E-5190/2013

Mál þetta, sem var dómtekið 3. febrúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Garúnu ehf. Lindargötu 33 í Reykjavík á hendur B-kk-þgf J-kk-þgf Tjarnargötu 10a í Reykjavík og A-kk-þgf J-kk-þgf E-kk-þgf Hamrahlíð 1 í Reykjavík, með stefnu sem birt var stefndu 10. og 12. desember 2013.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmdir til að greiða sér óskipt 1.819.750 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 25. júlí 2013 til greiðsludags, en til vara lægri fjárhæð að mati réttarins auk dráttarvaxta af tildæmdri fjárhæð frá 25. júlí 2013 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi greiðslu málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega aðallega frávísunar málsins frá héraðsdómi en til vara sýknu af öllum kröfum stefnanda og til þrautavara að kröfurnar verði lækkaðar verulega. Í öllum tilvikum krefjast þeir greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Frávísunarkröfu stefndu var hafnað með úrskurði kveðnum upp 26. júní 2014.

Helstu atvik máls og ágreiningsefni

Ágreiningsefni málsins lýtur að greiðslu þóknunar vegna sölu fasteignar en stefnandi er fasteignasala.

Málavextir eru þeir að þann 24. maí 2012 gerðu aðilar samning um söluþjónustu sem jafnframt fól í sér söluumboð til stefnanda vegna fyrirhugaðrar sölu á eign stefndu að Starhaga 14. Samningurinn er undirritaður af báðum stefndu, auk I-x-x S-x-x O-x-x. I-x-x er búsett í Eistlandi og er ekki stefnt í málinu. Stefndu áttu hvor um sig 45% hlut í eigninni, en I-x-x átti 10% hlut. Umsamin söluþóknun samkvæmt samningnum var 1,5% af söluverði eignarinnar að viðbættum 25,5% virðisaukaskatti en tekið fram að lágmarksþóknun sé 200.000 krónur. Þá segir að söluþóknun sé greidd við kaupsamning. Í umboði stefnanda fólst umboð til að semja kaupsamning og afsal, skuldabréf, umboð og aðra löggerninga sem tengjast sölu eignarinnar og jafnframt að afla allra nauðsynlegra gagna og upplýsinga um stöðu áhvílandi veðskulda. Þá er ákvæði um að stefndu greiði 25.000 kr. auk virðisaukaskatts vegna öflunar gagna og útlagðs kostnaðar við gagnaöflun og enn fremur kostnað við birtingu auglýsinga. Í samningnum segir að söluumboð stefnanda gildi þar til eignin sé seld en heimilt sé að segja því upp með 30 daga fyrirvara.

Stefnandi undirbjó sölu eignarinnar, aflaði nauðsynlegra gagna, aflaði upplýsinga um verðmæti sambærilegra eigna sem nýlega höfðu verið seldar, samdi drög að uppsögn leigusamnings á kjallaraíbúð í húsinu, gerði söluyfirlit o.fl. Þá auglýsti hún eignina á netinu og hélt opið hús.

Meðal áhugasamra kaupenda sem komu og skoðuðu eignina voru Á-kvk-nf E-kvk-nf G-kvk-nf og S-kk-nf Á-kk-nf G-kk-nf, sem síðar keyptu eignina. Fyrir milligöngu stefnanda gerðu þau tilboð í eignina þann 7. nóvember 2012 að upphæð 85.000.000 króna, sem greiða skyldi í þrennu lagi, við undirritun, afhendingu og lokagreiðslan þremur mánuðum síðar. Í kauptilboðinu var gerður fyrirvari um ástandsskoðun eignarinnar, sem skyldi fara fram fyrir 23. nóvember s.á., og jafnframt er gerður fyrirvari um lán frá lánastofnun. Tilboði þessu var ekki tekið af eigendum eignarinnar. Meðal skjala málsins er óundirritað gagntilboð sem stefnandi útbjó og er dagsett sama dag og kauptilboðið. Þar er kaupverðið 95.000.000 króna og greiðslutilhögun eins og í kauptilboðinu að öðru leyti en því að greiðsla við afhendingu eignar er 10.000.000 króna hærri en í kauptilboðinu. Auk þessa barst annað tilboð í eignina fyrir milligöngu stefnanda en því tilboði, sem fólst í makaskiptum, svöruðu stefndu ekki.

Af gögnum málsins má sjá að stefnandi hefur verið í nokkrum samskiptum við stefndu og endanlega kaupendur eftir að tilboð þeirra síðarnefndu barst þar sem gagntilboð ber á góma. Þá upplýsir hún sameiganda stefndu, I-kvk-ef, um stöðu mála í tölvupósti þann 4. febrúar 2013 og kveður Á-kvk-þf og S-kk-þf vera opin fyrir gagntilboði frá þeim og í sama mánuði fara fram bréfaskipti hennar við Á-kvk-þf þar sem gagntilboðið er nefnt en jafnframt kemur fram í öllum samskiptum að stefndu hafi ekki sett fram slíkt tilboð. Þann 13. mars s.á. sendir forsvarsmaður stefnanda Á-kvk-ef skeyti og spyrt hvort þau séu enn áhugasöm um eignina og fær það svar með skeyti 26. s.m. að þau S-kk-nf hafi gengið frá kaupum á umræddri eign stefndu.

Stefndu seldu framangreindum kaupendum eign sína með milligöngu fasteignasölunnar Remax Lind. Kaupsamningur var undirritaður 29. apríl 2013 en sama fasteignasala sá um að selja eign kaupendanna. Kaupverðið samkvæmt samningnum er 95.000.000 króna, sem greiða skyldi með peningum í 5 hlutum á sex mánuðum frá kaupsamningsdegi.

Stefndu gáfu Remax Lind einnig almennt söluumboð fyrir eignina og er samningur þar að lútandi undirritaður 12. mars 2013. Samkvæmt honum er söluþóknun fasteignasölunnar 2.2% auk virðisaukaskatts sem greiða skyldi við kaupsamning. Þá er í málinu yfirlýsing frá Fasteignamarkaðnum um að sú fasteignasala hafi haft eignina í einkasölu og að ásett verð eignarinnar hafi verið 115 milljónir króna. Ekki liggur fyrir hvenær það söluumboð var gefið né hvenær það rann úr gildi en stefndu kveða að það hafi verið gefið í ársbyrjun 2012. Af gögnum málsins má sjá að sú fasteignasala auglýsti eignina nokkrum sinnum á tímabilinu frá janúar til júní 2012 og aftur í janúar 2013.

Stefnandi krafði stefndu um greiðslu söluþóknunar á grundvelli samnings aðila og er reikningur hennar dagsettur 1. júní 2013. Telur stefnandi sig sannanlega hafa komið á sambandi milli kaupenda og stefndu. Krafan var ítrekuð með innheimtubréfi frá lögmanni þann 7. júlí sama ár. Í því bréfi var stefndu gefinn frestur til 25. júlí 2013 að greiða söluþóknun stefnanda en óvíst er hvort það hafi borist stefndu. Annað bréf var sent 1. ágúst sem stefndu svöruðu 15. ágúst 2013 þar sem þau höfnuðu greiðslu. Í kjölfar þess var stefna þessa máls gefin út.

Forsvarsmaður stefnanda, G-kvk-nf A-kvk-nf, gaf skýrslu fyrir dómi. Auk þess gáfu skýrslu vitnin H-kk-nf S-kk-nf, fasteignasali hjá Remax, og S-kk-nf Á-kk-nf G-kk-nf, annar kaupanda að Starhaga 14.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á því að hann eigi rétt á söluþóknun sem nemi 1,5% af söluverði eignar stefndu. Stefnandi hafi haft fullgilt söluumboð frá stefndu og meðeiganda þeirra að eigninni Starhaga 14 í Reykjavík. Hún hafi lagt á sig mikla vinnu á margra mánaða tímabili til að selja eignina, m.a. aflað allra nauðsynlegra gagna, útbúið söluyfirlit og auglýst eignina. Þá hafi stefnandi komið á sambandi milli stefndu og kaupenda eignarinnar og í framhaldi af því verið í miklum samskiptum við kaupendur og stefndu. Stefnandi hafi tekið á móti tilboði frá kaupendum og aðstoðað stefndu við að gera gagntilboð. Í gagntilboðinu sem stefnandi útbjó hafi eignin verið boðin til kaups á 95 milljónir króna sem síðar varð endanlegt kaupverð eignarinnar samkvæmt kaupsamningi þar að lútandi frá 29. apríl 2013.

Stefnandi byggir á því að aðalkrafa hennar um 1,5% söluþóknun af söluverði eignarinnar, auk virðisaukaskatts, sé hófleg miðað við það sem tíðkast hér á landi. Krafan sé sanngjörn miðað við sannanlegt vinnuframlag stefnanda við að koma á samningi milli stefndu og endanlegra kaupenda að eigninni. Stefndu, sem hvor átti 45% hluti í eigninni, beri óskipta ábyrgð á greiðslu alls sölukostnaðar og þóknunar.

Varakröfuna, um aðra lægri fjárhæð að mati réttarins, byggir stefnandi m.a. á niðurstöðu fjölmargra dóma Hæstaréttar þar sem söluþóknun hafi verið ákvörðuð að mismunandi fjárhæð í hlutfalli við söluverð eigna í sambærilegum málum.

Stefnandi vísar til stuðnings kröfum sínum til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Í þessu tilviki sé nauðsyn á að sporna við því að seljandi fasteignar geti ráðið fasteignasala til að koma á sambandi við væntanlegan kaupanda og látið þann fasteignasala vinna alla grunnvinuna en geta síðan flutt tilbúinn pakka annað til lokafrágangs. Auk þessa vísar stefnandi til laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, einkum II. kafla, varnarþing byggi á 36. gr. lag nr. 91/1991 og krafa um málskostnað byggi á 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga sömu laga en stefnandi lagði fram yfirlit yfir málskostnað við upphaf aðalmeðferðar.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að í samningi aðila hafi falist að söluþóknun yrði þá aðeins greidd að stefnandi seldi fasteignina. Stefndu hafi veitt stefnanda almennt söluumboð. Í því felist að þeim hafi verið heimilt að hafa eignina til sölu hjá fleiri fasteignasölum, svo sem reyndin hafi verið. Eðli almennrar sölu sé að hver og ein fasteignasala hafi tækifæri til og reyni sitt til að selja fasteignina. Sé það gert með auglýsingum, opnum húsum og öðrum sýningum, söluþreifingum og öðru því sem fasteignasalar telji að stuðlað geti að því að samningar komist á milli seljanda og hugsanlegra kaupenda. Fær sú fasteignasala sem tekst að koma sölunni í höfn greidd sölulaun en þar ráða sjónarmið um samkeppni fasteignasala alfarið.

Starhagi 14 hafi verið í almennri sölu hjá Fasteignamarkaðnum og Remax Lind auk fasteignasölu stefndu. Endanlegir kaupendur hafi séð eignina fyrst hjá Fasteignamarkaðnum. Þau hafi síðar gert tilboð í gegnum stefnanda en síðar ákveðið að leita til Remax Lind, sem einnig sá um sölu eignarinnar sem þau áttu fyrir. Sú fasteignasala hafi gengið frá kaupunum og stefndu greitt henni söluþóknun.

Í söluumboði stefndu til stefnanda komi skýrt fram að eignin sé sett í almenna sölu og jafnframt að söluþóknun sé greidd við kaupsamning. Ekki hafi komist á kaupsamningur fyrir milligöngu stefnanda og því eigi hún ekki rétt til greiðslu söluþóknunar á grundvelli samnings aðila. Ekki hafi verið samið um greiðslu þóknunar til stefnanda vegna árangurslausra sölutilrauna. Þá sé það ótækt ef ákvörðun kaupenda um að beina viðskiptum sínum til tiltekinnar fasteignarsölu fremur en annarrar, sem báðar höfðu almennt söluumboð, yrði þess valdandi að seljanda bæri að greiða tvöfalda söluþóknun. Þá liggi fyrir að söluþóknun Remax Lind var 0,7% hærri en söluþóknun stefnanda og því ljóst að stefndu höfðu engan fjárhagslegan ávinning af því að selja eign sína í gegnum þá fasteignasölu fremur en stefnanda.

Stefndu mótmæla því að Remax Lind hafi að einhverju leyti byggt á vinnu stefnanda við sölutilraun eignarinnar og jafnframt að endanlegur kaupsamningur byggi á kauptilboði sem stefnandi vann. Stefnandi gerði drög að gagntilboði eftir að endanlegir kaupendur gerðu tilboð í eignina en stefndu sendu endanlegum kaupendum aldrei gagntilboð á grundvelli þess. Tilboðsfjárhæðin í þeim drögum hafði því engin áhrif á endanlegt kaupverð fasteignarinnar. Rúmir fjórir mánuðir liðu frá því fyrra tilboð kaupenda var lagt fram hjá stefnanda og þar til kauptilboðið, sem varð grundvöllur kaupsamnings, barst þeim fyrir milligöngu Remax.

Verði það niðurstaða réttarins, þrátt fyrir allt framangreint, að stefnandi eigi rétt til söluþóknunar vegna sölu framangreindrar fasteignar, byggja stefndu á því að sá réttur geti aðeins náð til hlutdeildar af söluþóknun þess aðila sem endanlega seldi eignina. Leiði það af meginreglum kröfuréttar sem og þeim venjum sem gilda á viðkomandi sviði. Þeim aðila er hins vegar ekki stefnt í máli þessu og beri því að sýkna stefndu vegna aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Verði fallist á greiðsluskyldu stefndu er þess til vara krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og fjárhæð þóknunar taki mið af því hvað talist geti sanngjörn og eðlileg þóknun fyrir vinnuframlag stefnanda með hliðsjón af atvikum máls sem þegar hafa verið rakin og útlögðum kostnaði hennar en vakin athygli á því að kröfur stefnanda séu þó ekki reistar á þeim grunni.

Um lagarök vísa stefndu til meginreglna samningaréttar, m.a. um samningsfrelsi, og meginreglna kröfuréttar um gagnkvæmar efndir og tómlæti, og til 129.- 131. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 varðandi málskostnaðarkröfuna.

Forsendur og niðurstaða

Ágreiningur máls þessa lýtur að því hvort stefnandi, sem er fasteignasala, eigi á grundvelli samnings milli aðila og þeirrar vinnu sem innt var af hendi af hálfu stefnanda, rétt til söluþóknunar vegna sölu á eign stefndu að Starhaga 14 í Reykjavík. Fyrir liggur að eignin var seld fyrir milligöngu annarrar fasteignasölu. Jafnframt liggur fyrir að stefndu gáfu stefnanda og þeirri fasteignasölu sem seldi eignina svokallað almennt söluumboð vegna sölu eignarinnar og voru bæði söluumboðin í gildi þegar sala fór fram.

Leggja verður til grundvallar úrlausn málsins að sú staðhæfing stefnanda sé rétt að hún hafi komið á sambandi milli stefndu og væntanlegra kaupenda eignarinnar. Breytir engu í þessu sambandi þótt þau kunni fyrst að hafa séð eignina í auglýsingu frá annarri fasteignasölu. Kaupendur eignarinnar skoðuðu eignina fyrir milligöngu stefnanda og gerðu í kjölfar þess kauptilboð í hana þann 7. nóvember 2012. Þá liggur fyrir að sama dag útbjó stefnandi gagntilboð fyrir þeirra hönd sem er nánast samhljóða þeim kaupsamningi sem síðar var gerður um eignina fyrir milligöngu annarrar fasteignasölu. Endanlegt kaupverð eignarinnar var það sama og gagntilboð stefnanda hljóðaði upp á. Þá var stefnandi í reglulegum samskiptum við annan af væntanlegum kaupendum allt fram í febrúar 2013 og bera þau samskipti með sér að hún hafi einnig verið í samskiptum við stefndu. Það sama kemur fram í skeytum hennar til sameiganda stefndu að eigninni, sem gengu á milli stefnanda og hans í byrjun febrúar s.á, en af gögnum málsins má ráða að samningur milli stefndu og kaupenda komst á í mars 2013 og kaupsamningur var undirritaðu 29. apríl s.á. Þá liggur fyrir að stefnandi annaðist allan venjulegan undirbúning að sölu eignarinnar og lagði í talsverða vinnu vegna þessa. Með hliðsjón af þessum atvikum og þeim hagsmunum sem um var að ræða er það mat dómsins að stefnandi eigi rétt á sanngjarnri þóknun fyrir vinnu sína á grundvelli almennra reglna samningaréttar sbr. einnig til hliðsjónar 28. gr. laga um þjónustukaup nr. 42/2000. Ekki er hald í þeirri málsástæðu stefndu að beina beri kröfu um þóknun fyrir þessa vinnu að fasteignasölunni sem seldi eignina og er kröfu um sýknu vegna aðildarskorts því hafnað. Þóknun stefnanda verður metin að álitum og þykir hæfilega ákveðin 650.000 krónur með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. september 2013 en þá var liðinn mánuður frá því að krafa stefnanda sannanlega barst stefndu, sbr. 2. mgr. 5. gr. sömu laga.

Eftir úrslitum málsins, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, skulu stefndu sameiginlega greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 350.000 krónur.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D ó m s o r ð :

Stefndu, B-kk-nf J-kk-nf og A-kk-nf J-kk-nf E-kk-nf, skulu greiða stefnanda, Garúnu ehf., 650.000 kr. með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. september 2013 til greiðsludags. Stefndu greiði stefnanda 350.000 krónur í málskostnað.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf