E-2261/2005

Mál þetta, sem dómtekið var þriðjudaginn 9. janúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af J og K eignarhaldsfélagi ehf., kt. 000000-0000, Gjótuhrauni 4, Hafnarfirði, með stefnu birtri 17. marz 2005 á hendur Smáranum-Húsinu ehf., kt. 000000-0000, Suðurlandsbraut 50, Reykjavík, S-kk-þgf J-kk-þgf, kt. 000000-0000, Grundarsmára 4, Kópavogi, og til réttargæzlu Sjóvá-Almennum tryggingum hf., kt. 000000-0000, Kringlunni 5, Reykjavík, með stefnu birtri á hendur .

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu verði dæmdir til að greiða stefnanda kr. 2.030.000 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. og V. kafla laga nr. 38/2001 frá 18.12. 2002 til greiðsludags. Þá er krafizt málskostnaðar úr hendi stefnda að skaðlausu að mati dómsins.

Dómkröfur stefndu eru þær, að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda og dæmdur málskostnaður úr hendi hans að skaðlausu að mati dómsins.

II

Málavextir

Stefnandi kveður málavexti vera þá, að með kaupsamningi, dags. 26. marz 2001, hafi hann selt fasteign sína að Viðarhöfða 2, Reykjavík, fast.nr. 222-0787, ehl. 01-02-06, til Global hf., kt. 000000-0000. Kaupverð fasteignarinnar hafi verið kr. 33.000.000 og skyldi greiðast með tvenns konar hætti. Annars vegar hafi borið að greiða kr. 14.312.055 sem hluta kaupverðs á fasteigninni Suðurhraun 12C, Garðabæ, og hins vegar hafi borið að yfirtaka áhvílandi veðskuldir, samtals kr. 18.687.945. Samkvæmt kaupsamningi á milli aðila hafi Global hf. átt að yfirtaka eftirfarandi veðskuldir sem áhvílandi voru á fasteigninni:

Veðr. Kröfuhafi Dags. Veðbr. Fjárhæð

1 Sjóvá-Almennar tryggingar hf. 7.10.1997 13.000.000

2 Íslandsbanki hf. Sjóvá-Almennar 10.09.1998 2.672.853

3 Sjóvá almennar tryggingar hf. 11.02.1999 1.000.000

4 Sparisjóður Kópavogs 12.07.1999 1.000.000

4 Sparisjóður Kópavogs 12.07.1999 1.000.000

Stefnandi kveður framangreindan kaupsamning hafa verið vanefndan af hálfu Global hf. Eins og fram komi á yfirlýsingu, sem gefin hafi verið út af hálfu stefnanda og Global hf., dags. 14. ágúst 2001, hafi Sparisjóður Kópavogs hafnað Global hf. sem nýjum skuldara að tveimur veðskuldabréfum, sem hvílt hafi á 4. veðrétti Viðarhöfða 2, Reykjavík. Global hf. hafi ekki verið kleift að yfirtaka greind lán, og af þeim sökum hafi stefnandi og Global hf., fyrir milligöngu stefndu, gert með sér sérstakan samning um að Global myndi fela Fasteignasölunni Húsinu, nú Smárinn-Húsið fasteignamiðlun ehf., að annast milligöngu um uppgreiðslu á ofangreindum veðskuldabréfum og kostnaðaruppgjöri á milli stefnanda og Global hf., um leið og greiðsla hefði borizt fasteignasölunni samkvæmt kaupsamningi, dags. 26. júlí 2001, um Rafhahúsið ehf. Nánar tiltekið hafi verið um að ræða greiðslur, sem hafi átt að renna til Global hf. vegna sölu hans á hlutafé sínu í einkahlutafélaginu Rafhahúsinu ehf., kt. 000000-0000, Lækjargötu 30, Hafnarfirði. Samkvæmt þeim samningi hafi Gígant ehf., kt. 000000-0000, borið að greiða til Global hf. samtals kr. 250.000.000. Eins og efni yfirlýsingarinnar á milli stefnanda og Global hf. beri með sér, hafi öllum aðilum málsins verið kunnugt um þá stöðu, sem upp hafi verið komin vegna vanefnda Global hf. á samningi við stefnanda. Í yfirlýsingunni hafi Global hf. skuldbundið sig til að ráðstafa öllum greiðslum vegna sölu á hlutafé í Rafhahúsinu ehf. til Fasteignasölunnar Hússins ehf., sem síðan skyldi ráðstafa þeim til stefnanda. Í trausti þessa samnings hafi verið gefið út afsal fyrir fasteigninni þann 2. maí 2001. Þann 17. ágúst 2001 hafi Global hf. gert nýtt samkomulag við Gígant ehf. um kaupin á Rafhahúsinu ehf., þar sem greiðslum, sem stefnanda máls þessa hafi skilyrðislaust borið, samkvæmt samkomulaginu, dags. 14. ágúst 2001, hafi verið komið undan. Þetta hafi verið gert án vitneskju eða samþykkis stefnanda, en fyrir milligöngu Smárans-Hússins fasteignamiðlunar ehf.

Stefnandi kveður greiðslur til handa Global hf. samkvæmt fyrrnefndum kaupsamningi um hlutafé í Rafhahúsinu ehf. aldrei hafa borizt sér. Þá hafi Global hf. ekki greitt til stefnanda samkvæmt samkomulagi þar um, þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir þar um. Greind skuldabréf hafi verið gjaldfelld og stefnandi krafinn um uppgreiðslu þeirra. Til þess að takmarka tjón sitt hafi stefnandi máls þessa greitt upp veðskuldabréf þau, sem Global hf. hafi skuldbundið sig til að yfirtaka samkvæmt samningi aðila frá 26. marz 2001. Tjón stefnanda í máli þessu nemi samkvæmt framansögðu kr. 2.030.000.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggi málatilbúnað sinn á því, að stefndu hafi vísvitandi komið undan greiðslum, sem honum hafi skilyrðislaust borið, sbr. samkomulag, dags. 14. ágúst 2001, sbr. dskj. nr. 5. Með samkomulaginu, dags. 17. ágúst 2001, sbr. dskj. nr. 11, hafi greiðslum, sem stefnanda hafi borið, verið komið undan án hans vitneskju eða samþykkis. Hafi bæði samkomulögin verið samin af stefndu máls þessa. Verði ekki fallizt á, að stefndu hafi valdið stefnanda tjóni með ásetningi, sé á því byggt, að þeir hafi valdið honum tjóni af gáleysi.

Aðallega sé á því byggt, að stefndu beri hlutlæga ábyrgð á tjóni stefnanda, enda sérfræðingar, sem gera megi ríkari kröfur til en til hins almenna borgara. Sé ekki fallizt á það, byggi stefnandi á því, að stefndi, Húsið-Smárinn fasteignamiðlunin ehf., beri bótaábyrgð á grundvelli almennra reglna bótaréttarins um vinnuveitendaábyrgð, en stefndi S-kk-nf beri ábyrgð á grundvelli almennu sakarreglunnar.

Smárinn-Húsið fasteignasala ehf. hafi annazt söluna á Viðarhöfða 2, Reykjavík, frá stefnda til Global ehf., þ.e. gerð kaupsamnings, skuldskeytingar og gerð afsals, eða allt það, sem viðkomi sölunni. Um skyldur fasteignasala sé vísað til laga nr. 34/1986, einkum II. kafla.

Vísað sé til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um greiðslu fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi samninga, sbr. lög nr. 7/1936. Enn fremur sé vísað til hinnar almennu skaðabótareglu innan samninga. Um sé að ræða samlagsaðild í máli þessu, og byggist hún á 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfur stefnanda um dráttarvexti og vaxtavexti styðjist við III. og V. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað byggist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður stefndu

Rétt sé að stefnandi hafi átt í fasteignaviðskiptum við Global ehf., og hafi þau viðskipti farið í gegnum fasteignasöluna Húsið á árinu 2001. Stefndi S-kk-nf hafi verið löggiltur fasteignasali í viðskiptunum, en auk þess hafi komið að þeim ýmsir starfsmenn fasteignasölunnar. Svo beri hins vegar við, að á þeim tíma, sem viðskipti þessi fóru fram, hafi rekstur fasteignasölunnar ekki verið í eigu stefnda Smárans – Hússins fasteignamiðlunar ehf., heldur Hússins fasteignasölu ehf., kt. 000000-0000, hvers nafni hafi verið breytt í H. R. Bjarnason ehf. síðla árs 2002. Um þetta sé vísað til dskj. nr. 18. Eins og þar komi fram, hafi stefndi ekki keypt rekstur þessarar fasteignasölu fyrr en í október 2002, eða löngu eftir að hin umdeildu viðskipti áttu sér stað. Stefndi, Smárinn – Húsið fasteignamiðlun ehf., hafi eingöngu keypt rekstur, nafn og viðskiptavild og hafi ekki ábyrgzt neinar aðrar kröfur með kaupunum en þær viðskiptaskuldir, sem beinlínis hafi verið yfirteknar samkvæmt kaupsamningi. Það sé því ljóst, að þessi stefndi beri ekki, og geti ekki, borið ábyrgð á meintum bótakröfum stefnanda vegna þessara viðskipta, hvort sem það sé á grundvelli bótaábyrgðar innan samninga, utan samninga og/eða á grundvelli vinnuveitendaábyrgðar vegna stefnda S-kk-ef eða annarra starfsmanna fasteignasölunnar Hússins.

Svo sem fram komi á dskj. nr. 19, hafi bú fasteignasölunnar Hússins verið tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, dags. 23. maí 2003. Áréttað skuli, að nafn félagsins hafir þá verið H.R. Bjarnason ehf. Engin merki séu um, að stefnandi hafi lýst kröfum í bú þess félags eða haldið með öðrum hætti uppi kröfurétti sínum gagnvart því.

Af framangreindu leiði óhjákvæmilega að sýkna verði stefnda Smárann – Húsið fasteignamiðlun ehf. af öllum kröfum stefnanda í málinu vegna aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Verði ekki fallizt á það, beri að líta svo á að eftirfarandi málatilbúnaður varði báða stefndu.

Sem fyrr greini, sé ljóst, að kaupsamningur á dskj. nr. 3 um eignina Viðarhöfða 2 í Reykjavík hafi verið gerður hjá Húsinu fasteignasölu og hafi stefndi S-kk-nf annazt skjalagerðina. Hafi kaupandi eignarinnar, Global ehf., átt að yfirtaka nánar tilgreindar veðskuldir og hafi sérstaklega verið kveðið á um það í samningnum (19. gr.), að stefnandi skyldi annast skuldskeytingu lána, þ.m.t. tveggja lána, sem hafi verið í eigu Sparisjóðs Kópavogs og hvílt hafi á 4. veðrétti eignarinnar.

Í kjölfar kaupsamningsgerðar hafi komið í ljós, að stefnandi hafi ekki fengið samþykki Sparisjóðs Kópavogs fyrir skuldskeytingunni, og því hafi ekki getað orðið af því, að Global ehf. gæti yfirtekið skuldirnar. Hafi það orðið til þess, að gengið hafi verið frá sérstakri yfirlýsingu þann 14. ágúst 2001, þar sem Húsinu fasteignasölu, kt. 000000-0000, hafi verið falið að annast milligöngu á tilteknum viðskiptum milli Global ehf. og Gígant ehf. um Rafhahúsið ehf., sbr. nánar dskj. nr. 5 og 6. Hafi milliganga fasteignasölunnar falizt í því, að fjármunir, sem hafi átt að renna á milli Global ehf. og Gígant ehf., hafi átt að renna til fasteignasölunnar, sem síðan hafi átt að nýta fjármunina til að greiða upp fyrrgreind skuldabréf Sparisjóðs Kópavogs, sem hvílt hafi á Viðarhöfða 2, og tryggja þannig skaðleysi stefnanda.

Að gefnu tilefni skuli áréttað, að stefndi S-kk-nf hafi ekki verið aðili að yfirlýsingunni. Efni hennar beri aukinheldur ekki með sér, að hann hafi sjálfur verið skuldbundinn til að annast umsýslu fjármunanna. Stefndi S-kk-nf geti ekki borið ábyrgð á athöfnum annarra en sínum eigin. Þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna hann af kröfum stefnanda í málinu.

Verði ekki fallizt á framangreinda sýknukröfu stefnda S-kk-ef og að því gefnu, að sýknukrafa stefnda, Smárans-Hússins fasteignamiðlunar ehf., nái ekki fram að ganga, komi til álita aðrar málsástæður stefndu.

Þær greiðslur, sem vísað sé til í yfirlýsingunni á dskj. nr. 5, séu tilgreindar í samningi milli Global ehf. og Gígant ehf. á dskj. nr. 6, bls. 2. Ljóst sé af því, að eingöngu í A-lið greiðslufyrirkomulags hafi verið gert ráð fyrir peningagreiðslum, alls að fjárhæð kr. 14.651.440. Þessi fjárhæð hafi verið greidd með víxlum, sem gefnir hafi verið út af Gígant ehf. og hafi einfaldlega ekki fengizt greiddir, þó að treyst hafi verið á, að það myndi gerast, er yfirlýsingin á dskj. nr. 5 var gerð. Sú fjárkrafa hafi því orðið ónýt, og hafi því engir fjármunir komið í hendur fasteignasölunnar, sem hægt hafi verið að nýta á grundvelli yfirlýsingarinnar. Aðrar greiðslur samkvæmt samningnum, hafi vart getað fallið undir yfirlýsinguna, enda fjalli B, C og D liðir um yfirtöku eigna og skulda, og ekki sé hægt að skýra efni hennar þannig að afsala hafi átt eignum til fasteignasölunnar eða að fasteignasalan hafi átt að taka alfarið við hlutverki Global ehf. samkvæmt samningnum. Slíkur skilningur hljóti að vera fráleitur. Það sé því rangt, sem komi fram í stefnu, að 250 milljónir króna hafi átt að renna til fasteignasölunnar. Einungis hafi verið fyrirséð, að rúmlega 14,6 milljónir í peningum kynnu að renna á milli Global ehf. og Gígant ehf., og hafi menn verið að einblína á þá greiðslu, sem síðan hafi aldrei borizt.

Skömmu eftir að yfirlýsingin var gerð, eða þann 17. ágúst 2001, hafi verið orðið ljóst, að Gígant ehf. gæti ekki staðið við greiðslur samkvæmt C-lið samningsins. Hafi þá verið gert nýtt samkomulag um breytingu á þeirri greiðslu, sbr. dskj. nr. 11. Þar sem eingöngu hafi verið fjallað um C-lið samningsins í þessu samkomulagi, hafi það ekki átt að hafa nein áhrif á þær greiðslur, sem væntanlegar hafi verið til fasteignasölunnar frá Gígant ehf. Þrátt fyrir það hafi stefnandi haft fulla vitneskju um þetta samkomulag, og allar fullyrðingar í stefnu um annað séu rangar.

Svo hafi hinsvegar farið, að Gígant ehf. hafi ekki getað staðið við skuldbindingar sínar gagnvart Global ehf., og hafi það orðið til þess, að fasteignasalan hafi aldrei fengið neina fjármuni í hendur, sem hægt hafi verið að nýta í samræmi við efni yfirlýsingarinnar, til tryggingar hagsmunum stefnanda. Ljóst sé, að hvorki fasteignasalan né stefndi S-kk-nf hafi sjálfir ábyrgzt annað og meira en að ráðstafa fjármunum, sem kynnu að berast með tilteknum hætti. Fyrst fjármunirnir bárust ekki, sé fráleitt að halda því fram, að fasteignasalan og/eða stefndi S-kk-nf beri á því ábyrgð. Enn fremur sé í hæsta máta ámælisvert, að stefnandi skuli leyfa sér að fullyrða í stefnu, að stefndu hafi “vísvitandi komið undan greiðslum”. Hljóti stefndu að krefjast viðbragða og hugsanlegra viðurlaga dómsins við svona fullyrðingum, sem gefnar séu gegn betri vitund. Það skipti stefndu miklu að njóta trausts viðskiptamanna og almennings. Ásökun sem þessi, sem lögð sé fram í opinberum málskjölum fyrir dómstólum, sé til þess fallin að rýra slíkt traust.

Að gefnu tilefni sé því alfarið mótmælt, að stefndu hafi valdið stefnanda nokkru tjóni með saknæmum og ólögmætum athöfnum sínum eða athafnaleysi. Sú aðstaða hafi einfaldlega ekki komið upp, að fasteignasalan eða stefndi S-kk-nf gætu yfir höfuð uppfyllt skyldur sínar samkvæmt yfirlýsingunni, engir peningar hafi borizt, og af því hafi stefnandi vitað. Hugleiðingum stefnanda um hlutlæga ábyrgð stefndu séu fráleitar. Sama eigi við um meinta vinnuveitendaábyrgð stefnda, Smárans – Hússins fasteignamiðlunar ehf., sbr. það, sem áður sé rakið um aðildarskort.

Rétt sé að taka fram, að afsal fyrir eigninni Viðarhöfða 2 hafi verið undirritað löngu áður en téð yfirlýsing var gerð. Fram komi á dskj. nr. 4, að afsal hafi verið undirritað þann 2. maí 2001, en yfirlýsingin virðist ekki hafa verið gerð fyrr en 14. ágúst það ár. Fullyrðingar stefnanda um, að efni yfirlýsingarinnar hafi verið forsenda fyrir undirritun afsals, hljóti því að vera rangar.

Stefndu byggi á því, að hvorki starfsmenn fasteignasölunnar né stefndi S-kk-nf hafi brotið gegn hagsmunum stefnanda, skyldum sínum og/eða ákvæðum laga um fasteignasölu. Í stefnu sé byggt á ákvæðum laga nr. 34/1986 til stuðnings kröfum stefnanda. Lög þessi hafi ekki verið í gildi, er atvik málsins urðu, heldur lög nr. 54/1997. Stefndu hafi ekki gerzt brotlegir við nein ákvæði þeirra laga né góðar venjur í fasteignaviðskiptum.

Málatilbúnaður stefnanda sé í verulegum atriðum torskilinn og vanreifaður. Meintur bótagrundvöllur sé afar óskýr, og bótakrafan sem slík sé ekki rökstudd með viðunandi hætti í stefnu. Þá sé algerlega óljóst, hvert tjón stefnanda sé eða hafi verið í raun, enda hljóti stefnandi að þurfa að sanna tjón sitt, ekki sízt að innheimta á hendur Global ehf. hafi reynzt árangurslaus með öllu, áður en hægt sé að beina bótakröfum að stefndu þessa máls. Stefndu telji ekki ástæðu til að krefjast frávísunar málsins, enda sé hér um að ræða atriði, sem varða myndu frávísun af sjálfsdáðum.

Hvað varði sönnun tjóns stefnanda, bendi stefndu á dskj. nr. 20 – 22, sem hljóti að vekja upp áleitnar spurningar um tilætlun stefnanda með málsókn þessari. Eins og fram komi á dskj. nr. 20, hafi stefnandi höfðað mál á hendur Global ehf. í janúar 2003 og geri í því máli nákvæmlega sömu kröfur og hafðar séu uppi gegn stefndu hér, byggðar á sömu skuldabréfum. Máli þessu hafi verið lokið með sátt, sbr. dskj. nr. 22. Hafi stefnandi fengið greiðslu samkvæmt sáttinni og sé á engan hátt rökstutt í stefnu, af hverju stefnandi telji sér fært að gera kröfur á hendur stefndu nú, enda hafi stefnandi hlotið bæði fjárhagslegan og skattalegan ávinning af þeirri greiðslu, sem kveðið hafi verið á um í sáttinni. Vakin sé athygli á því, að þær greiðslur, sem stefnandi hafi innt af hendi til uppgjörs téðra skuldabréfa, hafi farið fram, áður en stefnandi höfðaði mál sitt á hendur Global ehf., eða í desember 2002, sbr. dskj. nr. 14 og 15.

Stefnandi hafi sjálfur tekið ákvörðun um, hvaða greiðslu hann sætti sig við frá Global ehf., og hafi hún ekki skilað stefnanda þeim ávinningi, sem hann hafi ætlað, beri stefnandi sjálfur ábyrgð á því, ekki stefndu. Stefndu geti með öðrum orðum ekki orðið ábyrgir fyrir tjóni, sem stefnandi hafi sjálfur samið um og fengið greitt. Á stefnanda hvíli sú almenna skylda, að takmarka tjón sitt, og það tjón, sem stefnandi hefði getað fyrirbyggt, sé ekki á ábyrgð stefndu.

Ekki verði hjá því komizt að gera alvarlegar athugasemdir við það, að stefnandi hafi ekki upplýst um þessa fyrri málsókn sína og dómsáttina af sjálfsdáðum í stefnu málsins. Telji stefndu, að þetta gefi málatilbúnaði stefnanda nokkurn ólíkindabrag og í raun óskiljanlegt, hví stefnandi hafi nú uppi kröfur á hendur stefndu þessa máls með þeim hætti, sem gert sé, þegar forsagan sé þessi. Þá hljóti 131. gr. laga nr. 91/1991 að koma til álita við ákvörðun málskostnaðar.

Auk alls framangreinds telji stefndu, að stefnandi hafi sýnt af sér verulegt tómlæti, sem óhjákvæmilega hljóti að standa í vegi fyrir öllum meintum bótarétti hans. Við blasi, að hin tilteknu viðskipti hafi átt sér stað í marz 2001, og umþrætt yfirlýsing hafi verið gefin út í ágúst 2001. Stefndu hafi fyrst fengið veður af meintum kröfum stefnanda á hendur sér með stefnu þessari, 4 árum eftir viðskiptin. Slík óþarfa töf af hálfu stefnanda feli í sér tómlæti, valdi stefndu vanda við hugsanlega endurkröfu á hendur Global ehf. og hafi að auki mikil áhrif á sönnunarstöðu stefndu í málinu í heild sinni. Hljóti stefnandi að bera halla af sönnunarskorti að öllu leyti, og á stefnanda hljóti sömuleiðis að hvíla enn ríkari sönnunarkröfur en ella.

Að öðru leyti sé málatilbúnaði stefnanda mótmælt í heild sinni. Í ljósi þess hve óskýr hann sé og vanreifaður, sé stefndu erfitt um vik að taka til varna með ítarlegri hætti en fram komi í greinargerð þessari.

Kröfu stefnanda um dráttarvexti sé sérstaklega mótmælt. Ljóst sé, að stefnandi hafi ekki beint kröfu að stefndu fyrr en með höfðun þessa máls og eigi því ekki heimtingu á dráttarvöxtum fyrr en í fyrsta lagi að liðnum mánuði frá því, að kröfur hans voru settar fram við þingfestingu málsins. Hins vegar telji stefndu, að atvik málsins séu með þeim hætti, að ekki sé verjandi að dæma dráttarvexti, komi það til álita á annað borð, fyrr en frá dómsuppsögu.

Stefndu byggi kröfur sínar á almennum reglum skaðabótaréttar, auk reglna fjármunaréttarins; kröfuréttar og samningaréttar. Þá byggi stefndu á reglum um fasteignakaup, ásamt lögum nr. 54/1997, eftir því sem við eigi, og ákvæðum laga nr. 42/2000, 50/2000, 7/1936 og 38/2001. Um málskostnað og réttarfar sé byggt á ákvæðum laga nr. 91/1991.

IV

Forsendur og niðurstaða

Kröfur sínar á hendur stefnda, Smáranum-Húsinu ehf. byggir stefnandi á því, að fasteignasalan hafi annazt söluna á Viðarhöfða 2 og beri ábyrgð á handvömm fasteignasalans, S-kk-ef J-kk-ef, starfsmanns fasteignasölunnar, fyrir að ganga ekki úr skugga um, að skuldskeyting hefði átt sér stað á skuldabréfinu.

Hin stefnda fasteignasala byggir sýknukröfu sína á því, að það hafi verið fasteignasalan, Húsið fasteignasala ehf., kt. 000000-0000, sem hafi annazt viðskiptin. Nafni þeirrar fasteignasölu hafi verið breytt í H.R. Bjarnason ehf. síðla árs 2002 og hafi stefndi ekki keypt rekstur, nafn og viðskiptavild þessarar fasteignasölu fyrr en í október 2002. Með kaupunum hafi hann ekki ábyrgzt neinar aðrar kröfur en þær viðskiptaskuldir, sem beinlínis voru yfirteknar með kaupsamningi.

Það liggur fyrir, að félagið Húsið ehf. fasteignasala, kt. 000000-0000, var áfram til eftir að stefndi, Smárinn-Húsið ehf., keypti rekstur þess, og var það félag tekið til gjaldþrotaskipta á fyrri hluta árs 2003, sbr. dskj. nr. 28. Er því ósannað, að stefndi Smárinn-Húsið ehf., hafi komið að viðskiptum aðila, sem mál þetta snýst um. Þá verður ekki ráðið af gögnum málsins, að hin stefnda fasteignasala hafi yfirtekið ábyrgðir, sem lúta að fyrri viðskiptum Hússins ehf. fasteignasölu við kaupin. Ber því þegar af þeim sökum að sýkna þennan stefnda af kröfum stefnanda og dæma stefnanda til að greiða þessum stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 350.000.

Í stefnu er nánast engin grein gerð fyrir aðkomu stefnda, S-kk-ef, að viðskiptum stefnanda og Global hf. Um aðild hans segir einungis í stefnu, að bæði samkomulögin hafi verið „samin af stefndu máls þessa.“ Ekki er þó gerð krafa um frávísun vegna vanreifunar af hálfu þessa stefnda, og kemur fram í málatilbúnaði stefndu, að stefndi, S-kk-nf, hafi verið löggiltur fasteignasali og starfað á fasteignasölunni, Húsinu ehf. fasteignasölu, og hafi hann annazt skjalagerð fyrir aðila vegna viðskiptanna.

Stefnandi byggir á því aðallega, að stefndi hafi valdið stefnanda tjóni af ásetningi, með því að með samkomulagi Global og Gígant frá 17. ágúst 2001 hafi greiðslum, sem stefnanda hafi borið samkvæmt eldra samkomulagi frá 14. ágúst 2001, verið komið undan án hans vitneskju eða samþykkis, en til vara, að hann hafi valdið tjóninu með stórfelldu gáleysi.

Samkvæmt svokallaðri yfirlýsingu frá 14. ágúst 2001, sem undirrituð er af fyrirsvarsmönnum stefnanda, Global hf. og Gígant ehf., auk stefnda S-kk-þgf vegna Fasteignasölunnar Hússins ehf., veitti Global hf. Fasteignasölunni Húsinu umboð til að annast milligöngu um uppgreiðslu á þar til greindum skuldabréfum og kostnaðaruppgjöri milli kaupanda og seljanda um leið og greiðsla bærist fasteignasölunni samkvæmt kaupsamningi frá 26.07. 2001 um Rafhahúsið ehf. frá Global til Gígant. Þá skuldbatt Gígant ehf. sig til að ráðstafa öllum greiðslum vegna þess kaupsamnings til fasteignasölunnar. Kemur fram í yfirlýsingunni, að þessi ráðstöfun sé gerð svo afsal geti farið fram milli kaupanda og seljanda um eignina Viðarhöfða 2. Á dskj. nr. 4 liggur hins vegar fyrir afsal stefnanda til Global hf., á þessari eign, og er það dagsett 2. maí 2001, og liggur því ekki fyrir, að samkomulag það, sem í yfirlýsingunni fólst, hafi verið forsenda fyrir útgáfu afsalsins. Með undirskrift sinni tók stefndi S-kk-nf að sér á vegum fasteignasölunnar einungis að annast ofangreindar uppgreiðslur, eftir því sem greiðslur bærust fasteignasölunni.

Þremur dögum eftir dagsetningu þessarar yfirlýsingar gerðu Global hf. og Gígant ehf. með sér samkomulag um breytingu á C-lið 2. gr. kaupsamnings þessara aðila um Rafhahúsið ehf., sem laut að greiðslu vegna Hvaleyrarbrautar 41, sem Gígant bar að afhenda Global og metin var á kr. 42.396.090. Segir í samkomulaginu, að þar sem ekki hafi getað orðið af afhendingu þeirrar eignar til Global skyldi þessi liður greiddur með nettóandvirði heildareignarinnar nr. 29 við Skipholt, kr. 32.800.000, með greiðslu samkvæmt skuldabréfi, tryggðu með veði í Lækjargötu 30-32 í Hafnarfirði og krossveði í heildareignarhlut kaupanda í Laugavegi 66, Reykjavík, alls kr. 10.000.000, auk þess sem samkomulag var gert um geymslu búslóðar.

Samkomulagið lýtur, eins og að framan greinir, einungis að breytingu á afhendingu á Hvaleyrarbraut, og verður ekki séð, að sú eign hafi verið hluti af þeim greiðslum, sem fasteignasalan tók að sér að ráðstafa samkvæmt samkomulaginu frá 14. ágúst, en samkvæmt kaupsamningi milli Global hf. og Gígant ehf. um Rafhahúsið, sýnist þar eingöngu um peningagreiðslu að ræða samkvæmt lið A, að fjárhæð kr. 14.651.440. Er því þegar af þeim sökum ósannað, að stefnandi hafi beðið tjón vegna breytinga á þessu samkomulagi, sem stefndi, S-kk-nf, beri ábyrgð á sem fasteignasali eða samkvæmt almennu skaðabótareglunni. Þá er algerlega ósannað, að stefndi, S-kk-nf, hafi með því að aðstoða G-x-x og G-hk-þf við gerð samkomulagsins átt þátt í því með saknæmum hætti að aðstoða þá við að koma undan fjármunum, sem stefnandi átti tilkall til. Ber því að sýkna stefnda, S-kk-þf, af öllum kröfum stefnanda í máli þessu og dæma stefnanda til þess að greiða honum kr. 350.000 í málskostnað.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Smárinn-Húsið ehf. og S-kk-nf J-kk-nf, eru sýknir af öllum kröfum stefnanda, J og K eignarhaldsfélags ehf., í máli þessu.

Stefnandi greiði hvorum stefnda kr. 350.000 í málskostnað.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf