A-262/2009

Mál þetta var þingfest 27. nóvember 2009 og tekið til úrskurðar 28. janúar 2010.

Sóknaraðili er Festar ehf., Klapparstíg 29, 101 Reykjavík.

Varnaraðili er Celtic á Íslandi ehf., Hverfisgötu 26, 101 Reykjavík.

Í aðfararbeiðni, móttekinni 15. september 2009, er af hálfu sóknaraðila krafist dómsúrskurðar um að varnaraðili verði með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæðinu að Hverfisgötu 26, 101 Reykjavík, fastnr. 200-4428, nánar tiltekið 1. hæð og kjallara, ásamt öllu sem honum tilheyrir, og sóknaraðila fengin umráð húsnæðisins. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og máli þessu verði vísað frá dómi. Verði eigi á að fallist er gerð krafa um sýknu í máli þessu. Í báðum tilvikum er gerð krafa um málskostnað.

I.

Að því er fram kemur í aðfararbeiðni eignaðist sóknaraðili alla húseignina að Hverfisgötu 26 í Reykjavík í september 2007 þegar hann keypti eignina af Eik fasteignafélagi hf. (Eik). Þá hafi verið í gildi leigusamningur sem Eik hafði gert við félagið Eignasögu-Traust ehf. (Eignasaga), dags. 21. október 2005. Við kaupin hafi sóknaraðili yfirtekið réttindi og skyldur Eikar sem leigusala skv. leigusamningi þessum. Á þessum tíma hafi Eignasaga framleigt húsnæðið til tveggja aðila; 2. og 3. hæð hússins félaginu Arkitektur.is ehf. (Arkitektur.is) en 1. hæð og kjallari var framleigður varnaraðila.

Vegna vanskila Eignasögu á leigugreiðslum apríl og maí mánaða 2009 skv. leigusamningi þeim sem var í gildi milli sóknaraðila og Eignasögu frá 21. október 2005 (aðalleigusamningi), hafi sóknaraðili skorað á Eignasögu að inna af hendi gjaldfallnar greiðslur með bréfi dags. 25. maí 2009. Með símskeyti dags. 29. maí 2009 hafi Eignasaga tilkynnt að félagið hefði skuldajafnað húsaleiguskuld vegna apríl, maí og júní mánaða með keyptum kröfum af Arkitekur.is, en um hefði verið að ræða „...kröfur samkvæmt reikningum útgefnum á Foldir fasteignaþróunarfélag ehf., vegna vinnu í þágu Festa ehf.“ Hafi verið tilkynnt um að Eignasaga hefði keypt kröfur samkvæmt þremur reikningum samtals að fjárhæð 19.612.350 krónur.

Með bréfi dags. 2. júní 2009 hafi sóknaraðili tilkynnt um riftun aðalleigusamnings. Hafi ástæða riftunarinnar verið vanskil Eignasögu á leigugreiðslum vegna apríl og maí 2009, enda hafi sóknaraðili hafnað því að Eignasögu væri heimilt að skuldajafna meintum kröfum Arkitektur.is á hendur Foldum fasteignaþróunarfélagi ehf. upp í kröfur sóknaraðila á hendur Eignasögu um greiðslu húsaleigu skv. aðalleigusamningi, þar sem skilyrði skuldajöfnunar væru ekki fyrir hendi. Jafnframt að Eignasaga hefði ekki hirt um að endurnýja bankatryggingu sem Íslandsbanki hafði veitt til tryggingar skilvísun leigugreiðslum, þrátt fyrir áskoranir. Því hafi þess verið krafist að húsnæðið yrði rýmt og afhent sóknaraðila innan 15 daga. Gögn um framangreint hafa verið lögð fram í málinu.

Með bréfi dags. 3. júní 2009, sem liggur frammi í málinu, hafi Eignasaga mótmælt riftun samningsins þar sem skuldajöfnunin hefði verið gerð í góðri trú og félagið teldi hana fullgilda, en ekki minnst á þá riftunarástæðu að bankatrygging hefði ekki verið endurnýjuð.

Í kjölfar riftunar leigusamningsins milli sóknaraðila og Eignasögu, hafi sóknaraðili sent bréf til framleigutaka, þ.e. varnaraðila og Arkitektur.is, sbr. bréf dags. 6. júlí 2009 sem liggja frammi í málinu, þar sem upplýst hafi verið um riftunina og að réttur þeirra til leigu húsnæðisins sé fallinn niður. Hafi jafnframt verið skorað á þá að setja sig í samband við lögmann sóknaraðila til að komast að samkomulagi um nýjan leigusamning beint við sóknaraðila, hefðu þeir áhuga á því að leigja húsnæðið áfram, en ella rýma það við allra fyrsta tækifæri.

Í kjölfarið hafi aðilar og lögmenn þeirra hist til að ræða hugsanlega áframhaldandi leigu Arkitektur.is og varnaraðila. Hafi orðið úr að samningar tókust við Arkitekur.is um áframhaldandi leigu. Varnaraðili hafi hins vegar með bréfi dags. 24. ágúst 2009, hafnað því að gera leigusamning við sóknaraðila þar sem hann hafi enn talið sig vera bundinn af leigusamningi við Eignasögu.

Með bréfi til varnaraðila dags. 28. ágúst 2009, hafi sóknaraðili rakið ástæður fyrir riftun leigusamnings við Eignasögu og tilkynnt að vegna þeirrar afstöðu varnaraðila að neita að rýma umrætt leiguhúsnæði og fá umráðin í hendur sóknaraðila, myndi sóknaraðili krefjast úrskurðar um að varnaraðili yrði borinn út úr hinu leigða húsnæði með beinni aðfarargerð. Þar sem varnaraðili hafi enn ekki rýmt umrætt húsnæði sé sóknaraðila nauðsynlegt að fara fram á gerð þessa.

Sóknaraðili telur rétt að geta þess að hinn 2. júlí og 6. og 7. ágúst 2009 hafi sóknaraðili fengið greiddar tilteknar fjárhæðir inn á reikning sinn frá Eignasögu. Greiðslur þessar hafi verið inntar af hendi án allra skýringa. Með bréfum dags. 7. júlí og 28. ágúst 2009 hafi sóknaraðili upplýst að hann myndi ráðstafa greiðslum þessum upp í vangoldna leigu vegna apríl og maí, auk þess sem hann hygðist halda því sem eftir stæði og frekari greiðslum til tryggingar samningsbundnum skaðabótum og skaðabótum samkvæmt almennum reglum þar sem Eignasaga hefði ekki gert neinn reka að afhenda sóknaraðila hið leigða húsnæði og vegna vanefnda félagsins á leigusamningi.

Af hálfu varnaraðila eru ekki gerðar athugasemdir við atvikalýsingu sóknaraðila, en hann tekur fram að hann hafi ávallt greitt sínar leigugreiðslur skilvíslega til viðsemjanda síns, Eignasögu Trausts ehf. og ekki verið kunnugt um annað en að sá aðili greiddi skilvíslega til sóknaraðila.

II.

Sóknaraðili byggir kröfur sína á því að með riftun þeirri sem fram fór hinn 2. júní 2009, á aðalleigusamningi milli sóknaraðila og Eignasögu, hafi réttur Eignasögu til hins leigða húsnæðis fallið niður, og þá jafnframt um leið réttur varnaraðila sem framleigutaka. Varnaraðili hafi ekki sinnt áskorunum um að gera leigusamning við sóknaraðila, beina leigugreiðslum til sóknaraðila eða rýma hið leigða húsnæði. Sóknaraðila sé með ólögmætum hætti aftrað frá því að fá umráð hins leigða húsnæðis og sé hann því knúinn til þess að leita atbeina dómstóla til þess að fá varnaraðila borinn út úr því.

Sóknaraðili byggir á því að honum hafi verið fullkomlega heimilt að rifta leigusamningi sínum við Eignasögu. Eignasaga hafi ekki innt af hendi leigugreiðslur fyrir apríl og maí til sóknaraðila, heldur lýst yfir skuldajöfnuði með því að kaupa meintar kröfur Arkitektur.is á hendur öðru félagi en sóknaraðila, Foldum fasteignaþróunarfélagi ehf., og skuldajafna þeim á móti kröfum sóknaraðila á hendur Eignasögu. Það sé hins vegar grundvallarskilyrði fyrir skuldajöfnuði að kröfur verði að vera gagnkvæmar til þess að heimilt sé að beita skuldajöfnuði, þ.e. á milli sömu aðila, en ljóst sé að það skilyrði hafi ekki verið uppfyllt hér. Engu breyti þó að það kunni að vera einhver eignatengsl á milli sóknaraðila og Folda fasteignaþróunarfélags ehf., eða að vinna Arkitektur.is hafi verið unnin vegna sóknaraðila eins og Eignasaga haldi fram, sem sóknaraðili reyndar hafnar. Þá liggi auk þess fyrir að fjárhæðin sem skuldajafnað var með, 2.500.000 krónur hefði ekki dugað til að greiða leigukröfurnar, sem hafi verið 3.827.659 krónur, að teknu tilliti til vísitöluhækkunar en án dráttarvaxta og kostnaðar

Þá hafi Eignasaga ekki endurnýjað bankaábyrgð sem samið hafi verið um í leigusamningi að leigutaki skyldi ávallt hafa í gildi. Ljóst sé af öllu framangreindu að sóknaraðila hafi verið fullkomlega heimilt að rifta leigusamningnum.

Það liggi fyrir að réttur framleigutaka til leigðs húsnæðis sé einungis afleiddur af rétti aðalleigutaka. Réttur framleigutaka verði að rúmast innan réttar aðalleigutaka og framleigutaki geti ekki öðlast betri rétt en hann. Því sé ljóst að við riftun á aðalleigusamningi falli um leið niður réttur framleigutaka til hins leigða. Þrátt fyrir þetta hafi varnaraðili ekki ljáð máls á því að gera leigusamning beint við sóknaraðila og hafnað því að rýma hið leigða. Grundvallist þessi afstaða hans á því, sbr. bréf hans dags. 24. ágúst 2009, sem liggur frammi í málinu, að varnaraðili hafi gildan leigusamningi við Eignasögu um leiguafnot af hinu leigða húsnæði og einhliða riftun sé ekki nægileg ástæða til þess að hann hætti að efna skyldur sínar samkvæmt þeim leigusamningi. Jafnframt telji varnaraðili að sóknaraðili hafi móttekið leigugreiðslur án sérstakra athugasemda eftir riftun og því virðist enn vera í gildi leigusamningur milli sóknaraðila og Eignasögu.

Sóknaraðili mótmælir þessum málatilbúnaði. Fyrir liggi að gildur framleigusamningur milli varnaraðila og Eignasögu getur ekki aftrað sóknaraðila frá því að ná umráðum hins leigða í kjölfar riftunar aðalleigusamnings, enda geti varnaraðili sem framleigutaki ekki öðlast betri rétt til hins leigða en Eignasaga hafi átt. Jafnframt skuli hafa í huga að riftun sé ákvöð sem hafi bindandi réttaráhrif þegar hún er komin til viðtakandans. Þannig þurfi riftun hvorki staðfestingu dómstóls né nokkurs annars til þess að hafa réttaráhrif sem slík. Samningsaðili, sem hafi orðið fyrir vanefndum af hálfu gagnaðila síns, geti losnað út úr samningssambandinu með því einu að lýsa yfir riftun og eftir það samið við aðra sem séu líklegri til þess að efna skyldur sínar. Telji þolandi riftunar, hér Eignasaga, að skilyrði riftunar hafi ekki verið fyrir hendi, geti hann reynt að þvinga fram efndir með atbeina dómstóla, en á meðan úrlausn dómstóla sé ekki fengin haggi það ekki gildi riftunarinnar. Því sé ljóst að möguleg mótmæli Eignasögu við riftun sóknaraðila á aðalleigusamningi geti ekki staðið í vegi fyrir því að yfirlýsing um riftun hafi réttaráhrif samkvæmt efni sínu og réttur Eignasögu til leigu eignarinnar hafi fallið niður.

Þá mótmælir sóknaraðili því að hann hafi móttekið leigugreiðslur inn á reikning sinn án sérstakra athugasemda eða andmæla. Rétt sé að sóknaraðili hafi fengið greitt inn á reikning sinn 1.262.350 krónur hinn 2. júlí 2009. Með bréfi dags. 7. júlí 2009, hafi sóknaraðili upplýst Eignasögu um að hann hefði fengið greiðslu þessa inn á reikning sinn án skýringa og vegna riftunar samningsins gerði hann ráð fyrir að um væri að ræða innborgun vegna vangreiddrar leigu. Hafi hann tilkynnt Eignasögu að greiðslu þessari yrði ráðstafað inn á vangreidda húsaleiguskuld. Hafi sóknaraðila verið fullkomlega heimil sú ráðstöfun. Þá hafi sóknaraðili fengið tvær greiðslur til viðbótar inn á reikning sinn frá Eignasögu, annars vegar að fjárhæð 1.284.961 krónur hinn 6. ágúst 2009 og hins vegar 8.117 krónur daginn eftir. Engar skýringar hafi fylgt greiðslum þessum. Með bréfi dags. 28. ágúst 2009, hafi sóknaraðili hins vegar tilkynnt Eignasögu að hann hafnaði því að taka við umræddum greiðslum sem leigugreiðslum en hygðist halda greiðslunum til tryggingar tjóni sem hann hefði þegar orðið fyrir og myndi verða fyrir vegna vanefnda Eignasögu á leigusamningi þar til hið leigða hefði verið rýmt og umráðin færð í hendur sóknaraðila, en í leigusamningi sóknaraðila og Eignasögu sé sérstakt ákvæði sem kveði á um að við riftun vegna vanefnda leigutaka væri leigusala heimilt að krefja leigutaka um bætur sem næmu 6 mánaða leigugreiðslum, sbr. ákvæði 3. mgr. XI. í aðalleigusamningi.

Tekið er fram að sóknaraðili hafi ekki móttekið aðrar greiðslur frá Eignasögu en hér hafa verið greindar, vegna meintrar leigu septembermánaðar 2009.

Ljóst sé af öllu framangreindu að riftun sóknaraðila á leigusamningi við Eignasögu hafi verið fullkomlega heimil og réttur Eignasögu til leiguhúsnæðisins, og þar með varnaraðila, hafi fallið niður. Þar sem varnaraðili hafi ekki sinnt ítrekuðum áskorunum um rýmingu hins leigða sé sóknaraðila nauðsynlegt að krefjast úrburðargerðar þessarar, sem beint sé að þeim aðila sem fari með raunveruleg umráð, varnaraðila.

Um lagarök er vísað til einkum vísað til húsaleigulaga nr. 36/1994 auk 12. kafla l. nr. 90/1989 um aðför, einkum 78. greinar.

III.

Af hálfu varnaraðila er á því byggt að eins og kröfugerð sé háttað liggi fyrir, að forsendur fyrir kröfu sóknaraðila séu reistar á riftun á samningi við annan aðila en varnaraðila í máli þessu. Varnaraðili telur afdráttarlaust, að um aðildarskort sé að tefla og eigi að sýkna hann af kröfum sóknaraðila með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Varnaraðili telur að hann sé bundinn af samningi sínum við Eignasögu Traust ehf. og hafi efnt samningsskyldur sínar að öllu leyti gagnvart þeim aðila, sem haldi fast við samning sinn. Sóknaraðili geri meðal annars kröfu um, að varnaraðili geri leigusamning við sóknaraðila. Varnaraðili sé bundinn samningsskyldum við Eignasögu Traust ehf. á grundvelli leigusamnings og telji að sóknaraðili verði að beina kröfum sínum að Eignasögu Trausti ehf., viðsemjanda sínum, en nauðsyn beri til að fá fyrst skorið úr því, hvort samningur á milli þeirra aðila sé í gildi. Fyrir liggi yfirlýsing um riftun annars vegar og hins vegar andmæli gegn riftun. Í málinu hafi varnaraðili lagt fram bréf sýslumannsins í Reykjavík varðandi kröfu sóknaraðila um riftun á leigusamningi og að hann verði afmáður úr þinglýsingabókum, en svo virðist sem sóknaraðili hafi ætlað að leyna dóminum ákvörðun sýslumanns, sem gefur að líta í bréfinu en þar segir m.a. svo:

“Þinglýsingarstjóri tekur ekki efnislega afstöðu í máli þessu, þ.e. hvort skilyrði til riftunar séu uppfyllt samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994. Aðilum máls þessa ber því að leita til dómstóla með beiðni um úrlausn þess álitaefnis“.

Það hafi sóknaraðili hins vegar ekki gert. Aðildarskortur gagnvart varnaraðila blasi við. Sóknaraðili hafi engum aðvörunum, kröfum eða greiðsluáskorunum beint að varnaraðila, eins og gagnvart Eignasögu Trausti ehf., og útilokað hann þannig frá því að takmarka tjón sitt t.a.m. með því að greiða leigu, ef um vanskil hafi verið að tefla. Sé málabúnaði þó nú beint gegn varnaraðila, Celtic á Íslandi ehf., eins og hann hafi alltaf átt aðild að málinu og ef svo væri sé ljóst, að sóknaraðila hefði borið að uppfylla skilyrði XI. kafla viðaukasamnings með leigusamningi gagnvart varnaraðila.

Einnig sé á því byggt af hálfu sóknaraðila, að honum sé með ólögmætum hætti aftrað frá því að fá umráð hins leigða húsnæðis og sé hann því knúinn til þess að leita atbeina dómstóla til þess að fá varnaraðila borinn út úr því. Forsenda sóknaraðila sé að þessu leyti röng. Hann hafi sannanlega fengið greidda húsaleigu fyrir þann hluta, sem varnaraðili leigi. Varnaraðili hafi lagt fram leigusamning milli Festa ehf. og Arkitektur.is ehf. en þar komi fram, að Festar ehf. hefðu fengið leigu greidda frá Arkitektur.is ehf. fyrir 2. og 3ju hæð eignarinnar frá 1.6.2009 til 31.12.2012. Leigugreiðslur hafi samt verið mótteknar af sóknaraðila frá Eignasögu Trausti ehf., sem telji sig hafa greitt leigu til þessa dags án tillits til skuldajöfnunarkröfunnar. Heildarleiga fyrir eignina hafi verið m.vsk. í júlí 1.262.506 krónur en þar af greiði varnaraðili helming. Leiga frá og með júní til desember í sex mánuði sé m.v. júlígreiðslu 3.786.000 krónur en greiðslur í peningum á sama tíma frá Eignasögu Trausti ehf. til sóknaraðila séu 4.881.000 krónur. Í málatilbúnaði sóknaraðila sé ennfremur því lýst, hvernig skuldajöfnuður og yfirlýsing þar að lútandi hafi komið fram og valdið ágreiningi með aðilum. Ljóst sé að varnaraðili eigi þar engan hlut að máli og hafi ekkert um það að segja í sjálfu sér. Í aðfararbeiðni komi glögglega fram lýsing sóknaraðila sjálfs á því og viðurkenning, að hann hafi fengið leigu fyrir apríl og maí mánuði 2009 greidda að fullu. Ennfremur hafi sóknaraðili móttekið greiðslu vegna leigu síðari mánaða. Sóknaraðili kveðjist hafa ákveðið einhliða að taka við greiðslum, enda verið um að ræða skaðabætur vegna riftunar og vísað til ákvæða leigusamnings. Þessu mótmælir varnaraðili sem tilhæfulausu. Samkvæmt viðaukasamningi með leigusamningi séu skaðabætur eigi kræfar fyrr en 6 mánuðum og 30 dögum eftir riftun. Það sé þá skilyrði fyrir bótum að húsnæðið standi tómt og að tjón hafi orðið. Hvorugu sé til að dreifa. Sé atburðarrás, staðreyndir og lýsing málavaxta skoðuð verði að telja vafasamt, að um nokkur vanskil sé að tefla, sem réttlæti kröfu sóknaraðila um útburð á grundvelli 78 gr. aðfararlaga. Ljóst sé að krafa sóknaraðila verði að vera skýr eða ljós eins og fram komi í greinargerð með 78 gr. aðfararlaga og ennfremur í 3. mgr. 83.gr. Um sé að ræða afdráttarlausa viðurkenningu sóknaraðila á því, að húsaleiga hafi verið greidd, en í reynd sé það svo að Eignasaga Traust ehf. muni, vegna andmæla gegn kröfum um skuldajöfnuð, hafa greitt með peningum auk hinnar skuldajöfnuðu kröfu. Sóknaraðili byggi á vanefndum og andmælum gegn því að skuldajafnaðarkrafa fái komist að en með því að peningagreiðslur hafi farið fram sé slík krafa er ekki lengur til staðar og verði því að líta svo á að sú málsástæða sé brott fallin. Í leigusamningi aðila sé lýst þeim forsendum sem til staðar þurfi að vera til þess að riftun nái fram að ganga. Riftun sé þvingunarúrræði en ekki útilokað, við ágreining um riftun, að varnir fái komist að. Með réttu hefði sóknaraðili átt að höfða mál gegn Eignasögu Trausti ehf., viðsemjanda sínum, til staðfestingar á riftun. Hefði niðurstaða í slíku máli orðið á þann veg að riftun yrði staðfest, hefði varnaraðili orðið að una slíkum úrskurði með afleiddan rétt sinn.

Af hálfu varnaraðila er vísað til l. nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 130. gr. 1.mgr. varðandi málskostnað og 16.gr. 2.mgr. varðandi aðild. Þá er vísað til l. 90/1989 einum 78. gr. sbr. 3. mgr. 83. gr. Þá vísar varnaraðili til húsaleigulaga. nr. 36/1994.

IV.

Svo háttar til í máli þessu að frá því að leigusamningur var gerður á milli Eikar fasteignafélags hf. og Eignasögu Trausts ehf. í október 2005, hafa orðið aðilaskipti að því er varðar leigusala. Þannig keypti sóknaraðili máls þessa hina leigðu fasteign af Eik hf. á árinu 2007. Af gögnum málsins virðist hins vegar sem allt frá 1. september 2003 hafi verið í gildi leigusamningur um eignina á milli Eignasögu sem leigusala og varnaraðila, en þann dag fékk varnaraðili með samþykki leigusalans, Eignasögu, að yfirtaka leigusamning sem Eignasaga hafði gert 2. september 2002 við þriðja aðila. Ekki er að sjá í málinu á hvaða grundvelli Eignasaga ehf. var leigusali í upphaflegum leigusamningi, hvort það var sem þáverandi eigandi húsnæðisins eða sem leigutaki af þáverandi eiganda. Þá er ekki að finna í gögnum málsins staðfestingu á því að sóknaraðili hafi samþykkt framleigu til varnaraðila, en á veðbandayfirlitum sem lögð hafa verið fram má þó ráða að árið 2007 hafi verið þinglýst yfirlýsingu á eignina um framleigu til varnaraðila. Verður því að ganga út frá því að sóknaraðili, eða forveri hans sem eigandi húsnæðisins, hafi samþykkt framleiguna og í framkvæmd virðist varnaraðili hafa staðið Eignasögu skil á húsaleigu og Eignasaga greitt til sóknaraðila.

Sóknaraðili byggir kröfu sína um útburð á varnaraðila á riftun leigusamnings á grundvelli vanskila á leigugreiðslum. Um það er deilt í málinu hvort Eignasaga hafi staðið sóknaraðila að fullu skil á leigugreiðslum og kemur meðal annars inn í þá deilu skuldajöfnun sem aðilar greinir á um hvort hafi verið heimil. Hins vegar virðist því ekki mótmælt, sem haldið er fram af hálfu varnaraðila, að hann hafi staðið í skilum með húsaleigu til síns viðsemjanda, Eignasögu.

Af gögnum málsins sést að áskorun um greiðslu á vangoldinni leigu og yfirlýsing um riftun í framhaldi af því, var beint að Eignasögu, en riftunaryfirlýsing er dagsett 2. júní 2009 og birt af stefnuvotti fyrir fyrirsvarsmanni félagsins sama dag. Bréf hans til sóknaraðila þar sem riftun er mótmælt er dagsett 3. júní. Þar kemur fram að hann telji engin vanskil vera þar sem skuldajafnað hafi verið á móti skuldinni, en jafnframt að ef skuldajöfnun verði ekki tekin gild, sé greiðsla til reiðu. Sóknaraðili tilkynnti varnaraðila síðan um riftun leigusamnings síns við Eignasögu með bréfi afhentu varnaraðila 7. júlí 2009, en í því bréfi er jafnframt skorað á varnaraðila að setja sig í samband við lögmann sóknaraðila til að komast að samkomulagi um nýjan leigusamning, sé áhugi fyrir hendi, en ella skorað á varnaraðila að rýma húsnæðið.

Það er meginregla að framleiga hafi ekki gildi, nema leigusali samþykki hana. Í máli þessu virðist, eins og áður kom fram, sem slíkt samþykki hafi verið til staðar í raun, þó að ekki sé það að finna í gögnum málsins. Ganga verður út frá því að framleigutaki öðlist ekki betri rétt en upphaflegi leigutakinn í slíkum tilvikum og að ekki sé um að ræða samningssamband á milli hans og upphaflegs leigusala. Þá verður ennfremur að líta svo á að framleigutakinn verði að sætta sig við það að upphaflegi leigusalinn nýti sér vanefndaúrræði gagnvart viðsemjanda sínum og getur sú staða því verið uppi að framleigutaki sem stendur að fullu í skilum við sinn viðsemjanda, þurfi að sæta því að vera borinn út úr leiguhúsnæði.

Skilja verður kröfugerð varnaraðila svo að hann krefjist þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi og til vara að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Varnaraðili byggir meðal annars á því að beina hefði þurft kröfu í málinu að Eignasögu, sem sé viðsemjandi sóknaraðila. Með vísan til framangreinds og með hliðsjón af ákvæðum 12. og 13. kafla laga nr. 90/1989, verður ekki talið að unnt sé að beina útburðarkröfu að öðrum en þeim sem hefur umráð fasteignarinnar.

Að því er varðar frávísunarkröfu varnaraðila verður ekki séð að hann hafi fært rök fyrir því að rétt sé að vísa málinu frá. Með þeim takmörkunum sem leiða af því að frumleigutakinn er ekki aðili málsins og getur ekki komið að sínum sjónarmiðum að því er varðar vanskil þau sem leiddu til riftunar á leigusamningi, verður ekki annað séð en að sóknaraðili hafi uppfyllt skilyrði réttarfarslaga um skýrleika kröfugerðar og málatilbúnaðar. Verður frávísunarkröfu varnaraðila því hafnað.

Niðurstaða í máli þessu byggist sem sagt á því hvort sóknaraðili telst hafa sýnt nægilega fram á, í skilningi 1. mgr. 78. gr. sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989, að fram hafi farið lögleg riftun á leigusamningi hans við Eignasögu, sem varnaraðili verði að hlíta, sbr. það sem að ofan greinir um það atriði.

Í málinu liggja frammi skjöl sem sýna fram á að sóknaraðili sendi greiðsluáskorun og riftunaryfirlýsingu með fullnægjandi hætti. Þá virðist óumdeilt í málinu og er stutt gögnum að vanskil urðu á leigugreiðslum vegna apríl og maí 2009. Þá liggja frammi gögn um að viðsemjandi sóknaraðila lýsti yfir skuldajöfnun eftir greiðsluáskorun en fyrir yfirlýsingu um riftun, en sú skuldajöfnun virðist ekki hafa uppfyllt það meginskilyrði fyrir skuldajöfnun að kröfurnar væru á milli sömu aðila, þar sem annað hlutafélag var skuldari þeirrar kröfu sem viðsemjandinn vildi skuldajafna með. Það að vangoldin húsaleiga hafi síðar verið greidd að einhverju eða öllu leyti breytir þar engu, ef niðurstaðan er sú að leigusamningur hafi verið fallinn niður fyrir riftun.

Með vísan til framangreinds og allra atvika málsins, verður því litið svo á að sóknaraðili hafi sýnt fram á að leigusamningi um þá eign sem hér um ræðir hafi með réttu verið rift og beri því að heimila umbeðna útburðargerð.

Varnaraðli greiði sóknaraðila málskostnað, sem telst hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf, settur héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Frávísunarkröfu varnaraðila, Celtic á Íslandi ehf., er hafnað.

Varnaraðili skal, borinn út húsnæðinu að Hverfisgötu 26, 101 Reykjavík, fastnr. 200-4428, nánar tiltekið 1. hæð og kjallara, ásamt öllu sem honum tilheyrir og sóknaraðila fengin umráð húsnæðisins.

Varnaraðili greiði sóknaraðila, Festum ehf., 150.000 krónur í málskostnað.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf