A-157/2012

Mál þetta barst dóminum 15. ágúst 2012 og var tekið til úrskurðar 27. september 2012. Gerðarbeiðandi er Íbúðalánasjóður, kt. […], Borgartúni 21, Reykjavík. Gerðarþoli er D-kk-nf A-kk-nf G-kk-nf, kt. […], Álfaskeið 29, Hafnarfirði.

Dómkröfur gerðarbeiðanda eru þær að gerðarþoli verði, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni Álfaskeið 29, 0101, Hafnarfirði, með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli krefst þess að kröfum gerðarbeiðanda verði hafnað. Þá gerir gerðarþoli kröfu um málskostnað.

I.

Í aðfararbeiðni segir að gerðarbeiðandi hafi verið hæstbjóðandi í Álfaskeið 29, 0101, Hafnarfirði, á framhaldsuppboði 11. maí 2011. Þinglýstur eigandi hafi verið gerðarþoli. Boð sjóðsins í eignina hafi verið samþykkt 3. júní 2011 og í samræmi við 56. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 hafi sýslumaðurinn í Hafnarfirði gefið út afsal til gerðarbeiðanda hinn 10. júní 2011 og því verið þinglýst 21. s.m. Afsalið sé kvaðalaust. Hinn 11. júlí 2011 hafi gerðarþola verið boðið að leigja eignina og hafi leigusamningurinn verið frá 1. ágúst 2011 til 31. júlí 2012. Ekki hafi verið staðið við leigugreiðslur og leigusamningurinn útrunninn og hafi gerðarþola verið sent bréf 10. júlí 2012, þar sem skorað hafi verið á hann að rýma eignina 31. júlí. Gerðarþoli haldi umráðum eignarinnar í óleyfi eiganda og hann hafi ekki orðið við tilmælum um að rýma eignina þrátt fyrir tilmæli þar um. Hann hafi heldur ekki orðið við beiðni um greiðslu á áfallinni húsaleigu.

Um lagarök er vísað til 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, svo og 2. mgr. 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Gerð þessi fari fram á ábyrgð gerðarbeiðanda en á kostnað gerðarþola.

II.

Gerðarþoli vísar í greinargerð sinni til 4. gr. húsaleigusamnings aðila, þar sem segi að leiguhúsnæði skuli þegar það er afhent leigjanda vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Húsnæðið skuli við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir. Húsnæði sem leigt er til íbúðar skuli fylgja það fylgifé sem var til staðar við sýningu þess, sé eigi sérstaklega um annað samið. Gerðarþoli segir að þrátt fyrir ákvæði 4. gr. samningsins hafi komið í ljós að silfurskottur hafi sest að í húsnæðinu. Gerðarþoli hefði haft samband við gerðarbeiðanda vegna þessa og farið fram á að skordýrunum yrði eytt, en gerðarbeiðandi hafi ekki orðið við ítrekuðum beiðnum um úrbætur og hafi húsnæðið beinlínis verið óíbúðarhæft um tíma sökum silfurskotta.

Gerðarþoli telur að gerðarbeiðandi hafi ekki staðið við gerðan leigusamning og leigt gerðarþola óíbúðarhæft húsnæði og gerðarbeiðandi hafi því vanefnt leigusamninginn fyrir sitt leyti.

Þá segir gerðarþoli að ákvæði 4. og 5. gr. húsaleigusamninginn virðist beinlínis hafa verið sett inn í samninginn til þess að reyna að firra gerðarbeiðanda sem leigusala allri ábyrgð og ákvæðin séu beinlínis ósanngjörn í skilningi 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Það verði að teljast beinlínis ósanngjarnt að gerðarbeiðandi geti í ljósi yfirburðarstöðu sinnar, bæði fjárhagslega sem og vegna þeirrar sérþekkingar sem gerðarbeiðandi búi yfir fram yfir gerðarþola, bæði fjárhagslega sem og vegna sérþekkingar sinnar, neitað að bæta úr ástandi hins leigða húsnæðis og að halda því.

Með vísan til framangreinds kveðst gerðarþoli bera fyrir sig „þeirri skýru meginreglu íslensks réttar að samningar skuli standa“. Hér sé ekki aðeins um að ræða meginreglu heldur beinlínis grundvöll alls íslensks einkamálaréttar. Samkvæmt þessu krefst gerðarþoli þess að gerðarbeiðandi standi efnislega við sinn hluta leigusamningsins. Þá kveðst gerðarþoli bera fyrir sig 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð, og ógilda löggerninga, en gerðarbeiðandi hafi ekki uppfyllt samningsskyldur sínar um að leigja gerðarþola íbúðarhæft húsnæði.

Um málskostnaðarkröfu sína vísar gerðarþoli til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III.

Eins og rakið hefur verið fékk gerðarbeiðandi afsal fyrir umræddri eign 10. júní 2011, sem sýslumaðurinn í Hafnarfirði gaf út. Gerðarþola var boðið að leigja eignina og gerðu aðilar tímabundinn leigusamning, frá 1. ágúst 2011 til 31. júlí 2012. Gerðarbeiðandi hefur ekki staðið við leigugreiðslur og leigusamningurinn er útrunninn. Í þinghaldi 27. september sl. kvaðst gerðarþoli hafa látið eyða silfurskottum í íbúðinni og kostnaður vegna þess hafi verið á bilinu tíu til tólf þúsund krónur. Ákvæði 4. gr. leigusamnings aðila um ástands hins leigða og 5. gr. um viðhald á leiguhúsnæði eru í samræmi við III. og IV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994 og getur gerðarþoli því ekki borið fyrir sig að þau séu ógild, með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936.

Samkvæmt samningi aðila og 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ber leigjanda að gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum vegna ástands hins leigða innan eins mánaðar frá afhendingu hins leigða og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Þá ber leigjanda að segja til um galla sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var. Geri leigusali ekki ráðstafanir til að bæta úr annmörkunum innan eins mánaðar getur leigjandi ráðið bót á þeim og dregið frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa. Neyti leigjandi ekki þessa réttar getur hann rift leigusamningnum sé um verulega annmarka að tefla. Þá á leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkunum og er það byggingarfulltrúi sem metur lækkunina.

Gerðarþoli nýtti sér ekki framangreind úrræði húsaleigulaga vegna meintra annmarka á ástandi hins leigða og á hann engan lagalegan rétt til að vera lengur í leiguhúsnæðinu en leigusamningurinn kveður á um. Samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför ber dómara því að fallst á kröfu gerðarbeiðanda um aðfarargerð.

Með hliðsjón af greindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála á gerðarbeiðandi rétt til málskostnaðar úr hendi gerðarþola, sem þykir hæfilega ákveðinn 80.000 krónur.

S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Hin umbeðna gerð má fara fram.

Gerðarþoli, D-kk-nf A-kk-nf G-kk-nf, greiði gerðarbeiðanda, Íbúðalánasjóði, 80.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf