E-4393/2012

Mál þetta, sem var dómtekið 28. september sl. er höfðað af Vigur ehf., Lækjartorgi 5, Reykjavík, á hendur Íslandsbanka hf., Kirkjusandi 2, Reykjavík, með stefnu birtri 18. desember 2012.

Stefnandi gerir þá dómkröfur að stefndi að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 5.700.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 300.000 kr. frá 1.9.10 til 1.10.10, þá af 600.000 kr. til 1.11.10, þá af 900.000 kr. til 1.12.10, þá af 1.200.000 kr. til 1.1.11, þá af 1.500.000 kr. til 1.2.11, þá af 1.800.000 kr. til 1.3.11, þá af 2.100.000 kr. til 1.4.11, þá af 2.400.000 kr. til 1.5.11, þá af 2.700.00 kr. til 1.6.11, þá af 3.000.000 kr. til 1.7.11, þá af 3.300.000 kr. til 1.8.11, þá af 3.600.000 kr. til 1.9.11, þá af 3.900.000 kr. til 1.10.11, þá af 4.200.000 kr. til 1.11.11, þá af 4.500.000 kr. til 1.12.11, þá af 4.800.000 kr. til 1.1.12, þá af 5.100.000 kr. til 1.2.12, þá af 5.400.000 kr. til 1.3.12, en af 5.700.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 528.001 kr.

Þá er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. laga nr. 38/2001 er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Ennfremur krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara að dómkröfur verði lækkaðar. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Með úrskurði dómsins uppkveðnum 25. september sl. var aðalkröfu stefnanda um greiðslu skaðabóta úr hendi stefnda vísað frá dómi án kröfu. Stefnandi unir þeim úrskurði og er hér því til úrlausnar framangreind varakrafa hans.

II

Málavextir

Stefnandi gerði tilboð 11. janúar 2010 í fasteignina Brekkugerði 34, Reykjavík, sem þá var í eigu, Byrs sparisjóðs. Sparisjóðurinn gerði stefnanda gagntilboð 20. janúar 2010 sem stefnandi samþykkti 22. janúar 2010. Áður en til undirritunar kaupsamnings kom kom upp ágreiningur milli stefnanda og Byrs sparisjóðs um gildi samningsins. Taldi Byr sparisjóður að vegna ákvæðis í tilboðinu, um þá greiðslutilhögun að kaupverðið skyld greitt í íslenskum krónum inn á reikning seljanda erlendis, færi samningurinn í bága við lög og reglur um gjaldeyrismál og væri því ógildur. Þá hefði gildur samningur ekki stofnast á milli aðila þar sem þeir starfsmenn sparisjóðsins sem undirrituðu gagntilboðið hefðu ekki haft umboð eða heimild til að ráðstafa fasteignum í eigu hans. Byr hf. tók yfir starfsemi Byrs sparisjóðs 22. apríl 2010. Höfðaði stefnandi í október 2010 dómsmál á hendur Byr hf. og krafðist þess að Byr hf. yrði með dómi gert skylt að selja og afsala til stefnanda umræddri fasteign gegn greiðslu stefnanda, með þeim kjörum og skilmálum sem í hinu samþykkta gagntilboði greindi. Héraðsdómur sýknaði Byr hf. af kröfu stefnanda með dómi uppkveðnum 20. apríl 2011. Stefnandi áfrýjaði dóminum til Hæstaréttar. Íslandsbanki hf. og Byr hf. sameinuðust 29. nóvember 2011 undir nafni þess fyrrnefnda og með því tók stefndi við aðild málsins. Með dómi Hæstaréttar í máli nr. 471/2011, uppkveðnum 23. febrúar 2012, var sjónarmiðum stefnda um ógildi samnings og umboðsleysi starfsmanna Byrs sparisjóðs hafnað og fallist á kröfu stefnanda. Var kaupsamningur og afsal um eignina undirritað 12. apríl 2012 og stefnanda afhent eignin sama dag. Í september 2012 krafði stefnandi stefnda um greiðslu fjár vegna tapaðrar leigu á þeim tíma sem stefndi synjaði honum um afhendingu eignarinnar. Tókust ekki samningar með aðilum vegna þessa og höfðaði stefnandi því mál þetta á hendur stefnda.

Fyrir liggur í málinu óundirritaður leigusamningur, dagsettur 23. ágúst 2010 milli Byrs og þriðja manns um leigu á fasteigninni. Er hann ótímabundinn og er upphaf leigu 1. september 2010. Leigufjárhæð er 300.000 kr. á mánuði. Stefndi kveður að fasteignin hafi verið í útleigu um tíma en gögn varðandi þá leigu séu týnd.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína hendur stefnanda á ólögfestum reglum kröfuréttarins um óréttmæta auðgun. Fyrir liggi að stefndi hafi án réttmætrar ástæðu öðlast verðmæti, sem hafi tilheyrt stefnanda og þannig auðgast á hans kostnað. Beri stefnda að skila stefnanda andvirði þeirrar auðgunar, en ljóst sé að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni og auðgun stefnda sé í beinum tengslum við það tjón. Vegna þeirrar ákvörðunar stefnda að neita að selja og afsala stefnanda fasteigninni þrátt fyrir að gildur kaupsamningur hafi komist á milli stefnanda og stefnda og leigja fasteignina út til þriðja aðila hafi stefnandi orðið fyrir tjóni sem hafi numið leigugreiðslum þriðja manns til stefnda, en stefndi að sama skapi hagnast á hans kostnað. Sú auðgun hafi verið óréttmæt enda átt rætur sínar að rekja til þeirrar saknæmu og ólögmætu háttsemi stefnda að standa ekki við gerðan samning gagnvart stefnanda. Samkvæmt framlögðum leigusamningi um fasteignina milli stefnanda og þriðja manns sé leiguverð fasteignarinnar 300.000 kr. á mánuði og upphafstími leigunnar 1. september 2010. Ekki liggi annað fyrir en að fasteignin hafi verið í útleigu allt til 1. apríl 2012 eða í 19 mánuði. Krafa stefnanda á hendur stefnda vegna hinnar óréttmætu auðgunar sé því 300.000 kr. x 19 eða 5.700.000 kr. Frá skuld stefnda við stefnanda dragist síðan lögboðin gjöld sem stefnanda hefði borið að greiða á tímabilinu, þ.e. fasteignagjöld, lóðarleigu- og vatns- og fráveitugjöld, samtals 528.011 kr. Samtals sé því skuld stefnda við stefnanda vegna hinnar óréttmætu auðgunar að frádregnum kostnaði 5.171.989 kr.

Stefnandi byggir dráttarvaxtakröfu sína á því að skuld stefnda við stefnanda hafi fallið í eindaga um leið og stefndi hafi tekið á móti leigugreiðslunni frá þriðja manni sem samkvæmt hinum framlagða leigusamningi sé 1. hvers mánaðar. Húsaleiga sé fyrir fram greidd.

Um lagarök vísar stefnandi til ólögfestra reglna um óréttmæta auðgun. Krafan um málskostnað styðst við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og vextir og dráttarvextir við lög nr. 38/2001.

Málsástæður stefnda

Af hálfu stefnda er vísað til þess að verulegum vafa sé undirorpið hvort tjón hafi orðið í máli þessu. Eitt af frumskilyrðum fyrir beitingu reglu kröfuréttar um óréttmæta auðgun sé að um tjón einhvers sé að ræða og að annar aðili hafi hagnast á því tjóni. Þá hafi stefnandi í engu reifað hvernig hann takmarkaði tjón sitt svo sem honum hafi borðið skylda. Vísar stefndi í því samhengi til þess að stefnandi hafi notið hagræðis af því að hafa ekki þurft að greiða kaupverð fasteignarinnar strax til stefnda heldur mun seinna. Það verði að teljast hæfilegt að gera þá kröfu til stefnanda að honum hafi borið að takmarka tjón sitt, t.a.m. með því að ávaxta fjármuni þá sem hann hugðist nýta til kaupa á eigninni með einhverjum hætti.

Stefndi byggir á því að hann hafi borið hærri kostnað af rekstri fasteignarinnar, á því tímabili sem krafist sé bóta fyrir, en fram komi í stefnu. Þannig hafi stefndi ekki aðeins greitt fasteigna-, lóðarleigu- og vatns- og -fráveitugjöld heldur einnig hita og rafmagn, auk þess sem húsnæðinu hafi verið við haldið. Ekki hafi verið tekið tillit til slíkra gjalda miðað við þær forsendur sem settar séu fram í stefnu né þeir útreikningar skýrðir frekar. Telur stefndi að framangreint ætti að leiða til enn frekari lækkunar á kröfum stefnanda eins og þær séu settar fram.

Stefndi telur að hin meinta óréttmæta auðgun sé ofmetin í varakröfu stefnanda. Fasteignin hafi aðeins verið í útleigu í 10 mánuði meðan málsaðilar hafi deilt um hana. Þó að því sé ekki mótmælt að eignin hafi verið í útleigu um tíma hafnar stefndi því að það hafi verið fram til 1. mars 2012 líkt og stefnandi geri ráð fyrir. Framlagður leigusamningur breyti engu að þessu leyti enda sé hann óundirritaður og jafnframt sé honum ekki þinglýst.

Um lagarök vísar stefndi til meginreglna skaðabótaréttar, sérstaklega reglna um skyldu tjónþola til takmörkunar á tjóni og loks til reglu kröfuréttar um óréttmæta auðgun. Um málskostnað vísar hann til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. Krafa stefnda um virðisaukaskatt byggist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt en stefndi sé ekki virðisaukaskattsskyldur.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu deila aðilar um rétt stefnanda til greiðslu úr hendi stefnda vegna leigutekna sem stefnandi telur sig hafa orðið af vegna fasteignarinnar við Brekkugerði 34, Reykjavík. Eins og fram kom í málavaxtalýsingu var með dómi Hæstaréttar í máli nr. 471/2011, uppkveðnum 23. febrúar 2012, talið að komist hefði á bindandi kaupsamningur milli aðila um kaup á fasteigninni Brekkugerði 34 er stefndi samþykkti gagntilboð stefnanda í hana hinn 22. janúar 2010. Ekki var fallist á það með stefnda að vegna ákvæðis í samningnum um greiðslutilhögun fæli hann í sér brot á reglum um gjaldeyrisviðskipti og væri því ógildur eða að um umboðsskort hefði verið að ræða. Var stefnda gert að selja og afsala til stefnanda umræddri fasteign gegn greiðslu kaupverðsins með þeim kjörum sem greindi í samþykktu gagntilboði. Í forsendum frávísunarúrskurðar í máli þessu, sem upp var kveðinn 27. september sl., var fallist á það með stefnanda að stefndi hefði þannig með saknæmum hætti orðið valdur að því tjóni sem stefnandi kynni að hafa orðið fyrir vegna dráttar á afhendingu. Aðalkröfu hans í stefnu um skaðabætur úr hendi stefnda var hins vegar vísað frá dómi vegna vanreifunar. Kemur því hér til skoðunar varakrafa stefnanda sem byggir á ólögfestum reglum kröfuréttar um óréttmæta auðgun. Bendir stefnandi á að stefndi hafi án réttmætrar ástæðu öðlast verðmæti, sem hafi tilheyrt stefnanda og þannig auðgast á hans kostnað. Um sönnun fyrir tilvist og fjárhæð kröfunnar vísar stefnandi til þess að samkvæmt leigusamningi um fasteignina sé leiguverð hennar 300.000 kr. á mánuði og upphafstími leigunnar 1. september 2010. Ekki liggi annað fyrir en að fasteignin hafi verið í útleigu allt til 1. apríl 2012 eða í 19 mánuði en stefnandi hafi fengi hana afhenta 12. apríl 2012.

Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 39/2003, frá 19. júní 2003, er vísað til þess að í löggjöf megi finna dæmi þess að byggt sé á viðhorfum um óréttmæta auðgun, sbr. t.d. 74. gr. víxillaga nr. 93/1933 og 57. gr. laga nr. 94/1933 um tékka. Þótt ekki yrði talið að almenn auðgunarregla gildi í íslenskum rétti yrði að fallast á að réttmætt geti verið að beita auðgunarreglu við sérstakar aðstæður, þótt ekki sé til þess bein heimild í settum rétti. Verði þá að meta kröfu af þessum toga eftir eðli máls í einstökum tilvikum með hliðsjón af öllum atvikum. Eins og fram hefur komið var með dómi Hæstaréttar í máli nr. 471/2011, fallist á þá kröfu stefnanda að komist hefði á bindandi kaupsamningur milli aðila um kaup á fasteigninni Brekkugerði 34 er stefndi samþykkti gagntilboð stefnanda í hana og var stefnda gert að selja og afsala fasteigninni til stefnanda. Samkvæmt gagntilboðinu átti að afhenda eignina við undirskrift kaupsamnings en fyrir liggur að boðað hafði verið til kaupsamningsfundar 19. mars 2010. Stefndi hefur viðurkennt að hafa um tíma fengið leigutekjur af fasteigninni meðan á málaferlum stóð. Að mati dómsins var sú auðgun óréttmæt þar sem umræddar leigugreiðslur hefðu með réttu átt að renna til stefnanda sem eiganda fasteignarinnar eftir að hann fengi hana afhenta í samræmi við framangreint ákvæði í gagntilboðinu. Verður því fallist á það með stefnanda að skilyrði séu fyrir því að verða við kröfu hans á grundvelli reglna um óréttmæta auðgun.

Til sönnunar á fjárhæð kröfu sinnar hefur stefnandi lagt fram leigusamning, dagsettan 23. ágúst 2008, um fasteignina þar sem fram kemur að nafngreindur maður taki hana á leigu af Byr ehf. (svo). Um er að ræða ótímabundinn leigusamning og er upphaf leigutíma 1. september 2010. Fjárhæð leigunnar er 300.000 kr. á mánuði sem skyldi greiðast fyrir fram fyrsta hvers mánaðar. Skyldi leigan fylgja neysluvísitölu. Samingurinn er sagður búinn til af nafngreindri leigumiðlun hér í borg. Stefndi hefur mótmælt sönnunargildi leigusamningsins og vísar í því samhengi til þess að hann sé óundirritaður og óþinglýstur. Stefndi hefur hins vegar ekki leitast við að hnekkja efni samningsins, t.d. með því að leiða sem vitni þá menn sem komu að gerð hans. Þá hefur stefndi heldur ekki gert tilraun til að sanna þær staðhæfingar sínar að eignin hafi einungis verið í leigu í 10 mánuði eða að hann hafi borið hærri kostnað af rekstri fasteignarinnar en fram kemur í stefnu. Verður stefndi að bera hallann af sönnun í málinu, enda stendur það honum nær en stefnanda að leggja fram umrædd gögn staðhæfingum sínum til sönnunar eða afla upplýsinga um leiguna og rekstur fasteignarinnar eftir öðrum leiðum. Dugar ekki fyrir stefnda, sem er bókhaldsskyldur aðili, að vísa til þess eins að gögn málsins séu týnd. Þar sem ekki liggja fyrir önnur gögn um leigu fasteignarinnar en framangreindur leigusamningur, sem er ótímbundinn, verður á því byggt að hún hafi verið í útleigu fyrir 300.000 kr. á mánuði frá 1. september 2011 til 1. apríl 2012 en stefnandi fékk eignina afhenta 12. apríl 2012. Ekki er gerð krafa af hálfu stefnanda um að umrædd mánaðarleiga fylgi neysluvísitölu eins og samningurinn kveður á um.

Aðilar eru sammála um að frá kröfu stefnanda skuli dragast lögboðin gjöld vegna reksturs fasteignarinnar á tímabilinu, þ.e. fasteigna-, lóðarleigu- og vatns- og fráveitugjöld. Í útreikningum stefnanda eru þau sögð samtals 528.011 kr. Stefndi hefur, eins og áður sagði, ekki lagt fram nein gögn til stuðnings þeirri málsástæðu að hann hafi haft hærri kostnað af rekstri fasteignarinnar en því nemur og verður framangreind fjárhæð því lögð til grundvallar.

Stefndi byggir enn fremur á því að við mat á fjárkröfu stefnanda skuli horfa til þess að stefnandi hafi notið hagræðis af því að þurfa ekki strax að greiða stefnda kaupverð fasteignarinnar, 85.000.000 kr., heldur mun síðar. Hafi stefnanda borið að takmarka tjón sitt með því að ávaxta féð með einhverjum hætti. Hefur stefndi lagt fram eigin útreikninga sem sýna eiga vaxtahagræði stefnanda en þeir byggjast á vöxtum sem stefndi sjálfur greiðir af óbundnum innlánsreikningum hér á landi. Stefnandi hafnar því að hann hafi átt þess kost að ávaxta féð og vísar til þess að kaupverðið hafi átt að greiða með svokölluðum aflandskrónum, þ.e. íslenskum krónur sem sökum gjaldeyrishafta er ekki unnt að flytja til landsins frá útlöndum. Fær það stoð í hinu umdeilda ákvæði í gagntilboði stefnanda um að kaupverðið skyldi greitt í íslenskum krónum inn á reikning seljanda erlendis. Kveður stefnandi að umræddar aflandskrónur hafi ekki borið innlánsvexti í banka í Lúxemborg þar sem þær voru varðveittar meðan á málaferlum aðila stóð. Hefur stefnandi lagt fram staðfestingu nafngreinds banka þar í landi um tilvist fjárins og á því að bankinn greiði ekki vexti af innlánsreikningum í íslenskum krónum. Stefndi, sem er sérfræðingur á sviði fjármála, hefur ekki leitt að því líkur að stefnandi hefði getað ávaxtað umræddar aflandskrónur með einhverjum hætti ytra. Kemur þessi málsástæða stefnda því ekki til frekari skoðunar.

Verður stefndi samkvæmt framangreindu dæmdur til að greiða stefnanda samtals 5.171.989 kr. (5.700.000 kr. að frádregnum rekstrakostnaði fasteignarinnar 528.011 kr.).

Stefndi hefur ekki mótmælt dráttarvaxtakröfu stefnanda og verður hún því tekin til greina eins og hún er sett fram. Þá krefst stefnandi vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. sömu laga er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Vegna ákvæða 12. gr. vaxtalaga er ekki nauðsynlegt að taka sérstaklega fram í dómsorði að vaxtavextir leggist við höfuðstól.

Með hliðsjón af þessum úrslitum málsins verður stefndi, með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur.

Af hálfu stefnanda flutti málið V-kk-nf H-kk-nf V-kk-nf hrl.

Af hálfu stefnda flutti málið H-kk-nf V-kk-nf H-kk-nf hdl.

Dóminn kvað upp K-kvk-nf S-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Íslandsbanki hf., greiði stefnanda, Vigur hf., 5.700.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 300.000 kr. frá 1.9.10 til 1.10.10, þá af 600.000 kr. til 1.11.10, þá af 900.000 kr. til 1.12.10, þá af 1.200.000 kr. til 1.1.11, þá af 1.500.000 kr. til 1.2.11, þá af 1.800.000 kr. til 1.3.11, þá af 2.100.000 kr. til 1.4.11, þá af 2.400.000 kr. til 1.5.11, þá af 2.700.00 kr. til 1.6.11, þá af 3.000.000 kr. til 1.7.11, þá af 3.300.000 kr. til 1.8.11, þá af 3.600.000 kr. til 1.9.11, þá af 3.900.000 kr. til 1.10.11, þá af 4.200.000 kr. til 1.11.11, þá af 4.500.000 kr. til 1.12.11, þá af 4.800.000 kr. til 1.1.12, þá af 5.100.000 kr. til 1.2.12, þá af 5.400.000 kr. til 1.3.12, en af 5.700.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 528.001 kr.

Stefndi greiði stefnanda 500.000 kr. í málskostnað.

K-kvk-nf S-kvk-nf