E-1253/2018

d ómur :

Mál þetta, sem þingfest var 19. desember 2018 og dómtekið 29. apríl sl., var höfðað með stefnu, birtri 14. desember 2018.

Stefnandi er B-kvk-nf B-kvk-nf, kt. […], […], 203 Kópavogi. Stefndi er A-kk-nf H-kk-nf, kt. […], […].

Stefnandi gerir þá dómkröfu að stefndi greiði stefnanda skuld að fjárhæð 2.113.486 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 22. október 2018 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá krefst hann málskostnaðar.

Aðalmeðferð málsins fór fram 29. apríl sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málavextir.

Atvik málsins eru samkvæmt gögnum og skýrslum aðila þau að stefndi keypti þriggja herbergja íbúð, […] í Kópavogi samkvæmt afsali dagsettu 9. september 2016 af SS Húsum ehf. Fékk stefndi íbúðina afhenta samkvæmt kaupsamningi 20. maí 2015.

Í gögnum málsins liggur fyrir bréf Húseigendafélagsins fyrir hönd húsfélagsins að […] vegna galla í sameignum og séreignum hússins til SS Húsa ehf., dagsett 18. nóvember 2016. Í bréfinu eru gallar á fasteigninni tíundaðir. Þar kemur fram að gallar séu á ytra byrði hússins svo og í sameign í öllum stigagöngum. Gallar vegna séreignar íbúðar 505 eru taldir upp þannig: Rangur vatnshalli á svölum sem valdið hefur skemmdum á svölum. Brotið upp úr flísum á baðherbergi. Vantar fyllingu undir þröskuld við útidyrahurð. Meirihluti hurða skakkar og haldast ekki opnar.

Rakamyndun i hornum lofts í svefnherbergjum. Er sú krafa gerð á byggingaraðilann, SS Hús ehf., að hann ljúki við framkvæmdir samkvæmt skilalýsingu hússins.

Haustið 2016 setti stefndi íbúðina í sölu hjá fasteignasölunni RemaxSenter samkvæmt söluyfirliti. Í söluyfirliti er ekki getið um neina galla í íbúðinni. Þann 22. desember 2016 gerði stefnandi kauptilboð í íbúðina og bauð 45.200.000 krónur þannig að greitt var með peningum við gerð kaupsamnings 2.500.000 krónur, við afhendingu eignarinnar 12.000.000 króna, með peningum við afhendingu 25.000.000 króna og við undirritun afsals 5.700.000 krónur. Samþykkti stefndi kauptilboðið. Þá lá söluyfirlit yfir eignina fyrir og er ekkert tekið fram um hugsanlega galla á íbúðinni eða fasteigninni í heild né að húsfélagið sé að reyna að fá bætt úr því sem vanti upp á frágang eða viðgerðir á húsinu. Þann 26. janúar 2017 var kaupsamningur undirritaður.

Í hinu samþykkta kauptilboði var vísað til söluyfirlits um ástand hússins en fyrirvari var gerður um yfirlýsingu húsfélags sem lá ekki fyrir þegar kauptilboð var gert. Yfirlýsing húsfélags lá svo fyrir þann 2. janúar 2017 þar sem fram kom að engar yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir væru á vegum húsfélagsins. Þá segir að úttekt hafi ekki farið fram á ástandi hússins svo og upplýsingar um stöðu hússjóðs og fl.

Þann 6. mars 2017 barst stefnanda og fasteignasala tölvubréf frá stefnda. Í tölvubréfinu var að finna fundarboð húsfélagsins að […] sem bar yfirskriftina: „Fundarboð v/gallamál“. Í efni tölvubréfsins kemur m.a. fram: „Meðf er fundarboð vegna fyrirhugaðra málaferla við SS hús vegna frágangs á húsinu einnig umboð til handa lögmönnum ef þarf í einkamál fyrir hverja íbúð ef um skemmdir eða vanefndir er að ræða vonast til að sjá þig eða fulltrúa frá þér með tilheyrandi gögn á fundinum – á fundinum verða lögmennirnir til að fara vel yfir málin og svara spurningum.“

Í kjölfarið fékk stefnandi tölvubréf frá fasteignasalanum Á-kk-þgf R-kk-þgf G-kk-þgf þar sem greint var frá því að það væru einhver gallamál í gangi gagnvart verktakanum sem byggði […]. Kvaðst fasteignasalinn ekki hafa verið upplýstur um málið í söluferlinu. Í niðurlagi bréfsins hvatti fasteignasalinn stefnanda til að mæta á fundinn til að vera upplýst um framgang málsins.

Á húsfundinum þann 6. mars 2017 var ákveðið að gefa byggingaraðila hússins, SS Húsum ehf., tækifæri til þess að ráða bót á þeim göllum sem stjórn húsfélagsins og aðrir eigendur töldu vera á fasteigninni. Á fundinum fékk stefnandi einnig afrit af bréfi, dags. 18. nóvember 2016, sem Húseigendafélagið hafði sent fyrir hönd húsfélagins að […]og stefnda eins og lýst er að framan.

Eftir að stefnandi fékk umræddar upplýsingar á fundinum setti hún sig í samband við stjórn húsfélagsins að […]. Fékk stefnandi afhentar athugasemdir húsfélagsins frá árinu 2015 til byggingarfulltrúa eftir að lokaúttekt fór fram.

Á aðalfundi húsfélagsins þann 19. júní 2017 ákváðu húsfélagið og eigendur séreigna að fara fram á dómkvaðningu matsmanns til að meta ástand hússins. Á fundinum var talið ljóst að ekkert yrði um efndir af hálfu byggingaraðila til að ráða bót á þeim göllum sem tilteknir voru í bréfi Húseigendafélagsins frá 18. nóvember 2016, sbr. ofangreint.

Þann 30. júní 2017 gengu aðilar málsins svo frá afsali. Á afsalsfundi lagði stefnandi fram yfirlýsingu þar sem stefnandi áskildi sér rétt til þess að sækja leiðréttingu síðar vegna galla bæði á séreign og sameign hússins. Neitaði stefndi að undirrita yfirlýsinguna á afsalsfundi.

Þann 20. júlí 2018 fékk stefnandi afhenta matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Samkvæmt matsgerðinni er metinn kostnaður í heild sinni að teknu tilliti til endurgreiðslu á virðisaukaskatti af vinnu 78.993.653 krónur.

Þann 24. september 2018 sendi stefnandi stefnda bréf þar sem þess var krafist að stefnanda yrði haldið skaðlausum af kostnaði vegna fasteignarinnar að […]ásamt matsgerðinni. Var því bréfi ekki svarað af hálfu stefnda.

Matsgerð dómkvadds matsmanns.

Dómkvaddur var matsmaður þann 10. janúar 2018 til að meta margþætta galla í húsinu […], AD. Fór matsmaður nokkrum sinnum á vettvang og skoðaði eignina ásamt matsbeiðendum. Matsbeiðnin liggur ekki fyrir í málinu og því ekki gegn hverjum hún beinist utan þess sem er tiltekið í matsgerðinni sjálfri.

Samkvæmt stefnda voru SS Hús ehf. og aðilar tengdir byggingaraðilanum matsþolar en eigendur og húsfélagið matsbeiðendur.

Í matsgerðinni segir að þar sem í matsbeiðni sé spurt um galla líti matsmaður svo á að átt sé við galla í tæknilegum og faglegum skilningi en ekki skv. 18. gr. laga nr. 40/2002. Þar sem matsmaður telur að einhverju sé áfátt eða gallað, sé það vegna þess að matsatriðið sé ekki í samræmi við reglugerðir, staðla og leiðbeiningarblöð eða sé ófaglega af hendi leyst eða ekki í samræmi við það sem almennt megi gera ráð fyrir um sambærilega hluti.

Verða matsspurningar og niðurstöður matsmanns raktar hér að neðan.

„1. Frágangur útveggja og múrhúðunar. a. Getur matsmaður staðreynt að múrhúðun utanhúss sé gerð með ófullnægjandi hætti? b. Getur matsmaður staðreynt að múrhúðunin sé að miklu leyti sprungin og ónýt? c. Getur matsmaður staðreynt að útveggir séu víða sprungnir með óeðlilegum hætti?

Lagt er fyrir matsmann að meta alla útveggi fjöleignahússins vegna spurningar 1. Sérstaklega þarf að skoða norðvestur vegg hússins og bílageymslu, vegg ofan við anddyri hjá svölum íbúðar 105, vegg við glugga íbúðar 604 sem snýr að svefnherbergjum og vegg undir þvottahúsglugga íbúðar 401“.

Um niðurstöðu matsmanns segir:

„Múrhúð á útveggjum hússins er fullnægjandi og í samræmi við skilalýsingu og teikningar. Það á einnig við um frágang á neðra borði og frambrún svala. Þó má ætla að múrhúða hafi átt loft á efstu svölum. Ekki verður þó séð að það sé nauðsynlegt. Eðlilegt hefði verið að gera við skemmdir í svalaloftum og fjarlægja rusl úr steypu. Eftir er að múrúða enda á þakkanti á húsi 2A. Múrhúð er almennt heil og skemmdir aðeins á afmörkuðum stöðum þar sem hreyfing hefur verið á steypuskilum. Sprungur í útveggjum eru eðlilegar og eins og búast má við. Það sama á við um skil á milli húsa sem gengið hefur verið frá með blikkáfellum. Eðlilegt væri að ganga frá með sama hætti þar sem skil eru á suðaustur hlið inni á svölum íbúða í húsi 2C. Bæta má úr með því að gera við skemmdir þar sem þær eru í svalaloftum með múr. Múrhúða enda á þakkanti á húsi 2A. Bera má sílan í fínar sprungur þar sem þær eru áður en veggir eru málaðir. Setja blikkáfellur yfir skil á milli húsa 2B og 2C inni á svölum íbúða í húsi 2C. Gera við múr og steypu við skil á milli húsa og veggs á bílageymslu að norðvestan skera síðan grunna fúgu í skilin.“

Í matsgerðinni kemur fram að kostnaður vegna endurbóta á ofangreindu sé samtals 547.000 krónur og í stefnu kemur fram að hlutdeild stefnanda sé 2,32% eða samtals 11.637 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts.

Í annarri spurningu er eftirfarandi metið:

„2. Málningarvinna og frágangur. Ytra byrði hússins. a. Getur matsmaður staðreynt að útveggir fasteignarinnar hafi [verið] málaðir með ófullnægjandi hætti? b. Getur matsmaður staðreynt að enn eigi eftir að ljúka við málun á nokkrum útveggjum fasteignarinnar? c. Getur matsmaður staðreynt að á mörgum stöðum sjáist enn í gráan steypulit? d. Getur matsmaður staðreynt að enn eigi eftir að mála fasteignina frá rúmlega tveggja metra hæð og uppúr með fullnægjandi hætti?. e. Getur matsmaður staðreynt að enn eigi eftir að mála kanta á svölum og súlum inni á svölum?

Lagt er fyrir matsmann að meta alla útveggi fjöleignahússins vegna spurningar 2.“

Um niðurstöðu matsmanns segir:

„Útveggir hafa almennt verið málaðir eina umferð að því að séð verður. Málning þekur ekki nóg. Neðsti hluti veggja er málaður tvær umferðir. Málning er ófullnægjandi að þessu leyti. Matsmaður getur ekki staðfest að mála eigi frambrún svala vegna þess að það er ekki afdráttarlaust í byggingarlýsingu og skilalýsingu. Hvorutveggja er fullnægjandi að kantar séu málaðir eða ómálaðir. Bæta má úr með því að ljúka við að mála útveggi. Þá er miðað við að mála eina umferð yfir alla veggi einnig neðsta hluta þannig að ekki komi fram litamunur. Þrífa þarf veggi áður en málað er.“

Í matsgerðinni kemur fram að kostnaður vegna endurbóta á ofangreindu sé samtals 17.207.000 krónur og í stefnu kemur fram að hlutdeild stefnanda sé 2,32% eða samtals 364.428 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts.

Í þriðju spurningunni er eftirfarandi metið:

„3. Svalagólf og flísalögn á svölum. a. Getur matsmaður staðreynt að flísar hafi verið settar á svalagólf með ófullnægjandi hætti? b. Getur matsmaður staðreynt að ekki sé búið að vatnsverja svalagólfin? c. Getur matsmaður staðreynt að þéttingar í svalagólfum séu viða ónýtar? d. Getur matsmaður staðreynt að víða sé rangur eða enginn vatnshalli á svalagólfum og hvort slíkt sé í ósamræmi við samþykktar teikningar? Sé slíkt staðreynt er óskað eftir því að matsmaður skoði og meti hvort hönnun svalagólfa sé rétt og í samræmi við viðeigandi laga og reglugerðarákvæði.“

Í niðurstöðu matsmanns segir:

„a. Svalir eru almennt ekki flísalagðar. Aðeins einar svalir sem voru skoðaðar voru flísalagðar og var ekki óskað eftir því að fjallað væri um þær.

Engra úrbóta er þörf. b. Svalir eru steinsteyptar og almennt er steypan endanlegt yfirborð. Þunnt múrlag hefur verið dregið á svalir hér og hvar. Frágangur á yfirborði er ekki í samræmi við byggingarlýsingu. Einhverjar svalir eru málaðar. Almennt er talið að steinsteypa eða múrílögn geti verið fullnægjandi frágangur á yfirborði svala.

Engra úrbóta er þörf, sjá þó lið d. c. Þensluskil eru í svalagólfi inngangssvala á 1. hæð á milli húsa 2B og 2C. Kítti er í skilunum sem hefur slitnað. Endurgera þarf þéttinguna. d. Halli á svölum er víða þannig að vatn stendur á þeim en rennur ekki í niðurföll. Halli á svölum er of lítill til að vatn hreinsist af svölum og minni en fram kemur á teikningum. Yfirborð svala er ójafnt og óslétt á köflum. Til að bæta úr þarf að auka vatnshalla. Það er aðeins hægt að gera með því að leggja í svalir. Mikilvægt er að velja efni í ílögn sem hæfir aðstæðum og þolir íslenskt veðurfar“.

Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.

„e. Getur matsmaður staðreynt að víða komist rigningarvatn inn í íbúðir af svalagólfum, þ.e. undir hurðarkarm og inn undir parket?

Lagt er fyrir matsmann að meta allar svalir fjöleignahússins, bæði inngangs og íbúðarsvalir vegna spurningar 3.

Telur matsmaður að heildarkostnaður við lagfæringar séu 24.251.000 krónur og hlutur stefnanda 2,32% sé 518.622 krónur þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts?“

Fjórða spurning í matsbeiðni er um önnur atriði sameignar fjöleignarhússins, hönnun og teikningar.

„a. Getur matsmaður staðreynt að þar sem hitavatnslagnir liggja inn í veggjum séu veggir óeðlilega heitir og að frágangur lagnanna sé ófullnægjandi? Lagt er fyrir matsmann að meta frágang allra hitavatnslagna er liggja inn í veggjum vegna spurningarinnar.“

Í niðurstöðum matsmanns segir:

„Stofnlagnir eru ekki einangraðar í samræmi við það sem fram kemur á teikningum. Það veldur því að veggir hitna og ekki er hægt að stjórna hita í herbergjum þar sem stofnlagnir liggja.

Til að bæta úr þarf að einangra lagnir í samræmi við teikningar. Það er mikið verk og mikið rask af því að brjóta frá lögnunum. Hætt er við að það gæti valdið skemmdum á lögnunum og á mótstæðri hlið veggja. Önnur leið er að einangra vegg í herbergi og múrhúða eða klæða með plötum. Allmikið rask fylgir því einnig. Framlengja þyrfti rofadós sem er í sama vegg og hurð að herberginu væri ekki miðjusett á vegg.“

Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð. Þá er miðað við að veggir verði einangraðir í blikkgrind og klæddir með gifsplötum. Í samantekt er miðað við að þetta sé gert í öllum íbúðum í húsi 2C þar sem lagnir eru í veggjum í svefnherbergjum en ekki í öðrum húsum þar sem stofnlagnir eru í öðrum rýmum.

„b. Getur matsmaður staðreynt að þéttingar á milli glugga og útveggja séu víða ófullnægjandi? Lagt fyrir matsmann að meta allar þéttingar glugga og útveggja fjöleignahússins vegna spurningarinnar.

Niðurstaða matsmanns.

Vísað er til niðurstöðu vegna matsliða 5.a., 5.g. og 5.n. sjá síðar. c. Getur matsmaður staðreynt að þéttingar blikkáfellinga á þaki séu ónýtar að einhverju eða öllu leyti og að frágangur þeirra sé ófullnægjandi? Sé slíkt staðreynt er óskað eftir því að matsmaður skoði og meti hvort það hafi leitt til einhverra rakaskemmda og sé slíkt staðreynt er óskað eftir mati á umfangi þeirra.

Niðurstaða matsmanns.

Kítti ofan við málmáfellur á jaðri þakdúks á anddyri húss 2C er laust frá vegg og ónýtt. Virðist sem að kíttið hafi ekki haft nóga viðloðun. Ólíklegt er að lekaskemmdir stafi af því að kíttið hefur losnað. Sjá einnig matslið 5.g.

Vísað er til matsliðar 5.g. varðandi úrbætur og metinn kostnað. d. Getur matsmaður staðreynt að rangur eða enginn vatnhalli sé á öllum eða hluta af þökum fjöleignahússins? Sé slíkt staðreynt er óskað eftir því að matsmaður skoði og meti hvort hönnun þakanna sé rétt og í samræmi við viðeigandi laga og reglugerðarákvæði.

Lagt fyrir matsmann að meta öll þök fjöleignahússins vegna spurningarinnar, sérstaklega þarf að meta hvort þök halli í átt frá niðurfalli hússins.

Niðurstaða matsmanns.

Halli á þökum á húsum er minni en lágmarksákvæði byggingarreglugerðar. Þá er hann gerður með öðrum hætti en sýnt er á teikningum. Útfærslan er hins vegar eðlileg og eins og algengt er.

Halli á þökum er sýndur á teikningum og er í samræmi við lágmarksákvæði byggingarreglugerðar.

Ekki varð vart við að halli á þökum væri frá þakniðurföllum og ekki var bent á slíkan stað.

Hægt er að auka halla á þökum en með miklum tilkostnaði þar sem að ekki er hægt að gera það nema með því að taka upp malarfarg og þakdúk, leggja síðan fleygskorna einangrun á þá sem fyrir er og nýjan þakdúk og malarfargið að nýju. Vandkvæðum er bundið að nota aftur þakdúk sem fyrir er á þakinu og ekki miðað við það. Hins vegar er hægt að láta dúkinn vera á þakinu og leggja fleygskorna einangrun beint á hann og nýjan dúk þar yfir. Af þessu er hagræði þar sem að ekki þarf að opna þökin og því litlar líkur á vatnstjóni meðan unnið er að endurbótum.

Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð. e. Getur matsmaður staðreynt að engin eða ófullnægjandi loftun sé undir klæðningu stigahúsa fjöleignahússins? Sé slíkt staðreynt, er óskað eftir því að matsmaður skoði og meti hvort hönnun loftunar undir klæðningu stigahúsanna sé rétt og í samræmi við viðeigandi laga og reglugerðarákvæði.

Niðurstaða matsmanns.

Ekkert kom í ljós við skoðun sem benti til þess að loftun undir klæðningu á stigahúsum sé ófullnægjandi.

Engra úrbóta er þörf.

Enginn kostnaður er metinn.

Varðandi matsspurningar 4, frá ae telur matsmaður heildarkostnað vera 37.367.000 krónur og hlutur stefnanda, 2,32% 814.669 krónur að teknu tilliti til endurgreidds virðisaukaskatts. f. Getur matsmaður staðreynt að bílastæði séu illa merkt og aðrar merkingar á bílastæðum séu ófullnægjandi?

Niðurstaða matsmanns.

Ekki hafa verið málaðar línur á milli þriggja bílastæða suðvestan við hús 2B.

Til að bæta úr þarf að mála línur milli bílastæðanna.

Telur matsmaður heildarkostnað vegna þessa liðar vera 49.000 krónur. Samkvæmt stefnu er hlutdeild stefnanda 2,7% og því 1.211 krónur að teknu tilliti til endurgreidds virðisaukaskatts. g. Getur matsmaður staðreynt að gróður og bekkir i sameign/garði sé ekki í samræmi við skilalýsingu?

Niðurstaða matsmanns.

Ekki hefur verið settur niður trjágróður í samræmi við það sem sjá má á teikningum né bekkir á þak bílageymslu sem sýndir eru á teikningu.

Til að bæta úr þarf að gróðursetja trjágróður og koma fyrir bekkjum í samræmi við teikningar.

Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.

Samkvæmt matsgerðinni er heildarkostnaður við lóðina 877.000 krónur. Samkvæmt stefnu er hlutur stefnanda 2,32% og því 19.498 krónur að teknu tilliti til endurgreidds virðisaukaskatts. h. Getur matsmaður staðreynt að vatn safnist fyrir með óeðlilegum hætti á göngubrúm inn í sameiginlegan garð?

Niðurstaða matsmanns.

Vatn stendur uppi á svæðum á þaki bílageymslu þar sem göngubrýr eru. Ekki var gert ráð fyrir niðurföllum þarna og vatnshalli ekki réttur. Bætt hefur verið við niðurfalli að austanverðu sem dugir þó ekki til að vatn standi ekki á hluta þess svæðis sem um ræðir.

Bæta má úr með því bæta við niðurfalli að vestanverðu og tengja við niðurfall sem fyrir er við útvegg sorpgeymslu og tengja niðurfall að austanverðu einnig við niðurfall sem fyrir er við útvegg sorpgeymslu. Þá þarf að leiðrétta halla á yfirborði en vísað er til matsliðar 3.d. varðandi það.

Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð. i. Getur matsmaður staðreynt að snjóbræðsla við hurð bílaskýla sé þannig úr garði gerð að hún nái ekki nægjanlega langt út frá hurðaropi þannig að kuldabrún myndist við innkeyrsludyr?

Niðurstaða matsmanns.

Snjóbræðsla er í samræmi við teikningar og þar með skilalýsingu.

Enginn kostnaður er metinn. j. Getur matsmaður staðreynt að verulegir ryðblettir séu í lofti svala fjöleignarhússins?

Lagt er fyrir matsmanninn að meta allar svalir fjöleignahússins vegna spurningarinnar en svalaloft efstu hæða fjöleignahússins þarf sérstaklega að skoða í þessu sambandi.

Niðurstaða matsmanns.

Ekkert ryð sást í neðra borði svala við skoðun og ekki var bent á neitt nema á ryðgaðar stálplötur í göngubrúm eða svölum sem tengja inngangssvalir á 1. hæð við þak bílageymslu. Stálplötur sem brýrnar hvíla á hafa ekki verið heitsinkhúðaðar í samræmi við teikningar burðarvirkjahönnuða. Vatn sígur í gegnum þenslufúgur og veldur því að plöturnar tærast og ryðtaumar koma á steypu. Varðandi sag í svalaloftum er vísað til matsliðar 1.

Bæta má úr með því að hreinsa þenslufúgur og fylla þær með sérstöku þéttiefni sem ætlað er í slíkar fúgur. Hreinsa síðan ryð af kanti á stálplötum, grunna og mála.

Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð. k. Getur matsmaður staðreynt að lás á öryggisgrind við neyðarútgang í bilskýli sé ófullnægjandi?

Niðurstaða matsmanns. 10

Ekki hefur verið lokið við frágang á björgunaropi í flóttaleið úr bílageymsluhúsi. Björgunaropið er því ónothæft sem slíkt.

Til að bæta úr þarf að fjarlægja vír og keðju sem lúga er fest með og setja sneril eða skrá sem hægt er að opna lúguna með á einfaldan hátt án þess að nota þurfi verkfæri.

Samkvæmt matsmanni er heildarkostnaður vegna liða jk í spurningu fjögur 885.0000 krónur. Samkvæmt stefnu er hlutdeild stefnanda í heildarkostnaði 2,32% eða 20.085 krónur að teknu tilliti til endurgreidds virðisaukaskatts.

5. Atriði sem varða sérstaklega sameignir 2A, 2B, 2C og 2D:

2D. n. Getur matsmaður staðreynt að rakaskemmdir séu vegna leka í stigagangi og í anddyri?

Niðurstaða matsmanns.

Málning er skemmd við gluggakanta og gluggakantar lausir þar sem að vatn hefur borist inn með gluggakörmum. Til þess að bæta úr þarf að brjóta gluggakanta af og múrhúða þá að nýju. Þétta má á milli gluggakarma og veggja með því að dæla þéttiefni á milli. Einnig er hægt að gera kíttisfúgu á milli gluggakarma og steins að utan en til þess þarf að taka niður klæðningu, áfellur og einangrun og setja upp að nýju. Heppilegra er að dæla þéttiefni milli karma og veggja þar sem að það má gera innanfrá þar sem að hvort sem er þarf að vinna við gluggakanta. Mála síðan útvegg.

Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð. o. Getur matsmaður staðreynt að enn séu múrhulsur á suðurvegg og að loka þurfi götum eftir þær?

Niðurstaða matsmanns.

Múrfestingar og göt eftir þær hefur ekki verið lokað eins og ætla verður að sé venjulegur og faglegur frágangur. Til að bæta úr þarf að fjarlægja múrfestingar og loka götum með múr.

Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð. q. Getur matsmaður staðreynt að frágangur teppa í stigagangi sé ófullnægjandi?

Niðurstaða matsmanns.

Ekki hefur verið lokið við frágang gólfefna, flísa, í kjallara húss 2D eins og ætla verður að eigi að vera. Til að bæta úr þarf að leggja flísar á gólf framan við stiga og fram gang út að dyrum að bílageymslu. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð. r. Getur matsmaður staðreynt að málun á lofti í geymslugangi sé ólokið og/eða að frágangur sé ófullnægjandi?

Niðurstaða matsmanns. 11

Loft í geymslugangi húss 2D eru máluð í samræmi við skilalýsingu.

Engra úrbóta er þörf.

Enginn kostnaður er metinn. s. Getur matsmaður staðreynt að hitastilla vanti í ofna á geymslugangi?

Niðurstaða matsmanns.

Ekki hafa verið settir ofnhitastillar á þrjá ofna á geymslugangi sem ætla verður að eigi að vera samanber skilalýsingu og það sem eðlilegt þykir og venjulegt.

Til að bæta úr þarf að setja ofnhitastilla á þrjá ofna.

Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð. t. Getur matsmaður staðreynt að niðurföll virki ekki með réttum hætti?

Það sem kom í ljós eða upplýst var við skoðun matsmanns

Sjá lið 5.c. Sjá neðar.... u. Í öllum sameignum AD (þar á meðal í ruslageymslu) er þess óskað að matsmaður skoði og meti hvort rafmagn virki ekki með réttum hætti, þá þannig að sérstaklega sé skoðað:

Hvort og af hverju perur springi oft og reglulegra en eðlilegt getur talist; hvort ljós í hreyfiskynjurum sé rétt stillt; af hverju ljós fyrir utan íbúðir detti sífellt út; hvort ljós á geymslugöngum séu tengd með röngum hætti.

Niðurstöður matsmanns.

Útiljós á inngangssvölum húss 2B slá út vegna útleiðslu. Ljós á svölunum verða fyrir beinni veðrun. Þau eru ekki nægilega rakavarin.

Til að bæta úr þarf að skipta um fjögur útiljós og setja í staðinn útiljós sem eru IP65.

Metinn er kostnaður við að skipta um ljósin eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.

6. Séreignarhlutir/íbúðir fjöleignarhússins:

Til að draga fram einstaka liði í spurningum að aftan breytti matsmaður framsetningu spurninga þ.e. auðkenndi staka liði í hverri spurningu: p. Í íbúð 505 í 2D er óskað eftir því að matsmaður staðreyni eitt eða fleiri af eftirtöldum atriðum:

Að rangur vatnshalli sé á svölum og að það hafi leitt til rakaskemmda inni íbúðinni; að það vanti fyllingu undir þröskuld við útidyrahurð; 12 að hurðir íbúðarinnar séu ísettar með röngum og ófullnægjandi hætti þannig að þær leitist við að opnast úr kyrrstöðu; að það sé óeðlileg rakamyndun í hornum lofts í svefnherbergjum sem leitt hafa til skemmda; að óeðlilegar sprungur séu í veggjum í svefnherbergi og forstofu.

Niðurstaða matsmanns.

Vísað er til niðurstöðu matsliðar 3.d. vegna vatnshalla á svölum. Inngangshurð í íbúð er ekki sett í með fullnægjandi hætti. Rifa er undir þröskuld. Karmar hurða á hjónaherbergi og anddyri eru skakkir í veggjum. Ummerki eftir leka utanfrá eru í barna og hjónaherbergi. Ekki er hægt að sjá hvað veldur lekanum en mestar líkur til að hann stafi frá sprungu út frá glugga á austurhlið barnaherbergis og frá gluggum á 6. hæð.

Til að bæta úr þarf að losa karma innihurða, rétta þá af og festa aftur. Rétta þarf hurðir á hjónaherbergi og anddyri. Þétta þarf á milli falda/karma og veggja með kítti þar sem eru rifur. Losa þarf inngangshurð úr og lækka þannig að þröskuldur standi þétt á gólfi og ganga aftur frá. Þétta þarf undir þröskuld. Dæla þarf þéttiefni milli karms og veggs í barnaherbergi. Þá þarf að fara gaumgæfilega yfir veggi og dæla í sprungur/steypuskil. Það sama verði gert á gluggum á 6. hæð. Sjá einnig matslið 6.r.

Samkvæmt kostnaðaryfirliti matsmanns er kostnaður við íbúð stefnanda samtals 347.000 krónur en samkvæmt stefnu er kostnaður stefnanda að teknu tilliti til endurgreidds virðisaukaskatts 324.0046 krónur.“

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir kröfugerð sína um skaðabætur á því að fasteignin að […] hafi verið haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og samkvæmt kaupsamningi milli aðila. Stefnandi eigi því rétt til afsláttar og/eða skaðabóta.

Stefnandi byggir í fyrsta lagi á því að stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, en samkvæmt ákvæðinu teljist fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljandi eigi að upplýsa um hvaðeina sem hann veit eða má vita um.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi ekki upplýst hana um neina galla á fasteigninni, hvorki á séreign né sameign hússins. Stefnandi hafi talið sig vera að kaupa gallalausa fasteign. Niðurstöður 13 matsgerðarinnar sýni á hinn bóginn að fasteignin hafi verið haldin verulegum göllum sem stefnandi hafi ekki verið upplýstur um við kaupin.

Stefnandi telur ljóst og byggir á því að stefndi hafi vitað að fasteignin væri gölluð í verulegum atriðum og vísar því til stuðnings til fundargerða húsfélagsins og bréfs Húseigendafélagsins frá 18. nóvember 2016. Gögn sýni það svart á hvítu að stefnda hafi verið fullljóst að fasteignin hafi verið haldin göllum, bæði á séreign og sameign hússins. Í fundargerð húsfélagsins segi meðal annars: „J-kk-nf formaður svarar því til að ýmislegt megi bæta varðandi frágang á fasteigninni og að kröfur hafi verið gerðar við byggingastjóra um úrbætur. J-kk-nf kvað stjórn hafa leitað á náðir Húseigendafélagsins í von um úrbætur og sé málið komið í ferli. Almennar umræður um að fasteignin væri ekki í samræmi við skilalýsingu né byggingarreglugerð.“

Í bréfi Húseigendafélagsins frá 18. nóvember 2016 séu einnig sérstaklega tilgreindir gallar á séreign íbúðar nr. 505 að […] á þeim tíma er stefndi átti og bjó í íbúðinni. Sé ljóst að stefndi hafi komið umræddum upplýsingum á framfæri til húsfélagsins. Í bréfinu segi meðal annars:

„Íbúð 505, rangur vatnshalli á svölum sem valdið hefur skemmdum á svölum, brotið upp úr flísum á baðherbergi, vantar fylling undir þröskuld við útidyrahurð, meirihluti hurða skakkar og haldast ekki opnar, rakamyndun í hornum lofts í svefnherbergjum.“

Af framangreindu liggi fyrir að stefndi vissi eða í það minnsta mátti vita að sameign fjölbýlishússins og séreign stefnda væri haldin göllum áður en fasteignaviðskipti milli aðila málsins áttu sér stað. Þrátt fyrir þá vitneskju hafi stefndi kosið að upplýsa stefnanda ekki um þá, en stefnandi mátti gera ráð fyrir að hann yrði upplýstur um slíkt. Það hafi verið andstætt skyldum stefnda sem seljanda eignarinnar að upplýsa stefnanda ekki um gallana. Af þeim sökum sé fasteignin gölluð í skilningi 26. gr. fasteignakaupalaga og á því beri stefndi ábyrgð. Með því að leyna og gefa rangar upplýsingar um ástand eignarinnar hafi stefndi valdið stefnanda tjóni. Stefnandi byggir á því að hann hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi réttar upplýsingar um ástand eignarinnar. Ljóst sé að ef stefndi hefði upplýst stefnanda um gallana og veitt réttar upplýsingar hefði það haft áhrif á efni kaupsamningsins.

Stefnandi bendir á að hann hafi skoðað eignina eins og eðlilegt verði að telja m.t.t. upplýsinga og aðstæðna. Þótt 29. gr. fasteignakaupalaga geri ráð fyrir því að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla sem hann átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður þá víki það ákvæði fyrir upplýsingaskyldu seljanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Ekkert hafi verið hægt 14 að sjá við skoðun fasteignarinnar né nokkuð í söluyfirliti gefið aðrar upplýsingar sem gaf stefnanda tilefni til að ætla að umræddir gallar væru til staðar.

Á grundvelli söluyfirlits og yfirlýsingar húsfélags mátti stefnandi ganga út frá því að ástand fasteignarinnar væri gott og að enga galla væri að finna á fasteigninni enda um nýbyggingu að ræða, samanber gögn þar um. Einnig mátti stefnandi ganga út frá því að engar fyrirhugaðar eða væntanlegar framkvæmdir væru á vegum húsfélagsins.

Með vísan til fundargerða húsfélagsins, bréfa Húseigendafélagsins til byggingaraðila og hins dómkvadda mats liggi nú fyrir að þær upplýsingar sem stefnanda voru veittar í söluyfirliti hafi verið rangar. Samkvæmt 27. gr. fasteignakaupalaga teljist fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, veitti kaupanda. Stefndi sem seljandi íbúðarinnar að […]beri hlutlæga ábyrgð á þeim röngu upplýsingum sem fram komu í söluyfirliti eignarinnar, hvort sem stefndi vissi eða mátti vita að þær hafi verið rangar. Stefndi beri ótvírætt hlutlæga ábyrgð á yfirlýsingum í söluyfirliti og yfirlýsingu húsfélags sem nú hefur verið staðreynt með dómkvöddu mati, fundargerðum húsfélagsins, bréfum og fleiri gögnum að voru rangar. Af þeim sökum teljist fasteignin gölluð í skilningi 27. gr. faseignakaupalaga.

Stefnandi bendir á að með röngum upplýsingum sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem séu beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem séu aðeins að hálfu sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar séu til þess að valda misskilningi. Það sé á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.

Stefnandi byggir á því að hinar röngu upplýsingar hafi haft áhrif á efni kaupsamnings aðila og hefði stefnandi ekki fest kaup á íbúðinni hefði hann haft réttar upplýsingar um ástand eignarinnar. Þá komi skýrt fram í bréfi Húseigendafélagsins og fundargerð húsfélagsins á árinu 2016, að stefndi hafi haft þá vitneskju að galla væri að finna á sameign hússins og séreign hans. Þrátt fyrir vitneskju stefnda hafi stefnandi ekki verið upplýst um slíka galla.

Verði ekki á framangreint fallist byggir stefnandi engu að síður á því að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga þar sem hún stóðst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum, kaupsamningi og söluyfirliti, auk þess sem gallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laganna.

Á grundvelli 1. málsl. 18. gr. fasteignakaupalaga beri fasteign að uppfylla ákveðnar kröfur, þ. á m. ákveðna eiginleika við sölu ella teljist hún gölluð. Stefnandi hafi þannig mátt gera þá kröfu að íbúðin að […] hefði þá eiginleika sem lög og reglur mæltu fyrir um á þeim tíma sem fasteignin 15 var keypt. Með vísan til matsgerðar og þeirra gagna sem liggi fyrir, t.a.m. bréfs Húseigendafélagsins, sé ljóst að fasteignin hafi ekki haft þá eiginleika sem stefnandi mátti gera kröfu um. Af þeim sökum en að öðru leyti með vísan til hins dómkvadda mats hafði fasteignin ekki þá eiginleika sem stefnandi hafi mátt gera ráð fyrir að eignin hefði. Fasteignin teljist því gölluð í skilningi 1. málsliðar 18. gr. fasteignakaupalaga.

Í 2. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga komi fram að fasteign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Hér sé vísað til hins svokallaða gallaþröskuldar sem hefur verið talinn vera í kringum 10% í dómaframkvæmd. Þegar stefnandi keypti íbúð sína var hún rúmlega tveggja ára gömul en fasteignin var byggð árið 2014. Nemi tjón stefnanda vegna gallanna um 4,7% af kaupverði eignarinnar. Þar sem um nýja fasteign sé að ræða, sem borið hafi með sér að vera í góðu ástandi við skoðun, verði að líta svo á að gallaþröskuldi í skilningi 18 gr. laga nr. 40/2002 sé náð.

Með hliðsjón af framangreindu byggir stefnandi á því að stefndi beri ábyrgð á þeim göllum á fasteigninni sem í matsgerðinni greinir. Sökum þess eigi stefnandi rétt á afslætti samkvæmt 41. gr. laga nr. 40/2002 eða skaðabótum samkvæmt 2. mgr. 43. gr. sömu laga. Miðist krafa stefnanda við matsgerð dómkvadds matsmanns. Samkvæmt 59. gr. fasteignakaupalaga skulu skaðabætur svara til þess tjóns sem sá er varð fyrir tjóni hafi orðið fyrir. Matsmaður hafi lagt mat á kostnað við úrbætur á fasteign stefnanda að […]. Telur matsmaður að kostnaður vegna þeirra sé eftirfarandi, að virðisaukaskatti meðtöldum hvað efni varðar og miðað við 60% endurgreiðslu af virðisaukaskatti við vinnu. Þar sem ekki hafi verið tekið tillit til hlutdeildar stefnanda í sameign […] samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu í matsgerð matsmanns hafi úr því verið bætt í neðangreindum útreikningi. Þá komi til frádráttar kröfu stefnanda hlutdeild stefnanda vegna skaðabóta úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra fasteignarinnar hjá Tryggingamiðstöðinni hf., samtals að fjárhæð 47.853 krónur. Að öðru leyti sé vísað til kostnaðarmats á bls. 6273 í matsgerð:

Kröfur sundurliðar stefnandi svo:

Nr.

Liður

Samtals

% umbj.

Samtals umbj.

Vsk. endurgr.

Samtals tjón umbj.

1. a. – c.

Frágangur veggja og múrhúðun

547.000

2.32%

12.690

1.053

11.637

2. a. – e.

Málningarvinna og ytra byrði

17.207.000

2.32%

399.202

34.774

364.428

16

3. Svalir

Svalagólf og flísalögn á svölum

24.251.000

2.32%

562.623

44.002

518.622

4. a. – e.

Önnur atriði sameignar

37.367.000

2.32%

866.914

52.246

814.669

4. f.

Bílgeymsla

49.000

2.7%

1.324

113

1.211

4. g.

Lóð

877.000

2.32%

20.346

849

19.498

4. j.k.

Sameign

885.000

2.32%

20.532

447

20.085

5. n. – t.

2D sameign sumra

1.152.000

8.24%

94.925

7.741

87.183

6. Séreign

Íbúð 505

347.000

100%

347.000

22.994

324.006

Bætur úr

Byggingarstjóra tryggingu

47.853

47.853

Samtals

82.682.000

2.113.486

Með hliðsjón af framangreindu og niðurstöðu fyrirliggjandi matsgerðar að öðru leyti gerir stefnandi þá kröfu á hendur stefnda að hann greiði 2.113.486 krónur vegna galla fasteignarinnar sem sé stefnufjárhæð máls þessa.

Stefnandi vísar til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sérstaklega 18. gr., 19. gr., 26. gr., 27. gr., 41. gr., 43. gr. og 59. gr. Auk þessa vísar stefnandi til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og til meginreglna á sviði kaupa og kröfuréttar. Um varnarþing vísast til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 91/1994 um meðferð einkamála. Krafa um málskostnað styðst við 129. gr. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun styðst við lög nr. 50/1988, en stefnandi er ekki virðisaukaskattsskyld og ber því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda. Kröfu um dráttarvexti styður stefnandi við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Upphafstíma dráttarvaxta miðar stefnandi við 22. október 2018 en þá var liðinn mánuður frá því að stefnandi krafði stefnda sannanlega um greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi mótmælir málsástæðum stefnanda og krefst sýknu. Byggir hann á því að ekki hafi verið um nýja íbúð að ræða í skilningi laga um fasteignakaup. Hann hafi keypt íbúðina af SS Húsum ehf. verktökum árið 2015 og búið í henni í um ár áður en hann setti hana á sölu aftur. Eðlilegt söluferli 17 hafi átt sér stað og hafi lýsing í söluyfirliti alls ekki verið tæmandi. Þá hafi engar athugasemdir komið fram við undirritun afsals og við lokauppgjör. Um notaða eign hafi verið að ræða og því hafi engin skilalýsing verið með söluyfirliti. Stefndi kveðst ekki hafa sótt húsfundi á meðan hann bjó í eigninni en verið kunnugt um að starfsmenn frá SS Húsum voru að vinna við lokafrágang í húsinu sem hafi tengst skilalýsingu byggingaraðilans. Af þeim sökum hafi stefndi sent athugasemdir til húsfélagsins um þau atriði sem kynni að vera ábótavant í íbúð hans.

Stefndi mótmælir því að um galla sé að ræða í skilningi 26. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Í lagaákvæði sé gerð krafa um að: Kaupandi hafi ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmætar ástæður til að ætla að hann fengi auk þess sem upplýsingarnar séu þess eðlis að þær hefðu haft áhrif á gerð og efni kaupsamningsins.

Stefndi byggir á því að stefnandi geri ekki greinarmun á ólíkri réttarstöðu stefnanda og aðila sem hafi keypt íbúðina beint af byggingaraðila. Stefndi kunni að hafa átt rétt á að SS Hús ehf., byggingaraðili og seljandi Vallkórs 2ad, gerðu úrbætur eða greiddu einhvers konar bætur vegna galla sem byggðist á því að íbúðir sem félagið seldi væru ekki í samræmi við byggingarlýsingu, sem hafi verið hluti af kaupsamningi þeirra sem keyptu nýjar íbúðir í húsinu. Um sé að ræða allt aðra réttarstöðu en stefnandi sé í. Stefnandi hafi keypt notaða íbúð í húsi sem var byggt árið 2014 og lokaúttekt gerð árið 2015. Stefnanda hafi borið skylda til að skoða bæði íbúðina sem og sjálfa bygginguna og geti ekki borið fyrir sig neitt það sem hann vissi eða mátti vita eftir slíka skoðun, óháð því hvort hann hafi sinnt skoðunarskyldu sinni eða ekki, sbr. ákvæði 1. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup.

Þeir meintu gallar á íbúð 505 sem tilgreindir séu í bréfi Húseigendafélagsins og komu frá stefnda séu byggðir á kröfum vegna þess að íbúðin hafi ekki verið í samræmi við skilalýsingu en hin sömu atriði og þar séu talin upp hafi mátt sjá við skoðun auk þess sem stefndi hafi upplýst stefnanda um þau við skoðun. Um sé að ræða rangan vatnshalla á svölum sem valdið hafi skemmdum á svölum. Hafi stefndi upplýst stefnanda um það við skoðun auk þess sem hægt sé að sjá umræddar skemmdir við skoðun. Samkvæmt stefnu þá sé áætlaður kostnaður við að lagfæra svalirnar 518.622 krónur. Brotið sé upp úr flísum á baðherbergi. Stefndi hafi upplýst stefnanda um þessi atriði við skoðun, auk þess sem meintur galli sjáist við skoðun. Sama eigi við um að fyllingu vanti undir þröskuld við útidyrahurð, að meirihluti hurða séu skakkar og haldist ekki opnar auk rakamyndunar í horni lofts í svefnherbergjum. Allt séu þetta atriði sem sjá mátti við skoðun og geti stefnandi ekki byggt gallakröfu á framangreindum atriðum, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup, auk þess sem upplýst hafi verið um þessi atriði við skoðun. Stamtals sé kostnaður við lagfæringar metinn á 326.006 krónur vegna 18 framangreindra atriða og sé það ekki sundurliðað. Stefnandi geri á engan hátt grein fyrir því hvernig framangreind atriði kynnu að hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupasamnings aðila.

Önnur atriði sem stefnandi vísi í og varði fundargerðir húsfélagsins tengist öll atriðum sem byggjast á skilalýsingu þeirra sem keyptu nýjar íbúðir af SS Húsum ehf., byggingaraðila hússins. Þá hafi SS Hús ehf. verið að sinna viðgerðum á byggingunni þegar kaupsamningurinn var gerður. Stefndi hafði enga ástæðu til að ætla annað en að SS Hús myndu lagfæra það sem kynni að vera að byggingunni ef eitthvað væri.

Þá sé einnig rétt að líta til þeirra athugasemda sem fram komi í tölvupósti húsfélagsins til byggingarfulltrúa eftir lokaúttekt, en þar séu talin upp atriði sem annaðhvort blasi við, við skoðun svo sem „Stór opin sprunga á norðvestur vegg bílageymslu“ eða þá atriði sem eigi einungis við í tengslum við skilalýsingu, svo sem hve mikið eigi að flísaleggja á baðherbergjum og hvort á lóð sé gróður eða ekki. Framangreind atriði séu meðal annars metin í matsgerðinni og kostnaður vegna þeirra hluti af stefnufjárhæð án þess að nokkur tilraun sé gerð til að sýna fram á hvernig þau geti fallið undir ákvæði 26. gr. laga um fasteignakaup.

Þá byggi stefnandi kröfu sína á því að matsgerðin sýni fram á að fasteignin sé haldin verulegum göllum sem stefnandi hafi ekki verið upplýst um við kaupin. Stefnandi geri engar frekari tilraunir til að sýna fram á að um verulegan galla sé að ræða enda sé það ekki svo. Hafa verði í huga að um sé að ræða mjög stórt fjöleignarhús með 52 íbúðum. Þegar tekið sé tillit til hlutdeildar stefnanda þá komi í ljós að heildarkrafan vegna sameignar sé 954.283 krónur fyrir utan málningarvinnu sem metin sé á 364.428 krónur og sé byggð á því að byggingin hafi ekki verið máluð í samræmi við skilalýsingu. Stefnandi hafi hins vegar getað kynnt sér hvernig húsið var málað og geti ekki byggt á skilalýsingu hvað það varði frekar en annað sem hann mátti sjá við skoðun, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Af framangreindu megi sjá að byggingin sé alls ekki haldin verulegum göllum. Heildarkröfu stefnanda, 4,7% af kaupverði íbúðarinnar, byggi stefnandi á matsgerð þar sem metinn hafi verið, á afar ítarlegan hátt, kostnaður við að koma byggingunni í sama ástand og henni hafi verið lýst í skilalýsingu óháð því hvort þær aðgerðir hefðu áhrif á gæði byggingarinnar.

Þá hafi stefnandi ekki sýnt fram á að ákvæði 26. gr. laga um fasteignakaup séu uppfyllt þannig að ef öll þau atriði sem aflað var vitneskju um með matsgerð, sem gerð var ári eftir að íbúðin var afhent, hefðu legið fyrir að þá hefði kaupsamningur aðila verið gerður með öðrum hætti eða þá að kaupandi hefði fallið frá kaupunum. Stefndi hafi hins vegar sýnt fram á að hann hafi viljað rifta kaupunum, gallakrafan sé óveruleg í hlutfalli kaupsamnings og sé ekki grundvöllur riftunar og 19 söluverð fasteignarinnar hafi verið undir meðalverði sambærilegra eigna. Stefndi hafi verið í góðri trú um að hann stæði að sölu á íbúð sinni í samræmi við góða viðskiptahætti, lög og reglur. Hvað varði upplýsingaskyldu stefnda, þá sýni tölvupóstur hans til húsfélagsins og fasteignasalans að hann var að sinna upplýsingaskyldu sinni.

Þá þurfi einnig að skoða hvaða upplýsingar hafi legið fyrir þegar stefndi setti íbúð sína á sölu, þegar hann gekk að tilboði í íbúðina og afhenti hana, það er þegar áhættuskipti áttu sér stað. Stefndi hafi sett íbúð sína á sölu 1. júlí 2016. Á þeim tíma hafi engar upplýsingar verið um annað en að SS Hús myndu klára þau atriði sem að þeim snéru í samræmi við skilalýsingu. Bréf Húseigendafélagsins hafi verið sent 18. nóvember 2016 og sé það byggt fyrst og fremst á því að byggingin sé ekki í samræmi við skilalýsingu, sem hafi engin áhrif og ekkert gildi við áframsölu á íbúð stefnda þar sem hún sé ekki hluti af lýsingu á íbúð hans enda engin ástæða til, þar sem um notaða fasteign var að ræða. Stefndi hafi samþykkti kauptilboð þann 22. desember 2016 og hafi þá ekkert nýtt verið í tengslum við ástand byggingarinnar. SS Hús hafi verið að sinna viðhaldi og í samskiptum við húsfélagið. Yfirlýsing húsfélagsins, dags. 2. janúar 2017, staðfesti að engar fyrirhugaðar eða yfirstandandi framkvæmdir hafi staðið yfir á vegum húsfélagsins. Þá sé einnig sérstaklega tekið fram að ekki hafi verið gerð úttekt á byggingunni.

Þann 17. febrúar 2017 hafi húsfundur verið auglýstur þar sem ræða átti hvort undirbúa ætti gallamál á hendur SS Húsum. Húsfundur hafi verið haldinn 17. mars 2017 og hafi stefnandi verið upplýst og boðuð á fundinn. Á framangreindum húsfundi hafi verið kosið um hvort afla ætti matsgerðar vegna meintra galla og var niðurstaða fundarins sú að tillagan hafi verið felld með 27 af 29 atkvæðum. Einungis tveir hafi greitt atkvæði með því að aflað yrði matsgerðar. Á fundinum hafi komið fram að SS Hús væru að sinna viðhaldi á eigninni. Þar hafi komið fram að mismunandi réttarstaða væri milli eigenda íbúða í húsinu, eftir því hvort þeir hefðu keypt nýjar íbúðir af SS Húsum ehf. eða keypt notaðar íbúðir. Þá sé einnig rétt að benda á að eigandi SS Húsa hafi verið á fundinum og staðfest að félagið ætlaði að bæta úr þeim atriðum sem gerðar væru athugasemdir við. Á þeim tímapunkti hafi engar þær upplýsingar legið fyrir sem vísað sé til í gr. 26. í lögum um fasteignakaup.

Afhending íbúðar 505 hafi verið 1. maí 2017 í samræmi við kaupsamning aðila. Þann dag hafi áhættuskipti jafnframt farið fram í samræmi við 12. gr. laga um fasteignakaup sem og ákvæði í kaupsamningi milli aðila. Samkvæmt 20. gr. sömu laga skuli miða við það tímamark við mat um það hvort fasteign teljist gölluð. Á þessum tímapunkti hafi ekkert legið fyrir um meinta galla og þaðan af síður einhver ákvörðun húsfélagsins. Matsgerðin leggi ekkert mat á hvenær meintir gallar hafi komið 20 fram enda sé það ekki hluti af matsspurningum, þar sem matsgerðar hafi verið aflað í tengslum við kröfur á SS Hús og tryggingu byggingarstjóra. Þá hafi stefndi engar upplýsingar um þróun mála eftir afhendingu eignarinnar þann 1. maí 2017. Fundargerð húsfundarins sýni hins vegar að SS Hús séu enn að vinna að úrbótum og í raun ekkert sem bendi til að svo verði ekki áfram jafnvel þó að dagsetningar standist ekki, eins og oft vilji verða.

Þann 30. júní 2017 hafi stefndi gefið út afsal sem sé undirritað af stefnanda ásamt lokauppgjöri vegna viðskiptanna. Engar athugasemdir séu í framangreindum skjölum.

Matsbeiðni hafi verið gefin út um hálfu ári eftir útgáfu afsals, þann 19. desember 2017, og matsmaður skipaður 10. janúar 2018. Matsgerðin hafi verið lögð fram 22. maí 018. Af framangreindu megi sjá að á þeim tímapunkti sem stefndi samþykkti kauptilboð frá stefnanda, 22. desember 2016, hafi ekki legið fyrir neinar þær upplýsingar sem geti fallið undir 26. gr. laga um fasteignakaup.

Af ofangreindu megi sjá að sýkna beri stefnda um greiðslu bóta vegna galla í skilningi 26. gr. laga um fasteignakaup, þar sem ekki sé sýnt fram á að stefndi hafi leynt upplýsingum né að þær upplýsingar sem lágu fyrir um eignina hefðu leitt til breytinga á efni eða gerð kaupsamningsins.

Í 27. gr. laga um fasteignakaup komi fram að fasteignin teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu eða kynningargögnum um hana. Skilyrði fyrir því að framangreint geti leitt til þess að fasteign teljist gölluð komi fram í 2. mgr. sömu greinar en þar segi að ákvæðið eigi einungis við ef upplýsingarnar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð. Stefnandi vísi í söluyfirlit og yfirlýsingu húsfélags til sönnunar um að um nýbyggingu hafi verið að ræða og að enga galla væri að finna, eins konar ábyrgðaryfirlýsingu. Í framangreindum skjölum sé ekkert sem bendi til að um nýbyggingu sé að ræða og þaðan af síður að þar sé að finna ábyrgðaryfirlýsingu. Í söluyfirliti komi fram að um sé að ræða byggingu byggða 2014. Við skoðun hafi verið ljóst að seljandi bjó í íbúðinni ásamt fjölskyldu sinni. Í yfirlýsingu húsfélags sé sérstaklega tekið fram að úttekt á húsinu hafi ekki farið fram. Í framangreindum gögnum komi ekkert það fram sem stefnandi haldi fram. Stefnandi vísi til fundargerða húsfélagsins, án þess að tilgreina hvaða húsfund sé átt við, bréfs Húseigendafélagsins til byggingaraðila og hins dómkvadda mats, sem óskað hafi verið eftir hálfu ári eftir að afsal var gefið út, til sönnunar á því að upplýsingar í söluyfirliti hafi verið rangar. Þá sé því haldið fram að stefndi beri hlutlæga ábyrgð á röngum upplýsingum sem fram komi í áðurnefndu söluyfirliti og yfirlýsingu húsfélagsins. Þá haldi stefnandi því fram að staðreynt 21 hafi verið með dómkvöddu mati, fundargerðum húsfélagsins, bréfum og fleiri gögnum að söluyfirlitið og yfirlýsing húsfélagsins hafi verið röng. Stefnandi nefni hins vegar alls ekkert hvaða yfirlýsingar sem fram komi í söluyfirlitinu eða yfirlýsingu húsfélagsins séu rangar. Ástæða þess að stefnandi vísi ekki í hvaða upplýsingar það séu sem séu rangar sé einfaldlega sú að það séu engar rangar upplýsingar veittar í áðurnefndum skjölum og því ekki um galla í skilningi 27. gr. laga um fasteignakaup að ræða.

Þau atriði sem fram komi í fundargerðum húsfélagsins eigi við um kröfur þeirra sem hafi keypt nýjar íbúðir í húsinu á árunum 2014 og 2016, beint af SS Húsum ehf., sem byggðu húsið og seldu þar íbúðir á grundvelli skilalýsingar en ekki skoðunar kaupanda. Stefnandi geti ekki byggt neinn rétt á hendur stefnda á framangreindum forsendum.

Hér að framan hafi verið rakið að ákvæði 26. gr. laga um fasteignakaup séu ekki uppfyllt hvað varði að síðar fram komnar upplýsingar um ástand byggingarinnar hefðu ekki haft áhrif á efni eða gerð kaupsamnings. Sömu rök eigi að fullu við um 2. mgr. 27. gr. sömu laga. Stefnandi hafi á engan hátt sýnt fram á að kaupsamningur aðila hefði verið gerður með öðrum hætti, að veittur hefði verið afsláttur af eigninni eða þá að stefnandi hefði hætt við kaupin og séu ákvæði 27. gr. þar af leiðandi ekki uppfyllt og beri því að sýkna stefnda af öllum kröfum byggðum á framangreindri laga grein.

Stefnandi byggi kröfur sínar á því að um nýja fasteign sé að ræða og þar sem svo sé ekki þá beri að sýkna stefnda af kröfum stefnanda sem byggjast á 26. og 27. grein laga um fasteignakaup.

Í 18. gr. laga um fasteignakaup komi fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Hins vegar séu skilyrði til að notuð fasteign teljist gölluð í skilningi 18 gr. þau að gallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Stefnandi byggir varakröfu sína á ofangreindu lagaákvæði. Vísi hann, því til stuðnings, almennt í fundargerðir húsfélagsins, bréf Húseigendafélagsins til byggingaraðila og matsgerðar en nefni hvergi hvaða atriði það eru sem valda hinum meinta galla. Hafa verði í huga að stefnandi geti ekki borið fyrir sig neitt það sem hann vissi eða mátti vita eftir að hafa sinnt skoðunarskyldu sinni, sbr. 29. grein laga um fasteignakaup. Tilvísuð gögn sem eigi að sýna fram á meinta galla fjalli fyrst og fremst um kröfur sem séu á hendur SS Húsum ehf., byggingaraðila hússins og seljanda þess, til þeirra sem keyptu nýjar íbúðir í húsinu.

Varakrafa stefnanda sé vanreifuð og afar erfitt að átta sig á hvaða liðir það séu sem eigi að falla undir hinn meinta galla eins og áður segi. Vart geti það verið að ekki sé gróður á lóðinni, eða að baðherbergi séu ekki flísalögð í samræmi við skilalýsingu, sem hafi verið hluti af kaupsamningum 22 þeirra sem keyptu nýjar íbúðir í húsi sem ekki hafi verið fullbyggt og eigi alls ekki við um kaupsamning aðila þessa máls. Þá geti stefnandi ekki heldur byggt kröfu sína á því að málningu byggingarinnar sé áfátt eða ekki í samræmi við skilalýsingu, þar sem stefnandi hafi getað og borið að kynna sér hvernig húsið hafi litið út að utan og mátti hann sjá að ekki var um nýmálað hús að ræða enda um notaða eign en ekki nýja að ræða. Sama eigi við um vísun í fundargerðir húsfélagsins. Þar sé ætíð verið að ræða um kröfur á hendur SS Húsum, byggðar á skilalýsingu sem eins og áður segi eigi ekki við í máli þessu. Af framansögðu beri að sýkna stefnda af kröfum stefnanda byggðum á 18. gr. laga um fasteignakaup.

Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að fasteignin sé haldin göllum vegna þess að hún sé ekki að gæðum, búnaði eða öðru sem leiði af lögum um fasteignakaup eða kaupsamning aðila, þurfi að skoða hvort hinn meinti galli rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi og sé í því sambandi nærtækast að líta til greinargerðar með 18. gr. fasteignakaupalaga þar sem vísað sé til þess að galli þurfi að vera allt að 10% af kaupverði. Dómkrafa stefnanda nái ekki svo háu hlutfalli, hún sé um 4,7% af kaupverði og beri því að sýkna stefnda enda sé ekki byggt á því að hann hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og því verði hinn meinti galli að ná gallaþröskuldi til að geta talist galli í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup.

Til að komast fram hjá gallaþröskuldinum byggi stefnandi kröfu sína á því að um nýja fasteign sé að ræða eins og komi fram í stefnu þannig: „... um nýja fasteign sé að ræða, sem borið hafi með sér að vera í góðu ástandi við skoðun, verði að líta svo á að gallaþröskuldi í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 sé náð.“ Stefnanda sé fullljóst að hinn meinti galli nái ekki þeim þröskuldi sem þurfi til að um galla geti verið að ræða í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup eins og skýrt komi fram í málsástæðum í stefnu. Til að komast fram hjá því byggi stefnandi á því að um sé að ræða nýja fasteign. Eins og komi fram í gögnum málsins, svo sem söluyfirliti, hafi húsið verið byggt árið 2014, kauptilboð hafi verið samþykkt í árslok 2016 og hafði stefndi þá búið í íbúðinni frá 2015 ásamt fjölskyldu sinni. Óumdeilt sé að um notaða fasteign sé að ræða og beri því að sýkna stefnda af kröfu stefnanda sem byggist á að um nýja fasteign sé að ræða, sbr. málsástæðu stefnanda. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á hvaða gallar það séu sem krafa hans byggist á, ekki sé nægjanlegt í stefnu að vísa einungis til fylgiskjala og sérstaklega ekki þegar þau vísa til mun fleiri atriða en geti komið til greina við mat á notaðri fasteign. Þá sé einnig rétt að benda á að lokaúttekt hafði farið fram árið 2015 og þar sé staðfest að fasteignin sé fullfrágengin í samræmi við byggingarreglugerðir. 23

Þá byggir stefndi á því að húsfélagið hafi hafnað því á fundi þann 17. mars 2017 að matsgerðar yrði aflað og aftur á húsfundi þann 19. júní 2017. Á síðari fundinum hafi verið samþykkt að óska eftir formati frá Á-kk-þgf G-kk-þgf hjá Skoðun og mati eigna ehf. Sú matsgerð hafi ekki verið lögð fram í máli þessu. Matsbeiðni hafi verið lögð fram þann 19. desember 201, hálfu ári eftir útgáfu afsals og afhendingu eignarinnar, en þá hafi áhættuskipti farið fram. Tilgangur með matsbeiðninni hafi verið að móta kröfur og knýja á efndir hjá SS Húsum ehf., byggingaraðila hússins og seljanda þess. Matsgerðin byggist á framangreindum forsendum og sé alls ekki hugsuð til að meta galla á húsinu í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Framangreint komi afar skýrt fram í 2. mgr. á bls. 8 í matsgerðinni en þar segi matsmaður: „Þar sem í matsbeiðni er spurt um galla lítur matsmaður svo á að átt sé við galla í tæknilegum og faglegum skilningi en ekki skv. 18. gr. laga nr. 40/2002. Þar sem matsmaður telur að einhverju sé áfátt eða gallað, er það vegna þess að matsatriðið er ekki í samræmi við það sem almennt má gera ráð fyrir um sambærilega hluti.“ Þegar af ofangreindu virtu beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda enda geti stefnandi ekki byggt kröfur sínar á matsgerð sem ekki sé til þess gerð að meta galla í skilningi laga um fasteignakaup.

Þá beri einnig að hafa í huga það sem áður hefur verið sagt að stefnandi byggir ekki á sérstökum atriðum í matsgerðinni heldur einungis á þeim hluta hennar sem taki saman kostnað án þess að gera á nokkurn hátt grein fyrir hvernig hinn meinti galli tengist viðskiptum aðila og sé þar sérstaklega vísað til allra þeirra matsþátta sem bera saman fasteignina og skilalýsingu, sem hafi verið hluti að sölugögnum til þeirra sem keyptu nýjar íbúðir í byggingu sem ekki var búið að ljúka við og sé alls ekki hluti af kaupsamningi aðila. Hvergi í matsgerðinni sé lagt mat á hvenær hinir meintu gallar hafi komið fram. Stefndi hafi aldrei verið upplýstur um að afla ætti matsgerðar enda hafði húsfélagið hafnað því á þeim tíma sem stefndi bjó í húsinu, eins og áður hefur komið fram. Stefndi hafi engar upplýsingar fengið um matsmálið og hafi aldrei verið boðaður á matsfundi enda ekki eigandi að íbúð í húsinu, þar sem afsal hafði áður verið gefið út. Stefndi hafi því aldrei getað komið sínum athugasemdum að við matsgerðina né gætt hagsmuna sinna. Af framansögðu geti stefnandi ekki byggt á matsgerðinni eða nýtt hana sem einhvers konar sönnunargagn í málinu og beri því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda þar sem dómkröfur hans eru alfarið byggðar á framangreindri matsgerð, sem aflað var í allt öðrum tilgangi eins og áður segir.

Þá segir stefndi að kostnaðarliður vegna málningar byggist á því að húsið hafi ekki verið „full málað“ í samræmi við skilalýsingu. Um sé að ræða kostnað að fjárhæð 16.227.000 krónur eða um 19% af heildarkostnaði samkvæmt matsgerðinni. Hvergi í matsgerðinni sé talað um galla heldur 24 einungis að húsið sé ekki málað að öllu leyti í samræmi við skilalýsingu. Stefnandi geri engar tilraun til að sýna fram á hvers vegna framangreindur verkliður ætti að falla á stefnda enda sé það ómögulegt.

Í matsgerð sé lagt mat á kostnað við að endurleggja þakdúk og vatnshalla. Samtals sé sá kostnaður 34.181.000 krónur, eða um 39% af heildarkostnaði samkvæmt matsgerðinni. Framangreint sé afar athyglisvert, um sé að ræða langstærsta kostnaðarliðinn en samt sé enga umfjöllun eða rökstuðning að finna í stefnu um það af hverju nauðsynlegt er að ráðast í þær endurbætur sem lagt sé mat á í matsgerðinni né sé gerð hin minnsta tilraun til að sýna fram á að þakið á byggingunni sé gallað í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup.

Á bls. 26 í matsgerðinni segi: „Almennt er heppilegra að halli sé á þökum að þakniðurföllum og þannig frá gengið að vatn standi ekki á þökum. Minni líkur eru á því eftir því sem hallinn er meiri. Ekki er ástæða til að ætla að aukin hætta sé á lekum á annars þéttu þaki þó að halli sé minni en lágmark samkvæmt byggingarreglugerð.“ Síðar segir í niðurstöðu á sömu bls.: „Halli á þökum á húsum er minni en lágmarksákvæði byggingarreglugerðar. Þá er hann gerður með öðrum hætti en sýnt er á teikningum. Útfærslan er hinsvegar eðlileg og eins og algengt er“, en afar erfitt er að sjá að framangreint geti valdið því að fasteignin teljist gölluð.

Hér að ofan sé einungis bent á tvo liði í matsgerðinni sem samanlagt standa að baki um 60% af heildarmatsgerðinni og langstærstum hluta af kostnaði vegna sameignarinnar. Ekki sé að sjá hvernig umræddir liðir valdi því að fasteignin sé gölluð í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup og beri því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Stefndi byggir á því að til að um galla sé að ræða, hvort heldur sé í skilningi ákvæða 26., 27. eða 18 gr. laga um fasteignakaup, þá þurfi stefnandi að geta sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni eða að ef einhverjar þær upplýsingar, sem hann telji að hann hafi ekki fengið eða hafi verið rangar, hafi leitt til þess að kaupsamningur hefði verið gerður með öðrum hætti, þ.e.a.s. að umræddar upplýsingar hefðu leitt til lægra verðs eða þá að ekkert hefði orðið af kaupunum.

Til vara krefst stefndi þess að krafa stefnanda verði lækkuðu verulega, þar sem flest þau atriði sem stefnandi byggir kröfur sínar á séu annaðhvort þess efnis að þær hafi mátt sjá við skoðun eignarinnar og/eða eiga einungis við í þeim tilfellum sem um sé að ræða kaupanda að nýrri íbúð þar sem hluti kaupsamnings aðila sé skilalýsing, sem sé ekki í tilfelli stefnanda.

Stefndi mótmælir kröfu stefnanda um dráttarvexti, þar sem stefnandi hefur enn sem komið er alls ekki orðið fyrir neinu tjóni. Hann hafi ekki greitt fyrir neinar endurbætur, enn sem komið er hafa ekki verið samþykktar neinar endurbætur og þá hafi íbúð hans hækkað verulega í verði og ekkert sem 25 bendi til þess að þeir gallar sem tilgreindir séu í matsgerðinni kunni að hafa áhrif á söluverðmæti íbúðarinnar. Þar sem ekki sé sýnt fram á að stefnandi hafi lagt fé út né að fasteign hans hafi lækkað í verði, þá sé ekki hægt að dæma stefnda til að greiða dráttarvexti.

Sýknukröfu sína byggir stefndi á lögum nr. 10/2002 um fasteignakaup, einkum á greinum 12, 18, 20, 26, 27 og 29. Þá byggir hann á kaupsamningi aðila ásamt fylgiskjölum, auk þess á almennum reglum samninga og kröfuréttar um stofnun kröfu, skuldbindingargildi samninga og efndir fjárskuldbindinga. Krafa um málskostnað er reist á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað byggist á virðisaukaskattslögum nr. 50/1998.

Skýrslur fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins komu fyrir dóminn stefnandi og stefndi, ásamt […], dómkvöddum matsmanni, og […]fasteignasala. Verður vitnað til framburðar þeirra eftir því sem þörf þykir.

Forsendur og niðurstaða.

Stefnandi máls þessa gerði kauptilboð í íbúð nr. 505 í […]í Kópavogi þann 22. desember 2016. Var kaupverðið 45.200.000 krónur. Kemur fram í kauptilboðinu að eignaskiptayfirlýsing hafi legið frammi, lóðarleigusamningur, eignarheimild seljanda og söluyfirlit. Gerði stefnandi þann fyrirvara að seljandi ætti að skila inn yfirlýsingu húsfélags innan tíu daga frá samþykki tilboðsins. Þá gerði stefnandi þann fyrirvara að í yfirlýsingu húsfélagsins kæmi ekkert það fram sem breytt gæti forsendum fyrir kaupunum. Þá gerði stefnandi fyrirvara um að sala á eign hennar gengi eftir innan fimmtán daga. Þann 13. janúar 2017 áritaði stefndi á kauptilboðið að hann rifti kauptilboðinu þar sem fyrirvari stefnanda um að sala á hennar fasteign hefði ekki gengið eftir innan fimmtán daga. Sú riftun gekk ekki eftir og undirrituðu aðilar kaupsamning um eignina þann 26. janúar 2017. Í söluyfirlitinu er reitur fyrir galla, fyrirhugaðar framkvæmdir, lóðarréttindi og byggingarstig samkvæmt Þjóðskrá. Kemur þar fram að byggingarstig sé 7 fullgerð bygging. Engir gallar eru nefndir né fyrirhugaðar framkvæmdir. Við undirritun kaupsamnings þann 26. janúar 2017 kemur fram m.a. að við gerð samningsins hafi aðilar kynnt sér veðbandayfirlit, skráningu eignar hjá Þjóðskrá, söluyfirlit, yfirlýsingu húsfélags, eignaskiptayfirlýsingu og lóðarleigusamning.

Í yfirlýsingu frá húsfélaginu, dagsettri 2. janúar 2017, er hakað í reit sem segir að engar yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir séu á vegum húsfélagsins. Þá segir að úttekt hafi ekki farið fram á ástandi hússins. Var íbúðin afhent stefnanda þann 1. maí 2017.

Í gögnum málsins liggur fyrir tölvupóstur frá formanni húsfélagsins að […] í Kópavogi frá 23. október 2015 til byggingarfulltrúa Kópavogs. Er þar athugasemdum komið á framfæri vegna 26 lokaúttektar á húsinu þannig að ófullnægjandi frágangur væri á utanhússmálningu. Eftir eigi að mála húsið frá rúmlega tveggja metra hæð og upp. Ófrágengið niðurfall í bílageymslu hússins, stór opin sprunga á norðvesturvegg bílageymslunnar. Stórt op á norðvesturvegg bílageymslunnar, þar sem lokun hafi verið fjarlægð og opið fyrir utanaðkomandi að koma þar inn í bílageymsluna. Opin sprunga sé eftir þverum utanverðum norðvesturvegg hússins. Þá eru athugasemdir gerðar við trjágróður o.fl. Þennan tölvupóst áframsendi formaður húsfélagsins til stefnanda þann 9. mars 2017.

Þá liggur fyrir að stefndi tók saman, vegna athugasemda við byggingaraðilann, yfirlit yfir galla sem hann hafði orðið var í íbúð sinni, íbúð 505, sem voru: 1. Vatnshalli á svölum vitlaus. Skemmdir á svölum vegna frosts út af vitlausum vatnshalla. 2. Geirun á flísum inni á baðherbergi. Brotið upp úr. 3. Vantar fyllingu undir þröskuld við útidyrahurð. 4. Meirihlutinn af hurðum skakkar, lokast alltaf. 5. Rakamyndun í hornum í lofti í báðum svefnherbergjum. 6. Öll málning flögnuð af að utanverðum glugga í herbergi sem snýr að garði. (Kemur til með að fúna og skemmast á nokkrum árum.) Kvaðst stefndi hafa tekið þessa punkta saman vegna kröfu húsfélagsins á byggingaraðilann um úrbætur. Kemur fram í fundargerð frá 24. nóvember 2016 að upplýst sé um að bréf hafi verið sent á SS Húsa frá Húseigendafélaginu þann 18. nóvember 2016. Í bréfi, dagsettu 18. nóvember 2016, frá lögmanni Húseigendafélagsins til SS Húsa ehf., eru sömu gallar taldir upp á íbúð 505 og stefndi kveðst hafa tekið saman fyrir húsfélagið.

Í gögnum málsins liggur fyrir boðun á húsfund með tölvupósti þann 16. febrúar 2017. Áframsendi stefndi það fundarboð þann 6. mars 2017 til fasteignasalans, sama dag og fundurinn var haldinn. Var m.a. á dagskrá fundarins kynning á stöðu mála vegna galla á húsinu, umræður og ákvörðunartaka vegna galla. Kvaðst stefndi ekki mæta á húsfundinn. Áframsendi fasteignasalinn tölvupóstinn til stefnanda. Kemur fram í tölvupóstinum að einhver gallamál séu í gangi gagnvart verktakanum sem byggði […], sem fasteignasalinn kvaðst ekki hafa verið upplýstur um.

Stefndi kvað fyrir dóminum að hann hafi upplýst stefnanda um þá galla sem koma fram á yfirlitsblaði hans, um rangan vatnshalla á svölum, skakkar hurðir o.fl. Stefnandi mótmælti því og kvaðst ekki hafa fengið neinar upplýsingar um þá galla og þeir hafi ekki verið sýnilegir við skoðun. Vitnið […] fasteignasali, sem var viðstaddur skoðun stefnanda á íbúðinni, kvaðst ekki hafa orðið þess var að stefndi hafi upplýst stefnanda um meinta galla. Þá kvaðst vitnið ekki hafa verið upplýst um gallana þegar íbúðin var sett í sölu og hún skoðuð 1. júlí 2016, en slíka galla, sem um sé þrætt, hefði átt að geta um í söluyfirliti. 27

Telur dómurinn því sannað að stefndi hafi vitað um þá galla sem eru á íbúð 505 allt frá árinu 2016. Þá telur dómurinn einnig sannað að stefndi hafi vitað um að húsfélagið var í ágreiningi við byggingaraðila hússins vegna galla samkvæmt fundargerð frá 24. nóvember 2016. Upplýsti stefndi hvorki fasteignasalann um þá galla sem vitað var um í húsinu og í íbúðinni, hvorki við sýningu væntanlegra kaupenda né stefnanda eins og honum bar skylda til samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Telur dómurinn að slíkir gallar sem komu fram í íbúð 505 séu ekki þess eðlis að kaupandi hafi mátt sjá þá við eðlilega skoðun. Getur stefndi ekki borið það fyrir sig. Mátti stefnandi hafa réttmæta ástæðu til að fá upplýsingar um þá galla sem stefndi vissi um svo og að húsfélagið væri að undirbúa úttekt á húsinu og dómkvaðningu matsmanns vegna meintra vanefnda byggingaraðilans og galla.

Stefndi hélt því fram fyrir dóminum að stefnandi hafi fengið íbúðina á lægra verði en ásett verð var vegna meintra galla. Var ásett verð á íbúðina samkvæmt söluyfirliti 45.500.000 krónur. Stefnandi bauð í eignina 45.200.000 krónur og tók stefndi því tilboði. Ekkert kemur fram í kauptilboði stefnanda né söluyfirliti um að gallar séu á íbúðinni né að verðið sé lægra en markaðsverð vegna gallanna. Er þeirri málsástæðu stefnda hafnað.

Þann 10. janúar 2018 var dómkvaddur matsmaður til að meta galla á fasteigninni […] í Kópavogi. Nokkur undirbúningur hafði verið fyrir þann tíma en á húsfundi þann 17. febrúar 2017 var kosið um það hvort afla ætti matsgerðar vegna galla á húsinu. Var sá fundur haldinn áður en stefndi lét stefnanda fyrst vita af húsfundi sem átti að halda 6. mars 2017. Af þessu er ljóst að stefndi vissi um að húsfélagið var að meta það hvort ætti að afla matsgerðar vegna galla í húsinu. Þá eru umfangsmiklir gallar taldir upp í bréfi Húseigendafélagsins að beiðni húsfélagsins til SS Húsa ehf. þann 18. nóvember 2016. Af þessu er ljóst að stefndi vissi að um galla var að ræða í húsinu, hvort sem þeir voru í hans séreignarhluta eða í sameign hússins. Bar stefnda að upplýsa bæði fasteignasalann og væntanlega kaupendur um þá galla og hugsanlegan málarekstur.

Stefndi byggir sýknukröfu sína m.a. á því að hann hafi ekki verið aðili að matsgerðinni sem aflað var fyrir rekstur þessa máls. Eins og rakið hefur verið að ofan var stefndi upplýstur um það að til stóð að afla mats á kostnaði vegna galla á húsinu í heild sinni. Stefnandi í máli þessu fer með forræði á málinu og málatilbúnaði sínum, sbr. 1. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991. Getur hann aflað og lagt fram gögn sem hann telur að styðji málatilbúnað sinn. Stefndi hefur ekki sýnt fram á að ekki verði byggt á matsgerð þeirri sem liggur til grundvallar í máli þessu né hefur hann beðið um yfirmat eða dómkvaðningu nýs matsmanns skv. IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 28

Ekkert er fram komið í málinu um að matsgerðin sé ekki unnin af hlutleysi og samkvæmt bestu þekkingu, sbr. XII. kafla laga nr. 91/1991. Þá breytir það engu að dómkvaðning matsmanns hafi ekki farið fram fyrr en eftir að stefndi hafði afhent stefnanda íbúðina samkvæmt kaupsamningi. Er þessari málsástæðu stefnda hafnað.

Fjöleignarhús það sem deilt er um í máli þessu var byggt árið 2014. Stefndi hafði búið í íbúðinni í rúmt ár er hann auglýsti hana aftur til sölu. Var byggingaraðilinn þá enn að vinna við bygginguna eins og stefndi kvað sjálfur. Af þeirri ástæðu mátti stefnandi búast við því að um svo til nýja fasteign væri að ræða og að eignin væri í því ástandi sem nýbyggingar eiga að vera samkvæmt lögum og reglugerðum. Ekkert er komið fram sem mátti gefa stefnanda ástæðu til að kanna sérstaklega þá matsþætti sem metnir hafa verið og koma til greiðslu hjá stefnanda þegar úrbætur fara fram.

Stefndi mótmælir hverjum matsþætti og fjárhæðum samkvæmt kröfugerð stefnanda.

Í matslið 1 ac er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt aða) múrhúðun utanhúss sé gerð með ófullnægjandi hætti, b) hvort matsmaður geti staðreynt að múrhúðunin sé að miklu leyti sprungin og ónýt og c) hvort hann geti staðreynt að útveggir séu víða sprungnir með óeðlilegum hætti.

Telur matsmaður heildarkostnað við úrbætur vegna þessa matsþáttar vera 547.000 krónur. Er hlutur íbúðar 505 2,32% en að frádregnum virðisaukaskatti samtals 11.637 krónur. Telur dómurinn að um sé að ræða galla sem stefnandi gat ekki séð eða kynnt sér sérstaklega nema þá að fá ábendingu um að grunur væri um að vinnu hafi verið áfátt. Það vissi stefndi um en lét stefnanda ekki fá upplýsingar um það. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda það tjón sem hún verður fyrir vegna þessa þáttar.

Í matslið 2, ae er matsmaður spurður hvort hann geti a) staðreynt að útveggir fasteignarinnar hafi verið málaðir með ófullnægjandi hætti, b) hvort hann geti staðreynt að enn eigi eftir að ljúka við málun á nokkrum útveggjum fasteignarinnar, c) hvort hann geti staðreynt að á mörgum stöðum sjáist enn í gráan steypulit, d) hvort hann geti staðreynt að enn eigi eftir að mála fasteignina frá rúmlega tveggja metra hæð og upp úr með fullnægjandi hætti og e) hvort hann geti staðreynt að enn eigi eftir að mála kanta á svölum og súlum inni á svölum.

Í niðurstöðum matsmanns vegna þessara matspurninga segir að heildarkostnaður við úrbætur sé 17.207.000 krónur. 29

Þrátt fyrir að stefnandi hafi mátt sjá við skoðun að húsbyggingin hafi ekki verið máluð að fullu, telur dómurinn að það hafi verið á ábyrgð stefnda að upplýsa um að verktakinn hafi ekki klárað að skila húsinu eins og skilalýsing sagði til um og fyrir lægju viðgerðir og málun sem félli á eigendur. Telur dómurinn að um sé að ræða galla sem stefnandi gat ekki séð eða kynnt sér sérstaklega nema þá að fá ábendingu um að grunur væri um að vinnu hafi verið áfátt. Það vissi stefndi um en lét stefnanda ekki fá upplýsingar um það. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda það tjón sem hún verður fyrir vegna þessa þáttar sem er samtals 364.428 krónur.

Í matsspurningu 3, ad er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt að flísar hafi verið settar á svalagólf með ófullnægjandi hætti, b) hvort hann geti staðreynt að ekki sé búið að vatnsverja svalagólfin, c) hvort hann geti staðreynt að þéttingar í svalagólfum séu víða ónýtar og d) hvort hann geti staðreynt að víða sé rangur eða enginn vatnshalli á svalagólfum og hvort slíkt sé í ósamræmi við samþykktar teikningar. Af matsliðum a og ber enginn kostnaður metinn. Vegna matsliða c og d telur matsmaður heildarkostnað vera samtals 24.251.000 krónur og hlutur stefnda að teknu tilliti til virðisaukaskatts 518.622 krónur. Er um sameign að ræða og telur dómurinn, eins og við aðra matsliði að framan, stefnda hafa borið skylda til að upplýsa um þá galla sem þegar voru komnir fram áður en hann afhenti stefnanda íbúðina. Verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda þennan kostnað.

Í matsspurningu 4, ae er matsmaður spurður a) hvort hann geti staðreynt að þar sem hitavatnslagnir liggi inni í veggjum séu veggir óeðlilega heitir og að frágangur lagnanna sé ófullnægjandi, b) hvort þéttingar á milli glugga og útveggja séu víða ófullnægjandi, c) hvort þéttingar blikkáfellinga á þaki séu ónýtar að einhverju eða öllu leyti og að frágangur þeirra sé ófullnægjandi, d) hvort rangur eða enginn vatnshalli sé á öllum eða hluta af þökum fjöleignarhússins.

Í niðurstöðum matsmanns kemur fram vegna spurningar a) að stofnlagnir séu ekki einangraðar í samræmi við það sem fram komi á teikningum. Það valdi því að veggir hitni og ekki sé hægt að stjórna hita í herbergjum þar sem stofnlagnir liggja. Til að bæta úr þurfi að einangra lagnir í samræmi við teikningar og mikið rask hljótist af því. Vegna liðar b) vísar matsmaður til umfjöllunar um spurningar 5a, 5g og 5n. Þar segir að málning sé skemmd á vegg undir glugga í stigahúsi 2A og 2B vegna leka milli gluggakarms og veggs, málning sé skemmd í gluggakanti og vegg undir glugga á 1. hæð í stigahúsi vegna leka milli gluggakarms og veggs og vegna leka á þaki anddyris og að málning sé skemmd við gluggakanta og gluggakantar lausir þar sem vatn hafi borist 30 inn með gluggakörmum. Um spurningu 4c segir matsmaður að kítti í málmáfellum á jaðri þakdúks á anddyri húss 2C sé laust frá vegg og ónýtt. Virðist sem kíttið hafi ekki haft nóga viðloðun. Ólíklegt sé að lekaskemmdir stafi af því að kíttið hafi losnað og vísar hann einnig í matslið 5g sem rakið er að framan. Varðandi matsspurningu 5D segir í niðurstöðum matsmanns að halli á þökum á húsunum sé minni en lágmarksákvæði byggingarreglugerðar segir til um. Þá sé hann gerður með öðrum hætti en sýnt sé á teikningum. Útfærslan sé hins vegar eðlileg og eins og algengt sé. Halli á þökum sé sýndur á teikningum og sé í samræmi við lágmarksákvæði byggingarreglugerðar. Ekki hafi orðið vart við að halli á þökum væri frá þakniðurföllum og ekki hafi verið bent á slíkan stað. Hægt sé að auka halla á þökum en með miklum tilkostnaði þar sem ekki sé hægt að gera það nema með því að taka upp malarfarg og þakdúk, leggja síðan fleygskorna einangrun á þá sem fyrir sé og nýjan þakdúk og malarfargið að nýju. Vandkvæðum sé bundið að nota aftur þakdúk sem fyrir sé á þakinu og ekki miðað við það. Hins vegar sé hægt að láta dúkinn vera á þakinu og leggja fleygskorna einangrun beint á hann og nýjan dúk þar yfir. Af þessu sé hagræði þar sem ekki þurfi að opna þökin og því litlar líkur á vatnstjóni meðan unnið sé að endurbótum. Telur matsmaður að heildarkostnaður vegna þessara matsliða sé 37.367.000 krónur. Telur dómurinn að um sé að ræða galla sem stefnandi gat ekki séð eða kynnt sér sérstaklega nema þá að fá ábendingu um að grunur væri um að vinnu hafi verið áfátt. Það vissi stefndi um en lét stefnanda ekki fá upplýsingar þar um. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda það tjón sem stefnandi verður fyrir vegna þessa þáttar. Er hlutur stefnda í þessum matslið 814.669 krónur. Verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda þennan kostnað.

Í matsspurningu 4f er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt að bílastæði séu illa merkt og aðrar merkingar á bílastæðum séu ófullnægjandi. Er niðurstaða matsmanns sú að kostnaður við úrbætur sé 49.000 krónur. Við skoðun mátti stefnanda vera ástand bílastæða ljóst. Verður stefndi ekki dæmdur til að greiða þann hluta viðgerða.

Í matsspurningu 4g er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt að gróður og bekkir í sameign/garði sé ekki í samræmi við skilalýsingu. Er niðurstaða matsmanns sú að kostnaður við úrbætur í samræmi við skilalýsingu sé 877.000 krónur. Gegn mótmælum stefnda verður hann ekki látinn bera kostnað vegna lóðar sem mátti sjá við eðlilega skoðun.

Í matsspurningu 4, jk er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt að verulegir ryðblettir séu í lofti svala fjöleignarhússins og var lagt fyrir matsmann að meta allar svalir hússins en svalaloft efstu hæða hússins þurfi sérstaklega að skoða í þessu sambandi. Er um sameign að 31 ræða. Í niðurstöðum matsmanns er kostnaður við úrbætur samtals 885.000 krónur og hlutur stefnanda að teknu tilliti til virðisaukaskatts 20.085 krónur. Telur dómurinn að um sé að ræða galla sem stefnandi gat ekki séð eða kynnt sér sérstaklega nema þá að fá ábendingu um að grunur væri um að vinnu hafi verið áfátt. Það vissi stefndi um en lét stefnanda ekki fá upplýsingar um það. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda það tjón sem hún verður fyrir vegna þessa þáttar.

Í matsspurningu 5, nt er matsmaður spurður hvort hann getin) staðreynt að rakaskemmdir séu vegna leka í stigagangi og í anddyri, o) hvort hann geti staðreynt að enn séu múrhulsur á suðurvegg og að loka þurfi götum eftir þær, p) hvort hann geti staðreynt að hleralokun kapalstiga á stigapöllum sé ófullnægjandi, q) hvort hann geti staðreynt að frágangur teppa í stigagangi sé ófullnægjandi, r) hvort hann geti staðreynt að málun á lofti í geymslugangi sé ólokið og/eða að frágangur sé ófullnægjandi, s) hvort hann geti staðreynt að hitastilla vanti í ofna á geymslugangi og t) hvort hann geti staðreynt að niðurföll virki ekki með réttum hætti.

Í niðurstöðum matsmanns kemur fram að kostnaður við úrbætur í stigagangi 2d, sameign sumra, sé 1.152.000 krónur og hlutur stefnanda að teknu tilliti til virðisaukaskatts sé 87.183 krónur. Telur dómurinn að um sé að ræða galla sem stefnandi gat ekki séð eða kynnt sér sérstaklega nema þá að fá ábendingu um að grunur væri um að vinnu hafi verið áfátt. Það vissi stefndi um en lét stefnanda ekki fá upplýsingar um það. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda það tjón sem hún verður fyrir vegna þessa þáttar.

Í matsspurningu 6, p) er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt eitt eða fleiri af eftirtöldum atriðum í íbúð 505. Að rangur vatnshalli sé á svölum og að það hafi leitt til rakaskemmda inni í íbúðinni, að það vanti fyllingu undir þröskuld við útidyrahurð, að hurðir íbúðarinnar séu ísettar með röngum og ófullnægjandi hætti þannig að þær leitist við að opnast úr kyrrstöðu, að það sé óeðlileg rakamyndun í hornum lofts í svefnherbergjum sem leitt hafa til skemmda og að óeðlilegar sprungur séu í veggjum í svefnherbergi og forstofu.

Í niðurstöðum matsmanns kemur fram að úrbætur vegna þessara galla kosti 347.000 krónur. Eins og áður hefur verið rakið benti stefndi sjálfur húsfélaginu á nefnda galla og var því grandsamur þegar hann sýndi stefnanda íbúðina og upplýsti ekki um þá. Verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda þann kostnað.

Í kröfugerð sinni hefur stefnandi tekið tillit til þess að bætur muni fást úr tryggingu byggingarstjóra og er hlutfall stefnanda þar 47.853 krónur. 32

Telur dómurinn að hefði stefnanda verið ljóst að fyrir höndum stæði að fara í úrbætur, hvort sem er í sameign hússins eða séreign, hefði það haft áhrif við ákvarðanatöku hennar við kaupin. Kvað stefnandi sjálf að hefði hún vitað um þá galla sem voru á íbúðinni og þá galla sem vitað var um í húsinu hefði hún ekki gert tilboð í eignina.

Telur dómurinn að skilyrði 26. gr. laga nr. 40/2002 um fjöleignarhús séu uppfyllt og hafi fasteignin verið gölluð í skilningi ákvæðisins.

Stefndi byggir sýknukröfu sína einnig á því að stefnandi hafi undirritað afsal og gengið frá lokagreiðslu án athugasemda.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing, undirrituð af stefnanda og staðfest af fasteignasala þann 30. júní 2017. Kvaðst stefnandi fyrir dóminum hafa viljað klára afsal og lokagreiðslu en með þeim fyrirvara að hún áskildi sér rétt til að fá leiðréttingu og úrbætur vegna óútskýrðs raka í tveimur svefnherbergjum, rangs vatnshalla á svalagólfi, auk þess að hurðir í íbúðinni haldist ekki opnar, það vanti undir þröskuld við útidyr inn í íbúðina, að þröskuldur á baði sé laus, einnig séu óútskýrðar sprungur víða í íbúðinni og mikill galli í sameign sem kaupanda hafði ekki verið gerð grein fyrir við kaupin. Þá er tekið fram í yfirlýsingunni að stefnandi teldi rétt að tefja ekki afsalsgerðina og greiddi því lokagreiðslu með ofangreindum fyrirvara. Áskildi hún sér jafnframt rétt til að sækja bætur sem gallarnir gætu leitt af sér, útlagðan kostnað og lögmannskostnað. Kvað stefnandi fyrir dóminum stefnda hafa neitað að undirrita yfirlýsinguna og staðfesti vitnið […] það fyrir dóminum. Telur dómurinn að stefnandi hafi ekki fyrirgert rétti sínum með að krefja stefnda um bætur þrátt fyrir að hafa undirritað afsal og greitt lokagreiðsluna samkvæmt kaupsamningi.

Að þessum niðurstöðum fengnum þykja ekki efni til að leysa úr öðrum málsástæðum stefnda.

Stefndi er því dæmdur til að greiða stefnanda 2.072.068 krónur.

Eins og mál þetta er vaxið og fyrir liggur að stefnandi hefur enn ekki orðið fyrir útlögðum kostnaði vegna ofantalinna galla, þykir rétt að stefnda verði ekki gert að greiða vexti af kröfunni fyrr en frá uppkvaðningu dóms.

Með vísan til 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 1.000.000 krónur í málskostnað.

Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 við uppkvaðningu dómsins.

33

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari, B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf byggingarverkfræðingur kveða upp dóm þennan.

DÓMSORÐ.

Stefndi, A-kk-nf H-kk-nf, greiði stefnanda B-kvk-þgf B-kvk-þgf, 2.072.068 krónur. Stefndi greiði stefnanda vexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 2.072.068 krónum frá uppkvaðningu dóms þessa til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.000.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf

B-kk-nf H-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

33

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari, B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf byggingarverkfræðingur kveða upp dóm þennan.

Stefndi, A-kk-nf H-kk-nf, greiði stefnanda B-kvk-þgf B-kvk-þgf, 2.072.068 krónur. Stefndi greiði stefnanda vexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 2.072.068 krónum frá uppkvaðningu dóms þessa til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.000.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf

B-kk-nf H-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf