E-2039/2014

I.

Mál þetta, sem dómtekið var 24. mars sl., er höfðað í aðalsök með stefnu áritaðri um birtingu 15. maí 2014, af A, [...], Reykjavík, á hendur aðalstefndu, B, [...], Reykjavík. Gagnstefna var árituð um birtingu 20. júní sama ár og þingfestri 24. sama mánaðar. Frá þeim tíma hafa málin verið rekin sem eitt mál.

Málið var endurupptekið 24. apríl sl. og flutt að nýju og dómtekið sama dag.

Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru eftirfarandi:

1. Að viðurkennd verði riftun á leigusamningi, dagsettum 22. ágúst 2013 um studíóíbúð að [...], Reykjavík milli stefnanda og stefnda, sem fram fór hinn 2. október 2013.

Til vara er þess krafist að umræddur leigusamningur verði dæmdur ógildur og vikið til hliðar í heild.

2. Að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 200.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 27. mars 2014 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu ásamt lögmæltum virðisaukaskatti samkvæmt málskostnaðarreikningi, eins og mál þetta væri eigi gjafsóknarmál.

Stefnda krefst sýknu af öllum dómkröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Í gagnsök gerir gagnstefnandi eftirfarandi dómkröfur:

1. Að gagnstefnda verði dæmd til að greiða gagnstefnanda 270.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 100.000 krónum frá 1. desember 2013, af 200.000 krónum frá 1. janúar 2014, af 210.000 krónum frá 1. febrúar 2014, af 220.000 krónum frá 1. mars 2014, af 230.000 krónum frá 1. apríl 2014, af 240.000 krónum frá 1. maí 2014, af 250.000 krónum frá 1. júní 2014, af 260.000 krónum frá 1. júlí 2014, af 270.000 krónum frá 1. ágúst 2014 og til greiðsludags.

2. Að gagnstefnda verði dæmd til að greiða gagnstefnanda málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Gagnstefnda krefst sýknu af öllum kröfum gagnstefnanda í gagnsök og málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda ásamt lögmæltum virðisaukaskatti, samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Verður hér eftir vísað til stefnanda í aðalsök og stefndu í gagnsök, A, sem aðalstefnanda en til stefndu í aðalsök og stefnanda í gagnsök, B, sem gagnstefnanda.

II.

Helstu málavextir eru þeir, að aðilar málsins gerðu hinn 22. ágúst 2013 tímabundinn leigusamning um rými í fasteign gagnstefnanda að [...] í Reykjavík. Gildistími samningsins var frá 1. september 2013 til 31. ágúst 2014. Aðalstefnandi og dóttir gagnstefnanda eru vinkonur. Sumarið 2013 hóf gagnstefnandi að breyta rýminu í íbúð til útleigu. Í skýrslu sinni fyrir dómi kvað gagnstefnandi breytingarnar hafa falist í því að gera tvö barnaherbergi hússins að stúíóíbúð. Í skýrslu aðalstefnanda fyrir dómi kom fram að hún hefði frétt af framkvæmdunum hjá dóttur gagnstefnanda. Kvaðst hún hafa spurt um stærð íbúðarinnar og leiguverð. Hefði henni verið sagt að íbúðin yrði um það bil 30 m² að stærð. Kvaðst hún hafa farið tvisvar eða þrisvar sinnum að skoða rýmið á meðan framkvæmdir stóðu yfir. Þegar hún hefði skoðað íbúðina daginn áður en hún fékk hana afhenta, hefði henni fundist íbúðin aðeins minni en hún hefði haldið að hún yrði. Allt að einu hefði hún ekki gert athugsemdir við stærðina, enda treyst foreldrum vinkonu sinnar.

Uppgefin stærð íbúðarinnar í leigusamningnum er 30-40 m² og fjöldi herbergja 1. Leiguverð var ákveðið 100.000 krónur á mánuði sem skyldi greiða fyrir fram. Óumdeilt er að aðalstefnandi greiddi einnig 200.000 krónur í tryggingu. Framkvæmdir við íbúðina drógust og fór afhending hennar því ekki fram fyrr en 8. september 2013. Aðalstefnandi flutti inn degi síðar og greiddi 65.000 krónur í húsaleigu fyrir septembermánuð samkvæmt samkomulagi aðila vegna afhendingardráttarins.

Fram er komið að rétt eftir að aðalstefnandi flutti inn, fékk hún C, föður vinkonu sinnar, til þess að skoða íbúðina. Hann kvaðst í skýrslu sinni fyrir dóminum hafa mælt íbúðina „vegg í vegg“ með málbandi og hefði hún mælst rétt rúmir 14 m². Þá kvaðst hann hafa mælt íbúðina með D, eiginmanni gagnstefnanda. D, eiginmaður gagnstefnanda, gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins og kvað þau aðalstefnanda og C hafa komið að máli við sig og hefði C nefnt að íbúðin væri mun minni en 30-40 m². Aðspurður kannaðist hann þó ekki við að C hefði nefnt töluna 14,1 m². Þá kvað hann C ekki hafa mælt stærð íbúðarinnar „vegg í vegg“, auk þess sem mælingin hefði ekki verið kláruð. Vitnið kvaðst þó ekki hafa brugðist frekar við þessum athugasemdum vegna stærðarinnar, enda hefðu þær ekki verið ítrekaðar.

Aðalstefnandi kvaðst hafa óskað eftir að rifta leigusamningnum þegar hún átti framangreindan fund með eiginmanni gagnstefnanda ásamt C og þá hefði orðið að samkomulagi að hún myndi leigja íbúðina í einn mánuð en síðan yrði leitað að nýjum leigjanda. Hefði einnig verið talað um að hún fengi tryggingarféð endurgreitt. Vitnið, C, bar á sama veg en eiginmaður gagnstefnanda kannaðist hins vegar ekki við slíkt samkomulag. Í framburði gagnstefnanda fyrir dóminum kom fram að hún hefði frétt af því að aðalstefnandi hefði, ásamt C, rætt við eiginmann gagnstefnanda í september en að hún hefði ekki vitað af áhuga aðalstefnanda á því að rifta fyrr en henni barst riftunarbréf frá aðalstefnanda í byrjun október.

Í málinu liggur frammi bréf aðalstefnanda til gagnstefnanda, dagsett 28. september 2013. Frá því er skýrt í greinargerð gagnstefnanda í aðalsök að í lok september 2013 hafi aðalstefnandi upplýst um leka í rýminu. Hinn 28. september sendi aðalstefnandi gagnstefnanda bréf þar sem fram kom að þess væri óskað að lekinn yrði lagfærður þegar í stað, enda farinn að valda skemmdum á stuttum tíma. Lét gagnstefnandi laga lekann í kjölfarið.

Aðalstefnandi kvaðst hafa flutt út úr íbúðinni um mánaðamótin september/október. Riftunaryfirlýsing aðalstefnanda var send gagnstefnanda með símskeyti, dagsettu 1. október 2013, sem afhent var degi síðar. Í yfirlýsingunni kemur fram að breytingum á hinni leigðu íbúð hefði verið ólokið þegar aðalstefnandi flutti inn en eftir afhendingu hefði komið í ljós að íbúðin væri einungis um það bil 14 m² herbergi með salernisaðstöðu. Þá hafi rýmið verið ósamþykkt sem íbúð og hafi verið þinglýst á heildarfasteignina að [...]. Vegna þessara mistaka hefði hún ekki fengið greiddar húsaleigubætur vegna samningsins sem hefði þó verið forsenda við gerð samningsins af hennar hálfu. Loks lýsir aðalstefnandi í skeytinu yfir riftun á umræddum leigusamningi og skorar á gagnstefnanda að greiða henni nú þegar umsamda tryggingarfjárhæð 200.000 krónur, auk þess sem upplýst er að aðalstefnandi muni ekki greiða frekari leigu. Segir síðan að verði ekki orðið við kröfunum fyrir 7. október sjái aðalstefnandi sig knúna til að gera byggingarfulltrúanum í Reykjavík viðvart um málið, auk þess sem hún muni kæra það til úrskurðarnefndar húsnæðismála.

Með tölvuskeyti lögmanns gagnstefnanda til lögmanns aðalstefnanda, dagsettu 7. október 2013, var riftun aðalstefnanda mótmælt sem ólögmætri og var gagnstefnanda jafnframt áskilinn réttur til skaðabóta úr hendi aðalstefnanda.

Aðalstefnandi skaut ágreiningi aðila til kærunefndar húsamála með kæru, dagsettri 29. nóvember 2013. Með áliti, dagsettu 10. febrúar 2014, komst kærunefndin að þeirri niðurstöðu að riftun aðalstefnanda hefði verið lögmæt og að gagnstefnanda bæri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 200.000 krónur. Af framlögðum gögnum er ljóst að í kjölfar framangreinds álits áttu lögmenn aðila í tölvupóstssamskiptum þar sem fram kom að gagnstefnandi hygðist ekki una álitinu og að krafist yrði skaðabóta að fjárhæð 270.000 krónur vegna þess tjóns sem ólögmæt riftun aðalstefnanda hefði valdið gagnstefnanda. Með bréfi, dagsettu 3. apríl 2014, frá lögmanni gagnstefnanda til aðalstefnanda var þess krafist að aðalstefnandi greiddi gagnstefnanda 270.000 krónur vegna ólögmætrar riftunar á leigusamningi aðila. Þá var í bréfinu gerð grein fyrir því að gagnstefnandi hefði ráðstafað 200.000 króna tryggingarfé upp í leiguskuld vegna október og nóvember 2013.

Fyrir liggur í málinu tímabundinn leigusamningur gagnstefnanda við nýjan leigjanda umræddrar íbúðar sem dagsettur er 31. janúar 2014. Leigutíminn er frá 1. febrúar sama ár til 31. janúar 2015 og leigufjárhæð er 90.000 krónur á mánuði.

III.

Aðalstefnandi kveðst höfða mál þetta þar sem gagnstefnandi hafi ekki orðið við kröfum hennar um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Gagnstefnanda hafi ekki verið heimilt að nýta tryggingarféð til greiðslu á leigugjaldi vegna október og nóvember 2013 þar sem samningur aðila hafi fallið niður hinn 2. október 2013 sökum réttmætrar riftunar aðalstefnanda, auk þess sem ógildingareglur samningalaga leiði til sömu niðurstöðu. Ljóst sé að gagnstefnanda hafi ekki verið unnt að bæta úr annmörkum á húsnæðinu, sbr. 17. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Aðalstefnandi byggir viðurkenningarkröfu sína á því að riftun á leigusamningi aðila, sem gerð hafi verið með símskeyti 2. október 2013, hafi verið lögmæt og réttmæt. Með þeirri yfirlýsingu hafi samningur aðila fallið niður og því beri a-kk-þgf ekki að greiða frekara leigugjald, enda hafi hún sama dag hætt afnotum af hinu leigða húsnæði. Réttaráhrif riftunar hafi jafnframt í för með sér að gagnstefnanda beri að endurgreiða aðalstefnanda tryggingafé, sem hún hafi lagt fram til efnda á samningnum, enda hafi aðalstefnandi ekki vanefnt samninginn, ólíkt gagnstefnanda.

Engar athugasemdir hafi borist frá gagnstefnanda um ástand íbúðarinnar eftir afhendingu aðalstefnanda á henni, enda hafi gagnstefnandi einungis byggt á því að hún ætti rétt á tryggingafénu á þeim grunni að riftunin hefði verið ólögmæt og því bæri aðalstefnanda að standa skil á leigugjaldi.

Þá sé sá tími liðinn sem gagnstefnandi hafi haft til að gera athugasemdir við ástand húsnæðisins við skil samkvæmt XIII. kafla laga nr. 36/1994 en óumdeilt sé að hún tók við íbúðinni og hafi nú leigt hana út aftur.

Aðalstefnandi byggir á því að gagnstefnandi hafi í leigusamningi leigt út íbúð sem skyldi vera 30-40 m² að stærð og hafi leigugjaldið verið við það miðað. Hefði aðalstefnandi vitað um raunverulega stærð íbúðarinnar, hefði hún aldrei gengið til samninga um leigu á henni og því síður á því verði sem samningurinn kvað á um.

Aðalstefnandi kveðst ekki hafa gert sér fyllilega grein fyrir stærð hins leigða þar sem það hafi ekki verið tilbúið þegar hún skoðaði það, enda hefði vinna við framkvæmdir þá staðið yfir. Hafi gagnstefnandi hlotið að vita um fyrirhugaða stærð hins leigða, enda hefði haft afsal fyrir húsinu frá árinu 2002. Hafi gagnstefnanda ekki dulist að upplýsingar í leigusamningi voru rangar en ein af meginskyldum leigusala sé sú, að gefa réttar upplýsingar um stærð hins leigða, enda ráðist leigugjald jafnan af stærð hins leigða og það sé meginákvörðunarástæða leigutaka við gerð leigusamnings. Hafi gagnstefnanda mátt vera kunnugt um að það skipti aðalstefnanda, eins og alla aðra leigutaka, miklu að stærð íbúðar væri í samræmi við samning aðila, enda séu afnot við það miðuð.

Sá mikli munur, sem hafi verið á uppgefinni stærð íbúðarinnar og raunverulegri stærð hennar, sé verulegur í skilningi kröfuréttar og veiti aðalstefnanda rétt til að rifta samningnum. Feli þessi stærðarmunur í sér verulega vanefnd af hálfu gagnstefnanda samkvæmt meginreglum kröfuréttar innan samninga. Slíkt heimili riftun samkvæmt almennum reglum kröfuréttarins sem jafnframt megi leiða af grunnreglum sem fram komi í lausafjárkaupalögum og fasteignakaupalögum um verulega vanefnd og réttaráhrif sem við hana séu bundin.

Stefnandi byggir einnig á því, að með lögjöfnun frá 21. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 og lausafjárkaupalögum, teljist stærðarfrávik sem þessi verulegur galli í skilningi laganna sem heimili riftun leigusamningsins. Gagnstefnandi hafi ekki getað bætt úr gallanum og því sé aðalstefnandi laus undan samningnum frá því að hún lýsti yfir réttmætri riftun hans.

Þá byggir aðalstefnandi á því að gagnstefnandi hafi með hinni röngu upplýsingagjöf, sem hún mátti vita að skipti aðalstefnanda miklu máli, vanefnt samningsskyldur sínar svo verulega að riftun aðalstefnanda hafi verið eðlileg. Leiði það af meginreglum kröfuréttar, sem eigi sér stoð í fasteignakaupalögum, að röng upplýsingagjöf um atriði sem skipta máli og gagnstefnanda mátti vera kunnugt um, heimili leigutaka riftun ef hinar röngu upplýsingar eða skortur á þeim teljist veruleg vanefnd af hálfu leigusala. Gagnstefnandi hafi gefið rangar upplýsingar um stærð hins leigða sem jafna megi til ábyrgðaryfirlýsingar. Leiði það til þess að a-kk-þgf hafi verið heimil riftun samningsins.

Þess utan hafi gagnstefnandi vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti sem leiði til sömu niðurstöðu. Hafi gagnstefnandi að minnsta kosti mátt og átt að vita um raunverulega stærð hins leigða. Gagnstefnandi hafi búið í eigninni um árabil og unnið að því að gera hið leigða húsnæði leiguhæft og hafi henni því átt að vera fullkunnugt um stærð þess.

Þá hafi gagnstefnandi vanefnt samninginn á sviksamlegan hátt, sbr. 8. tl. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sem kveði á um almenna riftunarheimild leigutaka í þessum tilvikum. Verði að telja riftun aðalstefnanda eðlilega og nauðsynlega þegar horft sé til aðdraganda að samningsgerðinni og allra aðstæðna.

Vísar aðalstefnandi einnig riftunarkröfu sinni til stuðnings til 30. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þá byggir aðalstefnandi á því að það teljist óheiðarlegt af hálfu gagnstefnanda að bera fyrir sig leigusamninginn, þar sem gagnstefnanda hafi mátt vera kunnugt um raunverulega stærð hins leigða og því grandvís. Af þeim sökum geti gagnstefnandi ekki borið samninginn fyrir sig eða byggt kröfur á hendur aðalstefnanda á grunni hans, sbr. 33. gr. laga nr. 7/1936. Einnig vísar aðalstefnandi til 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936, til stuðnings aðal- og varakröfu sinni. Í nefndri 11. gr. sé fjallað um heimild til að víkja til hliðar í heild eða hluta leigusamningi ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig en um það gildi ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936.

Í síðargreindum lögum sé kveðið á um að við mat á því skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerð og atvika sem síðar komu til. Byggir aðalstefnandi á því að samkvæmt lagaákvæðinu hafi hún haft heimild til að víkja leigusamningi aðila til hliðar í heild svo sem hún hafi gert með riftunaryfirlýsingu sinni sem krafist sé viðurkenningar á. Telji aðalstefnandi það mjög ósanngjarnt vilji gagnstefnandi bera leigusamninginn fyrir sig, enda geti gagnstefnandi ekki staðið við megininntak samningsins þess efnis að afhenda aðalstefnanda íbúð sem sé um 30-40 m² þar sem umrædd íbúð sé einungis 14,1 m². Þá hljóti það að ganga gegn góðum siðum og venjum að leigja út íbúð sem sé helmingi minni en kveðið sé á um í samningum. Slík veruleg vanefnd innan samninga heimili aðalstefnanda að víkja húsaleigusamningum til hliðar í heild.

Við þetta mat beri einnig að líta til þess að efni samningsins sé ekki í samræmi við raunveruleikann og í honum séu verulegar rangfærslur um stærð hins leigða sem sé megininntak samningsins og varði leigutaka almennt mjög miklu. Um þetta hafi gagnstefnanda mátt vera kunnugt en ekkert í aðdraganda samningsins hafi gefið aðalstefnanda til kynna að ekki væri rétt með farið.

Þá telur aðalstefnandi að staða aðila hafi verið þannig háttað að gagnstefnandi hafi haft yfirburði við samningsgerðina þar sem hún leigði út eigið húsnæði sem hún hafi átt að gjörþekkja, enda hefði hún búið í eigninni í rúman áratug þegar samningurinn hafi verið gerður. Þótt aðalstefnandi hafi komið í húsið sem krakki og gist þar einstaka sinnum, leiði það ekki til þess að hún hafi mátt gera sér grein fyrir stærð hins leigða. Beri jafnframt að horfa til þess að gagnstefnandi sé mun reynslumeiri á þessu sviði og hafi meiri þekkingu en aðalstefnandi, enda hafi gagnstefnandi áður staðið í fasteignakaupum og sé mun eldri en aðalstefnandi sem jafnframt sé algjörlega reynslulaus á þessu sviði.

Aðalstefnandi byggir einnig á því að verulegar forsendur hafi brostið en gagnstefnanda hafi mátt vera kunnugt að það væri ákvörðunarástæða fyrir gerð leigusamnings að aðalstefnanda yrði afhent til umráða íbúð sem væri 30-40 m² að stærð. Komi ekkert fram í samningnum sem gefi gagnstefnanda tilefni til að ætla að aðalstefnandi sætti sig við miklu minni íbúð en þar sé tilgreind. Þá hafi leigugjald hlotið að taka mið af stærð íbúðarinnar, enda sé það alþekkt að leigugjald fari eftir stærð íbúða. Komi þessar forsendur skýrt fram í samningi aðila. Um hafi verið að ræða ákvörðunarástæðu af hálfu aðalstefnanda, enda hafi gagnstefnandi mátt gera ráð fyrir að þetta skipti aðalstefnanda máli þar sem stærð íbúðar sé jafnan megininntak leigusamninga.

Aðalstefnandi byggir á því að 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 eigi ekki við í þessu máli, enda taki sú lagagrein einungis til þess þegar leigufjárhæð sé reiknuð út frá fermetrafjölda hins leigða en um slíkt sé ekki að ræða. Sá lagaskilningur, sem fram komi í bréfi lögmanns gagnstefnanda frá 16. desember 2013, sé rangur og á misskilningi byggður.

Varakrafa aðalstefnanda um ógildingu leigusamnings byggi á öllum sömu rökum og varðandi riftun samningsins, sérstaklega hvað varðar 11. gr. laga nr. 36/1994, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Verði fallist á ógildingarkröfu aðalstefnanda, leiði það til þess að gagnstefnanda sé skylt að endurgreiða tryggingaféð.

Fjárkrafa aðalstefnanda byggist á því að riftun á leigusamningi hafi verið heimil og lögmæt. Leiði það til þess að samningsskyldur aðila falli niður frá þeim tíma og beri aðalstefnanda því ekki að greiða leigugjald og gagnstefnandi þurfi ekki að veita aðgang að hinni leigðu eign. Ógilding leigusamningsins leiði til sömu niðurstöðu. Þá feli endalok samningsins í sér að tryggingarfé, sem aðalstefnandi hafi lagt fram, skuli endurgreitt þar sem samningi sé lokið, sbr. meginreglur kröfuréttarins um lok kröfuréttinda, sbr. og 4. tl. 40. gr. laga nr. 36/1994. Sé dráttarvaxtakrafa aðalstefnanda studd þessu ákvæði og þeirra krafist mánuði eftir að krafa var sett fram um greiðslu þeirra með tölvupósti til lögmanns gagnstefnanda hinn 27. febrúar 2014.

Um lagarök vísar aðalstefnandi til almennra reglna leigu-, samninga- og kröfuréttarins um skilyrði riftunar, laga nr. 7/1936, nr. 36/1994, nr. 40/2002 og laga nr. 91/1991. Varðandi kröfu um málskostnað vísar stefnandi til 130. gr., sbr. 129. gr., laga nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988.

Í greinargerð sinni í gagnsök byggir aðalstefnandi sýknukröfu sína á því að hún hafi haft lögmætar og réttmætar ástæður til að rifta leigusamningi aðila. Riftunin hafi þau réttaráhrif að hún þurfi hvorki að greiða leigugjald eftir riftun samnings né hafi hún rétt til afnota af leigurýminu. Aðalstefnandi vísar um röksemdir fyrir riftun leigusamnings til málsástæðna í stefnu í aðalsök og niðurstöðu kærunefndar húsamála. Hafi aðalstefnandi lögvarða hagsmuni af því að fá viðurkenningardóm um riftun samningsins vegna afleiddra krafna sem gerðar hafi verið á hendur henni.

Aðalstefnandi byggir sýknukröfu sína í gagnsök að meginstefnu til á sömu málsástæðum og kröfu sína í aðalsök. Kveður hún gagnstefnanda hafa vanefnt leigusamning aðila verulega og það réttlæti riftun hans en um vanefndirnar vísar aðalstefnandi til þess sem áður er rakið. Engar athugasemdir hafi borist frá gagnstefnanda um ástand íbúðarinnar og stærð hennar þegar aðalstefnandi kvartaði og verði því að miða við að umrætt leigurými hafi einungis verði 14 m² að stærð en ekki 30-40 m² líkt og í samningi greini. Rangt sé að stærð leigurýmis skipti ekki máli og fráleitt sé að leiguverð á 100 m² rými nemi 100.000 krónum á mánuði. Hefði aðalstefnandi aldrei gengið til samninga um leigu á 14 m² rými, hvorki varðandi stærð né verð, hefði slíkt verið upplýst við samningsgerð. Rangt sé að aðalstefnandi hafi vitað um raunverulega stærð rýmisins.

Aðalstefnandi ítrekar að öðru leyti fyrri rökstuðning. Þá mótmælir hún sérstaklega dráttarvaxtakröfu gagnstefnanda eins og hún er sett fram. Hvergi sé greint það tímamark sem miða beri dráttarvexti við og þá sé enga heimild að finna í lögum til að krefjast dráttarvaxta með þeim hætti sem gert sé. Skortur á tilgreiningu vaxtatímabils og vanreifun á vaxtakröfunni, sbr. 80. gr. laga nr. 91/1991, leiði annað tveggja til þess að vísa beri henni frá dómi eða sýkna af henni.

Um lagarök vísar aðalstefnandi til sömu lagaákvæða og í stefnu í aðalsök sem að framan eru rakin.

IV.

Í aðalsök byggir gagnstefnandi sýknukröfu sína á því að fyrirvaralaus riftun aðalstefnanda á samningi aðila hafi verið ólögmæt. Byggir gagnstefnandi þá málsástæðu sína í fyrsta lagi á því, að aðalstefnandi hafi skoðað leigurýmið ítrekað og hafi auk þess þekkt vel til aðstæðna, enda hefði hún oft gist á heimilinu. Þá hefði það verið vítavert gáleysi af hálfu aðalstefnanda að taka á leigu rými sem hún hefði aldrei séð og þá sérstaklega hafi aðalstefnandi verið jafn reynslulaus við samningagerð og hún haldi fram í stefnu. Jafnframt sé mjög ótrúverðugt að hún hafi komið á staðinn til að ganga frá leigusamningi 22. ágúst 2013, án þess að skoða hið leigða í leiðinni. Sé aðalstefnandi tvísaga í stefnu um það hvort hún hafi skoðað hið leigða eða ekki. Á bls. 1 í stefnu segi að hún hafi ekki skoðað hið leigða fyrirfram en á bls. 3 segi hins vegar að aðalstefnandi hafi

ekki getað gert sér fyllilega grein fyrir stærð hins leigða þar sem það hafi ekki verið tilbúið „þegar hún skoðaði það“.

Gagnstefnandi bendir á að í riftunartilkynningu aðalstefnanda frá 2. október 2013 séu tilgreindar nokkrar ástæður fyrir riftun og telji gagnstefnandi það benda til þess að aðalstefnandi hafi viljað losna úr samningnum af hvaða ástæðum sem væri. Í fyrsta lagi sé þar fullyrt að framkvæmdum hafi ekki verið lokið við upphaf leigutíma. Aðilar hafi hins vegar verið sammála um að aðalstefnandi fengi afslátt af leigunni vegna þessa og hafi hún ekki gert frekari athugasemdir við ástand húsnæðisins eftir að hún flutti inn. Hafi því ekki verið um vanefnd af hálfu leigusala að ræða og enginn grundvöllur riftunar. Að auki hafi aðalstefnandi aldrei skorað á gagnstefnanda að framkvæma úrbætur eftir að hún flutti inn. Geti riftun því ekki byggst á þessu atriði.

Í öðru lagi hafi aðalstefnandi byggt riftun sína á því að hún fengi ekki húsaleigubætur út á samninginn þar sem rýmið hafi verið ósamþykkt og að það hafi verið forsenda hennar við samningsgerðina að fá húsaleigubætur. Þessu hafi gagnstefnandi hafnað sem röngu, enda sé það ekki forsenda fyrir greiðslu húsaleigubóta að hið leigða húsnæði sé samþykkt sé tiltekin lágmarksaðstaða til staðar. Hið leigða rými hafi uppfyllt lágmarksskilyrði fyrir húsaleigubótum og hafi þetta því verið fyrirsláttur af hálfu aðalstefnanda. Þá sé því mótmælt að það hafi verið forsenda aðalstefnanda við samningsgerðina að hún fengi húsaleigubætur. Gagnstefnanda hafi ekki verið kunnugt um slíka forsendu og hún hafi ekki komið fram í samningi aðila. Gagnstefnandi geti ekki borið ábyrgð á því hvort aðalstefnandi fái húsaleigubætur. Hafi riftun því ekki getað byggst á forsendubresti aðalstefnanda sem ókunnugt hafi verið um við samningsgerðina. Þá liggi fyrir að núverandi leigjandi rýmisins fái húsaleigubætur frá borginni.

Í þriðja lagi kveðst gagnstefnandi hafna þeirri riftunarástæðu aðalstefnanda sem byggist á því að leigurýmið hafi verið minna en samningurinn kvað á um. Þá mótmælir gagnstefnandi því að hún hafi fengið upplýsingar um óánægju aðalstefnanda með stærð íbúðarinnar um miðjan september 2013. Það hafi fyrst komið fram um mánaðamótin þegar aðalstefnandi hefði rift leigusamningnum fyrirvaralaust. Í bréfi aðalstefnanda til gagnstefnanda, dagsettu 28. september 2013, um leka í blöndunartækjum hafi t.d. ekki verið minnst á stærð rýmisins. Af hálfu gagnstefnanda sé á því byggt að þessi umkvörtun aðalstefnanda hafi aldrei verið höfð uppi við leigusala áður en samningnum var rift. Að mati gagnstefnanda hafi aðalstefnanda verið rétt og skylt að beina fyrst erindi að leigusala, t.d. viðvörun um riftun, en ekki sé hægt að rifta fyrirvaralaust. Sé það í samræmi við almennar reglur samninga- og kröfuréttar. Gagnstefnandi mótmælir fullyrðingu í stefnu um að ekki hefði verið unnt að bæta úr hinum meinta ágalla, enda hefði hún t.d. getað samþykkt að lækka leiguna. Til slíkra viðræðna hafi aldrei komið vegna hinnar fyrirvaralausu riftunar.

Gagnstefnandi vísar til þess að heimildir leigjenda til riftunar leigusamnings séu tæmandi taldar í XII. kafla húsaleigulaga. Þar sé ekki að finna heimild til þess að rifta leigusamningi vegna þess að fasteign teljist gölluð í skilningi fasteignakaupalaga, s.s. ef hið leigða reynist minna í fermetrum talið en tiltekið sé í leigusamningi. Í raun byggi riftun aðalstefnanda ekki á neinni af þeim heimildum sem komi fram í XII. kafla húsaleigulaganna. Af gögnum málsins megi helst ráða, að riftunin hafi byggst á því að leigusali hefði vanefnt skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða húsaleigulögum á svo verulegan eða sviksamlegan hátt að heimilt hafi verið að rifta samningnum, sbr. 8. tl. 1. mgr. 60. gr. laganna. Því sé mótmælt, enda hafi aðalstefnandi fengið afhent það húsnæði sem hún hefði ítrekað skoðað og skipti fjöldi fermetra í því sambandi ekki máli. Ekki hafi á nokkurn hátt verið um að ræða sviksamlega háttsemi leigusala eða vanefndir af hans hálfu.

Gagnstefnandi bendir einnig á að í 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sé fjallað um það tilvik þegar leigufjárhæð sé ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða húsnæðis. Þá skuli tilgreina í leigusamningi á hvaða forsendum stærðarútreikningur þess byggi. Það hafi ekki verið gert í samningi aðila. Sé það hins vegar ekki gert og aðila greini á, skuli samkvæmt lögunum leggja til grundvallar þær forsendur og þá aðferð sem venjulegust sé. Geti sá, sem telji á rétt sinn hallað, krafist endurútreiknings á stærðinni og leiðréttinga á leigugjaldinu sem af því leiði. Hins vegar hafi leigufjárhæðin í samningi aðila ekki verið ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða og hefði aðalstefnandi því ekki átt rétt á leiðréttingu á leigugjaldinu sem nam mismun á mældum fermetrafjölda og fermetrafjölda í samningi. Hefði staðan hins vegar verið sú, hefði það ekki réttlætt fyrirvaralausa riftun á samningnum að rýmið reyndist minna en tilgreint var í samningnum. Eins og 38. gr. laganna mæli fyrir um, hefði aðalstefnandi þá ekki átt kröfu um annað en leiðréttingu á leigugjaldinu og eftir atvikum riftun ef leigusali hefði hafnað kröfunni. Aðalstefnandi hafi hins vegar rift samningnum fyrirvaralaust en það hafi hvorki verið heimilt samkvæmt húsaleigulögum né almennum reglum samninga- og kröfuréttar.

Gagnstefnandi vekur athygli á því sem segi í stefnu aðalstefnanda að 38. gr. húsaleigulaga eigi ekki við þar sem leigufjárhæðin hafi ekki verið bundin fjölda fermetra. Í þessu felist yfirlýsing aðalstefnanda um að fermetratalan í leigusamningnum hafi ekki skipt máli, hvað sem líði fullyrðingum aðalstefnanda um að fjöldi fermetra sé ein meginákvörðunarástæða fyrir leigu húsnæðis. Með þessari yfirlýsingu hafi aðalstefnandi ráðstafað sakarefninu með bindandi hætti og lýst því yfir að samningurinn hafi verið gerður óháð fjölda fermetra. Því blasi við að riftun samningsins á þeim grundvelli að uppmældur fermetrafjöldi hafi ekki stemmt við samninginn hafi verið ólögmæt.

Aðalstefnandi hafi því samkvæmt framangreindu enga heimild haft til að rifta samningi aðila um húsnæðið fyrirvararlaust. Hafi hún verið ósátt við að fermetratala húsnæðisins stemmdi ekki við töluna í leigusamningi, sem gagnstefnanda hafi reyndar ekki verið kunnugt um fyrr en við riftun, hefði hún fyrst átt að krefjast lækkunar á leigunni. Ekki liggi annað fyrir en að húsnæðið, sem aðalstefnandi skoðaði margoft áður en skrifað var undir leigusamning, hafi hentað henni jafnvel og hún hugði, hvað sem leið fermetrafjölda. Að þessu leyti sé samanburður t.d. við fasteignakaupalögin ótækur og lögjöfnun frá þeim lögum fráleit.

Gagnstefnandi bendir á að grundvallarmunur sé á því, hvort kaupandi fasteignar fái afhenta fasteign með færri fermetrum en tekið er fram í sölulýsingu, eða hvort leiguhúsnæði sé minna í fermetrum en sagt er í leigusamningi. Kaupverð fasteignar sé oftast ákvarðað sem tiltekið fermetraverð en sú viðmiðun sé sjaldnast notuð við ákvörðun á leiguverði. Önnur atriði skipti mun meira máli varðandi leiguhúsnæði. Ástæða þess að fasteignakaupalögin tilgreini sérstaklega að húsnæði sé gallað, ef það reynist minna, sé sú, að tiltölulega lítið frávik í fermetrum, t.d. 10%, geti falið í sér margra milljóna króna tjón fyrir kaupanda. Ef fasteign með meðaltalsfermetraverð myndi t.d. reynast 270 fermetrar í stað 300 sé ljóst, að verðgildi eignarinnar gæti verið um 7-10 milljónum krónum minna en ella. Ef um væri að ræða leiguíbúð myndi þetta engu skipta fyrir leigjanda ef hið leigða nýtist honum á þann hátt sem hann hugði. Færri fermetrar hafi því fyrst og fremst áhrif á verðmæti fasteignar en síður á fyrirhugað notagildi. Verðmæti fasteignar sé leigjanda hennar óviðkomandi en ákvörðun hans byggist fyrst og fremst á notagildi hennar. Því geti leigjandi ekki rift leigusamningi fyrirvaralaust ef fermetratala í samningi reynist ekki stemma við uppmælingu þegar hið leigða nýtist leigjandanum alveg eins og hann áformaði, allra síst á grundvelli lögjöfnunar frá fasteignakaupalögum. Til þess séu tilvikin alltof eðlisólík. Sé þetta væntanlega ástæða þess að því sé haldið fram í málinu að aðalstefnandi hafi ekki skoðað hið leigða áður en gengið var frá leigusamningi. Lögjöfnun frá fasteignakaupalögum sé því mótmælt. Fyrirvaralaus riftun stefnanda hafi því verið ólögmæt og valdið gagnstefnanda tjóni.

Gagnstefnandi mótmælir fullyrðingu aðalstefnanda um að hún hefði aldrei gengið til samninga um svo litla íbúð á því verði sem samningurinn kvað á um. Vísar gagnstefnandi til þess að eignin sé nú í útleigu fyrir 90.000 krónur á mánuði. Þá mótmælir gagnstefnandi þeirri fullyrðingu aðalstefnanda að leigugjald ráðist jafnan af stærð hins leigða og að það sé meginákvörðunarástæða leigutaka um gerð leigusamnings. Fullyrðingin sé ósönnuð og órökstudd. Gagnstefnandi telji þvert á móti að staðsetning sé meginákvörðunarástæða leigutaka, sem og notagildi fasteignar, t.d. herbergjafjöldi, en hafa verði í huga að leigjandi geti ekki breytt skipulagi fasteignar. Aðalstefnandi beri sönnunarbyrði fyrir þeirri fullyrðingu sinni að afnot stefnanda hafi miðast við stærð íbúðar í samningi. Fái það ekki staðist, hafi aðalstefnandi skoðað eignina fyrirfram, enda hafi aðalstefnandi talið eignina henta til fyrirhugaðra afnota sinna, óháð fjölda fermetra.

Gagnstefnandi mótmælir fullyrðingu aðalstefnanda um „ranga upplýsingagjöf sem hún mátti vita að skipti stefnanda miklu máli“. Við samningsgerð hafi ekkert verið sérstaklega tiltekið, sem átti að skipta aðalstefnanda máli. Þá sé mótmælt vangaveltum um að gagnstefnandi hafi mátt vita eða átt að vita um raunverulega stærð hins leigða, þar sem hún hefði búið í eigninni um árabil, enda skipti það ekki máli eins og hér hátti til.

Gagnstefnandi mótmælir því jafnframt að riftun aðalstefnanda á leigusamningi aðila geti byggst á 30. gr. samningalaga nr. 7/1936. Því hafi ekki verið haldið fram áður, auk þess sem það eigi ekki við. Sömuleiðis sé mótmælt öllum öðrum tilvísunum til samningalaga, sérstaklega að því er varðar varakröfu stefnanda um ógildingu samningsins á grundvelli 36. gr. samningalaga, sbr. 11. gr. húsaleigulaga. Í stefnu séu færð mjög fábrotin og veik rök fyrir því að samningur aðila hafi verið svo ósanngjarn, að víkja beri honum til hliðar í heild sinni. Jafnvel þótt til greina kæmi að beita ákvæðinu, sé ljóst að aldrei kæmi til greina að víkja samningnum til hliðar í heild sinni. Sem fyrr segi hafi aðalstefnandi skoðað rýmið áður en hún tók það á leigu og sætt sig við það. Ekki liggi annað fyrir en að aðalstefnandi hafi haft þau afnot af rýminu sem hún hugði. Óánægja stefnanda virðist einungis takmarkast við fjárhæð leigunnar, sem í besta falli mætti breyta ef skilyrði væru fyrir beitingu 36. gr. samningalaga, sbr. það sem áður segi um að eignin hafi að mati stefnanda við skoðun hentað fyrir fyrirhuguð afnot hennar.

Mjög sérkennilegar röksemdir séu af hálfu aðalstefnanda færðar fyrir því, að aðstöðumunur hafi verið á aðilum við samningagerðina og að gagnstefnandi hafi þar haft yfirburði. Í málinu hafi aðstaðan ekki verið frábrugðin því sem almennt sé milli leigutaka og leigusala. Fullyrt sé að gagnstefnandi sé „reynslumeiri á þessu sviði“, án þess að fyrir því séu færð rök og sé því mótmælt, auk þess sem það hafi enga þýðingu. Þá sé því mótmælt, að ógilda megi samning á þeim grundvelli að annar aðilinn sé eldri en hinn, sérstaklega þegar yngri aðilinn sé tvítugur, en gera verði kröfu til þess að fólk, sem náð hafi þeim aldri, beri ábyrgð á samningum sem það geri, óháð því hvort viðsemjandinn sé eldri. Séu þessar röksemdir stefnanda fyrir ógildingu samningsins í raun fráleitar.

Gagnstefnandi mótmælir einnig þeirri málsástæðu aðalstefnanda um að verulegar forsendur hafi brostið fyrir samningnum. Engin skilyrði forsendubrests séu fyrir hendi í málinu og liggi ekkert fyrir um forsendur stefnanda við samningsgerðina. Gagnstefnandi hafi ekki vitað um neinar slíkar forsendur og séu því ekki efni til að ógilda samninginn á grundvelli brostinna forsendna sem hvorki hafi verið til staðar né kunnar við samningsgerð.

Með vísan til alls framanritaðs hafni gagnstefnandi öllum þeim málsástæðum sem riftunar- og ógildingarkrafa málsins séu reistar á. Ljóst sé að aðalstefnandi hafi tínt til allar mögulegar og ómögulegar ástæður til þess að losna út úr umræddum leigusamningi. Af hálfu gagnstefnanda sé áréttuð meginreglan um skuldbindingargildi samninga. Aðalstefnandi hafi rift samningi aðila með ólögmætum hætti og hafi gagnstefnandi átti rétt á að ráðstafa tryggingarfénu upp í vangreidda leigu. Því beri að hafna kröfu aðalstefnanda og sýkna gagnstefnanda.

Gagnstefnandi krefst málskostnaðar samkvæmt málskostnaðaryfirliti og vísar til ákvæða 129., sbr. 130. gr., laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

Um lagarök vísar gagnstefnandi einkum til húsaleigulaga nr. 36/1994, laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936 og meginreglna í samninga- og kröfurétti.

Gagnstefnandi byggir kröfu sína í gagnsök á því að riftun aðalstefnanda á leigusamningi aðila hafi verið ólögmæt og að hún hafi valdið gagnstefnanda tjóni. Leigusamningurinn hafi verið tímabundinn til eins árs og óuppsegjanlegur. Aðalstefnandi hafi skoðað hið leigða ítrekað áður en hún flutti inn í rýmið og henni hafi verið allar aðstæður vel ljósar þar sem hún hafi þekkt vel það rými sem hún tók á leigu, enda hefði hún m.a. margoft gist á heimili gagnstefnanda. Leigufjárhæðin hafi ekki verið bundin við tiltekinn fermetrafjölda, heldur hefði rýmið verið auglýst til leigu fyrir tiltekna krónutölu, óháð fermerafjölda. Í auglýsingu um rýmið hafi fermetrafjöldi ekki verið gefinn upp, heldur aðeins leigufjárhæðin. Hefði verið giskað á fermetrafjöldann í leigusamningnum, enda hefði það engu máli skipt fyrir hagsmuni aðalstefnanda. Hafi aðalstefnandi því ekki getað rift samningnum á þessum grundvelli.

Gagnstefnandi byggir á því að heimildir leigjanda til riftunar leigusamnings séu tæmandi taldar í XII. kafla húsaleigulaga. Þar sé engin heimild til þess að rifta leigusamningi vegna þess að fasteign teljist gölluð í skilningi fasteignakaupalaga. Í raun byggi riftun aðalstefnanda ekki á neinni af þeim heimildum sem komi fram í XII. kafla húsaleigulaganna. Af gögnum málsins megi ráða að riftunin hafi byggt á því að leigusali hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða húsaleigulögum á svo verulegan eða sviksamlegan hátt að heimilt hafi verið að rifta samningnum, sbr. 8. tl. 1. mgr. 60. gr. laganna. Sé því mótmælt, enda hafi aðalstefnandi fengið það húsnæði afhent sem hún hefði ítrekað skoðað og hafi fjöldi fermetra í því sambandi ekki skipt máli. Ekki hafi á nokkurn hátt verið um að ræða sviksamlega háttsemi leigusala eða vanefndir af hans hálfu.

Jafnframt vísar gagnstefnandi til athugasemda sinna í aðalsök að því er varðar ákvæði 38. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994 og bendir auk þess á að aðalstefnandi hafi rift leigusamningnum fyrirvaralaust en það hafi henni ekki verið heimilt, hvorki samkvæmt húsaleigulögum né almennum reglum samninga- og kröfuréttar. Þá hafi aðalstefnandi í stefnu sinni í aðalsök viðurkennt að leigufjárhæðin hafi ekki verið bundin við fermetrafjölda. Með þessari yfirlýsingu sinni hafi hún í raun ráðstafað sakarefninu með bindandi hætti og viðurkennt að engu máli skipti sá fjöldi fermetra sem tilgreindur hafi verið í samningi aðila.

Gagnstefnandi vísar með sama hætti og í greinargerð sinni í aðalsök til þess að aðalstefnandi hafi enga heimild haft til að rifta samningi aðila fyrirvararlaust. Hafi hún verið ósátt við að fermetratala húsnæðisins stemmdi ekki við töluna í leigusamningi, hefði hún átt að krefjast lækkunar á leigunni fyrst. Ekki liggi annað fyrir en að húsnæðið, sem aðalstefnandi hafi skoðað margoft áður en skrifað var undir leigusamning, hafi hentað aðalstefnanda jafnvel og hún hugði, hvað sem leið fermetrafjölda. Að þessu leyti sé samanburður við fasteignakaupalögin ótækur og lögjöfnun frá þeim lögum fráleit. Fyrirvaralaus riftun aðalstefnanda hafi því verið ólögmæt og hafi hún valdið gagnstefnanda tjóni.

Gagnstefnandi bendir á að umsamin leigufjárhæð hafi numið 100.000 krónum á mánuði og hafi aðalstefnandi lagt fram tryggingu sem samsvari tveimur mánuðum, samtals 200.000 krónur. Aðalstefnandi hafi rift samningnum í byrjun október 2013 og aðeins greitt leigu fyrir september. Gagnstefnandi hafi mótmælt riftuninni en til að takmarka tjónið hefði hún auglýst rýmið strax til leigu að nýju. Tryggingunni, sem aðalstefnandi hafi lagt fram, hefði verið ráðstafað upp í leigu fyrir október og nóvember, sbr. framlagða tilkynningu þar að lútandi. Ekki hafi gengið að fá leigjanda að fasteigninni á þeim tíma og hafi gagnstefnanda því lækkað ásett leiguverð í byrjun árs 2014. Nýr leigjandi hafi tekið rýmið á leigu frá 1. febrúar 2014 fyrir 90.000 krónur á mánuði. Kröfufjárhæð gagnstefnanda sé því sem hér segi:

Vangreidd fyrir desember 2013: kr. 100.000,-.

Vangreidd fyrir janúar 2014 2013: kr. 100.000,-.

Vangreidd leiga tímabilið 1.2.2014 – 31.8.2014: kr. 70.000,-.

Samtals kr. 270.000,-.

Krafa um greiðslu á 200.000 krónum sé því vangoldin leiga samkvæmt húsaleigusamningnum fyrir þann tíma sem ekki hafi tekist að leigja út rýmið að nýju. Krafa um greiðslu á 70.000 krónum sé krafa um það, sem upp á umsamda leigufjárhæð vanti eftir að tókst að leigja íbúðina út aftur, og séu í raun skaðabætur út leigutímann eftir að gagnstefnanda tókst að takmarka tjónið sem aðalstefnandi hafi valdið með saknæmum og ólögmætum hætti.

Að auki kveðst gagnstefnandi krefjast dráttarvaxta frá einstökum umsömdum gjalddögum. Samkvæmt leigusamningi aðila hafi átt að greiða leiguna fyrirfram fyrsta dag hvers mánaðar. Samkvæmt 5. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001 sé kröfuhafa heimilt að krefja skuldara um dráttarvexti sem reiknast af ógreiddri peningakröfu frá og með gjalddaga fram að greiðsludegi, hafi gjalddagi verið fyrirfram ákveðinn. Sé því krafist dráttarvaxta á gjalddögum leigusamningsins til loka hans miðað við tjón gagnstefnanda.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda, með vísan til 129., sbr. 130. gr., laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, að teknu tilliti til þess að gagnstefnandi er ekki virðisaukaskattskyldur. Um lagarök að öðru leyti vísar gagnstefnandi til húsaleigulaga nr. 36/1994, laga um fasteignakaup nr. 40/2002, samningalaga nr.7/1936, almennra reglna samninga- og kröfuréttar og ákvæða vaxtalaga nr. 38/2001. Um varnarþing vísast til 33. gr. laga nr. 91/1991.

VI.

Ágreiningur aðila í máli þessu lýtur í aðalatriðum að því, hvort riftun aðalstefnanda á tímabundnum leigusamningi hennar og gagnstefnanda frá 22. ágúst 2013 hafi verið ólögmæt. Aðalstefnandi byggir kröfur sínar í aðal- og gagnsök á því að henni hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum vegna verulegra vanefnda gagnstefnanda sem leigusala. Sé um að ræða vanefndir í skilningi kröfuréttar, húsaleigulaga og einnig í samræmi við ákvæði fasteignakaupalaga og beri gagnstefnanda því að endurgreiða aðalstefnanda tryggingafé það, sem aðalstefnandi hafi lagt fram til efnda á samningnum. Þá valdi vanefndir gagnstefnanda því að leigusamningurinn verði dæmdur ógildur og verði vikið til hliðar í heild. Þessu mótmælir gagnstefnandi og byggir á því að riftun aðalstefnanda hafi verið einhliða og fyrirvaralaus og teljist ólögmæt. Vísar gagnstefnandi til þess að ekki séu uppfyllt þau skilyrði riftunar sem fram komi í XII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994.

Fram er komið að aðalstefnandi og dóttir gagnstefnanda höfðu verið vinkonur í þrjú til fjögur ár. Kannaðist aðalstefnandi við það fyrir dóminum að hún hefði á þessum árum komið oft á heimili gagnstefnanda og m.a. gist þar nokkrum sinnum á þessu tímabili en þó ekki í þeim herbergjum, sem gerð voru að þeirri stúdíóíbúð sem hún tók á leigu með umræddum leigusamningi. Sé miðað við mælingu C, sem hann kveðst hafa framkvæmt með málbandi, var íbúðin rúmir 14 m². Í leigusamningnum er stærð íbúðarinnar hins vegar sögð vera 30-40 m². Fram kom hjá aðalstefnanda að hún hefði skoðað íbúðina tvisvar til þrisvar sinnum áður en hún fékk íbúðina afhenta. Að þessu virtu verður að telja að sá stærðarmunur, sem á íbúðinni var samkvæmt mælingu C annars vegar og tilgreiningu stærðar hennar í leigusamningi hins vegar, hafi ekki getað dulist við venjulega skoðun aðalstefnanda, jafnvel þótt framkvæmdir hafi staðið yfir þegar skoðun fór fram.

Þá verður hér að líta til þess að ekkert liggur fyrir í málinu um að leiguverð íbúðarinnar hafi ráðist eingöngu af fermetrafjölda íbúðarinnar eða stærð hennar að öðru leyti. Aðalstefnandi tók við íbúðinni eftir ítrekaða skoðun og gerði þá ekki athugasemdir við stærð hennar. Þá er ekkert fram komið sem styður fullyrðingu aðalstefnanda um að það hafi verið ákvörðunarástæða aðalstefnanda fyrir leigusamningi aðila að stærð íbúðarinnar næmi 30-40 m². Gegn andmælum gagnstefnanda verður ekki á þessari málsástæðu byggt og er henni hafnað. Þegar til alls þessa er litið og þess að af hálfu aðalstefnanda er því ekki borið við að stærð íbúðarinnar hafi valdið því að hún gæti ekki nýtt íbúðina svo sem hún hugði í upphafi, verður ekki talið að lögjöfnun frá 21. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, sé tæk við mat á því hvort framangreindur stærðarmunur teljist vera galli eða vanefnd sem heimili riftun af hálfu aðalstefnanda.

Við endurflutning málsins lagði lögmaður aðalstefnanda fram gögn um facebook-samskipti aðila í aðdraganda undirritunar umrædds leigusamnings. Í ljósi alls framangreinds þykja gögnin engu breyta um niðurstöðu málsins, jafnvel þótt þar komi fram að gagnstefnandi nefni þar að íbúðin sé „bara um 30 fermetrar“ að stærð. Af samskiptunum verður ekki ráðið að stærð íbúðarinnar hafi skipt höfuðmáli í aðdraganda að gerð leigusamnings aðila, heldur hafi það frekar verið leiguverð og aðstaða í íbúðinni að öðru leyti.

Að öllu framangreindu virtu telst framangreindur stærðarmunur ekki vera verulegur galli eða veruleg vanefnd, hvorki í skilningi kaupalaga né húsaleigulaga, svo sem aðalstefnandi heldur fram. Verður því ekki á það fallist að verulegar forsendur fyrir leigusamningnum hafi brostið. Hefur enda ekkert komið fram sem bendir til þess að gagnstefnanda hafi verið gerð grein fyrir því að stærð hins leigða rýmis væri forsenda aðalstefnanda fyrir því að ganga til gerðar leigusamnings vegna þess. Þá verður í ljósi framangreinds heldur ekki fallist á það að gagnstefnandi hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða húsaleigulögum nr. 36/1994 á verulegan eða sviksamlegan hátt í skilningi 8. töluliðar 60. gr. laganna svo riftun af hálfu leigjanda geti talist hafa verið eðlileg eða nauðsynleg, svo sem aðalstefnandi heldur fram. Með sömu rökum verður ekki heldur fallist á þá málsástæðu aðalstefnanda að með vísan til ákvæða 30. eða 33. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, teljist það hafa verið sviksamlegt eða óheiðarlegt af gagnstefnanda að bera leigusamninginn fyrir sig. Í ljósi alls framangreinds verður heldur ekki litið svo á að gagnstefnandi hafi gefið upplýsingar um stærð íbúðarinnar sem jafna megi til ábyrgðaryfirlýsingar.

Aðalstefnandi byggir dómkröfur sínar jafnframt á því að það hafi verið ósanngjarnt af hálfu gagnstefnanda og andstætt góðri viðskiptavenju að bera umræddan leigusamning fyrir sig. Beri því að vísa leigusamningnum til hliðar, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 og 11. gr. húsaleigulaga. Þessari málsástæðu til stuðnings bendir aðalstefnandi aðallega á þann stærðarmun sem sé á annars vegar uppgefinni stærð íbúðarinnar í leigusamningnum og hins vegar raunverulegri stærðar hennar og aðstöðumunar milli samningsaðila, bæði vegna aldursmunar þeirra og reynsluleysis aðalstefnanda af samningsgerð. Áður er rakin niðurstaða dómsins varðandi stærð íbúðarinnar og verður með þeim rökum ekki talið að það sé ósanngjarnt af gagnstefnanda að bera hann fyrir sig. Þá er ljóst að þegar gengið var til samninga um íbúðina, var aðalstefnandi tvítug að aldri og því að lögum orðin fullorðin og hæf til að ráðstafa hagsmunum sínum með samningum. Hafa ekki verið færð fyrir því rök að einhver þau atvik hafi verið til staðar þegar leigusamningurinn var undirritaður sem styðja fullyrðingar aðalstefnanda um aðstöðumun milli aðila sem leitt gæti til ógildingar samningsins að öllu leyti eða að hluta. Er ekki fallist á það með aðalstefnanda að reynsluleysi hennar af samningagerð geti ráðið hér úrslitum. Verður því ekki á þessa málsástæðu fallist.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að aðalstefnandi hafi ekki sýnt fram á að henni hafi verið heimil riftun á leigusamningi aðila, hvorki með vísan til ákvæða húsaleigulaga nr. 34/1996 né almennra reglna samninga- og kröfuréttarins. Er því ekki unnt að fallast á viðurkenningarkröfu aðalstefnanda í dómkröfulið I í stefnu.

Varakrafa aðalstefnanda í dómkröfulið I um að umræddur leigusamningur aðila verði dæmdur ógildur og vikið til hliðar í heild er byggð á sömu rökum. Í ljósi alls framangreinds verður hún ekki tekin til greina.

Fjárkrafa aðalstefnanda í dómkröfulið II er byggð á því að riftun hennar á leigusamningi aðila hafi verið lögmæt og að frá þeim tíma hafi samningsskyldur aðila fallið niður. Ógilding leigusamningsins leiði til sömu niðurstöðu, auk þess sem endalok samningsins feli í sér að gagnstefnanda beri að endurgreiða aðalstefnanda tryggingarféð, sem hún lagði fram í upphafi. Eins og að framan er rakið er það niðurstaða dómsins að riftun aðalstefnanda á leigusamningi málsaðila hafi verið ólögmæt og að samningnum verði ekki vikið til hliðar á grundvelli málsástæðna aðalstefnanda. Er fjárkröfu aðalstefnanda því hafnað. Tilvísun aðalstefnanda til ákvæða um tímafresti í XIII. kafla húsaleigulaga eiga ekki við í máli þessu, enda er kröfugerð gagnstefnanda ekki byggð á atriðum er varða þau skil á leiguhúsnæði sem þar er fjallað um.

Með hliðsjón af öllu framangreindu verður gagnstefnandi sýknuð af öllum kröfum aðalstefnanda í aðalsök.

Krafa gagnstefnanda í gagnsök lýtur að því að aðalstefnanda verði gert að greiða skaðabætur vegna ólögmætrar riftunar hennar á leigusamningi aðila. Byggir gagnstefnandi á sömu málsástæðum og áður er lýst í umfjöllun um sýknukröfu hennar í aðalsök. Sýknukrafa aðalstefnanda í gagnsök er byggð á því að henni hafi verið heimilt að rifta umræddum leigusamningi og því hafi réttaráhrif hans þar með fallið niður, þ.m.t. greiðsluskylda aðalstefnanda. Vísar aðalstefnandi til sömu málsástæðna og áður er lýst í umfjöllun um kröfugerð hennar í aðalsök.

Áður eru raktar forsendur dómsins fyrir þeirri niðurstöðu að riftun aðalstefnanda á leigusamningi aðila hafi verið ólögmæt og vísast til þeirra. Með því að vanrækja þá skyldu sína samkvæmt tímabundnum leigusamningi aðila að greiða umsamda húsaleigu olli aðalstefnandi gagnstefnanda tjóni með ólögmætum hætti.

Samkvæmt margnefndum leigusamningi bar aðalstefnanda að greiða 100.000 krónur á mánuði í húsaleigu. Óumdeilt er að aðalstefnandi greiddi aðeins leigu fyrir septembermánuð 2013 en flutti út úr íbúðinni um mánaðamótin september/október sama ár. Fram er komið að gagnstefnandi ráðstafaði 200.000 króna tryggingarfé til greiðslu vangreiddrar leigu fyrir október og nóvember sama ár. Samkvæmt kröfugerð gagnstefnanda gerir hún kröfu um greiðslu leigu fyrir desember 2013 og janúar 2014, samtals að fjárhæð 200.000 krónur. Umrædd íbúð var leigð út að nýju frá 1. febrúar 2014 fyrir 90.000 krónur á mánuði og munar því 10.000 krónum á mánuði á þeirri leigufjárhæð og þeirri sem aðalstefnanda bar samkvæmt leigusamningi aðila að greiða g-kk-þgf til loka samningstímans hinn 31. ágúst 2014. Gerir gagnstefnandi kröfu til þess að aðalstefnanda verði gert að greiða mismuninn. Sundurliðun skaðabótakröfu gagnstefnanda er að öðru leyti rakin hér að framan og hefur aðalstefnandi ekki gert tölulegar athugasemdir við útreikning hennar.

Í ljósi ólögmætrar riftunar aðalstefnanda og að öllu framangreindu virtu verður að telja að fallast beri á kröfu gagnstefnanda um efndabætur úr hendi aðalstefnanda að fjárhæð 270.000 krónur. Verður aðalstefnanda því gert að greiða gagnstefnanda þá fjárhæð.

Aðalstefnandi mótmælir dráttarvaxtakröfu gagnstefnanda. Gagnstefnandi byggir dráttarvaxtakröfu sína á ákvæðum 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, og telst hún því ekki vanreifuð samkvæmt 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, eins og aðalstefnandi byggir á. Dómkrafa gagnstefnanda er skaðabótakrafa og verða dráttarvextir því eftir ákvæðum 9. gr. vaxtalaga reiknaðir samkvæmt ákvæðum 1. mgr. 6. gr. laganna. Samkvæmt 9. gr. ber að reikna dráttarvexti af dómkröfu gagnstefnanda að liðnum mánuði frá þeim degi þegar hún lagði sannanlega fram þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Af gögnum málsins verður ráðið að aðalstefnandi hafi verið upplýst um fjárhæð bótakröfu gagnstefnanda með bréfi lögmanns gagnstefnanda til aðalstefnanda, dagsettu 3. apríl 2014. Verður upphafstími dráttarvaxta því miðaður við 3. maí 2014, svo sem nánar greinir í dómsorði.

Eftir þessum málsúrslitum ber aðalstefnanda að greiða gagnstefnanda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 900.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Með bréfi innanríkisráðuneytisins, dagsettu 8. apríl 2014, var aðalstefnanda veitt gjafsókn vegna málshöfðunar hennar á hendur gagnstefnanda til endurgreiðslu húsaleigutryggingar að fjárhæð 200.000 krónur. Er gjafsóknin takmörkuð við rekstur málsins fyrir héraðsdómi. Með bréfi innanríkisráðuneytisins, dagsettu 22. október 2014, var aðalstefnanda veitt gjafsókn vegna málshöfðunar hennar á hendur gagnstefnanda til endurgreiðslu húsaleigutryggingar að fjárhæð 200.000 krónur og til þess að taka til varna í gagnsakarmáli gagnstefnanda á hendur henni til heimtu 270.000 króna ásamt dráttarvöxtum. Er gjafsóknin takmörkuð við rekstur málsins fyrir héraðsdómi, sbr. þó 4. og 5. mgr. 127. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Gjafsóknarkostnaður aðalstefnanda greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, sem telst hæfilega ákveðin 1.000.000 króna.

A-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Gagnstefnandi, B, er sýkn af dómkröfum aðalstefnanda, A, í aðalsök.

Aðalstefnandi greiði gagnstefnanda 270.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 240.000 krónum frá 3. maí 2014 til 1. júní 2014 en af 250.000 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2014 en af 260.000 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2014 en af 270.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Aðalstefnandi greiði gagnstefnanda 900.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

Allur gjafsóknarkostnaður aðalstefnanda greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns hennar, 1.000.000 króna, að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf E-kvk-nf