E-2253/2009

Mál þetta, sem var dómtekið 11. fyrri mánaðar, var annars vegar höfðað 22. apríl 2009, en hins vegar 22. júní 2010. Málin voru sameinuð, í samræmi við sameiginlega ósk aðalstefnanda og gagnstefnenda, í þinghaldi 7. október 2010 með heimild í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, enda horfði það til hagræðis þar sem ljóst var að sakarefni málanna voru nátengd og sönnunarfærsla með sama hætti í þeim báðum. Ekki voru gerðar athugasemdir við þessa meðferð málsins af hálfu stefnda og réttargæslustefnda.

Aðalstefnandi er Týrus hf., Kirkjustétt 2-6, Reykjavík.

Gagnstefnendur eru Ó-kk-nf J-kk-nf og S-kvk-nf A-kvk-nf, bæði til heimilis að Leirdal 20, Vogum.

Stefndi er S-kk-nf H-kk-nf, Ólafsgeisla 11, Reykjavík.

Vátryggingafélagi Íslands hf., Ármúla 3, Reykjavík, er stefnt til réttargæslu.

Endanlegar dómkrafa aðalstefnanda í aðalsök er að gagnstefnendum verði in solidum gert að greiða honum 3.944.100 krónur með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. mars 2007 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Gagnstefnendur krefjast í aðalsök aðallega sýknu en til vara umtalsverðrar lækkunar. Þá krefjast þau málskostnaðar.

Endanlegar dómkröfur gagnstefnenda í gagnsök eru þær aðallega að aðalstefnandi og stefndi verði dæmdir in solidum til að greiða þeim 4.838.512 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. apríl 2010 til greiðsludags, og að aðalstefnandi verði dæmdur til að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni Leirdal 20, Vogum, fastanúmer 228-4636. Til vara er þess krafist að aðalstefnandi og stefndi verði dæmdir in solidum til að greiða þeim 2.786.736 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. apríl 2010 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Endanlegar dómkröfur aðalstefnanda í gagnsök eru þær aðallega að hann verði sýknaður og honum dæmdur málskostnaðar, en til vara krefst hann lækkunar krafna gagnstefnenda og niðurfellingar málskostnaðar.

Stefndi og réttargæslustefndi skiluðu sameiginlegri greinargerð í málinu 15. september 2010. Endanlegar dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum gagnstefnenda og sér dæmdur málskostnaður. Réttargæslustefndi gerir ekki sjálfstæðar dómkröfur.

Undir rekstri málsins var nafni aðalstefnanda breytt úr TSH verktakar hf. í Týrus hf.

I

Mál þetta höfðaði aðalstefnandi í aðalsök gegn gagnstefnendum 22. apríl 2009 og krafði þau um greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteignina Leirdal 20, Vogum. Gagnstefnendur kröfðust sýknu. Með stefnu birtri 22. júní 2010 höfðuðu gagnstefnendur mál gegn aðalstefnanda vegna galla á fasteigninni. Var kröfum beint að, auk aðalstefnanda, stefnda sem byggingarstjóra fasteignarinnar og tryggingafélagi hans til réttargæslu. Stefndi krafðist aðallega frávísunar málsins, en í þinghaldi 7. október 2010 féll hann frá þeirri kröfu. Í þinghaldi þann dag voru málin sameinuð með heimild í b. lið 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að ósk aðalstefnanda og gagnstefnenda, en stefndi og réttargæslustefndi gerðu ekki athugasemdir við þá málsmeðferð.

Málavextir eru þeir að gagnstefnendur keyptu af aðalstefnanda fasteignina Leirdal 20, Vogum, með kaupsamningi 20. desember 2005. Samkvæmt kaupsamningi skyldi kaupverð vera 27.500.000 krónur sem skyldi greiðast með þannig: 500.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 1.000.000 krónur 25. janúar 2006, 8.000.000 krónur við útgáfu fokheldisvottorðs með láni frá KB banka hf. með skilyrtu veðleyfi, 9.500.000 krónur við útgáfu brunabótamatsvottorðs með láni frá KB banka hf. með skilyrtu veðleyfi og 8.500.000 krónur þegar eign gagnstefnenda að Breiðuvík 3, Reykjavík, seldist.

Gagnstefnendur greiddu 500.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 1.000.000 krónur 25. janúar 2006 og 5.000.000 krónur 6. desember 2006. Ógreiddar eftirstöðvar um áramót 2006/2007 voru 21.000.000. Þann 17. febrúar 2007 greiddu gagnstefnendur 17.055.900 krónur inn á skuldina. Ógreitt er því 3.944.100 krónur.

Fasteignin að Leirdal 20, Vogum, er 159,5 m² einbýlishús ásamt 8,4 m² geymslu og 30,6 m² bílskúr. Var húsið nýbygging byggð af aðalstefnanda og skyldi afhendast fullbúin án gólfefna. Stefndi var byggingarstjóri við byggingu hússins. Samkvæmt kaupsamningi skyldi afhending fara fram í ágúst 2006. Afhending fasteignarinnar dróst hins vegar og var hún afhent í febrúar 2007.

Gagnstefnendur kveðast fljótlega eftir afhendingu eignarinnar hafa orðið vör við margvíslega galla á henni. Þau hafi látið vita af göllunum um leið og þeirra hafi orðið vart, en ekkert hafi orðið af lagfæringum. Afsal hefur ekki verið gefið út og lokaúttekt hefur ekki farið fram. Aðalstefnandi segir þær athugasemdir sem gagnstefnendur hafi gert hafi verið minniháttar og hann hafi bætt úr þeim.

Gagnstefnendur sendu aðalstefnanda bréf 6. mars 2009 þar sem þess var krafist að hann myndi bæta úr ágöllum á fasteigninni. Ekkert svar barst frá aðalstefnanda. Í kjölfarið fengu gagnstefnendur sérfróðan byggingaraðila til að leggja mat á ástand fasteignarinnar.

Á dómþingi 23. júní 2009 var þess krafist að dómkvaddir yrðu tveir hæfir og óvilhallir matsmenn til að meta nánar tilgreind atriði varðandi fasteignina. Voru þá dómkvaddir þeir S-kk-nf R-kk-nf U-kk-nf rafmagnstæknifræðingur og H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari. Í þinghaldi 30. nóvember 2009 voru þeir S-kk-nf og H-kk-nf dómkvaddir sem matsmenn vegna viðbótarmatsgerðar að beiðni gagnstefnenda. Er matsgerð þeirra vegna beggja matsbeiðna dagsett 15. febrúar 2010. Var það niðurstaða matsmanna að heildarkostnaður við úrbætur vegna þeirra atriða sem lagt var fyrir matsmenn að meta nemi 7.077.000 krónum.

Gagnstefnendur sendu aðalstefnanda og stefnda bréf 2. mars 2010 þar sem skorað var á þá að greiða kröfur þeirra vegna galla á fasteigninni að frádreginni fjárhæð vegna lokagreiðslu kaupsamnings milli gagnstefnenda og aðalstefnanda. Sams konar erindi var sent réttargæslustefnda sama dag þar sem gerð var krafa um að félagið léti í ljós afstöðu sína til greiðsluskyldu úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra, stefnda, en hann hafði slíka tryggingu í gildi hjá réttargæslustefnda. Í svari frá réttargæslustefnda, með tölvupósti 10. júní 2010, var gagnstefnendum tilkynnt að ekki væri fallist á að byggingarstjóri bæri bótaábyrgð á öllum þeim göllum sem lýst væri í matsgerð dómkvaddra matsmanna. Hins vegar var bótaábyrgð viðurkennd vegna nokkurra galla, en metinn kostnaður vegna þeirra liða var 2.018.000 krónur. Að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnuliðar á byggingarstað var félagið reiðubúið að greiða bætur samtals að fjárhæð 1.753.856 krónur. Með tölvupósti 18. júní 2010 óskuðu gagnstefnendum eftir því við réttargæslustefnda að þeim yrðu greiddar viðurkenndar bætur, með fyrirvara, og að allur réttur væri áskilinn til að bera aðra kröfuliði undir dómstóla, þ.m.t. alla staðreynda galla samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð sem og annað hugsanlegt tjón. Réttargæslustefndi greiddi gagnstefnendum 1.753.856 krónur 25. júní 2010 í samræmi við framangreint tilboð.

Við aðalmeðferð málsins gaf gagnstefnandinn Ó-kk-nf J-kk-nf skýrslu fyrir dóminum, svo og vitnin K-kk-nf I-kk-nf, fyrrverandi starfsmaður aðalstefnanda, H-kk-nf S-kk-nf og S-kk-nf R-kk-nf U-kk-nf dómkvaddir matsmenn.

II

Aðalstefnandi byggir kröfu sína í aðalsök á því að ógreiddar eftirstöðvar kaupsamnings hafi í lok árs 2006 verið 21.000.000 krónur. Þann 17. febrúar 2007 hafi gagnstefnendur greitt 17.055.900 krónur inn á skuldina. Ógreitt samkvæmt kaupsamningi hafi því verið 3.944.100 krónur sem sé stefnufjárhæð málsins. Samkvæmt kaupsamningi hafi gagnstefnendur átt að greiða dráttarvexti frá gjalddaga ef vanskil yrðu. Í kaupsamningi hafi verið gerður fyrirvari um tafir á afhendingu vegna til dæmis tafa á aðdráttum til verksins, sbr. III. gr. hans. Hafi farið svo að undirverktakar aðalstefnanda hafi vanefnt samninga við hann og afhending dregist vegna þessa. Þrátt fyrir það sé einungis krafist dráttarvaxta af eftirstöðvum kaupsamnings frá 1. mars 2007. Gagnstefnendur hafi með undirritun sinni á kaupsamninginn skuldbundið sig til að greiða umsamið kaupverð í samræmi við skilmála hans. Aðalstefnandi hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum og beri gagnstefnendum að standa skil á greiðslu kaupverðsins.

Vísað er til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi loforða. Einnig er vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, aðallega 49., 50., 53. og 61. gr. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður aðalstefnandi við vaxtalög nr. 38/2001. Krafa um málskostnað styðst við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988. Aðalstefnandi kveðst ekki virðisaukasskattskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi gagnstefnenda. Um varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991.

III

Gagnstefnandi byggir kröfu sína um sýknu í aðalsök á því að hin selda eign sé haldin verulegum ágöllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og kostnaður við úrbætur nemi að minnsta kosti þeirri fjárhæð sem nemi dómkröfum aðalstefnanda. Ljóst sé að fasteignin standist engan veginn þær kröfur sem gerðar séu til nýrra eigna þar sem um margvíslega galla sé að ræða. Gagnstefnendur telji galla eignarinnar rýra verðmæti hennar svo verulega að þau eigi rétt til skaðabóta, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, en ella beri að veita afslátt í samræmi við kostnað við að bæta úr göllum, sbr. 41. gr. sömu laga. Krafan taki mið af kostnaði við úrbætur, en sú fjárhæð sé hærri eða að minnsta kosti sú sama og dómkrafa aðalstefnanda í málinu.

Gagnstefnendur hafi keypt fasteign í byggingu af aðalstefnanda og mátt vænta þess að eignin fullnægði þeim kröfum sem gerðar séu til nýrra fasteigna. Telji þau aðalstefnanda hafa vanrækt sinn hluta kaupsamningsins þar sem eignin standist ekki þær kröfur sem leiða megi af kaupsamningi auk þeirra krafna sem gera megi til nýrrar fasteignar. Þau hafi réttilega gert ráð fyrir því að fasteignin væri í fullnægjandi ásigkomulagi við afhendingu en ágallar hafi komið í ljós. Um hafi verið að ræða galla sem þau hafi ekki getað séð fyrir við undirritun kaupsamningsins, enda hafi þau keypt eignina meðan hún hafi verið í byggingu. Séu umrædd kaup neytendakaup í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002, en í því felist meðal annars að gerðar séu um sumt meiri kröfur til eiginleika fasteignar en í öðrum kaupum.

Gagnstefnendur hafi ekki séð sér annað fært eftir árangurslausar viðræður um lausn á málinu en að halda eftir hluta kaupverðs samkvæmt kaupsamningnum sem myndi nægja til að tryggja greiðslu vegna kostnaðar við lagfæringar á umræddum göllum. Um heimild til að halda eftir greiðslu er vísað til 44. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnendur haldi fram gagnkröfu til skuldajafnaðar allt að fjárhæð eftirstöðva greiðslunnar vegna gallanna og ófullkominna efnda samkvæmt kaupsamningi og lýsi yfir skuldajöfnuði á móti dómkröfu aðalstefnanda. Gagnkrafan, sem sé reist á 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sé skaðabótakrafa með vísan til 43. gr. laga nr. 40/2002 en til vara afsláttarkrafa með vísan til 41. gr. sömu laga.

Til vara gera gagnstefnendur kröfu um að dómkrafa aðalstefnanda verði lækkuð umtalsvert. Sú krafa sé sett fram sem öryggisventill verði talið að gagnstefnendur eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar lægri fjárhæðar en þau hafi haldið fram. Til stuðnings varakröfunni sé vísað til allra sömu málsástæðna og til stuðnings aðalkröfu um sýknu að breyttu breytanda.

Gagnstefnendur mótmæla dráttarvaxtakröfu aðalstefnanda og telja, verði þau dæmd greiðsluskyld að einhverju leyti, að krafan beri ekki dráttarvexti fyrr en frá og með dómsuppsögu samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Benda þau á í því sambandi að réttlætanlegt hafi verið að halda eftir lokagreiðslunni, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002 og að greiðslan sem haldið hafi verið eftir teljist því ekki vanefnd af hálfu þeirra.

Gagnstefnendur vísa til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir samninga sem og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sérstaklega ákvæða 6., 18., 19., 41., 43., og 44. gr. Þá vísa þau til 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála vegna gagnkröfu til skuldajafnaðar. Vegna dráttarvaxtakröfu er vísað til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 7. gr. Um málskostnaðarkröfu er vísað til ákvæða XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Gerð er krafa um að við ákvörðun málskostnaðar verði gætt skyldu stefndu til að greiða virðisaukaskatt af þóknun lögmanns síns.

IV

Gagnstefnendur byggja kröfur sínar í gagnsök á því að þeir eigi rétt á skaðabótum eða afslætti. Fasteignin að Leirdal 20, Vogum, sé haldin verulegum göllum í skilningi 18. gr., sbr. 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfur sínar um greiðslu skaðabóta styðja þau aðallega við 43. gr. laganna. Til stuðnings kröfum sínum vísa þau til matsgerðar dómkvaddra matsmanna frá 15. febrúar 2010, en þar séu hinir ýmsu gallar staðreyndir.

5. matsliður. Gagnstefnendur hafi óskað eftir því að metinn yrði frágangur og ísetning glugga og hurða fasteignarinnar. Matsmaður hafi staðreynt að ísetning og frágangur glugga í fasteigninni væri ófullnægjandi, nánar tiltekið að festing þeirra sé ekki nægjanleg, að það vanti burðarfestingar undir glugga og að þéttingar við glugga séu ófullnægjandi. Þá hafi matsmaður staðreynt að málning undir gluggum flagni víða. Að áliti matsmanns sé ástand málningar verra en eðlilegt geti talist miðað við aldur glugga, enda um að ræða nýbyggingu. Þá hafi matsmaður staðreynt að garðhurð væri sigin og skökk og að erfitt væri að loka henni. Matsmaður hafi jafnframt staðreynt að það leki inn með henni að ofanverðu. Þá hafi matsmaður staðreynt af ummerkjum og gerð gönguhurðar á geymslu að það leki inn með henni að neðanverðu. Matmaður telji að gera þurfi úrbætur og sé metinn kostnaður vegna þessa matsliðar 1.301.000 krónur.

6. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að frágangur á klæðningu við sökkul sé ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Að áliti matsmanns sé frágangur á klæðningu og áfellum í kringum glugga óvandaður og ófaglegur og ekki í samræmi við sérteikningar. Matsmaður hafi staðfest að frágangur vatnsbretta á húsinu sé ófullnægjandi. Matsmaður hafi staðreynt að hér og hvar á álklæðningu eignarinnar séu skemmdir, ýmist dældir eða rispur. Telji matsmaður líklegt að skemmdir megi rekja til atvika á framkvæmdatíma. Þá hafi matsmaður staðreynt að vindpappi undir timburklæðningu sé ekki staðsettur í samræmi við sérteikningar og að æskilegt sé að nota sterkara pappaefni þar sem opnar rifur séu á milli borða þannig að mikið mæði á pappanum. Matsmaður telji að gera þurfi úrbætur eins og fram komi í matsgerð. Sé metinn kostnaður vegna þessa matsliðar 915.000 krónur.

7. matsliður. Matsmaður telji að ekki sé vatnslás á steypuskilum milli útveggja og gólfplötu/sökkuls. Matsmaður telji að gera þurfi úrbætur eins og fram komi í matsgerð. Sé metinn kostnaður vegna þessa matsliðar 171.000 krónur.

8. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að lóð væri ekki tyrfð meðfram austurmörkum hennar, líkt og kveðið sé á um í byggingarlýsingu og skilalýsingu. Metinn kostnaður vegna þessa matsliðar sé 100.000 krónur.

10. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að ummerki séu um leka á útveggjum í gestaherbergi sem sé við suðurhlið hússins. Hafi hann talið líklegt að vatn sigi inn með frágangi glugga og sprungu í útvegg. Telji hann að gera þurfi úrbætur og sé metinn kostnaður vegna þessa 30.000 krónur.

11. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að ummerki séu um leka í þvottahúsi og að rekja mætti lekann til þess að vatn komist inn með gluggafrágangi og sprungu frá gluggaopi. Telji hann að gera þurfi úrbætur og sé metinn kostnaður vegna þessa 30.000 krónur.

12. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að frávik (gólfhalli) sé á gólfum í stofu, eldhúsi og hjónaherbergi. Matsmaður hafi jafnframt staðreynt að í anddyri séu lausar flísar og telji hann það ófullnægjandi. Gera þurfi úrbætur og sé metinn kostnaður við þær 190.000 krónur.

14. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að herbergishitanemar séu ekki nægjanlega vel festir og telji að gera þurfi úrbætur. Metinn kostnaður sé 30.000 krónur.

15. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að frágangur á sökkulskauti sé ekki í samræmi við teikningar og að nokkrar greinar væru ekki í notkun, en slíkt sé einnig í ósamræmi við teikningar. Matsmaður telji að gera þurfi úrbætur eins og fram komi í matsgerð og sé metinn kostnaður við þær 95.000 krónur.

16. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að frávik (veggskekkja) sé á vegg á suðurhlið þar sem komi saman útveggur og innveggur. Telji matsmaður að þau séu meiri en eðlilegt sé að miða við og að ekki sé unnt að bæta úr þessum ágalla. Þá hafi matsmaður staðfest frávik á útvegg við garðhurð og á millivegg hjá eldhúsi. Þar sem ekki sé unnt að gera úrbætur á vegg á suðurhlið hafi ekki verð metinn kostnaður við úrbætur. Gagnstefnendur séu þessu ósammála og leggi það í mat dómsins að dæma skaðabætur að álitum vegna þessarar skekkju. Þau telji að veruleg frávik sem þetta feli í sér ágalla sem aðalstefnandi og stefndi beri ábyrgð á og krefjast þess að þeim verði dæmdar bætur þrátt fyrir að ekki sé unnt að gera úrbætur. Þau bendi á að þessi ágalli sé rækileg staðfesting þess að fasteign þeirra sé haldin verulegum ágöllum í skilningi fasteignakaupalaga.

17. matsliður. Matsmaður vísar um frágang rafmagnstöflu til matsliðar 15 varðandi úrbætur og metinn kostnað.

18. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að flísalögn á baðherbergi og salerni séu ófullnægjandi. Skurður á flísum sé skörðóttur og fjarlægðarkrossar séu sýnilegir í fúgum. Matsmaður telji að gera þurfi úrbætur eins og kveðið sé á um í matsgerð og sé metinn kostnaður vegna þessa liðar 145.000 krónur.

19. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að brotið sé úr spónlögn neðst á hurð á baðherbergi. Gagnstefnendur vísi til þess að umrætt brot hafi verið í hurðinni við afhendingu eignarinnar og því ljóst að rekja megi ágallann til framkvæmda af hálfu aðalstefnanda. Matsmaður telji að gera þurfi úrbætur og sé metinn kostnaður vegna þessa matsliðar 45.000 krónur.

20. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að sprungur og rifur séu á milli hurðarkarms útidyrahurðar og aðliggjandi veggjar. Telji matsmaður að hurðarkarmur sé ekki nægjanlega vel festur. Um úrbætur og sundurliðun kostnaðar vísi matsmaður til matsliðar 5c.

21. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að tvö plaströr komi upp úr gólfi bílskúrs nokkuð frá vegg og að slíkt sé ekki í samræmi við teikningar. Matsmaður telji staðsetningu röranna óeðlilega og ófaglega og að þau skerði athafnarými í bílskúrnum. Matsmaður telji að gera þurfi úrbætur eins og kveðið sé á um í matsgerð og sé metinn kostnaður vegna þessa liðar 165.000 krónur.

24. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að hurð á milli bílskúrs og geymslu inn af bílskúr sé ekki eldvarnarhurð og að frágangur hurðarinnar sé ekki eldtefjandi. Matsmaður telji hins vegar nauðsynlegt að veggur milli geymslu og herbergis annars vegar og herbergis og bílskúrs hins vegar sé eldtefjandi. Matsmaður geti ekki sagt til um hvort að hurð að geymslu hafi átt að vera Elcs30 eða hvort að veggur milli geymslu og herbergis hafi átt að vera El60. Telji matsmaður að færa þurfi réttar upplýsingar inn á teikningar af eigninni. Metinn kostnaður vegna þessa matsliðar sé 120.000 krónur.

25. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að ekki sé loftrás eða opnanlegur gluggi í bílskúr fasteignarinnar. Matsmaður vísi til þess að í 112. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sé kveðið á um að bílageymslur skuli loftræsa. Telji matsmaður að einfaldast sé að koma fyrir rist í spjald í gönguhurð og sé metinn kostnaður við þessar úrbætur 20.000 krónur.

26. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að ekki hafi verið gengið frá sorptunnuskýli í samræmi við samþykktar teikningar. Matsmaður telji að gera þurfi úrbætur eins og kveðið sé á um í matsgerð og sé metinn kostnaður vegna þessa liðar 110.000 krónur.

27. matsliður. Matsmaður hafi staðreynt að smáspennudós sé staðsett fyrir ofan baðherbergishurð að innanverðu en samkvæmt teikningum hafi dósin átt að vera annars staðar. Matsmaður telji að flytja þurfi dósina. Metinn kostnaður vegna þessa matsliðar er 30.000 krónur.

1. viðbótarmatsliður. Með viðbótarmatsbeiðni 21. október 2009 hafi gagnstefnendur óskað eftir því að lagt yrði mat á þak fasteignarinnar, þ.e. hvort unnt væri að staðreyna að þak eignarinnar (þakeinangrun og þakdúkur) væri í ósamræmi við teikningar af eigninni. Samkvæmt niðurstöðu matsgerðar staðreyni matsmaður að frágangur þaks sé í ósamræmi við teikningar. Þakdúkur sé annar sem og lausnir við þakbrunna. Matsmaður telji hæfilegan kostnað við að færa þak í það horf sem fram komi á teikningum vera 3.580.000 krónur. Matsmaður telji jafnframt að verðmæti þakfrágangs á eigninni sé verðminna en frágangs sem fram komi á samþykktum teikningum og að áliti matsmanns sé sá munur 1.260.000 krónur. Aðalkrafa gagnstefnenda taki mið af kostnaði við að koma þakinu í það horf sem gert sé ráð fyrir á teikningum. Fjárhæð varakröfu taki hins vegar mið af mismuni kostnaðar við þakfrágang samkvæmt teikningum annars vegar og núverandi frágangi hins vegar.

Samkvæmt matsgerð dómkvaddra matsmanna sé heildarkostnaður vegna lagfæringa framangreindra ágalla 7.077.000 krónur sé tekið mið af heildarkostnaði vegna allra ágalla að teknu tilliti til lagfæringa á þaki eins og samþykktar teikningar geri ráð fyrir. Heildarkostnaður samkvæmt matsgerð taki mið af öllum kostnaði auk virðisaukaskatts.

Gagnstefnendur reisi kröfur sínar á því að aðalstefnandi og stefndi beri ábyrgð á þeim göllum sem leiddir hafi verið í ljós með framangreindri matsgerð. Þau telji sannað, með matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna og með hliðsjón af öðrum gögnum, að verulegir ágallar séu á fasteign þeirra og að framkvæmdin hafi ekki verið í samræmi við teikningar í verulegum atriðum, góðar venjur og fagleg vinnubrögð. Gagnstefnendur vísi til þess að um nýja fasteign sé að ræða og hafi aðalstefnandi og stefndi alfarið annast byggingu hennar og allan frágang, nánar tiltekið hafi aðalstefnandi verið byggingaraðili og stefndi byggingarstjóri, en hann hafi verið eigandi og stjórnarformaður aðalstefnanda. Ljóst sé að fasteignin standist engan veginn þær kröfur sem gerðar séu til nýrra eigna enda um margvíslega galla að ræða og sé ástand eignarinnar mun verra en þau hafi mátt gera ráð fyrir.

Hvað varði kröfulið gagnstefnenda sem reistur sé á viðbótarlið matsgerðarinnar vísist til þess að matsmaður hafi staðreynt að frágangur þaks sé í ósamræmi við samþykktar teikningar. Krafa gagnstefnenda sé reist á því að þau eigi rétt á að fasteign þeirra sé í samræmi við samþykktar teikningar enda hljóti kaupverð að taka mið af hversu kostnaðarsamar einstakar framkvæmdir séu og hver séu gæði þeirra efna sem notuð séu við byggingu eignarinnar. Sér í lagi sé krafa þeirra réttmæt þar sem um nýja eign sé að ræða og þau hafi fest kaup á henni með hliðsjón af samþykktum teikningum. Byggingarstjóri beri ábyrgð á að byggt sé í samræmi við samþykktar teikningar, sbr. 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Tjón gagnstefnenda nemi kostnaði við að ganga frá þakinu í samræmi við samþykktar teikningar, þ.m.t. efnis- og vinnuliði. Gagnstefnendur vísi til þess að það stoði ekki fyrir aðalstefnanda og stefnda að bera fyrir sig að núverandi lausn sé jafngóð og sú sem teikningar geri ráð fyrir, enda sé um verulegan verðmætismun að ræða. Staðreyndin sé einfaldlega sú að kaupendur nýrra fasteigna eigi rétt á að eignin sé í samræmi við samþykktar teikningar, en ekki með annarri og ódýrari lausn á þakfrágangi en þar komi fram.

Gagnstefnendur byggi á því að aðalstefnandi og stefndi hafi bakað sér bótaábyrgð þar sem fasteignin standist ekki þær kröfur sem leiða megi af kaupsamningi, auk þeirra krafna sem gera megi til nýrra fasteigna. Þau hafi því réttilega gert ráð fyrir því að fasteignin væri í fullnægjandi ásigkomulagi við afhendingu. Eftir afhendingu eignarinnar hafi komið í ljós að hins selda eign hafi verið haldin verulegum og umfangsmiklum ágöllum. Um sé að ræða galla sem gagnstefnendur hafi ekki getað séð fyrir við skoðun fyrir undirritun kaupsamningsins, enda hafi þau keypt eignina á meðan hún hafi verið í byggingu.

Gagnstefnendur vísi til þess að þau hafi að öllu leyti fullnægt kröfum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til að bera fyrir sig vanefnd. Í þeim efnum sé sérstaklega vísað til þess að þau hafi tilkynnt aðalstefnanda og stefnda án tafa um meinta galla, en um það sé vísað til munnlegra og stöðugra tilkynninga gagnstefnenda skömmu eftir afhendingu og síðan til bréfs lögmanns þeirra 6. mars 2009. Þá vísi þau til þess að aðalstefnandi og stefndi hafi enn ekki óskað eftir því við byggingarfulltrúa sveitarfélagsins að gerð verði lokaúttekt, sbr. 53. gr. byggingarreglugerðar 441/1998. Þegar af þeirri ástæðu hafi ekki verið gefið út lokaúttektarvottorð samkvæmt 54. gr. sömu reglugerðar. Gagnstefnendur bendi á að í raun sé efndum aðalstefnanda og stefnda ólokið og því geti þeir á engan hátt borið fyrir sig tómlæti af hálfu gangstefnenda við framsetningu kröfugerðar á hendur þeim.

Að því er varði a-kk-þf byggi þau á því að þau eigi rétt á skaðabótum úr hendi félagsins, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, en ella skuli þau eiga rétt á afslætti í samræmi við kostnað við að bæta úr göllunum, sbr. 41. gr. laganna. Sé kröfufjárhæðin í báðum tilvikum reist á niðurstöðu hinna dómkvöddu matsmanna. Gagnstefnendur styðji kröfur sínar jafnframt við meginreglur kröfu- og samningaréttarins, m.a. um skuldbindingargildi samninga. Um umfang og nánari sundurliðun á kostnaði við að bæta úr einstökum göllum vísi gagnstefnendur að öðru leyti til matsgerðar hinna dómkvöddu matsmanna.

Varðandi bótaskyldu stefnda vísa gagnstefnendur til þess að hann hafi verið byggingarstjóri við byggingu fasteignarinnar. Hann beri sjálfstæða bótaábyrgð sem byggingarstjóri og þar með framkvæmdastjóri byggingarframkvæmda samkvæmt 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. og grein 32.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Beri stefndi ábyrgð á öllum þeim ágöllum sem staðreyndir hafi verið með matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna. Samkvæmt nýlegum dómum Hæstaréttar Íslands sé ábyrgð hans sem byggingarstjóra víðtæk og beri hann m.a. ábyrgð á því að hið unna verk sé tæknilega og faglega fullnægjandi eins og áskilið sé í 118. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Telji gagnstefnendur að áðurgreind matsgerð sýni fram á með óyggjandi hætti að verkið standist engan veginn faglegar kröfur. Byggingarstjóra hafi borið að tryggja að fasteignin væri reist í samræmi við teikningar og sé hann ábyrgur fyrir framkvæmdum á verkstað. Hafi hann vanrækt þessa umsjónar- og eftirlitsskyldu sína með saknæmum hætti með því að láta framangreind vinnubrögð aðalstefnanda líðast. Sé hann af þessum sökum bótaskyldur gagnvart gagnstefnendum.

Vísað sé til þess að samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 séu lagðar umfangsmiklar skyldur á byggingarstjóra. Þannig skuli byggingarstjóri, samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laganna, vera við stjórn framkvæmda við hvert mannvirki og samkvæmt upphafsákvæði 3. mgr. greinarinnar sé hann framkvæmdastjóri þeirra. Sérstaklega sé tekið fram í þeirri málsgrein að hann beri ábyrgð á að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Sé hér vísað til þeirra fyrirmæla, almennra og sérstakra, sem lög og reglugerðir setji um byggingarframkvæmdir og mannvirkjagerð þar á meðal fyrirmæla byggingarreglugerðar nr. 441/1998, en þar sé til dæmis það ákvæði í 118. gr. að tryggt skuli að framkvæmdir séu með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti.

Með hliðsjón af matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna sé ljóst að verulega margt hafi farið úrskeiðis við byggingu eignarinnar. Gallar á eigninni séu mun meiri en eðlilegt eða venjulegt geti talist, sér í lagi þar sem um nýja fasteign sé að ræða, og því fari fjarri að við framkvæmdina hafi verið gætt fullnægjandi faglegra vinnubragða. Verði að virða það stefnda sem byggingarstjóra til vanrækslu að hafa látið slík vinnubrögð viðgangast og sé hann því ábyrgur gagnvart gagnstefnendum vegna þess tjóns sem af hafi hlotist. Sé vísað til þess að Hæstiréttur hafi slegið því föstu að á byggingarstjóra hvíli ekki aðeins að sjá til þess að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, heldur einnig skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýri, þar á meðal að iðnmeistarar, sem komi að verkinu fyrir hans atbeina, sinni skyldum sínum og að framkvæmdin sé tæknilega og faglega fullnægjandi. Með saknæmri vanrækslu á þessum skyldum sínum hafi stefndi sem byggingarstjóri fellt á sig skaðabótaábyrgð.

Krafa gagnstefnenda um útgáfu afsals sé reist á því að þau hafi uppfyllt allar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi og að þeim hafi, í ljósi stórfelldra vanefnda, verið heimilt að halda eftir eftirstöðvum kaupverðs. Í þessu sambandi sé vísað til 2. mgr. 11. gr., 35. gr., 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Gagnstefnendur vísi til þess að niðurstaða matsgerðar hinna dómkvöddu matsmanna sýni, svo ekki verði um villst, að þau eigi mun hærri kröfu á hendur aðalstefnanda en sem nemi ógreiddum eftirstöðvum. Beri því að fallast á kröfu gagnstefnenda.

Gagnstefnendur bendi á að verði fallist á skaðabóta- eða afsláttarkröfu þeirra í þessu máli beri jafnframt að fallast á kröfu um útgáfu afsals, enda feli sú niðurstaða í sér að aðalstefnandi eigi enga kröfu á hendur gagnstefnendum og að þau hafi efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi og eigi því rétt á því að fá útgefið afsal, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002.

Með hliðsjón af því sem rakið hafi verið hér að framan og á grundvelli matsgerðar hinna dómkvöddu matsmanna sundurliði gagnstefnendur aðalkröfu sína þannig:

Ísetning glugga og hurða fasteignarinnar (5) kr. 1.301.000

Frágangur á klæðningu og skemmdir á klæðningu (6) kr. 915.000

Úrbætur vegna vatnsláss (7) kr. 171.000

Tyrfing á lóð (8) kr. 100.000

Ummerki um leka á útveggjum í gestaherbergi (10) kr. 30.000

Ummerki um leka í þvottahúsi (11) kr. 30.000

Gólfhalli í stofu og lausar flísar í anddyri (12) kr. 190.000

Herbergishitanemar (14) kr. 30.000

Frágangur á sökkulskauti (15) kr. 95.000

Lagfæringar á hurð á baðherbergi (19) kr. 45.000

Plaströr í bílskúr (21) kr. 165.000

Eldtefjandi veggur eða hurð (24) kr. 120.000

Loftrás í bílskúr (25) kr. 20.000

Frágangur á sorptunnuskýli (26) kr. 110.000

Smáspennudós í baðherbergi (27) kr. 30.000

Heildarkostnaður kr. 3.497.000

Þak í samræmi við teikningar (viðbótarmatsliður) kr. 3.580.000

Samtals kr. 7.077.000

Eins og rakið hafi verið hér að framan í umfjöllun um matslið 16 hafi matsmaður staðreynt veruleg frávik á vegg á suðurhlið fasteignarinnar þar sem komi saman útveggur og innveggur og talið að slík veggskekkja væri meiri en eðlilegt sé að miða við. Hins vegar hafi matsmaður talið að ekki væri unnt að gera úrbætur og því ekki metið kostnað vegna þessa matsliðar. Gagnstefnendur geri engu að síður kröfu um skaðabætur að álitum hvað þetta atriði varði og leggi það í mat dómsins að meta fjárhæð þeirra. Augljóst sé að aðalstefnandi og stefndi beri ábyrgð vegna þessa ágalla. Slíkar skaðabætur að álitum geti því komið til greina verði af einhverjum ástæðum ekki fallist á einstaka matsliði sem kröfugerð gagnstefnenda taki mið af.

Verði af einhverjum ástæðum ekki fallist á skaðabótakröfu gagnstefnenda sé krafist afsláttar, sbr. sundurliðun hér að framan, og sé vísað til sömu sjónarmiða og rakin hafa verið vegna kröfu um skaðabætur, að breyttu breytanda.

Gagnstefnendur krefjist dráttarvaxta, samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga nr. 38/2001 frá 2. apríl 2010, en þá hafi verið liðinn mánuður frá því gagnstefnendur hafi sannanlega lagt fram upplýsingar sem þörf hafi verið á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta.

Ef svo ólíklega fari að ekki verði fallist á aðalkröfu gagnstefnenda í málinu geri þau þá kröfu til vara að aðalstefnandi og stefndi verið dæmdir in solidum til að greiða þeim 4.757.000 krónur. Varakrafa gagnstefnenda taki tillit til allra sömu kostnaðarlið og aðalkrafa málsins og sé sundurliðuð með sama hætti, þó þannig að gerð sé krafa um greiðslu verðmætismunar á núverandi útfærslu þakeinangrunar samanborið við frágang þakeinangrunar í samræmi við teikningar. Nánar tiltekið sé varakrafa gagnstefnenda reist á því að aðalstefnandi og stefndi beri bótaábyrgð vegna þess að þakfrágangur sé ekki í samræmi við teikningar, en í matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna hafi verið staðreynt að umtalsverður munur sé á verðmæti núverandi frágangi þakeinangrunar og þess frágangs sem samþykktar teikningar geri ráð fyrir. Um sé að ræða verðmætismun að fjárhæð 1.260.000 krónur. Fráleitt sé að gagnstefnendur þurfi að una því að frágangur þakeinangrunar sé annar en kveðið sé á um í teikningum og því beri að fallast á kröfur um skaðabætur vegna umrædds verðmætismunar.

Gagnstefnendur styðji varakröfu sína við allar sömu málsástæður og raktar hafi verið hér að framan til rökstuðnings aðalkröfu málsins. Kröfu um skaðabætur ellegar afslátt styðja gagnstefnendur við sömu lagarök og vísað hafi verið til í umfjöllun um aðalkröfu málsins. Gagnstefnendur sundurliða varakröfu sína þannig:

Heildarkostnaður samkvæmt matsgerð kr. 3.497.000

Verðmætismunur á þakfrágangi (viðbótarmatsliður) kr. 1.260.000

Samtals kr. 4.757.000

Kröfu um greiðslu skaðabóta reisa gagnstefnendur á ákvæðum 43. gr., sbr. 18. og 19. gr., laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, auk almennra reglna fasteignakauparéttar um galla og úrræði kaupanda við vanefndum seljanda. Varðandi kröfu um afslátt vísast til 1. mgr. 41. gr., sbr. 18. gr., laga nr. 40/2002. Þá er vísað til almennra reglna kröfu- og samningaréttar, m.a. um skuldbindingargildi samninga. Vegna kröfu um útgáfu afsals er vísað til 11., 35. og 44. gr. laga nr. 40/2002. Um varnarþing er vísað til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfu um greiðslu dráttarvaxta styðja gagnstefnendur við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991. Hvað varðar ósk gagnstefnenda um sameiningu mála er vísað til 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991.

Í þinghaldi 7. október 2010 lögðu gagnstefnendur fram bókun vegna breytingar á kröfugerð. Kemur þar fram að þau hafi lækkað kröfur sínar, aðallega vegna frádráttar sem komi til við endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað, sbr. lög nr. 10/2009 um breyting á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, með síðari breytingum. Þá séu dómkröfurnar einnig lækkaðar með tilliti til innborgana frá réttargæslustefnda.

V

Aðalstefnandi byggir kröfu sína um sýknu í gagnsök í fyrsta lagi á grundvelli aðildarskorts. Samkvæmt því sem komi fram í stefnu höfði J-kk-nf H. H-kk-nf hdl. málið fyrir hönd Ó-kk-ef J-kk-ef og S-kvk-ef A-kvk-ef. Hvergi sé getið á hverju það grundvallist að málið sé höfðað í nafni J-kk-ef H. H-kk-ef fyrir hönd kaupenda fasteignarinnar. Þar sem að stefnandi sé ekki réttur aðili að kröfunni beri að sýkna á grundvelli aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Þá byggir aðalstefnandi á því að í málatilbúnaði í stefnu hafi ekki verið færðar sönnur fyrir því að fasteignin sé gölluð í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Gagnstefnendur beri sönnunarbyrði fyrir því að um sé að ræða galla í skilningi ákvæða laga nr. 40/2002. Í málatilbúnaði verði að færa rök fyrir því hvernig tiltekin atriði teljist galli og hvernig ábyrgð stefnda sé til komin. Greina þurfi hvaða kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum og kaupsamningi sé áfátt. Verulega skorti á að þetta sé gert í stefnu. Þá virðist sem gagnstefnendur líti framhjá kaupsamningi og vilji fá afhenta eign með öðrum eiginleikum en þar greini. Þá verði að líta til aðgæsluskyldu kaupanda og að kaupandi fullvissi sig við afhendingu um að eiginleikar séu til staðar.

Ekki hafi verið færðar fram sannanir um að gallar hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar í ársbyrjun 2007 en gagnstefnendur hafi fyrst gert athugasemdir með bréfi lögmanns í febrúar 2009 og gert grein fyrir einstökum athugasemdum sínum í matsbeiðni dagsettri 28. apríl það sama ár. Af þessum sökum verði að gera ríkari kröfur til gagnstefnenda að færa sönnur á að gallar hafi verið til staðar við afhendingu en hafi ekki komið til við notkun fasteignarinnar í þau rúmu tvö ár sem liðið hafi frá afhendingu þar til gerð hafi verið grein fyrir hinum meintu göllum.

Þá sé kröfum gagnstefnenda mótmælt þar sem ljóst megi vera að, a.m.k. í sumum tilvikum, hafi þau ekki orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna meintra frávika frá teikningum, ákvæðum laga og reglugerða. Aðalstefnandi mótmæli þessum málatilbúnaði gagnstefnenda og byggi á því að honum verði eingöngu gert að greiða gagnstefnendum bætur vegna sannaðs fjárhagslegs tjóns þeirra. Þessar almennu athugasemdir eigi við um alla matsliði.

Tjón samkvæmt matslið 5a hafi verið bætt úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra. Hafi í raun verið ofgreitt vegna þessa þar sem ekki hafi verið tekið tillit til ívilnunar á tekjuskattstofni samkvæmt lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt, sbr. lög nr. 92/2010.

Um matslið 5b sé rakið í matsgerð að rakaálag á tréverki utanhúss sé mikið og þarfnist stöðugs viðhalds. Matsmaður telji ástand málningar verra en eðlilegt geti talist en geti í engu um ástæður þessa. Sé því hafnað að um sé að ræða galla í skilningi laga um fasteignakaup.

Um matslið 5d og e segi í matsgerð að garðhurð sé sigin, skökk og erfitt að loka henni. Ekki sé fjallað um ástæður þess eða orsök. Jafnframt segi í matsgerð að það séu ummerki um leka meðfram garðhurð að ofanverðu. Matsmaður hafi ekki getað staðreynt leka og því sé hafnað að fram sé komin sönnun um að leki sé til staðar. Þá sé í kaupsamningi aðila sérákvæði um að seljandi, þ.e. aðalstefnandi, ábyrgist ekki fyllstu þéttingu á útihurðum. Sé því hafnað að um sé að ræða galla í skilningi ákvæða laga um fasteignakaup enda geti reynst örðugt eða ómögulegt að gera útihurðir þéttar sem snúi í veðurátt.

Varðandi matslið 5f sé því hafnað að í matsgerð sé komist að þeirri niðurstöðu að um sé að ræða ágalla sem teljist galli í skilningi laga um fasteignakaup. Að öðru leyti sé vísað til umfjöllunar um matslið 5d og e.

Varðandi matslið 6 sé ekki metinn kostnaður vegna a liðar og liðir b og d hafi verið b

Um matslið 6c hafni aðalstefnandi því að um sé að ræða galla sem hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar. Gagnstefnendur beri sönnunarbyrði fyrir því að galli sé til staðar við áhættuskiptamark og sú sönnun hafi ekki tekist.

Um matslið 6e sé enginn kostnaður metinn enda ekkert sem bendi til þess að einangrun sé ófullnægjandi.

Matsliður 7 hafi verið bættur úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Varðandi matslið 8 hafni aðalstefnandi því að um galla sé að ræða í skilningi laga um fasteignakaup enda ekki kveðið á um það í kaupsamningi að lóð skuli tyrfð að lóðamörkum.

Um matsliði 10 og 11 sé það niðurstaða matsmanns að líklegt sé að vatn komist inn með frágangi glugga og um sprungu í útvegg. Það hafi hins vegar ekki verið staðreynt að um sé að ræða leka um sprungu. Sé því hafnað að um sé að ræða sönnun þess að um galla sé að ræða.

Varðandi matslið 12 sé því hafnað að um sé að ræða galla í skilningi laga um fasteignakaup. Samkvæmt kaupsamningi sé fasteignin afhent án gólfefna. Í umfjöllun matsmanns komi fram að réttleiki yfirborðs verði að vera í samræmi við gólfefni sem lagt verði og því sé rétt að miða við að yfirborð hafi ekki verið jafnað endanlega undir gólfefni. Rétt og eðlilegt hafi verið að bæta úr frávikum áður en gólfefni hafi verið lögð. Fasteignin hafi verið afhent án gólfefna. Frávik séu að mati matsmanns við útmörk þess sem geti talist eðlilegt. Séu frávik því innan marka og hafni aðalstefnandi því að um sé að ræða galla.

Varðandi flísar í anddyri hafi fasteignin verið afhent samkvæmt kaupsamningi án gólfefna að undanskildum flísum á baði og í þvottaherbergi. Flísar í anddyri séu a-kk-þgf óviðkomandi.

Varðandi matslið 14 hafi kaupendum borið að hafa þessar athugasemdir í frammi strax við afhendingu eignarinnar. Sé því hafnað að ekki sé um að ræða fullnægjandi festingar heldur sé um að ræða skemmdir á festingum eftir afhendingu eignarinnar.

Matsliður 15 hafi verið bættir úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Varðandi matslið 16 sé ekki gert ráð fyrir honum við framsetningu kröfugerðar í málinu. Verði því ekki annað séð en að ekki sé gerð krafa vegna þessa liðar og sé því ekki ástæða til að fjalla frekar um hann. Þó skuli bent á að ekki séu forsendur til að dæma skaðabætur að álitum nema örðugt eða ómögulegt sé að meta þær með matsgerð. Þá sé því hafnað að verðmætisrýrnun sé fyrir hendi. Sé því ekki um að ræða fjártjón.

Um matslið 17 vísist til matsliðar 15.

Varðandi matslið 18 sé á það bent að ekki séu fyrir hendi mælanleg viðmið varðandi skörðóttar flísar. Virðist niðurstaða matsmanns byggð á einhvers konar fegurðarmati. Sé því hafnað að um galla sé að ræða.

Aðalstefnandi hafni fullyrðingum í stefnu um að gagnstefnendur hafi fullnægt ákvæðum laga nr. 40/2002, nánar tiltekið ákvæðum um tilkynningarskyldu, með bréfi lögmanns sem sent hafi verið rúmum tveimur árum eftir afhendingu fasteignarinnar. Þá sé því hafnað að lokaúttekt samkvæmt ákvæðum byggingarreglugerðar skipti nokkru þar um enda hafi lokaúttekt sem slík ekki þýðingu fyrir viðskipti aðila.

Varðandi matslið 19 sé því hafnað að brot úr spónlögn hafi verið neðst á hurð í baðherbergi fyrir afhendingu. Engar athugasemdir hafi verið hafðar uppi við aðalstefnanda fyrr en með framlagðri matsbeiðni. Sé því hafnað að um sé að ræða galla á ábyrgð aðalstefnanda.

Matsliður 21 hafi verið bættur úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Varðandi matslið 24 þá hafi frágangur verið í samræmi við teikningar. Sé alfarið hafnað að um galla sé að ræða.

Varðandi matslið 25 sé frágangur í samræmi við teikningar og eins og matsmaður bendi á sé loftræsting möguleg um þær hurðir sem séu á bílskúrnum.

Varðandi matslið 26 hafi aðalstefnandi skilað af sér fasteign með frístandandi sorpgeymslu í samræmi við kaupsamning aðila.

Kröfum samkvæmt viðbótarmatslið sé hafnað. Hvorki hafi verið sýnt fram á galla né að vegna hans hafi gagnstefnendur orðið fyrir tjóni. Í framlagðri matsgerð segi að frágangur á þaki sé fullnægjandi og þjóni sama hlutverki og lausn samkvæmt teikningum. Matsmaður telji endingu þakdúkanna sambærilega. Þá segi að verðmætismunur á þaklausnum komi ekki fram við endursölu á eigninni. Af þessu leiði að gagnstefnendur hafi ekki orðið fyrir tjóni vegna hinnar breyttu útfærslu. Hún sé tæknilega sambærileg og rýri ekki verðgildi fasteignarinnar við endursölu. Sé því ekki um að ræða fjártjón og sé kröfuliðnum því hafnað.

Þá sé kröfufjárhæð mótmælt sérstaklega, í hverjum kröfulið fyrir sig og í heild sinni. Við framsetningu kröfunnar sé ekki tekið tillit til ákvæða laga um endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað, sbr. lög nr. 10/2009 um breytingar á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt né ívilnunar á tekjuskattstofn sem gagnstefnendur eigi rétt á sbr. lög nr. 92/2010 um breytingu á lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt. Vegna þessara ákvæða sé tjón gagnstefnenda minna en haldið sé fram.

Þá sé í dómkröfu ekki tekið tillit til þeirra bóta sem greiddar hafi verið úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra. Sé þess sérstaklega krafist að þær greiðslur komi til frádráttar að teknu tilliti til réttrar ívilnunar á tekjuskattstofni. Verði að miða við að gagnstefnendur eigi rétt til slíkrar ívilnunar. Miða verði við að frádráttur sé samkvæmt 46,12% skatthlutfalli, þ.e. hæsta þrep nema gagnstefnendur sýni fram á annað.

Ennfremur sé ekki tekið tillit til þess við framsetningu dómkröfu að ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs séu 3.944.100 krónur, en aðalstefnandi hafi þegar höfðað mál á hendur gagnstefnendum til heimtu eftirstöðvanna.

Af framansögðu sé ljóst að tjón gagnstefnenda sé minna en haldið sé fram. Af þessum sökum sé ekki hægt að taka afstöðu til kröfufjárhæðar og kunni að vera forsendur til að vísa kröfugerð frá dómi ex officio af þessum sökum. Aðalstefnandi krefjist þó sýknu af kröfum í málinu.

Varðandi kröfu um útgáfu afsals muni það verða gefið út þegar kaupverðið sé að fullu greitt.

Aðalstefnandi vísar til meginreglna kröfu- og fjármunaréttar og ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá er byggt á 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

VI

Stefndi byggir á því að skaðabótakrafa verði ekki gerð á hendur honum í þessu máli á grundvelli annarra réttarreglna en hinnar almennu sakarreglu. Engar réttarreglur leiði til þess að skaðabótaábyrgð stefnda sé víðtækari eða strangari en í hinni almennu sakarreglu felist. Engar hlutlægar skaðabótareglur eigi við um ábyrgð byggingarstjóra né sakarlíkindareglur eða sjónarmið um frávik frá þeirri grunnreglu skaðabótaréttar að það sé tjónþola að sanna tilvist og umfang tjóns síns auk grundvöll ábyrgðar þriðja manns.

Stefndi verði ekki dæmdur til að greiða gagnstefnendum skaðabætur í þessu máli nema að því skilyrði uppfylltu að gagnstefnendur sanni að hann hafi valdið þeim tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti og að tjónið sé sennileg afleiðing af hegðun hans og raski hagsmunum sem verndaðir séu af skaðabótareglum.

Hæstiréttur hafi með dómi sínum í máli nr. 267/2005 slegið því föstu að um ábyrgð byggingarstjóra gildi sakarreglan og hafi að auki orðað það skilyrði fyrir ábyrgð byggingarstjóra á mistökum og vanrækslu þeirra iðnmeistara sem vinni að verki að um umfangsmikla galla á verki sé að ræða. Byggingarstjóri sé þannig einskonar yfirumsjónarmaður og þeir gallar sem á verki séu verði að vera það verulegir að hann hafi mátt, sem yfirumsjónarmanni með verkinu í heild sinni, vera það ljóst að iðnmeistarar væru ekki að sinna starfi sínu með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti.

Það skilyrði fyrir ábyrgð byggingarstjóra, að um umfangsmikla galla á verki sé að ræða, falli vel að því sem að framan segi um grundvöll skaðabótaábyrgðar byggingarstjóra. Skilyrðum hinnar almennu sakarreglu sé ekki fullnægt nema góður og gegn byggingarstjóri sem yfirumsjónarmaður með tilteknu verki hefði mátt gera sér grein fyrir því að tilteknir verkhlutar væru ekki unnir með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti. Í ljósi umfangs starfsskyldna byggingarstjóra og þeirra mörgu verkþátta sem í húsbyggingum felist telji stefndi að fullyrða megi að byggingarstjóra sé einungis unnt að gera sér grein fyrir því að tilteknir verkhlutar séu ekki unnir með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti ef um stóra verkþætti eða veruleg frávik frá tæknilega og faglega fullnægjandi vinnubrögðum sé að ræða.

Réttargæslustefndi hafi þegar greitt gagnstefnendum bætur vegna þess tjóns sem lýst sé í matsliðum 5a, 6b, 6d, 7, 15, 21 og 27.

Matsliðir sem mögulega geti falið í sér tjón fyrir gagnstefnendur séu margir hverjir því marki brenndir að ekki sé um umfangsmikla galla að ræða, skilyrði sakarreglunnar fyrir ábyrgð byggingarstjóra séu ekki uppfyllt og því sé ekki unnt að fella skaðabótaábyrgð á stefnda með því að dæma hann til að greiða umstefndar fjárhæðir.

Stefndi byggi einnig á því að ábyrgð byggingarstjóra sé lögum samkvæmt bundin við tjón sem rakið verði til þess að ekki hafi verið byggt í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Í þeim tilvikum sem tjón gagnstefnenda sé byggt á matsliðum sem lýsi ókláruðum verkum eða verkum sem ekki hafi verið unnin sé um brot á annaðhvort verksamningi eða kaupsamningi að ræða en ekki tjón sem falli undir ábyrgð byggingarstjóra.

Byggingarstjóri beri einungis ábyrgð á þeim verkum sem raunverulega hafi verið framkvæmd en ekki á því að byggingaraðili efni skyldur sínar samkvæmt verksamningi eða seljandi fasteignar efni skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi eða fasteignakaupalögum.

Stefnufjárhæð miði við allar þær úrbætur sem matsgerð leggi til að farið sé út í þrátt fyrir að augljóst sé að í sumum tilvikum hljótist ekkert fjárhagslegt tjón af meintum frávikum frá teikningum eða ákvæðum laga og reglugerða. Hvað nokkra matsliði varði sé það beinlínis staðfest í matsgerð að ekki sé um fjárhagslegt tjón að ræða. Stefndi mótmæli þessum málatilbúnaði gagnstefnenda og byggi á því að honum verið eingöngu gert að greiða þeim bætur vegna sannaðs fjárhagslegs tjóns þeirra.

Matsliður 1. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 2. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 3. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 4. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 5a. Réttargæslustefndi hafi greitt gagnstefnendum bætur fyrir tjón vegna þessa matsliðar. Greiðslan hafi miðað við þær fjárhæðir sem lýst sé í matsgerð að frádregnum virðisaukaskatti á vinnuliði, sbr. lög nr. 10/2009 um breytingar á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Ekki hafi verið tekið tillit til ívilnunar á tekjuskattstofn sem gagnstefnendur eigi rétt á samkvæmt lögum nr. 92/2010 um breytingu á lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt þar sem réttargæslustefndi hafi ekki undir höndum upplýsingar sem nauðsynlegar séu til útreiknings þeirrar fjárhæðar og sé því um ofgreiðslu að ræða.

Matsliður 5b. Samkvæmt matsgerð flagni málning neðantil á körmum og póstum glugga. Óljóst sé hver orsök þessa sé. Ekkert liggi fyrir um að um ófaglega eða óvandaða vinnu sé að ræða. Þá komi fram í matsgerð að ekki sé óeðlilegt að skemmdir séu farnar að sjást á umræddum stöðum fjórum árum eftir byggingu hússins. Það teljist því til eðlilegs viðhalds að endurmála þessa staði á nokkurra ára fresti. Gagnstefnendur eigi ekki kröfu á hendur stefnda um að fá nýja málningu í stað gamallar málningar og þar sem vandamálið sé úr sögunni við endurmálum, sem tími sé kominn á, sé erfitt að sjá að gagnstefnendur hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni sökum viðloðunar málningar. Að lokum sé á því byggt að verði talið að slæm viðloðun málningar sé afleiðing þess að ekki hafi verið unnið að málun hússins með tæknilega eða faglega fullnægjandi hætti sé einungis um minniháttar verkþátt að ræða sem ekki sé unnt að gera kröfu um að góður og gegn byggingarstjóri hafi átt að átta sig á að ekki væri unninn með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti við yfirumsjón byggingarframkvæmda í heild sinni. Framangreint verði augljóst þegar litið sé til þess að enn þann dag í dag sé ekki vitað hver ástæða slæmrar viðloðunar sé og því ómögulegt fyrir byggingarstjóra að átta sig á því á byggingartíma að slík yrði raunin. Skilyrðum sakarreglunnar sé því ekki fullnægt.

Matsliður 5c. Varðandi festingar og þéttingar á gluggum vísist til umfjöllunar um matslið 5a. Í matsgerð segi að áfella á hliðarkarmi aðalútidyrahurðar hússins nái ekki í áfellilista. Í matsgerð sé einnig staðfest að ekki sé óeðlilegt að slíkar rifur myndist. Sé reyndin sú að ónógar festingar séu að hluta til orsök rifunnar byggi stefndi á því að um minniháttar verkþátt sé að ræða og því ekki unnt að gera kröfu um að góður og gegn byggingarstjóri hafi átt að átta sig á að verkþátturinn væri ekki unninn með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti við yfirumsjón byggingarframkvæmda í heild sinni. Skilyrðum sakarreglunnar sé því ekki fullnægt og verði að sýkna stefnda af þessum matslið.

Matsliður 5d. Samkvæmt matsgerð sé garðhurð sigin, skökk og erfitt sé að loka henni. Ekkert sé þó í hendi varðandi það hver orsök þessa sé. Engin sönnun sé til staðar fyrir því að hinn meinti galli sé af orsökum sem falli undir ábyrgð byggingarstjóra. Stefndi krefjist sýknu af þessum matslið þegar af þessum sökum en verði sýnt fram á að eitthvað það verk sem unnið hafi verið við húsbygginguna hafi ekki verið faglega unnið og það sé orsök frávika á hurðinni sé á því byggt að um minniháttar verklið sé að ræða og að enginn frávik séu frá samþykktum teikningum, lögum eða reglugerðum.

Matsliður 5e. Í matsgerð segi að leki sé meðfram garðhurð að ofanverðu. Að öðru leyti sé vísað til umfjöllunar um matslið 5d.

Matsliður 5f. Samkvæmt matsgerð sé gerð útidyrahurðar þannig að hún haldi ekki vatni ef rigni á hana í roki. Ekki komi fram í niðurstöðukafla matsgerðar hver sé orsök þessa en af almennri umfjöllum um matslið 8a verði að draga þá ályktun að lekinn sé fyrst og fremst til kominn vegna hönnunar á þröskuldi hurðarinnar sem sé að sjálfsögðu á ábyrgð hönnuðar en ekki byggingarstjóra. Frágangur þröskuldarins feli ekki í sér frávik frá samþykktum teikningum, lögum eða reglugerðum og því erfitt að sjá hvernig byggingarstjóri geti borið ábyrgð á tjóni sem af hljótist. Þá sé um minniháttar verkþátt að ræða sem ekki sé unnt að gera kröfu um að góður og gegn byggingarstjóri hafi átt að átta sig á að ekki væri unninn með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti við yfirumsjón byggingarframkvæmda í heild sinni. Skilyrðum sakarreglunnar sé því ekki fullnægt og sýkna verði stefnda af kröfum samkvæmt þessum matslið.

Matsliður 6a. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 6b. Réttargæslustefndi hafi greitt gagnstefnendum bætur fyrir tjón vegna þessa matsliðar. Um nánari umfjöllun um útreikning bóta vísist til umfjöllunar um matslið 5a.

Matsliður 6c. Samkvæmt matsgerð megi sjá litlar dældir á klæðningu hússins og bletti sem bendi til þess að eitthvað hafi nuddast við klæðninguna. Þá sé á einum stað sandsparslblettur á vatnsbretti. Ef rétt sé um atriði að ræða sem varði frágang eða minniháttar skemmdir sem óvíst sé hvenær séu til komnar. Óljóst sé við hvaða verklið framangreindar skemmdir eigi að hafa orðið en fráleitt sé hægt að ætlast til þess að byggingarstjóri geti horft yfir axlir allra þeirra sem gangi um byggingarsvæði og geti því borið skaðabótaábyrgð á því ef einhver þeirra rekist utan í klæðningu og rispi eða dældi. Það sé með öðrum orðum ekki unnt að gera kröfu um að góður og gegn byggingarstjóri hafi átt að átta sig á framangreindu við yfirumsjón byggingarframkvæmda í heild sinni. Skilyrðum sakarreglunnar sé því ekki fullnægt og sýkna verði stefnda af kröfum samkvæmt þessum matslið.

Matsliður 6d. Réttargæslustefndi hafi greitt gagnstefnendum bætur fyrir tjón vegna þessa matsliðar. Um nánari umfjöllun um útreikning bóta vísist til umfjöllunar um matslið 5a.

Matsliður 6e. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 7. Réttargæslustefndi hafi greitt gagnstefnendum bætur fyrir tjón vegna þessa matsliðar. Um nánari umfjöllun um útreikning bóta vísist til umfjöllunar um matslið 5a.

Matsliður 8. Samkvæmt matsgerð sé lóð ekki tyrfð meðfram austurmörkum hennar eins og mælt sé fyrir um í byggingarlýsingu og skilalýsingu. Ef rétt sé þá sé um vanefnd verksamninga og/eða kaupsamnings að ræða þar sem matsliðurinn lýsi verki sem ekki hafi verið unnið eða ástandi sem fasteign hafi verið skilað í samræmist ekki því byggingarstigi sem um hafi verið samið í kaupsamningi. Stefndi sem byggingarstjóri beri ekki ábyrgð á slíkum samningsvanefndum þriðja aðila.

Matsliður 9. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 10. Samkvæmt matsgerð séu ummerki eftir leka á útveggjum gestaherbergis. Matsmenn telji líklegt að vatn sígi inn með frágangi á glugga og sprungu í útvegg. Ósannað sé að umrædd sprunga sé af völdum þess að eitthvert verk við byggingu hússins hafi ekki verið unnið með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti. Orsakatengsl milli ummerkja eftir leka og verka sem byggingarstjóri geti mögulega borið ábyrgð á séu því ósönnuð og ósannað að sprungan sjálf sé til komin vegna slíkra verka. Þá sé um minniháttar verkþátt að ræða sem ekki sé unnt að gera kröfu um að góður og gegn byggingarstjóri hafi átt að átta sig á að verkþátturinn væri ekki unninn með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti við yfirumsjón byggingarframkvæmda í heild sinni. Skilyrðum sakarreglunnar sé því ekki fullnægt og verði að sýkna stefnda af þessum matslið. Þrátt fyrir að ekki sé krafist bóta vegna slíks tjóns undir þessum matslið sé vakin athygli á því að tjón vegna frágangs á gluggum hafi verið bætt, sbr. umfjöllun um matslið 5a.

Matsliður 11. Sá galli sem lýst sé í matsgerð sé að öllu leyti sambærilegur við þann galla sem lýst sé í lið 10 nema um annað herbergi sé að ræða. Vísað sé til athugasemda við matslið 10.

Matsliður 12. Í matsgerð segi að miða eigi við að yfirborð gólfa hafi ekki verið jafnað eða sparslað með endanlegum hætti undir gólfefni þar sem slíkur frágangur þurfið að eiga sér stað þegar gólfefni hafi verið valið. Þar sem eignin hafi verið afhent án gólfefna og gagnstefnendur hafi valið og lagt gólfefni án aðkomu nokkurs þess aðila sem stefnt sé í málinu sé augljóst að það falli utan verksviðs stefnda sem byggingarstjóra að hafa yfirumsjón með þessum verkþætti.

Matsliður 13. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 14. Samkvæmt matsgerð séu herbergishitanemar sums staðar ekki festir og á öðrum stöðum aðeins festir til bráðabirgða. Ef rétt sé þá sé um vanefnd verksamninga og/eða kaupsamnings að ræða þar sem matsliðurinn lýsi verki sem ekki hafi verið unnið eða ástandi sem fasteign hafi verið skilað í samræmist ekki byggingarstigi sem um hafi verið samið í kaupsamningi. Stefndi sem byggingarstjóri beri ekki ábyrgð á slíkum samningsvanefndum þriðja aðila. Þá sé umrædd rist ekki teiknuð á húsið í samþykktum teikningum og því ekki um brot á starfsskyldum byggingarstjóra að ræða heldur frekar hönnunargalla. Ef talið verði um að ræða verklið sem framkvæmdur hafi verið, en með ófullnægjandi hætti, þá byggi stefndi á því að um minniháttar verkþátt að ræða og því ekki unnt að gera kröfu um að góður og gegn byggingarstjóri hafi átt að átta sig á að verkþátturinn væri ekki unninn með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti við yfirumsjón byggingarframkvæmda í heild sinni. Skilyrðum sakarreglunnar sé því ekki fullnægt.

Matsliður 15. Réttargæslustefndi hafi greitt gagnstefnendum bætur fyrir tjón vegna þessa matsliðar. Um nánari umfjöllum um útreikning bóta vísast til umfjöllunar um matslið 5a.

Matsliður 16. Í matsgerð sé lýst fráviki á vegg á suðurhlið sem felist í broti á veggnum. Samkvæmt matsgerð sé ekki unnt að bæta úr og sé því ekki reiknaður kostnaður við slíkt. Í stefnu sé krafist bóta að álitum. Því sé andmælt af hálfu stefnda enda ljóst að unnt væri að meta verðmætisrýrnun hússins sökum þessa með dómkvaðningu matsmanna og skaðabætur verði ekki dæmdar að álitum nema fyrir liggi að erfitt eða ómögulegt sé að meta þær með matsgerð. Stefndi byggi ennfremur á því að slík verðmætisrýrnun sé engin og því ekki um fjártjón í skilningi skaðabótarétta að ræða.

Matsliður 17. Í matsgerð og stefnu sé vísað til umfjöllunar um matslið 15. Réttargæslustefndi hafi greitt gagnstefnendum bætur vegna matsliðar 15 og þar með einnig vegna matsliðar 17. Um nánari umfjöllum um útreikning bóta vísist til umfjöllunar um matslið 5a.

Matsliður 18. Samkvæmt matsgerð sé flísalögn á baðherbergi ófullnægjandi þar sem skurður á flísum sé skörðóttur og fjarlægðarkrossar hafi í sumum tilvikum ekki verið fjarlægðir fyrir fúgun. Um minniháttar verkþætti sé að ræða sem ekki sé unnt að gera kröfu um að góður og gegn byggingarstjóri hafi átt að átta sig á að ekki væru unnir með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti við yfirumsjón byggingarframkvæmda í heild sinni. Skilyrðum sakarreglunnar sé því ekki fullnægt og sýkna verði á kröfum sem séu byggðar á þessum matslið.

Matsliður 19. Samkvæmt matsgerð sé brotið úr spónlögn neðst á hurð á baðherbergi. Ómögulegt sé að fullyrða um hvenær brotið hafi myndast. Það sé því ósannað með öllu að brotið sé afleiðing verka sem stefndi beri ábyrgð á sem byggingarstjóri. Ef sannað verði með einhverjum hætti undir rekstri málsins að brotið hafi myndast á byggingartíma byggi stefndi á því að óljóst sé við hvaða verklið framangreindar skemmdir eigi að hafa orðið en fráleitt sé hægt að ætlast til þess að byggingarstjóri geti horft yfir axlir allra þeirra sem gangi um byggingarsvæði og geti því borið skaðabótaábyrgð á því ef einhver þeirra rekist utan í hurð og brjóti upp úr henni án þess að tilkynna það byggingarstjóra. Það sé með öðrum orðum ekki unnt að gera kröfu um að góður og gegn byggingarstjóri hafi átt að átta sig á framangreindu við yfirumsjón byggingarframkvæmda í heild sinni. Skilyrðum sakarreglunnar sé því ekki fullnægt og sýkna verði stefnda af kröfum samkvæmt þessum matslið.

Matsliður 20. Í matsgerð segi að sprungur og rifur séu milli karms og veggjar á útidyrahurð. Í matsgerð sé vísað um nánari umfjöllun til matsliðar 5c þar sem fram komi að ekki sé óeðlilegt að slíkar rifur myndist. Sé reyndin sú að ónæg festing hurðarkarms sé að hluta til orsök rifanna byggi stefndi á því að um minniháttar verkþátt sé að ræða sem ekki sé unnt að gera kröfu um að góður og gegn byggingarstjóri hafi átt að átta sig á að ekki væri unninn með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti við yfirumsjón byggingarframkvæmda í heild sinni. Skilyrðum sakarreglunnar sé því ekki fullnægt og sýkna verði stefnda af kröfum samkvæmt þessum matslið.

Matsliður 21. Réttargæslustefndi hafi greitt gagnstefnendum bætur fyrir tjón vegna þessa matsliðar. Um nánari umfjöllum um útreikning bóta vísist til umfjöllunar um matslið 5a.

Matsliður 22. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 23. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Matsliður 24. Samkvæmt matsgerð séu eldvarnir milli bílskúrs, geymslu og herbergis fullnægjandi. Hins vegar sé tekið fram í matsgerð, án þess að þess hafi verið óskað í matsbeiðni, að teikningar lýsi eldvörnum með ófullnægjandi hætti. Það tjón sem krafist sé bóta vegna sé byggingarstjóra með öllu óviðkomandi. Reyndar sé erfitt að sjá að gagnstefnendur hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna hinna ófullkomnu teikninga.

Matsliður 25. Samkvæmt matsgerð skorti rist í spjald í gönguhurð bílskúrs til þess að bílskúr sé nægjanlega loftræstur. Ef rétt sé þá sé um vanefnd verksamninga og/eða kaupsamnings að ræða þar sem matsliðurinn lýsi verki sem ekki hafi verið unnið eða ástandi sem fasteign hafi verið skilað í sem samræmist ekki því byggingarstigi sem um hafi verið samið í kaupsamningi. Stefndi sem byggingarstjóri beri ekki ábyrgð á slíkum samningsvanefndum þriðja aðila. Þá sé umrædd rist ekki teiknuð á húsið í samþykktum teikningum og því ekki um brot á starfsskyldum byggingarstjóra að ræða heldur frekar hönnunargalla.

Matsliður 26. Samkvæmt matsgerð standi sorpskýli enn á vörubretti á bílastæði við húsið og sé því ekki frágengið. Ef rétt sé þá sé um vanefnd verksamninga og/eða kaupsamnings að ræða þar sem matsliðurinn lýsi verki sem ekki hafi verið unnið eða ástandi sem fasteign hafi verið skilað í samræmist ekki því byggingarstigi sem um hafi verið samið í kaupsamningi. Stefndi sem byggingarstjóri beri ekki ábyrgð á slíkum samningsvanefndum þriðja aðila. Varðandi gerð sorpskýlisins, þ.e. að það sé ekki lokað, þá sé ekki um frávik frá samþykktum teikningum að ræða né brot á nokkrum þeim lögum eða reglugerðum sem um frágang lóða eða byggingaframkvæmdir gildi og sé engu slíku haldið fram af gagnstefnendum. Ekki sé því unnt að sjá með hvaða hætti byggingarstjóri hafi vanefnt skyldur sínar hvað þann hluta þessa matsliðar varði og verði því að sýkna stefnda af kröfum sem byggðar séu á honum. Þá sé ekki hægt að sjá að gagnstefnendur hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni sökum þess að sorpskýlið sé opið en ekki lokað.

Matsliður 27. Réttargæslustefndi hafi greitt gagnstefnendum bætur fyrir tjón vegna þessa matsliðar. Um nánari umfjöllum um útreikning bóta vísist til umfjöllunar um matslið 5a.

Viðbótarmatsliður 1. Samkvæmt matsgerð sé frágangur þaks annar en sá sem fram komi á teikningum. Þakdúkur sé af annarri gerð en sá sem gert sé ráð fyrir í teikningum, önnur einangrun sé notuð og hefðbundnari lausnir séu notaðar varðandi lausn þakbrunna. Í matsgerð sé sérstaklega tekið fram að þrátt fyrir framangreind frávik frá teikningum sé frágangur þaks að öllu leyti fullnægjandi og þjóni sama tilgangi og sá frágangur sem finna megi á teikningum. Þegar af þeirri ástæðu sé ekki um fjárhagslegt tjón hjá gagnstefnendum að ræða og beri að sýkna stefnda af kröfum vegna þessa matsliðar.

Meint verðmætarýrnun vegna breyttrar útfærslu á þaki byggi á mismunandi kostnaði við gerð hinna mismunandi lausna. Slíkum kostnaðarmismun verði ekki með réttu jafnað við fjárhagslegt tjón gagnstefnenda, sérstaklega í ljósi þess að í matsgerð sé einnig komist að þeirri niðurstöðu að enginn munur muni verða á endursöluverði hússins sökum þessa.

Aðalkrafa gagnstefnenda miði við að færa eigi frágang þaksins í það horf sem sýnt sé á teikningum. Slík krafa geti eingöngu verið byggð á vanefndum verksamnings eða kaupsamnings en aldrei á reglum skaðabótaréttar utan samninga enda sé í skaðabótarétti utan samninga eingöngu gert ráð fyrir að raunverulegt og sannað fjárhagslegt tjón sé bætt.

Í öllu falli séu þær úrbætur sem unnt væri að fara í til að færa frágang þaks í það horf sem teikning geri ráð fyrir svo kostnaðarsamar miðað við þann ábata sem gagnstefnendur myndu eignast við framkvæmdirnar að ekki sé unnt að láta þriðja aðila bera slíkan kostnað.

Varakrafa gagnstefnenda sé á því byggð að greiða eigi gagnstefnendum mun á kostnaði að gerð hinna mismunandi lausna þrátt fyrir að fyrir liggi að ekkert fjárhagslegt tjón hafi hlotist sökum þess að sú leið sem farin hafi verið hafi verið kostnaðarminni en sú lausn sem finna megi á teikningum. Kröfugerð þessi sé rökstudd hvað stefnda varði með þeim orðum einum að byggingarstjóri beri ábyrgð á að byggt sé í samræmi við teikningar. Stefndi byggi á því að slík ábyrgð sé skaðabótaábyrgð sem byggi alfarið á reglum skaðabótaréttar utan samninga. Ekki sé gert ráð fyrir því í íslenskum rétti að aðilum séu greiddar skaðabætur nema þeir hafi sannanlega orðið fyrir fjártjóni.

Framangreind kröfugerð sé einnig studd þeim rökum í stefnu að gagnstefnendur eigi rétt á að fasteign þeirra sé í samræmi við samþykktar teikningar og að kaupverð hafi hlotið að taka mið af þeim. Rökstuðningur þessi geti einungis lotið að viðsemjendum gagnstefnenda og stefndi beri enga ábyrgð á efndum samninga þriðja aðila við gagnstefnendur og geti því ekki undir nokkrum kringumstæðum verið gert að greiða slíkan mun á byggingarkostnaði til gagnstefnenda.

Viðbótarmatsliður 2. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Viðbótarmatsliður 3. Ekki séu gerðar kröfur samkvæmt þessum matslið í stefnu.

Án þess að það sé tiltekið undir hverjum matslið fyrir sig hér að ofan byggi stefndi á öllum málsástæðum sem fram komi í almennum hluta um alla matsliði. Stefndi byggi einnig á því hvað alla matsliði varði að svo miklu leyti sem um afleitt tjón sé að ræða beri að sýkna stefnda sökum eigin sakar gagnstefnenda og skorts á því að þau hafi sinnt skyldu sinni til að takmarka tjón sitt.

Að öllu framangreindu athuguðu sé ljóst að réttargæslustefndi hafi nú þegar greitt gagnstefnendum bætur vegna alls þess tjóns sem falli undir ábyrgð byggingarstjóra og verði því að sýkna stefnda af öllum kröfum í málinu.

Stefndi byggir kröfu sína um greiðslu málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda á 1.-3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

VII

Í máli þessu er óumdeilt að gagnstefnendur skulda aðalstefnanda 3.944.100 krónur vegna eftirstöðva kaupsamnings aðila um fasteignina Leirdal 20 í Vogum. Krafa gagnstefnenda um sýknu byggist á því að fasteignin hafi verið haldin göllum. Gagnstefnendur krefja aðalstefnanda og stefnda, byggingarstjóra fasteignarinnar, í gagnsök um skaðabætur eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar og nemur krafan hærri fjárhæð en krafa aðalstefnanda í aðalsök. Ágreiningur aðila snýst fyrst og fremst um það hvort fasteignin hafi verið haldin göllum og ef svo sé hvort byggingarstjóri skuli bera ábyrgð á þeim ásamt aðalstefnanda.

Aðalstefnandi og stefndi hafa bent á nokkur atriði sem þeir telja að eigi að leiða til frávísunar gagnsakarinnar án kröfu. Í fyrsta lagi telur aðalstefnandi að krafa gagnstefnenda sé óskýr og ekki sé hægt að taka afstöðu til kröfufjárhæða þar sem ekki hafi verið gerð grein fyrir virðisaukaskatti á vinnuliði, ívilnun á tekjuskattstofn, bóta sem greiddar hafi verið úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra og ógreiddum eftirstöðvum kaupverðs. Verður ekki á þetta fallist enda eru kröfuliðir sundurliðaðir í stefnu og í framlagðri bókun gagnstefnenda, þar sem jafnframt er gerð grein fyrir lækkun kröfunnar vegna virðisaukaskatts á vinnuliði. Þar kemur jafnframt fram hver skuli vera lækkun kröfunnar verði fallist á lækkun vegna ívilnunar á tekjuskattstofn. Þá voru bætur greiddar eftir útgáfu stefnunnar og hefur verið gerð grein fyrir því í bókuninni. Stefndi hefur bent á að hugsanlega beri að vísa málinu gagnvart sér frá án kröfu þar sem gagnáfrýjendur séu ekki réttir aðilar til að hafa uppi skaðabótakröfu gagnvart sér. Vísaði hann í þessu sambandi til dóms Hæstaréttar í máli nr. 37/2009 frá 5. nóvember 2009 þar sem fram kemur að þessari málsástæðu hafi ekki verið borið við í málinu. Er því ekki á því byggt og ljóst að þetta leiðir ekki til frávísunar án kröfu. Þá telur stefndi að kröfur geti ekki beinst sameiginlega að sér og aðalstefnanda þar sem þær byggi ekki á sama grundvelli. Fjölmörg dæmi eru um það í dómum Hæstaréttar að byggingaraðili fasteignar og byggingarstjóri hafi verið dæmdir óskipt til greiðslu bóta. Verður því ekki fallist á það með aðalstefnanda og stefnda að ágallar séu á málinu sem leiði til þess að því verði vísað frá dómi án kröfu.

Aðalstefnandi byggir sýknukröfu sína í gagnsök í fyrsta lagi á því að um aðildarskort sé að ræða þar sem J-kk-nf H. H-kk-nf hdl. höfði málið fyrir hönd gagnstefnenda. Telja verður að stefna gagnstefnenda sé orðuð með venjulegum hætti. Þá fer ekki á milli mála hverjir eru stefnendur samkvæmt henni. Verður því ekki fallist á þessa kröfu aðalstefnanda.

Verður nú tekin afstaða til hvers matsliðar fyrir sig í kröfu gagnstefnenda en sérstaklega verður fjallað um ábyrgð stefnda sem byggingarstjóra síðar. Þegar hafa verið greiddar bætur vegna matsliða 5a, 6b, 6d, 7, 15 og 27 auk 21 að hluta.

Matsliður 5b. Gagnstefnendur hafa krafist bóta þar sem málning á gluggum flagni víða. Telja aðalstefnandi og stefndi að óljóst sé hver sé orsök þessa. Þá tilheyri það eðlilegu viðhaldi að mála glugga á nokkurra ára fresti og sé kominn tími til þess á fasteigninni. Staðreynt er með matsgerð dómkvaddra matsmanna að málning flagnar víða og viðloðun virðist ófullnægjandi. Ekki skiptir máli þó í dag sé hugsanlega kominn tími á viðhald. Verður því fallist á kröfu samkvæmt þessum lið að fjárhæð 134.520 krónur.

Matsliður 5c. Samkvæmt matsgerð þarf að endurbæta festingu á áfellulistum við glugga. Er gerð krafa um bætur vegna þessa undir matslið 5. Verður fallist á kröfu samkvæmt þessum lið að fjárhæð 44.840 krónur.

Matsliður 5d og e. Gagnstefnendur krefjast í þessum lið bóta vegna garðhurðar sem matsmenn hafi staðreynt að sé sigin og skökk og erfitt að loka. Þá leki inn með henni að ofanverðu. Hafa matsmenn metið kostnað við að stilla hurðina af 46.000 krónur, en að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnuliðar 37.872 krónur. Aðalstefnandi hefur vísað til þess að ekki sé fjallað um ástæður eða orsök þessa. Þá hafi matsmaður ekki getað staðreynt leka. Hafnar aðalstefnandi því að fram sé komin sönnun um leka. Þá bendir hann á að í kaupsamningi aðila sé sérákvæði um að hann ábyrgist ekki fyllstu þéttingu á útihurðum. Hafnar hann því að um sé að ræða galla, enda geti reynst örðugt eða ómögulegt að gera útihurðir sem snúi í veðurátt þéttar. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna kemur fram að matsmaður telji af ummerkjum á garðhurð að vatn komi inn með henni að ofanverðu. Líklegast sé að það gerist í roki og rigningu þegar veður standi upp á hurðina. Þykja gagnáfrýjendur hafa staðreynt með matsgerðinni að um leka við hurðina sé að ræða og að hurðin sé sigin og skökk. Telja matsmenn nauðsynlegt að stilla hurðina af. Hefur matsgerðinni ekki verið hnekkt og verður því fallist á kröfu gagnstefnenda varðandi þennan matslið. Ákvæði í kaupsamningi aðila um að aðalstefnandi ábyrgist ekki fyllstu þéttingu útihurða kemur því ekki til álita.

Matsliður 5f. Þessi matsliður er vegna leka við útihurð í geymslu. Fram kemur í matsgerð dómkvaddra matsmanna að ummerki við hurðina séu þess eðlis að ætla megi að þar hafi lekið. Hurðin sé frábrugðin hefðbundnum hurðum að því leyti að þéttingar séu á hliðum utan við hurðina og gangi niður í rennu sem sé utan við hurðina. Á hurðinni séu þéttingar samfelldar allan hringinn og leggist að karmbrjósti í sama fleti. Neðst á hurðinni sé vatnsbretti sem hlífi þéttingum að neðan en gangi ekki þétt út að hliðarkörmum enda ekki hægt. Vatn sem renni niður hurðina mæði á þéttingum til endanna á vatnsbrettinu og það sem komist þar inn sé þá komið inn fyrir rennu í þröskuldi og eigi ekki aðra leið en inn í húsið. Skást hafi gefist að útbúa rennu í fals í þröskuldi sem taki við lekavatni og leiði út aftur. Slík renna sé ekki í þröskuldi undir hurðinni, en renna sé utan við hurðina. Telja matsmenn að stilla þurfi hurðina á lömum og í karmi. Þá þurfi að taka karm úr og breyta þröskuldi þannig að vatn sem komist inn fyrir þéttingar lendi í rennu og sé leitt út aftur. Stefndi hefur bent á að um sé að ræða hönnunargalla. Er til þess að líta að gagnstefnendur eiga rétt á því að hurðin uppfylli eðlilegar kröfur um þéttingu. Ákvæði í kaupsamningi um að ekki sé tekin ábyrgð á fyllstu þéttingu útihurða leysir aðalstefnanda ekki undan ábyrgð þar sem gallinn snýr að uppsetningu og gerð hurðarinnar. Verður því fallist á kröfu gagnstefnenda samkvæmt þessum lið að fjárhæð 86.664 krónur.

Matsliður 6c. Í þessum lið er krafist bóta vegna skemmda á klæðningu. Aðalstefnandi og stefndi hafa krafist sýknu af þessum lið þar sem ekki sé ljóst hvort þessi galli hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar. K-kk-nf I-kk-nf fyrrum starfsmaður aðalstefnanda bar fyrir dómi að haldnir hefðu verið fundir vegna lagfæringa á fasteigninni. Því hefur því ekki verið borið við að gagnstefnendur hafi sýnt af sér tómlæti við framsetningu kröfu sinnar. Þá er til þess að líta að gallanum er lýst í matsgerð dómkvaddra matsmanna sem hefur ekki verið hnekkt. Verður því ekki talið að miða eigi við að gallinn hafi komið til vegna atvika eftir afhendingu fasteignarinnar og verður því fallist á kröfu samkvæmt þessum lið að fjárhæð 110.776 krónur.

Matsliður 8. Samkvæmt matsgerð er lóð fasteignarinnar ekki tyrfð við austurmörk hennar. Í skilalýsingu vegna fasteignarinnar kemur fram að lóð skuli vera tyrfð en án trjágróðurs, girðinga og sólpalla. Þá segir í byggingarlýsingu á aðalteikningum að gert sé ráð fyrir því að bílastæði verði malbikuð og gangstéttar hellulagðar. Að öðru leyti verði lóð tyrfð. Þá má sjá af teikningunum að gert er ráð fyrir trjábeði á lóðarmörkum að vestanverðu en að austanverðu er gert ráð fyrir trjábeði á aðliggjandi lóð. Verður því fallist á með gagnstefnendum að lóðin hafi átt að vera tyrfð að austurmörkum hennar og krafa um bætur samkvæmt matsgerð að fjárhæð 88.824 krónur tekin til greina.

Matsliður 10. Gagnstefnendur hafa krafist bóta vegna leka í gestaherbergi. Aðalstefnandi og stefndi hafa krafist sýknu af þessum matslið þar sem ósannað sé hverjar séu orsakir lekans. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna kemur fram að líklegt sé að vatn sígi inn með frágangi glugga og í sprungu í útvegg. Matsmaður telur að gera þurfi úrbætur og er kostnaður vegna þeirra metinn 30.000 krónur, en að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnuliða 25.326 krónur. Gagnáfrýjendur hafa staðreynt lekann með matsgerð og telja matsmenn nauðsynlegt að þétta sprungu í útvegg niður úr glugga, blettasparsla, blettamála og mála útvegg. Hefur matsgerðinni ekki verið hnekkt og verður því fallist á kröfu gagnstefnenda varðandi þennan matslið.

Matsliður 11. Gagnstefnendur hafa krafist bóta vegna leka í þvottahúsi. Aðalstefnandi og stefndi hafa krafist sýknu af þessum matslið þar sem ósannað sé hverjar séu orsakir lekans. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna kemur fram að vatn komist inn með gluggafrágangi og í sprungu út frá gluggaopi. Matsmaður telur að gera þurfi úrbætur og er kostnaður vegna þeirra metinn 30.000 krónur, en að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnuliða 25.326 krónur. Gagnáfrýjendur hafa staðreynt lekann með matsgerð og telja matsmenn nauðsynlegt að þétta sprungur í útveggjum og endurbæta þéttingar með gluggum í útvegg. Þá þarf að blettasparsla, blettamála og mála útvegg. Hefur matsgerðinni ekki verið hnekkt og verður því fallist á kröfu gagnstefnenda varðandi þennan matslið.

Matsliður 12. Gagnstefnendur hafa krafist bóta vegna ósléttra gólfa í fasteigninni og lausra flísa í anddyri. Í matsgerð dómkvadds matsmanns kemur fram að frávik séu á gólfum í stofu sem séu meiri en eðlilegt og faglegt sé að miða við. Í skilalýsingu vegna fasteignarinnar kemur fram að henni hafi átt að skila fullfrágenginni án gólfefna nema baðgólf sé flísalagt. Þá segir að gólf verði flotuð og tilbúin til spörslunar ef með þurfi. Samkvæmt matsgerð dómkvaddra matsmanna er nauðsynlegt að flota gólf í stofu. Þá þarf að taka upp lausar flísar í anddyri og endurleggja. Verður fallist á kröfu gagnstefnenda vegna frávika á stofugólfi að fjárhæð 91.712 krónur. Hins vegar hefur komið fram að húsið var afhent án gólfefna utan þess að baðherbergisgólf voru flísalögð. Verður kröfu vegna flísalagningar á anddyri því hafnað.

Matsliður 14. Samkvæmt matsgerð eru herbergishitamælar ekki nægjanlega vel festir og hafa gagnstefnendur krafist bóta vegna þess að fjárhæð 24.514 krónur. Telja matsmenn að gera þurfi úrbætur með því að festa hitanemana með skrúfum og tilheyrandi skrúfutöppum í vegg. Aðalstefnandi hefur hafnað því að ekki séu um að ræða fullnægjandi festingar og telur um að ræða skemmdir á festingum eftir afhendingu eignarinnar. Í matsgerð kemur fram að herbergishitanemar hafi sums staðar ekki verið festir eða festir með lími sem var uppþornað. Matsgerð þessari hefur ekki verið hnekkt og verður því ekki talið unnt að byggja á því að um sé að ræða galla sem komið hefur til vegna atvika eftir afhendingu fasteignarinnar. Verður því fallist á kröfu gagnstefnenda samkvæmt þessum lið.

Matsliður 16. Í þessum matslið krefjast gagnstefnendur bóta vegna fráviks (veggskekkju) á vegg á suðurhlið fasteignarinnar. Það var niðurstaða dómkvaddra matsmanna að frávik á suðurvegg í stofu væri meira en eðlilegt væri að miða við. Hins vegar var talið að ekki yrði bætt úr þessum galla, þar sem um brot í veggnum væri að ræða og ekki væri hægt að rétta hann án þess að skekkjan komi fram á öðrum stað, t.d. sem misbreidd á rýmum. Gagnstefnendur eru ósammála niðurstöðu matsmannsins og hafa þess vegna krafist skaðabóta að álitum. Telja þau verulegt frávik sem þetta fela í sér ágalla sem aðalstefnandi og stefndi beri ábyrgð á og krefjast þess vegna bóta þrátt fyrir að ekki sé unnt að gera úrbætur. Ekki er gert ráð fyrir þessum kröfulið við framsetningu stefnukröfu. Þá verður talið að gagnstefnendur hefðu þurft að setja fram kröfu um ákveðna peningafjárhæð og að undantekningar frá því eigi ekki við. Verður kröfu samkvæmt þessum lið hafnað.

Matsliður 18. Gagnstefnendur krefjast bóta vegna flísalagnar á baðherbergi. Í matsgerð kemur fram að skurður á flísum er skörðóttur og fjarlægðarkrossar sýnilegir í fúgum. Telja verður að um galla sé að ræða sem gagnstefnendur eigi rétt á að fá bættan. Verður því fallist á kröfu samkvæmt þessum matslið að fjárhæð 119.600 krónur.

Matsliður 19. Krafist er bóta vegna brots úr spónlögn neðst á hurð á baðherbergi. Hafa aðalstefnandi og stefndi hafnað þessu þar sem þessi galli hafi ekki verið til staðar við afhendingu. Til þess er að líta að gallanum er lýst í matsgerð dómkvaddra matsmanna sem hefur ekki verið hnekkt. Verður ekki talið að miða eigi við að gallinn hafi komið til vegna atvika eftir afhendingu fasteignarinnar og verður því fallist á kröfu samkvæmt þessum lið að fjárhæð 42.968 krónur.

Matsliður 21. Greiddar hafa verið bætur að hluta vegna þessa matsliðar. Samkvæmt niðurstöðu matsmanns þarf að grafa skurð að heitum potti og leggja plaströr í hann og ganga frá aftur. Einnig þarf að leggja rör upp undir útveggjaklæðningu bakvið einangrun og festa. Þá þarf að bora gat á útvegg fyrir lögn inn að tengigrind og að síðustu að tyrfa yfir skurð. Ekki þykir hægt að draga þá ályktun af teikningum eða öðrum gögnum málsins að gert hafi verið ráð fyrir heitum potti við fasteignina. Verður kröfu samkvæmt þessum matslið því hafnað.

Matsliður 24. Gagnstefnendur hafa krafist bóta vegna eldvarna á milli bílskúrs og íbúðarrýmis. Var það niðurstaða matsmanna að færa þurfi réttar upplýsingar um eldvarnir inn á teikningar. Verður fallist á bótaábyrgð vegna þessa matsliðar og er hann að fjárhæð 95.616 krónur.

Matsliður 25. Samkvæmt matsgerð dómkvaddra matsmanna skortir á að bílskúr sé nægjanlega loftræstur. Telja matsmenn hægt að ráða bót á þessu með því að setja loftrist í gönguhurð. Samkvæmt 112. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 skulu bílageymslur vera loftræstar. Verður því fallist á að fasteignin sé gölluð að þessu leyti og krafa vegna þessa matsliðar að fjárhæð 16.952 krónur tekin til greina.

Matsliður 26. Gagnstefnendur krefjast bóta þar sem ekki hafi verið gengið frá sorptunnuskýli í samræmi við samþykktar teikningar. Þá uppfylla sorptunnuskýli ekki ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Verður fallist á kröfu gagnstefnenda samkvæmt þessum matslið að fjárhæð 104.920 krónur.

Viðbótarmatsliður 1. Samkvæmt matsgerð er frágangur þaks fasteignarinnar ekki í samræmi við teikningar. Fram kemur að þakdúkur og lausnir við þakbrunna séu aðrar en á teikningum. Aðalkrafa gagnstefnenda samkvæmt þessum matslið er um kostnað við að færa þak til samræmis við teikningar, en varakrafa lýtur að verðmætismun milli þaksins eins og það er og frágangs samkvæmt teikningum. Aðalstefnandi og stefndi byggja á því að ekki hafi verið sýnt fram á að þakið sé gallað og gagnstefnendur hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni. Í matsgerð kemur fram að þakfrágangurinn sé sem slíkur fullnægjandi og þjóni sama hlutverki og lausn samkvæmt teikningum. Nokkur munur sé þó á teikningunum eðlisfræðilega og tæknilega. Báðar lausnirnar séu eðlisfræðilega í lagi. PVC þakdúkur eins og sé á þakinu sé viðkvæmari fyrir hnjaski en asfaltdúkur. Báðar lausnirnar séu þannig að ef leki sé á dúknum lendi vatn í einangrun og geti lekið inni. Minni líkur séu þó á leka inn í lausn samkvæmt teikningum vegna asfaltdúks sem límdur sé á steypta þakplötu undir einangrun. Ending þakdúkanna sé sambærileg. Þá kemur fram að þakbrunnar í þakinu séu eins og algengt sé. Lausn samkvæmt teikningum sé óvenjuleg. Með vísan til niðurstöðu í máli Hæstaréttar nr. 86/2008 frá 6. nóvember 2008 varðandi sambærilegt umfjöllunarefni verður að fallast á niðurstöðu matsgerðar dómkvaddra matsmanna og telja að þakið hafi verið byggt á ófullnægjandi hátt, en þeirri niðurstöðu hefur ekki verið hnekkt með yfirmati eða á annan hátt. Eiga gagnstefnendur því rétt á skaðabótum í samræmi við aðalkröfu sína að fjárhæð 3.580.000 krónur, en að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnuliðar 3.311.776 krónur.

Ítarlega hefur verið fjallað um ábyrgð byggingarstjóra í dómum Hæstaréttar, nú síðast í máli nr. 459/2009 frá 20. maí 2010. Samkvæmt þeim dómum ber byggingarstjóri ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Þá ber honum skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýrir, þar á meðal að iðnmeistarar sem koma að verkinu fyrir hans atbeina sinni skyldum sínum og að framkvæmdin sé tæknilega og faglega fullnægjandi, sbr. einnig 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sem voru í gildi til 1. janúar 2011. Með vísan til þessa og þess að lokaúttekt hefur ekki farið fram á húsinu verður talið að stefndi hafi vanrækt skyldur sínar sem byggingarstjóri. Ber hann því ábyrgð með aðalstefnanda á tjóni gagnstefnenda. Þó verður ekki talið að ábyrgð hans nái til þeirra liða þar sem lokafrágangi er ólokið. Er þar um að ræða matsliði 8, 25 og 26. Þá ber byggingarstjóri ekki ábyrgð á hönnunargögnum og verður hann því ekki látinn bera ábyrgð gagnvart gagnstefnendum á matslið 24, auk kostnaðar við hönnun og ráðgjöf vegna breytinga á karmi samkvæmt matslið 5f. Nær ábyrgð byggingarstjóra því ekki til 346.152 króna af dæmdum skaðabótum.

Ekkert er fram komið sem leiðir til þess að leggja beri hluta sakar á gagnstefnendur svo sem stefndi hefur krafist. Þá verður ekki fallist á að gagnstefnendum hafi verið unnt að aðhafast eitthvað til að takmarka tjón sitt.

Aðalstefnandi og stefndi hafa krafist þess að til frádráttar dæmdum bótum komi ívilnun á tekjuskattstofn sem gagnstefnendur eigi rétt á, sbr. lög nr. 92/2010 um breytingu á lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt. Við úrlausn málsins þykir rétt að taka tillit til þessarar heimildar. Ágreiningslaust er að fjárhæð til frádráttar er 138.360 krónur og verður krafa gagnstefnenda lækkuð sem því nemur.

Samkvæmt öllu framangreindu verður talið að fasteignin Leirdalur 20 sé haldin göllum og hefur verið fallist á bótakröfur gagnstefnenda samtals að fjárhæð 4.223.846 krónur. Eftirstöðvar vegna kaupsamnings eru 3.944.100 krónur. Með vísan til 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu verður ekki talið að aðalstefnandi eigi rétt á dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð. Gengur fjárhæðin upp í dæmdar skaðabætur til gagnstefnenda. Verður því fallist á sýknukröfu gagnstefnenda í aðalsök og í gagnsök fallist á skaðabótakröfu gagnstefnenda fyrir því sem eftir stendur, 279.746 krónur. Verða dráttarvextir dæmdir frá 2. apríl 2010 eins og krafist er, en þá var liðinn mánuður frá því að gagnstefnendur settu kröfu sína á grundvelli matsgerðar dómkvaddra matsmanna fram, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001. Þar sem stefndi ber ekki ábyrgð á 346.152 krónum af kröfu gagnstefnenda, sem er hærri fjárhæð en sem nemur mismuni skaðabóta og eftirstöðva kaupverðs, verður hann sýknaður.

Með hliðsjón af framangreindu verður fallist á kröfu gagnstefnenda um að aðalstefnanda verði gert skylt að gefa út afsal vegna fasteignarinnar Leirdals 20, Vogum.

Í ljósi málsúrslita þykir rétt að aðalstefnandi greiði gagnstefnendum málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 1.500.000 krónur. Með hliðsjón af aðstæðum öllum þykir rétt að stefndi greiði þar af 1.100.000 óskipt með aðalstefnanda. Við ákvörðun málskostnaðar hefur verið tekið tillit til málskostnaðar í samkynja málum nr. E-2251/2009, E-2254/2009 og E-2255/2009, sem flutt voru sama dag, kostnaðar við öflun matsgerðar og skyldu aðila til að greiða virðisaukaskatt af málflutningsþóknun.

B-kvk-nf B-kvk-nf settur héraðsdómari kveður upp þennan dóm ásamt meðdómsmönnunum Á-kk-þgf J. G-kk-þgf rafmagnstæknifræðingi og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingaverkfræðingi.

Dómsorð:

Gagnstefnendur, Ó-kk-nf J-kk-nf og S-kvk-nf A-kvk-nf, skulu vera sýkn af kröfu aðalstefnanda, Týrusar hf., í aðalsök.

Aðalstefnandi greiði gagnstefnendum 279.746 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 2. apríl 2010 til greiðsludags.

Stefndi, S-kk-nf H-kk-nf, er sýkn af kröfum gagnstefnenda.

Aðalstefnanda er skylt að gefa út afsal til gagnstefnenda fyrir fasteigninni Leirdal 20, Vogum, fastanr. 228-4636.

Aðalstefnandi greiði gagnstefnendum 1.500.000 krónur í málskostnað, þar af óskipt með stefnda 1.100.000 krónur.