A-63/2012

Umrædd aðfararbeiðni, sem barst héraðsdómi 9. mars 2012, var tekin til úrskurðar 10. maí 2012. Gerðarbeiðendur eru Logaland ehf., kt. […], Tunguhálsi 8, Reykjavík, Bygggarðar ehf., kt. […], Sörlaskjóli 8, Reykjavík, og I-kk-nf E-kk-nf, kt. […], Spóaási 16, Hafnarfirði. Gerðarþoli er Blikás ehf., kt. […], Reynibergi 1, Hafnarfirði.

Gerðarbeiðendur krefjast þess að eftirtalið frumrit tryggingarvíxils verði tekið með beinni aðfarargerð úr vörslum gerðarþola og fengið gerðarbeiðandanum Logalandi ehf. með beinni aðfarargerð: Tryggingarvíxill vegna húsaleigu á Flatahrauni 31, Hafnarfirði, að fjárhæð 16.135.000 kr., en greiðandi og samþykkjandi hans er Logaland ehf., kt. […], útgefandi Bygggarðar ehf., kt. […], og ábekingur I-kk-nf E-kk-nf, kt. […]. Gerðarbeiðendur telja að tryggingarvíxilinn sé í vörslum gerðarþola eða geymdur í Landsbanka Íslands hf., aðalbanka, skv. tilkynningu um sýningu víxilsins, dags. 8. febrúar 2012. Auk þess er krafist málskostnaðar, ásamt því að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli krefst þess að kröfu gerðarbeiðenda verði hafnað. Þá gerir gerðarþoli kröfu um að gerðarbeiðendur greiði honum óskipt málskostnað með álagi samkvæmt mati dómsins, hvernig sem málið fer.

I.

Ágreiningur er um málsatvik í veigamiklum atriðum. Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilar með sér tímabundinn húsaleigusamning þann 26. janúar 2006. Í 1. gr. samningsins er Blikás ehf., kt. […], nefndur sem leigusali og Logaland ehf., kt. […], sem leigutaki. Samkvæmt 3. gr. samningsins skyldi leigutíminn hefjast þann 1. febrúar 2006 og ljúka 1. febrúar 2016. Í 8. gr. samningsins segir að fjárhæð leigunnar sé 1.080.000 kr. á mánuði auk virðisaukaskatts. Gjalddagi leigunnar hafi verið 1. hvers mánaðar og eindagi 5. hvers mánaðar. Leigu skyldi greiða fyrirfram einn mánuð í senn og skyldi leigutaki fá sendan gíróseðil frá banka. Eftir greiðslu skyldi leigusali senda leigutaka kvittaðan reikning fyrir leigunni. Í 10. gr. samningsins kemur fram að leigutaki skuli afhenda tryggingarvíxil að upphæð 16.135.000 kr. Skuli tryggingarvíxill þessi jafngilda 12 mánaða leigu með virðisaukaskatti. Ábyrgð þessi skuli vera til tryggingar vanefndum á leigu og ef um skemmdir á hinu leigða yrði að ræða. Þá sé leigusala heimilt að ganga að ábyrgð þessari ef skil á húsnæðinu eru ófullnægjandi. Þá fjallar 14. gr. samningsins um lok leigusamnings, uppsögn o.fl. Þar kemur fram að leigusamningurinn sé uppsegjanlegur með hálfs árs fyrirvara. Uppsögn geti farið fram hið fyrsta þann 31. júlí 2010. Uppsögn skuli vera gerð skriflega og mjög alvarleg ástæða þurfi að vera fyrir uppsögn. Í 15. gr. samningsins er fjallað um riftun en þar segir að leigusala sé heimilt að rifta samningi þessum verði um verulegar vanefndir á samningnum að ræða. Einnig geti leigutaki rift verði um vanefndir af hálfu leigusala að ræða. Þá segir að um samning þennan gildi ákvæði laga nr. 36/1994 um húsaleigusamninga.

Tryggingarvíxill var gefinn út skv. 10. gr. áðurnefnds samnings, að fjárhæð 16.135.000 kr. Greiðandi er þar nefndur Logaland ehf., og Bygggarðar ehf. sem útgefandi. Þá er I-kk-nf E-kk-nf nefndur sem ábekingur. Víxilinn er samþykktur f.h. Logalands ehf. af I-kk-þgf E-kk-þgf.

Þann 30. júlí 2010 sendi gerðarbeiðandi Logaland ehf. gerðarþola símskeyti vegna uppsagnar umrædds húsaleigusamnings. Þar segir: „Aðalástæða uppsagnarinnar er sú sbr. 14. gr. nefnds leigusamnings, að umfang rekstrarins hefur vaxið gríðarlega á undanförnum árum og er svo komið að húsnæðið er orðið alltof lítið sem takmarkar vöxt og aðstöðu fyrirtækisins.“ Húsnæðinu væri sagt upp frá og með næstu mánaðamótum með sex mánaða uppsagnarfresti. Gerðarbeiðandi Logaland myndi því rýma húsnæðið eigi síðar en 31. janúar 2011. Samkvæmt gögnum málsins gat Pósturinn ekki komið skeytinu til skila til gerðarþola 30. júlí 2010 og var skilin eftir tilkynning til fyrirsvarsmanns gerðarþola um að vitja skeytisins á pósthúsi. Gerðarþoli móttók sjálfur skeytið þann 4. ágúst 2010.

Þann 17. maí 2011 sendi gerðarþoli gerðarbeiðanda Logalandi skeyti þar sem gerðarþoli krafðist þess skv. 59. gr. húsaleigulaga að leigusamningur framlengdist ótímabundið. Í skeytinu segir að ástæða tilkynningarinnar sé sú að samkvæmt uppsögn gerðarbeiðanda Logalands, í skeyti 30. júlí 2010, hafi gerðarbeiðandi skuldbundið sig til að rýma húsnæðið eigi síðar en 31. janúar 2011. Gerðarbeiðandi hafi hins vegar ekki enn skilað húsnæðinu og haldið áfram nýtingu þess fram yfir það tímamark sem nefnt lagaákvæði tiltekur. Þá var gerðarbeiðanda bent á ógreidda húsaleigu fyrir maímánuð 2011. Lagðar hafa verið fram kvittanir í málinu sem sýna að gerðarbeiðandi Logaland greiddi húsaleigu til og með apríl 2011.

Þann 30. maí 2011 sendi B-kk-nf J-kk-nf, f.h. gerðarbeiðanda Logalands, lögmanni gerðarþola bréf þar sem segir að í símtali hans við fyrirsvarsmann gerðarþola 17. maí 2011 hafi honum verið það ljóst í einhver tíma að gerðarbeiðandi væru fluttur úr húsnæðinu. Tilgangur samtalsins hafi verið að kanna hvernig gerðarbeiðandi gæti komið lyklum að húsnæðinu í hans hendur, en fyrirsvarsmaður gerðarþola hafi hafnað því að taka við lyklunum. Gerðarbeiðandi hafi því ætlað að skila lyklunum til lögmanns gerðarþola, í trausti þess að þeim yrði komið í réttar hendur samkvæmt framlögðu bréfi. Engin gögn hafa hins vegar verið lögð fram því til sönnunar að gerðarbeiðandi hafi í raun reynt að afhenda lyklana til gerðarþola fyrir þennan tíma. Gerðarbeiðandi sæi því ekki annað fært en að koma lyklunum í hendur lögmanns gerðarþola þannig að hann gæti komið þeim til skila til umbjóðanda síns.

Þann 31. maí 2011 sendi lögmaður gerðarbeiðanda Logalands bréf til lögmanns gerðarþola þar sem því var hafnað að samningurinn skyldi framlengjast ótímabundið með vísan til 59. gr. húsaleigulaga. Lögmaður gerðarbeiðanda lýsti því jafnframt yfir að gerðarbeiðandi væri reiðubúinn til viðræðna um úrlausn málsins. Þá var tekið fram í bréfinu að ef málið yrði ekki leyst án aðkomu dómstóla vildi gerðarbeiðandi taka fram að hann segði upp leigusamningnum miðað við dagsetningu bréfsins. Einungis væri um varúðarráðstöfun að ræða og í henni fælist engin viðurkenning á réttmæti kröfu gerðarþola.

Gerðarþoli hélt áfram innheimtu á húsaleigu frá maí 2011 og 8. febrúar 2012 tilkynnti gerðarþoli um sýningu umrædds tryggingarvíxils. Í tilkynningunni, sem var send öllum gerðarbeiðendum málsins, var farið fram á að víxillinn yrði sýndur til greiðslu miðvikudaginn 7. mars 2012, á greiðslustaðnum, Landsbankanum.

Gerðarbeiðendur hafa lagt fram tölvupóstsamskipti við símafyrirtækið Boðleið ehf. þar sem fram kemur að gerðarbeiðandi Logaland hafi sótt um símatengingu fyrir sig í nýju atvinnuhúsnæði sínu að Tunguhálsi 8, Reykjavík. Þá kemur þar fram að í síðustu viku aprílmánaðar 2011 hafi starfsmaður Boðleiðar ehf. tengt síma gerðarbeiðanda í Tunguhálsi 8 svo hægt yrði að svara í síma á nýja staðnum. Þá liggur einnig fyrir reikningur frá sendibílaþjónustu, dags. 29. apríl 2011, sem stílaður er á gerðarbeiðanda Logaland, vegna flutnings frá Flatahrauni að Tunguhálsi með vörur og muni. Gerðarbeiðendur halda því fram að búið hafi verið að rýma leiguhúsnæðið að Flatahrauni í lok apríl 2011. Gerðarbeiðendur hafa meðal annars lagt fram afrit af leigusamningi, dags. 29. apríl 2011, en þar er Gullveig ehf. nefndur leigutaki og AMG byggingafélag ehf. nefnt leigusali, en Gullveig ehf. mun vera í eigu Logalands. Samningurinn er um atvinnuhúsnæði að Tunguhálsi 8, Reykjavík. Gerðarbeiðendur hafa enn fremur lagt fram bréf frá Íslandspósti, dags. 12. apríl 2012, þar sem þjónustufulltrúi fyrirtækjasviðs kveður að fyrirsvarsmaður gerðarbeiðanda Logalands hafi haft samband við sig 26. apríl 2011 og tilkynnt að allar vörusendingar yrðu framvegis sóttar að Tunguhálsi 8 í Reykjavík þar sem búið væri að flytja lagerinn þangað en þó ekki skrifstofuna, eins og fram kemur í bréfinu.

Gerðarþoli telur það hins vegar ekki rétt að gerðarbeiðandi Logaland hafi yfirgefið húsnæðið í lok apríl 2011 og vísar í því sambandi til þess að gerðarbeiðandi hafi ekki flutt stóran gám, sem staðið hafi á lóðinni í mörg ár, fyrr en 1. júní 2011. Gerðarþoli kveðst hafa talað við mann hjá Eimskip, sem sá um að flytja gáminn, sem hafi staðfest að gerðarbeiðandi hafi fengið Eimskip til að flytja gáminn, en maðurinn hafi þó ekki getað staðfest það skriflega vegna trúnaðarskyldu við viðskiptavini sína. Það hafi þó verið staðfest að gámurinn hafi verið tekinn af lóðinni þann 1. júní 2011 og að flutningurinn hafi ekki verið á vegum gerðarþola. Staðfesting þessi er í framlögðum tölvupósti 20. apríl 2012. Gerðarþoli heldur því fram að gerðarbeiðandi hafi því í síðasta lagi verið búinn að yfirgefa húsnæðið þann 1. júní 2011, þegar gámur af lóðinni hafi verið fjarlægður en hann hafi verið staðsettur fyrir framan hurð á húsnæðinu.

Gerðarþoli kveðst hafa fengið nýjan leigjanda í umrætt húsnæði, að Flatarhrauni 31, Hafnarfirði, frá og með 1. nóvember 2011, en leigutakinn H.B.T. International ehf., kt. […], hafi leigt húsnæðið. Ekki hefur verið lagður fram leigusamningur af hálfu gerðarþola sem staðfestir hvenær umræddur leigusamningur komst á.

II.

Í aðfararbeiðni sinni segja gerðarbeiðendur að samkvæmt 14. gr. umrædds leigusamnings hafi verið unnt að segja samningnum upp með ½ árs fyrirvara og uppsögn hafi getað farið fram hið fyrsta 31. júlí 2010. Þá segja gerðarbeiðendur að samkvæmt 18. gr. leigusamningsins gildi ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 um samninginn nema annað sé tekið fram. Samkvæmt 57. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 teljist uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Almennt megi telja að uppsögn leigusamninga verði bindandi um leið og hún kemst til móttakandans.

Símskeytið um uppsögn leigusamningsins hafi verið sent föstudaginn 30. júlí 2010 fyrir verslunarmannahelgina það ár. Birting skeytisins til gerðarþola hafi ekki tekist af hálfu Íslandspósts og 4. ágúst 2010 hafi fyrirsvarsmaður gerðarþola sótt símskeytið á pósthúsið í Hafnarfirði. Þar sem hann hafi fengið skeytið um uppsögnina afhent 4. ágúst þá hafi verið fullnægt ákvæði 14. gr. leigusamningsins um að samningnum væri sagt upp eigi fyrr en 31. júlí 2010. Uppsagnarfresturinn hafi þá fyrst byrjað að líða frá 1. september 2010, skv. 57. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og uppsagnarfrestinum því ekki lokið fyrr en sex mánuðum síðar, eða 28. febrúar 2011 í stað 31. janúar 2011. Með því hafi uppsagnarfrestur leigusamningsins framlengst um einn mánuð eða frá 31. janúar 2011 til 28. febrúar 2011.

Gerðarbeiðendur segja að gerðarbeiðandi Logaland hafi fengið nýtt húsnæði að Tunguhálsi 8 í Reykjavík undir rekstur sinn og sá leigusamningur hafi tekið formlega gildi 1. maí 2011. Af þeirri ástæðu hafi gerðarbeiðandi Logaland farið út úr húsnæðinu að Flatahrauni 31 í lok apríl 2011 og flutt allan rekstur sinn að Tunguhálsi 8, en framlögð skjöl sýni það með óyggjandi hætti, sbr. flutning starfseminnar með sendibílum og flutning síma o.fl.

Gerðarbeiðandi Logaland hafi samkvæmt fyrirliggjandi greiðslukvittunum greitt leigu fyrir Flatahraun vegna febrúar, mars og apríl 2011 og fullnægt þannig greiðsluskyldu sinni um leigugreiðslur áður en hann hafi farið út úr húsnæðinu. Engar kvartanir hafi borist frá gerðarþola vegna skila á húsnæðinu eða skemmda á því, sbr. 10. og 16. gr. leigusamnings aðila. Samkvæmt þessu hafi ekkert staðið í vegi fyrir því að gerðarbeiðandi fengi afhentan tryggingarvíxilinn sem var til tryggingar vangreiddum leigugreiðslum, skemmdum og skilum húsnæðisins.

Þá benda gerðarbeiðendur m.a. á að símskeyti gerðarþola 17. maí 2011, um stofnun ótímabundins leigusamnings, hafi verið mótmælt í bréfi 31. maí 2011. Gerðarbeiðendur mótmæla því að af 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 verði ráðið að gerðarbeiðandi Logaland væri skuldbundinn til að fallast á kröfu gerðarþola um ótímabundna framlengingu leigusamningsins við þær kringumstæður sem hafi verið uppi á milli aðila. Í bréfinu 31. maí hafi verið tilgreind sú varúðarráðstöfun að segja upp leigusamningnum en í henni hafi ekki falist viðurkenning á réttmætri kröfu gerðarþola. Telja gerðarbeiðendur einsýnt að 59. gr. húsaleigulaga beri ekki að túlka með þeim hætti sem gerðarþoli hafi kosið að gera.

Gerðarbeiðendur telja samkvæmt framansögðu að samkvæmt 57. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi uppsagnarfrestur leigusamningsins, sem var sex mánuðir, ekki hafist fyrr en 1. september 2010 og lokið 28. febrúar 2011. Samkvæmt því sem fram komi í gögnum málsins hafi gerðarbeiðandi Logaland verið áfram í húsnæðinu fram til loka apríl 2011, þ.e. í mars og apríl 2011, eða í tæpa tvo mánuði umfram tilskilinn uppsagnarfrest. Frá 1. maí 2011 hafi gerðarbeiðandi verið með rekstur sinn að Tunguhálsi 8, Reykjavík. Samkvæmt framangreindu sé því ekki fullnægt skilyrðum 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, um að gerðarbeiðandi hafi nýtt húsnæðið umfram þá tvo mánuði sem tilgreindir eru í 59. gr. húsaleigulaga. Af þeim sökum hafi leigusamningurinn ekki framlengst ótímabundið, eins og gerðarþoli haldi fram.

Verði ekki fallist á sjónarmið gerðarbeiðenda um framlengingu uppsagnarfrests leigusamningsins er á því byggt að það hafi verið í verkahring leigusala að fá staðfestingu á því hvort leigutaki ætlaði að framlengja leigusamninginn eftir uppsagnarfrest og skora á leigutaka að fara úr húsnæðinu, en að öðrum kosti framlengdist leigusamningur ótímabundið. Leigusali verði að krefjast þessa innan tveggja mánaða frá því að leigusambandinu lauk þann 28. febrúar 2011 að leigusamningurinn framlengist ótímabundið ef leigutaki fari ekki úr húsnæðinu. Engin slík krafa hafi komið fram af hálfu leigusala (gerðarþola) fyrr en 17. maí 2011, þ.e. nokkru eftir að leigutaki hafi farið úr húsnæðinu og geti leigusali af þeim sökum ekki gert slíka kröfu um ótímabundinn leigusamning fyrr en að tveimur mánuðum liðnum frá 17. maí 2011 (júní og júlí), sbr. 57. og 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 eða frá 1. ágúst 2011. Hafi því krafa gerðarþola frá 17. maí 2011 ekki þýðingu í máli þessu.

Samkvæmt framangreindu telja gerðarbeiðendur að engin skuld við gerðarþola liggi að baki tryggingarvíxlinum, hvorki vegna leigugreiðslna eða skila húsnæðisins og beri því gerðarþola að skila frumriti tryggingarvíxilsins til gerðarbeiðanda.

Þar sem gerðarþoli hafi ekki skilað frumriti tryggingarvíxilsins til gerðarbeiðenda og þannig varnað því á ólögmætan hátt að þeir fái tryggingarvíxilinn afhentan sé krafist umráða yfir hinum framangreinda tryggingarvíxli skv. heimild í 78. gr., sbr. 73. gr., laga nr. 90/1989 um aðför.

III.

Gerðarþoli telur þá annmarka vera á aðild málsins til sóknar að hafna verði þegar af þeirri ástæðu innsetningarkröfu gerðarbeiðenda. Í aðfararbeiðni séu tilgreind nöfn þriggja aðila sem geri kröfu um að tryggingarvíxill í vörslu gerðarþola verði tekinn úr hans vörslu og afhentur gerðarbeiðandanum Logalandi ehf. Ekki sé tilgreint með neinum hætti hvort gerðarbeiðendur geri innsetningarkröfuna í sameiningu eða hver fyrir sig. Gerðarbeiðendurnir Bygggarðar ehf. og I-kk-nf E-kk-nf hafi ekki uppi sjálfstæðar dómkröfur í málinu og eigi ekki beina lögvarða hagsmuni í málinu. Þeir geti því ekki staðið að innsetningarkröfu Logalands ehf.

Gerðarþoli byggir á því að samið hafi verið um að gerðarþoli skyldi fá víxilinn til tryggingar hugsanlegum vanefndum leigutakans, Logalands ehf. Vanskil Logalands hafi ekki verið greidd og nemi þau mun hærri fjárhæð en víxilfjárhæðinni. Verði gerðarþoli ekki knúinn til afhendingar víxilsins meðan einhver skuld sé ógreidd og minnsti vafi leiki á meintum rétti gerðarbeiðenda.

Gerðarþoli segir að gerðarbeiðendur hafi valið sér réttarfarsleið sem geri ríkar kröfur til þeirra um sönnunarfærslu, skv. lokamálslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989, og sem þeir fái ekki risið undir. Vegna þessa beri að hafna kröfum gerðarbeiðenda. Gerðarbeiðendur telji sjálfir, sbr. t.d. öftustu síðu aðfararbeiðni, að réttarsviðið í máli þessu sé óskýrt, sem í sjálfu sér ætti að leiða til höfnunar, sbr. lokamálslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 og viðurkennd lagasjónarmið um að beinar aðfarargerðir eigi ekki að ná fram að ganga nema sönnunargögn og ástæður séu efalausar.

Að mati gerðarþola er málatilbúnaður gerðarbeiðenda mjög óskýr og byggður á alröngum lagatúlkunum og enn fremur á röngum og ósönnuðum forsendum. Gerðarþoli telur að hann hafi hrakið málatilbúnað þeirra með skjalaframlagningu, m.a. með því sem fram kemur í skjali frá Eimskip: „Eimskip athafnaði sig á lóð umbjóðanda þíns umræddan dag. G-kk-nf var sóttur. Meira er ekki hægt að upplýsa. Ég get því ekki upplýst fyrir hver (sic) gámur var sóttur, þar sem verkið var ekki unnið fyrir Blikás ehf.“

Í greinargerð sinni skoraði gerðarþoli á gerðarbeiðendur, með vísan til 2. mgr., sbr. 4. mgr., 67. gr. laga nr. 91/1991 og 1. mgr. 68. gr. sömu laga, að láta af þrátefli við að halda frá dómnum brýnum sönnunargögnum og leggja fram eigin gögn um flutninginn á 40 feta gámnum af lóðinni þann 1. júní 2011 eða veita heimild til þess að akstursdeild Eimskips veiti upplýsingar og gögn um flutninginn.

Telur gerðarþoli að dómstólar eigi ekki að veita málum brautargengi þegar framganga málsaðila sé með þeim hætti að synjað sé um að láta í té nauðsynleg gögn til að mál upplýsist réttilega. Kunni að vera réttmætt í ljósi málatilbúnaðar gerðarbeiðenda að vísa málinu frá dómi án kröfu.

Gerðarþoli telur að gerðarbeiðendur hafi engin skýr og traust gögn lagt fram með beiðni sinni, er sýni að þeir eigi þann rétt er þeir vilji meina og kalli eftir. Hins vegar sýni gögn gerðarþola, s.s. yfirlit Gámaþjónustunnar hf., síðbúin lyklaskil, greiðslur fyrir hita og rafmagn fram á haustið 2011, ljósmyndir af vettvangi 4. júní 2011, og síðast en ekki síst vitneskja og sönnun um hvenær 40 feta geymslugámurinn var fjarlægður, að gerðarbeiðendur lýsi málsatvikum rangt um þýðingarmikil atriði, að því er séð verður, og hafni því gjörsamlega að láta í té nauðsynleg gögn um hvenær hagnýtingu leigutakans á hinu leigða hafi verið að fullu lokið.

Gerðarþoli byggir rétt sinn til áframhaldandi leigugreiðslna í níu mánuði frá 1. maí 2011 að telja á ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994, 59. gr. og 3. tl. 1. mgr. 56. gr. Krafa hans hafi numið tæpum 20 milljónum króna þann 7. mars 2012. Gerðarbeiðandinn Logaland hafi verið leiguliði í fasteigninni full 5 ár og nokkrum mánuðum betur.

Ef svo ólíklega færi að dómurinn teldi að hér ættu einungis við sex mánuðir fremur en níu mánuðir skv. túlkun á 3. tl. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 myndi ógreiddur höfuðstóll slíkrar vanskilakröfu nema 14.721.260 kr., fyrir utan alla dráttarvexti, réttargjöld og lögmannskostnað. Heildartalan myndi þá engu að síður slaga hátt í tryggingarfjárhæð víxilsins. Gerðarþola sé fullkomlega heimilt að halda víxlinum og beita honum til að knýja fram réttmæta greiðslu svo lengi sem gerðarbeiðandinn Logaland standi í einhverri skuld við gerðarþola, stórri eða smárri.

Á hitt sé svo jafnframt að líta að það sé fullkomlega óljóst og ósannað hvort gerðarbeiðandinn hafi yfir höfuð átt rétt á að segja leigusamningnum upp á miðjum samningstímanum út á heimildarákvæðið, þ.e.a.s. hvort það hafi í reynd verið mjög alvarleg ástæða fyrir uppsögninni, en um það verði ekki dæmt í þessu máli. Réttmætar kröfur gerðarþola kunni því að vera miklu hærri en 15-20 milljónir króna.

Hér að framan hafi einkum verið fjallað um og sýnt fram á með gögnum að hagnýtingu gerðarbeiðandans Logalands á fasteign gerðarþola hafi ekki lokið fyrr en einhvern tímann í júnímánuði 2011 og af sömu ástæðu hafi gerðarþoli ekki getað nýtt sér eignina fyrr en eftir það tímamark. Meint viðleitni gerðarbeiðenda til að halla réttu máli í þessu efni hafi ekki borið árangur. Höfnun gerðarbeiðenda á því að leggja fram skjöl til leiðréttingar meintum röngum staðhæfingum sínum sé þeim ekki til framdráttar.

En jafnvel þótt dómurinn teldi það ekki nægjanlega sannað að skil hins leigða hefðu farið fram eftir 30. apríl 2011 sé engu að síður ljóst að nýr uppsagnarfrestur hafi stofnast með sendingu skeytisins 17. maí 2011 með kröfu um ótímabundna framlengingu, sem leiði til þess að gerðarþoli eigi fjárkröfur á hendur gerðarbeiðandanum Logalandi. Það geri vörslur gerðarþola á víxlinum fyllilega lögmætar og veiti honum heimild til að beita víxilréttinum.

Gerðarþoli telur málsástæðu gerðarbeiðenda, um að uppsögn leigusamningsins hafi tekið gildi rúmum mánuði síðar en uppsögnin fór fram og þar af leiðandi hafi hagnýting á hinu leigða ekki náð þeim tveimur mánuðum fram yfir lok leigutímans, sem 59. gr. laga nr. 36/1994 áskilur til að gerðarþoli geti krafist þess að leigusamningurinn framlengdist ótímabundið, sbr. tilkynningu gerðarþola, vera byggða á lögfræðilegum misskilningi. Annars vegar um að uppsögnin hafi þá fyrst tekið gildi er fyrirsvarsmaður gerðarþola móttók sannanlega skeytið sjálft um uppsögnina 4. ágúst 2010 og hins vegar að tveggja mánaða regla 59. gr. laga nr. 36/1994 eigi að túlkast sem rúmir tveir mánuðir ellegar að rýming hins leigða hafi farið fram nokkru áður en komið var að lokum aprílmánaðar 2011, sem reyndar engin gögn séu um í málinu og gerðarbeiðendur sjálfir lýsi því svo í aðfararbeiðni að þeir hafi nýtt hið leigða „til loka apríl 2011“.

Í 13. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sé skýrt kveðið á um að réttarverkun hvers konar tilkynninga sé frá því að tilkynningin var send en ekki frá þeim tíma sem hún er móttekin. Í lok ákvæðisins segi að engu máli skipti þótt slík tilkynning afbakist, komi of seint til skila eða alls ekki. Slíkar tilkynningar nefnist gjarnan ákvaðir. Í 57. gr. laganna sé auk þess sérstaklega fram tekið að uppsagnarfrestur teljist hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að hún var send. Ljóst sé af dagsetningu uppsagnarinnar að það var 30. júlí 2010 og hún var send af stað þann sama dag. Sex mánaða uppsagnarfresturinn hafi því byrjað að líða 1. ágúst 2010 og skyldi hið leigða rýmt eigi síðar en 31. janúar 2011, eins og segi í tilkynningunni sjálfri.

Þessar einföldu og skýru reglur laganna hafi gerðarbeiðendur misskilið svo hrapallega að þeir halda því nú fram að móttaka tilkynningarinnar sé skilyrði fyrir því að uppsögnin taki gildi. Þannig hafi uppsagnarfresturinn fyrst byrjað að líða 1. september 2010 og rýming hins leigða því átt að fara fram í lok febrúar 2011. Mars og apríl teljist svo vera tæpir 2 mánuðir, hvernig sem það megi nú vera.

Gerðarþoli telur samkvæmt framansögðu að gerðarbeiðandinn Logaland hafi ekki hirt um rýmingu hinnar leigðu fasteignar á réttum tíma svo að ótímabundinn samningur hafi stofnast um eignina skv. kröfu gerðarþola í skeytinu 17. maí 2011. Gerðarþoli eigi því skýlausan rétt til vörslu og réttmætrar hagnýtingar umrædds víxils.

Gangi úrskurður dómsins hins vegar á þann veg að kröfur gerðarbeiðenda nái fram að ganga krefst gerðarþoli þess, með vísan til 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, að dómari fallist á frestun aðfarargerðar uns endanleg niðurstaða Hæstaréttar Íslands liggur fyrir um ágreininginn. Ástæður þessarar kröfu gerðarþola séu þær að fresti dómurinn ekki aðfarargerð þann veg sem krafist er muni óbætanlegt tjón hljótast af því fyrir gerðarþola, að víxlinum hafi þegar verið fargað áður en niðurstaða Hæstaréttar Íslands liggur fyrir, þar sem niðurstöðu héraðsdóms væri eftir atvikum hrundið.

Málskostnaðarkrafa gerðarþola er byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 130. og 131. gr. Er þess krafist með vísan til a- og c-liðar 1. mgr. 131. gr. laganna að gerðarþola verði tildæmdur málskostnaður úr hendi gerðarbeiðenda hvernig sem málið fer, en gerðarþoli telur mál þetta höfðað að þarflausu og byggt á staðhæfingum sem gerðarbeiðendur hafi vitað eða mátt vita að voru rangar og haldlausar. Þá krefst gerðarþoli þess að tildæmdur málskostnaður verði með álagi skv. 2. mgr. 131. gr. laganna, enda telur gerðarþoli að sakir gerðarbeiðenda með því að byggja mál sitt á meintum röngum staðhæfingum og skirrast við að leiðrétta þær séu miklar og mjög alvarlegar og hafi leitt til þess að gerðarþoli hafi þurft að leggja út í verulega vinnu til að hnekkja hinum meintu röngu staðhæfingum.

IV.

Í máli þessu halda gerðarbeiðendur því fram að engin skuld sé að baki umræddum tryggingarvíxli og því beri gerðarþola að afhenda víxilinn. Gerðarþoli heldur því hins vegar fram að um sannanlega skuld sé að ræða af hálfu gerðarbeiðanda Logalands ehf. og því megi gerðarþoli skv. 10. gr. húsaleigusamnings aðila halda eftir tryggingarvíxlinum.

Gerðarþoli telur annmarka vera á aðild málsins til sóknar. Eins og fram kemur í gögnum málsins er fyrirtækið Bygggarðar ehf. útgefandi umrædds tryggingarvíxils. Þá er I-kk-nf E-kk-nf nefndur sem ábekingur og samþykkir hann víxilinn fyrir hönd Logalands ehf. Gerðarbeiðendur bera því óskipta ábyrgð á víxlinum og telur dómurinn því ekki vera annmarka á aðild málsins þannig að það leiði til frávísunar eða synjunar kröfunnar.

Ágreiningur aðila snýst í fyrsta lagi um það hvenær uppsögn á umræddum leigusamningi hafi tekið gildi. Gerðarbeiðendur halda því fram að uppsagnarfrestinn beri ekki að miða við uppsögnina í símskeyti, hinn 30. júlí 2010, heldur við móttöku á skeytinu 4. ágúst 2010. Þannig hafi uppsagnarfresturinn ekki byrjað að líða 1. ágúst 2010 og runnið út í lok janúar 2011, heldur hafi hann hafist 1. september 2010 og staðið til loka febrúar 2011.

Í 13. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 kemur fram að þurfi aðili leigusamnings, vegna fyrirmæla laganna, að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, hverju nafni sem hún nefnist, þá skal hún send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sé þess gætt þá hefur orðsendingin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Í greinargerð með frumvarpi sem varð að húsaleigulögum nr. 36/1994 kemur skýrlega fram að sendanda nægir að tryggja sér sönnur fyrir því að hafa sent slíka orðsendingu af stað með sannanlegum hætti, eins og með ábyrgðarpósti eða með símskeyti. Áhættan af sendingunni eftir að hún er forsvaranlega af stað send hvílir á móttakandanum en ekki sendandanum. Gerðarbeiðandi hefur sýnt fram á að hann hafi sent uppsögnina 30. júlí 2010 og skiptir þá engu máli hvenær gerðarþoli móttók uppsagnarbréfið. Þá þykir það ekki skipta máli þótt í leigusamningi aðila segi í 14. gr. að uppsögn geti farið fram hið fyrsta þann 31. júlí 2010, enda féllst gerðarþoli í raun á uppsögn gerðarbeiðanda Logalands ehf., eins og hún var sett fram, og litu aðilar svo á að uppsögnin tæki gildi frá og með 1. ágúst 2010 og uppsagnarfrestinum væri lokið í enda janúar 2011. Verður því lagt til grundvallar í máli þessu að uppsögnin hafi tekið gildi 1. ágúst 2010 og uppsagnarfrestinum lokið í lok janúar 2011.

Í öðru lagi er ágreiningur um það hvort stofnast hafi ótímabundinn leigusamningur á grundvelli 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, þar sem gerðarbeiðandi Logaland ehf. hafi eftir lok uppsagnarfrests haldið áfram að hagnýta leiguhúsnæðið, en í ákvæðinu segir að líði tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, þá getur leigusali krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið. Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Fyrir liggur að gerðarbeiðandi Logaland ehf. skilaði gerðarþola ekki húsnæðinu í lok janúar 2011, eins og til stóð, og í aðfararbeiðni sinni viðurkenna gerðarbeiðendur að húsnæðið hafi verið hagnýtt til loka apríl 2011. Þá liggur fyrir að gerðarbeiðandi Logaland ehf. greiddi leigu af húsnæðinu fyrir febrúar, mars og apríl 2011. Eins og áður hefur verið rakið sendi lögmaður gerðarþola skeyti 17. maí 2011 til gerðarbeiðanda Logalands ehf., þar sem honum var tilkynnt að hann krefðist þess að leigusamningur milli aðila framlengdist ótímabundið með vísan í 59. gr. húsaleigulaga. Með hliðsjón af því sem fram er komið í máli þessu verður eins og áður segir að líta svo á að uppsagnarfresti hafi lokið 31. janúar 2011 og að gerðarbeiðandi hafi hagnýtt húsnæðið a.m.k. til og með apríl 2011, en þá voru liðnir meira en tveir mánuðir frá lokum samningsins. Samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga gat gerðarþoli því krafist þess að leigusamningurinn framlengdist ótímabundið og gerði hann það með símskeyti 17. maí 2011. Ekki er hægt að líta svo á að krafa gerðarþola hafi verið háð samþykki gerðarbeiðanda Logalands ehf., og hún var hvorki sett fram of snemma né of seint, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 175/2002. Ekki er ástæða til að taka afstöðu til síðari lögskipta aðila, enda verður ekki skorið úr um fjárhagslegt uppgjör milli aðila í máli þessu.

Þegar litið er til alls framangreinds hafa gerðarbeiðendur ekki sýnt fram á að þeir eigi skýlausan rétt til þess að fá umræddan tryggingarvíxil tekinn með beinni aðfarargerð úr vörslum gerðarþola og ber því að hafna kröfu gerðarbeiðenda.

Eftir atvikum og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að láta hvorn aðila um sig bera sinn kostnað af málinu.

Úrskurð þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Hafnað er kröfu gerðarbeiðenda, Logalands ehf., Bygggarða ehf. og I-kk-ef E-kk-ef, um að tryggingarvíxill vegna húsaleigu á Flatahrauni 31, Hafnarfirði, að fjárhæð 16.135.000 krónur, en greiðandi og samþykkjandi hans er Logaland ehf., útgefandi Bygggarðar ehf. og ábekingur I-kk-nf E-kk-nf, verði tekinn með beinni aðfarargerð úr vörslum gerðarþola, Blikáss ehf., og fenginn gerðarbeiðendum.

Málskostnaður fellur niður.

S-kvk-nf B-kvk-nf