E-1594/2009

Mál þetta var þingfest 8. apríl 2009 og tekið til dóms 12. janúar sl. Stefnandi er Byggingafélagið X ehf., Miðtúni 4, Reykjavík, en stefnda er L-kvk-nf B-kvk-nf, Álfaskeiði 31, Hafnarfirði.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 491.223 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 162.844 krónum frá 5. febrúar 2009 til 5. mars 2009, af 326.618 krónum frá þeim degi til 5. apríl 2009 en af 491.223 krónum frá þeim degi til greiðsludags og til greiðslu málskostnaðar.

Stefnda krefst sýknu af kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða stefndu málskostnað.

I.

Stefnda og sambýlismaður hennar áttu íbúð að Norðurbraut 26, Hafnarfirði. Þau ákváðu að kaupa fasteignina Fífuvelli 2, Hafnarfirði, af stefnanda og tók stefnandi íbúð þeirra að Norðurbraut 26 upp í kaupin og setti hana í leigu. Síðar slitnaði upp úr sambúð stefndu og sambýlismanns hennar og leitaði stefnda þá til forsvarsmanns stefnanda og falaðist eftir að fá íbúðina að Norðurbraut til leigu. Jafnframt óskaði hún eftir að gera kauptilboð í eignina sem tæki mið af sölu fasteignarinnar að Fífuvöllum 2 þegar hún seldist og þegar fjárslitum hennar og fyrrverandi sambýlismanns hennar væri lokið.

Af þessu tilefni gerðu aðilar með sér leigusamning sem undirritaður var 17. mars 2008 og kauptilboð sem undirritað var af beggja hálfu 28. febrúar 2008.

Í kauptilboði aðila segir m.a. að þegar kaupsamningur verði gerður muni verð íbúðarinnar hækka eða lækka miðað við vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu. Kaupandi skuldbindi sig til að gera kaupsamning innan 30 daga frá sölu um leið og kaupandi hafi selt eign sína að Fífuvöllum 2, Hafnarfirði, „enda fær kaupandi að leigja þessa eign á góðum kjörum á meðan kaupandi er að selja sína eign við Fífuvelli 2 í Hafnarfirði.“

Í söluyfirliti kemur fram að íbúðin að Norðurbraut 26 er fimm herbergja neðri sérhæð í tvíbýli, 117,4 fm að stærð.

Í leigusamningi aðila kemur m.a. fram að leigutími sé frá 15. apríl 2008 til 15. apríl 2012 án sérstakrar uppsagnar. Leigan sé 140.000 krónur á mánuði og breytist í samræmi við neysluvísitölu.

Þann 29. desember 2008 sendi stefnda stefnanda bréf þar sem hún tilkynnti stefnanda að vegna gjörbreyttra fjárhagsaðstæðna sjái hún sér ekki fært að leigja íbúðina að Norðurbraut 26, Hafnarfirði, lengur en til 1. febrúar 2009. Segir hún ennfremur að fjárstuðningur fjölskyldu hennar hafi gert henni kleift að leigja íbúðina en aðstæður í þjóðfélaginu hafi breytt því. Hún sé einstæð móðir með þrjú börn og framfærslukostnaður hafi stóraukist. Hún sé því tilneydd að útvega sér ódýrara húsnæði.

Fyrirsvarsmaður stefnanda, J-kk-nf S-kk-nf, svaraði bréfi stefndu þann 9. janúar 2008. Segir m.a. í því bréfi að stefnandi geti ekki sætt sig við að leigusamningnum sé sagt upp einhliða þar sem komið hafi verið á móts við allar kröfur stefndu í aðdraganda samninga aðila og kauptilboð í eignina verið samþykkt og því þinglýst.

Í bréfi stefndu til stefnanda 16. janúar 2009 kemur m.a. fram að stefnda líti svo á að leigusamningurinn og kauptilboðið sé einn heildarsamningur. Í kauptilboðinu komi fram að góð kjör eigi að vera á leigutímanum. Miðað við ástand íbúðarinnar og markaðsverð á leigu nú sé ljóst að ekki sé um góð kjör á leigu að ræða. Á fundi aðila 5. janúar hafi stefnda skorað á stefnanda að lækka húsaleiguna í allt að 80-90.000 krónur á mánuði. Þessu hafi verið hafnað og einungis boðin leiga að fjárhæð 150.000 krónur á mánuði næstu fimm mánuði en síðan yrði leigan verðtryggð á ný. Af þessu tilefni kveðst stefnda í bréfi sínu lýsa yfir riftun á húsaleigusamningnum. Muni hún rýma íbúðina og afhenda hana 1. febrúar 2009.

Með bréfi lögmanns stefnanda 23. janúar 2009 var kröfu stefndu um riftun á leigusamningi hafnað. Þá var fullyrðingum stefndu í fyrrnefndu bréfi mótmælt sem röngum. Með bréfi lögmanns stefndu 2. febrúar 2009 var riftun ítrekuð sem lögmaður stefnanda mótmælti í bréfi 11. febrúar 2009. Með símbréfi 6. mars 2009 var skorað á stefndu að ganga til samninga um leigugreiðslu. Í málinu liggur ennfremur frammi bréf stefndu frá 6. mars 2009 þar sem segir m.a. að þann 30. janúar sl. hafi hún farið með lykla að íbúðinni heim til forsvarsmanns stefnanda að Miðtúni 4 í Reykjavík en dyrabjöllu hafi ekki verið svarað. Hafi hún sett lyklana í umslag og sett þá inn um bréfalúgu á hurðinni. Í bréfi lögmanns stefnanda 25. mars 2009 kemur m.a. fram að forsvarsmaður stefnanda, J-kk-nf S-kk-nf, hafi flutt úr íbúðinni að Miðtúni 4 í Reykjavík þann 30. janúar 2009 og hafi íbúðin staðið tóm. J-kk-nf hafi ekki farið í íbúðina fyrr en 12. mars 2009 og þá fundið lyklana í umslagi.

Stefnda óskaði eftir því við Heilbrigðiseftirlit Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis að skoðun færi fram á íbúðinni að Norðurbraut 26. Í vottorði heilbrigðiseftirlitsins segir m.a. að tilefnið hafi verið að stefnda hafi talið húsnæðið í slæmu ástandi og að fúkkalykt væri í íbúðinni og hugsanlega myglusveppur. Stefnda var flutt út úr íbúðinni þegar skoðun fór fram og stóð hún tóm. Síðan segir í vottorðinu að þegar komið sé inn í íbúðina verði strax vart við vonda lykt, sennilega fúkkalykt í bland við annað. Engar rakaskemmdir hafi sést í gólfefnum en hins vegar í innréttingum í eldhúsi og salerni og hugsanlega í loftklæðningu á salerni. Rakaskemmdir séu í útvegg. Ekki sé hægt að leggja mat á hvort um nýjar eða eldri rakaskemmdir sé að ræða. Það er niðurstaða heilbrigðiseftirlitsins að íbúðin sé ekki óíbúðarhæf en þó nauðsynlegt að finna og uppræta orsök meintrar fúkkalyktar.

Þá liggur frammi í málinu skýrsla B-kk-ef Ó-kk-ef Ó-kk-ef, löggilts leigumiðlara og löggilts eignaskiptalýsanda. Í skýrslu hans segir m.a. að hann hafi skoðað og metið eignina að beiðni stefndu. Það er niðurstaða hans, miðað við ástand hins metna og núverandi aðstæður á leigumarkaði, að eðlilegt leiguverð fyrir íbúðina sé 95.000 krónur á mánuði. Skýrsla hans er dagsett 13. janúar 2009.

II.

Stefnandi sundurliðar kröfu sína þannig að hún sé vegna vanskila á leigu fyrir febrúar 2009 að fjárhæð 162.844 krónur, fyrir mars 2009 að fjárhæð 163.774 krónur og fyrir apríl 2009 að fjárhæð 164.605 krónur eða samtals 491.223 krónur.

Til stuðnings dómkröfum sínum vísar stefnandi til húsaleigusamnings aðila og húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá er einnig vísað til reglna kröfuréttarins og til reglna samningsréttarins um skuldbindingargildi samninga.

Stefnda bendir á að tengsl séu á milli kauptilboðs og húsaleigusamningsins. Í kauptilboði hafi verið tekið fram að stefnda fengi að leigja íbúðina á „ góðum kjörum“ á meðan hún væri að selja sína eign að Fífuvöllum 2 í Hafnarfirði. Leigukjör á leigumarkaði hafi farið lækkandi eftir því sem leið á árið 2008. Um haustið það ár hafi leigukjör gjörbreyst vegna efnahagshrunsins. Löggiltur leigumiðlari hafi metið húsaleigu fyrir íbúðina hæfilega 95.000 krónur á mánuði. Stefnda hafi freistað þess í nóvember að fá stefnanda til að lækka húsaleiguna en á það hafi ekki verið fallist. Í framhaldi af því hafi stefnda rift leigusamningi. Stefnda byggir á að kauptilboðið og leigusamningurinn myndi einn samræmdan heildarsamning og sé leigusamningurinn hluti kauptilboðs. Þess vegna beri að taka tillit til þess ákvæðis að góð leigukjör eigi að gilda allan leigutímann. Það ákvæði hafi stefnandi brotið og þar með vanefnt skuldbindingar sínar og því sé stefndu heimilt að rifta samningnum.

Þá vísar stefnda einnig til þess að húsnæðið hafi ekki uppfyllt almenn skilyrði um ástand eins og framlagt vottorð Heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis sýni.

E-kk-nf S. S-kk-nf fasteignasali kom að gerð kauptilboðs og húsaleigusamnings. Í skýrslu sinni fyrir dómi sagði hann m.a. að hann hafi skoðað íbúðina áður en stefnda hafi tekið hana á leigu. Íbúðin hafi verið við aldur en ekki hafi hann séð neitt óeðlilegt við hana. Hún hafi verið í útleigu og því ekki jafn snyrtileg og skyldi. Hann kvað miklar umræður hafa farið fram um gerð kauptilboðs og leigusamnings. Faðir stefndu hafi komið fram fyrir hönd hennar í því samningsferli. Hann kvaðst hafa gert uppkast að húsaleigusamningi en síðan hafi faðir stefndu fengið hann til athugunar og m.a. leitað til lögmanns eftir því sem hann hafi sagt. Ýmsar athugasemdir hafi verið gerðar við samningana að beiðni fyrirsvarsmanns stefndu. Báðir aðilar hafi verið sáttir við leiguverð sem hafi verið markaðsverð á þeim tíma.

III.

Af hálfu stefndu er á því byggt að húsnæðið hafi ekki uppfyllt almenn skilyrði um boðlegt ástand. Í þessu sambandi vísar stefnda til framlagðs vottorðs Heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis frá 28. janúar 2009. Í því vottorði er ekki annað sagt en að komið sé að eðlilegu viðhaldi en íbúðin sé ekki óíbúðarhæf. Í vottorðinu er ekki neinu slegið föstu í sambandi við fúkkalykt og forsvarsmaður stefnanda sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að aldrei hafi orðið vart við fúkkalykt í íbúðinni. Þá er til þess að líta að stefnda kvartaði aldrei um lélegt ástand íbúðarinnar á leigutíma og í fyrsta bréfi sínu til stefnanda þann 29. desember 2008 sagði hún einungis að fjárhagsástæður hennar leiddu til þess að hún gæti ekki leigt íbúðina lengur. Stefnanda var ekki gefinn kostur á að vera viðstaddur skoðun heilbrigðiseftirlitsins og gæta hagsmuna sinna. Verður því ekki unnt að taka til greina þessa málsástæðu stefndu.

Í öðru lagi vísar stefnda til kauptilboðsins frá 28. febrúar 2008 þar sem segir að kaupandi fái að leigja íbúðina að Norðurbraut 26 á góðum kjörum á meðan stefnda er að selja eignina að Fífuvöllum 2, Hafnarfirði. Heldur stefnda því fram að kauptilboðið sé hluti húsaleigusamningsins og túlka verði þessi ákvæði kauptilboðsins í samræmi við það. Til stuðnings kröfu sinni hefur stefnda lagt fram mat á leiguverði fyrir íbúðina að Norðurbraut 26 sem unnið er af löggiltum leigumiðlara. Kemst hann að þeirri niðurstöðu 13. janúar 2009 að hæfilegt leiguverð sé 95.000 krónur á mánuði miðað við ástand íbúðarinnar. Þessa mats var aflað einhliða af stefndu og var stefnanda ekki gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum. Matið hefur því ekki sönnunargildi í málinu og er því ekki upplýst hvað telst „góð kjör“ að þessu leyti, þótt ljóst sé að leiga lækkaði í kjölfar efnahagshrunsins í október 2008. Þá þykja ákvæði kauptilboðsins, um að stefnda fái að leigja íbúðina á góðum kjörum, of almennt orðuð til þess að fallast megi á að stefnandi sé skuldbundinn til þess að lækka leiguna.

Samkvæmt framansögðu verður litið svo á að skilyrði riftunar samkvæmt 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi ekki verið fyrir hendi er stefnda sagði einhliða upp leigusamningi aðila 16. janúar 2009.

Verður því fallist á með stefnanda að hann eigi rétt á leigugreiðslum sem miðist við þriggja mánaða uppsagnarfrest, sbr. 2. mgr. 58. gr. laga nr. 36/1994 um tímabundna leigusamninga. Krafa stefnanda verður því að öllu leyti tekin til greina.

Eftir þessari niðurstöðu verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

G-kk-nf A-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð

Stefnda, L-kvk-nf B-kvk-nf, greiði stefnanda, Byggingafélaginu X ehf., 491.223 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 162.844 krónum frá 5. febrúar 2009 til 5. mars 2009, af 326.618 krónum frá þeim degi til 5. apríl 2009 en af 491.223 krónum frá þeim degi til greiðsludags og 200.000 krónur í málskostnað.

G-kk-nf A-kk-nf