E-1511/2017

Mál þetta, sem dómtekið var 27. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með stefnu þingfestri 9. maí 2017 af Reitum I ehf., Kringlunni 4–12, 103 Reykjavík, á hendur Miðbæjarhótelum/Centerhotels ehf., Aðalstræti 6, 101 Reykjavík. Í þinghaldi var mál E-2203/2017 milli sömu aðila sameinað máli þessu og eru þau eftirleiðis rekin undir málsnúmerinu E-1511/2017 og það síðarnefnda sem gagnsök.

I.

Í aðalsök krefst stefnandi þess aðallega að stefndi greiði honum 204.119.021 kr., auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. desember 2016 til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 3.400.119 kr. hinn 11. janúar 2017.

Til vara krefst stefnandi þess:

i. Að viðurkenndur verði með dómi réttur stefnanda til mánaðarlegra greiðslna úr hendi stefnda að grunnfjárhæð 112.000 kr., verðtryggðra miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í maí 2013, 410,7 stig, frá 1. febrúar 2017 til og með 1. apríl 2021, á grundvelli viðauka við leigusamning stefnanda og stefnda, dags. 29. maí 2013, vegna kostnaðar við framkvæmdir að Aðalstræti 6, Reykjavík, að fjárhæð 8 milljónir króna;

ii. Að viðurkenndur verði með dómi réttur stefnanda til mánaðarlegra greiðslna úr hendi stefnda að grunnfjárhæð 462.000 kr., verðtryggðra miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í júní 2014, 421 stig, frá 1. febrúar 2017 til og með 1. apríl 2021, á grundvelli viðauka við leigusamning stefnanda og stefnda, dags. 5. júní 2014, vegna kostnaðar við framkvæmdir að Aðalstræti 6, Reykjavík, að fjárhæð 33 milljónir króna;

iii. Að viðurkenndur verði með dómi réttur stefnanda til mánaðarlegra greiðslna úr hendi stefnda að fjárhæð 2.052.600 kr., verðtryggðra miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í apríl 2015, 427 stig, frá 1. febrúar 2017 til og með 1. apríl 2021, á grundvelli leigusamnings stefnanda og stefnda, dags. 14. október 2014, vegna kostnaðar við framkvæmdir að Aðalstræti 6, Reykjavík, að fjárhæð 165 milljónir króna, auk 40 milljóna króna greiðslu hinn 1. apríl 2021.

Í öllum tilvikum er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndi í aðalsök krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

Til vara krefst stefndi þess, verði ekki fallist á aðalkröfu hans, að dæmdar greiðslur verði áfram mánaðarlegar greiðslur frá 1. febrúar 2017 til 1. apríl 2021 eins og farið er fram á í varakröfu stefnanda.

Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins, en málskostnaðarreikningur verður lagður fram við aðalflutning málsins ef til hans kemur. Krafist er vaxta af málskostnaði skv. 3. kafla vaxtalaga frá 15. degi eftir uppkvaðningu dóms til greiðsludags. Einnig er krafist virðisauka af málskostnaði þar sem stefnandi er ekki virðisaukaskattskyldur.

Stefnandi í gagnsök krefst þess í fyrsta lagi að stefnda verði gert að endurgreiða ofgreidda leigu að fjárhæð13.608.779 kr. auk dráttarvaxta samkvæmt 1.mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 3.405.204 kr. frá 28. október 2016 til 22. nóvember 2016 og frá þeim degi af 6.819.572 kr. til 8. desember 2016 og frá þeim degi af 10.208.660 kr. til 11. janúar 2017 og frá þeim degi af 13.608.779 kr. sem voru greiddar, með fyrirvara um endurgreiðslu, til stefnda í framhaldi af sáttaumleitunum um uppgjör.

Í öðru lagi krefst gagnstefnandi þess að stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur vegna afsals á afnotarétti á fimm bílastæðum í kjallara hússins að Aðalstræti 6, að fjárhæð 52.690.283 kr. auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2016 til greiðsludags.

Þá er þess krafist að dæmt verði að dráttarvextir skuli leggjast við höfuðstól á tólf mánaða fresti, í fyrsta sinn þann 1. október 2017, en síðan árlega þann dag.

Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi í gagnsök krefst þess að hann verði sýknaður af öllum dómkröfum stefnanda.

Jafnframt krefst stefndi málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi.

II.

Málsatvik

Í máli þessu er ekki ágreiningur um málavexti varðandi samninga milli aðila og dagsetningu þeirra. Stefnandi er eigandi meirihluta Aðalstrætis 6 og 8. Frá apríl 2009 hefur stefnandi verið þinglýstur eigandi fjögurra eignarhluta að Aðalstræti 6 og tveggja eignarhluta að Aðalstræti 8.

Upphaf samskipta aðila er mál þetta varða var að þann 25. júlí 2088 gerðu Landic ehf., (nú Reitir I ehf.) og Hótel Ísafold ehf., (nú Miðbæjarhótel/Centerhotels ehf.) samkomulag um gerð leigusamnings um Aðalstræti 6 og 8. Í samkomulaginu var fyrirvari um samþykki annarra eigenda Aðalstrætis 6 og 8 fyrir þeim breytingum sem gera þyrfti fyrir hótelrekstur í fasteigninni og að samþykki skyldi liggja fyrir áður en aðilar myndu undirrita leigusamning. Í samningi aðila var kveðið á um að stefndi fengi fé til framkvæmda frá stefnanda, sem hann skyldi síðan endurgreiða með mánaðarlegum greiðslum út leigutímann. Þá kom og fram að eiginlegur leigusamningur yrði síðan gerður og þar yrði nánari útfærsla á samningsatriðum. Í samræmi við samkomulagið undirrituðu aðilar leigusamning þann 4. nóvember 2008 um leigu á samtals 2451 m² húsnæði að Aðalstræti 6 og 8 og fram kom í 2. gr. samningsins að hið leigða væri leigt til hótelreksturs og leigutími væri til 30. apríl 2021.

Hótel Ísafold ehf. fór í nauðasamninga í kjölfar bankahrunsins og af þeim sökum var gerður nýr leigusamningur milli aðila hinn 29. desember 2011, en þá hafði nafni Landic Ísland ehf. verið breytt í Reitir I ehf. og nafni Hótels Ísafoldar ehf. verið breytt í Miðbæjarhótel/Centerhotels ehf. Hinn nýi samningur tók til sömu eignarhluta og sá fyrri og leigutími var sá sami, en leigufjárhæð var önnur og sömuleiðis ákvæði um tryggingar.

Fram kom í 4. gr. fylgiskjals með leigusamningi að leigutaki skyldi annast á sinn kostnað allt viðhald á hinu leigða innanhúss og leigutaki gæti óskað eftir að fá að gera endurbætur eða breytingar á hinu leigða í samráði við leigusala. Þá sagði að áður en framkvæmdir hæfust skyldi samið um skiptingu kostnaðar og hvort kostnaðarskipting skyldi hafa áhrif á leigusamning, m.a. leigukjör. Í 13. gr. fylgiskjalsins var kveðið á um að leigutaki ætti kauprétt að öllum húshlutum í eigu leigusala í Aðalstræti 6 og 8 og gæti nýtt sér kaupréttinn á tveggja ára fresti út leigutímann, í fyrsta sinn 1. október 2012. Enn fremur var kveðið á um hvernig kaupverð skyldi reiknað út við nýtingu kaupréttar.

Hinn 29. maí 2013 gerðu aðilar viðauka við húsaleigusamning vegna Aðalstrætis 6 og tók hann gildi 1. júlí 2013. Í viðaukanum segir:

Leigusali hefur nú samþykkt að leggja fram alls kr. 8.000.000.- auk vsk. sem er kostnaður vegna framkvæmda á hinu leigða, gegn því að leigutaki greiði fjárhæð þessa tilbaka m.v. 1,4% af framkvæmdaupphæðinni ofan á leiguverðið. Mánaðargreiðslan hækkar því um kr. 112.000.- auk vsk. Fjárhæð þessi verðbætist á sama hátt og leiguverðið m.v. vísitölu í maí 2013 sem er 410, stig.

Framkvæmd þessi fól í sér að tenging var gerð á milli Aðalstrætis 6 og Aðalstrætis 4, sem var í eigu ótengds aðila. Stefndi var leigutaki beggja eignanna og rak hótel í þeim báðum. Reikningar vegna kostnaðar við framkvæmdina voru gerðir á stefnda. Kostnaður við framkvæmdina nam 16 milljónum króna, auk virðisaukaskatts. Samkomulag var með aðilum um að skipta þessum kostnaði á milli sín til helminga en stefnandi fjármagnaði kostnað að fullu og framkvæmd var með þeim hætti að stefndi gerði stefnanda reikninga sömu fjárhæðar og bárust honum vegna framkvæmdanna. Framangreindur viðauki við leigusamninginn var gerður til staðfestingar á skyldu stefnda til endurgreiðslu lánsins til stefnanda.

Aðilar gerðu þann 5. júní 2014 annan viðauka við leigusamninginn vegna Aðalstrætis 6 frá desember 2011, sem tók gildi 1. júlí 2014. Í viðaukanum segir:

Leigusali hefur nú samþykkt að leggja fram að hámarki samtals kr. 33.000.000.- auk vsk., sem er kostnaður vegna framkvæmda á þremur nýjum herbergjum í Aðalstræti 6 í Reykjavík sem er lokið. Leigutaki skal endurgreiða leigusala endanlega framkvæmdarupphæð tilbaka og skal 1,4% af framkvæmdaupphæðinni eða kr. 462.000.- auk vsk. greiðast á mánuði. Upphæðin mun leggjast til viðbótar við leiguverðið hvern mánuð út leigutímann. Fjárhæð þessi verðbætist á sama hátt og leiguverðið m.v. vísitölu neysluverðs í júní 2014 sem er 421,0 stig. Komi til þess að leigutaki fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segja þá skal hann endurgreiða til leigusala það sem eftir stendur af framkvæmdakostnaði.

Í niðurlagi samningsins segir síðan að ofangreindur leigusamningur frá desember 2011 haldist óbreyttur.

Aðilar gerðu síðan þann 14. október 2014 með sér samning um leigu á alls 518,3 m² húsnæði á 8. hæð Aðalstrætis 8, sem er efsta hæðin, frá 1. maí 2015 til 30. apríl 2021. Áður, eða hinn 6. júní 2012, höfðu aðilar gert með sér samning um leigu á sama rými sem skrifstofuhúsnæði. Í fylgiskjali við leigusamninginn frá 14. október 2014 var kveðið nánar á um leigukjör, en þau voru að mestu leyti samhljóða leigusamningnum frá 29. desember 2011. Í 2. gr. fylgiskjalsins var m.a. að finna svofellt ákvæði:

Leigusali hefur samþykkt að fjármagna framkvæmdir vegna endurnýjunar á efstu hæð að Aðalstræti 6 í Reykjavík, fyrir að hámarki samtals kr. 165.000.000.- auk vsk, sem er sá kostnaður sem áætlaður hefur verið til framkvæmdanna [...].

Áætlað er að framkvæmdum ljúki í apríl 2015. Allir útgefnir reikningar vegna þessara framkvæmda skulu áritaðir og samþykktir af leigutaka eða fulltrúa hans áður en leigusali samþykkir greiðslu þeirra.

Leigutaki skal endurgreiða leigusala endanlega framkvæmdarupphæð til baka og skal 1,244% af framkvæmdarupphæðinni eða kr. 2.052.600.- auk vsk. m.v. meðfylgjandi verksamning, [greiðast] á mánuði, upphæðin hefur verið lögð til viðbótar við leiguverðið hér fyrir ofan fyrir hvern mánuð út leigutímann. Fjárhæð þessi verðbætist á sama hátt og leiguverðið m.v. vísitölu í apríl 2015. Komi til þess að kostnaður verði hærri eða lægri en ofangreindur verksamningur gerir ráð fyrir, mun viðbótarleiguverð breytast í samræmi við það. Viðbótarleiguverð á því ávallt að miðast við endanlegan raunkostnað. Komi til þess að leigutaki fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segja þá skal hann endurgreiða til leigusala það sem eftir stendur af framkvæmdakostnaði.

Á þessum tíma lá fyrir að endurnýja þyrfti þak fasteignarinnar að Aðalstræti 6. Í stað þess að gera einungis við þakið ákváðu aðilar að efsta hæðin, þar sem stefndi var með skrifstofur, yrði rifin niður og byggð aftur upp sem hótelherbergi.

Í samræmi við framangreint voru kröfur stefnanda vegna leigugreiðslna annars vegar og kröfur um endurgreiðslu á framkvæmdakostnaði hins vegar aðskildar á greiðsluseðlum stefnanda, að frátöldum greiðsluseðlum vegna leigusamningsins frá 14. október 2014, en fram kom í þeim leigusamningi að upphæðin vegna framkvæmdakostnaðarins hefði verið lögð við leiguverðið.

Með bréfi, dags. 19. september 2016, tilkynnti stefndi að hann myndi nýta kauprétt sinn að fasteignum stefnanda að Aðalstræti 6 og 8 á grundvelli leigusamnings aðila, dags. 29. desember 2011. Stefnandi viðurkenndi kauprétt stefnda með bréfi, dags. 28. september 2016, og féllst einnig á útreikning stefnda á kaupréttarfjárhæðinni fyrir þá eignarhluta sem voru í eigu stefnanda á þeim tíma sem kaupréttarákvæðið tók gildi. Í bréfinu gerði stefnandi jafnframt kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar greiddust upp samhliða kaupréttargreiðslu. Í svarbréfi, dags. 30. september 2016, kom fram að stefndi teldi að utan kaupverðs féllu 1.53.514.732 kr. og 55.271.087 kr. sem tilgreindar væru í kaupsamningsdrögum og í bréfi stefnanda frá 28. september 2016 og vörðuðu m.a. framkvæmdir við 8. hæð Aðalstrætis 6, „enda heldur ekki alveg ljóst að kaupanda beri að greiða þær“.

Hinn 5. október 2016 undirrituðu stefnandi og stefndi kaupsamning vegna kaupa stefnda á Aðalstræti 6 og 8 á grundvelli framangreinds kaupréttar. Í samningnum segir að kaupverðið sé 2.464.622.748 kr. og að afhending hins selda skuli miðast við 1. október 2016. Þá er jafnframt tekið fram að kaupandi hafi kynnt sér kvaðir sem hvíli á eigninni. Stefndi greiddi umsamið kaupverð hinn 21. október 2016, að viðbættum vöxtum frá 1. október, þ.e. samtals 2.473.591.236 kr.

Þar sem ekki náðist sátt milli aðila fyrir undirritun kaupsamnings um uppgjör framkvæmdakostnaðar gengu aðilar hinn sama dag, eða 5. október 2016, frá samkomulagi vegna leigusamninga um hluta húsnæðis að Aðalstræti 6 og 8. Í samkomulaginu segir m.a. eftirfarandi:

Aðilar hafa gert með sér nokkra samninga um framkvæmdir á hinu leigða húsnæði þar sem Reitir (sem leigusali) hafa fjármagnað framkvæmdir á hinu leigða og er tilgreint í þessum samningum að Miðbæjarhótel (sem leigutaki) skuli endurgreiða Reitum endanlega framkvæmdaupphæð með greiðslum samhliða leigugreiðslum, en komi til þess að leigusambandi ljúki, þá beri leigutaka að endurgreiða það sem eftir stendur af umræddum framkvæmdakostnaði.

Í kjölfarið eru síðan í samkomulaginu taldir upp þeir þrír samningar sem um ræðir og raktir voru hér að framan, þ.e. frá 29. maí 2013 varðandi framkvæmdir að fjárhæð 8 milljónir króna, frá 5. júní 2014 varðandi framkvæmdir að fjárhæð 33 milljónir króna og frá 14. október 2014 varðandi framkvæmdir að fjárhæð 165 milljónir króna. Þá kemur fram í samkomulaginu að stefnandi geri kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar verði gerðar upp sérstaklega (óháð kaupsamningi) þar sem leigusambandi aðila sé að ljúka. Einnig er tekið fram að aðilar séu sammála um að ganga frá undirritun kaupsamnings og stefni að því að ljúka uppgjöri framangreinds framkvæmdakostnaðar áður en afsal verði gefið út, en takist það ekki áskilji stefnandi sér rétt til að leita allra lögbundinna úrræða til að innheimta framkvæmdaféð.

Með tölvuskeyti lögmanns stefnanda, dags. 4. október 2016, til lögmanns stefnda kom fram að hann væri reiðubúinn að funda til að fara nánar yfir útreikninga á framkvæmdaláninu og til að ræða framkvæmdina við endurgreiðslu þess. Í kjölfarið áttu sér stað tölvupóstsamskipti milli aðila um ýmis atriði varðandi framkvæmd og uppgjör kaupanna. Hinn 10. nóvember 2016 barst bréf frá lögmanni stefnda þar sem kröfum stefnanda um endurgreiðslu á framkvæmdafé var með öllu hafnað og því haldið fram að stefndi ætti rétt á bótum úr hendi stefnanda vegna afsals á fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 8 og vegna sölu á lyftu í Aðalstræti 8 til eiganda 5. hæðar, sem hvort tveggja rýrði verðmæti eignanna. Með svarbréfi stefnanda, dags. 15. nóvember 2016, var krafa um endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar ítrekuð og rökstudd nánar og skorað á stefnda að greiða reikninga vegna eftirstöðva framkvæmdalánanna sem gefnir hefðu verið út samdægurs, en sama dag sendi stefnandi einnig lýsingu á aðferðum við mat á endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar. Þá var gagnkröfum stefnda jafnframt hafnað. Í framhaldinu fóru fram óformlegar sáttaumleitanir sem báru ekki árangur.

Leiguafnotum stefnda af eignum stefnanda lauk við afhendingu þeirra hinn 1. október 2016. Frá því tímamarki til og með janúar 2017 greiddi stefndi þó stefnanda áfram mánaðarlegar greiðslur, sem hver og ein var að fjárhæð um 3,4 milljónir króna, á grundvelli samninga aðila um framkvæmdir, dags. 29. maí 2013, 4. júní 2014 og 14. október 2. Síðasta greiðslan fór fram hinn 11. janúar 2017.

Stefnanda barst tölvupóstur frá stefnda hinn 19. apríl sl. og bréf frá lögmanni stefnda, dags. 21. apríl sl., þar sem gerð var krafa um útgáfu afsals á Aðalstræti 6 og 8, um greiðslu vegna ráðstöfunar á fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 8, og um endurgreiðslu á þeim fjárhæðum sem stefndi hafði greitt vegna framkvæmdakostnaðar eftir undirritun kaupsamnings í október 2016. Stefnandi svaraði framangreindum kröfum og ásökunum stefnda með svarbréfi, dags. 27. apríl 2017, þar sem kröfu um endurgreiðslu ofgreidds framkvæmdakostnaðar var hafnað en því lýst yfir að stefnandi væri reiðubúinn að ljúka uppgjöri vegna fasteignakaupanna, að öðru leyti en sneri að framkvæmdakostnaði.

III.

Málsástæður og lagarök aðalstefnanda

Stefnandi byggi aðalkröfu sína á því að af leigusamningum aðila, dags. 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. október 2014, leiði að stefnda beri að endurgreiða stefnanda eftirstöðvar þess framkvæmdakostnaðar sem stefnandi hafi fjármagnað til hagsbóta fyrir stefnda og hótelrekstur hans að Aðalstræti 6 og 8, Reykjavík, samtals að fjárhæð rúmar 200 milljónir króna. Þá niðurstöðu leiði af heildstæðri túlkun samninganna samkvæmt orðanna hljóðan, af vilja aðila og tilgangi samningsgerðarinnar og af atvikum öllum, þ.m.t. samskiptum aðila og háttsemi stefnda.

Stefnandi byggi í fyrsta lagi á því að heildstæð túlkun framangreindra leigusamninga samkvæmt orðanna hljóðan leiði til þeirrar niðurstöðu að fallast beri á aðalkröfu stefnanda í málinu. Kveðið hafi verið á um það í 4. gr. fylgiskjals við leigusamning aðila, dags. 29. desember 2011, að leigutaki gæti óskað eftir að fá að gera endurbætur eða breytingar á hinu leigða í samráði við leigusala og að áður en framkvæmdir hæfust skyldi samið um skiptingu kostnaðar og hvort kostnaðarskipting skyldi hafa áhrif á leigusamning, m.a. leigukjör. Í samræmi við þetta hafi aðilar gert með sér þrjá samninga um framkvæmdir, skiptingu kostnaðar þeirra og hvernig endurgreiðslu skyldi háttað. Í viðaukasamningunum frá 29. maí 2013 og 5. júní 2014 og leigusamningnum frá 14. október 2014 sé skýrt kveðið á um að stefnandi leggi til tilteknar fjárhæðir í framkvæmdir á Aðalstræti 6 sem stefndi skuldbindi sig sérstaklega til að endurgreiða stefnanda. Þær endurgreiðslur séu síðan útfærðar þannig að stefndi greiði stefnanda, auk hefðbundinnar húsaleigu, tiltekið hlutfall af framkvæmdaupphæðinni, vísitölutengt og að viðbættum virðisaukaskatti, í hverjum mánuði, til loka leigutímans hinn 30. apríl 2021.

Þessu til viðbótar sé sérstaklega tekið á því í viðaukasamningnum frá 5. júní 2014 og leigusamningnum frá 14. október 2014 hvernig fara skuli með endurgreiðslur ef leigulok verða fyrr en tilgreint sé í samningunum. Í báðum samningunum segi að komi til þess að leigutaki fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segi, þá skuli hann endurgreiða leigusala það sem eftir standi af framkvæmdakostnaði. Þær aðstæður sem uppi séu í þessu máli, með nýtingu kaupréttar stefnda, falli að öllu leyti undir þetta orðalag samninganna. Þannig sé ljóst að jafnvel þótt stefndi sé, sem kaupréttarhafi og núverandi eigandi húsnæðisins, enn „staddur í húsnæðinu“, þá sé hann ekki í húsnæðinu sem leigutaki á grundvelli húsaleigusamnings við stefnanda. Þannig hafi stefndi í reynd farið úr húsnæðinu sem leigutaki, enda sé leigusambandi aðila lokið og „dvöl“ stefnda í húsnæðinu á allt öðrum grundvelli og forsendum. Stefnda beri því að endurgreiða stefnanda það sem eftir standi af framkvæmdakostnaðinum.

Jafnvel þótt ekki sé kveðið á um það í viðaukasamningnum frá 29. maí 2013 hvernig endurgreiðslum stefnda skuli háttað ljúki leigusambandi aðila fyrir tilgreind leigulok, þá sé stefndi eftir sem áður, samkvæmt skýru orðalagi samningsins, skuldbundinn til að endurgreiða stefnanda umrædda fjárhæð, þ.e. 8 milljónir króna. Hvenær leigulok verða breyti engu um þá samningsbundnu skyldu stefnda en lok leigusambands aðila girði þó fyrir að endurgreiðslan verði innt af hendi samhliða leigugreiðslum stefnda. Samkvæmt þessu sé ljóst að samningar stefnanda og stefnda kveði skýrt á um það að stefndi skuli endurgreiða stefnanda þær fjárhæðir sem stefnandi lagði í framkvæmdir á Aðalstræti 6 og tilgreindar séu í samningum aðila. Ekkert í orðalagi samninganna bendi til þess að stefnandi eigi sjálfur að sitja uppi með kostnaðinn af umræddum framkvæmdum og útilokað sé að túlka samningana með þeim hætti að greiðsluskylda stefnda falli niður.

Stefnandi byggi í öðru lagi á því að vilji aðila við gerð umræddra samninga hafi staðið til þess að aðilar skiptu með sér kostnaði af þeim framkvæmdum sem ráðist var í til hagsbóta fyrir stefnda, en stefnandi fjármagnaði þær og lánaði stefnda þannig fyrir hlutdeild hans í kostnaðinum, sem stefndi hafi skuldbundið sig til að endurgreiða. Tilgangur samninganna hafi verið að kveða á um með hvaða hætti framkvæmdalánin skyldu endurgreidd. Áréttað sé að allir samningar aðila um framkvæmdir í húsnæðinu hafi falið í sér það eðli réttarsambands aðila að stefnandi fjármagnaði hlutdeild stefnda í framkvæmdakostnaði, sem stefndi endurgreiddi til stefnanda samhliða leigugreiðslum. Þannig hafi verið lagður grunnur að þessu réttarsambandi aðila strax með upphaflegu samkomulagi aðila um leigu fasteigna að Aðalstræti 6 og 8 frá 25. júlí 2008.

Þá sé lögð á það áhersla af hálfu stefnanda að allar þær framkvæmdir sem hér um ræðir hafi verið gerðar að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnda og hótelrekstur hans í eigninni. Í fyrstu framkvæmdina, að fjárhæð 8 milljónir króna, hefði verið farið svo unnt væri að opna fasteign stefnanda að Aðalstræti 6 yfir í aðra fasteign í eigu ótengds aðila. Enginn hagur hafi verið í þessum framkvæmdum fyrir stefnanda, heldur hafi þetta einungis verið gert til hagsbóta fyrir stefnda, sem á þessum tíma hafi verið leigutaki beggja eignanna og rekið hótel í þeim báðum. Í þessu samhengi vísist til þess að reikningar vegna framkvæmdanna hafi verið stílaðir á nafn stefnda, sem sendi síðan reikninga sömu fjárhæðar til stefnanda.

Þá sé ljóst að bygging og innrétting þriggja hótelherbergja til viðbótar, að fjárhæð 33 milljónir króna, hafi einungis farið fram að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnda, enda hafi stefnandi engan hag haft af því að innrétta fleiri hótelherbergi í eigninni, sbr. tölvupóstsamskipti milli aðila, dags. 30. maí 2014. Þar hafi fjármálastjóri stefnanda upplýst framkvæmdastjóra stefnda um að stefnandi væri reiðubúinn að koma að fjármögnun þessara þriggja herbergja að fjárhæð 33 milljónir króna, sem myndi leiða til viðbótarkostnaðar fyrir stefnda að fjárhæð 462 þúsund kr. á mánuði, og framkvæmdastjóri stefnda hafi þakkað fyrir það og staðfest tölurnar.

Þá sé ljóst að síðasta framkvæmdin, að fjárhæð samtals 165 milljónir króna, þar sem efsta hæð Aðalstrætis 6 hafi verið rifin niður og byggð aftur upp sem hótelherbergi, hafi einnig verið að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnda, enda hafi stefndi óskað eftir fleiri hótelherbergjum í eigninni. Vísist í því samhengi til tölvupóstsamskipta aðila frá ágúst og október 2014, en af þeim megi ráða að stefndi hafi leitað til stefnanda með hönnun verksins og framkvæmdaáætlun og stefnandi samþykkt. Í öllum tilvikum hafi því verið um að ræða sérstakar framkvæmdir, sem farið hafi verið í að beiðni stefnda en ekki hefðbundið viðhald eða aðrar framkvæmdir á vegum stefnanda. Aðilum hafi verið fyllilega ljóst hver tilgangurinn og hugsunin væri að baki þessum samningum, þ.e. að stefnandi fjármagnaði framkvæmdirnar en að stefndi bæri hinn endanlega kostnað og það væri einungis útfærsluatriði hvernig stefndi skyldi endurgreiða umræddar fjárhæðir. Að því er varðar fyrstu framkvæmdina, sem kostað hafi samtals 16 milljónir króna, hafi stefnandi þó fallist á að bera helming kostnaðarins sjálfur og lána stefnda fyrir hinum helmingnum, sem styðji enn frekar það sjónarmið að stefnda beri að endurgreiða stefnanda sinn hluta í þeim framkvæmdakostnaði. Ástæða þess að endurgreiðslur framkvæmdakostnaðarins hafi verið útfærðar með þeim hætti að stefndi skyldi greiða stefnda mánaðarlegar greiðslur í formi hærri leigugreiðslna út leigutímann hafi verið að um var að ræða tímabundna og óuppsegjanlega leigusamninga, með gildistíma til 30. apríl 2021. Þannig hafi verið búið að reikna út hverjar mánaðarlegar greiðslur þyrftu að vera út leigutímann til að framkvæmdakostnaðurinn yrði endurgreiddur að fullu, auk álags. Hér skuli þess þó getið að mánaðarlegar endurgreiðslur framkvæmdakostnaðar vegna leigusamnings frá 14. október 2014 hafi miðast við það að 40 milljónir króna stæðu eftir að loknum leigutíma. Sú fjárhæð skyldi þá, að mati stefnanda, greiðast með eingreiðslu á síðasta gjalddaga, í samræmi við ótvíræða skuldbindingu stefnda til að endurgreiða stefnanda að fullu endanlegan framkvæmdakostnað og gera upp hugsanlegar eftirstöðvar af þeim kostnaði við lok samningsbundinna leiguafnota hans af eigninni. Ef til þess hefði komið að leigusamband aðila hefði varað út gildistíma leigusamningsins og hann síðan verið framlengdur hefði einnig getað verið um það að ræða að umræddar 40 milljónir króna hefðu verið endurgreiddar með leigugreiðslum áfram, sem hefði þá verið útfært í endurnýjuðum leigusamningi.

Við nýtingu kaupréttar stefnda hafi framangreindar forsendur breyst, enda leigulok þá orðið mun fyrr en tilgreint hafði verið í samningunum og því útilokað að stefndi endurgreiddi stefnanda framkvæmdakostnaðinn samhliða leigugreiðslum vegna eignanna. Við því þurfi að bregðast, enda verði stefndi með einhverjum hætti að fullnægja frumskyldu sinni gagnvart stefnanda til endurgreiðslu framkvæmdakostnaðarins. Í því samhengi telji stefnandi að líta beri til vilja samningsaðila og tilgangsins og hugsunarinnar að baki samningunum, þ.e. að stefndi skyldi bera hinn endanlega framkvæmdakostnað.

Stefnandi telur ljóst að tilgangurinn með orðalagi síðari samninganna tveggja, um að færi leigutaki fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segðu, þá skyldi hann endurgreiða eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins, hafi verið að það tæki til allra mögulegra tilvika leiguloka. Þannig sé augljóst að tilgangurinn hafi verið að það tæki til aðstæðna sem þessara, þ.e. að leigulok yrðu fyrr en tilgreint var í leigusamningunum, þannig að stefnanda hættu að berast mánaðarlegar greiðslur. Virkjun kaupréttar stefnda hafi haft í för með sér leigulok í þessum skilningi og því séu eftirstöðvar framkvæmdalánanna gjaldfallnar.

Að því er varði fyrsta samninginn, um framkvæmdir að fjárhæð 8 milljónir króna, þá liggi fyrir að tilgangur þess samnings hafi verið að kveða á um það með hvaða hætti stefndi skyldi endurgreiða stefnanda þessa tilteknu fjárhæð. Jafnvel þótt ekki sé tekið á því sérstaklega hvernig bregðast skuli við þeim aðstæðum sem upp eru komnar í þessu máli, þ.e. að leigulok urðu mun fyrr en tilgreint hafði verið í samningunum, þá breyti það engu um það að stefnda beri að greiða stefnanda þessa fjárhæð. Hugsunin hafi allan tímann verið sú að stefndi myndi endurgreiða þessa fjárhæð að fullu og það hafi ekki breyst, þótt stefndi hafi nú nýtt sér kauprétt sinn að eignunum. Þá telur stefnandi enn fremur að líta beri til síðari samninganna tveggja við túlkun þessa samnings, enda leiði af þeim þann skýra vilja aðila að stefndi skyldi greiða stefnanda eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins, ef leigulok yrðu fyrir 30. apríl 2021.

Ljóst sé samkvæmt framangreindu að aðilar hafi einungis séð fyrir sér tvær mismunandi leiðir við endurgreiðslu framkvæmdakostnaðarins, þ.e. annaðhvort með mánaðarlegum greiðslum út leigutímann eða með greiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðarins við lok leigusambands aðila. Engin leið sé að túlka samninga aðila á þann veg að greiðsluskylda stefnda falli niður og stefnandi sitji uppi með kostnaðinn, enda hafi slíkt aldrei komið til álita af hálfu aðila.

Stefnandi byggir í þriðja lagi á því að önnur atriði leiði jafnframt til þeirrar niðurstöðu að stefnda beri að endurgreiða stefnanda eftirstöðvar þess framkvæmdakostnaðar sem að framan hefur verið rakinn. Beri þar fyrst að nefna samkomulag aðila vegna leigusamninga um hluta húsnæðis að Aðalstræti 6 og 8, dags. 5. október 2016, sem aðilar hafi gert samhliða undirritun kaupsamnings um eignirnar. Þar sé sérstaklega tekið fram að aðilar hafi gert með sér nokkra samninga þar sem stefnandi hafi fjármagnað framkvæmdir og að samningarnir tilgreini að stefndi skuli endurgreiða stefnanda endanlegan framkvæmdakostnað. Þá sé einnig kveðið á um það að stefnandi geri kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar verði gerðar upp sérstaklega og óháð kaupsamningi þar sem leigusambandi aðila sé að ljúka með kaupum stefnda á fasteignunum. Stefnandi telji ljóst að með þessu samkomulagi hafi stefndi í reynd fallist á að leigusambandi aðila sé lokið og að framangreindir samningar kveði á um endurgreiðslu endanlegs framkvæmdakostnaðar af hálfu stefnda. Þá hafi samkomulaginu jafnframt verið ætlað að tryggja að stefnandi gæti haldið á lofti kröfum sínum um endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar á grundvelli umræddra leigusamninga, þrátt fyrir lok leigusambands aðila og undirritun kaupsamnings um eignirnar, á grundvelli kaupréttar stefnda, enda hafi samkomulag þetta verið forsenda fyrir undirritun stefnanda á kaupsamninginn.

Þá bendi stefnandi jafnframt á samskipti aðila og háttsemi stefnda í kjölfar nýtingar á kauprétti að Aðalstræti 6 og 8 til frekari stuðnings aðalkröfu sinni í málinu. Þannig hafi allar samningaviðræður aðila miðað að því að greiðsluskylda stefnda á umræddum framkvæmdakostnaði væri í reynd til staðar og megi um það t.d. vísa til útreiknings stefnda á yfirliti sem sent hafi verið með tölvupósti, dags. 9. desember 2016. Þá hafi stefndi einnig haldið áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur vegna framkvæmdakostnaðar, eftir undirritun kaupsamnings og afhendingu eignarinnar í október 2016, allt fram í febrúar 2017, sem bendi ótvírætt til þess að hann hafi talið greiðsluskyldu vera fyrir hendi eftir að samningsbundnum leiguafnotum hans af eignunum lauk, og eigendaskipti urðu á þeim.

Þá hafi Íslandsbanki fallist á að skuldbindingar stefnda til mánaðarlegra greiðslna til endurgreiðslu á framkvæmdakostnaði falli undir ábyrgðir bankans. Slík afstaða styðji sjónarmið stefnanda um greiðsluskyldu stefnda í þessu máli.

Þá telji stefnandi að öll sanngirnisrök hnígi í þá átt að taka beri aðalkröfu stefnanda í máli þessu til greina. Eins og rakið hafi verið að framan liggur fyrir að farið var í allar þær framkvæmdir sem hér um ræðir að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnda, sem hótelrekanda í þessum fasteignum. Þá felist jafnframt í því örlætisgerningur af hálfu stefnanda að leggja út fé í umræddar framkvæmdir og veita stefnda þannig lán fyrir þeim. Ekkert í orðalagi samninganna sé unnt að túlka með þeim hætti að greiðsluskylda stefnda vegna framkvæmdakostnaðar geti fallið niður með neinum hætti. Telji stefnandi raunar að í því myndi felast ólögmæt auðgun af hálfu stefnda. Vísist einnig í þessu sambandi til trúnaðar- og tillitsskyldu samningaréttar, sem feli það í sér að stefndi geti ekki borið því við nú að framangreindar samningsskuldbindingar hans séu horfnar og að stefnandi eigi sjálfur að sitja uppi með eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins.

Stefndi hafi haldið því fram að hann eigi gagnkröfur á hendur stefnanda vegna afsals á fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 8 og vegna sölu á lyftu í Aðalstræti 8 til eiganda 5. hæðar, sem hvort tveggja hafi rýrt verðmæti eignanna. Þessar gagnkröfur séu haldlausar og sé þeim alfarið hafnað af hálfu stefnanda.

Að því er varði annars vegar fullyrðingar stefnda um afsal á fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 8, þá bendi stefnandi í fyrsta lagi á að það sé rangt að bílastæðunum hafi verið afsalað til Forum lögmanna. Hið rétta sé að Forum lögmenn hafi fengið endurgjaldslaus afnot af bílastæðunum til 50 ára. Í reynd megi þó segja að afnotin hafi ekki verið með öllu endurgjaldslaus, enda hafi stefnandi verið knúinn til að fallast á kröfur Forum lögmanna um afnot af bílastæðunum, svo unnt væri að ráðstafa eigninni með leigusamningi til stefnda í því skyni að reka þar hótel. Öllum hafi verið ljóst að ráðstöfun þessara bílastæða væri forsenda þess að samþykki fengist fyrir breytingu húsnæðisins í hótel, til hagsbóta fyrir stefnda. Hótelrekstur stefnda og kaupréttur hans að eignunum á grundvelli leigusamnings aðila hefði því aldrei komið til nema fyrir þessa ráðstöfun.

Stefnandi bendir jafnframt á að samkomulagið við Forum lögmenn ehf. hafi verið undirritað 31. október 2008, þ.e. fjórum dögum áður en stefnandi og stefndi undirrituðu sinn fyrsta leigusamning hinn 4. nóvember 2008. Í þessu samhengi skipti einnig máli að samkomulagið við Forum var gert í tengslum við samkomulag milli stefnanda og stefnda, dags. 25. júlí 2008, þar sem tilgreint hafi verið að aðilar myndu gera með sér leigusamning, ef aðrir eigendur Aðalstrætis 6 og 8 samþykktu þær breytingar sem væru nauðsynlegar fyrir hótelrekstur í fasteigninni. Með samkomulaginu við Forum hafi fyrst verið kominn grundvöllur fyrir því að stefndi og stefnandi gætu gert með sér leigusamning. Þá hafi ákveðin kaflaskil orðið í samningssambandi aðila með nauðasamningum stefnda í kjölfar bankahrunsins og þegar síðan nýr leigusamningur aðila var undirritaður hinn 29. desember 2011, rúmum þremur árum eftir undirritun samkomulags stefnanda og Forum lögmanna. Loks liggi fyrir að yfirlýsingu um einkaafnotarétt Forum að bílastæðunum hafi verið þinglýst sem kvöð á Aðalstræti 8 í mars 2012, þ.e. rúmum fjórum árum áður en stefndi nýtti kauprétt sinn að eigninni í október 2016. Ljóst sé að stefnda hafi verið fullkunnugt um einkaafnotarétt Forum að umræddum bílastæðum, enda hafi stefndi verið með rekstur í húsinu allan þann tíma sem hér um ræðir, sbr. tölvuskeyti frá stefnanda til stefnda, dags. 4. október 2016.

Þá liggi fyrir að stefndi hafi undirritað kaupsamning um eignina hinn 5. október 2016 þar sem tekið sé fram að stefndi hafi kynnt sér kvaðir sem hvíli á eigninni. Í kaupsamningnum hafi jafnframt verið kveðið á um kaupréttarverð eignarinnar, sem hafi verið fastákveðið í leigusamningi aðila. Stefndi geti því ekki borið því við nú, eftir undirritun kaupsamnings um eignina, að afnotarétturinn hafi rýrt verðmæti eignarinnar. Staðreyndin sé sú að með því að hafa undirritað kaupsamninginn um eignina, þar sem kveðið var á um kaupverð Aðalstrætis 6 og 8 og tekið fram að stefndi hefði kynnt sér áhvílandi kvaðir á eignunum, hafi stefndi fyrirgert rétti sínum til að halda því fram nú að kaupverðið hafi átt að vera annað og lægra og því eigi hann rétt til bóta úr hendi stefnanda.

Ekki er ástæða til að víkja að málsástæðum stefnanda varðandi áhrif samkomulags við Miðjuna hf. um afnot af vörulyftu þar sem ekki er þörf á því til úrlausnar málinu, sbr. e-lið 114. gr. laga nr. 91/1991.

Stefnufjárhæð í aðalkröfu stefnanda sé 204.119.021 kr. en sú fjárhæð sé fengin út með því að leggja saman eftirstöðvar þeirra þriggja samninga sem gerðir voru milli aðila vegna framkvæmdakostnaðar, þ.e. hinn 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. október 2014, að frádregnum þeim innborgunum stefnda sem átt hafi sér stað fyrir upphafsdag dráttarvaxta hinn 15. desember 2016.

Fyrstu framkvæmdirnar hafi numið 8 milljónum króna, sem skyldu endurgreiðast með mánaðarlegum greiðslum að fjárhæð 112.000 kr., að viðbættum virðisaukaskatti og verðtryggðum samkvæmt vísitölu neysluverðs, frá 1. júlí 2013 til 30. apríl 2021. Hinn 1. október 2016 hafi verðtryggðar eftirstöðvar þessa framkvæmdakostnaðar numið 5.529.690 kr. eða samtals 6.857.126 kr. að viðbættum virðisaukaskatti.

Kostnaður við næstu framkvæmdir hafi numið 33 milljónum króna, sem skyldu endurgreiðast með mánaðarlegum greiðslum að fjárhæð 462.000 kr., að viðbættum virðisaukaskatti og verðtryggðum samkvæmt vísitölu neysluverðs frá 1. júlí 2014 til 30. apríl 2021. Hinn 1. október 2016 hafi verðtryggðar eftirstöðvar þessa kostnaðar numið 23.897.510 kr., eða samtals 29.633.222 kr. að viðbættum virðisaukaskatti. Síðustu framkvæmdirnar hafi numið samtals 165 milljónum króna, sem skyldu endurgreiðast með mánaðarlegum greiðslum að fjárhæð 2.052.600 kr., að viðbættum virðisaukaskatti og verðtryggðum samkvæmt vísitölu neysluverðs, frá 1. júlí 2015 til 30. apríl 2021. Hinn 1. október 2016 hafi verðtryggðar eftirstöðvar þessa framkvæmdakostnaðar numið 143.416.954 kr., eða samtals 177.837.333 kr. að viðbættum virðisaukaskatti. Í öllum tilvikum sé um það að ræða að endurgreiðsla kostnaðar hafi farið fram með jafngreiðsluaðferð. Þessar jöfnu greiðslur hafi annars vegar falið í sér höfuðstólsgreiðslu og hins vegar vaxtagreiðslu. Í hinum samningsbundnu greiðslum, þ.e. 112.000 kr., 462.000 kr. og 2.052.600 kr., hafi því falist vaxtagreiðslur, enda hafi samanlagðar greiðslur þessara fjárhæða út leigutímann numið hærri fjárhæðum en heildarframkvæmdakostnaði. Þannig hefði stefndi til að mynda greitt samtals 10.528.000 kr., að viðbættum virðisaukaskatti og verðtryggt, en ekki 8 milljónir króna, fyrir fyrstu framkvæmdina, ef hann hefði greitt 112.000 kr. út leigutímann, þ.e. 94 gjalddaga. Af þessum sökum séu það einungis höfuðstólsgreiðslur, en ekki vaxtagreiðslur, sem lækki eftirstöðvar hvers þáttar framkvæmdakostnaðar fyrir sig, eins og sjá megi af lýsingu á aðferðum stefnanda við mat á endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar.

Aðalkrafa stefnanda byggist á því að hinn 1. október 2016, með undirritun kaupsamnings stefnanda og stefnda, hafi eftirstöðvar umrædds framkvæmdakostnaðar gjaldfallið. Stefndi hélt samt sem áður áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur vegna framkvæmdakostnaðar til og með janúar 2017, þ.e. 3.405.204 kr. hinn 28. október 2016, 3.414.368 kr. hinn 22. nóvember 2016, 3.389.088 kr. hinn 8. desember 2016 og 3.400.119 kr. hinn 11. janúar 2017. Þær innborganir sem hafi átt sér stað fyrir upphafsdag dráttarvaxta hinn 15. desember 2016 komi til frádráttar höfuðstólskröfu stefnanda. Samkvæmt framangreindu sundurliðist stefnufjárhæðin með svofelldum hætti:

Eftirstöðvar samnings, dags. 29. maí 2013 6.857.126 kr.

Eftirstöðvar samnings, dags. 5. júní 2014 29.633.222 kr.

Eftirstöðvar samnings, dags. 14. október 2014 77.837.333 kr.

Innborgun 28. október 2016 - 3.405.204 kr.

Innborgun 22. nóvember 2016 - 3.414.368 kr.

Innborgun 8. desember 2016 - 3.389.088 kr.

Samtals 204.119.021 kr.

Í aðalkröfu stefnanda sé jafnframt tekið fram að frá stefnufjárhæðinni skuli dragast innborgun stefnda að fjárhæð 3.400.119 kr. hinn 11. janúar 2017. Dráttarvaxtakrafa stefnanda byggi á því að 15. desember 2016 hafi mánuður verið liðinn frá því að stefnandi gerði formlega kröfu á hendur stefnda um greiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðarins og sendi stefnda reikninga fyrir þeim fjárhæðum. Að öðru leyti vísist um sundurliðun stefnukröfu stefnanda til reikninga stefnanda sem sendir hafi verið stefnda hinn 15. nóvember 2016 og lýsingar á aðferðum stefnanda við mat á endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar, sem hafi verið samhliða reikningunum.

Um varakröfu stefnanda

Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að ekki sé unnt að fallast á aðalkröfu stefnanda í málinu sé varakrafa stefnanda á því byggð að stefnda beri að halda áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur til stefnanda út tilgreindan leigutíma í samningunum þremur, þ.e. til 30. apríl 2021. Jafnvel þótt ekki sé í öllum samningunum tekið á því hvernig skuli fara með það ef leigulok verða fyrir tilgreind leigulok í samningunum, þá sé í öllum samningunum kveðið skýrt á um það að stefnda beri að endurgreiða stefnanda umræddar fjárhæðir, með mánaðarlegum greiðslum til 30. apríl 2021.

Stefndi hafi í þessu máli gert tilraun til að halda því fram að honum beri ekki skylda til að endurgreiða stefnanda eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins þar sem hann hafi ekki í reynd „farið úr húsnæðinu“. Ef fallist yrði á þessa málsástæðu stefnda þá standi eftir að stefnda beri að halda áfram að greiða þær mánaðarlegu greiðslur, sem hann skuldbatt sig til að greiða, út þann tíma sem útreikningur greiðslnanna miðaðast við, þ.e. til 30. apríl 2021. Aldrei geti komið til þess að greiðsluskylda stefnda falli niður, enda ekkert í orðalagi samninganna eða hátterni og samskiptum aðila sem geti stutt slíka niðurstöðu.

Varakrafan miðist við það að mánaðarlegar greiðslur stefnda vegna framkvæmdakostnaðar haldi áfram út leigutímann, til 30. apríl 2021, í samræmi við það afborgunarferli sem lýst er í kröfugerð vegna varakröfu. Stefndi hafi greitt síðast í samræmi við það ferli í janúar 2017 og beri því að greiða vangreiddar afborganir frá 1. febrúar 2017. Að því er varði sérstaklega samninginn frá 14. október 2014, þá sé jafnframt gerð krafa um greiðslu að fjárhæð 40 milljónir króna á síðasta gjalddaga, hinn 1. apríl 2021, enda hefði sú fjárhæð staðið eftir að loknum mánaðarlegum greiðslum til loka leigutíma. Það liggi hins vegar fyrir og leiði af samningi aðila að stefnda beri að endurgreiða stefnanda allan þann framkvæmdakostnað sem hér um ræði, sem nemi samtals 165 milljónum króna.

Til stuðnings viðurkenningarkröfu þessari vísar stefnandi til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnandi byggi á því að í ljósi alls framangreinds hafi hann lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um tilvist og efni þessa réttarsambands milli hans og stefnda.

Að öðru leyti vísist til framangreindra málsástæðna til stuðnings aðalkröfu stefnanda, að breyttu breytanda.

Til stuðnings dómkröfum sínum vísi stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um túlkun og skuldbindingargildi samninga, réttar efndir loforða og trúnaðar- og tillitsskyldu samningsaðila. Til stuðnings varakröfu sinni vísi stefnandi jafnframt til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991.

Krafa um málskostnað byggi á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV.

Málsástæður og lagarök stefnda í aðalsök

Stefndi vísi til þess að málavöxtum sé ítarlega lýst í stefnu og hann geri ekki athugasemdir að því leyti sem þær snúi að gerð samninga og dagsetningum þeirra. Þeim sé hins vegar lýst einhliða og blandað saman ágreiningi um túlkun samninga og tilraunum stefnda til að ná sáttum eftir að leigulok urðu

Stefndi vísi til þess að leigulok hafi orðið fyrr en leigusamningur hafi gert ráð fyrir, það er 1. október 2016 í stað 30. apríl 2021, vegna nýtingar stefnda á kauprétti á hinum leigðu eignum stefnanda. Engin ákvæði sé að finna um endurgreiðslur á framkvæmdafé stefnanda vegna hótelrekstrar í hinu leigða húsnæði ef kaupréttarákvæði samningsins yrði virkjað. Ágreiningur aðila snúi því fyrst og fremst að því hvernig túlka beri samninga þeirra um greiðslu framkvæmdafjár við leigulok vegna nýtingar á kauprétti stefnda.

Nánar tiltekið hafi tveir af þremur samningum um greiðslu á framkvæmdafé að geyma ákvæði um endurgreiðslu stefnda á öllu framkvæmdafénu í þeim tilfellum að hann yfirgæfi húsnæðið fyrir leigulok. Í þeim tilfellum hefði stefnandi staðið uppi með húsnæði sem lagað var að hótelrekstri án þess að hafa tryggingu fyrir því að geta leigt húnæðið fyrir slíkan rekstur og því enga tryggingu haft fyrir því að hann gæti bætt framkvæmdakostnaði á framtíðarleigugreiðslur. Engin ákvæði sé hins vegar að finna um endurgreiðslu alls framkvæmdafjár ef stefndi nýtti kaupréttinn og færi ekki úr húsnæðinu. Kaupverðið á húsinu hafi verið fyrirfram ákveðið í leigusamningnum og óumdeilt. Stefndi hafi því tekið yfir húsnæðið í því ástandi sem það var á afhendingardegi 1. október 2016. Stefnandi hafi fengið kaupverð eignarinnar greitt og því ekki staðið lengur frammi fyrir þeirri óvissu sem fylgdi því að finna nýjan leigutaka sem myndi nýta eignina fyrir hótelrekstur, sem gerði honum kleift að krefjast útlagðs framkvæmdafjár og hærri leigu en ef hann leigði húsið sem skrifstofuhúsnæði.

Stefndi leggi samhliða greinargerð fram stefnu á hendur stefnanda máls þessa með kröfum um endurgreiðslu greiðslna á framkvæmdakostnaði fyrir október, nóvember og desember 2016 og jafnframt kröfu um bætur vegna afsals á afnotarétti fimm bílastæða í kjallara til þriðja aðila til 50 ára. Stefndi muni hins vegar ekki gera kröfu um bætur vegna afnotaréttar á vörulyftu.

Stefndi byggi sýknukröfu sína á húsaleigulögum nr. 36/1994 og þremur samningum aðila um greiðslu framkvæmdafjár. Í 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sé gert ráð fyrir að þegar leiguhúsnæði sé afhent leigjanda skuli það vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Samkvæmt 28. gr. sömu laga beri leigusala og leigutaka að gera samkomulag um endurbætur á húsnæði og skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Að öðrum kosti leigusalinn endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans. Ákvæði sem samsvari 28. gr. húsaleigulaganna sé að finna í 6. mgr. 4. gr. fylgiskjals með leigusamningi aðilanna, dags. 29. desember 2011. Fylgiskjalið sé órjúfanlegur hluti leigusamningsins.

Samkvæmt 28. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og ákvæði í leigusamningi aðila, dags. 29. desember 2011, verði endurbætur á hinu leigða húsnæði eign leigusala ef ekki eru skýr ákvæði um eignarhald eða kostnað vegna þeirra við leigulok. Án skýrra ákvæða um endurgreiðslu á kostnaði við endurbætur verði leigutaki því ekki krafinn um endurbætur við leigulok. Í viðauka, dags. 29. maí 2013, við leigusamninginn frá 29. desember 2011 samþykki leigusali að leggja fram alls 8 milljónir króna auk vsk. Viðaukinn kveði á um endurgreiðslur á upphæðinni með mánaðargreiðslum sem bætist við leigugreiðslur ásamt virðisaukaskatti og verðbótum. Engin ákvæði sé að finna í viðaukanum um það hvernig skuli fara með endurgreiðslu á framkvæmdarfénu við leigulok, eins og lög geri ráð fyrir. Kröfum stefnanda um endurgreiðslu á framkvæmdafé sem greiða átti sem hluta af leigugreiðslum samkvæmt viðauka, dags. 29. maí 2013, og ekki var greitt fyrir leigulok sé því hafnað.

Ákvæði í 2. mgr. viðauka, dags. 5. júní 2014, við leigusamning, dags. 29. desember 2011, þar sem stefnandi samþykki að leggja fram 33 milljónir króna sem kostnað vegna framkvæmda, og 5. mgr. 2. gr. fylgiskjals við leigusamning aðila frá 14. október 2014, þar sem stefnandi samþykki að fjármagna framkvæmdir vegna endurnýjunar að upphæð 165 m.kr., kveði á um endurgreiðslu framkvæmdafjár og ákvæðin orðuð þannig: „... Komi til þess að leigutaki fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segja þá skal hann endurgreiða til leigusala það sem eftir stendur af framkvæmdakostnaði.“”

Hér komi til álita hvort túlka beri orðalagið „fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok“ þannig að það þýði „í lok leigutíma“, eins og stefnandi haldi fram. Orðalagið „fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok“ verði að telja sérkennilegt orðalag fyrir „í lok leigutíma“ eða „lok leigusamnings“, sérstaklega með tilliti til þess að samningurinn sé ekki uppsegjanlegur af hálfu leigutaka og ljóst hafi verið að ef kaupréttarákvæðið væri nýtt, þá færi leigutaki ekki úr húsnæðinu. Við túlkun á þessu ákvæði beri að horfa til þess hvernig leigulok gátu orðið og hvað leigusali var að tryggja með þessu orðalagi. Samningslok hefðu getað verið með eftirfarandi hætti:

1. Leigutaki óskaði eftir að ljúka leigusamningi fyrir lok leigutíma og samningur yrði gerður um leigulok.

2. Leigutaki hætti rekstri eða yrði gjaldþrota og leigusamningi yrði þá rift.

3. Leigusamningur yrði ekki framlengdur í lok leigutíma.

4. Nýting kaupréttar.

Orðalagið „fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok“ geti átt við liði 1 og 2 hér að framan. Í lið 1 þyrfti að semja um leigulok, en í lið 2 gæti komið upp sú staða að þrotabúið gæti ekki greitt bætur fyrir riftun á samningnum. Með framangreindu orðalagi sé leigusali að tryggja að hann eigi kröfu um endurgreiðslu á framkvæmdafé vegna endurbóta sem hann muni hugsanlega ekki geta notað ef hann leigir húsnæðið öðrum og ekki sé öruggt að endurbæturnar auki verðgildi eignarinnar.

Í lið 3 sé ljóst að endurgreiðslu á framkvæmdafé væri lokið við lok leigutíma og ef ekki, þá þyrfti leigutaki að endurgreiða eftirstöðvar framkvæmdafjár. Í lið 4 sé ljóst að leigutaki fari ekki úr húsnæðinu og að ákvæði um kauprétt ákveði greiðslu fyrir húsnæðið á þeim tíma og í því ástandi sem það er þegar kaupréttur er nýttur.

Stefnandi haldi því fram að þar sem ekki sé hægt að komast að niðurstöðu honum í hag með túlkun samninganna samkvæmt orðanna hljóðan beri að túlka þá heildstætt. Þannig vilji stefnandi að ákvæði um endurgreiðslu í tveimur samninganna af þremur, þar sem sé að finna ákvæði um endurgreiðslu á öllu framkvæmdafénu í þeim tilfellum þegar leigutaki fari úr húsnæðinu, nái til allra samninganna. Einnig telji stefnandi að það beri að túlka orðalagið „fari leigutaki fyrr úr húsnæðinu“ þannig að það eigi einnig við þegar leigutaki sé enn í húsnæðinu, en ekki sem leigutaki. Þá telji stefnandi að orðalag samninganna sé skýrt um skuldbindingu stefnda til að greiða umræddar fjárhæðir og breyti engu um hvernig leigulok hafi komið til, þó viðurkennt sé að lok leigusambands aðila girði vitanlega fyrir að endurgreiðslan verði innt af hendi samhliða leigugreiðslum. Stefnandi telji að ekkert í orðalagi samninganna bendi til þess að stefnandi eigi sjálfur að sitja uppi með kostnaðinn af framkvæmdunum.

Við túlkun samninga sé litið til orðalags og þeir túlkaðir eftir orðanna hljóðan. Við beitingu þeirrar reglu sé ljóst að með orðalaginu hafi leigusali verið að tryggja að hann fengi framkvæmdafé til baka ef leigusamningi lyki vegna þess að leigutaki færi fyrr úr húsnæðinu en samningur segði til um samkvæmt liðum 1 og 2 hér að framan. Hafi leigusali ætlað ákvæðinu að taka til þeirra aðstæðna sem sköpuðust við nýtingu kaupréttar hefði það þurft að kveða skýrt á um að það tæki einnig til leiguloka vegna nýtingar kaupréttar. Einnig hefði með hægu móti mátt taka fram í kaupréttarákvæðinu að kostnaður vegna endurbóta væri ekki hluti af kaupverðinu. Þegar kveða þarf á um efni samnings verði að byggja á því hvað honum hafi verið ætlað að gera á þeim tíma sem hann var gerður, en ekki sé hægt að horfa til þess hvað samningsaðilar hafi viljað gera þegar kemur að því að efna skuldbindingar.

Stefnandi byggi í öðru lagi á því að það hafi verið vilji aðila við gerð umræddra samninga að aðilar skiptu með sér framkvæmdakostnaði, en að stefnandi fjármagnaði þær og lánaði stefnda þannig fyrir hlutdeild hans. Tilgangur samninganna hafi verið að kveða á um hvernig lánin skyldu endurgreidd. Fallast verði á það með stefnanda að stefndi hafi skuldbundið sig til að endurgreiða framkvæmdakostnað sem stefnandi lagði út á meðan stefndi var leigutaki í húsnæðinu og framkvæmdakostnaðurinn hafi verið hluti af leigukjörum á meðan hann var leigutaki. Stefndi sé hins vegar ósammála því að hér hafi verið um lán að ræða, enda hefði þá verið eðlilegra að gengið væri frá slíku láni í formi skuldabréfs með tilheyrandi tryggingum. Það komi hvergi fram í samningum aðilanna að það hafi verið vilji beggja að leigutaka bæri áfram skylda til að greiða framkvæmdakostnað eins og leigutaki eftir að hann væri orðinn eigandi húsnæðisins. Ef svo hefði verið hefði samningurinn þurft að kveða skýrt á um þær skuldbindingar.

Við túlkun samninganna beri til þess að líta að stefnandi sé eitt stærsta fasteignafélag landsins sem hafi það að markmiði að leigja atvinnuhúsnæði. Stefnandi hafi gert umrædda samninga og lagt til orðalag þeirra í samræmi við vilja samningsaðila. Samkvæmt meginreglum um túlkun samninga beri sá sem gerir samninginn hallann af óskýru orðalagi. Hafi stefnandi haft annan vilja um efni samningsins en fram komi í orðalagi hans hafi honum borið að haga orðalaginu með öðrum og skýrari hætti. Það verði því að gera miklar kröfur til stefnanda um samningsgerð. Sé orðalag óskýrt í samningi þá beri að túlka það þeim í óhag sem samdi samningsákvæðið og er með sérþekkingu á slíkri samningagerð. Orðalag samningsins segi með skýrum hætti að endurgreiðsla komi ekki til ef lok samnings verða með öðrum hætti en þeim að stefndi fari fyrr úr húsnæðinu. Það geti ekki þýtt annað en að kaupréttur nýttur komi ekki til endurgreiðslu á framkvæmdafé.

Í þessu máli hafi leigusamningi aðila lokið vegna nýtingar kaupréttar. Stefnandi haldi því fram að þá hafi forsendur breyst og engin leið sé að túlka samningana þannig að stefnandi eigi að sitja uppi með framkvæmdakostnaðinn. Kaupréttarákvæðið sé mjög skýrt í leigusamningi aðilanna frá 29. desember 2011 og reyndar einnig í fyrri samningum. Það hefði því ekki átt að koma stefnanda á óvart að ákvæðið væri virkjað. Við kaupin taki leigutaki við húsnæðinu og greiði fyrir það í því ástandi sem það er þá, án tillits til þess hvort hann hafi sem leigutaki greitt fyrir endurbætur á því að fullu eða ekki. Ekkert í samningunum geri ráð fyrir annarri niðurstöðu enda sé hún að öllu leyti eðlileg út frá viðskiptasjónarmiðum. Framangreind rök leiði til þeirrar niðurstöðu að orðalag um endurgreiðslu í viðauka, dags 5. júní 2014, og leigusamningi, dags. 14. október 2014, eigi ekki við ef kaupréttur er nýttur. Kröfum stefnanda byggðum á þessum tveimur samningum sé því hafnað.

Stefnandi haldi því fram að samkomulag, dags. 5. október 2016, sem gert hafi verið samhliða kaupsamningi, um að kröfur um endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar stæðu utan kaupsamnings og að stefnt skyldi að uppgjöri á framkvæmdakostnaði áður en að afsal yrði gefið út feli í sér viðurkenningu stefnda á kröfum stefnanda. Þvert á móti komi skýrlega fram í samkomulaginu að stefnt sé að uppgjöri, en takist það ekki áskilur stefnandi sér rétt til að að leita allra lögbundinna úrræða til að innheimta framangreint framkvæmdafé. Gert sé ráð fyrir í þessu samkomulagi að ágreiningur aðila fari fyrir Héraðsdóm Reykjavíkur verði hann ekki leystur með samkomulagi. Sáttaumleitanir hafi verið reyndar án árangurs. Fullyrðingum stefnanda um að framangreint samkomulag feli í sér viðurkenningu stefnda á kröfum stefnanda vegna framkvæmdakostnaðar sé því mótmælt.

Stefnandi haldi því fram að Íslandsbanki hafi fallist á að skuldbindingar stefnda til mánaðarlegra greiðslna vegna endurgreiðslu á framkvæmdakostnaði falli undir ábyrgð bankans. Þetta sé alrangt. Í bréfi Íslandsbanka, dags. 23. janúar 2017, hafni bankinn kröfum stefnanda um greiðslur samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingum með þeim rökum að ekki hafi verið sýnt fram á að vanskil hafi orðið á samningsbundnum greiðslum og verði bankinn því að hafna kröfunni að svo komnu máli að þessu leyti samkvæmt viðauka, dags. 29. maí 2013.

Vegna viðauka, dags. 5. júní 2014, hafni bankinn því að kröfur stefnanda vegna skuldbindinga samkvæmt viðaukanum falli undir ábyrgð bankans og sé þeim þegar hafnað af þeim sökum.

Varðandi kröfur stefnanda vegna leigusamnings, dags. 14. október 2014, hafni bankinn kröfum stefnanda um greiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðar að því leyti sem hann hafi ekki verið innifalinn í mánaðarlegum leigugreiðslum og ekki hafi verið sýnt fram á að vanskil hafi orðið á mánaðargreiðslum sem falli undir ábyrgð bankans. Í ljósi svara bankans sé það undarleg túlkun stefnanda að halda því fram að afstaða bankans styðji sjónarmið stefnanda um greiðsluskyldu stefnda á kröfum stefnanda

Að lokum byggi stefnandi kröfu sína á því að sanngirnisrök hnígi að því að aðalkrafa stefnanda sé tekin til greina þar sem hann fái ekki endurgreitt með álagi það sem stefnandi kalli ýmist fjármögnun eða lán til stefnda vegna framkvæmda sem hafi verið stefnda til hagsbóta. Ljóst sé að endurbætur voru stefnanda til hagsbóta, sbr. byggingu efstu hæðar vegna endurnýjunar þaks.

Stefnandi sé eitt stærsta fasteignafyrirtæki landsins sem leigi út atvinnuhúsnæði og arðsemi sé mikil. Hann sé stór aðili í viðskiptalífinu sem gera verði til kröfur um skýra og fagmannlega unna samningagerð sem stuðli að trausti og festu í atvinnulífinu. Um túlkun slíkra fasteignasamninga hljóti því að gilda svipuð sjónarmið og gildi um fjármálagerninga þar sem nauðsynlegt sé að samningarnir hafi áhrif samkvæmt orðanna hljóðan. Túlkun stefnanda á framangreindum samningum sé fyrst og fremst byggð á sanngirnis- og tilfinningarökum vegna viðskiptalegrar niðurstöðu sem sé stefnanda í óhag vegna nýtingar stefnda á kaupréttarákvæðinu. Niðurstaða sem leiði af túlkunaraðferðum stefnanda sé ekki í samræmi við meginreglur um túlkun samninga í íslenskum rétti, sem geri ráð fyrir að samningar séu túlkaðir eftir orðanna hljóðan. Sá sem riti samning beri því hallann af óskýru orðalagi, og þá séu ríkari kröfur gerðar til aðila sem séu sérfræðingur í slíkum viðskiptum.

Í þessu ljósi beri einnig að líta til þess að endurkrafa stefnanda um eftirstöðvar framkvæmdafjárins sé ekki há tala af heildarkaupverði eignarinnar, 2.464.622.748 kr., og sé því ekki óeðlilegt að ætla að þær viðbætur sem gerðar voru séu hluti af kaupverði því sem um var samið í kaupréttarákvæði samningsins.

Af öllu framansögðu sé því ítrekuð krafa stefnda um að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

Þess er krafist að stefnandi greiði stefnda málskostnað, en málskostnaðarreikningur verði lagður fram við meðferð málsins í héraði.

Að öðru leyti vísast til gagnstefnu stefnda um frekari kröfur stefnda á hendur stefnanda.

Stefndi styðji kröfur sínar við meginreglur samninga- og kröfuréttar um túlkun samninga, húsaleigulög nr. 36/1994 og lög nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði.

V.

Málsástæður og lagarök stefnanda í gagnsök

Þegar ganga hafi átt frá kaupsamningi hafi komið upp ágreiningur um greiðslu eftirstöðva framkvæmdafjár. Stefnandi í gagnsök hafi haldið áfram að greiða mánaðarlegar leigugreiðslur með fyrirvara og áskilnaði um endurgreiðslu fyrir október, nóvember og desember 2016 og janúar 2017, samtals 13.608.779 kr. Þetta hafi verið gert í góðri trú, og beinlínis til þess að stuðla að því að sættir tækjust um uppgjör á útistandandi kröfum beggja aðila þar sem þær hafi verið mjög lítill hluti kaupverðs húseignanna. Í janúar 2017 hafi komið í ljós að sáttatilraunir hefðu engan árangur borið og greiðslum því verið hætt eftir að greiðslan þann 11. janúar 2017 hafði verið innt af hendi. Stefnandi hafi krafist sýknu kröfum stefnda um greiðslu eftirstöðva framkvæmdafjár og vísist til málsástæðna og lagaraka um þá kröfu til greinargerðar stefnanda sem stefnda í því máli. Fallist dómurinn á sýknukröfuna sé ljóst að stefnanda hafi ekki borið að greiða framkvæmdafé eftir leigulok og því sé krafist endurgreiðslu á þessum greiðslum með dráttarvöxtum til greiðsludags, eins og tilgreint er í kröfum stefnanda.

Upphaflegur leigusamningur aðila sé frá 25. júlí 2008 og í honum hafi verið gerður fyrirvara um að unnt yrði að nýta fasteignina sem hótel. Í samningum hafi verið skýrt kveðið á um kauprétt stefnanda á húseigninni. Skilyrði leigusamningsins hafi gengið eftir og stefndi hafi meðal annars gert samning við Forum lögmenn, sem séu eigendur 5. hæðar hússins, um að þeir gerðu ekki athugasemdir við nýtingu eignarinnar með þeim hætti. Stefnanda hafi hins vegar ekki verið kunnugt um að í samningi við Forum lögmenn fælust endurgjaldslaus afnot af fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 6 til 50 ára.

Af hálfu stefnda hafi því verið haldið fram að afnotaréttur bílastæðanna til 50 ára hafi verið forsenda þess að hægt væri að fá samþykki Forum lögmanna fyrir rekstri hótels í húsinu og hafi samningur við þá verið undirritaður 31. október 2008, þ.e. fjórum dögum áður en leigusamningur við stefnanda var undirritaður þann 4. nóvember 2008. Þar hefði einnig verið ákvæði um kauprétt á öllum eignum stefnda, þar á meðal bílastæðunum, og kaupverðið fastsett fyrir þessar eignir. Stefnanda hafi verið ljóst að Forum lögmenn hefðu afnotarétt yfir bílastæðunum í einhvern tíma þar sem þeir höfðu afnot af þeim bílastæðum sem voru ekki hluti af leigusamningnum. Stefnandi hafi hins vegar ekki verið upplýstur um að samið hefði verið um afnot bílastæðanna til 50 ára frá 31. október 2008, en yfirlýsing um kvöð vegna afnotaréttarins um afnot til 31. október 2048 hefði verið undirrituð af fyrirsvarmönnum stefnda og Forum lögmanna þann 23. mars 2012 og móttekin til þinglýsingar þann 30. mars 2012. Framangreindur samningur um afnotarétt bílastæðanna og yfirlýsing um kvöð á eigninni hafi aldrei verið tilkynnt stefnanda sem kaupréttarhafa. Tímalengd afnotaréttarins hafi fyrst komið til vitundar stefnanda þegar hann ákvað að virkja kaupréttinn í september 2016.

Krafa stefnanda um bætur vegna afsals á afnotarétti umræddra bílastæða í 50 ára byggi á kaupréttarákvæði leigusamnings aðilanna, dags. 25. júlí 2008, og síðari leigusamnings, dags. 29. desember 2011, sem taki til allra eignarhluta stefnda í Aðalstræti 6 til 8, þar á meðal hluta af eignarhluta með fastanúmeri 200-1959 og bílastæðum merktum 06-004, 06-0005, 06-005, 06-006, 06-007 og 06-008. Samið hafi verið um kauprétt stefnanda á öllum eignum stefnda að bílastæðunum meðtöldum, fyrst í samkomulagi aðila 25. júlí 2008. Kaupréttarákvæði sé einnig að finna í leigusamningi aðila undirrituðum 4. nóvember 2008 og 29. desember 2011. Allir samningarnir vísi til allra eigna stefnda og stefnandi hafi ekki verið upplýstur um að samningur um afnotarétt bílastæðanna til 50 ára hefði verið gerður, en það jafngildi sölu þeirra hluta eignarinnar áður en kom að nýtingu kaupréttarins.

Upphæð kröfunnar er byggð á sama fermetraverði og stefndi krafði stefnanda um fyrir önnur bílastæði við nýtingu kaupréttar, eða 437.688 kr./m2, en alls er þetta 121m2.

Mál þetta er höfðað á hendur Reitum Hótelum ehf., sem tóku yfir rekstur Reita I samkvæmt samrunasamningi og nánar er lýst í tölvuskeyti frá Reitum fasteignafélagi sem er móðurfélag Reita hótela ehf.

Kröfur sínar styðji stefnandi við lög og meginreglur kröfu- og samningaréttar um efndir samninga og 28. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Kröfur um dráttarvexti og vaxtavexti styðji stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001.

Kröfur um málskostnað styðji stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. tölulið 129. gr. um vexti af málskostnaði. Einnig sé krafist virðisaukaskatts af málskostnaði þar sem stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur.

VI.

Málsástæður og lagarök stefnda í gagnsök

Stefndi í gagnsök byggi kröfu sína um sýknu af kröfu stefnanda um endurgreiðslu ofgreiddrar leigu á því að af leigusamningum aðila, dags. 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. október 2014, leiði að stefnanda sé skylt að endurgreiða stefnda eftirstöðvar þess framkvæmdakostnaðar sem fjármagnaður var af stefnda til hagsbóta fyrir stefnanda og hótelrekstur hans að Aðalstræti 6 og 8, Reykjavík. Af því leiði að stefnda beri ekki að endurgreiða stefnanda fyrir þá leigu sem greidd var í október 2016 til og með janúar 2017, samtals að fjárhæð 13.608.779 kr. enda skuldajafnist sú fjárhæð á móti kröfum stefnda til greiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðar. Stefndi byggi á því að slíka niðurstöðu leiði af heildstæðri túlkun samninganna samkvæmt orðanna hljóðan, af vilja aðila og tilgangi samningsgerðarinnar og af atvikum öllum, þ.m.t. samskiptum aðila og háttsemi stefnanda.

Stefndi byggir í fyrsta lagi á því að heildstæð túlkun framangreindra leigusamninga samkvæmt orðanna hljóðan leiði til þeirrar niðurstöðu að sýkna beri hann af dómkröfu stefnanda um endurgreiðslu ofgreiddrar leigu fyrir október 2016 til og með janúar 2017.

Eins og að framan sé rakið hafi verið kveðið á um það í 4. gr. fylgiskjals við leigusamning aðila, dags. 29. desember 2011, að leigutaki gæti óskað eftir að fá að gera endurbætur eða breytingar á hinu leigða í samráði við leigusala og að áður en framkvæmdir hæfust skyldi samið um skiptingu kostnaðar og hvort kostnaðarskipting skyldi hafa áhrif á leigusamning, m.a. leigukjör. Í samræmi við þetta hafa aðilar gert með sér þrjá samninga um framkvæmdir, skiptingu kostnaðar þeirra og hvernig endurgreiðslu skyldi háttað. Í öllum þremur samningunum, þ.e. í viðaukasamningunum frá 29. maí 2013 og 5. júní 2014 og leigusamningnum frá 14. október 2014, sé skýrt kveðið á um að stefndi leggi til tilteknar fjárhæðir í framkvæmdir á Aðalstræti 6 sem stefnandi skuldbindi sig sérstaklega til að endurgreiða stefnda. Þær endurgreiðslur séu síðan útfærðar þannig að stefnandi greiði stefnda, auk hefðbundinnar húsaleigu, tiltekið hlutfall af framkvæmdaupphæðinni, vísitölutengt og að viðbættum virðisaukaskatti, í hverjum mánuði, til loka leigutímans hinn 30. apríl 2021.

Þessu til viðbótar sé sérstaklega tekið á því í viðaukasamningnum frá 5. júní 2014 og leigusamningnum frá 14. október 2014 hvernig fara skuli með endurgreiðslur ef leigulok verða fyrr en tilgreint sé í samningunum. Þannig segir í báðum samningunum að komi til þess að leigutaki fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segi, þá skuli hann endurgreiða leigusala það sem eftir standi af framkvæmdakostnaði. Þær aðstæður sem séu uppi í þessu máli, með nýtingu kaupréttar stefnanda, falli að öllu leyti undir þetta orðalag samninganna. Þannig sé ljóst að jafnvel þótt stefnandi sé, sem kaupréttarhafi og núverandi eigandi húsnæðisins, enn „staddur í húsnæðinu“, þá er hann ekki í húsnæðinu sem leigutaki á grundvelli húsaleigusamnings við stefnda. Þannig hafi stefnandi í reynd farið úr húsnæðinu sem leigutaki, enda sé leigusambandi aðila lokið og „dvöl“ stefnanda í húsnæðinu á allt öðrum grundvelli og forsendum. Beri stefnanda því að endurgreiða stefnda það sem eftir standi af framkvæmdakostnaðinum.

Jafnvel þótt ekki sé kveðið á um það í viðaukasamningnum frá 29. maí 2013 hvernig endurgreiðslum stefnanda skuli háttað ef leigusambandi aðila lýkur fyrir tilgreind leigulok, þá sé stefnandi eftir sem áður, samkvæmt skýru orðalagi samningsins, skuldbundinn til að endurgreiða stefnda umrædda fjárhæð, þ.e. 8 milljónir króna. Það hvernig eða hvenær leigulok verði breyti engu um þá samningsbundnu skyldu stefnanda, en lok leigusambands aðila girði þó vitanlega fyrir að endurgreiðslan verði innt af hendi samhliða leigugreiðslum stefnanda.

Samkvæmt þessu sé ljóst að samningar stefnanda og stefnda kveði skýrt á um það að stefnandi skuli endurgreiða stefnda þær fjárhæðir sem stefndi hafi lagt í framkvæmdir á Aðalstræti 6 og tilgreindar séu í samningum aðila. Ekkert í orðalagi samninganna bendi til þess að stefndi eigi sjálfur að sitja uppi með kostnaðinn af umræddum framkvæmdum og útilokað er að mati stefndi stefnda að túlka samningana með þeim hætti að greiðsluskylda stefnanda falli niður.

Af öllu framangreindu leiði að stefnda beri ekki að endurgreiða stefnanda þær leigugreiðslur sem stefnandi hafi innt af hendi fyrir október, nóvember og desember 2016 og janúar 2017, samtals að fjárhæð 13.608.779 kr., enda beri stefnanda að greiða stefnda mun hærri fjárhæð vegna eftirstöðva framkvæmdakostnaðar. Skuldajafnist umræddar leigugreiðslur stefnanda því á móti þeirri fjárhæð sem stefnanda beri að greiða stefnda vegna uppgjörs á framkvæmdakostnaði. Beri því að sýkna stefnda af þessari dómkröfu stefnanda.

Stefndi byggi í öðru lagi á því að vilji aðila við gerð umræddra samninga hafi staðið til þess að aðilar skiptu með sér kostnaði af þeim framkvæmdum sem ráðist var í til hagsbóta fyrir stefnanda, en stefndi hafi fjármagnað þær og lánað stefnanda þannig fyrir hlutdeild hans í kostnaðinum, sem stefnandi hafi skuldbundið sig til að endurgreiða. Tilgangur samninganna hafi verið að kveða á um með hvaða hætti framkvæmdalánin skyldu endurgreidd.

Í upphafi sé vert að árétta að allir samningar stefnanda og stefnda um framkvæmdir í húsnæðinu hafa falið í sér það eðli réttarsambands aðila að stefndi fjármagnaði hlutdeild stefnanda í framkvæmdakostnaði, sem stefnandi endurgreiddi síðan stefnda samhliða leigugreiðslum. Þannig hafi verið lagður grunnur að þessu réttarsambandi aðila strax með upphaflegu samkomulagi þeirra um leigu fasteigna að Aðalstræti 6 og 8 frá 25. júlí 2008.

Þá sé lögð á það áhersla af hálfu stefnda að allar þær framkvæmdir sem hér um ræðir hafi verið gerðar að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnanda og hótelrekstur hans í eigninni. Þannig hafi verið farið í fyrstu framkvæmdina, að fjárhæð 8 milljónir króna, svo unnt væri að opna fasteign stefnda að Aðalstræti 6 yfir í aðra fasteign í eigu óskylds aðila. Enginn hagur hefði verið að þessum framkvæmdum fyrir stefnda, heldur hafi það þvert á móti einungis verið gert til hagsbóta fyrir stefnanda, sem var á þessum tíma leigutaki beggja eignanna og rak hótel í þeim báðum. Í þessu samhengi vísist til þess að reikningar vegna framkvæmdanna hafi verið stílaðir á nafn stefnanda, sem sendi síðan reikninga sömu fjárhæðar til stefnda.

Að sama skapi sé ljóst að bygging og innrétting þriggja hótelherbergja til viðbótar, að fjárhæð 33 milljónir króna, hafi einungis farið fram að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnanda, enda enginn hagur í því fyrir stefnda að innrétta fleiri hótelherbergi í eigninni. Vísist um þetta til tölvupóstsamskipta milli stefnanda og stefnda, dags. 30. maí 2014, þar sem fjármálastjóri stefnda hafi upplýst framkvæmdastjóra stefnanda um að stefndi væri reiðubúinn að koma að fjármögnun þessara þriggja herbergja að fjárhæð 33 milljónir króna, sem myndi leiða til viðbótarkostnaðar fyrir stefnanda að fjárhæð 462.000 kr. á mánuði, og hafi framkvæmdastjóri stefnanda þakkað fyrir það og staðfest fjárhæðir.

Að lokum telji stefndi ljóst að síðasta framkvæmdin, að fjárhæð samtals 165 milljónir króna, þar sem efsta hæð Aðalstrætis 6 var rifin niður og byggð aftur upp sem hótelherbergi, hafi einnig verið að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnanda, enda hefði stefnandi óskað eftir fleiri hótelherbergjum í eigninni. Vísist í því samhengi til tölvupóstsamskipta aðila frá ágúst og október 2014, en af þeim megi ráða að stefnandi hafi leitað til stefnda með hönnun og framkvæmdaáætlun um verkið, sem stefndi hafi samþykkt. Í öllum tilvikum hafi því verið um að ræða sérstakar framkvæmdir, sem farið hafi verið í að beiðni stefnanda en ekki hefðbundið viðhald eða aðrar framkvæmdir á vegum stefnda. Aðilum hefði verið fyllilega ljóst hver tilgangurinn og hugsunin væri að baki þessum samningum, þ.e. að stefndi fjármagnaði framkvæmdirnar en að stefnandi bæri hinn endanlega kostnað, og það einungis verið útfærsluatriði hvernig stefnandi skyldi endurgreiða umræddar fjárhæðir. Að því er varði fyrstu framkvæmdina, sem kostaði samtals 16 milljónir króna, hafi stefndi þó fallist á að bera helming kostnaðarins sjálfur og lána stefnanda fyrir hinum helmingnum, sem styðji enn frekar það sjónarmið að stefnanda beri að endurgreiða stefnda sinn hluta í þeim framkvæmdakostnaði.

Ástæða þess að endurgreiðslur framkvæmdakostnaðarins hafi verið útfærðar með þeim hætti að stefnandi skyldi greiða stefnda mánaðarlegar greiðslur í formi hærri leigugreiðslna út leigutímann hafi verið sú að um hafi verið að ræða tímabundna og óuppsegjanlega leigusamninga, með gildistíma til 30. apríl 2021. Þannig hafi verið búið að reikna út hverjar mánaðarlegar greiðslur þyrftu að vera út leigutímann til að framkvæmdakostnaðurinn yrði endurgreiddur að fullu, auk álags. Við nýtingu kaupréttar stefnanda hafi framangreindar forsendur breyst enda hafi leigulok þá orðið mun fyrr en tilgreint hafði verið í samningunum og því verið útilokað að stefnandi endurgreiddi stefnda framkvæmdakostnaðinn samhliða leigugreiðslum vegna eignanna. Við því hafi þurft að bregðast, enda verði stefnandi með einhverjum hætti að fullnægja frumskyldu sinni gagnvart stefnda til endurgreiðslu framkvæmdakostnaðarins. Í því samhengi telji stefndi að líta beri til vilja samningsaðila og tilgangsins og hugsunarinnar að baki samningunum, þ.e. að stefnandi skyldi bera hinn endanlega framkvæmdakostnað.

Stefndi telji ljóst að tilgangurinn með orðalagi síðari samninganna tveggja, um að ef leigutaki færi fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segðu þá skyldi hann endurgreiða eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins, hafi verið að það tæki til allra mögulegra tilvika leiguloka. Þannig sé augljóst að tilgangurinn hafi verið að það tæki til aðstæðna sem þessara, þ.e. þegar leigulok yrðu fyrr en tilgreint væri í leigusamningunum, þannig að stefnda bærust ekki lengur mánaðarlegar greiðslur. Virkjun kaupréttar stefnanda hafi haft í för með sér leigulok í þessum skilningi og því séu eftirstöðvar framkvæmdalánanna gjaldfallnar.

Að því er varði fyrsta samninginn, um framkvæmdir að fjárhæð 8 milljónir króna, þá liggi fyrir að tilgangur þess samnings var að kveða á um það með hvaða hætti stefnandi skyldi endurgreiða stefnda þessa tilteknu fjárhæð. Jafnvel þótt ekki sé tekið á því sérstaklega hvernig bregðast skuli við þeim aðstæðum sem upp séu komnar í þessu máli, þ.e. að leigulok urðu mun fyrr en tilgreint hafði verið í samningunum, þá breyti það engu um það að stefnanda beri að greiða stefnda þessa fjárhæð. Hugsunin hafi allan tímann verið sú að stefnandi myndi endurgreiða þessa fjárhæð að fullu og það hafi ekki breyst, þótt stefnandi hafi nú nýtt sér kauprétt sinn að eignunum. Þá telji stefndi enn fremur að líta beri til síðari samninganna tveggja við túlkun þessa samnings, enda leiði af þeim þann skýra vilja aðila að stefnandi skyldi greiða stefnda eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins, ef leigulok yrðu fyrir 30. apríl 2021.

Ljóst sé samkvæmt framangreindu að aðilar hafi einungis fyrir tvær mismunandi leiðir við endurgreiðslu framkvæmdakostnaðarins, þ.e. annaðhvort með mánaðarlegum greiðslum út leigutímann eða með greiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðarins við lok leigusambands aðila. Engin leið sé að túlka samninga aðila á þann veg að greiðsluskylda stefnanda falli niður og stefndi sitji uppi með kostnaðinn, enda hafi slíkt aldrei komið til álita af hálfu aðila.

Samkvæmt þessu liggi ljóst fyrir hver vilji samningsaðila var við gerð umræddra samninga og hver tilgangur samninganna var og styðji það enn frekar þá niðurstöðu að stefnanda beri að endurgreiða stefnda eftirstöðvar framangreinds framkvæmdakostnaðar. Af þessu leiði að greiðsla stefnanda á leigu fyrir október 2016 til og með janúar 2017 hafi einungis þau áhrif að lækka kröfu stefnda sem nemi þeim greiðslum, þ.e. um samtals 13.608.779 kr. Beri því einnig af þessum sökum að sýkna stefnda af þessari dómkröfu stefnanda.

Stefndi byggi í þriðja lagi á því að önnur atriði leiði til sömu niðurstöðu og rakin hafi verið hér að framan. Beri þar fyrst að nefna samkomulag aðila vegna leigusamninga um hluta húsnæðis að Aðalstræti 6 og 8, dags. 5. október 2016, sem aðilar gerðu samhliða undirritun kaupsamnings um eignirnar. Þar sé sérstaklega tekið fram að aðilar hafi gert með sér nokkra samninga þar sem stefndi hafi fjármagnað framkvæmdir og að samningarnir tilgreini að stefnandi skuli endurgreiða stefnda endanlegan framkvæmdakostnað. Þá sé einnig kveðið á um það í samkomulaginu að stefndi geri kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar verði gerðar upp sérstaklega og óháð kaupsamningi þar sem leigusambandi aðila sé að ljúka með kaupum stefnanda á fasteignunum. Stefndi telji ljóst að með þessu samkomulagi hafi stefnandi í reynd fallist á að leigusambandi aðila sé lokið og að framangreindir samningar kveði á um endurgreiðslu endanlegs framkvæmdakostnaðar af hálfu stefnanda. Þá hafi samkomulaginu jafnframt verið ætlað að tryggja að stefndi gæti haldið á lofti kröfum sínum um endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar á grundvelli umræddra leigusamninga, þrátt fyrir lok leigusambands aðila og undirritun kaupsamnings um eignirnar, á grundvelli kaupréttar stefnanda, enda hafi samkomulag þetta verið forsenda fyrir undirritun stefnda á kaupsamninginn.

Þá bendi stefndi jafnframt á samskipti aðila og háttsemi stefnanda í kjölfar nýtingar á kauprétti á Aðalstræti 6 og 8 til frekari stuðnings aðalkröfu sinni í málinu. Þannig hafi allar samningaviðræður aðila miðað að því að greiðsluskylda stefnanda á umræddum framkvæmdakostnaði væri í reynd til staðar og megi um það t.d. vísa til útreiknings stefnanda á yfirliti, sem sent hafi verið með tölvupósti, dags. 9. desember 2016. Þá telji stefndi það einnig benda til þess að stefnandi hafi talið greiðsluskyldu vera til staðar að hann hélt áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur vegna framkvæmdakostnaðar, eftir undirritun kaupsamnings og afhendingu eignarinnar í október 2016, allt fram í febrúar 2017, þ.e. eftir að samningsbundnum leiguafnotum stefnanda af eignunum lauk við eigendaskipti að þeim.

Að lokum telji stefndi að öll sanngirnisrök hnígi í þá átt að fallast beri á skyldu stefnanda til greiðslu á eftirstöðvum framkvæmdakostnaðar og þar með einnig á sýknukröfu stefnda í þessu máli. Eins og rakið sé hér að framan liggi fyrir að farið hafi verið í allar þær framkvæmdir sem hér um ræðir að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnanda, sem hótelrekanda í þessum fasteignum. Þá felist jafnframt í því örlætisgerningur af hálfu stefnda að leggja út fé í umræddar framkvæmdir og veita stefnanda þannig lán fyrir þeim. Því væri með öllu óeðlilegt ef stefndi ætti ekki að fá þann framkvæmdakostnað endurgreiddan að fullu, enda hafi stefndi sjálfur engan hag haft af umræddum framkvæmdum. Ekkert í orðalagi samninganna megi túlka með þeim hætti að greiðsluskylda stefnanda vegna framkvæmdakostnaðar geti fallið niður með neinum hætti. Stefndi telji einnig að í því myndi felast ólögmæt auðgun stefnanda. Einnig sé í þessu sambandi vísað til trúnaðar- og tillitsskyldu samningaréttar, sem feli það í sér að stefnandi geti ekki borið því við nú að framangreindar samningsskuldbindingar hans séu horfnar og að stefndi eigi sjálfur að sitja uppi með eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins. Af því leiði jafnframt að stefnandi geti ekki gert kröfu um endurgreiðslu á þeirri leigu sem hann greiddi á tímabilinu frá október 2016 til og með janúar 2017.

Sú málsástæða að sýkna beri stefnda af þessum fyrsta kröfulið í dómkröfu stefnanda byggi í reynd á sjónarmiðum um skuldajöfnuð. Þannig sé ljóst að stefnanda beri skylda til að endurgreiða stefnda fjárhæð sem sé miklum mun hærri en sú fjárhæð sem stefnandi krefst endurgreiðslu á í þessu máli. Eigi sú fjárhæð sem stefnandi hafi greitt í leigu á tímabilinu frá október 2016 til og með janúar 2017 því að koma til frádráttar og þar með skuldajafnast á móti þeirri fjárhæð sem stefnanda beri að greiða stefnda vegna eftirstöðva framkvæmdakostnaðar, og beri því að sýkna stefnda.

Stefndi telji ekki nauðsynlegt að fara út í nákvæma útreikninga á þeirri fjárkröfu stefnda sem notuð sé til skuldajafnaðar, heldur nægi að sýna fram á að sú krafa sé miklum mun hærri en fjárkrafa stefnanda í þessum þætti málsins. Þannig byggi útreikningar stefnda á því að fjárkrafa stefnda á hendur stefnanda vegna eftirstöðva þeirra þriggja samninga sem gerðir voru milli aðila vegna framkvæmdakostnaðar, þ.e. hinn 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. október 2014, nemi um 200 milljónum króna.

Þó er vert að nefna að hinn 1. október 2016 námu verðtryggðar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins vegna fyrstu framkvæmdanna 5.529.690 kr., eða samtals 6.857.126 kr. að viðbættum virðisaukaskatti. Verðtryggðar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar vegna næstu framkvæmda námu 23.897.510 kr. hinn 1. október 2016, eða samtals 29.633.222 kr. að viðbættum virðisaukaskatti. Loks hafi verðtryggðar eftirstöðvar síðustu framkvæmdanna numið 143.416.954 kr. hinn 1. október 2016, eða samtals 177.837.333 kr. að viðbættum virðisaukaskatti. Í öllum tilvikum hafi verið um það að ræða að endurgreiðsla kostnaðar fór fram með jafngreiðsluaðferð. Þessar jöfnu greiðslur hafi annars vegar falið í sér höfuðstólsgreiðslu og hins vegar vaxtagreiðslu. Í hinum samningsbundnu greiðslum, þ.e. 112.000 kr., 462.000 kr. og 2.052.600 kr., hafi því falist vaxtagreiðslur, enda hefðu samanlagðar greiðslur þessara fjárhæða út leigutímann numið hærri fjárhæðum en heildarframkvæmdakostnaði. Af þessum sökum séu það einungis höfuðstólsgreiðslur, en ekki vaxtagreiðslur, sem lækki eftirstöðvar hvers framkvæmdakostnaðarhluta fyrir sig, eins og sjá megi af lýsingu á aðferðum stefnda við mat á endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar og vísast til þess sem þar kemur fram.

Stefndi telji ljóst að öll skilyrði skuldajafnaðar séu uppfyllt í þessu máli. Þannig sé um að ræða gagnkvæmar og sambærilegar kröfur, þ.e. peningakröfur milli sömu aðila, auk þess sem kröfurnar séu hæfar til að mætast, enda byggi stefndi á því að með undirritun kaupsamnings stefnanda og stefnda hafi eftirstöðvar umrædds framkvæmdakostnaðar gjaldfallið. Loks byggi stefndi á því að krafa hans sé lögvarin. Af öllu þessu leiði að fallast beri á kröfu stefnda um sýknu af þessari dómkröfu stefnanda.

Að lokum beri að geta þess að sömu sjónarmið og að framan greini eigi við jafnvel þótt dómurinn teldi að skilyrði væru ekki uppfyllt fyrir endurgreiðslu stefnanda á gjaldföllnum eftirstöðvum framkvæmdakostnaðar, heldur að stefnanda bæri að halda áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur til stefnda út tilgreindan leigutíma í samningunum þremur, þ.e. til 30. apríl 2021. Í því tilviki myndu leigugreiðslur stefnanda fyrir október 2016 til og með janúar 2017 jafnframt dragast frá og skuldajafnast á móti kröfum stefnda á hendur stefnanda. Bæri því einnig á þessum grundvelli að sýkna stefnda af fyrsta kröfulið í dómkröfu stefnanda.

Stefndi byggi á því að engin tilefni séu til að fallast á dómkröfu stefnanda um bætur vegna afsals á afnotarétti fimm bílastæða í kjallara Aðalstrætis 8 og því beri að sýkna stefnda af þeirri kröfu. Stefndi vísar til þess að í dómkröfu stefnanda um þetta atriði sé talað um bílastæði í kjallara Aðalstrætis 6, þegar hið rétta sé að um sé að ræða bílastæði í kjallara Aðalstrætis 8.

Stefndi bendi í fyrsta lagi á að það sé rangt að bílastæðunum hafi verið afsalað með beinum hætti til Forum lögmanna. Hið rétta sé að Forum lögmenn hafi fengið endurgjaldslaus afnot af bílastæðunum til 50 ára. Í reynd megi þó segja að afnotin hafi ekki verið með öllu endurgjaldslaus, enda hafi stefndi verið knúinn til að fallast á kröfur Forum lögmanna um afnot af bílastæðunum svo unnt væri að ráðstafa eigninni með leigusamningi til stefnanda í því skyni að reka þar hótel. Öllum hlutaðeigandi hafi verið ljóst að ráðstöfun þessara bílastæða hafi verið forsenda þess að samþykki fengist fyrir breytingu húsnæðisins í hótel, til hagsbóta fyrir stefnanda. Hótelrekstur stefnanda og kaupréttur hans á eignunum á grundvelli leigusamnings aðila hefði því aldrei komið til nema fyrir þessa ráðstöfun.

Stefndi bendi jafnframt á að samkomulagið við Forum lögmenn ehf. hafi verið undirritað 31. október 2008, þ.e. fjórum dögum áður en stefnandi og stefndi undirrituðu sinn fyrsta leigusamning hinn 4. nóvember 2008. Það sé því ljóst að réttur stefnda til afnota af umræddum bílastæðum var ekki til staðar þegar samið var um kauprétt stefnanda að eigninni. Í þessu samhengi skipti einnig máli að samkomulagið við Forum hafi verið gert í tengslum við samkomulag milli stefnanda og stefnda, dags. 25. júlí 2008, þar sem tilgreint var að aðilar myndu gera með sér leigusamning, ef aðrir eigendur Aðalstrætis 6 og 8 samþykktu þær breytingar sem væru nauðsynlegar fyrir hótelrekstur í fasteigninni. Með samkomulaginu við Forum hafi því fyrst verið kominn grundvöllur fyrir því að stefnandi og stefndi gætu gert með sér leigusamning. Þá verði ekki fram hjá því litið að ákveðin kaflaskil hafi átt sér stað í samningssambandi aðila með nauðasamningum stefnda í kjölfar bankahrunsins og þegar nýr leigusamningur aðila var undirritaður hinn 29. desember 2011, rúmum þremur árum eftir undirritun samkomulags stefnda og Forum lögmanna. Jafnframt liggi fyrir að yfirlýsingu um einkaafnotarétt Forum á bílastæðunum hafi verið þinglýst sem kvöð á Aðalstræti 8, fastanúmer 200-1959, í mars 2012, þ.e. rúmum fjórum árum áður en stefnandi nýtti kauprétt sinn að eigninni í október 2016. Loks sé það staðreynd að stefnandi hafi undirritað kaupsamning um eignina hinn 5. október 2016 þar sem tekið sé fram að stefnandi hafi kynnt sér kvaðir sem hvíli á eigninni, en á þeim tíma voru fjögur ár síðan umræddri kvöð um bílastæði hafði verið þinglýst á Aðalstræti 8. Í kaupsamningnum hafi jafnframt verið kveðið á um kaupréttarverð eignarinnar, sem hafi verið fastákveðið í leigusamningi aðila og stefnandi hafi undirritað kaupsamninginn og greitt kaupverð eignarinnar án allra fyrirvara um bótakröfu vegna afnotaréttar Forum lögmanna á umræddum bílastæðum. Því sé hafnað sem ósannaðri fullyrðingu í stefnu að við gerð kaupsamningsins hafi verið gerðar athugasemdir af hálfu stefnanda við ráðstöfun bílastæðanna og áskilinn réttur til bóta vegna þess.

Ljóst sé að stefnanda hafi verið fullkunnugt um einkaafnotarétt Forum á umræddum bílastæðum, enda hafi stefnandi verið með rekstur í húsinu allan þann tíma sem hér um ræði. Vísist í þessu samhengi til tölvuskeytis frá stefnda til stefnanda, dags. 4. október 2016. Þá virðist einnig vera fallist á þetta sjónarmið í stefnu, enda sé þar viðurkennt af hálfu stefnanda að honum hafi verið ljóst að Forum lögmenn hefðu afnotarétt á bílastæðunum í einhvern tíma. Samkvæmt þessu sé ljóst að stefnandi hafi verið grandsamur um einkaafnotarétt Forum lögmanna á bílastæðunum og hafi stefnanda því verið í lófa lagið að afla sjálfur upplýsinga um lengd afnotaréttarins, auk þess sem þær upplýsingar hafi legið fyrir í hinni þinglýstu kvöð á eignina. Þá sé því haldið fram af hálfu stefnanda að hann hafi fyrst fengið vitneskju um tímalengd afnotaréttarins í september 2016, en samt sem áður hafi hann ekki gert neinn fyrirvara við undirritun kaupsamnings um eignina eða greiðslu kaupverðs hennar í október 2016. Hvað sem framangreindu líði sé staðreyndin sú að með því að hafa undirritað kaupsamninginn um eignina, þar sem kveðið var á um kaupverð Aðalstrætis 6 og 8 og tekið fram að stefnandi hefði kynnt sér áhvílandi kvaðir á eignunum, hafi stefnandi fyrirgert rétti sínum til að halda því fram nú að kaupverðið hafi átt að vera annað og lægra og krefjast bóta úr hendi stefnda.

Til viðbótar við framangreint sé á því byggt af hálfu stefnda að ekki sé unnt að fallast á bótakröfu stefnanda, sem virðist grundvallast á því að bílastæðunum hafi verið afsalað til Forum lögmanna til eignar. Þannig sé því alfarið hafnað að afsali á afnotarétti bílastæðanna til Forum lögmanna megi jafna til sölu þeirra. Það liggi fyrir að stefnandi sé eigandi umræddra bílastæða með þeim réttindum sem því fylgi en að Forum lögmenn séu einungis með takmörkuð réttindi yfir þeim. Þá sé jafnframt ljóst að þegar stefnandi fékk fasteignirnar að Aðalstræti 6 og 8 afhentar í október 2016 hafi átta ár verið liðin af umræddum 50 árum og því einungis 42 ár eftir. Stefnandi hafi ekki fært neinar sönnur á það hvaða fjártjón felist í því fyrir hann að hafa ekki afnot af umræddum bílastæðum í þau 42 ár sem eftir eru af samningnum við Forum lögmenn og verði stefnandi að bera hallann af því. Þá liggi heldur ekkert fyrir um það að Forum lögmenn muni í reynd nýta afnotarétt sinn á bílastæðunum út þau 50 ár sem hér um ræði.

Af framangreindu leiði að sýkna beri stefnda af kröfum stefnanda um bætur vegna afsals á afnotarétti fimm bílastæða í kjallara Aðalstrætis 8.

Til viðbótar framangreindum málsástæðum gerir stefndi einnig eftirfarandi athugasemdir við vaxtakröfur stefnanda. Skaðabótakröfur beri skaðabótavexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og einungis sé heimilt að krefjast dráttarvaxta frá og með þeim degi þegar liðinn sé mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara með réttu um greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. vaxtalaga. Fjárhæð bótakröfu stefnanda vegna framangreindra fimm bílastæða hafi ekki verið sett fram fyrr en með tölvuskeyti lögmanns stefnanda til stefnda, dags. 24. nóvember 2016. Því geti stefnandi ekki krafið stefnda um dráttarvexti af bótakröfu sinni fyrr en í fyrsta lagi frá 24. desember 2016 og sé dráttarvaxtakröfu stefnanda frá 1. október 2016 til greiðsludags því alfarið hafnað.

Loks sé kröfu stefnanda um að dæmt verði að dráttarvextir skuli leggjast við höfuðstól á tólf mánaða fresti hafnað, enda um að ræða lögbundið úrræði, samkvæmt 12. gr. vaxtalaga, ef vanskil dragast á langinn. Af sömu ástæðu sé mótmælt kröfu stefnanda um vexti af málskostnaði, enda sé lögbundið samkvæmt 4. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að málskostnaður beri dráttarvexti frá fimmtánda degi eftir uppkvaðningu dóms og til greiðsludags þótt þess sé ekki krafist sérstaklega eða getið í dómi.

Stefndi byggi dómkröfur sína á meginreglum samninga- og kröfuréttar um túlkun og skuldbindingargildi samninga, réttar efndir loforða og trúnaðar- og tillitsskyldu samningsaðila.

Krafa um málskostnað grundvallist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

VII.

Niðurstaða

Aðilar gerðu með sér leigusamninga, dagsetta 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. október 2014, um eignarhluta stefnanda í Aðalstræti 6 og 8. Í samræmi við ákvæði 4. gr. fylgiskjals við fyrri leigusamning aðila frá 29. desember 2011 var í viðaukasamningi frá 29. maí 2013 og 5. júní 2014 og síðan í leigusamningi frá 14. október 2014 kveðið á um að stefnandi legði til tilteknar fjárhæðir í framkvæmdir á Aðalstræti 6 sem stefndi skuldbatt sig til að endurgreiða stefnanda. Í samningunum var kveðið á um hvernig endurgreiðslum skyldi háttað en það var með þeim hætti að stefndi greiddi stefnanda auk hefðbundinnar húsaleigu tiltekið hlutfall af framkvæmdaupphæðinni, vísitölutengt og að viðbættum virðisaukaskatti, mánaðarlega til loka leigutímans, sem var tiltekinn 30. apríl 2021. Enginn ágreiningur er í málinu um fjárhæð framkvæmdakostnaðarins. Í fylgiskjali með leigusamningnum var í 13. gr. ákvæði um kauprétt að á öllum húshlutum leigusala, stefnanda í málinu, í Aðalstræti 6 og 8. Þar kom fram að leigutaki gæti nýtt sér kaupréttinn á tveggja ára fresti út leigutímann og í fyrsta sinn 1. október 2012 og fastákveðið hvernig kaupverð yrði reiknað. Enginn ágreiningur er um verðið.

Ágreiningur í máli þessu snýst að stærstum hluta um það hvernig endurgreiðslum skuli háttað fari leigutaki úr húsnæðinu. Í viðaukasamningi aðila frá 5. júní 2014 og leigusamningi frá 14. október sama ár segir að komi til þess að leigutaki fari úr húsnæðinu fyrir tilgreind leigulok skuli hann endurgreiða leigusala það sem eftir standi af framkvæmdakostnaði.

Stefndi byggir á því að engin ákvæði séu hins vegar í samningum aðila um endurgreiðslu alls framkvæmdafjár ef stefndi nýtti kaupréttinn og færi ekki úr húsnæðinu. Aðilar deila því um túlkun á framangreindu ákvæði. Stefndi byggir sýknukröfu sína á húsaleigulögum nr. 36/1994 og þremur samningum aðila um greiðslu framkvæmdafjár. Samkvæmt 28. gr. sömu laga beri leigusala og leigutaka að gera samkomulag um endurbætur á húsnæði og skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Að öðrum kosti eignast leigusalinn endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans. Samsvarandi ákvæði 28. gr. húsaleigulaganna sé að finna í 6. mgr. 4. gr. fylgiskjals með leigusamningi aðilanna, dags. 29. desember 2011. Samkvæmt þessu verði endurbætur á hinu leigða húsnæði eign leigusala ef ekki eru skýr ákvæði um eignarhald eða kostnað vegna þeirra við leigulok og án skýrra ákvæða um endurgreiðslu á kostnaði verði leigutaki því ekki krafinn um endurbætur við leigulok.

Stefnandi byggir á því að framangreint ákvæði í viðaukasamningi aðila frá 5. júní 2014 og leigusamningi frá 14. október sama ár, um að fari leigutaki úr húsnæðinu fyrir tilgreind leigulok skuli hann endurgreiða leigusala það sem eftir standi af framkvæmdakostnaði, taki einnig til þeirrar stöðu sem upp kom við nýtingu kaupréttarins. Stefndi hafi farið úr húsnæðinu sem leigutaki og honum beri því að greiða eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins í samræmi við framangreint ákvæði. Þá byggir stefnandi á því að ljóst sé að samningar aðila kveði skýrt á um að stefndi skuli endurgreiða stefnanda þær fjárhæðir sem stefnandi lagði í Aðalstræti 6 og tilgreinar séu í samningum aðila, enda hafi framkvæmdir verið að frumkvæði stefnda og honum til hagsbóta. Vilji aðila hafi aldrei staðið til þess að stefnandi myndi sitja uppi með kostnað vegna þessara framkvæmda. Þá hafi húsaleigulög engin áhrif, þar sem ákvæði 66. gr. laganna eigi aðeins við ef ekki hefur verið samið um annað og þá séu þau undanþæg er aðilar séu í atvinnurekstri.

Fram kemur í greinargerð stefnda í aðalsök að hann fallist á að hann hafi skuldbundið sig til að endurgreiða framkvæmdakostnað þann sem útlagður hafi verið meðan hann var leigutaki í húsnæðinu og framkvæmdakostnaðurinn hafi verið hluti af leigukjörum meðan hann var leigutaki. Í samkomulagi aðila, dags. 5.október 2016, kemur fram að stefnandi geri kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar verði gerðar upp sérstaklega, óháð kaupsamningi, þar sem leigusambandi sé að ljúka. Þá segir að aðilar séu sammála um að ganga frá undirritun kaupsamnings sama dag og stefni að því að ljúka uppgjöri framkvæmdakostnaðar, sem tiltekinn var í samkomulaginu, áður en afsal verði gefið út. Takist það ekki áskilji stefnandi sér rétt til að leita allra lögbundinna úrræða til að innheimta ofangreint framkvæmdafé.

Dómurinn telur að af samningum aðila verði ekki annað ráðið en að alltaf hafi verið gert ráð fyrir að stefndi endurgreiddi stefnanda þann framkvæmdakostnað sem hann lagði út þar sem ljóst er að framkvæmdirnar voru aðallega stefnda til hagsbóta og að hans frumkvæði. Varðandi túlkun á framangreindu ákvæði um það hvernig með skyldi fara við leigulok eða þegar stefndi sem leigutaki færi úr húsnæðinu þá er ljóst að við nýtingu kaupréttarins var stefndi ekki lengur sem leigutaki í húsnæðinu og því um leigulok að ræða. Önnur túlkun á þessu ákvæði væri bersýnilega ósanngjörn og óhæfilega íþyngjandi fyrir stefnanda. Ekki verður talið að lög um húsaleigu nr. 36/1994 hafi þýðingu í máli þessu. Ekki verður heldur fallist á að stefnandi beri ábyrgð á því að kveða hafi mátt skýrar á um þetta atriði í samningum aðila enda báðir aðilar reyndir í atvinnurekstri og samningum. Þá verður ekki annað ráðið af framangreindu samkomulagi aðila að stefnda hafi verið ljóst að uppgjör á framkvæmdakostnaði ætti eftir að fara fram, og enginn ágreiningur var um fjárhæð eftirstöðva. Hélt stefndi áfram að greiða leigu og framkvæmdakostnað samkvæmt umsömdu til og með janúar 2017 með fyrirvara.

Aðalkrafa stefnanda byggist á því að við undirritun kaupsamnings 1. október 2016 hafi eftirstöðvar umrædds framkvæmdakostnaðar gjaldfallið. Greiðslur stefnda sem inntar hafi verið af hendi fyrir upphafsdag dráttarvaxta, 15. desember 2016, samtals 10.253.660 kr., komi til frádráttar höfuðstólskröfu stefnanda. Þá kemur fram í aðalkröfu stefnanda að frá stefnufjárhæð skuli dragast innborgun stefnda, 3.400.119 kr. hinn 11. janúar 2017. Aðalkrafa er að fjárhæð 204.119.021 kr.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið er fallist á aðalkröfu stefnanda í aðalsök og ber að dæma stefnda í aðalsök til greiðslu 204.119.021 kr. með dráttarvöxtum eins og nánar greinir í stefnu.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að stefndi í gagnsök verði dæmdur til að endurgreiða sér ofgreidda leigu sem hann innti af hendi eftir að hafa neytt kaupréttar, eða 13.608.779 kr. með fyrirvara um endurgreiðslu vegna sáttaumleitana um uppgjör. Að fenginni niðurstöðu í aðalsök þar sem framangreindri fjárhæð var skuldajafnað við aðalkröfu stefnanda ber að sýkna gagnstefnda af þessari kröfu gagnstefnanda.

Gagnstefnandi krefst þess jafnframt að stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 52.690.283 kr. auk dráttarvaxta vegna afsals á afnotarétti fimm bílastæða í kjallara hússins að Aðalstræti 6. Leigusamningur aðila frá 25. júlí 2008 hafi verið gerður með fyrirvara um að nýta mætti fasteignina sem hótel.

Gagnstefnandi byggir á því að sér hafi ekki verið kunnugt um að samningur sem stefndi hefði gert við Forum lögmenn, eigendur 5. hæðar Aðalstrætis 8, um að þeir gerðu ekki athugasemdir við nýtingu eignarinnar sem hótels, fæli í sér endurgjaldslaus afnot af fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 6 til 50 ára. Þessi samningur hafi verið undirritaður fjórum dögum áður en framangreindur leigusamningur var undirritaður. Hann hafi ekki verið upplýstur um þessi ákvæði samningsins fyrr en hann ákvað að virkja kaupréttinn í september 2016.

Gagnstefnandi byggir á því að umrædd fimm bílastæði séu í kjallara Aðalstrætis 6 en þau munu vera í Aðalstræti 8, sbr. þinglýsta yfirlýsingu um kvöð á Aðalstræti 8, dags. 23. mars 2012, það er fjórum árum áður en stefndi nýtti kauprétt sinn í október 2016. Gegn mótmælum gagnstefnda þá verður ekki talið að gagnstefnandi hafi fært sönnur á að við gerð kaupsamnings hafi verið gerður fyrirvari af hálfu gagnstefnanda við ráðstöfun bílastæðanna og áskilinn réttur til bóta vegna þess. Þá byggir gagnstefnandi á því að umræddum bílastæðum hafi verið afsalað, en Forum lögmenn hafa aðeins afnotarétt í tiltekinn tíma. Þá verður að telja að gagnstefnandi hafi vitað eða mátt vita af afnotarétti Forum lögmanna á bílastæðunum í einhvern tíma. Þar sem gagnstefnandi undirritaði kaupsamning um Aðalstræti 6 og 8 þar sem tekið var fram kaupverð og að hann hefði kynnt sér áhvílandi kvaðir á eignunum án fyrirvar ber að sýkna gagnstefnda af þessari kröfu.

Samkvæmt framansögðu ber að sýkna gagnstefnda af kröfum gagnstefnanda í gagnsök.

Að fenginni niðurstöðu í aðalsök og gagnsök ber með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að dæma aðalstefnda og gagnstefnanda til að greiða aðalstefnanda og gagnstefnda málskostnað sem ákveðinn er í einu lagi í aðalsök og gagnsök og er hæfilega ákveðinn eins og nánar greinir í dómsorði.

S-kk-nf S-kk-nf lögmaður flutti málið fyrir hönd K-kk-ef H-kk-ef lögmanns.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Aðalstefndi, Miðbæjarhótel/Centerhótel ehf., greiði aðalstefnanda, Reitum I ehf.,

204.119.021 krónu auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. desember 2016 til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 3.400.119. krónur hinn 11. janúar 2017.

Gagnstefndi er sýknaður af kröfum gagnstefnanda í gagnsök.

Aðalstefndi og gagnstefnandi greiði aðalstefnanda og gagnstefnda 3.000.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf