E-884/2012

Mál þetta, sem dómtekið var 15. febrúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af A og B, [...], gegn C, Fífuseli 37, Reykjavík, með stefnu birtri 24. febrúar 2012 og Húsfélaginu Fífuseli 37, Fífuseli 37, Reykjavík, með stefnu birtri 21. febrúar 2012.

Stefnendur krefjast þess að stefndu C verði gert að greiða þeim 577.452 kr. með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. september 2008 til 27. maí 2010 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnendur krefjast þess einnig að stefnda, Húsfélaginu Fífuseli 37, verði gert að greiða þeim 332.617 kr. með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 19. september 2008 til 25. september 2011, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Þá er þess krafist að öll stefndu verði óskipt dæmd til að greiða stefnendum málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefnda C krefst sýknu af kröfum stefnenda en til vara verulegrar lækkunar á stefnukröfum. Þá krefst hún málskostnaðar óskipt úr hendi stefnenda að skaðlausu, samkvæmt mati héraðsdóms, og að við ákvörðun málskostnaðar verði gætt að skyldu stefndu til að greiða virðisaukaskatt af lögmannsþjónustu.

Stefndi Húsfélagið Fífuseli 37 krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi en til vara að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda í málinu og til þrautavara að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega.

Í öllum tilvikum er þess krafist að stefnendur verði dæmdir sameiginlega (in solidum) til að greiða málskostnað að mati dómsins með inniföldum áhrifum 25,5% virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Með úrskurði héraðsdóms frá 27. september 2012 var málinu vísað frá hvað varðar Húsfélögin Fífuseli 35-37 og Fífuseli 35 sem einnig var stefnt í málinu, en kröfu stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, um að málinu yrði vísað frá dómi hvað hann varðar, var hafnað

Málavextir

Stefnendur seldu stefndu C fasteign sína að Kirkjuvegi 17, Selfossi, í september 2008. Upp í kaupverðið tóku stefnendur íbúð hennar að Fífuseli 37, Reykjavík, nr. 401, með fastanúmerið 205-6763. Um er að ræða 94,4 m² þriggja herbergja íbúð á tveimur hæðum.

Við söluferli íbúðarinnar fyllti stefnda C út sérstaka yfirlýsingu um ástand fasteignarinnar hjá fasteignasölunni Re/max Center, sem annaðist söluna. Yfirlýsingin, sem var í stöðluðu spurnarformi, er dags. 3. ágúst 2008. Þar er m.a. spurt að því hvort hún hafi orðið vör við leka eða raka í íbúðinni og hvort klæðning, þak, gluggar eða annað í íbúðinni væri óþétt og svaraði hún báðum þessum spurningum neitandi. Einnig kemur þar fram að skipt hafi verið um gler í hluta íbúðarinnar og að nýr dúkur hafi verið settur á þak.

Við kaupin lá einnig fyrir yfirlýsing húsfélags en þar kemur fram að til hafi staðið að skipta um gler í sameign en hætt hafi verið við vegna óhagstæðra tilboða.

Í stefnu er því lýst að í votviðrum í nóvember og desember 2008 hafi komið í ljós að leki var í íbúðinni á nokkrum stöðum. Nánar tiltekið hafi mikill leki komið fram með svalahurð á neðri hæð og einnig með þremur gluggum á efri hæð. Stefnendur hafi þá fengið trésmið til að skoða lekann og meta ástæður hans.

Með bréfi, dags. 27. febrúar 2009, fór lögmaður stefnenda þess á leit við stefndu C að hún gengi til samninga um greiðslu bóta vegna galla á íbúðinni. Því hafi stefnda hafnað, a.m.k. að svo stöddu.

Þann 18. september 2009 var Á-kk-nf Þ-kk-nf dómkvaddur sem matsmaður til að meta ætlaða galla á fasteigninni og er matsgerð hans dags. 3. nóvember 2009. Staðfesti hann að leki væri í íbúðinni og taldi ljóst að lekinn hefði komið til fyrir sölu eignarinnar. Samtals mat matsmaður kostnað við að gera við skemmdir á íbúðinni 593.947 kr.

Með bréfi, dags. 27. apríl 2010, kröfðu stefnendur stefndu C um greiðslu skaðabóta á grundvelli matsgerðarinnar að fjárhæð 1.146.339 kr., með vöxtum og lögfræðikostnaði. Lögmaður stefndu svaraði stefnendum með bréfi, dags. 23. maí 2010, þar sem kröfum stefnenda og bótaskyldu var aftur hafnað að svo stöddu.

Samkvæmt því sem fram kemur í stefnu var, eftir að matsgerðin lá fyrir, ráðist í framkvæmdir og var þá lagfærður hluti þeirra atriða sem matsmaður gerði athugasemdir við, það er skipt var um glugga og opnanleg fög voru lagfærð. Hlutdeild stefnenda í þessum framkvæmdum var 133.500 kr. og hafa þeir samkvæmt því sem fram kemur í stefnu greitt þann hluta. Hins vegar telja stefnendur ljóst að umræddar framkvæmdir hafi ekki náð til allra þeirra þátta sem voru í ólagi.

Stefnendur hafa, með bréfi dags. 25. ágúst 2011, einnig krafið stefnda, Húsfélagið Fífusel 37, um greiðslu bóta vegna þáttar þess í tjóni stefnenda.

Í greinargerð stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, kemur fram að stefnendur hafi ekki leitað til hans fyrr en með bréfi frá 25. ágúst 2011. Á húsfundi 14. maí 2009 hafi verið fjallað sérstaklega um gler og umgjarðir glugga og fundarmenn inntir eftir því hvort ætti að fá smið til að skoða glugga í sameign jafnt sem aðra glugga sem eigendur íbúða í húsinu bentu sérstaklega á að þyrfti að skoða í íbúðum þeirra. Þetta hafi verið samþykkt og smiður fenginn til að skoða gluggastykki og gler. Sama umfjöllunarefni hafi verið tekið upp á húsfundum 20. maí 2010 og 2. júní 2011 og var ákveðið að ganga að tilboði um að mála glugga og skipta um gler í sameign og nokkrum íbúðum þar sem sérstaklega hafi verið farið fram á það. Skipt hafi verið um gler í september 2011 og húsið málað.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu stefnandi A, stefnda C, D, formaður stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, E, F, fyrrverandi formaður Húsfélagsins Fífuseli 37 – 41, G, fyrrverandi formaður stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, H og Á-kk-nf Þ-kk-nf, dómkvaddur matsmaður.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnendur byggja stefnukröfur sínar á hendur stefndu C á því að henni hafi borið að efna kaupsamning aðila um kaup á fasteigninni Fífuseli 37 að fullu og afhenda fasteignina gallalausa. Vísa stefnendur í því sambandi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem og meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir eftir efni samnings (in natura).

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur sem leiða af kaupsamningi eða umræddum lögum. Í 1. mgr. 19. gr. laganna segir enn fremur að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til.

Eins og greinir í matsgerð Á-kk-ef Þ-kk-ef, dags. 3. nóvember 2009, leki vatn inn um svalahurð á neðri hæð þar sem þéttilistar hurðarinnar séu ónýtir. Af þeim sökum hafi matsmaður talið nauðsynlegt að skipta um hurð og setja nýja þéttilista. Sömuleiðis hafi gluggaumbúnaði á neðri hæð verið ábótavant og taldi hann að skipta þyrfti um þéttilista. Að lokum staðfesti matsmaður skemmdir í parketi og taldi nauðsynlegt að endurnýja fjóra fermetra af því. Á efri hæð hússins staðfesti matsmaður leka með fram fjórum gluggum og tveimur opnanlegum fögum. Þá taldi matsmaður sig finna blástur undir gluggakistum á gluggunum sem útskýrði leka. Taldi matsmaður nauðsynlegt að laga fúa, skipta um glerlista, rífa frá og þétta með gluggum, setja nýja þéttilista og laga fög, krækjur o.fl. Þá hafi matsmaður staðfest skemmdir á parketi á efri hæð.

Að framangreindu virtu telja stefnendur sannað með matsgerð að hin selda fasteign hafi verið haldin göllum við afhendingu í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnendur telja stefndu C bera bótaábyrgð gagnvart sér á ofangreindum göllum samkvæmt 49. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og almennum reglum um skaðabætur innan samninga, en ljóst sé að stefnda hafi vanefnt kaupsamning aðila. Við sölu fasteignarinnar hafi stefnda fyllt út sérstaka yfirlýsingu um ástand fasteignarinnar þar sem spurt hafi verið hvort vart hafi orðið við leka eða raka í eigninni og hafi stefnda svarað því neitandi. Sömuleiðis hafi stefnda svarað því neitandi að gluggar eða annað í eigninni væri óþétt. Þessar yfirlýsingar stefndu hafi síðan verið kynntar stefnendum sem lýsing á eigninni.

Stefnendur byggja á því að umrædd yfirlýsing hafi falið í sér loforð um ástand eignarinnar, þ.e. að eignin væri ekki haldin þeim göllum sem síðar reyndust vera á henni. Sömuleiðis telja stefnendur að stefnda C hafi að yfirlögðu ráði sagt ósatt um ástand fasteignarinnar og þannig með saknæmum og ólögmætum hætti valdið þeim tjóni, en matsmaður hefur slegið því föstu að lekinn hafi verið til staðar áður en íbúðin var seld. Í ljósi þessa telja stefnendur stefndu bótaskylda vegna fyrrnefndra vanefnda hennar á kaupsamningi aðila. Sömuleiðis í ljósi framangreindra þátta telja stefnendur gallaþröskuld síðari málsliðar 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 ekki eiga við í málinu, þar sem stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. orðalag ákvæðisins. Ber stefndu því að bæta stefnendum allt sannanlegt tjón þeirra vegna vanefnda stefndu á kaupsamningi aðila.

Stefnendur byggja sömuleiðis á því að stefndu beri að bæta þeim kostnað við að afla matsgerðar til sönnunar á hinum leyndu göllum. Í því sambandi vísa stefnendur til almennra reglna skaðabóta- og fasteignakauparéttar um að stefndu beri að bæta stefnendum allt tjón þeirra vegna vanefndanna. Jafnframt vísa stefnendur til 34. gr. laga nr. 40/2002 um greiðslu skaðabóta vegna vanefnda.

Þá hafna stefnendur þeim málatilbúnaði lögmanns stefndu að mál þetta varði ekki stefndu og stefnendum beri að beina öllum kröfum sínum að Húsfélaginu Fífuseli 37.

Varðandi afmörkun þess kostnaðar sem fellur á stefnendur af þeim nauðsynlegu framkvæmdum sem tilgreindar eru í matsgerð, beri að líta til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 5. gr., sbr. 4. gr. laganna, telst allur innri gluggaumbúnaður sem og gler og gluggar í hurðum, svalahurðir og allt annað innra byrði fasteignar til séreignar eigenda fjöleignarhúss. Kostnaður vegna svalahurða, glerjunar og endurnýjunar innra byrðis gluggaumbúnaðar greiðist því af eiganda viðkomandi íbúðar. Kostnaður við viðgerðir á ytra byrði greiðist hins vegar af húsfélaginu, f.h. allra eigenda. Varðandi gluggaumbúnað er á því byggt að samkvæmt réttarvenju beri að skipta kostnaði vegna endurnýjunar gluggaumbúnaðar, samkvæmt framangreindum ákvæðum, til helminga.

Stefnukrafa á hendur stefndu C að fjárhæð 577.451 kr. byggist á matsgerð Á-kk-ef Þ-kk-ef, dags. 3. nóvember 2009, og útlögðum kostnaði stefnenda. Stefnendur byggja á því að eftirtalinn kostnaður falli á eigendur íbúðarinnar vegna séreignar og sé húsfélaginu óviðkomandi:

Eftirtaldir þættir skiptast hins vegar til helminga og ber stefndu að greiða þann kostnað sem fellur á íbúð stefnenda, samtals 212.704 kr.:

Að auki beri stefndu að greiða hlutdeild stefnenda í sameiginlegum kostnaði vegna viðgerðanna, þ.e. kostnaði húsfélagsins af framkvæmdunum sem stefnendur þurfa að greiða í hússjóð. Hlutdeild stefnenda byggir á eignahlutfalli þeirra samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, sem er 10,08%. Er hvorutveggja um að ræða þann sameiginlega kostnað sem að ofan er greindur sem og kostnað vegna viðgerða á séreign stefnenda, sbr. hér á eftir þegar fjallað verður um kröfur stefnenda á hendur stefnda, Húsfélaginu Fífuseli 37. Nánar tiltekið er umræddur kostnaður 32.070 kr. ((212.704 + 84.240) * 10,08% = 32.069,9).

Samtals er því krafa stefnenda á hendur stefndu C vegna viðgerða á íbúðinni (84.301 + 212.704 + 32.070) 329.075 kr. auk kostnaðar vegna matsgerðar (248.377) samtals 577.452 kr.

Stefnendur byggja kröfu um vexti úr hendi stefndu C á 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, sbr. 61. gr. laga nr. 40/2002, en dráttarvexti á 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. sömu laga. Stefnendur telja upphafsdag vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 vera tímamark kaupsamnings en upphafsdag dráttarvaxta þegar mánuður var liðinn frá því að stefnendur kröfðu stefndu um greiðslu skaðabóta með bréfi, dags. 27. apríl 2010, eða þann 27. maí 2010.

Kröfur sínar gegn stefnda, Húsfélaginu Fífuseli 37, byggja stefnendur á því að samkvæmt 52. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sé húsfélag ábyrgt vegna tjóns á séreign sem stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sem og mistökum við meðferð hennar og viðhald og bilunar á búnaði og sameiginlegum lögnum. Stefnendur telja að í þessu felist að húsfélög beri skaðabótaábyrgð gagnvart einstökum eigendum vegna leka sem stafar frá sameign og alls tjóns sem af honum leiðir.

Með matsgerð Á-kk-ef Þ-kk-ef, dags. 3. nóvember 2009, eru staðfestar lekaskemmdir í parketi íbúðarinnar og kostnaður við að gera við tjónið metinn á 84.240 kr. sem sundurliðast með eftirfarandi hætti:

Að framangreindu virtu telja stefnendur stefnda, Húsfélagið Fífuseli 37, skaðabótaskylt vegna umrædds tjóns. Ofan á tjón þetta bætist kostnaður við matsgerð 248.377 kr. Samtals eru kröfur stefnenda á hendur stefnda, Húsfélaginu Fífuseli 37, því 332.617 kr. (248.377 + 84.240).

Um bótaskyldu stefnda vegna matskostnaðar er vísað til fyrri umfjöllunar en sömu rök eiga við varðandi bótaskyldu stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, og stefndu C.

Varðandi aðild stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, og afmörkun þess hver sé bótaskyldur benda stefnendur á að samkvæmt 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús teljist sambyggð hús, eins og húsin Fífusel 35 og 37, eitt fjöleignarhús í skilningi laganna. Allt ytra byrði húsanna, lagnir o.fl. telst því sameign allra eigenda hússins, sbr. 6. og 8. gr. sömu laga. Samkvæmt 56. gr. laganna eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum eins og þau eru skilgreind samkvæmt 3. gr. laganna, án þess að þau hafi verið stofnuð sérstaklega og eru allir eigendur sjálfkrafa meðlimir í húsfélaginu. Þá segir í 3. mgr. 71. gr. laganna að húsfélög hafi aðildarhæfi í dómsmálum. Fyrir liggur í málinu að ekki hefur verið stofnað formlega heildarhúsfélag fyrir umrætt fjöleignarhús hjá fyrirtækjaskrá, heldur eingöngu félög fyrir hvorn stigaganginn fyrir sig, þ.e. hús nr. 35 og 37. Er umræddum húsfélögum því stefnt báðum fyrir hönd heildarhúsfélagsins.

Stefnendur byggja kröfu um vexti úr hendi stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, á 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, en kröfu um dráttarvexti á 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., sömu laga. Stefnendur telja upphafsdag vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 vera við undirritun kaupsamnings, sem dags. er 19. september 2008, en upphafsdag dráttarvaxta vera 25. september 2011 en þá var mánuður liðinn frá því að stefnendur kröfðu stefnda um greiðslu skaðabóta með bréfi dags. 25. ágúst 2011.

Verði fallist á kröfur stefnenda gagnvart öllum stefndu telja stefnendur að stefndu C annars vegar og Húsfélagið Fífuseli 35-37 hins vegar, beri matskostnað til helminga. Verði hins vegar ekki fallist á kröfur stefnenda með þeim hætti byggja stefnendur á því að hvorum aðila um sig sé skylt að greiða heildarkostnað stefnenda vegna matsgerðarinnar í ljósi þess að hún felur í sér nauðsynlegt mat á tjóni stefnenda.

Um heimild til að stefna stefndu í einu og sama málinu vísast til 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en ljóst er að skilyrði ákvæðisins um að mál þetta megi rekja til hvorutveggja sömu aðstöðu og löggernings, þ.e. ástands fasteignarinnar og kaupsamnings stefnenda um kaup á fasteigninni, er uppfyllt. Málinu er stefnt á fasteignarvarnarþingi, sbr. 34. gr. laga nr. 91/1991 og á heimilisvarnarþingi stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, sbr. 33. gr. sömu laga. Um varnarþing vísast til 42. gr. sömu laga.

Stefnendur vísa máli sínu til stuðnings til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 19., 49. og 61. gr. þeirra. Sömuleiðis vísa stefnendur til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 3., 4., 5., 6., 8., 56. og 71. gr. þeirra.

Krafa um vexti og dráttarvexti byggist á III. og IV. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, með síðari breytingum. Varðandi kröfu um virðisaukaskatt á málskostnað vísast til laga nr. 50/1988.

Varðandi varnarþing og aðild er vísað til 19., 33., 34. og 42. gr. laga nr. 91/1991, með síðari breytingum.

Málsástæður og lagarök stefndu C

Stefnda C byggir málsvörn sína á eftirfarandi málsástæðum og lagarökum:

1. Notuð fasteign telst ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Fjárhæð kröfu stefnenda á hendur stefndu C er 329.075 kr., sem er 1,43% af kaupverði eignarinnar, 22.900.000 kr. Hinn meinti ágalli er því ekki slíkur að fasteignin teljist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnda C mótmælir því að hún hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, en fyrir því bera stefnendur sönnunarbyrði. Í því sambandi er bent á að yfirlýsing, dags. 3. ágúst 2008, er hún ritaði undir, er ekki sönnun í því sambandi, jafnvel þótt hún hefði reynst röng um atriði nr. 10, eins og stefnendur byggja á. Engin sönnun er um að stefnda C hafi sýnt af sér saknæma háttsemi er hún ritaði undir yfirlýsinguna.

Við mat á þessu atriði er óhjákvæmilegt að benda á þá staðreynd að stefnendur gerðu ekki athugasemd við meintar lekaskemmdir fyrr en u.þ.b. fimm og hálfum mánuði eftir afhendingu, sem er til vitnis um að þessar skemmdir voru ekki augljósar einstæðri móður, sem hefur enga þekkingu á húsbyggingarmálum.

2. Búið að bæta úr meintum göllum og sameignarkostnaður.

Stefnda C bendir á að nú þegar hafi verið bætt úr meintum leka og skemmdum, sem eiga að hafa stafað frá vanbúnaði glugga. Stefnda vísar til þess sem rakið er í greinargerð meðstefndu um þessi atriði. Ber að hafna kröfum stefnenda á hendur stefndu, samtals að fjárhæð 212.704 kr., af þessum sökum. Einnig er því sérstaklega mótmælt sem stefnendur halda fram, að réttarvenja sé til um að við gluggaskipti vegna leka skiptist kostnaður til helminga milli sameignar og séreignar, enda ekki þörf á nýjum glugga nema þá vegna leka, sem kom utan frá. Vísast til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús um þetta.

Aðrir liðir í kröfugerð stefnenda eru annars vegar 84.301 kr. vegna „svalahurð – taka úr, Nýir þéttilistar á svalahurð og Glerjun“. Að því er varðar svalahurðina er um slík smáatriði að ræða að þau flokkast undir venjubundið viðhald á gamalli eign. Hvað glerjun varðar er óhjákvæmilegt að benda á að fyrra gler var komið til ára sinna og móða var á milli glerjanna. Í staðinn fá stefnendur ný k-gler. Hér er því einnig um venjulegt viðhaldsmál að ræða og á þá eftir að taka tillit til þess að nýtt komi fyrir gamalt. Dómsmál vegna þessa á því engan rétt á sér, þó að stefnda C geti sæst á að taka þátt í umræddum kostnaðarlið.

Hluti af höfuðstólskröfu stefnenda er matskostnaður, 248.377 kr. Stefnda C mótmælir þessum lið m.a. á þeim grundvelli að um sé að ræða hluta málskostnaðar, sbr. e-lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnda C byggir einnig á því að stefnendur hefðu komist hjá þessum kostnaði með því að snúa sér til húsfélagsins vegna meintra lekavandamála í upphafi, og eftir atvikum, með því að senda stefndu C kostnaðaráætlun til að taka afstöðu til.

3. Tómlæti.

Stefnda C vísar til aðgerðaleysis stefnenda allt frá því að kaupin áttu sér stað. Krafa var fyrst gerð á hendur stefndu C u.þ.b. fimm og hálfum mánuði eftir aðstefnendur fengu íbúðina afhenta, þrátt fyrir að því sé haldið fram að ummerki um leka hafi verið augljós. Hafi stefnendur einhvern tíma átt rétt sé hann fallinn niður fyrir aðgerðaleysi, með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnda C vísar einnig til þess langa tíma sem hefur liðið milli aðgerða stefnenda, sem dæmi nefna að nær tvö ár eru síðan lögmaður stefnda svaraði kröfubréfi lögmanns stefnenda án þess að lögmaður stefnenda hefði haft nokkurt samband fyrr en við birtingu stefnunnar nú nýverið. Stefnda C byggir á því að sér hafi verið rétt að líta svo á, vegna aðgerðaleysisins, að stefnendur væru fallnir frá meintum kröfum sínum.

Stefnda C vísar einnig til þess sem rakið er í greinargerð meðstefndu um aðgerðaleysi stefnenda.

4. Vaxta- og dráttarvaxtakröfu mótmælt.

Stefnda C mótmælir sérstaklega kröfu stefnenda um vexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. september 2008. Vísast í því sambandi til 2. mgr. ákvæðisins. Þar segir að miðist fjárhæð bótakröfu við verðlag síðar en bótaskylt atvik varð beri krafan vexti samkvæmt 1. mgr. frá þeim tíma. Í þessu máli eru hinar umdeildu kröfur stefnenda samkvæmt matsgerð, þar sem miðað er við verðlag í nóvember 2009.

Dráttarvaxtakröfu stefnenda er einnig mótmælt með vísan til atvika máls. Verði gegn væntingum stefndu C fallist á hluta af kröfum stefnenda eru skilyrði til að dæma dráttarvexti frá dómsuppkvaðningardegi eða við málshöfðun, sbr. 9. gr. og 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

5. Málskostnaður.

Krafa stefndu C um málskostnað er reist á 130. gr. og 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um að tekið verði tillit til skyldu hennar til að greiða virðisaukaskatt af málskostnaði er skaðleysiskrafa, þar sem stefnda er ekki virðisaukaskattskyld og eignast því ekki frádráttarrétt við greiðslu skattsins samkvæmt ákvæðum laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Stefnda C byggir sérstaklega á því að dæma beri henni málskostnað jafnvel þótt fallist yrði á kröfur stefnenda að einhverju leyti eða öllu, vegna þess hvernig stefnendur hafa haldið á hagsmunum sínum í aðdraganda þessa dómsmáls. Líta verður svo á að það hafi verið markmið stefnenda að búa til sem mestan kostnað við mál þetta og fá það fyrir dómstóla í stað þess að neyta kostnaðarminni úrræða. Lögmaður stefnenda hefur ekki svarað bréfum lögmanns stefndu, eins og venja er í málum sem þessum, og kröfugerð hefur tekið sífelldum breytingum.

Málsástæður og lagarök stefnda Húsfélagsins Fífuseli 37

Í fyrsta lagi byggist sýknukrafa Húsfélagsins Fífuseli 37 á því að um tómlæti sé að ræða af hálfu stefnenda. Eins og rakið er í málavaxtakafla greinargerðar er ljóst að stefnendur gerðu ekkert til þess að láta Húsfélagið Fífuseli 37 vita af hinum meinta leka og skemmdum er mál þetta lýtur að fyrr en tæplega þremur árum eftir að þau urðu þeirra fyrst vör. Stefnendur hefðu, ef þau ætluðu að gera kröfu á hendur Húsfélaginu Fífuseli 37, átt að benda formanni, gjaldkera eða einhverjum í stjórn húsfélagsins á lekann eða skemmdirnar um leið og þau urðu þeirra vör. Það gerðu þau aldrei, hvorki á göngum hússins, í síma, með tölvupósti, bréfi eða á þeim fjölmörgu húsfundum sem haldnir hafa verið síðan þau urðu sjálf vör við meintan leka og skemmdir eða í nóvember árið 2008 samkvæmt stefnu málsins. Þau höfðu fyrst samband með bréfi dags. 25. ágúst 2011 eða löngu eftir að samningaviðræður höfðu farið fram við seljanda og enn fremur eftir að matsgerð fór fram. Það er því ljóst m.v. almennar reglur kröfu- og samningaréttar að um tómlæti er að ræða og ber þegar af þeirri ástæðu einni að sýkna Húsfélagið Fífuseli 37, sbr. og t.d. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Stefnendur verða að bera hallann af vanrækslu sinni á því að gæta réttar síns hvað varðar skemmdir á parketi í íbúð hans og af því að hafa ekki haldið rétti sínum til haga innan hæfilegs tíma.

Í öðru lagi byggist sýknukrafa Húsfélagsins Fífuseli 37 á aðildarskorti af þess hálfu en um sé að ræða bótamál á milli stefnenda og seljanda. Í 5. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 segir ótvírætt að gler í gluggum og hurðum teljist séreign jafnt sem sá hluti gluggaumbúnaðar sem sé inni. Hafi því verið um leka að ræða sem var tilkominn vegna ástands glugga eða svalahurðar telur húsfélagið ljóst að það sé með engum hætti á ábyrgð þess. Stefnendur hafa með engum hætti sýnt fram á að lekann megi rekja til ytra byrðis glugga- eða hurðaumbúnaðar frekar en innra byrðis eða ástands glers. Ljóst er að Húsfélagið Fífuseli 37 er ekki aðili að matsgerð þeirri er liggur fyrir í málinu og að hún á því ekki við um það.

Telji stefnendur sig eiga bótakröfu á hendur húsfélaginu hefðu þeir eðli málsins samkvæmt þurft að koma þeim skilaboðum til húsfélagsins að um væri að ræða leka á gluggum og svalahurð íbúðar þeirra sem leiddi til skemmda á parketi. Ekki er hægt að ætlast til þess að stjórn húsfélags banki upp á í öllum íbúðum fjöleignarhúss og krefjist þess að fá aðgang að íbúðinni svo að hægt sé að skoða ástand glugga, hvað þá að einhver á vegum húsfélagsins fari reglulega upp í stiga og reyni að meta ástandið utan frá. Það er eiganda íbúðar að tilkynna um hluti er varða íbúð hans er þarfnast lagfæringa og hann telur að sé húsfélagsins að láta laga. Í þessu máli létu stefnendur það algjörlega ógert að láta stefnda, Húsfélagið Fífuseli 37, vita af hinum meinta leka og skemmdum á parketi þar til þremur árum eftir að þau sjálf urðu þeirra vör. Húsfélagið Fífuseli 37 átti því aldrei möguleika á því að taka afstöðu til þessara atriða eða ráðast í lagfæringar fyrir stefnendur eins og var síðar gert eftir að stefnendur loks sendu þeim kröfubréf 7. nóvember 2010. Stefnendur kusu þar á meðal að láta það ógert að mæta á fjóra húsfundi sem haldnir voru eftir að þau urðu vör við umrædd atriði eða að setja sig í samband við stjórn húsfélagsins til þess að koma þeim á framfæri eins og margoft var boðið á húsfundum. Í stefnu kemur fram að fyrir liggi yfirlýsing Húsfélagsins Fífuseli 25-41 og að þar sé lekavandamála ekki getið. Húsfélagið Fífuseli 25-41 er stofnað utan um bílskýlaröð sem vissar íbúðir fjöleignarhúsa í Fífuseli eiga hlutdeild í, þeirra á meðal er ekki íbúð stefnenda og er þessi yfirlýsing því að engu hafandi. Verði hins vegar litið svo á að yfirlýsing þessi stafi frá þáverandi stjórn Húsfélagsins Fífuseli 37 og eigi við um Fífusel 37 en ekki bílskýlin sem slík er skýrt að þar er hakað við að fyrirhugaðar séu framkvæmdir á vegum húsfélagsins og að staðið hafi til að skipta um gler í sameign en hætt hafi verið við vegna óhagstæðra tilboða. Að þáverandi fyrirsvarsmenn húsfélagsins hafi séð ástæðu til þess að taka þetta sérstaklega fram og benda þannig á að tímabært væri að yfirfara glugga og gler hússins gerir það að verkum að stefnendur hefðu átt að skoða glugga íbúðar sinnar sérstaklega vel áður en gengið var frá kaupum. Þannig uppfyllti stjórn húsfélagsins tilkynningarskyldu sína fullkomlega og því ljóst að stefnendur voru fjarri því að uppfylla skoðunarskyldu sína, sbr. sérstaklega 29. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Þá er ljóst að þar sem fyrrverandi eigandi, stefnda C, hafði aldrei tilkynnt stjórn húsfélagsins um leka var ógerningur fyrir húsfélagið að vita af honum.

Í þriðja lagi byggist sýknukrafa stefnda á því að þegar sé búið að bæta úr meintum leka og öllum skemmdum er stefnendur byggja mál sitt á. Húsfélagið gekk að tilboði Húsverndar ehf. um að endurnýja gler, glerlista og opnanleg fög í húsinu. Þar á meðal var endurnýjað gler í íbúð stefnenda, opnanleg fög og glerlistar en allur kostnaður var greiddur af húsfélaginu að undanskildu kaupverði á gleri og glerskiptum. Á framlagðri mynd, er fylgdi tölvupósti frá 7. nóvember 2010 má sjá að nánast allt gler, opnanleg fög og glerlistar í íbúð stefnenda var lagað. Þá er ljóst að stefnendur hafa sjálfir lagað skemmdir á parketi og skipt um parket þar sem við á enda hafa stefnendur sést bera parket inn í íbúð sína jafnt sem þeir hafa tjáð íbúum hússins að þau séu að laga þann hluta sem húsfélaginu er stefnt vegna, þ.e. parket. Stefnendum hefði verið í lófa lagið að leggja fram reikninga sem sýna nákvæmlega hvaða kostnaður fylgdi því að lagfæra þessar meintu skemmdir á parketi. Með því að laga þessar meintu skemmdir hafa stefnendur komið í veg fyrir að hægt sé að sannreyna að í raun hafi eitthvað verið að parketinu annað en að útlit þess hefur með einhverjum hætti sært fegurðarskyn þeirra vegna eðlilegrar notkunar. Þar með getur Húsfélagið Fífuseli 37 ekki fengið matsmann eða smið til þess að skoða hinar meintu skemmdir en það mat er stefnendur létu framkvæma og fengu til þess dómkvaddan matsmann verður ekki notað gegn húsfélaginu í máli þessu enda er það ekki aðili að matsmálinu og gat þannig ekki tekið til varna eða komið sínum sjónarmiðum að.

Hvað varðar skemmdir á parketi við svalahurð telur húsfélagið ljóst að þær megi ekki reka til leka vegna ástands hurðar eða glugga hennar enda hafa íbúar hússins orðið þess varir að svaladyr íbúðar stefnenda hafi oft á tíðum staðið opnar dögum saman, m.a. í mikilli rigningu.

Enn fremur er ljóst að stefnendur tóku íbúð sína í gegn eftir að þau keyptu hana og ef um leka og skemmdir á parketi var að ræða, sem matsmaður telur að hafi staðið mun lengur en frá þeim tíma er stefnendur tóku við íbúðinni, er ljóst að tilkynningarskylda þeirra til húsfélagsins var enn ríkari strax í upphafi. Um þetta vísast til samskipta lögmanns stefndu C og lögmanns stefnenda en gengið er út frá því að þau verði lögð fram í málinu.

Í ljósi alls framangreinds er ljóst að sýkna verður Húsfélagið Fífuseli 37 af öllum kröfum stefnenda í málinu, að því gefnu að Húsfélaginu Fífuseli 37 sé raunverulega stefnt.

Lækkun:

Stefnendur krefja Húsfélagið Fífuseli 35-37 um greiðslu kostnaðar við að afla matsgerðar þrátt fyrir að það hafi ekki verið aðili að matinu enda ekki tilgreint sem matsþoli í matsbeiðni eða matsgerðinni sjálfri. Húsfélagið Fífuseli 37 kannast ekki við að hafa verið matsþoli í umræddu matsmáli auk þess sem kröfum var ekki beint að húsfélaginu Fífuseli 35-37 fyrr en tæplega þremur árum eftir að matsgerðin lá fyrir. Enn á ný er rétt að benda á þá staðreynd að Húsfélagið Fífuseli 35-37 er ekki til en Húsfélagið Fífuseli 37 telur sig knúið til þess að verja hendur sínar, aðallega vegna óskýrleika um aðild. Hvorki Húsfélaginu Fífuseli 35-37, sem ekki er til, né Húsfélaginu Fífuseli 37, var gefið færi á því að koma sjónarmiðum sínum að eða taka til varna enda kannast þau ekki við að hafa verið boðuð á matsfundi eða fyrirtökur hjá héraðsdómi vegna matsmálsins. Þess skal einnig getið að matskostnaður er hluti af málskostnaði en stefnandi getur ekki bætt honum við bótakröfu sína eins og hann gerir í dómkröfum sínum, heldur verður hann að krefjast þess að tekið sé tillit til hans við ákvörðun málskostnaðar í aðalmálinu.

Þar sem matsgerðin hefur ekkert gildi gagnvart Húsfélaginu Fífuseli 37 hafa stefnendur með engum hætti fært sönnur á tjón sitt eða þann kostnað sem af því hlýst að fá það bætt þ.e. hvað húsfélagið varðar. Allt eins er líklegt að lagfæringar á meintum skemmdum á parketi kosti mun minna en matsgerðin gerir ráð fyrir enda snúa lagfæringarnar einungis að því að skipta um lítinn hluta plastparkets. Er á ný vísað til þess að stefnendur bera þá að öllum líkindum einhverja ef ekki alla ábyrgð á þeim meintu skemmdum sem voru á parketi við svalahurð enda hafi þau oft á tíðum haft svaladyrnar opnar svo dögum skipti í öllum veðrum.

Ef hinn virðulegi dómur telur að húsfélagið eigi aðild að máli þessu og að það skuli bæta stefnendum það tjón sem að því er beint í stefnu málsins er ljóst að sú krafa getur aldrei numið hærri upphæð en 84.240 kr.

Málskostnaðarkrafa stefnda byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafan um að tekið verði tillit til 25,5% virðisaukaskatts á málflutningsþóknun við ákvörðun málskostnaðar byggist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt þar sem lögmönnum er gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af málflutningsþóknun. Stefndi rekur ekki neina virðisaukaskattskylda starfsemi og er því nauðsyn á að þess sé gætt við ákvörðun málskostnaðar. Um annmarka á stefnu hvað varðar fyrirkall, aðild og fyrirsvar vísast til 1. mgr. 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Um tilkynningar- og skoðunarskyldu vísast til ákvæða laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Um tómlæti stefnenda vísast til almennra reglna kröfu- og samningaréttar þ. á m. 48. gr. laga um fasteignakaup.

Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála er stefnendum heimilt að sækja kröfur á hendur stefndu í sama máli og samkvæmt 34. gr. sömu laga er þeim heimilt að höfða málið á fasteignarvarnarþingi.

Í máli þessu er deilt um það hvort stefndu beri ábyrgð á göllum sem stefnendur telja að íbúð nr. 401 að Fífuseli 37 hafi verið haldin þegar þau keyptu hana í september 2008.

Stefnendur byggja kröfu sína á hendur stefndu C á því að um sé að ræða meintan galla sem hún beri ábyrgð á grundvelli laga nr. 40/2002. Í fyrsta lagi krefja þau hana um greiðslu á kostnaði vegna viðgerðar á svalahurð og vegna glers að fjárhæð 84.301 kr. Í öðru lagi krefja þau hana um greiðslu á helmingi sameiginlegs kostnaðar vegna viðgerða á gluggum, 212.704 kr., og í þriðja lagi um greiðslu á 10,08% af hluta húsfélagsins vegna sameiginlegs kostnaðar, eða 32.070 kr. Loks gera þau í fjórða lagi kröfu um að hún greiði kostnað vegna öflunar matsgerðar, 248.377 kr.

Stefnendur byggja kröfu sína á matsgerð dómkvadds matsmanns, Á-kk-ef Þ-kk-ef, dags. 3. nóvember 2009. Af hálfu stefnenda var einnig lagt fram uppgjör Húsverndar vegna glerskipta í sameign hússins og í séreign stefnenda, íbúð 401.

Þegar stefnendur keyptu íbúðina lá fyrir yfirlýsing húsfélags þar sem fram kemur að til hafi staðið að skipta um gler í sameign en hætt hafi verið við vegna óhagstæðra tilboða. Bar stefnandi, A, um það í skýrslu sinni fyrir dómi að hann hefði vitað af því að það þyrfti að laga gluggana í sameigninni. Jafnframt kom fram hjá honum að íbúðareigendum hafi staðið til boða að vera með í þeim viðgerðum og láta um leið laga glugga í íbúðum sínum eftir því sem þörf væri á og það hafi hann nýtt sér. Því er ómótmælt að eftir að matsgerðin lá fyrir var ráðist í viðgerðir við glugga hússins og hluti þeirra atriða sem matsmaður gerði athugasemd við var lagfærður auk þess sem stefnendur löguðu parket í íbúðinni. Einnig er því ómótmælt að stefnendur greiddu sinn hluta í þeim framkvæmdum sem hafi verið 133.500 kr.

Stefnda C byggir á því að þegar sé búið að gera við skemmdir og hafi húsfélagið greitt þann kostnað að undanskildu kaupverði á gleri og kostnaði við glerskipti. Með vísan til þessa hafi verið hægt að leggja fram reikninga og byggja kröfu á raunverulegum kostnaði við úrbætur. Þá byggir hún á því að hinn meinti galli sé ekki slíkur að fasteignin teljist vera gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 og að krafan sé niður fallin vegna tómlætis.

Hvað varðar þá málsástæðu stefndu C að um tómlæti sé að ræða af hálfu stefnenda byggir hún á því að þau hafi fyrst gert kröfur á hendur henni um fimm og hálfum mánuði eftir að þau tóku við íbúðinni þrátt fyrir að því sé haldið fram að lekaummerki hafi verið augljós. Einnig vísar hún til þess að langur tími hafi liðið á milli aðgerða stefnanda. Stefnendur tóku við íbúðinni þann 19. september 2008 og bar stefnandi, A, fyrir dómi að hann hefði fyrst orðið var við rakann í nóvember eða desember sama ár. Í febrúar 2009 sendu stefnendur stefndu bréf og gerðu kröfu um skaðabætur. Í kjölfar þess áttu sér stað bréfaskipti á milli aðila og í september sama ár fóru stefnendur fram á dómkvaðningu matsmanns. Þann 3. nóvember 2009 lá matsgerðin fyrir og með bréfi, dags. 27. apríl 2010, kröfðu stefnendur stefndu C um greiðslu skaðabóta á grundvelli hennar. Svaraði lögmaður stefndu þeirri kröfu með bréfi, dags. 23. maí 2010, og hafnaði kröfum stefnenda og bótaskyldu að svo stöddu. Þann 6. mars 2012 var stefna málsins þingfest í héraðsdómi. Með hliðsjón af þessu hafnar dómurinn því að stefnendur hafi sýnt af sér slíkt tómlæti að krafa þeirra teljist niður fallin þrátt fyrir að einhver dráttur hafi orðið á aðgerðum þeirra við að halda fram rétti sínum á tímabilinu frá því matsgerðin lá fyrir þar til mál þetta var höfðað.

Stefnendur gera kröfu um að stefnda C greiði 10,08% af þeim hluta kostnaðar sem húsfélaginu beri að greiða, eða 32.070 kr. Talan er fundin út með því að reikna 10,08% af hluta húsfélagsins, 212.704 kr., og kostnaði vegna svalahurðar og glerjunar, 84.301 kr. Stefnendur byggja á því að þau hafi þegar greitt húsfélaginu 133.500 kr. og liggur fyrir uppgjör vegna glerskipta í íbúð stefnenda að fjárhæð 133.600 kr. Af hálfu stefnenda hafa því engin gögn verið lögð fram um að raunverulegur kostnaður húsfélagsins vegna viðgerðanna hafi munið umkrafinni fjárhæð. Samkvæmt 5. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign vera séreign, svo og gler í gluggum og hurðum. Túlkar dómurinn ákvæðið svo að ytra byrði glugga sé sameign sem skiptist á milli eigenda fjöleignarhúss eftir eignarhlutum en annað sé séreign íbúðareiganda. Er þá miðað við að gluggalistar séu í sameign en gler í séreign. Samkvæmt ofangreindu uppgjöri voru allir glerlistar greiddir af sameign. Eru útreikningur kröfunnar ekki í samræmi við þessa túlkun á 5. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki liggur heldur fyrir að 10,08% hluti stefnenda í raunverulegum kostnaði sameignar nemi umkrafinni fjárhæð. Með hliðsjón af þessu ber að sýkna stefndu af þessum lið dómkröfunnar.

Krafa um greiðslu kostnaðar vegna viðgerðar á svalahurð byggist annars vegar á kostnaði vegna kaupa á nýjum þéttilistum fyrir 24.939 kr. og hins vegar á kostnaði við að taka svalahurð úr dyraumbúnaði að fjárhæð 5.400 kr. Þá gera stefnendur kröfu um að stefnda verði dæmd til að greiða 53.962 kr. vegna glers í fjóra glugga. Það var niðurstaða matsmanns að greinilegt væri að leki hefði verið áður í íbúðinni, eða fyrir 3. ágúst 2008, og að ástand svalahurðar væri þannig að ólíklegt væri að hurðin hefði komist í þetta ástand á einu ári. Þá segir hann að það sem valdi „því að vatn komist inn um svalahurðina er að þéttilistar og þéttikantar á hurð og í falsi hurðarinnar eru ónýtir og til einskis þar sem þeir virka ekki eins og þeir eiga að gera“. Þá kemur einnig fram í matsgerðinni að móða hafi verið „í glerjum gluggana“. Staðfesti matsmaðurinn þessa niðurstöðu sína fyrir dóminum. Stefnandi, A, sagði í skýrslu sinni við aðalmeðferð málsins að íbúðin hefði litið vel út á yfirborðinu og hvað varðar svalahurðina sagði hann að um hefði verið að ræða dæmigerða svalahurð sem komin væri til ára sinna. Með hliðsjón af því að um 30 ára gamla fasteign er að ræða og stefnendum var ljóst að komið var að endurnýjun glugga og glerja í fasteigninni, og að stefnendur sáu að svalahurðin var komin til ára sinna verður að telja að á þeim hafi hvílt rík skoðunarskylda. Ástand þéttilista og glers var að mati dómsins í samræmi við aldur íbúðarinnar og hefðu þessi atriði bæði átt að vera stefnendum sýnileg við skoðun hafi móðan verið komin milli glerjanna þegar íbúðin var seld. Það er því mat dómsins að ekki sé um galla að ræða sem stefnda C beri ábyrgð á samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002.

Hvað varðar kröfu stefnenda um greiðslu á helmingi kostnaðar við að skipta um glugga á efri hæð og glerlista vegna glugga í stofu þá byggja stefnendur á því að húsfélaginu hafi borið að greiða helming þess kostnaðar, fyrir utan kostnað við gler, en helmingur sé kostnaður sem íbúðareiganda beri að greiða. Þann kostnað beri stefndu C að greiða, eða 212.704 kr. Er þessi kröfugerð ekki í samræmi við ofangreinda túlkun dómsins á 5. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús en sú túlkun leiðir til þess að sá liður kröfunnar sem nefndur er „Gluggi í stofu glerlistar“ hefði einungis átt að greiðast af íbúðareiganda í samræmi við eignarhlutföll en ekki til helminga. Samkvæmt framlögðu uppgjöri greiddi húsfélagið fyrir þessa glerlista en ekkert liggur fyrir um að stefnendur hafi greitt sína hlutdeild í þeim kostnaði. Er stefnda C þegar af þessum ástæðum sýknuð af þeim hluta kröfugerðar stefnenda er varðar nefnda glerlista að fjárhæð 19.877 kr.

Hvað varðar kröfuna að öðru leyti, eða kostnað að fjárhæð 192.927 kr., þá kemur fram í matsgerð að matsmaður telur að ekki hafi nógu vel verið gengið frá vatnsbrettum á öllum fjórum gluggunum á efri hæðinni og að leki hafi komist inn undir gluggana og eigi greiða leið inn undir þá. Fúi sé kominn í botnstykki glugga með opnanleg fög og móða sé í glerjum á milli glugga. Til að koma í veg fyrir áframhaldandi leka „þarf að laga fúa, skipta um glerlista, rífa frá og þétta með gluggum, setja nýja þéttilista, laga fög, krækjur o.fl. Kostnaður við lagfæringar þessara hluta hleypur strax upp í kostnað við endurnýjun á gluggum og því hef ég valið að setja matið á lagfæringar skv. því.“ Er krafa stefnenda við þetta miðuð.

Í fyrirliggjandi matsgerð dómkvadds matsmanns, Á-kk-ef Þ-kk-ef, komst hann að þeirri niðurstöðu, eins og áður hefur verið rakið, að það sé „greinilegt að leki hafi verið áður í íbúðinni eða fyrr en fyrir 3. ágúst 2008. Ástand svalahurðar er þannig að það er ólíklegt að hurðin hafi komist í þetta ástand á einu ári.“ Þá segir einnig í matsgerð að það séu „gömul ummerki á veggjum uppi vegna leka og raka. Fúi í gluggum og ummerki á veggjum gefur tilefni til að leki hafi verið þar fyrir 3. ágúst 2008.“ Á-kk-nf gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins og staðfesti þá matsgerðina. Hann sagði einnig að auðséð væri að lekið hefði lengi en erfitt væri að greina hversu lengi, hann taldi þó ólíklegt að svalahurðin hefði komist í það ástand sem hún var í á einu ári. Þá taldi hann að leki hefði átt að vera sýnilegur við sölu eignarinnar. Hann kvaðst geta greint á milli þess hvort leki væri nýlegur eða gamall en hins vegar gæti hann ekki í þeim tilvikum sagt til um það hversu gamall, t.d. ekki hvort hann væri eins eða tveggja ára.

Stefnendur telja að með matsgerð Á-kk-ef Þ-kk-ef hafi verið sýnt fram á að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Í 18. gr. segir að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Samkvæmt 19. gr. telst fasteign m.a. gölluð ef hún hentar ekki til þeirra nota sem sambærilegar eignir eru venjulegar notaðar til. Samkvæmt framlögðum kaupsamningi um fasteignina að Fífuseli 37 keyptu stefnendur eignina á 22.900.000 kr. Með vísan til þeirrar niðurstöðu dómsins sem áður hefur verið rakin telst sá viðgerðarkostnaður sem eftir stendur vera 192.927 eða 0,85% af kaupverði eignarinnar. Hvort sem litið er til þessarar fjárhæðar eða heildarkröfu á hendur stefndu verður ekki með hliðsjón af ofangreindum lagaákvæðum og dómaframkvæmd talið að um verulegan galla sé að ræða á eigninni.

Þá byggja stefnendur á því að yfirlýsing stefndu C frá 3. ágúst 2008, sem lá fyrir við gerð kaupsamnings, hafi falið í sér loforð um ástand fasteignarinnar og að í síkum tilvikum eigi gallaþröskuldur 18. gr. laga nr. 40/2002 ekki við. Yfirlýsingin var skráð á eyðublað sem merkt er viðkomandi fasteignasölu sem gerir ráð fyrir því að væntanlegur seljandi fasteignar fylli út eftir aðstæðum. Í yfirlýsingunni í lið nr. 10 svarar stefnda því neitandi að hún hafi vitneskju um leka eða raka í eigninni og í lið nr. 11 svarar stefnda því neitandi að hún hafi vitneskju um það hvort klæðning, þak, gluggar eða annað í eigninni sé óþétt. Stefnandi, A, sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að hann hefði séð þessa yfirlýsingu þegar kaupsamningur var undirritaður. Samkvæmt 27. gr. laganna telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við yfirlýsingar sem seljandi hefur veitt kaupanda, eða upplýsingar um fasteign í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum. Í greinargerð sem fylgdi frumvarpi því sem varð að lögum um fasteignakaup kemur fram að ákvæðið feli það í sér að seljandi eigi að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann veit eða má vita um. Þá kemur þar fram að á kaupanda hvíli einnig aðgæsluskylda og takmarkar sú skylda hans nokkuð upplýsingaskylduna, t.d. á seljandi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði eða atriði sem kaupandi gat ekki búist við að fá upplýsingar um.

Stefnendur byggja á því að íbúðin hafi eftir að þau keyptu hana í september 2008 verið leigð út. Þau byggja á því að það hafi svo verið í votviðrum í nóvember og desember þetta ár sem lekinn hafi komið í ljós. Leigutaki íbúðarinnar, H, lýsti því í skýrslu sinni fyrir dómi að hún hefði flutt inn í íbúðina í desember. Hún sagðist ekki muna eftir slæmu ástandi á gluggum eða svalahurð en hafi séð ummerki eftir leka á gólfinu framan við svalahurð. Parketið hafi verið upphleypt, hún hafi lyft því upp og þá hafi komið fúkkalykt á móti henni. Í skýrslu stefndu C fyrir dóminum kom fram að hún hefði ekki vitað af lekanum þegar hún seldi íbúðina. Stefnandi. A, sagði í skýrslu sinni fyrir dóminum að hann hefði málað íbúðina þegar hann tók við henni og þá hafi hann ekkert séð sem hafi gefið honum tilefni til að ætla að raki væri í íbúðinni. Íbúðin hafi svo verið leigð út og hafi hann fyrst vitað af leka þegar leigutakinn sagði honum frá lekanum. Þá sagði vitnið E, íbúi í Fífuseli, í skýrslu sinni fyrir dóminum að svalahurð íbúðarinnar hefði staðið opin á því tímabili þegar enginn bjó í henni veturinn 2008 til 2009. Með hliðsjón af þeim framburði stefnanda, A, að hann hafi ekki séð rakann þegar hann tók við íbúðinni, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991, og af áðurnefndum framburði Á-kk-ef Þ-kk-ef um að hann geti einungis sagt til um það hvort leki sé nýr eða gamall en ekki hvort hann sé eins og tveggja ára, verður að telja ósannað að lekinn hafi verið sýnilegur þegar stefnendur keyptu íbúðina. Hefur því ekki verið sýnt fram á að stefnda C hafi vitað af lekanum þegar hún ritaði undir yfirlýsingu um ástand íbúðarinnar og verður því ekki á því byggt að það hafi hún gert gegn betri vitund. Með hliðsjón af því og að ekki hefur verið sýnt fram á að ætlaðar rangar upplýsingar hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002, er því hafnað að bótaskylda stefndu C verði byggð á þessari málsástæðu.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið er það niðurstaða dómsins að sýkna beri stefndu C af þremur fyrst nefndum kröfum stefnenda.

Stefnendur gera þá kröfu á hendur stefnda Húsfélaginu Fífuseli 37 að það verði dæmt til greiðslu kostnaðar við að skipta um parket að fjárhæð 84.240 kr. Krafa stefnenda byggist á 52. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en samkvæmt ákvæðinu er húsfélag ábyrgt vegna tjóns á séreign sem stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaðar hennar og lögnum, sem og mistökum við meðferð hennar og viðhaldi og bilunar á búnaði og sameiginlegum lögnum. Því beri það skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum vegna leka frá sameign og alls tjóns sem af honum leiðir. Í greinargerð sem fylgdi frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 kemur fram að í ákvæðinu sé verið að lögfesta hlutlæga ábyrgð húsfélags í þessum tilvikum. Hér kemur því til skoðunar hvort tjón á gólfefni hafi orðið vegna áðurnefndra þátta sem tilgreindir eru í ákvæðinu.

Stefndi Húsfélagið Fífuseli 37 byggir sýknukröfu sína á því að félagið sé ekki aðili að þeirri matsgerð sem málatilbúnaður stefnenda byggist á, að krafan sé niður fallin vegna tómlætis og að ekki hafi verið sýnt fram á að tjónið hafi orðið vegna atvika sem stefndi beri ábyrgð á.

Matsgerðin er aðalsönnunargagn stefnenda um tjónið og orsök þess. Hvað varðar þá málsástæðu að ekki hafi verið sýnt fram á að tjónið verði rakið til atvika sem stefndi beri ábyrgð á vísar hann m.a. til þess að stefnendur hafi með engum hætti sýnt fram á að lekann megi rekja til ytra byrðis glugga- eða hurðaumbúnaðar frekar en innra byrðis og ástands glers. Í matsgerð á bls. 4 segir: „Það sem veldur því að vatn komist inn um svalahurðina er að þéttilistar og þéttikantar á hurð og í falsi hurðarinnar eru ónýtir og til einskis þar sem þeir virka ekki eins og þeir eiga að gera.“ Verður af þessu ráðið að hér sé átt við parket niðri, þ.e. í stofu. Hvað varðar parket á efri hæð segir eftirfarandi í matsgerð: „Parket á gólfum á efri hæð er skemmt og þarf að laga parketið á pallinum fyrir framan stigann.“ Í matsgerðinni er ekkert fullyrt um orsakir þessara skemmda þrátt fyrir að fyrir matsmann hafi verið lagt að meta þær.

Samkvæmt fyrirliggjandi endurriti af dómkvaðningu matsmanns, dags. 18. september 2009, var Húsfélagið Fífuseli 25-41 matsþoli ásamt stefndu C. Í framlögðum gögnum kemur fram að félag með þessu heiti sé til en því hefur ekki verið stefnt í máli þessu. F sem var formaður þess húsfélags, að hann telur árin 2008 til 2009, gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins og sagði hann þá að hann hefði aldrei verið boðaður á matsfund og hefði ekkert vitað af þeim fundi. Ekki hafa heldur verið lögð fram nein gögn sem sýna fram á aðkomu stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, að matsmálinu, sbr. 2. mgr. 61. gr. og 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991. Hafa því sjónarmið stefnda ekki komist að við gerð matsins. Telur dómurinn að ekki hafi verið gætt réttra aðferða við gerð matsins hvað varðar stefnda. Verður því fallist á það með stefnda að matsgerðin bindi hann ekki og verður því ekki byggt á henni gagnvart honum. Með vísan til alls ofangreinds telur dómurinn ósannað að tjón á gólfefnum verði rakið til þeirra þátta sem upp eru taldir í 52. gr. laga nr. 26/1994.

Þá byggir stefndi, Húsfélagið Fífuseli 37, á því að sýkna beri af kröfu stefnenda vegna tómlætis. Stefnandi A, bar um það í skýrslu sinni fyrir dóminum að hann hefði látið formann húsfélagsins vita af lekanum. Ekki kom hins vegar fram hjá honum hvenær það hefði verið. D sagði í skýrslu sinni við aðalmeðferð málsins að hann hefði verið formaður félagsins frá árinu 2008 til 2009. Hann kvaðst ekkert hafa vitað um lekann og aldrei hafa verið sagt frá honum. Á sama hátt bar G í skýrslu sinni við aðalmeðferð málsins en hún var formaður félagsins árið 2010 til 2011. Fyrir liggur að Húsfélaginu Fífuseli 35-37 var sent kröfubréf vegna málsins dagsett 25. ágúst 2011. Engin gögn liggja fyrir um að kröfu hafi verið beint að stefnda fyrir þann tíma. Voru þá liðin þrjú ár frá því að stefnendur tóku við íbúðinni og tvö ár og tíu mánuðir frá því að stefnendur fengu vitneskju um lekann. Með vísan til þessa verður fallist á það með stefnda að stefnendur hafi með þessu sýnt af sér tómlæti.

Með hliðsjón af ofangreindu er það mat dómsins að ekki hafi af hálfu stefnenda verið sýnt fram á að tjón á parketi verði rakið til atvika sem stefndi beri ábyrgð á. Það er einnig mat dómsins að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti við að halda fram kröfu sinni á hendur stefnda. Er stefndi Húsfélagið Fífuseli 37 því sýknaður af þessari kröfu stefnenda.

Sem hluta af dómkröfu krefja stefnendur bæði stefndu, hvort um sig, um greiðslu kostnaðar vegna matsgerðar að upphæð 248.377 kr. Í stefnu segir að verði fallist á kröfur stefnenda gagnvart báðum stefndu telji stefnendur að þau eigi að bera matskostnað til helminga. Samkvæmt e-lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 telst þóknun matsmanns til málskostnaðar. Í 1. mgr. 130. gr. sömu laga segir að sá sem tapi máli í öllu verulegu skuli að jafnaði dæmdur til að greiða gagnaðila sínum málskostnað. Í fyrri ræðu sinni við málflutning við aðalmeðferð málsins gerðu stefnendur þá kröfu til vara að verði stefndu sýknuð af greiðslu matskostnaðar sem hluta af dómkröfu verði kostnaðurinn talinn vera hluti af málskostnaðarkröfu. Af hálfu stefnda Húsfélagsins Fífuseli 37 var kröfunni mótmælt sem of seint fram kominni. Þar sem stefndu eru í dómi þessum sýknuð af öðrum kröfum stefnenda eru þau einnig, þegar af þeirri ástæðu, sýknuð af kröfu um greiðslu kostnaðar vegna matsgerðar. Er því ekki ástæða til af taka afstöðu til þess hvort varakrafa stefnanda komist að.

Með hliðsjón af því sem að ofan hefur verið rakið ber að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda. Eftir þessari niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 19/1991 ber stefnendum sameiginlega (in solidum) að greiða báðum stefndu málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 800.000 kr. og hefur þá verið litið til þess að málið hefur áður verið flutt um frávísunarkröfu auk þess sem tillit hefur verið tekið til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnenda flutti málið G-kk-nf Ó-kk-nf H-kk-nf hrl., af hálfu stefndu, C, flutti málið G-kk-nf G-kk-nf H-kk-nf hrl. og af hálfu stefnda, Húsfélagsins Fífuseli 37, flutti málið E-kvk-nf J-kvk-nf hdl.

Dóminn kveða upp S-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf, settur héraðsdómari, G-kk-nf V-kk-nf byggingaverkfræðingur og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf byggingatæknifræðingur.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, C og Húsfélagið Fífuseli 37, eru sýkn af öllum kröfum stefnenda, A og B.

Stefnendur greiði sameiginlega (in solidum) hvorum stefndu um sig 800.000 kr. í málskostnað.

S-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf

G-kk-nf V-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf