E-5177/2007

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 30. janúar sl., að loknum munnlegum málflutningi um frávísunarkröfu stefndu J-kk-ef G-kk-ef og Fasteignamarkaðarins ehf., er höfðað með stefnu, sem birt var stefndu, J-kk-þgf og Fasteignamarkaðinum ehf., 3. ágúst 2007, réttargæslustefnda 26. júlí sama ár, en árituð um birtingu af lögmanni annarra stefndu 10. ágúst sama ár.

Stefnendur eru Á-kvk-nf Á-kvk-nf og G-kk-nf H-kk-nf, bæði til heimilis að Blátúni 4, Álftanesi.

Stefndu eru V-kvk-nf S-kvk-nf Á-kvk-nf, Baldursgötu 20, Reykjavík, B-kk-nf T-kk-nf Á-kk-nf, Smáratúni 1, Álftanesi, K-kvk-nf Á-kvk-nf, Eskihlíð 7, Reykjavík, E-kk-nf S-kk-nf Á-kk-nf, Fróðengi 18, Reykjavík, Á-kk-nf Á-kk-nf, Vallarási 4, Reykjavík, V-kk-nf J-kk-nf Á-kk-nf, Hellulandi 2, Reykjavík, J-kk-nf G-kk-nf, Hegranesi 24, Garðabæ og Fasteignamarkaðurinn ehf., Óðinsgötu 4, Reykjavík.

Réttargæslustefndi er Sjóvá-Almennar tryggingar hf., Kringlunni 5, Reykjavík.

I.

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði in solidum dæmd til greiðslu 4.124.273 króna, ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 30. maí 2007 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu samkvæmt síðar framlögðu málskostnaðaryfirliti eða að mati dómsins. Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda.

Stefndu, V-kvk-nf, B-kk-nf, K-kvk-nf, E-kk-nf, Á-kk-nf og V-kk-nf, krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnenda, en J-kk-nf G-kk-nf og Fasteignamarkaðurinn ehf. krefjast þess aðallega að kröfum stefnenda á hendur þeim verði vísað frá dómi og stefnendur dæmdir til greiðslu málskostnaðar, að mati dómsins. Er sá þáttur málsins hér til úrlausnar.

II.

Með kaupsamningi 31. maí 2005 keyptu stefnendur einbýlishúsið að Blátúni 4 á Álftanesi. Seljandi var G-kvk-nf T-x-x B-kvk-nf, sem sat í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, Á-kk-þf B-kk-þf. G-kvk-nf lést 30. október 2006 og eru stefndu V-kvk-nf, B-kk-nf, K-kvk-nf, E-kk-nf, Á-kk-nf og V-kk-nf lögerfingjar þeirra hjóna. Kaupverð eignarinnar var 41.000.000 króna. Stefndi Fasteignamarkaðurinn ehf. annaðist sölu eignarinnar, en stefndi J-kk-nf er handhafi leyfis til reksturs fasteignasölunnar og er hann með starfsábyrgðartryggingu hjá réttargæslustefnda.

Í kaupsamningi um eignina kemur fram að aðilar hafi kynnt sér söluyfirlit Fasteignamarkaðarins yfir eignina og skoðist það sem hluti af kaupsamningi. Í söluyfirliti er að finna nákvæma lýsingu á umræddri eign og segir þar m.a.: „Húsið að utan er í mjög góðu ástandi sem og þakið sem var nýlega standsett.“ Meðal gagna málsins er einnig auglýsing, sem birtist í netútgáfu á fasteignasíðu Morgunblaðsins, og er lýsing á ástandi húss og þaks þar samhljóða söluyfirliti. Stefnendur fengu húsið afhent 12. júní 2005, en afsal var gefið út 28. febrúar 2006.

Í stefnu er frá því greint að í desember 2006 hafi krossviðarplata fokið af framhlið eins af þremur kvistum hússins og hafi stefnendur fengið smið til þess að setja nýja plötu í hennar stað. Hafi þá komið ljós að svo mikill fúi var í bitum í kvistinum að ekkert hald var þar í til að negla krossviðarplötuna. Í framhaldi af því hafi stefnendur ákveðið að óska eftir mati á meintum göllum eignarinnar og hafi Fasteignamarkaðinum ehf. verið tilkynnt um framkomna galla. Í matsbeiðni stefnenda var óskað eftir mati á ástandi þakkvista í húsinu, sem og ástandi þaksins að öðru leyti, eftir því sem ástæða þætti til. Um leið var óskað mats á því hvernig bætt yrði úr með fullnægjandi hætti og kostnaði við slíkt.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns frá 30. maí 2007 kemur fram að ástæða fyrir háu rakastigi í tréverki kvistanna sé viðvarandi leki og skortur á útloftun veggja þeirra og þaka. Stafi lekinn í aðalatriðum af ófullnægjandi frágangi járnklæðningar kvistanna, ásamt því að hliðaráfellur þaksins liggi ofan á þakjárninu og eigi því vatn greiða leið undir þær. Þá sé þakhalli kvistanna langt undir þeim mörkum sem byggingarreglugerð frá 1979 hafi leyft fyrir þakklæðningu úr málmi með einföldu falsi. Telur matsmaðurinn að enginn vafi leiki á því að fúi í og við þakkvist hafi verið fyrir hendi í mörg ár, e.t.v. í 1-2 áratugi. Til úrbóta telur matsmaðurinn að fjarlægja þurfi kvistina og alla þakklæðningu og endurbyggja á faglegan hátt. Metur hann kostnað við endurbætur á 4.124.273 krónur, sem er stefnufjárhæðin í máli þessu. Í matsgerðinni kemur einnig fram að á fyrsta matsfundi hafi lögmaður matsbeiðenda óskað bókað að lögmaður gerðarþola hafi upplýst að standsetning sú á þaki hússins, sem getið sé um í sölulýsingu eignarinnar, hafi verið fólgin í því að negla aftur þær þakplötur sem fokið hafi af þaki hússins.

Af hálfu stefndu, J-kk-ef G-kk-ef eða Fasteignamarkaðarins ehf., var ekki mætt á matsfundinn, né voru þeir boðaðir til hans.

Í þinghaldi í máli þessu 14. janúar sl., óskaði lögmaður stefnenda eftir því að bókað yrði að fasteignin að Blátúni 4 hafi verið seld, en stefnendur færu áfram með forræði sakarinnar. Lagði hann fram ljósrit af kauptilboði og kaupsamningi um eignina. Er kauptilboðið dagsett 30. júlí 2007, en kaupsamningur gefinn út 29. ágúst sama ár. Í tilefni af hinum nýju gögnum áskildi lögmaður stefndu, J-kk-ef og Fasteignamarkaðarins ehf. og réttargæslustefnda sér rétt til þess að koma að frekari málsástæðum og mótmælum.

III.

Stefndu, J-kk-nf G-kk-nf og Fasteignamarkaðurinn ehf., byggja frávísunarkröfu sína í fyrsta lagi á því að málatilbúnaður stefnenda á hendur þeim sé svo óljós og ruglingslegur að hann uppfylli ekki kröfur e. og f. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Í málatilbúnaði sínum geri stefnendur í sumum tilvikum engan, og í öðrum tilvikum óljósan, greinarmun á stefndu, Fasteignamarkaðinum ehf. og J-kk-þgf G-kk-þgf, annars vegar, og meðstefndu hins vegar. Þannig sé enginn greinarmunur gerður á stefndu á bls. 3 í stefnu, þar sem segi: „Stefnendur krefjast þess að stefndu greiði sér skaðabætur og/eða að veittur verði afsláttur af kaupverði til að bæta þeim ofangreint tjón sem stefndu beri ábyrgð á.“ Og einnig: „Stefndu bera ábyrgð á leyndum göllum í þaki og kvistum eins og þeim er lýst í matsgerð þar sem þeir voru til staðar þegar eignin var seld.“ Hið sama eigi við á bls. 4, þar sem segi: „Stefnendur telja bæði að fasteignasalinn og fasteignasalan beri óskipt ábyrgð á tjóni sem verður vegna brota á lögum, sbr. m.a. 7. gr. laganna og almennar reglur bótaréttarins, einkum reglan um húsbóndaábyrgð. Krafan samkvæmt þessum stefndu er ekki byggð á afsláttargrunni eins og gagnvart öðrum stefndu, en gagnvart þeim er bæði byggt á afsláttar- og bótagrunni.“ Að dómi stefndu er málatilbúnaður stefnenda á hendur þeim svo óskýr og óljós að verulegum vandkvæðum er bundið að taka til varna og verði ekki úr því bætt undir rekstri málsins, án réttarspjalla fyrir stefndu.

Í öðru lagi byggja stefndu kröfu sína á því að krafa stefnenda á hendur þeim sé svo vanreifuð að vísa beri henni frá dómi. Stefnendur byggi kröfu sína á matsgerð frá 30. maí 2007, en stefndu J-kk-nf og Fasteignamarkaðurinn ehf. hafi ekki verið aðilar að matsmálinu. Hafi stefndu því ekki gefist kostur á að gæta hagsmuna sinna, hvorki við dómkvaðningu né framkvæmd matsins. Af þeim sökum verði niðurstaða málsins gagnvart stefndu ekki byggð á matsgerðinni, hvorki varðandi ástand þaksins né ætlað tjón. Nýtt mat verði heldur ekki unnið, þar sem ljóst sé að stefnendur hafi selt húsið og hafi þeir tekið að sér að ljúka endurbótum á þaki og kvistum, samkvæmt kauptilboði sem stefnendur hafi lagt fram.

Loks telja stefndu að aðild stefnenda að máli þessu sé óljós, þegar horft sé til þess að þeir hafi selt húsið nýjum eigendum 4 dögum áður en málið var höfðað á hendur stefndu, J-kk-þgf og Fasteignamarkaðinum ehf. Þannig hafi kauptilboð nýrra eigenda í eignina verið samþykkt af stefnendum 30. júlí 2007, en stefndu birt stefna í málinu 3. ágúst sama ár. Hvorki í kauptilboði né kaupsamningi milli stefnenda og nýrra eigenda sé getið um meinta galla á eigninni eða þá kröfu sem stefnendur telji sig eiga á hendur stefndu og mál þetta lúti að.

IV.

Stefnendur mótmæla frávísunarkröfu stefndu og krefjast þess að henni verði hafnað. Telja þeir að málatilbúnaður þeirra sé bæði skýr og glöggur og að öllu leyti í samræmi við ákvæði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Um bótagrundvöll vísa þeir til stefnu, en þar komi fram að ekki sé gerð krafa um afslátt á hendur þessum stefndu. Hins vegar sé krafa þeirra skaðabótakrafa á hendur öllum stefndu. Um þá málsástæðu stefndu að þeir hafi ekki verið aðilar að matsmáli telja stefnendur það ekki skipta máli, enda verði ekki séð að niðurstaða matgerðar hafi orðið önnur, þótt stefndu hafi þar verið gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna. Matsgerðin sé vissulega sönnunargagn í málinu, en það sé hins vegar dómarans að leggja mat á sönnunargildi hennar við úrlausn málsins. Þá telja stefnendur að meðstefndu hafi átt að gæta hagsmuna stefndu, J-kk-ef og Fasteignamarkaðarins ehf., við framkvæmd matsins. Loks árétta stefnendur að engin breyting hafi orðið á aðild málsins, þrátt fyrir að húsið hafi verið selt.

V.

Eins og rakið er hér að framan gera stefnendur kröfu um að allir stefndu verði in solidum dæmdir til greiðslu 4.124.273 króna, ásamt dráttarvöxtum og kostnaði, vegna meintra galla á húseigninni að Blátúni 4, Álftanesi. Til þess að færa sönnur á tjón sitt og fjárhæð þess óskuðu stefnendur eftir matsgerð dómkvadds matsmanns og liggur matsgerðin fyrir í málinu. Niðurstaða matsmanns er rakin hér að framan og er kröfufjárhæðin og sundurliðun hennar hin sama og kostnaðarmat matsmanns.

Fallast má á það með stefndu að eins og kröfugerð stefnenda og lýsingu málsástæðna er háttað, er málatilbúnaður þeirra á hendur stefndu, J-kk-þgf og Fasteignamarkaðinum ehf., nokkuð óljós. Undir lok stefnunnar má þó ráða í þær málsástæður sem liggja að baki kröfu stefnenda á hendur þeim. Sýnu verr er þó að stefndu, J-kk-nf G-kk-nf og Fasteignamarkaðurinn ehf., voru ekki aðilar að því matsmáli sem stefnendur höfðuðu í því skyni að láta meta ástand þaks og þakkvista í húsinu að Blátúni 4, svo og kostnað við endurbætur, ef ástæða þætti til. Var þeim því ekki gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna, hvorki við dómkvaðningu matsmanns né framkvæmd matsins. Fer slíkt í bága við 2. mgr. 61. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Þar sem krafa stefnenda í máli þessu byggir alfarið á niðurstöðum umræddrar matsgerðar, er það álit dómsins að matsgerðin hafi af þeim sökum ekki sönnunargildi gagnvart þessum stefndu og verði ekki á henni byggt við úrlausn um bótaábyrgð þeirra í málinu. Vegna þessara annmarka á málatilbúnaði stefnenda, svo og með vísan til e. og f. liða 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, ber að fallast á kröfu stefndu, J-kk-ef G-kk-ef og Fasteignamarkaðarins ehf., um að vísa frá dómi öllum kröfum á hendur þeim í máli þessu.

Eftir úrslitum málsins verður stefnendum gert að greiða stefndu sameiginlega málskostnað, sem ákveðst hæfilegur 90.000 krónur.

I-kk-nf E-kk-nf héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Kröfum stefnenda í máli þessu, Á-kvk-ef Á-kvk-ef og G-kk-ef H-kk-ef, á hendur stefndu, J-kk-þgf G-kk-þgf og Fasteignamarkaðinum ehf., er vísað frá dómi.

Stefnendur greiði stefndu sameiginlega 90.000 krónur í málskostnað

I-kk-nf E-kk-nf