E-1818/2011

Mál þetta, sem var dómtekið 24. f.m., var höfðað 5. desember 2011 af Inter Medica ehf., Laugavegi 99 í Reykjavík, á hendur Gullsmára ehf., Skemmuvegi 6 í Kópavogi.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 2.676.609 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. mars 2007 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans. Til vara er þess krafist að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og að málskostnaður verði felldur niður.

Stefnandi hefur stefnt Tryggingamiðstöðinni hf. til réttargæslu.

I

Með leigusamningi 1. júní 2005 tók stefnandi á leigu af stefnda atvinnuhúsnæði á jarðhæð fasteignarinnar að Hæðasmára 6 í Kópavogi. Stefndi var á þessum tíma eigandi allrar fasteignarinnar, sem er verslunar- og skrifstofuhúsnæði á tveimur hæðum. Hún var öll í útleigu. Á hæðinni fyrir ofan stefnanda leigði fyrirtækið Maður lifandi ehf. húsnæði af stefnda. Ákvað sá leigutaki að skipta þar um gólfefni veturinn 2005-2006 og lét leggja svokallað steinteppi. Á skírdag 13. apríl 2006 fékk Maður lifandi ehf. til sín hreingerningarfyrirtækið Glersýn sf. til að hreinsa steinteppið. Við hreinsunina lak verulegt vatnsmagn í gegnum sprungur í millihæðaplötu á milli jarðhæðar og 2. hæðar. Þar sem enginn var við vinnu í húsnæði stefnanda yfir páskana uppgötvaðist lekinn ekki fyrr en þriðjudaginn 18. apríl. Kom þá í ljós að mikið vatn hafði flætt inn á lager stefnanda og valdið eyðileggingu á umtalsverðu magni lyfja og annars varnings sem þar var geymdur. Stefnda og viðkomandi tryggingafélögum var í kjölfarið tilkynnt um tjónið. Í samræmi við ákvæði 10. gr. leigusamningsins hafði stefnandi keypt sér vatnstjónstryggingu. Gerð var krafa um bætur úr hendi viðkomandi vátryggingafélags en kröfunni var hafnað á grundvelli vátryggingarskilmála sem fólu í sér að vátryggingin tæki aðeins til tjóns af völdum leka úr vatnsleiðslum. Að mati tryggingafélagsins og stefnanda var talið að rekja mætti tjónið til saknæmrar háttsemi stefnda og var því gerð krafa um greiðslu bóta úr hendi félagsins með bréfi 8. desember 2006. Kröfunni var hafnað með bréfi 11. janúar 2007. Í kjölfarið féllst tryggingafélagið á að bæta stefnanda tjón hans að hluta með greiðslu á 2.000.000 króna. Að teknu tilliti til þeirrar greiðslu nemur bótakrafa, sem stefnandi telur sig eiga á hendur stefnda, 2.676.609 krónum. Stefndi telur sem fyrr að enginn grundvöllur sé fyrir bótaábyrgð hans.

II

Stefnandi byggir kröfu sína á 1. mgr. 51. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt ákvæðinu beri eigandi séreignar ábyrgð gagnvart öðrum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar taki bótaskylda einnig til afleidds tjóns. Stefndi hafi verið eigandi fasteignarinnar að Hæðasmára 6 í Kópavogi þegar hið bótaskylda atvik átti sér stað og stefnandi afnotahafi sem orðið hafi fyrir fjárhagslegu tjóni. Nánar tiltekið beri stefndi skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda á grundvelli hlutlægrar ábyrgðarreglu 3. töluliðar 1. mgr. 51. gr. laganna. Platan á milli hæða hafi verið sprungin og ekki haldið vatni og því ekki uppfyllt þær kröfur sem stefnandi hafi mátt gera til húsnæðisins. Platan sé hluti af búnaði séreignar stefnda sem hafi bilað og hann beri þar með bótaábyrgð á tjóni sem af því hlaust. Verði ekki á þetta fallist byggir stefnandi bótakröfu sína á ákvæði 2. töluliðar 1. mgr. 51. gr. tilvitnaðra laga. Samkvæmt því beri eigandi húseignar skaðabótaábyrgð vegna mistaka við meðferð séreignar og viðhald. Heldur stefnandi því fram að þegar skipt var um gólfefni á 2. hæð byggingarinnar hafi ekki verið gengið frá rakavörn með viðunandi hætti þrátt fyrir að kjörið tækifæri hafi þá skapast til að yfirfara gólfið, gera við sprungur og vatnsverja til að koma í veg fyrir hættu á leka niður á neðri hæð byggingarinnar. Stefndi hafi þannig ekki sinnt þessum nauðsynlega viðhaldsþætti. Teljist það vera mistök við viðhald eignarinnar. Mistökin verði enn skýrari þegar það er virt að stefnda hafi verið eða mátt vera kunnugt um að þrif á steinteppum fara fram með teppahreinsivélum sem kalli á umtalsverða vatnsnotkun. Honum hafi því borið að undirbyggja gólfið sérstaklega með tilliti til þess og tryggja að vatn kæmist ekki á milli hæða þegar hreinsun færi fram á steinteppinu. Þetta hafi hann ekki gert og beri því bótaábyrgð á því tjóni er hlaust af vanrækslu hans við viðhaldið. Þá hafi það verið mistök af hálfu stefnda eða aðila sem hann beri ábyrgð á að heimila þrif með svo miklu vatnsmagni sem raun varð á og leitt hafi til þess að stefnandi varð fyrir tjóni. Stefndi hafi því bæði gert mistök við meðferð og viðhald eignarinnar.

Verði ekki fallist á að um bótarétt fari eftir 51. gr. fjöleignarhúsalaga byggir stefnandi bótakröfu sína á almennu sakarreglunni. Stefndi hafi sem leigusali og eigandi allrar fasteignarinnar að Hæðasmára 6 átt að sjá til þess að eignum leigutaka sem geymdar voru í leiguhúsnæðinu væri ekki hætta búin vegna vanbúnaðar eignarinnar eða meðferðar hennar. Að öðru leyti er varðandi þessa málsástæðu vísað til rökstuðnings hér að ofan um sök stefnda.

Við mat á öllu framangreindu sé auk þess, sem nú hefur verið rakið, til þess að horfa að vatn hafi ítrekað lekið niður í húsnæði stefnanda af efri hæðinni áður en steinteppið var lagt á gólfið. Lekinn hafi reyndar komið niður á öðrum stað í húsnæðinu. Hafi mörgum sinnum þurft að skipta um ónýtar plötur í loftakerfi leiguhúsnæðis stefnanda af þessum sökum. Af þessari ástæðu hafi hvílt sérstök varúðarskylda á stefnda við ákvörðun um val á gólfefni, varúð við að vatnsverja gólfið í undirbúningi lagningar gólfefnisins og hreinsun þess síðar. Hafi stefndi algerlega brugðist skyldu sinni að þessu leyti. Þá sé jafnframt bent á þá sérstöku varúð sem stefnda hafi borið að sýna í ljósi þess að hann vissi að stefnandi rak heildverslun fyrir lækningavörur í húsnæðinu og geymdi þar lager, sbr. 2. gr. húsaleigusamningsins.

Tjón stefnanda felist í því að vörur sem urðu fyrir vatnsskemmdum séu að mestu ónýtar. Um hafi verið að ræða lager lyfja og lækningabúnaðar og gildi afar strangar reglur um að ekki megi selja slíkar vörur ef þær hafa orðið fyrir vatnsskemmdum. Allar vörur sem höfðu blotnað hefðu því verið fjarlægðar af lager stefnanda og þeim fargað. Þáverandi starfsmenn stefnanda hefðu unnið við að flokka og færa til bókar þær vörur sem nauðsynlegt var talið að farga. Listi yfir vörurnar hafi strax að flokkun lokinni verið afhentur tjónaskoðunarmanni tryggingafélags stefnanda. Sé krafa stefnanda byggð á honum, en þeir starfsmenn stefnanda sem komu að framangreindri vinnu muni koma fyrir dóminn til að staðfesta hann og bera að öðru leyti um tjón stefnanda.

Stefnandi telur sig eiga rétt til greiðslu dráttarvaxta frá því hann setti fram kröfu um greiðslu skaðabóta með bréfi 8. desember 2006. Hins vegar miðar stefnandi upphafsdag vaxta við þingfestingardag fyrra máls, 2. mars 2011, sem rekið var vegna sama sakarefnis. Hann geri því kröfu um vexti í fjögur ár fyrir þingfestingu málsins til greiðsludags þar sem hann telur eldri vexti sem féllu á kröfuna fyrir þann tíma fyrnda. Stefnandi krefst þess að auki að stefndi verði dæmdur til að greiða allan málskostnað hans.

III

Stefndi hafnar því að umræddan vatnsleka og meintar afleiðingar hans megi rekja til saknæmrar háttsemi hans, fyrirsvarsmanna fyrirtækisins, starfsmanna eða annarra atvika eða aðstæðna sem leitt geti til ábyrgðar hans að lögum.

Fyrir það fyrsta hafnar stefndi því að um ábyrgð hans fari eftir lögum um fjöleignarhús. Hann hafi á tjónsdegi verið eigandi allrar fasteignarinnar að Hæðasmára 6. Þegar af þeirri ástæðu komi lögin ekki til skoðunar við úrlausn málsins. Í 1. gr. þeirra sé skýrt tekið fram að þau geymi reglur um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa, en með fjöleignarhúsi sé átt við hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði geti verið allra og sumra. Fasteignin að Hæðasmára 6 uppfyllti á tjónsdegi því ekki skilyrði þess að teljast fjöleignarhús þar sem hún var í eigu eins lögaðila. Geti niðurstaða í málinu því ekki ráðist af lögum um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa. Þessu til viðbótar vísar stefndi til leigusamnings aðila, en í 10. gr. hans hafi verið kveðið á um mögulegan grundvöll ábyrgðar leigusala á tjóni af þeim toga sem hér um ræðir. Af leigusamningnum leiði að jafnvel þótt litið væri svo á að lög um fjöleignarhús ættu við um réttarsamband málsaðila þá hafa þeir samið sig undan reglum laganna að þessu leyti þannig að forsenda ábyrgðar leigusala geti eingöngu verið saknæm háttsemi af hans hálfu. Þetta sé aðilum, sem gera með sér samning um leigu á fjöleignarhúsi sem eingöngu hýsir atvinnustarfsemi, heimilt, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna.

Í annan stað hafnar stefndi því að hann geti borið ábyrgð á tjóni stefnanda samkvæmt sakarreglunni. Kjarni reglunnar sé sá að menn bera skaðabótaábyrgð á tjóni sem þeir valda öðrum með saknæmri og ólögmætri háttsemi sinni. Stefndi telur engar forsendur til að fella á hann skaðabótaábyrgð á grundvelli sakar, enda verði ekki með nokkru móti séð að hann, fyrirsvarsmenn fyrirtækisins, starfsmenn eða aðrir sem hann getur borið ábyrgð á hafi valdið stefnanda tjóni með saknæmri og ólögmætri háttsemi. Eins og rakið sé í málatilbúnaði stefnanda hafi hann orðið fyrir meintu tjóni í kjölfar þess að fyrirtækið Maður lifandi ehf., leigutaki stefnda, fékk til sín hreingerningarfyrirtækið Glersýn sf. til að hreinsa steinteppi í þeim hluta fasteignarinnar að Hæðasmára 6 sem það hafði til umráða. Stefndi mótmælir því ekki að margt bendi til að lagning steinteppisins hafi verið ófullnægjandi og að það geti, ásamt öðrum aðgerðum leigutakans, mögulega verið orsök umrædds vatnsleka. Engin gögn liggi hins vegar fyrir í málinu sem sanni slíka fullyrðingu eða geri dómnum kleift að taka til hennar afstöðu. Hvað sem þessu líður hafi stefnda ekki verið kunnugt um hugsanlega ágalla á verkinu fyrr en vatn lak á milli hæða í kjölfar þrifa á steinteppinu í apríl 2006. Engar líkur hafi verið að því leiddar að stefnda hafi verið kunnugt um ágalla á lagningu gólfefnisins eða frágangi áður en tjónið varð. Umrætt steinteppi hafi ekki verið lagt af stefnda eða aðilum sem voru undir verkstjórn hans eða honum var skylt að hafa eftirlit með. Megi á annað borð rekja umræddan leka til mistaka eða ófullnægjandi vinnubragða við lagningu gólfefnisins hafi stefndi ekki getað haft um það vitneskju áður en tjónið varð. Af þeim sökum verður skaðabótaábyrgð á atvikinu ekki lögð á stefnda á þeirri forsendu að ekki hafi verið gengið frá rakavörn á gólfi 2. hæðar hússins með viðunandi hætti. Þá hafnar stefndi því að honum hafi verið eða mátt vera kunnugt um það hvernig þrif á steinteppum fara fram og að hann hafi heimilað þrif með miklu vatnsmagni eins og gert var. Stefndi sé ekki sérfræðingur í lagningu steinteppa eða þrifum á þeim og aðferðir við lagningu umrædds steinteppis eða hreinsun hafi ekki verið bornar undir hann til samþykktar eða synjunar. Verkið hafi verið unnið af fyrirtæki sem hafi sérhæft sig á þessu sviði og stefndi hafi ekkert tilefni haft eða verið í aðstöðu til að mæla fyrir um þær aðferðir sem beita skyldi við þrifin. Stefndi hafnar því enn fremur að sök hans geti falist í aðgerðarleysi þar sem vatn hafi ítrekað lekið á milli hæða áður en skipt var um gólfefni. Það sé rangt og með öllu ósannað að þetta hafi gerst. Hið rétta sé að aldrei áður hafi orðið vart við sambærilegan vatnsleka í fasteigninni að Hæðasmára 6. Það sé hins vegar rétt að af og til hafi orðið vart við staðbundinn leka við útidyr og þá í slagviðri og tiltekinni vindátt. Sá leki sé kröfu stefnanda með öllu óviðkomandi og langsótt sé að halda því fram að tengsl séu þarna á milli, enda langt á milli lekastaða og það geti engu breytt, hvað varðar staðbundinn leka með útidyrum, hvort vatnshelt gólfefni hafi verið á efri hæðinni (gólfdúkur) eða steinteppi. Að lokum mótmælir stefndi því sem röngu og ósönnuðu að gólfplatan á þessum stað hafi verið sprungin umfram það sem almennt megi búast við með steyptar millihæðaplötur, eða að hún hafi verið haldin öðrum ágöllum. Jafnvel þótt sýnt væri fram á að umrædd gólfplata teldist óeðlilega mikið sprungin sé í öllu falli ósannað að stefnda hafi verið það kunnugt fyrir þann vatnsleka sem varð í apríl 2006 og krafa stefnanda tekur til.

Stefndi telur með vísan til þess sem að framan er rakið að skaðabótaábyrgð verði ekki lögð á hann á grundvelli sakarreglunnar þar sem öll skilyrði fyrir slíkri ábyrgð skorti, auk þess sem stefnandi hafi í reynd ekki lagt fram nein sönnunargögn fullyrðingum sínum til stuðnings. Umræddan leka megi hugsanlega rekja til mistaka við lagningu steinteppisins eða rangrar aðferðar við þrif á teppinu, nema hvort tveggja sé. Nærtækara væri því fyrir stefnanda að beina kröfu sinni að þeim aðilum sem höfðu raunverulega með þau verk að gera.

Fari svo að dómurinn telji að stefndi hafi valdið stefnanda tjóni sem sé á ábyrgð stefnda mótmælir hann öllum kröfum stefnanda sem ósönnuðum. Heldur stefndi því fram að engin sönnunargögn hafi verið lögð fram um tjón stefnanda, þó að undanskilinni skrá stefnanda sjálfs yfir þær vörur sem hann segir hafa orðið fyrir skemmdum. Slík samantekt geti aldrei talist fullnægjandi sönnunargagn um tjón og grundvöllur skaðabótakröfu á hendur stefnda. Engin hlutlæg sönnunargögn liggi fyrir í málinu um umfang tjónsins, verðmæti birgða eða fjárhagstjón stefnanda að öðru leyti vegna tjóns af völdum vatns í umrætt sinn. Dómkrafa stefnanda styðjist því ekki við annað en ósannaða fullyrðingu hans sjálfs um tjón sitt sem ekki verði lögð til grundvallar í málinu gegn mótmælum stefnda.

Verði niðurstaða dómsins sú að stefnandi hafi fært fram lögfulla sönnun fyrir tjóni sínu og að stefndi beri ábyrgð á því krefst stefndi þess að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og málskostnaður felldur niður. Þá hafnar stefndi kröfu stefnanda um dráttarvexti og telur að ekki standi efni til að þeir verði dæmdir fyrr en frá uppkvaðningu dóms að telja, sbr. ákvæði síðari málsliðar 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Við ákvörðun á upphafstíma vaxta verði að líta til þess að stefnandi hafi sýnt af sér verulegt tómlæti við heimtu kröfu sinnar. Þannig séu tæp sex ár liðin frá því að tjónið varð og rúm fimm ár síðan stefndi hafnaði kröfu hans skriflega.

IV

Svo sem fram er komið byggir stefnandi bótakröfu sína í málinu aðallega á 1. mgr. 51. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt ákvæðinu er eigandi séreignar í fjöleignarhúsi ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af ástæðum sem tilgreinar eru í þremur stafliðum þess. Vísar stefnandi annars vegar til hlutlægrar ábyrgðarreglu samkvæmt 3. tölulið ákvæðisins sem tekur til tjóns vegna bilunar á búnaði séreignar og lögnum og hins vegar til tjóns sem stafar af mistökum við meðferð séreignar og viðhald hennar, en ábyrgð eiganda er þá byggð á sakargrundvelli, sbr. 2. töluliður þess. Til vara byggir stefnandi á sakarreglunni.

Í 10. gr. leigusamnings aðila frá 1. júní 2005 er meðal annars kveðið svo á að leigusali beri ekki ábyrgð á tjóni sem kann að verða á eignum leigutaka í hinu leigða húsnæði vegna óhappa svo sem vatnstjóns, elds reyks og þess háttar nema því aðeins að leigusali, eða þeir sem hann ber ábyrgð á, sé valdur að tjóninu á saknæman hátt. Þá segir svo í niðurlagi greinarinnar: „Um ábyrgð leigusala á tjóni er leigutaki kann að verða fyrir fer annars eftir almennu skaðabótareglunni.“

Lög nr. 26/1994 hafa að geyma reglur um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa, en samkvæmt þeim telst fjöleignarhús vera hvert það hús, sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra, og eru þar með talin hús undir atvinnustarfsemi, sbr. 1. – 3. mgr. 1. gr. þeirra. Húseignin að Hæðasmára 6 í Kópavogi var öll í eigu stefnda þegar það tjón varð sem bóta er krafist fyrir og gat því á þeim tíma ekki talist fjöleignarhús í framangreindum skilningi. Til stuðnings því að lögin eigi allt að einu við um bótakröfu stefnanda var við munnlegan flutning málsins vísað til dóms Hæstaréttar í máli nr. 474/1999, sem birtur er í dómasafni réttarins árið 2000 á bls. 1702, og 4. mgr. 1. gr. laganna, en samkvæmt því sem þar greinir verður ákvæðum þeirra „einnig beitt eftir því sem við á um önnur hús sem fleiri en einn á eða nýtir“.

Ekki er á það fallist með stefnanda að framangreindur dómur hafi fordæmisgildi í þessu máli, enda verður ekki annað séð en að það sakarefni sem þar var til úrlausnar hafi varðað fjöleignarhús í skilningi 2. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994. Þá er það svo að það leiðir af stöðu reglunnar um hlutlæga bótaábyrgð að hún er undantekningarregla sem verður ekki beitt nema gild rök standi til þess. Er þá jafnframt litið svo á að leiki vafi á um, hvort lagaákvæði mæli fyrir um hlutlæga ábyrgð, verði svo ekki talið vera nema sá skýringarkostur sé ótvíræður. Með hliðsjón af þessu og þegar orðalag 1. gr. tilvitnaðra laga er virt heildstætt þykja ekki standa rök til þess að sérreglu 3. töluliðar 1. mgr. 51. gr. þeirra um hlutlæga bótaábyrgð verði beitt um réttarsamband málsaðila, enda renna lögskýringargögn ekki stoðum undir þann skilning. Þess utan verður að fallast á það með stefnda, yrði á annað borð litið svo á að ákvæðið tæki til þess tjónsatviks sem bótakrafa stefnanda er sprottin af, að hann hafi samið sig undan ábyrgð á því með þeim hætti sem að framan er getið og þá verið það heimilt, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Þá hefur stefnandi með engu móti náð að sýna fram á atvik sem leitt gætu til þess að það tjón sem hann krefst bóta fyrir verði fellt á stefnda á grundvelli sakar. Samkvæmt þessu ber að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 400.000 krónur.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri kvað upp dóm þennan.

D ó m s o r ð

Stefndi, Gullsmári ehf., á að vera sýkn af kröfum stefnanda, Inter Medica ehf.

Stefnandi greiði stefnda 400.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir

Héraðsdómur Reykjaness 20.6. 2012.