E-7000/2007

Mál þetta sem dómtekið var 11. júní sl. var höfðað 20. október 2007.

Stefnandi er B-kk-nf Þ-kk-nf A-kk-nf, Mávahlíð 7, Reykjavík.

Stefndi er Verkland ehf., Smyrlahrauni 25, Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda eru þær að rift verði með dómi kaupsamningi stefnanda við stefnda, dags. 24. ágúst 2007, um kaup stefnanda á íbúð stefnda nr. 01-206, að Rauðumýri 1 í Mosfellsbæ, fastanr. 229-0649.

Jafnframt gerir stefnandi kröfu um að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 3.078.630 kr. auk dráttarvaxta frá 27. október 2007 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar.

Stefndi gerði í málinu frávísunarkröfu, en henni var hafnað með úrskurði dómsins 28. janúar 2008.

I.

Með kaupsamningi, dags. 24. ágúst 2007, keypti stefnandi íbúð af stefnda á 2. hæð í fjöleignarhúsinu að Rauðumýri 1, Mosfellsbæ. Umsamið kaupverð var 30.900.000 krónur og voru 3.000.000 króna greiddar við gerð kaupsamnings. Þá afhenti stefnandi fasteignasölunni Hraunhamri, sem annaðist söluna, 78.630 krónur vegna þinglýsingar kaupsamningsins. Eftirstöðvar kaupverðs skyldi greiða við sölu á eign stefnanda að Mávahlíð 7, en þó eigi síðar en 15. febrúar 2008. Kemur fram í kaupsamningnum að eignin afhendist fullbúin að utan, sem innan, án gólfefna og er afhendingardagur sagður við kaupsamning.

Meðal gagna málsins er lýsing á fjöleignarhúsinu að Rauðumýri 1-3 sem mun hafa verið birt á heimasíðu fasteignasölunnar Hraunhamars. Þar segir:

„Fasteignasalan Hraunhamar kynnir:

Glæsilegt arkitektahannað fjölbýli á einstökum útsýnisstað við Úlfarsfellið.

Um er að ræða tvö fjölbýli, annars vegar lyftuhús upp á fjórar hæðir með 24 íbúðum, 2ja til 4ra herbergja og bílakjallara. Hins vegar er um að ræða þriggja hæða stigahús með 12 íbúðum 2ja til 4ra herbergja. Allar íbúðirnar verða með sér inngangi af svölum. Íbúðunum verður skilað fullbúnum, án gólfefna. Allar innréttingar verða fyrsta flokks frá HTH innréttingum og AEG tæki í eldhúsi. Baðherbergi verða flísalögð með vönduðum tækjum. Gólfhitakerfi af fullkomnustu gerð verður í íbúðunum, með einangrun á milli hæða þannig að sérstaklega er hugað að hljóðeinangrun. Að utan verða húsin einangruð og klædd með áli, og álklæddir gluggar, allt fyrsta flokks. Glæsilegt útsýni er úr íbúðunum út á Sundin, Esjan o.fl.“

Í stefnu lýsir stefnandi málsatvikum með þeim hætti að áður en hann hafi gert tilboð í hina seldu eign hefði hann skoðað hana nokkrum sinnum. Fyrst í marsmánuði 2007 og síðan 2-3 sinnum í ágúst sama ár. Þegar hann hefði skoðað íbúðina sjálfa hafi það ávallt verið í fylgd forsvarsmanns stefnda. Þá hefði stefnandi fyrir kaupin kynnt sér heimasíðu um eignina sem hafi haft að geyma lýsingu á gerð og kostum íbúðar og séreignar svo og söluyfirlit fasteignasölunnar Hraunhamars sem annast hafi söluna. Starfsmenn fasteignasölunnar hefðu auk þessa gefið stefnanda og sambýliskonu hans, E-kvk-þgf J-kvk-þgf, upplýsingar um eignina og samkvæmt þeim hafi íbúðin átt að vera sérstaklega vel útbúin, bæði hvað varðaði gæði við hönnun og gerð. Ávallt hefði verið lögð áhersla á það við lýsingu á eigninni að hér væri um eign í sérflokki að ræða (lúxuseign), þ.s. gerð og frágangur væri betri en almennt gerðist á þessu sviði. Sem dæmi megi nefna að stefnanda hafi verið lofað að sérstök hljóðeinangrun væri á milli íbúða, þ.a. að engin hljóð ættu að berast á milli og þannig væri heildareignin í sérflokki hvað varðaði fjöleignarhús og að einstakt hitunarkerfi væri í öllum íbúðum, án ofna, sem gerði bæði alla upphitun og hitastýringu mun betri en almennt gerist.

Þar sem það hafi verið stefndi sjálfur sem annast hafi byggingu hússins að Rauðumýri 1, til sölu í atvinnuskyni, hafi stefndi talið sig geta treyst því að yfirlýsingar hans um eignina væru réttar, enda væri þar um sérfróðan aðila að ræða, sem hefði auk þess sérþekkingu á viðkomandi eign. Þá hafi þegar verið flutt inn í nokkrar íbúðir í húsinu þegar stefnandi hafi skoðað í ágústmánuði íbúð þá sem hann festi kaup á, en flutt hafi verið inn í fyrstu íbúðirnar fljótlega eftir ársbyrjun 2007. Hafi bæði forsvarsmaður stefnanda og fasteignasali látið í veðri vaka við stefnanda að almenn ánægja væri með íbúðir í fjöleignarhúsinu og að byggingin stæðist þar með allar gæðakröfur, bæði sem gerðar væru til hennar almennt og vegna þeirra sérstöku eiginleika sem hún hafi átt að búa yfir.

Íbúðin hafi verið afhent stefnanda fljótlega eftir kaupsamning og hafi hann þá þegar hafið undirbúning til að ljúka frágangi eignarinnar, s.s. með lagningu gólfefna. Auk þess sem hann hafi flutt ýmsa smáhluti þar inn, en þar sem það hafi dregist af hálfu stefnda að afhenda geymslu sem átt hafi að fylgja íbúðinni hafi stefnandi ákveðið að seinka aðeins lagningu gólfefna á íbúðina svo allt yrði til reiðu þegar hann flytti inn. Þá hafi í ágústmánuði komið fram leki í íbúðinni frá gluggum í stofu og hafi stefnandi haft samband við forsvarsmann stefnda vegna þessa, sem lofað hafi úrbótum strax, en enn sé ekki ljóst hvort gerðar hafi verið fullnægjandi ráðstafanir til að komast fyrir lekann. Forsvarsmaður stefnda hafi komið sjálfur til að athuga aðstæður þegar lekans hafi orðið vart en hafi ekki á þeirri stundu minnst á að leki hefði einnig komið fram í öðrum íbúðum hússins. Við sama tækifæri hafi stefnandi minnst á mikla hljóðbærni sem hann hafi orðið var við í húsinu í septembermánuði, en forsvarsmaður stefnda hafi þá ekki kannast við að aðrir eigendur íbúða í húsinu hefðu kvartað yfir því sama. Hvað þá að forsvarsmaður stefnda greindi stefnanda frá, þá eða á annarri stundu, kvörtunum sem hann hefði fengið vegna atriða varðandi gerð og frágang hússins.

Þann 19. september 2007 hafi stefnandi mætt á húsfund að Rauðumýri 1 með öðrum eigendum í húsinu og hafi hann á þeim fundi fengið upplýsingar um fjölmargar og verulegar umkvartanir sem aðrir eigendur íbúða hafi haft uppi við stefnda vegna gerðar og frágangs fjöleignarhússins, allt frá því flutt hafi verið inn í fyrstu íbúðirnar. Rætt hafi verið um það á fundinum að eignin væri að mati íbúðareigenda haldin mörgum og verulegum ágöllum og uppfyllti þar með hvorki þau loforð um gæði sem gefin hafi verið fyrir kaupin, né almennar kröfur um sambærilegar eignir. Helstu gallarnir sem eignin væri haldin væru ófullnægjandi hitun á íbúðum og sameign, leki um glugga í nánast öllum íbúðum, mikil hljóðbærni á milli íbúða, rangur vatnshalli á plani við húsið og rampi að bílageymslu, skekkja á innkeyrsluhurðum í bílageymslu, ófullnægjandi þrýstingur á heitu og köldu vatni í krönum og að frágangi rafmagns væri ábótavant. Þá hafi á fundinum verið taldir upp margir minni ágallar auk þess sem eigendur hafi ákveðið að fela formanni húsfélags sameiginlega kröfugerð gagnvart stefnda. Stefnandi hafi einnig fengið þær upplýsingar hjá öðrum eigendum íbúða í húsinu að kvartað hefði verið yfir þessum göllum bæði við stefnda og starfsmenn viðkomandi fasteignasölu allt frá því flutt hafi verið inn í húsið á fyrstu mánuðum ársins 2007 og að þrátt fyrir að stefndi hefði ávallt lofað úrbótum þá hefðu þær aldrei orðið fullnægjandi.

Sambýliskona stefnanda hefði eftir fundinn haft samband við starfsmenn fasteignasölunnar og lýst yfir óánægju sinni með stöðu málsins og því að upplýsingar um þessa galla hefðu ekki verið gefnar fyrir kaupin. Starfsmaður fasteignasölunnar hefði þá kannast þegar við gallanna og að kvartað hefði verið undan þeim í nokkurn tíma af öðrum í húsinu, en kvað jafnframt stefnda vinna að úrbótum og þetta yrði allt lagað fljótlega. Þegar sambýliskona stefnanda hefði síðan haft samband við hann aftur þar sem ekki hefði borið á neinni vinnu að úrbótum hefðu svörin verið þau sömu og lítið gert úr ágöllunum. Þá hefðu fullyrðingar stefnda um lélegan vatnsþrýsting í húsinu verið rangar og sveitarfélagið kannist ekki við að vandamál með vatnsþrýsting stöfuðu frá því.

Stefnandi kveðst hafa ákveðið að rifta kaupunum vegna þess að hann hefði ekki fengið neinar upplýsingar um gallana fyrir kaupin, eða kvartanir annarra eigenda. Þar hefði einnig skipt verulegu máli fyrir stefnanda að hann var að kaupa íbúðina til búsetu fyrir sig og fjölskylduna, þ.á m. son sinn á öðru ári, eins og stefnda hafi verið fullkunnugt um. Miðað við þær upplýsingar sem hefðu legið fyrir um galla og viðgerðarþörf eignarinnar hefði verið ljóst að erfitt yrði að treysta á búsetu í húsinu á komandi mánuðum. Ekki síst þar sem hitun í íbúðum hafi verið ófullnægjandi og viðvarandi leki frá gluggum. Þá verði að taka tillit til þess að bæði sonur hans og sambýliskona eigi við sjúkdóma í öndunarfærum að etja og þoli því illa að búa við ryk, raka og ójafnt hitastig.

Lagt hefur verið fram skjal sem mun vera tölvuskeyti sambýliskonu stefnanda 27. september 2007, til fasteignasölunnar Hraunhamars. Þar segir að þau verði að „fara fram á að kaupsamningi vegna Rauðumýri 1 verði rift“. Komið hafi í ljós að ástand eignarinnar sé alls ekki eins og þau áttu von á og að það gæti orðið langt og strangt ferli að lagfæra og bæta það sem miður sé, m.a. þar sem um væri að ræða hljóðeinangrun milli íbúða. Í skjalinu segir enn fremur, undir yfirskriftinni: „krafa um riftun á kaupsamningi“, að stefnandi „fer fram á“ að kaupsamningnum „verði rift án tafar“ og að honum verði endurgreiddar samtals 3.078.630 kr. Ástæða kröfu um riftun séu gallar á eigninni sem stefnanda hefði ekki verið kunnugt um fyrr en síðustu daga er hann hefði farið að ræða við íbúa hússins. Með göllum væri átt við leka um glugga, vandræði með gólfhitakerfi hússins, lélegan vatnsþrýsting og hversu hljóðbært væri í húsinu. Þá segir að miðað við upplýsingar frá íbúum hússins hljóti stefnda að hafa verið kunnugt um þessa hluti og því borið skylda til að upplýsa um þá.

Í bréfi, dags. 2. október 2007, sem stefndi undirritar og vottað er af fasteignasala, er kröfu stefnanda um riftun hafnað.

Fyrir liggur bréf húsfélagsins Rauðumýri 1 til fasteignasölunnar, dags. 5. október 2007, þar sem athugasemdir eru gerðar varðandi frágang einstakra íbúða hússins, sem og um frágang sameignar. Þá liggur fyrir svarbréf stefnda frá 30. október 2007 þar sem fjallað er hvern einstakan lið í athugasemdum húsfélagsins sem og fleiri bréf lögmanns húsfélagsins til stefnda.

Með bréfi lögmanns stefnanda 11. október 2007 er „ítrekuð yfirlýsing hans um riftun á kaupsamningi“ og riftun sögð byggð á því að eignin sé haldin göllum sem hann hafi ekki verið upplýstur um þrátt kvartanir annarra eigenda. Helstu gallar eru tilgreindir sem leki frá gluggum, hljóðbærni milli íbúða, skekkja á innkeyrsluhurðum í bílageymslu, rangur vatnshalli á plani og rampi að bílageymslu, frágangi rafmagns væri ábótavant, röng götun á gleri í svalagangi, vatnsþrýstingur og hitun ófullnægjandi, óþétt útihurð við aðalinngang, auk fjölda minni ágalla á íbúðinni og sameign. Þá er því haldið fram í bréfinu að stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína. Var stefnda gefinn 7 daga frestur til að „ganga að kröfu hans um riftun“ og endurgreiða umrædda fjárhæð. Að þeim tíma liðnum yrði málinu stefnt fyrir dóm.

Í greinargerð sinni kveður stefndi að málavaxtalýsing í stefnu sé öll uppskrúfuð með rakalausum lýsingum, ofmælum og sleggjudómum. Séu ekki efni til að elta ólar við hvert einasta orð sem þar sé ranglega sagt, en þó sé nauðsynlegt að leiðrétta talsvert af því.

Lýsing á málavöxtum í stefnu virðist bera með sér að stefnandi sé afhuga kaupunum og sjái eftir að hafa keypt eignina af ástæðum sem ekkert hafi með ástand hennar að gera. Í stað þess að endurselja eignina eða ná samkomulagi við stefnda um að kaup gangi til baka og hvernig stefndi yrði skaðlaus þá hafi stefnandi valið þessa leið. Þar sem ekkert kjöt sé á beinunum hjá stefnanda þyrli hann upp nógu miklu ryki í lýsingu málavaxta til að læða því inn að pottur sé brotinn í stað þess að hafa það sem sannara reynist, sem sé að stefndi standi sig sérstaklega vel gagnvart kaupendum. Sinni hann hinum ýmsu kvörtunum hvort sem honum sé það skylt eða ekki og vinni í málinu af mikilli natni. Því miður hafi stefnandi kosið að snúa út úr til að sverta stefnda í huga dómara og kalli galla frágangsatriði sem verið sé að vinna í, lagfæringar sem verið sé að gera áður en stefndi skili verkinu endanlega af sér.

Dómskjal nr. 7 sé ekki samhljóða því sem sent hafi verið til stefnda í ábyrgðarpósti og sé rétt eintak af skjalinu lagt fram sem dómskjal nr. 12 ásamt svari við því bréfi. Engir gallar séu á eigninni en í hvert skipti sem úrbóta hafi verið þörf hafi stefndi brugðist við með fullnægjandi hætti.

Verði nú vikið að einstökum atriðum í málavaxtalýsingu í stefnu:

1. Það skuli sérstaklega tekið fram að engin loforð hafi verið gefin um ástand eignarinnar umfram það sem komi fram í þeim skjölum sem fasteignasalan hafi sýnt. Öllum staðhæfingum um annað sé mótmælt og röngum frásögnum þar um. M.a. uppskálduðum frásögnum eða rangfærslum af einstökum samtölum eða samskiptum.

2. Eignin hafi verð betur hljóðeinangruð heldur en byggingastaðlar geri kröfur um. Vísist um þetta m.a. til svars af hálfu stefnda til húsfélags á dómskjali nr. 13, sem varði lið 23 í sameign. Stefndi undrist hins vegar stórum að reynt skuli að halda því fram að engin hljóð hafi átt að berast innan fjöleignarhússins, enda hefði þá þurft að innrétta hverja einustu íbúð eins og hljóðver. Undirstriki þetta atriði hvað stefnandi sé kominn langt fram úr sjálfum sér í málatilbúnaði sínum. Þótt það hafi ekki komið fram í sölugögnum þá hafi að auki verið dregið úr hljóðbærni með sérstökum aðgerðum milli veggja, umfram það sem lofað hafi verið.

3. Fyrsta íbúðin hafi verið afhent í apríl, sem hafi verið mjög sérstakt tilfelli, en að öðru leyti hafi afhendingar byrjað í júní til júlí 2007. Forsvarsmaður stefnda kannist ekkert við ætluð samskipti við stefnanda enda minnist hann þess ekki að þeir hafi nokkurn tíma talað saman. J-kk-nf I-kk-nf L-kk-nf, sem sé í varastjórn stefnda, kannist hins vegar við að hafa rætt við stefnanda en kannast ekki við að hafa gefið neinar hástemmdar lýsingar á ástandi eignarinnar og telji að verulega röng mynd sé dregin upp af þessum samskiptum í stefnu.

4. Því sé mótmælt sem sagt sé í stefnu um ætluð samskipti við fasteignasala. Telji stefndi að fyrst samskiptum við hann sé lýst svo afbakað sem gert sé í stefnu sé líklegt að lýsingar á samskiptum stefnanda við fasteignasalann séu sama marki brenndar. Sé þeim lýsingum því mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

5. Stefnandi hafi fengið eignina afhenta samdægurs og lykilinn á fasteignasölunni. Geymsla hafi verið afhent um leið. Hins vegar hafi bílageymsla ekki verið fullkláruð og hafi ekki staðið til að hún væri það á þeim tíma. Öllum kvörtunum um leka hafi verið sinnt strax og ráðin bót á. Úrbætur hafi verið gerðar samdægurs eða daginn eftir.

6. Forsvarsmaður stefnda hafi engin samskipti átt við stefnanda um ætlaða hljóðbærni í húsinu. Hins vegar hafi stefnandi rætt við J-kk-þf I-kk-þf L-kk-þf varastjórnarmann stefnda, sem bent hafi honum á að hljóðbærni væri lítil. Hins vegar yrðu allir eigendur séreigna að ganga rétt frá gólfefnum.

7. Á húsfundinum 19. september 2007 hafi stefndi beðið húsfélagið að skrá samviskusamlega niður allar úrbætur sem það teldi að gera þyrfti og yrði einfaldlega gengið í það mál. Hafi stefndi vitað að þar gæti aðeins verið um að ræða smávægileg frágangsatriði því myndarlega hafi verið staðið að byggingu hússins og að þetta sé frábært hús og vel gert. Hafi sá listi verið sendur 5. október 2007 og hafi verið lagður fram í málinu. Þótt honum hafi ekki verið svarað fyrr en með bréfi 30. október þá hafi hann þegar verið að mestu úreltur. Þarna hafi verið um að ræða tæmandi talningu að ræða og brugðist hafi verið við öllum atriðum með fullnægjandi og viðeigandi hætti. Sýni sá sparðatíningur hversu langt stefndi hafi gengið í að gera allt sem honum beri og vel það.

8. Allar upplýsingar sem gefnar hafi verið við kaupin hafi verið réttar. Skipti ekki máli hversu oft sé hamrað á röngum staðhæfingum um annað, þær verði ekki réttar við það. Vel megi vera að ábendingar um smávægilegar misfellur hafi komið fram, sem brugðist hafi verið við með viðeigandi hætti.

9. Um vatnsþrýsting vísar stefndi til svars á dómskjali nr. 13 við lið 23 á dómskjali nr. 12.

10. Stefndi komist ekki hjá því að draga það stórlega í efa að ástæður riftunar hafi nokkuð með ástand hússins að gera. Hvað sem líði staðhæfingum um sjúkdóma í öndunarfærum fjölskyldumeðlima stefnda þá þurfi þeir hvorki að búa við ryk, raka né óhæft hitastig í húsinu.

Þá kveður stefndi að útilokað sé að svara í greinargerð hverri rangfærslu í stefnu enda varði þær mismikið þær málsástæður sem stefnandi byggi kröfur sínar á. Málavaxtalýsingu sé í heild mótmælt sem rangri, ýktri og stórlega villandi.

II.

Undir rekstri málsins óskaði stefnandi eftir dómkvaðningu matsmanna til að kanna og leggja mat á nánar tilgreind atriði varðandi gerð og frágang íbúðar stefnanda að Rauðumýri 1, Mosfellsbæ og sameign hússins og áætla kostnað af úrbótum. Voru í þessu skyni dómkvaddir F-kk-nf J-kk-nf, byggingatæknifræðingur og R-kk-nf Ó-kk-nf byggingafræðingur og er matsgerð þeirra dagsett 4. júní 2008. Verður hér gerð grein fyrir matsspurningum og niðurstöðu matsgerðar varðandi hverja þeirra fyrir sig.

Í fyrsta lagi voru matsmenn beðnir að meta hvort leki væri til staðar í íbúð stefnanda, hverjar orsakir hans væru og hver kostnaður gæti verið af nauðsynlegum úrbótum.

Matsmenn kveðast hafa séð merki um leka með fjórum gluggum á austurhlið og með útihurð. Gluggarnir séu tvenns konar. Annars vegar séu tveir minni opnanlegir gluggar og hins vegar tveir stærri gluggar með opnanlegum fögum og útloftunarrist. Kemur fram hjá matsmönnum að svo virðist sem að lekinn í minni gluggunum sé um fals opnanlegs fags og lekinn í stærri gluggunum um loftunarrist sem sett sé ofan við gler í glerfalsi. Nánari athugun á gluggum og hurðum hafi leitt í ljós að hurðir séu af Pro-tec gerð, framleiddar í Danmörku og gluggar séu af UPB gerð, framleiddir í Lettlandi í samræmi við framleiðsluleyfi Pro-tec og hvorutveggja sé vottað af Dansk Vindues Certificering (DVC). Til þess að öðlast vottun frá íslenskum vottunaraðila þurfi gluggar og hurðir að þola minnst 1100 Pa þrýsting í slagregnsprófi sem framkvæmt sé samkvæmt stöðluðum forskriftum. UPB ál/tré gluggar séu vottaðir fyrir 1600 Pa þrýsting, en prófið sem vottunin byggi á sé framkvæmt á glugga af stærðinni 948 x 2120 mm með einu opnanlegu fagi en engri útloftunarrist. Útihurðin í anddyrinu sé með áföstum gólfsíðum gluggaparti við hliðina og lokist því að gluggapósti. Sjá megi merki þess að vatn leki með hurðarfalsi og hurðarspjaldið sé undið þannig að hurðin falli ekki þétt að stöfum. Einnig séu ummerki leka meðfram karmi gluggaparts við vegg. Pro-tec hurðir sem opnist inn séu vottaðar fyrir 750 Pa þrýsting þar sem stærð prófaðrar hurðar sé 870 x 2105 mm. Niðurstaðan sé því sú að þeir gluggar sem hafi útloftunarristar og útihurðir sem opnist inn séu ekki vottuð fyrir það álag sem miðað sé við á Íslandi. Sé það niðurstaða matsmanna að húsið sé gallað af þessum sökum. Tillaga matsmanna að viðgerð er að fjarlægja útloftunarristar og glerrúður úr þeim fölsum þar sem ristar séu og setja í staðinn heilar rúður. Fjarlægja útihurð í anddyri sem opnist inn og setja í hennar stað hurð sem standist álagskröfur íslenskrar vottunar. Kostnað vegna glugga meta matsmenn á 70.600 krónur en vegna hurðar 378.000 krónur.

Í öðru lagi voru matsmenn beðnir að meta hvort hitun í íbúð stefnanda væri fullnægjandi og hvort innbyggt hitakerfi sé haldið ágöllum. Ef svo teldist vera að meta hver kostnaður yrði af nauðsynlegum úrbótum.

Í niðurstöðu matsgerðar segja matsmenn að athugun á lagnauppdráttum leiði í ljós að ekkert bendi til að hitun sé ekki fullnægjandi. Hitunin fari fram með sjö lagnaslaufum í gólfi og ein slaufa sé í hvert rými. Dreifikista sé staðsett í þvottahúsi og sé hver slaufa með sjálfvirkum loka sem tengdur sé hitanema og stjórnist því af hitastigi inni í íbúðinni.

Í þriðja lagi voru matsmenn beðnir að meta hvort raki væri til staðar í íbúð stefnanda, einkum í stofu og hverjar orsakir hans þá væru, svo og kostnaður af úrbótum.

Vísa matsmenn til þess til skýringar niðurstöðu sinni að fram hafi komið á matsfundi að stefnandi eigi við raka í útvegg. Hafi skoðun á innra byrði útveggja ekki gefið neina vísbendingu um raka og hönnun sem sýnd sé á uppdráttum gefi engin tilefni til að ætla að raki sé til staðar í íbúðinni.

Í fjórða lagi voru matsmenn beðnir um að meta hvort rennsli á köldu vatni í íbúð stefnanda væri innan eðlilegra marka og hver kostnaður gæti verið af nauðsynlegum úrbótum væri svo ekki.

Kveðast matsmenn hafa kannað rennsli neysluvatns í vöskum, baði og sturtu íbúðarinnar og hafi ekki getað séð að nokkuð væri athugavert við það.

Í fimmta lagi var lagt fyrir matsmenn að meta hvort vatnshalli og fráveiting vatns á plani fyrir framan húsið og í aðkeyrslu að bílageymslu væri haldinn ágöllum og ef svo væri hver kostnaður gæti verið að nauðsynlegum úrbótum.

Kemur fram í niðurstöðu matsmanna að þeir hafi mælt yfirborð bílaplans og aðkeyrslu bílageymslu og borið saman við uppgefinn vatnshalla á uppdráttum. Hafi komið í ljós að halli á bílaplani hafi verið 0,2 til 0,7 % sem teljist hvergi nærri nógur, en á teikningu sé uppgefinn halli 2,5%. Halli í aðkeyrslu bílageymslu hafi verið í lagi, en lengd niðurfallsrennu fyrir framan akstursdyr sé í styttra lagi þannig að hætta sé á að vatn safnist fyrir til hliðar við dyrnar. Niðurfallsrennan sé staðsett í hellulögn sem hafi sigið töluvert í hjólförum og hafi myndast pollar í þeim. Telja matsmenn að húsið sé gallað af ofangreindum sökum. Leggja þeir til að bílaplan verði fært í það horf sem fyrirskrifað sé á uppdráttum. Tekin verði upp hellulögn framan við akstursdyr og skipt um niðurfallsrennu og fengin renna sem nái út fyrir dyr beggja vegna. Þá þurfi að endurleggja hellur. Í framburði matsmanna fyrir dómi kom fram að sú teikning sem þeir vísa til hér að ofan var teikning landslagsarkitekts, sem liggur fyrir á dómskjali nr. 36.

Í sjötta lagi var lagt fyrir matsmenn að skoða hvort frágangur og búnaður innkeyrsludyra að bílageymslu væri fullnægjandi svo og hvort hurð að bílageymslu væri haldin ágöllum og ef svo væri hver kostnaður gæti verið af úrbótum.

Í niðurstöðu matsgerðar segir að við skoðun á hurðinni hafi komið í ljós að hún falli ekki þétt að láréttu gólfi þannig að það rifi undir hurðina. Hurðin sé því óþétt og húsið sé gallað af þeim sökum. Þá gera þeir tillög að viðgerð.

Í sjöunda lagi er spurt hvort leki sé í lofti geymslugangs í kjallara og ef svo sé hver kostnaður gæti verið af nauðsynlegum úrbótum. Matsmenn komast að þeirri niðurstöðu að leki sé til staðar og gera tillögu að úrbótum.

Í áttunda lagi er spurt hvort fráveiting vatns á svalagöngum fyrstu þriðju og fjórðu hæðar sé fullnægjandi og sé svo ekki hver kostnaður gæti verið af nauðsynlegum úrbótum. Niðurstaða matsmanna var að vatnshalli væri hvergi nærri nógur til að tryggja fráveitingu vatns af göngunum og á mörgum stöðum þannig að vatni sé veitt að húsinu. Niðurstaða þeirra er að húsið sé gallað af þessum sökum og leggja þeir til nánar tilgreindar aðgerðir til úrbóta.

Í níunda lagi er lagt fyrir matsmenn að skoða hvort frágangi raflagna í sameign hússins sé ábótavant og ef svo sé hver sé kostnaður af nauðsynlegum úrbótum.

Niðurstaða matsmanna er að með hliðsjón af skýrslum um neysluveitu sem þeim hafi verið afhentar þar sem niðurstöður úttektar á raforkuvirki séu birtar, verði ekki séð annað en að rafvirki hússins sé í lagi. Séu í skýrslunum gerðar fjórar athugasemdir og beri verktaka að laga umrædd atriði innan þriggja mánaða.

Í tíunda lagi er lagt fyrir matsmenn að meta hvort hljóðbærni í fjöleignarhúsinu sé innan eðlilegra marka og ef svo sé ekki hver kostnaður gæti verið af nauðsynlegum úrbótum.

Í niðurstöðu matsgerðar segir að matsmenn hafi látið mæla hljóðeinangrun í íbúðinni í samræmi við það sem ákveðið hafi verið á matsfundi 21. apríl 2008, þ.e. að mæla lóðrétta hljóðleiðni á milli hæða. Af niðurstöðum þeirra mælinga sem birtar séu á fylgiskjali með matsgerð dragi matsmenn þá ályktun að hljóðbærni milli hæða sé innan eðlilegra marka og fullnægi lágmarkskröfum byggingareglugerðar að undanskildu högghljóði frá íbúð á 4. hæð. Á gólfi þeirrar íbúðar séu flísar sem lagðar séu vegg í vegg af eigendum hennar. Eins og fram komi í skýrslunni um hljóðmælingar sé líklegast að flísarnar myndi hljóðleiðnibrú yfir í burðarveggi hússins sem geri það að verkum að lágmarkskröfum byggingareglugerðar sé ekki náð.

Kostnaður vegna þeirra viðgerða á sameign sem lýst er að framan nemur að mati matsmanna í heild 9.254.180 krónum.

Matsmenn komu fyrir dóm við aðalmeðferð, staðfestu matsgerð sína og svöruðu spurningum um efni hennar.

Í aðilaskýrslu stefnanda kom fram að hann hefði skoðað eignina tvisvar, einhverjum vikum, eða mánuðum fyrir kaupsamning. Af hálfu stefnda hafi J-kk-nf I-kk-nf L-kk-nf verið með honum í bæði skiptin. Kvaðst stefnandi hafa skoðað eignina að utan sem innan. Hann kvað veður hafa verið gott í bæði skiptin. Kvað stefnandi að hann hefði spurt út í frágang eignarinnar, aðallega hvenær eignin yrði klár. Hefði komið fram að frágangur ætti allur að vera mjög góður, en taldi aðspurður ekki að talað hefði verið um lúxuseign. Aðspurður kvaðst stefnandi hafa skilið orð söluyfirlits um hljóðeinangrun þannig að það ætti að heyrast minna á milli íbúða, en almennt gerðist. Stefnandi kvaðst ekki hafa rætt þetta sérstaklega við J-kk-þf I-kk-þf eða að J-kk-nf I-kk-nf hafi sérstaklega vakið máls á þessu. Kvað stefnandi að umrædd ummæli í söluyfirliti hafi haft veruleg áhrif á ákvörðun hans um að kaupa eignina. Síðar hafi komið í ljós að hljóðeinangrun væri verri en gengur og gerist, sérstaklega ofanfrá, og kvað stefnandi að hann hefði ekki fest kaup á eigninni hefði honum verið þetta ljóst fyrirfram. Aðspurður kvaðst hann fyrst hafa orðið var við leka í september þegar hann hafi komið í íbúðina, en þá hafi verið rigning. Lekið hafi verulega með báðum gluggum í stofu. Í framhaldi hafi hann haft samband við stefnda sem hafi sagt að þetta yrði lagað. Taldi stefnandi að svo hefði verið gert. Varðandi hita í íbúðinni kvað stefnandi að hann hafi tekið eftir að það hafi ekki verið sérlega hlýtt og hafi hann prófað að skrúfa upp hitann, en við það hafi hitastig vart verið hærra en teljast bærilegt. Tók stefnandi fram að þetta hefði verið áður en fór verulega að kólna í veðri. Hafi stefnandi ekki talið hægt að flytja inn í íbúð sem ekki hafi verið hægt að hita með fullnægjandi hætti. Hafi hann og sambýliskona hans því aldrei flutt inn í íbúðina og ekki hafið þar framkvæmdir. Sé íbúðin því í sama ástandi og við afhendingu til hans frá stefnda. Kvaðst stefnandi fyrst hafa heyrt um óánægju annarra íbúa í húsinu á húsfélagsfundi 19. september 2007. Hafi verið ólga í húsinu og margir pirraðir á framgöngu seljanda. Margir kvörtuðu yfir hljóðeinangrun, sem og leka. Hafi stefnandi fengið á fundinum upplýsingar um að umkvartanir annarra eigenda við stefnda hafi byrjað áður en hann hafi skrifað undir sinn kaupsamning. Hafi hann í framhaldi leitað eftir því að samningnum yrði rift, en ekki hafi náðst samkomulag um það, þrátt fyrir nokkrar tilraunir. Kom fram hjá stefnanda að hann hafi talið að þetta hefði átt að vera einfalt fyrir stefnda, þar sem lítill hluti kaupverðs hafi verið greiddur og að auki hafi hann ekki hafið neinar framkvæmdir, þannig að íbúðin hafi verið í sama ástandi og þegar hann hafi tekið við henni. Hafi hann átt fund á fasteignasölu í sambandi við þetta, í janúar 2008 að því er hann taldi, en af hálfu stefnda hafi ekki komið til greina að samningur aðilar gengi til baka. Hafi stefnanda verið bent á að hann gæti selt íbúðina áfram, en það hafi honum ekki fundist góður kostur í ljósi þess að um væri að ræða íbúð í blokk sem væri komin með gallaorð á sig á fasteignamarkaði.

E-kvk-nf J-kvk-nf sambýliskona stefnanda gaf skýrslu fyrir dóminum. Aðspurð kvað hún sig og stefnanda hafa staðið saman að umræddum kaupum þó formlega sé stefnandi einn skráður kaupandi. Kvaðst hún fyrst hafa skoðað eignina að Rauðumýri þegar hún hafi mætt á opið hús þar í ársbyrjun 2007, en þá hafi sölumenn frá fasteignasölunni Hraunhamri verið á staðnum og sýnt eignina. Þá kvaðst hún hafa skoðað eignina tvívegis í ágúst 2007. Í bæði síðastnefnd skipti hafi verið mjög gott veður. Frá stefnda hafi verið J-kk-nf I-kk-nf L-kk-nf og hafi hann sýnt henni og stefnanda eignina. Kvað E-kvk-nf að þau hafi eytt töluverðum tíma í að skoða og við skoðunina hafi þau ekki merkt nein ummerki eftir leka. Hún kvaðst hafa rætt sérstaklega við J-kk-þf I-kk-þf um það sem standi í söluyfirliti um að eignin væri sérstaklega vönduð og varðandi hljóðeinangrun og hafi hann staðfest það við hana. Hafi hún talað sérstaklega um hljóðeinangrun. Hún kvaðst hafa skilið orðalag söluyfirlits þannig að ekki ætti að heyrast neitt á milli íbúða. Kvaðst E-kvk-nf ekki muna orðrétt hvernig hún hafi spurt J-kk-þf I-kk-þf út í þetta, en kvaðst hafa skilið svarið svo að framangreindur skilningur hennar væri réttur. Þessar upplýsingar um hljóðeinangrun hafi verið mjög mikilvægar og í raun ákvörðunarástæða kaupanna að mati E-kvk-ef. Aðspurð kvað E-kvk-nf að þegar kaupsamningur hafi verið undirritaður hafi hún og stefnandi ekki fengið neinar upplýsingar frá stefnda eða starfsmönnum fasteignasölunnar um að einhverjar kvartanir hefðu borist frá öðrum íbúum í fjöleignarhúsinu, eða upplýsingar um að einhver verk væru ókláruð. Kvaðst E-kvk-nf hafa séð þegar hún skoðaði eignina áður að vinna hafi staðið yfir við einverja verkþætti og hafi hún því innt sérstaklega eftir því við kaupsamningsgerð hvort öllu væri lokið og hafi henni verið sagt að svo væri. Kvað E-kvk-nf að þegar þau hefðu farið í fyrsta skipti inn í íbúðina eftir kaupin hafi hún strax heyrt fótatak af efri hæð. Hafi henni brugðið við þetta og hafi hún farið upp og komist að því að hljóðið kom frá börnum sem hafi verið að leik, ekki í skóm, á gólfi íbúðarinnar fyrir ofan, þá hafi einnig heyrst í þvottavél að vinda. Einhverju seinna eftir að leki hafi komið fram í stofuglugga hafi E-kvk-nf hitt J-kk-þf I-kk-þf á staðnum og hafi hún spurt hann út í þetta. Hafi J-kk-nf I-kk-nf ekki viljað kannast neitt við þetta, eða hafi hann minnst á að einhver annar hafi kvartað undan hljóðbærni. Kvað E-kvk-nf að á húsfundi 19. september hafi hún og stefnandi síðan heyrt fyrst af kvörtunum annarra íbúa í húsinu. Kvaðst vitnið hafa boðið sig fram til að taka að sér formennsku í húsfélaginu á nefndum fundi. Á fundinum hafi J-kk-nf I-kk-nf verið og hafi íbúar innt hann eftir ýmsum lagfæringum, en á fundinum sjálfum hafi ekki mikið komið fram. Að fundi loknum hafi íbúar hins vegar rætt við E-kvk-þf og hafi sagt henni allskyns sögur um hvað væri að og að illa hefði gengið að fá stefnda til að lagfæra. Kvað E-kvk-nf að henni hafi ekki litist á í ljósi þeirra umkvartana sem um hafi verið talað á þessum fundi að búast mætti við að stefndi gengi í lagfæringar á þeim atriðum sem þyrfti að laga fljótt og vel. Hafi henni til dæmis ekki litist á að flytja með ungt astmaveikt barn í íbúð þar sem ekki væri fullnægjandi hitun. Þá hafi henni ekki líkað að hafa ekki verið upplýst um það við kaupsamningsgerð að eignin væri í raun ekki tilbúin. Þá hafi verið að hennar mati of mikil hljóðbærni í húsinu, en um það hafi fleiri íbúar kvartað. Með hliðsjón af þessu hafi henni ekki hugnast að flytja í umrædda íbúð og hafi því viljað rifta samningnum. Kvaðst E-kvk-nf hafa framanaf aðallega séð um samskipti við fasteignasöluna og stefnda vegna samningsins. Hafi hún leitað fyrst og fremst til fasteignasölunnar og hafi þar fengið þau svör að það stæðu yfir lagfæringar vegna tiltekinna atriða sem fundið hafi verið að í húsinu og það sé eðlilegt þegar um nýbyggingu sé að ræða. Þá kvað E-kvk-nf að sú skýring hefði komi fram af hálfu nafngreinds starfsmanns fasteignasölunnar að vegna viðskiptahagsmuna gagnvart stefnda hafi fasteignasalan ekki getað upplýst stefnanda um að fram væru komnar kvartanir vegna galla frá öðrum kaupendum íbúða í fjöleignarhúsinu, þegar stefnandi hafi skrifað undir kaupsamning sinn. Hafi þetta komið fram í umræðum að loknum fundi á fasteignasölunni með aðilum málsins, eftir að fulltrúi stefnda hafi verið farinn af fundinum.

Í aðilaskýrslu fyrirsvarsmanns stefnda, I-kk-ef M-kk-ef L-kk-ef, kom fram að í septembermánuði 2007 hafi stefnandi hringt og kvartað yfir að læki með gleri í íbúðinni. Hafi þegar verið brugðist við þessu og hringt í Mest, sem selt hafi stefnda gluggana fullbúna. Hafi komið í ljós að í sumum glugganna í húsinu hafi verið settur rangur gúmmíþéttikantur og hafi starfsmenn Mest brugðist þegar við þessu, að því er I-kk-nf M-kk-nf best vissi og hafi skipt um viðkomandi gúmmíkanta. Næst hafi hann heyrt af málinu nokkrum dögum síðar er hann hafi fengið fréttir af því að borist hefði til fasteignasölunnar Hraunhamars tölvupóstur frá sambýliskonu stefnanda þar sem komið hafi fram að stefnandi vildi rifta kaupsamningnum. Staðfesti hann að á dómskjali nr. 5 væri umrædda yfirlýsingu að finna. Kvaðst I-kk-nf M-kk-nf hafa samið bréf þar sem hann hafi hafnað riftuninni og staðfesti að það bréf væri að finna á dómskjali nr. 6.

Spurður út í einstaka liði matsgerðar kvað I-kk-nf M-kk-nf að stefndi hafi aldrei hafnað því að það þyrfti að laga aðalhurðir í öllu húsinu og þá hafi stefndi ekki heldur hafnað því að komið hafi upp vandamál með þéttilista í gluggum eða að vandamál væru fyrir hendi varðandi það að loftunarristar í gluggum uppfylltu ekki íslenska staðla. Í þessum efnum hafi stefndi sent Mest, sem söluaðila glugga og hurða, áskorun um úrbætur. Hafi Mest brugðist við og viljað setja eins hurðir upp aftur en stefndi hafi viljað fá annars konar hurðir sem væru vottaðar um að þær uppfylltu kröfur í samræmi við íslenskar aðstæður. Þá hafi Mest verið sent bréf og kynnt niðurstaða fyrirliggjandi matsgerðar. Kvað I-kk-nf M-kk-nf að í versta falli myndi stefndi skipta um hurðirnar á eigin kostnað. Þá gerði I-kk-nf M-kk-nf grein fyrir misræmi í hallatölum á teikningum varðandi matslið nr. 5 um halla á bílaplani. Aðspurður um matsliði nr. 6 og 7. kvað I-kk-nf M-kk-nf að stefndi hefði ekki hafnað því að úrbóta væri þörf um þessi atriði. Þá kvað hann varðandi matslið nr. 8 að stefndi hefði heldur ekki hafnað því að laga þurfi vatnshalla á svalagöngum, en kvað stefnda hafa betri lausn á þessu en lögð sé til í matsgerð og muni bæta úr þessu. Sé lagnahönnuður stefnda búinn að teikna lausn, sem geri ráð fyrir því að niðurföll verði sett á svalagangana og vatni beint þangað.

Um hljóðeinangrun gerði I-kk-nf M-kk-nf grein fyrir því að milli hæða væri steypt plata, á hana kæmi hljóðeinangrunarmotta, því næst hitaslaufa og ofan á það anitrít. Milli íbúða á sömu hæð væri steyptur veggur, en að auki sé steinullareinangrun öðrum megin, blikkleiðarar og tvöföld gipsklæðning.

I-kk-nf M-kk-nf var beðinn að gera grein fyrir samskiptum sínum við húsfélag hússins, sem og einstaka kaupendur. Kvaðst hann heilt yfir hafa haft góð samskipti við flesta, en taldi að í einhverjum íbúðum hefði verið mikill sparðatíningur. Ef eitthvað hefði komið upp á hafi verið reynt að bregðast við því bæði fljótt og vel. Nánar aðspurður um hvort enn væru uppi umkvartanir kvað hann að það bærust enn kvartanir vegna hurða.

Kom fram hjá honum að rigningar hafi byrjað 20.ágúst og síðan hafi rignt fram að jólum og þá hafi verið komið frost og því hafi ekki verið hægt að bregðast við t.d. vatnshalla á svalagöngum. Þá kvað hann að orðið hafi vart við leka þarna um haustið en mundi ekki nákvæmlega hvenær hann hefði komið fyrst fram. Hafi í kjölfar húsfundar 19. september verið farið í að laga þéttingar með gleri og taldi I-kk-nf M-kk-nf að það væri búið að laga ágalla á gluggum að þessu leyti. Ekki þurfi að hans mati að laga þéttingar á gluggum frekar, en huga þurfi að lofttúðum.

I-kk-nf M-kk-nf kannaðist við að hafa fengið umkvartanir frá vitninu Þ-kk-þgf B. S-kk-þgf, á tölvupósti, en þau samskipti liggja fyrir í málinu og er fyrsti tölvupósturinn frá 10. ágúst 2007. Kvað hann að áður en sá póstur hefði borist hefði Þ-kk-nf hring til stefnda og kvartað yfir því að kalt hefði verið í íbúðinni fyrstu nótt hans þar. Á þeim dögum sem Þ-kk-nf hafi verið að flytja inn hafi komið upp vandamál þar sem skipta hefði þurft úr bráðabirgðatengingu heitavatns yfir í varanlega tengingu og hafi þá komist loft inn á hitakerfin og hafi þetta valdið tímabundnum vandkvæðum. Hafi í tengslum við þetta gefið sig nokkrar dælur af því að þær hafi gengið þurrar og hafi starfsmenn stefnda þurft að fara inn í nokkrar íbúðir til að tappa af lofti og stilla hitakerfi upp á nýtt. Hafi vandamál þessu tengd komið upp þar sem sveitarfélagið hafi verið að taka af þeim vatnið oftar en í þetta skipti og hafi því tekið nokkurn tíma að leysa vandamálið. Sé búið að vinna bug á þessu og í dag telji hann að hitakerfið sé í góðu lagi.

Sérstaklega aðspurður um það hvort hann hefði gefið starfsmönnum fasteignasölu fyrirmæli um að upplýsa væntanlega kaupendur um kvartanir annarra íbúa á þeim tíma þegar stefnandi gerði kaupsamning sinn, kvað hann engar kvartanir hafa verið komnar fram á þeim tíma. Þann 24. ágúst hafi aðeins verið komið bréf frá vitninu Þ-kk-þgf. Hafi þar verið um að ræða umkvörtunarefni sem ekki hafi verið þannig að hann hafi talið að gera þyrfti væntanlegum kaupendum grein fyrir því. Lúti athugasemdir Þ-kk-ef m.a. að frágangi við lóð, sem stefndi hafi verið að leggja lokahönd á þegar umkvörtunin hafi verið send 10. ágúst. Handrið hafi verið lagað strax og vísaði I-kk-nf M-kk-nf einnig til þess sem hann hafði áður sagt um vandkvæði við hitakerfi. Þá tók hann fram að hitakerfi hússins hefði verið tilbúið en ekki hefði verið unnt að stilla það fyrr en endanleg tenging við hitaveitukerfi sveitarfélagsins hafi verið fyrir hendi. I-kk-nf M-kk-nf staðfesti að hann hefði átt fund með vitninu Þ-kk-þgf þann 16. ágúst 2007 og hafi þar fjallað um atriði sem frá sé greint í dómskjali nr. 18, sem sé fundargerð sem Þ-kk-nf hafi útbúið.

A-kk-nf Þ-kk-nf H-kk-nf pípulagningameistari hússins gaf vitnaskýrslu. Kvaðst vitnið hafa séð um lagningu pípulagna í húsinu, en hans vinnu hafi lokið um það leyti sem fólk hafi verið að flytja inn i húsið. Hann kvað kvartanir hafa komið fram um hita í húsinu um það leyti sem fólk hafi verið að flytja inn, eða í júlímánuði. Hafi ástæða fyrir því verið að það hafi verið bráðabirgðatenging við hitaveitukerfi Mosfellsbæjar í húsinu þar sem bærinn hafi ekki verið búinn að ganga frá heimtaug í húsið. Staðið hafi yfir vinna í götunni og vatn verið aftengt sem hafi orsakað að loft hafi komið inn á lagnakerfið í húsinu og hafi það valdið því að kerfið hafi ekki virkað vel í byrjun. Hafi hann þurft að koma og lagfæra í nokkrum íbúðum. Þá kvað hann að vandamál hafi verið með þrýsting á köldu vatni inn í húsið og hafi það vandamál verið uppi fram á haust. Í október hafi hann komið í húsið og þá hafi ekki verið nægur þrýstingur á kalda vatninu. Þá hafi hann hringt í aðila hjá Mosfellsbæ og hafi þeir náð að laga þetta. Kvað A-kk-nf að hann minnti að hann hafi farið þarna í desember og hafi kíkt á eitthvað þessu tengt. Kom fram hjá vitninu að hitakerfi af þessu tagi væru viðkvæm fyrir að loft kæmist inn á þau.

Þ-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf íbúi að Rauðumýri 1, íbúð 106, kom fyrir dóminn sem vitni. Kvaðst hann hafa flutt inn í íbúð sína í lok júlí 2007 og að hann hafi orðið var við það mjög fljótlega eftir að hann hafi flutt inn að ýmislegt hafi átt eftir að laga í íbúðinni. Hafi hann látið vita á fasteignasölunni með skriflegum hætti um umkvartanir sínar og staðfesti að tölvupóstur frá 10. ágúst 2007, sem fyrir liggur í málinu stafi frá honum. Athugasemdir hans hafi lotið að frágangsatriðum innanhúss, að frágangi lóðar, sem og hitun. Hafi þetta verið fyrsta umkvörtun hans utan að hann hafi hringt í fyrirsvarsmann stefnda nokkru fyrr og tjáð honum að kalt hefði verið í íbúðinni fyrstu nóttina sem hann hafi dvalið þar. Kvað hann aðspurður að hitakerfi hafi verið lagað, sem og að einnig hafi verið brugðist við öðrum athugasemdum sem hann hafi haft uppi við stefnda. Var hann ekki viss um hvenær hitakerfi hafi verið komið í lag en minnti að það hefði verið eftir áramót 2007/2008. Hann kvaðst aðspurður halda eftir greiðslu til stefnda vegna hugsanlegra galla.

B-kvk-nf M-kvk-nf P-kvk-nf kom fyrir dóminn sem vitni, en hún er eigandi íbúðar að Rauðumýri 1. Kvaðst hún hafa flutt inn í Rauðumýri í lok júlí. Hún kvaðst fyrst hafa orðið vör við að eitthvað hafi verið að í íbúðinni þegar hafi rignt því þá hafi farið að leka með gluggum og hurðum. Kvaðst hún hafa hringt í stefnda og það hafi komið maður frá Mest í tvígang og hafi skipt um einhverjar þéttingar, en ástandið hafi ekkert skánað og enn sé leki til staðar og mikill vindur komi inn með útidyrahurð. Hún kvaðst halda eftir 900.000 króna greiðslu vegna galla á íbúðinni.

S-kk-nf J-kk-nf íbúi að Rauðumýri 1, kom fyrir dóminn sem vitni. Kvaðst hann hafa flutt inn í íbúð sína í Rauðumýri 23. júní 2007. Hann kvaðst fyrst hafa orðið var við að gólflögn í íbúðinni hafi verið ójöfn. Honum hafi verið lofað úrbótum en ekki hafi verið staðið við það af hálfu stefnda. Þá hafi útidyrahurð verið óþétt og gnauðað hafi í henni og hafi hann fundið að því. Á þessum tíma hafi verið gott veður þannig að ekki hafi verið farið að reyna á lekavandamál, en þau hafi komið upp fljótlega eftir að farið hafi að rigna. Hafi komi í ljós að hurðir og gluggar hafi hvorki haldið vatni né vindi. Hann taldi aðspurður að hitun í húsinu hefði ekki verið í samræmi við skilalýsingu og hafi það stafað af því að tengingar hafi verið rangar, en komið hafi í ljós að þrýstingur hafi ekki verið nægur, sem og að hitakerfið hafi ekki virkað sem skyldi. Hafi vandamálinu verið lýst fyrir honum af rafvirkja hússins þannig að ekki væri samband á milli dælukerfis og stýrikerfis hitalagnarinnar, sem hefði þau áhrif að ef sú staða kæmi upp að allir sjö lokarnir lokuðust í einu héldi dæla samt áfram að dæla sem leiddi til þess að hún gæti brætt úr sér. Þetta hafi verið leyst með því að aftengja hitaslaufuna fyrir baðherbergið þannig að það myndaðist sírennsli og þannig hafi verið komið í veg fyrir vandamálið. Hann kvaðst hafa verið í sambandi við forsvarsmann stefnda vegna hitans sem og annarra atriða. Þau samskipti hafi ekki gefið tilefni til annar en ætla að hlutirnir yrðu lagaðir. Hann kvaðst halda eftir greiðslu vegna fyrirsjáanlegs tjóns ef stefndi lagfæri ekki það sem enn standi útaf.

H-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, sölumaður á fasteignasölunni Hraunhamri bar vitni fyrir dóminum. Kvaðst hann hafa komið að sölu íbúða að Rauðumýri 1 og hafi hann meðal annars verið við opin hús sem haldin hafi verið á eigninni. Var vitnið beðið að lýsa því hvaða skilning það legði í ummæli í sölugögnum um að við byggingu hússins hafi sérstaklega verið hugað að hljóðeinangrun. Kvað vitnið sinn skilning vera að um væri að ræða sérstakar hljóðeinangrunarmottur sem settar væru ofan á steyptar gólf/loftplötur og ef þetta væri rétt gert þá ætti það að leiða til betri hljóðeinangrunar en hefðbundið væri. Kvaðst vitnið hafa lýst þessu með framangreindum hætti fyrir væntanlegum kaupendum. Jafnframt að í þessu húsi hafi verið gengið lengra þar sem sérstaklega væri hljóðeinangrað á milli íbúða á sömu hæð, en það hafi hann ekki séð annarsstaðar. Kvað vitnið að það hefði verið viðstatt er umboðsmaður stefnanda, líklega sambýliskona hans, hafi komið og gert kauptilboð í eignina. Kvaðst hann ekki muna hvað þeim hafi nákvæmlega farið á milli, en að hann hafi örugglega ekki talað um neina galla þar sem þeir hafi ekki verið komnir upp á þessum tíma. Hann kvaðst ekki taka sjálfur við kvörtunum frá kaupendum, en komi fram kvartanir sé þeim beint til þess löggilta fasteignasala sem gangi frá kaupsamningi. Hann kvaðst ekki muna eftir að hafa heyrt af kvörtunum frá öðrum kaupendum að Rauðumýri 1, fyrr en seinna. Aðspurður um fund á fasteignasölunni 16. ágúst vegna umkvartana vitnisins Þ-kk-ef kvað hann þann fund hafa verið haldinn eftir að kauptilboð hafi verið gert. Hann kvað líklegt að kauptilboðið hafi verið gert að morgni föstudagsins 10. ágúst og hafi það verið samþykkt á mánudagsmorgni 13. ágúst. Hafi tölvupóstur með kvörtunum vitnisins Þ-kk-ef borist um kvöldið 10. ágúst. Kvaðst vitnið hafa flett þessu upp fyrir skýrslutökuna.

Á-kvk-nf H-kvk-nf fasteignasali á fasteignasölunni Hraunhamri gaf vitnaskýrslu í gegn um síma. Staðfesti hún að hún hefði tekið við tölvupóstum frá vitninu Þ-kk-þgf 10. ágúst en hún hafi séð tölvupóstinn fyrr en hún hafi mætt til vinnu um hádegi á mánudegi 13. ágúst. Minntist hún þess ekki að hafa fyrr en þá heyrt af kvörtunum kaupenda að Rauðumýri.

Auk þeirra sem að fram er getið gáfu vitnaskýrslu við aðalmeðferð G-kvk-nf J. G-kvk-nf lögmaður húsfélagsins að Rauðumýri 1 og H-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf, arkitekt og aðalhönnuður hússins.

III.

Stefnandi kveðst byggja kröfur sínar á því að íbúðin að Rauðumýri 1 í Mosfellsbæ ásamt tilheyrandi sameign sé haldin svo verulegum göllum að það gefi honum rétt til að rifta kaupsamningi um eignina við stefnda. Fyrir liggi upplýsingar um að eignin sé haldin verulegum ágöllum þannig að bæði þurfi að leggja í mikinn kostnað og fyrirhöfn við úrbætur, s.s. vegna leka, hljóðbærni milli íbúða, ófullnægjandi hitunar og vatnsþrýstings, skekkju í vatnshalla, galla í raflögn og margra fleiri atriða. Þar sem um svo marga, ólíka og erfiða ágalla varðandi úrbætur sé að ræða þá sé ljóst að eignin standi engan veginn undir þeim kröfum sem almennt megi gera til nýrra eigna af þessari gerð og teljist hún því gölluð í skilningi laga um fasteignakaup.

Þá hafi bæði með upplýsingum á heimasíðu, yfirlýsingum í söluyfirliti og beinum upplýsingum forsvarsmanns stefnda og fasteignasala, verið lofað sérstökum gæðum bæði varðandi gerð og frágang eignarinnar sem ekki hafi staðist þ.a. eignin teljist bæði gölluð þar sem hún uppfylli ekki almenn viðmið og vegna þess að hún uppfylli ekki þau sérstöku loforð um gæði sem gefin hafi verið fyrir kaupin.

Stefnandi byggi kröfu sína um riftun einnig á því að stefnda og sölumönnum eignarinnar hafi borið að veita stefnanda upplýsingar um þá ágalla á fjöleignarhúsinu sem fram hafi verið komnir fyrir kaupin. Fyrir liggi að stefnda og viðkomandi fasteignasölu hafi borist ýmsar kvartanir annarra eigenda íbúða í fjöleignarhúsinu nokkru áður en stefnandi hafi fest kaup á íbúðinni, án þess að hann fengi neinar upplýsingar um það. Þvert á móti hafi verið ítrekað við hann að sérstaklega lítil hljóðbærni væri í fjöleignarhúsinu, að hitakerfi í íbúðunum væri umfram venjulegar gæðakröfur og að allur frágangur eignarinnar væri fyrsta flokks. Þessar yfirlýsingar hafi verið hafðar uppi við stefnanda á ábyrgð stefnda, á sama tíma og stefndi hafi verið grandsamur um fjölmarga galla á eigninni vegna kvartana frá öðrum íbúum. Þegar af þeirri ástæðu beri að fallast á kröfu stefnanda um riftun á kaupsamningnum, enda hafi stefndi verið grandsamur um galla eignarinnar þegar hann hafi undirritað þann kaupsamning.

Þá byggi stefnandi kröfu sína um riftun á því að kaup hans á íbúðinni falli undir neytendakaup þ.s. stefndi hafi byggt eignina og selt í atvinnuskyni og vegna þess, og þar sem um nýbyggingu hafi verið að ræða, þá teljist hver galli sem komi fram varðandi gerð og frágang eignarinnar, veruleg vanefnd. Stefnandi byggi á því að hann geti gert þá kröfu sem kaupandi íbúðar við þessar aðstæður að eignin sé með öllu gallalaus og öll frávik frá því önnur en smávægileg varði riftun. Þeir gallar sem upplýsingar liggi þegar fyrir um og stefndi hafi kannast við séu engan veginn smávægilegir enda sé þar um að ræða verulegan og útbreiddan leka í eigninni, galla við frágang gólfa sem leiði til óeðlilegrar hljóðleiðingar, galla á vatnsþrýstingi bæði vegna heits og kalds neysluvatns svo og vegna hitunar í fjöleignarhúsinu. Að teknu tilliti til þessara galla svo og fjölda smágalla sem eignin sé haldin samkvæmt samantekt húsfundar, þá sé ljóst að eignin sé verulega gölluð og langt undir þeim kröfum sem eðlilegt sé að gera í neytendakaupum.

Krafa stefnanda um greiðslu úr hendi stefnda byggist annars vegar á því að hann eigi vegna riftunar á kaupsamningi rétt á að fá endurgreiddan þann hluta kaupverðs sem hann hafi þegar innt af hendi, þ.e. alls 3.000.000 krónur sem greiddar hafi verið við kaupsamning. Hins vegar byggist stefnukrafan á því að stefndi eigi að endurgreiða stefnanda kostnað vegna þinglýsingar kaupsamnings og gera stefnanda þannig eins settan og kaupsamningurinn hefði aldrei verið gerður.

Stefnandi kveðst byggja kröfur sínar á ákvæðum laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 18., 26., 27., 37. og 42. gr. Um dráttarvaxtakröfu vísar stefnandi til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og um málskostnaðarkröfu til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísar stefnandi til 34. gr. sömu laga.

Við munnlegan málflutning byggði stefnandi á því að þótt fram kæmi í matsgerð að matsmenn fyndu ekkert athugavert við hitakerfi hússins eða vatnsþrýsting þá lægi fyrir að þessi atriði hefðu ekki verið í lagi þegar stefnandi hafi lýst yfir riftun sinni, en við það tímamark yrði að miða við mat á þeim göllum sem stefnandi byggi á að til staðar hafi verið við kaupin. Þá benti hann einnig á að nú 10 mánuðum síðar hefði stefnda ekki enn tekist að ljúka úrbótum á eigninni og fyrir liggi að eigendur annarra íbúða hafi uppi margskonar kröfur á hendur stefnda sem hann hafi ekki sinnt.

IV.

Stefndi kveðst mótmæla því að umrædd eign sé gölluð, hvað þá að gallarnir séu verulegir. Þá kveðst hann mótmæla því að nokkrar slíkar upplýsingar liggi fyrir eða þau atriði séu rétt sem haldið sé fram í stefnu. Því síður að um ólíka og erfiða galla sé að ræða varðandi úrbætur og að eignin geti aldrei staðið undir kröfu. Því sé einnig mótmælt að eignin uppfylli ekki þær gæðakröfur sem gera megi til hennar, samkvæmt lögum, venjum eða samningum. Því sé mótmælt að stefndi geti borið ábyrgð á því sem sölumenn fasteignasölunnar kunni að segja. Reyndar kveðst stefndi mótmæla því að umræddir sölumenn hafi sagt nokkuð annað en það sem satt sé og rétt, en að þeir séu ekki bærir til að gefa loforð umfram það sem stefndi hafi sjálfur gert. Því sé mótmælt að nokkrum upplýsingum hafi verið leynt fyrir stefnanda. Því sé mótmælt að hver galli sem fram komi geti talist veruleg vanefnd, sérstaklega í ljósi þess að engir gallar hafi komið upp, aðeins ábendingar um atriði sem gætu krafist minniháttar úrbóta og hafi verið brugðist eðlilega við þeim öllum. Sé þar um að ræða það sem gangi og gerist þegar fjölbýlishús séu byggð og sé reyndar byggt á því að þau séu smávægilegri en venjulegt sé vegna þess hversu vel hafi verið að verki staðið af hálfu stefnda.

Erfitt sé að svara málsástæðum stefnanda frekar vegna þess hvernig stefna sé úr garði gerð. Rétt sé að taka fram að skilyrði 42. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 séu klárlega ekki fyrir hendi, enda hafi ekki verið bent á nein atriði sem gætu talist veruleg þótt fallist yrði á allt sem stefnandi haldi fram. Reyndar telji stefndi að ekkert af því standist. Stefndi hafi ekki vitað hvaðan á sig hafi staðið veðrið þegar hann hafi allt í einu fengið frá fasteignasölunni tölvupóstinn frá 27. september 2007. Stefnandi hafi ekki farið að ákvæðum 2. mgr. 32. gr. laga nr. 40/2002. Lýsingar á réttaráhrifum neytendakaupa séu ekki réttar í stefnu. Þessar staðhæfingar verði hvorki leiddar af 6. gr. laga nr. 40/2002 né heldur 2. mgr. 19. gr. Það skuli tekið fram að það sé í sjálfu sér ekki dregið í efa að um neytendakaup hafi verið að ræða í skilningi þessara ákvæða.

Við munnlegan málflutning vísaði lögmaður stefnda til þess og byggði á því að þótt litið yrði svo á að allar þær úrbætur sem gerð væri grein fyrir í matsgerð yrðu taldar til galla næði gallinn ekki því umfangi að teljast veruleg vanefnd þannig að heimilaði riftun.

V.

Málatilbúnaður stefnanda verður ekki skilinn á annan veg, þrátt fyrir orðalag í kröfugerð hans, en að hann sækist í málinu eftir staðfestingu á þeirri riftunaryfirlýsingu sem hann gaf 27. september 2007 og ítrekuð var með bréfi lögmanns hans 11. október sama ár. Byggir hann á því að þá hafi legið fyrir að eignin hafi verið gölluð þannig að heimilað hafi honum riftun.

Í málinu er ekki deilt um það að um neytendakaup var að ræða í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda stefnandi að festa kaup á umræddu húsnæði til íbúðar fyrir sig og fjölskyldu sína og stefndi að byggja húsið til sölu í atvinnurekstri sínum.

Í 1. ml. 18. gr. laga um fasteignakaup segir að fasteign teljist gölluð ef hún standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum og kaupsamningi. Segir í 3. mgr. 19. gr. sömu laga að í neytendakaupum skuli ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar séu í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim er verið hafi í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar hafi verið byggðir eða endurbyggðir. Þetta gildi þó ekki ef kaupandi hafi ekki byggt á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða hafi skort réttmæta ástæðu til þess.

Í 20. gr. sömu laga greinir að við mat á því hvort fasteign teljist gölluð skuli miða við það tímamark er hún hafi flust í áhættu kaupanda skv. 12. gr. laganna eða samkvæmt samningi. Í samræmi við framangreint og ákvæði 12. gr. fasteignakaupalaga var þetta tímamark við afhendingu íbúðarinnar til stefnanda þann 24. ágúst 2007.

Í kaupsamningi kemur fram að eignin sé afhent fullbúin að utan sem innan en án gólfefna og að afhending skuli fara fram á undirritunardegi samningsins. Verður að fallast á með stefnanda að í ljósi ákvæða samningsins hafi hann mátt treysta því að íbúðin væri tilbúin þegar hún var afhent. Það athugast þó að skilalýsing sem telst hluti af kaupsamningi samkvæmt skýru ákvæði hans var ekki lögð fram við meðferð málsins og hefur stefndi haldið því fram að af henni hafi verið ljóst að til dæmis hafi ekki átt að afhenda bílakjallara fyrr en í september. Þykir þó ekki sýnt að síðastnefnt atriði skipti nokkru við úrlausn málsins, enda ekki byggt á því af hálfu stefnda að neitt það sem stefnandi vísar til sem galla hafi átt að vera óklárað samkvæmt nefndri skilalýsingu.

Í samræmi við framantilvitnuð ákvæði laga um fasteignakaup telst allt það sem á vantar til að ný fasteign teljist fullbúin í samræmi við kaupsamning, lög og stjórnvaldsfyrirmæli til galla. Umfram þetta getur fasteign talist gölluð ef um hana hafa verið veittar rangar eða villandi upplýsingar, eða upplýsingum hefur verið leynt, sbr. ákvæði 26. og 27. gr. laganna. Leiðir það eðli máls samkvæmt til þess að tiltekið ástand, sem almennt teldist ekki galli samkvæmt framansögðu, telst galli vegna vanræktrar upplýsingaskyldu eða rangra upplýsinga. Stefnandi hefur á því byggt að umrædd fasteign standist hvorki almennar kröfur um nýjar fasteignir né þær sérstöku kröfur sem gera verði til hennar annars vegar á grundvelli upplýsinga sem gefnar hafi verið í sölugögnum um að eignin væri öll hin vandaðasta og hins vegar á grundvelli yfirlýsinga sem gefnar hafi verið í samtölum, fasteignasala eða af hálfu stefnda beint, um sérstök gæði eignarinnar. Verður að hafna því að stefnanda hafi tekist sönnun þess að honum hafi verið gefnar upplýsingar munnlega um aukin gæði umræddrar fasteignar umfram það sem greinir í sölugögnum sem birt voru á heimasíðu fasteignasölunnar og áður eru tekin orðrétt upp í dóminn. Er einnig til hins að líta að þeir ágallar flestir sem stefnandi byggir á í málinu að umrædd fasteign sé haldin eru í eðli sínu þannig að þeir teljast, eins og réttarsambandi aðila er háttað og að framan er lýst, til galla í skilningi laga um fasteignakaup án tillits til ákvæða 26. og 27. gr. laganna að því tilskyldu að sönnun um tilvist þeirra komi fram. Hefur það því ekki sérstaka þýðingu í þessu samhengi að fjalla sérstaklega um ætlaðan skort á upplýsingagjöf stefnda varðandi aðra þætti en hljóðbærni í húsinu.

Stefnandi byggir á því að umrædd fasteign sé gölluð þar sem hljóðbærni sé meiri en hann mátti ætla í ljósi upplýsinga sem honum hafi verið veittar fyrir kaupin. Vísar stefnandi til þess að í upplýsingagögnum varðandi eignina á veraldarvefnum komi fram að við byggingu hússins hafi sérstaklega verið hugað að hljóðeinangrun á milli hæða. Telur hann að í þessu felist loforð um sérstaka eiginleika eignarinnar, sbr. 2. ml. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Kom fram í skýrslutöku af sambýliskonu stefnanda að hún hafi við skoðun innt sérstaklega eftir þessu og hafi skilið svarið sem hún hafi fengið svo að ekki ættu að heyrast hljóð á milli íbúða í húsinu. Eitt af því fyrsta sem hún hafi tekið eftir þegar hún hafi komið inn í íbúðina eftir afhendingu hafi verið fótatak barna af efri hæð og hafi henni brugðið við þetta. Þá byggir stefnandi á að stefndi hafi leynt hann upplýsingum við gerð kaupsamningsins með því að láta þess ógetið að aðrir íbúar hússins hefðu kvartað um m.a. óeðlilega hljóðbærni í húsinu. Hafi stefndi því brotið gegn 26. gr. laga nr. 40/2002 og verði eignin því að teljast gölluð að þessu leyti.

Af framburði þeirra þriggja annarra eigenda í fjöleignarhúsinu, sem komu fyrir dóminn verður ekki ráðið með vissu hvenær fyrst var kvartað yfir hljóðbærni við stefnda. Er fyrsta sannanlega umkvörtun um ágalla sem stefnda barst vegna íbúðar nr. 106 í eigu vitnisins Þ-kk-ef B. S-kk-ef, sem send var á tölvupósti að kvöldi föstudagsins 10. ágúst 2007, en ekki er þar minnst á hljóðbærni. Verður því að telja ósannað í málinu að stefnda hafi verið kunnugt um, á þeim tíma er kaupsamningur hans við stefnanda var gerður, að aðrir íbúar hafi talið hljóðeinangrun áfátt.

Stefndi hefur lýst því hvernig hljóðeinangrun var úr garði gerð í húsinu. Hafi á milli hæða verið lagður hljóðeinangrandi dúkur ofan á steypta plötu á milli hæða og komi hann undir gólfhitalagnir. Þá hafi milli íbúða verið klætt utan á steypta veggi með steinull og tvöföldum gipsplötum.

Í niðurstöðu matsgerðar segir að matsmenn telja hljóðeinangrun í viðkomandi íbúð innan eðlilegra marka og að hún fullnægi lágmarkskröfum byggingareglugerðar, að undanskildu högghljóði frá íbúð á fjórðu hæð. Er frá því greint að í samræmi við ákvörðun á matsfundi hafi aðeins verið mæld lóðrétt hljóðbærni, þ.e.a.s. milli hæða. Þegar skoðuð er hljóðmælingaskýrsla sú sem liggur til grundvallar ályktun matsmanna verður ekki séð að framangreind ályktun þeirra sé að öllu leyti nákvæm. Verður séð af hljóðmælingarskýrslu að mælt hefur verið hvernig högg- og lofthljóð berast frá íbúð á fjórðu hæð og niður í íbúða á þriðju hæð og með sama hætti hvernig högg- og lofthljóð berast frá íbúð á þriðju hæð niður í íbúð á annarri hæð og með sambærilegum hætti hvernig hljóð berast frá íbúð á annarri hæð niður í íbúð á fyrstu hæð. Engin mæling fer fram á því hvernig hljóð berast á milli íbúða á sömu hæð. Með hliðsjón af þessu liggja ekki aðrar upplýsingar fyrir um hljóðvist í íbúð stefnanda en annars vegar mæling á högghljóði ofan frá íbúð á þriðju hæð og hins vegar mæling á lofthljóði frá sömu íbúð. Hefur því ekki farið fram mæling á því hvort og þá í hvaða mæli hljóð berast frá íbúð fjórðu hæðar inn í íbúð stefnanda. Segir sig í raun sjálft að stefnandi getur ekki vísað til hljóðbærni sem bitnar á öðrum íbúum fjöleignarhússins til stuðnings riftunarkröfu sinni. Þá liggja ekki fyrir upplýsingar um það hvernig hljóð berast á milli íbúðar sömu hæðar. Ef litið er til þeirra mæliniðurstaðna, sem varða samkvæmt framansögðu hljóðvist í íbúð stefnanda, í skýrslu um hljóðmælingu sem fylgir matsgerð, sést að bæði loft- og högghljóðleiðni er þar nokkuð betri en lágmarkskrafa byggingareglugerðar segir til um. Varðandi högghljóð er munurinn 8 dB (hámarksgildi samkvæmt byggingareglugerð er 58 dB, en mæling sýndi 50 dB) en varðandi lofthljóð er munurinn 13 dB (lágmarksgildi samkvæmt byggingareglugerð er 52 dB en mæling sýndi 65 db).

Með vísan til þess sem að framan greinir er það niðurstaða dómsins að stefnanda hafi ekki tekist að sýna fram á að hljóðvist í umræddri íbúð sé lakari en hann gat með réttu búist við og er þá tekið mið af þeim ummælum um hljóðeinangrun í sölugögnum sem áður er vitnað til, en ósannaðar eru fullyrðingar stefnanda um að gefið hafi verið munnlega til kynna af hálfu stefnda eða fasteignasala að skilja bæri ummæli í sölugögnum á þann veg að ekkert hljóð ætti að heyrast milli íbúða. Verður því ekki fallist á að viðkomandi íbúð sé haldin galla að þessu leyti.

Í riftunaryfirlýsingu 27. september 2007 er ástæður riftunar sagðar vera vegna galla, sem meðal annars felist í leka með gluggum, vandræðum með gólfhitakerfi hússins, lélegum vatnsþrýstingi auk mikillar hljóðbærni, eins og fyrr er rakið. Í bréfi lögmanns stefnanda 11. október 2007, þar sem riftunaryfirlýsing er ítrekuð er að auki taldir gallar sem felist í skekkju á innkeyrsluhurðum í bílageymslu, röngum vatnshalla á plani og rampi að bílageymslu, að frágangi rafmagns sé ábótavant, að röng götun sé á gleri í svalagangi og útihurð við aðalinngang sé óþétt. Eru og í bréfinu ítrekaðar aðfinnslur varðandi þau atriði sem nefnd voru í riftunaryfirlýsingunni 27. september.

Í aðilaskýrslu sinni kvað fyrirsvarsmaður stefnda að vandamál hefðu verið með stillingu hitakerfis. Hafi vandamál með hitakerfi snúið að því að loft hafi komist inn á hitakerfið þegar bráðabirgðatenging við veitukerfi sveitarfélagsins hafi verið skipt út fyrir varanlega tengingu. Þá kemur fram í greinargerð stefnda kvað hann að vatnsþrýstingur hafi verið of lítill vegna ástæðna er varðað hafi sveitarfélagið. Í niðurstöðu matsgerðar er frá því greint að matsmenn hafi ekkert fundið athugavert við vatnsþrýsting og að athugun á lagnauppdráttum leiði í ljós að ekkert bendi til að hitun sé ekki fullnægjandi. Með fyrrgreindri lýsingu fyrirsvarsmanns stefnda á vandamálum varðandi hitakerfi og umfjöllun um vatnsþrýsting í greinargerð stefnda þykir verða að leggja til grundvallar að íbúð stefnanda hafi verið haldin ágalla að þessu leyti þegar hann lýsti yfir riftun, þó niðurstaða matsgerðar sýni að vandamálin hafi nú verið leyst.

Þá er það niðurstaða matsgerðar að gluggar með útloftunarrist og útihurð sem opnist inn séu ekki vottuð fyrir íslenskar aðstæður og séu því gallaðar. Telja matsmenn að fjarlægja þurfi útloftunarristar og glerrúður úr þeim fölsum þar sem ristar séu og setja í staðinn heilar rúður og nemi kostnaður við þetta 70.600 krónum. Þá telja þeir að fjarlægja þurfi útihurð og setja aðra sem standist álagskröfur íslenskrar vottunar og meta þeir kostnað við þetta 378.000 krónur.

Matsmenn komust að þeirri niðurstöðu að vatnshalli á bílaplani væri ekki í samræmi við uppdrætti og ekki nægilegur, þá töldu þeir tiltekna ágalla á innkeyrsluhurð að bílageymslu, að leki væri í lofti geymslugangs og að rangur vatnshalli væri á gólfi svalaganga, þannig að hann væri hvergi nógur til að tryggja fráveitingu vatns af göngunum og á mörgum stöðum hafi hann verið öfugur þannig að vatni sé veitt að húsinu. Samtals telja matsmenn að kostnaður vegna framangreindra lagfæringa sem þeir telja nauðsynlegar á sameign nemi 9.254.180 krónum. Samkvæmt kaupsamningi aðila málsins er eignarhlutfall stefnanda í sameign allra 4,75% og væri kostnaðarhlutdeild hans í nefndum kostnaði því 439.574 krónur. Eins og sakarefni málsins liggur fyrir dómnum þykja ekki efni til að kveða á um tilvist eða umfang umræddra ætlaðra galla á sameign, umfram það að telja að ætluð vanefnd stefnda gagnvart stefnanda vegna þeirra geti ekki numið hærri fjárhæð en að framan er greint. Má þó skilja framburð fyrirsvarsmanns stefnda þannig að hann fallist á að stefnda beri að bæta úr ágöllum varðandi vatnshalla á svalagöngum, leka í lofti geymslugangs og ágalla á og við innkeyrsluhurð að bílageymslu og ætli að hefjast handa við þær úrbætur á næstu vikum.

Samkvæmt framansögðu nemur kostnaður vegna þeirra lagfæringa sem að framan greinir og falla kynnu á stefnanda vegna íbúðarinnar samtals 888.174 krónum. Þá verður að telja, eins og áður er fjallað um, að íbúðin hafi við riftunaryfirlýsinguna verið haldin þeim ágöllum að ekki hafi verið þar fullnægjandi vatnsþrýstingur eða fullnægjandi hitun. Liggur ekki fyrir í málinu hvert umfang vandkvæða af þessum sökum hefði orðið fyrir stefnanda eða hver kostnaður hefði verið því samfara að bæta úr, en telja verður í ljósi niðurstöðu matsgerðar um þetta efni að um örðugleika hafi verið að ræða sem ekki hafi átt rót sína að rekja til galla á veitukerfi hússins.

Í 37. gr. laga um fasteignakaup er kveðið á um að sé fasteign gölluð, án þess að því valdi atvik sem kaupanda sé um að kenna eða hann af öðrum ástæðum beri ábyrgð á, geti hann beitt tilgreindum vanefndaúrræðum, séu skilyrði þeirra fyrir hendi. Eru vanefndaúrræði talin upp og er í c. lið ákvæðisins vísað til riftunar samkvæmt 42. gr. laganna. Segir í 1. mgr. 42. gr. að kaupandi geti rift kaupsamningi ef galli telst veruleg vanefnd. Síðastgreinda reglu verður að telja til meginreglna kauparéttar og felur hún í sér að nauðsynlegt og jafnframt nægjanlegt skilyrði þess að riftun verði beitt er að fyrir liggi veruleg vanefnd á samningsskyldum.

Hafna verður með öllu röksemdum stefnanda um að í neytendakaupum, þar sem seljandi fasteignar byggi hana til sölu í atvinnuskyni, verði hvert frávík frá tilætluðum gæðum fasteignar að teljast veruleg vanefnd. Er aðstaða og þekking samningsaðila hins vegar meðal margra sjónarmiða sem koma kunna til skoðunar þegar metið er hvort fyrirliggjandi vanefnd telst veruleg.

Þær vanefndir sem að framan er lýst verða með engu móti taldar verulegar þegar litið er til þeirra fjárhæða sem í húfi eru. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að annmarki á vatnsþrýstingi og hitun hússins hafi verið að því umfangi að nægi til að telja umræddar vanefndir stefnda verulegar, eða að stefnandi hafi með réttu mátt ætla að svo væri þegar hann lýsti yfir riftun sinni. Liggja ekki fyrir dóminum upplýsingar um annað en að yfir þessu hafi verið kvartað og að stefndi kannist við að kvartanirnar hafi verið réttmætar, en ekki hefur verið sýnt fram á hvort, og þá að hvaða marki þetta hafi haft áhrif á skilyrði til íbúðar í húsinu. Þá liggur ekki heldur fyrir hvernig þessi annmarki snerti íbúð stefnanda sérstaklega en af gögnum málsins má sjá að íbúar í fjöleignarhúsinu hafa í mismiklum mæli kvartað yfir þessu. Verður ekki séð að stefnandi hafi skorað á stefnda að bæta úr þessum ágalla og því ekki ljóst hvernig gengið hefði í hans tilviki að bæta úr. Með vætti þeirra þriggja eigenda fjöleignarhússins sem komu fyrir dóminn, vætti pípulagningameistara hússins, sem og framburði fyrirsvarsmanns stefnda verður að telja að leiddar hafi verið líkur að því að stefnda hafi verið kunnugt um að hitunarkerfi hússins virkaði ekki sem skyldi þegar stefnandi gerði kaupsamning sinn. Þegar litið er hins vegar til þess að dómkvaddir matsmenn telja ekkert athugavert við hitakerfið, sem og þeirra skýringa sem fram hafa komið á ástæðum þeirra vandkvæða sem upp komu, m.a. í vitnisburði pípulagningameistara hússins, þá verður ekki talið að stefnda hafi mátt vera það ljóst á þeim tíma að vandamálið væri eins þrálátt og síðar virðist hafa komið í ljós. Varðandi hljóðbærni hefur dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að ósannað sé að íbúð stefnanda sé haldin annmarka að því leyti. Um leka liggur ekkert fyrir um að hans hafi orðið vart fyrr en eftir kaupsamningsgerð stefnanda og stefnda, enda alkunnugt að sumarið 2007 var með eindæmum þurrviðrasamt en að miklar rigningar hafi byrjað síðast í ágúst og staðið linnulítið langt fram á haust og vetur. Í málinu liggur fyrir viðurkenning á að annmarki hafi komið fram á þéttingu glugga, sem að sögn stefnda er búið að laga, sem og að útloftunarristar við glugga og útihurðir í húsinu hafi ekki reynst í lagi og standist ekki íslenska staðla, eins og komi fram í niðurstöðu matsgerðar varðandi íbúð stefnanda. Kvað fyrirsvarsmaður stefnda að hann hafi beint kröfu að söluaðila þessara hluta vegna þessa og unnið sé að lausn málsins.

Fram kom hjá stefnanda að hann hafi gert stefnda viðvart um að það læki með gluggum í íbúð hans. Kannaðist fyrirsvarsmaður stefnda við þetta og að hafa gripið til ráðstafana. Kvaðst hann ekki vita annað en að þær hefðu reynst fullnægjandi. Næst kvaðst fyrirsvarsmaður stefnda hafa heyrt af málum stefnanda þegar honum hafi verið tilkynnt að komin væri fram riftunaryfirlýsing. Kom ekki fram í málinu að stefnandi hafi krafið stefnda um aðrar úrbætur en þær sem að framan greinir.

Stefnandi hefur og byggt á að það eigi að leiða til rýmkaðs riftunarréttar hans að riftun verði komið við án verulegrar hagsmunaröskunar stefnda. Hafi stefnandi aðeins greitt lítinn hluta kaupverðs eða 3.000.000 krónur og íbúðin sé í sama ástandi og þegar hann hafi tekið við henni. Því sé riftunarúrræðið stefnda ekki þungbært. Umræddar röksemdir stefnanda, nægja ekki til að vanefndir af því umfangi sem fyrir liggja í máli þessu verði taldar verulegar, enda meginreglan sú að gerða samninga skuli halda, og að veruleg vanefnd sé nauðsynlegt skilyrði riftunar.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að stefnanda hafi ekki tekist sönnun þess að stefndi hafi vanefnt kaupsamning aðila svo verulega að honum hafi verið riftun heimil. Breytir það ekki þessari niðurstöðu, þegar litið er til umfangs og eðlis þeirra galla sem lagt er til grundvallar í málinu að íbúð stefnanda sé haldin, þó meta megi það stefnda til nokkurrar sakar að hafa ekki gert stefnanda aðvart fyrir kaupin um að hitakerfi hússins virkaði ekki enn sem skyldi.

Verður stefndi því sýknaður af kröfum stefnanda í málinu.

Í ljósi þessarar niðurstöðu verður stefnanda gert að greiða stefnda 250.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf B-kk-nf, settur héraðsdómari, Á-kk-nf I-kk-nf, verkfræðingur, og G-kk-nf V-kk-nf, verkfræðingur, dæma mál þetta.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Verkland ehf., er sýkn af kröfu stefnanda, B-kk-ef Þ-kk-ef A-kk-ef, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 250.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf B-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf