E-665/2015

Mál þetta var þingfest 10. júní 2015 og tekið til dóms 11. febrúar sl. Stefnendur eru E-kvk-nf Á-kvk-nf og Á-kvk-nf E-kvk-nf G-kvk-nf, báðar til heimilis að Vatnsnesvegi 34, Reykjanesbæ, en stefnda er G-kvk-nf K. Þ-kvk-nf, Skálagerði 9, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða 247.679 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. apríl 2014 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar að skaðlausu að viðbættum virðisaukaskatti.

Stefnda krefst sýknu af dómkröfum stefnenda og að stefnendur verði dæmdir til að greiða henni málskostnað að mati dómsins að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

I

Málsatvik eru þau að með kaupsamningi 23. ágúst 2013 keyptu stefnendur af stefndu jarðhæð fasteignarinnar að Vatnsnesvegi 34, Keflavík. Húsið var byggt 1953. Þrjár íbúðir eru í húsinu og er hlutdeild hinnar seldu eignar 37,06%.

Ágreiningur aðila snýst annars vegar um hvort stefnda hafi við skoðun stefnanda E-kvk-ef lýst því yfir að skólplagnir væru nýjar. Einnig hvort slík yfirlýsing hafi verið gefin síðar á fundi aðila hjá fasteignasalanum og hvort tölvupóstsamskipti, sem liggja frammi í málinu, gefi slíkt til kynna. Hins vegar snýst deilan um hvort stefnda hafi vitað af meintum galla á skólplögnum en ekki upplýst stefnendur um hann.

Eftir að stefnendur tóku við íbúðinni fengu þau R-kk-nf H-kk-nf pípulagningameistara til að skoða hana. Segir í skýrslu hans 24. október 2013 m.a. að hann hafi verið fenginn til þess að skoða eignina vegna mikils raka í anddyri og í forstofu. Hann hafi byrjað að rakamæla anddyri og alls staðar í gólfinu hafi mælst 100% raki og einnig í öllum veggjum. Sýnilegt sé að málning sé byrjuð að flagna og hurðarkarmar farnir að bólgna út. Húsráðandi hafi orðið var við silfurskottur sem komi heim og saman við þennan mikla raka sem mælst hafi. Í ljósi þessa hafi verið ákveðið að mynda skólplögnina því að þessi ummerki gefi til kynna að hún sé farin að bila. Komið hafi í ljós að skólplögnin sé byrjuð að losna á samskeytum og sé skólplögnin að hans mati ónýt. Loks kemur fram í skýrslu R-kk-ef að hann hafi komið og myndað sömu skólplögn fyrir tveimur til þremur árum og þá hafi hann komist að sömu niðurstöðu og nú.

Af hálfu íbúa í húsinu var látið gera við skólplagnir og er stefnufjárhæð hlutdeild íbúðar stefnenda í þeim kostnaði.

Stefnandi E-kvk-nf gaf skýrslu fyrir dómi. Hún sagðist hafa skoðað eignina þrisvar sinnum. Það hafi vakið athygli hennar við skoðun að útlitsmunur hafi verið á parketi í svefnherbergi og í öðrum hlutum íbúðarinnar. Af því tilefni hafi hún spurt stefndu af hverju það stafaði. Stefnda hafi þá sagt henni að rífa hefði þurft upp parketið þegar skipt hafi verið um skólplögn. Hún hafi skoðað íbúðina aftur með bróður sínum, J-kk-þgf I-kk-þgf Á-kk-þgf, og þá hafi stefnda sagt að það væri „nýtt skólp í húsinu“. Þegar hún var flutt inn í íbúðina hafi hún komist að því að íbúðin var morandi í silfurskottum. Hún kvaðst hafa fengið meindýraeyði til að eitra. Síðan hafi hún fengið R-kk-þf H-kk-þf pípulagningameistara til að mæla raka í íbúðinni. Fundað hafi verið um málið á fasteignasölunni og þá hafi stefnda einnig sagt að ný skólplögn væri í húsinu.

Stefnda sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að stefnandi E-kvk-nf hafi misskilið sig því að stefnda hafi sagt henni að skipt hafi verið um skólplagnir á efri hæð þegar lekið hafi inn til hennar í svefnherbergi. Af því tilefni hafi þurft að skipta um parket og rjúfa vegg vegna framkvæmdanna. Þegar lekinn hafi komið upp hafi hún hringt í tryggingafélag hússins, skoðunarmaður hafi komið á staðinn og viðgerðin hafi verið greidd af tryggingafélaginu. Hún hafi aldrei sagt að allar skólplagnir væru nýjar, heldur aðeins að skipt hafi verið um þær á efri hæð vegna þessa leka. Stefnda kvaðst hafa búið í húsinu frá 1998. Hún hafi orðið vör við silfurskottur þegar þessi leki byrjaði en ekki fyrir þann tíma og ekki eftir viðgerð. Hún sagði að tilefni þess að hún hafi fengið R-kk-þf H-kk-þf pípulagningameistara til þess að koma og skoða lagnir fyrir nokkrum árum hafi verið að mús hafi komist inn til hennar. R-kk-nf hafi sagt henni eftir skoðun að lagnir litu ágætlega út miðað við hvað þær væru gamlar. Það væri rangt sem hann segði nú í framlögðu skjali að hann hafi komist að sömu niðurstöðu þá og nú varðandi ástand skólplagna. Ef hún hefði fengið upplýsingar þá um að lagnir væru farnar að gefa sig hefði hún látið skipta um þær.

Bróðir stefanda E-kvk-ef, J-kk-nf I-kk-nf, skoðaði íbúðina með systur sinni. Hann sagði að stefnda hafi sagt við skoðun „að búið væri að skipta um skólp í húsinu“.

R-kk-nf H-kk-nf pípulagningameistari sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að hann hafi myndað skólplagnir að beiðni stefndu árið 2010 að hann minnti. Hann kvaðst ekki muna hvað þeim fór á milli en taldi nánast pottþétt að hann hafi sagt henni að lagnir væru komnar á tíma þar sem steinlagnir entust í 40 til 50 ár.

J-kk-nf G-kk-nf fasteignasali sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að fundur hafi verið haldinn um ágreiningsefnið á skrifstofu hans. Þá hafi stefnda sagt að það væri ný skólplögn í húsinu. Hann hafi skilið það svo að búið væri að endurnýja skólplagnir í og frá húsinu.

U-kk-nf S-kk-nf B-kk-nf hdl. fór með skjólstæðingi sínum, stefndu, á fundinn. Hann sagði það af og frá að skilja hefði mátt stefndu þannig á fundinum að hún hafi sagt að skólplagnir væru nýjar. Hún hafi tekið skýrt fram að skipt hefði verið um skólplagnir á efri hæð í húsinu vegna leka þaðan.

II

Stefnendur byggja kröfu sína á meginreglu fjármunaréttar um skuldbindingargildi loforða og að munnlegir samningar jafngildi skriflegum. Þá reisir stefnandi kröfu sína á rangri upplýsingagjöf seljanda og broti á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnendur byggja á því að stefnda hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi við sölu fasteignarinnar. Þetta hafi hún gert með því að sinna ekki upplýsingaskyldu sinni og hafi hún beinlínis veitt rangar upplýsingar við sölu fasteignarinnar, sbr. 26. og 27. gr. laganna. Viðkomandi fasteign hafi því verið gölluð við kaupsamningsgerð og ekki staðist þær kröfur um gæði og búnað sem leiði af fasteignakaupalögum og kaupsamningi.

Þar sem fasteignin var byggð árið 1953 hafi yfirlýsing stefndu um ástand skólplagna haft afgerandi áhrif við verðmat og verðákvörðun kauptilboðs. Stefnendur telji ótvírætt að réttar upplýsingar um skólplagnir hefðu hækkað verð eignarinnar. Stefnda hafi fullyrt við stefnendur að henni væri ekki kunnugt um neina galla á eigninni og skólplagnir væru nýjar. Stefnda, sem hafi búið í langan tíma í íbúðinni, hafi sagt að hún hafi ekki orðið vör við raka á þeim tíma.

Ákvæði 2. málsl. 18. gr. fasteignakaupalaga eigi ekki við eins og hér standi á þar sem stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Fullyrðingar stefndu við skoðun fasteignarinnar um nýjar skólplagnir hafi ekki reynst réttar og verði stefnda að bera hallann af því, sbr. 27. gr. fasteignakaupalaga. Stefnendur krefjist þess að stefnda greiði þeim ofangreinda fjárhæð sem sé tilkomin vegna kostnaðar við að koma skólplögnum í það ástand sem stefnda hafi fullyrt að þær væru í.

Til stuðnings kröfum sínum vísa stefnendur til meginreglna samninga- og kauparéttar, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 3. kafla og 18.-20. gr., 1. mgr. 27. gr. og 48. gr. laganna. Þá er vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 18. gr. um samaðild til sóknar, 1. mgr. 34. gr. varðandi varnarþing og 129. og 130. gr. um málskostnað. Varðandi dráttarvexti er vísað til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Stefnda telur að hún hafi á engan hátt skuldbundið sig til greiðslu viðgerðarkostnaðar á skólplögnum. Í sáttatilboði stefndu hafi ekki á nokkurn hátt falist viðurkenning á greiðsluskyldu hennar heldur einfaldlega boð um að leysa málið með þátttöku í kostnaði. Því boði hafi staðfastlega verið hafnað af stefnanda E-kvk-þgf.

Þá er því alfarið hafnað af hálfu stefndu að hún hafi á einhvern hátt sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi sem réttlætt geti kröfur stefnenda. Stefnda hafi aldrei haldið því fram að skólplagnir hefðu verið endurnýjaðar í sinni íbúð og styðji gögn málsins ekki þá fullyrðingu stefnenda. Í söluyfirliti fasteignarinnar sé hvergi tekið fram að skólplagnir hafi átt að vera nýjar. Málatilbúnaður stefnenda feli því í sér ákveðna rökleysu að þessu leyti.

Um sé að ræða fasteign sem byggð sé árið 1953 og því 60 ára gömul á þeim tíma er hún var seld. Í því sambandi verði að hafa í huga 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem mæli fyrir um að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði.

Þá hafi stefnendur að öllu leyti greitt umsamið kaupverð og greitt það án fyrirvara um betri rétt til skaðabóta þrátt fyrir að hafa í upphafi haldið eftir greiðslu. Í ljósi þess að ekki hafi verið gerður fyrirvari um betri rétt geti stefnendur ekki átt frekari kröfur á hendur stefndu.

Jafnvel þótt fasteignin teljist gölluð í skilningi fasteignakauparéttar þá liggi ekki fyrir fullnægjandi sönnun um tjón stefnenda. Ekki hafi verið dómkvaddur matsmaður til að meta meint tjón stefnenda heldur hafi stefnendur ákveðið einhliða að ráða pípulagningamann til verksins og krefjast endurgreiðslu á hlut þeirra. Stefnda mótmælir sérstaklega fjárhæð meintrar skaðabótakröfu stefnenda.

Málinu sínu til stuðnings vísar stefnandi aðallega til meginreglu samninga-kröfu- og fasteignakauparéttar og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup svo og til laga nr. 7/1935 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Málskostnaðarkröfu byggir stefnandi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III

Stefnendur keyptu jarðhæð hússins að Vatnsnesvegi 34, Keflavík, með kaupsamningi 23. ágúst 2013. Á árinu 2012 höfðu skólplagnir verið endurnýjaðar í húsinu vegna leka á efri hæð en ekki endurnýjaðar að öðru leyti.

Deilt er um í málinu hvort stefnda hafi gefið bindandi ábyrgðaryfirlýsingu við sölu um að skólplagnir í húsinu og frá því væru nýjar og hins vegar hvort stefnda hafi vitað af því að lagnir frá húsinu væru farnar að gefa sig og hún því sýnt af sér saknæma háttsemi með því að upplýsa ekki um það.

Stefnda hefur skýrt svo frá að við skoðun hafi hún sagt stefnanda E-kvk-þgf að skólplagnir á efri hæð hafi verið endurnýjaðar í húsinu vegna leka sem upp hafi komið árið áður. Hafi þessi umræða spunnist vegna spurninga stefnanda E-kvk-ef um nýtt parket á svefnherbergi. Stefnandi E-kvk-nf og bróðir hennar, J-kk-nf I-kk-nf, hafa sagt að stefnda hafi sagt að „nýtt skólp væri í húsinu“ og skilið það þannig að skólplagnir í og við húsið hefðu verið endurnýjaðar.

Stefnendur hafa sönnunarbyrðina fyrir staðhæfingu sinni um að stefnda hafi gefið yfirlýsingu sem jafna megi við ábyrgðaryfirlýsingu um framangreinda kosti fasteignarinnar. Í frásögn aðila um það sem fram fór við skoðun stendur orð á móti orði. Stefnendum hefur því ekki tekist að sanna að stefnda hafi við skoðun ábyrgst að nýjar skólplagnir væru í og frá húsinu.

Fjölmargir tölvupóstar hafa gengið á milli stefndu, fasteignasalans og lögmanns stefndu sem aðstoðaði hana á þessum tíma. Byggja stefnendur á að þessi tölvupóstsamskipti séu til sönnunar á málsástæðum stefnenda og að fram komi í þeim viðurkenning stefndu á að hún hafi sagt að allt skólpkerfi hússins hefði verið endurnýjað. Engan veginn er unnt að fallast á með stefnendum að tölvupóstsamskipti ofangreindra aðila gefi slíkt til kynna. Þvert á móti kemur fram í þeim ítrekun stefnda og lögmanns hennar á að stefnda hafi aðeins sagt að skipt hafi verið um skólpleiðslur á efri hæð. Verður því ekki fallist á kröfur stefnenda á þessum grunni. Í tölvupóstsamskiptum aðila kemur jafnframt fram að stefnda bauð til sátta að greiða helming kostnaðar en á það var ekki fallist af hálfu stefnenda.

Í þriðja lagi byggja stefnendur á því að stefnda hafi ítrekað loforð sitt um nýjar skólplagnir á fundi með fasteignasalanum en þar voru stödd stefnandi E-kvk-nf, stefnda og þáverandi lögmaður hennar, U-kk-nf S-kk-nf B-kk-nf hdl., svo og fasteignasalinn. Gegn andmælum stefndu og lögmanns hennar telst þessi staðhæfing stefnenda ósönnuð.

Loks byggja stefnendur á því að stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að greina stefnendum ekki frá ástandi skólplagna sem hafi verið farnar að bila. Hafi stefndu verið kunnugt um það.

Í þessu sambandi liggur fyrir að R-kk-nf H-kk-nf pípulagningameistari myndaði skólplagnir um 2010. Hann sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að hann myndi ekki hvað honum og stefndu hafi farið á milli á þessum tíma en taldi nánast pottþétt að hann hafi sagt henni að lagnir væru komnar á tíma þar sem steinlagnir endist ekki nema í 40-50 ár. Stefnda sagði aftur á móti að R-kk-nf hafi sagt sér á þessum tíma að lagnir litu ágætlega út miðað við aldur þeirra. Þess vegna hafi ekkert frekar verið aðhafst á þeim tíma varðandi endurnýjun á lögum.

Samkvæmt þessu verður ekki talið sannað að stefnda hafi með óyggjandi hætti vitað eða mátt gera sér grein fyrir að skólplagnir hússins væru orðnar ónýtar þegar eignin var seld 2013.

Í 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Með því að stefnda telst ekki hafa gefið stefnendum ábyrgðaryfirlýsingu um að skólplagnir væru nýjar í og við húsið, né gerst sek um saknæma háttsemi í viðskiptum sínum við stefnendur, ræðst niðurstaða af því hvort meintur galli teljist rýra verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 2. málsl. 18. gr. fasteignakaupalaga. Samkvæmt kröfu stefnenda nemur meint tjón þeirra 247.679 krónum sem er um 1,59% af kaupverði eignarinnar. Ágalli sá, sem krafa stefnenda er byggð á, rýrði því ekki verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði í skilningi ákvæðisins. Verði því með vísan til þess að hafna kröfu stefnenda um skaðabætur og sýkna stefndu í málinu.

Eftir þessari niðurstöðu verða stefnendur dæmdir til að greiða stefndu 450.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

G-kk-nf A-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð

Stefnda, G-kvk-nf K. Þ-kvk-nf, er sýkn af kröfum stefnenda, E-kvk-ef Á-kvk-ef og Á-kvk-ef E-kvk-ef G-kvk-ef, í máli þessu.

Stefnendur greiði stefndu 450.000 krónur í málskostnað.

G-kk-nf A-kk-nf