E-344/2022

Mál þetta, sem dómtekið var 29. nóvember 2022, var höfðað með stefnu birtri hinn 11. febrúar 2022, af A, til heimilis að [...], gegn B og C, báðum til heimilis að [...]. Með stefnu birtri hinn 23. júní 2022 höfðaði stefnandi annað mál á hendur stefndu vegna sama leigusamnings en varðandi leigugreiðslu fyrir einn mánuð til viðbótar. Í þinghaldi hinn 27. september 2022 var síðarnefnda málið sameinað þessu máli á grundvelli heimildar a-liðar 1. mgr. 30. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd til að greiða honum insolidum 1.050.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 350.000 krónum frá 1. september 2019, af 700.000 krónum frá 1. október 2019 og af 1.050.000 krónum frá 1. nóvember 2019 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Helstu málsatvik

Með tímabundnum húsaleigusamningi um íbúðarhúsnæði, dagsettum 10. júlí 2017, tóku stefndu á leigu íbúðarhúsnæði að [...] af stefnanda. Samkvæmt umræddum samningi var upphaf leigutíma 15. júlí 2017 og lok leigutíma 15. júlí 2019. Þá kemur þar fram að þrátt fyrir að um tímabundin samning sé að reiða sé heimilt að segja honum upp ef leiga er ekki greidd. Um ástand hins leigða húsnæðis kemur svo fram að það sé gott. Loks kemur fram að fjárhæð leigunnar sé 350.000 krónur á mánuði sem skuli greiðast fyrsta hvers mánaðar og að umsamin fjárhæð tryggingar sé 700.000 krónur.

Ágreiningslaust er að síðla árs 2018 voru vanskil á leigu og var umsömdu tryggingafé ráðstafað til greiðslu vangreiddrar leigu. Þá eru framlögð ýmis samskipti milli málsaðila frá því í mars 2019 og fram í september það ár. Þannig liggur frammi tölvubréf frá eiginmanni stefnanda til stefndu, dagsett 15. mars 2019, þar sem fram kemur að leiga fyrir marsmánuð sé enn ógreidd auk þess sem tryggingafé hafi ekki verið greitt á ný líkt og lofað hafi verið. Enn fremur kemur fram að á umliðnum mánuðum hafi leiga iðulega verið greidd of seint. Í ljósi þess sé stefnandi nauðbeygð til að fela fasteignasala að gera viðeigandi ráðstafanir til að binda enda á húsaleigusamning málsaðila. Stefnda C svaraði framangreindu tölvubréfi samdægurs. Í tölvubréfi hennar kemur fram að stefndu harmi að leiga og tryggingafé séu enn ógreidd. Þau séu að vinna að lausn á því og stefnandi megi vænta þess að hvort tveggja verði innt af hendi innan fárra daga. Þá sé þess góðfúslega óskað að ekki verði ráðist í aðgerðir til að binda enda á húsaleigusamning málsaðila. Enn fremur liggur frammi tölvubréf frá stefndu C til stefnanda og eiginmanns hennar, dagsett 15. apríl 2019, þar sem stefndu óska eftir því að leigusamningur um íbúðina verði endurnýjaður þegar leigutíma samkvæmt honum ljúki. Því tölvubréfi svaraði eiginmaður stefnanda með tölvubréfi, dagsettu 18. sama mánaðar, þar sem umleitunum stefndu um áframhaldandi leigu umrædds íbúðarhúsnæðis var vel tekið. Loks liggja frammi „messenger“ samskipti á milli eiginmanns stefnanda og stefnda D frá tímabilinu 5. mars 2019 til 18. september sama ár. Þau lúta að einkum að vanskilum stefndu á leigu á umræddu tímabili.

Ágreiningslaust er að stefndu bjuggu áfram í hinu leigða húsnæði eftir 15. júlí 2019 á grundvelli munnlegs samkomulags við stefnanda og bera framlögð gögn ekki annað með sér en að leiga að sömu fjárhæð og kveðið var á um í framangreindum húsaleigusamningi málsaðila hafi verið greidd að fullu fyrir bæði júlí og ágúst 2019. Á meðal framlagðra gagna er óundirritað bréf sem löggiltur fasteignasali virðist, samkvæmt tölvubréfi umrædds fasteignasala, dagsettu 16. september 2019, til stefnanda og eiginmanns hennar, hafa sent stefndu fyrir hönd stefnanda um miðjan september 2019. Umrætt bréf ber yfirskriftina „ítrekun vegna leigu [...]“. Með því er skorað á stefndu að greiða leigu fyrir september 2019. Þá kemur fram að stefnandi hafi samþykkt að leigja stefndu eignina áfram frá mánuði til mánaðar eftir að leigutíma samkvæmt húsaleigusamningi málsaðila lauk en vilji nú fá eignina afhenta 1. október 2019. Þá er þess góðfúslega farið á leit að leiga fyrir september 2019 verði greidd og staðfest að húsnæðinu verði skilað framangreindan dag ella verði viðeigandi ráðstafanir gerðar með aðstoð lögmanns. Þá liggur frammi óundirritað bréf, dags. 25. september 2019, frá þáverandi lögmanni stefnanda til stefndu þar sem framangreint er ítrekað og skorað á stefndu að standa skil á vangreiddri húsaleigu fyrir september 2019 og skila húsnæðinu til stefnanda þann 1. október 2019. Enn fremur liggur frammi bréf frá sama lögmanni til stefndu, dagsett 24. október 2019, þar sem vísað er til fyrri samskipta við stefndu, þar á meðal framangreinds bréfs, samskipta við þau í síma sem og á fundi hinn 22. sama mánaðar. Í því er skorað á stefndu að greiða hið fyrsta ógreidda leigu vegna bæði september og október 2019 ásamt áföllnum dráttarvöxtum og innheimtukostnaði og eigi síðar en innan sjö sólarhringa frá dagsetningu viðkomandi bréfs.

Ágreiningslaust er að stefndu fluttu úr umræddu leiguhúsnæði um mánaðamót október og nóvember 2019 og skiluðu stefnanda því nokkrum dögum síðar. Enn fremur er ágreiningslaust að stefndu greiddu aldrei leigu vegna september og október 2019. Þá er og ágreiningslaust að stefnandi viðhafði ekki beinar aðgerðir til innheimtu leigu vegna þeirra mánaða á ný fyrr en í byrjun árs 2022 er lögmaður hennar sendi stefndu fyrst innheimtuviðvörun, dagsetta 17. janúar 2022, og síðan innheimtubréf, dagsett 28. sama mánaðar. Loks er ágreiningslaust að stefnandi viðhafði fyrst beinar aðgerðir til innheimtu leigu vegna nóvember 2019 í júní 2022 er lögmaður hennar sendi stefndu innheimtubréf þar að lútandi, dagsett 3. júní 2022.

II.

Helstu málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir á því að hún eigi lögvarða kröfu á hendur stefndu vegna þriggja mánaða vangreiddrar húsaleigu fyrir íbúð [...]að[...], fasteignanúmer [...], samkvæmt tímabundnum þinglýstum húsaleigusamningi um íbúðarhúsnæði á milli stefnanda og stefndu, dagsettum 10. júlí 2017 og þinglýstum 17. sama mánaðar. Húsaleigusamningur þessi hafi samkvæmt framansögðu verið undirritaður hinn 10. júlí 2017 en leigutími samkvæmt samningnum hafi verið frá 15. júlí 2017 til 15. júlí 2019. Umræddur húsaleigusamningur hafi svo verið framlengdur með munnlegum samningi, frá mánuði til mánaðar, frá 15. júlí 2019 til 1. október 2019, en stefndu hafi þó ekki rýmt leiguhúsnæðið fyrr en um eða eftir mánaðamót október og nóvember 2019. Ágreiningslaust sé að stefndu hafi ekki greitt leigu fyrir mánuðina september, október og nóvember 2019 þrátt fyrir að hafa búið í hinu leigða húsnæði og krafa stefnanda því ótvíræð.

Tilraunir stefnenda til að innheimta vangreiddar leigugreiðslur fyrir mánuðina september og október 2019 hafi á þeim tíma engan árangur borið. Stefnandi hafi fengið þær upplýsingar frá þáverandi lögmanni sínum að stefndu væru eignalaus og að innheimtumál væri því ólíklegt til árangurs. Stefnandi hafi því ákveðið að bíða með frekari innheimtuaðgerðir þar til í janúar 2022 þegar innheimtuaðgerðir hafi hafist að nýju. Þær aðgerðir hafi á sama hátt engan árangur borið og stefnandi því verið nauðbeygð til að höfða mál þetta. Í júní 2022 hafi stefnandi svo einnig krafist greiðslu á vangreiddri húsaleigu vegna nóvembermánaðar 2019. Sú aðgerð hafi ekki heldur borið árangur og því hafi annað mál verið höfðað sem sameinað hafi verið þessu máli.

Því sé alfarið hafnað að framangreindar kröfur hafi verið gefnar eftir eða þær fallið niður fyrir tómlæti þótt hlé hafi verið gert á innheimtuaðgerðum enda hafi þeim frá upphafi verið viðhaldið af Íslandsbanka í heimabanka stefnda B líkt og framlögð gögn beri vott um án nokkurra athugasemda af hálfu stefndu. Fyrningarfrestur almennra krafna sé fjögur ár og fyrningartími krafna stefnanda um greiðslu vangreiddrar húsaleigu því rétt rúmlega hálfnaður þegar innheimtuaðgerðir hafi hafist á ný. Þá sé þeirri málsástæðu stefndu að stefnda C hafi ekki verið aðili að húsaleigusamningi málsaðila eftir að hann hafi verið framlengdur með munnlegu samkomulagi frá mánuði til mánaðar að sama skapi alfarið hafnað enda beri framlögð gögn ótvírætt vott um annað.

Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar, einkum meginreglunnar um að samninga skuli halda, pacta sunt servanda, og meginreglunnar um efndir in natura. Þá vísar stefnandi til 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda um fyrningarfrest sem og 69. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 um að samningur um leigu húsnæðis sem ætlað er til sameiginlegs heimilis hjóna teljist gerður á ábyrgð þeirra beggja nema atvik mæli því sérstaklega í mót. Kröfu sinni um dráttarvexti af umkrafinni fjárhæð til stuðnings vísar stefnandi til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr.1. mgr. 5. gr. sömu laga. Loks vísar stefnandi til 129.- 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála kröfu sinni um málskostnað úr hendi stefndu til stuðnings.

III.

Helstu málsástæður stefndu

Krafa stefndu um sýknu er einkum byggð á því að stefnandi hafi gefið kröfu sína eftir í samskiptum sínum við stefndu og í framhaldinu aðgerðarleysi sínu í lok árs 2019. Í samskiptum stefnanda við stefnda B í september og október 2019 hafi komið fram að fallið yrði frá kröfunni ef stefndu flyttu úr íbúðinni innan tilskilins frests. Innheimtubréf stefnanda til stefndu hafi verið sent 24. október 2019, eða viku áður en stefndu hafi flutt úr íbúðinni. Engin tilraun hafi verið gerð til innheimtu kröfunnar eftir það tímamark. Með hliðsjón af því og samskiptum aðila fyrir flutningana hafi stefndu mátt gera ráð fyrir því að samningssambandi aðila væri lokið frá þeim tímapunkti sem stefndu hafi skilað íbúðinni og að frekari leigugreiðslur yrðu ekki innheimtar eftir þann tíma. Þá komifram í stefnu að stefnandi hafi ákveðið að bíða með innheimtuaðgerðir í rúmlega tvö ár. Í ljósi þess að stefnandi hafi enga tilraun gert til að innheimta kröfuna á þeim tíma eða vera í samskiptum við stefndu vegna málsins verði að draga í efa að stefnandi hafi í raun haft fyrirætlanir um að hefja innheimtu tveimur árum síðar. Hið rétta sé að stefnandi hafi gefið kröfuna eftir í samskiptum við stefndu.

Að því er kröfu stefnanda um greiðslu leigu fyrir nóvembermánuð 2019 varðar sérstaklega sé byggt á því að það virðist ágreiningslaust að stefndu hafi ekki nýtt húsnæði stefnanda í nóvember 2019. Því sé óljóst hvers vegna þau eigi að greiða leigu fyrir þann mánuð. Það sé að engu leyti útskýrt í stefnu og krafan sé heldur ekki bótakrafa vegna þess að stefnanda hafi ekki tekist að leigja út húsnæðið að nýju. Í stefnu segi þvert á móti skýrlega að stefndu hafi rýmt húsnæðið mánaðarmótin október/nóvember 2019. Því sé einnig haldið fram að ekki hafi verið gildur leigusamningur milli aðila á þessum tíma. Því sé vandséð af hverju stefnandi eigi kröfu á stefndu um greiðslu leigu til loka nóvember 2019, ef ekki sé fyrir afnot af húsnæðinu og ekki sé um bótakröfu að ræða. Stefndu byggi þannig á því að engin krafa geti verið um húsaleigu fyrir nóvembermánuð 2019, enda ekkert útskýrt í stefnu. Engar innheimtutilraunir hafi átt sér stað vegna þessarar kröfu fyrr en í júní 2022, sem bendi einnig til þess að stefnandi eigi enga slíka kröfu.

Sýknukrafa stefndu byggist jafnframt á því að krafa stefnanda, hafi hún ekki verið gefin eftir, sé fallin niður fyrir tómlæti. Í málinu sé óumdeilt að stefnandi hafi enga tilraun gert til að innheimta kröfu sína um vang reiddar leigugreiðslur fyrir september- og októbermánuð 2019 frá 24. október 2019 til 17. janúar 2022 eða í um 27 mánuði. Í stefnu k omifram að þar sem stefnandi hafði fengið þær upplýsingar að stefndu væru eignalaus og innheimtuaðgerðir myndu skila takmörkuðum árangri hefði stefnandi ákveðið að „... bíða með frekari innheimtuaðgerðir í bili“. Þá komi fram að stefnandi hafi leitað til lögmannstofunnar Hansen Legal ehf. í nóvember 2019 en enn ákveðið að bíða með innheimtuaðgerðir. Engin gögn hafi verið lögð fram þessu til stuðnings. Þá komifram að stefnandi hafi ákveðið að hefja innheimtu að nýju í janúar 2022 en engar skýringar hafiverið gefnar á því af hverju innheimta hafi hafist á þeim tímapunkti.

Stefndu telji að yfirlýsingar stefnanda um meint eignaleysi þeirra í október 2019 séu með öllu haldlausar. Um sé að ræða kröfu um leigugreiðslur að fjárhæð 700.000 krónur og því ekki um að ræða upphæð sem kalli á umfangsmikla eignaleit. Sé þannig ekki ólíklegt að stefnandi hefði fengið upphæðina greidda hefði hún haldið kröfu sinni til streitu í kjölfar þess að stefndu fluttu úr íbúðinni í lok októbermánaðar 2019. Þess í stað hafi stefnandi ekkert aðhafst í um tvö ár og þrjá mánuði. Í ljósi upphæðar kröfunnar og tillitsskyldna leigusala á almennum leigumarkaði gagnvart leigutökum sínum verðiað telja að krafa stefnanda sé niður fallin fyrir tómlæti.

Þá verði að líta til þeirra örðugu aðstæðna sem stefndu hafi verið í í kjölfar riftunar stefnanda á leigusamningi aðila. Þar sem stefndu séu leigutakar á almennum markaði hafi þau þurft að finna nýtt leiguhúsnæði með litlum fyrirvara og greiða tryggingu og annan kostnað tengdan flutningi úr einu leiguhúsnæði í annað. Hefði því verið nauðsynlegt fyrir stefndu að vita án dráttar ef stefnandi hugðist halda kröfu sinni til streitu.

Í lögskiptum kröfuhafa og skuldara hafi verið talið að ríkari skylda hvíli á kröfuhafa til að ganga eftir kröfu sinni heldur en skuldara til að bjóða fram greiðslu hennar ef ekki sé eftir henni gengið. Það hafi því staðið stefnanda nær að ganga á eftir réttum efndum hygðist hún halda kröfu sinni til streitu. Hvort krafa sé niðurfallin sakir tómlætis sé atvikabundið en þó hafi verið talið að tómlæti hafi mikil áhrif á sviði leiguréttar og strangari kröfur megi gera til aðila um að halda kröfum sínum til streitu heldur en í hinum almenna kröfurétti. Þeirri fullyrðingu megi finna stoð í mörgum ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem aðilum leigusamnings séu settir þröngir tímafrestir, til dæmis til að setja fram kröfur um úrbætur eða riftun samnings. Í því tilviki sem hér um ræði hafi það staðið leigusala nær að ganga á eftir kröfu sinni um vangreidda húsaleigu. Með því að stefnandi hafi engan reka gert að því að innheimta leigugreiðslur í um tvö ár og þrjá mánuði eftir að stefndu hafi flutt úr íbúðinni hafi stefndu með réttu mátt ætla að stefnandi hefði fallið frá kröfu sinni.

Auk þess komi fram í bréfi lögmanns stefnanda til stefndu 24. október 2019, sem virðist hafa verið eina tilraun stefnanda til að innheimta kröfuna fyrir 17. janúar 2022, að yrði krafan ekki greidd kæmi til riftunar á leigusamningi. Þess megi geta að stefndu hafi flutt úr íbúðinni mánaðamótin október/nóvember 2019 en í bréfinu hafiekki verið fjallað um frekari innheimtuaðgerðir ef greiðslu yrði ekki sinnt. Hafi stefndu því allt eins mátt gera ráð fyrir að bréfinu væri ætlað að tryggja brottför þeirra úr húsnæðinu en að ekki mætti vænta frekari innheimtuaðgerða af hálfu stefnanda, a. m. k. ekki meira en tveimur árum eftir að stefndu hafi skilað íbúðinni.

Auk framangreinds byggi stefnda C sýknukröfu sína á því að eftir 15. júlí 2019 hafi hún ekki verið aðili að leigusamningi stefnanda og stefnda B. Líkt og ráða megi af framlögðu reikningsyfirliti eiginmanns stefnanda hafi það einungis verið stefndi B sem greitt hafi leigugreiðslur allt frá upphafi leigusamnings. Jafnframt sé framlagt óundirritað kröfubréf stefnanda sem einungis sé beint til stefnda B en af því verði ráðið að aðilar hafi sammælst um að innheimtuaðgerðum yrði einungis beint að stefnda B. Þá sjáist af framlögðum „messenger“ samskiptum að öll samskipti um leigugreiðslur og leigusamning aðila hafi farið fram milli stefnda B og eiginmanns stefnanda. Stefnandi beri sönnunarbyrði fyrir því að leigusamningur aðila hafi verið framlengdur hvað varði stefndu C eða að hún hafi með öðrum hætti verið aðili að samkomulagi um áframhaldandi leigu frá og með 15. júlí 2019.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ljúki tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Eftir 15. júlí 2019 hafi stefndi B og stefnandi komist að samkomulagi um áframhaldandi leigu stefnda B á húsnæðinu án aðkomu stefndu C. Hafi stefnandi þannig ekki sýnt fram á að stefnda C hafi verið aðili að samningssambandinu frá 15. júlí 2019 né að hún geti með öðrum hætti borið ábyrgð á leigugreiðslum í september og október 2019. Beri þvíað sýkna stefndu C af kröfum stefnanda vegna aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Með vísan til umfjöllunar um málsástæðu stefndu um tómlæti stefnanda telji stefndu að ef fallist verði á kröfu stefnanda skuli dráttavextir reiknast frá dómsuppkvaðningu eða í fyrsta lagi málshöfðunardegi, sbr. 4. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

Kröfu sinni um málskostnað til stuðnings vísi stefndu til 129. - 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefndu leyfi sér jafnframt að vísa sérstaklega til 2. mgr. 131. gr. laganna, þar sem stefnandi hafi sýnt af sér stórkostlegt hirðuleysi með því að höfða dómsmál um kröfur vegna meira en tveggja ára gamalla leigugreiðslna.

Um lagarök vísa stefndu svo auk framangreinds almennt til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, almennra meginreglna leiguréttar og kröfuréttar og ólögfestra meginreglna leiguréttar um tómlæti leigusala.

IV.

Niðurstaða

Ágreiningur málsaðila lýtur í meginatriðum að því hvort stefnandi eigi kröfu á hendur stefndu vegna ógreiddrar húsaleigu fyrir mánuðina september, október og nóvember 2019 eða hvort krafa stefnanda að því leyti hafi verið gefin eftir eða hún eftir atvikum fallið niður fyrir tómlæti. Viðvíkjandi kröfu stefnanda um greiðslu húsaleigu fyrir nóvember 2019 sérstaklega byggja stefndu aukinheldur á því að sú krafa hafi aldrei stofnast. Þá byggir stefnda C á því að hún hafi ekki verið aðili að munnlegu samkomulagi um áframhaldandi leigu á umræddu íbúðarhúsnæði og því beri hvað sem öðru líður að sýkna hana á grundvelli aðildarskorts.

Ágreiningslaust er að stefndu bjuggu í íbúðarhúsnæði stefnanda að [...]í [...]allt þar til um mánaðamót október og nóvember 2019 og skiluðu því til stefnanda skömmu eftir þau mánaðamót þó svo að leigutíma samkvæmt tímabundnum húsaleigusamningi málsaðila um umrætt íbúðarhúnsæði, dagsettum 10. júlí 2017, hafi lokið 15. júlí 2019, og að það hafi þau gert á grundvelli munnlegs samkomulags við stefnanda þar að lútandi. Enn fremur er ágreiningslaust að stefndu greiddu stefnanda að fullu leigu fyrir júlí og ágúst það ár að sömu fjárhæð og kveðið er á um í framangreindum húsaleigusamningi málsaðila en hafa hvorki greitt leigu fyrir september né október þrátt fyrir ítrekaðar umleitanir stefnanda þar um á sínum tíma. Loks er ágreiningslaust að frá því að stefndu skiluðu stefnanda hinu leigða íbúðarhúsnæði skömmu eftir mánaðamót október og nóvember 2019 viðhafði stefnandi ekki beinar aðgerðir til innheimtu leigu fyrir framangreinda mánuði þar til í janúar 2022 sem og að stefnandi viðhafði fyrst beinar aðgerðir til innheimtu leigu fyrir nóvember 2019 í júní 2022.

Ein af frumskyldum leigjanda í samningssambandi um leigu á íbúðarhúsnæði er að greiða umsamda leigu á gjalddaga. Samkvæmt framansögðu hagnýttu stefndu framangreint íbúðarhúsnæði stefnanda allt til mánaðamóta október og nóvember 2019 og ber þeim því ótvírætt að greiða leigu til þess tíma nema eitthvað annað og meira komi til. Ekkert í framlögðum gögnum styður staðhæfingar stefndu um að stefnandi hafi í samskiptum sínum við stefndu í aðdraganda þess að þau skiluðu hinu leigða íbúðarhúsnæði gefið kröfu sína um greiðslu leigu fyrir september og október 2019 eftir í heild eða hluta. Þvert á móti bera framlögð gögn vott um að hún hafi haldið kröfu sinni að því leyti sleitulaust uppi á þeim tíma. Þá kom skýrt fram í vitnisburði D lögmanns fyrir dómi, sem stefndu leituðu til um innheimtu leigu vegna framangreindra mánaða, að aldrei hefði komið til tals, hvorki í samskiptum hans við stefnanda né í samskiptum hans af hennar hálfu við stefndu, að krafa stefnanda að því leyti hefði verið eða yrði gefin eftir í heild eða að hluta. Er því að mati dómsins með öllu ósannað að stefnandi hafi með beinum hætti gefið kröfu sína um greiðslu leigu fyrir september og október 2019 eftir gagnvart stefndu eða að stefndu hafi með réttu mátt líta svo á þegar þau skiluðu stefnanda umræddu íbúðarhúsnæði.

Það er meginregla í kröfurétti að kröfuhafi á rétt á fullum efndum kröfu sinnar. Þó kann hann að glata rétti sínum vegna aðgerðarleysis, meðal annars þannig að krafa hans teljist fallin niður vegna tómlætis. Við mat á því hvort svo sé hefur í dómaframkvæmd verið talið rétt að líta til huglægrar afstöðu skuldara, það er hvort skuldari mátti með réttu líta svo á að kröfuhafi myndi ekki fylgja kröfu sinni eftir. Þá verður að gæta þess að mat að því leyti leiði til sanngjarnrar niðurstöðu sem ræðst af atvikum máls hverju sinni, sbr. til hliðsjónar dóm Landsréttar frá 4. mars 2022 í máli nr. 35/2021. Svo sem áður greinir er ágreiningslaust að stefnandi viðhafði ekki beinar aðgerðir til innheimtu á kröfu sinni um greiðslu leigu fyrir september og október 2019 frá því að stefndu skiluðu henni umræddu íbúðarhúsnæði í byrjun nóvember það ár fyrr en með innheimtuviðvörun, dagsettri 17. janúar 2022, eða í rúm tvö ár. Í þessu sambandi er þó til þess að líta að samkvæmt framlögðu yfirliti Íslandsbanka, dagsettu 3. júní 2022, sem sýnir kröfur vegna leigu á umræddu íbúðarhúsnæði stofnaðar á stefnda B í netbanka hans, voru kröfur vegna leigu fyrir september og október 2019 stofnaðar fyrsta dag hvors mánaðar um sig og birtast í netbanka stefnda B ásamt áföllnum dráttarvöxtum sem ógreiddar kröfur. Hefur kröfu stefnanda um greiðslu leigu fyrir umrædda mánuði því verið haldið uppi þar allt frá stofnun. Í ljósi þess verður ekki á það fallist að það hlé sem stefnandi gerði á beinum aðgerðum til innheimtu kröfu sinnar leiði til þess að stefndu hafi með réttu mátt líta svo á að henni yrði ekki fylgt eftir eða að stefnandi hafi sýnt slíkt tómlæti við að halda fram rétti sínum gagnvart stefndu að efni séu til þess að líta svo á að umrædd krafa hennar sé niður fallin.

Sem fyrr segir er ágreiningslaust að stefndu fluttu úr hinu leigða íbúðarhúsnæði um mánaðamót október og nóvember 2019. Enn fremur er ágreiningslaust að þau skiluðu stefnanda umræddu húsnæði nokkrum dögum síðar. Í aðilaskýrslu stefnda B fyrir dómi kom fram að um það hefði samist við stefnanda að húsnæðinu yrði skilað nokkrum dögum eftir umrædd mánaðamót svo unnt væri að þrífa það á fullnægjandi hátt áður. Það hafi verið auðsótt enda hafi stefnandi fyrirhugað að selja húsnæðið. Aldrei hafi hins vegar komið til tals að krafist yrði leigu fyrir nóvember. Því hefur ekki verið mótmælt af hálfu stefnanda að ástæða þess að húsnæðinu var skilað nokkrum dögum eftir umrædd mánaðamót hafi verið sú sem að framan greinir og verður það því lagt til grundvallar. Stefndu hagnýttu húsnæðið því ekki í reynd eftir mánaðamót október og nóvember 2019 og verða því ekki krafin um greiðslu leigu fyrir nóvember nema um það hafi verið samið. Hvorki framlögð gögn né það sem fram kom við skýrslutökur fyrir dómi gefa á nokkurn hátt til kynna að um slíkt hafi verið samið eða að stefnandi hafi yfirhöfuð gert um það kröfu á sínum tíma að greidd yrði leiga fyrir nóvember. Í því sambandi hefur ekki nokkra þýðingu þótt krafa hafi verið stofnuð á stefnda B í netbanka hans vegna leigu fyrir nóvember 2019 enda leiðir sú aðgerð ein og sér ekki til þess að krafa sem engin grundvöllur er fyrir stofnist. Verða stefndu þegar af þeirri ástæðu sýknuð af kröfu stefnanda um greiðslu leigu fyrir nóvember 2019.

Sem fyrr greinir byggir stefnda C á því að hún hafi ekki verið aðili að munnlegu samkomulagi við stefnanda um áframhaldandi leigu á umræddu húsnæði að leigutíma samkvæmt húsaleigusamningi málsaðila, dagsettum 10. júlí 2017, loknum. Því til stuðnings vísar hún til þess að öll samskipti stefnanda og eiginmanns hennar hafi verið við stefnda B og stefndi B hafi greitt umsamda leigu. Í aðilaskýrslu stefnda B fyrir dómi kom fram að þau stefnda A hefðu verið í hjúskap í 32 ár. Samkvæmt 69. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 er hvoru hjóna meðan sambúð varir heimilt gagnvart þriðja manni að gera á ábyrgð beggja samninga sem venjulegir eru vegna heimilishalds. Er sérstaklega tekið fram að þetta gildi einnig um leigu húsnæðis sem ætlað er til sameiginlegs heimilis hjónanna og að slíkir samningar teljist gerðir á ábyrgð beggja hjóna nema atvik segi öðruvísi til. Að mati dómsins eru engin þau atvik uppi í máli þessu sem leitt geta til þess að umrætt samkomulag um áframhaldandi leigu á umræddu íbúðarhúsnæði teljist ekki gert á ábyrgð beggja stefndu í skilningi framangreinds ákvæðis enda héldu þau þar sameiginlegt heimili allt til mánaðamóta október og nóvember 2019. Verður stefnda C-kvk-nf ekki sýknuð af kröfu stefnanda um greiðslu leigu fyrir mánuðina október og nóvember 2019 á grundvelli aðildarskorts.

Samkvæmt öllu framansögðu verða stefndu dæmd til að greiða stefnanda umkrafða leigu fyrir mánuðina september og október 2019 en fjárhæð hennar er ágreiningslaus. Í ljósi þess að stefnandi hélt kröfu sinni að því leyti ekki frekar til haga en að framan greinir þykir þó ósanngjarnt að dæma stefndu til greiðslu dráttarvaxta af umkrafinni leigu frá fyrra tímamarki en þeim degi sem framlögð innheimtuviðvörun lögmanns stefnanda er dagsett. Verða stefndu því dæmd til að greiða stefnanda 700.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. janúar 2022 til greiðsludags svo sem í dómsorði greinir.

Að virtum úrslitum málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefndu gert að greiða stefnanda málskostnað sem þykir að öllum málavöxtum gættum hæfilega ákveðinn 750.000 krónur.

H-kvk-nf Á-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Fyrir uppkvaðningu hans var fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 gætt.

Dómsorð:

Stefndu, B og C, greiði stefnanda, A, óskipt 700.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. janúar 2022 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnanda óskipt 750.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf Á-kvk-nf