Z-2201/2020

Úrskurður

I.

Dómkröfur o.fl.:

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar að lokinni aðalmeðferð 21. ágúst 2020, hófst með tilkynningu, dags. 25. mars sama ár, samkvæmt 80. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili er A, [...], Sauðárkróki. Varnaraðilar eru B, [...], Reykjavík, og C, [...], Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að ógilt verði nauðungarsala Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á fasteigninni að [...], Reykjavík, með fasteignanúmerið [...]. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar óskipt úr hendi varnaraðila.

Varnaraðilar krefjast þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og fyrrgreind nauðungarsala, sem fram fór 11. mars 2020, haldi gildi sínu. Þá er þess krafist að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðilum málskostnað að áliti dómsins að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

D, framkvæmdastjóri E ehf., gaf skýrslu vitnis við aðalmeðferð málsins.

Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki neytt heimildar samkvæmt 2. málsl. 3. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991 til að koma á framfæri athugasemdum vegna meðferðar málsins fyrir dómi.

II.

Málsatvik:

Með afsali 7. október 2011 eignuðust aðilar fasteign að [...], Reykjavík, fasteignanúmer [...], að jöfnu í óskiptri sameign með arftöku eftir andlát foreldra þeirra. Um er að ræða fasteign á lóð í miðborg Reykjavíkur með landnúmerið [...] og er lóðin skráð við [...] í opinberum skrám. Á lóðinni eru þrjú hús, þar af eru tvö hús sem tilheyra sameiginlega framangreindri fasteign að [...], samanlagt 145 fermetrar að flatarmáli, skráð í notkun sem vörugeymsla, og er hvort hús um sig með skilgreint eignarhlutaauðkenni (ehl.), annars vegar sextíu og fimm fermetra hús að flatarmáli, byggt árið 1912, aldursfriðað, ehl. [...], og hins vegar áttatíu fermetra hús að flatarmáli, byggt árið 1938, ehl. [...]. Því til viðbótar er á lóðinni hundrað fermetra hús að flatarmáli, sem stendur við [...], með fasteignanúmerið [...], skráð í notkun sem íbúð á hæð, og telst hún vera matshluti 03 á fyrrgreindi lóð, sbr. yfirlýsingu um breytingu á lóð frá 16. maí 2008. Var sú fasteign í eigu félagsins E ehf. á þeim tíma sem atvik áttu sér stað, en síðar í eigu dótturfélags, F ehf. Aðilar máls þessa hafa haft aðkomu að starfsemi E ehf. sem hluthafar með verulega hluti í félaginu en hlutina fengu þau í arf eftir foreldra sína. Á tímabili eftir fyrrgreinda arftöku var unnið að breytingu á skipulagi á fyrrgreindri lóð með aðkomu borgaryfirvalda. Að sögn varnaraðila var með slíkri breytingu stefnt að því að fá heimild til að auka byggingarmagn á lóðinni og auka þannig verðgildi hennar. Á árinu 2019 setti sóknaraðili sig upp á móti tillögu um breytingu á skipulagi lóðarinnar, þar með talið á fundi með stjórn fyrrgreinds einkahlutafélags. Að sögn varnaraðila leiddi þetta til þess að fyrrgreind skipulagsbreyting náði ekki fram að ganga hjá borgaryfirvöldum.

Með bréfi, dags. 8. apríl 2019, gerðu varnaraðilar sóknaraðila grein fyrir stöðu mála eins og hún birtist þeim með tilliti til fyrrgreindra áforma um skipulagsbreytingu. Í bréfinu var meðal annars tekið fram að vilji varnaraðila stæði til þess að halda áfram með yfirstandandi skipulagsferli. Í kjölfarið vildu þær selja lóðina eða byggja á henni en sóknaraðili væri því andvígur og ekki hefði virst unnt að sætta ólík sjónarmið í þeim efnum. Vísað var til þess að lóðin hefði lengi verið baggi á varnaraðilum og það horfði til mikilla bóta ef hafa mætti tekjur af lóðinni eða selja hana. Að mati varnaraðila þyrfti innan tíðar að kosta til viðhalds á húsakosti og það væri andstætt hagsmunum þeirra sem eigenda. Rakin var forsaga atvika og undangengið skipulagsferli og hvernig því hefði lyktað vegna fyrrgreindrar afstöðu sóknaraðila og hin breytta afstaða hefði komið varnaraðilum á óvart í ljósi þess sem á undan var gengið. Með bréfinu beindu varnaraðilar tveimur aðgreindum tilboðum til sóknaraðila og var til þess ætlast að hann tæki öðru þeirra til að leysa þann ágreining sem upp var kominn. Annars vegar var boðið að sóknaraðili seldi varnaraðilum eignarhlut sinn í [...], fasteignanúmer [...], fyrir tiltekna fjárhæð með nánar tilgreindum hlutföllum og skilyrðum. Hins vegar var lagt til að sóknaraðili keypti í einu lagi eignarhlut af hvorum varnaraðila fyrir sig í fyrrgreindri fasteign fyrir hlutfallslega sömu fjárhæð til hvors þeirra um sig með nánar tilgreindum skilyrðum, auk þess sem sóknaraðili keypti samhliða fasteignina að [...], fasteignanúmer [...], af E ehf. fyrir nánar tilgreinda fjárhæð. Til grundvallar tilboðsfjárhæðum var álit löggilts fasteignasala sem varnaraðilar höfðu fengið til að verðmeta byggingarrétt á umræddri lóð út frá fyrrgreindum fasteignum, þ.e. [...] og [...]. Að sögn varnaraðila leituðust þær, samhliða tilboðinu, við að ræða við sóknaraðila til að ná samkomulagi um lóðina, meðal annars með aðkomu framkvæmdastjóra E ehf. á fundi með sóknaraðila 10. apríl 2019, án þess að það bæri árangur. Þá voru sóknaraðila einnig send tölvuskeyti í framhaldi af þeim fundi um hið sama, þ.e. 15. apríl 2019 og 2. maí sama ár.

Með áskorun, dags. 6. maí 2019, sem var birt fyrir sóknaraðila 16. sama mánaðar að [...], beindu varnaraðilar því til sóknaraðila að ganga til samninga við þær um slit á umræddri sameign samkvæmt 10. gr., sbr. 2. mgr. 8. gr., laga nr. 90/1991 og var veittur mánaðarfrestur til að bregðast við áskoruninni. Leiddi birting áskorunarinnar til tölvuskeyta milli sóknaraðila og lögmanns varnaraðila 21. maí 2019 án þess að aðilar næðu samkomulagi. Þá sendi lögmaður varnaraðila tölvuskeyti til sóknaraðila 11. júní sama ár um hið sama en að sögn varnaraðila barst ekki svar við því skeyti frá sóknaraðila.

Með bréfi, dags. 27. júní 2019, beindu varnaraðilar beiðni til Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu um að fasteignin að [...], fasteignanúmer [...], ehl. [...] og [...], ásamt tilheyrandi réttindum, yrði seld nauðungarsölu til slita á óskiptri sameign. Í beiðninni greindi meðal annars að gerðarbeiðendur og gerðarþoli hefðu eignast umrædda eign með fyrrgreindum hætti. Ágreiningur hefði verið um nokkurn tíma um nýtingu eignarinnar og gerðarþoli hefði ekki léð máls á uppgjöri við gerðarbeiðendur um þeirra hlut í eigninni og til slita á sameigninni. Gerðarbeiðendur hefðu sent gerðarþola fyrrgreinda áskorun 6. maí 2019 vegna árangurslausra samningstilrauna og hún verið birt fyrir honum, eins og áður greinir. Umræddur mánaðarfrestur hefði liðið án þess að gerðarþoli hefði haft samband við gerðarbeiðendur eða fyrirsvarsmann þeirra, þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir gerðarbeiðenda til samningaviðræðna fyrir og eftir áskorun, og því væru gerðarbeiðendur tilneyddir til að leggja fram beiðni um nauðungarsölu til slita á sameigninni á grundvelli 2. mgr. 8. gr., sbr. 9. og 10. gr., laga nr. 90/1991.

Með ábyrgðarbréfi sýslumanns, dags. 27. ágúst 2019, sem sent var á lögheimili sóknaraðila á Sauðárkróki, var tilkynnt um hina framkomnu beiðni. Með bréfinu fylgdi afrit af fyrrgreindri beiðni varnaraðila um nauðungarsölu og var sóknaraðili boðaður til fyrirtöku vegna beiðninnar 17. október 2019. Var um að ræða staðlaða tilkynningu um nauðungarsölu. Samhliða var hlutast til um að auglýsa nauðungarsölu í Lögbirtingablaði. Um svipað leyti, þ.e. 13. september 2019, var haldinn aðalfundur E ehf. þar sem sóknaraðili og lögmaður varnaraðila voru meðal fundarmanna. Að sögn varnaraðila var þar meðal annars rætt um málefni fasteignarinnar án þess að niðurstaða fengist í þá umræðu.

Af fyrrgreindri fyrirtöku hjá sýslumanni varð ekki 17. október 2019 og var ákveðið að birta aðra staðlaða tilkynningu sýslumanns fyrir sóknaraðila, dagsetta 15. október 2019. Tilkynningin var send með ábyrgðarpósti á lögheimili sóknaraðila. Á þeirri tilkynningu var sérstaklega tekið fram, með handritaðri áritun á skjalið, sem ekki hafði verið gert við sendingu hinnar fyrri tilkynningar, að um væri að ræða beiðni um nauðungarsölu til slita á sameign. Þá fylgdi ljósrit af nauðungarsölubeiðni varnaraðila aftur með tilkynningunni og var sóknaraðili að nýju boðaður til fyrirtöku vegna beiðninnar 28. nóvember 2019. Samhliða var hlutast til um auglýsingu í Lögbirtingablaði. Við umrædda fyrirtöku var ekki mætt af hálfu sóknaraðila.

Þann 29. nóvember 2019 sendi sýslumaður sóknaraðila staðlaða tilkynningu þess efnis að beiðni um nauðungarsölu á fyrrgreindri eign hefði verið tekin fyrir á skrifstofu embættisins í samræmi við áður senda tilkynningu. Þá var sóknaraðila tilkynnt að ákveðið hefði verið að uppboð á eigninni byrjaði á skrifstofu sýslumannsembættisins 17. febrúar 2020, að undangenginni auglýsingu. Tilkynning þessi var, eins og áður, send á skráð lögheimili sóknaraðila. Við umrædda fyrirtöku var ekki mætt af hálfu sóknaraðila.

Þann 17. febrúar 2020 sendi sýslumaður staðlaða tilkynningu til sóknaraðila um nauðungarsölu og var tekið fram með handritaðri áritun á skjalið að salan væri til slita á sameign. Kom þar fram að þann sama dag hefði farið fram byrjun uppboðs á umræddri eign. Sóknaraðila var tilkynnt um að ákveðið hefði verið að uppboðinu á eigninni yrði fram haldið á henni sjálfri 11. mars sama ár, að undangenginni auglýsingu. Tilkynning þessi var, eins og áður, send á skráð lögheimili sóknaraðila og var það gert með ábyrgðarbréfi. Umræddri nauðungarsölu var fram haldið umræddan dag samkvæmt fyrrgreindri tilkynningu til slita á sameign og var þar mætt af hálfu sóknaraðila. Þar mótmælti hann því að nauðungarsalan næði fram að ganga og lagði fram bókun í nokkrum liðum. Í bókuninni greindi meðal annars að gerðarþoli teldi að hann hefði ekki fengið tilkynningar um nauðungarsöluna. Þá væri ekki ljóst hvaða fasteignir væri verið að bjóða upp og það útskýrt nánar með tilliti til mannvirkja á lóðinni, skráningu þeirra í opinberum skrám, viðskeytingu fasteigna við lóð sem hefði áður átt sér stað og óljóst væri um hlutdeild fasteigna í heildarlóð. Einnig greindi í bókuninni að ekki væri í uppboðsgögnum fjallað um það hvort mögulegt væri að skipta eigninni og því síður hefðu gerðarbeiðendur sýnt fram á að eignin væri ekki skiptanleg, sbr. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 og dómafordæmi Hæstaréttar. Þá var af hálfu gerðarþola áskilinn réttur til að leita til dómstóla um lögmæti nauðungarsölunnar. Að kröfu lögmanns varnaraðila var nauðungarsölunni fram haldið og var eignin þann sama dag, þ.e. 11. mars 2020, seld hæstbjóðendum, varnaraðilum, fyrir tiltekna fjárhæð.

III.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila:

Sóknaraðili byggir á því að ekki sé sýnt fram á að ekki sé unnt að skipta umræddri sameign og því beri þegar af þeirri ástæðu að ógilda nauðungarsöluna. Hafi því ekki verið uppfyllt skilyrði til að láta fara fram uppboð til slita á sameign samkvæmt 8. gr. laga nr.

90/1991. Sóknaraðili vísar til þess að varnaraðilar hafi með með beiðni, dags. 27. júní 2019, krafist nauðungarsölu á fasteigninni [...], Reykjavík, fasteignanúmer [...], til slita á sameign. Fasteignin hafi verið þinglýst eign málsaðila að jöfnum hlutum. Í beiðninni hafi það eitt komið fram að ágreiningur væri um nýtingu eignarinnar og að sóknaraðili hefði ekki léð máls á uppgjöri við gerðarbeiðendur um þeirra hlut í eigninni og til slita á sameigninni. Telur sóknaraðili að varnaraðilar hafi þar væntanlega verið að vísa til tilboðs sem þær hefðu sent honum með bréfi 8. apríl 2019. Með því hefði honum verið boðið að selja eignarhlut sinn í fyrrgreindri fasteign eða kaupa hlut þeirra í sömu eign, ásamt fasteigninni að [...], fasteignanúmer [...], sem þá hefði verið í eigu félagsins F ehf. Einnig hafi komið fram í beiðninni að varnaraðilar hefðu sent sóknaraðila greiðsluáskorun 6. maí 2019 vegna árangurslausra samningstilrauna og skorað á hann að ganga til samninga en að öðrum kosti mætti hann gera ráð fyrir að krafist yrði nauðungarsölu á eigninni. Þá hafi verið tekið fram í beiðninni að sóknaraðili hefði ekki brugðist við áskoruninni áður en varnaraðilar kröfðust nauðungarsölu á eigninni. Þær hefðu því verið tilneyddar að leggja fram beiðni um nauðungarsölu til slita á sameigninni og beiðnin verið reist á 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991.

Sóknaraðili tekur fram að samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 verði ákvæðum laganna beitt eftir því sem við geti átt til að ráðstafa eign í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum hennar, en þó ekki þeim öllum, og sýnt sé að eigninni verði ekki skipt á milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga. Þurfi þá að vera uppfyllt skilyrði 8. gr. laganna, að fyllilega sé leitt í ljós að samkomulag hafi ekki náðst milli aðila um skiptingu sameignar, sbr. meðal annars dóma Hæstaréttar Íslands í málum nr. 136/2014 og 6/2007. Að þessu virtu telur sóknaraðili að varnaraðilar hafi með engu móti leitt í ljós að eigninni verði ekki skipt á milli aðila án þess að af því hljótist verulegt tjón eða kostnaður. Í raun hafi engar tilraunir verið gerðar til að komast að samkomulagi við sóknaraðila um skiptingu eignarinnar. Tilboð um sölu eða kaup tiltekinna eignarhluta geti ekki skoðast sem boð um skiptingu eignar. Ekki geti hugmyndir varnaraðila um framtíðarnýtingu fasteignarinnar heldur staðið í vegi fyrir því að reynt verði að skipta eigninni. Þá skipti engu máli þótt sóknaraðili hafi ekki brugðist við áskorun varnaraðila um að ganga til samninga um slit samkvæmt 10. gr. laga nr. 90/1991, sbr. fyrrgreindan dóm Hæstaréttar í máli nr. 136/2014. Þessu tengt byggir sóknaraðili einnig á því að sýslumaður hafi ekki af sjálfsdáðum gætt að því að fyrirmælum laga nr. 90/1991 væri fylgt við undirbúning og framkvæmd nauðungarsölunnar. Sýslumaður hafi ekki gengið úr skugga um að eigninni yrði ekki skipt á milli aðila, sbr. 22. gr. laga nr. 90/1991. Fyrrgreind lagagrein feli einnig í sér varúðarreglu um stöðvun nauðungarsölu eða frestun hennar ef einhver atriði orka tvímælis í framkvæmdinni. Byggir sóknaraðili á því að þegar af framangreindum ástæðum beri að ógilda umrædda nauðungarsölu.

Sóknaraðili byggir einnig á því að tilkynningar og auglýsingar í tengslum við nauðungarsöluna hafi ekki verið skýrar og afdráttarlausar. Jafnframt byggir sóknaraðili á því að ekki hafi verið rétt staðið að boðunum sýslumanns vegna nauðungarsölunnar. Þá byggir sóknaraðili á því að óljóst sé til hvaða eigna nauðungarsalan hafi tekið. Með hliðsjón af úrlausn málsins þykja ekki efni til að greina nánar frá framangreindum málsástæðum og lagarökum sóknaraðila, sbr. elið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála með síðari breytingum, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991.

Sóknaraðili áréttar varðandi allar málsástæður hans í málinu að hann telji að allan vafa um heimild til nauðungarsölu og forsendur hennar beri að túlka honum í vil. Um lagarök að öðru leyti vísar sóknaraðili til laga nr. 90/1991, einkum 8., 10., 11., 16. og 22. gr. laganna. Þá vísar sóknaraðili til meginreglna stjórnsýsluréttar um skýrar og afdráttarlausar yfirlýsingar, bæði varðandi tilkynningar og auglýsingar. Varðandi kröfu um málskostnað vísar sóknaraðili til 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991.

Málsástæður og lagarök varnaraðila:

Varnaraðilar byggja kröfur sínar fyrst og fremst á því að skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 hafi að öllu leyti verið uppfyllt. Öll efnisskilyrði fyrir nauðungarsölunni hafi verið fyrir hendi og ekki hafi verið brotið í bága við neinar formreglur þannig að valdi ógildingu. Varnaraðilar taka fram að skilyrði fyrir nauðungarsölu til slita á sameign séu fyrst og fremst þau að fram komi beiðni eigenda um slit sameignar og að eignin sé ekki skiptanleg án verulegs kostnaðar eða tjóns.

Varnaraðilar taka fram að þær telji að sóknaraðili hafi ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991 þar sem frumrit gagna varðandi nauðungarsöluna hjá sýslumanni hafi fyrst verið lögð fram fyrir dómi 29. maí 2020. Á þeim tíma hafi þrír mánuðir verið liðnir frá því að nauðungarsalan fór fram. Telja varnaraðilar þennan galla á málatilbúnaði sóknaraðila eiga að leiða til frávísunar málsins af sjálfsdáðum.

Varðandi skiptanleika sameignar vísa varnaraðilar til þess að í 11. gr. laga nr. 90/1991 sé aðeins áskilið að beiðni um nauðungarsölu sé skrifleg, í henni sé getið um gerðarbeiðanda og gerðarþola, við hvaða heimild beiðnin styðjist og hvers sé krafist. Telja varnaraðilar að umrædd beiðni um nauðungarsölu hafi að öllu leyti fullnægt þessum áskilnaði laganna. Þá sé enginn áskilnaður gerður um að lögð séu fram ítarleg sönnunargögn um atvik að baki nauðungarsölu. Varnaraðilar taka fram að þær hafi reynt sitt ýtrasta til þess að ná samkomulagi við sóknaraðila. Í því skyni hafi honum meðal annars verið sent tilboð sem hafi verið byggt á faglegu mati fasteignasala. Þá hafi verið haldnir fundir með sóknaraðila þar sem rætt hafi verið um stöðu mála og ítrekað verið óskað eftir viðbrögðum hans við málaleitan þeirra. Telja varnaraðilar að ekki verði séð hvað þær hefðu getað gert meira til þess að ná sáttum við sóknaraðila um hagnýtingu eignarinnar eða skiptingu hennar. Varnaraðilar taka fram að því sé ekki haldið fram af hálfu sóknaraðila að umrædd fasteign sé skiptanleg. Telja varnaraðilar að í reynd sé augljóst að eignin sé ekki skiptanleg þar sem um sé að ræða litla lóð í miðborg Reykjavíkur. Á lóðinni séu tvö hús sem séu um flest ólík. Lóðinni og mannvirkjum á henni verði því ekki skipt á milli þriggja með skynsamlegum hætti. Þá sé ljóst af framlögðum gögnum, teikningum og uppdráttum af eigninni að hún sé óskiptanleg. Einnig hafi það verið staðfest af fasteignasala sem þekki til eignarinnar. Að þessu virtu hafi engin ástæða verið til þess að útskýra í löngu máli að eignin sé óskiptanleg enda sé það ljóst hverjum þeim sem skoði hana. Þá sé ekki áskilið í lögum að sérstök útskýring sé sett fram í beiðni um nauðungarsölu. Þessu til viðbótar taka varnaraðilar fram að landskiptalög nr. 46/1941 taki ekki til lóða innan marka sveitarfélaga. Að því virtu sé ekki unnt að byggja skiptingu lóðarinnar á ákvæðum þeirra laga, jafnvel þótt hún væri skiptanleg. Nauðungarsala til slita á sameign samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 sé því eina raunhæfa réttarúrræðið sem standi til boða náist ekki samkomulag á milli eigenda.

Varnaraðilar byggja einnig á því að gert sé ráð fyrir því samkvæmt 21. og 22. gr. laga nr. 90/1991 að mótmæli við nauðungarsölu komi fram við fyrstu fyrirtöku. Þá sé kveðið ítarlega á um það í ákvæðunum hvernig beri að fara með ágreining um nauðungarsölu. Vísa varnaraðilar til þess að telji sóknaraðili að meinbugir hafi verið á nauðungarsölubeiðni eða að efnisleg skilyrði þess að nauðungarsalan færi fram hafi ekki verið fyrir hendi þá hefði honum borið að koma mótmælum sínum á framfæri þegar við fyrstu fyrirtöku. Mótmæli sóknaraðila séu því nú of seint fram komin og því ekki unnt að taka þau til greina.

Þessu til viðbótar taka varnir varnaraðila mið af því að tilkynningar sýslumanns til sóknaraðila hafi verið nægilega skýrar og afdráttarlausar. Varnir þeirra taka einnig til þess að engir annmarkar hafi verið á boðunum sýslumanns til sóknaraðila varðandi nauðungarsölu og engir annmarkar hafi verið á beiðni varnaraðila um nauðungarsölu. Varnir varnaraðila taka jafnframt til þess að ekki hafi verið óljóst hvaða eignir hafi fallið undir nauðungarsöluna. Með hliðsjón af úrlausn málsins þykja ekki efni til að greina nánar frá framangreindum málsástæðum og lagarökum varnaraðila, sbr. elið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991.

Varnaraðilar mótmæla því sérstaklega, sem fram kemur í málatilbúnaði sóknaraðila, að allan vafa um forsendur nauðungarsölunnar beri að túlka sóknaraðila í vil. Telja þær umrædda staðhæfingu sóknaraðila vera órökstudda enda sé enginn fótur fyrir henni. Telja varnaraðilar að engin sérstök rök hnígi að því að vafa varðandi túlkun lagaákvæða um nauðungarsölu beri að túlka sóknaraðila í vil fremur en þeim sem varnaraðilum. Um lagarök að öðru leyti vísa varnaraðilar til laga nr. 90/1991, 80/2018 og 46/1941, auk laga nr. 91/1991, meðal annars vegna málskostnaðar.

IV.

Niðurstöður:

Í máli þessu er deilt um gildi nauðungarsölu fasteignar að [...], með fasteignanúmerið [...], sem fram fór að beiðni varnaraðila, sem gerðarbeiðenda, til slita á óskiptri sameign. Fyrir liggur að fasteignin var þinglýst eign sóknar og varnaraðila í jöfnum hlutföllum. Nauðungarsölunni lauk með sölu eignarinnar 11. mars 2020 þar sem eignin var seld varnaraðilum, sem hæstbjóðendum, á uppboði. Hefur sóknaraðili, sem gerðarþoli, borið mál þetta undir dóminn með heimild í XIV. kafla laga nr. 90/1991.

Með tilkynningu sóknaraðila til dómsins 25. mars 2020, sem barst innan kærufrests, fylgdu ljósrit eða skönnuð skjöl af staðfestum ljósritum sýslumanns af málsgögnum, þar með talið úr gerðabók sýslumanns. Þá voru sömu gögn lögð fram fyrir dómi 29. maí 2020 með áritun og embættisstimpli sýslumanns í frumriti til staðfestingar á réttum endurritum. Með þessu voru gögnin í raun komin fram þegar í upphafi og hafa þau verið lögð fram í tvígang fyrir dómi með sínu hvoru framlagningarnúmerinu. Þá ber að líta til þess að samkvæmt 1. málsl. 2. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991 er tímafrestur á afhendingu fylgigagna með tilkynningu til héraðsdóms ekki fortakslaus og gert ráð fyrir því að slík gögn geti borist dóminum á síðari stigum svo fljótt sem verða má, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991. Að þessu virtu þykir unnt að leggja til grundvallar að sóknaraðili hafi uppfyllt nægjanlega framangreind lagaskilyrði um að afhenda nauðsynleg fylgigögn samhliða tilkynningu til héraðsdóms, eða því sem næst. Eru því ekki efni til að taka til greina ábendingu varnaraðila um að vísa eigi málinu frá dómi af sjálfsdáðum vegna meintra annmarka á afhendingu fylgigagna með fyrrgreindri tilkynningu.

Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 verður ákvæðum þeirra laga beitt eftir því sem við getur átt til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni, en þó ekki þeim öllum, og sýnt er að eigninni verði ekki skipt á milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samninga í vegi fyrir því að slík krafa nái fram að ganga. Áður en nauðungarsölu verður krafist á þessum grundvelli skal gerðarbeiðandi með sannanlegum hætti skora á gerðarþola með minnst eins mánaðar fyrirvara að ganga til samninga við sig um slit á sameigninni og ber að taka fram í áskoruninni að nauðungarsölu verði krafist á eigninni að liðnum þeim fresti ef samningar hafa þá ekki tekist um sameignarslit, sbr. 1. og 2. mgr. 10. gr. laganna. Er með þessu lagt til grundvallar að nauðungarsala til slita á sameign fari ekki fram hafi fyrrgreindri áskorun ekki verið beint að sameiganda. Þá skuli nauðungarsala ekki fara fram nema sýnt sé fram á að skiptum á sameign milli eigenda verði ekki komið við án verulegs tjóns eða kostnaður, sbr. meginreglu sem birtist í 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar um hvernig skuli fara með óskiptanlega sameign. Um sönnunarbyrði fyrir því að fullnægt sé umræddu skilyrði fyrir nauðungarsölu í 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 gildir sú regla að sá sem krefst nauðungarsölu verður að leiða það skilyrði í ljós, sbr. dóma Hæstaréttar Íslands í málum nr. 136/2014 og 6/2007.

Varnaraðilar hafa lagt fram gögn í málinu sem styðja þá staðhæfingu þeirra að þær hafi leitast við að ná samkomulagi við sóknaraðila um eignina áður en til nauðungarsölu kom. Birtist þetta einkum í bréfi varnaraðila til sóknaraðila 8. apríl 2019, sbr. verðmat löggilts fasteignasala á byggingarrétti frá 5. sama mánaðar, sem og í fundargerð stjórnar E ehf. frá 15. mars sama ár. Kemur þetta einnig fram í tölvuskeytum sem fóru á milli sóknaraðila og lögmanns varnaraðila 21. maí 2019, auk tölvuskeyta fyrrgreinds lögmanns sem send voru til sóknaraðila sama ár, þ.e. 9. og 15. apríl, 2. maí og 11. júní. Nánar tiltekið þykir sýnt fram á að varnaraðilar hafi leitast við að finna lausn á ágreiningi þeirra sem sameigenda svo unnt væri að ná fram breytingu á deiliskipulagi umræddrar lóðar. Varnaraðilar hafi haft væntingar um að auka mætti verðmæti eignarinnar til framtíðar litið ef slík breyting næði fram að ganga. Aðilar hafi hins vegar ekki náð saman í þeim efnum og þeir virst haft ólíka sýn á það hvað gera ætti með eignina. Hið sama verður ráðið af skýrslu vitnisins D fyrir dómi, en hann bar meðal annars um að reynt hefði verið að ná samkomulagi við sóknaraðila til að ná fram umræddri deiliskipulagsbreytingu, breytt afstaða hans til þess ferlis hefði komið á óvart og sóknaraðili hefði haft mjög óraunhæfar væntingar um eignina og hvað gera ætti við hana. Öll samskipti við sóknaraðila hefðu verið erfið í þeim efnum og þá hefði vitnið greint sóknaraðila frá því að varnaraðilar vildu slíta samstarfi við hann vegna sameignarinnar í ljósi breyttrar afstöðu vegna deiliskipulagsferlisins. Að þessu virtu verður lagt til grundvallar að varnaraðilar hafi ítrekað leitast við að ná samkomulagi við sóknaraðila um áform um umrædda deiliskipulagsbreytingu, meðal annars á vettvangi stjórnar E ehf., og hvernig bæri að fara með sameignina með uppbyggingu og aðgerðir í huga til að auka verðmæti hennar til framtíðar litið. Þegar það hafi ekki gengið eftir vegna afstöðu sóknaraðila hafi þær gert honum fyrrgreint tilboð um kaup eða sölu eignarinnar og í framhaldi leitað til sýslumanns með beiðni um nauðungarsölu að undangenginni áskorun samkvæmt 10. gr. laga nr. 90/1991.

Samkvæmt framangreindu liggur aðeins fyrir að varnaraðilar hafi reynt að kaupa sóknaraðila út úr sameigninni eða þær reynt að fá hann til að kaupa þær út úr eigninni á grundvelli forsendna um verðmæti byggingarréttar eftir að ljóst var að aðila greindi á um fyrrgreind áform um skipulagsbreytingu. Engin gögn liggja hins vegar fyrir um það að varnaraðilar hafi gert tilraunir til að skipta eigninni eða rætt það sín á milli hvort það væri hægt án verulegs tjóns eða kostnaðar og/eða að lagt hafi verið formlegt mat á það hvort unnt væri að koma við slíkri skiptingu áður en kom til beiðni um nauðungarsölu. Því til frekari stuðnings liggur fyrir að vitnið D bar meðal annars um að varnaraðilar hefðu fyrst og fremst látið meta væntanlega verðmætaaukningu við framkvæmdastig að fenginni breytingu á deiliskipulagi, öflun byggingarleyfis og við það að reisa hús og koma þeim í þannig ástand að unnt væri að hafa af þeim tekjur. Ekki hefði hins vegar verið lagt mat á hugsanlegt tjón sem gæti stafað af skiptingu eignarinnar næðu áform um fyrrgreinda uppbyggingu ekki fram að ganga. Varnaraðilum var ljóst að sóknaraðili vildi ekki ganga að tilboði þeirra, sbr. fyrrgreint tölvuskeyti lögmanns varnaraðila til sóknaraðila 11. júní 2019. Í því tölvuskeyti var ekkert vikið að því hvort unnt væri að skipta eigninni, hvort ómöguleiki væri uppi í þeim efnum og/eða hvort verulegt tjón hlytist af skiptingu eignarinnar. Fyrir liggur og óumdeilt er að sóknaraðili varð ekki við áskorun varnaraðila um að ganga til samninga við þær um slit á sameign, sbr. 10. gr. laga nr. 90/1991, enda var honum það ekki skylt, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 136/2014. Varnaraðilum, sem gerðarbeiðendum, bar með skýrum hætti að kanna möguleika á skiptingu eignarinnar áður en beðist var nauðungarsölu og sýna fram á ætlað tjón sem gæti orðið af slíkri skiptingu. Þau skilyrði voru ófrávíkjanleg samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 svo unnt væri að beita ákvæðum laganna til slita á umræddri sameign þar sem hvorki lá fyrir beiðni allra eigenda um að ráðstafa sameigninni með aðgerðum sýslumanns samkvæmt lögum nr. 90/1991 né heldur dómur um viðurkenningu á rétti til að slíta sameign, sbr. 1. og 3. mgr. sömu lagagreinar.

Samkvæmt 1. og 2. mgr. 22. gr., sbr. 13. gr., laga nr. 90/1991 ber sýslumanni af sjálfsdáðum að gæta þess við undirbúning og framkvæmd nauðungarsölu að fyrirmælum laganna sé fullnægt. Er um að ræða varúðarreglur sem ætlað er að girða fyrir að það halli á gerðarþola með óréttmætum hætti við nauðungarsölu og hafa reglurnar víðtækt gildi þar sem þær taka einnig til aðgerða sýslumanns á síðari stigum við nauðungarsölu, sbr. 6. mgr. 22. gr. sömu laga. Eins og gögn málsins lágu fyrir hjá sýslumanni þegar nauðungarsalan fór fram bendir allt til þess að þessu hafi verið verulega áfátt enda lágu ekki fyrir gögn sem sýndu fram á að eignin væri óskiptanleg né heldur gögn um að viðræður hefðu átt sér stað um hvort unnt væri að skipta eigninni án verulegs tjóns eða kostnaðar fyrir aðila. Heildaryfirlit matseiningar, gögn um breytingu á lóðarmörkum og uppdráttur af lóðarmörkum, þ.e. skjöl sem lágu fyrir við umrædda nauðungarsölu, gefa að mati dómsins ekki nægjanlega skýra mynd af því hvort umrædd sameign sé óskiptanleg. Álit löggilts fasteignasala, dags. 11. júní 2020, umskiptanleika fasteignar að [...], sem varnaraðilar lögðu fram við meðferð málsins fyrir dómi 12. sama mánaðar, samhliða framlagningu á greinargerð, breytir ekki þeirri staðreynd að nauðungarsalan var háð verulegum annmörkum í framangreindu tilliti á þeim tíma þegar hún fór fram. Ber fyrst og fremst að líta til þess tímamarks við mat á gildi nauðungarsölunnar, eins og hér stendur á. Fyrrgreint álit hins löggilta fasteignasala, sem að efni til er fremur takmarkað, til viðbótar öðrum málsgögnum, auk vettvangsgöngu við aðalmeðferð, hefur að mati dómsins ekki leitt meintan óskiptanleika eignarinnar fyllilega í ljós til frekari stuðnings nauðungarsölunni, eftir á. Er því óvarlegt að leggja til grundvallar að það sé sannað, eða það liggi fyllilega ljóst fyrir, að ekki sé unnt að skipta eigninni án verulegs tjóns eða kostnaðar fyrir aðila í skilningi 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Þá hefur það ekki þýðingu fyrir úrlausn málsins, eins og hér stendur á, þótt lög nr. 46/1941 taki ekki til umræddrar lóðar og hafa varnaraðilar ekki fært fram haldbær rök því til stuðnings. Varnaraðilar verða að bera hallann af framangreindum annmörkum á undirbúningi og framkvæmd nauðungarsölunnar og þegar að þessu virtu standa rök til þess að ógilda nauðungarsöluna.

Hvað varðar málsástæðu varnaraðila um að mótmæli sóknaraðila séu of seint fram komin og að þau hefðu átt að koma fram við fyrstu fyrirtöku hjá sýslumanni, sbr. 21. og 22. gr. laga nr. 90/1991, þá liggur fyrir að sóknaraðili, sem gerðarþoli, var fyrst viðstaddur gerð sýslumanns á umræddri eign við framhaldsuppboð á sjálfri eigninni 11. mars 2020. Fyrir þann tíma, þ.e. 28. nóvember 2019 og 17. febrúar 2020, hafði farið fram fyrsta fyrirtaka hjá sýslumanni og byrjun uppboðs vegna eignarinnar, hvort tveggja á skrifstofu sýslumanns, þar sem ekki var mætt af hálfu sóknaraðila. Við framhald uppboðsins 11. mars 2020 komu fram mótmæli sóknaraðila við því að nauðungarsalan næði fram að ganga, þar með talið að ekki hefði verið sýnt fram á það að eignin væri óskiptanleg, sbr. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Engin skylda að lögum hvíldi á sóknaraðila, sem gerðarþola, til að mæta á fyrri stigum málsins hjá sýslumanni og því gátu mótmæli hans komið fram við framhald uppboðsins á eigninni sjálfri enda verður ekki séð af gerðabók sýslumanns að gerðarbeiðandi né heldur sýslumaður hafi fundið að því að mótmæli gerðarþola væru of seint fram komin. Þá er réttur gerðarþola samkvæmt 80. gr. laga nr. 90/1991 til að fá úrlausn dómstóla um gildi nauðungarsölu samkvæmt XIV. kafla laganna óskoraður þegar henni er lokið, ef það er gert innan lögbundins fjögurra vikna frests. Getur slíkt málskot beinst hvort heldur sem er að efnislegri sem formlegri heimild gerðarbeiðanda til nauðungarsölu í byrjun og eins vegna atriða sem tengjast framkvæmd nauðungarsölu. Skiptir ekki máli í þessu sambandi hvort málsaðili hafi áður haft uppi mótmæli eða hvort hann hafi yfirleitt verið staddur við gerðina, sbr. til hliðsjónar greinargerð með 92. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Ljóst er að mikill efnislegur skyldleiki er milli lagaákvæða um aðför og nauðungarsölu á sviði fullnusturéttarfars og tekur lögskýring mið af því. Að þessu virtu verður ekki fallist á það með varnaraðilum að mótmæli sóknaraðila gegn umræddri nauðungarsölu séu of seint fram komin.

Þegar að öllu framangreindu virtu verður fallist á dómkröfu sóknaraðila um ógildingu á umræddri nauðungarsölu og þarf því ekki að taka afstöðu til annarra málsástæðna aðila í málinu.

Að virtum úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. og 2. málsl. 1. mgr. 132. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991, verður varnaraðilum gert að greiða sóknaraðila málskostnað að álitum, óskipt, sem þykir með hliðsjón af eðli og umfangi málsins hæfilega ákveðinn 450.000 krónur að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu sóknaraðila flutti málið A-kvk-nf K-kvk-nf K-kvk-nf lögmaður. Af hálfu varnaraðila flutti málið S-kk-nf S-kk-nf lögmaður.

D-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 15. júní 2020 en hafði fram til þess engin afskipti haft af meðferð þess.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi nauðungarsala Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á fasteigninni að [...], Reykjavík, fasteignanúmer [...], sem fór fram 11. mars 2020.

Varnaraðilar, B og C, greiði sóknaraðila, A, óskipt, 450.000 krónur í málskostnað.

D-kk-nf K-kk-nf

Af hálfu sóknaraðila flutti málið A-kvk-nf K-kvk-nf K-kvk-nf lögmaður. Af hálfu varnaraðila flutti málið S-kk-nf S-kk-nf lögmaður.

D-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 15. júní 2020 en hafði fram til þess engin afskipti haft af meðferð þess.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi nauðungarsala Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á fasteigninni að [...], Reykjavík, fasteignanúmer [...], sem fór fram 11. mars 2020.

Varnaraðilar, B og C, greiði sóknaraðila, A, óskipt, 450.000 krónur í málskostnað.

D-kk-nf K-kk-nf