E-3349/2008

Mál þetta, sem var dómtekið 5. f.m., er höfðað af V-kvk-þgf K-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, Hjallabraut 72 í Hafnarfirði, á hendur Á-kvk-þgf E-kvk-þgf, Breiðvangi 17 í Hafnarfirði. Var stefna birt lögmanni stefndu, sbr. b. liður 3. mgr. 83. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en í áritun lögmannsins á stefnuna er birtingardags ekki getið.

Stefnandi gerir þá kröfu að stefnda verði dæmd til að greiða henni 800.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. desember 2007 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst sýknu af dómkröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hennar.

I.

Með kaupsamningi 20. júní 2007 keypti stefnda af stefnanda íbúðarhúsið að Breiðvangi 17 í Hafnarfirði. Um er að ræða raðhús, byggt árið 1976. Umsamið kaupverð var 38.000.000 krónur og skyldi lokagreiðsla, 4.900.000 krónur, innt af hendi eigi síðar en 15. desember 2007. Stefnda hefur ekki enn staðið skil á hluta þeirrar greiðslu og nema eftirstöðvar hennar 800.000 krónum. Hefur stefnandi höfðað málið til heimtu þeirra. Sýknukröfu sína byggir stefnda á því að hún eigi gagnkröfu á hendur stefnanda um greiðslu skaðabóta eða afsláttar sem sé í öllu falli jafnhá þeirri kröfu sem stefnandi gerir í málinu. Vísar stefnda þar um til þess að í söluyfirliti, sem legið hafi fyrir þá er kaupsamningur var undirritaður og teljist hluti hans, hafi verið tekið fram að nýtt járn væri á þaki. Síðar hafi komið í ljós að nýtt járn er einungis á hluta þaksins.

II.

Um málavexti segir í stefnu að stefnandi hafi boðið umrædda húseign til sölu í byrjun júní 2007 hjá fasteignasölunni Hraunhamri. Ásett söluverð hafi verið 37.900.000 krónur. Stefnda hafi skoðað fasteignina og gert kauptilboð í hana 5. júní 2007 upp á 37.500.000 krónur og annað daginn eftir að fjárhæð 38.000.000 krónur. Síðara kauptilboðið hafi verið samþykkt af stefnanda sama dag og það var sett fram. Þann 20. júní 2007 hafi kaupsamningur verið undirritaður af aðilum og fasteignin afhent stefndu daginn eftir. Samkvæmt kaupsamningi skyldi stefnda inna lokagreiðslu, 4.900.000 krónur, af hendi við sölu á fasteign hennar að Traðarbergi 5 í Hafnarfirði, en ekki síðar en 15. desember 2007. Fasteignasalan hafi boðaði aðila til fundar 22. nóvember 2007 til að ganga frá kaupunum og útgáfu afsals. Áður en til þess fundar kom hafi sambýlismaður stefndu haft samband við fasteignasöluna og óskað eftir því að fundinum yrði frestað. Af fundinum hafi þó orðið, en stefnda þá lýst því yfir að hún hygðist halda eftir allri lokagreiðslunni vegna meintra vanefnda. Niðurstaðan hafi hins vegar orðið sú að hún hafi haldið eftir 800.000 krónum með vísan til þess að ástand þakklæðingar hafi ekki verið í samræmi við söluyfirlit. Nýr fundur hafi þá verið boðaður 6. desember 2007. Á fundi aðila þann dag hafi stefnda lagt fram áætlun um kostnað við skipti á þakklæðingu að fjárhæð 1.450.000 krónur. Stefnandi hafi ekki fallist á kröfu stefndu né rétt hennar til að halda eftir greiðslu á hluta kaupsamningsverðs. Í lok ágúst 2008 hafi stefnda haft samband við fasteignasöluna og krafist þess að stefnandi greiddi henni 500.000 krónur til viðbótar þeim 800.000 krónum sem hún hafði þegar haldið eftir. Með bréfi 1. september 2008 hafi verið skorað á stefndu að efna sinn hluta kaupsamningsins um leið og áréttað hafi verið að kröfu hennar um greiðslu vegna meints galla væri hafnað. Með bréfi 15. september 2008 hafi lögmaður stefndu áréttað kröfu hennar. Stefnandi hafi á hinn bóginn áréttað mótmæli sín með bréfi 1. október 2008, þar sem ítrekuð hafi verið sú afstaða hennar að afsláttarkrafa stefndu ætti ekki við rök að styðjast. Þar sem stefnda ætli sér ekki að efna kaupsamning aðila samkvæmt efni sínu sé málshöfðun þessi óhjákvæmileg.

Málatilbúnaður stefnanda byggir á kaupsamningi aðila og meginreglum samninga- og kröfuréttar um skyldu til efna gerða samninga og greiðslu fjárskuldbindinga. Byggir stefnandi á því að hún hafi að fullu og öllu efnt skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi. Með því að halda eftir hluta af lokagreiðslu án réttmæts tilefnis hafi stefnda hins vegar ekki efnt skyldu sína samkvæmt samningnum. Í fyrsta lagi hafi stefnda skoðað húsið fyrir kaupin og þá, sem nú, hafi sú staðreynd blasað við hverjum sem að húsinu kemur að aðeins sé nýtt járn á hluta þaksins. Eldra þakjárn hússins sé málað en hið nýja ómeðhöndlað og skeri sig þannig greinilega frá öðrum hlutum þaksins. Stefndu hafi því verið ómögulegt annað en veita þeirri staðreynd eftirtekt þegar við fyrstu skoðun að aðeins hafði verið skipt um járn á hluta þaksins. Þá hafi stefnandi að auki áréttað þessa staðreynd og gert grein fyrir ástæðum þess að skipt hafði verið um hluta járnsins þegar stefnda skoðaði húsið við annan mann. Byggir stefnandi því á því að fyrrgreind staðreynd hafi verið stefndu ljós og kunnug við gerð kaupsamnings aðila og því geti hún ekki borið fyrir sig meintan galla, sbr. 29. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Það að ekki hafi verið búið að skipta um járn á öllu þakinu geti því á engan hátt talist vera skortur á áskildum kostum. Það teljist ekki galli í skilningi laga þó eign, sem ekki er ný, sé ekki með nýju járni og misritun fasteignasölunnar breyti engu í því sambandi. Slík mistök stofni ekki kröfurétt á hendur seljanda þegar kaupanda mátti vera það ljóst að söluyfirlitið væri rangt í þessum efnum.

Þá byggir stefnandi ennfremur á því að stefnda hafi engar athugasemdir gert vegna meints galla fyrr en fimm mánuðum eftir að hún fékk fasteignina afhenta. Fyrir það fyrsta hafi stefnda skoðað eignina fyrir kaupin, en auk þess sé kaupanda rétt að skoða fasteign svo fljótt sem verða má eftir afhendingu, sbr. 38. gr. laga um fasteignakaup, og gera þá þegar þær kröfur eða athugasemdir við fasteignina sem hann telur rétt að hafa uppi vegna meintra vanefnda seljanda. Það hafi stefnda hins vegar alveg látið undir höfuð leggjast, en krafa hennar um afslátt af kaupverði hafi ekki komið fram fyrr en að lokagreiðslu skyldi innt af hendi í nóvember 2007. Telur stefnandi að stefnda hafi á þessum tíma verið komin í veruleg fjárhagsvandræði sem síðan hafi aukist og að þennan drátt á greiðslu megi alfarið rekja til þeirrar stöðu hennar. Stefnda sé ekki greiðslufær nú og geti því vart efnt samning sinn við stefnanda. Tilraunir stefndu til þess að knýja fram frekari greiðslur úr hendi stefnanda skýrist þannig með því að hún sé sjálf að komast undan greiðsluskyldu sinni.

Loks byggir stefnanda á því að umfang hins meinta galla sé ekki svo mikið að rýri verðmæti eigarinnar svo nokkru varði og því sé stefndu ekki rétt að halda eftir eftirstöðvum kaupverðsins. Stefnda hafi lagt fram áætlun um hvað það komi til með að kosta að skipta um þakjárn. Þar sé þessi kostnaður talinn vera 1.450.000 krónum. Mótmælir stefnandi því að þessi áætlun geti átt við um meintan galla, þar sem í henni sé gert ráð fyrir því að skipt verði um járn á öllu þakinu og að auki verði skipt um rennur. Stefnda hafi haldið eftir 800.000 krónum, sem sé liðlega 2% kaupverðsins, en 3,8% sé tekið mið af heildarkostnaði samkvæmt áætluninni. Meintur galli á fasteigninni geti því ekki talist hafa rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga um fasteignakaup, en þar að auki hafi stefnandi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi gagnvart stefndu við kaupin.

III.

Í greinargerð segir að ekki sé ágreiningur um meginatriði málavaxtalýsingar samkvæmt stefnu. Því sé þó mótmælt að stefnda hafi ætlað sér að halda eftir allri lokagreiðslunni. Stefnda hafi tilkynnt stefnanda að hún myndi halda eftir fjárhæð til að mæta kostnaði vegna þess galla sem fasteignin var haldin og varðaði þakklæðningu. Hafi stefnanda verið boðið að gera tillögu um fjárhæð þeirrar greiðslu sem stefnda héldi eftir. Hafi fasteignasalinn, Á-kvk-nf H-kvk-nf, komið að þeim málum og gert reka að því að ásættanleg fjárhæð yrði fundin. Þegar til kastanna kom hafi stefnandi kosið að láta málið ekki til sín taka og því orðið úr að stefnda hélt eftir 800.000 krónum af lokagreiðslu. Við reifun málsástæðna í stefnu sé einnig vikið að málsatvikum og í nokkrum tilvikum hallað réttu máli í þeirri lýsingu. Stefnda hafi skoðað umrædda fasteign um mánaðamótin maí/júní. Fyrir hafi legið söluyfirlit, útgefið af fasteignasölunni Hraunhamri og undirritað sem samþykkt af stefnanda, dagsett 4. júní 2007. Í söluyfirlitinu hafi verið tekið fram að „nýtt járn [væri] á þaki“. Það sé rangt sem haldið er fram í stefnu að stefnandi hafi vakið athygli stefndu á röngum upplýsingum í söluyfirliti með því að upplýsa stefndu um það við skoðun hennar á fasteigninni að járn á þaki væri aðeins nýtt að hluta. Ástand þaksins hafi ekki komið til umræðu þegar stefnda skoðaði fasteignina. Þá sé það einnig rangt að stefndu hefði mátt vera ljóst ástand þaksins við aðkomu að húsinu. Ómögulegt hafi verið fyrir stefndu að sjá þak hússins frá lóð fasteignarinnar, en um það vitni ljósmyndir sem lagðar hafa verið fram í málinu, þar af þrjár sem teknar hafi verið af fasteignasalanum sem skoðaði húsið fyrir sölu. Stefnda hafi ekki gefið þakinu sérstakan gaum við skoðun sína á húsinu að öðru leyti, enda ekkert tilefni verið til þess, meðal annars í ljósi söluyfirlits, sem teljist hluti kaupsamnings samkvæmt ákvæði hans. M-kk-nf E-kk-nf löggiltur fasteignasali hafi séð um kaupsamningsgerðina. Við undirritun kaupsamnings hafi hann sérstaklega farið yfir yfirlýsingu um nýtt járn á þaki. Hafi stefnandi engar athugasemdir gert við þessa lýsingu fasteignasalans á fasteigninni, heldur þvert á móti undirritaði sölulýsingu sem rétta lýsingu á ástandi fasteignarinnar. Hafi kaupsamningur því verið undirritaður athugasemdalaust af báðum aðilum og stefnda fengið fasteignina afhenta í júní 2007. Hún hafi haft í hyggju að gera nokkrar endurbætur á eigninni innanhúss og þegar hafist handa við þá vinnu. Um miðjan ágúst, er nágranni stefndu var að mála þakið á sínu húsi, hafi stefnda fengið ábendingu um það frá honum að þakjárn á hennar húsi hafi einungis verið endurnýjað að hluta. Hafi þetta verið í fyrsta sinn sem stefnda fékk veður af því að þakið væri ekki í því ásigkomulagi sem kaupsamningur kvað á um. Við nánari skoðun hafi komið í ljós að víða eru ryðblettir á hinu eldra járni og smit meðfram skorsteini valdi því að farið sé að leka inn í bílskúr. Því sé nú aðkallandi að skipta um það járn sem ekki er nýtt. Fljótlega eftir að stefnda fékk þessa ábendingu frá nágranna sínum hafi hún gert fasteignasölunni viðvart um þennan galla. Fyrirhugað hafi verið að inna af hendi lokagreiðslu í nóvember 2007 og að afsal yrði þá jafnframt gefið út. Á fundi 22. nóvember 2007 sömdu aðilar hins vegar um uppgjör, þar sem gert hafi verið ráð fyrir því að stefnda héldi eftir 800.000 krónum vegna ástands þaksins. Um leið hefðu aðilar fallist á að fá óháðan fagmann til að meta kostnað við það að koma þakinu í það ástand sem kaupsamningur kvað á um. Hafi verið um það samið að bæði stefnandi og stefnda myndu leggja fram mat fagmanns á vegum hvors fyrir sig á fundi sem áætlaður hafi verið 6. desember 2007. Á fundi málsaðila í desember 2007 hafi stefnda lagt fram álit byggingafræðings á kostnaði við viðgerð á þakinu. Kostnaðarmat hans hafi hljóðað upp á 1.450.000 krónur. Stefnandi hafi ekki lagt fram mat af sinni hálfu á þessum fundi þrátt fyrir fyrirheit um það. Á fundinn hafi hins vegar mætt með stefnanda smiður sem hafi lýst því yfir hann hygðist skoða þakið og áætla kostnað við endurnýjun þess. Það hafi hann enn ekki gert. Þá hafi ekkert kostnaðarmat verið lagt fram af hálfu stefnanda þótt margsinnis hafi verið eftir því leitað af hálfu stefndu og í ljósi þess að stefnandi hafi ekki brugðist við kröfum stefndu um afslátt vegna þessa galla sem fasteignin sé augljóslega haldin.

Stefnda mótmælir því alfarið að það að hún hafi ekki innt lokagreiðslu af hendi að fullu megi rekja til þess að hún sé og hafi verið í greiðsluerfiðleikum. Enn síður sé um það að ræða að hún sé ógreiðslufær. Séu fullyrðingar hér um í stefnu órökstuddar og ómálefnalegar.

Stefnda krefst sýknu af kröfum stefnanda á þeirri forsendu að fasteignin sem hún keypti af stefnanda hafi verði haldin galla og því skort áskilda kosti er kaupin fóru fram. Stefnanda hafi verið kunnugt um þetta við kaupsamningsgerðina. Stefnda eigi þess vegna rétt á skaðabótum, eða að minnsta kosti afslætti af kaupverði, vegna þessa galla sem nemi að minnsta kosti þeirri fjárhæð sem dómkrafa stefnanda hljóðar upp á og samsvari þeirri fjárhæð sem stefnda hafi haldið eftir af eftirstöðum kaupverðsins. Geri stefnda því kröfu um sýknu á grundvelli skuldajafnaðar við þessa gagnkröfu sína.

Galli þessi lúti að þaki hússins. Yfirlýsing í söluyfirliti sem stefnandi hafi samþykkt og sem síðar varð hluti af kaupsamningi sé skýr að þessu leyti. Þannig hafi með afdráttarlausum hætti verið kveðið á um það í samningnum að járn á þaki væri nýtt. Stefndu hafi verið rétt að treysta þessari lýsingu í söluyfirliti. Lýsing þessi hafi síðan sérstaklega verið áréttuð við kaupsamningsgerð. Stefnanda beri að efna kaupsamning aðila samkvæmt efni sínu. Tilgangur söluyfirlits sé sá að upplýsa hugsanlega kaupendur um öll grundvallaratriði fasteignar. Söluyfirliti hafi verið gefið mikið vægi í lögum um sölu fasteigna með því að skylda hefur verið lögð á fasteignasala að útbúa söluyfirlit. Yfirlýsingar í söluyfirliti séu staðfestar af seljanda og því bindandi fyrir hann. Hafi stefnandi vitað betur um efni umrædds söluyfirlits hafi honum borið skylda til að leiðrétta það, í síðasta lagi við kaupsamningsgerð. Teljist fasteignin því gölluð í skilningi laga um fasteignakaup, einkum 18. og 27. gr. þeirra

Stefnda mótmælir þeirri fullyrðingu stefnanda að henni hafi mátt vera ljóst við skoðun á húsinu að járnið væri einungis nýtt að hluta. Í máli þessu hafa verið lagðar fram ljósmyndir af húsinu og því haldið fram að ástand þaksins blasi við öllum er að húsinu koma. Umræddar ljósmyndir séu hins vegar ekki teknar við umrætt hús heldur inni á næstu lóð, á að giska 10-20 m frá húsinu, en þangað hafi stefnda aldrei farið þegar hún skoðaði eignina. Þá séu myndirnar augljóslega teknar þegar sumri var tekið að halla og gróður ekki eins mikill og í júní þegar hann byrgi frekar sýn. Allt að einu gefi umræddar ljósmyndir ekki tilefni til þess, fyrir grandlausan almennan kaupanda fasteignar, að efast um sannleiksgildi afdráttarlausrar staðhæfingar í söluyfirliti um nýtt járn á þaki. Af lóð fasteignarinnar sé ekki möguleiki að sjá þakið. Þá verði að hafa í huga að stefnda hafi enga sérþekkingu á fasteignum eða byggingaframkvæmdum umfram það sem eðlilegt má telja að íbúðarkaupandi hafi. Hún hafi skoðað húsið með sambýlismanni sínum sem ekki sé heldur fróður um byggingar. Að þeirri skoðun lokinni hafi hún alfarið byggt kauptilboð sitt á yfirlýsingum í söluyfirliti og þessari skoðun sinni á húsinu sem verið hafi í samræmi við það sem almennt viðgengst við sölusýningar á íbúðarhúsnæði. Stefnda hafi ekki verið upplýst um rangfærslur í söluyfirliti.

Stefnda segir ljóst að umfang og eðli þess galla sem eignin er haldin hefði haft áhrif á tilboð hennar hefði hún haft vitneskju um hann og ekki þá bara vegna þeirrar fjárhæðar sem í húfi var heldur og einnig vegna þeirrar röskunar sem viðgerðir á þaki hafa óhjákvæmilega í för með sér. Sé rétt að árétta það að á þeim tíma sem um ræðir, sumarið og haustið 2007, hafi ekki verið auðsótt að finna iðnaðarmenn til slíkra verka gegn sanngjörnu verði.

Stefndi telur sig eiga kröfu á hendur stefnanda að fjárhæð að minnsta kosti 800.000 krónur. Í málinu liggi fyrir mat sérfræðings á kostnaði við að koma þakinu í það horf sem kaupsamningur kveður á um og hljóði það upp á 1.450.000 krónur.

Í þessu ljósi fer stefnda fram á sýknu af kröfu stefnanda. Felur sýknukrafa stefndu það í sér að fallist dómurinn ekki að fullu á gagnkröfu hennar krefst hún þess að henni verði dæmdar skaðabætur eða afsláttur að álitum.

Um lagarök vísar stefnda til meginreglna fasteignakauparéttar, 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, 18., 27., 41. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglna samningaréttar.

IV.

Mál þetta hefur stefnandi svo sem fram er komið höfðað til heimtu eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 800.000 krónur samkvæmt kaupsamningi málsaðila um íbúðarhúsið að Breiðvangi 17 í Hafnarfirði, sem undirritaður var 20. júní 2007. Gagnkrafa stefndu vegna galla sem hún telur vera á húsinu nemur sömu fjárhæð.

Í lýsingu húseignarinnar í söluyfirliti sem fyrir lá þegar stefnda gerði tilboð sitt í hana var sérstaklega tekið fram að járn á þaki væri nýtt. Lýsing þessi var röng að því leyti að einungis er nýtt járn á hluta þaksins Söluyfirlitið varð síðan hluti kaupsamnings samkvæmt skýru ákvæði hans. Þá kom fram í vitnisburði M-kk-ef E-kk-ef löggilts fasteignasala, sem sá um gerð kaupsamningsins, að á fundi með aðilum þegar samningurinn var undirritaður hafi hann sérstaklega innt stefnandi eftir því hvort söluyfirlitið væri rétt að þessu leyti og hafi hún staðfest það og engan fyrirvara gert í þá veru að einungis væri um hluta þaksins að ræða. Þá ber söluyfirlitið það með sér að stefndu hafi báðar áritað það. Stefnda hafði samkvæmt framansögðu ekkert tilefni til að huga sérstaklega að ástandi þaksins og ekki er í ljós leitt að hún hafi haft um það vitneskju áður en kaupsamningur var gerður að nýtt járn væri einungis á hluta þess. Þannig hafa engar sönnur verið færðar fyrir því að stefnandi hafi haft uppi fyrirvara þar um gagnvart stefndu eða að stefnda hafi gert sér grein fyrir raunverulegri stöðu mála að þessu leyti þá er hún skoðaði húsið í aðdraganda kaupsamnings.

Samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi hefur veitt kaupanda, enda hafi upplýsingar um ástand eignarinnar haft áhrif við gerð kaupsamnings. Þá á hið sama við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Þar sem stefnda mátti treysta því að upplýsingar sem hún fékk um að nýtt járn væri á þaki hússins að Breiðvangi 17 ber stefnandi hlutlæga ábyrgð á tjóni sem rakið verður til þess að þær reyndust rangar, en ekki er annað fram komið en að upprunalegt járn sé á stærstum hluta þess. Skiptir þá ekki máli í hve miklum mæli ágallinn kunni að rýra verðmæti eignarinnar, sbr. 18. gr. laganna. Má um þetta vísa til dóms Hæstaréttar frá 19. mars 2009 í máli nr. 458/2008.

Stefnandi reisir andmæli sín við gagnkröfu stefnda sérstaklega á því að sú skylda sem lögð er á kaupanda fasteignar samkvæmt 38. gr. laga um fasteignakaup og aðgerðarleysi sem stefnda hafi sýnt við að sinna þeirri skyldu hafi þau réttaráhrif í för með sér að hún hafi glatað rétti til að hafa kröfuna uppi. Engin efni eru til að fallast á þessa málsástæðu stefnanda.

Gagnkrafa stefndu styðst svo sem fram er komið við kostnaðaráætlun T-kk-ef J-kk-ef byggingafræðings, sem í desember 2007 „[mat] kostnað við að skipta um þakklæðningu“ á húsinu. Hljóðar kostnaðaráætlunin, sem gerð var að beiðni stefndu og án aðkomu stefnanda, upp á 1.450.000 krónur. T-kk-nf staðfesti þessa kostnaðaráætlun sína fyrir dómi við aðalmeðferð málsins. Kom fram hjá honum að hann hafi í útreikningum sínum stuðst við teikningar af húsinu og hann hafi ekki framkvæmt sérstaka skoðun á þakinu. Hafi vinna hans verið einskorðuð við það að áætla kostnað sem hlytist af því ef skipt yrði um þakjárn og ekkert mat hafi farið fram á því hvort yfir höfuð væri þörf á því að ráðast í það verk. Kostnaðaráætlunin hafi að öðru leyti tekið mið af því að um hefðbundið verklag yrði að ræða. Þannig hafi verið miðað við að skipt yrði um allan þakpappa og settar nýjar flasningar, loftunartúður og rennur.

Framangreind kostnaðaráætlun er ekki matsgerð í skilningi IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og verður með tilliti til sönnunargildis ekki jafnað við hana, en meta ber sönnunargildi skjalsins á grundvelli 1. mgr. 44. gr. laganna. Við það mat skiptir máli að ekki er annað fram komið en að sá sem áætlunina gerði hafi verið fyllilega hæfur til þess, en í skýrslu hans fyrir dómi kom meðal annars fram að hann hafi oft unnið matsgerðir sem dómkvaddur matsmaður og átt sæti í dómi sem sérfróður meðdómandi. Þá verður ekki annað séð en að hann hafi engin tengsl við aðila málsins og teljist þar með óvilhallur gagnvart þeim í skilningi laga. Loks er til þess að líta að sú áætlun sem honum var falið að vinna kallaði ekki sérstaklega á það að þak hússins yrði skoðað og að unnt væri að styðjast eingöngu við teikningar af húsinu við gerð hennar. Á móti kemur að áætlunin tekur til þess að skipt verði um járn á öllu þaki hússins, en skipt hafði verið um járn á hluta þess þegar kaupsamningur var gerður og þá líklega sumarið 2006. Í ljósi framburðar stefnanda og vitnisins Ó-kk-ef Ó-x-x, sem er bróðir hennar, þykir þó mega við það miða að sá hluti þaksins sem skipt hefur verið um járn á sé um það bil 30% af heildarflatarmáli þess. Er þá ekki varhugavert að ganga út frá því að ríflega helmingur efniskostnaðar samkvæmt kostnaðaráætlun eigi eftir að falla til. Óvissa er hins vegar uppi um það í málinu hvert sé hlutfall efniskostnaðar í heildarkostnaði við verkið, en í þeim efnum og svo sem hér hagar til stoðar stefndu ekki að vísa til almennra viðmiða um að efniskostnaður sé 60% af kostnaði við verk af þessu tagi. Þá þykja ekki vera efni til að slá því föstu að því er vinnuliðinn varðar að sú vinna sem eftir er að ráðist í við skiptingu járns sé umfangsmeiri en vinna við þann hluta þess verks sem þegar hefur verið innt af hendi. Loks má hér nefna að í áætluninni er ekki tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu við umrætt verk, en samkvæmt lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, sbr. 2. gr. laga nr. 10/2009, skal á tímabilinu 1. mars 2009 til 1. janúar 2011 endurgreiða eigendum íbúðarhúsnæðis að fullu þann virðisaukaskatt sem þeir greiða af vinnu manna við endurbætur eða viðhald þess, en endurgreiðsluhlutfallið var áður 60%. Samkvæmt þessu er ljóst að ekki liggur fyrir mat á kostnaði við þá framkvæmd sem gagnkrafa stefndu tekur í reynd til, svo og að kostnaður af verkinu verði ekki heldur afmarkaður með afdráttarlausum hætti á grundvelli fyrirliggjandi áætlunar og sönnunarfærslu fyrir dómi að öðru leyti.

Sá annmarki sem er á málatilbúnaði stefndu samkvæmt framansögðu kæmi ekki að sök ef allt að einu mætti ganga út frá því að kostnaður við þann hluta þeirrar framkvæmdar sem framlögð kostnaðaráætlun tekur til og eftir er að vinna næmi að minnsta kosti þeirri fjárhæð sem gagnkrafa stefndu takmarkast við. Það er hins vegar mat dómsins, einkum í ljósi þess sem að framan er rakið, að varhugavert sé að slá því föstu. Að svo komnu gerir stefnda þá kröfu samkvæmt greinargerð að dómurinn ákvarði bætur að álitum. Með þessu leggur stefnda málið í þann farveg að dómurinn ákvarði bætur henni til handa á grundvelli framlagðra gagna og sönnunarfærslu að öðru leyti enda þótt ýtrasta krafa hennar nái ekki fram að ganga, sem að öðrum kosti yrði því aðeins leyst úr að undangenginni frekari sönnunarfærslu í nýju máli. Þá metur dómurinn það svo að fullnægjandi upplýsingar liggi fyrir í málinu til að ákvarða megi bætur að álitum. Þykja þær með hliðsjón af framlagðri kostnaðaráætlun og að teknu tilliti til þeirra atriða sem gerð er grein fyrir hér að framan hæfilega ákveðnar 700.000 krónur.

Krafa stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs hefur ekki sætt andmælum á öðrum grunni en þeim, sem um ræðir hér að framan. Stefnda á samkvæmt framansögðu kröfu til bóta úr hendi stefnanda að fjárhæð 700.000 krónur og kemur hún til skuldajafnaðar kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu ber krafa stefnanda ekki dráttarvexti að því marki sem henni er mætt með gagnkröfu stefndu. Verður stefnda því dæmd til að greiða stefnanda 100.000 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnanda gert að greiða stefndu málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri kvað upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Stefnda, Á-kvk-nf E-kvk-nf, greiði stefnanda, V-kvk-þgf K-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, 100.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. desember 2007 til greiðsludags.

Stefnanda greiði stefndu 300.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf