E-1780/2005

Mál þetta, sem dómtekið var 20. október sl., var höfðað 12. september 2005.

Aðalstefnandi og gagnstefndi er Helmingur ehf. (áður Arnór Hannesson ehf.), Smiðsbúð 3, Garðabæ.

Aðalstefndu og gagnstefnendur eru Þ-kvk-nf B-kvk-nf G-kvk-nf, Stóragerði 32, Reykjavík og Á-kk-nf T-kk-nf, Birkiholti 1, Álftanesi.

Aðalstefnandi krefst þess í aðalsök að gagnstefnendur verði dæmd in solidum til að greiða honum 17.710.006 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. og V. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, af 16.710.006 frá 1. júní 2005 til 1. júlí s. á., en af 17.710.066 frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum að upphæð 15.429.276 krónum. Þá er krafist málskostnaðar, en fallið frá kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun.

Í aðalsök krefjast gagnstefnendur aðallega sýknu af allri kröfugerð aðalstefnanda, með því að gagnstefnendum verði talið heimilt að skuldajafna á móti stefnukröfunni skaðabóta- og eða afsláttarkröfu sinni vegna leyndra galla á fasteigninni nr. 3 við Smiðsbúð í Garðabæ, fastanúmer 224-3116, að sömu fjárhæð og nemur stefnukröfunni, en til vara að dómkröfur aðalstefnanda verði lækkaðar verulega samkvæmt mati dómsins á grundvelli sömu sjónarmiða og í aðalkröfu gagnstefnenda felst, þ. e. með því að gagnstefnendum verði talið heimilt að skuldajafna á móti stefnukröfunni hluta skaðabóta- og eða afsláttarkröfu sinni vegna leyndra galla á fasteigninni nr. 3 við Smiðsbúð í Garðabæ, fastanúmer 224-3116.

Gagnstefnendur krefjast málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Gagnstefnendur höfðuðu gagnsök þann 10. maí 2006 á hendur aðalstefnanda og krefjast þess að hann verði dæmdur til að gefa út afsal til gagnstefnenda fyrir fasteigninni nr. 3 við Smiðsbúð í Garðabæ, fastanúmer 224-3116 Gagnstefnendur krefjast málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda að mati réttarins eða samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Aðalstefnandi krefst sýknu af kröfum gagnstefnenda í gagnsök. Þá krefst aðalstefnandi málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda.

I.

Með kaupsamningi dagsettum 19. maí 2005 keyptu gagnstefnendur af aðalstefnanda, sem þá hét Arnór Hannesson ehf., eignarhluta nr. 02-0101 í fasteigninni Smiðsbúð 3 í Garðabæ, nánar tiltekið gistihús ásamt öllu lausafé er tengdist rekstri gistihússins og tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Var tekið fram í kaupsamningnum að gagnstefnendur yfirtækju réttindi og skyldur við leigutaka í fasteigninni frá 1. júní 2005, og að aðalstefnandi skuli segja upp leigusamningum við þá á sannanlegan hátt strax eftir undirritun kaupsamnings. Umsamið kaupverð var 70.000.000 krónur og skyldu gagnstefnendur greiða það með 2.000.000 krónum við undirritun kaupsamnings, með 16.710.006 krónum á afhendingardegi eignar þann 1. júní 2006 og með 1.000.000 krónum þann 1. júlí 2005. Þá skyldu gagnstefnendur yfirtaka áhvílandi veðskuld að fjárhæð 50.289.994 krónur.

Gagnstefnendur greiddu aðalstefnanda 2.000.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 6.000.000 krónur þann 2. júní 2005 og sama dag greiddu þau einnig 79.000 krónur. Þann 8. júní 2005 greiddu gagnstefnendur aðalstefnanda 4.900.276 krónur og þann 5. ágúst 2.200.000 krónur. Eftir að mál þetta var höfðað greiddu gagnstefnendur aðalstefnanda 2.250.000 krónur inn á eftirstöðvar kaupverðs þann 30. apríl sl.

Aðalstefnandi kveður gagnstefnendur ekki hafa greitt eftirstöðvar kaupverðsins og hafi hann því orðið að höfða mál þetta. Aðalstefnandi kveðst hafa dregið innborganir stefndu frá skuld þeirra miðað við stöðu skuldarinnar á innborgunardögum.

Gagnstefnendur kveðast hafa fengið lykla af hinni seldu eign afhenta við undirritun kaupsamnings þann 19. maí 2005 þar sem fyrirsvarsmaður aðalstefnanda B-kk-nf hafi verið á förum til útlanda. Í vikunni 23.- 27. maí hafi gagnstefnendur og B-kk-nf talað saman í síma, en þá hafi hann verið staddur í útlöndum. Hann hafi upplýst þau um að borist hafi kvörtun frá leigjanda íbúðar nr. 203 þess efnis að flísar á gólfi íbúðarinnar væru lausar. Í framhaldi af því hafi B-kk-nf haft samband við tryggingafélag aðalstefnanda. Í bréfi Tryggingamiðstöðvarinnar til gagnstefnanda Á-kk-ef, dagsettu 13. júlí 2005, komi fram að aðalstefnandi hafi tilkynnt um vatnstjón í Gistiheimilinu Felli þann 28. maí 2005 og að kallaðir hafi verið til múrari og pípari sem hafi tekið flísar af gólfi í því herbergi sem talið var að læki. Við nánari skoðun hafi komið í ljós að hitanemi hafði farið í hitagrind en enginn leki hafi fundist á lögnum. Í bréfinu hafi komið fram að ákveðið hafi verið að laga flísar sem höfðu verið teknar af í herberginu. Þá hafi komið fram í bréfinu að við nánari skoðun hafi komið í ljós að mikill hluti af flísum í öllu húsinu væru lausar en ekki talið að það stafaði af þessu tjóni og væri því frekari bótaskyldu hafnað.

Er B-kk-nf kom frá útlöndum laust upp úr mánaðamótunum hafi fundur verið haldinn með honum og G-kk-þgf B-kk-þgf S-kk-þgf fasteignasala að ósk gagnstefnenda. Hafi verið rætt um að fá matsmenn til að meta skemmdirnar á gólfum hússins án þess að samkomulag næðist um það atriði. Á fundinum hafi aðalstefnandi boðist til að gefa gagnstefnendum 1.000.000 krónur í afslátt og jafnframt að láta líma lausar flísar niður. Gagnstefnendur hafi óskað eftir umþóttunartíma.

Eftir því sem íbúðirnar í gistiheimilinu losnuðu hafi verið unnt að framkvæma frekari rannsóknir á ástandi gólfefna þar, en niðurstöður þeirra voru allar í þá átt að fleiri flísar voru lausar. Aðilar hafi verið í samskiptum allan júlímánuð og hafi samskiptin snúist um að finna viðunandi lausn á vandamálinu. Eftir miðjan ágústmánuð hafi gagnstefnendur fengið löggiltan múrarameistara til að skoða og yfirfara flísalagnir í gistiheimilinu. Hann hafi talið að ástæðu þess að flísar væru lausar á gólfi eignarinnar mætti rekja til rangra aðferða við lagningu þeirra og talið kostnað við endurlagningu flísa með vinnu og efni vera um það bil 5.000.000 krónur.

Um miðjan ágústmánuð hafi gagnstefnendur óskað eftir því við G-kk-þf fasteignasala að hann gerði aðalstefnanda það tilboð að eftirstöðvar kaupverðsins skv. A-lið kaupsamnings að fjárhæð 4.530.730 yrðu felldar niður á móti hinum leynda galla og þá myndu gagnstefnendur sjálf bera kostnað af fyrirsjáanlegri rekstrarstöðvun meðan á viðgerð stæði. Í framhaldi af tilboðinu hafi gagnstefnendur fengið sent innheimtubréf lögmanns aðalstefnanda, dagsett 22. ágúst 2005 þar sem skorað var á þau að greiða aðalstefnanda 7.271.700,30 krónur. Síðar hafi þeim borist annað bréf frá lögmanni aðalstefnanda þar sem skorað var á þau að greiða aðalstefnanda 5.124.339,30 krónur.

Þann 10. nóvember 2005 var S-kk-nf H-kk-nf tæknifræðingur dómkvaddur sem matsmaður að beiðni gagnstefnenda til að skoða og meta ætlaða galla í fasteigninni Smiðsbúð 3, eignarhluta 020101 í Garðabæ. Matsmaður skilaði matsgerð sinni 16. febrúar 2006.

Í matsgerðinni kemur fram að matsmaður hafi skoðað flísalögn á öllum gólfum umræddrar fasteignar og reynt eftir megni að meta ástand á henni. Farið hafi verið inn í öll rými og gerð talning á þeim flísum sem lausar voru, en ekki hafi verið hægt að komast að gólfum alls staðar og sé áætlað magn af lausum flísum hækkað um 20 % af þeim sökum. Ástand á flísum hafi verið nokkuð misjafnt, þ. e. allt frá því að vera í lagi, stakar flísar sem voru lausar og einnig þar sem svæði voru laus. Samkvæmt matinu var heildarstærð húsnæðisins 398 m2, lausar flísar alls 97 m2 eða 24 % af heildarflatarmáli húsnæðisins að meðaltali.

Matsmaður kveður flísalögnina vera 6-7 ára gamla og hafi ástand hennar verið mjög óeðlilegt. Mikið hafi verið um lausar flísar í íbúðum, fúga frekar veik, flísar í stiga veikar og nokkrar farnar af.

Matsmaður kveðst hafa losað flís í íbúð á neðri hæð og hafi lím losnað bæði frá gólfílögn og flís. Flís hafi verið föst rétt á kanti öðrum megin og horni hinum megin. Lím virtist ekki hafa náð festast við gólf nema að litlu leyti og yfirborð þess trúlega orðið of þurrt þegar flísin var lögð í það þannig að hún hafi ekki náð að festast við límið. Matsmaður telur þetta dæmigert fyrir ástand á lausum flísum á gólfum hússins.

Aðspurður í matsbeiðni hvernig beri að haga viðgerð og/eða endurnýjun gólfefna í öllu húsinu og hvaða leið sé heppilegust í því sambandi, telur matsmaður að miðað við ástand á flísalögn sé á flestum stöðum hægt að gera við flísalögn með því að losa þær sem los er í, hreinsa þær, endurleggja og fúga. Þar sem stór svæði séu þurfi að taka upp allar flísar og hreinsa þær og endurleggja. Einnig komi til álita að nota nýjar flísar að hluta eða öllu leyti þar sem erfitt og kostnaðarsamt sé að ná flísum heilum upp og hreinsa þær. Telur matsmaður heppilegast að endurnýja flísalögn að hluta og endurleggja að hluta eins og hann geri ráð fyrir í kostnaðarmati í lið 3-c.

Matsmaður var beðinn að meta kostnað við viðgerð og /eða endurnýjun flísalagnarinnar í húsinu:

a. Lagðar verði nýjar flísar og flísalögnin þá endurnýjuð í heild sinni.

b. Notaðar verði flísar þær sem fyrir voru á nýjan leik og þær varanlega festar við gólfið.

c. Sambland af a og b. Þar sem hluti flísa verði notaðar á nýjan leik, hluti steinflísa endurnýjaðar.

Matsmaður miðar matið við verðlag í júní 2005, byggingarvístölu 313,3 stig. Innifalið í kostnaðarmati sé allt sem þurfi til þess að fullgera verkið, þ.m.t. undirbúningur, verktakakostnaður (efni og vinna), skattar, tryggingar, akstur, hagnaður og fullur virðisaukaskattur (endurgreiðsla ekki dregin frá). Samkvæmt matinu næmi kostnaður samkvæmt leið a hér að ofan, 5.400.000 krónum, samkvæmt leið b, 2.037.000 krónum og samkvæmt leið c 2.514.000 krónum.

Matsmaður telur aðalástæðu þess að flísar losnuðu þá, að gólf hafi ekki verið nægilega vel hreinsuð áður en lím var borið á flötinn. Lím hafi að hluta verið farið að þorna á yfirborðinu þegar flísar voru lagðar, þannig að þær náðu ekki bindingu. Hvort hiti hafi verið á gólfum sem flýtt hafi fyrir þornun eða hvort borið hafi verið á of stóran flöt í einu þannig að flísar náðu ekki að bindast við lím, væri ekki hægt að segja til um. Þegar flísalögn væri skoðuð væri ekki hægt að sjá að los í þeim megi rekja til þess að þenslufúgum var sleppt. Ef spenna sé í flísalögn sé meira um það að heilu svæðin séu laus en ekki stakar flísar. Snöggar hitasveiflur á gólfhita geti valdið því að flísar losna, en ef það væri aðalástæða þess að flísalögn sé laus þá væri meira um það að flísar væru lausar á heilum svæðum og einnig að los fylgdi meira legu gólflagna, þ.e. eftir hitadreifingu á gólfi.

Matsmaðurinn staðfesti matsgerðina fyrir dómi og svaraði spurningum varðandi matið.

Upplýst er í málinu að þann 30. apríl sl. seldu gagnstefnendur eignarhluta sinn í fasteigninni Smiðsbúð 3 í Garðabæ á 87.000.000 krónur. Í þeim kaupsamningi er tekið fram að kaupanda hafi verið gert ljóst við upphaf kauptilboðsferils að seljenedur og afsalshafi eignarinnar eigi í deilum vegna galla í flísalögn gólfa og að dómsmál væri í gangi vegna þess. Í kaupsamningnum var miðað við að kaupandi tæki að sér viðgerð á gallanum og bæri allan kostnað af því. Fram kemur að kaupandi hafi kynnt sér matsgerð S-kk-ef H-kk-ef og sætt sig við hana að öllu leyti og að hann ætti engar frekari kröfur á seljendur vegna þessa. Kemur fram að seljendur framselji ekki rétt sinn til bóta úr hendi fyrri eiganda með sölunni.

Gagnstefnendur lögðu fram verðmat E-kk-ef D-kk-ef fasteignasala á hinni umþrættu eign. Mat hann markaðsverð eignarinnar 90.000.000 krónur miðað við að búið væri að lagfæra skemmdir á gólflísum með sambærilegum flísum.

Við aðalmeðferð málsins gáfu munnlegar skýrslur auk matsmanns, fyrirsvarsmaður aðalstefnanda, B-kk-nf R-kk-nf, gagnstefnendur, Á-kk-nf T-kk-nf og Þ-kvk-nf B-kvk-nf G-kvk-nf og vitnin A-kk-nf H-kk-nf múrarameistari og E-kk-nf D-kk-nf fasteignasali.

Matsmaðurinn S-kk-nf H-kk-nf kvað veikleika í flísalögninni í upphafi aðalástæðu þess að flísarnar í fasteigninni losnuðu. Hann kvað ástand flísa ekki hafa átt að dyljast þeim sem hefðu umgengist húsið mikið.

II.

Af hálfu aðalstefnanda eru dómkröfur í aðalsök byggðar á því að gagnstefnendur skuldi aðalstefnanda eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar sem nemi 17.710.060 krónum en frá skuldinni dragist innborganir gagnstefnenda, 15.429.276 krónur, miðað við stöðu skuldarinnar á innborgunardögum.

Aðalstefnandi kveður eftirstöðvarnar ekki hafa fengist greiddar og hafi því verið nauðsynlegt að höfða mál þetta.

Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður aðalstefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Kröfu um málskostnað styður aðalstefnandi við 129. gr., sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísar aðalstefnandi til 32. gr. laga nr.91/1991. Þá vísar aðalstefnandi kröfum sínum til stuðnings til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Aðalstefnandi féll frá kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun.

III.

Í aðalsök byggja gagnstefnendur sýknukröfu sína á því að fasteignin nr. 3 við Smiðsbúð í Garðabæ sé haldin leyndum göllum í merkingu 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, enda uppfylli eignin ekki þær kröfur er leiði af lögunum. Um sé að ræða nýtt hús sem beri það með sér að vera mjög vandað og hafi kaupverð eignarinnar verið nálægt uppsettu verði. Þrátt fyrir það uppfylli húseignin ekki skilyrði reglunnar um notagildi miðað við venjuleg afnot í skilningi 19. gr. sömu laga, en þeir ágallar sem hafi verið á húseigninni hafi leynst fyrir gagnstefnendum við venjulega skoðun.

Þá byggja gagnstefnendur sýknukröfu sína ennfremur á því að hin selda eign hafi ekki verið í samræmi við það sem um var samið, enda sé húseignin ekki í samræmi við þær upplýsingar sem seljandi og fasteignasali veittu þeim. Þannig hafi bæði verið tekið fram í auglýsingu frá 25. apríl 2005 og söluyfirliti, að húsnæðið væri allt glæsilega innréttað. Gagnstefnendur hafi því mátt treysta því að hinar fallegu innréttingar hússins hefðu fullt notagildi og að vandað gólfefni væri fast við gólfið. Aðalkrafa gagnstefnenda sé því reist á því að hin selda eign sé gölluð í merkingu 27. gr. laga um fasteignakaup.

Þá reisa gagnstefnendur sýknukröfu sína á því að aðalstefnandi hafi ekki sinnt lögmæltri upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup. Honum hafi borið að upplýsa þau um að flísar hefðu losnað á gólfum íbúða gistiheimilisins.

Gagnstefnendur byggja á því að þau hafi sýnt alla þá árvekni sem krafist verði af venjulegum kaupendum fasteigna, sbr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Þau hafi skoðað eignina í fylgd a-kk-ef og séð að vandaðar steinflísar höfðu verið valdar á gólfin og ekki hefði verið annað að sjá en að vandað hafi verið til verksins, sem þeim hafi ekki komið á óvart enda vitað að fyrri eigandi hússins var múrarameistari að mennt. Gagnstefnendur halda því fram að skoðunar- og aðgæsluskylda þeirra samkvæmt 29. gr. laganna takmarkist af upplýsingaskyldu aðalstefnanda samkvæmt efni 26. gr. sömu laga þar sem þau hafi ekki átt þess kost að kynna sér hverja íbúð fyrir sig með því að fara inn í þær. Þau hafi hins vegar brugðist skjótt við er þau urðu gallans vör og verið stöðugt í sambandi við a-kk-þf og umboðsmann hans.

Varakröfu sína um lækkun á dómkröfum aðalstefnanda byggja gagnstefnendur á sömu málsástæðum og lagarökum og aðalkröfuna.

Gagnstefnendur kveðast margítrekað hafa reynt að ná samkomulagi við aðalstefnanda um afslátt og eða skaðabætur vegna gallans á hinni seldu eign en án árangurs. Þar sem aðalstefnandi hafi ekki fengist til að bæta þeim gallann hafi þau talið sig tilneydd að halda eftir lokagreiðslu til að mæta afsláttar- og eða skaðabótakröfu sem að mati múrarameistara sé ekki undir 5.000.000 krónum. Um heimild til að halda eftir lokagreiðslu vísa gagnstefnendur til Hrd. 414/2004.

Kröfu um málskostnað byggja gagnstefnendur á ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr. Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggja þau á lögum nr. 50/1988.

IV.

Í gagnsök vísa gagnstefnendur til málavaxta í aðalsök en rekja að auki niðurstöður dómkvadds matsmanns. Þau geta þess að í þinghaldi í málinu þann 21. mars 2006 hafi málinu verið frestað ótiltekið en þau hugðust þá gefa út gagnstefnu á hendur aðalstefnanda þar sem séð var að bótakrafa þeirra yrði hærri en fjárhæð stefnukröfunnar í aðalsök, enda hafi verið fyrirséð að tjón vegna rekstrarstöðvunar í 4-5 vikur myndi nema á fimmtu milljón króna. Í byrjun aprílmánaðar hafi gagnstefnendum borist kauptilboð í eignina og hefðu þá hafist samningaviðræður að nýju við aðalstefnanda sem enduðu með því að hann gaf samþykki sitt fyrir sölu eignarinnar þann 30. apríl 2006, en gagnstefnendur greiddu þá 2.250.000 krónur af eftirstöðvum kaupverðs til hans. Jafnframt varð að samkomulagi að gagnstefnendur féllu frá kröfum um bætur vegna tjóns af völdum rekstrarstöðvunar.

Samkvæmt kaupsamningi gagnstefnenda og nýrra kaupenda hafi gagnstefnendur skuldbundið sig til að gefa út afsal fyrir eigninni þann 1.8. 2006 gegn greiðslu kaupverðsins. Því sé þeim nauðsynlegt að fá dóm fyrir útgáfu afsalsins til að tryggja að ekki verði ónauðsynlegur dráttur á útgáfu afsals af hálfu aðalstefnanda í kjölfar niðurstöðu héraðsdóms eftir að þau hafa innt sínar skyldur af hendi til aðalstefnanda. Kröfuna styðja gagnstefnendur við reglur kaupa- og fjármunaréttar svo sem II. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 2. mgr. 11. gr. laganna.

Kröfu um málskostnað byggja gagnstefnendur á ákvæðum XXI. Kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr. Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggja þau á lögum nr. 50/1988.

V.

Í gagnsök byggir aðalstefnandi á því að í stefnu í gagnsök komi fram, að af ástæðum sem aðalstefnandi beri enga ábyrgð á, hafi sjóðandi heitt vatn streymt inn á hitunarlagnir hússins, sem eru í gólfum, eftir að gagnstefnendur fengu húsið afhent. Aðalstefnandi haldi því fram og byggi á því að við þetta hafi flísarnar losnað þar sem steinsteypan í gólfunum þenjist út við hitann en flísarnar ekki. Þannig liggi fyrir að tjónið sé á ábyrgð kaupanda, gagnstefnenda í máli þessu.

Þá sé því ennfremur haldið fram að um óverulegan galla sé að ræða miðað við verðmæti eignarinnar, sem sjálfstætt eigi að leiða til sýknu.

Eftirstöðvar kaupverðsins séu ógreiddar auk dráttarvaxta og kostnaðar sem gagnstefnendum beri að greiða.

Kröfu sína í gagnsök byggir aðalstefnandi á meginreglum samninga- og kröfuréttarins um skuldbindingargildi samninga, sem m. a. eigi sér stoð í samningalögum nr. 7/1936. Ennfremur sé vísað til 12., 18., 20., 49. og 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfu um málskostnað styður aðalstefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

VI.

Óumdeilt er í máli þessu að gagnstefnendur hafa ekki greitt aðalstefnanda að fullu umsamið kaupverð samkvæmt kaupsamningi þeirra við aðalstefnanda um fasteignina Smiðsbúð 3, eignarhluta 020101, Garðabæ. Byggir aðalstefnandi aðalkröfu sína á því að samninga beri að efna og því hafi gagnstefnendur vanefnt kaupsamning aðila. Gagnstefnendur byggja á því að hin selda eign hafi verið haldin göllum sem staðfest hafi verið með mati dómkvadds matsmanns. Hafi þeim því verið heimilt samkvæmt fasteignakaupalögum að halda eftir hluta af umsömdu kaupverði til að svara göllunum.

Í máli þessu er hvorki ágreiningur um að flísar hafi losnað af gólfum fasteignarinnar né hvað kosta muni að gera við gólfin eins og metið hafi verið af matsmanni. Ágreiningur aðila varðar á hinn bóginn ástæður þess að flísarnar losnuðu af gólfunum og hver beri áhættuna af tjóni sem af því hlaust og ábyrgð á tjóninu.

Aðalstefnandi heldur því fram að tjónið verði rakið til þess atviks er hitanemi á hitakerfinu á 2. hæð brotnaði. Við það hafi sjóðandi heitt vatn flætt skyndilega inn á allt gólfhitunarkerfi hússins, gólfin þanist út en ekki flísarnar. Við þetta hafi flísarnar losnað. Þegar þetta gerðist hafi verið búið að afhenda gagnstefnendum eignina og þar með hafi áhættan verið komin yfir á þau í samræmi við 1. mgr. 12. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002.

Samkvæmt kaupsamningi aðila átti afhending hins selda að fara fram 1. júní 2005, en fram að þeim tíma voru leigjendur í fasteigninni leigjendur aðalstefnanda. Af ástæðum er vörðuðu aðalstefnanda fengu gagnstefnendur lykla fasteignarinnar afhenta fyrr eða 21. eða 22. maí. Gegn andmælum gagnstefnenda er ekki fallist á þá málsástæðu aðalstefnanda að þau hafi fengið eignina afhenta í merkingu 1. mgr. 12. gr. fastgeignakaupalaga. Þetta atriði skiptir þó ekki sköpum varðandi niðurstöðu málsins í ljósi þess sem hér á eftir verður rakið.

Eins og áður getur öfluðu gagnstefnendur mats dómkvadds matsmanns á ætluðum göllum í fasteigninni. Matsmaður komst að þeirri niðurstöðu að ástæðu þess að flísar voru í miklum mæli lausar á gólfum hússins mætti rekja til þess, eins og áður greinir, að gólf hafi ekki verið nægilega vel hreinsuð áður en lím var borið á flötinn. Þá hafi lím að hluta verið farið að þorna á yfirborðinu þegar flísar voru lagðar, þannig að þær náðu ekki bindingu. Hvort hiti hafi verið á gólfum sem flýtt hafi fyrir þornun eða hvort borið hafi verið á of stóran flöt í einu þannig að flísar náðu ekki að bindast við lím, væri ekki hægt að segja til um. Þegar flísalögn hafi verið skoðuð hafi ekki verið hægt að sjá að los í þeim mætti rekja til þess að þenslufúgum var sleppt. Ef spenna sé í flísalögn sé meira um það að heilu svæðin séu laus en ekki stakar flísar. Snöggar hitasveiflur á gólfhita geti valdið því að flísar losna, en ef það væri aðalástæða þess að flísalögn sé laus þá væri meira um það að flísar væru lausar á heilum svæðum og einnig að los fylgdi meira legu gólflagna, þ.e. eftir hitadreifingu á gólfi.

Niðurstöðum hins dómkvadda matsmanns hefur hvorki verið hnekkt með yfirmati né á annan hátt. Verður því byggt á niðurstöðum hans um orsakir þess að flísar losnuðu svo og á kostnaðarmati hans. Í þessu sambandi ber að vekja athygli á því að fram hefur komið í málinu bæði í skýrslutökum og á vettvangsgöngu, að hitakerfi hvorrar hæðar fyrir sig í fasteigninni eru algerlega sjálfstæð og fylgir stiginn upp á efri hæð hitakerfi efri hæðar. Hefði því brotinn hitanemi á efri hæðinni og skyndilegt streymi heits vatns inn á gólfhitakerfi á þeirri hæð ekki átt að geta haft áhrif á flísalögn á gólfi neðri hæðarinnar, en á þeirri hæð var los flísa með svipuðu móti og á efri hæðinni.

Dómurinn telur í ljósi þess sem fram kom við aðalmeðferð málsins, m.a. í framburði dómkvadds matsmanns, að fyrirsvarsmanni aðalstefnanda, B-kk-þgf R-kk-þgf, hafi ekki getað dulist, áður en kaupin áttu sér stað, að gallar væru í flísalögn eignarinnar. Honum hefði því borið að vekja athygli gagnstefnenda á þessu. Telst fasteignin því hafa verið haldin galla í merkingu 26. gr. fyrrnefndra laga, enda verður að telja að upplýsingar um gallann hefðu haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Af hálfu aðalstefnanda hefur því hvorki verið haldið fram né á því byggt að skort hafi á skoðun og aðra rannsókn gagnstefnenda fyrir kaupin. Samkvæmt framangreindu stoðar aðalstefnanda ekki að bera fyrir sig að ágallinn á fasteigninni hafi rýrt verðmæti hennar það lítið að eignin teljist hafa verið ógölluð.

Samkvæmt framansögðu var fasteignin Smiðsbúð 3, eignarhluti 020101 haldin göllum er kaupsamningur var gerður um eignina þann 19. maí 2005. Á þeim galla ber aðalstefnandi ábyrgð og er hann skaðabótaskyldur gagnvart gagnstefnendum vegna gallans samkvæmt 43. gr. laganna sem seljandi eignarinnar.

Dómurinn telur eftir atvikum rétt að miða bætur við lið b í mati, þ.e. 2.037.000 krónur. Verður því viðurkennd krafa gagnstefnenda um skaðabætur samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 að fjárhæð samtals 2.037.000 krónur, sem komi til skuldajafnaðar við kröfu aðalstefnanda sem nemur 2.280.790 krónum þegar frá hafa verið dregnar innborganir gagnstefnenda. Samkvæmt þessu verða gagnstefnendur því dæmd til að greiða aðalstefnanda 243.790 (17.710.066-2.037.000-6.000.000-79.000-4.900.276-2.200.000-2.250.000) krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 af 14.673.066 krónum frá 1. júní 2005 til 2. júní s.á., af 8.594.066 krónum frá þeim degi til 8. júní s.á., af 3.693.790 krónum frá þeim degi til 1. júlí s.á., af 4.693.790 krónum frá þeim degi til 5. ágúst s.á., af 2.493.790 krónum frá þeim degi til 30. apríl 2006 og af 243.790 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Gagnstefnendur hafa samkvæmt framansögðu ekki staðið aðalstefnanda full skil á greiðslu kaupverðs fyrir fasteignina og eru því eigi skilyrði samkvæmt 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 til að fallast á kröfu þeirra um útgáfu afsals. Er aðalstefnandi því sýknaður af þeirri kröfu gagnstefnenda í gagnsök.

Þegar litið er til allra atvika málsins þykir rétt að dæma aðalstefnanda til að greiða gagnstefnendum málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 400.000 krónur og er þá meðtalinn virðisaukaskattur á málflutningsþóknun og kostnaður gagnstefnenda af öflun mats dómkvadds matsmanns.

Dóm þennan kveða upp F-kk-nf H. A-kk-nf héraðsdómari og meðdómsmennirnir Á-kk-nf I-kk-nf byggingarverkfræðingur og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf byggingartæknifræðingur.

Dómsorð:

Gagnstefnendur, Þ-kvk-nf B-kvk-nf G-kvk-nf og Á-kk-nf T-kk-nf, greiði in solidum aðalstefnanda, Helmingi ehf., 243.790 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 af af 14.673.066 krónum frá 1. júní 2005 til 2. júní s.á., af 8.594.066 krónum frá þeim degi til 8. júní s.á., af 3.693.790 krónum frá þeim degi til 1. júlí s.á., af 4.693.790 krónum frá þeim degi til 5. ágúst s.á., af 2.493.790 krónum frá þeim degi til 30. apríl 2006 og af 243.790 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Aðalstefnandi, Helmingur ehf., greiði gagnstefnendum 400.000 krónur í málskostnað.

Aðalstefnandi er sýkn af kröfu gagnstefnenda um útgáfu afsals fyrir fasteigninni Smiðsbúð 3 í Garðabæ, merkt 224-3116.

F-kk-nf H. A-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf.