E-1355/2014

Mál þetta, sem dómtekið var 11. apríl sl., er í aðalsök höfðað 27. október 2014 af K-kvk-þgf G. S-kvk-þgf, Haukanesi 5, Garðabæ, gegn G-kk-þgf B-kk-þgf og M-kvk-þgf K-kvk-þgf S-kvk-þgf, báðum til heimilis að Þernunesi 1 í Garðabæ. Í aðalsök eru endanlegar dómkröfur stefnanda þær að gagnstefnendur verði dæmd óskipt til að greiða aðalstefnanda 8.903.327 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 10.000.000 króna frá 21. febrúar 2014 til 4. apríl 2014, en af 8.903.327 krónum frá 1. júní 2014 til greiðsludags. Þá krefst aðalstefnandi vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. laga nr. 38/2001 er leggist við höfuðstól á tólf mánaða fresti, í fyrsta sinn 21. febrúar 2015, auk málskostnaðar.

Í aðalsök krefjast gagnstefnendur aðallega sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda, en til vara að kröfur aðalstefnanda verði stórlega lækkaðar. Í báðum tilvikum krefjast gagnstefnendur málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda.

Gagnstefnendur höfðuðu mál gegn aðalstefnanda 26. nóvember 2014 og var gagnsökin sameinuð upphaflega málinu. Endanlegar kröfur stefnenda í gagnsök eru þær að aðalstefnanda verði gert skylt að greiða gagnstefnendum 11.590.681 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. nóvember 2014 til greiðsludags. Einnig krefjast gagnstefnendur þess að aðalstefnanda verði gert skylt með dómi að gefa út afsal til gagnstefnenda fyrir fasteigninni Þernunesi 1, 210 Garðabæ, fastanúmer [...]. Þá krefjast gagnstefnendur málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda.

Aðalstefnandi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnenda í gagnsök, en til vara að kröfur gagnstefnenda verði lækkaðar stórlega. Þá krefst aðalstefnandi málskostnaðar.

I

A

Með kaupsamningi 21. febrúar 2014 keyptu gagnstefnendur einbýlishúsið að Þernunesi 1 í Garðabæ af aðalstefnanda. Húsið var byggt árið 1981 og er það 402 m² að flatarmáli. Kaupverð eignarinnar var 120.000.000 króna. Kaupverðið bar gagnstefndum að greiða þannig að greiða skyldi 13.500.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 65.000.000 króna með eignarhluta gagnstefnenda í fasteigninni Lindasmára 16 í Kópavogi, 10.000.000 króna bar að greiða 1. júní 2014 með peningum, 16.338.787 krónur bar kaupendum að greiða „... eins og greiðslur berast úr Hrólfsskálamel 8, fastanúmer […], þó eigi síðar en 1. september 2014 gegn útgáfu afsals“, og að síðustu bar gagnstefnendum að greiða 15.161.253 krónur með yfirtöku veðskulda.

Gagnstefnendur greiddu 13.500.000 krónur við undirritun kaupsamnings, svo sem um var samið. Þá var þann sama dag gerður kaupsamningur um Lindasmára 16. Greiðsla vegna sölu á Hrólfsskálamel 8 barst aðalstefnanda 4. apríl 2014. Lokagreiðsluna að fjárhæð 10.000.000 króna, sem samkvæmt áðursögðu var á gjalddaga 1. júní 2014, greiddu gagnstefnendur hins vegar ekki heldur boðuðu þau aðalstefnanda til fundar við sig að Þernunesi 1 hinn 30. maí 2014. Á fundi aðila kom fram að gagnstefnendur hygðust láta G-kk-þf F-kk-þf G-kk-þf, byggingafræðing og pípulagningameistara, fyrir hönd Hönnunar og Eftirlits, framkvæma mat á húsinu öllu þar sem þau teldu það haldið verulegum göllum og einnig vera í ósamræmi við áskilda kosti sem lofað hefði verið af hálfu aðalstefnanda í söluyfirliti. Var G-kk-nf F-kk-nf viðstaddur fundinn, auk lögmanns gagnstefnenda og fulltrúa fasteignasölunnar Eignamiðlunar. Aðalstefnandi hefur vísað til þess að hún hafi á fundinum ekki gert athugasemd við að gagnstefnendur létu vinna einhvers konar mat. Þegar lögmanni aðalstefnanda hafi síðan 18. júní 2014 borist matsspurningar með tölvupósti hafi þeim spurningum verið mótmælt sem ónauðsynlegum og því komið á framfæri að aðalstefnandi væri ekki samþykk matinu.

Hinn 23. júní 2014 var gagnstefnendum birt greiðsluáskorun þar sem skorað var á þau að greiða lokagreiðslu og ganga til afsals. Tveimur dögum síðar sendi lögmaður gagnstefnenda aðalstefnanda kröfu um útgáfu afsals, auk matsskýrslu Hönnunar og Eftirlits þar sem fram kom að sú niðurstaða að fasteignin væri gölluð og að endurbætur á grundvelli matsskýrslunnar myndu kosta 7.511.160 krónur. Var einnig vísað til þess í erindi gagnstefnenda að matskostnaður næmi 554.710 krónum og að gagnstefnendur teldu sig enn fremur eiga rétt á skaðabótum/afslætti að fjárhæð 2.000.000 króna þar sem innréttingar væru ekki af sömu gerð og gæðum og lofað hefði verið í söluyfirliti. Samtals næmi gagnkrafa gagnstefnenda á hendur aðalstefnanda hærri fjárhæð en lokagreiðslunni og því ættu gagnstefnendur rétt á því að fá útgefið afsal fyrir fasteigninni án tafar. Kröfu gagnstefnenda um útgáfu afsals var mótmælt af hálfu aðalstefnanda og krafa hennar um uppgjör á eftirstöðvum kaupverðs ítrekuð. Þar sem gagnstefnendur urðu ekki við þeirri kröfu höfðaði aðalstefnandi mál þetta 27. október 2014.

B

Með matsbeiðni 24. nóvember 2014 óskuðu gagnstefnendur eftir því við Héraðsdóm Reykjaness að dómkvaddur yrði hæfur, sérfróður og óvilhallur matsmaður til að skoða og meta að meginefni hvort gallar væru á fasteign gagnstefnenda að Þernunesi 1 í Garðabæ. Ef talið yrði að um galla væri að ræða var þess óskað að matsmaður mæti hverjar væru orsakir og afleiðingar galla, auk þess að meta kostnað við úrbætur. Þá var þess óskað að matsmaður mæti hver væri verðmætarýrnun fasteignarinnar vegna gallanna. Í þinghaldi 3. desember 2014 var H-kk-nf S-kk-nf, húsasmíðameistari og byggingartæknifræðingur, dómkvaddur til að framkvæma hið umbeðna mat og skilaði hann matsgerð sinni 11. júní 2015. Verða nú raktar helstu niðurstöðu matsmanns:

Í fyrsta lagi var í matsbeiðni óskað eftir úttekt á raflögnum. Eftir dómkvaðningu ákváðu gagnstefnendur hins vegar að falla frá matsspurningu varðandi raflagnir og fara þess í stað fram á sérstakt mat á ætluðum göllum á raflögnum í fasteigninni.

Í matsbeiðni var einnig óskað eftir úttekt á drenlögnum í kringum fasteignina og því hvort nýjar drenlagnir hefðu verið lagðar í kringum húsið við breytingar. Var sérstaklega óskað eftir því að matsmaður kannaði hvort frárennsli, svo sem úr rennum, hefði verið tengt inn á drenlagnir. Kæmu í ljós skemmdir á fasteigninni sem rekja mætti til óvandaðs frágangs drens var þess óskað að metinn yrði kostnaður við að bæta úr þeim. Niðurstaða matsmanns var sú að dren- og regnvatnslögn væri með vestur- og suðurhliðum hússins og hluta af austurhlið þess að grjótkanti í lóð. Frá þeim stað væri regnvatnslögn en ekki drenlög með austurhlið og norður fyrir húsið. Þakniðurföll væru tengd við lagnirnar. Ekki væri hægt að segja til um aldur lagnanna. Engar skemmdir hefðu sést í húsinu við skoðun sem stafað gætu af ófullnægjandi drenlögnum. Var það niðurstaða matsmanns samkvæmt þessu að dren- og regnvatnslagnir við húsið væru fullnægjandi. Hann mat því engan kostnað vegna þessa matsliðar.

Jafnframt var í matsbeiðni óskað eftir úttekt á þaki hússins og hvort rétt hefði verið staðið að endurgerð og breytingum á þakinu. Niðurstaða matsmanns var sú að gerð þaks og frágangur væri með þeim hætti sem kveðið hefði verið á um í byggingarreglugerð þegar húsið var byggt og að ekki hefði þurft byggingarleyfi til að setja upp nýja loftklæðningu í húsið. Þá hefði ekki borið að setja upp nýja rakavörn eða nýja og meiri einangrun í þak. Í ljósi þessarar niðurstöðu mat dómkvaddur matsmaður engan kostnað vegna þessa matsliðar.

Þá var í matsbeiðni óskað mats á því hvort innréttingar í fasteigninni, sem tiltekið væri í söluyfirliti að væru frá JP-innréttingum og sérsmíðaðar, væru það í raun og veru. Jafnframt var óskað mats á kostnaði við smíði á nýjum innréttingum frá JP-innréttingum, reyndust þær ekki frá því fyrirtæki. Í matsgerð er lýst úttekt matsmanns á innréttingum í húsinu. Munu innréttingar ýmist vera frá JP-innréttingum, Innréttingum og tækjum og IKEA. Til grundvallar niðurstöðu sinni leggur matsmaður að svo að allar innréttingar í húsinu verði frá JP-innréttingum þurfi að skipta um skrokka og framhliðar þar sem þær séu frá öðrum framleiðendum. Nota megi áfram öll járn og búnað, svo sem lamir, brautir, hillubera o.s.frv., þar sem slíkur búnaður sé fenginn frá þriðja aðila. Var niðurstaða matsmanns sú að hæfilegur kostnaður við að skipta um þá hluta innréttinga sem ekki væru frá JP-innréttingum og setja innréttingar frá þeim í staðinn næmi samtals 4.238.000 krónum.

Í matsbeiðni var enn fremur óskað eftir mati á því hvort tilskilin leyfi væru fyrir þeim breytingum sem framkvæmdar hefðu verið að Þernunesi 1 á síðustu árum. Niðurstaða matsmanns var sú að ekki hefði verið gefið út byggingarleyfi vegna breytinga á húsinu sem væru byggingarleyfisskyldar samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012. Hæfilegur kostnaður við að bæta úr samkvæmt niðurstöðu matsmanns næmi 1.135.000 krónum.

Þá var í matsbeiðni óskað eftir því að dómkvaddur matsmaður legði mat á þann tíma sem lagfæringar á fasteigninni myndu standa yfir. Einnig var þess beiðst að matsmaður legði mat á eðlilegt leiguverð sambærilegrar eignar vegna sama tímabils. Enn fremur var þess óskað að matsmaður mæti kostnað við þrif og frágang eignarinnar eftir lagfæringar, kostnað við að koma búslóð í geymslu og kostnað við flutninga. Niðurstaða matsmanns var sú að röskun yrði fyrir íbúa af endurbótum þar sem meðal annars þyrfti að taka niður eldhúsinnréttingu að mestu, setja upp nýja og vinna í öllum svefnherbergjum hússins. Taldi matsmaður að með hæfilegum mannafla og eðlilegri framvindu mætti ljúka við endurbætur á tveimur til þremur vikum og þar af eldhúsinnréttingu á einni viku. Þar sem verktími vegna þeirra verkþátta sem gerðu húsið illa- eða óíbúðarhæft væri stuttur væri hægt að vinna að endurbótum þegar íbúar væru ekki heima. Ekki væri nauðsynlegt að rýma húsið meðan á framkvæmdum stæði. Þá væri ekki þörf fyrir jafn stórt hús meðan á framkvæmdum stæði þar sem einungis væri um skammtímaráðstöfun að ræða og ekki þyrfti að flytja innbú. Niðurstaða matsmanns var sú að hæfilegur kostnaður við húsaleigu og þrif næmi samtals 667.000 krónum.

Með matsbeiðni 6. febrúar 2015 óskuðu gagnstefnendur eftir því við Héraðsdóm Reykjaness að dómkvaddur yrði einn hæfur, sérfróður og óvilhallur matsmaður til þess að skoða og meta að meginefni: „Hvort gallar séu á raflögnum, þ.e. vinnubrögðum og frágangi, í fasteign þeirra, Þernunesi 1, Garðabæ. Ef talið er að um galla sé að ræða er þess óskað að matsmaður meti hverjar séu orsakir og afleiðingar gallans auk þess að meta kostnað við úrbætur. Þá er þess óskað að matsmaður meti hver sé verðmætarýrnun fasteignarinnar vegna gallanna.“ Í matsbeiðni var að finna í átta liðum nánari tilgreiningu á þeim atriðum sem óskað var mats á. Aðalstefnandi mótmælti því að umbeðið mat færi fram. Með úrskurði dómsins 15. maí 2015 var kveðið á um að umbeðin dómkvaðning skyldi fara fram. Aðalstefnandi kærði þá niðurstöðu ekki til Hæstaréttar Íslands og í þinghaldi 3. júní 2015 var Ö-kk-nf G-kk-nf, rafmagnsverkfræðingur og meistari í rafeindavirkjun, dómkvaddur til að framkvæma umbeðið mat. Dómkvaddur matsmaður skilaði matsgerð 18. ágúst 2015. Mat hann kostnað við úrbætur í sjö af átta liðum samkvæmt matsbeiðni. Nánar var þar um að ræða kostnað við úrbætur á rafmagnstöflum, ljósum í loftum, raflögn utanhúss, rafmagni í baðherbergi, rafmagni í suðausturhluta íbúðar, rafmagni í barnaherbergi og rafmagni í eld- og þvottahúsi. Samtals mat matsmaður kostnað við úrbætur 1.683.952 krónur að virðisaukaskatti meðtöldum.

II

Aðalstefnandi kveðst í aðalsök krefjast þess að gagnstefnendum verði gert að greiða kaupverð fasteignarinnar að Þernunesi 1 í Garðabæ í samræmi við kaupsamning aðila. Jafnframt krefjist hún dráttarvaxta vegna þess að dregist hafi að inna kaupsamningsgreiðslu af hendi. Hafnar aðalstefnandi því að hin selda fasteign hafi verið haldin göllum.

Nánar kveðst aðalstefnandi byggja á greiðsluloforði gagnstefnenda samkvæmt kaupsamningi aðila frá 21. febrúar 2014. Hinn 1. júní 2014 hafi gagnstefnendum borið að greiða aðalstefnanda 10.000.000 króna. Sú greiðsla hafi ekki verið innt af hendi og með því hafi gagnstefnendur vanefnt skyldur sínar gagnvart aðalstefnanda. Greiðsluskylda gagnstefnenda sé ótvíræð og vanefnd þeirra án tilefnis.

Aðalstefnandi bendir á að í stefnukröfum felist að afsláttur hafi verið veittur af kaupverði fasteignarinnar sem aðalstefnandi hafi veitt vegna mistaka sem gerð hafi verið við raflagnir. Afslátturinn nemi 806.980 krónum, sem samræmst hafi óskum og mati gagnstefnenda í upphafi.

Aðalstefnandi vísar enn fremur til 29. gr. laga nr. 40/2002. Segir aðalstefnandi að á gagnstefnendum hafi hvílt rík skoðunarskylda. Um sé að ræða notaða fasteign sem byggð hafi verið árið 1981 og verið endurnýjuð að hluta. Ástand hússins hafi verið ágætt og ekkert af því sem gagnstefnendur hafi teflt fram geti fallið undir galla í skilningi laga um fasteignakaup. Auk þess sé um óverulegar fjárhæðir að ræða í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þannig séu þeir ágallar, sem gagnstefnendur telji vera á fasteigninni, ekki svo veigamiklir að þeir rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði í skilningi 2. mgr. 18. gr. laganna.

Þá sé af hálfu aðalstefnanda á það bent að hún hafi boðið gagnstefnendum að lagfæra þá galla sem gætu verið á einstökum verkþáttum endurbóta á fasteigninni, enda beri viðkomandi fagmenn ábyrgð á verkum sínum. Því boði hafi gagnstefnendur hafnað. Af því leiði að engin sjálfstæð afsláttarkrafa geti verið fyrir hendi þar sem úrbótarétti aðalstefnanda hafi verið hafnað.

Samkvæmt öllu framangreindu geri aðalstefnandi því þá kröfu í aðalsök að gagnstefnendum verði gert að greiða henni 9.193.020 krónur.

Hvað kröfu um dráttarvexti varði kveður aðalstefnandi á því byggt að samkvæmt kaupsamningi hafi gagnstefnendum borið að greiða 16.338.787 krónur í samræmi við það hvernig greiðslur bærust við sölu á fasteigninni að Hrólfsskálamel 8. Samkvæmt kaupsamningi um þá eign hafi kaupendum borið að greiða 10.000.000 króna 19. febrúar 2014. Sú greiðsla hafi þegar átt að berast aðalstefnanda í samræmi við ákvæði kaupsamningsins um Þernunes 1. Gagnstefnendum hafi einnig borið að greiða 10.000.000 króna 1. júní 2014 samkvæmt kaupsamningnum. Samkvæmt 11. gr. kaupsamningsins reiknist dráttarvextir við greiðsludrátt, auk þess sem venja þess efnis hafi skapast í fasteignaviðskiptum. Gagnstefnendum beri því að greiða dráttarvexti frá gjaldaga til greiðsludags samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

Hvað málskostnaðarkröfu varðar tekur aðalstefnandi sérstaklega fram að hún sé ekki virðisaukaskattsskyldur aðili og henni beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi gagnstefnenda.

Til stuðnings kröfum sínum í aðalsök vísar aðalstefnandi til venju í fasteignaviðskiptum og meginreglu samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Tilvitnaða meginreglu segir aðalstefnandi meðal annars fá stoð í 49. gr., 50. gr. og 1. mgr. 52. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Aðalstefnandi vísi enn fremur almennt til meginreglna samninga-, kröfu- og fasteignakauparéttar. Krafa um málskostnað sé reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sérstaklega 130. gr. laganna.

III

Gagnstefnendur byggja kröfur sínar í aðalsök og gagnsök að mestu á sömu málsástæðum. Vísa gagnstefnendur til þess að hin selda fasteign sé haldin verulegum göllum sem leitt hafi til tjóns fyrir gagnstefnendur. Það tjón beri aðalstefnanda að bæta á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Um stóran hluta gallanna hafi aðalstefnandi vitað, enda hafi hún gert upp húsið á eigin vegum. Aðalstefnandi hafi hins vegar látið vera að upplýsa gagnstefnendur um gallana til samræmis við 26. gr. laga nr. 40/2002. Saknæmi aðalstefnanda leiði til þess að gagnstefnendur eigi rétt til skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 úr hennar hendi.

Í þeim tilvikum sem galla megi beinlínis rekja til rangra fullyrðinga í söluyfirliti, svo sem varðandi innréttingar, skipti huglæg vitneskja aðalstefnanda engu máli þar sem bótagrundvöllurinn í þeim tilvikum sé hlutlæg ábyrgð samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Vísa gagnstefnendur einnig sérstaklega til þess að aðalstefnandi hafi atvinnu af því að selja fasteignir og sé hún því sérfróð þegar komi að þekkingu á reglum fasteignakauparéttar. Aðalstefnandi hafi því gert sér fulla grein fyrir því að yfirlýsingar í söluyfirliti um ástand, breytingar á fasteigninni og fullyrðingar um áskilda kosti væru ábyrgðaryfirlýsingar seljanda. Eins hljóti aðalstefnandi vegna atvinnu sinnar og þekkingar að hafa gert sér grein fyrir þeim göllum sem á fasteigninni séu, en kosið að upplýsa gagnstefnendur ekki um þá. Máli skipti einnig að aðalstefnandi hafi sjálf látið gera heilmiklar endurbætur á fasteigninni, sem að meira eða minna leyti hafi verið unnar af maka hennar og föður. Framangreindar staðreyndir hafi mikið vægi við sakarmat samkvæmt lögum nr. 40/2002 að mati gagnstefnenda.

Gagnstefnendur byggja á því að fasteign sú sem þau hafi keypt af aðalstefnanda hafi verið gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Þá séu kröfur gagnstefnenda einnig á því reistar að aðalstefnandi hafi hvorki veitt réttar né fullnægjandi upplýsingar við söluna, sbr. 26. og 27. gr. sömu laga. Gagnstefnendur eigi því rétt á skaðabótum samkvæmt 43. gr. laganna, bæði fyrir beint tjón og óbeint.

Um tilvist og umfang gallanna vísa gagnstefnendur meðal annars til matsgerðar dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef, húsasmíðameistara og byggingartæknifræðings. Til stuðnings endanlegri kröfugerð sinni í málinu vísa gagnstefnendur í fyrsta lagi til þess að staðfest sé með matsgerðinni að innréttingar í húsinu samræmist ekki uppgefnu ástandi þess samkvæmt söluyfirliti. Gagnstefnendur hafi óskað mats á því hvort innréttingar í fasteigninni, sem tiltekið var í söluyfirliti að væru frá JP-innréttingum og sérsmíðaðar, væru það í raun og veru. Jafnframt hafi þau óskað mats á kostnaði við smíði á nýjum innréttingum frá JP-innréttingum, reyndust þær ekki frá því fyrirtæki. Í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef sé að finna úttekt á innréttingum í húsinu. Komi þar fram að innréttingar séu ýmist frá JP-innréttingum, Innréttingum og tækjum og IKEA. Sé það niðurstaða matsmanns að hæfilegur kostnaður við að skipta um þá hluta innréttinga sem ekki séu frá JP-innréttingum, og setja innréttingar frá þeim framleiðanda í staðinn, nemi samtals 4.238.000 krónum.

Í öðru lagi halda gagnstefnendur því fram að aðalstefnandi hafi ekki getað afhent nauðsynleg og lögbundin gögn vegna breytinga sem gerðar hafi verið á fasteigninni af hálfu aðalstefnanda. Gagnstefnendur hafi því óskað eftir mati á því hvort tilskilin leyfi væru fyrir þeim breytingum sem framkvæmdar hefðu verið að Þernunesi 1 á síðustu árum. Matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að ekki hefði verið gefið út byggingarleyfi vegna breytinga á húsinu sem væru byggingarleyfisskyldar samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012. Matsmaður hafi metið kostnað við að bæta úr þessu, þ.e. afla nauðsynlegra og lögbundinna gagna vegna breytinganna, á samtals 1.135.000 krónur.

Kröfur gagnstefnenda eru í þriðja lagi reistar á því að þau eigi rétt á skaðabótum vegna röskunar sem óhjákvæmilega muni leiða af nauðsynlegum endurbótum á fasteigninni. Í matsbeiðni hafi verið óskað eftir að matsmaður legði mat á þann tíma sem lagfæringar á fasteigninni myndu standa yfir. Einnig hafi þess verið beiðst að matsmaður legði mat á eðlilegt leiguverð sambærilegrar eignar vegna sama tímabils og enn fremur að matsmaður mæti kostnað við þrif og frágang eignarinnar eftir lagfæringar og kostnað við að koma búslóð í geymslu, sem og kostnað við flutninga. Niðurstaða matsmanns hafi verið sú að kostnaður vegna alls þessa næmi samtals 667.000 krónum. Röksemdir fyrir þeirri niðurstöðu matsmanns má sjá í kafla I hér að framan.

Samtals nemi sá hluti kröfugerðar gagnstefnenda er reistur sé bæði tölu- og efnislega á matsgerð H-kk-ef S-kk-ef samtals 6.040.000 krónum, en af þeirri fjárhæð dragist 60% endurgreiðsla virðisaukaskatts af vinnulið framkvæmdanna, samtals 196.490 krónur.

Gagnstefnendur byggja í málinu einnig á matsgerð A-kk-ef G-kk-ef, rafmagnsverkfræðings og meistara í rafeindavirkjun, sem dómkvaddur var 3. júní 2015. Í matsgerð hans, dagsettri 18. ágúst 2015, segja gagnstefnendur vera metinn kostnað við úrbætur í sjö af átta liðum sem settir hafi verið fram í matsbeiðni. Þar hafi verið um að ræða kostnað við úrbætur á rafmagnstöflum, ljósum í loftum, raflögn utanhúss, rafmagni í baðherbergi, rafmagni í suðausturhluta íbúðar, rafmagni í barnaherbergi og rafmagni í eld- og þvottahúsi. Raflagnir í fasteigninni standist að þessu leyti ekki kröfur laga og reglugerða um frágang. Eignin hafi beinlínis verið hættuleg vegna eldshættu miðað við þann frágang sem aðalstefnandi hafi sjálf staðið að við breytingar á raflögn. Samtals hafi matsmaður metið kostnað við úrbætur á raflögnum 1.683.952 krónur að virðisaukaskatti meðtöldum, en frá þeirri fjárhæð beri við útreikning skaðabóta að draga 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið framkvæmdanna, 124.464 krónur.

Gagnstefnendur reisa dómkröfur sínar enn fremur á skýrslu Hönnunar og Eftirlits, sem samkvæmt áðursögðu var unnin af G-kk-þgf F-kk-þgf G-kk-þgf, byggingafræðingi og pípulagningameistara. Gagnstefnendur hafna fullyrðingum aðalstefnanda um að skýrslan sé einhliða. Þau segja skýrsluna þvert á móti hafa verið unna eftir fund með aðalstefnanda sem samþykk hafi verið því að kanna þyrfti umfang gallanna og einnig að Hönnun og Eftirlit myndi vinna skýrslu um þá. Það hafi ekki verið fyrr en gallar voru staðfestir með skýrslunni sem aðalstefnandi hafi ekki viljað kannast við ágalla á fasteigninni.

Að sögn gagnstefnenda kemur fram í skýrslu Hönnunar og Eftirlits að víðtækir gallar séu á drenlögn við fasteignina. Í söluyfirliti hafi verið fullyrt að nýtt dren hafi verið lagt við húsið. Skoðun hafi leitt í ljós að nýtt dren var einungis lagt að hluta, ekki hringinn í kringum um húsið, sbr. áðurnefnda matsgerð dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef. Auk þess hafi framkvæmdinni verið verulega ábótavant. Í skýrslu Hönnunar og Eftirlits sé kostnaður við lagningu drenlagnar, til samræmis við það sem lofað hafi verið í söluyfirliti, metinn á samtals 1.109.700 krónur.

Þá hafi aðalstefnandi látið taka niður loft að hluta og gera aðrar breytingar á þaki fasteignarinnar. Í skýrslu Hönnunar og Eftirlits komi fram að aðalstefnandi hafi látið hjá líða að ganga frá rakavörn í þaki, leki sé þar staðfestur. Því sé nauðsynlegt að taka loftið niður og bæta úr. Um þetta atriði vísa gagnstefnendur einnig til matsgerðar dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef. Kostnaður við að bæta úr þessum galla segja gagnstefnendur nema samtals 3.319.980 krónum, sbr. skýrslu Hönnunar og Eftirlits. Vegna síðastnefndra tveggja liða eigi gagnstefnendur rétt á endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af vinnulið framkvæmdanna, samtals 477.543 krónur.

Gagnkröfur gagnstefnenda í aðalsök námu upphaflega 7.511.160 krónum vegna galla og endurbóta, 554.710 krónum vegna matskostnaðar og 2.000.000 króna vegna innréttinga, eða samtals 10.065.870 krónum. Á þeim grundvelli kröfðust gagnstefnendur sýknu af kröfum stefnanda í aðalsök. Sá hluti kröfugerðar þeirra í málinu er óbreyttur. Upphafleg höfuðstólsfjárhæð dómkrafna stefnenda í gagnsök var 20.000.000 króna. Eftir að framangreindra matsgerða var aflað lækkuðu gagnstefnendur höfuðstól gagnkröfunnar í 11.590.681 krónu, þ.e. 12.389.178 krónur að frádregnum 798.497 krónum vegna fyrrnefndrar 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið vinnu við úrbætur á eigninni.

Verði ekki á það fallist með gagnstefnendum að þau eigi rétt til skaðabóta telja þau að fallast beri á að aðalstefnanda verði gert skylt að veita þeim afslátt, sem nemi lokagreiðslunni, á þeim grundvelli að gallinn hafi rýrt verðmæti eignar þeirra. Ljóst sé að gagnstefnendur verði að gera nauðsynlegar endurbætur svo að eignin uppfylli skilyrði laga og reglugerða og verði íbúðarhæf. Eins liggi fyrir að söluverðmæti fasteignarinnar lækki sem nemi að minnsta kosti gallakröfum gagnstefnenda. Þar sem gallarnir séu orsök rýrnunarinnar beri aðalstefnanda að veita afslátt, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002.

Af hálfu gagnstefnenda er sérstaklega til þess vísað að í söluyfirliti fasteignarinnar hafi verið vísað til þess að fasteignin hafi verið meira og minna tekin í gegn og fullyrt að flest það sem fasteignakaupendur óttist að kunni að gefa sig hafi verið endurnýjað, svo sem lagnir, þak, dren raflagnir o.fl. Gagnstefnendur hafi enga ástæðu haft til annars en að treysta þessari lýsingu og ekkert af framangreindu hafi verið staðreynt við hefðbundna skoðun fasteignar fyrir kaup, enda óþarft þegar fyrir lá loforð seljanda, sem síðar hafi ekki reynst rétt. Eignin hafi verið auglýst, sýnd og verðlögð sem vel staðsett og vandað einbýli og hafi kaupverð hennar verið í samræmi við þær fullyrðingar og loforð aðalstefnanda í söluyfirliti.

Til stuðnings kröfum sínum í aðal- og gagnsök vísa gagnstefnendur til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sérstaklega til 11. gr., III. kafla laganna, einkum 18. gr., 19. gr., 26. gr., 27. gr. og 28. gr. um galla, og IV. kafla þeirra um vanefndaúrræði, einkum 37. gr., sbr. 41. gr. og 43. gr.

Málskostnaðarkröfu sína reisa gagnstefnendur á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. og 2. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 131. gr. laganna.

IV

Aðalstefnandi kveðst reisa kröfu sína um sýknu af kröfum stefnenda í gagnsök á þeim málsástæðum og lagarökum sem fram komi í stefnu í aðalsök, sbr. kafla II hér að framan. Þá mótmæli aðalstefnandi þeim ályktunum sem gagnstefnendur dragi af lýsingu í söluyfirliti á endurbótum hússins. Þrátt fyrir að ákveðnar endurbætur hafi átt sér stað á húsinu leysi það ekki gagnstefnendur undan lögboðinni skoðunarskyldu kaupenda fasteignar. Auk þess hafi gagnstefnendur vitað að þau væru að kaupa 33 ára gamla fasteign. Enn fremur vísar aðalstefnandi til þess að samkvæmt ákvæðum 10. gr. laga nr. 99/2004 sé gerð söluyfirlits á ábyrgð þess fasteignasala sem umsjón hefur með sölu eignar. Telji gagnstefnendur yfirlýsingar í söluyfirliti ekki hafa staðist sé kröfum þeirra ranglega beint að aðalstefnanda. Fasteignasalan Eignamiðun, sem annast hafi söluna, beri fyrst og fremst ábyrgð á ætluðum rangfærslum í söluyfirliti. Auk þess hafi gagnstefnendur haft sér til fulltingis starfsmann fasteignasölunnar Valhallar við allt ferlið, þ. á m. við skoðun fasteignarinnar og gerð kauptilboðs.

Aðalstefnandi segir tjón gagnstefnenda ósannað. Þau hafi ekki sýnt fram á að meintir ágallar rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru nemi. Krafa aðalstefnanda um sýknu af kröfum stefnenda í gagnsök sé á því byggð að ekki sé um að ræða galla sem aðalstefnandi beri ábyrgð á. Því beri að sýkna hana af kröfum gagnstefnenda um skaðabætur og/eða afslátt. Sýknukrafan sé einnig byggð á því að gagnstefnendur hafi sýnt af sér bæði tómlæti og eigin sök. Því sé alfarið hafnað að eignin hafi verið gölluð í skilningi fasteignakaupalaga við söluna. Hvorki sé um að ræða ágalla sem rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, né hafi aðalstefnandi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu hennar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína, svo sem gagnstefnendur haldi fram. Fyrir þeim málsástæðum beri gagnstefnendur sönnunarbyrðina.

Aðalstefnandi segir því vera sérstaklega mótmælt sem röngu og ósönnuðu að hún hafi vitað um hina meintu galla, svo sem byggt sé á í gagnstefnu. Teljist fasteignin haldin annmörkum eða göllum sé á því byggt af hálfu aðalstefnanda að rekja megi þá til þeirra iðnaðarmanna sem sáu um einstaka verkþætti við endurbæturnar á húsinu. Þessu til viðbótar bendi aðalstefnandi á að þegar hafi verið gefinn afsláttur af kaupverði eignarinnar vegna mistaka við raflagnir.

Aðalstefnandi mótmælir því að rangar fullyrðingar komi fram í söluyfirliti varðandi innréttingar. Segir hún allt of víðtækar ályktanir dregnar af söluyfirliti hvað þær varði. Skírskotun til sérsmíðaðra innréttinga frá JP hafi gagnstefnendur aldrei túlkað sem ábyrgðaryfirlýsingu um að allar innréttingar í húsinu væru þaðan. Þá sé ljóst að tilgreining um innréttingar hafi ekki verið ákvörðunarþáttur við kaupin.

Jafnframt sé ekki með nokkru móti hægt að skilja tilvitnun til sérsmíðaða hlutans, sem sé frá JP, sem ábyrgðaryfirlýsingu eða tæmandi fullyrðingu um allar innréttingar í húsinu. Samkvæmt orðanna hljóðan beri að skilja umrædda yfirlýsingu svo að sérsmíðaðar innréttingar væru frá JP, ekki aðrar.

Einnig verði til þess að líta að við skoðun hafi gagnstefnendur verið upplýstir um innréttingar. Þá hafi verið augljóst að innréttingarnar væru ekki allar frá sama framleiðanda. Bendir aðalstefnandi á að gagnstefnendur hafi haft sérfróðan ráðgjafa sér til halds og trausts við skoðun eignarinnar.

Aðalstefnandi byggir enn fremur á því að enginn gæða- eða verðmunur sé á þeim innréttingum sem í fasteigninni eru annars vegar og sérsmíðuðum innréttingum frá JP hins vegar. Útlitshluti innréttinganna sé að mestu sérsmíðaður og frá JP. Ósannað sé að um gæðamun sé að ræða. Í öllum tilvikum sé um að ræða viðurkennda framleiðendur og gæðavöru. Þá séu innréttingarnar ógallaðar að gerð og virkni. Við skoðun innréttinganna hafi gagnstefnendur sætt sig við ástand, útlit og gerð þeirra.

Hvað varði metinn kostnað við útskiptingu innréttinga samkvæmt niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns bendir aðalstefnandi á að einvörðungu sé þar metinn kostnaður við að skipta út nýjum innréttingum frá mismunandi framleiðendum fyrir nýjar innréttingar frá einum framleiðanda. Engin afstaða sé tekin til þess hvort um galla sé að ræða eða hvort gæða- eða verðmunur sé á innréttingum. Ljóst sé að þær innréttingar sem fyrir séu virðist uppfylla áskilda kosti að öðru leyti. Nafn framleiðanda eitt og sér geti ekki talist galli í skilningi fasteignakaupalaga.

Hvað varði metinn kostnað við flutning og leigu á sambærilegu húsnæði tekur aðalstefnandi fram að því sé mótmælt að nokkrir gallar séu á fasteigninni sem réttlætt geti flutning og leigu á sambærilegu húsnæði. Komi til þess að skipta þurfi út innréttingum beri gagnstefnendum að takmarka tjón sitt. Ósannað sé að húsið teldist óíbúðarhæft á meðan unnið væri að endurbótum, en um sé að ræða 402 m² hús sem samanstandi af tveimur íbúðum.

Aðalstefnandi mótmælir kröfu gagnstefnenda um bætur vegna teikninga. Hún segir byggingarreglugerð nr. 112/2012 ekki eiga við um þak og kvisti. Breytingar á kvistum hafi verið framkvæmdar fyrir gildistöku reglugerðarinnar 112/2012. Nauðsyn þess að gera sérstakar teikningar vegna þess hluta sé þannig ósönnuð.

Aðalstefnandi hafi látið gera mjög óverulegar lagfæringar á öðrum kvistinum. Leiða megi að því líkur að teikningar hafi verið rangar frá upphafi, eða þegar húsið var byggt árið 1981. A-kk-þgf hafi ekki verið um það kunnugt. Auk þess séu teikningar opinber gögn sem gagnstefnendum hafi borið að kynna sér ítarlega ásamt sérfróðum aðstoðarmanni sínum. Þá sé ekki um galla að ræða sem skerði verðmæti eignarinnar að nokkru leyti og því sé ósannað að um galla í skilningi fasteignakaupalaga sé að ræða.

Verði fallist á bótaskyldu vegna teikninga á kvistum verði ekki framhjá því litið að einungis annar kvisturinn var lagfærður af aðalstefnanda.

Gagnstefnendur geri einnig kröfu um bætur vegna teikninga af hurð milli aðal- og aukaíbúðar. Um sé að ræða breytingar og framkvæmdir sem gagnstefnendur sjálfir hafi krafist að ráðist yrði í, sbr. fyrirliggjandi gagntilboð þeirra. Enginn áskilnaður sé þar gerður um annað en að hurð verði sett upp á milli aðalíbúðar og aukaíbúðar. Ljóst sé að fyrir lá strax við gerð gagntilboðs að gera þyrfti teikningu í samræmi við þá breytingu sem óskað var eftir. Krafa um teikningu af umræddri hurð kom fyrst fram eftir að matsgerð dómkvadds matsmanns lá fyrir. Hins vegar sé ljóst að um umbeðna breytingu vissu gagnstefnendur frá því að þau gerðu gagntilboð 1. febrúar 2014 án þess að þau gerðu nokkurn reka að því að fá bætur vegna teikninga af breytingunum. Krafa þessi sé þannig of seint fram komin.

Matsskýrslu G-kk-ef F-kk-ef G-kk-ef segist aðalstefnandi mótmæla sem einhliða fegnu utanréttarvottorði sem enga þýðingu hafi í málinu. Fullyrðingu gagnstefnenda um að mótmæli hafi ekki komið fram vegna hennar fyrr en eftir að niðurstaða höfundar lá fyrir mótmælir aðalstefnandi sem rangri. Greinargerðin hafi verið unnin þvert á vilja aðalstefnanda sem ekki hafi haft nokkra aðkomu að samningu spurninga eða skoðun eignarinnar. Með framlagningu þessa skjals sé verið að gera tilraun til þess að koma fram með skriflegan vitnisburð einhvers konar sérfræðivitnis.

Aðalstefnandi kveðst frá upphafi hafa boðist til þess að lagfæra ágalla á raflögnum. Fyrst hafi hún boðist til þess að laga ágallana á sinn kostnað og láta rafvirkja á sínum vegum sjá um endurbætur. Því næst hafi verið boðinn fram afsláttur sem numið hafi kostnaði við endurbætur.

Gagnstefnendur geri kröfu vegna meintra galla sem ekki verði raktir til mistaka sem aðalstefnandi beri ábyrgð á. Ö-kk-nf G-kk-nf hafi verið dómkvaddur til þess að vinna matsgerð sem falið hafi í sér heildarúttekt á öllu rafkerfi fasteignarinnar. Metinn kostnaður samkvæmt 2. tölulið, ljós í loftum, 5. tölulið, baðherbergi, og 7. tölulið, barnaherbergi, sé samþykktur af aðalstefnanda að öðru leyti en hvað varði endurgreiðslu virðisaukaskatts. Aðalstefnandi telji að miða skuli við gildandi reglur þegar afsláttur var gefinn og 100% endurgreiðsluhlutfall var veitt af vinnu. Aðalstefnandi telji því gagnstefnendur eiga rétt á afslætti vegna þessara liða að fjárhæð 902.163 krónur vegna 2. töluliðar, 143.200 krónur vegna 5. töluliðar, og 51.310 krónur vegna 7. töluliðar.

Metnum kostnaði samkvæmt 1. tölulið, rafmagnstöflur, samkvæmt 4. tölulið, raflagnir utandyra, samkvæmt 6. tölulið, suðausturhluti íbúðar, og 8. tölulið, eldhús og þvottahús, sé hafnað af hálfu aðalstefnanda. Fram komi í söluyfirliti að rafmagn sé endurnýjað að hluta sem gefið hafi gagnstefnendum ærna ástæðu til þess að kynna sér vel þá hluta raflagna sem ekki voru endurnýjaðir. Rafmagnstöflur hafi ekki verið endurnýjaðar en það hafi gagnstefnendum ekki getað dulist. Ósannað sé að ástand, gerð eða frágangur þeirra sé annar eða verri en búast mætti við í húsi sem byggt er árið 1981. Þá hafi raflagnir utandyra ekki verið varanlegar og ekki kynntar þannig fyrir gagnstefnendum. Allur frágangur utandyra hafi miðast við laus ljós sem ekki hafi verið ætlaður endanlegur eða varanlegur staður. Raflagnir hafi ekki verið endurnýjaðar í suðausturhluta íbúðar. Þar sé því um upprunalegar lagnir að ræða sem ekki falli undir endurbætur þær sem aðalstefnandi hafi látið gera á eigninni.

Hvað varði eldhús og þvottahús vísi aðalstefnandi til aldurs fasteignar, skoðunarskyldu kaupenda og umfjöllunar matsmanns, sem og allra framkominna málsástæðna. Þá bendi aðalstefnandi á að gagnstefnendur hafi gert breytingar eftir afhendingu, bæði í eldhúsi og þvottahúsi.

Aðalstefnandi telji því rétt með vísan til framangreinds að veita afslátt af lokagreiðslu vegna raflagna að fjárhæð 1.096.673 krónur. Áður hafi hún verið búin að lækka kröfu sína um 806.980 krónur. Aðalstefnandi lækki því dómkröfur sínar um 289.693 krónur til viðbótar. Tekur aðalstefnandi fram í þessu sambandi að ágreiningslaust sé að mistök hafi verið gerð við endurbætur raflagna sem hún hafi allt frá upphafi verið tilbúin til þess að bæta. Matsgerð vegna þessa hluta hafi þannig verið með öllu óþörf.

Hvað drenlögn varðar tekur aðalstefnandi fram að sú lögn hafi verið endurnýjuð. Bendir hún á að drenlögn hafi aldrei legið allan hringinn í kringum húsið. Ekki hafi verið ráðist í að bæta við drenlögn, enda hafi það ekki verið nauðsynlegt. Drenlögn við húsið sé í samræmi við það sem kaupandi hafi mátt búast við, þ.e. endurnýjað hafi verið þar sem dren sé nauðsynlegt. Auk þess bendi ekkert til þess að húsið liggi undir skemmdum þar sem drenlögn hafi ekki verið frá árinu 1981. Þessu til samræmis hafi það verið niðurstaða matsmanns að meta ekki kostnað vegna þessa hluta matsbeiðni.

Sama eigi við um þann lið í kröfugerð gagnstefnenda er varði úrbætur vegna rakavarnar og loftunar. Þeim lið hafni aðalstefnandi með vísan til aldurs húsnæðis, umfjöllunar í matsgerð og allra framkominna málsástæðna aðalstefnanda. Ekki sé um galla að ræða. Umræddur kröfuliður sé því bæði ósannaður og vanreifaður.

Aðalstefnandi kveðst hafna kröfu um dráttarvexti af þeim upphæðum sem þegar hafi verið boðnar fram og dregnar af kaupverði eignarinnar. Auk þess sé ekki um fjármuni að ræða sem gagnstefnendur hafi lagt út.

Kröfu sína um málskostnað í gagnsök segir aðalstefnandi reista á sömu rökum og lagaákvæðum og málskostnaðarkröfu í aðalsök. Að auki sé á því byggt sérstaklega að dæma beri aðalstefnanda málskostnað, jafnvel þótt fallist yrði á kröfur gagnstefnenda að einhverju leyti eða öllu, vegna þess hvernig gagnstefnendur hafi haldið á hagsmunum sínum í aðdraganda málsins. Ekki verði annað séð en að það hafi verið markmið gagnstefnenda að búa til sem mestan kostnað við málið og fá það fyrir dómstóla í stað þess að neyta kostnaðarminni úrræða. Bendir aðalstefnandi á í þessu sambandi að kröfugerð gagnstefnenda hafi tekið sífelldum breytingum og hæst farið í 20.000.000 króna.

Til stuðnings kröfum sínum í gagnsök vísar aðalstefnandi til meginreglna samninga-, kröfu- og fasteignakauparéttar. Hún vísar enn fremur til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sérstaklega til III. kafla laganna og þá einkum 18. og 29. gr. Krafa um málskostnað í gagnsök sé reist á sömu lagaákvæðum og málskostnaðarkrafa í aðalsök.

V

Með kaupsamningi 21. febrúar 2014 keyptu gagnstefnendur einbýlishúsið að Þernunesi 1 í Garðabæ af aðalstefnanda. Húsið var byggt árið 1981 og var því u.þ.b. 33 ára gamalt er kaupin gerðust. Kaupverð eignarinnar var 120.000.000 króna. Gagnstefnendur hafa greitt umsamið kaupverð að öðru leyti en því að lokagreiðsluna að fjárhæð 10.000.000 króna, sem var á gjalddaga 1. júní 2014, greiddu þau ekki. Höfðaði aðalstefnandi mál þetta til innheimtu eftirstöðva kaupverðsins 27. október 2014. Svo sem rakið er að framan telja gagnstefnendur að eignin sé haldin göllum og að þau eigi rétt á skaðabótum, eftir atvikum afslætti, vegna þeirra.

Fyrir liggur að á fundi aðila 30. maí 2014 upplýstu gagnstefnendur að þau hygðust láta G-kk-þf F-kk-þf G-kk-þf, byggingafræðing og pípulagningameistara, fyrir hönd Hönnunar og Eftirlits, framkvæma mat þar sem þau teldu húsið að Þernunesi 1 vera haldið verulegum göllum og einnig vera í ósamræmi við áskilda kosti sem lofað hefði verið af hálfu aðalstefnanda í söluyfirliti. Gagnstefnendur byggja kröfur sínar í málinu að nokkru leyti á skýrslu Hönnunar og Eftirlits, dagsettri 23. júní 2014, sem unnin var af fyrrnefndum aðila. Hafa þau vísað til þess að aðalstefnandi hafi á fyrri stigum málsins samþykkt að G-kk-nf F-kk-nf mæti hina meintu galla og ritaði um þá skýrslu. Þessu hefur aðalstefnandi mótmælt. Er sú afstaða í samræmi við yfirlýsingu lögmanns aðalstefnanda í tölvupósti til skýrsluritara 19. júní 2014.

Skýrsla Hönnunar og Eftirlits er ekki matsgerð í skilningi IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Að mati dómsins verður ekki annað lagt til grundvallar samkvæmt framansögðu en skýrslunnar hafi verið einhliða aflað af hálfu gagnstefnenda. Að því og öðru framangreindu virtu er það álit dómsins að skýrslan geti ekkert gildi haft við úrlausn málsins.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Við þetta má einnig bæta að fasteign verður almennt að fullnægja þeim kröfum sem leiða af öðrum lögum og reglum en lögum um fasteignakaup, t.d. byggingarreglugerð, er í gildi voru á þeim tíma sem hús, eða eftir atvikum húshlutar, voru reist. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 2. málslið 18. gr.

Í kaupsamningi aðila frá 21. febrúar 2014 segir meðal annars svo: „Aðilar (kaupandi og seljandi) hafa kynnt sér söluyfirlit Eignamiðlunar ehf. dagsett 19.2.2014 og skoðast það sem hluti af kaupsamningi þessum.“ Í tilvitnuðu söluyfirliti er að finna svofellda feitletraða yfirlýsingu: „Að innan var húsið nánast allt endurnýjað, sérsmíðaðar innréttingar frá JP ...“.

Upplýst er að aðalstefnandi stóð sjálf fyrir umfangsmiklum endurbótum á fasteigninni að Þernunesi 1. Liggur fyrir að eiginmaður hennar kom talsvert að þeirri vinnu. Mátti aðalstefnanda því vera fullkunnugt um gerð innréttinga í húsinu. Í kaupsamningi er sérstaklega tekið fram að áðurnefnt söluyfirlit sé hluti kaupsamnings aðila um fasteignina. Að mati dómsins er orðalag varðandi gerð innréttinga skýrt. Af söluyfirlitinu varð því ekki annað ráðið en innréttingar í húsinu væru sérsmíðaðar og frá JP innréttingum. Þegar að því gættu er tilvísun aðalstefnanda til skoðunarskyldu kaupenda samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 haldlaus hvað þetta atriði varðar. Staðreynt hefur verið með matsgerð dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef, húsasmíðameistara og byggingatæknifræðings, að gerð innréttinga í húsinu er að verulegu leyti í ósamræmi við það sem fram kemur í söluyfirliti, en í matsgerðinni kemur fram að innréttingar séu ýmist frá JP innréttingum, Innréttingum og tækjum og IKEA. Að þessu og öðru framangreindu virtu þykir verða að fallast á það með gagnstefnendum að fasteignin hafi ekki, hvað gerð innréttinga varðar, staðist þær kröfur um búnað sem af kaupsamningi aðila leiðir. Með því að lofa því í söluyfirliti, sem samkvæmt ákvæði í kaupsamningi var hluti hans, að innréttingar umræddrar gerðar væru í húsinu, gegn betri vitund, sýndi aðalstefnandi af sér saknæma háttsemi. Umræddur annmarki á fasteigninni er því galli í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 og eiga gagnstefnendur rétt á skaðabótum vegna hans á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Virkni, gæði og notagildi núverandi innréttinga getur engu breytt um þessa niðurstöðu.

Samkvæmt niðurstöðu dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef, nemur kostnaður við að skipta um þá hluta innréttinga sem ekki eru frá JP innréttingum, og setja innréttingar frá þeim framleiðanda í staðinn, samtals 4.238.000 krónum. Aðalstefnandi hefur ekki á nokkurn hátt hnekkt því mati og verður það því lagt til grundvallar við ákvörðun skaðabóta til handa gagnstefnendum vegna umrædds galla.

Í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef kemur fram að hjá byggingarfulltrúa séu ekki aðrar teikningar til en sem sýna minni kvist á norðurhlið hússins en þar er nú. Sótt hafi verið um leyfi til að breyta þaki 26. maí 1981. Erindið hafi verið samþykkt 3. júní 1981. Sú breyting hafi falist í því að gera lítinn kvist á austur- og norðurhliðar þaks. Sá kvistur sem nú er á þakinu er ekki í samræmi við þessar teikningar og er hann stærri. Er það niðurstaða matsmanns að ekki hafi verið búið að stækka kvistinn í júlí 2013. Af því leiðir að hann var stækkaður eftir að aðalstefnandi keypti fasteignina í október 2012.

Þá er það niðurstaða matsmanns að gerð hurðarops á steyptan vegg sé byggingarleyfisskyld framkvæmd þar sem opið sé á burðarvegg og ekki undanskilið byggingarleyfi samkvæmt grein 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012.

Upplýst er að gagnstefnendur gerðu þá kröfu í gagntilboði 1. febrúar 2014 að hurð yrði sett „á milli aðalíbúðar og aukaíbúðar úr sjónvarpsherbergi aðalíbúðar.“ Fyrir liggur að aðalstefnandi lét gera hurðarop en fékk hvorki byggingarleyfi fyrir þeirri framkvæmd né lét gera nýjar teikningar til samræmis þeirri framkvæmd. Mátti a-kk-ef vera ljóst að ekki væri nægjanlegt að útbúa eingöngu hurðina heldur yrði sú framkvæmd að vera í samræmi við lög og reglur. Það var hún ekki samkvæmt áðursögðu.

Svo sem fyrr var nefnt telst fasteign meðal annars vera gölluð samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 ef hún fullnægir ekki þeim kröfum sem leiða af öðrum lögum og reglum en lögum um fasteignakaup, t.d. byggingarreglugerð, er í gildi voru á framkvæmdatíma. Með því ráðast í umræddar framkvæmdir án byggingarleyfis, og án þess að láta vinna teikningar, sýndi aðalstefnandi af sér saknæma háttsemi. Telst umræddur annmarki á fasteigninni því vera galli í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 og eiga gagnstefnendur rétt á skaðabótum vegna hans á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Hæfilegur kostnaður við að bæta úr samkvæmt niðurstöðu dómkvadds matsmanns nemur 1.135.000 krónum. Aðalstefnandi hefur ekki á nokkurn hátt hnekkt því mati og verður það því lagt til grundvallar við ákvörðun skaðabóta til handa gagnstefnendum vegna þessa galla.

Þá gera gagnstefnendur í málinu kröfu um skaðabætur vegna meintra galla á raflögnum í húsinu. Sá hluti kröfugerðar þeirra byggist á matsgerð dómkvadds matsmanns, A-kk-ef G-kk-ef, rafmagnsverkfræðings og meistara í rafeindavirkjun, dagsettri 18. ágúst 2015. Í matsgerð hans kemur fram að raflagnir í fasteigninni standist um margt ekki kröfur laga og reglugerða um frágang svo sem rakið er í sjö liðum í matsgerðinni. Af matsgerðinni, sem og framlagðri skýrslu skoðunarmanns Frumherja, má ráða að raflagnir hafi að nokkru verið haldnar slíkum annmörkum að eldhætta hafi verið vegna þeirra. Aðalstefnandi hefur í megin atriðum samþykkt fjóra af umræddum sjö liðum samkvæmt matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Um þessa ágalla á raflögnum hússins mátti aðalstefnanda vera kunnugt, enda hafði hún búið í húsinu í nokkurn tíma og á þeim tíma sjálf staðið fyrir töluverðum breytingum á raflögnum í húsinu sem voru í ýmsum atriðum ekki framkvæmdar með réttum og löglegum hætti. Teljast umræddir annmarkar á fasteigninni því vera galli í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, en einnig í skilningi 27. gr. laganna þar sem aðalstefnanda bar við söluna að upplýsa gagnstefnendur um þá annmarka sem á raflögnum í húsinu voru og henni mátti vera kunnugt um. Samkvæmt öllu þessu eiga gagnstefnendur rétt á skaðabótum vegna galla á raflögnum hússins á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Matsmaður mat kostnað við úrbætur á raflögnum 1.683.952 krónur að virðisaukaskatti meðtöldum. Aðalstefnandi hefur ekki á nokkurn hátt hnekkt því mati og verður það því lagt til grundvallar við ákvörðun skaðabóta til handa gagnstefnendum.

Dómkvaddur matsmaður, H-kk-nf S-kk-nf, kemst í matsgerð sinni að þeirri niðurstöðu að röskun verði fyrir íbúa hússins að Þernunesi 1 þegar bætt verður úr framangreindum göllum, þar sem meðal annars þurfi að taka niður eldhúsinnréttingu að mestu, setja upp nýja og vinna í öllum svefnherbergjum hússins. Telur matsmaður að með hæfilegum mannafla og eðlilegri framvindu megi ljúka við endurbætur á tveimur til þremur vikum og þar af eldhúsinnréttingu á einni viku. Þar sem verktími vegna þeirra verkþátta sem geri húsið illa- eða óíbúðarhæft sé stuttur sé gerlegt að vinna að endurbótum þegar íbúar séu að heiman. Ekki verði nauðsynlegt að rýma húsið meðan á framkvæmdum stendur. Þá sé ekki þörf fyrir jafn stórt hús meðan á framkvæmdum stendur þar sem einungis sé um skammtímaráðstöfun að ræða og ekki þurfi að flytja innbú. Niðurstaða matsmanns var sú að hæfilegur kostnaður við húsaleigu og þrif næmi samtals 667.000 krónum.

Aðalstefnandi ber samkvæmt framansögðu ábyrgð á áður tilgreindum göllum, þ.e. þeim sem bæta þarf úr með framkvæmdum við fasteignina, á grundvelli sakar. Henni ber því að bæta gagnstefnendum framangreint óbeint tjón þeirra á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, enda hefur aðalstefnandi samkvæmt áðursögðu ekki á nokkurn hátt hnekkt mati hins dómkvadda matsmanns. Umræddur kröfuliður verður því tekinn til greina.

Fyrir liggur sú niðurstaða matsmanns að dren- og regnvatnslögn sé með vestur- og suðurhliðum hússins og hluta af austurhlið þess að grjótkanti í lóð. Frá þeim stað er regnvatnslögn en ekki drenlög með austurhlið og norður fyrir húsið. Þakniðurföll eru tengd við lagnirnar. Matsmaður gat ekki sagt til um aldur lagnanna. Þá sá hann engar skemmdir í húsinu við skoðun sem stafað gætu af ófullnægjandi drenlögnum. Var það niðurstaða matsmanns samkvæmt þessu að dren- og regnvatnslagnir við húsið væru fullnægjandi. Hann mat því engan kostnað vegna umrædds matsliðar.

Í áðurnefndu söluyfirliti vegna Þernuness 1 er að finna misvísandi yfirlýsingar varðandi lagnir. Þannig segir aðeins neðan við miðju í skjalinu að dren sé nýtt en nokkru ofar í skjalinu segir hins vegar: „Raf- vatns- og frárennslislagnir: Lagnir eru upprunalegar að því best er vitað.“ Í ljósi þessa misræmis gátu gagnstefnendur ekki með réttu gengið út frá því að drenlögn við húsið væri ný heldur bar þeim að ganga eftir frekari upplýsingum frá aðalstefnanda um þetta atriði, og afdráttarlausri yfirlýsingu hennar um drenlögn við húsið væri ný, hygðust þau gera þá kröfu til fasteignarinnar. Það gerðu gagnstefnendur hins vegar ekki.

Dómendur gengu á vettvang í tengslum við aðalmeðferð málsins. Urðu þeir ekki varir við skemmdir á húsinu sem stafað gætu af ófullnægjandi drenlögn. Að því og öðru framangreindu virtu, sem og með vísan til niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, er það niðurstaða dómsins að drenlögn fasteignarinnar sé ekki gölluð í skilningi laga nr. 40/2002. Aðalstefnandi verður því sýknaður af umræddum hluta kröfugerðar gagnstefnenda.

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef, kemur meðal annars fram að í neðri hluta þaks hússins sé rakavörn úr álpappír en að hluta til hafi plastdúkur verið settur neðan við hana. Við skoðun hafi matsmaður séð göt á rakvörninni á nokkrum stöðum og finna hafi mátt gust úr götum fyrir innfelld ljós. Matsmaður segir rakavörnina að mestu heila en allstórt gat sé þó á henni utan við salerni. Niðurstaða matsmanns var sú að gerð þaks og frágangur væri með þeim hætti sem kveðið hefði verið á um í byggingarreglugerð þegar húsið var byggt og að ekki hefði þurft byggingarleyfi til að setja upp nýja loftklæðningu í húsið. Þá hefði ekki borið að setja upp nýja rakavörn eða nýja og meiri einangrun í þak. Í ljósi þessarar niðurstöðu mat dómkvaddur matsmaður því engan kostnað vegna umrædds kröfuliðar.

Dómendur eru sammála því mati hins dómkvadda matsmanns að ekki verði annað séð en rakavörnin eins og hún er nú gegni hlutverki sínu. Þá eru þeir einnig sammála því áliti matsmanns að faglegt hefði verið að bæta rakavörn í þaki um leið og ný loftaklæðning var sett upp. Það er jafnframt mat dómenda, eftir að hafa kynnt sér matsgerðina og gengið á vettvang, að ekki hafi verið nægjanlega vel að verki staðið af hálfu aðalstefnanda varðandi frágang á rakavörninni á þeim svæðum sem henni var raskað, meðal annars vegna uppsetningar á innfelldum ljósum. Telja dómendur ekki réttlætanlegt í ljósi aðstæðna og þess sem ráða má af niðurstöðu matsgerðarinnar að loftaklæðningar verði nú teknar niður í heild til að unnt verði að gera við rakavörn. Er það mat dómenda að enn sé hægt, án mjög mikils tilkostnaðar, að bæta rakavörnina, og meðal annars ganga frá henni þar sem hún hefur verið rofin vegna uppsetningar á ljósum. Málið liggur hins vegar þannig fyrir dómnum að dómkvaddur matsmaður mat engan kostnað vegna umrædds kröfuliðar, þótt fram komi í matsgerð hans athugasemdir við þau vinnubrögð sem viðhöfð voru, tengd rakavörninni, þegar loftið var tekið niður og lýsing sett upp. Þá verður, svo sem fyrr var rakið, skýrsla Hönnunar og Eftirlits ekki að neinu leyti lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Engin haldbær töluleg gögn liggja því til grundvallar umræddum kröfulið gagnstefnenda og er dómnum því ófært að taka hann til greina að nokkru leyti.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi fasteignar ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun, sbr. 2. mgr. 29. gr.

Þegar hefur verið vikið að 29. gr. laga nr. 40/2002 í tengslum við innréttingar í húsinu. Að mati dómsins verður ekki talið að aðrir framangreindir gallar á fasteigninni séu þess eðlis að þá hafi gagnstefnendur mátt sjá við skoðun eignarinnar fyrir kaupin. Hið sama má segja um fasteignasala þann sem kom með gagnstefnendum í húsið, enda um atriði að ræða sem fasteignarsalar verða vart taldir sérfróðir um.

Möguleg ábyrgð fasteignasala eignarinnar getur engu breytt um ábyrgð aðalstefnanda á framangreindum göllum gagnvart gagnstefnendum samkvæmt lögum nr. 40/2002. Úrbótakrafa aðalstefnanda tók einungis til lítils hluta þeirra galla sem gagnstefndur töldu vera á fasteigninni og dómurinn hefur fallist á samkvæmt áðursögðu. Aðalstefnandi getur því ekki byggt rétt í málinu ákvæði 39. gr. laga nr. 40/2002. Þá verður ekki séð að gagnstefnendur hafi sýnt af sér tómlæti eða eigin sök svo varði þá missi réttar.

Samkvæmt framansögðu nemur skaðabótakrafa gagnstefnenda vegna galla á fasteigninni 7.723.952 krónum að frádreginni 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið framkvæmdanna, 124.464 krónum vegna úrbóta á rafmagni og 196.490 krónum vegna þeirra kröfuliða er byggja á matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, en engin efni eru til annars en miða við 60% endurgreiðsluhlutfall samkvæmt núgildandi lögum, enda hefur enn ekki verið ráðist í hinar nauðsynlegu úrbætur á eigninni. Samtals nemur gagnkrafan því 7.402.998 krónum.

Með vísan til alls þess sem að framan greinir verða gagnstefnendur dæmd til þess að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að Þernunesi 1 að frádreginni þeirri gagnkröfu sem dómurinn hefur samkvæmt framansögðu fallist á að þau eigi vegna galla á fasteigninni. Tekið skal fram að ekki verður séð að gagnstefnendur hafi mótmælt sérstaklega þeim hluta dráttarvaxtakröfu aðalstefnanda er byggir á því að hluta greiðslna vegna sölu á Hrólfsskálamel 8 hafi þau skilað of seint samkvæmt því sem um var samið í kaupsamningi. Samkvæmt öllu þessu dæmast gagnstefnendur til þess að greiða aðalstefnanda 2.597.002 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 10.000.000 króna frá 21. febrúar 2014 til 4. apríl 2014, en dráttarvöxtum af 2.597.002. krónum frá 1. júní 2014 til greiðsludags. Rétt aðalstefnanda til höfuðstólsfærslu dráttarvaxta á tólf mánaða fresti má leiða beint af ákvæðum 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og er því óþarft að kveða á um slíka höfuðstólsfærslu í dómsorði.

Kröfur gagnstefnenda í gagnsök verða að engu leyti teknar til greina, enda er gagnkrafa þeirra lægri en krafa aðalstefnanda um eftirstöðvar umsamins kaupverðs. Þá á kaupandi fasteignar ekki rétt á afsali fyrr en hann hefur efnt skyldur sínar, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til úrslita málsins, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður aðalstefnandi dæmd til þess að greiða gagnstefnendum hluta málskostnaðar þeirra með þeim hætti sem í dómsorði greinir. Við ákvörðun fjárhæðar málskostnaðar er sérstaklega horft til umfangs málsins, kröfugerðar málsaðila beggja og þeim breytingum sem hún tók undir rekstri málsins, sem og útlagðs kostnaðar gagnstefnenda við öflun matsgerða tveggja dómkvaddra matsmanna, en niðurstaða dómsins er að nokkru á þeim matsgerðum reist samkvæmt áðursögðu.

Dóm þennan kveða upp K-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, M-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, og G-kk-nf B-kk-nf rafvirkjameistari.

D Ó M S O R Ð:

Gagnstefnendur, G-kk-nf B-kk-nf og M-kvk-nf K-kvk-nf S-kvk-nf, greiði aðalstefnanda, K-kvk-þgf G. S-kvk-þgf, óskipt 2.597.002 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 10.000.000 króna frá 21. febrúar 2014 til 4. apríl 2014, og af 2.597.002 krónum frá 1. júní 2014 til greiðsludags.

Aðalstefnandi greiði gagnstefnendum 2.000.000 króna í málskostnað.

K-kk-nf H-kk-nf

M-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf

G-kk-nf B-kk-nf