E-484/2016

Mál þetta er höfðað 12. febrúar 2016 og dómtekið að loknum munnlegum málflutningi 21. mars sl. Stefnandi er Húsfélagið Hrísateig 15, Hrísateig 15, Reykjavík, en stefndi, F-kvk-nf B-kvk-nf A-kvk-nf, Hrísateig 15, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 841.247 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. október 2015 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi staðfestingar lögveðréttar í fasteign stefndu að Hrísateig 15, Reykjavík, fastanúmer 201-8726, til tryggingar kröfu stefnanda ásamt vöxtum og málskostnaði. Loks krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefnda krefst aðallega sýknu, en til vara að stefnukröfur verði lækkaðar verulega og skuldajafnað við kröfur á hendur stefnanda að fjárhæð 834.153 krónur. Þá er krafist málskostnaðar.

I

Málsatvik eru að hluta umdeild. Upphaf málsins má rekja til þess að 20. mars 2014 var fundur haldinn í húsfélaginu að Hrísateig 15 í Reykjavík. Stefnda á íbúð á miðhæð í húsinu, en húsið skiptist í kjallara, miðhæð og efri hæð. Þ-kk-nf E-kk-nf er skráður eigandi íbúðarinnar í kjallara og einkahlutafélag í hans nafni fyrir efri hæð. Á fundinum var kosið í stjórn húsfélagsins. Var Þ-kk-nf E-kk-nf kostinn formaður en stefnda gjaldkeri. Á fundinum var samþykkt að nauðsynlegt væri að ráðast í að skipta um alla glugga í húsinu, sem allra fyrst. Ákveðið var að tilboð yrðu fengin í viðgerðina og í framhaldi af því yrði annar fundur haldinn. Í fundargerð kemur fram að íbúi í kjallara minntist á að gluggaskiptum fylgdu múrviðgerðir og að fara þyrfti í slíkar viðgerðir samhliða þeim. Stefnandi heldur því fram að næst hafi fundur verið haldinn í húsfélaginu 28. apríl 2014. Fundargerð þess fundar liggur ekki frammi í málinu. Stefnandi heldur því fram að sex tilboð hafi borist í glugga og gler, auk tilboðs sem stefnda hafi komið með í glugga, gler og ísetningu. Ákveðið hafi verið að skoða tilboð frá B ehf. í innflutta álklædda timburglugga með ísettu gleri. Það hafi orðið að samkomulagi milli eigenda kjallaraíbúðarinnar og eiganda íbúðar á efri hæð að eigandi í kjallaraíbúðarinnar keypti íbúð eigandans á efri hæð. Aðilar hafi skrifað undir kaupsamning þar að lútandi, 19. júní 2014. Stefnandi kveður fundi hafa verið haldna í húsfélaginu 18. og 21. júlí 2014. Fundargerðir þeirra funda liggja ekki frammi í málinu. Ágreiningur hafi komið upp um hvernig standa skyldi að framkvæmdum, hvort áfangaskipta ætti þeim og þá hvernig.

Fundur var aftur haldinn í húsfélaginu 22. júlí 2014. Samkvæmt fundargerð var ákveðið að forgangsraða verkefninu þannig að fyrst yrði skipt um glugga á efri hæð þar sem þeir lægju undir skemmdum. Tilboði B ehf., þar að lútandi, yrði tekið. Síðan yrði skipt um aðra glugga, vorið eða sumarið 2015. Jafnframt var ákveðið að panta glugga frá B ehf. í íbúð á miðhæð og kjallara, í síðasta lagi 1. mars 2015. Stefnda kveður eiganda íbúðarinnar í kjallara hafa krafist þess að hún myndi sjá um allar mælingar fyrir gluggapantanir. Stefnda hafi mótmælt því en að samkomulagi orðið að eigandinn myndi taka að sér mælingar gegn undirritun yfirlýsingar þess efnis að hann bæri fulla ábyrgð á kostnaði væru mælingar rangar. Í fundargerð kemur fram að ísetning glugga og nauðsynlegar múrviðgerðir hafi verið samþykkt. Stjórn húsfélagsins, sem á þeim tíma samanstóð af eigendum allra eignarhluta í húsinu, ritar undir fundargerðina. Stefnandi kveður eigendur hafa millifært fjárhæð í hlutfalli við eignarhlut sinn í hússjóð, samtals 500.000 krónur, sem verja skyldi til greiðslu inn á reikning B ehf. Stefnanda hafi síðan verið tilkynnt, 6. október 2014, að gluggarnir væru komnir til afgreiðslu ásamt beiðni um greiðslu samkvæmt pöntunarstaðfestingu.

Fundur var næst haldinn í húsfélaginu 7. október 2014. Fram kemur að greitt hafi verið inn á reikning B ehf. vegna sjö glugga og svalahurðar fyrir efri hæð og tveggja glugga í sameign í kjallara. Þá kemur fram að tilboð hafi borist í gluggaísetningu frá C ehf., að fjárhæð 1.070.000 krónur, og frá A ehf., að fjárhæð 1.058.600 krónur. Fleiri tilboð hafi ekki borist. Samþykkt hafi verið að taka tilboði A ehf. Þá er tekið fram að múrviðgerðir verði settar í hendur A ehf. Reiknað sé með að múrviðgerðir verði unnar í tímavinnu og reikningur sundurliðaður miðað við efni og vinnu vegna endurgreiðslu á virðisaukaskatti. Undir fundargerðina ritar stjórn, sem í voru, á þeim tíma, eigendur eða fyrirsvarsmenn eigenda allra eignahluta í húsinu. Stefnandi kveður Þ-kk-þf E-kk-þf hafa aflað tilboðanna og hafi Þ-kk-nf tekið fram að hann þekkti báða tilboðsgjafa vel og treysti þeim til verksins. Stefnandi kveður stefndu hafa lagt til að lægra tilboðinu yrði tekið. Stefnda kveður Þ-kk-þf E-kk-þf hafa lagt til að tilboði A ehf. yrði tekið. Hún kveður Þ-kk-þf hafa leynt því á fundinum að fyrirsvarsmaður A ehf. væri bróðir hans. Hafi Þ-kk-nf ekki lýst því yfir að hann þekkti báða tilboðsgjafa vel. Stefnandi kveður stefndu síðan hafa gengið frá lokagreiðslu til B ehf., 8. október 2014.

Nokkur ágreiningur er um framvindu málsins í framhaldi af framangreindum húsfundum. Stefnandi kveður A ehf. hafa unnið verk sitt að mestu frá miðjum október til desember 2014. Verkinu hafi síðan verið að fullu lokið í febrúar 2015. Í samræmi við tilboð sitt hafi A ehf. gefið út þrjá reikninga. Tveir hafi verið útgefnir í desember 2014 en sá þriðji í febrúar 2015. Einn hafi verið vegna múrvinnu. Næsti vegna gluggaskipta og sá þriðji vegna lokagreiðslu. Stefnda, sem gjaldkeri húsfélagsins, hafi ekki greitt reikningana og hafi innheimtuaðgerðir fyrir atbeina lögmanns hafist af hálfu A ehf. í febrúar 2015. Eftir að nýr gjaldkeri hafi verið kosinn, 8. apríl 2015, hafi reikningar verið stofnaðir í heimabönkum eigenda og eigendur íbúða í kjallara og á efri hæð greitt sína reikninga. Stefnda hafi ekki greitt sinn hlut þrátt fyrir tilraunir eigenda til að fá hana til þess. Að lokum hafi aðrir húseigendur greitt í hússjóð þá fjárhæð sem stefnda hafi skuldað. Krafa A ehf., ásamt kostnaði, hafi verið gerð upp 27. október 2015.

Stefnda hefur lýst því að áður en vinna A ehf. hafi hafist hafi hún orðið vör við að Þ-kk-nf E-kk-nf hafi verið að vinna við húsið. Hafi hann sjálfur sett upp vinnupalla við húsið og byrjað að rífa glugga úr. Þ-kk-nf hafi ekki verið iðnmenntaður til þessara verka og stefndu farið að gruna að hann hefði samið við A ehf. um að hann myndi vinna upp í sinn hluta kostnaðarins, sökum tengsla sinna við fyrirsvarsmann A ehf. Af þessum ástæðum hafi stefnda sent fyrirsvarsmanni A ehf. og Þ-kk-þgf E-kk-þgf tölvupóst, 16. október 2014, þar sem hún hafi farið fram á verkstöðvun á meðan hún skoðaði málið. Þá hafi verið bent á að Þ-kk-nf hefði haldið tengslum sínum við fyrirsvarsmanninn leyndum. Í símtali í framhaldi hafi því verið lofað af hálfu fyrirsvarsmanns A ehf. að Þ-kk-nf myndi ekki koma að verkinu. Þrátt fyrir þetta hafi Þ-kk-nf haldið áfram að vinna við verkið og haldið áfram að setja upp palla og taka úr glugga. A ehf. hafi fyrst mætt á staðinn 15. október 2014 en þá hafi Þ-kk-nf verið búinn að setja upp alla palla og rífa nær alla glugga úr. A ehf. hafi mætt stopult fram í febrúar 2015. Af þessu leiði að A ehf. hafi ekki innt vinnuna að baki verkinu af hendi, heldur Þ-kk-nf. Vegna þessara svika hafi stefnda lagt til við Þ-kk-þf að hann myndi greiða fyrir framkvæmdir A ehf. Það sem stefnda hafi greitt inn á verkið myndi ganga upp í gluggaskipti á tveimur sameiginlegum gluggum í kjallara. Þá myndi stefnda ein standa fyrir gluggaskiptum á sinni íbúð. Þ-kk-nf hafi ekki fallist á þetta. Haldinn hafi verið sáttafundur, þann 8. júní 2015, á skrifstofu J-kk-ef E-kk-ef hæstaréttarlögmanns, sem sinnt hafi hagsmunum A ehf. Á fundinum hafi J-kk-nf lagt til sáttaboð þess efnis að hver eigandi í húsinu sæi um að greiða fyrir framkvæmdir við gluggaskipti á sinni eigin íbúð. Fenginn yrði sérfróður eftirlitsaðili til að taka út framkvæmdir beggja og leggja til úrbætur ef þyrfti. Eftir miklar vangaveltur og þras hafi aðilar orðið ásáttir um þetta. Stefnandi kveður rétt að sáttafundur hafi verið haldinn á skrifstofu lögmannsins umrætt sinn. Þar hafi meðal annars verið rætt um þá sáttatillögu er stefnda nefni. Sátt hafi hins vegar ekki tekist í málinu.

Með matsbeiðni sem lögð var fram á dómþingi 12. september 2016 fór stefnda fram á að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta gluggaskipti sem framkvæmd voru á sjö gluggum og svalahurð á íbúð á 2. hæð og tveimur gluggum í þvottahúsi og hitaklefa sameignar í kjallara hússins við Hrísateig 15 á tímabilinu október 2014 til febrúar 2015. Til starfans var dómkvaddur byggingafræðingur og húsasmíðameistari. Skilaði matsmaðurinn mati sínu í október 2016 og var matsgerðin lögð fram á dómþingi 1. nóvember 2016. Í niðurstöðu matsgerðar kemur m.a. fram að það hafi verið mat matsmanns að framkvæmd og endurnýjun glugga á 2. hæð væri með fullnægjandi hætti og í samræmi við almennt viðurkenndar aðferðir við sambærilegar framkvæmdir. Undir gluggum á 1. hæð hafi vatnsbretti að hluta verið laus og steypa sprungin á nokkrum stöðum yfir og til hliðar við glugga. Umgjörð við glugga, þ.e. múrverk, hafi verið ágætlega unnið þó svo að steypa á vatnsbrettum hafi á nokkrum stöðum náð full hátt undir glugga. Frágangur að innanverðu hafi verið í samræmi við almennt viðurkenndar aðferðir og heildaryfirbragð gott. Efniskostnaður og vélaleiga hafi verið nokkuð í samræmi við umfang verksins. Kostnaður við akstur hafi verið vel umfram það sem telja mætti eðlilegt. Múrviðgerð sem fram hafi farið samhliða gluggaskiptum hafi verið unnin með það að markmiði að ekki þyrfti að fara aftur í að múra með gluggum þegar farið yrði í viðgerðir á ytra byrði hússins. Ekki væru forsendur til að meta hvort þær aðferðir sem notaðar hefðu verið við rif á gluggum hafi valdið umfangsmeiri skemmdum á múr í kringum glugga. Múrviðgerðir hafi ekki orðið umfangsmeiri við rif á gluggum en ætla mætti með hliðsjón af ástandi veggja. Ekki væri mögulegt að meta hvort nauðsynlegt hafi verið að endurnýja alla glugga í íbúð á 1. hæð.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu formaður stefnanda og stefnda. Að auki komu fyrir dóminn dómkvaddur matsmaður, vitni stefndu er lýstu því að þau hafi séð Þ-kk-þf E-kk-þf losa glugga úr húsinu, húsasmíðameistari er skipti um glugga í eignarhluta stefndu og fyrirsvarsmaður A ehf., sem og fyrirsvarsmaður undirverktaka A ehf. er annaðist múrviðgerðir við húsið.

II

Stefnandi kveður kröfu sína fyrst og fremst byggja á reglum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Fyrir liggi að allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign fjöleignarhúsa, teljist til sameignar, sbr. 3. tl. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994. Lagt hafi verið út í sameiginlegan kostnað við gluggaísetningar á grundvelli ákvörðunar húsfundar, sem hafi verið lögmæt og samþykkt af öllum eigendum hússins. Um sé að ræða sameiginlegan kostnað allra samkvæmt lögum, sbr. 3. tl. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994. Þar sem stefnda hafi neitað að verða við kröfum um að greiða sinn hluta í þessum sameiginlega kostnaði, hafi aðrir eigendur verið tilneyddir til að greiða þann kostnað fyrir hana, m.a. til að komast hjá frekara tjóni í formi dráttarvaxta og lögmannskostnaðar. Í þessu sambandi sé vísað til 1. mgr. 54. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 47. gr. sömu laga. Með vísan til þessa sé ljóst að stefnda, sem þinglýstur eigandi eignarinnar, beri fulla ábyrgð á hlutdeild síns eignarhluta í framangreindum sameiginlegum kostnaði.

Eins og sjá megi af innheimtubréfi frá lögmannsstofu J-kk-ef E-kk-ef hæstaréttarlögmanns, frá 10. mars 2015, hafi höfuðstóll skuldarinnar verið 1.697.485 krónur, auk vaxta og kostnaðar, sem á þeim tíma hafi numið samtals 168.668 krónum. Heildarskuldin, sem gerð hafi verið upp samkvæmt samkomulagi við A ehf. og greidd upp með eftirfarandi hætti:

- Þann 15 apríl 2015, 950.000 krónur (reikningur nr. 100526) og 29.544 krónur (vextir/kostnaður).

- Þann 14. júlí 2015, 109.120 krónur (vegna útlagðs innheimtukostnaðar A ehf., sbr. reikning frá lögmannsstofu J-kk-ef E-kk-ef hrl., dags. 30. júní 2015)

- Þann 27. október 2015, 747.485 krónur (reikningar nr. 100496 og nr. 100553)

- Samtals heildargreiðsla 1.836.149 krónur.

Af höfuðstól kröfunnar hafi stefndu borið að greiða sinn hluta eða 39.9458% sem geri 678.074 krónur. Þá byggi stefnandi á því að stefnda beri ein ábyrgð á dráttarvöxtum og innheimtukostnaði sem þá hafi verið til fallinn og leitt hafi af skorti á greiðsluvilja stefndu. Auk þess hafi stefnda verið gjaldkeri húsfélagsins og neitað að útbúa kröfur í heimabönkum annarra eigenda og að framkvæma greiðslur. Í kjölfar aðalfundar húsfélagsins 8. apríl 2015 hafi verið kosinn nýr gjaldkeri, kröfur hafi verið stofnaðar og gengið hafi verið frá lokagreiðslum. Í ljósi þessa byggi stefnandi á því að stefnda beri ein ábyrgð á öllum innheimtu- og vaxtakostnaði, að heildarfjárhæð 163.173 krónur (kr. 29.544,- + 109.120,- + 24.509 sem sé ógreiddur innheimtukostnaður í hússjóð með eindaga 17. apríl 2015). Heildarkrafa stefnanda á hendur stefndu sé því 841.247 krónur (678.074 krónur + kr. 163.173 krónur).

Dráttarvaxta sé krafist samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá síðasta greiðsludegi, þ.e. 27.október 2015, til hagsbóta fyrir stefndu. Krafa um staðfestingu lögveðs í eignarhluta stefndu byggi síðan á 48. gr. laga nr. 26/1994.

Stefnandi vísar til laga um fjöleignahús nr. 26/1994, einkum 8. gr., 47. gr. og 48. gr. Krafa um dráttarvexti styðst við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001. Krafa um málskostnað styðst við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III

Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda. Stefnda kveðst byggja á því að 8. júní 2015 hafi komist á munnlegt samkomulag milli aðila um lúkningu þessa máls. Stefnda hafi boðið fram sáttatilboð á fundi á lögmannsstofu J-kk-ef E-kk-ef hæstaréttarlögmanns, 8. júní 2015, þess efnis að hver eigandi myndi greiða fyrir gluggaskipti vegna síns eignarhluta og hafi það tilboð verið samþykkt af Þ-kk-þgf E-kk-þgf fyrir eigin hönd og húsfélagsins. Þetta sé staðfest með tölvupósti frá J-kk-þgf E-kk-þgf hæstaréttarlögmanni 14. mars 2016, sem og tölvupóstsamskiptum milli stefndu og Þ-kk-ef í kjölfar fundarins, sem renni stoðum undir það að samningur hafi verið kominn á. Það sé meginregla í samningarétti að munnlegir samningar séu jafngildir skriflegum samningum og sé því búið að leiða til lykta það mál sem hér sé deilt um. Málshöfðunin sé því brot á því samkomulagi og skuli þegar af þeirri ástæðu hafna kröfu stefnanda.

Fallist dómurinn ekki á að stefndu hafi tekist að sanna að munnlegt samkomulag hafi komist á 8. júní byggi stefnda á því að sá löggerningur sem falist hafi í samþykki húsfélagsins á tilboði A ehf. sé ógildur. Um sé að ræða málamyndagerning. Báðum þeim aðilum sem staðið hafi að gerningnum, þ.e. húsfélaginu, með Þ-kk-þf E-kk-þf í fararbroddi, og A ehf., hafi verið samhuga um að leggja aðra merkingu í löggerninginn en leiða hafi mátt af orðalagi hans. Löggerningnum hafi því ekki verið ætlað að hafa réttaráhrif samkvæmt efni sínu. Báðum hinum upphaflegu samningsaðilum hafi verið það ljóst. Þannig hafi Þ-kk-nf verið að vinna stóran hluta af þeirri vinnu sem A ehf. hafi átt að vinna samkvæmt tilboði í verkið og húsfélaginu því ekki borið að greiða fyrir þá vinnu. A ehf. hafi hins vegar gefið út reikning fyrir öllum framkvæmdunum sem að miklu leyti hafi verið unnar af Þ-kk-þgf, sem ekki sé starfsmaður hjá félaginu né lærður smiður. Þá hafi A ehf. greint frá því að þeir ættu eftir að gera upp við Þ-kk-þf vegna þessarar vinnu. Líti það því þannig út frá sjónarhóli stefndu að hún muni að endingu standa ein að greiðslu fyrir framkvæmdirnar þar sem Þ-kk-nf virðist eiga að fá sinn hluta endurgreiddan að einhverju leyti frá A ehf. vegna sinnar vinnu við framkvæmdirnar. Þ-kk-nf hafi greitt reikning verktakanna að fullu þegar ljóst hafi verið að stefnda ætlaði ekki að láta blekkjast. Hafi Þ-kk-nf svo ætlast til þess að stefnda greiddi sinn hlut í samræmi við eignarhlut. Stefnda hafi verið grandlaus um það að Þ-kk-nf myndi vinna þessa vinnu og að hann ætti að fá greitt fyrir hana, enda hefði stefnda aldrei samþykkt tilboð A ehf. hefði henni verið kunnugt um það þar sem hún hafi alls ekki treyst Þ-kk-þgf til þessa vegna fyrri samskipta við hann. Þannig sé ekki hægt að gera stefndu að standa við slíkan löggerning þegar gerningnum hafi ekki verið ætlað að hafa gildi samkvæmt efni sínu frá upphafi og báðum samningsaðilum verið kunnugt um það, þ.e. stefnanda og A ehf. Slíkan löggerning sé ekki hægt að bera fyrir sig þar sem stefnandi sé grandsamur aðili.

Þ-kk-nf E-kk-nf og fyrirsvarsmaður A ehf., hafi einnig beitt svikum til þess að fá stefndu til þess að samþykkja tilboð A ehf. Við kynningu tilboðs A ehf. á húsfundi 7. október 2014 hafi Þ-kk-nf aðspurður ekki kannast við fyrirtækið A ehf. eða þá sem ættu það. Hann hafi sagt að hann hafi rætt aðeins við þá og fundist þeir hafa vit á svona framkvæmdum. Síðar hafi komið í ljós að framkvæmdastjóri A ehf. væri bróðir Þ-kk-ef og Þ-kk-nf að endingu staðið að miklu leyti sjálfur að framkvæmdunum. A ehf. hafi samt sem áður krafið húsfélagið fullum fetum fyrir alla vinnuna við framkvæmdirnar. Þannig sé ljóst að Þ-kk-nf hafi, með ólögmætum hætti og gegn betri vitund, gefið rangar upplýsingar auk þess sem hann hafi leynt atriðum sem máli skiptu, með þeim ásetningi að fá stefndu til að stofna til löggernings. Slíkan löggerning, sem stofnað sé til með svikum, sé ekki hægt að bera fyrir sig þar sem húsfélagið sé grandsamur aðili. Stefnda vísi í þessu sambandi til 1. og 2. mgr. 30. gr. laga nr. 7/1936 um samningagerð, umboð og ógilda löggerninga. Stefnda hefði aldrei samþykkt að taka tilboði A ehf. hefði hún vitað að um var að ræða bróður meðeiganda hennar. Hefði hún vitað það hefði hún aldrei samþykkt tilboðið og því sé gerningurinn ógildur með vísan til 2. mgr. 30. gr. laga nr. 7/1936. Haldi stefnandi öðru fram liggi sönnunarbyrðin á honum sbr. 2. mgr. 30. gr. laganna. Að endingu sé vísað til 33. gr. laga nr. 7/1936. Þá sé vísað til 1. og 2. mgr. 36. gr. sömu laga.

Tekið skuli fram að stefnda hafi fengið til liðs við sig faglærðan smið til að skoða gluggana og hvernig verkið hafi verið unnið. Hafi þá komið í ljós að gluggarnir voru rangt settir í og hafi verið múrað yfir gluggana að utan svo ekki væri hægt að ná þeim úr án þess að valda miklum skemmdum á ytra byrði hússins. Þá hafi allar gluggasyllur verið brotnar af og nýjar búnar til með múrviðgerðum. Því sé ljóst að stefnda hafi orðið fyrir tjóni vegna vinnubragða Að ehf. og Þ-kk-ef við húsið að Hrísateigi 15. Af framangreindu sé ljóst að formaður húsfélagsins, Þ-kk-nf E-kk-nf, ætli að nýta sér skjól húsfélagsins til að stefna stefndu í stað þess að greiða sjálfur fyrir þann hluta framkvæmdanna sem rekja megi til mistaka hans og blekkinga.

Hvað varði kröfu um ógreidd hússjóðsgjöld sé þeirri kröfu alfarið hafnað, enda hafi stefnda ekki samþykkt að greiða í hússjóð þar sem ekki sé neinn sameiginlegan kostnað sem standa þurfi straum af vegna eignarinnar. Í fundargerð húsfundar sem haldinn hafi verið 20. mars 2014 komi fram að hækkun húsfélagsgjalds yrði ekki samþykkt fyrr en búið væri að ganga frá og undirrita nýjan eignaskiptasamning. Einnig hafi stefnda lýst því yfir í tölvupósti 9. apríl 2015 að hún myndi ekki greiða í hússjóð fyrr en Þ-kk-nf hafi skrifað undir eignaskiptasamning með réttum hlutfallstölum eignarinnar sem gerður hafi verið í febrúar 2014 og þá verið undirritaðir af öllum eigendum utan Þ-kk-ef. Að ending sé tekið fram að krafa vegna hússjóðsgjalda sé ekkert rökstudd í stefnu og fjárhæð kröfunnar ekki útskýrð, rökstudd né sundurliðuð að neinu leyti. Með vísan til alls ofanritaðs sé öllum kröfum stefnanda mótmælt.

Stefnda krefjist þess til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og skuldajafnað við kröfu stefndu á hendur stefnanda að fjárhæð 834.153 króna. Í fyrsta lagi hafi vinna vegna framkvæmdanna, sem tiltekin hafi verið í tilboðinu frá A ehf., ekki verið unnin af A ehf. heldur að mestu leyti af Þ-kk-þgf E-kk-þgf. Stefnda hafi aldrei gert samning við Þ-kk-þf um að sjá um framkvæmdir vegna gluggaskipta auk þess sem hún hafi gert A ehf. og Þ-kk-þgf E-kk-þgf það fyllilega ljóst með símtali og tölvupósti til A ehf., 17. október 2014, að hún myndi ekki greiða fyrir vinnu sem unnin hafi verið af Þ-kk-þgf E-kk-þgf. Þá hafi einnig komið fram í póstinum að hún áskilji sér rétt til skaðleysis af verkum Þ-kk-ef og aðkomu hans að verkinu. Einnig hafi hún sett það sem skilyrði fyrir áframhaldandi framkvæmdum að Þ-kk-nf kæmi ekki frekar að verkinu heldur eingöngu faglærðir aðilar. Ekki hafi verið farið eftir slíku og Þ-kk-nf haldið áfram að vinna að verkinu, en það megi sjá af dagbók sem stefnda hafi haldið yfir verkið og myndir sem stefnda hafi tekið af Þ-kk-þgf að vinna við framkvæmdirnar. Stærsti hluti reikningsins vegna gluggaskiptanna sé því sprottin af vinnu Þ-kk-ef sem stefndu beri ekki að greiða fyrir.

Í öðru lagi hafi múrvinna sú sem unnin var í sambandi við umrædd gluggaskipti verið allt of umfangsmikil vegna ósamþykktrar aðkomu Þ-kk-ef að framkvæmdunum sem ófaglærður hafi séð um að rífa út gluggana og valdið töluverðum skemmdum á húsinu við þá framkvæmd sem A ehf. hafi svo reynt að laga með lökum árangri og umfangsmikilli vinnu. Þá hafi múrvinnan einnig orðið of umfangsmikil vegna rangra mælinga Þ-kk-ef á gluggunum í upphafi og að þeir hafi verið pantaðir of litlir. Beri Þ-kk-nf einn ábyrgð á því, sbr. yfirlýsingu frá 22. júlí 2015. Þá sé ljóst að Þ-kk-nf hafi óskað eftir því við múrara þá er haft hafi aðkomu að gluggaskiptunum að unnin yrði enn frekari múrvinna til þess að undirbúa steinunn á húsinu sem hann hafi ætlað sér að ná í gegn síðar meir. Ekkert slíkt hafi verið samþykkt á húsfundi né rætt milli aðila. Slíkt teljist heldur ekki hluti af nauðsynlegri múrvinnu, sbr. orðalag sem notað hafi verið í fundargerð 7. október 2014 þegar tilboð A ehf. hafi verið samþykkt. Hefði slíkt því ekki átt að greiðast af fjármunum húsfélagsins, né sé hægt að krefja stefndu um að greiða hluta af þeim framkvæmdum. Kröfu vegna múrviðgerðanna sem hafi verið umfram það sem nauðsynlegt var beri því húsfélaginu að beina að Þ-kk-þgf einum en ekki öllum eigendum hússins hlutfallslega. Sé hluta kröfunnar því beint að röngum aðila og beri að lækka þá kröfu sem beint sé að stefndu m.t.t. þess hve mikill hluti viðgerðanna var vegna aðkomu Þ-kk-ef að verkinu. Stefnda hafi með tölvupósti til A ehf. 17. október 2015 áskilið sér rétt til skaðleysis af verkum Þ-kk-ef gegn því að verkið fengi að halda áfram í umsjá A ehf. og starfsmanna þeirra einvörðungu og sé það áréttað hér. Húsfélaginu hafi því borið að óska eftir sundurliðun frá múrara vegna þessa og krefja stefndu eingöngu um greiðslu á múrvinnu sem nauðsynleg var í upphafi hefðu gluggarnir verið í réttri stærð og hefði Þ-kk-nf ekki komið að verkinu á neinn hátt né óskað eftir frekari vinnu til að undirbúa steinunn. Slíkt hafi ekki verið gert og verði stefnda því ekki krafin um greiðslu fyrir múrvinnu þar sem ómögulegt sé af þeim reikningi sem liggi frammi í málinu hvað hafi verið nauðsynleg múrvinnu og hvað viðgerð vegna of lítilla glugga eða aðkomu Þ-kk-ef að því að rífa út gluggana.

Í þriðja lagi komi fram í stefnu að stefnandi telji stefndu eina eiga að bera ábyrgð á vaxta- og innheimtukostnaði vegna kröfu frá A ehf. gagnvart stefnanda vegna þess að kröfur hafi ekki verið stofnaðar í heimabönkum eigenda hússins til að ganga frá greiðslu til A ehf. Eigendur hússins, utan stefndu, séu sem áður segi Þ-kk-nf E-kk-nf og einkahlutafélagið Þórir J. Einarsson ehf., í eigu Þ-kk-ef E-kk-ef. Þ-kk-nf hafi því hæglega getað gengið frá greiðslu reikningsins til bróður síns, framkvæmdastjóra A ehf., hefði hann viljað svo gera. Einnig hefði hann getað geymslugreitt. Hvorugt hafi verið gert. Þá liggi fyrir að stefnandi hafi gengið frá greiðslu allrar kröfunnar frá A ehf. auk innheimtukostnaðar og fyrirgert þannig rétti sínum til að halda eftir greiðslu vegna framkvæmdarinnar eða fara fram á afslátt, sem að mati stefndu sé engan veginn forsvaranlegt. Stefnandi verði að bera ábyrgð á því. Þá sé ekki hægt að gera stefndu það að greiða vaxta- og innheimtukostnað vegna kröfu sem hún telji hafa stofnast vegna svika og málamyndagernings.

Í fjórða lagi komi fram á yfirliti yfir bankareikning stefnanda, að stefnandi hafi fengið endurgreiddan virðisaukaskatt af framkvæmdunum sem nemi 184.376 krónum. Ætti sú fjárhæð með réttu að koma hlutfallslega til lækkunar á kröfu stefnanda á hendur stefndu.

Í fimmta lagi hafi stefnda nú látið skipta um glugga í sinni íbúð í samræmi við ákvörðun húsfélagsins frá 22. júlí 2014 og 7. október 2014. Hún hafi ítrekað reynt að fá stefnanda til samráðs varðandi tilboðaöflun o.fl. en slíkt ekki gengið og hafi þetta endað með því að hún hafi beitt neyðarrétti skv. 37. og 38. gr. laga nr. 26/1994. Í 38. gr. laganna segi að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrr tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Gluggar í íbúð stefndu hafi verið ónýtir og farnir að leka og hún orðið að láta framkvæma gluggaskipti til að forða tjóni á íbúð sinni. Þetta sé staðfest af smiði sem framkvæmt hafi viðgerðina með yfirlýsingu frá 12. apríl 2016 og með myndum sem lagðar séu fram. Sé því farið fram á að kröfu hennar á hendur stefnanda vegna framkvæmda við gluggaskipti í hennar íbúð verði skuldajafnað við kröfu sem stefnandi krefjist greiðslu á, enda kröfurnar að öllu leyti sambærilegar og tækar til að mætast með skuldajöfnuði. Fyrir liggi reikningar vegna pöntunar á gluggum í íbúð stefndu, framkvæmdum við gluggaskipti og útprentun úr heimabanka stefndu sem sýni greiðslu á þessum reikningum. Það athugist að stefnda hafi þegar greitt sinn hluta í þeim gluggum sem farið hafi í á 2. hæð og í kjallara hússins í þeim framkvæmdum sem deilt sé um í málinu. Stefnandi hafi hins vegar ekki greitt krónu í gluggunum sem farið hafi í á 1. hæðinni í íbúð stefndu og taki gagnkrafa stefndu því einnig til kostnaðar vegna glugganna sjálfra. Alls hafi stefnda greitt 1.389.000 krónur vegna gluggaskipta í sinni íbúð, sbr. reikninga frá B ehf. frá 10. og 13. febrúar 2015 og D ehf., frá 11. maí 2015. Hlutfallslega eigi hún því kröfu á hendur stefnanda vegna kostnaðarþátttöku hinna eignarhluta hússins, sem stefnanda beri að greiða henni og innheimta svo hjá hinum eigendum hússins, að fjárhæð 834.153 krónur (0,60542x1.389.000) ásamt vöxtum skv. 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 til og með 14. maí 2016 en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Sé farið fram á að þeirri kröfu verði skuldajafnað við kröfu stefnanda.

Stefnda vísar til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Þá er vísað til meginreglna fjármuna-, kröfu- og samningaréttar, sem og til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sérstaklega 30., 33. og 36. gr. laganna. Ennfremur er vísað til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum til 4. og 6. gr. laganna. Krafa stefndu um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafan felur jafnframt í sér kröfu um virðisaukaskatt á grundvelli laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV

Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 eru sameign samkvæmt lögunum allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. laganna, svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim. Samkvæmt 3. tl. 1. mgr. 8. gr. laganna fellur undir sameign samkvæmt 6. gr. allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign.

Samkvæmt 9. tl. B liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 þarf samþykki 2/3 hluta eigenda þegar ákvarðanataka í fjöleignarhúsi varðar endurbætur, breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Endurnýjun allra glugga og glers í fjöleignarhúsi og nauðsynlegar múrviðgerðir af því tilefni falla undir ákvæði þetta. Samkvæmt því þurfti samþykki 2/3 hluta eigenda að Hrísateig 15 til að ráðast í framkvæmdirnar. Samkvæmt 47. gr. laga nr. 26/1994 er þinglýstur eigandi ábyrgur fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði á hverjum tíma.

Á fundi í stefnanda 20. mars 2014 var tekin ákvörðun um að ráðast í að skipta um alla glugga í fjöleignarhúsinu að Hrísateig 15. Var ákvörðun tekin um að fá tilboð í verkið. Allir skráðir eigendur að hlutum í húsinu samþykktu þessa ákvörðun. Á fundi í félaginu 22. júlí 2014, sem allir skráðir eigendur sóttu, var samþykkt að ganga að tilboði B ehf. í glugga og gler. Verkefninu yrði forgangsraðað og fyrst skipt um glugga á efri hæð hússins. Sumarið 2015 yrði síðan ráðist í kaup á gluggum fyrir íbúð á miðhæð og kjallara. Fyrir fundi í stefnanda 7. október 2014 lágu tvö tilboð í gluggaísetningu og múrviðgerðir. Á þeim fundi var tekin ákvörðun um að taka tilboði A ehf. í gluggaísetningu og múrviðgerðirnar. Var verð fast í gluggaísetningu en greiða skyldi fyrir nauðsynlegar múrviðgerðir í tímavinnu. Verkið, eins og því hafði verið forgangsraðað, hófst síðan í október 2014 og lauk því í febrúar 2015.

Í málinu krefur stefnandi stefndu um hlutdeild í þessum kostnaði, miðað við eignarhlutdeild, ásamt vöxtum og innheimtukostnaði sem til kom vegna þess að reikningar við A ehf. voru ekki greiddir á gjalddaga. Til viðbótar er gerð krafa um skuld vegna ógreiddra mánaðalegra húsfélagsgjalda.

Varnir stefndu byggja á því að sátt hafi orðið með aðilum um að hver húseigandi stæði fyrir gluggaskiptum á sinni eign og bæri allan kostnað af því. Af þeirri ástæðu bæri Þ-kk-þgf E-kk-þgf, sem væri eigandi annarra hluta fasteignarinnar, að standa straum af þeim kostnaði sem hann krefur stefndu um. Í annan stað ber stefnda fyrir sig ákvæði laga nr. 7/19396, en Þ-kk-nf E-kk-nf hafi beitt stefndu svikum þar sem hann hafi ekki upplýst stefndu um að fyrirsvarsmaður verktakans sem annaðist ísetninguna væri bróðir Þ-kk-ef og reikningar gerðir til málamynda, þar sem Þ-kk-nf hafi augljóslega ætlað að vinna sjálfur upp í sinn hluta kostnaðarins. Kröfu um greiðslu í hússjóð er mótmælt á þeim grunni að stefnda hafi ekki samþykkt að greiða í hússjóðinn þar sem enginn sameiginlegur kostnaður sé til staðar, auk þess sem krafan sé vanreifuð. Verði ekki fallist á þessar varnir er byggt á því að lækka beri kröfuna þar sem Þ-kk-nf E-kk-nf hafi innt af hendi mest af þeirri vinnu sem krafist sé greiðslu á. Vinna Þ-kk-ef hafi kallað á meiri múrvinnu en eðlilegt teljist vegna þess að hann hafi unnið verkið illa. Stefnda verði ekki krafin um vexti eða innheimtukostnað þar sem stefnandi hafi getað gert kröfuna upp í tíma. Loks er þess krafist að tekið verði tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af verkinu eða að kröfu stefndu vegna eigin gluggaskipta verði skuldajafnað við kröfu stefnanda.

Með vísan til 3. tl. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 9. tl. B liðar 1. mgr. 41. gr. laganna, var löglega staðið að þeirri ákvörðun stefnanda að ráðast í endurnýjun glugga í fjöleignarhúsinu að Hrísateig 15 og samþykkt tilboða þar að lútandi. Á það meðal annars við um vinnu við gluggaísetningu og múrviðgerðir, sem krafa í málinu er reist á. Stefnda krafðist þess að dómkvaddur yrði matsmaður til að skoða og meta gluggaísetninguna sem A ehf. höfðu með höndum. Niðurstaða matsmannsins var að stofni til sú að verkið hafi verið unnið í samræmi við tíðkanlegar og viðurkenndar aðferðir við gluggaskipti og kostnaður nærri því sem eðlilegt gæti talist. Þegar það er virt hefur stefndu ekki tekist sönnun þess að samningur við A ehf. hafi verið til málamynda, en fyrirsvarsmaður félagsins kom fyrir dóminn og staðfesti að hafa unnið verk sitt í samræmi við tilboð sem fyrir lá í gluggaskiptin. Hefur stefndu ekki tekist sönnun þess að nærvera Þ-kk-ef E-kk-ef skipti einhverju í þessu tilliti, en verkið var unnið í samræmi við tíðkanlegar og viðurkenndar aðferðir. Matsmaður staðfesti jafnframt að múrviðgerðir hafi verið eðlilegar, en af því leiðir að stefndu hefur ekki tekist sönnun þess að vinna Þ-kk-ef E-kk-ef hafi leitt til tjóns, m.a. fyrir stefndu. Þá hefur stefndu, gegn mótmælum stefnanda, ekki tekist að leiða í ljós að sátt hafi tekist með aðilum um greiðslu fyrir gluggaskiptin.

Stefnda hefur ekki leitt í ljós hvernig eignarhaldi félagsins A ehf. er háttað og þar með hvort bróðir Þ-kk-ef eigi hlut í félaginu og ef svo er hve háan. Hefur stefnda því ekki leitt í ljós hvort máli skipti tengslin, en fyrirsvarsmaður A ehf. staðhæfði að verkið hafi verið unnið af sínum starfsmönnum og undirverktaka, sem séð hafi um múrviðgerðir. Hafnar dómurinn því vörnum stefndu sem byggðar eru á 30., 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936. Þá er til þess að líta að ekki var löglega staðið að þeirri ákvörðun stefndu að ráðast sjálf í skipti á gluggum í eigin eignarhluta. Verður kröfu stefndu um skuldajöfnuð á þeim grundvelli því hafnað. Endurgreiddur virðisaukaskattur af verkinu rennur í hússjóð, sem er í eigu allra eigenda hússins, þ.á m. stefndu. Krafan verður því ekki lækkuð á þeim grundvelli.

Krafa stefnanda er, sem áður segir, þannig saman sett að gerð er krafa um hlutfallslega þátttöku í kostnaði við gluggaskipti þau er A ehf. önnuðust. Sú krafa er, með vísan til þess er hér að framan greinir, tekin til greina, en hlutdeild stefndu í þeim kostnaði nemur 678.074 krónum. Til viðbótar þeim kostnaði er gerð krafa um að stefnda greiði vexti og innheimtukostnað er lagðist við kröfuna. Sá kröfuliður nemur samtals 138.664 krónum. Að síðustu er gerð krafa um ógreidd húsfélagsgjöld að fjárhæð 24.509 krónur. Að því er þessar kröfur varðar er til þess að líta að stefnandi hefur ekki leitt annað í ljós en að hann hafi átt þess kost að verjast því að við kröfu A ehf. legðust dráttarvextir og innheimtukostnaður. Verður stefnda því sýknuð af þessum kröfulið. Að því er ógreidd húsfélagsgjöld varðar er til þess að líta að stefnandi hefur ekki lagt fram gögn að baki þessum kröfulið, sem er því að sönnu vanreifaður. Í ljósi mótmæla stefndu verður þessum kröfulið því einnig hafnað. Með hliðsjón af þessari niðurstöðu málsins greiði stefnda stefnanda 678.074 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 27. október 2015 til greiðsludags. Með vísan til 48. gr. laga nr. 26/1994 er staðfestur lögveðréttur í fasteign stefndu að Hrísateig 15, Reykjavík, fastanúmer 201-8726, til tryggingar kröfu stefnanda, ásamt vöxtum.

Í ljósi niðurstöðu málsins þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Mál þetta flutti af hálfu stefnanda J-kk-nf S-kk-nf Ó-kk-nf, en af hálfu stefndu K-kvk-nf E-kvk-nf H-kvk-nf héraðsdómslögmaður.

Dóm þennan kveður upp S-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefnda, F-kvk-nf B-kvk-nf A-kvk-nf, greiði stefnanda, Húsfélaginu Hrísateig 15, 678.074 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 27. október 2015 til greiðsludags. Staðfestur er lögveðréttur í fasteign stefndu að Hrísateig 15, Reykjavík, fastanúmer 201-8726, til tryggingar kröfu stefnanda, ásamt vöxtum.

Málskostnaður fellur niður.

S-kk-nf S-kk-nf