Z-7/2015

Með tilkynningu samkvæmt 81. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, sem barst Héraðsdómi Reykjaness 9. nóvember 2015, leitaði sóknaraðili úrlausnar dómsins á grundvelli XIV. kafla laga nr. 90/1991 um gildi nauðungarsölu á fasteign sóknaraðila að Súlunesi 24, Garðabæ, sem fram fór 12. október 2015.

Krefst sóknaraðili þess að framangreind nauðungarsala verði felld úr gildi og málskostnaður verði greiddur úr hendi varnaraðila.

Af hálfu varnaraðila er þess krafist aðallega að kröfum sóknaraðila verði vísað frá dómi en til vara að kröfum sóknaraðila verið hafnað og að nauðungarsalan verði staðfest. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I

Helstu atvik málsins eru þau að þann 8. nóvember 2004 gaf E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf út verðtryggt veðskuldabréf til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. að fjárhæð 40.000.000 króna, tryggt með veði í Súlunesi 24, fnr. [...], Garðabæ.

Í 5. lið bréfsins segir að verði dráttur á greiðslu afborgana eða vaxta af skuldabréfi þessu skuli greiðast dráttarvextir skv. ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálag, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af gjaldfallinni fjárhæð og sé þá heimilt að fella allt lánið í gjalddaga fyrirvaralaust og án uppsagnar og reikna dráttarvexti af gjaldfallinni fjárhæð. Í 12. lið bréfsins segir að þegar skuldin sé fallin í gjalddaga geti veðhafi látið selja hina veðsettu eign nauðungarsölu til fullnustu kröfunni án undangengis dóms, sáttar eða aðfarar skv. 2. tl. 1. mgr. 6. gr. l. nr. 90/1991. Auk þess að ná til höfuðstóls skuldarinnar nái nauðungarsölu- og aðfararheimildin til verðbóta, vaxta, dráttarvaxta, málskostnaðar, kostnaðar af gerðinni sjálfri og væntanlegs kostnaðar af frekari fullnustuaðgerðum. Veðskuldabréfið var nr. A, nú nr. B. Fyrsti gjalddagi bréfsins var 5. júní 2005.

Sama dag og ofangreint veðskuldabréf var gefið út varð E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf skráður eigandi eignarinnar Súlunes 24.

Þann 3. febrúar 2006 var gerður kaupsamningur á milli E-kk-ef F-kk-ef B-kk-ef og sóknaraðila þar sem E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf seldi síðargreindum aðila eignina Súlunes 24, Garðabæ. Líkt og fram kemur í kaupsamningi skyldi kaupandi yfirtaka lán Frjálsa fjárfestingarbankans hf., nr. A (nú nr. B). Samþykki Frjálsa fjárfestingarbankans hf. við áætlaðri yfirtöku virðist samkvæmt gögnum málsins þó ekki hafa legið fyrir og er því E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf enn skráður skuldari veðskuldabréfsins.

Þann 8. febrúar 2010 gerðu E-kk-nf S-kk-nf og Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. með sér samkomulag vegna fyrirhugaðrar lokasölu eignarinnar Súlunes 24, Garðabæ. Samkomulagið hljóðaði á um að við 15.000.000 króna greiðslu yrði uppboðsbeiðni bankans afturkölluð. Ennfremur að gegn 10.000.000 króna greiðslu myndi bankinn samþykkja skilmálabreytingu lánsins þannig að E-kk-nf S-kk-nf yrði framvegis skuldari lánsins. Þá var einnig getið um önnur skilyrði í samkomulaginu. Sama dag voru 15.000.000 króna greiddar inn á lánið en engar frekari greiðslur bárust inn á veðskuldabréfið.

Bú E-kk-ef F-kk-ef B-kk-ef var tekið til gjaldþrotaskipta í lok árs 2013 og voru skiptalok í ágúst 2014.

Með heimild í lögum nr. 125/2008 tók Fjármálaeftirlitið þá ákvörðun að taka yfir vald stofnfjárfundar SPRON og víkja stjórn sjóðsins og skipa skilanefnd yfir hann. Ákvörðun þessi er dagsett 21. mars 2009. Með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins var ennfremur stofnað sérstakt hlutafélag, Drómi hf., sem tók við eignum SPRON. Þann 31. desember 2013 fékk varnaraðaðili ofangreint veðskuldabréf framselt frá Dróma hf.

II

Í fyrsta lagi byggir sóknaraðili á því að veðskuldabréf nr. A hafi aldrei verið gjaldfellt gagnvart skuldara þess, E-kk-þgf S-kk-þgf, heldur aðeins gagnvart útgefanda þess, E-kk-þgf F-kk-þgf B-kk-þgf, þegar kröfu var lýst af hendi Frjálsa fjárfestingarbankans hf. 4. janúar 2014 í þrotabú E-kk-ef vegna skuldabréfsins. Samkvæmt skilmálum skuldabréfsins falli það ekki sjálfkrafa í gjalddaga við vanskil, heldur veiti vanskil kröfuhafa rétt til gjaldfellingar. Sé því rangt sem fram komi í nauðungarsölubeiðni og greiðsluáskorun að skuldin gjaldfalli sjálfkrafa ef dráttur verður á greiðslum. Þar sem skuldabréfið hafi aldrei verið gjaldfellt gagnvart skuldara þess sé ljóst að ógilda beri umrædda nauðungarsölu.

Einnig byggir sóknaraðili á því að aðalskuldari samkvæmt nauðungarsölubeiðni og tilkynningum um nauðungarsölu sé þrotabú E-kk-ef F-kk-ef B-kk-ef. Þrátt fyrir það sé ekki að sjá af gögnum málsins að þrotabúi E-kk-ef hafi nokkurn tíma verið birt greiðsluáskorun né að þrotabú E-kk-ef hafi fengið tilkynningar um nauðungarsöluna fyrr en í fyrsta lagi daginn áður en nauðungarsalan fór fram án þess þó að slík tilkynning liggi fyrir í málinu. Því sé ljóst að þótt fallist yrði á það að þrotabú E-kk-ef sé enn skuldari lánsins hafi engum tilkynningum um nauðungarsöluna verið beint að þrotabúinu sem þó sé tilgreint sem skuldari lánsins.

Samkvæmt skilmálabreytingu, undirritaðri af E-kk-þgf S-kk-þgf 8. febrúar 2010, hafi E-kk-nf S-kk-nf þann dag gerst skuldari lánsins og samið jafnframt um breytt kjör við endurgreiðslu skuldarinnar. Hafi hann gert það án nokkurs samráðs né vitneskju sóknaraðila sem samkvæmt kaupsamningi sé eigandi fasteignarinnar sem sé veðsett með umræddu veðskuldabréfi. Þá verði ekki heldur séð að seljandi fasteignarinnar og afsalshafi hafi haft nokkra vitneskju um skuldaraskiptin.

Það sé ljóst að varnaraðili álíti sóknaraðila vera veðsala í nauðungarsölubeiðni og greiðsluáskorun. Ljóst sé af nauðungarsölubeiðni og greiðsluáskorun að skilmálum skuldabréfsins um hæð vaxta hafi verið breytt í samræmi við samkomulag það sem E-kk-nf S-kk-nf skrifaði undir þann 8. febrúar 2010 þegar hann gerðist skuldari lánsins. Þá sé ennfremur ljóst að E-kk-nf S-kk-nf hafi greitt 15.000.000 króna í samræmi við samkomulagið. Höfuðstóll lánsins hafi verið lækkaður í samræmi við samkomulagið. Því til viðbótar hafi uppboðsbeiðni Frjálsa fjárfestingarbankans hf. verið afturkölluð í framhaldi af undirritun samkomulagsins. Allt þetta hafi verið gert án nokkurrar aðkomu sóknaraðila sem þó sé titlaður veðsali í kröfum varnaraðila.

Það sé þó ljóst að þrotabú E-kk-ef gat hvorki verið aðalskuldari þegar greiðsluáskorun var gefin út, né þegar beiðni um nauðungarsölu var gefin út, þar sem þá hafði skiptum í búinu verið lokið og þrotabúið því ekki lengur til en skiptum í þrotabúi E-kk-ef hafi lokið 14. ágúst 2014. Því sé ljóst að aðalskuldari lánsins hafi ekki getað verið þrotabú E-kk-ef þegar greiðsluáskorun var send þrotabúinu. Liggi því fyrir að rangur aðili sé tilgreindur sem aðalskuldari lánsins í nauðungarsölubeiðni og því ljóst að ógilda beri nauðungarsölu fasteignar sóknaraðila að Súlunesi 24.

Að öðru leyti vísar sóknaraðili til kæru sinnar dags. 9. nóvember 2015 sem er hluti málsgagna í málinu.

Kæra sóknaraðila styðst við XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölur. Þá byggir sóknaraðili málsástæður sínar á lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölur. Málskostnaðarkrafa sóknaraðila byggist á 1. og 3. mgr. 131. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

III

Varnaraðili mótmælir öllum málsástæðum sóknaraðila. Sóknaraðili beri það ekki fyrir sig að meintir annmarkar séu þess eðlis að sóknaraðili hefði getað varnað nauðungaruppboði en þegar af þeim ástæðum verði ekki fallist á kröfu sóknaraðila. Varnaraðili gerir jafnframt athugasemdir við málatilbúnað sóknaraðila á grundvelli 4. mgr. 81. gr. Þá mótmælir varnaraðili málsástæðu sóknaraðila um grandleysi hans við samningi þeim sem E-kk-nf S-kk-nf gerði við Frjálsa fjárfestingarbankann hf. þann 8. febrúar 2010 sem of seint fram kominni og vísar til stuðnings þeim málatilbúnaði til 1. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991.

Varnaraðili byggir kröfu sína á því að öll skilyrði nauðungarsölulaga hafi verið uppfyllt í nauðungarsölumáli sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu nr. 134/2015. Varnaraðili byggir á því að sýslumanni hafi ekki verið annað fært en að taka ákvörðun um að gerðinni skyldi framhaldið eins og hann gerði þann 12. október 2015. Í lögum nr. 90/1991 sér heimild í 2. tl. 6. gr. til að fullnusta peningakröfu samkvæmt þinglýstum samningi um veðrétt í eigninni fyrir tiltekinni peningakröfu ef berum orðum sé tekið fram í samningnum að nauðungarsala megi fara fram til fullnustu kröfunni án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms. Skuldabréf gerðarbeiðanda uppfylli þau skilyrði. Í 11. gr. sömu laga sé fjallað um form og efni nauðungarsölubeiðni. Nauðungarsölubeiðni sóknaraðila uppfylli öll skilyrði lagagreinarinnar, enda hafi sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu kannað lögmæti og réttmæti beiðninnar samkvæmt 13. gr. laganna og í framhaldinu ákveðið að láta uppboð fara fram. Haldi sóknaraðili öðru fram hafi hann sönnunarbyrðina fyrir því en fyrir því hafi hann ekki fært sönnur að mati varnaraðila. Hér beri einnig að nefna 2. mgr. 22. gr. laga nr. 90/1991 en hún hafi verið skýrð á þann veg að sýslumaður geti ekki lagt mat á framhald uppboðs með óbundnar hendur, heldur gefi orðalag 2. ml. 2. mgr. 22. gr. líkindi fyrir því að meta eigi niðurstöðu gerðarbeiðanda í hag. Ágreiningur um fjárhæð kröfu varnaraðila á hendur skuldara veðskuldabréfs geti ekki leitt til þess að sóknaraðili geti ekki fullnustað kröfu sína, heldur geti sá ágreiningur komið til skoðunar við úthlutun söluverðs eftir ákvæðum VIII. kafla laga nr. 90/1991. Krafa varnaraðila á hendur skuldara veðskuldabréfs nr. A, nú nr. B, sé ógreidd. Enginn raunverulegur vilji hafi verið sýndur um að krafa varnaraðila verði greidd. Þá bendir varnaraðili á að þeir meintu annmarkar, sem sóknaraðili beri fyrir sig, séu ekki þess eðlis að sóknaraðili hafi getað varnað uppboði. Af þeim sökum beri að hafna kröfum sóknaraðila í máli þessu.

Sóknaraðili haldi því fram að veðskuldabréf nr. A, nú nr. B, hafi aldrei verið gjaldfellt gagnvart meintum skuldara þess, E-kk-þgf S-kk-þgf. Varnaraðili hafnar þessum málatilbúnaði sóknaraðila. Skuldaraskipti hafi aldrei farið fram og sé því E-kk-nf S-kk-nf ekki skuldari áðurnefnds skuldabréfs. Varnaraðila hafi því ekki borið að senda honum neinar tilkynningar um gjaldfellingu og þar með talið tilkynningar um vanskil. Veðskuldabréf nr. A, nú nr. B, hafði verið gjaldfellt þegar framhaldsuppboð fór fram þann 12. október 2015. Varnaraðili vísar til stuðnings þeim málatilbúnaði sínum til greiðsluáskorunar þar sem fram komi að skuldin öll sé fallin í gjalddaga. Í nauðungarsölubeiðni til sýslumanns 4. nóvember 2014 komi slíkt hið sama fram. Varnaraðili hafi haft heimild til að gjaldfella veðskuldabréfið í heild sinni samkvæmt ákvæðum bréfsins sjálfs, sbr. lið 5, en þar komi fram að heimilt sé að gjaldfella skuldina fyrirvaralaust og án uppsagnar verði dráttur á greiðslu afborgana eða vaxta af veðskuldabréfinu. Varnaraðili hafi þannig verið í fullum rétti til að gjaldfella veðskuldabréfið í heild sinni án tilkynningar til meints skuldara þess, E-kk-ef S-kk-ef, enda hafði veðskuldabréfið verið í vanskilum frá 5. mars 2010. Varnaraðili hafni því málsástæðum sóknaraðila um að veðskuldabréfið hafi ekki verið gjaldfellt þegar að framhald uppboðs fór fram.

Sóknaraðili telji aðfinnsluvert að aðalskuldari veðskuldabréfs, E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf, hafi enga greiðsluáskorun eða tilkynningu fengið um nauðungarsölu eignarinnar Súlunes 24, Garðabæ. Varnaraðili hafnar þessu. Lögin leggi enga skyldu á sýslumann til að senda greiðsluáskorun eða tilkynningu til skuldara veðskuldabréfs fyrir og á meðan nauðungarsölumeðferðin fer fram, sé hann annar en eigandi eignarinnar. Lög nr. 90/1991 leggi slíka skyldu á sýslumann um tilkynningar til eiganda eignar, sbr. t.d. 9. og 16. gr. Skuldara veðskuldabréfs séu sendar greiðslutilkynningar og innheimtubréf frá kröfuhafa. Þá, sinni skuldari ekki greiðsluskyldu sinni, mæli veðskuldabréfið fyrir um heimild til að fullnusta veðið. Beri þannig að hafna málatilbúnaði sóknaraðila þessa efnis, enda engin lagastoð fyrir honum.

Þá haldi sóknaraðili því fram að rangur aðili hafi verið tilgreindur sem aðalskuldari lánsins í nauðungarsölubeiðni varnaraðila þar sem þann 8. febrúar 2010 hafi E-kk-nf S-kk-nf gerst skuldari veðskuldabréfs nr. A, nú nr. B. Varnaraðili hafnar því með öllu að samkomulag það sem gert hafi verið 8. febrúar 2010 hafi falið í sér skilmálabreytingu með þeim hætti að nýr skuldari, E-kk-nf S-kk-nf, hafi tekið við skuldbindingum við forvera varnaraðila samkvæmt áðurnefndu veðskuldabréfi. Varnaraðili byggir á því að skuldaraskipti hafi ekki farið fram, enda hafi ekki verið staðið við samkomulag það sem forveri varnaraðila gerði við E-kk-þf S-kk-þf þann 8. febrúar 2010. Þá hafnar varnaraðili því jafnframt að hægt sé að jafna fyrrgreindu samkomulagi við formleg skuldaraskipti, enda alkunna að við skuldaraskipti þurfi að liggja fyrir samþykki eiganda eignar og fyrri skuldara. Fyrrgreint samkomulag uppfylli þannig að engu leyti þau skilyrði sem þurfi að vera til staðar til þess að skjal geti talist fela í sér formleg skuldaraskipti. Um hafi verið að ræða samkomulag sem gert hafi verið með vitund og vilja sóknaraðila og falið í sér sátt, að tilteknum ákveðnum skilyrðum uppfylltum, yrði farið í formleg skuldaraskipti og þá með samþykki allra hlutaðeigandi aðila.

Varnaraðili hafnar einnig þeim málatilbúnaði sóknaraðila að það hafi þýðingu að því er varðar gildi uppboðsins að aðalskuldara hafi verið skilgreindur í nauðungarsölubeiðni varnaraðila sem þrotabú og það sama eigi við varðandi tilgreiningu í greiðsluáskorun varnaraðila.

Sóknaraðili byggi á því að brotið hafi verið gegn ákvæðum 11. og 16. gr. laga nr. 90/1991 þar sem engar tilkynningar hafi verið sendar til aðalskuldara veðskuldabréfs nr. A, nú nr. B, sem afsalshafa og eiganda eignarinnar Súlunes 24, Garðabæ. Varnaraðili hafnar þessu og vísar m.a. til fyrri röksemda sinna um að öll skilyrði laga nr. 90/1991 hafi verið uppfyllt þegar framhald uppboðs fór fram þann 12. október 2015. Varnaraðili hafnar þeim skilningi sóknaraðila að aðalskuldari E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf sé samkvæmt almennum reglum eigandi eignarinnar og hafi því átt að vera gerðarþoli í umræddu máli. Með kaupsamningi 3. febrúar 2006 hafi E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf selt sóknaraðila fasteign þá sem hér sé fjallað um. Kaupsamningi hafi verið þinglýst þann 5. febrúar 2006 og verði sóknaraðili því talinn gerðarþoli í umræddu uppboðsmáli. Gerðarþoli sé sá sem verði eftir almennum reglum talinn eigandi eignar, sbr. 2. tl. 2. gr. laga nr. 90/1991. Það hafi m.a. verið staðfest af dómstólum að eftir að kaupsamningi um fasteign hafi verið þinglýst sé það kaupandi en ekki seljandi sem hafi þinglýsta eignarheimild í skilningi 1. mgr. 25. gr. laga nr. 39/1978 um þinglýsingar. Með vísan til þess hafnar varnaraðili því að við meðferð umrædds nauðungarsölumáls hafi skilyrði 11. og 16. gr. laga nr. 90/1991 ekki verið uppfyllt, enda komi fram í gögnum málsins að sóknaraðila hafi sannanlega verið tilkynnt um framgang uppboðsins. Samkvæmt veðbókarvottorði 9. október 2015, sem legið hafi frammi við framhald uppboðs þann 12. október 2015, hafi gjaldþrotaúrskurður yfir búi E-kk-ef F-kk-ef B-kk-ef verið skráður á veðbókarvottorðið og hafi hann því ekki verið afmáður úr veðbók af skiptastjóra. Fyrir liggi að sýslumaður tilkynnti þeim skiptastjóra, sem skráður var sem skiptastjóri á veðbókarvottorði, um framhald uppboðs og móttók skiptastjóri þá tilkynningu sýslumanns. Varnaraðili hafnar því að sýslumaður geti borið ábyrgð á því að skiptastjóri búsins hafi ekki tilkynnt E-kk-þgf F-kk-þgf B-kk-þgf um framhald uppboðs eða að skráning á veðbókarvottorði hafi ekki verið rétt, þ.e. að skiptastjóri hefði ekki látið afmá gjaldþrotaúrskurð úr veðbók. Þá sé því jafnframt hafnað að það valdi ógildi nauðungarsölu að afsalshafa eignar sé ekki tilkynnt um framhald uppboðs, sbr. 3. mgr. 35. gr. laga nr. 90/1991.

Varnaraðili vill að auki taka það fram að einu skyldurnar sem kaupandi eignarinnar, sóknaraðili, hafi átt eftir að inna af hendi samkvæmt kaupsamningi hafi verið að yfirtaka lán Frjálsa fjárfestingarbankans hf. Af þeim sökum verði ekki séð að afsalshafi hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að sýslumaður tilkynnti skiptastjóra um fyrirhugað framhaldsuppboð en beindi ekki tilkynningu til hans sjálfs. Þetta megi sjá m.a. af því að E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf hafi engum kröfum lýst í uppboðsandvirði eignarinnar, enda verði ekki séð annað, líkt og fram hafi komið, en að kaupandi eignarinnar, sóknaraðili, hafi innt af hendi allar þær greiðslur sem honum bar að inna af hendi samkvæmt kaupsamningi. Í raun hafi E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf því engra hagsmuna haft að gæta að því er varðar meintan skort á tilkynningum um framhald uppboðs. Varnaraðili bendir jafnframt á að sóknaraðili staðfesti að E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf hafi verið upplýstur um framhald uppboðs fyrir 12. október 2015, þ.e. þann dag sem uppboðið fór fram. Þá mótmælir varnaraðili því að það hafi áhrif á gildi uppboðsins hafi tilkynning til skiptastjóra þrotabús sóknaraðila ekki legið fyrir í gögnum sýslumanns.

Í greinargerð sóknaraðila til héraðsdóms byggi sóknaraðili til viðbótar framangreindu á því að samningur sá, sem E-kk-nf S-kk-nf gerði við Frjálsa fjárfestingarbankann hf. þann 8. febrúar 2010, hafi verið gerður án vitneskju sóknaraðila. Varnaraðili hafnar því að þessi málsástæða sóknaraðila komist að þar sem hún komi ekki fram í tilkynningu til héraðsdóms og sé því of seint fram komin. Sóknaraðila beri að koma fram með þær málsástæður sem hann ætli að byggja á strax í tilkynningu til héraðsdóms, sbr. 3. tl. 1. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991.

Verði ekki fallist á það með varnaraðila að málsástæða sóknaraðila um grandleysi hans um samning þann sem gerður var þann 8. febrúar 2010 sé of seint fram komin, hafnar varnaraðili henni og vísar til þess að nauðungarsölubeiðni varnaraðila hafi uppfyllt öll skilyrði laga nr. 90/1991. Þá telur varnaraðili þennan málatilbúnað sóknaraðila ekki geta valdið ógildi umræddrar nauðungarsölu. Varnaraðili telur að það sé beinlínis rangt að sóknaraðila hafi ekki verið kunnugt um samning þann sem gerður var þann 8. febrúar 2010. E-kk-nf S-kk-nf búi og sé með lögheimili að Súlunesi 24, Garðabæ. Varnaraðili telur með ólíkindum þá fullyrðingu sóknaraðila að honum hafi ekki verið kunnugt um þá staðreynd og að hann hafi verið að reyna að yfirtaka lán Frjálsa fjárfestingarbankans hf. Varnaraðili telur ljóst að einhver tengsl séu á milli sóknaraðila og E-kk-ef S-kk-ef.

Um lagarök vísar varnaraðili til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og almennra reglna einkamálaréttarfars. Jafnframt er vísað til reglna viðskiptabréfaréttarins, og almennra reglna kröfuréttar og meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga, en reglur þessar fá m.a. stoð í lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Varnaraðili vísar jafnframt til reglna samningaréttar um skýringu og túlkun samninga og jafnframt reglna um skuldbindingargildi samninga og að gilda löggerninga skuldi halda. Varnaraðili vísar til reglna einkamálaréttarfars um sönnun og sönnunarbyrði. Varðandi kröfu um málskostnað er vísað til ákvæða XXI. kafla laga nr. 91/1991.

IV

E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf eignaðist fasteignina Súlunes 24, Garðabæ, með nauðungarsöluafsali 8. nóvember 2004. Sama dag gaf hann út veðskuldabréf til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. að fjárhæð 40.000.000 króna, tryggt með veði í eigninni. E-kk-nf F-kk-nf seldi fasteignina til sóknaraðila með kaupsamningi 3. febrúar 2006 og var kaupsamningnum þinglýst. Samkvæmt honum skyldi sóknaraðili yfirtaka lán Frjálsa fjárfestingabankans hf. og liggur fyrir í gögnum málsins umsókn sóknaraðila um slíka yfirtöku.

Samþykki Frjálsa fjárfestingarbankans hf. fyrir yfirtökunni virðist ekki hafa legið fyrir og er E-kk-nf F-kk-nf enn skráður skuldari veðskuldabréfsins og afsal til sóknaraðila virðist ekki hafa verið gefið út. Bú E-kk-ef F-kk-ef var tekið til gjaldþrotaskipta og lauk skiptum 14. ágúst 2014.

Meðal gagna málsins er samkomulag, dags. 8. febrúar 2010, milli Frjálsa fjárfestingarbankans hf. og E-kk-ef S-kk-ef um umrætt veðskuldabréf. Fasteignin Súlunes 24 var þá í nauðungarsöluferli hjá sýslumanni og lokasalan fyrirhuguð 10. febrúar 2010. Samið var um að lánið skyldi teljast vera 67.000.000 króna og að greitt skyldi inn á lánið 15.000.000 króna þann 9. febrúar 2010 og 10.000.000 króna eigi síðar en 1. apríl 2010. Þá segir í samkomulaginu að skilmálum lánsins skyldi breytt þannig að E-kk-nf yrði greiðandi lánsins. Við greiðslu á 15.000.000 króna skuldbatt bankinn sig til að afturkalla uppboðið. Þetta samkomulag gekk eftir hvað varðar greiðslu á 15.000.000 króna og afturköllun uppboðsins. Hins vegar virðist ekki hafa verið staðið við greiðslu á 10.000.000 króna og E-kk-nf varð aldrei skuldari lánsins. Samkvæmt gögnum málsins hefur ekki verið greitt af skuldabréfinu frá 9. febrúar 2010.

Sóknaraðili byggir á að veðskuldabréf það, sem er grundvöllur nauðungarsölubeiðni varnaraðila, hafi aldrei verið gjaldfellt gagnvart skuldara þess, E-kk-þgf S-kk-þgf. Eins og að framan greinir stóð til að E-kk-nf yfirtæki lánið sem skuldari að nánar uppfylltum skilyrðum. Úr því varð hins vegar ekki og skuldaraskipti fóru ekki fram. Er því framangreind málsástæða sóknaraðila haldlaus svo og aðrar málsástæður sóknaraðila byggðar á þessum grunni, svo sem meint grandleysi E-kk-ef F-kk-ef B-kk-ef um framangreind skuldaraskipti sem ekki komust á.

Á því er byggt af hálfu sóknaraðila að aðalskuldari samkvæmt nauðungarsölubeiðni hafi verið þrotabú E-kk-ef F-kk-ef B-kk-ef. Þrotabúinu hafi ekki verið birt greiðsluáskorun né það fengið tilkynningar um nauðungarsöluna. Í lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu er þess ekki krafist að greiðsluáskoranir eða tilkynningar séu sendar til skuldara veðskuldabréfs fyrir og á meðan nauðungarsölumeðferð fer fram, sé hann eigandi eignarinnar. Ber því að hafna þessum málatilbúnaði sóknaraðila.

Þá ber einnig að hafna því að það hafi þýðingu varðandi gildi uppboðsins að aðalskuldari skyldi hafa verið tilgreindur þrotabú í nauðungarsölubeiðni varnaraðila.

Þá ber að hafna þeim skilningi sóknaraðila að skuldari veðskuldabréfsins, E-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf, sé eigandi eignarinnar og hafi því átt að vera gerðarþoli í málinu. Eftir að kaupsamningi um fasteign er þinglýst telst kaupandi, sem ekki er afsalshafi, hafa þinglýsta eignarheimild í skilningi 2. tl. 2. gr. laga nr. 90/1991.

Samkvæmt framansögðu eru ekki efni til að taka kröfu sóknaraðila til greina, enda eru skilyrði 11. og 16. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991 svo og önnur skilyrði laganna uppfyllt.

Rétt þykir að málskostnaður falli niður.

G-kk-nf A-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu sóknaraðila, Ölduslóðar ehf., um að nauðungarsala fasteignarinnar Súlunes 24, Garðabæ, sem fram fór 12. október 2015, verði felld úr gildi.

Málskostnaður fellur niður.

G-kk-nf A-kk-nf