E-4308/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 19. janúar sl., er höfðað með stefnu birtri 30. ágúst 2006.

Stefnandi er H-kk-nf Ó-kk-nf, Bæjargili 109, Garðabæ.

Stefndi er KGR-eignarhaldsfélag ehf., Lynghálsi 4, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða 36.486.040 krónur með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 frá 10. apríl 2006 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda, auk virðisaukaskatts.

Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða málskostnað að mati dómsins.

MÁLSATVIK

Stefnandi seldi stefnda hesthúsið Smáraholt 2 með kaupsamningi, dagsettum 10. október 2005. Hesthúsið er 137,8 ferm. að stærð og kaupverðið var 15.860.000 krónur. Í samningnum er svofellt ákvæði: „Kaupi kaupandi aðrar eignir á félagssvæði Gusts á næstu 6 mánuðum þar sem fermetraverð miðað við lóðarstærð er hærra en samkvæmt þessum kaupsamningi mun kaupandi greiða seljanda þann mismun. Viðmiðunin í þessu sambandi er byggingarvísitala.“

Stefndi keypti 13. janúar 2006 hesthús að Stjarnaholti 6. Húsið var 96,8 ferm. og kaupverð 19.360.000 krónur. Lúta dómkröfur stefnanda að því að þar sem fermetraverð Stjarnaholts 6 hafi verið hærra en Smáraholts 2, skuli verðið fyrir Smáraholt 2 hækka þannig að fermetraverð sé hið sama og stefndi dæmdur til að greiða mismuninn. Stefnandi miðar verð fasteignanna við stærð lóðanna sem hesthúsin standa á og kveður stefnda hafa keypt einn þriðja hluta hússins við Stjarnaholt 6. Samkvæmt stefnu og framlögðum gögnum er lóð Smáraholts 660 ferm. en lóðin í Stjarnaholti alls 732 ferm.. Stefnandi segir húsi stefnda hafa fylgt þriðjungur lóðarinnar í Stjarnaholti, 244 ferm.. Um er að ræða leigulóðir.

Stefnandi hefur lagt fram ljósrit af þinglýstum samningi, dagsettum 31. mars 2006, þar sem stefndi selur Hestamannafélaginu Gusti allar fasteignir sínar á Gustssvæðinu, yfir 40 hesthús og hluta úr hesthúsum, meðal annars framangreind hús.

MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK

Stefnandi kveður fermetraverð lóðarinnar Stjarnaholti 6 hafa verið 79.344 krónur. Lóð Smáraholts 2 sé 660 ferm. og skuli endanlegt verð fasteignarinnar því vera 660x79.344 krónur, eða 52.367.040 krónur. Stefnandi krefst þess að stefndi greiði sér mismuninn á þessari fjárhæð og upphaflegu kaupverði Smáraholts 2, sem að teknu tilliti til vísitölubreytinga nemi stefnufjárhæð, auk vaxta. Miðar hann sem fyrr segir við stærð lóðanna sem hesthúsin standa á. Kveður hann hafa átt að rífa húsin. Stefnandi bendir á að þar sem kaupsamningarnir tveir, um Smáraholt og Stjarnaholt, hafi verið gerðir hjá sömu fasteignasölunni, Eignaumboðinu, hafi vitneskja um skuldbindingar stefnanda átt að liggja fyrir við seinni samningsgerðina. Stefnandi kveðst árangurslaust hafa reynt að fá stefnukröfuna greidda.

Stefnandi krefst dráttarvaxta frá þeim degi er sex mánuðir voru liðnir frá kaupsamningi aðila, en hann miðar upphafsdaginn við lok frestsins sem tiltekinn er í fyrrnefndu samningsákvæði. Hann bendir á að sala Stjarnaholts 6 hafi farið fram nokkru áður en fresturinn var liðinn.

Stefnandi kveðst reka mál sitt á grundvelli laga nr. 91/1991 og byggja á almennum reglum samninga-, kaupa- og kröfuréttar, og á lögum nr. 7/1936. Málskostnaðarkrafa byggi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, en vaxtakröfur á reglum III. kafla laga nr. 38/2001, og virðisaukaskattskrafa á I. og II. kafla laga nr. 50/1988.

Stefndi bendir á það að hvergi í samningi stefnanda og stefnda hafi verið vikið að stærð leigulóðar hins selda. Hafi hún því ekki verið forsenda verðlagningar Smáraholts, heldur aðeins stærð hesthússins sjálfs.

Stefndi kveður það óumdeilt að samkvæmt kaupsamningi hans og stefnanda hafi kaupverð Smáraholts getað hækkað keypti stefndi aðrar eignir á félagssvæði Gusts á næstu sex mánuðum frá undirskrift samningsins þar sem fermetraverð miðað við lóðarstærð væri hærra en kaupverð Smáraholts. Í ákvæðinu segi að miðað skuli við byggingarvísitölu. Hvergi sé hins vegar getið neinnar grunnvísitölu og sé ákvæðið í raun óskiljanlegt.

Hvergi í kaupsamningnum um Stjarnaholt sé vikið að stærð leigulóðarinnar, eða fermetraverði hennar, sem stefnandi virðist byggja á í stefnu.

Stefndi kveður alla útreikninga stefnanda varðandi dómkröfuna vera markleysu, að minnsta kosti að því leyti sem þeir séu byggðir á kaupverði og stærð leigulóðar Stjarnaholts. Þá hafi stefnandi ekki tekið tillit til byggingarvísitölu eins og mælt sé fyrir um. Sé krafan því svo óljós að vart verði lagður á hana efnisdómur nema þá til sýknu.

Stefndi kveðst byggja sýknukröfu sína á því að atvik þau sem talin séu í kaupsamningnum frá 10. október 2005 hafi ekki komið fram með samningi stefnda um Stjarnaholt 6. Hafi stefnandi ekki lagt fram aðra kaupsamninga um eignir á Gustssvæðinu sem fullnægt geti skilyrðinu. Verði því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda og dæma stefnanda til greiðslu málskostnaðar að skaðlausu skv. 130. gr. laga nr. 91/1991.

NIÐURSTAÐA

Í hinu umdeilda ákvæði í kaupsamningi stefnanda og stefnda er vísað til lóðarstærðar. Ljóst þykir að ástæðan fyrir kaupum stefnda á hesthúsi stefnanda hafi verið aðgangur að lóðinni sem húsið stóð á en meðal annars kom fram í málflutningi að átt hafi að rífa hesthúsin. Þá er seljendum heimilt samkvæmt kaupsamningunum að fjarlægja hesthúsin, að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Í framlögðum kaupsamningum um Smáraholt 2 og Stjarnaholt 6 kemur ekki fram hversu stórar lóðirnar séu. Í samningi um Stjarnaholt 6 stendur að eignarhlutfall sé 100% í tilteknu húsi, sem samkvæmt útprentun úr landskrá fasteigna mun vera eitt af þremur hesthúsum í Stjarnaholti 6.

Fram er komið að kaupverð samkvæmt samningi aðila gat hækkað keypti stefndi hús þar sem „fermetraverð miðað við lóðarstærð er hærra“. Ljóst þykir að miða átti við lóðarstærð fasteignanna, þótt deilt sé um hvernig verðið skyldi fundið. Í gögnum málsins kemur ekki fram hversu stór lóð fylgdi hesthúsinu í Stjarnaholti 6. Ekki kemur fram í kaupsamningi hversu stór lóðin var í Smáraholti 2. Í kaupsamningum um bæði húsin er getið um „tilheyrandi leigulóðarréttindi“ og vísað til lóðarleigusamninga, í samningi um Smáraholt 2 er vísað til kvaða samkvæmt lóðarleigusamningi. Stefnandi hefur ekki lagt fram gögn sem sýna hvaða rétt seljendur áttu til lóðanna eða stærð þeirra, sem samkvæmt málatilbúnaði stefnanda sjálfs er grundvallaratriði. Í málinu hafa heldur ekki verið lögð fram gögn eða leidd vitni, sem varpa ljósi á atvik að samningi um hesthúsið í Smáraholti og skýringu ákvæðisins sem deilt er um. Töluverð viðskipti áttu sér stað um svipað leyti með lóðir á Gustssvæðinu. Þótt líkindi séu fyrir því að verð Smáraholts 2 hafi átt að hækka, liggja ekki fyrir dóminum næg gögn til að leggja efnisdóm á málið. Þykir málið svo vanreifað af hendi stefnanda að ekki verði komist hjá því að vísa því frá dómi án kröfu.

Samkvæmt 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda 125.000 krónur í málskostnað.

ÚRSKURÐARORÐ

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnandi, H-kk-nf Ó-kk-nf, greiði stefnda, KGR eignarhaldsfélagi ehf., 125.000 krónur í málskostnað.

A-x-x V. M-kk-nf.