E-449/2021

Mál þetta, sem dómtekið var 8. september 2021, var höfðað 17. febrúar 2021, af Á-kvk-þgf F-kvk-þgf S-kvk-þgf og S-kvk-þgf R-kvk-þgf Á-kvk-þgf, [...] gegn B-kk-þgf V-kk-þgf, [...].

Stefnendur krefjast þess að stefnda verði gert skylt að gefa út afsal til þeirra fyrir samtals 100% eignarhlut, 50% eignarhlut hvorrar þeirra, í fasteigninni að Hafnarstræti 100, fastanr. [...], merkt [...], á Akureyri. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfu stefnenda sem og að stefnendur verði dæmdar til að greiða honum þann kostnað sem hann þurfti að greiða til að fá eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að Hafnarstræti 100, fastanr. [...], á Akureyri greitt. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnenda.

I.

Helstu málsatvik

Stefnendur keyptu þá fasteign að Hafnarstræti 100 á Akureyri sem dómkröfur aðila lúta að með kaupsamningi dagsettum 19. maí 2017. Samkvæmt umræddum kaupsamningi var umsamið kaupverð fasteignarinnar 24.100.000 krónur sem skyldi greiðast þannig að 16.800.000 væru greiddar við undirritun kaupsamnings, 1.000.000 króna við afhendingu fasteignarinnar, 5.300.000 krónur hinn 1. júní 2017 og loks 1.000.000 króna við útgáfu afsals. Ráðgert var að lokauppgjör færi fram og afsal yrði gefið út hinn 15. júlí 2017. Samkvæmt samþykktu kauptilboði stefnenda í fasteignina dagsettu 25. apríl 2017 gerðu stefnendur fyrirvara um að henni fylgdi gilt rekstrarleyfi til sölu gistingar og að stefndi mundi greiða kostnað við yfirfærslu þess á nafn stefnenda eða eftir atvikum við útgáfu nýs leyfis. Eftir að stefndi samþykkti kauptilboð stefnenda í fasteignina og áður en þær fengu hana afhenta gerði stefndi endurbætur á baðherbergi hennar. Voru stefnendur ekki upplýstar um þær framkvæmdir fyrr en skömmu fyrir afhendingu fasteignarinnar.

Í framhaldi af kaupunum reis ágreiningur milli aðila. Þannig kom í ljós eftir að stefnendur höfðu fengið fasteignina afhenta að nýlegar breytingar á lögum nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald höfðu í för með sér að ekki var hægt að fá endurnýjað rekstrarleyfi til sölu gistingar í fasteigninni þar sem hún var skráð sem íbúðarhúsnæði en ekki atvinnuhúsnæði. Í nóvember 2017 kom svo í ljós leki í verslun á neðri hæð hússins að Hafnarstræti 100 sem rakinn var til baðherbergis fasteignar stefnenda. Að kröfu stefnenda lét stefndi þegar í stað gera lagfæringar á baðherbergi fasteignarinnar til að koma í veg fyrir frekari leka. Í febrúar 2018 varð leka vart þar á ný. Að kröfu stefnenda lét stefndi þá gera enn frekari lagfæringar. Ágreiningur er milli aðila um orsök umrædds leka. Héldu stefnendur vegna framangreinds eftir hluta kaupverðs fasteignarinnar með vísan til 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Um mitt ár 2018 óskuðu stefnendur eftir því að fram færi lokauppgjör en þá hafði rekstrarleyfi til sölu gistingar í fasteigninni verið gefið út og fullnægjandi lagfæringar verið gerðar vegna framangreinds leka. Á því urðu þó tafir þar sem aðilar deildu um hvort stefnendum bæri að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að fullu eða hvort þær ættu rétt á afslætti vegna þeirra tafa sem urðu á útgáfu nýs rekstrarleyfis og áðurgreinds leka en þær telja hvort tveggja hafa valdið sér tjóni.

Með innheimtubréfi dagsettu 24. október 2018 fór stefndi svo fram á að stefnendur greiddu eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að fullu innan tíu daga ásamt tilgreindum vöxtum og innheimtukostnaði. Í framhaldi af því áttu sér stað nokkur samskipti milli aðila sem lauk með því að stefnendur greiddu þá fjárhæð sem þær voru krafðar um í fyrrgreindu bréfi að fullu að öðru leyti en því að stefndi féll frá kröfu sinni um vexti. Umrædda fjárhæð greiddu stefnendur inn á fjárvörslureikning lögmanns stefnda í samræmi við fyrirmæli í áðurgreindu innheimtubréfi þar að lútandi.

Viðkomandi lögmaður greiddi svo stefnda í framhaldi af greiðslu stefnenda inn á fjárvörslureikning hans, en dró við greiðslu til stefnda frá þeirri fjárhæð sem stefnendur höfðu greitt 232.000 krónur vegna kostnaðar við hans vinnu. Á meðal framlagðra gagna er tölvubréf frá umræddum lögmanni til stefnda dagsett 21. ágúst 2019 þar sem fram koma skýringar á þeirri fjárhæð sem stefndi fékk greidda. Í því kemur efnislega fram að lögmaðurinn sé búinn að millifæra á reikning stefnda í þremur greiðslum samtals 1.118.147 krónur. Þær millifærslur hafi verið framkvæmdar í kjölfar greiðslna frá stefnendum samtals að fjárhæð 1.350.737 krónur. Mismunurinn á fjárhæðunum sé kostnaður við hans vinnu. Þá kemur fram að innheimtubréfið hafi hljóðað upp á 1.398.192 krónur. Þar af hafi vextir verið 47.455 krónur og innheimtukostnaður 45.000 krónur. Stefndi hafi samþykkt að falla frá kröfu um vexti gegn því að stefnendur gengju frá greiðslu hratt og örugglega. Það hafi þær reyndar ekki gert en að öðru leyti hafi þær greitt umkrafða fjárhæð að fullu. Loks segir orðrétt svo: „Ég get krafið hana um vextina þar sem hún stóð ekki við sinn hluta samkomulagsins um að greiða þetta strax í kjölfarið á því þegar þið komust að samkomulagi. Ég get hins vegar ekki krafið hana um aukinn kostnað. Þú hefðir hugsanlega fengið hann dæmdan í dómsmáli um þetta, en þarft að bera hann sjálfur við sættir málsins. Þú verður að hafa í huga að uppi er/var ágreiningur um viðskiptin og ekkert öruggt um það hvað hefði komið út úr dómsmálinu. Jafnframt að er alltaf öllum málsaðilum í hag að semja frekar en að eyða tíma og peningum í ágreiningsmál.“

Eftir að stefnendur höfðu gengið frá greiðslu samkvæmt framangreindu að fullu í júní 2019 fóru þær fram á að stefndi gæfi út afsal fyrir eigninni. Af framlögðum gögnum má ráða að stefnendur hafi oftsinnis ítrekað þá kröfu næstu mánuði þar á eftir án þess að þær umleitanir hafi borið árangur eða viðhlítandi skýringar hafi verið gefnar á því hvað stæði útgáfu stefnda á afsali fyrir eigninni í vegi. Með tölvubréfi frá stefnda dagsettu 4. maí 2020 barst stefnendum svo skýring þar að lútandi. Í niðurlagi þess tölvubréfs kemur fram að stefndi sé „klár í afsal“ þegar honum hafi borist greiðsla frá stefnendum á þeim 232.000 krónum sem hann hafi þurft að inna af hendi vegna þeirra innheimtuaðgerða sem hann hafi þurft að ráðast í til að fá eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar greiddar. Stefnendur áréttuðu í framhaldi af því nokkrum sinnum kröfu sína um að stefndi gæfi út afsal fyrir eigninni án árangurs. Þær leituðu þá til lögmanns sem sendi stefnda fyrir þeirra hönd bréf dagsett 5. janúar 2021 þar sem skorað var á stefnda að gefa út afsal fyrir fasteigninni til stefnenda innan sjö daga auk þess sem áskilinn var réttur til að krefja stefnda um bætur vegna þess tjóns sem þær hefðu orðið fyrir. Umræddu bréfi var ekki svarað. Höfðuðu stefnendur þá mál þetta.

II.

Helstu málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja á því að þær hafi að fullu og öllu leyti efnt kaupsamning aðila frá 19. maí 2017 um kaup á þeirri fasteign að Hafnarstræti 100 á Akureyri sem dómkrafa þeirra lýtur að og eigi því ótvíræðan rétt á afsali fyrir eigninni úr hendi stefnda sem seljanda hennar. Í 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup komi fram að þegar kaupandi hafi efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi eigi hann rétt á afsali úr hendi seljanda. Stefnendur hafi að fullu greitt tilgreindar eftirstöðvar greiðslu samkvæmt fyrirliggjandi lokaskilauppgjöri og meira til.

Ljóst sé af fyrri samskiptum aðila að stefndi telji að stefnendur eigi að greiða lögmannskostnað hans sem nemi 232.000 krónum, þá sé hann „klár í afsal“ enda fullnaðargreiðsla þá fyrst fengin. Stefnendur hafi hins vegar aldrei verið krafðar beint um nokkurn slíkan kostnað af stefnda ef frá sé talinn tölvupóstur frá 4. maí 2020 en þá fyrst hafi þær fengið staðfest að þetta væri vandamálið. Stefnendum beri engin skylda til að greiða slíkan kostnað, hafi hann yfir höfuð fallið til. Ef marka megi tölvupóstsamskipti hafi stefndi aflað sér álits hjá lögmanni um hvort honum væri skylt að verða við afsláttarkröfu stefnenda, en óljóst sé hvort umræddur kostnaður tengist því. Um það njóti engra gagna við og slíkri kröfu því mótmælt. Þá hafi lögmaður stefnda sjálfur staðfest að stefndi eigi enga slíka kröfu á hendur stefnendum.

Þegar stefnendur hafi greitt eftirstöðvar kaupverðsins hafi þær umfram skyldu greitt þann kostnað sem farið hafi verið fram á í innheimtubréfi stefnda dagsettu 18. október 2018, innheimtuþóknun að fjárhæð 45.000 krónur. Sá kostnaður hafi þó verið alltof hár og ólögmætur. Samkvæmt 7. gr. innheimtulaga nr. 95/2008 beri kröfuhafa að senda skuldara innheimtuviðvörun við upphaf innheimtuaðgerða. Samkvæmt reglugerð nr. 37/2009 um hámarksfjárhæð innheimtukostnaðar sé hámark innheimtukostnaðar í innheimtuviðvörun 950 krónur. Stefnendum hafi því ekki borið skylda til að greiða þann kostnað sem tilgreindur var í framangreindu innheimtubréfi en hafi allt að einu greitt hann að fullu. Ekkert innheimtubréf hafi borist eftir þetta. Lögmaður stefnda hafi raunar staðfest að stefnendur hafi greitt að fullu þá fjárhæð sem krafist var í innheimtubréfi stefnda dagsettu 18. október 2018 og að stefnendur skuldi stefnda ekkert.

Lögmaður stefnenda hafi sent lögmanni stefnda bréf hinn 5. janúar 2021 og stefnda sjálfum afrit af því bréfi. Í umræddu bréfi hafi þess verið krafist að stefndi gæfi út afsal fyrir eigninni og sjö daga frestur veittur til viðbragða. Engin viðbrögð hafi borist, hvorki frá lögmanni stefnda né honum sjálfum. Þá þögn verði að virða sem svo að stefndi hyggist ekki gefa út afsal jafnvel þó stefnendur hafi greitt eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að fullu. Engum kröfum hafi verið beint að stefnendum eftir að eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar voru greiddar.

Stefnendur eigi lögum samkvæmt rétt á afsali úr hendi stefnda og þeim sé nauðsynlegt að hafa afsal fyrri eigninni. Stefnendur hafi í hyggju að setja eignina á sölu en geti ekki ráðstafað henni þar sem þær séu ekki afsalshafar auk þess sem ýmis önnur vandamál spretti af því að eigandi fasteignar sé ekki afsalshafi hennar. Þær geti til dæmis ekki endurfjármagnað þau lán sem á eigninni hvíli. Sé stefnendum því afar brýnt að fá dóm um skyldu stefnda að þessu leyti sem hægt verði að nota sem aðfararheimild til útgáfu afsals á grundvelli 74. gr. aðfararlaga nr. 90/1989. Þá hafi stefnendur í hyggju að höfða skaðabótamál gegn stefnanda vegna þess tjóns sem þær hafi orðið fyrir vegna þessara vanefnda og þeim því nauðsynlegt að fá dóm um skyldu hans til útgáfu afsals.

Um lagarök vísa stefnendur til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem og almennra meginreglna bæði samninga- og kröfuréttar. Um aðild sína vísa stefnendur til 18. og 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um varnarþing til 1. mgr. 32. gr. sömu laga. Loks vísa stefnendur til 129. gr., sbr. 130. gr., sbr. 132. gr. síðast nefndra laga kröfu sinni um málskostnað til stuðnings.

III.

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

Kröfu sinni um sýknu til stuðnings vísar stefndi til þess að draga megi í efa lögmæti þess að halda eftir greiðslum í þann tíma sem stefnendur gerðu vegna tafa á afgreiðslu nýs rekstrarleyfis og vatnsleka sem stefndi hafi sýnt fram á að hann beri enga ábyrgð á. Stefndi krefjist þess að stefnendur greiði honum að fullu þann kostnað sem hann hafi greitt þeim lögmanni sem séð hafi um innheimtu eftirstöðva kaupverðs umræddrar fasteignar að Hafnarstræti 100 á Akureyri. Krafa hans sé byggð á því að stefndi hafi án árangurs reynt að fá stefnendur til að greiða eftirstöðvarnar og því neyðst til að fá lögmann sér til aðstoðar. Það hljóti að vera eðlileg krafa að sá kostnaður sem hljótist af því að fá óumdeilt kaupverð fasteignar greitt sé greiddur af þeim sem ekki standi í skilum eða neiti að greiða. Stefndi hafi lagt sig fram um að leysa öll þau mál sem upp hafi komið. Hann hafi gert allt sem í hans valdi stóð til að flýta fyrir afgreiðslu nýs rekstrarleyfis. Þá hafi hann hlutast til um að leysa það lekavandamál sem upp hafi komið jafnvel þótt ljóst sé að umrætt vandamál var ekki á hans ábyrgð heldur tilkomið vegna stórfellds gáleysis leigjanda stefnenda og það í tvígang, fyrst í nóvember 2017 og svo aftur í febrúar 2018. Ástæða þess að ekki hafi farið að leka fyrr sé að líkindum sá tími sem tekið hafi niðurfallið að fyllast af hárum.

Stefndi sé búsettur í Noregi og bréf lögmanns stefnenda dagsett 5. janúar 2021 hafi því ekki borist honum í hendur. Skýri það af hverju engin viðbrögð við því hafi borist frá honum. Þá geti stefndi ekki svarað fyrir skort á viðbrögðum frá þeim lögmanni sem fékk það sent enda hafi viðkomandi lögmaður eingöngu tekið að sér að innheimta fyrir hann ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs áðurgreindrar fasteignar. Stefndi hafi sent umræddum lögmanni tölvupóst í tvígang, fyrst í febrúar 2019 og svo aftur í ágúst 2019, þar sem skýrt hafi komið fram að krefja ætti stefnendur um greiðslu alls kostnaðar af innheimtuaðgerðum hans. Lögmaður þeirrar fasteignasölu sem annaðist viðskiptin hafi fengið afrit af þeim tölvupóstum. Síðan þá og fram eftir árinu 2020 hafi stefndi ekki vitað betur en að sú krafa hefði verið send stefnendum og ekki fundist neitt athugavert við að fá engin viðbrögð frá þeim enda vanur því úr fyrri samskiptum við þær. Þá hafi hann þrátt fyrir ærið tilefni ekki krafið þær um dráttarvexti eða endurgreiðslu á þeim kostnaði sem hann þurfti að standa straum af vegna lagfæringa á baðherbergi fasteignarinnar í kjölfar áðurnefnds leka sem hann hafi enga ábyrgð borið á.

Kröfu sinni um málskostnað úr hendi stefnenda til stuðnings vísar stefndi loks til þess að málarekstur þessi sé alfarið á þeirra ábyrgð og því eðlilegt að þær greiði honum þann kostnað sem hann hafi haft af honum. Hann hafi afráðið að taka til varna og flytja mál sitt sjálfur til að lágmarka þann kostnað þeim til hagsbóta.

IV.

Niðurstaða

Líkt og að framan greinir lýtur dómkrafa stefnenda að því að stefnda verði gert skylt að gefa út til þeirra afsal fyrir tilgreindi fasteign að Hafnarstræti 100 á Akureyri. Umrædda fasteign keyptu stefnendur af stefnda með kaupsamningi dagsettum 19. maí 2017. Kröfu sína reisa stefnendur á því að þær hafi greitt umsamið kaupverð fasteignarinnar að fullu og eigi því ótvíræðan rétt á að stefndi gefi út til þeirra afsal. Krafa stefnda um sýknu virðist í meginatriðum reist á því að hann hafi þurft að greiða tilgreindum lögmanni 232.000 krónur vegna hans vinnu við að innheimta eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar í kjölfar þess ágreinings sem upp kom milli aðila og gerð er grein fyrir í lýsingu á helstu málsatvikum hér að framan. Honum beri því ekki skylda til að gefa út afsal til stefnenda fyrr en þær hafi greitt honum þann kostnað.

Samkvæmt 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup á kaupandi fasteignar rétt á afsali úr hendi seljanda þegar hann hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi um eignina. Ágreiningslaust er að stefnendur hafa að fullu efnt skyldur sínar samkvæmt fyrrgreindum kaupsamningi aðila þótt ágreiningur standi um kröfu stefnda um að þær greiði honum áðurgreindan kostnað af vinnu lögmanns hans. Eiga þær því samkvæmt tilvitnaðri lagagrein ótvíræðan rétt á afsali úr hendi stefnda. Hefur enga þýðingu í því sambandi þótt tafir hafi orðið á efndum af þeirra hálfu vegna þess ágreinings sem upp kom milli aðila enda ágreiningslaust að þær greiddu að fullu umkrafðar eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar ásamt tilgreindum kostnaði í samræmi við innheimtubréf stefnda þar að lútandi dagsett 18. október 2018 og eftirfarandi samkomulag aðila. Verður því fallist á kröfu þeirra um að stefnda verði gert að gefa út til þeirra afsal fyrir eigninni.

Í greinargerð í máli þessu gerir stefndi sjálfstæða kröfu á hendur stefnendum um greiðslu á þeim kostnaði sem hann hafði af því að fá eftirstöðvar kaupverðs umræddrar fasteignar að Hafnarstræti 100 á Akureyri greitt. Slík krafa verður ekki höfð uppi í máli þessu á annan hátt en með gagnstefnu í samræmi við 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og að minnst einu þeirra skilyrða sem þar eru tilgreind uppfylltu. Verður henni þegar af þeirri ástæðu sjálfkrafa vísað frá dómi.

Að virtum úrslitum málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað sem þykir að virtu umfangi málsins og atvikum að öðru leyti hæfilega ákveðinn 750.000 krónur.

H-kvk-nf Á-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefnda, B-kk-þgf V-kk-þgf, er skylt að gefa út afsal til stefnenda, Á-kvk-ef F-kvk-ef S-kvk-ef og S-kvk-ef R-kvk-ef Á-kvk-ef, fyrir samtals 100% eignarhlut, 50% eignarhlut hvorrar þeirra, í fasteigninni að Hafnarstræti 100, fastanr. [...], merkt [...], á Akureyri.

Vísað er frá dómi kröfu stefnda um að stefnendur verði dæmdar til að greiða honum þann kostnað sem hann þurfti að greiða til að fá eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að Hafnarstræti 100, fastanr. [...], á Akureyri greitt.

Stefndi skal greiða stefnendum 750.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf Á-kvk-nf