Z-13/2017

Mál þetta barst til dómsins 27. nóvember 2017 með beiðni sóknaraðila um úrlausn um gildi nauðungarsölu, sbr. 80. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Málið var þingfest 31. janúar 2018 og tekið til úrskurðar 21. ágúst síðastliðinn.

Sóknaraðili er X, […], […].

Varnaraðilar eru Íbúðalánasjóður, Borgartúni 21, Reykjavík, Lífeyrissjóður verslunarmanna, Kringlunni 7, Reykjavík, og Íslandsbanki hf., Hagasmára 3, Kópavogi.

Sóknaraðili krefst þess að ógilt verði nauðungarsala sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á 50% eignarhlut í […], fastanúmer […], sem fram fór þriðjudaginn 31. október 2017. Þá krefst sóknaraðili þess að Íbúðalánasjóður og Íslandsbanki hf. greiði honum málskostnað.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefjast varnaraðilar málskostnaðar.

I

Þann 31. október 2017 fór fram nauðungarsala á fasteigninni […] í […], fastanúmer […], það er á 50% eignarhluta sóknaraðila í fasteigninni. Gerðarbeiðendur voru varnaraðilar máls þessa. Fyrsta fyrirtaka málsins fór fram 9. febrúar 2017 og var ákveðið að byrjun uppboðs færi fram 27. mars sama ár. Því var frestað, fyrst til 22. maí 2017 og síðar til 14. ágúst og 9. október 2017. Hæstbjóðandi í eignina við byrjun uppboðs var Lífeyrissjóður verslunarmanna. Framhaldsuppboð fór eins og fyrr segir fram 31. október 2017 og var Íbúðalánasjóður þá hæstbjóðandi í eignina. Kaupverðið var 40 milljónir. Í endurriti úr nauðungarsölubók sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu segir að samþykkt hafi verið að víkja frá uppboðsskilmálum þannig að samþykkisfrestur sé lengdur til 9. janúar 2018 og að bjóðendur séu bundnir við boð sín viku lengur eða til 18. janúar sama ár.

Mætt var fyrir sóknaraðila við uppboðið og voru lögð fram skrifleg mótmæli af hans hálfu með kröfu um að gerðin yrði stöðvuð. Í mótmælum sóknaraðila, dagsettum 31. október 2017, kemur meðal annars fram að við nauðungarsöluna muni 50% eignarhlutur sóknaraðila, sem sé í sérstakri sameign, færast úr umráðum sóknaraðila. Eignin sé skilgreind sem sérstök sameign sóknaraðila og B sem sé látin. Skilyrði til slita á sérstakri sameign séu margvísleg, meðal annars að eign „sé skiptanleg“, að slitum verði við komið án tjóns, að slit stangist ekki á við lög. Það sé því grundvallaratriði nauðungarsölu, sem leiða muni til slita á sérstakri sameign, að sameiganda sé það ljóst að til standi að slíta sameign þannig að hann geti gætt eigin hagsmuna eða haft uppi andmæli vegna fyrirhugaðra slita.

Ákvað sýslumaður að mótmælin vörðuðu ekki stöðvun gerðarinnar og að henni skyldi haldið áfram. Óskaði sóknaraðili úrlausnar héraðsdóms um gildi nauðungarsölunnar með vísan til 80. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Beiðnin barst héraðsdómi sem fyrr segir 27. nóvember 2017.

II

Um aðild sóknaraðila er vísað til 3. mgr. 17. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr., sbr. 6. mgr., 51. gr. lögræðislaga nr. 71/1997. Sóknaraðili kveðst fara með forsjá ólögráða sonar síns, A, sem fæddur er 2006, en móðir A og eiginkona sóknaraðila hafi látist í febrúar 2015. Komi sóknaraðili fram í málinu fyrir hönd ólögráða sonar síns.

Um heimild til þess að krefjast ógildingar á nauðungarsölunni vísar sóknaraðili til XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Ófjárráða sonur sóknaraðila sé lögerfingi að dánarbúi móður sinnar, en dánarbúið sé eigandi að 50% eignarhlut í […] í […], sem sé einbýlishús og hafi eignin verið sérstök sameign sóknaraðila og eiginkonu hans, allt þar til eiginkona hans lést á árinu 2015, en þá hafi eignarhluti hennar færst í dánarbú. Með nauðungarsölunni hafi sérstakri sameign sóknaraðila og dánarbúsins verið slitið og hið óskipta dánarbú og Íbúðalánasjóður eigi nú eignina að óbreyttu í sérstakri sameign.

Í skriflegum mótmælum fyrir nauðungarsöluna hafi komið fram að sóknaraðili hefði eigin hagsmuna að gæta við nauðungarsöluna, en hefði þann rétt að mótmæla sölunni fyrir hönd ófjárráða sonar síns, en hefði ekki rétt til þess að gera boð í hina sérstöku sameign í umboði sonar síns. Vísaði sóknaraðili til 3. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991. Dánarbú, sem þinglýstur eigandi að sérstakri sameign, eigi aðild að nauðungarsölu, þar sem fram komi beiðni um slit á sameign, sbr. 3. tölulið 2. gr. laga nr. 90/1991.

Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. laga nr. 90/1991 skuli í beiðni um nauðungarsölu greina frá röksemdum gerðarbeiðanda sem leiða eigi til þess að nauðungarsölubeiðni skuli tekin til greina. Af framlögðum gögnum fáist ekki séð að varnaraðilar hafi upplýst embætti sýslumanns um það að eignin […] væri í sérstakri sameign gerðarþola og dánarbús og að veðskuldir, sem krafa Lífeyrissjóðs verslunarmanna og Íslandsbanka hf. byggðust á, hvíldu ekki á eignarhluta dánarbúsins, heldur aðeins með veði í eignarhluta gerðarþola X. Þá fáist ekki séð að varnaraðilar hafi fært fyrir því rök að þeir hefðu heimild til þess að slíta sérstakri sameign með nauðungarsölu.

Að áliti sóknaraðila sé nauðungarsala, sem slíti sérstakri sameign, án þess að öllum eigendum að hinni sérstöku sameign sé tilkynnt um að fram sé komin krafa um slit á sérstakri sameign með nauðungarsölu, án þess að beiðendur nauðungarsölu, varnaraðilar í máli þessu, hafi lagt fyrir sýslumann sönnum þess að […] sé skiptanleg eign, án þess að varnaraðilar hafi sýnt fram á að skiptum á eigninni verði komið við án þess að það leiði til tjóns, sé í andstöðu við lög og meginreglur um slit sérstakrar sameignar. Sýslumaður hafi þá lagaskyldu samkvæmt 53. gr. laga nr. 71/1997 að skipa ófjárráða erfingja dánarbús, sem sé eigandi að sérstakri sameign, sérstakan fjárhaldsmann, vegna kröfu um nauðungarsölu, sem hafi í för með sér slit á sérstakri sameign í eigu hins ófjárráða. Nauðungarsala sem fram fari án þess að aðili, sem hafi þinglýsta eignarheimild, sé upplýstur um fyrirhugaða nauðungarsölu, sé að mati sóknaraðila ógild.

III

Varnaraðili Íbúðalánasjóður kveðst vísa til þess að málsástæður sóknaraðila séu byggðar á því að um sé að ræða nauðungarsölu á fasteign sem sé hluti af sérstakri sameign. Svo virðist sem grundvallarmisskilningur sé uppi af hálfu sóknaraðila sem telji að 50% eignarhlutur í fasteigninni […] sé hluti sérstakrar sameignar. Varnaraðili bendi á að sérstök sameign sé sú réttarstaða þegar eignarréttindi yfir verðmæti skiptist á milli eigenda verðmætisins með þeim hætti að hver aðili hefur allar þær eignarheimildir sem um ræði með þeim takmörkunum sem gera verði vegna hagsmuna hinna sameigendanna og samkvæmt lögum. Það teljist hins vegar ekki vera sérstök sameign ef hægt sé að afmarka eignarhluta og eignarheimildir undir eignarráð tiltekins eiganda, til dæmis ef fasteign sé í eigu tveggja manna sem skipt sé upp í tvo helminga þannig að hver maður fari með full eignarráð síns helmings. Þar sem varnaraðili telji ljóst að ekki sé hér um að ræða nauðungarsölu á hluta sérstakrar sameignar þá sé ljóst að ekki verði fallist á kröfur sóknaraðila um ógildingu nauðungarsölunnar.

Þá kveðst Íbúðalánasjóður jafnframt hafna því með öllu að þrátt fyrir að um sérstaka sameign væri að ræða að unnt væri að ógilda nauðungarsöluna að kröfu varnaraðila. Verði að telja að þau takmörkuðu rök hvað varðar „sérstaka sameign“ sem sóknaraðili hafi fært fram í málinu verði ekki til þess fallin að nauðungarsalan verði ógilt. Staðreyndin sé sú að viðeigandi aðilum hafi verið tilkynnt um nauðungarsöluna í samræmi við lög. Jafnframt sé um að ræða skiptanlega eign sem í raun hafi nú þegar verið skipt. Þá verði að hafna meintri upplýsingaskyldu sem sóknaraðili telji að hvíli á varnaraðilum um áhvílandi veðskuldir og hina meintu „sérstöku sameign.“ Þá sé einnig hafnað fullyrðingum sóknaraðila um að sérstakur fjárhaldsmaður geti komið til álita þar sem dánarbú eiginkonu sóknaraðila sé ekki aðili að nauðungarsölunni, enda um að ræða eignarhluta sóknaraðila sem seldur hafi verið nauðungarsölu.

Varnaraðili kveðst benda á að sóknaraðili komi fram fyrir hönd ólögráða sonar síns. Telji varnaraðili að eins og atvikum sé háttað séu ekki uppfyllt skilyrði þess að sóknaraðili, fyrir hönd ólögráða sonar síns, hafi lögvarða hagsmuni af málinu líkt og áskilið sé. Dánarbú móður hins ólögráða sonar hafi ekki eignarheimild yfir þeim eignarhluta sem seldur hafi verið og sé dánarbúinu að því leyti til óviðkomandi. Óljóst sé hverjir séu erfingjar dánarbúsins og þar af leiðandi hvernig eignum verði skipt. Verði því að álykta sem svo að ekki sé ljóst hvaða aðilar hafi hagsmuni af ráðstöfunum er varði dánarbúið. Mótmæli varnaraðili því að sóknaraðili eigi lögvarða hagsmuni af málinu.

Varnaraðili vísar til XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Um málskostnaðarkröfu er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Varnaraðili Lífeyrissjóður verslunarmanna kveður að veðskuldabréf það sem sóknaraðili hafi gefið út til varnaraðila 11. júní 2008 sé áhvílandi á allri fasteigninni að […], enda hafi báðir þáverandi eigendur fasteignarinnar ritað undir veðskuldabréfið, sóknaraðili sem skuldari og þinglýstur eigandi og þálifandi eiginkona hans sem þinglýstur eigandi og maki skuldara. Við skuldskeytingu á bréfinu 27. maí 2009 hafi báðir eigendur með sama hætti undirritað skuldbindinguna. Mótmæli varnaraðili sem rangri staðhæfingu sóknaraðila um að krafa varnaraðila sé einungis tryggð með veði í eignarhluta sóknaraðila. Hið rétta sé að veðskuldabréfið hvíli á allri eigninni. Um það vitni þinglýsingabækur.

Sóknaraðili byggi kröfu sína um að ógilda skuli uppboðið á því að með uppboðinu hafi verið slitið sérstakri sameign hans og dánarbús þálifandi eiginkonu hans. Þar sem ólögráða sonur þeirra sé væntanlegur erfingi að dánarbúinu hafi sýslumanni borið að skipa honum sérstakan lögráðamann til að gæta hagsmuna hans við uppboðið þar sem hagsmunir sóknaraðila og sonar hans fari ekki saman. Rétt sé að mati varnaraðila að líta til þess að eiginkona sóknaraðila hafi látist í febrúar 2015. Hafi sóknaraðili ekki gert nokkurn reka að því að óska eftir einkaskiptum á dánarbúi eiginkonu sinnar eða gert nokkuð til að koma skiptum á dánarbúi hennar í einhvern farveg. Tvö og hálft ár liðu frá andláti fram að uppboði án þess að séð verði að gerð hafi verið tilraun til þess að koma málum dánarbúsins í farveg. Hafi sóknaraðili reynt að tefja innheimtumál og koma í veg fyrir að varnaraðili geti á einhvern hátt innheimt vanskil á kröfu sinni.

Sú málsástæða sóknaraðila að sýslumanni hafi borið að láta skipa syni sóknaraðila sérstakan lögráðamann vegna uppboðsins byggist á 53. gr. laga nr. 71/1997 um lögræði. Sóknaraðila hafi borið, ætlaði hann ekki að óska eftir einkaskiptum á dánarbúinu, að óska eftir opinberum skiptum á búinu. Þrátt fyrir að liðnir væru um 30 mánuðir frá andláti gerði hann það ekki. Með því að óska eftir opinberum skiptum þá hefði hann tryggt syni sínum sérstakan lögráðamann vegna þess, eins og honum virðist nú umhugað að gera. Það séu því eingöngu ástæður sem varði sóknaraðila sem hafi valdið því að syni hans hafi ekki verið skipaður sérstakur lögráðamaður.

Nauðungaruppboðið hafi farið fram 31. október 2017. Þá hafi sóknaraðila verið veittur samþykkisfrestur til 9. janúar 2018 til að semja við uppboðsbeiðendur eða í 10 vikur. Um miðjan desember 2017 hafi sóknaraðili haft samband við varnaraðila til að semja um lausn málsins. Verði að meta þetta sóknaraðila í óhag og sé ástæða hans til að krefjast ógildingar á nauðungarsölunni einungis sú að gæta hagsmuna ólögráða sonar síns þá hefði hann getað tryggt þá hagsmuni fyrir löngu með ósk um opinber skipti á dánarbúi eiginkonu sinnar.

V

Varnaraðili Íslandsbanki hf. kveðst mótmæla málsástæðum sóknaraðila. Um heimild til þess að krefjast nauðungarsölu sé fjallað í 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Fyrir liggi að fjárnám hafi verið gert fyrir kröfum gerðarbeiðanda í eigninni að […] á grundvelli tryggingarbréfs, sem gefið hafi verið út 18. júlí 2007, upphaflega að fjárhæð 9.000.000 króna. Byggist nauðungarsölubeiðni varnaraðila á nefndum lagagrundvelli.

Ekki hafi verið um að ræða ráðstöfun eignar með nauðungarsölu til slita á sérstakri sameign. Sóknaraðili sé samkvæmt þinglýsingarvottorði skráður fyrir 50% eignarhluta í eigninni og með beiðni um nauðungarsölu hafi verið óskað eftir uppboði á hans eignarhluta. Ákvæði laga um nauðungarsölu til slita á sameign sé að finna í 8. gr. laganna og virðist sóknaraðili byggja á ákvæðinu þrátt fyrir að það komi hvergi fram í greinargerð hans. Að mati varnaraðila eigi ákvæði 8. gr. ekki við í því tilviki sem um ræði, enda sé enginn af eigendum fasteignarinnar sem hafi farið fram á að eignin yrði seld nauðungarsölu. Um sé að ræða fjárkröfu sem sé gjaldfallin og í vanskilum og sé það kröfuhafi sem hafi beðið um uppboð á eigninni en ekki eigandi.

Varnaraðili kveðst mótmæla því að um sé að ræða kröfu um slit á sérstakri sameign með nauðungarsölu. Varnaraðili hafi ekki þurft að tilkynna dánarbúinu sem 50% eiganda fasteignarinnar að fram væri komin beiðni um nauðungarsölu á grundvelli 1. töluliðar 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Þá hafi varnaraðili heldur ekki þurft að leggja fyrir sýslumann sönnun þess að eignin væri skiptanleg eða sönnun þess að skiptum á eigninni verði komið við án þess að það leiði til tjóns, í andstöðu við lög og meginreglur um slit sérstakra sameigna. Það sé um allt annan hlut að ræða þegar einstakir eigendur biðji sjálfir um nauðungasölu til slita á sérstakri sameign.

Þá kveðst varnaraðili mótmæla því að sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hafi þá lagaskyldu samkvæmt 53. gr. laga nr. 71/1997 að skipa ófjárráða erfingja dánarbúsins, sem sé eigandi að sérstakri sameign, sérstakan fjárhaldsmann vegna kröfu um nauðungarsölu sem hafi í för með sér slit á sérstakri sameign í eigu hins ófjárráða.

Loks kveðst varnaraðili telja að hafna beri kröfum sóknaraðila og að staðfesta beri nauðungarsölu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á 50% eignarhluta í […] sem fram fór 31. október 2017.

VI

Ágreiningur máls þessa varðar nauðungarsölu á 50% eignarhluta sóknaraðila í fasteigninni […] í […], fastanúmer […], sem fram fór 31. október 2017. Sóknaraðili kveðst í málinu koma fram fyrir hönd ólögráða sonar síns, A, en dánarbú eiginkonu sóknaraðila er eigandi 50% eignarhluta í fasteigninni. Krefst sóknaraðili þess að nauðungarsala á eignarhluta hans í fasteigninni verði ógilt.

Málatilbúnaður sóknaraðila og krafa hans er reist á því að einbýlishúsið að […] hafi verið sérstök sameign sóknaraðila og dánarbús eiginkonu sóknaraðila sem lést á árinu 2015. Með nauðungarsölunni hafi sérstakri sameign verið slitið og nú eigi dánarbúið og Íbúðalánasjóður eignina að óbreyttu í sérstakri sameign. Kveðst sóknaraðili hafa gætt eigin hagsmuna við nauðungarsöluna en einnig mótmælt nauðungarsölunni fyrir hönd ófárráða sonar síns. Eigi dánarbú, sem þinglýstur eigandi að sérstakri sameign, aðild að nauðungarsölu þegar komi fram beiðni um slit á sameign, sbr. 3. tölulið 2. gr. laga nr. 90/1991.

Samkvæmt gögnum málsins og því sem fram er komið var 50% eignarhluti sóknaraðila í fasteigninni að […] seldur nauðungarsölu að kröfu varnaraðila sem voru gerðarbeiðendur. Í 6. gr. laga nr. 90/1991 er að finna reglur um heimildir skuldheimtumanna til að krefjast nauðungarsölu á eign til að fá peningakröfum sínum fullnægt af andvirði hennar. Var sú staða uppi í máli því sem hér er til úrlausnar og kröfur gerðarbeiðenda grundvallaðar á vanskilum sóknaraðila og undangengnu fjárnámi í eigninni.

Með sérstakri sameign er átt við að eignarréttindi að hlut skiptist með þeim hætti á hendur sameigenda að hver aðili hafi allar þær eignarheimildir sem um ræðir með þeim takmörkunum sem gera verður til hagsmuna hinna sameigendanna. Um uppboð til slita á sameign gilda reglur í 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Svo sem rakið er í athugasemdum í frumvarpi því er varð að fyrrnefndum lögum hefur 8. gr. að geyma tvenns konar heimildir til handa eiganda eignar til að krefjast sjálfur ráðstöfunar á henni samkvæmt þeim reglum sem greinin setur. Verður reglum þessum beitt eftir því sem við á til að ráðstafa eign „sem er í óskiptri sameign“ ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni, en þó ekki þeim öllum, og sýnt er að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings því í vegi, eins og fram er tekið í 2. mgr. 8. gr. laganna.

Eins og fram er komið tók hin umþrætta nauðungarsala til 50% eignarhluta sóknaraðila í fasteigninni að […]. Að mati dómsins er ekki unnt að fallast á það með sóknaraðila að nauðungarsala eignarhlutans til fullnustu á peningakröfu hafi falið í sér slit á „sérstakri sameign“ eins og haldið er fram, enda liggur fyrir og er óumdeilt að nauðungarsala eignarhlutans fór ekki fram að kröfu eiganda eignarinnar og því geta ekki átt við reglur í 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Þá standa lög ekki til þess að dánarbú eiginkonu sóknaraðila hafi átt aðild að uppboðsmálinu, enda þykir ekki hafa verið sýnt fram á að ákvæði 3. töluliðar 2. gr. laga nr. 90/1991 eigi við um dánarbúið þrátt fyrir að það sé eigandi að 50% eignarhluta í sömu eign.

Af hálfu sóknaraðila er vísað til þess að skipa hefði átt ófjárráða erfingja dánarbús, sem væri „eigandi að sérstakri sameign“, sérstakan fjárhaldsmann vegna framkominnar kröfu um nauðungarsölu sem hefði í för með sér „slit á sérstakri sameign í eigu hins ófjárráða.“ Vísar sóknaraðili í þessu sambandi til 53. gr. lögræðislaga nr. 71/1997. Í því ákvæði segir að heimilt sé að skipa ólögráða manni sérstakan lögráðamann til þess að reka tiltekið erindi fyrir hann gerist þess þörf. Það skuli jafnan gert þegar fastur lögráðamaður hefur eigin hagsmuna að gæta við þann erindrekstur. Að mati dómsins verður ekki með nokkru móti séð að hvílt hafi lagaskylda á sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu að skipa ófjárráða erfingja dánarbúsins sérstakan fjárhaldsmann vegna meðferðar á hinni umdeildu kröfu um nauðungarsölu á eignarhluta sóknaraðila í fasteigninni að […] í […].

Samkvæmt framangreindu verður hafnað kröfu sóknaraðila um að ógilt verði nauðungarsala sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á 50% eignarhluta hans í fasteigninni […] í […], fastanúmer […], sem fram fór 31. október 2017. Samkvæmt þessari niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um nauðungarsölu, verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðilum málskostnað eins og greinir í úrskurðarorði.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Kröfu sóknaraðila um að ógilt verði nauðungarsala sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á 50% eignarhlut í […], fastanúmer […], sem fram fór 31. október 2017, er hafnað.

Sóknaraðili greiði varnaraðilum, hverjum fyrir sig, 250.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf