E-40/2015

Mál þetta, sem tekið var til dóms 6. október sl., er höfðað 2. janúar 2015.

Stefnandi er Hömlur 1 ehf., Austurstræti 11, Reykjavík.

Stefndi er ES fjárfestingafélag ehf., Dalshrauni 10, Hafnarfirði.

Stefnandi krefst þess að stefndi greiði honum 6.966.667 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. febrúar 2014 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda, en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

I

Með kaupsamningi og afsali 17. maí 2013 seldi þrotabú K-100 ehf. fasteignina Dalshraun 10 í Hafnarfirði til stefnanda. Um er að ræða 857,2 fermetra atvinnuhúsnæði með fastanúmerið [...]. Í samningnum segir að kaupandi hirði arð af eigninni frá töku bús K-100 ehf. til gjaldþrotaskipta eða frá 11. október 2012.

Upphaflega var Gleri og brautum ehf. stefnt í málinu, en félagið heitir nú ES fjárfestingafélag ehf. Forsvarsmaður Glers og brauta ehf., S-kk-nf V-kk-nf, var einnig stjórnarformaður K-100 ehf. þegar félagið var tekið til gjaldþrotaskipta.

Gler og brautir ehf. var með starfsemi sína að Dalshrauni 10 og hagnýtti eignina þegar K-100 ehf. var úrskurðað gjaldþrota. Í stefnu segir að stefnandi hafi haft samband við S-kk-þf V-kk-þf og gert honum grein fyrri því að greiða þyrfti leigu af eigninni. Hafi S-kk-nf tjáð starfsmanni stefnanda að komist hefði verið að samkomulagi við móðurfélag stefnanda, Landsbankann hf., um afnot af eigninni, en stefnandi kveður ekkert samkomulag hafi verið gert í þá veru. Ekki hafi hvílt á eigninni þinglýstur leigusamningur þegar henni hafi verið afsalað til stefnanda.

Í greinargerð stefnda segir að á meðan K-100 ehf. hafi átt eignina hafi stefndi ekki greitt leigu fyrir afnot sín af eigninni.

Þann 18. september 2013 var stefnda send áskorun í ábyrgðarpósti og afrit í almennum pósti með kröfu um að stefndi rýmdi eignina og skilaði lyklum fyrir 1. október 2013 til lögmanns stefnanda. Í áskorunni var þess krafist að stefndi greiddi fyrir afnot af eigninni frá 17. maí 2013, eða þeim tíma þegar eignin var afhent stefnanda, og fram til þess dags sem hún yrði rýmd og lyklum skilað. Tekið var fram að leigugjaldið væri að lágmarki 820.000 krónur á mánuði.

Samkvæmt réttarsátt í málinu númer [...], sem gerð var og staðfest í héraðsdómi 10. desember 2013, lofaði stefndi að rýma húsnæðið að Dalshrauni 10 og skila lyklum til stefnanda eigi síðar en mánudaginn 2. júní 2014. Svo var um samið að stefndi skilaði húsnæðinu hreingerðu og skyldi greiða 500.000 krónur fyrir afnot af húsnæðinu fyrir hvern mánuð, frá og með desember 2013 til og með maí 2014. Einnig segir í sáttinni að verði greiðslufall á einhverri greiðslu á afnotatímanum eigi stefnandi rétt á því að krefjast 320.000 króna til viðbótar fyrir afnot stefnda af fasteigninni fyrir hvern mánuð. Þá segir að verði fasteignin ekki rýmd á umsömdum tíma eigi stefnandi rétt á að krefjast 820.000 króna greiðslu frá stefnda fyrir hvern byrjaðan mánuð eftir maí 2014. Fram er tekið að sáttin hafi engin áhrif á viðræður aðila um greiðslur fyrir afnot stefnda af fasteign stefnanda fram til desember 2013. Undir sáttina ritar S-kk-nf V-kk-nf stjórnarformaður stefnda.

Stefnandi gaf út reikning til stefnda fyrir vangoldinni leigu fyrir Dalshraun 10 fyrir tímabilið frá 11. nóvember 2012 til 1. desember 2013, að fjárhæð samtals 6.966.667 krónur auk lögfræðikostnaðar. Miðar stefnandi við mánaðarlega leigu, 550.000 krónur, fyrir tímabilið frá desember 2012 til og með nóvember 2013. Leiga fyrir 11. – 30. nóvember 2012 nemur 366.667 krónum. Gjalddagi reikningsins er útgáfudagur hans, 15. febrúar 2014.

Stefnandi sendi stefnda innheimtuviðvörun vegna kröfunnar 25. september 2014 og innheimtubréf 7. október sama ár. Stefnandi seldi Brimgarði ehf. Dalshraun 10 með kaupsamningi 3. desember 2014 og afsali 19. desember sama ár.

II

Stefnandi kveður málið snúast um skuld stefnda við stefnanda vegna afnota af fasteigninni Dalshrauni 10 í Hafnarfirði frá nóvember 2012 til loka nóvember 2013. Krafa stefnanda sundurliðast þannig:

Nóvember 2012, 20 dagar 366.667 krónur

Desember 2012 til og með nóvember 2013,

12 mánuðir x 550.000 krónur á mánuði 6.600.000 krónur

Samtals 6.966.667 krónur.

Stefnandi kveður fjárhæð greiðslu, 550.000 krónur á mánuði, frá nóvember 2012 til og með nóvember 2013 sé vegna þeirrar ákvörðunar stefnanda að gefa stefnda verulegan afslátt af leigu fyrir það tímabil gegn því að stefndi greiddi kröfuna án tafar ásamt útlögðum lögfræðikostnaði að fjárhæð 417.278 krónur samkvæmt reikningi 15. febrúar 2014.

Stefnandi hafi með réttu átt kröfu um greiðslu fyrir afnot af eigninni frá 11. október 2012 en hafi fyrir mistök gert kröfu um greiðslu fyrir afnot frá og með 11. nóvember 2012 og látið sé við það sitja. Þá hafi stefnandi ákveðið að gera ekki kröfu um greiðslu á fyrrnefndum lögfræðikostnaði. Krafist sé dráttarvaxta frá dagsetningu reikningsins, 15. febrúar 2014.

Stefndi hafi hvorki brugðist við innheimtuviðvörun 25. september 2014 né innheimtubréfi 7. október 2014. Kröfur stefnanda byggist á rétti hans til arðs af fasteigninni Dalshrauni 10 sem eigandi hennar samkvæmt kaupsamningi og afsali. Stefnda, sem hafi haft afnot af eigninni og haft þar starfsemi, hafi hlotið að vera það ljóst að stefnandi ætti rétt á að krefja hann um greiðslu fyrir afnotin. Með afnotum stefnda af eigninni hafi hann komið í veg fyrir að stefnandi gæti haft arð af eigninni með öðrum hætti eða selt hana.

Krafa stefnanda um dráttarvexti er byggð á lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III

Stefndi kveðst byggja aðalkröfu sína um sýknu á því að ekki sé til staðar lögmæt krafa stefnanda á hendur stefnda. Ekkert samningssamband hafi verið á milli stefnanda og stefnda um leigu á fasteigninni Dalshrauni 10 og hafi krafa um leigu ekki stofnast með lögmætum hætti. Stefnandi geri meðal annars kröfu um greiðslu leigu fyrir tímabilið 11. nóvember 2012 til og með 16. maí 2013, en stefnandi hafi ekki átt fasteignina á þessum tíma. Eigi hann því ekki rétt á leigugreiðslum frá stefnda vegna þess tímabils. Á fyrrnefndu tímabili hafi engar kröfur vegna leigu stofnast á hendur stefnda enda hafi það verið samkomulag milli stefnda og K-100 ehf. að ekki þyrfti að greiða sérstaka leigu fyrir eignina. Engar slíkar kröfur hafi verið framseldar, þar með talið um fjárhæð, stofnun eða gjalddaga slíkra krafna.

Í kaupsamningi stefnanda við þrotabú K-100 ehf. segi vissulega að kaupandi hirði arð af eigninni frá úrskurðardegi 11. október 2012. Það breyti þó engu um þá staðreynd að áður en stefnandi hafi eignast fasteignina hafi engar kröfu verið til staðar á hendur stefnda vegna leigu og því enginn slíkur arður til að hirða. Verði ákvæðið heldur ekki túlkað svo að það hafi átt að fela í sér framsal á kröfu vegna leigu, enda ekkert kveðið á um hvaða kröfur hafi þar verið um að ræða, stofnunarhátt þeirra, fjárhæðir eða gjalddaga. Seljandi eignarinnar hafi heldur ekki getað, svo bindandi væri fyrir stefnda, veitt kaupanda ótakmarkaðan rétt til að krefja stefnda um leigu langt aftur í tímann með þeim hætti sem stefnandi haldi fram.

Stefnda hafi fyrst verið kunnugt um að stefnandi hefði eignast fasteignina eftir að stefnda hafi borist bréf frá stefnanda 18. september 2013, en fyrir þann tíma hafi stefndi verið í góðri trú um að honum bæri ekki að greiða sérstaka leigu fyrir eignina. Þess utan sé ljóst að meintar kröfur stefnanda fyrir þann tíma hafi þá verið fallnar niður sakir tómlætis stefnanda.

Varakrafa stefnda um lækkun byggi á því að krafa stefnanda sé of há. Stefnandi og stefndi hafi ekki samið sérstaklega um leigu fyrir eignina. Þegar svo beri undir leiði af þeirri meginreglu, sem meðal annars búi að baki 45. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, að leigjanda beri að greiða gangverð sem sé á leigu fyrir sams konar eign, sem leigð sé við svipaðar aðstæður, enda sé verðið ekki ósanngjarnt, en ella það verð sem sanngjarnt sé miðað við eðli leigunnar, gæði og atvik að öðru leyti. Jafnframt gildi 37. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem segi að leigufjárhæð skuli jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Kveður stefndi kröfu stefnanda um 550.000 króna mánaðarleigu vera ósanngjarna í skilningi fyrrnefndrar meginreglu og ákvæðis 37. gr. húsaleigulaga. Telji stefndi að leiguverð á sambærilegu atvinnuhúsnæði hafi verið umtalsvert lægra á því tímabili sem um ræði. Einnig telji stefndi að eðli og gæði eignarinnar leiði ekki til svo hás leiguverðs. Til þess sé einnig að líta að aðilar hafi áður samið um 500.000 króna mánaðarleigu fyrir eignina vegna annars tímabils. Krafa stefnanda nú um 550.000 króna leigu sé því töluvert umfram það sem áður hafi tíðkast í viðskiptum aðila og mismunurinn óútskýrður.

Hvað lagarök varðar vísar stefndi til meginreglna samninga- og kröfuréttar og meginreglna leiguréttar. Þá er vísað til laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup og þeirra meginreglna sem búa að baki ákvæðum laganna. Einnig til húsaleigulaga nr. 36/1994 og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa stefnda um málskostnað styðst við 130. gr. laga nr. 91/1991.

IV

Fyrir dóminn komu til skýrslugjafar vitnin G-kvk-nf H-kvk-nf B-kvk-nf hrl. og skiptastjóri þrotabús K-100 ehf. og F-kk-nf S-kk-nf H-kk-nf, fyrrverandi framkvæmdastjóri stefnanda. Með bókun í þinghaldi málsins 6. júlí 2015 skoraði lögmaður stefnanda á stefnda að leiða fyrirsvarsmann stefnda, S-kk-þf V-kk-þf, fyrir dóm til skýrslugjafar en af því varð ekki.

Óumdeilt er í máli þessu að Gler og brautir ehf., nú ES fjárfestingafélag ehf., hafði afnot af iðnaðarhúsnæði að Dalshrauni 10 í Hafnarfirði, fastanúmer [...], á því tímabili sem um ræðir, það er frá 11. nóvember 2012 til loka nóvember 2013. Deilt er um það hvort stefnda beri að greiða stefnanda leigu eða endurgjald fyrir afnotin á þessu tímabili eða ekki og þá hve háa fjárhæð. Byggir stefndi á því að svo hafi um samist að afnot stefnda af eigninni væru endurgjaldslaus, en húsnæðið var í eigu K-100 ehf. Samkomulagið hafi verið um að ekki þyrfti að greiða leigu fyrir eignina. Þar af leiðandi hafi engar slíkar kröfur verið framseldar til stefnanda.

Félagið K-100 var tekið til gjaldþrotaskipta 11. október 2012 og keypti stefnandi fasteignina af skiptastjóra þrotabúsins með kaupsamningi og afsali 17. maí 2013. Í samningnum er svofellt ákvæði: „Afsalshafi greiðir skatta og gjöld af hinu afsalaða frá afhendingardegi og hirðir arð af eigninni frá úrskurðardegi 11.10.2012.“ Stefnandi byggir heimild sína til innheimtu á leigu fyrir eignina á ákvæði þessu, en kveðst fyrir mistök ekki hafa krafið stefnda um greiðslu leigu frá úrskurðardegi heldur mánuði síðar. Fyrir dómi greindi skiptastjóri þrotabús K-100 ehf. frá því að gengið hefði verið út frá því að greidd væri leiga fyrir eignina og hefði ákvæðinu verið ætlað að ná til vangoldinnar leigu sem vitað hefði verið að væri ógreidd til hins gjaldþrota félags.

Við gjaldþrot K-100 ehf. missti félagið umráð fasteignarinnar að Dalshrauni 10. Eftir það var eignin í umráðum og á ábyrgð skiptastjóra þrotabúsins þar til stefnandi keypti eignina. Óumdeilt er að skiptastjóri þrotabúsins gerði engan reka að því að innheimta leigu frá stefnda fyrir afnot af eigninni. Samkvæmt því liggur fyrir að ekki var fyrir hendi krafa vegna vangoldinnar húsaleigu til að framselja stefnanda. Hafa verður í huga að ekki var í gildi samningur um tiltekið mánaðarlegt endurgjald fyrir afnotin. Eins og á stóð gat stefnandi því ekki átt rétt til arðs af eigninni áður en hann varð eigandi hennar, enda var ekki fyrir hendi samningssamband á milli stefnanda og stefnda fyrir þann tíma er skiptastjóri seldi eignina til stefnanda, það er 17. maí 2013, sem veitt getur stefnanda heimild til að beina fjárkröfu til stefnda með þeim hætti sem hann gerði. Af því leiðir að sýkna verður stefnda af kröfu stefnanda um endurgjald fyrir afnot af nefndri fasteign á tímabilinu frá 11. nóvember 2012 til og með 16. maí 2013. Fyrrnefnt ákvæði í kaupsamningi og afsali 17. maí 2013 um að kaupandi hirti arð af eigninni frá úrskurðardegi gjaldþrotaskipta bús K-100 ehf. fær ekki breytt þeirri staðreynd. Heimild stefnanda til að krefja stefnda um leigu miðast samkvæmt þessu við tímabilið frá 17. maí 2013 til loka nóvember sama ár.

Stefnandi krefst 550.000 króna greiðslu fyrir mánaðarleg afnot stefnda af eigninni. Telur stefndi leiguna ósanngjarna og vísar í því sambandi til 37. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá beri einnig að líta til þess að aðilar hafi áður samið um 500.000 króna mánaðarleigu fyrir annað tímabil, því sé umkrafin fjárhæð töluvert umfram það sem áður hafi tíðkast í viðskiptum aðila og munurinn óútskýrður.

Í tölvupósti [...], starfsmanns Landsbankans, til lögmanns stefnanda og F-kk-ef S-kk-ef H-kk-ef 3. desember 2013 segir: „Við erum tilbúin til að samþykkja 550 þús í leigu frá 1. des til 1. maí nk. ...“ Gögn málsins staðfesta ekki að stefndi hafi samþykkt að greiða fyrrnefnda fjárhæð sem mánaðarlega leigu fyrir afnotin á því tímabili sem um ræðir. Á hinn bóginn segir í tölvupósti sem T-kk-nf B-kk-nf E-kk-nf hdl., þáverandi lögmaður stefnda, sendi lögmanni stefnanda 28. nóvember 2013 að umbjóðandi hans, stefndi í máli þessu, sé reiðubúinn til að greiða sem kostnað 450.000 krónur á mánuði næstu sex mánuði frá og með desember 2013 til maí 2014 á meðan viðræður stæðu yfir við Landsbankann um fjárhagslega endurskipulagningu stefnda. Þá liggur fyrir að málsaðilar sömdu um 500.000 króna mánaðarlega leigu fyrir eignina fyrir tímabilið frá og með desember 2013 til og með maí 2014. Hafa aðilar samkvæmt því metið þá fjárhæð eðlilega og sanngjarna leigu fyrir báða aðila, sbr. 37. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda þá fjárhæð fyrir tímabilið frá og með 17. maí 2013 til loka nóvember 2013, það er í sex mánuði og 15 daga.

Af hálfu stefnda er vísað til þess að kröfur stefnanda séu fallnar niður sakir tómlætis, en stefnda hafi fyrst verið kunnugt um að stefnandi hefði eignast fasteignina eftir að stefnda hafi borist áskorun frá stefnanda 18. september 2013 um að rýma fasteignina. Í framburði F-kk-ef S-kk-ef H-kk-ef fyrir dómi kom fram að stefnanda hefði verið kunnugt um samningaviðræður milli fyrirsvarsmanns stefnda og fyrirtækjasviðs Landsbankans um fjárhagslega endurskipulagningu stefnda. Vísaði lögmaður stefnanda til þess við munnlegan flutning málsins að stefnandi hefði talið rétt að sýna stefnda nokkurt svigrúm með kröfu um greiðslu fyrir afnot eignarinnar af þessum ástæðum. Hefði stefnandi því í upphafi haldið að sér höndum við innheimtuna. Sem fyrr segir eignaðist stefnandi Dalshraun 10 með kaupsamningi og afsali 17. maí 2013. Þann 18. september sama ár sendi lögmaður stefnanda stefnda áskorun um greiðslu á leigu frá þeim degi sem eignin var afhent stefnanda, eða 17. maí 2013. Krafðist stefnandi þannig greiðslu fyrir afnotin fjórum mánuðum eftir að hann varð eigandi eignarinnar. Að þessu virtu verður stefnandi ekki talinn hafa sýnt af sér tómlæti við gæslu hagsmuna sinna.

Samkvæmt framangreindu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda endurgjald fyrir afnot eignarinnar í sex mánuði og 15 daga, frá og með 17. maí 2013 til loka nóvember sama ár, eða 3.241.935 krónur (500.000 x 15/31 = 241.935 krónur + 500.000 krónur x 6) að viðbættum dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. febrúar 2014 til greiðsludags. Með vísan til úrslita málsins, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þykir rétt að dæma stefnda til að greiða stefnanda hluta málskostnaði hans, með þeim hætti sem nánar greinir í dómsorði.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð:

Stefndi, ES fjárfestingafélag ehf., greiði stefnanda, Hömlum 1 ehf., 3.241.935 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. febrúar 2014 til greiðsludags og 400.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf