E-64/2021

I.

1. Mál þetta, sem dómtekið var 15. september 2023, er höfðað með stefnu, útgefinni 26. mars 2021, birtri 27. mars, en þingfestri 6. maí sama ár.

Stefnandi er Fagurhóll ehf., kt. [...], [...], [...].

Stefndi er S-kk-nf K-kk-nf, kt. [...], [...], [...].

2. Endanlegar dómkröfur stefnanda eru að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skaðabætur að fjárhæð 3.717.383 krónur vegna galla sem voru á fasteigninni Hafnargötu 2, Seyðisfirði (fastanr. 216- 8537 og 225- 0137) við sölu hennar frá stefnda til stefnanda þann 2. febrúar 2017 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi þess að stefndi greiði honum málskostnað að skaðlausu sam-kvæmt mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti, en þá með hliðsjón af máls-kostnaðarreikningi.

3. Stefndi krefst þess að verða sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Þá gerir stefndi kröfu um að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað að skaðlausu sam-kvæmt málskostnaðaryfirliti, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

4. Við höfðun málsins krafðist stefnandi aðallega skaðabóta úr hendi stefnda, en án fjárhæðar, sbr. heimildarákvæði d-liðar 1. mgr. 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Til vara krafðist stefnandi að viðurkennt yrði að stefndi bæri ábyrgð á ætluðum göllum á nefndri fasteign, með vísan til 2. mgr. 25. gr. sömu laga.

Samhliða málshöfðuninni í öndverðu lagði stefnandi fram beiðni um dómkvaðningu sérfróðs matsmanns.

Stefndi skilaði greinargerð þann 3. júní 2021, sbr. heimildarákvæði 2. mgr. 99. gr. laga nr. 91/1991, og krafðist frávísunar málsins.

Með úrskurði dómsins hinn 1. desember 2021 var kröfu stefnda um frávísun aðal-kröfu stefnanda hafnað. Aftur á móti var fallist á kröfu stefnda um frávísun varakröfunnar.

Á dómþingi hinn 1. mars 2022 var að ósk stefnanda dómkvaddur sem sérfróður matsmaður F, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, til þess að svara tilgreindum matsspurningum um ætlaða galla á fasteigninni Hafnargötu 2, ásamt því að áætla kostnað við úrbætur á eigninni.

Matsgerð matsmannsins, sem er dagsett 10. apríl 2022, var lögð fram á dómþingi þann 6. júní nefnt ár. Á dómþingi tveimur dögum síðar lagði stefnandi fram bókun, en þar tíundaði hann eigin kröfur, þ. á m. varðandi fjárhæð skaðabótakröfu og vexti, sbr. hinar endanlegu dómkröfur hans hér að framan. Stefndi lagði fram bókun við kröfugerð stefnanda og andmælti henni og vísaði þá helst til ákvæðis 111. gr. laga nr. 91/1991. Á dómþingi þann 7. september nefnt ár lagði stefndi fram greinargerð sína um efnisvarnir í málinu.

II.

1. Mál þetta snýst í grunninn um fasteignaviðskipti stefnanda, Fagurhóls ehf., og stefnda, S-kk-ef K-kk-ef, um fasteignina Hafnargötu 2 á Seyðisfirði, í byrjun árs 2017, og eftirmála þeirra.

Stefnandi reisir mál sitt á því að hann eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnda vegna ætlaðra galla á fasteigninni. Stefndi hafnar þeirri kröfu.

2. Málsaðilar rekja málavexti og málsástæður í stefnu og í greinargerð með nokkuð ólíkum hætti, og verður tekið mið af því hér á eftir, en þá m. a. með hliðsjón af þeim gögnum sem málsaðilar hafa lagt fram.

3. Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur fyrirsvarsmenn stefnanda, þeir M-kk-nf B-kk-nf framkvæmdastjóri og B-kk-nf L-kk-nf M-kk-nf meðstjórnandi, en einnig gaf stefndi S-kk-nf K-kk-nf aðilaskýrslu. Vitnaskýrslur gáfu D lögmaður og löggildur fasteignasali, A húsasmíðameistari, B byggingatæknifræðingur, Elögmaður, C húsasmíða- og byggingameistari og hinn dómkvaddi matsmaður F, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

III.

1. Stefndi, S-kk-nf K-kk-nf rafvirkjameistari, var byggingaraðili og eigandi fasteignarinnar Hafnargötu 2 á Seyðisfirði, sem reist var á árunum 1988 og 1989.

Fasteignin er 233,9 m

2. sem skiptist í tvo eignarhluta, með fastanúmerunum 216-8537 og 225- 0137. Við byggingu eignarinnar var í gildi reglugerð nr. 292/1979, með breytingum. Eignin er byggð úr steinsteypu, en hún er einangruð að innan í timburgrind og þiljuð með plötum. Þak er úr timbri, lögðu bárujárni, en einangrað er á milli sperra og þiljað að innan með plötum. Gluggar eru hefðbundnir trégluggar. Léttir innveggir eru í húsinu, en þakloft er yfir eigninni.

Upphaflega var fasteignin byggð sem iðnaðar- og verslunarhús. Um síðustu aldamót var aðalbyggingin, húshluti nr. 216- 8537, leigð undir bankastarfsemi.

Stefndi rak rafmagnsverkstæði í húshluta nr. 225- 0137, þ. e. í bílskúrnum. Bíl-skúrinn er áfastur aðalbyggingunni, en frá honum var áður stigauppgangur á þakloftið, sem að nokkru var notað sem geymslurými. Þakloftið, sem er undir súð, er klætt steinull og með rakavarnarlagi úr plasti. Að öðru leyti var þakið og útveggirnir á þakloftinu óklætt, og er svo enn, sbr. vettvangsskoðun dómsins við aðalmeðferð málsins.

2. Með kaupsamningi, dags. 2. febrúar 2017, keypti stefnandi umrædda eign. Kaupverðið, 30.000.000 króna, greiddi stefnandi við undirritun kaupsamnings, annars vegar með peningum, að fjárhæð 18.000.000 króna, og hins vegar með andvirði banka-láns, að fjárhæð 12.000.000 króna. Samhliða gaf stefndi út afsal til stefnanda, og var eignin þá jafnframt afhent fyrirsvarsmönnum stefnanda.

3. Óumdeilt er að fyrir fasteignakaupin skoðuðu fyrirsvarsmenn stefnanda fasteign-ina, a. m. k. í eitt skipti.

Fyrirsvarsmaður stefnanda, M-kk-nf B-kk-nf, er menntaður húsasmiður. Vann hann við iðngrein sína um áraraðir, en að auki stundaði hann nám í byggingafræði við háskóla, en lauk ekki fullnaðarnámi.

4. Ágreiningslaust er að nær strax eftir kaupin og afhendingu fasteignarinnar Hafnargötu 2 hófust fyrirsvarsmenn stefnanda handa við umfangsmiklar framkvæmdir og endurbætur, en þá fyrst á aðalhæðinni, húshluta nr. 216- 8537. Fólust framkvæmdirnar í því að breyta atvinnuhúsnæði, þ. e. bankaútibúi, í gistiheimili með sex herbergjum með sturtu- og baðherbergjum, ásamt viðeigandi aðstöðu, sbr. framlagðar teikningar á dskj. nr. 24. Á síðari stigum var fyrrum rafmagnsverkstæði stefnda, í bílskúr eignarinnar, húshluta nr. 225- 0137, breytt í stúdíóbúð. Samhliða þeirri framkvæmd var einnig lokað fyrir stigauppgönguna á þakloftið, en í þess stað útbúinn hleri upp á loftið ásamt fellistigaí húshluta nr. 216- 8537. Þessu til viðbótar var komið fyrir tveimur rörum í sinn hvorn stafninn á þakloftinu.

Samkvæmt málatilbúnaði fyrirsvarsmanna stefnanda hófst gistihúsarekstur í eigninni í áföngum á árinu 2018, fyrst í aðalbyggingunni, allt eftir því sem fram-kvæmdum miðaði áfram.

5. Samkvæmt framlögðum gögnum, m. a. matsgerð hins dómkvadda matsmanns, var við umræddar framkvæmdir fyrirsvarsmanna stefnanda ekki hreyft við þakinu á þakloftinu, og er frágangur þar upprunalegur, utan þess að samskeyti á rakavörn voru límd í hluta hennar. Þá var vír strengdur undir einangrunina í loftum í herbergjum, þar sem eru svefnloft, og er þar klætt undir með gifsplötum, auk þess sem settir voru upp eldvarnarveggi rí kringum þau sem ganga upp í þakið.

Í stefnu er málavaxtalýsingu því lýst að strax við hina síðastgreindu framkvæmd varðandi uppsetningu eldvarnarveggja hafi fyrirsvars menn stefnanda séð myglu í þaki fasteignarinnar.

Stefnandi hefur í málatilbúnaði sínum, sem hefur nokkra stoð í matsgerð og greinargerð stefnda, m. a. lýst frágangi á hinum steyptu útveggjum þannig að á þá hafi verið fest timburgrind með innfelldri steinull, en þar yfir rakavörn úr plastdúk, en með 12 mm spónaplötum innst. Hitalagnir hafi verið lagðar í timburgrindina utan við raka-vörnina, en á henni hafi verið sýnileg göt þar sem lagnir hafi komið í gegn við ofna og tengidósir.

Samkvæmt málatilbúnaði stefnanda var við framkvæmdir á fyrrum bílskúr eign-arinnar, húshluta nr. 225- 0137, skipt út bílskúrshurð, en að auki var þar allur hinn fyrri frágangur á útvegg rifinn af, en einnig um þrír metrar inn á suðurvegginn, og í þess stað var frauðplasteinangrun límd upp og hún múrhúðuð.

Samkvæmt gögnum var framkvæmdum og endurbótum í aðalhluta fasteignar-innar, húshluta nr. 216- 8537, hagað þannig að útveggir og loft voru þiljuð að innan með einu lagi af gifsplötum vegna krafna um eldvarnir og þá vegna hins fyrirhugaða gisti-húsareksturs. Við þessar framkvæmdir voru þær spónaplötur sem fyrir voru á veggjunum teknar af neðsta hluta allra útveggjanna, um einn metra upp frá gólfi, í þeim tilgangi að bæta frágang á rakavörninni, sem hafði verið límd við gólf og á samskeytum. Þessu til viðbótar hafi verið límt í kringum lagnir, sem ganga í gegnum rakavörnina. Loks hafi spónaplöturnar verið festar upp að nýju og gifsið yfir.

6. Stefnandi byggir á því í málatilbúnaði sínum að við ofangreindar framkvæmdir hafi m. a. komið í ljós að rakavarnarlag á útveggjunum hafi eigi verið tengt við glugga, en í þess stað hafi það verið skorið við innbrúnina á trégrindinni.

7. Samkvæmt málavaxtalýsingu stefnanda, sbr. það sem áður var vikið að, hófu fyrirsvarsmenn hans fyrrgreindar framkvæmdar mjög fljótlega eftir að þeir fengu fast-eignina afhenta í byrjun febrúar 2017. Af hálfu stefnanda er staðhæft að nær strax eftir afhendinguna hafi fyrirsvarsmennirnir orðið varir við ágalla í þaki fasteignarinnar, þ. e. mikinn raka og myglu, en einnig hafi þeir veitt því eftirtekt að loftun var þar verulega ábótavant. Af þessum ástæðum hafi þeir tilkynnt starfsmanni þeirrar fasteignasölu, sem hafði annast sölu eignarinnar, um ágallana. Í málinu liggur fyrir tölvupóstar millum tveggja fasteignasala fasteignasölunnar, sem er dagsettur 27. mars 2017, en þar segir m. a. um tilkynningu stefnanda: „ Raki og mygla í þaki. Myglublettir eru í timbri víða í þaki. Loftun er mjög ábótavant. Kaupandi fer fram á að þakið verði lagað... Ég ræddi við seljanda, hann ætlar að fá smið til að skoða þetta fyrir sig.“

8. Ágreiningslaust er að í kjölfar tilkynningar fyrirsvarsmanna stefnanda um hina ætluðu galla hafi verið haldinn fundur með þeim og stefnda, á þaklofti fasteignarinnar, að Hafnargötu 2. Með stefnda á þessum fundi var A húsasmiður.

Af málatilbúnaði málsaðila verður ráðið að á nefndum fundi hafi komið upp ágreiningur með þeim um hina ætlaðu galla á þakloftinu og um ætluð verksummerki, en þó hafi verið sammæli um að leita eftir aðstoð sérfræðings. Verður ráðið af gögnum að í kjölfar þessa fundar, þann 30. mars nefnt ár, hafi komið á vettvang B, byggingatæknifræðingur hjá Verkfræðistofunni [...], sem hafi tekið sýni á tveimur stöðum á þakloftinu. Sýni þessi voru send Náttúru fræðistofnun Íslands til þess að greina „hvort að mygla væri í... byggingarefni“.

Í skýrslu Náttúru fræðistofnunar Íslands, dags. 4. apríl 2017, um nefnda sýna-rannsókn, sbr. dskj. nr. 28, er tekið fram að umrædd sýni hafi verið tekin á tveimur stöðum, í þakklæðningu og þaksperru, nánar tiltekið af timburflísum af sýnilegum rakasvæðum. Um hið fyrra sýni segir að það hafi verið mjög myglað og hafi fundist í því tvær gerðir tiltekinna sveppa, en einnig bakteríur. Um seinna sýnið segir að þar hafi fundist ógreind sveppategund, en einnig bakteríur.

9. Ágreiningur er með málsaðilum um hvort frekari bein og eiginleg samskipti hafi verið með þeim um ofangreint málefni, og þá í kjölfar fundarins á þakloftinu og sýnagreiningarinnar.

Stefnandi staðhæfir í málavaxtalýsingu að stefndi hafi aldrei gert honum tilboð um greiðsluþátttöku vegna endurbóta á fasteigninni vegna hinna ætluðu galla. Stefndi staðhæfir aftur á móti að hann hafi verið fús til að skoða nánar tilefni umkvartana fyrir-svarsmanna stefnanda og þá eftir atvikum með það fyrir augum að reyna að koma til móts við þá, þó svo að hann hafi talið fasteignina ógallaða. Stefndi staðhæfir jafnframt að hann hafi aldrei viðurkennt galla á húseigninni og þá ekki bótaskyldu eða vanefnd af nokkru tagi. Stefndi staðhæfir að stefnandi hafi eigi fylgt málefninu frekar eftir og hafi hann ekki heyrt frekar frá honum fyrr en á árinu 2021 þegar lögmaður stefnanda hafi sent honum erindi. Frásögn stefnanda erað nokkru ólík hinni síðustu frásögn stefnda, sbr. það sem síðar verður rakið.

10. Í málavaxtalýsingu sinni greinir stefnandi frá því að annar fyrirsvarsmanna hans hafi á ný haft samband við umrædda fasteignasölu með tölvupósti, þann 1. október 2018, en hann hafi þá líkt og í fyrra sinnið gert starfsmanni fasteignasölunnar grein fyrir áður greindum göllum í fasteigninni Hafnargötu 2, þ. e. að rakavarnarlag hafi ekki verið í lagi, og enn fremur að engin öndun hafi verið í þakinu. Í tölvupóstinum segir einnig: „ Við höfum gert við rakavarnarlag í útveggjum í stærstum hluta hússins. Við erum búnir að breyta 70% af húsinu í gistiheimili og það er hafinn rekstur. Enn það á núna að breyta bílskúrnum í íbúð og þegar við opnuðum útvegg í bílskúrnum þá fundum við raka og myglu þar. Þannig að gallinn er meiri og verri en áður var vitað. Þakið myglað og núna hluti af útveggjum sem þýðir einfaldlega að þið seldu mér ónýtt hús. En ég óska eftir að þið látið fyrrverandi eiganda vita af þessu og segja honum að hann geti komið að skoða ef hann vill. Annars ætla ég bara að taka sýni úr þessu og senda í rannsókn. Eftir það hefur lögfræðingur minn samband við hann.“

11. Stefnandi greinir frá því að fyrirsvarsmenn hans hafi í kjölfar hinna síðastgreindu samskipta leitað til lögmanns með þeirri ætlan að freista þess að ná fram rétti gagnvart stefnda. Þessu til viðbótar hafi fyrirsvarsmennirnir leitað til C, húsasmíðameistara og byggingastjóra yfirstandandi innanhúsbreytinga á fasteigninni, í þeim tilgangi að fá nánari greiningu á hinum ætluðu göllum. Hafi byggingastjórinn fallist á þetta og í kjölfarið látið þeim í hendur óundirritað og ódagsett álit, með ljósmyndum, þar sem ástandi eignarinnar hafi verið lýst á þann hátt að um meiri háttar galla væri um að ræða, sbr. dskj. nr. 7.

Í áliti nefnds byggingastjóra, sem staðfest var fyrir dómi, er lýsing á byggingar-lagi fasteignarinnar Hafnargötu 2. Segir m. a. að útveggir hennar séu steyptir, að límtrés-biti sé í mæni hennar og að burðarveggir séu þar að hluta, sem haldi uppi þakinu, en að þaksperrurnar hvíli á útveggjum og í festingum á límtrésbitanum. Í nánari lýsingu á þakinu segir í álitinu m. a.:

„ Í sperrubilum neðst á þakinu er rifa frá steyptum útvegg upp í borðaklæðningu, líklega hefur það átt að vera til að mynda öndun á þakinu og sett í stað hefðbundinna öndunar röra, ekkert net er í þessari rifu til að hindra aðgengi skordýra eins og venjan er.

Stór galli er þó á þessari tilraun til loftunar sem lýsir sér þannig að sperrur eru 225 mm á þykktina en steinullin er 230 mm, 180 mm +50 mm sem þýðir að ekki er neitt pláss eftir fyrir loftrásina.

Á milli sperra er heftaður vindpappi, einangrunin þrýstist þétt að honum og þrýstir honum upp að borðaklæðningunni, þar með er öndunin nánast alveg stífluð, þar sem þessi sami vindpappi og ullin sjálf loka alveg fyrir loftflæði yfir límtrés bitann, þar sem öndun milli þakhlutanna í mæni átti að vera. Neðst á þakinu stíflar einangrunin að sama skapi loftrásina og vindpappinn lokar því litla af loftrásinni sem ullin lokar ekki.“

„ Í mæni er enginn lím eða kíttisfrágangur á samskeytum plasts og enginn frágangur á rakavarnarlagi sjáanlegur nema á afmörkuðum stöðum hefur einhver tilraun verið gerð með glært límband af óþekktri gerð, það er allt laust og þjónar ekki neinum tilgangi í rakavörn.

Víða eru göt á rakavarnarlagi í loftum, t. d. í kvisti ofan við aðalinngang, þar hafa verið notaðar of stórar skrúfur og þær gatað rakavarnarlagið á mörgum stöðum.“

Í álitinu er vikið að útveggjum fasteignarinnar, og segir m. a.:

„ Útveggir eru steyptir..., 95 mm lagnagrind er innan á útveggjum og er 95 mm einangrun inni í þeirri grind,...., allar raf- og vatnslagnir ásamt ofnalögnum liggja innan í þessari grind.

Tekið er úr stoðum í lagnagrindinni fyrir þeim eins og þarf, en allar þessar lagnir koma svo að lokum út í gegn um rakavarnarlagið. Það er mjög vandmeðfarið að ganga frá rakavarnarlagi í þessari gerð af uppbyggingu útveggja og það hefur engan veginn tekist í þessu húsi...“

„ Við gólf, enginn frágangur var á rakavörn niður við gólf, ekkert kítti eða límband.

Við glugga, þar nær rakavarnarlag ekki að glugga, þess í stað er það klemmt milli gluggaáfellu og plötuklæðningar, en nær ekki að glugga til að festast þar í kíttis frágangi eða öðrum réttum frágangi. Allt rakaálag skilar sér beint inn í útveggjagrindina þar sem svona frágangur er.

Samskeyti á plastdúk, engin límbands eða kíttisfrágangur eða þá límt með límbandi sem ekki er vitað hvort var til líminga á rakavarnarlögum eða ekki, ekki er að sjá neinn kíttisfrágang.“

Í álitinu er staðhæft að ástandið á rakavarnarlagi fasteignarinnar hafi í raun verið það lélegt að eftir atvikum hafi verið fljótlegra að telja upp það sem hafi verið í lagi. Til stuðnings áliti sínu lét byggingastjórinn fylgja litljósmyndir með skýringar texta.

12. Stefnandi staðhæfir í stefnu að hann hafi ítrekað reynt að hafa samband við stefnda með þeirri ætlan að hann myndi lagfæra gallana á húseigninni, en ellegar að málsaðilar myndu ljúka málinu með samkomulagi. Í þessu samhengi staðhæfir stefnandi einnig að fyrirsvars menn hans hafi talið bráðnauðsynlegt að hefja hinar verklegu fram-kvæmdir þannig að húseignin myndi halda vatni og vindi, og þá þannig að frágangurinn yrði í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar og samþykkta, sbr. að því leyti ákvæði kaupsamnings um eignina.

Líkt og áður er rakið er að nokkru leyti ágreiningur með málsaðilum um framan-greinda atburðarás, m. a. um efni samskipta þeirra, en stefndi staðhæfir að þau hafi ekki átt sér staðmeð þeim hætti sem stefnandi greinir frá, og af þeim sökum hafi aldrei verið um neitt samkomulag að ræða eða að komið hafi til frekari umræðu með málsaðilum.

13. Stefnandi greinir frá því að fyrirsvarsmenn hans hafi leitað til lögmanns, í eigin sveitarfélagi, til þess að reka dómsmál gegn stefnda vegna atvika þessa máls. Stefnandi tekur fram að tafir hafi orðið á þessum áformum sökum þess að starfsstöð lögmannsins hafi orðið fyrir skemmdum vegna aurflóðs í desember 2020, en þá hafi gögn hans einnig glatast. Í kjölfar þessa atburðar hafi stefnandi leitað til þess lögmanns sem nú fari með mál hans. Stefnandi staðhæfir að þegar þarna hafi verið komið sögu hafi legið fyrir að fyrningarfrestur krafna hans gegn stefnda myndi bráðlega renna sitt skeið á enda. Af þeim sökum hafi hann hagað málatilbúnaði sínum með áður lýstum hætti, sbr. m. a. heimildarákvæði d-liðar 80. gr. laga nr. 91/1991.

14. Samkvæmt málavaxtalýsingum málsaðila og framlögðum gögnum sendi lögmað-ur stefnanda, þann 4. mars 2021, stefnda fyrrgreint álit C byggingastjóra. Stefndi bendir á í þessu samhengi að í álitinu sé ekki að finna tillögur um úrbætur, kostnaðartölur eða annars konar kröfugerð varðandi hina ætluðu ágalla á fasteigninni Hafnargötu 2.

15. Samkvæmt gögnum voru lögmenn málsaðila í nokkrum samskiptum í mars-mánuði 2021. Liggur m. a. fyrir að stefndi fól lögmanni sínum að svara sáttaumleitunum stefnanda með formlegu bréfi, dags. 22. mars sl., en þar hafnar hann öllum kröfum stefnanda að því er varðar ætlaða galla í fasteigninni Hafnargötu 2 á söludegi, hinn 2. febrúar 2017, sem ósönnuðum, en að auki hafnar hann vanefndum og bótaskyldu. Í kjölfar þessa hóf stefnandi málarekstur sinn gegn stefnda.

IV.

1. Í málinu liggur fyrir matsgerð F, byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, dags. 10. apríl 2022, um álitaefni varðandi fasteignina Hafnargötu 2 á Seyðisfirði. Hér verður gerð grein fyrir matsspurningum stefnanda og helstu niðurstöðum matsmannsins.

Mats spurningar:

Er loftun í þaki nægileg og í samræmi við það sem nauðsynlegt er?

Hvað má áætla að sé kostnaður við að lagfæra þakið þannig að verði ásættanlegt og í samræmi við viðkenndar vinnuaðferðir við smíði þaks eins og er á húseigninni Hafnargötu 2, Seyðisfirði?

3.

Er rakavarnarlag húseignarinnar að Hafnargötu 2, Seyðisfirði sett eins og viðurkennt er að skuli gera?

4.

Hefur skortur á rakavarnarlagi húseignarinnar áhrif á ástand glugga hússins?

5.

Hvað má áætla að sé kostnaður við að lagfæra rakavarnarlag þannig að ásættanlegt er og í samræmi við viðurkenndar vinnuaðferðir við lagningu rakavarnarlags?

6.

Ef svar matsmanns við spurningu nr. 4 er á þann veg að skortur á rakavarnarlagi hafi áhrif á ástand glugga hússins, er óskað eftir að matsmaður áætli hver kostnaður sé við að lagfæra glugga þannig að ástand þeirraverði ásættanlegt.

2. Í upphafsorðum matsgerðarinnar víkur hinn dómkvaddi matsmaður að matsfundi sem hann hélt með stefnda og fyrirsvarsmönnum stefnanda, en einnig lögmönnum þeirra, þann 30. mars 2022. Hann tekur fram að sammæli hafi verið um að byggingarreglugerð nr. 292/1979, sbr. þágildandi byggingarlög nr. 54/1978, hafi verið í gildi við byggingu fasteignarinnar, en einnig að upplýst hafi verið um fyrrgreinda sýnatöku starfsmanns verkfræðistofu úr þaki eignarinnar. Segir hann frá því að fyrirsvarsmenn stefnanda hafi áskilið sér rétt til að leggja fram gögn um myglugreiningu. Ekki er vikið frekar að þessu atriði í matsgerðinni, sbr. að því leyti dskj. nr. 28.

Matsmaðurinn nefnir að á fundinum hafi hann óskað eftir ljósmyndum sem fylgt hafi hinu áður rakta, ódagsetta, áliti C byggingastjóra.

Matsmaðurinn tekur jafnframt fram að á nefndum fundi hafi fyrirsvarsmenn stefnanda staðhæft að ekki væri bil ofan við einangrun í þaki eignarinnar og jafnframt að ekki væri í mæni hennar op yfir límtrésbita. Matsmaðurinn nefnir að málsaðilar hafi verið sammála um að frágangur á þaki og þaklofti húseignarinnar hafi verið upprunalegur fyrir utan að samskeyti á rakavörn hafi verið límd í hluta þess, ásamt vír bindingu, sbr. það sem rakið var í kafla IV, lið 5.

Þessu til viðbótar greinir matsmaðurinn frá þeim framkvæmdum og endurbótum sem fyrirsvarsmenn stefnanda höfðu þegar gert á eigninni, sbr. það sem áður var rakið í kafla IV, lið 5 hér að framan, en getur þess að vegna framkvæmdanna hafi hann eigi getað staðreynt þá staðhæfingu fyrirsvarsmanna stefnanda að svonefndur austurveggur hafi verið blautur viðkomu eða almennt um ástand hans.

Matsmaðurinn greinir loks frá því að hann hafi fyrir eigin skoðun á fasteigninni aflað viðeigandi teikninga, fyrir utan „sérteikningar af frágangi“ sem ekki hafi fundist hjá sveitarfélaginu Múlaþingi.

3. Í umfjöllun matsmannsins í matsgerðinni um þak fasteignarinnar, sbr. m. a. spurningar nr. 1 og 2, er vísað til skýringar texta á litljósmyndum, sem hann hafði tekið á vettvangi. Hann lýsir eigninni Hafnargötu 2, þ. e. byggingarári og gerð, en einnig notkun hennar sem verslunar-, banka- og verkstæðishúsi, og loks sem gistihúsi eftir að stefnandi keypti eignina þann 2. febrúar 2017. Er þetta í samræmi við það sem hér að framan hefur verið rakið.

Um álitaefnið varðandi þak eignarinnar segir m. a. í matsgerðinni:

„ Þak á húsinu er hefðbundið timburþak með um 19,3° halla (arctan 2,0/(11,4/2)) lagt bárujárni á þakpappa. Mæniás úr límtré er í húsinu og 50 x 225 mm sperrur festar á hann með 55 cm bili. Efri brún þeirra ber við efri brún mæniássins. Að neðan eru sperrur steyptar í veggi en standa um 2,5 cm upp fyrir hann við útbrún. Klætt er á sperrur með 25 x 150 borðum sem bera þess merki að hafa verið notuð í steypumót. Um 5 cm bil er frá efsta borði að mæniásnum og ekki borð yfir honum. Þar lá þakpappinn niður á límtréð þannig að engin rifa var á milli. Einangrun er í tveim lögum á milli sperra, 5 cm mottur að ofan og 15 cm að neðan. Ofan á einangrunina er lagður vindpappi (veggpappi). Ekki eru listar eða annar umbúnaður til að móta bilið sem er ofan við einangrunina. Undir sperrur er festur plastdúkur, rakavörn, og undir hann strengdir bindiborðar sem festir eru upp í sperrur. Plastdúkurinn er yfir lappaður, skaraður, á samskeytum og er færður niðurá útveggi og um 10 cm niður á mæniásinn. Þar eru borðbútar festir yfir jaðar á dúknum en ekki samfellt. Á milli er dúkurinn laus.

Þak nær vel út yfir útveggi og er klætt neðan í þakkanta með rásuðum krossviði. Í hverju sperra bili er u. þ. b. 25 cm löng rauf og 1 cm breið.

Þakrými, háaloft, er yfir meginhluta hússins en þar sem anddyri og tvö herbergi (nr. 1 og 6) eru við suðurhlið er ekki milliloft heldur klætt upp undir þak. Loft yfir meginhluta hússins er úr timburbitum og fest við útveggi. Steinullareinangran, 150 mm, er lögð á milli bitanna og undir þá er festur plastdúkur, þar undir lagnagrind og loftaþiljur. Þakrýmið er upphaflega óloftræst en matsbeiðendur hafa sett nokkur grönn rör neðan við þak í stafna.

Víða í þakinu eru ummerki á efri hlið rakavarnarinnar eftir vatn. Það sést af dökkum blettum og taumum sem myndast þegar vatn lekur niður á plastið.

Á mörgum stöðum [voru] lítil og stærri göt á plastdúknum. Búið var að líma samskeyti og yfir göt á dúknum í hluta þaksins.

Plastdúkur undir sperrum var tekinn niður fyrir miðri súð að sunnanverðu, frá mæni og að útvegg. Þá var einangrun fjarlægð ásamt vindpappa. Finna mátti gust yfir útvegg og gengið úr skugga um að opið er yfir vegginn út í þakkant.

Borðaklæðning ofan á þakinu var þurr að sjá og allnokkrar rifur á milli borða sem bendir til þess að klæðningin sé þurr. Engin sýnileg merki [voru] um sveppavöxt á viðnum.

Næst mæniás var ástandið annað. Þar var sýnilegur sveppavöxtur á neðanverðri borðaklæðningunni og á hliðum sperra næst henni þar sem grá og svört slikja var á viðnum. Ef fingri var strokið kom á hann grár/svartur litur. Viðurinn var blautur/rakur viðkomu og sást raki á hendi sem lögð var að viðnum. Litlar eða engar rifur [ voru]á milli borðanna. Þannig var á um þrem til fimm borðum niður frá mæni.

Plastdúkurinn var einnig skorinn niður og einangrun tekin niður við enda á veggjum við herbergi 1 og 6, þá u. þ. b. 5 m frá austur- og suðurstafni. Þar er frágangur eins og áður er lýst og ástand var eins.“

Í nánari umfjöllun matsmannsins vegna nefndra spurninga vísar hann til ákvæðis 7.5.12 í reglugerðinni nr. 297/1979, sem varðar m. a. hönnun, umbúnað og útloftun. Í matsgerðinni segir nánar um þessi atriði:

„ Loftbil er yfir einangrun í þakinu en frágangur er ekki eins og almennt tíðkast nú. Ekki hafa verið settir trélistar í kverk milli sperra og þakklæðningar til að móta loftbilið. Þá er vindpappinn lagður laus ofan á einangrunina og hann ósléttur, líklega vegna þess að hann aflagast við rakabreytingar. Loftbilið er hins vegar opið þar sem sjá mátti.

Loftbil er opið samfellt yfir útveggi út í þakkanta. Í þakkanti er 25 x 1 cm rauf sem myndar lof rauf, útloftunar rauf, inn í þakið. Breidd þaks milli útveggja þar sem lengst er, sem er sá þakflötur sem þarf að lofta, er ((1 l,4- 0,3*2)/cos 19,3°= 11,44 m. Hvert sperrubil er þá 11,44*0,55= 6,29 m

2 . Loftrásir í þakköntum svara þá til (250*10*2)/6,29= 795 mm

2

/m

2 sem er vel yfir þeim neðri mörkum sem miða skal við samkvæmt byggingarreglugerðinni.

Ekkert loftbil er hins vegar yfir mæniás vegna þess að þakpappinn hefur sigið niður á hann og lokað því bili sem þar var. Engar ráðstafanir hafa verið gerðar til að halda undir pappann.

Engar deiliteikningar aðalhönnuðar né burðarvirkjateikningar eru á kortasjá Múlaþings. Því er ekki hægt að sjá hvort að hönnuðir [gerðu] ráð fyrir því að sperrur bæru við efri brún á mæniásnum. Það er hins vegar óheppileg hönnun vegna þess að með því verður ekkert loftbil yfir mæniásinn ef borðaklæðningin er látin ná yfir hann eins og venjulegt/eðlilegt væri. Þegar þakklæðningin var sett á þakið hefur samt verið brugðist við þessu með því að láta klæðninguna ekki ná upp að mæniásnum og með því mynda loftbil. Þakpappinn hefur hins vegar sigið niður í bilinu og lagst niður á mæniásinn og lokað loftbilinu.

Ekki er ósennilegt og a. m. k. ekki hægt að útiloka að einhver loftstraumur verði yfir mæniásinn ef mismunaþrýstingur er nægur til að knýja loft í gegnum loftrásir. Það væri þá helst í miklum vindi sem stæði á suður- eða norðurhlið hússins. Ef þrýstingur er lítill er sennilegt að loftstraumur sé lítill eða hverfandi og engan [ veginn]eins og væri ef opin loftrás væri yfir mæniásinn.

Matsmaður telur sennilegt að vatn berist undir kjöljárn og slagi undir því og leki niður á þakpappann og standi þá á pappanum yfir mæniásnum. Jafnvel þó að báruformaðar þéttingar séu undir [kjöljárn inu] getur vatn þrýst upp fyrir þær en á þá ekki greiða leið út aftur. Þá telur matsmaður af því sem sjá mátti við skoðun líkur vera til þess að takmarkaður leki sé á þakinu upp við mæni sem sé megin orsök fyrir bleytu og myglu efst í þakinu. Ekki er þó útilokað að loftleki innan úr húsinu eigi þar hlut að máli þó það sé ekki eins líklegt...“

Matsmaður víkur í matsgerðinni nánar að efni fyrrnefnds ákvæðis byggingar -reglugerðarinnar, m. a. að því er varðar þak- og rakaeinangrun, sbr. liði 7.5.12.4– 7.6.1. Einnig lýsir hann tíðkanlegu verklagi á byggingartíma fasteignarinnar og framförum við verklag, en segir síðan:

„ Í öllum megindráttum er frágangur rakavarnar í þakinu eins og... krafist er. Sérframleiddur plastdúkur er notaður sem rakavörn. Samskeyti eru sköruð en ekki límd en heita má að það hafi verið venjulegt á þeim tíma sem húsið var byggt þó að einnig hafi tíðkast að klemma samskeyti með listum og/eða líma með venjulegu pökkunar-límbandi. Ekkert hald er í slíkum límböndum til að líma rakavörn þar sem að þau hrörna og losna fljótt. Engin sérstök límbönd eða lím voru til á þessum tíma svo matsmanni sé kunnugt um.“ Að þessu leyti vísar matsmaðurinn einnig til handbóka Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins frá árunum 1978 og 1992.

Að þessu sögðu áréttar matsmaðurinn það álit að í öllum megindráttum hafi frágangur rakavarnar í þakinu verið eins og krafist var á byggingartíma húseignarinnar, en áréttar að á þeim tíma hafi sérstök límbönd og lím til að ganga fram samskeytum á rakavörn ekki verið tiltæk, en segir síðan: „ Samskeyti hafa samt ekki verið klemmd. Mikið er um göt á rakavörninni en ekki er hægt að sjá hvort að þau eru frá byggingartíma eða hafi myndast síðar við notkun á húsinu.“

Þá segir enn fremur m. a. um álitaefnið í matsgerðinni:

„ Á milli upphitaðs innirýmis og þaks í meginhluta hússins eru tvö lög af plastdúk, annað er í lofti og hitt undir sperrum eins og áður er lýst. Þá er allt upphitað rými í húsinu þiljað með spónaplötum í upphafi og nú að auki með gifsplötum. Verður því að ætla að afar lítill loftleki geti verið úr húsinu upp í þak sem gæti flutt með sér raka. Enn minni líkur eru til þess að raki geti flust með dreifð... úr húsinu upp í þak....“ Matsmaðurinn tekur fram að engin reikningsleg hætta hafi verið á að raki hafi safnast fyrir á þakinu vegna „dreifðar“ innan úr húsinu, og segir síðan almennt að af fráganginum á þakinu hafi hann eigi annað séð en að þeir sem byggðu húseignina hafi verið meðvitaðir um nauðsyn þess að tryggja loftrásir yfir einangrun. Því verði m. a. ekkert fullyrt um annað en að áþeim hluta þaksins sem hann hafi ekki getað skoðað, þ. e. kvisti á suðurhliðinni, hafi loftrásir verið fullnægjandi þar einnig, enda hafi ekkert bent til annars.

Í niðurstöðukafla um þennan þátt málsins og um nefndar spurningar segir í matsgerðinni:

„ Loftun þaks er ekki næg sem stafar af því að loftrás er teppt yfir mæniás í þaki. Að öðru [leyti] eru loftrásir í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar og almenna þekkingu fagmanna þegar húsið var byggt.

Til þess að bæta úr þarf að taka upp þakjárn og þakpappa yfir mæni og útbúa þannig að opin loftrás sé yfir mæni. Það má t. d. gera með því að leggja sérbeygða blikkáfellu yfir mæninn sem haldi undir þakpappa. Eðlilegt er að fjarlægja þá borðaklæðningu sem sveppir hafa sýnilega vaxið á og setja nýja í staðinn, pappaleggja þá þakið og endurleggja þakjárnið með öllum áfellum. Þá [væru] lágbárur á bárujárni beygðar upp undir kjöljárnið, en báruformaðar þéttingar ekki settar aftur.“

Matsmaðurinn getur þess að hann hafi gætt að ytra byrði þaksins. Hann segir að þakjárnið hafi verið neglt með ryðfríum kambsaum með pakkningu undir haus, að nokkrir þeirra hafi dregist upp, en að sýnilegt hafi verið að þakið hafi verið endurmálað.

4. Í umfjöllun um rakavörn í útveggjum fasteignarinnar, sbr. matsspurningar nr. 3–6, vísar matsmaðurinn m. a. til litmynda til skýringa. Hann lýsir uppbyggingu veggjanna, en nefnir einnig sérstaklega fyrrnefndar framkvæmdir fyrirsvarsmanna stefnanda, sem þeir höfðu ráðist í eftir kaupin í febrúar 2017. Matsmaðurinn tekur fram að til þess að hann geti svarað spurningunum hafi hann gert gat á kantáfellu við glugga á tveimur stöðum þannig að hann gæti skoðað frágang rakavarnar, en segir síðan:

„ Engin glufa var sjáanleg milli áfellu og glugga né við plötuklæðningu innan á veggjum. Staðfest var að rakavörn er skorin svo til slétt við brún á grind en ekki lögð inn með köntum við glugga og þar með ekki tengd við þá. Sjá mátti að jaðar rakavarnar er klemmdur milli grindar og spónaplötuklæðningar.

Grind var ljós og engin merki sjáanleg um raka þarsem gat var gert á kantáfellur. Þá var ekki hægt að finna [fúkkalykt] úr veggjum heldur aðeins lykt af við.“

Að þessu sögðu vísar matsmaðurinn til ákvæða 7.5.10– 7.5.11 í byggingar reglugerð, en segir síðan:

„ Í byggingarreglugerð er ekki sérstaklega tekið fram að raflögnum og öðrum lögnum skuli komið fyrir innan rakavarnar verði því komið við líkt og sérstaklega er tekið fram um þök... Frágangur rakavarnar í útveggjum er ekki eins og almennt gerðist á þeim tíma sem húsið var byggt að því [leyti] að hún er ekki staðsett þannig að sem best allar lagnir séu innan við hana. Ekki er sérstök lagnagrind í veggjunum og hita- og raflagnir því allar utan við rakavörnina og göt gerð þar sem eru [ tengingar]. Þá eru samskeyti ekki klemmd með listum eða gengið frá þeim á annan fullnægjandi máta. Frágangur plastdúksins er að öðru [leyti]eins og tíðkaðist en ekki er hægt að bera frágang saman við það sem nú tíðkast enda hefur vinnulag og efni breyst mikið.

Samskeyti á veggflötum eru klemmd á milli grindar og plötuklæðningar séu þau yfir stoðum en ekki er hægt að sjá hvort að svo er.

Engin ummerki voru sýnileg við skoðun sem bentu til þess að útveggir væru ekki í raka jafnvægi. Þarsem opnað var sáust engin merki um raka.

Ekki verður reikningsleg rakaþétting vegna dreifðar í útveggjum eins og þeir eru gerðir. Það stafar fyrst og fremst af því að rakavörn úr plastdúk er afar þétt gagnvart rakaflutningi með dreifð. Sennilegt er að meiri raki færist með dreifð út í veggi í gegnum göt á rakavörninni. Götin eru hins vegar hlutfallslega afar lítil og hafa hverfandi áhrif á rakaflutning með dreifð. Verði loftstraumur um götin eða um samskeyti á rakavörninni getur miklu meiri raki færst með honum út í veggi. Það gerist þó aðeins að loft geti streymt í gegnum veggina eða á milli rýma í húsinu og þá út í vegg í einu rými og inn aftur í öðru. Þar sem að veggirnir eru steinsteyptir verður enginn loftstraumur í gegnum þá og þar með flyst enginn raki með loftstraumi út í gegnum þá. Útveggir eru auk þess þiljaðir með plötum og engar glufur sjáanlegar á þeim þar sem loftstraumur getur verið í gegn. Aðeins eru þá göt við raflagnir og hitalagnir sem loft gæti streymt í gegnum og við gólf hafi þar verið glufa. Ekki verður séð að þetta geti verið mikill loftstraumur eða að mikill raki geti færst með loftstraumi á þennan hátt út í veggi.

Faglegt og eðlilegt hefði verið að setja rakavörn á alla kanta við glugga. Það var almennt gert og [almenn] þekking fagmanna stóð til þess. Heppilegt hefði verið að bæta frágang áður en þiljað var á útveggi með gifsplötum.

Ekki verður séð að það hafi leitt til vandkvæða í húsinu þó að rakavörn sé ekki á glugga köntum. Engin sýnileg ummerki eru um að raki hafi safnast fyrir í veggjum vegna þess. Vissulega sýna útreikningar að raki muni þéttast undir áfellunum miðað við gefnar forsendur. Rými inni í veggnum er hins vegar hlutfallslega mikið miðað við glugga-kantana og má því ætla að steypan í útveggnum geti tekið í sig rakann og jafnað út.

Matsmaður telur að endurbætur sem [stefnandi] gerði áður en útveggir voru þiljaðir með gifsi að innan [séu] fullnægjandi og tryggi þéttleika rakavarnar nægilega. Með því að taka spónaplötur af neðsta hluta veggja var hægt að líma rakavörn við gólf og velflest göt þar sem lagnir ganga í gegnum rakavörnina. Það sama á við um rakavörn í þaki. Matsbeiðendur hafa límt samskeyti og yfir göt með þar til gerðu límbandi í hluta þaksins.“

Matsmaður víkur í matsgerðinni þessu næst að þeirri staðhæfingu fyrir-svarsmanns stefnanda að „austurveggur hafi verið blautur bak við þiljur“ og segir þar um m. a.: „ Matsmaður getur ekkert sagt um hvernig veggurinn var eða af hvaða ástæðum hann gæti hafa verið blautur. Þó verður að telja ólíklegt að það hafi stafað af rakastreymi innan úr húsinu eins og áður er fjallað um. Líklegra er að leki hafi verið á vegg eða við glugga sem skýrt gæti slíka bleytu.“

Í niðurstöðukafla í umfjöllun sinni um fyrrgreindar matsspurningar, nr. 3– 6, varðandi innra byrði útveggjanna segir í matsgerðinni:

„ Gerð og frágangur á innra byrði útveggja var ekki í samræmi við það sem gerðist á þeim tíma þegar húsið var byggt og þótti eðlilegur frágangur. Frágang er þó ekki hægt að bera saman við það sem nú gerist enda verklagi fleygt fram og sérhæfð efni fáanleg.

Ekki er nauðsynlegt að bæta frágang rakavarna til þess að útveggir og þak verði í rakajafnvægi. Hins vegar þarf að tryggja að þeir leki ekki því þá raskast jafnvægið.

Til þess að frágangur rakavarnar í veggjum og þaki sé í samræmi við þær kröfur sem gerðar voru í byggingarreglugerð þarf að setja rakavörn á kanta við glugga til við-bótar við þær endurbætur sem matsbeiðendur hafa þegar gert. Til þess þarf að fjarlægja allar áfellur af gluggum og plötuklæðningu í kringum glugga. Líma plastdúk á glugga og út á veggi og ganga frá samskeytum með lími. Ganga svo frá klæðningum og áfellum að nýju, spartla og mála. Þá þarf að ljúka við að líma samskeyti og göt á rakavörn í þaki.“5. Um umbeðinn metinn kostnað við framangreindar úrbætur segir í matsgerðinni:„ Metinn kostnaður í matsgerð innifelur allan kostnað verktaka við að vinna viðkomandi verklið og innifelur virðisaukaskatt. Miðað er við að verkið sé unnið í einum áfanga og sé unnið af faglærðum mönnum með aðstoðarmönnum. Tekið er tillit til um-fangs verkliða og aðstæðna á verkstað. Metinn kostnaður er á verðlagi í samræmi við dagsetningu matsgerðar.“

6. Í matsgerðinni lýsir matsmaðurinn kostnaði við einstaka verkliði, og tiltekur sundurliðaðar magneiningar, efni, tæki, vinnu og fjárhæðir. Hann lýsir þessum helstu þáttum þannig: a) Taka upp þakjárn og þakpappa yfir mæni. Fjarlægja borðaklæðningu sem sveppir hafa vaxið á. Miðað er við að rifin séu fimm borð hvoru megin við mæni:

Vinna: 693.000 krónur Upphæð: 693.000 krónur. b) Leggja ný borð á þak við mæni. Útbúa loftrás yfir mæni með blikkáfellu yfir mæninn sem haldi undir þakpappa. Leggja þakpappa yfir allan þakflötinn. Miðað er við venjulegan filtpappa eins og fyrir er á þakinu:

Efni: 443.000 krónur. Vinna: 231.000 krónur Upphæð: 674.000 krónur. c) Endurleggja þakjárn ásamt áfellum; kjöljárn, skotrennur við kvist, við stafna og yfir þakrennur. Miðað er við að efni nýtist nema hluti þaknagla. Beygja upp lágbárur en báruformaðar þéttingar ekki settar aftur:

Efni: 73.000 krónur. Vinna: 539.000 krónur...... Upphæð: 612.000 krónur. d) Vinnupallar við allar húshliðar:

Efni: 100.000 krónur. Vinna: 240.000 krónur Upphæð: 340.000 krónur e) Saga spónaplötur um 1 m frá gólfi og taka niður. Líma samskeyti á rakavörn, kringum allar lagnir og við gólf með þar til gerðu límbandi og lími. Festa plötur upp aftur:

Efni: 41.000 krónur. Vinna: 385.000 krónur............ Upphæð: 426.000 krónur f) Líma samskeyti og göt á rakavörn í þaki.

Efni: 16.000 krónur. Vinna: 77.000 krónur............ Upphæð: 93.000 krónur. g) Fjarlægja áfellur af gluggum og plötuklæðningu í kringum glugga. Miðað er við að taka plötur um 25 cm út frá gluggum.

Vinna: 154.000 krónur......... Upphæð: 154.000 krónur h) [ L íma] plastdúk á glugga og út á veggi og ganga frá samskeytum með lími. Gera kant áfellur úr 12 mm rakavörðum spóna plötum kringum glugga sem endurnýtist en settir laskar undir samskeyti. Klæða með gifsplötum yfir.

Efni: 67.0000 krónur. Vinna: 270.000 krónur............. Upphæð: 337.000 krónur Sparsla útveggi sem gert var við og mála.

Efni: 86.000 krónur. Vinna: 198.000 krónur......... Upphæð: 284.000 krónur. j) Varsla á gólfi þar sem unnið er. Yfirbreiðsla á innanstokksmunum. Fjarlægja að verki loknu.

Efni: 37.000 krónur. Vinna: 99.000 krónur......... Upphæð: 136.000 krónur. k) Þrífa [herbergi] þar sem unnið var og ganga.

Efni: 3.000 krónur......... Vinna: 264.000 krónur.......... Upphæð: 267.000 krónur. l) Förgun á byggingarafgöngum; [ borðklæðnin g ], gifs- og [spónaplötur], almennir byggingarafgangar.

Efni 45.000 krónur Vinna: 25.000 krónur......... Upphæð: 70.000 krónur.

Samtals metinn kostnaður – krónur með vsk.:

Efni: 911.000 krónur Vinna: 3.175.000 krónur Upphæð: 4.086.000 krónur.

Samtals án vsk.:

Efni: 734.722 krónur...... Vinna: 2.560.638 krónur...... Upphæð: 3.295.360 krónur Endurgreiðsla á 60% afvsk. [vegna] vinnu á staðnum miðað við 19,35% af reikningshlutfalli vsk.

Vinna: -368.618 krónur.

Samtal að [teknu] tilliti til endurgreiðslu á vsk. af vinnu:

Efni: 911.000 krónur Vinna: 2.806.383 krónur...... Upphæð: 3.717.383 krónur.“V.

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda.

1. Stefnandi byggir kröfur sínar, í stefnu og við flutning málsins, á því að fasteignin að Hafnargötu 2 hafi verið gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þegar stefndi seldi honum eignina, og þar sem gallinn hafi verið verulegur beri stefndi ábyrgð sem seljandi eignarinnar, enda hafi hún átt að uppfylla þau almennu gæði sem farið var fram á í reglugerð sem í gildi varvið byggingu hennar.

2. Stefnandi byggir á því að hann hafi haft réttmætar væntingar til þess að fasteignin samræmdist því sem lýst hafi verið í kaupsamningi málsaðila. Hann hafi efnt samningsskyldur sínar gagnvart stefnanda með því að greiða kaupverðið, en stefndi á hinn bóginn eigi uppfyllt skuldbindingu sína um eiginleika eignarinnar.

3. Stefnandi bendir á að í kaupsamningi málsaðila sé hvergi vikið að göllum á fasteigninni, og þá ekki að því að ástand hennar hafi að nokkru leyti vikið frá lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum byggðum á þeim, sbr. ákvæði 2. mgr. 19. gr. fasteignakaupalaganna. Því hafi stefnandi mátt gera ráð fyrir að eignin uppfyllti kröfur til frágangs fasteignarinnar.

Í stefnu vísar stefnandi máli sínu til sönnunar til staðfests og áðurrakins álits C, húsasmíðameistara og byggingastjóra, en þess hafði hann aflað eftir nefnd kaup, en fyrir höfðun máls þessa. Við flutning málsins vísaði stefnandi til þessa gagns, en þó sérstaklega til áðurrakinnar matsgerðar hins dómkvadda matsmanns, en eins og áður er rakið var hennar aflað eftir höfðun málsins.

4. Stefnandi byggir á því, við flutning málsins fyrir dómi, að samkvæmt matsgerð matsmannsins hafi loftun þaks í fasteigninni ekki verið nægjanleg sökum þess að loftrásin hafi verið tepp tí mæniásnum.

Stefnandi byggir einnig á því að frágangurinn á þakinu hafi eigi verið í samræmi við þágildandi byggingar reglugerð, og það sem almennt hafi tíðkast á byggingar tíma fasteignarinnar.

Aðþessu leyti vísar stefnandi til efnis matsgerðarinnar um að nauðsynlegt sé að lagfæra eignina, þ. á m. við mæniásinn, og þá með þeim hætti sem matsmaðurinn geri grein fyrir.

5. Stefnandi byggir á því að í matsgerðinni sé því lýst að gerð og frágangur á innra byrði útveggja í fasteigninni hafi eigi verið í samræmi við þær verklagsreglur sem almennt hafi tíðkast að viðhafa á byggingartíma hennar. Þannig hafi m. a. frágangur rakavarnanna í útveggjum á aðalhæðinni og á þakloftinu eigi verið fullnægjandi, enda ekki í samræmi við þær kröfur sem gerðar hafi verið samkvæmt þágildandi reglugerð eða þær handbækur sem tíðkast hafi að nota á byggingar tíma eignarinnar.

6. Stefnandi byggir á því að gallar hafi verið á rakavörninni við glugga eignarinnar, en af þeim sökum hafi í matsgerðinni verið tekið fram að nauðsynlegt sé að setja slíka vörn á gluggakantana og þá til viðbótar við þær endurbætur sem fyrirsvarsmenn stefnanda hafi þegar gert á eigninni. Stefnandi bendir á matsmaðurinn telji nauðsynlegt af þessum sökum að fjarlægja allar áfellur í gluggum og plötuklæðningar þar við, ásamt því að líma plastdúk við gluggana og út á veggi, ganga frá samskeytum með lími, en eftir það þurfi að ganga frá áfellum að nýju, sparsla og mála. Loks sé nauðsynlegt að ljúka við að líma samskeyti og göt á rakavörnina í þakinu.

7. Stefnandi áréttar að hann byggi kröfur sínar á máli þessu á hendur stefnda á því sem fram komi í matsgerð hins dómkvadda matsmanns, og bendir á að stefndi hafi eigi hnekkt því með yfirmatsgerð. Hann byggir á því að vegna þessa sé sannað að frágangur í fasteigninni hafi eigi verið í samræmi við þágildandi reglur, en af þeim sökum hafi eignin ekki verið eins og hann hefði mátt ætla við kaupin, m. ö. o. hafi hann eigi mátt vænta þess að eignin væri haldin þeim göllum sem fram hafi komið í matsgerðinni.

8. Stefnandi áréttar og byggir á því að í ljósi framangreinds hafi fasteignin verið gölluð við kaup hans í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, enda hafi hún eigi staðist tilskilin gæði. Stefnandi byggir á því að umræddir gallar hafi rýrt verðmæti eignarinnar verulega og því hafi eigi þurft að liggja fyrir loforð eða tiltekin saknæm háttsemi af hálfu stefnda. Í því samhengi bendir stefnandi á ákvæði 2. mgr.19. gr. nefndra laga um að fasteign eigi að hafa þá kosti sem almennar reglur og lagaákvæði hafi tilskilið á byggingar tíma hennar, þ. á m. um frágang. Stefndi áréttar að í matsgerð matsmanns hafi umræddir gallarnir á eigninni verið staðfestir, og þá enn fremur að þeir hafi verið fyrir hendi við kaup hans, þann 2. febrúar 2017.

9. Stefnandi byggir á því að fyrirsvarsmenn hans hafi eigi getað séð umrædda ágalla á fasteigninni við skoðun hennar fyrir tilboðgerð og við kaupin, þó svo að annar þeirra hafi menntun í smíði, og að hann hafi séð að rakavarnarlagið hafi eigi verið límt á þakloftinu. Stefnandi byggir á því að gallar eignarinnar hafi að öðru leyti verið huldir í veggjum, undir einangrunarull, en að auki hafi fyrirsvarsmanninum af sömu ástæðu verið ómögulegt að gæta að lýstum frágangi í mæniásnum.

10. Stefnandi bendir á að hann hafi í samræmi við áskilnað í stefnu og við höfðun málsins lagt fram beiðni um dómkvaðningu sérfróðs matsmanns undir rekstri málsins, sbr. ákvæði d-liðar 80. gr. laga nr. 91/1991, og liggi fyrir að það hafi hann gert án undan dráttar.

Stefnandi bendir á að matsgerð hins dómkvadda matsmanns um lýsta galla hafi í aðalatriðum verið í samræmi við álit C húsasmíðameistara, og þá ekki síst um að frágangur hafi vikið frá gildandi lögum, reglugerð og samþykktum á byggingartíma fasteignarinnar.

11. Við flutning málsins áréttaði stefnandi að hann reisti mál sitt og kröfur á umræddri matsgerð að því er varðaði einstaka galla á fasteigninni. Stefnufjárhæð hans taki þannig til einstakra liða, sundurliðunar og kostnaðarmats samkvæmt matsgerðinni, en þá einnig samtölunni, að fjárhæð 3.717.383 krónur, auk vaxta, líkt og hann hafi tilgreint með bókun fyrir dómi um hina endanlegu kröfugerð.

12. Við flutning andmælti stefnandi þeirri málsástæðu stefnda að lækka beri stefnufjárhæð hans, m. a. með hliðsjón af verðlagsbreytingum, t. d. millum áranna 2017 og 2022, og af þeim sökum nái fjárhæðin með réttu eigi tilskilinni lágmarksfjárhæð samkvæmt ákvæði 2. mgr. 18. gr. fasteignakaupa laganna. Stefnandi byggir á því að lagaákvæðið sé um margt matskennt, m. a. varðandi aldur húseigna.

13. Stefnandi byggir á því að kröfur hans í máli þessu hafi hvorki fallið niður fyrir sakir fyrningar né tómlætis, sbr. að því leyti ákvæði 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupa-laganna. Stefnandi andmælir, m. a. við flutning, málsástæðum stefnda að þessu leyti, þ. á m. um upphafsdag fyrningar og um gildi tómlætisáhrifa.

Stefnandi bendir á að hann hafi tilkynnt stefnda um gallana á fasteigninni og þar með um vanefnd hans við kaupin innan þess sanngjarna frests sem lagaákvæðið tilgreinir, þ. e. eftir afhendingu eignarinnar þann 2. febrúar 2017. Hann hafi sinnt þessari skyldu mjög fljótlega eftir að hann varð þess var að eignin var haldin göllum eða þegar hann hafi með réttu mátti verða þeirra var, þ. á m að því er varðaði eðli þeirra og umfang, sbr. m. a. vætti B byggingatæknifræðings, sem hafi verið kallaður til af málsaðilum í marsmánuði umrætt ár. Stefnandi byggir á því að hann hafi jafnframt tilkynnt að hann hefði í hyggju að bera gallana fyrir sig. Að þessu leyti vísar stefnandi einnig til ákvæðis 2. mgr. sömu lagagreinar og þá um hinn fimm ára tilkynningarfrest.

Stefnandi vísar í ofangreindu samhengi til þess sem rakið var í málavaxtalýsingu hér að framan, þ. á m. að fyrirsvarsmenn hans hafi verið í sambandi starfsmenn þeirrar fasteignasölu sem annast hafði sölu fasteignarinnar, strax í mars 2017, um einum mánuði eftir aðhann fékk eignina afhenta, sbr. áðurrakinn tölvupóst þar um.

Stefnandi bendir á að fyrirsvarsmennirnir hafi verið í samskiptum við stefnda, líkt og fram hafi komið hér fyrir dómi, en hann byggir á því að stefndi hafi í kjölfarið boðist til að gera við fasteignina í samstarfi við fyrirsvarsmenn hans. Eigi hafi hins vegar tekist samningar að þessu leyti. Stefnandi byggir á því að af þessari atburðarás megi ljóst vera að einhvern tímann eftir 27. mars 2017 hafi stefndi boðið fram efndir, a. m. k. að hluta. Í þessu samhengi bendir stefnandi á að samkvæmt 14. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda, sbr. 4. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaganna, sé fyrningu slitið þegar skuldari hefur beinlínis eða með atferli sínu viðurkennt skyldu sína gagnvart kröfuhafa, s. s. með loforði um greiðslu eða með því að greiða afborgun höfuðstóls, verðbætur eða vexti. Stefnandi tekur fram að hann hafi ekki gögn undir höndum sem sýna nákvæmlega hvenær stefndi hafi boðið honum umræddar efndir. Hann byggir hins vegar á því að af framlögðum gögnum málsins megi vera ljóst að það hafi verið einhvern tímann eftir fyrrgreint tímamark, þ. e. 27. mars 2017. Í ljósi þessa hafi hinn fjögurra ára fyrningarfrestur ekki verið liðinn þegar hann hafi höfðað mál þetta fyrir dómi með stefnu. Í ofangreindu samhengi bendir stefnandi á að fyrirsvarsmenn hanshafi á ný verið í samskiptum við starfsmenn fasteignasölu í október 2018, þ. e. þegar frekari gallar á eigninni hafi komið í ljós, og að starfsmenn fasteignasölunnar hafi af því tilefni haft á orði að þeir ætluðu að koma ábendingum hans á framfæri við stefnda.

14. Stefnandi byggir á því að í ljósi alls ofangreinds hafi hann eigi glatað kröfu sinni á hendur stefnda vegna eigin tómlætis. Þá hafi hann höfðað mál sitt gegn stefnda með stefnu birtri þann 27. mars 2021, en með því hafi fyrningu verið slitið, sbr. 93. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en að auki hafi málið verið þingfest í beinu framhaldi af því.

15. Stefnandi áréttar að hann byggi kröfu sína á hendur stefnda aðallega á fyrrgreindum ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum til 18., 19. og 43. gr. Auk þess vísar hann til meginreglna fasteignakauparéttarins. Að því er varðar málareksturinn almennt vísar stefnandi til heimildarákvæðis d-liðar 1. mgr. 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, en um eigin málskostnaðarkröfu vísar hann til 130. gr. sömu laga, sbr. 65. gr. laga nr. 80/1938, en um virðisaukaskatts skyldu vísar hann til laga nr. 50/1988.

VI.

Helstu málsástæður og lagarök stefnda.

1. Stefndi byggir sýknukröfu sína, í greinargerð og við flutning málsins, á því að krafa stefnanda sé fyrnd. Hann byggir á því að fyrningarfrestur ætlaðrar kröfu stefnanda sé fjögur ár, samkvæmt ákvæði 4. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sbr. 2. mgr. 2. gr., sbr. 3. gr., laga nr. 150/2007 um fyrningu.

Stefndi byggir á því að fyrningarfrestur skaðabótakrafna innan samninga reiknist á hlutlægum grundvelli og hefjist þann dag þegar samningur er vanefndur, þ. e. þann dag þegar söluandlag er afhent og áhætta af hinu selda flyst frá seljanda til kaupanda. Stefndi byggir á því að fyrningarfresturinn í máli þessu hafi þannig hafist þann 2. febrúar 2017 þegar fasteignin Hafnargata 2 var afhent stefnanda, við kaup málsaðila. Af þessum sökum hafi krafa stefnanda verið fyrnd þegar hann höfðaði málið, þann 27. mars 2021.

Stefndi byggir á því að jafnvel þó svo að upphaf fyrningarfrests verði miðað við huglæg atriði, eins og gildir um skaðabætur utan samninga, væri krafa stefnanda allt að einu verið fyrnd. Að því leyti byggir stefndi á því að stefnandi hafi öðlast vitneskju um ætlaða galla húseignarinnar einhvern tímann fyrir 27. mars 2017.

Stefndi andmælir andstæðum röksemdum stefnanda að þessu leyti og byggir á því að hann hafi aldrei viðurkennt ætlaða kröfu stefnanda, bótaskyldu eða vanefnd, en af þeim ástæðum hafi fyrningu ekki verið slitið. Stefndi bendir á að viðræður aðila um málefni fasteignarinnar geti ekki talist vera viðurkenning á kröfu í skilningi 14. gr. laga nr. 150/2007 og því beri að sýkna hann af stefnukröfum í máli þessu.

2. Stefndi byggir á því að sýkna beri hann af kröfum stefnanda vegna tómlætis þar sem hannhafi haft vitneskju um hina ætluðu galla í fasteigninni í febrúar eða mars 2017. Í þessu sambandi bendir stefndi á að stefnandi hafi kvartað til fasteignasölu í marsmánuði 2017 vegna þakshluta eignarinnar. Því til viðbótar hafi stefnandi borið fram sambærilega kvörtun í október 2018, en þá vegna ætlaðs galla í rakavörn í útveggjum, sbr. dskj. nr. 6 –7. Þessu til viðbótar vísar stefndi til þess sem fram hafi komið í aðila- og vitnaskýrslum fyrir dómi.

Stefndi byggir á því að stefnandi hafi þrátt fyrir umræddar kvartanir hvorki aflað viðhlítandi sönnunargagna né sett fram kröfu í tíma á hendur honum. Í þess stað hafi stefnandi ráðist í miklar breytingar og endurbætur á fasteigninni og í framhaldi af því hafið gistirekstur.

Stefndi áréttar að stefnandi hafi ekki beint kvörtunartilkynningum sínum að honum varðandi hina ætlaðu ágalla og enn fremur hafi hann ekki haft uppi skriflega rökstudda kröfu því tengdu. Stefndi byggir á því að stefnandi hafi þannig ekki fylgt eftir ætluðum rétti sínum. Vegna þessa hafi stefndi staðið í þeirri trú að fasteignaviðskiptum aðila væri lokið. Stefnda hafi því verið brugðið þegar lögmaður stefnanda hafi skyndilega haft samband við hann, í mars 2021, eftir áralanga þögn. Stefndi byggir á því að stefnandi hafi í fyrsta sinn tilkynnt að hann ætlaði að beita vanefndaúrræðum í júní 2021.

Stefndi byggir á því að áðurgreindar kvartanir stefnanda til fasteignasölu um hinn ætlaða galla á raka vörn í útveggjum fasteignarinnar fullnægi ekki skilyrðum 1. mgr. 48. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. að því leyti meginreglur kröfuréttar um réttar-áhrif tómlætis. Stefndi bendir á að það hafi þannig fyrst verið 20 mánuðum eftir sölu fasteignarinnar sem stefnandi hafi kvartað til fasteignasölu vegna hinna ætluðu galla í útveggjunum, en samhliða hafi stefnandi tilkynnt að hann hefði þegar bætt úr raka-vörninni, en þá einkum á útvegg bílskúrs.

Stefndi bendir á að vegna framkvæmda stefnanda á fasteigninni hafi m. a. umræddur veggur ekki verið metinn af hinum dómkvadda matsmanni, og því sé ósannað að veggur þessi hafi í raun verið gallaður.

Stefndi bendir á að brýnt sé að vanefndaúrræðum vegna fasteignaviðskipta sé beitt án undandráttar og sönnunargagna aflað. Hann byggir á því og áréttar að það sé stórfellt tómlæti af hálfu stefnanda að aðhafast ekki í um fjögurár eftir kvartanir hans á árinu 2017, en með því ráðslagi hafi hann spillt fyrir sönnun um ástand fasteignarinnar á söludegi og skapað réttmætar væntingar fyrir hann sem seljanda um að viðskiptum þeirra væri lokið. Að þessu gættu hafi stefnandi glatað ætluðum rétti sínum vegna skorts á tilkynningum og vegna eigin tómlætis.

3. Stefndi byggir á því að honum hafi ekki gefist kostur á að gera úrbætur á eigninni vegna hinna ætluðu galla, enda hafi stefnandi eigi skorað á hann með fullnægjandi hætti að gera slíkt. Hann byggir á því að þetta hafi verið stefnanda skylt að gera samkvæmt ákvæði 39. gr. laganna nr. 40/2002. Í þess stað hafi stefnandi ráðist í fyrrgreindar endur-bætur á húseigninni, þ. á m. á rakavörn útveggja. Stefndi byggir á og áréttar að áður-greindar tölvupóststilkynningar stefnanda til fasteignasölu geti eigi verið gildar sem áskoranir að þessu leyti.

4. Stefndi bendir á að samkvæmt 1. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaganna geti kaup-andi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja þegar kaupsamningur var gerður. Þá hvílir skoðunarskylda á kaupanda samkvæmt 2. mgr. 29. gr. laganna.

Við flutning vísaði stefndi til þess að annar fyrirsvarsmaður stefnanda, M-kk-nf B-kk-nf, hafi menntun sem smiður, en hafi að auki numið byggingariðnfræði. Stefndi bendir á að fyrir liggi, sbr. m. a. aðilaskýrslu fyrir dómi, að nefndur fyrirsvarsmaður hafi skoðað fasteignina Hafnargötu 2 einu sinni eða tvisvar fyrir kaup stefnanda á eigninni. Í þessu sambandi bendir stefndi á að fyrir liggi að í þakrými húseignarinnar hafi verið unnt að skoða rakavarnarlag og frágang þess, en einnig þakið, líkt og m. a. hafi komið fram við vettvangsskoðun dómsins, sbr. einnig ljósmyndir á dskj. nr. 27. Stefndi bendir á að óklætt þakrýmið sé undir súð og því hafi verið tiltölulega einfalt að komast að þakviðum þess og þá til þess að skoða aðstæður nánar.

Stefndi byggir á því að meta beri skoðunar- og aðgæsluskylduna í því ljósi að eignin Hafnargata 2 sé gömul og að hún hafi verið skoðuð af sérfróðum mönnum fyrir hönd stefnanda fyrir kaupin. Stefnandi geti því ekki borið fyrir sig galla á rakavörn og frágangi hennar, sem fyrirsvarsmaður hans hafi skoðað, né ágalla í þaki, sem hann fullyrði að rekja megi til rakavarnar, þar sem allar aðstæður hafi verið sýnilegar við nánari skoðun þaksins.

5. Stefndi byggir á því að við kaup stefnanda þann 2. febrúar 2017 hafi ástand Hafnargötu 2 verið í samræmi við aldur eignarinnar, og hafi eignin verið í fullnægjandi ástandi, þ. á m. útveggir, gluggar og þak, og hafi m. a. staðist veður og vind. Allir grunn-kostir eignarinnar hafi þannig verið fyrir hendi. Þá hafi stefnandi keypt eignina á góðum kjörum, þ. á m. miðað við stærð, en kaupverðið hafi verið 30.000.000 króna.

Stefndi segir að ætla megi að málatilbúnaður stefnanda dragi dám af óraunhæfum kröfum um eiginleika og ástand hinnar notuðu fasteignar. Þannig sé margt sem hann telji vera galla í raun smávægileg atriði, sem hafi verið í samræmi við aldur og ástand eignarin n ar, og þá líkt og hann hafi geti vænst. Gífuryrði stefnanda, s. s. um að fasteignin sé „ónýt“ og haldi „ekki vatni og vindum“, eigi sér enga stoð í málsgögnum og hafni stefndi þeim. Stefndi telur jafnframt að stefnandi tali tungum tveim, enda lýsi hann því að fasteignin hafi verið í ásættanlegu horfi, en í því ljósi hafni stefndi því að óundirritað og ódagsett álit C byggingastjóra, sbr. dskj. nr. 7, hafi sönnunargildi í málinu.

6. Stefndi bendir á að við mat á galla beri samkvæmt 1. mgr. 20. gr., sbr. 1. mgr.12. gr., fasteignakaupalaganna að miða við kaup- og afsals daginn, 2. febrúar 2017, þegar fasteignin hafi verið afhent stefnanda og áhætta af henni fluttist til hans. Stefndi byggir á því að stefnandi beri sönnunarbyrðina fyrir því að fasteignin hafi verið gölluð á afhendingardegi, en hann hafni því. Stefndi vísar í þessu samhengi til þess að matsskoðun hins dómkvadda matsmanns hafi farið fram í mars 2021 og byggir hann á því að hún sanni því ekki raunverulegt ástand fasteignarinnar þann 2. febrúar 2017.

7. Stefndi bendir á og áréttar að stefnandi hafi ráðist í yfirgripsmiklar breytingar á fasteigninni. Stefnandi hafi m. a. þétt rakavarnarlag eignarinnar, t. d. með því að setja límband á samskeyti, sem ekki hafi verið komið til sögunnar þegar fasteignin var byggð. Stefndi bendir á að þessi innviðastyrking stefnanda virðist hafa verið reist af fyrirhyggju enda fyrirsjáanlegt að hinar stórtæku breytingar, sem hafi hafist á árinu 2017, myndu auka rakaálag í eigninni, t. d. með gerð sjö baðherbergja með sturtum. Í því sambandi bendir stefndi á að áður hafi veriðein sturta í fasteigninni. Stefndi áréttar að samkvæmt málatilbúnaði stefnanda hafi hann komið að og tekið við eigninni í ásættanlegu horfi. Stefndi byggir á því að þessi staðhæfing stefnanda samræmist því að hann telji rakavörn útveggjanna nú fullnægjandi og því sé ósannað að hann hafi kostað til miklum fjármunum vegna þessa.

Stefndi byggir á því að þakrými húseignarinnar hafi verið vel loftræst þegar hún hafi verið í hans eigu, enda hafi stigagat upp í rýmið ávallt verið opið. Í þessu ljósi sé það misskilningur eða rangfærsla í matsgerð hins dómkvadda matsmanns að þakrýmið hafi ekki verið loftræst þegar stefndi átti eignina. Stefndi bendir á að við matsskoðun matsmannsins hafi komið í ljós að stefnandi hafði lokað umræddu stigagati, en í þess staðsett hlera með fellistiga innar á nýjum gangi fasteignarinnar, auk þess sem stefnandi hafi komið fyrir tveimur litlum rörum í sinn hvorn stafn eignarinnar. Stefndi byggir á því að stefnandi hafi skert loftræstinguna verulega í þakrýminu með þessum framkvæmdum, sem hafi haft neikvæð áhrif á loftflæðið í þakinu. Stefndi kannist ekki við að taumar eða ummerki vatns hafi verið á rakavörninni í þakrýminu þegar hann hafi verið eigandi fast -eignarinnar. Þá kannist hann ekki við að rakavörnin hafi verið götótt líkt og stefnandi haldi fram.

Stefndi bendir á að stefnandi hafi rofið rakavörn þaksins, en einnig tekið niður einangrun eftir afhendingu eignarinnar þann 2. febrúar 2017, sbr. áðurnefnt álit Cbyggingastjóra á dskj. nr. 7. Stefndi nefnir að þetta kunni að vera orsakavaldur fyrir ástandi þaksins við skoðun hins dómkvadda matsmanns. Þá liggi fyrir að stefnandi hafi klætt loftið að hluta og sett upp eldvarnarveggi í þakinu, en í framhaldi af því hafi hann tekið í notkun viðkomandi gistiherbergi. Af þessu sökum hljóti stefnandi að telja þann hluta þaksins í fullnægjandi ástandi. Því sé óljóst hvers vegna stefnandi ætli að aðrir hlutar þaksins séu ófullnægjandi.

Stefndi áréttar að hann beri ekki ábyrgð á athöfnum og athafnaleysi stefnanda eftir afhendingu fasteignarinnar, þ. m. t. að breyta notkun hennar, rjúfa rakavörn og eiga við þakið. Í því sambandi vísar stefndi til 1. mgr. 37. gr. fasteignakaupalaganna, þ. e. þegar atvik eru kaupanda að kenna eða hann ber ábyrgð á þeim af öðrum ástæðum, og sé þá ekki um galla að ræða. Stefndi byggir á því að þetta atriði hafi gert að verkum, auk fyrrnefnds tómlætis, að stefnandi hafi spillt fyrir um sönnun varðandi ástand fasteignar-innar á fyrrgreindum afhendingardegi. Að auki hafi stefnandi ekki gert viðeigandi ráð-stafanir til þess að takmarka tjón sitt vegna hinna ætluðu galla á eigninni, sbr. 60. gr. laganna, og verði hann að bera hallann af því.

8. Stefndi staðhæfir að málatilbúnaður stefnanda byggi á því að frágangur raka-varnar fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við lög og reglur, en þá án þess að vísa til gildandi ákvæða. Stefndi hafnar gildishlöðnum lýsingum stefnanda um rakavarnar-lagið og að það svari til ástands þess við afhendingu eignarinnar. Stefndi byggir á því að stefnandi hafi eigi sannað að verklag og frágangur rakavarnarinnar hafi farið í bága við lög og reglur og að hann hafi þannig orðið fyrir tjóni.

9. Stefndi bendir á að í matsgerð hins dómkvadda matsmanns komi m. a. fram það álit að rakavarnarlag í þaki fasteignarinnar sé í samræmi við almennt verklag og ákvæði byggingarreglugerðar á byggingartíma hennar. Þar komi einnig fram að það hafi tíðkast að skara samskeyti rakavarnar og að engin hætta hafi verið á því að „að raki safnist fyrir í þakinu vegna dreifðar innan úr húsinu“. Að þessu gættu og með vísan til umfjöllunar í matsgerðinni um rakavörn þaksins byggir stefndi á því að ljóst megi vera að hún hafi ekki verið í bága við lög og reglur. Því sé ósannað að rakavarnarlagið í þakinu hafi verið gallað og að tjón hafi hlotist af því. Í þessu sambandi bendir stefndi á að í matsgerðinni sé vísað til útgáfu handbókar frá 1992, en segir að hún geti ekki haft gildi við úrlausn málsins enda hafi bókin verið gefin út þremur árum eftir byggingu fasteignarinnar.

10. Stefndi byggir á því að rakavörn útveggja fasteignarinnar hafi verið í samræmi við kröfur þágildandi byggingarreglugerðar, en í því sambandi áréttar hann að útveggirnir séu steinsteyptir. Stefndi bendir á að við skoðun matsmannsins hafi verið gerð tvö göt á kantáfellur við glugga og frágangurinn þannig skoðaður. Að öðru leyti hafi ekki verið unnt að skoða rakavörnina í útveggjunum vegna áðurgreindra framkvæmda stefnanda. Stefndi byggir á því að hinn dómkvaddi matsmaður hafi að miklu leyti þurft að meta rakavörn útveggjanna án skoðunar og samkvæmt einhliða gildishlöðnum lýsingum stefnanda, sem stefndi hafni sem ósönnuðum, og þ. m. t. að ekki hafi verið þétt við lagnagöt. Stefndi bendir á við skoðun eignarinnar á matsfundi hafi verið sannreynt að viður útveggjanna og glugganna hafi verið ljós, þurr og vellyktandi, og hafi engin merki verið um raka eða skemmdir. Stefndi bendir enn fremur á að samkvæmt mats-gerðinni hafi engin vandkvæði komið til í húsinu vegnar rakavarnar við glugga, eða yfirleitt að öðru leyti og hafi það verið álit matsmanns að ekki væri að vænta raka, þótt ástandið héldist óbreytt. Hafi matsmaður þannig eigi talið nauðsynlegt að bæta frágang rakavarnanna þannig að útveggir væru í rakajafnvægi. Stefndi byggir á því að þetta sanni að rakavarnarlagið og frágangur þess, en einnig þétting veggja með klæðningu, hafi verið fullnægjandi og hafi þjónað tilgangi sínum við að koma í veg fyrir rakaþéttingu.

Stefndi byggir á því að það álita efni hvort frágangur rakavarnar hafi samræmst kröfum lagaog reglna sé lagalegt úrlausnarefni dómsins. Í því sambandi bendir stefndi á ákvæði 7.5.10 byggingar reglugerðarinnar nr. 292/1979, um rakavörn útveggja, sem í gildi hafi verið þegar fasteignin var byggð, þar sem segir m. a.:

„ Útveggir skulu þannig hannaðir og byggðir að ekki myndist rakaþétting, eða hrím inni í veggnum eða innra byrði hans. Fyrir útveggi úr tré eða trjákenndum efnum eru þessar kröfur að jafnaði uppfylltar, ef heppilegri rakavörn (álþynnu, plastþynnu) er komið fyrir á þeirri hlið einangrunarinnar, sem heitari er. Rakamótstaða skal vera a. m. k. 100 PAM.“

Stefndi byggir á því að samkvæmt tilvitnaðri reglu um rakavörn í útveggjum hafi húsbyggjendum verið eftirlátið val um frágang rakavarnar þegar um steypta útveggi hafi verið að ræða að því tilskildu að frágangurinn fyrirbyggði rakaþéttingu með því að rakamótstaða væri a. m. k. 100 PAM. Sérreglur um frágang rakavarnar í þaki hafi ekki gilt um útveggi. Þá hafi ekki verið skylt að setja rakavarnarplast á steypta útveggi þó svo að það hafi verið gert við frágang fasteignarinnar að Hafnargötu 2. Loks hafi ekki verið skylt að koma fyrir lögnum innan rakavarnar útveggja né hafi verið mælt fyrir um sérstakan frágang við glugga.

Stefndi byggir á því að stefnandi hafi ekki sannað að samskeyti rakavarnar hafi verið ófullnægjandi, s. s. ráðið verði af matsgerð matsmanns. Stefndi bendir á að sannreynt hafi verið við margnefnda matsskoðun matsmannsins að ekki hafi verið rakaþétting í útveggjum eignarinnar og að rakamótstaða hafi verið þar fullnægjandi. Af þessum sökum liggi fyrir að rakavörnin hafi verið í samræmi við kröfur byggingar-reglugerðar og því sé ósannað að rakavörn útveggjanna hafi brotið í bága við lög og reglur. Að auki sé ósannað að tjón hafi hlotist af og beri því að sýkna stefnda af kröfum stefnanda vegna ófullnægjandi rakavarnar.

11. Stefndi bendir á að málatilbúnaður stefnanda vegna ætlaðs ágalla í þaki fasteign-arinnar sé reistur á því að 1) ekkert „pláss sé fyrir loftrásina“ í þaki hússins, ofan ein-angrunar, vegna þykktar hennar í samanburði við þykkt sperra, og að 2) steinull og vind-pappa í þaki hafi verið þrýst upp í þakborð og stífli nánast alveg öndun milli þakborða og einangrunar. Stefndi vísar til þess að stefnandi byggi þannig á því að frágangur loft-rásar yfir einangrun brjóti gegn lögum og reglum þegar fasteignin hafi verið byggð og að hann hafi orðið fyrir tjóni af þessum sökum. Stefndi byggir á því að stefnandi sé bund-inn af þessum málatilbúnaði, sem hann hafni sem ósönnuðum.

Stefndi byggir á því að við matsskoðun matsmanns í mars 2022 hafi verið stað-reynt að loftrás milli einangrunar og þakborða hafi verið opin og fullnægjandi niður í þakkantinn. Og með rifum í þessum kanti hafi verið tryggð fullnægjandi loftflæði inn á milli sperrubila yfir einangruninni. Þá hafi þakviðir almennt reynst vera þurrir og í fullnægjandi horfi, en hið sama hafi gilt um einangrun og vindpappa.

Stefndi byggir á því að málatilbúnaður stefnanda um að umrætt bil milli ein-angrunar og þakborða hafi nær ekkert verið og að það að einangrun hafi verið þrýst upp í þakborð eigi ekki við rök að styðjast, enda segi í matsgerð að loftrásir yfir einangrun og út í þakkant hafi verið í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar og almenna þekk-ingu fagmanna þegar fasteignin var byggð.

Að öllu ofangreindu gættu byggir stefndi á því að hafna beri málatilbúnaði stefnanda sem ósönnuðum og þá jafnframt að tjón hafi hlotist af.

12. Stefndi bendir á og áréttar að skoðun matsmanns á fasteigninni hafi verið tak-mörkuð að því leyti að hún hafi farið fram fimm árum frá því að stefnandi fékk hana afhenta. Þá hafi aðeins verið skoðað í tveimur sperrubilum í sunnanverðu þakinu. Vegna þessa sé ósannað um ástand þaksins að öðru leyti, þ. e. langstærsta hluta þess. Þá hafi við matsskoðunina engin sýni verið tekin úr timbri, og engin mæling verið gerð á loftflæði milli sperrubila yfir mæniás, s. s. til að skera úr um loftflæðið. Að auki hafi engin mæling verið gerð á rakastigi þakborða og engar aðrar mælingar verið gerðar til þess að sann -reyna ástand þaksins. Loks hafi rakaflæðið milli byggingarhluta ekki verið mælt. Stefndi byggir á því að af þessu verði ráðið að matsmaðurinn hafi litið svo á að venjulegt slit hafi verið í þakinu, sem gæfi ekki efni til viðamikilla rannsókna.

13. Stefndi bendir á að við matsskoðun matsmanns hafi verið sannreynt að við smíði þaksins hafi verið haft 5 cm bil á milli þakborða og mænis, til þess að tryggja loftun yfir mæniásinn, þar sem efri brún sperru hafi numið við efri brún ássins. Stefndi byggir á því að þessi hönnun og frágangur þaks hafi tíðkast og verið algengur á byggingartíma fasteignarinnar.

Stefndi bendir á að það sé álit matsmannsins að þakpappinn yfir mæniásinn hafi sigið miðað við skoðun eins til tveggja sperrubila, en telji engu að síður sennilegast að einhver loft straumur sé yfir mæniásnum þó svo að hann sé skertur. Stefndi byggir á því að þessar ályktanir matsmannsins hafi ekki verið sannaðar með mælingum loft streymis og því sé þetta ósannað. Stefndi bendir á að matsmaðurinn ætli að rekja megi smávægileg rakamerki til þess að dropi úr þaki yfir mæniás. Í þessu viðfangi bendir stefndi á að kjöljárn hafi ekki verið tekið af húsinu til þess að sannreyna þetta atriði. Þannig hafi ástand þakpappans undir þakjárni ekki verið skoðað.

Stefndi bendirá að stefnandi byggi ekki á því að kjöl- eða þakjárn sé gallað eða þá frágangur þakpappa yfir mæniásnum, eða loftrás sé þar skert af ofangreindum sökum, eða dropi úr þaki. Stefndi byggir á því að ósannað sé af hálfu stefnanda að sig þakpappa sé líkleg afleiðing aldurs þaksins, slits og veðrunar, en hann staðhæfir að þekkt sé að hitabreytingar geta hreyft við þakjárni húsa og slitið þakpappa við nagla.

Stefndi segir að ráða megi af matsgerð matsmannsins að loft streymi yfir mæniásnum hafi a. m. k. verið óskert uns þakpappinn seig. Stefndi byggir á því að það sé ósannað að skaðleg, meiriháttar eða viðvarandi raka- eða sveppamyndun sé í þakinu og þá af framangreindum orsökum.

Stefndi byggir á og áréttar að ósannað sé í málinu að frágangur þaks í öndverðu hafi brotið í bága við byggingarreglugerð nr. 292/1979, ákvæði 7.5.12, enda hafi það ekki stoð í matsgerð matsmanns. Stefndi byggir jafnframt á því að ósannað sé að þak-pappinn hafi verið siginn við afhendingu fasteignarinnar, þann 2. febrúar 2017. Stefndi byggir á því og áréttar að miðað við aldur þaksins og ástand megi ljóst vera að loftað hafi um þakviðinn, sem hafi almennt verið í góðu horfi. Grámi þakborða og lítils háttar rakaummerki á stöku stað sé þannig atriði sem búast megi við í gömlu þaki og samsvari því ekki galla. Þá hafi grár litur sumra borða verið afleiðing notkunar þeirra í steypu-mótum.

Stefndi bendir á að honum hafi fyrst verið kynnt að þakpappinn kynni að vera siginn yfir mæniás fasteignarinnar þegar matsgerð hins dómkvadda matsmanns hafi verið kynnt honum fimm árum eftir afhendingu eignarinnar. Stefnandi hafi þannig aldrei borið því við að þetta væri galli á þakinu og því hafi stefndi ekki fengið tækifæri til þess að bæta úr. Stefndi byggir á því að nægilegt hafi verið að auka loftunina, t. d. með því að lyfta undir þakpappann innanfrá og setja þannig eitthvað undir pappann.

14. Stefndi byggir á því að ósannað sé í máli þessu að skaðlegur raki eða mygla hafi verið í húseigninni við afhendingu hennar þann 2. febrúar 2017, enda hafi við mats-skoðun í mars 2022 ekki komið fram vísbendingar um slíkt. Við flutning málsins var að þessu leyti einnig vísað til málflutning stefnanda að þessu leyti, þ. e. að ekki væri byggt á þessu atriði, sbr. efni matsgerðar.

15. Stefndi bendir á að samkvæmt 18. gr. fasteignakaupalaganna teljist fasteign gölluð standist hún ekki kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaup-samningi. Stefndi byggir á því og áréttar að mats skoðun matsmanns sanni ekki ástand fasteignarinnar fimm árum fyrr og enn fremur að það sem í ljós hafi komið hafi ekki verið umfram það sem stefnandi hafi mátt búast við í gömlu húsi.

Stefndi byggir á því að með vísan til alls þess sem hér að framan hafi verið rakið sé ósannað að fasteignin Hafnargata 2 hafi verið gölluð hinn 2. febrúar 2017 í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupa laganna. Þá sé það enn fremur ósannað að hann, sem seljandi, hafi vanefnt kaupsamning málsaðila um eignina. Beri því að sýkna stefnda í máli þessu.

16. Stefndi byggir á því að verði talið að um ágalla sé að ræða á fasteigninni og að þeir hafi verið fyrir hendi hinn 2. febrúar 2017 beri eftir sem áður að sýkna hann Stefndi bendir á að af hálfu stefnanda séekki á því byggt að hannhafi sýnt af sér saknæma háttsemi, s. s. að hann hafi vanrækt upplýsingaskyldu samkvæmt ákvæði 26. gr. eða veitt rangar upplýsingar samkvæmt 27. gr. fasteignakaupalaganna, sbr. það sem segir í stefnu: „stefndi uppfyllti hins vegar ekki skuldbindingu um eiginleika fasteignar í kaupsamningi“. Stefndi byggir á því að hér sé um vanreifun að ræða enda hafi hann í engu lýst því yfir að hann tæki ábyrgð á tilteknum eiginleikum hússins. Stefndi tekur fram að svo virðist sem málatilbúnaður stefnanda sé reistur á stjórnunarábyrgð, sem að skilyrðum fullnægðum geti verið grundvöllur bóta fyrir beint tjón samkvæmt 1. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaganna. Stefndi byggir á og áréttar að fasteignin teljist ekki gölluð enda rýri ætlaðir ágallar hennar ekki verðmæti hennar svo nokkru varði samkvæmt áður tilvitnaðri lagagrein, 2. málslið 18. gr. nefndra laga. Stefndi bendir á að minni háttar gallar á fasteign, sem séu ekki umfram það sem við megi búast miðað við aldur og almennt ástand, teljast ekki gallar í skilningi laganna. Stefndi byggir á því að ósennilegt verði að ætla að smávægilegir gallar, í ljósi aldurs fasteignarinnar, hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings málsaðila, og þá ekki síst í ljósi áforma stefnanda um að umturna eigninni og breyta í gistiheimili, en eignin hafi upphaflega verið reist sem verslunar- og verkstæðishús.

17. Stefndi bendir á að hin endanlega og breytta dómkrafa stefnanda, að fjárhæð 3.717.383 krónur, nemi aðeins um 12% af söluverðinu, 30.000.000 króna, þann 2. febrúar 2017. Stefndi byggir á því að eigi sé í máli þessu sannað að ætlaðir gallar hafi rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði og því beri að sýkna hann.

18. Stefndi byggir á því að verði aðeins hluti af kröfu stefnanda tekinn til greina, s. s. vegna útveggja eða þaks, lækki hlutfall kröfu stefnanda miðað við söluvirði eignarinnar enn frekar. Stefndi byggir á því að slíkir gallar teljast enn síður rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Sama eigi við að breyttu breytanda að því marki sem krafa stefnanda lækkar vegna þeirra málsástæðna, sem hann víki að hér á eftir.

19. Stefndi bendir á að kostnaður í matsgerð hins dómkvadda matsmanns sé metinn á verðlagi í apríl 2022 en ekki á verðlagi í febrúar 2017, þegar fasteignin hafi verið afhent stefnanda. Bendir stefndi í þessu sambandi á að byggingarvísitala, grunnur 1987, hafi verið 652,8 í febrúar 2017 og 834,4 í apríl 2022. Samsvari það 28% hækkun byggingar-kostnaðar á þessu tímabili. Stefndi byggir á því að það standist ekki skoðun að meta hlutfall kostnaðar af söluverði eignar á mismunandi verðlagi, enda yrði þá stefnandi látinn njóta góðs af tómlæti sínu við að láta meta hina ætlaðu galla í fimm ár, og þá til hækkunar hlutfalls kostnaðar af söluverði eignarinnar. Á sama tíma krefjist stefnandi dráttarvaxta af kröfunni. Stefndi bendir á að með því að afreikna 3.717.383 krónur miðað við 28% hækkun byggingarkostnaðar frá söludegi hússins sé kostnaðurinn 2.904.205 krónur, í febrúar 2017, sem svarar til 9,7% af söluverði eignarinnar. Stefndi byggir á því að lækka beri kröfu stefnanda sem þessu nemi og byggir á því að þetta styrki enn frekar þá málsástæðu hans um að ágallinn rýri ekki eignina svo nokkur varði. Hlutfallið lækki síðan enn frekar sé söluverð eignarinnar uppreiknað til apríl 2022 og miðað við þróun fasteignaverðs á Seyðisfirði, sem hafi hækkað verulega á þessum fimm árum.

20. Stefndi bendir á að stefnandi sé virðisaukaskatts skylt einkahlutafélag. Fasteignin Hafnargata 2 sé notuð og skráð fyrir skattskyldan rekstur, en þannig geti stefnandi talið til innskatts kostnað sem sé metinn í matsgerð til endurbóta, viðgerða og viðhalds. Metinn kostnaðurinn í matsgerðinni með virðisaukaskatti sé 4.086.000 krónur, en sé 3.295.161 króna án virðisaukaskatts, en sé hann reiknaður til verðlags byggingar-kostnaðar í febrúar 2017, 2.574.344 krónur, sem svari til 8,5% af kaupverðinu. Til vara byggir stefndi að þessu leyti á því að miða eigi við 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts, en ekki 60%, vegna hækkana á endurgreiðslu virðisaukaskattsins þegar málið hafi verið höfðað. Stefndi byggir á því að lækka beri kröfu stefnanda sem þessu nemur enda sé stefnanda skylt að takmarka tjón sitt og eigi ekki að auðgast af kröfu sinni.

21. Stefndi tekur fram að ef dómkrafa stefnanda byggist á kostnaðartölum matsgerðarinnar eigi eftirfarandi atriði að auki að leiða til lækkunar á kröfu hans, að því er varði metinn kostnað vegna rakavarnar þaks og útveggja:

Stefndi vísar til þess að áðurlýstar endurbætur stefnanda á rakavörn hafi verið gerðar samhliða stórtækum breytingum á húseigninni. Eðli máls samkvæmt hafi hús-næðið verið óþrifalegt og án innanstokksmuna. Stefndi byggir á því að af þessum sökum sé ósannað að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna vörslu á gólfi og vegna yfirbreiðslna á innanstokksmuni, svo og vegna þrifa á herbergjum, að fjárhæð 403.000 krónur með virðisaukaskatti (136.000+267.000). Kostnaður þessi sé að auki órökstuddur og eigi sundurliðaður nægilega, en í öllu falli sé hann ofmetinn.

Stefndi bendir á að stefnandi hafi lýst því að hann hafi lokið endurbótum á rakavörn útveggja, enda telji hann þá vera í ásættanlegu horf. Stefndi byggir á því að stefnandi sé bundinn af þessari yfirlýsingu, en að auki bendi ekkert til þess að hann þurfi að stöðva gistireksturinn sinn og ráða st ífrekari vinnu við rakavörnina, sem hvorki hann né matsmaður telji nauðsynlegt. Því sé fyrirsjáanlegt að ekki komi til frekari kostnaðar stefnanda við endurbætur rakavarnar. Í ofanálag hafi stefnanda borið að takmarka tjón sitt með því að gera allar endurbætur þegar hann opnaði veggi að rakavörninni. Það hafi verið heppilegra, eins og segir í matsgerð hins dómkvadda matsmanns, t. d. varðandi það atriði að setja plast við glugga, enda óskiljanlegt að stefnandi hafi ekki bætt úr því hafi hann talið þörf á því. Stefndi áréttar að stefnanda hafi borið að takmarka tjón sitt og því hafni hann því að honum beri að greiða skaðabætur vegna kostnaðar sem hlotist hafi af slíkum tvíverknaði.

Stefndi byggir á því að samkvæmt framansögðu beri að lækka kröfu stefnanda sem nemur kostnaðarliðum að fjárhæð 491.000 krónur, að því er varði endurbætur á rakavörn við glugga, og með sömu rökum vegna kostnaðarliðar að fjárhæð 403.000 krónur vegna vörslu á gólfi og innanstokksmunum. Með sömu rökum að breyttu breytanda beri enn fremur að lækka kröfu stefnanda sem nemur metnum kostnaði við efni og vinnu við að klæða útveggi með gifsi, 337.000 krónur, og fyrir að sparsla og mála gifsveggi, 284.000 krónur Stefndi bendir á að til viðbótar ofangreindu liggi fyrir, sbr. efnisatriði í matsgerð, að ekki hafi verið í fasteigninni gifsveggir við afhendingu hennar. Þeir hafi verið settir upp af stefnanda, yfir spónaplötur, vegna breytinga hans á eigninni í gistiheimili, en það sé alfarið á ábyrgð hans. Stefndi bendir á og áréttar að annar fyrirsvarsmaður stefnanda, sem er sérfræðingur í húsbyggingum, hafi metið endurbætur við rakavörn fullnægjandi, lokað veggjum með spónaplötum og klætt yfir með nefndum gifsplötum. Það sé því á ábyrgð stefnanda ætli hann að taka niður gifsplöturnar og endurbæta rakavörnina, sem hvorki hann né matsmaður hafi talið nauðsynlega aðgerð. Þá beri stefndi ekki skaðabóta-ábyrgð vegna kostnaðar af förgun byggingarafganga, s. s. gifs, sem ekki hafi verið í fasteigninni við sölu hennar svo og vegna spónaplatna, sem séu óskemmdar.

Stefndi byggir á því að hann sé ekki skaðabótaskyldur vegna kostnaðar við úrbætur á frágangi raka varnar í þaki að fjárhæð 93.000 krónur, sem stefnandi hafi skoðað fyrir kaupin, s. s. vegna vinnu við að setja límband yfir göt, sem ósannað sé að hafi verið á rakavörninni þann 2. febrúar 2017, en einnig á samskeytum rakavarnarinnar, enda sé ósannað að sá frágangur hafi verið ófullnægjandi í öndverðu. Hið sama eigi við að breyttu breytanda um rakavörnina í útveggjum fasteignarinnar.

Stefndi byggir áþví að aðrir liðir í matsgerðinni, sem stefnandi vísi til, byggist á kostnaði sem hafi verið metinn vegna þéttingar rakavarnar útveggja, sem stefnandi hafi að sögn ráðist í, s. s. vegna ósannaðra gata á rakavörn, samskeyta o. fl. á grundvelli einhliða lýsinga fyrirsvarsmanna hans, en stefndi andmæli. Stefndi bendir á og áréttar að fyrir liggi að vegna þessa hafi matsmanni ekki verið fært að skoða rakavörn útveggjanna milliliðalaust og því verði stefnandi að bera ábyrgð á því verklagi og endurbótum, sem hann hafi staðhæft að hafa ráðist í, enda rýri þetta verulega sönnunargildi matsgerðar-innar. Stefndi byggir á því að lækka eigi kröfu stefnanda, sem nemur kostnaði vegna þessa atriðis, þ. e. þeirra sem matsmanni hafi ekki verið fær tað skoða.

Stefndi bendir á að í matsgerð matsmannsins sé metinn kostnaður vegna þaks. Stefndi byggir á því að þessi ætlaði kostnaður samsvari í megindráttum almennu viðhaldi sem stefnandi hafi að öllu eða mestu leyti mátt vænta að ráðast þyrfti fljótlega í og þá vegna aldurs þaksins. Stefndi bendir á í þessu sambandi að ekki virðist tekið tillit til fjárhagslegs ávinnings stefnanda í matsgerðinni og þá að því marki sem endurnýjun og styrking þaksins komi til með að spara stefnanda verulega vegna viðhalds síðar meir og auki auk þess endingartíma fasteignarinnar langt umfram það sem hann hafi mátt búast við þegar hann keypti hana á árinu 2017.

Stefndi bendir á að í málatilbúnaði stefnanda sé ekki tekið tillit til þess að nýtt komi í stað gamals, og hafi stefnandi ekki beðið matsmann að gera það og verði hann að bera hallann af því. Sama eigi við að breyttu breytanda varðandi kostnaðinn vegna útveggja húseignarinnar. Vegna þessa sé beint tjón stefnanda ósannað, en í öllu falli krefjist stefndi þess að kostnaðurinn verði lækkaður að álitum, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 489/2006.

Stefndi byggir á því að stefnandi verði að bera hallann af því að einstakir kostnaðarliðir í matsgerð hins dómkvadda matsmanns séu ekki sundurliðaðir, t. d. sé ekki sundurgreindur kostnaður við þakpappa á allt þakið, vegna sérútbúinnar blikkáfellu og vegna nýrra þakborða, svo og vinna vegna einstakra þátta.

Stefndi bendir á að í hinum metna kostnaði sé gert ráð fyrir að skipt sé um allan þakpappa hússins, þótt hann hafi ekki verið skoðaður undir þakjárni og þótt þakborð eignarinnar séu almennt í góðu horfi. Stefndi bendir einnig á að kostnaðarmatið miði við að skipta eigi út fimm þakborðum hvorum megin mænis. Stefndi byggir á því að ósannað sé að umrædd þakborð séu skemmd en af þeim sökum sé ekki nauðsynlegt að skipta um þau, þó svo að matsmaðurinn telji „eðlilegt“ að gera það samhliða annarri vinnu. Stefndi bendir á að í kostnaðarmati matsmannsins sé gert ráð fyrir sérútbúinni blikkáfellu á allan mæniásinn, þótt ekki sé upplýst um ástand þakpappa, nema út frá sjónarhorni eins til tveggja sperrubila, og þannig sé aðeins um að ræða brot af þakinu. Stefndi byggir á því að mun einfaldari og kostnaðarminni úrbót sé að láta kubba eða eitthvað annað undir pappann, sem krefjist ekki sérsmíði. Stefndi bendir á að sérútbúin blikkáfella sé dæmi um að þaki húseignarinnar sé komið í það horf að það sé umfram það sem búast hafi mátti við á afhendingardegi miðað við aldur fasteignarinnar.

Stefndi bendir á að kostnaður vegna vinnupalla við húseignina sé í matsgerðinni metinn 340.000 krónur. Stefndi byggir á því að þessi kostnaður sé ofmetinn og beri því að hafna honum eða lækka.

Stefndi byggir á því að ósannað sé að ekki nægi til úrbóta að setja undir þakpappann innanfrá í þakrými húseignarinnar, og þá til að lyfta og halda honum, þannig að eigi þurfi að rífa þakjárnið af húsinu, sem feli í sér mun hærri kostnað.

Stefndi byggir á því að að öllu framangreindu gættu megi ljóst vera að fyrrgreindir ágallar rýra ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði og beri því að sýkna hann af kröfum stefnanda.

22. Stefndi vísar til þess að skaðabótakrafa stefnanda svo og krafa hans um dráttar-vexti hafi fyrst komið fram undir rekstri málsins, með bókun í þinghaldi þann 8. júní 2022, þegar kröfugerð hans hafi verið breytt í endanlegt horf. Við flutning málsins hafði stefndi eigi uppi frávísunarkröfu vegna þessa, en nefndi að hin endanlega dómkrafa stefnanda væri m. a. eigi nægjanlega sundurliðuð, en jafnframt áréttaði hann að stefnandi væri bundinn af málatilbúnaði í stefnu samkvæmt ákvæði 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991. Stefndi vísar að þessu leyti til þess að öll málsmeðferð stefnanda, þ. m. t. tómlæti fram að málshöfðun, svo og breytingarnar á kröfugerðinni, en einnig þversagna-kenndurog óljós málatilbúnaður, hafi vegið að rétti hans til réttlátrar málsmeðferðar og hafi gert honum erfitt fyrir að taka til varna í málinu. Í því viðfangi bendir stefndi á að stefnanda hafi verið í lófa lagið að afla matsgerðar og höfða málið á grundvelli hennar og reifa síðan málsástæður sínar með tilliti til hennar.

23. Stefndi krefst sýknu af dráttarvaxtakröfu stefnanda. Hann byggir á því að engin lagaskilyrði standi til þess að dæma hann til að greiða slíka vexti af kröfu stefnanda í máli þessu, enda hafi enginn fyrirvari verið gerður um þá kröfu í stefnu, sbr. ákvæði 111. gr. laga nr. 91/1991. Verði fallist á greiðslu dráttarvaxta krefst stefndi þess að þeir verði í fyrsta lagi reiknaðir frá 8. júlí 2022, þegar mánuður hafi verið liðinn frá því að stefnandi krafðist greiðslu ákveðinnar fjárhæðar skaðabóta, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

24. Stefndi vísar um laga atriði til stuðnings kröfum sínum til 2. mgr. 2. gr., sbr. 3. gr., laga um fyrningu nr. 150/2007, til meginreglu kröfuréttar um tómlæti og réttaráhrif þess. Þá vísar hann til 12. gr., 18. gr., 19. gr., 1. mgr. 20. gr., 2. mgr. 29. gr., 1. mgr. 37. gr., 39. gr., 48. gr. og 60. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Einnig vísar hann til almennra reglna skaðabótaréttar, s. s. um sönnunarbyrði og sönnun tjóns og orsakatengsl, og skyldu til að takmarka tjón sitt. Hann vísar til meginreglu samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir skuldbindinga. Loks vísar stefndi um málskostnað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. gr. og 130. gr. laganna.

VII.

Niðurstaða.

1. Í máli þessu er ágreiningur vegna viðskipta málsaðila um fasteignina Hafnargötu 2 á Seyðisfirði í byrjun árs 2017. Stefnandi krefst skaðabóta úr hendi stefnda vegna ætlaðra galla á þakhluta og útveggjum eignarinnar, en stefndi krefst sýknu, og vísar m. a. til þess að krafa stefnanda sé fyrnd.

2. Stefndi, sem er rafvirkjameistari, reisti fasteignina, sem er með steyptum útveggjum, með hefðbundnu sperruþaki og er einangrað að innan og plötuklætt. Stefndi mun hafa lokið við bygginguna á árinu 1989 og var hún því rétt 28 ára þegar viðskipti málsaðila fóru fram.

Stefndi rak um árabil eigið verkstæði í bílskúrshluta eignarinnar, húshluta 225-0137, en nýtti þá einnig hluta þakloftsins sem geymslu. Þakloftið nær yfir stærsta hluta eignarinnar. Það er undir súð, klætt steinull og með rakavarnarlagi úr plasti. Að öðru leyti er þakloftið og útveggir á loftinu óklætt.

Bílskúrshluta fasteignarinnar, en einnig jarðhæðinni, húshluta 216- 8537, er nánar lýst í framlögðum gögnum, m. a. í staðfestri matsgerð dómkvadds matsmanns, en við aðalmeðferð málsins fór dómurinn á vettvang.

Óumdeilt er að stefndi leigði aðalhluta eignarinnar, jarðhæðina, og var þar rekið bankaútibú um árabil.

3. Kaupsamningur málsaðila um fasteignina er dagsettur 1. febrúar 2017. Þann sama dag gaf stefndi út afsal til stefnanda fyrir eigninni gegn fullnaðargreiðslu kaupverðs, en þá tóku og fyrirsvarsmenn stefnanda við öllum umráðum hennar.

Stefnandi hefur rekið gistiheimili í fasteigninni frá árinu 2018.

Hér fyrir dómi hafa málsaðilar hvor um sig lýst málsgrundvelli og atvikum frá sínum sjónarhóli, m. a. í aðilaskýrslum. Í því viðfangi er til þess að líta að við úrlausn einkamála hafa staðhæfingar aðila um atvik almennt ekki sönnunargildi fyrir dómi, nema um sé að ræða atriði sem honum er óhagstætt, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Við úrlausn um sönnun atvika verður í þessu máli því m. a. að taka afstöðu til þess hvort staðhæfingar málsaðila fái nægjanlega stoð í sönnunargögnum sem aflað hefur verið við rekstur þess. Að öðru leyti verður skorið úr ágreiningi eftir mati á þeim gögnum sem fram hafa komið í málinu samkvæmt almennum reglum VI. kafla einkamálalaganna, en einnig að virtum öðrum gildandi lagareglum, þ. á m. 59. gr. sömu laga, að því er varðar vitni og þá m. a. í ljósi tengsla þeirra við málsaðila.

4. Ágreiningslaust er að fyrirsvarsmenn stefnanda skoðuðu fasteignina fyrir kaupin, en annar þeirra, M-kk-nf B-kk-nf, er húsasmiður og byggingafróður.

Fyrir liggur að fyrirsvarsmenn stefnanda hófu nær strax eftir að þeir höfðu fengið umráð yfir fasteigninni verulegar innanhúsbreytingar á jarðhæðinni, húshluta 216- 8537, og þá vegna hins fyrirhugaða gistihúsareksturs. Þeir unnu sjálfir að þessum breytingum, en nutu einnig aðstoðar iðnaðarmanna. Liggur fyrir að fyrst var hafist handa við endurbætur á gólfi og sökklum, en einnig með því að útbúa sex gistiherbergi, sem öll eru með sjálfstæðu brunahólfi. Tvö þessara herbergja, í suðurhluta eignarinnar, eru útbúin sem fjölskyldurými, en þau eru að hluta til einnig á þakloftinu. Vegna þessara síðast-greindu framkvæmda voru reistir tveir burðar- og eldvarnarveggir, sem ná upp í sperrubita þakloftsins.

Fyrirsvarsmaðurinn M-kk-nf B-kk-nf hefur í aðilaskýrslu m. a. greint frá því að við skoðun fasteignarinnar fyrir kaupin hafi hann veitt því eftirtekt að plastrakavarnar-lagið á þakloftinu og við útveggina hafi ekki verið límt niður, þ. á m. við límtrésbita, en að auki hafi hann séð á því göt. Hann hafi þekkt vel til slíks frágangs og ekki litið þennan frágang alvarlegum augum með vísan til þess að auðvelt hafi verið að lagfæra ágallana með límbandi. Hann hafi á þessari stundu ætlað að ekki væri um alvarlega vankanta að ræða, enda hafi eignin almennt ekki litið illa út. Vegna þessa hafi hann ekki talið að þörf væri á því að skoða ástand þaksins frekar, þ. á m. þaksperrur eða mæniásinn, enda hafi þeir hlutar verið handan við rakavarnarlagið og steinullar einangrunina, og því huldir.

Í aðilaskýrslu hefur fyrirsvarsmaðurinn skýrt frá því að eftir að hinar viðamiklu innanhúsbreytingar á aðalhæðinni hófust hafi hann séð frekari vankanta á eigninni, þ. á m. að rakavarnarlagið við glugga hafi ekki verið réttilega fest við steypuna og enn fremur að frágangur þess við ofnalagnir og rafmagnsdósir hafi verið ófullnægjandi. Þessu til viðbótar hafi hann séð augljósa myglu í þaksperrum þegar fyrrnefndir eldvarnarveggir í fjölskyldurýminu voru reisti r, en af þeim sökum hafi verið nauðsynlegt að slípa til sperrurnar. Hann skýrði frá því að vegna hinna síðastgreindu ummerkja hafi verið afráðið að tilkynna í símtali starfsmanni þeirrar fasteignasölu sem annast hafði sölu eignarinnar um greint ástand eignarinnar, sbr. að því leyti efni áðurrakins tölvupósts millum tveggja starfsmanna fasteignasölunnar, sem dagsettur er 27. mars 2017. Fyrirsvars maðurinn skýrði frá því að hann hefði nokkru fyrir umrætt símtal verið búinn að gera sér grein fyrir fyrrgreindum göllum í fasteigninni og „öllu því sem var að“.

Ágreiningslaust er að mjög fljótlega eftir hina síðastnefndu atburði hafi stefndi og fyrirsvarsmenn stefnanda haldið fund um ástand fasteignarinnar, sem m. a. hafi farið fram á þaklofti hennar. Fyrir liggur að fundur þessi leiddi ekki til eiginlegrar niðurstöðu um hvort gallar væru til staðar í eigninni. Þannig hafi stefndi, sem hafði með sér til fulltingis vitnið A húsasmið, eigi kannast við tilgreinda ágalla á eigninni, og þá ekki að skort hafi að loftunar listar væru í kverkum í þakinu, líkt og nefndur fyrirsvarsmaður stefnanda hafði tekið eftir og bent á á fundinum. Verður ráðið af skýrslum málsaðila að þrátt fyrir þennan ágreining hafi tilteknar úrbætur á eigninni verið til umræðu, en þar sem verulega hafi borið í milli um nauðsynlegar aðgerðir hafi að lokum verið sammæli með aðilum um að kalla til vitnið B byggingatæknifræðing til þess að annast sýnatökur á vettvangi. Gekk það eftir og fór sýnataka vitnisins fram hinn 30. mars nefnt ár. Vitnið hefur í skýrslu sinni fyrir dómi staðfest efni skýrslu um sýnatökuna, en einnig niðurstöður Náttúru fræðistofnunar Íslands, sbr. dskj. nr. 28. Var vætti vitnisins á þá leið að niðurstaða umræddrar myglu greiningar hafi verið í samræmi við það sem það hafði séð á vettvangi í þakhluta fasteignarinnar.

Í aðilaskýrslu hefur fyrrnefndur fyrirsvars maður stefnanda greint frá því að frekari eiginleg umræða um málefnið og ágallana í fasteigninni hafi ekki farið fram með aðilum. Hafi fyrirsvarsmenn stefnanda afráðið að aðhafast ekki frekar gagnvart stefnda, en í þess stað ráðist í nauðsynlegar úrbætur á eigninni, þ. á m. á útveggjum. Tilefni til frekari viðbragða hafi aftur á móti komið á ný þegar enn frekari gallar á rakavarnarlagi fasteignarinnar hafi komið í ljós haustið 2018. Skýrði fyrirsvarsmaðurinn frá því að það hafi komið til eftir að endurbætur á bílskúrshluta eignarinnar voru hafnar, en þá hafi komið í ljós að rakavarnarlagið við glugga var ófullnægjandi. Vegna þessara ágalla hafi á ný verið haft samband við starfsmenn fasteignasölu, í tölvubréfi, en í framhaldi af því einnig við lögmann í heimabyggð.

5. Samkvæmt því sem fram er komið sendi stefnandi í tölvupósti til stefnda áður rakta álitsgerð C húsamíðameistara um ágalla á fasteigninni að Hafnargötu 2, þann 1. mars 2021. Liggur fyrir að í framhaldi af því hófust samskipti með lögmönnum málsaðila, en eins og áður er fram komið höfðaði stefnandi mál sitt gegn stefnda þann 27. mars 2021.

6. Í máli þessu byggir stefnandi m. a. á ákvæði 48. gr. laga nr. 40/2002 og að stefnu-krafa hans sé ekki fyrnd og jafnframt að hann hafi ekki sýnt af sér tómlæti í samskiptum sínum við stefnda. Stefndi byggir m. a. einnig á þessum málsástæðum, en þá til sýknu.

Ákvæði nefndrar lagagreinar fasteignakaupalaganna er svohljóðandi:

Kaupandi glatar rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.

Réttur til að senda tilkynningu fellur niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteign ar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma.

Seljandi getur þó ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Kröfur samkvæmt lögum þessum fyrnast eftir reglum laga um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda.

7. Samkvæmt ákvæði 4. mgr. 48. gr. laganna nr. 40/2002 fyrnast kröfur eftir ákvæðum laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Þar á meðal eru skaðabótakröfur, líkt og við á í þessu máli.

Samkvæmt 3. gr fyrningarlaganna fyrnast kröfur á fjórum árum. Um upphaf fyrningarfrests segir í 2. mgr. 2. gr. laganna að hann reiknist frá þeim degi þegar samn-ingur er vanefndur. Þessi lagagrein er hlutlæg regla, og getur henni því verið beitt þó svo að kröfuhafi viti ekki um kröfu sína og geti ekki af þeim sökum framfylgt henni. Á hinn bóginn er samkvæmt 14. gr. laganna fyrningu slitið þegar skuldari hefur gagnvart skuldara beinlínis eða með atferli sínu viðurkennt, s. s. með loforði um greiðslu eða með því að greiða afborgun höfuðstóls, verðbætur eða vexti.

8. Eins og áður greinir voru fullar efndir með aðilum þessa máls samkvæmt kaup-samningi um fasteignina að Hafnargötu 2 hinn 2. febrúar 2017, og var þá eignin afhent stefnanda.

Að virtu því sem fram er komið í máli þessu, þ. á m. grandsemi sérfróðs fyrirsvarsmanns stefnanda um að minnsta kosti hluta hinna ætluðu galla á fasteigninni, m. a. í sperrum í þakloftinu og í rakavarnarlagi í útveggjum skömmu eftir afhendingu, en einnig að virtum andmælum stefnda, er það niðurstaða dómsins að fyrningar fresturinn í máli þessu reiknist frá 2. febrúar 2017 þegar hin selda fasteign var afhent stefnanda.

Þá er það niðurstaða dómsins að eigi geti átt við regla 1. mgr. 10. gr. fyrningar-laganna þar sem segir að hafi kröfuhafi ekki haft uppi kröfu sína þar sem hann hafi skort nauðsynlega vitneskju um kröfuna eða skuldarann þá fyrnist krafa hans aldrei fyrr en einu ári eftir þann dag þegar kröfuhafi hafi fengið eða hafi borið að afla sér slíkrar vitneskju.

Mál þetta höfðaði stefnandi með birtingu stefnu þann 27. mars 2021. Var þá liðinn sá frestur sem fyrrgreint ákvæði fyrningarlaganna kveður á um, og voru kröfur stefnanda því fyrndar.

Að áliti dómsins liggur ekki fyrir í máli þessu, að virtum andmælum stefnda, að fyrningu hafi verið slitið, sbr. ákvæði 14. gr. laga nr. 150/2007. Í því viðfangi er til þess að líta að stefnandi brást ekki við andmælum stefnda í mars 2017, en hóf í þess stað allviðamiklar endurbætur á fasteigninni. Þannig tilkynnti stefnandi stefnda ekki á síðari stigum, þrátt fyrir fyllri upplýsingar um ástand fasteignar, um eðli og umfang hinna ætluðu galla og enn fremur að hann hefði í hyggju að bera þá fyrir sig. Ber að leggja til grundvallar að þetta hafi stefnandi fyrst gert í byrjun mars 2021 og þá með tilkynn-ingu lögmanns hans, þar sem meðfylgjandi var álit fagmanns, sbr. að því leyti ákvæði 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40 /2002, sem kveður m. a. á um sanngjarna fresti. Ber að virða þetta sem tómlæti af hálfu stefnanda.

Með vísan til alls ofangreinds ber að sýkna stefnda af kröfum stefnanda í máli þessu.

Verður við svo búið ekki talið að aðrar framkomnar röksemdir og málsástæður hafi sérstaka þýðingu í málinu eða að þær geti leitt til annarrar niðurstöðu, sbr. e-lið 114. gr. laga nr. 91/1991.

9. M eð hliðsjón af atvikum og niðurstöðu málsins, en einnig 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, þykir rétt að stefnandi greiði hluta málskostnaðar stefnda, sem þykir hæfilega ákveðinn 800.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

10. Af hálfu stefnanda flutti málið H-kvk-nf R-kvk-nf R-kvk-nf lögmaður, en af hálfu stefnda S-kk-nf Þ-kk-nf E-kk-nf lögmaður.

Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991 fyrir uppkvaðningu dómsins.

Dómurinn er kveðinn upp af Ó-kk-þgf Ó-kk-þgf héraðsdómara, sem dómsformanni, ásamt meðdómendunum B-kk-þgf L. B-kk-þgf héraðsdómara og A-kk-þgf E-kk-þgf B-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

Dómsorð:

Stefndi, S-kk-nf K-kk-nf, er sýkn af kröfum stefnanda, Fagurhóli ehf., í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 800.000 krónur í málskostnað.