E-2841/2020

Mál þetta var höfðað með birtingu réttarstefnu 2. október 2020 og dómtekið 15. febrúarsl.

Stefnandi er G-kk-nf Ó-kk-nf, kt. 000000- 0000, Hjallabraut 6, Hafnarfirði.

Stefndi er H-kvk-nf T-kvk-nf r, kt. 000000- 0000, Gautlandi 9, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess í endanlegum dómkröfum aðallega að viðurkennt verði að stefnandi skuli fá greiðslu að fjárhæð 15.729.339 krónu raf þeim kaupsamningsgreiðslum sem fyrir liggja samkvæmt kauptilboði, dags. 2. og 3. október 2018, sbr. kaupsamning, dags. 28. nóvember 2018, um fasteignina Hjallabraut 6, Hafnarfirði, fastanúmer 207-5471, merkt 03 0202.

Til vara er þess krafist að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 6.932.488 krónu raf þeim kaupsamningsgreiðslum sem fyrir liggja samkvæmt kauptilboði, dags. 2. og 3. október 2018, sbr. kaupsamning, dags. 28. nóvember 2018, um fasteignina Hjallabraut 6, Hafnarfirði, fastanúmer 207- 5471, merkt 03 0202.

Jafnframt er þess krafist í báðum tilvikum að staðfest verði kyrrsetning sem gerð var hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu föstudaginn 23. nóvember 2018 á skráðum eignarhluta stefndu, sem er 50% eða helmingur kaupsamningsgreiðslna,9.800.000 krónur, skv. samþykktu kauptilboði, dags. 2. og 3. október 2018, í Hjallabraut 6, Hafnarfirði, fastanr. 207- 5471, sbr. kyrrsetningargerð nr. 32960/2018. Þá krefst stefnandi málskostnaðar, þ. m. t. kyrrsetningarkostnaðar, úr hendi stefndu að skaðlausu, auk vsk. ofan á dæmdan málskostnað í samræmi við framlagt málskostnaðaryfirlit.

Stefnda krefst þessa ðallega að verða sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að stefnda verði sýknuð að svo stöddu af öllum kröfum stefnanda. Til þrautavara er þess krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

Þá krefst stefnda þess að kröfu stefnanda um staðfestingu ákvörðunar sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, dags. 23. nóvember 2018, um kyrrsetningu á skráðum eignarhluta stefndu, sem er 50% eða helmingur kaupsamningsgreiðslna, 9.800.000 krónur, skv. samþykktu kauptilboði dags. 2. og 3. október 2018, í Hjallabraut 6, Hafnarfirði, fastanúmer 207- 5471, verði hafnað.

Loks krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnanda að skaðlausu, að viðbættum virðisaukaskatti samkvæmt mati dómsins að teknu tilliti til framlagðs málskostnaðaryfirlits.

Málavextir og sönnunarfærsla:

Málsaðilar hófu samband á árinu 2014, sem stóð til byrjunarárs 2016. Óljóst er af gögnum málsins hvernig því sambandi var í raun háttað með tilliti til búsetu og sambúðar. Hins vegar hófu aðilar samban dá ný um mitt ár 2016, og með kaupsamningi, dags. 21. desember 2016, keyptu þau saman fasteignina að Hjallabraut 6 í Hafnarfirði, íbúð merkt 03 0202. Óumdeilt er að þar bjuggu þau saman. Eignarhlutur hvors var skráður 50%í eigninni, og kaupverðið var 41.500.000 krónur.

Óumdeilt erað stefnandi greiddi útborgun kaupverðs og kostnað vegna kaupanna, samtals 9.374.800 krónur, en aðilar tóku saman tvö íbúðalán hjá Arion bankahf., samtals að höfuðstól 34.450.000 krónur. Greiddu þau bæði af þeim lánum á meðan á sambúð þeirra stóð. Þannig hafi stefnandi á þeim tíma greitt 1.417.598 krónur í afborganir, en stefnda 1.480.198 krónur. Aðilar töldu ekki fram til skatts sem sambúðaraðilar, ogs amkvæmt skattframtölum þeirra 2017 og 2018 var fasteignin talin fram til helminga í eigu hvors þeirra.

Afhendingardagur fasteignarinnar var 1. mars 2017. Við afhendingu réðust þauí að skipta um parket og eldhúsinnréttingu, sem virðist af skýrslum þeirrafyrir dómi hafa verið sameiginleg ákvörðun þeirra, þótt aðilar deili nú um það hvort sú framkvæmd hafi verið bráðnauðsynleg eða ekki. Stefnandi greiddi kostnað við kaup á parketi og eldhúsinnréttingu, samtals 1.196.880 krónur.

Sambúð aðila laukum sumarið 2018 með því aðs tefnda flutti út en stefnandi bjó áfram í íbúðinni þar til hún var seld 28. nóvember 2018. Söluverð var 51.000.000 krónaog fór afhending fram sama dag. Frá sambúðarslitum til afhendingar eignarinnar greiddi stefnandi afborganir framangreindra lána, samtals 498.921 krónu.

Fundir fóru fram með málsaðilum að viðstöddum lögmönnum, þar sem sættir voru reyndar um uppgjör söluverðsins. Þannig hafi stefnandi í október 2018 boðið stefndu helming af útborgun eftir að 9.000.000 króna hefðu verið greiddar honum, og þannig hafi stefnda átt að fá um 4,5 milljónir króna. Virðist samkomulag hafi verið umþá fjárhæð þann 16. nóvember 2018, sbr. afrit af framlögðum samskiptum á milli aðila, en aðilar ekki náð að ljúka málinu á þeim nótum.

Með kyrrsetningarbeiðni sama dag, þ. e. 16. nóvember 2018, fór stefnandi þess á leit við sýslumanninn á höfuðborgarsvæðinu að kyrrsettar yrðu 9.800.000 króna af framangreindri útborgun. Þann 23. nóvember 2018 fór fram kyrrsetningargerð nr. 32960/2018 sem var lokið með eftirfarandi hætti: „Sýslumaður kyrrsetur því skráðan eignarhlut gerðarþola sem er 50% eða helming kaupsamningsgreiðslna kr. 9.800.000,-skv. samþykktu kauptilboði dags. 2. og 3. október 2018 í Hjallabraut 6, Hafnarfirði, fastanúmer 207- 5471.“

Söluverð eignarinnar var greitt með nýju láni kaupanda, og voru framangreindar veðskuldir greiddar upp. Ásamt uppgreiðslu lána nam sölukostnaður og gjaldfallnar greiðslur í framkvæmdasjóð samtals 33.406.298 krónum. Til greiðslu í peningum komu því 17.593.702 krónur. Helmingur þeirrar fjárhæðar eða 8.796.851 króna mun hafa verið greiddur til stefnanda sem 50% þinglýsts eiganda, en sama fjárhæð hafi verið kyrrsett af sýslumanni, sbr. framangreint. Hafi kyrrsetningin í raun tekið til 8.796.851 krónu en ekki 9.800.000 króna, eftir uppgjör kostnaðar vegna sölunnar.

Stefnandi höfðaði mál til staðfestingar kyrrsetningarinnar fyrir Héraðsdómi Reykjaness þann 12. desember 2018, mál nr. E- 1236/2018. Ekki voru efnislega gerðar sömu dómkröfur og nú af hálfu stefnanda. Aðalkrafa stefnanda var þá tekin að fullu til greina. Í Landsrétti, með dómi í máli nr. 584/2019, var málinu hins vegar vísað frá héraðsdómi, á þeim forsendum að aðalkrafa stefnanda hafi ekki verið um greiðslu peninga og að eigninni hafi að auki þá verið afsalað til annars einstaklings. Þá var vara-og þrautavarakröfu vísað frá á þeim grundvelli að þær væru annars eðlis og byggðu á öðrum tölulegum forsendum en krafa um greiðslu er svari til þess eignarhlutar sem stefndi telji sig hafa átt í fasteigninni.

Stefnandi höfðaði, í framhaldi dóms Landsréttar, málið á ný með birtingu réttarstefnu þann 2. október 2020 eins og fram er komið.

Aðilaskýrslu gáfu stefnandi og stefnda. Vitnaskýrslur gáfu S-kk-nf G-kk-nf og K-kk-nf P-kk-nf A-kk-nf, löggiltir fasteignasalar.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi tiltekur í málsatvikum að málið sé, auk kröfunnar um staðfestingu kyrrsetningargerðar, höfðað til að útkljá þann ágreining sem uppi séum hvert hafi verið raunverulegt eignarhald fasteignarinnar, og þar með um skiptingu kaupverðs hennar, sem hafi verið grundvöllur að kyrrsetningarbeiðninni, þ. e. hver sé réttmæt hlutdeild hvors um sig úr þeim kaupsamningsgreiðslum sem fyrir liggja og bíða útgreiðslu.

Stefnandi kveðst byggja kröfur sínar á því að hann sé réttmætur eigandi að 89,4032% kaupverðs fasteignarinnar að Hjallabraut 6 í Hafnarfirði, í samræmi við framlag sitt til íbúðarkaupanna og afborgana af henni. Hann eigi því réttmætt tilkall til 89,4032% af nettósöluandvirði fasteignarinnar, enda hafi hann verið réttmætur eigandi að því sama hlutfalli fasteignarinnar. Nettósöluandvirðið sé 17.593.702 krónur. Telur stefnandi því að hann eigi réttmætt tilkall til 15.729.339 króna af þeirri fjárhæð. Sannað hafi verið svo hafið séð yfir allan vafa með gögnum málsins, og við rekstur héraðsdómsmáls nr. E- 1236/2018 og í Landsréttarmáli nr. 584/2019, hvert hafi verið framlag hvors um sig til fasteignakaupanna, og að það sé í fullkomnu samræmi við kröfugerð stefnanda. Til sönnunar á framlagi sínu og eignarrétti á fyrrgreindum hluta í fasteigninni, og þar með kaupsamningsgreiðslum vegna hennar, vísar stefnandi til framlagðra gagna, vegna greiðslna hans á kaupsamningsgreiðslu, umsýslugjaldi, kaupa á parketi, kaupa á eldhúsinnréttingu, lokagreiðslu kaupsamnings og yfirlits yfir greiðslu afborgana af áhvílandi lánum.

Við kaupin hafi verið skýrt kveðið á um að framlag stefnanda hafi verið hans eign og að stefnda gæti síðar á sama hátt lagt til framlög til eignamyndunar í fasteigninni, eða með því að greiða stefnanda beint. Það hafi stefnda gert með því að greiða helming afborgana þar til í júlí 2018 og lagt til lækkað stimpilgjald vegna fyrstu kaupa, en á engan annan hátt. Stefnandi telur jafnframt ljóst að víkja beri frá þinglýstum eignarheimildum hvað fasteignina varðar, enda sýni þinglýstar eignarheimildir ekki rétt eignarhlutföll aðila og að stefnandi eigi rétt til að fá greiðslu af kaupverði eignarinnar í samræmi við raunverulega eignarhlutdeild sína. Stefnandi hafi sannað að hann hafi ætlað sjálfum sér framlag sitt til kaupanna en ekki stefndu og að eignarhald fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við opinberar skráningar.

Stefnandi telur samkvæmt framangreindu ekki vera neinum vafa undirorpið að hann hafi verið eigandi að 89,4032% hluta fasteignarinnar og eigi samsvarandi rétt til söluandvirðis hennar. Stefnandi telur því óhjákvæmilegt að kröfur hans verði teknar til greina og að viðurkennt verði með dómi að stefnandi skuli fá greiðslu að fjárhæð 15.729.339 krónur af þeim kaupsamningsgreiðslum sem fyrir liggja samkvæmt kauptilboði, dags. 2. og 3. október 2018, sbr. kaupsamning, dags. 28. nóvember 2018, um fasteignina að Hjallabraut 6 í Hafnarfirði.

Stefnandi vísar til þess að eignarréttur hans sé varinn af 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944. Þá vísar hann til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga, sem fái stoð í lögum nr. 7/1936. Heimild til að hafa uppi viðurkenningarkröfu styðjist við 2. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Varakrafa stefnanda sé sett fram til öryggis, en hún byggistá öllum sömu rökum og málsástæðum og aðalkrafan. Um gjalddaga kröfunnar sé að auki vísað til meginreglu kröfuréttar um að gjalddagi sé almennt við stofnun kröfu nema samningsákvæði leiði til annars, sbr. m. a. 49. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Gjalddagi kröfunnar hafi verið við undirritun kaupsamnings þann 28. nóvember 2018, en þá átti stefnandi fyrst rétt til efnda.

Stefnandi telur samkvæmt framangreindu ekki vera neinum vafa undirorpið að hann hafi verið eigandi að 89,4032% hluta fasteignarinnar og eigi samsvarandi rétt til söluandvirðis hennar. Stefnandi telur því óhjákvæmilegt að kröfur hans verði teknar til greina og að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 15.729.339 krónur af þeim kaupsamningsgreiðslum sem fyrir liggja samkvæmt kauptilboði, dags. 2. og 3. október 2018, sbr. kaupsamning, dags. 28. nóvember 2018, um fasteignina að Hjallabraut 6 í Hafnarfirði.

Um varakröfu málsins, eins og henni var breytt, byggir stefnandi á sömu rökum og málsástæðum og um aðalkröfu málsins. Í leiðréttri dómkröfu krefjist stefnandi greiðslu stefndu á 6.932.488 krónum. Á því sé byggt að stefnandi sé óumdeilt þinglýstur eigandi að 50% fasteignarinnar. Þá sé ljóst að stefnandi hafi verið réttmætur eigandi að 39,4032% þess eignarhluta sem þinglýst hafi verið á stefndu, enda sýni þinglýstar eignarheimildir ekki rétta eignarhlutdeild. Við sölu fasteignarinnar hafi stefnandi í raun eignast fjárkröfu á hendur stefndu í samræmi við nefnt eignarhlutfall.

Um kröfu um staðfestingu á kyrrsetningargerð kveðst stefnandi byggja á því að framangreind réttindi hans séu ljós og kveður það sannað og hafið yfir allan vafa af gögnum málsins og einnig af málatilbúnaði stefndu sjálfrar í héraðsdómsmáli nr. E-1236/2018 og Landsréttarmáli nr. 584/2019, þ. e. hver raunverulegur eignarhlutur hans í fasteigninni hafi verið og þar með hvaða rétt hvor aðili um sig eigi í kaupsamningsgreiðslum um eignina. Þá byggir stefnandi á því að hann telji stefndu hafa sýnt í verki að hún hyggist ekki virða réttindi stefnanda, enda hafi hún sótt fast að gengið verði til kaupsamnings um fasteignina þar sem stefnda, sem sé eigandi að 50% af eigninni, muni fá greiddar þær kaupsamningsgreiðslur sem henni beri skv. afsali. Þá hafi stefnda ítrekað hafnað því að gera samkomulag um að fjármunirnir yrðu lagðir inn á sérstakan fjárvörslureikning fasteignasalans eða annars óháðs aðila, á meðan ágreiningur aðila væri til lykta leiddur eða þar til samkomulag næðist. Þá hafi stefnda sett fram varnir fyrir dómi, sem fari gegn yfirþyrmandi sönnunargögnum og framburði vitna, og byggir á því að henni beri að fá helming kaupsamningsgreiðslna um eignina þegar fyrir liggi að stefnda hafi ekki lagt krónu til kaupanna og aðeins lagt til greiðslu helmings afborgana af lánum þar til hún flutti út úr fasteigninni. Þá telur stefnandi að stefnda sé nánast eignalaus og að verulega örðugt yrði að sækja fjármunina verði kyrrsetningin ekki staðfest. Útilokað hafi verið að ná samkomulagi um neitt annað við stefndu en að hún fengi greiddan helming söluandvirðisins, þrátt fyrir að augljóst sé að stefnda eigi ekkert tilkall til slíkrar greiðslu. Samkvæmt framangreindu telur stefnandi óhjákvæmilegt að staðfest verði kyrrsetning sú sem fór fram hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu.

Stefnandi vísar til 1. mgr. 5. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o. fl. og byggir á því að öll skilyrði þessa ákvæðis séu fyrir hendi og því beri að staðfesta kyrrsetningargerðina.

Um lagarök að öðru leyti kveðst stefnandi vísa til 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944. Þá vísi hann til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga, sem fái stoð í lögum nr. 7/1936. Heimild til að hafa uppi viðurkenningarkröfu styðjist við 2. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Einnig vísi stefnandi til laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o. fl. og þá aðallega til VI. kafla þeirra laga, 5. mgr. 36. gr. laganna um varnarþing og 1. mgr. 36. gr. um frest til að gefa út réttarstefnu. Þá er byggt á 3. mgr. 39. gr. kyrrsetningarlaga varðandi að gefin er út stefna að nýju til staðfestingar kyrrsetningarinnar. Krafa um málskostnað styðjist við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt ofan á dæmdan málskostnað byggist á lögum nr. 50/1988, en stefnandi sé ekki virðisaukaskatts skyldur og beri því nauðsyn til að fá dæmdan virðisaukaskatt ofan á málskostnað.

Málsástæður og lagarök stefndu :

Stefnda vísar til þess að við framsetningu krafna stefnanda verði að líta til heimildar stefnanda til að koma máli sínu að fyrir dómi. Kröfur stefnanda þurfa því að uppfylla ákvæði 2. mgr. 36. gr. laga um kyrrsetningu, lögbann o. fl. nr. 31/1990, með hliðsjón af 1. mgr. 5. gr. sömu laga. Viðurkenningarmál á grundvelli 2. mgr. 25. gr. einkamálalaga nr. 91/1991 verðiekki flutt samhliða slíku staðfestingarmáli.

Kröfugerð stefnanda beri þess merki að að einverju leyti sé um að ræða fjárslitakröfur við slit aðilja á óvígðri sambúð aðilja. Stefnandi gerir kröfu um að tekið verði tillit til framlaga hans til heimilishaldsins, sem felast í viðhaldi og endurbótum húsnæðis, en minnist ekkert á framlög stefndu sem kunna að hafa snúið að öðrum útgjöldum heimilis þeirra. Stefnda telur að vegna þess að kröfugerð stefnanda einskorðast ekki við kaupverð fasteignarinnar þá kunni að þurfa að vísa kröfum hans frá dómi.

Kröfur stefnanda séu þannig í raun fjárslitakröfur sem rökstuddar séu með fjárframlögum stefnanda á sambúðartíma. Slíka kröfu beri að hafa uppi í ágreiningsmáli undir opinberum skiptum í samræmi við 100. gr. laga um skipti á dánarbúum, nr. 20/1991, en ekki sem skulda- eða innheimtumál fyrir kyrrsettum hlut. Um þversögn séað ræða í málatilbúnaðinum. Vísað sé til Hrd. nr. 67/2012, 76/2012 og 204/2012. Með hliðsjón af þessum dómum telur stefnda að vísa beri kröfum stefnanda frá dómi, án kröfu. Eins og mál þetta sé lagt upp af hálfu stefnanda snúist það að hluta til um rétt hvors aðila um sig til sameiginlegrar eignamyndunar þeirra á sambúðartíma. Úr slíku verði ekki skorið í venjulegu skuldamáli, eins og því sem hér um ræði, sbr. það að málið sé rekið eftir ákvæðum 2. mgr. 36. gr. laga um kyrrsetningu, lögbann o. fl. nr. 31/1990.

Stefnda byggir á því efnislega, að hafna beri viðurkenningarkröfu stefnanda í aðalkröfu og sýkna beri stefndu af þeirri kröfu. Samkvæmt dómaframkvæmd Hæstaréttar beri við fjárslit við lok óvígðrar sambúðar að líta svo á að hvorum aðila tilheyri sínar eignir og komi þær ekki til skipta. Eftir almennum reglum fjármunaréttar gildi sú meginregla við fjárslit að þinglýst eignarheimild yfir fasteign veiti líkindi fyrir eignarrétti. Leiði af þeirri reglu að sá sem heldur því fram að í slíkri skráningu felist ekki réttar upplýsingar um eignarrétt beri sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu. Stefnda haldi því fram að þá sönnunarbyrði hafi stefnandi ekki axlað, þ. e. að líta beri fram hjá þinglýstum eignar heimildum stefndu. Þessu til viðbótar sé ljóst og óumdeilt að stefnda sé skráð fyrir helmingi fasteignarinnar í skattframtölum beggja aðilja, hún hafi veriðsamskuldari að veðlánum vegna fasteignakaupanna og því til viðbótar sé óumdeilt að stefnda greiddi helming allra afborgana á sambúðartíma til jafns á við stefnanda annan kostnað af fasteigninni. Það hafiþví ekkert verið sem benti til annars en að stefnandi áliti stefndu fullkominn eiganda að helmingi fasteignarinnar á móti sér, eða allt þar til upp úr samvistum þeirra slitnaði. Stefnandi hafi verið ósáttur við að stefnda myndi slíta sambúðinni og þá fyrst farið að gera kröfur í þá veru að honum bæri meira en sinn þinglýsti helmingur. Þegar til alls þessa sé litið telur stefnda einsýnt að fallast beri á hina opinberu skráningu og sýkna stefndu af kröfum stefnanda í málinu og hafna aðalkröfu stefnanda.

Til áréttingar telur stefnda að líta verði til málatilbúnaðar stefnanda í heild við mat á trúverðugleika fullyrðinga stefnanda. Stefnda bendir þannig á að aðalkrafan skari st verulega á við varakröfu í málinu. Stefnda álítur að þessi skörun á málatilbúnaði stefnanda dragi verulega úr trúverðugleika staðhæfinga stefnanda. Þannig verði ekki fallist á það að hann geti talist eigandi að öðrum hlut í fasteigninni en þeim sem komifram í opinberri skráningu, enda hafi stefnandi haldið því fram sjálfur að greiðslur hans hafi verið lán.

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að aukið upphaflegt fjárframlag stefnanda til íbúðarkaupanna hafi í raun og veru verið sambland af endurgjaldi stefnanda til stefndu vegna framlaga hennar áður en íbúðarkaupin áttu sér stað og jafnframt verið hluti af viðleitni stefnandans til þess að bæta sambandið vegna framkomu hans við stefndu á fyrri stigum. Eftir að þau ákváðu að festa kaup á íbúð saman hafi ekki komið annað til tals en að sú sambúð væri á grunni þess að þau yrðu eigendur að jöfnum hlut í fasteigninni, jafnvel þó að stefnandi legði út fyrir útborgunargreiðslu. Um hafi veriðað ræða framlag stefnanda til hagsbóta fyrir stefndu og liggi engin gögn fyrir um að samkomulag hafi verið um nokkuð annað. Forsenda framhalds sambúðar aðilja máls þessa hafi grundvallast á þessari ákvörðun aðila. Af framangreindum ástæðum sé þess krafist að viðurkenningarkröfu stefnanda verði hafnað og stefnda sýknuð af þeirri kröfu hans.

Varakrafa stefndu um lækkun á kröfum stefnanda byggist á því að ef dómurinn fellst ekki á þær röksemdir stefndu, sem lagðar séutil grundallar sýknukröfu hennar, þá hljóti aukið framlag stefnanda til útborgunar við íbúðakaupin að teljast lán. Í máli þessu sé óumdeilt að stefnandi lagði fram 9.374.800 krónurí formi tveggja útborgunargreiðslna og umsýslugjalds við fasteignakaupin. Um hafi verið að ræða alla útborgunargreiðsluna þannig að helmingur hennar, eða 4.687.400 krónur, telst þá hafa verið lán stefnanda til stefndu. Öllum öðrum greiðslum eða framlögum, sem útlistuð séu af stefnanda, sé mótmælt. Þrátt fyrir að stefnandi hafi á sambúðartímanum kostað einhverju til um viðhald og endurbætur á sameiginlegri fasteign aðilja þá liggi ekkert fyrir um að sá kostnaður hafi verið umfram það sem stefnda lagði til heimilisins. Svo sem vikið hafi verið að hér að framan þá tjáir ekki stefnanda að taka einstaka kostnaðarliði við rekstur heimilisins út fyrr sviga en fjalla ekkert um framlag stefndu til annarr a þátta, svo sem til almennrar framfærslu og leigugreiðslna áður en aðilar festu kaup á íbúðinni að Hjallabraut 6. Þá mótmælir stefnda því að litið verði á það sem framlag stefnanda að hann hafi greitt afborganir lána og aðrar greiðslur af húsnæðinu eftir að stefnda flutti úr íbúðinni, enda hafði hann þá afnot af íbúðinni án þess að greiða stefndu leigu vegna hennar eignarhluta. Stefnda byggir á því að stefnanda beri þá að greiða leigugreiðslur til handa stefndu, sem nemi að lágmarki sömu fjárhæð og afborganir lána og annarra gjalda af fasteigninni.

Stefnda byggir á því að krafa stefnanda á hendur henni einskorðist við hið aukna framlag stefnanda til útborgunar sem innt var af hendi við kaupin þann 21. desember 2016. Samtals sé um að ræða helminginn af 9.374.800 krónum eða 4.687.400 krónur, sem sé skuld stefndu við stefnanda. Hins vegar sé málatilbúnaður stefnanda með þeim hætti að hann eigi ekki rétt á að skuld þessari verði skuldajafnað við nettóhluta stefndu í andvirði fasteignarinnar að Hjallabraut 6, sem stefndu bar að fá við sölu eignarinnar skv. kaupsamningnum frá 28. nóvember 2018 og var kyrrsett, og nú vistað á vörslureikningi sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu. Hafi verið um lán að ræða sé fráleitt að gjalddagi þess hafi verið við sölu eignarinnar þann 28. nóvember 2018 eins og stefnandi haldi fram. Um þrautavarakröfu sé vísað til umfjöllunar um varakröfu stefndu. Stefnda byggir á því að krafa stefnanda á hendur henni einskorðist við hið aukna framlag stefnanda til útborgunar sem innt var af hendi þann 21. desember 2016, eða 4.687.400 krónur. Frá þessari skuld stefndu við stefnanda beri síðan jafnframt að draga frá málskostnað, 1.000.000 króna sem Landsréttur dæmdi stefndu úr hendi stefnanda með dómi sínum þann 25. september 2020 í málinu nr. 584/2019. Þannig yrði frádráttur sem rynni til stefnanda 3.684.400 krónur.

Um kröfu um höfnun á staðfestingu kyrrsetningar er á því byggt að ákvæði 1. mgr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o. fl. séu ekki fyrir hendi. Ástæða þessa sé aðallega þríþætt. Í fyrsta lagi eigi stefnandi ekki gjaldfallna lögvarða kröfu á hendur stefndu, þá sé slík krafa ekki í formi peningagreiðslu og í þriðja lagi sé fjárhagsstaða stefndu ekki með þeim hætti að sennilegt megi telja að ef kyrrsetning fari ekki fram að það dragi svo mjög úr líkindum til fullnustu hennar eða að fullnusta verði verulega örðugri. Stefnda vísar til fyrri málatilbúnaðar í greinargerð þessari um ástæður þess að kröfur stefnanda geta ekki talist lögvarðar kröfur, en það helgi staf þeirri einföldu ástæðu að stefnandi eigi engar kröfur á hendur stefndu, sbr. sýknuástæður þærsem koma fram í greinargerð þessari. Þá séþað áréttað að viðurkenningarkrafa stefnanda sésvo vanreifuð að ljóst séað hún geti ekki talist falla í flokk lögvarinna krafna.

Varðandi þá kröfu að krafa stefnanda sé í formi peningakröfu sé ljóst að aðalkrafa um viðurkenningu á rétti til alls andvirðis fasteignar telji stekki uppfylla skilyrði laganna. Fyrir liggi að stefnandi gerir kröfu um viðurkenningu til alls nettóandvirðis fasteignarinnar að Hjallabraut 6, sem stefnda mótmæli. Varakrafa stefnanda uppfyllir hins vegar skilyrði þess að vera lögvarin krafa um greiðslu peninga, þ. e. yrði hún samþykkt þrátt fyrir framangreindar varnir stefndu.

Þriðja ástæðan, sem stefnda telur að eigi að valda því að hafna skuli kröfu stefnanda um staðfestingu kyrrsetningar, feli það í sér að engin hætta sé til staðar á því að stefnandi glati fjárhagslegum réttindum sínum. Ljóst hafi veriðað stefnda hyggst nota þá fjárhæð sem hún á skv. þinglýstum eignarheimildum, í söluandvirði fasteignarinnar, til að festa kaup á íbúð fyrir sig og sjö ára dóttur sína. Þess vegna sé staðfesting beiðninnar fjarstæðukennd, þar sem hún leiði af sér mikið tjón fyrir stefndu, svo sem vegna leigugreiðslna. Eins liggi fyrir að tekjur stefndu síðasta árið séu ekki með þeim hætti að hætta verði á því að stefnandi geti ekki náð að fullnusta lögvarða kröfu sína, væri sýnt fram á slíka kröfu.

Stefnda vísar til þess að niðurstaða ákvörðunar sýslumanns virðist vera að úr ágreiningi aðila yrði leyst í fjárslitum. Þannig segi einnig í gerðarbeiðni að kyrrsetningarbeiðnin sé lögð fram til að tryggja að fjármunir verði til staðar handa gerðarbeiðanda þegar málarekstri vegna fjárskiptanna lýkur. Nú sé svo komið að málareksturinn sem lagt var í sé ekki vegna málarekstrar um fjárskipti, heldur í formi viðurkenningar á rétti til nettóandvirðis fasteignar og vegna skuldamáls vegna lánveitingar. Forsendur niðurstöðu sýslumanns hafi því verið byggðar á röngum forsendum.

Með vísan til alls ofangreinds sé þess krafist að kröfu um staðfestingu á kyrrsetningargerð verði hafnað í samræmi við dómkröfu stefndu. Stefnda gerir athugasemdir við varakröfu stefnanda og telur hana óskiljanlega og ekki studda neinum rökum. Þá sé það rangt og hrein ósannindi að stefnda hafi ekki viljað leysa málið með sátt við stefnanda. Þvert á móti hafi stefnda lagt fram skynsamlegar tillögur til sátta en stefnandi hafnað öllu slíku. Í upphafi hafi stefnandi lagt fram sáttatillögu sem hann vildi síðan ekki standa við þegar á reyndi.

Um lagarök vísar stefnda til laga um kyrrsetningu, lögbann o. fl. nr. 31/1990, meginreglna samninga- og kröfuréttar, laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum II. og III. kafla laganna. Þá sé byggt á lögum nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 80. gr., 101. gr., og 111. gr., ásamt því að málskostnaðarkrafa stefndu sé byggð á 130. gr. laganna, sbr. 129. gr. sömu laga. Krafa um virðisaukaskatt byggistá lögum nr. 50/1998, en stefnda sé ekki virðisaukaskatts skyldur aðili og beri því nauðsyn til að fá dæmdan virðisaukaskatt ofan á málskostnað.

Forsendur og niðurstaða:

Samkvæmt 100. gr. laga nr. 20/1991 um skipti dánarbúa o. fl. getur annar sambúðarmaka eða báðir krafist opinberra skipta til fjárslita við slit á óvígðri sambúð, enda sé sambúðin skráð í þjóðskrá, eða sambúð megi ráða af öðrum ótvíræðum gögnum, og aðila reigi barn saman, eða hafi búið saman samfleytt í að minnsta kosti tvö ár.

Aðilar málsins bjuggu saman að Hjallabraut 6 í Hafnarfirði í eitt og hálft ár, en önnur sambúð er órökstudd. Aðilar eiga ekki saman barn og sambúð þeirra var ekki skráð í Þjóð skrá. Stefnda hefur ekki, þrátt fyrir tilvísun hennar til nefnds ákvæðis, sjálf talið ástæðu til þess að krefjast opinberra skipta. Að mati dómsins stendur framangreint ákvæði 100. gr. laga nr. 20/1991 þvíekki í vegi þessað málið verði tekið til úrslausnar.

Í aðalkröfu sinni krefst stefnandi þess að viðurkennt verði með dómi að hann skuli fá 15.729.339 krónur af kaupsamningsgreiðslum. Byggir stefnandi á því að hann sé réttmætur eigandi að og eigi réttmætt tilkall til 89,4032% af nettósölu andvirði eignarinnar. Að frádregnum sölukostnaði, áhvílandi veðlánum, gjaldföllnum greiðslum og gjöldum hafi 17.593.702 krónur verið til skiptanna, og nemi stefnufjárhæðin 89,4032% af þeirri fjárhæð.

Stefnandi krefst þess þannig að dómurinn kveði á um það að hann hafi verið réttmætur eigandi að 89,4032% fasteignarinnar Hjallabraut 6 í Hafnarfirði. Slík krafa verður ekki höfð uppi í ágreiningi um peninga sem voru kyrrsettir. Þá nemur kröfufjárhæðin mun hærri fjárhæð en sú sem kyrrsett var, og virðist sem stefnandi séað krefjast afstöðu dómsins til peninga sem honum voru greiddir út af andvirði fasteignarinnar, og féllu ekki undir hina kyrrsettu fjármuni. Aðalkrafa stefnanda á hendur stefndu svarar þannig ekki til þeirrar kröfu sem kyrrsetningargerðin laut að. Þykir, eins og málatilbúnaði stefnanda er háttað, ekki annað tækt en að vísa aðalkröfu stefnanda sjálfkrafa frá dómi.

Stefnandi breytti varakröfu sinni við flutning málsins, á þann hátt að í stað þess að krafist væri að stefndu yrði gert að greiða stefnanda 15.729.339 krónur, þá yrði henni gert að greiða stefnanda 6.932.488 krónur. Var krafan rökstudd með þeim hætti að óumdeilt væri að stefnandi væri eigandi að 50% þinglýstum eignarhluta í fasteigninni, og hafi þegar fengið greiddar 8.796.851 krónu vegna þess eignarhluta. Þá væri einnig ljóst að stefnandi væri réttmætur eigandi að 39,4032% í 50% þinglýstum eignarhluta stefndu og ætti hann því eftir að fá greiddar 6.932.488 krónur.

Varakröfu stefnanda svipar mjög til aðalkröfu, enda er á því byggt að stefnandi sé réttmætur eigandi 89,4032% eignarinnar og eigi að fá greiddar alls 15.729.339 krónur. Sá munur er þó á að ekki er krafist viðurkenningar heldur greiðslu, og þá er krafan eftir leiðréttingu undir þeirri fjárhæð sem kyrrsetning málsins tók til. Þykir því, þrátt fyrir annmarka, mögulegt að taka varakröfu málsins til efnislegrar úrlausnar.

Í skýrslu S-kk-ef, löggilts fasteignasala, fyrir dómi kom fram að fyrir kaupsamningsgerðina hafi hann rætt við málsaðila um mögulegt uppgjörsöluverðsvegna sambúðarslitanna. Á þeim fundi hafi komið fram að stefnandi gerði kröfu um að hann fengi eigið fésittút úr íbúðinni miðað viðframlagsitt. Rætt hafi verið um skiptingu með því að breyta eigna prósentu en vitnið hafi ekki talið það vera sanngjarnt, enda myndi það leiða til þess að stefnandi fengi hlutfallslega meira út úr eigninni vegna verðhækkana.

Hafi stefnandi fallist á þau rök og sagst treysta stefndu, og út frá þeim forsendum hafi verið gengið til kaupsamnings, án þess að eigna prósentunni hafi verið breytt.

Óumdeilt er að stefnandi greiddi útborgun kaupverðs þegar fasteignin var keypt, og kostnað vegna kaupanna, samtals 9.374.800 krónur, aukkostnaðarv ið kaup á parketi og eldhúsinnréttingu, samtals 1.196.880 krónur. Ósannað er annað en að sá kostnaður hafi verið sameiginleg ákvörðun aðila og hluti fasteignaviðskiptanna, enda gert á sama tíma og afhending fór fram, og telja má að hafi aukið verðgildi eignarinnar. Þá greiddi stefnandi einn afborganir veðlána í ágúst- október 2018, 498.921 krónu, en stefnda greiddi 62.600 krónum meira í afborganir á sambúðartíma. Ekki liggja fyrir aðrir kostnaðarliðir, og engin gögn um mögulegar leigugreiðslur stefnanda til stefndu vegna þess tíma sem stefnandi dvaldi í eigninni eftir samvistarslit. Samkvæmt því greiddi stefnandi 11.008.001 krónu meira en stefnda, sem sanngjarnt þykir með hliðsjón af öllu framangreindu að hann fái greitt af söluandvirði fasteignarinnar, og er ósannað að sú fjárhæð hafi á einhvern hátt verið lán eða gjöf til stefndu.

Óumdeilt er að aðilar málsins stóðu saman að því að fjármagna fasteignakaupin hvað lánafyrirgreiðslur varðar. Þá hafi þau, eins og fram er komið, bæði staðið að afborgunum lánanna á sambúðartíma, og ekki er annað fram komið en að þau hafi bæði greitt önnur útgjöld tengd rekstri fasteignarinnar. Í viðræðum aðila áður en gengið var til undirritunar kaupsamnings varð samkomulag um að breyta ekki eignaprósentu fasteignarinnar, eins og gat um. Í samræmi við þær 50% eignarheimildir, þá eiga þau bæði rétt á þeim arði sem er til kominn vegna verðhækkunar á fasteigninni á sambúðartíma, að frádregnum framangreindum útgjöldum stefnanda.

Samkvæmt gögnum málsins námu kaupsamningsgreiðslur 17.593.702 krónum eftir uppgreiðslu áhvílandi veðlána og greiðslu sölulauna og gjalda. Að frádreginni 11.008.001 krónus t anda því eftir 6.585.701 króna, sem berað skipta í samræmi við 50% eignarheimild hvors, og á stefnda því 3.292.851 krónu af þeirri fjárhæð sem kyrrsett var. Eftirstöðvar kyrrsettrar fjárhæðar munu vera 8.796.851 króna, og stefnandi rétt á því að stefnda greiði honum 5.504.000 krónur af þeirri fjárhæð. Ekki komu fram kröfur um vexti og órökstutt þyki rá hvaða forsendum 1.000.000 króna málskostnaðarkrafa stefndu, sem síðar kom til, eigi að koma til frádráttar hinni kyrrsettu fjárhæð.

Samkvæmt 37. gr. aðfararlaga nr. 90/1989, sbr. 15. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o. fl., má kyrrsetja peninga gerðarþola, fasteign hans eða lausafé, kröfuréttindi hans eða önnur réttindi. Kyrrsetning verður aðeins gerð í réttindum sem fengin eru þegar gerð fer fram, og er eðlilega krafa að bókað sé af nákvæmni til hvaða eigna kyrrsetningin tekur.

Í umþrættri kyrrsetningargerð kemur fram: „Sýslumaður kyrrsetur því skráðan eignarhlut gerðarþola sem er 50% eða helming kaupsamningsgreiðslna kr. 9.800.000,-skv. samþykktu kauptilboði dags. 2. og 3. október 2018 í Hjallabraut 6, Hafnarfirði, fastanúmer 207- 5471.“ Má hvort tveggja ætla að kyrrsettur sé 50% eignarhlutur stefndu í fasteigninni, eða helmingur kaupsamningsgreiðslna að fjárhæð 9.800.000 krónu r. Virðist sameiginlegur skilningur málsaðila vera sá að kyrrsett hafi verið kröfuréttindi, eða væntanlegar kaupsamningsgreiðslur.

Í gögnum málsins er hluti skjals, kauptilboð. Samkvæmt því bar kaupanda að greiða málsaðilum útborgun í peningum, samtals 10.200.000 krónur. Útborgun yrði að öðru leyti með láni kaupanda gegn skilyrtu veðleyfi málsaðila eða 40.800.000 krónur. E kki er að finna nánari upplýsingar um þær 19.600.000 krónur sem framangreindar 9.800.000 krónur telst helmingur af. Virðist sem um tilvísaðar kaupsamningsgreiðslur sé í raun átt við áætlaða peningastöðu eftir að framangreindar greiðslur hafi allar borist og frá þeim verið dregnar áhvílandi veðskuldir. Um það verður ekki fullyrt en hvað sem öðru líður þá voru kyrrsettar af sýslumanni 9.800.000 krónur af væntanlegum kaupsamningsgreiðslum.

Ekki liggur fyrir hvernig vörslum kröfunnar var háttað eftir kyrrsetningu, sbr. 19. gr. laga nr. 31/1990, þ. e. hvort sérstökum vörslumanni voru falin umráðin og þá af hverjum, eða hvort kaupanda vartilkynnt um kyrrsetninguna sem skuldara kröfunnar. Af gögnum málsins verður þó ráðið að kaupandinn hafi greitt fasteignasölunni, enda var boðað til uppgjörs og útgáfu afsals af þeirra hálfu 15. janúar 2019. Í skjali sem ber heitið „Sundurliðun kaupsamnings uppgjörs“ kemur fram að kaupsamningsgreiðslur að frádregnum veðlánum, sölukostnaðio. fl. hafi numið 17.593.702 krónum, og þá segir að helmingur kaupsamningsgreiðslna hafi verið kyrrsettur af sýslumanni, eða 8.796.851 króna. Þótt ekki beri að endurupptaka kyrrsetningu við greiðslu kröfuréttinda, eins og á við um fjárnám, þá eru réttaráhrif kyrrsetningar þau, að frá því að kyrrsetning fer fram, þá verður ekki átt við hina kyrrsettu peningakröfu fyrr en dómur hefur fallið, hvorki af hálfu gerðarbeiðanda eða vörslumanns.

Samkvæmt framangreindu voru kyrrsettar væntanlegar kaupsamningsgreiðslur að fjárhæð 9.800.000 krónur þann 23. nóvember 2018. Með engum hætti verður fallist á að fjárhæðin, sem miðaði við forsendur kauptilboðs sem þá lá fyrir, hafiátt að v eraóviss fjárhæð eða samkvæmt uppgjöri í janúar 2019. Óháð því hvort stefnda hafi samþykkt að framangreindur frádráttur mætti fara fram þá var vörslumanni og stefnanda óheimilt að ráðstafa 9.800.000 krónum af greiðslunum, enda var sú fjárhæð kyrrsett. Með því að greiða stefnanda út 8.796.851 krónu þá var gengið að hluta til inn á kyrrsetta fjárhæð, enda stóð þá eftir í vörslu fasteignasölunnar lægri fjárhæð, eða 8.796.851 króna.

Samkvæmt 38. gr. laga nr. 90/1989, sbr. 15. gr. laga nr. 31/1990, skal ekki kyrrsetja meira en það sem sýslumaður telur nægja til fullnustu kröfu gerðarbeiðanda. Þegar kyrrsetningin fór fram krafðist stefnandi þess að kyrrsettur yrði allur eignar hluti stefndu í fasteigninni, þ. e. allar kaupsamningsgreiðslur í 50% eignarhluta stefndu, eins og þær hæstar gátu orðið samkvæmt kauptilboðinu. Miðað við málatilbúnað stefnanda gat hann hins vegar aldrei vænst þess að fá alla þá fjárhæð sér dæmda í staðfestingarmáli, og hafi gerðin að því leyti verið umfangsmeiri en efni voru til.

Stefnandi krefst þess að staðfest verði kyrrsetning á skráðum eignarhluta stefndu,„ sem er 50% eða helming kaupsamningsgreiðslna, 9.800.000 krónur, samkvæmt samþykktu kauptilboði.“ Stefnandi hefur ekki sýnt fram á að hann eigi kröfu til samræmis viðþá fjármuni sem voru kyrrsettir, en eigi kröfu á hendur stefndu um greiðslu peninga að fjárhæð 5.504.000 krónur, sbr. framangreint.

Að öðru leyti teljast skilyrði 1. mgr. 5. gr. laga nr. 31/1990 uppfyllt, enda var ekki þegar hægt að fullnægja kröfunni með aðför, og ekki hefur verið upplýst um neinar aðrar eignir stefndu, og eru því líkindi til þess að fullnusta kröfunnar hefði orðið örðugri. Með vísan til þessa verður staðfest kyrrsetning á 5.504.000 krónum af þeim fjármunum sem voru kyrrsettir skv. kyrrsetningargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu nr. 32960/2018.

Eftir niðurstöðu málsins og með vísan til 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefndu gert að greiða stefnanda 744.000 krónur í málskostnað að teknu tilliti til greiðslu virðisaukaskatts.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómarik veður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Aðalkröfu stefnanda er vísað frá dómi.

Stefnda, H-kvk-nf T-kvk-nf, greiði stefnanda, G-kk-þgf Ó-kk-þgf, 5.504.000 krónur.

Staðfest er kyrrsetningargerð nr. 32960/2018, sem fram fór þann 23. nóvember 2018 hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu á 5.504.000 krónum af hinni kyrrsettu fjárhæð.

Stefnda greiði stefnanda 744.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómur Reykjaness, 1 0. mars 2021