E-526/2018

Mál þetta sem var dómtekið 21. nóvember 2018, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjaness með stefnu birtri 1. júní 2018.

Stefnandi er G-kvk-nf B-kvk-nf P-kvk-nf, kt. 000000-0000, Lækjarfit 15, 210 Garðabæ. Stefndi er M-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, kt. 000000-0000, Lyngmóum 8, 210 Garðabæ, réttargæslustefndi er Vátryggingafélag Íslands hf., kt. 000000-0000, Ármúla 3, 108 Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 4.722.150 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. október 2017 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða málskostnað stefnanda að skaðlausu, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, og að teknu tilliti til þess að stefnandi hefur ekki með höndum virðisaukaskattsskylda starfsemi.

Stefnandi gerir engar kröfur á hendur réttargæslustefnda.

Stefndi krefst þess aðallega að vera sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að dómkröfur verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda, þ.m.t. virðisaukaskatts á málflutningsþóknun skv. framlögðum málskostnaðarreikningi.

Réttargæslustefndi gerir ekki aðrar kröfur en að stefnanda verði gert að greiða honum málskostnað að mati dómsins.

I

Málsatvik

Með kaupsamningi, dags. 31. mars 2017, keypti stefnandi af stefnda fasteignina Lækjarfit 15 í Garðabæ, fastanúmer 231-5566. Um er að ræða 213,4 fermetra einbýlishús merkt 01-0101 og 47,2 fermetra bílskúr merktan 01-0102. Fasteignin skyldi afhent stefnanda eigi síðar en 15. júní 2017. Umsamið kaupverð var 86.000.000 króna, sem greiðast áttu þannig að 20.000.000 króna greiddust við undirritun, 53.000.000 króna með láni frá Arion banka hf., og 13.000.000 króna við útgáfu afsals þann 15. september 2017.

Eftirfarandi texti var settur inn í kaupsamning aðila: „Aðilar eru upplýstir um að eignin er skráð á byggingarstig 4. Seljendur gangast undir að klára lokaúttekt, þ.e. að eignin verði skráð á byggingarstig 7.“ Á undirrituðu söluyfirliti um fasteignina, dags. 15. febrúar 2017, kemur fram að húsið sé á byggingarstigi 4, þ.e. fokhelt, matsstig 7, fullgert, og byggingarárið 2010. Þá kemur fram í söluyfirliti: „... loft í bílskúr verður klárað fyrir afhendingu. ... Eftir er að ganga frá þakkanti.“

Þann 15. júní 2017 var lokaúttektarvottorð gefið út af byggingarfulltrúanum í Garðabæ og húsið skráð á byggingarstig 7, með eftirfarandi athugasemdum: „Þakkantur ófrágenginn, bílskúr ómálaður, gróft gólfefni, garður ekki að fullu frágenginn.“ Með beiðni um þá lokaúttekt fylgdi vottorð rafvirkjameistara og pípulagningarmeistara um verklok á raforkuvirki og uppsetningu hitakerfis.

Fasteignin var afhent stefnanda sama dag, en stefndi upplýsti stefnanda ekki um þær athugasemdir sem fram hefðu komið frá byggingarfulltrúa. Seinna sama mánuð sendi stefnandi tölvubréf til fasteignasölunnar sem annast hafði um sölu hússins, þar sem fram komu athugasemdir stefnanda um frágang á bílskúrshurð og hávaða frá loftaklæðningu.

Stefnandi fékk B-kk-þf P-kk-þf Á-kk-þf matstækni til að skoða fasteignina vegna hávaða frá loftaklæðningu, og fór sú skoðun fram 14. júlí 2017. Í matsgerð hans, dags. 7. september 2017, eru gerðar ýmsar athugasemdir við frágang loftaklæðningar og loftþéttleika hússins, en um það atriði var byggt á skýrslu Bjarnaráss ehf. sem framkvæmdi loftþéttleikamælingu á húsinu undir 100 PA þrýstingi. Lagði B-kk-nf til að teknar yrðu niður gifsplötur og settar stífur með loftafestingum, auk þess að sprauta froðu í tómarúm. Einnig kom fram að laga þyrfti frágang sökkuls, og að úða útveggi með þéttiefni. Í matsgerð er kostnaður við efni og vinnu metinn á 1.695.211 krónur með virðisaukaskatti.

Frumherji ehf. framkvæmdi úrtaksskoðun á raflögnum hússins þann 24. ágúst 2017. Í skýrslu þeirra, dags. 25. ágúst 2017, voru gerðar athugasemdir við ýmis atriði í raflögn hússins.

Stefnandi sendi á ný tölvupóst til fasteignasölunnar þann 7. september 2017 þar sem hann upplýsir um framangreind atriði, og bætir við að væntanlega séu aðilar ekki að fara í afsal fyrr en samkomulag náist um þessi atriði. Þann 15. september 2017 greiddi stefnandi 9.000.000 króna inn á kröfuna, í stað þeirra 13.000.000 króna sem greiða átti sem lokagreiðslu.

Með bréfi stefnanda til stefnda, dags. 21. sept. 2017, setti stefnandi fram kröfu um afslátt af kaupverði að fjárhæð 2.487.670 krónur, og tiltekur nánar um meinta galla. Með bréfi, dags. 22. september 2017, hafnaði stefndi kröfu stefnanda um afslátt, en kvaðst ætla að sjá um að kosta þá rafmagnsvinnu sem væri ókláruð skv. skýrslu Frumherja ehf. Tölvupóstsamskipti áttu sér stað á milli lögmanna aðila í október 2017 og bauð stefnandi að kaupverðið yrði lækkað um 2.000.000 króna, en því var hafnað af stefnda. Afsal var gefið út þann 2. nóvember 2017 eftir að stefnandi hafði þann 23. október 2017 greitt eftirstöðvar kaupverðs, 4.000.000 króna, ásamt dráttarvöxtum, 52.260 krónur.

Stefnandi gerði kröfu á VÍS um bætur úr lögboðinni starfsábyrgðartryggingu stefnda. Með bréfi VÍS, dags. 7. mars 2018, var þeirri kröfu hafnað.

Stefnandi óskaði eftir því þann 11. desember 2017 við Héraðsdóm Reykjaness að dómkvaddur yrði einn matsmaður til að meta meinta galla, og var H-kk-nf S-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur sem matsmaður. Í skýrslu hans, dags. 22. janúar 2018, kemur fram að frágangur rakavarnar í húsinu sé ekki í samræmi við fagþekkingu iðnaðarmanna, og ekki gerð grein fyrir frágangi rakavarnar á samþykktum teikningum. Um frágang loftaklæðningar kemur fram að loftaklæðningar séu eins og almennt er og í samræmi við leiðbeiningar framleiðanda, en gerð upphengja óheppileg með tilliti til álags á lofts. Engar teikningar liggi fyrir um frágang lofta. Sprungur á útveggjum og útfellingar á kanti við bílskúrshurð megi skýra af því að ekki hafi verið lokið við gerð þakkants á húsið en þær séu fyrirsjáanlegar og óhjákvæmilegar. Um frágang bílskúrsgólfs, bílskúrshurðar, hitakerfis, raflagna og þakkants kemur fram að þeim atriðum sé áfátt miðað við byggingarstig 7. Þá hafi ekki verið lokið við frágang raflagna í bílskúr, tengingu útiljósa og dyrabjöllu, og ekki hafi verið lokið við gerð þakkanta og þakbrúna í samræmi við teikningar.

Í málinu liggja fyrir gögn um framangreind málsatvik, upplýsingar um byggingarsögu fasteignarinnar og teikningar, tölvupóstsamskipti, tímalína atvika máls framlögð af stefnda auk skjals um þróun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu.

Aðilar málsins gáfu skýrslu við aðalmeðferð málsins, og þá gáfu vitnaskýrslur G-kvk-nf K-kvk-nf, fyrrverandi eiginkona stefnda, Þ-kk-nf Á-kk-nf, starfsmaður Eignamats.is, Ú-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf og I-kk-nf G-kk-nf G-kk-nf, löggiltir fasteignasalar hjá Valhöll fasteignasölu, H-kk-nf S-kk-nf byggingartæknifræðingur, dómkvaddur matsmaður, Þ-kk-nf L-kk-nf E-kk-nf, rafvirkjameistari, A-kvk-nf G-kvk-nf G-kvk-nf, starfsmaður byggingarfulltrúa, og B-kk-nf P-kk-nf Á-kk-nf, matstæknir.

II

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi krefst skaðabóta úr hendi stefnda, byggt á því að fasteignin Lækjarfit 15 í Garðabæ sem hann hafi keypt af stefnda hafi verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þar sem hún standist ekki þær kröfur sem leiða megi af kaupsamningi. Einnig sé á því byggt að stefndi hafi með saknæmum hætti krafist greiðslu ólögmætra vaxta á kaupverð fasteignarinnar. Þá er einnig á því byggt að stefndi hafi bakað sér bótaskyldu sem byggingarstjóri og húsasmíðameistari fasteignarinnar þar sem bygging hennar hafi ekki staðist tæknilegar og faglegar kröfur.

Stefnandi kveður að þann 15. júní 2017 hafi stefndi fengið útgefið svokallað „Vottorð um lokaúttekt með athugasemdum.“ Í vottorðinu komi m.a. fram að þakkantur sé ófrágenginn, bílskúr ómálaður, gróft gólfefni og garður ekki að fullu frágenginn. Stefndi hafi ekki upplýst stefnanda um nefndar athugasemdir við afhendingu fasteignarinnar. Stefnandi hafi strax gert athugasemdir við ástand fasteignarinnar eftir afhendingu, og að ráðleggingum fasteignasala kallað til sérfróða fagaðila til að meta umfang vandans. Við athugun þeirra hafi komið í ljós nokkuð umfagsmiklir ágallar á fasteigninni, m.a. á frágangi loftklæðingar, hitakerfis og rafmagns. Á grundvelli upplýsinga sömu aðila áætlaði stefnandi að kostnaður úrbóta næmi 2.487.640 krónum að frátöldum kostnaði við úrbætur á raflögnum. Til að liðka fyrir sáttum hafi stefnandi verið reiðubúinn að ljúka málinu gegn því að stefndi veitti 2.000.000 króna afslátt af kaupverði, en stefndi hafi hafnað öllum sáttaviðræðum og krafist greiðslu eftirstöðva kaupverðs að fullu sem þá námu 3.859.791 krónu eftir frádrátt vegna lögskila. Þá hafi stefndi krafist 12,5% vaxta af eftirstöðvum kaupverðs á meðan greiðslan hefði ekki farið fram, og lýst því yfir að hann myndi ekki gefa út afsal nema gengið yrði að kröfum hans að fullu. Eftir árangurslausar tilraunir til að ná sáttum um málið hafi stefnandi þann 24. október 2017 greitt eftirstöðvar kaupverðs ásamt 12,5 % vöxtum frá 15. september 2017. Um hafi verið að ræða hærri vexti en hæstu lögleyfðu dráttarvextir á umræddu tímabili sem þá námu 12,25%. Stefnandi hafi innt greiðsluna af hendi með fyrirvara, og áskilið sér rétt til að krefja stefnda um skaðabætur vegna ástands fasteignarinnar.

Vegna framangreinds hafi stefnandi óskað eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að meta fasteignina. Í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara, sem hafi verið dómkvaddur af þessu tilefni, hafi verið staðfestir nokkuð umfangsmiklir ágallar á fasteigninni, sem nemi 4.669.890 krónum að bæta úr.

Stefnandi byggir á því að sérsjónarmið gildi um ábyrgð stefnda sem víki að nokkru leyti frá almennum reglum. Helgist það af stöðu stefnda sem sérfræðings, en reglur um sérfræðiábyrgð leiði að ýmsu leyti til betri stöðu tjónþola en leiða myndi af almennum reglum.

Stefnandi byggir á því að verulega hafi skort á upplýsingar frá stefnda í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 við sölu eignarinnar, um atriði sem stefndi hafi vitað eða mátt vita að stefnandi hefði réttmæta ástæðu til þess að ætla að hann fengi. Við mat á upplýsingaskyldu verði ekki hjá því komist að líta til þekkingar stefnda á fasteigninni, m.a. í ljósi stöðu stefnda sem byggingarstjóra og húsasmíðameistara hennar ásamt því að hann virðist hafa búið í fasteigninni á meðan á byggingu hennar stóð. Að auki starfi stefndi sem sérfræðingur hjá Mannvirkjastofnun sem annist eftirlit með byggingarframkvæmdum hér á landi. Með vísan til þessa eigi ekki við hefðbundin sjónarmið fasteignakauparéttarins um leynda galla í viðskiptum um notaðar fasteignir, enda stefndi byggingar- og söluaðili fasteignarinnar.

Í kaupsamningi hafi stefndi lýst því yfir að hann hygðist ljúka við byggingu fasteignarinnar með því að afla lokaúttektar og sjá til þess að hún yrði skráð á byggingarstig 7. Stefnandi byggir á því að með yfirlýsingunni hafi stefndi ábyrgst að ljúka við byggingu fasteignarinnar í samræmi við gildandi lög og reglur. Þegar litið sé til atvika máls og stöðu aðila þá hafi stefnda borið að upplýsa ef ekki átti að ljúka að fullu við byggingu fasteignarinnar. Því hafi stefndi vanefnt upplýsingaskyldu sína, og ástand fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingu stefnda, sbr. 27. gr. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Byggt er á því af hálfu stefnanda að ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002 um skoðunarskyldu kaupanda eigi ekki við, enda hafi stefndi skuldbundið sig til að ljúka við byggingu fasteignarinnar eftir undirritun kaupsamnings. Í því samhengi bendir stefnandi á að skoðun stefnanda hafi átt sér stað áður en byggingu fasteignarinnar var lokið og stefnandi haft réttmæta ástæðu til að ætla að stefndi myndi ljúka við byggingu hennar fyrir afhendingu. Aðrir ágallar séu þess eðlis að skoðun ófaglærðs einstaklings hefði ekki getað leitt þá í ljós.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi í fasteignaviðskiptunum og við byggingu fasteignarinnar. Háttsemi stefnda hafi leitt til tjóns fyrir stefnanda. Með hliðsjón af matsgerð dómkvadds matsmanns sé ljóst að margt hafi farið úrskeiðis við byggingu eignarinnar. Gallar séu mun meiri en eðlilegt eða venjulegt geti talist, sér í lagi þar sem um nýja fasteign sé að ræða. Byggt er á því að fasteignin hafi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leitt hafi af kaupsamningi og fylgigögnum með honum, né almennum kröfum sem leiða megi af lögum og reglum í fasteignaviðskiptum. Fasteignin henti ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu notaðar til, og því sé um að ræða galla í skilningi a-liðar 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002. Þá hafi ástand og búnaður eignarinnar við kaupin ekki verið í samræmi við þær kröfur sem gerðar séu í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim, sbr. 2. mgr. 19. gr. sömu laga. Því sé fasteignin gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Þá byggir stefnandi á því að stefndi beri sjálfstæða bótaábyrgð sem byggingarstjóri og húsasmíðameistari fasteignarinnar samkvæmt þágildandi 51. og 52. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. og þágildandi gr. 32.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Umrædd lög og reglur hafi verið í gildi þegar bygging fasteignarinnar hófst. Ábyrgð byggingarstjóra samkvæmt lögum nr. 73/1997 sé víðtæk. Hann beri m.a. ábyrgð á því að hið unna verk sé tæknilega og faglega fullnægjandi eins og áskilið sé í þágildandi 118. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þá sé viðurkennt að á byggingarstjóra hvíli ekki aðeins að sjá til þess að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, heldur einnig skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýri. Með saknæmri vanrækslu á þessum skyldum sínum hafi stefndi fellt á sig skaðabótaábyrgð.

Stefnandi byggir og á því að í málinu eigi ekki við hefðbundin sjónarmið fasteignakauparéttarins um leynda galla í viðskiptum um notaðar fasteignir, heldur beri að horfa til viðskipta með nýjar fasteignir og ábyrgðar byggingaraðila á sölu og afhendingu nýrra eigna.

Að lokum er byggt á því að stefndi hafi með saknæmum hætti krafist greiðslu ólögmætra vaxta af kaupverði fasteignarinnar. Þetta hafi stefndi gert með því að krefjast 12,50% vaxta á afsalsgreiðslu 3.859.791 krónu, frá 15. september til 24. október 2017, samtals 52.260 krónur, en gildandi dráttarvextir í september og október 2017 hafi numið 12,25%. Byggt er á því að stefnanda hafi verið heimilt að halda eftir hluta kaupverðs í skilningi 7. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og því hafi stefnda ekki verið heimilt að krefja stefnanda um dráttarvexti af kaupverði fasteignarinnar.

Stefnandi bendir á að kröfugerð hans byggist einkum á niðurstöðu dómkvadds matsmanns. Í matsgerðinni hafi heildarkostnaður úrbóta, að frádreginni endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað, verið sagður nema 4.669.890 krónum. Þá geri kröfugerðin ráð fyrir að stefnda verði gert að endurgreiða ólögmæta vexti á kaupverð samtals að fjárhæð 2.260 krónur. Samanlögð krafa stefnanda nemi því 4.722.150 krónum.

Stefnandi krefst dráttarvaxta á kröfu sína frá 24. október 2017 eða frá afsalsdegi. Byggt er á því að á þeim degi hafi verið meira en mánuður liðinn frá því að stefnandi hafði sannanlega lagt fram upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta í skilningi 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Tryggingafélagi stefnda, Vátryggingafélagi Íslands, sé stefnt til réttargæslu í málinu þar sem stefndi sé með lögbundna starfsábyrgðartryggingu sem byggingarstjóri hjá félaginu. Réttargæslustefndi kunni því að bera ábyrgð á kröfum sem kunni að falla á stefnda í málinu. Af þeim sökum hafi stefnandi talið rétt að gefa réttargæslustefnda færi á að gæta réttar síns í málinu.

Um lagarök vísar stefnandi til laga nr. 40/2002 og almennra reglna íslensks samningaréttar og kröfuréttar. Þá er vísað til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, byggingarreglugerðar nr. 441/1998 ásamt breytingum, auk annarra laga, reglna og viðmiða um byggingu fasteigna. Krafa um vexti og dráttarvexti styðst við lög nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Um réttargæsluaðild vísast til 20. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varnarþing ákveðst eftir ákvæðum 32. og 34. gr. laganna. Um kröfu sína um málskostnað vísar stefnandi til XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 130. gr. laganna.

III

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi hafnar þeirri málsástæðu stefnanda að fasteignin Lækjarfit 15 í Garðabæ hafi verið haldin göllum við sölu og hafi ekki staðist þær kröfur sem leiða mátti af kaupsamningi. Þá hafnar stefndi því að hann hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi við byggingu og í söluferli fasteignarinnar. Stefndi hafnar því að matsgerð dómkvadds matsmanns renni stoðum undir skaðabótakröfu stefnanda og telur að skaðabótakrafa verði ekki byggð á forsendum þess kostnaðarmats sem fram kemur í 7. tölulið matsgerðarinnar. Einnig hafnar stefndi þeirri málsástæðu stefnanda að stefndi hafi bakað sér bótaskyldu sem byggingarstjóri og húsasmíðameistari fasteignarinnar þar sem bygging hennar hafi ekki staðist tæknilegar og faglegar kröfur. Hafnað er öllum málsástæðum þess efnis, bæði persónulega sem eigandi hins selda, og sem byggingarstjóri. Þá er hafnað þeirri málsástæðu stefnanda að stefndi hafi með saknæmum hætti krafist ólögmætra vaxta á kaupverð fasteignarinnar.

Stefndi bendi á að til grundvallar kröfum stefnanda liggi aðallega matsgerð dómkvadds matsmanns. Í stefnunni sjálfri sé ekki að finna frekari útskýringu eða rökstuðning varðandi hvern matslið en það sem fram komi í matsgerð. Virðist sem stefnandi láti sér nægja að vísa til matsgerðarinnar um efnislegan rökstuðning vegna meintra galla á fasteigninni, og því sé óhjákvæmilegt annað en að rekja hvern kröfulið matsgerðarinnar í þeim tilgangi að hrekja þá málsástæðu stefnanda. Fyrst beri þó að líta til þess grundvallaratriðis að stefnandi byggi mál sitt á byggingarreglugerð nr. 441/1998, en nefni hvergi gildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012. Virðist sem stefnandi telji að um lokaúttekt hússins gildi ákvæði 54. greinar eldri byggingarreglugerðar, og að húsið fullnægi ekki ákvæðum þeirrar greinar um lokaúttekt, þótt hvergi sé vísað beint til 54. gr. í stefnu. Sé um grundvallar lögvillu að ræða hjá stefnanda, því að þann 24. janúar 2012 hafi núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012 leyst reglugerð nr. 441/1998 af hólmi, sbr. gr. 17.1.2. Ljóst sé því að um lokaúttektina gildi ákvæði kafla 3.9 í byggingarreglugerð nr. 112/2012, þar sem í 5. mgr. greinar 3.9.1 sé beinlínis tekið fram að lokavottorð megi gefa út með athugasemdum. Þá sé vísað til þess að í lokavottorði vísi byggingarfulltrúinn í Garðabæ til þess að vottorðið sé gefið út með stoð í byggingarreglugerð nr. 112/2012.

Stefndi bendir á að í matsbeiðni óski stefnandi þess að mat fari fram m.a. á eftirfarandi forsendum: „... að matsmaður hafi við matið hliðsjón af gildandi lögum og reglugerðum þegar byggingarframkvæmdir áttu sér stað, einkum byggingarreglugerðir.“ Matsmaður skýri síðan forsendur mats síns í tölulið 6 í matsgerð: „Húsið er byggt árið 2010 samkvæmt því sem kemur fram á vefsíðu Þjóðskrár Íslands. Þar er húsið skráð fullgert. Þá var í gildi byggingarreglugerð nr. 441/1998 með síðari tíma breytingum.“ Matsmaður virðist ganga út frá því að byggingarframkvæmdum hafi verið lokið árið 2010, tveimur árum fyrir gildistöku byggingarreglugerðar nr. 112/2012, en hafi ekki haft upplýsingar um að lokavottorð hússins hafi verið gefið út þann 15. júní 2017. Húsið hafi fram að því verið skráð á byggingarstig 4 (fokheld bygging) en stefndi hafi unnið á árunum 2010 – 2017 að framkvæmdum við húsið en hafi ekki náð að ljúka öllum þáttum áður en hann afhenti húsið stefnanda þann 15. júní 2017, þá skráð á byggingarstigi 7. Matsmaður bendi á það í niðurstöðu sinni við matsliði nr. 6, 7, 8, 9 og 14 að húsið fullnægi ekki skilyrðum ÍST 51:2001 um fullgerða byggingu skv. byggingarstigi 7, og virðist tengja ákvæði ÍST 51/2001 beint við ákvæði 54. gr. reglugerðar nr. 441/1998.

Stefndi bendir einnig á að matsspurningar í matsbeiðni séu þannig lagðar fyrir matsmann að stefnandi fái það sem hann biðji um. Niðurstaða dómkvadds matsmanns byggist alfarið á ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sem hafi verið fallin úr gildi fimm árum áður en lokavottorð eignarinnar hafi verið gefið út á grundvelli gildandi byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Matsgerð dómkvadds matsmanns hafi því í raun ekkert gildi í máli þessu. Stefndi telur að þrátt fyrir nefnda annmarka á matsgerðinni verði samt ekki komist hjá því að fjalla um meinta galla á fasteigninni samkvæmt eftirfarandi:

Frágangur rakasperru/rakavarnar. Í niðurstöðu matsgerðar komi fram að frágangur rakavarnar í þaki sé á ýmsan hátt ófullnægjandi og ekki í samræmi við almenna fagþekkingu iðnaðarmanna. Stefndi hafnar þessu, enda hafi hann gengið frá rakvörn eins og almennt sé viðurkennt, þannig að dúkurinn hafi verið heftaður við sperrur, kíttaður við veggi og límdur saman á samskeytum með sérstöku límbandi sem væri ætlað fyrir slíkt. Athygli veki að settur hafi verið 100 Pa undirþrýstingur á húsið og húsið síðan myndað með hitamyndavélum til að sjá mögulegan loftleka. Svo mikill undirþrýstingur á húsinu geti hæglega hafa rifið rakavörn af heftum og losað úr límingu á samskeytum og við veggi, og sé á því byggt að stefnandi kunni sjálfur að hafa skemmt rakavörn hússins með þessum mikla undirþrýstingi. Þá sé ljóst að stefndi hafi á engan hátt, hvorki persónulega né sem byggingarstjóri hússins, gerst sekur um saknæma og/eða ólögmæta háttsemi við uppsetningu rakavarnar hússins né heldur í söluferli en matsmaður staðfesti í matsgerð sinni að óhjákvæmilega séu ótal göt á rakavörn. Því beri að sýkna stefnda af þessum kröfulið.

Frágangur gifsklæðningar. Vandséð er að mati stefnda hvað hann hefði átt að gera betur við uppsetningu svokallaðra kerfislofta. Festingar fyrir loftagrindina hafi verið settar upp skv. fyrirmælum framleiðanda, og frá loftinu og klæðningu neðan í loftagrind hafi verið gengið í fullu samræmi við fyrirmæli framleiðanda um frágang. Gerð upphengja sem komi frá viðurkenndum framleiðanda geti ekki talist galli á fasteign þótt matsmaður telji hana „óheppilega.“ Uppsetning kerfisloftsins sé skv. fyrirmælum framleiðanda og séu loft uppsett með þessum hætti í þúsundum húsa á Íslandi án þess að hönnun loftsins hafi talist gölluð. Telji stefnandi hönnun og uppsetningu loftsins gallaða beri honum að snúa kröfu sinni til framleiðanda kerfisloftsins, en ekki til stefnda, og þá sé enga sök að finna hjá stefnda.

Sprungur í útveggjum. Matsmaður telji engra sérstakra aðgerða þörf vegna útveggja utan hefðbundið viðhald sem felst í því að bera „sílan“ á útveggi.“ Ekkert tjón sé fyrir hendi og enginn annar kostnaður sjáanlegur í framtíðinni en hefðbundinn viðhaldskostnaður, sem fráleitt sé að fella á stefnda í máli þessu. Útfelling á bílskúrsvegg hafi blasað við hverjum þeim sem skoðaði húsið og stefnandi enga athugasemd gert varðandi þetta atriði við skoðun hússins.

Frágangur bílskúrshurðar. Stefndi bendir á að stefnandi hafi skoðað bílskúrinn sérstaklega vel fyrir kaupin, m.a. vegna hugmynda stefnanda um að breyta honum í herbergi. Stefnandi sé ekki undanþeginn skoðunarskyldu við kaup á fasteign, og honum hafi verið fullkunnugt um að seljandi seldi húsið í því ástandi sem það var í við skoðun og ætlaði ekki að framkvæma neitt frekar en að koma húsinu á byggingarstig 7, sem hann og hafi gert. Þá megi nefna að metinn kostnaður vegna festingar hurðabrauta sé 56.006 krónur eða 0,06% af kaupverði hússins, sem og myndi fráleitt geta talist galli í skilningi fasteignakaupalaga.

Frágangur bílskúrsgólfs. Í tölvubréfi stefnanda til fasteignasölunnar Valhallar, dags. 29. júní 2017, segi stefnandi að í söluyfirliti og í kaupsamningi standi að seljandi muni klára frágang á bílskúrslofti og láta gera lokaúttekt. Stefndi mótmælir þessu, enda hafi það aldrei staðið til eða komið til tals. Hvergi í gögnum málsins sé gerð krafa eða athugasemd um þetta fyrr en með matsbeiðni stefnanda, dags. 11. desember 2017. Skaðabótakrafa varðandi þennan lið komi því fyrst fyrir sjónir stefnda í stefnu sem bendi ekki til þess að stefnandi hafi talið þetta augljósa atriði til galla á húsinu fyrr en þá. Í lokaúttektarvottorði hafi byggingarfulltrúi gert athugasemd við það að í bílskúr væri „gróft gólfefni“. Í þessu samhengi sé vísað til 4. mgr. 36. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010, og 5. mgr. gr. 3.9.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 með síðari breytingum. Þar komi fram að heimilt sé að gefa út lokavottorð með athugasemdum og engin skilyrði séu sett í reglugerðinni fyrir því að ljúka þurfi þessum þáttum. Athugasemdirnar varði frágangsþætti sem ekki séu skilyrði fyrir skráningu byggingar á byggingarstig 7, öfugt við öryggis- eða tækniþætti sem skylt sé að ljúka áður en lokavottorð sé gefið út. Athugasemdir í vottorðinu hafa engin áhrif á það að húsið sé skráð á byggingarstig 7. Stefndi telur að skv. upplýsingum í söluferli, og þar sem krafa um frágang bílskúrsgólfsins hafi fyrst komið fram í stefnu í júní 2018, sé ljóst að ekki hafi verið ágreiningur um að afhenda hafi átt húsið með bílskúrsgólfinu í því ástandi sem það var í við skoðun stefnanda á húsinu.

Frágangur raflagna. Stefndi bendir á að eftir athugasemd frá stefnanda um að raflögn þess væri ábótavant, skv. skoðun Frumherja, hafi stefndi fengið rafvirkja þann sem vann við húsið til þess að lagfæra þau atriði og skila skýrslu um það til Frumherja. Stefndi hafi því fullnægt þeirri skyldu sinni. Stefnanda hafi verið fullkunnugt um að ekki hafi verið ætlun stefnda að leggja frekari vinnu í raflagnir hússins fyrir afhendingu þess, og stefnandi mátti sjá við skoðun hússins, enda hafi engin krafa komið fram af hálfu stefnanda um frekari frágang raflagna fyrr en í stefnu. Lokaúttektarvottorð hafi verið gefið út án fyrirvara varðandi raflagnir. Þau atriði sem dómkvaddur matsmaður tíni til í matsgerð sinni og telji áfátt séu vegna ólokinna verkþátta en séu ekki galli á fasteign og eigi ekki við þar sem byggingarstigi 7 hafi verið náð.

Frágangur hitakerfis. Með sama hætti og að framan geti hafi lokaúttektarvottorð verið gefið út án fyrirvara um ófullnægjandi hitastýringu. Hita hússins sé stjórnað með Danfoss-krana í bílskúrnum en einnig sé hægt að stjórna hitanum í hverju herbergi fyrir sig í sjálfri deilikistunni. Stefnanda hafi verið fullkunnugt um að fullkomin sjálfvik hitastýring var ekki í húsinu við skoðun þess, og stefndi ætlaði ekki að setja slíkt kerfi upp fyrir afhendingu þess, og engin krafa fram komin af hálfu stefnanda um skaðabætur vegna hitastýringarinnar fyrr en í stefnu. Þau atriði sem dómkvaddur matsmaður tíni til í matsgerð sinni og telji áfátt séu vegna ólokins verkþáttar en séu ekki galli á fasteign.

Úrbætur á þakkanti. Í söluyfirliti fasteignarinnar segir um lýsingu eignarinnar: „Eftir er að ganga frá þakkanti.“ Húsið hafi verið selt með ófrágengnum þakkanti og geri byggingarfulltrúinn í Garðabæ athugasemd við það í lokaúttektarvottorði, en færi húsið engu að síður á byggingarstig 7, enda um frágangsþátt að ræða en ekki öryggisþátt, sbr. 4. mgr. 36. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010, og 5. mgr. gr. 3.9.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 með síðari breytingum. Hafi stefndi áréttað og ítrekað í söluferli fasteignarinnar að hann myndi ekki gera neitt meira við húsið en að fá eignina skráða á byggingarstig 7, sem hafi verið gert. Það hafi verið stefnandi sem hafi bætt þessu matsandlagi við á matsfundi, en stefndi hafi ekki séð ástæðu til þess að leggjast gegn því þar sem frágangur þakkantsins hafi ekki verið á hans ábyrgð, sbr. söluyfirlit. Stefnanda sé heimilt að láta dómkvaddan matsmann meta það sem hann kjósi og standa sjálfur straum af kostnaði við slíkt mat. Ófrágenginn þakkantur sé ekki galli á fasteign í þessu tilviki. Stefndi telur að niðurstaða matsgerðarinnar styðji ekki þá kröfu stefnanda að fasteignin sé haldin göllum sem leitt geti til skaðabótaskyldu stefnda, en dragi fram að nokkrum verkþáttum sé ólokið. Niðurstöðuna megi því skoða sem kostnaðaráætlun fyrir matsbeiðanda og stefnanda, vilji hann á eigin kostnað ljúka þeim þáttum sem hann óskaði mats á.

Stefndi mótmælir þeirri málsástæðu stefnanda að stefndi hafi bakað sér bótaskyldu sem byggingarstjóri og húsasmíðameistari fasteignarinnar þar sem bygging hennar hafi ekki staðist tæknilegar og faglegar kröfur, enda staðfesti lokavottorð fasteignarinnar að húsið fullnægi tæknilegum og faglegum kröfum, sbr. ákvæði 3. mgr., 4. mgr. og 5. mgr. 36. gr. laga nr. 160/2010, og 4. mgr., 5. mgr. og 6. mgr. gr. 3.9.1 í gildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012 með síðari breytingum.

Stefndi byggir á því að stefnanda hafi ekki tekist að sýna fram á saknæma og ólögmæta háttsemi stefnda í fasteignaviðskiptunum né við byggingu hússins. Ekki hafi skort á að veittar væru upplýsingar um húsið á grundvelli sérþekkingar stefnda sem byggingarstjóra og húsasmíðameistara og eiganda hússins, og stefndi hafnar því að fasteignin sé haldin þeim göllum sem stefnandi telji vera fyrir hendi á eigninni, sbr. matsgerð dómkvadds matsmanns. Þá mótmælir hann sem rangri þeirri staðhæfingu stefnanda að stefndi hafi ekki upplýst að hann ætlaði ekki að ljúka að fullu við byggingu fasteignarinnar. Kaupverð hússins beri það með sér að ekki var verið að selja fullbúna fasteign. Það hafi komið skýrt fram hjá seljanda hvers vegna húsið væri til sölu, og að húsið yrði selt eins og það stæði, en það yrði afhent skráð á byggingarstig 7 í fasteignaskrá Þjóðskrár. Þá hafnar stefndi þeirri lögskýringu stefnanda að hún hafi verið undanþegin skoðunarskyldu á fasteigninni, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Stefnandi hafi skoðað eignina ítrekað, einnig ásamt öðrum aðila, og engin rök standi til þess að stefnandi geti undanþegið sig almennri skoðunarskyldu kaupanda við fasteignakaup. Jafnframt er hafnað þeirri lögskýringu stefnanda að hefðbundin sjónarmið fasteignakauparéttar um leynda galla í viðskiptum um notaðar fasteignir eigi ekki við í máli þessu, heldur beri að miða við að hér hafi verið seld ný fasteign. Þessi túlkun stefnanda sé órökstudd og í algerri andstöðu við grundvallarhugtök varðandi það hvað sé ný eign og hvað sé notuð eign og fái ekki staðist.

Um þá málsástæðu stefnanda að stefndi hafi ábyrgst að ljúka við byggingu fasteignarinnar í samræmi við lög og reglur, telur stefndi að um misskilning sé að ræða, byggðan á þeirri skoðun stefnanda að lokaúttekt skuli fara fram á grundvelli eldri byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem hafi fallið úr gildi í ársbyrjun 2012. Í kaupsamningi aðila segi: „Seljendur gangast undir að klára lokaúttekt, þ.e. að eignin verði skráð á byggingarstig 7.“ Það standi hvergi í kaupsamningi, né heldur hafi því verð lofað munnlega, að stefndi hafi: „ábyrgst að ljúka við byggingu fasteignarinnar.“ Eins og bókunin beri með sér ábyrgðist stefndi einungis að húsið næði skráningu á byggingarstig 7, og við það hafi stefndi staðið.

Hvað varði kröfu stefnanda um lækkun á söluverði hússins bendir stefndi á að söluverð hússins, 86.000.000 króna, styðji þá skoðun hans að stefnanda hafi mátt vera ljóst að hann væri ekki að kaupa fullbúna fasteign. Miðað við opinberar upplýsingar Þjóðskrár Íslands um þróun íbúðaverðs í Garðabæ árið 2017 sé ljóst að fermetraverð eignarinnar hafi verið lægra en meðalverð á fermetra í seldu sérbýli í Garðabæ árið 2017, sem hafi verið 380.148 krónur. Umþrætt fasteign sé skráð 260.6 fermetrar. Reiknað fermetraverð hennar hafi því verið 330.007 krónur, sem væri rúmlega 50.000 krónur undir meðalverði á fermetra í sambærilegum fasteignum skv. nefndum útreikningum Þjóðskrár. Samkvæmt þessu viðmiði hefði húsið fullklárað átt að seljast á rúmlega 99 milljónir króna, þ.e. 13 milljónum króna meira. Þótt hér sé um samanburð á tölfræði að ræða sé engu að síður ljóst að verðlagning fasteignarinnar hafi tekið mið af því að húsið hafi ekki verið fullbúið og það hafi stefnanda mátt vera ljóst, ekki síst þar sem það hafi legið fyrir í söluyfirliti eignarinnar að hún yrði ekki fullbúin og stefndi hafi tjáð stefnanda að ekki yrði unnið frekar í húsinu fyrir afhendingu þess. Verðlagning hússins styðji ekki það sjónarmið stefnanda að hann hafi mátt ætla að hann fengi húsið afhent fullklárað, enda telur stefndi að það sé síðar til komið sjónarmið hjá stefnanda.

Stefndi hafnar þeirri málsástæðu stefnanda að fasteignin hafi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leitt hafi af kaupsamningi o.fl., enda sé sú málsástæða órökstudd. Samkvæmt söluyfirliti sé fasteignin einbýlishús sem stefnandi hafi væntanlega keypt sem slíkt.

Stefndi hafnar þeirri málsástæðu stefnanda að hann hafi með saknæmum hætti krafist ólögmætra dráttarvaxta á kaupverð fasteignarinnar. Um mistök hafi verið að ræða að miða við dráttarvaxtaprósentu 12,50% í stað 12,25%, sem voru gildandi dráttarvextir á tímabilinu. Ofgreiddir dráttarvextir að fjárhæð 2.251 króna hafi þegar verið endurgreiddir til skrifstofu lögmanns stefnanda ásamt dráttarvöxtum, 240 krónum á þá fjárhæð frá greiðsludegi til 23. águst 2018. Heimild stefnda til þess að krefjast dráttarvaxta af vangoldinni fjárhæð sé að finna í kaupsamningi. Í 11. gr. samningsins sé að finna ákvæði um úrræði kaupanda ef hann hefur uppi „réttmæta kröfu“ vegna galla. Einhliða skoðun kaupanda á því hvað teljist galli sé ekki „réttmæt“ ástæða til þess að halda eftir hluta kaupverðs. Það sé ekki fyrr en með matsgerð dómkvadds matsmanns í janúar 2018 sem stefnandi geti talið sig hafa grundvöll fyrir réttmætri kröfu. Þá segi einnig í samningnum að kaupandi skuli ekki ganga lengra en nauðsynlegt sé, en stefnandi hafi haldið eftir 4.000.000 króna, þótt krafa hans næmi 2.487.670 krónum eða 1.512.330 krónum umfram meinta kröfu hans, sem væri óréttmætt og brot á heimild 44. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 um stöðvunarrétt. Krafa stefnanda um afslátt af kaupverði hafi ekki verið lögvarin, þar sem hún hafi verið byggð á niðurstöðu matsmanns sem stefnandi hafði sjálfur fengið til verksins án vitneskju og allrar aðkomu stefnda, en hafi verið kynnt stefnda óformlega u.þ.b. viku áður en kom að útgáfu afsals skv. kaupsamningi. Það sé fyrst eftir mat dómkvadds matsmanns í janúar 2018 sem stefnandi geti haft í höndum „lögmæta ástæðu“, sbr. 7. gr. laga um vexti og verðbætur nr. 38/2001, og „réttmæta kröfu“ skv. 44. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 til þess að halda eftir greiðslu í heild eða að hluta. Stefndi krefst þess, ef fallist verði á að kröfur stefnanda í heild eða að hluta, að dómkröfur verði lækkaðar verulega.

Stefndi krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda og telur stefnanda hafa höfðað mál þetta á röngum forsendum og að óþörfu. Stefndi telur málshöfðunina reista á grundvelli misskilnings á gildi byggingarreglugerða og misskilnings á niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns. Þá telur stefndi að stefnandi byggi mál sitt einnig á oftúlkun á bókun í kaupsamningi varðandi byggingarstig fasteignarinnar.

Stefndi mótmælir því að kostnaður stefnanda vegna matsgerðar B-kk-ef P-kk-ef Á-kk-ef og vegna loftþéttnimælingar sem stefnandi hafi aflað einhliða verði viðurkenndur sem hluti málskostnaðar stefnanda. Einnig sé því mótmælt að kostnaður vegna matsgerðar dómkvadds matsmanns verði viðurkenndur sem hluti málskostnaðar stefnanda, þar sem matsgerðin styðji ekki skaðabótakröfu stefnanda.

Um lagarök er vísað til meginreglna skaðabótaréttar og kröfuréttar. Vísað er til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum III. kafla, V. kafla og VII. kafla, til laga um mannvirki nr. 160/2010, einkum VI. og VII. kafla, til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1991, einkum 36. gr., til byggingarreglugerðar nr. 112/2012, einkum kafla 3.9 og gr. 10.5.5, 13.5.1 og 17.1.2. Um dráttarvexti er vísað til 1. mgr. 6. gr. og 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, um málskostnað er vísað til 129 og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og um virðisaukaskatt á málskostnað er vísað til ákvæða laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV

Málsástæður og lagarök réttargæslustefnda.

Réttargæslustefndi bendir á að stefnandi telji stefnda bera sjálfstæða bótaábyrgð sem byggingarstjóra og húsasmíðameistara eignarinnar með því að vanrækja skyldur sínar, án þess þó að tiltaka nánar með hvað hætti skyldur voru vanræktar. Möguleg tengsl réttargæslustefnda við málið séu eingöngu vegna starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra og atriði sem varði samskipti stefnanda og stefnda í tengslum við fasteignakaupin og skyldur hvors aðila vegna þeirra séu VÍS óviðkomandi.

Réttargæslustefndi vísar til þess að, svo að bótaréttur geti verið til staðar úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra verði stefndi að hafa valdið stefnanda tjóni með saknæmum hætti í starfi sínu sem byggingarstjóri. Gildi um það almennar sönnunarreglur skaðabótaréttar sem þýði að sönnunarbyrðin liggi öll hjá stefnanda. Í dómum Hæstaréttar hafi möguleg ábyrgð byggingarstjóra verið afmörkuð á eftirfarandi átt: „Byggingarstjóri ber ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Þá hvílir á honum skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýri, þar á meðal að iðnmeistarar sem koma að verki fyrir hans atbeina sinni skyldum sínum og framkvæmd þeirra sé tæknilega og faglega fullnægjandi.“ Ef byggingarstjóri vanræki eitthvað af þessum skyldum sínum þá geti hann fellt á sig skaðabótaábyrgð sem hefði í för með sér bótarétt úr starfsábyrgðartryggingu hans. Í þessu felist að bótaskylda komi eingöngu til álita vegna framkvæmda sem hafa átt sér stað, enda sé ekki fyrr en þá hægt að afmarka hvort um brot gegn skyldum geti verið að ræða. Óloknir verkþættir falli eðli málsins samkvæmt utan við, enda sé starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra ekki efnda- eða verktrygging.

Réttargæslustefndi byggir á því að stefnandi verði að sýna fram á og sanna með óyggjandi hætti að það meinta tjón, sem hann telur sig hafa orðið fyrir, sé að rekja til þess að stefndi hafi sem byggingarstjóri vanrækt að byggja í samræmi við samþykktar teikningar, lög og reglur og/eða vanrækt eftirlit með byggingarframkvæmdum. Að mati VÍS er með öllu ósannað og fari fjarri að sönnun um slíkt liggi fyrir, sbr. eftirfarandi:

Réttargæslustefndi bendir á að í stefnu sé ekki að finna neina umfjöllun um það með hvaða hætti stefndi eigi að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi sem byggingarstjóri og hafi með því fellt á sig skaðabótaábyrgð. Þegar af þeirri ástæðu einni sé það ósannað og megi allt eins segja að þessi málsástæða stefnanda sé að öllu leyti vanreifuð. Þá sé bent á að margir af þeim liðum sem stefnukrafan samanstandi af séu vegna verkþátta sem ekki hafi verið unnir eða sé ólokið. Tjón vegna slíkra atriða ef eitthvert er, sé ekki á ábyrgð stefnda sem byggingarstjóra, enda ekki að rekja til neinnar vanrækslu af stefnda.

Réttargæslustefndi gerir athugasemdir um einstaka matsliði matsgerðar frá janúar 2018, og telur þá alla falla utan gildissviðs starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra.

Frágangur rakasperru. Í umfjöllun matsmanns komi fram að við skoðun hafi ekki sést nein merki um að vandi stafi af loftleka um glufur á rakavörn. Þá taki matsmaður fram að þótt hann telji frágang á rakavörn á ýmsan hátt ófullnægjandi telji hann ólíklegt að það leiði til vandkvæða, heldur muni hún þjóna þeim tilgangi sem henni sé ætlað. Þá komi fram að niðurstaða þrýstiprófunar á húsinu hafi verið að loftþéttleiki var vel innan þeirra marka sem byggingarreglugerð gerir kröfu um. Niðurstaða matsmanns um að frágangur hafi að einhverju leyti verið ófullnægjandi byggist þannig ekki á neinum gögnum um hvernig frágangi skyldi hagað eða reglum þar um, heldur eingöngu eigin á skoðun matsmanns, enda telur matsmaður ósennilegt að frágangur leiði til sérstakra vandamála sem rakavörninni er ætlaða að fyrirbyggja, þ.e. að raki safnist upp í þakinu vegna gufustreymis innan úr húsinu. Af öllu framangreindu telur VÍS ljóst að ekki sé sýnt fram á að stefndi hafi sem byggingarstjóri sýnt af sér saknæma háttsemi í störfum, hvorki með því að gæta ekki að því að fylgt væri teikningum, lögum eða reglum né með skorti á eftirliti.

Frágangur gifsklæðningar. Í matsgerð segi: „Frágangur loftaklæðninga er eins og almennt er og í samræmi við leiðbeiningar framleiðanda.“ Niðurstaða matsmanns beri því ekki annað með sér en að frágangur hafi verið faglegur og í samræmi við leiðbeiningar. Það að matsmaður telji heppilegra að ganga frá þessu með öðrum hætti þýðir ekki að frágangur stefnda hafi verið saknæmur, enda sé með engum hætti brotið gegn teikningum, reglum og/eða leiðbeiningum við uppsetninguna. Hér hafi því ekki verið um að ræða saknæma háttsemi stefnda sem byggingarstjóra eignarinnar.

Sprungur í útveggjum og útfellingar við bílskúrshurð. Í matsgerð segi: „Matsmaður telur engra sérstakra aðgerða þörf vegna útveggja utan hefðbundið viðhald ...“ Framangreind niðurstaða matsmanns vegna þessa kröfuliðar er skýr um að stefndi sem byggingarstjóri braut á engan hátt gegn skyldum sínum við þennan verkþátt, heldur þvert á móti staðfestir að svo hafi ekki verið.

Frágangur bílskúrshurðar. Í niðurstöðu matsgerðar komi fram að frágangi sé áfátt miðað við byggingarstig 7. Hér sé augljóslega um að ræða ólokinn verkþátt en ekki eitthvað sem hafi verið að rekja til saknæmrar vanrækslu stefnda sem byggingarstjóra. Eigi sömu rök við um frágang bílskúrsgólfs, frágang raflagna og hitakerfis og úrbætur á þakkanti.

Um þann matslið er snýr að sýnileika meintra ágalla er að mati VÍS um að ræða atriði sem ekki skipta máli varðandi stöðu stefnda sem byggingarstjóra og þar með starfsábyrgðartryggingu hans hjá VÍS, heldur varði eingöngu samskipti aðila í tengslum við fasteignakaupin.

Af öllu framangreindu telur VÍS ljóst að enginn af þeim matsliðum sem stefnukrafan samanstandi af eigi rætur að rekja til vanrækslu stefnda sem byggingarstjóra á skyldum sem á honum hvíla lögum samkvæmt. Ekkert af framangreindu sé að rekja til þess að stefndi gætti þess ekki að byggt væri í samræmi við samþykktar teikningar, lög og reglugerðir, né að hann hafi vanrækt með einhverjum hætti umsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum og/eða þeim sem komu að verki á hans vegum. Leiðir af þessu að ekkert af því meinta tjóni sem stefnandi telji sig hafa orðið fyrir, og hann geri kröfu um bætur fyrir í málinu, bætist úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra sem stefndi var með hjá VÍS á byggingartíma hússins. Af þeim sökum komi ekki til greiðsluskyldu VÍS úr þeirri tryggingu vegna neinna þeirra matsliða, þótt fallist verði á kröfur stefnanda vegna einhverra þeirra.

V

Forsendur og niðurstaða

Ágreiningur aðila snýr annars vegar að því hvort, og þá að hve miklu leyti, stefndi hafi í söluyfirliti og kaupsamningi lofað að ljúka við atriði tengd byggingu og ástandi fasteignarinnar, og hins vegar hvort gallar hafi verið á eigninni við afhendingu.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Ákvæði söluyfirlits og kaupsamnings.

Í kaupsamningi aðila, dags. 31. mars 2017, segir um lýsingu eignar: „Aðilar eru upplýstir um að eignin er skráð á byggingarstig 4. Seljendur gangast undir að klára lokaúttekt, þ.e. að eignin verði skráð á byggingarstig 7.“ Þá kemur fram í kaupsamningi að söluyfirlit fasteignarinnar skoðist sem hluti kaupsamnings, en þar segir meðal annars: „... loft í bílskúr verður klárað fyrir afhendingu. Lóðin er í réttum hæðum, en þarf lokafrágang bakatil. ... Eftir er að ganga frá þakkanti.“ Einnig kemur fram í söluyfirliti að matsstig eignarinnar sé 7, fullgerð bygging.

Stefnandi byggir á því að með yfirlýsingu í kaupsamningi hafi stefndi ábyrgst að stefnandi fengi fullgert hús. Stefndi kveðst hafa sagt að hann myndi einungis gera það sem þyrfti til að koma eigninni á byggingarstig 7, og ekkert annað. Hafi hann upplýst að einungis þyrfti að ljúka við klæðningu í lofti í bílskúr og setja upp hurðapumpu. Þá virðist, af því sem fram kom í skýrslu stefnda fyrir dómi og skýrslu fasteignasala, að til umræðu hafi einnig verið leki við bílskúrshurð, rafmagn og dyrasími.

Í skýrslu þess fasteignasala sem kom að undirritun söluyfirlits kom fram að eignin hafi átt að seljast í því ástandi sem hún var við skoðun, með ófrágengnum þakkanti og lóð, en stefndi hafi ætlað að klæða loft í bílskúr og ganga frá einhverju varðandi rafmagn. Annað hafi ekki verið bent á sem óloknu af hálfu stefnda. Ekki hafi komið til tals á þeim tíma að stefndi hafi átt að koma eigninni á byggingarstig 7. Hafi hann ekki verið viðstaddur þegar það ákvæði hafi síðar komið inn við kaupsamningsgerð.

Í skýrslu fasteignasalans sem kom að kaupsamningsgerðinni kom fram að ekki væri óalgengt að sett væri inn í kaupsamning að eign yrði komið á byggingarstig 7, og þá yrði að geta þess hvor bæri ábyrgð á því. Annaðhvort væri það kaupandi, og þá með tilvísun til kaupverðs eignarinnar, eða seljandi. Að öðru leyti hefði ekki verið rætt um ástand eignarinnar við kaupsamningsgerð en farið hafi verið yfir söluyfirlit.

Lokaúttektarvottorð var gefið út af byggingarfulltrúanum í Garðabæ og húsið skráð á byggingarstig 7 með eftirfarandi athugasemdum: „Þakkantur ófrágenginn, bílskúr ómálaður, gróft gólfefni, garður ekki að fullu frágenginn.“

Byggingarár fasteignarinnar er skráð árið 2010 í Þjóðskrá. Þegar byggingarleyfi fyrir fasteignina var veitt voru í gildi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997, og byggingarreglugerð nr. 441/1998, sem að mati dómsins gilda að meginstefnu um byggingu fasteignarinnar sem var að mestu lokið á gildistíma þeirra. Samkvæmt nefndum ákvæðum var óheimilt að gefa út lokaúttektarvottorð með athugasemdum. Með lögum nr. 160/2010 um mannvirki voru skipulags- og byggingarlög felld úr gildi, og með byggingarreglugerð nr. 112/2012, sem sett var með stoð í lögum nr. 160/2012, var reglugerð nr. 441/1998 felld úr gildi. Samkvæmt ákvæðum laga nr. 160/2012 og byggingarreglugerðar nr. 112/2012, er nú heimilt að gefa út lokaúttekt með athugasemdum. Taldi byggingarfulltrúi Garðabæjar í skýrslu sinni fyrir dómi að heimilt hefði verið að gefa út lokaúttektarvottorð um fasteignina með athugasemdum, en hefði þó ekki fengið staðfestingu á þeirri heimild frá Mannvirkjastofnun þrátt fyrir að hafa leitað eftir því.

Hvað sem framangreindu líður er ljóst af ákvæðum 36. gr. laga nr. 160/2010 og kafla 3.9 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 að lokaúttektin, sem byggist eingöngu á sjónskoðun eftir því sem fram kom fyrir dómi, varðar einkum öryggiskröfur. Um þær öryggiskröfur eru þó ekki gerðar strangari kröfur en svo að fulltrúi slökkviliðs mun ekki þurfa að vera viðstaddur, þrátt fyrir skýra lagaskyldu um slíkt. Lokaúttekt er samkvæmt orðalagi nefndra ákvæða ekki staðfesting á því að fasteign sé fullgerð þrátt fyrir að vera skráð á byggingarstig 7, og er ekki staðfesting á því að fasteignin uppfylli að öllu leyti ákvæði byggingarreglugerða, auk þess sem úttektin tekur ekki til raflagna hússins. Þannig verður með engum hætti byggt á lokaúttekt um það hvaða atriði stefndi ætlaði mögulega að ljúka við og hvaða atriði áttu mögulega að vera undanskilin, eða hvort eignin hafi með úttektinni staðist kröfur um gæði og búnað sem almennt má búast við um fullgerða eign.

Stefndi upplýsti hvorki stefnanda né fasteignasöluna um þær athugasemdir sem fram komu við úttekt byggingarfulltrúa. Stefnandi mátti því gera ráð fyrir því þegar eignin var afhent að hann væri að fá eignina í samræmi við ákvæði kaupsamnings, þ.e. fullgerða eign á byggingarstigi 7. Hvorki í kaupsamningi né í söluyfirliti eru ákvæði þess efnis að ákveðnum eða ótilgreindum atriðum hafi ekki átt að vera lokið af hálfu stefnda, eða að eignin hafi verið seld í því ástandi sem hún var við skoðun. Um þakkant sérstaklega segir einfaldlega: „Eftir er að ganga frá þakkanti“ án þess að fram komi hvorum hafi borið að ljúka gerð hans. Tilgreining í söluyfirliti um frágang á lofti í bílskúr og óljósar upplýsingar um önnur atriði, sem hafi mögulega verið rædd í tengslum við ástand eignarinnar eru á ábyrgð stefnda. Samkvæmt athugasemdum í frumvarpi með 27. gr. laga nr. 40/2002, ber seljandi ábyrgð á upplýsingum í söluyfirliti, enda eru þær í flestum tilvikum frá honum komnar eða hann á að tryggja að þær liggi fyrir við sölu, óháð huglægri afstöðu. Þá eru upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi einnig á ábyrgð seljanda, enda á hans ábyrgð að tjá sig skýrt í þessum efnum samkvæmt nefndum athugasemdum.

Að mati dómsins er ósannað að fram hafi komið við samningsgerðina að verð eignarinnar hafi á einhvern hátt endurspeglað ástand hennar. Stefnandi mátti samkvæmt ákvæðum kaupsamnings gera ráð fyrir því að fá fullgerða eign skráða á byggingarstig 7 án athugasemda um að eigninni væri áfátt á ýmsan veg. Hafi með ákvæðinu verið kveðið skýrar á um hvernig fasteignin skyldi afhent, frá því sem gert var í söluyfirliti, og í ákvæðinu hafi falist tilvísun til gæða er lýtur að ástandi og búnaði fasteignarinnar, en ekki tilvísun til óvissra og ótiltekins fjölda athugasemda um þá þætti. Ef stefnandi átti ekki að fá fullgerða eign, þrátt fyrir innkomið ákvæði, hefði stefndi þurft að kveða skýrt á um þau atriði í kaupsamningi samkvæmt framangreindu.

Samkvæmt mati H-kk-ef S-kk-ef, dómkvadds matsmanns, sem hefur ekki verið hrakið í málinu, þá var frágangi þakkants, hitakerfis, raflagna, bílskúrsgólfs og bílskúrshurðar áfátt miðað við byggingarstig 7. Með vísan til ákvæða í kaupsamningi aðila, sbr. 18. gr., 27. gr. og 2. málsliðar 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, verður stefnda gert að greiða stefnanda bætur vegna framangreindra atriða í samræmi við töluliði 6, 7, 8, 9 og 14 í matsgerð dómkvadds matsmanns, að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts, eða samtals 1.829.476 krónur. Ósannað er að nefnd atriði, sem byggjast á hlutlægri túlkun á samningsgerð aðila, tengist starfi stefnda sem byggingarstjóra fasteignarinnar jafnframt því sem ekki verður talið að ábyrgð hans taki til ólokinna verkþátta.

Gallar.

Stefnandi telur að frágangur rakasperru og festingar í gifsklæðningu í lofti hafi við afhendingu verið háður göllum auk sprungna og útfellinga í útveggjum.

Samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi ekki, hafi hann skoðað fasteign, borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Upplýst er í málinu að stefnandi skoðaði fasteignina og mátti því vera sýnilegar útfellingar og sprungur á útveggjum. Frágangur útveggja er í samræmi við samþykktar teikningar, og viðgerð sprungna má flokka sem viðhald eignarinnar samkvæmt skýrslu matsmanns. Ekki liggur fyrir sundurliðun kostnaðar á milli þessara tveggja liða, og ber að mati dómsins að sýkna stefnda af galla vegna sprungna og útfellinga, sem í matsgerð er undir tölulið 5., og kostnaður tilgreindur 55.000 krónur.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Upplýst er að stefndi er húsasmíðameistari og vann sjálfur að flestum þáttum hússins, auk þess að vera byggingarstjóri hússins. Verður því að gera ríkar kröfur að þessu leyti til stefnda.

Rakavörn eða rakasperra á bak við loftaklæðningu, og festing fyrir gifsklæðningu í lofti, gat ekki verið stefnanda sýnileg við skoðun. Upplýst er að stefndi kom ekkert að því að sýna húsið og ætla verður af framburði fyrrverandi maka stefnda, og þess fasteignasala sem ætla mátti af skýrslum málsins að hefði sýnt eignina, að hvorugt þeirra hafi sýnt húsið. Verður því við það að miða að sú upplýsingagjöf sem átti sér stað hafi verið við samningsgerð samkvæmt framangreindu. Benda gögn málsins ekki til þess að þar hafi neitt verið upplýst um ástand rakasperru eða um hávaða tengdan festingum gifsklæðningar í lofti.

Stefndi bar fyrir dómi að hann hafi ekki séð tilefni til að skoða rakavörnina þrátt fyrir ábendingu stefnanda eða eftir skýrslu matsmanns, enda hafi hann sjálfur gengið frá henni og um hefðbundinn frágang að ræða. Aðspurður um mat dómkvadds matsmanns um að festing rakavarnar væri ófullnægjandi og hvort hann væri sammála því sagði stefndi: „Nei, jú jú það hefði svo sem mátt laga eitthvað en samt ekki því mælingar sýndu að þetta væri í fullkomnu lagi.“ Tilvísuð mæling er um loftþéttleika hússins og breytir ekki því sem fram kemur í skýrslu dómkvadds matsmanns um að frágangur rakavarnar sé ófullnægjandi, og ekki í samræmi við góðar venjur eða leiðbeiningar og almenna þekkingu fagmanna. Kom fram í skýrslu matsmanns fyrir dómi að „hún gerði varla meira en að hanga undir sjálfri sér og slitin niður á nokkrum stöðum. Gæti loftþrýstingur vegna venjulegs vinds dugað til að slíta hana niður.“ Taldi matsmaður að hefði rakavörnin verið eðlilega uppfest, þá hefði loftþéttleikamæling engin áhrif átt að hafa á hana þótt mögulega gæti hún hafa losnað eitthvað við það. Þá kemur einnig fram í matsgerð að ekki sé gerð grein fyrir frágangi rakavarnar á samþykktum teikningum.

Mat dómkvadds matsmanns um frágang rakasperru hefur ekki verið hrakið um ófullnægjandi frágang þótt raka hafi ekki enn orðið vart. Þá þykir ljóst að stefnda hafi verið þessi ófullnægjandi frágangur ljós en hann hafi kosið að upplýsa stefnanda ekki um það, og ósannað er að rakasperran hafi losnað við prófun á loftþéttleika hússins.

Stefndi kvaðst aðspurður í skýrslu sinni fyrir dómi ekki átta sig á hvaða hávaða verið væri að tala um úr loftinu og myndi ekki eftir neinum hávaða þaðan meðan hann bjó í húsinu en taldi þó jafnframt að hægt væri að leysa vandamálið með lofttúðum. Í skýrslu fyrrverandi maka stefnda fyrir dómi kom hins vegar fram að hún hefði orðið vör við hávaða sem hún lýsti sem skrölti úr loftinu, og lýsti hún því við hvaða skilyrði hávaðinn hefði komið.

Dómkvaddur matsmaður telur að þrátt fyrir að frágangur sé eins og almennt er og í samræmi við leiðbeiningar framleiðanda, þá liggi engar teikningar fyrir um frágang lofts, gerð upphengja sé óheppileg með tilliti til álags á loft, og að húsasmíðameistari beri faglega ábyrgð á frágangi loftaklæðningar. Ljóst þykir að stefndi vissi um hávaðann frá loftinu, og ástæður hans, en kaus að upplýsa stefnanda ekki um hann. Stríðir framferði stefnda að þessu leyti gegn heiðarleika og góðri trú.

Með vísan til framangreinds, 18. gr., 26. gr., 2. málsliðar 2. mgr. 29. gr. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup var um galla á fasteigninni að ræða við afhendingu, og verður stefnda gert að greiða stefnanda skaðabætur vegna framangreindra atriða í samræmi við töluliði 1 og 2 í matsgerð dómkvadds matsmanns, að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts, eða samtals 2.790.304 krónur.

Ekki liggur annað fyrir í málinu en að byggingu hússins hafi verið að mestu lokið árið 2010, í gildistíð þágildandi 51. og 52. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 32.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, og taki þau ákvæði til ábyrgðar byggingarstjóra í þessu máli. Hæstiréttur Íslands hefur margoft dæmt um það í hverju ábyrgð byggingarstjóra felist samkvæmt 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997. Í dómi Hæstaréttar nr. 83/2013 kemur meðal annars fram að um saknæma vanrækslu sé að ræða hafi ekki verið byggt í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, og að framkvæmdin hafi ekki verið tæknilega og faglega fullnægjandi.

Fyrir liggur að ekki var gerð grein fyrir frágangi rakavarnar í samþykktum teikningum og var framkvæmd frágangs rakavarnar ófullnægjandi. Engar teikningar liggja fyrir um frágang á festingum gifsklæðningar í lofti og ljóst er að framkvæmd frágangs þeirra var ófullnægjandi. Ber réttargæslustefndi ábyrgð með stefnda á þeirri ólögmætu og saknæmu háttsemi stefnda sem byggingarstjóra fasteignarinnar, sem samkvæmt framangreindu nemur 2.790.304 krónum.

Samkvæmt öllu framangreindu verður stefnda gert að greiða stefnanda samtals 4.619.780 krónur, með dráttarvöxtum frá 22. febrúar 2018, en þá var mánuður liðinn frá því að mat dómkvadds matsmanns lá fyrir. Í samræmi við það var stefnda heimilt að krefja stefnanda um greiðslu dráttarvaxta fyrir tímabilið 15. september 2017 – 24. október 2017, samkvæmt ákvæðum kaupsamnings, og ósannað er að stefndi hafi með saknæmum hætti krafið stefnanda um hærri dráttarvexti en heimilt var.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.898.490 krónur að meðtöldum kostnaði við öflun matsgerðar og teknu tilliti til greiðslu virðisaukaskatts.

Ekki er gerð krafa um málskostnað á hendur réttargæslustefnda og ákvarðast hann því ekki.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, ásamt meðdómsmönnum, S-kvk-þgf B-kvk-þgf héraðsdómara og K-kk-þgf E-kk-þgf byggingarverkfræðingi, kveður upp dóm þennan, að gættum fyrirmælum 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefndi, M-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnanda, G-kvk-þgf B-kvk-þgf P-kvk-þgf, 4.619.780 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, frá 22. febrúar 2018 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.898.490 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf

S-kvk-nf B-kvk-nf

K-kk-nf E-kk-nf