E-130/2021

1. Mál þetta var höfðað 21. maí 2021 og þingfest við dóminn 1. júní sl. Málið höfðar R-kvk-nf V-kvk-nf, Heiðarbraut 63, 300 Akranesi, á hendur G-kvk-þgf Í-kvk-þgf K-kvk-þgf, Ásabraut 11, 200 Kópavogi.

2. Aðallega er þess krafist að viðurkenndur verði réttur stefnanda til skaðabóta úr hendi stefndu og að stefndu verði gert að greiða stefnanda 975.00 0 krónur, auk dráttarvaxta, samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 29. október 2020. Krafist er málskostnaðar að skaðlausu.

3. Stefnda krefst sýknu og málskostnaðar úr hendi stefndu samkvæmt málskostnaðarreikningi.

-------

4. Dómsformaður fékk málinu úthlutað um leið og hann hóf störf sem dómstjóri við dóminn 1. september sl. Við upphaf aðalmeðferðar við vettvangsgöngu í málinu 11. janúar sl. tóku sæti í dómnum B-kvk-nf I-kvk-nf héraðsdómari og H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari. Lögmönnum hafði áður verið kynnt um fyrirhugaða skipan dómsins og þeir engar athugasemdir gert. Aðalmeðferð málsins var svo framhaldið í dómsal embættisins í Borgarnesi miðvikudaginn 12. janúar sl. og það dómtekið sama dag.

5. Í upphafi aðalmeðferðar í dómhúsi var bókað eftir lögmanni stefnanda að fallið væri frá kröfu um útgáfu afsals, eins og krafa var gerð um upphaflega í stefnu, enda afsal nú þegar verið gefið út og því þinglýst á eignina. Vegna athugasemda lögmanns stefndu kvað lögmaður stefnanda dómkröfu hennar kröfu um greiðslu bóta en ekki viðurkenningu á bótaskyldu, en áréttaði að ef fallist yrði á fjárkröfuna fælist í slíkri niðurstöðu viðurkenning á bótaskyldu.

-------

6. Skýrslur gáfu aðilar máls, sem og matsmaður sem m. a. staðfesti matsgerð sína. Þá gáfu vitnaskýrslur F-kk-nf M-kk-nf húsasmíðameistari sem lagði mat á kostnað við lagfæringar eftir að leki kom upp. H-kk-nf S-kk-nf, löggiltur fasteignasali, sem annaðist milligöngu í kaupunum, A-kvk-nf S-kvk-nf H-kvk-nf, dóttir stefndu, sem bjó í því herbergi þar sem vart hefur orðið við leka. S-kvk-nf H-kvk-nf J-kvk-nf, sem aðstoðaði stefndu þegar hún flutti úr húsinu og gisti þar yfir helgi, og O-x-x J-x-x V-x-x sem bar vitni um slípun á parketi að beiðni stefnanda, m. a. á efri hæð hússins 2019.

7. Til stóð að skýrslur færu fram að miklu leyti í gengum fjarfundarbúnað, þ. e. í hljóði og mynd, en tæknilegir örðugleikar stóðu því í vegi þegar á reyndi. Voru skýrslur þar sem vitni voru fjarstödd, m. a. vegna áhrifa Covid- farsóttar, teknar í gegnum síma. Lögmenn gerðu ekki athugasemdir við þennan hátt og dómendur mátu það svo, bæði fyrir og eftir að framburður var gefinn, að þetta kæmi ekki niður á rekstri málsins eða sönnunarfærslu. Framburðar verður getið eins og ástæða þykir til.

Málsatvik

8. Aðdragandi málsins er sá að í maí 2019 óskaði stefnda eftir því við H-kk-þf S-kk-þf, löggiltan fasteignasala hjá Valfelli fasteignamiðun, að tekin yrði á söluskrá og til sölu fasteign hennar að Heiðarbraut 63 á Akranesi. Í kjölfar skoðunar á eigninni hafi fasteignasalinn gefið út 21. maí 2019 söluyfirlit um eignina. Ásett verð var 49.800.000 krónur. Stefnda, sem keypti sjálf eignina 2014, kveðst hafa útlistað í söluyfirliti skýrt og skilmerkilega þá galla sem hún vissi um á fasteigninni.

9. Stefnandi skoðaði fasteignina a. m. k. tvívegis áður en af kaupunum varð. Stefnda kveðst hafa við skoðun stefnanda upplýst um allt sem hún vissi að þyrfti að gera við eignina og í einni heimsókninni boðið stefnanda að skoða háaloftið, en til þess þurfi að opna hlera í lofti. Stefnandi hafi hafnað skoðun. Þessu mótmælir stefnandi og kveður þetta ekki hafa komið til tals og hún hafi ekki veitt umræddum hlera athygli.

10. Þann 26. júní 2019 gerði stefnandi kauptilboð í eignina og bauðst til að kaupa hana á 46.000.000 milljónir með fyrirvara um lánafyrirgreiðslu innan 14 daga frá samþykki. Stefnda samþykkti tilboðið. Þann 10. júlí 2019 óskaði stefnandi eftir framlengdum fresti til að tryggja sér fjármögnun til kaupanna og samþykkti stefnda það skriflega og síðar var aftur framlengdur frestur munnlega. Við undirritun kauptilboðs 26. júní 2019 lá fyrir söluyfirlit útprentað 18. júní 2019, en þar er ekkert ritað um ástand þaks í stöðluðu svæði í söluyfirliti en stefnda hafði látið rita inn á yfirlitið þær upplýsingar, sem hún fékk við kaup á eigninni, að járn á þaki húss og bílskúrs hafi verið endurnýjað 2005.

11. Kaupsamningur var undirritaður 2 7. ágúst 2019, þar sem stefnda seldi stefnanda húsið nr. 63 við Heiðarbraut, Akranesi, ásamt tilheyrandi lóðarréttindum. Umsamið kaupverð var 46.000.000 króna og skyldi lokagreiðsla að fjárhæð 3.200.000 krónur fara fram tveimur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar, sem óumdeilt er að fór fram 1. september 2019. Sú greiðsla var ekki innt af hendi þrátt fyrir áskoranir stefndu til stefnanda þar um. Fram kom í tölvuskeyti stefnanda til stefndu 7. nóvember sama ár að í ljós hefði komið mikill þakleki á fasteigninni, sem stefnandi teldi stefndu bera ábyrgð á, og að það væri skýringin á því að lokagreiðslan hefði ekki farið fram.

12. Kallaður var tilí nóvember 2019 F-kk-nf M-kk-nf, smiður frá SF Smiðum ehf., og óskað eftir að hann kannaði aðstæður, ástæður þaklekans og kostnað við úrbætur, eftir að stefnda fékk upplýsingar frá fasteignasala um umkvartanir stefnanda í október það ár. Stefnda kannast við að hafa haft samband við umræddan smið þar sem stefnandi hefði ekki haft tök á að finna mann til verksins, auk þess sem fasteignasali sem annast hafi málið hafi talið þetta standa stefndu nær. Stefnda kveður hins vegar smiðinn hafa komið vegna hagsmuna stefnanda enda reikningur fyrir viðvikið sendur stefnanda en ekki stefndu. Stefnda reyndar greiddi á endanum kostnað vegna þessa í lok árs 2021.

13. Stefnda höfðaði hins vegar mál gegn stefnanda til að knýja fram greiðslu lokagreiðslunnar. Stefnandi kveður hana hafa gert þetta áður en umfang gallans hafi legið fyrir, þrátt fyrir að stefnda hefði átt frumkvæði að þvíað kalla til iðnaðarmenn til að meta umfangið. Þessu mótmælir stefnda og kveður enga ábyrgð hafa legið á því hennar megin að láta meta umfang meintra galla fyrir stefnanda og réttur hennar til greiðslu hafi verið skýr. Í janúar 2020 hafi innheimtustefna þannig verið birt fyrir stefnanda og eftir ítrekaðar tilraunir hafi stefnandi komið að borðinu og samkomulag tekist um að þingfesta málið ekki. Sættir hafi verið reyndar, m. a. með aðkomu fasteignasalans, og á fundi í febrúar 2020 hafi stefnda boðið 400.000 króna afslátt af kaupverði umfram skyldu að sögn, til að freista þess að leysa málið, en stefnandi hafnað því þar sem hún hafi talið tjón sitt miklu meira, m. a. vegna mikils áfallins lögfræðikostnaðar. Ekkert gagntilboð barst og því stefna gefin út að nýju og hún þingfest 3. mars 2020. Þessum atvikum hefur stefnandi ekki mótmælt.

14. Með matsbeiðni, 2. mars 2020, fór stefnandi fram á það við dóminn að dómkvaddur yrði sérfróður matsmaður til að leggja mat á ágalla hússins. Var A-kk-nf G-kk-nf byggingarverkfræðingur dómkvaddur í því skyni 13. mars 2020. Í matsgerð hans frá apríl s. á. kemur eftirfarandi m. a. fram í niðurstöðukafla:

„Matsmaður staðfestir að leki er með skorsteini þar sem hann fer í gegnum þak fasteignarinnar. Raki og bleyta er í steypu skorsteins. Raki, bleyta og mygla er í timbri næst skorsteini.“ Þá segir þar nokkru síðar: „Matsmaður telur að raki, bleyta og leki hafi verið í skorsteini og timbri í kringum skorstein, og lekið niður í þakrými og herbergi, bæði áður og eftir að kom að kaupsamningi 27. ágúst 2019. Skemmdir eru það víðtækar og vísbendingar um að skorsteinn hafi verið farinn að skemmast (múrhúð og sprungur) þegar þak var endurnýjað fyrir um 10 árum síðan, að hægt er að halda þessu fram.“

15. Kemur fram að kostnaður vegna úrbóta á fyrrgreindum ágöllum er áætlaður 749.839 krónur, að teknu tilliti til 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið, sem standi aðeins til boða til ársloka 2021 að svo stöddu. Þegar einnig hafi verið tekið tillit til annars kostnaðar vegna lagfæringa eftir viðgerðir, s. s. málningar, gólfefna, loft þilja, þrifa, förgunar o. fl. að fjárhæð 94.516 krónur, nemi áætlaður heildarkostnaður vegna viðgerða 844.355 krónum, auk virðisaukaskatts.

16. Aðilar hafa áður rekið mál fyrir dómnum vegna þeirra lögskipta sem um ræðir, sbr. framangreint, þ. e. málið sem stefnda höfðaði til innheimtu eftirstöðva á kaupverði samkvæmt kaupsamningi vegna þeirra kaupa sem um ræðir. Lauk því með dómi Héraðsdóms Vesturlands 24. mars 2021 í máli nr. E- 68/2020. Þar var stefnandi dæmd til að greiða lokagreiðsluna, að frádreginni innborgun, eftir að hafa skilað greinargerð í málinu en þingsókn féll svo niður af hennar hálfu. Í niðurstöðukafla dóms Héraðsdóms Vesturlands 24. mars 2021 í máli nr. E- 68/2020 segir orðrétt:

„Eins og fyrr segir varð á ný útivist af hálfu stefndu þegar málið var tekið fyrir 3. nóvember sl. eftir að það hafði verið endurupptekið. Hafði stefnda þá sett fram varnir í því með greinargerð sem stefnandi hefur mótmælt. Samkvæmt 2. mgr. 141. gr. laga nr. 91/1991 verður, gegn mótmælum stefnanda, því aðeins tekið tillit til krafna, málsástæðna og sönnunargagna sem stefndi færir fram við endurupptöku að útivist stefnda í öndverðu verði talin afsakanleg, það ylli stefnda réttarspjöllum að ekki yrði tekið tillit til nýrrar kröfu, málsástæðu hans eða nýrra sönnunargagna eða að krafa hans eða málsástæða lúti að atriði sem dómari átti að gæta af sjálfsdáðum í upphaflegri úrlausn máls. Við mat á framangreindu í máli þessu tekur dómari fram að ekkert sé fram komið um að útivist stefndu í öndverðu hafi verið afsakanleg. Þá verði ekki talið að það valdi stefndu réttarspjöllum þótt ekki verði í málinu tekið tillit til gagnkröfu hennar, málsástæðna og sönnunargagna vegna meintra galla á hinni seldu fasteign, enda á stefnda alltaf þann kostinn að höfða sérstakt mál á hendur stefnanda til að fá úr þeirri kröfu sinni skorið.“

17. Stefnda andmælir því að hafa ekki brugðist við kröfum stefnanda heldur hafi hún þvert á móti reynt að nálgast kröfur stefnanda eftir að matsgerð málsins lá fyrir. Aðilar hafa hins vegar ekki náð samkomulagi. Upplýst er hins vegar þrátt fyrir stefnukröfur í upphafi að stefnda hefur nú þegar gefið út afsal fyrir eigninni. Það gerði hún 30. mars 2021 og afsalið var móttekið af stefnanda 21. maí 2021 og þinglýst og innfært hjá sýslumannsembættinu á Akranesi 31. maí 2021. Dró stefnandi enda kröfu sína um útgáfu afsals til baka undir rekstri málsins, sbr. framangreint.

Málsástæður og lagarök stefnanda

18. Stefnandi kveðst hafa byggt mat sittá verðmæti fasteignarinnar við Heiðarbraut 63 á Akranesi á skoðun eignarinnar og söluyfirliti og þar með hvað hún væri reiðubúin að greiða fyrir hana, auk þess að hafa skoðað tölvuforrit (app) sem gefi upplýsingar um markaðinn. Stefnandi hafi skoðað eignina með eiganda fasteignarinnar sem hafi sýnt eignina. Engir gallar vegna þakleka hafi verið nefndi rá eign innivið þá skoðun. Seljandi hafi tiltekið kosti og galla eignarinnar en ekki minnst einu orði á þakleka og hafi kaupandi, stefnandi málsins, því talið að ástand fasteignarinnar væri í samræmi við skoðun hennar og uppgefnar upplýsingar. Fljótlega eftir afhendingu hafi stefnandi orðið vör við að eignin væri ekki í því ástandi sem hún taldi hana vera í og hún væri haldin leyndum göllum.

19. Fasteignin hafi, samkvæmt söluyfirliti, verið seld með nýlegu þakjárni. Eftir skoðun stefnanda með fagmanni hafi komið í ljós að mikill leki sé með skorsteini á skilum þakjárns og skorsteins. Ekki sé ólíklegt að þar leynist ónýtur þakpappi undir. Þetta þarfnist allt úrbóta af fagmönnum.

20. Þegar farið hafi verið upp á háaloft hafi komið í ljós svartmygla í burðar virki í kringum skorstein og skorsteinn verið þakinn hvítmyglu og mikil bleyta þar allt um kring sem sýni fram á langvarandi leka sem ekki geti hafa leynst stefndu. Einnig megi sjá bólgur og rakaskemmdir á loftplötum í herbergi undir háalofti og skorsteini og gólfefni. Sé það að mati stefnanda útilokað að seljandi hafi ekki vitað um þennan galla við sölu eignarinnar. Greinileg ummerki séuum langvarandi leka sem ekki hafi getað leynst þeim sem byggi í húsinu. Mikil raka- og myglulykt hafi stigið upp er háa lofthafi veriðo pnað sem ekki geti hafa leynst seljanda er hún hafi losað geymsludót sitt af háloftinu eða meðan hún bjó í fasteigninni. Mikil bleyta hafi verið á loftinu og sag sem og hálm pokar, sem þjóni hlutverki einangrunar, rennandi blautt. Þakplötur í lofti beri greinileg ummerki langvarandi leka, en ummerkin séu þó aðeins sjáanleg leikmanni í vætutíð. Stefnda hafi upplýst á matsfundi að hún og fyrrverandi maki hennar hafi búið í eign inni og hljóti þau að hafa einhvern tímann opnað háloftið og fundið sterka myglulykt.

21. Stefnandi byggir á því að það sé óhjákvæmilegt að stefnda, fyrrverandi maki stefndu og dóttir þeirra, sem þar hafa búið, hafi orðið vör við að rigningarvatn leggi niður skorstein og niður á gólf í barnaherbergi dóttur hennar. Vatnstaumarnir leyni st engum og svo óhjákvæmilegt að stíga í bleytuna er maður gangi inn og út um herbergið þegar rigni úti.

22. Stefnda hafi hins vegar kosið að leyna þessari vitneskju til að knýja fram sölu og hærra söluverð fyrir eignina. Stefnandi hafiorðið fyrir verulegu tjóni vegna þeirra röngu upplýsinga sem hafi verið gefnar í aðdraganda sölunnar.

23. Húsið hafi verið kynnt í söluyfirliti með nýlegu þakjárni. Þakið væri því í góðu standi og það lagað og yfirfarið fyrir 10 árum. Stefnandi hafi því mátt reikna með því að þurfa ekki að huga að viðhaldi þaksins, svo neinu næmi, næstu áratugina.

24. Byggir því stefnandi á því að stefnda hafi við söluna brotið gegn lögmæltri upplýsingaskyldu sinni skv. 26. gr. laga nr. 40/2002, og því um galla að ræða í skilningi ákvæðisins. Einnig byggir stefnandi á því að stefnda beri hlutlæga ábyrgð þar sem rangar upplýsingar hafi verið veittar við söluna og ágallar fasteignarinnar faldir og þeim leynt fyrir kaupanda fasteignarinnar. Þannig hafi stefnda brotið gegn lögmæltri upplýsingarskyldu sinni, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnandi telur að stefnda hafi vísvitandi veitt rangar upplýsingar.

25. Stefnandi byggir á því að fasteignin, Heiðarbraut 63 í Akraneskaupstað, sé haldin göllum í skilningi 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfur sínar um greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi stefndu styður stefnandi aðallega við 41. gr. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til matsgerðar A-kk-ef G-kk-ef byggingarverkfræðings sem lá fyrir í apríl 2020. Helstu niðurstöður séu eftirfarandi:

„ 1. Það er álit matsmanns varðandi skoðun inn í þakrými að töluverður raki sé í og við skorstein. Sýnilegar eru töluverðar kalkútfellingar eftir raka í skorsteini bleytu og myglu í timbri næst skorsteini. Steypan er byrjuð að frostspringa og raki mælist 75- 91% sem hlutfallsraki sem er töluverður að mati matsmanns. Þá mælist töluverður raki í timbri næst skorsteini.

2. Það er álit matsmanns varðandi skoðun að utanverðum skorsteini að málað hafi verið yfir sár á skorsteini þar sem múrhúð hafi fallið úr. Steypan sé gljúp og hleypi raka í gegn. Sprunga á skorstein hafi verið til staðar í einhveri mynd þegar gengið var frá kringum skorstein fyrir 10 árum þegar þakjárn var endurnýjað. Sjá má frágang á kítti og flasningu taka mið af sprungunni. Sjá má kítti inn í sprungunni sjá mynd 3.14 í matsgerð.

3. Það er álit matsmanns varðandi skoðun efri hæðar að eftir skoðun myndskeiða matsbeiðanda sjáist greinilega leki koma niður í gegnum loftaplötur nálægt skorsteini í herbergi efri hæðar (barnaherbergi matsþola). Sjást ummerki eftir raka í loftplötum næst skorsteini inni í herberginu.

Niðurstöður matsmanns samantekt; matsmaður staðfestir að leki er með skorsteini þar sem hann fer í gegnum þak fasteignarinnar. Raki og bleyta er í steypu skorsteins. Raki og mygla er í timbri næst skorsteini. Viðarklæðning í kringum skorstein er skemmd af völdum raka frá skorsteini. Ástand steypu í skorsteini er ekki gott, sprungin og raki kemst inn í gljúpa steypu. Matsmaður telur að raki, bleyta og leki hafi verið í kringum skorstein og timbri í kringum skorstein og lekið niður í þakrými og herbergi. Bæði áður og eftir að kaupsamningi kom 27. ágúst 2019. Skemmdir eru það víðtækar að skorsteinn hafi verið farið að skemmast þegar þak var endurnýjað fyrir 10 árum síðan. Er heildarkostnaðarmat vegna ágallana og lagfæringa kr. 975.000,- með virðisaukaskatti auk dráttarvaxta samkvæmt mati matsmanns og vísað er til matsgerðar í því samhengi.“

26. Stefnandi telur að stefnda hafi vísvitandi veitt rangar upplýsingar gegn betri vitund um ástand eignarinnar. Matsgerð staðfesti þann grun stefnanda að raki, bleyta og leki hafi verið í kringum skorstein og timbur og lekið niður í þakrými og barnaherbergi. Bæði áður og eftir að kaupsamningur var gerður 27. ágúst 2019. Skemmdir séu það víðtækar á skorsteini að um sé að ræða langvarandi leka til margra ára sem ekki geti hafa leynst stefndu. Hafi lekinn enda ekki komið stefndu á óvart er stefnandi hafi minnst á hann heldur hafi hún nefnt að hægt væri að lagfæra lekann með litlum tilkostnaði.

27. Ef stefnandi, kaupandinn, hefði verið upplýst um raunverulegt ástand eignarinnar megi telja víst að hún hefði lagst í nákvæma skoðun á ástandi eignarinnar með byggingarfróðum aðila sem vafalaust hefði leitt til þess að hinn leyndi galli á fasteigninni hefði komið í ljós og stefnandi þá haft tækifæri til að falla frá kaupunum eða gera tilboð í eignina sem væri í takt við raunverulegt verðmæti hennar miðað við ástand hennar sem matsgerð hins dómkvadda matsmanns hafi leitt í ljós.

28. Stefnandi byggir á því, er varðar rangar upplýsingar sem stefnda hefur gefið um ástand fasteignarinnar, að líta megi við úrlausn málsins til 27. gr. laga nr. 40/2002. Skemmdir séu víðtækar og bendi eindregið til að um langvarandi leka hafi verið að ræða. Séu niðurstöður matsmanns í samræmi við ástandsskoðun smiðsins F-kk-ef M-kk-ef frá SF smiðum ehf.

29. Stefnandi byggir á því að áhættuskipti höfðu ekki átt sér stað þegar lekinn á fasteigninni hafi komið til eins og matsgerðin beri með sér og staðhæfing stefndu um annað sé röng og ekki til þess fallin að leysa deilu aðila.

30. Stefnandi hafi orðið vör við galla stuttu eftir að hún flutti inn í eignina þann 17. september 2019 og tilkynnt þá þegar um þá.

31. Kröfufjárhæðin sé reist á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns og vísist um umfang og nánari sundurliðun á kostnaði við að bæta úr einstökum göllum til matsgerðar hans.

32. Stefnandi áréttar að hún hafi alla tíð haldið eftir lokagreiðslu í góðri trú og aldrei umfram það sem 44. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 heimili hverju sinni.

Málsástæður og lagarök stefndu

33. Stefnda telur afar ónákvæma framsetningu í stefnu um það hvort byggt sé á 18. gr. eða 19. gr. laga nr. 40/2002 varðandi það hvort fasteignin sé haldin galla. Þannig virðist í málsástæðum byggt á því að fasteignin sé haldin galla á grundvelli 19. gr. laga nr.

40/2002. Hvergi sé hins vegar minnst á 18. gr. í málsástæðum eða inntak þeirrar lagagreinar. Lagaskilyrði öll og bótagrunnur sé eðlisólíkur efir því á hvoru lagaákvæðinu er byggt og ekki sé hægt að lesa það út frá framsetningu í stefnu á hvoru lagaákvæðinu stefnandi byggir. Sé þetta í það mikilli andstöðu við e-lið 80. gr. laga nr. 91/1991 að sæta ætti frávísun ex officio.

34. Stefnda byggir sýknukröfu á því að því að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Við mat á því hvort ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði þá nemi stefnukrafan að teknu tilliti til endurgreiðsluhlutfalls virðisaukaskatts af vinnu manna á verkstað 1,84% af söluverði. Stefnukrafan sé 844.355 krónur og söluverð eignarinnar hafi verið 46.000.000 króna.

35. Stefnda byggir sýknukröfu á því að saknæmri háttsemi hafi ekki ekki verið fyrir að fara af hennar hálfu við sölu eignarinnar og því mótmælt að í nokkru hafi skort á upplýsingagjöf eða hún hafi veitt rangar upplýsingar við sölu eignarinnar. Skilyrði sakarreglunnar séu ekki uppfyllt og geti stefndi því ekki borið skaðabótaábyrgð á meintu tjóni stefnanda.

36. Stefnda hafi veitt stefnanda allar þær upplýsingar sem hún vissi um eignina eða mátti vita um hana og stefnandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að fá, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Stefnda hafi upplýst við skoðun eignarinnar um alla þá þætti sem máli skiptu, hún hafi bent á sprungur, skemmdir í parketi og óskað eftir því við fasteignasalann að geta um galla á söluyfirliti með því að vekja athygli á því að huga þyrfti að málun og viðgerð hússins utanhúss, móða hafi verið á nokkrum glerjum í húsinu, það hafi vantað opnanlegt fag í einn glugga í herbergi efri hæðar, að hurð á baði hafi verið stíf og að innra skipulag eftir hæðar hefðiverið breytt frá teikningu. Stefnandi hafi þá komið og skoðað eignina í þrígang með sérfróðan aðila sér til aðstoðar og hafi stefnda boðið þeim aðfara upp á háaloftið og skoða, en því hafi stefnandi hafnað.

37. Stefnda kveðst aldrei hafa orðið vör við leka úr lofti eða meðfram skorsteini þegar hún bjó í húsinu, og hafi því ekki getað upplýst um neitt slíkt. Stefnda hafi aldrei notað háaloftið meðan hún bjó í húsinu, en fyrrverandi sambýlismaður hennar hafi notað það sem geymslu en hann hafi flutt út árið 2016 og frá þeim tíma hafi stefnda ekki opnað upp á háaloftið eða skoðað það enda ekkert sem hafi gefið henni tilefni til þess. Stefnda greindi hins vegar frá því að hún hafi nýtt bílskúr til geymslu en þar hafi verið nægt rými og því hafi hún sjálf ekki þurft að nota háaloftið.

38. Um ástands þaks sé ekkert ritað í staðlaðri upplýsingagjöf á söluyfirliti. Þær upplýsingar sem komi fram í rituðum texta söluyfirlitsins hafi stefnda byggt á því söluyfirliti sem var til staðar þegar hún keypti eignina árið 2014 og eftir sinni bestu vitneskju eftir að hafa átt eignina og búið í henni í fimm ár, þar sem einskis leka hafði orðið vart.

39. Það sé ósannað með öllu að stefnda hafi haft nokkra vitneskju um að það væri raki í steypu skorsteins og í kringum hann. Þvert á móti hafi stefnda gætt vel að upplýsingaskyldu sinni og upplýstu malla þá þætti sem hún vissi að skipt geta kaupendur máli við kaup á sextíu og þriggja ára gömlu húsi, m. a. að viðgerða væri þörf á steypu utanhúss.

40. Stefnda byggir sýknukröfu jafnframt á því að ósannað sé með öllu að hefðu upplýsingar um raka í steypu skorsteins legið fyrir við gerð kauptilboðs/kaupsamnings hefði það haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings um eignina af hálfu stefnanda eins og síðari málsliður 26. gr. laga nr. 40/2002 áskilur. Þá liggi fyrir að stefnandi hafi keypt fasteignina áverði sem var 8,26% undir ásettu verði eða sem nam 3.800.000 krónum.

41. Stefnda vísar til skoðunarskyldu kaupanda og áhrifa þess ef henni er ekki sinnt. Stefnandi hafi neitað í tvígang boði um að skoða háaloftið. Stefnandi hafi komið með sérfróðan aðila um byggingar og múrverk til að skoða eignina með sér. Skorsteinninn sjáist vel frá götu og eins og fram komi í matsgerð, sem aðeins byggist á sjónskoðun á honum að utanverðu, en hann sjáist frá lóð, frá götu og svölum, þá sé ljóst að mosagróður er sýnilegur á nokkrum stöðum og að múrhúð hefur fallið af S- horni. Leikmaður geti séð af mynd í matsgerð að steypa þaksins (sic!) sé ekki í fullkomnu ásigkomulagi og það, ásamt því að þar segi að huga þurfi að málun og viðgerð utanhúss, hafi átti að gefa stefnanda tilefni til að skoða húsið enn nánar, ef það hafi verið ákvörðunarástæða hennar fyrir kaupunum að utanhúsframkvæmdir gætu skeikað um einhverjar fjárhæðir, auk þess sem að þá hafi henni verið í lófa lagið að geta þess í kauptilboði eða í þeim endurteknu framlengingum á tilboðsfresti sem átt hafi sér stað. Stefnandi hafi komiðmeð múrara að skoða eignina sem engar athugasemdir hafi gert. Stefnandi beri allan halla af því að hafa ekki skoðað eignina svo sem góð venja hafi boðið henni miðað við fyrirliggjandi upplýsingar.

42. Þá er byggt á því að þegar stefnda hafi selt eignina hafði hún aldrei orðið vör við raka eða leka í henni. Eignin hafði þegar verið afhent þegar stefnandi varð vör við dropa koma niður loftklæðningu í herbergi, en ekki séum að ræða að seytli meðfram skorsteini, og beri því stefnandi áhættuna af því tjóni.

-------

43. Stefnda nefnir alvarlega ágalla sem hún telur vera á matsgerð málsins, sem leiða eigi til þess að ekki sé hægt að leggja hana til grundvallar um sönnun í málinu eða í það minnsta að sönnunargildi hennar sé verulega rýrt og í því ljósi hafi ekki tekist fullnægjandi sönnun á tjóni stefnanda.

44. Ekki sé tekið tillit til greinargerðar lögmanns stefndu á matsfundi eða tekið tillit til hennar í matsgerð eftir því sem best verði séð. Þar hafi m. a. verið bent á að matspurning 1 væri ónákvæm og óvíst hvað matsmaður ætti að miða svör sín við. Þá hafi ljósmyndir sem leggja átti fyrir matsmann ekki skilað sér sem skyldi en þær hefðu getað breytt niðurstöðu matsins þar sem þær hafi sýnt ástandið fyrir afhendingu hússins. Þá hafi lögmaður stefndu ekki átt nægan kost á að gæta hagsmuna hennar vegna skorts á tilkynningum frá matsmanni um stöðu mála, m. a. um gögn sem stefnandi hafi sent matsmanni en stefnda hafi ekki haft vitneskju um.

-------

45. Stefnda byggir á því að stefnanda sé óheimilt að krefjast virðisaukaskatts af aðkeyptri vinnu sem hann fái eftir atvikum endurgreidda. Stefnandi geti ekki miðað kröfugerð sína við framtíðarbreytingu eða niðurfellingu á lögum, alltaf eigi að miða kröfugerð við gildandi lög og rétt.

46. Stefnda mótmælir tímamarki dráttarvaxtakröfu og að miða skuli við 9. október 2020, enda hafi stefnandi aldrei krafið stefndu um greiðslu stefnufjárhæðar.

47. Stefnda byggir á því að dæma beri stefnanda til að greiða henni málskostnað þar sem stefnandi hafi valdið óþörfum drætti á máli af ásetningu og skeytingarleysi, sbr. b-lið 1. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991, með ítrekaðri útivist í máli E- 68/2020 á milli sömu aðila og með því að hafa stefnt stefndu í apríl til að mæta fyrir dóm í maí án þess að gæta að lögboðnum eins vikna stefnufresti, með því að hafa ekki uppi kröfu um skuldajöfnun í fyrra máli og ítrekaða óafsakanlega útivist.

48. Stefnda byggir jafnframt á því að stefnandi hafi haft uppi kröfur og staðhæfingar í stefnu sem hann vissi eða mátti vita að væru rangar og haldlausar, sbr. c-lið 1. mgr. 131. gr. laganna.

49. Stefnda byggir á því að umboðsmaður stefnanda, S-kk-nf S-kk-nf V-kk-nf, hafi átt þátt í ávirðingum sem stefnandi beri á stefndu og verði vegna þess að gera honum að greiða sameiginlega með stefnanda málskostnað, þar á meðal álag, sbr. 4. mgr. 131. gr. laganna.

50. Varðandi álag á málskostnað, sbr. 2. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991, skuli horft til þess að sakir skv. 1. mgr. séu miklar. Það séu miklar sakir þegar útivist verður í tvígang, þegar haldið sé gögnum frá matsmanni til að fá hagstæðari niðurstöðu, þegar send séu bréf sem geymi greiðsluáskorun með tölum sem séu órökréttar, þegar ekki sé send greiðsluáskorun áður en mál sé höfðað, þegar aðili sé látinn mæta á dómþing sem hann hefur ekki tilskilin réttindi til, þegar ekki sé gagnstefnt eins og boðað hafi verið í endurupptökubeiðni og þegar ítrekað sé farið fram með rangar og haldlausar staðhæfingar og kröfur sem styðji stekki við nein framlögð dómskjöl.

51. Stefnda byggir á því að án tillits til málsúrslita þá eigi að dæma stefnanda til að greiða sérstaklega þann kostnað sem hann hafi bakað stefndu með ráðstöfun í tengslum við rekstur máls, þar sem sá farsi sem átt hafi sér stað við rekstur dómsmáls E- 68/2020 hafi verið þarflaus, sbr. 3. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða

52. Tilvísun stefnanda til 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 er haldlaus, enda er hún órökstudd og á sér ekki haldbæra skírskotun í atvik málsins. Var enda í engu vikið að þýðingu ákvæðisins við aðalmeðferð málsins þrátt fyrir vísan til þess í stefnu. Verður meint skylda stefndu gagnvart stefnanda í málinu ekki byggð á því ákvæði. Engin rök standa þó til þess að vísa málinu frá dómi án kröfu eins og lögmaður stefndu taldi koma til greina þar sem málatilbúnaður stefnanda er að öðru leyti skýr um meinta ábyrgð stefndu, seljanda eignarinnar, á grundvelli einkum 18. gr., 26. og 27. gr. laganna.

53. Varðandi tilvísun stefnanda til 18. gr. laganna verður í fyrstu litið til þess að húsið var byggt árið 1956, og eignin því augljóslega notuð í skilningi 2. ml. ákvæðins. Því telst eignin ekki gölluð í skilningi ákvæðisins hvað það skilyrði varðar nema sá ágalli, sem á húsinu sannanlega er í dag, rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Miðað við niðurstöðu dómkvadds matsmanns um kostnað við endurbætur, þ. e. ef það mat yrði að fullu lagt til grundvallar, nemur kostnaður við endurbætur nokkuð innan við 2% af kaupverði eignarinnar. Sá kostnaður er langt frá þeim svokallaða gallaþröskuldi sem gildir í þessum efnum og talinn hefur í dómaframkvæmd liggja mun nær 10%.

54. Kemur þá til skoðunar hvort bótaskylda verði lögð á stefndu í málinu á grundvelli ákvæðisins þar sem hún hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. niðurlag málsliðarins. Einkum á þeim grundvelli að hún hafi vitað um þann ágalla sem um ræðir en ekki upplýst um hann.

-------

55. Af vettvangsgöngu mátti ráða að mikill raki var á háalofti í kringum skorstein og mátti greina leka með honum þann dag og niður í herbergi þar sem skorteinninn kemur af háalofti, í gegnum loftklæðningu og niður á efri hæð hússins. Lak nokkuð inn í herbergið enda geisaði hvassviðri þegar eignin var skoðuð og gekk á með úrhellisrigningu. Er það enda svo að sögn stefnanda að leka verður ekki vart nema við áþekkar aðstæður. Ágreiningslaust er því í málinu að eins og ástand eignarinnar er í dag er talsverður leki meðfram skorsteini frá þaki hússins niður með skorsteini þess, þegar gerir mikið vatnsveður. Sá leki er augljóslega til þess fallinn að valda tjóni á eigninni ef ekki verður við vandanum brugðist og núverandi ástand er augljós ágalli á húsinu. Í málinu er deilt um hvort stefnda sem seljandi eignarinnar verði gerð ábyrg fyrir þessum galla.

56. Stefnda kveðst hafa lagt sig í líma við að upplýsa um hvert það smáatriði sem hún vissi um og taldi ástæðu til að ætla að væntanlegir kaupendur myndu vilja og hefðu rétt á að fá vitneskju um. Í söluyfirliti eignarinnar er enda nokkuð ítarleg grein gerð fyrir annmörkum á eigninni. Þar er getið um að huga þurfi að málun og viðgerð að utan, móða sé á nokkrum glerjum, það vanti opnanlegt fag í einu herbergi og hurð inn á bað sé stíf.

57. Eftir nokkuð ítarlega skoðun dómenda undir leiðsögn sérfróðs meðdómsmanns að viðstöddum lögmönnum aðila og stefnanda varð niðurstaðan sú, með samanburði við matsgerð málsins, að ekki væri af ummerkjum hægt að slá því föstu að þessi leki hefði gert vart við sig á þeim tíma sem stefnda átti eignina, þannig að því yrði slegið föstu að hún myndi af þeim sökum hafa vitað um þennan ágalla. Einhver merki eru um eldri leka, þó alls ekki mikil, sem hins vegar gætu allt eins verið frá því áður en stefnda eignaðist húsið, og þá er ekki óvarlegt að álykta sem svo að hugsanlega hafi lekið eitthvað þarna áður en ráðist var í að skipta um þak á húsinu. Matsmaður bendir reyndar á þennan möguleika, þ. e. að skorsteinn hafi verið farinn að skemmast þegar þakið hafi verið endurnýjað 2005. Þar á matsmaður þó væntanlega við að skipt hafi verið um járn.

58. Dómendur telja þannig að ummerki vegna lekans nú geti ekki talist sönnun um að lekið hafi í tíð stefndu. Er það reyndar svo að lekinn nú er þess eðlis og það mikill þegar skilyrði skapast að hann getur valdið talsvert miklum skemmdum á skömmum tíma ef ekki er ráðin bót á vandanum. Einnig er útilokað annað en að íbúar í húsinu verði hans varir eins og hann er nú, og afar ósennilegt að ummerki slíks leka hafi þá ekki verið sýnileg. Ekkert bendir hins vegar til þess að slík ummerki hafi verið greinanleg í íbúðinni undir söluferli hennar sumarið og haustið 2019.

59. Ósannað er að stefnandi hafi notið aðstoðar sérfróðs aðila við skoðunina gegn neitun hennar. Hins vegar er upplýst að stefnandi skoðaði eignina að minnsta kosti tvisvar og gekk um hana alla og skoðaði vel að utan sem innan. Þar kveðst hún hafa skoðað það herbergi þar sem nú sjást ummerki um leka. Einkum sjást þar áberandi bólgur í loftklæðningu sem gefa ótvíræða vísbendingu um leka. Ekkert hefur verið upplýst um annað en að loftklæðning sé nú hin sama og þegar stefnda keypti húsið sem og gólfefni. Verður því að álykta sem svo að þessi ummerki hafi ekki verið á loftklæðningu við skoðun eignarinnar. Þá er ekkert sem bendir til þess að gert hafi verið við klæðninguna eða gólfin í tíð seljanda, hvað þá skömmu fyrir skoðun eignarinnar eða afhendingu hennar. Þrátt fyrir að sönnunargildi framburða vitnanna A-kvk-ef S-kvk-ef og S-kvk-ef H-kvk-ef sé takmarkað er sjálfsagt að geta þess að A-kvk-nf, dóttir stefndu, bjó í herberginu í um eitt og hálft ár og varð einskis vör allan þann tíma þrátt fyrir að sofa að sögn með höfuð beint undir núverandi lekastað. S-kvk-nf, vinkona stefndu, ber á sama veg eftir að hafa gist í herberginu í miklu vatnsveðri auk þess sem hún aðstoðaði stefndu við flutning. Sá fasteignasali, sem skoðaði eignina útbjó söluyfirlit og hafði milligöngu í viðskiptunum, kvaðst ætíð láta slíkra ummerkja getið og einnig gengi hann þá betur úr skugga um eðli meints ágalla á fasteign ef hann greindi slík ummerki sem hann kvaðst ekki hafa gert. Skoðun fasteignasalans virðist þó ekki hafa verið mjög ítarleg miðað við framburð hans fyrir dómi en til þess ber að líta að skoðun fór fram fyrir um tveimur og hálfu ári.

60. Hitt vegur þyngra að stefnandi sjálf kveðst engin merki hafa séð um þennan leka þegar hún skoðaði íbúðina við annan mann, áður en kaupin gerðust. Einhver ummerki hafi hún ekki séð fyrr en hún hafi byrjað að mála nokkru síðar eftir að hún var flutt inn. Það athugast einnig í þessu sambandi að enginn raki mældist í múrhúð á skorsteini í herberginu, þ. e. þá væntanlega neðan við loftklæðningu, við skoðun matsmanns, sem telja verður ólíklega niðurstöðu ef lekinn hefði varað um nokkurt skeið.

61. Stefnda kveðst ítrekað hafa bent stefnanda við skoðun á háaloftið og skorað á hana að skoða það. Er það einnig ósannað gegn neitun stefnanda. Afar sérstakt er að það ratar ekki inn í söluyfirlit að háaloft sé í húsinu. Það blasir þó við hverjum sem er sem skoðar húsið að talsvert rými hljóti að vera fyrir ofan niðurtekin loft á efri hæð miðað við hátt þak hússins. Einnig blasir hleri upp á háaloft við þegar gengið er upp stiga frá neðri hæð upp á þá efri. Aðgengi að loftinu er prýðilegt, þ. e. eins og það getur verið, en til staðar er stöng til að krækja í lofthlera og rennur þá niður ágætur stigi til að komast upp. Hvort sem stefnda hefur vakið sérstaka athygli stefnanda á því að háaloft væri og vísað á uppgönguleiðina eða ekki, verður að telja ótrúverðugan þann framburð stefnanda að hún hafi ekki leitt hugann að þessu og ekki séð umræddan hlera í loftinu. Verður að telja að hefðbundin skoðun venjulegs og ófaglærðs væntanlegs kaupanda fasteignar hljóti að fela í sér sjónskoðun á lofti og loftefnum eins og eftir atvikum á ljósum og ljósabúnaði. Við slíka skoðun blasir við að háaloft er á húsinu sem sjálfsagt hefði verið fyrir stefnanda að skoða nánar. Þá hefði hún strax orðið vör við það sem hún sjálf lýsir sem megnri fúkkalykt sem hefði gosið upp um leið og hlerinn var opnaður. Verður hún látin bera hallann af því að hafa ekki veitt þessu athygli. Þar athugast þó að ekki er víst að slík skoðun hefði leitt til neins miðað við þær forsendur sem dómurinn leggur til grundvallar um eðli ágallans og sýnileika eða jafnvel ósýnileika hans við skoðun. Hins vegar hefði fullnægjandi skoðun stefnanda á háalofti að öllum líkindum útilokað hana frá því að bera fyrir sig svik stefndu í málinu, þ. e. að hún hafi vísvitandi leynt hana göllum sem á eigninni hafi verið. Þessi vanræksla stefnanda á skoðunarskyldu sinni getur ekki skapað henni ríkari rétt til að bera fyrir sig ágalla, þ. e. þá á grundvelli sviksamlegrar þagnar stefndu um meinta ágalla, heldur en hún hefði notið hefði hún sannanlega skoðað háaloftið.

62. Þá vekur það athygli að frá götu má sjá að skorsteinn hússins er gamall og farinn að láta á sjá. Ekki er óvarlegt við skoðun að álykta sem svo að hann sé jafngamall húsinu sjálfu eða í dag um 66 ára gamall eða um 63 ára þegar skoðun fór fram. Sjá má greinilega sprungu í honum upp eftir einu horni hans upp úr áfellu frá þaki. Jafnframt má sjá að kíttað hefur verið neðanvert í sprunguna en útilokað að segja hvenær það hafi verið gert og er það með öllu óupplýst í málinu. Dómkvaddur matsmaður lagði ekkert mat á það hvort viðgerð, jafnvel ófullnægjandi, hafi verið gerð á skorsteininum, eða hversu gömul hún gæti verið. Upplýst er enda að matsmaður fór ekki að skorsteini utanvert heldur sjón skoðaði úr stigum frá þakbrún. Matsmaður sagði hins vegar í matsgerð: „Ef frágangur á flasningum í kringum skorstein er skoðaður virðist sú sprunga sem sýnileg er á V- horni skorsteins hafa verið til staðar í einhverri mynd þegar gengið var frá í kringum skorstein fyrir um 10 árum þegar þakjárn var endurnýjað. Sjá má frágang á kítti og flasningu taka mið af sprungunni.“

63. Þegar á allt framangreint er litið telur dómurinn ósannað að seljandi, stefndi í máli þessu, hafi vísvitandi leynt kaupanda, stefnanda málsins, upplýsingum í málinu, þ. e. þá um umræddan leka, en stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því. Þannig bendir fátt ef nokkuð til þess að seljandi hafi vitað um lekann þegar hún seldi eignina kaupanda enda ekkert sem bendir til þess að lekið hafi með þeim hætti sem nú gerir, fyrir afhendingu eignarinnar.

64. Ef litið yrði svo á að stefnda hefði mátt vita um ágallann væri það byggt á sömu kröfum og þeim sem gerðar verða til kaupanda eignar um að kynna sér ástand hins selda. Ekkert liggur þannig fyrir í málinu um að seljandi hafi mátt ætla að eignin væri haldin þessum göllum. Ef hægt er að slá því föstu að ummerki um nýlegan leka hefði mátt sjá við skoðun á háalofti, eins og mætti ætla af matsgerð málsins, þótt ekki verði því slegið föstu, verður að telja að kaupandi hefði þá mátt átta sig á þeim ágalla með skoðun á háaloftinu. Hafi slíkur galli ekki verið sýnilegur við hefðbundna skoðun leikmanns verður ekki að mati dómsins gerð sú krafa að seljandi hafi þá mátt vita af honum og borið að upplýsa um hann. Ef gallinn var þannig hugsanlega til staðar við afhendingu væri þá vissulega um leyndan galla að ræða á eigninni en galla sem kaupandi yrði hins vegar að bera sjálfur á grundvelli framangreindar meginreglu um gallaþröskuld, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

65. Því verður þannig slegið föstu að umræddur leki hafi verið bæði seljanda og kaupanda ókunnur og hafi fyrst komið í ljós eftir afhendingu eignarinnar og áhættuskipti í viðskiptunum, og verður kaupandi, stefnandi í málinu, því að bera sjálfur tjón vegna þessa, sbr. meginreglu 20. gr., sbr. 12. gr., laganna.

66. Í grunninn leiða framangreind sjónarmið einnig til þess að ekki er hægt að líta svo á að stefnda hafi gefið stefnanda rangar upplýsingar eða hreinlega leynt hana vísvitandi upplýsingum um eignina í skilningi 26. og 27. gr. laganna. Vafalaust er að seljanda, stefndu, hefði borið að upplýsa kaupanda um leka ef hann hefði verið til staðar. Hins vegar hefur því verið slegið föstu að ósannað sé, sbr. framangreint, að seljandi hafi vitað eða mátt vita um þann leka sem mál þetta snýst um og enda talið líklegt að lekinn hafi ekki verið til staðar fyrr en eftir afhendingu eignarinnar. Því getur 26. gr. laganna ekki átt við.

67. Stefnandi byggir hins vegar á því að upplýsingar í söluyfirliti vegna viðskiptanna felli ábyrgð á stefndu í málinu með vísan til 27. gr.

68. Í söluyfirliti eignarinnar var eftirfarandi texti: „Járn á þaki húss og bílskúrs endurnýjað 2005, líklegast endurnýjað fyrir u. þ. b. 10 árum síðan.“ Þetta ákvæði kveður stefnda vera tekið upp úr eldra söluyfirliti, þ. e. þegar hún keypti, sem liggur einnig fyrir í málinu, þar sem sagði að þakjárn hefði verið endurnýjað 2005. Ekki er enda sjáanlegur ágreiningur um að járn á þaki húss sé í lagi og sé að öllum líkindum frá 2005. Dómurinn telur að yfirlýsing um að járn á þaki sé um fimmtán ára gamalt, sem ekki er gerður sérstakur ágreiningur um að sé rétt, þýði það ekki sjálfkrafa að kaupandi eignar hafi þá tryggingu fyrir því að þak eða umbúnaður þaks eða nærri þaki leki ekki og muni ekki leka og að slík yfirlýsing leysi kaupanda undan allri ábyrgð, m. a. sem leiðir af aðgæsluskyldu hans. Slík túlkun felur að mati dómsins í sér töluvert umfangsmeiri fyrirheit um gæði fasteignarinnar og þaksins en leitt verður af framangreindu orðalagi. Þessari yfirlýsingu, um að fyrri eigandi hússins hafi skipt um þakjárn, verður að mati dómsins ekki jafnað til yfirlýsingar um að ákveðinn umbúnaður fasteignar hafi nýlega fyrir sölu verið tekinn í gegn eða viðgerður, en slík yfirlýsing getur undir vissum kringumstæðum fellt á þann, sem hana gefur, ábyrgð á að viðgerð hafi þá verið fullnægjandi.

69. Í þessu sambandi athugast að seljandi gefur hér engar rangar upplýsingar heldur einungis þær sem hann veit réttar og ekki er gerður ágreiningur um að séu það. Jafnframt skiptir máli hér að seljandi, stefnda í málinu, vísar hér til framkvæmda sem fyrri eigandi réðst í og ekkert sem bendir til annars en að hún hafi verið í góðri trú um að hafi verið í lagi og ekkert sem gaf henni tilefni til að ætla annað. Ef ástæða leka meðfram skorsteini er sprunga í honum, og að því er virðist flausturslegur frágangur við áfellur þar, þá voru þau ummerki jafn sýnileg seljanda og kaupanda eignarinnar. Hér skal þó áréttað að ósannað er strangt til tekið hvað veldur lekanum þótt leiða megi vissulega að því líkur að það sé vegna ófullnægjandi frágangs við gamlan skortstein hússins.

70. Burtséð frá framangreindum sjónarmiðum þá telur dómurinn að seinna skilyrði beggja þessara lagagreina um að vitneskja kaupanda, stefnanda í málinu, hefði haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings í málinu girði fyrir bótaábyrgð stefndu. Fullvíst má teljaað þetta hefði vart komið í veg fyrir samninginn þar sem þegar hafði verið veittur verulegur afsláttur frá ásettu kaupverði; að upplýsingar um lekann hefði verið frágangsök af hálfu stefnanda.

71. Einnig telur dómurinn útilokað að slá neinu föstu um að umræddur ágalli hefði haft það í för með sér að verð eignarinnar hefði lækkað enn frekar ef aðilar hefðu vitað um gallann við samninginn. Bæði er um afar afmarkaðan ágalla að ræða og frekar lítinn í samhengi við viðskiptin í heild, en einnig hefði niðurstaðan getað orðið sú að fyrir lekann hefði mátt komast með litlum lagfæringum. Ósannað er þannig að mati dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómara, að nauðsynlegt sé að ráðast í þær framkvæmdir sem dómkvaddur matsmaður leggur til. Sterkar líkur eru fyrir því að hægt sé að grípa til annarra og talsvert ódýrari aðgerða til að komast fyrir lekann í stað þess að fjarlægja skortstein hússins. Sjálfsagt er til framtíðar litið í þessu 66 ára gamla húsi varanlegri lausn að fara áþekka leið þeirri sem matsmaður leggur til en allar líkur sem benda til þess að aðrar viðurhluta- og kostnaðarminni gætu dugað í þeim efnum. Það athugast í þessu sambandi að matsmaður slær engu föstu í þessum efnum heldur orðar það með svofelldum hætti: „Úrbóta er þörf og hefur matsmaður gert ráð fyrir eftirfarandi aðgerðum til lagfæringa.“

72. Sönnunarbyrði fyrir því að vitneskja um ágallann hefði haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings hvílir á stefnanda en ekki er hægt að fallast á að sú sönnun hafi tekist.

73. Í þeim efnum er ekki hægt að leggja einfaldlega þann mælikvarða á að hvers kyns ágalli myndi leiða til áhrifa á efni samnings heldu þurfi að færa fyrir því ákveðnar líkur. Ella væri umrætt skilyrði fyrir bótaskyldu samkvæmt umræddum ákvæðum markleysa.

74. Af framangreindu virtu telur dómurinn ekki lagaskilyrði til að fella bótaábyrgð á stefndu vegna þessara viðskipta. Það verður ekki gert á grundvelli þess að eignin fullnægi ekki þeim kröfum um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum nr. 40/2002 eða samningi aðila, enda um 63 ára gamla eign að ræða við kaupin, og útilokað að hægt sé að halda því fram að ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Þá hefur því verið hafnað að seljandi, stefnda í máli þessu, hafi orðið uppvís að saknæmri háttsemi í viðskiptum sínum við stefnanda, eða ábyrgst með yfirlýsingum sínum að fasteignin gæti ekki byrjað að leka eftir afhendingu hennar eða stefnandi hefði mátt ganga út frá því sem vísu á grundvelli ótvíræðrar ábyrgðaryfirlýsingar stefndu, enda slíkri ekki til að dreifa.

75. Þá verðurekki fallist á kröfu stefnanda um afslátt af kaupverði eignarinnar. Um það vísast til framangreindrar umfjöllunar um ágallann sem á húsinu er og umfangs hans, en til að afsláttur verði dæmdur í fasteignakaupum þarf galli að rýra svo nokkru varði verðmæti eldri eða notaðra fasteigna. Ekkert styður slíka niðurstöðu í þessu máli.

76. Því verður stefnda sýknuð af kröfum stefnanda í málinu. Eftir þessum úrslitum verður stefnandi í samræmi við meginreglu 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála dæmd til að greiða stefndu málskostnað. Engin efni eru að mati dómsins til að dæma álag á málskostnað í málinu, eða gera lögmanni stefnanda að greiða málskostnað. Stefnda gerir reyndar ekki kröfu í þessa veru í kröfugerð sinni heldur fjallar um það sem hún telur að réttmæti slíkt álag, í umfjöllun um málskostnað í málsástæðukafla greinargerðar sinnar. Hvernig sem því háttar er kröfum stefndu í þessa veru hafnað.

77. Með vísan til málsatvika, umfangs málsins og reksturs þess og að teknu tilliti til málskostnaðaryfirlita telst málskostnaður hæfilegur 1.600.000 krónur.

78. Málið fluttu S-kk-nf S-kk-nf V-x-x lögmaður fyrir stefnanda og S-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf lögmaður fyrir stefndu.

79. Dóminn kveður upp L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari sem dómsformaður og meðdómararnir B-kvk-nf I-kvk-nf héraðsdómari og H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

DÓMSORÐ

Stefnda, G-kvk-nf Í-kvk-nf K-kvk-nf, er sýknuð af kröfum stefnanda, R-kvk-ef V-kvk-ef.

Stefnandi greiði stefndu 1.600.000 krónur í málskostnað.

L-kk-nf K-kk-nf

B-kvk-nf I-kvk-nf

H-kk-nf S-kk-nf