E-3804/2018

Dómur

Mál þetta, sem dómtekið var 6. febrúar 2020, var höfðað 8. nóvember 2018 af J-kvk-þgf B-kvk-þgf H-kvk-þgf […] á hendur Worldwide Yacht Service ehf. […] til greiðslu skuldar. Fyrirsvarsmaður stefnda er J-kk-nf P-kk-nf G-kk-nf […].

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða henni skuld að fjárhæð 300.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 5. gr. sömu laga, frá 9. mars 2018 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals á fasteigninni X. Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi lögmanns hennar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Stefndi krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af öllum dómkröfum stefnanda, en til vara krefst hann þess að stefnufjárhæð verði lækkuð verulega. Þá krefst stefndi þess að stefnanda verði gert að greiða honum málskostnað í samræmi við vinnuskýrslu lögmanns hans.

Mál þetta var þingfest 13. nóvember 2018. Með gagnstefnu birtri og þingfestri 8. janúar 2019 höfðaði stefndi gagnsök og krafðist skaðabóta vegna galla á eigninni. Í greinargerð stefnanda í gagnsök sem lögð var fram 5. febrúar 2019 var þess aðallega krafist að gagnsök yrði vísað frá dómi, m.a. vegna þess að gagnstefnan var of seint fram komin, en til vara var krafist sýknu í gagnsök, auk málskostnaðar. Í þinghaldi 2. maí 2019, þar sem málflutningur um kröfu um frávísun gagnsakar skyldi fara fram, féll lögmaður stefnda frá gagnsökinni og féll það mál þar með niður. Frávísunarkrafa stefnanda kom því ekki til úrlausnar, en um málskostnaðarkröfu stefnanda í gagnsök var við fyrirtökuna bókað að litið yrði við efnisúrlausn málsins, ef til hennar kæmi, til málskostnaðar vegna vinnu við efnisvarnir í gagnsök, sem og til undirbúnings málflutnings um frávísunarkröfu í gagnsök.

Meðferð málsins var ítrekað frestað til sáttaumleitana lögmanna með aðilum, sem reyndust árangurslausar. Fór aðalmeðferð málsins, sem upphaflega hafði verið ákveðin 19. september 2019, fram þann 6. febrúar 2020.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Málið er höfðað til innheimtu á eftirstöðvum kaupverðs fyrir fasteign sem stefndi keypti af stefnanda með kaupsamningi, dags. 28. desember 2017. Um er að ræða sumarbústað úr timbri að X. Umsamið kaupverð fyrir eignina var 14.900.000 krónur og skyldi lokagreiðslan, að fjárhæð 300.000 krónur, greiðast 9. mars 2018. Sú greiðsla er enn ógreidd og er málið höfðað til innheimtu hennar. Stefndi telur sig ekki þurfa að greiða lokagreiðsluna vegna galla á eigninni og um þetta snýst ágreiningur aðila í málinu.

Atvik eru nánar þau að stefnandi leitaði á árinu 2017 til fasteignasölu um sölu á eigninni. Samkvæmt söluyfirliti fasteignasala var ásett verð 16.900.000 krónur og þar var tekið fram að viðbygging með þvottahúsi og geymslu væri ósamþykkt. Skorað var á væntanlega kaupendur að kynna sér vel ástand fasteignarinnar og leita til þar til bærra sérfræðinga um nánari skoðun á eigninni. Kveður stefnandi Ó-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf hafa sett sig í samband við hana og hafa lýst áhuga á eigninni. Hann hafi komið a.m.k. sex sinnum á staðinn og skoðað bústaðinn í hvert skipti bæði hátt og lágt og hafa rætt ítarlega við sig. Ó-kk-nf hafi lýst því að hann hefði sjálfur í hyggju að búa í bústaðnum, en kaupandi á pappírunum yrði hins vegar stefndi. Svo hafi verið á Ó-kk-þgf að skilja að eigandi stefnda, J-kk-nf P-kk-nf G-kk-nf, og Ó-kk-nf væru vinir, en J-kk-nf P-kk-nf hafi ekki skoðað eignina fyrr en fáum dögum fyrir afhendingu og hafi sú skoðun hans verið mjög takmörkuð. Gengið var frá kaupsamningi um kaup stefnda á bústaðnum 28. desember 2017 og átti samkvæmt honum að afhenda eignina þann 1. febrúar 2018. Að beiðni Ó-kk-ef afhenti stefnandi eignina tæpri viku fyrr eða þann 27. janúar 2018.

Um mánaðamótin júní/júlí 2018 barst stefnanda bréf frá lögmanni stefnda, þar sem skorað var á hana að gera grein fyrir því hvernig hún hefði hugsað sér að greiða fyrir viðgerðir á fasteigninni, sem lögmaður stefnda kvað ljóst að unnar yrðu á hennar kostnað. Bréfinu fylgdi skýrsla frá Verkís verkfræðistofu, en skýrslunnar mun stefndi hafa aflað einhliða. Lögmaður stefnanda svaraði bréfi lögmanns stefnda með bréfi, dags. 10. júlí 2018, þar sem kröfu stefnda um greiðslu á meintum viðgerðarkostnaði var hafnað og skorað var á stefnda að greiða lokagreiðslu kaupverðs auk dráttarvaxta og málskostnaðar. Það erindi var ítrekað með tölvupósti til lögmanns stefnda 11. september 2018 og aftur 24. september s.á. Daginn eftir svaraði lögmaður stefnda erindinu með tölvupósti þar sem hann kvað stefnda hafna kröfum stefnanda og kvað stefnda vera að undirbúa matsmál vegna kaupanna. Stefnandi kveðst ekki hafa haft frekara veður af fyrirhuguðu matsmáli stefnda og sé henni því nauðsynlegt að höfða mál þetta til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins ásamt vöxtum og málskostnaði.

Stefndi kveður umboðsmann sinn, Ó-kk-þf B-kk-þf J-kk-þf, hafa skoðað bústaðinn að vetrarlagi, dimmt hafi verið úti og snjó fest vel við jörðu þannig að ekki hafi verið unnt að kanna nánar hvernig umhorfs væri þar. Hann hafi skoðað bústaðinn aftur undir lok desember og í byrjun janúar, og þá fundið að gólf dúaði á ákveðnu svæði í kringum eldhús og hann hafi séð að nýlega hefði verið átt við það svæði. Þá hafi verið búið að byggja fyrir palla og ekki unnt að skoða undir bústaðinn, en hann hafi skoðað eins og við hafi verið komið, miðað við sína þekkingu. Hann sé ófaglærður flísalagningarmaður og sé ekki sérfræðingur um húsasmíði. Í söluyfirliti komi fram að matsstig bústaðarins sé 7, þ.e.a.s fullbyggt hús, og að útgengt sé á pall með heitum potti. Stefndi kveðst því hafa mátt ætla að potturinn væri rétt tengdur og að húsið væri byggt á grundvelli samþykktra bygginganefndarteikninga. Með hliðsjón af teikningum af húsinu eigi sökklar að vera steyptir, en það hafi þeir ekki reynst vera. Stefnandi kveður bústaðinn byggðan á timburstaurum en ekki steyptum stoðum og að það sjáist greinilega þegar horft sé á bústaðinn utan frá. Það leyni sér ekki þegar horft sé á bústaðinn frá innkeyrslunni fyrir framan hann og ekki sé einu sinni þörf á að reka höfuðið undir bústaðinn til að sjá undirstöðurnar. Stefnanda hafi ekki verið kunnugt um að gert væri ráð fyrir steyptum stoðum undir húsið en ekki timburstaurum. Stefnandi sé ekki byggingafróð og hafi enga menntun eða starfsreynslu á því sviði.

Við aðalmeðferð málsins bar vitni Ó-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf, en hann býr í sumarhúsinu og hafði skoðað eignina í umboði stefnda áður en kaupin gerðust.

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi kveðst fyrir sitt leyti hafa efnt kaupsamning aðila að fullu og krefst þess að stefndi efni hann einnig samkvæmt efni hans og greiði stefnanda eftirstöðvar kaupverðs, samtals 300.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum. Stefnandi styður kröfu sína um réttar efndir við þær meginreglur samninga og kröfuréttar að samninga skuli halda og að kröfuhafi skuli fá efndir kröfu sinnar í samræmi við aðalefni samnings. Stefndi hafi vanefnt samning aðila með því að greiða ekki kaupverðið að fullu og hann eigi ekki rétt til þess að halda eftir kaupverðinu.

Stefnandi styðji kröfu sína við lög um fasteignakaup nr. 40/2002 (fkpl.) og vísi til þeirra í heild sinni og sérstaklega til aliðar 1. mgr. 49. gr. og 50. gr. laganna. Af þessum lagaákvæðum leiði að stefnandi geti krafist réttra efnda. Hún geti krafist þess að kaupsamningurinn verði efndur samkvæmt efni sínu og að stefndi, sem kaupandi, greiði kaupverðið, en hann hafi ekki efnt kaupsamninginn með greiðslu á eftirstöðvum þess. Skilyrði séu uppfyllt til þess að stefnandi beiti rétti sínum samkvæmt þessum lagaákvæðum, sem hún nú geri. Gegn fullri greiðslu stefnda muni stefnandi vitanlega gefa út afsal til stefnda.

Stefnandi mótmæli öllum málsástæðum og lagarökum stefnda í málinu og mótmæli því að fasteignin teljist gölluð í skilningi fasteignakauparéttar og fkpl. Því sé mótmælt að stefndi eigi nokkurn rétt á greiðslu frá stefnanda vegna meints viðgerðarkostnaðar. Þá eigi stefndi ekki heldur rétt til neinna vanefndaúrræða. Til fjölda atriða sé að líta í þessu sambandi.

Ósannað sé að nokkrir gallar séu á fasteigninni. Verði hins vegar talið að gallar séu á henni sé ljóst að stefndi geti ekki borið þá fyrir sig af því að hann hafi þekkt til þeirra eða a.m.k. mátt þekkja til þeirra við gerð kaupsamnings. Stefndi hafi ekki sinnt áskorun um að skoða eignina, sem m.a. komi fram á söluyfirliti, og hafi látið undir höfuð leggjast að skoða eignina gaumgæfilega, eins og tilefni hafi verið til. Geti hann því ekki borið fyrir sig meinta ágalla, sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Með vísan til 1. og 2. mgr. 29. gr. fkpl. sé ljóst að stefndi geti ekki beitt neinum vanefndaúrræðum gagnvart stefnanda.

Hvorki fyrirsvarsmaður stefnda né nokkur starfsmaður hans hafi skoðað eignina áður en stefndi keypti hana og hafi fyrsta skoðun fyrirsvarsmannsins á eigninni, nokkrum vikum eftir kaupsamning og rétt fyrir afhendingu, verið mjög takmörkuð. Stefndi hafi því ekki staðið undir aðgæslu og skoðunarskyldu sinni við kaupin, sbr. 29. gr. fkpl. Umboðsmaður stefnda, Ó-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf, sem jafnframt hafi haft í huga að búa í eigninni, hafi skoðað eignina ítrekað fyrir hönd stefnda, eða a.m.k. sex sinnum, áður en gengið hafi verið frá kaupunum. Stefnda hafi því mátt vera vel kunnugt um allt ástand eignarinnar og hugsanlega ágalla, sbr. 29. gr. fkpl. M.a. hafi stefnandi sýnt Ó-kk-þgf hvernig gólf í eldhúsi fasteignarinnar dúar og hefði það mátt gefa stefnda tilefni til ítarlegri skoðunar á ástandi eignarinnar í heild. Stefndi hafi ekki ráðist í slíka ítarlegri skoðun. Stefndi beri hallann af því ef hann eða umboðsmaður hans hafa vanmetið eða ekki komið auga á ágalla á eigninni og ekki rannsakað hana nánar.

Við mat á því hvort stefndi hafi staðið undir þeim aðgæslu og skoðunarskyldum sem á honum hafi hvílt sem kaupanda, og við mat á því hvort hann hafi vitað eða mátt vita af ágöllum á fasteigninni, beri að gera sérstaklega strangar kröfur til hans, fyrirsvarsmanns hans, starfsmanna hans og umboðsmanns. Sá hátternismælikvarði sem leggja beri á stefnda sé strangur og stefndi megi teljast sérfróður um fasteignir og viðskipti. Stefndi sé einkahlutafélag og kaupin á fasteigninni hafi því verið gerð sem þáttur í atvinnurekstri. Raunar sé tilgangur stefnda samkvæmt 3. gr. samþykkta stefnda m.a. kaup, sala og rekstur fasteigna og komi það sama fram í skráningu hjá hlutafélagaskrá.

J-kk-nf P-kk-nf G-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda, teljist einnig sérfróður um fasteignir og viðskipti. Auk þess að vera stofnandi, eigandi og stjórnarmaður stefnda sé hann einnig stofnandi, eigandi og stjórnarmaður World Wide House ehf., sem sé félag sem hafi þann tilgang að eiga og leigja út fasteignir. Hann hafi sömu stöðu í Kabola á Íslandi ehf., en tilgangur þess félags sé m.a. rekstur fasteigna. Einnig hafi hann stýrt fasteignafyrirtækinu Luxury House ehf. Síðast en ekki síst sé hann svo stjórnarmaður og prókúruhafi í félaginu Stein og flísalagnir ÓBJ ehf. Félagið sé byggingarfyrirtæki og tilgangur þess m.a. byggingar og flísalagnastarfsemi, múrverk og rekstur fasteigna. Auk þessa hafi hann starfað sem bátaviðgerðamaður og hafi því verkvit eftir því. Umboðsmaður stefnda, Ó-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf, sé einnig sérfróður um fasteignir. Hann starfi sem múrari og sé eigandi og prókúruhafi áðurnefnds félags, Stein og flísalagna ÓBJ ehf., sem við hann sé kennt.

Í söluyfirliti fasteignarinnar komi fram bein áskorun til stefnda um að kynna sér vel ástand fasteignarinnar og leita til þar til bærra sérfræðinga um nánari skoðun á eigninni. Stefndi beri hallann af því að hafa látið þetta undir höfuð leggjast. Í söluyfirliti eignarinnar sé einnig tekið skýrt fram að viðbygging hússins sé ósamþykkt. Stefndi geti því ekki gert kröfur á hendur stefnanda nú vegna þess að viðbyggingin sé ósamþykkt eða vegna meintra galla í því sambandi. Auk þess hafi þessar upplýsingar gefið stefnda, og ekki síður hinum sérfróða skoðunarmanni Ó-kk-þgf, ríkt tilefni til að kynna sér ástand eignarinnar enn nánar. Stefndi beri hallann af því að hafa látið það undir höfuð leggjast, sbr. 29. gr. fkpl.

Við skoðun á fasteigninni blasi við hverjum manni að undirstöður hússins séu timburstaurar. Fasteignasali sá sem séð hafi um sölu eignarinnar hafi auk þess upplýst stefnda um að húsið stæði á stólpum en ekki steyptum grunni og það hafi raunar verið augljóst hverjum þeim sem skoðaði eignina. Stefndi geti því ekki gert kröfur á hendur stefnanda af þessu tilefni, sbr. 29. gr. fkpl.

Stefndi eða Ó-kk-nf hafi heldur engar athugasemdir gert við ástand hússins fyrir kaupin. Þvert á móti hafi stefndi keypt húsið í því ástandi sem það hafi verið og látið hugsanlega ágalla óátalda. Fasteignin sé 16 ára gamall sumarbústaður og eðlilegt að eitt og annað geti verið farið að láta á sjá í slíkum bústað. Auglýst kaupverð eignarinnar hafi verið 16.900.000 krónur. Í viðskiptum stefnanda og stefnda hafi kaupverðið verið lækkað í 14.900.000 krónur, m.a. með hliðsjón af ástandi eignarinnar. Stefnda beri ekki réttur til frekari lækkunar. Við heildarmat í málinu beri og að hafa í huga þann mikla aðstöðumun sem sé á aðilum.

Ósannað sé að fasteignin teljist gölluð í skilningi III. kafla fkpl. Meðal annars sé ósannað að meintir ágallar rýri verðmæti hennar svo nokkru varði og að hún henti ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega hafðar.

Hafi stefndi yfirleitt einhvern tímann átt rétt til vanefndaúrræða þá hafi hann í öllu falli tapað þeim rétti vegna tómlætis, sbr. 1. mgr. 48. gr. fkpl. Stefndi hafi mátt átta sig á meintum ágöllum á eigninni strax í upphafi og hann hafi auk þess aldrei skilmerkilega sinnt tilkynningarskyldu sinni samkvæmt ákvæðinu.

Sönnunargildi og efni Verkísskýrslunnar sé mótmælt, enda hafi stefndi aflað hennar einhliða og stefnandi ekki átt þess kost að gæta réttar síns við gerð hennar eða við skoðun verkfræðistofunnar á eigninni. Það sem fram hafi komið af hálfu stefnda um viðgerðarkostnað sé auk þess algjörlega úr hófi.

Krafa um dráttarvexti styðjist við 61. gr. fkpl. og við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, sbr. einkum 5. gr. og 6. gr. þeirra laga. Upphafsdagur dráttarvaxta miðist við 9. mars 2018, þegar lokagreiðsla fyrir eignina og afsal hafi átt að fara fram, sbr. kaupsamning aðila og 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Þá vísi stefnandi til laga um fasteignakaup nr. 40/2002 í heild sinni og einkum til 29., 48., 49., 50. og 61. gr. Einnig vísi hún til meginreglna samninga og kröfuréttar, m.a. um skuldbindingargildi samninga og rétt til efnda in natura. Þá sé vísað til laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Um varnarþing vísast til 1. mgr. 33. gr. þeirra laga. Krafa um málskostnað sé studd við XXI. kafla sömu laga, sbr. einkum 1. mgr. 130. gr. laganna. Um virðisaukaskatt sé vísað til laga nr. 50/1988, en stefnandi þurfi að greiða virðisaukaskatt af þóknun lögmanns og sé því nauðsyn að taka tillit til hans með dæmdum málskostnaði.

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi hafnar öllum málsástæðum og málsatvikum stefnanda í málinu. Sýknukrafa hans sé til vara gerð á grundvelli skuldjöfnunar án sjálfstæðs dóms, enda séu kröfur stefnda á hendur stefnanda hærri en dómkröfur stefnanda í máli þessu. Við nánari skoðun á bústaðnum að X hafi komið fram leyndir gallar í skilningi 18. gr., sbr. 2. mgr. 19. gr., sbr. 26., og 27. gr., laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Stefndi sé lögaðili sem hafi verið með eina fasteign hér á landi í útleigu, og sérhæfi sig í útleigu fasteigna, en hvorki í fasteignaviðhaldi, mannvirkjagerð né öðru. Fyrirsvarsmaður stefnda sé rafmagnsmaður sem sinni siglingatækjum og ekki skipti máli að hann hafi starfrækt gistiaðstöðu og útleigu gistiaðstöðu, þar sem það geri hann ekki að sérfræðingi á sviði mannvirkja og húsasmíða. Umboðsmaður stefnda, Ó-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf, sé ekki sérfræðingur á þessu sviði, hann sé ómenntaður flísalagningarmaður, og hafi enga reynslu af húsasmíði.

Stefndi hafi fullnægt skoðunarskyldu sinni með hliðsjón af aðstæðum á vettvangi veturinn 2017, þegar dimmt hafi verið úti og fönn legið föst við og í kringum bústaðinn. Það hafi ekki verið unnt að framkvæma neina nákvæmari skoðun á undirstöðum bústaðarins né á öðru fyrr en farið hafi að vora. Við skoðun stefnda þá hafi komið í ljós að gólfið á bústaðnum hafi dúað á einum stað við eldhúsið. Stefnandi hafi verið spurð um það hvað þetta gæti verið og hafi hún þá sagt stefnda að um væri að ræða plastparket sem hreyfðist og að ekkert væri að því. Einnig hafi stefnandi sagt að bústaðurinn hefði fengið gott viðhald og að það væri búið að laga það sem þurft hefði að laga. Stefndi hafi talið að verið gæti að gólfplatan væri ekki lengur í besta ásigkomulagi og að það væri lítið mál að skipta henni út samhliða því að skipt yrði um gólfefni á bústaðnum. Er snjóa hafi leyst vorið 2018 hafi stefndi fengið tækifæri til að kanna nánar undirstöður bústaðarins og hafi honum þá ekki litist á blikuna. Hann hafi fengið óháðan aðila, Verkís, til að gera ástandsskoðun á bústaðnum og af henni hafi ráðist að gólf hússins væru missigin. Þá segi í skýrslunni: „Engu að síður má gera ráð fyrir að gólfhæðir hússins hafi ekki verið með þeim halla sem nú er. Samkvæmt aðaluppdráttum var gert ráð fyrir járnbentum steinsteyptum súlum en sívalar timbursúlur eru undirstöður hússins í dag. Frágangur á jarðvegi við timbursúlur sem skoðun fór fram á er ekki samkvæmt uppdráttum. En þar sem skoðun fór fram var gróft malarlag í bland við moldarlag við súlur sem telst ekki vera ásættanlegur frágangur. Ekki er vitað hvort timbursúlur ná niður fyrir frostnæmi jarðvegs eða hvort efnisskipt hafi verið undir súlum niður á burðarhæfan botn.“. Af þessu sé ljóst að stefnandi hafi leynt stefnda því að undirstöður hússins væru ekki í samræmi við samþykktar bygginganefndarteikningar og góða verkhætti. Af þessu hljótist tjón sem sé umtalsvert meira en nemi eftirstöðvum kaupverðs sem stefnandi krefji stefnda um. Nauðsyn sé á að ráðast í framkvæmdir til að laga sig í gólfplötum hússins, sem stefnanda hafi mátt vera ljóst að væri til staðar og henni hafi mátt vera ljóst að ekki væri allt með felldu. Engu að síður hafi hún leynt stefnda þessu við kaupin, sbr. m.a. 27. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Horft sé til þess að stefndi hafi sinnt skoðunarskyldu sinni í samræmi við 29. gr. laga nr. 40/2002 vorið 2018, eftir að hafa fengið eignina afhenta, með því að láta framkvæma ástandsskoðun á hinu selda. Ástæða þessa dráttar sé einkum að ekki hafi verið unnt að skoða undir bústaðinn um hávetur, það hafi þurft að leysa snjó og frost úr jörðu til að unnt væri að átta sig betur á hvað væri að. Það hafi síðan komið í ljós að gólfplatan sé missigin, en það hafi stefndi ekki getað séð eða gert sér grein fyrir við upphaflega skoðun sína á bústaðnum. Þá hafi m.a. komið í ljós að ekki væri búið að ganga frá rafmagnskapli fyrir heitan pott frá rafmagnstöflu í geymslu, sem sé undir sólpalli, og leggja þyrfti kapalinn í rör. Þessi frágangur bjóði heim hættu á stórslysi á mönnum og búnaði. Stefnandi hafi látið koma heita pottinum fyrir og hefði átt að upplýsa stefnda um þennan ágalla. Búið hafi verið að smíða kringum veröndina með negldum gólfplönkum og hliðum og það hafi lokað fyrir undirstöðurnar. Til að unnt hefði verið að gera sér grein fyrir undirstöðunum hefði þurft að rífa timbrið frá og slíkt hafi ekki verið í boði af hálfu stefnanda við kaupsamningsgerðina á sínum tíma.

Ljóst sé að undirstöður undir bústaðnum væru ekki svo illa farnar eftir 16 ár hefðu þær verið byggðar í samræmi við samþykktar teikningar og af fagmennsku. Stefnandi og eiginmaður hennar heitinn hafi byggt bústaðinn og því hafi stefnanda átt að vera fullkunnugt um það hvernig hann hefði verið byggður og hvað væri að honum. Stefnandi hafi engar upplýsingar veitt sem henni hefði borið að veita. Í söluyfirliti komi skýrt fram að byggingin sé samkvæmt matsstigi 7, sem þýði fullbyggt hús í samræmi við samþykktar teikningar og þágildandi lög um byggingu mannvirkja. Stefndi hafi mátt ætla að undirstöður væru í samræmi við samþykktar teikningar, sem þær hafi ekki verið þegar á hafi reynt, og því sé um leyndan galla að ræða. Stefndi hafi gefið stefnanda kost á því að koma ásamt eigin matsmanni til að taka út bygginguna en því hafi ekki verið sinnt.

Við ástandsskoðun hafi komið fram að undirstöður undir sólpalli væru víða skemmdar vegna fúa. Stefndi hafi ekki getað séð það fyrir kaupin þar sem rífa hefði þurft burt planka og hliðar, sem stefnandi hafi verið búin að hylja undirstöðurnar með. Stefnandi hafi búið í bústaðnum í hartnær tvo áratugi og henni hafi átt að vera fullkunnugt um allt er lúti að honum, en hafi leynt stefnda því við kaupin.

Varakrafa stefnda sé byggð á því að skuldajöfnuður á grundvelli 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála (sic) eigi að leiða til sýknu af öllum dómkröfum stefnanda, enda sé augljóst að kröfur stefnda á hendur stefnanda nemi hærri fjárhæðum en dómkröfur hans í máli þessu, sbr. bráðabirgðaniðurstöður í ástandsskýrslu. Það muni kosta mun meira að lagfæra þá galla sem séu á hinu selda en sem nemi fjárhæð dómkrafna máls þessa. Sýkna beri stefnda af öllum kröfum í máli þessu.

Um lagarök vísist m.a. til laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, einkum 18. gr., sbr. 2. mgr. 19. gr., sbr. 26., og 27. gr. laganna. Einnig vísist til meginreglna samninga og kröfuréttar um áskilnað seldra muna og til meginreglna kröfuréttarins um skuldajöfnuð. Þá sé vísað til laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, laga nr. 91/1991, einkum 3. mgr. 130. gr. laganna um skuldajöfnun, og um málskostnað vísist til 1. mgr. 130. gr. laganna.

Niðurstaða

Gerð er grein fyrir málsatvikum, eins og aðilar lýsa þeim í stefnu og greinargerð, í sérstökum kafla hér að framan og vísast til þess sem þar kemur fram. Óumdeilt er að umsamin lokagreiðsla kaupverðs, sem stefndi skyldi inna af hendi 9. mars 2018 og stefnandi krefst greiðslu á í málinu, gegn útgáfu afsals fyrir eigninni, er enn ógreidd. Ágreiningur aðila snýst um það hvort stefndi, kaupandi eignarinnar, eigi gagnkröfu sem honum sé heimilt að nota til skuldajafnaðar við dómkröfu stefnanda, vegna galla á eigninni, og hvílir sönnunarbyrði um slíka galla á stefnda.

Til stuðnings kröfum sínum hefur stefndi lagt fram skjal um ástandsskoðun sem fyrirtækið Verkís gerði á eigninni 6. júní 2018 að beiðni stefnda. Stefndi aflaði ekki matsgerðar samkvæmt IX. kafla laga nr. 91/1991, svo sem honum var kostur, í því skyni að leitast við að færa sönnur á staðhæfingar sínar um galla á eigninni. Hann aflaði framangreinds skjals einhliða og án þess að séð verði að stefnandi ætti þess kost að gæta hagsmuna sinna og koma sjónarmiðum sínum á framfæri við þá skoðun. Verður skjalið því ekki talið hafa þýðingu við úrlausn málsins.

Fallið var við málflutning frá málsástæðum í greinargerð stefnda um ótengdan pott og ósamþykkta viðbyggingu, sem upplýst var um í söluyfirliti. Af hálfu stefnda er endanlega einkum á því byggt að húsið hafi samkvæmt teikningu átt að standa á steinsteyptum stoðum, en ekki trésúlum, og á því að undir þeim súlum og við þær hafi verið mold en ekki möl og sandur. Þetta hafi valdið sigi á gólfplötum hússins og að það sé galli sem stefnanda hafi mátt vera ljós, en hún hafi leynt stefnda við kaupin. Í 26. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Á seljandi að hafa frumkvæði að því að veita kaupanda þær upplýsingar, en ekki felst í ákvæðinu að seljanda sé skylt að upplýsa kaupanda um atriði sem kaupandi veit um. Samkvæmt 27. gr. sömu laga telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda eða fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu eða kynningargögnum um hana. Þetta á þó aðeins við ef upplýsingarnar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

Stefndi byggir á því að hann hafi fullnægt skoðunarskyldu sinni í samræmi við 29. gr. laga um fasteignakaup, með því m.a. að láta fara fram ástandsskoðun vorið 2018 eftir afhendingu. Samkvæmt 29. gr. laganna, sem stefndi vísar til, getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign, sem hann þekkti til eða átti að þekkja til, þegar kaupsamningur var gerður. Þá segir þar að hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun, en þetta eigi þó ekki við hafi seljandi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríði með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Fyrir liggur að í söluyfirliti var vakin athygli á því að í lögum um fasteignakaup væri kveðið á um ríka skoðunarskyldu kaupenda á fasteignum og var því sérstaklega skorað á væntanlega kaupendur að kynna sér vel ástand fasteignarinnar fyrir kauptilboðsgerð og leita til þar til bærra sérfræðinga um nánari skoðun. Hafna verður þeirri málsástæðu stefnda að með ástandsskoðun 6. júní 2018, tæpum þremur mánuðum eftir lokagjalddaga kaupverðs og löngu eftir gerð kaupsamnings og afhendingu eignarinnar, teljist hann hafa verið að fullnægja skoðunarskyldu sinni sem kaupanda samkvæmt 29. gr. fasteignakaupalaga. Á hinn bóginn liggur fyrir að eignin var skoðuð af hálfu stefnda áður en kaupin gerðust og getur stefndi því samkvæmt lagaákvæðinu ekki borið fyrir sig galla sem sjá hefði mátt við þá skoðun.

Í framburði vitnisins Ó-kk-ef B-kk-ef J-kk-ef fyrir dómi kom fram að hann hefði skoðað eignina ítrekað fyrir fyrirsvarsmann stefnda, sem væri vinur hans, og hafi vitnið átt að fá að búa í bústaðnum og eignast forkaupsrétt að honum eftir kaupin. Fram kom að vitnið starfi við flísalagnir og þekki því til framkvæmda á gólfum. Hann sé ekki húsasmiður, en fyrirsvarsmaður stefnda hafi reitt sig á mat hans þar sem hann hafi treyst handbragði hans og hugsun. Vitnið kvaðst við skoðun á eigninni, fyrir gerð kauptilboðs stefnda þann 12. desember 2017, hafa orðið var við að gólfið í bústaðnum dúaði og það marraði í því. Hann kvaðst hafa fengið þær skýringar hjá stefnanda að skipt hefði verið um parket eftir að uppþvottavél hefði bilað. Hann hefði skoðað húsið nokkrum sinnum fyrir kaupin, m.a. í björtu að degi til, en kveðst ekki hafa séð undir bústaðinn. Þegar hann hafi flutt inn í janúar 2018 hafi hann orðið þess var að hreyfing væri á gólfinu.

Í söluyfirliti kemur fram að eignin sé á byggingarstigi 7, og vísar stefndi til þess að það þýði fullbyggt hús í samræmi við samþykktar teikningar og lög um byggingu mannvirkja. Stefndi heldur því fram að það hafi ekki reynst rétt, þar sem skoðun á hans vegum sýni teikningar húss með steyptum undirstöðum. Ekki liggur annað fyrir en að upplýsingar í söluyfirliti um byggingarstig séu í samræmi við opinbera skráningu um matsstig eignarinnar, sem almennt er ákveðið að undangenginni úttekt byggingarfulltrúa.

Þær teikningar sem stefndi vísar til liggja aðeins fyrir í ógreinilegu fylgiskjali með ástandsskoðun, sem ekki hefur þýðingu við úrlausn málsins svo sem áður greinir, en af þeim verður ekki skýrlega ráðið úr hvaða efni undirstöður skyldu vera.

Ekkert liggur fyrir um hvort þær teikningar séu í samræmi við endanlegar teikningar við úttekt , hvort þær hafi legið fyrir við kaupin eða hvort kaupandi hafi byggt einhverjar væntingar um undirstöður hússins á teikningum . Stefnda hefur ekki tekist að sýna fram á að undirstöður eignarinnar séu með öðrum hætti en upplýsingar í söluyfirliti hafi gefið til kynna.

Dómurinn telur að hvorki verði séð af söluyfirliti né öðrum gögnum málsins að stefnandi hafi veitt stefnda upplýsingar varðandi eignina sem voru rangar eða misvísandi. Fyrir liggur að hún sýndi umboðsmanni stefnda eignina ítrekað og svaraði spurningum hans. Óumdeilt er að ástand á gólfi var rætt við skoðun eignarinnar áður en stefndi gerði kauptilboð í hana. Gaf það ástand umboðsmanni stefnda, sem er flísalagningarmaður, sérstakt tilefni til að kanna nánar, sjálfur eða með aðstoð annarra sérfræðinga, hvers vegna gólfið dúaði áður en kaupin voru gerð, en hann hafði ekkert tilefni til að ætla að stefnandi væri sérfróð um slíkt. Ekki verður séð í gögnum málsins að stefndi hafi gert athugasemdir um ástand eignarinnar fyrr en hálfu ári eftir afhendingu hennar og tæpum fjórum mánuðum eftir gjalddaga kaupsamningsgreiðslunnar sem stefnandi krefur stefnda um greiðslu á í máli þessu. Þá verður af atvikum ráðið að ástand eignarinnar í öllum þeim atriðum sem stefndi ber fyrir sig í málinu hefði umboðsmaður hans mátt sjá við ítrekaða skoðun hans á eigninni.

Að öllu framangreindu virtu hefur stefnda ekki tekist að sýna fram á að hann eigi gagnkröfu til skuldajafnaðar við dómkröfu stefnanda, sem byggist á kaupsamningi aðila sem liggur fyrir í málinu, og verður krafa stefnanda því tekin til greina eins og hún er fram sett. Þá verður eftir úrslitum málsins og með vísun til 1. mgr. 130. gr. laga nr.

91/1991 stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem ákveðinn er að meðtöldum virðisaukaskatti 1.

2

00.000 krónur.

Dóminn kveður upp K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari sem er dómsformaður. Meðdómendur voru Á-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdómari og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Dómsorð:

Stefndi, Worldwide Yacht Service ehf., greiði stefnanda, J-kvk-þgf B-kvk-þgf H-kvk-þgf, 300.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 5. gr. sömu laga, frá 9. mars 2018 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals á fasteigninni X. Stefndi greiði stefnanda 1.200.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf

Á-kvk-nf R-kvk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf

Dóminn kveður upp K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari sem er dómsformaður. Meðdómendur voru Á-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdómari og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Dómsorð:

Stefndi, Worldwide Yacht Service ehf., greiði stefnanda, J-kvk-þgf B-kvk-þgf H-kvk-þgf, 300.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 5. gr. sömu laga, frá 9. mars 2018 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals á fasteigninni X. Stefndi greiði stefnanda 1.200.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf

Á-kvk-nf R-kvk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf