E-293/2014

I.

Mál þetta, sem var dómtekið 12. desember sl., er höfðað 8. janúar 2014 af Arion banka hf., Borgartúni 19 í Reykjavík, Íslandsbanka hf., Kirkjusandi 2 í Reykjavík og Glitni hf., Sóltúni 26 í Reykjavík, gegn G-kk-þgf G-kk-þgf, Logafold 78 í Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru eftirfarandi:

Stefnandi, Arion banki hf., krefst þess að stefndi, G-kk-nf G-kk-nf, verði dæmdur til þess að greiða bankanum skaðabætur að fjárhæð 64.323.376 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 28. desember 2009 til 10. janúar 2014, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. vaxtalaga, frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum hlut Arion banka hf. í greiðslu frá embætti sérstaks saksóknara til stefnenda 21. nóvember 2013 að fjárhæð 41.618.675 krónur.

Stefnandi, Íslandsbanki hf., krefst þess að stefndi verði dæmdur til þess að greiða bankanum skaðabætur að fjárhæð 41.748.312 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 28. desember 2009 til 10. janúar 2014, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. vaxtalaga, frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum hlut Íslandsbanka hf. í greiðslu frá embætti sérstaks saksóknara til stefnenda 21. nóvember 2013 að fjárhæð 27.012.099 krónur.

Stefnandi, Glitnir hf., krefst þess að stefndi verði dæmdur til þess að greiða sér skaðabætur að fjárhæð 48.551.779 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 28. desember 2009 til 10. janúar 2014, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. vaxtalaga, frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum hlut Glitnis hf. í greiðslu frá embætti sérstaks saksóknara til stefnenda 21. nóvember 2013 að fjárhæð 31.414.096 krónur.

Þá krefjast stefnendur þess að stefndi verði dæmdur til þess að greiða þeim málskostnað að mati dómsins eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndi krefst sýknu og að stefnendum verði gert að greiða honum málskostnað að mati dómsins.

II.

Mál þetta á rætur að rekja til sölu á fasteigninni að Skúlagötu 51 í desember 2009. Eignarhaldsfélagið Vindasúlur ehf., áður Eignarhaldsfélagið Kirkjuhvoll ehf., var eigandi fasteignarinnar, en félag þetta mun hafa verið í eigu feðganna K-kk-ef S-kk-ef og A-kk-ef P-kk-ef K-kk-ef. Sá síðarnefndi var eini stjórnarmaður félagsins og hafði heimild til þess að skuldbinda það. Á fasteigninni hvíldu fjögur tryggingarbréf á fyrsta veðrétti, sem öll voru til tryggingar á greiðslu fjárskuldbindinga allt að 246 milljóna króna, eða samtals allt að 984 milljóna króna, auk verðtryggingar, dráttarvaxta og innheimtukostnaðar. Tvö bréfanna munu hafa verið í eigu Arion banka hf. og tvö í eigu Glitnis banka hf. og Íslandsbanka hf. Auk framangreindra tryggingarbréfa hvíldi á eigninni eitt veðskuldabréf að nafnvirði 30 milljónir króna og tvö tryggingarbréf samtals að fjárhæð 78 milljónir króna. Forveri Arion banka hf., Kaupþing banki hf., fékk enn fremur þinglýst 12. september 2008 kvöð á eignina, en með henni varð Eignarhaldsfélagið Vindasúlur ehf. skuldbundið til þess að selja hvorki né veðsetja fasteignina nema með skriflegu samþykki bankans.

Stefndi er héraðsdómslögmaður og hefur meðal annars haft milligöngu um að koma á viðskiptum með fasteignir. Að hans sögn leitaði B-x-x K-x-x til hans á árinu 2009 og óskaði eftir aðstoð við að finna hentugt húsnæði sem breyta mætti í hótel. Hafi B-x-x greint honum frá því að hann ræki þetta erindi fyrir stórt indverskt fyrirtæki. Í málinu liggur fyrir kauptilboð sem stefndi gerði 11. september 2009 fyrir indverska félagið Aurostar Capital Group Ltd. í nafni dótturfélags þess, Auro Investments Partners LLC, í fasteign að Sætúni 8 í Reykjavík. Þau kaup gengu ekki eftir.

Að sögn stefnda var honum kunnugt um að fasteignin að Skúlagötu 51 hefði verið í sölumeðferð, en hann hafði sjálfur freistað þess, að beiðni K-kk-ef S-kk-ef, að selja eignina til Landsvirkjunar. Þegar fyrir lá að kaupin á Sætúni 8 gengju ekki eftir leitaði stefndi til lögmanns K-kk-ef, H-kk-ef J-kk-ef hrl., til að athuga hvort fasteignin að Skúlagötu 51 væri enn þá til sölu. Í málinu liggur fyrir tölvupóstur frá H-kk-þgf til stefnda 17. nóvember 2009 þar sem hann sendi honum söluyfirlit fasteignarinnar og bað stefnda um að gera tilboð í eignina. Þeir áttu síðan í nokkrum tölvupóstsamskiptum þar sem H-kk-nf sendi stefnda m.a. sýnishorn af kauptilboði í umrædda fasteign. Með tölvuskeyti 30. nóvember 2009 spurðist H-kk-nf enn fremur fyrir um stöðuna og skýrði frá því að það yrði að „koma tilboðinu á eftir í bankann“.

Með bréfi 2. desember 2009 til Eignarhaldsfélagsins Vindasúlna ehf. gerði stefndi grein fyrir því að forsvarsmenn Aurostar Capital Group Ltd. hefðu falið honum að gera tilboð í fasteignina að Skúlagötu 51 í nafni dótturfélags þess, Auro Investments Partners LLC. Kom fram í bréfinu að B-x-x K-x-x, sem starfað hefði á Íslandi um nokkurra ára skeið, kæmi fram fyrir hönd tilboðsgjafa, ef ákveðið yrði að ganga til samninga á grundvelli tilboðsins. Meðfylgjandi var kauptilboð á ensku í fasteignina, dagsett sama dag, þar sem Auro Investment Partners LLC fyrir hönd „NewCo (privat limited compani EHF)“ var tilboðsgjafi. Gilti tilboðið til 4. desember 2009. Kaupverð samkvæmt því var 550 milljónir króna, sem greiða skyldi stefnda, Arion banka hf., annars vegar við undirritun kaupsamnings, sem skyldi í síðasta lagi fara fram fyrir hádegi 11. desember 2009, og hins vegar við útgáfu afsals. Miðað var við að bankinn myndi í kjölfarið aflétta veðum af eigninni þegar allar greiðslur hefðu borist. Í tilboðinu var gert ráð fyrir því að seljandinn aflétti af eigninni öðrum kvöðum en skipulagskvöð og virðisaukaskattskvöð á grundvelli 2. mgr. 16. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Í 13. gr. tilboðsins var kveðið á um að tilboðsgjafi áskildi sér rétt til þess að hverfa, án bótaskyldu, frá samningi um kaup á eigninni fyrir 3. desember 2009. Í 14. gr. tilboðsins kemur einnig fram að seljandi gæti horfið frá sölu eignarinnar án bótaskyldu, áður en greiðsla kaupverðs bærist, reyndist honum erfitt að uppfylla samningsskyldur sínar eða ef hann teldi hagsmunum sínum betur borgið með því. Sérstakt samkomulag sama efnis var einnig undirritað sama dag og kauptilboðið. Kauptilboð þetta er undirritað 2. desember 2009 af B-x-x K-x-x fyrir hönd tilboðsgjafa og A-kk-þgf P-kk-þgf K-kk-þgf fyrir hönd seljanda. Stefndi var vottur að undirritun og dagsetningu hennar.

Tilboðið var sent stefnendum, veðhöfum í fasteigninni. Stefndi mun hafa verið erlendis frá 8. til 15. desember 2009. Hann átti símafund með starfsmönnum stefnenda 9. desember 2009, þar sem farið var yfir einstök atriði hins samþykkta kauptilboðs og tilhögun væntanlegra greiðslna frá Indlandi. Kom þar meðal annars fram að kaupendur hefðu hug á að nota félag, sem stefndi kvaðst eiga, 2007 ehf., við kaupin. Jafnframt kom fyrrgreind virðisaukaskattskvöð til umfjöllunar og var þess getið að hún næmi um 100 milljónum króna á þeim tíma. Staðfesti stefndi að kaupandi yfirtæki hana. Stefndi var í tölvupóstsamskiptum sama dag við starfsmann Arion banka, þar sem áréttað var að ef bankarnir samþykktu greiðslutilhögun væri nauðsynlegt að lýsa því skriflega yfir við kaupandanna, einkahlutafélagið 2007, að gegn greiðslu á kaupverðinu, 550 milljónum króna, yrðu öllum lánum aflétt af fasteigninni.

Í tölvuskeyti frá starfsmanni Arion banka til stefnda föstudaginn 11. desember 2009 var upplýst að málið færi fyrir lánanefnd bankans á þriðjudagsmorgun. Beindi starfsmaðurinn því til stefnda að nýtt tilboð yrði undirritað þar sem fram kæmu tilteknar breytingar, sem samþykktar hefðu verið af fulltrúa kaupanda, og hækkun kaupverðs í 575 milljónir króna, ásamt því að kaupandi yfirtæki gjaldfallin fasteignagjöld. Þá var tekið fram í tölvuskeytinu að miða þyrfti við að kaupsamningur yrði undirritaður 21. desember 2009.

Með afsali 11. desember 2009 var fasteigninni Skúlagötu 51 afsalað frá Eignarhaldsfélaginu Vindasúlum ehf. til 2007 ehf. Átti kaupverðið að greiðast að fullu „m.a. með greiðslu til afléttingar veðlána“. Undir afsalið rituðu A-kk-nf P-kk-nf K-kk-nf fyrir hönd Eignarhaldsfélagsins Vindasúlna ehf. og S-kk-nf L-kk-nf fyrir hönd 2007 ehf., en hann var samkvæmt stofnskjölum félagsins varamaður í stjórn þess. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 11. desember 2009 og skráð í þinglýsingarbók 14. desember 2009. Fyrir liggur að skráður eigandi félagsins 2007 ehf. var einkahlutafélagið Northern Lights Energy. Greiðsla fyrir hlutféð var innt af hendi 16. desember sama ár. Tilkynningar um breytingu á stjórn og framkvæmdastjórn 2007 ehf. barst fyrirtækjaskrá Ríkisskattstjóra 17. desember 2009.

Nýtt kauptilboð, undirritað af B-x-x K-x-x vegna Auro Investment Partners LLC fyrir hönd 2007 ehf., var lagt fram 14. desember 2009. Kaupverðið var nú 575 milljónir króna, sem bar að greiða annars vegar við undirritun kaupsamnings 21. desember 2009 og hins vegar við útgáfu afsals, auk þess sem tekið hafði verið tillit til þeirra breytinga sem vikið hafði verið að í tölvuskeytinu 11. desember 2009. Að öðru leyti virðist tilboðið vera óbreytt frá kauptilboðinu 2. desember 2009. Það er undirritað af B-x-x K-x-x fyrir hönd tilboðsgjafa og samþykkt af A-kk-þgf P-kk-þgf K-kk-þgf fyrir hönd seljanda.

Á fundi lánanefndar Arion banka 15. desember 2009 var framangreint kauptilboð samþykkt. Þar kom fram að heildarkrafa bankans næmi 406 milljónum króna og að endurheimtur yrðu 239,2 milljónir króna. Yrðu „umframkröfur“ áfram í lögfræðiinnheimtu og tekið fram að farið yrði fram á gjaldþrotaskipti á Eignarhaldsfélaginu Vindasúlum ehf. Stefnda var tilkynnt með tölvuskeyti sama dag um ákvörðun bankans um að samþykkja tilboðið.

Hinn 16. desember 2009 gáfu stefnendur út yfirlýsingu þar sem fram kom að fyrir lægi tilboð í fasteignina að Skúlagötu 51, dags. 14. desember 2009, að fjárhæð 575 milljónir króna. Lýstu stefnendur þar yfir að þeir hefðu samþykkt að aflétta þeim veðskuldbindingum sem hvíldu á fyrsta veðrétti fasteignarinnar Skúlagötu 51 þegar 575 milljónir króna „vegna söluandvirðis ofangreindrar fasteignar hefur að fullu verið greitt inn á handveðsettan reikning nr. 0358-22-322 hjá Arion banka hf. í eigu Eignarhaldsfélagsins Vindasúla ehf.“ og bankinn millifært hlutdeild Íslandsbanka og Glitnis banka inn á reikning í þeirra eigu. Tekið var fram að yfirlýsingin gilti til loka dags 21. desember 2009. Af hálfu seljanda fasteignarinnar samþykkti A-kk-nf P-kk-nf K-kk-nf þessa ráðstöfun kaupverðsins með undirritun sinni á yfirlýsinguna.

Nokkru áður en framangreint átti sér stað hófust samningaviðræður um sölu á fasteigninni að Skúlagötu 51 milli Eignarhaldsfélagsins Vindasúlna ehf. og kínverska sendiráðsins á Íslandi. Í málinu liggja fyrir drög að kaupsamningi milli þessara aðila frá nóvember 2009 þar sem gert var ráð fyrir að kaupverðið yrði 7 milljónir Bandaríkjadala og að seljendur tækju meðal annars að sér að gera upp áhvílandi virðisaukaskattskvöð. Kaupsamningur þessi ber með sér að hafa verið saminn af G-kk-þgf T-x-x J-kk-þgf fasteignasala á fasteignasölunni Fasteignamarkaðnum ehf. Kaupsamningur sama efnis var undirritaður 17. desember 2009 að öðru leyti en því að seljandi þar var einkahlutafélagið 2007, en ekki Eignarhaldsfélagið Vindasúlur ehf. Kaupverðið var sem fyrr 7 milljónir Bandaríkjadala eða um 854.840.000 krónur samkvæmt skráðu gengi Seðlabanka Íslands á þeim tíma. A-kk-nf P-kk-nf K-kk-nf undirritaði kaupsamninginn fyrir hönd seljanda og undir afsal fasteignarinnar til kínverska sendiráðsins sem er dagsett sama dag. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 20. desember 2009. Á kaupsamningnum er áritun dómsmála- og mannréttindaráðuneytisins 22. desember 2009 þar sem samningurinn er staðfestur samkvæmt heimild í 2. mgr. 1. gr. laga um eignarrétt og afnotarétt fasteigna, nr. 19/1966, sbr. lög nr. 30/1980. Afsalið til kínverska sendiráðsins var fært í þinglýsingarbækur 30. desember 2009.

Samkvæmt gögnum málsins leitaði H-kk-nf J-kk-nf hrl. eftir því símleiðis 18. desember 2009 að fyrrgreind yfirlýsing frá 16. sama mánaðar yrði framlengd þar sem greiðsla næðist ekki að berast í tæka tíð. Í tölvuskeyti milli starfsmanna stefnenda 21. desember 2009 var upplýst að engin greiðsla hefði borist frá kaupendum fasteignarinnar eins og gert hefði verið ráð fyrir í yfirlýsingunni. Hins vegar hefði stefndi komið á fund starfsmanns í Arion banka þennan sama dag, ásamt B-x-x K-x-x, og óskað eftir því að greiðslu yrði frestað til 31. desember sökum þess að væntanlegir kaupendur væru ekki komnir með heimild til að flytja peningana frá Indlandi. Hefði beiðnin verið samþykkt, en samkomulag varð um að kaupendur myndu greiða dráttarvexti frá og með 21. desember 2009. Sama dag var undirrituð ný yfirlýsing þar sem bankarnir samþykktu að aflétta fyrrgreindum veðskuldbindingum af fasteigninni Skúlagötu 51 gegn greiðslu 575 milljóna króna ásamt áföllnum dráttarvöxtum frá 21. desember 2009 til gjalddaga, „vegna söluandvirðis ofangreindrar fasteignar“. Gilti yfirlýsingin til loka dags 31. desember 2009. Að öðru leyti var yfirlýsingin samhljóða yfirlýsingunni frá 16. sama mánaðar.

Stefndi kveðst fyrst hafa fengið vitneskju um það 22. desember 2009 að seljandinn, Vindasúlur ehf., ætlaði að nýta sér rétt sinn samkvæmt samþykktu kauptilboði til þess að hætta við að selja Auro Investment Partners LLC fasteignina. Hafi stefndi í kjölfarið farið fram á að það fá greidda söluþóknun auk þess sem hann hafi krafist þess að Auro Investment Partners LLC fengi skaðabætur. Hann kveðst jafnframt hafa fallist á það að fylgja því eftir að áhvílandi veðskuldum yrði aflétt í samræmi við yfirlýsingu bankanna.

Í stefnu er því haldið fram að kaupverð fasteignarinnar að Skúlagötu 51 hafi verið greitt inn á reikning Fasteignamarkaðarins ehf. 22. desember 2009. Ekki liggja fyrir gögn um þessa greiðslu. Aftur á móti eru í málinu gögn sem sýna ráðstöfun kaupverðsins af hálfu fasteignasölunnar 28. sama mánaðar. Voru 577.300.000 krónur millifærðar inn á reikning 0358-22-322 í eigu Eignarhaldsfélagsins Vindasúlna ehf., 114.723.500 krónur inn á reikning í eigu 2007 ehf., tvær færslur að fjárhæð annars vegar 24.900.000 krónur og hins vegar að fjárhæð 15.000.000 króna inn á reikning lögfræðistofu stefnda, GLF ehf., auk þess sem millifært var á reikning fasteignasölu vegna söluþóknunar, til Ríkissjóðs Íslands vegna uppgreiðslu virðisaukaskattskvaðar, sem og til Orkuveitu Reykjavíkur auk þess sem fasteignagjöld voru greidd. Í málinu liggur fyrir reikningur frá Auro Investment Partners, dags. 29. desember 2009, á hendur 2007 ehf. að fjárhæð 15 milljónir króna, og reikningur á hendur sama félagi, dags. 30. desember 2009, að fjárhæð 24.900.000 krónur frá GLF ehf., sem er félag í eigu stefnda.

Starfsmaður Arion banka færði til bókar 29. desember 2009 að greiðsla hefði komið „frá Bala“ deginum áður að fjárhæð 577.300.000 krónur og að búið væri að millifæra tilgreindar fjárhæðir til Glitnis banka og Íslandsbanka. Tvö af umræddum tryggingarbréfum, sem hvort um sig var að fjárhæð 246 milljónir króna, voru samkvæmt áritun á bréfin afhent til aflýsingar af hálfu Arion banka 29. desember 2009, ásamt tryggingarbréfum að fjárhæð 53.500.000 krónur annars vegar og hins vegar að fjárhæð 25 milljónir króna. Þessi bréf voru afmáð úr þinglýsingarbók degi síðar. Íslandsbanki afhenti tvö tryggingarbréf, sem hvort um sig var að fjárhæð 246 milljónir króna, til aflýsingar 30. desember 2009, eins og áritanir á bréfin bera með sér, og voru þau afmáð úr þinglýsingarbókum 5. janúar 2010.

Nafni félagsins 2007 ehf. var breytt í AK fasteignir ehf. með tilkynningu til fyrirtækjaskrár 30. desember 2009. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 25. janúar 2011 var Eignarhaldsfélagið Vindasúlur ehf. tekið til gjaldþrotaskipta.

Með ákæru 16. apríl 2012 var A-kk-nf P-kk-nf K-kk-nf ákærður, ásamt AK fasteignum ehf., fyrir fjársvik, en til vara fyrir skilasvik með því að hafa, sem stjórnarmaður í Eignarhaldsfélaginu Vindasúlum ehf., blekkt stefnendur til þess að fallast á það með yfirlýsingunum 16. og 21. desember 2009 að létta af fasteigninni Skúlagötu 51 veðum á fyrsta veðrétti gegn greiðslu samtals 575 milljóna króna upp í fjárkröfur bankanna á hendur Eignarhaldsfélaginu Vindasúlum ehf. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur [...] var ákærði sakfelldur fyrir fjársvik og hann dæmdur til tveggja ára fangelsisvistar. Þá var hið ákærða félag gert að sæta upptöku á 96.931.458 krónum, auk áfallinna vaxta að fjárhæð 1.292.419 krónur, á nánar tilgreindum bankareikningi félagsins hjá MP banka hf. Jafnframt var ákærða, A-kk-þgf P-kk-þgf, gert að greiða Arion banka hf. 64.323.376 krónur, Íslandsbanka hf. 48.748.312 krónur og Glitni banka hf. 48.551.779 krónur í skaðabætur, auk dráttarvaxta. Með dómi Hæstaréttar Íslands [...] var niðurstaða um sakfellingu ákærða, A-kk-ef P-kk-ef, staðfest en refsing hans þyngd í tveggja og hálfs árs fangelsi. Þá var fallist á upptöku framangreindra fjármuna, auk áfallinna vaxta, í ríkissjóð og staðfest niðurstaða um rétt stefnenda til skaðabóta. Hinn 21. nóvember 2013 innti embætti sérstaks saksóknara af hendi greiðslu samtals að fjárhæð 100.044.870 krónur til stefnenda upp í skaðabótakröfur þeirra.

Með bréfi 10. desember 2013 krafðist lögmaður stefnenda stefnda um skaðabætur samtals að fjárhæð 82.177.099 krónur að teknu tilliti til framangreindrar innborgunar. Höfuðstóll skaðbótakröfunnar nam 154.623.500 krónum, en við þá fjárhæð bættust skaðabótavextir að fjárhæð 27.598.469 krónur og krafa vegna kostnaðar við innheimtuviðvörun að fjárhæð 900 krónur. Stefndi hafnaði kröfunni með bréfi 23. desember 2013.

III.

1. Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja kröfur sínar á því að stefndi, sem er héraðsdómslögmaður og hafi haft milligöngu sem fasteignasali við kaup/sölu fasteignarinnar að Skúlagötu 51, hafi vitað að hún yrði seld fyrir mun hærra verð en stefnendum hafi verið kynnt, en þær upplýsingar hafi verið grundvöllur að yfirlýsingum þeirra um afléttingu veða. Stefnendur telja að aðgerðir og aðgerðarleysi stefnda hafi verið saknæmt þar sem honum hafi verið, eða hafi mátt vera ljóst, að þau viðskipti, sem fjallað er um hér að framan, hafi falið það í sér að verið var að blekkja stefnendur til þess að gefa út yfirlýsingar um afléttingu veða. Af hálfu stefnenda er á því byggt að stefndi hafi bakað sér bótaábyrgð gagnvart stefnendum á grundvelli sakarreglunnar, reglna um sérfræðiábyrgð og laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.

Til stuðnings því að stefndi hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta vanrækslu á grundvelli sakarreglunnar vísa stefnendur til þess að stefndi hafi valdið þeim tjóni með því að hafa fengið þá til þess að aflétta veðum, sem hvíldu á fasteigninni, á sama tíma og honum hafi verið ljóst að yfirlýsingar þeirra væru gefnar út á grundvelli tilboðs sem hafi verið lægra en raunverulegt kaupverð fasteignarinnar. Stefnendur halda því fram að fyrir þetta hafi stefndi þegið háa þóknun.

Stefnendur benda á að ráðstafanir A-kk-ef P-kk-ef í viðskiptum með fasteignina hafi verið saknæmar, en þær hafi verið gerðar til þess að vekja og hagnýta á ólögmætan hátt villu stefnenda um atvik í því skyni að hafa af þeim fé. Stefnendur telja augljóst að stefndi hafi veitt A-kk-þgf P-kk-þgf liðsinni með því að (a) upplýsa stefnendur ekki um raunverulegt kaupverð fasteignarinnar og (b) að leggja að þeim að aflétta veðum á grundvelli kauptilboðs sem hafi verið lægra en raunverulegt kaupverð fasteignarinnar. Stefndi hafi vitað eða mátt vita að háttsemi hans var væri liður í blekkingum gagnvart stefnendum. Þannig hafi framangreind háttsemi stefnda verið saknæm og til þess fallin að vekja og hagnýta á ólögmætan hátt villu stefnenda um atvik varðandi viðskipti með fasteignina.

Með vísan til þessa telja stefnendur það liggja fyrir að hin saknæma og ólögmæta háttsemi hafi leitt til þess að stefnendur hafi fengið minna í sinn hlut, sem veðhafar fasteignarinnar, en ef raunverulegt kaupverð hennar hefði verið kynnt þeim og lagt til grundvallar afléttingu veðanna. Þannig hafi stefnendur orðið fyrir tjóni.

Stefnendur reisa kröfur sínar jafnframt á reglum um sérfræðiábyrgð og lögum um sölu fasteigna, eins og áður greinir. Þeir telja óumdeilt að stefndi hafi haft milligöngu um að selja fasteignina til Auro Investment Partners LLC og að hann hafi jafnframt komið fram gagnvart bönkunum fyrir hönd seljanda í því skyni að fá veðum aflétt.

Stefnendur vísa til þess að ákvæði laga um sölu fasteigna leggi ríkar skyldur á þá aðila sem taki að sér milligöngu um fasteignaviðskipti, þar með talið að þau séu framkvæmd í samræmi við góða viðskiptahætti. Þetta eigi ekki síst við um þá aðila sem hafi að auki réttindi sem héraðsdómslögmenn og hafi starfað að viðskiptum í langan tíma, eins og stefndi. Slíkir aðilar séu sérfræðingar og á þeim hvíli sérfræðiábyrgð.

Stefnendur telja að stefndi hafi ekki leyst störf sín af hendi í samræmi við góðar viðskiptavenjur og ekki gætt réttmætra hagsmuna stefnenda við kaupin, eins og boðið sé í 15. gr. laga um sölu fasteigna. Þá liggi fyrir að eignarhald fasteignarinnar hafi um tíma verið í höndum stefnda í gegnum félagið 2007 ehf. og að hann hafi haft upplýsingar um raunverulegt kaupverð fasteignarinnar sem hann hafi vitað eða hafi mátt vita að væru stefnendum ekki kunnar. Með því að upplýsa stefnendur ekki um raunverulegt kaupverð fasteignarinnar og leggja að þeim að aflétta veðum á grundvelli kauptilboðs, sem hafi verið lægra, hafi stefndi jafnframt brotið gegn 14. gr. laga um sölu fasteigna. Þar komi fram að fasteignasala sé m.a. óheimilt að hafa milligöngu um kaup og sölu fasteignar búi hann yfir sérstökum upplýsingum, sem hafi þýðingu við söluna sem aðrir hafi ekki aðgang að. Þessi háttsemi stefnda hafi farið í bága við góðar venjur í fasteignasölu og lögmannsstörfum og brotið gegn hagsmunum stefnenda. Stefndi beri skaðabótaábyrgð á því tjóni sem orðið hafi vegna þeirrar saknæmu og ólögmætu háttsemi sem lýst hafi verið hér að framan samkvæmt reglum skaðabótaréttar, sbr. og 27. gr. laga um sölu fasteigna.

Um tjón stefnenda er vísað til þess að ekki sé unnt að leggja annað til grundvallar en að greiðslur til stefnenda hefðu hækkað hefðu þeir fengið réttar upplýsingar um kaupverð fasteignarinnar. Stefnendur taka fram að krafan miðist við það tjón sem þeir hafi beðið af saknæmri og ólögmætri háttsemi stefnda, sem þeir telja að nemi samtals 114.723.500 krónum, auk greiðslna sem hafi runnið til stefnda vegna kauptilboðs Auro Investment Partners LLC, samtals að fjárhæð kr. 39.900.000. Samkvæmt því nemi tjón stefnenda samtals 154.623.500 krónum. Hafi tjón Arion banka numið 64.323.376 krónum, tjón Íslandsbanka numið 41.748.312 krónum og tjón Glitnis numið 48.551.779 krónum, en fjárhæð þessara bótakrafna hafi verið staðfest í dómi Hæstaréttar í máli nr. 755/2012. Grundvöllur þessarar kröfugerðar sé m.a. sá að tilboð Auro Investment Partners LLC í fasteignina hafi verið markleysa, en stefnendur halda því fram að það hafi verið staðfest í sakamálinu.

Stefnendur byggja á því að bótakrafa þeirra hafi stofnast á þeim degi sem kaup kínverska sendiráðsins á fasteigninni hafi verið fullkomnuð með greiðslu kaupverðs 28. desember 2009. Hún eigi því að bera vexti frá þeim degi þar til mánuður var liðinn frá því að stefnendur sendu stefnda kröfubréf, eða til 10. janúar 2014, en dráttarvexti frá þeim degi til greiðsludags, allt að teknu tilliti til greiðslu frá embætti sérstaks saksóknara til stefnenda 21. nóvember 2013 að fjárhæð 100.044.870 krónur.

Stefnendur geta þess í stefnu að þeir standi sameiginlega að máli þessu með vísan til heimildar í 19. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Um lagarök að öðru leyti taka þeir fram að þeir reisi kröfur sínar á sakarreglunni og reglum skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð. Þá vísa þeir til laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, einkum 1., 14., 15., 16. og 27. gr. laganna, sem og til laga nr. 77/1998 um lögmenn. Jafnframt byggja þeir á lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 1. mgr. 6. gr., 1. mgr. 8. gr. og 1. mgr. 9. gr. laganna. Að lokum kveða þeir kröfu sína um málskostnað byggjast á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

2. Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi mótmælir því alfarið að hann hafi vitað að fasteignin að Skúlagötu 51 yrði seld fyrir mun hærra verð en stefnendum hafi verið gefið til kynna og hafi verið grundvöllur að yfirlýsingum þeirra um afléttingu áhvílandi veðskulda. Ekkert í gögnum málsins bendi til þess að stefndi hafi búið yfir vitneskju af þessu tagi. Hann kveðst hafa verið að vinna fyrir B-x-x K-x-x og að það hafi hann gert af fullum heilindum. Kveður hann aðra, en ekki hann, hafa vitað um annað tilboð í fasteignina og búið svo um hnútana að eigendur fasteignarinnar gætu gengið út úr samþykktu kauptilboði ef þeim hentaði svo.

Stefndi mótmælir því einnig að honum hafi mátt vera það ljóst að fasteignin yrði seld fyrir hærra verð en tilboð Auro Investment Partners LLC hljóðaði um. Allur aðdragandi þeirra tilboða sýni, svo ekki verði um villst, að það hafi verið af heilum hug sem B-x-x K-x-x hafi gert tilboð í fasteignina Skúlagötu 51. Því til stuðnings vísar stefndi meðal annars til áhuga hans á fasteigninni Sætúni 8 og síðari aðkomu hans að kaupum á fasteignum þar sem hótelbyggingar séu fyrirhugaðar. Þá hafi aðkoma stefnda verið af heilum hug. Því til stuðnings vísar hann til þess að hann hafi áður reynt að selja fasteignina til Landsvirkjunar.

Í tilefni af athugasemd stefnenda um að stefndi hafi þegið þóknun fyrir verk sín tekur hann fram að hann hafi talið fyrrum eigendur fasteignarinnar ekki koma heiðarlega fram við sig og B-x-x K-x-x. Eigendum eignarinnar hafi tekist að koma á samningum við stefnendur um afléttingu áhvílandi veðskulda gegn ákveðinni greiðslu. Hafi það verið reist á þeim samningi sem stefnda hafði tekist að koma á milli Eignarhaldsfélagsins Vindasúlna ehf. og Auro Investment Partners LLC. Sá samningur hafi síðan verið misnotaður af hálfu eigenda fasteignarinnar. Þá hafi stefndi verið fenginn til að afsala félaginu 2007 ehf. til eigenda fasteignarinnar, en hann hafi talið það vera lið í frágangi mála við Auro Investment Partners LLC, sem hann hafi talið að ættu að kaupa félagið af K-kk-þgf S-kk-þgf og A-kk-þgf K-kk-þgf. Hann hafi því áskilið sér þóknun, eins og hann kveður að um hafi verið samið. Á sama hátt hafi Auro Investment Partners LLC fengið skaðabætur vegna málsins.

Stefndi mótmælir því alfarið að stefndi hafi veitt A-kk-þgf P-kk-þgf K-kk-þgf liðsinni við að hagnýta sér villu stefnenda um atvik í því skyni að hafa af þeim fé. Telur stefndi að þessi staðhæfing stefnenda sé gjörsamlega tilhæfulaus og eigi sér í raun enga stoð í gögnum málsins. Telur stefndi að stefnendur séu að búa sjálfir til einhverja ímyndaða atburðarrás þar sem stefndi eigi að hafa verið gerandi í misferli gagnvart stefnendum. Eins og áður hafi komið fram þá hafi stefndi verið að vinna fyrir B-x-x K-x-x og Auro Investment Partners LLC. Hann hafi leitað að eign fyrir þessa aðila sem nota mætti undir hótel. Það sé fjarri lagi að stefndi hafi allt í einu, í þeirri leit sinni, farið að vinna gegn hagsmunum þeirra, sem hann hafi verið að vinna fyrir, og farið að sinna ólögmætum hagsmunum eigenda eignarinnar í þeim tilgangi að blekkja stefnendur.

Í tilefni af umfjöllun í stefnu um sérfræðiábyrgð stefnda kveðst hann gera litlar athugasemdir við þá staðhæfingu að hann hafi haft milligöngu um að selja fasteignina til Auro Investment Partners LLC og komið fram gagnvart bönkunum fyrir hönd seljanda í því skyni að fá veðum aflétt. Nákvæmara væri þó að orða þetta með þeim hætti að stefndi hafi komið fram fyrir Auro Investment Partners LLC og seljanda, enda hafi þetta verið nauðsynlegur liður í því að koma samningi um kaup þess fyrrnefnda á.

Á hinn bóginn mótmælir stefndi því harðlega að hann hafi haft upplýsingar um það sem stefnendur kalli raunverulegt kaupverð fasteignarinnar. Stefndi hafi verið í nákvæmlega sömu stöðu og stefnendur og ekki haft neina vitneskju um samningaviðræður við kínverska sendiráðið.

Stefndi kveður stefnendur byggja meðal annars á því að eignarhald fasteignarinnar hafi um tíma verið í höndum stefnanda í gegnum félagið 2007 ehf. og að af þeim sökum hafi hann átt að hafa vitneskju um allt það sem fram hafi farið í tengslum við sölu fasteignarinnar. Þessu mótmælir hann alfarið. Stefndi heldur því fram að það hafi verið hans hugmynd að selja Auro Investment Partners LLC allt hlutafé í 2007 ehf. og að það félag keypti eignina af Eignarhaldsfélaginu Vindasúlum ehf. Það hafi byggst á því að nauðsynlegt hafi verið að innlendur kaupandi yfirtæki virðisaukaskattskvöð þá sem á eigninni hafi hvílt. Meðan stefndi hafi verið erlendis í desembermánuði 2009 hafi fasteigninni aftur á móti verið afsalað frá Eignarhaldsfélaginu Vindasúlum ehf. til 2007 ehf. Þegar stefndi hafi komið heim hafi því orðið að samkomulagi að stefndi seldi A-kk-þgf P-kk-þgf K-kk-þgf og K-kk-þgf S-kk-þgf, eða félagi í þeirra eigu, allt hlutafé í 2007 ehf. Því næst hafi Auro Investment Partners LLC átt að kaupa hlutafé 2007 ehf. af þeim feðgum eða félagi á þeirra vegum. Kirkjuhvoll sf. hafi greitt kaupverð hlutafjár í 2007 ehf. 16. desember 2009 kl. 14:06:21. Kaupverðið hafi verið 500.000 krónur og hafi það verið greitt inn á reikning Northern Lights Energy ehf. sem hafi átt allt hlutafé í 2007 ehf. Um þetta hafi verið samið í raun áður, og kauptilboð Auro Investment Partners LLC, dags. 14. desember 2009, f.h. 2007 ehf., hafi byggst á því samkomulagi að Auro Investment Partners LLC eignaðist 2007 ehf. með kaupum þess félags af þeim A-kk-þgf P-kk-þgf og K-kk-þgf S-kk-þgf eftir að aflétting lána hefði verið samþykkt og eftir að eignin hefði verið flutt inn í félagið. Stefndi hafi því ekki búið yfir neinum þeim upplýsingum sem honum hefði borið að veita stefnendum, heldur hafi hann, eins og stefnendur, verið leyndur öllum upplýsingum um aðkomu kínverska sendiráðsins að kaupunum.

Samkvæmt öllu framanrituðu telur stefndi að sýkna beri hann af öllum kröfum stefnenda í málinu.

Stefndi reisir sýknukröfu sína einnig á því að það hafi verið félag í hans eigu, GLF ehf., sem hafi séð um sölu á fasteigninni og fengið þóknun fyrir, en ekki hann persónulega. Því hafi stefnendum borið að beina skaðabótakröfum sínum að því félagi en ekki honum persónulega.

Stefndi byggir sýknukröfu sína jafnframt á því að kröfur stefnenda á hendur honum séu fyrndar hafi þær einhvern tímann verið til staðar. Krafa um skaðabætur fyrnist á fjórum árum frá þeim degi er tjónþoli hefur fengið nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð ber á því eða bar að afla sér slíkra upplýsinga. Af gögnum málsins megi sjá að stefnendur hafi aflað sér upplýsinga um AK fasteignir ehf. og Northern Lights Energy ehf. 7. janúar 2010 kl. 00:51 of 00:53. Stefnendur hafi þá þegar haft vitneskju um sölu eignarinnar til sendiráðs kínverska alþýðulýðveldisins og vitað um söluverðið enda kaupsamningnum þinglýst. Um leið hafi þeir verið að skoða aðkomu stefnda að málinu. Þeir kæri síðan málið í beinu framhaldi af þessari skoðun sinni.

Stefndi byggir á því að þegar stefna hafi verið birt fyrir stefnda 8. janúar 2014 hafi verið liðin rúmlega fjögur ár frá því að stefnendum varð ljóst það tjón sem þeir höfðu orðið fyrir og hver eða hverjir gátu borið ábyrgð á því tjóni. Krafa stefnenda hafi því verið fyrnd þegar mál þetta var höfðað, sbr. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu. Því beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda.

Stefndi gerir einnig athugasemd við kröfugerð stefnenda. Þar sé einvörðungu vísað til þess að það tjón, sem stefnendur eigi að hafa orðið fyrir sökum saknæmrar og ólögmætrar háttsemi stefnda, hafi numið 114.723.500 krónum, auk fjárhæðar sem nemi greiðslum sem hafi runnið til stefnda vegna kauptilboðs Auro Investment Partners LLC, samtals að fjárhæð 39.900.000 krónur. Tjónið nemi því alls 154.623.500 krónum sem síðan sé sundurliðað á hvern stefnenda. Á því sé byggt að bótakrafa þessi hafi verið staðfest með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 755/2012. Fullyrt sé að grundvöllur þessarar kröfugerðar hafi m.a. verið sá að tilboð Auro Investment Partners LLC í fasteignina hafi verið markleysa og sé það staðfest í sakamálinu. Stefndi mótmælir því alfarið að hann hafi átt þátt í gerð tilboðs sem hafi verið marklaust. Hann hafi ekki verið aðili að því sakamáli sem höfðað hafi verið á hendur A-kk-þgf P-kk-þgf K-kk-þgf og AK-Fasteignum ehf., en hann hafi verið vitni í málinu. Ákæruvaldið hafi ekki séð ástæðu til þess að ákæra stefnda vegna aðkomu hans að því, en hann hafi haft réttarstöðu sakbornings um alllangt skeið. Stefndi hafi ekkert vitað um afsal fasteignarinnar frá Eignarhaldsfélaginu Vindasúlum ehf. til 2007 ehf. fyrr en nokkrum dögum eftir að frá því hafði verið gengið og fyrst séð skjalið við yfirheyrslu hjá sérstökum saksóknara. Hann hafi verið erlendis á þeim tíma sem eigninni hafi verið afsalað milli þessara félaga og hvergi komið þar nærri eins og skjöl beri með sér.

Stefndi telur að engin tilraun sé gerð til þess af hálfu stefnenda að sýna fram á það hvernig stefnukrafan sé fundin. Einungis sé fullyrt að tjónið nemi þeim fjárhæðum sem greini í stefnu, en engir útreikningar fylgi eins og nauðsynlegt sé svo stefndi og dómurinn geti áttað sig á því hvernig hún sé fundin út. Þá sé stefndi krafinn um greiðslur sem sagt er að hafi runnið til hans.

Stefndi áréttar í þessu sambandi að engar greiðslur hafi runnið til hans. GLF ehf. hafi fengið sölulaun, 24.900.000 krónur, en af þeim hafi H-kk-nf J-kk-nf hrl. eða Jónatansson & Co lögfræðistofa ehf. fengið 12.450.000 krónur og Auro Investment Partners LLC fengið skaðabætur að fjárhæð 15.000.000 krónur. Misskilnings gæti hjá stefnendum um að þessar greiðslur hafi runnið til stefnda. Stefndi varpar fram þeirri spurningu af hverju stefnendur höfði ekki mál gegn Auro Investment Partners LLC, telji þeir að tilboð félagsins hafi verið markleysa, eins og haldið sé fram. Stefndi hafi ekki talið að um markleysu væri að ræða og hafi hann unnið af heilindum að því að koma á kaupsamningi um eignina fyrir Auro Investment Partners LLC.

Stefndi tekur fram að á yfirliti bankareiknings AK fasteigna ehf. nr. 6303 í MP banka hf. komi fram að innborgun að fjárhæð 114.723.360 krónur eigi sér stað 28. desember 2009. Þar sé um að ræða greiðslu samkvæmt kaupsamningi um Skúlagötu 51 og myndi hún höfuðstól stefnukröfunnar í máli þessu ásamt þeim greiðslum sem stefnendur telji að hafi runnið til stefnda.

Við skoðun á þessu bankayfirliti komi í ljós að af reikningnum hafa verið greiddar 4.500.000 krónur til K-kk-ef S-kk-ef og 12.450.000 krónur til Jónatansson & co, lögfræðistofu ehf. Stefndi telur að rétt hefði verið af stefnendum að krefja þessa aðila um endurgreiðslu þessa fjár enda geti vart verið um það að ræða að kröfur þessara aðila um greiðslur frá AK fasteignum ehf. hafi stafað af einhverju öðru en þeim viðskiptum sem hafi átt sér stað með fasteignina Skúlagötu 51, enda hafi félagið 2007 ehf. (AK fasteignir ehf.) ekki verið í eigu K-kk-ef S-kk-ef og A-kk-ef P-kk-ef K-kk-ef nema frá 16. desember 2009.

Stefndi tekur fram að til frádráttar skaðabótakröfu stefnenda komi greiðsla frá sérstökum saksóknara 21. nóvember 2013 að fjárhæð 100.044.870 krónur til stefnenda. Virðist stefnda sem sérstakur saksóknari hafi greitt þá fjárhæð sem gerð hafi verið upptæk til ríkissjóðs með dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 755/2012. Telur stefndi að ekki verði annað séð en að sérstakur saksóknari hafi með því gerst sekur um brot gegn 247. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940, en ekki sé vitað til þess að heimilað hafi verið af Alþingi að ráðstafa eignum ríkissjóðs með þessum hætti. Telur stefndi ekki ólíklegt að forsvarsmenn stefnenda séu sekir um hlutdeild í broti sérstaks saksóknara, sbr. 22. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940, enda líklegt að þeir hafi með hvatningu fengið sérstakan saksóknara til að greiða þeim þetta fé í eigu ríkissjóðs.

Stefndi tekur fram í þessu sambandi að í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur í málinu gegn A-kk-þgf P-kk-þgf K-kk-þgf hafi féð verið gert upptækt til þess að það yrði nýtt til efnda á skaðabótakröfum stefnenda. Í dómi Hæstaréttar Íslands komi hins vegar skýrt fram að lagastoð skorti til að gera féð upptækt í því skyni og hafi það verið gert upptækt til ríkissjóðs. Því sé meðferð fjárins af hálfu sérstaks saksóknara löglaus.

Þá bendir stefndi á það að í stefnu sé engin grein gerð fyrir ráðstöfun á því fé sem Arion banki hf. hafi haft handveð í og hafi verið til tryggingar á virðisaukaskattskvöð sem hvílt hafi á eigninni. Þar komi fram að bankinn hafi haft handveð í reikningi nr. 358-22-322 að fjárhæð rúmlega 100 milljónir króna. Þar sem ekki hafi komið til þess að bankinn þyrfti að nota fjármuni þessa, þar sem virðisaukaskattskvöðin hafi verið að fullu greidd af kaupverði eignarinnar, hljóti þessi fjárhæð að eiga að koma til frádráttar á kröfum stefnenda þar sem hún hafi verið eyrnamerkt þessari fasteign.

Stefndi krefst þess að stefnendur verði dæmdir til þess að greiða honum ríflegan málskostnað auk virðisaukaskatts. Um þá kröfu vísar stefndi til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Mikill tími hafi farið í það af hálfu lögmanns stefnda að lesa og kynna sér öll gögn er varði mál þetta. Meðal þeirra séu öll gögn sem legið hafi frammi í máli ákæruvaldsins gegn A-kk-þgf P-kk-þgf K-kk-þgf. Stefndi krefst þess að dæmdur málskostnaður honum til handa verði það ríflegur að hann komist skaðlaus frá máli þessu en hann hafi jafnframt sjálfur þurft að eyða drjúgum tíma í málið.

IV.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefndi aðilaskýrslu. Jafnframt gáfu B-x-x M-x-x K-x-x, H-kk-nf J-kk-nf hrl. og G-kk-nf T-x-x J-kk-nf fasteignasali skýrslur sem vitni, en aðkomu þeirra að þeim gerningum, sem mál þetta lýtur að, er lýst í kafla II. Jafnframt gáfu R-kvk-nf J-kvk-nf, H-kvk-nf P-kvk-nf og E-kk-nf Ö-kk-nf D-kk-nf skýrslur fyrir dómi, en þau áttu í samskiptum við stefnda sem starfsmenn stefnenda í tengslum við fyrrgreinda gerninga. Auk þessara vitna gaf E-kk-nf K-kk-nf, starfsmaður Landsvirkjunar, skýrslu og lýsti þar tilraunum stefnda til að selja fasteignina Skúlagötu 51 til Landsvirkjunar á árinu 2009. Jafnframt hafa verið lagðar fram í málinu ítarlegar skýrslur sem vitni og aðilar gáfu í sakamáli því sem rakið er í kafla II og lauk með dómi Hæstaréttar Íslands frá 19. september 2013 í málinu nr. 755/2012.

Stefnendur reisa skaðabótakröfu sína á hendur stefnda í meginatriðum á því að hann hafi liðsinnt eigendum fasteignarinnar að Skúlagötu 51 við að létta veðum af eigninni, gegn því að bankarnir fengju greiddar 575 milljónir króna upp í áhvílandi skuldir, þegar hann vissi eða mátti vita að bankarnir væru í villu um söluandvirði fasteignarinnar og að það væri í raun mun hærra. Á stefnendum hvílir að færa sönnur á þær staðhæfingar sem skaðabótakrafan er reist á, þar á meðal að stefndi hafi vitað eða mátt vita að raunverulegt söluandvirði fasteignarinnar væri mun hærra en stefnendur álitu, og að hann hafi sýnt af sér saknæma vanrækslu með því að greina þeim ekki frá því.

Ágreiningslaust er að stefndi samdi kauptilboð Auro Investment Partners LLC 2. desember 2009, sem varð til þess að stefnendur gáfu yfirlýsingu, fyrst 16. og að nýju 21. desember 2009, um að veðunum yrði aflétt gegn því að fá greiddar 575 milljónir króna. Jafnframt liggur fyrir að stefndi var í samskiptum við stefnendur, eftir að tilboðið hafði verið samþykkt af eigenda fasteignarinnar, og leitaði eftir því að þeir gæfu út framangreindar yfirlýsingar.

Í málinu hefur verið lagður fram mikill fjöldi gagna, sem meðal annars var aflað við rannsókn á fyrrgreindu sakamáli, þar á meðal tölvuskeyti sem send voru í aðdraganda þess að framangreint tilboð var gert í eignina og áður en stefnendur gáfu fyrrgreindar yfirlýsingar. Þá hafa flestir, sem komu að þessum gerningum, gefið skýrslu í máli þessu, auk þess sem gögn um framburð sömu aðila, sem og A-kk-ef P-kk-ef K-kk-ef, í sakamálinu hafa verið lagðir fram. Hvergi í þessum gögnum eða skýrslum fyrir dómi koma fram vísbendingar sem styðja það að stefndi hafi, áður en yfirlýsingar stefnenda voru gefnar, búið yfir vitneskju um að hærra tilboð hefði verið gert í eignina. Staðhæfing um annað er því ósönnuð. Þá er ekkert fram komið í málinu sem styður það að stefndi hafi fram að því haft annað í hyggju en að koma á samningi um kaup Auro Investment Partners LLC á fasteigninni í samræmi við tilboð félagsins. Því til stuðnings má meðal annars benda á það að ákvæði í tilboðinu, þess efnis að seljandi gæti hætt við sölu eignarinnar af hvaða ástæðu sem væri uns greiðsla kaupverðs bærist, var í sýnishorni af kauptilboði sem stefndi fékk frá lögmanni eigenda fasteignarinnar. Stefndi átti því ekki frumkvæði að því að seljandinn hefði slíka heimild. Þá ber jafnframt að hafa í huga, að til þess að Auro Investment Partners LLC gæti keypt eignina, þurftu stefnendur að fallast á afléttingu veða gegn því að fá kaupverðið greitt upp í áhvílandi kröfur. Stefnendur hafa ekki hrakið þær skýringar, sem stefndi hefur gefið fyrir því, að yfirlýsing stefnenda þess efnis hafi verið nauðsynleg til þess að fá peninga fyrir kaupunum flutta frá Indlandi til Íslands. Ekki var því óeðlilegt að stefndi leitaði eftir því að stefnendur gæfu slíka yfirlýsingu.

Miðað við framlögð gögn verður ekki annað ráðið en að starfsmenn stefnenda hafi búið yfir vitneskju um að félagið 2007 ehf. ætti að koma fram sem tilboðsgjafi í eignina fyrir hönd Auro Investment Partners LLC. Stefndi hefur borið að hann hafi ekki vitað af afsali Vindasúlna ehf. á eigninni til 2007 ehf. 11. desember 2009, en þá hafi hann verið erlendis. Við því hafi verið brugðist með samkomulagi um að kaupin yrðu gerð með þeim hætti að félag í eigu feðganna K-kk-ef S-kk-ef og A-kk-ef P-kk-ef K-kk-ef keypti 2007 ehf. sem síðan yrði framselt til Auro Investment Partners LLC. Ekki er á það fallist að sú skylda hafi hvílt á stefnda að tilkynna stefnendum sérstaklega um framangreinda ráðstöfun, eftir að hann fékk vitneskju um hana, og það samkomulag sem á eftir fylgdi, eða að með henni hafi hann brotið gegn 14. eða 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.

Eins og rakið hefur verið var kaupsamningur gerður um sölu fasteignarinnar að Skúlagötu 51 við kínverska sendiráðið 17. desember 2009, þar sem kaupverðið nam um 854.840.000 krónum miðað við gengi Bandaríkjadollars á þeim degi. Í ljósi þess sem að framan er rakið, og með vísan til þess sem fram kom í skýrslu stefnda fyrir dómi, verður að leggja til grundvallar að stefndi hafi fyrst fengið vitneskju um að eigendur fasteignarinnar að Skúlagötu 51 ætluðu að hætta við að selja eignina til Auro Investment Partners LLC 22. desember 2009. Kemur það heim og saman við það sem fram kom í framburði A-kk-ef P-kk-ef K-kk-ef í sakamálinu gegn honum, en hann kvaðst þar hafa upplýst stefnda um þessa ákvörðun seljanda þegar staðfesting dómsmála- og mannréttindaráðuneytisins á sölunni til sendiráðsins var í höfn.

Í lögregluskýrslum, sem liggja fyrir í málinu, greinir stefndi frá því að A-kk-nf hafi í umrætt sinn sagt honum að betra tilboð hefði borist fasteignina. Stefndi hefur hins vegar ávallt hafnað því að hafa vitað hvers efnis það var eða frá hverjum það væri. Í skýrslu B-x-x K-x-x fyrir dómi kvað hann stefnda einnig hafa útskýrt ákvörðun seljenda með því að betra tilboð hefði borist í eignina. Hann hafi hins vegar ekki greint honum frá efni þessa nýja tilboðs. Ekki liggja fyrir vísbendingar í málinu um að stefndi hafi búið yfir frekari vitneskju á þessum tíma um ástæður framangreindrar ákvörðunar eigenda fasteignarinnar. Gegn neitun stefnda er ósannað að svo hafi verið og verður því að leggja til grundvallar að honum hafi þá ekki verið kunnugt um sölu eignarinnar til kínverska sendiráðsins, sem þá var í höfn, eða kaupverð eignarinnar.

Að beiðni A-kk-ef P-kk-ef K-kk-ef hélt stefndi áfram að vinna að því að stefnendur afléttu veðum af fasteigninni í samræmi við fyrirliggjandi yfirlýsingar þeirra þó að horfið hafi verð frá sölu hennar til Auro Investment Partners LLC. Í skýrslum, sem stefndi hefur gefið fyrir dómi, skýrir hann það með því að A-kk-nf hafi gert það að skilyrði fyrir greiðslu söluþóknunar að hann héldi áfram þeirri vinnu. Gögn málsins bera með sér að stefndi hafi verið í einhverjum samskiptum við starfsmenn stefnenda í þessu skyni. Á sama tíma mátti stefnda vera ljóst að seljendur hennar hygðust ekki skýra stefnendum frá breyttum forsendum, heldur ætluðu að fá veðunum aflétt gegn greiðslu sem byggðist á kauptilboði sem endurspeglaði ekki lengur rétt kaupverð. Stefndi greindi stefnendum þó ekki frá þessari vitneskju sinni.

Hvað sem þessu líður ber að líta til þess að stefnendur höfðu samþykkt að aflétta veðum af eigninni gegn því að fá greiddar 575 milljónir króna. Ekki var því óeðlilegt að stefndi gengi út frá því að stefnendur teldu það ásættanlega greiðslu miðað við aðstæður og að ekki skipti þá máli hvaðan hún kæmi. Eins og áður segir liggur heldur ekki fyrir að stefndi hafi vitað hversu hátt tilboð nýja kaupandans væri. Því er ósannað að stefndi hafi verið meðvitaður um þá verulegu, fjárhagslegu hagsmuni, sem voru í húfi fyrir stefnendur, þegar hann hélt áfram að vinna að því að fá veðunum aflétt af fasteigninni.

Í ljósi alls þess sem hér hefur verið rakið telur dómurinn að ekki hafi verið færðar nægar sönnur á það að stefndi hafi vitað eða mátt vita að þessi erindrekstur hans væri liður í ólögmætri blekkingu eiganda fasteignarinnar við að fá veðunum aflétt gegn greiðslu á mun lægri fjárhæð en í raun fékkst við sölu hennar. Þá verður ekki fram hjá því litið að stefnendum var vel kunnugt um efni kauptilboðsins, sem lá til grundvallar yfirlýsingu þeirra, og mátti þeim því vera ljóst að seljandi fasteignarinnar gæti horfið frá því að selja Auro Investment Partners LLC eignina ef hærra tilboð bærist í hana. Með vísan til þeirra atriða sem að framan eru rakin telur dómurinn að stefndi hafi ekki sýnt af sér saknæma vanrækslu með því að greina ekki stefnendum frá því að það hafi gerst. Gildir þá einu hvort atvik eru metin á grundvelli almennra reglna skaðabótaréttar, fyrirmæla laga nr. 99/2004 eða ákvæða laga nr. 77/1998 um lögmenn. Því ber að sýkna stefnda af skaðabótakröfum stefnenda.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber stefnendum að greiða stefnda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 1.000.000 krónur.

Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir frest samkvæmt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, en aðilar og dómari töldu ekki efni til að málið yrði flutt að nýju.

Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, G-kk-nf G-kk-nf, er sýkn af kröfum stefnenda, Arion banka hf., Íslandsbanka hf. og Glitnis hf.

Stefnendur greiði stefnda 1.000.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf H-kk-nf (sign.)