorð:

Gagnstefnandi, Gagnatengi ehf., greiði aðalstefnendum, E-kk-þgf M-kk-þgf G-kk-þgf, S-kk-þgf J-kk-þgf G-kk-þgf og S-kvk-þgf G-kvk-þgf 1.900.000 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. mars 2015 til greiðsludags.

Aðalstefnendur eru sýkn af kröfum gagnstefnanda í gagnsök.

Gagnstefnandi greiði aðalstefnendum 600.000 kr. í málskostnað.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf

Á-kk-nf Þ-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf