A-272/2012

Aðfararbeiðni gerðarbeiðanda barst héraðsdómi 7. nóvember 2012. Beiðnin var tekin fyrir 27. nóvember 2012 og var þá mætt á dómþing af hálfu beggja aðila málsins. Af hálfu gerðarþola var kröfum gerðarbeiðanda mótmælt og óskað eftir fresti til að taka til varna í málinu. Var málinu frestað til 18. desember 2012. Á dómþingi þann dag voru lögð fram gögn af hálfu gerðarþola og óskað eftir frekari fresti til að skila greinargerð í málinu. Var málinu frestað til 4. janúar 2013. Á dómþingi þann dag var skilað greinargerð af hálfu gerðarþola og lagði gerðarbeiðandi fram frekari gögn. Var málinu því næst frestað til 9. janúar 2013, en á dómþingi þann dag lýstu aðilar gagnaöflun lokið. Var málinu að svo búnu frestað til munnlegs málflutnings um ágreining aðila, sem fram fór 7. febrúar 2013. Að þeim flutningi loknum var málið tekið til úrskurðar. Gerðarbeiðandi er Íslandsbanki hf., kt. […], […], en gerðarþoli er Þ-kvk-nf B-kvk-nf Á-kvk-nf, kt. […], […].

Gerðarbeiðandi krefst þess að gerðarþoli verði, ásamt öllu sem henni tilheyrir, borin út úr fasteigninni Gullsmára 3, Kópavogi, fastanr. 222-1284, með beinni aðfarargerð. Þá krefst gerðarbeiðandi málskostnaðar og að fjárnám verði heimilað fyrir málskostnaði vegna aðfarargerðarinnar.

Gerðarþoli krefst þess að kröfu gerðarbeiðanda um að gerðarþoli verði borin út úr fasteigninni Gullsmára 3, Kópavogi, verði hafnað. Þá krefst gerðarþoli málskostnaðar.

I.

Samkvæmt gögnum málsins er gerðarbeiðandi þinglýstur eigandi fasteignarinnar að Gullsmára 3 í Kópavogi. Þann 29. október 2010 leigði gerðarþoli eignina af BYR hf., nú Íslandsbanka hf., með tímabundnum leigusamningi frá 1. nóvember 2010 til 30. apríl 2012. Aðila greinir á um það hvort leigutíminn hafi svo síðar verið framlengdur til og með 31. ágúst 2012 eða ekki. Gerðarbeiðandi kveður svo hafa verið gert, en gerðarþoli kveður samning aðila ekki hafa verið framlengdan tímabundið, en að samkomulag hafi tekist með aðilum um að húsaleiga hækkaði úr 90.000 krónum á mánuði í 120.000 krónur á mánuði. Samkvæmt gögnum málsins sendi gerðarbeiðandi gerðarþola tilkynningu 10. ágúst 2012 um lok leigusamningsins þar sem fram kemur að leigusamningurinn renni út 31. ágúst. Þann 11. október 2012 sendi gerðarbeiðandi gerðarþola svo bréf vegna rýmingar á fasteigninni.

II.

Í aðfararbeiðninni vísar gerðarbeiðandi til þess að hann sé eigandi eignarinnar samkvæmt afsali. Þann 29. október 2010 hafi verið gerður tímabundinn leigusamningur milli gerðarbeiðanda og gerðarþola frá 1. nóvember 2010 til 30. október 2010. Leigusamningurinn hafi síðar verið framlengdur, fyrst til 30. apríl 2012 og síðan til 31. ágúst 2012. Við síðari framlenginguna hafi leiguverðið verið hækkað úr 90.000 krónum í 120.000 krónur á mánuði. Þann 10. ágúst 2012 hafi gerðarþola verið send tilkynning um lok leigusamningsins þar sem fram hafi komið að leigusamningurinn rynni út 31. ágúst. Gerðarþola hafi verið sent bréf 11. október 2012 þar sem honum hafi verið gert að rýma eignina þegar í stað, en það hafi ekki borið árangur.

Um lagarök vísar gerðarbeiðandi til 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989 og varðandi varnarþing vísar gerðarbeiðandi til 2. mgr. 11. gr. sömu laga, sbr. 2. ml. 1. mgr. 34. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Gerðarbeiðandi kveður gerðina fara fram á ábyrgð gerðarbeiðanda, en á kostnað gerðarþola.

III.

Í greinargerð sinni vísar gerðarþoli til þess að aðilar hafi einungis gert einn leigusamning um fasteignina sem hafi verið tímabundinn til átján mánaða frá 1. nóvember 2010 til 30. apríl 2012. Umsamin leiga hafi verið 90.000 krónur á mánuði og gerðarþoli hafi ávallt greitt leiguna. Eftir að umsömdum leigutíma hafi lokið 30. apríl 2012 hafi gerðarþoli haldið áfram að leigja umrætt húsnæði, en samkomulag hafi verið gert um að leigugjaldið yrði hækkað úr 90.000 krónum á mánuði í 120.000 krónur á mánuði. Ekki hafi verið gerður nýr leigusamningur. Þar sem gerðarþoli hafi haldið áfram leigu húsnæðisins eftir að leigutíma hafi lokið, hafi komist á ótímabundinn leigusamningur eftir að gerðarþoli hafði leigt íbúðina í tvo mánuði, sbr. 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Gerðarþoli hafi mótmælt því að henni yrði vikið úr íbúðinni, enda sé uppsagnarfrestur ótímabundinna leigusamninga sex mánuðir, sbr. 2. tl. 56. gr. húsaleigulaga. Gerðarbeiðandi hafi neitað að taka við frekari leigugreiðslum úr hendi gerðarþola og hafi hætt að gefa út greiðsluseðla.

Gerðarþoli telur að verulega skorti á að gerðarbeiðandi hafi sýnt fram á að hann eigi þau réttindi sem hann tjáir sig eiga, en slíkt verði hann að sanna svo ekki verði um villst, sbr. skýlausa kröfu ákvæðis 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989. Gerðarþoli byggir á því að á hafi komist ótímabundinn leigusamningur þegar hún hafi haldið áfram að leigja húsnæðið eftir að tímabundnum samningi hafi lokið. Fyrir liggi að ekki hafi verið gerður nýr leigusamningur, en gerðarbeiðandi hafi haldið áfram að gefa út reikninga fyrir leigu, sem gerðarþoli hafi greitt. Í 59. gr. húsaleigulaga komi fram að leigutaki geti krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið þegar hann hafi haldið áfram að leigja húsnæðið í tvo mánuði eftir að leigusamningi hafi lokið. Fyrir liggi að gerðarþoli hafi haldið áfram að leigja húsnæðið í meira en tvo mánuði eftir að tímabundnum leigusamningi hafi lokið, eða í maí, júní og júlí. Á þessu tímabili hafi komist á ótímabundinn leigusamningur sem ekki hafi verið sagt upp.

Í 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 komi fram að aðfararbeiðni skuli hafnað ef varhugavert verði að teljast að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt sé að afla. Í dómaframkvæmd hafi þessi grein verið túlkuð þröngt og aðfararbeiðnum verið hafnað ef þau réttindi sem krafan sé byggð á séu óljós. Sem dæmi megi nefna dóma Hæstaréttar í málum nr. 222/2005 og 266/2005. Það sé algerlega ljóst að kröfugerð gerðarbeiðanda sé óljós og verulegur vafi á því hvort hann geti neytt þeirra réttinda sem hann krefjist í aðfararbeiðni. Í aðfararbeiðni sé því haldið fram að gerður hafi verið leigusamningur frá 1. maí 2012 til 31. ágúst 2012, en engin skjöl liggi fyrir sem sanni slíkt. Þar sem verulegur vafi sé uppi um kröfur gerðarbeiðanda, og ekki hafi verið lögð fram gögn til að sanna staðhæfingar gerðarbeiðanda, verði ekki hjá því komist að hafna kröfum gerðabeiðanda um útburð.

Um lagarök vísar gerðarþoli til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, laga um aðför nr. 90/1989, laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988. Um lagarök fyrir málskostnaði er vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991, þá aðallega 129. gr. og 130. gr. laganna, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989. Gerð er krafa um að tekið verið tillit til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun, sbr. lög um virðisaukaskatt nr. 50/1988, þar sem gerðaþoli sé ekki virðisaukaskattskyld.

IV.

Gerðarbeiðandi hefur lagt málið fyrir dóm í þeim búningi að til staðar hafi verið tímabundinn samningur um eignina til 31. ágúst 2012 sem liðið hafi undir lok og því beri gerðarþola að víkja af eigninni. Gerðarþoli fellst ekki á að samningssamband aðila hafi verið framlengt tímabundið til 31. ágúst 2012, heldur hafi komist á ótímabundinn leigusamningur á grundvelli 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Í 59. gr. laga nr. 36/1994 segir að líði tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, þá getur leigusali krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið. Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Óumdeilt er að til og með 30. apríl 2012 var í gildi tímabundinn samningur milli málsaðila um leigu fasteignarinnar. Af tölvupóstum milli gerðarbeiðanda og fyrrum lögmanns gerðarþola á tímabilinu 24. maí 2012 til og með 28. september 2012, sem eru meðal gagna málsins, verður ráðið að lögmaðurinn hafi í maí og júní 2012 haft undir höndum samkomulag milli málsaðila sem hann hafi ekki komið til gerðarbeiðanda. Gerðarbeiðandi hefur lagt fram óundirritað samkomulag milli málsaðila, dagsett 24. maí 2012, um tímabundna framlengingu á leigusamningi aðila til 31. ágúst 2012, en af hálfu gerðaþola er því mótmælt að samið hafi verið á þá leið sem þar greinir. Þá er á meðal gagna málsins yfirlit sem ber heitið: „Greiddar kröfur frá 01.01.2012 til 17.12.2012.“ Það skjal ber með sér að frá og með gjalddaga 1. júlí 2012 hafi gerðarbeiðandi greitt gerðarþola 120.000 krónur á mánuði fyrir leigu fasteignarinnar, en 90.000 krónur á mánuði fram til þess tíma. Sömu sögu bera greiðslukvittanir fyrir greidda leigu vegna gjalddaga 1. júní 2012, 1. júlí 2012 og 1. ágúst 2012, sem einnig eru á meðal gagna málsins.

Gerðarþoli hefur mótmælt því að aðilar hafi samið um nokkuð annað en breytingu á leigufjárhæð. Gegn mótmælum gerðarþola verður ekki á það fallist með gerðarbeiðanda að framkominn gögn taki af tvímæli um að aðilar hafi samið um tímabundna framlengingu á leigusambandi sínu um eignina að Gullsmára 3 í Kópavogi. Verður gerðarbeiðandi að bera hallann af því að slík sönnun hafi ekki tekist. Skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 eru því ekki fyrir hendi og ber að hafna kröfu gerðarbeiðanda um aðfarargerð.

Með hliðsjón af greindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála á gerðarþoli rétt til málskostnaðar úr hendi gerðarbeiðanda, sem þykir hæfilega ákveðinn 250.000 krónur.

S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

Hafnað er kröfu gerðarbeiðanda, Íslandsbanka hf., um að honum verði heimilað að fá gerðarþola, Þ-kvk-þf B-kvk-þf Á-kvk-þf, borna út úr fasteign gerðarbeiðanda að Gullsmára 3 í Kópavogi með beinni aðfarargerð.

Gerðarbeiðandi greiði gerðarþola 250.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf