A-32/2009

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 15. september sl., barst dóminum með beiðni móttekinni 4. mars 2009.

Sóknaraðili, Mosfellsbær, Þverholti 2, Mosfellsbæ, krefst þess að varnaraðili, S-kvk-nf I-kvk-nf, Arnarhóli, Reykjavík verði, borin út af lóðunum Skarhólabraut 1 og Skarhólabraut 3 í Mosfellsbæ, ásamt öllu sem henni tilheyrir, með beinni aðfarargerð. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar að mati dómsins og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að synjað verði kröfum gerðarbeiðanda og að fallist héraðsdómur á kröfur gerðarbeiðanda verði kveðið á um það í úrskurði að málskot úrskurðarins fresti framkvæmd hans þar til dómur æðra dóms liggur fyrir. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar auk virðisaukaskatts.

I.

Málavextir sem hér skipta máli eru einkum þeir að með lóðarleigusamningum, dags. 15. júlí 1996, voru gerðarþola og öðrum aðila leigðar lóðirnar að Skarhólabraut 1 og 3 í Mosfellsbæ til 40 ára frá 1. júlí 1996 undir trjárækt og ýmsa aðra ræktun og skylda starfsemi. Lóðirnar höfðu áður verið hluti fasteignanna Hlíðartúns 11 og Grænumýri 3A, sem varnaraðili hafði verið eigandi að ásamt öðrum aðila, en þær eignir hafa nú verið seldar. Varnaraðili eignaðist svo, með afsali 12. febrúar 2005, ein allan rétt til lóðanna að Skarhólabraut 1 og 3. Engar byggingar eða önnur mannvirki eru á lóðunum, en ætlunin mun hafa verið að nýta þær undir trjárækt og skylda starfsemi. Í 12. gr. lóðarleigusamninganna er svohljóðandi ákvæði:

Hvenær sem bæjarstjórn telur þörf á að taka lóðina í sínar hendur að nokkru eða öllu leyti er leigutaka skylt að láta leigurétt sinn og lóðina af hendi. Fyrir byggingar og önnur mannvirki á lóðinni skal bæjarsjóður greiða leigutaka eftir mati, nema öðruvísi semjist. Fyrir leiguréttinn skal þó í engu skerða rétt veðahafa.

Fram kemur í gögnum málsins að hugmyndir hafa verið uppi um að reisa slökkvistöð á lóðum þeim sem hér um ræðir og liggur fyrir í málinu bréf frá SHS fasteignum ehf., sem er dótturfélag Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins, dags. 20. október 2008, til bæjarráðs Mosfellsbæjar um þau efni. Ennfremur liggur fyrir afstöðumynd um legu fyrirhugaðrar stöðvar. Þá hafi lögreglustjórinn á höfuðborgarsvæðinu áhuga á að koma að stöðinni með starfsemi. Á fundi bæjarráðs Mosfellsbæjar 22. janúar 2009 hafi m.a. verið lagt fram erindi lögreglunnar varðandi það og komið þar fram að bæjarráð fagnaði hugmynd um sameiginlega aðstöðu lögreglu og slökkviliðs í Mosfellsbæ.

Með bréfum bæjarstjóra Mosfellsbæjar til varnaraðila, dags. 27. nóvember 2008, hafi henni verið gerð grein fyrir að bærinn kynni að þurfa að nýta heimild þá sem hann hefur samkvæmt 12. gr. lóðarleigusamninga um umræddar lóðir til að taka þær í sínar hendur, m.a. vegna hugmynda um slökkvistöð. Hafi varnaraðila verið veittur frestur til að koma að athugasemdum vegna þessa til 15. desember 2008. Varnaraðili skilaði athugasemdum sínum 29. janúar 2009 þar sem hún andmælti fyrirhugaðri ákvörðun um yfirtöku bæjarins á leiguréttindum.

Á fundi bæjarráðs Mosfellsbæjar 5. febrúar 2009 var samþykkt að afturkalla og fella niður lóðarleigusamningana um Skarhólabraut 1 og 3 með vísan til heimildar þar um í áðurnefndri 12. gr. þeirra. Gerðarþola var kynnt sú ákvörðun með bréfi 12. febrúar 2009. Ákvörðun bæjarráðs var staðfest á fundi bæjarstjórnar 18. febrúar 2009.

II.

Sóknaraðili byggir á því að varnaraðili hafi, þrátt fyrir tilkynningu um brottfall lóðarleiguréttinda á lóðunum Skarhólabraut 1 og 3, ekki afhent gerðarbeiðanda umráð lóðanna eða vikið af þeim, svo séð verði. Umráð og viðvera gerðarþola á lóðunum sé því í óleyfi gerðarbeiðanda, og vísar sóknaraðili til 6. gr. 14. kapítula norsku laga K-kk-ef V. frá 15. apríl 1687 varðandi það. Beri því nauðsyn til að fá gerðarþola borna út af lóðunum, ásamt öllu sem henni tilheyrir, með beinni aðfarargerð, enda sé réttur sóknaraðila, Mosfellsbæjar, til lóðarinnar afar skýr samkvæmt 12. gr. áðurnefndra lóðarleigusamninga eftir ákvörðun bæjarráðs 5. febrúar 2009, sem staðfest hafi verið á fundi bæjarstjórnar 18. febrúar 2009.

Um lagarök vísar sóknaraðili að öðru leyti til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og áðurnefnds ákvæðis norsku laga K-kk-ef V.

III.

Varnaraðili byggir á því að réttur sóknaraðila til útburðar sé ekki ljós og ótvíræður og þar með séu ekki uppfyllt skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989. Þá sé að minnsta kosti uppi slíkur vafi um réttmæti umráðakröfu sóknaraðila að henni beri að hafna samkvæmt lokaákvæði 83. gr. sömu laga. Þá byggir varnaraðili á ákvæði 12. gr. lóðarleigusamninganna þar sem segi að ef bæjarstjórn telji þörf á að taka lóðirnar í sínar hendur, sé leigutaka skylt að láta þær af hendi. Eins og ákvæðið sé orðað veiti það sveitarstjórn ekki almennt rétt til að fella niður eða innleysa lóðarréttindi gerðarþola, heldur sé skilyrði að henni sé þörf að fá umráð yfir eigninni. Sú þörf hljóti að vera bundin við áætlaða þróun eða nýtingu samkvæmt staðfestu aðalskipulagi og samþykktu deiliskipulagi. Einhverjar vangaveltur eða hugsanleg áform geti ekki orðið grundvöllur beitingar ákvæðisins. Sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á, samkvæmt þeim gögnum sem lögð hafi verið fram, að þessi heimild 12. gr. leigusamninganna geti átt við. Þá byggir varnaraðili einnig á því að hún vilji sjálf nýta svæðið í samræmi við áform eða skipulag sveitarfélagsins og hefði sveitarstjórn borið að kanna hvort aðilar næðu saman, áður en svo íþyngjandi ákvörðun að leysa til sín lóðina, væri tekin. Ákvæðið í lóðarsamningi þurfi að túlka í ljósi þess að almannaþörf sé til staðar sem krefjist þess að sveitarstjórn taki umráð eignar. Óljós áform um byggingu slökkvistöðvar dugi ekki til.

Þá þurfi sveitarstjórn, við undirbúning og töku svo íþyngjandi ákvörðunar, að uppfylla kröfur stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um undirbúning og málsmeðferð hennar. Dómstólar hafi mótað strangari málsmeðferðarreglur við ákvarðanatöku stjórnvalda þegar um íþyngjandi ráðstafanir og mikla hagsmuni sé að ræða sem inngrip í eignarréttindi fasteignareiganda. Þeim reglum hafi ekki verið fylgt af hálfu sóknaraðila. Ljóst sé að ákvörðun sóknaraðila um að beita ákvæði 12. gr. lóðarleigusamninganna og fella einhliða niður samningana með þeim hætti sem samþykkt var í bæjarráði Mosfellsbæjar, dags. 5. febrúar sl., og staðfest í bæjarstjórn 18. sama mánaðar, sé í eðli sínu stjórnvaldsákvörðun. Ákvörðunin sé í meira lagi íþyngjandi fyrir varnaraðila sem byggi rétt sinn til lóðanna á lóðarleigusamningum sem gildi samkvæmt efni sínu til 40 ára. Sóknaraðili hafi í engu leitað vægari úrræða til að ná fram markmiði sínu gagnvart gerðarþola, s.s. með því að leita samkomulags við varnaraðila. Sóknaraðili hafi haft að engu andmæli varnaraðila og óskir um viðræður um lausn á málinu. Með þessu hafi sóknaraðili brotið gegn meðalhófsreglunni sem m.a. sé lögfest í 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Af þessu leiði, að réttur sá sem sóknaraðili haldi fram að hann eigi, með vísan til 12. gr. lóðarleigusamninganna, sé svo óljós að ekki verði fallist á kröfu hans um beina aðfarargerð á grundvelli 78. gr. laga um aðför.

Þá byggir varnaraðili á því að krafa sóknaraðila um útburð sé ósanngjörn og beri að víkja nefndu ákvæði 12. gr. lóðarleigusamninga aðila til hliðar með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936. Um sé að ræða óvenjulegt og íþyngjandi ákvæði, mikill munur hafi verið á samningsstöðu aðila og sóknaraðili annast samningagerð. Litið hafi verið svo á í samningarétti að samningsákvæði sem séu íþyngjandi fyrir þann sem ekki samdi skilmálana skuli túlka þröngt. Engar breytingar hafi verið gerðar á skipulagi umræddra lóða, og verði því vart séð að fyrir liggi veigamiklar ástæður sem réttlæti beitingu ákvæðis 12. gr. lóðarleigusamninganna. Bent er á að þessi rök eigi hér sérstaklega við þar sem um sé að ræða þarfir stjórnvalds gagnvart rétti einstaklingsins. Verði því að gera ríkar kröfur til þess að fyrir liggi málefnalegar og veigamiklar ástæður svo gerðarbeiðandi verði talinn geta beitt 12. gr. samninganna einhliða fyrir sig. Varnaraðili telur ljóst að beiting 12. gr. samninganna sé, eins og málið sé vaxið, mjög þungbær fyrir hann, og sóknaraðila hafi ekki tekist að sýna fram á þörf eða nauðsyn þess að leysa til sín lóðirnar með þeim hætti sem hann hefur krafist. Varnaraðili telur 12. gr. lóðarleigusamninganna ekki standast ákvæði 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 og beri því af þeim sökum að víkja samningsákvæðinu til hliðar.

Þá sé ljóst að áður en varnaraðila verði gert að víkja af lóðunum beri að ganga frá uppgjöri vegna réttinda hennar og framkvæmda, eins og beinlínis sé tekið fram í 12. gr. samninganna, en það hafi ekki verið gert.

Varnaraðili telur því að réttur gerðarbeiðanda til að leysa til sín lóðirnar að Skarhólabraut 1 og 3, og fella einhliða niður lóðarleigusamningana með vísan til 12. gr. samninganna, sé svo óljós og óskýr að varhugavert verði að telja að gerðin geti náð fram að ganga á grundvelli þeirra gagna sem gerðarbeiðandi hefur fært fram, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Því beri að hafna kröfu gerðarbeiðanda um útburð gerðarþola af lóðunum Skarhólabraut 1 og 3. Fyrir liggi að verði kröfur gerðarbeiðanda teknar til greina þyrfti hún að víkja af landinu bótalaust. Það sé því krafa gerðarþola að kveðið verði á um það í úrskurði um útburð, ef krafan verður tekin til greina, að framkvæmd úrskurðarins frestist þar til dómur æðra dóms liggur fyrir, sbr. 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

IV.

Lóðarleigusamningar þeir sem í gildi eru á milli aðila málsins eru frá árinu 1996. Í samningunum eru skýr ákvæði, eins og fram kemur hér á undan, um rétt leigusala/bæjarstjórnar til að taka lóðina í sínar hendur og skyldu leigutaka til að láta leigurétt sinn og lóð af hendi. Þá er í samningunum ákvæði um að fyrir byggingar eða önnur mannvirki á lóðum skuli greitt eftir mati. Fram er komið í málinu að engar byggingar eða mannvirki eru á lóðunum og ennfremur að lóðirnar hafa ekki verið nýttar að öðru leyti, svo sem til trjáræktar eða skyldrar starfsemi, sem mun hafa verið ætlunin. Verður gengið út frá því við úrlausn málsins að leigutaki hafi ekki hagnýtt sér lóðirnar í þau 13 ár sem liðin eru frá því að samningar voru gerðir. Af hálfu varnaraðila er því meðal annars haldið fram að ganga hefði þurft til samninga um uppgjör vegna réttinda hennar og framkvæmda áður en gerðarbeiðandi tæki lóðirnar til sín. Þar sem ekkert hefur komið fram í málinu um hagnýtingu eða framkvæmdir varnaraðila á lóðunum verður ekki tekið undir þessi sjónarmið varnaraðila.

Af hálfu varnaraðila er því haldið fram að sú ráðstöfun sóknaraðila að taka til sín lóðir varnaraðila, sé stjórnsýsluákvörðun sem uppfylla þurfi kröfur stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um undirbúning og málsmeðferð. Ljóst er af 1. og 2. mgr. 1. gr. laganna að þau gilda þegar sveitarfélag tekur ákvarðanir um rétt eða skyldu manna og ekki er óeðlilegt að gera þær kröfur til gerðarbeiðanda í þessu tilviki að horft sé til laganna við málsmeðferð. Fyrir liggur í málinu að sóknaraðili sendi varnaraðila erindi í nóvember 2008, þar sem gerð var grein fyrir því að hann kynni að þurfa að nýta heimildir samkvæmt 12. gr. lóðarleigusamninganna og taka lóðirnar í sínar hendur og varnaraðila veittur frestur til að koma að andmælum og að hún andmælti fyrirhugaðri ákvörðun með bréfi dagsettu 29. janúar 2009. Eins og atvikum máls þessa er háttað og með tilliti til afar skýrs réttar í ofangreindu ákvæði lóðarleigusamnings, verður ekki fallist á að meðalhófsregla 12. gr. stjórnsýslulaga hafi verið brotin á varnaraðila.

Ekki verður heldur séð að tilefni sé hér til að fallast á með varnaraðila að margnefnt samningsákvæði í 12. gr. lóðarleigusamninganna sé svo ósanngjarnt að víkja beri því til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Ekkert er komið fram í málinu sem bendir til þess að ákvæðið sé ósanngjarnt eða þannig að andstætt sé venju að bera það fyrir sig. Þvert á móti virðist sem um sé að ræða hefðbundið orðalag í samningum af þessu tagi.

Að öllu framansögðu virtu verður litið svo á að réttur sóknaraðila sé nægilega skýr, sbr. 78. gr. laga nr. 90/1989 til að heimila megi útburð á varnaraðila af lóðunum Skarhólabraut 1 og 3 í Mosfellsbæ. Ekki verður séð, þegar virtir eru hagsmunir aðila og aðstæður allar í málinu, að skilyrði séu til að verða við þeirri kröfu varnaraðila að málskot fresti framkvæmd úrskurðar. Eins og málavöxtum er háttað þykir, með vísan til 130. gr. laga nr. 91/1991, eðlilegt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf, settur héraðsdómari, kveður upp úrskurðinn.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Varnaraðili, S-kvk-nf I-kvk-nf, skal borin út af lóðunum Skarhólabraut 1-3 í Mosfellsbæ, ásamt öllu sem henni tilheyrir, með beinni aðfarargerð.

Málskostnaður fellur niður.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf