E-1228/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 26. ágúst sl., höfðaði Símon ehf., Háaleitisbraut 19, Reykjavík á hendur Iðunni ehf., Laugavegi 51, Reykjavík með stefnu birtri 15. febrúar 2008.

Gerir stefnandi þær dómkröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skuld að fjárhæð 144.549 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 4. maí 2007 til greiðsludags. Jafnframt krefst hann málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Málavextir, málsástæður og lagarök aðila

Stefnandi segir að dómkröfur sínar megi rekja til frágangs og skila stefnda á atvinnuhúsnæði að Laugavegi 40 sem stefndi hafi haft á leigu hjá stefnanda. Séu þær annars vegar reistar á leigusamningum aðilanna, dags. 1. og 6. júlí 2005, og hins vegar samningi aðilanna um frágang og skil að sama húsnæði, dags. 30. apríl 2007.

Er leigutíma stefnda hafi lokið hinn 30. apríl 2007 hafi verið ljóst að hið leigða húsnæði væri í slíku ástandi að nauðsynlegt hafi reynst að lagfæra nokkur nánar tiltekin atriði til að koma því í leiguhæft ástand á ný. Hafi að hluta til verið um að ræða atriði sem stefndi skyldi sjálfur taka að sér að lagfæra, sbr. lið II í samningnum, og að hluta til lagfæringar sem fela skyldi fagmönnum, sbr. lið I, og skyldi kostnaður af þeim lagfæringum greiddur af stefnanda. Hafi lögmaður stefnanda tilkynnt lögmanni stefnda, með bréfi dags. 4. maí 2007, að fagmenn yrðu fengnir til að ljúka við viðgerðir og yrði gerð krafa vegna vinnu þeirra sem og vegna leigu fyrir þann tíma sem húsnæðið hafi staðið ótækt til leigu vegna lagfæringa sem þurft hafi að fara fram áður en nýir leigjendur tækju við því. Í samræmi við framangreindan samning aðilanna hafi stefnandi svo fengið fagmenn til að lagfæra þau atriði sem tilgreind séu í lið I í samningnum. Hafi þar annars vegar verið um að ræða vinnu rafvirkja, sbr. framlagðan reikning þeirra, dags. 31. maí 2007, sem og vinnu við lagfæringar á gólfdúk og sökklum, sbr. framlagðan reikning, dags. 15. maí 2007.

Vegna þessa hafi stefnandi, með bréfi dags. 16. október 2007, krafið stefnda um greiðslu vegna tapaðrar leigu í þrjá daga vegna þeirra tafa sem orðið hafi á afhendingu húsnæðisins til nýrra leigjenda. Af hálfu stefnda hafi þeim kröfum verið hafnað en stefnanda boðin greiðsla að fjárhæð 30.000 krónur til að ljúka málinu. Á það boð hafi stefnandi ekki getað fallist.

Kveður stefnandi leigugreiðslur í apríl 2007 samkvæmt leigusamningum aðilanna um húsnæðið nema samtals 584.006 krónum, án virðisaukaskatts, og nemi krafa stefnanda vegna tapaðra leigutekna í þrjá daga vegna vanefnda stefnda því samtals 72.709 krónum, með virðisaukaskatti. Dómkröfur stefnanda sundurliðist því með eftirgreindum hætti:

Tapaðar leigutekjur í 3 daga 72.709 krónur

Vinna rafvirkja 50.165 "

Vinna við viðgerð á gólfdúk o.fl. 21.675 "

Samtals 144.549 krónur

Um lagarök kveðst stefnandi vísa til meginreglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga og meginreglu samningaréttarins um að samninga skuli halda. Krafan um dráttarvexti styðjist við reglur III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og krafan um málskostnað við 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Af hálfu stefnda er vísað til þess að málsaðilar og lögmenn þeirra hafi hist á fundi hinn 30. apríl 2007 vegna ágreinings um skil stefnda sem leigutaka á húsnæði stefnanda að Laugavegi. Hafi í framhaldi verið gengið frá skriflegu samkomulagi um frágang og skil stefnda á húsnæðinu. Hafi stefndi haldið eftir einu lyklasetti til að geta framkvæmt það sem um hefði verið samið og skyldi hann skila því til lögmanns stefnanda fyrir hádegi 2. maí þar eð skrifstofa lögmannsins hafi verið lokuð hinn 1. maí. Hafi stefndi í framhaldi undirritunar samningsins að fullu gengið frá þeim atriðum sem hann skyldi lagfæra skv. tölulið II og jafnframt afhent lögmanni sínum lyklana sem hafi svo skilað stefnanda lyklunum hinn 2. maí.

Vegna kröfu stefnanda um greiðslu vegna tapaðra leigutekna í þrjá daga bendi stefndi á að húsnæðinu hafi í raun verið skilað 30. apríl 2007 þó stefndi hafi haldið eftir einu lyklasetti til að betrumbæta hreingerningar, sem hann hafi síðan lokið við þann sama dag. Þá verði ekki annað ráðið af þeim samningum sem gerðir hafi verið við nýja leigutaka en að húsnæðið hafi verið leigt þeim frá og með 1. maí 2007 og liggi ekkert fyrir um að hinir nýju leigutakar hafi ekki fengið húsnæðið afhent á þeim tíma. Samkvæmt því hafi stefnandi því ekki tapað neinum leigutekjum.

Vegna kröfunnar um endurgreiðslu reikninga kveðst stefndi vísa til þess að vinna rafvirkjans hafi ekki verið í samræmi við það sem átt hafi að framkvæma samkvæmt samkomulaginu. Aðeins hafi átt að festa lok og rofafestingu í rafdós og fjarlægja tvo utanáliggjandi tengla sem hvor um sig hafi verið festur með tveimur skrúfum. Hafi verið um að ræða verk sem að hámarki hefði átt að taka um tvo tíma fyrir þrjá iðnaðarmenn. Hefði því stefnandi talið fyllilega áætlaðan kostnað vegna þessa vera 30.000 krónur. Að öðru leyti hafi aðeins átt að líma 3-4 lengdametra af gólfdúkalistum sem hefðu losnað. Hafi listarnir verið til staðar og því hefði þessi vinna vart átt að taka lengri tíma en eina til tvær stundir fyrir fagmann. Ljóst sé að reikningarnir, sem stefnandi krefjist endurgreiðslu á, séu fyrir miklu meira verk en um hafi verið samið.

Niðurstaða

Málsaðilar gengu hinn 30. apríl 2007 frá skriflegu samkomulagi um frágang og skil stefnda á leiguhúsnæði stefnanda að Laugavegi 40. Reisir stefnandi kröfur sínar á lið I í þessu samkomulagi hvað varðar endurgreiðslu á reikningum vegna vinnu rafvirkja að fjárhæð 50.165 krónur og vegna viðgerða á gólfdúk o.fl. að fjárhæð 21.675 krónur. Samkvæmt greindum lið I skyldu eftirgreind atriði verða lagfærð af fagmönnum á kostnað stefnda: 1) „Gólfdúkalistar á nokkrum stöðum í báðum rýmum.“ 2) „Rafmagnstengill í smærra rými“ og 3) „Rafmagnstenglar á tveimur stöðum á vegg í stærra rými fjarlægðir og gert við sárin ef slík verða eftir.“

Reikningurinn vegna viðgerða á gólfdúk o.fl. að fjárhæð 21.675 krónur er útgefinn af Gólf og vegglist ehf. hinn 15. maí 2007. Kemur þar fram að um sé að ræða: „vinna við: 4,5 tíma viðgerðir á gólfdúk og sökklum.“ Engin nánari grein hefur verið gerð fyrir þessari vinnu, þrátt fyrir mótmæli og athugasemdir sem fram voru sett í greinargerð stefnda varðandi þennan kröfulið. Hafa þannig hvorki verið lagðir fram vinnulistar til að skýra reikningsgerðina frekar né voru þeir sem verkið unnu kvaddir fyrir dóminn við aðalmeðferð málsins. Þykir, gegn mótmælum stefnda, ekki komin fram sönnun um að umræddur reikningur sé einungis til kominn vegna lagfæringar á gólfdúkalistum eins og um var samið milli aðilanna. Ber því að sýkna stefnda af þessum lið kröfugerðar stefnanda.

Endurgreiðslukrafa stefnanda vegna vinnu rafvirkja hljóðar upp á samtals 50.165 krónur. Er hún annars vegar til komin vegna greiðslu stefnanda á reikningi frá Rafvirkjum Reykjavíkur ehf. hinn 31. maí 2007 að fjárhæð 49.875 krónur og hins vegar vegna greiðslu 290 króna bankakostnaðar. Samkvæmt reikningnum og meðfylgjandi vinnuseðli var um að ræða eftirgreinda vinnu að Laugavegi 40: Hinn 4. maí 2007 hafi tenglar verið opnaðir og skoðaðir og unnið við það í eina klst. í dagvinnu og eina í yfirvinnu. Hinn 5. maí hafi dósir verið fjarlægðar og nýjar dósir settar í. Hafi þá verið unnið við þetta í 3 klst. í yfirvinnu. Loks hafi hinn 15. maí verið gengið frá tenglum og tenglar teknir af vegg. Hafi það verk verið unnið í 2 klst. í yfirvinnu. Samtals hafi því verið unnið við verkið í eina klst. í dagvinnu, og kosti dagvinnustundin 3.550 krónur að viðbættum virðisaukaskatti, og 6 klst. í yfirvinnu, en yfirvinnustundin kosti 5.325 krónur að viðbættum virðisaukaskatti. Samkvæmt framangreindu hafa rafvirkjanum því alls verið greiddar vegna vinnuþáttarins 45.315 krónur og auk þess hafa honum verið greiddar 4.560 krónur fyrir að aka þrívegis á staðinn. Að virtum þeim gögnum sem liggja fyrir um þennan kröfulið verður að telja að nægileg sönnun liggi fyrir um að raflagnaverk það sem hér um ræðir sé í samræmi við samkomulag aðilanna frá 30. apríl 2007. Hins vegar hefur af hálfu stefnanda engin skýring komið fram um ástæður þess að það hafi að mestu verið unnið í yfirvinnu. Samkvæmt því verður stefnda gert að greiða stefnanda vegna þessa kröfuliðar sem nemur alls 5 dagvinnustundum, 24.850 krónur, að viðbættum 6.088 krónum í virðisaukaskatt, og að auki 4.560 krónur vegna aksturskostnaðar. Samtals greiði stefndi því 35.498 krónur til stefnanda vegna þessa kröfuliðar.

Loks krefur stefnandi stefnda um „tapaðar leigutekjur í 3 daga“ að fjárhæð 72.709 krónur án þess að skýra það frekar í stefnu en svo að það sé vegna tafa á afhendingu húsnæðisins til nýrra leigutaka er orðið hafi vegna vanefnda stefnda á leigusamningum aðilanna. Kom fram hjá lögmanni stefnanda við aðalmeðferð málsins að ekki hafi verið unnt að afhenda húsnæðið nýjum leigutökum vegna þeirrar vinnu sem þurft hafi að framkvæma í húsnæðinu við lagfæringu tengla og gólflista. Fyrir liggja í málinu afrit húsaleigusamninga stefnanda við þá leigutaka húsnæðisins sem tóku við af stefnda. Verður ekkert annað af þessum samningum ráðið en að upphaf leigutíma hinna nýju leigutaka hafi verið 1. maí 2007 og liggur ekkert fyrir í málinu um að út af því hafi verið brugðið.

Með framangreindu samkomulagi aðilanna um skil húsnæðisins verður að telja að þeir hafi gengið frá endanlegu uppgjöri sín í milli vegna afhendingar húsnæðisins. Eins og fyrr hefur verið rakið er í samkomulaginu annars vegar kveðið á um að tilgreindir liðir skuli lagfærðir af fagmönnum á kostnað stefnda og kostnaður vegna þeirra greiddur af honum gegn framlögðum reikningum, liður I. Hins vegar er þar kveðið á um að stefndi skuli lagfæra tilgreinda liði sjálfur á sinn kostnað og hafi hann ekki lokið því fyrir kl. 12.00 hinn 1. maí samþykki hann að „gengið verði í lagfæringu þeirra af hendi fagmanns á kostnað leigutaka“. Verður ekki annað séð en að frágangur þeirra atriða sem tilgreind eru í lið I hafi alfarið verið á forræði stefnanda. Þá liggur ekkert annað fyrir en að stefndi hafi efnt þann þátt samkomulagsins sem kveðið er á um í lið II. Samkvæmt því verða meintar tafir á afhendingu húsnæðisins til nýs leigutaka ekki raktar til vanefnda stefnda á umræddu samkomulagi um skil húsnæðisins. Verður stefndi því þegar af þessari ástæðu sýknaður af kröfu stefnanda vegna þessa kröfuliðar.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður stefnda því gert að greiða stefnanda 35.498 krónur.

Auk stefnufjárhæðarinnar krefst stefnandi þess að stefndi greiði honum dráttarvexti af allri fjárhæðinni frá 4. maí 2007 til greiðsludags. Liggur þó fyrir að þeir reikningar sem stefnandi krefst endurgreiðslu á eru útgefnir eftir það tímamark, eða 15. maí og 31. maí 2007. Er engin frekari grein gerð fyrir dráttarvaxtakröfunni í stefnu. Þykir því verða að vísa henni frá dómi vegna vanreifunar.

Fyrir liggur að lögmaður stefnda sendi lögmanni stefnanda hinn 8. janúar 2008 ávísun að fjárhæð 30.000 krónur ásamt bréfi þar sem tekið var fram að um væri að ræða greiðslu „í samræmi við hámarksmat á kostnaði viðgerðar“ samkvæmt samningi aðilanna. Jafnframt var tekið fram í bréfinu að vonast væri til þess að með greiðslunni lyki ágreiningi aðilanna. Staðfesti lögmaður stefnanda við aðalmeðferð málsins að hann hefði veitt ávísuninni viðtöku en ekki hafi komið til innlausnar á henni þar eð ekki hafi verið um fullnaðargreiðslu að ræða. Þar eð ekki verður séð að umrætt greiðsluboð hafi verið bundið því skilyrði að um fullnaðargreiðslu væri að ræða þykir verða að taka tillit til þess við ákvörðun málskostnaðar í málinu.

Að því virtu sem hér hefur verið rakið, og með hliðsjón af niðurstöðu málsins, þykir rétt að stefnandi greiði stefnda 80.000 krónur í málskostnað.

Dómsorð:

Stefndi, Iðunn ehf., greiði stefnanda, Símoni ehf., 35.498 krónur.

Stefnandi greiði stefnda 80.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf M-kk-nf