E-2662/2016

Mál þetta er höfðað 16. ágúst 2016 og dómtekið 18. maí sl. Stefnandi er B-kk-nf S-kk-nf, Skipasundi 6, Reykjavík en stefndu R-kvk-nf M-kvk-nf Ó-kvk-nf, Langagerði 76, Reykjavík, Þ-kk-nf J-kk-nf, Grjótaseli 17, Reykjavík og Sjóvá-Almennar tryggingar hf., Kringlunni 5, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða stefnanda 1.644.037 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 19. júní 2016 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu og greiðslu málskostnaðar.

I

Helstu atvik málsins eru þau að í maí 2005 keypti stefnda R-kvk-nf M-kvk-nf Ó-kvk-nf eignarhluta í fasteigninni að Skipasundi 6 í Reykjavík. Um er að ræða 76 fermetra íbúð á efri hæð í tvíbýlishúsi. Eignin var byggð á árinu 1948. Eftir að stefnda keypti eignina réðst hún í nokkrar endurbætur á henni. Stefnda hefur lýst því að hún hafi haustið 2008 ráðist í endurgerð á baðherbergi íbúðarinnar og fengið til þess verks verktaka, sem síðar varð sambýlismaður hennar. Geymsla, við hlið baðherbergisins, hafi verið sameinuð því. Í kjölfarið hafi flísar verið lagðar á gólf og veggi. Að auki hafi blöndunartæki, bað og lýsing verið endurnýjuð. Til viðbótar hafi stefnda endurnýjað parket á gólfi svefnherbergis við enda á gangi íbúðarinnar. Þá hafi stefnda ráðist í endurnýjun á rafmagni og rafmagnstöflu. Eigendur eignarinnar hafi síðan farið í sameiginlegar framkvæmdir eins og viðhald á þaki, dreni og skolpi.

Haustið 2011 ákvað stefnda að setja fasteignina á sölu. Meðstefndi, Þ-kk-nf J-kk-nf fasteignasali, annaðist söluna og gerð söluyfirlits yfir eignina sem dagsett er 23. ágúst 2011. Var eigninni lýst sem fallegri 76,5 fm. 4ra herbergja efri sérhæð ásamt óskráðri 6 fm. geymslu í einstaklega fallegu timburhúsi að Skipasundi í Reykjavík. Í söluyfirliti er þess m.a. getið að baðherbergi sé nýuppgert með upphengdu salerni, flíslögðu gólfi, baðkari með sturtu og fallegri innréttingu. Tengi sé fyrir þvottavél og þurrkara. Nýtt rafmagn sé í íbúðinni og ný tafla. Skipt hafi verið um þakklæðningu á húsinu 2007, það hafi verið málað að utan 2008 og dren af þaki og skolp endurnýjað 2009. Stefnandi skoðaði fasteignina í tvígang eftir að hún var auglýst til sölu. Í kjölfarið gerði hann tilboð í eignina og gerðu aðilar með sér kaupsamning um eignina, 2. september 2011. Stefndi Þ-kk-nf hafði milligöngu um gerð kaupsamningsins. Kaupverð var greitt með því að stefnandi yfirtók áhvílandi skuldir. Þá eru aðilar sammála um að stefnandi hafi að auki greitt annan kostnað af kaupunum sem að öðru óbreyttu ætti að falla í hlut seljanda. Afhending eignarinnar fór fram 15. september 2011 og var afsal fyrir eignina gefið út 14. október 2011.

Stefnandi kveðst hafa orðið þess áskynja nokkru eftir afhendingu eignarinnar að asbest væri í veggklæðningu hússins. Það hafi komið fram við framkvæmdir stefnanda á eigninni í janúar 2012. Stefnandi sendi stefndu R-kvk-þgf bréf 2. apríl 2012 þar sem stefnandi gerði grein fyrir nefndum annmarka. Í bréfinu gerði stefnandi grein fyrir því að hann teldi stefndu hafa vitað um nefndan annmarka í ljósi þess að hún hafi ráðist í endurnýjun á baðherbergi og lögnum en við þá framkvæmd hljóti stefnda að hafa áttað sig á því að asbest væri í veggjum. Þá væri á nokkrum stöðum sýnileg ummerki um asbest. Loks kæmi fram í brunavirðingu að asbest væri í eigninni. Lagði stefnandi til að málið yrði leyst með því að stefnda bæri kostnað af því að asbest yrði fjarlægt og klætt með gifsi. Næmi kostnaður við það 1.651.265 krónum. Stefnda hafnaði málaleitan stefnanda með bréfi 24. apríl 2012 þar sem hún taldi ekki um galla á eigninni að ræða. Með bréfi 9. nóvember 2015 ítrekaði stefnandi þá skoðun sína, sem fram kom í bréfi stefnanda 2. apríl 2012, að eignin væri gölluð og skoraði á stefndu að greiða kostnað vegna gallans. Með tölvupósti 26. nóvember 2015 ítrekaði stefnda þá skoðun sína að ekki væri um galla á eigninni að ræða. Jafnframt vakti stefnda athygli á því að ekkert hefði verið gert í málinu af hálfu stefnanda frá því í apríl 2012 og hefði hún mátt líta svo á að málinu væri lokið. Tómlæti stefnanda hefði auk þess haft bein áhrif á möguleika stefndu til að gera kröfu á þann aðila sem selt hefði henni eignina 2005.

Stefnandi fór þess á leit með matsbeiðni, sem lögð var fram í héraðsdómi 12. febrúar 2016, að dómkvaddur yrði matsmaður til að skoða og meta innanhúss veggklæðningu fasteignarinnar að Skipasundi 6 og ákvarða nauðsynlegar framkvæmdir. Til starfans var dómkvaddur byggingafræðingur og húsasmíðameistari. Matsgerð matsmanns, frá 26. apríl 2016, var lögð fram á dómþingi við þingfestingu málsins 15. september 2016. Í niðurstöðu matsmanns kemur fram að sýni úr veggjum eignarinnar hafi verið send í greiningu til Svenska Miljöinstituttet í Stokkhólmi. Samkvæmt niðurstöðum stofnunarinnar væri klæðning úr asbesti á veggjum og lofti í eldhúsi, á veggjum og lofti í gangi íbúðarinnar og á tveimur veggjum og lofti stigagangs. Kostnaður við að rífa niður klæðningu með asbesti, ásamt tilheyrandi leyfi, verkáætlun og undirbúningi, ásamt förgun, lagfæringu og klæðningu með gipsplötum, næmi 1.618.252 krónum, á verðlagi í apríl 2016, að frádregnum virðisaukaskatti af vinnu á verkstað. Rýma þyrfti íbúðina á meðan á framkvæmdum stæði og næmi leiga á íbúð í einn mánuð 160.000 krónum. Stefnandi sendi stefndu bréf 19. maí 2016 þar sem gerð var krafa um greiðslu á grundvelli matsgerðarinnar, ásamt lögmannskostnaði. Stefnda hafnaði kröfu stefnanda í júní 2016. Í kjölfarið höfðaði stefnandi mál þetta.

II

Stefnandi byggir á því varðandi kröfu á hendur stefndu, R-kvk-þgf M-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, að fasteignin að Skipasundi 6 í Reykjavík hafi við kaup stefnanda verið gölluð í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Til stuðnings kröfum sínum vísi stefnandi einkum til 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Stefnandi eigi því rétt á skaðabótum, sbr. ákvæði III. kafla laganna, hvort sem stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi eða ekki. Vísi stefnandi í þessu sambandi til 43. gr. laga nr. 40/2002. Eignin hafi jafnframt verið gölluð í skilningi 18. gr. og b-liðar 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 á þeim tíma sem áhættan af eigninni hafi flust yfir til stefnanda við afhendingu hennar, sbr. 12. gr. og 20. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi byggi á því að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hafi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi hafi vitað eða mátt vita og kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Telji stefnandi að öll skilyrði ákvæðisins séu uppfyllt í málinu. Í fyrsta lagi vísi stefnandi til þess að stefnda hafi haft um það vitneskju eða mátt vita að klæðning hússins væri úr asbesti en ekki upplýst stefnanda um það við kaupin. Þvert á móti hafi honum verið talin trú um að um væri að ræða timburklæðningu eins og fram komi á söluyfirliti fasteignarinnar. Stefnda hafi ekki upplýst um þetta við skoðun á húsinu, við undirritun á kauptilboði, né við gerð kaupsamnings, heldur hafi stefnandi sjálfur orðið þess var við framkvæmdir á húsinu fljótlega eftir afhendingu.Við mat á því hvað stefnda hafi vitað eða mátt vita vísi stefnandi til þess að mikið þekkingarforskot hafi verið milli aðila eftir langvarandi dvöl stefndu í fasteigninni. Með kaupsamningi 13. maí 2005 hafi stefnda keypt fasteignina og fengið hana afhenta 15. júlí sama ár. Hún hafi því verið búin að búa í eigninni í um sex ár er hún hafi selt hana stefnanda með kaupsamningi á árinu 2011. Ætla verði að hverjum þeim sem dvelji í íbúðinni á svo löngum tíma verði fyrr eða síðar ljóst að veggklæðning eignarinnar sé klædd með heilsuspillandi efni. Líkur séu fyrir því að stefnda hafi á þessum tíma gert sér grein eða að minnsta kosti mátt gera sér grein fyrir þeim annmarka sem tekið hafi stefnanda aðeins nokkra mánuði að komast að. Við mat á huglægri afstöðu stefndu skipti þó einkum máli að stefnda hafi sjálf staðið að heilmiklum framkvæmdum og endurbótum á eigninni. Þetta hafi m.a. komið fram við undirritun kaupsamnings 2. september 2011. Þær endurbætur hafi aðallega verið unnar af stefndu og maka hennar sem sé menntaður húsasmiður. Til stuðnings þessu vísi stefnandi til fyrirliggjandi söluyfirlits, en þar komi fram að fasteignin hafi verið meira og minna tekin í gegn og endurnýjuð á þeim tíma er stefnda bjó í henni. Benda megi á að allt baðherbergi eignarinnar hafi verið endurnýjað, auk þess sem skipt hafi verið um lagnir, rafmagn, dren, skólp, þak, raflagnir o.fl. Vísi stefnandi til þess að í tengslum við framkvæmdirnar, m.a. á baðherbergi, hafi þurft að opna að einhverju leyti eða öllu, veggi á öllum hliðum vegna lagna- og rafmagnsvinnu. Milliveggir baðherbergisins séu klæddir með asbesti á ytri hliðum er snúi að eldhúsi, gangi og stigagangi. Þetta hafi m.a. verið staðfest með matsgerð er liggi fyrir í málinu. Asbestið hafi þannig blasað við stefndu og maka hennar í tengslum við þær framkvæmdir sem unnar voru á eigninni. Með vísan til þess sé ljóst að stefnda, sem annast hafi verkið ásamt maka sínum, hafi vitað eða mátt vita að byggingarefni fasteignarinnar hafi verið klætt með asbesti, en kosið að upplýsa stefnanda ekki um það, þrátt fyrir skyldu samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt þessu verði ekki annað séð en að stefnda hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína og sýnt af sér saknæma háttsemi. Því sé um galla að ræða í skilningi ákvæðisins. Skipti þá ekki máli í hve miklum mæli ágallinn kunni að rýra verðmæti eignarinnar, sbr. gallaþröskuld 18. gr. laga nr. 40/2002. Við sakarmatið telji stefnandi skipta máli að stefnda sé lögfræðingur að mennt og því vel kunnug þeim reglum er leiða megi af lögum nr. 40/2002. Vegna atvinnu sinnar og þekkingar hafi stefnda hlotið að hafa gert sér grein fyrir að þetta hafi verið upplýsingar sem borið hafi að veita stefnanda við söluna. Samhliða því sé maki stefndu fagmaður á sviði byggingariðnaðar en hann reki byggingarfélagið Kappar ehf., og sé menntaður húsasmiður. Auk þess sé stefnda í stjórn félagsins. Af þeim sökum telji stefnandi að sakarmatið sé strangara en leiði af almennum reglum.

Í öðru lagi hafi stefnandi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi upplýsingar um slíkt grundvallaratriði sem asbest sé, enda óumdeilt að asbest sé skaðlegt heilsu manna. Hafi rannsóknir sýnt fram á að asbest sé hættulegt efni sem geti valdið mönnum varanlegu heilsutjóni sé það ekki meðhöndlað á réttan hátt. Sýni mörg dómafordæmi fram á þetta. Eina leyfða meðhöndlun efnisins sé sú að fjarlægja það og farga ásamt því að sinna nauðsynlegu viðhaldi, sbr. reglugerð nr. 750/2008. Strangar reglur gildi jafnframt um vinnu við niðurrif eða viðhald á asbesti í byggingum, vélum eða öðrum búnaði. Við slíkar framkvæmdar þurfi meðal annars leggja fyrir verkáætlun fyrir Vinnueftirlit ríkisins til samþykktar, sbr. 7. gr. reglugerðar nr. 430/2007. Auk þess hafi gengið í gildi allsherjarbann við notkun asbests á Evrópska efnahagssvæðinu frá og með 1. janúar 2005. Ekki þurfi að orðlengja það frekar að asbest sé heilsuspillandi efni sem seljanda fasteignar beri að upplýsa kaupanda um við fasteignakaup. Með vísan til framangreindrar reglugerðar um skaðsemi asbests og áhrif þess á heilsu manna hafi stefndu hlotið að vera ljóst að stefnandi hefði réttmætar ástæður til að ætla að hann fengi upplýsingar um það úr hverju klæðningin væri áður en hann hafi gert tilboð í fasteignina. Jafnvel þótt komist verði að þeirri niðurstöðu að gerð veggklæðningarinnar hafi í sjálfu sér engin áhrif á notagildi hússins sé hér um að ræða atriði sem stefnandi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi upplýsingar um áður en gengið hafi verið frá sölunni. Megi leiða að því líkur að slíkar upplýsingar hafi bæði haft áhrif á eftirspurn eftir fasteigninni og verð hennar, enda fyrirséð að stefnandi þurfi að upplýsa um þann annmarka kjósi hann að selja eignina, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, og lækka kaupverðið sem því nemi enda rýri asbestið verðgildi eignarinnar. Sé því ljóst að hafi þessar upplýsingar verið veittar hefði stefnandi staðið með allt öðrum hætti að kaupunum og tilboð hans tekið mið af kostnaði við endurbætur á eigninni að þessu leyti. Þyki því ljóst að það hafi bæði haft áhrif á gerð og efni kaupsamningsins að þessar upplýsingar hafi ekki verið veittar, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt þessu og með vísan til þess sem að framan greini telji stefnandi að öll skilyrði ákvæðisins séu uppfyllt. Teljist fasteignin þegar af þeirri ástæðu gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002. Með því að vanrækja að upplýsa stefnanda um að sumir innviðir hússins væru klæddir asbesti hafi stefnda sýnt af sér saknæma háttsemi og teljist því vera skaðabótaskyld gagnvart stefnanda á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Fjárhæð tjóns vegna gallans byggi stefnandi á matsgerð dómkvadda matsmannsins frá 26. apríl 2016. Tjón stefnanda megi í fyrsta lagi rekja til þess kostnaðar sem falli til vegna þeirra framkvæmda og nauðsynlegu endurbóta á eigninni. Heildarkostnaður við úrbætur nemi 1.773.900 krónum og sé virðisaukaskattur þá meðtalinn. Þegar tekið hafi verið tillit til þess að virðisaukaskattur vegna vinnu á verkstað fáist að hluta til endurgreiddur lækki kostnaður samkvæmt matsgerð í 1.618.252 krónur. Sá kostnaður lækki ennfremur að teknu tilliti til nauðsynlegra úrbóta og kostnað vegna ágalla á sameign eignarinnar, þ.e. í stigagangi sem taki mið af eignarhluta 01-01-01. Sé sá kostnaður tilgreindur 134.215 krónur (57,12%) sem komi til frádráttar stefnufjárhæð í málinu. Í öðru lagi verði stefnandi fyrir tjóni er hann flytji úr húsnæði sínu vegna þeirra framkvæmda en húsnæðið sé að mati matsmanns óíbúðarhæft á meðan framkvæmdum standi. Af þeim sökum þurfi stefnandi að leigja sambærilegt húsnæði tímabundið í einn mánuð á 160.000 krónur. Sé hér um óbeint tjón að ræða, sbr. b-lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002, allt að fjárhæð 1.644.037 krónum sem nemi stefnufjárhæð í málinu að frádregnum dráttarvöxtum. Í þriðja lagi hafi stefnandi orðið fyrir kostnaði vegna dómkvaðningar matsmanns, en slíkan kostnað hafi stefnandi þurft að leggja út í til að sanna að fasteignin væri haldin þeim annmarka sem um ræði. Því hafi öflun matsgerðar verið nauðsynlegur liður í sönnunarfærslu stefnanda. Samkvæmt ofangreindu sé þess krafist að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 1.644.037 krónur með dráttarvöxtum frá 19. júní 2016, þ.e. þegar mánuður var liðinn frá því að stefnandi krafðist greiðslu bóta, til greiðsludags, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Að því er 29. gr. laga nr. 40/2002 varði byggi stefnandi í fyrsta lagi á því að hann hafi sinnt skoðunarskyldu sinni í samræmi ákvæðið sem eðlilegt megi teljast með hliðsjón af upplýsingum og aðstæðum við kaupin. Við mat á aðgæsluskyldu stefnanda sé ljóst að það hafi reynst vandkvæðum bundið að staðreyna byggingarefni fasteignarinnar við eðlilega skoðun. Hafi stefnandi einnig mátt treysta á réttmæti þeirra upplýsinga er í té hafi verið lagðar við söluna, þ.e. að byggingarefni eignarinnar væri timbur. Stefnandi fullyrði að hann hafi ekki veitt umræddum ágalla athygli áður en kaup voru ráðin enda ekkert séð athugavert við skoðun á eigninni. Umræddur ágalli blasi ekki við þeim sem berji húsið augum að innan við eðlilega skoðun. Sé því um leyndan galla að ræða, eins og hann horfi við gagnvart stefnanda, sem stefnda beri ábyrgð á.

Í öðru lagi vísi stefnandi til þess að þó svo að 29. gr. laga nr. 40/2002 geri ráð fyrir að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða hafi átt að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður, þá víki ákvæðið fyrir upplýsingaskyldu seljanda samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 3. mgr. 29. gr. laganna. Í þessu felist að stefnda geti ekki leyst sig undan hinni ríku upplýsingaskyldu sem á henni hafi hvílt samkvæmt 26. gr. þótt stefnandi hafi skoðað eignina. Aðstöðumunur aðila hafi verið mikill og stefndu borið að hafa frumkvæði að því að sinna upplýsingaskyldu sinni að því er taki til svo þýðingarmikils annmarka á eigninni. Samkvæmt þessu standi upplýsingaskylda stefndu óhögguð og takmarkist ekki af aðgæsluskyldu stefnanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi byggi einnig á því að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002, enda fasteignin ekki í samræmi við þær upplýsingar sem stefnda hafi veitt stefnanda við kaupin. Ákvæðið kveði jafnframt á um að fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum. Í söluyfirliti eignarinnar frá 23. ágúst 2011, sem legið hafi fyrir við gerð kauptilboðs, sé sérstaklega tekið fram að byggingarefni eignarinnar sé timbur. Verði að telja að þar sem enginn hafi upplýst stefnanda um annað, sé hér um að ræða rangar og/eða ófullnægjandi upplýsingar af hálfu stefndu og þeirra sem komið hafi fram fyrir hennar hönd við söluna. Eðlilegt sé og í samræmi við gildandi rétt að seljandi beri ábyrgð á slíkum upplýsingum, enda séu þær í flestum tilvikum frá honum komnar eða hann eigi að tryggja að þær liggi fyrir við sölu. Jafnvel þótt komist verði að þeirri niðurstöðu að framangreind tilgreining á byggingarefni sé í sjálfu sér ekki röng þá sé ljóst að hún segi langt í frá alla söguna og sé að minnsta kosti ófullnægjandi. Byggi stefnandi jafnframt á því að efni söluyfirlits, ásamt skoðun kaupanda á eign, beri að endurspegla það verð sem hann sé tilbúinn til að greiða fyrir hana. Á grundvelli söluyfirlitsins hafi stefnandi mátt ganga út frá því að byggingarefni eignarinnar væri úr timbri enda upplýstur sérstaklega um það fyrir kaupin. Þar sem upplýsingar um gerð byggingarefnisins hafi legið fyrir hafi stefnandi ekki þurft að sannreyna það frekar eða kanna úr hvaða efni húsið væri klætt. Þar sem réttar upplýsingar hafi ekki verið veittar telji stefnandi að fasteignin hafi verið haldin galla í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002. Skipti í því sambandi ekki máli þótt ágallinn rýri ekki verðmæti fasteignar svo að nokkru varði, sbr. orðalag 18. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt þessu telji stefnandi einnig ljóst að stefnda hafi vitað eða mátt vita að upplýsingar í söluyfirliti væru ófullnægjandi eða aðeins hálfur sannleikur og því hafi hún leynt réttum upplýsingum um byggingarefni eignarinnar gegn betri vitund. Slík háttsemi sé a.m.k. gálaus og þar með saknæm gagnvart stefnanda og í andstöðu við ákvæði laga um efni söluyfirlits og til þess fallin að valda stefnanda tjóni, enda hafi hann mátt treysta því að efni söluyfirlits væri sannleikanum samkvæmt. Þó beri að undirstrika að ekki sé gerður áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002. Að því leiti geti komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Huglæg afstaða stefndu skipti því engu við mat á galla samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 þar sem bótagrundvöllurinn í þeim efnum sé hlutlæg ábyrgð, sbr. 1. mgr. 43. gr. laganna. Fullyrði stefnandi að hann hafi orðið fyrir verulegu tjóni þar sem fasteignin hafi ekki verið í samræmi við þær upplýsingar sem veittar hafi verið í umræddu söluyfirliti. Um umfang tjóns að öðru leyti vísist til fyrri umfjöllunar.

Loks byggi stefnandi á því að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 18. gr. og b-liðar 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 á þeim tíma er áhættan af eigninni hafi flust yfir til stefnanda við afhendingu hennar, sbr. 12. gr. og 20. gr. laga nr. 40/2002. Fasteignin hafi ekki hentað til þeirra sérstöku afnota fyrir stefnanda sem stefndu hafi verið eða mátt vera kunnugt um þegar kaupsamningur hafi verið gerður. Auk þess hafi fasteignin ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiða megi af lögum eða kaupsamningi. Í fyrsta lagi kveðjist stefnandi vera umhugað um heilsu sína og leitist við að lifa sem heilsusamlegustu lífi. Það samræmist því engan veginn að flytja inn í hús sem sé klætt með heilsuspillandi efni sem geti valdið varnalegu heilsutjóni svo sem krabbameini. Hafi stefnandi enga löngun til að búa í húsi sem sé byggt úr skaðlegu efni. Hafi hann enda tekið mið af því við tilboðsgerð hvaða kostnaður myndi falla til við þá framkvæmd að skipta um veggklæðningu hússins. Verði einnig að telja að flestir kaupendur fasteigna séu sama sinnis, þ.e. að þeir myndu ekki vilja kaupa hús með asbestklæðningu nema þá að vera upplýstir um það fyrir kaupin. Eignin hafi því hvorki við kaupin né síðar uppfyllt þau grundvallarskilyrði sem leidd verði af 18. gr., sbr. einnig b-lið 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002, og sé því gölluð í þeim lagaskilningi.

Í öðru lagi vísi stefnandi til þess að ákvæði seinni málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 geti ekki átt við um þann galla sem hér um ræði, enda hafi stefnda sýnt af sér saknæma háttsemi með því að veita ekki tilskildar upplýsingar að þessu leyti og þannig brotið gegn 26. gr. laga nr. 40/2002. Geti stefnda því ekki borið fyrir sig gallaþröskuld 18. gr. laga nr. 40/2002 um að ágallinn rýri ekki fasteignina svo að nokkru varði. Jafnvel þó að litið yrði svo á að stefnda hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi, þá byggi stefnandi á því að umfang gallans sé slíkt að hann rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Heildarkostnaður við úrbætur galla nemi 1.644.037 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti. Heildarkostnaður nemi því um 8,4% af kaupverði eignarinnar, 10,5% af brunabótamati og 11,5% af fasteignamati. Ágallinn rýrir því verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi í skilningi seinni málsliðar 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi byggi á því að hann eigi kröfu um skaðabætur úr hendi stefnda, Þ-kk-ef J-kk-ef, á grundvelli 27. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, og á grundvelli almennra reglna um sérfræðiábyrgð utan samninga. Vísi stefnandi til þess að til fasteignasala séu gerðar strangar kröfur þegar metin sé hugsanleg skaðabótaábyrgð vegna tjóns sem hann eða fólk sem hann beri ábyrgð á hafi valdið viðskiptamönnum í starfi sínu. Stefnandi byggi á því að stefndi hafi vanrækt hlutverk sitt samkvæmt lögum nr. 99/2004, einkum 10. til 12. gr. laganna. Við sölu eignarinnar hafi stefndi ekki farið að fyrirmælum 10. gr. laganna, sbr. einnig 4. gr. reglugerðar nr. 939/2004, um að fasteignasali skuli strax og hann fái eign til sölumeðferðar semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geti máli við sölu eignarinnar. Í því tilliti hafi ekki verið farið að ákvæði 11. gr. laganna um að fasteignasali skuli gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand fasteignar sem skipt geti kaupandann máli. Ennfremur hafi átt að gæta þess að söluyfirlit væri þannig úr garði gert að kaupandi gæti með vissu reitt sig á þær upplýsingar sem þar komi fram, sbr. 5. gr. reglugerðar nr. 939/2004. Í b-lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004 sé m.a. kveðið á um að á söluyfirliti skuli koma fram byggingarlag og byggingarefni fasteignar. Á fasteignasala hvíli jafnframt skylda að sækja upplýsingar í opinberar skrár og skýrslur og kynna sér af eigin raun ástand fasteignar, gerð hennar og búnað sem fylgja eigi við sölu. Sé því ljóst að stefnda hafi borið að afla upplýsinga úr opinberrum skrám og skýrslum með forsvaranlegum hætti, t.a.m. um byggingarefni fasteignarinnar í ljósi hinna ríku skyldna sem á honum hafi hvílt, sbr. 12. gr. laga nr. 99/2004. Hafi honum borið að vanda vel til verka í þeim efnum þannig að hagsmunir beggja samningsaðila væru sem best tryggðir. Telji stefnandi að stefndi hafi ekki uppfyllt þá skyldu með fullnægjandi hætti, enda sé asbest að finna í opinberum gögnum um eignina.

Til stuðnings kröfu sinni vísi stefnandi til brunabótamats eignarinnar. Þar komi m.a. fram að eldhús fasteignarinnar sé klætt með hörðu asbesti en það hafi jafnframt verið staðfest með matsgerð er liggi fyrir í málinu. Vísi stefnandi til þess að skjalið sé opinbert og hafi stefnda borið að afla upplýsinga úr því og gæta að við samningu umrædds söluyfirlits. Þar sem þessar upplýsingar hafi ekki verið veittar sé ljóst að stefndi hafi látið undir höfuð leggjast að afla upplýsinga um byggingarefni eignarinnar eins og lög og reglur kveði á um. Í stað þess hafi hann látið við það sitja að treysta upplýsingum seljanda um byggingarefni eignarinnar og látið undir höfuð leggjast að kanna gerð hennar með forsvaranlegum hætti. Með þessu hafi stefndi ekki sinnt þeirri skyldu að taka fram í söluyfirlit upplýsingar um byggingarefni eignarinnar sem augljóslega hafi hlotið að skipta stefnanda miklu máli. Sé ljóst samkvæmt þessu að stefndi hafi vanrækt mikilvæga starfsskyldu sína sem leitt hafi til þess að ekki hafi orðið uppvíst um byggingarefni eignarinnar fyrr en að samningsgerð lokinni. Með háttsemi sinni hafi stefndi brugðist þeirri starfsskyldu fasteignasala að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila í slíkum viðskiptum væru tryggðir eins og kveðið sé á um í 15. gr. laga nr. 99/2004. Ábyrgð stefnda á tjóni stefnanda verði að teljast ótvíræð en hana megi leiði af 2. mgr. 12. gr. laga nr. 99/2004 um að fasteignasali beri ábyrgð á því ef upplýsingar reynist rangar eða ófullnægjandi, enda sé gáleysi hans um að kenna.Vegna vanrækslu á lögbundnum skyldum sínum beri stefndi skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda. Um skaðabótaábyrgð stefnda vísist til almennu sakarreglu skaðabótaréttarins, sbr. einnig 27. gr. laga nr. 99/2004 um ábyrgð fasteignasala á tjóni sem hann eða starfsmenn hans valdi í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi. Fjárhæð kröfu stefnanda á hendur stefnda um skaðabætur taki mið af niðurstöðu matsmanns.

Krafa stefnanda á hendur stefnda, Sjóvá-Almennum tryggingum hf., grundvallist á því að í gegnum félagið LMV ehf. hafi stefndi Þ-kk-nf verið með lögboðna starfsábyrgðartryggingu fasteignasala hjá stefnda, sbr. 5. gr. laga nr. 99/2004, nú 4. gr. laga nr. 70/2015, en henni hafi verið sagt upp 1. júlí 2016. Gildissvið tryggingarinnar sé það að vátryggt sé gegn bótaskyldu vátryggingartaka vegna almenns fjártjóns þriðja manns, er leiði af gáleysi í störfum hans sem fasteignasala eða þess sem ráðinn sé til starfa hjá honum. Heimild málshöfðunar gegn stefnda byggist á 1. mgr. 45. gr., sbr. 44. gr. laga nr. 30/2004 um vátryggingarsamninga, en stefndi eigi réttilega aðild að dómsmálinu samkvæmt þeim lagagreinum. Þá vísi stefnandi til sömu raka og sjónarmiða sem krafa stefnanda á hendur stefnda Þ-kk-þgf sé byggð á og lýst hafi verið.

Stefnandi hafni því að hafa sýnt af sér tómlæti í málinu enda hafi hann fullnægt tilkynningarskyldu sinni samkvæmt ákvæði 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Í fyrsta lagi hafi stefndu verið tilkynnt um gallann með bréfi 2. apríl 2012, eða um þremur mánuðum eftir að stefnanda hafi orðið kunnugt um nefndan annmarka. Við skýringu á 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 hafi verið miðað við það í framkvæmd að tilkynning verði að hafa borist í síðasta lagi innan átta mánaða frá því að kaupandi hafi orðið vanefnda var. Ljóst sé að mati stefnanda að tilkynning hans sé vel innan þeirra marka er ákvæðið setji og leiða megi af réttarframkvæmd að öðru leyti. Að mati stefnanda uppfylli framangreint bréf jafnframt þær kröfur sem gerðar séu til tilkynningar samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, enda verði ekki gerðar þær kröfur til kaupanda að upplýsa á þessu stigi nákvæmlega til hvaða vanefndaúrræða hann ætli að grípa. Hafi stefnandi aftur á móti upplýst stefndu R-kvk-þf með sannanlegum hætti um umfang og eðli vanefndar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Stefndu hafi því allt frá seinni hluta aprílmánaðar 2012 verið fullkunnugt um gallann og þá afstöðu stefnanda að bera fyrir sig vanefndir. Auk þess hafi stefndu R-kvk-þgf aftur verið tilkynnt um gallann með bréfi stefnanda, 9. nóvember 2015, og henni gefinn kostur á að ganga til sátta í málinu. Það hafi verið mat stefnanda að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002. Loks hafi stefndu verið tilkynnt aftur, með bréfi 19. apríl 2016, um niðurstöður matsgerðar. Sú tilkynning sé einnig vel innan þess fimm ára frests sem tiltekinn sé í ákvæði 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Réttur stefnanda til að bera gallann fyrir sig þyki því að mati stefnanda hvorki fallinn niður fyrir tómlæti né fyrningu.

Í öðru lagi telji stefnandi að framangreind háttsemi stefndu verði heimfærð undir 3. mgr. 48. laga nr. 40/2002. Ákvæðið víki reglu 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 til hliðar hafi seljandi fasteignar sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríði með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Bent hafi verið á að brot á upplýsingaskyldu seljanda, samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002, myndi teljast fullnægja skilyrðunum um stórkostlegt gáleysi eða teljast andstætt heiðarleika og góðri trú. Í þeim efnum vísi stefnandi aftur til umfjöllunar hér að framan er varði vanrækslu stefndu á upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002. Með vanrækslu sinni hafi stefnda sýnt af sér saknæma háttsemi. Telji stefnandi að sú háttsemi stefndu sé innan þeirra marka er ákvæði 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 setji. Af þeim sökum geti stefnda ekki borið því við að tilkynning hafi verið send of seint með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Um lagarök vísar stefnandi til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, auk meginreglna samninga- og kröfuréttar. Kröfum sínum til stuðnings byggir stefnandi einkum á 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002, sbr. einnig 18. gr. og 19. gr. laganna. Um skaðabætur styðst stefnandi við 43. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 59. gr. laganna. Stefnandi byggir kröfur sínar einnig á þágildandi lögum um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004. Jafnframt er vísað til reglugerðar nr. 939/2004 um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Þá vísar stefnandi til reglna kröfuréttar og ólögfestra reglna íslensks skaðabótaréttar, svo sem sakarreglunnar. Jafnframt er vísað til 1. mgr. 44. gr., sbr. 45. gr. laga nr. 30/2004 um vátryggingasamninga. Krafa um málskostnað byggir á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun byggir á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III

Stefnda, R-kvk-nf M-kvk-nf Ó-kvk-nf, byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að ætluð krafa stefnanda sé fyrnd. Í öðru lagi byggir stefnda á því að ætluð krafa stefnanda sé fallin niður vegna tómlætis. Í þriðja lagi á því að ekki sé fyrir hendi galli í skilningi fasteignakauparéttar. Í fjórða lagi reisir stefnda sýknukröfu sína á 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993, enda sé meðstefndi Þ-kk-nf með starfsábyrgðartryggingu hjá hinu stefnda félagi, Sjóvá – Almennum tryggingum hf. sem taki til tjónsins og atvik séu ekki með þeim hætti sem mælt sé fyrir um í 2. mgr. 19. sömu laga. Í fimmta lagi byggi stefnda á því að slíkir annmarkar séu á matsgerð hins dómkvadda matsmanns að hún verði ekki lögð til grundvallar fjárkröfu stefnanda.

Í máli þessu hafi stefnandi uppi kröfu um skaðabætur að fjárhæð 1.644.037 krónur á hendur stefndu R-kvk-þgf vegna ætlaðra leyndra galla á fasteign, sem seld hafi verið með kaupsamningi 2. september 2011. Um sé að ræða kröfu um skaðabætur innan samninga. Í 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 sé tekið fram að kröfur samkvæmt lögunum fyrnist eftir reglum laga um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Samkvæmt 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda sé almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda fjögur ár. Í 2. mgr. 2. gr. sömu laga komi fram að fyrningarfrestur krafna, sem stofnist vegna vanefnda, reiknist frá þeim degi sem samningurinn sé vanefndur. Regla þessi gildi um kröfur vegna hvers konar vanefnda, þ.m.t. vegna galla í fasteignakaupum. Sé upphaf fyrningarfrests miðað við þann dag sem vanefnd hefjist. Hér eins og í öðrum ákvæðum greinarinnar sé upphaf fyrningarfrests miðað við hlutlæg atvik. Skipti því ekki máli um upphaf fyrningarfrests hvort kröfuhafi hafi fengið vitneskju um að vanefnd væri fyrir hendi. Sé þetta í samræmi við íslenska dómaframkvæmd og fræðiskrif, sem hafi m.a. byggt á því að fyrningarfrestur krafna vegna leyndra galla hefjist almennt við afhendingu hins selda. Óumdeilt sé í máli þessu að fasteignin hafi verið afhent 15. september 2011 í samræmi við kaupsamning aðila. Mál þetta hafi hins vegar ekki verið höfðað fyrr en með stefnu 11. ágúst 2016 sem birt hafi verið 16. ágúst sl., eða u.þ.b. fimm árum eftir afhendingu fasteignarinnar. Með vísan til þessa byggi stefnda á því að ætluð krafa stefnanda vegna leyndra galla á fasteigninni sé fyrnd, þ.e. hún hafi verið fyrnd frá og með 15. september 2015.

Stefnda mótmæli því að stefnandi geti átt rétt á viðbótarfresti á grundvelli 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007. Reglan breyti ekki upphafstíma fyrningarfrestsins, heldur sé um að ræða sérreglu um fyrningarfrest við tilteknar aðstæður. Sérregla þessi, um sérstakan frest þegar kröfuhafa skorti nauðsynlega vitneskju, eigi við bæði þegar hann viti ekki um kröfuna og einnig þegar hann hafi ekki átt þess kost að afla upplýsinga sem séu nauðsynlegar til þess að taka afstöðu til þess hvort hann eigi að rjúfa fyrningarfrestinn eða ekki. Við mat á þessu megi ætlast til þess af kröfuhafa að hann geri sjálfur gangskör að því að finna út hvort hann eigi kröfur á hendur skuldara og haldi kröfu sinni til laga innan eðlilegs tíma. Þá sé ljóst að um sé að ræða undantekningarreglu sem beri að skýra þröngt. Fyrir liggi að stefnandi hafi sent stefndu kröfubréf 2. apríl 2012. Með bréfi þessu hafi stefndu verið tilkynnt um nefndan annmarka og hún upplýst um eðli og umfang vanefndar með skýrum hætti, eins og fram komi í stefnu. Í bréfi þessu hafi ennfremur verið sett fram fjárkrafa að fjárhæð 1.651.265 krónur, sem byggst hafi á kostnaðarmati ÍAV sem stefnandi hafi aflað, en um hafi verið að ræða áætlaðan kostnað við að fjarlægja asbestsplötur og klæða þess í stað með gipsi. Það sé því óumdeilt að stefnandi hafi gert sér grein fyrir ætluðum leyndum göllum og umfangi þeirra eigi síðar en 2. apríl 2012, en af gögnum málsins megi jafnframt ráða að vitneskja stefnanda um umrædda annmarka hafi legið fyrir í desember 2011, sbr. bréf stefnanda 2. apríl 2012 og 9. nóvember 2015. Í stefnu sé ekkert vikið að þeim mikla drætti sem orðið hafi af hálfu stefnanda við að halda kröfum sínum til laga. Stefnda telji að stefnanda hafi verið í lófa lagið að halda kröfu sinni til laga innan eðlilegs tíma og verði hann að bera hallann af því að hafa ekki gert það. Stefnda mótmæli því að stefnandi hafi ekki haft nægilega vitneskju um umfang gallans og yfirsýn yfir kostnað vegna úrbóta, fyrr en honum var tilkynnt niðurstaða matsgerðar 16. apríl 2016, eins og haldið sé fram í stefnu. Ljóst sé að umrædd fullyrðing sé í andstöðu við áðurnefndar fullyrðingar í stefnu, sem og bréf stefnanda 2. apríl 2012. Þá liggi ennfremur fyrir að stefnandi hafi sjálfur dregið fjögur ár að óska eftir mati dómkvadds matsmanns, en matsmaður hafi fyrst verið dómkvaddur í þinghaldi í febrúar 2016. Með vísan til þessa byggi stefnda á því að stefnandi geti ekki átt rétt á viðbótarfresti á grundvelli 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007, enda ekki um það að ræða að stefnanda hafi skort nauðsynlega vitneskju um kröfuna eða hann hafi ekki átt þess kost að afla upplýsinga um hana.

Af gögnum málsins megi ráða að stefnandi hafi haft vitneskju um ætlaða leynda galla á fasteigninni a.m.k. í desember 2011, eins og áður greini. Stefnandi hafi fyrst tilkynnt um ætlaðan annmarka á eigninni með bréfi 2. apríl 2012, en krafan síðan ekki höfð uppi að nýju fyrr en með bréfi stefnanda 9. nóvember 2015, eða um þremur og hálfu ári síðar. Matsmaður hafi verið dómkvaddur í þinghaldi 12. febrúar 2016, eða um fjórum árum eftir að upphaflegt kröfubréf stefnanda var sent. Mál þetta hafi síðan verið höfðað með stefnu birtri 16. ágúst 2016. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 glati kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynni seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Stefnda byggi á því að krafa stefnanda vegna ætlaðra galla sé fallin niður vegna tómlætis og hann hafi glatað rétti til að bera fyrir sig vanefnd vegna þessa. Í þessu sambandi sé í fyrsta lagi byggt á því að stefnandi hafi ekki tilkynnt innan þess frests, sem gildi samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Óumdeilt sé í málinu að stefnandi hafi haft vitneskju um ætlaðan leyndan galla a.m.k. frá desember 2011, en formleg tilkynning ekki verið send fyrr en fjórum til fimm mánuðum síðar, án þess að séð verði að afsakanlegar ástæður hafi verið fyrir þessum drætti. Stefnda byggi í öðru lagi á því að stefnandi hafi jafnframt glatað rétti til að bera fyrir sig ætlaða vanefnd vegna tómlætis hans við að halda kröfu sinni til laga innan eðlilegs tíma í kjölfar kröfubréfs 2. apríl 2012. Stefnda hafi staðið í þeirri trú að máli þessu væri lokið eftir fund, með stefnanda og meðstefnda Þ-kk-þgf J-kk-þgf, vorið 2012. Það hafi því komið stefndu algjörlega í opna skjöldu er hún hafi fengið kröfubréf frá stefnanda 9. nóvember 2015, eða um þremur og hálfu ári síðar. Með bréfi 24. apríl 2012 hafi stefnda tilkynnt stefnanda sérstaklega að hún kynni að eiga endurkröfu á þá aðila sem selt hafi henni íbúðina 2005 ef mál hans væri á rökum reist. Af þessum sökum hafi stefnanda mátt vera ljóst að stefnda hefði verulega hagsmuni af því að stefnandi héldi kröfum sínum til laga innan eðlilegs tíma og léti á þær reyna fyrir dómstólum. Stefnda bendi á að það hafi verið meginregla laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda, sem í gildi hafi verið er stefnda keypti fasteignina, að kröfur vegna vanefnda í fasteignakaupum fyrndust á tíu árum, en ekki fjórum árum eins og nú sé. Stefnda hafni því alfarið að hún hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða óheiðarlega framkomu í skilningi 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, sem geti haft áhrif við mat á tómlætisáhrifum. Stefnda vísi að öðru leyti til þess sem rakið sé að framan, eftir því sem við eigi til stuðnings þessari málsástæðu.

Stefnda byggi á því að asbestsklæðning í eldri fasteignum eins og hér um ræði teljist ekki galli í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Þrátt fyrir að óheimilt sé að nota asbest í byggingar í dag, þá sé það alkunna að asbest hafi mikið verið notað í byggingar eftir seinna stríð allt til ársins 1980. Það hafi ekki verið fyrr en 1983 sem fyrsta íslenska reglugerðin sem takmarki notkun á asbesti hafi komið fram. Efnið sé talið hættulegt þeim sem þurfi að eiga eitthvað við það, eins og að rífa það eða saga það niður, nema þeir séu í þar til gerðum hlífðarfatnaði og með öndunargrímur á meðan á meðhöndlun þess standi til að koma í veg fyrir að asbest berist ofan í lungu. Efnið sé hins vegar ekki talið hættulegt fólki svo lengi sem ekki sé verið að eiga við það. Þá sé efnið talið hættulaust ef það sé inni í veggjum eða á vel máluðum flötum, svo dæmi séu tekin. Verði því ekki séð hvernig fasteign eigi að vera haldin galla þótt klæðning sé að hluta úr asbesti. Ljóst sé að sjaldnast sé verið að verðleggja fasteignir í fasteignaviðskiptum með tilliti til þess hvaða kostnaður kunni að vera fólginn í því að rífa fasteignina niður, en asbest virðist aðeins skipta máli þegar komi að slíkum framkvæmdum. Engar kröfur séu gerðar til þess að asbest sé fjarlægt úr húsum af hálfu heilbrigðisyfirvalda, Vinnueftirlits ríkisins eða annarra opinberra aðila, enda asbest hættulaust ef það sé látið vera. Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð ef hún standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af fasteignakaupalögum. Þá verði fasteignin einnig að fullnægja þeim kröfum, sem leiði af öðrum lögum og reglum, t.d. skipulags- og byggingarlögum. Af fræðiskrifum og dómaframkvæmd megi ráða að í þessu felist að kaupandi megi almennt gera þá kröfu að fasteign hafi þá eiginleika sem lög og reglur hafi mælt fyrir um á þeim tíma sem fasteignin var byggð. Kaupandi þurfi ekki að una því að eiginleikar fasteignar séu lakari, en almennt geti hann ekki gert kröfu um að þeir séu betri. Fasteignin sem um sé deilt í máli þessu hafi verið byggð árið 1948 og verði því að miða við það regluverk sem þá hafi verið til staðar, en óumdeilt sé að asbest hafi ekki verið bannað á þessum tíma heldur þvert á móti verið algengt að það væri notað í byggingar eftir seinna stríð. Ljóst sé að þegar svo gömul fasteign sé seld sem hér sé raunin, megi kaupandi almennt gera ráð fyrir því að fasteignin uppfylli ekki þær byggingarkröfur sem gerðar séu til nýrri bygginga.

Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 geti fasteign einnig talist gölluð ef hún henti ekki til þeirra afnota, sem sambærilegar eignir séu venjulegar notaðar til. Um það sé ekki að ræða í þessu máli, enda einfaldlega um að ræða íbúð sem henti sem íbúðarhúsnæði. Stefnda byggi á því að gerð klæðningarinnar hafi engin áhrif haft á notagildi hússins, þótt varast þurfi efnið ef verið sé að vinna við það. Efni af þessum toga sé að finna í fjölmörgum öðrum húsum án þess að krafa sé gerð í settum reglum um að það sé fjarlægt. Stefnandi hafi lýst því yfir að hann hefði sérstaklega sett það fyrir sig við kaupin ef honum hefði þá verið ljóst að um þetta efni væri að ræða. Stefndu hafi ekki, og mátti ekki vera, ljós þessi afstaða stefnanda og ekkert í gögnum málsins bendi til þess, auk þess sem stefnda hafi ekki sjálf vitað af efninu. Þá sé til þess að líta að í málinu liggi ekkert fyrir um það að markaðsverð fasteignarinnar hefði verið lægra en verið hefði ef klæðning þess hefði verið úr timbri, eins og stefnandi virðist ganga út frá. Ljóst sé að í matsgerð hins dómkvadda matsmanns sé aðeins lagt mat á kostnað við úrbætur en ekki verðrýrnun vegna klæðningarinnar, auk þess sem slíkt hefði aðeins verið á valdi löggilts fasteignasala og falli því utan sérfræðiþekkingar hins dómkvadda matsmanns, sem sé byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari. Þegar litið sé til þeirra atriða sem hér hafi verið rakin sé ljóst að það hvort asbest sé á meðal byggingarefna í fasteign sem byggð sé á þeim tíma sem það byggingarefni var leyfilegt og algengt, geti ekki orðið til þess að fasteignin sé haldin galla í skilningi fasteignakauparéttar. Stefnda bendi á að í stefnu sé sérstaklega tekið fram að stefnanda sé umhugað um heilsu sína og leitist við að lifa sem heilsusamlegustu lífi. Það samræmist því engan veginn að flytja inn í hús sem sé klætt með heilsuspillandi efni og sem geti valdið varanlegu heilsutjóni svo sem krabbameini. Með hliðsjón af framanröktum málatilbúnaði stefnanda veki sérstaka athygli að hann virðist ekkert hafa aðhafst vegna þessa í um fjögurra og hálfs árs skeið eftir kaupin, að öðru leyti en því að hann hafi sums staðar klætt yfir asbestið með gipsplötum. Það blasi því við að stefnandi ætli sér ekki að fjarlægja asbestið og allt bendi til þess að stefnanda sé fullkunnugt um að efnið sé ekki hættulegt ef það sé látið vera.

Stefnda mótmæli því sem röngu og ósönnuðu að hún hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína eða veitt rangar upplýsingar við sölu fasteignarinnar, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Málatilbúnaður stefnanda byggi að því er þetta varði á því að stefnda hafi vegna langrar dvalar í fasteigninni og þeirra framkvæmda og endurbóta sem hún hafi ráðist í vitað eða mátt vita að asbest væri í klæðningum. Til grundvallar framangreindum málatilbúnaði stefnanda liggi einvörðungu fyrir fullyrðingar hans sjálfs, en engin sönnunargögn hafi verið lögð fram er styðji þær. Stefnda bendi á að oft sé erfitt og í mörgum tilfellum ómögulegt að greina hvort byggingarefni innihaldi asbest. Stefnda veki athygli á því að það hafi þurft dómkvaddan matsmann til þess að staðreyna að asbest væri í klæðningum, en hann hafi aðeins getað staðreynt það eftir að hafa sent sýni til greiningar hjá IVL Svenska miljöinstitutet í Stokkhólmi fyrir milligöngu Nýsköpunarmiðstöðvar Íslands. Í matsgerð komi ekki fram að matsmaður hafi getað staðreynt við sjónskoðun á matsfundi að asbest væri í klæðningum eða það blasað við með einhverjum hætti. Stefnda sé lögfræðingur að mennt og hafi enga sérþekkingu á sviði byggingariðnaðar. Sambýlismaður stefndu hafi ekki verið lærður húsasmiður er framkvæmdirnar fóru fram eða við söluna og gerði hann sér enga grein fyrir því að asbest væri í klæðningum, enda ekki verið að vinna með þær klæðningar í framkvæmdunum. Aðrir iðnaðarmenn sem komu að framkvæmdum, þ.e. rafvirki, múrari og pípulagningarmaður, virðist ekki hafa orðið áskynja um að asbest væri í klæðningum, að minnsta kosti hafi það aldrei verið upplýst gagnvart stefndu eða sambýlismanni hennar. Þá liggi fyrir að meðstefndi, Þ-kk-nf J-kk-nf, hafi heldur ekki gert sér grein fyrir ætluðum ágalla við sjónskoðun. Loks liggi fyrir að stefnandi, sem sjálfur sé húsasmiður, hafi komið í tvígang að skoða fasteignina áður en hann festi kaup á henni og ekki gert sér grein fyrir því að asbest væri í klæðningum. Stefnandi hafi hins vegar ráðist í verulegar framkvæmdir í fasteigninni fljótlega eftir kaup á henni og þá fyrst virst hafa gert sér grein fyrir þessu. Í stefnu segi beinlínis að umræddur ágalli blasi ekki við þeim sem berji húsið augum að innan við eðlilega skoðun. Stefnda mótmæli því sérstaklega að sakarmatið sé strangara þar sem hún sé lögfræðingur að mennt, enda hafi hún enga sérþekkingu á húsbyggingum.

Í stefnu sé farið mörgum orðum um ætlaðar framkvæmdir og endurbætur stefndu og fullyrt að hún hafi vitað eða mátt vita að asbest væri klæðningum vegna þeirra. Stefnda mótmæli lýsingu stefnanda á þeim framkvæmdum sem stefnda eigi að hafa ráðist í innanhúss og því raski sem stefnandi telji að hafi verið óhjákvæmilegt vegna þeirra, m.a. í eldhúsi. Í söluyfirliti komi aðeins fram að baðherbergi sé nýuppgert, auk þess sem nýtt rafmagn sé í íbúðinni og ný tafla. Að öðru leyti sé aðeins getið um endurbætur og viðhald á þaki, dreni og skolpi, sem séu máli þessu óviðkomandi. Til viðbótar við þetta hafi stefnda endurnýjað gólf í svefnherbergi við enda gangs. Ekki hafi verið um aðrar framkvæmdir að ræða af hálfu stefndu. Til dæmis hafi aldrei verið farið í neinar framkvæmdir í eldhúsi, gangi eða sameign og aldrei hreyft við neinum klæðningum þar á meðan fasteignin hafi verið í eigu stefndu.

Stefnda byggi á því að tilgreining á byggingarefni í söluyfirliti sé rétt og í því hafi ekki falist rangar upplýsingar, enda ljóst að meginbyggingarefni fasteignarinnar sé timbur líkt og fram komi í fasteignamatsupplýsingum fyrir fasteignina. Þá hafi stefnda ekki vísvitandi og gegn betri vitund leynt upplýsingum um byggingarefni fasteignarinnar. Stefnda byggi á því að meðstefndi Þ-kk-nf J-kk-nf, löggiltur fasteignasali, sem annast hafi sölumeðferð fasteignarinnar hafi borið ábyrgð á því að afla nauðsynlegra upplýsinga í tengslum við gerð söluyfirlitsins í samræmi við 10. til 12. gr. þágildandi laga nr. 99/2004. Stefnda hafi hins vegar ekki haft neina ástæðu til að gera athugasemdir við tilgreint byggingarefni í söluyfirliti, enda í samræmi við það sem komi fram í opinberum skrám. Þá byggi stefnda á því að ekki sé hægt að gera þær kröfur til seljenda fasteigna að þeir ráðist í sérstaka rannsóknarvinnu við að finna út úr því úr hvaða efni einstakir byggingarhlutar fasteignar séu umfram það sem tilgreint sé í opinberum skrám og þinglýstum gögnum. Slíkar kröfur til seljenda verði ekki leiddar af fasteignakaupalögum eða venjum á sviði fasteignakauparéttar, en það hafi aldrei verið venja að telja upp allar tegundir byggingarefna í timburhúsum. Stefnda byggi á því að söluyfirlit meðstefnda Þ-kk-ef hafi að öllu leyti verið í samræmi við 10. til 12. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 og venjur við gerð söluyfirlita.

Brunabótamatið sem stefnandi vísi til í stefnu sé brunabótavirðing frá árunum 1948, 1956 og 1962. Þessa brunabótavirðingu sé ekki að finna í opinberum skrám, henni sé ekki þinglýst á eignina og hún sé aðeins aðgengileg hjá Borgarskjalasafni Reykjavíkur á þeim tíma er salan fór fram í september 2011. Lýsingabækur brunavirðinga hafi ekki orðið aðgengilegar með rafrænum hætti á vef Borgarskjalasafns Reykjavíkur fyrr en í lok árs 2012. Stefndu hafi ekki verið kunnugt um þetta skjal er salan fór fram.

Stefnda mótmæli því að ætlaðir ágallar á fasteigninni rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Í stefnu sé byggt á því að heildarkostnaður við úrbætur ætlaðs galla nemi 1.773.900 krónum með virðisaukaskatti, en kaupverð eignarinnar hafi numið 21.175.139 krónum. Heildarkostnaður nemi því um 8,4% af kaupverði eignarinnar, 10,5% af brunabótamati og 11,5% af fasteignamati. Stefnda mótmæli málatilbúnaði stefnanda að þessu leyti. Stefnda byggi á því að sú fasteign sem hér sé deilt um hafi verið byggð árið 1948 og því verið 63 ára þegar salan fór fram í september 2011. Samkvæmt fræðiskrifum, lögskýringagögnum og dómaframkvæmd verði að ætla að þegar um sé að ræða svo gamla eign verði kostnaður við úrbætur að nema a.m.k 10% af kaupverði. Því sé ekki til að dreifa í máli þessu. Ljóst sé að jafnvel þótt fallist væri á að kostnaður við úrbætur nemi 1.773.900 krónum, eða um 8,4 % af kaupverði, nægi það ekki til þess að ætlaður ágalli teljist rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Stefnda telji hins vegar að vegna annmarka á matsgerð sé ekki hægt að leggja hana til grundvallar varðandi mat á kostnaði við úrbætur, eins og síðar greini. Þá mótmæli stefnda því að hægt sé að miða við brunabótamat eða fasteignamat, enda fái það ekki stoð í fræðiskrifum eða dómaframkvæmd. Í þessu sambandi sé aðeins hægt að miða við kostnað við úrbætur sem hlutfall af kaupverði.

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns komi fram að það sé mat matsmanns með hliðsjón af greiningu IVL Svenska Miljöinstituttet í Stokkhólmi á klæðningu á veggjum og lofti í eldhúsi, á veggjum og lofti í gangi íbúðar og á tveimur veggjum og lofti stigagangs, að asbest sé í framangreindum klæðningum. Af þessu leiði að hér sé að hluta um að ræða ætlaðan ágalla á sameign fasteignarinnar, þ.e. stigagangi. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu 28. desember 1993 sé eignarhlutdeild fasteignarinnar í sameign 42,88%. Í kostnaðarmati hins dómkvadda matsmanns vegna ætlaðra nauðsynlegra úrbóta sé ekkert tillit tekið til þessa og enga sundurliðun sé þar að finna er lúti að þessu. Með vísan til þess sem hér hafi verið rakið byggi stefnda á því að ekki liggi fyrir sönnun um þann kostnað sem kunni að falla á stefnanda vegna þeirra úrbóta sem matsmaður leggi til og framlögð matsgerð verði að öllu óbreyttu ekki lögð til grundvallar að þessu leyti. Hvað sem líði þessu sé ljóst að kostnaður við ætlaðar nauðsynlegar úrbætur sé minni af þessum sökum en gert sé ráð fyrir í matsgerð og stefnandi miði kröfugerð sína við, þar sem aðeins 42,88% af kostnaði við úrbætur í stigagangi myndu falla á stefnanda.

Krafa stefnanda sé tvíþætt. Annars vegar sé kostnaður vegna úrbóta sem sagður sé nema 1.644.037 krónum og hins vegar 160.000 krónur vegna leigu á íbúð í einn mánuð. Að því er varði kostnað vegna leigu á húsnæði sé um að ræða óbeint tjón, sbr. b-lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Slíkt tjón bætist aðeins ef um sé að ræða saknæma háttsemi af hálfu seljanda. Eins og áður greini hafni stefnda því alfarið að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi við söluna. Stefnda byggi á því að stefnandi hafi með framkvæmdum í eigninni valdið því að viðgerð (skipta út asbesti) verði dýrari en ella. Stefnandi hafi klætt af asbest á sumum veggjum og með því valdið auknum kostnaði við rif ef til þess komi að fjarlægja asbestið. Stefnda mótmæli því að stefnandi geti byggt kröfugerð sína á kostnaðarmati í matsgerð sem miðist við verðlag í apríl 2016. Ljóst sé að stefnandi hafi sent kröfubréf til stefndu 2. apríl 2012, en hann síðan ekkert aðhafst í um þriggja og hálfs árs skeið vegna málsins. Stefnda telji að stefnandi verði að bera hallann af því að hafa ekki haldið kröfu sinni til haga með eðlilegum hætti og ótækt sé að leggja til grundvallar kostnaðarmat matsmanns frá apríl 2016, eða um fjórum árum eftir að stefnandi virðist hafa gert sér grein fyrir hinni ætluðu vanefnd og umfangi hennar. Um þetta vísi stefnda jafnframt til umfjöllunar hér að framan. Stefnda bendi á að þegar metið sé hlutfall kostnaðar við úrbætur af kaupverði, sé það fullkomlega óeðlilegt að meta kostnaðinn miðað við verðlag á árinu 2016 en kaupverð fasteignarinnar miðað við verðlag á árinu 2011. Séu líkur til þess að hlutfallið sé þannig mun lægra en 8,4% þótt aðeins yrði litið til þessa atriðis.

Fasteignin sem deilt sé um í máli þessu sé byggð árið 1948, en það séu hús sem byggð hafi verið á árunum 1945 til 1980 sem mestar líkur séu á að hafi asbest í byggingarefnum sínum. Þegar um sé að ræða svo gamla fasteign sé ljóst að kaupandi hafi almennt ástæðu til þess að sinna skoðunarskyldu sinni sérstaklega vel, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Stefnandi sé sjálfur vanur smiður en hann hafi útskrifast sem húsasmiður frá Fjölbrautaskóla Suðurnesja árið 1991 og starfað sem slíkur á Íslandi og í Noregi a.m.k. á árunum 1991 til 2000, sem og eftir efnahagshrunið 2008. Í fræðiskrifum og dómaframkvæmd hafi verið litið svo á að ríkari kröfur verði að gera til sérfróðs kaupanda, en til þess sem hafi enga sérfræðiþekkingu á fasteignum. Þá liggi fyrir að stefnandi hafi skoðað fasteignina í tvígang fyrir kaupin. Í stefnu sé því haldið fram að það hafi blasað við að asbest væri í klæðningum. Með þessum yfirlýsingum lýsi stefnandi fyrst og fremst eigin þekkingu, en stefnda hafni því alfarið að hún hafi haft vitneskju um það atriði eins og áður greini. Með vísan til þessa byggi stefnda á því að stefnandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann hafi þekkt til eða átt að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður 2. september 2011, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Stefnda telji að í þessu sambandi verði að hafa hliðsjón af lýsingum stefnanda í stefnu, sem og þeirri staðreynd að stefnandi sé menntaður smiður með langa starfsreynslu. Ljóst sé að þetta hafi áhrif við mat á því hvað stefnandi hafi sjálfur mátt sjá, vita eða gera ráð fyrir við kaupin. Stefnda byggi ennfremur á því að hafi það verið raunveruleg ákvörðunarforsenda af hálfu stefnanda fyrir kaupunum að asbest væri ekki klæðningum hafi stefnandi átt að skoða það sérstaklega eða gera fyrirvara um að umrætt efni væri ekki að finna í húsinu, enda alþekkt a.m.k. hjá reyndum húsasmiðum að asbest var algengt byggingarefni á þeim tíma er húsið var byggt.

Verði þrátt fyrir allt þetta talið að fasteignin sé gölluð í skilningi fasteignakauparéttar krefjist stefnda sýknu á grundvelli 2. mgr. 25. gr. laga nr. 50/1993, að því gefnu að bótaskylda verði felld á meðstefnda Þ-kk-þf, enda hafi hann starfsábyrgðartryggingu hjá hinu stefnda félagi Sjóvá – Almennum tryggingum hf. sem taki til tjónsins og atvik séu ekki með þeim hætti sem mælt sé fyrir um í 2. mgr. 19. sömu laga. Þegar fleiri beri skaðabótaábyrgð vegna sama tjóns gildi sú regla að ábyrgðin sé óskipt gagnvart tjónþola nema annað leiði af lögum eða óskráðum reglum. Fyrir liggi að meðstefndi Þ-kk-nf sé með starfsábyrgðartryggingu hjá meðstefnda Sjóvá – Almennum tryggingum hf. Samkvæmt 1. málslið 2. mgr. 25. gr. laga nr. 50/1993 gilda ákvæði 1. og 2. mgr. 19. gr. laganna ef ábyrgðartrygging eins eða fleiri hinna bótaábyrgu taki til tjónsins og gildi það án tillits til þess hvort um sé að ræða skaðabætur innan eða utan samninga. Af þessu leiði að skaðabótaréttur stofnist ekki vegna tjóns sem ábyrgðartrygging nái til nema atvik séu á þann veg sem greini í 2. mgr. 19. laganna. Af þeim atriðum sem þar séu tilgreind reyni í málinu á hvort tjónið verði rakið til ásetnings eða stórfellds gáleysis stefndu R-kvk-ef. Af hálfu stefndu sé á því byggt að svo sé ekki. Hún hafi ekki sýnt af sér ásetning eða stórfellt gáleysi þannig að bótaábyrgð hafi stofnast þrátt fyrir starfsábyrgðartryggingu meðstefnda Þ-kk-ef.

Verði þrátt fyrir allt framangreint fallist á að um sé að ræða galla á fasteigninni og bótaábyrgð hafi stofnast á hendur stefndu, byggi stefnda á því að matsgerð hins dómkvadda matsmanns sé haldin slíkum annmörkum að hún verði ekki lögð til grundvallar fjárkröfu stefnanda. Um annmarka á matsgerð vísi stefnda til umfjöllunar hér að framan. Stefnda byggi þannig á því að umfang ætlaðs tjóns stefnanda sé að öllu óbreyttu, án frekari skýringa og sundurliðunar, ósannað, einkum þar sem að hluta sé um að ræða úrbætur sem varði stigagang sem teljist til sameignar. Þá veki stefnda athygli á því að framangreind vanreifun stefnanda á dómkröfum hans kunni að varða frávísun ex officio, verði ekki barið í brestina undir rekstri málsins, enda málatilbúnaður þessi í andstöðu við d- og e-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og meginreglur einkamálaréttarfars. Nái stefnandi að bæta úr málatilbúnaði sínum undir rekstri málsins krefjist stefnda lækkunar á kröfum stefnanda m.t.t. til þeirra málsástæðna sem raktar séu að framan. Þá byggi stefnda á því að lækka beri kröfur stefnanda með hliðsjón af því að hann sé að fá nýja klæðningu fyrir gamla í húsi sem hafi verið 63 ára gamalt er það var selt.

Kröfu stefnanda um dráttarvexti frá 19. júní 2016 til greiðsludags sé mótmælt með vísan til sömu sjónarmiða og hér hafi verið rakin. Í þessu sambandi vísi stefnda m.a. til 9. gr. laga nr. 38/2001. Verði stefnda dæmd bótaskyld sé þess krafist með vísan til framangreinds að dráttarvextir verði aðeins dæmdir frá dómsuppsögudegi og málskostnaður falli niður.

Stefnda vísar til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18. gr., 19. gr. 29. gr., 48. gr. og 59. gr. laganna. Þá vísar stefnda til 2. mgr. 2. gr., 3. gr. og 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda, 19. gr. og 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 og 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um málskostnað er studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Loks er um málskostnað vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Stefndu Þ-kk-nf J-kk-nf og Sjóvá-Almennar tryggingar hf. byggja sýknukröfu fyrst og fremst á því að stefndu geti ekki borið ábyrgð á því að fasteign sé í einhverju áfátt nema um sé að ræða augljósa sýnilega galla sem fasteignasala hafi verið kunnugt og/eða verið sýnilegur við sjónskoðun á viðkomandi fasteign. Af hálfu stefnda Þ-kk-ef sé því haldið fram að framganga hans og starfsmanna hafi í alla staði verið í samræmi við gildandi venjur og hefðir við sölu fasteigna. Söluyfirlit yfir eignina hafi að öllu leyti verið í samræmi við 11. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 og þágildandi reglugerð. Á það sé bent í þessu sambandi að brunabótamat hinnar seldu fasteignar sem stefnandi vísi til sé ekki aðgengilegt í opinberum skrám um fasteignir. Það hafi og ekki verið venja að skoða undirgögn opinberra stofnana sem birti verðmöt um fasteignir, svo sem brunabótamöt. Í söluyfirlitinu komi skýrt fram að um sé að ræða 63ja ára timburhús. Þegar tilgreint sé í opinberum skrám að fasteign sé timburhús vísi það til meginbyggingarefnis. Það þurfi ekki að taka fram að í viðkomandi húsi séu ýmis önnur efni svo sem möl í undirstöðum, steinn í grunni, járn (kopar) í lögnum, einangrunarefni í veggjum, pappi og járn á þaki svo eitthvað sé nefnt. Ljóst sé að í 63ja ára húsum geti verið ýmis efni sem fullnægi ekki kröfum byggingarreglugerðar í dag og þurfi ekki að taka það fram í söluyfirliti. Öllum eigi að vera kunnugt um þetta og þá sérstaklega iðnaðarmönnum. Það hafi aldrei verið venja að telja upp allar tegundir byggingarefna í timburhúsum. Það nægi að tilgreina að húsið sé timburhús. Sama eigi við um steinhús.

Hugsanleg ábyrgð fasteignasala, hvað varði galla og tilgreiningu í söluyfirliti, sé bundin við sjónskoðun, upplýsingar seljanda og tilgreiningu opinberra upplýsinga sem venja sé að afla, þá og nú. Ætlaðir gallar á eigninni hafi ekki verið sýnilegir við sjónskoðun svo sem fram komi í matsgerð dómkvadds matsmanns. Á það sé bent í þessu sambandi að fyrir nokkrum árum hafi verið fyrirhugað að setja í lög ákvæði um ástandsskoðanir á fasteignum en frá því horfið af ýmsum ástæðum. Dómar Hæstaréttar varðandi ábyrgð fasteignasala gagnvart því sem fram komi í söluyfirlitum séu í samræmi við þetta. Ef verulegir annmarkar séu á tilgreiningu galla og/eða lýsing á eign sé röng geti það leitt til ábyrgðar fasteignasala. Smávægileg frávik í þessum efnum leiði ekki til bótaábyrgðar fasteignasala.

Eignin hafi ekki verið gölluð með þeim hætti að leitt geti til bótaábyrgðar af hálfu seljanda eignarinnar og því ekki heldur viðkomandi fasteignasölu. Það að asbest sé í 63ja ára gömlu húsi sé ekki galli nema ætla megi að seljanda hafi verið um það kunnugt og að seljanda hafi mátt vera ljóst að það skipti máli. Ekkert liggi fyrir um það í málinu að seljandi hafi vitað af því að asbest væri í húsinu. Í þessu máli sé engin ástæða til að ætla að það hafi skipt stefnanda máli að asbest væri í eigninni. Gera verði ráð fyrir að stefnanda hafi mátt vera það ljóst að asbest gæti verið í eigninni þar sem stefnandi sé iðnaðarmaður. Jafnframt verði að líta til þess að kostnaður við að fjarlægja asbestið úr viðkomandi eign sé fremur lágur og nái vart gallaþröskuldi fasteignakaupalaga. Þetta sé smávægilegur annmarki sem ekki geti skipt máli í heildarmyndinni. Um sé að ræða 63ja ára timburhús sem hafi verið í góðu ástandi. Það eina sem stefnandi finni að eigninni sé umrætt asbest. Engar kröfur séu uppi um að asbest sé fjarlægt úr húsum af hálfu heilbrigðisyfirvalda og/eða Vinnueftirlits ríkisins. Óumdeilt sé að asbest sé hættulaust ef það sé látið vera. Ljóst megi vera að stefnandi ætli ekki að fjarlægja asbestið þar sem hann hafi sums staðar klætt yfir asbestið með gipsplötum. Það sé óhjákvæmilegt að halda því til haga að stefnandi hafi ekki sannað að hann hafi orðið fyrir tjóni og beri því að sýkna af þeirri ástæðu. Asbest í húsi sé ekki endilega galli eins og áður segi. Það sé meginregla í skaðabótarétti að stefnandi verði að sanna að hann hafi orðið fyrir tjóni.

Stefndu, Þ-kk-nf og Sjóvá-Almennar tryggingar hf., halda því fram að hugsanlegur kröfur um skaðabætur af þeirra hálfu hafi fallið niður fyrir tómlæti. Stefandi hafi stuttu eftir að hann keypti eignina vitað að asbest væri til staðar. Hann hafi í framhaldi látið seljanda vita en engan reka gert að því að fylgja eftir hugsanlegum kröfum á fasteignasala og tryggingarfélag hans og það þrátt fyrir að hann teldi að söluyfirliti hafi verið áfátt. Það hafi ekki verið fyrr en rúmum fjórum árum síðar sem honum hafi hugkvæmst að gera kröfu á viðkomandi fasteignasala og tryggingarfélag hans. Þessi dráttur á kröfugerð valdi því að fella beri niður rétt til bóta, hafi sá réttur yfirhöfuð verið fyrir hendi.

Komi til þess að fallist verði á kröfur stefnanda gagnvart þessum stefndu sé krafist lækkunar á stefnukröfum. Ljóst sé að stefnandi hafi með framkvæmdum í eigninni valdið því að viðgerð verði dýrari en ella. Stefnandi hafi klætt af asbest á sumum veggjum og með því valdið auknum kostnaði við rif ef til þess komi að fjarlægja verði asbestið. Stefnandi, sem sé iðnaðarmaður, geti sótt um leyfi til að gera við ætlaðan galla og muni þá kostnaður verða mun minni heldur en að kalla til sérhæfða verktaka.

Stefndu vísa til laga nr. 99/2004, einkum 11. gr., sem og reglugerðar nr. 939/2004. Einnig er vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem og almennra reglna skaðabótaréttar.

IV

Ágreiningur máls þessa snýst um ætlaða galla í fasteigninni að Skipasundi 6 í Reykjavík, en stefnandi keypti umrædda eign af stefndu R-kvk-þgf M-kvk-þgf samkvæmt kaupsamningi 2. september 2011. Meðstefndi, Þ-kk-nf J-kk-nf, löggiltur fasteignasali, annaðist söluna. Stefnandi reisir kröfur sínar á því að eignin hafi verið haldin leyndum galla þar sem asbest sé í vegg- og loftaklæðningum í eldhúsi og gangi íbúðarinnar. Stefnda R-kvk-nf M-kvk-nf reisir sýknukröfu sína á því að krafa stefnanda sé fyrnd.

Samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 fyrnast kröfur samkvæmt lögunum eftir reglum laga um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Í því efni er vísað til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Samkvæmt 3. gr. þeirra laga er almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda fjögur ár. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laganna reiknast fyrningarfrestur krafna, sem stofnast vegna vanefnda, frá þeim degi þegar samningurinn er vanefndur. Í athugasemdum er fylgdu frumvarpi til laganna kemur fram að regla þessi gildi um kröfur vegna hvers konar vanefnda, hvort sem um sé að ræða afhendingardrátt, galla, vanheimild eða önnur tilvik. Sé upphaf fyrningarfrests miðað við þann dag sem vanefnd hefjist. Hér, eins og í öðrum ákvæðum greinarinnar, sé upphaf fyrningarfrests miðað við hlutlæg atvik. Skipti því ekki máli um upphaf fyrningarfrests hvort kröfuhafi hafi fengið vitneskju um að vanefnd sé fyrir hendi. Sé þetta í samræmi við íslenska dómaframkvæmd, sem hafi meðal annars byggt á því að fyrningarfrestur krafna vegna leyndra galla byrji almennt að líða frá afhendingu söluhlutar. Samkvæmt þessum lögskýringargögnum reiknast fyrningarfrestur í máli þessu frá 15. september 2011, er hins selda eign var afhent.

Samkvæmt 14. gr. laga nr. 150/2007 er fyrningu slitið þegar skuldari hefur gagnvart kröfuhafa beinlínis eða með atferli sínu viðurkennt skylduna, svo sem með loforði um greiðslu eða með því að greiða afborgun höfuðstóls, verðbætur eða vexti. Að öðrum kosti fer um slit fyrningar eftir 15. gr. laganna en samkvæmt ákvæðinu er fyrningu slitið með málssókn kröfuhafa á hendur skuldara til að fá dóm fyrir kröfunni eða þegar krafist er skuldajafnaðar fyrir dómi. Ef krafan er sótt fyrir dómstól er fyrningu slitið þegar mál telst höfðað eða þegar greinargerð er lögð fram með gagnkröfu til skuldajafnaðar.

Stefnandi hefur ekki sýnt fram á að stefnda R-kvk-nf M-kvk-nf hafi viðurkennt að eignin að Skipasundi 6 hafi verið haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002. Stefnandi sleit því ekki fyrningu gagnvart stefndu fyrr en mál þetta var höfðað 16. ágúst 2016 gagnvart stefndu R-kvk-þgf M-kvk-þgf og Þ-kk-þgf J-kk-þgf, en 15. ágúst 2016 gagnvart stefndu Sjóvá-Almennum tryggingum hf. Var þá liðinn fjögurra ára fyrningafrestur samkvæmt 3. gr. laga nr. 150/2007. Ákvæði 1. mgr. 10. gr. sömu laga á ekki við í máli þessu, sem mælir fyrir um viðbótarfyrningarfrest. Var stefnanda, að því er hann sjálfur heldur fram, í apríl 2012 kunnugt um að asbest væri í hluta veggja í hinni seldu eign, en hann ber því við að tilvist asbestsins sé galli í skilningi laga nr. 40/2002. Þrátt fyrir það aðhafðist hann ekkert í málinu til að rjúfa fyrningu fyrr en með málshöfðuninni 15. og 16. ágúst 2016. Í ljósi þessa er krafa stefnanda á hendur öllum stefndu fyrnd. Verða stefndu því öll sýknuð af kröfum stefnanda í málinu.

Stefnandi greiði stefndu, R-kvk-þgf M-kvk-þgf, 500.000 krónur í málskostnað, en stefndu Þ-kk-þgf J-kk-þgf og Sjóvá-Almennum tryggingum hf. sameiginlega 300.000 krónur í málskostnað.

Af hálfu stefnanda flutti málið S-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf héraðsdómslögmaður, en af hálfu stefndu R-kvk-ef M-kvk-ef, Þ-kk-nf B-kk-nf héraðsdómslögmaður en af hálfu stefndu, Þ-kk-ef J-kk-ef og Sjóvá-Almennra trygginga hf., I-kk-nf S-kk-nf hæstaréttarlögmaður.

S-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari og meðdómsmennirnir G-kk-nf Þ-kk-nf húsasmíðameistari og T-kk-nf G. S-kk-nf byggingaverkfræðingur kveða upp þennan dóm.

Dómsorð:

Stefndu, R-kvk-nf M-kvk-nf Ó-kvk-nf, Þ-kk-nf J-kk-nf og Sjóvá-Almennar tryggingar hf. eru sýkn af kröfum stefnanda, B-kk-ef S-kk-ef.

Stefnandi greiði stefndu, R-kvk-þgf M-kvk-þgf, 500.000 krónur í málskostnað, en stefndu, Þ-kk-þgf J-kk-þgf og Sjóvá-Almennum tryggingum hf., sameiginlega 300.000 krónur í málskostnað.

S-kk-nf S-kk-nf

G-kk-nf Þ-kk-nf

T-kk-nf G. S-kk-nf