E-1733/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 27. f.m. er höfðað 21. apríl 2009 af Time ehf., Stekkjarhvammi 32 í Hafnarfirði, á hendur Y-x-x G-x-x C-x-x C-x-x, Suðurgötu 79 í Hafnarfirði.

Í málinu gerir stefnandi þá kröfu að stefnda verði gert að greiða honum 173.157 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 af 58.814 krónum frá 1. janúar 2008 til 1. maí sama ár, en af 173.157 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Að auki er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans. Til vara er þess krafist að stefnukröfur verði lækkaðar verulega og málskostnaður falli niður.

I

Mál þetta hefur stefnandi höfðað til heimtu ógreiddrar húsaleigu fyrir maí 2008 að fjárhæð 114.343 krónur og viðgerðarkostnaðar að fjárhæð 58.814 krónur. Styðst krafan við tímabundinn skriflegan leigusamning sem málsaðilar gerðu með sér 21. febrúar 2007, en með honum tók stefndi á leigu af stefnanda 70 m² skrifstofuhúsnæði að Miðhrauni 14 í Garðabæ frá 1. mars 2007 til 28. febrúar 2009. Umsamin leiga á mánuði var 75.000 krónur með gjalddag 1. hvers mánaðar. Skyldi leigugjaldið breytast í réttu hlutfalli við hækkun á vísitölu neysluverðs sem Hagstofa Íslands reiknar og gefur út í hverjum mánuði. Er á því byggt af hálfu stefnanda að stefndi hafi slitið samningnum án gildrar ástæðu í byrjun maí 2008. Gerir stefnandi kröfu um að stefndi greiði honum leigu fyrir þann mánuð. Þá hafi orðið skemmdir á hinu leigða húsnæði á meðan stefndi hafði afnot af því. Verði þær raktar til saknæmrar háttsemi stefnda. Nánar tiltekið hafi verið um að ræða skemmdir á glugga og hafi stefnandi þurft að kosta viðgerð á honum.

II

Stefndi lýsir málsatvikum þannig í greinargerð sinni að umrætt húsnæði hafi verið auglýst til leigu í Fréttablaðinu 15. febrúar 2008 sem 90 m² íbúð/skrifstofa. Stefndi sem hafi verið í íbúðarleit hafi í kjölfarið haft samband við forsvarsmann stefnanda og samningur um leigu tekist á milli málsaðila. Í lok apríl 2008 hafi borist tilkynning frá slökkviliði höfuðborgarsvæðisins þar sem íbúum í umræddu húsnæði hafi verið gefinn viku frestur til að rýma það. eða til 7. maí 2008. Hafi sú ástæða verið gefin fyrir þessu að eldvarnir í húsinu væru ekki fullnægjandi og það væri þannig ekki í lögmætu ástandi. Hafi stefndi sökum þessa rýmt húsnæðið 6. maí 2008, enda hafi hann með rettu mátt ætla að vera hans þar gæti reynst honum hættuleg.

Aðalkröfu sína um sýknu byggir stefndi annars vegar á því að hann hafi tekið húsnæðið á leigu til að búa í því og að honum hafi ekki verið heimilt að búa þar áfram eftir að yfirvöld höfðu krafist þess að það yrði rýmt vegna ófullnægjandi eldvarna. Stefndi hafi þannig sinnt fyrirmælum yfirvalda um að yfirgefa hið leigða húsnæði. Stefnandi geti því ekki átt rétt á hendur honum um ógreidda leigu, enda hafi þeir annmarkar sem voru á húsnæðinu ekki á nokkurn hátt verið á ábyrgð stefnda og hann hafi að auki ekki verið í aðstöðu til að bæta úr þeim. Hins vegar er sýknukrafa reist á því að stefnda sé ekki skylt að greiða fyrir skemmdir á glugga þar sem þær séu ekki á hans ábyrgð. Er því alfarið hafnað að glugginn hafi skemmst vegna saknæmrar háttsemi stefnda. Hið rétta sé að glugginn hafi fokið upp í óveðri, en í því sambandi hafi ekki bætt úr skák að festingar á glugganum hafi verið lausar. Hafi stefndi ítrekað en án árangurs beint kröfum til stefnanda um að festingarnar yrðu lagfærðar. Stefnandi verði því sjálfur að bera kostnað af því tjóni sem varð á glugganum, enda hafi það verið á hans ábyrgð að sinna viðhaldi og viðgerðum á hinum leigða, sbr. 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Varakröfu sína byggir stefndi á þeim málsástæðum sem hann færir fram fyrir aðalkröfu um sýknu. Þá er upphafstíma dráttarvaxta sérstaklega mótmælt.

III

Krafa stefnanda um ógreidda leigu styðst svo sem fram er komið við samning sem aðilar málsins munu hafa undirritað 21. febrúar 2007. Samkvæmt 1. gr. hans tók stefndi á leigu af stefnanda 70 m² skrifstofuhúsnæði að Miðhrauni 14 í Garðabæ. Á meðal gagna málsins er bréf sem slökkvilið höfuðborgarsvæðisins ritaði lögmanni stefnanda 28. apríl 2008 þar sem fram kemur að við skoðun á húsnæðinu 28. febrúar 2008 hafi komið í ljós að „verulegir annmarkar [væru] á eldvörnum er vörðuðu öryggi fólks á staðnum“. Var lögmanninum tilkynnt að þar sem frestur, sem eigandi húsnæðisins hafi verið gefinn til að gera úrbætur á því, væri liðinn, yrði því lokað með aðstoð lögreglu 7. maí 2008. Í niðurlagi bréfsins sagði svo: „Það sem bæta þarf úr til að komast hjá lokun er að hætta notkun húsnæðisins til búsetu.“ Þá var tilkynning um fyrirhugaða lokun hússins hengd upp á útidyrahurð þess. Munu þá hafa verið í gildi fleiri samningar sem stefnandi hafði gert við aðra aðila um leigu að öðrum hlutum hússins, en ekkert liggur fyrir um efni þeirra. Stefndi bjó í hinu leigða húsnæði. Samkvæmt skýru ákvæði leigusamningsins tók hann það hins vegar á leigu sem skrifstofuhúsnæði. Er ekkert fram komið í málinu sem gefur tilefni til að ætla að efnislegt inntak samningsins hafi átt að vera annað hvað þetta varðar og þá í samræmi við þau not sem stefndi hafði af húsnæðinu í raun. Þá er að auki til þess að líta og hvað sem framangreindu líður að ekki er annað fram komið í málinu en að ekki hafi komið til þeirrar lokunar húsnæðisins sem áformuð var. Bar fyrirsvarsmaður stefnanda á þann veg fyrir dómi að hann hafi náð að bæta úr þeim atriðum sem fyrirhuguð lokun var grundvölluð á áður en til hennar átti að koma. Hefur þessu ekki verið hnekkt. Að framangreindu virtu gat stefndi ekki með réttu litið svo á að hann væri laus undan skyldum sínum samkvæmt leigusamningnum og þar með þeirri skyldu að greiða leigu fyrir maí 2008, svo sem stefnandi krefst, en nýr aðili mun hafa tekið húsnæðið á leigu frá og með 1. júní 2008. Verður sú krafa stefnanda því tekin til greina.

Í greinargerð er því lýst að einn gluggi í hinu leigða húsnæði hafi verið í ólagi þar sem skrúfur hafi vantað í festingar. Glugginn hafi svo fokið upp í óveðri. Er óumdeilt að nauðsynlegt hafi verið að smíða nýjan glugga. Gegn andmælum stefnanda er ósannað að þetta ástand gluggafestinga verði ekki rakið til vanrækslu eða yfirsjónar stefnda. Samkvæmt þessu og með vísan til 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 verður tjón vegna skemmda á glugganum alfarið lagt á stefnda, enda verður það í ljósi atvika ekki rakið til óhappatilviljunar.

Ekki er tölulegur ágreiningur í málinu. Þá hefur stefndi ekki teflt fram öðrum málsástæðum fyrir varakröfu sinni en þeim sem þegar hefur verið tekin afstaða til og til álita koma við úrlausn málsins. Verður krafa stefnanda því að fullu tekin til greina og stefndi dæmdur til að greiða honum 173.157 krónur ásamt dráttarvöxtum svo sem í dómsorði greinir, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 og vexti og verðtryggingu að því er varðar kröfu vegna skemmda á glugga.

Eftir þessum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Stefndi, Y-x-x G-x-x C-x-x C-x-x, greiði stefnanda, Time ehf., 173.157 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 114.343 krónum frá 1. maí 2008 til 8. júní sama ár, en af 173.157 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 200.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf