E-607/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 19. nóvember sl., er höfðað með stefnu birtri 1. maí sl.

Stefnandi er E-kk-nf G-kk-nf, kt. 000000-0000, Heiðargerði 24, Reykjavík.

Stefndi er Rangárþing ytra, kt. 000000-0000, Suðurlandsvegi 1, Hellu.

Dómkröfur stefnanda eru þær að viðurkennt verði með dómi að stefnandi hafi öðlast eignarrétt að lóðunum nr. 4 og 5 úr landi Gaddstaða í Rangárþingi ytra með fastanúmerum 219-5825 og 219-5823, með tveimur kaupsamningum og afsölum útgefnum til stefnda af stefnanda dagsett 4. september 2008. Þá verði stefndi dæmdur til að gefa út og undirrita afsöl fyrir báðum lóðunum með venjulegum ákvæðum þar á meðal um að stefnandi taki yfir kvaðir og skuldbindingar sem á lóðunum eru, þar á meðal lóðarleigusamningum með skjalnúmerum 431-A-000050/1986 og 431-A-000141/1999 á lóðinni nr. 219-5823 og með skjalnúmerum 431-A-000050/1986 og 431-A-000148/1999 á lóðinni nr. 219-5825, sem verða áfram áhvílandi á hinu selda. Þá er yfirtekin af stefnanda áhvílandi veðskuld við Sparisjóð Keflavíkur upphaflega 2.100.000 krónur, vísitala 3343,0 útgefið 22. mars 1994 tryggingarbréf skjal nr. 431-A-000292/1994. Tvö afsöl sem stefndi gaf út vegna Gaddstaða, lóða nr. 4 og 5 (sama og fastanúmer 219-5825 og 219-5823) til stefnanda 4. september 2008, falli úr gildi.

Til vara er gerð sú krafa varðandi kröfu stefnanda um útgáfu afsala, að stefndi gefi út og undirriti tvö afsöl með nánar tilgreindu orðalagi í stefnu.

Þá er í aðal- og varakröfum gerð krafa um málskostnað að mati dómsins.

Dómkröfur stefnda eru þær að staðfest verði að tvö afsöl sem stefndi gaf út vegna Gaddstaða, lóða nr. 4 og 5 (sama og fastanúmer 219-5825 og 219-5823) til stefnanda 4. september 2008 séu fallin úr gildi en að öðru leyti að hann verði sýknaður af aðal- og varakröfum stefnanda. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Málavextir.

Málavextir eru þeir að lóðir nr. 4 og 5 í landi Gaddstaða í Rangárþingi ytra eru í eigu sveitarfélagsins en sameiginlegir leigjendur lóðanna samkvæmt þinglýstum yfirlýsingum eru stefnandi, B-kk-nf R-kk-nf B-kk-nf og Æ-kk-nf G-kk-nf. Á hver þeirra eitt sumarhús á lóðunum. Haustið 2007 var ákveðið af hálfu sveitarfélagsins að leiguhöfum yrði boðið að kaupa lóðir úr landi Gaddstaða. Með bréfi dagsettu 15. nóvember 2007, sem undirritað er af stefnanda fyrir hönd lóðarhafa er því lýst yfir að þeir taki boði sveitarstjórnar um kaup á lóðum nr. 4, 5 og 6. Kemur fram í bréfinu að þeir séu tilbúnir til viðræðna um frágang kaupanna þegar sveitarstjóra henti og þá óska þeir eftir tilnefningu á aðila til mælinga á lóðunum og skiptingu þeirra með öðrum hætti en fram komi á upphaflegum skipulagsuppdrætti. Fljótlega mun hafa komið í ljós að ágreiningur var milli leigjenda lóðanna um það hvernig lóðunum skyldi skipt á milli þeirra. Munu þeir hafa viljað skipta lóðunum tveimur í þrjá hluta en þar sem stefndi taldi slíkt ferli tímafrekt var sú ákvörðun tekin að ganga til samninga við stefnanda um kaup á lóðunum, enda hefði hann gefið sig fram sem talsmaður leigulóðahafanna. Hafi því verið ætlast til þess að leigulóðahafarnir skiptu lóðunum í kjölfarið á milli sín. Í byrjun ágúst 2008 fékk stefnandi tilkynningu frá Fannbergi fasteignasölu ehf. þess efnis að stefndi hefði látið útbúa kaupsamninga og afsöl vegna kaupa hans á umræddum lóðum og var stefnandi beðinn um að undirrita skjölin við fyrsta tækifæri. Kemur fram að kaupverð lóðar nr. 4 sé 3.850.000 krónur og kaupverð lóðar nr. 5 sé 3.630.000 krónur. Með kaupsamningum og afsali dagsettum 4. september 2008 var gengið til samninga við stefnanda um lóðir þessar og lóðunum afsalað til hans. Tekið er fram í kaupsamningi að á lóð nr. 4 standi sumarhús í eigu stefnanda og annað í eigu Æ-kk-ef G-kk-ef og jafnframt kemur fram að á lóð nr. 5 standi sumarhús í eigu B-kk-ef R-kk-ef B-kk-ef. Þegar þinglýsa átti skjölunum kom í ljós að yfirlýsing í kaupsamningum um að aflýsa bæri lóðarleigusamningunum stóðst ekki nema með samþykki lóðarhafa og var skjölunum því vísað frá þinglýsingu. Stefnandi hefur freistað þess án árangurs að fá stefnda til að gefa út ný afsöl með þeirri breytingu að áhvílandi þinglýstum lóðarleigusamningum verði ekki aflýst og þeir verði látnir hvíla á hinu selda áfram. Þá fellst stefnandi á að yfirtaka áhvílandi kvaðir og veðbönd á lóðunum.

Með bréfi dagsettu 24. september 2008 tilkynntu þeir B-kk-nf R-kk-nf og Æ-kk-nf stefnda að stefnandi hafi ekki undirritað kaupsamninga í umboði þeirra og töldu þeir að fyrirætlun hans væri sú að skammta þeim lóðir undir bústaði eftir eigin höfði. Á fundi hreppsnefndar stefnda sem haldinn var 9. október sama ár var áréttuð sú ákvörðun sveitarstjórnar að sala á leigulóðum í Gaddstaðalandi væri eingöngu til þinglýstra leigutaka. Í ljósi þess að ekki væri sátt milli leigjenda lóða nr. 4, 5 og 6 væri sveitarstjóra falið að afturkalla sölu á þeim lóðum. Í bréfi til lögmanns stefnanda dagsettu 31. október sama ár segir stefndi það hafa verið skilyrði fyrir sölunni að allir leigulóðarhafar samþykktu hana og fengju sínar lóðir framseldar. Þá hafi salan verið háð því skilyrði að lóðunum yrði í kjölfarið skipt upp milli hinna þriggja eigenda. Þar sem samþykki meðleigjenda hafi ekki legið fyrir séu forsendur samninganna brostnar og skyldur samningsaðila því fallnar niður. Salan á lóð nr. 6 er utan ágreinings aðila.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir á því að með því að ganga að þeim skilyrðum að stefnandi myndi einn verða kaupandi lóðanna hafi stefndi með vissum hætti verið að tryggja hagsmuni stefnda vegna skiptingar á lóðunum. Sveitarfélagið hafi ákveðið einhliða að selja stefnanda lóðirnar og fríað sig af því að taka á sig hvernig lóðirnar ættu að skiptast. Það hafi því verið stefndi sem hafi stjórnað þessari atburðarás, hann hafi annast skjalagerðina og borið ábyrgð á henni. Stefnda hafi orðið á mistök í skjalagerðinni með því að geta ekki um tvo áhvílandi lóðarleigusamninga og yfirtöku kaupanda á þeim. Vegna þeirra mistaka hafi ekki verið unnt að þinglýsa afsölunum en þau mistök sé auðvelt að laga eins og fram komi í kröfugerð. Felist mistökin í því að í báðum afsölunum sé sagt að eignin sé seld án kvaða og veðbanda, en áhvílandi á báðum lóðum séu lóðarleigusamningar og á annarri lóðinni sé þinglýst tryggingabréfi.

Stefnandi tekur það fram að ekki vaki annað fyrir honum en að selja þeim B-kk-þgf og Æ-kk-þgf hluta úr lóðunum með þeirri skiptingu sem tryggi hagsmuni stefnanda um stærð lóðarinnar og breyti það því ekki að stefnda hafi borið skylda til að haga skjalagerð með þeim hætti að unnt sé að þinglýsa eignarheimildum

Stefnandi telur því að staðfesta beri með dómi að kaup hafi tekist milli málsaðila og stefnda beri að leggja stefnanda til skjöl því til staðfestu sem unnt sé að þinglýsa. Engin rök standi til þess að fella samninga aðila um kaupin niður. Stefnandi hafi greitt umsamið kaupverð að fullu og beri að fá þinglýsingarhæf heimildarskjöl fyrir kaupunum án athugasemda. Skjölin sem fyrir liggi og aðdragandi þeirra hafi verið án nokkurs fyrirvara og standi forsendur óhaggaðar. Stefndi hafi ekki reynt að rifta gerðum samningum og hann haldi kaupverðinu sem greitt hafi verið á sínum tíma. Sé stefndi því bundinn af gerðum samningum og beri að efna þá. Stefnandi telji sig bundinn við samninga og afsölin með þeirri leiðréttingu sem gera þurfi og feli í sér auknar kvaðir sem á hinu selda hvíli. Stefnandi vísar til laga um sölu fasteigna þar sem segi til dæmis að seljandi geti ekki rift kaupum eftir að afsal hefur verið gefið út, sbr. 4. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi segir varakröfu sína um útgáfu tveggja afsala með tilgreindu orðalagi vera setta fram til öryggis um nákvæma kröfugerð og af réttarfarsástæðum og sé efnislega hin sama og aðalkrafan.

Stefnandi vísar til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og reglna samningalaga um skuldbindingargildi samninga. Krafa um málskostnað er reist á 1. mgr. 130. gr., sbr. 129. gr. einkum 1. tl. e í l. nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir á því að þar sem selja hafi átt lóðirnar leigjendum hafi það verið skilyrði fyrir sölunni að leigulóðarhafar samþykktu söluna og fengju lóðir sínar framseldar. Hafi salan verið háð því skilyrði að lóðunum yrði í kjölfarið skipt upp milli aðilanna þriggja. Þar sem samþykki meðleigjendanna hafi ekki legið fyrir séu forsendur samninganna brostnar. Samkvæmt reglum samningaréttar valdi brostnar forsendur því að samningsaðili sé ekki bundinn af efni samningsins, þ.e. samningur sé ógildur. Um alvarlegan forsendubrest sé að ræða, en umræddar forsendur hafi verið algjört grundvallaratriði fyrir sölunni. Sé ómögulegt að skilja vilja sveitarfélagsins með öðrum hætti en að salan sé einmitt háð því skilyrði að lóðunum yrði skipt upp milli lóðahafa, að öðrum kosti félli hún niður. Sé augljóst að þetta fortakslausa skilyrði sé ekki uppfyllt og eigi samningarnir því að falla niður. Stefndi telur stefnanda jafnframt hafa beitt blekkingum gagnvart því með því að greina ekki frá breyttum forsendum. Stefnandi hafi komið fram sem talsmaður leigulóðahafa gagnvart stefnda þrátt fyrir að sú hafi ekki verið raunin. Hafi hann talið stefnda trú um að hinir lóðahafarnir væru samþykkir því að hann væri einn kaupandi lóðanna. Af þessum sökum telur stefndi sig ekki vera bundinn við efni samninganna og hefur neitað að verða við ósk stefnanda um leiðréttingu þinglýsingarskjala. Hefur stefndi óskað eftir því að samningarnir verði ógiltir formlega og hefur boðist til að endurgreiða kaupverðið tafarlaust og af því yrði.

Stefndi vísar til reglna um brostnar forsendur sem séu undantekningar frá meginreglunni um skuldbindingargildi samninga.

Krafa um málskostnað er reist á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða.

Mál þetta snýst um sölu stefnda á lóðum nr. 4 og 5 úr landi Gaddstaða í Rangárþingi ytra til stefnanda. Stefnandi er ásamt þeim Æ-kk-þgf I-kk-þgf G-kk-þgf og B-kk-þgf R-kk-þgf B-kk-þgf leigutaki að lóðunum og standa þar þrjú sumarhús í þeirra eigu. Stefnandi mun í upphafi hafa komið fram fyrir hönd lóðahafanna og í bréfi til stefnda dagsettu 15. nóvember 2007 lýsti hann því yfir að þeir tækju boði stefnda um kaup á lóðum nr. 4, 5 og 6. Salan á lóð nr. 6 er hins vegar utan ágreinings aðila. Með bréfi dagsettu 12. desember sama ár til stefnda lýsir Æ-kk-nf I-kk-nf því yfir að hann óski eftir því að fá að kaupa þriðjung lóða nr. 4 og 5, enda sé lóðunum skipt upp í þrjá álíka jafna hluta. Kemur fram í bréfinu að stefnandi fari fram á að fá stærri hlut til sín og verði lóð Æ-kk-ef I-kk-ef því mjórri en hinna og sé hann ekki sáttur við það. Óskar hann eftir svari sem allra fyrst svo unnt sé að ljúka málinu. Afrit af bréfi þessu var sent til stefnanda og B-kk-ef R-kk-ef. Með bréfi dagsettu 19. desember sama ár til stefnda rökstyður stefnandi þá skiptingu sem hann telur að leggja eigi til grundvallar og lýsir því yfir að hann geti ekki sætt sig var aðra skiptingu en þar sé lýst. Telur hann skiptinguna eiga að vera þannig að B-kk-nf R-kk-nf sé með 75 m á breidd af lóð nr. 5, stefnandi sé með 25 m breidd af lóð nr. 5 og 50 m breidd af lóð nr. 4 og Æ-kk-nf I-kk-nf með 50 m breidd á lóð nr. 4. Lýsir stefnandi þeirri von sinni að þeim verði boðið að kaupa það sem þeir hefðu haft á leigu eins og segi í bréfi stefnda 18. október sama ár. Ekki er að sjá að nein viðbrögð hafi orðið af hálfu stefnda vegna þess ágreinings sem risinn var milli lóðahafa fyrr en stefnanda var tilkynnt með bréfi dagsettu 6. ágúst 2008 að kaupsamningar og afsöl vegna lóða nr. 4 og 5 væru tilbúin til undirritunar. Komið hefur fram í málinu af hálfu stefnda að honum hafi verið ljóst að leigulóðahafar hafi viljað skipta þessum tveimur lóðum upp í þrjár, en slíkt ferli sé tímafrekt og krefjist töluverðrar vinnu. Hafi því verið ákveðið til einföldunar að ganga fyrst frá kaupum á lóðunum en síðan ættu lóðahafar að gera upp sín á milli eftir það.

Samkvæmt framansögðu gekk stefndi til samninga við stefnanda um kaup á lóðunum tveimur þrátt fyrir að honum ætti að vera ljós sá ágreiningur sem upp var kominn milli lóðahafa. Eins og þá var í pottinn búið bar stefnda að kanna hvort stefnandi hefði umboð frá hinum lóðahöfunum tveimur áður en gengið var til samninga en það virðist hann ekki hafa gert. Getur stefndi því ekki borið fyrir sig nú að forsendur séu brostnar fyrir sölu lóðanna til stefnanda. Stefnandi hefur greitt umsamið kaupverð að fullu sem stefndi heldur enn og ber stefnanda því að fá þinglýsingarhæf heimildarskjöl fyrir kaupunum án athugasemda. Verður aðalkrafa stefnanda því tekin til greina eins og nánar greinir í dómsorði. Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

H-kk-nf O. A-kk-nf dómstjóri kvað upp dóminn. Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest en dómari og lögmenn aðila töldu ekki þörf endurflutnings.

DÓMSORÐ:

Viðurkennt er að stefnandi, E-kk-nf G-kk-nf, hafi öðlast eignarrétt að lóðunum nr. 4 og 5 úr landi Gaddstaða í Rangárþingi ytra með fastanúmerum 219-5825 og 219-5823, með tveimur kaupsamningum og afsölum útgefnum til stefnda, Rangárþings ytra, af stefnanda dagsett 4. september 2008. Þá ber stefnda að gefa út og undirrita afsöl fyrir báðum lóðunum með venjulegum ákvæðum þar á meðal um að stefnandi taki yfir kvaðir og skuldbindingar sem á lóðunum eru, þar á meðal lóðarleigusamningum með skjalnúmerum 431-A-000050/1986 og 431-A-000141/1999 á lóðinni nr. 219-5823 og með skjalnúmerum 431-A-000050/1986 og 431-A-000148/1999 á lóðinni nr. 219-5825, sem verða áfram áhvílandi á hinu selda. Þá er yfirtekin af stefnanda áhvílandi veðskuld við Sparisjóð Keflavíkur upphaflega 2.100.000 krónur, vísitala 3343,0 útgefið 22. mars 1994 tryggingarbréf skjal nr. 431-A-000292/1994. Tvö afsöl sem stefndi gaf út vegna Gaddstaða, lóða nr. 4 og 5 (sama og fastanúmer 219-5825 og 219-5823) til stefnanda 4. september 2008, falla úr gildi.

Málskostnaður fellur niður.

H-kk-nf O. A-kk-nf.