T-712/2020

Úrskurður

Mál þetta barst dóminum þann 5. nóvember 2020 með bréfi sóknaraðila, dagsettu þann 4. sama mánaðar. Sóknaraðili er Rekstur og fjármál ehf., [...], en varnaraðili er Sýslumaðurinn á Suðurlandi, [...].

Af hálfu sóknaraðila er þess krafist að þinglýsingarstjóra verði gert að þinglýsa skjalinu „Kvaðir á Eyravegi 26, Selfossi vegna byggingaframkvæmda á Eyravegi 2630“ á allar 32 íbúðirnar á Eyravegi 26.

Málið var þingfest 13. nóvember sl. og tekið til úrskurðar þann 4. desember sl. Ekki fór fram munnlegur málflutningur í málinu.

Málavextir

Þann 23. október sl. var óskað þinglýsingar á skjali sem bar yfirskriftina „Kvaðir á Eyraveg 26, Selfossi vegna byggingaframkvæmda á Eyravegi 2630“, útgefið af sóknaraðila, eiganda Eyravegs 26, landnúmer 188511, fjölbýlishúss sem samanstendur af 32 fasteignum. Þann 30. október sl., hafnaði þinglýsingarstjóri að þinglýsa framangreindu skjali á allar 32 fasteignir fjölbýlishússins.

Skjalið hljóðar svo:

„Kvaðir á Eyravegi 26, Selfossi vegna byggingaframkvæmda á Eyravegi 2630

Einungis fyrsta hluta af uppbyggingu á svæðinu Eyravegur 2630, Selfossi er lokið. Heimilt er að byggja ofan á núverandi hús, Eyraveg 26, og verið er að byggja utan á það að framanverðu. Einnig er stefnt að því að byggja sameiginlegar hjóla og vagnageymslur og sérgeymslur fyrir aftan núverandi hús, Eyraveg 26. Þá á alveg eftir að byggja á lóðinni við hliðina, Eyravegi 2830.

Eftirfarandi kvaðir hafa því verið samþykktar á íbúðirnar 32, sem þegar hafa verið byggðar á Eyravegi 26:

1. Heimilt er að byggja 3. hæð og inndregna 4. hæð á núverandi hús. Vegghæð á móti götu má þá verða 8,5 metrar upp að 4. hæð og heildarhæð 13 metrar.

2. Heimilt er að byggja sérgeymslur og sameiginlegar vagna og hjólageymslur fyrir aftan núverandi hús (þegar samþykkt af skipulags og byggingarnefnd). Geymslur, sem nú eru á 1. og 2. hæð, og þvottahús á 2. hæð sameinast þá aðliggjandi íbúðum.

3. Verið er að byggja viðbyggingu framan við núverandi hús (þegar samþykkt af skipulagsö og byggingarnefnd). Í viðbyggingunni verða þrjár studíóíbúðir en einnig lyftu og stigahús sem kemur í stað útitrappa.

4. Heimilt er að leggja hluta af lóð Eyravegs 26 undir Eyraveg 2830 eða sameina lóðirnar að fullu.

5. Heimilt er að nýjar byggingar á lóðinni Eyravegi 2830 geti: a. tengst núverandi byggingu á SVstafni b. verið þrjár hæðir, kjallari og inndregin 4. hæð með risi. c. haft halla á risi 1432°, vegghæð á hliðarveggjum 9,5 metra upp á 4. hæð og heildarhæð 14 metrar. d. verð hvort heldur sem er fyrir verslun og þjónustu eða íbúðir eða hvoru tveggja.

6. Sameiginlegt heildarnýtingarhlutfall beggja lóðanna má vera 1,5.

7. Núverandi eignaskiptasamningur fyrir Eyraveg 26 breytist til samræmis við ofangreint eftir því sem því verður hrint í framkvæmd. T.d. getur hlutdeild einstakra séreigna í sameign og fjöldi bílastæða sem hlutfall af fjölda íbúða þá breyst.

Réttindi og skyldur samkvæmt ofangreindum kvöðum tilheyra undirrituðum núverandi skráðum eiganda að Eyravegi 2630. Þeir sem síðar kaupa einstaka eignarhluta í Eyravegi 26, kaupa þá með ofangreindum kvöðum. Þeir eiga því hvorki rétt á greiðslum né neins konar bótum við nýtingu þeirra réttinda sem í þessum kvöðum felast. Þeir geta heldur ekki mótmælt þeim og samþykkja með kaupum sínum breytt eignahlutfall í sameignum sem af þeim leiði. Þeim er heldur ekki skylt að taka þátt í kostnaði vegna þessa.

Kvöðum þessum óskast þinglýst á eftirfarandi fasteignanúmer:

[…]“

Í greinargerð sinni lýsir sóknaraðili forsögu málsins sem svo að sóknaraðili hafi á árinu 2017 keypt Eyraveg 26, 32 íbúða íbúðahótel og leigt það út fyrir hótelrekstur. Um tveimur árum síðar hafi sóknaraðili keypt aðliggjandi lóð, Eyraveg 2830, sem sé óbyggð. Hafi sóknaraðili síðan skipulagt lóðirnar í heild sinni. Ekki hafi verið gengið endanlega frá deiliskipulagi fyrir svæðið en uppbygging þess miðast að mestu við ósamþykkt áður auglýst deiliskipulag. Hafi sóknaraðili upphaflega áformað að byggja lóðirnar upp fyrir hótelrekstur, en skipt um stefnu og ákveðið að skipuleggja svæðið fyrst og fremst fyrir íbúðir til sölu. Kveðst sóknaraðili hafa kynnt fulltrúa sveitarfélagsins Árborgar hugmyndir að nýju deiliskipulagi við góðar undirtektir. Þá sé að því stefnt að leggja formlega fyrir skipulags og bygginganefnd tillögu að nýju skipulagi innan nokkurra vikna.

Kveður sóknaraðili ljóst að sá sem kaupi íbúð í fjölbýlishúsinu að Eyravegi 26 sé að kaupa sig inn í ákveðna heild. Séreignir að Eyravegi 26, íbúðir og sérgeymsla, séu ákveðin og breytist ekki en hlutdeild í sameign muni breytast. Þannig séu í dag 32 íbúðir með sameiginlegt þvottahús, en þegar sé búið að samþykkja þrjár íbúðir til viðbótar, sem einnig komi til með að hafa aðgang að framangreindu þvottahúsi, auk stiga, lyftu og ganga. Þá sé að því stefnt að byggja 16 íbúðir á 3.4. hæð og verði þá 51 íbúð um þvottahúsið sem og aðra sameign. Hafi framangreind áform verið samþykkt af eiganda hverrar íbúðar, þ.e. sóknaraðila, fyrir sitt leyti.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili byggir á því að nauðsynlegt sé að þinglýsa hinu umdeilda skjali til að nýir eigendur íbúðanna 32 að Eyravegi 26, geti hvorki mótmælt byggingaráformum hans né krafist hlutdeildar. Enn fremur til að koma í veg athugasemdir eða kröfu um hlutdeild þriðja aðila sem kunni að kaupa íbúðir af væntanlegum kaupendum í góðri trú.

Byggir sóknaraðili á því að eigandi húsnæðis eigi byggingarétt sem húsnæðinu fylgi en geti selt hann öðrum aðila. Þegar sóknaraðili selji íbúðirnar að Eyravegi 26, verði að vera alveg ljóst að byggingaréttur fylgi ekki. Sóknaraðili hyggst halda byggingaréttindum, en í honum felist töluverð verðmæti. Fellst sóknaraðili ekki á þau rök þinglýsingarstjóra að kvaðir/áform sem þessi sé hæglega hægt að kynna á hverjum tíma fyrir væntanlegum kaupendum eigna og þinglýsing því bersýnilega óþörf, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Telur sóknaraðili þetta ekki ná lengra en að fyrstu kaupendum hverrar íbúðar. Síðari kaupendur kunni að verða grandlausir og talið sig vera að eignast hlutdeild í byggingarétti hússins.

Þá fellst sóknaraðili ekki á þá forsendu þinglýsingarstjóra að efni skjalsins sé ekki endanlega ákveðið, skv. 23. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Í skjalinu sé lýst endanlegum heildarramma og mörkum sem búið sé að samþykkja af núverandi eiganda íbúðanna. Verði farið út fyrir þau mörk geti nýir íbúðareigendur gert athugasemdir. Vitneskja um hvað eigendur íbúðanna hafa samþykkt verði að flytjast til nýrra eigenda, ekki eingöngu þeirra sem kaupi íbúðir af sóknaraðila. Kveður sóknaraðili þetta sambærilegt því þegar aðili kaupi fasteign á svæði sem sé í uppbyggingu. Hann geti gengið að því sem vísu, samkvæmt deiliskipulagi, hvernig svæðið muni byggjast upp, ekki nákvæmlega heldur hver mörk og rammar séu. Með þinglýsingu hins umdeilda skjals séu væntanlegir seinni tíma kaupendur upplýstir um hvaða framkvæmdum þeir geti ekki mótmælt, þar sem fyrri eigandi hafi þegar samþykkt þær. Á þessu séu vel skilgreind mörk og þannig sé þetta endanlegt.

Með þinglýsingu skjalsins sé sóknaraðili ekki eingöngu að verja eigin réttindi gagnvart grandlausum þriðja aðila, heldur jafnframt að tryggja að allir sem kaupi íbúðir að Eyravegi 26, hvort heldur af sóknaraðila eða síðari eigendum, séu vel upplýstir um hvað þeir séu að kaupa. Þannig sé þinglýsing skjalsins til þess fallin að lágmarka möguleika á misskilningi og komi í veg fyrir ýmis konar árekstra og hugsanleg dómsmál.

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Af hálfu varnaraðila er á því byggt að í hinu frávísaða skjali sé fjallað um atriði sem tengist hugmyndum þinglýsts eiganda um breytingar á umræddri fasteign sem annaðhvort hafi hlotið afgreiðslu hjá skipulagsyfirvöldum eða lúti að framtíðarsýn eiganda fyrir fasteignina. Efnisatriði skjalsins virðist ýmist hafa hlotið samþykkt skipulagsyfirvalda eða ekki. Ljóst sé að það sé á valdi byggingar og skipulagsyfirvalda að taka ákvörðun um og festa í sessi þau atriði sem í hinu umdeilda skjali greini og að fyrirætlanir eiganda megi sín lítils skorti tilstuðlan skipulagsyfirvalda. Efni skjalsins sé því ekki endanlega ákveðið í skilningi 23., sbr. og f. lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 og hafi því af þessum sökum verið vísað frá.

Þá vísar varnaraðili til þess að núverandi skráning umræddra fasteigna í fasteignaskrá endurspegli ekki þau atriði sem reifuð séu í hinu umdeilda skjali. Svo virðist sem framtíðarsýn sóknaraðila lúti að því að skipta eigninni upp í þrjá hluta, þ.e. að lóðinni verði skipt í Eyraveg 26, 28 og 30, sbr. 4. tl. skjalsins. Afmörkun umræddrar fasteignar í skjalinu sé því ekki í samræmi við fasteignaskrá. Vísar varnaraðili til e. liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. og 2. mgr. 5. gr., sbr. 4., 3. og 1. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Vísar varnaraðili og til þess að skipulagsákvarðanir sveitarfélaga lúti skipulagslögum nr. 123/2010 og njóti skilmálar í skipulagi lögformlegrar verndar og öðlist þau réttaráhrif og réttarvernd við auglýsingu í Bdeild Stjórnartíðinda, enda hafi verið gætt ákvæða skipulagslaga við meðferð máls. Þinglýsing hins umdeilda skjals sé því bersýnilega óþörf til verndar rétti. Vísar varnaraðili og til 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 hvað þetta varðar.

Varnaraðili vísar og til þess að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi sé skylt að þinglýsa um það svokallaðri eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 5. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Eignaskiptayfirlýsingar hljóti staðfestingu skipulags og byggingarfulltrúi viðkomandi sveitarfélags. Hið umdeilda skjal uppfylli ekki skilyrði umræddra laga og geti því ekki talist eignaskiptayfirlýsing.

Kveður varnaraðili að umræddu skjali virðist ætlað að firra eigendur íbúða í fasteigninni réttindum til framtíðar, óháð skráningu fasteignar hverju sinni. Ekki sé þó endanlega ákveðið hvaða réttindum eigendur verði firrtir hverju sinni. Kveður varnaraðili vandséð að slíkt fái staðist meginreglur eignarréttar, þar sem hver maður öðlist réttindi yfir eign eins og hún er skráð í veðmálabækur hverju sinni, nema tiltekin réttindi séu þar sérstaklega undanskilin. Ekki sé ljóst hvernig skilja megi réttindi frá eignum að Eyravegi 26, án þinglýsingar sérstakrar eignaskiptayfirlýsingar jafnskjótt og sérhverjar breytingar hljóti staðfestingu byggingarfulltrúa. Eignaskiptayfirlýsingu verði ekki þinglýst nema allir þinglýstir eigendur á hverjum tíma riti undir hana samþykki sitt, sbr. 16. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Vandséð sé hvernig t.d. 7. tl. skjalsins samræmist framangreindu og sé skjalið óljóst hvað þetta varðar, sbr. f. lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga.

Það sé því mat varnaraðila að hið umdeilda skjal sem beiðst var þinglýsingar á þann 23. október sl., af hálfu sóknaraðila, á fasteignir að Eyravegi 26, Selfossi, sé haldið ýmsum ágöllum sem séu þess valdandi að skjalinu verði ekki þinglýst að óbreyttu.

Forsendur og niðurstaða.

Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að varnaraðila, sem þinglýsingastjóra á Suðurlandi, verði gert að þinglýsa kvöðum á fasteignir í fjöleignarhúsi að Eyravegi 26 á Selfossi, þar sem sóknaraðili lýsir áformum sínum um uppbyggingu á lóð fasteignanna sem og aðliggjandi lóð.

Eins og að framan greinir hefur varnaraðili neitað að þinglýsa skjalinu og vísað því frá þinglýsingu á grundvelli 23. gr. sem og 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Byggir varnaraðili annars vegar á því að ekki sé hægt að þinglýsa kvöð sem ljóst sé að ekki muni endilega standa til framtíðar og efni skjalsins þannig ekki endanlega ákveðið, sbr. 23. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, og hins vegar sé efni skjalsins þannig að hæglega sé hægt að kynna það á hverjum tíma fyrir væntanlegum kaupendum eigna og þinglýsing því bersýnilega óþörf, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

Í 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga segir að „[v]ísa skal skjali frá þinglýsingu, ef útgefanda þess brestur heimild til eignar á þann veg, er skjalið greinir, sbr. þó 24., 25. og 51. gr. 3. mgr. Sama máli gegnir, ef þinglýsing er bersýnilega óþörf til verndar rétti, ef lesmál skjals eða aðrar áletranir eru ógreinilegar eða letri svo farið, að sérstök hætta er á, að það máist, svo og ef eintökin eru í verulegum atriðum ósamhljóða eða skjalið hefur aðra svo verulega galla, að ekki þykir fært að taka það til þinglýsingar og vörslu.“ Ljóst er að hér kemur aðeins til skoðunar síðari málsliður ákvæðisins en fyrri málsliðurinn á ekki við í málinu.

Í 1. mgr. 23. gr. þinglýsingalaga segir „[s]kjal, sem þinglýsa á, má vera bundið skilorði, en efni þess skal vera endanlega ákveðið. Tryggingarbréfum má samt þinglýsa, þótt eingöngu sé greind hámarksfjárhæð skuldar, er bréf á að tryggja.“ Þetta verður ekki skýrt á annan veg en þann að til þess að yfirlýsingu sóknaraðila megi þinglýsa verði efni hennar að vera endanlegt.

Hið umdeilda skjal varðar áform sóknaraðila á uppbyggingu á lóðum hans á Eyravegi 26 og Eyravegi 2830. Samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila liggur ekki fyrir samþykkt deiliskipulag fyrir lóðirnar en samkvæmt hinu umdeilda skjali hefur hluti af áformum sóknaraðila verið samþykktur af skipulags og byggingarnefnd. Sóknaraðili byggir á því að nauðsynlegt sé að þinglýsa skjalinu, svo síðari kaupendur að íbúðum í fjöleignarhúsinu séu upplýstir um áform þau sem þegar hafi verið samþykkt af hálfu eigenda íbúðanna.

Er á það fallist með varnaraðila að hið umdeilda skjal sé að efni til ekki í samræmi við 23. gr. þinglýsingarlaga, þar sem ákvarðanir sem skjalið geymir séu á valdi byggingar og skipulagsyfirvalda og þeirra yfirvalda að kynna með lögákveðnum hætti. Af málatilbúnaði aðila er ljóst að ekki liggur fyrir endanleg ákvörðun þar til bærra yfirvalda og efni skjalsins því ekki endanlega ákveðið. Enn fremur er á það fallist með varnaraðila að þinglýsing skjalsins sé bersýnilega óþörf, enda njóti réttindi þau er sóknaraðili hyggst tryggja með þinglýsingunni þegar réttarverndar skv. skipulagslöggjöf sem og löggjöf um fasteignakaup. Er samkvæmt þessu ljóst að ákvæði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga girða fyrir það að umræddu skjali verði þinglýst.

Samkvæmt öllu framansögðu verður kröfu sóknaraðila hafnað.

S-kk-nf G. G-kk-nf héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð :

Kröfu sóknaraðila, Reksturs og fjármála ehf., er hafnað.

S-kk-nf G. G-kk-nf