E-1256/2016

Mál þetta höfðaði A með stefnu birtri 25. apríl 2016 á hendur Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins, Engjateigi 11, Reykjavík. Málið var dómtekið að lokinni aðalmeðferð 3. maí sl.

Stefnandi krefst þess að felldar verði niður eftirstöðvar kröfu samkvæmt láni nr. 873345, skuldabréfi útgefnu 29. september 2005, upphaflega að fjárhæð 4.000.000 króna, áður tryggðu með veði í ...

Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða henni 612.795 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 305.092 krónum frá 9. september 2014 til 10. október sama ár, af 457.256 krónum frá þeim degi til 9. apríl 2015 og af 612.795 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Enn fremur krefst stefnandi miskabóta að fjárhæð 2.000.000 króna.

Til vara krefst stefnandi þess að eftirstöðvar framangreinds láns verði færðar verulega niður.

Í öllum tilvikum krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt yfirliti er hún lagði fram að fjárhæð 1.887.400 krónur.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar að mati dómsins.

Stefnandi gaf út skuldabréf til stefnda þann 29. september 2005, að höfuðstól 4.000.000 króna tryggt með veði í ... Eignin var seld nauðungarsölu á uppboði 9. apríl 2013. Stefndi keypti eignina á uppboðinu fyrir 18.000.000 króna.

Söluverðinu var úthlutað þannig að greitt var sölugjald í ríkissjóð 180.000 krónur, fasteignagjöld sem nutu lögveðs, 718.743 krónur og skuldabréf Íbúðalánasjóðs á 1. veðrétti, 1.508.313 krónur. 1.592.944 krónur gengu upp í kröfu stefnda. Stefndi hafði lýst kröfu að fjárhæð 6.999.688 krónur.

Stefnandi bendir á að þegar boð stefnda í eignina var samþykkt hafi fasteignamatsverð numið 27.250.000 krónum. Byggði hann málatilbúnað sinn á því að verðmæti eignarinnar hefði á söludegi numið þeirri fjárhæð. Undir rekstri málsins var að kröfu stefnda dómkvaddur matsmaður, D-x-x V-kk-nf S. W-kk-nf, löggiltur fasteignasali, til að meta hvert hefði verið söluverðmæti eignarinnar þann 2. maí 2013, daginn sem boð stefnda var samþykkt.

Matsgerð er dagsett 8. febrúar 2017. Taldi matsmaður að söluverðmæti fasteignarinnar hefði numið 15.800.000 krónum á greindum degi. Hann staðfesti matsgerðina fyrir dómi.

Stefndi seldi fasteignina með kaupsamningi, dags. 13. október 2015. Kaupverðið var 14.200.000 krónur.

Eftir að eignin var seld nauðungarsölu hélt stefndi áfram að senda stefnanda greiðsluseðla, en gjalddagar skuldabréfsins eru tveir á ári, 26. mars og 26. september. Greiddi stefnandi þrjár afborganir, en fjárkrafan nemur þeim fjárhæðum. Krefst hún vaxta frá greiðsludögum. Stefndi mótmælir ekki fjárhæðum þessum.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að stefnandi hafi fengið öllum réttindum sínum fullnægt með því að eignast fasteignina, að krafa hans sé þar með að fullu greidd. Fasteignamat hússins hafi numið 27.250.000 krónum. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 skuli miðað við hvert markaðsverð eignar hafi verið þegar boð í eignina er samþykkt, en ekki söluverð við nauðungarsöluna. Stefndi geti einungis krafið stefnanda um eftirstöðvar að því leyti sem markaðsverðið hefði ekki dugað til að greiða kröfuna. Boð stefnda í eignina hafi verið mun lægra en fasteignamatsverðið, en stefnandi vill miða við að fasteignamatið endurspegli markaðsverð. Þannig hafi krafa stefnda greiðst að fullu.

Á sama hátt telur stefnandi að óheimilt hafi verið að innheimta afborganir eftir að eignin var boðin upp. Krefst hann endurgreiðslu þeirra afborgana.

Stefandi krefst miskabóta. Sú aðgerð stefnda að krefja hana um eftirstöðvar lánsins eftir nauðungarsöluna sé ólögmæt meingerð gegn frelsi, persónu, friði og æru hennar og bótaskyld samkvæmt b-lið 1. mgr. 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993.

Varakrafa stefnanda er byggð á sömu rökum og aðalkrafa.

Í aðalmeðferð mótmælti stefnandi matsgerð þeirri sem stefndi aflaði. Hún sé gerð löngu eftir tímamark það sem miða hafi átt við. Þá mótmælti stefnandi sjónarmiðum stefnda um tómlæti hennar.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi mótmælir því að fasteignamatsverð eignarinnar endurspegli markaðsverð hennar. Byggir hann á því að markaðsverð eignarinnar hafi ekki dugað til fullnustu kröfu hans. Vísar stefndi nú til framangreindrar matsgerðar um markaðsverð eignarinnar. Telur hann að markaðsverð eignarinnar hafi þann 2. maí 2013, þegar boðið var samþykkt, ekki verið hærra en 18.000.000 króna.

Þá telur stefndi að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti. Hún hafi þrívegis greitt af láninu eftir nauðungarsöluna, án þess að gera nokkurn fyrirvara.

Niðurstaða

Aðilar deila ekki um þær lagareglur sem hér skal farið eftir. Stefndi keypti fasteignina og fékk með söluverðinu greiddar 1.592.944 krónur upp í kröfu sína á hendur stefnanda. Hafi markaðsverð eignarinnar verið hærra en söluverðið við nauðungarsöluna, gengi sú fjárhæð öll til lækkunar á kröfunni. Sönnunarbyrðin um verðið hvílir á stefnda.

Stefndi aflaði matsgerðar dómkvadds matsmanns á markaðsvirði eignarinnar. Matsmaður taldi að markaðsverð eignarinnar þann 2. maí 2013 hefði numið 15.800.000 krónum. Þessu mati hefur stefnandi ekki reynt að hnekkja. Fasteignamat er ekki nothæf viðmiðun um markaðsverð í skilningi 57. gr. laga um nauðungarsölu. Verður að hafna þeim málatilbúnaði stefnanda að lækka beri skuld hans við stefnda um sem nemur muninum á kaupverðinu á nauðungarsölunni og fasteignamatsverði. Í þessu efni verður að miða við niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns. Hann taldi að við nauðungarsöluna hefði fengist hærra verð en markaðsverð fyrir eignina. Kemur því ekki til neinnar lækkunar á kröfu stefnda samkvæmt reglu 57. gr. laga um nauðungarsölu.

Verður að sýkna stefnda af kröfu um lækkun skuldarinnar. Þá verður einnig að sýkna hann af kröfu um endurgreiðslu greiddra afborgana. Þá voru innheimtuaðgerðir stefnda lögmætar og getur þegar af þeirri ástæðu ekki komið til greiðslu miskabóta vegna þeirra.

Eftir atvikum er rétt að stefnandi greiði stefnda fjárhæð sem nemur sem næst beinum kostnaði hans af öflun matsgerðar, en að málskostnaður falli að öðru leyti niður. Verður stefnandi því dæmd til að greiða stefnda 500.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf F-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð

Stefndi, Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins, er sýknaður af kröfum stefnanda, A.

Stefnandi greiði stefnda 500.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf F-kk-nf