E-570/2010

Mál þetta, sem þingfest var þann 3. nóvember 2010 og dómtekið þann 28. apríl sl., er höfðað af Dvergsmíð ehf., kt. 000000-0000, Hringbraut 119, Reykjavík, með stefnu birtri 28. október 2010, á hendur R-kk-þgf G-kk-þgf, kt. 000000-0000, til heimilis að Borgarheiði 13v, Hveragerði.

Dómkröfur

Stefnandi gerir þá kröfu á hendur stefnda að hann verði dæmdur til að greiða stefnanda húsaleiguskuld og skaðabætur að fjárhæð kr. 562.979 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 207.192 krónum frá 1. mars 2009 til 1. apríl 2009, af 324.358 krónum frá þeim degi til 1. maí 2009, af 442.849 krónum frá þeim degi til 1. júní 2009, af 562.979 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda að skaðlausu samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda. Til vara krefst stefndi að fjárkröfur verði lækkaðar verulega. Þá er í öllum tilvikum krafist málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt málskostnaðarreikningi sem lagður verður fram við aðalmeðferð málsins að teknu tilliti til greiðslu virðisauka á málflutningsþóknun.

Málsatvik

Aðila greinir verulega á um málsatvik. Í stefnu lýsir stefnandi málsatvikum sem svo að aðilar hafi þann 10. apríl 2007 gert með sér leigusamning um einbýlishúsið að Mundakoti á Eyrarbakka og fellst stefndi á það í greinargerð sinni og segir gildistíma samningsins hafa verið frá 1. maí 2007 til 1. október 2012.

Kveður stefnandi að samkvæmt samningnum skyldi mánaðarleg leiga vera fyrirframgreidd og að fjárhæð kr. 105.000. Hafi leigufjárhæðin verið bundin vísitölu neysluverðs frá 1. maí 2007, sem þá hafi verið 271 stig, en í janúar árið 2009 hafi stefnandi samþykkt 10% lækkun á leigufjárhæðinni frá 1. febrúar 2009 að telja. Ágreiningur er milli aðila um ástæðu þess að leiga var lækkuð.

Í málsatvikalýsingu í stefnu kemur fram að vanskil hafi orðið á leigunni í mars 2009 og gerð sé krafa um leigu frá þeim tíma til loka júnímánaðar 2009, þegar stefndi hafi vikið úr húsinu og er því tímamarki ekki mótmælt af hálfu stefnda.

Aðila greinir á um hvað falist hafi í handskrifuðum texta í 13. gr. húsaleigusamningsins, sem fjallar um sérákvæði sem semja má um og lög heimila, og 4. gr. sem fjallar um ástand hins leigða húsnæðis. Í málavaxtalýsingu stefnanda segir að skömmu áður en leigusamningurinn hafi verið undirritaður hafi farið fram skoðun á hinu leigða húsnæði af hálfu byggingarfulltrúa í Sveitarfélaginu Árborg og/eða heilbrigðiseftirlitsins. Við skoðunina hafi komið fram að húsnæðið þarfnaðist nokkurra endurbóta. Hafi stefnda verið kunnugt um þetta, enda þess getið í leigusamningi aðila að leigjandi skyldi leggja fram vinnu við endurbætur á húsnæðinu, en leigusali skyldi leggja til allt efni. Stefndi hafi þó ekki lagt fram neina vinnu og ekki unnið að endurbótum eins og um hafi verið samið.

Í greinargerð stefnda er því harðlega mótmælt sem röngu og ósönnuðu að stefnda hafi verið kunnugt, við undirritun leigusamningsins, að Heilbrigðiseftirlit Suðurlands hafi þá skömmu áður komist að þeirri niðurstöðu að leiguhúsnæðið væri óíbúðarhæft. Stefndi hafi enga vitneskju haft um þetta enda sé í engu um þetta getið í leigusamningi aðila. Kveðst stefndi fyrst hafa, með bréfi Heilbrigðiseftirlits Suðurlands dagsettu 25. maí 2009, fengið vitneskju um að leiguhúsnæðið hafði verið dæmt óíbúðarhæft í nóvember 2006 í kjölfar skoðunar. Í áðurnefndu bréfi hafi stefnda verið tilkynnt að til skoðunar væri að veita honum fjórtán daga frest til að flytja úr húsnæðinu þar sem ljóst væri að ekki hefði verið orðið við kröfum um úrbætur. Samrit bréfs þessa hafi verið sent eiganda húsnæðisins, stefnanda í máli þessu, og honum gefinn sjö daga frestur til að skila inn skriflegum athugasemdum. Þá hafi þess verið krafist af hálfu Heilbrigðiseftirlitsins, með bréfi dagsettu 16. júní 2009, að stefndi rýmdi húsnæðið og flytti úr því. Engar athugasemdir hafi borist frá eiganda hússins vegna málsins, þrátt fyrir ítrekaðar óskir þess efnis af hálfu Heilbrigðiseftirlitsins. Stefndi hafi því ekki átt annarra kosta völ en að rýma húsnæðið og flytjast brott. Í kjölfarið hafi hann skilað lyklum að húsnæðinu til stefnanda.

Í framburði stefnanda fyrir dómi kom fram að áður en leigutími hófst hafi verið kallaðir til iðnaðarmenn til að koma húsnæðinu í gott stand og samkomulag hafi verið milli aðila um að gera leigusamning sem miðaði að því að úrbætur væru gerðar þannig að kröfum Heilbrigðiseftirlits væri fullnægt.

Þessu mótmælir stefndi og kveður ástand hússins allt frá upphafi leigutímans hafa verið verulega slæmt og langt frá því að uppfylla skilyrði laga og leigusamnings um það sem almennt er talið fullnægjandi miðað við notkun þess sem íbúðarhúsnæðis. Varðandi samkomulag aðila um úrbætur á ástandi hússins er tilgreindar voru í 4. gr. leigusamningsins, kveðst stefndi hafa málað húsið að innan á eigin kostnað áður en hann flutti inn, en stefnandi hafi ekki staðið við að útvega málningu eins og samið hafi verið um. Ennfremur hafi stefndi keypt gólfteppi á eigin kostnað og lagt á stofu hússins, en ekkert hafði orðið úr því að stefnandi útvegaði einangrun og þéttiefni í glugga eins og um hafi verið samið.

Í stefnu er því lýst að á útmánuðum 2009 hafi brunatjón orðið í leiguhúsnæðinu af völdum stefnda. Teppi hafi skemmst, auk þess sem brunablettir hafi myndast og þörf hafi verið á að mála. Fyrir liggur að stefnandi fékk bætur frá tryggingarfélagi sínu og að hann millifærði 90.550 krónur inn á reikning stefnda. Í stefnu kemur fram að stefndi hafi lofað að bæta úr skemmdunum, þ.e. leggja nýtt teppi og mála stofu. Ekkert hafi orðið úr þessum endurbótum og því geri stefnandi kröfu um skaðabætur vegna þessara skemmda. Þá kveður stefnandi að þrátt fyrir að tjónið sé meira, verði látið þar við sitja að krefja stefnda um ofangreindar kr. 90.550, með dráttarvöxtum frá 1. mars 2009, en fullvíst sé að tjónið hafi átt sér stað fyrir þann tíma.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína um greiðslu ógreiddrar leigu á leigusamningi aðila frá 10. apríl 2007. Eins og áður er rakið skyldi mánaðarleg leiga vera fyrirframgreidd að fjárhæð 105.000 krónur og bundin vísitölu neysluverðs frá 1. maí 2007, sem þá hafi verið 271 stig. Stefnandi hafi í janúar árið 2009 samþykkt 10% lækkun á leigufjárhæðinni frá 1. febrúar 2009. Vísar stefnandi til útreiknings sem rakinn er í málsatvikalýsingu í stefnu. Samkvæmt því hafi höfuðstóll leigunnar í marsmánuði 2009 verið reiknaður þannig: kr. 105.000 x 334,5/271 => 129.603 – 12.960, og því numið samtals kr. 116.642; í aprílmánuði 2009: kr. 105.000 x 336/271 => 130.184 – 13.018, og því numið samtals kr. 117.166; í maímánuði: kr. 105.000 x 339,8/271=> 131.656 – 12.165 [sic], og því numið samtals kr. 118.491; og í júnímánuði 2009; 105.000 x 334,5/271 => 133.477 – 13.347, og því numið samtals kr. 120.130 og nemi höfuðstóll leiguskuldar samtals 472.429 krónum, auk dráttarvaxta frá gjalddaga hvers mánaðar.

Kröfu sína um skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða byggir stefnandi á ákvæðum húsaleigulaga og almennum reglum skaðabótaréttarins. Byggir stefnandi á því að hann eigi kröfu á bótum vegna tjóns þess sem stefndi olli á hinu leigða húsnæði með því að kveikja í teppi og ganga ekki frá íbúðinni með fullnægjandi hætti. Kveðst stefnandi hafa fengið greiddar bætur frá tryggingarfélagi sínu að fjárhæð kr. 90.550, sem hann hafi síðan millifært á reikning stefnda sem hafi lofað að sjá um viðgerðir vegna brunaskemmda en stefndi hafi ekki staðið við það loforð. Þá kveður stefnandi tjón sitt vegna veru stefnda í íbúðinni vera umtalsvert meira en sem nemur kröfu stefnanda um skaðabætur, en stefnandi haldi sig við þessa fjárhæð frekar en að leggja út í kostnaðarsamt matsferli.

Um lagarök vísar stefnandi til 27. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, húsaleigulaga nr. 36/1994, m.a. 33. og 69. gr., auk almennra reglna skaðabótaréttarins. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu með síðari breytingum. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um málskostnað til XXI. kafla sömu laga, þá sérstaklega 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laganna.

Málsástæður og lagarök stefnda

Sýknukröfu sína byggir stefndi á því að hann sé með öllu óbundinn af leigusamningi aðila um íbúðarhúsið Mundakot. Telur stefndi að, með því að stefnandi hafi vísvitandi leynt stefnda því að heilbrigðisyfirvöld hefðu skömmu fyrir undirritun leigusamningsins úrskurðað húsið óíbúðarhæft, hafi stefnandi beitt svikum og blekkingum við samningsgerðina. Ekkert komi fram um það í leigusamningnum að heilbrigðisyfirvöld hafi talið húsnæðið óíbúðarhæft. Ljóst sé að á þeim tíma sem leigusamningurinn var gerður hafi stefnanda verið fullkunnugt um að Heilbrigðiseftirlit Suðurlands hafi úrskurðað húsnæðið óíbúðarhæft í nóvember 2006. Engar úrbætur höfðu verið gerðar á húsnæðinu og hafi stefnda með öllu verið ókunnugt um að það hefði verið úrskurðað óíbúðarhæft. Telur stefndi ljóst að forsendur fyrir leigusamningi hans við stefnanda séu brostnar og því telur hann sig með öllu óbundinn af samningnum.

Þá byggir stefndi á því að ástand hins leigða húsnæðis hafi verið langt frá því að standast ákvæði 4. gr. leigusamnings aðila, sem og III. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá telur stefndi að ákvæði í leigusamningi aðila um endurbætur sem leigjandi skyldi annast, hafi ekki, miðað við þær miklu athugasemdir sem Heilbrigðiseftirlitið hafði gert við ástand hússins, verið til þess fallnar að koma húsnæðinu í íbúðarhæft horf. Málning innveggja og einangrun milligólfs og kíttun glugga geti ekki talist fullnægjandi úrbætur í því sambandi eins og glöggt má sjá af þeim fjölmörgu aðfinnslum sem fram koma í bréfi Heilbrigðiseftirlitsins frá 29. nóvember 2006. Ber stefndi því við að hann hafi strax, er hann fékk fyrst bréf frá Heilbrigðiseftirlitinu, haft samband við stefnanda og tilkynnt þá þegar að hann rifti leigusamningnum, enda augljóst að skilyrði 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi verið uppfyllt. Þá hafi stefnda verið nauðugur sá kostur að flytja úr húsnæðinu. Ennfremur hafi stefndi orðið fyrir verulegu ónæði og tjóni er honum hafi verið gert að yfirgefa leiguhúsnæðið af ástæðum sem séu alfarið á ábyrgð stefnanda. Hafi stefndi þannig þurft að útvega sér nýtt húsnæði og flytjast búferlum, sem hann hafi ekki áformað.

Þá telur stefndi sig hafa greitt húsaleigu til stefnanda langt umfram það sem honum ber og hafnar því með öllu að honum beri að greiða frekari húsaleigu.

Þá hafnar stefndi því að stefnandi eigi nokkurt tilkall til tryggingarfjár þess sem ráðstafað var samkvæmt greindum leigusamingi, upphaflega að fjárhæð kr. 315.000.

Hvað varðar kröfu stefnanda um endurgreiðslu tjónsbóta vegna skemmda á gólfteppi og málningu á vegg vegna kertabruna bendir stefndi á að hann hafi sjálfur lagt út fyrir teppi því sem skemmdist og einnig hafi hann lagt það á gólfið. Ennfremur hafi stefndi sjálfur lagt út fyrir málningu þeirri er skemmdist. Stefndi sé því í raun sá sem orðið hafi fyrir tjóni í umræddum kertabruna, en ekki stefnandi og hafnar stefndi því alfarið að honum beri að greiða stefnanda umræddar tryggingabætur.

Varakröfu sína byggir stefndi á sömu sjónarmiðum og málsástæðum og að framan er rakið. Þá bendir stefndi á að leigugjald samkvæmt leigusamningi aðila hafi augljóslega verið allt of hátt og bersýnilega ósanngjarnt miðað við ástand hins leigða og beri að taka tillit til þess, verði ekki fallist á aðalkröfu stefnda um sýknu. Þá hafi stefndi sjálfur lagt út fyrir málningu og gólfteppi þrátt fyrir að stefnandi hafi samkvæmt leigusamningi átt að standa straum af þeim kostnaði. Stefndi hafi jafnframt orðið fyrir verulegu óhagræði og tjóni er honum hafi verið nauðugur sá kostur að flytja úr húsnæðinu og finna nýtt leiguhúsnæði með tilheyrandi flutningskostnaði og vinnu.

Um lagarök vísar stefndi til meginreglna leiguréttar sem og ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 60. gr. sem og III. kafla laganna. Þá byggir stefndi á reglum um brostnar forsendur sem m.a. fái stoð í lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, einkum III. kafla laganna. Hvað málskostnaðarkröfu stefnda varðar er byggt á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Skýrslur fyrir dómi

G-kk-nf B-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnanda, gaf skýrslu fyrir dómi. Fram kom að stefnandi sé eignarhaldsfélag sem sjái um útleigu á leiguhúsnæði. Stefnandi hafi í upphafi samskipta aðila tjáð stefnda að annmarkar væru á útleigu Mundakots þar sem húsið hefði nýlega fengið umsögn byggingarfulltrúa og Heilbrigðiseftirlits en kvaðst vera til viðræðu um leigu á húsinu. Þeir hafi orðið sammála um að gera leigusamning sem miðaði að því að úrbætur væru gerðar þannig að kröfum Heilbrigðiseftirlits væri fullnægt og einnig hafi, áður en leigutími hófst, verið kallaðir til iðnaðarmenn til að koma húsnæðinu í gott ástand. Stefndi hafi verið viðstaddur þegar kallaður hafi verið til meindýradeyðir vegna athugasemda Heilbrigðiseftirlits um músagang í eldhúsi og einnig þegar vitnið V-kk-nf Ö-kk-nf G-kk-nf kom en hann hafi lagfært hitakerfi hússins. Annað smálegt sem þurfti að laga hafi verið gert ráð fyrir í leigusamningi aðila enda komi fram í síðustu grein samningsins að stefndi hafi kynnt sér mat byggingarfulltrúa, dskj. nr. 15, en því mati hafi fylgt skjal Heilbrigðiseftirlits Suðurlands frá 29. nóvember 2006. Fram kom að stefnandi ritaði texta umrædds húsaleigusamnings. Nánar aðspurður kvað stefnandi bréf Heilbrigðiseftirlitsins, dskj. nr. 14, vera samhliða gagn við dskj. nr. 15, stöðumat byggingarfulltrúa, enda hafi stefnanda borist skjölin þannig frá byggingarfulltrúa. Aðspurður kvaðst stefnandi hafa sýnt stefnda bæði skjölin við samningsgerðina og farið yfir það með honum lið fyrir lið hvað gera þyrfti. Þá svaraði stefnandi því til að bæði skjölin hafi verið hluti húsaleigusamningsins en aðspurður sagði stefnandi að stefndi hefði ekki ritað eða kvittað undir áðurnefnd skjöl við undirritun leigusamningsins. Aðilar hafi farið yfir þetta og samkomulag náðst um að stefndi lagfærði það sem eftir stæði af viðgerðum. Í því skyni hafi stefnandi stofnað úttektarreikning fyrir stefnda í Húsasmiðjunni og einnig hafi stefnandi útvegað stefnda málningu. Þannig kvaðst stefnandi hafa gert allt sem í hans valdi stóð til að uppfylla skilyrðin. Aðspurður um hvort ný úttekt Heilbrigðiseftirlits Suðurlands hafi farið fram á húsnæði eftir úrbætur, kvað hann svo ekki hafa verið enda hafi húsnæðið verið lagfært í samræmi við kröfur yfirvalda. Þá bar stefnandi við að hann hefði á þessum tíma ekki haft mikla reynslu í málum sem þessum.

Stefnandi kvað leigugjald hafa verið lágt, en samið hafi verið um 105.000 kr. leigu fyrir húsið sem er 150 fm. Síðar hafi hita verið bætt inn í leigugjaldið, án þess að það hækkaði. Aðspurður um lækkun á leigugjaldi um 10% kvað stefnandi það hafa verið vegna skemmda sem urðu á húsinu eftir jarðskjálftann 2008.

Aðspurður um hvort stefndi hafi kvartað yfir ástandi hússins kvað stefnandi svo ekki vera. Ítrekað aðspurður um tölvupóst á dskj. nr. 7, bls. 2, þar sem því er lýst að stefndi hafi orðið var við músagang í eldhúsi kvaðst stefnandi ekki vita hvort þessi póstur geti talist kvörtun í ljósi þess að þegar stefndi yfirgaf húsið hafi verið stæður af mygluðu brauði í húsinu. Sérstaklega aðspurður kvaðst stefnandi ekki hafa komið í húsið á þeim tíma sem áðurgreindur tölvupóstur var sendur en kvaðst gera ráð fyrir að þá hafi verið eins umhorfs í húsinu.

Hvað varðar brunatjón á leiguhúsnæðinu kvað stefnandi að stefndi hafi hringt í sig til að tilkynna um brunatjón af völdum elds í teppi. Stefnandi hafi verið tryggður og gefið tryggingarfélaginu heimild til að greiða tryggingabætur beint til stefnda. Nánar aðspurður og eftir að undir hann var borin greiðslukvittun, dskj. nr. 6, kvað stefnandi þetta vera misminni, stefnandi hefði fengið greiddar bætur sem síðar hafi verið millifærðar yfir á reikning stefnda. Hafi það verið gert þar sem stefndi hafi ætlað að bæta úr brunatjóninu. Það hafi stefndi aftur á móti ekki gert og hafi ástand hússins, þegar stefndi yfirgaf það, í júlí eða ágúst verið mjög slæmt. Ítrekað aðspurður og vegna þess sem fram kemur í stefnu um brottför stefnda úr húsinu kvað stefnandi stefnda hafa farið úr húsnæðinu síðla júlímánaðar 2009, en stefnanda hafi ekki verið kunnugt um það fyrr en í ágúst þegar hann hafði samband við stefnda. Þá kveðst stefnandi ekki hafa fengið lykil að húsinu.

