E-85/2020

I.

1.

Mál þetta, sem dómtekið var 2. september 2022, var höfðað með stefnu birtri 26. mars 2020. Málið var þingfest 7. maí sama ár.

Stefnandi er A, kt. [...,] [...,], [...,], [...,].

Stefnda er B, kt. [...,], [...,], [...,].

2.

Dómkröfur stefnanda;

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru að stefnda greiði honum helming söluverðs fasteignarinnar að [...,], samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 1.11.2018, að fjárhæð 7.750.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. mgr. vaxtalaga nr. 38/2001, og þá frá þingfestingu málsins.

Stefnandi krefst til vara lægri greiðslu af söluverði fasteignarinnar [...,], samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 1. 11. 2018, sem á kveðist í hlutfalli við fjárframlög hans við kaup eignarinnar á árinu 2009, í samræmi við ákvörðun dómsins.

Loks krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til að greiða honum málskostnað að mati dómsins eða samkvæmt málskostnaðarreikningi.

3.

Dómkröfur stefndu eru að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Að auki krefst hún þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða henni málskostnað að mati dómsins, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

4.

Á fyrri stigum málsins hafði stefnda einnig uppi kröfu um frávísun, en þeirri kröfu var hafnað með úrskurði í þinghaldi 18. desember 2020, meðal annars með vísan til þess að gagnaöflun hafði ekki verið lýst lokið.

II.

Málavextir

1.

Samkvæmt framlögðum gögnum, þ. á. m. stefnu og greinargerð, svo og endanlegum málatilbúnaði málsaðila fyrir dómi, eru helstu málvextir þeir að aðilar hófu óvígða sambúð á [...,] í ársbyrjun 2007. Þegar þetta gerðist hafði stefnandi um hríð verið búsettur á [...,] og haldið þar heimili í félagslegri leiguíbúð í eigu sveitarfélagsins, að [...,]. Stefnda hafði aftur á móti áður verið búsett á [...,]. Eftir nokkurra mánaða búsetu í leiguíbúðinni fluttust málsaðilar, á haustdögum 2007 til [...]en þar héldu þeir heimili næstu árin. Á því tímabili dvöldu tveir synir stefnanda hjá þeim á sumrin, en þeir eru fæddir á árunum [...,] og [...,]. Af gögnum verður ráðið að stefnandi hafi leigt fyrrnefnda íbúð á [...,] allt til ársins 2009.

Ágreiningslaust er að að eftir að málsaðilar misstu báðir atvinnu sína á [...] árið 2012 hafi þeir flust búferlum til [...,], og eftir um þriggja ára sameiginlega búsetu þar í landi hafi sambúð þeirra lokið.

Samkvæmt gögnum rataði ágreiningur málsaðila um fjárslit eftir sambúðarslitin til [...,] dómstóla í [...,], en á árinu 2018 lauk þeim málarekstri með réttarsátt. Er óumdeilt að með sáttinni hafi lokið deilum málsaðila, að því frátöldu að hún tók ekki til ágreinings þeirra um eignarréttindi á tiltekinni fasteign á [...,], að [...,]. Að þessu leyti vísa aðilar til bréfs dómstólsins, dagsettu 2. janúar 2018, þar sem segir m. a. að gagnkvæmar kröfur þeirra um ætluð réttindi yfir fasteigninni heyri ekki undir [...,] dómstóla í ljósi varnarþingsreglu 22. gr. Luganósamningsins.

2.

Þann 20. janúar 2009 gerði nafngreindur lögmaður hér á landi, F, kauptilboð fyrir hönd málsaðila til [...,] í fasteignina að [...,], að fjárhæð 5.500.000 krónur. Í tilboðinu var sá fyrirvari hafður á að málsaðilar fengju fullnægjandi bankafyrirgreiðslu. Tilboðið var samþykkt af hreppnum, en áður höfðu átt sér stað nokkur tölvusamskipti milli lögmannsins og þáverandi sveitarstjóra sveitarfélagsins, vitnisins C, sbr. það sem hér á eftir verður rakið Í tölvubréfi nefnds lögmanns, dagsettu. 5. október 2009, sbr. dskj. nr. 29, segir m. a.: Samkvœmt kauptilboðinu stóðu þau bœði að þvi, B og A. Nú óska þau eftir því, að einungis B verði skráð sem kaupandi. Erþað í lagi af ykkar hálfu? Hún hefur í hyggju að greiða 80 hundraðshluta kaupverðsins, þ. e. 4.400.000 króna, við undirskrift samningsins og afganginn, kr. 1.100.00 krónur, átta mánuðum síðar. Er það samþykkt af ykkar hálfu?

Svarbréf fyrirsvarsmanns sveitarfélagsins, sem dagsett var sama dag, er svohljóðandi: Það er ágœtlega ásættanlegt, sem þið setjið fram varðandi greiðslufyrirkomulagið. Við myndum þá gefa út afsal eftir seinni greiðsluna. Engar aths. heldur við að B verði ein skráð sem kaupandi. ” Í nefndum samskiptum getur fyrirsvarmaður sveitarfélagins þess að hann þurfi frest til þess að greiða upp áhvílandi lán á nefndri fasteign, en þurfi að auki að kanna hvort svonefndur Varasjóður húsnæðismála muni veita sveitarfélaginu aðstoð til að greiða sölutapið.

Ágreiningslaust er að fasteignaviðskiptin gengu eftir á ofangreindum nótum, og þá með þeirri breytingu sem vikið var að hér að framan, þ. e. að stefnda var ein tiltekin sem kaupandi nefndrar fasteignar, sbr. efni framlagðs kaupsamnings, sem dagsettur er 3. desember 2009. Fram kemur að afhendingardagur eignarinnar var 1. janúar 2010. Liggur fyrir að lögmaðurinn greiddi kaupgreiðsluna, 4.400.000 krónur, með bankamillifærslu, þann 8. desember 2009, sbr. dskj. nr. 9.

Í málatilbúnaði sínum staðhæfir stefnandi að fyrrnefnd breyting á eignarhaldi hinnar keyptu eignar hafi helst komið til vegna fjárhagslegra erfiðleika hans, enda hafi sýslumaður gert árangurslaust fjárnám hjá honum þann 30. júní 2009. Að auki hafi hanná þessu tímaskeiði átt í ágreiningi og málaferlum við fyrrverandi sambýliskonu sína, sbr. að því leyti m. a. dóm..... Fyrrnefndur lögmaður hafí komið að þeim málarekstri fyrir hans hönd.

3.

Þann 1. júlí 2010 gaf sveitarfélagið [...,] út afsal til handa stefndu fyrir fasteigninni að [...,] Var afsalsskjalið m. a. undirritað af nefndum lögmanni samkvæmt umboði stefndu. Afsalinu var þinglýst 20. júlí sama ár.

4.

Stefnda seldi fasteignina að [...,] þann 1. nóvember 2018 og var söluverðið 15.500.000 krónur.

Samkvæmt hinum endanlegu dómkröfum stefnandi krefst hann endurgreiðslu á helmingi fyrrnefnds söluverðs, en til vara lægri fjárhæðar.

III.

Málsástæður stefnanda.

1.

Stefnandi byggir á því í stefnu að hannhafi á árinu 2009 í raun staðið að fullu skil á greiðslum vegna kaupanna á fasteigninni að [...]. Þar um vísar hann m. a. til eigin greiðslna og bankayfírlita frá bankastofnun hér á landi og einnig bankamillifærslna til áðurgreinds lögmanns, þann 26. nóvember nefnt ár, að fjárhæð 4.525.908 krónur, sbr. m. a. dskj. nr. 10 og 39. Að auki vísar stefnandi til eigin gjaldeyrisviðskipta með evrur og greiðsluinnlagna því til nafngreinds einstaklings, þ. á m. 21. október og 16. nóvember 2009, sem báðar eru að fjárhæð 500.000 krónur. Stefnandi bendir einnig á að hann hafi sjálfur lagt inn á íslenskan bankareikning sinn, þann 11. nóvember nefnt ár, 1.500.000 krónur og þá vegna eigin gjaldeyrisviðskipta. Við flutning var að þessu leyti m. a. vísað til skýringa og skýrslu stefnanda fyrir dómi um að hann og stefnda hafí verið með sameiginlega fjármuni inni á bankahólfi á [...], og að þeir fjármunir sem þar hafi verið geymdir hafí verið notaðir til íbúðarkaupanna. Þannig hafi þessir fjármunir verið notaðir til þess að eiga í fyrrnefndum gjaldeyris- og bankaviðskiptum við hina íslensku aðila, en þá fyrst með millifærslu hans inn á bankareikning stefndu. Stefnandi staðhæfir að þannig hafi hann, líkt og stefnda, átt í gjaldeyrisviðskiptum, og áréttar að þau hafi bæði staðið undir fyrrnefndri kaupsamningsgreiðslu í desember 2009.

Við flutning málsins var því haldið fram af hálfu stefnanda, að eigi væri ágreiningur um að þær greiðslur, sem hafi fengist eftir kaupin vegna leigu á fasteigninni að [...,] hafi að mestu staðið undir afsalsgreiðslunni þann 1. júlí 2010, að fjárhæð 1.100.000 krónur.

2.

Stefnandi byggir á því að eigendaskráningin á fasteigninni [...,] á nafn stefndu, sbr. efni hinna þinglýstu gagna, hafi samkvæmt framangreind u eigi gefið rétta mynd af raunverulegu eignarhaldi við kaupin á árinu 2009, sbr. að því leyti einnig efni hins sameiginlega kauptilboðs málsaðila frá 20. janúar nefnt ár, enda hafi þar verið miðaðvið jafnt eignarhald þeirra.

3.

Stefnandi byggir á því að réttur hans til fasteignarinnar að [...,] og í raun forsendan fyrir fasteigna kaupunum verði rakin n til tiltekinna reglna, sem m. a. hafi varðað forkaupsrétt hans gagnvart sveitarfélaginu á [...,]. Stefnandi byggir á því að þessi réttur hafi verið persónuleg eign hans, enda hafi sveitarfélagið viljað rétt a hlut hans, sem fyrrverandi leigutaka að hinni félagslegu íbúð að [...,], sem það hefði selt andstætt vilja hans. Stefnandi byggir á því að þessi vilji sveitarfélagsins hafi komið fram í kaupverði eignarinnar að [...,], sem hafi verið undir markaðsverði. Að þessu leyti vísar stefnandi einkum til staðfestrar yfirlýsingar fyrrverandi sveitarstjóra [...], sem fyrst hafi verið lögð fram í fyrrnefndum málaferlum málsaðila í [...], um að ætlað markaðsverð eignarinnar hafi verið 8- 10 milljónir króna, og þannig verið hærra en fyrrnefnt kaupverð hennar, 5,5 milljónir króna. Stefnandi byggir á því að þessi vilji sveitarfélagsins hafi einnig komið fram í rúmum greiðsluskilmálum að því er varðaði kaupsamnings- og afsalsgreiðslur Stefnandi byggir á því ofangreind atriði, og þá ekki síst mismunurinn á kaupverði og markaðsverði, beri með réttu að meta sem framlag hans við kaupin á fasteigninni að [...,], en einnig það að hannhafi haft alla forgöngu um fasteigna viðskiptin og þá m. a. með viðræðum við fyrirsvarsmann sveitarfélagsins, og síðar og þá eftir kaupin vegna starfa hans við viðhald og umsjón á eigninni, sbr. að því leyti frásögn vitna fyrir dómi.

4.

Við flutning málsins var á því byggt af hálfu stefnanda að hann hefði í eigin aðilaskýrslu fyrir dómi lýst því með trúverðugum hætti, að hannhefði haft atvinnutekjur fyrstu tvö til þrjú árin eftir að hann flutist með stefndu til [...]og þá við tiltekin verkefni sem hann hafði innt af hendi fyrir nafngreindan einstakling. Að þessu leyti andmælti stefnandi andstæðum framburði stefndu.

Stefnandi bendir á að eigi sé ágreiningur um að hann hafi haft launatekjur í kjölfar hinna fyrstu ára með stefndu á [...], enda hafi hann þá starfað við tiltekna þjónustu og rekstur á þeim sama vinnustað sem stefnda hafði verið ráðin til sem fjármálastjóri.

5.

Stefnandi byggir á því að samkvæmt öllu ofangreindu, en þá einnig í ljósi þess að íbúðar eignin hafði aðeins verið „skráð” á stefndu, hafi það atriði ekki haft raunverulega þýðingu. Skráningin hafí aðeins verið gerð til málamynda. Að þessu leyti andmælir stefnandi sérstaklega efni bréfs fyrrnefnds lögmanns, dagsetts 27. febrúar 2013, sbr. dskj. nr 20, þess efnis að stefnda hafi ein verið eigandi eignarinnar. Þá andmælir stefnandi efni framlagðs tölvubréfs frá 17. júlí 2016 þess efnis að hann hafi viðurkennt eignarhald stefndu á fasteigninni, sbr. dskj. nr. 32. Stefnandi staðhæfir að hann hafí ekki ritað hið síðast greinda bréf enda hefði hann misst öll yfirráð yfir því netfangi sem það hafi stafað frá í kjölfar sambúðarslita hans og stefndu. Stefnandi staðhæfir að hið sama eigi við að nokkru um önnur gögn sem lögð hafi verið fram í máli þessu, en þau hefðu áður verið hluti gagna í skiptamálinu í [...], sbr. m. a. dskj. nr. 28. Hafi þar komið fram sami misskilningur um eignarhaldið, a. m. k að hluta til.

6.

Við flutning málsins vísaði stefnandi til þess að mál þetta varðaði eigi skipti á sameiginlegu búi hans og stefndu, enda þótt sambúð þeirra hafi þýðingu um tiltekin sönnunaratriði, og þá ekki síst um þá aðal- málsástæðu hans að stefnda hafi í raun aðeins verið skráð til málmynda fyrir hinni umþrættu fasteign. Stefnandi byggir á því að ágreiningur málsaðila varði eignarréttinn að umræddri íbúðareign. Hann byggi þannig á því að hannhafi einnig verið eigandi eignarinnar, en að stefnda hafi selt hana í lok ársins 2 018. Af þessum sökum sé aðalkrafa hans, í hinni endanlegu gerð, fjárkrafa, sem miðist við það að stefnda verði dæmd til að greiða honum hluta af söluverði eignarinnar.

7.

Stefnandi bendir á að fyrir liggi að eftir að stefnda seldi fasteignina í nóvember 2018 hafí hún slegið eign sinni á allt söluverðið. Við flutning var af hálfu stefnanda vísað til eigin orða hans við aðalmeðferð málsins og þá um að ætíð hefði staðið til að hann og stefnda myndu eiga eignina að jöfnu og í því ljósi, en einnig því sem fram hefði komið við aðalmeðferðina, hefði hann breytt eigin dómkröfu miðað við stefnu, þ. e. um fulla endurgreiðslu á söluverðmæti eignarinnar. Í þess stað tefli hann fram hinni endanlegu aðalkröfu, sem taki mið af hans eigin framlagi við kaupin og mati á heildaraðstæðum og þá þannig að stefnda verði dæmd til þess að greiða honum helming söluverðsins, 7,750.000 krónur, sbr. efni kaupsamningsins frá 1. nóvember 2018.

8.

Stefnandi byggir varakröfuna á framangreindum röksemdum, en einnig á því að eignarhald hans á fasteigninni að [...,] hafi í öllu falli numið tilteknu hlutfalli, eftir atvikum lægra en helmingi af fyrrnefndu söluverði. Þar um vísar stefnandi til og áréttar eigin fjárgreiðslur við kaupin á eigninni árið 2009. Einnig vísar stefnandi til allra aðstæðna málsaðila á þeim tíma. Hann bendir þannig á að stefnda hafi komið til Íslands sem ferðamaður á árinu 2007, og að þau hafi í beinu framhaldi af því hafið hina óvígðu sambúð. Sambúðin hafi varað í allan þann tíma sem þau dvöldu á [...], og þar á meðal þegar gengið hafi verið frá kaupunum á hinni umþrættu fasteign. Þá hafi sambúðin varað í fimm ár eftir að gengið hafði verið frá afsali fyrir eigninni. Hann byggir loks á því að fjárhagur og heimilishald hans og stefndu hafi á umræddu tímaskeiði verið sameiginlegt, og því eigi helmingsskipting eignarhluta í fasteigninni að [...,] að koma til álita.

9.

Í stefnu og við flutning málsins vísar stefnandi um lagarök til meginreglna um málamyndagerninga og reglna um stofnun sameignar, en einnig og þá til hliðsjónar til meginreglna um fjárskipti við óvígða sambúð. Að því er varðar dráttarvexti vísar hanntil 5. og 6. gr. laga nr. 38/2001, en um varnarþing til 34. gr. laga nr. 91/1991 og um málskostnað til 130. gr. sömu laga.

IV.

Málsástæður stefndu.

1.

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að hún hafi ein verið eigandi fasteignarinnar að [...,]. Hún hafi verið þinglýstur eigandi eignarinnar, en auk þess hafi hún greitt allan kostnað af henni, hvort sem um hafi verið að ræða kaupverðið eða rekstrarkostnaðinn.

Stefnda byggir á því að gera megi ráð fyrir að þinglýstur eigandi fasteignar sé raunverulegur eigandi hennar, sbr. 25. gr. þinglýsingalaga nr. 29/1978. Og þar sem húnhafi verið eigandi eignarinnar hafi það verið réttur hennar að selja hana og fá söluandvirðið í eigin hendur. Stefnda byggir á því að stefnandi hafi aldrei átt hina umþrættu eign, en af þeim sökum eigi hann ekki réttmætt tilkall til söluandvirðisins hvorki í heild eða að hluta til.

2.

Stefnda bendir á að stefnandi hafi áður leigt félagslega íbúð í sveitarfélaginu [...], að [...]. Sveitarstjórn hreppsins hafi selt þessa fasteign og hafi það verið gert án athugasemda af hálfu stefnanda. Stefnda véfengir ekki að í framhaldi af þessari eignasölu hafi komið til umræðu að stefnandi keypti eignina að [...,] af sveitarfélaginu. Hún byggir á því að þegar til stykkisins hafí komið, á árinu 2009, hafi stefnandi ekki haft fjárhagslega burði til að kaupa eignina. Stefnda vísar til þess að á nefndu ári hafí sýslumaður gert árangurslaust fjárnám hjá stefnanda vegna meðlagsskulda. Hún hafi því ein keypt fasteignina, sbr. að því leyti áðurrakta og staðfesta yfirlýsingu fyrrverandi sveitarstjóra [...]. Við flutning málsins fyrir dómi var að þessu leyti vísað til aðilaskýrslu stefnda, að vegna bágborins efnahagsástands hér á landi eftir efnahagshrunið síðla árs 2008 hafi hún litið svo á að um ákjósanlegt fjárfestingartækifæri væri að ræða með eigna kaupunum. Hún hafi í þegar atvik máls gerðust staðið vel fjárhagslega þar sem hún hefði verið í góðu starfi sem fjármálastjóri í tilteknum klúbbi á [...]. Aftur á móti hafi stefnandi verið atvinnu- og eigna laus þegar þetta gerðist, en hann hafi fyrst fengið fast þjónustustarf vorið 2010 og þá fyrir hennar tilstilli hjá nefndum klúbbi.

3.

Stefnda mótmælir þeim málatilbúnaði stefnanda að hann hafi lagt til kaupsamnings- og afsalsgreiðslur vegna fasteignakaupanna, og vísar hún til þess sem hér að framan var rakið. Máli sínu til stuðnings bendir stefnda á framlögð gögn, þ. á m. yfirlita úr banka. Byggir hún á því að gögnin sýni að greiðslur vegna kaupanna hafi allar komið af henna reigin bankareikningi á [...].

Stefnda vísar um ofangreind atriði nánar til þess að við nefnd eignakaup hennar hafi það fyrirkomulag m. a. verið viðhaft vegna gjaldeyrishafta á Íslandi og eigin aðstæðna, að hún hafi lagt til fyrrnefnda fjármuni og fært þá á bankareikning nafngreinds einstaklings, G, sem í framhaldi af því hafi lagt samsvarandi fjárhæð inn á bankareikning stefnanda á Íslandi. Í framhaldinu hafi þessir fjármunir hennar verið greiddir til fyrrnefnds lögmanns, F, sem hafi haft milligöngu um að greiða kaupverð eignarinnar fyrir hana, til seljandans, þ. e. sveitarfélagsins á [...], sbr. dskj. nr. 39 og nr. 9.

Stefnda vísar til þess að framlögð bankagögn sýni ljóslega ofangreind gjaldeyriskaup og fjármunatilfærslur og að hún hafi með nefndum hætti greitt af eigin bankareikningi á [...] samtals 25.000 evrur til fyrrnefnds G í tíu aðskilin skipti, frá 22. október til 17. nóvember 2009, og þá 2500 evrur í hvert sinn, sbr. dskj. nr. 27. Þessu til viðbótar hafi hún greitt af sama reikningi tvær greiðslur til sama aðila, sem báðar hafiverið að fjárhæð 500 evrur, þ. e. 14. ágúst og 15. desember 2009. Samtals hafi hún þannig greitt 26.000 evrur, sem hafi samsvarað áðurgreindri kaupsamningsgreiðslu fyrir hina umþrættu eign, en einnig laun til fyrrnefnds lögmanns.

Máli sínu til stuðnings bendir stefnda enn fremur á að hafi umræddur lögmaður talið að það hafi verið stefnandi sem hefði greitt kaupverð fasteignarinnar og að hann hafi þannig verið eigandi hennar í heild eða að hluta, þá útskýrir það ekki efni tölvupóstsamkipta hans og stefndu í febrúar 2017, sbr. dskj. nr. 20, sem stefnandi hafi sjálfur lagt fram í málinu. Bendir stefnda á að í tölvupóstsamskiptum þessum leiðbeini og árétti lögmaðurinn að fasteignin sé eign hennar einnar, en að stefnandi geti aftur á móti eignast hlut í henni fyrir sakir verðmætasköpunar á sambúðartíma þeirra. Stefnda bendir á í þessu samhengi að stefnandi hafi flutt frá Íslandi tveimur árum áður en hún keypti fasteignina og hafí því aldrei búið í henni og heldur ekki lagt nokkuð til hennar sem íbúi. Við flutning málsins var af hálfu stefndu einnig vísað til þess að hún hafi eftir kaupin ávallt greitt að fullu rekstrargjöld og viðhald vegna eignarinnar, og þá af íslenskum bankareikningi í eigin nafni, sbr. til hliðsjónar dskj. nr. 26. Vísar stefnda til þess að hún hafi vegna ráðlegginga nefnds lögmanns stofnað eigin bankareikning á Íslandi, en einnig fengið íslenska kennitölu. Stefnda véfengir ekki að stefnandi hafi átt orðastað við iðnaðarmenn vegna viðhaldsverkefna, en áréttar að hún hafi greitt eigin hendi fyrir þá vinnu. Þá hafi hún borið áhættu af eigninni og m. a. komið fram sem leigu sali við gerð leigusamninga, sbr. dskj. nr. 37.

4.

Stefnda byggir á því að stefnandi hafi í málatilbúnaði sínum eigi lagt fram viðhlítandi gögn sem sýni að hann hafi greitt með eigin fjármunum kaupgreiðslur vegna umræddra fasteignaviðskipta. Verði þannig eigi séð að slíkar greiðslur komi fram á þeim bankayfírlitum sem hann hafi lagt fram í málinu, þó svo að þar megi m. a. sjá að hann hafi greitt þrjár greiðslur inn á reikning lögmannsstofu fyrrnefnds lögmanns þremurárum fyrir íbúðarkaupin, þ. e. í febrúar og mars árið 2006, sbr. dskj. nr. 11, samtals að fjárhæð 420.000 krónur, en hafi einnig verið í einhverjum gjaldeyrisviðskiptum á eigin vegum. Stefnda byggir á því að slíkar tilfærslur og greiðslur hafi verið óviðkomandi eignakaupum hennar. Í þessu sambandi áréttar stefnda að afsalið fyrir fasteignina að [...,] hafi verið gefið út í júlí 2010, meira en fjórum árum eftir að greiðslur þessar voru inntar af hendi.

5.

Stefnda andmælir því að stefnandi hafí átt sérstakan rétt til að kaupa fasteignina [...,], og þá umfram aðra einstaklinga, og að slíkur ætlaður réttur hafi átt að teljast honum til eignar. Á réttar stefnda að stefnandi hafi ekki verið kaupandi eignarinnar líkt og efni kaupsamnings og afsals beri glöggt vitni um, sbr. dskj. nr. 8 og 12.

Stefnda byggir á því að hafi stefnandi notið tiltekins sérréttar til þess að kaupa fasteignina að [...,] hafi seljandinn, sveitarfélgið [...], eigi virt þann rétt hans þegar eignin var seld henni. Í þessu sambandi bendir stefnda á að þess sjáist engin merki í gögnum málsins að hún hafi notið sérkjara við fasteignakaupin, og þá umfram þau réttindi, sem kaupendum annarra félagslegra íbúða á [...], hafi staðið til boða, sbr. að því leyti auglýsingu sveitarfélagsins á samtals níu íbúðum í marsmánuði 2007 og þá með tilteknum almennum skilyrðum, þ. á m. um almennt markaðsverð eigna í hreppnum. Að þessu leyti bendir stefnda einnig á efni fundargerðar [...,] frá 22. janúar 2009, sbr. dskj. nr. 7, þar sem m. a. segi frá tilboði í íbúðina að [...,]. Hún bendir á að í fundargerðinni segi frá því að kaupverð eignarinnar hafi verið sambærilegt við nýlegt söluverð annarra félagslegra eigna sveitarfélagsins, en að auki komi þar fram, að á heimasíðu sveitarfélagsins hafi verið getið um að „íbúðin væri föl.“ Stefnda bendir loks á að vegna þessarar eignasölu sveitarfélagsins hafí ekkert verið vikið að ætluðum athugasemdum stefnanda vegna sölunnar á hinni félagslegu íbúð að [...], og þá ekki í tengslum við söluna á [...,], eða að salan hafi verið liður í að leysa tiltekinn ágreining. Að þessu leyti vísar stefnda til vættis fyrrverandi fyrirsmanns sveitarfélagsins fyrir dómi, sbr. og efni fyrn efndrar auglýsingar frá árinu 2007, um sölu á hinum félagslegu íbúðum, sbr. dskj. nr. 25, en einnig dskj. nr. 29.

6.

Stefnda byggir á því að samkvæmt framangreindu verði eigi séð að athugasemdir stefnanda, eftir atvikum gagnvart fyrirsvarsmanni sveitarfélagins og þá vegna sölunnar á [...] hafi ánokkurnhátt verið ákvörðunarástæða vegna sölunnar á [...,], hvað þá að eignin hafi verið seld með því skilyrði að hann væri kaupandi hennar. Þvert á móti hafi hún keypti eignina með sömu kjörum og kaupendum annarra sambærilegra eigna hafi staðið til boða, en þá að teknu tilliti til fyrirvara sem hafi verið almennir og auglýstir. Að þessu leyti vísar stefnda einnig til frásagnar vitna við aðalmeðferð málsins um kaup hennar á eigninni.

7.

Stefnda byggir á því að ódagsettar yfirlýsingar fyrrverandi sveitarstjóra [...], sem stefnandi hafi lagt fram og vísað til, sbr. dskj. nr. 5 og 6, hafi verið á ensku, en af þeim sökum verði ekki byggt á þeim, nema þá í íslenskri þýðingu. Að þessu leyti áréttar stefnda einnig vætti nefnds vitnis fyrir dómi.

8.

Stefnda byggir á því að stefnandi hafi að ofangreindu virtu eigi sannað að hann hafi lagt fram fjármuni til kaupanna á [...] eða að hann haft lagt fram tiltekið annað framlag vegna þeirra viðskipta hennar.

Stefnda byggir á því að þó svo að stefnanda hafi í málarekstri sínum tekist að sýna með einhverjum hætti fram á að hann hafi lagt til fjármuni við nefnd kaup þá hafi hannmeð háttsemi sinni og gjörðum viðurkennt að samningar hafi náðst með aðilum um fjárskipti eftir að hinni óvígðu sambúð þeirra lauk, sbr. að því leyti tölvupóst dagsettan 17. júlí 2016, sbr. dskj. nr. 32. Hún hafi því mátt líta svo á að fjárhagsuppgjöri þeirra vegna slitanna hafi að fullu verið lokið, og þá þannig að eignin að [...,] væri óumdeilanlega hennar eign. Stefnda bendir á að sambúðinni hafi lokið á árinu 2015, en að stefnandi hafi ekki haft uppi kröfu til eignarhalds á fasteigninni fyrr en rúmum fjórum árum eftir slitin, en allan þann tíma hafi hún farið með eignina sem sína eigin eign, og þá allt þangað til hún seldi hana á árinu. 2018.

9.

Stefnda byggir á því að stefnandi hafi samkvæmt framangreindu ekki sýnt fram á að hann eigi rétt til helmings söluverðs á nefndri eign miðað við söluverðmæti hennar á árinu 2018, sbr. hina endanlegu kröfugerð hans, ellegar til lægri fjárhæðar, sbr. varakröfuna, enda hafi salan verið honum með öllu óviðkomandi. Af þessu tilefni v ísar stefnda í málflutningi sínum til ákvæða d - og e-liða 80. gr. laga nr. 91/1991.

10.

Um lagarök vísar stefnda í þessum þætti til ákvæða þinglýsingalaga nr. 39/1978, sérstaklega 25. gr. Kröfuna um málskostnað byggir hún á 1. mgr. 130 gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Vegna fyrrnefndrar frávísunarkröfu hafði stefnda áður vísað til laga nr. 20/1991, sérstaklega XIV. kaflans og þeirra sjónanniða sem þar koma fram.

V.

1.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur stefnandi og stefnda, en vitnaskýrslur gáfu C, fyrrverandi sveitastjóri [...], D, [...]og E, [...]á [...].

2.

Ágreiningur máls þessa lýtur að þeirri endanlegur kröfu stefnanda að hann eigi lögvarða kröfu á greiðslu helmings söluverðs fasteignarinnar að [...,] úr hendi stefndu, að fjárhæð 7.750.000 krónur, en að öðrum kosti krefst hann lægri fjárhæðar. Byggir stefnandi á því að hann hafi við kaup eignarinnar, þann 3. desember 2009, lagt fram eigin fjármuni, og þá vegna kaupgreiðslunnar að fjárhæð 4.400.000 krónur. Stefnandi byggir einnig á því að meta beri annað framlag hans vegna kaupanna, en að því leyti reisir hann kröfu sínam. a. á því að hann hafi verið hlunnfarinn í viðskiptum við seljandann, [...,], vegna forkaupsréttar hans, sem leigutaka félagslegrar húseignar í sveitarfélaginu, að [...,]. Hann byggir nánar á því að seljandinn hafi í kjölfar eignasölu á nefndri húseign komið til móts við hann varðandi söluverð húseignarinnar að [...,]. Þannig hefði m. a. söluverð síðarnefndu eignarinnar verið lægra en markaðsverð annara eigna í sveitarfélaginu, en að auki hafi málsaðilum boðist rýmri greiðsluskilmálar. Loks byggir stefnandi á því að meta beri vinnuframlag hans fyrir og við kaupin, en einnig eftir að þau voru frágengin og þá vegna þeirra leigusamninga sem þá voru gerðir og vegna samskipta hans við iðnaðarmenn vegna viðhalds og almennrar umsjónar hans með eigninni. Í ljósi alls þessa, en einnig að virtu hinu upphaflega kauptilboði málsaðila um eignina að [...,], eigi hann rétt á helmingi þess söluverðs, sem stefnda hafi fengið fyrir eignina samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 1. nóvember 2018.

Stefnda byggir á því að hún hafi að fullu staðið skil á kaupverði hinnar umþrættu fasteignar á árunum 2009 og 2010, að fjárhæð 5.500.000 krónur. Því til viðbótar hafi hún staðið skil á öllum útgjöldum vegna eignarinnar eftir kaupin. Hún andmælir alfarið öllum málsástæðum stefnanda.

3.

Ágreiningslaust er með málsaðilum að afsalsgreiðslunni vegna [...,], að fjárhæð 1.100.000 krónur, sem greidd var þann 1. júlí 2010, hafi í raun verið skuldajafnað vegna leigu seljanda, sveitarfélgsins [...,], á eigninni.

4.

Málsaðilar voru í óvígðri sambúð á árabilinu 2007 til 2015. Þau eignuðust ekki barn saman, en stefnandi átti fyrir tvo syni, sem fæddir eru á árunum 1992 og 2003. Málsaðilar töldu ekki fram saman til skatts, en í málinu liggja fyrir afrit skattframtala stefndu hér á landi á árunum 2015 til 2018. Stefnandi hefur eigi lagt fram sambærileg gögn.

5.

Hér fyrir dómi hafa málsaðilar lýst í aðilaskýrslum atvikum frá sínum sjónarhóli. Í því viðfangi er til þess að líta að við úrlausn einkamála hafa staðhæfingar aðila um atvik almennt ekki sönnunargildi fyrir dómi, nema um sé að ræða atriði sem honum er óhagstætt, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Við úrlausn um sönnun atvika verður í þessu máli því að taka afstöðu til þess hvort staðhæfingar málsaðila fái nægjanlega stoð í sönnunargögnum sem aflað hefur verið við rekstur þess. Að því er varðar sönnunargildi vitnisburðar verður m. a. að hafa í huga afstöðu vitna, t. d. til aðila, sbr. 59. gr. nefndra laga nr. 91 /1991. Að öðru leyti verður skorið úr ágreiningi eftir mati á þeim gögn um sem fram hafa komið í málinu, samkvæmt almennum reglum VI. kafla laganna.

6.

Málsaðilar hófu sambúð sína í félagslegri leiguíbúð stefnanda, að [...], fyrrihluta ársins 2007. Eftir búferlaflutninga þá um haustið héldu þau áfram sambúðinni í leiguíbúðum á [...]og deildu þeim kostnaði sem af því hlaust. Óumdeilt er að málsaðilar lögðu leið sína til Íslands síðla árs 2008 og fóru þá m. a. til [...]. Verður ráðið að um það leyti hafi [...]sagt stefnanda upp leigunni á húseigninni að [...], en að auk selt eignina í framhaldi af því. Samkvæmt aðilaskýrslu stefnanda hafði hann nokkru áður gert tilboð í þessa eign, sem hafi verið hafnað.

Ráðið verður af gögnum að í kjölfar ofangreindra atburða hafi stefnandi og vitnið C, þáverandi sveitarstjóri [...], átt í við ræðum um að stefnandi keyptu eina af þeim félagslegu eignum sveitarfélagsins, sem þá voru til sölu. Samkvæmt trúverðugu vætti vitnisins og staðhæfingum stefnanda lýsti sá síðarnefndi á þessum fundi óánægju sinni vegna leiguppsagnarinnar og sölunnar á fasteigninni að [...]. Verður ráðið að þessi atriði hafi skömmu síðar verið til umræðu á fundi sveitarstjórna rog að þá hafi verið afráðið, án þess að viðurkenna að gengið hafi verið gegn forkaupsrétti eða öðrum persónulegum rétti stefnanda vegna fyrrnefndra fasteignaviðskipta, að bjóða honum til kaups eina af þeim leiguíbúðum sveitarfélagsins, sem þá höfðu verið auglýstar til sölu á almennum markaði, þ. e. fasteignina að [...,]. Nefnt vitni staðhæfði að þá þegar hafi söluverð eignarinnar verið ákveðið, 5.500.000 krónur, enda hafi það tekið mið af söluverði sambærilegra eigna í sveitarfélaginu, ásamt öðrum auglýstum skilyrðum. Fyrir dómi lét vitnið það álit í ljós að söluverðið hafi í raun verið undir markaðsverði, en áréttaði að það hefði þó verið sambærilegt söluverði þriggja annarra húseigna, sem sveitarfélagið hafði selt skömmu áður. Vitnið áréttaði jafnframt að söluverð íbúðarinnar að [...,] hefði í raun verið ákveðið áður en kauptilboð barst sveitarstjórninni frá F lögmanni, fyrir hönd málsaðila, í janúar 2009.

7.

Eins og málið liggur fyrir hefur stefnandi að áliti dómsins sönnunarbyrði fyrir því að umrætt söluverð hafi ráðist af persónulegum rétti hans, og að aðrir söluskilmálar hafi af þeim sökum einnig verið hagstæðari en almennt tíðkaðist líkt og hann byggir á.

Að ofangreindu virtu og trúverðugu vætti fyrrnefnds vitnis, sbr. að því leyti efni áður rakinna tölvupóstsamskipta í aðdraganda umræddra kaupa, sbr. kafla I I, lið 2 hér að framan, en einnig í ljósi andmæla stefndu, er það niðurstaða dómsins að stefnandi hafi ekki sannað nefnd atriði og er því þeim málsástæðum hans hafnað.

8.

Í aðilaskýrslu skýrði stefnandi frá því að það hefði verið að hans frumkvæði sem fyrrnefndur lögmaður óskaði eftir því við þáverandi sveitarstjóra [...,] að sambýliskona hans yrði ein skráð sem kaupandi fasteignarinnar að [...,] í kaupsamningi, dagsettum 3. desember 2009. Að því leyti hafi verið um breytingu að ræða miðað við það sem áður hafði verið ráðgert, sbr. hið sameiginlega kauptilboð málsaðila. Stefnandi byggir á því að þrátt fyrir þessa breytingu hafi verið í gildi munnlegt samkomulag milli hans og stefndu um að þau yrðu eigendur fasteignarinnar að jöfnu, enda hefði það verið ætlan þeirra að greiða jafnan hlut í kaupverði hennar. Stefnandi byggir á því að þessi ráðstöfun hafi þannig aðeins verið gerð til málamynda. Að þessu leyti staðfesti stefnandi það sem fram kom í stefnu, að ástæðan fyrir nafnabreytingunni hafi komið til vegna fjárhagserfiðleika hans og eignaleysis, sbr. hina árangurslausu fjárnámsgerð sem hann hafði mátt þola sumarið 2009. Af þessum sökum hefði hann eigi getað verið skráður sem eigandi fasteignarinnar, en til viðbótar hafi það haft áhrif að hann hefði á nefndu tímaskeiði staðið í málaferlum við fyrrverandi sambýliskonu sína.

Í aðilaskýrslu skýrði stefnda frá því að í öndverðu hafi vilji hennar staðið til þess að kaupa fasteignina að [...,] með stefnanda. Það hafi hins vegar ekki gengið eftir, enda hefði stefnandi ekki getað lagt fram neina fjármuni þegar á hafi reynt. Þessu til viðbótar hafi samband þeirra verið tiltöluleg ný hafið. Þá hafi stefnandi átt tvö börn frá fyrra sambandi og hafí að auki verið í málaferlum við fyrrverandi sambýliskonu sína. Vegna þessa alls hafi hún viljað gæta varkárni í fjárhagslegum samskiptum við stefnanda, og þau m. a. ætíð verið með aðskilinn fjárhag. Þessu öllu til viðbótar hafi stefnandi verið án atvinnu fyrstu þrjú árin sem þau dvöldu saman á [...] og hann því verið tekjulaus. Hún hafi því afráðið að kaupa umrædda fasteign ein, og staðhæfði að hún hefði litið á þessi viðskipti sem hagstætt fjárfestingartækifæri. Þar fyrir utan hafi hún átt nægjanlegt sparifé til þess að standa undir kaupgreiðslunni vegna eigin atvinnutekna.

Að mati dómsins hefur frásögn stefndu nokkra stoð í vætti vitnisins E, en vitnið hafði fyrst lausleg kynni af stefndu þegar hún bjó í leiguíbúð stefnanda á [...] fyrrhluta ársins 2007.

Ó umdeilt er að málsaðilar áttu aldrei búsetu í eigninni að [...,].

9.

Stefnandi hefur í stefnu og aðilaskýrslu hér fyrir dómi í aðalatriðum andmælt staðhæfingum stefndu, m. a. um atvinnuleysið, enda hafi það aðeins verið raunin hina fyrstu mánuði eftir búferlaflutninga þeirra til [...,]. Eftir það hafi hann tekið að sér tilfallandi launuð verkefni, og á árinu 2009 hafi hann fengið fasta vinnu við þjónustustörf á þeim vinnustað sem stefnda hafði þá um árabil starfað á sem fjármálastjóri.

10.

Í máli þessu er nokkur samhljómur í lýsingum málsaðila varðandi þau gjaldeyrisviðskipti sem þau tíðkuðu á árinu 2009, og þá m. a. þannig að stefnda hafi með aðstoð stefnanda millifært fjármuni af eigin bankareikningi á [...,] yfir á bankareikning tiltekins viðskiptafélaga þeirra. Yfirlit úr banka stefndu bera með sér að þetta hafi gerst í tólf skipti á tímabilinu frá október til desember 2009, og að fjárhæðin sem stefnda millifærði hafi verið samtals 26.000 evrur. Máls aðilar greina frá því að umræddur viðskiptafélagi hafi fært samsvarandi fjármuni á bankareikning stefnanda á Íslandi, en eftir það hafi stefnandi millifært fjárhæð, sem hafi samsvarað ríflega áðurgreindri kaupsamningsgreiðslu, 4.400.000 krónur, á bankareikning þeirrar lögmannsstofu sem fyrrnefndur lögmaður þeirra starfaði hjá. Óumdeilt er að lögmaðurinn greiddi þessa fjárhæð, þann 3. desember 2009, inn á reikning seljanda fasteignarinnar að [...], þ. e. til[...].

Að áliti dómsins hefur ofangreind lýsing málsaðila stoð í framlögðum yfirlitum og gögnum, annars vegar úr banka stefnanda á hér landi og hins vegar úr banka stefndu á E, en einnigað því er varðar færslukvittun nefnds lögmanns.

Fyrir liggur að stefnandi stofnaði eftir að kaupsamningsgreiðslan hafði verið innt af hendi eigin bankareikning hér á landi. Verður ráðið af yfirliti þessa reiknings að inn á hann hafi verið greiddar leigugreiðslur, en að út af honum hafi verið teknir fjármunir og þá m. a. vegna fasteignagjalda.

11.

Stefnandi byggir á því að hann hafi líkt og stefnda lagt eigin laun á E inn í bankahólf í hinum spænska banka stefndu, en að hún hafi síðan tekið þaðan þá fjármuni, sem hafi samsvarað áður greindri kaupsamningsgreiðslu, ogað eftir það hefðu fyrrgreind gjaldeyrisviðskipti farið fram. Hann hafi þannig átt hluta af þessari fjárhæð og af þeim sökum hafi hann lagt fram sinn skerf varðandi margnefnda kaupsamningsgreiðslu vegna fasteignakaupanna. Stefnda hefur sérstaklega mótmælt staðhæfingu stefnanda varðandi b anka hólfið og í því sambandi áréttaði hún jafnframt staðhæfingu sína þess efnis, að hannhefði á því tímabili sem atvik máls gerðust verið atvinnu- og tekjulaus.

12.

Að áliti dómsins verður ráðið af þeim bankayfirlitum sem stefnda hefur lagt fram í málinu að reglulegar launtekjur hafi verið lagðar inn á þann bankareikning sem hún átti í nafngreindum banka á E, og þá frá hausti 2007, samtals rúmlega 6.500 evrur, en einnig allt árið 2008, samtals rúmlega 32.000 evrur, og fyrri hluta ársins 2009, samtals rúmlega 11.000 evrur. Stefnandi hefur eigi lagt fram sambærileg gögn um launatekjur sínar.

13.

Af því sem hér að framan er rakið hefur stefnandi að áliti dómsins, og þá gegn andmælum og máltilbúnaði stefndu, eigi sannað nægjanlega að hann hafi lagt fram þá fjármuni, sem hann hefur haldið fram að hann hafi gert þegar stefnda keypti fasteignina að [...,], samkvæmt áður greindum þinglýstum gerningum. Nægja þar eigi takmörkuð bankayfirlit stefnanda úr íslenskum banka, eins og hér á stendur. Stefnandi hefur að áliti dómsins heldur eigi fært sönnur á, gegn andmælum stefndu, að fyrrnefnd skráning eignarinnar á nafn hennar hafi aðeins verið til málamynda. Er í því viðfangi m. a. til þess að líta að stefnda tíundaði fasteignina ítrekað á skattframtölum sínum, en einnig þær greiðslur sem hún hafði fengið vegna leigu á eigninni. Að álit dómsins eru aðrar málsástæður stefnanda, m. a. um efni þeirra samskipta, sem hann átti í við þáverandi sveitarstjóra [...]og annað það sem varðaði umrædd fasteignakaup, svo og samskipti hans við iðnaðarmenn vegna viðhalds á fasteigninni eftir að þau höfðu verið gerð, að virtum andmælum stefndu, ekki þess eðlis að þær eigi að leiða til annarrar niðurstöðu, enda eigi studdar gögnum, m. a. um eigin greiðslur af hans hálfu. Í þessu samhengi verður að mati dómsins ekki litið framhjá því að eigi virðist hafa verið mikil fjárhagsleg samstaða með málsaðilum.

Að öllu ofangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að stefnandi hafi eigi fært sönnur að eignarrétti sínum á fasteigninni að [...]. Ber því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda, að því er varðar kröfur hans um greiðslu á helmingi söluverðs fasteignarinnar eða á öðrum lægri hluta, samkvæmt kaupsamningi stefndu um fasteignina, dagsettum 1. nóvember 2018.

14.

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnanda gert að greiða stefndu málskostnað, sem þykir eins og mál þetta er vaxið hæfilega ákveðinn 1.5 00.000 krónur.

Málið flutti fyrir hönd stefnanda J-kk-nf J-kk-nf lögmaður, en fyrir stefndu flutti málið H-kk-nf K-x-x Þ-kk-nf lögmaður.

Ó-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefnda, B, skal sýkn af öllum kröfum stefnanda, A.

Stefnandi greiði stefndu 1.5 00.000 krónur í málskostnað.