E-3061/2020

Dómur

1. Mál þetta var höfðað 21. apríl 2020. Stefnendur eru A og B en stefndi er ÍLsjóður (áður Íbúðalánasjóður) Borgartúni 21 í Reykjavík. Aðalmeðferð málsins fór fram 24. nóvember 2020 og var málið dómtekið að henni lokinni.

2. Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 2.744.856 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. nóvember 2019 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda að mati dómsins. Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda og honum dæmdur málskostnaður úr hendi stefnenda að óskiptu að mati dómsins.

3. Ágreiningur máls þessa varðar 40 ára húsnæðislán sem stefnendur tóku hjá stefnda árið 2008. Á þessum tíma voru í gildi lög nr. 44/1998 um húsnæðismál eins og þeim hafði verið breytt meðal annars með lögum nr. 57/2004 og lögum nr. 120/2004. Í lögunum var meðal annars fjallað um það að sérstakur lánasjóður í eigu íslenska ríkisins, Íbúðalánasjóður, skyldi lána fé til íbúðakaupa, nýbygginga eða endurbóta íbúðarhúsnæðis á Íslandi. Sjóðurinn skyldi afla fjár með útgáfu framseljanlegra rafrænt eignaskráðra verðbréfa sem nefnd voru íbúðabréf og sem voru boðin til sölu í útboðum á almennum markaði og skráð á skuldabréfamarkaði. Fé sem sjóðurinn aflaði með þessum hætti var svo lánað almenningi og skyldu lántakendur gefa út svokölluð ÍLSveðbréf sem skyldu vera tryggð með veði í íbúðarhúsnæði, bera fasta vexti og vera verðtryggð miðað við vísitölu neysluverðs. Stjórn Íbúðalánasjóðs skyldi samkvæmt lögunum ákvarða vexti ÍLSveðbréfa með hliðsjón af fjármögnunarkostnaði í reglulegum útboðum íbúðabréfa og fjármagnskostnaði vegna uppgreiddra lána að viðbættu vaxtaálagi. Í lögunum var kveðið á um að skuldurum ÍLSveðbréfa væri heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þess að greiða sérstaka þóknun eða bera kostnað vegna þessa. Þó var einnig í lögunum ákvæði sem gerði ráð fyrir að félagsmálaráðherra gæti heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLSveðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða upp lán án þóknunar eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Áskilið var að í reglugerðinni skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður gæti áskilið sér ef lántaki, sem afsalað hefði sér umræddum rétti, hygðist greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skyldi aldrei nema hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Félagsmálaráðherra veitti Íbúðalánasjóði heimild samkvæmt ákvæðinu í nóvember árið 2005 með reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs og nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLSveðbréf og íbúðabréf.

4. Stefnendur tóku 40 ára húsnæðislán hjá stefnda 1. júlí 2008 með útgáfu ÍLSveðbréfs að fjárhæð 20.000.000 króna. Á þessum tíma stóðu lántökum til boða tvenns konar kjör á ÍLSveðbréfum. Annars vegar lán sem ekki var heimilt að greiða upp nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar og báru slík lán 5,05% vexti. Hins vegar lán sem heimilt var að greiða upp án þóknunar og báru slík lán 5,55% vexti. Stefnendur völdu að lán þeirra bæri hina lægri vexti og væri því án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar. Til tryggingar greiðslna af láninu settu stefnendur að veði fasteign sína C. Á árinu 2014 samþykkti stefndi veðflutning á hinu umdeilda láni af fasteigninni C yfir á nýja fasteign stefnenda D. Í tengslum við þann veðflutning áttu sér stað skoðanaskipti milli aðila um lögmæti uppgreiðsluþóknunar en ekki var af hálfu stefnenda látið á það reyna við það tækifæri. Stefnendur greiddu af láninu án athugasemda frá útgáfu skuldabréfsins og allt fram til þess að þau greiddu lánið upp í nóvember 2019. Við uppgreiðsluna krafði stefndi um greiðslu sérstakrar þóknunar samkvæmt 6. tölulið skilmála skuldabréfsins og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, samanber 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum. Þar var kveðið á um að „Þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi ÍLSveðbréfsins sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“ Þegar stefnendur greiddu lánið upp 12. desember 2019 voru vextir nýrra lána 4,2% eða 0,85% lægri en vextir á láni stefnenda og voru þau því krafin um greiðslu þóknunar sem nam 2.744.856 krónum eða 10,06% af eftirstöðvum lánsins en það er sama fjárhæð og þau krefjast að þeim verði endurgreidd í þessu máli.

5. Stefnendur telja að stefnda hafi ekki verið heimilt að krefja þau um hina umdeildu uppgreiðsluþóknun þar sem upplýsingaskyldu laga nr. 121/1994 um neytendalán hafi ekki verið sinnt og að auki hafi taka þóknunar verið ósanngjörn og ekki samræmst góðum viðskiptaháttum. Stefnendur vísa til þess að á stefnda hafi hvílt ríkar og lögbundnar skyldur um vönduð vinnubrögð. Stefndi sé sérfróður opinber aðili sem hafði það lögbundna markmið að auka möguleika fólks á að eignast húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Stefnendur byggja á því að lög um húsnæðismál nr. 44/1998 hafi ekki haggað við skyldum stefnda samkvæmt lögum um neytendalán nr. 121/1994. Þannig verði húsnæðislög ekki talin sérlög sem gangi framar lögum nr. 121/1994, eins og stefndi hafi haldið fram. Þá vísa stefnendur til þess að með lögum nr. 179/2000 hafi sú skylda verið lögð á stefnda að fylgja lögum um neytendalán við veitingu fasteignaveðlána. Stefnendur telja einnig, að lög nr. 44/1998 breyti engu um þær skyldur stefnda að fylgja sanngirni og heilbrigðum og eðlilegum viðskiptaháttum, sbr. lög nr. 7/1936 og nr. 57/2005.

6. Stefnendur telja að stefnda hafi borið að fylgja lögum um neytendalán nr. 121/1994, sbr. meðal annars lög nr. 179/2000 og nr. 63/2008 við lánveitingu til þeirra. Markmið laganna sé meðal annars að tryggja að neytendur fái fullnægjandi upplýsingar frá lánveitanda um skilmála og kostnað lántöku til þess að geta gert sér grein fyrir umfangi fjárhagsskuldbindinga og auðvelda þeim að bera saman mismunandi lánakjör. Að mati stefnenda hvíldi sú skylda á stefnda við veitingu lánsins, að upplýsa með hvaða hætti vextir væru breytilegir, við hvaða aðstæður þeir breyttust og hvaða áhrif slíkt gæti haft á heildarlántökukostnað, þar með talið við uppgreiðslu, sbr. 6. gr., 7. gr. og 9. gr. laga nr. 121/1994. Þá telja stefnendur að stefnda hafi borið að tiltaka með skýrum hætti í lánaskilmálum hvernig uppgreiðslugjald skyldi reiknað út og við hvaða aðstæður það væri innheimt, sbr. 16. gr. a laga nr. 121/1994, sbr. lög nr. 63/2008. Stefnendur telja að stefndi hafi ekki sinnt framangreindum skyldum, enda þótt þær hafi leitt af ófrávíkjanlegum reglum sem stuðla áttu að neytendavernd, heldur látið sér nægja að geta uppgreiðslugjaldsins með almennum hætti í skilmálum skuldabréfs þeirra. Stefnendur byggja á því að staðlaðir skilmálar og upplýsingagjöf stefnda hafi við lántökuna ekki uppfyllt ákvæði laga, sbr. einkum 6. gr., 7. gr., 9 gr. og 16. gr. a í lögum nr. 121/1994. Þannig hafi lánaskilmálar stefnda ekki haft að geyma upplýsingar um það hvernig uppgreiðslugjald væri reiknað út. Þá hafi lánaskilmálar stefnda ekki upplýst um þær breytingar á vöxtum sem í raun fólust í útreikningi á uppgreiðsluþóknun og með hvaða hætti vextirnir væru breytilegir og við hvaða aðstæður þeir breyttust. Þá hafi ekki verið upplýst um áhrif þessa á heildarlántökukostnað. Stefnendur vísa til þess að miða eigi við lög um neytendalán eins og þau voru þegar lánið var tekið 1. júlí 2008. Þá hafi samkvæmt þeim breytingum sem gerðar höfðu verið á neytendalánalögum með lögum nr. 63/2008, sem tóku gildi 12. júní það ár, borið að kveða á um uppgreiðslugjald í lánssamningi og tilgreina um hvernig uppgreiðslugjald skyldi reiknað út og hvenær slíkur kostnaður félli til.

7. Að mati stefnenda veitti stefndi þeim þannig ekki upplýsingar um mikilvæg samningsatriði sem þýðingu höfðu fyrir skuldbindinguna sem þau tókust á herðar. Með því að láta þetta farast fyrir, hafi stefndi brugðist þeim skyldum sínum að gera stefnendum glögga grein fyrir umfangi ætlaðrar skuldbindingar þeirra við töku lánsins. Jafnframt telja stefnendur að því aðeins hefði stefndi uppfyllt upplýsingaskyldu sína samkvæmt framangreindu með forsvaranlegum hætti og í samræmi við heilbrigða og eðlilega viðskiptahætti, að hann hefði veitt faglega ráðgjöf um eðli uppgreiðsluþóknunar og áhrif hennar fyrir þau sem lántaka. Þetta hefði þurft að gera til viðbótar því að skilmálar væru skýrir og innihéldu að lágmarki lögmæltar upplýsingar. Í ljósi þessa telja stefnendur að þau hafi ekki haft fullnægjandi upplýsingar til að meta fjárhagsleg áhrif uppgreiðslugjalds fyrir heildarlántökukostnað þeirra. Þau hafi því ekki getað með fullnægjandi hætti borið saman þau lánakjör sem í boði voru. Með þessu móti hafi stefndi brugðist þeirri skyldu að veita stefnendum, sem neytendum, forsvaranlegar upplýsingar og ráðgjöf til að þau gætu tekið ákvörðun í sem bestu samræmi við aðstæður og hagsmuni sína. Stefnendur telja að þar sem stefndi brást framangreindum lagaskyldum hafi honum verið óheimilt að að krefja þau um uppgreiðslugjald, sbr. meginreglu 14. gr. laga nr. 121/1994. Um þetta vísa stefnendur til dóms Hæstaréttar í máli nr. 672/2012 en samkvæmt honum verði neytendur ekki látnir bera fjármagnsgjöld sem ekki er gerð grein fyrir með fullnægjandi hætti í lánasamningum, enda geri lög nr. 121/1994 ríkar kröfur um skýrleika og upplýsingagjöf vegna neytendalánasamninga.

8. Stefnendur byggja einnig á því að skilmálar stefnda hafi verið ósanngjarnir og ekki í samræmi við góða og heilbrigða viðskiptahætti. Þannig hafi skilmálarnir ekki uppfyllt lögbundin ákvæði um efni þeirra, þar með talið mikilvægar upplýsingar fyrir neytendur, en slíkir skilmálar geti aldrei talist sanngjarnir eða í samræmi við góða viðskiptahætti. Þá byggja stefnendur á því að skortur á lögbundnum upplýsingum hafi gert skilmálana og umfang skuldbindingar stefnenda óljósa. Þá hafi skortur á skýru samningsákvæði um framkvæmd útreiknings uppgreiðsluþóknunar leitt til þess að stefndi hafi í raun haft sjálfdæmi um útreikning hennar. Með þessu hafi stefndi áskilið sér óeðlilega hagstæð kjör á kostnað stefnenda og lét þau bera að fullu áhættu af vaxtaþróun á fjármálamarkaði. Að mati stefnenda var skuldbinding þeirra um uppgreiðsluþóknun, samkvæmt stöðluðum lánaskilmálum stefnda, svo almenn og óráðin að í raun hafi stefndi selt þeim vaxtaafleiðu sjálfum sér til hagsbóta. Þá vísa stefnendur til þess að verulegur munur hafi verið á stöðu samningsaðila. Þau séu neytendur með enga þekkingu á fasteignaviðskiptum á meðan stefndi sé sérhæfð og fjársterk lánastofnun með fjölda sérfræðinga á sínum snærum. Jafnframt telja stefnendur að atvik við samningsgerð hafi verið með þeim hætti að stefndi hafi brugðist lögbundinni skyldu sinni að kynna þeim nauðsynlegar upplýsingar og veita þeim ráðgjöf. Þannig hafi ekki verið til staðar sanngjarnar forsendur fyrir skuldbindingu þeirra sem átti að standa í áratugi. Þá telja stefnendur að til viðbótar hafi framangreindir viðskiptahættir stefnda verið óréttmætir samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 57/2005 og villandi samkvæmt 2. mgr. 9. gr. sömu laga. Mat á efni samnings, stöðu samningsaðila og atvik við samningsgerð leiði hvert og eitt, auk heildarmats, til þess að mati stefnenda að uppgreiðsluþóknun samkvæmt samkomulagi aðila hafi verið ósanngjörn og andstæð góðum viðskiptaháttum og beri því að víkja henni til hliðar, sbr. 36. gr. og 36 gr. ac laga nr. 7/1936.

Málatilbúnaður stefnda

9. Stefndi byggir á því að ákvæði reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLSveðbréf og íbúðabréf, sem heimilaði stefnda að bjóða upp á lán með lægri vöxtum og uppgreiðslugjaldi, og ákvæði reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs hafi stoð í ákvæðum laga nr. 44/1998 um húsnæðismál og vísar til þess á þeim tíma sem umrætt skuldabréf var gefið út hafi lánskjör Íbúðalánasjóðs nær alfarið verið lögbundin. Stefndi telur að ákvæði hins umdeilda skuldabréfs séu byggð á 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál og endurspegli lög og reglur, enda hafi lög um húsnæðismál og reglugerðir sem settar voru á grundvelli laganna mælt nákvæmlega fyrir um hvernig stefndi skyldi standa að lánveitingum, hvernig kjör lánanna voru og um endurgreiðslu lánanna.

10. Stefndi vísar til þess að í 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál hafi verið kveðið á um heimild ráðherra til að setja í reglugerð heimild fyrir Íbúðalánasjóð til að bjóða skuldurum ÍLSveðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða upp lán eða greiða aukaafborganir, án þóknunar, gegn lægra vaxtaálagi. Reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLSveðbréf og íbúðabréf hafi verið sett á þessum grundvelli. Með reglugerðinni hafi tveimur málsgreinum verið bætt við 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 þar sem kveðið hafi verið á um heimild Íbúðalánsjóðs til að bjóða lántökum lán með lægra vaxtaálagi gegn því að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða auka afborganir af skuldabréfum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Jafnframt hafi verið kveðið á um að ef lántakar óskuðu eftir því að greiða aukaafborganir af slíku láni eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstíma skyldu þeir greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá sjóðsins. Samhliða framangreindri reglugerð hafi verið sett reglugerð um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, nr. 1016/2005. Í 7. gr. reglugerðarinnar hafi verið kveðið á um að útreikningur þóknunar vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana skyldi reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.

11. Stefndi vísar til þess að Hæstiréttur hafi fjallað um skyldu stefnda til að fara að lögum um neytendalán og að það hafi verið niðurstaða réttarins í máli nr. 243/2015 að stefnda hafi „borið að fara að fyrirmælum laga nr. 121/1994 um neytendalán að því marki sem ekki var vikið frá þeim með sérlögum er gilda um starfsemi stefnda“. Í samræmi við þetta telur stefndi ljóst að lög um húsnæðismál séu sérlög sem hafi gengið framar lögum nr. 121/1994 um neytendalán. Þá telur stefndi að upplýsingagjöf hans hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði laga nr. 121/1994. Stefndi vísar til þess að í II. kafla laga nr. 121/1994 hafi verið fjallað um upplýsingaskyldu lánveitanda. Í 5. gr. laganna sagt að lánasamningur skyldi fela í sér upplýsingar þær sem tilgreindar væru í 6. og 8. gr. og skyldi neytandi fá í hendur eintak af lánssamningnum. Í 6. gr. sagt að við gerð lánssamnings skyldi lánveitandi gefa neytanda upplýsingar um höfuðstól, fjárhæð útborgunar, vexti, heildarlántökukostnað í krónum, árlega hlutfallstölu kostnaðar, heildarupphæð þá sem greiða skyldi, fjölda einstakra greiðslna, fjárhæð þeirra og gjalddaga, gildistíma lánssamnings og skilyrði uppsagnar hans og heimild til að greiða fyrir lokagjalddaga. Stefndi telur sig hafa veitt stefnendum allar framangreindar upplýsingar.

12. Stefndi telur að ákvæði ÍLSveðbréfsins hafi verið skýr um að uppgreiðsla væri ekki heimil nema gegn greiðslu uppgreiðslugjalds. Þannig komi skýrt fram í fyrirsögn skuldabréfsins að það sé án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Þá segi í 5. tölulið skilmálanna að skuldari afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Ákvæðin séu mjög skýr og hafi stefnendum ekki getað dulist að uppgreiðslugjald væri á láninu, en gera verði ráð fyrir því að lántakar kynni sér efni þeirra fjárhagsskuldbindinga sem þeir gangist undir. Stefndi vísar til þess að tilgangur laga um neytendalán hafi verið að lántaki veiti neytendum upplýsingar um kjör lánsins áður en til lántöku kemur til að þeir geti tekið borið saman lánakjör og tekið upplýsta ákvörðun um hvaða lán þeir eiga að taka. Með vísan til þessa telur stefndi miða eigi við lögin um neytendalán eins og þau voru þegar stefndi samþykkti að veita stefnda lánið 18. apríl 2008 en þá hafi stefndi látið stefnendum í té allar þær upplýsingar sem lög mæltu fyrir um að veittar væru um kjör lánsins og stefnendur ákveðið að taka lánið. Þá hafi ekki verið sérstök ákvæði um upplýsingagjöf vegna uppgreiðslugjalds í lögum nr. 121/1994. Lög nr. 63/2008 um breytingar á lögum um neytendalán hafi tekið gildi 12. júní 2008. Þá hafi meðal annars verið bætt nýrri grein við lögin, grein 16. gr. a. Í greininni hafi meðal annars verið kveðið á um að í þeim tilvikum sem heimilt hafi verið að semja um uppgreiðslugjald skyldi kveðið á um slíkt í lánssamningi. Tilgreina skyldi upplýsingar um hvernig uppgreiðslugjald væri reiknað út og hvenær slíkur kostnaður félli á. Stefndi telur að þegar ákvæðið tók gildi hefði hann þegar veitt stefnendum allar upplýsingar um lánið og stefnendur tekið ákvörðun um að taka lánið. Ef þrátt fyrir það verði talið að ákvæðið hafi átt við um umrædda lánveitingu byggir stefndi á því að ákvæði laga um húsnæðismál, reglugerð um ÍLSveðbréf og íbúðabréf og reglugerð um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs hafi mælt með ófrávíkjanlegum hætti fyrir um hvernig reikna skyldi út uppgreiðslugjaldið. Byggir stefndi á því að ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 geri ráð fyrir því að kveðið sé á um hlutfall þóknunar í reglugerð en ekki í lánssamningi. Þar sem ákvæði laga um húsnæðismál gangi framar ákvæðum laga um neytendalán hafi ekki verið skylt að veita umræddar upplýsingar í skuldabréfinu. Því til stuðnings vísar stefndi til niðurstöðu Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E1440/2013.

13. Stefndi vísar á bug þeim málatilbúnaði stefnenda að skilmálar hans um uppgreiðsluþóknun hafi verið ósanngjarnir og ekki í samræmi við góða og heilbrigða viðskiptahætti og því beri að víkja þeim til hliðar á grundvelli 36. gr. og 36. gr. ac laga nr. 7/1936. Stefndi telur að ekki sé fullnægt skilyrðum til ógildingar á skilmálum sem fram koma í skuldabréfinu. Þannig falli skuldabréfið ekki undir ákvæði 36. gr. ac, enda nái ákvæðin ekki til samningsskilmála sem endurspegli lög og bindandi stjórnsýsluákvæði. Þetta telur stefndi glöggt af því að ákvæði 36. gr. ac sem lögfest voru með lögum nr. 14/1995 hafi verið innleiðing í íslenskan rétt á tilskipun 93/13/EBE um ósanngjarna skilmála í neytendasamningum. Stefndi vísar til þess að í 2. mgr. 2. gr. tilskipunarinnar segi að tilskipunin nái ekki til samningsskilmála sem endurspegli lög. Þetta sé auk þess tiltekið í athugasemdum við 2. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 14/1995. Rökin séu þau að ekki sé með sama hætti þörf á að tryggja hagsmuni neytenda á sviðum þar sem löggjafinn og opinberir aðilar hafi sett reglur, þar sem að gengið sé út frá því að með reglusetningunni hafi jafnræði aðila verið tryggt. Telur stefndi ljóst að að túlka beri þessi ákvæði þannig að ákvæði 36. gr. ac gildi ekki um samningsskilmála sem endurspegli lög og reglur landsréttar eins og segi í inngangi tilskipunarinnar og vísar um þetta til dóms Hæstaréttar í máli nr. 160/2015 og dóms Héraðsdóms Reykjavíkur frá 28. maí 2020 í máli nr. 6400/2019.

14. Þá vísar stefndi til þess til svars við málatilbúnaði stefnenda að það sé skilyrði fyrir því að ákvæðum skuldabréfsins verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. samningalaga að þau verði talin ósanngjörn eða andstæð góðri viðskiptavenju. Í 2. mgr. 36. gr. segi að við mat á því hvað telst ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til. Stefndi vísar til þess að í málinu sé deilt um skilmála skuldabréfs um uppgreiðslugjald. Í fyrirsögn skuldabréfsins komi skýrt fram að það sé án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Þá komi skýrt fram í 5. tölulið skilmálanna að skuldari afsali sé heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Þá sé einnig ljóst að stefnda hafi verið heimilt samkvæmt lögum og stjórnvaldsfyrirmælum að bjóða lán sem ekki var hægt að greiða upp nema gegn greiðslu þóknunar og séu hin umdeildu ákvæði að öllu leyti í samræmi við lög og reglur. Ekki verði talið að samningsákvæði sem séu í fullu samræmi við gildandi lög geti talist ósanngjörn. Fyrir liggi að stefnendur gátu valið hvort að þau tækju lán með hærri vöxtum án uppgreiðslugjalds eða hið umþrætta lán með lægri vöxtum og uppgreiðslugjaldi. Með því að uppgreiðslugjald hafi verið á skuldinni hafi stefnendur fengið lægri vexti. Þetta hafi leitt til þess að stefnendur hafi greitt rúmlega 1,5 milljónum króna minna í vexti og verðbætur á lánstímanum en þau hefðu gert ef þau hefðu tekið lán með hærri vöxtum án uppgreiðslugjalds. Þá sé ljóst að er umrætt lán var veitt hafi mörg fjármálafyrirtæki veitt lán með lægri vöxtum gegn því að krefjast uppgreiðslugjalds ef greitt var af láni fyrir gjalddaga. Stefndi hafi er þarna var komið sögu þegar veitt slík lán í meira en tvö ár. Skilmálarnir hafi því hvorki talist óeðlilegir né óvenjulegir þegar kom að lánveitingunni.

15. Stefndi mótmælir því að verulega hafi hallað á stöðu stefnenda við útgáfu veðskuldabréfsins og bendir á að ekki sé nóg að sýna fram á að stefndi hafi sérfræðiþekkingu, heldur verði að sýna fram á að stefndi hafi beitt aðstöðumun við samningsgerðina. Slíkt liggi ekki fyrir í þessu máli. Stefndi hafi enga möguleika haft til að beita aðstöðumun þar sem skilmálar ÍLSveðbréfa hafi verið nær algjörlega lögbundnir og öll skjöl í samræmi við ákvæði laga og reglugerða. Stefndi hafi engin áhrif haft á það hvora lánategundina stefnendur völdu, slíkt val hafi verið alfarið í höndum stefnenda er þau fylltu út rafræna umsókn á heimasíðu Íbúðalánasjóðs. Verði því ekki séð að aðstöðumunur geti leitt til þess að ákvæði skuldabréfsins verði talin ósanngjörn eða andstæð góðri viðskiptavenju.

16. Stefndi vísar til þess að við gerð samningsins hafi í öllu verið farið að ákvæðum laga um húsnæðismál og laga um neytendalán og stefnendur fengið ítarlegar upplýsingar við lántökuna. Umfram skyldu samkvæmt lögum um neytendalán hafi lántökum verið afhent upplýsingaskjal þar sem eðli uppgreiðsluþóknunarinnar hafi verið útskýrt ásamt áætlun á hlutfalli uppgreiðsluþóknunar miðað við fyrirframgefnar forsendur. Sömu upplýsingar hafi verið birtar á heimasíðu sjóðsins. Stefndi vísar til þess ekki verði séð að nein atvik sem síðar komu til geti leitt til þess að skilmálar skuldabréfsins teljist ósanngjarnir, en í því sambandi sé nauðsynlegt að hafa í huga að við lántökuna hafi enginn vitað í hvaða átt vextir mundu þróast, hvorki stefnendur né stefndi. Almenn lækkun vaxta geti ekki leitt til þess að stefnendur losni undan þeirri skyldu að greiða uppgreiðslugjald, enda geti það almennt ekki talist óvenjulegt, ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju, að stefndi krefjist þess að skuldarar inni af hendi greiðslur í samræmi við skilmála veðbréfsins. Í ljósi alls þessa verði ekki séð að skilmálar þeir sem fram koma í skuldabréfinu séu þess eðlis að það sé ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera skuldabréfið fyrir sig.

Niðurstaða

17. Stefndi er opinber stofnun sem hefur það markmið að tryggja öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og auka möguleika fólks til að eignast húsnæði á viðráðanlegum kjörum sbr. 1. gr. laga nr. 44/1998. Starfsheimildir stefnda verður því að skoða ekki aðeins með tilliti til þeirra almennu reglna og sjónarmiða sem lánastofnanir almennt voru bundnar af eftir atvikum að teknu tilliti til sérákvæða í lögum um starfsemi stefnda heldur ber einnig að skoða starfshætti stefnda sérstaklega með tilliti til hins opinbera eðlis hans. Stefndi hefur sem opinber lánastofun ríkar skyldur til þess að skuldaskjöl og upplýsingagjöf sé skýr og ótvíræð. Slík skjöl eru auk þess samin einhliða af stefnda sem hefur yfir að ráða sérfræðiþekkingu í viðskiptum af þessu tagi. Strangar kröfur gilda því um starfsemi hans og framgöngu gagnvart lántökum. Í þessu sambandi vekur sérstaka athygli að af því sem fram er komið í málinu verður ráðið að nokkur losarabragur hafi verið á frágangi skuldaskjala stefnda. Þannig er að sjá að tilviljun hafi að nokkru ráðið hvaða texti stóð inni í stöðluðum skuldabréfaskilmálum stefnda. Á sama tíma tryggði stefndi sér ekki sönnun um að lántakendum hefði verið fengið kynningarefni það sem tiltækt var á vegum sjóðsins eða þeir látnir kvitta fyrir móttöku þess. Dómurinn tekur undir með stefnendum að stefnda bar við hina umdeildu lánveitingu til þeirra að fylgja lögum um neytendalán nr. 121/1994, sbr. meðal annars lög nr. 63/2008, að því marki sem ekki var vikið frá þeim með sérlögum er gilda um starfsemi stefnda. Við mat á þessu ræður úrslitum að lánið var veitt eftir að nefnd breytingalög tóku gildi. Samkvæmt þessu hvíldi sú skylda á stefnda við veitingu lánsins að tiltaka með skýrum hætti í lánaskilmálum hvernig uppgreiðslugjald skyldi reiknað út og við hvaða aðstæður það væri innheimt, sbr. 16 gr. a laga nr. 121/1994, sbr. lög nr. 63/2008. Ljóst er að mjög skorti á að skilmálar ÍLSveðbréfsins væru fullnægjandi með vísan til þessa því engar upplýsingar um hvernig uppgreiðslugjaldið skyldi reiknað út var að finna í skilmálum þess. Þegar af þessari ástæðu standa því rök til að fallast á kröfur stefnenda. Hér kemur þó fleira til sem til viðbótar því sem að framan er rakið er grundvöllur niðurstöðu dómsins.

18. Ágreiningur í máli þessu varðar fyrst og fremst lagatúlkun. Aðilana greinir á um túlkun heimilda stefnda til álagningar hins umdeilda uppgreiðslugjalds og það hvort þær heimildir hafi takmarkast af ákvæðum annarra laga. Með framsetningu málsástæðna sinna og þeirri lagatúlkun sem þeir byggja á telja þeir hvor um sig að þeir eigi rétt á að ná fram dómsniðurstöðu í samræmi við kröfugerð sína. Er þar bæði vísað til þess sem fram kemur í stefnu og greinargerð og þess sem fram kom við munnlegan flutning málsins. Tilvísanir aðilanna til réttarreglna og afstaða þeirra til lögskýringa geta hins vegar ekki verið bindandi fyrir dóminn við úrlausn málsins heldur ber honum að byggja niðurstöðu sína á lagareglum samkvæmt sinni eigin lögskýringu innan þeirra marka sem honum samkvæmt málsforræðisreglu eru sett af kröfugerð og málsástæðum aðilanna. Meginröksemd stefnenda lýtur að því að álagning uppgreiðslugjalds stefnda hafi verið ólögmæt. Megin sýknuástæða stefnda er á hinn bóginn að álagningin hafi byggt á gildri reglugerð sem hafi byggt á sérstakri heimild í lögum. Samkvæmt þessu og í ljósi þess á hvaða grundvelli mál þetta var sótt og varið telur dómurinn því að til úrlausnar, til viðbótar því sem fram er komið um að neytendalánalög hafi verið brotin við lánveitinguna, sé hvort álagning uppgreiðslugjalds stefnda hafi almennt hvílt á gildum heimildum.

19. Með breytingu á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál með lögum nr. 57/2004 varð grundvallarbreyting á fyrirkomulagi fjármögnunar stefnda og samhengi fjármögnunar við skuldbindingu lántaka gagnvart stefnda. Áður hafði verið við líði svokallað húsbréfakerfi sem fól í stuttu máli í sér að lántakendur skiptu á fasteignaveðbréfum sínum til sjóðsins fyrir svokölluð húsbréf, sem voru framseljanleg verðbréf með föstum vöxtum skráð á skuldabréfamarkaði útgefin af Íbúðalánasjóði, og báru lántakendur sjálfir ábyrgð á að selja þau bréf á markaði. Markaðsvirði húsbréfanna endurspeglaði ávöxtunarkröfu á markaði á hverjum tíma sem gat leitt til þess að lántakendur fengju meira eða minna fyrir bréfin en sem nam nafnverði þeirra. Þetta markaðsvirði kom því fram við upphaf lánstímans. Vaxtakjör lántakenda gagnvart stefnda voru föst og heimild þeirra til að greiða upp veðbréf sín var óheft. Á sama tíma var stefnda tryggð heimild til að ráðstafa uppgreiðslum lántakenda til uppgreiðslu húsbréfa. Á sjóðnum hvíldi því engin vaxtaáhætta vegna útlánanna eða fjármögnunar þeirra og slíka áhættu báru lántakendur hans ekki heldur. Vaxtaáhættu var þannig alfarið velt yfir á þá sem fjármögnuðu sjóðinn. Með breytingalögunum nr. 57/2004 og þeirri framkvæmd sem þá var tekin upp með útgáfu framseljanlegra rafrænt eignaskráðra verðbréfa sem nefnd voru íbúðabréf varð meðal annars sú grundvallarbreyting að áhættan af vaxtabreytingum færðist frá þeim sem fjármögnuðu sjóðinn og yfir á sjóðinn sjálfan. Þetta skýrist af því að skilmálar íbúðabréfanna, sem ráðherra samþykkti að fengnum tillögum stjórnar stefnda sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 522/2004, fólu í sér fasta óbreytanlega vexti án heimildar til uppgreiðslu þeirra fyrir gjalddaga.

20. Framangreind lög nr. 57/2004 um breytingu á lögum um húsnæðismál byggðu meðal annars á áliti nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs sem kom út í október 2003. Fjármálaráðherra skipaði nefndina hinn 28. mars 2001 og var hlutverk hennar að skoða form og tilhögun á verðbréfaútgáfum Íbúðalánasjóðs með tilliti til endurskipulagningar á verðbréfaútgáfum ríkissjóðs í því skyni að efla stöðu þeirra enn frekar á markaði þannig að þau gegndu því hlutverki að vera vaxtamyndandi á verðbréfamarkaði. Í þeim hluta álits nefndarinnar þar sem hún lýsir tillögum sínum um breytingar á húsnæðislögum segir meðal annars; „Heimild lántakenda til uppgreiðslu fasteignaveðlána verði þrengd þannig að uppgreiðsla fasteignaveðbréfa verði aðeins heimiluð gegn greiðslu þóknunar, sem yrði jafnhá mismun á markaðsverðmæti áþekks Íbúðabréfs og fasteignaveðlánsins. Setja þarf ákvæði um uppgreiðslu í skilmála fasteignaveðbréfa. Með því móti gæti Íbúðalánasjóður keypt Íbúðabréf á markaðnum fyrir andvirði uppgreiðslu án þess að bera skarðan hlut frá borði.“

21. Í lögunum nr. 44/1998 hafði frá öndverðu gilt sú regla í 23. gr. að skuldurum fasteignaveðbréfa var heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án greiðslu þóknunar. Eins og að framan greinir fylgdi þeirri reglu fyrir breytinguna sem gerð var með lögunum nr. 57/2004 heimild sjóðsins til að jafna fjárstreymi vegna slíkra endurgreiðslna með því að innleysa útgefin húsbréf. Með lögunum nr. 57/2004 sem samþykkt voru á Alþingi 27. maí 2004 var, þrátt fyrir tillögu nefndar fjármálaráðherra frá í október 2003, haldið óbreyttri heimild skuldara fasteignaveðbréfa, nú ÍLSveðbréfa, til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í greinargerð með frumvarpi að lögunum segir um þetta atriði: „Nefnd um endurskipulagningu verðbréfaútgáfu Íbúðalánasjóðs lagði til að brugðist yrði við þessum vanda með því að skuldara sem nýtti sér uppgreiðsluheimild yrði gert að greiða að fullu þann vaxtamun sem hlytist af uppgreiðslu láns fyrir lokagjalddaga. Sú leið er þó talin hafa í för með sér ýmis vandkvæði, enda getur hún mögulega sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka í útlánum til húsnæðiskaupa.“

22. Í 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaganna var þó um leið lögfest heimild til ráðherra, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákveða að þrátt fyrir hina almennu uppgreiðsluheimild skyldu aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLSveðbréfa aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem skyldi jafna út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLSveðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Fram kom að þessarar heimildar skyldi getið í skilmálum ÍLSveðbréfa. Í greinargerð með frumvarpinu sem varð að lögum nr. 57/2004 kemur eftirfarandi fram um þessa heimild; „Heimild sjóðsins til innköllunar á íbúðabréfum á móti uppgreiddum lánum er ekki til staðar í hinu nýja kerfi. Hin almenna regla verður sú að lántakendum verður áfram heimilt að greiða upp lán án sérstaks gjalds. Áhætta sjóðsins vegna þessa mun endurspeglast í vaxtaákvörðun sjóðsins samkvæmt 3. mgr. 21. gr. og vaxtaálagi samkvæmt 28. gr. Sjóðurinn mun einnig beita virkri fjárstýringu til að lágmarka áhættu sína að þessu leyti.

Til að gæta fyllsta öryggis er þó nauðsynlegt að kveða á um möguleika sjóðsins til að áskilja að uppgreiðsla verði aðeins heimil gegn greiðslu þóknunar sem jafni að hluta eða að öllu leyti mismun á uppgreiðsluverði ÍLSveðbréfs og markaðskjörum sambærilegra íbúðabréfa. Þessari heimild verður væntanlega eingöngu beitt þegar ófyrirséð atvik valda því að uppgreiðslur aukast svo mjög að þær ógni stöðu sjóðsins. Gert er ráð fyrir að heimild þessari verði eingöngu beitt sem neyðarúrræði þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægja ekki til að verja hag sjóðsins. Gert er ráð fyrir að atbeina ráðherra þurfi til.“

23. Með lögunum nr. 120/2004 sem samþykkt voru á Alþingi sex mánuðum síðar, 2. desember 2004, var bætt nýrri málsgrein við 23. gr. laganna sem varð 3. mgr., svohljóðandi: „Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur félagsmálaráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLSveðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.“ Takmarkaðra lögskýringargagna nýtur við um þetta lagaákvæði en ekki hafði verið gert ráð fyrir því í upphafi í frumvarpinu sem varð að lögum nr. 120/2004 heldur var þessi breyting gerð samkvæmt tillögu félagsmálanefndar við þinglega meðferð málsins. Í nefndaráliti sem fylgdi breytingartillögunni segir þó að gert sé ráð fyrir „sama svigrúmi við lánveitingar og aðrar fjármálastofnanir njóta“.

24. Að mati dómsins getur enginn vafi leikið á því að heimildir stefnda til að taka gjöld af lántakendum vegna uppgreiðslu samkvæmt 2. mgr. annars vegar og hins vegar 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga nr. 44/1998 eru gjörólíkar heimildir bæði að efni og inntaki. Heimild 2. mgr. er neyðarheimild sem sýnist hugsuð til að forða áhlaupi á stefnda og koma í veg fyrir að stórkostlegar uppgreiðslur gætu leitt til fjárþrots hans. Ekki verður annað ráðið af orðalagi og framsetningu laganna en að þessi heimild eigi við hvort sem lántaki hefur valið að taka lán með hærri vöxtum án uppgreiðslugjalds eða lán eins og hér er þrætt um með lægri vöxtum og uppgreiðslugjaldi. Óumdeilt er með aðilum dómsmáls þessa að þessari heimild 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaga hefur aldrei verið beitt. Heimild 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga er á hinn bóginn almenn heimild sem virðist hafa verið hugsuð til að gefa lántakendum kost á að njóta lægri vaxta gegn því að þeir tækju þátt í áhættu stefnda af vaxtabreytingum á markaði. Af orðalagi 3. mgr. 23. gr. verður ráðið að heimild þessari hafi verið sett nokkur skilyrði sem hér skipta máli. Mikilvægust þeirra eru annars vegar það skilyrði að í reglugerð um heimild til að bjóða skuldurum sjóðsins þetta val skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi gæti áskilið sér ef lántaki, sem afsalað hefði sér rétti til uppgreiðslu, hygðist greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Hins vegar það skilyrði að slík uppgreiðsluþóknun skyldi aldrei nema hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Með þessu var að mati dómsins lögfest að tryggt skyldi að áhætta skuldara stefnda af því að afsala sér rétti til uppgreiðslu væri fyrirsjáanleg og að stefndi gæti ekki áskilið sér þóknun umfram raunverulegan kostnað vegna tiltekins láns. Í þessu sambandi verður að hafa í huga að er umrætt lán var veitt var alþekkt að lánastofnanir krefðust uppgreiðslugjalds ef greitt var af láni fyrir gjalddaga. Venja var að uppgreiðslugjald væri tilgreint sem hlutfall af eftirstöðvum lánsins við uppgreiðslu og af almennri reynslu á markaði máttu skuldarar vænta þess að umfang uppgreiðsluþóknunar næmi í hæsta lagi tveimur til þremur prósentum af uppgreiðsluvirði láns.

25. Með reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004, um ÍLSveðbréf og íbúðabréf, veitti ráðherra stefnda heimild til að veita lán með lægri vöxtum og uppgreiðslugjöldum á grundvelli heimildar 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga. Í 15. gr. reglugerðarinnar er efnislega endurtekið að mestu með óbreyttum texta efni 1.3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga og sagt að skuldurum ÍLSveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Að ráðherra sé heimilt, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLSveðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLSveðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Að geta skuli um þessa heimild í skilmálum ÍLSveðbréfa en um beitingu hennar gildi ákvæði reglugerðar um áhættustýringu Íbúðalánasjóðs. Síðan er sagt að Íbúðalánasjóði sé heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem sé ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Tekið er fram að óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda var svo sett svohljóðandi ákvæði í 7. gr: „Þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“

26. Með þessu ákvæði gjaldskrár stefnda var í raun tekin upp sambærileg regla um útreikning uppgreiðsluþóknunar og nefnd fjármálaráðherra hafði lagt til í áliti sínu í október 2003 og sem er sama regla og lögfest var í neyðarheimild 2. mgr. 23. húsnæðislaga. Ákvæðin eru nánast samhljóða utan þess að í tillögu nefndarinnar og 2. mgr. 23. gr. laganna er uppgreiðsluþóknunin miðuð við markaðskjör sambærilegra íbúðabréfa en í gjaldskránni er hún miðuð við markaðsvexti sambærilegra nýrra útlána stefnda. Fjárhæð hinnar sérstöku þóknunar samkvæmt gjaldskrá stefnda er því almennt lægri en fjárhæð hugsanlegrar uppgreiðsluþóknunar samkvæmt neyðarheimild 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaga og tillögu nefndarinnar en tekur með sambærilegum hætti mið af markaðsvöxtum á hverjum tíma. Í greinargerð með frumvarpi að lögum nr. 57/2004 kemur fram að heimild samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skuli eingöngu nota sem neyðarúrræði þegar aðrar leiðir nægja ekki til að verja eiginfjárstöðu sjóðsins. Þá segir í greinargerðinni að tillaga nefndar fjármálaráðherra geti sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka. Í nefndaráliti félagsmálanefndar segir um heimildina í 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga að tilgangur hennar sé að ráðherra geti heimilað Íbúðalánasjóði sama svigrúm við lánveitingar og aðrar fjármálastofnanir njóta samkvæmt almennum lögum á hverjum tíma, þá lög um neytendalán nr. 121/1994. Að öllu þessu virtu er það mat dómsins að með framangreindu ákvæði gjaldskrár stefnda hafi á engan hátt verið gætt að því að áhætta lántaka væri takmörkuð á þann hátt sem löggjafinn hafði ákveðið með setningu 3. mgr. 23. húsnæðislaga með lögum nr. 120/2004. Þar er að mati dómsins hvorki kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi geti áskilið sér ef lántaki, sem afsalað hefur sér rétti til uppgreiðslu, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma né tryggt að slík uppgreiðsluþóknun nemi ekki hærri fjárhæð en sem nemur kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Ákvæði gjaldskrárinnar um uppgreiðsluþóknun er bæði óvenjulegt á íslenskum lánamarkaði og ógagnsætt og erfitt getur verið fyrir almenna lántakendur að átta sig á með hvaða hætti uppgreiðsluþóknunin er ákvörðuð og hversu há hún getur orðið. Þar sem fjárhæð þóknunarinnar tekur breytingum eftir því sem vextir á markaði breytast tekur dómurinn undir það með stefnendum að með ákvæðinu hafi stefndi selt þeim vaxtaafleiðu. Þá felur ákvæðið í raun í sér að við uppgreiðslu láns skuli lántaki greiða hluta af þeim vöxtum sem greiða átti eftir greiðsludag og allt fram að lokagjalddaga, í andstöðu við 1. mgr. 16. gr. þágildandi laga nr. 121/1994 um neytendalán. Þessi aðferð byggir hvorki beint á orðalagi 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga né uppbyggingu ákvæðisins í heild sinni og er auk þess í andstöðu við áðurnefnda fyrirætlan félagsmálanefndar um að veita stefnanda sama svigrúm og öðrum fjármálastofnunum. Það er mat dómsins að með skilyrði um að í reglugerðinni skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi gæti áskilið sér hafi löggjafinn takmarkað heimild stefnda við að ákvarða uppgreiðsluþóknun sem hlutfall af eftirstöðvum láns við uppgreiðslu eins og almenn venja var á íslenskum fasteignalánamarkaði, en þó að hámarki sem nam kostnaði sjóðsins vegna uppgreiðslunnar.

27. Reglusetningin um uppgreiðslugjald sem ákvörðuð var með reglugerð nr. 1017/2005 og reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda stenst því að mati dómsins ekki áskilnað 3. mgr. 23. húsnæðislaga um heimild ráðherra til að setja stefnda ramma um heimild til að bjóða lán með uppgreiðslugjöldum og getur því ekki verið grundvöllur að löglegri álagningu slíkra gjalda. Samkvæmt þessu og í ljósi þess sem að framan er rakið um að dómurinn telur einnig sýnt að neytendalánalög hafi verið brotin við lánveitinguna verður fallist á dómkröfu stefnanda eins og greinir í dómsorði. Með vísan til þessa er ekki þörf að taka að öðru leyti afstöðu til málsástæðna aðila utan þess þó að af hálfu stefnda hefur verið á það bent að með því að velja í öndverðu þann kost að taka lán hjá stefnda án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar hafi stefnendur sparað sér verulegar fjárhæðir með lægri vöxtum. Að mati dómsins er þetta rétt. Í ljósi þess hvernig aðilar hafa kosið að haga kröfugerð sinni og málatilbúnaði telur dómurinn þó að ekki séu efni til þess eða forsendur að taka tillit til þessa þáttar í niðurstöðu dómsins. Rétt þykir að dómkrafa stefnenda beri dráttarvexti frá því að mánuður var liðinn frá því að þau greiddu lánið upp með skýrum fyrirvara um að þau teldu gjaldtökuna ólögmæta. Í ljósi niðurstöðu málsins verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað eins og greinir í dómsorði. Af hálfu stefnanda flutti málið J-kk-nf F-x-x J-kk-nf lögmaður en af hálfu stefnda Á-kvk-nf Á-kvk-nf lögmaður. Málið dæmdu Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari og H-kk-nf S-kk-nf sérfróður meðdómandi.

Dómsorð:

Stefndi, ÍLsjóður, greiði stefnendum A og B 2.744.856 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. desember 2019 til greiðsludags. Stefndi greiði stefnendum 3.000.000 króna í málskostnað.

H-kk-nf S-kk-nf Á-kk-nf H-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf stefnendum að með ákvæðinu hafi stefndi selt þeim vaxtaafleiðu. Þá felur ákvæðið í raun í sér að við uppgreiðslu láns skuli lántaki greiða hluta af þeim vöxtum sem greiða átti eftir greiðsludag og allt fram að lokagjalddaga, í andstöðu við 1. mgr. 16. gr. þágildandi laga nr. 121/1994 um neytendalán. Þessi aðferð byggir hvorki beint á orðalagi 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga né uppbyggingu ákvæðisins í heild sinni og er auk þess í andstöðu við áðurnefnda fyrirætlan félagsmálanefndar um að veita stefnanda sama svigrúm og öðrum fjármálastofnunum. Það er mat dómsins að með skilyrði um að í reglugerðinni skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi gæti áskilið sér hafi löggjafinn takmarkað heimild stefnda við að ákvarða uppgreiðsluþóknun sem hlutfall af eftirstöðvum láns við uppgreiðslu eins og almenn venja var á íslenskum fasteignalánamarkaði, en þó að hámarki sem nam kostnaði sjóðsins vegna uppgreiðslunnar.

27. Reglusetningin um uppgreiðslugjald sem ákvörðuð var með reglugerð nr. 1017/2005 og reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda stenst því að mati dómsins ekki áskilnað 3. mgr. 23. húsnæðislaga um heimild ráðherra til að setja stefnda ramma um heimild til að bjóða lán með uppgreiðslugjöldum og getur því ekki verið grundvöllur að löglegri álagningu slíkra gjalda. Samkvæmt þessu og í ljósi þess sem að framan er rakið um að dómurinn telur einnig sýnt að neytendalánalög hafi verið brotin við lánveitinguna verður fallist á dómkröfu stefnanda eins og greinir í dómsorði. Með vísan til þessa er ekki þörf að taka að öðru leyti afstöðu til málsástæðna aðila utan þess þó að af hálfu stefnda hefur verið á það bent að með því að velja í öndverðu þann kost að taka lán hjá stefnda án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar hafi stefnendur sparað sér verulegar fjárhæðir með lægri vöxtum. Að mati dómsins er þetta rétt. Í ljósi þess hvernig aðilar hafa kosið að haga kröfugerð sinni og málatilbúnaði telur dómurinn þó að ekki séu efni til þess eða forsendur að taka tillit til þessa þáttar í niðurstöðu dómsins. Rétt þykir að dómkrafa stefnenda beri dráttarvexti frá því að mánuður var liðinn frá því að þau greiddu lánið upp með skýrum fyrirvara um að þau teldu gjaldtökuna ólögmæta. Í ljósi niðurstöðu málsins verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað eins og greinir í dómsorði. Af hálfu stefnanda flutti málið J-kk-nf F-x-x J-kk-nf lögmaður en af hálfu stefnda Á-kvk-nf Á-kvk-nf lögmaður. Málið dæmdu Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari og H-kk-nf S-kk-nf sérfróður meðdómandi.

Stefndi, ÍLsjóður, greiði stefnendum A og B 2.744.856 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. desember 2019 til greiðsludags. Stefndi greiði stefnendum 3.000.000 króna í málskostnað.

H-kk-nf S-kk-nf Á-kk-nf H-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf