E-243/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 7. desember 2006, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Þaktækni ehf., kt. 000000-0000, Kirkjustétt 40, Reykjavík, á hendur B-kvk-þgf K-kvk-þgf S-kvk-þgf, kt. 000000-0000, og J-kk-þgf Þ-kk-þgf Þ-kk-þgf, kt. 000000-0000, Kirkjustétt 21, Reykjavík, með stefnu sem birt var 6. janúar 2006.

Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru að stefndu verði in solidum dæmd til greiðslu skuldar að fjárhæð 1.502.470 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 900.000 kr. frá 15. febrúar 2003 til 7. apríl 2003, en af 500.000 kr. frá þeim degi til 15. júní 2003, en frá þeim degi af 1.502.470 kr. til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Dómkröfur stefndu í aðalsök eru að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins.

Dómkröfur stefnanda í gagnsök, B-kvk-ef K-kvk-ef S-kvk-ef, eru aðallega að gagnstefndi, Þaktækni ehf., verði dæmt til að greiða gagnstefnanda 3.134.431 kr. auk dráttarvaxta frá 30. apríl 2004 til greiðsludags. Til vara er krafist lægri fjárhæðar að mati dómsins. Þá er þess krafist að dæmdri fjárhæð verði skuldajafnað við höfuðstólskröfu gagnstefnda í aðalsök en dómur gangi um það sem umfram verður. Enn fremur er þess krafist að Þaktækni ehf. gefi út afsal fyrir Kirkjustétt 36, Reykjavík, til gagnstefnanda, ef dæmd krafa í þessu máli verður jöfn eða hærri en stefnukrafan í aðalsök. Þess er krafist að kveðið verði á um skyldu til útgáfu afsals að viðlögðum dagsektum að upphæð 20.000 kr. á dag. Þá er einnig krafist að gagnstefndi greiði gagnstefnanda málskostnað samkvæmt framlögðum reikningi

Dómkröfur stefnda í gagnsök, Þaktækni ehf., eru að félagið verði sýknað af öllum kröfum gagnstefnanda. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt framlögðum máls-kostnaðarreikningi.

Helstu málavextir eru að með kaupsamningi 2. september 2002 seldi aðalstefnandi, Þaktækni ehf., aðalstefndu, B-kvk-þgf K-kvk-þgf S-kvk-þgf og J-kk-þgf Þ-kk-þgf Þ-kk-þgf, endaraðhúsið nr. 36 við Kirkjustétt í Reykjavík, 217 ferm. að stærð, auk hlutdeildar í sameign og leigulóðarréttindum. Í kaupsamningi segir m.a. undir fyrirsögninni Lýsing eignar að eignin sé seld „skv. meðfylgjandi skilalýsingu sem er hluti af kaupsamningi þessum“ og tekið er fram að aðilar hafi kynnt sér söluyfirlit vegna eignarinnar. Í umræddri skilalýsingu, sem undirrituð er af aðilum sama dag og kaupsamningurinn, segir:

Endaraðhúsið númer 36 við Kirkjustétt í Reykjavík sem er einingahús og því einangrað að utan. Húsið afhendist fullbúið að utan og rúmlega fokhelt að innan skv. íst.51. Að utan verður þak og þakkantar kláraðir. Litað járn er á þaki. Svalir verða fullbúnar með handriðum án flísa. Lóð verður grófjöfnuð. Húsið verður málað vorið 2003. Að innan verða loft einangruð, þrifalag er í gólfi á neðri hæð. Í efri plötu eru lagðar vatns-, ofna- og raflagnir. Útidyra- og bílskúrshurð fylgja með fullfrágengnar og uppsettar. Gluggar verða fullfrágengnir.

Í kaupsamningnum segir m.a. að afhending eignarinnar fari fram í síðasta lagi 15. september 2002.

Umsamið kaupverð var 16.600.000 kr. er greiðast skyldi þannig:

Með andvirði íbúðar að Ásgarði 22 og 22a í Reykjavík, nettóverð 3.662.781 kr.

Við undirritun kaupsamnings í peningum 1.600.000 kr.

Hinn 15. febrúar 2003 í peningum 1.300.000 kr.

Hinn 15. júní 2003 í peningum 1.002.470 kr.

Með yfirtöku áhvílandi láns, húsbréf 9.034.749 kr.

Samtals 16.600.000 kr.

Greint er frá því í kaupsamningnum að öllum frágangi verði lokið fyrir 15. júní 2003.

Af hálfu gagnstefnanda segir að raðhúsið að Kirkjustétt 36 í Reykjavík hafi verið í smíðum þegar kaupsamningurinn var gerður. Afhending hafi dregist fram undir lok nóvember 2003. Byggingarstjóri við framkvæmdina hafi verið J-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf. Hann hafi jafnframt verið eigandi og framkvæmdastjóri gagnstefnda, Þaktækni ehf., og einnig húsasmíðameistari við bygginguna. Aðrir meistarar hafi verið S-kk-nf R-kk-nf múrarameistari, E-kk-nf I-kk-nf H-kk-nf pípulagningameistari og G-kk-nf B-kk-nf rafvirkjameistari. Fljótlega hafi komið í ljós að seljandi hafi ekki ætlað að afhenda eignina í því ástandi sem um hefði verið samið. Hafi hann breytt heimildarlaust ýmsum atriðum sem ákveðin voru í skilalýsingu. Jafnframt hafi komið í ljós að mjög hafði verið kastað til höndum við ýmsa verkliði, suma svo að telja verði að um bótaskylda galla væri að ræða á fasteigninni.

Af hálfu aðalstefnanda, Þaktækni ehf., segir að aðalstefndu hafi staðið við skuldbindingar sínar í samræmi við kaupsamning með greiðslum samkvæmt tl. 1, 2 og 5. En áður en komið hefði að greiðslu samkvæmt tl. 3 hafi aðalstefndu kvartað undan göllum á raðhúsinu og aðeins greitt 400.000 kr. af þeirri ástæðu. Með bréfi lögmanns aðalstefnanda 23. mars 2003 hafi öllum staðhæfingum aðalstefndu um galla verið mótmælt og skorað á þau að greiða hinn ógreidda hluta afborgunarinnar. Með bréfi þáverandi lögmanns aðalstefndu 7. apríl 2003 hafi verið tilkynnt að þau myndu óska eftir dómkvaðningu matsmanns, en jafnframt hafi þau greitt þann dag 400.000 kr. inn á afborgunina sem var með gjalddaga 15. febrúar 2003.

Af hálfu gagnstefnanda segir hins vegar að þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til að fá J-kk-þf M-kk-þf og Þaktækni ehf. til að bæta úr göllunum hafi það ekki tekist og að lokum hafi gagnstefnandi ekki séð aðra leið færa en að biðja um dómkvaðningu matsmanns.

Niðurstaða matsins hvað kostnað snertir vegna galla er samtals að fjárhæð 3.026.166 kr. miðað við verðlag í apríl 2004, þar af er vinnuliður 2.041.457 kr. og virðisaukaskattur af vinnu 401.732 kr. Matsgerðin er dagsett 30. apríl 2004.

Af hálfu a-kk-ef er greint frá því að á sama tíma og aðalstefndu höfðu uppi kröfur á hendur aðalstefnanda hafi þau gert kröfu um bætur úr starfsábyrgðartryggingu byggingastjórans á verkinu við Kirkjustétt 36, J-kk-ef M-kk-ef S-kk-ef, húsasmíða-meistara og forsvarsmanns aðalstefnanda. Hinn 12. desember 2005 hafi aðalstefndu gengið frá samkomulagi og fullnaðaruppgjöri við Sjóvá-Almennar tryggingar hf., ábyrgðartryggjanda byggingastjóra, um 3.613.146 kr. í bætur vegna galla sem tryggingafélagið féllst á að væru á ábyrgð byggingastjóra. Þrátt fyrir það hafi aðalstefndu ekki gert upp skuld sína við aðalstefnanda og raunar ekki hirt um að upplýsa um samkomulag sitt við tryggingafélagið.

Aðalstefnandi byggir á því að aðalstefndu hafi ekki innt af hendi kaupsamningsgreiðsluna 15. júní 2003, að fjárhæð 1.002.470 kr., og skuldi 500.000 kr. af kaupsamnings-greiðslunni 15. febrúar 2003. Aðalstefndu hafi með ólögmætum hætti haldið eftir greiðslu í bága við kaupsamning til tryggingar kröfum sem enginn fótur sé fyrir eða að fullu hafi fengist bættar úr starfsábyrgðartryggingu byggingastjóra.

Aðalstefndu byggja á því að þau eigi gagnkröfur vegna vanefnda og galla í Kirkjustétt 36 á móti stefnukröfum og sem séu hærri en þær. Beri því að sýkna þau í málinu. Vísa þau til matsgerðar dómkvadds matsmanns, B-kk-ef G-kk-ef byggingaverkfræðings, frá 30. apríl 2004, og umsagnar S-kk-ef Ó-kk-ef byggingatæknifræðings frá 20. maí 2005, sbr. dskj. nr. 20 og nr. 33, í þessu sambandi. En heildargagnkröfur séu að fjárhæð 3.134.431 kr. auk vaxta og kostnaðar.

Gagnstefnandi byggir á því að gagnstefndi hafi ekki afhent eignina að Kirkjustétt 36 í því ástandi sem um var samið, eignin sé haldin göllum sem gagnstefndi beri ábyrgð á. Gagnstefnandi eigi rétt á afslætti og/eða skaðabótum vegna þessa Gagnstefndi hafi breytt heimildarlaust ýmsum atriðum sem ákveðnir hafi verið í skilalýsingu. Jafnfram hafi hann kastað til höndum við ýmsa verkliði og lítt hirt um að fara eftir fyrirmælum hönnuða. Vísað er til áðurnefndrar matsgerðar og umsagnar S-kk-ef Ó-kk-ef byggingatæknifræðings í þessu sambandi.

Þá er byggt á því að leki sem varð á eigninni að Kirkjustétt 36 hafi verið það mikill að gagnstefnandi hafi verið tilneydd til að flytjast úr húsinu með þrjú börn sín. Hafi hún valið þann kost að kaupa litla þriggja herbergja íbúð í fjölbýlishúsi í sama hverfi til að ekki yrði röskun á skólagöngu barnanna. Erfitt sé að meta kostnað sem af slíku leiðir og mörg álitamál. Um sé að ræða vaxtatap af kaupverðinu, kostnað við rekstur eignarinnar, svo sem fasteignagjöld og skyldutryggingar, viðhaldskostnað og greiðslur í sameiginlega sjóði vegna viðhalds á sameign. Til að einfalda útreikning á þessum hluta tjónsins hafi gagnstefnandi fengið yfirlit um hvert væri meðalverð á leigu fyrir íbúð af þessari gerð og leggi hún það til grundvallar hluta bótakröfunnar. Húsaleiga endurspegli almennt kostnað við að eiga og reka fasteign. Segja megi að þessi aðferð helgist af dómvenju en gagnstefnandi hafi dvalið í þessari íbúð síðan í ágúst 2004.

Bent er á að einn liður bótakröfu gagnstefnanda sé að gagnstefndi hafi ekki sett upp sorpgeymslu eins og samið hefði verið um. Gagnstefnandi sanni kostnað vegna þessa þáttar með því að leggja fram hluta úr söluskrá BM Vallár um sorptunnuskýli en sleppi þó kostnaði við undirstöður.

Gagnstefnandi sundurliðar kröfugerð sína þannig:

„A. samkvæmt matsgerð.

Númer Lýsing Bætt af Óbætt

Sjóvá (x)

6.1 Ástand steyptrar gólfpl 1. hæðar 0

6.2 Sögun, losun hurðar, endurf. þétting 104.000

6.3 Ástand á neðri fl. steyptrar pl. yfir n.hæð 280.085

6.5 Ástand úthorna og kanta við gluggaop 43.250

6.6. Ástand steypts veggh. v/horngl. í eldhúsi 2.500

6.8 Ástand á steyptum vegg 9.960

6.9 Ástand á útvegg 99.600

6.10 Ástand úrtaka fyrir innfellda lampa x

6.11 Ástand raflagna í húsinu x

6.12 Ástand rafmagnsröra

6.13 Ástand ops fyrir millihurð x

6.14 Ástand útskots á vesturhlið x

6.15 Ástand svalagólfs x

6.16 Ástand glugga og gluggafestinga 39.506

6.17 Ástand svalahandriðs x

6.18 Tegund glers

6.19 Ástand á þvottahúsi x

6.20 Ástand þakkanta Bætt að hluta 279.000

6.21 Ástand timburklæðningar x

6.22 Gluggar x

6.23 Hvort að viðgerð matsþola á þaki... 302.440

6.24 Frágangur á skotrennum 51.750

6.26 Ytri frágangur glugga x

6.28 Ástand ytra birðis hússins 49.180

6.30 Ástand þéttingar fyrir ofan inngang 5.060

7.1 Panelklæðning utanhúss x

7.2 Leki frá þaki x

7.3 Dynkur frá þaki (fært undir ums. S.Ó) x

7.5.1 Rör í stofu á efri hæð 15.000

7.5.2 Rafm.rör og dósir í stofu á neðri hæð 65.000

7.5.3 Rafmagnsdósir í útskot x

7.5.4 Rafmagnsdósir í eldhús 55.000

7.5.6 Rafmagnsdósir í bílskúr 30.000

7.5.7 Rafmagnsrör í bílskúr x

7.5.8 Rafmagnsrör í anddyri 30.000

7.5.9 Rafmansdósir í anddyri 10.000

7.5.12 Ástand röra og dósa á norðurhlið 15.000

7.9 Ástand vestur hurðar 3.500

7.10 Ástand fjögurra glugga 7.000

7.11 Ástand hornglugga 3.500

Samtals 1.500.331

B. Samkvæmt umsögn S-kk-ef Ó-kk-ef

1 Stálsúla undir burðarbita 210.000

2 Dynkir frá þaki sbr. 7.3 í matsgerð x

Samtals 210.000

C. Húsaleiga

1 Húsaleiga frá ágúst 2004 til janúar 2006 á kr. Bætt að

80.000 á mánuði, 16 mánuðir (- 1. mán) hluta 1.360.000

D. Sorpgeymsla

1 Sorptunnuskýli frá BM Vallá 64.100

Liðir A-d eru samtals 3.134.431, sem er stefnufjárhæðin.“

Um A-hluta kröfunnar vísar gagnstefnandi til matsgerðar B-kk-ef G-kk-ef sem áður var vikið að. Felldir séu út (x) þeir matsliðir sem Sjóvá hafi bætt vegna ábyrgðartryggingar byggingastjóra.

Greint er frá varðandi matslið 6.20 að þar sem þakkantar voru ekki fullfrágengnir, ekki rétt klæðning eða útlit, hafi Sjóvá talið að einungis hluti af þeim lið félli undir trygginguna, þ.e. að verðmæti 250.000 kr. Fjárhæðin hafi verið dregin frá heildarupphæð matsliðarins, 529.000 kr., og krafist sé greiðslu eftirstöðvanna úr hendi stefndu.

Um B-hluta kröfunnar er vísað til umsagnar S-kk-ef Ó-kk-ef byggingatæknifræðings, en S-kk-nf hafi verið burðarþolshönnuður fasteignarinnar og hafi skoðað vettvang.

Um C-hluta kröfunnar vísar gagnstefnandi til þess að hún hafi orðið að flytja úr húsinu að Kirkjustétt 36 þar sem það hafi verið óíbúðarhæft vegna leka. Hún hafi ekki getað ráðist í framkvæmdir við að bæta úr lekanum á meðan ekki hafi verið ljóst hver var orsök hans eða hver væri bótaskyldur vegna þessa. Krafist sé bóta í formi leigugreiðslu enda megi telja það venjuhelgaða leið við slíkar aðstæður. Miðað sé við 80.000 kr. leigugreiðslu á mánuði sem sé töluvert lægri en meðalleiga á þriggja herbergja íbúðum í sama hverfi en Sjóvá hafi greitt bætur upp í þennan lið að fjárhæð 80.000 kr. sem að mati félagsins jafngildi húsaleigu í einn mánuð. Félagið hafi reiknað út verktíma við viðgerðir á þeim þáttum sem það bætti. Fallist hafi verið á þetta til samkomulags. Gagnstefnandi telur hins vegar að dómurinn geti metið að álitum hver sé hæfileg bótafjárhæð samkvæmt þessum hluta kröfunnar.

Um D-hluta kröfunnar vísar gagnstefnandi til útprentunar úr vörulista BM Vallár frá því í apríl 2005, sbr. dskj. nr. 34. Ljóst sé að sorptunnuskýli eigi að fylgja fasteigninni en það hafi ekki verið afhent.

Gagnstefndi, Þaktækni ehf., byggir á því að hið selda hafi ekki verið haldið neinum þeim göllum sem gagnstefndi beri ábyrgð á. Hin selda eign hafi ekki verið í lakara ástandi en almennt megi búast við um sambærilegar eignir, seldar á sama eða svipuðu byggingarstigi.

Vísað er til þess að gagnstefnandi, B-kvk-nf K-kvk-nf, og aðalstefndi, J-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf, hafi skoðað eignina fyrir kaupin og gjörþekkt frágang hennar. Þá hafi þau vitað að í einstökum atriðum hefði verið breytt út frá teikningum hönnuða. Gagnstefnandi geti ekki borið fyrir sig atriði sem henni voru ljós þegar gengið var frá kaupunum.

Á því er byggt að allan grundvöll fyrir kröfugerð gagnstefnanda skorti. Þeir matsliðir, sem ekki hafi þegar verið bættir af Sjóvá-Almennum tryggingum hf., séu annað hvort ekki gallar í skilningi fasteignakauparéttar eða gallar af ástæðum sem gagnstefndi ber ekki ábyrgð á.

Rangt sé að einhliða umsögn S-kk-ef Ó-kk-ef feli í sér sönnun á galla í þaki. Kostnaðaráætlun hans verði ekki lögð með lögmætum hætti til grundvallar kröfu á hendur gagnstefnda.

Harðlega er mótmælt húsaleigukröfu gagnstefnanda, bæði grundvelli hennar og fjárhæðum. Hjónaskilnaður gagnstefnanda og J-kk-ef Þ-kk-ef Þ-kk-ef sé augljós ástæða þess að þau hafi hvorki lokið frágangi fasteignarinnar né nýtt sér hana.

Vísað er til þess að gagnstefnandi og J-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf hafi keypt umrædda fasteign með ófrágenginni lóð. Uppsetning á sorptunnuskýli sé hluti lóðarfrágangs og því Þaktækni ehf. óviðkomandi.

Stefnda, B-kvk-nf K-kvk-nf S-kvk-nf, gaf skýrslu fyrir rétti. Lagt var fyrir stefndu dskj. nr. 43, sem er myndrit af hluta af fjárskiptasamningi milli hennar og stefnda, J-kk-ef Þ-kk-ef Þ-kk-ef, dags. 3. september 2003. Stefnda upplýsti að þau væri skilin, skilnaðurinn hafi orðið vorið 2003.

Stefnda sagði m.a. að þau hefðu sest að í íbúðinni að Kirkjustétt 36 fljótlega eftir að þau fengu húseignina afhenta eða upp úr áramótum 2002/2003. Tveimur vikum síðar hafi mikill leki orðið innanhúss, lekið með fram þakinu. Jafnframt hafi þau heyrt dynki í þakinu. Stefnda kvaðst ekki hafa orðið vör við merki um leka þegar þau fluttu í húsið. Hún kvaðst hafa flutt þaðan með börnin sín þrjú í íbúð að Kirkjustétt 21, u.þ.b. 80 fermetra íbúð. Kvaðst hún hafa búið þar síðan uns hún keypti sér aðra íbúð, en íbúðina að Kirkjustétt 21 hafi stefndi, J-kk-nf Þ-kk-nf, átt.

Lagt var fyrir stefndu dskj. nr. 20, sem er myndrit af matsgerð, dags. 30. apríl 2004. Kvað hún matsgerðina lýsa rétt göllunum á fasteigninni að Kirkjustétt 36.

Stefnda sagði að hún og J-kk-nf Þ-kk-nf hefðu skoðað fasteignina að Kirkjustétt 36 tvisvar sinnum áður en þau keyptu húsið.

Stefnda sagði að áður en þau fluttu inn í húsið að Kirkjustétt 36 hafi þau sett upp milliveggi, málað, komið einhverjum innréttingum fyrir og sett upp rafmagns- og hitalagnir. Stefnda sagði að uppsetninguna á milliveggjunum hafi starfsmenn J-kk-ef M. S-kk-ef, eiganda stefnanda, séð um, en J-kk-nf er byggingarstjóri hússins. G-kk-nf Á-kk-nf hafi séð um rafmagnslögnina. Þegar hann kom að verki hafi komið í ljós stíflur, þar sem raflögnin átti að liggja, og í því sambandi hefði verið rætt við byggingarstjórann. Stefnda kvaðst ekki muna hver lagði í gólf hússins, en það hafi verið maður á hennar vegum og J-kk-ef Þ-kk-ef. Reynt hefði verið að fá byggingarstjóra verksins til að fylgjast með því en hann hefði ekki sinnt því.

Lögmaður stefnanda spurði hvort enginn hefði búið í húsinu „þegar matsfundur var haldinn í húsinu í mars 2004“. Kvað stefnda svo ekki hafa verið. Stefnda kveðst hafa búið í stuttan tíma í húsinu eftir að hún og J-kk-nf Þ-kk-nf skildu vorið 2003. Hún játaði að hafa átt lögheimili að Kirkjustétt 36 frá því að þau fluttu í húsið og þar til hún flutti að Biskupsgötu 19 í Reykjavík. Hún kvað J-kk-þf Þ-kk-þf búa annars staðar.

Stefnda kvaðst ekki hafa lokið frágangi á húsinu að Kirkjustétt 36 til að sýna fram á hvers lags vinnubrögð hefðu verið við höfð við byggingu þessa húss. Þó að matsgerð hefði legið fyrir í mars 2004 þá lýti hún svo á að það sé hluti af sönnunargögnum í málinu.

Stefnda segir að krafist sé bóta vegna húsaleigu frá ágúst 2004 til janúar 2006. Miðað sé við ágúst 2004 vegna þess að þá hafi hún flutt út úr Kirkjustétt 36 yfir í Kirkjustétt 21.

Stefnda sagði að þakleki hússins hafi verið mestur þegar snjóaði mikið og veður var vont. Þá hafi allt farið á flot í húsinu þegar hlánaði aftur. Hún kvaðst ekki þekkja til hvort lekið hefði í hinum tveimur raðhúsunum [ nr. 38 og 40].

B-kk-nf G-kk-nf, byggingaverkfræðingur, gaf skýrslu fyrir rétti. Hann staðfesti að hafa sem dómkvaddur matsmaður unnið matsgerð er liggur fyrir í málinu.

B-kk-nf sagði m.a. að búið hafi verið í húsinu að Kirkjustétt 36, þegar matsfundir voru haldnir þar og húsið skoðað. J-kk-nf Þ-kk-nf og kona hans hefðu búið í húsinu á þeim tíma. Hann sagði m.a. að vel hefði mátt vera, að sá sem lagði í gólfið á fyrstu hæð, hefði getað komist hjá því að leggja í gólfið með þeim hætti, sem gert var, hefði hann hæðarmælt gólfið áður.

S-kk-nf Á-kk-nf Ó-kk-nf, byggingatæknifræðingur, gaf skýrslu fyrir rétti. Lagt var fyrir S-kk-þf dskj. nr. 33, sem er myndrit af skriflegri yfirlýsingu varðandi húseignina við Kirkjustétt 36-40 í Reykjavík, dags. 20. maí 2005. Hann staðfesti að skjal þetta væri frá honum komið og lýsi því, að efni skjalsins væri rétt.

S-kk-nf kvaðst hafa verið burðarþolshönnuður Kirkjustéttar 36. Hann sagði m.a. að einhver frávik hefðu verið frá teikningu hans við byggingu hússins. Kvistirnir hefðu að hluta til verið öðruvísi. Þá hafi ekki verið settar súlur undir stálbita í þakinu eins og teikningarnar gerðu ráð fyrir. Hann hafi áætlað kostnað við að smíða og koma fyrir súlu, sem vantaði, 210.000 krónur með virðisaukaskatti.

Ályktunarorð: Ekki er deilt um að aðalstefndu eiga ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar Kirkjustéttar 36 í Reykjavík að fjárhæð 1.502.470 kr., en fasteignina keyptu þau af aðalstefnanda með kaupsamningi 2. september 2002. Umsamið kaupverð var 16.600.000 kr. er greiðast skyldi þannig:

1. Með andvirði íbúðar að Ásgarði 22 og 22a í Reykjavík, nettóverð 3.662.781 kr.

2. Við undirritun kaupsamnings í peningum 1.600.000 kr.

3. Hinn 15. febrúar 2003 í peningum 1.300.000 kr.

4. Hinn 15. júní 2003 í peningum 1.002.470 kr.

5. Með yfirtöku áhvílandi láns, húsbréf 9.034.749 kr.

Samtals 16.600.000 kr.

Af greiðslu 15. febrúar 2003 eru ógreiddar 500.000 kr. En upplýst er að 400.000 kr. af 1.300.000 kr., er greiðast átti 15. febrúar 2003, greiddu aðalstefndu 7. apríl 2003. Þá eru ógreiddar 1.002.470 kr. sem greiðast skyldu 15. júní 2003.

Aðalstefndu krefjast sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda á þeim grundvelli að þau eigi gagnkröfu, vegna vanefnda og galla í Kirkjustétt 36, er nemi hærri fjárhæð en ógreiddum eftirstöðvum kaupverðsins.

Með gagnstefnu 6. febrúar 2006 kröfðust aðalstefndu að aðalstefnandi yrði dæmdur til að greiða þeim 3.134.431 kr., en á dómþingi 15. maí 2006 lýsti lögmaður aðalstefndu því yfir að aðalstefndi, J-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf, félli frá kröfum í gagnsök.

Aðalstefnda, B-kvk-nf K-kvk-nf S-kvk-nf, reisir gagnkröfur sínar á matsgerð dómkvadds matsmanns frá 30.apríl 2004 og umsögn S-kk-ef Á-kk-ef Ó-kk-ef byggingatæknifræðings og burðarþolshönnuðar hússins að Kirkjustétt 36. Þar að auki er krafist bóta vegna skorts á sorpgeymslu við húsið og bóta í formi endurgreiðslu á húsaleigu, þar sem húsið að Kirkjustétt hefði verið óíbúðarhæft vegna leka.

Aðalstefnandi hefur með rökstuddum hætti mótmælt gagnkröfum aðalstefndu eins og rakið er í greinargerð í gagnsök og lýst var hér að framan.

Sundurliðun kröfugerðar aðalstefndu í gagnsök eru raktar á bls. 5-6 í tölusettum liðum svo sem rakið er í matsgerðinni. Niðurstaða dómsins varðandi hvern lið er eftirfarandi:

Liður 6.2: Sögun, losun hurðar, endurf. þétting – óbætt 104.000 kr.: Hér er um steinsteypt einingahús að ræða, þar sem hurðargötin eru fyrir fram tilsniðin og aðalstefnandi skilar hurðum uppsettum. Ágreiningslaust er að útihurðin er of lág miðað við hæð gólfs. Þessi galli stafar af ástæðum, sem stefnandi ber ábyrgð á, annað verður ekki ráðið af gögnum málsins og matsgerð dómkvadds matsmanns. Þá kemur fram í matsgerðinni að hurðin er óþétt og nauðsynlegt hafi verið að setja í hana þriggja punkta læsingu. Dómurinn fellst því á niðurstöðu matsmanns um bætur að fjárhæð 104.000 kr.

Liður 6.3: Ástand á neðri fl. steyptrar pl. yfir n.hæð – óbætt 280.085 kr. Liður 6.5: Ástand úthorna og kanta við gluggaop – óbætt 43.250 kr. Liður 6.6: Ástand steypts veggh. v/horng. í eldhúsi – óbætt 2.500 kr. Liður 6.8: Ástand á steyptum vegg – óbætt 9.960 kr. Liður 6.9: Ástand á útvegg – óbætt 99.600 kr.: Samkvæmt mati dómkvadds matsmanns og athugun dómsins á vettvangi eru verulegar skekkjur í steyptum einingum hússins. Frávik loftplatna eru á nokkrum stöðum á bilinu 30 til 50 mm, eins og kemur fram í matsgerð á bls. 4. Þá eru og skekkjur í veggjum allt að 20 mm, sem þarf að lagfæra með afréttingu. Liggja þessi frávik utan þeirra marka sem aðalstefnda mátti reikna með. Dómurinn fellst því á niðurstöður matsins í framangreindum liðum um bætur samanlagt að fjárhæð 435.395 kr.

Liður 6.16: Ástand glugga og gluggafestinga – óbætt 39.506 kr.: Í dskj. nr. 5, sem er skilalýsing aðalstefnanda á fasteigninni að Kirkjustétt 36 til aðalstefndu 2. september 2002, segir m.a. að gluggar skuli vera fullfrágengnir. Dómkvaddur matsmaður komst að þeirri niðurstöðu að gluggar væru ekki fullfrágengnir. Skoðun dómara á vettvangi staðfesti að svo væri. Dómurinn fellst því á niðurstöðu matsmanns um bætur að fjárhæð 39.506 kr.

Liður 6.20: Ástand þakkanta – óbætt 279.000 kr.: Dómkvaddur matsmaður taldi að frágangur aðalstefnanda á þakkanti hússins hefði ekki verið í samræmi við teikningar. Þá væri útlofti þaks um þakkant verulega ábótavant. Kostnað við að bæta úr þessu mat hann á verðlagi í apríl 2004 samtals að fjárhæð 529.000 kr. Tryggingafélag byggingastjóra hefur greitt aðalstefndu í bætur 250.000 kr. út af þessu. Dómurinn telur hins vegar að bæta eigi aðalstefndu að fullu tjónið samkvæmt matsgerðinni þar sem aðalstefnandi hefur ekki hnekkt matinu.

Liður 6.23: Hvort að viðgerð matsþola á þaki... – óbætt 279.000 kr. Liður 6.24: Frágangur á skotrennum – óbætt 51.750 kr. Dómkvaddur matsmaður tekur ekki afstöðu til þess hvort þakið leki. Hann metur útlitsgalla þakjárnsins. Þar sem um er að ræða nýtt hús og frágangur skotrennu og þaks er ófaglega unnin, svo sem fram kemur í matsgerðinni, er fallist á niðurstöðu matsmanns um bætur samtals að fjárhæð 354.190 kr. enda hefur matinu ekki verið hnekk.

Liður 6.28: Ástand ytra byrðis hússins – óbætt 49.180 kr. Liður 6.30: Ástand þéttingar fyrir ofan inngang – óbætt 5.060 kr. Skoðun dómsins á vettvangi leiddi í ljós að búið er að mála húsið að utan. Undirbúningsvinna hefur því væntanlega farið fram ásamt þéttingu fyrir ofan inngang. Þessum matsliðum er því hafnað.

Liður 7.5: Rafmagnsrör og rafmagnsdósir – óbætt 220.00 kr. Eins og fram kemur í matsgerð er hér um að ræða stífluð rör og vöntun á rafmagnsdósum í forsteyptum einingum og ásteyptu milligólfi, sem stefnandi sá um framkvæmd á. Aðalstefnandi ber því ábyrgð á þessum göllum og fellst dómurinn á niðurstöðu matsmanns um bætur samtals að fjárhæð 220.000 kr.

Liður 7.9: Ástand vestur hurðar – óbætt 3.500 kr. Liður 7.10: Ástand fjögurra glugga – óbætt 7.000 kr. Liður 7.11: Ástand hornglugga – óbætt 3.500 kr. Dómurinn telur að aðalstefnandi hafi átt að skila þessum verkliðum frágengnum og ógölluðum til aðalstefndu, sbr. skilalýsingu á dskj. nr. 5. Fellst dómurinn á niðurstöðu matsmanns um bætur samtals að fjárhæð 14.000 kr.

Fyrir liggur varðandi B-lið í kröfugerð gagnstefnanda í gagnsök, að aðra stálsúluna af tveimur vantar undir stálbita í norðurhluta hússins, er þar á að vera samkvæmt burðarþolsuppdrætti, sbr. úttekt byggingafulltrúa á dskj. nr. 39. Álit S-kk-ef Á-kk-ef Ó-kk-ef byggingatæknifræðings á kostnaði við úrbætur, samtals að fjárhæð 210.000 kr., liggur fyrir í málinu, sbr. dskj. nr. 33. Ekki hafa komið fram rökstudd andmæli gegn þessu mati S-kk-ef, en upplýst er að hann var burðarþolshönnuður hússins að Kirkjustétt 36. Fellst dómurinn á bætur úr hendi aðalstefnanda til handa gagnstefnanda er nemur 210.000 kr. til efnda á þessari kröfu.

Varðandi C-lið í kröfugerð gagnstefnanda, bóta í formi endurgreiðslu á húsaleigu, er litið til þess að hæfilegur verktími til endurbóta, er hér um ræðir á húsinu að Kirkjustétt 36, hefði verið u.þ.b. þrír mánuðir að mati sérfróðra meðdómenda. Sjóvá-Almennar tryggingar hf. hefur bætt hluta af þessum kröfulið, að fjárhæð 80.000 kr., er nemur eins mánaðar húsaleigu. Fallist er því á 160.000 kr. bætur úr hendi aðalstefnanda til handa gagnstefnanda til fullra efnda á þessari kröfu.

Dómurinn fellst ekki á kröfu gagnstefnanda í gagnsök um bætur vegna þess að aðalstefnandi hefur ekki sett upp sorptunnuskýli, sbr. D-lið í kröfugerðinni, er átt hefði að fylgja fasteigninni. Ekki kemur fram í skilalýsingu að sorpgeymsla sé innifalin. Þá verður einnig í þessu sambandi að líta til þess að húsið var afhent sem fokheld bygging, sbr. ÍST 51 4.4, en ekki tilbúið til innréttingar, sbr. ÍST 51 4.5, en fyrst í síðarnefnda ákvæðinu (4.5.13) er kveðið á um að sorptunnuskýli skuli vera fullfrágengið.

Vísað er frá dómi sem vanreifaðri kröfu gagnstefnanda um að dæmdri fjárhæð verði skuldajafnað við höfuðstólskröfu aðalstefnanda, Þaktækni ehf., í aðalsök, en dómur gangi um það sem umfram verður. Þá er einnig vísað frá dómi sem vanreifaðri kröfu gagnstefnanda um að Þaktækni gefi út afsal fyrir Kirkjustétt 36, Reykjavík, til gagnstefnanda, ef dæmd krafa í þessu máli verður jöfn eða hærri en stefnukrafan í aðalsök. Reifun þessara krafna, málsástæðna og lagaröksemda varðandi þær uppfylla ekki kröfur d., e. og f. liða 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991.

Hafnað er kröfu gagnstefnanda, að kveðið verði á um skyldu til útgáfu afsals að viðlögðum dagsektum að upphæð 20.000 kr. á dag. Í kaupsamningi aðila er ekki kveðið á um dagsektir vegna vanefnda.

Samkvæmt framangreindu verða stefndu í aðalsök, B-kvk-nf K-kvk-nf S-kvk-nf og J-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf, óskipt dæmd til að greiða aðalstefnanda, Þaktækni ehf., umkrafða fjárhæð í aðalsök, allt eins og í dómsorði greinir. Þá verður aðalstefnandi/gagnstefndi dæmdur til að greiða gagnstefnanda, B-kvk-þgf K-kvk-þgf S-kvk-þgf, samtals 1.816.091 kr. með dráttarvöxtum frá 14. mars 2006.

Rétt er að aðilar beri hver sinn kostnað af málinu.

P-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari og meðdómsmennirnir B-kk-nf B-kk-nf húsasmíðameistari og F-kk-nf J-kk-nf tæknifræðingur kveða upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndu, B-kvk-nf K-kvk-nf S-kvk-nf og J-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf, greiði óskipt stefnanda, Þaktækni ehf., 1.502.470 krónur og dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 900.000 krónum frá 15. febrúar 2003 til 7. apríl 2003, en af 500.000 krónur frá þeim degi til 15. júní 2003, en frá þeim degi af 1.502.470 krónum til greiðsludags.

Gagnstefndi, Þaktækni ehf., greiði gagnstefnanda, B-kvk-þgf K-kvk-þgf S-kvk-þgf, 1.816.091 krónu og dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af sömu fjárhæð frá 14. mars 2006 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

P-kk-nf Þ-kk-nf

B-kk-nf B-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf