E-2965/2010

Mál þetta, sem var dómtekið 4. nóvember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af G-kvk-þgf G-kvk-þgf, til heimilis að Kambavaði 1, Reykjavík, á hendur Kambvaði ehf., Hafnarbraut 47a, Höfn í Hornafirði, S-kk-þgf Þ-kk-þgf, Skógarseli 41, Reykjavík, og Vátryggingafélagi Íslands hf., Ármúla 3, Reykjavík, með stefnu birtri 9. og 12. apríl 2010.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmdir in solidum til að greiða stefnanda 4.126.353 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. maí 2009 til greiðsludags.

Þess er krafist að stefnda, Kambvað ehf., verði dæmt skylt að gefa út afsal til handa stefnanda að fasteigninni að Kambavaði 1, fastanr. 228-1106, í Reykjavík.

Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði dæmdir in solidum til að greiða honum málskostnað að skaðlausu að teknu tilliti til skyldu stefnanda til greiðslu virðisaukaskatts af málskostnaði.

Stefndi, S-kk-nf Þ-kk-nf, krefst þess aðallega að vera sýknaður af kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda.

Dómkröfur stefnda, Vátryggingafélags Íslands hf., eru þær, að stefnda verði aðeins gert að greiða stefnanda 398.634 kr. ásamt vöxtum skv. 8. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 1. janúar 2008 til greiðsludags, en að öðru leyti verði stefndi sýknaður af kröfum stefnanda og tildæmdur málskostnaður að mati dómsins.

Stefndi, Kambvað ehf., hefur ekki látið málið til sín taka.

Málavextir

Stefnandi festi kaup á fasteigninni að Kambavaði 1, Reykjavík, af stefnda, Kambvaði ehf., með kaupsamningi dags. 4. júní 2007. Kaupverð var 31.000.000 kr. og skyldi eignin afhendast hinn 2. júní 2007. Um er að ræða fjögurra herbergja, 129,6 m², íbúð á fyrstu hæð fjöleignarhússins að Kambavaði 1-3, merkt 01-0106, fastanr. 228-1106, auk stæðis í bílskýli. Alls eru 18 íbúðir á þremur hæðum í húsinu auk bílageymslu. Samkvæmt söluyfirliti skyldi skila íbúðinni fullbúinni án gólfefna nema á baðherbergi.

Bygging hússins hófst árið 2006. Byggingafyrirtækið G. Þorsteinsson & Co ehf. annaðist verkið, en fyrirsvarsmaður Kambvaðs ehf., G-kk-nf Þ-kk-nf, var einnig fyrirsvarsmaður G. Þorsteinssonar ehf. Verkframkvæmdum við húsið var ekki að fullu lokið, þegar íbúðirnar voru afhentar. Samkvæmt bréfi Kambvaðs ehf. til íbúa hússins dags. 10. des. 2007 var unnið að lokafrágangi á húsi og lóð síðari hluta árs 2007 og stefnt að verklokum í jan./febr. 2008.

Stefnandi og fleiri kaupendur íbúða í fjöleignarhúsinu gerðu athugasemdir við ástand íbúðanna. Úrbótum var ekki sinnt af hálfu seljanda með fullnægjandi hætti.

Stefnandi fékk D-kk-þf K-kk-þf A-kk-þf, löggiltan húsasmíðameistara og starfsmann Arðs ehf. til að gera úttekt á íbúð stefnanda og sameign fjöleignarhússins. Í tveimur skýrslum hans eru tilgreindir fjölmargir verkþættir sem taldir voru ófrágengnir eða framkvæmdir með ófullnægjandi hætti.

Lögmaður stefnanda sendi Kambvaði ehf., bréf hinn 25. ágúst 2008 þar sem niðurstaða skýrslu Arðs ehf. var kynnt og skorað á stefnda að gera úrbætur með hliðsjón af athugasemdum í skýrslunni. Engin viðbrögð urðu af hálfu stefnda Kambvaðs ehf. við því erindi.

Byggingarstjóri fjölbýlishússins var stefndi, S-kk-nf Þ-kk-nf verkfræðingur, Verkfræðistofunni Höfn ehf. í Reykjavík. Hafði hann lögboðna starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra hjá stefnda Vátryggingafélagi Íslands hf. Giltu um þá tryggingu skilmálar nr. AP28. Nam vátryggingarfjárhæð frá 1. janúar 2007, 7.712.600 kr. í hverju tjóni, alls 23.137.800 kr. á vátryggingartímabilinu. Eigin áhætta vátryggðs í hverju tjóni nam 228.400 kr.

Með matsbeiðni dags. 12. nóvember 2008 var óskað dómkvaðningar matsmanns til þess að skoða og staðreyna galla á fasteigninni og meta umfang þeirra auk þess að meta kostnað við úrbætur. H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari var dómkvaddur til verksins.

Matsmaður boðaði stefnanda og alla stefndu á matsfund en hvorki var mætt af hálfu stefnda, Kambvaðs ehf. né S-kk-ef Þ-kk-ef byggingarstjóra. Hins vegar var mætt af hálfu stefnanda og stefnda, Vátryggingafélags Íslands hf. Matsmaðurinn skilaði matsgerð sinni í apríl 2009. Matsmaður komst að þeirri niðurstöðu að eign stefnanda væri haldin margvíslegum annmörkum, m.a. þeim að ákveðnir verkþættir væru ekki í samræmi við teikningar, lög og reglugerðir og að ekki hefði verið lokið við ákveðna verkþætti. Kostnaður við úrbætur á séreign stefnanda og hlutfallslegur kostnaður stefnanda við úrbætur á sameign er samtals 4.126.353 kr., sem er stefnufjárhæðin.

Með bréfi 27. apríl 2009 óskaði lögmaður stefnanda eftir afstöðu stefnda, Vátryggingafélags Íslands hf., til matsgerðarinnar, og þar með bótaskyldu félagsins á grundvelli ábyrgðartryggingar byggingarstjóra.

Í svarbréfi tryggingafélagsins frá 12. ágúst 2009 kom m.a. fram að fallist væri á bótaskyldu vegna þriggja nánar tilgreindra þátta í matsgerð. Var þar um að ræða í fyrsta lagi frágang og gerð svala sem ekki væri í samræmi við samþykktar teikningar, í öðru lagi að vatnshalli í bílageymslu væri ekki nægilegur og ekki í samræmi við samþykktar teikningar og loks í þriðja lagi að akstursbraut í bílageymslu væri þrengri en samþykktar teikningar mæltu fyrir um. Þá kom fram að samanlögð bótafjárhæð vegna þeirra þátta væri talsvert hærri en vátryggingarfjárhæð byggingarstjóratryggingar. Var bent á að ábyrgð félagsins vegna hvers einstaks vátryggingaratburðar takmarkaðist við hámark vátryggingarfjárhæðar. Var ekki tekin afstaða til annarra liða matsgerðar þar sem með framangreindum þremur liðum væri fjárhæðin orðin hærri en vátryggingarfjárhæðin. Kom loks fram að þar sem um væri að ræða tjón á sameign væru það eigendur allra 18 íbúða hússins sem væru tjónþolar í málinu. Tilkynnti félagið að það væri tilbúið að ganga frá greiðslu tjónsbóta til stefnanda í samræmi við eignarhlutdeild hans í húsinu.

Hinn 12. október 2009 mótmælti lögmaður stefnanda afstöðu VÍS og var jafnframt sent sundurliðað yfirlit um kröfur stefnanda á hendur félaginu. Með tölvupósti stefnda VÍS frá 24. nóvember 2009 tilkynnti félagið að það héldi sig við fyrri afstöðu og hafnaði uppgjöri með þeim hætti sem stefnandi krafðist.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Um skaðabótakröfu stefnanda:

Í fyrsta lagi byggir stefnandi á því, að fasteignin að Kambavaði 1, Reykjavík, sé haldin göllum í skilningi 18. gr. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem stefndi Kambvað ehf., seljandi eignarinnar, beri ábyrgð á, sbr. 43. gr. laganna.

Fyrirsvarsmaður stefnda Kambvaðs ehf., G-kk-nf Þ-kk-nf, er einnig fyrirsvarsmaður byggingaraðila, G. Þorsteinssonar ehf. Stefnandi byggir á því að stefnda, Kambvaði ehf., beri að bæta honum það tjón sem hann hefur orðið fyrir þar sem fasteignin er ekki í samræmi við kaupsamning aðila, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002, eins og nánar verður rakið hér á eftir. Stefnandi byggir á að strangar kröfur verði gerðar til ástands seldrar eignar þegar um nýbyggingu er að ræða. Sami einstaklingur var í forsvari fyrir seljanda og byggingaraðila og var seljanda því fullljóst hvernig staðið var að byggingu hússins. Stefnda Kambvaði ehf. hafi verið kunnugt um að hið selda var ekki í umsömdu ástandi við afhendingu heldur haldið margvíslegum göllum.

Stefnandi telur því að hann eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefnda, Kambvaðs ehf., vegna framangreinds, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í öðru lagi byggir stefnandi á því að stefndi, S-kk-nf Þ-kk-nf, hafi sem byggingarstjóri við byggingu hússins borið ábyrgð á því að byggingarframkvæmdin væri í samræmi við fagleg vinnubrögð. Stefnandi leggur áherslu á að með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 séu lagðar umfangsmiklar skyldur á byggingarstjóra. Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga skal byggingarstjóri vera við stjórn framkvæmda við hvert mannvirki og samkvæmt 3. mgr. sömu greinar er hann framkvæmdastjóri þeirra. Í 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga og 32.2 gr. byggingarreglugerðar er einnig sérstaklega tekið fram að byggingarstjóri beri ábyrgð á að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Hér er vísað til þeirra fyrirmæla, almennra og sérstakra, sem lög og reglugerðir setja um byggingarframkvæmdir og mannvirkjagerð, þar á meðal 118. gr. byggingarreglugerðar en þar segir að tryggt skuli að framkvæmdir séu með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti. Enn fremur eru ýmsar sérstakar skyldur lagðar á byggingarstjóra varðandi þá iðnmeistara sem að framkvæmdum koma. Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga og 32.1 gr. byggingarreglugerðar skal byggingarstjóri ráða þá í upphafi verks með samþykki eiganda eða samþykkja ráðningu þeirra og sama gildir um uppsögn iðnmeistara.

Stefnandi telur að rík skylda hvíli á byggingarstjóra til þess að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum þeim er hann stýrir, þar á meðal með því að iðnmeistarar þeir sem að verkinu koma fyrir hans atbeina, sinni skyldum sínum og að framkvæmdin sé með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti. Þá telur stefnandi að strangt sakarmat gildi um byggingarstjóra sem eigi að vera sérfræðingar við mannvirkjagerð. Byggingarstjóra ber að vera viðstaddur úttektir byggingafulltrúa og svara fyrir verk þeirra starfsmanna sem hann hefur fengið til verksins. Hefði stefndi, S-kk-nf, sinnt því starfi má gera ráð fyrir að verk sem unnin voru með ófullnægjandi hætti hefðu verið lagfærð áður en lokaúttekt fór fram og stefnandi þar með ekki orðið fyrir því tjóni sem hann krefst bóta fyrir í þessu máli.

Með vísan til þessa og með hliðsjón af matsgerð hins dómkvadda matsmanns telur stefnandi að stefndi, S-kk-nf Þ-kk-nf hafi sýnt af sér vanrækslu í störfum sínum sem byggingarstjóri fasteignarinnar, og beri af þeim sökum skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda.

Í þriðja lagi er byggt á því að þar sem stefndi VÍS hafi tekist á hendur að ábyrgðartryggja byggingarstjóra beri félaginu að standa stefnanda skil á greiðslu úr byggingarstjóratryggingu vegna þess bótaskylda tjóns sem hlaust af störfum hans. Auk þess og hvað sem öðru líður er hér um fleiri en eitt „tjónsatvik“ að ræða.

Stefnandi telur ábyrgð stefnda VÍS í þessu máli ekki takmarkaða með þeim hætti að alla bótaþætti beri að skýra sem eitt tjón sem hámarksfjárhæð tryggingar taki til eins og stefndi VÍS hefur haldið fram. Telur stefnandi þá túlkun koma í veg fyrir að markmið reglugerðarákvæðisins og starfsábyrgðartryggingarinnar nái fram að ganga. Stefnandi byggir jafnframt á því að verðbæta beri hámarksfjárhæðir greinar 33.2 byggingarreglugerðar og vátryggingarskírteinis í fyrsta lagi til þess tíma er verki byggingarstjóra telst lokið, þ.e. við lokaúttekt, en ekki þegar stefnandi festi kaup á eigninni. Verður hér á eftir nánar vikið að málsástæðum varðandi þessa þætti:

Um skilgreiningu á tjónsatviki og hámarksfjárhæð ábyrgðartryggingar

Stefndi VÍS hefur viðurkennt bótaskyldu á grundvelli ábyrgðar byggingarstjóra vegna þriggja þátta í matsgerð hins dómkvadda matsmanns sem varða sameign, þ.e. að frágangur og gerð svala, vatnshalli í bílageymslu og akstursbraut í bílageymslu séu ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Ekki hefur verið tekin afstaða til annarra liða matsgerðar þar sem tryggingafélagið segir hámarksfjárhæð ábyrgðartryggingar takmarka frekari greiðslu til stefnanda enda sé fjárhæð þessara þriggja liða einnig hærri en hámarksfjárhæð tryggingarinnar. Í bréfi félagsins dags. 12. ágúst 2007 er fjallað almennt um ábyrgð byggingarstjóra og segir þar að tryggingafélagið telji að mörg þau atriði sem fjallað sé um í matsgerðinni séu þess eðlis að þar sé um að ræða galla sem ekki falli undir ábyrgðarsvið byggingarstjóra. Stefndi VÍS hefur boðið stefnanda greiðslu sem nemur eignarhlutdeild hans í sameign vegna þriggja framangreindra þátta í matsgerðinni en greiðslan hefur þó ekki verið innt af hendi.

Stefnandi telur ábyrgð stefnda, VÍS í þessu máli ekki takmarkaða með þeim hætti að alla bótaþætti í málinu beri að skýra sem eitt tjónsatvik, sem lúti þá ákvæðum ábyrgðartryggingar um hámarksfjárhæð, eins og VÍS hefur haldið fram. Telur stefnandi þá túlkun engan veginn standast með hliðsjón af hefðbundinni skilgreiningu orðsins tjónsatvik. Stefnandi telur að eitt tjónsatvik sé, þegar um er að ræða ákveðið tjón sem hlýst og telst sennileg afleiðing atburða og/eða orsaka sem hafa verið staðreynd. Sé hægt að aðgreina slík tilvik sem verða við byggingu eins fjöleignarhúss, sé ekki hægt að tala um eitt tjónsatvik. Þannig yrði að telja það eitt tjónsatvik að bygging svala er ekki í samræmi við samþykktar teikningar og annað tjónsatvik að aðkeyrsla í bílageymslu er ekki í samræmi við samþykktar teikningar, svo tvö dæmi séu tekin af handahófi. Túlkun á orðinu tjónsatvik í margnefndu ákvæði getur ekki verið önnur en sú, að um sé að ræða fleiri en eitt tjónsatvik ef hægt er að aðgreina það atvik í tíma og rúmi frá öðrum slíkum atvikum. Telja verður þetta mun rökréttari og eðlilegri skýringu en þá sem stefndi, Vátryggingafélag Íslands hf. hefur haldið fram.

Í 33.2 gr. byggingarreglugerðar er kveðið á um tiltekna lágmarksfjárhæð sem starfsábyrgðartrygging skuli tryggja vegna hvers einstaks tjónsatviks. Þá er gert ráð fyrir þrefaldri þeirri upphæð innan hvers tólf mánaða tímabils. Í 8.1 gr. skilmála Vátryggingafélags Íslands hf. sem gilda um starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra er samhljóða ákvæði nema þar eru fjárhæðir ekki tilteknar heldur aðeins vísað í vátryggingarskírteini auk þess sem miðað er við hvern einstakan vátryggingaratburð en ekki hvert einstakt tjónsatvik. Þetta orðalag er ekki að finna í sambærilegum skilmálum neinna annarra tryggingafélaga á landinu. Önnur tryggingafélög taka orðalag byggingarreglugerðar, um hvert einstakt tjónsatvik, inn í skilmála sína.

Stefnandi byggir á því að ekki sé hægt að miða við orðalag skilmála stefnda VÍS, ef sami skilningur er lagður í ákvæði skilmálanna og stefndi VÍS byggir á, þar sem skilmálarnir takmarki þá þau réttindi sem kveðið er á um í reglugerð. Stefnandi telur sig hafa orðið fyrir verulegu tjóni. Orsakir hvers bótaþáttar í því tjóni séu álíka margar og fjöldi bótaþátta. Við túlkun á því hvort fleiri en eitt tjónsatvik geti átt sér stað í einni mannvirkjaframkvæmd ber í fyrsta lagi að skoða ákvæði byggingarreglugerðar um þetta atriði. Þá kemur til skoðunar hvort viðkomandi byggingarstjóri hafi tryggingu vegna hverrar og einnar mannvirkjaframkvæmdar sem hann skráir sig fyrir eða hann hafi tryggingu vegna tiltekins tímabils óháð fjölda mannvirkjaframkvæmda sem hann er skráður fyrir.

Í byggingarreglugerð er gert ráð fyrir að byggingarstjóri geti m.a. uppfyllt tryggingarskyldu sína með því að kaupa starfsábyrgðartryggingu hjá vátryggingafélagi. Skuli tryggingin gilda í a.m.k. 5 ár frá lokum framkvæmda sem hann hefur stýrt og miðast lok framkvæmdar við dagsetningu lokaúttektar, sbr. 33.1. gr. Þá segir í 33.2 gr. að tryggingin skuli nema minnst 5.000.000 kr. vegna hvers einstaks tjónsatviks og heildarfjárhæð tryggingarbóta innan hvers tólf mánaða tímabils nema að minnsta kosti 15.000.000 kr.

Ef byggingarstjóri hefur tryggingu vegna hverrar og einnar mannvirkjaframkvæmdar með þeim lágmarksákvæðum sem byggingarreglugerð kveður á um þá er ljóst að kaupendur eigna í þeirri byggingarframkvæmd eru mun betur settir en kaupendur eigna þar sem byggingarstjóri hefur tímabilstryggingu með sömu lágmarksfjárhæð óháð fjölda framkvæmda ef túlkun Vátryggingafélags Íslands hf. er lögð til grundvallar, þ.e. að fjöldi tjóna í einni mannvirkjaframkvæmd teljist eitt tjónsatvik óháð samsetningu og fjölda bótaþátta í þeirri framkvæmd.

Af orðum 33.2. gr. má ráða að ekki sé gert ráð fyrir að lágmarksfjárhæðir eigi við um þessar tímabilstryggingar enda má þá ætla að annað orð en atvik hefði verið notað, s.s. framkvæmd eða verk, auk þess sem tilgangur ákvæðisins í heild sinni myndi algjörlega missa það gildi sem ákvæðinu er ætlað að hafa, þ.e. að bæta kaupendum eignatjón sem hlýst af háttsemi byggingarstjórans. Mál þetta snýst því um hvort tryggingafélagið hafi veitt stefnanda þá lágmarksvernd sem ákvæðið mælir fyrir um. Stefnandi byggir á því að það geti ekki undir neinum kringumstæðum talist eðlileg túlkun lagaákvæðisins að heildarbótafjárhæð vegna byggingarframkvæmdar þar sem eignir eru seldar á samtals 450-630 milljónir króna, eins og í tilviki stefnanda, sé á bilinu 7-10 milljónir króna eða u.þ.b. 1% af söluverði.

Verði ákvæði byggingarreglugerðarinnar talið eiga við um tímabilstryggingar og skilningur hins stefnda tryggingafélags telst réttur, má ætla að opið sé fyrir þann möguleika að kaupendur eigna, þar sem skráður byggingarstjóri hefur verið skráður fyrir fleiri en þremur eignum, þurfi sjálfir að bera tjón sitt ef tjón hefur orðið í þremur byggingaframkvæmdum viðkomandi byggingarstjóra á tímabilinu. Sú niðurstaða fær ekki staðist að mati stefnanda.

Samkvæmt framansögðu er ljóst að hver bótaþáttur í heildartjóni stefnanda, sbr. sundurliðun og útskýringar í matsgerð, telst eitt tjónsatvik í skilningi 33.2 gr. í byggingarreglugerð.

Um viðmiðunartímapunkt verðbóta á fjárhæð tryggingabóta.

Stefnandi byggir á því að verðbæta beri fjárhæðir 33.2 gr. byggingar-reglugerðar og vátryggingarskírteinis í fyrsta lagi til þess tíma er verki byggingarstjóra telst lokið, þ.e. við lokaúttekt, en ekki þegar stefnandi festi kaup á eigninni.

Lágmarksfjárhæðir þær sem fram koma í 33.2. gr. byggingarreglugerðar skal verðbæta með byggingarvísitölu (229,8) til 1. janúar hvers árs. Stefnandi telur að verðbæta skuli fjárhæðirnar í fyrsta lagi til ársins 2009, en tilraun til lokaúttektar fór fram 14. apríl 2009, en stefndi VÍS telur að verðbæta beri fjárhæðirnar til ársins 2007 með þeim rökum að á því ári hafi tjónsatburður orðið.

Í byggingarreglugerð er gert ráð fyrir því að smíði húss sé ekki að fullu lokið fyrr en byggingarstjóri eða húsbyggjandi óskar eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa, sbr. 53.1. gr. reglugerðarinnar. Komi hins vegar fram við lokaúttekt atriði sem þarfnast úrbóta skal byggingarfulltrúi setja byggingarstjóra og húsbyggjanda tímafrest til að ljúka verkþáttum, sbr. 54. gr. Sé hús tekið í notkun áður en lokaúttekt hefur farið fram skal byggingarstjóri óska eftir stöðuúttekt. Á stöðuúttektarvottorði skal getið um áframhaldandi ábyrgð byggingarstjóra á verkinu, skv. 55.3 gr.

Stefndi, S-kk-nf, fór ekki fram á stöðuúttekt og því liggur ekki fyrir stöðuúttektarvottorð þar sem ábyrgð hans er takmörkuð við árið 2007. Stefndu bera hallann af því ef ábyrgð hefur ekki verið takmörkuð eins og haldið hefur verið fram. Ábyrgð stefnda, S-kk-ef og framkvæmdastjórn hans á byggingarframkvæmdinni heldur því áfram þar til hann sjálfur eða húsbyggjandi óska eftir lokaúttekt, enda má gera ráð fyrir því að framkvæmdir hafi enn verið í gangi eða hafi átt að vera í gangi eftir árið 2007 í ljósi framlagðrar matsgerðar um ófullnægjandi frágang og vinnubrögð við fjölmarga verkþætti.

Farið var fram á lokaúttekt árið 2009 og getur fyrst þá komið til skoðunar að fella niður ábyrgð byggingarstjóra að verkinu og þar með líta svo á að tjón hafi orðið þar sem lagfæringar og frekari vinna við verkþætti í húsinu fór ekki fram eftir þann tíma og verkinu þá formlega lokið. Framkvæmd lokaúttektar leiddi í ljós að enn var mörgum verkþáttum ólokið og var því óskað eftir verkáætlun frá byggingarstjóra vegna þeirra úrbóta. Stefnandi telur hvorki eðlilegt né sanngjarnt að sú vinna sem byggingarstjóri þurfti að inna af hendi eftir þann tíma falli ekki undir ábyrgð hans og þar með ábyrgð þess tryggingafélags sem tryggir byggingarstjórann starfsábyrgðartryggingu.

Stefnandi telur að tjón sitt hafi því ekki átt sér stað fyrr en stefndi, S-kk-nf hefur sjálfur tilkynnt um lok framkvæmdar og þar með lok starfa síns, skriflega í samræmi við 35.2 gr. byggingarreglugerðar. Þetta hefur hinn stefndi byggingarstjóri ekki enn gert og ber hann hallann af þeirri vanrækslu. Aðrir hafa séð hag sinn í því að óska eftir lokaúttekt á árinu 2009. Stefndi mætti ekki þegar tilraun var gerð til lokaúttektar. Ekki er óvarlegt að miða við að á þeim degi hafi verið ljóst að stefndi, S-kk-nf hafi valdið stefnendum tjóni með vanrækslu í störfum sínum. Þetta var ekki ljóst árið 2007 enda verður að gera ráð fyrir að byggingarstjóri sé enn að sinna starfi sínu vegna framkvæmdanna ef hann hefur ekki tilkynnt um lok framkvæmdanna samkvæmt 35. gr. byggingarreglugerðar, eða óskað eftir lokaúttekt samkvæmt 53. gr.

Samkvæmt framansögðu ber að verðbæta fjárhæðir 33.2. gr. í fyrsta lagi við byggingarvísitölu 1. janúar 2009, en ekki 1. janúar 2007, enda hefur tjón stefnanda ekki orðið fyrr en framkvæmdinni lýkur og stefnandi getur gert sér grein fyrir því hvernig verkinu hefur verið skilað.

Stefnandi telur að allir stefndu beri in solidum fébótaábyrgð gagnvart sér vegna ofangreindra galla. Stefnandi byggir kröfufjárhæð sína í öllum tilvikum á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, en hann telur kostnað við að bæta úr umræddum göllum nema samtals 4.126.353 kr. með virðisaukaskatti, sbr. eftirfarandi sundurliðun.

1. Óumdeilt tjón kr. 1.901.827

2. Tjón vegna atriða sem ekki eru í samræmi við

teikningar,lög eða reglugerðir kr. 410.166

3. Tjón vegna ófullnægjandi frágangs kr. 1.737.694

4. Þættir sem matsmaður telur óheppilega/óeðlilega kr. 76.666

Heildartjón kr. 4.126.353

1. Óumdeilt tjón (atriði sem ekki eru í samræmi við teikningar, lög eða reglugerðir)

Undir þennan lið falla þau atriði sem hið stefnda tryggingafélag hefur fallist á bótaskyldu vegna en aðrir stefndu hafa ekki á neinu stigi málsins látið málið til sín taka. Neðangreind atriði eru öll þess eðlis að matsmaður telur þau ekki hafa verið í samræmi við teikningar, lög eða reglugerð.

Nánar tiltekið er hér um að ræða eftirtalda þætti:

1) Vatnshalli í bílageymslu (sameign)

2) Þröng akstursbraut í bílageymslu (sameign)

3) Frágangur og gerð svala (sameign)

2. Tjón vegna atriða sem ekki eru í samræmi við teikningar, lög eða reglugerðir:

Stefnandi telur fleiri atriði en VÍS hefur fallist á, falla undir þessa skilgreiningu miðað við niðurstöðu matsmanns og krafist er bóta vegna þeirra. Sjá eftirfarandi:

4) Tengidósir/rafmagnsdósir (séreign)

5) Hitaeinangrun í lofti geymslugangs og geymslna (sameign)

6) Skolkrani (sameign)

7) Snjóbræðsla (sameign)

3. Tjón vegna ófullnægjandi frágangs:

Þá var það niðurstaða matsmanns að eftirfarandi verkliðum hefði verið skilað með ófullnægjandi frágangi og byggist tjón stefnanda á þeim kostnaði sem hlýst af ófullnægjandi frágangi verka:

8) Útidyrahurð (sameign)

9) Málning (séreign)

10) Gler (séreign)

11) Baðherbergi – halli á gólfi (séreign)

12) Þvottahús – halli á gólfi (séreign)

13) Ídráttarrör – frágangur (sameign)

14) Leki/raki í sameign (sameign)

15) Hellulagnir (sameign)

16) Lagfæring við norðausturenda hússins (sameign)

17) S-kvk-nf undir svölum íbúðar 206 (sameign)

18) Sorpgeymsla (sameign)

19) Samskeyti eininga (sameign)

4. Þættir sem matsmaður telur óheppilega/óeðlilega:

20) Gluggar og þéttingar (sameign)

21) Úttak loftræstikerfis (sameign)

22) Efnisyfirborð svalaganga (sameign)

Þar sem tjón stefnanda varðar séreign er eðli málsins samkvæmt krafist tilgreindra fjárhæða í matsgerð. Í þeim tilvikum þar sem tjón varðar bílageymslusameign er krafist 4,545% hlutdeildar stefnanda en 5,760% vegna tjóns á annarri sameign. Þessar hlutfallstölur eru í samræmi við fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu.

Krafist er dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 27. maí 2009, sbr. 9. gr. sömu laga, en þá var mánuður liðinn frá því að krafa ásamt matsgerð var send stefndu.

Krafa um útgáfu afsals:

Stefnandi telur sig hafa efnt skuldbindingar sínar við stefnda Kambvað ehf. að fullu og hann eigi því rétt á því að fá útgefið afsal vegna eignarinnar í samræmi við kaupsamning aðila, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Um lagarök vísar stefnandi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, auk meginreglna fasteignakauparéttar. Þá er vísað til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerðar nr. 411/1998. Loks er vísað til reglna skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð. Hvað varðar kröfu um útgáfu afsals er vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup auk meginreglna kröfuréttar og samningaréttar. Krafa um dráttarvexti er studd við ákvæði III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað er studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála um virðisaukaskatt á málskostnað vísast til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Málsástæður og lagarök stefnda, S-kk-ef Þ-kk-ef

Stefndi segist hafa sinnt skyldum sínum sem byggingarstjóri verksins í samræmi við lög og reglur. Stefndi telur ekkert það, sem fram hefur komið í málinu, styðja þá tilgátu stefnanda að um vanrækslu hans hafi verið að ræða.Stefndi hafnar því að ekki hafi verið byggt í samræmi við teikningar, lög og reglugerðir. Teikningar voru samþykktar af byggingarfulltrúa í upphafi verks. Ef aðstæður breyttust á einhvern hátt, gat þurft að breyta teikningum, en það var ávallt í fullu samráði við arkitekt hússins og aðra hönnuði, sem síðan skiluðu inn endurnýjuðum teikningum.

Stefndi kveður það vera skilyrði skaðabótaábyrgðar sinnar, að hann hafi sýnt af sér vanrækslu við umsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum og því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, sbr. H.2005:5276. Er ósannað með öllu að byggingarstjóri eigi sök á öllu því sem talið er áfrátt í matsgerðinni.

Stefndi styður lækkunarkröfu sína við sömu málsástæður og fram koma í aðalkröfu hans. Á stefnanda hvílir sönnunarbyrði um það að hún hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni sem annar maður beri ábyrgð á og um fjárhæð þess. Sú sönnunarfærsla hefur ekki tekist. Allan vafa í þeim efnum beri að túlka stefnda í hag, bæði um ábyrgðina og ábyrgðargrundvöllinn, svo og um fjárhæðir.

Stefndi styður kröfur sínar við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Vísað er til almennra reglna skaðabótaréttar um sönnunarfærslu og sönnunarbyrði. Málskostnaðarkröfu sína styður stefndi við 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988. Stefndi er ekki virðisaukaskattskyldur aðili og er því nauðsyn að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnanda.

Málsástæður og lagarök stefnda, Vátryggingafélag Íslands hf.

Dómkröfur stefnda, Vátryggingafélags Íslands hf., eru byggðar á því, að stefnandi eigi ekki rétt á frekari greiðslum úr hendi stefnda en sem svarar framboðnum vátryggingabótum. Því til stuðnings er bent á eftirfarandi:

Ósannað er að byggingarstjórinn, stefndi S-kk-nf, beri skaðabótaábyrgð á öðru og meiru en því sem stefndi VÍS hefur fallist á að sé á ábyrgð byggingarstjórans.

Stefndi kveður að skilyrði skaðabótaábyrgðar byggingarstjóra sé, að hann hafi sýnt af sér saknæma vanrækslu við umsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum og því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, sbr. Hrd. 2005:5276. Stefndi kveður ósannað að svo standi á hér um annað en það, sem stefndi hefur fallist á. Það eitt að dómkvaddur matsmaður telji ýmsum hlutum áfátt og ólokið við smíði fasteignar er ekki sjálfkrafa sönnun þess, að byggingarstjóri beri á því skaðabótaábyrgð. Stefndi kveður að skoða þurfi sjálfstætt og rökstyðja hvern einstakan matslið í matsgerðinni, þ.e. hvort byggingarstjóri eigi þar sök á eða ekki og í hverju sök hans sé fólgin í hverju tilviki. Þá er ósannað að byggingarstjórinn eigi sök á öllu því, sem talið er áfátt í matsgerð. Það hefur ekki verið gert.

Stefndi telur ljóst af kostnaðarmati skv. matsgerðinni, að það heildartjón sem stefndi hefur viðurkennt að falli undir ábyrgð byggingarstjóra og bætist úr starfsábyrgðartryggingu hans hjá stefnda, þ.m.t. framboðnar vátryggingabætur til stefnanda, tæmi vátryggingarfjárhæðina 7.712.600 kr. Ber einnig af þeim ástæðum að sýkna stefnda af kröfum stefnanda umfram framboðnar vátryggingabætur. Eiga stefnendur ekki rétt til annars og meira af vátryggingarfjárhæðinni, en sem svarar eignarhlut þeirra.

Stefndi kveður að það sem áfátt sé við smíði hússins og rekja megi til saknæmrar vanrækslu byggingarstjórans á skyldum sínum, sé einn vátryggingaratburður og eitt tjón í skilningi vátryggingarskilmálanna og vátryggingaréttarins.

Er um eina og sömu tjónshættu og tjónsorsök að ræða, þ. e. saknæma vanrækslu byggingarstjórans, um einn og sama tjónsstað og tjónshlut að ræða, þ. e. húsið Kambavað 1-3, og um eitt og sama verk að ræða, unnið í samfellu í tíma og rúmi, þ. e. smíði hússins. Reglan er sú skv. fræðikenningunni og dómavenjum, að þegar svo stendur á sé um eitt tjón og einn vátryggingaratburð að ræða, þó að tæknilega megi búta tjónið niður í marga tjónaliði og skv. því í mörg tjónsatvik.

Stefndi kveður að ekkert í lögum, tryggingarskilmálum stefnda eða ákvæðum 33.2. gr. byggingarreglugerðar 441/1998, breyti þessu né bendi til þess, að með orðinu „tjónsatvik“ í 33. 2. gr. reglugerðarinnar sé átt við eitthvað annað en orðin „vátryggingaratburður“, „atvik“ í 2. gr. laga nr. 30/2004 um vártyggingarsamninga og sömu orð, þ. e. „vátryggingaratburður„ „atvik“, í vátryggingarskilmálum stefnda og orðið „tjón“ í vátryggingarskírteininu.

Stefndi telur ekki fá staðist, að túlkun á orðinu „tjónsatvik“ geti ekki verið önnur en sú „að um sé að ræða fleiri en eitt tjónsatvik, ef hægt er að aðgreina það atvik í tíma og rúmi frá öðrum slíkum atvikum“. Er lengi hægt að búta sama vátryggingaratburð og sama vátryggingartjón niður í fjölmörg „tjónsatvik“, „aðgreind í tíma og rúmi frá öðrum slíkum atvikum“, allt eftir því hvað miðað er við í því sambandi og gengið er langt í því efni. Getur þá farið svo, sé gengið langt í sundurgreiningu og tjónsatvik talin mörg, að vátryggingarverndin verður næsta rýr vegna eigin áhættu vátryggðs í hverju tjóni. Var eigin áhætta stefnda, S-kk-ef í hverju tjóni árið 2007, 228.400 kr. Er nánast ótakmarkað í hve mörg „atvik aðgreind í tíma og rúmi“ hægt er að sundurgreina smíði eins húss.

Stefndi telur að ekki hafi verið sýnt fram á né rökstutt, hver séu eða eigi að vera og hversu mörg hin einstöku tjónsatvik, aðgreind í tíma og rúmi, vegna smíði Kambavaðs 1-3 og í hverju fólgin hvert um sig, ef ekki er um eitt tjónsatvik og eitt tjón að ræða eins og stefndi VÍS byggir á.

Stefndi andmælir þeirri staðhæfingu stefnanda, að miða eigi vátryggingarfjárhæð í starfsábyrgðatryggingu stefnda, S-kk-ef vegna umstefnds tjóns við byggingarvísitölu 1. janúar 2009, en ekki 1. janúar 2007 eins og stefndi miðar við. Bygging hússins Kambavaðs 1-3 hófst árið 2006 og stóð fram á árið 2007. Gerðist vátryggingaratburðurinn á þeim tíma. Ber að miða við vátryggingarfjárhæðina, eins og hún stóð verðbætt, þegar vátryggingaratburðurinn gerðist og tjónið varð, en ekki miðað við einhver síðari tímamörk. Eru engin ákvæði í lögum eða tryggingarskilmálum, sem mæla fyrir um einhverja síðari tíma viðmiðun, svo sem endanlegar lyktir á verki eða lokaúttekt á verki eins og stefnandi vill miða við.

Um stefnukröfur og framboðnar bætur.

Stefnukröfum umfram framboðnar bætur er alfarið mótmælt.

Í fyrsta lagi getur stefndi ekki borið óskipta ábyrgð með stefnda, Kambvaði ehf., á stefnukröfunum að því leyti sem kröfurnar eru byggðar á bótaábyrgð skv. fasteignakauparétti eða samningssambandi stefnanda við Kambvað ehf. Þá falla bótaliðir vegna vanskila á verkinu, þ. m.t. ófullnægjandi frágangs á verkþáttum með því þeim er ólokið, ekki undir hina ábyrgðartryggðu bótaábyrgð byggingastjórans hjá stefnda. Sama gildir um verkþætti, sem eru á ábyrgð viðkomandi iðnmeistara og byggingarstjóra verður ekki metið til sakar. Að öðru leyti tekur stefndi undir andmæli meðstefndu við hinum umstefndu bótakröfum.

Í annan stað er ljóst af matsgerðinni, að fjárhæð þess heildartjóns, sem stefndi hefur þegar samþykkt að falli undir ábyrgðartryggingu byggingarstjórans og varðar sameign hússins að Kambavaði 1-3, er talsvert hærri en nemur gildandi vátryggingarfjárhæð, 7.712.600 kr. þegar tjónið varð. Af vátryggingarfjárhæðinni á stefnandi bætur í takt við eignarhluta sinn í sameigninni, þ. e. 398.634 kr. Það sem eftir stendur af vátryggingarfjárhæðinni eiga hinir sameigendur hússins í hlutfalli við eignarhluta þeirra. Með því vátryggingarfjárhæðin er þannig tæmd getur stefnandi þegar af þeim ástæðum ekki sótt frekari bætur úr hendi stefnda, hvað sem öðru líður.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda er sérstaklega mótmælt. Hinn 12. ágúst 2009 bauð stefndi stefnanda áðurnefndar bætur úr ábyrgðartryggingu byggingarstjórans, eftir að hafa móttekið matsgerðina og kröfur stefnanda, sem bárust með bréfum lögmanns hans 27. apríl og 12. október 2009. Er greiðslustaður bóta úr hendi vátryggingafélaga hjá félögunum. Bar stefnanda því að vitja framboðinna bóta til stefnda, burtséð frá því hvort stefnandi kynni að eiga rétt á frekari bótum eða ekki. Stefnandi vitjaði ekki framboðinna bóta. Var stefnda óskylt að færa honum bæturnar eða geymslugreiða þær. Ítrekaði stefndi boð sitt um bætur í bréfinu til stefnanda 12. október 2009, en stefnandi sótti ekki framboðnar bætur frekar en áður og stendur svo enn. Á stefnandi því ekki rétt til dráttarvaxta af hinum framboðnu bótum.

Niðurstaða

Í máli þessu gerir stefnandi kröfur um bætur vegna galla á íbúð hennar að Kambvaði 1 Reykjavík ásamt galla í sameign þess fjölbýlishúss. Í málinu liggur fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef, byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara. Samtals er metinn kostnaður 43.351.000 kr. Hluti stefnanda er 4.126.353 kr. og er það stefnukrafa málsins.

Verður fyrst vikið að ábyrgð stefnda, Vátryggingafélags Íslands hf., en stefndi, S-kk-nf Þ-kk-nf, var með lögbundna starfsábyrgðartryggingu hjá því félagi. Viðurkennt er af hálfu stefnda, að tryggingin taki til vanrækslu á eftirliti með framkvæmdum. Fyrir liggur einnig að stefndi, Vátryggingafélag Íslands hf., hefur viðkennt bótaskyldu í málinu.

Samkvæmt 33.2 gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 skal lágmark tryggingar vera 5.000.000 kr. vegna hvers einstaks tjónstilviks og heildarfjárhæð tryggingabóta innan hvers tólf mánaða tímabils skal nema minnst 15.000.000 kr. Fjárhæðir þessar breytast í samræmi við breytingar á vísitölu. Ákvæðið gerir því ráð fyrir þremur tjónsatvikum. Stefndi, S-kk-nf, hafði þessa lágmarkstryggingu og er ágreiningslaust að vátryggingin hafi 1. janúar 2007 verið 7.712.600 kr. í hverju tjóni eða samtals 23.137.800 kr. á árinu. Eigin ábyrgð stefnda, S-kk-ef, var 228.400 kr. vegna hvers tjónsatviks.

Stefnandi telur túlkun á orðinu tjónsatvik vera þá, að um sé að ræða fleiri en eitt tjónsatvik ef hægt er að aðgreina það atvik í tíma og rúmi frá öðrum slíkum atvikum. Þannig sé eitt tjónsatvik t.d. á svölum og annað gæti verið halli á gólfi í bílakjallara. Hér verður að líta til þess að stefndi, S-kk-nf, var byggingarstjóri þ.e. framkvæmdastjóri byggingarinnar. Hann hafði eftirlit með henni frá upphafi til loka verksins. Bygging eignarinnar er samfelld athöfn eða verk þótt byggt sé í áföngum. Stefndi, S-kk-nf, vanrækti starf sitt sem byggingarstjóri fasteignarinnar að Kambavaði 1-3 og lítur dómurinn svo á að um eitt tjón sé að ræða, þ.e. bygging fjölbýlishússins í heild. Vátryggingarupphæðin er því 7.712.600 kr. sé miðað við vísitölu 1. janúar 2007.

Engin efni eru til að gera greinarmun á orðunum vátryggingaratburður í vátryggingarskýrteini stefnda og tjónsatvik og verður það lagt til grundvallar að orð þessi hafi hér sömu merkingu. Það er ekkert í lögum, tryggingarskilmálum stefnda eða ákvæðum 33.2 gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem bendir til þess, að með orðinu tjónsatvik í 33.2 gr. reglugerðarinnar sé átt við eitthvað annað en orðin vátryggingaratburður í lögum nr. 30/2004 um vártyggingarsamninga eða vátryggingarskilmálum stefnda.

Stefnandi telur að verðbæta eigi fjárhæðir ákvæðisins miðað við byggingarvísitölu 1. janúar 2009, en ekki 1. janúar 2007 svo sem stefndi, Vátryggingafélag Íslands, heldur fram. Samkvæmt 35.1 gr. byggingareglugerðar nr. 441/1998 skal byggingarstjóri gera byggingarfulltrúa viðvart um lok úttektarskyldra verkþátta og skal hann vera viðstaddur úttektir og samkvæmt 35.2 gr. skal byggingarstjóri við lok framkvæmda staðfesta skriflega að byggt hafi verið í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Fyrir liggur að þetta var ekki gert. Samkvæmt 53.1 gr. sömu reglugerðar skal byggingarstjóri eða byggjandi óska eftir lokaúttekt hjá byggingarfulltrúa. Samkvæmt 53.2 gr. skal byggingarstjóri tilkynna hönnuðum og iðnmeisturum hvenær lokaúttekt eigi að fara fram. Samkvæmt 53.3 gr. hvílir skylda á byggingarstjóra að leggja fram ákveðin gögn við lokaúttekt. Fyrir liggur í málinu að byggingarstjórinn hefur ekki sinnt þessum skyldum sínum þrátt fyrir að eftir því hafi verið leitað. Í ljósi þessa verður stefndi, Vátryggingafélag Íslands hf., að bera hallann af þessu athafnaleysi byggingarstjórans og ber að miða bætur við byggingarvísitölu 1. janúar 2009 svo sem stefnandi krefst. Útreikningsaðferð stefnda, Vátryggingafélags Íslands hf., á dskj. 20 hefur ekki verið mótmælt og verður hún lögð til grundvallar, en miðað við vísitölu í janúar 2009, þ.e. 489.6. Vátryggingarfjárhæðin vegna tjónsatviksins verður því 10.652.742 kr. Hlutur stefnanda er 550.655 kr. (hlutdeild sumra er 235.691 kr. og hlutdeild allra er 314.964 kr.).

Stefndi, S-kk-nf Þ-kk-nf, var byggingarstjóri að verkinu. Í dómum Hæstaréttar hefur því verið slegið föstu að á byggingarstjóra hvíli ekki aðeins að sjá til þess að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, heldur einnig skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýrir, þar á meðal að iðnmeistarar, sem koma að verkinu fyrir hans atbeina, sinni skyldum sínum og að framkvæmdin sé tæknilega og faglega fullnægjandi, sbr. 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga. Geti byggingarstjóri fellt á sig skaðabótaábyrgð með saknæmri vanrækslu á þessum skyldum, sbr. og dóm Hæstaréttar í máli nr. 267/2005, sem birtur er í dómasafni þess árs á bls. 5276.

Stefndi, S-kk-nf, krefst sýknu í málinu en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Í greinargerð sinni heldur hann því fram, að hann hafi ekki sýnt vanrækslu í starfi og hafnar því að ekki hafi verið byggt samkvæmt teikningum, lögum og reglum, án þess þó að fjalla um einstaka liði matsgerðarinnar. Dómurinn, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmönnum, hefur yfirfarið matsgerð dómkvadds matsmanns, sbr. hér á eftir.

Varðandi séreignarhluta stefnanda, íbúð nr. 106 að Kambavaði 1 í Reykjavík

1) Leki frá útveggjum: Fallist er á að frágangur veggeininga við svalir hafi ekki verið framkvæmdur til samræmis við samþykktar teikningar. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 11.055.538 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 7.034.538 kr. án vsk.

2) Málun á íbúð að innan: Málning þekur illa. Fallist er á að umræddur verkþáttur sé faglega ófullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 437.960 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 289.960 kr. án vsk.

3) Gler: Matsmaður hefur metið kostnað vegna þrifa og telur að um viðhald sé að ræða. Ekki er fallist á að hér sé um galla að ræða sem er á ábyrgð byggingarstjóra.

4) Rafmagnsdósir: Fallist er á að umræddur verkþáttur sé faglega ófullnægjandi og ekki samkvæmt reglugerð. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 234.839 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 159.839 kr. án vsk.

5) Baðherbergi – halli á gólfi: Fallist er á að umræddur verkþáttur sé faglega ófullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 198.153 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 138.153 kr. án vsk.

6) Þvottahús – halli á gólfi: Fallist er á að umræddur verkþáttur sé faglega ófullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 64.735 kr. kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 33.735 kr. án vsk.

7) Sprungumyndun: Þessi matsþáttur er innifalinn í matslið 2 hér að framan.

8) Útihurð: Fallist er á að hæð á plötu á svalagangi yfir geymslum og bílgeymslu hefur ekki verið gerð til samræmis við samþykktar teikningar og frágangur útihurðar eða karms er tæknilega og faglega ófullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 922.237 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 709.237 kr. án vsk.

Varðandi sameignarhluta stefnanda í Kambavaði 1-3 í Reykjavík

1) Frágangur á gluggum að utanverðu: Fallist er á að frágangur með gluggum er faglega ófullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 130.482 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 120.482 kr. án vsk.

2) Frágangur raflagna og tengidósa í sameign: Fallist er á að frágangur loftadósa er faglega og tæknilega ófullnægjandi og ekki til samræmis við reglugerð um raforkuvirki. Hvað varðar stokk yfir lagnarör í tengiklefa og kústun á loftum svalaganga er ekki fallist á það sé á ábyrgð byggingarstjóra þar sem um ólokna verkþætti er að ræða. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 78.012 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 53.012 kr. án vsk.

3) Leki og rakaskemmdir í sameignarhúsi: Fallist er á að frágangur á niðurföllum í stétt, kverk við hjólageymslu, útveggjaeininga á stigahúsi, niðurfalla í gegnum svalagólf, einangrun á lofti í geymslugangi, þakfrágangur á stigahúsi, dæla í lyftugryfju, steypuskil í NV horni bílageymslu, þakdúkur á stigahúsi, þétting á lóðréttum fúgum, frágangi veggeininga við svalagólf, rifur á milli gólfeininga á svalagöngum og þakdúkur á húsi sé tæknilega og faglega ófullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 10.726.904 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 7.975.904 kr. án vsk.

4) Skolkranar: Hér er um ólokinn verkþátt að ræða sem ekki er gert ráð fyrir á samþykktum teikningum. Ekki er fallist á að þessi verkþáttur sé á ábyrgð byggingarstjóra.

6) Vatnshalli í bílageymslu: Fallist er á að vatnshalli í bílageymslu er ekki til samræmis við samþykktar teikningar og ekki faglega fullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 3.021.759 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 1.539.759 kr. án vsk.

7) Útstreymi fyrir loftræstikerfi: Ekki hefur verið sýnt fram á með matsgerð að loftræstikerfi sé í bága við samþykkta uppdrætti og telst þessi verkþáttur ekki vera á ábyrgð byggingarstjóra.

8) Hellulögn og snjóbræðsla: Fallist er á að frágangur hellulagnar er ekki faglega fullnægjandi og frágangur niðurfalla er tæknilega og faglega ófullnægjandi. Fallist er á að snjóbræðslukerfi er faglega ófullnægjandi og ekki til samræmis við samþykktar teikningar. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 993.116 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 579.116 kr. án vsk.

9) Einangrun bílskýlis: Fallist er á að frágangur einangrunarplasts og sökkuldúks sé hefðbundinn og fullnægjandi eins og segir í matsgerð og ekki hafi hlotist tjón af breytingunni en að villa sé á teikningum og það sé ekki á ábyrgð byggingarstjóra.

10) Umferðarleiðir í og við sameign: Í matsgerð kemur fram að hönnun og uppsteypu rampa hafi ekki verið fullnægjandi en í vætti matsmanns kom fram að uppsteypufrávikin teldust vera innan eðlilegra skekkjumarka og að uppsteypan hafi verið skv. samþykktum teikningum. Ekki er fallist á að hönnun rampans sé á ábyrgð byggingarstjóra.

11) Yfirborð svalagólfa: Fallist er á að frágangur svalagólfa er ekki faglega fullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 345.044 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 261.044 kr. án vsk.

12) Ytra byrði hússins: Í matsgerð kemur fram að heppilegt sé að frágangur súlunnar sé með ákveðnum hætti en ekki sýnt fram á að hér sé um ófullnægjandi frágang að ræða. Ekki er fallist á að byggingarstjóri beri hér ábyrgð.

13) Sorpgeymsla: Fallist er á að frágangur sorpgeymslu að utanverðu og loft að innanverðu er faglega ófullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 21.867 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 16.867 kr. án vsk.

14) Frágangur á lofti bílageymslu: Fallist er á að frágangur á lofti bílageymslu sé fullnægjandi og í samræmi við samþykktar teikningar.

15) Frágangur á samskeytum eininga: Fallist er á að frágangur fúga er faglega og tæknilega ófullnægjandi. Skv. matsgerð er kostnaður vegna úrbóta metinn á 153.530 kr. þegar virðisaukaskattur hefur verið dreginn af vinnulið. Vinnuliðurinn er 132.530 kr. án vsk.

Stefnandi á skv. framansögðu rétt til bóta úr hendi byggingarstjóra 935.687 kr. (437.960+234.839+198.153+64.735) vegna séreignar, 137.339 kr. (4,545% af 3.021.759) vegna sameignar sumra og 1.406.980 kr. (5,76% af 24.426.731 (11.055.538+922.237+130.482+78.012+10.726.904+993.116+345.044+21.867+153.530)) vegna sameignar allra eða samtals 2.480.005 kr.

Með vísan til þess sem að framan greinir ber stefnda, S-kk-þgf Þ-kk-þgf byggingarstjóra, að greiða stefnanda 1.929.350 kr. (2.480.005- 550.655).

Stefndi, Kambvað ehf., sem seldi stefnanda íbúðina, hefur ekki haldið uppi vörnum í máli þessu. Fallist er á að fasteignin sé haldin göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og jafnframt að stefndi, Kambvað ehf., beri ábyrgð á þeim göllum, sbr. 43. gr. sömu laga. Þá verður matsgerð dómkvadds matsmanns lögð til grundvallar í málinu. Með vísan til 1. mgr. 96. gr. laga um meðferð einkamála bera stefnda, Kambvaði ehf., að greiða stefnanda 3.575.698 kr. (4.126.353- 550.655) með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. maí 2009 til greiðsludags. Þar af 1.929.350 kr. in solidum með stefnda, S-kk-þgf Þ-kk-þgf. Þá ber stefnda, Kambvaði ehf., að gefa út afsal til handa stefnanda að fasteigninni að Kambavaði 1, fastanr. 228-1106, í Reykjavík.

Kröfur á hendur stefndu, Kambvaði ehf. og S-kk-þgf Þ-kk-þgf, eru bótakröfur vegna tjóns er stefnandi varð fyrir með kaupum á fasteign sinni. Verða stefndu, Kambvað ehf. og S-kk-nf Þ-kk-nf, því dæmdir til að bæta stefnanda in soldium 1.929.350 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. maí 2009 til greiðsludags.

Kröfur á hendur stefnda, Vátryggingarfélags Íslands hf., eru aftur á móti byggðar á vátryggingarrétti og ber stefndi Vátryggingafélag Íslands hf., því ekki óskipta ábyrgð með öðrum stefndu.

Stefndu greiði stefnanda málskostnað svo sem greinir í dómsorði.

S-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan ásamt þeim Á-kk-þgf I-kk-þgf verkfræðingi og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, byggingartæknifræðingi og húsasmíðameistara.

DÓMSORÐ

Stefndi, Vátryggingafélag Íslands hf., greiði stefnanda, G-kvk-þgf G-kvk-þgf, 550.655 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 27. maí 2009 til greiðsludags og 500.000 kr. í málskostnað.

Stefndi, Kambvað ehf., og stefndi, S-kk-nf Þ-kk-nf, greiði stefnanda in solidum 1.929.350 kr. með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 27. maí 2009 til greiðsludags og 1.000.000 kr. í málskostnað.

Stefndi, Kambvað ehf., greiði stefnanda 1.646.348 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 27. maí 2009 til greiðsludags.

Stefnda, Kambvaði ehf., er skylt að gefa út afsal að fasteigninni að Kambavaði 1, fastanr. 228-1106, í Reykjavík til handa stefnanda, G-kvk-þgf G-kvk-þgf.

S-kvk-nf G-kvk-nf.

Á-kk-nf I-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf