A-63/2006

Mál þetta var þingfest 28. apríl 2006 og tekið til úrskurðar 6. júní sl.

Í málinu krefst sóknaraðili, Fasteignafélagið Skálabrekku ehf., dómsúrskurðar um að hluti leigulóðar úr landi Skálabrekku (áður Þingvallahreppi) nú Bláskógarbyggð nánar tiltekið fimm metra breið spilda meðfram vatnsbakka Þingvallavatns að vestan frá lóðarmörkum E-kk-ef P-kk-ef og að austan að mörkum lands M-kk-ef S-kk-ef og hólmar sem liggja utan við lóðarmörk hins leigða við Hellunesvík, og einnig oftekið land, sbr. leigusamning frá 15. janúar 1972 og viðauka við hann frá 26. ágúst 2000, allt að 8.890 m² verði tekið með beinni aðfarargerð úr vörslum gerðarþola og fengið gerðarbeiðanda. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Gerðarþolar gera þær dómkröfur að kröfum gerðarbeiðanda verði hafnað. Jafnframt krefjast þeir málskostnaðar óskipt.

Í aðfararbeiðni kemur fram að gerðarbeiðandi sé þinglýstur eigandi jarðarinnar Skálabrekku í Bláskógabyggð, landnúmer 170163, sem hann hafi keypt af R-kvk-þgf S-kvk-þgf með kaupsamningi dags. 09.09.2003 og hafi afsal verið gefið út 04.05.2005.

Þann 15. janúar 1971 hafi verið gerður leigusamningur milli Þ-kk-ef E-kk-ef og þáverandi eiganda jarðarinnar, G-kk-ef Ó-kk-ef, um leigu tveggja hektara landspildu. Spildan sé með vestari mörk að landi E-kk-ef P-kk-ef og meðfram Þingvallavatni að landamörkum M-kk-ef S-kk-ef við svonefnda Hellunesvík. Ekki hafi verið heimilt að girða nær Þingvallavatni en sem nemi fimm metrum og séu það landamerki til suðurs.

Með viðauka við leigusamninginn, sem gerður hafi verið 26. ágúst 2000, telji leigjendur stærð landsins vera 12.410 fermetra sem auknir skulu vera um 2.604 fermetra þannig að heildarleiguland skuli verða 1.5 hektari að stærð.

Við mælingu nú hafi spilda sú er leigutakar séu með til afnota hins vegar reynst vera 23.904 m² eða um 8.890 m² stærri. Breyting sú sem gerð hafi verið á leigusamningnum frá 15. janúar 1972 hafi verið gerð að ósk gerðarþola sem hafi heimilað öðrum afnot af landinu án samþykkis gerðarbeiðanda.

Gerðarbeiðandi hafi því gert ráð fyrir því að þeir aðilar sem séu á hinu landinu í skjóli gerðarþola séu upplýstir um þær breytingar sem gerðarþoli hafi gert á leigusamninginum frá 15. janúar 1972 til minnkunar á hinu leigða landi. En samkvæmt breyttum samningi sé landið 15.014 m² en ekki 2 hektarar. Þeir sem byggi rétt sinn á leigusamningi frá 15. janúar 1972 séu því bundnir af þessari breytingu og geti ekki byggt rétt á eldri samningi nema sérstaklega hafi verið við þá samið.

Í viðauka við leigusamninginn frá 26. ágúst 2000 sé vitnað í lóðarmörk G-kk-ef V-kk-ef, en engin þinglýst gögn hafi fundist um rétt hans til landnytja né sé til þinglýstur leigusamningur hans við gerðarbeiðanda. Tilkynning til fasteignamats sé ekki eignarheimild eða nýtingarheimild nema hún sé studd gögnum. Þau hafi gerðarbeiðandi ekki getað fundið eða aðili framvísað heldur hafi einungis verið byggt á fullyrðingum um slíka lögmæta heimild en þeim hafni gerðarbeiðandi. Ekki sé til samþykki fyrri landeigenda og núverandi eigendur verði því ekki bundnir að öðrum gögnum en þeim sem tæk hafi verið við kaupsamning og þinglýst fyrir þann tíma. Og þeirri staðreynd að leigusamningi frá 15. janúar 1972 hafi verið breytt í samræmi við óskir gerðarþola og landið minnkað.

Fundað hafi verið með lögmanni gerðarþola vegna þessa ágreiningsefnis og fleiri, en ekki hafi verið hægt að ná neinu samkomulagi við gerðarþola. Gerðarþolar hafi ekki viljað taka málstað nefnds G-kk-ef V-kk-ef og renni það stoðum undir fullyrðingar gerðarbeiðanda um heimildarskort hans til landsins.

Auk þess sem gerðarþoli hafi ekki virt fjarlægðarmörk frá vatnsbakka sé einnig ljóst að innsetningar er krafist á þeirri spildu sem liggur meðfram Þingvallavatni og er nær vatni en fimm metrar þ.e. mannvirki og aðrar hindranir á umferðarétti gerðarbeiðanda meðfram landi sínu.

Með ósk til sveitarstjórnar Bláskógabyggðar hafi gerðarþoli gert kröfu um hólma sem eru út frá Hellunesvík og augljóslega utan þess svæðis sem leigusamningur taki til. Máli sínu til stuðnings hafi hann stuðst við óþinglýst afsal, sem sé eldra en leigusamningur m.ö.o. gerðarþoli geri bæði kröfur til aukins lands á grundvelli leigusamnings og óþinglýsts afsals. Núverandi eigandi sé óbundinn af slíku skjali, enda ekki þinglýst. Gerð sé krafa um að innsetning nái einnig til þessarar spildu, enda augljóslega utan marka leigulandsins sbr. leigusamning frá 15. jan. 1972 en breytingar sem gerðar hafi verið á honum nái ekki til syðri marka spildunnar.

Breyting hafi verið gerð á landnotum með yfirlýsingu gerðarþola til sveitarstjórnar Bláskógabyggðar sem mat yfirlýsinguna gilda, því sé nauðsynlegt að henni verði hnekkt.

Gerðarbeiðandi þurfi ekki að sætta sig við að eignarréttur og nýtingarréttur á landi hans sé takmarkaður með þeim hætti sem gert sé af hálfu gerðarþola, og hafi steininn tekið úr þegar reynt hafi verið með óvönduðum aðferðum að leita eftir eignarhaldi á hólmum þeim sem getið sé í dskj. nr. 6.

Umráð gerðarþola gangi gegn þinglýstum eignarheimildum gerðarbeiðanda og um algjöra vanheimild gerðarþola til hins oftekna lands sé að ræða.

Þrátt fyrir tilmæli gerðarbeiðanda til gerðarþola um að eftirláta þeim umráð eignar sinnar í samræmi við skýran eignarrétt sinn, hafi gerðarþolar ekki orðið við því að láta umráðin af hendi. Gerðarbeiðandi sjái því ekki annan kost en að krefjast umráða í samræmi við skýran og ótvíræðan þinglýstan eignarrétt sinn með tilvísun til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Gerðarbeiðandi lýsir því nánar þannig sem innsetningar er krafist í:

Innsetningar er krafist í fimm metra breiða spildu meðfram vatnsbakka Þingvallavatns. Þá er krafist innsetningar í hólma þá sem liggja út frá Hellunesvík og eru utan lóðamarka. Þá er krafist að gerðarþoli verði settur inn í það land sem oftekið hefur verið og það land sem ekki eru lögmætar heimildir fyrir. Þá er krafist að gerðarþoli fari með þau manvirki af hinu leigða landi sem ekki samrýmast þinglýstum heimildum og gildum lóðarmörkum og ná nær Þingvallavatni en fimm metrum.

Málsástæður varnaraðila:

Gerðarþolar byggja á að hafna beri kröfu gerðarbeiðanda þegar af þeirri ástæðu að kröfugerð hans uppfylli engan veginn þær kröfur sem gera verði til kröfugerðar í máli sem varðar eignarréttindi á landi, svo sem hér er ástatt. Krafa gerðarbeiðanda verði að sjálfsögðu að uppfylla almenn skilyrði einkamálaréttarfars til kröfugerðar. Krafan þurfi að vera það skýr að unnt sé að fullnægja henni með aðför. Andlag beiðninnar verði að vera ljóst. Í þessu felist m.a. að gerðarbeiðandi verður að afmarka nákvæmlega þau eignarréttindi sem krafist er innsetningar í. Ljóst sé hins vegar að krafa gerðarbeiðanda, í þeim búningi sem hún er, fullnægir síður en svo þeim áskilnaði sem dómstólar hafa gert til skýrleika kröfugerðar í þessu tilliti. Þannig lúti stærsti hluti innsetningarkröfu gerðarbeiðanda að svokölluðu “ofteknu” landi, án þess að það sé gerð nein tilraun til þess, a.m.k. ekki þannig að fullnægjandi sé, að afmarka til hvaða lands sé nákvæmlega vísað í þessu sambandi. Þannig verði ekki ráðið af beiðninni til hvaða lands nákvæmlega hinir tilgreindu “allt að 8.890 m²” nái. Verði málatilbúnaður gerðarbeiðanda raunar vart skilinn öðruvísi en svo að meðal annars sé krafist innsetningar í þinglýst réttindi gerðarþola. Jafnframt megi benda á í þessu sambandi að gerðarbeiðandi virðist beina kröfum sínum að gerðarþolum óskipt án þess að réttindi þau sem um ræðir séu í óskiptri sameign gerðarþola.

Þá byggir gerðarbeiðandi á að því fari fjarri að uppfylltar séu þær kröfur sem gera verði til skýrleika réttinda gerðarbeiðanda. Nánar tiltekið sé að mati gerðarþola ekki uppfyllt sú skýrleikakrafa að það sé svo ljóst að réttindi þau sem gerðarbeiðandi krefst innsetningar í tilheyri honum, að ekki sé varhugavert að láta beiðnina ná fram að ganga á grundvelli fyrirliggjandi gagna, sbr. niðurlag 3. mgr. 83. gr. laga um aðför nr. 90/1989.

Í þessu sambandi nægi að nefna að gerðarbeiðandi virðist krefjast innsetningar í þinglýst réttindi gerðarþola. Þá megi benda á að á engan hátt verði talið að gerðarbeiðandi geti talist grandlaus um meint óþinglýst réttindi gerðarþola. Af aðstæðum á svæðinu megi ljóslega ráða að umrætt land sé háð réttindum gerðarþola. Þeirra sé jafnframt getið í þinglýstum gerningum sem stjórnarmaður gerðarbeiðanda hafi undirritað. Af því leiði að gerðarbeiðandi gæti ekki borið fyrir sig meint grandleysi varðandi betri rétt þriðja manns.

Gerðarþolar byggja á að hið leigða land nái til vatnsbakkans sjálfs. Ákvæði í leigusamningi frá 15. janúar 1972 um að óheimilt sé að girða nær Þingvallavatni en svo að 5 m breitt bil sé á milli lóðar og vatns sé til komið vegna þeirrar grundvallarreglu laga að óheimilt sé að setja girðingar á vatnsbakka þannig að hindri frjálsa umferð fótgangandi manna, sbr. 20. gr. laga um náttúruvernd nr. 47/1971, sbr. og 23. gr. gildandi laga um náttúruvernd nr. 44/19999. Þá eigi það stoð í því að í samningnum sé kveðið á um að mörk landspildunnar séu meðfram Þingvallavatni.

Þá byggja gerðarþolar á að með afsali dags. 22. maí 1958 hafi G-kk-nf Ó-kk-nf afsalaði Þ-kk-þgf E-kk-þgf til viðbótar landi því sem hann leigði honum með leigusamningnum dags. 15. janúar 1972, nesi því er liggur við svonefnda Hellunesvík vestan landamarka M-kk-ef S-kk-ef. Telja verði að umræddur hólmi (nes) tilheyri því upphaflegu landi Þ-kk-ef E-kk-ef. Þó að eignarréttindi gerðarþola að umræddum hólma (nesi) séu óþinglýst byggja gerðarþolar á því að gerðarbeiðanda hafi mátt vera kunnugt um þessi réttindi gerðarþola við undirritun afsals milli gerðarbeiðanda og R-kvk-ef S-kvk-ef þann 4. maí 2005, bæði vegna landamerkja, en brú liggi úr landi gerðarþola í umrætt nes, sem og vegna þekkingar G-kk-ef R-kk-ef H-kk-ef, stjórnarmanns gerðarbeiðanda á staðháttum.

Gerðarþolar G-kk-nf P-kk-nf og E-kk-nf Þ-kk-nf byggja á að þeir eigi ótvíræð réttindi samkvæmt þinglýstum samningum að landi því sem finna megi auðkennt á dskj. nr. 21.

Gerðarþolinn H-kk-nf V-kk-nf byggir á að hann eigi ótvíræð þinglýst lóðarréttindi að landi því sem auðkennt sé honum á dskj. nr. 21 auk þess sem hann eigi bústað þann sem þar stendur.

Gerðarþolinn G-kk-nf V-kk-nf byggir á að hann eigi réttindi, sem hann leiði frá föður sínum, yfir landi því sem auðkennt er honum á dskj. nr. 21 en landið hafi verið átölulaust í umráðum þeirra feðga frá árinu 1958. Sumarhús hafi verið reist á landinu og vegur lagður þar að og ýmis merki séu þess að spildan sé háð umráðarétti. Lóðarréttindi gerðarþola séu óþinglýst en þeirra sé hins vegar ótvírætt getið í öðrum þinglýstum heimildum. Gerðarbeiðanda hafi verið kunnugt um eða mátt vera kunnugt um þessi réttindi gerðarþola við undirritun afsals á milli hans og R-kvk-ef S-kvk-ef þann 4. maí 2005.

Niðurstaða:

Það er grundvallarregla íslensks réttar að sá sem krefst réttinda sér til handa í dómsmáli verði að gera skýra grein fyrir þeim. Í máli þessu krefst gerðarbeiðandi innsetningar í fimm metra breiða landsspildu meðfram Þingvallavatni á milli tilgreindra lóðarmarka án þess að stærð hennar og mörk séu nánar tilgreind. Þá krefst gerðarbeiðandi innsetningar í hólma fyrir umræddu landi án þess að tilgreina fjölda þeirra, mörk né stærð. Loks krefst gerðarbeiðandi innsetningar í oftekið land, sem hann kveður vera allt að 8.890 m², án þess að gera nokkra tilraun til að tilgreina mörk landsins. Þá er kröfum beint óskipt að gerðarþolum sem hver um sig telur til réttinda yfir afmörkuðum hluta lands.

Kröfugerð gerðarbeiðanda í máli þessu uppfyllir ekki skýrleikaskilyrði d. liðar 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sem hér á við sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, og er ódómhæf. Verður því ekki hjá því komist að vísa málinu frá dómi án kröfu.

Eftir niðurstöðu málsins verður gerðarbeiðandi úrskurðaður til að greiða gerðarþolum óskipt 90.000 krónur í málskostnað.

Þ-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Gerðarbeiðandi greiði gerðarþolum 90.000 krónur í málskostnað.

Þ-kvk-nf E-kvk-nf

. . . . . . . . . . . . . . . .

Rétt endurrit staðfestir

Héraðsdómi Reykjavíkur, 28. júní 2006

Gjald, 900 kr.

Greitt: