E-1946/2017

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð, 24. janúar sl., er höfðað af S-kvk-þgf B-kvk-þgf E-kvk-þgf og H-kk-þgf K-kk-þgf, báðum til heimilis að Barmahlíð 44 Reykjavík, með stefnu birtri 1. júní 2017 á hendur H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf T-kvk-þgf, Södra vägen 17 1405-41135 Gautaborg og V-kk-þgf J-kk-þgf, Vesturbergi 141 Reykjavík.

Stefnendur gera þær dómkröfur að stefndu verði dæmd til að greiða þeim óskipt 1.192.422 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 28. febrúar 2017 til greiðsludags.

Þá krefjast stefnendur þess að stefndu verði dæmd til greiðslu málskostnaðar að skaðlausu og að teknu tilliti til kostnaðar við gerð matsgerðar dómkvadds matsmanns.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda og greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnenda að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Málsatvik og ágreiningsefni

Í ársbyrjun 2015 keyptu stefnendur af stefndu fasteign að Barmahlíð 44, Reykjavík, íbúð 01-0201, fastanúmer 203-0706. Kauptilboð var samþykkt þann 8. janúar 2015, en kaupsamningur er dags. 6. febrúar s.á. Kaupverð eignarinnar var 36.500.000 krónur og var hún formlega afhent stefnendum 23. febrúar 2015. Það dróst þó að stefnendur flyttu sjálf í íbúðina þar sem þau voru erlendis í námi og bjuggu leigjendur í íbúðinni þar til stefnendur fluttu sjálf þangað inn 1. september 2015. Eftir afhendingu greiddu stefnendur tvær lokagreiðslur af kaupverðinu, 1.475.000 krónur 2. mars 2015 og að síðustu var greidd 1.000.000 króna auk uppgjörsgreiðslu við afsal eignarinnar 22. apríl 2015. Liggur fyrir að af hálfu stefnenda voru gerðar nokkrar athugasemdir við ástand eignarinnar eftir afhendingu, bæði fyrir og eftir gerð afsals, en af hálfu stefndu er þó staðhæft að engar athugasemdir hafi legið fyrir af hálfu stefnenda fyrir gerð afsals um klóaklykt, myglu á baðherbergi, raka og um rafmagnstöflu, sem deilt er um í málinu, en brugðist hafi verið við öllum athugasemdum stefnenda gerðum fyrir afsal.

Segja má að ágreiningur í málinu varðandi umrædda fasteign snúist um fjóra þætti: Í fyrsta lagi er deilt um það hvort stefndu eigi að bera ábyrgð á kostnaði af úrbótum stefnenda á baðherbergi vegna rakaskemmda. Í öðru lagi er deilt um það að hvaða marki stefndu hafi þegar efnt fyrirliggjandi ábyrgðaryfirlýsingu í kaupsamningi gagnvart stefnendum vegna leka í lofti í stofu. Í þriðja lagi er deilt um hvort stefndu hafi efnt nægilega slíka ábyrgðaryfirlýsingu um endurbætur á svalahurð. Í fjórða lagi er deilt um ábyrgð á kostnaðarhlut vegna þarfar á að endurnýja rafmagnstöflu í fasteigninni.

Málavextir eru annars þeir að af hálfu stefnenda er staðhæft að eftir afhendingu hinnar seldu íbúðar við Barmahlíð 44 hafi leigutakar þeirra þar haft uppi kvartanir vegna mikillar klóaklyktar við salerni íbúðarinnar. Enn fremur er staðhæft af hálfu stefnenda að lögn þar hafi átt það til að stíflast og skolp jafnvel átt til að koma upp um sturtuniðurfallið þá er sturtað hafi verið niður úr salerni. Af hálfu stefnenda er jafnframt staðhæft að leigjendurnir hafi rætt þetta við seljandann V-kk-þf sem hafi þá kannast við vandann og bent þeim á rist á vegg baðherbergisins sem taka mætti niður og blasti þá við stútur á klóaklögninni sem opna mætti og ýta á eftir úrgangi sem ætti það til að festast á þeim stað. Af hálfu stefndu er þessum samskiptum hins vegar lýst svo að V-kk-nf hafi innt leigjanda eftir því hvort hann hefði orðið var við tregðu þegar sturtað væri niður og síðan útskýrt fyrir honum, líkt og fasteignasali hafi verið upplýstur um, að um væri að ræða horntengt salerni á vegg með sparkassa samkvæmt Evrópustaðli og því um fremur lítinn vatnsforða að ræða og þyrfti að gæta þess að sturta vel niður svo tiltækt vatnsmagn rynni um lögnina. Þá hafi hann sýnt leigjanda umrædda rist ef svo ólíklega færi að stífla myndaðist og kalla þyrfti til stífluþjónustu, en slíkt hefði þó aðeins gerst einu sinni á þeim áratug sem hann hefði búið í íbúðinni.

Liggur fyrir af hálfu stefnenda að þau hafi svo í framhaldi kallað til K-kk-þf P-kk-þf I-kk-þf pípulagningamann þar sem ekki hafi verið búandi í íbúðinni við framan- greindar aðstæður. Eftir að stefnendur höfðu opnað ristina og séð þar affall frá skolpi liggjandi inni í veggnum hafi K-kk-nf ráðlagt þeim, eftir frekari skoðun, að opna vegginn og skoða lögnina, sem reyndist vera stutt, eða um einn metri að lengd, en samskeytt úr stuttum bútum. Bútar næst salerni hafi verið um 100 mm að innanmáli en þá tekið við 75 mm bútar sem tengst hafi hinum í um 87 gráða beygju niður um gólfið. Hafi lögnin ekki verið hengd upp heldur frauðplasti verið sprautað í kringum hana og hafi það verið orðið rakamettað og lögnin farin að síga. Undir lögninni hafi svo verið slikja af klóakaffalli og undir því komið í ljós tvær vatnslagnir sem virðist hafa staðið til að loka en vatn hafi þó seytlað úr þeim. Þessi langvarandi raki hafi valdið því að umhverfi lagnanna hafi verið orðið myglað og ónýtt. Hafi það verið mat K-kk-ef að þessi frágangur hafi myndað þá þrengingu sem vísast hafi orsakað stíflur. Hann hafi ráðlagt stefnendum að fjarlægja lagnirnar og leggja nýjar. Hafi stefnendur farið í þær framkvæmdir en þá hafi komið í ljós að raki lægi einnig undir sturtubotninum. Undirstöðurnar hafi verið frauðplastplötur er hafi verið myglaðar. Hafi því verið farið í að fjarlægja sturtuklefann. Þá hafi komið í ljós stór flekkur umhverfis klefann og lögnina sem hafi verið blautur og greinilega verið það lengi. Rafmagnshitamotta í steypuílögn á gólfinu er hafi verið sett þar af stefnda við endurnýjun baðherbergisins árið 2004 hafi sökum þessa verið orðin fúin og ónýt á þessum kafla og stefnendur því einnig fjarlægt hana. Hafi gólfið síðan verið látið þorna og svo flotað til og settur upp handklæðaofn til að kynda herbergið. Þá hafi stefnendur lokað veggnum, endurnýjað hreinlætistæki er höfðu verið fjarlægð, gengið frá gólfi og flísalögn og málað herbergið. Stefnendur höfðu að sögn á þessum tíma ítrekað samband við fasteignasalann Þ-kvk-þf G-kvk-þf er annaðist milligöngu um kaupin og upplýstu hana um ástand og nauðsynlegar framkvæmdir. Hafi í samtölunum komið fram að þau gerðu kröfu til þess að fá þessar viðgerðir og endurbætur bættar.

Annað ágreiningsefni málsaðila í tengslum við umrædd fasteignakaup tengist því að í kaupsamningi eru ákvæði um að stefndu sem seljendur ábyrgist stefnendum sem kaupendum skaðleysi af leka í lofti stofu, sem þá hafi legið fyrir, auk þess sem þau hafi líka lofað því að skipta um svalahurð. Hvað varðar lekann þá lýsi vandamálið sér í því að í einu horni stofunnar, undir svölum efri hæðar, hafi verið viðvarandi leki, en orsakirnar hafi við söluna ekki verið með öllu kunnar. Lekinn hafi að sögn stefnenda stöðugt ágerst án þess þó að stefndu hafi brugðist við líkt og lofað hafi verið. Hins vegar liggur fyrir að stefndu létu skipta um svalahurð, er stefnendur telja þó enn áfátt.

Ekki er gerður ágreiningur um það af hálfu stefndu að í kaupsamningi séu ákvæði um að seljandi ábyrgist það að halda kaupanda skaðlausum vegna umrædds leka í lofti í stofu né heldur það að skipta um svalahurð. Hafi stefndu talið sig hafa uppfyllt skilyrðin um svalahurðina og stefndi V-kk-nf sjálfur gengið frá nýrri hurð. Engar athugasemdir hafi borist stefndu við þann frágang fyrr en gerð hafi verið athugasemd við þetta í matsbeiðni. Aldrei hafi annað staðið til af hálfu stefndu en að standa við þessi ákvæði kaupsamningsins, en til að koma í veg fyrir leka er stafi nú að mati dómkvadds matsmanns frá svölum annarrar íbúðar sem er á hæðinni fyrir ofan þyrfti ákvörðun húsfundar um úrbætur. Þar hafi stefndu ekki getað beitt sér að öðru leyti en því að þau hafi talið sér skylt að greiða a.m.k. þann hluta sem lenda myndi á íbúð 0201 vegna aðgerða til að koma í veg fyrir leka í lofti stofunnar, sem þau hafi og gert.

Að síðustu er svo einnig ágreiningur um ábyrgð á kostnaði vegna endurnýjunar á rafmagnstöflu og rafstofnum hússins. Er því haldið fram af hálfu stefnenda að stefndu hafi mátt vera ljós nauðsyn þess að endurnýja töfluna með vísan til fyrirliggjandi fundargerða húsfélagsins fyrir gerð kaupsamnings, en þau hafi þó ekki upplýst stefnendur um það. Af hálfu stefndu er því andmælt þar sem einungis hafi verið rætt á húsfundi fyrir um áratug að færa þyrfti töfluna til þar sem hún hafi verið í geymslu sem tilheyri íbúð á 1. hæð en aldrei hafi orðið úr því og það ekki staðið til þegar eignin var seld. Húsið sé byggt 1949 og það hafi ekki getað farið fram hjá neinum sem skoðaði rafmagnstöflu hússins að endurnýjunar væri þörf í komandi framtíð, líkt og sé með mörg eldri hús. Fyrir tilviljun hafi svo verið gerð úttekt á rafmagnstöflu í sameign 26. janúar 2015 af viðurkenndum skoðunaraðila á vegum Mannvirkjastofnunar, en samþykkt tilboð um kaup stefnenda á fasteigninni hafi komist á þann 8. janúar 2015. Samkvæmt upplýsingum stefndu hafi stikkprufur verið teknar víða í Hlíðunum til að kanna ástand raflagna. Upplýsingar um þessa skýrslu hafi þó ekki borist húsfélaginu fyrr en löngu eftir frágang á framangreindri sölu eignarinnar, en í athugasemdunum sé mælt með endurnýjun rafmagnstöflunnar.

Í málinu liggur einnig fyrir að reynt var að ná samkomulagi aðila með milligöngu fasteignasalans sem annaðist söluna. Hafi verið boðað til fundar hjá henni 18. nóvember 2015, en stefndi hafi þá afboðað sig samdægurs vegna veikinda. Sendu stefndu síðan fasteignasalanum bréf dags. 22. janúar 2016 og höfnuðu þar öllum kröfum stefnenda. Í málinu liggur svo einnig fyrir að þann 8. nóvember 2016 greiddu stefndu 1.000.000 króna til lögmanns stefnenda. Hafi greiðslan verið hugsuð til að mæta kostnaði vegna ábyrgðaryfirlýsingar kaupsamningsins ef það mætti verða til þess að sátt næðist í málinu og hafi stefndu með því talið sig hafa greitt meira en hafi numið raunverulegum kostnaði stefnenda af úrbótum er stefndu hafi borið að bæta samkvæmt samningnum.

Stefnendur óskuðu áður eftir því við Héraðsdóm Reykjavíkur, eða 23. september 2016, að dómkvaddur yrði matsmaður til að skoða og meta framangreinda meinta galla á eigninni. Til verksins var tilkvaddur S-kk-nf H-kk-nf byggingatækni- fræðingur og skilaði hann matsgerð sinni þann 6. janúar 2017 og liggur hún fyrir í málinu. Stefnendur sendu síðan stefndu kröfugerð, dags. 31. janúar 2017, er þau telja byggða á matsgerðinni. Stefndu höfnuðu öllum kröfum stefnenda í bréfi dags. 2. mars 2017. Telja stefndu það rangt sem fram komi í stefnu að stefnendur hafi sent þeim kröfugerð byggða á grundvelli mats dómkvadds matsmanns þar sem fyrir liggi að stefndu hafi nú þegar greitt til stefnenda hærri fjárupphæð en réttilega ætti að falla á þau miðað við matsgerð. Í ljósi framangreinds ágreinings var mál þetta svo höfðað.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnenda

Í fyrsta lagi sé byggt á því að leigutakar hafi orðið vör við mikla klóaklykt á salerni íbúðarinnar og það stundum átt það til að stíflast. Nokkrum sinnum hafi skólp komið upp um sturtuniðurfallið þá er sturtað hafi verið niður úr salerni. Stefndi V-kk-nf hafi í samskiptum við leigjendur kannast við vandann og sýnt þeim að á vegg herbergisins væri rist er hægt væri að fjarlægja. Þegar hún hafi verið fjarlægð hafi blasað við stútur á klóaklögninni. Hafi stefndi þá sýnt þeim hvernig þau gætu opnað þennan stút og ýtt á eftir úrgangi þannig að tregðan í lögninni, er einmitt hafi verið á þeim stað, losnaði.

Þessi megna klóaklykt hafi síðan ekki farið fram hjá stefnendum og ljóst verið að ekki væri búandi í íbúðinni með góðu móti án þess að lagfæra þetta. Hafi þau kallað til K-kk-þf P-kk-þf I-kk-þf pípulagningamann, en skýrsla hans liggi fyrir í málinu. Í fyrstu hafi verið ákveðið að mynda lögnina en síðan verið fallið frá því eftir að stefnendur hafi opnað ristina og séð þar affall frá skólpi liggjandi inni í veggnum.

Hafi K-kk-nf ráðlagt það að opna vegginn og skoða lögnina. Hún hafi í raun verið mjög stutt, eða u.þ.b. einn metri að lengd. Lögnin hafi verið samskeytt úr stuttum rörbútum, en þeir sem hafi verið næst salerninu hafi verið 100 mm að innanmáli og síðan komið bútar sem hafi verið 75 mm, en þeir svo tengst í 87 gráða beygju niður um gólfið. Hafi K-kk-nf talið að þessi frágangur myndaði mikla þrengingu sem líklega hafi orsakað stífluna. Í ljós hafi komið að lögnin hefði ekki verið hengd upp með hefðbundnum hætti, en þess í stað hefði verið sprautað frauðplasti í kringum hana. Plastið hafi verið rennblautt og byrjað að morkna vegna langvarandi rakamettunar. Því hafi lögnin verið farin að síga og það hafi aukið vandamálið. Undir lögninni hafi svo verið slikja af klóakaffalli og undir því komið í ljós tvær vatnslagnir sem einhvern tíma hafi staðið til að blinda, en það hafi ekki tekist betur en svo að vatn hafi seytlað úr þeim báðum. Þessi langvarandi raki hafi valdið því að allt umhverfi lagnanna hafi verið orðið myglað og ónýtt. Hafi K-kk-nf ráðlagt að fjarlægja lagnirnar í heild sinni og leggja nýjar. Hafi stefnendur farið í þær framkvæmdir en þá komið í ljós að raki hafi legið undir öllum sturtubotninum. Undirstöður hafi verið frauðplastplötur er hafi verið myglaðar og ekki hafi því verið hjá því komist að rífa og fjarlægja sturtuklefann.

Þegar stefndu hafi endurnýjað salernið árið 2004 hafi þau fjarlægt ofn og sett þar gólfhita í staðinn. Þetta hafi verið rafmagnsmottur sem lagðar hafi verið í steypuílögn í gólfinu. Í ljós hafi komið stór flekkur umhverfis sturtuklefann og klóaklögnina er hafi verið rennblautur og greinilega verið það lengi. Hafi það gert að verkum að hitamottan hafi verið orðin fúin og ónýt á þessum kafla og ekki hafi verið hjá því komist að fjarlægja hana og hafi stefnendur gert það. Hafi þau svo látið gólfið þorna vel og síðan flotað það til lagfæringar eftir motturnar. Hafi þau svo sett upp handklæðaofn í staðinn til að kynda herbergið. Þá hafi stefnendur lokað veggnum, endurnýjað hreinlætistæki sem höfðu verið fjarlægð, gengið frá gólfinu og flísalögn og síðan málað herbergið.

Stefnendur hafi á þessum tíma ítrekað haft samband við fasteignasalann sem hafi annast kaupin og upplýst hana um ástand og nauðsynlegar framkvæmdir. Hafi í samtölum þeirra komið fram að stefnendur gerðu kröfu til þess að fá endurbæturnar bættar. Fasteignasalinn hafi haft samband við stefnda V-kk-þf og upplýst hann jafnóðum. Í samtölum þeirra hafi komið fram að það væri vilji stefndu að leysa málið í sátt. Fasteignasalinn hafi þá boðað aðila á fund sem halda hafi átt 18. nóvember 2015. Stefndi V-kk-nf hafi boðað komu á fundinn en afboðað sig samdægurs og ekki mætt. Engin sátt hafi náðst um málið, þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til þess af hálfu stefnenda.

Stefndu hafi sent fasteignasalanum bréf 22. janúar 2016. Þar hafi þau hafnað öllum kröfum stefnenda. Þar hafi stefndu hins vegar staðfest að þeim hefði verið kunnugt um vandamál varðandi frárennsli frá salerni og að lögnin ætti til að stíflast. Á fundi með fasteignasalanum síðastliðið vor hafi stefndi V-kk-nf fullyrt að hann hefði upplýst fasteignasalann um þetta vandamál. Hún hafi þó ekki kannast við það, enda engar upplýsingar um það í söluyfirliti eða kaupsamningi. Stefndu hafi borið ábyrgð á að upplýsingar bærust stefnendum og beri því ábyrgð á tjóni vegna óupplýsts galla.

Í öðru lagi hafi stefndu í kaupsamningi lýst því yfir að þau ábyrgðust stefnendum skaðleysi af leka í lofti í stofu. Hafi verið um þekktan galla að ræða þar sem í einu horninu, undir svölum efri hæðar, hafi verið viðvarandi leki en orsakir þá þó ekki verið kunnar. Stefndu hafi ekkert gert í því að efna þetta loforð, lekinn hafi ágerst og í slagveðrum hafi ekki minna dugað til en barnasundlaug til að taka við vatninu og vernda parketið.

Í þriðja lagi byggja stefnendur á því að lagfæra þurfi svalahurð þótt stefndu hafi skipt um hana, en frágangur stefndu hafi verið ófullnægjandi efndir á loforði um þetta.

Í fjórða lagi geri stefnendur kröfu um að stefndu bæti þeim kostnað er á þau falli vegna hlutdeildar íbúðarinnar í endurnýjun á rafmagnstöflu og rafstofnum hússins. Staðfest sé í fundargerðum húsfélags og fleiri gögnum að stefndu hafi verið kunnugt um nauðsyn á að endurnýja töfluna. Hafi verið búið að ákveða á húsfélagsfundum að ráðast í þessar framkvæmdir. Jafnframt liggi fyrir að stefndi V-kk-nf hafi sjálfur tekið á móti úttektarmanni Mannvirkjastofnunar og veitt honum aðgang að töflunni til að hann gæti framkvæmt skoðun. Honum hafi því verið vel kunnugt um að úttekt hefði farið fram þegar kaupsamningurinn hafi verið gerður. Niðurstaða úttektarinnar hafi verið send stefnda vegna húsfélagsins og hún sé dagsett fyrir gerð kaupsamnings.

Stefndu hafi vitað að búið hafi verið að ákveða að ráðast í þessar framkvæmdir. Þeim hafi borið skylda að lögum til að upplýsa stefnendur um alla þekkta galla og fyrirhugaðar framkvæmdir. Þessi upplýsingagjöf hafi brugðist og beri þau halla af því. Hvíli sú skylda á þeim að bæta stefnendum tjón sem þau hafi orðið fyrir vegna þessa.

Stefnendur hafi óskað eftir því við Héraðsdóm Reykjavíkur, þann 23. september 2016, að dómkvaddur yrði óvilhallur matsmaður til að skoða og meta hina meintu galla á eigninni. Kvaddur hafi verið til S-kk-nf H-kk-nf byggingatæknifræðingur og hafi hann skilað matsgerð sinni þann 6. janúar 2017. Stefnendur hafi sent stefndu kröfugerð sína, dags. 31. janúar 2017, sem sé byggð á grundvelli matsgerðarinnar, en stefndu hafi engu að síður hafnað öllum kröfum stefnenda í bréfi, dags. 2. mars 2017.

Í matsgerðinni hafi matsmaður skilað áliti á orsökum leka í lofti og lýst aðgerðum sem hann teldi að grípa þyrfti til svo komið yrði í veg fyrir lekann. Kostnaður við þær lagfæringar sé tilgreindur undir matslið b í kostnaðarmati á bls. 17 í matsgerðinni. Um þann kröfulið og ábyrgð stefndu þurfi lítt að fjalla þar sem þau hafi ábyrgst stefnendum skaðleysi af þessum galla í kaupsamningi. Ábyrgðaryfirlýsingin sé gild og bindandi. Stefndu hafi ekki efnt hana og því verði stefnendur sjálfir að ráðast í nauðsynlegar aðgerðir. Kostnað vegna þessa beri þeim að fá bættan úr hendi stefndu og beri að leggja niðurstöðu matsmannsins til grundvallar við ákvörðun þeirra bóta.

Um grundvöll bóta vegna hinna stórfelldu galla á baðherberginu nægi að vísa til viðurkenningar stefndu á vitneskju þeirra um gallann. Þau hafi ekki upplýst stefnendur um þennan galla fyrir kaupin og því hafi þau ekki átt kost á að rannsaka hann frekar, umfang hans og önnur áhrif hans á næsta umhverfi, byggingu eða búnað. Skyldan til að tryggja að slíkar upplýsingar liggi fyrir þannig að kaupandi geti gert sér grein fyrir slíkum galla hvíli á seljandanum. Seljandi beri ábyrgð ef hann bregst þessari skyldu sinni og megi um það vísa til skýrra ákvæða í 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

Sömu sjónarmið og lagaákvæði eigi svo við um rafmagnstöfluna, en fyrir liggi að stefndu hafi vitað um þennan galla og þau setið þá fundi þar sem ákveðið hafi verið að ráðast í framkvæmdir til að bæta úr þessu. Stefndu hafi því borið að tryggja það að yfirlýsing húsfélagsins gæfi stefnendum rétta mynd um þessi efni en það hafi hún ekki gert. Þvert á móti sé tekið skýrt fram í yfirlýsingunni að engar framkvæmdir séu fyrirhugaðar. Í þessu sambandi sé rétt að vekja athygli á því að stefndi V-kk-nf undirriti sjálfur yfirlýsinguna fyrir hönd húsfélagsins en hann hafi verið gjaldkeri þess.

Bótaskylda stefndu liggi ljós fyrir og ekki reyni á ákvæði 2. málsliðar 18. gr. laga um fasteignakaup þótt um notaða eign sé að ræða þar sem annars vegar sé um ábyrgðaryfirlýsingu að ræða, en hins vegar um augljósan skort á upplýsingum frá seljendum.

Skipting kostnaðar sem falli á stefnendur vegna vanefnda að mati matsmanns sé tilgreind á bls. 17 í matsgerð. Matsmaður geri skýran mun á kostnaði sem falli á sam- eign annars vegar og á séreign eingöngu hins vegar. Þannig séu liðir merktir 1a og 4a vegna kostnaðar er matsmaður telji að fella beri á alla eigendur íbúða í húsinu. Skiptist sá kostnaður á íbúðir eftir hlutfallstölu og nemi hlutur íbúðar stefnenda 84.672 krónum. Matsliður 3 sé svo vegna rafmagnsinntaks og skiptist jafnt á allar íbúðir en ekki eftir hlutfallstölu. Hlutur íbúðar stefnenda í þessum lið nemi 143.750 krónum. Annar kostnaður sé vegna séreignar stefnenda og eiganda íbúðar 0301, en ekki sameignar. En með vísan til þess að stefndu hafi ábyrgst að ráðast í þessa viðgerð en vanefnt geri stefnendur kröfu um að fá tjónið bætt að fullu án tillits til aðildar eiganda íbúðar 0301. Í ljósi ábyrgðaryfirlýsingar geti stefndu ekki vísað stefnendum á að sækja rétt gegn eigendum þeirrar íbúðar og verði stefndu sjálf að gera það er þau hafi bætt tjónið. Um sundurliðun þessa kostnaðar vísist síðan til bls. 17 í matsgerðinni, en í samræmi við framangreint sundurliðist stefnukrafan þá þannig:

1. Viðgerðarkostnaður á séreignum 0201 og 0301 1.964.000 krónur

2. Hlutdeild í matsliðum 1a og 4a 84.672 krónur

3. Hlutdeild í matslið 3 143.750 krónur

4. Frádregin innborgun þann 8. nóv. 2016 1.000.000 krónur Samtals 1.192.422 krónur

Stefnendur geri kröfu um dráttarvexti á kröfu sína frá þeim degi er liðinn hafi verið mánuður frá því að þau hafi sett fram kröfu sína á grundvelli matsins, eða frá 28. febrúar 2017, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001. Um skaðabótaábyrgð stefndu vísi stefnendur til III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 19., 26. og 27. gr. laganna, og um rétt til skaðabóta úr hendi stefndu til 43. gr. laganna. Um meðferð málsins sé vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr., sbr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefndu

Stefndu byggi á því að samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup teljist notuð fasteign ekki vera gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru nemi eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Því sé hafnað að öðru hvoru þessara skilyrða sé fyrir að fara í þessu máli. Ljóst sé að kostnaður samkvæmt matsgerð sem réttilega gæti fallið á hina seldu íbúð 0201 sé smávægilegur með hliðsjón af kaupverði eignarinnar, 36.500.000 krónur, sem í dag teldist þó vera gjafaverð fyrir fasteignina.

Þá hafni stefndu því alfarið að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, líkt og skilyrt sé, eigi að vera tækt að víkja frá svokölluðum gallaþröskuldi, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu vísi því einnig á bug að þau hafi veitt rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá telji þau sig einnig hafa veitt fullnægjandi upplýsingar í skilningi 26. gr. sömu laga og að í öllu falli sé ljóst að hafi upplýsingar ekki verið veittar þá varði það atriði sem aldrei hefðu haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings upp á 36,5 milljónir króna um fasteign. Vera kunni að stefnendur hafi hins vegar ekki sinnt skoðunarskyldu sinni, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002, eins vel og þau hefðu kosið eftir á, en það geti þó ekki bitnað á stefndu. Sé sérstaklega í þessu tilfelli bent á gamla rafmagnstöflu fyrir húsnæðið. Þá harmi stefndu það að stefnendur hafi í engu virt rétt seljanda fasteignar til að bæta úr galla á eigin reikning, sbr. 39. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu hafi alltaf viðurkennt það að á þau kynni að falla einhver kostnaður vegna ábyrgðaryfirlýsinga í kaupsamningi. Það hafi heldur aldrei staðið á stefndu að greiða þann kostnað þegar hann lægi fyrir. Þá telji stefndu að með greiðslu á 1.000.000 króna 8. nóvember 2016, eða áður en S-kk-nf H-kk-nf byggingatæknifræðingur hafi verið dómkvaddur matsmaður að beiðni stefnenda, hafi þau þegar greitt stefnendum það sem þeim hafi borið að greiða vegna umræddrar ábyrgðar og vel rúmlega það.

Matsgerð dómkvadds matsmanns frá 6. janúar 2017 staðfesti þá túlkun stefndu, þrátt fyrir ótrúlega útúrsnúninga og reiknikúnstir af hálfu stefnenda í tilraun þeirra til að sýna fram á annað. Verði nú vikið frekar að afstöðu stefndu til sérhvers matsliðar:

Varðandi matslið um leka í lofti í stofu, þá skuli stefndu samkvæmt kaupsamningi halda stefnendum skaðlausum vegna lekans og samþykki stefndu hér í einu og öllu niðurstöðu matsmanns varðandi þann lið. Stefndu hafni því hins vegar að þeim beri að greiða stefnendum bætur vegna kostnaðar sem fella eigi á aðra íbúð hússins, númer 0301, heldur beri þeim aðeins að bæta stefndu kostnað sem með réttu eigi að lenda á hinni seldu íbúð, númer 0201, þar með talið þann hlut er falli á íbúðina vegna þátttöku í viðgerð á sameign. Samkvæmt matsgerð sé kostnaður vegna lagfæringa á þessum lið 270.000 krónur, sem sé í sameign allra. Hlutur íbúðar 0201 í því sé 28,8% eða 77.760 krónur, en þá sé að vísu eftir að taka tillit til þess að eigendur íbúðarhúsnæðis eigi rétt á að fá endurgreidd 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu við endurbætur og viðhald, svo upphæð er falli á á stefndu vegna liðar 1a sé 72.074 krónur eða langtum minna en stefndu hafi þegar greitt stefnendum vegna ábyrgðar sinnar. Kostnað merktan 1b í matsgerð telji matsmaður að fella eigi á íbúð 0301 enda um að ræða viðgerð á séreign hennar. Stefndu hafni því að þau taki þann kostnað á sig og sjái svo síðar um að endurrukka íbúð 0301, líkt og stefnendur ætlist til. Með því að ábyrgjast skaðleysi stefnenda á leka í lofti í stofu hafi stefndu ekki verið að ábyrgjast kostnað eigenda annarra íbúða í húsinu, heldur einungis kostnað sem réttilega falli á hina seldu íbúð.

Hvað varðar matslið um viðgerð á svalahurð þá geri stefndu engar athugasemdir við mat matsmanns varðandi þann lið. Stefndu hafi tekið að sér að ganga frá nýrri svalahurð á fullnægjandi hátt samkvæmt kaupsamningi og hafi stefndi V-kk-nf talið sig hafa gert það. Stefnendur hafi aldrei gert athugasemdir við frágang hennar fyrr en í matsbeiðni og stefndu því aldrei gefist kostur á að lagfæra hann. Metinn kostnaður samkvæmt matsgerð vegna þessa liðar sé 24.000 krónur er skiptist á allar íbúðir eftir hlutfallstölu, eða 6.912 krónur er falli á íbúð 0201. Þegar tekið hafi verið tillit til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnulið sé upphæð sem falli á íbúð 0201 og stefndu telji sig eiga að borga vegna liðar 4a í matsgerð 6.377 krónur. Kostnaður sem alfarið falli á íbúð 0201 sé samkvæmt matsgerð 70.000 krónur, en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið sé upphæðin 64.426 krónur eða samtals vegna svalahurðar 70.803 krónur sem stefndu samþykki að greiða og hafi þegar greitt.

Varðandi matslið um framkvæmdir á baðherbergi, þá hafni stefndu því að hafa leynt göllum á baðherbergi íbúðarinnar. Ósannað sé að um slíka galla hafi verið að ræða þegar íbúðin hafi verið afhent stefnendum í febrúar 2015. Stefndu hafi aldrei verið upplýst um meinta galla þar, heldur hafi stefnendur einhliða ákveðið að ráðast í gagngerar endurbætur á baðherbergi íbúðarinnar með tilheyrandi verðmætaaukningu fyrir nýja eigendur, en síðan eftir á farið fram á greiðslur frá stefndu vegna þessa. Stefndu þyki miður að hvorki þeim né tryggingafélagi hússins hafi á nokkru stigi gefist kostur á að kynna sér málið og þá fengið tækifæri til að láta óháðan fagmann leggja mat á aðstæður og meta mögulega bótaskyldu tryggingafélags eða þá stefndu.

Stefndu mótmæli því jafnframt að kostnaður eigi að falla á þau vegna þessa matsliðar. Matsspurning gangi einungis út á það að fela matsmanni að meta kostnað við framkvæmdir sem stefndu hefðu þá sjálf ráðist í meira en ári áður. Slíkt mat hafi ekkert sönnunargildi um meinta galla. Á matsfundi hafi matsmaður síðan ekki haft möguleika á að meta meinta galla á baðherberginu er kynnu að vera á ábyrgð stefndu, enda um nýuppgert baðherbergi að ræða sem matsmaður hafi fengið að skoða. Ótækt sé að byggja kröfu vegna meintra galla á heildarkostnaði stefnenda við að gera upp baðherbergi í gömlu húsi, enda sé óumdeilt að herbergið sé nú með glæsilegasta móti hjá stefnendum og mun glæsilegra en það hafi verið er þau keyptu íbúðina af stefndu.

Mat matsmanns beri því að skoðast í því ljósi að hann sé eingöngu beðinn um að meta kostnað stefnenda við löngu unnar framkvæmdir og út frá reikningum sem fæstir séu stílaðir á stefnendur, einhliða yfirlýsingu pípulagningamanns á vegum stefnenda, frásögnum stefnenda og af myndum sem stefnendur segi allar vera af vettvangi. Slíkt mat geti ekki talist vera sönnun þess að baðherbergið hafi verið haldið galla í skilningi laga um fasteignakaup þegar íbúðin hafi verið afhent stefnendum í febrúar 2015.

Þá sé því haldið fram að jafnvel þótt talið væri sannað að einhverjir gallar hefðu verið á baðherberginu, þá fari því fjarri að um sé að ræða leynda galla er stefndu hafi vitað af en með saknæmum hætti haldið frá stefnendum. Á kaupendum fasteigna hvíli rík skoðunarskylda, bæði fyrir kaup en ekki síður eftir afhendingu, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002 og 11. gr. kaupsamnings. Þá glati kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefnd tilkynni hann ekki seljanda innan sanngjarns frests um hina ætluðu vanefnd. Stefndu telji að með þeirri háttsemi að ráðast í slíkar endurbætur á baðherberginu án þess að tilkynna stefndu um meinta galla fyrr en að framkvæmdum afloknum hafi stefnendur sýnt slíkt tómlæti að réttur þeirra til að bera fyrir sig meinta vanefnd sé niður fallinn.

Þá bendi stefndu á að miðað við frásögn stefnenda megi rekja ætlað tjón þeirra á baðherberginu að stóru leyti til þess að skolpleiðsla innanhúss hafi stíflast eða að vatn hafi runnið úr leiðslum innan veggja, en slíkt tjón sé bætt af húseigendatryggingu, líkt og fasteignin Barmahlíð 44 hafi verið með að sögn stefndu. Stefnendur virðist hins vegar ekki hafa gert neina tilraun til að takmarka meint tjón sitt með því að leita til tryggingafélags síns. Stefnendur verði að bera halla af þeim sönnunarskorti er leiði af því að þau hafi búið svo um hnúta að enginn nema aðilar á þeirra vegum hafi fengið að skoða meinta galla á baðherberginu á meðan möguleiki var til að meta vettvanginn.

Þá sé jafnframt á það bent af hálfu stefndu að samkvæmt 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús séu lagnir innan veggja, líkt og rætt sé um að hafi valdið tjóni á baðherbergi stefnenda, í sameign allra íbúða húsnæðisins. Fari svo ólíklega að stefndu verði talin eiga að greiða eitthvað af kostnaði við endurnýjun á baðherbergi stefnenda, þá beri að horfa til þess að kostnaður við að lagfæra skemmdir vegna tjóns sem lagnir í sameign hafi valdið eigi þá að skiptast hlutfallslega á milli eigenda eftir hlutfallstölu eignarhluta, þannig að 28,8% kostnaðar ættu þá að falla á íbúð 0201 en að frádreginni endurgreiðslu 60% af virðisaukaskatti af vinnulið. Stefndu telji fráleitt að stefnendur eigi rétt til þess að fá greiddan að fullu kostnað vegna glænýs glæsilegs baðherbergis, með dýru nýju salerni, baðkeri o.s.frv., sem augljóslega auki verðgildi íbúðar þeirra umtalsvert. Við ákvörðun afsláttar eða skaðabóta beri að sjálfsögðu að taka tillit til þess að stefnendur hafi nú verðmætara baðherbergi í íbúðinni en var fyrir.

Hvað varði matslið um rafmagnstöflu, þá hafni stefndu því að þau hafi leynt kaupendur nokkru er þau hafi vitað um. Ekki hafi getað farið fram hjá kaupendum við skoðun að rafmagnstaflan væri gömul og ljóst að einhver kostnaður myndi falla til í komandi framtíð vegna viðhalds eða endurbóta á henni. Stefndu hafni því alfarið að hafa brotið gegn 26. gr. laga nr. 40/2002 varðandi rafmagnstöfluna. Samkvæmt yfirlýsingu húsfélags frá 20. janúar 2015 hafi engar framkvæmdir verið fyrirhugaðar á vegum húsfélagsins. Því sé alfarið hafnað sem ósönnu að búið hafi verið að ákveða að endurnýja töfluna og að því er stefndu viti best hafi slíkt ekki enn verið ákveðið.

Stefnendur hafi verið að kaupa fasteign byggða 1949 og ekki sé hægt að ætlast til þess að ný rafmagnstafla og nýir stofnstrengir að íbúðum fylgi með í slíkum kaupum. Ákveði húsfélagið að fara í þá framkvæmd megi vera ljóst að stefnendur verði komnir með mun betri raflagnir en þau hafi mátt ætla þegar þau hafi fest kaup á íbúðinni. Stefndu telji ósanngjarnt að slíkur kostnaður yrði felldur á þau enda beinlínis samið um annað, sbr. 17. gr. kauptilboðs og 15. gr. kaupsamnings, er kveði á um að kaupendur íbúða í fjöleignarhúsum skuli bera kostnað af framkvæmdum við sameign sem ráðist sé í eftir samþykki kauptilboðs og miði að því að auka verðgildi eða notagildi húseignar. Í þessu tilfelli sé samþykkt kauptilboð komið á 8. janúar 2015, eða 18 dögum áður en skoðun vegna úttektar á rafmagnstöflu hafi farið fram og því ljóst að engu hefði breytt þó aðilum hefði verið kunnugt um niðurstöðu þeirrar skoðunar er kaupsamningur hafi verið gerður 6. febrúar 2015. Fari hins vegar svo að stefndu verði dæmd til að greiða stefnendum eitthvað vegna þessa matsliðar þá bendi þau á að einnig þurfi þá að taka tillit til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið, sem sé ekki gert í matsgerð.

Stefndu telji, með hliðsjón af framangreindu, að samkvæmt framlagðri matsgerð dómkvadds matsmanns þá beri þeim aðeins að greiða stefnendum annars vegar 72.074 krónur vegna leka í lofti, en hins vegar 70.803 krónur vegna úrbóta á svalahurð. Stefndu hafi þó boðið stefnendum 650.000 króna greiðslu á fundi aðila vorið 2016 í þeirri von að losna þá endanlega við málið, þó þau hafi þá í raun talið sig vera að bjóða hærri upphæð en réttilega ætti að falla á þau vegna ákvæða í kaupsamningnum. Þau hafi svo hækkað þetta boð í tölvupósti til lögmanns stefnenda, 9. september 2016 í 850.000 krónur, en þá hafi legið fyrir að lögmaður stefnenda væri að fara af stað með vinnu við matsbeiðni. Stefndu séu flutt til útlanda og hafi þess vegna talið borga sig að bjóða mun hærri bætur en þeim bæri að greiða til að losna við dómsmál hérlendis. Þrátt fyrir þessi boð hafi stefnendur kosið að halda áfram með málið og þó að stefndu hafi í lokatilraun til að ná sáttum greitt stefnendum 1.000.000 króna áður en matsmaður var dómkvaddur en þó með fyrirvara um endurgreiðslu héldi málið áfram. En þar hafi það svo verið staðfest að stefndu hafi þegar ofgreitt stefnendum verulega.

Með bréfi, dags. 31. janúar 2017, hafi stefnendur farið fram með kröfugerð sem eigi ekki rétt á sér. En þrátt fyrir að sýnt sé, miðað við matsgerð, að stefndu hafi þegar greitt stefnendum of mikið, þá hafi þau í bréfi, dags. 2. mars 2017, boðið stefnendum að ljúka málinu með þegar greiddri milljón króna. Stefndu hafi, áður en málið hafi verið höfðað, greitt stefnendum 857.123 krónum meira en þeim hafi borið að gera samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð, sbr. matsliði um leka í lofti og um hurð, en þrátt fyrir það kjósi stefnendur að halda áfram með málið. En jafnvel þótt fallist væri á að stefndu bæri að greiða vissa hluta kostnaðar samkvæmt öðrum matsliðum sé einsýnt að stefndu hafi, áður en málið var höfðað, þegar greitt stefnendum mun hærri greiðslu en þeim hafi borið og því sé óhjákvæmilegt að sýkna þau af öllum kröfum stefnenda.

Vísist til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um rétt fasteignaeigenda til endurgreiðslu á 60% virðisaukaskatts vegna vinnu vísist til 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Málskostnaðarkröfu styðji stefndu við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en krafa um að virðisaukaskattur leggist ofan á tildæmdan málskostnað eigi rætur að rekja til þess að stefndu séu ekki virðisaukaskattsskyld og því beri þeim nauðsyn til þess að fá dóm fyrir virðisaukaskatti úr hendi stefnenda með vísan til laga nr. 50/1988.

Niðurstaða

Ágreiningur málsaðila varðar einkum bótakröfu stefnenda á hendur stefndu vegna meintrar ábyrgðar þeirra á ýmist fyrirliggjandi eða ætluðum göllum er stefnendur sem kaupendur halda fram í málinu gagnvart stefndu sem seljendum, vegna hinnar seldu fasteignar að Barmahlíð 44 – íbúð 0201, sbr. fyrirliggjandi kaupsamning, dags. 6. febrúar 2015, en afmarkast þannig að hann snýr að fjórum eftirfarandi matsþáttum, sbr. fyrirliggjandi matsgerð dómkvadds matsmanns í málinu, dags. 6. janúar 2917.

Í fyrsta lagi, þá er hér um að ræða tvo aðgreinda matsþætti, er varða annars vegar ágreining málsaðila um umfang ábyrgðar samkvæmt ákvæði í kaupsamningi þeirra frá 6. febrúar 2015, vegna fyrirhugaðra úrbóta sökum leka í lofti í stofu í hinni seldu íbúð, en hins vegar er einnig fyrir hendi ágreiningur um frágang stefndu á nýrri svalahurð í íbúðinni. Hvað þessa ofangreindu þætti varðar, þá er ekki deilt um að slíkir gallar hafi verið á fasteigninni við sölu hennar og einnig liggur óumdeilt fyrir viss ábyrgð stefndu varðandi úrbætur þar sem hún byggir óumdeilt á eftirfarandi ábyrgðaryfirlýsingu í kaupsamningi: „Seljandi ábyrgist að halda kaupanda skaðlausum vegna leka í lofti í stofu. Unnið er að viðgerð á leka. Seljandi klárar að ganga frá nýrri svalahurð á fullnægjandi hátt fyrir afhendingu eignar.“ Hins vegar er, hvað þetta varðar, nú deilt um annars vegar umfang ábyrgðarinnar hvað varðar leka í lofti í stofu, og hins vegar er deilt um hvort stefndu hafi þegar viðhaft fullnægjandi úrbætur vegna svalahurðar.

Í öðru lagi er síðan deilt um, sem aðgreinda matsþætti, tvö önnur meint gallatilvik sem stefnendur telja stefndu bera ábyrgð á gagnvart sér og vilja nú sækja bætur fyrir tjón vegna úrbóta á þeim, sbr. ákvæði í 43. gr. laga nr. 40/2002. Er hér í báðum framangreindum tilvikum byggt á þeim grundvelli af hálfu stefnenda að um sé að ræða leynda galla sem stefndu hafi a.m.k. mátt vera kunnugt um fyrir kaupin og sem kynnu að hafa haft þýðingu, en stefndu hafi þó ekki upplýst stefnendur um, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Er hér annars vegar um að ræða meinta galla á baðherbergi vegna rakaskemmda þar, og þá einkum í tengslum við sérstaka klóaklögn þar, en í málinu liggur fyrir að stefnendur afréðu að ráðast sjálf í gagngerar endurbætur á herberginu vegna þessa. Hins vegar krefjast stefnendur svo þess að stefndu bæti þeim kostnað við endurnýjun á því sem reyndist vera úrelt rafmagnstafla og tengi fyrir húsið. Af hálfu stefndu er ekki gengist við ábyrgð á kostnaði vegna úrbóta í tengslum við þessa tvo matsþætti.

Í málinu liggur, sem fyrr segir, fyrir staðfest matsgerð dómkvadds matsmanns, S-kk-ef H-kk-ef, dags. 6. janúar 2017, þar sem er kostnaðargreining fyrir sérhvern matsþátt sem deilt er um með hliðsjón af matsspurningum sem byggt var á. Hvað varðar framsetningu á kröfugerð þá ber að geta þess að heildarkrafa stefnenda hér fyrir dómi er sú að stefndu verði dæmd til að greiða þeim óskipt 1.192.422 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 28. febrúar 2017 og til greiðsludags. Hefur þá, miðað við þessa framsetningu stefnenda, verið tekið fullt tillit til greiðslu stefndu til stefnenda á 1.000.000 króna, 8. nóvember 2016. Af hálfu stefndu er krafist sýknu af öllum kröfum stefnenda og jafnframt vísað til þess að með fyrrgreindri greiðslu hafi þau nú þegar greitt meira til stefnenda en þeim hafi borið.

Verður nú vikið að kröfum og málsástæðum varðandi aðgreinda þætti málsins:

Hvað varðar þann þátt málsins sem snýr að leka í lofti í stofu, þá er ágreiningur aðila einkum sá að stefnendur telja að fyrirliggjandi skaðleysisyfirlýsing stefndu í kaupsamningi þeirra, dags. 6. febrúar 2015, taki gagnvart stefnendum til alls kostnaðar við viðgerð, en stefndu telja sig ekki hafa skuldbundið sig til að bera ábyrgð á kostnaði við úrbætur umfram það er snýr sérstaklega að hlutdeild hinnar seldu íbúðar.

Að mati dómsins verður hér að telja réttast, og þá jafnframt með hliðsjón af því sem tíðkanlegt telst vera um dreifingu kostnaðar í fjöleignarhúsum, sbr. 45. gr. laga nr. 26/1994, að túlka beri umrædda ábyrgðaryfirlýsingu stefndu í kaupsamningi aðila svo sem stefndi byggir hér á í málinu. Það er, að ekki hafi hér verið sýnt nægilega fram á annað en að með fyrrgreindri skaðleysisyfirlýsingu í kaupsamningi hafi stefnendum einungis verið tryggð sérstaklega staðganga stefndu varðandi þá hlutdeildarábyrgð á kostnaði við úrbætur í fjöleignarhúsi sem ella hefði getað lent á stefnendum sjálfum sem kaupendum, en ekki hafi verið um að ræða fjárhagslega ábyrgð stefndu á mögulegri kostnaðarhlutdeild annarra íbúða í húsinu, en fyrir liggur að á þeim tíma sem kaupsamningurinn var gerður þótti ýmislegt óljóst um orsakir og umfang lekans.

Með hliðsjón af framangreindu, sem og fyrirliggjandi nauðsynlegum úrbótum og kostnaðarliðum samkvæmt matsgerð, sem ekki er deilt um og verður hér ágreiningslaust lögð alfarið til grundvallar, þá er það mat dómsins að vegna þessa matsliðar eigi stefndu að bera hlutdeild í kostnaðarmati gagnvart stefnendum er nemi 28,65% af kostnaði við þá verkþætti er teljast óumdeilt varða sameign íbúðar 0201 með öðrum íbúðum í húsinu, en 100% hlutdeild hvað varðar þá verkþætti sem teljast varða séreign hinnar seldu íbúðar. Þá er einnig fallist á athugasemdir stefndu varðandi frádrátt 60% af virðisaukaskatti vegna vinnuliðar, sem ekki var sérstaklega mótmælt. Verður þá útkoman sú að um er að ræða kostnaðarhlutdeild stefndu upp á 72.074 krónur, líkt og stefndi byggir á, en því hefur ekki verið andmælt af hálfu stefnenda að þeir verkþættir í matsgerð er varða svalir íbúðar nr. 0301 varði séreign þeirrar íbúðar.

Hvað síðan varðar þann þátt málsins sem snýr að svalahurð íbúðarinnar, þá liggur þar óumdeilt fyrir í kaupsamningi ábyrgðaryfirlýsing af hálfu stefndu um það að ganga frá nýrri svalahurð á fullnægjandi hátt fyrir afhendingu eignarinnar. Óumdeilt er að stefndu hafi látið skipta um svalahurðina en hins vegar er ágreiningur í málinu um það hvort sá frágangur geti talist vera fullnægjandi, svo sem lofað var. Fyrir liggur að mati dómkvadds matsmanns að umræddur frágangur á svalahurðinni hafi verið ófullnægjandi auk þess sem í matsgerð er gerð grein fyrir kostnaði við úrbætur. Með hliðsjón af fyrirliggjandi ábyrgð stefndu á þessu og með vísun til kostnaðarmats og kostnaðarskiptingar í fyrirliggjandi matsgerð hvað varðar þennan verkþátt, að frádregnum endurgreiddum virðisaukaskatti, verður hér að leggja til grundvallar kostnaðarhlutdeild stefndu upp á 70.803 krónur, líkt og stefndi hefur gengist við.

Hvað síðan varðar þann þátt málsins sem snýr að meintum galla á baðherbergi, þá er það mat dómsins að með fyrirliggjandi ljósmyndum í staðfestri matsgerð S-kk-ef H-kk-ef og með vitnisburði K-kk-ef P-kk-ef I-kk-ef pípulagningamanns og H-kk-ef A-kk-ef S-kk-ef, leigjanda íbúðarinnar, þá þyki vera nægilega sannað að frágangur skolplagnar í vegg á baðherberginu hafi verið algerlega óviðunandi og ótvírætt verið til þess fallinn að valda við þær aðstæður stíflum, leka og fyrirliggjandi stórfelldu rakatjóni í herberginu sem fjallað er um í matsgerð dómkvadds matsmanns. Verður jafnframt að álykta að hér hafi verið um að ræða annmarka á hinni seldu fasteign sem ekki hafi blasað við kaupendum við venjulega skoðun, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002, en sem stefndu hefðu þó mátt vita um og átt að upplýsa fasteignasala eða stefnendur um fyrir kaupin, sbr. 26. gr. sömu laga, en leggja verður til grundvallar að það hafi ekki verið gert. Er þá einnig sérstaklega tekið mið af því að stefndi V-kk-nf J-kk-nf annaðist það sjálfur að leggja umrædda skolplögn í baðherbergið með þeim hætti sem liggur óumdeilt fyrir í málinu og verður kostnaður við úrbætur vegna tjóns sem leitt hefur af umræddum galla því ekki réttilega lagður á aðra eigendur í húsinu.

Bótaregla sú sem stefnendur byggja hér ætlað beint tjón sitt á, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, vegna framangreinds galla sem hér telst hafa verið nægilega sýnt fram á að stefndu beri ábyrgð á, sbr. 26. gr. sömu laga, miðar við að ekki þurfi að sýna fram á saknæmi. Hins vegar stendur eftir sem áður upp á stefnendur að sýna nægilega fram á orsakatengsl á milli sannaðs galla og þess tjóns og þá þeirrar verðmætarýrnunar sem efndabætur þeim til handa hljóta hér að verða að taka mið af, sbr. 59. gr. laganna.

Í málinu liggur síðan fyrir að stefnendur afréðu sjálf að hefja þegar úrbætur vegna rakaskemmda á baðherberginu án þess að láta meta tjónið á því stigi eða að því er virðist bjóða stefndu að bæta úr ætluðum göllum, sbr. 39. gr. laga nr. 40/2002, en hafa borið því við að legið hafi á umræddum úrbótum þar sem ástandið hafi valdið þeim sérlega miklum óþægindum, en fasteignasali hafi upplýst stefndu jafnóðum um framkvæmdirnar. Í málinu liggur fyrir í matsgerð kostnaðarmat af hálfu dómkvadds matsmanns, sem tekur þó einungis mið af kostnaði við framkvæmdir er voru þannig einhliða viðhafðar af hálfu stefnenda við endurbætur á herberginu. Er matið byggt á fyrirliggjandi ljósmyndum af ástandi herbergisins fyrir endurbætur, skýrslu pípulagningamanns og reikningum frá stefnendum, en nokkuð óljóst er að hvaða marki þar liggi fyrir eiginlegt mat á beinu tjóni stefnenda vegna hins ætlaða galla.

Að mati dómsins er þó, þrátt fyrir ofangreinda annmarka við sönnunarfærslu, engu að síður talið gerlegt að leiða hér fullnægjandi líkur að því að a.m.k. vissir tilgreindir og metnir kostnaðarliðir í matsgerð tengist nægilega nauðsynlegum úrbótum vegna þeirra vanefnda sem stefnendur urðu sannanlega fyrir af völdum rakaskemmda og frágangs á salerninu, en það eru kostnaðarliðir við rif, hreinsun og förgun, viðgerð á útvegg, endurnýjun lagna, flotun á baðgólfi, vatnssalerni, málun á lofti, auk flísanna, en ósannað sé að aðrir þar tilgreindir verkliðir eða kaup á vissum nýjum tækjum í baðherbergið tengist ótvírætt nauðsynlegum úrbótum vegna gallans.

Hvað varðar síðan kostnað, þá verður sundurliðun í hér fyrirliggjandi matsgerð lögð til grundvallar, en þó að teknu tilliti til frádráttar á 60% af virðisaukaskatti vegna vinnuliðar. Liggur þá fyrir metinn kostnaður 1.161.000 krónur, en þó að frádregnum 92.880 krónum, sem eru 60% af virðisaukaskatti á vinnulið, eða samtals 1.068.120 krónur, er stefndu verður þá gert að bæta stefnendum vegna tjóns á baðherbergi.

Hvað varðar þann kröfulið sem snýr að meintum galla varðandi rafmagnstöfluna, þá er það mat dómsins að fallast verði á það með stefndu að stefnendur hafi mátt gera sér grein fyrir því við skoðun að um gamalt hús væri að ræða og ástand þess tæki mið af því. Enn fremur er fallist á það með stefndu að ósannað sé að ákveðið hafi verið að endurnýja rafmagnstöflu hússins áður en kaupin fóru fram með samþykki kauptilboðs, 8. janúar 2015, eða að stefndu hafi leynt nokkru hvað þetta varðar. Verða stefndu sem seljendur því ekki látin bera hlutdeild í þeim kostnaði, sbr. enn fremur 15. gr. skilmála kaupsamnings.

Með hliðsjón af öllu framangreindu verður það því niðurstaðan að stefndu verður hér með réttu gert að greiða stefnendum óskipt í bætur vegna framangreindra galla, alls 1.210.997 krónur. Hins vegar liggur það óumdeilt fyrir að stefndu hafa nú þegar greitt stefnendum 1.000.000 króna vegna umræddra krafna stefnenda. Það leiðir þá til þeirrar niðurstöðu að eftir standa 210.997 krónur af kröfu stefnenda í máli þessu. Ekki hafa verið gerðar hér athugasemdir við dráttarvaxtakröfu stefnenda og taka tildæmdir dráttarvextir af viðurkenndri dómkröfu því mið af framangreindri dómkröfu stefnenda.

Hvað varðar kröfur um málskostnað, þá þykir vera rétt, með hliðsjón af framan- greindum úrslitum málsins, að hann verði látinn falla niður á milli málsaðila, að öðru leyti en því að stefnendur hafa þurft að leggja út fyrir vinnu dómkvadds matsmanns við gerð matsgerðar í málinu, krónur 457.814, og þykir því vera rétt að stefndu verði nú látin bera helming af þeim kostnaði við ákvörðun málskostnaðar hér í dómsorði.

Málið flutti J-kk-nf A-kk-nf J-kk-nf lögmaður fyrir stefnendur en P-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf lögmaður fyrir stefndu.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn. Dómarinn tók við meðferð málsins 10. janúar sl., en hafði fram til þess engin afskipti af meðferð þess.

D ó m s o r ð

Stefndu, H-kvk-nf Þ-kvk-nf T-kvk-nf og V-kk-nf J-kk-nf, greiði stefnendum, S-kvk-þgf B-kvk-þgf E-kvk-þgf og H-kk-þgf K-kk-þgf, óskipt, 210.997 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 28. febrúar 2017 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum 228.907 krónur í málskostnað.

Dóminn kveður upp P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf héraðsdómari.