E-4022/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 12. janúar 2010, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Kvikum ehf., kt. 000000-0000, Blönduhlíð 17, Reykjavík, gegn Urriðaholti ehf., kt. 000000-0000, Laugavegi 182, Reykjavík, með stefnu sem birt var 20. mars 2009.

Dómkröfur stefnanda eru:

1. Að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda 5.000.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 7. ágúst 2008 til greiðsludags.

2. Að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda málskostnað skv. gjaldskrá Löggarðs ehf.

Dómkröfur stefnda eru að hið stefnda félag verði sýknað af öllum kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða stefnda málskostnað eftir mati dómsins. Þá er þess krafist að gagnsök, sem þingfest er við framlagningu greinargerðar þessa, verði sameinuð málinu.

Dómkröfur gagnstefnanda eru að gagnstefnda verði gert að greiða gagnstefnanda 17.000.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 5.000.000 kr. frá 1. október 2008 til 1. desember 2008 en af 11.000.000 kr. frá þeim degi til 1. apríl 2009 en af 17.000.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags, auk málskostnaðar eftir mati dómsins.

Dómkröfur gagnstefnda eru:

1. Að gagnstefndi verði alfarið sýknaður að öllum kröfum gagnstefnanda.

2. Að gagnstefnandi verði dæmdur til þess að greiða gagnstefnda málskostnað að mati réttarins.

Stutt yfirlit um atvik að baki máli og ágreiningsefni í því: Hinn 20. apríl 2007 gerðu Garðabær og Urriðaholt ehf. með sér samstarfssamning um uppbyggingu byggðar á Urriðaholti. Í 1. gr. samningsins segir: „Samstarfssamningur þessi nær til uppbyggingar svæðis sem skilgreint er í tillögu að rammaskipulagi fyrir Urriðaholt, dags. 31.05.2006. Í tillögunni er svæðinu lýst þannig: "Mörk skipulagssvæðisins fylgja eignamörkum lands Urriðaholts ehf. til vesturs, suðurs og norðausturs, en til norðvestur fylgja þau mörkum skipulagssvæðis Kauptúns, stórverslanasvæðis norðvestan í Urriðaholti. Alls er skipulagssvæði rammaskipulagsins um 101 ha." – Samkvæmt rammaskipulaginu er gert ráð fyrir u.þ.b. 1.630 íbúða byggð í blandaðri byggð sérbýlis- og fjölbýlishúsa, auk uppbyggingar húsnæðis starfsemi á sviði umhverfis og menningar, regluheimili Oddfellowreglunnar og þjónustustofnanir. Auk þess gerir rammaskipulagið ráð fyrir uppbyggingu u.þ.b. 90.000 fermetra af skrifstofu- og þjónustuhúsæði í viðskiptahverfi norðanvert í Urriðaholti.“ Í 2. gr. samningsins segir: „Urriðaholt ehf. sem er einkahlutafélag í eigu Oddfellowreglunnar á Íslandi og Viskusteins ehf., er eigandi svæðisins sem rammaskipulagið tekur til. – Urriðaholt ehf. og Garðabær munu standa saman að uppbyggingu svæðisins í samræmi við samstarfssamning þennan. – Garðabær fer með skyldur sveitarfélags gagnvart svæðinu, sem felast m.a. í því að hafa forræði á skipulagsmálum svæðisins, veita byggingarleyfi, annast byggingareftirlit og vinna að sameiginlegum velferðarmálum fyrir væntanlega íbúa svæðisins eftir því sem lög og reglur ákveða og fært þykir á hverjum tíma.“

Hinn 7. ágúst 2008 keypti stefnandi, Kvikur ehf., byggingarlóðir af stefnda, Urriðaholti ehf. Í kaupsamningi er eigninni lýst á eftirfarandi hátt: „Bæjargata 2 og 4, Garðabæ. – Land nr. 215190 og 215370.-Byggingarlóðirnar ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber. Eignarheimildir seljanda eru þinglýstir lóðarleigusamningar skjöl, merkt nr. 43-Z-000445/2008 og 436-X-01582/2008. Söluskilmálar fylgiskjal með lóðarleigusamningum í Urriðaholti í Garðabæ. – Tilvitnuð gögn eru kynnt aðilum er jafnframt móttaka þau í ljósriti.“ Kaupverðið var 24.000.000 kr. sem greiðast átti með eftirfarandi hætti:

1. Við undirritun kaupsamnings 5.000.000 kr.

2. Þann 1. október 2008 5.000.000 kr.

3. Þann 1. desember 2008 6.000.000 kr.

4. Þann 1. apríl 2009 6.000.000 kr.

5. Eigi síðar en 12 mánuðum frá því að lóð verður byggingarhæf, enda hafi botnplata þá verið steypt 2.000.000 kr.

Í kaupsamningnum er greint frá skilmálum í 19 tölusettum liðum. Þar segir í 2. tl.: „Um kaupin og réttarsamband aðila gilda lög nr. 40/2002 um fasteignakaup að því leyti sem ekki er samið um frávik í einstökum atriðum, sbr. 11. tölulið.“ En í 11. tl. segir: „Kostnaðarskipting á milli aðila skal hagað á þá leið, að seljandi skal greiða venjuleg rekstrargjöld af fasteigninni uns hann afhendir hana kaupanda.“ Í 3. tl. segir: „Lóðirnar í Urriðaholti eru leigulóðir frá Garðabæ. Eru þær leigðar til 75 ára með hefðbundnum skilmálum um leigulóðir í Garðabæ. Nánari lýsing hverrar lóðar kemur fram á söluyfirliti sem er hluti af kaupsamningi þessum. Kaupanda er kunnugt um og sættir sig við án bóta að lítillega getur þurft að víkja frá stærð og lóðarmörkum við lokafrágang framkvæmda og skipulags.“ Í 4. tl. segir: „Innifalið í kaupverði er leigulóðarréttur og byggingarréttur í samræmi við upplýsingar í sölulýsingu hverrar lóðar, allt samkvæmt gildandi deiliskipulagi, sem samþykkt var í bæjarstjórn Garðabæjar þann 12. apríl 2007. Ennfremur er innifalið í kaupverði uppsetning öryggiskerfis og öryggisþjónustu í 18 mánuði frá uppsetningu kerfisins. Kaupendur munu jafnframt eiga rétt á félagsaðild að Gólfklúbbnum Oddi á Urriðavelli. Sjá nánari upplýsingar þar að lútandi á heimasíðu Urriðaholts ehf.“ Í 5. tl. segir: „Vakin er sérstök athygli á að gatnagerðargjöld eru ekki innifalin í kaupverði en þau greiðir bjóðandi beint til Garðabæjar. Garðabær mun innheimta gatnagerðargjöld af byggingum á lóðinni í samræmi við gjaldskrá bæjarins á hefðbundinn hátt, þ.m.t. með 20% álagi. Lágmarksgatnagerðargjöld falla í gjalddaga þegar lóðin verður byggingarhæf þó eigi síðar en 1. ágúst 2008 s.l. [svo]. Viðbótargatnagerðargjöld gjaldfalla síðan við útgáfu byggingarleyfis á lóðinni. Auk gatnagerðargjalda greiðir bjóðandi sjálfur öll gjöld vegna byggingarframkvæmda á lóðinni til Garðabæjar og annarra fyrirtækja eða stofnana, eins og hefðbundið er, svo sem byggingarleyfisgjöld, úttektargjöld, skipulagsgjöld, heimæðagjöld veitustofnana, o.fl. allt eftir þeim gjaldskrám og skilmálum sem í gildi verða á hverjum tíma hjá viðkomandi aðilum, sjá nánar grein 3.2 í söluskilmálum byggingarréttar í Urriðaholti í Garðabæ.“ Í 6. tl. segir: „Garðabær annast allar framkvæmdir við gatnagerð, stofnlagnir o.fl. á svæðinu eins og nánar er kveðið á um í samningi Urriðaholts ehf. og Garðabæjar, dags. 20. apríl 2007. Samningurinn er fylgiskjal með söluskilmálum byggingarréttar í Urriðaholti Garðabæ. Lóð telst byggingarhæf og verður afhent kaupanda þegar kominn verður gata með burðarlagi að henni. Veitulagnir verða lagðar að lóðarmörkum. Kaupandi annast allar framkvæmdir innan lóðar. Gert er ráð fyrir að lóðin verði byggingarhæf 1. ágúst 2008 s.l. [svo], með fyrirvara um að veður eða ófyrirséð atvik hamli ekki framkvæmdum.“ Í 7. tl. segir: „Þá er áréttað að söluskilmálar byggingarréttar í Urriðaholti gilda um kaupin. Vakin er sérstök athygli á ákvæðum söluskilmálanna um byggingarhraða, viðurlög, þ.m.t. álag sem dregst frá kaupverði við endurgreiðslu þess, vanefndaúrræði ef útaf er brugðið og ákvæðum deiliskipulags um umgengni á svæðinu sem er einkar viðkvæmt.“ Í 8. tl. segir: „Eignin skal vera laus til afnota fyrir kaupanda eigi síðar en 1. ágúst 2008. Kaupandi hirði frá þeim tíma arð af henni og greiðir af henni skatta og skyldur, en seljandi til sama tíma.“ Í 9. tl. segir: „Áhættan af eign flyst frá seljanda til kaupanda við afhendingu.“ Í 10. tl. segir: „Vextir reiknast ekki á útborgunargreiðslur sem greiðast á umsömdum degi en dráttarvextir reiknast við greiðsludrátt.“ Í 11. tl. segir: „Kostnaðarskiptingu á milli aðila skal hagað á þá leið, að seljandi skal greiða venjuleg rekstrargjöld af fasteigninni uns hann afhendir hana kaupanda.“ Í 12. tl. segir: „Við kaupsamningsgerð kynntu aðilar sér eftirtalin gögn og gerðu engar athugasemdir við þau; kauptilboð, söluyfirlit, veðbandayfirlit, vottorð FMR, lóðarleigusamning og kvöð: söluskilmálar byggingarréttar af Garðabæ, sbr. 8. gr. lóðarleigusamnings.“ Í 13. tl. segir: „Kaupandi skal láta þinglýsa kaupsamningi svo fljótt sem verða má. Skal kaupandi greiða stimpil- og þinglýsingargjöld af öllum skjölum sem kaupin varða, svo og lántökugjald vegna veðbréfa við undirritun kaupsamnings.“ Í 14. tl. segir: „Aðilum er skylt að virða hagsmuni hvors annars og sýna hvor öðrum sanngirni, trúnað og tillitssemi við efndir og framkvæmd samningsins. Komi hindrun í veg fyrir réttar efndir eða einhver önnur þau atvik sem varða hagsmuni gagnaðila skal viðsemjandi upplýsa hann og Fasteignasöluna Miðborg ehf. um það.“

Í stefnu er greint frá því að við hrun viðskiptabankanna hafi Kvik ehf. verið neitað um fjármögnun til kaupanna. Hafi það einnig haft þau áhrif að fjöldi kaupenda lóða í Urriðaholti hættu við framkvæmdir og skiluðu lóðum til Garðabæjar. Einungis örfá hús af 1630 íbúðum hafi verið byggð. Þá liggi fyrir að sveitarfélagið Garðabær hafi fallist á að taka við lóðum frá þeim sem keyptu lóðirnar beint frá bænum.

Kvikur ehf. tilkynnti Urriðaholti ehf. með bréfi, hinn 17. nóvember 2008, að félagið væri af tilgreindum ástæðum ófært að fjármagna kaupin og standa við umræddan kaupsamning og óskaði eftir viðræðum um riftun kaupanna með vísun til 14. tl. samningsins. Af hálfu Urriðaholts ehf. var með bréfi til Kviks ehf., hinn 2. desember 2008, ekki fallist á að samningnum yrði rift. Með bréfi til Urriðaholts ehf., hinn 11. mars 2009, var af hálfu Kviks ehf. lýst yfir riftun á kaupsamningi aðila og krafist endurgreiðslu á 5.000.000 króna sem greiddar voru við undirritun kaupsamningsins. Vísað var til þess að félagið hefði fest kaup á lóðunum á þeirri forsendu að á Urriðaholti risi byggð í samræmi við söluskilmála um byggingarrétt og samstarfssamning milli Urriðaholts ehf. og Garðabæjar um uppbyggingu byggðar í Urriðaholti. Engin byggð hefði hins vegar risið og engin þjónusta væri fyrir hendi og ekki fyrirsjáanleg næstu árin. Forsendur fyrir kaupunum hefðu því brostið þar sem ekki væri mögulegt fyrir Kvik ehf. að selja eignir á lóðunum. Með bréfi til Kviks ehf., hinn 20. mars 2009, var af hálfu Urriðaholts ehf. lýst yfir að ekki væri fallist á riftun kaupanna, enda hafi félagið staðið við kaupsamninginn við Kvikur ehf. og að sínu leyti við samstarfssamning við Garðabæ um uppbyggingu byggðar á Urriðaholti.

Helstu málsástæður stefnanda og réttarheimildir er hann byggir á: Stefnandi, Kvikur ehf. byggir á því að samkvæmt söluskilmálum, kynningu og samkomulagi milli Urriðaholts ehf. og Garðabæjar skyldi hverfið Urriðaholt verða byggt upp með hágæðaþjónustu. Byggðar skyldu 1630 íbúðir, 90.000 fermetrar af atvinnuhúsnæði, skólabyggingar fyrir grunnskóla, leikskóla, sundlaug og önnur íþróttamannvirki. Þá skyldið koma á svæðið háskóli, náttúrufræðistofnun og aðrar hátæknistofnanir. Ekkert af þessu hafi verið byggt; engin áform séu nú um byggingu og öllum framkvæmdum við þjónustubyggingar hafi verið frestað um óákveðinn tíma.

Vísað er til þess að söluskilmálar og samkomulag milli Urriðaholts ehf. og Garðabæjar sé hluti af kaupsamningi aðila. Loforð sem þar komi fram um afhendingu lóða og þjónustu hafi ekki verið efnd. Urriðaholt ehf. og Garðabær í sameiningu hafi vanefnt skyldur sem félagið og Garðabær tóku á sig og kynntar voru þegar lóðirnar voru seldar. Ekki sé vitað nú með vissu hvort hverfið verði byggt. Kvikur ehf. hafi ætlað að kaupa umræddar lóðir til að byggja þar hús og selja. Það sé nú ekki gerlegt. Verulega ósanngjarnt væri ef Kvikur ehf. yrði að greiða kaupverðið samkvæmt kaupsamningi aðila án þess að fá þau verðmæti sem Urriðaholt ehf. lofaði, og auglýsti, að Kvikur ehf. fengi í staðinn.

Um réttarheimildir vísar Kvikur ehf. 36. gr. laga nr. 7/1936 og b liðs 30. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 32. gr. sömu laga. Varðandi kröfu um endurgreiðslu vísar félagið til 33. gr. laga nr. 40/2002 og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001.

Helstu málsástæður stefnda og réttarheimildir er hann byggir á: Stefndi, Urriðaholt ehf., byggir aðallega á því að hafa að öllu leyti uppfyllt kaupsamning aðila. Félagið hafi efnt skyldu sína með því að afhenda Kvik ehf. umrædd lóðarréttindi „í núverandi ástandi“, sbr. grein 3.7 í söluskilmálum, sbr. dómskjal nr. 4. Allt að einu sé bent á að Urriðaholt ehf. hafi ekki lofað Kvik ehf. við kaupsamningsgerðina að uppbygging byggðar á Urriðaholti yrði með þeim hætti, sem áætlanir gerðu ráð fyrir, enda hafi slíkt ekki verið á valdi félagsins. Ljóst hefði verið að uppbygging hverfisins yrði í takt við eftirspurn eftir lóðum og að byggingar Garðabæjar á skóla, leikskóla og íþróttamannvirki myndu ráðast af því. Í þessu sambandi vísar Urriðaholt ehf. til „þeirra samningsgagna sem tilgreint er í kaupsamningi að stefnandi hafi kynnt sér, þ.e. söluskilmála, sbr. dómskjal 4, og samstarfssamning um uppbyggingu byggðar á Urriðaholti, sbr. dómskjal 5, og er hér einkum vísað til; 1) að kynnt er þar að Garðabær fari með hefðbundnar skyldur sveitarfélags gagnvart svæðinu eftir því sem lög og reglur ákveða og „fært þykir á hverjum tíma“, sbr. 2. gr. samstarfssamningsins, 2) að framkvæmdir við fullnaðarfrágang ráðist af hraða uppbyggingar, sbr. 2. mgr. 4. gr. samstarfssamningsins, 3) að á fylgiskjali II er lýst stefnu aðila um uppbyggingarhraða en ekki loforð stefnda, sbr. 3. mgr. 4. gr. samstarfssamningsins, 4) að uppbyggingarhraði ráðist af sölu íbúða og útgefnum byggingarleyfum, sbr. 4. mgr. 4. gr. samstarfssamningsins og 5) að Garðabær muni tryggja þjónustu fyrir íbúa með skóla og íþróttamannvirkjum samhliða uppbyggingu hverfisins, sbr. 3. mgr. 13. gr. samstarfssamningsins. Þá er í söluyfirliti, sbr. dómskjal 17, sérstaklega tilgreint að „skólabygging byggist upp með hverfinu“ en því ekki lofað að hún verði reist fyrir ákveðið tímamark. Hvergi verður því fundin stoð að stefndi hafi lofað stefnanda ákveðnum hraða á uppbyggingu íbúðarbyggðar í Urriðaholti og heldur ekki að Garðabær myndi ljúka byggingu menningar og þjónustustofnanna fyrir ákveðið tímamark.“

Þá byggir Urriðaholt ehf. á því að félagið beri ekki ábyrgð á ákvörðunum Garðabæjar um uppbyggingu Urriðaholts. En jafnvel þó svo væri þá hafi Garðabær ekki ákveðið neitt sem talist gæti vanefnd gagnvart Kvik ehf. Allar ákvarðanir sveitarfélagsins um uppbyggingu hverfisins hafi verið teknar með stoð í lögum.

Jafnvel þótt talið yrði að Urriðaholt ehf. hefði lofað að standa að þeirri uppbyggingu, sem Kvikur ehf. heldur fram, byggir Urriðaholt ehf. á því að ætluð skylda félagsins í þeim efnum væri aldrei annað en aukaskylda í samningssambandi aðila. Aðalskyldurnar væru afhending lóðarinnar annars vegar og greiðsla kaupverðsins hins vegar. Urriðaholt ehf. hafi efnt sína aðalskyldu. Vanefndir á aukaskyldum heimili sjaldnast riftun nema þær séu miklu alvarlegri en vanefndir á aðalskyldum til þess að leiða til riftunar.

Með því að Urriðaholt ehf. telur, eins og hér hefur verið rakið, að riftun Kviks ehf. sé ekki tæk á grundvelli ætlaðra vanefnda Urriðaholts ehf. á kaupsamningi aðila frá 7. ágúst 2008, þá telur félagið að kröfur Kviks ehf. geti einungis stuðst við að samningur aðila verði ógiltur samkvæmt ákvæðum 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 með síðari breytingum. Í þessu sambandi vísar Urriðaholt ehf. til þess að í bréfi lögmanns Kviks ehf. til félagsins, dags. 17. nóvember 2008, sbr. dskj. nr. 7, sé því lýst „að við hrun viðskiptabankanna hafi allar leiðir stefnanda til þess að fjármagna kaupin brostið og því séu allar forsendur fyrir kaupunum brostnar. Í riftunarbréfi lögmannsins, dags. 11. mars 2009, sbr. dómskjal 9, er því síðan borið við að þann dag sé engin byggð risin, engin þjónusta sé fyrir hendi og ekki fyrirsjáanleg næstu árin“. Þannig lúti ætlaðar brostnar forsendur, er Kvikur ehf. telji að leiða eigi til þess að samningi aðila verði í heild vikið til hliðar, annars vegar að fjárskorti Kviks ehf. og hins vegar að því að uppbygging á Urriðaholti varð ekki með þeim hraða sem félagið gerði ráð fyrir. Bent er á að hér sé um undantekningarreglu að ræða sem ekki komi til greina við úrlausn þessa máls, annars vegar vegna þess að Kvikur ehf. hafi ekki krafist þess og hins vegar sökum þess að ekki liggur fyrir í málinu mat Kviks ehf. á því hvernig slík lækkun geti verið réttlát.

Um réttarheimildir vísar Urriðaholt ehf. til samningalaga nr. 7/1936, meginreglna kröfuréttar um skuldbindingargildi loforða og laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Varðandi málskostnað er vísað til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Helstu málsástæður gagnstefnanda og réttarheimildir er hann byggir á: Gagnstefnandi, Urriðaholt ehf., byggir á því að gagnstefndi, Kvikur ehf., hafi keypt af Urriðaholti ehf. með kaupsamningi, hinn 7. ágúst 2008, rétt til þess að byggja hús á byggingarlóðum nr. 2 og 4 við Bæjargötu í Garðabæ. Umsamið kaupverð hafi verið 24.000.000 kr. sem Kvikur ehf. hafi skuldbundið sig til að greiða með nánar tilteknum hætti samkvæmt A. lið kaupsamningsins. Kvikur ehf. hafi innt að hendi fyrstu greiðslu sína við undirskrift kaupsamningsins að fjárhæð 5.000.000 kr., en hafi ekki greitt meira og skuldi því Urriðaholti ehf. umsamdar greiðslur að fjárhæð 17.000.000 kr., sem félagið átti að inna af hendi hinn 1. október 2008 með 5.000.000 kr., hinn 1. desember 2008 með 6.000.000 kr. og hinn 1. apríl 2009 með 6.000.000 kr.

Vísað er til þess að Kvikur ehf. hafi í aðalsök krafist endurgreiðslu að fjárhæð 5.000.000 kr., sem félagið innti af hendi við undirskrift kaupasamningsins og byggi á því að félaginu hafi verið heimilt að rifta kaupin eða þau séu niður fallin vegna brostinna forsendna. Urriðaholt ehf. hafi ekki samþykkt riftun kaupanna og krefjist þess að Kvikur ehf. efni kaupsamning aðila.

Um réttarheimildir vísar Urriðaholt ehf. til almennra reglna kröfuréttar um skuldbindingargildi loforða og laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Þá er vísað til 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 varðandi gagnsök og XXI. kafla sömu laga um málskostnað.

Helstu málsástæður gagnstefnda og réttarheimildir er hann byggir á: Gagnstefndi, Kvikur ehf., byggir á því að Urriðaholt ehf. hafi ekki að fullu staðið við skuldbindingar sínar sem seljandi. Hluti af skuldbindingunum séu skuldbindingar, sem Garðabær tók á sig gagnvart Urriðaholti ehf., en þær hafi Urriðaholt ehf. gert að sínum í samningi við Kvik ehf. og eins í þeim auglýsingum, sem birtar voru til kynningar á hinu selda.

Bent er á að frestað hafi verið byggingu skólamannvirkja á Urriðaholti en það leiði til þess að eignir þar séu óseljanlegar. Vísað er í því sambandi til bréfs Íslenskra aðalverktaka hf. frá 12. mars 2009 og svars Garðabæjar frá 24. mars s.á., sbr. dskj. nr. 23 og 24. En í svari bæjarins komi fram m.a. að fjárhagsáætlun bæjarins fyrir árið 2009 gerir ekki ráð fyrir fjárveitingu til skólamannvirkja á Urriðaholti og einungis séu 15.000.000 kr. áætlaðar til þess að hefja aftur undirbúning uppbyggingar skólamannvirkja í formi vinnu við byggingarnefndarteikningar og gerð útboðsgagna á árinu 2012. Þá komi fram í svari bæjarins að ekki hafi enn verið tekin ákvörðun um uppbyggingu íþróttamannvirkja eða sundlaugar.

Kvikur ehf. vísar til sömu málsástæðna og lagasjónarmiða og í aðalsök.

Niðurstaða: G-kk-nf E-kk-nf F-kk-nf, bæjarritari Garðabæjar, bar fyrir rétti að hann vissi ekki hvort nokkur væri fluttur í hús á Urriðaholti, en hann vissi að stutt væri þar til flutt yrði í hús í hverfinu eftir upplýsingum sem hann hefði. Hann sagði að rammaskipulag gerði ráð fyrir u.þ.b. 1630 íbúðum í hverfinu en rammaskipulag hefði ekki lögformlegt gildi.

Lögmaður stefnanda vísaði til dskj. nr. 18, sem er myndrit af kauptilboði Urriðaholts ehf. frá 26.október 2007 þar sem félagið sem seljandi býður Ruðli ehf. kaup á byggingar- og leigulóðarrétti að Bæjargötu 1 á Urriðaholti í Garðabæ, en þar segi m.a.: „Kaupanda er kunnugt að breyting á deiliskipulagi stendur vegna hins selda. Er salan gerð með fyrirvara um að sú breyting nái fram að ganga en gert er ráð fyrir að deiliskipulagsbreytingar hljóti endanlega afgreiðslu bæjaryfirvalda í Garðabæ fyrir þann 1.1.2008.“ Spurt var hvort hann myndi eftir hvenær þessi breyting varð. G-kk-nf E-kk-nf kvaðst ekki vita hvaða breyting þetta var. Hann kvaðst ekki átta sig á þessu, en fyrir liggi að í gildi sé deiliskipulag fyrir vesturhluta Urriðaholts. Hugsanlega hafi einhverjar breytingar verið gerðar, en í heildinni liggi fyrir deiliskipulag.

G-kk-nf E-kk-nf sagði að ástæðan fyrir því að ekki hefði verið flutt í hús á Urriðaholti og fleiri hús byggð væri sennilega sú að aðstæður í íslensku þjóðfélagi væru nú erfiðar, samdráttur orðið á byggingamarkaði. Hann sagði að nú væri verið að reisa í hverfinu hús fyrir náttúrufræðistofnun en þetta svæði hefði ekki verið deiliskipulagt þannig að ekki væru forsendur til að hefja þar uppbyggingu.

G-kk-nf E-kk-nf sagði að Garðabær hefði látið gera frumhönnun á skólabyggingu á svæðinu á árinu 2008, en síðan hafi átt sér stað þeir atburðir að tilefni varð til að fresta frekari uppbyggingu í hverfinu, þ.á m. uppbyggingu á skólamannvirkjum. Garðabær hafi hins vegar núna undirbúið, í ljósi breyttra aðstæðna, að endurskoða upphaflegar áætlanir um skólabyggingar og sé með á fjárhagsáætlun á árinu 2010 fjárhæð til að mæta slíkum kostnaði. Þá væri Garðabær með hugmyndir og áætlanir varðandi árin 2011 til 2013 um uppbyggingu á skólamannvirkjum. Þannig sé háttað fyrir sveitarfélag, sem standi að uppbyggingu á skólamannvirkjum, að það sé sjálft með púlsinn á uppbyggingarhraða því að byggingarleyfin gefi til kynna hvernig hverfið er að rísa. Meðan byggingaleyfi eru ekki gefin út sé augljóst að uppbygging kalli ekki á skólamannvirki í bráð.

G-kk-nf E-kk-nf sagði að áætlaðar fjárveitingar til Urriðaholtsskóla fyrir árin 2009 til 2011, samtals að fjárhæð ellefu hundruð milljónir, hafi verið afturkallaðar en fjárhagsáætlun fyrir árin 2010 til 2012 nemi fimmtán milljónum króna.

Þ-kk-nf Ó-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnanda, bar fyrir rétti að bæklingurinn Hér átt þú heima, sbr. dskj. nr. 26, hafi með öðru legið til grundvallar umræddum kaupum stefnanda, en fasteignasalinn hafi afhent bæklinginn. Lögmaður stefnanda vísaði til þess að þar sé m.a. greint frá því að Landsbankinn bjóði 80-100% fjármögnun í Urriðaholti. Þ-kk-nf kvaðst hafa séð þetta, en Landsbankinn hafi verið sá banki sem stefnandi skipti við. Stefnandi hafi ætlað að nýta sér þetta boð og gert ráð fyrir því að bankinn myndi veita félaginu lán til kaupanna. Leitað hafi verið til bankans en bankinn neitað að lána.

Þ-kk-nf kvaðst eiga hlut í Kvik ehf. en ekki vera hluthafi í Ruðli ehf. Meðeigandi hans í Kvik ehf., S-kk-nf Ó-kk-nf, væri eigandi Ruðuls ehf. Kvikur ehf. væri bygginga- og fasteignafélag en Ruðull ehf. byggingaverktaki. Sjálfur kvaðst Þ-kk-nf vera rafverktaki en S-kk-nf væri húsasmiður og byggingaverktaki. Þeir ættu Kvik ehf. saman og hefðu báðir reynslu af breytingum og byggingum húsa og hefðu unnið saman við það, en hvorki Kvikur ehf. né Ruðull ehf. hefði áður keypt lóðir til húsbygginga.

S-kk-nf Ó-kk-nf, meðeigandi í Kvik ehf., bar fyrir rétti að honum hefði ekki verið gerð grein fyrir því, hvers vegna í kauptilboð í byggingar- og leigulóðarrétt að Bæjargötu 1 frá 26. október 2007, sbr. dskj. nr. 18, var sett ákvæði sem segir, að kaupanda sé kunnugt um að breyting á deiliskipulagi standi vegna hins selda og að salan sé gerð með fyrirvara um að sú breyting nái fram að ganga, en gert sé ráð fyrir að deiliskipulagsbreytingar hljóti endanlega afgreiðslu bæjaryfirvalda í Garðabæ fyrir 1. janúar 2008. S-kk-nf áréttaði að lóðinni hefði verið skilað með samkomulagi við J-kk-þf [P-kk-þf G-kk-þf].

S-kk-nf kvaðst enga skýringu geta gefið á því hvers vegna samningurinn um kaup Kvikurs ehf. á parhúsalóðinni Bæjargötu 2 og 4 í Garðabæ var ekki gerður fyrr en 7. ágúst 2008 enda þótt kauptilboð Ruðuls ehf. á sömu lóð væri dagsett 24. október 2007. Hann hefði beðið eftir kalli frá fasteignasölunni um að ganga frá málum, en það hafi ekki komið fyrr en í lok júlí 2008, rétt viku áður en samningurinn var gerður.

S-kk-nf sagði að breytingin á greiðslutilhögun útborgunar, þ.e. að greitt yrði við afhendingu með framsali á andvirði láns að fjárhæð 17.000.000 kr. svo sem kauptilboðið frá 24. okt. 2007 kvað á um á þann veg að 1. október 2008 yrðu greiddar 5.000.000 kr., hinn 1. desember 2008 yrðu greiddar 6.000.000 kr. og hinn 1. apríl 2009 yrðu greiddar 6.000.000 kr. samkvæmt kaupsamningi aðila hinn 7. ágúst 2008. Hann og S-kk-nf hefðu verið með annað verkefni í gangi á þeim tíma og ekki verið tilbúnir að taka lánið á þeim tíma sem kaupsamningurinn var gerður. Þeir hefðu ekki reynt að fjármagna kaupin með láni á þessum tíma. Aftur á móti hafi hann haft samband við útibússtjóra banka, sem hann átti viðskipti við, og útibússtjórinn tjáð honum að bankinn ætti í erfiðleikum með að lána. Hann og S-kk-nf hefðu ekki á því stigi formlega sótt um að fá þetta lán.

S-kk-nf sagði að þeir hefðu ákveðið að rifta kaupum og teldu sig ekki þurfa að standa við kaupin fyrst og fremst vegna skorts á fjármunum, gengishruns og bankahruns og um leið hruns á fasteignamarkaði. Þeir hafi verið að byggja til að selja og hagnast á því eða alla vega til að hafa atvinnu.

S-kk-nf sagði að þeir hefðu verið í tölvupóstssamskiptum við J-kk-þf skömmu eftir bankahrunið. Ekkert hefði komið út úr því nema höfnun Urriðaholts ehf. á riftun.

S-kk-nf sagði að fallið hefði verið frá kaupum lóðarinnar að Bæjargötu 1, hinn 7. ágúst 2008, sama dag og kaupsamningur um lóðina að Bæjargötu 2 og 4 var gerður, en Ruðli ehf. hafi ekki verið stætt á að fara út í þetta þegar til átti að taka.

S-kk-nf staðfesti að hafa séð dskj. nr. 4, söluskilmála byggingarréttar á Urriðaholti í Garðabæ, dskj. nr. 5, fylgiskjöl með samningi Garðabæjar og Urriðaholts ehf. um uppbyggingu byggðar á Urriðaholti, og dskj. nr. 6, samstarfssamning um uppbyggingu byggðar á Urriðaholti, dags. 20. apríl 2007, fyrir kaupsamningsgerðina, hinn 7. ágúst 2008.

S-kk-nf taldi að Urriðaholt ehf. hefði lofað tilteknum hraða við uppbyggingu á hverfinu á Urriðaholti.

J-kk-nf P-kk-nf G-kk-nf, framkvæmdastjóri Urriðaholts ehf., bar fyrir rétti að félagið hefði kynnt til sölu lóðirnar að Bæjargötu 1 og Bæjargötu 2 til 4 á Urriðaholti í Garðabæ meðal annars með milligöngu fasteignasala. Öll samskipti hafi raunverulega og venjulega verið við fasteignasöluna í byrjun. Kauptilboð hafi verið gerð og þau ýmist hafnað eða þau samþykkt. Að lokum hafi kauptilboð verið samþykkt á þann hátt sem það beri með sér, sbr. dskj. nr. 17 og 18. Í framhaldinu hafi kaupsamningur verið gerður á grundvelli viðræðna milli hans og S-kk-ef.

J-kk-nf P-kk-nf sagði að kaupsamningur hafi verið færður yfir á Kvik ehf. að ósk kaupanda. Aðstæður á þessum tíma hefðu breyst og samkomulag hafi orðið þeirra í milli sem endaði á þessum kaupsamningi á þeim forsendum sem þar koma fram, ásamt því að fella niður kaupsamninginn um hina eignina [lóðina að Bæjargötu 1].

J-kk-nf P-kk-nf sagði að ekki hafi verið lofað ákveðnum uppbyggingarhraða á Urriðaholti. Þau gögn, sem lágu fyrir, hafi auðvitað verið gögn um skipulag, sem kveði á um áætlaða uppbyggingu ákveðins svæðis og þær áætlanir væntanlega einhver staðar legið til grundvallar ákvörðun. Á þeim tíma hefðu þeir ekki haft tilefni til að ætla annað en að þær myndu ganga eftir.

J-kk-nf P-kk-nf sagði að lóðir sem hér um ræðir væru byggingahæfar. Það eina sem eigendur lóðanna þurfi sé að fá samþykki fyrir teikningum og byggingarleyfi.

J-kk-nf P-kk-nf sagði að ástæða fyrir því að kauptilboð var samþykkt 24. október 2007, en síðan kaupsamningur ekki gerður fyrr en 7. ágúst 2008, hafi að hluta til verið sú að skipulagsbreytingar í gangi og þeim var ekki lokið á þeim tíma sem samningur var gerður [24. október 2007]. Þá hafi það verið fasteignasalan sem gekk eftir því að ljúka skjalagerð. Eftir því sem honum skiljist hafi Kvikur ehf. þá ekki verið tilbúinn að mæta til samningsgerðar. Hann kvaðst ekki vita nákvæmlega hvenær, en að lokum hafi samkomulag orðið um kaupsamning 7. ágúst 2008. Þá kvaðst hann ætla að umræddum skipulagbreytingum hefði lokið um áramótin 2007/2008.

J-kk-nf P-kk-nf sagði að auglýsingabæklingurinn Hér átt þú heima hafi verið gefinn út af Urriðaholti ehf. haustið 2007, sennilega um mánaðamótin september/október. Fasteignasölunni hafi verið falið að kynna lóðirnar í samræmi við efni bæklingsins.

J-kk-nf P-kk-nf sagði að fjármálamarkaðir hafi verið að þrengjast mikið þegar kaupsamningurinn var gerður hinn 7. ágúst 2008. Hann kvaðst ekki minnast þess að komið hefði til tals að bankar hefðu hafnað því að lána Þ-kk-þgf og S-kk-þgf.

Vísað var til þess að í umræddum auglýsingabæklingi komi fram að Landsbankinn veiti allt að 100% lán til lóðakaupa í Urriðaholti og allt að 80% lán fyrir framkvæmdakostnað á byggingartímanum. Spurt var hvort Urriðaholts ehf. hafi samið við Landsbankann í þá veru. J-kk-nf P-kk-nf kvað svo ekki vera. Engu skriflegu sé til að dreifa milli Landsbankans og Urriðaholts ehf. um slíka fjármögnun. Þetta verkefni hafi verið kynnt flestum fjármálastofnunum og þær sýnt þessu mikinn áhuga, en flestallar fjármálastofnanir fjármögnuðu verkefni í hverfinu. Ákveðið hefði verið að birta þetta viðtal við Landsbankann til þess að koma á framfæri að fjármögnunarvalkostir væru til staðar og jafnframt bent á fleiri banka í því sambandi. Birting viðtals við Landsbankann hafi verið gert með vitund og vilja Landsbankans. Landsbankinn hefði sýnt áhuga á að fjármagna kaup í hverfinu.

J-kk-nf P-kk-nf sagði að búið væri að deiliskipuleggja 25.000 fermetra land fyrir viðskiptahúsnæði.

Kvikur ehf. - stefnandi og gagnstefndi í málinu - reisir kröfur sínar á því að Urriðaholt ehf. - stefndi og gagnstefnandi í málinu - hafi ekki staðið við samning aðila um byggingarlóð á Urriðaholti í Garðabæ. Þegar á reyndi hafi verðmæti lóðarinnar hrapað niður svo sem rakið hefur verið. Rétt sé og lögmætt að Urriðaholt ehf. beri hallann af því en ekki Kvikur ehf. Urriðaholt ehf. andmælir þessu og krefur Kvik ehf. um eftirstöðvar kaupverðs lóðarinnar, enda hafi Urriðaholt ehf. staðið við kaupsamning aðila og ekki sé lagastoð fyrir því að félagið beri ábyrgð á núverandi ætluðu verðhruni lóðarinnar.

Urriðaholt ehf. afhent Kvik ehf. lóðina að Bæjargötu 2 og 4 í Garðabæ, hinn 7. ágúst 2008, „í núverandi ástandi“, eins og segir í söluskilmálum, sbr. dskj. nr. 4. Ekki er deilt um að lóðin verður, að fengnu byggingarleyfi, byggingarhæf. Fallist verður því á með Urriðaholti ehf. að félagið hafi staðið við samning aðila eftir reglum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda liggur ekki fyrir með ótvíræðum hætti að Urriðaholt ehf. hafi lofað Kvik ehf. að uppbygging á Urriðaholti, af hálfu Garðabæjar, yrði með öðrum og meiri hraða en raun er á.

Kvikur ehf. byggir á því að forsendur fyrir kaupunum hafi brostið. Félagið hafi keypt lóðina til að byggja þar hús og selja það, en það sé ógerningur í dag. Víkja eigi samningi aðila til hliðar í heild sinni þar sem í dag sé óvíst hvort eða hvenær Kvikur ehf. fái í raun þau verðmæti sem félagið taldi sig vera að kaupa með samningnum.

Í kaupsamning aðila segir í skilmálum, gr. 9, að áhætta af eign flytjist frá seljanda til kaupanda við afhendingu. Almennt er regla þessi ráðandi við sölu fasteigna; annað heyrir til undantekninga og það þá sérstaklega orðað í viðkomandi samningi. Hinn 7. ágúst 2008 vissu forsvarsmenn Kviks ehf. að samdráttur var í sölu á fasteignum. Þeir fengu Urriðaholt ehf. til að falla frá kaupsamningum við Ruðul ehf. í eigu S-kk-ef Ó-kk-ef, þar sem stærstur hluti kaupverðsins skyldi greiddur við afhendingu með framsali á andvirði láns (væntanlega frá Landsbankanum) og að gera í stað þess kaupsamning við Kvik ehf. um aðra lóðina þar sem greiðslutilhögun útborgunar varð á þann veg, sem S-kk-nf og J-kk-nf P-kk-nf lýstu og báru fyrir rétti.

Ætla verður að samningi um kaup á fasteign verði ekki vikið til hliðar vegna almenns verðfalls á fasteignum frekar en almenn hækkun á fasteignum víki til hliðar samningi um sölu á fasteign. Efni samnings aðila, staða þeirra og atvik við samningsgerðina benda ekki til að sérstaklega hafi verið hallað á Kvik ehf., hvorki þá né síðar. Verður að telja að almennt verðfall á fasteignum, eins og hér um ræðir, geti ekki eitt og sér heimilað að samningi sé vikið til hliðar í heild sinn á grundvelli ákvæða 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986, svo sem Kvikur ehf. krefst.

Samkvæmt framangreindu verður Urriðaholt ehf. sýknað af kröfum Kviks ehf. og Kvikur ehf. dæmt til að greiða Urriðaholti ehf. umkrafða fjárhæð með vöxtum og málskostnað, allt eins og í dómsorði greinir.

P-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndi/gagnstefnandi, Urriðaholt ehf., er sýkn af kröfum stefnanda/gagnstefnda, Kviks ehf.

Kvikur ehf. greiði Urriðaholti ehf. 17.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 5.000.000 króna frá 1. október 2008 til 1. desember 2008 en af 11.000.000 króna frá þeim degi til 1. apríl 2009 en af 17.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags.

Kvikur ehf. greiði Urriðaholti ehf. 1.000.000 krónur í málskostnað.

P-kk-nf Þ-kk-nf