E-1853/2022

Mál þetta, sem var dómtekið 2 2. nóvember 2022, var höfðað með stefnu birtri 22. og 25. apríl 2022.

Stefnandi er I-kvk-nf H-kvk-nf I-kvk-nf, [...].

Stefndu eru Landris ehf., [...], og Vátryggingafélag Íslands hf., [...].

Dómkröfur stefnanda eruí fyrsta lagi þær að stefndu verði óskipt dæmdir til að greiða stefnanda 2.994.000 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. apríl 2019 til 3. janúar 2022 en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags, sbr. 1. mgr. 6. gr., sbr. einnig 9. gr. og 12. gr., sömu laga. Í öðru lagi er þess krafist að stefndu verði óskipt dæmdir til að greiða stefnanda 2.331.333 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. september 2019 til 3. janúar 2022 en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags, sbr. 1. mgr. 6. gr., sbr. einnig 9. gr. og 12. gr., sömu laga. Í þriðja lagi er þess krafist að stefndi Landris ehf. verði dæmdur til að greiða stefnanda 650.000 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. september 2019 til 3. janúar 2022 en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags, sbr. 1. mgr. 6. gr., sbr. einnig 9. gr. og 12. gr., sömu laga. Loks er krafist málskostnaðar.

Stefndi Landris ehf. krefst sýknu og málskostnaðar.

Stefndi Vátryggingafélag Íslands hf. krefst sýknu og málskostnaðar.

IA

Mál þetta höfðar stefnandi til heimtu skaðabóta í tengslum við kaup hennar á íbúð í fjöleignarhúsinu við Kuggavog 15 til 19 í Reykjavík, nánar tiltekið í stigaganginum við Kuggavog 15. Stefndi Landris ehf. byggði fjöleignar húsið og seldi svo stefnanda íbúðina með kaupsamningi, dags. 4. júlí 2019, fyrir milligöngu Trausta fasteignasölu ehf. Fasteignasalan er með lögboðna starfsábyrgðartryggingu hjá stefnda Vátryggingafélagi Íslands hf.

B Upphaflegir lóðarhafar umræddrar lóðar voru Hömlur ehf. og dótturfélag þess, Vogabyggð ehf. Hinn 22. janúar 2016 gerðu félögin tvö og Reykjavíkurborg með sér samkomulag um skipulag, uppbyggingu og þróun á því svæði sem meðal annars umrætt fjöleignarhús var síðar reist á. Þess skal getið að samkomulagið var þó síðar undirritað af hálfu Vogabyggðar ehf., þ. e.1. febrúar 2017. Í 11. gr. samkomulagsins var mælt fyrir um kvöð um kauprétt Félagsbústaða hf. Nánar tiltekið kom þar fram að í samræmi við samningsmarkmið Reykjavíkurborgar skyldu Félagsbústaðir hf. eiga kauprétt á allt að 5% íbúða á þeim lóðum í Vogabyggð þar sem heimilt yrði að byggja 40 íbúðir eða fleiri.

Í 12. gr. samkomulagsins kom fram að gert væri ráð fyrir að í hverfinu yrðu 20– 25% íbúða leigu-, stúdenta-, búseturéttaríbúðir og/eða Nýju Reykjavíkurhúsin. Þetta ákvæði skyldi gilda um þær lóðir á svæðinu þar sem heimilt yrði að byggja 20 íbúðir eða fleiri.

Í deiliskipulagi svæðisins, sem stimplað er um móttöku Skipulagsstofnunar 1. mars 2017, er meðal annars fjallað um lóðina Trilluvog 1, sem er skilgreind sem reitur 2 - 10, en það er sú lóð þar sem umrætt fjöleignarhús reis síðar. Það skiptist í þrjá stigaganga með samtals 41 íbúð, en á sömu lóð er einnig fimm eininga raðhús (Trilluvogur 1- 9). Lóðin er í eigu Reykjavíkurborgar. Í deiliskipulaginu er að finna dálkana „hámark“ og „lágmark“. Um fjölda íbúða segir að hámarkið sé 46 en lágmarkið 31. Í dálknum „athugasemdir“ segir síðan nánar til um fjölda tiltekinna stærða af íbúðum. Neðar segir „Leiguíbúðir (þar af)“ og undir dálki um hámark segir „ 12“ en undir dálki um lágmark segir „ 8 “. Í athugasemd segir síðan „25% af fjölda íbúða á lóðum með fleiri en 20 íbúðir“. Neðar segir „Félagsbústaðir (þar af)“. Síðan segir undir dálki um hámark „ 2 “, en undir dálki um lágmark „ 2 “. Í athugasemd segir síðan: „5% af fjölda íbúða á lóðum með fleiri en 40 íbúðir“.

Í lóðarleigusamningi, dags. 7. september 2017, milli Reykjavíkurborgar og Vogabyggðar ehf., um lóðina Trilluvog 1 er kveðið á um að sérstakar kvaðir séu tilteknar í yfirlýsingu um kvaðir, dags. 12. febrúar 2016. Síðan segir að Félagsbústaðir hf. eigi kauprétt á allt að 5% íbúða á lóðinni. Einnig segir að 20– 25% íbúða á lóðinni skuli vera leigu-, stúdenta- og/eða búseturéttaríbúðir.

CÍ málinu liggur fyrir samningur stefnda Landriss ehf. og Félagsbústaða hf., dags. 17. apríl 2019, um kaup á sex íbúðum á lóðinni við Trilluvog 1, þ. e. fjórum íbúðum í Kuggavogi 15, einni íbúð í Kuggavogi 17 og loks einni íbúð í Kuggavogi 19. Í grein 1.5 kemur fram að samningurinn komi í stað eldra samkomulags frá 21. mars 2019 um nýtingu kaupréttar á umræddri lóð. Í grein 9.5 kemur fram að samningurinn sé háður samþykki Reykjavíkurborgar. Um var að ræða rammasamning og voru sérstakir kaupsamningar síðar gerðir vegna hverrar og einnar íbúðar í júní 2019.

Stefnandi gerði kauptilboð í íbúð í Kuggavogi 15 hinn 24. apríl 2019 og var það samþykkt samdægurs. Söluyfirlit vegna íbúðarinnar lá einnig fyrir samdægurs. Þar kemur fram að íbúðin verði laus til afhendingar í „júlí/ágúst“ 2019.

Upplýst er í málinu að ein íbúð í Kuggavogi 15 var seld Umhyggju – félagi langveikra barna með kaupsamningi, dags. 26. júní 2019.

Kaupsamningur um íbúð stefnanda var gerður 4. júlí 2019. Í samningnum kemur fram að stefnanda sé kunnugt um að Kuggavogur 15 sé vinnusvæði og verði það í einhvern tíma eftir að eignin hafi verið afhent. Lokaúttekt skuli vera lokið fyrir afsal og skuli eignin vera á byggingarstigi 7 við afsalsgerð. Undir fyrirsögninni „Kvaðir og önnur eignabönd“ er í samningnum meðal annars vísað til fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingar, lóðarleigusamnings og tiltekinna kvaða.

Áður er fjallað um efni téðs lóðarleigusamnings. Hvað eignaskiptayfirlýsinguna varðar er hún undirrituð í maí og júní 2019. Þar er að finna kafla um kvaðir. Þar er vísað til lóðarleigusamnings og yfirlýsingar um kvaðir sem áður er getið. Síðan segir: „Auk almennra kvaða og kvaða um hlutdeild í uppbyggingu á svæði 2 í Vogabyggð eru kvaðir varðandi forkaupsrétt ásamt leigu kvöð, sjá lið iv. 1. gr. lóðarleigusamnings þar sem tilgreind er kvöð um kauprétt Félagsbústaða hf. á allt að 5% íbúða á lóðinni svo og lið v.1. gr. lóðarleigusamnings þar sem er tilgreind kvöð um að á lóðinni skuli 20– 25% íbúða vera leigu-, stúdenta- eða búseturéttaríbúðir. Valdar hafa verið 8 séreignir undir kvöð um leiguíbúðir, séreignir [...], og er kvöðin sérstaklega tilgreind hjá viðkomandi séreignum í lýsingu á þeim hér að ofan. Samhliða eignaskiptayfirlýsingu þessari er þinglýst skjali þar sem fram koma kvaðir á heildareigninni svo og upptalning þeirra séreigna sem bera leigu kvöðina.“

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing vegna kvaða á Trilluvogi 1, sem skráð var móttekin til þinglýsingar 11. júní 2019 og innfærð af sýslumanni 18. sama mánaðar. Þar er vísað í fyrrgreindan lóðarleigusamning og eignaskiptayfirlýsingu. Því næst er tilgreint að þinglýst sé kvöð á fyrrnefndar íbúðir um að þær skuli vera leigu-, stúdenta-og/eða búseturéttarbúðir.

Ágreiningslaust er að dráttur varð á afhendingu fasteignarinnar til stefnanda. Samkvæmt kaupsamningi skyldi eignin afhent stefnanda 15. september 2019 en afhending dróst til 29. nóvember 2019. Eignin var þá skráð á byggingarstigi 4. Sú skráning stóð til 9. júlí 2020 en þá var húsið skráð á byggingarstig 6 (fullgerð bygging án lóðafrágangs). Embætti byggingarfulltrúa Reykjavíkur gaf út vottorð um öryggisúttekt 24. ágúst 2020. Vottorð um lokaúttekt var síðan gefið út af byggingarfulltrúa 22. mars 2021.

Með bréfum dags. 8. september og 15. desember 2020 kom stefnandi á framfæri skriflegum athugasemdum við stefnda Landris ehf. og Trausta fasteignasölu ehf. vegna fasteignaviðskipta n na. Stefnandi kvaðst ekki hafa verið upplýst um leigukvaðir í fjöleignarhúsinu og umfangsmikla félagslega starfsemi sem þar væri starfrækt. Þá voru gerðar athugasemdir við drátt á afhendingu, afhendingarástand og tafir á byggingarframkvæmdum.

Stefnandi innti af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi 13. apríl 2021 með fyrirvara.

D Stefnandi aflaði mats dómkvadds matsmanns, sbr. matsgerð B-kk-ef Þ-kk-ef V-kk-ef, löggilts fasteignasala, dags. 18. nóvember 2021. Fyrsta matsspurningin varðaði söluverðmun íbúðar stefnanda miðað við að hámarki tvær félagslegar íbúðir á lóðinni, samanborið við sex íbúðir í eigu Félagsbústaða hf., þar af fjórar í stigagangi stefnanda, auk íbúðar í eigu Umhyggju -félagslangveikra barna. Í matsgerðinni segirað svarið við þessari spurningu sé 5 -7%eða sem næst 2.994.000 krónum miðað við 24. apríl 2019, en fram hafði komið í matsbeiðni að miða ætti svarið um verðlag við samþykkt kauptilboðs þann dag. Í matsgerðinni segir einnig að afar fátítt sé að Félagsbústaðir eigi fjórar íbúðir í ekki stærri stigagangi en hér um ræði, þ. e. 11 íbúðir.

Að minnsta kosti sé matsmanni ókunnugt um fleiri slík dæmi. Fyrir liggi að kaupendur eigna í fjöleignarhúsum láti sig það miklu varða hvort og þá hve margar félagslegar íbúðir á vegum Félagsbústaða hf. séu til staðar í viðkomandi húsi. Því miður sé það stundum svo að þessum félagslegu aðstæðum fylgi truflun eða röskun á almennt viðurkenndu og hefðbundnu fjölskyldulífi og stundum einnig grenndarreglum í sambýli, þótt alls ekki sé hægt að alhæfa neitt slíkt um skjólstæðinga félagsins.

Önnur matsspurningin sneri að því hvert teldist vera hæfilegt mánaðarlegt leigugjald íbúðarinnar að lokinni lokaúttekt byggingarfulltrúa og skráningu hússins á byggingarstig 7 miðað við sex íbúðir í eigu Félagsbústaða hf., þar af fjórar í stigagangi stefnanda, auk íbúðar í eigu Umhyggju – félags langveikra barna. Í matsgerðinni segirað svarið við þessari spurningu sé 260.000 krónur.

Þriðja matsspurningin sneri að því hvert teldist vera hæfilegt mánaðarlegt leigugjald íbúðarinnar að lokinni lokaúttekt byggingarfulltrúa og skráningu hússins á byggingarstig 7 miðað við að hámarki tvær félagslegar íbúðir á lóðinni. Í matsgerðinni segir að svarið við þessari spurningu sé 260.000 krónur.

Fjórða matsspurningin sneri að því hvert teldist vera hæfilegt mánaðarlegt leigugjald fyrir íbúðina að útgefnu vottorði um öryggisúttekt, dags. 24. ágúst 2020, en að ólokinni lokaúttekt. Í matsgerðinni segir að svarið við þessari spurningu sé 260.000 krónur.

Fimmta matsspurningin sneri að því hvert teldist vera hæfilegt mánaðarlegt leigugjald fyrir íbúðina þegar húsið var skráð á byggingarstig 4 og vottorð um öryggisúttekt byggingarfulltrúa hefði ekki verið gefið út. Í matsgerðinni segirað svarið við þessari spurningu sé 0 krónur, enda sé öryggisúttekt forsenda þess að mannvirki sé tekið í notkun.

Með bréfum, dags. 3. desember 2021, krafðist stefnandi skaðabóta úr hendi stefndu, einkum með vísan til niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns. Stefndu höfnuðu bótaskyldu með bréfum, dags. 14. og 20. janúar 2022.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnandi og Æ-kk-nf R-kk-nf B-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda Landriss ehf., aðilaskýrslu fyrir dómi. Þá gáfu skýrslu fyrir dómi B-kk-nf Þ-kk-nf V-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, og vitnin G-kk-nf H-kk-nf B-kk-nf, fasteignasali, og S-kvk-nf R-kvk-nf B-x-x, fasteignasali.

II

Stefnandi byggir kröfur um skaðabætur úr hendi stefnda Landriss ehf. á því að félagið hafi hvorki afhent stefnanda hina seldu fasteign á umsömdum tíma né í því ástandi sem kaupsamningur kvað á um. Fasteignin skyldi afhent stefnanda á byggingarstigi 7 en við afhendingu hafi hún einungis verið á byggingarstigi 4. Þá hafi öryggisúttekt ekki farið fram en ólöglegt séað flytja inn í mannvirki án þess að vottorð um öryggisúttekt hafi verið gefið út.

Um sé að ræða afhendingardrátt í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og byggt á því að bótaskyldan taki bæði til beins og óbeins tjóns, sbr. 4. mgr. 34. gr. laganna. Verði ekki fallist á að framangreindar vanefndir stefnda Landriss ehf. séu að öllu leyti afhendingardráttur sé byggt á því að um sé að ræða bótaskyldan galla í skilningi laga nr. 40/2002.

Þá sé byggt á því að stefndi Landris ehf. og Trausti fasteignasala ehf. hafi vanrækt upplýsinga- og starfsskyldur sína með því að upplýsa ekki um hið ólögmæta afhendingarástand, þinglýstar kvaðir á hinni seldu fasteign og um umfangsmikið eignarhald Félagsbústaða hf. og félagslega starfsemi sem starfrækt séí fjöleignarhúsinu. Umrædd starfsemi og eignarhald Félagsbústaða hf. sé umfram það sem eðlilegt geti talist og brjóti í bága við skipulagsskilmála í deiliskipulagi, lóðarleigusamning og eignaskiptasamning fjöleignarhússins.

Þá sé byggt á því að skaðabótaskylda stefnda Landriss ehf. verði einnig reist á 15. gr. laga nr. 160/2010. Samkvæmt ákvæðinu beri stefndi Landris ehf. ábyrgð á því að við hönnun, byggingu og rekstur fjöleignarhússins sé farið að kröfum laganna og reglugerða sem settar eru á grundvelli þeirra. Með því að taka húsið í notkun fyrir útgáfu vottorðs um öryggisúttekt og ákvörðun stefnda Landriss ehf. um sölu þess undir starfsemi andstæða gildandi deiliskipulagi, lóðarleigusamningi og eignaskiptasamningi hafi stefndi Landris ehf. bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda.

Skaðabótaskylt tjón, sem rekja megi til starfshátta Trausta fasteignasölu ehf., sé bótaskylt úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasölunnar hjá stefnda Vátryggingafélagi Íslands hf. Skaðabótaábyrgð Trausta fasteignasölu ehf. sé reist á því að fasteignasalan hafi ekki tryggt réttmæta hagsmuni stefnanda og að fagleg og vönduð vinnubrögð yrðu viðhöfð við fasteignaviðskiptin. Meðal annars sé kveðið á um slíka starfshætti í 11. gr., 15. gr. og 2. mgr. 16. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Hinir ólögmætu starfshættir fasteignasölunnar hafi einkum falist í ófullnægjandi upplýsingagjöf varðandi ólögmætt afhendingarástand, um tilvist og efni þinglýstra kvaða, hið umfangsmikla eignarhald Félagsbústaða hf. og þá félagslegu starfsemi sem starfrækt séí fjöleignarhúsinu.

Trausti fasteignasala ehf. hafi vitað eða mátt vita að lögbundinni öryggisúttekt hafi verið ólokið þegar stefnanda hafi verið afhent hin selda fasteign. Fasteignasalan hafi annast milligöngu um afhendinguna og bo riðað upplýsa stefnanda um að óheimilt væri að flytja inn í fasteignina fyrr enn vottorð um öryggisúttekt hafi verið gefið út, sbr. 3.8.1. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

Þá hafi Trausta fasteignasölu ehf. borið að upplýsa skýrlega og tilgreina í söluyfirliti þinglýstar kvaðir sem hvíldu á fasteigninni, þar á meðal leigukvaðir og um kauprétt Félagsbústaða hf. ásamt því að í stigagangi stefnanda væru fjórar kvaða bundnar leiguíbúðir í eigu Félagsbústaða hf. Byggt sé á því að Trausti fasteignasala ehf. hafi vitað eða mátt vita að síðastgreindar íbúðir væru í eigu Félagsbústaða hf. en slíkt eignarhald fæli óumflýjanlega í sér að umfangsmikil félagsleg starfsemi stæði fyrir dyrum í stigagangi stefnanda. Umrædd starfsemi brjóti í bága við gildandi skipulag og leiðir til tjóns fyrir stefnanda líkt og matsgerð dómkvadds matsmanns leiði glögglega í ljós.

Í ljós hafi komið að stefndi Landris ehf. hafi selt Félagsbústöðum hf. sex íbúðir í fjöleignarhúsinu, þar af fjórar íbúðir í stigagangi stefnanda, en sá stigagangur telji 11 íbúðir. Auk þess hafi ein íbúð í stigaganginum verið seld til Umhyggju – félags langveikra barna.

Eignarhald Félagsbústaða hf. á íbúðum og sú félagslega starfsemi sem félagið starfræki í fjöleignarhúsinu, einkum í stigagangi stefnanda, sé umfram það sem eðlilegt geti talist. Eignarhaldið séí andstöðu við skilmála deiliskipulags svæðisins sem kveði á um að að hámarki megi vera tvær íbúðir í eigu Félagsbústaða hf. á lóðinni við Trilluvog 1.

M eð sama hætti fari framangreint eignarhald Félagsbústaða hf. gegn fyrirmælum lóðarleigusamnings, þar á meðal um að leigutaki skuli hlíta skilmálum áðurnefnds deiliskipulags. Þá fari eignarhald Félagsbústaða hf. á almennum leiguíbúðum gegn ákvæðum eignaskiptasamnings sem kveði á um að slíkar íbúðir skuli vera leigu-, stúdenta- og/eða búseturéttaríbúðir, þ. e. ekki félagslegar íbúðir.

Kröfugerð stefnanda byggi á niðurstöðum dómkvadds matsmanns samkvæmt matsgerð hans, dags. 18. nóvember 2021.

Fyrsta dómkrafan miði við að stefndu verði sameiginlega gert að greiða skaðabætur sem nemi metnum söluverðmun á fasteign stefnanda miðað við að að hámarki væru tvær félagslegar íbúðir á lóðinni líkt og gildandi deiliskipulag geri ráð fyrir borið saman við áðurlýst ástand. Krafa sé gerð um skaðabótavexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá samþykki kauptilboðs um fasteign stefnanda, dags. 24. apríl 2019.

Önnur dómkrafan miði við að stefndu verði sameiginlega gert að greiða skaðabætur sem jafngildi metnu hæfilegu leigugjaldi á fasteign stefnanda frá afhendingu hennar án öryggisúttektar þann 29. nóvember 2019 og þar til heimilt hafi verið að taka fasteignina í notkun við útgáfu byggingaryfirvalda á vottorði um öryggisúttekt 24. ágúst 2020. Umrætt tímabil telji 269 daga. Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns nemi mánaðarlegt hæfilegt leigugjald 260.000 krónum eða 8.667,667 krónum fyrir hvern dag miðað við að hver mánuður sé 30 dagar. Samtals nemi því krafa stefnanda 2.331.333 krónum. Stefnandi geri kröfu um skaðabóta vexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá umsömdum afhendingardegi fasteignar 15. september 2019.

Að lokum miði þriðja dómkrafan við að stefndi Landris ehf. greiði skaðabætur sökum afhendingardráttar frá umsömdum afhendingardegi 15. september 2019 til afhendingar hinnar seldu íbúðar án öryggisúttektar 29. nóvember 2019. Tímalengd afhendingardráttar nemi 75 dögum og að teknu tilliti til áðurnefnds metins leigugjalds nemi krafan 650.000 krónum. Miðað sé við að hún beri skaðabótavexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá umsömdum afhendingardegi fasteignar stefnanda 15. september 2019.

Í öllum tilvikum sé miðað við að framangreindar dómkröfur beri dráttarvexti samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 3. janúar 2022. Þá hafi mánuður verið liðinn frá því að stefnandi gerði kröfu á hendur stefndu á grundvelli matsgerðar dómkvadds matsmanns.

III

Stefndi Landris ehf. hafnar málatilbúnaði stefnanda. Ekki hafi verið búið að ganga frá endanlegum kaupsamningum við Félagsbústaði hf. 24. apríl 2019, þegar stefnandi gerði kauptilboð sitt. Kaupsamningum við Félagsbústaði hf. hafi þá ekki verið þinglýst, íbúðir ekki verið afhentar Félagsbústöðum hf. og ekki hafi heldur verið búið að ganga frá afsölum. Enginn félagslegur íbúi hafi verið fluttur inn í fjölbýlishúsið 24. apríl 2019. Engin „félagsleg starfsemi“ hafi þannig verið til staðar í fjölbýlishúsi stefnanda þegar hún bauð í íbúð sína. Engin matsgerð liggi fyrir um mögulegt tjón stefnanda vegna verðlækkunar á íbúð á öðrum dagsetningum en þessari, 24. apríl 2019. Þegar af þessari ástæðu verði að hafna bótakröfu stefnanda í þessum þætti málsins.

Stefnandi hafi gert sér fulla grein fyrir því að félagsleg starfsemi hafiekki verið hafin í fjölbýlishúsinu þegar hún hafi gert kauptilboð í eignina. Samkvæmt umfjöllun í stefnu hafi stefnandiveriðmeðal fyrstu íbúa sem flutt hafi í stigaganginn við Kuggavog 15. Því sésvo haldið fram í stefnu að „félagsleg vandamál“ hafi komið upp þegar „líða tók á árið 2020“. Af þessu megi glögglega sjá að stefnandi séí reynd að freista þess að sækja sér bætur úr hendi seljanda vegna nábýlis hennar við félagslega leigjendur árið 2020, sem hafiekkiveriðtil staðar þann 24. apríl 2019.

Stefnandi haldi því fram í stefnu að Félagsbústaðir hf. hafi eignast sex íbúðir á fyrri hluta árs 2019 og því hefði átt að greina frá eignarhaldinu í söluyfirliti og kaupsamningi. Þessu sé mótmælt. Endanleg eigendaskipti að fasteign eigi sér stað við afsalsgerð samkvæmt meginreglum fasteignakauparéttar. Með kaupsamningi og þinglýsingu hans verði kaupandi einungis skilyrtur eigandi þar sem hann séþá bundinn því skilyrði að efndir samningsins gangi eftir og afsal verði gefið út. Í þessu tilviki hafiekki einu sinni verið búið að ganga frá endanlegum kaupsamningum fyrir hverja og eina íbúð á fyrri hluta árs 2019, hvað þá afsölum. Afsöl samkvæmt kaupsamningum hafiekki átt að liggjafyrir fyrr en mun seinna, þ. e.1. október 2019.

Samkvæmt þessu liggi ljóst fyrir að eignarhald Félagsbústaðahf. og Umhyggju– félags langveikra barna og svokölluð „félagsleg starfsemi“ í fjölbýlishúsi hafi engin áhrif haft á gerð kauptilboðs stefnanda þann 24. apríl 2019 og engin áhrif á gerð kaupsamnings um eignina. Íbúðirnar hafi komist í eigu umræddra aðila eftir gerð kauptilboðs. Því séekki um galla að ræða í skilningi 26. gr. laganr. 40/2002. Engin brot á upplýsingaskyldu hafi áttsér stað.

Hvað varði upplýsingaskyldu samkvæmt söluyfirliti og kaupsamningi hafi stefndi verið bundinn trúnaði samkvæmt ákvæðum rammasamnings við Félagsbústaði hf. Auk þess séu möguleg fasteignaviðskipti við þriðju aðila ekki meðal þeirra atriða sem fjalla verðium í söluyfirliti s amkvæmtorðalagi 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015 eða á meðal þeirra atriða sem hefðbundið sé að fjallað sé um í söluyfirliti. Óþekkt sé í íslenskum rétti að upplýst sé sérstaklega um mögulegt nábýli við tekjulága hópa í söluyfirliti. Kröfu vegna ætlaðra annmarka á söluyfirliti ætti auk þess fremur að beina að fasteignasala, sbr. 12. gr. laga nr. 70/2015.

Í kaupsamningi stefnanda hafi sérstaklega verið vísað til þeirra kvaða sem á eigninni hafi hvílt. Í eignaskiptayfirlýsingu sem vísað hafi veriðtil hafi stefnandi meðal annars getað kynnt sér hvaða kvaðir hvíldu á umræddum sex íbúðum. Hér geti því ekki verið um að ræða galla, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Sömu rök eigi við um eignarhald Umhyggju– félags langveikra barnaá einni íbúð í stigagangi stefnanda.

Mótmælt sé málsástæðum í stefnu um að eignarhald Félagsbústaða hf. á íbúðum í fjölbýlishúsi stefnanda sé í andstöðu við þinglýstar kvaðir og deiliskipulag. Hvergi sé minnst á kvöð um hámarksfjölda félagslegra íbúða í samningi um uppbyggingu svæðisins frá 22. janúar 2016, sem samþykktur hafi verið af hálfu borgarráðs Reykjavíkurborgar 28. janúar 2016 og móttekinn til þinglýsingar 28. febrúar 2017. Hið sama eigi við um lóðarleigusamning um Trilluvog 1 frá 7. september 2017, sem móttekinn hafi veriðtil þinglýsingar 8. september 2017, yfirlýsingu sem gerð hafi verið vegna kvaða sem hvíli á Trilluvogi 1 hinn 28. maí 2019 og móttekin hafi verið til þinglýsingar 11. júní 2019.

Deiliskipulag gildi um afmörkuð svæði eða reiti innan sveitarfélags sem byggt sé á aðalskipulagi og kveði nánar á um útfærslu þess, sbr. 6. mgr. greinar 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 og 7. tölulið 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Deiliskipulag eigi ekki að fela í sér ákvarðanir um bein eða óbein eignarréttindi. Ummæli í greinargerð með deiliskipulagi um Trilluvog 1 vísi til kaupréttar Félagsbústaða hf. samkvæmt fyrrnefndum þinglýstum kvöðum, þótt orðið kaupréttur komi ekki þar fram berum orðum. Það eigi sér að mati stefnda þá skýringu að notuð séu stikkorð á umræddri blaðsíðu, en ekki sé um að ræða samfelldan texta. Ætlunin hafi ekki verið að setja tölulegan hámarksfjölda á félagslegar íbúðir á lóðinni, heldur fjalla um það til hve margra íbúða kauprétturinn tæki. Ef ætlunin hefði verið að setja hámarksfjölda félagslegra íbúða hefði væntanlega staðið: „nýta má allt að 5% húsnæðis fyrir félagslega starfsemi“, eins og gert sé ofar á sömu blaðsíðu í sambandi við atvinnustarfsemi. Skýra beri orðalag deiliskipulags til samræmis við þinglýstar kvaðir sem á lóðinni hvíli. Um sé að ræða lágmarksfjölda félagslegra íbúða á lóðinni en ekki hámarksfjölda. Í þessu feli stað stefnda hafi verið heimilt að selja Félagsbústöðum hf. íbúðir á lóðinni, rétt eins og öðrum aðilum á frjálsum markaði. E f einkaaðilum yrði gert óheimilt að selja íbúðir sínar til Félagsbústaða hf. vegna texta deiliskipulags um „hámark“ félagsíbúða væri að ræða víðtæka skerðingu eignar réttar án nokkurs tilefnis, sbr. einnig 72. gr. stjórnarskrárinnar. Óheimilt sé að skerða eignaréttindi nema almenningsþörf krefji. Einnig þurfi til þess lagafyrirmæli og fullt verð þurfi að koma fyrir. Ekkert þessara skilyrða sé uppfyllt. Sú niðurstaða gæti aldrei staðist 72. gr. stjórnarskrár að einkaaðilar mættu ekki selja til Félagsbústaða h f., einungis vegna stikkorðatexta Reykjavíkurborgar í greinargerð með deiliskipulagi. Það eigi sérstaklega við þegar fyrir liggi að almenningsþörf krefjist þess að aukið verði verulega við félagslegt húsnæði, til hagsbóta fyrir tekjulægri hópa og lög kveði ekki á um neitt bann við að selja íbúðir til Félagsbústaðahf.

Hvað ætlað tjón varði snúi spurning 1 í matsbeiðni að því að matsmaður meti verðmun á íbúð stefnanda, miðað við tiltekinn fjölda félagslegra íbúða í fjölbýlishúsi eða stigagangi. Kvaðir á eigninni hvíli þó á lóðinni en ekki fjölbýlishúsi eða stigagangi. Svar matsmanns miði st þannig við rangar forsendur. Þetta sé grundvallarmunur, þar sem einungis sex íbúðir af 46 á lóðinni séuí eigu Félagsbústaðahf.

Ef stefnandi ætti bótarétt að upphæð 2.99 4.000 krónur vegna fjölda félagslegra íbúða á lóðinni ættu hinir 40 almennu íbúðaeigendurnir mögulega einnig bótarétt, samtals að upphæð 117.760.000 krónur, vegna nábýlis við einungis sex félagslega leigjendur, sem aldrei hafiverið kvartað yfir og engin vandræði stafi af. Augljóst megi vera að slík niðurstaða gæti aldrei staðist.

Hvað sem því líði vísi st til fyrri umfjöllunar um að ekkert hámark sé í raun á félagslegum íbúðum á lóðinni, gagnstætt því sem stefnandi haldi fram. Slík ákvæði gætu í öllu falli ekki skert stjórnarskrárvarið frelsi stefnda til að selja til þess sem hann kýs og þannig gæti meintur verðmunur aldrei leitt til bótaskyldu. Matsmaður hafi auk þess farið út fyrir lögbundið hlutverk sitt og brotið með grófum hætti hlutlægnisskyldur sínar gagnvart stefndu. Þá hafi ekki heldur verið gengið úr skugga um það af hálfu matsmanns hvenær flutt hafi verið inn í félagslegar íbúðir í fjölbýlishúsinu. Engin félagsleg starfsemi hafi verið hafin á þeirri dagsetningu sem matsmaður miði við. Svar hans við spurningu 1 miði st því við rangar forsendur og hafi ekkert sönnunargildi. Þá sé töluleg niðurstaða hans alfarið órökstudd.

Í stefnu sé því haldið fram að „félagsleg vandamál“ hafi komið upp í húsnæðinu við Kuggavog 15 árið 2020. Óljóst sé hvað átt sé við með því orðalagi eða hvort slík vanda mál teljist frábrugðin almennum vandamálum leigjenda. Hitt sé staðreynd að engar kvartanir vegna brota á húsreglum hafi borist Félagsbústöðum hf. vegna leigjenda félagsíbúða í Kuggavogi 15. Íbúar í fjölbýlishúsum megi þó almennt búast við einhverjum vandamálum eða árekstrum vegna nábýlis við aðra. Því sé hins vegar mótmælt að vandamál af nábýli við leigjendur Félagsbústaða hf. í Kuggavogi 15 séu umfram það sem almennt megi búast við í fjölbýlishúsum. Þá stafi engin vandamál af nábýli við leigjendur Umhyggju – félags langveikra barna.

Aldrei í dómaframkvæmd Hæstaréttar Íslands hafi nábýli við tekjulága hópa verið talið bótaskyldur galli á fasteign. Hingað til hafi einfaldlega verið gengið út frá því að kaupendur íbúða taki sjálfir „áhættuna“ á því að nálægt þeim geti fólk flutt sem er með lægri tekjur. Málsóknin gangi gegn þeirri grunnhugsun íslensks réttarríkis að allir skuli vera jafnir fyrir lögum, óháð tekjum eða aðstæðum. Rétt sé að ganga út frá þeirri sjálfsögðu og eðlilegu reglu að kaupandi íbúðar í fjölbýlishúsi beri sjálfur áhættuna á því hverjir nágrannar hans verði. Hann geti einfaldlega selt íbúð sína og flutt annað líki honum ekki nábýli við tekjulága einstaklinga.

Hvað afhendingardrátt varði hvíli það á kaupanda að sanna tjón sitt, sem og orsakatengsl milli bótaskyldrar háttsemi og tjóns, sbr. 34. og 59. gr. laga nr. 40/2002. Því séekki haldið fram í stefnu málsins að stefnandi hafi til dæmis greitt leigu til þriðja aðila meðan á tímabili afhendingardráttar hafi staðið og að hann hafi orðið fyrir tjóni af þeim sökum. Í matsbeiðni málsins hafiekki heldur verið spurt að því hvort og hve miklu tjóni matsbeiðandi hafi orðið fyrir vegna afhendingardráttar á íbúð málsins. Í stað þess hafi stefnandi einungis spurt almennra spurninga um leiguverð íbúða á markaði, án þess þó að halda því fram að stefnandi hefði í reynd greitt leigu á þessum tíma. Röksemdum um að tjón hafi orðið og um að orsakatengsl séu milli meints tjóns og afhendingardráttar sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Þá sé gerð sú athugasemd við sönnunargildi matsgerðar að niðurstöður hennar um hæfilegt mánaðarlegt leiguverð í svari við spurningu nr.3 séu alfarið órökstuddar.

Hvað varði byggingarstig og öryggisúttekt sé því ekki haldið fram í stefnu að stefnandi hafi orðið fyrir rauntjóni vegna skorts á öryggi, til dæmis líkamstjóni vegna öryggisbrests. Í matsbeiðni hafiekki heldur verið spurt að því hvort og hve miklu tjóni matsbeiðandi hafiorðið fyrir vegna þess að fasteign var ekki afhent á byggingarstigi 7 eða vegna þess að öryggisúttekt var ekki lokið við afhendingu. Tjón sé ósannað, sem og orsakatengsl milli meints galla og tjóns. Stefnandi hafi sjálf tekið ákvörðun um að búa í eigninni, þrátt fyrir að hún væri ekki á byggingarstigi 7.

Í stefnu sé því haldið fram að stefndi hafi lofað því í kaupsamningi að fasteignin yrði komin á byggingarstig 7 hinn 15. september 2019 og að öryggisúttekt lægi fyrir á þeim degi. Þessu sé mótmælt. Í kaupsamningi hafi sérstaklega verið tekið fram að lokagreiðsla félli ekki á gjalddaga fyrr en byggingin næði byggingarstigi 7, þegar lokaúttekt og fullnaðarfrágangur færi fram. Tekið hafi verið fram að ætla mætti að það yrði í desember 2019. Hins vegar hafi verið miðað við það í kaupsamningi að ef fullnaðarfrágangi seinkaði þá seinkaði jafnframt gjalddaga lokagreiðslu, kaupanda til hagsbóta. Stefnandi geti ekki bæði átt rétt á seinkun gjalddaga lokagreiðslu og greiðslu bóta.

Því sé mótmælt í öllum tilvikum að meintir gallar hafi rýrt verðmæti fasteignarinnar „svo nokkru varði“.

Loks sé vaxtakröfum stefnanda með vísan til framangreindra sjónarmiða.

I V

Stefndi Vátryggingafélag Íslands hf. hafnar því að Trausti fasteignasala ehf. eða starfsmenn fasteignasölunnar hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi í tengslum við sölu umræddrar íbúðar til stefnanda. Á fasteignasölunni hafi ekki hvílt upplýsingaskylda um afhendingarástand íbúðarinnar sem stefnandi keypti, hvort sem slíkt ástand hafi við afhendingu verið lögmætt eða ólögmætt. Fasteignasalan hafi enga vitneskju haft um meint ólögmætt afhendingarástand íbúðarinnar og ekki verið skylt að afla upplýsinga um það ástand. Samkvæmt undirrituðum kaupsamningi hafi afhending átt að fara fram þann 15. september 2019. Fram komi í kaupsamningnum, sem gerður hafi verið 4. júlí 2017, að á þeim degi hafi húsið verið á byggingar - og matsstigi 4, þ. e. að mannvirkið væri fokhelt. Einnig komi fram að stefnanda sé kunnugt um að Kuggavogur 15 sé vinnusvæði og verði það áfram í einhvern tíma eftir afhendingu, auk þess að lokaúttekt skuli lokið fyrir afsalsgerð. Stefnandi hafi aldrei haft samband við fasteignasöluna fyrir afhendingu íbúðarinnar eða við afhendingu hennar og hafi aldrei óskað eftir þjónustu um að kanna afhendingarástand íbúðarinnar. Fasteignasalan hafiekki verið milligönguaðili í tengslum við afhendingu á íbúðinni og engin skylda hvílt á fasteignasölunni að upplýsa stefnanda um einstök atriði úr byggingarreglugerð eins og haldið sé fram í stefnu.

Kaupréttur Félagsbústaða hf. sé kvöð gagnvart lóðarhafa eða þeim aðila sem hafi keypt byggingarréttinn á lóð en ekki kvöð sem á einhvern hátt takmarki eignar-, afnota- eða nýtingarrétt eigenda einstaka íbúða í fjöleignarhúsinu. Á sama hátt sé um að ræða rétt en ekki skyldu Félagsbústaða hf. til að kaupa allt að 5% íbúða í fjöleignarhúsinu í heild. Ekki sé um að ræða hámarksfjölda íbúða sem selja megi til Félagsbústaða hf., enda hafi meðstefndi Landris ehf. frelsi til þess að selja Félagsbústöðum hf. fleiri íbúðir en kauprétturinn hafi kveðið áum.

Misskilnings gæti hjá stefnanda um að í deiliskipulagi sé eignarhald Félagsbústaða hf. takmarkað við tvær íbúðir á lóðinni, þ. e. að það sé hámarksfjöldi íbúða sem Félagsbústaðir hf. megi kaupa á lóðinni. Ekki sé um hámarksfjölda íbúða að ræða heldur hámark kaupréttar. Eignarhald Félagsbústaða hf. á sex íbúðum fari því ekki á neinn hátt gegn deiliskipulagi. Eignarhaldið fari ekki heldur gegn lóðarleigusamningi, þinglýstum kvöðum, samningum, eignaskiptasamningi eðaöðrum gerningum.

Fasteignasalan hafi útbúið söluyfirlit í samræmi við 11. gr. laga nr. 70/2015 og aflað sér upplýsinga í samræmi við 12. gr. laganna. Því sé alfarið hafnað að fasteignasalan hafi brotið gegn fyrrgreindum ákvæðum laganna. Söluyfirlit og kauptilboð stefnanda séu frá 24. apríl 2019. Þá hafi fjöleignarhúsið enn verið í byggingu og engum kaupsamningi hafi verið þinglýst vegna Kuggavogs 15. Það hafi heldurekki verið gert við kaupsamningsgerð 4. júlí 2019.

Því sé hafnað að fasteignasalan hafi átt að tiltaka kvöð um kauprétt Félagsbústaðahf. og almennu leigu kvöðina í söluyfirlitinu. Slíka skyldu séekki að finna í 11. gr. laga nr. 70/2015. Ósannað sé að fasteignasalan hafi mátt ætla að upplýsingar um fyrrgreindar kvaðir, sem varði stefnanda ekki, hafi getað verið grundvöllur ákvörðunar hennarum kaup á íbúðinni, sbr. 1. mgr. 11. gr. laganna. Stefnandi hafi ekki gefið slíkt til kynna og ekki óskað upplýsinga um mögulega „félagslega starfsemi“ í húsinu eða á lóðinni. Fyrrgreindar kvaðir séu ekki eignahöft á íbúð stefnanda og því sé ekki um að ræða kvöð í skilningi d-liðar 2. mgr. 11. gr. laganna. Önnur ákvæði 11. gr. laganna leiði heldur ekki til þessarar meintu skyldu.

Stefnandi byggi einnig á því að fasteignasalan hefði átt að upplýsa skýrlega og tilgreina í söluyfirliti að í stigagangi stefnanda væru fjórar kvaðabundnar leiguíbúðir í eigu Félagsbústaða hf. Stefnandi telji samkvæmt þessu að fasteignasala beri að upplýsa og tilgreina í söluyfirliti að Félagsbústaðir hf. eigi fjórar íbúðir í stigagangi. Þessum málatilbúnaði stefnandi hafni stefndi alfarið. Ekki komi fram í stefnu hver mörk þessarar upplýsingaskyldu ættu að vera, til dæmis hvort upplýsingaskylda sé enn til staðar ef einungis ein eða tvær íbúðir í stigagangi séu í eigu Félagsbústaða hf.

Þótt skylda hefði verið til staðar af hálfu fasteignasölunnar að upplýsa um eignarhald og tilgreina það í söluyfirliti hefði það engu breytt í tilviki stefnanda. Þegar bindandi samkomulag hafi ko mis tá með samþykki kauptilboðs 24. apríl 2019 hafi ekki legið fyrir eignarhald annarra íbúða í Kuggavogi 15. Fasteignasalan hafi ekki búið yfir vitneskju um rammasamning meðstefnda og Félagsbústaða hf.

Þar af leiðandi hafi ekki verið um neina „félagslega starfsemi“ að ræða í stigaganginum eða fjöleignarhúsinu þegar stefnandi hafi gert sitt kauptilboð. Þ ví hafi verið ómöguleiki fyrir fasteignasöluna að gera stefnanda grein fyrir slíkri starfsemi.

Þegar kaupsamningur hafi verið undirritaður af hálfu stefnanda og meðstefnda Landriss ehf. 4. júlí 2019 hafi af hálfu Trausta fasteignasölu ehf. verið farið vel yfir þau skjöl sem þá hafi legið fyrir, svo sem drög að eignaskiptayfirlýsingu, lóðarleigusamning, skilalýsingu meðstefnda og söluyfirlitið, sbr. til dæmis 15. tölulið samningsskilmála kaupsamningsins. Í samningnum hafi einnig verið vísað til þeirra kvaða sem þá hafi legið fyrir. Fasteignasalan hafi ekki átt og ekki getað upplýst stefnanda um eignarhald annarra íbúða þegar kaupsamningur hafi verið undirritaður því þá hafi ekki legið fyrir eignarhald annarra íbúða í Kuggavogi 15. Aftur á móti hafi þá legið fyrir hvaða íbúðir yrðu leiguíbúðir, sbr. eignaskiptayfirlýsingu. Stefnandi hefði getað kynnt sér þær upplýsingar ef hún hefði kosið svo.

Meint „félagsleg vandamál“ séu ekki útlistuð nánar í stefnu og því sé öll nánari tilgreining of seint fram komin. Þetta skipti þó ekki máli því krafa stefnanda byggi eingöngu á eignarhaldi og „félagslegri starfsemi“ en ekki raunverulegu og sönnuðu ónæði.

Stefndi hafni því alfarið að fasteignasalan hafi með nokkrum hætti brotið gegn lögbundnum skyldum sínum í tengslum við fasteignaviðskipti stefnanda, þar á með alað brotið hafi verið gegn 15. gr. og 2. mgr. 16. gr. laga nr. 70/2015. Ekkert hafikomið fram sem styðji fullyrðingar stefnanda þess efnis að Trausti fasteignasala hafi ekki tryggt réttmæta hagsmuni stefnanda annars vegar og hins vegar ekki tryggt að fagleg og vönduð vinnubrögð yrðu viðhöfð við fasteignaviðskiptin.

Stefndi hafni því að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna afhendingardráttar. Engin sönnunargögn hafi verið lögð fram um að stefnandi hafi orðið fyrir raunverulegu fjártjóni vegna afhendingardráttar. Engar kvittanir fyrir útlögðum kostnaði hafi verið lagðar fram, svo sem vegna leigu annarrar íbúðar á meðan stefnandi hafi beðið eftir íbúðinni, eða önnur skjöl sem sýni fram á rauntjón stefnanda. Niðurstaða matsgerðar feli ekki í sér mat á rauntjóni heldur sé matsmaður að gefa álit á hæfilegu mánaðarlegu leigugjaldi á íbúð stefnanda á tilteknu tímabili.

Niðurstaða matsmanns um hæfilegt leiguverð sé haldin ágalla. Ekki virðist byggt á neinum gögnum og ekki sé vísað til neinna gagna.

Stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu fjártjóni vegna háttsemi fasteignasölunnar eða meðstefnda Landriss ehf. eða vegna eignarhalds Félagsbústaða hf. og Umhyggju –félags langveikra barna. Stefnandi hafiekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir fjártjóni og breyti matsgerð engu þar um. Matsgerðin sé órökstudd og byggi á röngum forsendum.

Því sé einnig alfarið hafnað að sýnt hafi verið fram á orsakatengsl milli háttsemi fasteignasölunnar og meints tjóns stefnanda.

Loks sé vaxtakröfu mótmælt með vísan til framangreindra röksemda.

VA

Dómkrafa stefnanda er þríþætt. Í fyrsta lagi krefst stefnandi skaðabóta úr hendi stefndu vegna söluverð munar á íbúð stefnanda miðað við að á lóðinni væru að hámarki tvær félagslegar íbúðir samanborið við raunveruleikann, þ. e. sex íbúðir í eigu Félagsbústaða hf., þar af fjórar í stigagangi stefnanda, auk íbúðar í eigu Umhyggju –félags langveikra barna.

Í öðru lagi krefst stefnandi skaðabóta úr hendi stefndu vegna metins hæfilegs leigugjalds fyrir íbúð stefnanda frá afhendingu hennar án öryggisúttektar 29. nóvember 2019 og þar til heimilt hafi verið að taka fasteignina í notkun við útgáfu byggingaryfirvalda á vottorði um öryggisúttekt 24. ágúst 2020.

Í þriðja lagi krefst stefnandi skaðabóta úr hendi stefnda Landriss ehf. vegna afhendingardráttar, þ. e. frá umsömdum afhendingardegi 15. september 2019 til afhendingar hinnar seldu íbúðar án öryggisúttektar 29. nóvember 2019.

B Hvað varðar fyrsta kröfulið stefnanda verður ekki fallist á skilning stefnanda á orðalagi deiliskipulags, sem tekið er upp í málsatvikalýsingu hér að framan, þ. e. að þar hafi með fortakslausum hætti verið tekið fyrir rétt stefnda Landriss ehf., sem eiganda fasteignar, til að selja lögaðilanum Félagsbústöðum hf. fleiri en tvær íbúðir í fjöleignarhúsinu á umræddri lóð. Þvert á móti ber að líta svo á að þar hafi verið mælt fyrir um hámark og lágmark sérstaks kaupréttar Félagsbústaða hf. og að frekari kaup þess hlutafélags á grundvelli frjálsra samninga væru ekki sérstaklega útilokuð. Þ essi skýringarkostur samræmist auk þess öðrum gögnum málsins, sem stafa frá Reykjavíkurborg og áður eru rakin, þ. e. lóðarleigusamningi, dags. 7. september 2017, og samkomulagi við upphaflega lóðarhafa, dags. 22. janúar 2016, um skipulag, uppbyggingu og þróun á því svæði þar sem lóðina er að finna. Þessi túlkun tekur einnig mið af því að íþyngjandi ákvæði í deiliskipulagi yrðu í öllu falli að vera skýr og afdráttarlaus til að unnt yrði að leggja þau til grundvallar, sbr. loks einnig 72. gr. stjórnarskrárinnar um friðhelgi eignarréttarins. Ber því að hafna þeirri málsástæðu stefnanda að eignarhald Félagsbústaða hf. á umræddum íbúðum brjóti í bága við skilmála í deiliskipulagi eða lóðarleigusamningi. Stóðu þessi gögnþ ar af leiðandi ekki í vegi sölu umræddra íbúða til Félagsbústaða hf. Auk þess er ljóst að þau höfðu engin áhrif á sölu til Umhyggju– félags langveikra barna.

Þá ber að hafna þeirri málsástæðu stefnanda að fyrrgreint eignarhald Félagsbústaða hf. fari gegn ákvæðum eignaskiptayfirlýsingar um að slíkar íbúðir skuli vera leigu-, stúdenta- og/eða búseturéttaríbúðir, en íbúðir Félagsbústaða hf. teljast almennt séð til leiguíbúða, sbr. ákvæði 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga, sem nánar er rakið hér á eftir. Auk þess gæti eignaskiptayfirlýsingin, eins og hún er orðuð, ekki haft þau áhrif að kaupendur íbúða, sem ekki féllu undirsérstakaleigu kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, mættu ekki leigja þær íbúðir út. Stefnandi gat því almennt séð ekki vænst þess við kaupin að íbúðir í húsinu yrðu ekki leigðar út.

C Samkvæmt 1. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 telst ný fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af umræddum lögum og kaupsamningi. Nánar er fjallað um galla í 19. gr. sömu laga. Í 1. mgr. ákvæðisins segir að fasteign teljist gölluð ef hún henta rekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til eða ef hún hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Því næst segir að þetta gildi þó eigi ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess. Í 2. mgr. 19. gr. segir að í neytendakaupum skuli ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar séu í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim er voru í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir. Sami varnagli er þar sleginn um að þetta gildi þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu tilþess.

Í 26. gr. laga nr. 40/2002 segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Því næst segir að þetta gildi þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Þá segir í 1. mgr. 27. gr. sömu laga að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða aðrir þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Sá varnagli er þó sleginn í 2. mgr. 27. gr. laganna að 1. mgr. ákvæðisinse igi þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

D Samkvæmt framansögðu telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur sem kaupandi má með réttu gera til hennar um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum eða samningi. Skiptir í því sambandi máli hvaða kröfur kaupandi má gera á framangreindum grundvelli til ástands fasteignar í víðasta skilningi. Getur úrlausn um hvort galli er til staðar ráðist af mörgum þáttum, svo sem um hvað var samið, hvað seljandi upplýsti um eða lét hjá líða að upplýsa, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, eða hvort kaupandi hefur sinnt aðgæsluskyldu sinni, sbr. 29. gr. laganna.

Við mat á efnislegu inntaki upplýsingaskyldu seljanda fasteignar verður að líta til þess að orðalag 26. gr. laga nr. 40/2002 er rúmt að því leyti að seljanda ber að upplýsa kaupanda um atriði sem áhrif geta haft á ákvörðun hans um kaup á fasteign og efni tilboðs þar um. Breyta ákvæði laganna um aðgæsluskyldu kaupanda því ekki, sbr. 3. mgr. 29. gr. þeirra, og stendur skylda seljanda óhögguð ef vafi rís um hverjar upplýsingar hafa verið veittar við sölu, sbr. dóm Hæstaréttar 1. júlí 2021 í máli nr. 9/2021.

Samkvæmt 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga skulu sveitarstjórnir, eftir því sem kostur er og þörf er á, tryggja framboð af leiguhúsnæði, félagslegu kaupleiguhúsnæði og/eða félagslegum eignaríbúðum handa þeim fjölskyldum og einstaklingum sem ekki eru á annan hátt færir um að sjá sér fyrir húsnæði sökum lágra launa, þungrar framfærslubyrðar eða annarra félagslegra aðstæðna.

Þegar stefnandi gekk til kaupa á umræddri íbúð var byggingu hússins ekki lokið, engir nágrannar fluttir inn og ekkert rökstutt tilefni til að ætla að væntanlegir nágrannar myndu valda stefnanda vandræðum. Raunar er hvergi í stefnu málsins útlistað hvað felist í þeim „félagslegu vandamálum“ sem stefnandi kveðst hafa orðið áskynja um að fylgt hafi nágrönnum hennar þegar líða hafi tekið á árið 2020.

Eigandi fasteignar ber ekki þá skyldu samkvæmtlögumnr. 40/2002 að upplýsa væntanlegan kaupanda um að til standi að selja aðrar íbúðir í húsi til lögaðila sem leigir íbúðir til ákveðins þjóðfélagshóps, til dæmis tekjulágs fólks, eins og við á um Félagsbústaði hf. Stefndi Landris ehf. vanrækti því ekki skyldur sínar samkvæmt lögum nr. 40/2002, sbr. einkum 26. gr. laganna, með því að láta hjá líða að geta rammasamnings við Félagsbústaði hf. um fyrirhuguð kaup á sex íbúðum á lóðinni að Trilluvogi 1, þar af fjórum íbúðum í stigagangi stefnanda sem telur alls 11 íbúðir. Sömu rök eiga við um sölu stefnda Landriss ehf. á einni íbúð til Umhyggju – félags langveikra barna. Þegar af þessari ástæðu ber að sýkna stefnda Landris ehf. af fyrsta kröfulið stefnanda.

Framangreindar upplýsingar, sem dómurinn hefur þegar rakið að seljandi fasteignar þurfi ekki að upplýsa kaupanda sérstaklega um, eru heldur ekki meðal þeirra upplýsinga sem áskilið er í 11. gr., sbr. 12. gr., laga nr. 70/2015 að fasteignasali taki saman og tilgreini í söluyfirliti. Þegar söluyfirlit var tekið saman 24. apríl 2019, þ. e. sama dag og stefnandi gerði kauptilboð sitt, var eignaskiptayfirlýsing vegna fjöleignarhússins ekki frágengin, sbr. i-lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015. Hvað sem því líður lá það skjal fyrir við kaupsamningsgerð 4. júlí 2019 ásamt upplýsingum um lóðarleigusamning og tilteknar kvaðir, sbr. umfjöllun í málsatvikalýsingu hér að framan. Í stefnu er meðal annars byggt á því að stefnandi hafi ekki verið upplýst um leigukvaðir fjöleignarhússins. Þrátt fyrir þetta kannaðist stefnandi við það, aðspurð fyrir dómi, að fyrrnefnd skjöl hefðu verið skoðuð við kaupsamningsgerðina, en þar er gerð grein fyrir umræddum kvöðum, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hvorki verður ráðið af framburði stefnanda sjálfrar né vitnisins S-kvk-ef R-kvk-ef B-x-x, fasteignasala, fyrir dómi að athugasemdir hefðu verið gerðar af hálfu stefnanda við það sem fram kæmi í umræddum skjölum á kaupsamningsfundinum. Að öllu þessu virtu telst stefnandi ekki hafa sýnt fram á orsakasamhengi á milli háttsemi starfsmanna fasteignasölunnar við gerð söluyfirlits og ætlaðs tjóns hennar. Þá telst saknæm háttsemi umræddra starfsmanna að öðru leyti ósönnuð. Ber því að sýkna stefnda Vátryggingafélag Íslands hf. af fyrsta kröfulið stefnanda.

E Stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir staðhæfingum sínum um að hún hafi orðið fyrir tjóni af völdum stefndu. Stefnanda hefur ekki tekist sú sönnun varðandi annan og þriðja kröfulið hennar. Nánar tiltekið liggur ekkert fyrir í málinu um að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni af völdum afhendingardráttar, svo sem vegna greiðslu húsaleigu annars staðar, sbr. 34. gr. laga nr. 40/2002, eða að öðru leyti vegna ástands hússins sem talist gæti ágalli á því fram til þess að öryggisúttekt lá fyrir, sbr. 18. gr. laga nr. 40/20 02. Tilvísanir stefnanda til þess að stefndi Landris ehf. hafi ekki mátt taka húsið í notkun fyrir útgáfu vottorðs um öryggisúttekt, sbr. 15. gr. laga nr. 160/2010, hrófla ekki við þessari niðurstöðu. Almenn umfjöllun í matsgerð dómkvadds matsmanns um leiguverð íbúðar stefnanda á mismunandi matsstigum gæti auk þess ekki dugað ein og sér til slíkrar sönnunar, þ. e. án frekari upplýsinga um raunveruleg áhrif afhendingardráttarins á stefnanda, enhér skiptir máli aðekki er byggt á því í stefnu málsins að hún hafi ætlað sér að leigja íbúðina út. Þess í stað flutti hún inn í íbúðina eftir afhendinguna.

Ber því að sýkna báða stefndu af öðrum kröfulið stefnanda, en hvað þann lið varðar ber einnig að líta til þess að ósannað er að fasteignasalan hafi haft milligöngu um afhendinguna eða ábyrgst tiltekið afhendingarástand. Auk þess ber með sömu rökum og áður greinir að sýkna stefnda Landris ehf. af þriðja kröfulið stefnanda, en þegar er rakið að þeim kröfulið er ekki beint að meðstefnda Vátryggingafélagi Íslands hf.

Þar sem öllum þáttum dómkröfu stefnanda hefur verið hafnað ber að sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður milli aðila.

Af hálfu stefnanda flutti málið E-kk-nf Á-kk-nf lögmaður.

Af hálfu stefnda Landriss ehf. flutti málið G-kk-nf G-kk-nf lögmaður.

Af hálfu stefnda Vátryggingafélags Íslands hf. flutti málið G-kk-nf Ó-kk-nf H-kk-nf lögmaður.

A-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Landris ehf. og Vátryggingafélag Íslands hf., eru sýknir af kröfum stefnanda, I-kvk-ef H-kvk-ef I-kvk-ef.

Málskostnaður fellur niður.

A-kk-nf H-kk-nf.