E-1990/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 30. ágúst sl. er höfðað með stefnu birtri 3. febrúar á hendur stefndu A-kk-þgf og I-kvk-þgf en 6. febrúar á hendur stefndu H-kvk-þgf og réttargæslustefnda Verði tryggingum hf. Mál þetta var upphaflega dómtekið 19. maí sl. en með því að dómur varð ekki kveðinn upp innan lögmælts frests vegna anna dómara var það flutt að nýju og dómtekið 30. ágúst sl.

Stefnendur eru I-kk-nf K-kk-nf og G-kvk-nf Á-kvk-nf, Smárarima 42, Reykjavík.

Stefndu eru I-kvk-nf S-kvk-nf, og A-kk-nf S-kk-nf, bæði til heimilis að Dalakri 7, Garðabæ og H-kvk-nf U-kvk-nf H-kvk-nf, löggiltur fasteignasali, Hryggjarseli 11, Reykjavík.

Verði tryggingum hf., Borgartúni 25, Reykjavík er stefnt til réttargæslu.

Stefnendur gera eftirfarandi dómkröfur á hendur stefndu in solidum:

Þess krafist að stefndu verði dæmd til að greiða stefnendum kr. 7.537.078 með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 frá 4. júlí 2008 til greiðsludags.

Þá er þess krafist að stefndu verði dæmd in soldium til að greiða stefnendum málskostnað.

Á hendur réttargæslustefnda eru ekki gerðar kröfur.

Stefndu I-kvk-nf og A-kk-nf krefjast sýknu af kröfum stefnanda. Þá krefjast þau málskostnaðar að skaðlausu.

Stefnda H-kvk-nf U-kvk-nf H-kvk-nf krefst sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnenda.

Ekki eru hafðar uppi kröfur af hálfu réttargæslustefnda, Varðar trygginga hf., enda ekki gerðar kröfur á hendur félaginu.

MÁLSATVIK OG MÁLSÁSTÆÐUR:

Stefnendur lýsa málsatvikum svo að þau hafi ákveðið á árinu 2007 að stækka við sig húsnæði og skoðað m.a. eign stefndu, I-kvk-ef og A-kk-ef að Smárarima 42, Reykjavík. Upplýsingar um eignina hefðu þau fengið frá Akkurat fasteignasölu, er stefndi H-kvk-nf U-kvk-nf hafi rekið, en eignin hafi verið þar til sölumeðferðar.

Gerðu stefnendur tilboð í eignina hinn 3. janúar 2008. Í tilboðinu hafi verið við það miðað að stefnendur yfirtækju áhvílandi erlent lán stefndu við Landsbanka Íslands hf., sbr. söluyfirlit yfir eignina er stefnendur hefðu haft undir höndum. Áætlaðar eftirstöðvar þess hafi verið sagðar 23.000.000 íslenskra króna. Kauptilboðsverð hafi verið 55.000.000 króna og skyldu 6.000.000 króna greiðast við kaupsamningsgerð og eftirstöðvar 26.000.0000 króna greiðast við sölu á eign stefnenda, er sett hafi verið í sölumeðferð hjá sama fasteignasala.

Með tölvupósti sendum til stefnenda hinn 4. janúar 2008 frá I-kk-þgf R-kk-þgf, starfsmanni á Akkurat fasteignasölu, hafi þeim verið gert gagntilboð að fjárhæð 57.000.000 króna. Hafi áfram verið við það miðað að erlenda lánið skyldi yfirtekið en hækkun á tilboðsverðinu 2.000.000 króna, skyldu greiðast við afhendingu húsnæðisins.

Þá hafi komið fram í tölvupóstinum að seljendur hefðu viljað taka lánið með sér en væru tilbúin til að koma á móts við stefnendur og samþykkja yfirtöku þess. Tilboðið hafi verið sent kl. 10:54 þann dag og gilt til kl. 18:00 þann sama dag. Þá hafði verið ritað á gagntilboðið eftirfarandi texti er ekki hafi verið var að finna í upphaflegu tilboði stefnenda:

“... Kaupandi yfirtekur erlent lán frá Landsbanka ca. 23.000.000,- ekki liggur fyrir nákvæm staða þess við kauptilboð og hækkar eða lækkar kaupsamningsgreiðsla nr. 1 í samræmi við stöðu þess. Kauptilboðsgjafar yfirtaka áhvílandi erlent láns m.v. stöðu á kauptilboðsdegi og greiða af láninu frá og með þeim degi. Kauptilboðshafi greiðir til kauptilboðsdags. Aðilum er kunnugt um að ekki er um hefðbundna uppgjörsaðferð á láninu að ræða.“

Eignina skyldi svo afhenda eigi síðar en 1. apríl 2008.

Í B-lið kauptilboðsins komi fram að eftirstöðvar lánsins væru nú ISK. 23.000.000 og jafnframt að áhvílandi veðskuldir skyldu yfirteknar eins og þær stæðu við áætlaðan afhendingadag, þ.e. framreiknaður höfuðstóll í skilum án áfallinna vaxta.

Á baksíðu tilboðsins komi fram ýmis texti m.a. í 17. tl. að eignin skyldi vera laus til afnota fyrir kaupanda eigi síðar en 1. apríl 2008. Þá komi einnig þar fram að í uppgjöri vegna yfirtekinna lána skyldi miða við stöðu þeirra í skilum á afhendingardegi eignarinnar.

Loks hafi verið kveðið á um í 23. tl. að þar fyrir neðan skyldi greina frá með skýrum og ótvíræðum hætti ef um frávik frá ákvæðum laga nr. 40/2002 væri að tefla enda stæðu ófrávíkjanleg lagafyrirmæli slíkum frávikum ekki í vegi. Engin slík fyrirmæli hafi verið þar að finna.

Stefnendur hafi samþykkt kauptilboðið sama dag án þess að nokkur umræða hafi farið fram um viðbótartexta á gagntilboðið eða hver skilningur aðila væri á honum. Kveðast stefnendur hafa talið að um sjálft uppgjörið færi í samræmi við lög og venjur, þó aðferðin við uppgjörið teldist ekki venjuleg með því að stefnendum hafi verið ætlað að byrja að greiða af láninu fyrir afhendingu húsnæðisins.

Hinn 23. janúar 2008 hafi svo verið gengið frá kaupsamningi um eignina í samræmi við áður nefnt gagntilboð og hann undirritaður og áður greindur texti í tilboðinu verið tekinn óbreyttur upp í kaupsamningnum.

Í B-lið kaupsamnings hafi eftirstöðvar áhvílandi láns verið sagðar þá ISK 22.800.633 þrátt fyrir að í nefndum texta samningsins væri kveðið á um að nákvæm staða við kauptilboð lægi ekki fyrir, en engum gögnum þessa efnis hafi verið framvísað við samninginn. Muni umrædd fjárhæð vera uppreiknuð staða lánanna hinn 4. janúar 2008 er gagntilboðið var samþykkt. Hið erlenda lán hafi samanstaðið af þremur erlendum myntum, evrum, svissneskum frönkum og japönskum jenum. Hafi stefnendum engin grein verið gerð fyrir nánari samsetningu lánsins, þrátt fyrir að þeim hafi verið ætlað að yfirtaka hið erlenda lán.

Stefnendur hafi bent V-kk-þgf S-kk-þgf, löggiltum fasteignasala er starfað hafi hjá stefnda H-kvk-þgf og séð um kaupsamninginn og setið kaupsamningsfund aðila, á að ekki væri unnt að reikna út fjárhæð kaupsamningsgreiðslu nr. 1, þ.e. við kaupsamning, þar sem staða yfirtekins láns við afhendingu lægi ekki fyrir vegna tíðra gengisbreytinga en hið erlenda lán muni hafa staðið í rúmum ISK 25.000.000 á kaupsamningsdegi.

Hafi nefndur V-kk-nf breytt textanum með því að rita eigin hendi á samninginn tölustafinn „3“ í staðinn fyrir „1“ og hafi hann ásamt stefnanda I-kk-þgf ritað upphafsstafi sína við. Kaupsamningsgreiðsla nr. 3 hafi verið lokagreiðsla samningsins og þess mátt vænta að útreikningur hins yfirtekna láns miðað við afhendingardag lægi þá fyrir og lokagreiðsla tæki mið af því.

Fasteignin að Smárarima 42, Reykjavík hafi svo verið afhent stefnendum hinn 1. apríl 2008 og boðað til afsals hinn 1. júlí 2008. Hafi stefnendur gert alvarlegar athugasemdir við kostnaðaruppgjör stefnda, H-kvk-ef og talið að vegna gengishækkunar yfirtekins láns m.v. skráð gengi á afhendingardegi skyldi lokagreiðsla vera 621.511 krónur en ekki 8.176.431 króna eins og fram komi í uppgjörinu.

Stefnendur hafi greitt 621.511 krónur hinn 2. júlí 2008 sem lokagreiðslu. Þessu hafi stefndu ekki viljað una og hafi farið svo að stefnendur hafi greitt til viðbótar 7.554.920 krónur sbr. fyrirliggjandi kostnaðaruppgjör, með fyrirvara gegn útgáfu afsals er hafi síðan verið gefið út.

Hið erlenda lán hefði hækkað vegna gengissigs íslensku krónunnar, þannig að staða þess í íslenskum krónum á kauptilboðsdegi hafi verið 22.800.633 krónur en á afhendingardegi hinn 1. apríl 2008 ISK 30.337.711. Mismunurinn 7.537.078 krónur myndi stefnufjárhæð málsins, en stefnendur telja að seljendur hafi borið gengisáhætta af láninu.

Þá telja stefnendur að hinn stefndi fasteignasali beri skaðabótaábyrgð vegna óforsvaranlegra vinnubragða. Hann hafi ekki gætt hagsmuna þeirra svo sem honum hafi borið og með því valdið stefnendum tjóni er nemi gengishækkun hins erlenda yfirtekna láns frá kauptilboðsdegi fram til afhendingardags.

Hafi fasteignasalinn ekki gert stefnendum grein fyrir því að gengisáhætta lánsins væri þeirra, sem stefnendur hafi alls ekki talið sig vera að taka, og hafi fasteignasalinn því sýnt af sér stórkostlegt gáleysi með því að tryggja ekki með skýlausum og ótvíræðum hætti skilning aðila um hvernig með skyldi fara við uppgjör þess.

Ábyrgðartryggjanda fasteignasalans sé stefnt til réttargæslu en ekki séu sjálfstæðar kröfur gerðar á hendur félaginu.

Stefnendur byggja kröfur sínar á hendur stefndu, I-kvk-þgf og A-kk-þgf á því að skv. skýlausum ákvæðum fasteignakaupalaga beri seljendur eigna áhættu af þeim fram til afhendingardags en kaupendur eftir það.

Meginreglan geri þannig ráð fyrir að um uppgjör afborgana og vaxta skuli miðast við afhendingardag, sem í þessu tilfelli hafi verið 1. apríl 2008. Til að fá afsal fyrir eigninni hafi stefnendur neyðst til að greiða eftirstöðvar kaupverðs miðað við stöðu lánsins hinn 4. janúar 2008 er kauptilboð hafi verið gert, en sú greiðsla hafi verið gerð með fyrirvara vegna þess ágreinings sem upp hafi komið.

Í 23. tl. kauptilboði aðila hafi ekki verið kveðið á um frávik frá lögum nr. 40/002 líkt og borið hafi að gera hafi það verið ætlun aðila. Hafi stefnendur þannig talið að farið yrði að lögum við uppgjör hins áhvílandi láns, þrátt fyrir þann texta er settur hafi verið í lýsingu eignar en með honum töldu stefnendur réttilega að einungis hefði verið brugðið út af aðferðinni við uppgjörið, sem ekki hefði nein áhrif á heildarútkomuna sjálfa, auk þess að byrja að greiða af láninu strax við kauptilboðsgerð. Hvergi hafi stefnendur samþykkt að taka á sig gengisáhættu hins erlenda láns.

Stefnendur hafi þannig alls ekki talið sig vera að taka þá áhættu er falist hafi í breytingum á gengi íslensku krónunnar, enda þess hvergi getið í samningi aðila. Hafi það verið ætlun stefndu hafi borið að geta þess með skýrum og ótvíræðum hætti. Stefnendur hafi þannig gengið út frá því að staða hins erlenda láns í þeim mynteiningum sem það samanstóð af, væri vissulega yfirtekin með þeirri myntfjárhæð er síðan krefðist útreiknings yfir í íslenskar krónur miðað við myntgengi á afhendingardegi. Aldrei hafi stefnendur samþykkt neitt annað, enda komi skýrt fram í nefndum texta að stefnendur hafi samþykkt að yfirtaka áhvílandi erlent lán m.v. stöðu á kauptilboðsdegi.

Stefnendur hafi auk þess bent á það við kaupsamningsgerð að útilokað væri að gera upp kaupsamningsgreiðslu nr. 1, þar sem óljóst væri hver staða lánsins í ISK yrði að teknu tilliti til myntgengisskráningar á afhendingardegi. Hafi stefndu mátt vera ljóst þá hver skilningur stefnenda var, sem staðfestur hafi verið með þeirri breytingu sem gerð var á kaupsamningnum. Hafi stefndu engum andmælum hreyft.

Hafi skilningur stefndu hins vegar verið réttur þá var hægur vandi að ganga frá uppgjöri lánsins strax við kaupsamningsgerð þar sem staða lánsins hinn 4. janúar 2008 hafi þá vissulega legið fyrir.

Stefnendur benda á að kaupverð eignarinnar hafi verið ákveðið ISK. 57.000.000, en sé rétt tæpar ISK 65.000.000 verði talið að þau beri áhætta af gengisbreytingum hins yfirtekna láns. Aldrei hafi stefnendur samþykkt að greiða þá fjárhæð fyrir eignina.

Málsástæður stefnenda gagnvart stefnda H-kvk-þgf U-kvk-þgf H-kvk-þgf, löggiltum fasteignasala séu þær að hann hafi við sölu eignarinnar sýnt af sér gáleysi við framkvæmd starfa síns sem löggilts fasteignasala og með því hafi hann orðið valdur að því að stefnendur hafi beðið af kaupunum verulegt fjárhagstjón.

Þá hafi stefndi H-kvk-nf ekki gætt hagsmuna stefnenda forsvaranlega við samningsgerð líkt og honum beri lögum samkvæmt er hafi valdið því að réttarstaða þeirra hafi orðið óskýr og vafa undirorpin. Hafi stefndi ekki gætt að því að geta þess með skýrum og ótvíræðum hætti hvernig uppgjöri skyldi háttað, hafi það verið skilningur seljenda að kaupendur skyldu bera gengisáhættu yfirtekins láns.

Í tilboði og kaupsamningi sé hvergi þess getið að stefnendur skuli bera gengisáhættu sem væri samfara yfirtöku erlends láns. Þá sé hvergi að sjá í samningi hvernig hið erlenda lán hafi verið samsett, en fasteignasalanum hafi borið að tryggja að stefnendum væri fullkunnugt um samsetningu þess til að geta metið gengisáhættuna sem því væri samfara, hafi svo átt að vera.

Stefnendur hafi réttilega talið að um uppgjörið færi skv. skýlausum ákvæðum laga, þó þeim hafi verið gert grein fyrir við samningsgerð að aðferðin við uppgjörið gæti ekki talist hefðbundin þar sem stefnendur hafi byrjað að greiða af láninu strax við undirritun kauptilboðs.

Þá benda stefnendur sérstaklega á að þótt þess sé getið að aðferðin við uppgjörið sé ekki hefðbundin sé í engu um það getið í hverju frávikið sé fólgið og hvort það leiði til þess að með því halli á rétt stefnenda eður ei, hefði það annars verið hefðbundið og í samræmi við ákvæði fasteignakaupalaga.

Stefnendur telja einnig að ákvæðið eins og það var framkvæmt af stefndu sé mjög svo ósanngjarnt í garð stefnenda og óeðlilegt í alla staði og ekki í samræmi við venju. Telja stefnendur að víkja beri því til hliðar að öllu leyti eða hluta með stoð í ákvæðum laga nr. 7/1936, 36. gr.

Gagnvart stefnda H-kvk-þgf byggja stefnendur annars vegar á almennu skaðabótareglunni og hins vegar á ákvæðum laga nr. 99/2004 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, enda telja þeir að stefnda H-kvk-nf hafi með aðgerðum sínum ekki gætt hagsmuna kaupanda og hafi hagað samningsgerð með þeim hætti að stefnendur hafi orðið fyrir fjárhagstjóni.

Þá benda stefnendur á að I-kk-nf R-kk-nf, fasteignasali og starfsmaður stefnda, H-kvk-ef sé giftur systur seljandans, A-kk-ef. Telja stefnendur að fasteignasalinn hafi dregið taum seljenda og skirrst við að útskýra yfir höfuð hvaða breytingum seljendur ætluðu að ná fram með hinum umþrætta texta, en gagntilboð þeirra var sent án útskýringa og vinnubrögð fasteignasalans því sérstaklega ámælisverð.

Telja stefnendur að beint orsakarsamhengi sé milli þessara ágalla í vinnu fasteignasalans og tjóns þeirra. Sé því fjárkröfum málsins beint að stefnda H-kvk-þgf in solidum með seljendum, en stefnda H-kvk-nf beri húsbóndaábyrgð á verkum starfsmanna sinna.

Til réttargæslu vegna þáttar stefnda hins löggilta fasteignasala, H-kvk-þgf sé stefnt Verði tryggingum hf., sem er vátryggingarfélag það sem á þessum tíma hafði með höndum ábyrgðartryggingu vegna starfa fasteignasalans svo sem lögskylt er skv. ákvæðum laga nr. 99/2004.

Stefnandi vísar ákvæða fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum 13. gr.

Þá vísar stefnandi til strangrar ábyrgðar fasteignasala skv. almennu skaðabótareglunni og lögum nr. 99/2004, einkum 8. gr., 14. gr., 15. gr. og 16. gr.

Stefnandi vísar einnig til 36. gr. laga nr. 7/1936, almennra reglna samningaréttar, kröfu- og kauparéttar og venjuréttar um fasteignaviðskipti.

Um sönnunarreglur vísast til almenns einkamálaréttarfars og ákvæða laga nr. 91/1991.

Um málskostnað vísast til laga nr. 91/1991, XXI. kafla. Um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun vísast til laga nr. 50/1988, þar sem lögmönnum er gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af þóknun sinni, en stefnendur eru ekki skattaðilar skv. lögunum og ber því nauðsyn að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefndu.

Af hálfu stefndu I-kvk-ef S-kvk-ef og A-kk-ef S-kk-ef er vísað til þess að stefnendur hafi samþykkt gagntilboð stefndu hinn 4. janúar 2008. Í gagntilboði hafi verið ákvæði um yfirtöku m.v. stöðu á kauptilboðsdegi. Fasteignasali muni hafa kynnt stefnendum þetta ákvæði. Stefnendum hafi verið gerð grein fyrir að um væri að ræða frávik frá hefðbundinni uppgjörsaðferð. Þeim hafi verið kynnt í hverju það frávik hafi falist og með samþykki gagntilboðsins og síðar undirritun samhljóða kaupsamnings hvað þetta varðar hafi stefnendur yfirtekið „...áhvílandi erlent lán m.v. stöðu á kauptilboðsdegi.“

Hinn 23. janúar 2008 hafi kaupsamningur verið undirritaður. Í þeim samningi hafi verið sami texti og í gagntilboðinu. Stefnendur hafi mætt til kaupsamningsgerðar með tilbúna greiðslu skv 1. tl. Að beiðni þeirra hafi uppgjörsgreiðsla vegna yfirtekins láns verið færð til lokagreiðslu. Í þessu hafi engin önnur breyting falist á ákvæðum samningsins.

Því er hafnað af hálfu stefndu að á fundi við undirritun kaupsamnings hinn 23. janúar 2008 hafi verið rætt um að ekki væri hægt að stöðureikna út kaupsamningsgreiðslu vegna gengisbreytinga. Stefndu kannast ekki við frásögn stefnenda af fundinum. Hið rétta sé að stefnendur hafi verið tilbúnir með greiðslu að fjárhæð 6.000.000 króna og hafi óskað eftir að mismunurinn, þ.e. uppgjör vegna yfirtöku lánsins, yrði greiddur síðar. Hafi verið fallist á þá ósk og greiðsla vegna uppgjörs færð til þannig að mismunur myndi greiðast við 3. greiðslu.

Kaupendur hafi yfirtekið lánið við kaupsamningsgerð og greitt af því frá og með febrúar 2008 í samræmi við samning aðila. Það sé rangt sem fram komi í stefnu að kaupverð eignarinnar hafi verið tæpar 65.000.000 króna. Kaupverð hafi verið ákveðið 57.000.000 króna. Hækkanir á yfirteknu láni eftir kauptilboðsdag séu alfarið á áhættu kaupenda í samræmi við ákvæði kaupsamnings.

Þá sé ótrúverðugur málflutningur stefnenda þess efnis að þeim hafi ekki verið kynnt samsetning hins yfirtekna láns. Stefnendur hafi staðið í kaupum á íbúðarhúsnæði fyrir fjölskyldu sína. Ef stefnendur hafi ekki leitað eftir upplýsingum um stöðu lánsins sé mjög gáleysislegt af þeim að ráðast í slíka fjárfestingu og skuldsetningu án þess að þekkja lánskjör.

Þvert á móti hafi stefnendur vitað að um hafi verið að ræða mjög hagstætt erlent lán sem stefndu hafi frekar viljað flytja með sér. Af þeim sökum hafi stefndu gert stefnendum gagntilboð sem verið hafi tveim milljónum krónum hærra en upprunalegt tilboð stefndu. Þá hafi skilmálar lánsins verið þannig að lán á sambærilegum kjörum buðust vart lengur í janúar 2008.

Aldrei hafi nokkuð komið fram um að stefnendur leggðu þann skilning í kaupsamninginn að miða ætti við afhendingardag. Í tölvupósti stefnanda sem hann hafi sent meðstefndu H-kvk-þf hinn 11. júní hafi fylgt með útreikningar vegna uppgjörs á mismuninum. Í þeim útreikningum hafi stefnandi sjálfur miðað við kaupsamningsdag en ekki við afhendingardag.

Meðstefnda H-kvk-nf hafi bent kaupendum þá á að skv. kaupsamningi væri miðað við kauptilboðsdag (þ.e. 4. janúar 2008) en ekki kaupsamningsdag (þ.e. 23. janúar 2008). Hafi stefnandi I-kk-nf talið sig vissan um að við kaupsamning hefði verið lesið upp að yfirtaka færi fram miðað við kaupsamningsdag.

Það hafi fyrst verið með tölvupósti 18. júní 2008 að stefnandi I-kk-nf hafi haldið því fram að miða ætti við afhendingardag. Allt fram til þess tíma hafi í samskiptum aðila verið miðað við kauptilboðsdag eða kaupsamningsdag. En í samningum sé skýrt kveðið á um kauptilboðsdag.

Vakin er athygli dómsins á að vaxtatilgreining í dómkröfu stefnanda er ekki í samræmi við d. lið 80 .gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samkvæmt því ákvæði skal í stefnu greina svo glöggt sem verða má dómkröfur þar á meðal um vexti. Sambærilegt ákvæði eldri laga var skýrt svo að dráttarvextir verði ekki dæmdir nema vaxtafótur sé tilgreindur í stefnu, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 216/1982, sem birtur var í dómasafni 1983 bls. 2200.

Í 11. gr. laga nr. 38/2001 er að finna heimild sem víkur frá þessum kröfum en þar kemur meðal annars fram að sé krafist dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna megi dæma slíka vexti, enda þótt hundraðshluti þeirra sé ekki tilgreindur í stefnu. Þar sem dráttarvaxtakröfur stefnanda eru hvorki markaðar með því að tilgreina ákveðinn vaxtafót né með vísun til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 verður ekki hjá því komist að vísa þeim frá dómi án kröfu.

Af hálfu stefndu er byggt á því að hin sérstöku ákvæði kaupsamningsins gangi framar hinum stöðluðu og ósamrýmanlegu ákvæðum. Í kaupsamningi aðila segi:

„Kauptilboðsgjafar [þ.e. stefnendur] yfirtaka áhvílandi erlent lán m.v. stöðu á kauptilboðsdegi og greiða af láninu frá og með þeim degi. Kauptilboðshafi greiðir til kauptilboðsdags. Aðilum er kunnugt um að ekki er um hefðbundna uppgjörsaðferð á láninu að ræða.“

Breyti engu þar um þó tilgreint sé í stöðlum skilmálum kaupsamnings að yfirtaka fari fram m.v. stöðu á afhendingardegi. Gangi hin sérstöku ákvæði kaupsamningsins framar stöðlum ákvæðum í samræmi við meginreglur kröfu- og samningaréttar um túlkun og skýringu samninga.

Stefndu byggja á að við skýringu umrædds ákvæðis kaupsamnings verði að leitast við að skýra það í samræmi við texta ákvæðisins. Stefndu hafna skilningi stefnenda þess efnis að yfirtaka lánsins ætti að fara fram miðað við kauptilboð en uppgjör færi fram miðað við gengisskráningu á afhendingardegi. Sá skilningur eigi sér enga stoð í nefndu ákvæði kaupsamnings.

Stefndu byggja jafnframt á að það hafi verið sameiginlegur skilningur allra aðila að ekki væri um hefðbundið uppgjör að ræða., Öllum hafi verið ljóst að miða bæri við kauptilboðsdag en ekki afhendingardag. Hafi þetta verið sameiginlegur skilningur aðila sbr. afstöðu stefnanda I-kk-ef í tölvupósti til meðstefndu H-kvk-ef hinn 11. júní 2008. Það sé fyrst með tölvupósti stefnanda I-kk-ef til meðstefndu H-kvk-ef 18. júní 2008 sem hinn breytti skilningur stefnanda komi fram.

Stefndu hafna því sem haldið er fram í stefnu að „...skv. skýlausum ákvæðum fasteignakaupalaga beri seljendur eigna áhættu af þeim fram til afhendingardags en kaupendur eftir það“ Með ákvæði 5. gr. laga nr 40/2002 um fasteignakaup sé lögfest sú meginregla að lögin séu frávíkjanleg, þ.e. heimilt sé að víkja frá þeim með samningi. Því sé ekki hægt að byggja á „skýlausum“ ákvæðum laganna þegar samið hafi verið um annað.

Stefndu byggja á að hið umþrætta ákvæði samnings: “Kauptilboðsgjafar [þ.e. stefnendur] yfirtaka áhvílandi erlent lán m.v. stöðu á kauptilboðsdegi og greiða af láninu frá og með þeim degi“ verði ekki túlkað á annan máta en að kaupendur hafi samþykkt að hið umþrætta lán væri yfirtekið m.v. stöðu á kauptilboðsdegi. Við kaupsamnings hafi því áhætta á láninu, þ.m.t. gengisáhætta, færst yfir á kaupendur í samræmi við ákvæði samningsins.

Stefndu byggja á að um hagstætt erlent lán hafi verið að ræða á mun betri kjörum en staðið hafi lántakendum til boða þegar kaupsamningur var gerður. Hafi seljendur verið tregir til að láta lánið fylgja hinni seldu eign og hefðu ekki gert það nema að gengisáhætta af láninu færðist yfir á kaupendur m.v. kauptilboðsdag.

Þá er því hafnað að áritun á kaupsamning um færslu greiðslu vegna uppgjörs á hinu erlenda láni hafi fallið í sér nokkur aðra breytingu á samningi en að uppgjörinu var hafi verið frestað. Ekki hafi verið um að ræða breytingu á viðmiðunardegi uppgjörsins eða efnislega breytingu að öðru leyti. Hafi þetta verið gert að ósk stefnenda þar sem þau hafi einungis verið tilbúin með greiðslu að fjárhæð 6.000.000 króna.

Þá hafna stefnu því að 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga eigi við. Stefnendur hafi ekki sýnt fram að ákvæðið sé „mjög svo ósanngjarnt og óeðlilegt í alla staði“, eins og haldið sé fram af þeim. Stefndu byggi á meginreglunni um samningsfrelsi og að samninga skuli efna. Stefnendum beri að efna þann kaupsamning sem þau hafi gert við stefndu af fúsum og frjálsum vilja í samræmi við efni hans.

Þá hafi stefnendur ekki sýnt fram á nein þau atvik eða að staða aðila við samningsgerðina hafi verið með þeim hætti að forsendur séu til að bæta ákvæðum 36. gr. laga nr. 7/1936. Stefnendur hafi ekki fært fram nein veigamikil rök sem leiði til þess að samningi aðila verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Stefndi byggir á meginreglum kröfu- og fjármunaréttar um réttar efndir skuldbindinga og greiðslu kaupverðs, ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og kaupsamningi aðila. Krafa um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Af hálfu stefndu H-kvk-ef eru þær varnir hafðar uppi að stefnda, sem fasteignasali hafi alfarið gætt skyldna sinna til að standa svo að verki að hallaði á hvorugan málsaðila. Farið hafi verið sérstaklega og vandlega yfir það hvaða þýðingu það hefði að standa svo að yfirtöku eins og hér var um að tefla. Stefnendum hafi ekki gertað leynst að hér væri brugðið út af því sem venjulegast væri. Sé þar fyrst til þess að líta að umfjöllun um yfirtöku hins erlenda láns og þar með talið efnisatriði þeirrar yfirtöku hafi verið skotið inn í þann hluta gagnkauptilboðsins á og kaupsamningsins sem beri yfirskriftina „Lýsing eignar“ enda alls ekki gert ráð fyrir svona ákvæði almennt í fasteignakaupum hérlendis. Meginreglan sé sú að áhvílandi veðskuldir séu yfirteknar eins og þær standi við áætlaðan afhendingardag eins og staðlaður texti, bæði kaupsamningsins og gagntilboðsins beri með sér. Hér hafi verið brugðið útaf með sérstökum samningi aðila á milli eftir viðræður og samninga þeirra á milli. Samningsskyldan sé algerlega ótvíræð þar sem sérstaklega sé vísað til þessa tiltekna láns og að greitt sé af því af hálfu stefnenda frá kauptilboðsdegi. Stefnendum sé ekki hald í að vísa til hins staðlaða texta enda þeim eins og öðrum aðilum samningsins ljóst hvað beinlínis hefði verið samið um.

Í samhengi við ofangreinda málsástæðu skuli sérstaklega áréttað að í 19. tölulið kaupsamnings aðila segi:

„Séu aðilar sammála um að víkja frá fyrirmælum laga um fasteignakaup og standi lög því ekki í vegi, skulu frávik tilgreind í lýsingu eignar hér fyrir ofan með skýrum og ótvíræðum hætti. Sama er að segja um fyrirvara og sérstakar forsendur aðila ef því er að skipta.“

Þessi tilvísun sem geti að líta í gagnkvæmum kaupsamningi stefnenda og meðstefndu upphefji allan hugsanlegan vafa um skuldbindingargildi yfirlýsinga stefnenda um yfirtöku þeirra á hinu áhvílandi láni. Í þessum efnum einnig, sé stefnendum ekki unnt að byggja á texta gagntilboðs meðstefndu líkt og haldið sé fram í stefnu. Það skjal sé enda einhliða framsett tilboð af meðstefndu sem stefnendur hafi einungis áritað um samþykki. Tilboð sem svo sé nánar útfært í hinum gagnkvæma samningi sem hafi að geyma hinn endalega samningstexta í kaupsamningi. Áréttað skuli að aðilum hafi verið fullheimilt að semja um þetta frávik frá því sem venjulegast sé hvað yfirtöku snerti. Ekkert í lögum um fasteignakaup eða öðrum lögum standi því í vegi.

Stefnendur hafi staðfest, bæði með áritun á kauptilboð og aðild sinni að gagnkvæmum kaupsamningi, með sérstakri yfirlýsingu að þeim, eins og meðstefndu, væri það ljóst að ekki væri um hefðbundna uppgjörsaðferð á láninu að ræða. Sú yfirlýsing beri engu öðru vitni en grandsemi stefnenda um hvað verið var að semja og að stefnda, H-kvk-nf, og starfsmenn hennar hafi farið yfir þýðingu þessa fyrir aðila kaupsamningsins.

Ekkert liggi fyrir í málinu sem gefi minnstu ástæðu til að ætla að stefnda, H-kvk-nf, eða starfsmenn hennar hafi slegið ryki í augu stefnenda eða afvegaleitt þau á nokkurn hátt í þessum efnum. Þvert á móti hafi verið farið rækilega yfir merkingu þessa ákvæðis og þýðingu þess að lánið væri yfirtekið strax. Engin vafi geti leikið á því að það orðfæri að ræða um uppgjörsaðferð vísi til yfirtöku lánsins sem slíks, ekki bara að það að taka að sér greiðslu afborgana þess eins og stefnendur vilja nú halda fram. Það að taka að sér greiðslu láns annars aðila, sem stefnendur haldi í raun fram að þau hafi gert, feli á engan hátt í sér „uppgjörsaðferð“ í venjulegum málskilningi íslensks máls.

Staðreynd málsins, eins og það horfi við stefndu H-kvk-þf, sé sú að stefnendum hafi verið það kappsmál að fá að yfirtaka þetta lán sem verið hafi á mjög lágum vöxtum, og þar með hafi fjármagnskostnaður verið miklu lægri heldur en til að mynda af hagstæðustu íbúðarlánum í íslenskri mynt. Í ársbyrjun 2008 hefði íslenska krónan um árabil staðið stöðug og sterkt gagnvart erlendum myntum sem leitt hafi til ásælni fólks í lán af þessu tagi. Það að gengisþróun hafi breyst síðar sé ekki á ábyrgð stefndu H-kvk-ef. Þessi þróun gengisins leysi stefnendur ekki heldur frá skuldbindingum sínum enda engin forsendubrestur á fyrri hluta árs 2008. Einungis hafi verið um gengissveiflu að ræða sem stefnendur hafi mátt og getað vel gert ráð fyrir að myndi geta átt sér stað. Þá áhættu hafi stefnendur verið tilbúnir að taka andspænis kosti þess að þurfa að greiða óverulegan fjármagnskostnað andstætt verðtryggðu láni í íslenskri mynt. Það sé ekki hlutverk stefndu H-kvk-ef sem fasteignasala að bera þá áhættu fyrir stefndu.

Að mati stefndu beri hér og að líta til þess að stefnandinn I-kk-nf sé ekki nýgræðingur í viðskiptum þar sem erlendrar myntir koma við sögu enda í forsvari fyrir fyrirtæki sem flytur lyftubúnað hingað til lands. Tjói því eigi fyrir stefnendur að bera fyrir sig vankunnáttu í þessum efnum. Í raun liggi enda fyrir útreikningar sem stafi frá nefndum stefnanda, dags. 11. júní 2008 sem sýna það og sanna að hann hafi verið grandsamur um samningsskyldu sína, um yfirtöku lánsins miklu fyrr en við afhendingardag.

Sá málatilbúnaður að vanhæfi hafi verið til að dreifa vegna ættartengsla eins starfsmanns fasteignarsölu stefndu við meðstefnda A-kk-þf fái ekki staðist. Athygli stefnaenda hafi sérstaklega verið vakin á þessum tengslum og þeim gefin sérstakur kostur á að starfsmaður þessi kæmi hvergi að málum. Það hafi verið afþakkað. Í annan stað skuli áréttað að starfsmaður þessi hafi ekki gengið frá kaupsamningi aðila og því ekkert sem stefnendur geti bent á að sé þeim sérstaklega mótdrægt vegna þessara tengsla. Þvert á móti hafi sérstakt ákvæði verið sett inn í kaupsamninginn eins og áður geti því til áréttingar hve óvanalegt ákvæði hafi verið á ferð er lotið hafi að yfirtökunni. Slíku væri vart til að dreifa ef eitthvert hald væri í raun í málatilbúnaði stefnenda. Öllum hugleiðingum í þessa veru sé mótmælt sem röngum og þar með ósönnuðum.

Sú framsetning stefnenda að eignin hafi orðið dýrari en um var samið eigi ekki við rök að styðjast. Kaupsamningsverðið hafi breyst óverulega með afstemmingu lánsins miðað við kauptilboðsdag en gengisþróun lánsins sé þar óviðkomandi. Stefnendur hafi sótt það mál að fá að yfirtaka nefnt erlent lán og verði að bera ábyrgð á þeirri ákvörðun sinni. Stefnda H-kvk-nf hafi enga ábyrgð borið á því. Það hafi ekki verið í hennar verkahring að koma í veg fyrir yfirtöku þessa. Í þeirri yfirtöku hafi engir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir falist í samningum. Enda virðist umkvörtunarefni stefnenda fyrst og fremst eiga rót að rekja til gengisþróunar íslensku krónunnar. Hefði sú þróun orðið önnur á fyrstu fjórum mánuðum ársins 2008 væri engri „sök“ til að dreifa, jafnvel þó þróunin hafi síðar orðið enn verri vegna afhroðs íslensku viðskiptabankanna. Á hvorugu beri stefnda H-kvk-nf ábyrgð og því beri að sýkna hana.

Byggt sé á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglum skaðabótaréttar um sönnun tjóns og orsakasamband. Krafa um málskostnað styðst við 130. gr. laga nr. 91/1991.

NIÐURSTAÐA

Í gagntilboði sem dagsett er 4. janúar 2008 er sérstaklega tekið fram að kaupendur yfirtaki erlent lán frá Landsbanka Íslands svo sem nánar er rakið hér að framan. Segir berum orðum að kauptilboðsgjafar yfirtaki lánið miðað við stöðu á kauptilboðsdegi og greiði af láninu frá þeim degi. Sams konar orðalag er í kaupsamningi aðila frá 23. janúar 2008. Í báðum tilvikum segir að ekki sé um að ræða hefðbundna uppgjörsaðferð. Stefnendum gat ekki dulist að þau tóku að sér að greiða umrætt lán og að miða skyldi við stöðu þess á tilboðsdegi sem var 4. janúar 2008 enda staðfestu þau það með undirskrift sína á gagntilboð og kaupsamning. Ákvæði þetta er sérstakt og frábrugðið því sem venja er til í fasteignakaupum og gengur því framar hinum staðlaða texta skjala þeirra sem hér um ræðir. Verður því byggt á því að það hafi verið efni kaupsamnings aðila að stefnendur tækju yfir og greiddu af láni þessu frá 4. janúar 2008 eins og haldið er fram af stefndu.

Samkvæmt þessu verða stefndu A-kk-nf S-kk-nf og I-kvk-nf S-kvk-nf sýknuð af kröfu stefnenda.

Um þátt stefndu H-kvk-ef U-kvk-ef H-kvk-ef er það að segja að ljóst má vera af hljóðan ákvæðis þess sem að framan er rakið um yfirtöku láns sem hvíldi á hinni seldu eign að stefnendum hafði verið gerð grein fyrir sérstöðu þess fyrirkomulags greiðslu kaupverðs sem við átti í kaupum aðila og enn fremur er ekki sýnt fram á að þessi stefndi hafi staðið þannig að verki sínu sem fasteignasali að baki honum skaðbótaskyldu.

Verður stefndi H-kvk-nf U-kvk-nf því sýknuð af kröfum stefnenda.

Eftir úrslitum málsins verða stefnendur dæmdir til að greiða stefndu A-kk-þgf og I-kvk-þgf krónur 400.000 í málskostnað of stefndu H-kvk-þgf U-kvk-þgf 300.000 krónur í málskostnað.

DÓMSORÐ

Stefndu A-kk-nf S-kk-nf, I-kvk-nf S-kvk-nf og H-kvk-nf U-kvk-nf H-kvk-nf skulu sýkn af kröfum stefnenda I-kk-ef K-kk-ef og G-kvk-ef Á-kvk-ef.

Stefnendur greiði stefndu A-kk-þgf og I-kvk-þgf 400.000 krónur í málskostnað og stefndu H-kvk-þgf U-kvk-þgf 300.000 krónur í málskostnað.

A-x-x V. M-kk-nf.