E-162/2020

I. Málsmeðferð og dómkröfur

1.

Mál þetta var höfðað 28. maí 2020 og þingfest 2. júní það ár. Stefnandi er D-kk-nf D-kk-nf, Furugrund 9, 300 Akranesi, og stefndu eru G-kk-nf R. R-kk-nf, Grenigrund 4, 300 Akranesi, og Húsasmiðjan ehf., Kjalarvogi 12, 104 Reykjavík. 2.

Stefnandi krefst þess í fyrsta lagi að stefnda Húsasmiðjunni ehf. verði gert að víkja af fasteigninni að Smiðjuvöllum 1, 300 Akranesi, og fjarlægja ummerki starfsemi sinnar innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum dagsektum að mati dómsins.

3.

Í öðru lagi krefst stefnandi þess að stefnda G-kk-þgf R. R-kk-þgf verði gert að þola dóm um framangreindar kröfur.

4.

Í þriðja lagi að stefnda Húsasmiðjunni ehf. verði gert að greiða honum 605.795 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. maí 2020 til greiðsludags.

5.

Í fjórða lagi að stefndu verði óskipt gert að greiða stefnda 1.093.661 krónu, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. maí 2020 til greiðsludags.

6.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu að skaðlausu að mati réttarins.

7.

Stefndi Húsasmiðjan ehf. krefst sýknu af kröfum stefnanda um að stefnda Húsasmiðjunni ehf. verði gert að víkja af fasteigninni að Smiðjuvöllum 1, 300 Akranesi, og að fjarlægja ummerki starfsemi sinnar innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum dagsektum að mati dómsins eða að kröfunum verði hafnað.

8.

Stefndi G-kk-nf R. R-kk-nf krefst sýknu af kröfu þess efnis að honum verði gert að þola dóm um framangreindar kröfur eða að þeim verði hafnað.

9.

Þá krefst stefndi Húsasmiðjan ehf. sýknu af kröfum stefnanda þess efnis að félaginu verði gert að greiða stefnanda 605.975 kr. auk dráttarvaxta.

10.

Þá krefjast stefndu báðir sýknu af kröfum stefnanda þess efnis að þeim verði óskipt gert að greiða stefnanda 1.093.661 kr. auk dráttarvaxta.

11.

Þá krefjast stefndu málskostnaðar að skaðlausu.

-------

12.

Aðalmeðferð málsins fór fram 27. október 2021 og hófst með vettvangsgöngu og svo framhaldi aðalmeðferðar í dómsal. Þar gáfu skýrslur stefnandi og stefndi G-kk-nf, ásamt B-kk-þgf J-kk-þgf H-kk-þgf, fyrrverandi rekstrarstjóra stefnda Húsamiðjunnar á Akranesi, sem gaf símaskýrslu frá Höfn, þar sem hann starfar fyrir Húsasmiðjuna sem sölumaður. Málið var dómtekið eftir málflutning sama dag.

13.

Í upphafi málflutnings leiðrétti lögmaður stefnanda kröfu samkvæmt þriðja kröfulið með vísan til ábendinga frá stefnanda og lækkaði kröfu sína um það sem nam virðisaukaskatti samkvæmt upphaflegri kröfu enda krafan skaðabótakrafa. Hefur verið tekið tillit til þess að framan við tilgreiningu á kröfum aðila.

14.

Í dómnum er vísað til stefnda Húsasmiðjunnar án aðgreiningar á því tímabili sem til umfjöllunar er þótt félagið hafi breytt um eigendur og leigutakinn sé með aðra kennitölu ásamt því að vera nú einkahlutafélag en ekki hlutafélag líkt og var í upphafi samninga aðila. Um þetta og rétta aðild stefnda Húsasmiðjunnar ehf. að málinu og þeim samningum sem um er deilt er enda enginn ágreiningur.

II. Málsatvik

15.

Lóðinni að Smiðjuvöllum 1, 300 Akranesi, var úthlutað til stefnanda og meðeigenda hans árið 1990. Lóðin er 3642,8 fermetrar og reistu sameigendurnir 222,6 fermetra atvinnuhúsnæði á henni. Eignaskiptasamningur var aldrei gerður um eignina og hafa eigendur hennar átt hana í óskiptri sameign. Húsinu hefur þó verið skipt í tvennt með einföldum spónaplötuvegg og hafa eigendur alla tíð hagnýtt húsið líkt og um eignarhlut hvors eiganda væri að ræða. Lóðinni hefur hins vegar aldrei verið skipt með sams konar hætti.

16.

Árið 2003 var lóðinni við húsið ráðstafað í leigu til fyrirrennara stefnda Húsasmiðjunnar til notkunar sem athafnasvæði við verslun félagsins að Esjubraut 47. Hvor eigenda fyrir sig gerði leigusamning við félagið, um leigu helmingshlutar lóðarinnar. Stefnandi leigði félaginu auk þess „sinn hluta“ hússins.

17.

Húsasmiðjan rekur verslun á Akranesi að Esjubraut 47 og hefur gert samkvæmt greinargerð undanfarin 20 ár.

18.

Þann 11. júlí 2003 var þannig undirritaður, sbr. framangreint, leigusamningur milli stefnanda og stefnda Húsasmiðjunnar þar sem stefnandi leigði Húsasmiðjunni sinn hlut af 50% iðnaðarhúsnæðis og lóð að Smiðjuvöllum 1, Akranesi, eins og greinir ítexta leigusamningsins.

19.

Lóðin að Smiðjuvöllum 1 liggur við lóðina að Esjubraut 47 og var tilgangur leigusamningsins, af hálfu Húsasmiðjunnar, að nýta húsnæði stefnanda að Smiðjuvöllum 1 undir grófvöru eins og steinull og lóðina undir gáma o. fl.

20.

Í samningnum kom fram að hið leigða væri í sameign leigusala, stefnanda, og B-kk-ef S-kk-ef og samþykkti hann leigusamninginn sem sameigandi leigusala að hinu leigða eins og áritað er í samninginn.

21.

Þá kom fram í 2. grein leigusamningsins að þegar eignaskiptasamningur hefði verið gerður og honum þinglýst skyldi leigusamningurinn gilda um þann hluta eignarinnar sem skráður yrði á leigusala eins og orðað var í samningnum. Fyrir liggur í málinu að slíkur eignaskiptasamningur hefur aldrei verið gerður.

22.

Í samningnum sagði að leigusali skyldi afhenda húsnæðið í því ástandi sem það var þá eins og ritað var og að leigutaki hefði kynnt sér og að skila ætti húsnæðinu í hendur leigusala í ekki lakara ástandi en hann tók við því að teknu tilliti til eðlilegs slits.

23.

Engin úttekt fór fram á hinu leigða í upphafi leigutímans og ekki kom fram í samningi að slíka úttekt skyldi framkvæma.

24.

Þann 17. ágúst 2007 gerði stefndi Húsasmiðjan leigusamning við hinn sameiganda lóðarinnar, sem er meðstefndi, um hans hluta lóðarinnar, en stefndi G-kk-nf R. R-kk-nf hafði þá eignast þann sameignarhluta. Leigusamningurinn var tímabundinn til 1. júlí 2013 og var orðað það skilyrði framlengingar hans að eignaskiptasamningur yrði gerður um fasteignina. Stefndi Húsasmiðjan lýsir þessu þó þannig að í báðum þeim leigusamningum sem stefndi Húsasmiðjan hafi gert upphaflega við sameigendur hafi leigusalar einfaldlega virst ásáttir um að eignaskiptasamningur yrði gerður þeirra á milli um fasteignina að Smiðjuvöllum 1.

25.

Þessi leigusamningur tók eingöngu til leigu á lóðinni, þ. e. útisvæði, en ekki til þess hluta húsnæðisins sem eigendur áttu í óskiptri sameign.

26.

Stefnandi undirritaði sérstaka yfirlýsingu 22. september 2007 um samþykki sitt fyrir leigusamningi þessum.

27.

Eftir að framangreindir leigusamningar voru gerðir hefur orðið breyting á eignarhaldi Húsasmiðjunnar og er rekstur félagsins nú á annarri kennitölu en skráð er á leigusamningana. Aðila greinir ekki á um að núverandi rekstraraðilar félagsins hafi yfirtekið réttindi og skyldur samkvæmt fyrrgreindum leigusamningum.

28.

Húsasmiðjan hélt, eftir að samningar runnu sitt skeið, áfram að hagnýta hið leigða og efna leigusamningana af sinni hendi og stofnuðust að mati stefndu því ótímabundnir leigusamningar í kjölfarið með vísan til 59. greinar laga nr. 36/1994.

29.

Gerðu leigusalar að sögn leigutaka engar athugasemdir við þá hagnýtingu eða við áframhaldandi leiguafnot Húsasmiðjunnar og héldu áfram að senda reikninga fyrir leiguafnot í samræmi við upphaflega leigusamninga.

30.

Stefndi G-kk-nf R. R-kk-nf beitti ekki ákvæði sem var í 2. grein leigusamnings hans við meðstefnda Húsasmiðjuna hvað það varðar að það yrði skilyrði fyrir áframhaldandi samningaviðræðum um leigu lóðar eftir lok leigusamningsins að samningar næðust milli hans og sameiganda hans um eignaskipti með vísan til viðauka 1, enda að sögn stefndu slíkt ekki skilyrði.

31.

Á árinu 2015 óskaði stefnandi eftir endurskoðun á leigusamningi sínum og stefnda Húsasmiðjunnar.

32.

Sendi hann uppkast að nýjum leigusamningi sem dagsettur var 9. maí 2015, en þar var ekki gert ráð fyrir að sameigandi hans samþykkti leigusamninginn. Ekki náðust samningar um áframhaldandi leigu þar sem Húsasmiðjan taldi kröfur vegna leigu úr hófi.

33.

Í mars 2017 mætti stefnandi á starfsstöð stefnda Húsasmiðjunnar á Akranesi og afhenti rekstrarstjóra stefnda, sem þá var B-kk-nf J-kk-nf H-kk-nf, reikninga fyrir leigu en þá hafði stefnandi einhliða hækkað leiguna umtalsvert. Stefndi Húsasmiðjan ehf. neitaði að greiða þessa reikninga enda þeir að mati félagsins ekki í samræmi við þann leigusamning sem í gildi var. Nam upphæð mánaðarleigu sem stefnandi sendi að sögn stefnda, t. d. vegna apríl 2017, 246.444 kr. en hefði átt að vera 151.577 kr.

34.

Í byrjun júní 2017 sagði stefnandi upp leigusamningi sínum við stefnda Húsasmiðjuna. Uppsögnin var með 12 mánaða uppsagnarfresti og átti að skila hinu leigða í síðasta lagi 1. júlí 2018. Þrátt fyrir rúman uppsagnarfrest hefur að sögn stefnanda gengið illa að fá hinu leigða skilað. Þannig hafi stefndi Húsasmiðjan aðeins rýmt lítinn hluta lóðarinnar og nýti í dag enn meirihluta hennar, utan þess sem beinlínis teljist til akstursleiðar að innkeyrsluhurðum hússins. Leigutaki kveðst hafa eftir uppsögn leitað eftir nýjum samningi en án árangurs.

35.

Hinn 31. janúar 2018 sagði stefnandi síðan upp samþykki sínu á leigusamningi stefndu um helming lóðarinnar.

36.

Í ljósi uppsagnarinnar kveðst stefndi Húsasmiðjan hafa dregið mjög úr umsvifum sínum á lóðinni að Smiðjuvöllum 1 og fjarlægt gáma og byggingarefni þannig að tryggt væri að stefnandi hefði full afnot af lóðinni kringum húsnæði sitt. Þá hafi, að sögn félagsins, húsnæðið verið tæmt og því komið í upphaflegt ástand, þ. e. sett upp snyrting og kaffiaðstaða.

37.

Þegar kom að afhendingu hins leigða, þ. e. húsnæðinu, neitaði stefnandi að taka við lyklum. Bar hann því m. a. við að ástand hins leigða væri ekki nægjanlega gott og vísaði á brotnar rúður og að innkeyrsluhurð væri illa farin. Jafnframt að afhending á lóð væri ekki ásættanleg, þar sem of mikið af rými stefnanda væri enn tekið undir starfsemi Húsasmiðjunnar.

38.

Stefndi Húsasmiðjan benti á að viðhald á ytra byrði væri alfarið á hendi stefnanda en samþykkti að skipta um brotnar rúður, en stefndi Húsasmiðjan staðhæfir að ekki hafi verið rúður í öllum gluggafögum við upphaf leigusamningsins frá 2003 heldur krossviðarplötur.

39.

Stefnandi fór ekki fram á úttekt á hinu leigða með vísan til húsaleigulaga.

40.

Að mati stefnda Húsasmiðjunnar var húsnæðið ekki í verra ástandi en stefnandi mátti búast við eftir rúm 15 ára leiguafnot.

41.

Vorið 2019 krafðist stefnandi þess að stefndi Húsasmiðjan ehf. yrði borinn út af lóðinni og hún afhent stefnanda með beinni aðfarargerð. Með úrskurði Héraðsdóms Vesturlands 28. júní 2019 í málinu nr. A- 6/2019 var kröfunum hafnað og ákvað stefnandi að una þeim úrskurði.

42.

Eftir að úrskurður Héraðsdóms gekk óskaði lögmaður stefnanda eftir fundi með lögmanni stefnda Húsasmiðjunnar. Setti hann þar fram ákveðnar tillögur sem lögmaður stefnda Húsasmiðjunnar bar undir forsvarsmenn félagsins.

43.

Ekki var fallist á þær tillögur sem lögmaður stefnanda lagði fram enda taldi Húsasmiðjan sig ekki bæra til að semja beint við stefnanda heldur þyrfti aðkomu sameiganda stefnanda.

44.

Eftir að leigusamningi stefnanda við stefnda Húsasmiðjuna lauk leigði stefnandi út sameignarhluta sinn, þ. e. hluta fasteignarinnar og lóð, til bifreiðaverkstæðis. Samkvæmt framburði stefnanda fyrir dómi tóku nýir leigjendur við hinu leigða í byrjun árs 2019.

45.

Stefndi G-kk-nf lýsir samskiptum sínum og stefnanda eftir að stefnandi hafði leigt út sinn hluta sameignarinnar og hann kvartað um staðsetningu girðinga. Hann og stefnandi hafi hist og orðið ásáttir um hvernig skipta ætti afnotum af lóðinni og rissað upp samkomulag þess efnis. Þetta hafi verið gert á fundi í desember 2018. Stefnandi kannast við fundinn en ekki að samkomulag hafi náðst um skipulag á lóðinni, m. t. t. aðkomu hans og aðstöðu Húsasmiðjunnar.

46.

Var þetta samkomulag að sögn stefndu m. a. gert þar sem stefnandi hafi verið búinn að leigja út sameignarhluta sinn til bifreiðaverkstæðis. Stefnandi hafi þá þegar sett timburstaura við þann hluta lóðarinnar sem hann hafi talið að honum tilheyrði hvað afnot varðaði og hafði þar með helgað sér ákveðna hluta lóðarinnar, en án samþykkis sameiganda síns, stefnda G-kk-ef. Með samkomulaginu taldi stefndi G-kk-nf skiptingu vera staðfesta formlega og handsalaða. Hafi m. a. verið ákveðið að girðing sem var á vegum stefnda Húsasmiðjunnar yrði færð og hafi það þá þegar verið gert.

III. Málsástæður og lagarök stefnanda

47.

Stefnandi byggir aðalkröfu sína í fyrsta lagi á því að eigi síðar en 1. júlí 2018 hafi stefnda Húsasmiðjan átt að skila hinni leigðu lóð til stefnanda, enda hefði hann með skýrum hætti sagt upp leigusamningi sínum við stefnda með erindi 6. júní 2017, með árs uppsagnarfresti.

48.

Stefndi hafi skilað húsnæðinu allt of seint og hafi í raun aldrei skilað þeim lóðarhluta sem hann leigði einnig af stefnanda samkvæmt leigusamningi þeirra.

49.

Samningi stefnda Húsasmiðjunnar við stefnanda hafi með skýrum hætti verið sagt upp og stefnandi mátt treysta því að stefndi rýmdi eignina og skilaði henni við lok leigumálans. Með því að rýma ekki eignina og ljúka afnotum lóðarinnar nema að litlum hluta, sem og að hamla með öllu eðlilegri aðkomu að þeim hluta sem ekki hafi verið nýttur af honum áfram, með því að girða af aðkomuna frá götu, telur stefnandi Húsasmiðjuna í raun ekki hafa skilað lóðinni í réttu horfi í framhaldi af því að honum hafi borið að víkja af eigninni.

50.

Stefnandi byggi aðalkröfu sína í öðru lagi á því að stefndi Húsasmiðjan geti ekki leitt réttindi yfir lóðinni af leigusamningi við stefnda G-kk-þf R. R-kk-þf, eftir að hann hafi sagt upp samþykki sínu fyrir þeirri ráðstöfun með réttum uppsagnarfresti. Fasteignin að Smiðjuvöllum 1 sé í óskiptri sameign og af því leiði að hvorugur eigandi fasteignarinnar geti ráðstafað henni í leigu án samþykkis hins. Slíkt samþykki stefnanda liggi ekki fyrir.

51.

Stefnandi hafi gefið samþykki sitt fyrir leigusamningi sem gerður hafi verið milli stefnda G-kk-ef og stefnda Húsasmiðjunnar 17. ágúst 2007. Sá samningur hafi verið tímabundinn til 1. júlí 2013. Samkvæmt 2. gr. samningsins hafi það verið skilyrði og forsenda áframhaldandi leigu eftir lok samningstímans að samningar tækjust milli sameigenda og eignaskiptasamningur yrði gerður um fasteignina. Þetta skilyrði framlengingar leigusamningsins hafi auk þess verið áréttað í viðauka við leigusamninginn, sem kynntur hafi verið og undirritaður af stefnda Húsasmiðjunni, stefnda G-kk-þgf og stefnanda.

52.

Vegna ágreinings milli eigenda fasteignarinnar um skiptingu og nýtingu hennar hafi eignaskiptasamningur aldrei verið gerður. Sé fasteignin því enn í óskiptri sameign. Skilyrði framlengingar samningsins hafi því ekki gengið eftir. Áframhaldandi leiga lóðarinnar til stefnda Húsasmiðjunnar sé því á nýjum forsendum, sem ekki hafi verið samið um við stefnanda. Stefnanda sé ekki kunnugt um forsendur núverandi samkomulags stefndu en ekki hefur verið óskað eftir samþykki hans fyrir því. Samþykki stefnanda hafi því runnið út 1. júlí 2013, á sama tíma og leigusamningur milli stefndu.

53.

Einhvers konar „þegjandi samþykki“ stefnanda fyrir áframhaldandi útleigu lóðarinnar af hálfu stefnda G-kk-ef til stefnda Húsasmiðjunnar verði ekki túlkað rúmt og með þeim afleiðingum að stefnandi geti ekki, með hliðsjón af stjórnarskrárvörðum eignarrétti sínum, sagt upp leigjendum á fasteign sinni eða samþykki sínu við ráðstöfun stefnda G-kk-ef á hluta hinnar óskiptu sameignar.

54.

Með tölvupósti 31. janúar 2018 hafi stefnandi með formlegum hætti sagt upp samþykki sínu fyrir leigu helmings lóðarinnar til stefnda Húsasmiðjunnar og krafist þess að lóðin yrði rýmd eigi síðar en innan árs. Með réttu hafi stefndi Húsasmiðjan því átt að rýma lóðina að fullu fyrir 1. febrúar 2019. Slíkt hafi ekki verið gert, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir og áskoranir stefnanda.

55.

Þrátt fyrir að stefnandi hafi áður verið samþykkur leigu til stefnda Húsasmiðjunnar geti hvorugum stefndu dulist að slíkt samþykki sé ekki lengur til staðar og hafi þeim mátt vera það ljóst í janúar 2018.

56.

Stefnandi krefst þess að stefnda G-kk-þgf verði gert að þola dóm um aðalkröfu stefnanda. Vegna réttarfarsreglna um aðild sé stefnanda nauðsynlegt að gera þessa kröfu enda liggi fyrir að stefndi G-kk-nf kærir sig ekki um að standa að þessu dómsmáli með stefnanda.

-------

57.

Önnur krafa stefnanda byggist á því að þegar leigusamningi stefnanda við stefnda Húsasmiðjuna hafi lokið hafi komið í ljós miklar skemmdir sem orðið höfðu á húsnæðinu á samningstímanum.

58.

Af hálfu stefnda Húsasmiðjunnar hafi viðgerðir verið unnar seint og illa þrátt fyrir að uppsagnarfrestur hafi verið rúmur, samtals 12 mánuðir. Hafi stefndi Húsasmiðjan því haft nægan tíma til þess að gera við húsið fyrir afhendingu. Þá segi í 7. gr. fyrrgreinds leigusamnings aðila að leigutaki skuli skila húsnæðinu í ekki lakara ástandi en hann tók við því að teknu tilliti til eðlilegs slits. Þegar hafi átt að taka við húsnæðinu hafi komið í ljós að nánast allar rúður voru brotnar, innkeyrsluhurð verið beygluð eftir ákeyrslu, loftaklæðning með götum eftir lyftara, auk þess sem víða hafi verið göt í veggjum, (pússningu og einangrun) eftir lyftaragaffla. Illa hafi gengið að fá stefnda Húsasmiðjuna til þess að gera við húsnæðið og þrátt fyrir ríflegan uppsagnarfrest hafi stefndi ekkert undirbúið viðgerðir og viðskilnað húsnæðisins í samræmi við samning aðila. Við hafi tekið bið eftir gleri, iðnaðarmönnum og viðgerðum og hafi húsnæðið ekki verið afhent fyrr en um mánaðamótin nóvember/desember 2018. Þá hafi komið í ljós að hitakerfi hússins virkaði ekki og hafi stefnandi sjálfur á endanum þurft að bera kostnað af viðgerðum á því.

59.

Hinn 19. júlí 2018 hafi verið áréttað við Húsasmiðjuna að litið væri svo á að húsnæðinu hefði ekki verið skilað, með vísan til fyrrgreindra skemmda, enda væri húsnæðið ekki útleiguhæft í ljósi ástands þess. Hinn 10. ágúst 2018 hafi lögmaður Húsasmiðjunnar staðfest að hinu leigða yrði komið í samt lag. Lögmaður stefnda Húsasmiðjunnar hafi áréttað það jafnframt í tölvupósti 13. ágúst 2018 þar sem sagði: „Þetta verður allt unnið sem þarf að laga og nýtingu hagað þannig að inn [sic] umbjóðandi hafi ekki ama af.“ Hafi stefnandi því staðið í þeirri trú að stefndi Húsasmiðjan væri sammála að hinu leigða hefði ekki verið skilað með fullnægjandi hætti. Í samskiptum aðila í nóvember 2018 sé því hins vegar haldið fram af hálfu stefnda Húsasmiðjunnar að hinu leigða hafi verið skilað með fullnægjandi hætti 1. júlí 2018. Stefndi Húsasmiðjan hafi endursent reikninga vegna húsaleigu fyrir þann tíma sem sannanlega hafi tekið að koma hinu leigða í ásættanlegt ástand og neitað að greiða húsaleigu.

60.

Í ljósi þess að stefnanda hafi verið ómögulegt að nýta húsnæðið meðan á viðgerðum stóð krefst hann því greiðslu skaðabóta úr hendi stefnda Húsasmiðjunnar sem svari til fimm mánaða leigu, frá 1. júlí til 29. nóvember, en það sé sá tími sem afhending hússins hafi sannanlega dregist.

61.

Fjárhæð kröfunnar svari til þeirrar fjárhæðar sem stefndi Húsasmiðjan hafði greitt stefnanda vegna afnota af hinu leigða samkvæmt leigusamningi þeirra.

62.

Stefnanda sé heimilt að hafa uppi þessa kröfu á hendur stefnda í málinu enda séu skilyrði kröfusamlags uppfyllt, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

63.

Stefnandi telur sig hafa sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þessa, sem og í hverju tjón hans felist og hver tengsl tjónsins séu við málsatvik. Þá telur stefnandi öll skilyrði skaðabóta skv. almennu sakarreglunni til staðar, tjóninu hafi verið valdið með saknæmum og ólögmætum hætti, enda stefndi Húsasmiðjan ekki skilað húsnæðinu á réttum tíma í réttu umsömdu ástandi skv. fyrirliggjandi leigusamningi. Með því hafi stefndu valdið stefnanda augljósu tjóni, enda hafi hann ekki getað hagnýtt eignina sjálfur og/eða til áframhaldandi útleigu. Hin ólögmæta háttsemi stefnda hafi því augljóslega verið til þess fallin að valda stefnanda því tjóni sem hann hafi rökstutt, og standi í beinu sambandi við háttsemi hans.

-------

64.

Kröfu um skaðabætur vegna afnotamissis lóðarinnar eftir að samningssambandi stefnanda og stefnda Húsasmiðjunnar lauk og rýma skyldi lóðina skv. uppsögn á samþykki vegna samnings stefndu byggir stefnandi á því að honum hafi verið ómögulegt að hagnýta hálfa lóðina með nokkrum hætti frá því að leigusamningi hans við stefnda Húsasmiðjuna lauk. Þannig hafi stefndi Húsasmiðjan ekki vikið af helmingi lóðarinnar líkt og forsvarsmenn þess hafi haldið fram heldur nýti félagið í dag u. þ. b. ¾ hluta lóðarinnar, utan þess sem beinlínis teljist til akstursleiðar að húsinu. Ekki sé aðkoma frá götuhlið lóðarinnar að þeim fjórðungi lóðarinnar sem stefndu hafi skilið eftir til ætlaðra afnota fyrir stefnanda, enda hafi stefndi Húsasmiðjan, í samráði og samvinnu við stefnda G-kk-þf, girt af alla götuhlið lóðarinnar utan þess sem beinlínis teljist til akstursleiðar að húsinu. Afnot stefnda Húsasmiðjunnar af lóðinni séu stefnanda til tjóns og ama.

65.

Í samskiptum við stefnanda vísi stefndu hvor á annan og haldi því fram að stefndi G-kk-nf hafi fullt umboð til þess að ráðstafa lóðinni í leigu, og láti eins og samþykki stefnanda þurfi ekki lengur. Af samskiptum aðila og gögnum sé ljóst að stefndi Húsasmiðjan hagnýti lóðina samkvæmt fyrirmælum stefnda G-kk-ef.

66.

Fjárhæð kröfunnar svari til þeirrar fjárhæðar sem stefndi Húsasmiðjan hafi greitt stefnda G-kk-þgf fyrir „hans helming“ lóðarinnar. Stefnandi krefst greiðslu frá því að stefndi Húsasmiðjan skilaði loksins húsnæðinu 29. nóvember 2018, fimm mánuðum eftir lok uppsagnarfrests, til útgáfu stefndu. Séu það samtals 18 mánuðir.

67.

Vísað er til meginreglna eignarréttar um óskipta sameign. Um varnarþing vísast til 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um aðild vísast til 1. mgr. 18. gr. og 1. mgr. 19. gr. laganna og til 1. mgr. 27. gr. um kröfusamlag.

IV. Málsástæður og lagarök stefndu

68.

Stefndi Húsasmiðjan byggir á því að sýkna beri félagið af þeirri kröfu að félaginu beri að víkja af fasteigninni með vísan til aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga 91/1991.

69.

Ekkert samningssamband sé þannig á milli stefnanda og Húsasmiðjunnar. Stefnandi byggi dómkröfur sínar á því að hann hafi haft heimild til að segja upp leigusamningi sem hann eigi enga aðild að. Stefnandi geti ekki vísað til þess að uppsögn hans á samþykki hans á leigusamningi, sem sé milli sameiganda hans og þriðja aðila, varði niðurfellingu eða ógildi þess samnings.

70.

Uppsögn á samþykki sameiganda á samningi sem annar sameigandi geri við þriðja mann geti ekki bundið þann aðila, þ. e. stefnda Húsasmiðjuna þannig að sá leigusamningur sem til staðar sé milli stefndu falli þar með niður.

71.

Með sama hætti sé ekki hægt að byggja á því að stefndi G-kk-nf þurfi að þola dóm fyrir kröfum sem sýkna beri af.

72.

Ef ekki er fallist á aðildarskort varðandi þessar kröfur er þess krafist af báðum stefndu að aðalkröfu verði allt að einu hrundið.

73.

Því sé alfarið mótmælt að húsnæðinu og lóðinni, eins og stefndi riti í stefnu, hafi ekki verið skilað á tilsettum tíma. Þá sé það beinlínis rangt að stefndi Húsasmiðjan hafi girt af aðkomu frá götunni og hamlað þannig eðlilegri aðkomu að lóðinni frá götunni og hamlað stefnanda nýtingu og aðkomu að öðru leyti.

74.

Enda sé það svo að stefnandi leigi í dag út sinn hluta húsnæðisins og lóðina þar í kring, og hafi sjálfur afmarkað hluta lóðarinnar með trédrumbum, sem virðist, að því er best verði séð, hindra aðkomu að hluta lóðarinnar sem liggi að húsnæði því sem stefnandi leigi sjálfur út.

75.

Engar sannanir liggi fyrir þeim atvikum og málsástæðum sem stefnandi setji fram hvað þetta varði aðrar en ljósmyndir sem sýna eigi hefta aðkomu og aðgengi að því er virðist, sem þó standist engan veginn.

76.

Stefndi Húsasmiðjan ehf. sé með gildan leigusamning um leigu lóðarinnar að Smiðjuvöllum 1, Akranesi, við G-kk-þf R. R-kk-þf, annan stefndu í málinu. Þar hagnýti stefndi G-kk-nf sameignarhluta sinn og leigi hann út, eingöngu lóðina, ekki húsnæði.

77.

Ljóst sé að upphaflegir leigusamningar hafi verið þannig úr garði gerðir að samþykki sameiganda hafi legið fyrir þegar þeir voru undirritaðir og ekkert komi fram um að ef upphaflegt samþykki yrði afturkallað þá ylli það niðurfellingu eða ógildi samninganna. Íþyngjandi ákvæði sem valdið geti ógildi eða uppsögn óbeinna eignarréttinda eins og leigusamninga þurfi að vera skýr og koma fram í samningi ef slík ákvæði eigi að hafa gildi. Stefnandi beri allan halla af því að hafa ekki sett slíkt ákvæði í leigusamning sinn.

78.

Með samþykki sínu á þann leigusamning sem nú sé til staðar milli stefndu hafi stefnandi verið að samþykkja gildi þess samnings og einnig að samþykkja og viðurkenna að afnotin væru honum bagalaus.

79.

Með þessu samþykki hafi stefnandi lýst því yfir að sú grunnregla gilti, sem sameigendum sé talin heimil, varðandi nýtingu og ráðstöfun sameignarhluta sinna.

80.

Til að afturkalla slíkt samþykki, t. d. með vísan til breyttra forsendna, þá þurfi stefnandi að sanna að aðstæður hafi breyst frá því að samþykki var veitt, eða aðrar ástæður séu fyrir hendi sem réttlætt geti afturköllun eða ógildi gildandi samþykkis og þeirra samninga sem til staðar séu.

81.

Málshöfðun þessi geti ekki talist réttur grundvöllur fyrir stefnanda að sækja rétt sinn gagnvart sameiganda sínum hvað þá leigutaka sameigandans.

82.

Þá sé ljóst að sameigendur hafi stefnt að því að gera með sér eignaskiptasamning um lóðina að Smiðjuvöllum 1, og hafi það væntanlega verið ástæða þess að ákvæði um slíkt hafi verið sett inn í viðauka sem gerður hafi verið, en ítrekað sé að sú yfirlýsing hafi verið einhliða gefin út af stefnda G-kk-þgf og kynnt stefnanda.

83.

Ef það hefði verið vilji beggja sameigenda og samkomulag tekist um að hinn sameigandinn hefði getað sagt upp samþykki sínu fyrir leigusamningi hins, með þeim afleiðingum að samningar féllu þar með niður, hefði slíkt þurft að koma skýrlega fram og þá hefði stefndi Húsasmiðjan ehf. þurft að samþykkja að gangast undir slíka kvöð þar sem réttindi stefnda Húsasmiðjunnar sem leigutaka hefðu þá verið skert.

84.

Stefnandi veitti samþykki sitt fyrir hagnýtingu stefnda G-kk-ef á sameignarhluta hans með staðfestingu samnings þar um. Til að rifta eða ógilda slíkan samning af hálfu stefnanda sem sameiganda þurfi að höfða mál til að rifta þeim samningi eða ógilda.

85.

Nýting stefnda G-kk-ef á sameignarhluta sínum hafi ekkert breyst frá því að stefnandi gaf samþykki sitt fyrir þeim samningi við stefnda Húsasmiðjuna í upphafi. Ekkert hafi breyst hvað nýtinguna varði. Aðgerðaleysi stefnanda frá 2007 sé einnig algjört. Aldrei hafi verið gerðar athugasemdir við nýtinguna fyrr en í febrúar 2019, löngu eftir að stefnandi sagði upp leigusamningi sínum við stefnda Húsasmiðjuna.

86.

Stefndu vísa til sjónarmiða um að nýting og ráðstöfun sameignar, án samþykkis annarra sameigenda, geti verið heimil að uppfylltum einkum þremur skilyrðum. Í fyrsta lagi sé öll nýting heimil sem ekki sé bagaleg fyrir aðra sameigendur. Í öðru lagi sé heimil nýting ef gengið hafi verið út frá því við stofnun að nýting eða ráðstöfun væri heimil eða nýting beinlínis tilgangur stofnunar sameignar. Í þriðja lagi sé heimilt að gera ráðstafanir á sameign til að koma í veg fyrir skemmdir. Dómstólar hafi með dómum sínum staðfest þessar fræðikenningar.

87.

Ljóst sé að nýting stefnda G-kk-ef sé ekki bagaleg fyrir sameiganda hans, og þá hafi verið gengið út frá því við stofnun þeirra leigusamninga sem gerðir hafi verið á sínum tíma að honum væri heimilt að nýta og ráðstafa eignarhluta sínum með samningi sem sameigandi hans og stefnandi málsins hefði samþykkt.

88.

Þá sé það stjórnarskrárvarinn réttur eigenda fasteigna að fá að nýta eignarrétt sinn. Allar takmarkanir á nýtingu eignarréttinda beri að skýra þröngt og þurfi almannahagsmunir eða aðrir mikilvægir hagsmunir að vera fyrir hendi svo að þetta sé tækt.

89.

Þá hafi stefnandi sjálfur með háttsemi sinni, þ. e. með því að leigja út sameignarhluta sinn, ekki bara lóðarhlutann, heldur einnig fasteign þá sem sé í sameign hans og stefnda G-kk-ef, samþykkt í verki að sameigendum sé heimil nýting sameignarhluta sinna með þessum hætti. Stefnandi gangi mun lengra en stefndi G-kk-nf í hagnýtingu síns eignarhluta þar sem hann leigi ekki bara út lóðina heldur einnig sameignarhluta fasteignarinnar sem sé á lóðinni. Þetta geri hann þrátt fyrir að húsnæðið henti ekki þeirri starfsemi sem um ræði.

90.

Við mat á þeim nýtingarrétti sem falli undir sameign sé ekki hægt að horfa til einstaklingsbundinna viðhorfa eða sjónarmiða hvers sameiganda heldur þurfi að horfa til almennra sjónarmiða. Óvild í garð sameiganda geti ekki talist til almennra sjónarmiða þegar meta eigi slíka hagsmuni.

91.

Þá benda stefndu á að stefnandi hafi ekki sagt upp samþykki sínu um leiguafnotin gagnvart sameiganda sínum, stefnda G-kk-þgf, heldur hafi uppsögn samþykkisins verið beint að stefnda Húsasmiðjunni ehf. sem leigutaka. Slík uppsögn geti ekki bundið stefnda G-kk-þf R. R-kk-þf að mati stefndu.

92.

Með háttsemi sinni hvað þetta varði sé vart hægt að túlka framferði stefnanda og viðhorf öðruvísi en svo að sameigendum sé heimil nýting sameignarinnar án samþykkis hins með þeim hætti sem við eigi um Smiðjuvelli 1 og hann sjálfur viðhafi gagnvart sameiganda sínum.

93.

Það sé eðlileg og sanngjörn krafa beggja sameigenda eignarinnar að hagnýta eign sína enda sé slík hagnýting ekki til baga fyrir hinn.

-------

94.

Kröfu stefnanda á hendur stefnda Húsasmiðjunni um greiðslu á leigu með vísan til upphaflegs leigusamnings aðila sem samsvari leiguafnotum vegna fimm mánaða leigu eftir að leigusamningi lauk sé hafnað. Stefndi Húsasmiðjan hafi ávallt hafnað því að hinu leigða hafi ekki verið skilað á réttum tíma, en stefnandi hafi hins vegar neitað að taka við lyklum. Þá hafi stefndi endursent reikninga fyrir þessi meintu afnot.

95.

Stefndi Húsasmiðjan hafnar alfarið þeim tilvísunum og málsástæðum sem dómkrafa þessi byggist á, en um sé að ræða skaðabótakröfu og þurfi stefnandi því að sýna fram á að öll skilyrði almennu skaðabótareglunnar séu uppfyllt, en það hafi hann langtífrá gert.

96.

Stefndi hafi skilað húsnæðinu sem hann hafi haft til afnota samkvæmt leigusamningi á umsömdum tíma í lok júní 2018.

97.

Öllum fullyrðingum stefnanda um ástand hins leigða sé mótmælt og sjónarmiðum hans um skil á hinu leigða hafnað.

98.

Rétt sé að rúður hafi verið brotnar, en rangt að nánast allar rúður hafi verið brotnar og innkeyrsluhurð verið beygluð eftir ákeyrslu. Rétt sé að þrjár rúður hafi verið brotnar og klæðing verið laus frá innkeyrsludyr. Allt viðhald utanhúss hafi á leigutímanum verið á ábyrgð stefnanda sem leigusala.

99.

Ef ástand hins leigða hafi verið með þeim hætti sem stefnandi haldi fram í stefnu þá hefðu væntanlega átt að koma fram athugasemdir í þá veru í því uppkasti að leigusamningi sem stefnandi lét sjálfur útbúa og sendi stefnda Húsasmiðjunni en svo hafi ekki verið.

100.

Stefndi Húsasmiðjan ehf. hafi samþykkt, umfram skyldu, ýmsar lagfæringar á húsnæðinu, að kröfu stefnanda. Stefnanda hafi verið í lófa lagið að kalla til úttektar á húsnæðinu í lok leigusamnings. Það hafi hann ekki gert og beri því allan halla þar af hvað varðar sönnunarskort á ástandi hins leigða við skil húsnæðisins.

101.

Þá sé ljóst að húsnæðið hafi ekki verið í verra ástandi en búast mátti við eftir 15 ára leigutíma og eðlilega notkun enda húsnæðið verið leigt út sem vörugeymsla.

102.

Stefnandi hafi ekki fylgt eftir innheimtu á meintri ógreiddri fimm mánaða leigu og að mati stefnda hafi stefnandi þar með viðurkennt að hann ætti ekki rétt á neinum slíkum kröfum, og hafi tapað sökum tómlætis og athafnaleysis þeim kröfum ef þær þá voru til staðar í upphafi, sem þó er mótmælt.

-------

103.

Kröfu stefnanda um skaðabætur vegna afnotamissis lóðarinnar er mótmælt af báðum stefndu sem röngum og ósönnuðum.

104.

Kröfur stefnanda undir þessum lið byggist á því að honum hafi verið ómögulegt að hagnýta hálfa lóðina með nokkrum hætti frá því að leigusamningi hans við stefnda Húsasmiðjuna lauk.

105.

Farið sé rangt með málavexti af stefnanda hvað þennan lið varði. Starfsmenn Húsasmiðjunnar hafi t. d. aldrei „ítrekað hafnað með öllu“ að færa til girðingar. Staðhæfing þessi sé röng.

106.

Stefnandi sundurliði kröfur sínar með vísan til þess að krafist sé greiðslu á 50% sannanlegs leigugjalds sem stefndu hafi gert upp sín á milli vegna 50% lóðarinnar, eins og ritað sé í stefnu. Stefndu mótmæla kröfum stefnanda hvað þennan kröfulið varðar sem tilhæfulausum, röngum og algerlega ósönnuðum.

107.

Um sé að ræða kröfu byggða á almennu skaðabótareglunni og ljóst að þær málsástæður sem stefnandi byggir á hvað þennan kröfulið varði standist ekki og séu einnig ósannaðar.

108.

Þá sé því haldið fram í stefnu að starfsmenn stefnda Húsasmiðjunnar hafi farið eftir ströngum fyrirmælum stefnda G-kk-ef hvað nýtingu varði eins og ritað sé í stefnu. Húsasmiðjan hafi ávallt verið reiðubúin að færa til girðingar svo að sátt um nýtingu myndi nást. Í því sambandi sé rétt að taka fram að um lausar girðingar sé að ræða sem auðvelt sé að færa til. Þessar girðingar hafa þann tilgang að aftra þjófnaði af svæðinu.

109.

Húsasmiðjan hefur lýst því yfir að komi sameigendur sér saman um breytta legu girðinga verði þær færðar til, líkt og gert hafi verið á sínum tíma og hægt sé að gera aftur.

110.

Þá hafi stefnandi sjálfur afmarkað hluta lóðarinnar að Smiðjuvöllum 1, í þeim tilgangi að hefta aðgang að þeim afmarkaða hluta sem hann hafi þannig sjálfur sett öðrum skorður við. Hafi stefnandi sett upp trjádrumba sem valdi því að enginn nema aðilar á hans vegum geti nýtt sér það svæði lóðarinnar sem sé afmarkað af drumbunum.

111.

Stefndu mótmæla leigugjaldi og sjá ekki þær forsendur sem það byggist á. Sú fjárhæð sem stefnandi miði við, þ. e. 35.000 kr., sé ekki 50% af leigufjárhæð í þeim leigusamningi sem sé til staðar milli stefndu í málinu. Þá sé grunnvísitala miðuð við janúar 2007, án stoðar.

112.

Hvernig stefnandi finni út að hann geti ekki nýtt lóðina á neinn hátt, verandi með leigutaka á lóðinni og í húsnæðinu sem nýti lóðina að verulegu leyti, og hvernig fundið sé út að stefndi Húsasmiðjan nýti ¾ lóðarinnar sé með öllu ósannað og í raun óskiljanlegt að slíkar málsástæður og fullyrðingar séu settar fram án rökstuðnings eða sannana.

113.

Þá er vísað til þeirrar almennu reglu í skaðabótarétti að tjónþolum beri að draga úr tjóni sínu sé um slíkt að ræða en það hafi stefnandi að því er virðist ekki gert.

114.

Í máli þessu virðist sem stefnandi reyni að valda sjálfum sér tjóni með því að loka af hluta aðgengis að lóðinni með trédrumbum og hefta með því aðgengi að þeim hluta lóðarinnar sem sé ónýttur.

115.

Hafi stefnandi tekjur af leigusamningi sínum ættu þær að dragast frá meintu tjóni hans sé einhver grundvöllur slíks fyrir hendi.

116.

Þá vísa stefndu til tómlætis og athafnaleysis stefnanda hvað þessar meintu kröfur varðar en þær komi fyrst fram í bréfi hans 24. apríl 2020 til stefndu, eða 22 mánuðum eftir leiguskil.

117.

Séu kröfur stefnanda að mati stefndu vanreifaðar og allar forsendur til að vísa kröfum þessum frá ex officio.

-------

118.

Stefndu vísa til almennra meginreglna eignarréttarins um sameign og til almennra sjónarmiða um nýtingu og ráðstafanir sameignarhluta. Þá er vísað til eignarréttarákvæðis stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, sbr. 72. grein stjórnarskrárinnar, lög nr. 33/1944. Vísað er til grunnreglna skaðabótaréttarins hvað varðar sönnun og orsakatengsl og annað sem að þeim grunnreglum snýr.

V. Niðurstaða

119.

Aðalkrafa stefnanda er afsprengi nokkurra ára deilna sameigenda um húsið sem stendur við Smiðjuvelli 1, á Akranesi þó fremur um þá lóð sem húsinu fylgir. Aðalkrafa stefnanda í málinu felur í sér afar íþyngjandi skyldu stefnda Húsasmiðjunnar sem kalla má í raun aðalstefnda eins og málið er lagt upp, þrátt fyrir að félagið leiði sinn rétt einungis af eignarrétti sameiganda stefnanda að fasteigninni. Dómurinn telur að vegna óbeinnar aðildar stefnda Húsasmiðjunnar að deilum sameigenda fasteignarinnar sem um ræðir og hagnýtingar félagsins á hluta sameignarinnar, sem er ótvíræð, sé ekki um að ræða slíkan aðildarskort að leiði þegar til sýknu stefnda Húsasmiðjunnar með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 sbr. að hluta nánari umfjöllun hér síðar.

120.

Þeirri meginmálsástæðu stefnanda að fallast beri á aðalkröfu hans gegn stefndu um að Húsasmiðjunni verði gert að víkja af eigninni þar sem félagið hafi ekki enn í dag skilað hinu leigða til stefnanda verður hafnað. Meginsjónarmið fyrir þeirri niðurstöðu eru rakin hér á eftir í umfjöllun um hvort í raun samskipti stefnanda við meðeiganda sinn, stefnda G-kk-þf R. R-kk-þf og réttarsamband þeirra varðandi óskipta sameign þeirra, eigi að leiða til þess að fallast beri á kröfuna, en dómurinn telur blasa við að sú umfjöllun verði að fylgjast að, enda lýtur krafan að því að stefnandi víki af allri hinni óskiptu sameign, en hana hefur Húsasmiðjan aldrei leigt af stefnanda einum. Einnig verður vísað til sömu röksemda og fram koma í umfjöllun um kröfu stefnanda til bóta vegna ófullnægjandi skila á hinu leigða í málsgreinum 146- 157.

121.

Dómurinn telur ekki hægt að líta öðruvísi á en að Húsasmiðjan hafi skilað stefnanda með fullnægjandi hætti þeirri eign sem félagið leigði af honum og leiði sinn rétt á lóðinni og hagnýti hana í dag eingöngu á grundvelli gildandi samnings við meðstefnda. Hvað sem öðru líður þá ber stefnandi sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi ekki fengið afhent til baka og til frjálsrar ráðstöfunar frá Húsasmiðjunni það sem hann hafi leigt félaginu á sínum tíma en einnig að hvaða leyti skorti þar á, en þá byrði hefur hann ekki axlað.

-------

122.

Það er meginregla að þegar eign er í óskiptri sameign eiga allir sameigendur í grunninn sama rétt til að nýta sér hana og að réttur hvers sameiganda nái til eignarinnar í heild. Af þeirri reglu leiðir eðli máls samkvæmt að nýting eins má ekki girða fyrir nýtingu annars eða annarra. Þarna hlýtur því að fara fram mat hverju sinni. Þegar kemur að ráðstöfun til þriðja manns hefur verið talið að ráðstöfun sameiganda til annars, svo sem með útleigu eins og hér um ræðir, sé heimil ef nýting þriðja manns á eigninni á grundvelli slíks samnings, væri eigandanum sjálfum heimil. Afnot leigutaka takmarkist þannig að meginstefnu til á sama hátt og afnot eigandans sjálfs og megi ekki skerða réttindi annarra sameigenda þannig að muni um. Þannig hefur verið orðuð sú regla að sameiganda er heimil sú nýting og ráðstöfun varðandi sameignina sem er öðrum meðeigendum að bagalausu. Á stundum hefur það verið úrslitaatriði í þeim efnum hvort sameigandi sem lýsir sig ósáttan við ráðstöfun annars hafi orðið fyrir fjártjóni. Þá er einnig horft til þeirrar starfsemi og nýtingar sem tíðkuð hefur verið auk þess sem gjalda verður varhug við að sameigandi ráðist í meiri háttar breytingar á nýtingu sameignar frá því sem gengið hafi verið út frá eða beinlínis samiðum.

123.

Sérstakt úrlausnarefni er síðan hvaða úrræði standa sameiganda til boða þegar hann telur brotið á sér í slíku eignarréttarsambandi.

-------

124.

Eigendur eignarinnar, sem mál þetta hverfist um, hafa aldrei gert skriflegan eignaskiptasamning þótt ráða megi að slíkt hafi lengi staðið til, og verða leiðbeiningar um lausn á deilu aðila því ekki sóttar í slíkan samning. Hins vegar hafa aðilar verið í sambandi í tengslum við sumar þeirra ráðstafana sem gripið hefur verið til.

125.

Upphaf afnota stefnda Húsasmiðjunnar á lóðinni má rekja til ársins 2003 þegar báðir þáverandi eigendur lóðarinnar stóðu að leigusamningi við félagið, þótt í sitt hvoru lagi væri. Stefnandi gekk lengra þá og leigði félaginu einnig 50% af húsinu, en sá hluti skyldi afmarkaður síðar með eignarskiptasamningi, en það hefur aldrei gengið eftir eins og fram er komið. Þáverandi sameigandi stefnanda samþykkti þennan samning með áritun sinni.

126.

Stefndi G-kk-nf gerði svo nýjan leigusamning við stefnda Húsasmiðjuna 17. ágúst 2007 eftir að hann eignaðist líkast til árið 2005 hlut B-kk-ef S-kk-ef, tengdaföður síns. Samningurinn skyldi gilda frá 2006 til 2013 og var samþykktur af stefnanda á sérstöku skjali 22. september 2007.

127.

Ágreiningslaust er að eftir þetta var stefndi Húsasmiðjan með leigusamning við báða eigendur eignarinnar til 1. júlí 2013. Ekki verður annað ráðið en að þau viðskipti hafi gengið snurðulaust og að leigusamningar beggja hafi framlengst sjálfkrafa allt þar til að stefnandi sendi uppsagnarbréf á stefnda Húsasmiðjuna 12. júní 2017 með tólf mánaða fyrirvara. Skil á hluta stefnanda skyldu því fara fram 1. júlí 2018.

128.

Með samningi aðila 2007 fylgdi ódagsett skjal sem merkt var „Viðauki 1.“ þar sem stefndi G-kk-nf lýsti því yfir gagnvart stefnda Húsasmiðjunni að hann væri ekki tilbúinn að gera leigusamning til lengri tíma en til 2013, nema samkomulag næðist um eignaskiptasamning. Stefnandi undirritaði skjalið til staðfestu því að það hefði verið honum kynnt. Af öðrum gögnum málsins og málatilbúnaði aðila verður ekki séð að þetta skjal sem stafaði frá stefnda G-kk-þgf geti skipt máli við úrlausn þessa máls eða haft einhver afgerandi áhrif á rétt stefnanda D-kk-ef í málinu, en fyrir liggur að stefndi G-kk-nf leigði sinn hluta áfram eftir 2013 þótt engum eignarskiptasamningi væri til að dreifa, og gerir enn. Útilokað er þannig að stefnandi geti byggt beinan rétt á þessu skjali, enda átti hann hvorki aðild að þeim gerningi né má draga af löggerningnum þá ályktun að honum hafi verið ætlað að skapa stefnanda einhver réttindi eða sé til þess fallinn að gera það.

129.

Stefnandi byggir á því að með tölvuskeyti 31. janúar 2018 til Húsasmiðjunnar hafi stefnandi sagt upp samþykki sínu fyrir leigu ráðstöfun meðeiganda síns og krafðist hann þess að stefndi Húsasmiðjan myndi rýma lóðina sem fyrst og eigi síðar en innan árs. Þessi tilkynning mun ekki hafa verið send á stefnda G-kk-þf.

130.

Í málinu liggur fyrir skjal sem ágreiningslaust er að eru drög að nýjum leigusamningi milli stefnanda D-kk-ef og stefnda Húsasmiðjunnar, sem var ljóslega ætlað að taka við af samningnum sem áður hafði gilt. Þar var gert ráð fyrir sama leiguandlagi, þ. e. húsnæði og lóð í óskiptri sameign og leigutíma til vors 2020. Stefnandi sýndi þannig áhuga fyrir áframahaldandi fyrirkomulagi á svæðinu.

131.

Í málinu er upplýst að stefnandi hefur sjálfur leigt út það húsnæði sem stefndi Húsasmiðjan leigði áður af honum, sem og hluta af lóð fyrir framan hið leigða.

-------

132.

Eins og að framan greinir þarf oftar en ekki að horfa á heildarmyndina þegar vega skal og meta hagsmuni sameigenda af hagnýtingu óskiptrar sameignar.

133.

Fyrir liggur að í á annan áratug að minnsta kosti nýtti stefnandi sjálfur eignina með nokkurn veginn sama hætti og stefndi G-kk-nf sameigandi hans og raunar gott betur þar sem hann leigði jafnframt stefnda Húsasmiðjunni einnig húsnæði sitt á lóðinni. Það felur jafnframt í sér hið augljósa að hann leit á hagnýtingu sameiganda síns stefnda G-kk-ef á sínum eignarhluta væntanlega sem sjálfsagða og eðlilega. Engar vísbendingar eru a. m. k. um neitt annað.

134.

Þá liggur fyrir í málinu og var staðfest með framburði beggja fyrir dómi, að eftir samninga sem sameigendur gerðu upphaflega við stefnda Húsasmiðjuna, þ. e. eftir 2003 og 2007, spurði hvorugur hinn um ráðstöfun á eignarhlut sínum. Þannig gripu eigendur til ýmissa ráðstafana án þess að leita eftir, hvorki fyrirfram né eftir á samþykki hins. Þó liggur fyrir að viðræður fóru fram í desember 2018 um afmörkun lóðar sem skyldi til ráðstöfunar fyrir stefnda Húsasmiðjuna eftir að stefnandi hætti að leigja félaginu og félagið skyldi þá framvegis einungis hafa aðstöðu á sameiginlegri lóð aðila í skjóli stefnda G-kk-ef á grundvelli leigusamnings við hann. Verður að telja þessi samskipti venjuhelguð milli aðila og þannig a. m. k. ekki hægt að líta svo á að skortur á samþykki sameiganda leiði þegar til þess að ráðstöfun teljist ólögmæt en jafnan hlýtur þessi háttur sameiganda að gefa þeim meira svigrúm en ella. Það svigrúm verður þó samt sem áður einungis innan þeirra marka sem að framan er lýst þannig að athafnir annars séu hinum að mestu bagalausar.

135.

Eftir að upp úr frekari samningum við Húsasmiðjuna slitnaði er þannig óumdeilt að stefnandi leigði út hluta af sínu húsi til nýs leigutaka ásamt aðstöðu á lóð. Stefnandi verður ekki skilinn öðru vísi samkvæmt framburði fyrir dómi, en að hann fengi hærri leigu frá nýjum leigutökum en hann fékk áður frá Húsasmiðjunni, en óljóst er þó hversu stórt svæði sé um að ræða á lóð og um heildar greiðslur vegna leigunnar, en það hefur ekki verið upplýst í málinu. Af gögnum er þó ljóstað leigutakar hafa ljóslega aðgang að svæði fyrir framan hið leigða húsnæði og út á götu. Fram er komið að stefndi G-kk-nf hefur ekki amast við leigusamningi stefnanda við umrædda aðila eða afnot þeirra og athafnir á svæðinu, heldur hafi þvert á móti verið að því er virðist í ágætu sambandi við þá aðila.

136.

Með vísan til framangreindrar sögu á útleigu sameigenda sitt í hvoru lagi á hinni óskiptu sameign, sem í seinni tíð hefur farið fram án þess að leitað hafi verið eftir samþykki hins, er erfitt að líta svo á að afnot og ráðstöfun þeirra hafi verið til baga fyrir hinn í samningssambandinu.

137.

Verður að líta svo á að sú skipan hafi að mestu leyti verið óumdeild, a. m. k. þannig að ekki kallaði á róttækar aðgerðir aðila svo að séð verði, allt þar til lögmaður stefnanda sendi stefnda Húsasmiðjunni tilkynningu 31. janúar 2018 með tölvuskeyti, um uppsögn á „samþykki stefnanda á ráðstöfun G-kk-ef R R-kk-ef á óskiptri sameign hússins, þ. e. leigu hluta lóðarinnar til Húsasmiðjunnar.“ Þetta var gert eftir því sem næst verður komist strax í kjölfar þess að samningar þessara aðila um hækkun húsaleigu, m. a. afturvirkt, sigldu í strand. Í málinu liggur fyrir að formleg uppsögn á þessu samþykki hefur enn í dag ekki borist stefnda G-kk-þgf, en augljóst má þó telja að honum hafi verið hún kunn.

138.

Dómurinn telur hins vegar á engan hátt hægt að líta svo á að með þessari tilkynningu til leigutaka meðeiganda stefnanda hafi fallið á hann einhver skylda til að víkja af fasteigninni. Varð það enda niðurstaða þessa dómstóls að hafnað var útburðarkröfu stefnanda sem byggðist einkum á þeim grunni. Kröfunni var hafnað sökum þess að henni hefði átt að beina jafnframt að stefnda G-kk-þgf með vísan til 2. ml. 2. mgr. 18. gr. laga um meðferð einkamála. Eins og að framan greinir ákvað stefnandi að una þessum úrskurði. Þótt í þessu máli stefnandi hafi nú stefnt jafnframt G-kk-þgf, sameiganda sínum til að þola dóm, breytir það ekki því að framangreint tölvuskeyti breytti þegar það var sent, í sjálfu sér í engu í grundvallaratriðum réttarstöðu stefndu í málinu og útilokað að líta svo á að sú yfirlýsing í raun þriðja aðila hafi haft þá réttarverkan gagnvart Húsasmiðjunni að félagið hefði misst allan rétt til efnda á samningi við annan aðila en þann sem yfirlýsinguna gaf. Hún hins vegar gaf þó vissulega skýrt til kynna, eins og áður segir, að stefnandi væri ósáttur við áframhaldandi dvöl Húsasmiðjunnar á lóðinni.

139.

Af vettvangsgöngu í upphafi aðalmeðferðar kom mjög skýrt fram, líkt og er gegnumgangandi í málatilbúnaði stefnanda sbr. og framburð hans fyrir dómi, að hann telur að einkum sá hluti sem ágreiningslaust er sýnist dómnum, að engin starfsemi sé á í dag, og jafnframt að stefnandi eigi afnotarétt á til að eitthvað sem gæti heitið sæmilegt jafnvægi sé á nýtingu sameigenda á hinni óskiptu sameign, sé honum ekki aðgengilegur. Stefnandi telur aðgerðir stefndu þannig útiloka hann frá því að komast að því svæði sem þó virðist ágreininglaust að hann hafi til ráðstöfunar. Um er að ræða svæði sem stendur norðvestan megin við húsið þ. e. fjarri götu. Byggir hann á því að honum sé þannig hamlaður aðgangur að því svæði sem þar er ónotað vegna þess svæðis sem óumdeilt er að Húsasmiðjan hefur afmarkað sér með girðingu samkvæmt heimild stefnda G-kk-ef. Þetta er svæði sem Húsasmiðjan hafði áður a. m. k. að hluta afnot af en vék af eftir samningslok við stefnanda.

140.

Ágreiningslaust er þannig að eftir nokkur samskipti haustið 2018 var haldinn fundur allra aðila málsins laugardaginn 8. desember 2018 þar sem mál vegna viðskilnaðar Húsasmiðjunnar virðast hafa verið frágengin nema hvað varðaði afmörkun á því svæði sem Húsasmiðjan ætti að hafa til afnota eftir að hafa einungis í höndum leigusamning við stefnda G-kk-þf. Stefndi G-kk-nf hefur lagt fram uppdrátt af því sem hann telur að hafi verið það svæði sem stefnandi D-kk-nf og allir aðilar hafi orðið ásáttir um eftir þennan fund. Stefnandi kannast við að þetta mál hafi verið til umræðu á þessum fundi sem og að daginn eftir hafi Húsasmiðjan fært starfsemi sína á lóðinni til líkt og fyrrverandi forsvarsmaður félagsins greindi frá fyrir dómi að hefði verið ráðist í strax í kjölfar fundarins.

141.

Burtséð frá því skjali sem fyrir liggur og stefndi G-kk-nf kveðst hafa teiknað upp eftir fund aðila en stefnandi kannast ekki við, liggur þó fyrir að aðilar hittust allir á fundi þennan laugardag, Húsasmiðjan færði girðingar sínar og athafnasvæði til daginn eftir fundinn eða þann næsta og sú staðsetning og afgirðing hennar er sú sama í dag og var afmörkuð eftir fundinn og henni er lýst að því er virðist á framlagðri teikningu stefnda G-kk-ef. Er ekki óvarlegt að ganga út frá því að þessari tilfæringar hafi verið viðbrögð við niðurstöðu fundarins. Þótt framburður stefnanda fyrir dómi hafi verið á þann veg að hann hafi aldrei samþykkt teikninguna eða staðsetningu girðingarinnar eftir færslu hennar, bendir ekkert til þess að hann hafi gert athugasemdir við þá færslu sérstaklega. Í tölvuskeyti lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu 4. febrúar 2019, eða um tveimur mánuðum eftir framangreindan fund er vísað til þess að G-kk-nf hafi á þeim fundi samþykkt að færa austurhluta girðingarinnar um 7- 8 metra til vesturs og Húsasmiðjan hafi strax framkvæmt það á mánudeginum. Ekki verður önnur ályktun dregin en að krafa í þessa veru hafi þá komið frá stefnanda. Í þessu sambandi athugast að útburðarmál það sem stefnandi höfðaði sama ár, var ekki bundið við ákveðinn hluta lóðarinnar sem Húsasmiðjan nýtti og meinta ranga afmörkun sem væri stefnanda til ama, heldur sneri það að því að félagið myndi víkja af allri lóðinni. Þá athugast einnig að stefnandi hefur aldrei lagt til útfærslu á því hvernig skipta mætti lóðinni þannig að hann gæti við unað. Krafan hefur ætíð líkt og í máli þessu, beinst að því að Húsasmiðjan víki af allri lóðinni miðað við framlögð gögn.

142.

Eftir stendur að raunverulegur ágreiningur aðila og það sem hægt væri að fallast á að gæti verið stefnanda til baga, er skert eða jafnvel útilokað aðgengi hans að lóðarskikanum í norðvesturhluta heildarlóðarinnar. Dómurinn getur ekki fallist á að þessi sé raunin og vettvangsganga sem og fjöldi ljósmynda sem liggja fyrir í málinu staðfesta að allt bendi til þess að þetta sé stefnanda og eftir atvikum mögulegum viðsemjendum hans hægðarleikur, að minnsta kosti örugglega ekki útilokað. Jafnframt bendir ekkert til þess að leigutakar húsnæðis stefnanda og hluta lóðarinnar setji sig á móti slíku aðgengi sem verður að telja miðað við aðstæður ólíklegt. Stefnandi kvaðst reyndar fyrir dómi ekki hafa séð ástæðu til að spyrja þá. Jafnframt liggur fyrir að leigusamningur við þessa aðila, var samkvæmt framburði stefnanda fyrir dómi gerður eftir fundinn í desember 2018 og eftir að girðingar voru færðar til. Stefnanda var því í lófa lagið að tryggja aðgengi að þessum lóðarparti ef hann taldi slíkt nauðsynlegt, sem allt bendir reyndar til að hafi ekki verið. Dómurinn telur því að virtum gögnum málsins að málsástæða um ómöguleika stefnanda í þessum efnum eigi hreinlega ekki við rök að styðjast.

143.

Það breytir hins vegar ekki því að dómurinn telur blasa við að stefndu hafi getað sýnt meiri samstarfsvilja varðandi þetta atriði sérstaklega og náð einhverju samkomulagi við stefnanda um betra aðgengi að baklóðinni, án þess að slíkt hefði komið niður á hagsmunum þeirra svo heitið geti. Þar mætti hugsa sér samkomulag um frekari hliðrun á girðingum sem afmarka athafnasvæði stefndu sem Húsasmiðjan bendir á að séu lausar og auðvelt að færa til. Þarna endurspeglast hins vegar einfaldlega sú kergja og óbilgirni sem upp er komin í samskiptum sameigendanna og þeir gangast báðir við.

144.

Það sem eftir stendur hins vegar þegar lagt er matá hagsmuni stefnanda og stefnda er að ef framangreind atvik máls og aðstæður á vettvangi eru virt, er ekki með sanngirni hægt að líta svo á að notkun stefnda G-kk-ef á sameigninni sé það bagaleg að réttlætt geti það mikla inngrip í hans réttindi sem myndi felast í því að fallast á aðalstefnukröfu málsins. Það blasir og við að inngrip í hagmuni Húsasmiðjunnar eru einnig mjög mikil án þess að séð verði að félagið hafi neitt það til saka unnið sem réttlæti slíka íþyngjandi niðurstöðu gagnvart félaginu sem sækir rétt sinn til fullgilds leigusamnings við annan eiganda sameignarinnar og horfir til áralangrar venju á svæðinu til þessarar nýtingar og þess að eigendur hafi ekki talið sig í seinni tíð a. m. k. þarfnast samþykkis frá hvor öðrum til slíkra ráðstafana. Hægt er að fallast á að í tilvikum þar sem mjög alvarlega er gengið á rétt sameiganda sé hægt að grípa til róttækra ráðstafana sem fela í sér að viðsemjandi sameiganda þurfi að sæta skerðingu á sínum réttindum jafnvel mjög alvarlegum skerðingum, samhliða því að samþykkt verði undanþága frá meginreglunni um ráðstöfunarheimild sameiganda sbr. framangreinda umfjöllun. Um slíkt tilvik má t. a. m. vísa til dóms Hæstaréttar í Hrd. 1946:362 sem stefnandi vísar til. Engar slíkar eða öllu heldur aðrar sambærilegar aðstæður eru uppi í máli þessu og standa engin lagarök til þess að mati dómsins að gera stefnda Húsasmiðjunni að víkja af allri lóðinni líkt og aðalkrafa stefnanda hljóðar upp á og verður félagið sýknað af þeirri kröfu.. Stefndi G-kk-nf verður þegar af þeirri ástæðu einnig sýknaður af kröfum um að þola slíkan dóm. Hvorugum stefnda verður þannig gert að sæta slíkri skerðingu á sínum beinu og óbeinu eignarréttinum þrátt fyrir þær takmarkanir sem á þeim réttindum hvíla almennt séð sbr. framangreint.

145.

Verður þá engin afgerandi afstaða tekin til þess hversu stóran hluta af hinni óskiptu sameign stefndu nýta eins og málum háttar í dag. Dómurinn telur gögn málsins gefa nokkuð eindregið til kynna að þar sé um meirihluta sameignarinnar að ræða í það minnsta í fermetrum talið. Því skal þó haldið til haga að engin afdráttarlaus mæling liggur frammi í málinu þessu til staðfestu. Hægt er að líta svo á að slík hagnýting ef rétt reynist geti ekki almennt séð gengið til lengri tíma vegna hagsmuna sameiganda og geti heldur ekki talist sanngjörn. Til að bregðast við slíkum ójöfnuði verður hins vegar að telja rétt að sameigandi jafni slíkt með öðrum úrræðum en því sem stefnandi hefur í máli þessu freistað að fá viðurkennt í aðalkröfu sinni, sbr. og umfjöllun um bótakröfu stefnanda hér síðar.

-------

146.

Stefnandi krefst þess að stefnda Húsasmiðjunni verði gert að greiða honum skaðabætur sem nemi leigugjaldi fyrir fimm mánuði á þeim grundvelli að eigninni hafi verið skilað fimm mánuðum of seint.

147.

Ágreiningslaust er að forsvarsmaður Húsasmiðjunnar á svæðinu þá, B-kk-nf J-kk-nf H-kk-nf, sem gaf skýrslu við aðalmeðferð, ætlaði að afhenda stefnanda lykla að húsnæðinu u. þ. b. á þeim tíma er það skyldi gert miðað við uppsögn stefnanda, eða í kringum mánaðarmótin júní- júlí 2018, en stefnandi neitað að taka við þeim sökum þess að skil stefnda væru ekki ásættanleg.

148.

Hins vegar er ágreiningur um hvort viðskilnaður leigutaka hafi verið slíkur að hafi hamlað því að stefnandi gæti leigt eignina áfram. Lögmaður stefndu kannast við, í tölvuskeyti 10. ágúst 2018, eftir áskoranir stefnanda, að koma þyrfti aðstöðunni í lag, m. a. að skipta um gler. B-kk-nf, rekstarstjóri Húsasmiðjunnar myndi sjá um þetta. Í svarskeyti lögmanns stefnanda sama dag, kom fram að húsaleiga yrði innheimt á meðan húsnæðinu væri ekki skilað í ásættanlegu horfi. Þremur dögum síðar svaraði lögmaður stefndu að allt yrði lagað sem þyrfti svo að stefnandi hefði „ekki ama af.“ Eftir skeyti frá lögmanni stefnanda sama dag m. a. um að uppgjör yrði að fara fram á ógreiddri leigu svaraði lögmaður stefndu því til að honum væri ókunnugt um að leiga væri vangoldin og að húsnæðið hefði þegar verið afhent.

149.

Leigusali verður talinn bera sönnunarbyrði fyrir því að hann eigi kröfur á hendur leigutaka vegna ófullnægjandi skila á leiguhúsnæði. Krafa stefnanda sem leigusala í máli þessu, sem hér er fjallað um, byggir á því að honum hafi verið ómögulegt að leigja út eignina. Fyrir þeirri staðhæfingu hlýtur stefnandi því einnig að bera sönnunarbyrði. Telja verður að það hafi blasað við stefnanda, sem naut aðstoðar lögmanns á þessum tíma, að tryggja sér sönnun um þetta atriði í ljósi þess að hann fullyrti a. m. k. þá að leigutaki biði þess að taka við eigninni. Það reyndar fer ekki alveg saman við framburð stefnanda við aðalmeðferð málsins, en var þó staðhæft strax af lögmanni stefnanda frá júlí 2018 eftir að Húsasmiðjan kveðst hafa afhent húsnæðið.

150.

Þótt fyrir liggi að Húsasmiðjan hafi líkast til allt fram í nóvember 2018 verið smátt og smátt að lagfæra húsnæðið liggur ekki fyrir hversu mikilla lagfæringa hafi verið þörf og raunar ekki hægt að skera úr um hvort skylda til viðgerða, eða eftir atvikum endurbóta, hafi ótvírætt hvílt á leigutaka samkvæmt efni leigusamnings eða venjum og miðað við lok fimmtán ára leigutíma, en stefndi Húsasmiðjan lýsir ágreiningi um það atriði og á þessu leikur að mati dómsins vafi. Af framburði fyrrnefnds B-kk-ef fyrir dómi kom þó nokkuð skýrt fram að talsvert mikilla úrbóta og eða lagfæringa hafi verið þörf.

151.

Þótt um atvinnustarfsemi hafi verið að ræða gilda húsaleigulög um samningssamband aðila að því leyti sem þeir sömdu beinlínis ekki um annað sbr. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, líkt og raunar var sérstaklega áréttað í samningi aðila. Stefndi vísar til þess að kröfur stefnanda vegna þessa kröfuliðar séu fallnar niður vegna tómlætis þar sem hann hafi ekki lýst bótakröfum sínum vegna skila leigutaka innan þeirra tímamarka sem kveðið er á um í 64. gr. laganna, þ. e. innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis.

152.

Dómurinn telur að ekki sé hægt að gera of strangar kröfur í þessum efnum, sbr. orðalag ákvæðisins um að lýsa kröfu skriflega eða hafa uppi áskilnað um slíka kröfu innan tímamarka. Krafan verður þó að vera með einhverjum hætti afmörkuð og bundin við tiltekna ágalla sem leigusali telur á hinu leigða. Dómurinn telur að samskipti aðila í júlí og ágúst 2018, þótt þau séu alls ekki nákvæm í þessum efnum, verði að teljast þess eðlis að girði fyrir tómlætisverkan ákvæðisins. Þrátt fyrir að stefnandi hafi þó mjög snemma lýst sig ósáttan við skil húsnæðisins er ekki hægt að slá því föstu enn í dag hvaða atriði það voru nákvæmlega sem þörfnuðust viðgerðar, hver kostnaður vegna slíkra endurbóta og lagfæringa gæti orðið og hver af þeim kostnaði yrði með réttu lagður á stefnda. Þótt stefndi hafi sýnilega samþykkt að lagfæra ágalla á húsinu eftir lok leigutíma, sumt að því er virðist reyndar umfram skyldu, fellir það ekki sjálfkrafa á hann bótaskyldu sem nemur ógreiddri leigu allt þar til jafnvel allra smæstu atriði voru færð til betri vegar og að stefnandi, leigusali, hefði í raun sjálfsvald í þeim efnum þ. e. að marka lok þess tímabils. Neitaði stefndi enda frá fyrstu tíð bótaskyldu á þessum grundvelli og endursendi þá reikninga sem stefnandi sendi honum vegna tímabilsins. Hafa ber í huga jafnframt að stefndi, þrátt fyrir að það hafi tekið tíma, færði til betri vegar allt það sem þurfti að því er virðist og krafa var uppi um á þessum tíma a. m. k.

153.

Krafa stefnanda er þannig ekki bótakrafa vegna beins eða áætlaðs kostnaðar við viðgerð eða endurbætur á hinu leigða eins og húsaleigulög virðast ráðgera og hefur slík krafa aldrei verið höfð uppi eða reifuð með nokkrum hætti í málinu. Krafan byggist þannig einvörðungu á því að skil leiguhúsnæðisins hafi verið þannig að stefnandi hafi hreinlega ekki getað leigt eignina út vegna þeirraog þá í fulla fimm mánuði. Engar upplýsingar eða gögn í málinu staðfesta hins vegar að þessi hafi verið raunin, og stefnandi hafi þá getað komið í veg fyrir tjón sitt eða a. m. k. takmarkað það með einhverjum hætti á þessu tímabili.

154.

Þá liggur heldur ekki fyrir hvenær núverandi viðsemjendur stefnanda eða eftir atvikum einhverjir aðrir hefðu falast eftir leigu og verið reiðubúnir að taka við hinu leigða, og hvaða skil húsnæðisins hefðu þá eftir atvikum leitt til þess að þeim var ómögulegt að hefja leiguafnot. Telja verður að stefnanda hefði verið í lófa lagið að leggja fram sannanir fyrir slíku ef þær hafa verið tiltækar.

155.

Stefnandi kaus að gera kröfur á framangreindum grundvelli í stað þess að haga kröfugerð sinni eftir reglum húsaleigulaga sem telja verður að hefði verið eðlilegri framgangsmáti, þar sem, ef samkomulag hefði ekki náðst um bætur, fram hefði farið úttekt á húsnæðinu af óháðum aðila eftir atvikum kallað eftir mati dómkvadds matmanns og bótakrafa byggð á slíkum forsendum. Sú ákvörðun hans að haga kröfugerð sinni með þessum hætti fellir að mati dómsins enn ríkari sönnunarbyrði á hendur stefnda. Þótt blasi við að stefndi hafi vafalaust mátt skila húsnæðinu í betra ásigkomulagi og á honum hafi í þeim efnum hvílt skylda að einhverju leyti, er þannig ekki hægt að slá því föstu að leigutaki, stefndi, hafi með saknæmum og ólögmætum hætti bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda vegna þessa. Þá hefur stefnandi heldur ekki axlað með fullnægjandi hætti þá sönnunarbyrði sem á honum hvílir um að hann hafi orðið fyrir tjóni af þessum völdum á þeim grunni að honum hafi verið ófært að leigja eignina öðrum vegna þess að hún hafi verið í óleiguhæfu ástandi.

156.

Þá verður einnig litið til þess að áskilnaður um bótakröfu stefnanda samkvæmt þessum kröfulið var hafður uppi frá júlí 2018 og áfram út það ár m. a. með því að stefndi fékk senda reikninga fyrir fjárhæðinni. Óumdeilt er að þá sendi stefndi ætíð til baka og hafnaði greiðslu þeirra og hélt því ætíð fram að húsnæðinu hefði verið skilað í ásættanlegu horfi á réttum tíma. Þrátt fyrir þetta fylgdi stefnandi ekki kröfu sinni eftir fyrr en með útgáfu stefnu málsins næstum tveimur árum eftir að framangreindum samskiptum aðila lauk. Kröfubréf var reyndar sent f. h. stefnanda til lögmanns stefnda Húsasmiðjunnar 24. apríl 2020, en þá var reyndar höfð uppi með öðrum kröfum, ósundurliðuð krafa „vegna seinkaðra skila á húsinu á meðan á viðgerðum stóð“ 377.571 kr., sem er önnur fjárhæð en krafist er í máli þessu. Líta verður því svo á í ofanálag, að hafi stefnandi eignast bótakröfu á hendur stefnda vegna ófullnægjandi skila hafi sú krafa þá fallið niður fyrir tómlæti stefnanda. Dómurinn lítur svo á að tómlætisverkunar gæti frekar eftir því sem grundvöllur kröfu er í öndverðu veikari, og henni er ekki haldið til streitu án ástæðulauss dráttar eins og hér háttar til.

157.

Verður stefndi Húsasmiðjan því sýknaður af þessari kröfu stefnanda.

-------

158.

Að lokum gerir stefnandi þá kröfu að stefndi Húsasmiðjan greiði honum skaðabætur vegna afnotamissis lóðarinnar eftir að samningssambandi stefnanda og stefnda Húsasmiðjunnar lauk og rýma skyldi lóðina. Sú krafa sé miðuð við þá fjárhæð sem stefndi greiði meðstefnda G-kk-þgf fyrir hans eignarhluta. Lögmaður stefnanda staðfesti við aðalmeðferð málsins að þótt í málinu væri einungis gerð krafa um 18 mánaða bætur vegna þessa væri þessi krafa í raun áfallandi eftir það tímabil, allt þar til stefnandi fengi aftur afnot eignarinnar eins og hann gerir kröfu um.

159.

Þessi krafa er, líkt og sú sem fjallað var um hér að framan, einnig byggð á því að stefndi hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda á grundvelli ólögmætrar og saknæmrar háttsemi gagnvart honum.

160.

Forsenda kröfunnar er sú í grunninn að stefndi nýti með ólögmætum hætti of stóran hluta af óskiptri sameign stefnanda og meðstefnda G-kk-ef í eigin þágu. Málatilbúnaður stefnanda verður ekki skilinn öðruvísi en svo að sú lóð sem stefndi leigi sé um ¾ hlutar lóðarinnar en hann geti ekki leigt af meðstefnda G-kk-þgf nema helming. Greiðsla fyrir ¼ lóðarinnar hafi því átt að falla í hlut stefnanda eftir atvikum með leigugreiðslum frá öðrum viðsemjanda hans, ef hann hefði fengið lóðina afhenta á tilsettum tíma og með réttum hætti.

161.

Dómurinn telur ósannað og vanreifað að stefndi Húsasmiðjan hafi komið fram gagnvart stefnanda með saknæmum og ólögmætum hætti þannig að félagið hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda vegna þessa tímabils. Fyrir liggur að stefndi hefur greitt allan þennan tíma leigugjald til þinglýsts sameiganda á grundvelli samnings við hann og í því umhverfi sem áður hefur verið lýst varðandi samskipti við sameigendur og fyrri samninga við þá. Stefndi hefur einnig lýst þeirri skoðun sinni að ósannað sé að hann nýti stærri hluta en þann sem meðstefndi G-kk-nf, sem stefndi leiðir rétt sinn af, hafi heimild til að ráðstafa. Að minnsta kosti sé með öllu ósannað að athafnasvæði stefnda á lóðinni, og þar með stefndu beggja í raun, sé ¾ hlutar hennar. Miðað við gögn málsins verður að fallast á þetta, sbr. framangreint. Það þjónar í raun litlum tilgangi fyrir dóminn að lýsa þeirri skoðun að líkur standi til þess að eitthvað halli á stefnanda varðandi nýtingu svæðisins miðað við gögn málsins og vettvangsgöngu þar sem ekkert staðfestir það með óyggjandi hætti hver staðan í þeim efnum sé í raun og því væri útilokað að fella með réttu tiltekna fjárhæð á stefnda vegna þessa bæði vegna óvissu um stærð hins umdeilda svæðis en einnig sökum þess að einnig er deilt um rétta viðmiðunarfjárhæð. Óumdeilt er að stefndi hefur staðið skil á leigugjaldi vegna hins umdeilda svæðis til meðstefnda og ef fallist yrði á bótakröfu stefnanda undir þessum lið væri stefndi þannig í raun að tvígreiða fyrir afnotin.

162.

Líkt og fjallað var um vegna aðalkröfu stefnanda um hugsanleg brot sameiganda gagnvart öðrum sameigendum sínum, geta slík sannanleg brot vitaskuld haft í för með sér afleiðingar fyrir hinn brotlega. Þar blasir við að hafi t. a. m. sameigandi tekjur af óskiptri sameign með því að nýta m. a. hluta sem er umfram hans sameignarhluta í óþökk annars eða annarra getur hann þurft að bæta slíkt tjón. Vandséð er almennt á hvaða lagagrunni slík krafa yrði gerð á hendur viðsemjanda hins brotlega. Slíkt gæti þó vel hugsast ef sá viðsemjandi væri ekki í góðri trú og gæti ekki velkst í vafa um að hann væri með samstarfi við sinn heimildarmann að brjóta með skýlausum hætti á rétti annars aðila og sem ekki gæti rétt sinn hlut með öðrum hætti en kröfugerð gagnvart honum. Slík staða er hins vegar ekki uppi í máli þessu og með réttu verður því að telja að kröfu á slíkum grunni verði stefnandi í þessu máli að beina að sameiganda sínum stefnda G-kk-þgf ef hún verður talin eiga, að öðru leyti, við rök að styðjast.

163.

Ekki eru því efni til að fella skaðabótaskyldu á stefnda vegna þessa ogverður því sýknað af þessari kröfu stefnanda. Verður það ekki gert á grundvelli aðildarskorts enda krafan byggð á almennu sakarreglunni eftir reglum skaðabótaréttar vegna meintrar saknæmrar háttsemi stefnda sem ekki verður fallist á.

-------

164.

Niðurstaða málsins er því sú að stefndu verða sýknaðir af kröfum stefnanda.

165.

Eins og atvikum háttar þykir þrátt fyrir þá niðurstöðu rétt að allir aðilar beri sinn kostnað af rekstri málsins sbr. 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

166.

Fyrir stefnanda flutti málið B-kk-nf Þ-kk-nf V-kk-nf lögmaður en fyrir báða stefndu S-kk-nf H-kk-nf lögmaður.

167.

Dóm þennan kveður upp L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari, sem fékk málinu úthlutað 1. september sl.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Húsasmiðjan ehf. og G-kk-nf R. R-kk-nf skulu sýknir af kröfum stefnanda D-kk-ef D-kk-ef.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.

L-kk-nf K-kk-nf