E-132/2010

Mál þetta var höfðað 8. apríl 2010 og dómtekið 25. nóvember 2010. Stefnandi er Arion banki hf., Borgartúni 19 í Reykjavík. Stefndi er Mosafl ehf., Barðastöðum 83 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 78.488.376 krónur og 6.690 krónur í bankakostnað með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 15. mars 2009 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi gerir aðallega þá kröfu að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefst stefndi þess að stefnanda verði gert að greiða málskostnað.

I

Með samningi 8. mars 2006 tók stefndi að láni hjá Sparisjóði Mýrasýslu lán til 30 ára að fjárhæð allt að 64.500.000 krónur og var fjárhæðin bundin vístölu neysluverðs með grunnvísitölunni 249,5. Að auki átti stefndi að greiða 5,4% í árlega vexti af láninu. Lánið átti að endurgreiða með 360 mánaðarlegum afborgunum með fyrsta gjalddaga 15. apríl 2006. Í lánssamningnum segir að lánveitandi geti fyrirvaralaust og án viðvörunar gjaldfellt lánið vegna vanefndatilvika, sem nánar er lýst í samningnum. Jafnframt er að finna í samningnum heimild fyrir lánveitanda til að gjaldfella lánið án bótaskyldu vegna force majeure tilvika sem lýsi sér í því að lánveitanda verði ómögulegt að afla lánsfjár erlendis á sambærilegum kjörum og samningurinn. Þá er tekið fram í samningnum að mál út af honum skuli reka hér fyrir dómi.

Samhliða þessu láni tók stefndi annað lán hjá Sparisjóði Mýrasýslu með hliðstæðum samningi og var fjárhæð þess 33.500.000 krónur. Í báðum lánssamningunum er tekið fram að lánið hafi verið tekið til að fjármagna kaup á fasteigninni Stillholti 23 á Akranesi. Til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu samkvæmt samningunum gaf stefndi út tvö tryggingarbréf með veði í fasteigninni. Er annars vegar um að ræða bréf á 1. veðrétti að fjárhæð 71.000.000 króna og hins vegar bréf á 2. veðrétti að fjárhæð 36.800.000 krónur.

Á árinu 2008 var eigið fé Sparisjóðs Mýrasýslu komið undir lögboðin mörk og hófst því vinna við fjárhagslega endurskipulagningu sjóðsins í samráði við stærstu lánardrottna. Þeim aðgerðum lauk með því að Fjármálaeftirlitið tók ákvörðun 3. apríl 2009 um að stefnandi (þá Kaupþing banki hf.) yfirtók í einu lagi réttindi og eignir sparisjóðsins samkvæmt kaupsamningi sjóðsins og stefnanda sama dag. Þar á meðal voru lánssamningar sparisjóðsins við stefnda.

Stefndi greiddi ekki á gjalddaga lánsins 15. mars 2009, en þann dag nam skuldin 78.136.761 krónu auk áfallinna samningsvaxta að fjárhæð 351.615 krónur eða samtals 78.488.376 krónum, sem svarar til stefnufjárhæðar. Hinn 3. september sama ár sendi stefnandi innheimtubréf til stefnda þar sem skorað var á hann að greiða skuldina innan 10 daga. Í bréfinu kom fram að höfuðstóll lánsins hefði verið gjaldfelldur.

II

Stefnandi hefur höfðað málið til heimtu láns upphaflega að fjárhæð 64.500.000 krónur samkvæmt samningi 8. mars 2006. Samhliða hefur hann einnig höfðað annað mál á hendur stefnda til heimtu láns upphaflega að fjárhæð 33.500.000 krónur samkvæmt samningi sama dag. Svo sem áður greinir voru lán þessi tekin til að fjármagna kaup á fasteigninni Stillholti 23 á Akranesi. Tekur stefnandi fram í því sambandi að stefndi sjálfur hafi lagt mat á þessa fjárfestingu og arðsemi hennar og verði hann því að axla ábyrgð af þessu mati sínu.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til meginreglna fjármunaréttar um skuldbindingagildi loforða og skyldu samningsaðila til að efna gerða samninga. Telur stefnandi engin efni til að lánssamningi aðila verði vikið til hliðar að einhverju leyti eða öllu á grundvelli réttarreglna um brostnar forsendur, force majeure eða 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936. Um hefðbundinn lánssamning hafi verið að ræða þar sem stefnda var að eigin ósk veitt fyrirgreiðsla sem í öllu tilliti var venjuleg miðað við þjónustu af þessu tagi. Er því eindregið mótmælt að lánveitandi hafi misnotað aðstöðu sína gagnvart stefnda eins og hann hefur lagt til grundvallar í málatilbúnaði sínum. Bendir stefnandi á í því sambandi að engin skylda hafi hvílt á stefnda til að semja við lánveitanda og því hefði stefndi getað leitað annað ef betri kjör voru í boði. Því hafi staða aðila með engu móti verið ójöfn og verði þá að hafa hugfast að stefndi er fjárfestingarfélag á fasteignamarkaði.

III

Stefndi vísar til þess að eina eign félagsins sé fasteignin Stillholti 23 á Akranesi, en reksturinn hafi frá upphafi verið bundinn við eignarhald og útleigu á eigninni. Þetta hafi verið lagt til grundvallar við lánveitingu við kaup eignarinnar. Lánveitandi hafi því reist ákvörðun sína um fyrirgreiðslu á því að tekjur af útleigu væru nægar til að stefndi gæti á 30 árum staðið í skilum með lán samtals að höfuðstól 98.000.00 króna. Þetta verði einnig ráðið af því að ekki var gerður áskilnaður um frekari tryggingar en veð í eigninni.

Stefndi heldur því fram að þær efnahagslegu hamfarir sem riðu yfir íslenskt þjóðfélag haustið 2008 valdi því að grundvallarforsendur fyrir lánveitingunni hafi brostið. Afleiðingin hafi verið sú að með breytingu á vísitölu hafi höfuðstóll lánsins snarhækkað á meðan verðmæti eignarinnar hafi lækkað verulega. Í því sambandi bendir stefndi á að eignin hafi verið keypt á 108 milljónir króna árið 2006 en samkvæmt verðmati Fasteignasölunnar Valfells 20. maí 2010 sé áætlað söluverð eignarinnar 40−50 milljónir króna. Þetta ásamt efnahagsþrengingum hafi jafnframt haft áhrif til lækkunar á leigu fyrir atvinnuhúsnæði.

Á heildina litið telur stefndi að breytt og verri rekstrarskilyrði séu langt umfram það sem fyrirtækið gat með nokkru móti reiknað með. Telur stefndi óeðlilegt að lántaki eigi að öllu leyti að bera áhættuna af þessu, enda verði stefnda ekki kennt um hvernig fór. Þvert á móti verði þetta rakið til fjármálafyrirtækja á borð við stefnanda sem hafi valdið þessu ástandi er eigi sér engin fordæmi í sögu þjóðarinnar. Auk réttarreglna um brostnar forsendur vísar stefndi til lagasjónarmiða um force majure en til þeirra sé skírskotað í lánssamningum lánveitanda til hagsbóta. Sömu sjónarmið hljóti einnig að gilda í þágu stefnda, enda verði að skýra lánssamning aðila í ljósi þess að lánveitandi hafi sjálfur samið og hagað skilmálum eingöngu miðað við eigin hagsmuni án þess að stefndi gæti haft þar nokkur áhrif. Einnig verði að gæta þess að stefnandi og upphaflegur lánveitandi séu fjármálafyrirtæki sem hafi á sínum snærum fjölda sérfræðinga og því hafi verið ójafnræði með aðilum. Stefndi hafi einfaldlega undirritað lánssamninga í góðri trú um að þeir væru í samræmi við lög og góða viðskiptahætti. Annað hafi svo komið á daginn og því beri að skýra óljós og íþyngjandi samningsskilmála stefnanda í óhag en stefnda til hagsbóta.

Jafnframt byggir stefndi á því að breyttar og lakari rekstrarforsendur miðað við það sem upphaflega var talið valdi því að bersýnilega sé ósanngjarnt fyrir stefnanda að bera samninginn fyrir sig. Þessi atvik sem síðar komu til hafi þau áhrif að verulega halli á stefnda og því sé heimilt að víkja samningnum til hliðar, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936.

Verði ekki tekin til greina aðalkrafa stefnda um sýknu er teflt fram varakröfu um að fjárkröfur stefnanda verði lækkaðar. Í þeim efnum telur stefndi helst koma til greina að fjárkröfur stefnanda verði lækkaðar til samræmis við verðmat á fasteign stefnda, en fasteignasali hafi metið andvirðið á bilinu 40−50 milljónir króna. Í annan stað telur stefndi koma til álita að kröfur stefnanda verði lækkaðar um 60% og er þá haft til hliðsjónar verðmat við yfirfærslu eigna frá Sparisjóði Mýrasýslu til stefnanda. Þá telur stefndi mögulegt að lækka fjárkröfur stefnanda til samræmis við fasteignamat eignarinnar en það nemi nú 64.360.000 krónum. Verði ekkert af þessu talið eiga við telur stefndi hugsanlegt að fjárkröfur stefnanda verði lækkaðar miðað við 4% hámarkshækkun verðbóta fyrri hvern mánuð á tímabilinu frá september 2007 til september 2010, en með því móti væri komið í veg fyrir óeðlilega hækkun höfuðstóls miðað við vísitölu sem hafi snarhækkað á liðnum árum.

Því til stuðnings að fjárkröfur stefnanda verði lækkaðar vísar stefndi til laga um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjaldeyrishrunsins, nr. 107/2009. Markmið þeirra laga sé að hraða endurskipulagningu íslensks efnahagslífs í kjölfar hrunsins og að jafnvægi komist á milli virðis eigna og greiðslugetu annars vegar og fjárskuldbindinga einstaklinga, fyrirtækja og heimila hins vegar, sbr. 1. gr. laganna. Til að ná þessu markmiði laganna telur stefndi óhjákvæmilegt að fjárkröfur stefnanda verði lækkaðar. Í kjölfarið væri stefnda síðan kleift að endurgreiða stefnanda eftirstöðvar fjárskuldbindinga sem væru í eðlilegu hlutfalli við eignastöðu og tekjur fyrirtækisins.

Stefndi vísar til þess að komið hafi fram á opinberum vettvangi að andvirði eigna sem yfirfærðar voru til bankanna hafi verið fært niður. Það eigi einnig við um lánasöfn Sparisjóðs Mýrasýslu sem afhent voru stefnanda, enda hafi fullyrðingu þar að lútandi ekki verið mótmælt af hálfu stefnanda. Því verði að leggja til grundvallar í málinu að stefnandi hafi nægt svigrúm til að þola lækkun á fjárkröfum á hendur stefnda.

IV

Stefnandi hefur höfðað mál þetta á hendur stefnda til heimtu efnda samkvæmt lánssamningi 8. mars 2006 að höfuðstól 64.500.000 krónur. Svo sem áður greinir hefur stefnandi samhliða höfðað annað mál á hendur stefnda til heimtu lánssamnings gerðum sama dag að höfuðstól 33.500.000 krónur. Lán þessi voru tekin hjá Sparisjóði Mýrasýslu til að fjármagna kaup stefnda á fasteigninni Stillholti 23 á Akranesi. Stefnandi hefur tekið við réttindum samkvæmt þessum samningum en eftirstöðvar þeirra miðað við gjaldfellingu beggja lánanna 3. september 2009 nema samtals ríflega 119 milljónum króna.

Jafnvel þótt lagt yrði til grundvallar að mál hefðu þróast á annan og mun lakari veg en stefndi hafði ástæðu til að gera ráð fyrir verður með engu móti fallist á það með stefnda að ógildingar- eða hliðrunarreglur samningaréttar geti leitt til þess að hann verði með öllu leystur undan skyldu til að endurgreiða lánið. Verður því ekki tekin til greina aðalkrafa stefnda um að hann verði sýknaður þannig að stefndi standi eftir laus undan því að endurgreiða lán sem hann fékk til að fjármagna kaupin á eigninni.

Þegar stefndi tók umrætt lán í Sparisjóði Mýrasýslu lá fyrir að ráðstafa átti láninu til kaupa á fyrrgreindri eign, svo sem beinlínis var tekið fram í lánssamningum, auk þess sem eignin var sett að veði fyrir skuldinni. Af gögnum málsins eða öðru því sem komið hefur fram verður ekki ráðið að sparisjóðurinn hafi komið að málefnum stefnda með öðru móti en veita lánafyrirgreiðslu við kaupin. Verður því að leggja til grundvallar að stefndi sjálfur hafi gert eigin rekstraráætlun um hagnýtingu eignarinnar með útleigu húsnæðis. Jafnframt liggur fyrir að áhættan af viðskiptunum hvíldi ekki síður á lánveitanda en stefnda. Kom fram í aðilaskýrslu K-kk-ef A-kk-ef, stjórnarformanns stefnda, fyrir dómi að kaupverð eignarinnar hafi numið 108 milljónum króna, en þar af hafi aðeins 10 milljónir verið lagðar fram með eigin fé sem aflað var með hlutafé. Einnig liggur fyrir að stefndi á ekki aðrar eignir sem hér geta skipt máli. Þá eru stefnda óviðkomandi þær afskriftir sem lagðar voru til grundvallar við yfirfærslu fjárskuldbindinga milli fjármálastofnana í kjölfar efnahagshrunsins haustið 2008, enda blasir við að þær hafa tekið mið af því að sumar kröfur væru meira eða minna tapaðar meðan aðrar yrðu greiddar að fullu.

Að öllu framansögðu virtur verður ekki fallist á það með stefnda að efni séu til að lánssamningi við stefnda verði vikið til hliðar á grundvelli brostinna forsendna eða 36. gr. laga nr. 7/1936 þannig að fjárkröfur stefnanda verði lækkaðar. Verður þá engu talið breyta þótt í efnahagslegu tilliti hafi reynt á atburði sem voru ófyrirséðir og stórfelldir, enda hafa þau atvik komið niður á báðum aðilum. Jafnframt skipta hér ekki máli ákvæði laga um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjaldeyrishrunsins, nr. 107/2009. Samkvæmt þessu verður krafa stefnanda um endurgreiðslu lánsins tekin til greina, en ekki er tölulegur ágreiningur með aðilum.

Af gögnum málsins verður ekki ráðið að stefnandi hafi gjaldfellt lánið fyrr en með innheimtubréfi 3. september 2009. Verða dráttarvextir reiknaðir frá þeim degi er mánuður var liðinn frá því stefnandi gjaldfelldi lánið og krafðist greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001.

Til stuðnings kröfu um bankakostnað vísar stefnandi til innheimtulaga nr. 95/2008. Verður litið til þess kostnaðar við ákvörðun málskostnaðar sem stefnda verður gert að greiða stefnanda í samræmi við úrslit málsins. Tekur fjárhæð málskostnaðar, sem greinir í dómsorði, einnig mið af því að milli aðila hefur annað mál samkynja verið rekið samhliða þessu máli.

B-kk-nf B-kk-nf, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Mosafl ehf., greiði stefnanda, Arion banka hf., 78.488.376 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 3. október 2009 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 300.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf B-kk-nf