M-40/2007

Með yfirmatsbeiðni, sem barst héraðsdómi 6. september sl., hefur matsbeiðandi, G-kk-nf K-x-x U-kk-nf, Vatnsendabletti 241A, 203 Kópavogi, óskað þess að dómkvaddir verði þrír hæfir og óvilhallir matsmenn til þess að meta yfirmati bætur vegna allra mannvirkja matsþola sem standa á landspildunni nr. 241A við Vatnsendablett, 203 Kópavogi, þ.m.t. íbúðarhús, sumarhús, bátaskýli og alls trjágróðurs auk alls þess kostnaðar sem yfirmatsbeiðandi lagði í samkvæmt samningi við fyrrverandi ábúanda á Vatnsenda, þar á meðal við að fá aðalskipulagi og deiliskipulagi breytt í þá veru að breyta umræddri spildu úr frístundalóð og skilgreina hana sem íbúðarhúsalóð í þágu yfirmatsbeiðanda.

Yfirmatsþoli er Þ-kk-nf H-kk-nf, Vatnsenda, 203 Kópavogi. Á dómþingi 18. október sl. mótmælti yfirmatsþoli því að dómkvaðning næði fram að ganga þar sem yfirmatsbeiðnin samrýmdist ekki 64. gr. laga nr. 91/1992 um meðferð einkamála því í henni væri krafist yfirmats á atriðum sem ekki hefðu verið metin í undirmatsgerð.

Málið var flutt 24. október sl. og tekið til úrskurðar. Yfirmatsþoli krefst þess að kröfu yfirmatsbeiðanda um dómkvaðningu yfirmatsmanna verði hafnað en yfirmatsbeiðandi krefst þess að dómkvaðningin nái fram að ganga. Hvor um sig krefst málskostnaðar úr hendi hins.

Málsatvik.

Með afsali dags. 5. júní 1996 tók yfirmatsbeiðandi við réttindum og skyldum samkvæmt upphaflegum lóðarleigusamningi sem gerður hafði verið við þinglýstan eiganda jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi, S-kk-þf H-kk-þf. M-kk-nf H-kk-nf er nú þinglýstur eigandi jarðarinnar og handhafi réttinda og skyldna samkvæmt upphaflegum lóðarleigusamningi. Með heimild í samningnum sagði eigandi jarðarinnar honum upp þann 26. október 2001 með eins árs fyrirvara og krafðist þess að landið yrði rýmt eigi síðar en 15. nóvember 2002. Að auki var í uppsögninni tilgreint að landeiganda væri skylt að kaupa þau mannvirki sem til staðar væru á landinu við uppsögn samningsins eftir mati óvilhallra matsmanna ef ekki næðist samkomulag um verð.

Þar sem leigutaki og leigusali náðu ekki samkomulagi um verð óskaði leigusali eftir því við héraðsdóm Reykjaness með beiðni dags. 6. apríl 2005 að dómkvaddir yrðu tveir hæfir og óvilhallir matsmenn til að meta eftirfarandi:

“Matsandlag:

Meta skal verðmæti gamals bátaskýlis [sem] stendur á lóð Vatnsendabletts nr. 241A í Kópavogi.

Einnig skal meta verðmæti gamals sumarhúss sem stendur á sömu lóð.

Báðar eignirnar eru án lóðaréttinda.”

S-kk-nf K-kk-nf, löggiltur fasteignasali og H-kk-nf S. G-kk-nf, húsasmíðameistari og verkfræðingur voru dómkvaddir. Í matsgerð sinni dags. 12. nóvember 2005 tóku þeir afstöðu til verðmætis eftirtalinna fjögurra matsþátta: bátaskýli, sumarhús, trjágróður og heimtaugar og lagnir. Verðmati hinna dómkvöddu matsmanna vill fyrrum leigutaki, yfirmatsbeiðandi, ekki una og leggur því fram beiðni um yfirmat.

Málsástæður og lagarök yfirmatsþola.

Yfirmatsþoli byggir kröfu sína um að beiðni um dómkvaðningu yfirmatsmanna verði hafnað á því að skilyrði til yfirmats skorti. Fyrst byggir hann á þeim rökum að ekki sé vísað til lagaheimilda í yfirmatsbeiðninni. Því sé ekki ljóst á hvaða grunni hún byggi og sé það eitt og sér nægjanlegt til að hafna beiðninni.

Ennfremur vísar hann til þess að yfirmatsbeiðnin uppfylli ekki skilyrði laga um meðferð einkamála, einkum skilyrði lokamálsliðar 1. mgr. 61. gr. laganna þar sem segi að í beiðni skuli koma skýrlega fram hvað eigi að meta, hvar það er sem meta eigi og hvað aðili hyggist sanna með matinu. Fremst í matsbeiðninni sé þess óskað að metnar séu „bætur vegna allra mannvirkja gerðarþola sem standa á landspildunni nr. 241A við Vatnsendablett, 203 Kópavogi, þ.m.t. íbúðarhús, sumarhús, bátaskýli og alls trjágróðurs auk alls þess kostnaðar sem yfirmatsbeiðandi lagði í skv. samningi við fyrrv. ábúanda á Vatnsenda, þ.á m. við að fá aðalskipulagi og deiliskipulagi breytt í þá veru að breyta umræddri spildu úr frístundalóð og skilgreina hana sem íbúðarhúsalóð í þágu yfirmatsbeiðanda.” Síðar í matinu sé þess hinsvegar farið á leit „að hinir dómkvöddu yfirmatsmenn skoði og meti öll hin sömu atriði og undirmatið tekur til.” Í undirmatinu hafi verið metin bátaskýli, sumarhús, trágróður og heimtaugar og lagnir. Þar sem ósamræmis gæti milli fyrri og síðari tilgreiningar á því sem eigi að meta liggi ekki skýrt fyrir hvað það er sem eigi að meta og því beri að hafna dómkvaðningunni.

Að auki byggir yfirmatsþoli á því að yfirmatsbeiðnin uppfylli ekki skilyrði 64. gr. laga nr. 19/1991. Tilgreining á matsþáttum fremst í yfirmatsbeiðninni taki til mun fleiri þátta en þeirra sem undirmatsgerð taki til og því skorti skilyrði til yfirmats. Þess sé meðal annars krafist að metnar séu „bætur vegna allra mannvirkja gerðarþola sem standi á landspildunni nr. 241A við Vatnsendablett.” Í undirmati hafi ekki verið metnar bætur vegna allra mannvirkja á landinu. Til dæmis hafi ekki verið metið íbúðarhús. Í undirmatsbeiðni hafi þess verið óskað sérstaklega að ekki yrði metið lausafé sem yfirmatsbeiðandi hafi í óleyfi flutt inn á lóðina þar á meðal hús sem reist hafi verið til brottflutnings og það hafi ekki verið metið í undirmati en beiðni um mat á íbúðarhúsi sé í yfirmatsbeiðninni. Kostnaður yfirmatsbeiðanda samkvæmt samningi við fyrrverandi eiganda Vatnsenda hafi heldur aldrei verið metinn. Yfirmatsbeiðandi sé í raun að biðja um viðbótarmat. Þar sem ekki sé verið að biðja um mat á því sama í yfirmatsbeiðninni og þeim þáttum sem fjallað sé um í undirmatsgerð skorti skilyrði fyrir yfirmati. Yfirmats verði eingöngu aflað um þau atriði sem áður hafi verið metin. Eins og yfirmatsbeiðnin sé fram sett sé ekki unnt að aðgreina þá þætti sem fjallað sé um í undirmatinu frá öðrum þáttum. Því beri að hafna yfirmatsbeiðninni í heild sinni.

Málsástæður og lagarök yfirmatsbeiðanda.

Yfirmatsbeiðandi byggir kröfu sína á því öll skilyrði séu fyrir því að yfirmatið nái fram að ganga. Fyrsta skilyrðið, undirmatsgerð, liggi fyrir og almennar reglur laga um meðferð einkamála séu skýrar um það að sérhverjum sé frjálst að biðja um yfirmat. Skilyrði laganna séu einnig uppfyllt þar sem í yfirmatsbeiðninni sé óskað yfirmats á nákvæmlega sömu atriðum og fjallað sé um í matsgerðinni. Í undirmatinu séu metin bátaskýli, sumarhús, trjágróður, heimtaugar og lagnir. Á matsfundi vegna undirmatsgerðarinnar hafi lögmaður matsþola lagt fram bréf M-kk-ef H-kk-ef til bæjarráðs Kópavogs dags. 22. júlí 1999 og minnisblað byggingarfulltrúa frá 20. júlí 2000. Lögmaður matsbeiðanda hafi talið þessi skjöl málinu óviðkomandi. Þessi gagnaframlagning skýri síðasta matslið matsgerðarinnar um heimtaugar og lagnir. Það sé sá matsliður sem sé nánar útfærður í yfirmatsbeiðninni meðal annars með mjög nákvæmu korti um þessar heimtaugar og lagnir.

Yfirmatsmenn eigi að meta nákvæmlega sömu atriði og metin hafi verið í undirmati. Þar sem fjórða matsþættinum, heimtaugum og lögnum, hafi verið veitt óeðlilega lítið vægi í undirmatinu hafi hann verið útfærður nánar í yfirmatsbeiðninni. Upphafleg lóð hafi verið leigð sem sumarhúsalóð. Yfirmatsbeiðandi hafi fengið samþykki þáverandi ábúanda á Vatnsenda til að skipuleggja sumarhúsalóðina sem íbúðarhúsalóð. Hluti af því hafi verið að leggja heimtaugar og lagnir. Hafi hann ekki getað tekið þær frá lóðamörkum heldur hafi hann þurft að leggja þær lengri vegaleið. Ágreiningurinn lúti meðal annars að því hvað það kosti að fá heimtaugar lagðar heim að íbúðarhúsi í Kópavogi. Í yfirmatinu séu settar fram skýringar og sjónarmið yfirmatsbeiðanda þar að lútandi.

Heimild fyrir yfirmatinu byggi einnig á því að samningur aðila mæli fyrir um að þurfi af einhverjum ástæðum að segja samningnum upp beri að greiða bætur eftir mati óvilhallra manna fyrir hús og önnur mannvirki á lóðinni. Yfirmatsþoli hafi beðið um undirmat, það liggi fyrir og ekkert í lögum um meðferð einkamál takmarki heimildir manna til að fá undirmatið endurmetið.

Niðurstaða

Í yfirmatsbeiðni vísar yfirmatsbeiðandi ekki til lagaákvæða en við flutning málsins skírskotaði hann almennt til réttarreglna laga um meðferð einkamála sem veittu málsaðilum ótvíræða heimild til að krefjast yfirmats. Þó reifun lagaraka hans hafi verið almenn og stutt þykir þó ekki fara milli mála að yfirmatsbeiðandi byggi yfirmatsbeiðnina á IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og þá einkum 64. gr. laganna þar sem hann endurtekur efnislega í yfirmatsbeiðninni inntak 1. ml. þeirrar greinar. Verður sá ágalli á yfirmatsbeiðninni að 64. gr. laga um meðferð einkamála er þar ekki tilgreind sérstaklega ekki talinn leiða til þess að dómkvaðningu verði með öllu synjað enda gat yfirmatsþoli fyllilega gripið til varna þó þá tilvísun vantaði í beiðnina.

Fallast má á það með yfirmatsþola að yfirmatsbeiðnin hefði mátt vera skýrar fram sett. Hinsvegar þykir framsetning beiðninnar ekki vera með þeim hætti að tækt sé að synja alfarið um dómkvaðningu matsmanna enda var við munnlegan málflutning nokkuð reynt að taka af tvímæli um það til hvaða matsþátta yfirmatið ætti að taka.

Yfirmatsþoli byggir á því að samkvæmt 64. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála sé yfirmatsbeiðanda aðeins heimilt að óska þess að tekin verði til endurmats þau atriði sem undirmatsmenn hafi áður metið. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna dags. 12. nóvember 2005 var lagt mat á fjóra matsþætti á landspildu nr. 241A við Vatnsendablett í Kópavogi: bátaskýli, sumarhús, trjágróður og heimtaugar og lagnir. Matsbeiðandi getur því krafist yfirmats um þessa matsþætti. Þrátt fyrir að í upphafi yfirmatsbeiðninnar sé lýsing á því sem óskað er mats á rýmri en lýsing á matsþáttum í matsgerð þá er lýsingin þrengd verulega síðar í yfirmatsbeiðninni þar sem segir: „Þess er farið á leit að hinir dómkvöddu yfirmatsmenn skoði og meti öll hin sömu atriði og undirmatið tekur til.” Þykir því með vísan til 64. gr. laga nr. 91/1991 unnt að fallast á þá kröfu yfirmatsbeiðanda eins og nánar er kveðið á um í úrskurðarorði.

Að teknu tilliti til þess að málatilbúnaður yfirmatsbeiðanda hefði mátt vera vandaðri og með tilliti til niðurstöðu þessa ágreiningsmáls þykir rétt að málskostnaður milli málsaðila falli niður.

I-kvk-nf L-kvk-nf, settur héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Dómkveðja skal yfirmatsmenn til að leggja yfirmat á þá þætti sem metnir voru í undirmatsgerð, það er: bátaskýli, sumarhús, trjágróður og heimtaugar og lagnir á landspildu nr. 241A við Vatnsendablett í Kópavogi.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.

I-kvk-nf L-kvk-nf