E-1239/2022

Mál þetta, sem var höfðað 13. júní 2022, var dómtekið 19. september 2023. Stefnandi er Elegance ehf., [...]. Stefndi er G-kk-nf P-kk-nf Á-kk-nf, [...].

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða honum 65.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verð-tryggingu af 45.000.000 króna frá 1. apríl 2022 til 8. apríl 2022, en af 65.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda en til vara lækkunar á kröfum stefnanda. Þá er gerð krafa um málskostnað.

I.

Málsatvik eru þau að stefndi gerði hinn 22. febrúar 2022 kauptilboð í fasteign stefnanda að [...]. Kaupverðið var 85.000.000 króna sem greiða átti með þeim hætti að 20.000.000 króna skyldi greiða við kaupsamning, 45.000.000 króna við afhendingu og 20.000.000 króna við afsal og afhendingu „íbúðar“ í suðurenda eignarinnar. Þá segir í kauptilboðinu að afhending á húsnæðinu yrði 1. apríl 2022 og að kaupendur myndu yfirtaka gildandi leigusamning sem væri til staðar á neðri hæð í suðurenda og „íbúðin“ í efri hæð yrði afhent eftir nánara samkomulagi. Kauptilboðið var samþykkt af hálfu stefnanda.

Fyrir söluna lá fyrir söluyfirlit fasteignasölu þar sem fram kemur að um sé að ræða vel staðsett atvinnuhúsnæði, skráð 182,6 fm. Milliloft sé yfir öllum salnum sem séu aðrir 182,6 ósamþykktir fm, samtals um 365,2 fm. Búið sé að útbúa góða vinnustofu í öðrum hluta af milliloftinu og byrjað á annarri sem eigi eftir að klára eða breyta í skrifstofur. Þetta sé hús sem bjóði upp á fjölbreytta möguleika, með mikið af bílastæðum í kringum húsið sjálft. Einnig sé góð lofthæð í húsinu ásamt tveimur innkeyrsluhurðum og tveimur gönguhurðum að framan- og aftanverðu við húsið. Búið sé að stúka niður stóra salinn og gera tvö bil úr því sem séu aðskilin með léttum vegg en lítið mál sé að taka hann niður og stækka salinn.

Stefnandi kveður að þrátt fyrir skýr ákvæði tilboðsins hafi stefndi vanefnt greiðslu kaupverðsins. Með tölvupósti stefnanda 6. apríl 2022 var farið fram á efndir kauptilboðs og að undirritun kaupsamnings færi fram eigi síðar en 8. apríl 2022.

Stefndi svaraði með tölvupósti 7. apríl 2022 þar sem því var haldið fram að öllum hefði verið ljóst að forsenda fyrir kaupunum væri milliloft sem búið væri að breyta í íbúðir. Myndir af íbúðinni hafi verið stór hluti mynda sem hefðu fylgt söluyfirlýsingu. Þá hafi stefnda verið tjáð af fasteignasala að eftir ætti að fá milliloftið samþykkt eða að það væru sambærileg milliloft í nánast öllu húsinu með íbúðum. Búið væri að teikna milliloft og það hafi mátt skilja að einungis ætti eftir að fullklára þau til að fá þau sam-þykkt. Einnig hafi sést greinileg merki eftir leka frá þaki en fasteignasali fullyrt að búið væri að laga þakdúkinn og ekkert hefði lekið undanfarið. Við skoðun stefnda á húsnæð-inu hafi hins vegar komið í ljós að þakið læki mikið. Þá sagði stefndi að stefnandi hefði reynt að leyna því fyrir fasteignasalanum og væntanlegum kaupendum að vegna deilna annarra eigenda í húsinu yrðu milliloftin sennilega ekki samþykkt og að skipulags-yfirvöld væru búin að gera kröfu um að taka þau niður. Þar sem um mikinn forsendubrest væri að ræða gæti stefndi ekki klárað viðskiptin nema fá skriflega yfirlýsingu frá byggingaryfirvöldum um að milliloftin mættu standa og að klárað yrði að laga þakið svo það myndi ekki leka.

Stefnandi svaraði tölvupósti stefnda sama dag, 7. apríl 2022, þar sem segir að það hafi aldrei verið ætlunin að vera með íbúðir á millilofti heldur einungis vinnustofur og að teikningum hefði verið skilað inn samkvæmt því. Þá segir í svari stefnanda að fast-eignasalanum hafi verið tjáð að deilur væru í húsinu, að það strandaði á einum eiganda að koma nýju deiliskipulagi í gegn hjá skipulagsyfirvöldum og samþykki fengist ekki án þess. Jafnframt kom fram að vinna við þak væri yfirstandandi. Gert hefði verið við leka en leki byrjað aftur eftir óveður nýlega. Þá kvaðst stefnandi ekki vita til þess að farið hefði verið fram á að milliloft yrðu tekin niður. Áréttaði stefnandi áskorun um að ganga frá kaupsamningi, ella ganga til viðræðna um bætur vegna vanefnda stefnda.

Með tölvupósti stefnda 12. apríl 2022 var því mótmælt að aldrei hefði verið ætlunin að vera með íbúðir á milliloftunum. Þá fullyrti stefndi að móðir fyrirsvarsmanns stefnanda hefði búið til margra ára í íbúðinni á milliloftinu. Einnig kom fram í tölvupósti stefnda að fasteignasalinn hefði aldrei minnst á deilur eigenda og stefndi ítrekaði að leki væri í húsinu þrátt fyrir að fullyrt hefði verið að búið væri að lagfæra þakið. Þá sagði stefndi að hann hefði gert umrætt tilboð vegna íbúðarinnar uppi, sem móðir fyrir-svarsmanns stefnanda hefði búið í til margra ára. Stefnda hefði verið sýnd eignin sem iðnaðarhúsnæði með íbúðarmöguleikum uppi og bent á, sem hann hafi vitað, að búið væri að útbúa sambærilegar ósamþykktar íbúðir í flestum sambærilegum húsum í götunni og hverfinu. Í fasteignaauglýsingunni hafi mikið verið gert úr íbúðar möguleikanum, bæði með myndum innan úr íbúðinni og í sölulýsingu. Það hafi verið forsendan fyrir tilboðinu, en stefnandi hefði leynt fyrir fasteignasalanum deilum eigenda í húsinu og að búið væri að innsigla íbúðir þar. Bæjaryfirvöldum væri fullkunnugt um ósamþykktar íbúðir í hverfinu og gerði ekki athugasemdir væru brunavarnir og almenn öryggismál í lagi. Það væri hins vegar vegna deilna eigenda sem milliloft fengjust ekki samþykkt. Þeirri staðreynd hefði stefnandi leynt.

Með tölvupósti stefnanda 22. apríl 2022 var því mótmælt að upplýsingum hefði verið leynt fyrir fasteignasalanum en hann hefði vitað að það stæði á einum eiganda að koma í gegn nýju deiliskipulagi. Þá hafi aldrei verið ýjað á neinn hátt að möguleikum á samþykktum íbúðum í þessu húsnæði. Stefnandi benti jafnframt á að til væri þinglýst yfirlýsing um samþykki eigenda að [...] fyrir milliloftum, sem stefnandi hefði sent fasteignasölunni í mars 2022. Enn á ný áréttaði stefnandi að gengið yrði frá kaupsamningi eða bótum vegna vanefnda stefnda.

Með bréfi lögmanns stefnanda 13. maí 2022 var skorað á stefnda að greiða um-samið kaupverð, 65.000.000 króna. Kröfunni var mótmælt með bréfi lögmanns stefnda 30. maí 2022 og með yfirlýsingu 4. júní 2022 lýsti stefndi yfir riftun á kaupunum. Stefn-andi hefur því höfðað mál þetta.

II.

Undir rekstri málsins voru að beiðni stefnda dómkvaddir matsmenn A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, og G-kk-nf E-kk-nf, lögmaður og löggiltur fasteignasali. Í matsgerð þeirra, dags. 20. febrúar 2023, var eftirfarandi matsspurningum svarað:

1. Hver er munur á verðmæti fasteignarinnar að [...], miðað við ástand hennar og eiginleika á kauptilboðsdegi 22. febrúar 2022 og/ef hún hefði ekki verið með það milliloft sem tilgreint er að sé til staðar, ef einhver?

Matsmenn komast að þeirri niðurstöðu að munur á verðmæti fasteignarinnar sé 19.264.000 krónur.

2. Hver er kostnaður við að fjarlægja milliloft úr fasteigninni að [...]?

Matsmenn áætla að heildarkostnaður við niðurrif á millilofti nemi 3.608.000 krónum. Þar af sé vinna 2.928.000 krónur og vélar/tæki/efni 680.000 krónur.

Í matsgerð kemur fram að við síðari matsfund hafi verið slagveður með umtals-verðri rigningu og ekki hafi verið hægt að greina leka frá þaki eða útveggjum. Aftur á móti hafi verið hægt að greina raka við flesta glugga ofan við milliloft bæði á suður- og austurhlið hússins. Greinilegt sé að nokkur fúi sé í körmum glugga sem geri það að verkum að gluggar séu ekki þéttir. Það sé mat matsmanna að ekki sé hægt að greina leka frá þaki eða útveggjum en með hliðsjón af ástandi glugga ofan við milliloft á suður- og austurhlið sé leki með gluggum.

4. Ef svo er, hver eru orsök og umfang þess leka?

Matsmenn segja að orsök leka með gluggum megi rekja til fúa í körmum glugga. Um sé að ræða sex glugga þar sem hægt hafi verið að greina leka eða raka.

5. Efsvo er, hver er kostnaður við úrbætur vegna þess leka?

Matsmenn telja að til að koma í veg fyrir leka þurfi annað hvort að endurnýja glugga eða gera við eða endurnýja hluta gluggakarma. Það sé mat matsmanna að með hliðsjón af aldri glugga og lélegu ástandi þeirra sé eðlilegt að þeir verði endurnýjaðir. Matsmenn reikni með endurnýjun glugga og glerja en taki tillit til aldurs og ástands. Heildarkostnaður við endurnýjun á gluggum sé metinn 2.516.000 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti, þar af sé vinna 1.056.000 krónur og vélar/tæki/efni 1.460.000 krónur.

III.

Stefnandi byggir kröfur sínar á meginreglu samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi samninga, sbr. og 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laganna sé samningur um kaup á fasteign bind-andi þegar skriflegt tilboð hafiverið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Óumdeilt séað slíkur samningur hafi komist á með aðilum 22. febrúar 2022, um eignina að [...]. Skuli sá samningur vera efndur samkvæmt efni sínu.

Stefnandi hafnar öllum staðhæfingum sem hafi komið fram af hálfu stefnda. Það sé með öllu rangt að stefnandi hafi leynt stefnda upplýsingum um eignina í aðdraganda undirritunar kauptilboðs. Þvert á móti hafi stefnandi gætt að upplýsingaskyldu í hvívetna um þá meintu annmarka er stefndi beri við á hinu selda. Þá leiði skoðunar- og aðgæslu-skylda stefnda, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002, til hins sama, um að stefndi geti ekki átt gallakröfu á hendur stefnanda vegna kaupanna.

Að því er varðar milliloft beri í fyrsta lagi að nefna að fasteignasala þeim sem milligöngu hafði um kaupin, sem og stefnda sjálfum, hafi verið sendar þinglýstar yfirlýs-ingar um samþykki eigenda fyrir milliloftum. Þá beri að nefna að hinum löggilta fast-eignasala sem annaðist kaupin hafi margsinnis verið tjáð við kynningu eignarinnar að ekki væri fyrirhugað að milliloft í fjöleigninni yrðu nýtt undir íbúðir, heldur vinnustofur, svo sem innlagðar og samþykktar teikningar af eigninni sýni. Auk þess sé hvergi minnst á íbúðir á millilofti í söluyfirliti heldur vinnustofur. Þá hafi stefnandi gert fasteignasala jafnframt viðvart um yfirstandandi deilur milli eigenda fasteigna að [...] um milliloft í eigninni og hann tjáð stefnanda að stefndi hefði verið upplýstur um hiðsama. Enn fremur hafi fasteignasala verið kunngert að umræddur ágreiningur aftraði því að nýtt deiliskipulag um húsið gengi í gegn hjá byggingaryfirvöldum í [...]. Stefndi hafi getað kynnt sér áðurnefndar teikningar og gildandi deili skipulag. Telur stefnandi ljóst að því fari víðs fjarri að hann hafi leynt stefnda nokkru því er viðkemur umþrættu millilofti og að stefnda hafi verið, eða a. m. k. átt að vera, fullkunnugt um kringumstæður þessar.

Það liggi fyrir að stefndi hafi verið fullmeðvitaður um að milliloftið væri ósam-þykkt samkvæmt gildandi deiliskipulagi, en upplýsingar um deiliskipulag heyri auk þess til opinberra gagna, sem stefndi hafi átt að kynna sér, áður en hann gerði tilboð í eignina, sér í lagi þar sem eignin hafi verið á byggingar stigi 5, eins og fram kemur í söluyfirliti. Stefnda hafi verið í lófa lagið að binda kauptilboðið þeim fyrirvara að nýtt deiliskipulag tæki gildi, hafi slíkt verið forsenda fyrir kaupunum. Það hafi aftur á móti ekki verið gert og því ljóst að reglur um brostnar forsendur geti ekki átt hér við, svo sem stefndi heldur fram.

Þá hafnar stefnandi staðhæfingu stefnda um að stefnanda hafi verið kunnugt um meinta kröfu skipulagsyfirvalda í [...], þess efnis að öll milliloft í fjöleigninni að [...]skyldu tekin niður, sem fullkomlega rangri. Þvert á mótiséstefnanda ekki ljóst hvort slík krafa hafi nokkurn tímann verið höfð uppi.

Hvað varðar þak eignarinnar byggir stefnandi á því að meintur annmarki geti ekki talist galli í skilningi fasteignakaupalaga, einkum og sérílagi vegna þess að stefnda hafi verið kunnugt um hann áður en hann lagði fram tilboð í fasteignina. Í því tilliti vísi sttil þess að stefndi hafi orðið var ummerkja um hann við fyrstu skoðun eignarinnar, þ. e. fyrir undirritun kauptilboðs. Þrátt fyrir þessa vitneskju hafi stefndi gert tilboð án fyrirvara og án nánari skoðunar, sem stefnandi hafi samþykkt. Skoðunarskylda stefnda sé rík, enda sé hann forstjóri verktakafélags með sérfræðiþekkingu á sviði byggingarstarfsemi og áratuga reynslu og sérhæfingu í viðgerðum og viðhaldi húsa. Í dómaframkvæmd hafiverið litið svo á að skoðunarskylda sérfróðs kaupanda sé ríkari en þess sem enga sérfræði-þekkingu hafiá sviði húsbygginga og byggingarstarfsemi. Auk þess hafi stefnandi upp-lýst fasteignasala eignarinnar um að þakviðgerðir stæðu enn yfir á fasteigninni og leggja verði til grundvallar að fasteignasalinn hafi komið þeim upplýsingum áfram til stefnda.

Að framangreindu virtu telur stefnandi ljóst að hann hafi engu leynt við kaupin og meintir annmarkar sem stefndi hafi nefnt séu því marki brenndir að honum hafi verið eða mátt vera fullkunnugt um þá fyrir undirritun tilboðs. Stefnandi áréttar að samkvæmt 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 geti kaupandi fasteignar ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hannhafi þekkt til eða átt að þekkja til þegar kaupsamningur hafi komi st á og hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun.

Stefnandi telur að riftun stefnda á kaupunum 4. júní 2022 sé haldlaus og að engu hafandi. Beri stefnda að greiða hið umsamda gjaldfallna kaupverð ásamt dráttarvöxtum frá gjalddögum, sbr. 5. og 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Gjalddagar séu 1. apríl 2022 á greiðslu sem gjaldféll við afhendingu, 45.000.000 króna, og 8. apríl 2022, á greiðslu þeirri sem gjaldfell við kaupsamning, 20.000.000 króna. Í stefnu er áskilinn réttur til að framhaldsstefnu, sbr. 29. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þegar lokagreiðsla, að fjárhæð 20.000.000 króna, gjaldfalli, en það gerist við afhendingu vinnustofu í suðurenda hússins.

Loks krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda og styðst sú krafa við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Stefndi byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að fasteignin að[...], sé haldin verulegum göllum. Vísar stefndi í þeim efnum til 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Stefndi byggir á því að fyrir kauptilboðsgerð hafi hann gert ítarlega grein fyrir því að hann hygðist nýta sér milliloft fasteignarinnar. Enn fremur hafi hann verið skýr með þær áætlanir sínar að fá milliloft fasteignarinnar samþykkt til þess að hægt væri að nýta það, annað hvort sem vinnuaðstöðu eða íbúðir.

Stefndi byggir í öðru lagi á því að stefnandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, með verulegum hætti, en hann hafi leynt upplýsingum sem hann hafi vitað að myndu hafa áhrif við kauptilboðsgerð fasteignarinnar. Stefnanda hafi verið fullkunnugt um ágreining á milli eigenda í fasteigninni um milliloft í öllum séreignarhlutum hennar. Á greiningurinnsé það alvarlegur að fyrir liggi að einn eigenda hafi lýst því yfir að hann muni ekki láta staðar numið fyrr en tryggt sé að öll milliloft í fasteigninni hafi verið rifin niðurog að hann hafi verið skýr með það að hann hafi upplýst alla eigendur um það. Telur stefndi fullvíst að stefnanda hafi verið þetta ljóst og honum hafi borið að upplýsa stefnda um þetta. Stefndi telur að það auki á alvarleika þess að stefnandi hafi ekki fært stefnda umræddar upplýsingar að stefndi hafi lýst því yfir að aukinn áhugi hans á fasteigninni stafaði sérstaklega af því að hann hugðist nýta sér þá aðstöðu sem fyrir var á millilofti fasteignarinnar.

Stefndi byggir á því einnig að stefnandi hafi fært fram rangar upplýsingar er varðar leka á fasteigninni og frágang á honum. Það sé rétt sem komifram í máli stefnanda að til staðar hafi verið sjáanleg lekaummerki sem stefndi hafi sannarlega orðið var við. Þess beri að geta að stefndi hafi spurt sérstaklega út í leka og þá verið tjáð að búið væri að gera við lekann en einungis ætti eftir að lagfæra lekaummerki. Stefndi hafnar því að hann verði gerður ábyrgur á grundvelli skoðunarskyldu sinnar í ljósi þess að stefnandi hafi tjáð honum að búið væri að gera við lekann. Ennfremurhafnarstefndi s taðhæfingumum að hann sé sérfræðingur í viðgerðum á fasteignum sem auki á skyldur hans sem kaup-anda. Þó svo að stefndi sé sérfræðingur í múrviðgerðum á fasteignum leysi það eitt og sér stefnanda ekki undan þeirri skyldu að bera ábyrgð á röngum og villandi upplýsingum.

Stefndi telur að stefnanda hafi borið að upplýsa um þann ágreining sem hann hafi vitað af um milliloftin, þá þannig að hann myndi upplýsa fasteignasala um slíkt, og einnig sé það á ábyrgð stefnanda sem seljanda að tryggja að þær upplýsingar lægju fyrir í sölu-yfirliti fasteignarinnar. Samhliða skyldu stefnanda til upplýsingagjafar varðandi eigin-leika fasteignarinnar sé það á ábyrgð hans að tryggja að allar þær upplýsingar sem hann veiti fasteignasala komi skilmerkilega fram í söluyfirliti. K auptilboð stefnda hafi miðast að öllu leyti við að í fasteigninni væri milliloft sem hann gæti látið þar til bæra aðila taka út til þess að það fengi skráningu sem slíkt. Eðli málsins samkvæmt hefði tilboð stefnda verið allt annað ef fyrir hefðu legið allar þær upplýsingar sem síðar hafi komið fram. Vísar stefndi hér til þess að fasteignin teljist mun verðminni án þess að í henni sé milliloft og skipti hér engu hvort um sé að ræða samþykkt milliloft eða ósamþykkt.

Stefndi hafnar því að hafa vanrækt skoðunarskyldu sína, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Hann hafi ítarlega gætt að þeirri skyldu sinni, sér í lagi sökum þess að um væri að ræða ósamþykkta fermetra, sbr. það sem fram kemur í söluyfirliti fasteignar. Stefndi telur að stefnandi hafi ví svitandi afvegaleitt stefnda í því að fá réttar upplýsingar um stöðu mála. Eftir að stefndi hafi orðið þess var að illvígar deilur stæðu um milliloft hafi hann haft samband við stefnanda sem hafi sent honum samkomulag með milligöngu fasteignasala sem myndi tryggja veru þessara lofta.

Stefndi mótmælir því jafnframt sem haldlausu að hann hafi vanrækt skoðunar-skyldu sína með að láta líða hjá að kanna hjá opinberum aðilum hver væri raunveruleg staða fasteignarinnar. Stefndi kveðst ekki fá séð að þetta skipti máli eftir að stefnandi hafi lýst því yfir að fyrir lægi samþykki fyrir veru allra millilofta. Þá leysi þetta eitt og sér ekki stefnanda undan þeirri skyldu að upplýsa um allt það sem skipti máli.

Stefndi telur að honum hafi verið heimilt að rifta kauptilboði, með yfirlýsingu þess efnis 4. júní 2022. Stefndi vísar hér til 42. gr. laga nr. 40/2002. Byggir hann heimild sína til riftunar á öllum þeim málsatvikum og málsástæðum sem tilgreindar hafa verið. Stefnandi hafi vanefnt skyldur sínar sem seljandi með verulegum hætti og veitt rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar, sérstaklega þar sem stefnanda hafi verið kunnugt um að stefndi hygðist nota milliloftið. Það heimili stefnda að lýsa yfir riftun, sbr. 42. gr. laga nr. 40/2002.

Þá segir stefndi að veruleg frávik séu frá því sem komi fram í söluyfirliti um fasteignina. Samkvæmt söluyfirliti hafi fasteignin verið sögð vera 182,6 m² auk 182,6 m² ósamþykkts millilofts, eða samtals 365,2 m². Ljóst sé af samskiptum við byggingar -yfirvöld að nánast sé útséð með að öll milliloft fái að halda sér. Stefndi telur að óvissa nein og sér sé nægjanleg til þess að kveða á um að verðmæti fasteignarinnar sé annað en það sem hann hafi talið það vera við upphaf kauptilboðsgerðar.

Stefndi hafi lýst yfir riftun á kauptilboði, en það feli í sér að stefnda verði ekki gert að efna kauptilboðið, og mótmælir stefndi því dómkröfu stefnanda um efndir sam-kvæmtkauptilboði. Yfirlýsing um riftun á kauptilboði hafi jafnframt verið yfirlýsing um riftun á kaupsamningi. Stefnda verði ekki gert að efna kaupsamning, þá þannig að honum verði gert að greiða kaupverð gegn því að hann eignist fasteignina. Stefndi vísar til þeirra meginreglna sem gildi í fasteigna- og kröfurétti um efndir in natura. Stefndi vísar hér til 2. mgr. 49. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 2.– 4. mgr. 51. gr. og 2. mgr. 52. gr. sömu laga. Af þeim sé ljóst að ekki séu lagaskilyrði fyrir því að stefnda verði gert að taka við fasteign-inni. Ekki sé loku fyrir það skotið að stefnandi geti átt rétt á skaðabótum, en stefnandi h afi valið að reka málið ekki á þeim grunni. Telur stefndi að stefnanda hafi borið að koma fasteigninni í söluferli að nýju og freista þess að takmarka tjón sitt. Hafi stefnandi þannig í engu sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir einhverju tjóni.

Verði ekki fallist á aðalkröfu stefnda um sýknu í málinu krefst hann þess til vara að krafa stefnanda verði lækkuð verulega. V anefndir stefnanda séu það verulegar að hann eigi rétt á skaðabótum og/eða afslætti af umsömdu kaupverði. Byggir stefndi þá kröfu sína á þeim málsástæðum sem fram hafa verið færðar um aðalkröfu hans og lúta að veru-legum galla í fasteigninni. Fasteignin leki og ágreiningur og óvissa sé um milliloft. Stefndi hafi orðið fyrir tjóni vegna þessa.

Um lagarök vísar stefndi tillagan r. 40/2002 um fasteignakaup og laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Auk þess vísar stefndi til meginreglna samninga-, kröfu-og fasteignakauparéttar.

Krafa stefnda um málskostnað er byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. og 131. gr.

V.

Við aðalmeðferð málsins sagði H-kk-nf A-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, að milliloft hefðu verið byggð með húsinu 2007 en ekki hefði verið leyfi fyrir þeim. Fyrstu teikningar sem hefðu farið til samþykktar hjá bænum hefðu verið samþykktar með um-framnýtingarhlutfall en það svo verið dregið til baka hjá bænum og deiliskipulagið hafi aldrei verið lagað að þeim teikningum. Stefnandi hefði keypt umrædda eign árið 2015. Þá sagði fyrirsvarsmaður stefnanda að í gildandi deiliskipulagi, sem er frá árinu 2018, væri húsnæðið tiltekið sem tveggja hæða. Þá kvaðst hann ekki vita til þess að bærinn hefði krafist þess að milliloft yrðu rifin niður. Um söluyfirlitið sagði hann að í fyrstu drögum hefði fasteignasalinn tiltekið að möguleiki væri á íbúðum í húsnæðinu en hann hefði leiðrétt það við fasteignasalann, um væri að ræða vinnustofur. Söluyfirlitið hefði þá verið leiðrétt. Einnig greindi fyrirsvarsmaður stefnanda frá því að eigendur hefðu átt í viðræðum við bæinn um að fá deiliskipulaginu breytt til að milliloftin rúmuðust innan skipulagsins, en ekki væri samstaða meðal eigenda um það. Á árinu 2020 hafi hins vegar eigendur skrifað undir yfirlýsingu þar sem þeir veittu samþykki fyrir milliloftum. Það hafi verið eining um þau en svo hafi einn eigandi viljað „kaup kaups“, en hann hafi viljað fá samþykki á húsfundi fyrir röri utan á húsnæðið gegn því að skrifa upp á beiðni um breytingu á deiliskipulagi, en því verið hafnað. Samþykki sem þessi eigandi hafi verið búinn að veita og verið þinglýst hafi hins vegar aldrei verið dregið til baka. Um svefn-aðstöðu sem hefði verið útbúin í húsnæðinu sagði fyrirsvarsmaður stefnanda að stefndi hafi alls ekki getað gert ráð fyrir því að um hafi verið að ræða löglega íbúð. Aldrei hefði komið fram að svo væri, hvorki í söluyfirliti né samskiptum við stefnda. Fram kom að hann hefði ekki átt samskipti við stefnda fyrr en í mars 2022. Um leka í húsinu sagði hann að gat hefði komið á þakdúk við suðvesturhornið. Búið hafi verið að gera við það og ekki hafi lekið eftir það. Hins vegar virðist sem aftur hafi komið gat á dúkinn og leki gert vart við sig en gert hafi verið við hann í maí 2022. Ekki hefði lekið eftir það. Stefndi hafi verið upplýstur um þetta. Þá sagði hann að ekki hefði orðið vart við leka í gluggum. Gluggar væru hins vegar orðnir slappir enda komnir til ára sinna. Eðlilega væru þeir byrjaðir að fúna og þetta væri mikið áveðurshorn. Fyrirsvarsmaður stefnanda neitaði að móðir hans hefði búið í húsinu og sagði að enginn hefði búið í eign stefnanda. Hann kvaðst ekki vera hlynntur íbúðum á millilofti.

Stefndi sagði fyrir dómi að hann hefði gert tilboð í umrædda eign þar sem hún hentaði honum vel, m. a. „þessi vinnurými sem minntu vel á íbúðir og ég þekki mjög vel þetta hverfi“, en fyrirtæki hans væri staðsett þar. Í götunni væru sambærileg hús og alls staðar búið þarna þótt þetta væri ekki lögleg búseta. Þetta hafi verið látið viðgangast víða í „kerfinu“. Þarna hefðu verið nánast tvær tilbúnar íbúðir sem myndu henta fyrir erlent starfsfólk stefnda. Stefndi sagði að hann hefði í fyrstu ekki getað skoðað alla eignina þar sem kona sem hefði búið í hluta hennar hefði ekki getað opnað. Hann kvaðst hafa vitað að milliloft í eigninni væri ósamþykkt. Það hafi bara þurft að „klára hlutina til þess að allt sé eins og það á að vera“ en það sæist að eignin væri ekki fullkláruð. Þá sagði stefndi að lekaummerki hefðu verið en honum verið sagt að búið væri að laga leka. Við seinni skoðun stefnda hefði þakið míglekið og verið búið að setja fötur undir lekann. Stefndi kvaðst hafa talað við fasteignasalann og sagt að þetta væri ekki ásættanlegt. Þá sagði stefndi að hann hefði ekki viljað ganga frá kaupsamningi þegar hann hefði áttað sig á því að hatrammar deilur væru í húsinu um milliloftin. Eitt sinn hefði verið samstaða um þau en það væri ekki staðan nú. Mikil gremja hefði verið hjá einum eigandanum sem hefði sagt að hann myndi aldrei samþykkja milliloft. Stefndi sagði að honum fyndist eins og hann hefði verið blekktur í þessum kaupum. Honum hefði bara verið sagt að það þyrfti að klára húsið, koma því á lokabyggingarstig. Þá kom fram hjá stefnda að hann hefði keypt annað svipað húsnæði þar sem starfsmenn hans gætu búið en [...] hefði hentað betur. Borið var undir stefnda söluyfirlitið þar sem fram kemur að um sé að ræða atvinnuhúsnæði og ósamþykkt milliloft. Stefndi var spurður hvernig hann hefði skilið þetta og sagði hann: „Þetta væri svona bygging sem þyrfti að klára.“ Það væru milliloft í nærliggjandi húsum sem væru samþykkt og búseta á efri hæðum og að hann „gat bara ekki ímyndað mér það að þetta yrði eitthvað öðruvísi með þetta hús“. Spurður hvort hann hefði talið að bærinn myndi örugglega samþykkja þetta í umræddri eign sagði stefndi að hann hefði talið það „afskaplega líklegt“ enda hefði hann fengið í hendur gögn um samþykki allra íbúa fyrir því að milliloft fengju að standa. Milliloftin hefðu verið byggð með húsinu og bærinn væntanlega meðvitaður um þau. Stefndi kvaðst ekki hafa kynnt sér deiliskipulag sérstaklega og hann hefði ekki haldið að það þyrfti breytingu á deiliskipulagi. Jafnframt sagði stefndi að hann vissi að í umræddri eign væri ekki lögleg íbúð en bærinn gerði ekkert í því ef brunavarnir væru í lagi. Þetta þekki stefndi. Einnig sagði stefndi að brunasvalir hefðu verið utan á húsinu sem væri búið að fjarlægja. Stefndi sagði jafnframt að það hefði verið „erfitt fyrir mig að áætla að þetta yrði vandamál þarna“. Stefndi kvaðst hafa haldið að þetta yrði ekki vandamál út af sambærilegum húsum í nágrenninu. Inntur eftir því af hverju hann hefði ekki gert fyrirvara við kauptilboðið um að milliloft yrði samþykkt sagði hann að það hefði verið „kannski gáleysi“ en miðað við allt sem hefði verið sagt og honum sýnt hafi hann haldið að þetta væri bara spurning um að klára hlutina og það yrði ekki stríð að fá þetta samþykkt. Ástæða þess að þetta fengist ekki samþykkt væri deila eigenda. Um lekann sagði stefndi að hann hefði litið svo á að hann hefði engin úrslitaáhrif um viðskiptin.

Vitnið S-kk-nf R-kk-nf S-kk-nf, löggiltur fasteignasali, greindi frá því fyrir dómi að hafa sýnt stefnda eignina og fram hefði komið að stefndi hefði haft áhuga á að nota milliloftið fyrir starfsmenn hjá sér. Vitnið kvaðst ekki hafa vitað að ágreiningur hefði verið um milliloft í húsinu. Þá kvaðst vitnið hafa sýnt stefnda alla eignina. Um leka í eigninni sagði vitnið að þegar stefndi skoðaði eignina aftur, eftir gerð kauptilboðs, hafi komið í ljós leki. Vitninu hefði áður verið tjáð að búið væri að laga leka. Vitnið var spurt hvort einhver vissa væri fyrir því að milliloftið yrði samþykkt af skipulagsyfirvöldum og svaraði: „Ekki nema bara það sem H-kk-nf var búinn að segja, að það lægi fyrir að þeir hefðu verið búnir að reyna það.“ Vitnið kvaðst hafa þekkt gildandi deiliskipulag en það hefði ekki verið sýnt stefnda sérstaklega. Vitnið var einnig spurt hvort í húsnæði sem er skilgreint í söluyfirliti sem atvinnuhúsnæði megi vænta þess að þar geti verið lögleg íbúð og svaraði vitnið neitandi. Vitnið kvaðst ekki muna hvort komið hefði til tals hjá stefnda að gera einhvern fyrirvara við kauptilboðið varðandi milliloftið eða íbúð þar.

Þá komu fyrir dóm dómkvaddir matsmenn og staðfestu fyrirliggjandi matsgerð. Einnig kom fyrir dóm vitnið S-kk-nf H-kk-nf K-kk-nf, einn eigenda í húsinu, sem kvaðst vera á móti milliloftum í húsinu og sagði að þau væru ólögleg. Er ekki ástæða til að rekja hér nánar vitnisburði þeirra.

VI.

Í máli þessu krefst stefnandi þess að stefndi greiði honum 65.000.000 króna, í samræmi við kauptilboð sem stefndi gerði 22. febrúar 2022 í fasteign að [...]. Kaupverðið var 85.000.000 króna en samkvæmt tilboðinu bar stefnda að greiða 20.000.000 króna við kaupsamning og 45.000.000 króna við afhendingu sem átti að fara fram 1. apríl 2022. Lokagreiðsla að fjárhæð 20.000.000 króna á hins vegar að fara fram við afsal og afhendingu „íbúðar“ í suðurenda eignarinnar, eins og segir í kauptilboðinu. Stefndi hefur neitað greiðsluskyldu og lýst yfir riftun á kaupunum og ber fyrir sig galla á eigninni og forsendubrest hvað varðar milliloft í eigninni.

Reglur um brostnar forsendur fela í sér undantekningu frá þeirri grundvallarreglu að menn verði að standa við samninga sína. Almennt getur aðili ekki borið fyrir sig brostna forsendu nema hún hafi haft úrslitaáhrif um það að samningur var gerður, þ. e. að hún hafi verið ákvörðunarástæða fyrir kaupunum. Þá verður viðsemjanda aðila almennt að vera ljóst eða mátt vera ljóst að forsendan var ákvörðunarástæða fyrir aðilann. Í kauptilboði stefnda er enginn fyrirvari varðandi milliloft í eigninni eða notagildi þeirra. Er ósannað í málinu að milliloftið í eigninni hafi verið forsendan fyrir kaupum stefnda og að stefnandi hafi vitað eða mátt vita það. Stefndi getur því ekki rift kaupunum á grundvelli forsendubrests. Kemur þá til skoðunar hvort eignin teljist gölluð þannig að stefndi hafi getað rift kaupunum eða eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Úrlausn um það hvort galli sé til staðar getur ráðist af mörgum þáttum, svo sem um hvað var samið, hvað seljandi upplýsti um eða lét hjá líða, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, eða hvort kaupandi hafi sinnta ðgæsluskyldu sinni, sbr. 29. gr. laganna.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 ber seljanda að upplýsa kaupanda um atriði sem áhrif geta haft á ákvörðun hans um kaup á fasteign og efni tilboðs þar um. Ákvæði laganna um aðgæsluskyldu kaupanda breyta engu þar um, sbr. 3. mgr. 29. gr. laganna. Í söluyfirliti umræddrar eignar kemur skýrt fram að um er að ræða atvinnuhúsnæði og að skráðir fermetrar séu 182,6. Þá sé milliloft í eigninni sem geri aðra 182,6 ósamþykkta m², samtals um 365,2 m² . Einnig segir í söluyfirlitinu að búið væri að útbúa vinnustofu á hluta af milliloftinu og byrjað á annarri eign sem eigi eftir að klára eða breyta í skrifstofur. Þannig kemur skýrt fram í söluyfirliti að milliloft í eigninni er ósamþykkt og að þar sé gert ráð fyrir vinnustofum. Þannig upplýsti stefnandi skýrlega að milliloft væri ósamþykkt og ætlað fyrir vinnustofur.

Við aðalmeðferð málsins var gengið á vettvang að [...]þar sem sást að búið er að skipta eignarhluta stefnanda niður í fjóra hluta. Ekki var hægt að skoða alla eignina þar sem einn hluti hennar var lokaður en í tveimur hlutum hennar, á millilofti sem var búið að stúka af, virðist vera búseta. Það er hins vegar ljóst við skoðun eignarinnar að ekki er um hefðbundnar íbúðir að ræða og hefur stefndi viðurkennt fyrir dómi að hann vissi að í eigninni væru ekki löglegar íbúðir. Hann virðist hins vegar hafa gengið út frá því að hægt væri að fá íbúðir samþykktar í eigninni þar sem búseta tíðkist í sambærilegum húsum í hverfinu. Þannig virðist stefndi hafa gefið sér að milliloftið yrði samþykkt en að mati dómsins gat stefndi ekki gengið að því sem vísu. Það hafði hins vegar þýðingu fyrir stefnda að fá að vita fyrir kaupin að ágreiningur væri meðal eigenda í húsinu um milliloftin, ekki aðeins um búsetu í húsinu heldur hvort milliloft gætu verið áfram í eignarhlutum hússins og þá nýst t. d. sem vinnustofur eða skrifstofur. Það virðist vera óumdeilt í málinu að ágreiningur aðila standi því í vegi að deiliskipulag fáist breytt og að milliloftin verði samþykkt, hvort sem það kunni að vera fyrir íbúðir eða til annarra nota, svo sem vinnustofur eins og segir í söluyfirlitinu. Stefnanda var kunnugt um ágreining eigenda um milliloftin og var hann þess eðlis að stefnanda bar að upplýsa stefnda um hann fyrir kaupin. Ekki verður gerð sú krafa til stefnda að kynna sér deiliskipulag. Stefnandi fullyrðir að hann hafi upplýst stefnda um deilur eigenda um milliloft, eða að hann hafi gert fasteignasalanum grein fyrir þeim. Fyrir dómi kvaðst fasteignasalinn hins vegar ekki hafa vitað af ágreiningi um milliloft og er ósannað að stefndi hafi verið upplýstur um ágreining eigenda. Hefur stefnandi því vanrækt upplýsingaskyldu sína, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Telst þetta því galli við kaupin.

Samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð er munur á verði eignarinnar með og án millilofts 19.264.000 krónur. Að þessu virtu er að mati dómsins ekki um verulega vanefnd að ræða í skilningi 1. mgr. 32. gr. laga nr. 40/2002, sem heimilar stefnda riftun samnings. Við upphaf aðalmeðferðar var lagt fram bréf byggingarfulltrúa, dags. 7. september 2023, þar sem skorað er á eigendur að [...] að fjarlægja ósamþykkt milliloft hið fyrsta. Í bréfinu var eigendum veittur frestur til andmæla til 28. september 2023 en að þeim fresti liðnum myndi byggingarfulltrúi taka ákvörðun um framhald málsins. Þannig er óvissa um það hvort rífa þurfi niður milliloft eða ekki og hverjar lyktir málsins verða. Hvað sem því líður er ljóst, með hliðsjón af fyrirliggjandi matsgerð um virði eignarinnar með og án millilofts, að stefnda ber að greiða stefnanda gjaldfallnar greiðslur samkvæmt kauptilboði sínu, annars vegar 20.000.000 króna sem bar að greiða við kaupsamning og 45.000.000 króna við afhendingu eignarinnar. Er hér ekki um að ræða skyldu stefnda til að taka við eigninni eða efndir in naturasem stefndi telur ómögulegar, heldur greiðslu samkvæmt samningi sem komst á með aðilum með skriflegu kauptilboði stefnda sem samþykkt var með undirskrift stefnanda, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002. Eins og atvikum er háttað og með hliðsjón af stefnufjárhæð málsins er ekki tekin afstaða til þess hér hvort stefndi eigi rétt á skaðabótum eða afslætti hvað varðar lokagreiðslu, enda er óljóst hvort rífa þurfi milliloftið og ekki er gerð krafa um að stefndi greiði lokagreiðsluna en hún mun ekki vera gjaldfallin.

Stefndi hefur ekki sýnt fram á að hann eigi rétt á afslætti eða skaðabótum vegna leka, en í matsgerð dómkvaddra matsmanna kemur fram að ekki er leki frá þaki eða út-veggjum. Þá eru gluggar fúnir og komnir til ára sinna og stefnda mátti vera það ljóst við skoðun.

Með vísan til alls framangreinds er fallist á kröfur stefnanda um að stefndi greiði honum samtals 65.000.000 króna, þ. e. 45.000.000 króna sem átti samkvæmt kauptilboði stefnda að greiða við afhendingu 1. apríl 2022 og 20.000.000 króna við kaupsamning, en stefnandi skoraði á stefnda með tölvupósti 6. apríl 2022 að ganga frá kaupsamningi 8. apríl 2022, enda væri hið selda tilbúið til afhendingar.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem er hæfilega ákveðinn 600.000 krónur.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

Dómsorð :

Stefndi, G-kk-nf P-kk-nf Á-kk-nf, greiði stefnanda, Elegance ehf., 65.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 45.000.000 króna frá 1. apríl 2022 til 8. apríl 2022, en af 65.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 600.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf