E-362/2013

Mál þetta, sem var dómtekið 15. f.m., var höfðað 13. mars 2013 af K-kk-þgf H-kk-þgf R-kk-þgf og K-kvk-þgf U-kvk-þgf G-kvk-þgf, báðum til heimilis að Lautasmára 22 í Kópavogi, á hendur SG smiði ehf., Þrymsölum 6 í Kópavogi.

Stefnendur krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 640.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. desember 2012 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnenda, en til vara lækkunar á kröfum þeirra. Þá er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefnenda.

I

Helstu málsatvik eru þau að 17. ágúst 2012 undirrituðu málsaðilar samning um kaup stefnenda á 198 m² einbýlishúsi á einni hæð sem stefndi áformaði að byggja á lóð sem hafði verið úthlutað til hans að Þorrasölum 29 í Kópavogi. Hafði stefndi látið teikna húsið fyrir sig. Munu teikningar sem upphaflega voru kynntar stefnendum hafa tekið lítilsháttar breytingum í samræmi við óskir þeirra áður en kaupsamningurinn var gerður, en þær lutu allar að innra skipulagi hússins og leiddu að þeirra sögn til hækkunar á kaupverði um 240.000 krónur. Kaupverð samkvæmt samningnum var 60.740.000 krónur og stóðu stefnendur stefnda skil á fyrstu greiðslu að fjárhæð 7.240.000 krónur 20. ágúst 2012, en það skyldi að öðru leyti innt af hendi eftir framvindu verksins og svo sem nánar greinir í kaupsamningi. Samkvæmt samningnum skyldi húsið afhent „fullbúið að utan og innan án gólfefna í alrými og herbergjum“ ásamt fullfrágenginni lóð 1. júlí 2013. Þegar til átti að taka fékk stefndi ekki leyfi fyrir byggingu húss af þeirri stærð sem samningur aðila gerði ráð fyrir. Þannig lá það fyrir í byrjun nóvember 2012 að skipulagsyfirvöld í Kópavogi myndu ekki samþykkja að byggt yrði hús á lóðinni með stærri grunnflöt en 180 m² og að auki þyrfti að breyta útliti hússins „til að mæta heildarsvip götulínu“. Var það mat stefnenda að með þessu væru allar forsendur fyrir þessum kaupum þeirra brostnar, enda væri fullljóst að stefndi gæti ekki staðið við kaupsamninginn og afhent þeim þá fasteign sem samið hafði verið um að hann myndi reisa. Riftu þau samningnum af þessum sökum með bréfi sem lögmaður þeirra ritaði stefnda 9. nóvember 2012. Þar var jafnframt sett fram krafa um endurgreiðslu á þeirri fjárhæð sem stefnendur höfðu þegar staðið stefnda skil á. Stefndi endurgreiddi stefnendum 6.600.000 krónur 28. nóvember 2012, en telur sér ekki skylt að inna frekari greiðslu af hendi þar sem hann eigi kröfu á hendur stefnendum vegna framangreindra lögskipta þeirra sem í öllu falli nemi þeim 640.000 krónum sem eftir standi miðað við kaupsamningsgreiðslu stefnenda. Á það fallast stefnendur ekki og hafa þau höfðað málið til heimtu þeirrar fjárhæðar auk vaxta og málskostnaðar.

II

Stefnendur byggja á því að í kjölfar riftunaryfirlýsingar þeirra 9. nóvember 2012 hafi tekist samkomulag á milli þeirra og stefnda um riftun kaupsamningsins frá 17. ágúst 2012 um fasteignina Þorrasali 29 í Kópavogi. Grundvöllur riftunarinnar hafi verið sá að forsendur stefnenda fyrir kaupunum brustu þegar í ljós kom að stefndi hafði ekki fengið tilskilin leyfi fyrir byggingu þess húss sem hann hafði selt stefnendum. Bæði hafi reynst nauðsynlegt að breyta útliti þess verulega og minnka grunnflöt umtalsvert. Að mati stefnenda hafi með þessu verið um verulega vanefnd á kaupsamningi aðila að ræða af hálfu stefnda. Stefndi hafi fallist á riftunina og endurgreitt stefnendum stóran hluta kaupsamningsgreiðslu sem þau höfðu innt af hendi, en haldið eftir 640.000 krónum. Hafi hann ekki með nokkru móti skýrt það eða rökstutt hvers vegna hann hélt eftir hluta kaupsamningsgreiðslunnar og byggja stefnendur á því að honum hafi verið það óheimilt og að þau eigi lögmæta kröfu á hendur honum vegna þessa.

Stefnendur byggja á þeirri meginreglu fasteignakauparéttar, sem lögfest er með 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, að við riftun fasteignakaupa eigi hvor aðili um sig rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hefur innt af hendi. Skyldur stefnenda í þessu tilviki voru því að láta aflýsa kaupsamningi þannig að stefndi yrði að nýju þinglýstur eigandi umræddrar lóðar, sem þau hafa gert. Skyldur stefnda við riftunina hafi hins vegar verið þær að endurgreiða stefnendum kaupsamningsgreiðslu sem þau inntu af hendi 17. ágúst 2012 og vegna vanefnda sinna að gera þau jafnsett og þau voru fyrir kaupsamningsgerðina. Þessa skyldu sína hefur stefndi aðeins uppfyllt að hluta.

Stefnendur hafi samkvæmt framansögðu að fullu uppfyllt skyldur sínar í tengslum við riftun kaupanna og fara fram á að stefndi geri slíkt hið sama. Þeir benda sérstaklega á þá staðreynd að stefndi hafi samþykkt riftunaryfirlýsingu þeirra frá 9. nóvember 2012 og endurgreitt þeim stóran hluta greiðslunnar.

Kröfu sína um dráttarvexti frá 9. desember 2012 til greiðsludags byggja stefnendur á því að yfirlýsing um riftun hafi verið send og móttekin 9. nóvember 2012 og því beri þeim réttur til dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu að liðnum mánuði frá þeim degi.

Um lagarök vísa stefnendur til ólögfestra reglna fasteignakauparéttarins og einnig til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að svo miklu leyti sem þau lög geta átt við í málinu. Þá vísa stefnendur til almennra reglna kröfuréttar um greiðslur fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi samninga, sbr. samningalög nr. 7/1936 og almennra sjónarmiða um heimild til riftunar í kjölfar verulegrar vanefndar. Krafa stefnenda um vexti byggir á lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og krafa málskostnað úr hendi stefnda á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr. þeirra.

III

Af hálfu stefnda er á því byggt að eftir að kaupsamningur var undirritaður hafi stefnendur óskað eftir því að gerðar yrðu ýmsar breytingar á umræddri framkvæmd frá því sem fyrirliggjandi teikningar af húsinu gerðu ráð fyrir. Kostnaður vegna þessara breytinga, sem nemi 566.300 krónum, hafi ekki verið innifalinn í kaupverðinu. Í fyrsta lagi hafi stefnendur óskað eftir því að gerðar yrðu verulegar breytingar á teikningum arkitekts og hafi stefndi fallist á þær, enda myndi stefnendur greiða þann kostnað sem af þeim hlytist. Sá kostnaður nemi samkvæmt framlögðum reikningi 326.300 krónum. Í öðru lagi hafi stefnendur óskað eftir því að gerðar yrðu meiriháttar breytingar að því er varðaði raflagnir í húsinu. Stefndi hafi vegna þessa leitað til rafhönnuðar sem í kjölfar vinnu sinnar hafi gert stefnda reikning fyrir hana að fjárhæð 120.000 krónur. Í þriðja lagi hafi óskir stefnenda um breytingar kallað á það að stefndi hafi þurft að gera samning við verkfræðing vegna breytinga á verkfræðiþáttum ásamt því að leggja fyrir bæjaryfirvöld í Kópavogi verkfræðiteikningar til samþykktar. Kostnaður verkfræðingsins vegna þessarar vinnu hans nemi 120.000 krónum. Stefnendur hefðu verið upplýstir um þennan kostnað auk alls annars kostnaðar sem fallið hafi til vegna óska þeirra um breytingar. Auk þessa telur stefndi sig eiga kröfu á hendur stefnendum að fjárhæð 126.100 krónur vegna vinnu fyrirsvarsmanns félagsins í tengslum við þær óskir þeirra um breytingar sem að framan er getið. Hefur sérstaklega verið tiltekið hvað þessa kröfu varðar að fyrirsvarsmaðurinn hafi þurft að funda með arkitekt, verkfræðingi og rafmagnshönnuði vegna umræddra breytinga, en að auki hafi annar kostnaður fallið á stefnda af þessum sökum. Þar sem stefnendur hafi ekki viljað gangast undir þær breytingar sem nauðsynlegt hafi verið að gera á húsinu svo það mætti rísa hafi stefndi ákveðið að endurgreiða þeim 6.600.000 krónur, en haldið eftir 640.000 krónum af kaupsamningsgreiðslu vegna framangreindrar kröfu sinnar á hendur þeim. Hafi stefnendum verið kunnugt um þessa skuld sína þá er endurgreiðsla átti sér stað. Með vísan til þess sem að framan er rakið eigi þau enga kröfu á hendur stefnda.

IV

Um lögskipti málsaðila á grundvelli samnings þeirra frá 17. ágúst 2012 um byggingu íbúðarhúss að Þorrasölum 29 í Kópavogi fer samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 1. gr. þeirra. Hafði stefndi fengið úthlutað lóð á þessum stað og látið teikna fyrir sig hús sem hann hugðist reisa þar sem yrði 199,8 m² að grunnfleti. Samkvæmt samningnum skyldi grunnflötur húss stefnenda vera 198 m². Ágreiningur í málinu snýr í engu að heimildum stefnenda til riftunar á samningnum, en hana má svo sem áður greinir aðallega rekja til þess að rúmum tveimur mánuðum eftir undirritun samningsins kom í ljós að skipulagsyfirvöld í Kópavogi myndu ekki samþykkja að byggt yrði hús á umræddri lóð af þeirri stærð sem samningurinn gerði ráð fyrir og að grunnflötur þess mætti ekki vera stærri en 180 m². Við riftunina féllu brott skyldur samningsaðila til efnda og átt þá hvor um sig rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hafði innt af hendi, sbr. 33. gr. laganna. Stefnendur höfðu þá staðið stefnda skil á kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 7.240.000 krónur og hefur stefndi endurgreitt þeim 6.600.000 krónur, en málið hafa þau höfðað til heimtu eftirstöðva hennar. Gagnkrafa stefnda tekur til kostnaðar sem hann kveðst hafa orðið fyrir vegna breytinga á teikningum af húsinu eftir að kaupsamningur var undirritaður, en þær tóku allar mið af því að grunnflötur hússins yrði sá sem samningurinn kvað á um.

Með vísan til þess sem að framan er rakið hefur stefndi ekki með nokkru móti sýnt fram á að hann geti átt rétt til þess að stefnendur greiði honum þá gagnkröfu sem hann hefur uppi í málinu. Verður henni hafnað þegar af þessari ástæðu. Samkvæmt því eru engin efni til annars en að fallast á endurgreiðslukröfu stefnenda. Verður stefnda því gert að greiða þeim 640.000 krónur auk dráttarvaxta svo sem krafist hefur verið, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, og svo sem nánar greinir í dómsorði.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 450.000 krónur.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri kvað upp dóm þennan.

D ó m s o r ð

Stefndi, SG smiður ehf., greiði stefnendum, K-kk-þgf H-kk-þgf R-kk-þgf og K-kvk-þgf U-kvk-þgf G-kvk-þgf, 640.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. desember 2012 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum 450.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf