E-431/2023

Mál þetta, sem þingfest var 8. febrúar 2023 og dómtekið 30. maí sl., var höfðað með stefnu, birtri 6. febrúar 2023. Stefnendur eru B-x-x P-x-x A-x-x, kt. [...] og K-x-x P-x-x, kt. [...], bæði til heimilis að [...], Reykjanesbæ.

Stefndu eru South Properties ehf., kt. [...], [...], 230 Reykjanesbæ, Reykjanesbær, kt. [...], [...], Reykjanesbæ, R. Sól slf., kt. [...], [...], Reykjanesbæ, og Vátryggingafélag Íslands, kt. [...], [...], Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að stefnd u verði gert að greiða stefnendum óskipt skaðabætur að fjárhæð 1.200.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. apríl 2022 til greiðsludags. Að auki er krafist málskostnaðar.

Stefndi South Properties ehf. krefst sýknu af dómkröfum stefnenda. Að auki er krafist málskostnaðar.

Stefndi Reykjanesbær krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda en til vara að dóm-kröfurnar verði lækkaðar. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi R. Sól slf. krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda auk málskostnaðar.

Stefndi Vátryggingafélag Íslands krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda auk máls-kostnaðar.

Fór aðalmeðferð málsins fram 30. maí sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsatvik.

Samkvæmt gögnum málsins sótti Trésmiðja Snorra Hjaltasonar hf., kt. [...], um leyfi til að byggja nýtt þriggja hæða fjölbýlishús með 16 íbúðum að Bjarkardal 33 með bréfi þann 23. september 2006 og í framhaldi undirritaði fyrirtækið lóðar leigusamning við Reykjanesbæ um þá lóð til 75 ára frá 1. janúar 2007.

Þann 5. júlí 2007 var Reykjanesbæ tilkynnt um byggingar stjóraskipti á framkvæmdunum þar sem viðtakandi byggingar stjóri var M-kk-nf Ó-kk-nf.

Staðfesting frá byggingar fulltrúa þann 16. desember 2009 liggur fyrir um að húsið sé komið á byggingar stig 4, fokheld bygging samkvæmt ÍST51:1998.

Söluyfirlit fasteignasölunnar Eignasala. is liggur fyrir í málinu. Kemur þar fram að sölumaður hafi skoðað íbúðina 29. maí 2011. Er húsið á byggingarstigi 7, fullgerð íbúð og matsstig 7, fullgert. Eru eigendur M-x-x J-x-x og V-x-x M-x-x J-x-x.

Með bréfi frá Reykjanesbæ til Týrusar hf. þann 3. apríl 2012 kemur fram að embætti byggingar fulltrúa hafi framkvæmt ástandsskoðun, m. a. á lóðinni Bjarkardal 33, í kjölfar ábendinga nágranna um slysahættu og kröfur um úrbætur. Kemur fram í bréfinu, þar sem krafist er úrbóta, að engar framkvæmdir hafi átt sér stað á lóðunum um langantíma og sé aðgengi að þeim sem og lausafjármunum og mannvirkjum á lóðinni óheft.

Með kaupsamningi þann 14. maí 2012 og afsali undirrituðu 1. júní 2012 eignaðist South Properties ehf. 16 íbúðir í húsinu Bjarkardal 33 og með bréfi þann 23. ágúst 2012 var Reykjanesbæ tilkynnt um byggingar stjóraskipti þar sem viðtakandi byggingar stjóri var G-kk-nf B-kk-nf. Var húseigandi South Properties ehf. Var á sama tíma tilkynntum breytingu á iðnmeisturum. Þá liggja fyrir úttektir byggingarfulltrúa á ýmsum þáttum byggingarinnar á byggingar stigi.

Þann 18. september 2012 var umsókn South Properties ehf. um byggingarleyfi vegna Bjarkardals 33 endurnýjuð.

Með kaupsamningi þann 21. október 2013 seldi South Properties ehf. íbúð á 2. hæð í húsinu, matshluta 01- 0204, til E-kvk-ef Ý-kvk-ef Z-kvk-ef. Kemur fram í kaupsamningnum að íbúðin afhendist fullgerð ásamt nánari útlistun á frágangi innan íbúðar. E-kvk-nf Ý-kvk-nf Z-kvk-nf fékk afsal fyrir íbúðinni þann 21. október 2013. Í engu er getið um galla, hvorki í íbúðinni né sameign.

Í janúar 2014 er óskað eftir því að lokaúttekt fari fram á húsinu Bjarkardal 33 í Reykjanesbæ. Byggingar stjóri er G-kk-nf B-kk-nf. Fór úttektin fram 30. janúar 2014. Í bréfi þann 31. janúar 2014 segir að S-kk-nf E-kk-nf, f. h. byggingar fulltrúa Reykjanesbæjar, hafi framkvæmt öryggisúttekt á Bjarkardal 33 og gefur út vottorð þess efnis.

Afsal frá E-kvk-þgf Ý-kvk-þgf Z-x-x liggur fyrir til M-x-x J-x-x og V-x-x M-x-x J-x-x þann 9. febrúar 2017. Ekki er getið um neina galla eða fyrirvara í því afsali.

M-x-x og V-x-x seldu stefnendum, B-x-x P-x-x A-x-x og K-x-x P-x-x, eignina þann 27. janúar 2017. Í söluyfirliti sem fylgt hefur sölunni segir að íbúðin sé á byggingarstigi 7, fullgerð bygging og á matsstigi 8, tekin í notkun í bygging u. Í sérreit í söluyfirlitinu er hægt að tilgreina galla, lóðarréttindi og kvaðir auk breytinga. Er sá reitur auður. Var afsal gefið út á milli sömu aðila þann 2. nóvember 2011. Í kaupsamningnum er tekið fram að aðilar hafi kynnt sér og undirritað eftirfarandi skjöl vegna eignarinnar og geri ekki athugasemdir við efni þeirra, veðbókarvottorð, matsvottorð Þjóðskrár Íslands og söluyfirlit. Þá segir einnig að tilboðsgjafi hafi kynnt sér ástand eignarinnar af eigin raun og sætti sig við ástand hennar að öllu leyti.

Að beiðni lögmanns South Properties ehf. gaf byggingar fulltrúi Reykjanesbæjar út vottorð um lokaúttekt fyrir Bjarkardal 33 þann 22. júní 2021.

Þann 24. júní 2020 sendi lögmaður, fyrir hönd húsfélagsins, South Properties ehf. bréf þar sem tíundað er í mörgum liður hvað þurfi að gera við húsið til að lokaúttekt geti farið fram. Varðandi íbúð stefnenda segir að þar sé leki og raki í veggjum.

Ágreiningslaust er að farið var í viðgerðir á húsinu og í málinu liggur fyrir tilboð frá Verktakaþjónustu Íslands, ódagsett en líklega gert í lok nóvember 2021 og undirritað fyrir hönd húsfélagsins.

Þann 22. desember 2021 sendi lögmaður stefnenda bréf til M-kvk-ef J-x-x og V-kvk-ef M-x-x J-x-x og gerði kröfu um að seljendur eignarinnar viðurkenndu bótaskyldu sína vegna galla sem ekki hafi verið upplýst um við sölu eignarinnar. Er byggt á því í bréfinu að eignin hafi verið gölluð þegar stefnendur festu kaup á henni árið 2017. Sama dag sendi lögmaðurinn kröfubréf á stefnda R. Sól slf. og Vátryggingafélag Íslands og gerði kröfu um viðurkenningu fasteignasala og tryggingafélags á bótaskyldu vegna galla sem ekki hafi verið upplýst um við sölu á eigninni. Þá var sama krafa gerð á hendur South Properties ehf. með bréfi þann 14. febrúar 2021. Þá sendi lögmaður stefnenda kröfubréf til E-kvk-ef Ý-kvk-ef Z-kvk-ef þann 17. febrúar 2021 og krafðist viðurkenningar á bótaskyldu hennar vegna galla sem hafi verið til staðar þegar fyrri eigendur keyptu eignina af henni þann 16. desember 2015. Þann sama dag gerði lögmaður stefnenda kröfu á hendur Reykjanesbæ um viðurkenningu á bótaskyldu Reykjanesbæjar vegna galla sem rekja mátti til saknæmrar háttsemi sveitarfélagsins við skráningu byggingarstigs hússins allt frá árinu 2013.

Með bréfi þann 8. febrúar 2022 hafnaði VÍS kröfu stefnenda.

Þann 17. febrúar 2022 sendi lögmaður stefnenda tölvupóst til J-kk-ef M-kk-ef lögmanns og óskaði eftir upplýsingum varðandi Verktakaþjónustu Íslands.

Þann 2. mars 2022 skoðaði E-kk-nf M-kk-nf fasteign stefnenda og skilaði skýrslu þar um þann 12. mars 2022. Eru gallar og úrbætur sem skoðunarmaðurinn leggur til tíunduð í skýrslunni. Um kostnað vegna úrbóta segir: „Alls gæti verð hlaupið á bilinu kr. 800.000 -1.200.000.- m. vsk.“

Þann 26. apríl 2022 var Þ-kk-nf Á-kk-nf húsasmíðameistari dómkvaddur til að framkvæma mat og úrbætur á Bjarkardal 33 í Reykjanesbæ.

Ekki er ástæða til að rekja aðrar matsspurningar en þær sem matsmaður telur hafa kostnað í för með sér við úrbætur.

Í matsspurningu 1 segir: „Vart hefur orðið við leka inn í íbúð með loftum svefnherbergja suðurhliðar, mest í hjónaherbergi en einnig öðrum herbergjum. Hver er orsök þessa leka í íbúð matsbeiðenda?“ Í niðurstöðum matsmanns segir að samkvæmt uppdrætti nr. B.10 þar sem fram kom deili sé sýndur frágangur klæðningar við svalagólf í deili 2. Sýnt sé fjögurra cm bil frá einangrun og klæðningu að svalagólfi. Á staðnum fari hins vegar bárujárnið alveg niður á svalagólfið. Við það aðsetja ílögn á svalagólfið myndist brík við bárujárnið þar sem ílögnin sé látin koma að því. Þessi brík valdi því að ef vatn kemst inn fyrir bárujárnið haldist það þar og geti því legið að lóðrétta veggnum. Þá segir m. a. að gólfeiningarnar inni séu byggðar úr forsteyptum filegran- plötum með cobiax- kúlum þar sem steypt sé ofan á byggingarstað. Forsteyptu einingunum sé raðað saman hlið við hlið og þá steypt ofan á þær. Steypti hlutinn haldi saman einingunum. Í niðurstöðum matsmanns kemur fram að það vatn sem liggi á svalagólfinu og komist að útveggnum nái að leka í gegnum samsetningar á þessum vegghlutum og þá sé mjög líklegt að það komi fram í loftkverkum í íbúðinni fyrir neðan. Varðandi vatn inni á lofti í hjónaherberginu geri matsmaður ráð fyrir því að vatn geti komist inn með samskeytum á forsteyptu einingunum, eins og áður sé lýst, og gerir matsmaður ráð fyrir því að holrými semþar sé til staðar í steypunni sem lögð hafi verið ofan á hafi ekki náð að fylla alveg í bilin á milli kúlna. Því megi gera ráð fyrir því að vatn geti flætt þarna og komið niður á öðrum stöðum, eins og komið hafi inn á loftinu, bæði á samskeytum platnanna og til hliðar.

Varðandi úrbætur telur matsmaðurinn kostnaðinn vera alls 1.820.200 krónur.

Í matsspurningu 2 er spurt hvort frágangur á steypusamskeytum veggja og holplatna sé í samræmi við samþykktar teikningar, byggingarreglugerð og viðurkennda staðla og góðar verkvenjur. Þá er spurt hvort raki/vatn sé inni í holrýmum holplatna eða á milli þeirra. Í umfjöllun matsmanns segir að þessu sé svarað í matsspurningu 1.

Í matsspurningu 3 segir að komið hafi í ljós að múrílögn í svalagólfum sé laus frá yfirborði steypunnar. Spurt er hvort frágangur á svölum sé í samræmi við samþykktar teikningar, byggingarreglugerð, viðurkennda staðla og góðar verkvenjur. Ef ekki, sé óskað eftir mati á því hvað þurfi að gera til að bæta úr því og hvað það kosti.

Í umfjöllun matsmanns segir að þessi múrílögn sé á svalainngöngum sem séu á norðurhlið en ekkiá suðurhlið eins og komi fram í skoðunarskýrslu E-kk-ef. Með því að strjúka með járnstykki eftir ílögn svalagólfs hafi verið hægt að greina það að ílögnin var laus á köflum. Vatn geti safnast undir ílögn. Ekki sé óalgengt að viðgerðir með múr springi frá þeim múr sem verið sé að gera við. Þetta geti verið vegna slæmrar undirvinnu eða vegna of sterkrar múrblöndu. Hreinsa þurfi vel undir viðgerð og nota veikari múrblöndu. Að öðru leyti er vísað í svar við spurningu 1.

Í matsspurningu 4 er spurt hvort raki eða vatn hafi komist í einangrun útveggja í íbúð stefnenda og ef svo sé hvað þurfi að gera til að bæta úr því og hvað það kosti.

Í umfjöllun matsmanns segir að hér sé spurningu varpað fram sem komi fram í skoðunarskýrslu E-kk-ef. Útveggir hússins séu allir einangraðir að utan en ekki að innan eins og E-kk-nf geti um í skýrslu sinni. Þar af leiði að ekki renni vatn þar niður og undir parket.

Í matsspurningu 5 er spurt hvort leki í íbúð stefnenda hafi skemmt út frá sér og þá hvort lekinn hafi skemmt parket. Ef svo sé hvað kosti að endurnýja það.

Í umfjöllun og niðurstöðu matsmanns segir að lekinn komi niður úr lofti í svefn-herberginu, ca. einn metra inn frá útvegg. Þar séu ummerki um leka niður á parket. Kominn sé verpingur í borðin þar sem lekinn komi niður sem muni ólíklega ganga til baka. Lagt er til að parket verði endurnýjað í herberginu og enn fremur að gólfið verði unnið eins og um myglu væri að ræða í golfinu með slípun og mygludrepandi efni.

Í matsspurningu 5 c er spurt hvor lekinn hafi skemmt innbú og ef svo sé hvað kosti að endurnýja það. Í umfjöllun matsmanns segir að það sé hægt að sjá snyrtiborð, spegil og spegil ljós sem hafi orðið fyrir lekanum og vatn skvest upp á aðliggjandi vegg. Telur matsmaður kostnað við úrbætur á þessum matslið samtals 216.300 krónur.

Í matsspurningu 9 er spurt hvort frágangur á lögnum milli brunarýma á geymslugangi sé í samræmi við samþykktar teikningar, byggingarreglugerð, staðla og góðar verkvenjur. Í umfjöllun matsmanns segir að hér sé átt við lagnir sem fari með loftum í gegnum vegg úr hjólageymslu yfir í tæknirými. Í opum sem rörin fari um hafi verið komið fyrir steinull til þess að hefta bruna á milli rýma. Þar sem rörin fari í gengum vegg sé veggurinn steyptur samkvæmt uppdrætti B.01.

Í niðurstöðum matsmanns segir að steinull hefti eld vel en ekki sé talið gott að hún sé ein og sér og því sé æskilegt að einhver hlíf sé yfir henni eins og múr. Veggur einangraður með steinull og múraður sé almennt talinn góð brunavörn. Úrbætur séu að múrað verði yfir steinullina þannig að múrhúðin sé ca. 200 mm beggja megin. Kostnaður við þessar úrbætur sé 78.900 krónur.

Í spurningu 10 er spurt hvort raflagnir í geymslugangi, þ. m. t. tafla, séu rétt frágengna rog í samræmi við samþykktar teikningar, byggingarreglugerð, staðla og góðar verkvenjur.

Í niðurstöðum matsmanns segir að ekki sé annað að sjá en að taflan sé vel frágengin með merkingum. Þó að eitt rör sé ónotað sé ekki óalgengt að rafvirkjar séu með einhver aukarör sem ekki séu í notkun. Ekki hafi neitt legið fyrir um að eitthvað væri að varðandi rafmagnstöfluna. Lagnir að smáspennutöflu mættu vera betri að því leyti að taka saman í knippi þar sem stakar lagnir séu sjáanlegar. Kostnaður við úrbætur sé 19.700 krónur.

Í spurningu 11 er spurt hvort gluggar leki í sameign og ef svo sé hvort þá sé um galla að ræða eða eðlilegt slit. Í umfjöllun matsmanns segir að þetta sé hefðbundinn timburgluggi með opnanlegu fagi, innfellt á suðurhlið. Í niðurstöðum matsmanns segir að þetta sé breiður gluggi og megi búast við því að eitt stormjárn á miðju nái varla fullri þéttingu út til endanna. Þarna þurfi því að koma fyrir aukafestingu. Kostnaður við úrbætur sé 15.400 krónur.

Í matsspurningu 12 er spurt hvort frágangur á dyraumbúnaði að hjólageymslu sé fullnægjandi miðað við samþykktar teikningar, byggingarreglugerð og góðar verkvenjur. Í umfjöllun matsmanns segi að þetta eigi við um útihurð á suðurhlið sem opnist inn. Leki geti verið með hurðinni að neðan. Þéttingar séu að ofan, á hliðum og að neðan í falsi sem tekið sé grynnra en á hliðum og stál að neðan. Þetta sé gert með þeim aðferðum sem séu mjög algengar. Í niðurstöðum matsmanns segir að lítils háttar skekkja sé í karmi en matsmaður telji það ekki rýra þéttinguna þar. Lagt er til að skipt verið um útihurð og að hún verði látin opnast út. Kostnaður við úrbætur er sagður 430.100 krónur.

Í matsspurningu 14 er spurt hvort viðgerð á súlum undir svölum sé fullnægjandi. Í umfjöllun matsmanns segir að þetta muni vera ein súla þar sem búið sé að gera við með múr og ekki verið strokið nægjanlega af þannig að yfirborðið fylgi því sem sé í kring. Í niðurstöðum matsmanns segir að viðgerðarmúrinn þurfi að slípa niður í sama flöt og það sem sé í kring. Lagt er til að slípa niður múrinn og filt múra yfir með svipuðum grófleika og fyrir og þá að mála súluna að nýju. Er kostnaður við úrbætur sagður vera 24.300 krónur.

Samtals telur matsmaður kostnað við úrbætur með virðisaukaskatti vera 2.604.900 krónur. Þar af sé virðisaukaskattur af vinnu 305.470 krónur. Ekki er sundurliðað í kostnaðarmati matsmanns hver kostnaður sé vegna eignarhluta stefnenda og hver sé kostnaður vegna sameignar.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja á því að allir stefndu beri óskipta bótaábyrgð á tjóninu, hver á sínum lagagrundvelli. Bótakrafa stefnenda á hendur hverjum stefndu eigi rætur að rekja til sama atviks – þess að fasteign var seld til íbúðar verulega gölluð, án þess að lokaúttekt hafi farið fram og þeim upplýsingum leynt fyrir kaupendum. Séu því uppfyllt skilyrði samlagsaðildar, sbr. 2. málsl. 1. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Stefnendur byggja á því að stefndi South Properties ehf. beri hlutlæga bótaskyldu, óháð gallaþröskuldi, vegna þeirra galla sem hafi verið á húsnæðinu þegar eignarhlutar í blokkinni voru fyrst seldir til íbúðar árið 2013. Einnig sé byggt á sakarreglunni en fyrirsvarsmönnum fyrirtækisins hafi hlotið að vera ljóst að lokaúttekt, sem gera átti á ábyrgð South Properties ehf., hafði ekki farið fram, hvorki áður en afsal var gefið út né síðar enda þótt E-kvk-þgf Ý-kvk-þgf Z-kvk-þgf, sem keypti íbúðina af South Properties, hefði verið lofað eigninni fullgerðri.

Stefnendur byggja á því að það sé hafið yfir skynsamlegan vafa að þeir leyndu gallar sem voru til staðar þegar íbúðin var afhent rýri verðmæti eignarinnar. Í söluyfirliti sem fyrir lá þegar stefnendur keyptu íbúðina segi að um sé að ræða íbúð í nýlegu fjölbýlishúsi. Ekki sé í neinu getið um hina sérstöku byggingarsögu hússins eða þær athugasemdir sem gerðar hafi verið við öryggisúttekt árið 2014. Forsenda stefnenda fyrir kaupunum hafi verið sú að eignin væri í samræmi við þær upplýsingar sem fram komu í söluyfirliti enda eigi að vera hægt að ganga út frá því að þær séu réttar og fullnægjandi.

Sölugögn beri með sér að seljendur íbúðarinnar, M-x-x J-x-x og V-x-x M-x-x J-x-x, hafi á sama hátt og stefndu réttilega mátt vænta þess að um ógallaða byggingu væriað ræða og að lokaúttekt hefði farið fram.

Kaupsamningur og afsal South Properties ehf. til E-kvk-ef Ý-kvk-ef Z-kvk-ef frá 21. október 2013 beri ekki annað með sér en að eignin hafi verið í góðu ástandi þegar hún var fyrst seld til notkunar og segir þar berum orðum „Íbúðin skilast fullgerð“. Í söluyfirliti vegna sölu til stefnenda árið 2017 sé skráð byggingarstig 7. Á því sé byggt að South Properties beri hlutlæga bótaábyrgð á göllunum gagnvart E-kvk-þgf Ý-kvk-þgf Z-kvk-þgf, sem hafi keypt íbúðina af South Properties í október 2013, og að stefnendur eigi því sprangkröfu á hendur South Properties, sbr. 1. mgr. 45. gr. fasteignakaupalaga(fkpl).

Jafnframt því sem stefndi, South Properties ehf., hafi lofað því með upplýsingum í söluyfirliti að eigninni yrði skilað fullbyggðri, í samræmi við byggingarstig 7, var fyrirsvarsmönnum félagsins ljóst að byggingu var ekki lokið. Félagið hafi aldrei fengið afhent vottorð um lokaúttekt, enda hafði hún ekki farið fram. Félagið hafi því ekki getað verið í góðri trú um að það væri að selja íbúð í viðunandi ástandi. Samkvæmt ofangreindu sé því einnig byggt á því að stefndi, South Properties ehf., hafi gefið vísvitandi rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. fkpl., og beri því skaðabótaábyrgð á grundvelli sakarreglunnar. Í 1. mgr. 20. gr. fkpl. sé kveðið á um tímamark við mat á galla. Segir þar að um galla geti verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi fram síðar. Margir þeir gallar á byggingunni sem leiða af rangri skráningu byggingarstigs hafi ekki komið fram fyrr en árið 2020. Afleiðingar gallanna komu ekki fram á íbúð stefnenda fyrr en haustið 2021, þegar gölluð viðgerð jók verulega áhrifin af þeim göllum sem fyrir voru á byggingunni. Það hafi því í fyrsta lagi verið árið 2020 sem stefnendur fengu nauðsynlega vitneskju um verulega galla sem rýra verðmæti eignarinnar. Samkvæmt fyrningarreglum laga nr. 150/2007 eigi stefnendur því kröfu á hendur South Properties ehf. vegna þeirra galla sem voru til staðar þegar fyrsti notandi keypti hana árið 2013.

Varðandi ábyrgð Reykjanesbæjar.

Stefnendur byggja á því að stefndi Reykjanesbær hafi bakað sér bótaskyldu með saknæmri vanrækslu á réttri skráningu á byggingarstigi eignarinnar. Það eigi ekki aðeins við um íbúð stefnenda heldur blokkina alla. Einnig beri stefndi ábyrgð á útgáfu vottorðs um lokaúttekt sem sé efnislega rangt og setji stefnendur í þá aðstöðu að geta ekki selt íbúðina.

Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001, bera byggingarfulltrúar, eða aðrir sem sveitarstjórn hefur falið upplýsingagjöf, ábyrgð á því að upplýsingar um mannvirki í fasteignaskrá séu efnislega réttar, sbr. og 4. gr. laganna. G ögn frá Þjóðskrá sýni að í júlí 2013 hafi eignin verið skráð á byggingarstig 7 og var sú breyting staðfest af E-kk-þgf J-kk-þgf, sem þá var byggingarfulltrúi í Reykjanesbæ. Þetta hafi verið gert án þess að öryggisúttekt hefði farið fram, hvað þá lokaúttekt. Hér hafi því verið brotið gegn ákvæðum laga um skráningu fasteigna og ber byggingarfulltrúi stefnda ábyrgð á því, sbr. 3. mgr. 19. gr. laga nr. 6/2001.

Samkvæmt 36. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 skal gera lokaúttekt á mannvirki innan þriggja ára frá því að það var tekið í notkun og öryggisúttekt fór fram. Heimilt sé að gera samtímis öryggis- og lokaúttekt. Vottorð um öryggisúttekt hafi verið gefið út þann 31. janúar 2014. Hljóti byggingarfulltrúa í síðasta lagi þá að hafa orðið það ljóst að lokaúttekt hafði verið ranglega skráð. Þetta hafi ekki verið leiðrétt og beri stefndi Reykjanesbær ábyrgð á því að ekki var gætt ákvæða 4. gr. laga nr. 6/2001.

Vottorð um lokaúttekt hafi fyrst verið gefið út í júní 2021 eftir að lögmaður húsfélagsins hafði krafið stefnda South Properties ehf. um úrbætur vegna galla á byggingunni. Engar útbætur hafi þó verið gerðar á kostnað South Properties ehf. heldur hafi húsfélagið kostað hina stórgölluðu viðgerð Gullgarða GMSehf. Stefnendur véfengja gildi þess vottorðs enda hafi skilyrði 36. gr. laga nr. 160/2010 ekki verið uppfyllt. Ljóst sé að eignin hafði verið í notkun a. m. k. frá árinu 2015 en lokaúttekt hafi aldrei verið gerð, heldur hafi veriðum að ræða öryggisúttekt eins og vottorð beri með sér og viðurkennt sé í fyrrnefndu vottorði um lokaúttekt. Hafi því skilyrði 1. mgr. 36. gr. ekki verið uppfyllt. Hægt hefði verið að bæta úr því með því að fara að öðru leyti eftir lögunum en ekkert bendir til þess að byggingarstjóri og fulltrúi slökkviliðs hafi verið viðstaddir úttektina, sbr. 2. mgr. 36. gr. Þvert á móti komi fram í vottorðinu að „skoðun og yfirferð á gögnum“staðfesti verklok.

Að auki hafi vottorð um lokaúttekt verið gefið út þrátt fyrir að ekki hefði verið bætt úr göllunum. Reyndar sé viðgerðarvinna Gullgarða GMSehf. svo illa unnin að múrhúðin liggi laus ofan á svölum og þurfi ekki annað en að banka laust í hana til að heyra holhljóð. Slíkir gallar hefðu ekki farið fram hjá neinum fagmanni. Tilgangur loka vottorðs sé sá að staðfesta að byggingu sé lokið og að mannvirkið uppfylli skilyrði laga og þá staðla sem gilda um byggingar. Þar sem gallar hafi enn verið til staðar þegar vottorðið var gefið út var byggingu ekki lokið og vottorðið því efnislega rangt.

Ábyrgð fasteignasölu og tryggingafélagsins.

Stefnendur byggja bótaábyrgð fasteignasala og vátryggingafélags hans á því að stefndi R. Sól slf. hafi vanrækt skoðunar- og upplýsingaskyldu sína við sölu eignarinnar. Jafnframt sé á því byggt að fasteignasali hafi vísvitandi leynt ástandi hússins við sölu íbúðarinnar til stefnenda.

Þegar eignin hafi fyrst verið seld til íbúðar hafi lög nr. nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa verið í gildi. 1. mgr. 12. gr. laganna kveði á um skyldu fasteignasala til að afla upplýsinga um ástand fasteignar, m. a. úr opinberum skrám ef unnt sé. Þá kveði 2. mgr. 12. gr. á um ábyrgð fasteignasala ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi. Ákvæði sama efnis séu í 12. gr. laga nr. 70/2015 sem hafi verið í gildi þegar stefnendur keyptu íbúðina árið 2017.

Þegar South Properties ehf. hafi selt eignarhluta stefnenda í húsinu fyrst til íbúðar árið 2013 hafi salan farið fram í gegnum Eignasölu sem sé í eigu R. Sólar slf. Höfðu þá hvorki farið fram öryggis- né lokaúttektir. Þetta hafi fasteignasalanum mátt vera ljóst enda bar honum að kynna sér ástand eignarinnar af eigin raun, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 99/2004.

Að sönnu hafði byggingarfulltrúi Reykjanesbæjar þá gefið út falskar upplýsingar um byggingarstig hússins. Engu að síður hljóti fasteignasalanum að hafa verið ljóst að þær upplýsingar stóðust ekki enda komi fram í kaupsamningi, dags. 21. október 2013, að íbúðin skuli afhendast „fullgerð“ þann 11. október 2013. Bendi sú lýsing til þess að fasteignasalanum hafi verið fullljóst að frágangur hafi þá ekki verið í samræmi við lokastig byggingar. Þannig sé talað um að íbúðin „afhendist með spónlagðri eikarinnréttingu í eldhúsi...“. Um baðherbergi segir: „... þar verður baðkar...“. Um gólfefni segir: „... í forstofu verða flísar en eikarparket líki eik verðurá stofu og eldhúsi og öllum herbergjum.“ Þarna sé vísað til framtíðar og hafi fasteignasalanum því verið kunnugt um að skráning byggingarstigs stóðst ekki, sbr. þær kröfur sem gerðar séu til byggingarstiga samkvæmt Í SAT- staðli nr. 51.2001.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 beri fasteignasali ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans eða þeirra er starfa í hans þágu. Upplýsingar sem fram koma í söluyfirliti því sem stefnendur fengu afhent árið 2017 séu langt frá því að vera fullnægjandi. Reyndar séu þær beinlínis rangar þar sem fullyrt sé að húsið sé á byggingarstigi 7 og byggingu því lokið.

Samkvæmt óundirrituðu söluyfirliti frá fasteignasölunni sem gert hafi verið þegar stefnendur keyptu íbúðina árið 2017 hafi fasteignasalinn skoðað eignina 29. maí 2011, meira en fimm og hálfu ári áður en stefnendur gerðu kauptilboð. Ljóst sé að við undirritun kaupsamnings hafi eignin ekki verið í því ástandi sem lýst séí söluyfirliti. Söluyfirlit sé því efnislega rangt og þar með í ósamræmi við ákvæði 1. mgr. 10. gr. og 1. mgr. 11. gr. laga nr. 7 0/2015, sbr. og ákvæði c-, g- og j-liða 2. mgr. 11. gr.

Fyrrnefnt söluyfirlit frá 2017 beri ekki með sér að fasteignasali hafi nokkurn tíma skoðað eignina eftir að frágangi hennar var lokið af hálfu South Properties ehf. Upplýsingar um skoðunartíma hafi verið fjarlægðar áður en söluyfirlit var undirritað og því ekki um misritun að ræða heldur hafi upplýsingum verið leynt. Ganga verði út frá því að þær upplýsingar séu réttar sem komi fram á hinu óundirritaða eintaki sem fasteignasalinn hafi afhent, sbr. tölvupóstsamskipti lögmanns og fasteignasala. Hafi fasteignasali því með saknæmum hætti brugðist skoðunar- og upplýsingaskyldu sinni, sbr. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 70/2015.

Augljóslega skipti máli við sölu fasteignar á hvaða byggingarstigi hún sé. Við sölu íbúðarinnar til stefnenda hafi ekki legið fyrir nein lokaúttekt og var frágangi ólokið.

Í 3. mgr. 10. gr. laga nr. 70/2015 sé kveðið á um skyldu fasteignasala til að uppfæra söluyfirlit nema engar breytingar hafi orðið sem lúti að efni þess. Söluyfirlitið sem stefnendur fengu afhent var byggt á upplýsingum frá 29. maí 2011 en engu að síður sé þar fullyrt að húsið sé á byggingarstigi 7. Eftir að skoðun fasteignasala fór fram vorið 2011 hafi byggingarleyfi verið endurútgefið og ýmsar breytingar gerðar en ekki sé að sjá að fasteignasali hafi uppfært söluyfirlit til samræmis við þá vitneskju. Þegar bygging sé svo stórkostlega gölluð sem hér um ræðir verði að telja það vítavert gáleysi, m. t. t. 2. mgr.

12. gr. laga um sölu fasteigna og skipa, að geta í engu um byggingar sögu hússins eða athugasemdir byggingar fulltrúa.

Efni söluyfirlits sé þar af leiðandi ekki í neinu samræmi við ákvæði 11. gr. laga nr. 70/2015. Skorti m. a. upplýsingar um grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem ætla megi að séu forsendur kaupanda fyrir fjárfestingu sinni, sbr. 1. mgr. 11. gr. Í söluyfirliti séu rangar upplýsingar um byggingarstig þar sem húsið sé skráð sem fullgerð bygging enda þótt öryggisvottorð hafi ekki legið fyrir árið 2011, hvað þáv ottorð um lokaúttekt, auk þess sem byggingarleyfi hafi verið endurútgefið 15 mánuðum eftir að söluyfirlit var gert. Söluyfirlitið uppfylli því heldur ekki áskilnað c- og g-liða 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015.

Á því er byggt að fasteignasali beri bótaábyrgð vegna vítaverðs gáleysis eða ásetnings. Hér sé um sérfræðiþjónustu að ræða og beri að taka tillit til þess við sakarmat.

Stefnendur byggja kröfur sínar varðandi fasteignagalla og ábyrgð fyrri eiganda, South Properties ehf., einkum á 18. gr., 1. mgr. 20. gr., 26. gr., 27. gr., d-lið 1. mgr. 37. gr., 43. gr. og 1. mgr. 45. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001, 3. mgr. 19. gr. og 4. gr., lögum um mannvirki nr. 160/2010, 1. og 2. mgr. 36. gr., lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015, 10.– 13. gr., og lögumnr. 91/1991 um meðferð einkamála varðandi málskostnað, 129. og 130. gr. laganna.

Málsástæður og lagarök stefnda South Properties ehf.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda í fyrsta lagi vegna fyrningar. Stefnendur halda því fram að þeir eigi sprangkröfu á stefnda í málinu vegna galla á fasteign sinni, sbr. 1. mgr. 45. gr. fkpl. Eins og fram komi í umfjöllun um ákvæðið í greinargerð laganna getur sá sem telur sig eiga sprangkröfu aldrei eignast meiri rétt en sá sem upphaflega hefði átt kröfuna ætti gegn seljanda fasteignar. Gilda sömu reglur um fyrningu og tómlæti gagnvart þeim sem heldur fram sprangkröfunni og gilt hefðu gagnvart upphaflegum kröfueiganda.

Stefndi seldi fasteign stefnenda samkvæmt kaupsamningi þann 21. október 2013. Samkvæmt samningnum var afhendingardagur eignarinnar 11. október 2013. Telst fyrningarfrestur vegna tilkynningar um galla á fasteigninni því frá þeim degi, sbr. 48. gr. fkpl.

Mál þetta sé höfðað í febrúar á árinu 2023, rúmlega tíu árum frá því að stefndi seldi fasteignina. Fimm ára frestur til að tilkynna um galla á fasteigninni sé löngu liðinn.

Stefnendur hafi með engu móti sýnt fram á að undantekningarákvæði 3. mgr. 48. gr. geti átt við um stefnda, og því ljóst að krafa þeirra um bætur frá hendi stefnda sé löngu fyrnd.

Stefnendurbyggj a á því að stefndi „beri hlutlæga bótaskyldu, óháð gallaþröskuldi, vegna þeirra galla sem voru á húsnæðinu þegar eignarhlutar í blokkinni voru fyrst seldir til íbúðar árið 2013“. Þá halda stefnendur því fram að hafið sé yfir skynsamlegan vafa að „þeir leyndu gallar sem voru til staðar þegar íbúðin var afhent rýra verðmæti eignarinnar“.

Ekki komi fram í gögnum málsins í hverju hinir leyndu gallar eigi að felast. Helst megi skilja að hinn leyndi galli sé sá að stefndi hafi ekki fengið í hendurnar vottorð um lokaúttekt eða að skráning á byggingarstigi hafi verið röng. Ekki verður heldur skilið hvernig ætlaður skortur á vottorði teljist galli á íbúð stefnenda né með hvaða hætti skorturinn ætti að rýra verðmæti eignar stefnenda. Í öllu falli hafi vottorðið verið gefið út 22. júní 2021 og allar vanefndir sem að því snúa úr sögunni.

Þá liggi ekkert fyrir um það með hvaða hætti hinn ætlaði leyndi galli hafi valdið skaðabótaskyldu tjóni sem felist í leka á lofti í íbúð stefnenda.

Í dskj. nr. 28 sé ítarleg umfjöllun matsmanns undir matsspurningu 15 um það hvernig tíðkaðist að skrá fasteignir á byggingarstig og tengsl þess við úttektir. Eins og þar megi sjá hafi það ekki verið á forræði stefnda að skrá byggingarstig eða gefa út vottorð. Sú lagaskylda hvíli á embætti byggingarfulltrúans í Reykjanesbæ. Ekki verði ráðið af stefnunni hvernig stefndi eigi að geta borið ábyrgð á opinberum upplýsingum um skráningu fasteignarinnar. Þær upplýsingar sem fram komu í söluyfirliti eignarinnar þegar stefndi seldi eignina hafi allar verið fengnar frá þar til bærum yfirvöldum og ekki hafi verið sýnt fram á neitt annað en að þær upplýsingar hafi verið réttar, þ. m. t. hvað varðar byggingarstig fasteignarinnar.

Stefndi geti með engu móti áttað sig á þessari kröfugerð stefnenda og krefst því sýknu vegna aðildarskorts hvað þessa málsástæðu stefnenda varðar.

Stefnendur krefjast skaðabóta að fjárhæð 1.200.000 krónur frá stefnda. Ekki séu aðrar útskýringar á þeirri kröfugerð í stefnu en þær að í kafla 10 í málavaxtalýsingu undir fyrirsögninni „ Orsakir tjónsins“ k omifram að hún sé byggð á matsgerð Þ-kk-ef Á-kk-ef frá 12. mars 2022. Í kaflanum segir enn fremur: „ Í matsgerð kemur jafnframt fram að tjón á íbúð stefnenda sé afleitt tjón vegna galla á sameign. Telur matsmaður að tjónið á íbúð stefnenda nemi á bilinu 800.000 -1.200.000kr. með fyrirvara um að aðeins var um sjónskoðun að ræða.“

Í dómskjölum sé ekki að finna neina matsgerð frá dómkvöddum matsmanni aðra en þá sem er á dskj. nr. 28 frá september 2022. Þá sé hvergi að finna í þeirri matsgerð þá lýsingu sem vitnað sé til hér að ofan. Hins vegar sé í málsgögnum skoðunarskýrsla E-kk-ef M-kk-ef, lögfræðings og húsasmíðameistara, dags. 12. mars 2022. Af skýrslunni megi ráða að hennar hafi einhliða verið aflað af lögmanni stefnenda áður en hinn dómkvaddi matsmaður var fenginn til síns verks.

Í skýrslu E-kk-ef megi m. a. finna nýja skilgreiningu á höfuðáttunum eins og þær snúa í Bjarkardal 33, þar sem norður er t. a. m. sagt snúa í suður. Þá er þar enn fremur að finna hin tilvitnuðu ummæli sem í stefnu málsins eru sögð vera í skýrslu Þ-kk-ef Á-kk-ef.

Stefnda er með engu móti ljóst hvorri skýrslunni stefnendur vilja byggja á, skoðunarskýrslu E-kk-ef eða matsskýrslu Þ-kk-ef, og telur hann ljóst að málatilbúnaður stefnenda uppfylli ekki kröfur 80. gr. einkamálalaga, einkum d-, e -, f -, g - og h-liðigreinarinnar.

Hvorri skýrslunni sem stefnendur vilja byggja á sé ekkert sem bendi til annars en að sá „ galli“, sem tjón stefnenda sé leitt af og þeir krefjast skaðabóta fyrir, hafi verið fyrir hendi fyrr en eftir „viðgerð“ sem húsfélagið lét framkvæma á svalagöngum hússins á árinu 2021. Engin gögn bendi til þess að lekið hafi inn á loft íbúða á 2. hæð byggingarinnar fyrr en eftir að húsfélagið réð „fúskara“ til að sinna tímabæru viðhaldi fasteignarinnar á árinu 2021. Hafi viðhaldinu ekki verið betur sinnt en svo að það varð til þess að tjón varð á fasteign stefnenda. Þetta megi glöggt greina á tölvupóstsamskiptum lögmanns stefnenda við annan lögmann.

Stefndi geti ekki skilið stefnu málsins öðruvísi en svo að skaðabætur þær sem krafist sé í stefnunni eigi sér grundvöll í sjónskoðun þeirri sem E-kk-nf M-kk-nf veitti samkvæmt beiðni lögmanns stefnenda í mars 2022. Ekki sé byggt að neinu leyti á skýrslu dómkvadds matsmanns frá september 2022.

Krefst stefndi því sýknu af kröfum stefnenda á grundvelli óljóss málatilbúnaðar og einhliða gagnaöflunar sem ekkert sönnunargildi hafi fyrir dómi lögum samkvæmt.

Enn fremur vilji stefndi mótmæla því sem augljóslega röngu sem segir í kafla 11 um að gallar á fasteign stefnenda hafi verið komnir í ljós á árinu 2020. Ekkert bendi til þess að leki á lofti í íbúð 204 hafi komið fram fyrr en eftir að „fúskarar“ voru fengnir til viðhaldsvinnu á svalagöngum á 3. hæð sumarið 2021. Augljóst sé á stefnunni, og því beinlínis haldið þar fram, að slæleg vinnubrögð verktaka við viðhaldsvinnu hafi valdið tjóni á fasteign stefnenda. Þá beri dómskjöl málsins með sér að stefnendum sé fullkomlega ljóst hvers vegna íbúð þeirra byrjaði að leka á árinu 2021.

Loks sé því haldið fram í kafla 12 í stefnu, undir fyrirsögninni „V. Málsástæður og lagarök“, að krafist sé viðurkenningar á óskiptri bótaskyldu sex aðila nr. 1– 6. Í kafla VII um sönnunargögn sé í dómskjölum vitnað til hinna stefndu sem nr. 1– 6. Stefndu séu í inngangi hins vegar sagðir vera fjórir og stefndi nr. 1 af þeim. Í dómskjölum sé stefndi hins vegar sagður vera nr. 3. Stefndi skilur ekki þennan málatilbúnað stefnenda.

Málsástæður og lagarök stefnda Reykjanesbæjar.

Stefndi byggir í fyrsta lagi á því að hann beri ekki skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda vegna galla í fasteign þeirra að Bjarkardal 33. Þótt opinber aðili hafi með höndum opinbert eftirlit geri sú staðreynd það ekki að verkum að hann beri sjálfkrafa skaðabótaábyrgð vegna vanrækslu eða mistaka annarra og ótengdra aðila. Slíku eftirliti sé ekki ætlað að koma í stað faglegrar ábyrgðar þeirra sérfræðinga og fagaðila sem að verkinu koma, s. s. hönnuða, byggingarstjóra, iðnmeistara og verktaka. Ábyrgð sveitarfélagsins samkvæmt lögum og reglugerðum sé til komin fyrst og fremst vegna almannahagsmuna og til að efla almennt öryggi. Bótaábyrgð í einstökum tilfellum verði ekki reist á þessu almenna hlutverki sveitarfélagsins.

Jafnvel þótt það virðist ekki vera á því byggt af hálfu stefnenda að tjón stefnenda megi rekja til saknæmrar háttsemi stefnda byggir stefndi engu að síður á því að það sé ósannað að tjón stefnenda megi rekja til saknæmra, ólögmætra og bótaskyldra athafna eða athafnaleysis stefnda. Stefndi byggir á því að lög og reglugerðir hafi ekki verið brotin við meðferð málsins hjá stefnda og starfsmenn stefnda hafi ekki sýnt af sér saknæma, ólögmæta og bótaskylda háttsemi.

Stefndi byggir á því að ekkert orsakasamhengi sé milli ætlaðs tjóns stefnenda og meintra mistaka starfsmanna stefnda. Orsakir tjónsins séu samkvæmt niðurstöðu matsmanns í málinu gallaður frágangur svala á 3. hæð hússins. Þá sé frágangur á sameign ófullnægjandi. Hér séu ekki á ferðinni atriði sem koma í ljós við framkvæmd lokaúttektar eða öryggisúttektar. Við framkvæmd úttekta séu klæðningar ekki fjarlægðar, gluggar, svalir og aðrir naglfastir hlutar húsa séu ekki fjarlægðir og þá séu ekki gerðar tilraunir til að rjúfa múrhúð eða kanna ástand múrsins. Sjónarmið í þá átt byggja á einhvers konar misskilningi.

Stefndi byggir á því að ósannað sé að hann hafi sýnt af sér saknæma, ólögmæta og bótaskylda háttsemi. Stefndi byggir aukinheldur á því að stefnendur hafi ekki sýnt fram á að tjón þeirra sé sennileg afleiðing af slíkri háttsemi og að tjónið sé í beinum orsakatengslum við saknæma, ólögmæta og bótaskylda háttsemi.

Engar upplýsingar er að finna í málinu um það hvaða áhrif meintur eftirlitsskortur hafði á fasteignina eða hvaða göllum stefndi olli með meintum athöfnum eða aðgerðaleysi sínu. Segja megi að það vanti alfarið upplýsingar um orsakatengsl á milli meintra mistaka stefnda og meintra galla á fasteigninni. Sé slíkt grundvöllur skaðabótakröfu stefnenda.

Stefnendur byggja á því að stefndi Reykjanesbær hafi bakað sér bótaskyldu með saknæmri vanrækslu á réttri skráningu. Þá byggja stefnendur á því að vottorð um lokaúttekt sé efnislega rangt og setji stefnendur í þá stöðu að geta ekki selt fasteignina. Öllum framangreindum sjónarmiðum er mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Engar hömlur séu á kaupum og sölu umræddrar fasteignar og ekkert í skráningu hennar komi í veg fyrir að henni sé komið í verð.

Þegar byggingarleyfi fasteignarinnar hafi verið endurútgefið var í gildi byggingar-reglugerð nr. 112/2012 sem tók gildi 24. janúar 2012. Í reglugerðinni komi m. a. fram: „ 3.9.1. gr. Framkvæmd lokaúttektar.

Þegar mannvirkjagerð er lokið og innan þriggja ára frá því að mannvirki var tekið í notkun og öryggisúttekt fór fram skal gera lokaúttekt á því í samræmi við ákvæði skoðunarhandbókar og skoðunarlista.

Framkvæmi skoðunarstofa lokaúttekt skal heimild leyfisveitanda til úttektarinnar liggja fyrir áður en hún fer fram.

Byggingarstjóri skal fyrir hönd eiganda mannvirkis óska eftir lokaúttekt. Einnig getur eigandi mannvirkis óskað eftir að lokaúttekt sé gerð. Hafi byggingarstjóri vanrækt að óska eftir lokaúttekt innan þeirra tímamarka sem fram koma í 1. mgr. skal leyfisveitandi boða til slíkrar úttektar og skal hann tilkynna það Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Viðstaddir lokaúttekt skulu auk eftirlitsaðila vera byggingarstjóri og fulltrúi slökkviliðs.

Byggingarstjóri skal tilkynna iðnmeisturum og hönnuðum mannvirkis um lokaúttekt og gefa þeim kost á að vera viðstaddir.

Við lokaúttekt skal gerð úttekt á því hvort mannvirki uppfylli ákvæði laga um mannvirki, reglugerða sem settar eru samkvæmt þeim og hvort byggt hefur verið í samræmi við samþykkt hönnunargögn.“

Ekki er að sjá annað en að framkvæmd lokaúttektar hafi verið í samræmi við framangreint ákvæði.

Í 3.9.2. gr. reglugerðarinnar er vikið að gögnum vegna lokaúttektar. Ekki er að sjá annað en að þau gögn sem talin eru upp í ákvæðinu hafi legið til grundvallar við útgáfu vottorðsins.

Í 3.9.4. gr. er vikið að vottorði um lokaúttekt. Í ákvæðinu segir:

„ Leyfisveitandi skal að lokinni lokaúttekt afhenda eiganda undirritað vottorð um að lokaúttekt hafi farið fram. Þar skal koma fram að lágmarki útgáfudagur vottorðs, hvenær lokaúttekt fór fram, hver framkvæmdi hana og til hvaða mannvirkis eða eftir atvikum hluta þess lokaúttekt hafi náð. Tilgreint skal auðkenni byggingarleyfis séu þau fyrir hendi, t. d. númer byggingarleyfis. Varði fleiri en eitt byggingarleyfi þessa tilteknu lokaúttekt skulu auðkenni allra viðkomandi byggingarleyfa tilgreind.

Sé mannvirki ekki fullgert við lokaúttekt, ef það uppfyllir ekki að öllu leyti ákvæði reglugerðar þessarar eða er ekki að öllu leyti í samræmi við samþykkt hönnunargögn getur leyfisveitandi gefið út vottorð um lokaúttektina með athugasemdum. Ekki mega þó vera ófullgerðir verkþættir sem varða öryggis- og hollustukröfur né verkþættir sem háðir eru áfangaúttekt. Í skoðunarhandbók er tilgreint í hvaða tilvikum og með hvaða skilyrðum leyfisveitanda er heimilt að samþykkja lokaúttekt með athugasemdum. Leyfisveitandi getur synjað um útgáfu vottorðs um lokaúttekt ef hann telur framkvæmd of skammt á veg komna.

Uppfylli mannvirki ekki öryggis- eða hollustukröfur getur leyfisveitandi synjað um útgáfu vottorðs um lokaúttekt, fyrirskipað lokun mannvirkis og lagt fyrir eiganda þess að bæta úr. Skal lokaúttektarvottorð ekki gefið út fyrr en úrbætur hafa verið framkvæmdar.

Þáttum sem varða aðgengi skal ávallt hafa verið lokið við gerð lokaúttektar.“

Fyrirliggjandi vottorð um lokaúttekt var útgefið í samræmi við framangreind fyrirmæli reglugerðarinnar.

Hvað varði úttektir á húsinu almennt byggir stefndi á því að það sé byggingarstjóri sem beri ábyrgð á því að gera byggingarfulltrúa viðvart um lok úttektarskyldra verkþátta. Hann skal jafnframt tilkynna viðkomandi meisturum og hönnuðum um hvenær úttekt hefur verið ákveðin og geta þeir semþess óska þá verið viðstaddir.

Verði fallist á kröfu stefnenda um skaðabætur vegna galla fasteignarinnar er þess krafist að dómurinn endurskoði dómkröfur stefnenda til lækkunar. Vísað er til allra framangreindra sjónarmiða stefnda, en málsástæður stefnda í aðalkröfu skulu gilda vegna varakröfu hans.

Að auki sé rétt að halda því til haga að sumir af þeim göllum sem fjallað sé um í matsgerð málsins kunna að hafa komið til vegna galla á hönnun eða gerð hússins. Aðrir gallar hafi einfaldlega komið fram eftir að aðkomu stefnda að fasteigninni lauk. Tjón það sem stefnendur reki til stefnda sé alfarið ósannað. Þá sé athygli vakin á því að fjárhæðir í málinu séu vanreifaðar og óútskýrðar. Stefnendur hafa ekki útskýrt hvers vegna stefndi er í málinu krafinn um greiðslu allrar fjárhæðarinnar í matsgerðinni þegar ljóst sé að stefndi kann ekki undir nokkrum kringumstæðum að bera ábyrgð á þeim öllum.

Stefndi vísar, máli sínu til stuðnings, til skráðra og ólögfestra meginreglna í skaða-bótar étti, kröfurétti og fasteignakauparétti. Stefndi vísar að auki til laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007 og eldri laga nr. 14/1905, svo og til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerðar nr. 112/2012, auk þeirrar eldri, nr. 441/1998. Hvað varðar málskostnaðarkröfu stefnda er vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda R. Sólar slf.

Stefndi byggir sýknukröfu sína m. a. á 9. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007 um að krafa vegna gallans sé fallin niður fyrir fyrningu. Stefnendur hafi fengið íbúð sína afhenta 1. mars 2017 og byrjaði þá að líða hinn lögbundni frestur til að krefjast skaðabóta. Fjögurra ára fyrningarfrestur til að krefjast bóta hafi verið löngu liðinn þegar máli þessu var stefnt fyrir dóm í febrúar 2023.

Samkvæmt 27. gr. laga um sölu fasteigna beri fasteignasali ábyrgð á tjóni sem hann eða starfsmenn hans kunni að valda í störfum sínum, af ásetningi eða gáleysi. Um sakarmat og sönnun gildi reglur skaðabótaréttar. Engar sannanir liggja fyrir íþessu máli sem hníga að því að stefndi hafi sýnt af sér ásetning eða gáleysi við það að afla gagna eða kynna til sölu íbúð stefnenda. Þvert á móti bendir allt til þess að stefndi hafi einmitt aflað þeirra opinberu gagna sem lög gera ráð fyrir að aflað sé í viðskiptum með fasteignir. Stefndi krefst því sýknu af kröfum stefnenda.

Stefnendur halda því fram að krafa þeirra um bótaábyrgð stefnda byggi á því að stefndi hafi vanrækt skoðunar- og upplýsingaskyldu sína við sölu eignarinnar og að fasteignasali hafi vísvitandi leynt ástandi hússins við sölu íbúðarinnar til stefnenda.

Halda stefnendur því fram að þegar íbúðin var fyrst seld árið 2013 hafi hvorki farið fram öryggis- né lokaúttekt á fasteigninni og það hafi fasteignasala borið að kynna sér. Stefndi eigi í stökustu vandræðum með að átta sig á því hvernig þetta leiði af sér tjón fyrir stefnendur því þeir áttu ekki viðskipti með íbúðina fyrr en á árinu 2017. Sé það helst að skilja á grein 26 í stefnunni að stefnendur telji stefnda bera ábyrgð á því að hafa ekki upplýst um „falskar upplýsingar“ um byggingarstig Bjarkardals 33, sem byggingarfulltrúinn í Reykjanesbæ skráði í opinbera gagnagrunna á árinu 2013.

Hvergi sé í lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 ákvæði þess efnis að fasteignasalar eigi að rannsaka opinberar skráningar fasteigna. Þvert á móti sé í 1. mgr. 12. gr. lögð sú skylda á fasteignasala að sækja upplýsingar í opinberar skrár og skýrslur ef það sé unnt. Það hafi einmitt verið þær upplýsingar sem stefndi sótti og birti í söluyfirliti í öll þau skipti sem hann seldi fasteign stefnenda.

Stefndi hafi haft milligöngu um sölu á íbúð 204 til stefnenda í ársbyrjun 2017. Ekkert bendi til annars en að kynning stefnda á íbúðinni hafi uppfyllt öll þau skilyrði sem fasteignasala beri að lögum að kynna sér og setja fram í söluyfirliti, sbr. 1. mgr. 11. gr. laga um sölu fasteigna og skipa. Stefndi hafi gert allt sem honum bar samkvæmt 1. mgr. 12. gr. sömu laga varðandi söfnun upplýsinga og leit að þeim í opinberum skrám, auk þess sem hann hafi kynnt sér fasteignina af eigin raun. Samkvæmt opinberri skráningu hafi byggingarstig fasteignarinnar verið 7 og engin ástæða til að stefndi efaðist um þá skráningu enda byggingu fasteignarinnar löngu lokið.

Í árslok 2021 hafi stefnendur sent stefnda kröfubréf þar sem farið var fram á viður-kenningu á bótaskyldu vegna fasteignagalla. Vátryggingafélag stefnda, VÍS, svaraði erindinu f. h. stefnda og hefur ekkert breyst hvað varðar afstöðu stefnda til þeirrar kröfu. Stefndi geti ekki borið ábyrgð á galla sem komi fram sex árum eftir að hann kynnti sér ástand fasteignarinnar og seldi hana til stefnenda. Fyrir liggi að hinir meintu gallar á fasteigninni hafi fyrst komið fram haustið 2021. Engir gallar hafi komið fram á eigninni þegar hún var fyrst skoðuð með tilliti til fokheldis á árinu 2009. Ekkert hafi komið fram við öryggis- og lokaúttekt 2014 og ekkert í þessa veru hafi komið fram þegar lokaúttektarvottorð var loks gefið út í júní 2021. Fullyrðingar í stefnu um skort á úttekt á rakavarnarlagi og annað í þá veru við gerð öryggis- og lokaúttektar á árinu 2014 eigi ekki við rök að styðjast enda um að ræða staðsteypt hús sem ekki sæti slíkri úttekt.

Allt að einu heldur stefndi því fram að í stefnu komi ekkert fram sem geri líklegt að hann hafi með einhverjum hætti valdið stefnendum skaðabótaskyldu tjóni. Þá séu engin málsgögn sem styðji þá niðurstöðu með nokkrum hætti.

Málsástæður og lagarök stefnda Vátryggingafélags Íslandshf.

Stefndi byggir aðalkröfu sína um sýknu á því að ósannað sé að starfsmenn meðstefnda R. Sólar slf. hafi gerst sekir um saknæma háttsemi við sölu þeirra á íbúðinni að Bjarkardal 33 til stefnenda. Stefndi bendir á að um bótaábyrgð fasteignasala gildi almenna sakar reglan og að um sakarmat og sönnun gildi reglur skaðabótaréttar, sbr. 1. og 2. mgr. 27. gr. laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Í 2. mgr. 12. gr. sömu laga komi fram að fasteignasali beri ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynist rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans eða þeirra sem starfa í hans þágu.

Samkvæmt framangreindu, dómafordæmum og skrifum fræðimanna beri fasteignasali skaðabótaábyrgð á grundvelli sakarreglunnar, enda séu orsakatengsl milli háttsemi viðkomandi fasteignasala og sannaðs tjóns, tjónið sé sennileg afleiðing af hegðun hans og raski hagsmunum sem verndaðir eru með skaðabótareglum.

Sönnunarbyrði fyrir því að saknæm háttsemi hafi átt sér stað, og að tjón og önnur skilyrði skaðabótaskyldu séu fyrir hendi, hvíli hins vegar á bótakrefjanda, stefnendum í þessu máli. Sömuleiðis beri þeir allan halla af sönnunarskorti.

Meint sök starfsmanna R. Sólar slf.

Eins og áður segi mótmælir stefndi því að stefnendur hafi staðið undir þeirri sönnunarbyrði sinni að sýna fram á að starfsmenn stefnda R. Sólar slf. hafi á einhvern hátt vanrækt skyldur sínar eða bakað sér skaðabótaábyrgð við sölu þeirra á fasteigninni að Bjarkardal 33, Reykjanesbæ.

Í stefnu sé á því byggt að starfsmenn fasteignasölunnar hafi við sölu á íbúðinni annars vegar gefið rangar upplýsingar í söluyfirliti og hins vegar ekki skoðað fasteignina við undirbúning sölumeðferðar. Hvoru tveggja er mótmælt sem röngu og ósönnuðu.

Samkvæmt 10. gr. laga nr. 70/2015 skal fasteignasali útbúa söluyfirlit yfir fasteign sem hann tekur til sölumeðferðar. Samkvæmt 11. gr. sömu laga skulu í söluyfirliti koma fram margvíslegar upplýsingar um eignina; s. s. verð, staðsetning, upplýsingar um ástand og kostnað af eigninni. Í ákvæðinu sé ekki beinlínis vikið að byggingarstigi fasteigna en byggingarstig er meðal þeirra atriða sem falla undir j-lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015. Við mat á upplýsingagjöf fasteignasala í söluyfirliti hefur jafnan verið talið í dómaframkvæmd að upplýsingagjöf í söluyfirliti sem byggir á opinberum skráningum og upplýsingum teljist fullnægjandi og uppfylli kröfur ákvæðisins. Í máli þessu sé óumdeilt, sbr. umfjöllun í stefnu, að fasteignin að Bjarkardal 33 hafi verið skráð á byggingarstig 7 í opinberum skrám við söluna. Byggði því upplýsingagjöf í söluyfirlitinu á opinberum gögnum og skráningu og ber því þegar af þeirri ástæðu að hafna málatilbúnaði stefnenda um að skráning á byggingarstigi hafi verið saknæm eða ófullnægjandi.

Þá sé því einnig mótmælt að byggingin hafi ekki verið á byggingarstigi 7, en fyrir liggi að lokaúttekt fór fram á húsinu árið 2014 og hafi byggingin í kjölfarið verið skráð á byggingarstig 7 hjá byggingarfulltrúa. Uppfyllti byggingin þá allar kröfur um að vera skráð á það byggingarstig og sé fullyrðingum stefnenda um annað mótmælt. Séu því engar forsendur til að fallast á þann málatilbúnað stefnenda að starfs menn fasteignasölunnar hafi mátt vita að umrædd skráning stæðist ekki. Sé sá málatilbúnaður ósannaður og haldlaus.

Stefndi mótmælir einnig að skoðun fasteignasölunnar á eigninni og lýsingu á ástandi eignarinnar í söluyfirliti hafi verið ábótavant. Því sé sérstaklega mótmælt að skoðun hafi ekki farið fram á eigninni. Sú fullyrðing virðist byggja á röngu söluyfirliti, en fyrir liggur í málinu að stefnendum var kynnt söluyfirlit á dskj. 11 sem byggir á skoðun starfsmanna fasteignasölunnar árið 2016. Stefnendum var hins vegar aldrei kynnt söluyfirlit á dskj. nr. 10 sem málatilbúnaður stefnenda byggi á. Sé því málatilbúnaður stefnenda hvað þetta varði rangur og ósannaður.

Söluyfirlit um fasteignina byggði þvert á móti á skoðun starfsmanna fasteignasölunnar, upplýsingum frá seljendum, húsfélaginu og opinberum skráningum. Sé söluyfirlitið og háttsemi starfsmanna fasteignasölunnar því í fullu samræmi við þær kröfur sem gerðar séu í 11. gr. laga nr. 70/2015 og þær kröfur sem gerðar hafa verið til fasteignasala í dómaframkvæmd.

Stefndi bendir einnig á að ábyrgð verði ekki lögð á fasteignasala vegna vanefnda á kaupsamningi eða galla á hinu selda, sem ekki hafi legið fyrir við söluna og viðkomandi fasteignasala hafi ekki verið kunnugt um. Þá sé einnig ljóst að verði málatilbúnaði stefnenda um að gallar hafi verið á eigninni hafnað beri einnig að hafna öllum kröfum á hendur stefnda.

Sömuleiðis ef talið verði að meðstefndi Reykjanesbær hafi ranglega skráð byggingar stig fasteignarinnar verði stefndi ekki látinn bera ábyrgð á því.

Að framangreindu virtu telur stefndi ljóst að starfsmenn fasteignasölunnar R. Sólar slf. hafi í einu og öllu hagað vinnu sinni við sölu á fasteigninni Bjarkardal 33 í samræmi við eðlilegar og faglegar kröfur sem gerðar verða til fasteignasala og ákvæði laga nr. 70/2015. Séu því engar forsendur til að telja háttsemi þeirra saknæma eða bótaskylda. Beri því þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda í máli þessu.

Stefndi mótmælir einnig að sala sömu fasteignar árið 2013 hafi þýðingu í máli þessu. Stefndi bendir á að ekkert liggi fyrir um umrædda sölu, auk þess sem stefnendur hafi ekki verið aðilar að þeim viðskiptum og sé því vandséð hvernig stefnendur eigi að geta reist bótarétt á henni.

Verði á einhvern hátt fallist á að starfsmenn R. Sólar slf. hafi sýnt af sér saknæma háttsemi er á því byggt að kröfur stefnenda séu fyrndar. Fyrir liggi að kaupsamningur um hina umdeildu eign var gerður í janúar 2017, en mál þetta var fyrst höfðað með stefnu sem þingfest var 8. febrúar 2023, þ. e. sex árum eftir kaupsamningsgerðina. Samkvæmt 9. gr. laga nr. 150/200 7 um fyrningu kröfuréttinda fyrnast skaðabótakröfur á fjórumárum. Séu því allar kröfur stefnenda fyrndar.

Þá sé einnig byggt á því að skilyrði skaðabótaréttar um orsakasamband sé ekki uppfyllt í máli þessu. Stefndi bendir á að samkvæmt málatilbúnaði stefnenda hafi skyndilega byrjað að leka inn í íbúð þeirra haustið 2021. Í stefnu sé ekki útskýrt á neinn hátt með hvaða hætti upplýsingagjöf í söluyfirliti, þ. m. t. um ástand eignarinnar eða skráning á byggingarstigi, hafi leitt til tjóns stefnenda vegna lekans. Þvert á móti sé staðfest í matsgerð dómkvadds matsmanns og matsgerð skoðunarmanns stefnenda að orsök lekans inn í íbúð stefnenda haustið 2021 sé viðgerðir sem fóru fram á húsinu sumarið 2021. Þá verði ekki annað séð en að stefnendur byggi beinlínis á þessu, sbr. tölul. 11, bls. 3, í stefnu þar sem vísað sé til þess að „ skrúð garðyrkjufélag hafi tekið að sér viðgerðir á fölskum forsendum“.

Telur stefndi því fullsannað og í raun óumdeilt að frumorsök þess tjóns sem stefnendur freista þess að fá bætt með máli þessu sé vegna viðgerðar á fasteigninni rúmum fjórum árum eftir að stefnendur keyptu fasteigna fyrir milligöngu fasteignasölunnar R. Sólar slf. Telur stefndi því augljóst að ekkert orsakasamband sé á milli hins meinta tjóns og sölumeðferðar á fasteigninni og beri því einnig að sýkna stefnda á þeim forsendum.

Jafnframt er á það bent í þessu sambandi að raunveruleg bótaábyrgð virðist liggja hjá þeim verktaka sem annaðist umræddar framkvæmdir sem og húsfélagi hússins, en hvorugu er stefnt í máli þessu. Stefndi geti hins vegar ekki borið ábyrgð á gjörðum umræddra aðila og því komi til álita sýkna vegna aðildarskorts hvað varði stefnda Vátryggingafélag Íslands og meðstefnda R. Sól slf., sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Meint tjón stefnenda og forsendur kröfugerðar stefnda.

Í stefnu sé að finna afar takmarkaða umfjöllun um hið meinta tjón stefnenda og hvernig það sé fundið. Í tölul. 10, bls. 3, í stefnu sé vikið að því að í málinu liggi fyrir matsgerð Þ-kk-ef Á-kk-ef, dags. 12. mars 2022, og að kostnaður við viðgerðir á meintu tjóni stefnenda sé á bilinu 800.000- 1.200.000 krónur. Hér virðist um grundvallarmisskilning að ræða, en fyrirliggjandi matsgerð Þ-kk-ef Á-kk-ef sé frá 14. september 2022 og niðurstöður hennar séu að kostnaður við viðgerðir sé 2.604.900 krónur. Virðist því sem stefnandi byggi kröfugerð sína á skoðunarskýrslu E-kk-ef M-kk-ef frá 12. mars 2022, þar sem tjón sé metið með sama hætti og byggt er á í stefnu og að öllum líkindum kröfugerð stefnenda.

Að öðru leyti sé ekki fjallað um kröfur stefnenda, hvernig þær tengjast hinni meintu saknæmu háttsemi starfsmanna fasteignasölunnar, hvernig tekið sé tillit til þess að um tjón frá sameign sé að ræða og hvernig tekið sé tillit til bótaskyldu húsfélags samkvæmt 52. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, eða þátttöku húsfélags í kostnaði vegna galla á sameign, sbr. 45. gr. sömu laga.

Þá sé hvorki fjallað um upphafsdag dráttarvaxta né á hverju dráttarvaxtakrafa stefnenda byggir.

Telur stefndi umrædda kröfugerð og umfjöllun í stefnu því svo óskýra og vanreifaða að málatilbúnaður stefnenda uppfylli ekki kröfur d- og e-liða 1. mgr. 80. gr. einkamálalaga nr. 91/1991 um kröfugerð og málatilbúnað í stefnu og að hún verði ekki lögð til grundvallar í máli þessu. Í ljósi þessarar framsetningar sé stefnda erfiðleikum bundið að taka til varna í málinu.

Stefndi krefst ekki frávísunar á máli þessu vegna framangreindra annmarka á mála-tilbúnaði stefnenda, en telur þá styðja sýknukröfu sína.

Stefndi byggir sömuleiðis á því að meint tjón stefnenda sé ósannað, en þeirrar skoðunargerðar sem stefnendur byggja málatilbúnað sinn á hafi verið aflað einhliða og án þátttöku stefnda og fasteignasölunnar. Hafi hún því ekkert sönnunargildi í máli þessu gegn mótmælum stefnda.

Í þessu sambandi sé á það bent að tjón samkvæmt umræddri skoðunargerð sé metið 800.000– 1.200.000 krónur og sé því ekki hægt að fallast á hærri fjárhæðina án skýringa. Sömuleiðis sé einstökum matsliðum og forsendum þeirra í hvoru tveggja skoðunargerðinni og matsgerð hins dómkvadda matsmanns mótmælt að því leyti sem þeir samrýmast ekki málatilbúnaði stefnda.

Þá er ítrekaður fyrri málflutningur um að sannað sé í málinu að meint tjón stefnenda stafi frá viðgerð á fasteigninni sem framkvæmd hafi verið fjórum árum eftir aðkomu fasteignasölunnar og stefnda og í framlögðum gögnum hafi ekkert komið fram sem tengi hinar meintu skemmdir á íbúð stefnenda við sölumeðferð fasteignasölunnar R. Sólar slf.

Að öllu framangreindu virtu telur stefndi forsendur fyrir kröfugerð stefnenda haldlausar og meint tjón þeirra ósannað. Ber því að sýkna stefnda af þeirri ástæðu sömuleiðis.

Stefndi tekur einnig í máli þessu undir málatilbúnað meðstefndu eftir því sem við eigi og gerir hann að sínum.

Stefndi vísar til meginreglna skaðabótaréttar og almennra reglna einkamálaréttarfars um sönnun og sönnunarbyrði. Þá vísar stefndi til laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015, einkum 10., 11., 12., 13., 14. og 15. gr. laganna, auk reglugerðar nr. 939/2004 um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Einnig er vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 18., 19., 27., 28. og 29. gr. laganna. Stefndi vísar einnig til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 45. og 52. gr. Að lokum vísar stefndi til ákvæða laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 16. og 80. gr. Varðandi málskostnað er vísað til 129. og 130. gr. sömu laga.

Skýrslur fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu sem vitni Þ-kk-nf Á-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, og R-kk-nf S-kk-nf, fyrrverandi formaður húsfélagsins að Bjarkardal 33 í Reykjanesbæ. Verður vitnað til framburðar þeirra við úrlausn málsins eins og þörf þykir.

Forsendur og niðurstaða.

Stefnendur beina kröfum sínum að öllum stefndu á grundvelli sprangkröfu, ýmist sem hlutlægri bótaskyldu eða á grundvelli sakarreglunnar, sbr. 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Kröfur gegn stefnda South Properties ehf. eru byggðar á skaðabótareglunni en ekki er tekið fram í stefnu hvort um sé að ræða skaðabætur innan eða utan samninga.

Sakarreglan er byggð á því að maður beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem hann veldur með saknæmum og ólögmætum hætti, enda sé tjónið sennileg afleiðing hegðunar hans og raskar hagsmunum sem verndaðir eru af skaðabótareglum.

Orsakasamband þarf því að vera á milli háttsemi og afleiðingar til að kröfu um skaðabætur verði beint gegn tjónvaldi.

Stefnendur byggja einnig kröfur sínar á því að bótakrafa þeirra á hendur hverjum stefndu eigi rætur að rekja til sama atviks, þess að fasteignin hafi verið seld til íbúðar, verulega gölluð, án þess að lokaúttekt hafi farið fram og þeim upplýsingum leynt fyrir kaupendum. Því séu uppfyllt skilyrði samlagsaðildar, sbr. 2. málsl. 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í 1. mgr. 19. gr. segir að fleiri en einum sé heimilt að sækja mál í félagi ef dómkröfur þeirra eigi rætur að rekja til sama atviks, aðstöðu eða löggernings. Með sömu skilyrðum megi sækja fleiri en einn í sama máli. Ella skuli vísa máli frá dómi að kröfu varnaraðila er hann varðar.

Í stefnu eru málsástæður á hendur stefnda South Properties ehf. aðallega byggðar á því að eignin hafi verið seld E-kvk-þgf Ýri Zak þrátt fyrir að lokaúttekt hafi ekki farið fram á eigninni. Er þar byggt á rangri upplýsingagjöf stefnda við sölu á eigninni 2013 og því að stefndi hafi gefið kaupanda eignarinnar rangar upplýsingar við sölu eignarinnar.

Málsástæður stefnenda á hendur stefnda Reykjanesbæ byggjast á því að stefndi hafi ekki sinnt skyldum sínum við skráningu eignarinnar varðandi byggingarstig og gefið út vottorð um lokaúttekt eftir að þrjú ár voru liðin frá útgáfu vottorðs um öryggisúttekt hússins. Þá hafi stefndi brotið gegn 36. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

Málsástæður stefnenda á hendur stefndu R. Sólar slf. og VÍS eru að fasteignasali eignarinnar hafi gefið rangar upplýsingar í söluyfirliti og vanrækt skoðunar- og upplýsingaskyldu sína við sölu eignarinnar og vísvitandi leynt ástandi hússins við söluna. Eins og að framan er rakið byggir málatilbúnaður stefnenda ekki á sama atviki, aðstöðu eða löggerningi. Eru skilyrði 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 því ekki uppfyllt. Enginn stefndu hefur krafist frávísunar eins og tekið er fram í 1. mgr. i. f. og verður málinu því ekki vísað frá dómi á þessum forsendum.

Stefndu byggja allir á því að krafan sé fyrnd og því beri að sýkna alla stefndu. Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.

Telur dómurinn að þær málsástæður sem stefnendur byggja á í máli þessu hafi fyrst verið þeim kunnar eftir að skoðunarskýrsla E-kk-ef M-kk-ef lá fyrir þann 12. mars 2022.

Á árinu 2021 sendi lögmaður stefnenda stefndu kröfubréf þar sem krafist var viður-kenningar á bótaskyldu þeirra. Samkvæmt 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 fellur réttur til að senda tilkynningu niður að liðum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Eignin var afhent stefnendum 1. mars 2017.

Kröfubréf lögmanns stefnenda til stefnda South Properties ehf. var sent 14. febrúar 2021, stefnda Reykjanesbæ 17. febrúar 2021 og stefnda R. Sól slf. 22. desember 2021. Af þeim sökum telur dómurinn að stefndu verði ekki sýknaðir á grundvelli fyrningar eða tómlætis.

Þá eru dómkröfur stefnenda hvorki byggðar á framangreindri matsgerð Þ-kk-ef Á-kk-ef né virðist hún vera grundvöllur málatilbúnaðar stefnenda.

Stefndi South Properties ehf.

Stefnendur byggja kröfu sína á hendur stefnda South Properties ehf. á 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002.

Í 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 felst heimild kaupanda fasteignar til að beina kröfu vegna galla á fasteign að öðrum en þeim sem seldi honum og þá í sama mæli og sá gæti haft uppi slíka kröfu á hendur fyrri eiganda eða öðrum samningsaðila. Gengur kaupandi við þær aðstæður inn í réttarstöðu seljandans og væri þá eðli máls samkvæmt óhjákvæmilegt skilyrði að seljandi hefði öðlast kröfu á hendur fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila.

Í þessu felst að E-kvk-nf Ý-kvk-nf hefði átt skaðabótakröfu á hendur stefnda South Properties ehf. Ráðast vanefndarúrræði stefnenda af því hvort stefndi hafi efnt samningsskyldur sínar við E-kvk-þf Ý-kvk-þf á árinu 2013. Stefndi gaf út afsal til E-kvk-ef Ý-kvk-ef 21. október 2013 án nokkurra athugasemda. Öryggisúttekt fór fram þremur mánuðum síðar. Ekkert er fram komið í málinu um að í öryggisskoðun hafi verið um slíkar athugasemdir að ræða að skipt hefði máli fyrir E-kvk-þf Ý-kvk-þgf eða haft áhrif á þær forsendur sem hún byggði á við kaup sín eða að það hafi flokkast sem leyndur galli á eigninni. Þá liggur fyrir að sá galli sem byggt er á í máli þessu kom fyrst til sögunnar mörgum árum eftir að E-kvk-nf Ý-kvk-nf seldi eignina, sem vará árinu 2015. Af þessu leiðir að hafi galli fyrst komið til sögunnar eftir að kaupandi varð eigandi eignarinnar getur hann ekki neytt heimildar ákvæðisins.

Þá liggur ekkert fyrir í málinu um að þrátt fyrir að vottorð um lokaúttekt hafi ekki verið gefið út fyrr en á árinu 2021 sé það eitt og sér orsök vatnsleka sem varð í íbúð stefnenda á árinu 2021. Auk þess er því haldið fram í stefnu að orsök lekans megi rekja til viðgerða Gullgarða GMS ehf. á árinu 2021. Hafa stefnendur því ekki sýnt fram á að stefndi South Properties ehf. hafi á saknæman og ólögmætan hátt skapað sér bótaábyrgð á leka þeim sem krafið er skaðabóta á í þessu máli. Verður stefndi South Properties ehf. því sýknaðuraf þeim kröfum stefnenda.

Kröfur stefnenda á hendur South Properties ehf. eru einnig byggðar á því að stefndi beri hlutlæga bótaskyldu, óháð gallaþröskuldi, vegna þeirra galla sem hafi verið á íbúð stefnenda þegar íbúðin var fyrst seld á árinu 2013. Byggja stefnendur á því að þau eigi sömu réttindi og fyrsti kaupandi eignarinnar hafi átt á árinu 2013. Ekkert í gögnum málsins bendirtil þess að um galla hafi verið að ræða af hálfu stefnda South Properties ehf. þegar E-kvk-þgf Ý-kvk-þgf Z-x-x var seld íbúðin samkvæmt kaupsamningi í október 2013. Þá fór úttekt vegna öryggis- og lokaúttektar fram að beiðni byggingar stjóra í janúar 2014. Þó svo að vottorð um lokaúttekt hafi ekki verið gefið út fyrr en á árinu 2021 hefur stefndi ekki skapað sér bótaskyldu á grundvelli hlutlægrar ábyrgðar vegna þess.

Þá er ósannað að stefndi hafi vísvitandi gefið E-kvk-þgf Ý-kvk-þgf rangar upplýsingar með því að setja í söluyfirlit að eignin væri á byggingarstigi 7, enda voru þær upplýsingar fengnar frá opinberum aðila sem stefnda bar að treysta.

Þá er ósannað að þeir gallar sem komu fram á eign stefnenda haustið 2022 séu afleiðing af því að stefndi hafi ekki óskað eftir öryggis- eða lokaúttekt áhúsinu fyrr en á árinu 2014.

Einnig er ósannað, því sem haldið er fram í stefnu, að hafið sé yfir skynsamlega vafa að leyndir gallar á eigninni, sem hafi verið til staðar þegar íbúðin var afhent, rýri verðmæti hennar.

Að auki er gerð krafa um að stefndi greiði stefnendum 1.200.000 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum frá 4. apríl 2022. Virðist sú fjárhæð vera fengin úr skoðunarskýrslu E-kk-ef M-kk-ef. Ekki er gerð nein grein fyrir því í stefnu hvernig orsakasamband sé á milli þess að öryggisúttekt fór fram í janúar 2014 og þeirrar fjárhæðar.

Verður stefndi South Properties ehf. sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

Stefndi Reykjanesbær.

Ágreiningslaust er að Trésmiðja Snorra Hjaltasonar hf. gerði í upphafi lóðar leigusamning við Reykjanesbæ um lóðina að Bjarkardal 33 í Reykjanesbæ til 75 ára frá 1. janúar 2007 og fékk leyfi til að byggja þriggja hæða fjölbýlishús með 16 íbúðum. Á árinu 2007 urðu byggingar stjóraskipti á eigninni þegar búið var að reisa neðstu hæðina en þó hvorki búið að steypa botnplötu né loftaplötu. Með bréfi þann 3. apríl 2012 krafði byggingar fulltrúi stefnda Reykjanesbæjar Týrus hf. um úrbætur á framkvæmdinni vegna kvartana frá nágrönnum. Í júní sama ár keypti stefndi South Properties ehf. 16 íbúðir af þrotabúi Týrusar hf., þ. e. allt húsið. Var íbúð stefnenda, íbúð 010204, þar á meðal. Í ágúst 2012 urðu afturbyggingar stjóraskipti og var þá húsið tilbúið að utan, tilbúið undir tréverk að innan og allar lagnir komnar. Þá voru einnig tilkynntar til byggingar fulltrúa breytingar á iðnmeisturum, þ. e. húsasmíðameistara, múrarameistara, pípulagningameistara og rafvirkjameistara. Í desember 2013 var yfirlýsing send byggingarfulltrúa um stillingar hitakerfis o. fl. og yfirlýsing um verklok framkvæmda á raforkuvirki vegna öryggis- eða lokaúttektar. Þá liggja fyrir úttektir byggingar fulltrúa á ýmsum verkþáttum framkvæmdarinnar á árunum 2008 og 2009. Þann 16. desember 2009 var fokheldisvottorð gefið út. Virðist sem framkvæmdir hafi legið niðri frá árinu 2009 en í september 2012 var byggingarleyfi endurnýjað og gefið út til stefnda South Properties ehf.

Í janúar 2014 var beðið um öryggis- eða lokaúttekt af hálfu byggingarstjóra og fór hún fram í sama mánuði og var vottorð um öryggisúttekt gefið út 31. janúar 2014. Lokaúttektarvottorð var gefið út fyrir fasteignina þann 22. júní 2021 að beiðni lögmanns stefnda South Properties ehf. Í vottorðinu segir að samkvæmt 36. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 skuli gera lokaúttekt innan þriggja ára frá því að mannvirkið var tekið í notkun og öryggisúttekt hafi farið fram. Um niðurstöðu yfirferðar segir að skoðun og yfirferð á gögnum staðfesti verklok og að húsnæðið uppfylli ákvæði kafla 3.9 í byggingar reglugerð.

Stefnendur krefja stefnda Reykjanesbæ um 1.200.000 krónur í skaðabætur og byggja á því að með vanrækslu á réttri skráningu á byggingarstigi eignarinnar hafi stefndi orðið bótaskyldur gagnvart stefnendum. Þá er byggt á því að útgáfa vottorðs um lokaúttekt sé efnislega röng og stefnendur settir í þá stöðu að geta ekki selt íbúð sína. Lokaúttekt hafi ekki farið fram innan þriggjaára eins og lögbundið sé. Þessu er mótmælt af hálfu stefnda.

Eins og fram kemur í stefnu var húsfélaginu leiðbeint um tilteknar viðgerðir sem yrði að framkvæma áður en lokaúttekt færi fram. Hafi húsfélagið fengið fyrirtæki að nafni Gullgarðar GMS ehf. til að framkvæma þær úrbætur. Í gögnum frá stefnendum kemur þó fram að það hafi verið Verktakaþjónusta Íslands sem gerði tilboð í þær framkvæmdir en ekkert kemur þar fram annað en að um múrviðgerð, svalamegin, sé að ræða og pall fyrir framan íbúðir. Þrátt fyrir gallaða framkvæmd að mati stefnenda hafi lokaúttektarvottorð verið gefið út.

Stefndi mótmælir því að hann hafi með saknæmum og ólögmætum hætti bakað sér bótaskyldu með því að gefa ekki vottorð um lokaúttekt út fyrr en á árinu 2021.

Vottorð um öryggisúttekt hefur verið gefið út og eru þessi vottorð byggð á sömu athugunum og byggingar fulltrúa ber að gera. Þótt opinber aðili hafi með höndum opinbert eftirlit verður hann ekki sjálfkrafa bótaskyldur vegna vanrækslu eða mistaka annarra og ótengdra aðila. Slíku eftirliti er ekki ætlað að koma í stað faglegrar ábyrgðar þeirra sérfræðinga og fagaðila sem að verkinu koma, s. s. hönnuða, byggingarstjóra, iðnmeistara og verktaka. Ábyrgð sveitarfélagsins samkvæmt lögum og reglugerðum er til komin fyrst og fremst vegna almannahagsmuna og til að efla almennt öryggi. Bótaábyrgð í einstökum tilfellum verði ekki reist á þessu almenna hlutverki sveitarfélagsins.

Stefnendur hafa ekki sýnt fram á að greinum 3.9.1, 3.9.2 og 3.9.4 í reglugerð nr. 112/2012, sem var í gildi þegar öryggisúttekt fór fram, hafi ekki verið framfylgt af stefnda.

Þá er ekkert fram komið sem sýnir fram á bótaskyldu stefnda á grundvelli 3. mgr. 19. gr. laga nr. 6/2001.

Stefnendur byggja einnig á því að stefndi hafi bakað sér bótaskyldu með því að hafa gefið vottorð um lokaúttekt út eftir að þrjú ár voru liðin frá því að öryggisúttekt fór fram, sbr. 36. gr. laga nr. 160/2010. Eins og kemur fram í 2. mgr. skal byggingarstjóri óska eftir lokaúttekt. Þrátt fyrir að það hafi fyrirfarist til ársins 2021 að gefa út vottorðum lokaúttekt er ósannað að það eitt og sér baki stefnda bótaábyrgð eða sé orsök tjóns stefnenda.

Stefnendur bera sönnunarbyrðina á því að um orsakasamband sé að ræða á milli þess að vottorð um lokaúttekt hafi ekki verið gefið út fyrr en áárinu 2021 og þess tjóns sem stefnendur segjast hafa orðið fyrir á árinu 2022 eftir gallaða viðgerð á svölum hússins. Hefur stefnendum ekki tekist sú sönnun.

Með vísan til alls þessa verður stefndi Reykjanesbær því sýknaður af kröfum stefnenda.

Stefndi R. Sól slf.

Stefnendur byggja kröfu sína um skaðabótaskyldu stefnda á því að hann hafi vanrækt skoðunar- og upplýsingaskyldu sína við sölu eignarinnar og að auki vísvitandi leynt ástandi hússins við söluna til stefnenda. Byggt er á því að stefnda hafi mátt vera ljóst að byggingarstig 7 hafi verið rangar upplýsingar og því borið að kynna sér þær upplýsingar. Í gögnum málsins liggur fyrir skjal, gefið út af Þjóðskrá Íslands, þar sem m. a. er skráð að þann 19. júní 2013 sé viðauki við eignaskiptayfirlýsingu, dags. 9. janúar 2013. Segir þar: „Leiðrétt byggingarstig allt á byggingarstig 7 að undanskyldu íbúð 0204, 0205, 0301, 0302, 0303, 0305 og 0306.“ Einnig er m. a. skráð þann 20. júní 2013: „... Til Matsfulltrúa Bst 7/mst 8 á 0101 til 0104, 0201 til 0203 og 0206 í mhl 01. Íbúðir 0204, 0205, 0301 til 0306 i mhl 01 í bst 5/mst 5/skv afhendingu Bflt.“ Þann 13. desember 2013 er skráð að byggingarstigi á matshluta 01 sé breytt í 7.

Í söluyfirliti fasteignasölu eignarinnar frá 9. desember 2021 kemur fram að eignin hafi verið skoðuð 29. maí 2011, hún sé á byggingarstigi 7 og matsstigi 7. Er þetta söluyfirlit óundirritað en í því eru tilgreind áhvílandi lán tekin á árinu 2013. Hefur þetta söluyfirlit því sannanlega verið gert eftir þann tíma. Þá liggur fyrir annað söluyfirlit sem er undirritað og líklega prentað út 15. nóvember 2016 þegar M-x-x og V-x-x keyptu eignina samkvæmt kaupsamningi 9. febrúar 2017. Sannanlega var þá búið að breyta byggingarstigi á matshluta 01 í 7 eins og tekið er fram í skjalinu. Er því ranglega haldið fram í stefnu að fasteignasalinn hafi vísvitandi skráð rangt byggingarstig í söluyfirlit þegar stefnendur keyptu eignina eða í söluyfirlit á árinu 2016.

Þær upplýsingar sem fasteignasali á að afla vegna söluyfirlits samkvæmt 12. gr. þ ágildandi laga nr. 99/2004 eru upplýsingar í opinberum skrám og skýrslur ef unnt er, en ástand fasteignar, gerð hennar og búnað sem fylgja á við sölu skal hann kynna sér af eigin raun. Þá segir að fasteignasali beri ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi enda sé um að kenna gáleysi hans.

Í kaupsamningi til E-kvk-ef Ý-kvk-ef frá 21. október 2013 er tilgreint nákvæmlega hvernig íbúðin verði afhent og hvað skuli fylgja henni. Samkvæmt því að E-kvk-nf Ý-kvk-nf tók við íbúðinni þann 11. október 2013 og gerði engar athugasemdir við undirritun afsals þann 21. október s. á. er ósannað að þær upplýsingar sem hún fékk við samningsgerðina og í söluyfirliti sem fylgdi með gögnum málsins hafi ekki verið réttar. Er þessi staðhæfing stefnenda því röng og í öllu falli ósönnuð. Þá er ósannað að fasteignasalanum hafi mátt vera ljóst í október 2013 að lokaúttekt eða öryggisúttekt hafði ekki farið fram en öryggisúttekt fór fram í janúar 2014.

Ekkert er fram komið í málinu sem sannar að rangar eða ófullnægjandi upplýsingar hafi komið fram í söluyfirliti þegar stefnendur keyptu íbúðina á árinu 2017. Verður stefndi R. Sól slf. því sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

Vátryggingafélag Íslands.

Stefnendur byggja dómkröfur sínar á hendur VÍS á sömu málsástæðum og stefnda R. Sól slf. og því að stefndi VÍS hafi verið tryggingafélag stefnda R. Sólar slf.

Þar sem meðstefndi R. Sól slf. hefur verið sýknaður í máli þessu verður stefndi Vátryggingafélag Íslands einnig sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

Það athugast að í stefnu er engin grein gerð fyrir fyrirsvarsmönnum stefndu eins og áskilið er í b-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Þá er tekið fram í stefnu að tjón stefnenda sé byggt á matsgerð Þ-kk-ef Á-kk-ef, dómkvadds matsmanns, og sé kostnaður við úrbætur á bilinu 800.000- 1.200.000 krónur. Þá fjárhæð er hvergi að finna í tilvitnaðri matsgerð. Þá er því borið við að Gullgarðar GMS ehf. hafi framkvæmt viðgerð á húsinu en engin gögn styðja þá fullyrðingu. Að auki er í kaflanum um málsástæður krafist viðurkenningar á bótaskyldu allra stefndu nr. 1- 6 en einungis er um fjóra stefndu að ræða. Undir kaflanum „Varðandi ábyrgð fasteignasölu og tryggingafélags“ er eingöngu byggt á því að stefndi R. Sól slf. sé bótaskyldur en í engu vikið að ábyrgð tryggingafélagsins eða á hverju hún byggist. Er þessi málatilbúnaður aðfinnsluverður.

Þá kom fram hjá vitninu R-kk-þgf S-kk-þgf, fyrrverandi formanni húsfélagsins að Bjarkardal 33, sem stefnendur leiddu fyrir dóminn, að lekinn í íbúðunum væri vegna óvandaðrar vinnu við múr á svölum á árinu 2021 en húsfélagið hafði fengið fyrirtæki til að gera við steypuskemmdirnar. Stefnendur hafa ekki beint kröfum sínum að þeim viðsemjanda sem mun vera Gullgarðar GMS ehf. samkvæmt stefnunni.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða stefnendur dæmdir til að greiða stefndu málskostnað. Í ljósi þess að stefndu R. Sól ehf. og South Properties ehf., nutu sama lögmanns verður stefnendum gert að greiða hvorum um sig 350.000 krónur í málskostnað. Þá verður stefnendum gert að greiða öðrum stefndu hverjum um sig, 500.000 krónur í málskostnað. Hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari ásamt S-kvk-þgf B-kvk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingaverkfræðingi kveða upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, South Properties ehf., er sýkn í máli þessu.

Stefndi, Reykjanesbær, er sýkn í máli þessu.

Stefndi, R. Sól slf., er sýkn í máli þessu.

Stefndi, Vátryggingafélag Íslands hf., er sýkn í máli þessu.

Stefnendur, B-x-x P-x-x A-x-x og K-x-x P-x-x, greiði stefndu, South Proterties ehf., og R. Sól slf., hvorum um sig 350.000 krónur í málskostnað en stefndu Reykjanesbæ og Vátryggingarfélagi Íslands hf., hvorum fyrir sig 500.000 krónurí málskostnað.