E-1363/2014

Mál þetta, sem var dómtekið 13. apríl síðastliðinn, er höfðað 14. október 2014.

Stefnandi er K-kvk-nf H-kvk-nf, Jórutúni 6, Selfossi.

Stefndi er Ó-kk-nf Ó-kk-nf, Þóroddarkoti 4, Garðabæ.

Stefnandi krefst þess að stefndi greiði henni 533.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 95.000 krónum frá 12. apríl 2014 til 12. maí 2014, af 190.000 krónum frá þeim degi til 12. júní 2014, af 285.000 krónum frá þeim degi til 12. júlí 2014, af 533.000 frá þeim degi til greiðsludag. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu, en til vara lækkunar á kröfum stefnanda. Þá krefst stefndi málskostnaðar.

I

Í stefnu er atvikum málsins lýst þannig að stefndi hafi í maímánuði 2013 tekið á leigu íbúð af stefnanda að Jórutúni 6 á Selfossi. Leigugjaldið hafi verið 95.000 krónur á mánuði sem greiða skyldi fyrirfram, 5. hvers mánaðar. Skriflegur leigusamningur var ekki gerður milli aðila en stefndi mun hafa lagt leiguna inn á reikning stefnanda mánaðarlega, í fyrsta sinn 2. maí 2013. Stefndi hafi flutt út úr íbúðinni í júlí 2014. Þá hafi leiga verið ógreidd fyrir mánuðina apríl-júlí, samtals 380.000 krónur. Einnig segir að komið hafi í ljós að mála hafi þurft íbúðina eftir afnot stefnda af henni.

Í greinargerð stefnda segir leigutími hafi hafist í maí 2013 og staðið til 30. mars 2014 þegar stefndi hafi fjarlægt allar eigur sínar úr húsnæðinu. Stefndi hafi ítrekað farið fram á það að gerður yrði skriflegur leigusamningur við hann en stefnandi hafi færst undan því.

Stefndi fékk senda viðvörun um innheimtuaðgerðir vegna kröfunnar 16. júlí 2014 og innheimtubréf 8. ágúst sama ár.

II

Stefnandi kveður að með því að stefndi hafi lagt leiguna mánaðarlega inn á reikning stefnanda teljist aðilar hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi þá öll ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 um réttarsamband þeirra, sbr. 10. gr. laganna. Krafa stefnanda sundurliðist þannig: Leigugjöld apríl-júlí 2014, 380.000 krónur; kostnaður vegna lagfæringa, 150.000 krónur og kostnaður vegna förgunar á húsgögnum, 3.000 krónur, samtals 533.000 krónur. Skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir.

Hvað lagarök varðar vísar stefnandi til meginreglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, en reglan fær stoð í 47., 51. og 52. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Þá byggir stefnandi á húsaleigulögum nr. 36/1994, einkum VII. kafla. Um gjalddaga kröfunnar er einkum vísað til 49. gr. laga nr. 50/2000 og 33. gr. laga nr. 36/1994. Kröfur um dráttarvexti styður stefnandi við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 1. mgr. 6. gr. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er byggð á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III

Stefndi kveðst ekki hafa haft þau not af íbúðinni sem mátt hafi vænta og hafi hann búið við slíkt ónæði húseiganda sem leitt hafi til þess að hann hafi gefist upp á því að búa í húsnæðinu. Stefnandi hafi haft þann lífsmáta að vaka langt fram eftir nóttu. Hafi hún gengið um gólf á hörðum hælum og skóhljóð borist frá efri hæð hússins til íbúðar stefnda á neðri hæð. Hafi stefnda ekki verið svefnsamt og því kvartað við stefnanda en án árangurs. Hafi stefndi ekki búið í íbúðinni frá byrjun janúar til 31. mars 2014. Af þessum ástæðum telji stefndi að hann eigi kröfu á afslætti af húsaleigu sem nemi 247.500 krónum með skuldajöfnuði á móti viðurkenndum kröfum.

Stefndi kveður það rangt að hann hafi flutt úr íbúðinni í júlí 2014. Það hafi verið 30. mars sama ár. Stefndi kveðst hafa kvatt stefnanda þegar hann hafi flutt úr íbúðinni og hafi hún fylgst með þegar hann flutti búslóð sína. Því hafni stefndi kröfu stefnanda um vangreidda leigu

Þá kveðst stefndi hafna kröfu stefnanda um greiðslu kostnaðar vegna lagfæringar á íbúðinni að fjárhæð 150.000 krónur sem röngum og vanreifuðum. Ekki sé hægt að átta sig á því hvað hafi þurft að lagfæra. Engin sönnunargögn styðji staðhæfingu stefnanda svo sem matsgerð samkvæmt húsaleigulögum. Stefndi hafi búið einn í íbúðinni og sé þekktur rólegheita maður og prúðmenni sem beri virðingu fyrir fólki og eigum þess. Leigutíminn hafi verið skammur og ótrúverðugt sé að íbúðin hafi útheimt „töluverðar lagfæringar sem aðallega fólust í málningarvinnu“ vegna afnota stefnda. Úttekt hafi heldur ekki farið fram í upphafi leigutímans til að sýna ástand íbúðarinnar. Verði stefnandi að bera hallann af þessum sönnunarskorti.

Loks kveðst stefndi hafna kröfu stefnanda um greiðslu á 3.000 krónum vegna förgunar á húsgögnum. Hafi stefndi ánafnað skrifborði sem hann hafi átt til góðgerðarfélags, sem hafi ekki verið búið að sækja borðið þegar stefnandi hafi látið farga borðinu. Krafist sé sönnunargagna vegna þessa útgjaldaliðar.

Þar sem stefnandi hafi vanrækt að verða við kröfum stefnda um skriflegan leigusamning hafi stefndi orðið fyrir tjóni sem svari húsaleigubótum sem hann hafi misst af. Upphæð húsaleigubóta fyrir stefnda sé 22.000 krónur á mánuði eða 242.000 fyrir 11 mánuði og sé gerð krafa um skuldajöfnuð á móti þeim kröfum sem stefnandi kunni að fá viðurkenndar með dómi. Sama afláttarkrafa nái einnig til síðustu fjögurra mánaða sem stefnandi geri kröfu um, verði á þann kröfulið fallist.

Hvað lagarök varðar vísar stefndi til almennra reglna kröfuréttar um stofnun fjárkrafna. Þá er vísað til húsaleigulaga nr. 36/1994 og meginreglna kröfuréttar og samningaréttar. Kröfur um málskostnað styður stefndi við 1. mgr. 130. gr., sbr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Stefndi tók á leigu íbúð af stefnanda og er óumdeilt að umsamin mánaðarleiga var 95.000 krónur sem greiða skyldi fyrirfram. Leigutímabilið hófst í maí 2013. Ekki var gerður skriflegur leigusamningur milli aðila um leigu íbúðarinnar, en fyrir dómi kom fram hjá báðum aðilum að drög að samningi hefðu verið gerð en ekki verið undirrituð.

Í máli þessu er deilt um uppsögn leigu og lok leigutíma stefnda, greiðslu kostnaðar við að mála íbúðina og við förgun á skrifborði. Þá er deilt um gagnkröfu stefnda vegna húsaleigubóta sem stefndi kveðst hafa orðið af vegna vanrækslu stefnanda á því að gera við hann skriflegan leigusamning um íbúðina. Við munnlegan málflutning féll stefndi frá gagnkröfu að fjárhæð 247.500 krónur vegna afsláttar af leigu sem stefndi kvaðst eiga rétt á vegna ónæðis á leigutímanum af völdum leigusala.

Stefndi heldur því fram að leigutíma hans hafi lokið 31. mars 2014. Hann hafi flutt út úr íbúðinni degi fyrr og hafi stefnanda verið um það kunnugt. Hafi íbúðin verið þrifin á þeim degi og lyklum að íbúðinni skilað til stefnanda. Stefnandi kveðst á hinn bóginn hafa komist að því í júní 2014 að stefndi væri fluttur úr íbúðinni og hættur að leigja hana, en þá hafi stefnandi náð símasambandi við stefnda og fengið þetta staðfest.

Í 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Samkvæmt 55. gr. laganna er báðum aðilum heimilt að segja upp ótímabundnum leigusamningi. Skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings skal vera sex mánuðir á íbúðum hafi leigusamband staðið skemur en fimm ár, sbr. 2. tölulið 56. gr. laganna.

Í aðilaskýrslu stefnda fyrir dómi kom fram að hann hefði flutt í íbúðina í febrúar 2013 og gert stefnanda skýra grein fyrir því að hann ætlaði að dvelja þar í eitt ár. Einnig að G-kvk-nf S-kvk-nf hefði þrifið íbúðina fyrir stefnda 31. mars 2014 og skilað lyklum að íbúðinni til stefnanda að því loknu. Vitnið G-kvk-nf S-kvk-nf greindi frá því fyrir dómi að hún hefði þrifið íbúðina mánudaginn 31. mars 2014 og hafi íbúðin þá verið tóm af eigum stefnda. Vitnið kvaðst hafa aðstoðað við flutning á eigum stefnda úr íbúðinni. Þá kvaðst vitnið hafa haft lykla að íbúðinni sem hún hafi skilað til stefnda eftir þrifin.

Í aðilaskýrslu stefnanda fyrir dómi kom fram að hún hefði náð sambandi við stefnda 18. júní 2014 eftir nokkra leit og fengið að vita að hann hefði flutt úr íbúðinni. Vitnið E-kvk-nf R-kvk-nf K-kvk-nf greindi frá því fyrir dómi að hún hefði haft samband við stefnanda í lok mars 2014 til að fá íbúðina til leigu en það hafi ekki gengið eftir, enda hafi stefnandi ekki vitað til þess að íbúðin væri laus. Það hefði svo verið 18. júní 2014 að stefnandi hefði boðið henni íbúðina til leigu.

Að mati dómsins er ósannað að stefndi hafi sagt leigusamningnum upp með þeim hætti sem mælt er fyrir um í 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, það er skriflega og með sannanlegum hætti. Einnig telst ósannað að stefndi hafi flutt inn í íbúðina í febrúar 2013 og að svo hafi um samist milli aðila að leigutíminn yrði bundinn við eitt ár eins og stefndi heldur fram. Fullyrðing hans um þetta er ekki studd sönnunargögnum og verður ekki á henni byggt. Skipti þá ekki máli hvort stefndi flutti úr íbúðinni í lok mars 2014 eða síðar. Upplýst er í málinu að stefndi skilaði ekki lyklum að íbúðinni til stefnanda, en fyrir liggur að stefnda og vitninu G-kvk-þgf S-kvk-þgf ber ekki saman um það atriði. Hvað sem því líður þykir upplýst í málinu að stefnandi tók við umráðum íbúðarinnar í júní 2014 og hagar kröfu sinni um vangoldna leigu með þeim hætti sem fram er komið. Krefst stefnandi vangoldinnar leigu eftir íbúðina fyrir fjóra mánuði, samtals 380.000 króna, og verður stefnda gert að greiða þá fjárhæð.

Krafa stefnda um sýknu er öðrum þræði byggð á þeirri staðhæfingu að hann hafi misst af húsaleigubótum vegna vanrækslu stefnanda sem ekki hafi gert við stefnda skriflegan leigusamning um íbúðina. Hafi stefndi orðið fyrir tjóni af þessum sökum sem nemi 22.000 krónum á mánuði í 11 mánuði eða samtals 242.000 krónum. Nái sama krafa einnig til sömu mánaða og stefnandi geri kröfu um húsaleigu fyrir. Til þess verður að líta í þessu sambandi að samkvæmt 2. og 10. gr. húsaleigulaga er skylda aðila til að gera skriflegan leigusamning jöfn og því ekki einvörðungu bundin við leigusala eða stefnanda máls þessa. Um greiðslu húsaleigubóta gilda ákvæði laga nr. 138/1997 um húsaleigubætur. Um rétt til húsaleigubóta fer samkvæmt 5. og 6. gr. laganna og sætir slíkur réttur ákveðnum takmörkunum. Í máli því sem hér er til úrlausnar hefur stefndi í engu sýnt fram á að hann hafi átt rétt til greiðslu húsaleigubóta á því tímabili sem um ræðir. Þessi mótbára stefnda er því ekki studd haldbærum gögnum og verður ekki á henni byggt. Ætlað tjón stefnda af þessum sökum telst því ósannað og er þessari gagnkröfu stefnda hafnað.

Auk kröfu um vangoldna leigu krefst stefnandi 150.000 króna vegna lagfæringa á íbúðinni og 3.000 króna vegna förgunar á skrifborði. Þessi kostnaður er samkvæmt stefnu aðallega talinn felast í „málningarvinnu.“ Í skýrslu stefnanda fyrir dómi kom fram að stefnandi hefði málað íbúðina sjálf. Þurft hefði að mála alla íbúðina, lakka glugga og allt tréverk. Í málinu liggja ekki fyrir upplýsingar um ástand hins leigða við upphaf eða lok leigutíma. Þá liggur ekki fyrir að úttekt samkvæmt fyrirmælum XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi farið fram á hinum leigða. Að mati dómsins þykir stefnandi ekki hafa rennt haldbærum stoðum undir þessa kröfu og er henni hafnað. Sama á við kröfu stefnanda vegna förgunar á skrifborði. Um þá kröfu sagði stefnandi fyrir dómi að um væri að ræða útlagðan kostnað við flutning og eyðingu borðsins sem hefði verið hærri en krafist væri. Var stefnanda í lófa lagið að færa sönnur á kröfur vegna lagfæringar á íbúðinni og vegna förgunar sem að hluta til er sagður vera útlagður kostnaður stefnanda. Það gerði stefnandi ekki og verður að bera hallann af því.

Samkvæmt því sem að framan greinir verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda vangoldna leigu fyrir apríl-júlí 2014, samtals 380.000 krónur. Með vísan til úrslita málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað. Að gættu umfangi málsins og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir málskostnaður hæfilega ákveðinn 248.000 krónur að virðisaukaskatti meðtöldum.

Dóm þennan kveður upp J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefndi, Ó-kk-nf Ó-kk-nf, greiði stefnanda, K-kvk-þgf H-kvk-þgf, 380.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 95.000 krónum frá 12. apríl 2014 til 12. maí 2014, af 190.000 krónum frá þeim degi til 12. júní 2014, af 285.000 krónum frá þeim degi til 12. júlí 2014, af 380.000 frá þeim degi til greiðsludag og 248.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf