E-911/2006

Mál þetta sem dómtekið var 29. febrúar sl. er höfðað með stefnu birtri 10. febrúar 2006.

Stefnandi er Þ-kk-nf S-kk-nf, Jökulgrunni 23, Reykjavík, vegna einkafirma síns Vatnsstígs 11, fasteignareksturs, Kringlunni 7, Reykjavík.

Stefndi er Reykjavíkurborg, Ráðhúsinu við tjörnina, Reykjavík, vegna Félagsþjónustunnar í Reykjavík, Síðumúla 39, Reykjavík, og Skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkur, Borgartúni 3, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 78.829.670 ásamt dráttarvöxtum skv. lögum nr. 38/2001 af kr. 21.645.098 frá 01.01.2004 til 01.02.2004, en af kr. 25.216.598 f.þ.d. til 01.03.2004, en af kr. 29.192.723 f.þ.d. til 01.04.2004, en af kr. 33.033.973 f.þ.d. til 01.05.2004, en af kr. 37.010.098 f.þ.d. til 01.06.2004, en af kr. 40.851.348 f.þ.d. til 01.07.2004, en af kr. 44.827.473 f.þ.d. til 04.07.2004, en af kr. 45.692.213 f.þ.d. til 01.08.2004, en af kr. 49.668.338 f.þ.d. til 01.09.2004, en af kr. 53.509.588 f.þ.d. til 01.10.2004, en af kr. 57.485.713 f.þ.d. til 01.11.2004, en af kr. 61.326.963 f.þ.d. til 01.12.2004, en af kr. 65.303.088 f.þ.d. til 01.01.2005, en af kr. 69.279.213 f.þ.d. til 01.02.2005, en af kr. 72.850.713 f.þ.d. til 01.03.2005, en af kr. 76.826.838 f.þ.d. til 06.01.2006. en af kr. 78.829.670 frá þeim degi til greiðsludags.

Þá gerir stefnandi kröfu til málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu, og til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar og honum dæmdur málskostnaður.

Með úrskurði dómsins hinn 27. mars 2006 var frávísunarkröfu stefnda hafnað.

MÁLSATVIK

Með leigusamningi dagsettum 11. nóvember 1981 leigði Pólarhús hf. tiltekinn hluta hússins nr. 11 við Vatnsstíg í Reykjavík til Félagsmálastofnunar Reykjavíkurborgar. Með kaupsamningi 15. nóvember 1982 keypti stefnandi húseignina ásamt R-kk-þgf T-kk-þgf og yfirtók meðal annars leigusamning við stefnda. Stuttu síðar eignaðist stefnandi allt húsið og stofnaði einkafirma sitt, Vatnsstíg 11, fasteignarekstur, sem er þinglýstur eigandi fasteignarinnar. Stefnandi tók við leigusamningnum við stefnda. Gerðir voru viðaukasamningar við leigusamninginn og var leigan framlengd til 31. desember 2003.

Húsnæðið var upphaflega iðnaðar- og skrifstofuhúsnæði og samþykkti Byggingarnefnd Reykjavíkur 10. desember 1981 að veita húseiganda fimm ára bráðabirgðaleyfi fyrir íbúðum í húsinu, en 8. júlí 1982 var samþykkt að fella bráðabirgðaleyfið niður og samþykkja íbúðirnar jafn lengi og leigusamningur stefnda átti að gilda. Um það leyti sem leigusamningurinn var að renna út tilkynnti byggingarfulltrúinn í Reykjavík stefnanda að honum væri bannað að nýta húsnæðið til íbúðar og að ekki væri leyft að fara í framkvæmdir fyrr en tilskilin leyfi lægju fyrir. Aflétti byggingarfulltrúi banni þessu síðla mars 2003, að því er segir í stefnu.

Ákvæði var í samningum milli aðila um að leigusali skyldi annast viðhald utanhúss en leigutaki innanhúss. Leigutaki skyldi skila fasteigninni nýmálaðri og teppalagðri við leigulok. Er nær dró leigulokum komu upp hugmyndir frá aðilum leigusamningsins um að í stað þess að leigutaki kæmi húseigninni í umsamið skilaástand skyldi leigusali sjá um það. Ákveðið var að eignin yrði tekin út af óvilhöllum matsmönnum. Stefndi tilnefndi þá B-kk-þf E-kk-nf og Á-kk-þf Ó. S-kk-þf til matsstarfa og stefnandi F-kk-þf J-kk-nf og R-kk-þf Ó-kk-þf frá Almennu Verkfræðistofunni hf. Niðurstaða þeirra var sú að kostnaður við að koma húsnæðinu í umsamið skilaástand miðað við þær forsendur er matsmenn gáfu sér, næmi 25.509.550 krónum. Stefnandi kveður matsmenn þá er stefndi tilnefndi í raun hafa verið aðila að málinu og vanhæfa.

Eftir nokkurt þóf um hvernig afhendingu skyldi háttað og greiðslum, voru umráð fasteignarinnar loks fengin stefnanda 31. desember 2003. Greiddi stefndi stefnanda 24.724.326 krónur. Lögmaður stefnanda tók við lyklum með fyrirvara um ástand hússins og var stefnda tilkynnt að húsnæðið yrði tekið út. Áskildi stefnandi sér rétt til heimtu skaðabóta allt í samræmi við XIII. kafla laga nr. 36/1994.

Stefnandi kveðst hafa samið við Iceland Express um leigu hússins en ekki hafi hins vegar verið unnt að leigja það út eftir að hann tók við því.

Með matsbeiðni dagsettri 26. janúar 2004, óskaði stefnandi eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta til verðs nauðsynlegar framkvæmdir til að koma eigninni í umsamið skilaástand, sem og lengd verktíma. Var matsmaðurinn H-kk-nf M-kk-nf G-kk-nf, húsamíðameistari og lögfræðingur, dómkvaddur 5. mars 2004. Skilaði hann matsgerð 10. nóvember 2004 um hvaða framkvæmdir væru nauðsynlegar til að koma eigninni í umsamið skilaástand samkvæmt leigusamningum og lögum sem um það giltu, og um mat á kostnaði, 44.352.257 krónur.

Stefnandi krefst greiðslu fyrir framkvæmdir við að koma eigninni í umsamið skilaástand, samkvæmt fyrrgreindri matsgerð H-kk-ef M-kk-ef G-kk-ef, að frádreginni greiðslu stefnda í desember 2003. Stefnandi kveður húsnæðið hafa verið illa farið og skemmt við afhendingu þess. Þá krefst stefnandi greiðslu vegna tapaðra leigutekna á þeim tíma sem verið var að gera húsið upp, en stefnandi kveðst hafa verið búinn að semja við Iceland Express um leigu, þá er krafist greiðslu vegna tímans við að staðreyna tjónið og vegna „banns við framkvæmdum o.fl.“ Einnig krefst hann greiðslu vegna kostnaðar matsmanna Almennu verkfræðistofunnar hf. sem hann kveðst hafa lagt út fyrir, sem og vegna kostnaðar af lögmannsaðstoð við hagsmunagæslu.

Stefnandi sundurliðar dómkröfu sína þannig:

Óbætt tjón vegna skemmda og kostnað við að koma

Vatnsstíg 11 í umsamið skilaástand skv. matsgerð

44.352.258 – 24.724 – 1.958.958 17.668.973 krónur

Tjón vegna tapaðra leigutekna á verktíma úrbóta,

tíma við að staðreyna tjónið, bann við framkvæmdum

o.fl. 58.293.125 krónur

Kostnaður matsmanna Almennu Verkfræðistofunnar hf. 864.740 krónur

Kostnaður vegna lögmannsaðstoðar við hagsmunagæslu 2.002.832 krónur

Samtals nema þessar fjárhæðir dómkröfu stefnanda, 78.829.670 krónum.

MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að stefndi beri skv. ákvæðum laga nr. 36/1994, samningsákvæðum fyrirliggjandi leigusamninga og almennum reglum skaðabótaréttarins óskerta bótaábyrgð á spjöllum á húsnæðinu svo og rýrnun þess að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar notkunar húsnæðisins. Stefnda hafi borið að annast allt viðhald eignarinnar að innan skv. ákveðnum ströngum stöðlum sem ekki hafi verið fylgt og beri stefndi ábyrgð á því gagnvart stefnanda, en vegna hins slælega viðhalds hafi eignin verið mun verr farin en ella og sé ekki ofsögum sagt að hún hafi verið meira og minna ónýt að innanverðu þ.m.t. allar hurðir, innréttingar, loft og veggir í baðherbergjum og blöndunar- og hreinlætistæki.

Þá hafi stefndi skuldbundið sig til þess í leigusamningum að skila öllu húsnæðinu nýmáluðu og teppalögðu.

Stefndi hafi skuldbundið sig til að annast allt viðhald eignarinnar innanhúss frá upphafi leigutíma sbr. áritun á leigusamning frá 1981 og staðfesting þess efnis frá G-kk-þgf Þ-kk-þgf í bréfi í nóvember 1999. Viðhaldi stefnda hafi í engu eða illa verið sinnt og því hafi húsnæði stefnanda verið mjög illa farið við leigulok og skemmt og kostnaður við úrbætur mjög mikill. Sé þar einungis við stefnda að sakast.

Í febrúar 2002 hafi um það samist við stefnda að stefnandi skyldi annast úrbætur og að fengnir yrðu óvilhallir menn til að meta þær til fjár. Þeir matsmenn er stefndi tilnefndu hafi reynst starfsmenn stefnda og þar af leiðandi vanhæfir til að meta kostnað við úrbætur. Liggur fyrir viðurkenning stefnda á því. Þá hefðu matsmenn þeir er stefnandi tilnefndi gert verulegar athugasemdir við álitið. Þegar stefnandi hafi gert athugasemd um álitsgerð hinna vanhæfu matsmanna hafi stefndi um hálfu ári áður en leigusamningur rann út boðað, að hann ætlaði sér að koma húsnæðinu í umsamið skilaástand en til grundvallar því hafi legið fjórir leigusamningar.

Í þeim samningum hafi verið skýrt kveðið á um að stefndi skyldi sjá um allt viðhald innanhúss á leigutíma, en hann hafi tekið við húsnæðinu nýstandsettu. Stefndi hafi skuldbundið sig til að sjá svo um að við hver íbúaskipti skyldi framfylgt ákveðnum gæðastöðlum er legið hafi fyrir, en fyrirséð hafi verið að íbúaskipti yrðu tíð og því verið líklegt að þær yrðu fyrir alls konar hnjaski, enda hafi stefndi ætlað íbúðirnar fyrir þá skjólstæðinga sína er minnst megi sín og eigi ekki í önnur hús að venda og teljist vart aufúsugestir á heimilum manna eða í leiguíbúðum almennt.

Hafi stefnandi vissulega haft af þessu miklar áhyggjur og ítrekað við stefnda að tími sá er hann ætlaði í úrbætur væri knappur, en húsnæði hafi verið mjög illa farið sökum langvarandi viðhaldsleysis og mjög slæmrar umgengni íbúanna.

Þrátt fyrir að stefndi hafi ætlað að annast úrbætur hafi hann látið dómkveðja matsmann til að leggja mat á kostnað við að koma húsnæðinu í umsamið skilaástanda, en þó ekki fyrr en í september 2003.

Hafi stefnanda þá grunað að stefndi ætlaði sér aldrei að annast úrbætur á húsinu, en engin rökbundin nauðsyn hafi þó verið til að afla mats úr því að stefndi hafi sjálfur ætlað að annast úrbætur á húsnæðinu.

Þegar matsgjörð lá svo fyrir í október/nóvember 2003 hafi stefndi tilkynnt enn að hann ætlaði sér að sjá um úrbætur með bréfum hinn 7. og 17. nóvember og neitað jafnframt að framvísa matsgjörðinni.

Í nefndum bréfum stefnda hafi engar athugasemdir eða aðfinnslur komið fram við þær úrbætur er stefnandi hafði þegar unnið að utanhúss, svo sem stefnandi hafi haft fulla heimild til skv. leigusamningi, né þær framkvæmdir er hann hefði unnið að í mjög afmörkuðu rými eignarinnar innanhúss og verið hafi minni háttar og lotið fyrst og fremst að öryggi íbúanna. Hafi stefnda líka verið tilkynnt um þær án athugasemda hans eða starfsmanns hans í eigninni.

Þegar hér var komið hafi stefnandi ákveðið hinn 20. nóvember 2003 að tilkynna væntanlegum leigutaka eignarinnar, Iceland Express að hann gæti ekki efnt samningsskyldur sínar og afhent húsnæðið 1. janúar 2004.

Í ljósi alls þessa hafi það ekki komið stefnanda mjög á óvart þegar stefndi tilkynnti svo að hann gæti ekki annast úrbætur, og kenndi þar um framkvæmdum stefnanda og að fjárhæð yrði greidd til að koma eigninni í skilaástand skv. skoðun starfsmanna stefnda sjálfs án þess að stefnanda hefði verið gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna.

Hafi þessu verklagi verið mótmælt enda um augljósan fyrirslátt að ræða af hálfu stefnda, en stefnandi hafi aldrei orðið var við nokkurn starfsmann Fasteignastofu Reykjavíkurborgar í húseigninni hvorki til úttektar vegna fyrirhugaðra endurbóta né til gerðar kostnaðarmats.

Hafi stefnanda þvert á móti verið tjáð af starfsmönnum Fasteignastofu að umrætt verkefni væri mjög umfangsmikið og ef til þess kæmi að vinna það gæti slíkt ekki orðið fyrr en eftir marga mánuði.

Þegar stefnandi tók svo við húsnæðinu hafi það verið mjög illa farið og stórskemmt. Allar innréttingar og tæki meira og minna ónýt og skemmd vegna langvarandi hirðuleysis og illrar meðferðar. Hafi t.d. allar hurðir og innréttingar í húsinu verið ónýtar. Við afhendingu húsnæðisins hafi stefnandi tilkynnt til stefnda í samræmi við ákvæði laga nr. 36/1994 að hann áskildi sér að hafa uppi bótakröfu og láta taka húsnæðið út í samræmi við ákvæði laganna.

Þar sem löggiltir úttektarmenn skv. húsaleigulögum séu starfsmenn stefnda, hafi stefnandi óskað dómkvaðningar matsmanns til að taka húsnæðið út og leggja mat á kostnað við að gera við skemmdir og að koma því í umsamið skilaástand.

Byggir fjárkrafa stefnanda í þessum þætti á mati hins dómkvadda matsmanns að frádreginni greiðslu stefnda þann 31. desember 2003, kr. 24.724.326,00 og 60% af virðisaukaskatti vegna vinnuliðs á byggingarstað, sem nemur skv. matsgerð kr. 1.958.958,00.

Nema eftirstöðvar kröfu stefnanda samkvæmt þessum lið því kr. 17.668.973,00.

Stefnandi telur einnig að stefndi beri bótaábyrgð á því tjóni sem hann hafi orðið fyrir vegna þess að geta ekki leigt eignina út eftir að leigutíma stefnda lauk og haft þar með eðlilegar tekjur af eigninni svo sem hann hefði haft undanfarin rúm tuttugu ár.

Stefnandi hafi í því skyni gert samning við Iceland Express hf. um útleigu eignarinnar frá og með 1. janúar 2004, en vegna athafna stefnda hafi honum verið ómögulegt að efna samninginn þar sem eigninni hafi verið skilað í óleiguhæfu ástandi.

Sé þar við stefnda einan að sakast, en stefndi hafi tilkynnt án nokkurs fyrirvara hinn 17. desember 2003 að hann gæti ekki unnið úrbætur við húseignina vegna framkvæmda stefnanda. Hefði stefnanda ekki verið gert viðvart áður að framkvæmdir hans stæðu því í vegi að stefndi gæti unnið umræddar úrbætur, hvorki í bréfi stefnda hinn 7. nóvember 2003 né í bréfi 17. nóvember 2003 eða að á hann verið skorað að hætta þeim þegar stefndi hugðist hefjast handa við sínar framkvæmdir. Hafi ekkert komið fram í bréfum stefnda annað en að hann myndi annast úrbætur og hvergi verið minnst á framkvæmdir stefnanda, sem hann hefði að auki að meginstefnu til lokið í október það ár. Beri stefndi vissulega sönnunarbyrðina fyrir því að framkvæmdir stefnanda hafi gert stefnda ómögulegt að ráðast í úrbætur á eigninni.

Þess utan hafi úrbætur stefnda átt að vera löngu hafnar miðað við þann tíma er hinir vanhæfu matsmenn stefnda sjálfs hafi metið verktíma. Hins vegar hafi aldrei bólað á því að hafist væri handa við úrbætur.

Eini starfsmaður stefnda er stefnandi vissi um var húsvörður hússins, og gerði hann ekki athugasemd frekar en aðrir, við áður tilkynntar framkvæmdir stefnanda, bæði utan- og innahúss. Þá hafi verið unnar framkvæmdir stefnanda í samræmi við samning aðilanna og húsaleigulaga.

Stefnanda til furðu hafi honum svo borist bréf frá leigutaka, undirritað af L-kvk-þgf B-kvk-þgf, félagsmálastjóra dags. 10. nóvember 2003, þar sem hún hafi tilkynnt að leigutaki hefði ekki hug á að endurnýja leigusamning um eignina og hún hefði verið rýmd og unnið væri að endurbótum á húsnæðinu í samræmi við leigusamning. Þessi fullyrðing L-kvk-ef sé beinlínis röng því ekkert hafi verið unnið við eignina á þessum tíma af hálfu stefnda og enn verð búið í nokkrum íbúðum í húsinu. Styðjist það og við lögheimilisskráningar er stefnandi hafi getað útvegað sér.

Þá telur stefnandi að framkvæmdir hans, þó þær væru mjög minni háttar, hafi aldrei gert annað en að auðvelda fyrirhugaðar framkvæmdir stefnda. Hér beri að gæta þess að niðurrif á vegg í íbúð á 1. hæð og baðherbergis hafi verið að boði þess matsmanns er stefndi dómkvaddi og þá ekki á ábyrgð stefnanda. Hafi það verið unnið í októbermánuði 2003 meðan matsmaðurinn vann að sinni matsgerð.

Stefndi hafi ekki sýnt fram á nein þau atvik er réttlætt geti það að tilkynna með nokkurra daga fyrirvara að ekki verði staðið við samning aðila, þegar það lá löngu áður ljóst fyrir að mati stefnanda, að stefnda væri ómögulegt að efna skuldbindingar sínar skv. samningum og koma húsnæðinu í umsamið skilaástand.

Stefndi beri fulla bótaábyrgð á því tjóni stefnanda að geta ekki efnt samning sinn um útleigu eignarinnar og fá við það notið leigutekna.

Stefndi beri einnig ábyrgð á tjóni stefnanda fyrir þann tíma er það taki að koma eigninni í umsamið skilaástand en skv. matsgerð hins dómkvadda matsmanns hafi sá tími verið metinn þrír mánuðir. Hafi stefndi áður talið að honum beri að greiða leigugjald fyrir húsnæðið t.d. þann tíma er það tók að gera við það eftir bruna er rekja mátti til leigutaka eða aðila sem þar voru á hans vegum. Ómótmælt sé að íbúar hússins hafi verið þar á vegum stefnda og skemmdir á innviðum þess verði einungis raktar til þeirra. Þá beri stefndi einnig bótaábyrgð fyrir tapaðar leigutekjur fyrir þann tíma er það tók stefnanda að sannreyna ástand eignarinnar, en það gerði hann svo fljótt sem auðið var með því að leggja strax fram matsbeiðni í héraðsdóm þann 27. janúar 2004.

Það hafi einungis verið vegna beiðni stefnda að stefnandi hinkraði með að senda matsmanni gögn málsins og setja málið í gang. Þann tíma er sættir hafi verið reyndar hefði byggingarfulltrúinn jafnframt bannað notkun húsnæði stefnanda og að í framkvæmdir væri ráðist, reyndar með ólögmætum hætti að mati stefnanda þar sem húsnæðið hefði áður fengið samþykki borgaryfirvalda til íbúðarnota.

Áskilnaður sá er settur hafði verið um samþykki byggingaryfirvalda meðan stefndi nýtti húsnæðið, hafi verið ólögmætur og gengið gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga og hafi takmarkað eignaréttindi stefnanda með ólögmætum hætti. Þá telur stefnandi að framkvæmdabann það sem sett hafi verið á stefnanda, hafi gengið þvert á meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins.

Þá verði upphaflegur leigusamningur þar sem fram komi áskilnaður stefnda þess efnis að íbúðirnar hljóti samþykki byggingaryfirvalda, ekki skilin öðru vísi en svo að stefnda hafi borið með sama hætti að skila íbúðunum í sama ástandi og með sömu skilyrðum og hann tók við þeim. Hafi það því verið á ábyrgð stefnda að húsnæðið fullnægði kröfum byggingaryfirvalda að þessu leyti við leigulok.

Auk þess hefði hluta húsnæðisins verið skipt upp í íbúðir af starfsmanni stefnda sjálfs og þinglýst athugasemdalaust og stefnandi hefði greitt fasteignagjöld af eignarhlutunum alla tíð sem íbúðum. Hafi líka farið svo að stefndi féll frá þessu ólögmæta banni sínu, en ekki fyrr en í lok mars 2004, en vissulega beri hann ábyrgð á þessari ólögmætri gjörð sinni og því tjóni sem af því hafi leitt.

Þá hafi stefndi dregið að senda boðuð gögn til matsmanns í tvo mánuði, svo sem hann hefði áskilið á matsfundi 21. júní 2004. Verði stefnanda ekki um það kennt, hversu matið hafi dregist úr hömlu og hafi matsgerðin ásamt viðbótargögnum verið kynnt stefnda um leið og færi gafst ásamt kröfu um greiðslu skaðabóta, með bréfi dagsettu 8. desember 2004.

Fjártjón stefnanda vegna missis leigusamnings og beint fjártjón vegna þess tíma er eignin var ónýtt, eða um 12 mánaða skeið, svo og metinn viðgerðartími, 3 mánuðir skv. matsgerð, sé samtals 58.293.125 krónur. Stefnandi hafi tryggt sér leigu á húsnæðinu til Iceland Express en af þeirri leigu hafi ekki orðið.

Stefnandi telur að stefndi sé einnig ábyrgur fyrir þeim kostnaði er stefndi kveðst hafa orðið fyrir vegna vinnu matsmanna hjá Almennu verkfræðistofunni hf. en reikningur þeirra hafi verið að fjárhæð 864.740 krónur, og verið greiddur hinn 4. júlí 2003 af stefnanda.

Umfangsmikil vinna umræddra matsmanna hafi verið nýtt af hálfu hinna vanhæfu matsmanna stefnda við gerð álits þeirra, og telur stefnandi að stefnda verði gert að greiða fyrir þá vinnu. Sé ekki við stefnanda að sakast að ekki hafi verið unnt að nota umrædda álitsgerð, heldur stefnda er mátt hafi vera ljóst frá upphafi að álitsgerðin gæti ekki orðið grundvöllur samninga.

Með engu móti verði talið að starfsmenn stefnda geti talist óvilhallir eins og skýrt hafi verið kveðið á um í samkomulagi aðila frá 26. febrúar 2002 og það raunar síðar viðurkennt af hálfu stefnda sjálfs. Stefndi hafi með þessu háttalagi sínu valdið stefnanda að ósekju umræddu tjóni er hann beri einn ábyrgð á. Engin rök séu fyrir því að stefnandi verði látinn bera kostnað þennan.

Þá hafi stefndi orðið fyrir verulegum kostnaði vegna lögfræðiþjónustu sem honum hafi verið nauðsyn, vegna afstöðu og framkomu stefnda, m.a. við rekstur matsmáls stefnda, samskipti við starfsmenn stofnana stefnda, samningaumleitanir o.fl. Sé kostnaður stefnanda vegna þessa 2.002.832 krónur. Með sömu rökum og áður hafa komið fram beri stefndi fulla ábyrgð á þessum kostnaði stefnanda, en stefnanda hafi verið nauðsyn í samskiptum sínum við stefnda að njóta lögfræðilegrar aðstoðar líkt og stefndi naut.

Stefnandi vísar til almennra reglna skaðabótaréttarins og samninga- og kröfuréttarins, laga nr. 36/1994 og laga nr. 91/1991.

Um sönnun tjóns er vísað til fyrirliggjandi matsgerðar, leigusamning við Iceland Express, reikning Almennu verkfræðistofunnar hf. og Lögskil ehf.

Kröfur um vexti styðst við ákvæði laga nr. 38/2001.

Varðandi kröfu um málskostnað vísar stefnandi til 130.gr. laga nr. 91/1991, sbr. 129. gr. laganna og um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun til laga nr. 50/1998, en stefnandi er ekki virðisaukaskattskyldur og ber því nauðsyn að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefnda.

Af hálfu stefnda er á því byggt að hann hafi þegar efnt að fullu allar samningsskuldbindingar sínar við stefnanda vegna leigusamninga um fasteignina Vatnsstíg 11, Reykjavík. Stefndi hafi ekki aðhafst nokkuð það í samskiptum sínum við stefnanda sem orðið geti til þess að hann sé skaðabótaskyldur gagnvart stefnanda á grundvelli almennra reglna skaðabótaréttarins.

Í samningi aðila frá 29. apríl 1993, 6. grein, komi fram að leigutaki skuli skila húsnæðinu í sambærilegu ástandi og hann tók við því nema hvað leiða megi af eðlilegu sliti. Í málinu hafi verið lagðir fram staðlar um ástand félagslegra íbúða, fylgiskjal með matsgerð H-kk-ef M-kk-ef G-kk-ef dómskjal nr. 56.

Samkvæmt þeim stöðlum sé eðlilegur endingartími innréttinda og innviða ákvarðaður. Í leiðbeiningariti G-kk-ef F. G-kk-ef tæknifræðings sem heiti Leiðbeiningar um mat á ástandi íbúða við innlausn komi fram áætlaður endingartími ýmissa efna og tækja.

Samningur aðila hafi falið í sér að taka hafi átt tillit til eðlilegs slits, og er hér miðað við að endingartími innviða og innréttinga væri sá sem fram kemur í ofangreindu leiðbeiningarriti. Kæmi í ljós við skil húsnæðisins að einhverjir þeir hlutir sem ekki væru að fullu fyrndir, þ.e. endingartími þeirra liðinni, ætti stefndi að koma þeim í það ástand sem eðlilegt væri m.v. endingartíma.

Við lokauppgjör við stefnanda hafi verið miðað við þessar forsendur og stefnanda greiddar bætur fyrir þá muni sem verið hafi í verra ástandi en gera hafi mátt ráð fyrir miðað við eðlilegt slit. Þar hafi verið greiddur kostnaður við alhreinsun húsnæðisins, rif og förgun, við málningu á lofti og veggjum, gluggum og hurðum og kostnaður við teppalögn að fullu. Aðrir þættir hafi verið bættir í samræmi við ákvæði leigusamningsins, þ.e. greiddur hafi verið mismunurinn á verðmæti nýrra hluta og "eðlilegs slits". Þær tölur sem miðað hafi verið við hafi byggst á matsgerð M-kk-ef G-kk-ef frá október 2003, en þar sé að finna kostnaðarmat vegna algerrar endurnýjunar og lagfæringar á húsnæðinu. Matsmaður hafi ekki talið ekki hlutverk sitt að taka afstöðu til bótahlutfalls einstakra liða.

Við ákvörðun bótahlutfalls þeirra liða sem ekki voru greiddir að fullu hafi verið byggt á útreikningi starfsmanns Fasteignastofu Reykjavíkurborgar en gætt hafi verið fyllstu sanngirni gagnvart stefnanda við þann útreikning.

Þá verður ennfremur að benda á að stefnanda var frá upphafi kunnugt um að stefndi hygðist nota húsnæðið fyrir skjólstæðinga sína sem ekki áttu í önnur hús að venda og því hafi hann mátt reikna með meira sliti húsnæðisins en almennt gerðist. Ekki var greiddur kostnaður sem matsmaður áætlaði vegna smíðatryggingar, útboðs, útboðsgagna, umsjónar og eftirlits þar sem starfsmenn Reykjavíkurborgar hefðu sjálfir annast framkvæmd þessara þátta.

Ljóst sé að stefndi hafi með greiðslu á 24.720.326 krónum fullnægt öllum skyldum sínum gagnvart stefnanda, þ.m.t. skilyrðum XIII. kafla húsaleigulaga, sérstaklega ákvæði 63. greinar, með því að greiða að fullu andvirði þess slits sem orðið hefði umfram eðlilegt slit á fasteigninni. Stefnandi eigi því enga frekari kröfu á hendur stefnda vegna skila á fasteigninni Vatnsstíg 11.

Ekki verði fallist á niðurstöður H-kk-ef M-kk-ef G-kk-ef dómkvadds matsmanns varðandi hlutfall bóta sem stefnda beri að greiða stefnanda af viðgerðar- og/eða endurnýjunarkostnaði. Þar með að stefnda beri að bæta með nýju hluti eins og gólfdúk, ganghurðir, klæðningu léttra milliveggja, endurnýjun eldhús og baðinnréttinga og raftækja og blöndunartækja í íbúðum o.s.frv.

Af hálfu stefnda er á því byggt að hann beri enga ábyrgð á hinum meinta afnotamissi sem stefnandi kveðst hafa orðið fyrir varðandi fasteignina Vatnsstíg 11. Eins og gögn málsins beri með sér hafi af hálfu stefnda frá upphafi verð reynt að ná samkomulagi við stefnanda um skil og afhendingu fasteignarinnar að Vatnsstíg 11, Reykjavík. Fjölmargir fundir hafi verið haldnir með stefnanda og fulltrúum hans og starfsmönnum stefnda. Á þeim fundum hafi verið reynt að ná samkomulagi um lok leigusamningsins aðila. Þegar fullreynt hafi verið að samkomulag næðist ekki um að stefndi greiddi stefnanda andvirði nauðsynlegra framkvæmda til að koma fasteigninni í umsamið ástand hafi verið ákveðið að dómkveðja matsmann til að hafa sönnur fyrir ástandi fasteignarinnar við skil hennar og hvað nauðsynlegt væri að gera til að koma henni í umsamið ástand. Á þessum tímapunkti hafi staðið til af hálfu stefnda að láta fara fram viðgerð á fasteigninni enda hefðu samningaviðræður um að ljúka málinu með peningagreiðslu ekki tekist eins. Gerðar hafi verið ráðstafanir til að rýma húsið og koma íbúum þess fyrir í öðru húsnæði á vegum stefnda og hafi því verið lokið um haustið 2003. Þegar viðgerðir hafi átt að hefjast hafi komið í ljós að stefnandi hefði sjálfur, án samráðs eða heimildar stefnda, sem enn hafi haft umráð fasteignarinnar, hafið umfangsmiklar framkvæmdir á húsinu, jafnt að innan sem utan. Þær framkvæmdir hafi m.a. falið í sér að gluggar hafi verið teknir úr húsinu með tilheyrandi múrbroti og skemmdum á veggjum að innan, niðurrifi veggja og breytingu lagna.

Það rask sem leitt hafi af þessum framkvæmdum hafi verið svo stórfellt að það hafi útilokað að stefndi gæti efnt samningsskuldbindingar sínar gagnvart stefnanda og komið í veg fyrir að stefndi gæti skilað húsnæðinu í umsömdu ástandi.

Stefndi hafi því ekki átt um aðra kosti að velja en að greiða það sem áætlað var að efndir samningsins hefðu kostað hann, sbr. bréf dags 17. desember 2003. Stefnandi hafi ætíð fjölda verktaka í vinnu á sínum snærum til að vinna verk af þessu tagi og hefði verið nægur tími til að ljúka verkinu fyrir skiladag fasteignarinnar.

Stefndi hafnar því algerlega að hann beri ábyrgð á meintu leigutekjutapi stefnanda eftir að eigninni var skilað til stefnanda þann 31. desember 2003. Af hálfu stefnda er á því byggt að hinar meintu tafir sem orðið hafi á því að húsið væri íbúðarhæft varði einungis atriði sem stefnandi sjálfur ber fulla ábyrgð á.

Þannig sé ljóst að stefnandi hafi ráðist í umfangsmiklar breytingar á fasteigninni og breytt innra skipulagi hennar og útliti verulega frá því sem verið hafði. Þessar breytingar hafi eðli málsins samkvæmt tekið mun lengri tíma í framkvæmd en þar framkvæmdir sem stefndi hefði þurft að ráðast í. Þá sé ljóst að stefnandi hafi ekki fengið tilskilin leyfi til þeirra breytinga sem hann réðist í fyrr en í júlí 2004. Þannig hafi hann ekki lagt fram nauðsynleg gögn til að hægt að væri að taka umsókn hans um byggingarleyfi til meðferðar fyrr en í lok júní 2004 en byggingarleyfi var gefið út þann 4. júlí það ár. Samþykki fyrir byggingastjóra og byggingameistara hafi ekki legið fyrir fyrr en í september 2004. Stefndi geti með engu móti borið ábyrgð á þessum drætti, sem stafi eingöngu af þeim breytingum á eigninni sem stefnandi hafi ákveðið að ráðast í.

Benda verði á að samkvæmt upplýsingum frá stefnanda sjálfum hafi hann verið staddur erlendis langtímum saman veturinn 2003 til 2004 og því ekki í aðstöðu til að sinna verkinu. Lokaúttekt hafi enn ekki farið fram á þeim framkvæmdum sem ráðist var í skv. byggingaleyfi útgefnu þann 4. júlí 2004.

Í málinu krefjist stefnandi þessi að stefndi greiði skaðabætur að fjárhæð 58.293.125 krónur vegna tapaðra leigutekna á verktíma úrbóta, tíma við að staðreyna tjónið, bann við framkvæmdum ofl.

Af gögnum málsins sé hins vegar ljóst að stefnandi heai ekki gert neinn leigusamning við Iceland Express um leigu á Vatnsstíg 11. Samningur sá sem stefnandi vilji miða við varði íbúðir að Eggertsgötu í Reykjavík. Sá samningur hafi verið tímabundinn og gilt frá 15. júní til 27. ágúst 2003. Hafi hann því haft mjög skamman gildistíma og því verið útrunninn áður en Vatnsstígur 11 hafi losnað úr leigu. Rétt sé að benda á að íbúðir að Eggertsgötu 26 séu stúdentaíbúðir í eigu Félagsstofnunar stúdenta.

Þá verður að benda á að jafnvel þó stefnandi gæti sannað að hann hefði gert leigusamning um Vatnsstíg 11 frá 1. janúar 2004 með þessum kjörum þá hafi það ekki leitt til bótaskyldu stefnda í málinu. Í fyrsta lagi vegna þeirra breytinga sem stefnandi hafi ráðist í á húsinu, en ljóst sé að þær hefðu komið í veg fyrir leigu hússins á þeim tíma eins og áður hefur verið vikið að.

Þá sé stefnandi í samningi sínum við Iceland Express ehf. að veita allt aðra og umfangsmeiri þjónustu en leigu húsnæðis.Benda megi á að sú þjónusta sem stefnandi kveðst hafa ætlað að bjóða Iceland Express ehf. að Vatnsstíg 11 virðist fela í sér rekstur gistihúss eða gistiheimilis en til þess hafði stefnandi ekki heimild á þeim tíma sem hér um ræðir. Væri til samningur af því tagi hefði hann ekkert gildi við mat á meintu tjóni stefnanda vegna afnota missis.

Um kröfu vegna kostnaðar matsmanna Almennu Verkfræðistofunnar hf. vísar stefndi til þess að þegar unnið hafi verið að því að leysa málið með samkomulagi hafi verið ákveðið að hvor aðili um sig tilnefndi menn til að meta ástand og nauðsynlegar framkvæmdir að Vatnsstíg 11. Ekki hafi verið um annað samið en að hvor aðili bæri þann kostnað sem hlytist af störfum þeirra matsmanna sem hann tilnefndi. Sé því ekki neinn grundvöllur til að stefndi beri kostnað stefnanda vegna starfa þessara matsmanna. Enn fremur er bent á að ekki liggur fyrir neitt mat í málinu sem stafi frá þessum aðilum.

Um skaðabótakröfu vegna kostnaðar vegna lögmannsaðstoðar segir að ekki liggi fyrir neitt samkomulag um að stefnda beri að greiða kostnað sem stefnandi hafi haft af því að ráða lögmann til starfa. Ekki verði heldur séð að nokkrar forsendur séu til þess að slíkur kostnaður teljist hluti skaðabóta, enda sé málskostnaður að jafnaði ákveðinn af dómstólum með hliðsjón af niðurstöðu og atvikum máls. Ekki sé því neinn grundvöllur til að dæma stefnda til greiðslu skaðabóta vegna lögmannsaðstoðar stefnanda.

Af þessu öllu sé ljóst að kröfur stefnanda eiga ekki við rök að styðjast og hafi honum ekki tekist að færa sönnur fyrir bótaskyldu stefnda, né umfangi eða fjárhæð hins meinta tjóns. Því verði að sýkna stefnda af öllum kröfum í málinu. Varakrafa um að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega byggja á sömu lagarökum og sjónarmiðum og hér hafa verið reifuð að framan. Kröfum um dráttarvexti og upphafstíma dráttarvaxta er mótmælt.

Af hálfu stefnda er byggt á almennum reglum kröfuréttar, samningaréttar og skaðabótaréttar, sérstaklega reglum kröfu- og skaðabótaréttar um sönnun á tjóni og umfangi þess.

Þá er vísað til ákvæða XIII. kafla húsaleigu laga nr. 36/1994.

Um málskostnað er vísað til ákvæða 130. sbr. og 129. gr. laga 91/1991.

NIÐURSTAÐA

Ekki er sýnt fram á það í málinu að framkvæmdir stefnanda á eign sinn síðari hluta ársins 2003 hafi hamlað því að stefndi gæti efnt samningsskyldur sínar.

Í málinu liggur fyrir matsgerð H-kk-ef M-kk-ef G-kk-ef lögfræðings og húsasmíðameistara þar sem matsmaður metur kostnað við skil á húsnæði stefnanda samtals að fjárhæð 44.352.258 krónur. Matsgerð þessari hefur ekki verið hnekkt og telur dómurinn rétt að leggja hana til grundvallar um þennan þátt málsins.

Samkvæmt því verður fallist á það með stefnanda að stefnda beri að greiða honum 17.668.973 krónur. Er þar litið til matsfjárhæðar og frá henni dregin greiðsla frá stefnda að fjárhæð 24.724.326 krónur auk þess að draga ber frá 1.058.958 krónur vegna þess hluta virðisaukaskatts sem fæst endurgreiddur.

Fallist verður á það með stefnanda að hann hafi orðið fyrir tapi á leigutekjum vegna dráttar á að eigninni yrði komið í umsamið ástand. Við úrlausn í þessu efni verður litið til leigutekna þeirra er stefnandi fékk frá stefnda enda ekki sýnt fram á með óyggjandi hætti að hann hefði fengið hærri leigu annars staðar frá fyrir þetta húsnæði í því ástandi sem stefnda bar að skila því.

Stefnandi fékk tilkynningu frá stefnda um að stefnandi ætti að sjá um standsetningu húsnæðisins hinn 17. desember 2003. Dómurinn lítur svo á að frá þeim tíma gat stefnandi hafist handa við að undirbúa lagfæringu húsnæðisins. Til þess er að líta að ætla verður stefnanda tíma til þess að afla mats- og skoðunargerðar en það var honum nauðsynlegt til þess að afla sér sönnunar um ástand húsnæðisins. Þá verður að ætla honum tíma til að þess að framkvæma lagfæringar á húsnæðinu. Einnig varð dráttur á því að matsferli færi í gang vegna tilmæla stefnda um að reyna að ná sáttum.

Að öllu þessu virtu er eðlilegt að miða við að raunveruleg skil hússins hafi verið hinn 1. júlí 2004 eða 6 mánuðum eftir umsaminn skilatíma og verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda bætur sem miðast við leigu til þess tíma og ákvarðast þær níu milljónir og sexhundruð þúsund krónur.

Í upphafi urðu aðilar sammála um að láta framkvæma sameiginlegt mat á ástandi eignarinnar og að hvor aðili um sig nefndi til fulltrúa til þessa verks. Hvor aðili um sig átti að bera kostnað af sínum fulltrúum. Stefnandi krefur nú um greiðslu á 864.740 krónum vegna kostnaðar vegna sinna fulltrúa. Með vísan til framangreinds samkomulags verður þessum kröfulið hafnað.

Stefnandi krefur um kostnað vegna lögmannsaðstoðar sem samkvæmt reikningi hans nær til tímabilsins frá 27. júní 2003 til 10. febrúar 2005 að fjárhæð 2.002.832 krónur. Litið verður til þess liðar við ákvörðun málskostnaðar og ekki frekar fjallað um hann hér.

Samkvæmt öllu framansögðu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 27.288.963 krónur með dráttarvöxtum frá 8. janúar 2005 en þá var mánuður liðinn frá því að stefnda var kynnt matsgerð H-kk-ef M-kk-ef G-kk-ef.

Eftir úrslitum málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 4.000.000 króna í málskostnað.

DÓMSORÐ

Stefndi, Reykjavíkurborg, greiði stefnanda Þ-kk-þgf S-kk-þgf, 27.288.963 krónur með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga um vexti og verðbætur nr. 38/2003 frá 8. janúar 2005 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 4.000.000 króna í málskostnað.

A-x-x V. M-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

V-kk-nf O-kk-nf