E-263/2021

1 Mál þetta, sem var dómtekið 11. nóvember sl., er höfðað 7. apríl 2021 af U-kk-þgf R-kk-þgf K-kk-þgf, kt. [...] og J-kvk-þgf M-kvk-þgf A-kvk-þgf kt. [...], bæði til heimilis að [...], Akureyri, á hendur Grettistaki – verktaka ehf., kt. [...], Árholti 1, Húsavík.

2 Í málinu gera stefnendur þá dómkröfu að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal til stefnenda fyrir fasteigninni [...], fastanr. [...], Akureyri, gegn greiðslu stefnenda á 2.595.542 kr. til stefnda. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar samkvæmt mati dómsins. 3 Af hálfu stefnda varð útivist í málinu 10. júní sl. Stefndi fékk málið endurupptekið með úrskurði dómsins 18. október sl. Fékk stefndi frest til að skila greinargerð og yfirmatsbeiðni, sem hann hafði boðað, til 4. nóvember sl. Stefndi fékk frestinn framlengdan til 11. nóvember, en stefnandi synjaði um frekari frest. Með úrskurði dómsins sama dag var beiðni stefnda um frekari frest synjað. Að svo komnu var málið dómtekið án þess að stefndi skilaði efnislegum vörnum.

I.

4 Samkvæmt málavaxtalýsingu stefnenda gerðu stefnendur tilboð í fasteignina að [...], Akureyri, 12. apríl 2019, sem stefndi svaraði með gagntilboði sama dag, sem stefnendur tóku. Í gagntilboðinu hafi staðið að fasteignin væri í byggingu og afhendist fokheld samkvæmt skilalýsingu/söluyfirliti sem væri fylgiskjal kaupsamnings. Í söluyfirliti hafi komið fram að fasteignin yrði afhent á byggingarstigi 4, fokheld samkvæmt ÍST 51. Auk framangreinds hafi fasteignin átt að vera múruð að utan, en ómáluð. Inntaksgjöld fyrir vatn og rafmagn hafi átt að vera greidd. Frárennsli tengt við veitukerfi, timburgluggar og bílskúrshurð hafi átt að fylgja og samþykktar teikningar. Síðan hafi komið fram að lóðin yrði með grasi, búið að sá í jarðveg, þar sem ekki væri gert ráð fyrir stéttum og jarðvegsskipt fyrir verönd og bílaplani. Þá komi fram að gólfhiti sé í plötu, en það ótengt, þá sé rafmagnsinntak komið ásamt inntaki fyrir heitt og kalt vatn.

5 Í kaupsamningi hafi verið vísað til söluyfirlits varðandi ástand eignarinnar við afhendingu. Í gagntilboðinu hafi verið gert ráð fyrir því að fasteignin yrði afhent 1. júní 2019 eða fyrr, en samkvæmt kaupsamningi hafi átt að afhenda eignina 1. september eða fyrr. Ástæðan fyrir breyttum afhendingartíma hafi verið sú að stefnendur hafi óskað eftir að breyta gluggum úr trégluggum í álglugga. Eignin hafi verið afhent 2. desember 2019.

Úttekt hafi farið fram á stöðu framkvæmda vegna byggingastjóraskipta. Byggingastjórinn sem tók við hafi óskað eftir frekari skoðun úttektarmanns á loftun þaks og hafi úttektarmaður staðfest að loftun þaksins væri ófullnægjandi. Byggingastjóri sem stefnendur hafi ráðið gerði sjálfstæða úttekt á stöðu framkvæmda áður en hann tók til starfa og hafi hann skilað greinargerð umþá úttekt. Í greinargerðinni komi fram að loftun þaks sé ábótavant, veggur á milli íbúðar og bílskúrs sé ekki í samræmi við teikningar, botnplata sé með veruleg hæðarfrávik, lóð sé ófrágengin og væru fleiri frávik á frágangi hússins. Greinargerðin hafi verið send fyrirsvarsmanni stefnda þann 19. desember 2019. Stefndi hafi ekki fallist á þær athugasemdir sem byggingastjórinn hafi gert.

6 Stefnendur hafi óskað eftir dómkvaðningu matsmanns þann 9. janúar 2020. Matsmaðurinn hafi skilað matsgerð 30. apríl 2020. Samkvæmt matsgerðinni sé loftun þaksins á húsinu ábótavant og metinn kostnaður við að bæta úr sé 1.550.000 kr. Skyggni anddyris hafi ekki verið frágengið með réttum hætti og metinn kostnaður við úrbætur sé 50.000 kr. Gerð og uppsetning bílskúrshurðar hafiverið ófullnægjandi og kostnaður við úrbætur sé metinn 790.000 kr. Þá sé hæðarfrávik á botnplötu talið of mikið og kostnaður við úrbætur sé metinn 1.300.000 kr. Frágangur lóðar hafi verið talin ófullnægjandi miðað við skilalýsingu og metinn kostnaður við úrbætur sé 510.000 kr. Frágangur á gluggum hafi verið metinn ófullnægjandi og kostnaður við úrbætur sé 950.000 kr. Sérteikningum hafi ekki verið skilað eða afhentar og sé kostnaður við gerð þeirra metinn 150.000 kr. Loks hafi verið metnar bætur vegna tafa á afhendingu, 1.200.000 kr. Stefnda hafi verið send matsgerðin og hafi stefndi hafnað allri ábyrgð á þeim ágöllum sem hafi komið fram á húsinu við skoðum matsmannsins. Lögmenn stefnenda og stefnda hafi átt í samskiptum en ekki náðst samlokulag á milli aðila.

7 Kröfugerð stefnenda sé við það miðuð að þau fái gefið út afsal fyrir fasteigninni [...], gegn greiðslu á eftirstöðvum á kaupverðinu að frádregnum kostnaði við úrbætur á göllum samkvæmt matsgerðinni. Tekið hafi verið tillit til þess að stefnendur eigi rétt á endurgreiðslu á virðisaukaskatti að fjárhæð 506.709 kr. Til frádráttar komi einnig greiðsla stefnenda fyrir inntak á heitu vatni að fjárhæð 1.023.628 kr. sem stefnda hafi borið að greiða samkvæmt kaupsamningi. Þá sé dreginn frá kostnaður við matsgerð, 6 60.000 kr, og lögmannskostnaður að fjárhæð 681.539, samtals 8.404.458 kr.

II.

8 Kröfur stefnenda í málinu byggi á því að kaupsamningur aðila um fasteignina [...], Akureyri, verði efndur samkvæmt efni sínu.

9 Stefnendur vísa til þess að leitt hafi verið í ljós með matsgerð að við afhendingu hafi fasteignin verið haldin göllum sbr. 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002. Í kaupsamningi komi fram að fasteignin sé seld á byggingarstigi, fokheld, og vísað til söluyfirlits varðandi ástand hennar við afhendingu.

10 Afhending hússins hafi dregist til 2. desember 2019. Skipt hafi verið um byggingastjóra á verkinu eins og bæri að gera samkvæmt kaupsamningi. Taldi sá byggingastjóri sem stefnendur réðu til verksins ýmsa galla á húsinu. Í framhaldinu hafi verið dómkvaddur matsmaður til að skoða og meta ástand hússins. Niðurstaða matsmanns sé ítarlega reifuð í matsgerð.

11 Stefnendur vísa til þess að um neytendakaup sé að ræða, sbr. 6. gr. laga nr. 40/2002 þar sem stefnendur hafi keypt fasteignina til eigin nota og bygging fasteignarinnar hafi verið liður í atvinnustarfsemi stefnda. Þá telji stefnendur, með vísan til matsgerðarinnar, að fasteignin hafi verið gölluð sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur byggi einnig á 2. mgr. 19. gr. laganna, en samkvæmt matsgerðinni hafi ástand fasteignarinnar við afhendingu ekki verið í samræmi við byggingareglugerð eða lög nr. 114/2014. Stefnendur telji að þau hafi sýnt fram á með matsgerðinni að fasteignin hafi verið gölluð við afhendingu hennar og ábyrgð stefnda verði byggð á 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Kveðið sé á um það í 1. mgr. 59. gr. laganna að fjártjón skuli bætt og sé við það miðað að hálfu stefnenda. Stefnendur telji að kostnaður þeirra við leigu á íbúðarhúsnæði vegna afhendingardráttarins telji til beins tjóns, sbr. a lið 3. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 þannig að stjórnunarábyrgð gildi um ábyrgð stefnda sbr. 1. mgr. 34. gr. laga nr. 40/2002.

12 Stefnendur hafi haldið eftir lokagreiðslu, 11.000.000 kr. með vísan til 35. gr. og 44. gr. laga nr. 40/2002 þar sem ekki hafið verið afhent á umsömdum degi og fasteignin gölluð við afhendingu. Fyrir liggi að kostnaður við endurbætur á göllum og kostnaður vegna afhendingardráttar sé samkvæmt matsgerð 6.540.000 kr., en að teknu tilliti til endurgreiðslu á virðisaukaskatti á vinnu, 506.709 kr., sé um að ræða 6.033.291 kr. Auk þess hafi stefnendur greitt inntaksgjald hitaveitu sem stefnda hafi borið að greiða, 1.023.628 kr. Greiddur lögmannskostnaður sé 681.539 og reikningur dómkvadds matsmanns sé að fjárhæð 666.000 kr. Samtals sé þetta að 8.404.458 kr. Stefnendur hafi ekki haldið eftir hærri fjárhæð en þeim sé heimilt samkvæmt 35. gr. og 44. gr. laga nr. 40/2002.

13 Stefnendur geri því kröfu um að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal gegn greiðslu á 2.595.542 kr.

III.

14 Eins og að framan var getið skilaði stefndi ekki greinargerð í málinu þrátt fyrir ítrekaða fresti sem honum voru veittir í því skyni. Í endurupptökubeiðni stefnda, sem fallist var á, kemur það eitt fram að hann sé ósammála niðurstöðu matsmanns og telji hana ranga og málatilbúnað stefnenda að sama skapi. Kvaðst stefndi ætla að hnekkja matsgerðinni með yfirmati. Jafnframt vísaði hann til þess að hann hafi tekið upp samtöl við stefnendur á síma sinn, sem hann kvað myndu sína að málatilbúnaður þeirra ætti ekki við rök að styðjast. Framangreindar staðhæfingar stefnda, sem hann hefur engum gögnum stutt í málinu, geta að svo komnu ekki hnekkt málatilbúnaði stefnenda. Þegar á framangreint er litið sem og þá stoð sem framangreind matsgerð og önnur gögn málsins veita kröfum stefnenda verða þær teknar til greina.

15 Með hliðsjón af málsúrslitum og atvikum öllum þykir rétt að stefndi greiði stefnendum 6 00.000 krónur í málskostnað að virðisaukaskatti meðtöldum. Hefur þá verið tekið til þess að kostnaður vegna öflunar matsgerðar og lögmannskostnaður sem þá var áfallinn, hefur þegar verið dreginn frá eftirstöðvum kaupverðs í kröfugerð stefnenda eins og að framan greinir.

H-kk-nf J-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Grettistak – verktaki ehf., skal gefa út afsal til stefnenda, U-kk-ef R-kk-ef K-kk-ef og J-kvk-ef M-kvk-ef A-kvk-ef, fyrir fasteigninni [...], fastanúmer [...], Akureyri, gegn greiðslu stefnenda á 2.595.542 kr. til stefnda.

Stefndi greiði stefnendum 6 00.000 krónur í málskostnað.