E-3610/2013

Mál þetta, sem dómtekið var 24. mars sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af I-kk-þgf J-kk-þgf L-kk-þgf, (kt. 000000-0000), og H-kvk-þgf B-kvk-þgf H-kvk-þgf, (kt. 000000-0000), báðum til heimilis að Selbrekku 32 Kópavogi, gegn Íbúðalánasjóði (kt. 000000-0000) en stefna var birt lögmanni Íbúðalánasjóðs 2. september 2013.

Dómkrafa stefnenda, sem lögð var fram leiðrétt í þinghaldi 28. nóvember sl., er að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum skaðabætur að fjárhæð 2.201.361 króna, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, frá 24. apríl 2013 til greiðsludags.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar og taki tildæmdur málskostnaður mið af því að stefnendur eru ekki virðisaukaskattskyld.

Stefndi gerir þær dómkröfur að verða sýknaður af öllum kröfum stefnenda og að sér verði dæmdur málskostnaður að mati dómsins.

Ágreiningsefni og málsatvik

Málavextir eru þeir að stefnendur leituðu árið 2011 til umboðsmanns skuldara sökum greiðsluerfiðleika vegna nýbyggingar þeirra að Skjólbraut 13a í Kópavogi. Í kjölfarið nýttu stefnendur sér svokallað „tveggja íbúða úrræði“ á grundvelli þágildandi laga nr. 103/2010 um tímabundið úrræði einstaklinga sem eiga tvær fasteignir til heimilisnota.

Stefnendum var þann 22. júlí 2011 skipaður umsjónarmaður á grundvelli 4. gr. ofangreindra laga nr. 103/2010 og gerði umsjónarmaðurinn í framhaldi af því frumvarp að eignarráðstöfunum er fól m.a. í sér að stefndi skyldi leysa til sín fasteign stefnenda að Skjólbraut 13a í Kópavogi, en að stefnendur myndu nýta hina fasteign sína að Selbrekku 32 í Kópavogi og greiða áfram af lánum sem á henni hvíldu.

Í málinu liggur fyrir tilkynning umsjónarmannsins frá 13. apríl 2012 um lok eignaráðstöfunar, en óumdeilt er með málsaðilum að hún hafi talist vera samþykkt af hlutaðeigandi skuldurum og veðkröfuhöfum sem frumvarp til eignaráðstöfunar frá 4. maí 2012, þar sem ekki hafi verið gerðar athugasemdir við ráðstöfunina innan þriggja vikna frá dagsetningu tilkynningarinnar, sbr. og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 103/2010.

Niðurstaðan samkvæmt frumvarpi umsjónarmannsins varð sú að stefndi leysti til sín eignina að Skjólbraut 13a, en stefndi átti lán á 1. og 2. veðrétti hennar. Söluverðmat eignarinnar var fundið með verðmati tveggja löggildra fasteignasala sem 43.500.000 kr. Ráðstöfunin miðaðist við 13. apríl 2012, en staða á veðláni stefnda nr. 100-74-666872 á 1. veðrétti var þá 28.539.619 kr. og á veðláni nr. 1004-74-501549 á 2. veðrétti 2.976.197 kr. eða samtals áhvílandi á eigninni frá stefnda Íbúðalánasjóði 31.515.816 kr. Á eigninni hvíldu enn fremur lán frá Lífeyrissjóði verslunarmanna á 3. veðrétti og frá BYR (síðar Íslandsbanka) á 4. og 5. veðrétti.

Samkvæmt frumvarpi um lok eignaráðstöfunar áttu síðari veðhafar, þ.e. Lífeyrissjóður verslunarmanna og BYR/Íslandsbanki, að aflétta veðbréfum sínum af eigninni eins og þar er nánar lýst þar sem þeir voru ekki reiðubúnir að leysa eignina til sín og greiða upp áhvílandi veðskuldir framar í veðröð. Enn fremur áttu stefnendur að fá tryggingabréf að fjárhæð 11.984.184 kr. útgefið af stefnda og þinglýst á eignina fyrir sínum eignarhluta miðað við verðmatið, en fjárhæð þessi var mismunur á áhvílandi lánum frá stefnda eins og þau stóðu og áætluðu verðmati eignarinnar, 43.500.000 kr.

Samkvæmt tilkynningu umsjónarmanns um lok eignaráðstöfunar bar þeim veðhöfum sem ekki vildu leysa til sín eignina að kalla stefnendur á sinn fund innan tveggja vikna frá tilkynningu til að gera nauðsynlegar ráðstafanir með þeim í því skyni að fá leystan eignarétt að Skjólbraut 13a til stefnda Íbúðalánasjóðs. Því var hins vegar ekki fylgt eftir í framkvæmd eins og til stóð, en tilkynning frá Íslandsbanka um aflýsingu veðbréfa er frá 26. júní 2012 og það var ekki fyrr en 22. nóvember 2012 sem Lífeyrissjóður verslunarmanna aflétti loks sínum veðlánum. Óumdeilt er að á þeim tíma sem leið gerðu stefnendur sér far um að knýja á um það við stefnda að fá úrlausn sinna mála, en stefndi setti sig síðar í samband við aðra veðhafa sem ekki höfðu aflétt lánum. Bar stefndi því við gagnvart stefnendum að ókleift hafi verið fyrir stefnda að ráðstafa eigninni á meðan enn hvíldu á henni þessi veðskuldabréf frá síðari veðhöfum.

Í millitíðinni atvikast mál hins vegar með þeim hætti að áhugasamir kaupendur settu sig í samband við stefnendur enda voru þau enn þinglýstir eigendur fasteignarinnar við Skjólbraut 13a. Leituðu stefnendur þá til stefnda í október 2012 og spurðust fyrir um hvort þeim væri ekki heimilt að annast beint um sölu eignarinnar. Stefndi samþykkti þá ráðstöfun í tölvupósti dagsettum 24. október 2012.

Stefnendur seldu í framhaldi eignina til þriðju aðila, sbr. kaupsamning frá 3. janúar 2013, en söluverðið var 37.359.675 kr. Hluti kaupverðs voru yfirteknar veðskuldir við stefnda sem hvíldu á eigninni, 32.430.397 kr., og miðaðist sú fjárhæð við stöðu lánanna að teknu tilliti til vaxta og verðbóta á yfirtökudegi.

Áður en gengið var frá sölunni áttu sér stað nokkur samskipti af hálfu stefnenda og stefnda þar sem stefnendur héldu því fram að eftir sem áður bæri að miða stöðu yfirtekinna lána við 13. apríl 2013 þar sem eignaráðstöfunin hafi á þeim tíma falið í sér fullnaðargreiðslu stefnenda til stefnda. Stefnda íbúðalánasjóði væri því ekki stætt á að uppreikna áhvílandi lán sín á fasteigninni með tilliti til vaxta og verðbóta frá þeim tíma og fram til þess að eignin var loks seld þriðja aðila með samþykki stefnda. Var af hálfu stefnenda m.a. vísað til fyrirheita af hálfu stefnda um að stefnendur yrðu skaðlaus af þeim drætti sem orðið hefði á málinu.

Er það afstaða stefnenda að sú ráðstöfun stefnda að uppreikna hin yfirteknu lán með vöxtum og verðbótum allt til þess tíma er kaupendur yfirtóku þau og leggja það til grundvallar í uppgjöri aðila í stað þess að miða stöðu lánanna við fullnaðargreiðslu samkvæmt frumvarpi umsjónarmannsins hafi leitt til þess að í hlut stefnda hafi komið 2.201.361 kr. umfram það sem frumvarp umsjónarmanns gerði ráð fyrir og hafi hlutur stefnenda verið skertur sem því næmi við ráðstöfun söluandvirðis.

Í fyrirliggjandi tölvupósti stefnda til stefnenda frá 20. desember 2012 er hins vegar lýst þeirri afstöðu stefnda að þinglýsingareglur ættu að leiða til þeirrar niðurstöðu að veðlán stefnda hafi mátt vaxta- og veðbótareikna til afhendingardags. Tók stefndi fram í sama bréfi að ekki væri þó deilt um að eignaráðstöfunin hafi verið fullnaðargreiðsla stefnenda til stefnda í skilningi 2. mgr. 5. gr. laga nr. 103/2010.

Lögmaður stefnenda sendi stefnda bréf, dags. 12. júní 2013, þar sem fram kom bótakrafa á hendur stefnda og aðvörun þess efnis að fengist krafan ekki greidd fyrir 1. júlí s.á. yrði höfðað mál til innheimtu hennar, en erindinu var hafnað af hálfu stefnda.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja kröfu sína á því að stefndi hafi brotið gegn ákvæðum laga nr. 103/2010 við uppgjör við stefnendur og bakað þeim tjón sem næmi stefnufjárhæð.

Stefnendur telji að ákvæði laga nr. 103/2010 mæli fyrir um að þegar eign sé ráðstafað til kröfuhafa með þeim hætti sem stefnendur hefðu gert teldist slík ráðstöfun fullnaðargreiðsla, sbr. 2. mgr. 5. gr. laganna.

Stefnendur hafi ráðstafað fasteigninni til stefnda 4. maí 2012 og hefðu átt að fá útgefið tryggingarbréf sem svaraði til eignarhluta þeirra í fasteigninni, sbr. 3. mgr. 5. gr. laganna. Samkvæmt lögunum hefði sú ráðstöfun talist fullnaðargreiðsla stefnenda og hafi kröfur við stefnda því verið efndar að fullu á þeim tíma.

Þegar umrædd fasteign hafi loks verið seld hafi stefndi tekið mið af vöxtum og verðbótum fram í október 2012 í uppgjöri við stefnendur. Við það hafi eignarhlutur stefnenda samkvæmt tryggingarbréfi verið skertur um 2.201.361 kr. auk dráttarvaxta og hafi stefndi hagnast sem því næmi.

Þessi framkvæmd stefnda hafi ekki verið í samræmi við 2. mgr. 5. gr. laganna. Engin ástæða hafi verið til þess að gefa út tryggingarbréf til stefnenda nema litið hafi verið svo á að eignaréttur hafi færst til kröfuhafa þegar eignaráðstöfunin hafi verið samþykkt 4. maí 2012. Fráleitt væri að halda því fram að veðhafi sem leysti til sín eign með þessum hætti gæti við endursölu skert réttindi samkvæmt tryggingarbréfi sem gefið hafi verið út til eiganda.

Stefnendur byggi einnig á því að stefndi geti ekki borið fyrir sig drátt á yfirtöku eignarinnar sem ástæðu fyrir endurútreikningi tryggingarbréfsins því slíkur dráttur væri beinlínis á ábyrgð kröfuhafa sem leysi til sín eign með þeim hætti sem lögin kvæðu á um, sbr. 3. mgr. 6. gr. laganna.

Af framangreindu væri ljóst að stefndi hefði bakað stefnendum tjón með háttsemi sinni, þ.e. hefði hagað aðgerðum sínum þannig að lán hans hafi borið vexti og verðbætur eftir að hann hefði fengið greiðslu þeirra í formi eignarafsals.

Málskostnaðarkrafa stefnanda væri byggð á 1. mgr. 129. gr. og 1. og 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun væri reist á lögum nr. 50/1988. Stefnendur væru ekki virðisaukaskattskyld og því væri nauðsynlegt að taka tillit til virðisaukaskatts við ákvörðun málskostnaðar. Dráttarvaxtakrafa stefnanda væri byggð á 1. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, sbr. 6. gr. sömu laga. Um varnarþing væri vísað til 4. mgr. 33. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Málsástæður og lagrök stefnda

Af hálfu stefnda kemur fram að stefnendur krefjist skaðabóta úr hendi stefnda vegna meints tjóns sem þau telji sig hafa orðið fyrir vegna dráttar stefnda á yfirtöku fasteignar þeirra samkvæmt lögum nr. 103/2010.

Tilkynning um lok eignaráðstöfunar hefði borist frá umsjónarmanni stefnenda 13. apríl 2012 og þar hafi komið fram að veðhafar skyldu gera viðeigandi ráðstafanir í samræmi við tilkynninguna innan tveggja vikna. Áhvílandi á eigninni hafi verið veðskuldabréf frá Lífeyrissjóði verslunarmanna á 3. veðrétti og frá Byr (Íslandsbanka) á 4. og 5. veðrétti. Samkvæmt niðurstöðu umsjónarmanns sem allir veðkröfuhafar hefðu samþykkt hafi stefndi átt að leysa til sín eignina og hefðu stefnendur átt að fá þinglýst tryggingarbréf fyrir eignarhlut sínum í veðröð fyrir aftan veðskuldabréf stefnda.

Stefndi hafi reglulega ítrekað beiðni sína til síðari veðhafa um að aflýsa bréfum sínum af eigninni svo unnt væri að ganga frá útgáfu afsals.

Tilkynning hefði borist frá Íslandsbanka 26. júní 201[2] um að bankinn hefði aflýst skuldabréfum sínum af 4. og 5. veðrétti og sem lægi fyrir í gögum málsins.

Það hafi svo ekki verið fyrr en 22. nóvember 2012 sem Lífeyrissjóðurinn hafi aflétt láni sínu af eigninni og þá fyrst hafi eignaráðstöfunin getað farið fram, sbr. gögn málsins. Þegar hér hafi verið komið við sögu hafi stefndi verið búinn að veita samþykki sitt fyrir því að stefnendur seldu eignina beint án þess að stefndi leysti hana fyrst til sín. Stefnendur hefðu óskað eftir því að selja eignina beint þar sem þau hafi sagst hafa upplýsingar um áhugasama kaupendur.

Í fasteignaviðskiptum fari uppgjör almennt fram milli aðila við útgáfu afsals. Í þessu tilfelli hafi eign verið afsalað beint til þriðja aðila í janúar 2013 og hafi uppgjör þá farið fram. Því hefði engu breytt hvort eigninni hefði verið afsalað til stefnda eða beint til þriðja aðila. Ómögulegt hefði verið að ráðstafa henni fyrr en veðhafar afléttu veðskuldabréfum sem hafi verið sölunni óviðkomandi.

Sem rakið hafi verið og staðfest í þinglýstum gögnum geti tafir ekki skrifast á stefnda og verði honum ekki um kennt. Stefndi hafi ekki haft heimild né verið í aðstöðu til að aflýsa veðskuldabréfum á síðari veðrétti og verði sú skylda vart lögð á stefnda að þinglýsa afsali með áhvílandi veðskuldum sem voru honum óviðkomandi.

Komi fram í 1. mgr. 7. gr. laga nr. 103/2010 að umsjónarmaður skuli gera nauðsynlegar breytingar á veðréttindum, svo sem afmáningu þeirra í þeim tilfellum að veðhafi kýs að nýta ekki rétt sinn til að leysa eign til sín. Væri með því tekinn af allur vafi um hverjum bæri að tryggja að afgreiðsla mála gengi hratt og örugglega fyrir sig. Eðli máls samkvæmt væri það umsjónarmaður, lögmaður skipaður af umboðsmanni skuldara. Drátt þann er hafi orðið á afgreiðslu þessa máls mætti að öllu leyti rekja til seinagangs síðari veðhafa og hefði umsjónarmaður með réttu átt að nýta heimild sína í framangreindu ákvæði og fá þeim aflétt. Verði stefndi ekki látinn bera halla af því og áhættu af slælegum vinnubrögðum annarra lánastofnana.

Stefnendur fari fram á að staða lána sjóðsins haldist óbreytt miðað við uppgjörsdag samkvæmt tilkynningu umsjónarmanns frá 13. apríl 2012. Vísi þau til 2. mgr. 5. gr. laga nr. 103/2010. Ekki væri ágreiningur um túlkun á því ákvæði. Með ráðstöfun fasteignar samkvæmt lögum nr. 103/2010 færi fram fullnaðargreiðsla. Í framhaldi væri gefið út afsal og væru seljendur þá ekki lengur skuldarar að áhvílandi lánum. Fyrir eignarhlutinn fengju þau tryggingarbréf sem við útgáfu stæði aftast í veðröð en færðist fram í veðröð að teknu tilliti til niðurstöðu samkvæmt 3. mgr. 6. gr. laganna um hvort veðréttindi verði afmáð sökum þess að veðhafi hefði ekki nýtt sér rétt til að fá eignina leysta til sín samkvæmt 3. mgr. 5. gr. sömu laga.

Þá komi fram í 3. mgr. 5. gr. laganna, að við söluna skuli veðhafi sem leyst hafi eign til sín ráðstafa þeim hluta af söluandvirði sem væri umfram það sem þyrfti til að greiða rétthærri veðskuldir. Með því væri tekinn af allur vafi um að heimilt væri að láta veðlán hvíla á eign eftir innlausn þrátt fyrir að þau væru felld niður gagnvart umsækjanda, enda ómögulegt að greiða rétthærri veðskuldir hafi þeim verið aflýst.

Tryggingarbréfi sem þinglýst væri á eignina og ætlað að tryggja eignarhluta seljanda skuli þinglýst á aftasta veðrétt með uppfærslurétti. Samkvæmt túlkun stefnenda væri framkvæmd samkvæmt þinglýsingareglum þannig að tryggingarbréfið flyttist á 1. veðrétt við aflýsingu lána veðhafa og ætti því að greiðast að fullu við sölu. Slíkt samræmdist ekki ákvæði laganna og myndi ganga á rétt veðhafa.

Ekki væri deilt um þá túlkun stefnenda að kröfur á hendur þeim féllu niður þar sem ráðstöfunin teldist fullnaðargreiðsla samkvæmt 2. mgr. 5. gr. laganna.

Í framkvæmd væri það almennt svo að við eignarráðstöfun tæki veðhafi við eign og felldi niður kröfur á hendur seljanda á móti. Seljandi fengi tryggingarbréf fyrir eignarhluta sínum og fengi stöðu kröfuhafa. Þannig væri með framkvæmd þessari ekki verið að innheimta kröfu á seljanda heldur væri hann í stöðu síðari veðhafa sem þyrfti að lúta vaxta- og verðbótahækkun fremri krafna.

Í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 103/2010 væri skýrt kveðið á um að gæta þyrfti að því að úrræðið leiddi hvorki til óréttmætrar auðgunar skuldara né yrði of íþyngjandi í garð kröfuhafa.

Bæri í því samhengi að benda á að tryggingarbréf stefnanda skuli samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laganna bera sömu vexti og verðtryggingu og almenn fasteignalán Íbúðalánasjóðs. Væri þar með tryggt að eignarhluti seljanda rýrnaði ekki og héldist í hendur við þróun fremri krafna sem þróuðust í takt við verðbólgu og vexti.

Dráttur hafi orðið á afgreiðslu málsins sem stefnda yrði ekki um kennt. Hafi það verið á færi umsjónarmanns að tryggja að afgreiðsla málsins gengi hratt og örugglega fyrir sig. Seinagangur síðari veðhafa valdi ekki bótaábyrgð stefnda.

Stefnendur hafi séð hag sinn í því að ganga sjálf frá sölu eignarinnar til þriðja aðila og hafi stefndi fallist á að tryggja þeim sambærilega afgreiðslu og ef eigninni hefði verið afsalað til stefnda og hann selt hana þriðja aðila.

Hvorki stefndi né stefnendur hefðu getað ráðstafað eigninni fyrr en Lífeyrissjóður verslunarmanna hefði aflétt bréfum sínum.

Stefnendur hefðu sjálf ákveðið að selja með áhvílandi lánum frá stefnda og hefðu þannig tryggt kaupendum 87% fjármögnun. Reglur sjóðsins heimili aðeins 80% veðsetningu við veitingu nýrra lána. Stefnendur hefðu haft fullt forræði fyrir eigninni og sjálf kosið að selja hana með áhvílandi veðlánum. Staða þeirra hafi alltaf legið fyrir. Stefnendur hefðu notið góðs af því að á hafi hvílt lán sjóðsins sem tryggðu seljanda hagkvæma fjármögnun og auðveldaði sölu. Sjóðurinn hefði fellt niður allan kostnað og afborganir af lánum frá 1. apríl 2013 til yfirtökudags. Samt sem áður væri krafist skaðabóta af fjárhæð sem næmi hækkun verðbóta og vaxtaþáttar lánanna. Stefndi hefði ekki samþykkt yfirtöku kaupenda á lánunum ef ekki ætti að yfirtaka þau að fullu líkt og reglur og venjur geri ráð fyrir í fasteignaviðskiptum sem og útlánareglur stefnda.

Stefnendum hafi ekki tekist að sýna fram á hið meinta tjón og væri því grundvöllur bótakröfu þeirra haldlaus. Bæri að sýkna stefnda af kröfum stefnenda.

Vísað væri til laga nr. 103/2010 um tímabundið úrræði einstaklinga sem eigi tvær fasteignir til heimilisnota, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglur fasteignaviðskipta, til laga nr. 44/1998 um húsnæðismál og skaðabótalaga nr. 50/1993. Málskostnaðarkrafa væri reist á lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Niðurstaða

Málsatvik liggja fyrir en málsástæður aðila skýrðust frekar við málflutning.

Af hálfu stefnenda er einkum byggt á því að framganga stefnda í málinu hafi falið í sér brot á verknaðarskyldum hans gagnvart stefnendum samkvæmt lögum nr. 103/2010 um tímabundið úrræði einstaklinga sem eigi tvær fasteignir til heimilisnota og hins vegar á því að sú töf sem hafi orðið við eignaráðstöfun hafi leitt til tjóns fyrir stefnendur sem nemi stefnufjárhæð og sem stefndi beri ábyrgð á gagnvart stefnendum.

Ekki er deilt um að tilkynning umsjónarmanns frá 13. apríl 2013 hafi falið í sér eignaráðstöfun sem teljist fullnaðargreiðsla af hálfu stefnenda gagnvart stefnda, sbr. 2. mgr. 5. gr. laga nr. 103/2010. Þá er einnig óumdeilt að veðlán stefnda hafi mátt hvíla áfram á fasteigninni eftir eignaráðstöfun, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga 103/2010, en líta verður svo á að við málflutning hafi af hálfu stefnenda verið fallist á þá túlkun. Ekki er því rétt að tala um endurútreikning tryggingarbréfsins til stefnenda, sem var í reynd aldrei gefið út, þar sem sá veðréttur stefnenda hefði ávalt staðið á eftir veðrétti stefnda.

Í málinu liggur fyrir að það að áhvílandi lán stefnda á fasteigninni voru látin bera verðbætur og vexti allt til yfirtöku þriðja aðila á lánunum, en ekki aðeins fram til þess tíma að frumvarp um eignaráðstöfun lá fyrir, leiddi í raun til þess að í hlut stefnda við úthlutun söluandvirðisins kom hærri fjárhæð í krónum talið og þá samsvarandi minna í hlut stefnenda sem nemur stefnufjárhæðinni í málinu. Hefur ekki verið gerður neinn tölulegur ágreiningur hvað þetta varðar af hálfu málsaðila.

Ágreiningur aðila afmarkast því við það að stefnendur halda því fram að lánin frá stefnda sem hvíldu þannig áfram á eigninni hafi ekki mátt bera vexti og verðbætur frá því að eignaráðstöfun átti sér stað og þar til að eignin var seld þriðja manni með heimild stefnda þar sem búið hafi verið að „frysta“ umræddar veðskuldir.

Stefnendur byggja á því að stefndi hafi ítrekað lofað að stefnendur myndu ekki bera tjón af þeim drætti sem orðið hafi á afgreiðslu málsins og er þá sérstaklega vísað til fyrirliggjandi tölvupósts frá lögmanni stefnda frá 24. október 2012, þar sem segir:

„Varðandi þá töf sem hefur orðið á málinu þá er hún eins og við ræddum um í gær að mestu leyti því um að kenna að síðari veðhafar hafa ekki aflýst bréfum sínum og því ekki verið hægt að ganga frá málinu. Við lögum vanskilin þannig að lánið verður fryst aftur í tímann. Það setur lánið í sömu stöðu og það væri ef við hefðum gengið frá málinu á þeim […] sem okkur bar.“

Af hálfu stefnda var mótmælt þeirri túlkun af hálfu stefnenda að ofangreind ummæli hafi falið í sér loforð um að áhvílandi lán stefnda á fasteigninni myndu ekki áfram vera verðtryggð og bera vexti, heldur hafi verið um að ræða áréttingu á að lánin yrðu „fryst“ með tíðkanlegum hætti þannig að gjalddagar og dráttarvextir féllu niður auk þess sem stefndi hafi staðið straum af kostnaði tengdum eigninni á tímabilinu, en með því hafi staða stefnenda orðið sú hin sama og ef stefndi hefði leyst til sín eignina.

Að mati dómsins er ekki unnt að staðreyna með nokkurri vissu að stefnendur hafi mátt ætla að þessi ofangreindu ummæli af hálfu stefnda hafi ótvírætt falið í sér eitthvað annað og meira en það sem haldið hefur verið fram í málinu af hálfu stefnda.

Ljóst er að framvinda málsins í kjölfar tilkynningar um lok eignaráðstöfunar samkvæmt lögum nr. 103/2010 frá 13. apríl 2012 hafi í ýmsum atriðum ekki orðið með þeim hætti sem lögin né heldur frumvarp umsjónarmannsins sem byggir á þeim gerðu ráð fyrir. Frumvarp umsjónarmannsins verður að skiljast svo að þar hafi verið lagt fyrir aðra kröfuhafa en stefnda að aflétta áhvílandi veðskuldum af fasteigninni með þar tilgreindum hætti innan tveggja vikna frá tilkynningu. Á því varð hins vegar verulegur misbrestur þar sem fyrir liggur að Íslandsbanki aflétti ekki veðskuldum fyrr en 26. júní 2012 og Lífeyrissjóður verslunarmanna ekki fyrr en 22. nóvember 2012.

Af hálfu stefnenda er því haldið fram að sú töf sem þannig varð óumdeilt við að aflétta veðskuldum hafi orðið þeim til tjóns og hún sé á ábyrgð stefnda. Af hálfu stefnenda er enn fremur byggt á því að stefndi hafi haft sérstakar skyldur gagnvart stefnendum samkvæmt 3. mgr. 6. gr. laga nr. 103/2010, en í lokamálslið hennar segir:

„Að fenginni niðurstöðu ber þeim veðhafa sem leysir eignina til sín að gera innan tveggja vikna allar nauðsynlegar ráðstafanir til að fá eignarétt að fasteigninni færðan til sín, þar á meðal að leggja fyrir umsjónarmann nauðsynleg skjöl í því skyni“.

Í frumvarpi umsjónarmanns segir og um skyldur stefnda gagnvart stefnendum:

„Vinsamlegast kallið I-kk-þf og H-kvk-þf á fund til ykkar innan tveggja vikna frá dagsetningu þessarar tilkynningar og gerið með þeim nauðsynlegar ráðstafanir til að fá leystan eignarétt að Skjólbraut 13a til Íbúðalánasjóðs.

Vinsamlegast gefið út tryggingabréf fyrir eignarhluta I-kk-ef og H-kvk-ef í Skjólbraut að höfuðstólsvirði kr. 11.984.184,-, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 103/2010.

Vinsamlegast gangið frá þinglýsingu skjala innan sama tíma.

Vinsamlegast athugið að ráðstöfun þessi miðast við 13. apríl 2012 og verðmatið kr. 43.500.000,- fyrir fasteignina að Skjólbraut.“

Af hálfu stefnenda er byggt á því að ofangreind ákvæði hafi eins og á stóð falið í sér tilteknar verknaðarskyldur stefnda varðandi eignaráðstöfunina sem stefndi hafi ekki uppfyllt og það orðið til tjóns fyrir stefnendur. Nánar tiltekið hafi stefnda borið eins og á stóð að setja sig í samband við aðra kröfuhafa, sem ekki hefðu aflétt veðkröfum eins og vera bar fyrir 18. maí 2012, til að fá eignaréttindi yfirfærð til sín.

Stefndi mótmælir því að slík ofangreind skylda hafi sérstaklega hvílt á honum samkvæmt 3. mgr. 6. gr. laga nr. 103/2010. Stefndi hafi ekki verið í sérstakri stöðu til að tryggja að aðrir kröfuhafar færu eftir því sem umsjónarmaðurinn mælti fyrir um í frumvarpi. Hafi stefnda í raun verið ókleift að ganga frá afsali eða ráðstafa eigninni á meðan aðrir veðkröfuhafar afléttu ekki veðum eins og frumvarp umsjónarmannsins mælti fyrir um. Það að starfsmenn stefnda hafi svo síðar sett sig í samband við aðra veðkröfuhafa, sbr. tölvuskeyti til Íslandsbanka í júní 2012 og varðandi Lífeyrissjóðinn í júlí s.á., til að reyna að fá veðum þeirra aflétt hafi ekki stafað af slíkri skyldu stefnda heldur verið viðleitni stofnunarinnar til að reyna að leysa úr málinu í þágu stefnenda.

Af hálfu stefnda er í þessu sambandi enn fremur vísað til fyrsta málsliðar 1. mgr. 7. gr. laga nr. 103/2010, þar sem segir:

„Í samræmi við niðurstöðu veðhafafundar, sbr. 6. gr., skal umsjónarmaður gera nauðsynlegar breytingar á veðréttindum, svo sem afmáningu þeirra í því tilviki að veðhafi kýs að nýta ekki rétt sinn til að leysa eignina til sín.“

Af hálfu stefnda er vísað til þess að ofangreint ákvæði, túlkað til samræmis við ofangreinda 3. mgr. 6. gr. laganna, varpi ljósi á að ætluð verknaðarskylda um að tryggja afléttingu veðréttinda innan tilskilins tíma hafi ekki hvílt sérstaklega á stefnda. Fellst dómurinn á þá málsástæðu stefnda, þ.e. að ofangreind ákvæði sé ekki hægt að túlka svo að þau feli ótvírætt í sér þær athafnaskyldur stefnda sem stefnendur halda fram. Verður þar af leiðandi að líta svo á að sá dráttur sem óumdeilt varð á afgreiðslu málsins geti ekki eins og hér stóð á talist á ábyrgð stefnda, en stefnendur seldu að lokum sjálf fasteignina með heimild stefnda fyrir verð sem þá dugði ekki til að greiða nema hluta þeirrar veðkröfu sem þeim var ætluð samkvæmt frumvarpinu.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið er, eins og hér stendur á, ekki unnt að fallast á að þær málsástæður sem stefnendur hafa haldið fram fyrir kröfum á hendur stefnda geti leitt til þess að sýnt sé fram á bótaskyldu stefnda gagnvart stefnendum.

Ber þar af leiðandi að sýkna stefnda af dómkröfum stefnenda í máli þessu.

Eins og málið liggur fyrir þykir þó rétt að málskostnaðarákvörðun falli niður.

Mál þetta flutti J-kvk-nf B-kvk-nf H-kvk-nf héraðsdómslögmaður fyrir hönd stefnenda, en M-kk-nf B-kk-nf R-kk-nf héraðsdómslögmaður fyrir hönd stefnda.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf, settur héraðsdómari, kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ

Stefndi, Íbúðalánasjóður, skal vera sýkn af dómkröfum stefnenda, I-kk-ef J-kk-ef L-kk-ef og H-kvk-ef B-kvk-ef H-kvk-ef, í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf