E-394/2008

Mál þetta var höfðað 15. janúar 2008.

Stefnandi er Merlin ehf., Hamraborg 7, Kópavogi.

Stefndi er Miðhólar ehf., Fýlshólum 6, Reykjavík.

Af hálfu stefnanda er þess krafist, samkvæmt stefnu, að stefnda verði skylt að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Móhellu 4E, Hafnarfirði, 24 eignarhlutum, en birt flatarmál hvers eignarhlutar sé 26,3 fermetrar ásamt tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum og sameiginlegu salernisrými, sem verði í vesturenda Móhellu 4C, svo og öllu sem eigninni fylgi og fylgja beri. Eignarhlutarnir eru síðan taldir upp ásamt fastanúmerum þeirra. Þá er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefnda.

Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi og til vara að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda og í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Málið var tekið til úrskurðar 27. f.m. að loknum munnlegum flutningi um aðalkröfu stefnda sem var ítrekuð af hálfu hans en af hálfu stefnanda var þess krafist að ekki yrði fallist á frávísunarkröfu stefnda og að honum yrði gert að greiða sér málskostnað.

1

Grundvöllur máls þessa er kaupsamningur, sem er dagsettur 1. mars 2006, þar sem seljandinn, stefndi, lofar að selja og kaupandinn, stefnandi, lofar að kaupa „Móhella 4E, heildareignin – 24 eignarhlutar.“ Fram er tekið að birt flatarmál hvers eignarhlutar sé 26,3 fm. ásamt tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum og sameiginlegu salernisrými sem verði í vesturenda Móhellu 4C. Um kvaðir segir m.a. að á eigninni sé þinglýst kvöð um virðisaukaskylda starfsemi sem kaupandi yfirtaki, „kr. 260.000 til kr. 310.000“. Undir fyrirsögninni „Skilalýsing“ segir að eignin, sem sé í byggingu, sé byggð að mestu úr einingum frá Límtré hf., skilist fullbúin að utan sem innan samkvæmt nánari lýsingu. Tekið er fram að ofn sé tengdur og að hiti sé sameiginlegur með öðrum eigendum í Móhellu 4E, lagt sé fyrir kalt og heitt vatn og raflagnir verði fullfrágengnar. Eignin skilist að öllu leyti fullfrágengin að utan með malbikaðri lóð. Þá skyldi sameiginleg salernisaðstaða, sem byggð yrði í vesturenda Móhellu 4C, verða fullfrágengin. Í samningnum greinir frá því að botnplata sé tilbúin til steypu og að Límtré hf. muni ljúka framkvæmdum samkvæmt samningi fyrir 1. maí 2006. Þann dag skyldi afhending á eignunum fara fram. Umsamið kaupverð samkvæmt samningnum var 56.400.000 krónur og skyldi það greiðast með eftirfarandi hætti: 1. Kr. 40.800.000 með peningum gegn skilyrtu veðleyfi þegar afhending á hinu selda færi fram. 2. Kr. 15.600.000 við kaupsamning samkvæmt nánara samkomulagi.

Undir kaupsamninginn ritar K-kk-nf S-kk-nf f.h. stefnda í máli þessu og J-kk-nf V. V-kk-nf f.h. stefnanda. Samningurinn ber einnig áritun Móhellu ehf., sem K-kk-nf S-kk-nf undirritar f.h. félagsins, „Samþ. sem þinglýstur eigandi.“

Í stefnu segir að kaupandi hafi efnt kaupsamninginn að fullu „og sem hér greinir samanber meðfylgjandi yfirlit staðfest af kaupanda og seljanda“: „Vaxtanóta kr. 406.734. Afsláttur vegna Hverfisgötu kr. 1.600.000. Víxill pr. 1.5.2006 kr. 1.400.000. Víxill pr. 1.6. 2006 kr. 1.400.000. Víxill pr. 1.5.2006 kr. 3.800.000. Greitt með peningum kr. 2.000.000. Greitt með peningum kr. 2.500.000. Innborgun kr. 1.000.000. Ógreitt kr. 1.493.200. Samtals kr. 15.600.000.“ Kaupandi hafi einnig greitt 40.800.000 krónur með lántöku hjá Sparisjóði Hafnarfjarðar. Seljandinn hafi vanefnt samninginn með því að skila hinu selda ekki í umsömdu ástandi. Algjörlega hafi verið vanrækt „vinna og lúkning“ við pípulagnir og raflagnir. Þar sem seljandi hafi ekki sýnt merki þess að hann mundi koma hinu selda í umsamið afhendingarástand hafi kaupandi yfirtekið eignina miðað við 6. nóvember 2007. Kaupandi hafi ráðið til sín fagmenn til að ljúka því sem ólokið hafi verið og stefni í kostnað vegna raflagna að upphæð 2.640.000 krónur og samkvæmt staðfestingu G-kk-ef B-kk-ef pípulagningameistara kosti 1.008.000 krónur að ljúka við pípulagnir í hinu selda. Kostnaður vegna heimlagnar „til Orkuveitu Reykjavíkur“ sé 140.535 krónur. Þá hafi kaupandi greitt 4.049.292 krónur í vexti af yfirteknum lánum á tímabili, sem stefnandi hafi ekki haft afnot frá lántökudegi til afhendingardags, og telji stefnandi að stefndi skuli bera þann kostnað. Til viðbótar öllu framangreindu hafi seljandi vanrækt að aflétta af hinu selda fjórum tryggingarbréfum, hverju að upphæð 10.000.000 króna, sem Hafrafell ehf. hafi átt. Þann 6. nóvember 2007 hafi stefnandi greitt 17.000.000 króna til Hafrafells ehf. en það hafi verið sú fjárhæð sem félagið hafi gert kröfu um á grundvelli tryggingarbréfanna.

2

Af hálfu stefnda er málavaxtalýsingu stefnanda harðlega hafnað. Hið rétta sé að stefnandi hafi ekki efnt kaupsamninginn í samræmi við ákvæði hans og síðari samkomulög. Stefnda sé því ekki að svo stöddu skylt að gefa út afsal fyrir eigninni. Það hafi m.a. verið forsenda kaupsamningsins að stefnandi gæti yfirtekið virðisaukaskattskvöð sem hvíli á eigninni. Aðilar hafi verið í samskiptum vegna þessa og skyldi stefnandi leggja frama bankatryggingu að upphæð 7,2 milljónir króna til tryggingar á yfirtöku framangreindrar kvaðar en bankaábyrgðin hafi ekki fengist. Í stefnu sé því lýst hvernig kaupverðið hafi verið greitt og því haldið fram að það hafi m.a. verið greitt með víxli að upphæð 3.800.000 krónur. Umræddur víxill hafi verið útgefinn af stefnda með stefnanda sem greiðanda hans Hann hafi verið seldur til innheimtu í banka en stefnandi hafi einungis greitt eina milljón króna inn á hann og þannig hafi farið að stefndi hafi þurft að leysa hann til sín með greiðslu á 2.800.000 króna. Aðilar hafi átt í öðrum viðskiptum sem séu ófrágengin og virðist stefnandi vilja blanda inn í uppgjör vegna þessa máls öðru máli, sem varði íbúð á Hverfisgötu, og viðskipti sem tengist Stapahrauni 9 í Hafnarfirði. Í febrúar 2007 hafi staðið til að aðilar gerðu með sér heildarsamkomulag að lokauppgjöri vegna viðskipta þeirra. Aðilar hafi komið sér saman um öll ákvæði þess en ekki hafi verið gengið frá undirritun. Samkvæmt 9. gr. þess skyldi stefnandi afsala til stefnda tveimur bilum að Móhellu 4A en við það hafi ekki verið staðið heldur hafi stefnandi selt öðrum þessi bil og hafi stefndi líklega orðið af a.m.k. 4.000.000 króna vegna þessa. Að auki sé viðurkennt í stefnu að 1.493.200 krónur af kaupverðinu séu ógreiddar. Þannig telji stefndi ljóst að ríflega 15.500.000 krónur séu ógreiddar vegna þessa.

Stefndi kveður greiðslu stefnanda á skuldum, sem hafi verið að baki tryggingarbréfum áhvílandi á umræddri eign, vera sér óviðkomandi enda hafi sú skylda ekki verið fram komin að stefndi skyldi aflétta þeim og honum hafi ekki verið gefinn fullnægjandi kostur á því.

Sýknukrafa stefnda er einnig reist á aðildarskorti, þar sem hann sé ekki eigandi umræddrar eignar heldur sé afsalshafi hennar Móhella ehf.

3

Frávísunarkrafa stefnda er í greinargerð rökstudd með því, sbr. 2. tl. 18. gr. laga nr. 91/1991, að öllum þeim aðilum, sem beri óskipta skyldu, sé ekki stefnt til varnar í málinu. Ekki er fallist á að vísa beri málinu frá dómi af þessari ástæðu. Við munnlegan málflutning var frávísunarkrafan einnig studd við það að málið væri vanreifað af hendi stefnanda. Lögmaður stefnanda mótmælti þessari málsástæðu sem of seint fram kominni. Fallist er á þau andmæli en að ábendingu dómarans var málið einnig reifað með vísun til þess að honum bæri að vísa málinu frá dómi af sjálfsdáðum vegna vanreifunar, sbr. 1. mgr. 100. gr. laga nr. 91/1991.

Undir fyrirsögninni: „Tilvísun til helstu lagaákvæða“ mun vera að finna meginmálsástæðu stefnanda, þ.e. í tilvitnuðu ákvæði 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 þar sem segir: „Þegar kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi á hann rétt á afsali úr hendi seljanda.“

Í gögnum málsins er ekki að finna staðfestingu á því, með kvittunum eða á annan hátt, að stefnandi hafi innt af hendi þær greiðslur, sem hann staðhæfir í stefnu, að því þó undanskildu, sem má ráða af framlögðu samkomulagi „um vinnuferli milli Miðhóla ehf. og Merlin ehf. vegna viðskipta fyrirtækjanna og aðila þeim tengdum“, dags. 29. maí 2006: Í 4. tl. samkomulagsins segir: „Merlin ehf. hefur nú þegar greitt Miðhólum ehf. ca 12,5 m vegna kaupa á öllu húsinu við Móhellu 4E í Hafnarfirði. Aðilar skulu ganga frá endanlegum samningi sem fyrst.“ Í 9. tl. segir: „Ólokið er kr. 1.400.000 greiðslu Merlin ehf. til Miðhóla ehf. vegna útborgunargreiðslu í Móhellu 4 E.“ Að öðru leyti er fjallað um aðrar eignir í framangreindu samkomulagi. Þess skal einnig getið að frammi liggur ljósrit greiðsluseðils þar sem stefnandi er krafinn um greiðslu 140.535 króna til Orkuveitu Reykjavíkur vegna nýrrar heimlagnar heits vatns að Móhellu 4E. Þá lagði stefnandi fram bankayfirlit sem sýnir millifærslu 1.000.000 króna 11. apríl 2006 til stefnda en ekki sést af yfirlitinu af hvaða bankareikningi fjárhæðin er færð eða hver sé eigandi hans. Sem fyrr greinir er í stefnu vísað til yfirlits, staðfests af kaupanda og seljanda, því til styrktar að hann hafi efnt kaupsamninginn að fullu. Yfirlitið er óundirritað skjal (dskj. 5) sem virðist vera uppkast og eru þar taldar upp greiðslur, samtals að fjárhæð 15.600.000 krónur en þó að frádregnum 1.493.000 krónum sem séu ógreiddar. Það sem segir í stefnu, um kostnað við ólokna vinnu við pípulagnir og raflagnir, styðst einkum við yfirlýsingu forsvarsmanns stefnanda, V-kk-ef S-kk-ef, sem ber yfirskriftina „Varmaskipti ehf. 17/12 '08.“ Þar segir síðan: „Vegna vinnu við rafmagn og pípulagnir í Móhellu 4E. Heildarupphæð vegna vinnu rafmagn og rafmagnsefnis: 2.640.000. Heildarupphæð vegna vinnu við pípulagnir og efni 1.960.000. Reikningur verður gerður á næstu dögum.“ Að auki liggur frammi staðfesting G-kk-ef B-kk-ef á því að GM Byggir ehf. sjái um pípulagnir í Móhellu 4 a, b, c, d og e; „Meðalverð þeirra bila sem eru fullbúin, þ.e.a.s. að leggja fyrir hita, ofn uppkominn ásamt kaldavatnslögnum. Heildar vinnuliður er um kr.42.000 á hverja einingu. Því má ætla að meðaltal þess sem eftir er verði svipað.“ Í stefnu greinir frá vanrækt seljanda á að aflétta tryggingarbréfum af hinni seldu eign og hafi stefnandi af þeim sökum þurft að greiða 17.000.000 króna. Um er að ræða fjögur tryggingarbréf, hvert til tryggingar greiðslu skuldar að höfuðstóli 10.000.000 króna, með veði í Móhellu 4A, Hafnarfirði, Móhellu 4B, Hafnarfirði, Móhellu 4C, Hafnarfirði, Móhellu 4D, Hafnarfirði og Móhellu 4E, Hafnarfirði. Þau voru öll móttekin til þinglýsingar 29. júlí 2005. Því er ekki lýst í stefnu hvernig til sé komin skylda stefnda til afléttingar veðsins, en hennar er ekki getið í kaupsamningi, eða hver nauðsyn hafi borið til greiðslu stefnanda. Um það efni vísast til framlagðrar kæru lögmanns stefnanda til efnahagsbrotadeildar ríkislögreglustjóra, dags. 2. janúar 2008, en þar segir: „Einnig verði rannsökuð viðskipti Hafrafells ehf., kt. 590169-4559, við Miðhóla ehf. að því leyti hvort rök hafi verið til þess af Hafrafelli ehf. að innheimta kr. 17.000.000 af Merlin ehf. Hafrafell ehf. og Miðhólar ehf. eiga í verulegum samskiptum og viðskiptum, standa saman að byggingaframkvæmdum og kærandi hefur engin gögn um að rök hafi staðið til að krefja Merlin ehf. um peningagreiðslu.“ Þá eru ekki lögð fram gögn sem sýni greiðslu vaxta að upphæð 4.049.292 krónur, sem fram er haldið af hálfu stefnanda. Í stefnu er þess ekki getið hvort úttekt eða skoðunargerð á hinni seldu eign hafi farið fram við yfirtöku stefnanda á henni 6. nóvember 2007.

Í stefnu er ekki getið gagna, sem stefnandi telji að enn þurfi að afla, og þess er ekki getið að stefnandi hyggist leiða neina fyrir dóm til skýrslugjafar um atvik máls.

Stefnandi lýsir yfir að hann reki mál þetta í þeim tilgangi að fá afsal fyrir hinu selda en á þessu stigi sé málið ekki rekið til að fá endurgreiðslu á ofgreiddu kaupverði eða skaðabótum „eða uppgjöri vaxta og gjalda sem tengist afsalsgerð“. Hann áskilur sér rétt til að höfða sérstakt skaðabótamál vegna vanefnda stefnda. Í ljósi þessa er vandséð hvert erindi framangreindar lýsingar á ætluðum vanefndum stefnda eiga í þetta mál heldur eru þær þvert á móti til þess fallnar að gera óljósari þau atvik sem á er byggt.

Samkvæmt framangreindu brýtur málatilbúnaður stefnanda gegn meginreglu einkamálaréttarfars um skýran og afdráttarlausan málatilbúnað, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, einkum e-lið. Vanreifun er slík að fyrir það er girt að viðhlítandi vörnum verði við komið og dómur á málið lagður. Samkvæmt þessu ber af sjálfsdáðum að vísa málinu frá dómi. Ákveðið er að málskostnaður skuli falla niður.

S-kk-nf H. S-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

S-kk-nf H. S-kk-nf