E-96/2021

1. Mál þetta var höfðað 30. mars 2021 og þingfest fyrir dómnum 6. apríl það ár. Gagnsök var höfðuð 28. apríl sama ár. Aðalstefnandi og stefndi í gagnsök er Stangveiðifélagið Skuggi, Háholti 4, Garðabæ. Aðalstefndi og stefnandi í gagnsök er Ó-kk-nf E-kk-nf D-kk-nf, Hvítárvöllum II, Borgarfirði.

2. Stefnandi krefst þess aðallega að stefndi greiði honum 23.800.000 kr., sem er matsverð dómkvadds matsmanns á veiðihúsi á Hvítáröllum 2, fasteignanúmer F2106180, merking 01 0101, ásamt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð frá 9. mars 2021 til greiðsludags samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, allt gegn afsali til stefnda á húsinu og þeim réttindum sem því fylgja.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda að skaðlausu, þar á meðal kostnaðar við öflun matsgerðar.

3. Stefndi krefst þess að verða sýknaður af öllum kröfum stefnanda en til vara að honum verði gert að greiða lægri fjárhæð sem ráðist af ástandi veiðihúss með fasteignanr. F2106180 án tillits til staðsetningar þess.

Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda.

4. Stefndi krefst þess í gagnsök að staðfest verði með dómi riftun gagnstefnanda á samningi, dagsettum 2. janúar 2009, um kaupskyldu á veiðihúsi gagnstefnda með fasteignanúmerinu 210- 6180 á jörð gagnstefnanda að Hvítárvöllum II, Borgarfirði, sem send var með bréfi til gagnstefnda, dagsettu 11. febrúar 2021.

Jafnframt að gagnstefnda verði gert með dómi að fjarlægja veiðihús með fastanúmeri 210- 6180 af jörðinni Hvítárvöllum II, Borgarfirði, innan 30 daga frá uppsögu dóms að viðlögðum 50.000 króna dagsektum sem renni til gagnstefnanda.

Þá er krafist málskostnaðar úr hendi gagnstefnda að mati dómsins.

5. Gagnstefndi krefst sýknu af gagnkröfu og málskostnaðar.

-------

6. Eftir samtal milli aðila máls varð úr að aðalstefnandi breytti kröfugerð sinni með bókun, sem lögð var fram í þinghaldi 30. september 2021, frá því sem fram kom í aðalstefnu málsins. Við svo búið féll stefndi frá frávísunarkröfu sinni í málinu.

7. Dómari tók við málinu þegar hann hóf störf við dóminn 1. september 2021. Dómari féllst með úrskurði á það undir rekstri málsins að dómkvaddur skyldi, að kröfu stefnda gegn andmælum stefnanda, matsmaður til að meta verðmæti veiðihússins sem málið hverfist um án lóðarréttinda, en fyrir málshöfðun lá slíkt mat fyrir um verðmæti með slíkum réttindum.

8. Eftir tals verð samskipti dómara við sakflytjendur varð úr að ekki væri nauðsynlegt að dómurinn yrði fjölskipaður, eða að nauðsynlegt væri að ganga á vettvang.

9. Aðalmeðferð málsins var ítrekað frestað vegna áhrifa farsóttar, veikinda og annarra skyndilegra atvika. Aðalmeðferð málsins fór loks fram 6. október sl. og var málið dómtekið að henni lokinni.

10. Skýrslur fyrir dómi gáfu, með stöðu aðila, R-kk-nf Ö-kk-nf og K-kk-nf Ó-kk-nf, forsvarsmenn stefnanda, og stefndi, Ó-kk-nf E-kk-nf D-kk-nf. Þá gáfu skýrslur sem vitni Ó-kk-nf S-kk-nf, sem aðstoðaði stefnda við samningsgerð 2009, J-kvk-nf Þ-kvk-nf M-kvk-nf, sem kom með sérþjálfaðan hund í húsið á vegum stefnda til að þefa uppi meinta myglu þar, enn fremur J-kk-nf R-kk-nf V-kk-nf, löggiltur fasteignasali, um verðmæti hússins, P-kk-nf I-kk-nf húsasmíðameistari um ástand hússins, G-kk-nf Þ-kk-ef son, starfsmaður Frumherja, sem staðfesti skýrslu sína um ástand hússins, og J-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf, forsvarsmaður veiðifélagsins Hreggnasa, núverandi leigutaka veiðiréttinda í Hvítá. Þá gáfu skýrslur dómkvaddir matsmenn, D-x-x S. W-kk-nf og S-kk-nf K-kk-nf, báðir löggiltir fasteignasalar, sem staðfestu matsgerðir sínar.

11. Vísað verður til framburðar fyrir dómi eins og dómurinn telur sérstaka þörf á fyrir úrlausn málsins. Ef vísað er í dómnum til stefnenda eða stefndu án frekari skýringar er átt við aðild eins og hún er í aðalsök, jafnvel þótt til umfjöllunar séu kröfur í gagnsök.

Málavextir

12. Málavextir eru þeir helstir að stefndi er eigandi jarðarinnar Hvítárvellir II, Borgarfirði. Jörðinni fylgir veiðiréttur. Á jörðinni er veiðihús í eigu stefnanda, sem ersvokallað SG einingahús, byggt á níunda áratug síðustu aldar. Það hús var reist á grundvelli samnings um veiðiréttindi fyrir landi jarðarinnar Hvítárvellir II milli stefnda og D-kk-ef P-kk-ef, Grund, Skorradal, þann 8. júní 1982. Í þeim samningi segir að leigusali heimili leigutaka:

„... að reisa veiðihús í nánd við veiðisvæðið og lætur honum í té lóð undir húsið meðan leigusamningur um veiðina stendur milli aðila. Lóðin verði eigi stærri en 5.000 fmog verði nánar afmörkuð síðar, ef til kemur. Leigutaki skal girða slíka lóð á sinn kostnað og skal girðingin verða eign leigusala að leigutíma loknum. Að leigutímanum loknum er leigusala heimilt að kaupa umrætt hús á matsverði eða eftir samkomulagi.“

13. Þá liggur fyrir lóðarleigusamningur milli stefnda og Iðnaðarbanka Íslands h/f frá 22. desember 1986 þar sem stefndi leigði bankanum skika undir veiðihúsið, eins og afmarkað er í samningnum. Samkvæmt téðum lóðarleigusamningi var lóðin án sérstaks endurgjalds meðan samningar um veiðiréttindi gegn gjaldi stæðu milli aðila, en bankinn yfirtók miðað við gögn málsins framangreindan samning um veiðiréttindin þennan sama dag af D-kk-þgf P-kk-þgf, sem afsalaði jafnframt veiðihúsinu til bankans. Að þeimtíma loknum skyldi lóðin leigð til 25 ára gegn gjaldi sem ákvarðað skyldi í samræmi við 4. gr. lóðarleigusamningsins.

14. Samningurinn um veiðiréttindi milli stefnda og Iðnaðarbankans var svo framseldur þann 22. desember 1989 til stefnanda með sérstökum viðauka. Í 4. gr. viðaukans sagði að leigutími skyldi breytast og vara í 10 ár frá 1. júní 1990 að telja og ljúka án uppsagnar 31. maí 2000.

15. Með samningi, sem undirritaður var 1. maí 2000, gerðustefndiogstefnandimeð sér nýjan samning um lax- og silungsveiði fyrir jörð stefnda. Í þeim samningi skuldbatt stefndi sig til að reisa ca 60 fmveiðihúsmeð þremur herbergjum fyrir a. m. k. sex manns, eins og nánar er lýst í 2. gr. samningsins. Stefnandi lagði fram í málinu samhljóða eintak af samningi þessum sem dagsettur er 28. apríl en er óundirritaður.

16. Samhliða gerð þessa leigusamnings sömdu aðilar þann 31. maí 2000 yfirlýsingu um breytingu„á ákvæðum lóðarleigusamnings“. Í yfirlýsingunni lýsa leigusali og leigutaki yfir því að þeir séu ásáttir, í tengslum við nýjan leigusamning, um veiðiréttindi í Grímsá og Hvítá frá 1. maí 2000, umað ákvæði 3. og 4. greinar framangreinds lóðarleigusamnings verði breytt þannig að í stað þeirra kæmi eftirfarandi samningsákvæði:

„3. grein hljóði svo:

Lóðin er leigð án endurgjalds meðan samningar um veiðiréttindi gegn gjaldi standa á milliaðila. Verði ekki framhald á leigu veiðiréttinda milli aðila um lax- og silungsveði í Hvítá og Grímsá skal leigutaka skylt við lok leigutíma veiðiréttinda aðkaupa sumarbústað (veiðihús) leigutaka. Þannig verður kaupskyldan ekki virk meðan samningar eru í gildi um veiðiréttindi milli aðila.“

„4. grein hljóði svo:

Náist ekki samkomulag milli aðila um kaupverð hússins sbr. 3. grein skulu aðilar kveðja til hvor sinn fasteignasala sem meta skulu húsið sameiginlega með hliðsjón af ástandi þess og markaðsverði sumarhúsa af sambærilegri stærð og gerð með leigulóðarréttindum en nái þeir ekki samkomulagi skal Sýslumaðurinn í Borgarnesi fenginn til að tilnefna oddamann og skal hann fá aðgang að gögnum matsmanna, áður en hann tekur afstöðu til matsins.“

Þá segir í yfirlýsingunni:

„Aðilar eru sammála um að það leiði af framangreindum breytingum að 2. og 3. msl. 5. greinar falli brott, þ. e. ákvæði um forleigurétt leigutaka og forkaupsrétt leigusala.“17. Í samræmi við framangreint þá hljóðaði 8. gr. samningsins með þessum hætti:

„Ákvæði 3. gr. lóðarleigusamnings aðila frá 22. desember 1986 um 25 ára viðbótar leigutíma skal felld út úr lóðarleigusamningnum og skal leigutaki annast þá breytingu og þinglýsingu hennarí maí mánuði árið 2000. Verði ekki framhald á leigu veiðiréttinda milli aðila að loknum samningi þessum skal leigusala skylt að kaupa veiðihús (sumarhús) félagsins við Skugga. Þannig verður kaupskyldan ekki virk meðan samninga reru um leigu veiðiréttinda milli aðila. Náist ekki samkomulag um verð fyrir húsið skulu aðila kveðja til hvor sinn fasteignasala sem meta skulu húsið sameiginlega með hliðsjón af ástandi þess og markaðsverði sumarhúsa af sambærilegri stærð og gerð með leigulóðarréttindum en nái þeir ekki samkomulagi skal sýslumaðurinn í Borgarnesi fenginn til að tilnefna oddamann og skal hann þá fá aðgang að gögnum mats mannanna áður en hann tekur afstöðu til matsins.“

18. Framangreindur veiðiréttar samningur féll úr gildi 31. mars 2010. Síðari hluta 2008 hófu aðilar viðræður um framlengingu leigusamningsins um 10 ár, enst efndi kveðst þá hafa tilkynnt forsvarsmönnum stefnanda að hann hygðistleitahæstutilboðaí veiðiréttindin fyrir landi Hvítárvalla.

19. Stefndi segir að í viðræðum aðila þá hafi komið fram sá vilji stefnanda, gegnþví að ekki yrði leitað tilboða frá þriðja aðila, aðmæta óskum leigusala um að breyta kaupskylduákvæði leigusamningsins í þá veru að við mat á verði veiðihússins við innlausn kaupskyldunnar yrði ekki litið til virðis lóðarréttinda þar sem engin slík réttindi væru undir húsinu og stefndi ætti jörðina sem húsið stæði á. Því skyldi húsið metið til verðs eins og það stæði án lóðarréttinda. Forsvarsmenn stefnanda hafna því að þetta hafi orðið niðurstaðan og einn þeirra, sem tók þátt í viðræðunum, kvað það ekki hafa heldur komið til tals að stefndi hygði á útboð.

20. Aðilar gerðu með sér nýjan samning 2. janúar 2009 með gildistöku frá 1. apríl 2010 til 31. mars 2020. Í samningnum frá 2. janúar 2009 var kaupskylduákvæði 8. gr. samningsins breytt lítillega og mats grundvöllur á veiðihúsinu afmarkaður miðað við málatilbúnað stefnda við húsið sjálft án lóðarréttinda, sbr. eftirfarandi orðalag:

„Verði ekki framhald á leigu veiðiréttinda milli aðila að loknum samningi þessum skal leigusala skylt að kaupa veiðihús (sumarhús) félagsins við Skugga. Náist ekki samkomulag umverð fyrir húsið skulu aðilar kveðja til hvor sinn fasteignasala sem meta skulu húsið sameiginlega með hliðsjón af ástandi þess og markaðsverði sumarhúsa af sambærilegri stærð og gerð með leigulóðarréttindumenþau réttindi verða þó ekki metin sérstaklega...“

21. Hér kom því inn sú viðbót að í framhaldi af því er segir að meta skuli eignina með leigulóðarréttindum, líkt og sagði einnig í fyrri samningi, kemur orðalagið: „án þess þó að meta leigulóðar réttindi sérstaklega.“

22. Veiðiréttarsamningur aðila rann út 31. mars 2020 og stefndi kveðst hafa gert ráð fyrir því að fá veiðihúsið afhent svo að hann gæti staðreynt ástand hússins til þess að ákveða hvaða kaupverð hann myndi gera tillögu um við stefnanda. Á þeim grunni fór stefndi með fagmenn í apríl 2020 til að skoða húsið sem leiddi til þess að grunur vaknaði umalvarlegamyglu í húsinu. Í framhaldi af því hugðist stefndi láta fara fram ítarlega skoðun á veiðihúsinu, sem er ca 40 ára gamalt timburhús. Þá bar svo við að stefnandi skipti um skrá í veiðihúsinu og synjaðist efnda um aðgangað því fyrirvaralaust að sögn stefnda, þannig að hann gat ekki skoðað húsið frekar með fagmönnum. Stefnandi kveður þetta hafa verið gert til að verjast ágangi stefnda, áður en samið yrði um rétt verð fyrir húsið.

23. Með bréfi 11. júní 2020 til stefnda veitti stefnandi stefnda vikufrest til að setja fram tillögu að kaupverði. Stefndi krafðist þess þá með bréfi 19. júní 2020 að fá aðgang að veiðihúsinu til skoðunar og lýsti rakaskemmdum og grunsemdum um myglu. Þessi krafa var ítrekuð og hafður uppi áskilnaður um kröfu vegna tjóns af völdum þess að húsið væri ekki afhent stefnda innan sjödaga.

24. Stefnandi lagði fram matsbeiðni fyrir Héraðsdóm Vesturlands. Í mati dómkvadds matsmanns er niðurstaða hans um verðmæti veiðihússins reist m. a. á staðsetningu þess á jörð stefnda. Með bréfi 9. febrúar 2021 krafði stefnandi stefnda um 25.973.065 krónur. Þar af var krafist 23.800.000 kr. sem „verðmæti veiðihúss matsbeiðanda sem er staðsett á landareign matsþola.“ Mismunurinn var lögmanns- og matskostnaður.

25. Með bréfi 11. febrúar 2021 rifti stefndi samningnum um kaupskyldu á veiðihúsinu vegna meintra stórfelldra vanefnda stefnanda á samningnum. Í fyrsta lagi vegna þess að stefnda var meinaður aðgangur að húsinu til þess að kanna ástand þess og meta virði þess. Í öðru lagi vegna þess að húsið var ekki afhent í upphafi veiðitímabilsins á landi Hvítárvalla sem hófst 20. maí 2020 með þeim afleiðingum að stefndi gat hvorki skoðað húsið með fullnægjandi hætti sem undanfara kaupa þess né ráðstafað því til veiðimanna á tímabilinu. Í þriðja lagi vegna þess að stefnandi hefði hlutast einhliða til um að dómkvaddur matsmaður mæti húsið án þess að fara að ákvæðum veiðiréttarsamnings um að meta húsið án tillits til leigulóðarréttinda og staðsetningar. Krafðist stefndi þess að veiðihúsið yrði fjarlægt af jörðinni fyrir 1. maí 2021.

Matsgerðir

26. Við þingfestingu aðalsakar lá fyrir matsgerð S-kk-ef K-kk-ef, löggilts fasteignasala, samkvæmt dómkvaðningu frá janúar 2021, þar sem meginniðurstaðan varð sú að markaðsverð hins metna væri þá 23.800.000 krónur. Matsmaður tók það fram að um væri að ræða hefðbundið mat á veiðihúsi, þ. e. tekið væri mið af sumarhúsum með lóðarréttindum. Við matið var litið til ástands, stærðar, staðsetningar og söluhorfa sem og söluverðs sambærilegra sumarhúsa.

27. Eins og fyrr segir var undir rekstri málsins dómkvaddur matsmaður samkvæmt beiðni stefnda til að meta markaðsvirði sama húss, með tilliti til ástands þess, en án tillits til landfræðilegar staðsetningar hússins eða nokkurra annarra lóðarréttinda á jörðinni Hvítárvöllum, miðað við lok mars 2020. Niðurstaða D-kk-ef V-kk-ef S. W-kk-ef, löggilts fasteignasala, úr því mati var að verðmæti án lóðarréttinda og staðsetningar, þ. e. húss sömu gerðar og stærðar, næmi 12.500.000 krónum, að teknu tilliti til ástands hússins.

Málsástæður og lagarök stefnanda

28. Dómkröfu sína kveður stefnandi byggða á því að stefndi hafni samningsskyldu sinni um kaup á veiðihúsinu Skugga í samræmi við ákvæði 2. mgr. 8. gr. leigusamnings aðila frá 2009. Sé stefnanda því nauðsynlegt með málshöfðun þessari að knýja fram efndir stefnda með vísan til þeirrar grundvallarreglu íslensks samningaréttar að samninga beri að halda og efna.

29, Stefnandi byggir á því að fyrir liggi í málinu verðmat dómkvadds matsmanns á veiðihúsinu sem aðaldómkrafa hans sé reist á. Hafi því verðmati ekki verið hnekkt. Kröfubréfi stefnanda til stefnda um greiðslu kaupverðs hússins á grundvelli matsgerðarinnar hafi ekki verið sinnt af stefnda. Þvert á móti hafi stefndi án nokkurrar stoðar lýst yfir riftun á samningi aðila um kaupskyldu.

30. Framangreint sýni svo ekki verði um villst að stefndi hyggist ekki efna kaupskyldu sína á veiðihúsinu Skugga án þess að geta tilgreint gildar forsendur eða lagagrundvöll slíkrar vanefndar og neiti að greiða kaupverð. Slík vanefnd, sem sé veruleg, brjóti gegn fyrrgreindri grundvallarreglu samningaréttar.

31. Þá liggi fyrir í málinu að stefndi, eftir að hafa handsalað nýjan leigusamning við fyrirsvarsmenn stefnanda í septembermánuði 2020 á sama grundvelli og eldri leigusamningur í öllum meginatriðum, hafi gengið á bak orða sinna og samið, jafnvel áður, við nýjan aðila um leigu veiðiréttar í Skugga. Sé það í andstöðu við þá meginreglu samningaréttar að munnlegir samningar séu jafngildir skriflegum. Beri að hafa þennan framgang af hálfu stefnda í huga við mat á sönnunarfærslu í málinu. Megi í þessu sambandi vísa til kaupabálks 14 í Jónsbók en þar segi að „ Nú skuli haldast... mál, er bók mælir eigi í móti ok haldast megu at lögum.“

32. Einnig leggur stefnandi áherslu á að við gerð leigusamnings árið 2009 hafi verið jafnræði milli stefnanda og stefnda sem notið hafi ráðgjafar reynds samningamanns. Því sé þá hafnað að samningurinn hafi verið saminn einhliða af stefnanda. Þvert á móti hafi verið tekist á um efni 2. mgr. 8. gr. samningsins og útkoman sameiginleg niðurstaða beggja samningsaðila. Andskýringarregla samningaréttar eigi því ekki við í máli þessu heldur beri að leggja áherslu á orðskýringu ákvæðisins og þá hagsmuni sem aðilar voru að semja um.

33. Orðskýring sýni svo ekki verði um villst að meta skuli veiðihúsið með hliðsjón af ástandi þess og markaðsverði sumarhúsa af sambærilegri stærð og gerð með leigulóðar réttindum, en þau réttindi verði þó ekki metin sérstaklega. Þetta orðalag verði ekki skýrt með öðrum hætti en að meta eigi húsið eins og það njóti leigulóðarréttinda en aðeins tekið fram að þau réttindi verði ekki metin sérstaklega. Önnur orðskýring fái ekki staðist.

34. Í málavaxtalýsingu sé þeim hagsmunum lýst sem tekist hafi verið á um við gerð leigusamningsins 2009. Stefnandi hafi verið þeirrar skoðunar að félli hann frá gildandi lóðarleigusamningi myndi verð veiðihússins lækka ef nýr leigusamningur félli úr gildi. Það orðalag, sem aðilar hafi náð samkomulagi um, hafi tryggt að slíkt gerðist ekki. Hafi verið um að ræða eðlilega varúðarráðstöfun af hálfu stefnanda, sem hafi byggt veiðihúsið og séð um viðhald þess auk þess að greiða stefnda leigu fyrir veiðiréttindi í Skugga.

35. Af framangreindu, bæði orðskýringu og eðlilegri hagsmunavörslu stefnanda, leiði að skýra beri framangreint samningsákvæði með þeim hætti sem stefnandi leggur áherslu á. Að öðrum kosti verði hann fyrir fjárhagstjóni, sem ekki geti talist sanngjarnt í ljósi málsatvika og um leið óhæfilega íþyngjandi fyrir hann. Slík niðurstaða fái ekki staðist samkvæmt meginreglum samningaréttar um túlkun samninga.

36. Stefnandi telur einnig að sú staðreynd að lóðarleigusamningi sé þinglýst á fasteignanúmer F2106180 styðji við dómkröfu stefnanda í máli þessu.

37. Jafnframt hafnar stefnandi staðhæfingu í bókun stefnda, um að krafa hans um greiðslu kaupverðs fyrir veiðihúsið Skugga samkvæmt matsgerð „... feli[i] í sér áskilnað um óréttmæta auðgun þar sem þá væri að virða matsbeiðanda lóðarleiguréttindi til fjár sem hann hefur aldrei greitt fyrir eða áunnið sér með öðrum hætti.“ Um sé að ræða ósmekklega rangfærslu, svo ekki sé dýpra í árinni tekið. Stefnandi hafi byggt og viðhaldið veiðihúsinu um margra ára skeið og um leið greitt stefnda fyrir veiðiréttindi.

38. Loks byggir stefnandi á því að hann hafi allan þann tíma, sem viðræður við stefnda um kaup á veiðihúsinu hafi staðið yfir, sýnt stefnda verulega tillitssemi. Þessi tillitssemi hafi samt engu skilað og stefndi brotið gegn því verkferli sem ákvæði 2. mgr. 8. gr. leigusamnings aðila kveði á um. Slík brot gangi gegn þeirri reglu samningaréttar að samningsaðila beri að taka tillit til hagsmuna gagnaðila. Sönnunarbyrði um málsatvik að þessu leyti beri því að túlka stefnda í óhag.

Málsástæður og lagarök stefnda

39. Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að hann hafi með réttmætum hætti rift ákvæði veiðiréttarsamningsins um kaupskyldu sína vegna stórfelldra vanefnda stefnanda við framkvæmd samningsins. Þótt samningur aðila sé ekki um fasteign í skilningi laga nr. 40/2002 verði meginreglum laganna beitt eftir því sem við á.

40. Samkvæmt 29. gr. laga um fasteignakaup nr.40/2002 geti kaupandi ekki boriðf yrir sig galla sem hann þekkti eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Í ákvæðinu felist að kaupandi fasteignar eigi skýlausan rétt til þess að skoða fasteign áður en kaup eiga sér stað til að kynna sér ástand hennar.

41. Í 8. gr. samnings aðila segi að verð veiðihússins skuli ákveðið m. a. með hliðsjón af„ástandi þess, gerð og stærð sambærilegra húsa“. Í framangreindu ljósi eigi stefndi skýlausan samningsrétt til þess að skoða veiðihúsið með þeim hætti sem hann telur eðlileg tog rétt að gera svo að honum væri unnt að meta og leggja til kaupverð, eins og samningur aðila kvað á um og stefnandi óskaði bréflega eftir að stefndi gerði í júní 2020. Slík skoðun var því forsenda þess að stefndi gæti tekið afstöðu til verðmætis hússins. Með því aðneitastefndaumaðgang að veiðihúsinu, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir hans um það, og meina honum þannig aðrannsaka ástand þessa ríflega 40 ára gamla timburhúss, sem hefur lekið og beri merki um mygluskemmdir sem kunni að vera hættulegar mönnum, hafi stefnandi á þeim tíma van efnt 8. gr. veiðisamningsins með stórfelldum hætti.

42. Stefnanda hafi þá borið að afhenda stefnda veiðihúsið til notkunar strax að veiðisamningnum loknum þann 31. mars 2020 enda hafi honum aðeins verið heimilt að nota húsið sem aðsetur veiðimanna á veiðitímabili fyrir landi Hvítárvalla sem hefst 20. maí ár hvert. Önnur not af húsinu hafi verið honum óheimil. Með því að hvorki leyfa stefnda að skoða húsið með þeim hætti sem hann óskaði né þaðan af síður afhenda honum húsið til notkunar fyrir byrjun veiðitímabilsins 2020 hafi forsendur stefnda fyrir því að efna kaupskylduna á húsinu brostið. Stefndi hafi orðið fyrir fjártjóni vegna afnotamissis af húsinu enda hafi hann ekki getað staðið við samning sinn við núverandi veiðiréttarhafa.

43. Þótt samningur aðila sé ekki um fasteignakaup í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002 hafi aðalskylda stefnanda falist í því að afhenda stefnda húsið í kjölfar loka veiðiréttarsamningsins enda lá fyrir í 8. gr. samningsins hvernig skyldi meta kaupverð hússins ef ekki semdist um það. Það sé almenn regla í kröfu- og kauparétti að langvarandi afhendingardráttur teljist vera veruleg vanefnd ef drátturinn skiptir gagnaðila verulegu máli.

44. Forsendubrestur sé viðurkennd riftunarástæða. Eðli málsins samkvæmt hafi afhending veiðihússins hlotið að vera bundin þeirri forsendu að veiðihúsið yrði afhent gagnstefnanda í lok samnings aðila um veiðiréttindi.

45. Auk þess að geta ekki hagnýtt veiðihúsið á komandi veiðitímabili hafi afhendingardrátturinn orðið til þess að skemmdir vegna myglu, leka o. fl. hafi vafalaust orðið meiri á þeim tíma sem húsið hafi staðið autt enda ljóst við skoðun í apríl 2020 að húsið hafi þá þarfnast viðgerðar. Sé ástand hússins því annað og verra en það hefði ella verið, ef það hefði verið afhent stefnda strax enda verði að ætla að stefnandi hafi ekki sinnt úrbótum í samræmi við vísbendingar um galla á því frá lokum veiðiréttarsamningsins.

46. Þá byggir stefndi á því að stefnandi hafi brotið samningsskyldur sínar með því að hlutast til um það að veiðihúsið yrði metið til verðs af dómkvöddum matsmanni eins og það hefði lóðarleiguréttindi. Sú vegferð gangi gegn kaupskylduákvæðinu, sem kveði á um að ef ekki næðist samkomulag um verð hússins yrði verðmæti þess metið eins og sambærilegra sumarhúsa að stærð, gerð og ástandi sem hefðu lóðarleiguréttindi án þess að slík réttindi yrðu metin sérstaklega. Niðurstaða matsgerðar dómkvadds matsmanns, sem að stóru leyti byggist á staðsetningu veiðihússins, hafi því enga þýðingu við að fullnægja skyldum stefnda skv. veiðiréttarsamningnum.

47. Með hliðsjón af framangreindu krefst stefndi þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda þar sem hann sé óbundinn af kaupskylduákvæði samnings aðila vegna háttsemi stefnanda.

------

48. Ef ekki verður fallist á að stefnandi hafi verulega vanefnt kaupskylduákvæðið þannig að varði riftun þess, þá byggir stefndi sýknukröfu sína á því að hann hafi aldrei samþykkt að greiða annað og meira verð fyrir húsið en sem nemi andvirði þess sem slíks, án lóðarréttinda eða staðsetningar á jörð stefnda og samkvæmt því ástandi sem það sé í. Sé umsamið að húsið skuli metið eins og það skyldi selt til flutnings án þess að meta til verðs leigulóðarréttindi, enda þau ótvírætt ekki til staðar.

49. Í samningi aðila frá 2. janúar 2009 með gildistöku frá 1. apríl 2010 til 31. mars 2020 hafi réttur til lóðarleigusamnings verið felldur niður, í samræmi við yfirlýsingu þess efnis frá 31. maí 2000. Í síðari málslið 2. málsgr. 1. gr. samningsins segi:

„Að auki fylgir leigunni lóð án endurgjald sog án sérstaks lóðarleigusamnings undir eldra veiðihús félagsins við Skugga, sbr. 8. gr. leigusamnings þessa.“

50. Fyrir liggi að í 8. gr. samnings aðila frá 2009, sem tók gildi 2010 og lauk 31. mars 2020, sé kveðið á um að ef ekki náist saman um verð með aðilum skuli veiðihúsið metið m. t. t. stærðar, gerðar og ástands sambærilegra sumarhúsa með leigulóðarréttindi en leigulóðarréttindin skuli þó ekki metin sérstaklega. Þessi síðastgreindi setningarliður hafi komið inn í 8. gr. með samningi aðila frá 2009 og hafi breytt áðurgildandi samningi sem kveðið hafi á um að líta skyldi til sumarhúsa með leigulóðarréttindi við verðmatið. R-kk-nf Ö-kk-nf, forsvarsmaður stefnanda, hafi samið ákvæðið eins og fram hafi komið á matsfundi aðila og séu staðhæfingar í stefnu um annað alrangar og þeim hafnað. Sömuleiðis sé hafnað staðhæfingum um að jafnræði hafi verið með aðilum við samningsgerð, af augljósum ástæðum. Samkvæmt þessu ákvæði hafi stefnandi ekki rétt til verðmætaaukningar sem leiddi af staðsetningu hússins enda hafi stefnandi aldrei greitt fyrir lóðarréttindi sem hafa alltaf verið í eigu stefnda.

51. Stefndi hafnar því að hafa gengið á bak orða sinna eftir að hafa handsalað samning á sama grundvelli og eldri samningur eins og staðhæft sé í stefnu. Staðreyndin sé sú að stefnandi hafi ekki viljað greiða viðunandi leiguverð og því ekki orðið af samningi.

52. Dómkröfur sínar byggi stefnandi á matsgerð sem byggistá röngum forsendum. Þótt matsspurningin sé tekin úr 8. gr. veiðiréttarsamnings aðila, þá sé hún ekki túlkuð og skýrð eftir orðanna hljóðan í matsmálinu, heldur samkvæmt fyrirmælum stefnanda til matsmanns. Tilgangurinn með breytingum á samningum aðila hafi verið að staðfesta að staðsetning hússins skyldi ekki hafa áhrif á verðið.

53. Í öðru lagi segi í matsspurningunni að meta skuli húsið með hliðsjón af markaðsverði sumarhúsa af sambærilegri gerð og stærð. Matsgerðin fjalli ekkert um veiðihúsið að þessu leyti og engin grein sé gerð fyrir því hvaða sumarhús matsmaður telji sambærileg við veiðihúsið að gerð.

54. Í þriðja lagi segi í matsspurningunni að meta skuli húsið með hliðsjón af ástandi þess. Í matsgerðinni sé þó í engu fjallað um ástand hússins að þessu leyti og ekki verði séð að matsmaður hafi kannað eða látið kanna hvort húsið sé gallað. Matsmaður vísi aðeins í úttekt Frumherja, sem stefnandi hafi látið gera, en víki ekki að gögnum sem stefndi afhenti á matsfundi um ástand hússins.

55. Matsgerðin sé því í engu samræmi við þann matsgrundvöll sem aðilar hafi samið um í 8. gr. samningsins.

56. Upplýst sé að veiðisamninginn og þar með 8. gr. hafi samið R-kk-nf Ö-kk-nf, forsvarsmaður stefnanda. Beri því að skýra samninginn í samræmi við skilning stefnda enda styðjist hann við vætti Ó-kk-ef S-kk-ef, formanns veiðifélags Hvítár, sem hafi tekið þá í samningagerð aðila málsins árið 2009.

-------

57. Þá byggir stefndi á meginreglunni um óréttmæta auðgun. Ef fallist væri á kröfu stefnanda þýddi það að stefnda væri gert að greiða stefnanda fyrir verðmæti sem stefnandi hafi aldrei átt, aldrei greitt stefnda fyrir og væri stefnandi þá án réttmætrar ástæðu að auðgast á kostnað stefnda. Þá verði, eins og matið sé gert úr garði, ekki séð hvernig matsverðið sé sundurliðað á milli hússins sjálfs og staðsetningar þess.

58. Að lokum er þess krafist, ef ekki verður fallist á framangreint, að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og taki eingöngu mið að ástandi veiðihússins án þess að leigulóðarréttindi verði metin.

Málsástæður gagnstefnanda

59. Í fyrsta lagi byggir gagnstefnandi á því að hann geti sér að meinalausu fallið frá kaupskyldunni enda séu í veiðisamningi aðila ekki tilgreind nein úrræði sem leiði til þess að hann yrði bótaskyldur ef hann af einhverjum ástæðum stæði ekki við kaupskylduna. Í því sambandi beri að hafa í huga að veiðisamningur aðila sé ekki samningur um fasteign í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002 enda sé ekki fullnægt áskilnaði 7. gr. laganna um skriflegan samning með skuldbindingu um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Veiðisamningur aðila tilgreini hvorki kaupverðið né hvenær eigi að afhenda fasteignina. Þá tilgreini samningurinn engin úrræði til handa gagnstefnda ef gagnstefnandi myndi ákveða að efna ekki kaupskylduna. Það séu því engin úrræði í samningnum sem skyldi gagnstefnanda til efnda eða bótaskyldu ef hann efnir ekki kaupskylduna. Staða gagnstefnda sé þá óbreytt, hann geti því eftir sem áður selt veiðihúsið til brottflutnings til þriðja aðila enda eigi hann engin leigulóðarréttindi undir húsið og hafi aldrei getað vænst þess að fénýta staðsetningu hússins.

60. Í öðru lagi byggir gagnstefnandi á því að gagnstefndi hafi vanefnt ákvæði 8. gr. veiðisamnings aðila um kaupskylduna með stórfelldum hætti, með því að meina gagnstefnanda að skoða veiðihúsið og kynna sér ástand þess til hlýtar svo að hann gæti gert tillögu um kaupverð þess með upplýstum hætti, eins og veiðisamningurinn geri ráð fyrir. Gagnstefnandi vísar hér og til 29. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 um skoðunarskyldu kaupanda og þess ef henni er ekki sinnt. Vísast um þetta til umfjöllunar um málsástæður stefnda í aðalsök.

61. Samkvæmt 12. gr. fasteignakaupalaga hefði áhættan af fasteigninni flust til gagnstefnanda við afhendingu hennar og hann þá mögulega orðið að sæta því að bera þá galla sem kynnu að koma í ljós eftir afhendingu og ekki næðu lágmarki 18. gr. laganna fyrir bótaskyldu seljanda.

62. Hafi gagnstefndi því fyrirgert öllum rétti sínum gagnvart gagnstefnanda samkvæmt 8. gr. samningsins.

63. Í þriðja lagi hafi gagnstefndi vanefnt ákvæði samnings með stórfelldum hætti með því að bjóða ekki fram afhendingu veiðihússins til gagnstefnanda og heldur kosið að girða fyrir að gagnstefnandi hefði not af veiðihúsinu strax frá því er ljóst var að gagnstefndi vildi halda kaupskyldunni upp á gagnstefnanda. Brustu með þessu forsendur fyrir því loforði gagnstefnanda að kaupa veiðihúsið af gagnstefnda.

64. Í fjórða lagi, þá hafi gagnstefndi vanefnt samninginn með því að reyna að þvinga gagnstefnanda tilþessað kaupa veiðihúsið eins og það hefði leigulóðarréttindi, sem það hafi ekki enda á gagnstefnandi öll jarðarréttindi á jörð sinni að Hvítárvöllum í Borgarfirði. Í því að óska eftir því að dómkvaddur matsmaður mæti veiðihúsið eins og það hefði leigulóðarréttindi hafi falist yfirlýsing um að gagnstefndi vildi ekki semja um kaupverð veiðihússins á grundvelli veiðisamningsins og hafi því gagnstefnanda verið rétt að rifta kaupskylduákvæðinu.

65. Af framangreindu leiðir að ekki séu lengur skilyrði fyrir því að gagnstefnandi kaupi veiðihúsið af gagnstefnda, sem getur nú selt það þriðja aðila, án leigulóðarréttinda, til brottflutnings.

66. Þá liggi fyrir að þar sem gagnstefndi eigi engin leigulóðarréttindi undir veiðihúsinu beri honum að þola dóm um að það skuli fjarlægt að viðlögðum dagsektum.

Málsástæður stefnda í gagnsök

67. Stefndi í gagnsök, sem er stefnandi í aðalsök, bendir á að leigusamningur málsaðila snúist um heimild til handa gagnstefnda til veiða fyrir landi gagnstefnanda gegn gjaldi. Sjónarmiðum um að gagnstefndi hafi ekki greitt fyrir lóðarleigu sé hafnað. Eins og samningurinn beri með sér sé leigurétturinn innifalinn í því gjaldi sem gagnstefndi inni af hendi ár hvert til gagnstefnanda. Veiðihúsið standi á landi gagnstefnanda en sé í eigu gagnstefnda. Umráð þess hafi aldrei verið afhent til gagnstefnanda og slík umráð verði ekki afhent einhliða heldur einungis á grundvelli gagngjalds af hálfu gagnstefnanda í samræmi við meginreglu samningaréttar.

68. Háttsemi gagnstefnda í máli þessu sé með þeim hætti að hann vilji ekki greiða kaupverð samkvæmt mati dómkvadds matsmanns en krefjist engu að síður afhendingar á eigninni. Leigusamningur málsaðila geri ekki ráð fyrir öðru fyrirkomulagi en að greiðslur samningsaðila fari fram samtímis.

69. Hafa beri í huga að í leigusamningi málsaðila sé ákveðið hvernig skuli ráðstafa húsinu þegar gildistími samningsins er liðinn og hann ekki endurnýjaður. Sé kveðið svo á í samningnum að þá verði kaupskylda gagnstefnanda á húsinu virk. Orðalag gagnstefnu snúist hins vegar um afhendingu hússins „strax“ eða „beint í kjölfar samningsloka.“ Þessar staðhæfingar eigi sér ekki stoð í samningi málsaðila. Orðalag 2. mgr. 8. gr. leigusamnings málsaðila leggi tilteknar skyldur á herðar gagnstefnanda sem hann hafi brotið gegn.

70. Í gagnstefnu komi fram að leigusamningur málsaðila sé ekki samningur um fasteign í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Á það megi fallast. Í þessu ljósi verði að telja að gagnstefnandi hafi fallið frá tilvísun sinni til 29. gr. og annarra ákvæða fyrrnefndra laga enda á lagaákvæðið þá ekki við í máli þessu. Að öðrum kosti sé erfitt fyrir gagnstefnda að skilja til hlítar málatilbúnað gagnstefnanda að þessu leyti. Um er að ræða leigusamning sem hefur að geyma ákvæði kaupskyldu gagnstefnanda á nefndu veiðihúsi – eins og það hafi leigulóðarréttindi – þegar samningstíma lýkur.

71. Mótmælt er þeirri staðhæfingu gagnstefnanda að þar sem leigusamningur málsaðila tilgreini engin úrræði til handa gagnstefnda vegna vanefnda gagnstefnanda á kaupskyldu þá hafi gagnstefndi engin úrræði til að knýja fram efndir á kaupskyldunni. Samninga beri að efna og gagnstefnandi geti ekki að lögum beitt því fyrir sig að hann hafi ákveðið að kaupa ekki veiðihúsið af gagnstefnda. Um sé að ræða yfirlýsingu sem fái ekki staðist að lögum og gefi um leið til kynna fyrirhugaða og stórfellda vanefnd gagnvart gagnstefnda. 72. Mótmælt er harðlega þeirri staðhæfingu að gagnstefndi sé að fénýta sér staðsetningu hússins. Um sé að ræða óviðurkvæmileg ummæli sem ekki eigi heima í stefnu í einkamáli. Dómkvaddur matsmaður hafi metið húsið til verðs í samræmi við ákvæði samningsins. Eins og áður sé lýst hafi gagnstefnandi margskoðað veiðihúsið og að hluta án samráðs við gagnstefnda sem honum hafi þó verið óheimilt. Hann hefði jafnframt átt möguleika á að koma að athugasemdum sínum við dómkvaddan matsmann sem hann og gerði. Öllum sjónarmiðum um að gagnstefnandi hafi vanefnt ákvæði 8. gr. leigusamnings aðila með stórfelldum hætti er vísað á bug sem tilbúningi. Staðreynd mála sé að gagnstefndi hafi án árangurs reynt að semja við gagnstefnanda.

73. Þegar allt framangreint sé virt megi vera ljóst að fyrsta málsástæða gagnstefnanda fái á engan hátt staðist.

74. Í öðru lagi er málsástæðu gagnstefnanda um að gagnstefndi hafi vanefnt ákvæði 8. gr. veiðisamnings aðila mótmælt. Gagnstefnandi hafi haft næg tækifæri til að skoða veiðihúsið og hann hafi gert það. Þetta megi ráða skýrt af gögnum málsins. Gagnstefnandi hafi hins vegar misnotað trúnaðartraust gagnstefnda og farið, án þess að upplýsa gagnstefnda um það, og skoðað húsið með eigin fasteignasala án samráðs við gagnstefnda. Vegna þess hafi gagnstefnda verið nauðugur sá kostur að skipta um skrá á veiðihúsinu.

75. Þegar ljóst var að aðilar myndu ekki ná samkomulagi um verð þá hafi verið komið að því að aðilar skyldu kveðja til hvor sinn fasteignasala sem meta skyldu húsið sameiginlega með hliðsjón af ástandi þess og markaðsverði sumarhúsa af sambærilegri stærð og gerð með leigulóðarréttindum.

76. Ekkert hafi orðið af sameiginlegu mati eins og lýst er í gögnum málsins og þar sem sýslumaðurinn í Borgarnesi hafnaði því að tilnefna oddamann, eins og kveðið sé á í umræddri 8. gr. leigusamningsins, hafi staðið eftir það úrræði að óska eftir því við héraðsdóm að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta markaðsverð hússins í samræmi við 8. gr. samningsins. Hafi gagnstefnandi verið því sammála. Dómkvaddur matsmaður hafi skilað mati sínu í janúar 2021 og hafi mat hans verið að markaðsverð hússins væri 23.800.000 kr.

77. Gagnstefnandi hafi ekki orðið við kröfu um að greiða verð hússins og hafi ekki óskað yfirmats. Því sé alfarið vísað að á bug að gagnstefndi hafi brotið 8. gr. veiðisamnings ins, heldur hafi það fremur verið gagnstefnandi sem ekki hafi virt ákvæðið.

78. Þriðja málsástæða gagnstefnanda lúti að meintum vanefndum gagnstefnda sem gagnstefnandi segir stórfelldar. Þessari málsástæðu er mótmælt sem tilhæfulausri. Sé því haldið fram að vanefnd gagnstefnanda hafi verið í því fólgin að „bjóða ekki fram afhendingu veiðihússins til gagnstefnda [gagnstefnanda] og girða í þess [stað] þannig fyrir að gagnstefnandi hefði not af veiðihúsinu strax frá því er ljóst var að gagnstefndi vildi halda kaupskyldunni upp á gagnstefnanda.“ Þessi staðhæfing eigi sér enga stoð í samningarétti. Gagnkvæmur samningur eins og samningur málsaðila gerir ráð fyrir feli í sér að greiðsluskylda annars aðilans, gagnstefnda, þ. e. afhending veiðihússins, sé háð því að gagnaðili, þ. e. gagnstefnandi, inni einnig sína greiðslu af hendi, þ. e. greiðslu kaupverðs. Í samningi aðila sé ekkert sem styðji framangreinda staðhæfingu gagnstefnanda. Tafir á afhendingu hússins séu vegna óvilja gagnstefnanda til að sinna skyldu sinni til að kaupa húsið þrátt fyrir að gagnstefndi hafi fengið dómkvaddan matsmann, sem gagnstefnandi hafi samþykkt, til að meta verðmæti þess.

79. Af þessum sökum sé ljóst að sú staðhæfing gagnstefnanda að hann geti borið fyrir sig brostnar forsendur og því gengið frá loforði sínu um að kaupa veiðihúsið sé úr lausu lofti gripin. Í samningarétti gildir sú grundvallarregla að samninga beri að efna.

80. Gagnstefndi mótmælir því að gagnstefnandi hafi „í reynd fengið veiðihúsið afhent þá þegar gagnstefndi vildi halda upp á hann kaupskyldunni...“ enda hefði hann hvorki boðist til að greiða kaupverð fyrir húsið né viljað fylgja því ferli um mat á verðmæti þess sem kveðið sé á um í 2. mgr. 8. gr. samningsaðila.

81. Gagnstefndi mótmælir því að hann hafi valdið gagnstefnanda verulegu tjóni þar sem hann hafiekki haft umráð veiðihússins. Það tjón sé raunar ósannað en orsakir þess, hafi það á annað borð orðið, megi þá rekja til háttsemi gagnstefnanda sjálfs í öllu málinu.

82. Í fjórða lagi telji gagnstefnandi að gagnstefndi hafi vanefnt samning aðila „með því að reyna að þvinga gagnstefnanda til þess að kaupa veiðihúsið eins og það hefði leigulóðaréttindi.“ Þessi staðhæfing sé röng. Engar þvinganir hafi átt sér stað af hálfu fyrirsvarsmanna gagnstefnda í garð gagnstefnanda heldur hafi þeir leitast við að haga verðmati veiðihússins í samræmi við fyrirmæli 2. mgr. 8. gr. leigusamningsins og gengið lengra til móts við gagnstefnanda en þeim bar. Í því sambandi beri að hafa í huga að kaupskyldan hvíli á gagnstefnda sem hann hafi vanefnt.

83. Þrátt fyrir að matsferli hafi dregist séu staðreyndir þær að viðræður aðila höfðu ekki leitt til niðurstöðu, fasteignasalar ekki skilað sameiginlegu mati, sýslumaður talið sér óheimilt að skipa oddamann og gagnstefnandi hafnað tillögu gagnstefnda um sameiginlegan matsmann. Því hafi ekki annað verið til ráða en að óska eftir að Héraðsdómur Vesturlands skipaði sérfróðan og óvilhallan matsmann til að meta verðmæti hússins á grundvelli 2. mgr. 8. gr. leigusamnings aðila.

84. Þegar allt framangreint sé virt beri að sýkna gagnstefnda af dómkröfum gagnstefnanda. Allar lagalegar forsendur skorti til að fallast á dómkröfurnar. Skilyrði riftunar af hendi gagnstefnanda séu ekki fyrir hendi að lögum eða krafa um fjarlægingu veiðihússins.

Niðurstaða

85. Ágreiningslaust er að skilyrði laga séu uppfyllt um að gagnsök komist að í málinu. Af því leiðir að mati dómsins að óhjákvæmilegt er að fjalla fyrst um þá kröfu stefnda, þ. e. stefnanda í gagnsök, að staðfest verði riftun hans á samningi frá 2. janúar 2009 um kaupskyldu á veiðihúsi því sem allt málið hverfist um. Ef fallist er á hana er grundvöllur aðalsakar brostinn.

86. Stefndi sendi riftunaryfirlýsingu sína með bréfi 11. febrúar 2021, þ. e. rétt rúmum tíu mánuðum eftir að samningstíma aðila, samkvæmt samningi frá 2. janúar 2009, lauk 31. mars 2020. Ekki er hægt að fallast á að stefnanda hafi verið send viðvörun vegna þessa þótt stefndi hafi vissulega í bréfum sínum til stefnanda í júní 2020 borið upp á stefnanda það sem hann taldi alvarlegar vanefndir á samningi aðila og boðaði almennt séð beitingu vanefndaúrræða.

87. Fallast verður á með stefnda að ýmislegt hefði getað mælt með því fyrir stefnanda að afhenda húsið strax við lok leigutíma þótt ekki hafi náðst niðurstaða varðandi kaupverð þess. Líkur standa til þess að sú ráðstöfun að hafna afhendingu hafi bakað stefnda tjón vegna viðskipta við þriðja aðila, í þessu tilviki veiðifélagið Hreggnasa, nýjan leigutaka árinnar, a. m. k. ef horft er til framburðar forsvarsmanns þess félags fyrir dómi. Samningar aðila og sú þróun í samningssambandinu sem að framan er lýst ráðgerði a. m. k. frá 2000 að stefndi myndi kaupa húsið og hugmyndin væri alls ekki sú að stefnendur hefðu það til ráðstöfunar eftir að samningur um veiðiréttindi myndi renna sitt skeið. Aðilar virðast þannig hafa verið sammála um að húsið yrði ekki nýtt til annars en að þjóna sem veiðihús, og yrði þá eðli máls samkvæmt tengt leigu á veiðiréttindum á svæðinu. Hér verður þó engu slegið föstu um hvort tjón hafi af þessu hlotist, umfang þess, eða hvort stefnandi sé ábyrgur fyrir slíku meintu tjóni, enda það ekki umfjöllunarefni málsins.

88. Afhending á húsinu hefði þýtt áhættuskipti og þar með væntanlega takmarkað áhættu stefnanda í málinu og vænta má þess að afsal hefði ekki verið gefið út fyrr en niðurstaða hefði legið fyrir um kaupverð á eigninni og stefndi þannig ekki getað ráðstafað eigninni nema að gættum rétti stefnanda. Jafnframt hefðu þá eftir atvikum skapast skilyrði til að krefjast dráttarvaxta á kaupverð frá afhendingu hússins.

89. Hér verður þó að líta til efnis samnings aðila og dómurinn telur það ekki tæka niðurstöðu að stefnandi hafi kallað yfir sig jafn viðurhlutamikið vanefndaúrræði ogí raun fyrirvaralausa riftun á samningi aðila og þar með brottflutning hússins, þótt hann hafi ákveðið að afhenda ekki veiðihúsið. Er það enda svo að samningar aðila gera ráð fyrir að stefndi kaupi húsið og er ekki ágreiningur um að það skyldi verða lokaniðurstaða málsins miðað við réttar efndir samningsins, þegar niðurstöðu yrði náð um kaupverð hússins. Mikilvægt er í þessu sambandi að þótt draga megi vissar ályktanir út frá því hvernig samningur aðila var uppbyggður er ekki skýrt ákvæði í honum um hvenær húsið skyldi afhent ef til kaupskyldu kæmi.

90. Samkvæmt samningi aðila lá fyrir að ef ekki semdist um kaupverð þá skyldi beitt fyrirfram ákveðnum aðferðum við að ákvarða kaupverð hússins. Þær aðferðir hafa ekki skilað árangri til þessa og standa engin rök til þess að niðurstaða dómkvaddra matsmanna hafi falið í sér skuldbindandi niðurstöðu fyrir aðila, eða að framgangur og háttsemi stefnanda sérstaklega í því ferli hafi skapað stefnda rétt til að rifta kaupskylduákvæðinu. Fyrir liggur að aflað hefur verið annars vegar mats sem byggi stað meginforsendu á því að staðsetning hússins og meintur lóðarleigusamningur eru ekki metin til fjár og hins vegar matsgerð þar sem sá þáttur er metinn. Annars vegar er áætlað markaðsverð 23.800.000 krónur með lóðarréttindum og hins vegar 12.500.000 krónur án lóðarréttinda. Allt málið byggist reyndar á þessum mismun sem verður að teljast umtalsverður.

91. Afhendingardráttur heimilar riftun á kaupsamningi um fasteignir og lausafé og eftir atvikum öðrum eignum sem ganga kaupum og sölum að uppfylltum skilyrðum. Grunnskilyrði fyrir riftun er þó hér sem jafnan að vanefnd sé veruleg og þegar um afhendingardrátt ræðir að háttsemi viðsemjanda þess sem ekki afhendir réttlæti ekki dráttinn. Hér þarf að meta atvik heildstætt og þann samning sem um ræðir. Dómurinn telur að báðir aðilar hafi litið svo á að aldrei kæmi til greina, a. m. k. í seinni tíð, að veiðihúsið yrði fjarlægt af þeim stað sem það stendur á enda lítill ef nokkur ágreiningur gerður um það í málinu að afar viðurhlutamikið og kostnaðarsamt yrði að fjarlægja húsið og áhöld um hvort húsið yrði þá nokkurs virði. Samningar aðila gera þannig ótvírætt ráð fyrir því að húsið standi þar sem það er og einnig verður að telja það tryggt að stefndi muni eignast húsið á endanum líkt og samið var um. Eftir stendur einungis gegn hvaða greiðslu.

92. Dómurinn telur því í ljósi samninga aðila, og tillitskyldu aðila í samningssambandinu, að stefndi verði að sætta sig við að beita þá eftir atvikum öðrum viðurhlutaminni vanefndaúrræðum til að fá það tjón bætt sem hann telur sig hafa orðið fyrir vegna þess að hann hefur ekki fengið veiðihúsið afhent og að þau geti gert hann jafnsettan fjárhagslega ef á annað borð skilyrði fyrir slíkum úrræðum eru fyrir hendi, sem er ekki til úrlausnar hér. Í þessu samhengi blasir auðvitað við að stefnandi hefur ekki móttekið neina greiðslu frá stefnda fyrir veiðihúsið, í gagnkvæmu samningssambandi þar sem meginatriði í samningi aðila hlýtur að vera afhending gegn greiðslu, enda ekki skýrt um annan afhendingartíma samið sbr. framangreint. Fyrir liggur raunar að stefndi hefur beinlínis hafnað því að greiða það verð sem stefnendur telja eðlilegt sbr. framangreint og í raun heldur ekki boðið fram verð á grundvelli þess mats sem hann sjálfur aflaði.

93. Dómurinn telur því að heildarmat á samningssambandi aðila leiði til þess að kröfum stefnda, stefnanda í gagnsök, um riftun á samningnum og að veiðihúsið verði fjarlægt að viðlögðum dagsektum, verður hafnað. Afhendingardráttur á fasteigninni á grundvelli þess að aðalskylda stefnda um greiðslu kaupverðs hefur ekki verð efnd, réttlætir þannig ekki riftun stefnda á samningi aðila um kaupskyldu hans. Hið sama á við um hindranir stefnanda fyrir því að stefndi gæti skoðað ástand hússins, en gögn málsins benda til þess að stefndi hafi haft ýmist færi á því að skoða eignina og gert það nokkuð ítarlega. Einnig eru haldlausar málsástæður stefnda til stuðnings riftunarkröfu, að forsendur fyrir samningi um kaupskyldu hafi brostið. Um er að ræða gagnkvæman samning sem kveður á um gagnkvæmar skyldur aðila sem eru þess eðlis í grunninn að þær verður að efna samtímis. Málsástæður um að ástand hússins hafi hugsanlega versnað sökum þess að það hafi ekki verið nýtt sem veiðihús að undanförnu duga þá ekki til að styðja við riftun samningsins, enda byggðar á getgátum. Að síðustu geta samskipti aðila varðandi mat á húsinu og eftir atvikum meintar vanefndir stefnanda áskyldum sínum í þeim efnum, eins og þeim er lýst í málinu, ekki stutt það að stefndi teljist óbundinn af samningi aðila, eins og það er orðað í greinargerð. Þá er hafnað sem haldlausum og illa ígrunduðum, þeim sjónarmiðum gagnstefnanda, stefnda í aðalsök, að hann hafi getað sér að meinalausu fallið frá kaupskyldu þeirri sem hann þó undirgekkst, á þeim grundvelli að í veiðisamningi aðila hefðu ekki verið tilgreind nein úrræði sem gætu leitt til þessaðhann yrði bótaskyldur ef hann af einhverjum ástæðum stæði ekki við kaupskylduna.

94. Stefnandi, stefndi í gagnsök, verður því sýknaður í gagnsök málsins.

-------

95. Eftir stendur þá að kaupskylda stefnda á veiðihúsinu er ágreiningslaus. Einungis er deilt um fyrir hvaða verð.

96. Þar skiptir öllu máli hvernig 8. grein í samningi aðila verður skýrð, sbr. framangreinda umfjöllun. Í henni kemur fram að húsið skuli metið með eftirfarandi hætti:

„Verði ekki framhald á leigu veiðiréttinda milli aðila að loknum samningi þessum skal leigusala skylt að kaupa veiðihús (sumarhús) félagsins við Skugga. Náist ekki samkomulag um verð fyrir húsið skulu aðilar kveðja til hvor sinn fasteignasala sem meta skulu húsið sameiginlega með hliðsjón af ástandi þess og markaðsverði sumarhúsa af sambærilegri stærð og gerð með leigulóðarréttindumenþau réttindi verða þó ekki metin sérstaklega...“

97. Af framburði fyrir dómi og öðrum gögnum málsins telur dómurinn óhætt að slá því föstu að aðilar málsins hafa ekki litið svo áa. m. k. örugglega ekki í seinni tíð að stefnandi ætti raunveruleg og framseljanleg lóðarleiguréttindi þar sem veiðihúsið Skuggi stendur. Má um þetta t. d. benda á orðalag í bréfi sem R-kk-nf Ö-kk-nf, einn af helstu forsvarsmönnum stefnanda frá upphafi, ritaði stefnda og Þ-kvk-þf S-kvk-þf, 21. nóvember 2021, þ. e. eftir lok samningssambandsins. R-kk-nf staðfesti það jafnframt fyrir dómi að með samningunum 2000 hefði lóðarréttindi verið gefin eftir af hálfu stefnanda en þau skyldi þó meta til verðs ef til kaupskyldu kæmi. Annar forsvarsmaður stefnanda K-kk-nf Ó-kk-nf, sem tók þátt í samningaviðræðum 2009, segir í tölvuskeyti 21. febrúar 2020 til stefnda og Ó-kk-ef S-kk-ef, að umrætt viðbótarákvæði hafi vísað til þess að fyrir eldri réttindi sem kveðið hafi átt um eins hektara lóð undir húsinu skyldi ekki greitt en að meta skyldi húsið „eins og það hefði lóðarréttindi.“ Hann áréttaði þó þar að samt sem áður ætti að greiða fyrir einstaka staðsetningu hússins.

Áður en samningur um veiði var endurnýjaður árið 2000 til tíu ára endurspeglaðist þessi réttarstaða í því að þá skyldi stefnandi fá veiðihúsið til afnota sem yrði þá í framhaldi hefðbundið sumarhús. Til að festa þá framkvæmd skyldi stefnandi fá 25 ára leigusamning. Aldrei hafa þá aðilar velkst í vafa um að eignarhaldið á lóðinni hafi ætíð verið hjá stefnda Öll réttindi stefnanda til lóðarinnar hafa þannig miðað við gögn málsins verið tengd nokkuð órofa böndum við að veiðiréttur héldist hjá stefnanda. Til marks um þetta er og ákvæði í 9. gr. upphaflegs samnings milli stefnda og D-kk-ef P-kk-ef frá 1982, þar sem leigutaka skyldi látin í téð lóð undir veiðihús „meðan leigusamningur um veiðina stendur milli aðila.“ Samkvæmt lóðarleigusamningi 22. desember 1986, skyldi lóðin leigð án endurgjalds á meðan samningur væri í gildi um veiðiréttindi gegn gjaldi. Að því loknu tæki við önnur réttarstaða sbr. framangreint um 25 ára leigusamning.

98. Framangreindum áformum um áframhaldandi leigu stefnanda eftir lok veiðiréttar á þá forsendum sem miðuðust við hefðbundið sumarhús, varþannigbreyttí samningunum árið 2000 eftir að aðilum varð að sögn það ljóst að húsið væri vart brúklegt til annars en að vera veiðihús, a. m. k. langheppilegast til að þjóna áfram sem slíkt. Því var kveðið á um kaupskyldu stefnda á húsinu gegn matsvirði. Jafnframt að framangreint ákvæði í leigusamningi frá 1986, um rétt til leigusamnings til 25 ára eftir lok veiðiréttinda stefnanda félli niður Vart er hægt að skilja ákvæði 8. gr. samnings aðila, eins og það leit út þá, öðruvísi en að með því hafi stefnandi áskilið sér greiðslu fyrir réttindi sem hann í raun ekki naut í framhaldi. Samkvæmt þeim samningi er ágreiningslaust að stefndi skyldi greiða fyrir veiðihúsið eins og það hefði lóðarleiguréttindi. Að staðsetning hússins yrði þannig metin til verðs og stefndi þannig þurft að greiða fyrir þau verðmæti sem fólust í því að húsið stóð á hans eigin landi.

99. Það blasir við að eftir viðræður aðila 2009, þegar síðasti samningur aðila var gerður, var sett inn framangreint viðbótarákvæði, efnislega á þá leið að veiðihúsið skyldi metið til markaðsvirðis með leigulóðarréttindum líkt og verið hafði, en nú skyldu þau réttindi ekki metin sérstaklega.

100. Leitast er við, eðli máls samkvæmt, að skýra ákvæði í samningum þannig að þau verði ekki merkingarleysa. Ákvæðinu sem hér um ræðir er bætt við síðasta samning aðila eftir viðræður og því verður sú ályktun dregin, að afar líklegt sé að með þessu hafi það verið ætlan aðila að breyta stöðunni í samningssambandinu. Engin rök mæla með því að viðbótinni hafi verið ætlað að tryggja sama ástand og verið hafði. Sérstaklega í ljósi þess að dómurinn metur það svo að hefði ekki komið til umræddrar viðbótar hefði ákvæðið verið afar skýrt um að meta yrði lóðarréttindi inn í kaupverð þótt ekki væru þau lengur til staðar sem slík, og þar með stutt ótvírætt við kröfur stefnanda í máli þessu.

101. Stefndi hefur byggt á því að með þessu ákvæði hafi verið gerð tilraun til að orða þann sameiginlega skilning, sem hann taldi vera á því efnislega, að hann þyrfti ekki að greiða fyrir staðsetningu hússins á eigin landi, þegar kæmi að því að kaupskylda hans yrði virk. Fram er komið að stefndi taldi þetta hafa verið gert til að liðka fyrir samningi enda hafi hann upplýst forsvarsmenn stefnenda í viðræðunum 2009 um að hann hygðist jafnvel bjóða veiðiréttinn út.

102. Framburð eins af forsvarsmönnum stefnanda fyrir dómi um að slíkt hefði alls ekki komið til tals verður að telja með nokkrum ólíkindum án þess að það skipti þó sköpum. Alla vega verður gengið út frá því að forsvarsmenn stefnanda, sem vafalaust er hægt að flokka sem reynda samningamenn og kunnuga á þessu sviði, hafi áttað sig á því að þeir væru ekki sjálfkrafa einir um hituna og þyrftu jafnvel að slaka á sínum kröfum og koma til móts við veiðiréttareigandann.

103. Vitnið Ó-kk-nf S-kk-nf tók mjög eindregið undir þennan skilning stefnda í framburði sínum fyrir dómi. Kvað hann stefnda sem félagsmann í veiðifélagi Hvítár, sem Ó-kk-nf var formaður í, hafa óskað eftir aðstoð hans í samningaviðræðum við stefnanda 2009. Hann kveðst sjálfur hafa farið fram á að skeytt yrði við umrædda 8. gr. ákvæði sem af tæki allan vafa um að lóðin gæti aldrei verið hluti af matsverði til grundvallar kaupskyldu stefnda á húsinu, þar sem stefndi, Ó-kk-nf, ætti þau réttindi fyrir. Hann var sammála því að ákvæðið hafi líklega mátt orða skýrar en alveg skýrt hafi hins vegar verið í viðræðum aðila við hvað væri átt. Ef ekki næðist samkomulag um kaupverð, og til mats kæmi, yrði lóðin aldrei hluti af slíku mati. Lóðin og staðsetning hússins fæli í sér mikil verðmæti sem væru eign stefnda, en stefnendur ættu hins vegar húsið sjálft. Vitnið taldi orðalag viðbótarákvæðisins hafa komið frá einum helsta forsvarsmanni stefnanda.

104. Þótt Ó-kk-nf S-kk-nf hafi verið kallaður til af stefnda í málinu til að gæta hans hagsmuna liggur ekkert fyrir um að hann hafi sjálfur sérstakra hagsmuna að gæta varðandi það hvernig máli þessu lyktar og hvernig skýra beri umrætt ákvæði. Óumdeilt er hins vegar í málinu að vitnið býr yfir gríðarmikilli reynslu á sviðinu og hefur komið að eða þekkir a. m. k. til margra álitamála sem upp hafa komið í tengslum við leigusamninga veiðifélaga, sem fyrrverandi formaður landssambands þeirra um margra ára skeið. Þótt framburður vitnisins geti ekki ráðið úrslitum hér vegna aðkomu hans í málinu fyrir stefnda, situr fram burðurinn óhjákvæmilega skör hærra í þessu ljósi en framburður forsvarsmanna stefnanda og stefnda sjálfs.

105. Að mati dómsins voru skýringar forsvarsmanna stefnanda á ákvæðinu og því sem um hafi verið samið ekki sannfærandi og áttu ekki beina skírskotun í orðalag þess. Hins vegar liggur fyrir sú stefnubreyting í málinu að samningar aðila breyttust þegar þeim varð ljóst að húsið yrði ekki flutt án mikils tjóns og væri þá jafnvel einskis virði og að það yrði ekki nýtt til annars en að þjóna sem veiðihús.

106. Dómurinn telur að þarna geti hugsanlega verið komin skýring á þessu óljósa orðalagi í samningi aðila. Þannig hafi það ekki, sbr. framangreint, verið talinn álitlegur kostur að flytja húsið, heldur yrði það metið til verðs þar sem það stendur. Undir þetta tók vitnið Ó-kk-nf að vissu leyti, þ. e. að stefnendur fengju fyrir húsið það sem þeir hefðu lagt í það en ekkert umfram það.

107. Fyrir liggur að til þessa dómsmáls hefði væntanlega ekki komið ef umrætt viðbótarákvæði hefði ekki verið sett inn í 8. gr. samnings aðila. Óbreytt ákvæði hefði verið skýrt að mati dómsins, sbr. framangreint, en því var breytt í samningum aðila 2009 og þar kom fyrst til það ákvæði sem hér er til skoðunar. Af framburði fyrir dómi verður ráðið að líklega hefur orðalag ákvæðisins komið frá forsvarsmanni stefnanda, en líkast til ekki verið tekist sérstaklega á um það orðalag eða það sérstaklega rætt þannig að menn reki minni til. Dómurinn telur gögn málsins benda til þess að þótt samið hafi verið um það í samningi sem gilti milli aðila 2000 til 2010 um veiðiréttindin, að meta skildi lóðarréttindi til verðmætis, þannig að yrði grundvöllur þess verðs sem stefndi þyrfti að greiða, hafi stefnandi a. m. k. ekki eftir árið 2000 þ. e. frá sama tíma, átt hefðbundin lóðarleiguréttindi undir veiðihúsinu. Nærtæk skýring þessa er sú, líkt og ráða má af gögnum málsins, að aðilar voru þarna sammála um að húsið yrði ekki flutt heldur yrði þarna áfram, sem verður að telja afar rökrétta niðurstöðu miðað við forsögu málsins og frágang og gerð hússins.

108. Dómurinn telur ekki hægt að slá því föstu út frá þeim gögnum sem nýtur við í málinu hvað samningsaðilar hafi raunverulega átt við með umræddu ákvæði og verulegur vafi er uppi um rétta skýringu þess. Með vísan til framangreindra sjónarmiða og gagna málsins, m. a. framburðar fyrir dómi, telur dómurinn hins vegar líklegri niðurstöðu þá að stefnda beri ekki að greiða stefnendum gjald fyrir staðsetningu á landi í eigu hans sjálfs, einkum í ljósi forsögu málsins. Þessu til stuðnings er jafnframt, að óumdeilt má vera að hvernig sem samningur aðila verður skýrður hefði stefnandi aldrei verið í þeirri stöðu að geta selt þessa meintu eign sína þriðja aðilam eð framseljanlegum lóðarréttindum.

109. Um aðra skýringu á ákvæðinu verður, með vísan til framangreindra sjónarmiða, stefnandi látinn bera sönnunarbyrði. Honum hefur ekki tekist slík sönnun og verður hann að bera hallann af því.

110. Niðurstaða dómsins er því sú að stefndi teljist uppfylla kaupskyldu sína samkvæmt samningi við stefnanda frá 2. janúar 2009, með því að greiða matsverð hússins Skugga þar sem það stendur, en án þess að greiða sérstaklega fyrir staðsetningu hússins eða ætluð lóðarréttindi undir húsið. Í því fellst að ekki verður fallist á kröfur stefnanda í aðalsök.

Engu breytir í þessum efnum þótt lóðarleigusamningi hafi verið þinglýst á eignina í upphafi. Í því sambandi athugast að stefnandi átti samkvæmt 8. g r. í samningi aðila frá 2000, sem felldi niður lóðarréttindin eins og þau voru til þess tíma, að breyta leigusamningi aðila til samræmis við þann samning og fá honum þinglýst.

-------

111. Eins og að framan greinir varð niðurstaða dómara sú að eins og ágreiningur aðila væri lagður fyrir dóminn væri ekki þörf á fjölskipuðum dómi þrátt fyrir tvær matsgerðir í málinu, þar sem ekki þyrfti sérstaka sérfræðikunnáttu til að leysa úr álitamálum sem uppi væru umfram það sem dómari byggi sjálfur yfir.

112. Á daginn kom enda að lögmenn fjölluðu afar takmarkað í aðalmeðferð um ágalla sem gætu hafa verið á þeim tveimur matsgerðum dómkvaddra matsmanna sem fyrir liggja í málinu, sem dregið gæti úr gildi þeirra. Að minnsta kostir komu engar athugasemdir fram sem leitt gætu til þess að matsgerðir yrðu ekki lagðar til grundvallar eftir atvikum, miðað við þær forsendur sem lagðar voru með matsbeiðnum. Eftir stendur að matsgerðir málsins endurspegla þannig matsspurningar aðila. Annars vegar matsbeiðni stefnanda þar sem í grunninn óskað var mats á markaðsvirði hússins með lóðarréttindum og hins vegar matsbeiðni stefnda þar sem óskað var slíks mats en án lóðarréttinda og þar með án tillits til staðsetningar þess.

113. Dómurinn sér ekki að nokkra þýðingu hafi í málinu framganga aðila í því ferli sem ráðgert hafði verið í margnefndri 8. gr. til að fá skorið úr um kaupverð. Hvort sem er við mat á því hvort skilyrði hafi verið til að rifta samningi aðilasbr. framangreint, eða hvort það hafi áhrif á hvaða kaupverð skuli miðað við. Þar sýnist þó halla nokkuð á báða.

114. Eftir standa matsgerðir beggja sem miða við skýrar forsendur varðandi lóðarréttindin en hvorugur aðila hefur óskað eftir yfirmati. Því eru matsgerðirnar mikilvægar sem sönnunargögn varðandi ástand hússins. Í því sambandi athugast þó að í matsgerð S-kk-ef K-kk-ef í málinu, sem framkvæmd var að beiðni stefnanda, er heildarvirði eignarinnar með lóðarréttindum metið án þess að þau réttindi væru metin sérstaklega, enda matsspurningin orðuð þannig. Væntanlega þá með skírskotun í óljóst orðalag umrædds ákvæðis án þess að dómurinn átti sig á hver þýðing þess gæti almennt séð verið, þ. e. nauðsyn þess að tilgreina ekki sérstaklega verðmæti meintra lóðarréttinda, sem undirstrikar enn hversu óskýrt og undarlegt umrætt ákvæði í samningi aðila er. Því liggur ekki fyrir mat S-kk-ef á húsinu sjálfu án þessara réttinda.

115. Eftir stendur þá varðandi mat á ástandi hússins sjálfs, matsgerð D-kk-ef V-kk-ef S-kk-ef W-kk-ef, lögmanns og löggilts fasteignasala.

116. Metur hann markaðsvirði hússins án lóðarréttinda eða staðsetningar 12.500.000 krónur. Stefnandi hefur ekki óskað yfirmats og hefur heldur ekki leitast við að hnekkja sérstaklega einstökum niðurstöðum matsmanns. Stefndi á hinn bóginn telur of hátt metið ef skilja má rétt, miðað við ástand hússins, og vísar m. a. til álitsgerða í málinu sem hann aflaði á fyrri stigum. Telur hann að nauðsynlegt hefði verið að skoða húsið mun betur en með sjónskoðun sem hann telur matið byggjast á. Ekki verður annað séð en að matsgerðin sé unnin með hefðbundnum hætti og í samræmi við upplegg stefnda sjálfs. Það að matsmaður ákvað að ekki væri þörf á að leita eftir frekari skoðun sérfræðinga dregur ekki úr gildi matsgerðarinnar, heldur var það einfaldlega hluti af hans mati. Niðurstaða beggja matsmanna er í aðalatriðum sú að húsið sé í þokkalegu standi miðað við aldur og notkun. Sama má segja um niðurstöðu Frumherja eftir skoðun á húsinu.

117. Ekki hefur verið aflað yfirmats og verður því framangreind matsgerð D-kk-ef V. S. W-kk-ef, sem stefndi sjálfur aflaði og sem ekki er neinum þeim annmörkum háð að geti dregið úr gildi hennar, lögð til grundvallar um rétt kaupverð eignarinnar. Mikilvægt er í því sambandi að stefnandi hefur engar athugasemdir gert við matsgerðina utan þess augljósa að þar eru ekki metin til verðmætis lóðarréttindi og staðsetning hússins.

118. Verður því leyst úr kröfum aðila í málinu með þeim hætti að stefndi verður dæmdur til að greiða stefnanda 12.500.000 krónur sem kaupverð fyrir veiðihúsið Skugga, gegn afsali á húsinu.

119. Með vísan til málsatvika og deilna aðila, sem þrátt fyrir niðurstöðu málsins telja verður báða aðila bera nokkra ábyrgð á, telur dómurinn ekki rétt að fallast á að fjárhæðin beri dráttarvexti, enda ekki verið frá málinu gengið og afhending og áhættuskipti ekki farið fram. Stefnda verður vart gertað greiða kaupverð hússins án þess að fá það afhent á sama tíma, líkt og málatilbúnaður stefnanda byggir allur á í hina áttina, og þá ekki dráttarvexti af vangreiddu kaupverði til þess tíma.

120. Hið sama á við um málskostnað aðila. Verður hvor aðila látinn bera sinn málskostnað í málinu bæði í aðal- og gagnsök.

B-kk-nf L-kk-nf var lögmaður stefnanda í málinu og flutti það fyrir dómi en H-kk-nf J-kk-nf lögmaður fyrir stefnda.

L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð

Stefndi í gagnsök er sýkn af kröfum í gagnsök.

Stefndi í aðalsök, Ó-kk-nf E-kk-nf D-kk-nf, greiði stefnanda, Stangveiðifélaginu Skugga, 12.500.000 krónur sem kaupverð fyrir veiðihús á Hvítárvöllum 2, fasteignanúmer F2106180, Borgarbyggð, gegn útgáfu afsals fyrir húsinu.

Málskostnaður milli aðila, bæði í aðal- og gagnsök, fellur niður.

L-kk-nf K-kk-nf