A-91/2009

Mál þetta var þingfest 29. maí 2009 og tekið til úrskurðar 22. september sama ár.

Gerðarbeiðandi er Neskjör ehf., Skúlagötu 32, Reykjavík.

Gerðarþoli er Fosshótel ehf., Borgartúni 33, Reykjavík.

Í aðfararbeiðni er af hálfu gerðarbeiðanda krafist dómsúrskurðar um að gerðarþoli verði, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borið út úr fasteigninni Barónsstígur 2 til 4, Reykjavík, fastanúmerum 200-3450, 200-3451, 223-9937, 223-9938, 223-9939, 223-9940, 223-9941, 223-9942, 223-9943 í Barónsstíg 2 og fastanúmeri 223-9997 í Barónsstíg 4, Reykjavík, með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum gerðarbeiðanda. Verði hins vegar fallist á kröfu gerðarbeiðanda er þess krafist að málsskot fresti aðfarargerð. Þá krefst gerðarþoli málskostnaðar.

I.

Hinn 26. febrúar 2009 féll dómur í Hæstarétti í málinu nr. 402/2008, Fosshótel ehf. gegn Neskjörum ehf., þar sem því var slegið föstu að komist hefði á kaupsamningur milli gerðarbeiðanda og gerðarþola um eignarhlut gerðarbeiðanda í fasteigninni Barónsstígur 2 til 4, Reykjavík. Í dómsorði segir m.a., um þetta atriði:

Viðurkennt er að komist hafi á kaupsamningur milli áfrýjanda, Fosshótela ehf., og stefnda, Neskjara ehf., um eignarhluta stefnda í fasteigninni Barónsstíg 2-4, Reykjavík með fastanúmerum 200-3450, 200-3451, 223-9937, 223-9938, 223-9939, 223-9940, 223-9941, 223-9942 og 223-9943 í Barónsstíg 2 og fastanúmeri 223-9997 í Barónsstíg 4, ásamt fylgifé til reksturs fullbúins hótels.

Stefndi er sýkn að svo stöddu af kröfu áfrýjanda um að gefa út afsal til hans fyrir þessum eignarhlutum.

Viðurkennt er að kaupverð fyrir þær eignir, sem kaupsamningurinn tekur til, sé 899.879.518 krónur, en frá þeirri fjárhæð dragist greiðslur að fjárhæð 168.516.255 krónur sem áfrýjandi greiddi stefnda í formi leigu fyrir eignirnar tímabilið 1. ágúst 2006 til 31. janúar 2008.

Þá segir einnig í dómsorði:

Stefndi er sýkn af kröfu áfrýjanda um að viðurkennt verði að lóðin Skúlagata 36, Reykjavík, með landnúmeri 180-551, sem á eru 27 bílastæði, tilheyri matshluta 01 með fastanúmeri 200-3450 í fasteigninni Barónsstíg 2, Reykjavík og einnig af kröfu áfrýjanda um viðurkenningu afnotaréttar að sömu lóð.

Í aðfararbeiðni kemur fram að gerðarþoli hafi ekki getað efnt kaupsamninginn, þar sem hann hafi ekki fengið samþykki NBI hf. fyrir yfirtöku lána gerðarbeiðanda, sem hvíli á hinu selda. Gerðarþoli hafi heldur ekki haft fjármuni til að greiða lánin upp og ganga þannig frá greiðslu kaupverðsins. Gerðarbeiðandi hafi tilkynnt gerðarþola um riftun kaupanna með bréfi til lögmanns gerðarþola þann 18. mars 2009.

Í greinargerð gerðarþola er í nokkuð löngu máli skýrt frá samskiptum aðila frá því að nefndur dómur féll og þar til gerðarbeiðandi endi ofangreint bréf til riftunar kaupunum sem komist hefðu á með dóminum. Er þar aðallega verið að fjalla um samskipti er varða mögulega yfirtöku gerðarþola á lánum sem hvíldu á fasteignum gerðarbeiðanda. Ekki virðist sem lánveitandinn hafi samþykkt yfirtöku á lánunum. Ástæða þess mun m.a. vera sú að ekki hafi legið fyrir að allur eignarhlutinn sem veðsettur hafði verið til tryggingar lánunum hafi af hálfu gerðarþola verið til tryggingar þeim, þar sem kaupendur, þeir sem vildu yfirtaka lánin, voru ekki eigendur að lóðinni Skúlagötu 36, 180-551, sbr. ofangreindan dóm Hæstaréttar, og ekki náðist samkomulag við eiganda þeirrar lóðar, gerðarbeiðanda, um lausn þess máls.

Þá óskaði gerðarþoli eftir því við Hæstarétt Íslands að sá hluti dómsins er varðaði lóðina Skúlagötu 30 yrði endurupptekinn og breytt þannig að fallist yrði á framangreinda kröfu gerðarþola um að lóðin Skúlagata 36, Reykjavík með landnúmeri 180-551, sem á væru 27 bílastæði, tilheyrði matshluta 01 með fastanúmeri 200-3450 í Barónsstíg 2 en til vara að viðurkenndur yrði afnotaréttur gerðarþola af þeirri lóð. Ástæðan sé að aðgengi að inngangi og móttöku hótelsins sé um þessa lóð og hafi svo verið frá því gerðarþoli tók eignina á leigu í byrjun árs 2003. Fallist Hæstiréttur ekki á að dómurinn verði endurupptekinn og honum breytt, stefni í ný málaferli á milli aðila, þar sem rekstur hótelsins sé ekki tryggður ef ekki er hægt að komast inn um aðalinngang þess í gestamóttöku. Breytingar yrðu mjög kostnaðarsamar eða jafnvel ómögulegar og líkur á að fallist yrði á að forsendur væru brostnar fyrir greiðslu umsamins kaupverðs og það myndi því lækka. Við aðalmeðferð málsins var lagt fram endurrit úr gerðabók Hæstaréttar þar sem fram kom að beiðni gerðarþola um endurupptöku var hafnað.

II.

Gerðarbeiðandi byggir á því að með bréfi, dagsettu 25. mars 2009, hafi hann skorað á gerðarþola að rýma fasteignirnar Barónsstíg 2 og 4, að viðlögðum útburði, sem krafist yrði þann 30. apríl. Gerðarþoli hafi hvorki efnt kaupsamninginn né heldur rýmt fasteignirnar að Barónsstíg 2 og 4 og á því gerðarbeiðandi þann einn kost að fá gerðarþola borinn út.

Útburðarkrafan sé byggð á riftun gerðarbeiðanda á kaupsamningnum um Barónsstíg 2 til 4 vegna þeirra verulegu vanefnda, sem orðið hafi af hálfu gerðarþola á greiðslu kaupverðs eignanna.

Um lagarök vísar gerðarbeiðandi til almennra reglna kröfuréttar um efndir og afleiðingar vanefnda peningagreiðslna eða ígildis þeirra samkvæmt gagnkvæmum samningi, sbr. og 51. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, og 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

III.

Gerðarþoli byggir á því að gerðarbeiðandi hafi ekki getað sætt sig við að gerðarþoli keypti hótelið á grundvelli kaupréttar sem hæstiréttur hafi staðfest og gert allt til að koma í veg fyrir að kaupin næðu fram að ganga og uppgjör færi fram. Hann hafi engu svarað áskorunum gerðarþola um að ganga til afsals og uppgjörs. Þá hafi engar sundurliðanir á greiðslum, eða gögnum þeim til stuðnings, enn borist gerðarþola eða lögmanni hans. Þá hafi Landsbankinn (NBI), vegna afstöðu gerðarbeiðanda, hafnað því að afhenda gerðarþola upplýsingar um greiðslur af lánum sem nauðsynlegar séu til þess að uppgjör megi fara fram á milli aðila. Bankinn haldi því fram að hann hafi afhent fulltrúum gerðarbeiðanda þessi gögn og þeir verði að taka ákvörðun um afhendingu þeirra. Gerðarþoli bendir á að um sé að ræða uppgjör vegna kaupa á tæplega 900 milljón króna eign. Því sé nauðsynlegt að allar upplýsingar liggi fyrir, m.a. vegna fjármögnunar á mismuni áhvílandi lána við Landsbankann og kaupverði, auk þess sem enn ríkari ástæða sé til þess að uppgjörið sé í alla staði vandað þar sem um svo háar fjárhæðir er að ræða.

Gerðarþoli telur augljóst að gerðarbeiðandi hafi reynt að koma í veg fyrir yfirtöku hans á áhvílandi lánum á eigninni þ.m.t. við Landsbankann (NBI). Með því að senda tölvupóst til bankans og hóta því að fulltrúar gerðarþola og gestir hans hefðu ekki aðgang að aðalinngangi og móttöku hótelsins í gegnum lóðina Skúlagötu 36, reyni gerðarbeiðandi að koma í veg fyrir að gerðarþoli geti yfirtekið lánin, enda geri bankinn það að skilyrði að samkomulag náist milli gerðarbeiðanda og gerðarþola um afnotarétt af lóðinni Skúlagötu 36 og tryggt sé að starfsemi Hótels Baróns geti haldið áfram ótrufluð.

Gerðarþoli byggir á því að þar sem Hæstiréttur hafi með dómi í málinu nr. 402/2008 staðfest kauprétt hans á hótelinu, hljóti hann, eðli málsins samkvæmt, að hafa a.m.k. aðgengi/umferðarrétt að aðalinngangi og móttöku hótelsins í gegnum lóð gerðarbeiðanda að Skúlagötu 36. Öðru vísi komist hann ekki inn um aðalinnganginn. Gerðarþoli hafi rekið hótelið sem leigutaki frá árinu 2003 og hafi með leigusamningi fengið kauprétt að hótelinu sem Hæstiréttur hafi staðfest, eins og að framan greinir. Hann hafi mátt gera ráð fyrir að hann ætti kauprétt að hótelinu í því ástandi og með þeim inngangi og gestamóttöku sem þar hafi verið þegar hann tók við því. Annars sé um að ræða kauprétt á annars konar hóteli þar sem ráðast verði í umfangsmiklar og dýrar framkvæmdir til að gera annan inngang og gestamóttöku.

Gerðarþoli byggir á því að skilyrði riftunar hafi ekki verið fyrir hendi. Um hafi verið að ræða „hannaða“ atburðarás þar sem gerðarbeiðandi hafi gert allt til að koma í veg fyrir yfirtöku lána. Vísar gerðarþoli í þessu sambandi til greinargerðar með frumvarpi að 1. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Komi þar fram meginreglan um að skilyrði riftunar sé að greiðsludráttur kaupanda teljist veruleg vanefnd. Hvenær vanefnd sé veruleg byggist á mati á öllum atvikum hverju sinni og að huglæg afstaða geti skipt máli við mat á því hvort vanefnd sé veruleg. Það skipti einnig máli hvort riftun hafi í för með sér mikla röskun hagsmuna fyrir þann sem hana þarf að þola og hvort sá er krefst hennar eigi annarra kosta völ.

Gerðarþoli byggir á því í þessu sambandi að hann hafi gert allt sem hann gat til að standa við kaupin og að ekki sé með nokkurri sanngirni hægt að halda því fram að um vanefndir af hans hálfu sé að ræða sem réttlæti riftun. Gerðarbeiðandi komi í veg fyrir uppgjör á milli aðila.

Þá byggir gerðarþoli á því að skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 séu ekki fyrir hendi. Í fyrsta lagi sé gerðarbeiðanda ekki „með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda sem hann telur sig eiga“. Kaupsamningur hafi komist á um eignina samkvæmt dómi Hæstaréttar. Gerðarbeiðandi komi í veg fyrir uppgjör þar sem hann vilji ekki að kaupin nái fram að ganga. Hann vilji frekar koma fram riftun en að fá kaupverðið greitt. Eina ástæðan fyrir því að kaupverðið hafi ekki verið greitt (með yfirtöku lána og greiðslu í peningnum) sé, að gerðarbeiðandi hóti gerðarþola og fjármögnunaraðilum að koma í veg fyrir að gerðarþoli og gestir hans komist inn um aðalinngang hótelsins að gestamóttöku, eins og gögn málsins beri með sér.

Gerðarþoli byggir á því að skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989, um að gerðarbeiðandi eigi svo ljós réttindi að sönnur um þau verði færðar með gögnum sem afla má samkvæmt reglum 83. gr. laganna, séu ekki fyrir hendi. Samkvæmt greinargerð með þeirri grein þurfi honum að takast að sanna réttindi sín með gögnum, sem 83. gr. laganna heimilar honum að styðja mál sitt fyrir dómi. Sönnunargildi þeirra gagna þarf að vera verulegt, því samkvæmt 3. mgr. 83. gr. skuli hafna aðfarargerð, ef varhugavert verði talið að hún nái fram að ganga á grundvelli slíkra sönnunargagna. Byggir gerðarþoli á því, með vísan til framlagðra gagna, að ljóst megi vera að það sé gerðarbeiðandi sem komi í veg fyrir afsal/uppgjör á milli aðila. Ekki sé um neinar vanefndir gerðarþola að ræða sem heimili riftun. Telur gerðarþoli fráleitt að honum verði gert að fara úr eigninni eftir allt sem á undan er gengið, þar með talið næstum þriggja ára málarekstur fyrir dómstólum. Byggir gerðarþoli á því að réttindi gerðarbeiðanda séu alls ekki svo skýr að jafna megi til þess að dómur hafi gengið um þau. Það myndi raska verulaga hagsmunum gerðarþola og valda honum verulegu tjóni ef fallist yrði á kröfu gerðarbeiðanda og gerðarþoli borinn út á annatíma í rekstri hótels hans. Telur gerðarþoli nauðsyn að málið fái vandaða meðferð fyrir dómstólum þar sem m.a. verði hægt að koma að vitnaskýrslum og skoðunar- og matsgerðum.

Kröfu sína um að málsskot fresti aðfarargerð, fari svo ólíklega að dómurinn fallist á kröfur gerðarbeiðanda, styður gerðarþoli við 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989. Gerðarþoli hafi verulega hagsmuni af því að skjóta úrskurði sem væri honum í óhag til hæstaréttar, þar sem hann rekur umfangsmikla hótelstarfsemi í fasteigninni. Málskot myndi hins vegar ekki raska hagsmunum gerðarbeiðanda með sama hætti og hafa verður í huga að hann á annarra kosta völ en riftun. Þá sé óhjákvæmilegt að líta til nefnds dóms Hæstaréttar í máli aðila, og gagna málsins að öðru leyti, sem dragi úr trúverðugleika í málatilbúnaði gerðarbeiðanda og sýni, svo ekki verður um villst, að hann vilji frekar koma fram riftun og útburði en að fá kaupverðið greitt.

Kröfu sína um málskostnað styður gerðarþoli við 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 sbr. 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Gerðarbeiðandi byggir kröfu sína um útburð á því að hann hafi rift kaupsamningi þeim sem endanlega komst á með dómi Hæstaréttar í máli á milli aðila máls þessa og sem áður getur. Hann hafi síðan skorað á gerðarþola að rýma eignina og lýst yfir að hann myndi krefjast útburðar ef ekki yrði rýmt innan tiltekins tíma.

Það liggur fyrir í málinu að kaupsamningur komst á og einnig liggur fyrir að hann var ekki efndur. Hins vegar greinir aðila á um ástæður þess að samningurinn var ekki efndur. Heldur gerðarþoli því fram að gerðarbeiðandi hafi komið í veg fyrir að honum tækist að efna samninginn. Eins og áður er komið fram var sérstaklega tekið á því í margnefndum dómi Hæstaréttar að lóðin Skúlagata 36 fylgdi ekki með í kaupunum. Verður því að líta svo á að gerðarþoli eigi engin réttindi tengd þeirri lóð og ekki verður séð að hann eigi kröfu til þess að gerðarbeiðandi, sem er eigandi nefndrar lóðar, veiti honum heimild til að veðsetja lóðina. Ljóst er, meðal annars með vísan til 2. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989, að hér verður ekki endurskoðuð niðurstaða Hæstaréttar, eins og málatilbúnaður gerðarþola virðist að nokkru leyti byggjast á að gert verði. Gildir það jafnt þótt lögð hafi verið fram gögn í þessu máli sem ekki lágu fyrir við meðferð máls aðila fyrir Hæstarétti. Er þar einkum vísað til bréfs Byggingarfulltrúa Reykjavíkur sem lagt var fram af hálfu gerðarþola við upphaf aðalmeðferðar. Þó að það bréf sé dagsett í ágúst 2009 verður ekki séð að þar séu á ferðinni nýjar upplýsingar og virðist svo sem gerðarþola hefði verið unnt að afla bréfsins áður en Hæstiréttur fjallaði um mál aðila sem lauk með dómi réttarins 26. febrúar 2009. Það er því ekki hægt að fallast á það með gerðarþola að gerðarbeiðandi beri á einhvern hátt ábyrgð á því að gerðarþoli fékk ekki heimild lánveitanda til að yfirtaka lán og þar með ekki getað staðið í skilum með kaupverð, enda hefði gerðarþoli átt að eiga alla möguleika á að standa skil á kaupverði með öðrum hætti, svo sem með því að greiða upp áhvílandi lán.

Í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup er í V. kafla fjallað um vanefndaúrræði seljanda. Í 40. gr. eru talin upp í stafliðum a – e þau úrræði sem standi seljanda til boða, greiði kaupandi ekki kaupverð á réttum tíma, eða vanefni að öðru leyti og er riftun þar talin í b – lið. Í 1. mgr. 51. gr. laganna er talið það skilyrði fyrir riftun á grundvelli greiðsludráttar að greiðsludráttur verði að teljast veruleg vanefnd svo að beita megi riftun vegna hans. Ekki er unnt að fallast á það með gerðarþola að huglæg atriði eins og afstaða gerðarbeiðanda til málsins hafi hér áhrif á mat á því hvort vanefnd teljist veruleg, samanber það sem áður er komið fram um lóðina Skúlagötu 36 og eignarheimild að henni. Að öðru leyti virðist ekki vera uppi ágreiningur um að kaupverð hafi ekki verið greitt og verður þar með ekki talinn leika vafi á því að vanefndin sé veruleg í skilningi ofangreindra ákvæða laga nr. 40/2002.

Með vísan til ofangreinds og allra atvika málsins verður það niðurstaða málsins að fallist er á kröfu gerðarbeiðanda um útburð á gerðarþola úr fasteignunum Barónsstíg 2 og 4, eins og nánar greinir í úrskurðarorði. Ekki þykja efni til að verða við kröfu gerðarþola um að málskot fresti framkvæmd úrskurðar, en samkvæmt 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 er það meginreglan að málskot fresti ekki framkvæmd aðfarar. Með vísan til þess sem fram kemur í athugasemdum með nefndu ákvæði í frumvarpi til laganna, verður ekki séð að í þessu tilviki séu þær sérstöku aðstæður uppi sem réttlæti slíka frestun umfram það sem að jafnaði gerist í útburðarmálum.

Þrátt fyrir ofangreinda niðurstöðu, þykir, með vísun til allra atvika málsins, rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf, settur héraðsdómari, kveður upp úrskurðinn.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Gerðarþoli, Fosshótel ehf., skal, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni Barónsstígur 2 til 4, Reykjavík, fastanúmerum 200-3450, 200-3451, 223-9937, 223-9938, 223-9939, 223-9940, 223-9941, 223-9942, 223-9943 í Barónsstíg 2 og fastanúmeri 223-9997 í Barónsstíg 4, Reykjavík, með beinni aðfarargerð.

Kröfu gerðarþola um að málskot fresti framkvæmd gerðarinnar, er hafnað.

Málskostnaður fellur niður.