E-13/2014

I

Mál þetta var höfðað 4. mars sl. og tekið til dóms 15. þessa mánaðar.

Stefnandi er Hömlur 1 ehf., Austurstræti 11, Reykjavík.

Stefndi er J-kk-nf G-kk-nf A-kk-nf, Auðunnarstöðum, Húnaþingi vestra.

Dómkröfur

Stefnandi krefst þess að stefnda verði með dómi gert að rýma jörðina og mannvirki að Þorkelshóli 2, Húnaþingi vestra, landnúmer 144674, og afhenda stefnanda jörðina til umráða. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnda og að við ákvörðun hans verði tekið tillit til virðisaukaskatts.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnanda og að fjárnám verði heimilað fyrir málskostnaði.

II

Málavextir

Samkvæmt endurriti úr landskiptabók fyrir Húnavatnssýslu eignaðist faðir stefnda helming jarðarinnar Þorkelshóls í Víðidal, nú í Húnaþingi vestra. Þeirri jörð var síðan samkvæmt landskiptabókinni skipt til helminga og kom jörðin Þorkelshóll 2 í hlut föður stefnda, sem er uppalinn á jörðinni. Samkvæmt jarðaskrá landbúnaðarráðuneytisins frá því í nóvember 1986 er stefndi skráður ábúandi á hálfri jörðinni frá 1. janúar 1986. Í október árið 2000 keypti U-x-x K-x-x L-x-x, sambýliskona stefnda, jörðina. Í kaupsamningi og afsali vegna sölu jarðarinnar er ákvæði þess efnis að seljendum, foreldrum stefnda, sé heimilt að búa í íbúðarhúsi jarðarinnar eins lengi og þeir vilji en sá réttur sé óframseljanlegur. Með kaupsamningi og afsali dagsettu 1. ágúst 2006 seldi U-x-x Kristin Þorkelshóli ehf. jörðina. Stefnandi eignaðist jörðina við undirritun kaupsamnings og afsals hinn 18. febrúar 2013 en sala jarðarinnar var hluti af samkomulagi Þorkelshóls ehf. og Landsbankans hf. um uppgjör á skuldum Þorkelshóls ehf. við bankann en stefnandi er dótturfélag nefnds banka. Þorkelshóll 2 er í dag þinglýst eign stefnanda. Stefndi var formaður stjórnar Þorkelshóls ehf. en sambýliskona hans og Flaumur ehf. voru stofnendur og eigendur félagsins. Við sölu jarðarinnar á árunum 2006 og 2013 er ekki minnst á rétt foreldra stefnda til búsetu í íbúðarhúsi jarðarinnar. Í afsali og kaupsamningi vegna sölu jarðarinnar til stefnanda er mælt svo fyrir að jörðin skyldi laus til afnota fyrir stefnanda hinn 6. júní 2013 en stefndi undirritaði kaupsamning og afsal sem stjórnarformaður Þorkelshóls 2 ehf. ásamt A-kk-þgf T-kk-þgf stjórnarmanni.

Ekkert varð af afhendingu jarðarinnar hinn 6. júní 2013 og ritaði stefndi stefnanda tölvupóst sama dag þar sem fram kom að hann væri með búskap á jörðinni og þyrfti tíma til að losa jörðina. Hann lýsti jafnframt vilja sínum til að leigja jörðina fram til haustsins 2014 og þá lýsti hann vilja sínum til að kaupa jörðina. Þessari málaleitan stefnda var svarað af hálfu stefnanda hinn 11. júní 2013 á þann veg að ekki stæði til að gera langtímaleigusamning um jörðina, enda kæmi fram í kaupsamningi og afsali að jörðina ætti að afhenda 6. júní 2013. Stefnda var boðið að rýma jörðina fyrir lok júnímánaðar án endurgjalds eða taka hana á leigu í þrjá mánuði gegn 300.000 króna leigu fyrir hvern mánuð. Þá var stefnda bent á að hafa samband við viðskiptaútibú sitt varðandi fjármögnun á kaupum jarðarinnar. Ekki náðist samkomulag með aðilum um leigu eða kaup stefnda á jörðinni. Með bréfi dagsettu 12. júlí 2013 var skorað á Þorkelshól ehf. að afhenda stefnanda jörðina fyrir 23. júlí 2013 en afrit áskorunarinnar var sent stefnda og A-kk-þgf T-kk-þgf.

Stefndi hefur að eigin sögn stundað búskap á Þorkelshóli 2, fyrst á jörðinni hálfri á móti foreldrum sínum en frá árinu 2000, er foreldrar hans brugðu búi, á henni allri. Stefnandi hefur um árabil haldið heimili að Auðunnarstöðum, sem er jörð nærri Þorkelshóli 2, og þar hefur hann og fjölskylda hans átt lögheimili. Segir stefndi þetta fyrirkomulag tilkomið þar sem eingöngu sé eitt lítið íbúðarhús að Þorkelshóli 2 og þar hafi foreldrar hans átt heima og hin síðari ár hafi faðir hans átt þar lögheimili. Ekkert greiðslumark fylgir jörðinni, hvorki vegna mjólkurframleiðslu né sauðfjárbúskapar, en stefndi kveðst hafa verið með sauðfé og hross á jörðinni. Ekki var gert byggingarbréf þegar stefndi hóf búskap á hálfri jörðinni á móti foreldrum sínum árið 1986 og þá var slíkt bréf ekki gert síðar þegar sambýliskona stefnda eignaðist jörðina og heldur ekki þegar Þorkelshóll 2 ehf. eignaðist hana.

III

Málsástæður og lagarök

Af hálfu stefnanda er á því byggt að hann hafi eignast jörðina með kaupsamningi og afsali dagsettu 18. febrúar 2013. Hann sé því réttur og löglegur eigandi jarðarinnar og því sem henni fylgir og fylgja ber og hann eigi því rétt á umráðum yfir eign sinni. Stefndi hafi ritað undir kaupsamninginn og afsalið fyrir hönd Þorkelshóls ehf. án nokkurs fyrirvara. Stefndi hafi hins vegar komið í veg fyrir fullar efndir samkvæmt nefndum kaupsamningi og afsali og vísar stefnandi hvað þetta varðar til 1. mgr. 31. gr. og a-liðar 30. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnandi kveður stefnda engan rétt hafa til að nýta sér eign stefnanda og halda umráðum jarðarinnar með því að nýta húsakost hennar fyrir búfénað sinn en stefndi sé með lögheimili og dvalarstað á nálægri jörð. Stefndi sé ekki eigandi jarðarinnar og hann hafi engin réttindi yfir henni, enda hafi hann óskað eftir tímabundinni leigu á jörðinni með tölvupósti sem hann ritaði 6. júní 2013. Þar hafi hann ekki tiltekið að hann ætti einhver réttindi á jörðinni. Af þessum sökum beri stefnda að rýma jörðina og afhenda stefnanda umráð hennar í samræmi við dómkröfur stefnanda. Varðandi kröfu um málskostnað úr hendi stefnda vísar stefnandi til 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 en krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Stefndi reisir kröfur sínar á því að hann sé ábúandi á landbúnaðarjörð í skilningi jarðalaga nr. 81/2004 og ábúðarlaga nr. 80/2004. Þetta leiði til þess að ábúð hans verði ekki sagt upp nema eftir ákvæðum ábúðarlaga. Ábúðarsamningi verði því að segja upp fyrir áramót og uppsögnin að miðast við næstu fardaga þar á eftir. Þá heldur stefndi því fram að hann sé með lífstíðarábúð á jörðinni en þann rétt hafi hann öðlast í tíð eldri ábúðarlaga nr. 64/1976, sbr. bráðabirgðaákvæði núgildandi ábúðarlaga. Stefndi heldur því fram að hann hafi verið ábúandi og skráður sem slíkur á jörðinni frá 1. janúar 1986. Þorkelshóll 2 sé lögbýli samkvæmt jarðalögum og slíkum jörðum beri að halda í landbúnaðarafnotum eins og fram komi í 1., sbr. 5., gr. jarðalaga. Þar sem jörðin sé landbúnaðarjörð verði að gera ýtrustu kröfur um að ákvæðum nefndra jarða- og ábúðarlaga sé fullnægt. Þorkelshóll 2 sé lögbýli og því gildi ákvæði nefndra laga um jörðina. Í þessu tilviki hafi ekki verið farið eftir ákvæðum laganna og því beri að hafna kröfum stefnanda sem ekki hafi farið eftir ákvæðum laganna við uppsögn á leigu.

Stefndi byggir jafnframt á því að kaupsamningur frá 4. mars 2013 hafi ekki breytt réttindum stefnda sem ábúanda og þess aðila sem noti lögbýlið fyrir landbúnaðarstarfsemi sína. Vegna aðstæðna á jörðinni og vegna ákvæða í kaupsamningi frá 8. október 2000, þar sem mælt er fyrir um búseturétt A-kk-ef J-kk-ef á jörðinni eins lengi og hann óskar, kveðst stefndi ekki geta haft lögheimili á jörðinni, enda geri ábúðar- og jarðalög ráð fyrir því að eingöngu einn aðili sé skráður fyrir hverju lögbýli. Þá sé íbúðarhúsnæðið að Þorkelshóli of lítið fyrir tvær fjölskyldur. Stefndi heldur því fram að kaupsamningur frá 18. febrúar 2013 breyti ekki persónulegum réttindum hans til nytja, notkunar og umráða yfir jörðinni, enda hafi hann skrifað undir þann samning sem stjórnarmaður í einkahlutafélaginu Þorkelshóll 2 ehf. Hann hafi hins vegar ekki átt hlut í því félagi. Telur stefndi að persónuleg réttindi hans yfir jörðinni standi óhögguð en þeim hafi ekki verið afsalað við gerð samningsins, enda hvergi minnst á slíkt afsal í samningnum. Stefndi heldur því fram að stefnanda hafi verið kunnugt um búskap hans á jörðinni, enda þess getið í stefnu málsins. Hugleiðingar stefnanda um að byggingarbréf sé ekki til staðar og að greiðslumark fylgi ekki jörðinni sanni ekki að jörðin sé ekki landbúnaðarjörð. Jörðin sé lögbýli og þar hafi stefndi rekið landbúnað og verið skráður ábúandi frá árinu 1986. Í þessu efni bendir stefndi á að unnt sé að stunda landbúnað án þess að hafa greiðslumark.

Stefndi reisir kröfu um sýknu einnig á því að þótt stefnandi sé óumdeilt eigandi jarðarinnar þá eigi bæði stefndi og faðir hans umráðarétt yfir lögbýlinu Þorkelshóli 2, A-kk-nf J-kk-nf, faðir stefnda, á grundvelli kaupsamnings og afsals frá 8. október 2000 og stefndi sem ábúandi og umráðamaður landbúnaðarnota á jörðinni. Þetta séu skýr óbein eignarréttindi sem varin eru af 73. gr. stjórnarskrárinnar, sem þeir verði ekki sviptir bótalaust. Stefnanda hafi borið að fara í einu og öllu eftir sérákvæðum ábúðar- og jarðalaga og taka tillit til ábúðarréttinda stefnda sem hann öðlaðist í gildistíð eldri ábúðarlaga nr. 64/1976. Stefnandi hafi ekki gert byggingarbréf fyrir lögbýlið en það leiði hins vegar ekki sjálfkrafa til þess að réttindi stefnda séu úr gildi fallin. Skortur á tilvist byggingarbréfs leiði til þess, sbr. 9. gr. nefndra laga nr. 80/2004, að lagalega teljist á kominn ótímabundinn samningur um ábúð.

Stefndi vísar enn fremur til þess að þótt eignarréttindi stefnanda yfir jörðinni séu óumdeild þá sé jafnframt ljóst að umráðaréttur stefnanda yfir býlinu séu svo umdeild að ekki séu til staðar skilyrði til beinnar aðfarargerðar. Stefnandi geti heldur ekki fengið dóm fyrir því að fá umráðarétt yfir jörðinni en þau réttindi eigi stefndi sem ábúandi. Stefnandi verði að hlíta fyrirmælum ábúðar- og jarðalaga og virða þegar áunnin réttindi stefnda. Á þeim grundvelli hljóti að teljast varhugavert að láta aðfarargerð um rýmingu stefnda af jörðinni ná fram að ganga. Í þessu sambandi vísar stefnandi m.a. til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 484/2013. Í þessu máli hafi stefnandi ekki sýnt fram á að hann hafi full og ótakmörkuð umráð yfir jörðinni, sem leiði til þess að ekki eru efni til að taka kröfur stefnanda til greina.

Stefndi styður kröfur sínar einnig með vísan til þess að í stefnu sé dómkröfum beint að honum en í áskorun og viðvörun í stefnunni sé skorað á stefnda að staðfesta samþykki sitt fyrir riftun leigusamnings og rýma jörðina. Stefndi hafi ekki gildan leigusamning við stefnanda. Leigusamningur hans hafi verið við einkahlutafélagið Þorkelshól 2. Þá heldur stefndi því fram að honum sé ókleift að rýma jörðina þar sem A-kk-nf J-kk-nf eigi réttindi á jörðinni, svo sem áður er vikið að, en yfir þeim réttindum ráði hann ekki. Stefnandi segi í stefnu að honum sé illmögulegt að selja jörðina meðan hann hafi ekki full umráð yfir henni. Í þessu felist í raun viðurkenning á því að stefnandi hafi ekki umráð yfir jörðinni en engu að síður hafi stefnandi auglýst hana til sölu.

Loks vísar stefndi til þeirra markmiða sem fram koma í 1. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Lögin hafi ekki verið sett til að auðvelda bankastofnunum fullnustu krafna sinna með því að krefjast ríkisstyrkja, selja kvóta frá jörðum, bera út ábúendur og setja góðar bújarðir þannig í eyði. Gera verði ríkar kröfur um að jörð eins og Þorkelshóll 2 sé varðveitt til landbúnaðarnota. Málatilbúnaður stefnanda miðist við reglur sem gilda um rýmingu fasteigna í þéttbýli og meðferð stefnanda á málinu hafi tekið mið af slíkum reglum. Hann hafi ekki gætt að því að í þessu máli er um að ræða jörð sem nýtt er til landbúnaðar og við rýmingu slíkrar eignar verði að fara að ákvæðum ábúðar- og jarðalaga.

Hvað lagarök varðar vísar stefndi til eldri og yngri laga um ábúð, eldri og yngri jarðalaga. Þá vísar hann til 78. gr., sbr. 3. mgr. 83. gr., laga um aðför nr. 90/1989. Um eignarrétt vísar hann til 73. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Krafa um málskostnað úr hendi stefnanda er reist á 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á málskostnað á lögum um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu krefst stefnandi þess að stefnda verði með dómi gert að rýma jörðina og mannvirki á jörðinni Þorkelshóli 2 í Húnaþingi vestra, og afhenda honum jörðina. Endanlegar dómkröfur stefnda eru þær að hann krefst sýknu af kröfum stefnanda auk málskostnaðar. Upphaflega krafðist stefndi þess að kröfum stefnanda yrði hafnað og að viðurkenndur yrði ábúðarréttur hans til lífstíðar á Þorkelshóli 2. Við aðalmeðferð málsins féll stefndi frá kröfu um viðurkenningu á ábúðarrétti og krafðist sýknu í stað þess að kröfum stefnanda yrði hafnað þá féll hann frá kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun. Af hálfu stefnanda voru ekki gerðar athugasemdir við breytta kröfugerð stefnda og verður leyst úr málinu þannig búnu.

Óumdeilt er að stefnandi er eigandi jarðarinnar Þorkelshóls 2 og krefst hann í skjóli eignarhalds síns þess að stefndi víki af jörðinni ásamt því sem honum tilheyrir. Að sama skapi er óumdeilt að stefndi hefur um árabil, eða allt frá árinu 1986, stundað landbúnað á jörðinni með þeim hætti að hann hefur nýtt land jarðarinnar og útihús fyrir sauðfé og hross. Reksturinn hefur ýmist verið í hans eigin nafni eða einkahlutafélags sem hann átti. Samkvæmt jarðaskrá landbúnaðarráðuneytisins fyrir fardagaárið 1985 til 1986 var stefndi skráður ábúandi á hálfri jörðinni á móti föður sínum. Ekki verður séð að byggingarbréf hafi verið gert vegna ábúðar stefnda á jörðinni, hvorki meðan foreldrar hans áttu jörðina né heldur þegar sambýliskona hans eignast hana á árinu 2000 eða meðan Þorkelshóll ehf. átti jörðina frá 1. ágúst 2006 til 18. febrúar 2013 en þann dag eignaðist stefnandi Þorkelshól 2. Fyrir dóminn hafa ekki verið lagðir neinir samningar um afnotarétt stefnda að jörðinni.

Stefndi bar fyrir dóminum að hann hafi átt lögheimili á Auðunnarstöðum I frá árinu 1996 en þangað hafi hann flutt þar sem ekki var pláss í íbúðarhúsinu að Þorkelshóli 2 fyrir tvær fjölskyldur en á þessum tíma hafi foreldrar hans búið í íbúðarhúsinu að Þorkelshóli 2. Samkvæmt þessu hefur stefndi ekki verið búsettur eða með skráð lögheimili að Þorkelshóli 2 í 18 ár. Þá kom fram hjá stefnda að hann hafi stofnað einkahlutafélag, Egta ehf., um búreksturinn og í nafni þess félags hafi búreksturinn verið í allmörg ár.

Stefndi heldur því fram að hann eigi ábúðarrétt á títtnefndri jörð. Með hliðsjón af því að hann hefur ekki verið þar búsettur í tæpa tvo áratugi, að ekki hefur verið gert byggingarbréf fyrir jörðina eða aðrir skriflegir samningar um réttindi hans ber hann sönnunarbyrði fyrir réttindum sínum.

Í máli þessu háttar svo til að stefndi var formaður stjórnar Þorkelshóls ehf. og kom sem slíkur fram fyrir hönd félagsins við gerð samninga á uppgjöri skulda félagsins við stefnanda. Í kaupsamningi og afsali sem gert var vegna skuldauppgjörs Þorkelshóls ehf. við stefnanda er svohljóðandi ákvæði: „Seljandi skal gefa kaupanda þær upplýsingar um eignina, sem seljandi vissi um eða mátti vita um, og sem kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, og skal eignin vera í samræmi við upplýsingar seljanda.“ Þá er mælt fyrir um að eignin skuli afhent hinn 6. júní 2013. Ekkert hefur komið fram í málinu sem bendir til þess að stefndi hafi nokkru sinni fyrir 6. júní 2013 upplýst stefnanda um að hann teldi sig eiga ábúðarrétt á jörðinni. Allar tilraunir hans til að halda afnotum jarðarinnar miðuðust við að hann fengi jörðina leigða eða keypta.

Samkvæmt 21. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, sem í gildi voru þar til núgildandi ábúðarlög nr. 80/2004 tóku gildi 1. júlí 2004, var leiguliða skylt að eiga lögheimili á ábúðarjörð sinni, nytja hana og reka þar bú, nema sveitarstjórn og landsdrottinn samþykki annað. Samsvarandi ákvæði er í 12. gr. núgildandi ábúðarlaga. Áður er rakið að stefndi hefur átt lögheimili að Auðunnarstöðum I frá árinu 1996 og hann hefur því ekki verið með lögheimili eða fasta búsetu á Þorkelshóli 2 frá þeim tíma. Hefur stefndi því, í eigin nafni eða nafni Egta ehf., nytjað Þorkelshól 2 frá nærliggjandi jörð frá árinu 1996. Sambýliskona stefnda eignaðist Þorkelshól 2 á árinu 2000 og í kaupsamningi og afsali vegna kaupa hennar á jörðinni er ekki getið um ábúðarrétt stefnda. Þess réttar hans er heldur ekki getið þegar Þorkelshóll 2 ehf. kaupir jörðina á árinu 2006 en stefndi var formaður stjórnar þess félags. Þá er þessa réttar stefnda heldur ekki getið í skjölum vegna kaupa stefnanda á jörðinni. Loks er þess að geta að stefndi hefur ekki lagt fram neina leigusamninga eða önnur skjöl um afnotarétt hans að jörðinni eða skjöl sem sýna samkomulag við landsdrottin eða sveitarstjórn sem fela í sér samþykki þeirra fyrir því að hann nytji jörðina þótt hann búi ekki á jörðinni. Að þessu öllu virtu er það mat dómsins að stefnda hafi ekki tekist að sanna að hann eigi ábúðarrétt að Þorkelshóli 2 sem standi í vegi fyrir því að unnt sé að taka kröfu stefnanda til greina. Hugsanleg réttindi föður stefnda til afnota af íbúðarhúsi jarðarinnar eru ekki til úrlausnar í máli þessu og þau, ef til staðar eru, standa því ekki í vegi að stefnda verði gert að yfirgefa jörðina með bústofn sinn og annað sem honum kann að tilheyra og afhenda stefnanda hana líkt og krafist er. Verða kröfur stefnanda því teknar til greina.

Með hliðsjón af því hvernig mál þetta er vaxið þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Af hálfu stefnanda flutti mál þetta Á-kk-nf J-kk-nf hæstaréttarlögmaður en af hálfu stefnda Ó-kk-nf K-kk-nf héraðsdómslögmaður.

H-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, J-kk-nf G-kk-nf A-kk-nf, skal rýma jörðina Þorkelshól 2, Húnaþingi vestra, landnúmer 144674, og mannvirki hennar og afhenda stefnanda, Hömlum 1 ehf.

Málskostnaður fellur niður.

H-kk-nf H-kk-nf