A-138/2012

Umrædd aðfararbeiðni barst héraðsdómi 4. júlí 2012. Þegar beiðnin var tekin fyrir þann 16. júlí 2012 var mætt af hálfu gerðarþola og gætt leiðbeiningarskyldu gagnvart honum. Gerðarþoli lagði fram greinargerð. Aðilar töldu ekki þörf á málflutningi en tjáðu sig stuttlega um málið og var það tekið til úrskurðar. Gerðarbeiðandi er Ljósver ehf., kt. […], Jóruseli 3, Reykjavík. Gerðarþoli er V-kk-nf T-kk-nf, kt. […], Gvendargeisla 17 , Reykjavík.

I.

Gerðarbeiðandi krefst þess að gerðarþoli verði borinn út úr atvinnuhúsnæðinu að Smiðjuvegi 4a í Kópavogi, fasteignanúmer 206-5241, með beinni aðfarargerð og honum gert að fjarlægja allt það sem hans starfsemi tilheyrir í húsnæðinu og á tilheyrandi lóð. Þá er krafist málskostnaðar og þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli krefst þess að kröfu gerðarbeiðanda verði hafnað. Þá krefst gerðarþoli málskostnaðar að mati dómsins.

II.

Gerðarbeiðandi kveðst vera eigandi umræddra fasteignar, en um sé að ræða atvinnuhúsnæði þar sem gerðarþoli reki trésmíðaverkstæði. Gerðarbeiðandi hafi keypt húsnæðið af H-kvk-þgf H-kvk-þgf, ekkju R-kk-ef B-kk-ef, sem hafi gert ótímabundinn húsaleigusamning við gerðarþola um húsnæðið hinn 18. júní 2009. Þegar kaup hafi tekist með H-kvk-þgf og gerðarbeiðanda við undirritun kauptilboðs um eignina 19. ágúst 2011 hafi hún veitt gerðarbeiðanda heimild til þess að segja leigusamningnum upp við gerðarþola og krefjast endurskoðunar leigufjárhæðar. Hinn 22. ágúst 2011 hafi K-kk-nf K-kk-nf, fasteignasali hjá Neseignum, sem hafi annast söluna, afhent gerðarþola uppsagnarbréf. Í bréfinu hafi uppsagnarfrestur ranglega verið sagður þrír mánuðir. Þá hafi í bréfinu verið tilkynnt um endurskoðun leigufjárhæðar í samræmi við ákvæði leigusamningsins. Strax í kjölfar bréfsins og afhendingar eignarinnar hafi gerðarþoli og forsvarsmaður gerðarbeiðanda hist í húsnæðinu og rætt uppsögnina og endurskoðun leigufjárhæðar. Lögmaður gerðarbeiðanda hafi svo sent gerðarþola ábyrgðarbréf 7. desember 2011 þar sem áréttað hafi verið að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir, þ.e. til loka febrúar 2012, og skorað hafi verið á hann að ganga til viðræðna um endurskoðun leigufjárhæðarinnar úr því að hann hefði ekki greitt leigu í samræmi við bréf fasteignasölunnar. Ábyrgðarbréfi þessu hafi fylgt ljósrit uppsagnarbréfs Neseigna. Gerðarþoli hafi ekki svarað bréfinu og honum hafi verið send ítrekun 23. febrúar 2012, en hann hafi ekki vitjað þess bréfs. Með aðfararbeiðni sem send var Héraðdómi Reykjaness 25. apríl sl. hafi verið krafist útburðar gerðarþola úr húsnæðinu. Í úrskurði í máli nr. A-89/2012, frá 11. júní 2012, hafi beiðni um útburð verið hafnað á þeim grundvelli að uppsagnarbréf Neseigna hafi ekki borist gerðarþola.

Í máli þessu sé krafist útburðar af tveimur sjálfstæðum ástæðum. Annars vegar á þeirri ástæðu að ábyrgðarbréf lögmanns gerðarbeiðanda til gerðarþola þann 7. desember sl. hafi falið í sér löglega uppsögn leigusamningsins og hins vegar á því að um leiguvanskil sé að ræða og að leigusamningnum hafi verið löglega rift vegna þeirra. Ábyrgðarbréf sem lögmaður gerðarbeiðanda hafi sent gerðarþola 7. desember sl. hafi fylgt afrit uppsagnarbréfs, dags. 22. ágúst 2011. Í bréfinu hafi verið áréttað að húsaleigusamningnum hafi verið sagt upp, vísað til uppsagnarbréfsins og áréttað að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir lögum samkvæmt en ekki þrír mánuðir eins og í efni uppsagnarbréfsins stæði. Ábyrgðarbréf þetta hafi sannanlega verið móttekið af gerðarþola. Gerðarbeiðandi telur þetta fela í sér að þar sem ekki hafi tekist að sanna að gerðarþoli hafi tekið við uppsagnarbréfi úr hendi K-kk-ef K-kk-ef þann 22. ágúst sl. standi fyrrgreint ábyrgðarbréf lögmanns gerðarbeiðanda 7. desember sl., sem fullnægjandi, lögleg, uppsögn leigusamningsins. Í niðurlagi bréfsins sé áskorun til gerðarþola að bregðast við. Það hafi hann ekki gert, þrátt fyrir að það hafi verið honum í lófa lagið. Uppsagnarfrestur hafi því hafist 1. janúar 2012, sem sé fyrsti dagur næsta mánaðar eftir að bréfið hafi verið sent og runnið út sex mánuðum síðar, eða þann 30. júní sl. Áskorunum um að rýma húsnæðið hafi gerðarþoli ekki sinnt.

Í fyrrgreindu uppsagnarbréfi Neseigna hafi verið gerð grein fyrir endurskoðun á leigufjárhæð í samræmi við 8. gr. húsaleigusamningsins. Í greinargerð sem gerðarþoli hafi lagt fram í máli A-89/2012 hafi hann látið þess getið að hann hafi verið í ítrekuðum samskiptum um forsvarsmann gerðarbeiðanda eftir að gerðarbeiðandi hafi eignast húsnæðið og kvaðst hafa tilkynnt honum ítrekað að hann myndi ekki greiða hærri leigu en þá sem upphaflega hafi verið samið um. Samkvæmt þessu hafi tilraunir forsvarsmanns til þess að fá gerðarþola til þess að ræða endurskoðun leigufjárhæðarinnar engan árangur borið. Með bréfi lögmanns gerðarbeiðanda til gerðarþola 7. desember 2011 hafi verið gerð grein fyrir endurskoðun leigufjárhæðarinnar og gerðarþoli hvattur til þess að ganga til viðræðna. Í niðurlagi bréfsins segi orðrétt: ,,Vegna þessa er hér með skorað á yður að gera tillögur um breytingu á leigufjárhæðinni með viðeigandi röksemdafærslum, eigi síðar en sjö dögum frá dagsetningu bréfs þessa, því ella verður talið að þér hafið fallist á hina nýju leigufjárhæð sem hina réttu í leigusamningi yðar, með tilvísan til endurskoðunarákvæðiðsins.“

Þessari áskorun og síðari áskorunum um að ganga til viðræðna um endurskoðun leigufjárhæðarinnar hafi gerðarþoli ekki sinnt og hafi hann haldið áfram að greiða 33.600 kr. fyrir hvern mánuð í stað 55.000 kr. fyrir hvern mánuð sem endurskoðunin hafi kveðið á um í þeim bréfum sem honum hafi verið send.

Telur gerðarbeiðandi að vanskil á leigu nemi 21.400 kr. fyrir hvern mánuð og sé hófleg krafa gerðarbeiðanda sem sett sé fram með áskorun í samræmi við 61. gr. húsaleigulaga og gerðarþola hafi verið birt með stefnuvotti 18. júní sl., sex mánuðir eða 128.400 kr.

Gerðarbeiðandi telur skiljanlega þá afstöðu gerðarþola að vilja ekki greiða hærri leigu en um hafi verið samið í öndverðu, sem hafi verið óeðlilega lág leigufjárhæð miðað við stærð og staðsetningu húsnæðisins, en viðbrögð hans við óskum um samningaviðræður um endurskoðun leigufjárhæðar verði að teljast óeðlileg og ekki í samræmi við ákvæði húsaleigusamningsins. Þau viðbrögð sem hann hafi sýnt eigi ekki að standa í vegi fyrir að sú endurskoðun geti orðið á leigufjárhæðinni sem kveðið sé á um í leigusamningnum. Gerðarþoli hafi ekki sýnt fram á að hin umkrafða leigufjárhæð sé á neinn hátt ósanngjörn og sé þá vísað til 37. gr. húsaleigulaga. Teljist vanskil því raunveruleg og hafi samningnum verið löglega rift með riftunaryfirlýsingu, dags. 28. júní 2012, sem hafi verið í samræmi við 61. gr. húsaleigulaga og birt gerðarþola 29. júní sl.

Gerðarþoli hafi ekki sinnt áskorunum um rýmingu og uppgjör og sé gerðarbeiðanda nauðugur sá kostur að krefjast dómsúrskurðar skv. framansögðu.

III.

Í greinargerð gerðarþola kemur fram að samkvæmt úrskurði Héraðsdóms Reykjaness í máli nr. A-89/2012, frá 11. júní 2012, hafi kröfu gerðarbeiðanda um að gerðarþoli verði borinn út úr atvinnuhúsnæði að Smiðjuvegi 4a, Kópavogi, verið hafnað á þeim grundvelli að ekki hafi tekist að sýna fram á að uppsagnarbréf 22. ágúst 2011 hafi borist gerðarþola með sannarlegum hætti. Gerðarþoli heldur því fram að til þess að halda málinu áfram hafi lögmaður gerðarbeiðanda logið að valdstjórninni til þess að halda málinu áfram á fölskum forsendum, og farið fram á að gerðarþoli verði borinn út úr sama húsnæði vegna vanskila á húsaleigu. Gerðarþoli hafi alltaf borgað húsaleigu á réttum tíma og sé ekki í neinum vanskilum. Það hafi aldrei verið samið um aðra húsaleigu en sem stendur í húsaleigusamningnum. Gerðarþoli sé í raun að borga toppleigu fyrir umrætt húsnæði, miðað við að húsnæði sé ekkert sérstakt. Þar sé til dæmis ekkert útipláss, einungis fyrir framan hurðina og þegar stórir bílar komi upp á planið, komi fyrir að gerðarþoli þurfi að færa bílinn sinn svo þeir geti snúið við. Leiguverð á atvinnuhúsnæðum sé á milli 450 kr. á fermeter eftir því hvernig húsnæðin séu og allt upp í 900 kr. Smiðjuvegur 4a sé einhverstaðar þarna á milli. Umrædd húsaleiga að fjárhæð 55.000 kr., sem lögmaður gerðarbeiðanda hafi búið til einhliða, hafi aldrei verið samþykkt af gerðarþola og sé úr lausu lofti gripin og tóm þvæla. Heildarstærð þess sem gerðarbeiðandi keypti sé sirka 84 fermetrar, sem skiptist í 48 fermetra sem gerðarþoli leigi og svo 34 fermetra rými. Gerðarþoli borgi rafmagn fyrir bæði bilin þó svo hann sé einungis með annað bilið á leigu. Gerðarþola finnist eins og lögmaður gerðarbeiðanda sé að leggja sig í einelti og vilji valda sér eins miklu tjóni og hann mögulega getur.

Gerðarbeiðandi hafi ekki viljað segja leigusamningnum upp með löglegum og sannarlegum hætti. Gerðarþoli telur að það varði við hegningarlög að reyna villa um fyrir dómara með ósannindum til að hnekkja á öðrum. Gerðarþoli kveðst hafa lagt fram kvittanir sem sanni að hann hafi alltaf greitt umsamda leigu og sé ekki í vanskilum. Gerðarþoli hafnar alfari kröfu gerðarbeiðanda og fer fram á að honum verði úrskurðaður málskostnaður þar sem þetta sé búið að kosta hann mikinn tíma og vesen. Gerðarþoli telur mál þetta vera fjárkúgun af hálfu lögmanns gerðarbeiðanda og sé orðið að sakamáli sem dómari ætti að vísa til lögreglu.

IV.

Gerðarþoli gerir kröfu til þess í greinargerð sinni að dómari vísi máli þessu til lögreglu þar sem í raun sé málið orðið að sakamáli. Það er ekki á valdi dómara að senda mál til rannsóknar og ef gerðarþoli telur að um brot á refsilögum hafi verið að ræða er það á valdi hans að kæra það til lögreglu.

Gerðarþoli tók umrætt húsnæði á leigu með leigusamningi 18. júní 2009 við R-kk-þf B-kk-þf. Leigusamningurinn var ótímabundinn. Gerðarbeiðandi keypti svo umrætt húsnæði og kom þannig í stað fyrri leigusala. Í fyrra máli aðila nr. A-89/2012 byggði gerðarbeiðandi kröfu sína um útburð á uppsagnarbréfi 22. ágúst 2011. Þar sem gerðarbeiðanda tókst ekki að sýna fram á að umrætt uppsagnarbréf hafi verið afhent gerðarþola með sannarlegum hætti var kröfu gerðarbeiðanda um útburð hafnað.

Í máli þessu byggir gerðarbeiðandi hins vegar kröfu sína á ábyrgðarbréfi dagsettu 7. desember 2011, sem var sent gerðarþola með sannarlegum hætti. Ábyrgðarbréfi þessu fylgdi jafnframt afrit af uppsagnarbréfinu 22. ágúst 2011. Verður að telja að með ábyrgðarbréfi dagsettu 7. desember 2011 hafi leigusamningnum verið sagt upp með sannarlegum hætti. Samkvæmt 3. tl. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 var uppsagnarfrestur sex mánuðir og tók gildi 1. janúar 2012. Uppsagnarfrestur rann því út 30. júní 2012.

Í ljósi framangreinds þykir mega leggja til grundvallar að gerðarþoli hafi að svo komnu engan rétt til umráða yfir húsnæðinu enda leigusamningur útrunninn. Skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 eru því fyrir hendi og ber að taka til greina kröfu gerðarbeiðanda um aðfarargerð.

Með hliðsjón af greindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála á gerðarbeiðandi rétt til málskostnaðar úr hendi gerðarþola, sem þykir hæfilega ákveðinn 60.000 krónur.

Úrskurð þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Hin umbeðna gerð má fara fram.

Gerðarþoli, V-kk-nf T-kk-nf, greiði gerðarbeiðanda, Ljósveri ehf., 60.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf