T-1/2017

I

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 14. desember sl., barst dóminum 10. júlí 2017 með bréfi sóknaraðila, dagsettu 2. sama mánaðar. Eftir að dóminum barst krafa sóknaraðila boðaði dómari aðra eigendur að eignarhlutum í húsinu/húsunum til þinghalds og gaf þeim kost á að láta málið til sín taka enda ljóst að niðurstaða málsins varðar hagsmuni þeirra.

Sóknaraðili er Frímúrarastúkan Mælifell, Borgarmýri 1, Sauðárkróki.

Varnaraðilar eru Sýslumaðurinn á Norðurlandi vestra, Suðurgötu 1, Sauðárkróki, Kaupfélag Skagfirðinga, Ártorgi 1, Sauðárkróki, Ártorg ehf., Ártorgi 1, Sauðárkróki, og Aldan- stéttarfélag, Borgarmýri 1, Sauðárkróki.

Dómkröfur

Sóknaraðili krefst þess að úrlausn Sýslumannsins á Norðurlandi vestra, dagsett 16. júní 2017, verði hrundið og að afmáð verði úr þinglýsingabók Sýslumannsins á Norðurlandi vestra eignaskiptayfirlýsing, dagsett 27. febrúar 2013, sem þinglýst var 12. júní 2012, af fasteignunum Borgarmýri 1, fastanúmer 213-1296, og Borgarmýri 1A, fastanúmer 213-1298, 213-1297, 232-4774, 225-8944 og 255-6680. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðilinn Kaupfélag Skagfirðinga krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og þá krefst hann málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Sýslumaðurinn á Norðurlandi vestra skilaði til dómsins athugasemdum sínum, dagsettum 25. ágúst 2017, og gerir þá kröfu að niðurstaða úrlausnar hans verði staðfest. Af hálfu sýslumanns var þing sótt við þingfestingu málsins en þing var ekki sótt af hans hálfu eftir það.

Varnaraðilarnir Ártorg ehf. og Aldan-stéttarfélag láta málið ekki til sín taka að öðru leyti en því að þeir krefjast þess að þeir verði ekki dæmdir til greiðslu málskostnaðar.

II

Atvik máls

Við Borgarmýri 1 og 1A á Sauðárkróki voru tvær sjálfstæðar fasteignir fram til ársins 2012 er þær voru sameinaðar með eignaskiptayfirlýsingu sem sóknaraðili krefst nú að verði afmáð úr þinglýsingabók. Við Borgarmýri 1 var iðnaðarhúsnæði á einni hæð en við Borgarmýri 1A atvinnuhúsnæði á tveimur hæðum sem skiptist í fimm eignarhluta sem allir hafa sitt fastanúmer. Milli bygginganna er viðbygging sem er hluti Borgarmýrar 1. Hinn 23. apríl 2012 tók þinglýsingarstjóri við nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir eignirnar. Með henni voru gerðar verulegar breytingar frá því sem áður var og voru fasteignirnar sameinaðar í eina fasteign og eignarhlutur hvers eiganda reiknaður upp á nýtt til samræmis við að Borgarmýri 1 og Borgarmýri 1A væru nú eitt hús.

Í ágústmánuði 2016 voru eigendur Borgarmýrar 1A boðaðir til húsfundar 9. september það ár. Efni fundarins var kynning á fyrirhugðu viðhaldi á Borgarmýri 1 en til stóð að ráðast í endurbætur á ytra byrði fasteignarinnar. Með fundarboði fylgdi kostnaðaráætlun vegna framkvæmdanna og kostnaði skipt niður á eignarhluta í samræmi við eignarhlut hvers eiganda samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni frá 2012.

Að sögn sóknaraðila kom fundarboðið og fundarefnið fyrirsvarsmönnum hans á óvart þar sem þeir hafi ekki kannast við eignaskiptayfirlýsinguna sem gerð var 2012. Yfirlýsingin hafi ekki verið rædd innan félagsskaparins og þá hafi gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar ekki verið rædd á húsfundi. Við skoðun á málinu hafi komið í ljós að þáverandi ritari sóknaraðila hafi undirritað yfirlýsinguna fyrir hönd sóknaraðila án þess að hann hefði til þess umboð.

Sóknaraðili og aðrir eigendur að Borgarmýri 1A óskuðu, á árinu 2016, eftir áliti kærunefndar húsamála varðandi það álitaefni hvort Borgarmýri 1 og 1A teldust eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Í áliti sínu nr. 39/2016 komst nefndin að þeirri niðurstöðu að svo væri.

III

Málsástæður og lagarök

Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að sýslumaður hafi gert mistök í skilningi 27. gr. þinglýsingarlaga með því að þinglýsa eignaskipayfirlýsingunni frá 2012. Sóknaraðili vísar til þess að hann hafi krafist leiðréttingar á þessum mistökum en sýslumaður hafnað því með úrlausn sinni 16. júní sl. og sú úrlausn sé nú borin undir héraðsdóm.

Sóknaraðili kveður sýslumann hafa byggt niðurstöðu sína á tveimur meginatriðum. Annars vegar að ekki hafi legið fyrir með skýrum hætti hverjir skipuðu stjórn sóknaraðila en sá sem undirritaði eignaskiptayfirlýsinguna fyrir hönd sóknaraðila hafi verið ritari stjórnar sóknaraðila og félagsmaður þar. Hins vegar hafi ekki verið um eignatilfærslu að ræða og því ekki um augljós mistök að ræða í skilningi 27. gr. þinglýsingarlaga að ræða. Sóknaraðili fellst ekki á þessi sjónarmið og heldur því fram að sá er undirritaði skjalið fyrir hönd sóknaraðila hafi ekki haft til þess umboð, auk þess virðist sem sýslumaður hafi ekki kannað heimild hans til undirritunarinnar. Að mati sóknaraðila er augljóst að eignayfirfærsla hafi átt sér stað með eignaskiptayfirlýsingunni þar sem séreignarhlutum fjölgaði og bæði húsin urðu eftir það að sameign allra.

Sóknaraðili heldur því fram að með óyggjandi hætti verði ráðið af 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga og athugasemdum með frumvarpi að lögunum að sýslumanni hafi borið að kanna hvort þeir sem undirrituðu eignaskiptayfirlýsinguna hefðu heimild til að binda útgefendur skjalsins. Í máli þessu sé um það deilt hvort R-kk-nf K-kk-nf, ritari stjórnar sóknaraðila, hafi haft heimild til að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna. Svo hafi ekki verið og því hefði sýslumaður átt að vísa eignaskiptayfirlýsingunni frá. Sóknaraðili vísar til þess hann sé rekinn sem félagasamtök og um heimild til að binda slíkt félag sé fjallað í athugasemdum við frumvarp sem síðar varð að þinglýsingarlögum. Þar komi m.a. fram að ef félag, sem starfi að öðru en afla félagsmönnum sínum fjárgróða, eigi fasteign, þá sé sýnilegt að stjórn félags sé þess yfirleitt ekki umkomin að selja fasteignina upp á sitt eindæmi, heldur þurfi að koma til samþykki almenns félagsfundar, venjulega aðalfundar, eða annarra þeirra aðila, sem félagssamþykktir segi fyrir um. Ætti dómari [nú sýslumaður] að aðgæta þetta er hann veitir skjali viðtöku. Sóknaraðili telur að samkvæmt þessu hefði sýslumaður átt að kanna hvort félagssamningur eða samþykktir væru til staðar hjá sóknaraðila varðandi það hver hefði heimild til að skuldbinda sóknaraðila ella fara eftir almennum reglum um umboð og heimild til skuldbindingar félagasamtaka og miða við að félagsfundur sóknaraðila hefði þurft að samþykkja ráðstöfunina. Í þessu tilfelli hafi R-kk-þgf K-kk-þgf ekki verið veitt sérstakt umboð til undirritunar eignaskiptayfirlýsingarinnar og sýslumaður hafi ekki kallað eftir slíku umboði. Þá telur sóknaraðili að þó svo að lagt verði til grundvallar að stjórn, stjórnarmaður eða prókúruhafi hefði haft heimild til að skuldbinda sóknaraðila þá verði ekki um það deilt að R-kk-nf K-kk-nf hafði ekki slíka stöðu innan sóknaraðila að hann hefði heimild til að skuldbinda hann og því sé vanheimild R-kk-ef til undirritunar á eignaskiptayfirlýsinguna augljós.

Sóknaraðili gerir athugasemdir við ályktanir sýslumanns, í fyrsta lagi vísi sýslumaður til þess að ekki hafi legið fyrir með skýrum hætti hverjir skipuðu stjórn sóknaraðila, fyrir utan P-kk-þf D-kk-þf, sem var á þeim tíma stjórnarmaður. Því hafi aðstæður verið svipaðar og fyrr er sýslumaður þinglýsti skjölum er vörðuðu sóknaraðila með svofelldri athugasemd: „Ekki unnt að staðreyna heimild til undirritunar.“ Að mati sóknaraðila var vegna þessa enn frekara tilefni fyrir sýslumann til að kanna ítarlega heimild þess sem ritaði undir skjalið fyrir sóknaraðila. Í öðru lagi víki sýslumaður að því í úrlausn sinni að ekki hafi legið fyrir hverjir, ef þá nokkrir, hefðu prókúruumboð fyrir sóknaraðila. Hvað þetta varðar vísar sóknaraðili til þess að samkvæmt 25. gr. laga nr. 42/1903 um verzlunarskrár, firmu og prókúruumboð megi prókúruhafi annast það sem tengist atvinnu umbjóðandans. Því verði að kanna hvort gerningar, aðrir en ráðstöfun fasteigna, rúmast innan tilgangs þeirrar starfsemi sem umbjóðandi hefur með höndum. Undirritun eignaskiptayfirlýsingarinnar falli ekki innan mannúðar- og mannræktarstarfsemi sóknaraðila en sá sé tilgangur hans. Auk þess hafi verið um ráðstöfun fasteignar að ræða og slík ráðstöfun sé prókúruhafa alltaf óheimil líkt og skýrt komi fram í niðurlagi 1. mgr. 25. gr. nefndra laga. Í þriðja lagi gerir sóknaraðili athugasemdir við úrskurð sýslumanns varðandi aðkomu R-kk-ef K-kk-ef að málinu. Í úrskurðinum sé tekið fram að R-kk-nf hafi verið félagsmaður í stúkunni og þáverandi ritari. Sóknaraðili telur þetta enga þýðingu hafa varðandi heimild R-kk-ef til að undirrita eingaskipayfirlýsinguna svo bindandi sé fyrir sóknaraðila. Slík undirritun sé ekki á hendi einstakra félagsmanna eða ritara enda gerðar ríkar kröfur um skýrt umboð þegar fasteign er ráðstafað. Staðreyndin sé sú að R-kk-nf K-kk-nf hafði ekki umboð sóknaraðila til að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna.

Sóknaraðili byggir á því að með eignaskiptayfirlýsingunni hafi orðið eignatilfærsla og þar með hafi allir eigendur eignarhluta í báðum húsunum orðið að undirrita yfirlýsinguna en sóknaraðili leggur þann skilning í úrskurð sýslumanns að sýslumaður telji að ekki hafi verið um eignatilfærslu að ræða. Sóknaraðili vísar til þess að í lögum um fjöleignarhús sé skýrlega tekið fram að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda o.fl., sbr. ákvæði a-liðar 41.gr. laganna. Í þessu tilfelli hafi eignaskiptayfirlýsingin fjölgað séreignum í húsinu og því hafi átt sér stað yfirfærsla á eignarrétti sem allir sameigendur hafi orðið að samþykkja. Samkvæmt 2. mgr. 21. gr. laga um fjöleignarhús sé sérhver ráðstöfun tiltekins hluta séreignar til utanaðkomandi, ásamt hlutdeild í sameign, háð samþykki allra eigenda og verði henni ekki þinglýst nema áður hafi verið þinglýst eignaskiptayfirlýsingu um húsið. Þá sé varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar einingar einnig háð samþykki allra eigenda og því að áður sé gerð ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst.

Sóknaraðili vísar einnig til þess að gerð hafi verið grundvallarbreyting með eignaskiptayfirlýsingunni þannig að Borgarmýri 1 og 1A sem áður voru tvær aðskildar eignir urðu að einni eign og til varð sameign allra. Eignaskiptayfirlýsing frá árinu 2003 sýni að eigendur húsanna hafi á þeim tíma ákveðið að hafa þau aðskilin. Í samræmi við það hafi eigendur Borgarmýrar 1 sinnt viðhaldi hússins og borið kostnað af því. Í þessu sambandi vísar sóknaraðili til dóms Hæstaréttar í máli nr. 632/2015 og telur atvik þess máls sambærileg en þar hafi tvö hús staðið á sömu lóð. Í því máli sem hér er til umfjöllunar hafi fyrra fyrirkomulagi verið breytt með eignaskiptayfirlýsingu árið 2012 þannig að úr varð eitt hús í stað tveggja, án þess að sú ákvörðun fengi umfjöllun á húsfundum eða samstaða hafi verið um þá ákvörðun að öðru leyti. Hlutfallsskráning hvers eignarhluta hafi orðið önnur frá því sem áður var fyrir öll rými. Af 2. mgr. 16. gr. og 1. tölulið a-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús megi ráða að slíkar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu þurfi gilt samþykki allra eigenda.

Sóknaraðili byggir á því að eigendur allra eignarhluta í húsunum tveimur hafi þurft að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna og sá hafi verið skilningur þess sem gerði yfirlýsinguna. Sóknaraðili vísar til athugasemda í frumvarpi sem síðar varð að 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús en þar komi fram að eðlilegt sé að sá sem geri eignaskiptayfirlýsingu gefi álit sitt um þetta atriði. Það séu þó fyrst og fremst þinglýsingarstjórar sem meti hvenær þörf sé á undirskrift allra undir eignaskiptayfirlýsingar. Þinglýsingarstjórar séu þó vitaskuld óbundnir af áliti þess sem yfirlýsinguna gerir og áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála ef eftir því hefur verið leitað. Sóknaraðili telur vafalaust að sýslumanni hafi borið að kanna þetta atriði af sjálfsdáðum.

Sóknaraðili vísar að lokum til þess og ítrekar að þær breytingar sem gerðar voru með eignaskiptayfirlýsingunni hafi verið verulegar, þær hafi ekki verið teknar fyrir, ræddar, afgreiddar eða samþykktar á húsfundi í Borgarmýri 1A. Þar með hafi verið brotið gegn 39. gr. laga um fjöleignarhús en þar séu ákvæði sem mæli fyrir um að ákvarðanir sem varði sameign eða málefni sem snerta hana beint eða óbeint skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda og til slíks fundar þurfi að boða löglega. Sýslumanni hafi borið að kalla eftir fundargerðum húsfélagsins til að athuga hvort réttilega væri staðið að ákvörðun um gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar og ráðstöfun eignanna á húsfundi. Þetta hafi verið mikilvægt þar sem um verulegar breytingar var að ræða frá eldri eignaskiptayfirlýsingu. Að mati sóknaraðila verði ekki annað ráðið en að sýslumaður hafi ekki gert nokkurn reka að því að kanna hvort réttilega hafi verið staðið að gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar samkvæmt lögum um fjöleignarhús áður en yfirlýsingunni var þinglýst.

Krafa sóknaraðila um málskostnað úr hendi varnaraðila er reist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 130. gr. laganna.

Varnaraðilinn Kaupfélag Skagfirðinga hafnar því að sýslumaður hafi gert mistök, í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga, með því að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingunni. Yfirlýsingin hafi fengist samþykkt af byggingafulltrúanum í Skagafirði en það sé, skv. 27. gr. reglugerðar nr. 910/2000, hlutverk byggingafulltrúa að ganga úr skugga um að eignaskiptayfirlýsingar séu í samræmi við gildandi lög og fyrirliggjandi gögn áður en þær eru samþykktar. Í kjöfarið hafi yfirlýsingunni verið þinglýst í fasteignabók Borgarmýrar 1 og 1A af Sýslumanninum á Norðurlandi vestra eins og kveðið er á um í 2. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 910/2000 að gera skuli í kjölfar staðfestingar byggingafulltrúa. Eftir móttöku yfirlýsingarinnar til þinglýsingar 23. apríl 2012 hafi hún verið innfærð í þinglýsingabækur 12. júní sama ár enda hafi yfirlýsingin borið það með sér að hafa verið formlega samþykkt af fulltrúum eigenda allara eignarhluta að Borgarmýri 1 og 1A og öll formskilyrði er lutu að þinglýsingu skjalsins uppfyllt.

Varnaraðili hafnar því að sóknaraðili geti borið fyrir sig að þann aðila sem undirritaði eignaskiptayfirlýsinguna fyrir hönd sóknaraðila hafi skort umboð til þess. Fram komi í beiðni sóknaraðila til kærunefndar húsamála að álitsbeiðendur, þar á meðal sóknaraðili, hefðu undirritað eignaskiptayfirlýsinguna í góðri trú um að hún væri lögmæt og að í henni fælust ekki sérstakar efnisbreytingar eða breyting á réttindum þeirra og skyldum umfram það sem fylgi því að einn eignarhluti myndi bætast við Borgarmýri 1A. Með þessu hafi sóknaraðili gefið út afgerandi yfirlýsingu þess efnis að eignaskiptayfirlýsingin hafi verið undirrituð af fulltrúa hans í góðri trú um efnisatriði skjalsins. Að mati varnaraðila er þessi yfirlýsing, gefin fyrir kærunefnd húsamála, bindandi fyrir sóknaraðila með sama hætti og yfirlýsingar sem gefnar eru fyrir dómi, sbr. 45. gr. laga um meðferð einkamála. Byggir varnaraðili á því að sóknaraðili hafi með yfirlýsingu sinni fyrirgert rétti sínum til að byggja á því að fulltrúi hans sem undirritaði eignaskiptayfirlýsinguna hafi ekki haft til þess umboð.

Varnaraðili mótmælir sem röngum og ósönnuðum fullyrðingum sóknaraðila í þá veru að sóknaraðili hafi enga aðkomu haft að gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar. Bendir varnaraðili á að yfirlýsingin sé undirrituð af fulltrúum eigenda allra séreignarhluta að Borgarmýri 1A, þ.m.t. eignarhluta sóknaraðila. Yfirlýsingin sjálf sé skýr og sóknaraðili geti ekki firrt sig ábyrgð á efni hennar með því að lýsa því yfir að hann hafi ekki lesið hana yfir áður en fulltrúi hans staðfesti efni hennar með undirritun sinni. Þá hafnar varnaraðili því að meðeigendur sóknaraðila hafi beitt blekkingum eða haft í frammi ósannar fullyrðingar um efni eignaskiptayfirlýsingarinnar þannig að til álita geti komið að víkja efni hennar til hliðar á grundvelli 36. gr. samningalaga.

Af hálfu varnaraðila er einnig á því byggt að sóknaraðili hafi glatað rétti sínum til að krefjast þess að eignaskiptayfirlýsingin verði afmáð úr þinglýsingabók vegna tómlætis. Hvað þessa málsástæðu varðar vísar varnaraðili til þess að sóknaraðili hafi ekki fyrr en 6. apríl 2017 haft uppi þá kröfu við Sýslumanninn á Norðurlandi vestra að yfirlýsingin yrði afmáð úr þinglýsingabók embættisins eða tæpum fimm árum eftir að yfirlýsingunni var þinglýst. Af gögnum málsins verði ráðið að sóknaraðila var kunnugt um tilvist, efni og þinglýsingu yfirlýsingarinnar frá árinu 2012. Sóknaraðila hafi því um árabil verið í lófa lagið að gera athugasemdir við þinglýsinguna á þeim forsendum að fulltrúa hans hafi skort umboð til undirritunar hennar en það hafi hann ekki gert. Þá endurspeglist tómlæti sóknaraðila ekki síst í þeirri staðreynd að í málinu sem rekið var fyrir kærunefnd húsamála hafi sóknaraðili ekki byggt á því sjónarmiði að ranglega hafi verið staðið að þinglýsingunni vegna umboðsskorts fulltrúa sóknaraðila. Varnaraðili telur að tómlæti sóknaraðila leiði til þess að hann hafi glatað hugsanlegum rétti sínum til að hafa uppi þær kröfur sem hann nú geri í máli þessu.

Varnaraðili vísar til 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála til stuðnings kröfu sinni um málskostnað úr hendi sóknaraðila.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að hrundið verði úrlausn Sýslumannsins á Norðurlandi vestra frá 16. júní 2017 og títtnefnd eignaskiptayfirlýsing verði afmáð úr þinglýsingabók.

Með eignaskiptayfirlýsingunni voru tvö sjálfstæð, misgömul hús sameinuð í eitt og við það fjölgaði séreignarhlutum í húsinu og skipting hússins, eðli máls samkvæmt, því verulega frábrugðin því sem áður var. Þá varð allt ytra byrði og burðarvirki beggja húsanna í sameign allra. Að þessu virtu er fallist á með sóknaraðila að í eignaskiptayfirlýsingunni hafi falist slíkar breytingar á fyrra fyrirkomulagi að allir eigendur hafi þurft að undirrita hana, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús. Á þetta sjónarmið fellst Sýslumaðurinn á Norðurlandi vestra í athugasemdum sínum til dómsins þar sem fram kemur að hann telji að allir eigendur hafi þurft að undirrita yfirlýsinguna. Eignaskiptayfirlýsingin er undirrituð af öllum eigendum að eignarhlutum í húsunum tveimur og veltur niðurstaða málsins í raun á því hvort þinglýsingarstjóra hafi borið að ganga úr skugga um að sá sem það gerði fyrir hönd sóknaraðila hafi verið til þess bær og grípa til viðeigandi ráðstafana ef svo var ekki.

Óumdeilt er að R-kk-nf K-kk-nf, sem ritaði undir yfirlýsinguna fyrir hönd sóknaraðila, var á þessum tíma félagsmaður í stúkunni og ritari stjórnar. Meðal gagna málsins er vottorð fyrirtækjaskrár, móttekið í desember 2006, þar sem fram kemur að Mælifell, frímúrarastúka, sé félagasamtök með lögheimili að Borgarmýri 1 á Sauðárkróki. S-kk-nf Þ-kk-nf er sagður vera stjórnarmaður en á vottorðið er handskrifuð athugasemd þar sem segir: „Ath. breytt P-kk-nf D-kk-nf, kt. 310848-4849, Skólastíg 1, 560 Varmahlíð Skagafirði“. Voru þetta einu opinberu upplýsingarnar um skipan stjórnar sóknaraðila á þessum tíma. Síðari breytingar á skráningu sóknaraðila hjá fyrirtækjaskrá eru allar gerðar eftir að eignaskiptayfirlýsingin var móttekin af sýslumanni í apríl 2012. Samkvæmt þessu blasir við að R-kk-nf K-kk-nf var samkvæmt opinberri skráningu ekki í forsvari fyrir sóknaraðila.

Þegar skjal er undirritað fyrir annars hönd verður þinglýsingarstjóri að kanna hvort sá aðili sem það gerir hafi heimild til að skuldbinda þann aðila. Þegar um félag er að ræða fer það eftir félagssamningi eða samþykktum hver hefur slíka heimild. Sjálfstæð skylda þinglýsingarstjóra til að ganga úr skugga um heimild þess sem undirritar eignaskiptayfirlýsingu sem þarf undirritun allra fellur ekki niður þó svo að viðkomandi byggingafulltrúi hafi í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. 910/2000 gengið úr skugga um að eignaskiptayfirlýsing sé í samræmi við gildandi lög og fyrirliggjandi gögn líkt og varnaraðili heldur fram.

Að því virtu sem að framan er rakið er það niðurstaða dómsins að eigendum allra eignarhluta hafi borið að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna. Ekkert er fram komið í málinu sem bendir til þess að sá sem undirritaði yfirlýsinguna fyrir hönd sóknaraðila hafi haft til þess heimild. Það hafi því verið mistök af hálfu sýslumanns að ganga ekki úr skugga um heimild R-kk-ef K-kk-ef til að skuldbinda sóknaraðila með þessum hætti og af því leiðir að sýslumaður gerði mistök í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga með því að þinglýsa yfirlýsingunni.

Af hálfu varnaraðila er því haldið fram að við rekstur máls fyrir kærunefnd húsamála hafi sóknaraðili gefið yfirlýsingu í þá veru að eignaskiptayfirlýsingin hafi verið undirrituð í góðri trú um að hún væri lögmæt og að í henni fælust ekki sérstakar efnisbreytingar eða breyting á réttindum og skyldum. Þessi yfirlýsing sé skuldbindandi fyrir sóknaraðila með sama hætti og yfirlýsing sem gefin er fyrir dómi, sbr. 45. gr. laga um meðferð einkamála. Nefnd 45. gr. laga um meðferð einkamála tekur einvörðungu til yfirlýsinga sem gefnar eru fyrir dómi og varða ráðstöfun á sakarefni dómsmáls. Er þessari málsástæðu varnaraðila því hafnað.

Varnaraðili ber einnig fyrir sig að sóknaraðili hafi, sökum tómlætis, glatað rétti sínum til að krefjast afmáningar eignaskiptayfirlýsingarinnar úr þinglýsingabók. Almennt eru ekki tímamörk fyrir þinglýsingarstjóra að leiðrétta mistök sem hann verður áskynja um. Eftir að sóknaraðili sótti húsfund sem varnaraðili boðaði til í ágúst 2016 varð honum ljóst að búið var að sameina húsin í eitt með eignaskiptayfirlýsingunni og eftir það hefur hann gripið til þeirra ráða sem honum stóðu til boða, þ.e. hann kærði málið til úrskurðarnefndar húsamála og í framhaldi af því krafðist hann leiðréttingar hjá sýslumanni. Verður því ekki fallist á að sóknaraðili hafi í máli þessu sýnt af sér tómlæti.

Að öllu því virtu sem að framan er rakið ber að taka kröfu sóknaraðila í máli þessu til greina og fella úr gildi ákvörðun Sýslumannsins á Norðurlandi vestra, dagsetta 16. júní 2017, um að hafna beiðni sóknaraðila um að títtnefnd eignaskiptayfirlýsing verði afmáð úr þinglýsingabók.

Með hliðsjón af niðurstöðum málsins verður varnaraðilinn Kaupfélag Skagfirðinga dæmdur til að greiða sóknaraðila málskostnað, sem þykir að teknu tilliti til umfangs málsins hæfilega ákveðinn 1.240.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Málskostnaður milli annarra aðila málsins fellur niður.

H-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan að fengnum yfirlýsingum um að endurflutningur málsins væri óþarfur.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun Sýslumannsins á Norðurlandi vestra frá 16. júní 2017 um að hafna beiðni sóknaraðila um leiðréttingu þinglýsingabókar þannig að þinglýst skjal nr. 421-A314/2012 verði afmáð úr þinglýsingabók af eignunum Borgarmýri 1, fnr. 213-1296, og Borgarmýri 1A, fnr. 213-1298, fnr. 213-1297, fnr. 232-4774, fnr. 225-8944 og fnr. 225-6680. Lagt er fyrir sýslumann að afmá skjal nr. 421-A314/2012 úr þinglýsingabók.

Varnaraðilinn Kaupfélag Skagfirðinga greiði sóknaraðila, Frímúrarastúkunni Mælifelli, 1.240.000 krónur í málskostnað.

Málskostnaður milli annarra aðila fellur niður.

H-kk-nf H-kk-nf