E-3584/2017

Mál þetta, sem var tekið til dóms 9. janúar sl., er höfðað 13. nóvember 2017 af Á-kk-þgf G-kk-þgf, […], gegn R-kk-þgf S-kk-þgf M-kk-þgf og L-kvk-þgf B-kvk-þgf G-kvk-þgf, báðum til heimilis að […].

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd óskipt til þess að greiða honum 675.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. ágúst 2016 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir 75% eignarhlut stefnanda í fasteigninni að Bólstaðarhlíð 9, íbúð merkt 01-02-01, fastanr. 201-3036. Þá krefst stefnandi málskostnaðar óskipt úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi, en til vara að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Í báðum tilvikum krefjast stefndu málskostnaðar.

Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 9. mars 2018 var frávísunarkröfu stefndu hafnað.

I

Mál þetta er höfðað af hálfu stefnanda til greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs vegna sölu á íbúð að Bólstaðarhlíð 9 í Reykjavík. Fyrir liggur að stefnandi átti 75% eignarhlut í eigninni á móti föður sínum, G-kk-þgf Á-kk-þgf, sem átti 25% eignarhlut. Stefnandi og faðir hans bjuggu aldrei í íbúðinni og var hún í útleigu á meðan þeir áttu hana. Stefndu skoðuðu íbúðina á opnu húsi 9. maí 2016 og aftur degi síðar. Þau gerðu kauptilboð 11. maí 2016 og var því svarað með gagntilboði samdægurs. Stefndu samþykktu gagntilboðið, sem nam 46.800.000 krónum, 13. maí 2016 en gerðu fyrirvara um ástandsskoðun. Samkvæmt ástandsskoðun, sem fór fram fjórum dögum síðar, voru lausar flísar á baði og fannst raki í horni í einu herbergi sem var talinn koma frá þaki. Stefnandi telur að stefndu hafi fallið frá fyrirvara um ástandsskoðun og að bindandi kaupsamningur hafi komist á 17. maí 2016. Kaupsamningur var undirritaður 11. júlí 2016 og var eignin afhent stefndu samdægurs. Fyrirhugað var að afsal yrði gefið út 11. ágúst 2016 og yrðu þá greiddar eftirstöðvar kaupverðs eða 2.800.000 krónur. Áður en til afsals kom ákváðu stefndu að halda eftir 900.000 krónum af kaupverðinu vegna meintra galla á íbúðinni.

Meðal gagna málsins eru tölvupóstssamskipti á milli stefnanda og annarra eigenda íbúða í fjöleignarhúsinu. Í tölvubréfi 18. janúar 2016 frá H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, sem bjó í kjallara hússins, kom fram að hún hefði fengið fulltrúa frá vátryggingafélaginu Tryggingamiðstöðinni hf. í heimsókn þann dag til „að skoða raka í vegg hjá mér og telur hann að það komi að utan, svo það þarf að athuga drenið“ Var rætt um að halda húsfund af þessu tilefni og kom stefnandi því á framfæri að systir hans gæti mætt á slíkan fund. Í öðru tölvubréfi sem H-kvk-nf sendi 6. febrúar sama ár sagði meðal annars: „Komið hefur í ljós raki í vegg hjá mér, menn frá TM hafa komið og skoðað og tveir píparar að auki. Sá síðasti sagði að þetta kæmi að ofan, hversu ofarlega vitum við ekki. […] Þetta er allavega eitthvað sem þarf að laga.“ Fram kom í svarbréfi stefnanda, sem sent var degi síðar, að faðir hans sem væri byggingarmeistari myndi líta við fljótlega og kíkja á málið. Frekari samskipti áttu sér stað um möguleg kaup á tryggingum vegna hússins og lýstu bæði stefnandi og faðir hans yfir áhuga á slíkum kaupum í tölvubréfum frá 10. og 15. febrúar 2016. H-kvk-nf sendi stefnanda og öðrum eigendum íbúða í húsinu tölvubréf 18. apríl 2016 þar sem vísað var til þess að talsverður raki væri í sama vegg hjá henni og hjá eiganda íbúðar á fyrstu hæð. Þyrfti í framhaldinu að funda um hvað væri þörf á að gera, en fyrst þyrfti pípulagningamaður að komast inn í íbúð stefnanda. Með fylgdi tölvubréf frá þeim pípulagningameistara, sem hafði verið að skoða húsið, og kom þar fram að hann þyrfti að skoða íbúð stefnanda og rakamæla. Með vísan til mælinga í kjallara og á fyrstu hæð þyrftu íbúar að „tala saman um hvernig þið viljið tækla þetta mál“ og hvort vilji sé til að „fara í „einfaldar“ viðgerðir að utan til að reyna að stoppa lekann eða miklar framkvæmdir og taka húsið allt“. Í svarbréfi stefnanda kom fram að það væri lítið mál að fá að líta inn til hans í lagnaeftirlit.

Hinn 29. apríl 2016 veitti stefnandi, sem bjó þá erlendis, föður sínum umboð til að selja fasteignina. Söluyfirlit vegna fasteignarinnar frá 9. maí 2016 var undirritað af föður stefnanda fyrir eigin hönd og samkvæmt umboði frá stefnanda. Samdægurs lá fyrir yfirlýsing frá húsfélagi fjöleignarhússins sem var undirrituð af H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf gjaldkera og kveðast stefndu hafa fengið yfirlýsinguna afhenta 18. maí 2016. Þar kom fram að fyrirhugaðar væru steypuviðgerðir á húsinu, en að ekki hefði verið tekin um þær ákvörðun og væru þær á byrjunarstigi.

Fyrir liggur að 10. júní 2016 var vatnsleki í húsinu tilkynntur til Tryggingamiðstöðvarinnar hf. og skoðuðu pípulagningamenn á vegum tryggingafélagsins aðstæður. Hinn 20. sama mánaðar áttu sér stað tölvupóstssamskipti á milli eigenda íbúða í húsinu, þar með talið stefnanda, þar sem fram kom að pípulagningamaður hefði skoðað aðstæður á fyrstu hæð til að kanna hvort leki í kjallara væri vegna rörs frá ofni í baðherbergi, en ekkert hefði fundist. Væri líklega þörf á að leita til sérfræðings til að ákveða hvað skyldi gera. Ákveðið var að hittast á húsfundi og tók stefnandi fram að hann gæti vel mætt á húsfund þá vikuna. Hinn 8. júlí sendi H-kvk-nf tölvubréf til stefnanda og annarra eigenda hússins. Þar kom fram að um morguninn hefðu pípulagningamenn frá Tryggingamiðstöðinni hf. komið vegna lekans sem væri bæði í stofu og forstofu íbúðar hennar. Hefði gengið erfiðlega að komast að því hvaðan lekinn kæmi, en þeir hefðu ýmsar hugmyndir sem þyrfti að sannreyna. Þá sagði: „Þeir sögðu eins og við vitum að kominn er tími á allsherjar viðgerð á húsinu, en ef um leka utanfrá er að ræða þá er skrýtið að enn sé mikill raki í veggjum hjá mér eftir þessa þurrkatíð, svo eitthvað annað er það líka.“ Hún tók fram að pípulagningamennirnir þyrftu að komast í allar íbúðir hússins og að þeir myndu mæta þremur dögum síðar.

Meðal gagna málsins er bréf frá Tryggingamiðstöðinni hf. til stefnda R-kk-ef þar sem fram kom að 8. og 11. júlí 2016 hefðu skoðunar- og pípulagningamenn á vegum félagsins skoðað fasteignina, þar með talið íbúð stefnanda, vegna leka sem komið hefði í ljós. Hefðu þeir staðfest að lekinn ætti upptök í slæmum frágangi á baðherbergi í íbúð stefnanda og G-kk-ef. Fram kom að skemmdir á fasteigninni mætti samkvæmt þessu „ekki rekja til skyndilegs og óvænts leka úr vatnsleiðslum, heldur er um langvarandi smáleka að ræða meðfram fúgum/flísalögn‟. Samkvæmt þessu skoðuðu pípulagningamenn eignina sama dag og gengið var frá kaupsamningi og eignin var afhent stefndu.

Stefndu kveðast hafa komist á snoðir um óvenjulegan raka í íbúðinni 10. ágúst 2016 og tekið þá ákvörðun um að halda eftir hluta af kaupverði. Hinn 17. ágúst sama ár upplýstu stefndu fasteignasöluna um áætlaðan kostnað við viðgerðir á baðherbergi að mati Á-kk-ef H-kk-ef, múrara og flísalagningamanns, sem þau höfðu leitað til. Af þessum sökum töldu stefndu rétt að halda eftir 800.000 krónum. Þetta var útskýrt nánar í tölvubréfi stefnda R-kk-ef til stefnanda og föður hans 19. ágúst og þess jafnframt óskað að gengið yrði til afsals sem fyrst. Með svarbréfi G-kk-ef, sem sent var samdægurs, var tekið fram að vilji væri til að gera við „fúgulekann“ sem allra fyrst og helst í næstu viku. Hefðu þeir góða fagmenn með öll réttindi á sínum snærum og teldu ekki rétt að fá utanaðkomandi aðila til verksins sem þeir þekktu ekki til. Jafnframt var tekið fram að sá sem hefði framkvæmt ástandsskoðun hefði verið með rakamæli á lofti og ekki séð raka á baðherbergi. Hefði öllum verið ljóst að þörf væri á lagfæringum á baðherbergi sem væri það lakasta í íbúðinni. Með tölvubréfi 29. ágúst 2016 vísuðu stefndu til þess að seljendur hefðu leynt þau upplýsingum um leka í húsinu og skoðun pípulagningamanna. Var annars vegar gerð tillaga um að stefndu héldu eftir 900.000 krónum og að viðgerð yrði unnin af fagmönnum þegar þau treystu sér til. Hins vegar var lagt til að gengið yrði til afsals við fyrsta tækifæri og greiðslan lækkuð um 600.000 krónur vegna nauðsynlegrar viðgerðar á baðherbergi. Þessu bréfi var ekki svarað af hálfu stefnanda og föður hans. Í kjölfar sáttafundar 5. september 2016, sem bar ekki árangur, greiddu stefndu 1.965.509 krónur af kaupverðinu en héldu eftir 900.000 krónum. Til stuðnings þeirri fjárhæð vísuðu stefndu til skriflegs mats fyrrgreinds múrara og flísalagningamanns á nauðsynlegu umfangi viðgerðar og kostnaði við hana, en það er að finna í fyrirliggjandi tölvubréfi frá 22. ágúst 2016..

Í kjölfarið áttu sér stað ýmis samskipti á milli stefndu og þáverandi lögmanns föður stefnanda, en stefnandi telur lögmanninn ekki hafa haft umboð til að koma fram fyrir sína hönd. Stefndu skýrðu meðal annars frá mögulegum viðgerðarkostnaði að mati Toppmúrs ehf. og hvernig viðgerð yrði háttað, með tölvubréfum 23. janúar, 21. febrúar og 11. mars 2017. Þá upplýstu þau með tölvubréfi 9. maí 2017 að framkvæmdir á baðherbergi þyldu ekki frekari bið. Mati stefndu var mótmælt af hálfu lögmannsins. Framkvæmdir á baðherberginu voru unnar á vegum Toppmúrs ehf., Framrásar ehf. og Gæðasmíði ehf. og eru reikningar vegna þessa meðal gagna málsins. Stefndu tilkynntu fasteignasalanum 31. ágúst 2017 að framkvæmdum á baðherberginu væri lokið og óskuðu eftir að ganga til afsals. Vegna ágreinings aðila varð ekki af því.

II

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að stefndu beri að greiða honum að fullu umsamið kaupverð og að þau eigi ekki rétt á því að halda eftir hluta þess. Krafa stefndu byggi á því að eignin hafi verið gölluð, en lagalegur grundvöllur þeirrar kröfu hafi verið mjög á reiki. Geti stefndu ekki borið fyrir sig galla á íbúðinni þar sem þau hafi skoðað eignina tvívegis áður en þau gerðu kauptilboð og verið eða mátt vera ljós þau atriði sem kvartað sé yfir, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá hafi stefndu fengið sérfræðing til að skoða ástand eignarinnar og hafi kauptilboð þeirra verið með fyrirvara um niðurstöðu slíkrar skoðunar. Hafi stefndu fallið frá þeim fyrirvara að fenginni niðurstöðu ástandsskoðunar þar sem fram hafi komið að á baðherbergi væru lausar flísar sem þyrfti að gera við. Stefndu hafi í engu sinnt þessu og sé þetta sá meinti galli sem þau byggi rétt sinn á til að halda eftir greiðslu.

Sé krafa stefndu, sem byggist meðal annars á kostnaði við að fjarlægja allar flísar á baðinu og setja nýjar upp, fráleit þar sem komið hafi fram í ástandsskoðun að flísar á baðherberginu væru lausar og þyrfti að laga. Hafi stefndu mátt vera ljóst að fjarlægja þyrfti þessar flísar og að hugsanlega þyrfti að taka allar flísar af baðherberginu. Hefðu þau getað lækkað kauptilboð sitt í samræmi við það með vísan til fyrirvarans í tilboðinu. Geti þau í ljósi þessa ekki borið fyrir sig hinn meinta galla, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Þá geti stefndu ekki borið fyrir sig gallann þar sem þau hafi hafnað úrbótarétti seljenda, sbr. 39. gr. laganna. Hafi fasteignasali minnt stefndu á þetta ákvæði í söluferlinu, en þau borið fyrir sig að þau væru með nýfætt barn og kærðu sig ekki um framkvæmdir í íbúðinni á meðan. Þessi ástæða réttlæti ekki höfnun á úrbótarétti seljenda. Þá virðist stefndu sjálf hafa ráðist í umfangsmiklar framkvæmdir þá þegar og hafi þau ekki sett seljendum nein tímamörk til úrbóta.

Stefndu vísa til þess að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Sé með öllu ósannað að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Hann hafi aldrei búið í fasteigninni og því ekki getað vitað nokkuð um ástand hennar. Hafi stefndu sjálf byggt á því að hinn meinta galla hafi ekki mátt sjá við venjulega skoðun og hafi ástandsskoðun sérfræðings á þeirra vegum jafnframt ekki gefið tilefni til að ætla að um væri að ræða galla. Hafi meint afleiðing gallans, raki í kjallara, komið í ljós eftir kaupin. Hafi vandamálið ekki verið tengt við íbúð stefnanda fyrr en síðsumars 2016 og þá verið greint sem lélegar flísafúgur þar sem vatn kæmist í gegn. Því fari fjarri að hinn meinti galli rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, en í dómaframkvæmd hafi verið miðað við að verðrýrnun þurfi að nema um 10% af kaupverði svo hægt sé að fella ábyrgð á seljanda. Svari krafa stefnda um að halda eftir 700.000 til 900.000 krónum til um 1,5-1,9% af kaupverði eignarinnar. Fasteignin hafi verið byggð árið 1952 og hafi fengið þokkalegt viðhald, en töluvert sé síðan baðherbergið hafi verið endurnýjað. Þá sé krafa stefndu allt of há miðað við hinn meinta galla, en hún byggist á því að endurnýja hafi þurft allar flísar á baðherberginu þar sem ekki hafi verið hægt að fá eins flísar í stað þeirra sem hafi þurft að laga. Það hafi hins vegar getað kostað um 100.000 krónur að gera við hinn meinta galla, bilaðar flísafúgur og nokkrar lausar flísar, en það svari til um 0,2% af kaupverði eignarinnar. Þá geti skaðabætur í svona tilvikum aldrei tekið mið af nýju fyrir gamalt, eins og stefndu miði kröfu sína við.

Stefnandi byggir á því að ósannað sé að nauðsynlegt hafi verið að skipta um flísar á baðinu í heild sinni og hafi það alfarið verið val stefndu að endurnýja baðherbergið. Vandalítið hefði verið að skipta um fúguna og mögulega hefði mátt ná lausu flísunum heilum af veggnum og endurlíma. Stefndu beri allan halla af sönnunarskorti um umfang hins meinta galla og til hvaða úrbóta hafi þurft að grípa. Þá er lögð áhersla á að stefnandi hafi aldrei samþykkt kröfur stefndu, en hann hafi búið erlendis þegar kaupin áttu sér stað og faðir hans verið með umboð til að undirrita skjöl vegna kaupanna. Hafi stefnandi ekki notið lögmannsaðstoðar fyrr en hann hafi komið til Íslands 29. október 2017 og hafi hann þá ákveðið að innheimta eftirstöðvar kaupverðs.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja sýknukröfu sína aðallega á því að íbúðin hafi verið gölluð og eigi þau rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði eignarinnar sem nemi að minnsta kosti stefnufjárhæð. Áður en til sölu íbúðarinnar kom hafi komið upp leki í henni, sem og annars staðar í fjöleignarhúsinu. Vegna lekans á baðherbergi íbúðarinnar, sem hafi verið meðfram fúgum, og rakaskemmda hafi þurft að rífa burt allar flísar og innréttingar, sem og vegg. Við niðurrif veggsins hafi komið í ljós enn meiri raki og mygla inni í útveggnum á bak við baðkarið. Hafi þurft að rífa vegginn niður alveg að útvegg, þurrka vegginn, einangra upp á nýtt og byggja upp nýjan vegg. Hafi raki í veggnum verið það mikill að það þurfti að fjarlægja hann og endurbyggja. Þá hafi verið þörf á að flísaleggja þrjá veggi og gólf til að koma baðherberginu í samt lag og hafi fjórði veggurinn verið múrhúðaður. Vísað er til þess að gallar á baðherberginu séu raktir í tölvupósti Á-kk-ef H-kk-ef, múrara- og flísalagningarmeistara, sem sé meðal málsgagna, og sé þar jafnframt gerð grein fyrir viðgerðum sem þurfi að ráðast í vegna þessa. Jafnframt liggi fyrir ljósmyndir sem sýni þá galla sem hafi verið á baðherberginu. Af þessum myndum sé meðal annars ljóst að mikill raki hafi verið á bak við baðkar, að trégrind í veggnum hafi verið fúin og mygluð, sem og að mikill raki hafi komið í ljós eftir niðurrif veggsins.

Jafnframt er vísað til þess að komið hafi í ljós gallar á svölum í húsinu, þar með talið á niðurföllum, og í lögnum. Hafi leki frá svölum íbúðar í risi meðal annars valdið tjóni á kjallaraíbúð. Þá hafi leki frá íbúðinni, sem stefndu keyptu, valdið miklu rakatjóni í kjallaraíbúðinni. Byggt er á því að tjón vegna þessa muni falla á húsfélag fjöleignarhússins og þar með að hluta á stefndu.

Stefndu byggja á því að fasteignin hafi verið gölluð þar sem hún hafi ekki staðist þær kröfur um gæði og búnað sem leiði af kaupsamningi aðila og lögum nr. 40/2002, sbr. 18. gr. laganna. Hafi fasteignin, þar með talið baðherbergið, ekki hentað til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega notaðar til, sbr. a-lið 1. mgr. 19. gr. laganna. Hafi stefnandi og faðir hans leynt stefndu mikilvægum upplýsingum og haldið því leyndu að lengi hefði orðið vart við leka og raka í fasteigninni og að hún hefði ítrekað verið skoðuð af pípulagningamönnum og sérfræðingum. Stefnandi og faðir hans hafi búið yfir ítarlegri vitneskju um þetta líkt og sjá megi af þeim tölvupóstssamskiptum sem liggi fyrir í málinu. Hafi þeir því sýnt af sér saknæma háttsemi í skilningi 18. gr. laganna. Beri við mat á saknæmi að líta til þess að faðir stefnanda sé húsasmíðameistari og byggingarstjóri og hafi því sérþekkingu á ástandi fasteigna. Rangar upplýsingar hafi jafnframt verið veittar við kynningu á íbúðinni, bæði í söluyfirliti og með munnlegri upplýsingagjöf eftir að stefndu spurðu um leka og rakavandamál. Hafi verið staðhæft í stefnu að vandamál tengd leka hafi ekki verið rædd fyrir kaupin og það því verið viðurkennt af stefnanda. Þá hafi seljendur sýnt af sér saknæma háttsemi með því að leiðrétta ekki fyrirliggjandi yfirlýsingu húsfélags þar sem láðist að gera grein fyrir þessum vanda. Jafnframt hafi því verið leynt að vatnsleki hefði orðið í húsinu 10. júní 2016 og að pípulagningamenn, sem og aðrir sérfræðingar, hefðu ítrekað skoðað húsið í aðdraganda kaupanna og meðan á þeim stóð. Hafi til að mynda verið gengið til kaupsamnings 11. júlí 2016, klukkan 15:00, og seljendur haldið því leyndu að fyrr sama dag hefðu pípulagningamenn og skoðunarmenn frá Tryggingamiðstöðinni hf. skoðað húsið og staðfest að þar væri leki. Þá hafi niðurstöðum tryggingafélagsins og annarra sérfræðinga verið haldið leyndum, þar með talið þess efnis að rakaskemmdir í kjallara orsökuðust af langvarandi leka frá baðherbergi í íbúðinni sem stefndu festu kaup á.

Samkvæmt þessu hafi stefndu ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem þau höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Skortur á þessu hafi haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings, þar með talið kaupverð, enda hefðu stefndu ekki verið reiðubúin til að greiða sama verð fyrir eignina hefðu upplýsingarnar legið fyrir. Þá hafi stefnandi og faðir hans vitað að stefndu ættu von á barni og að það skipti þau miklu að ekki væru vandamál tengd raka í húsinu eða þörf á aðkallandi framkvæmdum. Að sama skapi hafi fasteignin verið í ósamræmi við þær upplýsingar sem voru veittar, söluyfirlit og kynningargögn. Hafi rangar upplýsingar því verið veittar í skilningi 27. gr. laganna. Þá hafi stefnandi aldrei boðist til að bæta að fullu úr göllum á eigin reikning samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002. Hafi faðir stefnanda aðeins boðist til að skipta um flísar á baðherberginu, en ekki boðið fullar úrbætur. Hafi stefndu haft sérstakar ástæður til að leggjast gegn því að stefnandi og faðir hans bættu sjálfir úr göllum á fasteigninni, enda hefðu þeir haldið mikilvægum upplýsingum leyndum við kaupin og blekkt þau. Þá hefðu slíkur úrbætur haft í för með sér slík óþægindi að ósanngjarnt hefði mátt telja, en stefndu hafi eignast barn 20. ágúst 2016 og ekki viljað ráðast í umfangsmiklar framkvæmdir á heimilinu á þeim tíma.

Stefndu byggja aðallega á því að þau eigi skaðabótakröfu á hendur stefnanda vegna galla á fasteigninni sem komi til skuldajafnaðar við kröfu stefnanda um greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs, sbr. d-lið 1. mgr. 37. gr. og 43. gr. laga nr. 40/2002. Hafi stefndu ráðist í nauðsynlegar framkvæmdir á baðherberginu til að bæta úr göllum. Vísað er til framlagðra reikninga og kvittana vegna efniskostnaðar við viðgerðir, sem nemi samtals 116.566 krónum, og er nánar skýrt í stefnu um hvaða kaup var að ræða. Þá hafi vinna tveggja múrara frá Toppmúr ehf. numið 825.344 krónum. Hafi annar múrarinn séð um úttekt á verkinu, verkstjórn múrvinnu og undirbúning fyrir flísalögn, en hinn séð um að flísaleggja baðherbergið. Jafnframt hafi iðnaðarmenn frá Framrás Pípulagningum ehf. séð um niðurrif og hafi reikningur vegna þeirrar vinnu numið 556.386 krónum. Þá hafi samtenging í vegg farið að leka eftir að baðkar var tengt og hafi verið þörf á niðurbroti vegna þessa. Hafi stefndu flutt út í fjórar vikur vegna þeirrar vinnu og hafi kostnaður vegna þessarar vinnu numið 671.888 krónum. Kostnaður vegna vinnu Gæðasmíði ehf. við endursmíði og einangrun á vegg á baðherbergi, sem hafi þurft að rífa niður, hafi numið 170.000 krónum. Samkvæmt þessu hafi kostnaður við viðgerðir á baðherbergi numið 2.340.184 krónum.

Jafnframt vísa stefndu til þess að kostnaður sem verði rakinn til tjóns vegna leka í húsinu að öðru leyti hafi numið um 984.388 krónum og hafi stefndu nú þegar greitt 266.791 krónu til húsfélagsins vegna þessa. Þá nemi tjón vegna uppþvottavélar um 50.000 krónum. Nemi bótakrafa stefndu því samtals 3.374.572 krónum. Stefndu byggja til vara á því að þau eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar, sbr. b-lið 1. mgr. 37. gr. og 41. gr. laga nr. 40/2002. Hafi fasteignin verið gölluð og beri samkvæmt 2. mgr. 41. gr. að ákveða afsláttinn að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla. Sé ljóst af gögnum málsins að kostnaður við að bæta úr göllum sé mun hærri en dómkrafa stefnanda og sé það svo þó að aðeins sé litið til kostnaðar vegna viðgerðar á baðherbergi. Sé afsláttur ákveðinn að tiltölu sé ljóst að stefndu hafi greitt hærra kaupverð en ella þar sem upplýsingum um leka- og rakavandamál í eigninni hafi verið leynt. Geti afsláttur tæpast numið lægri fjárhæð en dómkröfu stefnanda.

Stefndu öfluðu matsgerðar dómkvadds matsmanns undir rekstri málsins og lagði hann einkum mat á hvaða áhrif það hefði haft á kaupverð íbúðarinnar ef tilteknar upplýsingar hefðu legið fyrir. Það kom meðal annars fram í matsgerð að hefðu þær upplýsingar um framkvæmdir vegna tjóns á baðherbergi og þörf á viðgerð sem gerð er grein fyrir í fyrrgreindu tölvubréfi Á-kk-ef H-kk-ef frá 22. ágúst 2016 legið fyrir hefði það leitt til lækkunar á söluverði og verðmæti íbúðarinnar um 1.000.000 króna.

III

Niðurstaða

Aðila greinir á um hvort sú íbúð sem stefndu keyptu af stefnanda og föður hans hafi verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Fyrir liggur að áður en íbúðin var auglýst til sölu í maí 2016 höfðu eigendur íbúða í húsinu, þar með talið stefnandi og faðir hans, átt í tölvupóstsamskiptum vegna leka og raka sem hafði komið upp í kjallaraíbúð hússins. Kom til að mynda fram í tölvubréfi frá eiganda umræddrar íbúðar frá 6. febrúar 2016 að komið hefði í ljós raki í vegg og hefðu fulltrúar frá tryggingafélagi, sem og pípulagningamenn, skoðað aðstæður. Hefði annar pípulagningamaðurinn talið „að þetta kæmi að ofan, hversu ofarlega vitum við ekki“. Þá lagði eigandi íbúðarinnar áherslu á að þetta þyrfti að laga og kom fram í svarbréfi stefnanda, sem sent var degi síðar, að faðir hans, sem væri byggingameistari, myndi líta við og skoða málið. Einnig var stefnanda í apríl 2016 kunnugt um að pípulagningameistari, sem hafði verið fenginn til að kanna lekann, hefði hug á að skoða íbúð hans og mæla þar raka, líkt og hann hafði gert í kjallara og í íbúð á fyrstu hæð hússins. Jafnframt lá fyrir það álit pípulagningameistarans, sem gerð var grein fyrir í tölvubréfi 18. apríl 2016, að eigendur íbúða í húsinu þyrftu að ákveða til hvaða aðgerða skyldi gripið og hvert umfang þeirra ætti að vera. Samkvæmt þessu er ljóst að stefnanda var vel kunnugt þegar í lok apríl 2016 að leki hefði komið upp í húsinu og einnig að skoðun sérfræðinga stóð yfir, meðal annars til að greina upptök lekans. Mátti stefnanda að sama skapi vera kunnugt um að ekki væri útilokað að lekinn tengdist íbúð hans sem hann hafði þá falið föður sínum að selja fyrir sína hönd. Aftur á móti var ekki gerð nein grein fyrir vandkvæðum tengdum leka og raka í húsinu í gögnum sem voru undirbúin vegna sölu íbúðarinnar, svo sem í söluyfirliti sem faðir stefnanda undirritaði 9. maí 2016 fyrir eigin hönd og hönd stefnanda, eða í yfirlýsingu húsfélags frá sama degi. Þá kom fram í aðilaskýrslu stefnanda að hann hefði talið sér óskylt að upplýsa um lekann við kaupin og er það í samræmi við stefnu þar sem segir að „lekamál“ hafi ekki verið rædd við kaupin. Verður því lagt til grundvallar að stefnandi og faðir hans hafi ekki gert grein fyrir vitneskju sinni um leka og rakavandamál, sem höfðu komið upp í húsinu, í aðdraganda kaupanna eða við kaupin sjálf.

Að mati dómsins var hér um að ræða upplýsingar um mikilvæg atriði sem stefndu höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju. Bar stefnanda að eiga frumkvæði að því að sinna upplýsingaskyldu sinni hvað þetta varðar, enda ekki um að ræða augljósan galla eða venjulegt slit á fasteigninni. Skiptir þar ekki máli þó að óvissa væri um orsakir lekans á þessum tíma, enda máttu mögulegir kaupendur með réttu vænta þess að vitneskju um leka sem sérfræðingar hefðu til skoðunar væri miðlað til þeirra. Þá verður að telja að upplýsingar um lekann hafi verið til þess fallnar að hafa áhrif á kaupin og efni kaupsamnings, enda hefðu upplýsingar af þessu tagi kallað á nánari skoðun á íbúðinni af hálfu stefndu og hefðu þær getað leitt til lægra kaupverðs.

Samkvæmt framangreindu er það niðurstaða dómsins að téð fasteign hafi verið gölluð vegna upplýsinga sem stefnandi, eða umboðsmaður hans, vanræktu að veita stefndu, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Að teknu tilliti til háttsemi stefnanda og þess að umfangsmiklar rakaskemmdir á baðherbergi íbúðarinnar hafa verið staðreyndar með fyrirliggjandi gögnum og framburði vitna fyrir dómi telst íbúðin jafnframt hafa verið gölluð í skilningi 18. gr. laganna. Ekki verður fallist á að stefndu hafi verið ljós sá galli sem reyndist vera á baðherberginu og að þau geti ekki borið gallann fyrir sig vegna 29. gr. laganna um aðgæsluskyldu kaupanda. Breytir þar engu þótt stefndu hafi leitað til sérfræðings sem skoðaði ástand fasteignarinnar fyrir kaupin, en eins og rakið hefur verið gerði hann ekki aðra athugasemd við baðherbergið en að þar væru lausar flísar sem þyrfti að lagfæra. Gaf það stefndu, sem voru ekki sérfróð um byggingar, ekki tilefni til sérstakrar skoðunar á því hvort leki eða umfangsmiklar rakaskemmdir af þeim völdum væru til staðar. Þá verður ekki séð að faðir stefnanda hafi boðist til að lagfæra þann galla sem hér um ræðir að fullu, heldur lagði hann áherslu á að skipta um fúgu og flísar. Er því jafnframt haldið fram í stefnu að slíkar úrbætur hefðu verið vandalitlar og að kostnaður við þær hefði numið um 100.000 krónum. Að teknu tilliti til þessa var stefndu ekki skylt að una við þær úrbætur sem seljendur buðu til að bæta úr gallanum. Verður því ekki á það fallist á að stefndu hafi virt að vettugi rétt seljenda íbúðarinnar til úrbóta samkvæmt 39. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu byggja sýknukröfu sína einkum á því að þau eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði frá stefnanda vegna galla á baðherbergi íbúðarinnar. Af gögnum málsins, þar með talið ljósmyndum, og framburði þeirra iðnaðarmanna sem unnu að viðgerð á baðherberginu fyrir dómi, er ljóst að þar voru umtalsverðar skemmdir vegna þess leka sem hafði orðið. Liggur þannig fyrir að ekki var nægilegt að skipta um fúgur og flísar, heldur var nauðsynlegt að ráðast í mun víðtækari framkvæmdir vegna þess raka sem var til staðar. Meðal framlagðra gagna er fyrrgreint mat Á-kk-ef H-kk-ef flísalagningamanns, frá 22. ágúst 2016, á gallanum og nauðsynlegri viðgerð. Kemur þar fram að nauðsynlegt sé að taka niður flísar á baðkarssvuntu, lagnakassa og á sturtusvæði, fjarlægja þurfi tréverkið frá baðkari og lagnakassa og skoða skemmdir undir baðkari, en búast megi við að mygla hafi myndast undir því. Að svo búnu þurfi að meta skemmdir og taka ákvörðun um framhaldið. Var kostnaður við framkvæmdina talinn óviss, en áætlaður 700.000 til 900.000 krónur við þær aðstæður að skemmdir væru miklar og nauðsynlegt yrði að endurnýja allar veggflísar. Í matsgerð dómkvadds matsmanns var meðal annars fjallað um það hvaða áhrif þessar upplýsingar hefðu haft á kaupverð íbúðarinnar og taldi dómkvaddur matsmaður að þær hefðu leitt til um 1.000.000 króna lækkunar.

Að mati dómsins leiða upplýsingar um sambærilegan leka og um ræðir í máli þessu almennt til þess að söluverð fasteignar verður lægra en ella og er engin ástæða til að draga ályktun dómkvadds matsmanns þess efnis í efa. Eins og áður hefur verið rakið liggja fyrir upplýsingar um kostnað vegna viðgerðar á baðherberginu, sem var meðal annars unnin af pípulagningamönnum og múrurum, og liggur fyrir sundurliðun á þeirri vinnu sem fór fram, reikningar og kvittanir. Kostnaður vegna þessa nam í heild sinni 2.340.184 krónum. Að teknu tilliti til fyrirliggjandi gagna sem varða gallann og kostnað af viðgerðum telur dómurinn ekki óvarlegt að álykta að kostnaður vegna nauðsynlegrar viðgerðar hafi numið hærri fjárhæð en þeirri sem stefndu héldu eftir af kaupverði. Hefur þá jafnframt verið tekið tillit til þeirrar verðmætaaukningar sem leiðir af umræddum úrbætum, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 20. september 2007 í máli nr. 672/2006. Að teknu tilliti til þessa hafa stefndu leitt nægilegar líkur að gagnkröfu sinni á hendur stefnanda að að minnsta kosti sömu fjárhæð og stefnukrafan, til þess að sýkna beri þau af kröfu stefnanda.

Í ljósi úrslita málsins og vafaatriða þess, sem og kostnaðar vegna málflutnings um frávísunarkröfu stefndu, verður stefnanda gert að greiða málskostnað stefndu að hluta, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, og telst hann hæfilega ákveðinn 800.000 krónur.

Dóm þennan kveða upp Á-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdómari ásamt S-kk-þgf M-kk-þgf héraðsdómara og I-kk-þgf T-kk-þgf, löggiltum fasteignasala.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, R-kk-nf S-kk-nf M-kk-nf og L-kvk-nf B-kvk-nf G-kvk-nf, eru sýkn af kröfum stefnanda, Á-kk-ef G-kk-ef.

Stefnandi greiði stefndu 800.000 krónur í málskostnað.