E-23/2019

Dómur

Mál þetta var höfðað 22. febrúar 2019 og dómtekið 7. október síðastliðinn. Stefnandi er B-kk-nf Ö-kk-nf J-kk-nf, Borgarhlíð 11a, Akureyri. Stefndi er Ös ehf., Hörpulundi 7, Akureyri.

Endanlega dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða stefnanda 1.569.907 krónur auk vaxta skv. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 8. desember 2016, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá 22. desember 2018 til greiðsludags.

Til vara er þess krafist að stefnda verði gert að veita stefnanda afslátt, sem nemi sömu fjárhæð.

Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Gengið var á vettvang við upphaf aðalmeðferðar.

I

Með kaupsamningi 8. desember 2016 keypti stefnandi fasteignina Borgarhlíð 11a, Akureyri, af stefnda fyrir 23.500.000 krónur. Í söluyfirliti er eignin sögð vera mikið endurnýjuð fjögurra herbergja íbúð á þriðju og efstu hæð í austurenda í svalablokk í Glerárhverfi. Ástand vatnslagna er sagt gott, sömuleiðis ástand raflagna og ástand frárennslislagna og þaks, ástand glugga/glers er sagt ágætt, móða á milli í nokkrum gluggum. Þá er eigninni lýst þannig að í forstofu séu flísar á gólfi og opið hengi, í eldhúsi sé falleg eikarinnrétting með flísum á milli skápa og á gólfi, Siemens ofn, helluborð, vifta og ísskápur. Í holi sé ljóst plastparket á gólfi, stofa sé með ljósu plastparketi á gólfi, gluggum til tveggja átta og hurð út á flísalagðar svalir. Baðherbergi sé með flísum á gólfi og þiljum á hluta veggja, hvít innrétting, upphengt wc, handklæðaofn og sturta, þrjú svefnherbergi, öll með nýlegu plastparketi á gólfi og stór fataskápur í hjónaherbergi. Þvottahús sé til hliðar úr eldhúsi, þar séu flísar á gólfi, bekkur með vaski og opnanlegur gluggi.

Eignin var afhent 8. desember 2016. Afsal var gefið út 15. desember.

Þann 28. desember 2016 sendi sambýliskona stefnanda fasteignasalanum tölvupóst ásamt nokkrum myndum og kvartaði yfir „talsverðum göllum“ og kvað sér þykja hart að íbúðin héldi hvorki vatni né vindum. Tók hún fram að hún hefði þurft að kaupa nýja pumpu í skáp fyrir örbylgjuofn, hún hefði látið smíða hillu í pottaskáp, keypt ný blöndunartæki þar sem hin hefðu verið ónothæf, gluggar lækju þar sem hefði verið kíttað, en kíttið væri búið að gefa sig og hefði þetta verið gert til að fela hversu ónýtir þeir væru. Þá sagði hún að hurðir pössuðu ekki nægilega vel í dyrakarma.

Þann 4. maí 2017 ritaði lögmaður fyrir hönd stefnanda bréf til stefnda og sagði að allir gluggar í íbúðinni lækju, frágangur þeirra þátta sem hefðu verið endurnýjaðir væri slæmur, hurðir féllu ekki í karma, blöndunartæki væru ónýt og nú síðast væri eldhúsinnrétting sem sett hefði verið upp við endurnýjun á fasteigninni farin að gliðna í sundur og eyðileggjast. Þessu bréfi svaraði stefndi og benti meðal annars á að ekki hefði orðið vart við neinn leka um nokkurra mánaða skeið sem fulltrúar seljanda hefðu verið mikið í eigninni, en bent var á að gluggarnir væru gamlir. Þá var því hafnað að frágangur hefði verið slæmur. Augljóst hafi verið að hurðir væru gamlar. Eldhúsinnrétting væri nokkurra ára gömul og hin vandaðasta, um uppsetningu hennar hefði séð húsasmíðameistari. Þá var tekið fram að einn sáttafundur hefði verið haldinn á skrifstofu fasteignasalans en engin sáttatillaga hefði komið fram frá stefnanda.

Þann 21. júlí 2017 kvartaði lögmaður fyrir hönd stefnanda yfir því að parket væri ekki rétt lagt, með þeim afleiðingum að það gliðnaði og skemmdist.

Stefnandi aflaði ástandsskoðunar H-kk-ef H-kk-ef húsasmíðameistara sem skoðaði eignina 12. september 2017. Sagði hann sjö flísar vera lausar í eldhúsi og þyrfti að taka þær upp og líma aftur. Áætlaði hann kostnað af því 82.993 krónur.,,Frontar“ á eldhúsinnréttingu væru sprungnir að innanverðu á sjö stöðum og rifur hefðu myndast á spæni og ísskápshlið. Þyrfti að skipta út öllum,,frontum og hliðum“ og áætlaði hann kostnað af því 732.904 krónur. Gler á austur og suðurhliðum væri ónýtt og þyrfti að skipta um gler og pakkningar, sem myndi kosta 518.959 krónur. Parket væri að liðast í sundur á nokkrum stöðum í íbúðinni, þyrfti að rífa það upp og leggja það á ný. Myndi það kosta 542.640 krónur. Við glerskipti þyrfti að þrýsta gleri vel í pakkningar á karmi í stofu og myndi það kosta 62.406 krónur. Samtals myndu þessar úrbætur kosta 1.939.902 krónur. Krafðist lögmaður þess fyrir hönd stefnanda að sú fjárhæð yrði greidd, en því var hafnað með bréfi lögmanns stefnda 9. október 2017.

II

Að kröfu stefnanda var A-kk-nf T-kk-nf byggingarverkfræðingur dómkvaddur 16. maí 2018 til að svara nánar greindum matsspurningum. Matsgerð hans er dagsett 24. september 2018 og staðfesti hann hana fyrir dómi.

Matsmaður segir gólf halla frá burðarveggjum að plötumiðjum. Mælt sig á miðju stofugólfi sé 13 mm, við léttan innvegg í eldhúsi 16 mm, í skála við enda á eldhúsi 17 mm og á miðri plötu í skál 15,5 mm.

Spurningu um það hvort ástand glugga og glerja væri í forsvaranlegu ástandi og ef ekki hverjir væru þá gallarnir, svarar matsmaður svo að við matsskoðun hafi komið fram hjá stefnanda að stofugluggi á suðurhlið hafi lekið í sunnan slagviðri og megi sjá merki um raka á undirstykki glugga innan við glerið. Samkvæmt lýsingu stefnanda hafi einnig lekið vatn með litlu opnanlegu fagi við svalahurð í stofu í sama slagviðri. Búið sé að fjarlægja lamir og stormjárn af opnanlega faginu og negla það fast í kítti. Gluggar og gler virðist vera upprunaleg og ekki séu neinar upplýsingar um annað í söluyfirliti. Kíttun með gleri sé farin að gefa sig og þarfnist viðhalds og lagfæringa. Ekki sé forsvaranlegt að gluggar leki og því nauðsynlegt að lagfæra glerlista og kíttun stofuglugga á stofuhlið. Þá sé ekki forsvaranlegt að opnanlega fagið sé neglt aftur og nýtist ekki til útloftunar í stofu. Matsmaður tekur fram að samkvæmt riti um líftíma byggingarhluta, sem Þjóðskrá Íslands noti við útreikninga á afskrifuðu endurstofnverði bygginga, megi gera ráð fyrir endurnýjun eða umtalsverðu viðhaldi glugga, 3040 árum eftir byggingu húss. Kostnað við lagfæringar á stofuglugga telur matsmaður nema 169.200 krónum.

Spurt var hvort ástand og frágangur gólfefna væri viðunandi með tilliti til aldurs, góðra venja og vandaðra vinnubragða um sambærilegar framkvæmdir og leiðbeiningar framleiðanda, og þá hvort þörf væri á endurbótum. Matsmaður segir að líming á um það bil 10 gólfflísum í eldhúsi hafi gefið sig. Hann kveðst reikna með að endurnýja þurfi af þessum sökum allar flísar í eldhúsi og þvottahúsi, og að þessi verkliður muni kosta 379.400 krónur. Er tekið fram um þetta að töluverðar líkur þyki vera á að hluti flísa brotni við lagfæringar og þar sem ekki séu til aukaflísar verði að reikna með að endurnýja allar flísarnar.

Um parket í stofu, herbergjum og skála segir að það sé af gerðinni,,laminate flooring collection classic touch 8.0 standard plank.“ Endasamskeyti á aðliggjandi parketborðum séu víða með lítilli skeytingu, einungis 50150 mm. Samkvæmt framleiðanda eigi endaskeyting að vera a.m.k. 400 mm. Í dyraopi milli hjónaherbergis og skála, séu fjögur endasamskeyti sem hafi of litla skörun. Þessi endaskeyti falli ekki nægilega vel saman og séu með misbreiðri rifu. Misbreið rifa skýrist af því að parket í herbergi sé ekki nákvæmlega samsíða parketi í skála. Í rifum sé einhvers konar fylliefni eða kítti sem að sögn fyrirsvarsmanns stefnda hafi verið sett í rifur þegar parket hafi verið lagt. Parket sé á stofu, skála og þremur svefnherbergjum og sé lagt óslitið á milli rýma, sem sé heilt í gegnum dyraop. Í leiðbeiningum framleiðanda sé tekið fram að það eigi að slíta parket sundur í dyraopum til að hindra ekki hreyfimöguleika þess og hylja samskeyti með þar til gerðum listum. Við endann á burðarvegg milli stofu og eldhúss sé töluverð mishæð í gólfi. Samkvæmt leiðbeiningum framleiðanda parkets megi mesta mishæð á 1 metra löngu hallamáli vera 3 mm. Í þessu tilfelli hafi frávikið mælst 7 mm sem sé yfir leyfilegum mörkum. Til að lagfæra umrædda galla þurfi að taka parket af gólfi og endurleggja það. Þar sem það sé smellt saman og ekki límt á gólfflötinn megi reikna með því að hægt sé að endurnota stóran hluta af því og því sé mikilvægt að vanda til verka við rifin. Við að breyta endaskörun og bæta við samsetningu í dyraopum, verði engu að síður að reikna með afföllum sem nemi allt að 20% af gólffletinum. Ekki sé hægt að nota nýtt parket af sömu tegund með eldra parketi nema á sér flötum þar sem blæbrigðamunur geti verið milli sendinga. Því sé reiknað með að nýtt parket verði lagt á hjónaherbergi en eldra parket notað á aðra gólffleti. Áður en byrjað sé að endurleggja parket þurfi að lagfæra mishæð við enda á burðarvegg milli stofu og eldhúss með staðbundinni slípun. Almennt þurfi að yfirfara gólf og lagfæra hugsanlegar misfellur í yfirborði áður en gólf séu parketlögð. Reiknað sé með að gólflistar séu endurnotaðir. Telur matsmaður að lagfæring á parketlögn mundi kosta samtals 614.100 krónur.

Þá var þeirri spurningu beint til matsmanns hvort eldhúsinnrétting væri sprungin eða með rifum og hver væri þá ástæða þess. Einnig hvort ástand og frágangur hennar væri viðunandi með tilliti til aldurs og uppsetningartíma og hvort uppsetning og frágangur á innréttingum væri fullnægjandi og hvort væri þörf á endurbótum. Um þetta segir matsmaður að á eldhúsinnréttingu séu hurðir með römmum og spjöldum úr gegnheilu beyki. Spjöld virðist hafa rýrnað um 24 mm á breiddina. Ástæðan fyrir því að þau hafi rýrnað sé að öllum líkindum sú að rakastig timburs í hurðum hafi minnkað eftir að innréttingin hafi verið sett upp. Spjöld eigi að vera laus í falsi í römmum þannig að þau hafi möguleika á að hreyfast lítilsháttar við breytingu á rakastigi sem til dæmis sé breytilegt eftir árstíðum. Í nokkrum tilfellum virðist spjöld hafa límst við fals innan á hurðum sem brotni þegar spjöld rýrni. Á hurð fyrir pottaskápa hafi verið borað aukalega fyrir lömum innan á henni handfangsmegin. Spónn á spónlagðri hlið á kústaskáp við endann á vaskabekk hafi orðið fyrir rakaskemmdum og sé orðinn mislitur, hrjúfur og laus að hluta. Að sögn stefnanda sé hraðsuðuketill hafður á bekknum að staðaldri en hann hafi þó ekki verið þar allan tímann sem stefnandi og sambýliskona hans hafi búið í íbúðinni. Segir matsmaður að líklegasta skýring á rakaskemmdum á spónlagðri hlið sé raki frá hraðsuðukatli og uppþvotti. Þá segir hann að á neðri skápum séu spónlagðar hliðar, endi á skápum sé með aðeins annarri áferð en annar spónn á innréttingunni. Þetta séu að öllum líkindum hliðar sem hafi verið smíðaðar nýjar þegar innréttingin hafi verið sett upp. Þar sem þessar hliðar séu ekki í sama fleti og aðrir spónlagðir fletir á innréttingunni, sé þessi áferðarmunur ekki áberandi og gefi því ekki tilefni til lagfæringa. Eldhúsinnréttingin hafi verið sett upp notuð 2016 en ekki liggi ljóst fyrir hvar eða hvenær hún hafi verið smíðuð. Almennt sé ekki annað að sjá en ástand og frágangur hennar sé viðunandi að undanskildum sprungum í hurðum og rakaskemmdum í spæni á hlið við endann á eldhúsbekk. Lagfæra þurfi sprungur innan á hurðum með því að klemma þær saman í lím. Gæta þurfi að því að klemma þær nánast alveg saman áður en lím sé sett í rifu, þannig að sem minnst lím fari á spjald í botni á rifu. Eftir límingu þurfi að pússa hurðir að innanverðu og endurlakka. Ekki sé reiknað með viðgerð á aukaúrtökum fyrir lamir innan á hurð í pottaskáp þar sem þau rýri ekki notagildi skáps og sjáist einungis þegar skápur sé opnaður og séu lítið áberandi. Endurnýja þurfi spónlagða hlið við endann á vaskabekk. Til að hægt sé að skipta um hliðina þurfi að taka niður vaskabekk og efri skáp yfir vaska. Þessar lagfæringar telur matsmaður kosta 240.000 krónur. Þar af eru liðirnir,,vaskabekkur og efri skápur tekinn niður og settur upp aftur“ og,,nýspónlögð hlið við endann á vaskabekk“ samtals 168.000 krónur.

Spurt var hvort hurðaflekar pössuðu í hurðakarma og hvort úrbóta væri þörf. Um það segir matsmaður að rifur meðfram lokuðum hurðum að hurðarkarmi séu töluvert misstórar, það er allt frá því að vera án rifu og upp í 10 mm. Rifa frá lokuðum hurðarflekum að slaglistum sé óþarflega mikil eða allt að 5 mm og matsbeiðandi því búinn að setja gúmmípakkningu á milli slaglista á hurðarfleka á þremur hurðum. Hurðir fyrir baðherbergi og herbergi við endann á stofu séu einnig lítillega snúnar þannig að rifa milli hurðarfleka og slaglista sé mismikil efst og neðst. Á þremur hurðum af fimm sé rifa ofan við hurð það mikil að nauðsynlegt sé að færa lamirnar til á hurðarflekum. Allar innihurðir þurfi að yfirfara og jafna rifur með því að hefla af hurðarköntum. Eftir að hurðarflekar hafi verið lagfærðir með hefli þurfi að heilmála þá. Rifur milli slaglista og lokaðra hurðarfleka skráarmegin þurfi að yfirfara og lagfæra snúnar hurðir með tilfærslu og lömum. Festa þurfi laus slúttjárn og nota stilliflipa til að stilla rifur milli hurðarfleka og slaglista. Matsmaður tekur fram að samkvæmt riti um líftíma byggingarhluta sem Þjóðskrá íslands noti við útreikninga á afskrifuðu endurstofnverði bygginga, megi gera ráð fyrir endurnýjun eða umtalsverðu viðhaldi innihurða 3040 árum eftir byggingu húss. Matsmaður telur kostnaðinn við lagfæringar á innihurðum myndi nema samtals 208.000 krónum.

Um sig á gólfplötu segir matsmaður að nú séu kröfur um hámarkssvignun burðarvirkja í byggingum skilgreindar í byggingarreglugerð. Þegar Borgarhlíð 711 hafi verið byggð árið 1977 hafi verið í gildi byggingarsamþykkt fyrir Akureyri en ekki séu upplýsingar um hámarkssvignun byggingarhluta í henni. Árið 1979 hafi verið tekin í gildi byggingarreglugerð 298/1979 fyrir allt landið þar sem komi fram niðurbeygjukröfur fyrir byggingarhluta. Á þessum tíma hafi einnig töluvert verið stuðst við nánar greindan norskan staðal frá árinu 1977, þar sem niðurbeygjukröfur hafi verið þær sömu og í fyrrgreindri byggingarreglugerð frá 1979. Sé þess vegna miðað við kröfur sem komi fram í honum og byggingarreglugerðinni frá 1979. Álag á gólf hafi á þessum tíma verið skilgreint samkvæmt íslenskum staðli, ÍST 12.2. Álagi á gólf í íbúðarhúsnæði hafi verið skipt upp í eigin þyngd og notálag. Eigin þyngd sé varanlegur þungi byggingarhluta, til dæmis steypt plata og írennsli. Sig vegna eigin þunga sé tímaháð, þannig að mest af því komi fram þegar álag sé sett á plötu, með því að fjarlægja mót undan henni en hluti sigs komi fram á lengri tíma. Vegna aldurs húss megi reikna með að langstærstur hluti langtímasigs sé kominn fram. Notálag sé skilgreint sem álag vegna notkunar viðkomandi rýmis, svo sem álag frá fólki, tækjum, húsgögnum, léttum veggjum, gólfefnum og fleira. Samkvæmt byggingarreglugerð frá árinu 1979 megi hámarksniðurbeygja gólfs vera L/200 fyrir heildarálag, þ.e. samanlagðan eigin þunga gólfplötu og notálags. Hér sé L = styttri haflengd viðkomandi gólfplötu. Niðurbeygja vegna hreyfanlegs álags eingöngu megi þó ekki vera meiri en L/500. Út frá þessum tveimur gildum megi reikna út að niðurbeygja frá eigin þunga gólfplötu megi vera L/333. Einungis sé hluti af leyfilegu notálagi til staðar þegar sigið sé mælt og leyfilegt sig því reiknað í hlutfalli við það í viðkomandi rýmum. Til viðbótar við sig vegna eigin þunga sé í eldhúsi reiknað með 50% af leyfilegu sigi vegna notálags (léttur veggur, gólfefni og innrétting). Í stofu sé reiknað með 10% af leyfilegu sigi vegna notálags og í skála sé reiknað með 15% af leyfilegu sigi vegna notálags. Samkvæmt mælingu sé sig í eldhúsi innan leyfilegra marka en í stofu og skála mælist sigið meira en skilgreint leyfilegt sig samkvæmt byggingarreglugerð. Í svari við spurningu þrjú komi fram að nauðsynlegt sé að draga úr staðbundinni skekkju við enda á burðarvegg með slípun. Reikna megi með að eftir slípun verði mælt sig innan leyfilegra marka í stofu en í skála megi reikna með að sigið verði enn lítillega yfir skilgreindum mörkum. Það sé því álit matsmanns að flota þurfi lægsta hluta plötu í skála og herbergi áður en parket verði endurlagt. Halda þurfi flotun í lágmarki og einungis til að draga úr gólfhalla þannig að gólfyfirborð uppfylli kröfur samkvæmt byggingarreglugerð. Í kostnaðaráætlun sé reiknað með 5 mm þykkri flotun á einum þriðja af gólfi í skála og einum þriðja af gólfi í herbergi. Er kostnaður við þetta innifalinn í liðnum,,lagfæringar á parketlögn“ hér að framan. Spurningu um orsök sigs og hvort hætta sé á að gólfið hreyfist eða skekkist frekar í framtíðinni, svarar matsmaður svo að við hönnun á steyptum plötum sé sigið í mörgum tilfellum ráðandi við hönnun, þykkt plötu hafi mikil áhrif á stífleika hennar og þunnar plötur því svagari en þykkar. Á þeim tíma sem Borgarhlíð 211 hafi verið byggð, hafi plötur oft á tíðum verið hafðar eins þunnar og mögulegt hafi verið til að lágmarka steypunotkun. Oft séu plötur steyptar með yfirhæð sem nemi sigi vegna eigin þunga en ómögulegt sé að vita hvort það hafi verið gert þegar platan í Borgarhlíð 11 var steypt. Ónákvæmni í sléttun steypuyfirborðs geti einnig haft staðbundin áhrif á mælingu á sigi. Gólfplatan í Borgarhlíð 11 sé 150 mm þykk sem sé í þynnri kantinum og að öllum líkindum ástæðan fyrir því að sig plötu sé um og yfir leyfilegum mörkum samkvæmt byggingarreglugerð. Vegna aldurs húss megi reikna með að langtímasig vegna eigin þunga sé komið fram og því ekki líkur á merkilegu viðbótarsigi vegna eigin þunga. Ef viðbótarálagi sé bætt á gólfplötuna megi reikna með niðurbeygju vegna þess sem gangi til baka ef álagið sé fjarlægt.

Að viðbættum 95.000 krónum vegna þrifa eftir lagfæringar er heildarkostnaður við lagfæringar samtals 1.725.700 krónur samkvæmt áætlun matsmanns. Dregur hann frá 155.793 krónur vegna vinnu sem ætti að fást endurgreitt af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað og er heildarniðurstaða matsins eftir það 1.569.907 krónur, sem er stefnufjárhæðin.

III

Stefnandi segir að ljóst sé af söluyfirliti að fasteignin hafi verið sögð mikið endurnýjuð en það sé ekki í fullu samræmi við raunverulegt ástand hennar. Ljóst sé að ansi margt sé komið á tíma og það litla sem endurnýjað hafi verið hafi verið gert á svo hroðvirknislegan hátt að það þarfnist flest lagfæringa. Þá hafi ástand glugga verið umtalsvert verra en söluyfirlit hafi gefið til kynna. Því séu verulegir annmarkar á íbúðinni og hún hafi því verið haldin göllum við kaup hennar, sbr. 18. og 19. gr. laga nr. 40/2008 um fasteignakaup sem stefndi hefði átt eða mátt vita af. Sé því ljóst að ástand eignarinnar hafi ekki verið í samræmi við söluyfirlit og hafi stefnanda því verið veittar rangar upplýsingar um ástand eignarinnar og hún teljist því gölluð sbr. 26. og 27. gr. sömu laga. Stefnandi telur að stefndi beri ábyrgð á ágöllum á eigninni þar sem hann hafi haldið eftir upplýsingum og veitt rangar upplýsingar. Hann ætti að þekkja sérstaklega vel til ástands eignarinnar þar sem hann hafi séð sjálfur um þær framkvæmdir sem gerðar hafi verið og lagt þau gólfefni sem ekki hafi verið réttilega lögð. Það hafi því verið stefndi sem ekki hafi farið að leiðbeiningum við lagningu parketsins, sem hafi valdið því að það hafi farið að gliðna. Þá hafi hann jafnframt vitað af því að það væri farið að gliðna þar sem fyrirsvarsmaður hans hafi sagst hafa sett eitthvert fylliefni eða kítti í rifurnar og að rifurnar séu eins og þær hafi verið við sölu eignarinnar. Stefndi hafi því vanrækt að upplýsa um ástand á parketinu, svo sem honum hafi borið samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga. Þá byggir stefnandi á því að sér hafi verið ómögulegt að átta sig á gólfsigi og lausum flísum, eða samskeytum á parketi við venjubundna skoðun. Þá eigi kaupendur að geta gert ráð fyrir því að rétt sé að málum staðið, en ella sé um galla að ræða. Þá gangi vanræksla seljanda á upplýsingaskyldu sinni framar skoðunarskyldu kaupanda, sbr. 26. gr. sbr. 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2008. Stefnandi kveðst byggja á því að stefndi hafi leynt sig upplýsingum og veitt sér rangar upplýsingar um ástand eignarinnar. Hann eigi því kröfu á hendur stefnda til skaðabóta, en til vara afsláttar á kaupverði vegna þess að íbúðin hafi verið haldin verulegum göllum og ekki í því ástandi sem stefnandi hafi haft ástæðu til að ætla. Kröfu um skaðabætur kveðst stefnandi byggja á dlið 1. mgr. 37. gr. sbr. 43. gr. laga nr. 40/2008, einkum 2. mgr. auk almennrar sakarreglu í skaðabótarétti. Kröfu um afslátt kveðst stefnandi byggja á blið 1. mgr. 37. gr. sbr. 41. gr. laga nr. 40/2008. Þá kveðst stefnandi einnig byggja kröfur sínar á stjórnunarábyrgð stefnda. Beri seljandi skaðabótaábyrgð vegna galla nema hann geti sýnt fram á að galla megi rekja til atvika sem hann hafi ekki fengið ráðið við og hann hafi ekki getað séð fyrir við samningsgerðina og ekki verði ætlast til að seljandi geti sigrast á aðstæðunum.

IV

Stefndi tekur fram að eignin hafi verið byggð árið 1977 og hafi því verið um 40 ára gömul er hún hafi verið seld. Eins og fram komi hjá matsmanni þá sé endingartími ýmissa byggingarþátta um 3040 ár. Stefnanda hafi mátt vera ljóst að hann væri að kaupa notaða fasteign sem væri komin á tíma með ýmis atriði sem hafi þá krafist frekari skoðunar. Eignin sé ekki haldin göllum og hafa beri í huga að þær umkvartanir sem hér um ræðir séu ekki galli í skilningi fasteignakauparéttar heldur teljist þessi atriði til eðlilegs slits sem sjáanlegt hafi verið við skoðun. Þá séu tilgreind atriði sem séu tilkomin vegna notkunar stefnanda á eigninni. Þá séu umkvartanir langt frá því að uppfylla almennar viðmiðunarkröfur um kostnað vegna galla. Í greinargerð með lögum um fasteignakaup sé tekið fram að galli þurfi að vera verulegur og jafnvel að 10% viðmið af heildarverðmæti sé of hátt. Þær umkvartanir sem hér séu til skoðunar séu langt undir þeim mörkum. Tilgreind atriði af hálfu stefnanda hafi verið sjáanleg, bæði við skoðun og fyrir útgáfu afsals en engar athugasemdir hafi komið fram fyrir afsalsgerð. Geti kaupandi ekki borið fyrir sig galla eftir afsalsgerð sem honum hafi verið kunnir fyrir hana. Þá tekur stefndi fram að það komi hvergi fram í matsgerð að um galla sé að ræða og að eignin uppfylli ekki þær kröfur sem gerðar séu til sambærilegra eigna. Stefndi telur að ekki verðið miðað við byggingarreglugerð frá 1979 við mat á því hvort sig teljist eðlilegt innan marka. Sá smávægilegi halli sem matsmaður hafi mælt hafi ekkert með notkunarmöguleika eða gæði fasteignarinnar að gera. Sé íbúðin haldin öllum þeim eiginleikum sem stefnandi hafi mátt búast við í húsinu. Þá hafi stefnda ekki verið kunnugt um neitt sig á gólfi og því liggur ekki fyrir hvort sig hafi verið komið fram er kaupin hafi gerst.

Stefndi vísar til þess um glugga að beinlínis sé tekið fram í söluyfirliti að móða sé milli glerja og húsið sé 40 ára gamalt og gera megi ráð fyrir umtalsverðu viðhaldi glugga 3040 árum eftir byggingu húss, eins og matsmaður hafi tekið fram. Allt sé þetta sjáanlegt við skoðun og það hafi verið kaupandi sem negldi aftur gluggann.

Hvað varði flísar, þá segi matsgerð að ekki séu merki um hreyfingu á þeim eða skemmdir í fúgu. Hér sé því ekki hægt að tala um að flísar séu lausar í þeirri merkingu, þær séu fastar og ekki á hreyfingu. Íbúðin hafi sama notagildi þó hugsanlegt loft hafi komist í límingu. Sé ósannað að nokkur flís hafi verið laus er íbúðin var afhent. Sé því alfarið hafnað að um galla sé að ræða, enda sé viðgerð minniháttar. Hvað varði parket þá hafi skörun á endasamskeytum verið vel sýnileg. Um sé að ræða smávægilegt frávik sem kaupanda hafi verið mátt ljóst við skoðun.

Ástæða þess að spónn á hlið eldhúsinnréttingar hafi orðið fyrir rakaskemmdum sé vegna hraðsuðuketils og uppþvottar og hafi þetta verið viðurkennt af stefnanda á matsfundi. Þrátt fyrir niðurstöðu matsmanns sé gerð krafa um þennan lið samkvæmt stefnu. Hvað varði sprungur í hurðum á eldhúsinnréttingu þá hafi þær verið vel sýnilegar og verði ekki séð að þær rýri notagildi eða útlit hurðanna með neinum hætti enda hafi ekki verið gerð athugasemd við skoðun. Ljóst sé að ekki hafi verið um nýja innréttingu að ræða og það hafi stefnanda mátt vera vel ljóst við skoðun.

Hvað varði hurðir þá komi fram í matsgerð að þær hafi líklega ekki verið settar í rétt hurðargöt við endurísetningu. Sé því ósannað að hurðir passi ekki í dyraop. Þá komi fram að rifur séu sýnilegar við lokun hurða og hafi þar af leiðandi mátt vera vel sýnilegar við skoðun. Einnig komi fram í matsgerð að endingartími hurða sé 3040 ár. Stefnanda hafi því mátt vera ljóst að hann mætti búast við að hurðir væru farnar að láta á sjá, hvort sem væri með sigi eða snúningi. Hafi það kallað á ítarlegri skoðun ef það hafi átt að vera ákvörðunarástæða fyrir kaupverði.

V

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslur vitnin S-kvk-nf R-kvk-nf H-kvk-nf H-kvk-nf, sambýliskona stefnanda, Ö-kk-nf A-kk-nf Ó-kk-nf, maki fyrirsvarsmanns stefnda og A-kk-nf T-kk-nf verkfræðingur.

Sambýliskona stefnanda skoðaði eignina fyrir kaupin í fylgd starfsmanns fasteignasölu.

Sagt er í söluyfirliti að eignin hafi verið mikið endurnýjuð. Þetta orðalag er óákveðið og kallar á að kaupandi grennslist frekar fyrir um það hvað hafi verið endurnýjað og hvað ekki, blasi það ekki við. Verður ekki fallist á það með stefnanda að bótaábyrgð verði sérstaklega á þessu byggð.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign vera gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Byggir stefnandi á því að stefndi hafi sýnt af sér slíka háttsemi með því að leyna sig upplýsingum og veita sér rangar upplýsingar um ástand eignarinnar. Hefur þegar verið komist að því að það teljist ekki rangar upplýsingar í þessu tilviki að segja almennt að eignin hafi verið mikið endurnýjuð.

Dómurinn telur gólfsig svo óverulegt umfram viðmiðunarmörk að það verði ekki talið galli í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002, þegar þess er gætt að engin stjórnvaldsfyrirmæli giltu um þetta atriði þegar eignin var byggð. Þá er ósannað að stefnda hafi verið kunnugt um þetta sig. Verður bótaábyrgð ekki reist á því að hann hafi leynt upplýsingum um það.

Stefnanda átti ekki að geta dulist við skoðun að gluggar og gler hefðu ekki verið endurnýjuð auk þess sem tekið var fram í söluyfirliti að móða væri milli glerja. Gegn mótmælum stefnda er ósannað að lekið hafi um glugga meðan hann átti íbúðina. Verður ekki fallist á að skilyrði séu til að fella á hann bótaábyrgð vegna ástands glugga.

Ósannað er að stefnandi hafi vitað af því að líming á flísum í eldhúsi væri farin að gefa sig. Verður ekki fallist á að hann hafi með saknæmum hætti leynt upplýsingum um þetta.

Dómurinn telur að ekki hafi átt að geta dulist við skoðun að misbreiðar rifur væru í parketi og að kíttað hefði verið í þær. Rýrir þetta notagildi parketsins ekki að neinu leyti fremur en það að það hefur verið lagt heilt um dyraop. Verður ekki lögð bótaábyrgð á stefnda vegna þessa.

Ekki er alveg ljóst hvenær sprungur hafi farið að myndast innan á hurðum í eldhúsinnréttingu, en ef svo hefur verið áður en eignin fluttist yfir í áhættu stefnanda hefðu þær átt að sjást við venjubundna skoðun. Verður ekki á því byggt að stefndi hafi leynt því með saknæmum hætti að þær væru til staðar. Sprungur þessar eru innan á hurðunum og rýra ekki notagildi eldhúsinnréttingarinnar að neinu leyti. Rakaskemmdir á spónlagðri hlið virðast stafa af notkun stefnanda sjálfs.

Rifur meðfram hurðum hefðu átt að blasa við er eignin var skoðuð. Verður ekki á því byggt að stefnandi hafi leynt upplýsingum um þær með saknæmum hætti.

Samkvæmt framansögðu verður ekki á það fallist að stefndi hafi í neinu tilviki leynt upplýsingum um ástand eignarinnar með saknæmum hætti. Þeir ágallar á henni sem matsmaður skoðaði og mat rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru varði. Samkvæmt því telst eignin ekki gölluð, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Ber því að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Málskostnaður ákveðst 800.000 krónur.

E-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt H-kk-þgf B-kk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf verkfræðingi. Gætt var fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Dómsorð:

Stefndi, ÖS ehf. er sýkn af kröfum stefnanda, B-kk-ef A-kk-ef J-kk-ef í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 800.000 krónur í málskostnað.

E-kk-nf S-kk-nf

H-kk-nf B-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

Ekki er alveg ljóst hvenær sprungur hafi farið að myndast innan á hurðum í eldhúsinnréttingu, en ef svo hefur verið áður en eignin fluttist yfir í áhættu stefnanda hefðu þær átt að sjást við venjubundna skoðun. Verður ekki á því byggt að stefndi hafi leynt því með saknæmum hætti að þær væru til staðar. Sprungur þessar eru innan á hurðunum og rýra ekki notagildi eldhúsinnréttingarinnar að neinu leyti. Rakaskemmdir á spónlagðri hlið virðast stafa af notkun stefnanda sjálfs.

Rifur meðfram hurðum hefðu átt að blasa við er eignin var skoðuð. Verður ekki á því byggt að stefnandi hafi leynt upplýsingum um þær með saknæmum hætti.

Samkvæmt framansögðu verður ekki á það fallist að stefndi hafi í neinu tilviki leynt upplýsingum um ástand eignarinnar með saknæmum hætti. Þeir ágallar á henni sem matsmaður skoðaði og mat rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru varði. Samkvæmt því telst eignin ekki gölluð, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Ber því að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Málskostnaður ákveðst 800.000 krónur.

E-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt H-kk-þgf B-kk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf verkfræðingi. Gætt var fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Stefndi, ÖS ehf. er sýkn af kröfum stefnanda, B-kk-ef A-kk-ef J-kk-ef í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 800.000 krónur í málskostnað.

E-kk-nf S-kk-nf

H-kk-nf B-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf