E-2214/2012

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 8. febrúar sl., að lokinni aðalmeðferð, var höfðað fyrir dómþinginu af Á-kk-þgf J-kk-þgf, Þelamörk 57, Hveragerði, á hendur Byggbræðrum ehf., Ólafsgeisla 97, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 5. júní 2012.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega, að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda 689.400 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 30. mars 2009 til 2. maí 2012, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Til vara krefst stefnandi þess, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 549.400 krónur, með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 30. mars 2009 til 2. maí 2012, en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu, úr hendi stefnda.

Dómkröfur stefnda eru þær, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og stefnandi verði dæmdur til þess að greiða honum málskostnað, að skaðlausu.

Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991, áður en dómur var kveðinn upp.

II

Mál þetta snýst aðallega um það hvort stefnandi eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnda vegna galla á iðnaðarhurð í eignarhluta sem stefnandi keypti af stefnda árið 2009. Ekki er ágreiningur með aðilum um að umrædd hurð sé gölluð. Hins vegar greinir aðila á um hvort gallinn hafi verið sýnilegur við kaupin og hvort stefndi hafi upplýst stefnanda um gallann, áður en kaupin fóru fram.

Málavextir eru þeir, að stefnandi keypti 98,9 fermetra athafnarými á fyrstu hæð í fasteigninni að Mánamörk 3-5 í Hveragerði af stefnda, samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 27. febrúar 2009. Söluverð eignarinnar var 10.800.000 krónur og greiddi stefnandi 10.000.000 króna við undirritun kaupsamnings og 800.000 krónur við útgáfu afsals. Afhendingardagur eignarinnar var 30. mars 2009 og var afsal fyrir eigninni gefið út sama dag.

Stefndi kveðst hafa fest kaup á stálgrindarhúsi, klæðningum, gluggum og hurðum sem hann reisti að Mánamörk 3-5 í Hveragerði. Stefndi kveður, að frá upphafi hafi verið ætlunin að selja og/eða leigja út iðnaðarbil í húsinu. Húsið var innflutt og fylgdu m.a. með í kaupunum 12 iðnaðarhurðir sem allar eru sömu gerðar. Stefndi reisti sjálfur húsið. Stefndi kveður að strax er iðnaðarhurðirnar hafi verið settar upp hafi komið í ljós að þær væru gallaðar. Gallinn hafi m.a. lýst sér í því, að hurðarflekarnir sem liggja þvert í hurðinni hafi margir hverjir verið undnir, auk þess sem ryðtaumar og blettir hafi verið í kringum glugga og læsingu hurðanna að framanverðu.

Stefndi kveður, að þegar húsið hafi verið tæplega fokhelt, hafi hann fest auglýsingu á vesturgafl hússins, þar sem stóð: „Til sölu-leigu. Sími 898-6174 H-kk-nf. Verslunar/þjónusturými. Iðnaðarrými.“ Stefndi kveðst sjálfur hafa séð um alla sölu og leigu í húsinu og ekki falið fasteignasala umboð til sölu hússins en hann hafi falið lögmanni það afmarkaða verk að útbúa kaupsamning og afsal. Söluyfirlit hafi því aldrei verið gert.

Stefndi kveðst þegar hafa selt tvö iðnaðarbil áður en húsið varð fokhelt. Húsið varð fokhelt í september 2008. Stefndi kveður son stefnanda hafa komið að máli við sig upp úr áramótum 2009. Í kjölfar þess hafi stefnandi komið og spurst fyrir um eignina til kaups. Í aðdraganda kaupanna voru nokkur samskipti milli stefnanda og forsvarsmanna stefnda. Eru aðilar ekki á einu máli um í hverju þau samskipti fólust . Kveður stefnandi að samskipti þeirra hafi aðallega snúist um það með hvaða hætti ætti að skipta upp bilinu sem hann keypti og hve stórt það ætti að vera, en komið hafi í ljós að fermetrafjöldi rýmisins hafi verið ofreiknaður. Þá hafi stefnandi tvisvar sinnum farið og fylgst með því þegar stefndi hafi verið að stúka af og innrétta bilið og fengið lykil að bilinu yfir helgi til að geta sýnt dóttur sinni og tengdasyni. Stefndi kveðst hins vegar hafa upplýst stefnanda rækilega um galla á hurðinni, þar sem hún hafi bæði verið undin og ryðtaumar frá gluggum og læsingu.

Við skoðun á eigninni var stefnandi upplýstur um það af stefnda að skipta þyrfti um smekklás á innkeyrsluhurðinni, auk þess sem smávægilegur útlitsgalli væri á hurðarfleka innan á hurðinni. Stefnandi áleit þá galla minni háttar og ekki rýra verðmæti fasteignarinnar.

Stefnandi kveður að fljótlega eftir afhendingu eignarinnar, eftir fyrstu rigningar vorsins 2009, hafi hann tekið eftir því að mikill leki hafi verið í tveimur gluggum á suðurhlið hússins, annar sem hafi verið í kaffistofunni en hinn í opna rými eignarinnar. Í lok árs 2010 hafi stefnandi tekið eftir slagleka með fram þakglugga hússins. Auk þessara lekagalla hafi stefnandi tekið eftir því í lok árs 2010 að margvíslegir gallar hafi verið á innkeyrsluhurðinni í athafnarýminu. Stefnandi hafi strax gert stefnda viðvart um gallana og umfang þeirra þegar þeir hafi komið í ljós. Stefndi hafi fyrst tekið vel í beiðni stefnanda um lagfæringar á gluggum í suðurhlið hússins, en verkið hafi reynst þungbærara en virst hafi í fyrstu og hafi úrbætur engum árangri skilað. Stefndi hafi og aldrei reynt að gera við þakgluggann þrátt fyrir beiðni stefnanda. Stefndi hefur og neitað öllum kröfum vegna galla á innkeyrsluhurðinni, og haldið því fram að stefnanda hafi verið gerð grein fyrir gallanum við skoðun á fasteigninni.

Með bréfi, dagsettu 31. janúar 2011, krafði stefnandi stefnda um úrbætur á göllunum á eigninni.

Með bréfi, dagsettu 11. febrúar 2011, mótmælti stefndi kröfum stefnanda.

Hinn 10. október 2011 voru dómkvaddir matsmenn, að beiðni stefnanda, til þess að meta galla á eigninni.

Matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna er dagsett 20. mars 2012. Í niðurstöðu matsgerðarinnar um umrædda innkeyrsluhurð kemur fram, að vanbúnaður hennar felist að stærstum hluta í mikilli ryðmyndun umhverfis gluggakanta, gönguhurð, flekasamskeyti og á fleiri stöðum sem mæðir á. Síðan segir: „Hurðin er flekahurð af svokallaðri panil gerð og er yfirborð hennar stálklætt, með viðaráferð og nokkuð hrjúft viðkomu. Hurðin er lökkuð hvít og eru komnar fram nokkuð viðamiklar ryðskemmdir á hurðinni. Slíkt er ekki ásættanlegt og ekki í samræmi við það sem vænta má við kaup á nýrri eign og ljóst að gæði hurðaflekanna hefur ekki verið í samræmi við það sem gera þarf kröfur til hér á landi. Jafnvel þó að ráðist yrði í lagfæringar á hurðaflekunum er ljóst að þær aðgerðir eru aðeins til skamms tíma og uppfylla ekki þær kröfur sem gera þarf til nýra ógallaðrar eignar og því ekki um annað að ræða en skipta hurðinni út fyrir nýja hurð. Vissulega er sá möguleiki fyrir hendi að skipta einungis um hurðaflekana, skilja eftir brautir og gorma. Sá möguleiki er þó litlu ódýrari en að skipta alfarið um hurð auk þess sem nokkrir sölumöguleikar eru fyrir hurðina sem tekin væri niður, til þeirra sem ekki gera kröfur um útlitsleg gæði hurðar. Ekki hefur orðið né hætta á að verði afleitt tjón vegna þess vanbúnaðar sem er á hurðinni.“ Töldu matsmenn að það væri fyrst og fremst hurðin sjálf sem stæðist ekki þær kröfur sem gera þurfi til slíkra hurða, ekki ísetning hennar eða frágangur. Lögðu matmenn til að þeirri hurð sem nú er í innkeyrslurými fasteignarinnar yrði skipt út fyrir nýja hurð með samsvarandi gluggum og gönguhurð.

III

Stefnandi byggir á því, að fasteign sú sem hann keypti af stefnda hafi ekki staðist þær kröfur sem almennt megi gera til nýrra ógallaðra eigna. Að þessu leyti sé vísað til matsgerðar dómkvaddra matsmanna, sem komist hafi að þeirri niðurstöðu að fasteignin sé m.a. haldin þeim annmarka að ástand innkeyrsluhurðar fasteignarinnar sé ekki viðunandi og nauðsynlegt sé að skipta henni út fyrir nýja. Að mati stefnanda sé fasteignin þannig haldin göllum, enda henti hún ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega notaðar og hún standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað, sem leiði af lögum og kaupsamningi á milli aðilanna, sbr. 18. gr. og a-lið 19. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Hinir dómkvöddu matsmenn hafi komist að þeirri niðurstöðu í matsgerð sinni að kostnaður vegna lagfæringar innkeyrsluhurðarinnar sé 689.400 krónur. Matsmenn telji söluverð hurðarinnar vera 140.000 krónur og að það eigi að koma til frádráttar umræddri fjárhæð. Stefnandi kveðst ekki vera sammála því og telji að söluandvirðið eigi einungis að koma til frádráttar ef og þegar hann geti selt hurðina og þá fyrir raunverulegt söluverðmæti hennar. Fallist dómurinn hins vegar ekki á þessa röksemd stefnanda sé gerð krafa um að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 549.400 krónur.

Stefndi hafi viðurkennt að umrædd innkeyrsluhurð sé gölluð og talið að hún hafi verið gölluð frá upphafi, eins og komi m.a. fram í bréfi lögmanns stefnda til lögmanns stefnanda, dagsettu 10. apríl 2012. Að mati stefnanda hefði stefnda borið að upplýsa hann um slíkan meiri háttar ágalla með skýrum hætti, enda hvíli rík upplýsingaskylda á seljanda fasteigna, sbr. 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Þar sem stefndi hafi verið grandsamur um gallann á þeim tíma sem hann seldi fasteignina, og hafi ekki upplýst stefnanda um hann, hafi hann sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi sem sé skaðabótaskyld, samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Til vara byggir stefnandi á þeirri málsástæðu að hann eigi rétt til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar, sem nemi stefnufjárhæð þessa máls, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi hafi hins vegar haldið því fram að stefnandi hafi verið upplýstur um það við skoðun fasteignarinnar að umrædd innkeyrsluhurð hafi verið gölluð, auk þess sem gallarnir hefðu verið augljósir við skoðun fasteignarinnar. Stefnandi mótmælir þessu, enda telji hann að aðgæsluskylda hans hafi verið verulega takmörkuð í málinu, þar sem um eign á byggingarstigi hafi verið að ræða við gerð kaupsamningsins. Þá séu gerðar mun vægari kröfur til aðgæsluskyldu kaupanda í tilviki nýrra fasteigna, enda eigi kaupandi að geta gert ráð fyrir því að eignin sé ógölluð við afhendingu og muni henta til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega notaðar.

Stefnandi kveðst frá upphafi hafa viðurkennt að stefndi hafi upplýst hann um að skipta þyrfti um smekklás á innkeyrsluhurðinni, auk þess sem smávægilegur útlitsgalli væri á hurðarfleka innan á hurðinni. Stefnandi hafi hins vegar talið að þessi atriði væru svo minni háttar að þau rýrðu verðmæti hurðarinnar ekkert og því væri ekki tilefni til að gera athugasemdir við þau. Þessi atriði hafi enda engin áhrif haft á þá niðurstöðu matsmanna að hurðin væri í óviðunandi ástandi og nauðsynlegt væri að skipta henni út fyrir nýja. Þvert á móti sé helsta forsendan fyrir niðurstöðu matsmanna sú að viðamiklar ryðmyndanir séu á hurðinni.

Þá telur stefnandi að hann hefði alls ekki mátt sjá, við hefðbundna skoðun fasteignarinnar, þá gríðarlegu galla sem séu á hurðinni. Eins og áður segi hafi hinir dómkvöddu matsmenn komist að þeirri niðurstöðu að galli innkeyrsluhurðarinnar fælist að stærstum hluta í mikilli ryðmyndun umhverfis gluggakanta, gönguhurð, flekasamskeyti og á fleiri stöðum, sem mæði á. Umfangsmikil ryðmyndun af þessari gerð komi fram á löngum tíma, og hafi stefnandi ekki getað séð slíkt fyrir við hefðbundna skoðun eignarinnar.

Í öllu falli telji stefnandi að stefndi hefði, sem seljandi, átt að gæta miklu mun betur að upplýsingaskyldu sinni gagnvart stefnanda. Bendir stefnandi á, að jafnvel þótt kaupandi skoði fasteign, leysi það seljanda ekki undan þeirri upplýsingaskyldu sem á honum hvíli, enda víki aðgæsluskylda kaupanda fyrir skorti seljanda á upplýsingum um fasteign, sbr. 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Þar sem forsvarsmenn stefnda hafi verið grandsamir um þann umfangsmikla galla sem á hurðinni var hefði verið eðlilegt að gera þá kröfu til þeirra að þeir upplýstu stefnanda með skýrum og sannanlegum hætti um gallann. Hins vegar hafi hvorki verið getið um gallann á söluyfirliti fasteignasala, eins og almennt eigi að gera samkvæmt c-lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004, né í öðrum sannanlegum samskiptum aðilanna og verði stefndi að bera hallann af sönnunarskorti í þessum efnum. Í ljósi þeirrar staðreyndar að stefndi hafi verið grandsamur um umræddan galla og hafi ekki staðið nægjanlega að upplýsingaskyldu sinni, eins og efni hafi staðið til, hafi hann sýnt af sér slíkt stórkostlegt gáleysi, sem brjóti gegn góðri trú, að hann hafi glatað rétti sínum til að bera það fyrir sig að stefnandi hefði mátt sjá gallann við hefðbundna skoðun fasteignarinnar, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Samkvæmt almennum reglum beri krafa stefnanda almenna vexti frá og með þeim degi er hið bótaskylda atvik átti sér stað, þ.e. við afhendingu fasteignarinnar, sbr. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Að sama skapi beri krafa hans dráttarvexti að liðnum mánuði frá þeim degi er hann hafi lagt fram þær upplýsingar sem þörf hafi verið á til að meta tjónsatvik og bótafjárhæð, samkvæmt 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Hinn 2. apríl 2012 hafi lögmaður stefnanda sent stefnda kröfubréf, þar sem fram hafi komið allar upplýsingar um tjón stefnanda. Reiknist því dráttarvextir frá 2. maí 2012.

Um lagarök vísar stefnandi til laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, sbr. einkum ákvæði 18.-20. gr., 26.-27. gr., 41. gr. og 43. gr. laganna. Einnig vísar stefnandi til meginreglu samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og efndir fjárskuldbindinga.

Kröfu um vexti og dráttarvexti byggir stefnandi á III. og IV. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, einkum 1. mgr. 6. gr., 1. mgr. 8. gr. og 9. gr. laganna.

Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laganna.

IV

Stefndi byggir á því, að stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni frá því er hann festi kaup á fasteigninni. Stefndi byggir á því að stefnandi hafi keypt fasteignina með gallaðri hurð, hann hafi verið rækilega upplýstur um það við kaupin og sætt sig við ástand hurðarinnar að öllu leyti. Kaupverð fasteignarinnar hafi tekið mið af ástandi hennar sem stefnandi hafi kynnt sér einkar vel fyrir kaupin.

Stefndi bendir á ummæli matsmanna sem segi í matsgerð að það sé fyrst og fremst innkeyrsluhurðin sjálf sem ekki standist þær kröfur sem gera þurfi til slíkra hurða, ekki ísetning hennar eða frágangur. Þetta sé í samræmi við það sem stefndi hafi sagt frá því er hurðirnar hafi verið settar í húsið, þ.e. að þær væru gallaðar. Hafi slík viðurkenning legið fyrir hjá stefnda allt frá upphafi, sbr. bréf, dagsett 11. febrúar 2011, til lögmanns stefnanda. Stefndi hafi frá upphafi haldið því fram að stefnandi hafi rækilega verið upplýstur fyrir kaupin um að innkeyrsluhurðin hafi verið gölluð og hafi kaupverð eignarinnar verið í samræmi við það. Aðrir kaupendur að iðnaðarbilum í eigninni hafi einnig verið upplýstir um hinar gölluðu hurðir auk þess sem gallarnir séu augsýnilegir.

Stefndi telur að þeir gallar sem matsmenn lýsi séu allir sýnilegir, þ.e. ryðmyndun sem augsýnileg sé öllum. Stefnandi hafi verið með sérþekkingu sem húsasmíðameistari er hann hafi skoðað hurðina og hafi ryð ekki getað farið fram hjá honum. Stefnandi hafi að hluta viðurkennt gallana því ryð hafi strax í upphafi komið fram við læsingu gönguhurðarinnar, sem hafi m.a. verið ástæða þess að ákveðið hafi verið að skipta um lás, auk þess sem ryðblettir hafi verið við gluggana. Stefndi leggur áherslu á þá staðreynd að ekki sé hægt að nýta fasteignina nema með innkeyrsluhurðinni og því hafi þessir augsýnilegu gallar ekki getað farið fram hjá honum við skoðun. Sonur stefnanda hafi strax spurst fyrir um útlit hurðarinnar er hann hafi komið fyrst að máli við stefnda. Stefnandi hafi einfaldlega ekki getað komist hjá því að horfa á hurðina og ganga inn í iðnaðarbilið í gegnum hana. Stefnandi hafi því verið grandsamur um ryðið í hurðinni og keypt hana í því ástandi. Hann hafi því ekki orðið fyrir neinu tjóni frá kaupum og því beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Stefndi kveðst leggja ríka áherslu á að hinir dómkvöddu matsmenn undirbyggi ekki á nokkurn hátt skaðabótakröfu stefnanda því þeir telji ekki að hurðin sé ónýt, eða að hún geti ekki gegnt hlutverki sínu. Engar slíkar fullyrðingar eða ályktanir sé unnt að draga af matsgerðinni. Matsmenn segi einungis að hurðin sé ekki í samræmi við það sem vænta megi við kaup á nýrri eign. Því sé stefndi sammála enda hafi kaupverð eignarinnar tekið mið af þeirri staðreynd auk þess sem stefndi hafi gert stefnanda ítarlega grein fyrir göllunum. Tjón stefnanda hafi hins vegar ekki verið staðreynt með matsgerðinni, því eins og ráða megi af henni gegni iðnaðarhurðirnar að öllu leyti hlutverki sínu og engri hurð í húsinu hafi verið skipt út eða hafi hurðin verið metin ónýt. Iðnaðarhurðin henti þrátt fyrir útlitsgalla til þeirra nota sem eigninni hafi verið ætlað, tjónið sé ekkert og beri að sýkna stefnda af skaðabótakröfu stefnanda.

Stefndi byggir einnig á því að allt frá fyrstu samskiptum stefnda við son stefnanda, og ávallt við stefnanda sjálfan hafi stefndi verið mjög skýr og skilmerkilegur með það að iðnaðarhurðin væri gölluð. Fullyrðingum stefnanda í stefnu um annað sé sérstaklega mótmælt sem röngum. Stefndi hafi aldrei gefið neitt annað til kynna enda hafi eignin aldrei verið auglýst nema með auglýsingu á gafli byggingarinnar og allar upplýsingar um ástand eignarinnar hafi verið veittar af stefnda sjálfum. Stefndi mótmæli sérstaklega að söluyfirlit hafi verið gefið út þar sem eignin hafi aldrei verið auglýst til sölu hjá fasteignasala.

Stefndi bendir á, að stefnandi segi sjálfur svo frá í stefnu, að hann hafi verið upplýstur um smávægilega útlitsgalla á hurðarfleka innan á hurðinni sem og að átt hafi að skipta út smekklás á innkeyrsluhurðinni. Þessi smávægilegi útlitsgalli innan á hurðinni sé nákvæmlega eins í dag og þegar stefnandi afréð kaupin. Útlitsgallinn felist í því að hurðarflekarnir séu undnir. Ástæða þess að ákveðið hafi verið að skipta út lás á gönguhurðinni hafi verið ryðtaumar frá lásnum. Stefnandi, sem sé húsasmíðameistari, hafi hæglega getað gert sér grein fyrir því að í þeim upplýsingum, sem hann þó viðurkenni að hafa fengið, hafi falist að hurðin hafi verið gölluð. Stefndi hafi bent stefnanda á ryðtauma á hurðinni, sem m.a. hafi stafað frá smekklásnum framan á gönguhurðinni og hafi það verið ástæða þess að skipt hafi verið um lásinn. Auk þess hafi verið sýnilegt ryð og ryðblettir með fram öllum gluggum innkeyrsluhurðarinnar. Stefnanda hafi ekki einungis verið sýndir ryðblettir á iðnaðarhurð á sínu bili heldur hafi verið gengið með fram hurðum á öðrum iðnaðarbilum sem allar hafi verið í sama ástandi. Ástand hurðarinnar sé því nákvæmlega eins í dag og það hafi verið á því tímamarki sem stefnandi hafi skoðað eignina og afráðið að festa kaup á henni. Það að komið hafi ryð í hurðina, hafi falið í sér fullnægjandi upplýsingar af hálfu stefnda um galla á fasteigninni. Stefnandi hefði átt að gera sér enn betur grein fyrir þýðingu þeirra upplýsinga en annars sökum sérþekkingar sinnar.

Stefndi kveður stefnanda ekki hafa gert kröfu vegna galla á innkeyrsluhurðinni fyrr en með bréfi 31. janúar 2011, eða tveimur árum eftir að hann hafi fest kaup á eigninni. Samkvæmt 20. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 skuli við mat á því hvort fasteign teljist gölluð miða við það tímamark er hún flytjist yfir á áhættu kaupanda. Það tímamark hafi verið í mars 2009. Kvartanir í lok árs 2010 hafi einungis lotið að leka. Stefndi byggir á því að hafi stefnandi ætlað að bera fyrir sig galla á hurðinni, hafi hann sýnt af sér verulegt tómlæti í tæp tvö ár, og beri þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Stefndi byggir á því, að gera verði ríkari kröfur til skoðunarskyldu stefnanda sem sé húsasmíðameistari. Það að honum hafi verið kynnt ryð og ryðmyndun í hurðinni, hvort heldur hafi verið í kringum smekklás eða glugga, sem og að honum hafi verið kynnt að hurðarflekarnir væru undnir, hafi átt að gefa húsasmíðameistara fullkomlega til kynna að hann væri að festa kaup á gallaðri eign. Sem húsasmíðameistari hafi stefnandi mátt vita að ef ryð er á annað borð komið í hurð, eins og hann viðurkenni að hafi sést á smekklás hurðarinnar, væri ryð líklegast á öðrum stöðum. Stefnanda hafi verið bent á ryðbletti með fram gluggum hurðarinnar sem hafi síst minnkað með tímanum. Stefnandi hafi, sem húsasmiður, mátt vita að ryðið væri komið til að vera, fyrst það hafi verið komið í hurðina strax við uppsetningu hennar, og myndi að öllum líkindum aukast með tímanum. Gallarnir á hurðunum, sem hafi komið í ljós strax við uppsetningu þeirra, hafi verið sýnilegir öllum, hvað þá húsasmíðameistara.

Stefndi byggir á því, að stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni, þar sem hurðin sé jafn gölluð í dag og þegar stefnandi festi kaup á fasteigninni. Kaupverð eignarinnar hafi tekið mið af ástandi eignarinnar. Byggir stefndi á því að þrátt fyrir þá galla sem séu á hurðinni gegni hún að öllu leyti hlutverki sínu sem innkeyrsluhurð, eins og hún hafi gert allt frá því er hurðirnar hafi verið settar í húsið haustið 2008. Það hafi verið ástæðan fyrir því að stefnandi hafi ákveðið að festa kaup á fasteigninni þrátt fyrir að hafa verið ítarlega upplýstur um galla hennar. Stefndi byggir á því að enginn þeirra 12 eigenda eða leigjenda iðnaðarbila sem séu í húsnæðinu hafi skipt út innkeyrsluhurðum þrátt fyrir galla þeirra og þeir nýti hurðirnar daglega í starfsemi sinni. Sú staðreynd sýni að ekki sé nauðsynlegt að skipta hurðunum út eins og stefnandi byggi á. Hurðirnar þjóni að öllu leyti hlutverki sínu sem innkeyrsluhurðir og muni gera það áfram næstu árin. Þrátt fyrir galla innkeyrsluhurðarinnar henti fasteignin til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega notaðar og henti til þeirra sérstöku afnota fyrir stefnanda sem kaupanda og stefnda hafi verið kunnugt um þegar kaupsamningur hafi verið gerður. Fasteignin sé því ekki haldin galla í skilningi 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og beri því að hafna skaðabótakröfu stefnanda.

Stefndi byggir á því, að samkvæmt 29. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 geti kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Með viðurkenningu stefnanda í stefnu sé fullsannað að stefndi hafi rætt við stefnanda um galla á innkeyrsluhurðinni og geti stefnandi því ekki borið þá galla fyrir sig nú. Stefnandi hafi og viðurkennt að innkeyrsluhurðin hafi ekki verið í lagi þegar hann keypti fasteignina. Stefnandi haldi því fram að upplýst hafi verið um smávægilega galla, sem stefndi mótmælir harðlega, en sú viðurkenning stefnanda að rætt hafi verið um galla á hurðinni sé nóg til þess að sýkna beri stefnda af öllum kröfum stefnanda samkvæmt 29. gr. fasteignakaupalaga.

Stefndi byggir á því að hann hafi að öllu leyti fullnægt upplýsingaskyldu sinni um galla innkeyrsluhurðarinnar fyrir kaupin og því beri hann enga ábyrgð á ástandi hennar, sem hann hafi farið ítarlega yfir með stefnanda áður en hann hafi afráðið að kaupa fasteignina. Stefndi bendir á að enginn áskilnaður sé um að upplýsa þurfi um galla á innkeyrsluhurðinni skriflega eins og í kaupsamningi eða afsali. Ákvæði fasteignakaupalaga nr. 40/2002 geri ekki áskilnað um skriflegar upplýsingar eða að upplýsingar þurfi að vera í þinglýstum skjölum er varði kaupin. Mótmælir stefndi sérstaklega fullyrðingum stefnanda um að máli skipti að ástand innkeyrsluhurðarinnar hafi ekki verið tiltekið í kaupsamningi. Byggir stefndi á því, að löng dómvenja sé fyrir því, að seljendur upplýsi munnlega um galla er þeir telji vera á eign, og þannig hafi það verið í tilviki stefnda.

Stefndi telur að í stefnu málsins sé sannað, með viðurkenningu stefnanda, að stefnandi hafi verið upplýstur munnlega um galla á innkeyrsluhurðinni enda sé munnleg upplýsingaskýrsla meginreglan. Þá upplýsingaskyldu hafi stefndi uppfyllt ítrekað með því að vekja margsinnis og rækilega athygli stefnanda, sem og sonar hans, á því að innkeyrsluhurðin væri gölluð. Stefnandi viðurkenni að hafa verið upplýstur um útlitsgalla á hurðarfleka að innanverðu og að skipta hafi þurft um smekklás, sem hafi verið vegna ryðs í kringum lásinn, og sú viðurkenning staðfesti fullyrðingar stefnda um að stefnanda hafi verið ljóst að hurðin væri alls ekki gallalaus við kaupin. Framlögð yfirlýsing G-kk-ef I-kk-ef H-kk-ef, starfsmanns stefnda, staðfesti m.a. hversu oft stefnandi hafi komið og skoðað fasteignina og orðið vitni að samtölum málsaðila um að innkeyrsluhurðarnar væru gallaðar. G-kk-nf hafi unnið við bygginguna og aldrei orðið var við að stefnandi kvartaði yfir innkeyrsluhurðunum.

Stefndi byggir kröfu sína um sýknu af varakröfu stefnanda á því að eignin hafi að öllu leyti verið komin í það ástand sem hún hafi átt að vera við kaupin er stefnandi hafi skoðað hana fyrst, að öðru leyti en að innanverðu hafi átt eftir að ganga frá millilofti, sem undanskilið hafi verið við kaupin. Mál þetta snúist eingöngu um innkeyrsluhurð, sem að öðru leyti hafi verið uppsett er stefnandi hafi falast eftir kaupum á fasteigninni. Stefndi bendir á að gera verði ríkari kröfur til aðgæsluskyldu stefnanda þar sem hann sé húsasmíðameistari og allir gallar sem á hurðinni séu, séu sýnilegir, þ.e. ryð og undnir hurðarflekar. Húsasmíðameistara megi vera fullljóst að slík sýnileg ummerki á hurð þýði að hurðin sé gölluð.

Stefndi mótmælir sérstaklega afsláttarkröfu stefnanda með sömu rökum. Stefnandi hafi séð gallann, hafi viðurkennt að hafa séð hann og vera upplýstur um hluta þeirra, og því eigi hann ekki kröfu á afslætti. Stefndi byggir einnig á því að fasteignin hafi verið seld lægra verði vegna ástands hurðarinnar og því hafi stefnandi í raun fengið afslátt í samræmi við það að gæði hurðarinnar væru ekki í samræmi við þau sem gera megi til nýrrar hurðar.

Stefndi mótmælir því að niðurstaða matsgerðar hafi nokkra þýðingu í málinu og mótmælir harðlega kröfu stefnanda um að stefndi verði dæmdur til að greiða kostnað við matsgerð. Bendir stefndi á, að allt frá fyrsta svarbréfi stefnda, 11. febrúar 2001, hafi legið fyrir viðurkenning stefnda á því að innkeyrsluhurðin hafi verið gölluð. Því hafi ekki þurft matsmenn með tilheyrandi kostnaði til að staðreyna það. Við dómkvaðningu matsmanna hafi stefndi lagt fram sérstök mótmæli, þar sem m.a. galli hurðarinnar hafi verið viðurkenndur og bókað að stefnandi hefði verið ítarlega upplýstur um ástand hennar fyrir kaupin auk þess sem gallarnir hefðu verið augsýnilegir við skoðun og mikið um þá rætt, en stefnandi sé húsasmíðameistari. Stefndi mótmælir því harðlega að stefnandi ætli nú að gera kröfu um greiðslu matskostnaðar að fjárhæð 579.013 krónur. Stefnandi verði sjálfur að sitja uppi með þann kostnað enda hafi gallar þeir sem stefndi beri ábyrgð á, samkvæmt niðurstöðu matsgerðar, einungis verið 90.700 krónur. Tjónþolum beri að takmarka tjón sitt, en stefnandi hafi hunsað allar viðvaranir stefnda í þeim efnum. Stefnandi hafi ákveðið að halda málssókn sinni áfram þrátt fyrir að kostnaður hans af málarekstrinum sé nú þegar orðinn mun hærri en kostnaður við nýja hurð. Því beri að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Verði ekki fallist á ofangreint krefst stefndi þess til vara að dómkröfur verði lækkaðar verulega, þar sem hurðin sé mun meira virði en 140.000 krónur, og geti hún nýst næstu árin. Tjón stefnanda sé því mun minna en fjárhæð varakröfu hans.

Um lagarök vísar stefndi til almennra ákvæða samninga- og kröfuréttar, sem og laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Kröfu um málskostnað byggir stefndi á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

V

Eins og fyrr greinir lýtur ágreiningur máls þessa að því hvort stefnandi eigi rétt á skaðabótum eða afslætti úr hendi stefnda vegna galla á fasteign þeirri sem hann keypti af stefnda árið 2009. Ágreiningslaust er að innkeyrsluhurð fasteignarinnar er gölluð, eins og staðfest hefur verið með framlagðri matsgerð. Samkvæmt matsgerðinni var umrædd eign haldin þeim göllum, að gluggar láku og mikil ryðmyndun var umhverfis gluggakanta, gönguhurð, flekasamskeyti og fleiri staði sem mæðir á. Hefur stefndi þegar greitt stefnanda vegna galla í gluggum. Aðila greinir á um hvort umdeildur galli á innkeyrsluhurð hafi verið eða átt að vera stefnanda sýnilegur við kaupin og hvort stefndi hafi upplýst stefnanda um gallann, áður en kaupin fóru fram.

Hvað varðar upplýsingar þær sem seljanda fasteignarinnar bar að veita ber að líta til þess að samkvæmt 1. mgr. 26. gr. fasteignakaupalaga telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Fram er komið í málinu að ekki var gert söluyfirlit með lýsingum á eigninni áður en hún var seld. Annaðist stefndi sjálfur sölu eignarinnar.

Fyrir liggur að stefnandi skoðaði eignina nokkrum sinnum áður en kaup voru gerð. Umrædd hurð er flekahurð úr panil og er yfirborð hennar stálklætt, með viðaráferð og nokkuð hrjúft viðkomu. Hefur stefnandi og viðurkennt að hann hafi verið upplýstur um það af stefnda, sem og að hann hafi séð það við skoðun eignarinnar, að skipta þyrfti um smekklás vegna ryðs og einnig að hurðarfleki innanvert á hurðinni hafi verið undinn. Hins vegar er óumdeilt, og hefur verið staðfest með umræddri matsgerð, að gallar hurðarinnar voru mun umfangsmeiri, en mikið ryð er í hurðinni, þar sem efnisgæði panels er óviðunandi og þolir ekki íslenska veðráttu. Stefndi hefur til sönnunar fullyrðingum sínum um að hann hafi upplýst stefnanda um gallann leitt sem vitni aðra eigendur iðnaðarbila í fasteigninni sem og fyrrverandi starfsmann sinn. Hafa þessi vitni ekki getað staðfest að stefnandi hafi verið upplýstur um umdeildan galla á hurðinni, áður en kaup voru gerð. Fullyrðingar stefnda um að hann hafi upplýst stefanda um þá galla eru því, gegn andmælum stefnanda, með öllu ósannaðar, enda liggur ekkert fyrir í skriflegum gögnum sem styður þær fullyrðingar. Verður að telja að stefnda hafi borið skylda til, samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, að skýra stefnanda með fullnægjandi hætti frá galla á fasteigninni, og upplýsa um eðli hans og umfang.

Í 1. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga er kveðið á um það að kaupandi fasteignar geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur er gerður. Er það mat hinna sérfróðu meðdómenda að stefnandi hafi ekki, þó svo að hann væri húsasmíðameistari að mennt, getað gert sér grein fyrir því við skoðun eignarinnar að hurðin væri byrjuð að ryðgað og þar með haldin þeim göllum sem síðar voru staðreyndir. Breyti þar engu um þó svo að skipta hafi þurft um smekklás á hurðinni vegna ryðs, enda hafi það ekki getað gefið stefnanda til kynna að ryðmyndun væri byrjuð annars staðar í hurðinni. Verður og ekki talið að galli sá sem stefnandi vissi um að væri á hurðinni, hafi verið þess eðlis að hann hefði átt að gefa stefnanda tilefni til þess að skoða eignina betur. Þegar það er virt verður ekki talið að stefnandi hafi haft næga vitneskju um ástand eignarinnar er kaup voru gerð. Sem fyrr greinir keypti stefnandi umrædda eign af stefnda er hún var í byggingu. Verður samkvæmt framansögðu ekki litið svo á að stefnandi hafi getað vænst þess að hurðin væri haldin þeim göllum sem síðar voru staðreyndir. Þá er með öllu ósönnuð sú fullyrðing stefnda að gallinn hafi haft áhrif á verð eignarinnar. Með því að stefndi sinnti ekki skyldu sinni til að veita stefnanda fyrrgreindar upplýsingar verður talið að hin selda fasteign hafi talist gölluð við kaupin, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, og að stefndi beri skaðabótaábyrgð á því tjóni stefnanda, samkvæmt 43. gr. laganna. Samkvæmt framansögðu verður stefndi dæmdur til að greiða kröfu stefnanda, samkvæmt varakröfu hans, sem miðast við verð nýrrar hurðar að frádregnu söluverðmæti eldri hurðarinnar, en líta verður svo á að það sé hið raunverulega tjón stefnanda. Samkvæmt matsgerð eru kröfur stefnanda miðaðar við verðlag í mars 2012. Stefnandi gerir kröfu um vexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 30. mars 2009, en þá var eignin afhent stefnanda. Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, skal krafan bera vexti frá dagsetningu matsgerðar, eða frá 20. mars 2012. Verður því stefndi dæmdur til þess að greiða stefnanda vexti frá 20. mars 2012, eða frá dagsetningu matsgerðar, samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 38/201. Dráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, reiknast, eins og krafist er, mánuði frá því að krafan var gerð, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Stefnandi fékk gjafsókn til rekstrar málsins fyrir héraði hinn 15. febrúar 2013, og er gjafsóknin takmörkuð við réttargjöld og lögmannskostnað.

Eftir þessari niðurstöðu verður stefndi dæmdur til þess að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.300.000 krónur, þ.m.t. kostnaður við öflun matsgerðar, 579.013 krónur, en líta verður svo á að öflun hennar hafi verið nauðsynlegur þáttur í að staðreyna kröfuna, enda hefur stefndi ætíð neitað greiðslu. Hluti af málskostnaði stefnanda, eða 720.987 krónur, rennur í ríkissjóð. Þóknun lögmanns stefnanda 720.987 krónur, greiðist úr ríkissjóði. Við ákvörðun málskostnaðar hefur verið litið til virðisaukaskattsskyldu stefnanda.

Dóminn kvað upp H-kvk-nf Þ-kvk-nf, héraðsdómari sem dómsformaður, ásamt meðdómendunum, F-kk-þgf J-kk-þgf tæknifræðingi og R-kk-þgf I-kk-þgf verkfræðingi.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Byggbræður ehf., greiði stefnanda, Á-kk-þgf J-kk-þgf, 549.400 krónur, með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 20. mars 2012 til 2. maí 2012, en frá þeim degi með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.300.000 krónur í málskostnað, þar af renni 720.987 krónur í ríkissjóð.

Þóknun lögmanns stefnanda, H-kk-nf J-kk-ef hrl., 720.987 krónur, þ.m.t. virðisaukaskattur, greiðist úr ríkissjóði.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf

F-kk-nf J-kk-nf

R-kk-nf I-kk-nf