E-10885/2009

Mál þetta sem dómtekið var 25. ágúst sl. er höfðað með stefnu birtri 29. september 2009. Málið var upphaflega dómtekið hinn 10. maí sl. en vegna anna dómsformanns varð dómur ekki lagður á það innan lögmælts frests og það flutt að nýju hinn 25. þ.m.

Stefnendur eru F-kk-nf Þ-kk-nf K-kk-nf, Hringbraut 83, Reykjanesbæ og Í-kvk-nf D-kvk-nf J-x-x, Heiðarvegi 14, Reykjanesbæ.

Stefndi er A-x-x D-x-x D-x-x, Frostafold 20, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru aðallega þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum skaðabætur að fjárhæð 4.165.912 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá þingfestingardegi til greiðsludags.

Til vara er krafist afsláttar af kaupverði fasteignarinnar að Heiðarvegi 14 í Reykjanesbæ að fjárhæð 4.165.912 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá þingfestingardegi til greiðsludags.

Þá er krafist málskostnaðar.

Dómkröfur stefnda eru aðallega þær að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda en til vara er gerð krafa um að stefnda verði gert að greiða mun lægri fjárhæð að mati dómsins.

Í báðum tilvikum er gerð krafa um að stefnanda verði gert að greiða stefnda málskostnað.

MÁLSATVIK

Stefnendur lýsa málavöxtum svo að húseignin að Heiðarvegi 14 í Reykjanesbæhafi verið í sölu hjá fasteignasölunni Draumahús ehf. í september 2006. Á sama tíma hafi þau hafið leit að fasteign með kaup í huga og fengið meðal annars söluyfirlit hjá fasteignasölunni Draumahús ehf. yfir fasteign stefnda.Ásett verð eignarinnar hafi verið 18.900.000 krónur. Samkvæmt söluyfirliti eignarinnar hafi seljanda ekki verið kunnugt um neina galla á eigninni aðra en þá að móða væri á milli glerja í einhverjum gluggum sem og að gluggakarma og sólbekki vantaði í eldhúsi. Þá komi þar fram að einbýlishúsið hefði verið byggt á árinu 1935 og að byggingarefni þess væri steinn og að bílskúrinn hefði verið byggður á árinu 1957 og að hann væri steyptur. Eigninni hafi annars verið lýst á eftirfarandi hátt í söluyfirlitinu:

„Draumahús kynnir fallegt gamalt, 125,5 fm. mikið endurnýjað einbýlishús nálægt höfninni í Keflavík. Eign sem vert er að skoða. – Nánari lýsing: Mikið endurnýjað gamalt einbýlishús í miðbæ Keflavíkur. Gamalt og skemmtilega uppgert gamalt einbýli á þremur hæðum í miðbæ Keflavíkur. Komið er inn í rými þar sem gengið er inn í stofu, eldhús eða upp á efri hæð. Á efstu hæðinni er búið að panil klæða allt loftið sem er eitt rými í dag en lítið mál er að stúka niður í herbergi. Eldhúsið er allt nýtekið í gegn og er með nýrri ljósri viðarinnréttingu og góðum tækjum. Kjallari er allur nýtekinn í gegn og panilklæddur, en hann er í útleigu í dag. Bílskúr er fullgerður og er tæplega 40 fermetrar. Sérlega góður staður...“

Á grundvelli þeirra upplýsinga sem fram komu í söluyfirlitinu hafi stefnendur skoðað eignina og get tilboð í hana hinn 29. september 2006. Tilboð stefnenda hafi numið 17.200.000 krónum og verið samþykkt af stefnda. Kaupsamningur hafi verið undirritaður á fasteignasölunni Draumahús ehf. hinn 5. október 2006 og uppgjör farið fram þann sama dag í samræmi við efni samningsins. Stefnendur hafi flutt inn í eignina hinn 17. október 2006. Lokauppgjör vegna fasteignakaupanna hafi farið fram hinn 26. október 2006 og afsal vegna viðskiptanna verið gefið út þann sama dag.

Í kjölfar afhendingar eignarinnar hafi komið í ljós ýmsir ágallar á eigninni sem einkum hafi lotið að því að byggingarefni eignarinnar væri annað en tilgreint hafi verið fyrir kaup sem og tjóni vegna vatnsleka í kjallara eignarinnar. Hafi umræddir ágallar á eigninni verið staðreyndir með ástandsskoðunum A-kk-ef Í-kk-ef S-kk-ef skoðunarmanns. Með bréfi lögmanns stefnenda dags. 15. október 2007 hafi verið farið fram á afslátt af kaupverði eignarinnar vegna þeirra ágalla sem á henni hafi verið. Með bréfi lögmanns stefnda dags. 25. nóvember 2007 hafi kröfu stefnenda verið hafnað.

Með beiðni, dags. 1. september 2008, var þess farið á leit við Héraðsdóm Reykjaness að dómkvaddur yrði óvilhallur og sérfróður matsmaður til að staðreyna þær fullyrðingar stefnenda að eignin væri ekki úr steini heldur öðru byggingarefni og þá jafnframt hvert byggingarefnið væri. Jafnframt hafi verið óskað eftir því að matsmaður mæti ætlað fjárhagstjón stefnenda vegna kaupa þeirra á fasteigninni að Heiðarvegi 14 í Reykjanesbæ. Þá hafi verið óskað eftir mati á því tjóni sem stefnendur hefðu talið sig hafa orðið fyrir vegna vatnstjóns í kjallara eignarinnar. Tiltekið hafi verið í matsbeiðninni að með matinu væri ætlunin að sanna orsök og umfang þess tjóns sem stefnendur hefðu orðið fyrir vegna kaupa á fasteigninni að Heiðarvegi 14 í Reykjanesbæ og að niðurstaða matsgerðar gæti ráðið úrslitum um hvort mál yrði höfðað í kjölfarið.

G-kk-nf M-kk-nf húsasmíðameistari og byggingarfræðingur var dómkvaddur hinn 8. október 2008 til að meta hið umbeðna og var matsgerðin tilbúin til afhendingar hinn 24. apríl 2009. Í niðurstöðu matsgerðarinnar varðandi þá matsliði sem mál þetta varðar segir svo:

„Matsmaður staðfestir með matsgerð þessari að byggingarefni hússins við Heiðarveg 14 í Reykjanesbæ er timburgrind klædd með bárujárni sem búið er að múrhúða yfir. Kjallari hússins er steinsteyptur. Samkvæmt byggingarlykli H-kk-ef er verðmunur á timburhúsum og steinsteyptum miðað við að nýtt hús sé byggt frá grunni er um 1% til 1,5% sem dýrara er byggja steinsteypt hús allt eftir umfangi og íburði byggingar. Ekki liggja fyrir neinar haldbærar tölur um verð á forsköluðum hús enda sé það byggingarmáti sem er almennt ekki notaður á Íslandi lengur. Útreiknuð verðmætisrýrnun fasteignarinnar skv. matslið 1 er 2.520.292kr m/vsk (sjá fylgiskjal 4).“

„Raka og lekaskemmdir í kjallara hússins bera þess merki að um langtíma galla sé að ræða. Það er skemmdir hafa myndast á einhverju ára tímabili þar sem mygla inní veggjum og raki í timbri sé slíkur að ekki er talið að það geti myndast á stuttum tíma. Mat á kostnaði við úrbætur/endurnýjun matsliða/verkþátta sem metnir eru hafa verið byggir á reynslutölum ásamt því að stuðst er við Byggingarlykil Hannars. Kostnaður vegna endurbóta á matsliðum 3-6 er 1.271.577kr m/vsk (sjá fylgiskjal 6).“

Þar sem stefndi hafi ekki orðið við kröfu stefnenda um greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna framangreindra galla á fasteigninni að Heiðarvegi 14 í Reykjanesbæ sé málssókn þessi nauðsynleg.

MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK

Stefnendur byggja aðalkröfu sína aðallega á því að þau eigi rétt til greiðslu skaðabóta vegna galla á fasteigninni að Heiðarvegi 14, sbr. 37. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þeir gallar sem um ræði varði nánar tiltekið eftirfarandi þætti.

1. Byggingarefni fasteignarinnar

Í söluyfirliti fasteignarinnar komi fram að byggingarefni fasteignarinnar væri steinn. Hafi nú verið staðreynt með matsgerð G-kk-ef M-kk-ef að byggingarefni eignarinnar sé timburgrind klædd með bárujárni sem búið sé að múrhúða yfir, þ.e. svokallað forskalað hús. Hafi upplýsingar þær sem fram hafi komið í söluyfirliti varðandi byggingarefni eignarinnar því rangar. Vísar stefnandi því til stuðnings að um galla sé að ræða í skilningi fasteignakauparéttar til 27. gr. laga nr. 40/2002 þar sem fram kemur að fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem fram koma fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda og að hið sama eigi við ef fasteign sé ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Samkvæmt 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa skuli í söluyfirliti koma fram upplýsingar um byggingarlag og byggingarefni fasteigna. Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. s.l. beri seljanda að skrifa undir yfirlýsingu þess efnis að söluyfirlit sé rétt samkvæmt hans bestu vitund. Af framangreindum ákvæðum leiði að seljandi í fasteignakaupum beri hlutlæga ábyrgð á því tjóni sem kaupandi kunni að verða fyrir vegna rangra upplýsinga sem seljandi kunni að láta frá sér við sölumeðferð eignar.

