E-4651/2011

Mál þetta, sem dómtekið var 14. maí sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur, af K-kk-þgf E-kk-þgf, Efstaleiti 14, Reykjavík, gegn S-kk-þgf E-kk-þgf, flat 19-20, 1 Lowndes Square, London, SW1X 9EZ, Bretlandi, með stefnu birtri 29. nóvember 2011.

Stefnandi gerir aðallega þá dómkröfu að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 5.189.243 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 8. apríl 2011 til greiðsludags. Jafnframt er gerð krafa um að dráttarvextir leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti í samræmi við 12. gr. laga nr. 38/2001 í fyrsta sinn 8. apríl 2012. Til vara er þess krafist að upphafsdagur dráttarvaxta miðist við þingfestingardag málsins og höfuðstólsuppfærsla dráttarvaxta ári síðar.

Þá krefst stefnandi þess að viðurkenndur verði lögveðréttur stefnanda í 20% eignarhluta stefnda í jörðinni Stíflisdal 1, Bláskógarbyggð, Árnessýslu (landnúmer 170165, fmr 2208825, 2208827, 2208828) til tryggingar skuld samkvæmt liðum 1 og 3 auk dráttarvaxta og kostnaðar sem af vanskilum kann að leiða.

Loks krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi. Auk þess er krafist virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Stefndi krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda en til vara er þess krafist að hann verði sýknaður að svo stöddu.

Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda aðallega að skaðlausu samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, en til vara að mati dómsins og að í báðum tilvikum verði tekið tillit til kostnaðar af virðisaukaskattskyldu vegna lögmannsþjónustu.

Málavextir

Málsaðilar eiga jörðina Stíflisdal 1, landnúmer 170165, í óskiptri sameign og á stefnandi 80% jarðarinnar en stefndi 20%. Stefnandi keypti jörðina árið 1961 ásamt E-kk-þgf Á-kk-þgf og áttu þeir jörðina upphaflega í óskiptri sameign, til helminga hvor. Byggðu þeir hvor um sig sumarbústað á landinu, en leigðu jörðina til ábúðar en á henni var íbúðarhús byggt á árinu 1930 ásamt fjárhúsi og hlöðu. Var jörðin leigð til ábúðar árin 1961-1964 og 1970-1976, en frá 1964-1969 var enginn ábúandi. Vorið 1977 var jörðin byggð H-kk-þgf K-kk-þgf til 10 ára með þeirri takmörkun að landsdrottni og gestum hans væri heimil veiði í Stíflisdalsvatni og berjatínsla í landi Stíflisdals svo og fuglaveiðar. Ábúð H-kk-ef á jörðinni var framlengd með byggingarbréfum, dagsettum 25. ágúst 1987 og 5. júní 1998. Samkvæmt síðarnefnda bréfinu skyldi jörðin byggð H-kk-þgf í tíu ár eða til fardaga 2007, án endurgjalds. Í bréfinu er mælt fyrir um að leiguliða séu óheimilar framkvæmdir á jörðinni án samþykkis landsdrottna. Þar sem ekki var undirritað nýtt byggingarbréf um ábúðina við lok ábúðar samkvæmt byggingarbréfinu frá 1998 komst á ótímabundinn samningur um ábúðina frá fardögum 2007.

Á árinu 1978 voru framkvæmdar endurbætur á mannvirkjum á jörðinni sem kostaðar voru að hluta með tryggingarbótum vegna bruna á fjárhúsi og hlöðu. Ágreiningur var á milli aðila um uppgjör eftir þær framkvæmdir sem lauk með því að faðir stefnda afsalaði sér hluta af eignarhluta sínum til stefnanda og varð því eignarhlutur hans 20% á móti 80% eignarhluta stefnanda.

Við andlát E-kk-ef Á-kk-ef á árinu 1986 tók ekkja hans Þ-kvk-nf S-kvk-nf við forræði eignarhluta þeirra hjóna á jörðinni. Með afsali, dags. 29. desember 2007, eignaðist stefndi svo þann hluta jarðarinnar.

Í stefnu lýsir stefnandi því að hann hafi frá upphafi verið milligöngumaður jarðeigenda í Stíflisdal 1, í samskiptum við ábúanda. Í viðræðum ábúanda við stefnanda á árinu 2005 kom fram sú ábending af hálfu ábúanda að endurbótum á fjárhúsi og hlöðu hefði aldrei verið að fullu lokið eftir brunann 1978 svo sem einangrun mannvirkjanna, málun o.fl. og lægju mannvirki þessi undir skemmdum. Var hafin lagfæring á þessum atriðum á árinu 2005, sem lauk árið 2009. Enn fremur benti ábúandi á að hann og kona hans hefðu framkvæmt og kostað töluverðar lagfæringar á innviðum íbúðarhúss jarðarinnar þau 30 ár sem þau hefðu búið þar, en húsið væri verulega illa farið að utanverðu. Íbúðarhúsið væri til að mynda enn með einföldu gleri sem væri orðið ónýtt, þá væri húsið án klæðningar að utanverðu. Leitaði hann tilboða í lagfæringar og kynnti stefnanda fyrir F-kk-þgf G-kk-þgf byggingarmeistara, sem hafði unnið talsvert við smíði á Þingvöllum og leitaði eftir tillögum hans. Þá hafði stefnandi samband við M-kk-þf S-kk-þf arkitekt og leitaði umsagnar hans um heimilaðar og nauðsynlegar breytingar á húsinu. Var tilboða leitað og af þeim tilboðum sem bárust var tilboð EFF talið hagstæðast (fyrirtæki F-kk-ef G-kk-ef). Stefnandi kveðst hafa komið að máli við stefnda þar sem hann gerði honum grein fyrir að nauðsynlegt væri að jarðeigendur réðust í endurbætur og sýndi honum jafnframt fyrirliggjandi tilboð. Skildi hann stefnda svo að hann hafnaði ekki þátttöku. Sonur stefnanda S-kk-nf heitinn K-kk-nf mun sömuleiðis hafa gert stefnda grein fyrir framkvæmdunum. Tilboði EFF var í framhaldi þess tekið. Hafist var handa við framkvæmdirnar sem unnar voru í áföngum á árunum 2007-2009 og hafði ábúandinn eftirlit með þeim.

Þann 8. apríl 2011 sendi stefnandi stefnda bréf þar sem hann gerði grein fyrir þeim nauðsynlegu framkvæmdum sem unnar höfðu verið við endurbætur á sameiginlegum eignum þeirra í Stíflisdal 1 en stefnandi hafði staðið straum af kostnaði við framkvæmdirnar samtals að fjárhæð 26.970.187 kr. Í bréfinu gerði stefnandi kröfu um að stefndi greiddi kostnað í hlutfalli við eignarhlut stefnda eða 20% samtals að fjárhæð 5.394.038 kr.

Með tölvupósti lögmanns stefnda til lögmanns stefnanda dagsettum 24. ágúst 2011 var hafnað kröfu um greiðslu sem og tillögu um afsal á eignarhlut til stefnanda, sem stefnandi hafði boðið. Var því haldið fram af hálfu stefnda að stefnandi hefði stofnað til útgjaldanna án nokkurs samráðs við stefnda.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Í máli þessu greinir aðila á um það hvort stefnda beri að taka þátt í kostnaði við lagfæringar þær, sem framkvæmdar voru á árunum 2005-2009 á mannvirkjum og jörð þeirra Stíflisdal 1.

Stefnukrafan er aðallega sú að stefnda verði gert að greiða 20% af heildarkostnaði við framkvæmdirnar eða 5.189.243 kr. sem voru unnar til að forða eignum aðila frá skemmdum og til að auka verðmæti þeirra. Stefnandi gerir ekki kröfu um greiðslu fyrir þá vinnu sem hann og hans fólk hefur innt af hendi vegna framkvæmdanna.

Kostnaðurinn skiptist þannig:

1. Kostnaður vegna nauðsynlegra endurbóta á íbúðarhúsi ábúanda sem framkvæmd var af EFF smíðum samkvæmt tilboði að fjárhæð 17.019.765 kr.

2. Kostnaður vegna viðhalds útihúsa að fjárhæð 4.227.539 kr.

3. Kostnaður við lagfæringu girðinga að fjárhæð 1.541.329 kr.

4. Kostnaður við gerð nýrrar vatnslagnar á jörð að fjárhæð 3.157.580 kr.

Vatnslögn þessi er fyrir sumarbústaðina vegna skorts á vatni og varðar ekki ábúanda.

Ábúð ábúandans, H-kk-ef K-kk-ef, hófst á fardögum vorið 1977. Þá voru í gildi eldri ábúðarlög nr. 64/1976. Ábúðarrétturinn var til 10 ára og var endurnýjaður með byggingarbréfum dagsettum 25. ágúst 1987 og 5. júní 1998. Í 14. gr. núgildandi ábúðarlaga nr. 80/2004 kemur fram að óski ábúandi eftir að gera endurbætur á mannvirkjum skuli hann leita skriflegs leyfis jarðareiganda og þar skuli tekið fram hvort jarðareigandi samþykki að kaupa þær framkvæmdir af ábúanda við ábúðarlok. Í greininni kemur jafnframt fram að fullnægi mannvirkin ekki kröfum laga og stjórnvaldsreglna um landbúnaðarstarfsemi ábúanda samkvæmt byggingarbréfi aðila er jarðareiganda skylt að veita leyfi til framkvæmda og samþykkja kaupskyldu við ábúðarlok. Í ákvæði II sem sett var til bráðabirgða vegna réttarsambands sem hafði orðið til milli jarðareiganda og ábúanda fyrir gildistöku laganna kemur fram í a- og c-lið að jarðeigandi geti þurft að kaupa þær endurbætur og umbætur á jörð sem ábúandi hefur kostað. Ábúandi leitaði eftir kaupum á íbúðarhúsi jarðarinnar 1977, en hvorki stefnandi né meðeigendur hans hafa sýnt slíkri sölu áhuga. Stefnandi taldi þann kost vænlegri með tilliti til upphaflegs samkomulags eiganda jarðar og munnlegs samþykkis stefnda að farið yrði í að framkvæma nauðsynlegar lagfæringar á húsinu.

Endurbætur jarðeigenda og viðhald jarðarinnar fram til 1978 var ekki teljandi fyrr en bruni varð á fjárhúsi og hlöðu jarðarinnar. Leiddu þær endurbætur til deilu milli jarðeigenda um skiptingu kostnaðar Með undirritun réttarsáttar 1984, vegna þeirrar deilu var skyldan til greiðslu viðhalds viðurkennd af E-kk-þgf heitnum, sem afsalaði 30% eignarhluta síns til stefnanda sem greiðslu vegna þeirra framkvæmda sem höfðu farið fram árinu 1978.

Samskipti jarðeigenda við ábúanda hafa nær eingöngu verið af hálfu stefnanda, sem hefur tekið að sér hagsmunagæslu jarðarinnar af hálfu eigenda. Engar athugasemdir við þá hagsmunagæslu hafa komið fram af hálfu meðeigenda stefnanda.

Af hálfu stefnanda er því haldið fram að lagfæringar þær, sem framkvæmdar hafa verið á jörðinni hafi allar verið í samræmi við skyldur jarðareigenda gagnvart ábúanda samkvæmt ábúðarlögum og aukið verðmæti jarðarinnar.

Stefnanda er nauðsyn að fá viðurkenndan lögveðrétt í jörðinni fyrir framkvæmdakostnaðinum til tryggingar á greiðslu hans. Gerir hann því kröfu um að fá staðfestingu veðréttar í skráðum eignarhlut stefnda í Stíflisdal 1, Bláskógarbyggð, Árnessýslu.

Stefnandi byggir rétt sinn á ákvæðum eldri ábúðarlaga nr. 64/2976, núgildandi ábúðarlögum nr. 80/2004 með síðari breytingum, landskiptalögum nr. 46/1941 með síðari breytingum, jarðarlögum nr. 81/2004 með síðari breytingum, einkum 9. gr. meginreglum laga um lögveð, lögum um samningsveð nr. 75/1997, samningalögum nr. 7/1936 með síðari breytingum og almennra reglna kröfuréttar um greiðslu fjárskuldbindinga.

Kröfu um dráttarvexti byggir stefnandi á 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, kröfur um vaxtavexti við 1. mgr. 12. gr. V. kafla vaxtalaga nr. 38/2001.

Krafan um málskostnað styðst við 129. gr., sbr. og 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum númer 50/1988 með síðari breytingum. Stefnandi er ekki virðisaukaskattskyldur og ber honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda.

Stefndi byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að hann hafi aldrei samþykkt þær framkvæmdir sem eru grundvöllur krafna stefnanda í málinu. Stefnda voru ekki kynntar framkvæmdirnar fyrr en þeim var lokið. Stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því að stefndi hafi veitt samþykki fyrir framkvæmdunum. Stefnandi hefur engin gögn lagt fram til sönnunar staðhæfingum sínum þrátt fyrir að honum hafi verið í lófa lagið að tryggja sér slíka sönnun. Í ljósi málaferla stefnanda og föður stefnda mátti stefnanda vera ljóst hversu mikilvægt væri fyrir hann að leita samráðs við meðeiganda sinn að jörðinni vegna framkvæmda á henni og tryggja sér sönnun á því að slíkt samráð hefði farið fram og samþykkis verið aflað. Það gerði hann ekki.

Samkvæmt almennum reglum eignarréttarins og samningaréttarins verður greiðsluskylda ekki lögð á stefnda vegna endurbóta og lagfæringa á jörðinni og mannvirkjum hennar sem framkvæmdar voru án nokkurs samráðs við hann, sbr. til hliðsjónar 39. og 40. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Áréttað er að hér er um að ræða framkvæmdir sem stefnandi heldur fram að hafi kostað um 26 milljónir kr. Fráleitt er að aðili, sem á eign í óskiptri sameign, geti skuldbundið sameiganda sinn til greiðslu svo hárrar fjárhæðar sem í stefnu greinir með einhliða aðgerðum án nokkurs samráðs við sameigandann.

Í öðru lagi byggir stefndi á því að framkvæmdirnar hafi ekki verið nauðsynlegar og að stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því að svo hafi verið. Af hans hálfu hafa engar sönnur verið færðar á að sú staða hafi verið uppi. Í þeim efnum dugir stefnanda ekki að sýna fram á að þær hafi verið þarfar heldur þarf stefnandi að sýna fram á að þær hafi verið nauðsynlegar til að komast hjá yfirvofandi tjóni. Reglur eignarréttarins um heimild sameiganda til að grípa til ráðstafana til að forða eign frá tjóni eiga eingöngu við um ráðstafanir sem eru til þess fallnar að forðast yfirvofandi tjón og þola ekki bið eftir því að leitað sé samráðs og samþykkis annarra sameigenda, sbr. til hliðsjónar 37. gr. fjöleignarhúsalaga. Sú staða var sannarlega ekki fyrir hendi í þessu máli. Um það vísar stefndi til eðlis framkvæmdanna og þeirrar staðreyndar að þær stóðu yfir í fimm ár. Þá á stefnandi að hafa leitað tilboða í verkið áður en hafist var handa við framkvæmdirnar. Stefndi fær ekki séð hvernig framkvæmdir geta hafa verið það aðkallandi að ekki hafi verið hægt að leita samráðs við sameiganda þegar nægur tími gafst á hinn bóginn til að leita tilboða í verkið.

Raunar er ekki byggt á því af hálfu stefnanda að sú staða hafi verið uppi að framkvæmdirnar hafi verið nauðsynlegar til að forða sameign málsaðila, jörðinni og mannvirkjum hennar, frá tjóni. Slík málsástæða kemst því ekki að í málinu. Því er aðeins haldið fram að framkvæmdirnar hafi verið nauðsynlegar til að komast hjá skemmdum, án þess að það sé með nokkru móti rökstutt. Stefndi bendir á að skemmdir á eignum geta ekki talist fela í sér tjón í framangreindum skilningi ef kostnaður við lagfæringu þeirra á síðari stigum er hinn sami og þegar ráðstöfun fór fram.

Þá var ekki sú staða uppi að sameignin lægi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi sem stefndi hafði neitað að samþykkja, sbr. til hliðsjónar 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Stefndi var einfaldlega aldrei upplýstur um framkvæmdirnar. Að auki var það á ábyrgð ábúanda, ekki landeigenda, að standa straum af kostnaði vegna viðhalds jarðarinnar og mannvirkja hennar, eins og nánar er rakið að neðan.

Í þriðja lagi byggir stefndi á því að engin skylda hafi hvílt á stefnanda og stefnda til að greiða kostnað vegna endurbótanna. Málsástæðum stefnanda um annað er harðlega mótmælt. Samkvæmt ákvæðum ábúðarlaga nr. 80/2004, sbr. einkum III. kafla laganna, er gengið út frá því að það sé ábúanda að standa straum af kostnaði vegna endurbóta á mannvirkjum ábúðarjarðar að fengnu skriflegu leyfi jarðareigenda, sbr. sjá 14. og 38. gr. laganna. Í því tilviki skal kveðið á um hvort jarðareigendur samþykki að kaupa framkvæmdirnar af ábúanda við ábúðarlok. Ef mannvirki fullnægja ekki kröfum laga og stjórnvaldsreglna um landbúnaðarstarfsemi ábúanda samkvæmt byggingarbréfi er jarðeigendum skylt að veita leyfi til framkvæmda og samþykkja kaupskyldu við ábúðarlok. Sú staða er hins vegar ekki uppi í þessu máli og ekki er raunar byggt á því af hálfu stefnanda að svo sé. Rétt er þó að taka fram að jarðareigandi getur alltaf lagst gegn breytingum sem hafa í för með sér mikla áhættu eða tilkostnað, sem er svo sannarlega raunin í því tilviki sem hér um ræðir, enda heldur stefnandi því fram að kostnaður við framkvæmdirnar nemi um 26 milljónum króna. Hvað sem ofangreindu líður er hins vegar ljóst að skylda jarðareiganda til að greiða kostnað vegna endurbóta getur aldrei orðið virk fyrr en við ábúðarlok.

Í ábúðarlögum er jafnframt kveðið á um að ábúanda sé skylt að standa straum af kostnaði vegna viðhalds á húsum, öðrum mannvirkjum, ræktun og hlunnindum þannig að þau rýrni ekki umfram eðlilega fyrningu og greiða annan rekstrarkostnað af jörðinni, sbr. einkum 17. og 18. gr. laganna. Skyldan hvílir ekki á landeigendum.

Þegar af þessum ástæðum ber að sýkna stefnda af kröfum stefnanda, eða í öllu falli sýkna stefnda að svo stöddu eins og krafist er til vara.

Því er mótmælt að stefnanda hafi verið falin hagsmunagæsla jarðarinnar af hálfu eigenda. Stefnanda hefur aldrei verið falið að koma fram fyrir hönd landeigenda. Stefnandi hefur ekki lagt fram nein gögn til að færa sönnur á staðhæfingar sínar, s.s. umboð sér til handa. Tilvísun stefnanda til 9. gr. jarðalaga nr. 81/2004 hefur enga þýðingu hvað þetta varðar, enda á ákvæðið aðeins við ef jarðeigendur eru þrír eða fleiri. Þá bendir stefndi einnig á að ákvæðið eigi bersýnilega ekki við um ráðstafanir sem leiða til verulegs kostnaðar eða eru miklar umfangs, eins og í máli þessu. Þá voru ráðstafanir stefnanda hvorki brýnar né bráðnauðsynlegar.

Þá er því jafnframt mótmælt að kröfur stefnanda eigi sér stoð í réttarsáttinni frá 13. mars 1985 eða afsalinu frá 29. desember 2009 eins og látið er í veðri vaka í stefnu.

Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu, þvert á væntingar stefnda, að hann beri greiðsluábyrgð vegna framkvæmdanna krefst stefndi sýknu á þeim grundvelli að ósannað sé að stefnandi hafi greitt kostnað vegna þeirra. Af hálfu stefnanda hafa einungis verið lögð fram yfirlit og reikningar. Stórum hluta reikninganna er ekki beint til stefnanda heldur ábúanda jarðarinnar. Ósannað er að fjármunir hafi runnið frá stefnanda til greiðslu kostnaðar vegna framkvæmdanna. Sýni stefnandi fram á að hann hafi innt af hendi greiðslur vegna framkvæmdanna krefst stefndi sýknu á grundvelli fyrningar af þeim hluta þeirra sem inntur var af hendi meira en fjórum árum fyrir höfðun þessa máls, sbr. 3. og 8. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda.

Telji dómurinn, þvert á væntingar stefnda, að hann beri greiðsluábyrgð vegna framkvæmdanna og að kröfur stefnanda á hendur honum séu ekki fyrndar krefst stefndi lækkunar á dómkröfum stefnanda á þeim grundvelli að framkvæmdirnar hafi verið umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn bar til. Stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því að svo hafi ekki verið.

Stefndi krefst sýknu af kröfu stefnanda um viðurkenningu lögveðréttar, annars vegar af þeirri ástæðu að stefnandi eigi enga kröfu á hendur honum, sbr. ofangreint, og hins vegar vegna þess að enga heimild þess efnis er að finna í lögum.

Vaxtakröfum stefnanda er mótmælt, þ.m.t. kröfu um dráttarvexti og upphafstíma þeirra. Verði að einhverju leyti fallist á kröfur stefnanda krefst stefndi þess að vextir verði einungis dæmdir frá dómsuppsögu í héraðsdómi, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Málskostnaðarkrafa stefnda er byggð á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Í máli þessu krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til greiðslu kostnaðar vegna lagfæringa á mannvirkjum og jörðinni Stíflisdal 1 sem er í sameign málsaðila. Stefnandi gerir þá kröfu að stefnda verði gert, í samræmi við eignarhluta sinn, að greiða 20% af viðgerðarkostnaði.

Stefnandi byggir á því að viðgerðirnar hafi verið unnar til að forða eignum frá skemmdum og auka verðmæti þeirra, fyrir hafi legið munnlegt samþykki stefnda, viðhaldsskylda hafi formlega verið viðurkennd af föður stefnda með undirritun réttarsáttar árið 1985, stefnandi hafi séð um hagsmunagæslu fyrir jarðeigendur gagnvart ábúanda án athugasemda af hálfu stefnda eða föður hans og hafi um það myndast hefð, og að lagfæringarnar hafi verið í samræmi við skyldur jarðeiganda samkvæmt ábúðarlögum.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að hann hafi aldrei samþykkt framkvæmdirnar, honum hafi ekki verið kynntar þær fyrr en þeim var lokið, framkvæmdirnar hafi ekki verið nauðsynlegar og engin skylda hafi hvílt á stefnanda eða stefnda að greiða kostnað vegna endurbótanna. Jafnframt mótmælir hann því að stefnanda hafi verið falin hagsmunagæsla jarðarinnar og að kröfur stefnanda geti átt sér stoð í réttarsáttinni frá 1985.

Stefnandi byggir einnig á því að ábúandi hafi árið 1977 leitað eftir kaupum á íbúðarhúsi jarðarinnar en hvorki stefnandi né meðeigendur hans hafi sýnt þeirri sölu áhuga. Í málflutningi byggði hann einnig á því sem fram kom í framburði H-kk-ef K-kk-ef ábúanda jarðarinnar við aðalmeðferð málsins að stefndi hefði neitað honum um veðleyfi og því hafi ekkert orðið af kaupunum. Stefndi mótmælti sem of seint fram kominni þeirri málsástæðu stefnanda að hann hefði neitað að veita veðleyfið. Undir það er tekið af hálfu dómarans, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991.

Samkvæmt gögnum málsins er heildarkostnaður við framkvæmdirnar um 27 milljónir króna. Gögn málsins bera með sér að þessi kostnaður sé vegna endurbóta á íbúðarhúsi ábúenda, viðhaldi útihúsa, girðingar og vegna vatnslagnar. Af hálfu stefnanda var lögð fram greinargerð F-kk-ef G-kk-ef þar sem fram kemur áætlaður kostnaður við viðgerðir og útreikningur á endanlegum kostnaði að fjárhæð 17.019.765 kr. vegna þeirra viðgerða sem hann framkvæmdi. Einnig var lagður fram reikningur frá Girði vegna girðingavinnu samtals að fjárhæð 1.541.329 kr., kostnaðaráætlun Dráttarbíla ehf., að fjárhæð 3.157.580 kr. vegna vatnslagnar og ýmsir reikningar samtals að fjárhæð 4.227.539 kr. vegna íbúðarhúss, útihúsa, rörahliðs og vegar.

Framlagðir reikningar eru ýmist stílaðir á stefnanda eða ábúanda en af hálfu stefnda hefur verið fallið frá þeirri málsástæðu að ósannað sé að það hafi verið stefnandi sem hafi innt af hendi greiðslur vegna framkvæmdanna.

Sá þáttur í kröfu stefnanda sem varðar vatnslögn er vegna sumarbústaða aðila sem standa á jörðinni en annar hluti kostnaðar varðar þau mannvirki sem ábúandi notar.

Stefnandi vísar til munnlegs samþykkis stefnda og á grundvelli þess hafi hann farið í nauðsynlegar lagfæringar á húsinu. Byggir hann á því að bæði hann sjálfur og sonur hans, S-kk-nf heitinn, hafi rætt við stefnda. Stefnandi byggir á því að hann hafi óskað eftir tilboðum í lagfæringar og nauðsynlegar breytingar á húsinu og var tilboðið frá EFF Smíðum talið hagstæðast. Hann hafi sýnt stefnda þessi tilboð og hafi hann skilið stefnda svo að hann hafi ekki hafnað þátttöku. Einnig hafi S-kk-nf gert stefnda grein fyrir framkvæmdunum. Í skýrslu sinni fyrir dóminum sagði stefnandi að S-kk-nf hefði sagt að „það yrði allt í lagi með S-kk-þgf“ eftir að hann ræddi við stefnda um framkvæmdirnar og hefði stefnandi skilið það svo að þetta yrði í lagi. Einnig kom fram í skýrslu stefnanda að hann hefði spurt stefnda hvort hann mundi borga þetta, stefndi hefði sagt „já“ og hann hefði talað við stefnda um það leyti sem þeir voru að hefja framkvæmdir.

Einnig er á því byggt af hálfu stefnanda að vera kunni að stefnandi hafi komið á jörðina á meðan á framkvæmdum stóð og hafi því vitað af þeim. Það er mat dómarans að gegn andmælum stefnda verður ekki á þessu byggt.

Ekki er fallist á það af hálfu dómarans að ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eigi við um sameign málsaðila, sbr. 1. gr. laganna.

Í stefnu er á því byggt að framkvæmdirnar hafi átt sér stað á árunum 2005 til 2009. Er það mat dómarans að því gildi um þær, aðrar en framkvæmdir við vatnslögn, ábúðarlög nr. 80/2004 sem tóku gildi 1. janúar 2004.

Í 14. gr. laganna kemur fram að ef ábúandi óskar eftir að gera endurbætur á mannvirkjum ábúðarjarðar eða byggja ný mannvirki skal hann leita skriflegs leyfis jarðareiganda og skal þar tekið fram hvort jarðareigandi samþykki að kaupa þær framkvæmdir af ábúanda við ábúðarlok. Ef mannvirki á ábúðarjörð fullnægja ekki kröfum laga og stjórnvaldsreglna um landbúnaðarstarfsemi ábúanda samkvæmt byggingarbréfi aðila er jarðareiganda skylt að veita leyfi til framkvæmda og samþykkja kaupskyldu við ábúðarlok. Þó getur jarðareigandi lagst gegn breytingum sem hafa í för með sér mikla áhættu eða tilkostnað.

Samkvæmt 17. gr. laganna er ábúanda skylt að halda við húsum, öðrum mannvirkjum, ræktun og hlunnindum þannig að þau rýrni ekki umfram eðlilega fyrningu að mati úttektarmanna, sbr. 39. gr., eða yfirmatsnefndar, sbr. 44. gr., og greiða annan rekstrarkostnað af jörðinni og samkvæmt 18. gr. laganna skal ábúandi greiða skatta og skyldur sem lög ákveða og tengjast notum hans af jörðinni jarðareiganda að kostnaðarlausu nema um annað sé samið. Ábúandi skal einnig greiða annan rekstrarkostnað af jörðinni nema um annað sé samið.

Eins og áður hefur verið rakið liggur fyrir bréf stefnanda til stefnda frá 8. apríl 2011 þar sem stefndi er krafinn um greiðslu kostnaðar vegna viðgerðanna sem þá var lokið.

Stefnandi byggir á því að hann hafi almennt séð um hagsmunagæslu fyrir jarðeigendur gagnvart ábúanda án athugasemda af hálfu stefnda eða föður hans. Í skýrslu sinni við aðalmeðferð málsins sagði H-kk-nf að hann hefði ávallt verið í sambandi við stefnanda vegna jarðarinnar og svo hafi verið vegna þessara framkvæmda.

Ekki liggur fyrir úttekt á íbúðarhúsinu og öðrum mannvirkjum jarðarinnar áður en viðgerðir hófust, einungis mat F-kk-ef G-kk-ef þar sem fram kom hvað þurfti að gera en engin bein lýsing á ástandinu áður en framkvæmdir hófust. Stefnandi, H-kk-nf K-kk-nf, ábúandi jarðarinnar, F-kk-nf G-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf arkitekt gáfu skýrslu við aðalmeðferð málsins og voru þeir allir sammála um að ástand hússins hafi verið orðið slíkt að endurbætur hafi verið nauðsynlegar.

Af hálfu stefnanda hefur hins vegar ekki verið sýnt fram á að mannvirki á jörðinni hafi ekki fullnægt kröfum laga og stjórnvaldsreglna um landbúnaðarstarfsemi ábúanda samkvæmt byggingarbréfi aðila og því hafi jarðareiganda verið skylt að veita leyfi til framkvæmda og þaðan af síður liggur fyrir að kaupskylda við ábúðarlok hafi verið samþykkt.

Af hálfu stefnanda er á því byggt að viðhaldsskylda hafi formlega verið samþykkt af föður stefnda með undirritun réttarsáttar á árinu 1985. Þessu er mótmælt af hálfu stefnda.

Dómarinn tekur undir það að gerð réttarsáttar af hálfu fyrri eiganda að eignarhluta stefnda geti ekki verið talin vera fordæmi hvað varðar síðari framkvæmdir. Sú réttarsátt sem vísað er til varðar einungis lausn á því ágreiningsefni sem þá var uppi. Samkvæmt ábúðarlögum hvílir skylda til endurbóta á ábúanda að fengnu samþykki landeiganda. Ekki hefur verið sýnt fram á að milli málsaðila og ábúanda hafi verið samið um að víkja frá þessu.

Það er mat dómarans að jafnvel þó að telja verði að ábúandi hafi komið athugasemdum sínum á framfæri við stefnanda, sbr. 14. gr. ábúðarlaga, geti það ekki leitt til þess að stefnandi geti látið hjá líða að kynna stefnda athugasemdir ábúanda og enn síður feli það í sér heimild til að skuldbinda stefnda til greiðslu vegna framkvæmda.

Einnig er til þess að líta að stefndi fékk fyrst skriflega tilkynningu um framkvæmdir þegar þeim var lokið. Einu gögnin sem liggja fyrir um að stefnda hafi fyrr verið tilkynnt um framkvæmdirnar eru framburður stefnanda í skýrslu sinni við aðalmeðferð málsins. Með hliðsjón af aðilastöðu hans í málinu verður ekki á þeim framburði hans byggt gegn mótmælum stefnda.

Eins og rakið hefur verið er það niðurstaða dómarans að stærstur hluti framkvæmdanna falli undir reglur ábúðarlaga. Þar kemur skýrt fram í þeim lögum hvernig staðið skuli að framkvæmdum á mannvirkjum og jörð í ábúð og hvort og hvenær jarðeiganda beri að greiða þær, sem er við lok ábúðar, en þau tímamörk voru ekki komin og ábúandi greiddi ekki kostnað vegna framkvæmdanna heldur stefnandi. Um er að ræða umfangsmiklar framkvæmdir og fylgdi þeim töluverður kostnaður. Þrátt fyrir að fram hafi komið framburðir vitna sem bendi til þess að framkvæmdir við íbúðarhúsið hafi verið orðnar nauðsynlegar hefur ekki verið sýnt fram á að þær hafi verið slíkar að jarðeigendum hafi borið að samþykkja þær samkvæmt 14. gr. laga nr. 80/2004 eða að um hafi verið að ræða framkvæmdir sem nauðsynlegar hafi verið til að komast hjá tjóni enda liggur fyrir að um var að ræða framkvæmd sem stóð yfir í nokkur ár. Ljóst er að ekki var farið eftir ábúðarlögum við framkvæmdina.

Þá kemur til skoðunar hvort stefndi sé skuldbundinn til greiðslu kröfunnar á grundvelli almennra reglna um sameignir. Þar hefur sú meginregla verið talin gilda að leita ber samþykkis sameiganda fyrir framkvæmdum nema að um sé að ræða aðgerðir sem eru nauðsynlegar til að forða tjóni. Um er að ræða framkvæmdir sem stóðu yfir í langan tíma. Ekki liggur fyrir heildaryfirlit yfir framkvæmdirnar eða fyrirhugaðar framkvæmdir heldur yfirlit og reikningar sem dagsettir eru á mismunandi tíma. Eins og rakið hefur verið hér að ofan er það mat dómarans að ekki hafi verið sýnt fram á að framkvæmdirnar hafi verið nauðsynlegar til að forða tjóni né heldur hafi verið sýnt fram á að stefnda hafi verið kynntar framkvæmdirnar eða hann samþykkt þær.

Hvað varðar vatnslögnina sérstaklega þá hefur ekki verið á því byggt að hálfu stefnanda að stefnda hafi verið kynnt sú framkvæmd fyrirfram eða að ætlunin hafi verið sú að hann tæki þátt í kostnaði við hana. Í bréfi til stefnda þann 8. apríl 2011 segir stefnandi að stefnda sé í sjálfsvald sett hvort hann taki þátt í kostnaði við vatnslögnina. Stefndi hefur hafnað greiðslu þessa kostnaðar.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið ber að sýkna stefnda af þeirri kröfu stefnanda að honum verði gert að greiða stefnanda 5.189.243 kr. auk dráttarvaxta eins og áður hefur verið lýst.

Vegna þeirrar niðurstöðu ber einnig að hafna kröfu stefnanda um að viðurkenndur verði lögveðsréttur í eignarhluta stefnda í jörðinni.

Eftir þessari niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber að dæma stefnanda til greiðslu málskostnaðar sem telst hæfilega ákveðinn 700.000 kr. og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Vegna anna dómara hefur uppkvaðning dóms dregist fram yfir frest samkvæmt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/9119. Aðilar og dómari málsins töldu að ekki væri vegna þess þörf á að flytja málið að nýju.

Af hálfu stefnanda flutti mál þetta H-kvk-nf L-kvk-nf H-kvk-nf hrl. og af hálfu stefnda flutti málið Ó-kk-nf F-kk-nf F-kk-nf hdl.

S-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf, settur héraðsdómari, kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, S-kk-nf E-kk-nf, er sýkn af kröfum stefnanda, K-kk-ef E-kk-ef.

Stefnandi greiði stefnda 700.000 kr. í málskostnað.

S-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf

Fallið er frá stefnufresti.