Z-6/2015

Mál þetta barst dóminum 24. september 2015 með tilkynningu sóknaraðila um málskot, samkvæmt XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, og var þingfest 30. október sama ár.

Sóknaraðili krefst þess að nauðungarsala nr. [...] sem fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 27. ágúst 2015 á fasteigninni [...], Reykjavík, fastanúmer [...], „verði dæmd ógild með úrskurði“. Jafnframt krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að nauðungarsala hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu nr. [...] á fasteigninni [...] í Reykjavík, fastanúmer [...], sem fram fór 27. ágúst 2015 verði staðfest. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að skaðlausu.

Málið var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 26. maí sl.

I

Málavextir

Samkvæmt gögnum málsins tók sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu fyrir beiðni varnaraðilans, Arion banka hf., um nauðungarsölu á eigninni [...] í Reykjavík, fastanúmer [...], þann 26. mars 2015. Fasteignin er þinglýst eign sóknaraðila. Lögð var fram nauðungarsölubeiðni og endurrit af fjárnámsgerð frá 14. nóvember 2014.

Ekki var mætt af hálfu sóknaraðila sem gerðarþola við gerðina og var ákveðið að uppboð myndi byrja á eigninni 10. ágúst 2015. Var þá lagt afrit af skuldabréfi þar sem sóknaraðili hafði sett að veði eign sína að [...] til tryggingar tiltekinni skuld sonar sóknaraðila, B, og fyrrverandi konu hans, C, vegna íbúðaláns að fjárhæð 9.800.000 krónur. Mætt var af hálfu sóknaraðila við fyrirtöku málsins hjá sýslumanni þann dag. Bókuð voru mótmæli af hans hálfu við því að nauðungarsalan færi fram á grundvelli galla á aðfararheimildinni sem lægi nauðungarsölunni til grundvallar þar sem á skuldabréfi væri aðeins einn vottur í stað tveggja. Var byrjun uppboðs þá frestað til 18. ágúst 2015. Við fyrirtöku málsins þann dag ítrekaði sóknaraðili mótmæli sín við því að gerðin færi fram en varnaraðili krafðist þess að henni yrði fram haldið. Ákvað sýslumaður að gerðin færi fram og var framhald uppboðsins ákveðið 27. ágúst 2015. Við fyrirtöku málsins þann dag mótmælti lögmaður sóknaraðila fjárhæð þeirri sem beiðni varnaraðila um nauðungarsölu væri byggð á. Samkvæmt beiðninni væri skuldin sögð nema að heildarfjárhæð 22.050.453 krónum en samkvæmt afriti úr gerðabók sýslumanns hefði verið krafist fjárnáms fyrir kröfu að fjárhæð 3.466.569 krónur en nauðungarsalan færi fram á grundvelli fjárnámsins. Þá hafi ekki verið gætt að ákvæðum samkomulags fjármálafyrirtækja um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga frá 2001. Sýslumaður hafnaði mótmælum sóknaraðila og ákvað að nauðungarsalan færi fram. Var varnaraðili hæstbjóðandi í eignina.

Í nauðungarsölubeiðni varnaraðila, sem dagsett er 3. desember 2014, kemur fram að þess sé krafist að eign sóknaraðila að [...] verði seld nauðungarsölu til lúkningar skuld við varnaraðila sem sundurliðist með þeim hætti að gjaldfallinn höfuðstóll er sagður nema 14.621.814 krónum, samningsvextir til 1. september 2011 nemi 38.651 krónu og dráttarvextir til 3. desember 2014 nemi 6.982.387 krónum. Er heildarfjárhæð skuldarinnar, að teknu tilliti til ofangreinds og áfallins kostnaðar sögð nema 22.050.453 krónum. Þá segir að nauðungarsöluandlagið, [...] í Reykjavík, hafi verið sett að veði til tryggingar skuld samkvæmt skuldabréfinu. Í skilmálum bréfsins sé þess getið að heimilt sé að selja eignina nauðungarsölu til fullnustu skuldarinnar án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms, vanefni skuldari samninginn. Skuldabréfið fullnægi skilmálum 2. töluliðar 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 og vísi varnaraðili máls þessa, til þess ákvæðis til stuðnings nauðungarsölubeiðni sinni. Þá segir að sóknaraðila hafi verið send greiðsluáskorun samkvæmt 9. gr. laga nr. 90/1991 og að innheimtutilraunir hafi engan árangur borið.

Þá var við lýsingu heimildarskjals vísað til endurrits fjárnámsgerðar frá 14. nóvember 2014 þar sem fram kemur að fjárnám var gert fyrir kröfu varnaraðila í eign sóknaraðila, að fjárhæð 3.446.569 krónur, samkvæmt dómi Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-[...] samkvæmt veðtryggðu veðskuldabréfi sem nú hvíli á fasteigninni. Jafnframt sagði í nauðungarsölubeiðninni að nauðungasöluandlagið hefði verið sett að veði til tryggingar skuld samkvæmt skuldabréfi. Í skilmálum þess væri þess getið að heimilt væri að selja eignina nauðungarsölu til fullnustu skuldarinnar án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms, ef skuldari vanefndi samninginn. Þá sagði að skuldabréfið fullnægði skilyrðum 2. töluliðar 1 mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 og vísi gerðarbeiðandi, þ.e. varnaraðili máls þessa, til þessa ákvæðis til stuðnings nauðungarsölubeiðni sinni. Þá hafi gerðarþola verið send greiðsluáskorun samkvæmt 9. gr. laga nr. 90/1991 og að innheimtutilraunir hafi engan árangur borið.

Áðurnefnt skuldabréf, sem er númer 394814093, var gefið út af skuldurum bréfsins 7. janúar 2005 til Kaupþings banka hf., forvera varnaraðila, með veði í fasteign sóknaraðila að [...] í Reykjavík, fastanúmer [...]. Skuldabréfið var upphaflega að höfuðstólsfjárhæð 9.800.000 krónur. Í skuldabréfinu var kveðið á um að fjárhæð skuldar skyldi bundin vístölu neysluverðs með tiltekinni grunnvísitölu og að skuldarar skyldu greiða 4,15% fasta vexti af höfuðstól skuldarinnar. Þá var kveðið á um að skuldarar skyldu endurgreiða skuldina með 484 afborgunum á eins mánaðar fresti, í fyrsta sinn 1. mars 2005. Til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu skuldabréfsins var áðurnefnd fasteign sóknaraðila að [...] sett bankanum að veði, með öðrum veðrétti og uppfærslurétti. Varnaraðili ritar undir skjalið um veðsetningu fasteignarinnar sem þinglýstur eigandi hennar.

Greiðslumat skuldara er dagsett 20. desember 2004. Þar kemur fram að áætluð greiðslugeta án skulda sé 190.717 krónur en að teknu tilliti til skuldar sé hún 100.054 krónur. Þá sagði að greiðslumatið miðaði við núverandi fjárhagsstöðu greiðanda og að upplýsingar um skuldir og fjárhagsstöðu væru að hluta til frá skuldurum sjálfum. Að því leyti væru forsendur mats á greiðslugetu hans og niðurstöður eða ályktanir af þeim dregnar á ábyrgð skuldara. Undir greiðslumatið rita B og C.

Sóknaraðili ritaði undir yfirlýsingu 7. janúar 2005 þar sem fram kom að hún hefði samþykkt að veðsetja eign sína til tryggingar skuldabréfi útgefnu af B og C að höfuðstólsfjárhæð 9.800.000 krónur sem skyldi greiðast með 480 gjalddögum á mánaðarfresti, fyrst 1. mars 2005. Þá sagði: „Ég geri mér grein fyrir að íbúðalán frá KB banka, að fjárhæð 9,8 milljónir króna, sem lánað er út á fasteign mína að [...] í Reykjavík, er veitt til að gera upp lausaskuldir hjá ýmsum aðilum, vanskil og fyrirgreiðslur í lögfræðiinnheimtu sem B og C hafa stofnað til á síðustu árum.“

Skuldabréfið mun vera í vanskilum frá 1. september 2011 og var gjaldfellt miðað við þann dag með sérstakri heimild í 4. grein skilmála þess. Nauðungarsalan fór fram 27. ágúst 2015 eins og áður sagði og lauk með því að eigninni var ráðstafað til varnaraðila sem lýst hafði kröfu í söluandvirði eignarinnar að fjárhæð 24.011.644 krónur. Gildi-lífeyrissjóður lýsti einnig tveimur kröfum í söluandvirði, annars vegar að fjárhæð 6.065.192 krónur, á grundvelli veðskuldabréfs sem útgefið var 29. febrúar 2008, upphaflega að fjárhæð 4.000.000 króna, tryggt með 2. veðrétti, og hins vegar að fjárhæð 1.513.112 krónur á grundvelli veðskuldabréfs sem útgefið var 27. apríl 2009 upphaflega að fjárhæð 3.100.000 krónur, tryggt með 3. veðrétti.

Varnaraðili mun áður hafa óskað eftir nauðungarsölu á fasteign sóknaraðila en sú beiðni verið afturkölluð. Fram kemur í tölvupósti starfsmanns varnaraðila til þáverandi lögmanns sóknaraðila 19. febrúar 2013, þegar lögmaðurinn óskar eftir afriti af skuldabréfi sem væri grundvöllur gerðarinnar, að í ljós hafi komið að bréfið sé einungis vottað af einum aðila. „Við munum því afturkalla nauðungarsölubeiðnina og höfða mál til greiðslu á skuldinni.“ Var það svo gert með stefnu birtri fyrir sóknaraðila, B og C. Var málið þingfest 26. september 2015 og rekið fyrir dóminum undir málsnúmerinu E-[...] sem áður er lýst. Var þess krafist að B og C greiddu varnaraðila skuld að fjárhæð 17.370.097 krónur með nánar tilteknum dráttarvöxtum og að sóknaraðila verði með dómi gert að þola fjárnám í fasteign hennar að [...] samkvæmt verðtryggðu veðskuldabréfi útgefnu af B og C fyrir kröfu að sömu fjárhæð ásamt nánar tilteknum dráttarvöxtum sem nú hvíli á 1. veðrétti eignarinnar. Þingsókn féll niður af hálfu sóknaraðila án þess að greinargerð væri skilað og var málið þá dæmt á grundvelli fyrirliggjandi gagna að því leyti sem þau væru í samræmi við kröfur í málinu.

Fjármálaeftirlitið neytti þann 9. október 2008 heimildar samkvæmt 100. gr. a í lögum nr. 161/2002, um fjármálafyrirtæki, sbr. 5. gr. laga nr. 125/2008, til að taka yfir vald hluthafafundar í Kaupþingi banka hf., víkja stjórn hans frá og setja yfir hann skilanefnd. Þann 21. október 2008 tók Fjármálaeftirlitið síðan ákvörðun um að ráðstöfun tiltekinna eigna og skuldbindinga Kaupþings banka hf. til varnaraðila. Með þeirri ákvörðun eignaðist varnaraðili umrætt skuldabréf. Er aðild varnaraðila óumdeild í máli þessu.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili krefst þess að nauðungarsala, sem fram fór 27. ágúst 2015, á eign hennar að [...] í Reykjavík verði ógilt. Undir rekstri málsins hjá sýslumanni kveðst hún hafa krafist þess að nauðungarsalan næði ekki fram að ganga vegna galla eða alvarlegra annmarka á aðfararheimild þeirri sem nauðungarsalan hafi byggt á. Ríkar kröfur séu gerðar til þess þegar það réttarfarshagræði sé nýtt sem felist í beinni aðfarargerð án undangengins dóms eða réttarsáttar. Slíkir annmarkar hafi verið á aðfararheimildinni að það varði ógildi nauðungarsölunnar.

Annmarkar þeir er á skjalinu hafi verið fólust í því að það vantaði undirritun eins votts á skuldabréf sem var grundvöllur nauðungarsölunnar. Undirritun votta sé eitt af þeim skilyrðum sem þurfi að vera uppfyllt svo að bein aðför nái fram að ganga á grundvelli veðskuldabréfs með beina nauðungarsöluheimild. Varnaraðili hefði áður afturkallað beiðni sína hjá sýslumanni þar sem umræddur galli hefði komið í ljós hjá bankanum sbr. tölvupóst starfsmanns bankans 19. febrúar 2013. Í þeim sama tölvupósti komi fram að varnaraðili ætlaði að fá dóm fyrir kröfu sinni svo hægt væri að fara fram á beiðni um fjárnám og nauðungarsölu á eigninni.

Þegar það mál hafi svo verið þingfest í Héraðsdómi Reykjavíkur 26. september 2013, undir málsnúmerinu E-[...], hafi komið í ljós að búið var að færa inn undirritun annars votts með ólögmætum hætti. Bréfið hafi þá verið undirritað af tveimur vottum. Dómur í máli nr. E-[...] hafi því ekki verið fenginn með réttum hætti. Fulltrúa sýslumanns hafi verið bent á þennan galla og þess krafist að nauðungarsalan næði ekki fram að ganga, en án árangurs. Sóknaraðili kveðst hafna því að í máli nr. E-[...] hafi þetta álitaefni, þ.e. vottun skjalsins, á einhvern hátt verið útkljáð og sé því bindandi um úrlausn sakarefnis með vísan til 116. gr. laga nr. 91/1991 eins og varnaraðili haldi fram. Ekkert sé fjallað um þessi málsatvik í því máli eða um galla þessa veðskuldabréfs. Dómurinn taki því ekkert á því álitaefni og taki enga afstöðu til vottunar. Af þessum sökum eigi 4. mgr. 116. laga nr. 91/1991 við um þetta álitaefni, þ.e. að dómur hafi fullt sönnunargildi um málsatvik þar til annað er sannað.

Þá hafi lögmaður sóknaraðila einnig mótmælt nauðungarsölunni á grundvelli þess að mismunandi fjárhæðir hafi komið fram í gögnum málsins. Í beiðni varnaraðila sé höfuðstóll með vöxtum og kostnaði sagður nema 22.050.453 krónum. Endurrit fjárnámsgerðar úr gerðabók sýslumanns frá 14. nóvember 2014, sem lagt hafi verið fram og byggt á við meðferð málsins hjá sýslumanni, beri á hinn bóginn með sér að varnaraðili hafi krafist fjárnáms fyrir kröfu að fjárhæð 3.446.569 krónur.

Þá hafi heldur ekki verið gætt reglna sem fram komi í samkomulagi fjármálafyrirtækja um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga frá 2001 og forveri varnaraðila hafi verið bundinn af þegar meint ábyrgð sóknaraðila sem veðsala var fengin. Í 1. gr. þess segi að aðilar samkomulagsins séu sammála um gildi þeirrar stefnu að draga úr vægi ábyrgða einstaklinga og að lánveitingar verði miðaðar við greiðslugetu greiðanda og eigin tryggingar hans. Með samkomulaginu hafi verið settar meginreglur til verndar ábyrgðarmönnum í þeim tilvikum er skuldaábyrgð eða veð í eigu annars einstaklings séu sett til tryggingar fjárhagslegri skuldbindingu. Í 3. gr. samkomulagsins segi að við mat á greiðslugetu þegar veð sé sett til tryggingar fjárhagslegri skuldbindingu beri fjármálafyrirtæki að meta greiðslugetu greiðanda og að við greiðslumat skuli taka tillit til neyslu og annarra útgjalda áður en ráðstöfunarfé til greiðslu skuldbindinga sé reiknað út.

Greiðslumat hafi ekki verið kynnt sóknaraðila þegar það lá fyrir. Þá beri skjalið, sem lagt hafi verið fram við nauðungarsöluna og sýni niðurstöðu greiðslumats, með sér ekki hafi verið farið eftir 3. gr. samkomulagsins. Greiðslumatið sé því efnislega rangt. Föst útgjöld hafi verið of lág og einnig framfærslukostnaðurinn. Þá sé rekstrarkostnaður húsnæðis sagður 0 krónur og önnur útgjöld 0 krónur. Við áætlun á útgjöldum til neyslu skuli að lágmarki nota viðmiðun Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna eða Íbúðarlánasjóðs. Sóknaraðili hefði aldrei verið tilbúin til að vera veðsali á skuldabréfi hefði hún fengið að sjá niðurstöðu greiðslumatsins.

Þá hafi varnaraðili ekki gætt að upplýsingagjöf til sóknaraðila um þýðingu ábyrgðar hennar, eins og honum bar að gera samkvæmt 4. gr. samkomulagsins. Samkvæmt ákvæðinu beri fjármálafyrirtækjum að gefa út upplýsingabæklinga um skuldaábyrgðir og veðsetningar og dreifa með skjölum sem afhent séu ábyrgðarmönnun til undirritunar. Í bæklingunum komi m.a. fram hvaða skyldur felist í ábyrgðinni. Með undirritun lánsumsóknar eða annarra gagna sem fyllt séu út í tengslum við afgreiðsluna staðfesti ábyrgðarmaður að hann hafi kynnt sér efni upplýsingabæklings um ábyrgðir. Þessu hafi í engu verið fylgt af sóknaraðila.

Jafnframt segi í áðurnefndri 4. gr. samkomulagsins að tryggt skuli að ábyrgðarmaður geti kynnt sér niðurstöðu greiðslumats áður en hann gengst í ábyrgð, enda liggi fyrir að greiðandi hafi samþykkt það. Þessu hafi varnaraðili heldur í engu sinnt.

Lögmaður varnaraðila hafi bókað við nauðungarsöluna að leitað yrði úrlausnar héraðsdóms um gildi hennar, sbr. 73. gr. laga nr. 90/1991. Fulltrúi sýslumanns hafi ekki orðið við því að stöðva frekari aðgerðir við nauðungarsöluna. Sýslumaður hafi því ekki sinnt skyldum sínum við gerðina. Ljóst hafi verið á þeim gögnum sem lögð voru fram við nauðungarsöluna að nauðungarsöluheimildin var ekki fengin með réttum hætti og því hefði nauðungarsala ekki átt að fara fram.

Við munnlegan flutning málsins byggði sóknaraðili einnig á því að nauðungarsöluna bæri að ógilda á þeim forsendum að ósanngjarnt væri af varnaraðila og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig lánsveðið og því bæri að víkja því til hliðar með vísan til 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Ljóst sé af atvikum málsins að mikill aðstöðumunur hafi verið með aðilum við samningsgerðina. Sóknaraðili hafi ekki sérþekkingu á fjármálum en það hafi varnaraðili sem sé stór fjármálastofnun. Þá hafi atvik að samningsgerðinni verið með þeim hætti að á sóknaraðila hafi hallað. Varnaraðili hafi ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína gagnvart sóknaraðila. Verði þessi málsástæða talin of seint fram komin byggir sóknaraðili á því að þessi sjónarmið eigi að komast að í málinu þar sem þau séu í raun lagarök að baki þeim málsástæðum sem þegar liggi fyrir. Þá hafi varnir varnaraðila hvað þetta varðar ekki verið skertar enda væri varnaraðila kunnugt um sjónarmið að baki umræddu ákvæði og það sjáist af greinargerðinni að varnaraðili átti sig á því að þessi sjónarmið eigi við í málinu.

Með hliðsjón af öllu ofansögðu telur sóknaraðili ljóst að aðfararheimild sú er sóknaraðili byggði mál sitt á sé ekki gild aðfararheimild í skilningi laga nr. 90/1989, um aðför, og því beri að fella úr gildi nauðungarsölu þá er fram fór á fasteign sóknaraðila.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og umrædd nauðungarsala verði staðfest. Byggir hann kröfu sína einkum á því öll skilyrði laga um nauðungarsölu umræddrar fasteignar hafi verið uppfyllt og enginn vafi leiki á um heimild til þess að umrædd gerð nái fram að ganga.

Varnaraðili hafnar því að undirritanir votta á umrædd skjöl hafi átt sér stað með ólögmætum hætti. Sú fullyrðing sóknaraðila sé með öllu órökstudd og ósönnuð. Margar ástæður geti verið fyrir því að til sé afrit af skuldabréfinu bæði með einum votti og tveimur. Telur varnaraðili atvik máls hafa verið með þeim hætti að þegar skuldabréfið kom úr þinglýsingu hafi starfsmenn varnaraðila áttað sig á því að aðeins einn vottur hafi verið á bréfinu. Á þeim tíma hafi ekki verið búið að kaupa skuldabréfið og því ekki búið að greiða út fjárhæð þess. Í stað þess að bæta úr þessu með því gefa út nýtt bréf með tilheyrandi kostnaði og tíma, hafi starfsmaður varnaraðila kallað aðila aftur í útibúið, staðfest undirskrift þeirra og vottað þær. Í raun hafi verið óþarft að afturkalla fyrri nauðungarsölubeiðnina á sínum tíma. Það hafi þó engu að síður verið gert og fenginn dómur fyrir kröfunni. Varnaraðili kveðst raunar telja að málsástæður sóknaraðila hvað þetta varðar séu of seint fram komnar. Sóknaraðili hafi ekki tekið til varna í máli nr. E-[...] fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur. Dómur hafi gengið um greiðsluskyldu skuldara samkvæmt skuldabréfinu og viðurkenningu á heimild varnaraðila til að krefjast fjárnáms í fasteign sóknaraðila samkvæmt umræddu skuldabréfi. Kveðst varnaraðili vísa til 116. gr. laga nr. 91/1991 þar að lútandi. Varnaraðili vekur einnig athygli á því að tveir vottar hafi verið komnir á bréfið áður en það var móttekið til þinglýsingar þremur dögum eftir að bréfið var dagsett. Málsástæða sóknaraðila sé því haldlaus.

Þá telur varnaraðili aðfararbeiðnina hafa uppfyllt öll skilyrði laga nr. 90/1989 og að nauðungarsölubeiðnin hafi uppfyllt öll skilyrði laga nr. 90/1991. Sýslumaður hafi tekið málið til meðferðar að undangenginni formskoðun samkvæmt 17. gr. laga nr. 90/1989. Þá sé það ekki skilyrði aðfarar samkvæmt lögum nr. 90/1989 að krafa sé gjaldfallin og skipti því ekki máli þótt fjárnámsbeiðni varnaraðila hafi kveðið á um ógjaldfellda stöðu kröfunnar. Sóknaraðili hafi mótmælt framgangi nauðungarsölunnar en sýslumaður hafi eigi að síður ákveðið að láta hana ná fram að ganga. Hafi sú ákvörðun verið réttmæt enda segi í 2. mgr. 22. gr. laga nr. 90/1991 að mótmæli gerðarþola skuli að jafnaði ekki stöðva nauðungarsölu.

Sóknaraðili byggi kröfu sína einnig á því að fjárhæð kröfu bankans hafi í nauðungarsölubeiðni numið 22.050.453 krónum en 3.446.569 krónum í fjárnámsbeiðni. Varnaraðili telur þetta ekki varða gildi nauðungarsölunnar. Málsástæða þessi sé raunar mjög vanreifuð og henni fylgi enginn rökstuðningur. Varnaraðili eigi því erfitt með að verjast henni en bendir á að í dómi Hæstaréttar í máli nr. 211/2010 komi fram að ekki skipti máli hver endanleg fjárhæð kröfuhafa sé svo framarlega sem ljóst sé að hann eigi kröfu á skuldara.

Varnaraðili bendir á að sama sé hvernig krafa skuldabréfsins sé reiknuð út, þ.e. með samningsvöxtum, óverðtryggðum vöxtum Seðlabanka Íslands eða jafnvel engum vöxtum, varnaraðili eigi ávallt kröfu á hendur sóknaraðila á grundvelli skuldabréfsins. Þrátt fyrir að þau mistök hafi verið gerð varðandi fjárhæð kröfunnar í fjárnámsbeiðni varnaraðila, sem lýsi sér í því að fram komi ógjaldfelld staða en ekki gjaldfelld, geri það kröfuna ekki sjálfkrafa óskýra. Um hafi verið að ræða ógjaldfelldan höfuðstól lánsins. Þá telur varnaraðili raunar að sóknaraðila hafi mátt vera fullkunnugt um að þetta væri ekki heildarfjárhæð kröfunnar enda hafi sóknaraðili verið búin að fá fjölmargar tilkynningar og yfirlit yfir stöðu skuldarinnar auk þess sem fram komi að um sé að ræða ógjaldfelldan höfuðstól lánsins. Sýslumaður hafi ekki getað stöðvað framgang gerðarinnar af þessum sökum enda öll skilyrði laga nr. 90/1991 uppfyllt og krafan réttilega tilgreind sem gjaldfallin í nauðungarsölubeiðni.

Hvað varðar þá málsástæðu sóknaraðila að ekki hafi verið gætt að reglum samkomulags um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga tekur varnaraðili fram að þessi málsástæða sé einnig vanreifuð enda komi hvergi fram hvaða áhrif það eigi að hafa á gildi nauðungarsölunnar. Ekkert ógildingarákvæði sé í samkomulaginu. Þá tekur varnaraðili fram að þegar hafi verið dæmt um ábyrgð sóknaraðila, þ.e. í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-[...]. Vísar varnaraðili til 116. gr. laga nr. 91/1991 í þessu sambandi. Málsástæður um skuldbindingargildi ábyrgðarinnar séu því of seint fram komnar.

Þá sé óumdeilt að greiðslumat hafi verið gert fyrir útgáfu lánsins og að niðurstaða þess hafi verið jákvæð. Greiðslumatið hafi legið fyrir þegar sóknaraðili gekkst í umrædda ábyrgð. Ekkert bendi til þess að sóknaraðili hafi ekki fengið að kynna sér greiðslumatið eins og fram komi í 4. gr. samkomulagsins. Þvert á móti verði að telja víst að sóknaraðila hafi verið mögulegt að kynna sér greiðslumatið. Þá hafi sóknaraðili ekki fært fram nein rök fyrir því að hún hefði ekki gengist í ábyrgð fyrir skuldara ef hún hefði undirritað hið jákvæða greiðslumat.

Þá kveðst varnaraðili hafna þeirri málsástæðu sóknaraðila sem rangri að fjárhæðir í greiðslumati séu ekki réttar. Samkvæmt 3. gr. samkomulagsins skuli meta greiðslugetu greiðenda og það hafi verið gert. Á þeim tíma er lánið hafi verið tekið bjuggu báðir greiðendur þess í umræddri fasteign að [...]. Í neysluviðmiði Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna 2002-2009 komi fram að framfærsla fyrir hjón með þrjú börn á árinu 2004 hafi verið samtals 118.100 krónur en fyrir hjón með fjögur börn samtals 133.900 krónur. Í fyrirliggjandi greiðslumati hafi verið gert ráð fyrir áætluðum framfærslukostnaði að fjárhæð 171.458 krónur. Liggi því fyrir að áætlaður framfærslukostnaður hjóna í greiðslumatinu hafi ekki verið fjarri framfærslu hjóna með fimm börn. Þá beri einnig að athuga að í sama neysluviðmiði sé gert ráð fyrir bifreiðakostnaði að fjárhæð 22.500 krónur en í greiðslumatinu sé miðað við 37.500 krónur. Sóknaraðili hafi engan reka gert að því að hnekkja þessum fjárhæðum, aðeins sagt þær vera rangar.

Varnaraðili kveður því að staðið hafi verið við allar skuldbindingar samkvæmt áðurnefndu samkomulagi frá 2001. Greiðslumatið hafi verið rétt gert. Þá bendir varnaraðili á að greiðslumatið byggi að hluta til á upplýsingum um skuldir og fjárhagsstöðu greiðenda sjálfra sem þeir hafi borið ábyrgð á að væru réttar enda séu þetta þeirra upplýsingar og um þeirra hagi.

Þá virðist sóknaraðili gera ráð fyrir því í greinargerð sinni að rekstrarkostnaður húsnæðis hafi ranglega verið sagður 0 krónur í umræddu greiðslumati. Þetta byggi á upplýsingum frá lántakendum sjálfum. Varnaraðili hafi ekki verið upplýstur um að lántakendur bæru húsnæðiskostnað enda áttu þau ekki húsnæði á þessum tíma og bjuggu hjá sóknaraðila. Engin gögn hafa verið lögð fram sem hnekkja þessu. Varnaraðili hafi því verið í góðri trú hvað þennan lið varðar og rekstrarkostnaður réttilega tilgreindur.

Þá telur varnaraðili ekkert benda til annars en að sóknaraðila hafi verið kynntur upplýsingabæklingur forvera varnaraðila. Þeir hafi legið frammi í öllum útibúum og verið afhentir með lánaskjölum. Telja verði því að sóknaraðila hafi að fullu verið ljós sú áhætta sem ábyrgðinni fylgdi og að henni hafi verið kynntar upplýsingar um fjárhag skuldara.

Varnaraðili telur sig ekki hafa vanrækt skyldur sínar samkvæmt áðurnefndu samkomulagi frá 2001. Verði á hinn bóginn talið að svo hafi verið byggir varnaraðili á því að það valdi ekki ógildingu veðsetningarinnar enda sé ekki kveðið á um slíkt í samkomulaginu.

Kveðst varnaraðili benda á að horfa verði heildstætt á atvik málsins þegar metið sé hvort ógilda eigi veðsetningu, m.a. þurfi að líta til þess hver raunverulegur vilji veðsala hafi verið. Af gögnum málsins verði ekki annað ráðið en að vilji sóknaraðila hafi staðið til þess að takast á hendur umrædda veðsetningu enda hafi henni verið kunnugt um fjárhagsstöðu skuldara bréfsins auk þess sem þau bjuggu á heimili sóknaraðila. Leggur varnaraðili áherslu á að í umræddri yfirlýsingu, sem undirrituð sé af sóknaraðila, komi fram að útgáfa íbúðaláns frá forvera varnaraðila, sem var tilefni veðsetningar hjá sóknaraðila, sé vegna vanskila og fyrirgreiðslna B og C sem stofnað hafði verið til „á síðustu árum“. Sóknaraðila var því kunnugt um fjárhagsstöðu útgefenda skuldabréfsins. Það að sóknaraðili hafi ekki undirritað niðurstöðu greiðslumatsins eigi ekki að leiða til ógildingar veðsetningarinnar. Í ljósi þess að sóknaraðili samþykkti veðsetninguna fyrir sitt leyti, annars vegar með undirritun veðskuldabréfs nr. 14093 7. janúar 2005, og hins vegar með undirritun á yfirlýsingu eiganda veðs 7. janúar 2005, telji varnaraðili óumdeilt að skortur á undirritun sóknaraðila á greiðslumat, sem auk þess hafi verið jákvætt, hefði engu breytt um ákvörðun sóknaraðila. Eins og atvik máls horfi við sé ekki ósanngjarnt að varnaraðili beri fyrir sig gildi veðsetningarinnar. Að lokum kveðst varnaraðili árétta að það sé sóknaraðili sem beri sönnunarbyrði fyrir þeim fullyrðingum sem fram komi í málatilbúnað hans. Þá verði einnig að líta til þess að um 11 ár séu síðan umrætt skuldabréf var gefið út. Sóknaraðili hafi því sýnt af sér mikið tómlæti við að halda fram kröfum um ógildingu veðsetningarinnar.

Varnaraðili bendir á að í samkomulagi um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga sé ekki kveðið á um hvaða áhrif það hafi sé reglunum ekki fylgt. Slíkt verði því að hafa stoð í ákvæðum samningalaga um ógildi samninga. Varnaraðili kveðst mótmæla málsástæðu sóknaraðila er lýtur að 36. gr. laga nr. 7/1936 sem of seint fram kominni. Málsástæða þessi komi ekki fram í greinargerð sóknaraðila heldur hafi henni verið fyrst haldið fram við munnlegan flutning málsins. Hún geti því ekki komið til álita í máli. En ef svo yrði talið byggir varnaraðili á því að skilyrði ákvæðisins séu ekki uppfyllt í málinu og geti því ekkert leitt til þess að víkja beri ábyrgð sóknaraðila til hliðar með þeim afleiðingum að nauðungarsalan yrði felld úr gildi.

Af öllu framansögðu sé ljóst að þegar litið sé til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga samkvæmt reglum samningarréttarins beri að hafna kröfu sóknaraðila um ógildingu nauðungarsölunnar, enda hafi réttilega verið að henni staðið og hún byggt á gildri heimild.

IV

Niðurstaða

Sóknaraðili hefur með beiðni sinni til dómsins krafist þess að ógilt verði nauðungarsala á fasteign hennar að [...] í Reykjavík, fastanúmer [...], er fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 27. ágúst 2015. Er beiðninni réttilega beint til dómsins á grundvelli XIV. kafla laga nr. 90/1991 og að uppfylltum áskilnaði 1. mgr. 80. gr. þeirra laga um tímafrest.

Nauðungarsala á eign sóknaraðila fór fram á grundvelli veðskuldabréfs að höfuðstólsfjárhæð 9.800.000 krónur er sonur hennar og þáverandi tengdadóttir, B og C, voru útgefendur og skuldarar að. Var skuldin tryggð með veði í eign sóknaraðila að [...]. Við fyrirtöku nauðungarsölubeiðninnar var lagt fram endurrit fjárnámsgerðar, sem lokið hafði sem árangurslausri 14. nóvember 2014, en grundvöllur hennar var dómur Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-[...] þar sem skuldurum var gert að greiða varnaraðila 17.370.097 krónur vegna vanskila á bréfinu og viðurkennd var heimild varnaraðila til að krefjast fjárnáms í áðurnefndri fasteign sóknaraðila, samkvæmt veðtryggðu veðskuldabréfi sem hvíldi á fyrsta veðrétti fasteignarinnar fyrir sömu fjárhæð.

Sóknaraðili hefur á því byggt að umrætt veðskuldabréf hafi ekki verið fullnægjandi aðfararheimild þar sem það var einungis undirritað af einum votti í stað tveggja er því var þinglýst 11. janúar 2005. Undirskrift annars vottsins hafi verið færð inn á skjalið síðar. Þá hefur sóknaraðili einnig bent á að fjárhæðir samkvæmt fjárnámsgerðinni og í nauðungarsölubeiðni séu mismunandi og verður að skilja málatilbúnað hennar svo að það leiði til þess að nauðungarsöluna beri að ógilda. Þá hefur sóknaraðili einnig byggt á því að varnaraðili hafi ekki farið að samkomulagi fjármálafyrirtækja um notkun á ábyrgð einstaklinga frá 2001. Þannig hafi hún hvorki séð né ritað undir greiðslumat það er lá til grundvallar lánveitingu forvera varnaraðila til skuldara, ekki haft vitneskju um fjárhagsstöðu þeirra og ekki verið upplýst um þýðingu þeirrar ábyrgðar sem hún tókst á hendur. Hafi því verið ósanngjarnt af varnaraðila og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig skuldbindingu hennar sem veðsala og beri því að fella umrædda nauðungarsölu úr gildi.

Varnaraðili hefur byggt á því að ekkert hafi verið við nauðungarsöluna að athuga og að réttilega hafi verið að henni staðið að öllu leyti. Dómur hafi verið fenginn fyrir heimild til fjárnáms í eign sóknaraðila og auk þess hafi veðskuldabréfið hafi verið gild nauðungarsöluheimild og vottun lögmæt. Hvernig sem á málið sé litið sé umtalsverð skuld vegna veðskuldabréfsins fyrir hendi og eign sóknaraðila standi til tryggingar þeirri skuld. Þá hefur varnaraðili byggt á því að þegar sé búið að fjalla um málsástæður er lúta að vottun og skuldbindingargildi ábyrgðar sóknaraðila í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-[...] sbr. 116. gr. nr. 91/1991. Þá mótmælir varnaraðili því að hann hafi ekki fylgt samkomulagi fjármálafyrirtækja frá 2001. Greiðslumat hafi farið fram og ekki hafi verið sýnt fram á að það hafi verið efnislega rangt enda byggði það að hluta á upplýsingum frá skuldurum sjálfum. Ekki skipti máli við mat á gildi ábyrgðarinnar þótt sóknaraðili hafi ekki skrifað undir greiðslumatið, enda sé það ekki skilyrði samkvæmt áðurnefndu samkomulagi. Auk þess hafi greiðslumatið verið jákvætt. Þá hafi ekki verið sýnt fram á að upplýsingagjöf hafi ekki verið veitt. Varnaraðili samþykkti veðsetningu fasteignar sinnar með undirritun á bréfið og með því að undirrita sérstaka yfirlýsingu þar að lútandi. Ekki hafi verið sýnt fram á annað en að vilji hennar hafi staðið til þess að ábyrgjast skuldir þær sem þar voru tíundaðar.

Vegna tilvísunar varnaraðila til 116. gr. laga nr. 91/1991 um skuldbindingargildi dómsins í máli nr. E-[...] tekur dómurinn fram að í því máli er kveðið á um greiðsluskyldu útgefanda umrædds veðskuldabréfs og viðurkenningu á heimild varnaraðila til að krefjast fjárnáms í eign sóknaraðila. Ekki reyndi í því máli á gildi bréfsins sem nauðungarsöluheimildar. Verður að telja að sóknaraðili geti sem aðili að nauðungarsölumáli því sem hér er til umfjöllunar komið að sjónarmiðum er lúta að gildi nauðungarsölunnar, sbr. til hliðsjónar 3. mgr. 82. gr. laga nr. 90/1991.

Í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 er að finna reglur um heimildir skuldheimtumanna til að krefjast nauðungarsölu á eign til að fá peningakröfum fullnægt af andvirði hennar og eru þær heimildir taldar upp í sex töluliðum. Í 2. tölulið greinarinnar er mælt fyrir um heimild til að krefjast nauðungarsölu á grundvelli þinglýsts samnings um veðrétt í eign fyrir tiltekinni peningakröfu ef því skilyrði er fullnægt að berum orðum sé tekið fram í samningnum að krefjast megi nauðungarsölu án undangengis dóms, sáttar eða fjárnáms. Heimildarskjalið verður því að geyma fyrirmæli um rétt til að krefjast nauðungarsölu til að fullnægja gjaldföllnum greiðslum af skuld samkvæmt bréfinu án þess að mál til heimtu þeirra sé áður lagt fyrir dómstóla eða fjárnám sé gert fyrir þeim í viðkomandi eign. Þá koma fram í 11. gr. laganna reglur um form og efni beiðna um nauðungarsölu og þau gögn sem þurfa að fylgja henni til sýslumanns. Er bréfið gild nauðungarsöluheimild samkvæmt þessu.

Hvað varðar vottun á skuldabréfið tekur dómurinn fram að umrætt bréf ber með sér að vera undirritað af tveimur vottum. Þá er það áritað um innfærslu í þinglýsingarbækur 11. janúar 2005. Sóknaraðili hefur ekki leitt neinar líkur að því að staðið hafi verið að vottun með einhverjum þeim hætti að bréfið geti ekki talist gild nauðungarsöluheimild. Er öllum sjónarmið sóknaraðila hvað þetta varðar hafnað.

Þrátt fyrir framangreinda nauðungarsöluheimild í bréfinu sjálfu aflaði varnaraðili sér sérstakrar aðfararheimildar og var fjárnám gert í eign sóknaraðila 14. nóvember 2014 á grundvelli dóms Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-[...] en útivist varð af hálfu sóknaraðila í því máli. Við umrædda nauðungarsölu lá fyrir endurrit umræddrar fjárnámsgerðar þar sem fjárnám var gert í eign sóknaraðila fyrir skuld að fjárhæð 3.446.569 krónur á grundvelli áðurnefnds dóms sem þó fól í sér að viðurkenndur var réttur varnaraðila til að krefjast fjárnáms í umræddri fasteign fyrir kröfu að fjárhæð 17.370.097 krónur á grundvelli margnefnds skuldabréfs.

Telja verður ljóst af gögnum málsins að skuldarar samkvæmt hinu umrædda skuldabréfi eru í umtalsverðri skuld við varnaraðila og að ekki hefur verið greitt af umræddu bréfi frá því 1. september 2011 eða í tæplega fimm ár. Varnaraðili á því fjárkröfu vegna vanskila á greiðslum samkvæmt bréfinu og voru eftirstöðvar þess réttilega gjaldfelldar af þeim sökum. Verður því ekki annað séð en að réttilega hafi verið staðið að gjaldfellingu umrædds skuldabréfs samkvæmt ákvæðum þess sjálfs. Þá verður ekki annað séð en að varnaraðili eigi efnislega kröfu á hendur sóknaraðila á grundvelli ábyrgðar hennar. Dómurinn bendir á að það hafi því engin áhrif á gildi nauðungarsölunnar sem slíkrar þótt aðfararheimild sú er byggði á dómi héraðsdóms hafi ekki numið sömu fjárhæð og krafa í nauðungarsölubeiðni. Á hinn bóginn getur reynt á tölulegan útreikning eða ágreining aðila um endanlega fjárhæð þeirra skuldar er veðið stendur til tryggingar á í tengslum við frumvarp til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar.

Skuldin er tryggð með veði í eign sóknaraðila samkvæmt áritun hennar á bréfið sjálft og sérstakri yfirlýsingu hennar sem hún undirritaði sama dag. Er ekki unnt að fallast á sjónarmið sóknaraðila er lúta að því að greiðslumat það er lá til grundvallar lánveitingu til skuldara samkvæmt bréfinu, og dagsett er 20. desember 2004, hafi verið efnislega rangt. Tekur dómurinn fram að greiðslumatið byggir að hluta á upplýsingum frá skuldurunum sjálfum, hvað varðar aðstæður þeirra, eignir og skuldir, en á þeim tíma bjuggu þau á heimili sóknaraðila. Þá vargreiðslumatið jákvætt um liðlega 100.000 krónur.

Þá hefur sóknaraðili einnig byggt á því að niðurstaða matsins hafi ekki verið kynnt henni sérstaklega og ekki verið undirritað af henni. Þannig hafi varnaraðili ekki farið að ákvæðum samkomulags fjármálafyrirtækja frá árinu 2001. Þetta eigi að leiða til þess að skuldbindingargildi ábyrgðar hennar sé ekki lengur fyrir hendi og nauðungarsöluna beri að ógilda.

Framburð sóknaraðila fyrir dóminum mátti skilja á þann veg að hún hefði ekki skrifað undir greiðslumatið hefði það verið neikvætt. Þá var framburður hennar óljós um hvort hún hefði skrifað undir jákvætt greiðslumat. Mátti skilja hana svo að það hefði hún „líklega gert en þó ekki“ því greiðslumatið hefði verið efnislega rangt. Sóknaraðili hefur þó engan reka gert að því að leggja fram gögn sem sýna fram á að forsendur matsins hafi ekki verið réttar. Dómurinn telur þetta þó ekki skipta meginmáli um niðurstöðu málsins því ekki verði fram hjá þeirri staðreynd litið að samhliða lánveitingu til skuldaranna samþykkti sóknaraðili veðsetningu fasteignar sinnar fyrir sitt leyti, annars vegar með undirritun veðskuldabréfs 7. janúar 2005 og hins vegar með undirritun sama dag á yfirlýsingu eiganda veðs. Getur því skortur á undirritun sóknaraðila á greiðslumat, sem auk þess var jákvætt, ekki leitt til þess að ábyrgð hennar verði með einhverjum hætti vikið til hliðar með þeim afleiðingum að nauðungarsalan verði ógilt.

Sóknaraðili bar fyrir dóminum að til hefði staðið að taka saman allar þær skuldir sem hún hefði áður ábyrgst vegna B og C, og sem hún gæti staðið undir, en ekki allar skuldir þeirra. Hún hafi því með undirritun sinni einungis ætlað að ábyrgjast þær skuldir samanteknar í einu lagi. Mátti skilja framburð hennar fyrir dóminum á þann veg að hún hafi ekki áttað sig á því hversu víðtæk ábyrgð hennar var samkvæmt áðurnefndri yfirlýsingu. Dómurinn getur ekki litið fram hjá skýru efni umræddrar yfirlýsingar þar sem segir að sóknaraðili geri sér grein fyrir „íbúðalán frá KB banka, að fjárhæð 9,8 milljónir króna, sem lánað er út á fasteign mín að [...] í Reykjavík, er veitt til að gera upp lausaskuldir hjá ýmsum aðilum, vanskil og fyrirgreiðslur í lögfræðiinnheimtu sem B og C hafa stofnað til á síðustu árum“.

Þegar litið er til þessa verður að telja að sóknaraðili hefði átt að gera sér grein fyrir að í henni fólst að hún tókst á hendur ábyrgð á nánar tilgreindum skuldum útgefanda skuldabréfsins með því að setja fasteign sína að veði. Þá felur efni yfirlýsingarinnar í sér að hún var gefin óháð niðurstöðu greiðslumats á skuldurum. Því verður heldur ekki talið að sýnt hafi verið fram á að varnaraðili hafi brotið gegn ákvæðum samkomulags fjármálafyrirtækja um notkun ábyrgða á einstaklingum hvað varðar umrætt greiðslumat og upplýsingagjöf til sóknaraðila.

Sóknaraðili hefur einnig haldið því fram að víkja beri til hliðar skuldbindingu hennar með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 vegna atvika við samningsgerð og aðstöðumun samningsaðila Varnaraðili hefur mótmælt þessari málsástæðu sem of seint fram kominni. Sóknaraðili hefur einnig haldið því fram að umrædd málsástæða sé í raun lagarök að baki þeim málsástæðum er þegar liggi fyrir og því sé ekki unnt að líta svo á að hún sé of seint fram komin. Ekki er unnt að líta fram hjá því að umrædda málsástæðu er hvorki að finna í kæru sóknaraðila til dómsins né í greinargerð hans. Þá verður ekki séð að henni hafi verið haldið fram við rekstur málsins hjá sýslumanni. Verður að telja að hún sé of seint fram komin í máli þessu og geti því ekki komið til álita hér. Skiptir þá ekki máli þótt varnaraðili hafi getið þess í greinargerð sinni að ekki verði talið ósanngjarnt af hálfu varnaraðila að bera ábyrgðina fyrir sig. Auk þess verður ekki séð að atvik málsins geti leitt til þess að á ákvæði þetta geti reynt í máli þessu þegar haft er í huga skýrt efni yfirlýsingar sóknaraðila sem fól í sér víðtæka ábyrgð vegna skulda þeirra B og C sem henni gat ekki dulist að voru umtalsverðar vegna þeirra fjárhæðar sem tilgreind er í yfirlýsingunni. Þá hafði hún á sama tíma samþykkt veðsetningu eignar sinnar með undirritun sinni á umrætt veðskuldabréf.

Af öllu framansögðu verður því ekki annað séð en að beiðni um nauðungarsölu eignarinnar að [...] í Reykjavík uppfylli að öllu leyti skilyrði laga nr. laga nr. 90/1991. Verður kröfu sóknaraðila því hafnað og nauðungarsala sú er fram fór 27. ágúst 2015 staðfest eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað sem þykir, eftir atvikum, með hliðsjón af umfangi málsins, málatilbúnaði aðila og rekstri þess fyrir dóminum, hæfilega ákveðinn 350.000 krónur.

H-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 8. janúar sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Nauðungarsala, sem fram fór á fasteign sóknaraðila, A, að [...] í Reykjavík, fastanúmer [...], 27. ágúst 2015, er staðfest.

Sóknaraðili greiði varnaraðila, Arion banka hf., 350.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf G-kvk-nf (sign)