E-3517/2012

Mál þetta, sem var dómtekið 17. október sl., er höfðað 12. október 2012 af T-kk-þgf R-kk-þgf G-kk-þgf og H-kvk-þgf H-kvk-þgf, báðum til heimilis að Grófarsmára 32 í Kópavogi, gegn Þ-kk-þgf S-kk-þgf S-kk-þgf, Miðvangi 3 í Hafnarfirði, Garðatorgi eignamiðlun ehf., Garðatorgi 7 í Garðabæ og Sjóvá-Almennum tryggingum hf., Kringlunni 5 í Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að viðurkennt verði að stefndu séu óskipt skaðabótaskyldir vegna tjóns stefnenda sem af því leiðir að við lokagreiðslu og afsal vegna kaupa stefnenda á fasteigninni Hvassahraun 22 í Vogum gekk fasteignasalinn, stefndi Þ-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, ekki úr skugga um, áður en lokagreiðsla fór fram, að unnt væri að afsala stefnendum eigninni sem íbúðarhúsi eins og lofað hafði verið í kaupsamningi aðila. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda auk málskostnaðar.

Málsatvik og ágreiningsefni

Stefnendur keyptu fasteignina að Hvassahrauni 22 í Vogum, sem þá hét Vatnsleysustrandahreppur, í lok júlí 2002. Kaupsamningur var undirritaður 31. júlí 2002, eignin afhent 15. ágúst 2002 og afsal gefið út 17. október 2002, eftir að lokagreiðsla hafði farið fram. Í málinu krefjast stefnendur viðurkenningar á skaðabótaskyldu stefndu vegna meintrar vanrækslu stefnda Þ-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef við söluna, en hann annaðist söluna sem fasteignasali og starfaði hjá stefnda Garðatorgi eignamiðlun hf., sem hafði starfsábyrgðartryggingu hjá stefnda Sjóvá-Almennum tryggingum hf. Vegna málsástæðna aðila er nauðsynlegt að rekja nokkur meginatriði um sögu framangreindrar eignar og þau skjöl sem fyrir liggja um hana.

Þann 29. maí 1997 leitaði H-kk-nf Á-kk-nf eftir leyfi Vatnsleysustrandarhrepps til að „endurbyggja sumarhús í heilsárshús úr timbri á lóðinni nr. 22 við Hvassahraun, Ylur“, en eftir þágildandi aðalskipulagi sveitarfélagsins mun lóðin hafa verið á „opnu óbyggðu svæði“. Á fundi 29. júlí 1997 tók byggingar- og skipulagsnefnd Vatnsleysustrandarhrepps fyrir þetta erindi, sem lýst var þannig í fundargerð að það lyti að „leyfi til að byggja við og stækka sumarhúsið Yl í Hvassahrauni“, og var fallist á það með fyrirvara um samþykki brunavarna Suðurnesja. Á grundvelli þessa var reist á lóðinni tvílyft hús úr timbri að grunnfleti samtals 154 fermetrar. Vatnsleysustrandarhreppur lét frá sér fara yfirlýsingu 8. júní 1999, þar sem fram kom að H-kk-þgf, ásamt J-kvk-þgf O-kvk-þgf, væri heimilt „að skrá lögheimili sitt að Hvassahrauni 22, Vatnsleysustrandarhreppi sem er sumarbústaðahverfi, með fyrirvara um að þau afsali sér allri þjónustu sem sveitarfélagið annars ber að sinna samkvæmt lögum s.s. snjómokstri og skólaakstri. Ef núverandi eigendur selja fasteignina mun sama gilda um framtíðar kaupendur.“

H-kk-nf Á-kk-nf og J-kvk-nf O-kvk-nf gerðu samning 19. október 1999 við þáverandi eiganda lands á þessu svæði, Styrktarfélag vangefinna, um „leigu á landi undir sumarbústað“, en í yfirlýsingu félagsins 16. nóvember sama ár var þess getið að það féllist á „að húsið verði skráð sem heilsárshús“. Sama dag gaf byggingarfulltrúi Vatnsleysustrandarhrepps út vottorð um byggingarstig hússins, þar sem því var lýst með síðastgreindu heiti. Vatnsleysustrandahreppur beindi 7. mars 2000 tilkynningu til Fasteignamats ríkisins á eyðublaði fyrir upplýsingar um nýjar og breyttar fasteignir, þar sem fram kom að hús þetta væri sumarbústaður, en í framlögðu yfirliti fasteignamatsins frá 31. júlí 2002, vegna fastanúmers 209-6493, er það nefnt „heilsárshús“. Þá er matshluti 01 0101 tilgreindur sem „Íbúð á hæð“ og matshluti 01 0201 sem „Íbúðarherb í risi“. Í málinu liggur fyrir staðfesting Vátryggingafélags Íslands hf. á byggingartryggingu vegna eignarinnar, dags. 22. október 1999, þar sem hið vátryggða er tilgreint sem „Íbúðarhús“, auk þess sem fyrir liggur að Íbúðalánasjóður veitti lán með veði í eigninni. Ekki liggur annað fyrir en að H-kk-nf og J-kvk-nf hafi búið í húsinu og átt þar lögheimili þar til þau seldu það stefnendum 31. júlí 2002. Þá er óumdeilt að stefnendur hafi í framhaldi af þessu skráð lögheimili sitt í húsinu.

Í söluyfirliti, sem lá fyrir við kaup stefnenda, er eigninni lýst sem „einbýli“. Í kaupsamningi, dags. 31. júlí 2002, segir í lýsingu á eigninni: „Einbýlishúsið Hvassahraun 22 Vatnleysustrandarhreppi ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber og að engu undanskyldu, þar með talin lóðarrétindi. Húsið sem er 154 fm og stendur á leigulóð nr. 131-045. [...] Lóðarleigusamningur sjá skjal nr. 3435/99.“ Síðastnefnd tilvísun vísar til áðurnefnds samnings milli fyrri eigenda hússins og Styrktarfélags vangefinna, sem fyrir lá við söluna. Þá lá fyrir veðbókarvottorð, dags. 2. mars 2001, þar sem fram kemur að um sé að ræða landspildu undir sumarbústað úr landi Hvassahrauns. Í því er einnig að finna athugasemd þar sem vísað er til yfirlýsingar, dags. 16. nóvember 1999, og tekið fram að húsið sé skráð sem heilsárshús. Við kaupin lá auk þess fyrir áðurnefnt yfirlit Fasteignamats ríkisins, dags. 31. júlí 2002, sem og fyrrnefnd yfirlýsing Vatnsleysustrandarhrepps, dags. 8. júní 1999. Um síðarnefnda skjalið er tekið fram í stefnu að þar sem húsið hafi verið á óskipulögðu svæði hafi stefnendur spurt seljanda og stefnda Þ-kk-þf S-kk-þf S-kk-þf sérstaklega um stöðu hússins og þá fengið yfirlýsinguna í hendur. Sem fyrr segir var afsal gefið út þann 17. október 2002, en í því er að finna samhljóða lýsingu á eigninni og að framan var vitnað til úr kaupsamningnum.

Umhverfisráðherra staðfesti 19. mars 2003 breytingu á aðalskipulagi Vatnsleysustrandarhrepps fyrir árabilið 1994 til 2014, sem tók meðal annars til landnotkunar í Hvassahrauni, en samkvæmt breytingunni áttu að vera „orlofs og sumarbústaðir“ á svæðinu, þar sem fyrrnefnd fasteign stendur. Áður en þessi breyting var staðfest hafði sveitarstjórn Vatnsleysustrandarhrepps samþykkt, 10. desember 2002, deiliskipulag fyrir „Hvassahraun – frístundabyggð“, þar sem meðal annars var gert ráð fyrir þeirri fasteign sem málið lýtur að í hverfi með á þriðja tug lóða. Með 1. gr. laga nr. 149/2006, sem tóku gildi 30. desember 2006, var 3. mgr. 1. gr. laga nr. 21/1990 um lögheimili breytt þannig að kveðið var á um að dvöl í „húsnæði í skipulagðri frístundabyggð“ væri ekki „ígildi fastrar búsetu“ í skilningi 1. og 2. mgr. 1. gr. síðarnefndu laganna. Jafnframt var í 2. gr. laga nr. 149/2006 ákvæði til bráðabirgða, þar sem mælt var svo fyrir að framangreind breyting, sem gerð var á 3. mgr. 1. gr. laga nr. 21/1990, skyldi ekki raska skráningu lögheimilis í húsnæði í skipulagðri frístundabyggð, sem færð hefði verið í þjóðskrá fyrir 1. janúar 2007, en ef viðkomandi maður eða fjölskylda hans flyttist þaðan félli niður réttur til að skrá þar lögheimili.

Stefnandi T-kk-nf R-kk-nf G-kk-nf ritaði þann 22. maí 2007 bréf til þjóðskrár, þar sem hann spurðist fyrir um það hvort framangreindar breytingar á lögum nr. 21/1990 stæðu því í vegi að hann fengi að skrá lögheimili sitt aftur að Hvassahrauni 22 ef hann flytti erlendis í tvö ár. Í bréfi þjóðskrár 20. júní 2007 var þessari spurningu svarað játandi. Í málinu liggur jafnframt fyrir bréf þjóðskrár frá 9. apríl 2008 þar sem umsókn annars einstaklings um skráningu lögheimilis að Hvassahrauni 22 er hafnað með vísan til laga nr. 149/2006, um breytingu á lögum nr. 21/1990. Þann 3. mars 2009 kröfðust stefnendur þess, með vísan til 1. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að sveitarfélagið Vogar leysti til sín fasteign þeirra, sem íbúðarhús til fastrar búsetu hafi verið hluti af þegar þau keyptu hana, enda hafi skipulagi sveitarfélagsins verið breytt eftir kaupin á þann hátt að húsið teldist orðið frístundahús og girði það fyrir að lögheimili fáist þar skráð. Sveitarfélagið hafnaði þessu erindi 2. apríl 2009. Af því tilefni höfðuðu stefnendur dómsmál á hendur sveitarfélaginu þann 10. júní 2009, þar sem þess var krafist að ákvörðun stefnda frá 2. apríl 2009 yrði felld úr gildi og stefnda dæmt skylt að innleysa eignina í samræmi við 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Til vara var þess krafist að viðurkennt yrði að föst búseta til íbúðar væri heimil að Hvassahrauni 22. Með dómi Héraðsdóms Reykjaness 19. febrúar 2010 var sveitarfélagið sýknað af kröfum stefnenda. Stefnendur áfrýjuðu dómnum til Hæstaréttar. Þann 10. júní 2010 sendi lögmaður stefnenda stefnda Sjóvá-Almennum tryggingum hf., stefnda Garðatorgi eignamiðlun ehf. og fyrri eigendum fasteignarinnar framangreindan dóm héraðsdóms og tók fram að ef Hæstiréttur staðfesti dóminn, eða skilaði dómsorði sem fæli í sér tjón fyrir stefnendur, væri áskilinn réttur til hvers konar kröfugerðar á hendur fasteignasalanum, tryggingarfélaginu og/eða seljendum. Með dómi Hæstaréttar 18. nóvember 2010 í máli nr. 265/2010 var sveitarfélagið sýknað af kröfu stefnenda um að því yrði gert að leysa til sín fasteignina Hvassahraun 22 en málinu vísað frá héraðsdómi að öðru leyti.

Þann 25. október 2011 sendi lögmaður stefnenda bréf til fyrri eigenda Hvassahrauns 22 og stefndu, Garðatorgs eignamiðlunar ehf. og Þ-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef, og óskaði eftir viðræðum um það hvernig tjón stefnenda yrði bætt. Með tölvubréfi 30. nóvember 2011 spurðist lögmaður stefnenda fyrir um tilvist starfsábyrgðartryggingar og í svari stefnda Sjóvár-Almennra trygginga hf. 1. desember 2011 var staðfest að stefndi Garðatorg eignamiðlun ehf. væri með gildandi starfsábyrgðartryggingu fasteignasala hjá félaginu og að stefndi Þ-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf heyrði þar undir. Þann 6. desember 2011 óskaði lögmaður stefnenda eftir afstöðu stefnda Sjóvár-Almennra trygginga hf. til bótaskyldu. Bréfið var ítrekað með tölvupósti 22. febrúar 2012 og þann 8. mars 2012 barst það svar að afstaða félagsins lægi ekki enn fyrir. Með bréfi, dags. 23. maí 2012, hafnaði félagið síðan bótaskyldu úr umræddri starfsábyrgðartryggingu fasteignasala. Með bréfi, dags. 31. maí 2012, óskaði lögmaður stefnenda eftir því að stefnda Sjóvá-Almennar tryggingar hf. endurskoðaði afstöðu sína. Þann 26. júní 2012 sendi lögmaðurinn bréf að nýju þar sem tekið var fram að ákveðið hefði verið að vísa málinu til héraðsdóms og að stefna yrði samin í lok júlí. Mál þetta var síðan höfðað þann 12. október 2012.

Við aðalmeðferð gaf G-kk-nf J-kk-nf hrl., faðir stefnanda T-kk-ef R-kk-ef G-kk-ef, vitnaskýrslu. Þar kvað vitnið stefnendur búna að selja þá fasteign sem málið lýtur að. Spurður um það hvenær búist væri við að söluhagnaður legðist á stefnendur svaraði vitnið á þá leið að hann gæti ekki upplýst hvorum megin við áramót salan hafi átt sér stað þannig að annað hvort hefði söluhagnaður lagst á stefnendur núna eða þá að slíkt myndi gerast að ári.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Í stefnu segir að réttarstaða þess húss sem stefnendur keyptu sé eftirfarandi samkvæmt dómi Hæstaréttar 18. nóvember 2010 í máli nr. 265/2010: a) Umrætt húsnæði hafi aldrei verið samþykkt sem íbúðarhúsnæði og skipulagsbreytingar af þeim sökum engin áhrif haft á leyfða notkun hússins, b) 2. gr. laga nr. 149/2006 geti komið í veg fyrir að þeir sem flytji í húsið fái þar skráð lögheimili.

Í stefnu segir einnig að stefnendur séu fluttir úr húsnæðinu og vilji selja það. Stefnendur verði augljóslega fyrir tjóni því markaðsvirði húss þar sem ekki fáist skráð lögheimili sé lægra en íbúðarhúsa. Ekki sé heldur að búast við þjónustu sveitarfélags í slíkum húsum frekar en gengur og gerist í sumarhúsabyggð. Þetta rýri augljóslega bæði söluverð og sölumöguleika hússins. Í ofanálag verði lagður á stefnendur söluhagnaður við sölu sumarhúss sem ekki sé gert við sölu íbúðarhúss. Sem fyrr greinir var fasteignin seld áður en til aðalmeðferðar kom og kvað lögmaður stefnenda það hafa gerst öðru hvorum megin við síðustu áramót og vísaði um það til vitnaskýrslu G-kk-ef J-kk-ef. Kvað lögmaðurinn söluhagnað hafa orðið af eigninni og vísaði um tjón stefnanda eingöngu til síðastgreinda atriðisins hér að framan, þ.e. þess að stefnendur verði fyrir skattlagningu söluhagnaðarins sem ekki hefði komið til ef um íbúðarhús væri að ræða.

Stefnendur byggja á því að allar þær upplýsingar sem máli skipti, og Hæstiréttur hafi lagt til grundvallar niðurstöðu sinni í framangreindum dómi, hafi legið ljósar fyrir þegar sala fór fram. Í síðasta lagi við afsalsgreiðslu hafi fasteignasalinn átt að ganga úr skugga um að unnt væri að afsala húsinu sem íbúðarhúsi og að réttarstaðan væri skýr að því leyti. Með þessum vinnubrögðum hafi hann brotið gegn lögum nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, sem kveði á um að fasteignasali skuli í hvívetna leysa störf sín af hendi svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði og gæta réttmætra hagsmuna kaupenda og seljanda, sbr. 10. gr. Hann sé auk þess opinber sýslunarmaður, sbr. 8. gr. Honum hafi borið að gæta þess að við alla skjalagerð væru hagsmunir beggja aðila tryggðir og að réttarstaða hvors um sig væri glögg, sbr. 2. mgr. 13. gr. Þessu hafi hann brugðist. Vísa stefnendur einnig til 12. gr. sömu laga.

Stefnendur vísa til þess að ef fasteignasalinn hefði gætt að réttarstöðu aðila í síðasta lagi við lokagreiðslu, hefði komið í ljós hvers kyns væri. Sveitarfélagið hefði á þeim tíma annað hvort samþykkt að gefa húsinu klárlega stöðu íbúðarhúss eða hafnað því. Þá hefðu stefnendur átt þess kost að krefjast skaðabóta eða afsláttar áður en kaupin færu í gegn eða þá rifta. Þá hafi þau haft tryggingu í ógreiddu kaupverði sem farið hafi forgörðum. Fasteignasalanum hafi borið að gæta þess við afsal að húsið væri íbúðarhúsnæði eins og gert hafi verið ráð fyrir og verið forsenda kaupanna.

Um málskostnað vísa stefnendur til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sérstaklega 129. gr. og 130. gr., og óska þess að tekið verði tillit til þess að stefnendur séu ekki virðisaukaskattskyldir og þurfi því aðfararhæfan dóm fyrir skattinum. Um aðild er tekið fram í stefnu að án tillits til efnis eldri laga um vátryggingarsamninga sé samkomulag um að haga aðild með þeim hætti sem gert sé í stefnu. Aðilar séu og sammála um varnarþing. Stefndi Sjóvá-Almennar tryggingar hf. sé vátryggjandi meðstefndu og ekki sé deilt um það atriði. Stefndi Þ-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf beri ábyrgð sem fasteignasali og stefndi Garðatorg eignamiðlun ehf. sé lögaðilinn sem reki fasteignasöluna og beri ábyrgð sem slíkur.

Málsástæður og lagarök stefndu

Krafa stefndu um sýknu er í fyrsta lagi byggð á því að meint krafa vegna umræddra fasteignakaupa sé fyrnd. Skaðabótakrafa stefnenda fyrnist á 10 árum, sbr. 2. tölul. 4. gr. þágildandi laga nr. 14/1905, um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda, og 2. málsl. 29. gr. laga nr. 20/1954 um vátryggingarsamninga. Mál þetta hafi verið höfðað þann 12. október 2012. Telji dómurinn að stefndi Þ-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf hafi sýnt af sér vanrækslu í störfum sínum, sem leiða skuli til bótaskyldu, hafi sú háttsemi átt sér stað mun fyrr en við útgáfu afsals þann 17. október 2012.

Stefndu vísa til þess að upplýsingaöflun og upplýsingagjöf um eign í sölumeðferð eigi sér stað áður en eign er seld, þ.e. áður en kaupsamningur er gerður. Forsendur og upplýsingar um þá eign sem auglýst sé til sölu ráði því hvort mögulegir kaupendur ákveði að gera tilboð í eignina sem svo leiði hugsanlega til þess að samningur komist á. Við útgáfu afsals sé um að ræða flutning eignarréttar til kaupanda og samhliða uppgjör á greiðslu gjalda vegna eignarinnar, lokagreiðslu kaupverðs o.þ.h. Meint röng eða villandi upplýsingagjöf við sölu fasteignar, sem svo er talin valda tjóni, eigi sér stað á þeim tíma þegar eign sé skoðuð, seljendur veiti upplýsingar og fasteignasali afli upplýsinga og vinni söluyfirlit um eignina. Kaupsamningur um eign sé bindandi og meint tjón, sem talið sé að rekja til ófullnægjandi vinnubragða fasteignasala, hafi þar af leiðandi þegar átt sér stað á þeim tíma er kaupendur gangist undir skuldbindingu samkvæmt kaupsamningi. Telja stefndu að upphaf fyrningarfrests sé eigi síðar en við undirritun kaupsamnings um eignina þann 31. júlí 2002 og lok fyrningarfrests hafi því verið 31. júlí 2012. Krafa á hendur stefndu sé því fyrnd og því beri að sýkna.

Þá byggja stefndu á því að krafa stefnenda sé fallin niður vegna tómlætis. Tæp átta ár hafi liðið frá því að skrifað var undir kaupsamning um eignina þar til tilkynnt var að kröfu kynni að vera beint að stefnda Sjóvá-Almennum tryggingum hf. vegna hugsanlegrar bótaskyldrar háttsemi stefnda Þ-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef, sbr. bréf lögmanns stefnenda, dags. 10. júní 2010. Eiginleg krafa hafi ekki verið sett fram fyrr en að gengnum dómi Hæstaréttar 18. nóvember 2010 í máli nr. 265/2010, sbr. bréf lögmanna stefnenda, dags. 25. október 2011 og 6. desember 2011. Stefnendur hafi sýnt af sér slíkt tómlæti varðandi meinta kröfu á hendur stefndu að það geti ekki leitt til annars en sýknu.

Verði ekki fallist á sýknukröfu stefndu vegna fyrningar og/eða tómlætis byggja stefndu á því að við undirritun kaupsamnings um eignina hafi legið fyrir öll hefðbundin skjöl, þ.e. veðbókarvottorð, vottorð fasteignamats og lóðarleigusamningur. Á veðbókarvottorði komi fram að um sé að ræða landspildu undir sumarbústað úr landi Hvassahrauns. Þar sé einnig athugasemd við tilgreiningu lóðarleigusamnings en þar segi að samkvæmt yfirlýsingu, dags. 16. nóvember 1999, sé húsið skráð sem heilsárshús. Þá komi fram á vottorði fasteignamats að um sé að ræða heilsárshús og lýsing á matshluta 01 0102 sé „íbúð á hæð“ og á matshluta 01 0201 „Íbúðarherb í risi“. Lóðarleigusamningur tilgreini að um sé að ræða land undir sumarbústað sem skilgreint sé á aðalskipulagi sem útivistarsvæði. Einnig hafi legið fyrir yfirlýsing Vatnsleysustrandarhrepps, dags. 8. júní 1999, þar sem skráning lögheimilis á fasteigninni hafi verið heimiluð, bæði þáverandi eigendum og síðari, en tekið fram að hefðbundin þjónusta sveitarfélagsins næði ekki til eignarinnar og þar verið tekið dæmi um snjómokstur og skólaakstur.

Stefndu vísa til þess að stefnendur hafi ákveðið að festa kaup á eigninni miðað við framangreindar forsendur og ekki hafi verið sýnt fram á að fyrirliggjandi upplýsingar við kaupin hafi verið rangar eða að eignin hafi á einhvern hátt ekki uppfyllt þá lýsingu sem gefin hafi verið af henni í söluyfirliti og öðrum skjölum sem stefndi Þ-kk-nf útbjó. Um sé að ræða 154 fermetra einbýlishús á tveimur hæðum. Fyrir liggi að Brunavarnir Suðurnesja, Vátryggingafélag Íslands, sem brunatryggði húsið, og Íbúðalánasjóður litu svo á að um íbúðarhús væri að ræða. Íbúðalánasjóður hefði t.a.m. ekki veitt veðlán vegna eignarinnar ef hún hefði verið talin frístundahús. Þá hafi komið fram í opinberum gögnum, þ.e. frá Fasteignamati ríkisins, að um heilsárshús væri að ræða og matshlutarnir hafi verið tilgreindir íbúð og íbúðarherbergi. Fasteignin sjálf hafi verið sömu kostum gædd og venjulegt einbýlishús í þéttbýli en staðsett í óskipulögðu sumarbústaðalandi, líkt og stefnendum hafi verið kunnugt um, enda hefðu þau annars ekki spurt sérstaklega út í stöðu hússins eins og fram komi í stefnu.

Með vísan til alls framangreinds verði ekki séð að stefndi Þ-kk-nf hafi á nokkurn hátt brugðist þeim skyldum sem lagðar voru á hann samkvæmt þágildandi lögum nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Í stefnu sé vísað til tiltekinna ákvæða laganna um þær skyldur sem hvílt hafi á stefnda Þ-kk-þgf en ekki gerð tilraun til að sýna fram á hvernig hafi verið brotið gegn þeim. Stefndi Þ-kk-nf hafi aflað allra hefðbundinna gagna við sölumeðferð eignarinnar og staðið með venjubundnum hætti að sölu hennar. Stefndu telji að hann hafi sinnt öllum þeim skyldum sem á honum hvíldu samkvæmt fyrrgreindum lögum með fullnægjandi hætti, sbr. 8., 10. og 2. mgr. 13. gr. laganna.

Stefndu vísa til þess að stefnendur virðist byggja viðurkenningarkröfu sína á því að þau hafi ekki fengið þá eign við kaupin sem kaupsamningur hafi tilgreint og telji stefnda Þ-kk-þf ábyrgan fyrir því. Það hvernig húsið sjálft var skilgreint, þ.e. sem íbúðarhús eða frístundahús, hafi ekki haft sérstaka þýðingu varðandi lögheimilisskráningu þegar kaupin gerðust. Við kaupin hafi legið fyrir að seljendur höfðu skráð lögheimili sitt þar og síðari eigendur að fasteigninni hefðu jafnframt heimild til þess. Aðstæður á þeim tíma þegar eignin var í sölumeðferð hafi því ekki kallað á neina sérstaka rannsókn stefnda Þ-kk-ef á því hvernig eignin væri skilgreind, umfram það sem fram hafi komið í fyrirliggjandi gögnum, sem hefðbundin séu við sölumeðferð fasteigna. Þær aðstæður sem komið hafi til löngu eftir það og leitt til breytinga á lögum um lögheimili hafi síður en svo verið fyrirsjáanlegar og myndu ekki teljast sennileg afleiðing af hinni meintu bótaskyldu háttsemi jafnvel þótt önnur skilyrði bótaábyrgðar teldust uppfyllt.

Stefndu vísa til þess að í stefnu sé greint frá því að hin bótaskylda háttsemi hafi falist í því að stefndi Þ-kk-nf hafi ekki gengið úr skugga um það, áður en lokagreiðsla fór fram, að unnt væri að afsala stefnendum eigninni sem íbúðarhúsi, eins og lofað hafi verið í kaupsamningi aðila. Stefndu benda á að orðið íbúðarhús sé hvergi tekið fram í kaupsamningi aðila heldur sé orðið einbýlishús notað um fasteignina. Skilgreining íslenskrar orðabókar á orðinu einbýlishús sé: „Stakt hús með einni íbúð (þar sem ein fjölskylda býr).“ Önnur fyrirliggjandi gögn hafi hins vegar borið það með sér að um væri að ræða íbúðarhús en það hafi enga sérstaka þýðingu haft á þeim tíma, a.m.k. ekki við þessi ákveðnu fasteignakaup. Eftir að lögum nr. 21/1990 um lögheimili var breytt með lögum nr. 149/2006, hafi það hins vegar haft þýðingu hvort fasteign væri flokkuð sem íbúð eða frístundahús, þar sem eftir breytinguna sé ekki heimilt að skrá lögheimili í skipulagðri frístundabyggð.

Verði ekki fallist á það með stefndu, að fyrirliggjandi upplýsingar um eignina við sölumeðferð hafi ekki gefið stefnda Þ-kk-þgf tilefni til að grennslast sérstaklega fyrir um forsögu málsins, byggja stefndu á því að orðalag í byggingarleyfi verði ekki skoðað án tillits til annarra gagna heldur verði að meta það með hliðsjón af þeim gögnum sem verið hafi fyrirliggjandi við sölu eignarinnar. Vísa stefndu í því sambandi sérstaklega til vottorðs Fasteignamats ríkisins, dags. 31. júlí 2002, og þeirrar staðreyndar að Íbúðalánasjóður hafi veitt lán með fasteignaveðbréfi út á eignina. Eignin hafi því á allan hátt verið í samræmi við þá lýsingu sem gefin hafi verið af henni við sölumeðferð.

Stefndu vísa til þess að um meint tjón segi einungis í stefnu að það felist í því að markaðsvirði húss þar sem ekki fáist skráð lögheimili sé augljóslega lægra en íbúðarhúsa. Stefnendur hafi ekki gert neinn reka að því að rökstyðja nánar í hverju tjón þeirra felist og hvernig rekja megi það til vanrækslu og/eða gáleysis stefnda Þ-kk-ef. Óumdeilt sé að sá atburður sem leiddi til málshöfðunar stefnenda á hendur sveitarfélaginu Vogum hafi verið breyting á lögum um lögheimili, með lögum nr. 149/2006, sem tóku gildi 30. desember 2006. Að gengnum dómi Hæstaréttar í því máli hafi kröfu verið beint gegn stefndu. Stefnendur hafi ekki sýnt fram á orsakasamband milli einhverrar athafnar eða athafnaleysis stefnda Þ-kk-ef við sölu eignarinnar og þess tjóns sem þau telji sig hafa orðið fyrir. Sönnunarbyrði um meint tjón og orsök þess hvíli á stefnendum. Ef breytingin með lögum nr. 149/2006 hefði ekki átt sér stað sé vandséð að stefnendur hefðu á einhverjum tímapunkti beint kröfu að stefndu vegna meintrar bótaskyldrar háttsemi. Breytt staða stefnenda, frá því sem var við kaup á fasteigninni, sé þannig eingöngu komin til vegna framangreindrar lagabreytingar, en hefði lagabreytingin ekki komið til hefði öll réttarstaða stefnenda frá því að þau festu kaup á eigninni áfram verið hin sama. Sýkna beri stefndu af öllum kröfum stefnenda enda geti stefndu ekki borið ábyrgð á áðurnefndri lagabreytingu, sem tók gildi fjórum og hálfu ári eftir undirritun kaupsamnings um eignina.

Stefndu gera ekki sjálfstæða kröfu um frávísun málsins en telja málatilbúnað stefnenda svo vanreifaðan í heild að það kunni að varða frávísun málsins án kröfu, sbr. 1. mgr. 100. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Erfitt sé að átta sig á samhengi málsatvika og málsástæðna í stefnu og hvernig þau atvik sem lýst sé hafi leitt til meints tjóns stefnenda. Þá byggist viðurkenningarkrafa stefnenda á því að hin bótaskylda háttsemi hafi falist í því að stefndi Þ-kk-nf hafi ekki gengið úr skugga um, áður en lokagreiðsla fór fram, „að unnt væri að afsala stefnendum eigninni sem íbúðarhúsi eins og lofað hafði verið í kaupsamningi aðila“. Staðreyndin sé hins vegar sú að orðið íbúðarhús sé hvergi tekið fram í kaupsamningi aðila heldur notað orðið einbýlishús, og fyrir liggi að stefnendum hafi verið afsalað einbýlishúsi. Orðalag dómkröfu fái þannig ekki stuðning í gögnum málsins. Þá rökstyðji stefnendur ekki á neinn hátt með hvaða hætti stefndi Garðatorg eignamiðlun ehf. eigi að bera skaðabótaábyrgð á meintu tjóni þeirra né heldur hvernig stefndi Sjóvá-Almennar tryggingar hf. skuli eiga beina aðild að málinu. Við málflutning kvað lögmaður stefndu þó að ekki væri deilt efnislega um aðild að málinu.

Um lagarök vísa stefndu til almennra reglna skaðabótaréttar, laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, laga nr. 20/1954 um vátryggingarsamninga, laga nr. 21/1990 um lögheimili, sbr. lög nr. 149/2006, laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um málskostnað vísa stefndu til XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Niðurstaða

Stefnendur keyptu fasteignina að Hvassahrauni 22 í Vogum árið 2002. Í málinu krefjast þeir viðurkenningar á skaðabótaskyldu stefndu vegna meintrar vanrækslu fasteignasalans við söluna, stefnda Þ-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef. Kaupsamningur var undirritaður 31. júlí 2002 og afsal gefið út 17. október 2002, en málið var höfðað þann 12. október 2012.

Krafa stefnenda um skaðabætur fyrnist á tíu árum, sbr. 2. tölul. 4. gr. þágildandi laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Upphaf fyrningarfrests er það tímamark, þegar tjón verður, en sú regla leiðir af 1. málsl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 14/1905, þar sem fram kemur að fyrningarfresturinn teljist frá þeim degi er krafa varð gjaldkræf. Af framangreindum ákvæðum og þeirri staðreynd, að meira en tíu ár voru liðin frá því að kaupsamningur var gerður er málið var höfðað, er ljóst að stefnendum er ekki fært að krefjast skaðabóta vegna meintrar vanrækslu stefnda Þ-kk-ef S-kk-ef í aðdraganda kaupanna, t.d. við gerð söluyfirlits, sem og við gerð kaupsamningsins, enda er slík krafa fallin niður fyrir fyrningu. Í því sambandi athugast m.a. að ef lagt væri til grundvallar að upplýsingagjöf um eignina í aðdraganda kaupanna hefði verið ófullnægjandi, og að sá misbrestur hefði haft áhrif á þau kaup sem stefnendur réðust í, stefnendum til tjóns, var það tjón þegar orðið er kaupsamningur var kominn á. Samkvæmt framangreindu kemur einungis til skoðunar hvort háttsemi stefnda Þ-kk-ef S-kk-ef í tengslum við framkvæmd lokagreiðslu og útgáfu afsals fyrir fasteigninni, sem var líkt og áður greinir gefið út þann 17. október 2002, leiði til skaðabótaskyldu stefndu. Miðast kröfugerð stefnenda raunar við framangreint, enda er dómkrafa þeirra þess efnis að krafist er viðurkenningar á skaðabótaskyldu vegna tjóns sem af því leiðir „að við lokagreiðslu og afsal vegna kaupa stefnenda á fasteigninni“ hafi stefndi Þ-kk-nf S-kk-nf ekki gengið úr skugga um, „áður en lokagreiðsla fór fram, að unnt væri að afsala stefnendum eigninni sem íbúðarhúsi, eins og lofað hafi verið í kaupsamningi aðila“.

Til að skaðabótaskyldu í slíka veru verði slegið fastri þurfa stefnendur, samkvæmt meginreglum í skaðabótarétti, að sanna saknæma háttsemi af hálfu stefnda Þ-kk-ef S-kk-ef og að orsakatengsl séu á milli hennar og þess tjóns sem stefnendur halda fram. Þá er ljóst að þótt dómkrafa stefnenda sé viðurkenningarkrafa þurfa stefnendur a.m.k. að leiða líkur að því að þeir hafi orðið fyrir tjóni og gera grein fyrir því í hverju það felist. Um það vísast m.a. til þeirra ýmsu dóma Hæstaréttar þar sem misbrestur á slíku hefur leitt til frávísunar, en skortur á því að sýna fram á tjón getur auk þess leitt til sýknu af kröfu um viðurkenningu á skaðabótaskyldu, sbr. m.a. dóm Hæstaréttar 4. nóvember 2010 í máli nr. 708/2009, enda er tjón grundvallarskilyrði skaðabótaábyrgðar. Við mat á því hvort stefnendur hafi fullnægt framangreindum skilyrðum verður m.a. að hafa í huga að um störf stefnda Þ-kk-ef S-kk-ef gilda reglur um sérfræðiábyrgð, en fyrirliggjandi dómaframkvæmd Hæstaréttar ber með sér strangt sakarmat í tilviki fasteignasala.

Í þágildandi lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu eru ekki orðaðar sérstakar skyldur fasteignasala í tengslum við afsalsgerð, utan þess að í 13. gr. kemur fram að fasteignasala sé skylt að annast alla skjalagerð varðandi sölu fasteigna og að þess skuli geta í skjölunum, þ. á m. í afsölum, hver samið hafi. Því er ekki haldið fram að stefndi Þ-kk-nf S-kk-nf hafi brotið gegn þeirri skyldu. Í áðurnefndum lögum er hins vegar einnig að finna almennari skyldur sem hér geta haft þýðingu, sbr. 10. gr., þar sem m.a. kemur fram að fasteignasali skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóða og gæta réttmætra hagsmuna beggja aðila, og 2. mgr. 13. gr., þar sem mælt er fyrir um að öll skjalagerð og samningsgerð skuli svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg.

Við mat á því hvort stefndi Þ-kk-nf S-kk-nf hafi brotið gegn framangreindum skyldum í tengslum við lokagreiðslu stefnenda og útgáfu afsals og verður að líta til þess hvað í umræddum athöfnum felst. Í íslenskum rétti hefur verið lagt til grundvallar að þegar við gerð kaupsamnings öðlist kaupandi eignarrétt að hinni seldu fasteign, en að sá eignarréttur sé skilyrtur og að það skilyrði falli brott þegar kaupandi hefur efnt réttilega þær skyldur sem á honum hvíla samkvæmt kaupsamningnum og fengið afsal. Afsal felur í sér yfirlýsingu seljanda um framsal hins beina eignarréttar að fasteigninni og í því felst að kaupandi hafi efnt þær skyldur sem á honum hvíldu samkvæmt kaupsamningi. Samkvæmt þessu öðluðust stefnendur beinan en skilyrtan eignarrétt að hinni seldu fasteign þann 31. júlí 2002, og féll umrætt skilyrði brott þegar þeir höfðu efnt kaupsamninginn með lokagreiðslu og fengið útgefið afsal vegna þess. Umrædd lokagreiðsla var til samræmis við kaupsamninginn og fyrirliggjandi afsal er jafnframt til samræmis við kaupsamninginn, þar á meðal hvað varðar lýsingu eignarinnar, sem er hin sama í báðum skjölum. Afsalið laut þannig að hinu sama og samið hafði verið um í kaupsamningi og stefnendur hafa ekki bent á skyldur sem snerta sérstaklega afsalsgerðina, sem stefndi Þ-kk-nf S-kk-nf hafi vanrækt. Þá verður ekki talið að sérstök skylda hafi hvílt á honum á þeim tímapunkti til að ráðast í frekari athuganir á eigninni, en sem fyrr segir koma athafnir hans í aðdraganda kaupanna og við kaupsamningsgerðina ekki til skoðunar vegna fyrningar.

Um tjón stefnenda segir í stefnu að stefnendur verði augljóslega fyrir tjóni því markaðsvirði húss þar sem ekki fáist skráð lögheimili sé augljóslega lægra en íbúðarhúsa og ekki sé heldur að búast við þjónustu sveitarfélags í slíkum húsum. Í ofanálag verði „lagður á stefnendur söluhagnaður við sölu sumarhúss“, sem ekki sé gert við sölu íbúðarhúss. Við málflutning vísaði lögmaður stefnenda eingöngu til tjóns í síðastgreinda veru, enda hefði eignin verið seld og söluhagnaður orðið af, sem skattlagður yrði. Stefnendur hafa engin gögn lagt fram í málinu um umrædda sölu eða þá skattlagningu sem þeir vísa til. Þá skal tekið fram, vegna tilvísana stefnenda til þeirra vanefndaúrræða sem þeir hefðu getað beitt gagnvart kaupendum ef háttsemi stefnda Þ-kk-ef S-kk-ef hefði verið með öðrum hætti, að útgáfa og viðtaka afsals hefur almennt ekki þau réttaráhrif fyrir kaupanda, að hann glati rétti til að rifta eða beita öðrum vanefndaúrræðum. Var bréfum stefnenda til stefndu þann 10. júní 2010 og 25. október 2011 enda einnig beint að seljendum fasteignarinnar, en kröfu á hendur þeim hefur ekki verið fylgt eftir, samkvæmt því sem lögmaður stefnenda upplýsti við málflutning.

Með vísan til alls framangreinds verður ekki talið að stefnendur hafi sýnt fram á að stefndi Þ-kk-nf S-kk-nf hafi, í tengslum við lokagreiðslu og útgáfu afsals vegna umræddra fasteignakaupa, sýnt af sér saknæma háttsemi er orðið hafi stefnendum til tjóns, jafnvel þótt hinar strangari reglur um sérfræðiábyrgð séu lagðar til grundvallar. Samkvæmt því verður að sýkna stefndu af kröfu stefnenda.

Eftir atvikum þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af rekstri málsins.

Af hálfu stefnenda flutti málið E-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf hrl.

Af hálfu stefndu flutti málið I-kk-nf S-kk-nf E-kk-nf hdl.

Dóminn kveður upp E-kk-nf J-kk-nf, settur héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, Þ-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, Garðatorg eignamiðlun ehf. og Sjóvá-Almennar tryggingar hf., eru sýkn af kröfum stefnenda, T-kk-ef R-kk-ef G-kk-ef og H-kvk-ef H-kvk-ef.

Málskostnaður fellur niður.

E-kk-nf J-kk-nf

--------------------- --------------------- ---------------------

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómi Reykjavíkur, 8. nóvember 2013.

Gjald 2.000 krónur.

Greitt: