E-2084/2021

Mál þetta, sem var dómtekið 29. september sl., er höfðað af A ehf., [...], á hendur B ehf., [...].

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 2.178.096 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 105.096 krónum frá 29. mars 2021 til 1. apríl 2021, af 1.191.096 krónum frá þeim degi til 1. maí 2021 og af 2.178.096 krónum frá þeim degi til 13. september 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá er þess krafist að viðurkennt verði að stefnanda hafi verið heimilt að skuldajafna skaðabótunum við eftirstöðvar kaupverðs af fasteigninni [...], fastanúmer [...]sem stefnandi keypti af stefnda.

Stefnandi krefst þess einnig að viðurkennt verði að stefnanda hafi verið heimilt að skuldajafna 940.000 krónum vegna yfirtöku skuldbindingar gagnvart leigutökum við eftirstöðvar kaupverðs af fasteigninni [...], fastanúmer [...]og að stefnda verði gert skylt að gefa út afsal fyrir heildareigninni nr. 19 við [...]ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 50.000 krónur fyrir hvern dag frá uppkvaðningu dóms til þess dags er afsal er gefið út. Loks krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda auk málskostnaðar.

I Stefndi mun vera félag sem var stofnað utan um fasteignina að [...] árið 2017. Félagið er í eigu systranna A og B og eiga þær helmingshlut í félaginu hvor eftir að faðir þeirra, sem stofnaði félagið, lést árið 2020. Af gögnum málsins verður ráðið að samstarf systranna um rekstur félagsins og fyrrgreindrar fasteignar hafi eftir fráfall föður þeirra gengið illa. Þannig hafa þær m. a. deilt um þóknun A og eiginmanns hennar vegna reksturs [...], en A sá að mestu leyti ein um rekstur fasteignarinnar til ársins 2021. Í tengslum við þær deilur undirrituðu systurnar samkomulag 5. nóvember 2020 þar sem samið var um þóknun fyrir störf A og ákveðið að B tæki eftirleiðis yfir rekstur fasteignarinnar gegn mánaðarlegri þóknun. Loks sagði í samkomulaginu að systurnar væru sammála um að selja [...].

Eftir að eignin var sett á sölu var tekin ákvörðun um að fyrrgreind A keypti sjálf eignina ásamt eiginmanni sínum, C. Var kauptilboð þeirra, dagsett 1 7. febrúar 2021, s amþykktaf hálfu stefnda með undirritun bæði A og B fyrir hönd stefnda sem seljanda. Samkvæmt tilboðinu var kaupverð 129.000.000 króna og skyldu 45.000.000 þar af greiddar við undirritun kaupsamnings með skuldajöfnun á láni A til stefnda og 65.000.000 króna með útgáfu veðskuldabréfs. Eftirstöðvarnar, 19.000.000 króna, skyldu greiddar tveimur mánuðum eftir afhendingu gegn útgáfu afsals. Fram kom að gildi tilboðsins væri bundið þeim fyrirvara að fjármögnun til kaupanna fengist innan 30 daga.

Félli fyrirvarinn úr gildi með efndum kaupenda skyldi kaupsamningur haldinn eigi síðar en 20. mars 2021. Í tilboðinu sagði að kaupandi yfirtæki öll réttindi og skyldur samkvæmt gildandi leigusamningum um eignina frá og með afhendingu, en nokkrir leigusamningar voru þá í gildi um íbúðir í fasteigninni. Skyldi afhending eignarinnar vera samtímis því að ný lán vegna kaupanna væru greidd út úr viðkomandi lánastofnun að þinglýsingu lánaskjala aflokinni. Loks sagði í tilboðinu að kaupandi áskildi sér rétt til að gera kaupsamning í nafni fleiri eða annars aðila.

Eftir að kaupendur höfðu aflað fjármögnunar vegna kaupanna boðaði G-kk-nf T-x-x J-kk-nf fasteignasali, sem annaðist sölu eignarinnar, til fundar 19. mars 2021 til þess að ganga frá kaupsamningi. Þann morgun sendi lögmaður fyrrgreindrar B-x-ef vegar tölvubréf á lögmann A og C þar sem fram kom það skilyrði fyrir undirritun Bá kaupsamninginn fyrir hönd stefnda að A undirritaði þrjú nánar tilgreind skjöl. Var þar um að ræða greiðslufyrirmæli vegna sölunnar á [...], samkomulag við D, bróður systranna, um meðferð skipta á dánarbúi föður þeirra og fundargerð hluthafafundar í stefnda um slit félagsins. Lögmaður A og C mun fyrir þeirra hönd sem kaupenda fyrrgreindrar fasteignar hafa svarað tölvubréfinu og hafnað því að málefni fyrrgreinds dánarbús kæmu kaupsamningi um fasteignina við. Lýsti hann því að A myndi undirrita samninginn fyrir sitt leyti fyrir bæði hönd kaupenda og sem annar fyrirsvarsmanna seljanda og að hún treysti því að B myndi einnig rita undir fyrir hönd seljanda í samræmi við fyrirliggjandi kauptilboð. Þá gat hann þess að kaupendur áskildu sér rétt til að líta svo á að kaupin væru niður fallin ef B ritaði ekki undir samninginn með þeim afleiðingum að hún yrði skaðabótaskyld vegna tjóns kaupanda af háttsemi hennar.

Óumdeilt er að þann 19. mars 2021, er halda átti fund vegna kaupsamnings, ritaði fyrrgreindur C undir kaupsamning um fasteignina fyrir hönd óstofnaðs einkahlutafélags. Í samningnum sagði að hann væri undirritaður,, f. h. óstofnaðs ehf/félags og skal kaupandi, C, kt. 000000- 0000, vera persónulega ábyrgur fyrir réttum efndum kaupsamnings þessa, þ. m. t. greiðslum, þar til félagið hefur verið stofnað og hægt verður að þinglýsa kaupsamningi þessum.“ Af hálfu B var hins vegar ekki ritað undir samning inná þessum tímapunkti.

Þann 31. maí 2021 var kaupsamningurinn loks undirritaður af hálfu B eftir að kaupendur höfðu gengið á eftir því að hún undirritaði samninginn í samræmi við kauptilboðið. Greiddu kaupendur sama dag 65.000.000 króna af kaupverði eignarinnar og fengu hana afhenta. Samhliða undirritaði A yfirlýsingu þar sem fram kom að hún sem stjórnarmaður og eigandi 50% hlutafjár í stefnda staðfesti að 45.000.000 króna af kaupsamningsgreiðslu stefnda vegna sölu á fasteigninni [...] skyldi ráðstafað til uppgreiðslu á hluta láns B til félagsins enda hefði sama upphæð verið greidd af láni A til stefnda með skuldajöfnun við sölu fyrrgreindrar fasteignar.

Í framhaldi af undirritun kaupsamnings var útbúið lögskilauppgjör og afsal vegna viðskiptanna. Var stefnandi, A ehf., þar tilgreindur kaupandi í stað hins óstofnaða félags. Afsal var hins vegar ekki undirritað þar sem aðilar deildu um fjárhæð lokagreiðslu stefnanda. Af gögnum málsins er þó ljóst að stefnandi hafi þann 21. júlí 2021 greitt inn á reikning fasteignasölunnar sem annaðist söluna lokagreiðslu að fjárhæð 16.898.160 krónur. Var sú fjárhæð í samræmi við lögskilauppgjör sem þá lá fyrir, miðað við að stefnandi drægi frá eftirstöðvum kaupverðs 2.178.096 krónur vegna leigutekna sem stefndi hafði haft af fasteigninni frá 29. mars 2021, eða frá þeim degi sem kaupendur inntu af hendi þá greiðslu sem bar að greiða þann dag. Af gögnum málsins verður hins vegar ráðið að búið hafi verið til nýtt uppgjör þar sem bætt var við þá liði sem dregnir voru frá lokagreiðslu 940.000 krónum sem stefnandi taldi rétt að skuldajafna við kröfu stefnda vegna endurgreiðslu tryggingagreiðslna sem leigutakar höfðu innt af hendi til stefnda og stefnanda bar sem nýjum leigusala að greiða til baka. Kveður stefnandi starfsmann fasteignasölunnar hafa lagt til að 940.000 krónur yrðu dregnar frá kaupverði vegna fyrrgreindra skuldbindinga gagnvart leigjendum fasteignarinnar.

Næst mun það hafa gerst í málinu að með bréfi lögmanns stefnanda til B og stefnda 13. ágúst 2021 var stefndi krafinn um útgáfu afsals vegna [...]. Var til þess vísað í bréfinu að stefnandi hefði tekið yfir öll réttindi A og C samkvæmt kauptilboði um eignina. Þá var vísað til þess að samkvæmt kauptilboðinu hefði afsalsgreiðsla verið 1 9.000.000 króna án tillits til lögskilauppgjörs. Að teknu tilliti til skuldbindinga vegna tryggingafjár sem leigutakar hefðu greitt við upphaf leigu að fjárhæð 940.000 krónur og leigutekna sem kaupandi eignarinnar hefði átt að fá tímabilið 29. mars 2021 – 31. maí sama ár væru eftirstöðvarnar 15.887.332 krónur. Hefði stefnandi þegar greitt þá fjárhæð inn á reikning fasteignasölunnar sem annaðist söluna. Var skorað á stefnda að rita undir lögskilauppgjör og afsal á skrifstofu fasteignasölunnar eigi síðar en 20. ágúst 2021.

Með öðru bréfi lögmannsins til stefnda 30. ágúst 2021 var ítrekuð krafa um útgáfu afsals og skuldajöfnuði lýst yfir vegna kröfu um leigugreiðslur fyrrgreint tímabil og kröfu um tryggingagreiðslur leigjenda. Af hálfu B var uppgjörinu í þessu formi hins vegar hafnað og krafa gerð um fulla lokagreiðslu án skuldajafnaðar. Vegna ágreinings um lokagreiðslu hefur afsal ekki verið gefið út.

Meðal gagna málsins er bréf fyrrgreindrar B til leigjenda [...]frá 30. ágúst 2021 þar sem því var lýst að kaupsamningi um fasteignina yrði rift þar sem kaupandi hefði ekki staðið við sínar skyldur. Var tilkynnt að á meðan salan væri óútkljáð bæri að greiða leigugreiðslur inn á reikning stefnda. Ekki verður hins vegar ráðið að stefndi hafi að öðru leyti leitast við að fylgja eftir yfirlýsingu um riftun gagnvart stefnanda eða krafist staðfestingar hennar fyrir dómi. Hefur því í öllu falli ekki verið borið við í málinu að kaupunum hafi verið rift.

Meðal gagna málsins er einnig bréf sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 1. október 2021 þar semþví var lýst að kaupsamningur um fasteignina [...], sem móttekinn hafi verið 1. september sama ár, hafi verið afmáður úr þinglýsingarbók á grundvelli 1. m gr. 27. g r. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Var um ástæður þess vísað til þess að samningnum hefði verið breytt einhliða með undirrituninni „Þ. H. R.“ án þess að aðrir aðilar samningsins hefðu undirritað þá breytingu.

II

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir á því að komist hafi á bindandi samningur við undirritun kauptilboðs 17. febrúar 2021 um sölu [...]. Með kauptilboðinu hafi verið komin á skuldbinding um greiðslu kaupverðs og afhendingartíma hinnar seldu eignar. Stefnandi hafi yfirtekið öll réttindi kaupenda samkvæmt þeim samningi í samræmi við heimild í kauptilboði enda eigendur stefnanda hinir sömu og voru tilboðsgjafar hins samþykkta tilboðs. Tilboðið hafi haft að geyma ákvæði þar sem tilboðsgjafar áskildu sér rétt til að gera samning í nafni fleiri eða annars aðila. Sá aðili hefði verið stofnaður og væri stefnandi í málinu.

Samkvæmt kauptilboði hafi kaupandi átt að yfirtaka öll réttindi og skyldur varðandi fyrirliggjandi leigusamninga um eignina frá og með afhendingardegi sem skyldi vera samtímis því að lán vegna kaupanna væru greidd út frá viðkomandi lánastofnun. Þá hafi átt að undirrita kaupsamning eigi síðar en 20. mars 2021. Annar stjórnarmanna stefnda hafi hins vegar sett fram viðbótarskilyrði ótengd sölu eignarinnar fyrir undirritun sinni á kaupsamninginn. Stefnandi hafi ávallt talið þau skilyrði ólögmæt og að í gildi væri samningur um sölu eignarinnar sem stefndi væri bundinn af. Kaupendur hafi tekið lán til kaupanna hjá Arion banka með lánsumsókn að fjárhæð 75.000.000 undirritaðri 5. mars 2021. Greitt hafi verið út úr lánum vegna kaupanna 29. mars 2021 að fjárhæð 74.931.010 krónur og hafi stefnendur síðan þurft að greiða vexti af þeim. Af lánsfjárhæðinni hafi 65.000.000 króna átt að fara í greiðslu samkvæmt lið 2 í kauptilboði. Stefnandi telji því ljóst að rétt tímamark yfirfærslu réttinda vegna fasteignarinnar hafi verið 29. mars 2021 enda hafi þá öll skilyrði til yfirtöku réttinda verið uppfyllt af hálfu kaup anda. Yfirfærslan hafi hins vegar strandað á ólögmætri neitun annars stjórnarmanna stefnda að skrifa undir kaupsamning eignarinnar fyrir hönd seljanda.

Stefnandi vísar ennfremur til þess að stefnda hafi verið óheimilt að neita að skrifa undir kaupsamninginn 19. mars 2021 í samræmi við gildandi kauptilboð. Um hafi verið að ræða bæði saknæma og ólögmæta háttsemi sem baki stefnda bótaábyrgð á bæði beinu og óbeinu tjóni stefnanda, sbr. 30., 34. og 59. g r. laga nr. 80/2002 um fasteignakaup. Engir fyrirvarar hafi verið settir í kauptilboð af hálfu stefnda sem hafi réttlætt þau skilyrði sem stefndi hafi skyndilega sett fyrir undirritun af sinni hálfu á kaupsamninginn. Um hafi verið að ræða saknæma háttsemi sem valdið hafi verulegum afhendingardrætti á afhendingu fasteignarinnar.

Hvað fjárhæð skaðabótakröfu sinnar varðar vísar stefnandi til þess að þegar samningur um kaup á fasteigninni hafi komist á hafi sjö leigusamningar verið í gildi á eigninni samtals að fjárhæð 1.086.000 krónur á mánuði. Stefnda beri að bæta honum að fullu það tjón sem hann hafi orðið fyrir vegna missis leigutekna frá 29. mars er stefnandi hafi með réttu átt að yfirtaka réttindi og skyldur fasteignarinnar samkvæmt kauptilboði aðila og til og með 31. maí 2021 er stefndi undirritaði loks kaupsamninginn frá 19. mars sama ár og afhenti lykla, leigusamninga og yfirráð eignarinnar. Samtals sé fjárhæð leigugreiðslna sem stefnandi hafi orðið af vegna þessa 2.178.096 krónur sem skiptist þannig að andvirði leigugreiðslna fyrir þrjá daga í mars, eða 3/31 af leigufjárhæðinni, sé 105.096 krónur auk 1.086.000 vegna apríl 2021 og 987.000 krónur vegna maí 2021. Á móti hafi í lögskilauppgjöri verið tekið tillit til kostnaðar af eigninni vegna umrædds tímabils og sá kostnaður verið greiddur af stefnanda, svo sem vegna trygginga fasteignarinnar, fasteignagjalda og vatns- og fráveitugjalda. Í lögskila uppgjörinu hafi reyndar ranglega komið fram að seljandi hafi greitt 99.035 krónur af fasteignagjöldum ársins 2021 en hið rétta sé að hann hafi greitt aðeins 74.480 krónur. Aðrar greiðslur vegna fasteignagjalda hafi verið greiddar af stefnanda eða eigendum þess félags persónulega. Stefnandi hafi því ofgreitt kaupverðið um 24.825 krónur sé tekið tillit til skuldajafnaðar á skaðabótum vegna leigutekna annars vegar og kröfu vegna skuldbindinga við leigutaka í formi leigutrygginga. Hvað hið síðarnefnda varðar vísar stefnandi til þess að er hann hafi loksins fengið yfirráð fasteignarinnar í kjölfar undirritunar stefnda á kaupsamning hafi hann yfirtekið skuldbindingar samkvæmt gildandi leigusamningum. Þar á meðal hafi verið skuldbinding til endurgreiðslu tryggingafjár samkvæmt gildandi leigusamningum samtals að fjárhæð 940.000 krónur vegna þriggja leigjenda sem lagt hefðu fram tryggingu í formi reiðufjár samkvæmt leigusamningi. Við lögskilauppgjör það sem stefnandi og annar stjórnarmanna stefnda f. h. seljanda hafi ritað undir samhliða undirritun sinni á afsal vegna viðskiptanna hafi framangreindum fjárhæðum verið skuldajafnað við kaupverðið þannig að frá kaupverði hafi verið dregnar 940.000 krónur vegna yfirtöku skuldbindingar til endurgreiðslu tryggingarfjár sem leigutakar hefðu greitt stefnda við upphaf leigu í reiðufé og sömuleiðis 2.178.096 krónur vegna leigutekna fyrir tímabilið 29. mars 201 til 31. maí 2021. Skuldajöfnuður þessi hafi verið ítrekaðu rí kröfu um útgáfu afsals 13. ágúst 2021 og yfirlýsing um skuldajöfnuð og kröfu um útgáfu afsals aftur verið send 30. ágúst 2021. Öll skilyrði skuldajafnaðar séu uppfyllt í málinu enda sé um að ræða gagnkvæmar kröfur um greiðslu peninga milli sömu aðila vegna sömu viðskipta sem hæfar séu til að mætast.

Þegar tekið hafi verið tillit til skuldajafnaðar á kröfum stefnanda upp á annars vegar 940.000 krónur og hins vegar 2.178.096 krónur hafi stefnandi greitt stefnda 129.000.000 króna auk 70.652 krónur vegna uppgjöra lögveða sem með réttu hefði átt að vera 45.827 krónur. Sé því ljóst að stefnandi hafi greitt allt kaupverðið að fullu og 24.825 krónum betur. Hann eigi því ótvíræðan rétt til útgáfu afsals úr hendi stefnda fyrir fasteigninni [...], sbr. og 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og 30 og 31. gr. sömu laga.

Um kröfu til greiðslu dagsekta vísar stefnandi til þess að vanefndir stefnda til útgáfu afsals skerði mjög ráðstöfunarrétt stefnanda yfir fasteigninni. Stefndi hafi reynt að blekkja leigjendur til að greiða leigugreiðslur inn á stefnda í stað stefnanda og sýni það mikilvægi þess að gefið verði út afsal. Séu því uppfyllt skilyrði til álagningar dagsekta, sbr. 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Um lagarök vísar stefnandi að öðru leyti til almennra reglna kröfu- og samningaréttar, sakarreglu skaðabótaréttar og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Um málskostnaðarkröfu er vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og dráttarvexti til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Málsástæður stefnda

Stefndi byggir á því að kaupsamningurinn um [...] hafi frá upphafi verið ómarktækur þar sem kaupandi hafi verði tilgreindur óstofnað einkahlutafélag sem C bæri ábyrgð á. Það félag hafi ekki verið til og því hafi samningurinn ekki verið við neinn annan en C sjálfan. Stefndi þurfi ekki að sætta sig við nýjan kaupanda þó tilboðsgjafar hafi áskilið sér rétt til að kaupendur yrðu fleiri eða annar aðili enda ekki skuldara að ákveða skuldskeytingu. Að því leyti sem stefndi teljist hafa samið um mögulega fjölgun í hópi kaupenda, eða að kaupandi yrði annar aðili en tilboðsgjafar, hafi það samþykki verið háð því að þessir aðilar gætu efnt kaupsamninginn og væru til. Skuldskeyting komi eðli málsins samkvæmt ekki til álita af hálfu kröfuhafa sé „nýi skuldarinn“ ekki til, eins og reyndin sé með óstofnað félag, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög. Í ákvæðinu segi að óskráð félag geti hvorki öðlast rétt né tekið á sig skyldur. Óstofnað félag geti það þá eðli máls samkvæmt ekki heldur. Hvorki óskráð félag né óstofnað félag geti því verið aðilar að dómsmáli. Í ákvæðinu segi að sé löggerningur gerður fyrir hönd félags áður en það sé skráð beri þeir sem tekið hafi þátt í gerningum óskipta og persónulega ábyrgð á efndum. Við skráningu taki félagið við þeim skyldum sem leiði af stofnsamningi eða félagið hafi tekið á sig eftir stofnfund. Af þessu leiði að C geti ekki tekið ábyrgð á óstofnuðu félagi. Kaupendum hafi því í raun fækkað en ekki fjölgað og enginn lögaðili hafi komið að kaupunum sem stefndi hafi getað tekið afstöðu til hvort kæmi í stað tilboðsgjafa. C hafi stofnað stefnanda máls þessa 7. júní 2021. Eftir skráningu hafi hann fyrst getað öðlast réttindi og tekist skyldur á herðar og fyrir þann tíma hvorki átt lögvarða kröfu né aðild að dómsmáli.

Stefndi vísar til þess að undir kaupsamninginn hafi verið ritað fyrir hönd stefnda 31. maí 2021. Á þeim tíma hafi A verið búin að undirrita þær yfirlýsingar sem óskað hefði verið eftir er drög að hinum ómarktæka samningi hafi legið fyrir. Kaupandi samkvæmt kaupsamningnum hafi því aðeins verið fyrrgreindur C. Hann hafi fengið eignina afhenta og hirt af henni arð frá þeim tíma. Hann hafi síðan einhliða breytt kaupsamningnum eftir að hafa stofnað stefnanda en ekki fengið honum þinglýst með þeim breytingum, enda hafi sýslumaður tilkynnt um afmáningu kaupsamningsins úr þinglýsingarbók vegna umræddra breytinga á skjalinu 1. október 2021.

Með vísan til framangreinds byggir stefndi á því í fyrsta lagi að sýkna beri hann vegna aðildarskorts, sbr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Telji stefnandi sig eiga einhverjar kröfur vegna viðskipta með [...] verði hann að beina þeim að kaupanda fasteignarinnar, C.

Í öðru lagi byggir stefndi á því að hann hafi ekki vanefnt skyldur sínar sem seljandi fasteignarinnar og bakað stefnanda fjártjóni. Stefnandi hafi ákveðið að hann geti skuldajafnað meintri skaðabótakröfu við eftirstöðvar kaupverðs sem hann hafi greitt inn á vörslureikning hjá fasteignasalanum og því vilji hann fá dóm um skyldu stefnda til útgáfu afsals. Þannig gangi ekki kaupin á eyrinni. Það sé ekki kaupanda að ákveða hvað hann fái í skaðabætur og það sé ekki kaupanda að ákveða hver kaupandi sé eða hvenær hann taki við réttindum og skyldum. Allt tjón stefnanda, hafi hann orðið fyrir tjóni, megi rekja til aðgerðarleysis A og C. Þau hafi ekki hirt um að stofna og skrá einkahlutafélag sem þau hafi viljað að stefnandi samþykkti sem nýjan kaupanda. A og C hafi haft nægan tíma frá tilboðsgerð og þar til boðað var til kaupsamnings til að stofna og skrá aðila sem þau vildi að stefndi samþykkti sem nýjan kaupanda. Það hafi þau ekki gert fyrr en í júní 2021.

Stefndi, sem seljandi fasteignarinnar, geti ekki borið á byrgð á því samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup þegar kaupandi vilji skuldskeytingu en hirði ekki um að koma nýjum skuldara í það horf að hann geti að lögum borið réttindi og skyldur. Kaupandi [...], C, hafi fengið fasteignina afhenta 31. maí 2021 þegar ljóst hafi verið að kona hans, sem einnig hafi ætlað að vera kaupandi, hefði fallist á að söluverðinu yrði ráðstafað með þeim hætti að gætt væri hagsmuna allra systkina hennar. Fyrir þeirri kröfu af hálfu B hafi verið ríkar ástæður í ljósi fyrri deilna innan og utan stefnda.

Stefndi hafi ekki verið reiðubúinn að samþykkja lögskilauppgjör fasteignasölunnar sem hafi gert ráð fyrir því að stefnandi fengi skaðabætur vegna meints tjóns af afhendingardrætti og ýmsum öðrum og óskyldum kostnaði. Afsal verði gefið út gegn greiðslu á 19.000.000 króna og hefðbundnu lögskilauppgjöri fasteignaviðskipta en ekki undir hótunum um að stefnanda beri svo og svo mikil greiðsla vegna atriða honum óviðkomandi. Að því er varði kröfu um skuldajöfnun 940.000 króna við kaupverðið sé það svo að leigutryggingar vegna allra leigusamninga sem hafi verið í gildi séu varðveittar hjá Arion banka hf. Stefnandi geti fengið aðgang að þeim hvenær sem er. Til þess þurfi aðeins undirskrift eigenda stefnda, þeirrar A og B. Sé málatilbúnaði stefnanda að öðru leyti mótmælt sem röngum og ósönnuðum með öllu.

Um lagarök vísar stefndi til 16. gr. laga nr. 91/1991, 10. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög, almennra reglna samninga- og kröfuréttar og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

III.

A.

Í máli þessu er deilt um skyldu stefnda til útgáfu afsals vegna fasteignarinnar að [...]og heimild stefnanda til þess að skuldajafna kröf umsem hann telur sig eiga á hendur stefnda við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðs.

Stefnandi krefst þess sem fyrr segir að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skaðabætur vegna missis leigutekna í kjölfar þess að stefndi undirritaði ekki kaupsamning um fyrrgreinda fasteign og afhenti ekki eignina. Jafnframt krefst hann þess að viðurkennt verði að honum hafi verið heimilt að skuldajafna annars vegar umræddri skaðabótakröfu við eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar og hins vegar kröfu vegna yfirtöku á skuldbindingu sem felist í endurgreiðslu tryggingafjár sem leigjendur hafi innt af hendi til stefnda en stefndi ekki staðið skil á gagnvart stefnanda. Samhliða þessu gerir stefnandi þá kröfu að stefnda verði gert að gefa út afsal fyrir eigninni að viðlögðum dagsektum. Þá kröfu byggir hann á því að hann hafi greitt kaupverð fasteignarinnar að fullu þar sem hann eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefnda og að honum hafi verið heimilt að skuldajafna þeirri kröfu ásamt kröfu um endurgreiðslu fyrrgreinds tryggingafjár við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðs.

Samkvæmt þessu er ljóst að forsendur fyrir því að fyrrnefnd krafa um útgáfu afsals vegna [...] verði tekin til greina eru þær að stefnandi eigi rétt til bóta úr hendi stefnda og að honum sé heimill skuldajöfnuður vegna krafna sinna á hendur stefnda. Kröfur stefnanda þess efnis ættu því að réttu lagi að vera málsástæður fyrir kröfunni um útgáfu afsals og verður ekki séð að stefnandi hafi af því lögvarða hagsmuni að fá úrlausn um þær kröfur með hliðsjón af málatilbúnaði stefnanda að öðru leyti. Ber því að vísa þeim frá dómi án kröfu á grundvelli 1. og 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. m. a. dóma Hæstaréttar 19. september 2013 í máli nr. 141/2013 og 13. maí 2014 í máli nr. 265/2014. Stendur þá eftir til úrlausnar dómsins krafa stefnanda um útgáfu afsals og dagsektir verði þeirri skyldu ekki framfylgt.

B.

Stefndi byggir sýknukröfu sína meðal annarsá því að stefnandi sé ekki réttur aðili málsins til sóknar og því beri að sýkna hann vegna aðildarskorts, sbr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í undirrituðu kauptilboði 17. febrúar 2021, þar sem A og C voru tilgreindir kaupendur, sagði að kaupandi áskildi sér rétt til að gera kaupsamning í nafni fleiri eða annars aðila. Í kaupsamningi, sem gerður var 19. mars 2021, sagði í reitnum „Kaupandi“: „F. h. óstofnaðs einkahlutafélags e. u. C.“ Sagði og í samningnum að hann væri undirritaður fyrir hönd óstofnaðs félags og skyldi C vera persónulega ábyrgur fyrir réttum efndum þar til félagið hefði verið stofnað og hægt væri að þinglýsa kaupsamningnum. Undir samninginn ritaði umræddur C sama dag og A sömuleiðis fyrir hönd seljanda sem annar stjórnarmaður hans. B mun síðan hafa skrifað undir fyrir sitt leyti sem annar stjórnarmaður seljanda 31. maí 2022.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 138/1994 getur óskráð félag hvorki öðlast réttindi né tekið á sig skyldur. Bera þeir sem tekið hafa þátt í gerningi óskipta persónulega ábyrgð á efndum ef löggerningur er gerður fyrir hönd félags áður en það er skráð, en við skráningu tekur félag við þeim skyldum sem leiða af stofnsamningi eða þaðhefur tekið á sig eftir stofnfund, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Óumdeilt er í málinu að þegar fyrrnefndur kaupsamningur var undirritaður hafði félagið sem C kom fram fyrir ekki verið stofnað. Voru því ekki uppi þær aðstæður sem fjallað er um í fyrrgreindu ákvæði samkvæmt orðanna hljóðan þess. Á hinn bóginn verður af dómaframkvæmd ráðið að aðilar löggernings geti án tillits til fyrrgreinds ákvæðis framselt réttindi sín og skyldur samkvæmt löggerningi, sem gerður er fyrir hönd óstofnaðs félags, til félags sem síðar er stofnað til hafi aðilar gengið út frá því að slík aðilaskipti fari fram, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 21. júní 2018 í máli nr. 618/2018 og dóm Landsréttar 17. apríl 2020 í máli nr. 504/2019. Samkvæmt því girðir fyrrgreint ákvæði ekki fyrir að óstofnað félag taki á sig réttindi og skyldur samkvæmt kaupsamningi um fasteign sé skilyrðum slíkra aðilaskipta á annað borð fullnægt.

Sem fyrr greinir ritaði fyrrgreindur C undir kaupsamning innfyrir hönd óstofnaðs hlutafélags og af orðalagi samningsins, sem endanlega var undirritaður með undirritun A 31. maí 2021, varð skýrlega ráðið að aðilar gerðu ráð fyrir því að C framseldi réttindi og skyldur samkvæmt honum til félags sem stofnað yrði í framhaldinu. Þá verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að stefndi hafi fyrir sitt leyti samþykkt framsalið, en fyrrgreind B mun meðal annars hafa sent greiðsluáskorun á stefnanda 28. ágúst 2021 og útbúið lögskilauppgjör, sem hún sendi stefnanda, þar sem stefnandi var tilgreindur kaupandi en ekki C. Loks lýsti vitnið G-kk-nf T-x-x J-kk-nf fasteignasali því svo fyrir dómi að B hefði verið meðvituð um að C væri að kaupa fasteignina í nafni óstofnaðs félags og verður af framburði hans ekki annað ráðið en að B hafi ekki hreyft neinum athugasemdum við það fyrirkomulag.

Með vísan til alls framangreinds verður lagt til grundvallar að stefnanda hafi verið framseld réttindi og skyldur samkvæmt fyrrgreindum kaupsamningi. Er hann því réttur aðili málsins og verður kröfu stefnda um sýknu á grundvelli aðildarskorts hafnað.

C.

Stefnandi byggir kröfu um útgáfu afsals á því að komist hafi á skuldbindandi samningur um fasteignina að [...]og að stefnandi hafi að fullu efnt samninginn fyrir sitt leyti. Þannig hafi hann þegar innt af hendi þær 15.887.332 krónur sem honum hafi borið að greiða í lokagreiðslu að teknu tilliti til lögskilauppgjörs og skuldajafnaðar vegna annars vegar kröfu um skaðabætur vegna missis leigutekna að fjárhæð 2.178.096 krónur og hins vegar kröfu vegna endurgreiðslu sem stefnandi þurfi að greiða leigutökum að fjárhæð 940.000 krónur.

Hvað skaðabótakröfuna varðar vísar stefnandi til þess stefndi hafi, með því að rita ekki undir kaupsamning um [...] í samræmi við upphaflegt kauptilboð, bakað sér bótaábyrgð á beinu og óbeinu tjóni stefnanda samkvæmt 30., 34. og 59. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Undir það falli tjón stefnanda vegna missis leigutekna sem hann hefði fengið ef samningurinn hefði verið réttilega efndur 29. mars 2021 þegar lán voru greidd út af lánastofnun og afhenda bar fasteignina.

Sem fyrr greinir var kauptilboð um [...] undirritað af annars vegar þeim A og C-x-þgf kaupendum og hins vegar B og fyrrgreindri A, stjórnarmönnum í stefnda, sem seljendum. Í kauptilboðinu kom fram sá fyrirvari að kaupendur fengju fjármögnun fyrir kaupunum innan 30 daga frá samþykki tilboðsins. Skyldu þau fella fyrirvarann úr gildi með sannanlegum hætti innan þess frests. Var síðan við það miðað að félli fyrirvarinn úr gildi þannig að kaup hefðu tekist um eignina skyldi „kaupsamningur haldinn eigi síðar en hinn 20. mars 2021.“

Af hálfu stefnda hefur þeirri staðhæfingu stefnanda, að fjármögnun hafi legið fyrir innan frestsins, ekki verið mótmælt. Með vísan til þess og þar sem sú ályktun fær að öðru leyti stoð í gögnum málsins verður lagt til grundvallar að skilyrði samningsins um fjármögnun kaupanda hafi verið uppfyllt en með því komist á bindandi samningur milli aðila um kaup á [...] í skilningi 7. gr. laga nr. 40/2002. Í samræmi við það mun fasteignasali sá er annaðist söluna hafa boðað til fundar til undirritunar kaupsamnings 19. mars 2021. Þann dag mun lögmaður B hins vegar hafa lýst yfir þeim skilyrðum fyrir undirritun B sem annars fyrirsvarsmanns stefnda að A undirritaði nánar tilgreind skjöl. Var þar í fyrsta lagi um að ræða greiðslufyrirmæli vegna sölu [...], í öðru lagi samkomulag um meðferð skipta á dánarbúi föður A og B með tilliti til uppgjörs á stefnda og í þriðja lagi fundargerð hluthafafundar í stefnda vegna slita á stefnda.

Í umræddu kauptilboði var hvorki að finna skilyrði í framangreinda veru né var þar fjallað um aðra fyrirvara aðra en þann sem laut að fjármögnun kaupenda. Þar sem fjármögnun lá á greindu tímamarki fyrir var stefnda þannig óheimilt að víkja sér undan þeirri skuldbindingu sem hann hafði skriflega tekist á herðar í samræmi við 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002. Leiðir af þeirri niðurstöðu að fallast ber á það með stefnanda, sem leiðir rétt sinn frá viðsemjendum stefnda, að stefndi hafi með háttsemi sinni bakað sér skaðabótaskyldu að svo miklu leyti sem athafnir hans eru taldar hafa leitt til tjóns fyrir stefnanda, sbr. 1. mgr. 34. gr., sbr. 30. gr. laga nr. 40/2002, en af hálfu stefnda hefur ekki verið sýnt fram á að til staðar hafi verið efndahindrun sem staðið hafi efndum af hans hálfu í vegi. Þá hefur stefndi hvorki sýnt fram á að kaupendur hafi sýnt af sér tómlæti við stofnun stefnanda né með hverjum hætti slíkt meint tómlæti gat haft áhrif á skyldur aðila samkvæmt fyrirliggjandi kauptilboði.

Af framangreindu og gögnum málsins þykir sannað að mati dómsins að afhending [...] hafi dregist vegna þeirra atvika sem áður getur og stefndi bar ábyrgð á. H afa enda verið færðar fyrir því fullnægjandi sönnur að stefndi hefði afhent eignina í síðasta lagi 29. mars 2021, er lán vegna kaupanna voru greidd út, hefði stefndi ekki haldið að sér höndum með undirritun kaupsamnings. Vegna þessa varð stefnandi af leigutekjum umrætt tímabil sem stefnda ber að bæta honum samkvæmt 4. mgr. 34. gr. laga nr. 40/2002, sbr. c. lið 2. mgr. 59. gr., enda mátti fyrirsvarsmanni stefnda vera ljóst að með því að neita að undirrita kaupsamninginn fór stefndi á svig við ákvæði kauptilboðsins á grundvelli skilyrða sem engin tengsl höfðu við samning aðilanna. Samkvæmt því er fallist á það með stefnanda að stefndi sé skaðabótaskyldur gagnvart honum sem nemur leigugreiðslum fyrir tímabilið frá 29. mars 2021 til 31. maí 2021 í samræmi við kröfu stefnanda, en af hálfu stefnda hefur fjárhæð þessa liðar í dómkröfu stefnanda ekki verið mótmælt og samrýmist hún að mati dómsins framlögðum gögnum. Af því leiðir einnig að stefnanda var heimilt að skuldajafna kröfunni við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðs svo sem hann gerði er hann innti síðustu greiðsluna af hendi, enda um að ræða kröfu um greiðslu peninga úr hendi stefnda og kröfurnar hæfar til að mætast.

D.

Stefnandi byggir enn fremur á því að honum hafi verið heimilt að skuldajafna við lokagreiðslu sína til stefnda kröfu vegna þeirrar skuldbindingar stefnanda samkvæmt leigusamningum um íbúðir í [...] að endurgreiða leigjendum tryggingarfé samtals að fjárhæð 940.000 króna.

Í málinu liggja frammi þrír leigusamningar um fasteignina að [...] en af þeim verður skýrlega ráðið að leigjendum hafi verið gert að leggja fram tryggingu í upphafi leigutímans. Er fjárhæð tryggingarinnar í einum samningnum 150.000 krónur, í öðrum 350.000 krónur og í hinum þriðja 440.000 krónur. Í skilmálum samninganna segir að viðkomandi fjárhæð sé til tryggingar leigugreiðslum leigjenda og mögulegum skaðabótum vegna skemmda á hinu leigða. Um trygginguna er í skilmálunum að öðru leyti vísað til húsaleigulaga nr. 36/1994. Í 39. og 40. gr. þeirra laga er fjallað nánar um tilhögun slíkrar tryggingagreiðslu leigjanda og m. a. mælt fyrir um að leigusali varðveiti féð á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka, sbr. 4. mgr. 39. gr.

Í lögskilauppgjöri sem fyrir liggur í málinuog útbúið var á fasteignasölunni sem annaðist söluna er gert ráð fyrir að dregnar verði frá lokagreiðslu kaupverðs 940.000 krónur vegna tryggingagreiðslna leigjenda að 940.000 krónur. Fyrir dómi bar vitnið G-kk-nf T-x-x J-kk-nf fasteignasali, sem annaðist sölu [...], á þá leið að tryggingagreiðslurnar hefðu verið dregnar frá kaupverði við gerð lokauppgjörs þar sem þær hefðu ekki fylgt afhendingu eignarinnar í formi innistæðu á bankareikningi, framseldri bankabók eða annarri tryggingu.

Eins og áður greinir kvað kaupsamningurinn um [...]á um að réttindi og skyldur samkvæmt leigusamningum um fasteignina færðust yfir til kaupanda við afhendingu.

Meðal þeirra réttinda og skyldna voru fyrrgreindar greiðslur, sem leigjendur höfðu afhent leigusala og stefnanda ber nú, sem nýjum leigusala, að standa skil á við uppsögn viðkomandi leigusamninga. Með vísan til framangreinds, framburðar fyrrgreinds vitnis og gagna málsins að öðru leyti þykir sannað að stefndi hafi, þrátt fyrir fyrirmæli samnings aðilanna um að kaupandi tæki við réttindum og skyldum samkvæmt leigusamningunum við afhendingu, vanrækt þá skyldu sína að afhenda umrædda fjármuni. Að því virtu verður fallist á það með stefnanda að honum sé heimilt að skuldajafna kröfu sinni á hendur stefnda við kröfu um eftirstöðvar kaupverðs.

E.

Af framangreindu leiðir að stefnanda var heimilt að skuldajafna kröfu um skaðabætur vegna missis leigutekna og endurgreiðslu tryggingafjár samtals að fjárhæð 3.118.096 krónur. Hefur stefnandi samkvæmt því staðið skil á greiðslu eftirstöðva kaupverðs, en lögskilauppgjöri því sem stefnandi miðar að öðru leyti við hvað uppgjör aðila snertir hefur ekki verið hnekkt og samrýmist það að mati dómsins gögnum málsins. Í því sambandi er og til þess að líta að uppgjörið mun sem fyrr greinir hafa verið útbúið af fasteignasalanum er annaðist söluna og verður að ætla, á meðan ekki eru bornar á það brigður, að af hans hálfu hafi verið miðað við réttar forsendur hvað varðar skiptingu gjalda af fasteigninni á rið sem eignin var seld. Verður krafa stefnanda um útgáfu afsals því tekin til greina.

Í málinu gerir stefnandi kröfu um að stefnda verði gert að greiða 50.000 krónur í dagsektir frá uppkvaðningu dómsins uns stefndi hefur framfylgt skyldu sinni um útgáfu afsals, sbr. 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Að mati dómsins þykir rétt að fallast á kröfu um dagsektir og teljast þær hæfilega ákveðnar 25.000 krónurað teknu tilliti til atvika málsins og meðalhófsreglu. Skulu þær falla til að liðnum 30 dögum frá uppkvaðningu dóms þessa hafi stefndi ekki orðið við umræddri skyldu.

Samkvæmt öllu framansögðu verður krafa stefnanda um útgáfu afsals úr hendi stefnda að viðlögðum dagsektum tekin til greina en vísað frá dómi öðrum kröfum stefnanda. Með hliðsjón af framangreindum úrslitum og með vísan til 1. m gr. 130. g r. laga nr. 91/1991 verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 980.000 krónur með hliðsjón af umfangi málsins og rekstri þess fyrir dómi. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan að gættu ákvæði 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefnda, A ehf., er skylt að gefa út afsal til stefnanda, B ehf., fyrir fasteign inni [...] í Reykjavík ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 20.000 krónur til stefnanda sem falli á að liðnum 30 dögum frá uppsögu dóms þessa hafi stefndi ekki orðið við framangreindri skyldu.

Vísað er frá dómi kröfu stefnanda um skaðabætur úr hendi stefnda og kröfu um að viðurkennd verði heimild stefnanda til að skuldajafna skaðabótum og kröfu vegna skuldbindingar gagnvart leigutökum við eftirstöðvar kaupverðs af fasteigninni [...].

Stefndi greiði stefnanda 980.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf