E-1924/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 26. september 2007, var höfðað 14. mars 2007. Aðalstefnandi og gagnstefndi er Íslenska eignafélagið ehf., Suðurlandsbraut 46, Reykjavík, en aðalstefndi og gagnstefnandi er IsMed ehf., Skálabrekku 17, Húsavík.

Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þær að stefnda verði með dómi gert skylt að gefa út afsal til stefnanda fyrir 177,1 fm sérhæð í húsinu nr. 50 við Suðurmýri á Seltjarnarnesi með fastanúmer 206-8074 merkt 02-02-01 auk alls þess sem eigninni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu þar með talið tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum, innan 15 daga frá uppkvaðningu dómsins að viðlögðum 10.000 króna dagsektum til stefnanda fyrir hvern dag sem útgáfa afsals dregst umfram það. Þá krefst hann þess að stefndi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar.

Dómkröfur stefnda í aðalsök eru þær aðallega að málinu verði vísað frá dómi. Til vara krefst hann þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda og til þrautavara að hann verði sýknaður að svo stöddu. Þá krefst hann þess að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar.

Dómkröfur stefnanda í gagnsök eru þær að stefndi greiði stefnanda 815.205 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. september 2006 til greiðsludags. Þá krefst hann þess að stefndi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar.

Dómkröfur stefnda í gagnsök eru aðallega að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefst hann þess að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar.

II

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi 9. febrúar 2006 keypti aðalstefnandi sérhæð í húsinu nr. 50 við Suðurmýri á Seltjarnarnesi af aðalstefnda. Milligöngu um söluna hafði K-kk-nf Ó-kk-nf, löggiltur fasteignasali hjá Kletti fasteignasölu. Samkvæmt kaupsamningi var kaupverðið 40.000.000 króna sem skyldi greiðast þannig:

Við kaupsamning með peningum 32.500.000 krónur

Við afsal 16. febrúar 2006 7.500.000 krónur.

Var fasteignin afhent kaupanda á kaupsamningsdegi og þá greiddi hann fyrri afborgunina samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 32.500.000 krónur. Aðalstefnandi hafði falið frænda sínum Ú-kk-þgf Þ-kk-þgf D-kk-þgf umboð til að ganga frá kaupum fasteignarinnar fyrir sína hönd. Ú-kk-nf Þ-kk-nf er starfsmaður á Fasteignasölunni Foss. Við undirritun kaupsamnings lá frammi söluyfirlit fasteignasölunnar og veðbókarvottorð vegna fasteignarinnar. Í upphafi hafði verið ráðgert að kaupverðið yrði allt greitt í einu. Þegar kaupsamningur var undirritaður hafði áhvílandi veðskuldum sem seljanda bar að aflétta ekki verið aflétt en seljandi kvað að gengið yrði frá því á næstu dögum. Varð því að samkomulagi milli aðila að greiðsla að fjárhæð 7.500.000 krónur yrði innt af hendi við undirritun afsals sem ákveðið var að færi fram hinn 16. febrúar 2006. Samkvæmt gögnum málsins hafði seljandi aflétt áhvílandi lánum hinn 15. febrúar 2006.

Umboðsmaður stefnanda kveðst hafa tekið eftir því daginn eftir að kaupsamningur var undirritaður að ekki lægi fyrir eignaskiptayfirlýsing og hafði hann því samband við hinn löggilta fasteignasala sem sá um söluna og greindi honum frá þessu. Fasteignasalinn hafði í kjölfarið samband við aðalstefnda vegna þessa og varð úr að Á-kk-nf Þ-kk-nf tók að sér að gera eignaskiptayfirlýsingu vegna fasteignarinnar. Er eignaskiptayfirlýsingin dagsett 17. maí 2006 og árituð af byggingafulltrúanum á Seltjarnarnesi 26. júní 2006. Samkvæmt gögnum málsins afhenti fyrirsvarsmaður aðalstefnda fasteignasalanum yfirlýsinguna til þinglýsingar hinn 14. ágúst 2006. Var skjalið móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Reykjavík hinn 21. ágúst 2006 og innfært í þinglýsingabók 2. október 2006. Reikningur fyrir gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar er dagsettur 14. ágúst 2006 og samkvæmt honum greiddi aðalstefndi 40.002 krónur fyrir gerð hennar.

Aðalstefnandi kveður að umboðsmaður hans hafi ítrekað reynt að hafa samband við fasteignasalann til að grennslast fyrir um gang mála og hvort ekki væri hægt að ganga endanlega frá kaupunum. Hafi gengið erfiðlega að ná sambandi við hann en þegar það hafi tekist hafi honum verið sagt að málið væri í vinnslu og að niðurstöðu væri að vænta fljótlega. Hafi aldrei verið sett fram krafa af hálfu aðalstefnda eða fasteignasölunnar um að eftirstöðvar kaupverðsins yrðu greiddar áður en kæmi að útgáfu afsals. Fyrirsvarsmaður aðalstefnda kveðst einnig ítrekað hafa reynt að setja sig í samband við fasteignasalann og hafi honum fundist málið ganga hægt.

Eftir að eignaskiptayfirlýsingin lá fyrir boðaði fasteignasalinn til afsalsfundar þriðjudaginn 15. ágúst 2006 og í tölvupósti fasteignasalans til umboðsmanns aðalstefnanda, þar sem boðað var til fundarins, kveður hann fyrirsvarsmann aðalstefnda hafa beðið sig að nefna vexti af kaupsamningsfjárhæðinni. Þá lætur hann þess getið að hann hafi ekki mælt með því að aðalstefndi krefðist dráttarvaxta heldur annarra og lægri vaxta. Aðalstefnandi greiddi aðalstefnda síðan 7.000.000 króna hinn 14. ágúst 2006 og svo 500.000 krónur daginn eftir á afsalsfundinum.

Á afsalsfundinum kom fram krafa frá aðalstefnda um að aðalstefnandi greiddi dráttarvexti af eftirstöðvum kaupverðsins en af hálfu aðalstefnanda var því hafnað og vegna ágreiningsins var ekki gengið frá afsali.

Aðalstefnandi skoraði á aðalstefnda með bréfi lögmanns 24. ágúst 2006 að ganga frá afsali vegna eignarinnar. Með bréfi lögmanns aðalstefnda 7. september 2006 var því hafnað.

Eins og fram er komið snýst megin ágreiningur aðila um það hvort aðalstefnandi hafi greitt að fullu kaupverð fasteignarinnar að Suðurmýri 50, Seltjarnarnesi, þannig að hann eigi rétt á að fá útgefið afsal vegna hennar eða hvort hann eigi eftir að greiða dráttarvexti vegna dráttar á greiðslu eftirstöðva kaupverðsins.

Eins og fram er komið var mál þetta höfðað 14. mars 2007 og var það þingfest 15. mars 2007. Gagnsök var höfðuð 11. apríl 2007.

III

Málsástæður og lagarök stefnanda í aðalsök.

Aðalstefnandi byggir á því að hann hafi að fullu efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi milli aðila um fasteignina Suðurmýri 50, með því að greiða kaupverð hennar. Eigi hann því fortakslausan rétt á að aðalstefndi gefi út afsal fyrir eigninni, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hafi frágangur á afsali dregist af ástæðum sem séu alfarið á ábyrgð aðalstefnda og aðalstefnanda óviðkomandi. Fram komi í kaupsamningi um eignina að greiða skyldi eftirstöðvar kaupverðsins við útgáfu afsals sem hafði verið áætlað 16. febrúar 2006. Afsalið hafi hins vegar dregist þar sem ekki hafi legið fyrir eignaskiptayfirlýsing. Þar af leiðandi hafi ekki verið hægt að ganga frá afsali og því hafi greiðsluskylda aðalstefnanda á eftirstöðvum kaupverðsins ekki orðið virk. Hafi aðalstefnandi allt frá kaupsamningsdegi verið tilbúinn til þess að greiða eftirstöðvar kaupverðsins gegn útgáfu afsals og hafi hann því ekki neytt stöðvunarréttar í skilningi fasteignakauparéttar.

Þar sem ekki hafi verið hægt að ganga frá afsali vegna vanheimildar aðalstefnda hafi gjalddagi greiðslunnar ekki verið kominn. Í samræmi við venjur í fasteignakaupum sé lokagreiðsla aðalstefnanda samkvæmt samningnum háð því að honum sé boðið afsal og lokið sé gerð eignaskiptasamnings. Þar sem að aðalstefndi hafði ekki staðið við samningsskyldur sínar að þessu leyti geti hann ekki krafist greiðslu sem átti að greiða á tilteknum degi, um leið og afsalið yrði gefið út, enda ekki hægt að gefa það út. Eigi aðalstefndi því ekki kröfu um dráttarvexti þann tíma sem tekið hafi hann að ganga frá gerð og þinglýsingu á eignaskiptayfirlýsingu.

Telji dómurinn hins vegar kröfu aðalstefnda um greiðslu dráttarvaxta réttmæta hafi hann glatað þeim rétti fyrir tómlæti þar sem hann hafi ekki gert kröfu um greiðslu dráttarvaxta fyrr en komið var að útgáfu á afsali, meira en hálfu ári frá gerð kaupsamningsins.

Þá sé gerð krafa um greiðslu dagsekta verði afsal ekki út gefið. Sé á því byggt að fjárhæðin sé hæfileg og eðlileg miðað við hagsmuni málsins og atvik að öðru leyti.

Um lagarök vísar aðalstefnandi til almennra reglna samningaréttar og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi loforða. Þá vísar hann til óskráðra meginreglna fasteignakauparéttar og til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, aðallega 2. mgr. 11. gr. og 30. gr. laganna. Þá vísar aðalstefnandi til 16. og 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, 5. og 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og meginreglna um réttaráhrif tómlætis. Varðandi kröfu um dagssektir þá vísar hann til 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um málskostnaðarkröfu sína vísar stefnandi til laga um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr. laganna, og um varnarþing vísar hann til 36. gr. laganna.

Málsástæður og lagarök stefnda í aðalsök.

Aðalstefndi telur að skylda til útgáfu afsals verði ekki virk fyrr en aðalstefnandi hafi greitt dráttarvexti vegna greiðsludráttar á eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar í samræmi við kaupsamning aðila, og þannig fullnægt öllum skuldbindingum sínum samkvæmt honum.

Leggi kaupsamningur um fasteign réttindi og skyldur á þá aðila sem að samningnum standi. Frumskylda seljanda fasteignar sé að afhenda kaupanda hina seldu eign, en frumskylda kaupanda felist fyrst og fremst í því að standa skil á greiðslu kaupverðs á umsömdum gjalddögum. Í þessum frumskyldum endurspeglist mikilvægustu réttindi aðila slíkra samninga, þ.e. réttur kaupandans til að fá fasteign afhenta og réttur seljandans til að fá kaupverð hennar greitt.

Í kaupsamningi aðila sé gjalddagi lokagreiðslu kaupverðs fasteignarinnar sérstaklega tilgreindur hinn 16. febrúar 2006. Hafi aðalstefnandi því skuldbundið sig með samningnum til að standa aðalstefnda skil á greiðslu 7.500.000 króna á þeim gjalddaga og öðlast við það rétt til afsals úr hendi aðalstefnda.

Fullyrðingum aðalstefnanda þess efnis, að skylda hans til greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar á fyrir fram ákveðnum gjalddaga velti á því hvort aðalstefndi geti gefið út afsal, sé mótmælt sem röngum. Samkvæmt 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 eigi kaupandi fasteignar fyrst rétt á afsali þegar hann hefur innt af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi eða efnt aðra lokaskyldu. Því verði ekki litið svo á að skylda kaupanda til greiðslu kaupverðs fasteignar sé háð útgáfu afsals, enda verði skylda seljanda til að gefa út afsal ekki virk fyrr en kaupandi hefur fullnægt öllum skyldum sínum samkvæmt kaupsamningi, þar með talið skyldunni til greiðslu dráttarvaxta ef svo beri undir.

Þá sé umboðsmaður aðalstefnanda kunnugur fasteignaviðskiptum, sem starfsmaður fasteignasölu, og hefði honum því átt að vera fullkunnugt um að ekki hafi getað orðið af þinglýsingu afsals fyrr en eignaskiptayfirlýsingu hafði verið þinglýst, enda hafi þess sérstaklega verið getið í veðbókarvottorði eignarinnar sem legið hafi frammi við undirritun kaupsamningsins. Þrátt fyrir það hafi gjalddagi eftirstöðva kaupverðs eignarinnar verið ákveðinn 16. febrúar 2006. Geti aðalstefnanda því ekki verið ætlaður réttur til að víkja einhliða frá umsömdum gjalddaga lokagreiðslunnar með vísan til upplýsinga sem honum var eða hefði mátt vera kunnugt um við gerð kaupsamningsins.

Hefði aðalstefnandi viljað grípa til einhverra úrræða vegna ætlaðs dráttar á þinglýsingu afsals vegna eignarinnar hefði honum borið að grípa til einhverra hinna lögbundnu úrræða fasteignakaupalaganna og beina tilkynningu þess efnis til aðalstefnda. Hefði aðalstefnandi til að mynda getað á eigin áhættu haldið eftir hluta af lokagreiðslunni sem nægði til að tryggja kröfu hans á hendur aðalstefnda vegna kostnaðar við gerð eignaskiptayfirlýsingar og þinglýsingu hennar en sá kostnaður hafi numið um 40.000 krónum.

Sú einhliða ákvörðun aðalstefnanda að halda eftir svo stórum hluta kaupverðs vegna kröfu sem hefði mátt tryggja með margfalt lægri fjárhæð samræmist í engu viðteknum venjum í fasteignaviðskiptum og sé bæði íþyngjandi og ósanngjörn í garð aðalstefnda, sem þegar hafði staðið við frumskyldu sína til afhendingar eignarinnar og hafi átt kröfu til þess að viðsemjandi hans gerði slíkt hið sama.

Samkvæmt vaxtalögum og 11. tl. kaupsamnings aðila sé aðalstefnda heimilt að krefja stefnanda um dráttarvexti vegna greiðsludráttur á útborgunargreiðslum, en með því að greiða ekki eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar á umsömdum gjalddaga hafi aðalstefnandi bakað sér skyldu til að greiða dráttarvexti í samræmi við kaupsamninginn. Geti aðalstefnandi ekki átt rétt til afsals fyrr en að fullnægðum öllum skyldum sem á honum hvíli samkvæmt samningi aðila.

Að ofangreindu virtu telji aðalstefndi ljóst að krafa stefnanda á hendur stefnda um útgáfu afsals fyrir fasteignina Suðurmýri 50, Seltjarnarnesi, sé ekki orðin til, enda hafi aðalstefnandi ekki fullnægt skuldbindingum sínum til greiðslu dráttarvaxta samkvæmt kaupsamningi aðila. Með vísan til þessa beri að vísa kröfu stefnanda frá dómi, sbr. 1. mgr. 26. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Af kaupsamningi aðila og ákvæðum fasteignakaupalaganna sé ljóst að skylda til útgáfu afsals vegna fasteignarinnar geti stofnast og hvílt á aðalstefnda, fullnægi aðalstefnandi skyldu sinni til greiðslu dráttarvaxta. Engin vissa sé um það hvort aðalstefnandi muni fullnægja þessari skyldu sinni og því alls óvíst hvort skylda aðalstefnda til útgáfu afsals verði til.

Verði ekki fallist á aðalkröfu aðalstefnda um frávísun beri því að sýkna hann af kröfu aðalstefnanda. Verði talið að skylda til útgáfu afsals hvíli á aðalstefnda, sé vísað til þess að aðalstefndi verði ekki krafinn um efndir hennar fyrr en aðalstefnandi hafi fullnægt öllum skyldum sínum samkvæmt kaupsamningi aðila. Beri því með vísan til 2. mgr. 26. gr. l. nr. 91/1991 að sýkna stefnda af kröfum stefnanda að svo stöddu.

Um lagarök kveðst aðalstefndi byggja á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglum og venjum í fasteignakaupum. Þá vísar hann til meginreglna samningaréttarins um skuldbindingargildi samninga og kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Kröfuna um dráttarvexti grundvalli aðalstefndi á 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og kröfu um málskostnað á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda

Gagnstefnandi byggir gagnkröfur sínar að miklu leyti á sömu málsástæðum og hann byggir kröfur sínar í aðalsök. Þannig telur hann að gagnstefndi hefði átt að greiða lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila á fyrir fram ákveðnum gjalddaga, en greiða ella dráttarvexti. Kaupsamningur um fasteign leggi réttindi og skyldur á þá aðila sem að samningnum standa. Frumskylda seljanda fasteignar sé að afhenda kaupanda hina seldu eign, en frumskylda kaupanda felist fyrst og fremst í því að standa skil á greiðslu kaupverðs á umsömdum gjalddögum. Eigi kaupandi fasteignar fyrst rétt á afsali þegar hann hafi innt af hendi lokagreiðslu. Því verði ekki litið svo á að skylda seljanda verði virk fyrr en kaupandi hafi fullnægt öllum sínum skyldum samkvæmt kaupsamningi.

Í kaupsamningi aðila sé gjalddagi lokagreiðslu kaupverðs fasteignarinnar sérstaklega tilgreindur hinn 16. febrúar 2006. Hafi gagnstefndi skuldbundið sig með samningnum til að standa gagnstefnanda skil á greiðslu 7.500.000 króna á þeim gjalddaga og öðlast við það rétt til afsals úr hendi gagnstefnanda. Sé því mótmælt sem röngu að skylda kaupanda til greiðslu eftirstöðva kaupverðs hafi fyrst orðið virk við afsal.

Hefði gagnstefndi viljað grípa til einhverra úrræða út af fyrirsjáanlegum drætti á þinglýsingu afsals vegna eignarinnar hefði honum borið að grípa til einhverra hinna lögbundnu úrræða fasteignakaupalaganna. Hann hefði til dæmis getað á eigin áhættu haldið eftir hluta af lokagreiðslunni sem nægt hefði til að tryggja kröfu hans á hendur gagnstefnanda vegna kostnaðar við gerð eignaskiptayfirlýsingar sem numið hafi 40.002 krónum. Sú ákvörðun gagnstefnda, að draga greiðslu á svo stórum hluta kaupverðsins og láta uppgjör velta á gerð eignaskiptayfirlýsingar, sé að mati gagnstefnanda óþarflega íþyngjandi og ósanngjörn í garð hans.

Við undirritun kaupsamnings hafi legið frammi veðbandayfirlit fasteignarinnar þar sem sérstaklega sé tekið fram að afsali verði ekki þinglýst fyrr en eignaskiptayfirlýsingu hafi verið þinglýst. Hefði umboðsmanni gagnstefnda, sem sé starfsmaður fasteignasölu, því mátt vera ljóst að afsali yrði ekki þinglýst fyrr en að eignaskiptayfirlýsingunni frágenginni. Gjalddagi lokagreiðslu kaupsamningsins hafi engu að síður verið ákveðinn 16. febrúar 2006. Geti gagnstefnda því ekki verið ætlaður réttur til að víkja einhliða frá umsömdum gjalddaga lokagreiðslunnar, með vísan til upplýsinga sem honum var eða hefði mátt vera fullkunnugt um við gerð kaupsamningsins.

Fyrir liggi að gagnstefndi hafi ekki greitt lokagreiðslu kaupverðsins að fjárhæð 7.500.000 krónur á umsömdum gjalddaga heldur hafi greiðslan á eftirstöðvunum eigi borist gagnstefnanda fyrr en 14. og 15. ágúst 2006. Fari gagnstefnandi því fram á að gagnstefndi verði dæmdur til að greiða dráttarvexti vegna greiðsludráttar á eftirstöðvum kaupverðsins í samræmi við 11. tl. kaupsamningsins. Sundurliðast krafa gagnstefnanda svo:

Kröfufjárhæð 7.500.000

Dráttarvextir frá 16. febrúar 2006 til 14. ágúst 2006 815.205

Innborgun -7.500.000

Samtals 815.205

Sé fullyrðingum gagnstefnda, þess efnis að gagnstefnandi hafi glatað rétti sínum til dráttarvaxta fyrir tómlæti, alfarið mótmælt, enda hafi aðeins nokkrir mánuðir verið liðnir frá gjalddaga þar til dráttarvaxtakröfu hafi verið beint að gagnstefnda. Grundvallist útreikningur dráttarvaxta á ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. l. nr. 38/2001.

Hafi gagnstefnandi fyrst beint kröfu um dráttarvexti að gagnstefnda á fundi þeirra hinn 15. ágúst 2006. Fari gagnstefnandi því fram á að gagnstefndi verði dæmdur til að greiða dráttarvexti af kröfufjárhæðinni frá 15. september 2006 til greiðsludags, sbr. 3. mgr. 5. gr. l. nr. 38/2001.

Gagnstefnandi kveðst byggja kröfur sínar á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglum og venjum í fasteignakaupum. Þá sé vísað til meginreglna samningaréttarins um skuldbindingargildi samninga- og kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Málskostnaðarkrafa gagnstefnanda eigi stoð í 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um varnarþing sé vísað til 1. mgr. 33. gr. og 2. mgr. 42. gr. laga um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök gagnstefnda.

Gagnstefndi byggir kröfur sínar í gagnsök að miklu leyti á sömu málsástæðum og hann byggir kröfur sínar í aðalsök. Aðalkröfu sína um sýknu byggir hann á því að hann hafi sem kaupandi fasteignarinnar að Suðurmýri 50, Seltjarnarnesi, að fullu staðið við skyldur sínar. Hann hafi greitt kaupverðið að fullu með greiðslu 7.000.000 króna þann 14. ágúst 2006 og 500.000 krónum þann 15. ágúst 2006. Samkvæmt kaupsamningi skyldi greiða eftirstöðvar kaupverðsins við afsal sem áætlað hafi verið þann 16. febrúar 2006. Þann dag hafi hins vegar ekki verið hægt að ganga frá afsali þar sem eftir hafi átt að ganga frá eignaskiptayfirlýsingu og þannig hafi ekki verið kominn gjalddagi á lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi. Geti gjalddaginn fyrst orðið eftir að eignaskiptayfirlýsingu hafi verið þinglýst á eignina. Í samræmi við venjur í fasteignakaupum sé lokagreiðsla samkvæmt kaupsamningi háð því að afsal sé boðið og að lokið sé gerð eignaskiptayfirlýsingar. Gagnstefnandi hafi ekki staðið við þessa samningsskyldu sína fyrr en 21. ágúst 2006 og því hafi hann ekki átt rétt á að fá greiðsluna 16. febrúar 2006.

Dráttur á útgáfu afsals hafi orðið af ástæðum er varði gagnstefnanda og verði gagnstefnda ekki um það kennt. Geti skylda gagnstefnda til greiðslu eftirstöðvanna aldrei orðið virk fyrr en við afsal eins og greini í kaupsamningi. Samkvæmt 16. og 25. gr. laga nr. 36/1994 um fjöleignarhús verði skiptasamningur að liggja fyrir til þess að unnt sé að selja einstaka hluta fjöleignarhúss. Sé seljanda fasteignar í fjöleignarhúsi skylt að kynna fyrir kaupanda eignaskiptayfirlýsingu áður en sjálfur kaupsamningurinn sé undirritaður. Sú skylda að kynna eignaskiptasamning, sjá til að hann sé gerður og þinglýsa honum, svo hægt sé að yfirfæra eignarréttindi að fasteign, hvíli á seljanda fasteignar.

Hafi gagnstefnandi látið löggiltan fasteignasala annast sölu eignarinnar fyrir sína hönd og hefði átt að liggja fyrir við kaupsamningsgerðina að ekki væri hægt að ganga frá kaupsamningi um eignina fyrr en eignaskiptayfirlýsingu hefði verið þinglýst. Fyrir liggi að eignaskiptayfirlýsing hafi ekki verið tilbúin fyrr en þann 17. maí 2006 og sæti furðu að henni hafi ekki verið þinglýst þá strax og boðað til fundar um afsal en gagnstefndi hafi allt frá kaupsamningsdegi verið tilbúinn til þess að greiða kaupverðið að fullu. Gagnstefnandi hafi hins vegar ekki látið þinglýsa eignaskiptayfirlýsingunni heldur afhent hinni löggiltu fasteignasölu hana fyrst hinn 14. ágúst 2006 og hafi gagnstefnda þá fyrst verið gert viðvart um að hægt væri að ganga frá afsali. Sé rétt að vekja athygli á því að reikningur vegna gerðar eignaskiptayfirlýsingarinnar sé ekki út gefinn fyrr en 14. ágúst 2006. Á afsalsfundi 15. ágúst 2006 hafi enn ekki verið búið að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingunni og hafi það ekki verið gert fyrr en 21. ágúst 2006 og hafi skjalið verið innfært hjá sýslumanninum í Reykjavík 2. október 2006.

Þær aðalskyldur hvíli á gagnstefnanda samkvæmt fasteignakauparétti að afhenda selda fasteign í réttu horfi og á réttum tíma og að gefa út afsal fyrir henni. Þau atvik sem valdið hafi því að greiðsla fór ekki fram hinn 16. febrúar 2004 varði gagnstefnanda og verði dráttarvextir ekki reiknaðir þann tíma sem greiðsludráttur varð af þeim sökum

Verði talið að krafa gagnstefnanda um greiðslu dráttarvaxta sé réttmæt hafi gagnstefnandi glatað þeim rétti fyrir tómlæti en hann hafi ekki gert kröfu um greiðslu þeirra fyrr en kom að útgáfu afsals, meira en hálfu ári eftir gerð kaupsamningsins. Í öllum samskiptum umboðsmanns gagnstefnda og hins löggilta fasteignasala fram að útgáfu afsals hafi aldrei verið minnst á dráttarvexti á afsalsgreiðslu. Hefði gagnstefnanda borið að tilkynna gagnstefnda það strax á fyrirhuguðum afsalsdegi hinn 16. febrúar 2006 eða innan hæfilegs frests að hann liti svo á að gagnstefndi væri að vanefna kaupsamninginn og að hann myndi krefjast skaðabóta. Það hafi hann ekki gert og verði hann að bera hallann af því.

Umboðsmaður gagnstefnda sé starfsmaður á fasteignasölu og frændi forsvarsmanns gagnstefnda. Forsvarsmaður gagnstefnda hafi beðið hann um að ganga frá kaupum eignarinnar þar sem hann hafi verið staddur erlendis og hafi því ekki getað undirritað kaupsamninginn. Umboðsmaðurinn sé ekki löggiltur fasteignasali heldur sölumaður á fasteignasölu og sjái sem slíkur ekki um frágang skjala enda hafi hann ekki löggildingu til þess. Hafi hann gert ráð fyrir að hinn löggilti fasteignasali væri búinn að ganga frá öllu því sem til þyrfti til að hægt væri að afsala eigninni til gagnstefnda og að hann gætti réttmætra hagsmuna bæði kaupanda og seljanda og liðsinnti þeim báðum í kaupunum. Hafi umboðsmaðurinn þannig ekki verið ráðinn til þess sérstaklega af hálfu gagnstefnda að gæta hagsmuna hans við kaupsamningsgerðina. Virðist gagnstefnandi byggja á því að umboðsmaðurinn hafi tekið við þessu hlutverki af hinum löggilta fasteignasala. Þegar í ljós kom að ekki væri hægt að ganga frá afsali hafi umboðsmaður gagnstefnda strax haft samband við hinn löggilta fasteignasala sem greint hafi honum þá frá því að gengið yrði frá eignaskiptayfirlýsingu fljótlega og í kjölfarið gengið frá afsali og greiðslu samkvæmt kaupsamningi. Verði að telja ákvæði í kaupsamningi, um greiðslu allra eftirstöðva kaupsamningsgreiðslu við afsal án þess að hægt sé að ganga frá þinglýsingu og yfirfærslu eignarréttarins, bæði ólögmætt, ósanngjarnt og óeðlilegt. Á því sé byggt að gerð og þinglýsing eignaskiptayfirlýsingar taki lengri tíma en þá sjö daga sem gert hafi verið ráð fyrir að liði frá undirritun kaupsamningsins til útgáfu afsals. Hafi hér augljóslega átt sér stað mistök af hálfu gagnstefnanda við kaupsamningsgerðina sem gagnstefnda verði ekki um kennt og geti hann ekki verið látinn bera ábyrgð á því.

Upphafstíma dráttarvaxta sé sérstaklega mótmælt. Verði það niðurstaða dómsins að gagnstefnandi eigi kröfu á gagnstefnda geti dráttarvextir af hinni sjálfstæðu peningakröfu samkvæmt dómvenju ekki reiknast fyrr en frá því tímamarki þegar gagnstefnandi höfðaði dómsmál um kröfu sína.

Verði á það fallist að gagnstefnandi eigi fjárkröfu á hendur gagnstefnda beri að lækka þá kröfu verulega og vísist til þess sem að framan sé rakið um aðalkröfu um sýknu varðandi rökstuðning á varakröfu.

Gagnstefndi hafi aldrei litið svo á að hann væri að draga greiðslu á hluta kaupverðsins heldur hafi hann gert ráð fyrir að boðað yrði til afsals strax og eignaskiptayfirlýsing lægi fyrir. Geti gagnstefndi ekki borið ábyrgð á þeirri ákvörðun gagnstefnanda að draga gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar, þinglýsingu hennar og boðun í afsal í meira en sex mánuði frá undirritun kaupsamnings.

Um lagarök sé vísað til almennra reglna samningaréttar og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi loforða og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, aðallega 2. mgr. 11. gr., 30. gr., 36. og 2. mgr. 55. gr. laganna. Þá sé vísað til óskráðra meginreglna fasteignakauparéttar. Þá vísist til 16. og 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá vísar gagnstefndi til 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, 5. og 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og til meginreglna kröfuréttar um réttaráhrif tómlætis. Um málskostnaðarkröfu sína vísar gagnstefndi til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr.

V

Eins og mál þetta er vaxið þykir rétt að fjalla um aðalsök og gangsök í einu lagi og verður að meginstefnu til vísað til aðila sem aðalstefnanda og aðalstefnda. Eins og fram er komið deila aðilar um það hvort aðalstefnandi hafi greitt að fullu kaupverð fasteignarinnar að Suðurmýri 50, Seltjarnarnesi, og eigi því rétt á að fá afsal fyrir eigninni eða hvort honum beri að greiða aðalstefnda dráttarvexti á þeim grunni að hann hafi ekki greitt eftirstöðvar kaupverðs á réttum tíma.

Óumdeilt er í málinu að samkomulag var með aðilum um að aðalstefnandi héldi eftir hluta kaupverðs þar sem aðalstefndi átti eftir að aflétta áhvílandi lánum. Var ákveðið samkvæmt því sem fram kemur í kaupsamningi að eftirstöðvar kaupverðs, 7.500.000 krónur, skyldu greiðast við afsal 16. febrúar 2006.

Eftir að aðilar gengu frá kaupsamningi kom í ljós að eignaskiptayfirlýsingu hafði ekki verið þinglýst á eignina, svo sem skylt er samkvæmt 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en samkvæmt því ákvæði er skilyrði þinglýsingar eignayfirfærslu fjöleignarhúss að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Var þannig ljóst að ekki var unnt að þinglýsa afsali um eignina fyrr en umræddur gerningur lá fyrir. Í kjölfarið fóru hinn löggilti fasteignasali, sem séð hafði um sölu fasteignarinnar, og aðalstefndi í að bæta úr þessu en fasteignasalinn hafði fyrir mistök ekki tekið eftir því að eignaskiptayfirlýsinguna vantaði.

Enda þótt umboðsmaður aðalstefnanda starfi við fasteignasölu verður ekki séð að hann hefði frekar en hinn löggilti fasteignasali eða aðalstefndi sjálfur átt að sjá það við kaupsamningsgerð að eignaskiptayfirlýsing lægi ekki fyrir en ráða má af fyrirliggjandi veðbandayfirliti vegna fasteignarinnar að afsali til aðalstefnda hafi á árinu 1999 verið þinglýst með þeirri athugasemd að eignaskiptayfirlýsing lægi ekki fyrir. Getur aðalstefndi því ekki firrt sig ábyrgð á þeirri skyldu sinni sem seljandi fasteignarinnar að sjá til þess að eignaskiptayfirlýsing yrði gerð og henni þinglýst á fasteignina.

Af gögnum málsins er ljóst að ekki var boðað til afsalsfundar fyrr en 15. ágúst 2006 en gögn málsins bera með sér að umrædd eignaskiptayfirlýsing hafi borist fasteignasölunni daginn áður og það er sama dag og aðalstefndi virðist hafa leyst hana út, sbr. reikningur vegna kostnaðar við gerð yfirlýsingarinnar sem dagsettur er 14. ágúst 2006.

Eignaskiptayfirlýsingin, gerð hennar og þinglýsing var alfarið á ábyrgð seljanda fasteignarinnar og hafði aðalstefnandi ekkert með hana að gera. Ekki liggja fyrir skýringar á því hvers vegna það tók svo langan tíma að gera umrædda eignaskiptayfirlýsingu eða hvers vegna hún var ekki afhent fasteignasalanum til þinglýsingar fyrr en 14. ágúst 2006 en á þeim mikla drætti bar aðalstefnandi enga ábyrgð. Þá liggur fyrir að þinglýsing eignaskiptayfirlýsingarinnar var ekki endanlega frágengin fyrr en 2. október 2006. Er ljóst að meðan ekki hafði verið gengið frá eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsingu hennar var ekki unnt að ganga frá afsali enda verður afsal að vera í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu, sbr. fyrrgreint ákvæði 16. gr. fjöleignarhúsalaganna.

Eins og fram er komið skyldi önnur greiðsla samkvæmt kaupsamningi vera við afsal sem gefa átti út hinn 16. febrúar 2006. Fjárhæð greiðslunnar var í upphafi ákveðin með hliðsjón af áhvílandi veðskuldum og verður því ekki með nokkru móti hægt að líta svo á að aðalstefnandi, hafi með því að greiða hana ekki þann dag, verið að beita stöðvunarrétti. Vegna þess að ómögulegt var að ganga frá afsali á þeim tíma sem greinir í kaupsamningi var ekki kominn gjalddagi á eftirstöðvar samkvæmt kaupsamningi aðila og með greiðslum á eftirstöðvum kaupverðsins 14. og 15. ágúst 2006 hafði aðalstefnandi staðið að fullu við kaupverð fasteignarinnar. Þegar af þeirri ástæðu verður hann ekki dæmdur til að greiða dráttarvexti af eftirstöðvunum og því sýknaður af gagnkröfunni. Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið eru ekki fyrir hendi þau atvik að vísa eigi máli frá dómi, sbr. 1. gr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála eða sýkna aðalstefnda af kröfum aðalstefnanda. Verður dómkrafa stefnanda í aðalsök því tekin til greina eins og hún er fram sett, að viðlögðum dagsektum, sbr. 4. mgr. 114. gr. laga um meðferð einkamála eins og aðalstefnandi krefst en krafa um dagsektir hefur ekki sætt sérstökum andmælum.

Eftir atvikum þykir rétt að ákvarða málskostnað í aðalsök og gagnsök í einu lagi. Með hliðsjón af niðurstöðu málsins verður aðalstefndi og gagnstefnandi dæmdur til að greiða aðalstefnanda og gagnstefnda 400.000 krónur í málskostnað.

Af hálfu aðalstefnanda og gagnstefnda flutti málið I-kk-nf I-kk-nf hdl. en af hálfu aðalstefnda og gagnstefnanda flutti málið J-kk-nf Ö-kk-nf hdl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Aðalstefnda, IsMed ehf., er skylt að gefa út afsal til aðalstefnanda, Íslenska eignafélagsins ehf., fyrir 177,1 fm sérhæð í húsinu nr. 50 við Suðurmýri á Seltjarnarnesi, með fastanúmer 206-8074, merkt 02-02-01, auk alls þess sem eigninni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þar með talið tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum, innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms þessa að viðlögðum 10.000 króna dagsektum til aðalstefnanda fyrir hvern dag sem útgáfa afsals dregst umfram það.

Gagnstefndi, Íslenska eignafélagið ehf., er sýknaður af öllum kröfum gagnstefnanda, IsMed ehf.

Aðalstefndi og gagnstefnandi greiði aðalstefnanda og gagnstefnda 400.000 krónur í málskostnað.

G-kvk-nf B-kvk-nf