E-52/2018

Mál þetta, sem var dómtekið 25. maí sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Húsfélaginu Tröllateig 41 [...], gegn Afltaki ehf., [...], Byggingafélaginu Djúpá ehf., [...], J-kk-þgf B-kk-þgf Á-kk-þgf, [...], og Tryggingamiðstöðinni hf., [...], með stefnu birtri 18. desember 2017.

Stefnandi krefst þess aðallega að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða stefnanda 11.814.095 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af þeirri fjárhæð frá þingfestingardegi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast hver um sig aðalega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara verulegrar lækkunar á stefnukröfum stefnanda. Þá krefjast þeir hver um sig málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Í fyrirtöku málsins 13. apríl sl. var ákveðið að sakarefninu yrði skipt og er því í þessum þætti málsins fjallað um þá málsástæðu stefndu að krafa stefnanda sé fyrnd eða að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti.

Krafa stefnanda í þessum þætti málsins er sú að því verði hafnað að krafan sé fallin niður vegna tómlætis eða fyrningar. Stefndu krefjast sýknu og málskostnaðar. Allir málsaðilar krefjast málskostnaðar í þessum þætti málsins.

I

Stefnandi er húsfélagið að Tröllateig 41. Um er að ræða steypt fjölbýlishús með fjórum íbúðum. Eigendur íbúða hússins hafa afsalað sér og framselt til stefnanda að fullu og öllu hvers konar kröfuréttindum, hverju nafni sem þau nefnast, sem þau eiga eða kunna að eiga á hendur stefndu vegna fjárhagstjóns sem þau hafi orðið fyrir og leiði beint eða óbeint af göllum á fasteigninni að Tröllateig 41.

Stefndi, Afltak ehf., er byggingar- og verktakafyrirtæki, stofnað árið 1994, sem hefur þann tilgang helstan að byggja og selja fasteignir. Afltak ehf. fékk lóðinni að Tröllateig 41 úthlutað og lét teikna þar fjögurra íbúða fjöleignarhús. Hófust byggingarframkvæmdir rétt fyrir áramótin 2005–2006 með því að grunnur var grafinn og steyptir voru sökklar og botnplata. Byggingarstjóri var stefndi, J-kk-nf B-kk-nf Á-kk-nf, sem var starfsmaður hjá og eigandi Afltaks ehf. Úttektir fóru fram í janúar, mars og apríl 2006. Úttekt á þakvirki hússins fór fram 9. október 2006, en fokheldisvottorð var gefið út 25. október 2006. Ekki liggur fyrir að lokaúttekt hafi farið fram.

Hinn 28. apríl 2006 afsalaði Afltak ehf. eigninni til stefnda, Byggingafélagsins Djúpár ehf. Í kjölfarið gerðu Afltak og Byggingafélagið Djúpá samkomulag sín á milli um að Afltak kláraði byggingu fasteignarinnar fyrir Byggingafélagið Djúpá. Um er að ræða nátengda aðila, en félögin eru í eigu sömu aðila og eru sömu aðilar í forsvari fyrir þau bæði.

Byggingafélagið Djúpá ehf. seldi íbúðir til einstaklinga á tímabilinu 13. apríl til 17. október 2007 og voru þær afhentar kaupendum á tímabilinu 15. maí til 23. ágúst 2007.

Einn kaupendanna var A, löggiltur fasteignasali, sem ásamt eiginkonu hans keypti íbúð [...]. Fyrri hluta árs 2014 leitaði A til stefnda, J-kk-ef B-kk-ef, og taldi galla hafa komið fram í íbúð sinni. Grind millilofts virtist hafa sigið niður. Í þeim samskiptum mun hafa komið fram vilji stefnda, J-kk-ef B-kk-ef, til að lagfæra þetta án viðurkenningar á bótaskyldu. Á árinu 2016 fór milliloft í íbúð [...] að síga meira og varð vart við leka frá þaki. Í kjölfarið settu eigendur íbúða í eigninni sig í samband við stefndu, Afltak, J-kk-þf B-kk-þf og Tryggingamiðstöðina, en stefndi, J-kk-nf B-kk-nf, var með lögboðna starfsábyrgðartryggingu hjá TM á byggingartíma eignarinnar. Þá var TM formlega tilkynnt um tjónið með tölvupósti 6. desember 2016. Tvívegis fór fram skoðun á eigninni af hálfu byggingarstjóra og TM, en í kjölfar þeirra skoðana hafnaði TM bótaskyldu í málinu hinn 14. mars 2017.

