E-156/2017

Mál þetta, sem þingfest var 8. febrúar sl., og dómtekið 20. september sl., var höfðað með stefnu, birtri 2. febrúar 2017.

Stefnandi er R-kk-nf Þ-kk-nf E-kk-nf, kt. 000000-0000, Álfhólsvegi 27, Kópavogi.

Stefnda er H-kvk-nf S-kvk-nf, kt. 000000-0000, Álfhólsvegi 27, Kópavogi.

Aðalkrafa stefnanda er að viðurkennt verði með dómi að stefndu, H-kvk-þgf S-kvk-þgf, skráðum eiganda séreignar með fastanúmer 205-8044, að Álfhólsvegi 27, 200 Kópavogi, sé óheimilt að reka gististað í séreigninni samkvæmt flokki I í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, án samþykkis allra eigenda hússins.

Til vara að viðurkennt verði með dómi að stefndu H-kvk-þgf S-kvk-þgf, skráðum eiganda séreignar með fastanúmer 205-8044, að Álfhólsvegi 27, 200 Kópavogi, sé óheimilt að reka gististað í séreigninni samkvæmt flokki I í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, án samþykkis einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

Þá er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefndu að mati dómsins, að viðbættum virðisaukaskatti.

Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum. Þá krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnanda auk virðisaukaskatts.

Málsatvik.

Samkvæmt gögnum málsins er fasteignin að Álfhólsvegi 27, Kópavogi, fimm íbúða hús. Er íbúð stefnanda í kjallara og íbúð stefndu á hæðinni þar fyrir ofan ásamt risi. Við hlið þessara íbúða eru þrjár aðrar íbúðir. Samkvæmt greinargerð stefndu býr hún, ásamt eiginmanni sínum R-kk-þgf og þremur unglingsbörnum, á hæðinni fyrir ofan stefnanda. Stefnda fékk starfsleyfi fyrir rekstri heimagistingar þann 5. maí 2015. Stefnandi kveður mikið ónæði stafa af rekstri stefndu en upplýsti fyrir dóminum að gestir í íbúðinni hafi eingöngu verið yfir sumartímann í íbúð stefndu. Samkvæmt gögnum málsins hefur stefnandi hringt í fjórgang til lögreglu frá apríl til nóvember 2015 og kvartað yfir ónæði í húsinu. Ein af þeim kvörtunum varðaði ágreining milli stefnanda og eiginmanns stefndu.

Stefnandi telur að óumdeilt sé að atvinnustarfsemi sé rekin í séreign stefndu en starfsleyfi, útgefið þann 5. maí 2015, staðfesti að um rekstur gististaðar sé að ræða samkvæmt flokki I. í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir á því að breytingar stefndu á hagnýtingu séreignar sinnar hafi haft í för með sér umtalsvert meira ónæði, röskun og óþægindi fyrir stefnanda og aðra eigendur séreigna fasteignarinnar en gengur og gerist í sambærilegum húsum. Slíkar breytingar séu háðar samþykki allra eigenda hússins skv. 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, sbr. einnig 39. gr. og 5. tl. –a-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna, en slíkt samþykki liggi ekki fyrir. Um sé að ræða breytingu á hagnýtingu stefndu á séreign sinni á þann veg að ekki sé lengur um íbúðarhúsnæði að ræða heldur húsnæði þar sem atvinnustarfsemi fari fram. Af athugasemdum með frumvarpi til laga um fjöleignarhús megi ráða að ákvæði 27. greinar hafi einkum verið sett til að sporna gegn því að ýmiss konar atvinnustarfsemi færi fram í húsnæði sem er ætlað til íbúðar, án þess að aðrir eigendur hefðu eitthvað um það að segja.

Stefnandi byggir einnig á því að umrædd breyting sé veruleg og að lögmætir hagsmunir hans séu í húfi. Séreign stefndu sé beint fyrir ofan séreign stefnanda og þurfi stefnandi því meira en aðrir eigendur í húsinu að þola ónæði, hávaða og umgang sem af atvinnurekstri stefndu hlýst. Vísar stefnandi til þess að umgangur um fasteignina hafi aukist mikið, yfirleitt sé um að ræða skammtímaleigu á íbúðinni og að gestir flytji inn og út á öllum tímum sólarhrings og það í hverri viku. Ónæðið lýsi sér ekki aðeins í því raski sem fylgir flutningum og því að nýir aðilar séu stöðugt að koma sér fyrir í eigninni heldur fylgi hávaði og gleðskapur flestum þeim sem nýti eign stefndu, enda iðulega aðilar sem séu hér á landi í skemmtiferð. Hefur stefnandi ítrekað þurft að kalla til lögreglu vegna hávaða síðan útleiga eignarinnar hófst. Þá vísar stefnandi til þess að mikið óöryggi fylgi því að vita aldrei hverjir dvelji í íbúð stefndu og nýti sameign fasteignarinnar ásamt stefnanda og öðrum eigendum hennar frá degi til dags. Þeir sem dvelji aðeins nokkra daga í senn hafi eðli málsins samkvæmt ekki þá ábyrgðartilfinningu eða gagnkvæmu tillitssemi sem almennt fylgi í nábýli. Telur stefnandi ástand þetta fela í sér veruleg frávik frá því sambýli sem stefnandi mátti gera ráð fyrir að eiga við nágranna sína í fjöleignarhúsi enda hafi varanleg búseta í séreign stefndu vikið fyrir skammtímagististarfsemi. Byggir stefnandi á því að hagsmunir hans til þess að fá notið eignar sinnar í friði og án truflunar hafi verið verulega skertir og langt því frá að vera í samræmi við það sem hann í upphafi hafi gert ráð fyrir og reikna mátti með.

Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi jafnframt til meginreglna nábýlisréttar enda hafi hin breytta hagnýting séreignar stefndu, eins og að framan greinir, margs konar og veruleg áhrif á aðra íbúa fasteignarinnar. Með nábýlisrétti sé átt við réttarreglur sem setji eignarráðum fasteignareiganda skorður eða takmörk af sérstöku tilliti til nálægðar annarra fasteigna og þeirra manna, sem þar dvelja. Sé það meginregla nábýlisréttar að fari óþægindi af athöfnum fasteignareiganda út fyrir þolmörk nágranna hans teljist þær ólögmætar. Telur stefnandi tvímælalaust að þau óþægindi, óhagræði og ónæði sem hann verði fyrir vegna þeirrar atvinnustarfsemi sem stefnda reki í séreignarhluta sínum séu umfram þau mörk sem honum verði gert að þola. Einkaréttur stefndu til hagnýtingar eignar sinnar víki fyrir þessum réttindum stefnanda, enda sæti einkarétturinn takmörkunum að lögum nr. 26/1994, reglum nábýlisréttar, af réttindum annarra og eðli máls, sbr. m.a. 12. gr., 3. og 4. tl. 13. gr. og 1. og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994.

Af öllu framangreindu telur stefnandi ljóst að fallast beri á kröfu hans um að viðurkennt verði með dómi að stefndu sé óheimilt að reka gististað í séreign sinni án samþykkis allra eigenda hússins.

Um varakröfu sína vísar stefnandi til þeirra málsástæðna sem byggt er á varðandi aðalkröfu að breyttu breytanda. Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að sá atvinnurekstur sem stefnda starfrækir í séreign sinni feli ekki í sér verulega breytingu á hagnýtingu eignarinnar, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, er á því byggt að stefndu sé óheimilt að reka gististað í séreign sinni þar sem samþykki einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, liggi ekki fyrir. Vísar stefnandi til 3. mgr. 27. gr. og 3. tl. c-liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 39. gr. sömu laga, máli sínu til stuðnings.

Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, einkum 12., 13., 26., 27., 39. og 41. gr. laganna, laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og meginreglna nábýlis- og grenndarréttar. Um varnarþing vísast til V. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa stefnanda um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Stefnandi er ekki virðisaukaskattsskyldur og ber því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að fullyrðingar stefnanda um ónæði af hálfu stefndu í húsinu að Álfhólsvegi 27, Kópavogi, séu rangar. Mótmælir stefnda því að hafa breytt hagnýtingu séreignar sinnar á þann hátt að það hafi haft í för með sér röskun á hagsmunum annarra. Þar af leiðandi þurfi stefnda ekki samþykki annarra eigenda hússins. Stefnda vísar því á bug sem röngu og ósönnuðu að hún hafi breytt íbúðarhúsnæði í atvinnuhúsnæði. Þvert á móti búi stefnda ásamt fjölskyldu sinni í íbúðinni og teikningum vegna íbúðarinnar hafi ekki verið breytt, enda sé hún ætluð til íbúðar. Hvort eitt og eitt herbergi í íbúðinni sé leigt út öðru hverju breyti engu. Stefnda byggir á því að fullyrðingar um að afskipti lögreglu hafi stafað af ónæði frá leigjendum hennar séu rangar. Ekkert þeirra tilvika sem fjallað sé um í dagbókarfærslum, sem stefnandi lagði fram, snúist um kvartanir vegna fólks sem hafi leigt herbergi í fasteign stefndu og í öllum tilvikum hafi herbergi ekki verið í útleigu á viðkomandi tímum.

Stefnda telur sig ekki hafa breytt hagnýtingu séreignar sinnar svo neinu varði og telur ekki hægt að gera þá kröfu að hún beri það undir húsfund hvort hún leigi öðru hverju út herbergi í íbúð sinni eða ekki. Bendir stefnda sérstaklega á að samkvæmt 3. mgr. 20. gr. laga nr. 26/1994 gildi ekki sérstakar takmarkanir um leigu hluta séreignar, t.d. einstakra herbergja, og fari réttur eiganda til þess eftir almennum reglum. Þýði það að stefnda þurfi ekki samþykki húsfundar fyrir slíkri hagnýtingu. Þá byggir stefnda á því að hún hafi ríkan rétt til að ráðstafa eign sinni með þeim hætti sem hún vilji, sbr. t.d. 12., 20. og 26. gr. laga nr. 26/1994, auk þess sem eignarréttur hennar sé varinn af 72. gr. laga nr. 33/1944 um stjórnarskrá lýðveldisins Íslands og af mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994.

Samkvæmt öllu framansögðu telur stefnda að hún hafi ekki þurft að leita samþykkis meðeigenda í húsinu skv. 27. gr. laga um fjöleignarhús þar sem nýting hennar raski ekki lögmætum hagsmunum annarra eigenda. Auk þess telur stefnda að við hagsmunamat það sem kunni að fara fram í málinu verði að líta til þess að stefnandi reki sjálfur umfangsmikla verslun úr íbúð sinni og hvetji fólk til að koma heim til hans hvenær sem er og nálgast þar vörur. Þá beri einnig að líta til þess sérstaklega að stefnda sé með sérinngang að íbúð sinni og starfsleyfi fyrir heimagistingunni.

Stefnda byggir mál sitt á lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, meginreglum nábýlisréttar, stjórnarskrá lýðveldisins Íslands og mannréttindasáttmála Evrópu. Kröfu sína um málskostnað byggir stefnda á lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991 og kröfuna um virðisaukaskatt á lögum nr. 50/1988.

Forsendur og niðurstaða.

Óumdeilt er að starfsleyfi til reksturs heimagistingar var útgefið til stefndu af heilbrigðisnefnd Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis þann 5. maí 2015. Gildir leyfið frá 19. febrúar 2015 til 18. febrúar 2019. Er leyfi veitt til að starfrækja heimagistingu með aðsetur að Álfhólsvegi 27 í Kópavogi. Um gildissvið segir að leyfið taki til reksturs gistingar í íbúð, sbr. ákvæði VII. kafla reglugerðar um hollustuhætti nr. 941/2002, og með vísun til laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Um almennar kröfur segir að við reksturinn beri að fylgja ákvæðum sem fram komi í IV. kafla reglugerðar um hollustuhætti nr. 941/2002 um húsnæði og lóðir og III. kafla reglugerðar nr. 737/2003 um meðhöndlun úrgangs, þar sem fjallað er um að draga skuli úr myndun úrgangs, um meðhöndlun og geymslu hans og þrifnað lóða. Þá segir að starfsleyfið sé bundið kennitölu og ofangreindu aðsetri starfseminnar. Rekstraraðila beri að veita heilbrigðisnefnd upplýsingar um fyrirhugaðar breytingar á starfsemi sem varðað geta ákvæði starfsleyfis, með hæfilegum fyrirvara.

Í gögnum málsins er bréf lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu, dagsett 30. júní 2016, til stefnanda þar sem fyrirspurn stefnanda er svarað. Segir þar að embættið hafi móttekið beiðni stefnanda, dags. 22. júní 2016, um afrit af skýrslum sem varði útköll lögreglu vegna hávaða í fjölbýlishúsi að Álfhólsvegi 27, Kópavogi. Segir að í gagnagrunni lögreglustjóra sé að finna meðfylgjandi dagbókarfærslur í tilgreindum málum. Þá segir að ein bókun sé til viðbótar þar sem tilkynnt sé um ónæði frá íbúum, sem búi á efri hæð og hafi lögregla rætt við íbúa aðfaranótt 11. júní 2016.

Með ofangreindu bréfi lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu fylgdu afrit dagbóka lögreglu. Fyrsta færslan er dagsett 3. apríl 2015 kl. 02:17. Segir að R-kk-nf, íbúi neðri hæðar, hafi hringt og sagt mikinn hávaða vera frá efri hæð. Á efri hæðinni sé heimagisting leigð út. Næsta dagbókarfærsla er frá 29. maí 2015, kl. 16:10. Þá hafði stefnandi samband við lögreglu og kvartaði yfir R-kk-þgf og sagði hann ryðjast inn í íbúð sína auk þess sem hann kvartaði yfir stúlku sem leigði bílskúr og reykti við glugga hjá stefnanda. Þriðja dagbókarfærslan er dagsett 30. maí 2015 kl. 00:32 en þá er kvartað um hávaða frá efri hæð. Fór lögregla á vettvang og húsráðendur kváðust mundu lækka í sér. Fjórða dagbókarfærslan er frá 28. nóvember 2015, kl. 02:13, þar sem segir að kvartað sé undan hávaða frá samkvæmi.

Stefnda mótmælir því að rekstur heimagistingar í íbúð hennar valdi ónæði fyrir aðra íbúa hússins. Stefnda kveðst hafa leigt út herbergi í nokkur skipti sumarið 2015 og 2016 en eftir það hafi leyfið ekki verið nýtt með einum eða öðrum hætti. Þessu hefur ekki verið hnekkt af hálfu stefnanda.

Í 3. gr. laga nr. 85/2007 er tilgreint að gististaðir séu staðir þar sem boðin sé gisting, að hámarki í 30 daga samfleytt í senn, gegn endurgjaldi, svo sem á hótelum, gistiheimilum, í gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga. Heimagisting sé gisting gegn endurgjaldi á lögheimili einstaklings eða í einni annarri fasteign sem hann hafi til persónulegra nota og er í hans eigu. Fjöldi útleigðra daga í báðum eignum samanlagt skuli ekki fara yfir 90 daga á hverju almanaksári. Þá eru gististaðir í 3. mgr. 3. gr. laganna flokkaðir þannig: Flokkur I: Heimagisting. Flokkur II: Gististaður án veitinga. Flokkur III: Gististaður með veitingum en þá ekki áfengisveitingum og flokkur IV: Gististaður með áfengisveitingum. Það starfsleyfi sem deilt er um í máli þessu fellur í flokk I.

Stefnandi byggir á því að með útgáfu starfsleyfis til heimagistingar hafi verið brotið gegn lögvörðum réttindum stefnanda til nota á fasteign sinni og hafi rekstur stefndu haft í för með sér umtalsvert meira ónæði, röskun og óþægindi fyrir stefnanda og aðra eigendur séreigna fasteignarinnar en gengur og gerist í sambærilegum húsum. Séu slíkar breytingar háðar samþykki allra eigenda hússins skv. 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, sbr. einnig 39. gr. og 5. tl. a-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna, en slíkt samþykki liggi ekki fyrir. Um sé að ræða breytingu á hagnýtingu stefndu á séreign sinni á þann veg að ekki sé lengur um íbúðarhúsnæði að ræða heldur húsnæði þar sem atvinnustarfsemi fari fram. Þessu hefur stefnda mótmælt og kveðst eingöngu hafa leigt út herbergi í nokkur skipti sumrin 2015 og 2016.

Stefnda byggir rétt sinn m.a. á 3. mgr. 20. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en þar segir að um leigu hluta séreignar, t.d. einstakra herbergja, gildi ekki sérstakar takmarkanir og fari réttur eiganda til þess eftir almennum reglum.

Starfsleyfi það sem stefnda byggir rétt sinn á til heimagistingar er gefið út af heilbrigðisnefnd Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis. Ekki verður séð í lögum nr. 85/2007 að eitt af skilyrðum útgáfu starfsleyfis til heimagistingar sé að fyrir liggi samþykki sumra eða allra eigenda annarra fasteigna í sama húsi um heimild til útleigunnar. Fasteignaeigendum hefur til margra áratuga verið heimilt að leigja út fasteignir sínar í stuttan eða langan tíma án samþykkis annarra fasteignaeigenda í sama fjöleignarhúsi. Telur dómurinn að réttur fasteignaeiganda til þess að ráðstafa fasteign sinni að þessu leyti sé meiri en réttur annarra fasteignaeigenda til að koma í veg fyrir slíka nýtingu séreigna. Útgáfa starfsleyfa til að reka heimagistingu breytir í engu um rétt fasteignaeigenda byggðan á 20. gr. laga nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús segir að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Í 2. mgr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans.

Ekki eru settar skorður í lögum um að fasteignaeigandi geti leigt fasteign sína um lengri eða skemmri tíma þriðja aðila. Þær skorður sem fasteignaeigendum eru settar með setningu laga nr. 85/2007 er að þeim er gert að greiða virðisaukaskatt skv. 3. tl. 4. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt fari tekjur vegna leigunnar umfram það hámark sem tilgreint er í nefndu lagaákvæði. Hefur þessi tilhögun löggjafans ekkert með það að gera að verið sé að heimila fasteignaeigendum breytingar á hagnýtingu séreigna sinna frá því sem áður hafi verið gert ráð fyrir. Þrátt fyrir útgáfu starfsleyfis til heimagistingar er nýtingu séreignar ekki breytt frá því sem áður var eða gert var ráð fyrir í upphafi. Verður réttur fasteignaeiganda til að ráða nýtingu séreignar sinnar í fjölbýlishúsi, sbr. 3. mgr. 20. gr. laga nr. 26/1994, ekki skertur að þessu leyti. Þá tekur dómurinn undir það að starfsemi sem heimagistingu geti fylgt ónæði og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins en þó verður að líta til þess að umgengni gesta sem fylgir heimagistingu er sambærileg annarri umgengni í venjulegu fjölbýlishúsi.

Stefnandi byggir einnig á því að hagsmunir hans til að fá notið eignar sinnar í friði og án truflunar hafi verið skertir verulega og langt því frá að vera í samræmi við það sem hann í upphafi hafi gert ráð fyrr og mátt reikna með. Stefnda mótmælir þessari málsástæðu.

Þrátt fyrir að meiri umgangur sé um fasteign stefndu, þegar útleiga á sér stað, verður það ekki talið, samkvæmt gögnum málsins og lögregluskýrslum, meira en búast megi við í fjölbýlishúsi þar sem margar fjölskyldur búa.

Þá hefur stefnandi ekki sýnt fram á að sú umframumgengni, sem annars stafaði af nýtingu séreignar stefndu, hafi verið svo að hún brjóti gegn meginreglum nábýlis- og grenndarréttar. Þá kvað stefnandi fyrir dóminum að stefnda hefði selt íbúðina og nýr aðili hefði flutt inn í íbúð stefndu tveimur mánuðum áður. Af þessu er talið víst að stefnandi eigi ekki þá lögvörðu hagsmuni lengur sem hann byggir rétt sinn á á grundvelli meginreglna um nábýlis- og grenndarrétt.

Af öllu framansögðu virtu verður öllum kröfum stefnanda hafnað og er stefnda sýkn í máli þessu.

Með vísan til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnandi dæmdur til að greiða stefndu 1.000.000 krónur í málskostnað.

Dóm þennan kveður upp Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari.

DÓMSORÐ.

Stefnda, H-kvk-nf S-kvk-nf, er sýkn í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu 1.000.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf