E-7203/2019

Þetta mál, sem var tekið til dóms 13. apríl 202 1, höfða K, kt. [...] og M, kt. [...], bæði til heimilis að U - götu, Y - sveitarfélagi, og S, kt. [...], og E, kt. [...], bæði til heimilis að V - götu, Þ - sveitarfélagi, með stefnu birtri 29. nóvember 2019 á hendur B, kt. [...], og H, kt. [...], báðum til heimilis að A - götu, L - sveitarfélagi, til greiðslu eftir -stöðva kaupverðs.

Stefndu höfðuðu mál til greiðslu skaðabóta og afsláttar úr hendi stefnenda með stefnu, birtri 29. júní 2020, svo og úr hendi TM trygginga hf. með stefnu birtri sama dag á hendur félaginu.

Á dómþingi 2. nóvember 2020 voru þessi mál sameinuð með vísan til b-liðar 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991. Það mál sem síðar var höfðað varð gagnsök í fyrra málinu.

Í aðalsök krefjast aðalstefnendur þess að aðalstefndu verði dæmdar óskipt (in solidum) til þess að greiða aðalstefnendum 1.571.924 kr. auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. júl í 2019 til greiðsludags.

Þau krefjast jafnframt málskostnaðar auk virðisaukaskatts úr hendi aðal-stefnd u.

Aðalstefndu krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum aðalstefnenda.

Til vara krefjast þærlækk unar á dómkröfum stefnenda.

Í báðum tilvikum krefjast þær þess að stefnendur verði dæmdir til greiðslu málskostnaðar, að viðbættum virðisaukaskatti.

Í gagnsök krefjast gagnstefne ndurþ ess aðallega að gagnstefndu og stefnda TM tryggingum hf. verði gert að greiða þeim óskipt 7.364.914 krónur með dráttar vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 2. júlí 2020 til greiðsludags.

Gagnstefnendur krefjast þess einnig að aðalstefnendum verði með dómi gert skylt að gefa út afsal fyrir fasteigninni að A - götu, L - sveitarfélagi, með fasta númerið[...], ásamt því sem henni fylgir og fylgja ber, skv. 3. gr. kaups amnings, dags. 8. febrúar 2019.

Gagnstefnendur krefjast jafnframt málskostnaðar óskipt úr hendi gagnstefnduog stefnda TM tryggingum hf..

Gagnstefndu K, M, S og E krefjast sýknu af kröfum gagnstefnenda og máls-kostnaðar úr hendi þeirra.

Stefndi TM tryggingar hf. krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda.

Til vara krefst stefndi T M þess að dómkröfur gagnstefnenda verði lækkaðar.

Félagið kref st málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda.

Málsatvik

Ágreiningur þessa máls er sprottinn af kaupum gagnstefnenda á eig n í húsinu að A - götu, L - sveitarfélagi, eignarhluta [ 99- 99], af aðalstefnendum. Álitaefnið er h vort kaup end urnir eigi kröfu á hendur seljendum vegna galla á eigninni sem nemi hærri fjárhæð en afsals greiðslunni sem kaupendurnir héldu eftir. Einnig er deilt um það hvort fasteignasalanum, semh afði milligöngu um kaupin, hafi orðið á sak næm mistök þannig að kaupendurnir eigi rétt á bótum úr hendi tryggingafélags fasteignasölunnar.

Eignin

Húsið að A - götu er byggt 1968. Í því eru fjórar íbúðir á tveimur hæðum. Gengið er inn í tvær frá vesturgafli og tvær frá austurgafli. Á jarðhæð hússins eru tveir bílskúrar og sameignarrýmie n einnigséreignarr ými, svo sem geymslur og þvottahús.

Eignaskiptayfirlýsing var gerð í mars 2003. Eign [ 99- 99], með fastanúmeri ð[...], er þar l ýstþ a nnig:

Eignin er íbúð á annarri hæð, á teikningu merkt 0201, 78,1 m

2

, gangur 0103,, þvottur 0004, 12,2 m , herbergi 0005, 16,2 m , geymsla 0006, 7,5 m að stærð og svalir 0203. Einnig fylgir eigninni hlutdeild í sameign sumra YI merkt gangur 0012 og 0105 og sorp 0014. Auk þess fylgir eigninni hlutdeild í sameign allra sem er þakrými 0301 og útitröppur 0016, 0017, 0109 og 0110. Auk þess fylgir íbúðinni bílskúr merktur 0001, 24,9 m

2 að stærð.

Meðal gagna málsins er umsögn byggingarfulltrúa dag s. 17. júlí 2012. Í henni segir að það sé ekki leyfileg tað útbúa íbúð í kjallara hússins sem er meira niður graf-inn en 50 cm. Geymslur og þvottaherbergi séu ekki íveruherbergi og þau megi ekki leigja út sem slík. Lofthæð íbúðarhúsnæðis skuli vera a. m. k. 250 cm. Í fjölbýlishúsum þurfi samþykki meðeigenda ef breyta eigi notkun húsnæðis. Sækja þurfi um bygging-arleyfi eigi að breyta notkun húsnæðis. Í athugasemd frá forvarnadeild slökkviliðsins, sem er einn liður í umsögninni, segir: „Lofthæð virðist vera alltof lítil“.

Aðalstefnendurnir S og E áttu íbúðina að A - götu ásamt foreldrum E, K og M. Þau keyptu eignina í apríl 2016. Þá höfðu séreignarrými íbúðarinnar í kjal laranum, þ. e. gangur, þvottahús, herbergi og geymsla, samtals 35,9 m ², verið innréttuð sem íbúðs em gengið er inn í um gang í sameignarrými frá austurgafli.

Við aðalmeðferð kom fram að eigi síðar en árið 2010 hefðu verið settar dyr nokkru framan við innganga í þvottahúsið og herbergið sem skildu þessi tvö herbergi frá sameignar ganginum. Með því var hluti sameignar gangsins orðinn að lítilli forstofu inni í rý minu sem annars var séreign íbúðarinnar á 2. hæð. Einnig kom fram að eigi síðar en frá byrjun árs 2010 hafði þetta rými verið notað sem íbúð og leigt út óslitið þrátt fyrir umsögn byggingarfulltrúa í júlí 2012. Þegar aðalstefnendur keyptu íbúðina árið 2016 tóku þau yfir leigusamning við þáverandi leigjanda.

Að sögn aðalstefnenda var þeim ekki kunnugt um að athugasemdir hefðu verið gerðar við útleigu kjallarar ýmisins áður en þau keyptu eignina og minntust þess ekki að aðrir eigendur íbúða í húsinu hefðu gert athugasemdir viðað þau leigðu þaðú t.

Samkvæmt fundargerð aðalfundar húsfélagsins 13. mars 2017 var ákveðið að ósk a eftir tilboðum í viðgerð á svölum og tröppum hússins. Aðalstefnandi S leitaði til verktaka sem hann þekkti og gerði hann við allar svalir á húsinu innanverðar sumarið 2017. Hann gerði einnig við tröppur á vesturgafli og vegg þeim megin. Sú við gerð var ófullnægjandi og kom vertakinn í ágúst 2018 til þess að reyna að lagfæra fyrri við-gerðir.

Aðdragandi sölu og efni samnings

Aðalstefnendur leigðu einnig út íbúðina á 2. hæð frá 2018. Þau ákváðu síða n að selja eignina og fólu F fasteignasölu að annast söluna. L ögg ilturfasteignasaliskoð-aði eignina með aðal stefnendum og aflaði m. a. yfirlýsingar húsfélagsins, sem er dag-sett 11. október 2018. Þ arsegirmeðal annars :

•

Yfirstandandi framkvæmdi rá v egum húsfélagsins.

Óvíst en verið varað laga galla frá fyrri framkvæmd á ábyrgð verktaka á svölum. Ekki búið að skila úttekt.

•

Lýsing og tímasetning yfirstandandi framkvæmda:

Engar framkvæmdir ákveðnar en mjög líklega málað næsta sumar.

•

Fyrirhugaðar framkvæmdir á vegum húsfélags:

Líklegt er að mála þurfi að utan mjög fljótlega.

•

Úttektá vegum húsfélags:

Viðgerð svala 2017 var metin ónýt.

Ritari stjórnar húsfélagsins ritaði F fasteignasölu tölvuskeyti viku síðar, 18. október 2018, og áréttaði við fasteignasöluna að sérstök ástæða kynni vera til þess að uppl ýsa kaupendur um mikla galla á umræddum steypuviðgerðum Eignin var auglýst á vef fasteignasölunnar og í dagblöðum. Í söluyfirliti dag-settu 5. desember 2018 er eignin sögð skiptast í tvær íbúðir. Henni er nánar lýst sem þriggja herbergja íbúð á 2. hæð með aukaíbúð í kjallara með frábærum útleigu mögu-leikum. Í búðin sé 80,1 m

2

, stúdíóíbúðin sé 35,9 m

2 og bíl skúrinn 24,9 m

2 .

Gagnstefnendur sýndu íbúðinni áhuga og fyrir milligöngu fasteignasalans skoðuðu þær íbúðina þrisvar. Fyrst sáu þær bæði íbúðina uppi og rýmið í kjallaranum. Í annað sinn gátu þær eingöngu komist inn í íbúðina uppi því leigjandinn í kjallaranum var ekki heima og því komu þærí þriðja sinn til þess að geta séð það rými betur.

Fyrir dómi kom fram að þær hefðu viljað búa í nábýli hvor við aðra án þess að búa í sömu íbúðinni. Auk þess hefði það verið fyrirætlan gagnstefnanda S-kvk-ef að flytja innan tíðar til útlanda og leigja þá útrým ið í kjallaranum.

Áður en þær gerðu kauptilboð spurði gagn stefnandi B fasteignasalann í tölvu-skeyti hvort kjallarinn uppfyllti reglur sem samþykkt íbúð. F asteignas alinn svara ðisamdægurs að kjallarinn væri ekki samþykktur sem íbúð og ekki hefði verið látið reyna á það.

Ritað var undir kaupsamning 8. febrúar 2019. Þá fyrst hittust aðals tefnenduroggagnstefnend u r. Eignaskiptayfirlýsing hússins lá frammi við undir ritun og einnig er vísað til hennar í kaupsamningi.

Vegna þeirra upplýsinga í yfirlýsingu húsfélagsins að viðgerð svala árið 2017 hefði verið met in ónýt var í kaupsamningnum samið um það að kostnaður sem kynni að verða af viðgerð á galla á fyrri framkvæmdum á innanverðum svölunum væri alfari ð á ábyrgð seljenda, aðalstefnenda.

Gagnstefnendur óskuðu eftir því að aðalstefnendur segðu upp leigusamningi við leigutaka í kjallaranum. Í kaupsamningnum var tekið fram að yrði töf á afhendingu neðri hæðar myndu aðalstefnendur veita gagnstefnendum 150.000 kr. í afslátt fyrir hvern mánuð sem afhendingin tefðist. Enn fremur tóku aðalstefnendur að sér að lag -færa flísar á gólfi baðherbergis/þvottahúss í kjallararými fyrir afhendingu, eða veita kaup endum afslátt að fjárhæð 100.000 kr.

Kaupverð eignarinnar var 57.800.000 kr. Gagnstefnendum bar að greiða það með peningum og veðbréfum. Lokagreiðslu að fjárhæð 2.00 0.000 kr., til viðbótar við hefðbundna uppgjörs liði, átti að inna af hendi samhliða útgáfu af sals eða 45 dögum eftir afhendingu.

Eftir afhendingu

Viku eftir undirritun kaupsamnings 1 5. febrúar 2019 var eignin afhent gagn-stefnendum, fyrir utan rýmið í kjallaranum sem var ekki hægt að afhenda fyrr en upp-sagnarfrestur leigusamnings var runninn út.

Að sögn gagnstefnenda fór, fljótlega eftir afhendingu íbúðarinnar, að bera á leka í stórum glugga við inngang íbúðarinnar.

B gagn stefnandi sendi fasteignasalanum tölvuskeyti 10. mars 20 19 þar sem hún segist hafa fengið mann til þess að skoða húsið. Hann telji það í góðu lagi og múr viðgerðirnar ásættanlegar.

Á fyrsta húsfundi eftir að gagnstefnendur feng u íbúðina afhenta, líkast til um miðja n mars, var þeim greint frá því að steypuviðgerðirsemhefð u farið framá húsinu á árunum 2017 og 2018 væru ón ý t arog ráðast þ yrftií endurbætur á viðgerðum.

Húsfélagið fékk fyrirtækið Fagmat tilþessað segja álit sitt á ástandi hússins. Ílok mars 2019 fór fram sjónskoðun og mat á ytra byrði hússins, þar á meðal gluggum, múrhúð, svölum og þaki. Það var mat álitsgjafans að húsið þarfnaðist verulegs við-halds, bæði s létt múraðir útveggir sem og tréverk. Hann benti á að gluggar og glugga-karmar væru orðni r 51 árs og því tíma bært að endurnýja þá. Jafnframt væru greini-legar sprungur í múrhúð hússins. H ann taldi að brjóta þyrfti niður töluvert af frost-skemmdum múr en einni g hluta af steyptu gólfi og handriðum svala.

Kjallara rýmið var afhent í lok maímánaðar 2019. Þ á þegar hófst gagn stefnandi H handa við umfangsmiklar endurbætur á rýminu.

Samkvæmt framlögðum gögnum bentu aðrir eigendur íbúða í húsin u gagn-s tefnendum á það í tölvuskeyti 4. júní 2019 að allir íbúðareigendur þyrftu að sam-þykkja breytta notkun rýmis í kjallara. Þetta mun einnig haf a verið áréttað á húsf undi 6. júní 2019, sem gagnstefnendursóttu reyndar ekki.

Ráðgert var að af sals greiðsla yrði innt af hendi 1. júlí og afsal yrði þá gefið út. S kömmu áður en afsals gerð og lokagreiðsla var fyrirhuguð sendi lögmaðurgagnstefn-enda aðalstefnendum bréf, dags. 12. júní 2019. Í þvívar krafist afsláttar vegna þess að tafist hefði í þrjá og hálfan mánuð að afhenda kjallaraíbúðina svo og afsláttar vegna galla á flísum. Að auki var vísað til þess að seljendur hefðu vitað af því að múr viðgerð sem fór fram árið 2017 hefði verið dæmd ónýt en því hefði verið haldið leyndu við sölu eignarinnar. Gagnstefnendur kröfðust þess að aðalstefnendur greiddu fyrir við -gerðirnar sem næmi hlutdeild íbúðarinnar í þeim. Töldu þær samanlagða fjárhæð þessara liða vera hærri en afsals greiðsluna og lýstu því yfir að þær beittu stöðvunar-rétti skv. 35. gr. laga nr. 40/2002, þ. e. héldu eftir afsals greið slunni, 2.000.000 kr. Í bréfinu kom einnig fram að frekari gallar væru á eign inni, þar á meðal á þaki og glugga í íbúð á 2. hæð, en umfang þessa ra galla lægi ekki fyrir.

Ritari hússtjórnar sendi gagnstefnendum tölvu skeyti 18. júní 2019. Hann árétt-aði það sem hefði komið fram bæði í tölvuskeytum 4. júní og á húsfundi 6. júní, að samþykki allra íbúðareigenda þyrfti fyrir því að breyta notkun rýmis í kjallara. Hann tók fram að ekki mætti breyta „föstum veggjum“ nema að fengnu byggingarleyfi. Veggur inn sem gagnstefnendur hefðu opnað laugardaginn 15. júní væri „fastur veggur.“ Hann afmarkaði brunahólf utan um bílskúrinn, sem gagnstefnendur h e fðurofið. Fyrir því þyrfti án vafa byggingarleyfi. Jafnframt þyrfti að liggja fyrir áætlun um þær lausnir sem ættu að koma í staðinn. Með skeytinu sendi hann umsögn bygg-ingarfulltrúa dags.17. júlí 2012 sem bréfritara hafði borist þáum morguninn.

Eigendur íbúða í húsinu sendu byggingarfulltrúanum í L - sveitarfélagi erindi vegna framkvæmda gagnstefnenda í kjallaranum. Byggingarfulltrúi sendi gagnstefn -endum tölvuskeyti, 20. júní 2019. Þar var áréttað að framkvæmdir sem gagnstefnendur hefðu ráðist í væru byggingarleyfisskyldar. Með vísan til 55. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og til byggingarreglugerðar væru allar framkvæmdir tafarlaust stöðvaðar. Óheimilt væri að hefja framkvæmdir að nýju fyrr en byggingarleyfi hefði verið gefið út fyrir framkvæmdinni. Gagnstefnendur stöðvuðu framkvæmdi rí rýminu í kjallar-anum.

Í bréfi rituðu 28. júní 2019 greindi lögmaður gagnstefnenda a ðalstefnendumfrá andstöðu annarra eigenda íbúða í húsinu við íbúðina í kjallaranum og því að þeir hefðu krafist þess að gagnstefnendur sæktu um byggingarleyfi fyrir þeim breytingum sem gerðar hefðu verið. Vegna þessa og annarra galla sem hefðu áður komið fram teldu gagnstefnendur íbúðina gallaða í skilningi laga um fasteignakaup og boðuðu að þær myndu beita vanefndaúrræðum.

Gagnstefnendur kröfðust skaðabóta úr ábyrgðartryggingu F fasteignasölu ehf. hjá stefnda TM tryggingum h f. með bréfi 2. ágúst 2019. Aðalstefnendur höfnu ðukröfum stefn enda með bréfi 2 2. ágúst 2019 og stefndi TM tryggingar hf. hafnaði kröfum þeirra með bréfi 2. september 2019.

Ó múraramei stari gerði við múrhúð hússins haustið 2019. Húsið var málað strax á eftir. Samanlagður kostnaður við múrun og málun nam 6.8 36.012 kr. Íbúð gagnstefnenda samsvarar 31% af flatarmáli hússins og því nam hlutdeild þeirra í kostnaði vegna múr viðgerða og málunar 2.119.163 kr.

Dómkvaðning matsmanna og niðurstaða matsins

Gagnstefnendur töldu umfang galla nema mun hærri fjárhæð en afsals greiðsl-unni sem þær höfðu haldið eftir. Þær afhentu Héraðsdómi Reykjavíkur því matsbeiðni 18. september 2019. Áður en matsmenn voru dómkvaddir þingfestu aðalstefnendur mál við sama dómstól 12. desember 2019 (þetta mál nr. E- 7203/2019) til þess að fágre iddaafsals greiðslunaað frátöldum ýmsum liðum sem gagnstef n endur ættu rétt á að draga frá. Í greinargerð gagnstefnenda 16. janúar 2020 l ý stuþær yfir skuldajöfnun v iðdómkrö f ur aðalstefnenda þannig að kröfur aðilar mættust. Þá var einnig boðað að gagn stefnendur myndu höfða sjálfstætt mál til greiðslu krafna á hendur aðalstefn-endum. Gagnstefnendur biðu niðurstöðu dómkvaddra matsmanna vegna meintra galla á fasteigninni og gátu því ekki höfðað gagnsakarmál samkvæmt 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 í því máli sem aðalstefnendur höfðu þingfest.

Á dómþingi 19. desember 2019 voru dómkvaddir fasteignasali og húsasmíða-m ei stari. Mat s gerð þeirra lá fyrir 2. mars 2020. Bæta þurfti úr annmörkum ámatsgerð-innioglá endanleg matsgerð fyrir 1 5. maí 2020.

Múr viðgerð á ytra byrði hússins Dómkvaddir matsmenn töldu að álitsgerð með ljósmyndum unnin í apríl 2018 og skýrsla um ástandsskoðun unnin af Fagmati dags. 2. apríl 2019 gæfu sannferðuga mynd af ástandi múrkápu hússins á skoðun ar degi. Samkvæmt þessum myndum hefðuþ ær viðgerðir semf óru fram árin 2017– 2018 ekki verið faglega unnar. Þeir gerðu ekki athugasemdir við reikninga frá Axel Ström vegna úrbóta. Matsmenn tóku fram að fyrir þá væri ógjörningur að meta fyrri viðgerðir eftir að múrverk hefði verið endur-unnið og málað.

Gluggar í fasteign

Dómkvaddir matsmenn mátu glugga í stigagangi ónýtan. Mikið veðurálag væri á honum. Það gilti almennt um 40– 50 ára gamla timburglugga sem hefðu verið steyptir í mótum að fúaskemmdir væru í körmum við girði. Vegna slíkra skemmda væri við varandi leki á milli steins og gluggakarms. Þeir mátu kostnað við úrbætur 620.000 kr.

Markaðsvirði eignar miðað viðréttae i ginleika rýmis í kjallara Matsmenn töldu að markaðsvirði fasteignarinnar á kaupsamningsdegi hefði verið 54.000.000 kr., að teknu tilliti til kostnaðar við úrbætur á múrhúð og málun svo og nýjan glugga. Matsmenn töldu því að raunverulegir eiginleikar rý mis í kjallara rýrðu verðmæti eignarinnar um 1.060.837 kr. Matsmenn lögðu til grundvallar að rými í kjallara væri ekki aukaíbúðogekkimögulegt að leigja það út.

Gagnstefnendur kynntu aðalstefnendum niðurstöður matsgerðarinnar 4. júní 2020 ene kkináðist saman með aðilum. Gagnstefnendur höfðuðu dómsmál með stefnu birtri 2 9. júní 2020 og kröfðust greiðslu fjárhæðar sem næmi gallanum að frádreginni afsals greiðslunni óskipt úr hendi aðalstefnenda og stefnda TM trygginga hf. Úr hendi aðalstefnenda kröfðust þær einnig útgáfu afsals. Þ að mál var, með vísan til b-liðar 1. mgr. 30. g r. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sameinað þessu máli sem aðal-stefnendur höfðu áður höfðað og kröfur gagnstefnenda urðu, eins og áður segir, að gagnsök í því.

Í aðalsök sundurliða aðalstefnendur fjárkröfu sína þannig:

Eftirstöðvar kaupverðs 2.000.000 kr.

Afsláttur af kaupverði vegna afhendingardráttar - 525.000 kr.

Afsláttur af kaupverði vegna flísa í þvottahúsi - 100.000 kr.

Kostnaður við uppgjör lána, h úsgjöldo g þinglýsingu - 196.924 kr.

Samtals 1.571.924 kr.

Heildardráttur á afhendingu neðri hæðar hafi verið þrír mánuðir og fjórtán dagar. Afsláttur vegna þess dráttar sé samkvæmt kaupsamningnum 525.000 kr. Þar eð aðalstefnendum hafi ekki tekist að útvega flísar sem getið var um í kaupsamningi lækki kaupverð um 100.000 kr. til viðbótar. Að teknu tilliti til uppgjörs lána, hús-gjalda, þinglýsingarkostnaðar og framangreinds afsláttar hafi ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs numið 1.571.924 kr. þegar greiða átti lokagreiðslu og gefa út afsal 1. júlí 2019.

Í gagnsök sundurl iðag agnstefnendur fjárkröfu sína þannig:

Hlutdeild stefnenda í kostnaði við úrbætur á múr viðgerðum og málun 2.119.163 kr.

Kostnaður vegna viðgerða á glugga 620.000 kr.

Verðrýrnun fasteignar vegna meints galla á rými í kjallara 1.060.837 kr.

Tapaðar leigutekjur (frá 1. júní 2019 til 1. október 2020) 2.725.520 kr.

Útlagður kostnaður vegna framkvæmda í kjallara 911.318 kr.

Áætlaður kostnaður við að færa rými í kjallara í lögmætt horf 1.500.00 0 kr.

8.936.838 kr.

Afsals greiðsla til frádráttar - 1.571.914 kr.

Samtals 7.364.914 kr.

Krafan grundvallist á meintum g ö llumá fasteigninni og öðru tjóni sem leiði af van efndum aðalstefnenda. Fjárhæð kröf unnar byggi st á mats gerð dómkvaddra mats-manna og öðrum fyrirliggjandi gögnum. Hún taki til hlutdeildar í kostnaði vegna úrbóta á steypuviðgerð utanhúss, kostnaðar af viðgerð á glugga, meints galla á notkun-areiginleikum rý mis í kjallara, tapaðra leigutekna, útlagðs kostnaðar stefnenda vegna framkvæmda í kjallara og áætlaðs kostnaðar stefnenda við að færa rými í kjallara í lögmætt horf. Sú fjárhæð sem gagnstefnendur hafi haldið eftir af afsals greiðslu,1.571.924 kr., komi til frádráttar stefnufjárhæð. Gagnstefnendur krefji st dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 f rá 2. júlí 2020, mánuði eftir að niðurstöður matsgerðar voru kynntar aðalstefnendum, til greiðsludags.

Málsástæður og lagarök aðalstefn en daí aðalsök Aðalstefnendur vísa til þess að í dómkröfu þeirra feli st krafa um uppgjör á kaupverði fasteignarinnar að A - götu. Krafan byggist á þeirri meginreglu samninga-réttar að samninga beri að efna, sbr. einnig 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Frá afsals fjárhæð hafi verið dreginn afsláttur í samræmi við kaupsamning aðila, sam-t als að fjárhæð 625.000 kr. Frekari kröfum aðalstefndu um afslátt af söluverði eða skaðabætur er hafnað.

Í bréfi lögmanns aðalstefndu 12. júní 2019 séu nefnd fjögur atriði til stuðnings kröfu stefndu. Hann nefni fyrst viðgerðir á vegum húsfélags eignarinnar. Eins og segi í yfirlýsingu húsfélagsins 28. janúar 2019 hafi framkvæmdir ekki verið ákveðnar og geti aðalstefnendur ekki borið ábyrgð á því sem síðar kunni að gerast. Í þessu sam-b andi bendi þau á að aðalstefndu hafi skoðað eignina þrisvar og í eitt skipti með fag-manni sem hafi sérstaklega skoðað ytra byrði hússins. Kaupandi geti því ekki borið fyrir sig atriði sem hann átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Annað og þriðja atriðið varði afhendingardrátt á neðri hæð og flísalögn en tekið hafi verið tillit til þess frádráttar frá dómkröfu í samræmi við kaupsamning.

Í fjórða lagi hafi stefnendur krafist leigugreiðslna veg na íbúðar á neðri hæð. Eins og fram komi í kaupsamningi hafi afhendingardráttur á neðri hæð ver ið fyrirsjá-anlegur og hafi verið samið sérstaklega um bætur vegna hans. Afhending neðri hæðar-innar hafi dregist í þrjá oghálfan mánuð og hafi verið tekið tillit til þess dráttar í dóm-kröfu í samræmi við kaupsamningsskilmála. Aðalstefndu hafi því með þeim frádrætti þegar fengið tjón vegna þessa liðar bætt. Aðalstefnendur byggja á því að aðals tefndu geti ekki bæði fengið umsamdar bætur fyrir afhendingardrátt og notið arðs af þessum hluta fasteignarinnar enda flytjist réttur til arðs til kaupanda við afhend ingu, sbr. 13. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Umsamdar bætur vegna fyrirsjáanlegs afhend-ingardráttar hafiþví jafnframt tekið til missis arðs af eignarhlutanum.

Í bréfi lögmanns aðalstefndu 28. júní 2019 séu gerðar athugasemdir við að neðri hæð fasteignarinnar sé ekki sérstaklega samþykkt sem íbúð. Ekkert í kaupsamn-ingi aðila gefi til kynna að þar sé sérstaklega samþykkt íbúð enda eingöngu eitt fasta-númer tilgreint í kaupsamningi. Þá hafi fasteignasali sérstaklega upplýst aðalstefndu með tölvuskeyti 18. desember 2018, í tilefni af fyrirspurn þeirra, um að neðri hæðin væri ekki samþykkt. Aðalstefndu geti því ekki byggt á því að ekki hafi verið litið til þ essararforsendu við gerð kaupsamningsins 8. febrúar 2 019.

Verði komist að þeirri niðurstöðu að einhverjir ágallar séu á fasteigninni byggja aðalstefnendur á því að þeir ágallar séu ekki slíkir að þeir rýri verðmæti fast-eignarinnar að því marki að galli teljist á eigninni við fasteignakaup eða að stefnendur hafi sýnt af sér sak næma háttsemi, sbr. 18. gr. fasteignakaupalaga nr.40/2002.

Málsástæður og lagarök aðalstefndu í aðalsök og gagnstefnenda í gagnsök Í aðalsök reisa gagnstefnendur kröfu sína um sýknu af kröfu aðalstefnenda á því að við sölu eignarinnar hafi þeim verið veittar rangar upplýsingar um ástand og eiginleika hennar. Á þessum röngu upplýsingum beri aðalstefnendur s kaða bótaábyrgð og þeim göllum sem séu á eigninni. Þeim beri því að bæta gagnstefnendum andvirði gallanna svo og annað tjón sem leitt hafi af þeim. Gagnstefnendur eigi hærri kröfu á hendur aðalstefnendum til skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu en nemi eftir-stöðvum kaupverðsins sem aðalstefnendur krefjist. Þessa kröfu geti þau nýtt til skulda -jöfnu nar við afsals kröfu aðalstefnenda.

Í gagnsök krefjast gagnstefnendur þess að aðalstefnendur greiði þeim þá fjár-hæð afsláttar og skaðbóta sem sé umfram þá fjárhæð sem standi eftir af afsals kröfunni.

Þeir krefjast sömu fjárhæðar úr hendi fasteignasalans sem hafði milligöngu um söluíbúðarinnar.

Aðild stefnda TM trygginga hf. grundvalli st á því að fasteignasalinn sé tryggður með starfsábyrgðartryggingu vinnuveitanda síns, F fasteignasölu ehf., hjá tryggingafélaginu. Gagnstefnendur telji fasteignasalann hafa, svo sak næmt sé, vanrækt starfs skyldur sínar sem fasteignasali við sölu eignarinnar. Sú vanræksla hafi valdið þeim tjóni. Stefndi TM tryggingar hf. hafi lýst því yfir að aðild vátryggðs sé óþörf í máli nu, sbr. 3. mgr. 44. gr. laga um vátryggingarsamninga nr. 30/2004. Samlagsaðild stefndu byggist á 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 og almennum reglum skaðabótaréttar um óskipta skaðabótaábyrgð.

Gallar í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002– Ábyrgð seljenda Gagnstefnendur telja sannað með matsgerð og öðrum gögnum málsins að fast-eignin að A - götu, L - sveitarfélagi, hafi verið haldin verulegum göllum þegar hún var afhent þeim 15. febrúar 2019. Upplýsingar sem aðalstefnendur hafi veitt um eignina hafi ekki gefið rétta mynd af ástandi hennar og eiginleikum. Gagnstefnendur byggja jafnframt á því að aðalstefnendur og fasteignasalinn hafi gefið rangar eða eftiratvi kum villandi upplýsingar um eignina og leynt upplýs ingum um ástand hennar og eiginleika.

Aðalstefnendur S og E hafi búið í eigninni um árabil og hafi þekkt ástand hennar vel. Árið 2017 hafi verið ráðist í steypuviðgerðir á ytra byrði hússins á grund-velli lögmætrar ákvörðunar húsfundar. Gagnstefndi S hafi tek ið að sér að finna verk-taka í verkið og hafi það í kjölfarið verið unnið af verktaka á vegum hans. Fljótlega hafi komið í ljós að umrædd steypuviðgerð væri stór lega gölluð. N ý við gerð steypa hafi farið að flagna af og brotna niður. Húsfélagið hafi ákveðið að gefa verktakanum færi á því að bæta viðgerðina. Sú vinna, sem fór fram 2018, hafieinnig verið með öllu ófullnægjandi og gallinn enn til staðar að henni lokinni. Á húsfundi 16. mars 2018 hafi verið ályktað að steypuviðgerðin væri ónýt og leita þyrfti leiða til þess að koma við-gerðum í lag. Húsfélagið hafi látið meta viðgerðirnar. Íbúi að A - götu hafi séðs érstaka ástæðu til að upplýsa F fasteignasölu um framangreint og hafi talið rétt að ný ir kaup-endur (gagnstefnendur) yrðu upplýstir um stöðu mála vegna gallaðra steypuviðgerða. Í sama tölvuskeyti komi einnig fram að efni yfirlýsingar húsfélagsins sé ekki rétt. Ekki hafi verið minnst á að ákveðið hefði verið áhúsfélagsfundiaðráðast í steypuviðgerðir vegna eldri gallaðra viðgerða og að ritari hússtjórnar hefði verið beðinn sérstaklega um að hafa yfirlýsinguna með þeim hætti, enda hafi aðalstefnandi S sagt ritara og gjaldkera húsfélagsins að hann hygðist selja vini sínum íbúðina og ekki væri þörf á nákvæmri yfirlýs ingu. Þannig byggja gagnstefnendur á því að aðalstefnendur hafi vitað um galla á steypuviðgerð.

Gagnstefnendur byggja á því að eins sé farið með leka og galla í glugga. Þær telja að aðalstefnendur hafi unnið bráðabirgðaviðgerð á glugga og gengið þannig frá að gallinn sæist ekki við venjulega skoðun. Þetta eigi sér stoð í matsgerð.

Gagnstefnendur telji fasteignina jafnframt gallaða vegna eiginleika rýmis í kjallara sem rekja megi til rangrae ða ófullnægjandi upplýsinga í söluyfirliti, ásamtþ ví að aðalstefnendur hafi ekki veitt upplýsingarum ágalla fasteignarinnar aðþ essuleyti.

Í söluyfirliti séu fullyrðingar um eiginleika og útbúnað eignarinnar sem stand-i st e kkiskoðun. Húnsés ögðskiptast í tvær íbúðir. Henni sé lýst sem þriggja herbergja íbúð á 2. hæð með 35,9 m

2 stúdíóíbúð í kjallara með frábærum útleigum öguleikum. Gagnstefnendur byggi á því að verðlagning íbúðarinnar og umsamið kaupverð hafi miðast við þessa eiginleika eignarinnar. Þá hafi umræddir eiginleikar jafn framt verið forsenda og ákvörðunarástæða þ eirrafyrir kaupunum. Gagnstefnendur séu mæðgur oghafi ráðgert að önnur þeirra byggi í kjallaranum eða þær leigðu rý mið út. Gagns tefn-e ndur telji lýsingu eignarinnar í söluyfirliti ranga eða í besta falli ófullnægjandi og villandi. Umrætt rými í kjallara sé ósamþykktar og ólöglegar vistarverur. Þar hafi verið ráðist í breytingar á sameignarhlutum án tilskilins samþykkis íbúa hússins, ásamt því að nýting rýmisins sem vistarvera, hvort sem er í útleigu eða ekki, sæti mikilli andstöðu meðal íbúa hússins. Einnig hafi byggingarfulltrúi gert ítrekaðar athuga-semdir við nýtingu rýmisins í kjallara bæði árið 2012 og árið 2019. Í söluyfirliti sé meint stúdíóíbúð í kjallara sögð vera 35,9 m

2 . Eignaskiptayfirlýsing fyrir A - götu til-greini að rými í kjallara skiptist í þvottaherbergi (12,2 m

2

), herbergi (16,2 m 2

) og geymslu (7,5 m

2

). Þá sé inngangur rý mis í kjallara jafnframt sameign.

Gagnstefnendur telji sig ekki geta nýtt rýmið í kjallara í samræmi við loforðum eiginleika í söluyfirliti og að aðalstefnendur hafi vitað um öll þessi atriði. Auk þess hafi fasteignasalinn vanrækt þá skyldu sína að setja fram réttar upplýs ingar í sölu yfirliti og að kanna áreiðanleika upplýsinga. M eð vísan í framangreint telja gagn-stefnendur eignina gallaða í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sbr. einkum 27. og 26. gr. laganna og b-lið 1. mgr. 19. gr. laganna. Gallinn felist í mismun á kaup -verði eignarinnar og réttu markaðsverði miðað við rétta lýsingu á rými í kjallara og notkunareiginleikum þess. Ljóst sé að loforð um eiginleika rýmis í kjallara hafi verið ákvörðunarástæða gagnstefnenda fyrir kaupunum, auk þess sem þessi eigin leiki skipti miklu máli við verðmat fasteignarinnar. Aðalstefnendum hafi verið kunnugt um þetta.

Vegna þessa tiltekna galla á fasteigninni hafi gagnstefnendur orðið fyrir tölu-verðu fjártjóni, öðru en verðrýrnun hennar. Þær hafi hafist handa við úrbætur á rým -inu, en framkvæmdir þeirra hafi sætt mikilli andúð annarra íbúðareigenda. Þeir hafi kvartað til byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar sem hafi ritað gagnstefnendum bréf og krafist þess að rými í kjallara yrði fært í fyrra horf samkvæmt samþykktum teikn-ingum og eignaskiptayfirlýsingu. Byggingar fulltrúi hafi jafnframt áréttað að óheimilt væri að ný ta rými í kjallara sem íbúð eða íverustað í þeirri mynd sem það væri í nú. Þannig væri útleiga rýmisins jafnframt óheimil. Gagnstefnendur hafi því lagt út í kostnað við endurbætur á fasteigninni sem muni ekki koma að notum, enda óheimilt að nýta rými í kjallara sem íbúð eða íverustað. Að sama skapi geti gagnstefnendur ekki haft leigutekjur af rýminu. Með vísan í allt framanritað beri aðalstefnendur og stefndi TM tryggingar hf. ábyrgð á umræddu óbeinu tjóni gagnstefnenda, sbr. 59. gr. laga nr. 40/2002, einkum b-lið 2. m gr. ákvæðisins. Gögn málsins sýni að aðalstefn-endur og stefndi TM hefðu mátt vita um þennan galla á kjallararýminu og hafi ekki upplý stum hann. Aðalstefnendur og stefndi TMhefðu mátt sjá fyrir að tjón gagnstef n -enda væri sennilega afleiðing af þeim vanefndum aðalstefnenda og fasteignasalans að veita ekki fullnægjandi eða eftir atvikum rangar upplýsingar um rými í kjallara og hafi aðalstefnendur og fasteignasalinn sýnt af sér sak næma háttsemi sem olli tjóni gagn-stefne nda að þessu leyti. Skilyr ði 2. mgr. 43. gr. l aganr. 40/2002 sé því uppfyllt.

Þar eð ástand eignarinnar hafi ekki verið í samræmi við þær upplýsingar og loforð sem voru gefin í söluyfirliti teljist fasteignin gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá telji gagn stefnendur sig ekki heldur hafa fengið þær upplýsingar um fast -eignina sem aðalstefnendur höfðu eða mátt u hafa og þær hefðu haft réttmæta ástæðu til að ætla að þær fengju, sbr. 26. gr. laganna. Gagnstefnendur hafi því f engið allt aðra og lakari eign en þær töldu sig hafa samið um. Þær telji enn fremur að gallarnir rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru nemi, sbr. ákvæði 18. og 19. gr. lag a nr. 40/2002.

Að auki hafi aðalstefnendum og fasteignasalanum verið ljóst, að gagnstefnendur ætl-u ðu sér að nýta rý mið í kjallara sem íbúð og að nýting þess væri ákvörðunarástæða þeirra fyrir kaupum. Aðalstefnendum og fasteignasalanum hafi borið að gefa réttar upplýsingar um ástand eignarinnar, sbr. b-lið 1. mgr. 19. gr. F járkröfu vegna tapaðra leigutekna styðja gagnstefnendur við upplýsingar um meðalleiguverð stúdíó íbúða í Reykjavík skv. þjóðskrá Íslands. Fjárkrafa sé reiknuð út frá þeim forsendum (Reykja-vík milli Kringlumýrarbraut ar og Reykjanesbrautar) og margfölduð með 16 mánuðum(ætlaðir mánuðir vegna tapaðra leigutekna).

Gagnstefnendur taka fram aðþær hafi skoðað eignin a ávenjuleganh á ttog hafi gætt að öllum þeim atriðum sem séu almennt skoðuð við fasteignakaup. Við kaupin hafi þær því uppfyllt skoðunarskyldu sína skv. 29. gr. laga nr. 40/2002. Í þessu tilviki séu gallar hins vegar þess eðlis að þeir séu ekki sýnilegir við venjulega skoðun, í það minnsta ekki öðrum en kunnáttumönnum eða þeim sem þekki til eignarinnar. Ekkert sem kom framvið skoðun eða í sölugögnum hafi gefiðg agnstefnendumsérsta kt tilefni til þess að skoða eignina nánar en þ ær gerðu en þær hafi ekki not ið aðstoðar kunnáttu -manns við skoðun. Gagnstefnendur byggi jafnframt á þ víaðs ak næm háttsemi aðal-stefnenda og fasteignasalans með því að veita ekki fullnægjandi upplýsingar við söl-una og eftir atvikum að veita rangar upplýsingar valdi þ ví að gagnstefnendur teljist hafa fullnægt skoðunarskyldu sinni, sbr.2. og 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Gagnstefnendur telja framangreint sýna að fasteignin uppfylli hvorki kröfur um gæði eða búnað eins og væntingar þeirra stóðu til né þær kröfur sem séu almennt gerðar til fasteigna. Hún teljist því gölluð í skilningi 18., 19., 2 6. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Af þeim sökum eigi þær rétt til afsláttar og skaða bóta úr hendi aðalstefnenda og stefnda TM, sem sé hærri en afsal greiðslan sem gagnstefnendur hafi haldið eftir með vísan til 44. gr. laganna. Gagnstefnendur vísi til 41. og 43. gr. lagann a, kröfum sínum til stuðnings. Fjárkrafa þeirra taki mið afþvíað þær lýsi yfir skuldajöfnun að hluta, en afsals greiðsla, 1.571.914 kr. (stefnufjárhæð í aðalsök), sé dregin frá galla-kröfu. Af þeirri ástæðu sé ljóst, að aðalstefnendur eigi engar kröfur á hendur gagn-stefnendum, enda muni kröfur að hluta mætast með skuld a jöfnun.

Fjárhæð tjóns hafi verið staðreynd með mati dómkvaddra matsmanna og öðrum fyrirliggjandi gögnum og vísa gagnstefnendur meðal annars til 59. gr. laga nr. 40/2002 máli sínu til stuðnings. Til stuðnings kröfu um útgáfu afsals úr hendi aðal-stefnend a vísa gagnstefnendur til kaupsamningsins og byggja á framangreind ummáls-ástæðum. Þar eð aðalstefnendur eigi ekki neinar kröfur á hendur gagnstefnendum beri þeim fyrrnefndu að gefa þeim síðarnefndu út afsal fyrir eigninni.

Bótagrundvöllur

Kröfur sínar á hendur aðalstefnendum K, M, S og E byggja gagnstefnendur aðallega á 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 59. gr. laganna, en til vara á 1. mgr. 43. gr. laganna.

Gagnstefnendur beini kröfum óskipt að stefnda TM tryggingum hf. á gr und-vel li 1. mgr. 44. gr. laga nr. 30/2004 um vátryggingasamninga og á grundvelli almennra reglna skaðabótaréttar um óskipta skaðabótaábyrgð. Gagnstefnendur byggi þá kröfu sína álög um nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. F fasteignasölu ehf. og fast eig nasalanum hafi verið greint frá galla á steypuviðgerð en hafi ekki séð ástæðu tilþessað upplýsa gagnstefnendur um það. Jafnframt hafi verið settar rangar og villandi upplýsingar í söl u yfirlit, sem meðal annars samræmi stekki eignaskiptayfirl ý s ingu fasteignarinnar. Í 1. mgr. 11. gr. laga n r. 70/2015 segi að fasteignasali skuli gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvalla r atriði um eigin leika og ástand eigna r innar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, megi ætla að geti verið grund völlur ákvörðunar hans um það hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann sé tilb úinn að greiða fyrir hana. Það sé óumdeilt að rétta rog fullnægjandi upplýsingar um eiginleikar ý mis á neðri hæð hafi verið forsenda gagnstefnenda fyrir kaupunum. Fast-eignasali beri ábyrgð á því að sölu- og kynningargögn séu í réttu horfi og full nægjandi að þessu leyti, sbr. 12. og 13. gr. laganna. Ónákvæm lýsing á eiginleikum hins selda sé jafnframt í andstöðu við 15. gr. laganna, sbr. dóm Hæst a réttar Íslands frá 18. sept em-ber 2014 í máli nr. 56/2014. Kaupendur byggi á því að svo sé enn frekar ástatt þegar lýsing sé röng eða villandi eins og í þessu máli.

Um ábyrgðargrundvöll vísast í 2. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015, sbr. 27. gr. lag-anna. Þá byggja gagnstefnendur á því að strangt sakarmat gildi um störf fasteignasala. Um tjónsittog málsástæðurvísaþærað öðru leyti í fyrrgreinda umfjöllun.

Gagnstefnendur hafi hlotið margvíslegt tjón vegna vanefnda seljenda og van-rækslu fasteignasala. Orsakatengsl séu skýr enda megi slá því föstu að upplý sin gars em haldið var frá þeim hefðu skipt sköpum um verðmat eignarinnar og vörðuðu að hluta eiginleika sem voru ákvörðunarástæða þeirra fyrir kaupunum. Þær telja aðal-stefnendur og stefnda TMtryggingar bera óskipta ábyrgð á tjóni þeirra.

Málsástæður og lagarök gagnstefndu

Gagnstefndu mótmæla öllum málsástæðum gagnstefnenda. Þau byggja á því að gagnstefnendur séu bundna raf kaupsamningi dags. 8. febrúar 2019 um fasteignina í samræmi við þá meginreglu samningaréttar að samninga beri að efna. Gagns tefn -endur hafi skoðað eignina og fengið allar upplýsingar til þess að geta tekið ákvörðun um samningsskuldbindingu sína. Ekkert hafi komið fram sem breyti þeirri skuldbind-ingu eða leiði til skaðabótaskyldu gagnstefndu vegna galla. Þ ví beri að sýkna þau af öllum fjárkröfum gagnstefnenda vegna galla á fasteigninni. Lokagreiðsla að fjárhæð 1.571.924 kr. auk dráttarvaxta sé ógreidd. Þar eð gagn stefnendur hafi ekki uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi séu ekki skilyrði fyrir útgáfu afsals. Því beri að sýkna gagnstefndu af kröfu um útgáfu afsals.

Gagnstefndu byggja á því að gagnstefnendur hafi fengið allar nauðsynlegar upplýsingar um eignina og að þeim hafi borið að sinna aðgæsluskyldu sinni við skoðun á húsnæðinu. Verði talið að einhverjir ágalla r hafi verið á eigninni sem hafi ekki verið greint frá á fullnægjandi hátt byggja gagnstefndu jafnframt á því að þeir ágallar séu ekki slíkir að þeir rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði og því séu þeir ekki galla rí skilningi fasteignakauparéttar, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Múr viðgerðir húsfélags og málun

V egna kröfu gagnstefnenda um bætur sökum galla á m úr viðgerð árétta gagn-stefndu að skýrt komi fram í yfirlýsingu húsfélagsins að ó víst sé um kostnað og verið sé að laga galla frá fyrri framkvæmd á svölum á ábyrgð verktaka. Gagnstefndu mót-mæla því sem röngu að fyrri viðgerð hafi verið sérstaklega á vegum eins gagn stefndu. Húsfélagið hafi ráðið fagmann tilþessað vinna ver kið. Hann beri ábyrgð á hvers konar göllum sem kunni að hafa verið á því. Eins og segi í yfirlýsingu húsfélagsins hafi þessir gallar legið fyrir og hafi ver iðunnið að viðgerð á þeim. Gagnstefndu benda á að í kaupsamningi taki þauá sig kostnað vegnav iðgerða á innanverðum svölum, þ. e. þess þáttar viðgerða sem sé ekki á vegum húsfélagsins. Ekki verði annað ráðið en aðtölvuskeytiritara hússtjórnar varði þessar viðgerðir. Húsfélagið hafi hins vegar séðum þær viðgerðir sem krafa stefnenda varði og hafi verið upplýst í yfir lýsingu húsfélags.

Gagnstefndu byggja í þessu sambandi á því að þar eð gagnstefnendum hafi verið kunnugt um að unnið væri að lagfæringu á svölum en hafi ekki sett neinn fyrirvara í kaupsamning vegna þess geti gagnstefnendur ekki borið þetta atriði fyrir sig og beri því sjálfar áhættuna af kostnaði vegna framkvæmdanna. Því beri að sýkna gagnstefndu af kostnaði við múr viðgerðir o. fl.

Stór hluti fjárkröfu gagnstefnenda sé vegna málunar hússins o. fl. eða 945.500 kr. Í yfirlýsingu húsfélagsins segi: „Líklegt að mála þurfi aðutan fljótlega.“ Á kvörðun húsfélagsins um málun hafi ekki legið fyrir en gagnstefnendum hafi mátt vera ljóst að ráða st þyrfti í málun og verði kostnaður vegna þess ekki lagður á gagn stefndu. Því beri að sýknaþauafþessum lið kröfunnar.

Eftir afhendingu eignarinnar hafi gagnstefnendur fengið fagmann til þess að skoða eignina. Eftir þá skoðun hafi þær sent fasteignasalanum tölvuskeyti 10. mars 2019 þar sem fram komi að húsið sé „í góðu lagi og múr viðgerðirnar bara ásættan-l egar“. Með þessari yfirlýsingu hafi gagnstefnendur fallist á ástand múr viðgerða og því hafi fallið niður hvers konar réttur til skaðabóta vegna skorts á upplýsingum um múr viðgerðir hafi slíkur réttur verið fyrir hendi.

Sé talið að gagnstefnendur hafi ekki fengið fullnægjandi upplýsingar vísa gagnstefndu til þess að þær hafi fengið upplýsingar um að múr viðgerðir stæðu yfir vegna galla á fyrri framkvæmd og hafi því haft sérstakt tilefni til þess að kanna þetta atriði frekarh afi það ver ið forsenda þeirrafyrir kaupunum.

Gagnstefndu hafni því að í fyrirliggjandi matsgerð felist sönnun um gæði fyrri múr viðgerðar en í matsgerð segi m. a. „Fyrir dómkvadda matsmenn er ógjörningur að meta fyrri viðgerð eftir endurvinnslu á múrverki og málun.“ Því liggi ekki fyrir full -nægjandi sönnun þess að múrverkið sem var unnið 201 7 og 2018 hafi að öllu leyti v erið ónothæft. Í kröfu gagnstefnenda vegna vinnu sé ekki tekið tillit til réttar til end-urgreiðslu virðisaukaskatts af framkvæmdu má heimili. Gagnstefnendur hafi átt rétt til endurgreiðslu 60%virðisaukaskatts og beri að taka tillit til þess við matá kröfu þeirra.

Vegna fjárkröfu gagn stefnenda vísa gagnstefndu einnig til þess að nokkur inn-eign hafi verið í húsfélaginu og hafi ekki verið tekið tillit til hennar í uppgjöri vegna kaupanna. Gagnstefn endur hafi því notiðþessað taka við hlutdeild í eign húsfélagsins sem nýttist við þær framkvæmdir sem ráðist var í. Gagnstefnendur beri á sama há ttáhættu af þeim útgjöldum húsfélagsins sem ákveðið var að ráðast í og tekin var ákvörðun um eftir sölu eignarinnar.

Rými í kjallara

Gagnstefndu vísa til þess að þau hafi nýtt rými í kjallara sem íbúð og ha f irýmið meðal annars verið leigt út. Þessar upplýsingar hafi þau veitt fasteignasalanum þegar hann útbjó söluyfirlit. Fyrir gerð kaupsamnings hafi gagnstefnendur óskað ná nari upplýsinga um þetta rými. Í svari fasteignasala ns komi skýrt fram: „Kjallarinn er ekki samþykktur sem íbúð og það hefur ekkert verið látið reyna á það.“ Gagn-s tefndu byggja í þessu sambandi á því að þar eð gagnstefnendum hafi verið kunnugt um að rými í kjallara væri ósamþykkt geti þær ekki borið fyrir sig að þær hafi staðið í annarri trú og að á rýminu sé galli í skilningi fasteignakauparéttar. E ignaskiptayfirlýs-ing um fasteign ina hafi legið fyrir og v e rið fylgiskjal með kaupsamningi. Í henni kom ifram hvernig rými í kjallara séu skilgreind. Ekki verði séð hvaða frekari upplýsingar gagnstefndu hefðu getað veitt gagnstefnendum. Þær hafi því fengið allar upplýsingar sem réttmæt ástæða hafi verið til að þær fengju um rými í kjallara. Á eigninni sé þvíekki galli, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Gagnstefnendur hafi gert skuldbindandi kaupsamning um eignina eftir að þær fengu þessar upplýsingar á nnokkurs fyrirvara. Framangreint sýni að þær hafi fengið allar upplýsingar um rýmið í kjallara sem gagnstefndu höfðu og verði því ekki séð hvernig gagnstefndu hefðu getað sinnt upplýsingaskyldu sinni betur. Þau hafni því alfarið að háttsemi þeirra sésak næmog að 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 eigi við enda hafi allar upp lýsingar um rýmið legið fyrir. Þau hafi því ekki vanefnt skyldur sínar vegna rýmis í kjallara og á þeim hvíli ekki bótaskylda.

Gagnstefndu benda á að ráða megi af fyrirliggjandi gögn uma ð ágreiningur um notkun rýmis í kjallara við aðra íbúa hússins og athugasemdir byggingarfulltrúa snúist um breyt ingar á rýminu sem gagnstefnendur réðust í eftir afhendingu en ekki þá notkun sem var á rýminu þegar gagnstefndu áttu eignina. Það hafi legið fyrir skýrt a ðrýmið væri ó samþykkt og hafi gagnstefnendum mátt vera ljóst að gæta þyrfti laga og reglna um byggingarframkvæmdir ætti að ráðast í breytingar. Gagnstefndu hafi ekki verið kunnugt að þetta væru fyrirætlanir gagn stefnenda og fráleitt að gagnstefndu geti borið ábyrgð á andstöðu íbúa við slíkar framkvæmdir. Ekki liggi annað fyrir en að gagnstefnendur hefðu getað nýtt rýmið áfram á sama hátt og gagnstefndu en hafi hins vegar kosið að segja upp leigusamningi og ráðast í nýjar framkvæmdir.

V egna tilvísunar gagnstefnenda til dóms Hæstaréttar í máli nr. 5 6/2014 vísa gagnstefndu tilþessað þrátt fyrir að v eitt ar hafi verið villandi upplýsingarí söluyfirliti hafi fasteignasali verið sýknaður vegna þess að kaupandi fasteignarinnar hefði fengið upplýsingar sem gáfu honum tilefni til að kanna nánar tiltekið atriði hefði það á annað borð verið forsenda hans fyrir kaupunum. Hafi upplýsingar í söluyfirliti fasteignasala verið villandi vísa gagnstefndu til framangreinds dóms og byggja á því að gagns tefn-endur hafi fengið upp lýsingar um að rými í kjallara væri ósamþykkt. Það hafi gef ið þeim sér stakt tilefni til að kanna þetta atriði frekar hafi það ver ið forsenda þeirra fyri rkaupunum.

Gagnstefndu benda á að fjárkröfur gagnstefnenda vegna rýmis í kjallara séu í fjóruml iðum. Þær krefji st bóta vegna 1) verðrýrnunar; 2) kostnaðar við að koma rými í „lögmætt horf“; 3) kostnaðar vegna framkvæmda sem þær réðust í við breytingar á rýminu; og 4) tapaðra leigutekna. Gagnstefndu hafni öllum þessum kröfum.

Gagnstefndu telja rétt að benda á þversagnir í kröfugerðinni. Hvíli bótaskylda á gagnstefndu sé ekki unnt að fallast á að gagnstefnendur ættu samhliða rétt á að fá bætta meinta verðrýrnun, kostnað við að koma eigninni í „lögmætt horf“ og tapaðar leigutekjur enda fengju gagnstefnendur þá meint tjón sitt bætt þrisvar. Kröfugerð þeirra sé að þessu leyti svo þversagnakennd að henni beri að vísa frá í heild sinni. Gagnstefndu telja einnig rétt að fjalla um hvern þessara liða fjárkröfunnar sérstaklega.

Að mati gagnstefndu geti matsgerð dómkvaddra matsmanna ekki talist sönnun á tjóni vegna rýmis í kjallara. Álit fasteignasala á verðmæti eignar geti ekki breytt skuldbindandi samningi um kaupverð hennar. Slík niðurstaða myndi gera meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi loforða að engu enda gæti þá hver sem væri hnekkt kaupverði í kaupsamningi með því að fá annað álit á verðmæti hins selda. Þegar gagnstefnendur hafi lagt mat á eignina og hafi skuldbundiðsigtil þess að greiða kaupverð samkvæmt kaupsamningi hafi þær haft sömu upplýsingar og m ats menn lögðu til grundvallar í mati sínu. Því beri að hafna skaðabótakröfu gagnstefnenda vegna meintrar verðrýrnunar.

Hluti af kröfu gagnstefnenda feli st í þvíað „færa rými í kjallara í lögmætt horf“. Ekki verði séð af gagnstefnu eða öðrum gögnum málsins hvernig fjárhæð þ e ss-arar kröfusékomint il. Þessi fjárkrafa sé því vanreifuð og uppfylliekkiskilyrðie - l iðar 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Auk þess feli st þversögn í þvíað ætla bæði aðfá bæt t tjón vegna þess að rými sé verðminna en gagnstefnendur töldu og tjón við að koma eigninni í það ásigkomulag sem þær vilja.

Vegna krafna gagnstefnenda um tapaðar leigutekjur byggja gagnstefndu á því að þær beri áhættu af hinu selda frá afhendingu og beri sjálfar ábyrgð á því hvernig þær nýttu rýmið. Leigutakar hafi verið í eigninni við afhendingu en að ósk gagnstefn-enda hafi þeim leigusamningi verið sagt upp. Ekkert bendi til þess að gagn stefnendur hafi ætlað eða reynt að leigja út hina seldu eign og því ekki séð að þærhafi farið á mis við tekjur vegnaþess. Svo virðist sem þærhafi sjálfa r ráðist í framkvæmdir til þess að breyta rýminu gegn vilja annarra íbúa. Gagnstefnendur beri alla áhættu af þessum framkvæmdum og nýtingu eignarinnar að öðru leyti. Gagn stefndu hafi ekkert loforð gefið um að slíkar framkvæmdir væru mögulegar eða heimilar. Þá fari ekki saman að ætla annars vegar að lækka kaupverð eignarinnar og hins vegar að fá bætt tjón vegna tapaðra tekna og því sé innbyrðis þversögn í málatilbúnaði þeirra. Þá sé krafa um leigutekjur einnig verulega vanreifuð og sé fjárhæð meintra leigutekna mótmælt sem ósannaðri.

Hafna beri kröfu um bætur vegna þeirra framkvæmda sem gagnstefnendur hafi sjálfa r ráðist í til þess að breyta rými í kjallara. Í þessu m framkvæmdum hafi meðal annars verið opnaðir og brotnir niður burðarveggir þannig að opið væri inn í bílskúr og sett þar upp baðherbergi. Gagnstefnendur beri alla áhættu af þessum fram-kvæmdum. Gagnstefndu hafi ekki gefið nein loforð um að unnt væri að gera þessar breyt ingar á eigninni á n framkvæmdaleyfis og samþykktar yfirvalda eða annarra íbúa.

Fráleitt sé að fella slíkan kostnað undir óbeint tjón samkvæmt 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 enda hafi gagnstefndu ekki getað séð fyrir að gagnstefnendur ráðgerðu slíkar framkvæmdir á eigninni.

Lagfæringar á glugga

Gagnstefndu hafna því að ástand glugga í anddyri teljist galli við fasteigna-kaup. Húsið sé byggt 1968 og gluggar því orðnir gamlir. Þessi gluggi snúi í suður og sé áveðurs. Ástand hans hafi verið mjög greinilegt við skoðun á fasteigninni en gagn-stefnendur hafi skoða ð eignina í það minnsta þrisvar áður en gengið var til kaupsamn -ings. Í 29. gr. laga nr. 40/2002 segi að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fast-eign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamning urinn var gerður. Aðgæsluskylda kaupenda fasteigna leiði til þess að gagnstefnendur geti ekki borið fyrir sig galla sem þær máttu sjá við skoðun sem þær framkvæmdu eða áttu að f ram-k væma. Gagnstefndu byggja enn fremur á því að sé þetta ágalli sem gagnstefnendum mátti ekki vera kunnugt um séhannekkigalli í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Skil-yrði þess að ágalli teljist galli í fasteignakaupum séað hann rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér sak næmaháttsemi. Ljósts é að kostnaður af viðgerð á umþrættum glugga rýri ekki verðmæti fasteignarinnar svo nokkru nemi. Auk þess hafi háttsemi gagnstefnduekki veriðs ak næm. Glugginn sé því ekki gallaður.

Krafa um útgáfu afsals

Gagnstefndu krefjast sýknu af kröfu um útgáfu afsals og byggja á því að síð-asta greiðsla kaupverðs, að fjárhæð 1.571.924 kr. auk dráttarvaxta, sé ógreidd. Þar e ðgagnstefnendur hafi ekki efnt skuldbindingar sínar að fullu beri gagnstefndu ekki að gefa út afsal.

Málsástæður og lagarök stefnda TM trygginga hf.

Stefndi TM tryggingar hf. vísar til þess að starfsábyrgðartrygging fasteignasala veiti þeim vátryggingarvernd gegn tjóni sem þeir valdi þriðja manni með skaðabóta-skyldri háttsemi, þ. e. tjóni sem sé valdið á sak næma n hátt í skilningi íslensks skaða-bótaréttar. Af því leiði að hlutaðeigandi fasteignasali þurfi að hafa sýnt af sér gáleysi, vanrækslu eða gert mistök á tilgreindan hátt og sú háttsemi hafi leitt til tjóns fyrir þriðja aðila. Á tjónþola hvíli sönnunarbyrðin fyrir því að skilyrði skaðabótaábyrgðar séu fyrir hendi.

Gagnstefnendur byggi á því að F fast eig nas ala og starfsmaður hennar hafi valdið þeim tjóni og bakað sér bótaskyldu vegna gáleysislegra og ófagmannlegra vinnubragða fasteignasölunnar og starfsmanns hennar. Þ ær byggi einkum á því að fasteignasalinn hafi vanrækt þá skyldu sín a að setja réttar upp lýsingar í söluyfirlit og kanna áreiðanleika upplýsinga.

Gagnstefnendur haldi því fram að F fasteignasala og fasteignasalinn hafi ver iðupp lýst um galla á steypuviðgerð en ekki séð ástæðu til að greina gagnstefnendum frá því.

Samkvæmt 26. g r. laga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Frumskylda til að veita upplýsingar hvíli á seljanda fasteigna r, í þessu tilviki gagnstefndu.

Í 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa sé fjallað um efni sölu-yfirlits og í c- lið greinarinnar segi að í söluyfirliti skuli koma fram upplýsingar um ástand eignar og einstaka hluta hennar, þar á meðal um gall asem seljanda og/eða fast-eignasala sé kunnugt um. F fasteignasala hafi aflað yfirlýsingar frá húsfélagi A - götu og hafi efni þess verið lýst.

Í h-lið 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa sé kveðið á um þaðað ís öluyfirliti um eign í fjöleignarhúsi skuli koma fram húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem hafi veriðákveðn ar á fundi húsfélags og stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags. Þar eð engar framkvæmdir höfðu verið ákveðnar áfundi húsfélagsins hafi framkvæmda ekki verið getið í söluyfirliti.

Af fundargerðum húsfélagsins verði ráðið að á árinu 2017 hafi verið ákveðiðað svalir og tröppur yrðu lagfærðar, og hafi stjórn húsfélagsins óskað eftir tilboði íþennan verkþátt, sbr. fundargerð frá 13. mars 2017. Viðgerð hafi farið fram á rið 2017 og verkið endurbætt á árinu 2018. Fullnaðarviðgerð hafi farið fram á rið 2019. Í fund-argerðum húsfélagsins og tölvu skeyti ritara stjórnar þess sé fyrst og fremst fjallað um við gerðir á svölum hússins og að þær viðgerðir hefðu ekki tekist sem skyldi. Gagn -stefnendum hafi verið greint frá því að endurvinna þyrfti viðgerð sem hafði f arið fram á svölum. Af þeim sökum hafi ver ið sett sérstakt ákvæði í kaupsamninginn um að kostnaður sem kynni að verða af viðgerð á galla á fyrri framkvæmdum á innanverðum svöl um væri alfarið á ábyrgð seljenda, gagnstefndu.

Eftir afhendingu eignarinnar hafi gagn stefnandi B fengið fagmann til þess að skoða húsið og þær sprunguviðgerðir sem höfðu verið unnar. Í framhaldi af þeirri skoðun hafi hún sent fasteignasalanum tölvuskeyti 10. mars 2019, þar sem segi að skoðunarmaðurinn hafi talið húsið„ í góðu lagi og múr viðgerðirnar bara ásættanlegar“. Með þessari yfirlýsingu hafi gagnstefnendur fyrirgert öllum rétti til skaðabóta vegna ófullnægjandi upplýsingagjafar um galla á steypuviðgerð, sem þær halda framað fast-eigna salinn hafi v itaðum, en ekki séð ástæðu til að greina þeim frá.

Gagnstefnendur haldi því fram að það hafi verið forsenda og ákvörðunar -á stæða þeirra fyrir kaupunum að íbúð í kjallara væri í samræmi við það sem kom framí söluyfirliti. Í því sé íbúðinni lýst eins og hún hafði verið innréttuð. Eins og segi í kaupsamningi og eignaskiptayfirlýsingu sé í búðin mynduð af nokkrum sérmerktum rýmum og bílskúr. Meginhluti rýmanna sé á 2. hæð en þrjú aðliggjandi rými, samt als 35,9 m

2 í kjallara. Í þessum samliggjandi rýmum hafði verið innréttuð stúdíó íbúð, með snyrtingu, eldunaraðstöðu og öðru nauðsynlegu. Stúdíóíbúðin hafði verið leigð út á almennum markaði í mörg ár. Íbúðareiganda sé heimilt að leigja öðrum hluta íbúðar sinnar eða einstök herbergi. Til þess þurfi hannekki samþykki annarra íbúa fjöl eignar-hússins. Gagnstefnendur, sem séu mæðgur, hafi auðveldlega getað nýtt þessar íbúðir þannig að önnur byggi á annarri hæðinni en hin í stúdíóíbúðinni. Einnig hafi þær, e ins og fyrri eigendur, getað leigt stúdíóíbúðina út eins og gert hafði verið í mörg ár.

Stefndi TM tryggingar hf. geti ekki fallist á að f asteignasa linn hafi vanrækt einhverjar þær skyldur sem á honum hvíli samkvæmt lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Þ að sé mat stefnda að upplýsinga- og gagnaöflun fasteignasalans hafi verið í samræmi við ákvæði laganna og tekið mið af þeim upplýsingum sem lágu fyrir við sölu á eigninni. Samkvæmt gögnum málsins hafi þá legið fyrir að stúdíó-íbúðin væri ósamþykkt rými í kjallara sem hefði verið breytt frá fyrirliggjandi eigna-skiptay f irlýsingu og að allt söluandlagið væri á sama fastanúmeri. Gagnstefne n dumhefði verið þetta ljóst. Í tölvusamskiptum B, annars gagnstefnenda, og fasteignasala frá 18. desember 2018 komi þessar upplýsingar skýrt fram. Gagns tefn endum hafi þvíekki getað dulist að rýmið í kjallaranum væri ósamþykkt sem í búð og að ekki hefði verið látið reyna á samþykki þess. Þessar upplýsingar hafi legið fyrir við kaupin og áður en gagnstefnendur gerðu tilboð í eignina 21. desember 2018. Af gögnum málsins verði ekki annað séð en að eignin hafi verið kynn ttil samræmis við það sem hægt var að sjá við skoðun og samkvæmt gögnum og upplýsingum sem gagnstefnduhöfðu veitt í söluferlinu og fasteignasalinn aflað í aðdraganda viðskiptanna.

Hvað varðar meint tjón og umfang þess hafi fasteignasalinn sagt s t efnda, TM tryggingu m hf., að verðlagningin á íbúðinni hefði tekið mið afskráningu eignarinnar og að rýmið í kjallaranum væri ekki samþykkt. Þar með hafi aðeins verið greitt fyrir raunverulega eiginleika hins selda á kaupdegi. Hefði stúdíóíbúðin verið samþykkt íbúðarrými hefði verð eignarinnar verið umtalsvert hærra. Vegna þessa verði ekki fallist á það að gagnstefnendur hafi orðið fyrir tjóni sem verði rakið til mistaka eðav an rækslu fasteignasalans í aðdraganda kaupanna.

Ráða megi af tölvuskeyti byggingarfulltrúa frá 20. júní 2019 að gagnstefn-endur hafi ráðist í umfangsmiklar framkvæmdir eftir kaupin og meðal annars gert gat á vegg milli bílskúrs og geymslu. Byggingarfulltrúi hafi krafist þess að framkvæmd-irnar yrðu stöðvaðar. Einsog áður greini hafi gagnstefnandanum B verið sagt fyrir gerð kauptilboðs að íbúð í kjallara væri ósamþykkt. Það hafi því ekki verið forsenda gagnstefnenda fyrir kaupunum að þær væru að kaupa tvær samþykktar íbúðir, hvora með sitt fastan ú mer. Fasteignasalinn hafi einnig mátt gera ráð fyrir og treysta því að nota mætti stúdíóíbúðina á sama hátt og gert hafði verið um árabil. Gagnstefndu hafiekki verið kunnugt um að útleiga stúdíóíbúðarinnar hefði skapr a unað öðrum íbúum hússins. Það að tiltaka í söluyfirliti að íbúðin skiptist í tvær íbúðir með sama fasta-númer og að upplýsa gagnstefnendur um að stúdíóíbúðin væri ósamþykkt feli ekki í sér sak næmt gáleysi af hálfu fasteignasalans. Framkoma fasteignasalan sverði ekki með neinu mót i skilgreind sem sak næm og ólögmæt oghannhafiekki sýnt af sér sak-næmt gáleysi við störf sín. Að þessu virtu beri að sýkna stefnda TM af öllum kröfum gagnstefnenda í málinu.

Um matsgerð dómkvaddra matsmanna

Gagnstefnendur hafi fengið dómkvadda tvo mats menn til að meta meinta galla sem þeim hafi orðið ljósir eftir afhendingu íbúðarinnar og markaðsvirði eignar miðað við rétta eiginleika rýmis í kjallara, eins og það sé orðað í matsbeiðni. Þegar matið fórfram hefðu allar sprunguviðgerðir sem unnar voru 2017 og 2018 þegar verið slípaðar upp og endur viðgerðar.

Í fyrstu matsspurningu séu matsmenn beðnir að meta hvort múr viðgerðir sem fóru fram árin 2017 og 2018 á ytra byrði fasteignarinnar að A - götu hafi verið f ull-nægjandi. Matsmenn taki fram að það sé ógjörningur fyrir þá að meta fyrri viðgerð eftir endurvinnslu á múrverki og málun. Þ ví liggi ekki fyrir full nægjandi sönnun þess að múrverkið sem unnið var 2017 og 2018 hafi að öllu leyti v erið ónothæft.

Matsmenn meti kostnað við múr viðgerðir 3.786.006 kr. og kostnað við máln-inga r vinnu 3.050.006 kr. Virðisaukaskattur innifalinn. Eignarhluti matsbeiðenda nemi 31% af heildareigninni. Kostn aðarhlutdeildþeirra nemi því 2.119.163 kr.

Í forsendum annarr ar matsspurningar sé því haldið fram að ástand glugga sé ófullnægjandi og að þeir leki. Matsmenn hafi metið ónýtan einn glugga í stigagangi. Þetta séupprunalegurtimburgluggi frá byggingartíma hússins 1966– 1967. Hann snúi í suðaustur þar sem gæti veður álags. Komið hafi veriðað eðlilegu viðhaldi hans.

Í þriðju matsspurningu séu matsmenn beðnir að meta markaðsvirði eignarinnar á kaupsamningsdegi: Við matið skyldu þeir leggja til grundvallar að rými í kjallara nýttist ekki sem íbúð eða íverustaður og útleigumöguleikar væru ekki fyrir hendi. Matsmenn hafi metið eignina í samræmi við gildandi samþykktar teikningar og ætlaða nýt ingu hennar, en ekki með ósamþykktri íbúð í kjallara. Markaðsvirði íbúðarinnar á söludegi var að þeirra mati 54.000.000 kr. Söluverðið var 57.8 0 0.000 kr. og mismun-urinn því um 7%.

Kröfugerð gagnstefnenda og lækkunar krafa stefnda, varakrafa stefnda Fallist dómurinn á að galli hafi verið á íbúðinni sem gagnstefnendum hafi ekki verið gerð grein fyrir við kaupin sé nauðs ynlegt að hafa eftirfarandi í huga.

Samkvæmt 2. málslið 18. gr. laga nr.40/2002 teljist notuð fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér sak-n æma háttsemi.

Fyrsti kröfuliður gagnstefnenda sé vegna kostnaðar við úrbætur á múr viðgerð og málun, 2.119.163 kr. Eftir afhendingu eignarinnar hafigagn stefnandi B fengið fag-mann til þess að skoða múr viðgerðir hússins. Eftir þá skoðun hafi hún tilkynnt f ast-eignasalanum að fagmaðurinn hefði talið viðgerðirnar ásættanlegar. Eftir þá yfirlýs-ingu eigi hún enga kröfu á fasteignasalann eða stefnda vegna ófullnægjandi upplýs-ingagjafar. Stefndi TM krefjist þess aðk ostnaði vegna múr viðgerða verði hafnað.

Komi til álita að fallast á þennan kröfulið verði að hafa í hugaað m úr viðgerðinhafi kostað alls 3.786.006 kr. og 31% kostnaðarþátttaka stefnenda nemi því 1.173.662 kr. Árið 2019 hafi íbúðareigendur átt rétt á endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts vegna vinnu manna við endurbætur eða viðhald. Virðisaukaskattur vegna vinnu við múrvið-gerðir á árinu 2019 hafi numið 5 12.938 kr. og 31%hlutdeild stefnenda numið 159.011 kr. Réttur stefnenda til endurgreiðslu virðisaukaskatts nemi 159.011 x 60% = 95.407 kr. og beri að lækka dómkröfur gagnstefnenda um þá fjár hæð.

Í yfirlýsingu húsfélagsins, og söluyfirliti komi skýrt fram að áætlað sé að mála húsið að utan, væntanlega árið 2019. Gagnstefnendumhafiþvíveriðljóstvið kaupin aðá þær myndi falla kostnaður við málun hússins. Samkvæmt reikningi frá Múr vernd og steiningu ehf. hafi heildarkostnaður við málun verið 3.050.000 kr. og hlutdeild stefn-enda 31% eð a 945.500 k r. og beri að lækka dómkröfur gagnstefnenda um þá fjárhæð.

Kostnaður vegna viðgerðar á glugga verði með engu móti heimfærður undir gáleysi fasteignasalans og beri að hafna þessum lið hvað hann varðar. Kostnaðurinn,620.000 kr., sé byggður á matsgerð dómkvaddra matsmanna en engin gögn sýni raun-kostnað og ekki liggi fyrir hvort viðgerð hafi farið fram. Samkvæmt 3. tölulið 8. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 falli allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreigna r -hlutum og sameign, undir sameign fjölbýlishúss. Kostnaður samkvæmt matsgerð sé 620.000 kr. og hlutdeild stefnenda 31%eða 192.200 k r. Verði þessi liður á annað borð tekinn til greina beri að lækka hann um 427.800 kr.

V egna fjárkröfu sökum meints galla á rými í kjallara áréttar stefndi að gagn-stefnendur hafi verið að kaupa eina íbúð með einu fastanúmeri. Þeim hafi verið sagtað rými í kjallara væri ekki samþykkt íbúð. Þar af leiðandi geti íbúðin ekki verið gölluð. Því beri að hafna þessum kröfulið gagnstefnenda.

Gagnstefnendur krefjist tapaðra leigutekna frá 1. júní 2019 til 1. október 2020. Þær hafi, á sama hátt og gagnstefndu, getað leigt rýmið í kjallaranum og haft af því tekjur. Nýjar framkvæmdir í kjallara sem séu gagnstefndu óviðkomandi hafi leitt til afskipta byggingarfulltrúa. Á því beri gagn stefndu og stefndi TMenga ábyrgð.

Gagnstefnendur krefjist greiðslu útlagðs kostnaðar vegna framkvæmda í kjall-ara. Í tölvuskeyti byggingarfulltrúa segi að gagnstefnendur hafi eftir afhend ingu eign-arinnar hafist handa við breytingar á rýmum í kjallara og meðal annars gert gat ávegg milli bílskúrs og geymslu. Allar breytingar og kostnaður sem gagn stefnendur hafi lagt í eftir afhendingu eignarinnar séá þeirra ábyrgð og gagnstefnduog TMmeð öll u óvið -komandi. Þá sé þessi kostnaðarliður ekki studdur neinum gögnum. Því beri að hafna honumað fullu.

Loks krefjist gagnstefnendur áætlaðs kostnað ar við að færa rými í kjallara í lög mætt horf. Þessi liður sé ekki studdur neinum gögnum, svo sem matsgerð, og ekki liggi fyrir hvort til standi að færa rýmið í það horf sem það var í við kaupin eða sam-k væmt samþykktum teikningum. Gagnstefnendur hafi keypt rýmin í kjallara vitandi að þau voru ekki í samræmi við samþykktar teikningar og að rýmið hafði ekki verið samþykkt sem í búð. Það komi ekki til álita undir neinum kringumstæðum að fallast á þessa kröfu.

Við skýringu á á kvæði 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 sé almennt talað um gallaþröskuld. Það þýði að gallinn verði að hafa rýrt verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. D ómar Hæsta réttar og umfjöllun fræðimanna sýni að gallinn verði að rýra verðmæti eignarinnar um a. m. k. 10% af kaupverði þannig að til vanefndaúrræða af hálfu kaupanda geti komið. Þegar tekið hafi verið tillit til réttmætra lækkunar krafna stefnda TM sé ljóst að kröfur gagnstefnenda séu langt undir gallaþröskuldi laganna.

Því beri að sýkna stefnda af öllum kröfum gagnstefnenda í þessumáli.

Niðurstaða

Ágreiningur þessa máls reis eftir sölu íbúðar sem aðalstefnendur seldu gagn-stefnendum með kaupsamningi dagsettum 8. febrúar 2018. Það er óumdeilt að gagn-stefnendur skulda aðalstefnendum 1.571.924 kr. af kaupverði eignarinnar. Það er hinsvegar umdeilt hvort gagnstefnendur eigi kröfu á hendur aðalstefnendum til skuldajöfn-unar við þessa lokagreiðslu svo og rétt til skaðabóta úr hendi þeirra þessu til viðbótar.

Gagn stefnendur höfða einnig mál gegn trygginga félagi fasteignasalans sem hafði milligöngu um sölu íbúðarinnar, því þær telja hann hafa vanrækt skyldur sínar sem fasteignasali svo sak næmt sé.

Gagnstefnendur telja aðalstefnendur hafa haldið leyndum upplýsingum eða veitt gagnstefnendum rangar upplýsingar um þrjú atriði sem varða ástand, eiginleika og notagildi eignarinnar, þ. e. um ástand glugga í stigagangi, múrhúðar og um múrvið-gerðir, svoog eiginleikarými sí kjallara.

Gluggi í stigagangi

Gagnstefnendur telja sig eiga rétt til 620.000 kr. skaðabóta úr hendi aðalstefn-enda og tryggingafélags fasteignasalans vegna galla á glugga í stigagangi sem hafi verið haldið leyndum fyrir þeim.

Við aðalmeðferð var gengið á vettvang. Til þess að komast að útidyrum íbúð -arinnar þarf að ganga upp tröppur utanhúss. Þá er glugginn á hægri hönd og botn -stykki og neðsti hluti gluggans í augnhæð. Brotnað hafði upp úr botnstykkinu að utan-verðu hægra megin.

Aðalstefnandi S bar að þegar hann bjó í íbúðinni hefði hann kíttað í timbur-rammann til þess að reyna að koma íveg fyrir leka.

Að sögn gagnstefnanda B rak hún augun í það, við skoðun íbúðarinnar, að brotið var úr botnstykkinu í kverkinni og kvaðst hafa spurt fasteignasalann sérstaklega út í það. Hann hefði þá svarað því til að gert hefði verið við þetta og eingöngu ætti eftir að mála yfir, sem yrði gert þegar húsið yrði mál aðeins og tilstóð.

Fasteignasalinn bar fyrir dómi að það hefði ekki farið milli mála að þessi gluggi væri lélegur. Hannmin ntist þess ekki að hafa rætt ástand hans við gagnstefnendur.

Dómkvaddur matsmaður, húsasmíðamei stari, bar að glugginn hefði verið upp-runalegur og tímabært hefði verið að skipt aum hann. Hann hefði verið orðinn mjög lélegur að utan, sérstaklega botnstykkið og upp með hliðarstykk inu hægra megin.

Eins og fram er komið var augljós skemmd í botnstykki gluggans, sem reynt hafði verið að gera við til bráðabirgða. Að mati dómsins hafa gagnstefnendur ekki sýnt fram á að þeim hafi ver ið veitt lof orð eða gefin ábyrgðaryfirlýsing þess efnis að gert hefði verið við gluggann þannig aðþ að væri varanlegt eða fullnægjandi.

Húsið er, eins og áður segir, byggt árið 1968. Þ ar fyrir utan vísar glugginn í suðaustur og er því mjög áveðurs. D ómurinn telur að upprunalegur timburgluggi, sem er mjög áveðurs í húsi sem er reist fyrir rúmum fimmtíu árum geti ekki talist gallaðu rí skilningi laganr. 40/2002 þótt botnstykki hans sé nær ónýtt.

Múr viðgerðir

Gagnstefnendur telja sig eiga rétt til 2.119.163 kr. skaðabóta vegna viðgerðar á múr verki sem þær hafi þurft að leggja út fyrir vegna þess að múr viðgerðir sem fóru fram á árunum 2017 og 2018 hafi ekki reynst fullnægjandi.

Á árinu 2017 var eingöngu gert við svali rog tröppu rog árið 2 018 var verktak-anum gefið færi á að lagfæra viðgerðina. Stjórn húsfélagsins fyllti út yfirlýsingu í samræmi við h-lið 2. mgr. 1 1. gr. laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 og afhenti fasteignasalanum 11. október 2018, áður en eignin var sett á sölu. Þar segir að óvíst sé hver verði heildarkostnaður eignarinnar vegna yfirstandandi viðgerða. Lagaðir hafi verið gallar á svölum frá fyrri framkvæmd á ábyrgð verktaka. Engar fram-kvæmdir hafi verið ákveðnar en líklega þurfi að mála næsta sumar.

Meðal gagna málsins eru fundargerðir húsfélagsins frá mars og maí 2017 og mars og ágúst 2018. Af fundargerðum ársins 2017 verður ráðið að leitað hafi verið að verktaka til þess að gera við allar svalir og múr undir öllum svalag luggum svo og tröppur og vegg á vesturgafli. Aðalstefnandi S hafi ætlað að kanna með verktaka sem hann þekkti þar eð sá sem húsfélagið hafði fengið tilboð frá varekki fag maður. Í fund-argerð í mars 2018 er bókað að verkið sé ónýtt að mati allra. Aðalstefnandi S hafi viljað að áfram yrði skipt við sama verktaka en ákveðið hafi verið að bíða með það.

Samkvæmt fundi 15. ágúst hafði úttektarmaður met ið verkið ó nýtt. Hins vegar var sami verktakinn kom inná staðinn með vinnupalla í því skyni aðbæta úr.

Í tölvuskeyti frá ritara hússtjórnar til fasteignasalans 18. október 2018 var áréttað að viðgerð á svölum hefði ekki borið árangur og enn læki af svölum íbúðar-innar sem væri ísölu inn í íbúð ritara stjórnar.

Dómurinn telur ósannaða þá fullyrðingu gagnstefnenda að aðalstefnandi S hafi sagt formanni og ritara að yfirlýsing húsfélagsins þyrfti ekki að vera nákvæm því vinur hans sem gjörþekkti eignina ætlaði að kaupa hana. Að auki verður ekki séð að rangt sé farið með neitt í yfirlýsingu stjórnar húsfélagsins og virðist hún vera í sam-ræmi við fundargerðir.

Að mati dómsins sýna framlögð gögn að þegar eignin var seld hafði húsfélagið ekki tekið ákvörðun um annað og meira en að láta gera við svalir, múrhúð undir svala-gluggum og tröppur og vegg á vesturgafli. Ekki verður með neinu móti ráðið af f ram-lögðum gögnum að húsfélagið hafi ákveðið, áður en íbúðin var seld, að gera við allar aðrar gamlar viðgerðir á múrhúð hússins eins og gagnstefnendur byggja á. Sú máls-ástæða var ekki heldur staðfest með framburði vitna fyrir dómi.

Á húsfundi í mars 2019, mánuði eftir að gagnstefnendur fluttu inn, var hins vegar ákveðið að fá heildarmat á ástandi hússins. Eins og rakið er í lýsingu málsatvika taldi SH, húsasmíðamei stari hjá FM, sem skoðaði húsið í apríl 2 019 að það þarfnaðist verulegs viðhalds, bæði múraðir útveggir og tréverk. Þá fyrst var fengið tilboð í heild-arviðgerðir á múrhúð hússins og málun þess.

Aðalstefnendur og gagnstefnendur munu ekki hafa hist fyrr en við undirritun kaupsamnings. Í söluyfirliti var ekki minnst á múrhúð hússins og því ekki lofað neinu um ástand h e nnarþar. Viðgerðir sem fóru fram 2017 og 2018 voru sýnilegar. Af þeim viðgerðum voru viðgerðir á innra byrði svala í séreign íbúðarinnar og svo einhver hluti sem tilheyrði sameign allra. Vegna þeirra upplýsinga í yfirlýsingu húsfélagsins að viðgerð sval a árið 2017 hefði verið metin ónýt varí kaupsamningnums amið um að kostnaður sem kynni að verða af viðgerð á galla á fyrri framkvæmdum á innanverðum svölum væri alfarið á ábyrgð seljenda.

Dómurinn telur því að hvorki aðalstefnendur né fasteignasali nn hafi lofað gagnstefnendum því að múrhúð hússins væri betri en á öðrum jafngömlum hús um. Ekki verður heldur séð að rangar upplýsingar hafi verið veittar um ástand múrhúðar-inn ar né að einhverju hafi verið haldið leyndu. Að mati dómsins var því hvorki galli ámúr húð hússins í skilningi 26. né 27. gr. laga nr. 40/2002 né í skilningi 18. og 19. gr. laganna.

Rými í kjallara

Gagn stefnendur telja sig eiga rétt til 6.197.675 kr. skaðabóta úr hendi aðal-stefnenda og tryggingafélagsins vegna þess að þærhafi ekki getað nýtt rýmið í kjallar-anum á þann hátt sem þær ráðgerðu þegar þær keyptu íbúðina.

Gagnstefnendur telja í fyrsta lagi að þeim hafi verið lofað tveimur íbúðum. Í söluyfirliti er talað umaukaíb úðí kjallara. Henni er lýs tog tekið framað sérinngangur sé í hana í gegnum sameign. Einnig segir að útleigumöguleikar séu frábærir.

Gagnstefnendur komu þrisvar í húsið, þar af skoðuðu þær rýmið í kjallaranum tvisvar. Við þá skoðun hlutu þær að sjá að rýmið var ekki teiknað sem íbúð heldur var þar skeytt saman rýmum sem höfðu ekki fulla lofthæð og höfðu annan tilgang í upphafi.

Áður en gagnstefnendur gerðu kauptilboð í eignina sendi g agn stefnandi B fast-eignasala numtölvuskeyti 18. desember 2018 og spurði :

Getur þú sagt mér hvort kjallar-inn uppfylli reglur sem samþykkt íbúð ?

F asteignasa linns varaði samdægurs :

Kjallarinn er

ekki samþykktur sem íbúð og það hefur ekki verið látið reyna á það.

Með þessu svari telur dómurinn að yfirlýsing í söluyfirliti um stúdíóíbúð í kjallara hafi verið leiðrétt í tæka tíð, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002, og íbúðin teljist því ekki gölluð í skilningi 1. mgr. 27. gr.

Á byrgð aðalstefnenda á möguleika til útleigu Það er óumdeilt að rýmið hafði verið nýtt sem íbúð og leigt út í það minnsta hátt í tvo áratugi. Þegar aðalstefnendur keyptu eignina tóku þau yfir leigusamning sem var þá í gildi. Aðal stefnandi S minntist þess ekki að nágrannar hefðu mótmælt því, á meðan aðalstefnendur bjuggu í húsinu, að rýmið væri leigt út.

Gjaldkeri húsfélagsins sem bjó þar frá árinu 2007 allt fram á árið 2020 minnt-ist þess ekki að aðrir íbúðareigendur hefðu verið andvígir því að rýmið væri leigt út eða að það hefði verið rætt á húsfundum. Hann minntist þess þó að þaðhefði komið til umfjöllunar„ undir það síðasta.“

Af fram lögðum gögnum og framburði vitna verður ekki annað séð en að þegar íbúðin var seld hafi aðrir eigendur látið það athugasemdalaust að rýmið væri áfram leigt út á þann hátt sem gert hafði verið um árabil. Dómurinn telur það því ósannað, sem gagnstefnendur halda fram, að rýmið hafi verið leigt út í óþökk annarra íb úðareig-enda á meðan aðalstefnendur bjuggu í húsin u. Í það minnsta er ósannað að þeim hafi verið kunnugt um einhverja andstöðu við það. Dómurinn teluraðalstefnendurþ ví ekkihafa leynt neinu um eiginleika þessa hluta eignarinnar sem þeim var eða átti að vera kunnugt um, sbr.26. gr., né heldur veitt rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Gagnstefnendur vísa að auki til þess að eigin henti ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir þær sem aðalstefnendum var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamn-ingur var gerður, sbr. b-lið 1. mgr. 19. gr. laga nna.

Aðalstefnendur máttu gera ráð fyrir því að gagnstefnendur hygðust einhverntíma leigja út rýmið í kjallaranum þótt þær hefðu óskað eftir því að aðalstefnendur segðu upp leigusamningi við þann sem leigði rýmið þegar íbúðin var seld. Í 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er matskennt ákvæði um samþykki annarra þegar á að breyta hagnýtingu séreignar. Þörfin fyrir samþykki ræðst af því hversu mikil breyt-inginer. E ins og áður greinir verður ekki annað séð enað aðrir eigendur hafi látið það átölulaust að að rýmið yrði áfram leigt út á þann hátt sem gert hafði ver iðu m árabil.

Aðalstefnendur gátu hins vegar ekki séð fyrir að gagnstefnendur hygðust ráð-ast í viðamiklar framkvæmdir sem fólust í því að brjóta niður burðarvegg og breyta hluta bílskúrs í í verustað. Af sömu ástæðu m gátu aðalstefnendur ekki séð fyrir þá mót-s töðu sem þessi breytta hagnýting mætti hjá öðrum íbúðareigendum og lauk með því að þeir neituðu að samþykkja frekari útleigu rýmisins.

Gagnstefnendur halda því fram að vegna andstöðu annarra eigenda íbúða í húsinu sé þeim alfarið ómögulegt að nýta rýmið í kjallaranum sem íbúðarhúsnæði. Gagnstefnendur hafa þó ekki látið reyna á það fyrir kærunefnd húsamála hvort aðrir eigendur íbúða í húsinu geti, með stoð í 27. gr. laga nr. 26/1994, meinað þeim að nýta rýmið sem íverustað eða leigja það út eins og gert hafði verið á rum saman. Auk þess liggja engin gögn fyrir um það að byggingarfulltrúi neiti að veita byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum. Hann stöðvaði þær þar til byggingarleyfi hefði verið gefið út.

Þ ar eð aðalstefnendum mátti ekki vera kunnugt um að gagnstefnendur ætluðu að sameina hluta bílskúrsins hinum rýmunum í kjallaranum telur dómurinn ekki heldur hægt að fallast á að eignin hafi verið gölluð í skilningi b-liðar 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002.

Á byrgð fasteignasalan sá möguleika til útleigu Til stuðnings því að hinu stefnda tryggingafélagi beri að bæta gagnstefnendum tjón vegna þess galla á eigninni að ekki megi leigja kjallararýmið út vísa gagnstefn-endur til 12., 13. og 15. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa.

Eins og áður greinir voru þær upplýsingar í söluyfirliti að það væri stúdíóíbúð í kjallara leiðréttar áður en gagnstefnendur gerðu tilboð í eignina.

Í 12. gr. segir að fasteignasali skuli afla upplýsinga sem eigi að koma fram í söluyfirliti, sbr. 11. gr. Ho numer skylt að sækja upplýsingar í opinberar skrár og skýrslur ef unnt er.

Dómurinn telur það ekki vera hluta af starfsskyldum fasteignasala samkvæmt þessu ákvæði að afla upplýsinga um það hvort byggingarfulltrúi hafi á árum áður fengið fyrirspurn um nýtingu rýmis sem er í útleigu þegar íbúð er seld. Fasteignasalinn þurfti því ekki að grafa upp álit byggingarfulltrúa frá 17. júlí 2012, sem enginn íbúðar-eigenda virðist hafa leitt hugann að fyrr en það var sent ritara hússtjórnar 18. júní 2019.

Dómurinn telur það ekki heldur hluta af starfsskyldum fasteignasala sam-k væmt þessu ákvæði að ganga úr skugga um að skriflegt samþykki annarra íbúðareig-enda fyrir útleigu rýmis í kjallara liggi fyrir. Sé rými í fjöleignarhúsi í útleigu, þegar íbúð sem það er hluti af er seld, má hann ganga út frá því að það sé ekki gert í and -stöðu við aðra eigendur.

Eins og áður greinir ritaði ritari stjórnar húsfélagsins fasteignasalanum tölvu-skeyti 18. október 2018 eftir að stjórn húsfélagsins hafði fyllt út yfirlýsingu sem fast-eignasalanum bar að afla, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015. Ekkert í bréfaskiptum ritarans við fasteignasalann gaf þeim síðarnefnda tilefni til þess að kynna sér betur hvort rýmið í kjallaranum væri leigt út í óþökk annarra eigenda íbúða í húsinu.

Fasteignasalinn gat ekki, frekar en aðalstefnendur, vitað að gagnstefnendur hygðust ráðast í svo viðamiklar breytingar á rýminu eftir að það yrði afhent þeim. Hann gat því ekki heldur séð fyrir andstöðu annarra íbúðareigenda við útleigu rýmis-ins.

Að mati dómsins hafa gagnstefnendur ekki sýnt fram á að fasteignasalinn hafi vanrækt skyldur sínar eins og þeim er lýst í 12., 13. og 15. gr. laga nr. 70/2015. Af þeim sökum verður stefndi TM tryggingar hf. sýknaðuraf kröfu þeirra.

Dómurinn hefur því hafnað öllum málsástæðum sem gagnstefnendur tefldu fram í greinargerð og gagnstefnu. Dómurinn telur þær ekki hafa sannað að þær eigi, vegna galla á íbúðinni, rétt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði hennar sem gangi til lækkunar á kröfu aðalstefnenda um afsals greiðslu. Aðalstefnendur eru því sýknir af fjárkröfu gagns tef n enda.

D ómurinn telur að gagnstefnendur hafi ekki heldur sýnt fram á sak næma hátt-semi fasteignasalans. Af þeim sökum er stefndi TM tryggingar hf. einnig sýknaður af fjárkröfu þeirra.

Samkvæmt þessu er fallist á að aðalstefndu beri að greiða aðalstefnendum afsals greiðsluna að þeirri fjárhæð sem er sett fram í aðalsök. Af þeim sökum er einnig unnt að fallast á að aðalstefnendum beri gegn greiðslu hennar að gefa gagnstefnendum út afsal fyrir eigninni, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 132. gr. l aga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að dæma gagnstefne ndurtil þess að greiðaaðalstefne ndum óskiptmáls-kostnað sem þykir, að teknu tilliti til virðisaukaskatts, hæfilega ákveðinn 1.240.000 kr.

Rétt þykir að málskostnaður milli gagnstefnenda og stefnda TM trygginga hf. falli niður.

I-kvk-nf L-kvk-nf og H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómarar og H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðamei stari, kveða upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð

Gagnstefnendur, B og H, greiði aðalstefn endum, K, M, S og E, ó skipt (insolidum) 1.571.924 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. júl í 2019 til greiðsludags.

Gegn þessari greiðslu skulu aðalstefnendur gefa gagnstefnendum út afsal fyrir fasteigninni að A - götu, L - sveitarfélagi, með fasta númer [...], ásamt því sem henni fylgir og fylgja ber, skv. 3. gr. kaups amnings, dags. 8. febrúar 2019.

Stefndi, TM tryggingarhf., er sýkn af kröfu gagnstefnenda.

Gagnstefne ndurg reiði aðalstef n e ndumóskipt 1.240.000 krónurí málskostnað.

Málskostnaður milli gagnstefnenda og stefnda TM trygginga hf. fellur niður.