E-3336/2011

Mál þetta sem dómtekið var 12. desember 2012 var höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur 1. september 2011 af E-kk-þgf Ó-kk-þgf S-kk-þgf, Engihjalla 9, Kópavogi (áður Lágholtsvegi 15, Reykjavík) á hendur S-kk-þgf H-kk-þgf, Miðholti 3, Hafnarfirði, E-kk-þgf H-kk-þgf, Noregi, S-kk-þgf H-kk-þgf, Bandaríkjunum, B-kvk-þgf H-kvk-þgf Hajo, Noregi og J-kvk-þgf G-kvk-þgf H-kvk-þgf, Holtsgötu 12, Hafnarfirði.

Kröfur aðila

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda in solidum 3.288.430 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 8. september 2011 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu auk álags er nemi virðisaukaskatti, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndu krefjast þess aðallega að verða sýknuð af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Þá er þess krafist að stefnanda verði gert að greiða stefndu málskostnað að skaðlausu að mati dómsins, eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Atvik máls

Stefnandi keypti fasteignina nr. 15 við Lágholtsveg í Reykjavík af H-kk-þgf E-kk-þgf með kaupsamningi dagsettum 16. mars 2010. Um var að ræða 86,7 fm einbýlishús, byggt á árinu 1943. Umsamið kaupverð var 23.000.000 króna. Stefnandi, sem bjó erlendis þegar kaupin áttu sér stað, mun ekki sjálfur hafa skoðað eignina fyrir kaupin heldur fengið annan til þess fyrir sína hönd auk þess sem vinkona sambýliskonu stefnanda mun hafa skoðað eignina að hennar beiðni, að sögn fyrst og fremst í því skyni að leggja mat á innra skipulag eignarinnar og hversu vel hún hentaði til heimilshalds. Stefnandi mun samkvæmt afsali hafa fengið eignina afhenta 26. maí 2010 og flutt inn í hana ásamt sambýliskonu sinni 1-2 vikum síðar. Afsal til stefnanda er dagsett 29. júní 2010. Nokkru eftir að stefnandi flutti ásamt sambýliskonu sinni inn í eignina töldu þau sig verða vör við blettamyndum í korkflísum á eldhúsgólfi og víðar. Hafi þessi blettir farið að birtast í framhaldi af að skipt hafi verið um vatnskassa við salerni en það hafi verið gert þar sem rennsli í salerni hafi verið dræmt. Kallaður hafi verið til skoðunarmaður frá tryggingafélagi stefnanda til að mæla raka í gólfinu og hafi mæling verið framkvæmd 29. júní 2010. Í ljós hafi komið raki í gólfplötu og upp í burðarveggi. Um svipað leyti töldu stefnandi og sambýliskona hans sig verða vör við að frárennsli frá salerni hússins væri tregt og jafnvel stíflað. Fyrir milligöngu tryggingafélags stefnanda voru gerðar ráðstafanir til að mynda klóaklagnir í húsinu. Það reyndist í fyrstu ekki gerlegt þar sem klóaklögnin næst salerni virtist hafa farið í sundur. Í framhaldinu fékk stefnandi starfsmann RV pípulagna ehf. til að taka salerni frá og fjarlægja þann hluta lagnarinnar sem farinn var í sundur, þannig að hægt væri að mynda lögnina að öðru leyti. Var það gert og liggja myndirnar fyrir í málinu á mynddiski. Eru þær af hálfu stefnanda sagðar sýna að skolplagnir undir húsinu hafi verið „fullkomlega fallnar saman og ónýtar“. Að sögn stefnanda var honum ljóst í byrjun júlí 2010 að nauðsynlegt væri án tafar að grípa til stórtækra aðgerða vegna ástands skolplagnanna enda hefði legið fyrir að safnast hefði saman undir gólfi hússins gríðarlegt magn af úrgangi, sérstaklega undir baðherbergisgólfi, enda virst að langt væri síðan skolplögnin hefði farið í sundur. Hefði húsnæðið af þessum ástæðum verið óíbúðarhæft. Að sögn stefnanda var seljandi tafarlaust upplýstur um hvað í ljós hefði komið varðandi ástand skolplagna og honum verið boðið að kynna sér ástandið og þess óskað að hann hefði samband við sitt tryggingafélag og kæmi að viðgerðum. Ekki hafi verið orðið við þeim tilmælum. Að sögn stefnanda fékk hann starfsmann RV pípulagna ehf. til að leggja mat á nauðsynlegar viðgerðir og liggur áætlun hans fyrir í málinu dagsett 19. júlí 2010. Áætlunin gerði ráð fyrir að heildarkostnaður vegna viðgerða gæti numið 2.870.000 krónum en inn í þeirri fjárhæð væri ekki kostnaður vegna gólfefna, innréttinga eða annarra skemmda eða rasks sem hljótast myndi af viðgerðinni. Þá hafi við skoðun komið í ljós að húsið Grandavegur 40 hafi verið tengt við sömu skolplögn og legið hafi þvert í gegnum húsið að Lágholtsvegi 15, sem gert hafi það að verkum að viðgerð yrði mun umfangsmeiri og kostnaðarasamari en annars hefði orðið. Sá viðbótarkostnaður sem af þessu hlytist væri ekki inn í áætluðum kostnaði. Stefnandi lét í framhaldi af áætluninni ráðast í umfangsmiklar framkvæmdir við fasteignina. Skorin var rauf í og gólfplata brotin eftir endilöngu baðherbergi yfir gang og gegnum eldhús og þar út í gegnum útvegg að brunni við húshlið. Frá brunni við eldhús utanhúss var grafinn skurður í gegnum lóðina og lögnin lögð í götubrunn um 20 metra leið. Allar innréttingar og tæki á baði og í eldhúsi voru fjarlægð. Grafið var að lögninni og hún fjarlægð. Lagður var nýr stofn og lagnir að salerni, baði og handlaug, sandaðar og huldar. Steypt var í gólf að nýju. Skipt var um heitt og kalt vatn á baði og eldhúsi. Eldri gólfefni voru fjarlægð og gólf flotuð undir lagningu nýrra gólfefna. Á baði var ennfremur lagt rafmagn og settir upp tenglar fyrir þvottavél og þurrkara. Nýtt upphengt salerni var sett upp auk nýs baðkars með hitastýrðum blöndunartækjum, nýrrar handlaugar og blöndunartækja og ný baðinnrétting sett upp. Ofn var fjarlægður og settur upp handklæðaofn og lagður gólfhiti. Nýjar flísar voru lagðar á gólf og veggi. Á gangi voru lagðar nýjar flísar og sóplistar. Skipt var um flísar á eldhúsgólfi. Sett var upp ný eldhúsinnrétting með efri og neðri skápum. Skipt var um frárennslislagnir, stofn og lagnir að vaski. Nýr eldhúsvaskur var settur upp og ný blöndunartæki auk nýrra veggflísa milli skápa og raflagnir endurnýjaðar og rafmagnstenglar. Í garði var settur upp nýr brunnur við húshlið og lögn lögð út í götubrunn. Einhverjar viðræður munu hafa átt sér stað milli stefnanda og umboðsmann seljanda eftir að framkvæmdir hófust og fyrir liggur að af hálfu seljanda var með drögum að samkomulagi 10. ágúst 2010 boðið að seljandi greiddi stefnanda „án skyldu“ 500.000 krónur vegna viðgerða á eigninni en með þeirri greiðslu væri uppgjöri milli stefnanda og seljanda að fullu lokið. Stefnandi hafnaði boðinu og reyndust frekari samkomulagstilraunir árangurslausar. Með matsbeiðni dagsettri 4. febrúar 2011 fór stefnandi þess á leit við Héraðsdóm Reykjavíkur að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta meinta galla á fasteigninni Lágholtsvegi 15 og kostnað við úrbætur. Fyrirtöku beiðninnar var frestað til 15. apríl 2011 vegna fráfalls seljanda en hann lést 20. febrúar 2011. Leyfi til einkaskipta á dánarbúi seljanda var gefið út 25. maí 2011 og tóku erfingjar seljanda við aðild að matsmálinu. Við fyrirtöku matsbeiðninar 29. apríl 2011 lagði matsbeiðandi fram viðbót við beiðnina. Jafnframt var þá dómkvaddur V-kk-nf M-kk-nf byggingatæknifræðingur. Skilaði hann matsniðurstöðu sinni 27. júní 2011. Helstu niðurstöður matsins voru þær að telja yrði ljóst af þeim gögnum sem fyrir lægju í málinu og samtölum við þá fagmenn og sérfræðinga sem komið hefðu að vettvangi, þegar salerni hefði verið tekið frá og skolplögn skoðuð, að skolplögnum eignarinnar hefði verið áfátt, þegar í byrjun júlí 2010. Á því tímamarki hefði verið komið að viðgerðum á skolplögninni sem verið hefði í sundur næst salerni og rifur verið á lögninni. Þá taldi matsmaðurinn „nánast öruggt“ að skolplögnin hefði verið farin í sundur í byrjun júní og „að öllum líkindum mun fyrr“. Hins vegar taldi matsmaðurinn ekki sýnt fram á að vatnslagnir eignarinnar, þótt þær hefðu án nokkurs vafa í byrjun júlí 2010 verið orðnar gamlar og tærðar, hefðu verið orðnar lekar eða farnar að valda skemmdum. Mat matsmaðurinn heildarkostnað við þær viðgerðir sem nauðsynlegar væru vegna viðgerðar á skolplögninni, ásamt kostnaði við matsstörf vegna fjármögnunar, vera samtals 3.788.430 krónur. Fyrir liggur að eigandi granneignarinar að Garðavegi 40 hefur greitt stefnanda 500.000 krónur vegna þátttöku í kostnaði stefnanda vegna breytinga á sameiginlegri skolplögn. Lögmanni stefndu var send matsgerðin ásamt kröfubréfi 8. ágúst 2011 þar sem krafist var skaðabóta og eða afsláttar í samræmi við niðurstöður matsins. Stefndu höfnuðu kröfugerðinni.

Málsástæður stefnanda og tilvísun til réttarheimilda

Stefnandi kveðst byggja málatilbúnað sinn á því að fasteignin að Lágholtsvegi 15 í Reykjavík hafi verið gölluð, í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, við afhendingu í byrjun júní 2010. Eigi stefnandi því rétt á skaðabótum og eða afslætti. Byggi stefnandi kröfu sína um greiðslu úr hendi stefndu, aðallega á 41. og 43. gr. laga um fasteignakaup. Til stuðnings kröfu sinni vísi stefnandi aðallega til fyrirliggjandi matsgerðar V-kk-ef M-kk-ef byggingatæknifræðings. Þess hafi m.a. verið farið á leit að matsmaður mæti hvort skolplögunum og vatnslögnum hafi verið áfátt þegar viðgerðir hafi byrjað í júlí 2010 og hvort þeim hafi verið áfátt þegar eignin hafi verið afhent í júní sama ár. Niðurstaða hans sé í stuttu máli sú að „nánast öruggt“ sé að svo hafi verið og líkast til miklu fyrr. Jafnframt sé það niðurstaða hans að nauðsynlegur kostnaður við viðgerðir sé þannig að ótvírætt verði að telja að um galla sé að ræða í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup. Tímamark afhendingar seldrar eignar, eða fljótlega þar á eftir, sé það tímamark sem við skuli miða við mat á galla, sbr. m.a. 20. gr. laga um fasteignakaup. Með vísan til matsgerðarinnar liggi fyrir fullnægjandi sönnun um að eignin hafi verið haldin göllum við afhendingu sem stefndu beri ábyrgð á. Samkvæmt niðurstöðu matsgerðar sé heildarkostnaður vegna nauðsynlegra viðgerða, sem matsmanni hafi verið falið að meta, sem og afnotamissis stefnanda á íbúð sinni, samtals 3.788.430 krónur. Sé það jafnframt tjón stefnanda að frádregnum 500.000 krónum sem eigandi granneignar hafi greitt inn á kostnað vegna breytinga á sameiginlegri skolplögn. Kaupverð eignarinnar hafi verið 23.000.000 króna. Nemi fjárhæð galla því samtals 16.5% af kaupverði eignarinnar. Ótvírætt verði að telja að slíkt nægi til þess að um galla sé að ræða í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 enda ljóst að hinn staðfesti galli hafi verið til þess fallinn að rýra verðmæti eignarinnar „svo nokkru varði“, sbr. nefnda 18. gr. Jafnframt sé á því byggt að með framlögðum gögnum, sérstaklega matsgerð, sé sannað að umræddur galli hafi verið til staðar við tímamark það sem mælt sé fyrir um í 20. gr. fasteignakaupalaga, þ.e. við afhendingu í byrjun júní 2010. Sé slík sönnun einnig studd frekari samtímagögnum eins og fyrirliggjandi áætlun pípulagningamanns, fyrirliggjandi greinargerð O-kk-ef B. T-kk-ef byggingatæknifræðings sem og fyrirliggjandi hreyfimyndum af skólplögnum en öll þessi gögn séu unnin á svipuðum tíma. Þá sé einnig á því byggt að seljandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína skv. 26. gr. laga nr. 42/2000, sem sé á ábyrgð seljanda. Seljandi hafi verið lærður húsasmiður og byggi stefnandi á því að sannað sé með gögnum málsins að skolp eignarinnar hafi verið hrunið og löngu ónýtt þegar hún hafi verið afhent, jafnvel við undirritun kaupsamnings í mars 2010, sama gildi um vatnslagnir. Gögn málsins beri með sér að skolpið hafi ekki verið nýhrunið heldur hafi gríðarlegt magn úrgangs safnast saman þegar stefnandi hafi hafist handa við að kanna málið örstuttu eftir að eignin hafi verið afhent. Á því sé byggt að útilokað hafi verið að búa í húsinu við þessar aðstæður án þess að hafa á nokkurn hátt orðið þessa var. Eigi þetta sér í lagi við um aðila sem sérmenntaður hafi verið á sviði húsasmíði. Á því sé byggt að seljandi hafi vitað eða hefði í öllu falli mátt vita um gallann þegar eignin hafi verið seld. Þar sem stefnanda hafi ekki verið gerð grein fyrir þessum galla sé ljóst að seljandi hafi ekki sinnt lögmæltri upplýsingaskyldu sinni skv. 26. gr. laga um fasteignakaup og því sé um galla að ræða í skilningi ákvæðisins. Byggi stefnandi á því að með framlögðum sönnunargögnum, sbr. m.a. matsniðurstöðu, greinargerð byggingatæknifræðings og hreifimyndir af ástandi lagna, hafi stefnandi gert allt sem í hans valdi hafi staðið til að sanna ástand eignarinnar við afhendingu. Með sönnunarfærslu þessari hafi stefnandi sannað að eignin hafi verið gölluð við afhendingu eða í öllu falli gert það nægjanlega líklegt til þess að það sé hlutverk stefndu að sýna fram á að eignin hafi ekki verið gölluð við afhendingu og að seljandi hafi sannanlega ekki verið meðvitaður um hinn augljósa galla. Gildi þá einu hvort um sé að ræða hið ónýta skolp eða hinar ónýtu vatnslagnir. Með vísan til framanritaðs byggi stefnandi á því að staðreyndir gallar hafi rýrt verðmæti eignarinnar svo verulega að hann eigi rétt til skaðabóta, sbr. 43. gr. fasteignakaupalaga, sem nemi tjóni hans skv. mati matsmanns, en ella skuli hann eiga rétt á afslætti í samræmi við kostnað við að bæta úr göllunum, sbr. 41. gr. sömu laga. Sé kröfufjárhæðin í báðum tilvikum reist á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns. Um umfang og nánari sundurliðun á kostnaði við að bæta úr einstaka göllum vísist að öðru leyti til fyrirliggjandi matsgerðar. Stefnandi byggi á því að hann hafi í öllu uppfyllt skoðunarskyldur sínar skv. 29. gr. fasteignakaupalaga enda þeir gallar sem um ræði ekki þannig að þeir komi í ljós við skoðun. Eðli þeirra sé hins vegar þannig að þeir séu hverjum þeim ljósir sem búi í húsnæðinu enda ljóst að fullkomið hrun skolplagna hafi veruleg áhrif á rennsli t.d. í salerni. Á því sé byggt að rennsli í salerni sé fyrir utan það sem rúmist innan skoðunarskyldu góðs og gegns fasteignakaupanda. Þá hafi einnig verið sérstaklega spurt út í bletti á korkgólfi í eldhúsi við skoðun en gefin sú skýring að um olíubletti væri að ræða eftir eldamennsku. Af hálfu seljanda hafi tilvist bletta verið viðurkennd sem og samskipti um bletti við skoðun, þó á því virðist byggt að um aðra bletti hafi verið að ræða sem þó hafi ekki verið bent á hverjir séu eða hvar þeir hafi verið. Þá hafi stefnandi uppfyllt allar tilkynningaskyldur sínar enda seljanda tilkynnt strax um gallana og hann boðaður á staðinn, þegar skoðun og framkvæmdir hafi staðið fyrir dyrum. Hann hafi ekki orðið við því. Fulltrúi hans hafi þó komið á staðinn stuttu eftir að framkvæmdir hafi byrjað. Stefnandi hafi því í engu tapað rétti sínum vegna skorts á tilkynningum eða tómlætis. Kröfu sína um greiðslu skaðabóta reisi stefnandi á ákvæðum 43. gr. sbr. 18. gr. auk, 1. mgr. 26. gr. og 1. mgr. 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 auk almennra reglna fasteignakauparéttar um galla og úrræði kaupanda vegna vanefnda seljanda. Varðandi kröfu um afslátt vísist til 1. mgr. 41. gr., sbr. 18. gr. fasteignakaupalaga. Kröfu um greiðslu dráttarvaxta styðji stefnandi við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Um aðild fari eftir lögum nr. 20/1991. Kröfu um málskostnað styðji stefnandi við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísist til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður stefndu og tilvísun til réttarheimilda

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að fullkomlega sé ósannað að þeir meintu gallar sem mál þetta snúist um hafi verið til staðar fyrir afhendingu fasteignarinnar og jafnframt sé ósannað að ástand frárennslislagna og vatnslagna hafi verið verra en búast hafi mátt við í svo gömlu húsi, sem hér um ræði, sem byggt hafi verið fyrir hartnær 70 árum. Á því sé einnig byggt að líftími frárennslislagna og vatnslagna sé að jafnaði 40-60 ár, þannig að stefnandi hafi mátt búast við því að hvenær sem er gæti komið að því að endurnýja þyrfti lagnir þessar, enda hafi seljandi ekki ábyrgst sérstaklega að lagnir þessar væru í lagi eða hefðu verið það. Áhætta vegna þessara lagna hafi því færst alfarið yfir til stefnanda við afhendingu eignarinnar. Ennfremur krefjist stefndu sýknu af skaðabóta- og afsláttarkröfu stefnanda, þar sem ef svo ólíklega færi að sannað teldist að hinir meintu gallar hefðu komið fram fyrir afhendingu eignarinnar, þá sé ekki um að ræða galla í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Í fyrsta lagi vegna þess að hinn meinti ágalli rýri ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi, þar sem um sé að ræða hartnær 70 ára gamalt hús og kostnaður við úrbætur vegna hins meinta galla ætti að hámarki ekki að nema hærri fjárhæð en 1.400.000 krónum eða u.þ.b. 6% af söluverði eignarinnar. Áður sé vikið að því að heildarniðurstaða matsgerðarinnar sé alltof há, þar sem reiknað sé með endurnýjun ýmissa hluta, s.s. innréttinga, hreinlætistækja o.fl. Þegar kostnaður vegna endurnýjunar slíkra hluta sé dreginn frá heildartölu matsgerðar verði heildartalan u.þ.b. 1.900.000 krónur. Ennfremur komi til frádráttar 500.000 krónur, sem sé þátttaka nágranna á Grandavegi 40 í kostnaði vegna viðgerða á skolplögnum, en skorað sé á stefnanda að leggja fram upplýsingar þar að lútandi. Þannig fáist fjárhæðin 1.400.000 krónur. Í öðru lagi hafi seljandi eða fulltrúar hans ekki sýnt af sér saknæma háttsemi í máli þessu með því að standa ekki rétt að upplýsingaskyldu sinni. Seljandi, H-kk-nf heitinn E-kk-nf, hafi, eins og áður sé fram komið, ekki haft ástæðu til að ætla að um nokkra slíka ágalla væri að ræða sem haldið sé fram af stefnanda í máli þessu. Ennfremur beri þess að geta að hinn sérfróði skoðunarmaður, sem skoðað hafi húsið af hálfu stefnanda, hafði ekki séð nein þau ummerki sem bent gætu til hinna meintu galla og verði því ekki með nokkru móti séð að seljandi hafi mátt sjá slík ummerki. Í þessu sambandi verði einnig að líta til söluverðs hússins sem hafi verið umtalsvert lægra en fasteignamat þess á þeim tíma sem það hafi verið selt. Fasteignamatið hafi þá verið 28.450.000 krónur en söluverð 23.000.000 króna. Ástæður þess að húsið hafi verið selt á þessu lága verði hafi m.a. verið aldur þess og að seljandi hafi, fyrir aldurs sakir, viljað flytja sem fyrst á dvalarheimili fyrir aldraða. Stefnandi geti því með engu móti borið fyrir sig, sem forsendu eða væntingu, að frárennslislagnir og vatnslagnir hafi verið í fullkomnu lagi, þar sem um svo gamalt hús hafi verið að ræða. Skilyrði 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 fyrir því að fasteign teljist gölluð séu því ekki uppfyllt. Ef svo ólíklega færi að dómurinn teldi að um galla væri að ræða sé þess krafist að sýknað verði af kröfuliðnum sem fjalli um afnotamissi, þar sem þar sé um að ræða óbeint tjón sem ekki verði tekið til greina nema sýnt sé fram á saknæmt athæfi seljanda, gagnvart upplýsingaskyldu hans, en um það sé ekki að ræða eins og rakið hafi verið hér að framan. Ennfremur sé þess krafist að dómurinn taki tillit til þess að viðgerðar-framkvæmdir þær sem ráðist hafi verið í að hálfu stefnanda hafi að miklu leyti ekki verið nauðsynlegar til úrbóta á hinum meintu göllum, eins og áður hafi verið fjallað um. Varakrafa stefndu sé byggð á eftirfarandi rökum. Um sé að ræða tæplega 70 ára gamalt hús, sem selt hafi verið á afar lágu verði, eins og áður sé fram komið. Stefnandi hafi því með engu móti getað búist við að hús þetta væri í fullkomnu ástandi, t.d. varðandi skolp- og vatnslagnir. Kostnaður við endurbætur eigi ekki að koma til álita að fullu þar sem verðmæti hússins hafi aukist verulega við þessar endurbætur. Í þessu samhengi sé rétt að geta þess, að stefnandi hafi sett húsið á sölu hjá fasteignasölunni Allt fasteignir á uppsettu verði 29.900.000 krónur. Ennfremur sé rétt að benda á að fasteignin hafi selst á 23.000.000 króna, en fasteignamat eignarinnar hafi á þessum tíma verið 28.450.000 krónur. Vitað sé að söluverð fasteigna á þessu svæði í Reykjavík, á þessum tíma, hafi yfirleitt verið nokkru hærra en fasteignamat slíkra eigna. Hvað varði kröfulið stefnanda um afnotamissi sé honum mótmælt sérstaklega, enda hafi ekkert verið lagt fram í málinu sem sýni fram á að stefnandi hafi orðið fyrir nokkrum slíkum kostnaði. Að auki sé þessum kröfulið mótmælt sem alltof háum. Ljóst sé að fyrirliggjandi matsgerð taki mið af kostnaðarliðum sem þar eigi ekki heima eins og áður sé rakið. Lækka beri því bótakröfuna sem nemi þeim kostnaðarliðum sem eigi ekki við þar sem um hafi verið að ræða framkvæmdir og endurnýjun hluta að óþörfu og sem að hluta til hafi ekki verið fyrir í fasteigninni. Ennfremur verði að horfa til þess að stefnandi fái nýja hluti í stað eldri. Jafnframt beri að taka tillit til þátttöku nágranna að Grandavegi 40 í kostnaði af viðgerðum á skolplögnum. Kröfur stefnda um sýknu byggi á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 18., 26. og 43. gr. laganna og óskráðum lagareglum á þessu sviði. Málskostnaðarkröfur byggi á 129., sbr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, með breytingum. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað sé byggð á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Forsendur og niðurstaða

Í máli þessu er um það deilt hvort fasteignin að Lágholtsvegi 15 í Reykjavík hafi verið gölluð þegar stefnandi fékk hana afhenta úr hendi seljanda 26. maí 2010. Af hálfu stefnanda er á því byggt að skolplagnir hafi þá verið gallaðar í merkingu 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, eins og sýnt hafi verið fram á með matsgerð, auk þess sem seljandi hafi, hvað ástand lagnanna varðar, vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga. Af hálfu stefndu er því hafnað að skolplagnirnar hafi verið í verra ástandi en stefnandi hafi mátt gera ráð fyrir með hliðsjón af aldri eignarinnar og lagnanna og söluverði eignarinnar. Eignin hafi því ekki verið gölluð í merkingu 18. gr. laga nr. 40/2002

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þó telst notuð fasteign ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Samkvæmt 20. gr. laganna skal við mat á því hvort fasteign teljist gölluð miða við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda skv. 12. gr. laganna eða samkvæmt samningi. Samkvæmt 1. ml. 1. mgr. 12. gr. flyst áhættan af seldri fasteign til kaupanda við afhendingu. Samkvæmt framangreindu má kaupandi fasteignar almennt gera þá kröfu að keypt fasteign sé, hvað ástand og eiginleika varðar, ekki lakari en almennt gerist um sambærilegar eignir nema annað leiði af lögum nr. 40/2002, öðrum lögum eða kaupsamningi.

Fasteignin Lágholtsvegi 15 var samkvæmt söluyfirliti fasteignasölunnar, sem hafði milligöngu um sölu eignarinnar í mars 2010, og kaupsamningi seljanda og stefnanda, byggð árið 1943. Þegar stefnandi fékk eignina afhenta í lok maí 2010 voru því u.þ.b. 67 ár liðin frá byggingu eignarinnar. Ekki hefur annað komið fram í málinu en skolplagnir hafi verið upprunalegar. Hinir sérfróðu meðdómsmenn eru þeirrar skoðunar að almennt megi gera ráð fyrir að endingartími steyptra skolplagna sé 40-50 ár. Eins og fram kemur í málavaxtalýsingu dóms þessa voru skolplagnir í og frá fasteigninni Lágholtsvegi 15 myndaðar áður en viðgerðir hófust. Þau gögn sýna, að mati hinna sérfróðu meðdómsmanna, að rifur voru á lögninni en jafnframt að þegar hún var mynduð 19. júlí 2010 hafi hún almennt ekki verið í lakara ástandi en gera mátti ráð fyrir með hliðsjón af aldri og efni, að undanskyldum þeim hluta hennar sem náði frá salerni að fyrstu beygju. Nánar verður fjallað síðar um þann hluta lagnarinnar. Framburður vitnisins Á-kk-ef H-kk-ef, sem myndaði lögnina, styður framangreinda ályktun, en í skýrslu vitnisins fyrir dómi kvað það lögnina hafa verið slitna en heila. Sprungur hafi verið komnar í hana en hún ekki fallin saman. Það er því mat dómsins að umræddur hluti lagnarinnar hafi ekki verið gallaður í merkingu 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Við aðalmeðferð málsins hélt lögmaður stefnanda því fram að seljanda hefði borið að upplýsa stefnanda um að skolplagnir væru upprunalegar. Telja verður að seljandi hafi fullnægt upplýsingaskyldu sinni í þeim efnum með því að byggingarár eignarinnar var, eins og áður er rakið, tilgreint bæði í söluyfirliti og kaupsamningi, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002.

Ekki hefur að hálfu stefnanda verið sýnt fram á að seljanda hafi, þegar afhending eignarinnar átti sér stað, verið kunnugt um leka frá skolplögnum enda hefur ekki verið sýnt fram á að merki slíks hafi verið sjáanleg innan eignarinnar eða utan. Af hálfu stefnanda hefur verið bent á að dökkir blettir sem sjáist á myndum innan úr eigninni, sem fylgt hafi netauglýsingum um eignina, gefi til kynna rakaskemmdir. Blettirnir hafa verið skírðir með öðrum hætti af stefndu. Sérstök skoðun á korkflísunum á eldhúsgólfi eða öðrum stöðum í eigninni fór ekki fram, hvorki áður eða eftir að gólfefni voru endurnýjuð og verður stefnandi að bera hallann af sönnunarskorti í þessum efnum enda stóð það honum næst að tryggja slíka sönnun.

Dómurinn er þeirrar skoðunar að stefnandi hafi ekki, þrátt fyrir aldur skolplagnarinnar, mátt búast við að hún væri farin í sundur í gólfi við salerni, þegar eignin var afhent. Telja verður nægilega sannað að svo hafi verið með hliðsjón af framburði vitnisins V-kk-ef S-kk-ef B-kk-ef fyrir dómi en framburður hans um þetta telst trúverðugur. Hefur við mat á framburði vitnisins verið tekið tillit til skyldleika þess og sambýliskonu stefnanda. Þá styður framburður vitnisins Á-kk-ef H-kk-ef framangreint og matsgerð en matsmaður telur „nánast öruggt“ að lögnin hafi verið farin sundur fyrir afhendingu. Telja verður löglíkur fyrir því að framangreint ástand hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar. Ekki verður talið að kaupverð eignarinnar, sem eins og áður var rakið var 23.000.000 króna, hafi átt að gefa stefnanda til kynna að hluti skólplagnar hússins væri fallinn saman, líkt og stefndu hafa haldið fram. Það er mat dómsins að til að gera við þann hluta lagnarinnar, sem farinn var í sundur, og lagfæra þær skemmdir sem af því hefðu hlotist hefði verið rétt og nægilegt að brjóta upp gólf í baðherbergi við salerni, endurnýja skolplögn frá salerni að ógölluðum hluta frárennslislagnarinnar, steypa í gólfplötu, setja ný gólfefni, setja salerni upp að nýju og mála. Er það mat dómsins að kostnaður vegna framangreindra viðgerða og lagfæringa sé hæfilega metinn 500.000 krónur og er þá tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Miðað við kaupverð fasteignarinnar er kostnaður vegna framangreindra viðgerða og lagfæringa 2.17 % af kaupverðinu og verður ekki talið að umræddur ágalli rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði í merkingu 18. gr. laga nr. 40/2002.

Af hálfu stefnanda er á því byggt að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að upplýsa kaupanda ekki um framangreindan ágalla en honum hljóti að hafa verið um hann kunnugt, sbr. 2. ml. 18. gr., sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Ekkert liggur fyrir í málinu sem styður að seljanda hafi verið ljóst eða mátt vera ljóst, þegar fasteignin Lágholtsvegi 15 var afhent stefnanda, að hluti skolplagnarinnar væri í sundur. Þannig varð fagmaður sem kom á vegum stefnanda, til að athuga dræmt rennsli í vatnskassa við salerni, ekki var við að skolplögn væri í sundur og vitnið B-kk-nf S-kk-nf, sem skoðaði eignina tvívegis fyrir stefnanda, áður en kaupsamningur var gerður, varð ekki að eigin sögn var við klóaklykt í eigninni eða önnur merki þess að skolplögnin væri í sundur. Með vísan til framangreinds verður ekki fallist á það með stefnanda að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í tengslum við sölu og afhendingu eignarinnar, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til framangreindrar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að stefnandi greiði stefndu 627.500 krónur í málskostnað og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveða upp Þ-kk-nf S. G-kk-nf héraðsdómari og meðdómsmennirnir G-kk-nf V-kk-nf byggingaverkfræðingur og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf byggingatæknifræðingur.

Dómsorð

Stefndu, S-kk-nf H-kk-nf, E-kk-nf H-kk-nf, S-kk-nf H-kk-nf, B-kvk-nf H-kvk-nf H-x-x og J-kvk-nf G-kvk-nf H-kvk-nf, skulu vera sýkn af kröfum stefnanda, E-kk-ef Ó-kk-ef S-kk-ef, í máli þessu. Stefnandi greiði stefnu 627.500 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf S. G-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf