E-654/2023

Mál þetta, sem var höfðað með stefnu 2. mars 2023, var dómtekið 30. nóvember 2023 að lokinni aðalmeðferð. Stefnandi er Titaya ehf. og stefndi er XP3 ehf.

Dómkröfur stefnanda eru aðallega þær að viðurkennt verði með dómi að stefndi sé bundinn af samningi við stefnanda um kaup hans á fasteigninni [...], á [...], [...], samkvæmt skilmálum kauptilboðs stefnanda til stefnda dags. 5. apríl 2022. Þess er jafnframt krafist að stefnda verði gert skylt að undirrita skriflegan kaupsamning um framangreinda eign, með þeim skilmálum og kjörum sem greinir í sama kauptilboði, gegn greiðslu stefnanda til stefnda á 50.000.000 kr., sbr. greiðslulið nr. 1 í kauptilboðinu. Þess er krafist að undirritun fari fram innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum dagsektum, sem felldar verði á stefnda, að fjárhæð 500.000 kr. á dag þar til undirritun hefur farið fram.

Til vara krafðist stefnandi þess að viðurkennt yrði með dómi að stefndi væri skaðabótaskyldur gagnvart stefnanda vegna þeirrar aðgerðar stefnda, sem staðið hefur allt frá 12. maí 2022, að neita að efna framangreindan samning aðila um kaup stefnanda á fasteigninni.

Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði gert að greiða stefnanda málskostnað.

Stefndi krefst sýknu af aðalkröfu stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda. Stefndi krafðist þess að varakröfu stefnanda yrði vísað frá dómi og með úrskurði dómsins 31. maí 2023 var varakröfunni vísað frá dómi.

Við aðalmeðferð málsins gaf skýrslu forsvarsmaður stefnanda B-kk-nf B-kk-nf.

I Málavextir:

Eftir samningaumleitanir í árslok 2021 og í ársbyrjun 2022 undirrituðu aðilar kauptilboð dags. 5. apríl 2022, stefnandi sem tilboðsgjafi og stefndi sem tilboðshafi, um fasteign sem fyrirhugað var að reisa að [...]. Um var að ræða 54 íbúðir í fjórum brúartengdum einingum á fimm hæðum en efsta hæðin inndregin. Nánari lýsing á eigninni var síðan í kauptilboðinu. Stefndi skyldi sjá um að byggja og fullklára fasteignina samkvæmt samþykktum byggingarnefndateikningum og skilalýsingu. Fasteignin skyldi seljast ásamt öllu sem fylgdi og fylgja bæri þ. m. t. lóðarréttindi.

Kaupverð eignarinnar var 3.275.000.000 króna og skyldi greiðast þannig:

Greitt við undirritun kaupsamnings kr. 50.000.000

Greitt sex mánuðum síðar - 100.000.000

Greitt við fokheldisvottorð - 100.000.000

Greitt við öryggisúttekt áætlað 01.02.2024 eða fyrr - 625.000.000

Greitt með láni við afh. áætlað 01.03.2024 eða fyrr - 2.319.000.000

Greitt við lokaúttekto g útgáfua fsals eigi síðar en þremur mánuðum frá afhendingu - 81.000.000

Samtals kr. 3.275.000.000

Í kauptilboðinu er tekið fram að aðilar skulu gera með sér kaupsamning og skuli rita undir hann eigi síðar en 1. júní 2022. Þá var tekið fram að kæmi til þess að stefnandi gæti ekki staðið við skyldur sínar samkvæmt tilboðinu eða ef kaupsamningi yrði rift vegna vanefnda af hálfu stefnanda þá skyldi hann ekki eiga endurkröfu á hendur stefnda vegna þriggja fyrstu greiðslnanna, sbr. ofanritað, ef þær hefðu verið inntar af hendi. Þannig að 250.000.000 voru ekki endurkræfar nema ef sérstaklega yrði um það samið og það samþykkt af hálfu stefnda.

Í kauptilboðinu var síðan þessi fyrirvari:,, Tilboð þetta er með fyrirvara um a) fjármögnun (20 virkir dagar) sbr. greiðslulið nr. 5 að ofan, og b) fyrirvara um samþykki skipulagsyfirvalda á endanlegum teikningum, og c) frágangi og samþykki á skilalýsingu. Tilboðsgjafi skal afhenda tilboðshafa skjöl og staðfestingar þess efnis að fjármögnun sbr. framangreint hafi fengist.“

Með tölvupósti 28. apríl 2022 upplýsti forsvarsmaður stefnanda forsvarsmenn stefnda um stöðuna varðandi fjármögnun á lánahluta verkefnisins [...]. Þar segir að forsvarsmaður stefnanda hafi verið að útbúa kynningu á honum og verkefninu [...]fyrir bönkum jafnframt því að gera upp rekstrarár stefnanda 2021 og ljúka við ársreikning fyrir það ár. Páskafrí, sumardagurinn fyrsti og viðbótarfrí bankastarfsmanna í kringum þessi frí hafi tafið skoðun og afgreiðslu. Símafundir hafi farið fram í byrjun vikunnar og ákvarðanir verði teknar fyrir vikulok og reiknað sé með að útgefið verði lánsloforð í næstu viku. Forsvarsmaður stefnanda muni senda það á forsvarsmenn stefnda um leið og það verði klárt. Í framhaldi verði hægt að fara að vinna að kaupsamningi svo hann verði tilbúinn fyrir 1. júní.

Forsvarsmaður stefnanda sendi forsvarsmönnum stefnda tölvupóst 9. maí 2022 og þar segir að í viðhengi séu skjöl vegna staðfestingar á fjármögnun vegna kaupa stefnanda á verkefninu [...] samkvæmt kaupsamningi (á líklega að vera kauptilboði) dags. 5. apríl 2022. Um sé að ræða tilboð frá Arion banka vegna fjármögnunar á 70% af kaupverðinu að fjárhæð 2.300.000.000 króna og lánsloforð frá IMIROX að fjárhæð 300.000.000 króna sem stefnandi muni nota ef hann þurfi þess. Þá er einnig tekið fram að um sé að ræða lánsloforð og staðfestan áhuga á kaupum á íbúðum frá bresku fasteignafélagi að fjárhæð GBP 10.0 m eða kaup á 27 íbúðum. Þá kemur fram að Íslandsbanki hafi einnig staðfest áhuga á að lána heildarlán á 1. veðrétti vegna verkefnisins. Von sé á skjali frá bankanum þar um í vikunni og það verði þá sent. Þá er tekið fram í tölvupóstinum að stefnandi falli frá fyrirvara um fjármögnun kaupanna. Því sé hægt að undirbúa kaupsamning og stefna að undirritun hans 1. júní 2022. Stefnandi sé klár með fjármagn til að greiða við undirritun kaupsamnings 50.000.000 króna.

Bréf Arion banka hf. dags. 9. maí 2022 er með yfirskriftina,, Tilboð í fjármögnun“. Þar kemur fram að bankinn geri stefnanda tilboð í fjármögnun vegna kaupa á 54 íbúðum að [...] að fjárhæð 2.300.000.000 króna. Lánsformið verði veðskuldabréf, eingreiðslulán, lánstíminn sex mánuðir og lánið verði tryggt með 1. veðrétti í öllum 54 íbúðunum að [...]. Skilyrði lánveitingarinnar séu að íbúðirnar verði fullkláraðar og hafi fengið öryggis- /lokaúttekt. Einnig að kaupandi hafi staðið við allar greiðslur samkvæmt kauptilboði. Þá er fyrirvari um endanlegt mat og greiningu á verkefninu og kostnaðar-og framkvæmdaáætlun. Jafnframt er fyrirvari um samþykki lánanefndar bankans, fjármögnunar og að aðilar nái saman um skilmála tryggingar sem og endanlega skjalagerð og því teljist tilboð bankans ekki skuldbindandi af hans hálfu.

Lánsloforð IMIROX ehf. sem fyrst var sent stefnda var að fjárhæð 300.000.000 króna og lánstíminn sagður tvö ár. Vexti skyldi greiða mánaðarlega en allan höfuðstóllinn á lokagjalddaga sem væri 24 mánuðum eftir útborgun. Lánið væri veitt vegna kaupa stefnanda á fasteignaverkefninu [...]. Lánið yrði greitt út við öryggisúttekt verkefnisins sem væri áætluð 1. febrúar 2024.

Í tölvupósti 12. maí 2022, frá aðila sem var að aðstoða stefnda, til forsvarsmanns stefnanda kemur fram að stefndi hafi móttekið skjöl varðandi fjármögnun stefnda á kaupunum og þar hafi verið um að ræða lánsloforð frá IMIROX ehf. að fjárhæð 300.000.000 króna og bréf frá Arion banka,, tilboð í fjármögnun“. Af lestri bréfsins megi ráða að tilboð bankans sé ekki skuldbindandi fyrir hann og það sé háð töluverðum fyrirvörum, svo sem samþykki lánanefndar, endanlegu mati og greiningu á verkefninu og kostnaðar- og framkvæmdaáætlun. Þá sé ekki skýrt hvort bankinn muni fallast á að greiða lánið út við afhendingu líkt og fram komi í tilboðinu en það sé eitt skilyrða bankans að eignirnar verði fullkláraðar og hafi fengið lokaúttekt. Þá segir að í samþykkta kauptilboðinu sé tekið fram að það sé háð fyrirvara um fjármögnun og stefnandi hafi 20 daga til að klára þann fyrirvara. Þá komi fram í tilboðinu að stefnandi skuli afhenda stefnda skjöl og staðfestingar þess efnis að fjármögnun hafi fengist. Loks segir að það sé mat stefnda að tilboð Arion banka hf. í fjármögnun sé ekki nægileg staðfesting á fjármögnun enda sé tilboð bankans háð stórum fyrirvörum og ekki skuldbindandi. Stjórn stefnda líti því þannig á að tilboð stefnanda sé niður fallið og hvorugur aðili sé skuldbundinn af því.

Í tölvupósti 13. maí 2022 frá forsvarsmanni stefnanda kemur fram að augljós stafsetningarvilla hafi verið í einu skjalinu sem hann hafi sent til stefnda sem geti því miður hafa haft áhrif á mat stefnda varðandi fjármögnun stefnanda. Þetta hafi komið í ljós þegar stefnandi hafi gefið út veðskuldabréf til IMIROX. Lánsloforð þess aðila hafi ekki verið 300.000.000 króna heldur 2.300.000.000 króna. Í viðhengi sé leiðrétt lánsloforð og þá hafi stefnandi gefið út veðskuldabréf vegna lánsloforðsins daginn áður til handa IMIROX. Veðskuldabréfið fari í þinglýsingu í næstu viku.

Leiðrétt lánsloforð IMIROX ehf. er að fjárhæð 2.300.000.000 krónur og sagt að það gildi til 1. maí 2024. Lánstíminn sé tvö ár, vextir verði greiddir mánaðarlega en höfuðstóllinn verði greiddur á lokagjalddaga. Lánið sé veitt vegna kaupa stefnanda á fasteignaverkefninu [...] og það verði greitt út við öryggisúttekt verkefnisins sem sé áætlað 1. febrúar 2024.

Aðili á vegum stefnda sendi forsvarsmanni stefnanda tölvupóst 23. maí 2022 þar sem fram kemur að stjórn stefnda hafi farið yfir skýringar stefnanda með tilliti til tilboðsins og fjármögnunar. Þar er ítrekuð sú staðreynd að tilboðið sé niður fallið vegna þess að skilyrðum um fjármögnun hafi ekki verið fullnægt af hálfu stefnanda innan tilgreindra tímamarka. Niðurstaða stefnda sé sú að tilboð stefnanda sé niður fallið og hvorugur aðilinn sé skuldbundinn af því.

Forsvarsmaður stefnanda sendi stjórn stefnda loks tölvupóst 29. maí 2022. Þar kemur fram að stefnandi hafi 9. maí 2022 sent stefnda tölvupóst með staðfestingu á fjármögnun og að hann félli frá fyrirvara um fjármögnun. Stefnandi sé ósammála því að hann hafi ekki sýnt fram á það með fullnægjandi hætti hvernig fjármögnun yrði háttað og ítrekar þá afstöðu sína. Stefnandi telji sig hafa uppfyllt kauptilboðið, fallið frá fyrirvara um fjármögnun og sé tilbúinn með útborgun sem greiða eigi við undirritun kaupsamnings. Stefnandi skorar því á stefnda að ganga til kaupsamnings. Ef afstaða stjórnar stefnda breytist ekki þurfi aðilar að finna leið til að útkljá þennan ágreining. Stefnandi telji að farvegurinn til þess sé dómstólaleiðin til að fá skorið úr ágreiningnum sem fyrst. Ekki verður séð að frekari samskipti hafi átt sér stað á milli aðila áður en mál þetta var höfðað.

II ́

Helstu málsástæður stefnanda.

Stefnandi byggir á því að með samþykkt stefnda á kauptilboðinu í apríl 2022 hafi komist á bindandi kaupsamningur milli aðila sem stefnda beri að efna samkvæmt efni sínu. Um það vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttarins um skuldbindingargildi loforða og samninga og að samninga skuli halda. Um þetta vísar stefnandi jafnframt til 1. mgr. 7. gr. laga um fasteignakaupa nr. 40/2002 og samsvarandi ákvæðis í kauptilboðinu sjálfu, sbr. 2. gr. þess. En þar komi fram sú regla að samningur um kaup á fasteign sé bindandi þegar skriflegt tilboð hafi verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Í samræmi við þetta hafi bindandi kaupsamningur komist á og ekkert sé komið fram sem heimili stefnda að líta svo á að samningurinn sé niðurfallinn eða óskuldbindandi.

Stefnandi segir kröfur sínar grundvallast á því að réttar efndir fari fram á samningnum þ. e. efndir in natura. Um þetta vísar stefnandi til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum a-liðar 1. mgr. 30. gr., 2. mgr. 30. gr. og 1. mgr. 31. gr. laganna. Stefndi hafi neitað að efna samning aðila og þar með vanefnt að ganga til skriflegs kaupsamnings eigi síðar en 1. júní 2022 og það sé fyrirséð að stefndi ætli ekki að afhenda fasteignina né gefa út afsal. Með vísan til þessa og framangreindra lagaákvæða haldi stefnandi fast við kaupin og krefjist réttra efnda.

Stefnandi kveðst hafa gert fyrirvara um fjármögnun í kauptilboðinu sem hafi verið fyrirvari hans sjálfs sem tilboðsgjafa og settur fram einhliða af hálfu stefnanda. Enda hafi fyrirsvarsmanni stefnda verið kunnugt um að stefnandi hefði fjárhagslegt bolmagn til að standa við kaupin. Stefndi hefði að öðrum kosti ekki leitað að fyrra bragði til stefnanda vegna kaupanna. Hann hafi fallið frá fyrirvaranum með yfirlýsingu í tölvupósti 9. maí 2022. Þar með hafi tilboðið, sem stefndi hafði þegar samþykkt, ekki lengur verið bundin neinum slíkum fyrirvara. Af þeirri ástæðu geti stefndi ekki borið því við að fyrirvarinn hafi ekki verið uppfylltur eða að stefndi sé ekki skuldbundinn af samningnum á þeim meinta grunni að fjármögnun hafi ekki verið tryggð í samræmi við fyrirvarann. Þá eigi stefndi ekki mat um það hvort fjármögnun samkvæmt fyrirvaranum teljist nægilega tryggð eða ekki. Stefndi geti ekki heldur losað sig úr samningssambandinu á grundvelli óljósra efasemda um það að fjármögnun sé nægilega tryggð. Stefnandi beri sjálfur áhættu af því hvort hann tryggi sér nægt fjármagn til að efna skyldur sínar samkvæmt samningnum og stefnandi eigi úrskurðarvald um það, hvort slíkt sé tryggt, sé ekki í höndum stefnda. Stefnandi hafi með kauptilboðinu og niðurfellingu fyrirvarans verið búinn að skuldbinda sig til að greiða stefnda kaupverðið að fullu og þannig eigi stefndi fjárkröfu á hendur stefnanda samkvæmt efni samningsins óháð fjármögnun hjá stefnanda. Ef fjármögnun hefði átt að vera með ákveðnum hætti að mati stefnda hefði honum verið í lófa lagið að gera slíkan fyrirvara sjálfur þegar gengið hafi verið frá kauptilboðinu.

Stefnandi byggir á því að fyrirvarinn hafi verið uppfylltur innan umsamins tíma. Þar með hafi kauptilboðið ekki lengur verið bundið fyrirvaranum. Stefndi geti því ekki vikist undan efndum samningsins á þeim meinta grunni að fyrirvarinn hafi ekki verið uppfylltur. Stefnandi hafi haft 20 virka daga frá samþykkt kauptilboðsins til að tryggja sér fjármögnun í samræmi við kauptilboðið. Samkvæmt almennri málvenju séu virkir dagar frá mánudegi til föstudags að teknu tilliti til tilfallandi frí- eða helgidaga. Styðjist þetta við dómaframkvæmd. Að teknu tilliti til páska og sumardagsins fyrsta hafi frestur samkvæmt fyrirvaranum runnið út í lok dags. 10. maí en daginn áður hafi stefnandi sent stefnda staðfestingu á fjármögnun. Fullnægjandi hafi verið að fjármögnun hafi verið tryggð innan 20 virkra daga en ekki hafi verið kveðið á um það að staðfesting á því eða öll skjöl þyrftu að vera komin til stefnda innan frestsins. Hefði það átt að vera þannig hefði þurft að kveða á um það í samningnum.

Stefnandi mótmælir öllum sjónarmiðum stefnda um að stefnandi hafi ekki tryggt fjármögnun nægilega í samræmi við samninginn. Sjónarmið stefnda þar um sem fram komi í tölvupóstum til stefnanda séu ekki studd efnislegum rökum og því sé erfitt um vik fyrir stefnanda að svara þeim. Fyrirvarinn um fjármögnun í kauptilboðinu hafi falið í sér að 2.319.000.000 krónur skyldu greiðast með láni við afhendingu sem áætluð hafi verið 1. mars 2024 eða fyrr. Stefnandi hafi tryggt sér þessa fjármögnun í fyrsta lagi með lánstilboði frá Arion banka að fjárhæð 2.300.000.000 krónur og hafi það verið sett fram með venjulegum hætti eins og tíðkist viðskiptum sem þessum. Það taki, eins og stefndi hafi mátt vænta, eðlilega mið af því að fasteignin, sem sé veðandlagið, hafði ekki verið reist. Lánstilboðið sé því eðlilega bundið þeim skilyrðum að íbúðirnar verði fullkláraðar og hafi fengið öryggis- /lokaúttekt og að stefnandi hafi staðið við greiðslur samkvæmt kauptilboðinu. Sömuleiðis sé lánstilboðið eðlilega með fyrirvörum um endanlegt mat og greiningu á verkefninu, kostnaðar- og framkvæmdaáætlun, samþykki lánanefndar og fleira því tengt. Stefndi hafi mátt vita að öll þessi skilyrði og fyrirvarar væru eðlileg og tíðkanleg þegar lán eru veitt vegna stórframkvæmda eins og í þessu tilfelli og í samræmi við viðskiptavenju á þessu sviði. Stefndi hafi ekki getað vænst þess að stefnandi fengi öðruvísi lánsloforð en þetta og hafi mátt vita að enginn banki veiti óskilyrt lánsloforð upp á þriðja milljarð fyrir fasteign sem ekki sé byrjað að byggja. Í öðru lagi hafi stefndi tvítryggt sér fjármögnun með lánsloforði IMIROX ehf. að fjárhæð 2.300.000.000 krónur. Sama hvernig færi með lánsloforð Arion banka hafi stefnandi því einnig tryggt sér þetta lán ef á þyrfti að halda. Vegna þessa hafi stefnandi gefið út veðskuldabréf til IMIROX ehf. Í þriðja lagi hafi stefnandi haft lánsloforð frá bresku fasteignafélagi að fjárhæð 10.000.000 GBP og staðfestan áhuga félagsins á kaupum á íbúðum. Í fjórða lagi hafi Íslandsbanki staðfest áhuga á lánafyrirgreiðslu vegna verkefnisins. Stefnandi hafi upplýst stefnda um allt þetta og sent honum gögn til staðfestingar á þessu og enn fremur skýrt fyrir stefnda fjármögnunina í tölvupóstum. Stefnandi hafi því uppfyllt fyrirvarann varðandi fjármögnunina.

Stefnandi tekur fram að ef stefndi hafi talið sig vanta nánari upplýsingar eða nánari skjöl um fjármögnunina þá hefði stefndi getað óskað eftir slíku frá stefnanda. Það sé í samræmi við meginreglu samningaréttarins um trúnaðar- og tillitsskyldu aðila og þá meginreglu að aðilum beri að gera það sem í þeirra valdi stendur til að samningar verði efndir og nái tilgangi sínum. Verði litið svo á að einhverjar upplýsingar eða gögn um fjármögnunina hafi vantað þá leiði það ekki til þess að stefndi verði óskuldbundinn af samningi aðila. Heldur hafi stefnda þá borið að veita stefnanda tækifæri til að skýra þau atriði og koma á framfæri frekari gögnum ef við hafi átt. Það hafi stefndi ekki gert og beri hann hallann af því.

Stefnandi segir að stefndi beri sönnunarbyrðina fyrir því að samið hafi verið um að samningur aðila félli niður vegna þess að fyrirvarinn hafi ekki verið uppfylltur þar sem það liggi fyrir að stefnandi hafi fallið frá fyrirvaranum innan 20 virkra daga og hann hafi lagt fram gögn um fjármögnunina. Þá byggir stefnandi jafnframt á því að ekki hafi verið samið um að samningurinn félli með öllu niður þó fjármögnun lægi ekki fyrir innan 20 virkra daga. Stefndi beri hallann af því ef talið verður að fyrirvari um fjármögnun í kauptilboðinu verði talinn óljós með einhverjum hætti en stefndi hafi m. a. notið lögmannsaðstoðar við samningsgerðina.

Stefnandi segir að krafa um dagsektir byggir á dómvenju og ákvæði 4. mgr. 114. gr. laga um meðferð einkamála og fjárhæðin sé í samræmi við mikla hagsmuni málsins.

Um lagarök vísar stefnandi til þeirra ákvæða sem þegar hafa verið nefnd svo og til meginreglna samninga-, kröfu- og fasteignakauparéttar. Þá er vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og til viðskiptavenja á sviði byggingaframkvæmda, stórfasteignakaupa og lánveitinga þar að lútandi. Einnig er vísað til laga um 40 stunda vinnuviku nr. 88/1971 og laga um helgihald nr. 32/1997. Loks er vísað til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 þ. á m. til 2. mgr. 25. gr., 1. mgr. 33. gr. og 4. mgr. 114. gr. laganna. Krafa um málskostnað er studd við 129. og 130. gr. þeirra laga.

III

Helstu málsástæður stefnda.

Stefndi byggir á því að samþykkta kauptilboðið hafi verið háð því skilyrði að stefnandi myndi tryggja sér fjármögnun að fjárhæð 2.319.000.000 króna og afhenti skjöl og staðfestingar þess efnis innan 20 virkra daga. Endanleg réttaráhrif skilyrta tilboðsins hafi verið háð því að fyrirvarinn væri uppfylltur. Það hafi verið úrslitaatriði fyrir stefnda að fyrir lægi óyggjandi staðfesting á fjármögnun á greiðslu stefnanda við afhendingu eignarinnar áður en endanlega væri gengið frá samningi um 3.275 milljóna fasteigna framkvæmd. Þá kveðst stefndi telja að umsamið hafi verið að staðfesting á fjármögnun kæmi frá fjármálafyrirtæki eins og tölvupóstar forsvarsmanns stefnanda fram til 9. maí 2022 beri glöggan vott um. Slíkt hafi a. m. k. verið forsenda stefnda fyrir samþykki hins skilyrta kauptilboðs.

Stefndi telur að stefnandi hafi ekki uppfyllt skilyrði kauptilboðsins um að tryggja fjármögnun og sanna það með því að afhenda skjöl og staðfestingu um að fjármögnunin hefði fengist innan 20 daga. Stefndi hafi metið það svo að í skilyrðinu hafi falist að stefnanda hafi borið að leggja fram gögn sem sýndu afdráttarlaust að endanlegt og bindandi loforð um fjármögnun væri fengin frá fjármálafyrirtæki. Stefndi byggir á því að gögnin sem stefnandi hafi sent 9. maí 2022 hafi ekki uppfyllt þetta skilyrði.

Í fyrsta lagi hafi tilboðið frá Arion banka verið háð ýmsum fyrirvörum af hálfu bankans svo sem um greiningu og mat á verkefninu, fjármögnunar af hálfu bankans og að samkomulag tækist á milli aðila um tryggingar. Þá hafi tilboðið verið háð fyrirvara um samþykki lánanefndar og tekið fram berum orðum að tilboðið væri ekki skuldbindandi af hálfu bankans. Þar sem tilboðið hafi ekki verið samþykkt af til þess bærum aðilum innan bankans, enn þá verið háð fyrirvörum samkvæmt mati bankans og bersýnilega óskuldbindandi, telji stefndi einsýnt að ekki hafi verið um afdráttarlaust, endanlegt og bindandi loforð um fjármögnun að ræða. Þannig hafi ekki verið um að ræða staðfestingu á því að fjármögnun væri fengin. Stefndi hafnar jafnframt þeirri ósönnuðu fullyrðingu stefnanda að viðskiptavenja leiði til þess að umrætt óskuldbindandi tilboð Arion banka hafi allt að einu falið í sér að fjármögnun væri fengin.

Í öðru lagi hafi stefnandi sent lánsloforð frá IMIROX að fjárhæð 300 milljónir króna en ekki sé upplýst um þetta í stefnu. Stefndi byggir á því að umrætt lánsloforð hafi ekki uppfyllt skilyrði kauptilboðsins um að fjármögnun væri fengin. Þannig hafi ekki verið um skuldbindandi loforð um fjármögnun frá fjármálafyrirtæki að ræða eins og gengið hafi verið út frá við gerð fyrirvarans af hálfu beggja aðila. Um hafi verið að ræða loforð frá einkahlutafélagi með afar veika eiginfjárstöðu og aðeins um þrjár milljónir í handbæru fé samkvæmt ársreikningi 2021 og í raunverulegu eignarhaldi fyrirsvarsmanns stefnanda. Krafa um að fjármögnun hefði fengist væri óþörf ef fullnægjandi væri að stefnandi gæti að vild ávísað innistæðulausum loforðum á milli eigin einkahlutafélaga. Þá telur stefndi einsýnt að lánsloforðið hafi verið óskuldbindandi fyrir yfirlýsinga gjafa og því að engu hafandi. Þannig hafi umrætt skjal verið undirritað af einstaklingi sem ekki hafi verið stjórnarmaður, né framkvæmdastjóri eða prókúruhafi og enn síður haft heimild til að rita firma einkahlutafélagsins.

Í þriðja lagi hafi stefnandi sent bréf með áhugayfirlýsingu frá bresku einkahlutafélagi sem ekki hafi verið minnst á í viðræðum aðila og stefndi þekkti ekki deili á. Stefndi telur að áhugayfirlýsingin hafi ekki uppfyllt skilyrði um að fjármögnun væri fengin þótt minnst hafi verið á lánalínu að fjárhæð 10 milljónir breskra punda. Þannig hafi ekki verið um að ræða skuldbindandi loforð um fjármögnun frá fjármálafyrirtæki eins og gengið hafi verið út frá af hálfu beggja aðila. Þá hafi áhugayfirlýsingin hvorki verið endanleg né skuldbindandi enda komi þar fram að eftir sé að ganga frá endanlegum skilyrðum. Þessu til viðbótar hafi yfirlýsingin snúið að mögulegum kaupum og kauprétti á fasteign sem stefnandi hafi ekki haft heimild til að ráðstafa.

Stefndi segir að nýtt lánsloforð frá IMIROX ehf. að fjárhæð 2.300 milljónir hafi ekki frekar uppfyllt skilyrði um fjármögnun eða verið skuldbindandi fyrir yfirlýsingargjafa. Það gildir það sama og rakið er að ofan um 300 milljóna lánsloforðið frá sama aðila en þau sjónarmið eigi enn frekar við um 2.300 milljóna lánsloforðið. Það sé augljóst af ársreikningi IMIROX ehf. fyrir árið 2021 að félagið hafi ekki styrk til að standa undir 300 milljóna króna lánsloforði og enn síður 2.300 milljóna króna lánsloforði. Þetta sé í raun viðurkennt af stefnanda en í tölvupósti hans hafi verið tiltekið að lánsloforð IMIROX ehf. væri háð lánveitingu frá Arion banka. Þannig að þessi fjármögnun hafi augljóslega ekki verið fengin. Þá hafi lánsloforðið að fjárhæð 2.300 milljónir króna borist eftir 10. maí 2022 og þar af leiðandi eftir þann frest sem stefnandi hafi haft samkvæmt hinu skilyrta samþykkta kauptilboði til að tryggja fjármögnun og afhenda gögn því til staðfestingar. Stefni hafni þeirri skýringu stefnanda að um augljósa stafsetningarvillu hafi verið að ræði í upphaflegu lánsloforði IMIROX ehf. Þannig hafi ekki verið upplýst um meinta stafsetningarvillu fyrr en eftir að stefndi hafi lýst því yfir að fyrirvari kauptilboðsins væri ekki uppfylltur og níu dögum eftir að lánsloforðið á að hafa verið undirritað. Þá sé hin meinta villa ekki augljós enda hafi fjárhæðin 300 milljónir króna ekki aðeins verið að finna í lánsloforðinu heldur einnig í tölvupósti frá fyrirsvarsmanni stefnanda. Þessu til viðbótar sé tiltekið í skjalinu að lánið yrði greitt út við öryggisúttekt 1. febrúar 2024 sem bendi eindregið til þess að 300 milljóna króna loforðið hafi tengst greiðslulið fjögur í kauptilboðinu. Að síðustu telur stefndi, hvað sem öðru líði, að stefnandi verði að bera áhættu af að hafa gefið ranga yfirlýsingu jafnvel þó að um mistök hafi verið að ræða sem þó sé ekki fallist á.

Stefndi segir að bréf Íslandsbanki sem hafi komið fram með stefnu hafi ekki að geyma endanlegt og bindandi loforð um fjármögnun og allt að einu hafi það ekki komið fram innan 20 virkra daga frá undirritun kauptilboðsins.

Stefndi byggir á því að þar sem stefnandi hafi ekki afhent skjöl og staðfestingu um að fjármögnun væri fengin fyrir 2.310 milljónum króna í síðasta lagi 10. maí 2022 eins og honum hafi borið að gera hafi skilyrði samþykkta tilboðsins ekki verið uppfyllt.

Af því leiði að réttaráhrif tilboðsins hafi ekki verið lengur til staðar og skyldur aðila samkvæmt því fallið niður. Þannig hafi ekki komist á endanlegur og bindandi samningur á milli aðila.

Stefndi hafnar því sem fram kemur í stefnu að um einhliða fyrirvara stefnanda hafi verið að ræða sem hann hafi að vild getað fellt brott. Af gögnum málsins sé ljóst að umrætt skilyrði hafi verið afrakstur samningaviðræðna og sett í þágu beggja aðila. Stefnanda hafi verið fyrirmunað að fella einhliða niður umrætt skilyrði og ætlast til gerðar kaupsamnings án þess að hafa uppfyllt skyldur sínar. Vanræksla á því að uppfylla skilyrðið um að afla fullnægjandi fjármögnunar og leggja fram gögn því til stuðnings innan 20 virkra daga hafi leitt til þess að réttaráhrif tilboðsins hafi fallið niður. Stefndi hafnar þeim sjónarmiðum í stefnu að staðfesting á fjármögnun hafi ekki þurft að liggja fyrir innan 20 virkra daga. Slík skýring samræmist hvorki efni eða tilurð hins samþykkta skilyrta kauptilboðs né samskiptum og afstöðu aðila Stefndi hafnar einnig þeim sjónarmiðum stefnanda að stefnda hafi ekki komið við hvort fjármögnun væri tryggð. Slík skýring samræmist hvorki efni né tilurð hins samþykkta skilyrta kauptilboðs né fjárhagslegra hagsmuna sem hafi verið í húfi. Ef svo hefði verið hefði ekki þurft að mæla sérstaklega fyrir um það að stefnandi skyldi tryggja fjármögnun og afhenda skjöl og staðfestingar þess efnis innan 20 virkra daga að fjármögnun hefði fengist. Það sé ljóst að stefndi hefði aldrei samþykkt kauptilboð vegna fasteignaverkefna af þeirri stærð sem um ræðir nema í trausti þess að stefnandi gæti innan 20 virkra daga tryggt fjármögnun og lagt fram gögn um það.

Þá hafnar stefndi því að hafa ekki sinnt trúnaðar- og tillitsskyldu samningaréttar áður en endanlegur samningur hafi komist á. Stefnanda hafi borið að uppfylla skýra skuldbindingu um að tryggja fjármögnun og afhenda gögn því til staðfestingar innan 20 virkra daga en það hafi ekki tekist. Vangeta stefnanda til að uppfylla þessa skuldbindingu sína hafi ekkert haft með trúnaðar- eða tillitsskyldu eða háttsemi stefnda að gera.

Stefndi segir að þar sem ekki hafi komist á endanlegur og bindandi samningur á milli aðila þá sé enginn grundvöllur fyrir aðalkröfu stefnanda. Þá tekur stefnandi fram að umsamið hafi verið að fjármögnun kæmi frá fjármálafyrirtæki og það hafi a. m. k. verið forsenda hans fyrir samþykkt kauptilboðsins og í raun forsenda beggja aðila. Um hafi verið að ræða verulega forsendu sem hafi verið ákvörðunarástæða af hálfu stefnda eins og stefnanda hafi mátt vera ljóst. Þegar stefnandi hafi byrjað að setja fram lítt trúverðug skjöl um fjármögnun frá öðrum aðilum en fjármálafyrirtækjum hafi brostið forsendur fyrir hinu samþykkta kauptilboði. Eðlilegt sé að stefnandi beri áhættu af forsendubrestinum í ljósi þeirrar háttsemi sem gengið hafi þvert á samskipti aðila um fjármögnun svo sem afdráttarlausar yfirlýsingar stefnanda um bankafjármögnun.

Verði talið að krafa um efndir in natura komi til skoðunar þá byggir stefndi einnig á því að krafa stefnanda þar að lútandi myndi valda stefnda slíku óhagræði og áhættu að það væri í verulegu ósamræmi við meintan rétt stefnanda, sbr. 2. mgr. 31. gr. laga nr. 40/2022. Þannig geri stefandi kröfu um að gengið verði til samninga miðað við skilmála kauptilboðs frá 5. apríl 2022 gegn greiðslu á 50 milljónum króna. Umræddir skilmálar hafi miðað við fasteign þar sem jarðvegsvinna hafi verið hafin og fjárhagslegur kostnaður stefnda af verkefninu á þeim tíma takmarkaður. Í dag hafi átt sér stað veruleg uppbygging á umræddri fasteign þar sem risið sé fjölbýlishús og megi ætla að um 60% kostnaðar við verkið sé fallinn til. Þannig séu forsendur varðandi fasteignina allt aðrar í dag en miðað hafi verið við þegar hið umdeilda kauptilboð hafi verið gert. Með kröfu sinni ætli stefnandi að freista þess að ná tangarhaldi á fasteign fyrir 50 milljónir króna sem stefndi hafi nú þegar kostað til um 2.000 milljónum króna til að byggja.

Stefndi segir að stefnandi hafi ekki fært fram nein gögn við þingfestingu málsins, sbr. g-lið 1. mgr. 80. gr. og 95. gr. laga nr. 91/1991 sem sýni fram á að hann hafi trygga fjármögnun, eins og skilmálar hins skilyrta samþykkta kauptilboðs byggja á, og hann geti jafnframt staðið skil á 3.2225 milljónum króna á næstu mánuðum. Ef fallist yrði á slíka kröfu stefnanda yrði þannig öll áhætta af efndum slíks samkomulags lögð á stefnda.

Stefndi telur að kröfugerð stefnanda uppfylli ekki þá meginreglu varðandi efndir in natura að boðnar séu fram fullnægjandi efndir á móti. Þessu til viðbótar telur stefndi að slíkur þvingaður kaupsamningur á grundvelli skilmála sem endurspegla ekki þær umbreytingar sem orðið hafa á hinu selda og leggi alla fjárhagslegu áhættu á stefnda yrði ósanngjarn og í andstöðu við 36. gr. samningalaga nr. 7/1936.

Um lagarök vísar stefndi til almennra reglna samninga- og kröfuréttarins, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og almennar meginreglur um slík kaup, laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa um málskostnað er studd við XXI. kafla laga nr. 91/1991.

I V

Niðurstaða.

Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði að stefndi sé bundinn af samningi við stefnanda um kaup hans á fasteigninni [...], samkvæmt skilmálum samþykkts kauptilboðs frá 5. apríl 2022. Stefnda verði samkvæmt því gert skylt að undirrita skriflegan kaupsamning um eignina með þeim skilmálum og kjörum sem koma fram í kauptilboðinu gegn greiðslu til stefnda að fjárhæð 50.000.000 króna. Undirritun fari fram innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 500.000 krónur á dag þar til undirritun fer fram. Í raun er því fyrri liður kröfunnar viðurkenningarkrafa, sbr. 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda.

Samkvæmt hinu umdeilda kauptilboði skyldi stefnandi greiða með láni við afhendingu eignarinnar, sem var áætluð í síðasta lagi 1. mars 2024, 2.319.000.000 króna.

Þá var tekið fram að tilboðið væri með fyrirvara um fjármögnun vegna lánsins. Skyldi stefnandi afhenda stefnda skjöl og staðfestingu þess efnis að fjármögnun hafi fengist innan 20 virkra dag. Stefnandi telur að um hafi verið að ræða einhliða fyrirvara af hans hálfu og í raun stefnda óviðkomandi. Á það verður ekki fallist enda er það sérstaklega tekið fram að stefnandi hafi átt að afhenda stefnda skjöl og staðfestingu þess efnis að fjármögnun hafi tekist. Ef um einhliða fyrirvara hafi verið að ræða af hálfu stefnanda hefur þetta ákvæði verið marklaust og þá hefði átt að nægja að stefnandi myndi senda stefnda einfalda yfirlýsingu um það að stefnandi félli frá fyrirvaranum um fjármögnun. Þá hefði engin ástæða verið til þess að skylda stefnanda til þess að senda stefnda skjöl og staðfestingar þess efnis að fjármögnun hafi fengist. Þá eru slíkir fyrirvarar í kauptilboðum um fjármögnun að jafnaði ekki aðeins settir fram af hálfu kaupanda heldur eru þeir einnig settir af hálfu seljanda enda hefur hann fjárhagslegra hagsmuna að gæta af því að það liggi fyrir að kaupandi geti fjármagnað þau kaup sem um ræðir þegar skrifað er undir kaupsamning. Það er eðlilegt og venju samkvæmt að seljandi sé ekki reiðubúinn að skrifa undir kaupsamning fyrr enn fjármögnun af hálfu kaupanda liggur fyrir. Þá var í hinu umdeilda tilviki um að ræða verulega fjárhæð og um 70% af kaupverði eignarinnar. Því var umræddur fyrirvari einnig gagnvart stefnda sem seljanda eignarinnar.

Stefnandi afhenti stefnda tilboð í fjármögnun frá Arion banka hf. að fjárhæð 2.300 milljónir króna vegna verkefnisins að [...]. Þar kom fram að um væri að ræða veðskuldabréf til sex mánaða og skilyrði að íbúðirnar væru fullkláraðar og hafi fengið öryggis- /lokaúttekt og kaupandi hafi staðið við allar greiðslur samkvæmt kauptilboðinu. Auk þessara skilyrða var tekið fram að fyrirvari væri um endanlegt mat og greiningu á verkefninu og kostnaðar- og framkvæmdaáætlun. Jafnframt var fyrirvari um samþykki lánanefndar bankans og fjármögnun og að aðilar næðu saman um skilmála og tryggingar sem og endanlega skjalagerð. Loks var tekið fram að tilboðið væri ekki skuldbindandi af hálfu bankans.

Tilboð Arion banka hf. um fjármögnun var því með ítarlegum fyrirvörum auk þess sem það var tekið sérstaklega fram að það væri ekki skuldbindandi af hálfu bankans. Því verður ekki talið að í tilboðinu hafi verið endanleg staðfesting á því að fjármögnun af hálfu stefnanda hafi fengist eins og segir í kauptilboðinu. Þetta tilboð bankans gat því ekki talist fullnægjandi gagnvart stefnda og með þeim réttaráhrifum að hann yrði bundinn af kauptilboðinu.

Eins og fram er komið sendi stefnandi með tilboði Arion banka hf. lánsloforð frá IMIROX ehf. að fjárhæð 300.000.000 króna. Í tölvupósti forsvarsmanns stefnda til stefnda sagði að lánsloforðið frá IMIROX ehf. væri að fjárhæð 300 m sem stefnandi myndi nota ef þyrfti. Eftir að stefndi sendi stefnanda athugasemdir varðandi gögn hans um fjármögnun lýsti stefnandi því að um augljósa ritvillu hafi verið að ræða og lánsloforðið hafi átt að vera að fjárhæð 2.300.000.000 krónur og sendi stefndi nýtt lánsloforð með þeirri fjárhæð. Þá tók stefnandi fram að um fjármögnunar tryggingu væri að ræða og lán yrði tekið hjá Arion banka hf. Ekkert liggur fyrir um það að bankinn hafi verið búinn að samþykkja lán vegna þessa. Samkvæmt gögnum málsins er forsvarsmaður stefnanda eini stjórnarmaður IMIROX ehf. og sá einstaklingur sem ritar undir lánsloforðið fyrir hönd félagsins er hvorki stjórnarmaður né framkvæmdastjóri þess. Því var í raun um að ræða lánsloforð á milli félaga sem bæði voru undir stjórn sama aðila. Eignir félagsins í árslok 2021 voru samtals rúmlega 1.500.000.000 krónur og þar af handbært fé aðeins rúmlega 3.000.000 króna. Í árslok 2022 voru eignirnar nær óbreyttar og þar af handbært fé rúmlega 9.000.000 króna. Þegar tekið er tillit til þessa verður ekki séð hvernig IMIROX ehf. hafi ætlað að lána stefnanda 2.300.000.000 króna. Með vísan til þessa verður ekki talið að stefnandi hafi með lánsloforðinu frá félaginu tekist gagnvart stefnda að uppfylla skilyrði hins umdeilda kauptilboðs um að fjármögnun hafi tekist. Stefnandi lýsti því jafnframt gagnvart stefnda að stefnandi hefði aðgang að láni frá bresku fasteignafélagi. Samkvæmt bréfi félagsins virðist þar hafa verið um að ræða lánalínu að fjárhæð 10.000.000 GBP og yfirlýsingu um áhuga á kaupum á íbúðum. Ekkert liggur fyrir í gögnum málsins um bolmagn félagsins til að lána stefnanda eða til að kaupa íbúðir. Þessi yfirlýsing gat því ekki orðið til þess að litið yrði þannig á að stefnandi hafi uppfyllt skilyrði hins umdeilda kauptilboðs um að fjármögnun hafi fengist. Stefnandi heldur því fram að Íslandsbanki hf. hafi staðfest áhuga á lánafyrirgreiðslu vegna verkefnisins. Í bréfi bankans dags. 13. maí 2022 eða eftir að 20 daga fresturinn var liðinn segir að bankinn hafi til skoðunar lánsbeiðni stefnanda og hafi áhuga á að skoða mögulega lánafyrirgreiðslu til þess að fjármagna að hluta kaup á eigninni miðað við þau áform sem kynnt hafi verið bankanum. Þá var tekið fram að ákvörðun um lánveitingu hafi ekki verið tekin af hálfu bankans og lánafyrirgreiðsla yrði háð mati bankans á endanlegum áætlunum stefnanda og háð því skilyrði að hann myndi uppfylla á lántökudegi almenn lánshæfisskilyrði að mati bankans. Þá yrði lánafyrirgreiðsla enn fremur háð því skilyrði að stefnandi myndi uppfylla þær kröfur sem bankinn myndi setja um lágmarks eiginfjárframlag stefnanda til kaupa á eigninni og hann myndi setja bankanum ásættanlegar tryggingar fyrir láninu. Þessi yfirlýsing verður alls ekki skilin á þann veg að Íslandsbanki hf. hafi samþykkt lán til stefnanda sem gæti orðið til þess að litið yrði þannig á að hann hafi uppfyllt skilyrði um að fjármögnun hafi tekist. Þá skal og ítrekað að yfirlýsing Íslandsbanka hf. er útgefin eftir að frestur stefnanda til að ljúka fjármögnun var liðinn.

Aðilar gerðu með sér hið umdeilda kauptilboð í apríl 2022 og þá var ekki byrjað á byggingarframkvæmdum að [...]. Samkvæmt gögnum málsins er þar nú risið fjölbýlishús með 54 íbúðum. Fokheldisvottorð var gefið út í september 2023 og öryggisúttektarvottorð er dags. 9. nóvember sama ár. Þá hafa rúmlega 20 íbúðir í húsinu verið seldar þriðja aðila og kaupsamningum verið þinglýst. Forsendur eru því mjög breyttar frá því að hið umdeilda kauptilboð aðila var gert en samkvæmt því átti stefnandi að vera búinn að greiða við öryggisúttekt 875.000.000 króna og síðan átti að greiða við afhendingu með láni 2.319.000.000 krónur. Krafa stefnanda gerir ráð fyrir því að stefnda verði gert að skrifa undir kaupsamning á grundvelli hins umdeilda kauptilboðs gegn greiðslu til stefnda á 50.000.000 króna. Krafa stefnanda er því í raun ekki í samræmi við staðreyndir málsins eins og þær blasa við í dag. Þrátt fyrir það krefst stefnandi efnda in natura á grundvelli hins umdeilda kauptilboðs. Það er meginregla í réttarfari að dómkrafa verði að vera með þeim hætti að hægt sé að taka hana upp í dómsorð verði fallist á kröfuna og í framhaldinu sé hægt að fullnusta dóminn. Yrði fallist á kröfur stefnanda óbreyttar og þær teknar upp í dómsorð verður ekki séð að hægt yrði að fullnusta dóminn eins og staðreyndum málsins er háttað í dag.

Stefnandi telur að ef stefndi hefði talið að hann vantaði nánari upplýsingar eða frekari skjöl varðandi fjármögnunina hefði hann getað óskað eftir því við stefnanda. Slíkt sé í samræmi við meginreglu samningaréttar um trúnaðar- og eftirlitsskyldu aðila og þá meginreglu að aðilum beri að gera það sem í þeirra valdi stendur til að samningur verði efndur og nái tilgangi sínum. Eins og fram er komið taldi stefndi að stefnandi hefði ekki uppfyllt skilyrði kauptilboðs um fjármögnun kaupanna. Ekki verður séð að þar hafi skort upplýsingar eða gögn sem hefðu getað breytt afstöðu stefnda eins og atvikum málsins var háttað. Þessi fullyrðing stefnanda getur því engu breytt.

Af hálfu stefnanda hafa ekki komið fram aðrar haldbærar málsástæður sem orðið geta til þess að fallist verði á kröfu hans.

Með vísan til alls ofanritaðs verður stefndi sýknaður af kröfum stefnanda.

Stefnandi greiði stefnda 2.000.000 krónur í málskostnað, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Við ákvörðun málskostnaðar hefur verið tekið tillit til þess að málflutningur fórfram um kröfu stefnda um að varakröfu stefnanda yrði vísað frá dómi og fallist var á þá kröfu.

Af hálfu stefnanda flutti málið E-kk-nf G-kk-nf lögmaður en af hálfu stefnda J-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf lögmaður.

I-kk-nf T-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð :

Stefndi, XP3 ehf. er sýkn af kröfum stefnanda Titaya ehf.

Stefnandi greiði stefnda 2.000.000 krónur í málskostnað.

I-kk-nf T-kk-nf