R-kk-nf G-kk-nf, stefndi í máli þessu, gaf skýrslu fyrir dómi. Kvaðst stefndi hafa farið að skoða Mundakot að vori til. Húsið hafi litið vel út að utan, efri hæðin hafi verið mjög flott en göt hafi verið í gólfi á neðri hæð. Stefndi hafi spurt G-kk-þf B-kk-þf, fyrirsvarsmann stefnanda, út í þetta, en hann hafi þá stungið upp á að stefndi tæki að sér að vinna endurbætur á gólfinu auk þess að mála. Stefndi kvað leigusaming aðila alfarið hafa verið gerðan af G-kk-þgf og stefnda hafi ekki verið kynnt nein gögn um úttektir á húsnæðinu, hvorki af hálfu byggingarfulltrúa né Heilbrigðiseftirlits. Stefndi kvaðst hafa skrifað undir samninginn en ekki lesið hann áður. Þá kvað stefndi G-kk-nf ekki hafa minnst á að húsið hafi verið úrskurðað óíbúðarhæft. Aðspurður um hvernig húsið hafi reynst kvað stefndi húsið hafa verið mjög gott yfir sumarið, en þegar kólnaði um veturinn hafi gólfkuldi verið mikill. Kvaðst stefndi hafa, þegar hann flutti inn, keypt, á sinn kostnað gólfteppi á allt húsið til að minnka gólfkulda. Aðspurður um hitakerfið í húsinu og endurbætur á því kvað stefndi vitnið V-kk-þf Ö-kk-þf G-kk-þf hafa komið að sinni beiðni fyrsta veturinn í húsinu og komið nokkrum ofnum í lag. Þá hafi stefndi verið með sex rafmagnsofna í húsinu til að halda hita á húsinu, og hafi þess vegna verið samið um lækkun á leigunni. Stefndi kvað það ekki rétt hjá fyrirsvarsmanni stefnanda að áður en stefndi flutti inn hafi iðnarmenn unnið að endurbótum á húsinu. Aðspurður um hvernig stefndi hafi komist að tilvist úttektar Heilbrigðiseftirlitsins kvað stefndi það hafa verið þegar hann hringdi í Heilbrigðiseftirlitið í apríl 2009 og í framhaldi af því hafi hann fengið afhenta skýrslu Heilbrigðiseftirlitsins frá í nóvember 2006 ásamt myndum, sbr. dskj. nr. 14. Fram kom að stefndi hafi rýmt húsið að kröfu Heilbrigðiseftirlits Suðurlands og greindi hann frá óhagræði sem hann varð fyrir vegna hinna nauðugu flutninga hans úr húsinu í júní 2009.

Aðspurður um kvartanir vegna ástands hússins kvað stefndi þær hafa verið nokkrar, bæði símleiðis og á formi tölvupósta. Kvað stefndi að músagangur hafi alla tíð verið mikill í húsinu og hafi hann tilkynnt um hann með tölvupósti. Stefndi tók fram að hafi brauðmylsna verið í húsinu, eins og fyrirsvarsmaður stefnanda hafi fullyrt, þá hafi hún ekki verið á vegum stefnda.

Aðspurður um brunatjón á húsinu kvað stefndi það hafa orðið þannig að gardínur hefðu feykt kerti niður á gólf sem hafi kveikt í teppi. Þá hafi komið smá brunablettur, eða réttara sagt sót á vegginn, stór brunablettur á sófa í eigu stefnda og brunablettur á teppið. Kvaðst stefndi hafa fengið greiddar tryggingarbætur vegna þess að hann hafi ætlað að kaupa nýtt teppi á íbúðina, en það hafi hann ekki gert en hann hafi málað.

Nánar aðspurður sagði stefndi að ástæða lækkunar leigu hafa verið þá að samningurinn hafi verið vísitölutryggður og leigan hafi hækkað hratt seinni hluta árs 2008 og þá kunni það einnig að hafa verið vegna lækkandi leigu á almennum markaði.

Fyrir dómi gaf skýrslu vitnið V-kk-nf Ö-kk-nf G-kk-nf, sem starfar við pípulagnir. Vitnið kvaðst hafa komið í Mundakot og unnið að viðgerðum á hitakerfi hússins, þ.e. skipt um slaufuloka og síur í hitagrind og tappað lofti af ofnum til að koma hitakerfinu í gang. Vitnið kvað viðgerðina hafi farið fram þann 30. maí 2007 og stefndi verið viðstaddur og aðstoðað sig. Nokkrum dögum síðar hafi vitnið komið aftur að beiðni stefnda og tappað lofti af ofnum. Fram kom hjá vitninu að stefndi hafi haldið hita á húsinu með rafmagnsofnum.

Fyrir dómi gaf skýrslu vitnið Á-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, sem vinnur við smíðar. Kvaðst vitnið hafa unnið að lagfæringum á húsinu á árinu 2009, fyrir stefnanda, eftir að stefndi flutti út úr húsinu. Vitnið kvað aðkomu að húsinu hafi verið slæma, matarleifar á borðum og vond lykt úr ísskáp og húsgögn út á hlaði. Aðspurt kvaðst vitnið hvorki hafa unnið í húsinu á meðan stefndi bjó þar né áður en stefndi flutti inn.

Fyrir dómi gaf skýrslu vitnið Á-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, vinur stefnda. Fram kom að vitnið bjó ásamt stefnda í Mundakoti og býr nú á heimili stefnda í Hveragerði. Undir vitnið var borið dskj. nr. 3, leigusamningur, og staðfesti vitnið vottun sína á samninginn og að hafa verið viðstaddur þegar hann var undirritaður, en fleiri en hann og G-kk-nf B-kk-nf hafi ekki verið viðstadda undirritun. Aðspurður um hvort einhverjir fleiri pappírar hefðu legið frammi við samningsgerðina kvað vitnið svo ekki hafa verið. Fram kom hjá vitninu að úttektir byggingarfulltrúa og Heilbrigðiseftirlits hafi hvorki legið fyrir, né hafi þau skjöl verið nefnd við samningsgerðina. Vitnið kannaðist við að kvartað hafi verið um kulda í húsinu.

Niðurstaða

Mál þetta varðar leigusamning milli aðila sem undirritaður var þann 10. apríl 2007 og skyldi gildistími hans vera frá 1. maí 2007 til 1. október 2012. Fyrir liggur að stefnda var gert að rýma húsnæðið að kröfu Heilbrigðiseftirlits Suðurlands í júnímánuði árið 2009 þar sem húsið hafði verið metið óíbúðarhæft. Ágreiningur aðila snýr annars vegar að skyldu stefnda til greiðslu vangoldinnar leigu fyrir mánuðina mars, apríl, maí og júní árið 2009, og hins vegar að skaðabótaskyldu stefnda vegna brunatjóns og ófullnægjandi frágangs á húsnæðinu.

Stefndi hefur hafnað kröfu stefnanda um greiðslu vangoldinnar leigu á þeim grundvelli að hann sé með öllu óbundinn af samningi aðila þar sem stefnandi hafi beitt hann svikum við samningsgerðina og vísvitandi haldið undan mikilvægum upplýsingum sem augljóst hafi mátt telja að myndu ráða úrslitum við samningsgerðina, þ.e. að húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft að mati Heilbrigðiseftirlits Suðurlands þegar húsaleigusamningurinn var gerður. Þá hafnar stefndi skaðabótakröfu stefnanda á þeim grundvelli að stefndi sjálfur hafi orðið fyrir tjóni í umræddum bruna þar sem hann hafi lagt til teppi það og málningu sem skemmdist.

Mikið ber á milli framburðar aðila fyrir dómi um það hvaða upplýsingar hafi legið fyrir um ástands hússins að Mundakoti á Eyrarbakka þegar húsaleigusamingur, sem mál þetta snýst um, var gerður í aprílmánuði 2007. Fram er komið í málinu að G-kk-nf B-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnanda, sá um leigusamningsgerðina, f.h. stefnanda, sem er eignarhaldsfélag sem sér um útleigu á leiguhúsnæði. Verður á það fallist með stefnda að stefnandi teljist hafa haft betri stöðu við samningsgerðina en stefndi sem er einstaklingur. Þá verður talið sannað, með vísan til framburðar fyrirsvarsmanns stefnanda fyrir dómi, að stefnanda hafi við samningsgerðina verið kunnugt um mat Heilbrigðiseftirlits Suðurlands frá 20. nóvember 2006 sem taldi leiguhúsnæðið óíbúðarhæft og fór í áðurnefndu bréfi fram á að þá þegar yrðu gerðar á því nauðsynlegar úrbætur og húsnæðið ekki notað til íveru aftur fyrr en að fyrir lægi jákvæð úttekt stofnunarinnar á húsnæðinu.

Þá kemur til skoðunar hvort stefnandi hafi upplýst stefnda í aðdraganda samningsgerðarinnar eða í samningsgerðinni sjálfri að Heilbrigðiseftirlit Suðurlands hefði metið húsnæðið óíbúðarhæft í nóvember 2006. Fyrir liggur að G-kk-nf B-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, skrifaði með eigin hendi handritaðan texta leigusamningsins. Í 13. gr. samningsins, sem í skal skrá þau sérákvæði sem um er samið og lög heimila, og mál þetta varðar, segir. „Úttekt var gerð af byggingarfulltrúa og var kynnt leigjanda og tekur hann þátt í úrbótum“ Í 4. gr. samningsins, sem fjallar um ástand hins leigða húsnæðis, er eftirfarandi handritaður texti þar sem skrá skal samkomulag sem aðilar kunna að gera strax um lagfæringar á húsnæðinu, hver skuli framkvæma þær og um greiðslu kostnaðar. „Leigjandi málar innan húss, þéttir glugga, einangrar gólf. Leigusali lagfærir hurð í kjallara og greiðir einangrun og málningu. Leigjandi setur teppi á sinn kostnað.“ Þá er handskrifað um viðhaldsskyldu í 5. gr. samningsins, sem fjallar um viðhald á leiguhúsnæði. „Skv. leigulögum. [sic] samkomulag [sic] leggur til efni en leigutaki vinnu.“ Handskrifað ákvæði í 13. grein leigusamningsins ber með sér að stefnda hafi verið kynnt úttekt byggingarfulltrúa, en þó er þar ekki getið um dagsetningu nefndrar úttektar eða er aðra nánari tilgreiningu þar að finna. Í framlagðri úttekt byggingarfulltrúa á dskj. nr. 15, er stefnandi kveður hafa verið kynnta stefnda við samningsgerðina, er fyrst og fremst fjallað um burðarvirki hússins en hvergi vikið að því að húsnæðið sé í óíbúðarhæfu ástandi. Þá er í nefndri grein samningsins ekkert getið um úttekt eða mat Heilbrigðiseftirlits Suðurlands á hinni leigðu eign frá 29. nóvember 2006.

Úttekt aðstoðarbyggingarfulltrúa Árborgar, dskj. nr. 15, og bréf Heilbrigðiseftirlits Suðurlands, dskj. nr. 14, bera ekki með sér tilvísun til hvors annars auk þess sem þau stafa frá tveimur mismunandi eftirlitsaðilum er vinna á mismunandi lagagrundvelli. Þá hafi stefnandi, sem telja verður að hafi haft betri stöðu við samningsgerðina, hvorki tilgreint bæði skjölin í leigusamningnum, né gert skjölin hluta af samningnum með kvittun beggja aðila á skjölin. Er ekki fallist á það með stefnanda að bréf Heilbrigðiseftirlits Suðurlands og úttekt byggingarfulltrúa séu samhliða skjöl sem líta beri á sem eitt skjal. Það er mat dómsins að stefnanda hafi hvorki tekist að sanna að dskj. nr. 14 og 15 hafi legið frammi við samningsgerðina né að stefnandi hafi greint stefnda frá því að húsið væri óíbúðarhæft að áliti Heilbrigðiseftirlits Suðurlands.

Stefnandi hefur haldið því fram að hann hafi í alla staði uppfyllt skilyrði Heilbrigðiseftirlits Suðurlands sem tilgreind eru í sjö liðum í bréfi eftirlitsins frá 29. nóvember 2006, annars vegar með því að ráðist hafi verið í endurbætur á húsnæðinu áður en stefndi flutti inn og hins vegar með því að samkomulag hafi náðst um lagfæringar á húsnæðinu sem stefndi hafi átt að sinna að hluta. Fyrir dómi bar G-kk-nf B-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, að áður en leigutími hófst hafi verið kallaðir til iðnaðarmenn til að koma húsnæðinu í gott ástand. Stefndi hafi verið viðstaddur þegar kallaður hafi verið til meindýraeyðir vegna athugasemda Heilbrigðiseftirlits um músagang í eldhúsi og einnig þegar V-kk-nf Ö-kk-nf G-kk-nf, hafi lagfært hitakerfi hússins. Þá hafi verið gert ráð fyrir ýmsu smálegu í leigusamningnum. Þá kom fram í skýrslutöku af fyrirsvarsmanni stefnanda fyrir dómi að endurbætur á húsnæðinu hafi ekki verið teknar út af Heilbrigðiseftirliti Suðurlands. Með vísan til framburðar fyrirsvarsmanns stefnanda fyrir dómi og þeirra skjala sem liggja frammi í málinu frá opinberum eftirlitsaðilum er það mat dómsins að stefnanda hafi ekki tekist að sýna fram á, að eftir að úttekt byggingaryfirvalda í Sveitarfélaginu Árborg og Heilbrigðiseftirlits Suðurlands voru gerðar í nóvember 2006 og fram til þess tíma er aðilar gerðu með sér samning um leigu húsnæðisins í apríl 2007, hafi verið unnar slíkar úrbætur á húsinu að telja mætti að það hafi verið orðið íbúðarhæft. Þvert á móti bar vitnið Á-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, sem vann við smíðar í Mundakoti fyrir stefnanda, fyrir dómi að hann hafi hvorki unnið við húsið áður eða á meðan stefndi bjó í húsinu. Vitnið V-kk-nf Ö-kk-nf G-kk-nf bar fyrir dómi að hafa skipt um slaufuloka og síur í hitagrind hússins og tappað lofti af ofnum í lok maímánaðar 2007 en þá var stefndi þegar fluttur inn. Þá hefur fyrirsvarsmaður stefnanda borið fyrir dómi að ekki hafi farið fram nýtt mat af hálfu heilbrigðis- eða byggingaryfirvalda áður en stefndi flutti inn í húsnæðið. Með vísan til alls þessa verður því talið sannað að þegar aðilar gerðu leigusamning sín á milli hafi húsnæðið enn verið í óíbúðarhæfu ástandi.

Þó svo viss skoðunar- eða varúðarskylda hvíli á leigutaka við skoðun húsnæðis og í tengslum við samningsgerð, sbr. meginreglu kauparéttar, er til þess að líta að sannað þykir, eins og rakið hefur verið hér að framan, að stefnanda var kunnugt um að skömmu fyrir samningsgerðina hafði húsnæðið verið metið óíbúðarhæft, að um það upplýsti hann stefnda ekki, hvorki fyrir né við samningsgerðina, né heldur setti hann ákvæði um það í leigusamning aðila. Þykir stefnandi, sem hafði atvinnu af því að leigja út íbúðarhúsnæði, því hafa í viðskiptum sínum við stefnda dregið dul á atriði sem ætla má að hafi verið veruleg forsenda fyrir samningsgerð aðila. Að öllu framangreindu virtu, og með vísan til 2. mgr. 30. gr. og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, verður að fallast á það með stefnda að hann sé óbundinn af samningi aðila og skal hann sýknaður af kröfum stefnanda um greiðslu leiguskuldar.

Stefnandi byggir skaðabótakröfu sína vegna tjóns á hinu leigða húsnæði og ófullnægjandi frágangi á íbúðinni á húsaleigulögum og almennum reglum skaðabótaréttarins. Fyrir liggur í málinu að tryggingarfélag stefnanda greiddi bætur að fjárhæð 90.500 krónur, sbr. dskj. nr. 5, og að stefnandi millifærði inná reikning stefnda sömu fjárhæð, dskj. nr. 6, sem stefnandi kvað að stefnda hafi verið ætlað að nota til endurbóta eftir tjónið sem hann hafi þó ekki gert. Í 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um skyldu leigutaka til að skila húsnæði í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Samkvæmt ákvæðinu ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins. Í 2. mgr. 64. gr. segir að hafi ágallar ekki verið sýnilegir við skil skuli þeim lýst með sama hætti innan tveggja mánaða frá því að þeirra var vart. Samkvæmt 3. mgr. 64. gr. fellur bótaréttur leigusala niður sé þessara tímamarka ekki gætt nema að leigutaki hafi haft svik í frammi. Miða verður við að stefndi hafi skilað húsnæðinu í lok júní 2009 eins og lýst er í stefnu. Ekkert er fram komið í málinu um að atvik hafi verið með þeim hætti sem í 2. mgr. 64. gr. húsaleigulaga greinir eða að stefndi hafi haft í frammi svik. Stefnandi hefur ekki lagt fram gögn er sanna að hann hafi, innan þess frests sem kveðið er á um í 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, krafið stefnda um hinar umdeildu skaðabætur og er því bótaréttur stefnanda niðurfallinn samkvæmt 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá er það mat dómsins að umrædd krafa stefnanda, eins og hún er sett fram í stefnu, byggi á vanefndum loforðs og verði því ekki byggð á almennum reglum skaðabóta utan samninga, eins og stefnandi vísar til. Er því ekki talinn vera lagagrundvöllur fyrir þessari kröfu stefnanda, eins og hún er fram sett í stefnu og er kröfunni hafnað.

Hvað varðar þá málsástæðu stefnanda að formskilyrða 16. gr., sbr. 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, hafi ekki verið gætt, er á það fallist með stefnda að málsástæðan sé of seint fram komin, en henni var ekki borið við fyrr en í ræðu lögmanns stefnanda við aðalmeðferð málsins. Er þeirri málsástæðu þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Hvað varðar þá málsástæðu stefnda er snýr að tilkalli stefnanda til tryggingafjár sem ráðstafað hafi verið í samræmi við ákvæði leigusamnings, verður til þess að líta að stefnandi hefur ekki gert kröfur í þessu máli um nefnt tryggingafé. Hvað varðar þær málsástæður stefnda er lúta að ofgreiðslu leigu, rétt hans til afsláttar og bóta vegna tjóns er hann kveðst hafa orðið fyrir, er til þess að líta að stefndi hefur hvorki haft uppi kröfur vegna þessa, né lagt fram gögn er sýna hvort og hvað rétt hefði verið að greiða fyrir afnot af hinu leigða húsnæði né heldur um fjárhæð kostnaðar stefnda af úrbótum þeim sem hann kveðst hafa unnið á hinu leigða húsnæði eða tjóns sem hann hafi orðið fyrir vegna nauðugra flutninga úr húsnæðinu. Með vísan til framanritaðs verður því ekki fjallað frekar um framangreindar málsástæður stefnda.

Í samræmi við kröfugerð stefnda og samkvæmt meginreglu 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að dæma stefnanda til að greiða stefnda 280.000 krónur í málskostnað.

Af hálfu stefnanda flutti S-kk-nf J-kk-nf hrl. málið.

Af hálfu stefnda flutti G-kk-nf H-kk-nf hdl. málið.

Dóminn kvað upp R-kvk-nf T-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, R-kk-nf G-kk-nf, skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Dvergsmíðar ehf.

Stefnandi greiði stefnda 280.000 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf T-kvk-nf.