E-1485/2014

Mál þetta, sem dómtekið var 22. janúar 2015, er höfðað með stefnu útgefinni 8. apríl 2014 af G-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, Kleppsvegi 18, 105 Reykjavík, á hendur H-kvk-þgf F-kvk-þgf, Bröttuhlíð 12, 810 Hveragerði, og I-kk-þgf G-kk-þgf, Bröttuhlíð 12, 810 Hveragerði.

I.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði sameiginlega (in solidum) gert að greiða stefnanda 1.169.071 kr. auk vaxta skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 af 1.169.071 kr. frá 16.4.2012 til 3.11.2012, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags alls að frádreginni innborgun 900.000 kr. þann 31.12.2013.

Þá krefst stefnandi jafnframt málskostnaðar sér að skaðlausu úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast þess aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda og til vara að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar.

Stefndu krefjast þess í öllum tilvikum að stefnandi verði dæmd til þess að greiða stefndu málskostnað að skaðlausu auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun samkvæmt mati réttarins eða samkvæmt málskostnaðaryfirliti sem lagt verði fram við aðalmeðferð málsins.

II.

Málsatvik

Málsatvik eru þau að stefnandi og stefndu gerðu þann 16. apríl 2012 kaupsamning um eignarhluta stefndu í húsinu að Kleppsvegi 18, Reykjavík, nánar tiltekið eignarhluta með fasteignanr. 201-6109. Sölu eignarinnar annaðist T-kvk-nf R-kvk-nf, löggiltur fasteignasali hjá fasteignasölunni Húsin í borginni. Fasteignasalinn og fasteignasalan voru á þeim tíma, er kaupin áttu sér stað, ábyrgðartryggð hjá Tryggingamiðstöðinni hf. fyrir tjóni vegna milligöngu í fasteignaviðskiptum, sbr. 5. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, nr. 99/2004.

Íbúðin, sem um ræðir, er í fjölbýlishúsi sem byggt var árið 1959 samkvæmt því sem fram kemur í Fasteignaskrá. Kaupverð var 21.900.000 krónur. Stefnandi greiddi við undirritun kaupsamnings 2.152.710 krónur, yfirtók áhvílandi skuldir að fjárhæð 19.747.290 krónur og átti við útgáfu afsals þann 2. júlí 2012 að greiða 652.710 krónur.

Þann 26. júní 2012 eða skömmu eftir að stefnandi fékk íbúðina afhenta sendi hún tölvupóst til fasteignasalans og gerði athugasemdir við glugga, móða væri í fimm gluggum, einn opnanlegur gluggi væri fúinn og annan væri ekki hægt að opna. Vifta í eldhúsi væri óvirk og vond lykt bærist inn í eldhúsið gegnum sorprennu eftir því hvaða vindátt væri. Jafnframt sendi stefnandi stefndu og fasteignasalanum bréf, dags. 19. september 2012 með sömu umkvörtunum en tók fram að í söluyfirliti væri sagt að „flestir gluggar séu nýir“ og gerði kröfur um úrbætur. Þegar ganga átti frá afsali og lokagreiðslu þann 3. október 2012 mættu stefndu og stefnandi ásamt föður sínum og lögmanni og lagði stefnandi fram fjárkröfur með bréfi dags. sama dag vegna meintra galla að fjárhæð 3.097.000 krónur. Stefndu buðu stefnanda að kaupin gengju til baka en því var hafnað. Þá buðu stefndu að greiða stefnanda 250.000 kr. í bætur fyrir lagfæringu á sorprennu. Hæsti kröfuliður stefnanda var vegna kostnaðar vegna lagfæringa á gluggum, samtals að fjárhæð 1.900.000 krónur og síðan vegna sorprennu, 483.634 krónur. Kröfur byggði stefnandi á því að lýsing fasteignasala í söluyfirliti væri röng varðandi ástand glugga og fleira. Ekkert samkomulag náðist og því var ekki gengið frá afsali.

Með bréfi dags. 10. október 2012, svaraði þáverandi lögmaður stefndu kröfugerð stefnanda og vísaði til þess að stefndu hefðu staðið í þeirri trú að munnlegt samkomulag hefði náðst um bætur vegna sorprennu og bauð bætur vegna liðar í kröfugerð stefnanda sem ekki kemur frekar við sögu í máli þessu. Öðrum atriðum í kröfugerð var hafnað á þeirri forsendu að stefndu gætu ekki borið ábyrgð á þeim.

Stefnandi sendi þann 8. nóvember 2012 kröfubréf á vátryggingafélag fasteignasalans, Tryggingamiðstöðina hf., vegna sömu krafna og fram komu í framangreindri kröfu, dags. 3. október, utan hvað útlagður kostnaður hafði hækkað. Vátryggjandi hafnaði bótaskyldu með bréfi, dags. 2. maí 2013.

Samkvæmt beiðni stefnanda var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur matsmaður til að meta eftirfarandi:

„Ástand sorprennu sem liggur um eldhús fasteignar matsbeiðanda, þá helst með tilliti til breytinga þeirra sem gerðar hafi verið á sorprennunni frá upprunalegu ástandi með því að fjarlægja sorprennuna og leggja stokk í hennar stað um eldhús fasteignar matsbeiðanda. Meta skal hvort breytingin sé forsvaranleg og þá hvort um hugsanlegan galla sé að ræða.

Ef núverandi frágangur sorprennu hússins, sem liggur um fasteign matsbeiðanda telst vera óforsvaranlegur og um hugsanlegan galla sé að ræða þá skal meta kostnað við að koma sorprennunni í upprunalegt horf.

Ef frágangur sorprennu hússins sem liggur um fasteign matsbeiðanda telst vera óforsvaranlegur og um hugsanlegan galla sé að ræða þá skal meta væntanlegan afnotamissi matsbeiðanda af minnkun eldhúss og breytinga á eldhúsinnréttingu til að koma fyrir ísskáp á nýjum stað í eldhúsinu.

Ástand glugga fasteignarinnar og hvort ástand þeirra sé í samræmi við lýsingu í söluyfirliti, sbr. fylgiskjal nr. 3.

Ef ástand glugga fasteignarinnar er ekki í samræmi við lýsingu í söluyfirlit, sbr. fylgiskjal 3, þá skal meta kostnað við að lagfæra gluggana þannig að þeir séu í samræmi við það sem lýst er í söluyfirliti.

Einnig skal meta óhagræði matsþola af framkvæmdum þeim sem hún þarf að leggja í annars vegar ef niðurstaða matsmanns verður að frágangur sorprennu hússins sem liggur um fasteign matsbeiðanda telst óforsvaranlegur og um hugsanlegan galla sé að ræða og hins vegar ef niðurstaða matsmanns verður að ástand glugga fasteignarinnar sé ekki í samræmi við lýsingu í söluyfirliti, sbr. fskj. nr. 3.“

Á matsfundi þann 29. október 2013 kom fram að matsmaður gat ekki svarað spurningu nr. 2 í matsbeiðni og var þá með framhaldsbeiðni lögð ný spurning fyrir matsmann sem var eins og fyrri matsspurning nr. 2 nema að orðið „viðunandi“ kom í stað orðsins „upprunalegt“. Er sú matsspurning nr. 7.

Svör matsmanns við matsspurningum voru sem hér segir, sbr. matsgerð dags. í desember 2013:

1. Gerð og frágangur sorprennu er ófullnægjandi að því leiti að sorplykt berst í íbúð matsbeiðanda og stigahús vegna óþéttleika á rennunni og sorplúgum og að útloftun á rennunni er ófullnægjandi.

2. Sorprennunni hefur ekki verið breytt og því ekki um að ræða að færa hana til upprunalegs horfs.

3. Matsbeiðandi verður ekki af neinu plássi samkvæmt skráðu flatarmáli íbúðarinnar og hægt er að koma fyrir ísskáp á þeim stað þar sem hann er þó að bætt verði úr eins og greinir í matslið 2.

4. Allir gluggar í íbúðinni eru gamlir og líklega upprunalegir utan einn, ásamt glugga í geymslu í kjallara. Lýsing í söluyfirliti er því röng.

5. Á matsfundi var lagt fyrir matsmann að meta kostnað við að færa alla glugga til þess horfs sem segir í söluyfirliti. Til þess að svo verði þarf að skipta um alla glugga og gler nema í glugga í hjónaherbergi og geymslu. Metinn er hæfilegur kostnaður eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.

6. Ekki verður slíkt rask af metnum endurbótum að nauðsynlegt sé að rýma íbúð matsbeiðanda meðan þær eru gerðar. Enginn kostnaður er metinn.

7. Gerð og frágangur sorprennu er ófullnægjandi og óforsvaranlegur þar sem sorplykt berst inn í íbúð matsbeiðanda og reyk- og eldvarnir eru ófullnægjandi. Til að færa sorprennu í fullnægjandi horf þar að bæta loftun á henni og þétta rennuna betur við hæðarskil milli 3. og 4. hæðar. Bæta má loftun með því að koma fyrir 150-200 mm stokk sem gengur samfellt frá hæðarskilum 3. og 4. hæðar upp fyrir þak. Metinn er hæfilegur kostnaður eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.

Matsmaður mat kostnað við að lagfæra sorprennuna samtals 518.000 kr. að meðtöldum virðisaukaskatti, þar af efniskostnað 213.000 kr. m/vsk. og vinnulaun án vsk. 243.028 kr., m/vsk. 305.000 kr. Heildarkostnaður lagfæringa að frádregnum virðisaukaskatti af vinnulið er því alls 456.208 kr. Hlutdeild stefnanda í sameiginlegum kostnaði hússins vega sorprennu er 11,11%. Hlutdeild stefnanda í sameiginlegum kostnaði vegna lagfæringar sorprennu er því 50.665 kr. og lagfæring á gluggum 1.118.406 kr. án vsk. af vinnu.

Þegar matsgerð lá fyrir var hún send Tryggingamiðstöðinni hf. og með bréfi, dags. 30. desember 2013, lýsti félagið sig reiðubúið að greiða stefnanda 900.000 kr. sem grundvallaðist á því að söluyfirlit yrði ekki skilið á þann veg að allir gluggar íbúðarinnar væru nýir heldur flestir. Matsgerðin meti kostnað við að skipta út sjö af níu gluggum og þá teljist rúmlega 70% glugga íbúðarinnar nýir. Kostnaður við matsgerð muni vera 433.602 kr. og hún lúti einnig að vinnu matsmanns vegna sorprennu en sá hluti matsgerðarinnar væri félaginu óviðkomandi þar sem félagið hafi hafnað bótaskyldu vegna hennar. Í samkomulagsskyni væri félagið reiðubúið að greiða helming matskostnaðar, 216.801 kr. Innheimtuþóknun lögmanns stefnanda sé hagsmunatengd og taki mið af höfuðstól bóta og ákveðist 150.000 kr. Daginn eftir lagði Tryggingamiðstöðin bæturnar, samtals 1.266.801 kr., inn á fjárvörslureikning lögmanns stefnanda.

Stefnandi höfðaði síðan mál þetta á hendur stefndu sem var þingfest þann 29. apríl 2014.

III.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að stefndu hafi verið eða hafi mátt vera ljóst mjög slæmt ástand glugga fasteignarinnar og að þau hafi einnig mátt vita að ólykt gaus upp með reglulegum hætti í íbúðinni. Stefndu hafi ekki upplýst um þessa galla, hvorki fyrir né eftir að kaupin áttu sér stað. Í söluyfirliti sé tekið fram að flestir gluggar fasteignarinnar séu nýir. Þá hafi gluggarnir verið nýlega málaðir og þannig látnir líta út fyrir að vera nýir og í góðu ástandi. Stefnandi hafi því ekki haft ástæðu til að ætla annað en að gluggar fasteignarinnar væru allir í góðu ástandi. Hins vegar hafi komið í ljós að þeir hafi flestir verið í mjög slæmu ástandi og nánast ónýtir vegna fúa.

Stefnandi byggir á því að stefndu hafi því með saknæmum hætti, þ.e.a.s. af ásetningi eða stórfelldu gáleysi, bakað sér skaðabótaábyrgð með því að vanrækja upplýsingaskyldu sína um atriði sem verulegu máli hafi skipt við kaupin. Stefndu beri því skaðabótaábyrgð á þeim göllum sem fram hafi komið á fasteigninni varðandi ástand glugga og sorprennu.

Í 26. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 sé kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Stefnandi hafi hvorki fengið mikilvægar upplýsingar varðandi gluggana né ólykt þá sem hafi verið í íbúðinni. Stefnandi hafi með réttu mátt ætla að hún fengi upplýsingar frá stefndu um framangreint ástand fasteignarinnar áður en gengið var frá kaupunum. Stefndu hafi leynt ástandi glugganna með því að mála gluggana og láta þá líta út fyrir að vera í góðu ástandi.

Í 27. gr. laga um fasteignakaup sé kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi eða þeir sem komi fram fyrir hans hönd hafi veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í söluyfirliti því sem fylgdi eigninni þegar hún var seld komi fram að flestir gluggar fasteignarinnar séu nýir. Þessi fullyrðing í söluyfirliti sé röng skv. niðurstöðu matsgerðar, stefndu beri ábyrgð á þessum röngu upplýsingum og hafi með því bakað sér skaðabótaábyrgð á þeim göllum sem komið hafi fram varðandi gluggana. Í 2. mgr. 43. gr. laga um fasteignakaup sé kveðið á um að ef galla eða tjón megi rekja til saknæmrar háttsemi seljanda geti kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón. Sama gildi ef fasteign var við kaupsamningsgerð ekki í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingu seljanda.

Kröfu stefnanda um vexti skv. 1. mgr. 8. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 16. apríl 2012 byggir stefnandi á því að þann dag hafi verið undirritaður kaupsamningur um fasteignina og kaupsamningsdagur marki hvenær hið bótaskylda atvik hafi átt sér stað.

Kröfu sína um dráttarvexti, skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 3. nóvember 2012 til greiðsludags byggir stefnandi á því að þann 3. október 2012 hafi stefnandi sent stefndu kröfubréf þar sem rökstudd krafa hafi verið gerð um greiðslu skaðabóta vegna tjóns stefnanda.

Stefnandi krefst greiðslu málskostnaðar á grundvelli XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 130. gr. þeirra. Stefnandi muni leggja fram málskostnaðarreikning lögmanns síns eigi síðar en við aðalmeðferð málsins ef til hennar kemur. Þá hafi stefnandi greitt 433.603 kr. fyrir matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, dags. 10. desember 2013. Auk þess hafi stefnandi greitt fyrir tvær matsbeiðnir til héraðsdóms alls 30.000 kr., fyrir matsbeiðni, dags. 26. júní 2013, og framhaldsmatsbeiðni, dags. 1. nóvember 2013. Stefndu hafi neitað að lögð yrði fyrir matsmann viðbótarmatsspurning sem hafi valdið því að lögmaður stefnanda hafi þurft að leggja fram framhaldsmatsbeiðni fyrir héraðsdóm. Þessi neitun stefndu hafi að ástæðulausu kallað á aukna vinnu lögmanns stefnanda sem óskað sé eftir að tekið verði tillit til við ákvörðun málskostnaðar. Vátryggingafélag fasteignasalans hafi greitt helming kostnaðar við matsgerð eða 216.801 kr. Auk þess hafi vátryggingafélagið greitt stefnanda 150.000 kr. í innheimtukostnað vegna kröfu stefnanda á hendur félaginu.

Stefnandi hafi ítrekað og um langt skeið leitað eftir því að ná samningum við stefndu um greiðslu skaðabóta vegna galla þeirra sem voru á fasteigninni, einnig eftir að vátryggingafélag fasteignasalans hafi viðurkennt bótaskyldu að hluta og greitt bætur. Stefndu hafi verið boðið að greiða það sem upp á vantaði til að stefnandi fengi tjón sitt bætt en því hafi verið hafnað. Stefndu hafi allt frá upphafi alfarið hafnað því að gangast við ábyrgð vegna umþrættra galla og jafnframt hafnað því algjörlega að bæta tjón stefnanda að nokkru leyti. Ljóst megi vera að stærsti hluti tjóns stefnanda sem enn sé óbættur sé lögmanns- og matskostnaður sem stefnandi hefur þurft að bera til að sækja rétt sinn vegna gallanna. Svo að stefnandi fái tjón sitt bætt sé henni nauðsyn að tekið verði að fullu tillit til þess málskostnaðar sem fallið hafi til vegna málsins.

Stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri því nauðsyn til að tekið verði tillit til skattsins við ákvörðun málskostnaðar.

Dómkröfu sína sundurliðar stefnandi með eftirfarandi hætti:

11,11% hluti af efni vegna sorprennu 23.665 kr.

11,11% hluti af vinnu án VSK vegna sorprennu 27.000 kr.

Efni vegna endurnýjunar glugga 720.000 kr.

Vinna án VSK vegna endurnýjunar glugga 398.406 kr. Samtals 1.169.071 kr.

Stefnandi byggir kröfur sínar á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, samninga- og kröfurétti og meginreglum skaðabótaréttar, einkum sakarreglunni auk laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Þá byggir stefnandi kröfugerð sína á lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Um málskostnað er vísað til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 130. gr. þeirra. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988.

Um varnarþing vísar stefnandi til 1. mgr. 34. gr. og 1 . mgr. 35. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu gera athugasemdir við málavaxtalýsingu í nokkrum veigamiklum atriðum. Þess sé ekki getið í málavaxtalýsingu að þegar kom að því að efna kaupsamning aðila og gefa út afsal hafi stefnandi mætt ásamt föður sínum og lögmanni og gert fjárkröfur á hendur stefndu að fjárhæð 3.097.000 kr. vegna meintra galla. Þessi kröfugerð hafi komið stefndu í opna skjöldu enda ekki annað á dagskrá en að ganga frá afsali. Þegar á þeim fundi hafi stefndu boðið að kaupin gengju til baka en því hafi verið hafnað af hálfu stefnanda. Einnig hafi stefndu fallist á að greiða bætur vegna sorprennu en því hafi verið hafnað. Helstu rök stefnanda fyrir gallakröfu sinni hafi verið að lýsing fasteignasölunnar Húsanna í borginni ehf. í söluyfirliti væri ábótavant á þann hátt að þar kæmi fram að flestir gluggar væru nýir. Af þeim sökum hafi stefnandi beint kröfum sínum að Tryggingamiðstöðinn hf. vegna lögboðinnar starfsábyrgðartryggingar sem fasteignasalan hafði keypt. Stefnandi hafi krafið Tryggingamiðstöðina hf. um bætur að fjárhæð 3.326.626 kr. eða sömu fjárhæð og hún krafði stefndu um. Viðurkenning Tryggingamiðstöðvarinnar hf. á bótaskyldu hafi ekki verið skilyrt við hluta tjóns svo sem ráða megi af stefnu, heldur hafi félagið talið að sú fjárhæð sem greidd var af þeirra hálfu væri fullar bætur fyrir það tjón sem félagið taldi að bæta ætti og byggði uppgjörið á matsgerðinni. Þrátt fyrir að félagið hafi viðurkennt bótaskyldu úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasala í málinu og bætt tjón er rekja mátti til meginkröfu stefnanda sé félaginu ekki stefnt í máli þessu né hefur það verið krafið um skýringar á því hvaða sjónarmið lágu til grundvallar greiðslu félagsins til stefnanda, enda ekki gengið eftir því að sögn Tryggingamiðstöðvarinnar hf.

Stefndu taka fram að þeim hafi verið stefnt í máli þess án þess að þeim hafi áður verið sent innheimtubréf eða gefin skýring á því hvers væri krafist.

Þá haldi stefnandi eftir greiðslu vegna kaupverðsins frá 2.7.2012 og nemi sú krafa nú 818.416 kr., höfuðstóll 652.710 kr. og dráttarvextir 165.706 kr. Þessi krafa hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir áskoranir þar um og þrátt fyrir þá staðreynd að sú krafa sé mun hærri en krafa stefnanda eftir uppgjör og miðað við stefnufjárhæð. Þá hafi stefndu boðist til að bæta ætlað tjón vegna sorprennu en því hafi stefandi frá upphafi hafnað.

Stefndu vísa til þess að stefnandi hafi skoðaði fasteignina mjög vel, eins og fram komi í stefnu, auk þess sem faðir stefnanda skoðaði eignina ásamt stefnanda, en faðir stefnanda vinni við húsaviðgerðir. Stefndu hafi upplýst stefnanda um allt það sem þeim var kunnugt um og hafi svarað þeim spurningum sem að þeim var beint.

Stefndu vísa til þess að stefnandi hafi mætt ásamt lögmanni sínum til afsalsgerðar og þá verið með kröfugerð í fórum sínum sem ekki hafi reynst vera í nokkru samhengi við hið meinta tjón. Fasteignin Kleppsvegur 18 sé orðin áratuga gömul og stefnandi hafi mátt vita að hún var ekki að kaupa nýja íbúð.

Í heildina telja stefndu að lýsing stefnanda á málavöxtum og málsástæðum renni svo saman að mikið vanti upp á að málatilbúnaðurinn sé skýrlega reifaður. Það komi óhjákvæmilega niður á vörn stefndu. Í þessu sambandi sé rétt að taka fram að samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála beri stefnendum ekki aðeins að skýra eins glöggt og verða má málsástæður sínar og málsatvik, heldur beri þeim einnig að hafa þá umfjöllun svo gagnorða og skýra að ekki fari á milli mála hvert sakarefnið sé. Dómkröfur og málatilbúnaður stefnanda sé óskýr og kröfugerð hans gangi ekki fyllilega upp. Stefndu telja þó að betra sé að láta mál þetta ganga til efnisdóms en að krefjast frávísunar en það sé mat stefndu að vanreifun á kröfum stefnanda sé slík að leiða eigi til sýknu, nema það sé mat dómsins að vísa eigi málinu þessu frá af sjálfsdáðum (ex officio).

Stefndu vísa til þess að aðalkrafa stefnanda sé að þeirra mati ódómtæk. Í fyrsta lagi geri stefnandi kröfu um að stefndu greiði kröfu að fjárhæð 1.169.071 kr. allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 900.000 kr. sem greiddar voru af Tryggingamiðstöðinni hf. Þá sé krafist dráttarvaxta af meintri skuld frá 16. apríl 2012 en matsgerð er árituð 10. desember 2013, engin gögn fylgja kröfugerðinni.

Í sundurliðun á dómkröfu stefnanda í stefnu komi fram að um sé að ræða skuld vegna sorprennu, efni vegna endurnýjunar glugga, 720.000 kr., og vinna án skatts, 398.406, kr., og vegna sorprennu 11,11% efni, 23.665 kr., 11,11% vinna án vsk. v/ sorprennu eða samtals 1.169.071 kr. Ekki kemur fram sami frádráttur á kröfugerð og gerður er í dómkröfum í stefnu á bls. 1, sá sem þar kemur fram sé ekki útskýrður í sundurliðun kröfu eða dómkröfum í stefnu á tilvitnaðri bls. Því sé látið ósvarað í stefnu hvað verið sé að krefja stefndu um. Ekki sé útskýrt hvað greitt hafi verið við þessa sundurliðun af hálfu Tryggingamiðstöðvarinnar hf. Ekki sé gerð krafa um eftirstöðvar kostnaðar vegna matsgerðar eða útskýrt í hverju hinir kostnaðarliðirnir verði til, sérstaklega í ljósi þess að Tryggingamiðstöðin hf. hafi þegar bætt það tjón sem metið var og ekki hafi farið fram nýtt mat eða stefndu verið krafðir um bætur á tjóni sem þegar hafi verið bætt. Þá sé það beinlínis rangt að ítrekað hafi verið leitað eftir því að ná samningum við stefndu, engar samningaumleitanir hafi farið fram við Tryggingamiðstöðina hf. eða stefndu í kjölfar greiðslu vátryggingafélagsins. Þá hafi engum kröfum verið beint að stefndu áður en stefna var gefin út. Tryggingamiðstöðin hf. hafi bætt tjón stefnanda með eftirfarandi rökum og byggt uppgjör á matsgerð dómkvadds matsmanns þó þannig að í matsgerð kom fram það álit matsmanns að tveir gluggar íbúðarinnar væru nýir en sjö væru það ekki. Matsmaðurinn hafi síðan lagt mat á kostnað við útskiptingu sjö glugga, það er þeirra sem ekki töldust nýir. Tryggingamiðstöðin hafi ekki fallist á að bæta alla glugganna sjö eins og matsgerð hljóði um enda væru þá allir gluggar íbúðarinnar nýir en í söluyfirliti hafi staðið að flestir gluggar væru nýir. Félagið hafi því miðað við hver kostnaðurinn væri ef allir gluggar íbúðarinnar væru nýir og ef stuðst er við fjárhæðir í matsgerð hvað varðar kostnað vegna sjö glugga þá sé vinna við hvern glugga 138.571 kr. og efni 174.284 kr. Efni í sjö glugga sé skv. matsgerðinni 635.000 kr., og vinna 633.571 kr. Vegna níu glugga sé efnið því 809.284 kr. og vinna við níu glugga 633.571 kr., bæði verð séu með vsk. sem fáist allur endurgreiddur af vinnulið vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði skv. bráðabirgðaákvæði laga 50/1988. Þegar búið sé að draga vsk. af vinnulið standi eftir 472.010 kr. af honum. Samtals kostnaður við að skipta út öllum gluggum íbúðarinnar sé því 809.284 kr. + 472.010 kr.

Tryggingamiðstöðin hf. hafi miðað uppgjör sitt við að flestir gluggar væru nýir og væri mjög ríflega átt við meira en helming. Félagið lét stefnanda njóta vafans og miðaði við 70% af 1.281.294 kr., eða 896.905 kr. Félagið hafi hins vegar greitt 900.000 kr. í bætur vegna þessa liðar, helming matskostnaðar og 150.000 kr. af málskostnaði lögmanns stefnanda. Stefnandi geri nú kröfu um frekari bætur án nokkurra gagna þó að lesa megi á bls. 2 í stefnu að þegar sé að öllum líkindum búið að bæta fyrir sök fasteignasalans með þeim bótum sem Tryggingamiðstöðin hf. hafi greitt. Hvaða skaði það sé sem stefndu eigi að hafa valdið og óbættur er sé með öllu óútskýrt þar sem félagið gekkst við því tjóni sem rekja mátti til söluyfirlits og hafi það verið bætt. Krafa vegna sorprennu hafi strax í upphafi verið viðurkennd og því hafi verið lýst yfir þegar ganga átti frá afsali. Í matsgerð sé ekki tekið undir það sjónarmið stefnanda að á sorprennu sé galli sem rekja megi til stefndu. Einnig liggi fyrir að húsfélagið sé aðili að því máli, enda sorprennan hluti af sameign fasteignarinnar og húsfélaginu sé ekki stefnt. Matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að sorprennan verði ekki færð til fyrra upphafs þar sem frágangur hennar hafi verið með þessum hætti frá byggingu hússins. Ekki var í matsgerð tekið undir sjónarmið vegna afnotamissis og stefnandi hafnaði greiðslu vegna sorprennu þann 2. júlí 2012. Því beri að sýkna stefndu af þeirri dómkröfu.

Þá sé kröfu stefndu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs svarað með útgáfu stefnu án þess þó að gerð sé krafa um skuldajöfnuð eða kröfugerð skýrð með nokkrum hætti. Að mati stefndu sé engin sök hjá þeim vegna þeirra viðskipta sem fram fóru og bætt hafi verið að fullu fyrir það tjón sem stefnandi hafi upphaflega gert kröfu um. Þá telja stefndu matskostnað hafa verið óþarfan og tilefnislausan. Þá hafi stefnandi ekki rökstutt kröfugerð sína eða lagt fram nokkur gögn henni til stuðnings. Stefnandi hafi að fullu fengið tjón sitt bætt og því beri að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Stefndu byggja á því að sýkna beri þau af dómkröfum stefnanda þar sem krafa stefnanda sé að fullu greidd af Tryggingamiðstöðinni hf. og engar athugsemdir hafi verið gerðar af hálfu stefnanda vegna tjónsuppgjörs við félagið eða stefndu með öðrum hætti en með óljósu orðalagi um málskostnað stefnanda og að hann hafi ekki fengið tjón sitt bætt að fullu. Ekki sé gerð varakrafa í málinu af hálfu stefnanda.

Stefndu byggja á því að sýkna beri þau af dráttarvaxtakröfu stefnanda þegar af þeirri ástæðu að matsgerð hafi ekki legið fyrir fyrr en 10. desember 2013 og kröfubréfi hafi aldrei verið beint til stefndu. Því séu skilyrði þess að miða upphafstíma dráttarvaxta við 16. apríl 2012 augljóslega ekki fyrir hendi.

Varakrafa stefndu byggist á því að bætt hafi verið fyrir meint tjón stefnanda og að frekara tjón hans verði ekki byggt á þeirri kröfugerð eins og hún liggi nú fyrir í máli þessu. Mat hafi farið fram á tjóni stefnanda en ekki hafi verið lögð fram gögn eða verið gerðar athugsemdir við uppgjör Tryggingamiðstöðvarinnar að öðru leyti en lúti að greiðslu málskostnaðar. Kröfugerð stefnanda sé því vanreifuð um það hvert meint frekara tjón hans sé. Því verði að hafna varakröfu stefnanda á sama grundvelli og aðalkröfu.

Stefndu krefjast þess að stefnanda verði gert að greiða sér málskostnað að skaðlausu. Við ákvörðun málskostnaðar verði að líta til þess að stefnandi freistaði þess aldrei að semja um eða upplýsa stefndu um ágreininginn áður en mál þetta var höfðað. Þá verði ekki fram hjá því litið að stefna málsins sé ekki aðeins umfangsmikil, heldur óþarflega tæknileg og ólíkum málsgrundvelli sé blandað saman í miklum mæli. Þá er enn fremur á því byggt að málshöfðunin sé bersýnilega þarflaus, málatilbúnaðurinn illa undirbúinn og að stefnandi hafi uppi bæði kröfur og staðhæfingar sem hann megi vita að séu rangar og haldlausar. Annað sé ekki tækt en að dæma stefnanda til að greiða stefndu álag á málskostnað.

Stefndu byggja á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, samninga- og kröfurétti, meginreglum skaðabótaréttar innan samninga og lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu

Kröfu sína um málskostnað byggja stefndu á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr. Krafa um álag á málskostnað byggist á 1. og 2. mgr. 131. gr. sömu laga. Krafa um niðurfellingu málskostnaðar, verði fallist á málatilbúnað stefnanda, byggist á 4. mgr. 130. gr.

IV.

Niðurstaða

Við aðalmeðferð gáfu stefnandi og stefndu aðilaskýrslur og dómkvaddur matsmaður, H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, gaf vitnaskýrslu og staðfesti matsgerð sína. Þá gaf einnig vitnaskýrslu G-kk-nf Ó-kk-nf M-kk-nf, lögfræðingur hjá Tryggingamiðstöðinni hf. Framburður þessara aðila verður ekki rakinn að öðru leyti en því að vikið verður að honum eftir því sem máli skiptir varðandi sönnunarfærslu í málinu.

Kröfur stefnanda í máli þessu eru aðrar en gerðar voru þann 3. október 2012 þegar til stóð að ganga frá afsali í samræmi við kaupsamning. Krafa stefnanda hljóðaði þá upp á 3.097.000 krónur. Við aðalmeðferð bar stefnda, H-kvk-nf F-kvk-nf, að stefndu hefðu þá boðið stefnanda að kaupin gengju til baka og að þau myndu greiða 250.000 kr. í kostnaði við lagfæringar á sorprennu sem metinn var þá samkvæmt kröfugerð stefnanda samtals 483.634 krónur. Því boði hafi verið hafnað. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu stefnanda. Þá innti stefnandi ekki af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi þannig að ekkert varð af útgáfu afsals. Dómkrafa stefnanda nú er samtals að fjárhæð 1.169.071 kr. og er sundurliðuð í stefnu. Þá kemur fram að til frádráttar dómkröfu komi 900.000 kr. sem Tryggingamiðstöðin hf. greiddi á grundvelli starfsábyrgðartryggingar fasteignasala vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti varðandi glugga í íbúðinni, en þar kom fram að flestir gluggar væru nýir. Félagið hafnaði hins vegar alfarið öðrum kröfum stefnanda. Þá féllst félagið á að greiða helming matskostnaðar eða 216.801 kr. auk innheimtuþóknunar lögmanns stefnanda sem væri hagsmunatengdur og tæki mið af höfuðstól bóta, 150.000 kr. Af hálfu stefnanda hefur ekki verið gerð athugasemd við niðurstöðu Tryggingamiðstöðvarinnar hf. vegna endurnýjunar glugga. Hins vegar hefur af hans hálfu verið gerð athugasemd við innheimtuþóknun, en félaginu er ekki stefnt í máli þessu. G-kk-nf Ó-kk-nf M-kk-nf, lögfræðingur hjá Tryggingamiðstöðinni hf. gerði í vitnaskýrslu sinni grein fyrir uppgjöri vegna kröfu stefnanda vegna rangs söluyfirlits og þeim sjónarmiðum sem lögð hafi verið til grundvallar við bótaákvörðun. Vitnið kvað engar frekari kröfur hafa verið gerðar á félagið vegna glugganna, en fram kæmi í gögnum varðandi samskipti við lögmann stefnanda að fallist væri á bótauppgjör með fyrirvara um lögmannsþóknun.

Stefndu hafa ekki fært sönnur á að þau hafi látið stefnanda vita um lykt sem barst frá sorprennu í ákveðinni vindátt og því verður fallist á að þeim beri að greiða hlut stefnanda í lagfæringum sorprennu sem samkvæmt niðurstöðu dómkvadds manns nemur samtals 50.665 krónum, en niðurstöðu dómkvadds matsmanns hvað þetta varðar hefur ekki verið mótmælt. Dómkvaddur matsmaður bar, er hann staðfesti matsgerð sína, að frágangur sorprennu væri ófullnægjandi, en hann væri væntanlega óbreyttur frá upphaflegri gerð og hafi uppfyllt kröfur byggingasamþykktar Reykjavíkur frá 1945, sem var í gildi er umrædd fasteign var byggð.

Telja verður að stefnandi hafi fengið að fullu bætt tjón sitt vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti varðandi ástand glugga, en ekki voru af hálfu stefnanda gerðar athugasemdir við forsendur niðurstöðu Tryggingamiðstöðvarinnar hf. sem bætti tjónið og greiddi helming kostnaðar vegna matsgerðar, 216.801 kr. sem áður segir. Í matsgerð er jafnframt metinn kostnaður vegna lagfæringar sorprennu og telja verður eðlilegt að stefndu greiði þann hluta matskostnaðar sem stefnandi hefur ekki fengið greiddan eða 216.801 kr.

Samkvæmt því sem rakið hefur verið ber að dæma stefndu til að greiða stefnanda 267.466 krónur. Rétt þykir að miða upphafsdag vaxta við þingfestingu málsins þann 29. apríl 2014.

Til þess ber að líta að fyrir liggur í málinu að stefndu lýstu sig strax þann 3. október 2012 reiðubúin að greiða 250.000 kr. vegna lagfæringa á sorprennu. Þá lýstu stefndu sig einnig á sama fundi reiðubúin að láta kaupin ganga til baka, en hvoru tveggja var hafnað af stefnanda.

Þá er einnig til þess að líta að eftir að Tryggingamiðstöðin hf. hafði innt af hendi framangreindar greiðslur til stefnanda liggur ekkert fyrir um að stefnandi hafi krafið stefndu um það sem hann taldi óbætt heldur höfðaði hann mál þetta. Telja verður að eðlilegt hefði verið að stefnandi hefði beint kröfum að stefndu áður en til málshöfðunar kom, þar sem auk þess lá fyrir að stefnandi hafði ekki innt af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi.

Með hliðsjón af atvikum öllum þykir að mati dómsins rétt að málskostnaður falli niður.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn ásamt sérfróðu meðdómsmönnunum Á-kk-þgf Þ-kk-þgf byggingafræðingi og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, byggingatæknifræðingi og húsasmíðameistara.

Dómsorð:

Stefndu, H-kvk-nf F-kvk-nf og I-kk-nf G-kk-nf, greiði sameiginlega stefnanda, G-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, 267.466 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 29. apríl 2014 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf

Á-kk-nf Þ-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf