E-2093/2014

I.

Mál þetta, sem dómtekið var 10. febrúar sl., var höfðað af B-kvk-þgf S-kvk-þgf B-kvk-þgf, Hringbraut 73, Reykjavík, á hendur G-kvk-þgf M-kvk-þgf E-kvk-þgf, Hringbraut 73, Reykjavík, með stefnu birtri 28. maí 2014. Stefnandi krefst þess að stefnda greiði sér 54.602 krónur með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 til greiðsludags. Þá er þess krafist að staðfestur verði lögveðréttur stefnanda í fasteign stefndu að Hringbraut 73, fastanúmer 202-6878, til tryggingar kröfunni og innheimtukostnaði vegna hennar, sbr. 48. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Stefnandi krefst og málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefnda krefst þess aðallega að hún verði sýknuð af kröfu stefnanda, en til vara að krafa stefnanda verði lækkuð verulega. Stefnda krefst og málskostnaðar í samræmi við málskostnaðaryfirlit.

Með gagnstefnu, sem lögð var fram í þinghaldi hinn 26. júní 2014, höfðaði stefnda gagnsök á hendur stefnanda. Gerir hún þær dómkröfur í gagnsök að viðurkennt verði með dómi að gagnstefndu sé óheimilt að nýta sér geymsluherbergi í kjallara hússins að Hringbraut 73 til íbúðar og að henni beri þegar í stað að hætta þeirri hagnýtingu geymsluherbergisins að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 10.000 krónur á dag frá og með uppkvaðningu dóms í málinu.

Gagnstefnda krefst þess að verða alfarið sýknuð af kröfum gagnstefnanda og að gagnstefnandi verði dæmd til að greiða henni málskostnað að mati dómsins.

II.

Húseignin að Hringbraut 73 er tveggja íbúða fjöleignarhús. Er stefnandi eigandi 1. hæðar hússins en stefnda er eigandi 2. hæðar. Í sameignarsamningi um eignina, dags. 9. júlí 1969, er kveðið á um að fjórar sérgeymslur í kjallara fylgi hvorum eignarhluta fyrir sig. Þá er í óskiptri sameign í kjallaranum meðal annars salerni. Hefur verið ágreiningur með aðilum, aðallega um það hvort stefnanda sé heimilt að nýta eitt geymsluherbergja sinna í kjallaranum til íbúðar og útleigu ásamt aðgengi að salerninu þar og jafnframt hvort stefnanda hafi verið heimilt að setja þar upp á kostnað beggja sameigendanna handlaug og pípulagnir því tengdu.

III.

Við aðalmeðferð málsins gáfu báðir aðilar skýrslu ásamt vitnunum A-kk-nf M-x-x og Ó-kvk-nf R-kvk-nf B-kvk-nf.

IV.

Stefnandi í aðalsök vísar til þess að krafa hennar sé til komin vegna uppsetningar á handlaug og vinnu við pípulagnir á hinu sameiginlega salerni í kjallaranum að Hringbraut 73. Áralangar deilur hafi staðið milli aðila um ýmislegt sem viðkomi sameigninni, s.s. um nýtingu áðurnefnds salernis og geymsluherbergis í kjallaranum. Hafi deilunum verið vísað til kærunefndar húsamála, sem veitt hafi álit sitt í máli nr. 18/2013 frá 14. október 2013. Hafi nefndin þar m.a. komist að þeirri niðurstöðu að stefnanda væri heimilt að setja upp handlaug á salerni, en það væri nauðsynlegt til að uppfylla reglur um skyldu til að hafa handlaug á salerni, sbr. 15. gr. reglug. nr. 941/2002 um hollustuhætti.

Stefnda hafi ekki fallist á að greiða sinn hlut í kostnaði við uppsetningu á handlauginni í samræmi við framlagða reikninga, þrátt fyrir tilmæli þess efnis af hálfu stefnanda. Hafi stefnandi því sent henni innheimtubréf, dags. 14. febrúar 2014, vegna kostnaðar við uppsetninguna. Annars vegar sé um að ræða reikning nr. 7, dags. 5. apríl 2013, að upphæð 53.065 krónur og hins vegar reikning nr. 28, dags. 6. desember 2013, að fjárhæð 56.130 krónur. Beri stefndu að greiða helming af samanlagðri fjárhæð þessara reikninga í samræmi við eignarhlut sinn, en stefnandi hafi greitt báða reikningana. Stefnda hafi ekki greitt sinn hluta skuldarinnar, þrátt fyrir að henni hafi verið sent innheimtubréf vegna þessa, dags. 3. apríl 2014. Hafi stefnanda því verið nauðsynlegt að höfða mál þetta. Um lagarök sé meðal annars vísað til ákv. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, einkum ákv. 13., 45., 47. og 48. gr. laganna.

Stefnda í gagnsök vísar til þess að ljóst sé af öllum aðstæðum eins og t.d. stærð kjallarans að gert hafi verið ráð fyrir því við byggingu hússins að hægt væri að nýta geymslurnar þar til íbúðar. Þannig sé þarna sameiginlegt salerni og umrætt útleiguherberbergi sé með góðum miðstöðvarofni og suðurglugga út í garð. Þá geri lagnateikningar ráð fyrir sameiginlegu baðkari í kjallara og vaski í einni geymslunni, auk áðurnefnds salernis með handlaug. Þannig hafi fyrri eigendur íbúðar gagnstefndu leigt herbergið út, m.a. til háskólanema. Með útleigu á herberginu sé gagnstefnda að nýta eðlilegan ráðstöfunarrétt sinn á séreign sinni, sem ekki sé háð neinum takmörkunum. Sé hvað það varði vísað til ákv. 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segi að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Sameignarsamningur sem gagnstefnandi vísi til breyti hér engu enda sé ágreiningur um að herbergið sé geymsluherbergi. Þá eigi krafa gagnstefnanda um greiðslu dagsekta sér enga stoð í lögum, eins og gagnstefnan beri með sér.

Kærunefnd húsamála hafi í áliti sínu komist að þeirri niðurstöðu að gagnstefndu sé heimilt að leigja út umrætt geymsluherbergi, enda deili leigjandi salerni með henni í íbúð hennar í 1. hæð. Þá sé þeirri fullyrðingu gagnstefnanda mótmælt að samþykki einfalds meirihluta eigenda hússins þurfi fyrir hagnýtingu geymsluherbergisins, sbr. 2. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaganna. Fyrst sé þar til að taka að herbergið hafi ávallt verið nýtt með þessum hætti og eigi greinin því ekki við. Í annan stað séu ákv. 1. og 2. mgr. augljóslega bundin því skilyrði að breyting á hagnýtingu eignar hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa. Gagnstefnandi hafi ekki sýnt fram á að svo sé.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu gagnstefnanda að gagnstefndu sé óheimilt að leigja út geymsluherbergið nema með samþykki byggingarfulltrúa. Vandséð sé hvernig gr. 2.3.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 geti átt við í máli þessu. Samþykki byggingarfulltrúa kunni að þurfa til þeirra breytinga sem þar sé kveðið á um. Slíkt sé hins vegar ekki til umfjöllunar í máli þessu, enda hafi gagnstefnda ekki gert neinar byggingarleyfisskyldar breytingar á herberginu. Mál þetta varði hins vegar rétt gagnstefndu til hagnýtingar á séreign sinni en réttur hennar til hagnýtingar á geymsluherberginu, til að mynda með leigu þess, sé ótvíræður. Byggi hann m.a. á eðli máls og langri og venjuhelgaðri nýtingu geymsluherbergja. Í þessu sambandi sé og vísað til 1. mgr. 25. gr. laga um fjöleignarhús og eignarréttarákvæðis 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Þá sé hér einnig um að ræða stjórnarskrárvarinn rétt hennar til að njóta friðhelgi einkalífs, heimilis og fjölskyldu.

V.

Stefnda byggir dómkröfur sínar í aðalsök á því að stefnandi hafi farið út í uppsetningu handlaugarinnar án nokkurs samráðs við sig og án þess að málið væri tekið fyrir á húsfundi. Sé annar reikningurinn vegna verksins dagsettur 5. apríl 2013 en hinn 6. desember sama ár. Á húsfundi sem haldinn hafi verið 16. apríl 2013 hafi einn liðurinn á dagskránni verið tillaga um uppsetningu umræddrar handlaugar. Hafi þeim dagskrárlið verið frestað án þess að um hann væri fjallað efnislega. Frá þeim tíma hafi ekki verið fjallað um þetta málefni á húsfundi.

Í áliti sínu hafi kærunefnd húsamála komist að þeirri niðurstöðu að stefnanda væri heimilt að setja upp handlaug á salerni o.fl. Nefndinni hafi ekki verið kunnugt um að stefnandi hefði þá þegar hafið framkvæmdir við breytingu lagnanna og ráðið pípulagningarmann til verksins, allt án nokkurs samráðs við stefndu og án þess að um málið væri fjallað á húsfundi. Í kjölfar álitsins hafi stefnandi látið ljúka við uppsetninguna án nokkurs samráðs við stefndu og án þess að afla tilskilinna leyfa byggingaryfirvalda vegna breytinga sem gera hafi þurft á lögnunum.

Ljóst sé að stefnandi byggi málatilbúnað sinn ekki á því að 37., 38. eða 40. gr. laganna um fjöleignarhús eigi við, enda liggi fyrir að ekki hafi verið farið út í þessar framkvæmdirnar til að koma í veg fyrir tjón og að ákvörðun um uppsetningu handlaugarinnar hafi verið frestað á húsfundinum 16. apríl 2013. Með hliðsjón af dagsetningu fyrri reiknings liggur fyrir að stefnandi hafði þá þegar hafist handa um framkvæmdir. Þá liggi fyrir af málatilbúnaði stefnanda að hún hafi ekki fylgt meginreglu 2. mgr. 38. gr. fjöleignarhúsalaganna varðandi undirbúning verksins að neinu leyti.

Stefnandi hafi látið verktakann skrifa reikninginn á sig þannig að stefnda eigi þess ekki kost að fá endurgreiddan virðisaukaskatt vegna vinnu verktaka við endurbætur íbúðarhúsnæðis, skv. reglugerð nr. 44/2009. Stefnandi eigi þess hins vegar kost en hafi ekki upplýst hvort hún hafi fengið slíka endurgreiðslu.

Stefnda byggi málatilbúnað sinn á skýrum ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Þannig hafi stefnandi brotið gegn banni 1. mgr. 36. gr. með því að framkvæma breytingar á sameign á eigin spýtur. Háttsemin hafi því verið ólögmæt og geti ekki orðið lagagrundvöllur undir greiðsluskyldu stefndu. Þá liggi fyrir að stefnda hafi ekki notið ófrávíkjanlegs réttar síns skv. 39. gr. laganna um að fá aðkomu að ákvörðun um framkvæmdirnar.

Gagnstefnandi byggir kröfur sínar í gagnstefnu á því að í gildi sé sameignarsamningur fyrir umrætt fjöleignarhús. Í því felist samkomulag um afnot séreigna, m.a. á þann hátt að herbergi í kjallara hússins séu geymsluherbergi, ekki ætluð til íbúðar. Um sé að ræða bindandi og gildan samning sem sé í samræmi við 77. gr. fjöleignarhúsalaga og verði hvorki vikið frá honum né honum breytt nema með samningi aðila eða þá í samræmi við framangreind lög. Sé á því byggt að á grundvelli þessa samnings hafi verið gert ráð fyrir því að herbergi í kjallara væru hagnýtt sem geymslur og að gagnstefnda þyrfti samþykki gagnstefnanda fyrir því að breyta hagnýtingu herbergisins til íbúðar, sbr. 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, enda felist í hinni breyttu hagnýtingu veruleg röskun á hagsmunum gagnstefnanda, bæði ónæði og óþægindi. Til vara sé á því byggt að gagnstefnda þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda hússins miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 27. gr.

Einnig sé á því byggt að samþykki byggingarfulltrúa þurfi fyrir hinni breyttu notkun geymsluherbergisins, sbr. gr. 2.3.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012, og að herbergið uppfylli ekki skilyrði reglugerðarinnar svo að nýta megi það til íbúðar.

VI.

Niðurstaða

Aðalsök

Stefnandi í aðalsök krefst þess að stefnda greiði sér 54.602 krónur, sem svari til helmings af útlögðum kostnaði við uppsetningu á umræddri handlaug í kjallara hússins að Hringbraut 73 í samræmi við eignarhlut aðila. Krefst hún og staðfestingar á lögveðrétti í fasteign stefndu til tryggingar kröfunni og innheimtukostnaði vegna hennar.

Engan rökstuðning er að finna fyrir því í stefnu á hvaða grunni krafan um endurgreiðslu umrædds kostnaðar er gerð en í kafla um lagarök kveðst stefnandi byggja kröfuna á tilgreindum tveimur reikningum og á almennum reglum samninga- og kröfuréttar um ábyrgð manna á skuldbindingum sínum. Auk tilvísana til lagaákvæða varðandi réttarfar vísar stefnandi svo til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, einkum ákv. 13., 45., 47. og 48. gr. laganna.

Í 43. gr. laga nr. 26/1994 er í þremur töluliðum kveðið á um hvaða kostnaður sé sameiginlegur í fjöleignarhúsi. Auk opinberra gjalda sem greiða skal af húsinu í heild sbr. 2. tl. og skaðabóta sem húsfélagi er gert að greiða sbr. 3. tl. segir í 1. tl. að um sé að ræða eftirfarandi kostnað: „Allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.“

Í 2. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994 segir svo um ráðstöfunarrétt eigenda yfir sameign: „Einstökum eiganda er ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. og 38. gr.“ Í tilvitnuðum ákv. 37. og 38. gr. er fjallað annars vegar um heimild eiganda til að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum eða þola ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins og hins vegar til að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni.

Hvorki er á því byggt af hálfu stefnanda að þær framkvæmdir sem um ræðir hafi verið samþykktar á fundi í húsfélaginu né að þær hafi verið unnar í skjóli heimildar í framangreindum lagaákvæðum. Samkvæmt því, og þar sem ekkert liggur fyrir um að stefnda hafi skuldbundið sig með öðrum hætti til greiðslu umrædds kostnaðar, verður þegar af þeirri ástæðu að telja að stefnandi hafi ekki sýnt fram á rétt sinn til að krefja stefndu um endurgreiðslu á þeim hluta hins útlagða kostnaðar sem dómkrafa hennar hljóðar upp á. Verður stefnda því sýknuð af kröfu stefnanda um greiðslu skuldarinnar, auk þess sem af því leiðir að stefnda verður jafnframt sýknuð af kröfu um staðfestingu lögveðréttar í fasteign hennar.

Gagnsök

Stefnandi í gagnsök krefst þess að viðurkennt verði með dómi að gagnstefndu sé óheimilt að nýta geymsluherbergi í kjallara hússins að Hringbraut 73 til íbúðar og að henni beri þegar í stað að hætta þeirri hagnýtingu geymsluherbergisins að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 10.000 krónur á dag frá og með uppkvaðningu dómsins. Ekki er um það deilt að umrætt geymsluherbergi sé séreign gagnstefndu á grundvelli fyrirliggjandi eignaskiptasamnings.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Nýting séreignar sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna.

Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 og gr. 2.3.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 er óheimilt að breyta notkun mannvirkis nema að fengnu leyfi viðkomandi leyfisveitanda, en skv. 2. mgr. 9. gr. laganna og gr. 2.3.2. í reglugerðinni er sú leyfisveiting í höndum byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags. Þá er það hlutverk sama stjórnvalds, sbr. 55. gr. mannvirkjalaga, að hafa eftirlit með því að ákvæðum um leyfi fyrir breyttri notkun mannvirkis sé framfylgt. Að ákveðnum skilyrðum uppfylltum verða ákvarðanir stjórnvalda á þessu sviði bornar undir dómstóla á grundvelli 60. gr. og 1. mgr. 70. gr. stjórnarskrárinnar. Með umræddri kröfugerð sinni er gagnstefnandi í raun að leita eftir því að dómstólar taki að sér það hlutverk sem byggingarfulltrúa er falið með fyrrgreindum laga- og reglugerðarákvæðum, en yrði á hana fallist væri ekki aðeins gengið í berhögg við fyrrgreint lagaákvæði heldur og þá þrískiptingu ríkisvalds sem mælt er fyrir um í 2. gr. stjórnarskrárinnar. Samkvæmt því brestur dómstóla vald til að leggja dóm á þá kröfu gagnstefnanda sem hér um ræðir, sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 91/1991, og verður henni því vísað frá dómi.

Rétt þykir að málskostnaður falli niður.

Á-kk-nf M-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefnda í aðalsök, G-kvk-nf M-kvk-nf E-kvk-nf, er sýkn af kröfu stefnanda í aðalsök, B-kvk-þgf S-kvk-þgf B-kvk-þgf.

Gagnsök er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

Á-kk-nf M-kk-nf