Í bréfi lögmanns stefnda dags. 25. nóvember 2007 hafi kröfum stefnenda að því er varðar umræddan þátt málsins verið hafnað á þeim grundvelli að hinar röngu upplýsingar hefðu verið leiðréttar í tæka tíð með framlagningu yfirlits frá Fasteignamati ríkisins þar sem fram hefði komið að byggingarefni hússins væri „St + timbur + Timbur (sic)“. Stefnendur hafna því alfarið að hinar röngu upplýsingar um byggingarefni eignarinnar hafi verið leiðréttar skýrlega og í tæka tíð. Þannig hafi stefnendur gert tilboð í fasteignina á grundvelli skoðunar og upplýsinga úr söluyfirliti hinn 29. september 2006 sem var samþykkt hafi verið af stefnda þann sama dag. Hafi þá þegar komist á bindandi kaupsamningur í skilningi 7. gr. laga nr. 40/2002. Það að lagt hafi verið fyrir stefnendur yfirlit frá Fasteignamati ríkisins hinn 2. október 2006 þar sem hinar réttu upplýsingar komu fram breyti því engu í þessu sambandi. Þannig beri samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 að leiðrétta rangar upplýsingar skýrlega í tæka tíð. Þar sem bindandi kaupsamningur hafi þegar verið kominn á hinn 29. september hafi upplýsingarnar ekki verið leiðréttar í tæka tíð. Aukinheldur telja stefnendur að afhending ýmissa opinberra gagna til þeirra teljist ekki skýrleg leiðrétting á röngum upplýsingum í skilningi 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Enn síður komi því til álita að telja það fullnægjandi leiðréttingu í þessum skilningi að réttar upplýsingar komi fram við afsalsgjöf. Gera verði þannig þá kröfu í fasteignakaupum að hinar röngu upplýsingar séu leiðréttar með sambærilegum hætti og þær eru veittar þannig að þær skili sér með óyggjandi hætti til hlutaðeigandi.

Eins og að framan greini hafi verið staðfest með matsgerð hins dómkvadda matsmanns að byggingarefni eignarinnar að Heiðarvegi 14 í Reykjanesbæ væri timburgrind klædd með bárujárni sem búið sé að múrhúða yfir og því sé ekki um steinhús að ræða eins og upplýst hafi verið um fyrir kaup og stefnendur hafi mátt ganga út frá við tilboðsgerð og viðskiptin að öðru leyti. Samkvæmt 1. matslið matsgerðarinnar sé verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna umrædds galla, og þar með tjón stefnenda, að fjárhæð 2.520.292 krónur.

2. Tjón vegna vatnsleka

Í kjölfar afhendingar eignarinnar hafi stefnendur orðið vör við fúa, myglu, rakaskemmdir og ólykt í kjallara eignarinnar. Vegna þessa hafi í matsbeiðni verið óskað eftir mati hins dómkvadda matsmanns á tjóni stefnenda vegna vatnsleka í kjallara eignarinnar sem og orsökum leka- og rakaskemmdanna. Með matsgerðinni hafi hinn dómkvaddi matsmaður staðreynt tjón stefnenda vegna raka- og lekaskemmda í kjallara hússins og að skemmdirnar bæru þess merki að um langtíma galla hefði verið að ræða, þ.e. að skemmdir hefðu myndast á einhverju ára tímabili þar sem mygla inni í veggjum og raki í timbri væri slíkur að ekki hefði getað myndast á stuttum tíma, sbr. matsliðir 3-6. Hafi matsmaður áætlað að kostnaður vegna endurbóta vegna rakaskemmda á eigninni væri að fjárhæð 1.271.577 krónur, sbr. eftirfarandi sundurliðun:

Rakaskemmdir í parketi kr. 284.425.-

Endurnýjun á sturtuvegg kr. 141.168.-

Lekaummerki í kjallara kr. 612.596.-

Lekaummerki í innskoti inngangs kr. 233.388.-

------------------

Samtals: kr. 1.271.577.-

Stefndi hafi ekki upplýst stefnendur um umrætt vatnstjón á eigninni og þá galla sem kynnu að vera orsakavaldar skemmdanna. Telja stefnendur að stefndi hafi vitað, eða mátt vita, um umrædda galla og því borið að upplýsa um þá í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002. Fái það og stoð í söluyfirliti eignarinnar þar sem eftirfarandi fullyrðingar komi m.a. fram:

„Mikið endurnýjað gamalt einbýlishús í miðbæ Keflavíkur.“

„Gamalt og skemmtilegt uppgert gamalt einbýli á þremur hæðum í miðbæ Keflavíkur.“

„Kjallari er allur nýtekinn í gegn og panilklæddur, en hann er í útleigu í dag.“

Með hliðsjón af því að kjallari hafði verið tekinn í gegn skömmu áður en stefnendur festu kaup á eigninni telja stefnendur sannað að stefndi hafi vitað, eða a.m.k. mátt vitað, um þær rakaskemmdir og þá galla sem þar er að finna. Með hliðsjón af upplýsingum þeim er fram komu í söluyfirliti eignarinnar hafi stefnendur mátt gera ráð fyrir að kjallari eignarinnar væri í góðu ásigkomulagi og að eigi væri þörf á þeim umfangsmiklu framkvæmdum sem nú er þörf á að ráðist í til að bæta það tjón sem nú er orðið og koma í veg fyrir frekari rakaskemmdir með úrbótum á göllum í kjallara eignarinnar. Beri stefndi því hlutlæga bótaábyrgð gagnvart stefnendum vegna leka- og rakaskemmda í kjallara eignarinnar vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu sinni, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, sem og á þeim röngu upplýsingum sem fram hafi komið í söluyfirliti eignarinnar um það að kjallari eignarinnar hefði allur nýlega verið tekinn í gegn, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

3. Skaðabætur vegna galla

Samkvæmt öllu framanrituðu telja stefnendur sannað með matsgerð hins dómkvadda matsmanns að fasteignin sé gölluð í skilningi fasteignakaupréttar og hafi verið það við afhendingu eignarinnar, sbr. 12. gr., 18.-20. gr., 26. gr., 27. gr. og 3. mgr. 29. gr. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Byggja stefnendur kröfu sína á því að þau eigi rétt til greiðslu skaðabóta vegna galla á fasteigninni, sbr. 37. og 43. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi hafi þannig veitt stefnendum rangar upplýsingar um ástand og byggingarefni fasteignarinnar og þar með bakað sér bótaábyrgð. Telja stefnendur a.m.k. ljóst að stefndi, sem seljandi í fasteignakaupum, hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni gagnvart þeim sem kaupendum og hafi með þeirri háttsemi bakað sér bótaábyrgð. Verði talið að stefndi hafi ekki vanrækt upplýsingaskyldu sína telja stefnendur engu að síður að ágallar eignarinnar teljist gallar í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 enda ástand eignarinnar ekki í samræmi við þær kröfur um gæði, búnað og ástand sem stefnendur máttu gera ráð fyrir miðað við fyrirliggjandi gögn við kaupin.

Kröfufjárhæðin er fundin út á eftirfarandi hátt, sbr. matsgerð hins dómkvadda matsmanns.

Röng tilgreining á byggingarefni – verðmætisrýrnun kr. 2.520.292.-

Rakaskemmdir í parketi kr. 284.425.-

Endurnýjun á sturtuvegg kr. 141.168.-

Lekaummerki í kjallara kr. 612.596.-

Lekaummerki í innskoti inngangs kr. 233.388.-

Kostnaður vegna matsstarfa matsmanns kr. 374.043.-

------------------

Samtals: kr. 4.165.912.-

Varakrafa

Til vara byggja stefnendur kröfu sína á því, að þau eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar úr hendi stefnda, sem nemi stefnufjárhæðinni, ef þau verði ekki talin eiga rétt á greiðslu skaðabóta úr hendi stefnda í samræmi við aðalkröfu stefnenda, sbr. 37. og 41. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Varðandi málsástæður og lagarök er að öðru leyti vísað til þess sem fram að framan greinir varðandi aðalkröfu stefnenda.

Stefnendur byggja kröfu sína á meginreglum fasteignakauparéttar, almennum meginreglum skaðabótaréttar, meginreglum kröfuréttar um greiðslu fjárskuldbindinga og lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, sbr. einkum 7. gr., 12. gr., 18. - 20. gr., 26. - 27. gr., 3. mgr. 29. gr., 37. gr., 41. og 43. gr. laganna.

Jafnframt vísa stefnendur til laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sbr. einkum 3. mgr. 10. gr. og 11. gr. laganna.

Kröfu um dráttarvexti, styðja stefnendur við reglur III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 með síðari breytingum, sbr. einkum 1. mgr. 6. gr. laganna.

Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Einnig er krafist virðisaukaskatts á málskostnað þar sem stefnendur eru ekki virðisaukaskattskyldir aðilar og er því nauðsynlegt að fá dæmdan virðisauka-skatt úr hendi stefndu, sbr. lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Af hálfu stefnda er til þess vísað að stefnendur hafi skoðað fasteignina án þess að átta sig á því að húsið er ekki steinhús, heldur svonefnt forskalað hús.

Hverjum sem skoði húsið leynist ekki að það sé svokallað forskalað hús og stefndi hafi hvorki leynt því né getað leynt því. Í ytra byrði hafi verið fínar sprungur sem séu mjög einkennandi fyrir forsköluð hús. Fái það stoð í matsgerð þar sem segi:

„Við fyrstu skoðun á byggingarefni hússins mátti greina sprungur í múrhúð hússins með u.þ.b. 60-80 cm millibili sem benti til þess að megin byggingarefni hússins væri timburgrind sem væri uppbyggð með lóðréttum stoðum á 60 cm millibili. Þegar húsið var skoðað nánar kom í ljós að þegar bankað var í húsið mátti greina tómahljóð sem benti einnig til þess að húsið væri timburhús með múrhúð utan á.“

Að mati stefnanda hefði aldur hússins einnig átt að gefa tilefni til að kanna vel hvert byggingarefni þess væri.

Jafnframt hafi háttað svo til að þegar stefndi sýndi húsið hafði nýlega verið skipt um útihurð og karm. Hefði ekki verið að fullu gengið frá „sárinu“ þar sem greinilega hafi mátt sjá byggingargerð hússins. Hverjum sem skoðaði húsið hafi ekki átt að leynast að efri hæð hússins sé úr timbri og ytra byrði hafi verið múrhúðað.

Mestu máli skiptir þó að hinn 2. október 2006, þremur dögum fyrir kaupsamningsgerð hafi verið lagt fyrir stefnendur yfirlit frá Fasteignamati ríkisins, þar sem fram komi að byggingarefni hússins sé:

„St + timbur, Timbur“

Til staðfestingar því að þeim hafi verið kynnt þetta yfirlit FMR, hafi þau ritað upphafsstafi sína á skjalið.

Allt tal um að stefnendur hafi á einhvern hátt verið blekkt eða stefndi hafi ekki sinnt upplýsingarskyldu um byggingarefni hússins eigi ekki við rök styðjast. Hitt virðist fremur blasa við að stefnendur hafi stórlega vanrækt skoðunarskyldu sína og láðst með öllu að kynna sér framlögð gögn.

Einu megi gilda þótt dómkvaddur matsmaður hafi staðreynt að byggingarefni fasteignarinnar sé timburgrind sem klædd væri með bárujárni sem búið sé að múrhúða yfir. Þessar upplýsingar hafi legið fyrir áður en gengið var til samninga og að auki hafi það ekki getað leynst við hefðbundna skoðun.

Sé bótaskyldu stefnda með öllu hafnað vegna þessa liðar.

Stefnendur krefjist einnig skaðabóta eða afsláttar vegna meintra vatns- eða rakaskemmda. Sé um nokkra liði að ræða og er vikið að hverjum og einum í þeirri röð er þeir koma fyrir í matsgerð.

Matsliður 3. Skoðun á skemmdum í kjallara.

Um þetta atriði segi m.a. í matsgerð:

„Við skoðun mátti sjá að búið var að rífa upp u.þ.b. helming parkets á umræddu gólfi og fjarlægja af vettvangi. Á þeim hluta sem enn var á gólfinu mátti sjá rakaskemmdir sem matsmaður getur ekki sagt til um hvaðan komi eða af hverju þær stafa enda búið að fjarlægja stóran hluta af því svæði sem meintar skemmdir eiga að hafa átt sér stað.“

Hér vanti því með öllu sönnun þess að parket hafi skemmst vegna raka og ekki sé hægt að vita af hverju það eigi að hafa gerst. Það blasi við að ekki sé unnt að fella sök á stefnda vegna skemmda sem ekki sé vitað hvernig komið hafi til eða hvert umfang þeirra sé.

Verði talið sannað parket hafi orðið fyrir rakaskemmdum sé líklegast að vatnið hafi komið utanfrá gegnum kjallarahurð vegna atvika er snúa að stefnendum. Telur stefndi að ekki hafi verið gætt að því að hreinsa niðurfallið en það hafi hugsanlega verið stíflað af bréfum og/eða laufblöðum. Sé vandséð hvernig stefndi geti borið ábyrgð á slíku tjóni sem að auki sé ósannað. Er bótaskyldu stefnda hafnað.

Matliður 4. Skoðun á skemmdum sturtuvegg.

Hér eigi vatn að hafa flætt í gegnum sturtuveggi. Sé sagt að vatnið hafi lekið í gegnum fúgurnar. Meðan á eignarhaldi stefnda stóð hafi ekki orðið vart við meintan leka eða rakaskemmdir. Enda sé ekki unnt að sjá rakamerkin án þess að rjúfa vegginn. Segi í matsfundargerð að ekki sé unnt að sjá rakaskemmdir innan á sturtuvegg. Af sjálfu leiði að miklum vandkvæðum sé bundið að sjá rakaskemmdir sem huldar séu sjónum af veggjum. Er bótaskyldu stefnda hafnað.

Matliður 5. Skoða tjón vegna lekaummerkja í kjallara hússins og fúamyndunar í gólfbitum úr timbri í millilofti sem liggja á steyptum kjallaravegg.

Þegar skoðun matsmanns hafi farið fram hefðu stefnendur rifið frá loft- og veggklæðningu. Stefndi geti því ekki hafa orðið var við neitt óeðlilegt þar sem veggir og loft hafi verið huldir klæðningu. Ekki þar fyrir að samkvæmt mælingu matsmanna sé rakastig í bitunum ekki óeðlilega hátt. Engar sýnilegar fúaskemmdir hafi verið í timbri og ekki stafað hætta af því að sá raki sem til staðar væri myndi hafa áhrif á styrk gólfbita og raki ætti að gufa upp með tímanum.

Matsmaður hafi á hinn bóginn talið að raki í veggjum væri mikill sem og í hluta af kjallaragólfi. Ástæðuna telji hann vera að jarðvegur umhverfis húsið sé talsvert blautur sem leiði til þess að raki hafi með árunum þrýst sér í gegnum veggi kjallarans. Til þess að koma í veg fyrir það þurfi að m.a. að koma fyrir drenlögn.

Til þess sé að líta að þegar umrædd fasteign hafi verið byggð árið 1935 hafi ekki tíðkast að leggja drenlagnir meðfram húsum og því ekki unnt að segja að fasteignina hafi skort áskilda kosti hvað þetta atriði varðar. Hér virðist líka sem stefnendur hafi með öllu vanrækt skoðunarskyldu sína.

Einföld skoðun og eðlileg aðgæsla hefði upplýst hvort drenlögn var til staðar eða ekki. Verður líka að líta til þess að rakinn hafi ekki verið sjáanlegur heldur einungis mælanlegur. Að auki hafi veggir verið klæddir og vandséð að unnt sé að fella bótaskyldu á stefnda vegna galla sem honum hafi ekki verið ekki kunnir. Hann hafi ekki með vísvitandi hætti leynt meintum galla.

Því teljist þetta ekki vera galli í skilningi laga nr. 40/2002 ekki síst í ljósi þess að um sé að ræða ríflega 70 ára gamalt hús, en í svo gömlu húsi megi ávallt gera ráð fyrir að óvæntir hlutir komi í ljós. Kaupendur svo gamalla eigna geti ekki vænst sömu áskildu kosta líkt og um nýja fasteign sé að ræða. Sé bótaskyldu stefnda alfarið hafnað af þessum lið.

Matliður 6. Skoðun vegna lekaummerkja í innskoti í kjallara vegna leka frá tröppum að utan.

Hér komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að vatn komist milli samskeyta húss og útitrappna og á að vettvangi megi sjá tilraunir til viðgerðar. Þessi leki sjáist að vísu ekki fyrr en eftir að búið sé að rífa frá klæðningu lofts og veggja. Af því megi ráða að meintur leki hafi hvorki verið mikill eða þrálátur. Ekki liggi fyrir hver eigi að hafa kíttað, stefnendur, stefndi eða fyrri eigendur á undan stefnda. Hafi kíttið verið er kaupskoðun fór fram hefði það við eðlilega skoðun ekki átt að leynast stefnendum og gefa tilefni til nákvæmari skoðunar. Stefndi kannast ekki við að hafa orðið var við þennan leka né að hafa kíttað. Er bótaskyldu vegna þessa liðar hafnað.

Þegar allir matsliðirnir séu skoðaðir heildstætt verði ekki fallist á að stefndi hafi með neinum hætti gerst sekur um að hafi veitt rangar upplýsingar um ástand og byggingarefni fasteignarinnar.

Verði við mat á því að horfa til þeirrar staðreyndar að fasteignin hafi einungis í verið í eigu stefnda í mjög skamman tíma, en stefndi hafi fengið hana afhenta hinn 17. janúar 2006. Hinn 5. október 2006 hafi stefnendur og stefndi ritað undir kaupsamning þar sem fram komi að afhendingardagur skuli ekki vera síðar en 20. október 2006. Stefndi hafði því eingöngu haft umráð eignarinnar í níu mánuði. Eigendur á undan stefnda hafi átt eignina í tæp sjö ár og annast allar þær endurbætur er gerðar hefðu verið.

En eins margsinnis hafi verið tiltekið sé einsýnt að stefnendur hafi ekki uppfyllt þær skyldur er 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, geri um skoðunarskyldu.

Er hafnað að ákvæði 26. og 27. gr. laganna eigi við um lögskipti aðila. Stefndi hafi hvorki leynt upplýsingum sem hefðu getað haft áhrif á gerð og efni kaupsamningsins og þeim mun síðar veitti hann rangar upplýsingar.

Fasteign teljist gölluð ef hún standist ekki kröfur um gæði, búnað eða annað sem leiða megi af lögum nr. 40/2002 eða kaupsamningi. Notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Seinni málsliður 18. gr. eigi ekki við í máli þessu, því eins og vikið hafi verið ítrekað að hafi háttsemi stefnda við söluna eða upplýsingagjöf henni tengdri ekki verið á neinn hátt saknæm.

Ekki verði heldur fallist á að meintir gallar rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Að ofan hafi verið fjallað um meintan galla vegna byggingarefnis fasteignarinnar. Sú krafa sé fráleit og er vísað til fyrri rökstuðnings.

Eftir standi þá gallar vegna meints leka og rakaskemmda. Samanlagt áætli matsmaður að kostnaður vegna viðgerða sé 1.271.577 krónur. Það sé 7,39% af kaupverði. Ef mið sé tekið af greinargerð laga nr. 40/2002, sé þar sett fram sú viðmiðunarregla að eðlilegt væri að miða við 10% markið eða eins og segir orðrétt í greinargerð:

„Ekki er hægt að segja að þetta þýði að verðmætisrýrnunin verði að vera 10% til þess að galli teljist vera fyrir hendi. Ástæðan er sú að það er háð ýmsum atriðum hvort hægt sé að segja að galli rýri verðmæti eignar svo nokkru varði. Sé um nýlega fasteign að ræða er víst að minna þarf til en þegar um mjög gamlar fasteignir er að ræða. Almennt ástand og útlit fasteignar kann einnig að skipta máli. Kaupandi sem kaupir eign sem lítur mjög vel út og virðist í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við sama lágmark og sá sem kaupir eign sem bersýnilega er í slæmu ástandi. Þannig mætti áfram telja. Það kann að vera að 10% yrði talið hæfilegt lágmark um gamlar eignir, en væri of hátt um yngri eignir.“

Í ljósi þess að stefndi vanrækti ekki upplýsingarskyldu sína séu meintir gallar ekki galli í skilningi laga nr. 40/2002, ef mið er tekið af aldri hússins og samanlagðri fjárhæð meintra galla vegna vatn-og rakaskemmda. Upphæð sem geti lækkað ef dómurinn fallist ekki á bótaskyldu vegna allra liðanna.

Að öllu virtu verði ekki séð að stefndi hafi bakað sér bótaskyldu eða tilefni sé til að veita stefnendum afslátt af kaupverði fasteignarinnar.

Varakrafa stefnda byggir á öllum ofangreindum málsástæðum sem liggja til grundvallar aðalkröfu.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda er mótmælt og hafnað.

Gerð er krafa um málskostnað úr hendi stefnanda að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi.

Vísað er til laga nr. 40/2002. einkum greina nr. 18. 26. 27. og 29.

Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla einkamálalaga nr. 91/1991 einkum 129. og 130. gr. laganna.

Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað er byggð á lögum nr. 50/1988.

NIÐURSTAÐA

Fram kemur í málinu að stefnendur fengu yfirlit frá Fasteignamati Ríkisins þar sem fram kemur að byggingarefni húss þess er þau keyptu væri steinn og timbur og rituðu upphafsstafi sína á það. Enn fremur kemur fram í mats- og skoðunargerð dómkvadds matsmanns að við fyrstu skoðun hans á byggingarefni hússins hafi mátt greina sprungur í múrhúð hússins með u.þ.b. 60 - 80 cm. millibili sem benti til þess að megin byggingarefni hússins væri timburgrind og einnig að þegar bankað hafi verið í húsið hafi mátt greina tómahljóð sem benti einnig til þess að húsið væri timburhús með múrhúð utan á.

Samkvæmt þessu áttu stefnendur að þekkja til þess að húsið var forskalað er kaupsamningur var gerður og er ekki fallist á það með þeim að þau geti borið það fyrir sig hér að galli væri á húsinu hvað þetta varðar. Er því þeim hluta kröfugerðar stefnanda sem lýtur að byggingarefni hússins hafnað.

Stefnendur bera fyrir sig galla og byggja á því á matsgerð G-kk-ef M-kk-ef, dómkvadds matsmanns frá aprílmánuði 2009.

Þar kemur fram í matslið 3 að rakaskemmdir eru í parketi á 1. hæð þ.e. kjallara og telur matsmaður að skipta þurfi um gólfefni í herberginu en þar var plastparket. Ástæða þessa raka má rekja til rangs frágangs á niðurfalli við útihurð sem ekki var tengt frárennsliskerfi hússins. Fram kemur í málinu að stefndi stóð fyrir breytingum á lögnum sem tókust þó ekki betur en þetta og verður fallist á það með stefnendum að stefndi sé ábyrgur fyrir tjóni þeirra vegna þessa. Þykir það hæfilega metið í matsgerð að frádregnum virðisaukaskatti af vinnu og nemur 267.419 krónum.

Í matslið 4 kemur fram að sturtuveggur var rangt uppbyggður og gipsplötur í honum ekki rakaheldar. Fyrir bragðið var raki og myglumyndun í veggnum og fallist er á kröfulið þennan sem nemur 122.862 krónum og hefur þá verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu.

Í matslið 5 kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að raki í kjallaraveggjum stafi frá rökum jarðvegi utan við vegg. Við vettvangsgöngu og í skýrslu L-kvk-ef G-kvk-ef fyrri eiganda kom fram að dren hafi verið lagt með umræddum vegg u.þ.b. árið 2004. Þá bentu ummerki á vettvangi til þess að leki kæmi frá óþéttum og fúnum gluggum á efri hæð. Stefndi ber ábyrgð á galla þessum enda gat honum ekki dulist hann þegar vegurinn var klæddur. Verður þessi kröfuliður tekin til greina með 240.000 krónum en þess ber að gæta að svo sem fyrr greinir var drenlögn við vegginn en matsmaður hafði ekki gert ráð fyrir því.

Í matslið 6 segir matsmaður að vatn komist á milli samskeyta húss og trappna sem eru utan á vesturhlið hússins. Lekaummerki vegna þessa koma fram við innskot í kjallara. Á vettvangi mátti sjá að gerð hafði verið tilraun til viðgerða með kítti sem var ófullnægjandi og var því leki um þessi samskeyti. Stefndi ber ábyrgð á þessum galla sem mest 202.024 krónur og hefur þá verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu.

Samkvæmt þessu verður fallist á það með stefnendum að á hinni seldu eign séu gallar sem nemi samtals 832.305 krónum.

Í söluyfirliti er eigninni lýst sem mikið endurnýjuðu gömlu einbýlishúsi og kjallari sagður allur nýtekinn í gegn. Dómurinn lítur svo á að þegar litið er til þessarar lýsingar og þess að framangreindir gallar eru leyndir beri að dæma stefnda til þess að bæta stefnendum þá með 832.305 krónum auk vaxta eins og greinir í dómsorði.

Þá ber að dæma stefnda til að greiða stefnendum 500.000 krónur í málskostnað þ.m.t. virðisaukaskattur. Er þá litið til matskostnaðar stefnenda.

DÓMSORÐ

Stefndi, A-x-x D-x-x D-x-x, greiði stefnendum, F-kk-þgf Þ-kk-þgf K-kk-þgf og Í-kvk-þgf D-kvk-þgf J-kvk-þgf, 832.305 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 1. október 2009 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum 500.000 krónur í málskostnað.

A-x-x V. M-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf

S-kk-nf K-kk-nf