E-153/2018

Mál þetta, sem var höfðað 23. janúar 2018, var dómtekið 6. september 2018. Stefnandi er J-kk-nf S-kk-nf B-kk-nf, Reykási 39, Reykjavík. Stefndi er LFC Invest ehf., Bæjarlind 14-16, Kópavogi.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði með dómi gert skylt að gera kaupsamning við stefnanda um íbúð merkta 0801 ásamt stæði í bílageymslu merktu 03-B08 í fasteigninni að Vallakór 6a, Kópavogi, með fastanúmer 235-4717, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, í samræmi við samning stefnanda og stefnda, samkvæmt samþykktu kauptilboði, dags. 22. maí 2017, að viðlögðum 50.000 króna dagsektum frá uppkvaðningu dóms og þar til skyldum stefnda er fullnægt. Þá gerir stefnandi kröfu um málskostnað.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda. Jafnframt gerir stefndi kröfu um málskostnað.

I.

Málsatvik eru þau að hinn 22. maí 2017 samþykkti stefnandi kauptilboð (gagntilboð) frá stefnda í fasteignina Vallakór 6a, Kópavogi, íbúð merkta 0801, ásamt stæði í bílageymslu merktu 03-B08. Vallakór 6a er fjölbýlishús með 72 íbúðum. Fasteignasalan Remax Senter annaðist sölu íbúðarinnar.

Afhendingardagur íbúðarinnar átti að vera 1. febrúar 2018. Kaupverðið var 46.900.000 kr. og skyldu 5.000.000 kr. greiðast með peningum við kaupsamning, 5.000.000 kr. við útgáfu fokheldisvottorðs, 33.400.000 kr. með peningum og nýjum lánum við afhendingu gegn skilyrtu veðleyfi og 3.500.000 kr. við afsal gegn því að lokaúttekt hefði farið fram, þó eigi fyrr en 45 dögum eftir afhendingu. Á heildarfasteigninni hvíldu tvö lán við Landsbankann.

Í kauptilboðinu var eftirfarandi ákvæði um tafir: „Kaupanda er kunnugt að um er að ræða eign í smíðum. Tafir geta orðið vegna ófyrirsjáanlegra tafa. Kaupandi mun ekki gera kröfu á seljanda vegna tafa nema að tafir verði umfram 60 daga. Ef afhending á eigninni fer fram síðar en 60 dögum frá umsömdum afhendingardegi, skal seljandi bæta kaupanda fyrir tafir á afhendingu, umsamdar bætur vegna tafa á afhendingu skulu vera kr. 260 þúsund á mánuði. tafabætur ef um þær verður að ræða skulu koma til frádráttar við afhendingar greiðslu [sic].“

Byggingafyrirtækið SS Hús ehf. sá um verklegar framkvæmdir fyrir stefnda. Um mitt ár 2017 kom í ljós að verktakinn gat ekki klárað verkið. Framkvæmdir stöðvuðust því og stefndi leitaði annarra leiða til þess að ljúka byggingaframkvæmdinni.

Með tölvupósti stefnanda 20. júlí 2017 til M-kk-ef F-kk-ef S-kk-ef, löggilts fasteignasala hjá Remax Senter, tilkynnti stefnandi að hann hefði áhuga á að kaupin á íbúðinni stæðu „og að 2ja mánaða fresturinn falli niður“. Þá bað stefnandi fasteignasalann að upplýsa sig um stöðu mála og kanna með fasteignamat og brunabótamat íbúðarinnar. Fasteignasalinn svaraði með tölvupósti sama dag: „Sæll, móttekið og staðfest. Er búinn að biðja Sýslumann um fasteignamat miðað við tilbúna eign og læt þig vita um leið og ég fær þær upplýsingar.“

Í dreifibréfi stefnda, dags. 6. desember 2017, til íbúðakaupenda að Vallakór 6a var tilkynnt að framkvæmdir væru komnar á fullt skrið á ný að loknum töfum vegna samninga við nýjan byggingarverktaka. Samið hefði verið við Flotgólf ehf. um að annast lokaáfanga framkvæmdanna og að Flotgólf ehf. hefði eignast 50% í verkefni stefnda í Vallakór. Jafnframt voru kaupendur beðnir afsökunar á þeim töfum sem hefðu orðið á framkvæmdunum en stefnt væri að því að hefja afhendingu nýrra íbúða eigi síðar en 1. júní 2018 og ljúka afhendingu 30. s.m. Þeim kaupendum sem hugnaðist ekki sú töf sem hefði orðið var boðið að losna út úr kaupsamningi sínum. Þeir sem óskuðu endurgreiðslu voru beðnir um að hafa samband við stefnda fyrir 15. desember en ef engar athugasemdir bærust fyrir þann tíma liti stefndi svo á að kaupendur væru sáttir við þessa lausn á málinu.

Stefnandi sendi fasteignasölunni tölvupóst sama dag, 6. desember 2017, þar sem sagði að það væri kominn tími á að fara yfir stöðu mála og óskaði stefnandi eftir því að fá afrit af samþykktu tilboði og af öllum öðrum gögnum sem hann hefði undirritað ef einhver væru.

Með svari fasteignasölunnar sama dag var stefnanda sagt að öll skjöl sem gerð hefðu verið til dagsins í dag væru ógild. Var í þessu sambandi vísað til svohljóðandi ákvæðis 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup: „Nú er skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign bundið fyrirvara um atvik sem ekki hefur gengið eftir og skal þá kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á.“ Þá sagði í svarinu að stefndi væri tilbúinn til að selja stefnanda eignina á þeim kjörum sem áður hafi verið samið um en til þess þyrfti að setja upp nýtt tilboð og ákveða kaupsamningsdag.

Í tölvupósti 7. desember 2017 spurði stefnandi hvaða fyrirvara fasteignasalinn væri að tala um og fékk það svar að við fasteignakaup væri fyrirvari um fjármögnun kaupanda hluti af staðlaðri uppsetningu kauptilboðs og að stefnandi hefði ekki skilað staðfestu lánsloforði innan lögbundins frests og ekki óskað eftir framlengdum fresti. Tilboðið væri því niður fallið en stefndi væri tilbúinn að taka við nýju tilboði í eignina.

Hinn 11. desember 2017 mun fasteignasalan hafa sent stefnanda nýtt kauptilboð ásamt söluyfirliti og samningi við fasteignasöluna um að stefnanda bæri að greiða henni 59.900 kr. „umsýsluþóknun“ fyrir vinnu fasteignasala. Í nýja kauptilboðinu var afhendingardagur sagður 1. febrúar 2018, en í 16. tl. í skilmálum tilboðsins sagði hins vegar að eignin skyldi vera laus til afnota fyrir kaupanda eigi síðar en 1. júní 2018. Þá hafði greiðslutilhögun verið breytt þannig að stefnanda bar að greiða við kaupsamning 10.000.000 kr. Enn fremur var búið að setja svohljóðandi ákvæði í kauptilboðið: „Ef kaupandi hefur ekki lagt fram fullnægjandi staðfestingu á fjármögnun og gengið frá kaupsamningsgreiðslu, kr. 10.000.000 fyrir lok dags þann 16.01.2018 þá telst tilboð þetta niður fallið án eftirmála.“

Stefnandi krafðist þess við fasteignasöluna með tölvupósti 14. desember 2017 að boðað yrði til kaupsamnings á grundvelli fyrirliggjandi kauptilboðs frá 22. maí 2017, sem væri undirritað og samþykkt, svo að hann gæti reitt af hendi fyrstu greiðslur. Hinn 19. desember ítrekaði stefnandi kröfu sína um kaupsamningsfund. Því var ekki sinnt og hefur stefnandi því höfðað mál þetta.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnandi skýrslu og fyrirsvarsmaður stefnda, F-kk-nf R-kk-nf S-kk-nf. Þá komu fyrir dóm vitnin Þ-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf og M-kk-nf F-kk-nf S-kk-nf, löggiltir fasteignasalar. Verður vísað til framburðar þeirra síðar eftir því sem ástæða er til.

II.

Stefnandi byggir á því að samningur hafi stofnast með undirritun kauptilboðsins 22. maí 2017. Samningurinn sé ekki niður fallinn og að stefnandi hafi ekki vanefnt þann samning á neinn hátt. Í tölvupósti 20. júlí 2017 hafi stefnandi lýst því yfir að hann vildi halda sig við kaupin og ítrekaði það í tölvupósti í desember 2017. Þá hafi hann ítrekað óskað eftir því að gengið yrði til kaupsamnings. Hafi því fyrst verið sinnt í desember 2017, en þá hafi stefndi tilkynnt að framkvæmdir væru hafnar að fullu. Dráttur sem hafi orðið á því að boðað væri til kaupsamnings hafi alfarið verið af ástæðum sem vörðuðu stefnda og vanefndir hans. Það sé stefndi sem hafi hafnað því að ganga til kaupsamnings.

Stefnandi mótmælir þeirri fullyrðingu stefnda að kaupsamningurinn sé fallinn niður þar sem stefnandi hafi ekki skilað greiðslumati eða staðfestu lánsloforði innan lögbundins frests. Hvorki í lögum né í samningi aðila (undirritaða kauptilboðinu) sé að finna fyrirvara um fresti til að skila lánsloforði. Aðeins segi í kauptilboðinu að stefndi muni veita stefnanda skilyrt veðleyfi þegar komi að afhendingargreiðslu.

Stefnandi telur að ákvörðun stefnda um að ganga ekki til kaupsamnings sé ólögleg og brot á samningi hans við stefnanda. Það sé ljóst að hjá stefnda búi sá ásetningur einn að baki að koma sér undan tafabótum vegna dráttar á afhendingu.

Með samþykki kauptilboðsins hafi verið kominn á bindandi samningur um kaup á fasteigninni enda kaupverð ákveðið og afhending íbúðarinnar, sbr. 7. gr. laga um fasteignakaup og 3. tl. í kauptilboði aðila. Vegna vanefnda stefnda sé stefnanda heimilt að grípa til viðeigandi vanefndaúrræða á grundvelli laga um fasteignakaup, sbr. IV. kafla laganna. Samkvæmt 1. mgr. 31. gr. laganna geti kaupandi haldið fast við kaup og krafist efnda. Ákvæðið sé í samræmi við meginreglu kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi vanefnt samninginn með því að stuðla ekki að efndum, sem og með því að sinna ekki áskorun stefnanda um að efna samninginn samkvæmt orðanna hljóðan. Beri því að dæma stefnda skylt að ganga til kaupsamnings við stefnanda um íbúð 0801 við Vallakór 6a, í samræmi við samning þeirra samkvæmt samþykktu kauptilboði frá 22. maí 2017.

Stefnandi reisir kröfu um dagsektir á heimild í 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Telur stefnandi nauðsynlegt að gera slíka kröfu til að tryggja að stefndi inni skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi af hendi. Stefnandi hafi mikla hagsmuni af því að fá fasteignina afhenta í samræmi við samning aðila. Því sé krafa hans um dagsektir að fjárhæð 50.000 krónur á dag frá uppkvaðningu dóms afar hófleg.

III.

Í framlagðri greinargerð stefnda er því haldið fram að ekki sé í gildi bindandi kaupsamningur á milli málsaðila. Kauptilboði (gagntilboði), dags. 22. maí 2017, hafi ekki verið svarað innan tilgreinds frests og því hafi það fallið niður. Þá hafi kauptilboðið ekki öðlast gildi með öðrum hætti síðar og hafi stefnandi vitað það.

Verði litið svo á að tilboðið hafi verið samþykkt með einhverjum hætti, þannig að komist hafi á kaup um eignina, byggir stefndi á því að stefnandi hafi haft tveggja mánaða frest samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til að sýna fram á lánsfjármögnun sem er kveðið á um í 3. tl. a-liðar um greiðslutilhögun. Þar til kaupandi hafi sýnt fram á að lánsloforð liggi fyrir sé sjálfkrafa fyrirvari um lánsfjármögnun í skilningi 8. gr. laganna, enda væri fráleitt að kalla til kaupsamnings og láta greiðslur fara fram án þess að staðfesting lánsfjármögnunar lægi fyrir. Stefndi heldur því fram að svo virðist sem stefnandi hafi sjálfur gert sér grein fyrir því þar sem hann hafi óskað eftir að fá lengri tíma til að afla lánsloforðs, í tölvupósti 20. júlí 2017, en hann hafi óskað árangurslaust eftir því að fallið yrði frá frestinum.

Þá byggir stefndi á því að útilokað sé að verða við kröfum stefnanda eins og þær séu settar fram í stefnu. Ekki sé krafist staðfestingar á að samningur hafi komist á eins og verði að gera í tilviki sem þessu. Þess í stað sé þess krafist að stefnda verði gert að gera kaupsamning við stefnanda. Þá komi ekki fram að stefnda verði gert að gera kaupsamning gegn greiðslu kaupverðs úr hendi stefnanda og séu dómkröfurnar því settar fram með þeim hætti að sýkna verði stefnda af þeim. Enn fremur sé sú mótsögn í dómkröfunum að krafist sé skyldu til að gera kaupsamning á grundvelli meints samþykkts kauptilboðs en samþykkt kauptilboð sé eins og raunar sé bent á í stefnunni sjálfri bindandi samningur um kaup á fasteign samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Dómkrafan sé því tilgangslaus og án nokkurrar sjálfstæðrar þýðingar.

Með vísan til ofangreinds sé krafa um dagsektir algjörlega úr lausu lofti gripin. Kröfugerðin gangi ekki upp og alls ekki krafa um dagsektir. Ef krafan væri rétt sett fram snerist málið um það hvort kaupsamningur væri kominn á eða ekki. Krafan eigi því ekki heima í þessu máli og sé auk þess órökstudd með öllu. Hagsmunir málsins varði í raun kröfu um tafabætur sem gætu við framalagningu greinargerðar stefnda numið um 500.000 kr. Krafa um dagsektir að fjárhæð 50.000 kr. á dag sé ekki í neinu samhengi við það. Auk þess hafi stefndi boðist til að gera kaupsamning við stefnanda á grundvelli nýs kauptilboðs, en því hafi verið hafnað eingöngu af því að afhendingartíminn sé ekki sá sami og stefnandi telur sig eiga rétt á.

IV.

Í máli þessu krefst stefnandi þess að stefnda verði gert skylt að gera kaupsamning við stefnanda á grundvelli kauptilboðs, dags. 22. maí 2017, um íbúð 0801 við Vallakór 6a í Kópavogi, að viðlögðum 50.000 króna dagsektum. Með hliðsjón af dómaframkvæmd er krafa stefnanda dómtæk og er hvorki ástæða til að vísa málinu sjálfkrafa frá dómi né sýkna stefnda vegna þess hvernig krafan er sett fram.

Umrætt kauptilboð, sem var gagntilboð frá stefnda, er undirritað af báðum aðilum. Samkvæmt 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Þetta er áréttað í kauptilboðinu sjálfu, sbr. 3. tl. skilmála kauptilboðsins. Í greinargerð sem stefndi lagði fram í málinu var því haldið fram að kauptilboðið hefði ekki verið samþykkt innan tilskilins frests og væri því ekki gilt en við upphaf aðalmeðferðar málsins var fallið frá þeirri málsástæðu. Það er því óumdeilt í málinu að kauptilboðið var samþykkt innan settra tímamarka.

Samkvæmt framansögðu komst á bindandi samningur milli aðila um kaup á íbúðinni. Stefndi heldur því hins vegar fram að samningur aðila hafi fallið niður þar sem stefnandi hafi ekki lagt fram gögn um fjármögnun innan tveggja mánaða frá því að kauptilboðið var gert. Vísar stefndi í þessu sambandi til 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem segir að þegar skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign er bundið fyrirvara um atvik sem ekki hefur gengið eftir þá skuli kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á.

Í umræddu kauptilboði var hvergi gerður fyrirvari við að stefnandi ætti að leggja fram gögn um fjármögnun innan tilskilins tíma. Við aðalmeðferð málsins kom fram hjá vitnunum Þ-kk-þgf A-kk-þgf S-kk-þgf og M-kk-þgf F-kk-þgf S-kk-þgf, löggiltum fasteignasölum, að vegna mistaka hafi ekki verið settur fyrirvari í kauptilboðið um að stefnanda bæri að leggja fram slík gögn innan tilskilins tíma. Nánar tiltekið hafi ástæðan verið sú að nýtt tölvukerfi hafði verið tekið í notkun á fasteignasölunni og fyrirvari um fjármögnun ekki komið sjálfkrafa inn í kauptilboðið eins og í eldra tölvukerfi. Þá virðist stefnandi ekki hafa verið upplýstur um slíkan fyrirvara á annan hátt þannig að honum hafi mátt vera ljóst að það væri forsenda fyrir kaupunum. Jafnvel þó talið væri að honum hafi verið það ljóst þá má skilja tölvupóst fasteignasölunnar frá 20. júlí 2017 þannig að samþykkt hafi verið að fresturinn gilti ekki lengur. Stefndi getur því ekki borið fyrir sig að stefnandi hafi ekki lagt fram gögn um lánsfjármögnun innan tveggja mánaða frá gerð kauptilboðsins.

Með vísan til alls framangreinds ber að fallast á kröfur stefnanda um skyldu stefnda til að gera kaupsamning við stefnanda um íbúð merkta 0801 ásamt stæði í bílgeymslu merktu 03-B08 í fasteigninni að Vallakór 6a, Kópavogi, með fastanúmer 235-4717, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, í samræmi við samning stefnanda og stefnda, samkvæmt samþykktu kauptilboði, dags. 22. maí 2017. Að kröfu stefnanda og með vísan til 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda 50.000 króna dagsektir uns stefndi hefur leyst af hendi skyldu sína um gerð kaupsamnings um fasteignina en þær skulu þó ekki falla á fyrr en að liðnum 15 dögum frá uppkvaðningu dóms þessa, hafi stefndi þá ekki orðið við skyldu sinni.

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað sem er hæfilega ákveðinn 500.000 krónur.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefnda, LFC Invest ehf., er skylt að gera kaupsamning við stefnanda, J-kk-þf S-kk-þf B-kk-þf, um íbúð merkta 0801 ásamt stæði í bílageymslu merktu 03-B08 í fasteigninni að Vallakór 6a, Kópavogi, með fastanúmer 235-4717, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, í samræmi við samning stefnanda og stefnda, samkvæmt samþykktu kauptilboði, dags. 22. maí 2017, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 50.000 krónur til stefnanda, sem falli á að liðnum 15 dögum frá uppkvaðningu dóms þessa, hafi stefndi ekki orðið við framangreindri skyldu.

Stefndi greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf