E-140/2016

I.

Mál þetta, sem tekið var til dóms 25. október sl., er upphaflega höfðað af Guðlaxi ehf., Hólmaslóð 2, Reykjavík, á hendur H-kvk-þgf Á. V-kvk-þgf, Garðsstöðum 3, Reykjavík, með stefnu birtri 18. október 2016.

Stefnandi krefst þess að viðurkenndur verði með dómi kvaðalaus afnota- og umferðarréttur stefnanda um heimreið, sem liggur frá götunni Hléskógum í skipulögðu sumarbústaðalandi í landi Svarfhóls í Hvalfjarðarstrandarhreppi um lóðina Hléskóga 8, landnr. 133-478, og inn á lóðina Hléskóga 10, landnr. 133-479. Stefnandi krefst þess og að hindranir sem stefnda hefur lagt á heimreiðina verði fjarlægðar á kostnað stefndu innan fimmtán daga frá dómsuppsögu, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 25.000 krónur fyrir hvern dag sem stefnda lætur hjá líða að fjarlægja hindranirnar. Verði fallist á kröfu stefnanda um kvaðalausan afnota- og umferðarrétt er þess krafist að mælt verði fyrir um það í dómsorði að áfrýjun dómsins fresti ekki réttaráhrifum hans.

Stefnda krefst þess að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða henni málskostnað að mati dómsins með hliðsjón af málskostnaðarreikningi.

Við upphaf aðalmeðferðar málsins lagði stefnandi fram yfirlýsingu, dags. 6. október 2017, þar sem fram kemur að hann hafi framselt Þ-kvk-þgf B. K-x-x Þ-kvk-þgf og T-x-x K-x-x öll réttindi er lúti að dómkröfum stefnanda í máli þessu. Þau yfirtaki því aðild hans til sóknar í málinu og þar með jafnframt þær skyldur er þeirri aðild fylgir. Jafnframt lagði hann fram afsal frá stefnanda til sömu aðila fyrir sumarhúsinu við Hléskóga 10, ásamt tilheyrandi leigulóðarréttindum, dags. 21. júní 2017. Teljast framangreindir rétthafar, T-x-x K-x-x og Þ-kvk-nf B. K-x-x Þ-kvk-nf, því hér eftir stefnendur máls þessa.

II.

Lóðirnar Hléskógar 8 og 10 liggja á skipulögðu sumarhúsasvæði í landi Svarfhóls í Hvalfjarðarstrandarhreppi. Lóðir þessar eru leigulóðir og mun leiguréttur vegna beggja lóðanna hafa verið á sömu hendi á árunum 1998 til 2003. Á þeim tíma skipti leiguréttur lóðanna þrívegis um eigendur. Kemur fram í stefnu að hjónin B-kk-nf M-kk-nf og S-kvk-nf Þ-kvk-nf, sem hafi eignast lóðarréttinn að Hléskógum 10 á árinu 1991, hafi fljótlega eftir það lagt heimreið frá götunni Hléskógum beint inn á lóðina. Mikill bratti sé hins vegar á þeim stað og hafi umferð þar um verið erfið og vegurinn oft orðið ófær. Hjónin hafi byggt sumarbústað á lóðinni Hléskógum 10 á árinu 1997 og þá komist að þeirri niðurstöðu að framangreind heimreið væri ónothæf. Hafi þau því fest kaup á lóðarréttindum Hléskóga 8 til að geta lagt nýja heimreið að sumarbústaðnum, sem hafi síðan verið gert á árinu 2000. Kemur fram í kröfugerð í stefnu að sú heimreið liggi „um lóðina Hléskóga 8“, en um hana er deilt í máli þessu.

Hinn 14. nóvember 2013 keypti stefnda lóðarréttindin að Hléskógum 8 af F-kk-þgf G-kk-þgf B-kk-þgf og R-kvk-þgf A-kvk-þgf, sem þá voru einnig eigendur að Hléskógum 10. Kemur fram í greinargerð stefndu að hún hafi í kjölfarið byggt þar sumarhús. Þá keypti Guðlax ehf., upphaflegur stefnandi máls þessa, sumarhúsið að Hléskógum 10 og tilheyrandi lóðarréttindi með kaupsamningi hinn 30. maí 2014.

Með bréfi, dags. 2. október 2015, skoraði stefnda á stefnendur máls þessa, sem forsvarsmenn Guðlax ehf., að þeir færðu hina umdeildu heimreið að Hléskógum 10 út fyrir lóðarmörk lóðar þeirra að Hléskógum 8 fyrir 1. maí 2016, þar sem „raunhæfir samningar á milli okkar eru ekki í sjónmáli,“ eins og í bréfinu stendur. Með bréfi lögmanns Guðlax ehf. til stefndu, dags. 30. maí 2016, var skorað á stefndu „að láta af öllum tilætlunum um að hindra aðgengi umbj.m. að fasteign sinni. Að öðrum kosti mun umbj.m. leita atbeina dómstóla til að fá rétti sínum framgengt, með tilheyrandi kostnaði fyrir þig.“ Bréfi þessu var svarað með bréfi lögmanns stefndu, dags. 30. júní 2016, þar sem sett var fram sú krafa að „umbj. þinn láti tafarlaust af allri umferð um sumarbústaðarland umbj. míns að Hléskógum 8“ af nánar tilgreindum ástæðum. Lögmaður Guðlax ehf. mótmælti framangreindri kröfu stefndu og þeim sjónarmiðum sem þar komu fram með bréfi, dags. 13. júlí 2016. Var þar skorað á stefndu að „láta af þeirri ólögmætu og saknæmu háttsemi að reyna að hindra umbj.m. í að nýta eðlilegan og lögmætan umferðarrétt um fasteign sína.“ Var því bréfi fylgt eftir með bréfi lögmannsins til stefndu, dags. 17. ágúst 2016, þar sem skorað var á stefndu „að fjarlægja strax allar lokanir sem þú hefur sett upp á umræddum vegi og tryggja þar með að eðlilegri umferð verði aftur komið á um veginn að sumarbústað umbj.m. Að öðrum kosti mun umbj.m. leita atbeina lögreglu og dómstóla til að fá rétti sínum framgengt.“ Með svarbréfi lögmanns stefndu, dags. 22. sama mánaðar, var framangreindum kröfum og rökstuðningi hafnað.

Við aðalmeðferð málsins voru teknar skýrslur af stefnanda T-kk-þgf K-x-x og vitnunum Þ-kk-þgf B-kk-þgf, B-kk-þgf M-kk-þgf, F-kk-þgf B-kk-þgf, H-kk-þgf I-kk-þgf og F-kk-þgf F-kk-þgf.

III.

Stefnendur byggja á því að stefnda hafi vitað eða mátt vita um hina umdeildu heimreið og þann umferðarrétt sem blasað hefði við er kaup hennar hafi verið gerð á árinu 2013. Eigi að síður hafi hún ekki gert neina tilraun til að hindra umferð viðsemjenda sinna, þeirra F-kk-ef og R-kvk-ef, um veginn heldur hafi það verið fyrst í ágúst 2016 sem stefnda hafi meinað stefnendum um aðgang með því að loka fyrir hann með keðjum. Á stefndu hafi hvílt rík skoðunarskylda, sbr. 29. og 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og hafi henni borið í kjölfar skoðunar á eigninni að koma á framfæri athugasemdum við viðsemjanda sinn teldi hún að ástandi eignarinnar væri áfátt eða á eignarrétt sinn gengið. Með því að gera engar athugasemdir við seljanda af þessu tilefni hafi hún sætt sig við ástand eignarinnar að Hléskógum 8, þ.m.t. afnota- og umferðarrétt eigenda Hléskóga 10 um heimreiðina. Samkvæmt þessu, og þar sem stefnda geti ekki samkvæmt meginreglu fasteignakauparéttar öðlast víðtækari rétt en seljandi fasteignaréttindanna hafi átt, hljóti að verða að viðurkenna kvaðalausan afnota- og umferðarrétt stefnenda um heimreiðina.

Auk framangreinds telji stefnendur að réttur þeirra byggist á eðli máls þar sem umrædd aðkeyrsla sé eina mögulega aðkoma að bústað þeirra, enda sé hvorki hægt að komast að honum né nýta bílastæði fyrir framan hann nema eftir heimreiðinni. Verði ekki fallist á kröfur stefnenda verði verulegar breytingar til óhagræðis fyrir stefnendur vegna nýtingar sumarbústaðarins, enda þá ekki hægt án verulegs óhagræðis og tilkostnaðar að komast að honum.

IV.

Stefnda hafnar því að upphaflegur stefnandi hafi fengið framseld einhver bein eða óbein eignarréttindi yfir lóð hennar að Hléskógum 8, þ.m.t. umferðarrétt. Stefnda hafi keypt lóðarréttindin án nokkurra kvaða um slíkan rétt og ekkert hafi komið fram þar um í veðbandayfirliti eignarinnar. Hins vegar liggi fyrir að í 8. gr. lóðarleigusamnings um lóðina sé kveðið á um tiltekinn rétt leigusala um hið leigða land, t.d. vegna búrekstrar, en jafnframt tiltekið að öll önnur umferð sé bönnuð nema með fullu samþykki leigutaka eða félags frístundahúsaeigenda á svæðinu. Þar sem ekkert slíkt leyfi hafi verið veitt, og óumdeilt sé með hliðsjón af kröfugerð stefnenda að umrædd heimreið liggi yfir lóð stefndu, standist kröfugerð stefnenda engan veginn. Skipti í því sambandi engu máli þótt ekki sé unnt að leggja heimreið að lóð stefnenda annars staðar, enda séu þess mörg dæmi í umræddri sumarhúsabyggð að engin heimreið liggi að sumarhúsum.

Stefnda mótmæli þeirri staðhæfingu í stefnu að samkomulag hafi alla tíð verið í gildi um afnot heimreiðarinnar á milli lóðanna, allt þar til stefnda hafi lokað henni í lok ágúst 2016. Ljóst sé að á slíkt hafi ekki getað reynt þegar eignarhald lóðarréttindanna hafi verið á einni hendi, en að stefnda hafi fljótlega eftir að hún hafi orðið vör við umferð af hálfu eigenda Hléskóga 10 um lóð sína Hléskóga 8 óskað eftir því að heimkeyrslan yrði færði út af lóð hennar.

Stefnda vísar og til þess að umferð stefnenda um lóð hennar feli í sér skerðingu á stjórnarskrárvörðum eignarréttindum hennar, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Með slíkri umferð takmarkist nýtingarmöguleikar hennar á lóð sinni verulega, auk þess sem verulegt ónæði sé vegna þessa.

V.

Niðurstaða

Í stefnu kemur fram að fyrri hluti kröfugerðar stefnenda lúti að því að viðurkenndur verði afnota- og umferðarréttur þeirra um heimreið sem liggur frá götunni Hléskógum í landi Svarfhóls, „um lóðina Hléskóga 8“ og inn á lóð þeirra Hléskóga 10. Samkvæmt því, og málatilbúnaði stefnenda að öðru leyti, er ekki um það deilt að hin umrædda heimreið liggur að hluta yfir lóð stefndu nr. 8 við Hléskóga.

Stefnendur styðja dómkröfur sínar aðallega þeim rökum að stefnda hafi vitað eða mátt vita um hina umdeildu heimreið, er liggur að Hléskógum 10, og umferðarrétt eiganda þeirra lóðar þegar hún keypti leigurétt sinn að lóðinni Hléskógum 8 á árinu 2013. Þrátt fyrir það hafi hún enga tilraun gert til að hindra umferð eigenda Hléskóga 10 um veginn fyrr en í ágúst 2016, þegar hún hafi lokað veginum með keðjum. Eins og áður greinir eignaðist stefnda lóðarréttindi sumarbústaðalandsins nr. 8 við Hléskóga með afsali 14. nóvember 2013. Er þar í engu getið umræddrar heimreiðar um landið eða að kvöð hvíldi á eigninni um umferðarrétt eiganda Hléskóga 10 yfir landið að því leyti. Verður heldur ekkert ráðið um það af fyrirliggjandi veðbandayfirliti Hléskóga 8 eða lóðarleigusamningi um lóðina að slík kvöð hvíli á eigninni. Samkvæmt því verður að líta svo á að umráð stefndu yfir lóðinni að Hléskógum 8 á grundvelli afsals hennar takmarkist eingöngu af ákvæðum umrædds leigusamnings og að engu máli skipti í því sambandi þótt stefnda hafi við kaupin mátt sjá að heimreiðin lægi yfir lóðina að hluta og að hún hafi ekki eftir kaupin gert athugasemdir eða reynt að hindra umferð um veginn. Þá verður ekki á það fallist með stefnendum að neinu breyti fyrir rétt stefndu til eignarinnar að þessu leyti þótt upphaflegur stefnandi máls þessa hafi talið sig fá þær upplýsingar frá seljanda við kaup sín á Hléskógum 10 að aðkoma að lóðinni og umferðarréttur væri um heimreiðina, enda lýtur sú málsástæða fremur að réttarstöðu stefnenda og upphaflegs stefnanda gagnvart seljendum lóðarréttindanna. Loks verður ekki fallist á þá málsástæðu stefnenda að eina mögulega aðkoman að sumarbústað þeirra á lóðinni Hléskógum 10 sé um heimreiðina, enda er óumdeilt að sú lóð liggur meðfram götunni Hléskógum og að stefnendur komist þar að húsi sínu, þótt þeir telji sjálfir ekki unnt að komast þar að akandi sökum hæðarmunar og skógivaxinnar brekku.

Að þessu virtu ber að hafna öllum kröfum stefnenda í málinu og sýkna stefndu af þeim.

Stefnendur greiði stefndu 900.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf M-kk-nf dómstjóri kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefnda, H-kvk-nf Á. V-kvk-nf, er sýkn af kröfum stefnenda, Þ-kvk-ef B. K-kvk-ef Þ-kvk-ef og T-kk-ef K-x-x.

Stefnendur greiði stefndu 900.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf M-kk-nf