E-3892/2015

Mál þetta, sem var dómtekið 12. janúar sl., var höfðað með stefnu birtri 16. nóvember 2015. Stefnandi er húsfélagið að Austurbrún 33 í Reykjavík og stefnda er S-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf, Austurbrún 33 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda greiði sér 602.095 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 af 17.650 kr. frá 1. desember 2014 til 1. janúar 2015, af 35.300 kr. frá 1. janúar 2015 til 1. febrúar, af 52.950 kr. frá 1. febrúar til 1. mars, af 70.600 kr. frá 1. mars til 1. apríl, af 88.336 kr. frá 1. apríl til 1. maí, af 106.072 kr. frá 1. maí til 1. júní, af 123.808 kr. frá 1. júní til 1. júlí, af 141.544 kr. frá 1. júlí til 1. ágúst, af 159.280 kr. frá 1. ágúst til 15. ágúst, af 430.290 kr. frá 15. ágúst til 1. september, af 448.026 kr. frá 1. september til 15. september og af 602.095 kr. frá 15. september 2015 til greiðsludags. Jafnframt krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu. Loks krefst stefnandi þess að stefndu verði gert að þola staðfestingu á lögveðsrétti í eignarhluta sínum, með fastanúmeri 201-7848, í húsinu nr. 33 við Austurbrún, Reykjavík, til tryggingar ofangreindum kröfum, sbr. 48. gr. laga nr. 26/1994.

Stefndi krefst aðallega frávísunar málsins frá dómi, til vara sýknu af öllum dómkröfum stefnanda og til þrautavara að dómkröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Í öllum tilvikum krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Frávísunarkröfu stefndu var hafnað með úrskurði dómsins þann 12. september 2016.

I.

Í máli þessu krefur stefnandi stefndu um greiðslu ógreiddra húsgjalda og hlutdeildar í kostnaði af samþykktum framkvæmdum á vegum stefnanda. Stefnandi er húsfélag í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 vegna fasteignarinnar Austurbrúnar 33, 104 Reykjavík. Með stjórn og fyrirsvar húsfélagsins fer E-kvk-nf K-kvk-nf R-x-x, formaður og gjaldkeri, samkvæmt stjórnarkjöri á húsfundi hinn 8. apríl 2015 sbr. 2. mgr. 67. gr. fjöleignarhúsalaga. Stefnda er þinglýstur eigandi íbúðar í húsinu að Austurbrún 33 sem auðkennd er með fastanúmerinu 201-7848 og er sem eigandi íbúðarinnar félagsmaður í stefnanda. Hlutfallstala stefndu í sameign samkvæmt eignaskiptasamningi er 28,56%.

Aukaaðalfundur stefnanda, var haldinn á skrifstofu Húseigendafélagsins að Síðumúla 29, 5. nóvember 2014. Allir félagsmenn húsfélagsins mættu á fundinn. Á fundinum var B-kvk-þgf Ó-kvk-þgf G-kvk-þgf falin stjórn húsfélagsins sem bæði formaður og gjaldkeri sbr. 2. mgr. 67. gr. fjöleignarhúsalaga. Á fundinum var lögð fram tillaga um að húsgjöldin yrðu hækkuð í 60.000 krónur á mánuði í því skyni að safna inneign í sjóð til að standa straum af sameiginlegum viðgerðum. Tillagan var samþykkt með öllum atkvæðum líkt og fram kemur í fundargerð húsfundarins. Hóf stefnandi í framhaldinu innheimtu húsgjaldsins úr hendi eigenda þ.m.t. stefndu, sem stefnda ein eigenda greiddi ekki.

Allir félagar stefnanda mættu á aðalfund stefnanda sem var haldinn á skrifstofu Húseigendafélagsins að Síðumúla 29, 8. apríl 2015. Þar var E-kvk-þgf K-kvk-þgf R-kvk-þgf falin stjórn húsfélagsins sem bæði formaður og gjaldkeri, sbr. 2. mgr. 67. gr. fjöleignarhúsalaga. Á fundinum var rætt um fjárhag húsfélagsins. Kom fram að stefnda hefði ekki greitt húsgjöld frá nóvember 2014 og er haft eftir eiginmanni hennar að það sé vegna þess að fundargerðin frá aukaaðalfundinum 5. nóvember sé ógild. Þá gerði stefnda sjálf þann fyrirvara við vanskil hennar að þau væru vegna ógildrar kröfu.

Á fundinum voru teknar ákvarðanir um ýmsar framkvæmdir við húsið. Í fyrsta lagi var samþykkt að ráðast í múrviðgerðir á svölum og lá fyrir fundinum tilboð frá Ara Oddssyni ehf. í viðgerðina, að fjárhæð 753.628 kr. Samþykkt var tillaga um að ráðast í verkið á grundvelli tilboðsins. Þá var einnig samþykkt að setja ný handrið á allar svalir hússins og formanni félagsins veitt heimild til að samþykkja fyrirliggjandi tilboð frá ÍSA stáli ehf. í það verk, að fjárhæð 890.000 kr. Loks var samþykkt að fela formanni að taka fyrirliggjandi tilboði í viðgerðir á gluggum en tilboðið hljóðaði upp á 295.000 kr. Í fundargerð fundarins kemur fram að formanni stefnanda hafi verið veitt heimild til að ganga til samninga á grundvelli þessara tilboða eða annarra hagstæðari tilboða ef þau bærust. Þá kemur fram í fundargerðinni að allar framangreindar framkvæmdir hafi verið samþykktar með öllum atkvæðum fundarmanna.

Gengið var til samninga á grundvelli framangreindra tilboða í múrviðgerðir og endurnýjun svalahandriða. Í fundargerð húsfundar frá 9. nóvember 2015 er þess getið að framkvæmdir séu vel á veg komnar. Reikningur frá Ara Oddsyni ehf., að fjárhæð 744.620 kr. og reikningur frá ÍSA stáli ehf., að fjárhæð 890.000, liggja fyrir í málinu.

Óumdeilt er að stefnda hefur ekki greitt tólf reikninga sem stefnandi sendi henni á tímabilinu 1. desember 2014 til 15. september 2015, samtals að fjárhæð 602.095 krónur, Með ákvörðun húsfundar 9. nóvember það ár var samþykkt með meirihluta atkvæða að höfða mál þetta til innheimtu kröfunnar.

Stefnda telur sig eiga kröfu frá árinu 2008 til skuldajafnaðar á móti kröfu stefnanda, en á þeim tíma var hún gjaldkeri stefnanda. Í fundargerð húsfundar 19. nóvember 2007 er fjallað um að fyrirhugaðar séu sprunguviðgerðir á húsinu og viðgerð á svölum. Í fundargerð húsfundar 6. maí 2008 er sagt frá því að sprunguviðgerðir standi yfir og að eiginmaður stefndu hafi greitt 100.000 úr eigin vasa. Í fundargerð 13. júlí sama ár er sagt frá því að sprunguviðgerðir séu yfirstaðnar. Þá liggja fyrir í málinu sex vottaðar yfirlýsingar stefndu á tímabilinu frá 28. mars 2008 til 31. júlí s.á. þar sem hún lýsir því yfir að hafa greitt S-x-x S-x-x fyrir vinnu við viðgerð á húsinu og að um sé að ræða lán stefndu til stefnanda. Samtals nema fjárhæðir samkvæmt yfirlýsingunum 275.000 krónum. Þá eru í málinu tveir reikningar, annars vegar frá Múrbúðinni og hins vegar frá Verkfæralagernum, samtals að fjarhæð 47.849 krónur, sem stefnda kveðst hafa greitt fyrir stefnanda.

Við aðalmeðferð málsins gáfu E-kvk-nf K-x-x Rigensborg, fyrirsvarsmaður stefnanda, og stefnda aðilaskýrslu. Þá gaf H-kk-nf M-kk-nf, fyrrum formaður stefnanda, vitnaskýrslu. Verða skýrslur þeirra raktar í niðurstöðu dómsins eftir því sem tilefni er til.

II.

Krafa stefnanda byggir annars vegar á því að stefnda skuldi félaginu húsfélagsgjöld, sem ákveðin voru á aðalfundi stefnanda 5. nóvember 2014. Sá fundur hafi verið löglegur, mætt hafi verið af hálfu allra eigenda og allir fundarmenn hafi samþykkt að hækka gjöld í hússjóð í 60.000 kr. á mánuði og skyldi sú upphæð skiptast á eignarhluta eftir hlutfallstölum. Tillagan hafi hlotið samþykki tilskilins fjölda eigenda miðað við hlutfallstölur á húsfundi sbr. d-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús sbr. 45. og 47. gr. sömu laga. Stefnda hafi verið á húsfundinum og samþykkt hækkun húsgjaldanna. Stefndu beri þar af leiðandi skylda til að virða ákvarðanir húsfélagsins og greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sbr. 13. og 47. gr. fjöleignarhúsalaga. Hlutdeild stefndu hafi numið 28,56% af heildarfjárhæð hinna endurákvörðuðu húsgjalda eða 17.736 kr. á mánuði. Stefnda hafi ekki greitt gjaldfallnar kröfur húsfélagsins í samræmi við framangreint frá 1. desember 2014.

Stefnandi byggir kröfur sínar í öðru lagi á samþykkt aðalfundar stefnanda þann 8. apríl 2015. Sá fundur hafi verið löglegur og mætt hafi verið af hálfu allra eigenda. Á dagskrá fundarins hafi verið tillaga um að ráðist yrði í múrviðgerðir á svölum hússins, uppsetningu nýrra handriða á svalir og gluggaviðgerðir í fasteigninni Austurbrún 33. Ákveðið hafi verið einróma heimild til handa formanni stefnanda að ganga til samninga á grundvelli fyrirliggjandi tilboða. Tillagan hafi hlotið samþykki tilskilins fjölda eigenda miðað við hlutfallstölur á húsfundi sbr. d-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús sbr. 45. og 47. gr. sömu laga. Stefnda hafi verið á húsfundinum og samþykkt framkvæmdirnar og þann kostnað sem af þeim leiddi. Stefndu beri því skylda til að virða ákvarðanir húsfélagsins og greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sbr. 13. og 47. gr. fjöleignarhúsalaga. Hinn sameiginlegi kostnaður hússins vegna umræddra framkvæmda, að viðbættum 65.000 kr. aukakostnaði vegna niðurrifs og förgunar eldri svalahandriða, hafi samtals numið 1.482.000 kr. og verið deilt á milli eigenda í fasteigninni í samræmi við eignarhlutdeild þeirra í fasteigninni, skv. hlutfallstölu eignar. Hlutdeild stefndu hafi numið 28,56% af heildarfjárhæð útlagðs kostnaðar húsfélagsins vegna framkvæmdanna. Greiðsla sem stefndu hafi borið að greiða vegna framkvæmdanna hafi verið í tveimur hlutum, þ.e. annars vegar 271.010 kr. með gjalddaga 15. ágúst 2015 og hins vegar 154.069 kr. með gjalddaga 15. september 2015. Stefnda hafi ekki greitt þessar kröfur. Stefnandi sundurliðar dómkröfur í málinu með vísan til reikninga á hendur stefndu vegna húsgjalda og hlutdeildar í samþykktum framkvæmdum á vegum stefnanda með eftirfarandi hætti:

nr. útgáfudagur gjalddagi fjárhæð

1. 01.12.2014 01.12.2014 17.650 kr.

2. 01.01.2015 01.01.2015 17.650 kr.

3. 01.02.2015 01.02.2015 17.650 kr.

4. 01.03.2015 01.03.2015 17.650 kr.

5. 01.04.2015 01.04.2015 17.736 kr.

6. 01.05.2015 01.05.2015 17.736 kr.

7. 01.06.2015 01.06.2015 17.736 kr.

8. 01.07.2015 01.07.2015 17.736 kr.

9. 01.08.2015 01.08.2015 17.736 kr.

10. 15.08.2015 15.08.2015 271.010 kr.

11. 01.09.2015 01.09.2015 17.736 kr.

12. 15.09.2015 15.09.2015 154.069 kr.

Liðir 1-9 og liður 11 séu hlutdeild stefndu í greiðslu í hússjóð sem ákveðinn var á aukaaðalfundi stefnanda 5. nóvember 2015. Liður 10 sé fyrri greiðsla (2/3 hluti) af hlutdeild hennar í steypuviðgerð á svölum og endurnýjun á svalahandriðum og liðu 12 sé síðari greiðsla hennar (1/3 hluti) vegna sömu framkvæmda. Stefnandi krefst greiðslu dráttarvaxta frá gjalddaga hverrar greiðslu í samræmi við það sem rakið er að framan.

Stefnandi krefst þess einnig að stefndu verði gert að þola staðfestingu á lögveðsrétti í eignarhluta sínum, fastanúmer 201-7848, í húsinu nr. 33 við Austurbrún, Reykjavík, til tryggingar ofangreindri kröfu auk málskostnaðar og dráttarvaxta. Stefnandi vísar að þessu leyti til 48. gr. fjöleignarhúsalaga og til þess að krafan sé gerð innan tímamarka sem kveðið er á um í 4. mgr. sömu laga.

III.

Sýknukrafa stefndu byggir í fyrsta lagi á því að stefnda eigi gagnkröfu á hendur húsfélaginu sem henni sé heimilt að skuldajafna á móti kröfum stefnanda á hendur sér, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Hún hafi lánað húsfélaginu 422.849 krónur á tímabilinu mars til júlí 2008 á meðan steypuviðgerðir fór fram í húsinu.

Til stuðnings þessari staðhæfingu hefur stefnda lagt fram sex yfirlýsingar um lán hennar til stefnanda á árinu 2008 svo sem nánar er lýst í atvikalýsingu dómsins ásamt staðfestingum um millifærslur fjármuna frá henni til verktakans S-x-x S-x-x. Yfirlýsingarnar vísa til fyrirframgreiðslna ýmist fyrir vinnu við viðgerðir á húsinu við Austurbrún 33 eða vegna kaupa á efni í því skyni. Samtals hafi stefnda greitt verktakanum 275.000 kr. Þá vísar stefnda til fundargerðar húsfundar 6. maí 2008 þar sem fram komi að eiginmaður hennar, R-kk-nf A. S-kk-nf, hafi reitt fram 100.000 kr. úr eigin vasa vegna viðgerða á austurhlið hússins. Enn fremur hafi hún greitt 47.849 kr. vegna efniskaupa fyrir stefnanda vorið 2008 sem hún hafi lagt fram kvittanir fyrir. Þá byggir stefnda á því að reikna beri vexti og vaxtavexti ofan á framangreinda skuld frá 14. janúar 2012, sbr. 4. og 12. gr. laga nr. 38/2001, til 14. febrúar 2016, en dráttarvextir skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Að viðættum vöxtum og vaxtavöxtum á ofangreindu tímabili nemi gagnkrafa til skuldajafnaðar 542.520 kr., miðað við stöðuna 13. janúar 2016.

Að teknu tilliti til þess að krafa stefnanda sé ofreiknuð, svo sem stefnda rökstyður nánar, þá nemi krafa hennar hærri fjárhæð en krafa stefnanda. Krafa hennar sé gild krafa um endurgreiðslu peningaláns og almenn skilyrði skuldajafnaðar séu fyrir hendi auk þess sem kröfurnar séu samrættar. Henni sé því heimilt að hafa uppi kröfu til skuldajafnaðar í þessu máli sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Með framangreindum rökum beri að sýkna stefndu af kröfu stefnanda.

Hvað fjárhæð kröfu stefnanda varðar þá byggir stefnda aðalkröfu sína á því, líkt og áður er rakið, að krafan sem henni sé heimilt að skuldajafna sé hærri en dómkrafa stefnanda. Byggir stefnda þessa staðhæfingu í fyrsta lagi á því að kröfur stefnanda um greiðslu í hússjóð, með gjalddaga 1. maí og 1. júní 2015, samtals 35.472 kr. séu fallnar niður. Á útprentun frá Íslandsbanka, sem séð hafi um innheimtu húsgjalda, standi „Staða: Niðurfelld“. Séu því þessar kröfur fallnar niður. Í öðru lagi byggir stefnda á því að stefnandi eigi ekki aðild að máli til innheimtu krafna sem lúti að kostnaði við viðgerð á húsinu. Um sé að ræða kröfu með gjalddaga 15. ágúst og 15. september 2015, samtals 425.079 kr. Að baki þessum kröfum séu reikningar iðnaðarmana vegna framkvæmda við húsið. Stefnandi hafi engin gögn fært fram til sönnunar á því að hann hafi í raun greitt framangreinda reikninga sem gefnir hafi verið út á hendur honum og með þeim hætti leyst til sín kröfur samkvæmt þeim. Því eigi stefnandi ekki aðild að innheimtumáli á hendur stefndu vegna þessara reikninga. Þar sem aðild skorti, beri að sýkna stefndu af þessari kröfu, sbr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

Að teknu tilliti til framangreindra málsástæðna geti dómkrafa stefnanda ekki verið hærri en 141.544 krónur, þ.e. stefnufjárhæð málsins að frádregnum 460.551 krónu (35.472+425.079). Af þeim sökum sé krafa stefndu til skuldajafnaðar hærri en aðalkrafa stefnanda sem leiði til þess að sýkna beri stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Varakrafa stefndu um lækkun krafna stefnanda er á því reist í fyrsta lagi að kröfur stefnanda um greiðslu í hússjóð séu hærri en það sem samþykkt hafi verið á húsfundi í nóvember 2014. Á fundinum hafi verið ákveðið að hússjóðsgjöld skyldu vera 60.000 kr. á mánuði og skiptast hlutfallslega á eignarhluta. Samkvæmt því hafi stefndu borið að greiða 17.136 kr. á mánuði. Til viðbótar þessari fjárhæð hafi stefnandi hins vegar innheimt mánaðarlega hlutdeild hennar í rafmagnskostnaði í sameign. Stefnda byggir á því að rafmagn eigi að greiða úr hússjóði, enda sé um að ræða sameiginlegan kostnað í skilningi 43. gr. laga nr. 26/1994 en ekki að leggja kostnaðinn ofan á samþykkt húsgjöld. Beri að lækka kröfu stefnanda um greiðslu í hússjóð sem nemi því sem er umfram 17.136. krónur á mánuði.

Í öðru lagi sé hlutdeild stefndu í verkframkvæmdum mun hærri en sem nemi eignarhluta hennar í fasteigninni. Heildarkrafa vegna múrverks sé skv. framlögðum reikningi 744.620 kr. og vegna handriðs 890.000 kr., samtals 1.634.620. krónur. Frá þeirri fjárhæð beri að draga þann hluta virðisaukaskatts sem fáist endurgreiddur vegna vinnu á byggingarstað, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988. Auk þess hafi stefnandi innheimt hærri gjöld í hússjóð í aðdraganda framkvæmdanna og gert hafi verið ráð fyrir því að 2/3 hlutar kostnaðar af framkvæmdunum yrðu greiddir úr hússjóði. Stefnda byggir á því að stefnandi geti ekki bæði stefnt henni til greiðslu á gjöldum í hússjóð, sem meðal annars hafi átt að nota til að greiða 2/3 hluta kostnaðar við framkvæmdir, og jafnframt til greiðslu á heildarkostnaði við framkvæmdirnar. Því beri að lækka þennan hluta af kröfu stefnanda um 2/3 hluta þar sem ákvörðun húsfundar frá því í apríl 2015 hafi falið í sér að einungis 1/3 hluti kostnaðar við framkvæmdirnar skyldi skiptast á milli húseigenda í samræmi við eignarhlut þeirra, annar kostnaður af framkvæmdum skyldi greiðast úr hússjóði. Krafa á hendur stefndu geti því ekki verið hærri en 146.462 kr. vegna framkvæmdanna og beri að sýkna hana af kröfu stefnanda umfram þá fjárhæð.

Loks vísar stefnda til þess að í kröfu stefnanda sé ekki tekið tillit til þess að hluti framkvæmda hafi farið fram á séreignarhlutum, en þann hluta beri að auki að draga frá framlögðum reikningum. Taka beri tillit til alls framangreinds og lækka dómkröfur stefnanda sem þessu nemi.

IV.

Í máli þessu krefur stefnandi, sem er húsfélag, stefndu um greiðslu vangoldinna húsfélagsgjalda og hlutdeildar í sameiginlegum kostnaði af viðhaldi hússins. Stefnda er eigandi íbúðar á jarðhæð að Austurbrún 33 og er óumdeilt að hún eigi sem slík aðild að stefnanda og að eignarhluti hennar sé 28,6% af eigninni. Þá er einnig óumdeilt að ákvörðun um greiðslu og fjárhæð húsgjalda, sem krafa stefnanda byggir á, var tekin á löglegum aukaaðalfundi stefnanda 5. nóvember 2014 og ákvörðun um framkvæmdir þær sem deilt er um greiðsluskyldu stefndu á, var tekin á löglegum aðalfundi stefnanda þann 8. apríl 2015. Stefnda mætti á báða þessa fundi og samþykkti þær ákvarðanir sem krafa stefnanda er reist á ásamt eigendum annarra eignahluta í húsinu. Þá er því heldur ekki mótmælt af hálfu stefndu að hún hafi ekki staðið skil á umkröfðum reikningum og staðhæfingum stefnanda um að aðrir aðilar húsfélagsins hafi staðið skil á sínum hlutum er heldur ekki mótmælt. Verða framangreindar forsendur því lagðar til grundvallar úrslausn málsins.

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að hún eigi gagnkröfu til skuldajafnaðar. Byggir hún á því að krafa hennar, sem nemi 542.520 krónum að meðtöldum vöxtum og dráttarvöxtum, sé í raun hærri en gild krafa stefnanda þegar tekið hefur verið tillit til þess að hluti krafna stefnanda séu ógildar og annar hluti þeirra ekki í eigu stefnanda og þar af leiðandi geti hann ekki verið aðili að dómsmáli til innheimtu þeirra.

Hvað varðar gildi kröfu stefnanda þá vísar stefnda til þess að í yfirliti Íslandsbanka, vegna reikninga stefnanda vegna húsfélagsgjalda 1. maí og 1. júní 2015, standi að kröfurnar séu ógildar. Séu þessar kröfur því fallnar niður og verði ekki innheimtar af hálfu stefnanda. Yfirlitin sem stefnda vísar til eru yfirlit banka sem fer með innheimtu kröfunnar fyrir hönd stefnanda. Staða kröfu í innheimtukerfi þriðja aðila hefur enga þýðingu hvað varðar gildi kröfunnar milli aðila þessa máls. Er þessi málsástæða því haldlaus og hafnað sem slíkri. Þá er því einnig hafnað að stefnandi eigi ekki aðild að máli um innheimtu krafna sem lúta að hlutdeild stefndu í sameiginlegu viðhaldi hússins. Svo sem að framan greinir er sú krafa byggð á ákvörðun húsfundar 8. apríl 2015 um framkvæmdir á grundvelli tilboða frá tilteknum iðnaðarmönnum. Í málinu liggja fyrir reikningar þessara iðnaðarmanna til stefnanda. Enginn vafi er á því að húsfélagið hefur rétt og skyldu til að hlutast til um að félagar þess greiði sinn hluta í sameiginlegum framkvæmdum, sbr. m.a. 2. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignahús, enda hafi ákvarðanir þar að lútandi verið teknar í samræmi við ákvæði þeirra laga. Svo sem áður er rakið er ekki um það deilt að rétt hafi verið staðið að ákvarðanatökunni og málatilbúnaður stefndu verður ekki skýrður á þann veg að vafi leiki á því að umdeildar framkvæmdir hafi farið fram. Er því hafnað sjónarmiðum stefndu sem lúta að því að stefnandi eigi ekki aðild að málinu hvað þennan hluta kröfunnar varðar.

Þá byggir stefnda á því að hún eigi gilda kröfu til skuldajafnaðar á móti kröfu stefnanda. Svo sem rakið er í málsástæðukafla stefndu byggir hún á því að hún og eiginmaður hennar hafi á árinu 2008 lánað stefnanda fé með því að leggja út fyrir viðhaldsframkvæmdum á því ári. Samtals kveður stefnda að lánið hafi numið 422.849 krónum og beri vexti frá 14. janúar 2012. Í skýrslu fyrir dómi sagði stefnda að hún hefði verið gjaldkeri húsfélagsins á þeim tíma sem stofnað hafi verið til skuldarinnar. Fjárreiður félagsins hafi ekki verið mjög skipulagðar og samskipti félagsmanna verið óformleg og vinsamleg. Stundum hafi vantað fé til að standa straum af nauðsynlegum framkvæmdum. Því hafi hún lánað félaginu í trausti þess að fá greitt til baka. Það hafi hins vegar ekki gengið eftir varðandi þá skuld sem hún nú telur sig eiga inni hjá stefnanda þrátt fyrir að hafa margoft farið fram á það.

Stefnandi andmælir skuldajafnaðarkröfu stefndu og byggir á því að félagið skuldi stefndu ekki neitt, krafa þar að lútandi sé vanreifuð og ósönnuð.

Stefnandi hefur lagt fyrir dóminn yfirlit yfir bankareikninga sína frá því tímabili sem stefnda staðhæfir að hafa lánað félaginu fjármuni. Á yfirlitinu má sjá fjölmargar millifærslur af reikningi stefnanda yfir á reikning stefndu og reikning eiginmanns hennar. Meðal annars eru tvær greiðslur inn á reikning stefndu skömmu eftir síðustu yfirlýsingu hennar um greiðslu til S-x-x S-x-x, þ.e. 18. og 28. ágúst 2008, samtals að fjárhæð 327.000 kr. Stefnandi byggir á því að umrædd greiðsla, sem nemi ríflega þeirri fjárhæð sem stefnda kveðst hafa greitt S-x-x, sýni að stefnandi skuldi henni ekki þá fjármuni þar sem hún hafi þegar fengið þá endurgreidda. Aðspurð fyrir dómi sagði stefnda að þessar millifærslur væri greiðsla á annarri skuld til sín en gat að öðru leyti ekki skýrt þær nánar. Þá nýtur ekki við neinna gagna í málinu sem varpa frekara ljósi á ætlaðar lántökur stefnanda hjá stefndu ef frá er talin fundagerð húsfélagins frá 6. maí 2008 þar sem segir að R-kk-nf S-kk-nf, eiginmaður stefndu, hafi lagt út 100.000 krónur vegna framkvæmda á vegum stefnanda. H-kk-nf M-kk-nf, fyrrum formaður húsfélagsins og íbúi að Austurbrún 33, gaf skýrslu fyrir dómi. Hann sagði að þegar hann hefði keypt sína íbúð, í ágúst 2008 hafi legið fyrir yfirlýsing húsfélagsins um skuldastöðu og í engu getið um skuld við stefndu eða eiginmann hennar. H-kk-nf kvaðst ekki hafa séð yfirlýsingar stefndu um greiðslur til S-x-x fyrr en honum voru sýnd skjölin í dómi og aldrei heyrt um að félagið stæði í skuld við hana.

Af því sem nú hefur verið rakið er það mat dómsins að ósönnuð sé og auk þess verulega vanreifuð af hálfu stefndu sú staðhæfing hennar að stefnandi skuldi henni fjármuni. Þegar af þeirri ástæðu verður kröfu hennar um skuldajöfnuð á móti dómkröfu stefnanda hafnað.

Varakröfu sína um lækkun dómkrafna stefnanda byggir stefnda í fyrsta lagi á því að stefnanda hafi verið óheimilt að innheimta rafmagnskostnað til viðbótar samþykktum húsfélagsgjöldum. Fallist er á það með stefndu að sá sameiginlegi kostnaður hefði átt að greiðast úr sameiginlegum hússjóði, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar, ef litið er til heildarfjárhæðar þeirra gjalda sem lögð voru við hússjóðsgjöldin vegna rafmagns á þeim tíma sem kröfugerð málsins nær til, 5.656 kr. samkvæmt þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu, er um að ræða óverulegt frávik frá reglum um innheimtu sameiginlegs kostnaðar í skilningi 2. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994. Ákvæðið girði fyrir mótbárur einstakra eigenda í fjöleignarhúsi við innheimtu hússjóðsgjalda en gerir þess í stað ráð fyrir því að slíkum óverulegum frávikum skuli jafna við árlegt heildaruppgjör á reikningum húsfélags á hverjum tíma. Með hliðsjón af framangreindu, sem og þeirri staðreynd að stefnda hefur ekki gert athugasemd við fyrirkomulag innheimtu umræddra gjalda sem teljast sameiginleg með öllum eigendum í húsinu við Austurbrún 33 fyrr en eftir að mál þetta var höfðað, er ekki fallist á að lækka beri kröfu stefnanda vegna þessa liðar.

Þá er hafnað kröfu stefndu um að krafa stefnanda verði lækkuð um sem nemi fjárhæð virðisaukaskatts sem stefnda kveður stefnanda eiga rétt á að fá endurgreiddan frá skattyfirvöldum. Í málinu liggur ekkert fyrir um það hver réttur þessi sé né hvort endurgreiðsla hafi verið innt af hendi eða ekki og ljóst er að endurgreiðslan fer ekki fram fyrr en að loknum framkvæmdum og á grundvelli framlagðra reikninga sbr. 42. gr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Þá hefur stefnda heldur ekki gert grein fyrir því með hvaða rökum hún, sem félagi í stefnanda, geti verið eigandi endurgreiðslunnar sem samkvæmt ákvæðum virðisaukaskattlaga rennur til þess sem stendur straum af kostnaði við framkvæmdirnar sbr. 6. gr. reglugerðar nr. 449/1990.

Loks krefst stefnda þess að krafa stefnanda um greiðslu vegna framkvæmda verði lækkuð um 2/3 hluta. Byggir hún þessa kröfu á því að í fundargerð fundar stefnanda 5. nóvember 2014 segir að ákveðið hafi verið að hækka húsgjöld til að standa straum af fyrirhuguðum framkvæmdum. Þá segi í fundagerð fundar 8. apríl 2015 að samþykkt hafi verið að inneign í hússjóði standi straum af 2/3 hlutum framkvæmdakostnaðar en 1/3 verði innheimtur sérstaklega hjá eigendum hússins, í hlutfalli við eignarhluta hvers og eins. Miðað við þessa fyrirætlun gerir stefnda ráð fyrir því að til hafi verið í hússjóði fjármunir til að standa straum af 2/3 hlutum framkvæmdanna og henni beri því einvörðungu að greiða það sem upp á vanti, þ.e. 1/3.

Stefnda hefur ekki leitast við sanna framangreinda staðhæfingu um stöðu hússjóðs við upphaf þeirra framkvæmda sem deilt er um í þessu máli. Þá er af fyrirliggjandi gögnum málsins ljóst að í þessu máli er stefnda einungis krafin um sinn hlut í hluta af þeim framkvæmdum sem ákveðnar hafa verið. Vísast í því efni til þess sem fram kemur í fundargerð aðalfundar 8. apríl 2015 og rakið er í atvikalýsingu. Í fundargerðinni kemur fram að áætlaður heildarkostnaður af þeim framkvæmdum sem samþykktar voru nemi um tveimur milljónum króna. Heildarkrafa stefnanda í máli þessu nemur rétt liðlega hlutdeild stefndu í framkvæmdakostnaði miðað við þessa áætlun. Auk þess má af fundargerðinni ráða að fyrirhugaðar eru enn frekari framkvæmdir, s.s. við skólplagnir og utanhússmálun. Loks má ráða af sundurliðun stefnanda á kostnaði íbúa hússins af umdeildum framkvæmdum og því hvernig fjármunum hafi verið ráðstafað, sem stefnandi fékk senda með tölvupósti þann 2. september 2015, að hlutur stefndu er réttur miðað við eignarhluta hennar í húsinu og þeim fjármunum sem safnast hafi í hússjóð muni að mestu verða varið til gluggaframkvæmda sem samþykktar voru á fundinum 8. apríl 2015. Af gögnum málsins verður ekki annað séð en það hafi gengið eftir og á húsfundi þann 9. nóvember 2015 var tekin ákvörðun um lækkun húsgjalda þar sem fyrirséð væri að nægir fjármunur væru til staðar til að ljúka þeim framkvæmdum sem ákveðið hefði verið að ráðast í.

Framangreind gögn styðja öll réttmæti kröfu stefnanda um greiðslu úr hendi stefndu sem nemi hlutdeild hennar í samþykktum útgjöldum stefnanda. Engar vísbendingar eru í framlögðum gögnum sem renna stoðum undir staðhæfingar stefndu um að verið sé að krefja hana tvívegis um sömu fjárhæðina. Með hliðsjón af framangreindu er því ekki fallist á kröfu stefndu um lækkun dómkrafna á grundvelli þessarar málsástæðu. Þá er krafa stefndu um lækkun dómkröfunnar þar sem hluti framkvæmdakostnaðar sé vegna séreignar annarra aðila húsfélagsins bæði vanreifuð og í andstöðu við framlögð gögn þar sem stefnandi hefur í sundurliðun á dómkröfum sínum gert grein fyrir því með hvaða hætti hluti séreignar aðila komi til frádráttar kröfu á hendur stefndu. Loks er fallist á með stefnanda að andmæli stefndu við hækkun kröfu vegna steypuviðgerða, sem má rekja til viðbótarkostnaðar vegna förgunar, séu of seint fram komin en þessari málsástæðu var fyrst hreyft við aðalmeðferð málsins.

Með vísan til þeirra röksemda sem nú hafa verið raktar er fallist á kröfu stefnanda um skyldu stefndu til að greiða stefnanda dómkröfuna og jafnframt er fallist á kröfu hans um viðurkenningu á lögveðsrétti í eignarhlutum stefndu í Austurbrún 33, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, til tryggingar kröfunni, svo og kröfu um dráttarvexti, allt eins og í dómsorði greinir. Loks ber, með hliðsjón af niðurstöðu málsins, að taka til greina kröfu stefnanda um greiðslu málskostnaðar úr hendi stefndu, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Með hliðsjón af eðli málsins og meðferð þess fyrir dómi er málskostnaður hæfilega ákveðinn 740.000 kr. að meðtöldum virðisaukaskatti.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D ó m s o r ð :

Stefnda, S-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf, greiði stefnanda, húsfélaginu Austurbrún 33, 602.095 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 af 17.650 kr. frá 1. desember 2014 til 1. janúar 2015 og frá því ári af 35.300 kr. frá 1. janúar til 1. febrúar, af 52.950 kr. frá 1. febrúar til 1. mars, af 70.600 kr. frá 1. mars til 1. apríl, af 88.336 kr. frá 1. apríl til 1. maí, af 106.072 kr. frá 1. maí til 1. júní, af 123.808 kr. frá 1. júní til 1. júlí, af 141.544 kr. frá 1. júlí til 1. ágúst, af 159.280 kr. frá 1. ágúst til 15. ágúst, af 430.290 kr. frá 15. ágúst til 1. september, af 448.026 kr. frá 1. september til 15. september og af 602.095 kr. frá 15. september 2015 til greiðsludags.

Staðfestur er lögveðsréttur stefnanda í íbúð stefndu að Austurbrún 33, Reykjavík, fastanúmer 201-7848, til tryggingar tildæmdri fjárhæð.

Stefnda greiði stefnanda 740.000 kr. í málskostnað.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf