E-164/2018

Mál þetta var þingfest 21. febrúar 2018 og tekið til dóms 7. mars sl. Stefnendur eru A-kvk-nf V-kvk-nf E-kvk-nf og Á-kk-nf B-kk-nf, bæði til heimilis að Gunnarsholti, Hellu, en stefnda er M-kvk-nf D-kvk-nf E-kvk-nf V-kvk-nf, Ljósakri 4, Garðabæ.

Dómkröfur stefnenda eru aðallega þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnendum skuld að fjárhæð 1.773.100 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 152.601 krónu frá 1. mars 2016 til 1. apríl 2016, af 306.235 krónum frá þeim degi til 1. maí 2016, af 460.439 krónum frá þeim degi til 1. júní 2016, af 614.964 krónum frá þeim degi til 15. febrúar 2017 og af 1.773.100 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 750.000 krónur miðað við 23. janúar 2017. Þá er krafist vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. laga nr. 38/2001 er leggist við höfuðstólinn á 12 mánaða fresti.

Til vara er þess krafist að stefnda verði dæmd til að greiða stefnendum skuld að fjárhæð kr. 614.964 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af kr. 152.601 frá 01.03.2016 til 01.04.2016, af kr. 306.235 frá þeim degi til 01.05.2016, af kr. 460.439 frá þeim degi til 01.06.2016, af kr. 614.964 frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. laga nr. 38/2001 er leggist við höfuðstólinn á 12 mánaða fresti

Krefjast stefnendur þess að stefndu verði gert að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða samkvæmt mati dómsins.

Af hálfu stefndu er aðallega krafist sýknu en til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Málskostnaðar er krafist úr hendi stefnenda.

I

Þann 25. apríl 2015 gerðu stefnendur og stefnda með sér húsaleigusamning um fasteignina að Grundarsmára 20, Kópavogi, en um var að ræða endurnýjun á eldri húsaleigusamningi milli málsaðila. Leigufjárhæð var 150.000 krónur og leigutími frá 1. júní 2015 til 31. maí 2018. Umsaminn gjalddagi húsaleigunnar var fyrsti dagur hvers mánaðar og skyldi leigufjárhæðin taka breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs með grunnvísitölu janúarmánaðar 2015. Stefnendur segja að í upphafi árs 2016 hafi farið að bera á vanskilum á húsaleigugreiðslum sem bárust iðulega seint og illa. Af þeim sökum hafi stefnendur sagt húsaleigusamningnum upp, sbr. uppsagnarákvæði í húsaleigusamningi málsaðila, og tóku stefnendur við húsnæðinu 1. júlí 2016. Vangoldin húsaleiga stefndu nemi að höfuðstól 614.964 krónum en um sé að ræða vangoldna húsaleigu fyrir tímabilið frá mars til og með júní 2016.

Stefnda hafi skilað hinu leigða húsnæði óþrifnu og skilið eftir hluta af búslóð sinni sem talin hafi verið ónýt. Þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir hafi stefnda ekki bætt úr skilum á hinu leigða húsnæði og ekki vitjað muna sinna. Sökum óþrifnaðar og þar sem hluti af búslóð stefndu hafi enn verið í hinu leigða húsnæði hafi raunverulegt ástand fasteignarinnar ekki komið í ljós fyrr en nokkru eftir að stefnendur höfðu fengið aðkeypta ræstingarþjónustu til að ræsta húsnæðið og fjarlæga búslóð stefndu. Eftir þrif á hinu leigða húsnæði hafi komið í ljós skemmdir sem ekki sé hægt að rekja til eðlilegrar notkunar og slits á húsnæðinu. Þær skemmdir séu skemmdir á parketi, innihurðum, loftklæðningu, skápahurðum í forstofu og grásteinsgluggakistu. Jafnframt hafi viðhaldi á garði ekki verið sinnt en slík skylda hafi hvílt á stefndu, sbr. 13. gr. húsaleigusamnings aðila og hafi stefnendur neyðst til að kaupa þjónustu garðyrkjufræðings til að koma garðinum í viðunandi horf. Þar sem ítrekuðum áskorunum stefnenda um að stefnda gerði upp vangoldna húsaleigu og bætti úr skemmdum á hinu leigða húsnæði hafi ekki verið svarað og sökum umfangs skemmda hafi stefnendur afráðið að leita umsagnar sérfræðinga um áætlaðan kostnað viðgerða. Kostnaður vegna þrifa og skemmda hafi verið áætlaður samtals 725.963 krónur. Með bréfi 25. ágúst 2016 tilkynntu stefnendur stefndu að þau myndu krefjast bóta vegna skemmda af völdum stefndu á hinu leigða húsnæði og annarra vanefnda og sækja þær bætur úr bankatryggingu stefndu á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar Landsbankans hf. frá 1. júlí 2013. Bréfi stefnenda hafi ekki verið svarað. Með bréfi 30. ágúst 2016 til Landsbankans hf. hafi stefnendur krafist greiðslu að fjárhæð 750.000 krónur úr bankatryggingu stefndu, 725.963 króna vegna skemmda og 24.037 króna vegna vangoldinnar húsaleigu. Landsbankinn hf. hafi hafnað kröfu stefnenda með bréfi 15. september 2016 á þeim grundvelli að byggingarfulltrúi hefði ekki tekið út skemmdir á hinu leigða húsnæði. Með bréfi til Landsbankans hf. 24. október 2016 hafi stefnendur ítrekað kröfu sína sem hafi verið hafnað öðru sinni með bréfi Landsbankans hf. 11. nóvember 2016. Að kröfu Landsbankans hf. og til að fá endanlegt mat á umfangi og kostnaði við lagfæringar og endurbætur vegna skemmda á hinu leigða húsnæði hafi stefnendur fengið TT-ráðgjöf ehf. til að gera óháða úttekt á hinu leigða húsnæði eftir leiguslitin og leggja mat á umfang og kostnað vegna skemmda á fasteigninni. Skýrslan hafi verið unnin af K-kk-þgf G-kk-þgf R-kk-þgf, húsasmíðameistara, byggingartæknifræðingi og matsfræðingi. Samkvæmt niðurstöðum matsskýrslunnar, dags. 19. janúar 2017, nemi heildarkostnaður við endurbætur og lagfæringar á fasteign stefnenda 1.093.000 krónum. Þann 23. janúar 2017 hafi Landsbankinn hf. greitt stefnendum 750.000 krónur úr bankatryggingu stefndu.

Stefnda hafi ekki svarað neinum bréfum eða öðrum skilaboðum frá stefnendum og þrátt fyrir ítrekaðar innheimtutilraunir hafi stefnda ekki greitt vangoldna húsaleigu eða eftirstöðvar kostnaðar vegna skemmda. Sé stefnendum því nauðugur einn kostur að höfða mál þetta.

II

Stefnda lýsir málavöxtum svo að vegna fjárhagserfiðleika stefndu og sambýlismanns hennar hafi þau lent í vanskilum með leigugreiðslur á fyrri hluta árs 2016. Að lokum hafi farið svo að stefnendur hafi rift leigusamningnum í maí 2016 og samkomulag orðið um að þau skiluðu húsinu í lok maí 2016. Vegna vanskila á leigugreiðslum hafi sambýlismaður stefndu, D, bent stefnendum á að þau hefðu möguleika á að fá vanskilin greidd úr fyrirliggjandi bankaábyrgð. Stefnda kveðst hafa afhent syni stefnenda lykla að húsinu þann 31. maí 2016 og hafi þar með verið búin að skila húsinu. Húsinu hafi verið skilað þrifnu og í ágætu ástandi.

Stefnendur hafi fengið mann til þess að skoða leiguhúsnæðið og meta það sem þau héldu fram að væru skemmdir eftir stefndu. Skoðunarmaðurinn hafi farið í vettvangsskoðun 12. janúar 2017 eða um 7½ mánuði eftir að stefnda skilaði húsinu. Skoðunarskýrslan hafi verið tilbúin þann 19. janúar 2017. Stefndu hafi verið ókunnugt um að leitað hefði verið til skoðunarmannsins og henni hafi ekki verið gefinn kostur á að vera viðstödd skoðunina. Stefnendur hafi sent Landsbankanum skoðunargerðina þann 19. janúar 2017 og kröfðust þess að fá greitt úr bankaábyrgðinni á grundvelli niðurstöðu skoðunarmannsins. Bankinn hafi ákveðið að greiða bankaábyrgðina, 750.000 krónur, til stefnenda þann 23. janúar 2017 þrátt fyrir mótmæli stefndu. Sama dag hafi bankinn gengið að handveði sínu í bankainnistæðu stefndu. Um einu ári eftir greiðslu úr bankaábyrgðinni hafi dómsmál þetta verið höfðað.

III

Stefnendur reisa aðalkröfu sína á því að stefnda hafi vanefnt samningsskuldbindingu sína samkvæmt húsaleigusamningi milli málsaðila og valdið kostnaðarsömum skemmdum á hinu leigða húsnæði. Gildur samningur hafi verið á milli aðila um leiguafnot stefndu af húsnæði stefnenda að Grundarsmára 20, Kópavogi, og hafi sá samningur falið í sér samningsloforð beggja aðila sem þeim hafi verið skylt að efna. Stefnendur hafi efnt samningsskyldur sínar í hvívetna en stefnda á hinn bóginn vanefndi sínar samningsskyldur. Vanefnd stefndu hafi annars vegar falist í því að hún greiddi ekki umsamda leigufjárhæð fyrir hið leigða húsnæði með gjalddögum 1. mars, 1. apríl, 1. maí og 1. júní 2016 og hins vegar í því að hún hafi valdið umfangsmiklum skemmdum á húsnæðinu sem ekki hafi verið bætt fyrir. Þá hafi stefnda ekki rýnt húsnæðið við leiguslit og neyddust stefnendur til að leggja í töluverða vinnu við að rýma hið leigða húsnæði. Ennfremur hafi húsnæðinu verið skilað óþrifnu og í þannig ástandi að stefnendum hafi verið nauðugur einn kostur að greiða fyrir aðkeypta ræstingarþjónustu áður en þau gátu tekið húsnæðið í notkun.

Fjárkrafa stefnenda byggist á þeirri málsástæðu að stefnda hafi ekki greitt húsaleigu fyrir fjögurra mánaða tímabil meðan á samningssambandi málsaðila stóð, samtals 614.964 krónur, en samkvæmt 8. gr. húsaleigusamnings aðila og 1. mgr. 33. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi stefndu verið skylt að standa skil á umsaminni leigufjárhæð á réttum tíma.

Byggja stefnendur jafnframt á því að þau eigi rétt til greiðslu úr hendi stefndu vegna þeirra skemmda sem stefnda olli á hinu leigða húsnæði meðan á leigutímanum stóð að viðbættum kostnaði við þrif á hinu leigða húsnæði við leiguslit. Ljóst sé að stefnda beri ábyrgð á því að hinu leigða húsnæði var skilað óþrifnu og ónothæfu og beri stefnda því ábyrgð á þeim kostnaði sem stefnendur hafi þurft að leggja í vegna endurbóta og lagfæringa. Ennfremur þeim kostnaði sem fyrirséð sé að þau þurfi að leggja í til að koma húsnæðinu í sama ástand og það var við afhendingu þess til stefndu, sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Stefnendur telja rétt að leggja til grundvallar kröfu sinni um greiðslu vegna skemmda matsskýrslu TT-ráðgjafar ehf. þar sem ítarlega sé gerð grein fyrir skemmdum og kostnaði, enda hafi stefnda ekki mótmælt efni eða niðurstöðu þeirrar skýrslu. Samkvæmt niðurstöðu matsskýrslunnar nemi kostnaður við endurbætur og lagfæringar á hinu leigða húsnæði 1.093.000 krónum.

Þá byggja stefnendur á því að stefndu beri að greiða helmingshlut þess kostnaðar sem stefnendur þurftu að leggja út vegna skoðunar á hinu leigða húsnæði við leiguslit, enda hafi stefnendum verið nauðugur einn kostur að fá óháðan aðila til að leggja mat á umfang skemmda og áætlaðan kostnað vegna viðgerða á húsnæðinu. Kostnaður vegna úttektar á hinu leigða húsnæði sé 30.272 krónur og krefji stefnendur stefndu um greiðslu á helmings þess kostnaðar, 65.136 krónum, sbr. 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga.

Landsbankinn hf. hafi greitt stefnendum 750.000 krónur úr bankatryggingu stefndu vegna skemmda sem stefnda olli á hinu leigða húsnæði. Líkt og fram komi í dómkröfum stefnenda skuli fara um þá fjárhæð líkt og um innborgun á skuld stefndu við stefnendur vegna skemmda á húsnæðinu sé að ræða.

Kröfu sína um dráttarvexti byggja stefnendur á 1. mgr. 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Stefnendur hafi tilkynnt stefndu um greiðslu úr bankaábyrgð stefndu og krafist greiðslu eftirstöðva vegna skemmda með bréfi 31. janúar 2017. Stefndu hafi verið veittur 14 daga frestur til að bregðast við efni bréfsins en því hafi ekki verið svarað. Að framangreindu virtu krefjist stefnendur dráttarvaxta frá 15. febrúar 2017 af heildarfjárkröfu sinni.

Verði ekki fallist á ábyrgð og greiðsluskyldu stefndu vegna kostnaðar við endurbætur og lagfæringar á hinu leigða húsnæði reisa stefnendur varakröfu sína á sömu málsástæðum og sjónarmiðum sem fram koma í aðalkröfu er lýtur að fjárkröfu vegna vangoldinnar húsaleigu.

Stefnendur vísa til almennra reglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga en regla þessi fái m.a. stoð í lögum nr. 50/2000 um lausafjárkaup, lögum nr. 7/1936 og í ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 1. mgr. 33. gr., 63. gr. og 1. mgr. 69. gr. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðja stefnendur við 1. mgr. 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., og 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa stefnenda um málskostnað grundvallast á 129. gr., sbr. 130. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Stefnda gerir ekki athugasemd við það að mánaðarleiga fyrir mars, apríl og maí 2016 hafi verið í vanskilum þegar stefnendur riftu leigusamningnum og stefnda skilaði húsnæðinu í lok maí 2016. Krafan hafi þá numið alls 460.439 krónum. Stefnda hafnar hins vegar kröfu stefnenda um leigugreiðslu fyrir júní 2016, enda hafi húsnæðinu verið skilað í lok maí það ár. Alrangt sé að stefnendur hafi tekið við húsnæðinu 1. júlí 2016 eins og haldið sé fram í stefnu málsins. Stefnda telur stefnendur hafa fengið fulla greiðslu á vangoldnum leigugjöldum úr bankaábyrgðinni hjá Landsbankanum.

Stefnda heldur því fram að krafa stefnenda um bætur fyrir meint tjón, þrif o.fl. eigi engan rétt á sér og telur að hafna beri henni alfarið. Stefnda bendir í þessu sambandi á að hún haf skilað hinu leigða húsnæði í lok maí 2016. Samkvæmt ákvæðum 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, eins og þau ákvæði hafi verið fyrir breytingar með lögum nr. 63/2016, hafi stefnendum borið að lýsa skriflega bótakröfu eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins. Engin krafa hafi hins vegar borist fyrr en með bréfi lögmanns stefnenda 25. ágúst 2016 eða tæplega þremur mánuðum frá skilum hússins. Hafi að öllu leyti verið fallinn niður hugsanlegur réttur stefnenda til þess að krefja stefndu um bætur vegna meintra skemmda. Þá hafi liðið enn lengri tími þar til stefnendur fengu skoðunarmann og hafi það verið gert án nokkurs samráðs við stefndu. Bótakrafa stefnenda um greiðslu úr bankaábyrgðinni hafi því verið fallin niður vegna tómlætis.

Þá bendir stefnda á að samkvæmt þágildandi ákvæðum í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga, sem hafi gilt um réttarsamband málsaðila, hafi löggjafinn falið byggingarfulltrúum sveitarfélaga að framkvæma úttekt við afhendingu eða skil leiguhúsnæðis ef krafa sé höfð uppi um skaðabætur vegna skemmda á húsnæðinu og aðilar komi sér ekki saman um bótafjárhæð, sbr. til dæmis 65. og 69. gr. laganna. Báðir aðilar hafi átt rétt til þess að vera viðstaddir úttektina, sbr. 71. gr. laganna. Stefnda telur að ekki hafi verið farið eftir lagareglunum að þessu leyti eins og þær voru áður en húsaleigulögum var breytt með lögum nr. 63/2016 og raunar ekki heldur þótt nýju reglurnar hefðu gilt. Stefnda telur því að stefnendur hafi ekki lagt fram nein gögn sem telja megi lögfulla sönnun um hinar meintu skemmdir á húsnæðinu og hið meinta tjón sitt af þeim sökum.

Stefnda bendir einnig á að skoðunarskýrsla K-kk-ef G-kk-ef R-kk-ef hafi enga þýðingu gagnvart henni eða skapi stefnendum rétt til bótagreiðslu úr bankaábyrgð. Stefnendur hafi aflað þessarar skýrslu einhliða án vitneskju stefndu og stefndu hafi ekki verið gefin kostur á að vera viðstödd vettvangsskoðun eða að hafa uppi andmæli í þessum þætti málsins. Umfjöllun skoðunarmanns og niðurstaða byggist að flestu leyti á einhliða upplýsingum stefnenda sem stefnda mótmæli.

Þá bendir stefnda á að skoðun K-kk-ef G-kk-ef hafi farið fram um 7½ mánuði eftir að stefnda skilaði húsnæðinu. Með öðrum orðum hafi húsnæðið verið í vörslum og umsjá stefnenda eða fólks á þeirra vegum í langan tíma eftir skil þess. Vettvangsskoðun svo löngu eftir skilin geti því aldrei gefið rétta mynd að ástandi hússins í lok maí 2016.

Stefnda telur að Landsbankanum hafi ekki verið heimilt að ráðstafa fjármunum úr bankaábyrgðinni til þess að greiða bótakröfu stefnenda, kröfu sem engan rétt átti á sér þar sem hugsanlegur bótaréttur þeirra hafi fyrir löngu verið niður fallinn samkvæmt 64. gr. húsaleigulaga og samkvæmt almennum tómlætisreglum kröfuréttar að öðru leyti. Að auki hafi stefnendur aflað einhliða skoðunarskýrslu án þess að fylgt væri gildandi lögum um réttarsamband aðila og úrræði vegna meintra vanefnda og án þess að stefndu væri gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna. Að þessu leyti hafi bótakrafan verið óréttmæt og ólögleg. Stefnda telur því að líta verði á greiðsluna úr bankaábyrgðinni þann 23. janúar 2017 sem greiðslu á vangoldinni húsaleigu fyrir mars, apríl og maí 2016, ásamt dráttarvöxtum.

Loks bendir stefnda á að enginn reki hafi verið gerður af hálfu stefnenda til þess að hafa uppi leigukröfu eða eftirstöðvar bótakröfu í rúmt ár frá því að bankinn greiddi úr bankaábyrgðinni en stefna í málinu hafi ekki verið gefin út fyrr en 18. febrúar 2018. Hafi stefnda því verið í góðri trú um það að stefnendur hygðu ekki á frekari kröfugerð á hendur sér og teldu sig hafa fengið vangoldna húsaleigu greidda að fullu. En jafnframt af þessum sökum hafi allur hugsanlegur réttur stefnenda til greiðslna á húsaleigu eða eftirstöðva bótakröfu þeirra verið fallinn niður vegna tómlætis.

Skoðunarskýrslu hafi verið aflað einhliða af hálfu stefnenda án þess að stefndu væri gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna. Stefnda mótmælir því að greiðsluskylda verði lögð á sig vegna kostnaðar við skoðun og skýrslugerð. Einnig í þessum kröfulið sé allur hugsanlegur réttur stefnenda fallinn niður vegna tómlætis við að halda kröfunni fram.

Verði ekki fallist á aðalkröfu stefndu samkvæmt framangreindu krefst hún þess til vara að stefnukrafa stefnenda verði lækkuð verulega. Varakrafa stefndu byggist eftir atvikum á sömu málsástæðum og í aðalkröfu.

Að því er varðar bótakröfu stefnenda sérstaklega vill stefnda taka fram að ýmis þeirra atriða, sem talin séu upp í skoðunarskýrslu K-kk-ef G-kk-ef R-kk-ef, séu vegna eðlilegs viðhalds á húsinu eða hafi verið til staðar við upphaf leigusamningsins. Stefnda bendir á að hið leigða húsnæði hafi verið í útleigu áður en hún flutti í það og ýmislegt hafi verið farið að láta á sjá svo sem búast megi við í húsi sem byggt sé árið 1995. Þannig hafi verið til staðar gat á hurð í herbergi, húsmunir og veggfletir sums staðar rispaðir og parket verið rispað og farið að láta á sjá. Stefnda telur stefnendur hafa vitað um að sums staðar lak inn í húsið, svo sem um útidyr, án þess að viðgerðir færu fram.

Stefnda hafnar því að sími hafi horfið, heldur hafi hann verið ofan í skúffu þegar húsinu var skilað. Stefnda bendir einnig á að hún hafi fengið góðfúslegt leyfi stefnenda til þess að koma fyrir hliði til varnar því að smábörn á heimilinu færu sér að voða á stigapalli. Stefnda bendir á að í allmörgum tilvikum virðist skoðunarmaður styðjast við einhliða frásögn stefnenda á atvikum án þess að skoðunarmaðurinn hafi af eigin raun getað metið orsakir hnjasks. Stefnda hafnar því að húsið hafi verið óþrifið og sé umfjöllun skoðunarmanns um það atriði byggð á einhliða frásögn stefnenda. Þá hafnar hún því jafnframt að garði hafi verið skilað í órækt. Hún bendir í því sambandi á að gróður hafi lítt verið kominn af stað þá um vorið, ekki hafi verið hægt að slá grasblett vegna þrálátra rigninga skömmu fyrir skil hússins, o.s.frv.

Stefnda vísar máli sínu til stuðnings meðal annars til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum frests- og formreglna XIII. og XIV. kafla laganna, fyrir og eftir breytingar með lögum nr. 63/2016. Stefnda vísar einnig til almennra reglna kröfuréttar um fyrningu og/eða tómlætisáhrif og sönnunarbyrði og sönnunarfærslu. Málskostnaðarkröfu sína styður stefnda við 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

V

Í skýrslu sinni fyrir dómi sagði stefnda að samkomulag hafi verið um að hún skilaði lyklum að húsinu með þeim hætti að skilja þá eftir í húsinu. Hafi hún sett annan inn um bréfalúguna og skilið hinn eftir undir blómapotti fyrir framan húsið. Þetta hafi verið í lok maí 2016 og hafi hún látið stefnanda Á-kk-ef vita af þessu sem hafi sagt henni að sonur hans myndi koma og sækja lyklana. Hún taldi ekki að skemmdir á húsnæðinu hefðu orðið af hennar völdum. Hins vegar hafi verið komið að viðhaldi. Parket hafi verið farið að láta á sjá og rakaskemmdir hefðu verið í húsinu sem stefnendur hefðu látið laga en sú viðgerð ekki haldið. Varðandi þrif sagði stefnda að hún hefði fengið fagaðila til þess að þrífa allt húsið.

A, sonur stefnenda, sagði að foreldrar hans, sem á þessum tíma bjuggu erlendis, hafi sagt við hann í lok leigutímans að stefnda mundi hringja í hann og að hann og stefnda ættu að mæla sér mót til þess að skila húsinu formlega og lyklum. Hann hafi beðið eftir símtali sem ekki kom. Þann 3. júní hafi móðir hans haft samband og sagt honum að stefnda hefði skilið lykla eftir í og við húsið og beðið hann um að athuga málið. Hann kvaðst hafa farið daginn eftir en ekki fundið lykla fyrir utan húsið. Hins vegar hafi svalahurð verið ólæst og hann farið inn og fundið lykil í forstofu. Hann hafi skoðað sig um í húsinu og séð að þrif voru ekki ásættanleg, föt skilin eftir í fataskápum og klósettburstar skildir eftir á báðum salernum. Þá hafi garðurinn bersýnilega verið óhirtur.

B, dóttir stefnenda, taldi að húsið hefði ekki verið þrifið áður en því var skilað. Föt í fatakápum hafi verið skilin eftir, pokar og pappírsdrasl á einum stað í húsinu, hár og eyrnapinnar á baðherbergi, ljós, líklega ónýtt, skilið eftir á borði og klósettburstar á baðherbergjum. Húsið hafi ekki verið hæft til útleigu í þessu ástandi og hafi hún látið væntanlega leigjendur, sem komu og skoðuðu húsið, vita af því að húsið yrði þrifið.

C, kunningi sambýlismanns stefndu, kom á flutningabíl sínum og aðstoðaði stefndu við að flytja búslóð þeirra. Hann taldi að það hefði verið einhvern tíman á tímabilinu 24.-28. maí 2016 sem flutningurinn hafi farið fram.

VI

Stefnda tók á leigu einbýlishús stefnenda að Grundarsmára 20, Kópavogi, með húsaleigusamningi 25. apríl 2015 en áður var í gildi leigusamningur milli aðila frá 1. júní 2012. Hinn nýi samningur skyldi gilda frá 1. júní 2015 til 31. maí 2018. Vegna vanskila stefndu á leigugreiðslum samþykkti stefnda riftun á samningi aðila í maí 2016 og lofaði að skila húsinu fyrir 1. júní 2016. Eftir að stefnendur tóku við húsinu gerðu þau ýmsar athugasemdir við frágang stefndu og þrif og töldu jafnframt að skemmdir hefðu verið unnar á innréttingum hússins og parketi. Þá töldu þau garðinn í vanhirðu en samkvæmt leigusamningi skyldi stefnda viðhalda garðinum og halda honum í því ástandi sem hann var vorið 2014. Úttekt fór ekki fram við afhendingu á hinu leigða en í leigusamningi aðila frá 25. apríl 2015 segir að húsið og helstu slitfletir séu myndaðir og settir á mynddisk og geymi hvor aðila diskinn til sönnunar um umgengni komi upp ágreiningur þar um. Mynddiskurinn var ekki lagður fram í málinu. Þegar aðilar rituðu undir leigusamninginn 25. apríl 2015 lá fyrir bankaábyrgð að fjárhæð 750.000 krónur sem var látin gilda áfram um hinn nýja samning. Í tölvubréfi 7. júní 2016 kvartaði stefnandi A-kvk-nf V-kvk-nf við D, sambýlismann stefndu, um að garðurinn væri óhirtur og með smáskilaboðum 10. júlí 2016 kvartaði hún um vatnsskaða í forstofuherbergi og stofu, rauðan lit á parketi, skemmdir á borðplötu og grágrýtisplötu og vegna olíu eða feiti á sjónsteypu. Þann 16. júlí 2016 kvartaði stefnandi A-kvk-nf V-kvk-nf einnig um að hurð í forstofu væri brotin, hurðir á fataskáp væru rispaðar og eldavél biluð. Með bréfi lögmanns stefnanda til stefndu 25. ágúst 2016 var sett fram krafa vegna garðvinnu, þrifa, horfinna muna og skemmda, samtal að fjárhæð 725.963 krónur. Þá var stefndu jafnframt tilkynnt um í bréfinu að stefnendur hygðust gera kröfu til bankatryggingarinnar vegna skemmda og skoruðu á stefndu að greiða vangoldna húsaleigu. Stefnendur leituðu til TT-ráðgjafar ehf. til að leggja mat á umfang og kostnað vegna skemmda á eigninni og er skoðunarskýrsla ráðgjafarstofunnar dagsett 19. janúar 2017. Er kostnaður við þrif, viðgerðir og garðvinnu metinn samtals að fjárhæð 1.093.000 krónur. Stefnendur sendu stefndu innheimtubréf vegna húsaleigu 18. janúar 2017 og innheimtubréf á grundvelli matsgerðar 31. janúar 2017. Landsbankinn greiddi stefnendum 750.000 krónur 23. janúar 2017 vegna bankaábyrgðarinnar.

Í málinu er deilt um hvenær stefnda hafi skilað húsinu til stefnenda. Samkomulag var um að það yrði gert fyrir 1. júní 2016. Stefnendur byggja á því að húsinu hafi ekki verið skilað fyrr en eftir þann tíma og eigi þau því rétt á leigugreiðslu fyrir júnímánuð. Stefnda heldur því fram að hún hafi í lok maí, er hún fór úr húsinu, skilið eftir tvo lykla í samráði við stefnanda Á-kk-ef, annan í forstofu og hinn undir blómapotti fyrir framan húsið. Samkvæmt framburði vitnisins C var búslóð stefndu og sambýlismanns hennar flutt úr húsinu fyrir 28. maí 2016. Vitnið A sagði að móðir hans, stefnandi A-kvk-nf V-kvk-nf, sem þá bjó erlendis, hafi óskað eftir því 3. júní 2016 að hann færi í húsið þar sem boð hefðu borist frá stefndu um að lyklar hefðu verið skildir þar eftir. Stefnendur hafa sönnunarbyrðina fyrir því að húsinu hafi ekki verið skilað fyrr en 1. júlí 2016 eins og þau halda fram og byggja á. Þegar framangreindur framburður stefndu og vitna er metinn verður talið að stefnendum hafi ekki tekist sú sönnun. Verður því miðað við að stefnda hafi skilað húsinu í lok maí 2016 og að vanskil á leigugreiðslum hafi því verið þrír mánuðir í stað fjögurra sem stefnendur byggja á.

Stefnendur setja fram kröfu vegna þrifa á húsinu sem þau telja að hafi verið ábótavant. Matsmaður metur kostnað við þrif og förgun efnisafganga að fjárhæð 64.000 krónur og leggja stefnendur þá fjárhæð til grundvallar þessari kröfu sinni. Í málinu liggur einnig frammi reikningur frá hreingerningarfyrirtæki þar sem fram kemur að þann 12. júní 2016 hafi fyrirtækið unnið fyrir stefnanda Ö-kvk-þf V-kvk-þf og kostaði verkið 27.000 krónur. Stefnda heldur því fram að húsið hafi allt verið þrifið af fagmönnum í lok maí þegar hún var flutt úr húsinu. Stefnendur hafa sönnunarbyrðina fyrir þeirri staðhæfingu sinni að þrifum hafi verið ábótavant. Starfsmenn þess fyrirtækis, sem stefnendur segja að hafi þrifið húsið 12. júní 2016, gáfu ekki skýrslu fyrir dómnum en framburður þeirra hefði getað varpað einhverju ljósi á þetta álitaefni. Framburður barna stefnenda um að sitt hvað hefði mátt betur fara við skil á húsinu þykir ekki fullnægjandi sönnun fyrir umfangi meints tjóns stefnenda hvað þrif varðar. Þessi krafa stefnenda verður því ekki tekin til greina.

Stefnendur krefjast bóta vegna skemmda á hinu leigða en stefnda mótmælir því að hún hafi unnið skemmdir á húsnæðinu. Um þann ágreining aðila gilda ákvæði XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994 eins og þau voru áður en þeim var breytt með lögum nr. 63/2016 en samkvæmt 46. gr. þeirra laga gilda lög nr. 36/1994 um húsaleigusamninga sem gerðir voru fyrir gildistöku hinna nýju laga sem var 10. júní 2016. Í 2. mgr. 12. gr. leigusamnings aðila, sem undirritaður var 25. apríl 2015, segir að byggingarfulltrúi framkvæmi úttekt á leiguhúsnæði við upphaf eða lok leigutíma að viðstöddum aðilum eða umboðsmönnum þeirra. Síðan segir: „Úttekt skal leggja til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðis. Sjá nánar XIV. kafla húsaleigulaga: „Úttekt leiguhúsnæðis.““ Í 1. mgr. 64. gr. laga nr. 36/1994 segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa innan tveggja mánaða frá skilum á húsnæðinu sem stefnendur gerðu samkvæmt framlögðum tölvubréfum. Síðan segir í 65. gr. og 1. mgr. 69. gr. að byggingarfulltrúi skuli meta tjón og gera úttektir samkvæmt lögunum. Samkvæmt 71. gr. skal úttekt fara fram með þeim hætti að leigusali og leigjandi séu viðstaddir úttekt byggingarfulltrúa eða umboðsmenn þeirra.

Fyrir liggur að stefnendur fóru ekki eftir þessum ákvæðum laganna, heldur réðu einhliða til sín skoðunarmann sem tók út húsið eftir leiðsögn og frásögn stefnenda. Stefnda var ekki boðuð til úttektarinnar 12. janúar 2017 og vissi ekki um að hún hefði farið fram fyrr en 20. janúar 2017. Þá voru liðnir sjö mánuðir og 20 dagar frá því að stefnda skilaði húsinu. Fram kom við aðalmeðferð að nýir leigjendur tóku við húsinu í ágúst 2017 og höfðu því búið í því um skeið þegar skoðun fór fram. Eins og málavöxtum er háttað verður ekki talið að matsmaður hafi haft nægilega vitneskju um ástand hússins við upphaf og lok leigutíma til þess að geta lagt hlutlaust mat á umkvörtunarefni stefnenda en matsmaður kom ekki fyrir dóm til þess að staðfesta skýrslu sína og skýra út á hverju mat hans byggðist. Það skipti stefndu miklu máli að farið væri eftir ákvæðum húsaleigulaga varðandi úttekt á hinu leigða í lok leigutíma, sérstaklega með tilliti til þess að hún gæti verið viðstödd úttekt til þess að gæta hagsmuna sinna. Þá skiptir einnig miklu máli að ekki líði of langur tími frá leigulokum til úttektar, allra síst ef til stendur að leigja húsnæði á ný. Misbrestur varð á þessu hjá stefnendum og er því ekki unnt að leggja skoðunargerðina til grundvallar tjóni stefnenda og teljast stefnendur því ekki hafa sannað tjón sitt hvað varðar skemmdir á hinu leigða. Krafa stefnenda á þessum grunni verður því ekki tekin til greina.

Í matsgerð skoðunarmanns kemur fram að það muni kosta 58.000 krónur að koma garðinum í samt lag aftur en samkvæmt leigusamningi aðila bar stefndu að hirða garðinn og halda honum í horfinu. Stefnendur byggja kröfu sína að þessu leyti á þeirri fjárhæð. Þá liggur frammi í málinu álit B-kk-ef G-kk-ef skrúðgarðyrkjumeistara, dagsett 26. júlí 2016, þar sem kemur fram að hann skoðaði garðinn um miðjan júní 2016. Taldi hann að ekkert hefði verið unnið í garðinum það sumar og líklega lítið sumarið á undan. Liggur reikningur hans að fjárhæð 53.940 krónur frammi í málinu vegna vinnu við garðinn. Hvorki skoðunarmaður né B-kk-nf komu fyrir dóminn til að gefa skýrslu og staðfesta mat sitt. Matsmaður skoðaði garðinn um vetur þann 12. janúar 2017, rúmum sjö mánuðum eftir lok leigutíma, og gat því ekki gert sér glögga grein fyrir því í hvaða ástandi hann var við leigulok. Gegn neitun stefndu telst því ósannað í málinu að umhirðu garðsins hafi verið ábótavant.

Samkvæmt öllu framansögðu ber að sýkna stefndu af kröfum stefnenda sem byggð er á matsgerð að fjárhæð 1.093.000 krónur en taka til greina kröfu stefnenda vegna leigugreiðslna í þrjá mánuði, samtals að fjárhæð 460.439 krónur (152.601+153.634+154.204). Til frádráttar koma 750.000 krónur sem stefnendur fengu greiddar 23. janúar 2017 úr bakaábyrgð hjá Landsbankanum sem stefnda stofnaði 7. janúar 2013 til tryggingar m.a. á leigugreiðslum.

Með skírskotun til 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu eru ekki efni til þess að kveða sérstaklega á um heimild stefnenda til þess að innheimta vaxtavexti af skuldinni.

Þar sem niðurstaða málsins er sú að krafa stefnenda vegna húsaleigu er einvörðungu tekin til greina og fyrir liggur í málinu að stefnendum stóð til boða frá upphafi að fá þá kröfu greidda með því að ganga að bankatryggingunni verða stefnendur dæmd til þess að greiða stefndu málskostnað, sbr. einnig 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Málskostnaður þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur og hefur þá ekki verið tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

G-kk-nf A-kk-nf dómstjóri dæmir mál þetta.

Dómsorð

Stefnda, M-kvk-nf D. E-kvk-nf V-kvk-nf, greiði stefnendum, Ö-kvk-þgf V-kvk-þgf E-kvk-þgf og Á-kk-þgf B-kk-þgf, 460.439 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 152.601 krónu frá 1. mars 2016 til 1. apríl 2016, af 306.235 krónum frá þeim degi til 1. maí 2016, en af 460.439 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 750.000 krónum sem greiddar voru inn á skuldina 23. janúar 2017

Stefnendur greiði stefndu 500.000 krónur í málskostnað.

G-kk-nf A-kk-nf