Að ósk stefnanda skrifaði Frumherji skýrslu, dags. 29. mars 2017. Samkvæmt henni eru m.a. ummerki um raka, leka og myglu víðsvegar í þaki eignarinnar og þá séu útloftunarrör í þaki ekki í samræmi við þágildandi byggingarreglugerð.

Stefnandi og eigendur íbúða í fasteigninni að Tröllateig 41 höfðuðu mál á hendur stefndu með stefnu birtri 5. apríl 2017, til greiðslu skaðabóta vegna galla á fasteigninni. Hinn 7. júlí 2017 var málinu vísað frá dómi með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-1246/2017.

Hinn 12. júlí 2017 lagði stefnandi fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns með það fyrir augum að fá úr því skorið hvort umrædd fasteign að Tröllateig 41 væri haldin göllum og, ef svo væri, hvert rekja mætti þá galla og hver væri kostnaður við nauðsynlegar endurbætur á fasteigninni vegna gallanna. Hinn 20. júlí 2017 var K-kk-nf M-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til þess að framkvæma hið umbeðna mat og skilaði hann matsgerð, dags. 15. nóvember 2017.

II

Í fyrsta lagi byggir stefnandi á því að um kröfu stefnanda gildi eldri fyrningarlög nr. 14/1905, sbr. 28. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007. Fyrningarfrestur kröfu stefnanda sé því 10 ár frá þeim degi er krafa varð gjaldkræf, sbr. 2. mgr. 4. og 5. gr. laga nr. 14/1905.

Í annan stað byggir stefnandi á því að hann hafi fyrst höfðað mál á hendur stefndu með birtingu stefnu 5. apríl 2017 og hafi með þeirri málshöfðun fyrningu verið slitið gagnvart stefndu. Fyrra máli aðila var vísað frá dómi með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 7. júlí 2017. Mál þetta sé höfðað innan sex mánaða frá því að fyrra máli aðila var vísað frá dómi og hafi stefnandi þ.a.l. rétt á að höfða þetta mál á hendur stefndu, sbr. 11. gr. laga nr. 14/1905.

Stefnandi byggir á því að krafa stefnanda hafi fyrst orðið gjaldkræf, og fyrningarfrestur þannig byrjað að líða, er fasteignin að Tröllateig 41 var afhent kaupendum. Íbúðir í eigninni hafi verið afhentar kaupendum á tímabilinu 15. maí til 23. ágúst 2007, en í allra fyrsta lagi gæti krafan hafa orðið gjaldkræf er fyrstu kaupsamningar voru undirritaðir um íbúðir í eigninni, en þeir hafi verið undirritaðir á tímabilinu 13. apríl 2007 til 17. október 2007. Telur stefnandi það liggja í augum uppi að fyrst við afhendingu íbúða í eigninni hafi kaupendum íbúðanna og stefnanda getað verið ljóst, eða þeir haft tækifæri til að afla upplýsinga um það, að eignin væri haldin göllum. Stefnandi telur eðli málsins samkvæmt ekki vera hægt að miða við fyrra tímamark en afhendingu. Sé því ljóst að þegar mál var höfðað á hendur stefndu með stefnu birtri 5. apríl 2017 hafi kröfuréttindi stefnanda ekki verið fyrnd.

Stefnandi hafnar því að unnt sé að byggja á tómlæti af hálfu stefnanda. Eigandi íbúðar [...] hafi í upphafi haft samband við byggingarstjórann vegna þess að loftið var sigið í ársbyrjun 2014. Hann hafi ekki fengið nein svör, þrátt fyrir bréf lögmanns. Er svar barst frá byggingarstjóra hafi þar komið fram að íbúðareigandi skyldi sjálfur bera hluta kostnaðarins. Ekki sé hægt að líta á svarið sem boð um fullar efndir, sbr. 39. gr. fasteignakaupalaganna. Aðrir gallar, þ.m.t. þaklekinn og myglan, hafi ekki komið í ljós fyrr en í lok ársins 2016 og hafi stefnda, TM, verið send tilkynning 6. desember 2016. Þar af leiðandi sé því hafnað að um tómlæti sé að ræða hjá stefnanda.

III

Stefndi, Tryggingamiðstöðin hf., tekur í upphafi fram að stefndi, J-kk-nf B-kk-nf Á-kk-nf byggingarstjóri, hafi haft lögboðna starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra hjá honum. Í réttarframkvæmd, er varði þau lög sem í gildi voru þegar framkvæmdir vegna Tröllateigs 41 fórum fram (skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997), hafi því verið slegið föstu að á byggingarstjóra hvíli ekki aðeins að sjá til þess að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, heldur einnig skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýrði, þar á meðal að iðnmeistarar, sem kæmu að verkinu fyrir hans atbeina, sinntu skyldum sínum og að framkvæmdin væri tæknilega og faglega fullnægjandi, sbr. 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga. Felli byggingarstjóri á sig skaðabótaábyrgð með saknæmri vanrækslu á þessum skyldum. Af þessu leiði að ætluð vanræksla byggingarstjóra sem komi til skoðunar varði framkvæmdir sem miðað við úttektir byggingarfulltrúa hafi verið lokið í október 2006.

Samkvæmt meginreglu skaðabótaréttar stofnast skaðabótakrafa þegar hin bótaskylda háttsemi á sér stað og miðast gjalddagi kröfunnar við sama tímamark, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda, sem hér eiga við, sbr. 28. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda.

Af framangreindu leiði að fyrningarfrestur kröfu stefnanda hafi í síðasta lagi byrjað að líða þegar þær úttektir sem vísað var til fóru fram í október 2006. Krafan hafi fyrnst 10 árum síðar, sbr. 2. tölulið 4. gr. laga nr. 14/1905, og hafi því krafa vegna ætlaðra galla í þaki verið fyrnd þegar mál var upphaflega höfðað 5. apríl 2017.

Stefndu, Afltak ehf., Djúpá ehf. og J-kk-nf B-kk-nf, halda því fram að stefnandi hafi glatað öllum bótarétti sökum tómlætis.

Bent sé á að A, löggiltur fasteignasali, þáverandi eigandi íbúðar [...], hafi kvartað yfir ætluðu loftsigi við forsvarsmann stefnda/byggingarstjóra í ársbyrjun 2014. Boði um úrbætur á milliloftinu, án viðurkenningar á bótaskyldu, hafi ekki verið sinnt.

Stefndu telja að stefnandi og þeir sem hann leiðir rétt sinn frá, þ.e. íbúðaeigendur, hafi glatað öllum hugsanlegum bótarétti gagnvart stefndu vegna tómlætis, en ekkert hafi heyrst frá eiganda íbúðar [...] eða öðrum eigendum í húsinu fyrr en í desember 2016, þegar tilkynnt hafi verið um ætlaðan leka á þaki ofan við íbúð og loftsig þar, tveimur og hálfu ári eftir að úrbætur voru boðnar fram af hálfu stefnanda vegna milliloftsins. Dómsmál gegn stefndu hafi svo ekki verið höfðað fyrr en 5. apríl 2017. Því hafi stefnandi sýnt af sér tómlæti.

Auk þess sé byggt á eftirfarandi málsástæðum.

Stefndu, Afltak ehf. og J-kk-nf B-kk-nf, byggja á því að hugsanlegar kröfur stefnanda á hendur þeim séu fyrndar, sbr. 2. tölulið 4. gr. laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda, sem hafi verið í gildi þegar smíði hússins lauk.

Stefndu benda á að samkvæmt meginreglu skaðabótaréttar stofnist skaðabótakrafa þegar bótaskyld háttsemi á sér stað og miðast gjalddagi kröfunnar við sama tímamark, sbr. 1. mgr. 5. gr. fyrningarlaganna nr. 14/1905. Stefndi telur að í þessu tilviki yrði að miða upphaf fyrningarfrests, að minnsta kosti að því er þakvirkið varðar, við eigi síðara tímamark en úttekt byggingarfulltrúa á þakvirkinu 9. október 2006 eða, eftir atvikum, við fokheldisúttekt 25. október 2006, enda hafi ekkert verið átt við eða unnið í þakinu af hálfu stefnda frá þeim tíma. Í öllu falli hafi allar hugsanlegar bótakröfur gagnvart stefnda vegna ætlaðrar vansmíði á þakvirki hússins fyrnst 25. október 2016. Það hafi ekki verið fyrr en 5. apríl 2017 sem dómsmál hafi verið höfðað um kröfur stefnanda og íbúðaeigenda gegn stefnda og meðstefndu.

Stefndi, Byggingafélagið Djúpá ehf., heldur því fram að hafi á einhverju tímamarki eftir afhendingu íbúðanna á árinu 2007 komið fram annmarkar á húsinu, sem flokkast gætu sem gallar í skilningi fasteignakaupalaga og á ábyrgð seljanda, hafi engar tilkynningar um hina ætluðu galla verið sendar stefnda fyrr en töluvert meira en fimm árum eftir afhendingu íbúðanna. Af þessum sökum, og með vísan til 2. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga, hafi réttur stefnanda og íbúðaeigenda í húsinu til þess að senda tilkynningar fallið niður að liðnum fimm árum frá afhendingu íbúðanna, enda hafi stefndi, sem seljandi þeirra, ekki ábyrgst fasteignina eða hinar seldu íbúðir í lengri tíma. Af þessum sökum telur stefndi að sýkna beri sig af öllum kröfum stefnanda.

Að því er svokallaðar sprangkröfur varðar, sem vísað sé til í stefnu málsins, telur stefndi að núverandi íbúðaeigendur að Tröllateig 41, sem keyptu íbúðir sínar af viðsemjendum stefnda eða á nauðungarsölu, hafi glatað öllum hugsanlegum rétti eða aldrei öðlast slíkan rétt gagnvart stefnda þar sem tilkynningum hafi ekki verið beint til stefnda innan þeirra tímamarka sem getið sé í 2. mgr. 45. gr. og 2. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga.

IV

Ágreiningslaust er í málinu að krafa stefnanda fyrnist á tíu árum, samanber 2. tölulið 4. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Þá er einnig ágreiningslaust að fyrning var rofin með þingfestingu eldra máls aðila, sem var 5. apríl 2017, sbr. 11. gr. sömu laga. Í hnotskurn snýst ágreiningurinn um það frá hvaða tímamarki eigi að miða upphaf fyrningarfrestsins.

Byggir stefnandi á því að fyrningarfrestur kröfunnar sé tíu ár frá því að krafan varð gjaldkræf, sbr. 2. mgr. 4. og 5. gr. laga nr. 14/1905. Krafa stefnanda hafi þannig fyrst orðið gjaldkræf og fyrningarfrestur byrjað að líða við afhendingu íbúða eignarinnar Tröllateigs 41 til kaupenda á tímabilinu 15. maí til 23. ágúst 2007. Í allra fyrsta lagi gæti krafan hafa orðið gjaldkræf er fyrstu kaupsamningar voru undirritaðir á tímabilinu 13. apríl til 17. október 2007. Stefnandi telur þá, eðli máls samkvæmt, ekki vera hægt að miða við fyrra tímamark en afhendingu, þar sem kaupendur íbúðanna og stefnandi hefðu ekki getað gert sér grein fyrir eða haft tækifæri til að afla sér upplýsinga um að eignin væri haldin göllum fyrr en við það tímamark.

Stefndu, Afltak ehf., J-kk-nf B-kk-nf Á-kk-nf og Tryggingamiðstöðin hf., telja að upphaf fyrningarfrests sé er hinn bótaskyldi verknaður átti sér stað og í því sambandi beri að miða við úttekt er fór fram 9. október 2006, eða þegar húsið varð fokhelt, sbr. úttekt 26. október 2006.

Samkvæmt 1. mgr. 45. gr. laga um fasteignakaup getur kaupandi beint kröfu vegna galla að fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu. Samkvæmt 2. mgr. verður kaupandi að tilkynna fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila um kröfuna innan þess frests sem gildir um sömu kröfu á hendur seljanda og í síðasta lagi innan þess frests sem gildir í réttarsambandi seljanda og fyrri samningsaðila.

Svo sem að framan greinir seldi stefndi, Byggingafélagið Djúpá ehf., eigendum íbúðanna að Tröllateig 41 íbúðirnar. Í kaupsamningnum kemur fram að lögin um fasteignakaup nr. 40/2002 gildi um kaupin og réttarsamband milli aðila. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laganna glatar kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki um hana innan sanngjarns frests eftir að hann varð eða mátti verða vanefndarinnar var. Í 2. mgr. sömu greinar er kveðið á um að rétturinn falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu eignarinnar. Í 4. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup segir að kröfur samkvæmt lögunum fyrnist eftir reglum laga um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda.

Samkvæmt nefndri 2. mgr. 48 gr. varð stefnandi að tilkynna um vanefndina í síðasta lagi innan fimm ára frá gerð kaupsamninganna, það er þá á árinu 2012. Það var ekki gert, þannig að telja verður að íbúðaeigendur hafi misst rétt sinn vegna vanefnda gagnvart stefnda, Byggingafélaginu Djúpa ehf., og geti ekki haft uppi kröfu vegna galla á hendur honum.

Ágreiningslaust er að byggingarstjóri hússins, stefndi J-kk-nf B-kk-nf Á-kk-nf, var með starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra hjá stefnda, Tryggingamiðstöðinni hf. Samkvæmt 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem í gildi voru er stefndi, J-kk-nf B-kk-nf, tók að sér byggingarstjórn Tröllateigs 41, skyldi við stjórn framkvæmda hvers mannvirkis vera byggingarstjóri. Í 3. mgr. 51. gr. sagði meðal annars að byggingarstjóri væri framkvæmdastjóri byggingarframkvæmda. Hann réði iðnmeistara í upphafi verks með samþykki eiganda eða samþykkti ráðningu þeirra. Hann bæri ábyrgð á að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Þá sagði þar að hann skyldi hafa fullnægjandi ábyrgðartryggingu er gilti að minnsta kosti í fimm ár frá lokum þeirra framkvæmda sem hann stýrði, en að öðru leyti færi um umboð byggingarstjóra, verksvið hans og ábyrgð gagnvart eiganda byggingarframkvæmda eftir samningi þeirra í milli. Ábyrgð byggingarstjóra er hefðbundin sakarábyrgð á grundvelli almennra skaðabótareglna utan samninga.

Fasteignin að Tröllateig 41 var reist á árinu 2006. Athugasemdalaus úttekt byggingarfulltrúa á þakvirki fór fram 9. október 2006. Þá var fokheldisvottorð gefið út 25. október 2006. Hins vegar fór ekki fram lokaúttekt, svo sem boðið er í 53. gr. byggingarreglugerðar nr. 44/1998. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en stefndu hafi fengið fyrstu tilkynninguna um sig loftsins í íbúð [...] hinn 5. janúar 2014, samanber tölvuskeyti A til stefnda, J-kk-ef B-kk-ef. Í tölvuskeyti frá eiganda íbúðar [...] til TM hinn 6. desember 2016 kemur fram að leki sé í þaki fyrir ofan íbúð [...], en ekki sé vitað hvort um myglu sé að ræða. Þá segir að frágangi á þaki sé ábótavant, naglar og þakplötur lausar og umfangið sé óþekkt. Hvorki voru lögð fram gögn með tölvuskeyti þessu né minnst á leka við útidyrahurð.

Samkvæmt meginreglu skaðabótaréttar stofnast skaðabótakrafa þegar hin bótaskylda háttsemi á sér stað og miðast gjalddagi kröfunnar við sama tímamark, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Af framangreindu leiðir að fyrningarfrestur kröfu stefnanda hafi byrjað að líða þegar fokheldisvottorð var gefið út 26. október 2006, en í vottorði um fokheldi felst meðal annars staðfesting á að þakvirki hafi verið lokað með endanlegri klæðningu og útloftunartúður skuli vera að fullu frágengnar. Þá segir að þar sem þakklæðning loki aðgangi að þakrými, skuli þakeinangrun, rakavörn, lagnir og loftræsting fullgerð og frágengin, sbr. grein 4.4.8 í ísl. staðli 51:2001 um byggingarstig húsa.

Eins og framan greinir er ágreiningslaust að skaðabótakrafa stefnanda fyrndist á 10 árum, sbr. 2. tölulið 4. gr. laga nr. 14/1905, og var krafa stefnanda því fyrnd þegar hann höfðaði fyrra mál sitt 5. apríl 2017.

Með vísan til þess sem að framan greinir er það niðurstaða málsins að kröfur stefnanda á hendur öllum stefndu séu fyrndar.

Samkvæmt 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefnanda að greiða stefndu málskostnað svo sem greinir í dómsorði.

S-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, Afltak ehf., Byggingafélagið Djúpá ehf., J-kk-nf B-kk-nf Á-kk-nf og Tryggingamiðstöðin hf., eru sýknaðir af kröfum stefnanda, Húsfélagsins Tröllateig 41.

Stefnandi, Húsfélagið Tröllateig 41, greiði hverjum stefnda um sig 150.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf G-kvk-nf