E-5242/2009

Mál þetta, sem tekið var til dóms 30. júní sl., er höfðað 10. desember 2009.

Stefnendur eru S-kvk-nf G-kvk-nf og K-x-x V-x-x d-e-x P-e-x, bæði til heimilis að Álfhólsvegi 135, Kópavogi.

Stefndu eru K-kk-nf F-kk-nf K-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf R-kvk-nf, bæði til heimilis að Kjartansgötu 3, Borgarnesi, R-kk-nf B-kk-nf, Kleifarseli 21, Reykjavík og Húsavík, fasteignasala ehf., Borgartúni 29, Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að stefndu, K-kk-nf F-kk-nf K-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf R-kvk-nf, greiði stefnendum in solidum 2.270.309 krónur, þar af greiði allir stefndu K-kk-nf F-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf, Húsavík, fasteignasala ehf. og R-kk-nf B-kk-nf in solidum 1.589.875 krónur. Þá er krafist dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af allri fjárhæðinni frá 16. desember 2009 til greiðsludags. Loks er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu.

Stefndu, K-kk-nf F-kk-nf K-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf R-kvk-nf, krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda og málskostnaðar úr hendi stefnenda.

Stefndu, R-kk-nf B-kk-nf og Húsavík fasteignasala ehf., krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda og málskostnaðar úr hendi stefnenda að skaðlausu.

II.

Með kaupsamningi, dagsettum 4. nóvember 2005, keyptu stefnendur fasteignina Álfhólsveg 135, Kópavogi af stefndu K-kk-þgf F-kk-þgf K-kk-þgf og G-x-x B-kvk-þgf R-kvk-þgf. Kaupverð eignarinnar var 37.500.000 krónur. Fasteignasalan Húsavík hafði milligöngu um söluna og stefndi R-kk-nf B-kk-nf, sem þar er löggiltur fasteignasali, annaðist gerð söluyfirlits og samninga. Stefnendur fengu eignina afhenta 15. nóvember 2005. Afsal var gefið út 15. febrúar 2006. Nánar tiltekið er um að ræða 188 fermetra parhús byggt 2003 á tveimur hæðum með innbyggðum bílskúr og auka íbúð.

Stefndu, K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf, fólu meðstefnda R-kk-þgf B-kk-þgf að selja eignina á haustmánuðum 2005. Hann skoðaði eignina 30.september 2005 og útbjó í framhaldinu söluyfirlit fyrir eignina. Þar kemur fram að verðmæti eignarinnar sé 38.900.000 krónur. Í söluyfirlitinu er einnig tekið fram að húsið væri kvarsað að utan og kveðst stefndi R-kk-nf hafa stuðst við lýsingu sem komi fram á bygginganefndarteikningum af eigninni, þó að ljóst væri að húsið væri hraunað. Hafi þessi texti „slæðst inn í söluyfirlitið“ út frá lýsingu í teikningu vegna fjölda eigna sem komu á söluskrá á hverjum degi á þessum tíma.

Lýsa stefndu, K-kk-nf F-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf og R-kk-nf, atvikum á sama veg og kveða að við yfirferð á skjölum á kaupsamningsfundi þann 4. nóvember 2005, fyrir undirritun kaupsamnings um eignina, hafi verið bent á að í söluyfirlitinu væri ranghermt að hið selda væri kvarsað, heldur væri það hraunað. Starfsmaður fasteignasölunnar, B-kvk-nf K-kvk-nf, fasteignasali, sem sat fundinn f.h. fasteignasölunnar, leiðrétti þá söluyfirlitið, sem hafði verið prentað þann 3. nóvember 2005, til samræmis við upplýsingarnar og hafi aðilar undirritað söluyfirlitið um samþykki þeirra fyrir því sem þar kom fram vegna breytinga sem B-kvk-nf hafði gert á söluyfirlitinu á kaupsamningsdegi 4. nóvember 2005. Hafi stefnendur ekki gert athugasemdir við breytingu á söluyfirlitinu og samþykkt þær fyrir sitt leyti. Þá hafi stefnendur heldur ekki gert athugasemdir við að húsið væri hraunað og taldi stefndi að það hefði stefnendum ljóst við skoðun þeirra á eigninni. Þá kveðst stefndi R-kk-nf ekki hafa vitað um neina galla á eigninni fyrir en stefnendur hafi óskað eftir mati dómkvadds matsmanns í júní 2009, eða 3 ½ ári eftir að kaupsamningur hafi verið gerður. Fram að þeim tíma hafi aldrei borist neinar athugasemdir frá stefnendum, hvorki munnlega né skriflega. Stefndu, K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf, vísa til þess að engar athugasemdir við ástand eignarinnar hafi verið gerðar við útgáfu afsals þremur mánuðum eftir afhendingu, eða þann 15. febrúar 2006 og hafi stefnendur fyrst greint stefndu frá meintum göllum þremur árum og fjórum mánuðum eftir afhendingu.

Stefnendur vísa til þess að samkvæmt söluyfirliti hafi eignin átt að vera kvörsuð að utan, en þá sé átt við að útveggir séu klæddir múrkerfi með steiningu og hafi stefnendur gengið út frá því við skoðun eignarinnar og undirritun kaupsamnings. Við undirritun kaupsamnings hafi verið strikað með penna yfir orðið „hvassað“ og orðið „hraunað“ ritað í staðinn á söluyfirlit sem er dagsett 3. nóvember 2005. Söluyfirlit sem dagsett er sama dag og kaupsamningur beri hins vegar enn með sér að eignin sé kvörsuð og telja stefnendur að þau hafi ekki samþykkt þessa breytingu enda hafi hún ekki verið undirrituð á spássíu eins og venja er í þessum efnum. Stefnendur kveða að þeim hafi fyrst orðið það ljóst haustið 2008 að eignin væri ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Þar sem eignin sé hraunuð að utan telja stefnendur hana mun verðminni en væri hún kvörsuð. Sama haust kveðast stefnendur hafa tekið eftir margvíslegum göllum á eigninni. T.d. hafi frágangur á gluggum verið ófullkominn og þeir lekið, auk þess sem málning hafði flagnað af. Þá hafi komið fram gallar á múrverki þar sem leka hafi einnig orðið vart.

Stefnendur fengu Þ-kk-þf Á-kk-þf húsasmíðameistara, til að skoða fasteignina og framkvæma úttekt á henni. Skoðaði Þ-kk-nf eignina 11. mars 2009 og vann skriflega skýrslu um ástand eignarinnar sem er dagsett 20. mars 2009. Þann 27. mars s.á. sendu stefnendur bréf til stefnda, K-kk-ef F-kk-ef K-kk-ef, og skoruðu á hann sem seljanda að gera á sinn kostnað úrbætur á göllum eignarinnar. Í svarbréfi stefndu, K-kk-ef F-kk-ef og G-x-x B-kvk-ef, dagsettu 3. apríl 2009, er kröfum stefnenda mótmælt. Stefnendur fengu þann 17. júlí 2009 dómkvaddan matsmann, T-kk-þf J-kk-þf, byggingarfræðing og múrarameistara, til að „staðreyna galla“ á fasteigninni og kostnað við úrbætur. Matsgerðin er dagsett 4. október 2009 og samkvæmt henni nemur kostnaður við úrbætur samtals 2.721.550 krónur sem sundurliðast þannig:

Þétta með svalahurð og stilla, viðgerð og málun flata 90.000 krónur

Þétta með svalahurð og stilla, viðgerð og málun flata 50.000 krónur

Viðgerð og málun flata 28.000 krónur

Taka niður loftaklæðningu, þétta rakavarnarlag, setja upp

loftaklæðningu og mála fleti 210.000 krónur

Þétta með glugga í stofu 15.000 krónur

Þétta samskeyti á glugga í stigahúsi 20.000 krónur

Steining veggflata með undirlagi 1.890.000 krónur

Múra í rifu umhverfis inngangshurð 8.550 krónur

Fylla gluggakanta 154.000 krónur

Frágangur hornpósta 56.000 krónur

Sorptunnuskýli fyrir tvær tunnur 200.000 krónur

Stefnendur kröfðust þess með bréfi dagsettu 6. október 2009 til stefndu K-kk-ef F-kk-ef og G-kk-ef B-kvk-ef að þau bættu úr göllum á fasteigninni, en greiddu ella matsfjárhæðina auk kostnaðar. Stefndu höfnuðu kröfum stefnenda með bréfi dagsettu 20. október 2009.

Stefnendur, S-kvk-nf G-kvk-nf og K-x-x V-x-x d-e-x P-e-x, gáfu skýrslu fyrir dómi, svo og stefndu K-kk-nf F-kk-nf K-kk-nf og R-kk-nf B-kk-nf löggiltur fasteignasali. Ennfremur Þ-kk-nf Á-kk-nf, skoðunarmaður fasteigna, T-kk-nf J-kk-nf matsmaður og B-kvk-nf G-kvk-nf K-kvk-nf, fyrrverandi starfsmaður á Húsvík fasteignasölu ehf.

III

Stefnendur kveða dómkröfu sína bera með sér að ábyrgð stefndu sé tvíþætt. Annars vegar sé á því byggt að stefndu, K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf, beri ábyrgð in solidum á öllum staðreyndum göllum. Hins vegar sé krafa stefnenda á þann veg að stefndu R-kk-nf B-kk-nf og Húsavík fasteignasala ehf. beri ábyrgð in solidum með K-kk-þgf F-kk-þgf og G-x-x B-kvk-þgf að ákveðnu leyti á því tjóni sem stefnendur hafi orðið fyrir, eða sem nemi fjárhæð samkvæmt matsgerð T-kk-ef J-kk-ef sem megi rekja til þess að fasteignin sé hraunuð en ekki kvörsuð. Þá byggja stefnendur á því að fasteignin sé haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfur um greiðslu skaðabóta úr hendi stefndu, K-kk-ef F-kk-ef og G-kk-þf B-kvk-ef, kveða stefnendur aðallega styðjast við 43. gr. laganna. Til stuðnings kröfum sínum vísa stefnendur til matsgerðar T-kk-ef J-kk-ef, byggingarfræðings og múrarameistara frá 4. október 2009, en helstu niðurstöður hennar séu eftirfarandi:

Að raka í útveggjum efri hæðar í eldhúsi og í stofu megi rekja til ófullnægjandi frágangs við og á svalahurð og í stofu megi rekja til ófullnægjandi frágangs við og á svalahurð. Enn fremur að leka í barnaherbergi sem orsakað hefur rakaskemmdir í veggjum megi rekja til svalahurðar og til þéttinga á svalahurð.

Að ummerki eftir leka/raka í gluggaköntum í svefnherbergi sé að rekja til rakaþéttingar og/eða þess að rakavarnarlag sé ekki þétt sem skildi við útvegg. Enn fremur að raka í múr við hornglugga í stofu megi rekja til „óþéttileika“ við glugga og að ummerki um raka í múr við glugga í stigapalli megi rekja til samskeyta gluggaeininga. Endurgera verði þéttingar.

Að fasteignin sé ekki kvörsuð (steinuð) að utan eins og fram komi í byggingarlýsingu og söluyfirliti. Sé það skilningur matsmanns að þegar talað sé um múrkerfi þá sé átt við að múrað sé á einangrun með tilbúnum múr í múrkerfi sem sé heilstætt kerfi. Hafi matsmaður sannreynt að slíkt hafi ekki verið gert við fasteignina.

Að bil sé milli múrs og glugga að utanverðu, þ.e. allra glugga eignarinnar, en komist þó að þeirri niðurstöðu að þessi ágalli valdi ekki skaða.

Að útidyrahurð hafi ekki verið sett í með fullnægjandi hætti og að hurðarkarmur falli illa að hurðarkanti. Þá sé múrhúðun/fylltun á gluggaköntum víða of þunn og nánast ekki nein þannig að steypuyfirborð skín í gegn. Fyllta þurfi gluggakanta að nýju.

Að sorptunnuskýli sé ekki til staðar við húsið líkt og fram komi á teikningum.

Samkvæmt matsgerð T-kk-ef J-kk-ef sé heildarkostnaður vegna lagfæringa ágalla á eigninni 2.721.550 krónur. Stefnendur kveða stefndu K-kk-þf F-kk-þf og G-x-x B-kvk-þf bera ábyrgð á þeim göllum sem leiddir hafi verið í ljós með matsgerðinni. Sé fjárhæð dómkröfu reist á niðurstöðu matsgerðar. Þá vísa stefnendur sérstaklega til þess að í kaupsamningi frá 4. nóvember 2005 komi fram að seljandi muni sjá um að endurnýja og mála svalahurðir og gönguhurð út í garð vegna galla sem aðilum var kunnugt um. Því beri stefndu ótvíræða ábyrgð vegna liða í matsgerðinni sem varða rakaskemmdir í útveggjum efri hæðar og leka í barnaherbergi sem rekja megi til ófullnægjandi frágangs við og á svalahurð.

Stefnendur kveða sannað með matsgerð T-kk-ef og öðrum gögnum s.s. ástandsskýrslu Þ-kk-ef Á-kk-ef, að frágangur framangreindra verkþátta hafi ekki verið í samræmi við góðar venjur og fagleg vinnubrögð. Stefnendur vísa til þess að um nýlega fasteign sé að ræða og hafi stefndi K-kk-nf F-kk-nf annast byggingu eignarinnar að miklu leyti sjálfur. Þar sem um nýlega eign sé að ræða þá þurfi minna að koma til en ella þannig að um galla sé að ræða í skilningi fasteignakaupalaga. Hvað síðastgreinda atriðið varðar byggja stefnendur á því að ekki sé annað tækt en að leggja til grundvallar að um nýlega eign sé að ræða þar sem hún hafi aðeins verið tveggja ára gömul þegar kaupsamningur var undirritaður. Þegar af þeirri ástæðu sé ljóst að fjárhæð dómkröfu stefnenda sé nægjanlega há þannig að unnt sé að taka hana til greina.

Stefnendur telja að stefndu, K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf, hafi við söluna brotið gegn lögmæltri upplýsingaskyldu sinni og vísa í því sambandi til 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Vekja stefnendur athygli á því að stefndi, K-kk-nf F-kk-nf, hafi annast byggingu eignarinnar að miklu leyti sjálfur og að hann og G-kvk-nf B-kvk-nf hafi búið í henni í einhverja mánuði áður en kaupsamningur var undirritaður. Í ljósi þess, og með hliðsjón af matsgerð hins dómkvadda matsmanns, kveða stefnendur að þessir stefndu hafi vitað, eða að minnsta kosti mátt vita um ástand eignarinnar. Þegar allt framangreint sé virt verði að telja nánast útilokað að stefndu hafi ekki orðið vör við gallana að einhverju marki áður en fasteignin var seld. Þar sem stefnendum hafi ekki verið gerð grein fyrir ágöllunum er ljóst að stefndu sinntu ekki lögmæltri upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. og því sé um galla að ræða í skilningi ákvæðisins. Stefnendur kveða að það hefði ótvírætt haft áhrif á efni og gerð kaupsamningsins ef þeim hefði t.d. verið kunnugt um að fasteignin væri hraunuð en ekki kvörsuð líkt og teikningar gera ráð fyrir. Þá byggja stefnendur jafnframt á því að stefndu beri hlutlæga ábyrgð þar sem um rangar upplýsingar var að ræða við sölu fasteignarinnar, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnendur byggja á því að stefndu, K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf, beri jafnframt skaðabótaábyrgð á grundvelli reglna skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð og reglna sem gilda um ábyrgð byggingarstjóra. Vísa stefnendur í þessum efnum til þess að S-kk-nf Á-kk-nf Ó-kk-nf hafi sagt af sér sem byggingarstjóri 5. mars 2004 og að ekki hafi verið ráðinn nýr byggingarstjóri þrátt fyrir að framkvæmdum við eignina væri ólokið og lokaúttekt hafði ekki farið fram. Af þessum sökum beri þessir stefndu ábyrgð á framkvæmdunum sem jafngildi þeirri ábyrgð sem byggingarstjórar beri, þ.e. að rétt og fagmannlega sé staðið að verki við framkvæmdina, sbr. 3. mgr. 51. gr. skipulags- byggingarlaga nr. 73/1997 og að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Vísa stefnendur um þetta til reglna í byggingarreglugerð nr. 441/1998, einkum 31., 32. og 36. gr.

Loks vísa stefnendur til þess að þau hafi að öllu leyti fullnægt kröfum laga nr. 40/2002 til að bera fyrir sig vanefnd. Í þeim efnum er sérstaklega vísað til þess að stefnendur tilkynntu stefndu án tafar um meinta galla. Um það vitni bréf til stefndu frá 27. mars 2009. Hafi stefnendur fyrst fengið vitneskju um að fasteignin væri hraunuð en ekki kvörsuð um haustið 2008 þegar arkitekt hafi mætt til þeirra vegna fyrirhugaðrar viðbyggingar. Á svipuðum tíma hafi stefnendur fyrst orðið varir við aðra galla. Stefnendur hafi sinnt skoðunarskyldu sinni eins og lög geri ráð fyrir og í samræmi við góða venju í fasteignaviðskiptum. Stefnendur hafi ekki verið sérfróð um byggingarmálefni og því sé ekki unnt að leggja til grundvallar að þeim hafi borið að veita því eftirtekt að fasteignin væri t.d. hraunuð en ekki kvörsuð, eða þá að of þunn múrhúð væri á gluggaköntum eignarinnar. Um sé að ræða leynda galla sem stefndu beri alfarið ábyrgð á.

Samkvæmt þessu byggi stefnendur á því að staðreyndir gallar rýri verðmæti eignarinnar svo verulega að þau eigi rétt til skaðabóta, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, en ella skuli þau eiga rétt á afslætti í samræmi við kostnað við að bæta úr göllunum, sbr. 41. gr. Sé kröfufjárhæðin í báðum tilvikum reist á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns.

Að því er varðar stefndu, R-kk-þf B-kk-þf, löggiltan fasteignasala og Húsavík fasteignasölu ehf., kveða stefnendur kröfur sínar byggðar á 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og almennum reglum um sérfræðiábyrgð og að því er varðar Húsavík fasteignasölu ehf. vísa stefnendur jafnframt til meginreglunnar um húsbóndaábyrgð vinnuveitanda. Stefnendur vísa til þess að R-kk-nf B-kk-nf sé löggiltur fasteignasali og að fasteignasalan hafi annast sölu eignarinnar, þ.m.t. gerð kaupsamnings og söluyfirlits. Kröfur á hendur fasteignasölunni og R-kk-þgf séu aðallega til komnar vegna þess að söluyfirlit eignarinnar hafi verið ófullnægjandi og í ósamræmi við utanhússfrágang eignarinnar. Er þá vísað til þess að samkvæmt upphaflegu söluyfirliti eignarinnar hafi húsið átt að vera kvarsað að utan en ekki hraunað. Sé það í samræmi við samþykktar teikningar af eigninni, en þar sem fram komi að útveggir séu klæddir múrkerfi með steiningu, en þá sé átt við að eignin sé kvörsuð. Við gerð kaupsamnings hafi stefnendur lagt til grundvallar að söluyfirlitið væri í samræmi við teikningar, enda voru þau ekki sérfróð um byggingarmálefni og kunnu ekki skil á milli kvarsaðs og hraunaðs yfirborðs útveggja. Um þetta vísa stefnendur sérstaklega til þess að við undirritun kaupsamnings þann 4. nóvember 2005 hafi verið strikað með penna yfir orðið „hvassað“ á söluyfirliti sem upphaflega er dagsett 3. nóvember og „hraunað“ ritað í staðinn. Söluyfirlit sem dagsett sé sama dag og kaupsamningur beri hins vegar enn með sér að eignin sé kvörsuð og kannist stefnendur ekki við að hafa samþykkt þessa breytingu.

Stefnendur byggja á því að stefndu, R-kk-þgf B-kk-þgf og fasteignasalan Húsavík, hafi með háttsemi sinni bakað þeim bótaábyrgð á grundvelli ákvæða í lögum nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og með hliðsjón af þeim ríku skyldum sem fasteignasalar beri. Vísa stefnendur til þess að samkvæmt 1. mgr. 11. gr. laganna skuli fasteignasali gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, megi ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupi eignina og hvaða verð hann sé tilbúinn að greiða fyrir hana. Í 2. mgr. 12. gr. segi síðan að fasteignasali beri ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynist rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans. Þá benda stefnendur á að lögbundin ábyrgð fasteignasala byggi á reglum um sérfræðiábyrgð og ströngu mati á athöfnum þess sem undir slíkar reglur fellur. Byggja stefnendur á því að stefndi R-kk-nf hafi brotið gegn lögbundnum skyldum sínum sem fasteignasali enda sé með röngum hætti staðhæft í söluyfirliti sem dagsett sé 4. nóvember að eignin sé kvörsuð að utan. Hvort húsið væri hraunað eða kvarsað hefði vissulega haft mikil áhrif á efni og gerð kaupsamningsins, þar með talið þá fjárhæð sem stefnendur teldu eðlilegt og rétt að greiða fyrir eignina.

Hvað þetta varði skipti engu máli þótt á öðru söluyfirliti sé strikað yfir orðið „hvassað“ og „hraunað“ ritað í staðinn. Það sé ekki í samræmi við vandaða starfshætti fasteignasala og lögbundnar skyldur þeirra að strika yfir atriði í söluyfirliti ef ábending um slíkt komi frá aðilum við undirritun kaupsamnings. Þá vísa stefnendur jafnframt til þess að umrædd breyting á söluyfirliti sé ekki undirrituð á spássíu líkt og venja er í viðskiptum sem þessum og hafi fasteignasala borið að gera það ef hann á annað borð ætlaði að yfirstrika atriði með penna í stað þess að prenta út nýtt söluyfirlit. Ríkar kröfur séu gerðar til fasteignasala um aðgæslu og vandvirkni.

Stefnendur kveða að um sakarmatið gildi almennar reglur skaðabótaréttar en íslenskir dómstólar hafi beitt ströngu sakarmati við mat á bótaábyrgð fasteignasala í tilvikum sem þessum. Stefndu beri bótaábyrgð á grundvelli sakarreglunnar, sbr. 27. gr. áðurnefndra laga nr. 99/2004. Um fjárhæð dómkröfunnar er vísað til matsgerðar T-kk-ef J-kk-ef, en krafan á hendur stefndu Húsavík fasteignasölu ehf. og R-kk-þgf B-kk-þgf varði yfirborð útveggja. Dómkröfuna sundurliða stefnendur þannig:

Kostnaður við úrbætur samkvæmt matsgerð: 2.721.550 krónur

Endurgreiddur vsk. vegna vinnu á byggingarstað: - 451.241 krónur

Samtals 2.270.309 krónur

Eins og dómkrafan beri með sér krefjast stefnendur þess að K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf greiði stefnendum in solidum 2.270.309 krónur, en jafnframt þannig að af þeirri fjárhæð greiði allir stefndu in solidum 1.589.875 krónur og sundurliðist sá hluti kröfunnar þannig:

Kostnaður við úrbætur samkvæmt 9. lið matsgerðar 1.890.000 krónur

Endurgreiddur vsk. vegna vinnu á byggingarstað: - 300.125 krónur

Samtals 1.589.875 krónur

Stefnendur byggja kröfu sína um greiðslu skaðabóta á ákvæðum 43. gr., sbr. 18. gr., auk 1. mgr. 26. gr. og 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002, auk almennra reglna fasteignakauparéttar um galla og úrræðum kaupanda við vanefndum seljanda. Varðandi kröfu um afslátt vísast til 1. mgr. 41. gr., sbr. 18. gr. fasteignakaupalaga. Þá vísa stefnendur til ákvæða laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, einkum 10., 11., 12., 16. og 27. gr. laganna. Þá vísa stefnendur til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Kröfuna um greiðslu dráttarvaxta styðja stefnendur við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og kröfu um málskostnað styðja stefnendur við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV.

Stefndu, K-kk-nf F-kk-nf K-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf R-kvk-nf, kveða sýknukröfu sína byggða á tómlæti. Vísað er til þess að hafi stefnendur á einhverju stigi átt rétt til bóta eða afsláttar vegna meintra galla eða meintra vanefnda stefndu, sé slíkur réttur fallinn niður vegna tómlætis stefnenda. Þrjú ár og fjórir mánuðir hafi liðið frá því að stefnendum hafi verið afhent fasteignin þar til stefndu hafi verið tilkynnt um meinta galla á eigninni. Í 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup komi fram að kaupandi fasteignar glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynni ekki seljanda, innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar. Ekkert af þeim meintu göllum á fasteigninni sem taldir eru upp í matsgerð séu þess eðlis að þeir hafi skyndilega orðið ljósir einn dag í mars árið 2009, þremur og hálfu ári eftir að stefnendur fengu eignina afhenta. Þvert á móti sé það svo að allar þær aðfinnslur og meintir gallar sem taldir eru upp í stefnu og matsgerð á séu þess efnis að stefnendum hafi mátt vera þeir ljósir jafnvel strax við fyrstu skoðun á eigninni, hafi þeim verið til að dreifa, sem sé umþrætt af hálfu stefndu, en í öllu falli löngu fyrir marsmánuð 2009.

Stefndu kveða það ótækt að miða upphaf frests samkvæmt 48. gr. laga nr. 40/2002 við dagsetningu skoðunarskýrslu Þ-kk-ef Á-kk-ef. Kaupandi fasteignar verði ekki leystur undan skilyrðum 1. mgr. 48. gr. laganna með því einfaldlega að panta skoðunarskýrslu löngu eftir meint tjónsatvik eða eftir að bera fari á hinum meintu göllum og halda því svo fram að hinir meintu gallar á eigninni hafi verið honum með öllu óljósir fram til þess dags sem skoðunaraðili sendi honum ljósmyndir af því sem kaupandinn hafi haft fyrir augunum á hverjum degi í nokkur ár. Slík túlkun á 1. mgr. 48. gr. laganna gerir hana í raun óþarfa og heimili kaupendum fasteigna að panta sér skoðunarskýrslu til staðfestingar á meintum göllum til að forðast tómlæti, svo lengi sem það sé gert innan þess fimm ára tímamarks sem mælt er fyrir í 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Sá liður sem vegi þyngst í kröfu stefnenda sé: „Steining veggflata með undirlagi“ og nemi hann 1.890.000 króna af dómkröfu stefnanda. Sé hann til komin þar sem húsið sé hraunað að utan. Byggja stefndu á því að stefnendum hafi verið fullljóst við undirritun kaupsamnings að húsið væri hraunað að utan en ekki kvarsað, m.a. vegna sérstakra og skriflegra athugasemda stefndu í þá veru við undirritun kaupsamnings. Jafnvel þótt litið yrði svo á að stefndu hafi ekki fullnægt upplýsingaskyldu sinni, sem sé algerlega órökrétt í þessu tilviki, sé útilokað að mati stefndu að þau þrjú ár og fjórir mánuðir sem liðu frá afhendingu fasteignarinnar til bréfs lögmanns stefnenda, teljist innan „sanngjarns frests“ samkvæmt 48. gr. laga nr. 40/2002. Slíku geti ekki verið að heilsa vegna atriðis sem augljóst sé öllum þeim sem líta húsið augum. Húsið beri það með sér að ytra byrði þess sé hraunað en ekki kvarsað. Um þá staðreynd að húsinu fylgi ekki ruslatunnuskýli, en það sé talið til meintra galla á eigninni af stefnendum, verði talið að slíkur „skortur“ blasi einnig við þegar eignin sé skoðuð.

Stefndu vísa einnig til þess að stefnendur hafi, með því að vanrækja að tilkynna um hina meintu galla í þrjú ár og fjóra mánuði, í raun svipt stefndu möguleikanum á að halda uppi eðlilegum vörnum í málinu. Sérstaklega eigi það við um þá liði matsgerðar dómkvadds matsmanns, sem varði rakaskemmdir vegna meints ófullnægjandi frágangs á svalahurð. Stefndu hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi og skipt um svalahurð og gengið frá henni á fullnægjandi hátt fyrir 1. desember 2005. Stafi rakaskemmdir frá lekri svalahurð sé slíkur leki tilkominn vegna notkunar eða skemmda sem hafi orðið á svalahurðinni frá því að stefnendur tóku við eigninni, t.d. í kjölfar þess að hurðin hafi fokið upp og falli því ekki almennilega að með þeim afleiðingum að hún haldi ekki vatni með tilheyrandi rakaskemmdum. Hafi hurðin verið gölluð frá öndverðu er ljóst að slíkir gallar hefðu löngu verið orðnir ljósir í mars 2009. Útilokað sé hins vegar fyrir stefndu að sýna fram á það, þar sem þeim hafi ekki verið tilkynnt um meinta galla fyrr en þremur árum og fjórum mánuðum eftir að eignin var afhent. Sé það ein meginröksemd þess að sönnunarbyrði hvað þetta snerti hvílir á stefnendum eins og gildi um þann sem krefst skaðabóta fyrir meint tjón. Þá hafi stefndu verið svipt möguleikanum á að takmarka hið meinta tjón með úrbótum, hafi eignin verið haldin galla sem stefndu báru ábyrgð á, bar þeim lögvarinn réttur til að freista þess að koma úrbótum við. Slíkum rétti sé ekki til að dreifa þegar svona hafi verið staðið að verki eins og raunin sé með stefnendur. Loks geti stefndu ekki borið ábyrgð á hugsanlegu tjóni sem stefnendur hafi valdið á eigninni með notkun sinni á henni eftir afhendingu. Ítrekað sé að stefndu gengu frá umræddri svalahurð í samræmi við skyldur sínar í kaupsamningi og ekki hafi verið um vanefndir að ræða að þessu leyti, sem best verði séð af því að engar athugasemdir hafi verið gerðar vegna þessa af stefnendum við afsalsgerð eða greiðslu haldið eftir, sem stefnendum hefði þó verið í lófa lagið, hefðu stefndu í raun vanefnt þessa skyldu.

Þá kveða stefndu að samkvæmt 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup geti kaupandi fasteignar ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við skoðun eignar. Þrátt fyrir að stefndu mótmæli því að hraunuð áferð útveggja hússins sem og vöntun á sorptunnuskýli, feli í sér galla á eigninni í skilningi laga nr. 40/2002, sé á því byggt að hér sé um að ræða eiginleika eignarinnar sem ekki geti dulist þeim sem skoða eignina. Í öllu falli sé ljóst að stefnendur hafi mátt sjá þessi atriði við skoðun eignarinnar og því geti þeir ekki borið því við að um sé að ræða galla í skilningi 2. mgr. 29. gr. enda hvorki fyrir að fara stórkostlegu gáleysi né óheiðarlegu framferði stefndu í málinu. Stefndu hafi veitt stefnendum allar þær upplýsingar sem þau höfðu og stefnendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju. Stefndu höfðu eingöngu búið í húsinu í nokkra mánuði þegar eignin var seld. Vegna umfjöllunar í matsgerð um ófullnægjandi frágang á horngluggum sé nauðsynlegt að ítreka að sérstaklega hafi verið bent á það af stefndu við skoðun eignarinnar að frágangi hornglugga væri ólokið og að sama skapi blasti þetta við hverjum þeim sem skoðaði eignina. Þá var stefnendum einnig kunnugt um að frágangi á útidyrahurð var ekki lokið þegar þau keyptu eignina.

Stefndu vísa til þess að fyrir liggi í gögnum málsins að þau hafi uppfyllt skyldu sína samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 til að leiðrétta rangar upplýsingar í söluyfirlit með því að upplýsa stefnendur sérstaklega um það að húsið væri ranglega sagt kvarsað í söluyfirliti. Húsið væri augljóslega hraunað að utan en ekki kvarsað. Hafi stefndi, K-kk-nf F-kk-nf, óskað sérstaklega eftir því að söluyfirlið yrði leiðrétt með tilliti til þessa og hafi það verið gert. Stefnendum hafi því verið fullljóst við undirritun kaupsamnings að húsið var hraunað að utan, bæði vegna þess að slíkt blasir við hverjum þeim sem skoðar eignina og einnig þar sem að á það var sérstaklega bent, munnlega og skriflega í viðurvist stefnenda og vitna, áður en ritað var undir kaupsamninginn. Hefði þeim mislíkað það þá var þeim í lófa lagið að falla frá kaupáformum enda kaupsamningur ekki kominn á milli aðila á þessum tímapunkti. Ekki skipti máli hvar á söluyfirlitið athugasemdin hafi verið skráð, enda engin venja í þessum efnum til staðar. Athugasemdin hafi verið rituð á skjalið og gildi athugasemdarinnar ráðist að sjálfsögðu af efni hennar en ekki hvar á söluyfirlitinu hún standi.

Stefndu kveða að á söluyfirliti fyrir húsið komi fram að ekki sé um að ræða nýbyggingu heldur tveggja ára gamla eign. Í samræmi við 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteignin því ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar „svo nokkru varði“. Heildarfjárhæð dómkröfu stefnenda nemi rúmu 6% af kaupverði eignarinnar. Á því sé byggt af hálfu stefndu að slíkt nægi ekki til að rýra verðmæti eignarinnar „svo nokkru varði“ í skilningi 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá byggja stefndu enn fremur á því að ef frá sé dreginn áætlaður kostnaður samkvæmt matsgerð við steinun veggflata, þar sem yfirborð útveggja sé hraunað en ekki kvarsað, sem raunar sé ekki á ábyrgð stefndu, standi eftir bótakrafa að fjárhæð 921.550 krónur sem sé fjarri því nægjanlegt til að teljast galli í skilningi áðurnefndrar 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá sé enn ófrádreginn kostnaður vegna svalahurðar, sem og viðgerða sem stefnendur réðust í án nokkurs samráðs eða tilkynningar til stefndu. Verði komist að þeirri niðurstöðu að einhverjir þeirra þátta sem eru taldir í matsgerðinni séu í raun vankantar sem stefndu beri ábyrgð á, en því sé mótmælt af hálfu stefndu, og að ábyrgð stefndu sé ekki niðurfallinn vegna tómlætis eða ófullnægjandi skoðunar stefnenda, er á því byggt að slíkt komi ekki til skoðunar í máli þessu þar sem fjárhæð tjóns vegna þeirra vankanta nái ekki „gallaþröskuldi“ 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá mótmæla stefndu sem röngum og ósönnuðum þeim fullyrðingum í stefnu að fasteignir sem séu hraunaðar að utan séu verðminni en eignir sem séu kvarsaðar. Ekkert komi fram í matsgerð um þetta enda sé kostnaður matsmanns vegna þessa þáttar eingöngu mat á því hvað það mun kosta að skipta um klæðningu.

Stefndu mótmæla staðhæfingum í stefnu um að þau beri ábyrgð á framkvæmdum við eignina frá 5. mars 2004, á sama hátt og byggingastjóri skv. 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997. Þar sé mælt fyrir um afar stranga ábyrgð byggingastjóra sem fagaðila og framkvæmdarstjóra við byggingaframkvæmdir en það að gegna slíku starfi sé háð opinberu leyfi. Þeirri ábyrgð sé að auki skipaður sess með samtvinnaðri skyldu byggingastjóra til að hafa í gildi ábyrgðartryggingu vegna starfa sinna. Af þessum sökum sé mælt fyrir um það í sömu grein að láti byggingastjóri af störfum þegar byggingu mannvirkis sé enn ólokið, skuli byggingaframkvæmdir stöðvaðar uns nýr byggingastjóri sé ráðinn. Ekkert í lögum mæli hins vegar fyrir um það að láti byggingastjóri af störfum, þá taki byggingaraðili sjálfkrafa við stöðu byggingastjóra, án nokkurra tilkynninga og taki þar með sjálfkrafa yfir allar strangar skyldur byggingastjóra skv. 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997.

Hvað lagarök varðar vísa stefndu til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, laga nr. 73/1997 og meginreglna skaðabótaréttar um sönnun sakar, tjóns og orsakasamband. Kröfuna um málskostnað styðja stefndu við 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og kröfuna um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun við lög nr. 50/1988.

V.

Stefndu, R-kk-nf B-kk-nf og Húsavík fasteignasala ehf., kveða sýknukröfu sína byggða á því í fyrsta lagi að eignin sé ekki haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002 að því er varði utanhússfrágang veggja; í öðru lagi að stefndu beri ekki skaðabótaábyrgð á meintu tjóni stefnenda þar sem stefndu hafi ekkert til saka unnið auk þess sem krafan sé fallin niður fyrir tómlæti hafi hún yfir höfuð verið til. Þá hafi stefnendur ekki sannað meint tjón sitt en framlögð matsgerð sanni það ekki. Stefnendur virðist aðallega byggja kröfur sínar á hendur stefndu á því að stefndu hafi fellt á sig bótaábyrgð með rangfærslum í söluyfirliti er hafi valdið stefnendum tjóni. Um tjónið vísi stefnendur til framlagðrar matsgerðar. Stefnendur beri sönnunarbyrði um meinta bótaábyrgð stefndu, fjárhæð tjóns, orsakasamband og vávæni.

Stefndu kveða að í stefnu virðist stefnendur ekki vilja kannast við að hafa samþykkt þá breytingu sem gerð var á söluyfirlitinu við kaupsamningsgerð. Beri stefnendur sönnunarbyrði um það atriði vilji þau byggja kröfur sínar á því, gagnstætt því sem fram kemur í yfirlitinu. Þá sé óljóst til hvers samþykki stefnenda og meðstefndu náði er þau undirrituðu yfirlitið. Telja stefndu að stefnendur fari hér vísvitandi með rangt mál, til að ná fram stefnukröfum sínum en virðist þó vilja kannast við að á kaupsamningsfundi hafi lýsingu á utanhússfrágangi húss verið breytt með þeirra vitund og samþykki áður en kaupsamningur var undirritaður. Sé þversögn fólgin í þessu og hafi söluyfirlit sem var prentað út 4. nóvember 2005 ekkert gildi í málinu, enda lá það ekki frammi við kaupsamningsgerð. Stefndu kveða ljóst að stefnendum hafi fyrir kaupsamning verið gerð skýr grein fyrir þeirri rangfærslu sem var í söluyfirliti og hún leiðrétt. Geti stefnendur þar með ekki borið söluyfirlitið fyrir sig til að ná fram ábyrgð á hendur stefndu samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá virðist upplýsingarnar ekki hafa haft áhrif á efni eða gerð kaupsamnings og því síður afsals, en stefnendum bar í síðasta lagi að gera grein fyrir kröfum sínum þá, sættu þau sig ekki við utanhússfrágang.

Stefndu vísa til þess að þeir hafi unnið söluyfirlitið eftir bestu getu og vitund og stuðst þar við gögn sem venja sé að afla. Yfirlitið hafi verið leiðrétt jafnskjótt og rangfærslunnar varð vart og stefndu unnið að málinu með vönduðum hætti þannig að hagsmunum beggja aðila væri gætt í hvívetna. Stefnendur hafi auk þess skoðað eignina rækilega og mátti þeim vera ljóst að húsið var hraunað en ekki kvarsað, enda þurfi ekki byggingafróðan aðila til að greina þar á milli. Geti stefnendur ekki borið fyrir sig „galla“ sem hefði mátt sjá við skoðun, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Enn fremur vísa stefndu til þess að þó húsið sé hraunað en ekki kvarsað sé slíkt ekki galli í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002, hvorki almennur né sértækur galli. Húseignin standist allar þær kröfur sem gerðar eru til húsa, enda séu fjölmörg hús hraunuð. Fullyrðingar stefnenda um að slíkar eignir séu verðminni en kvörsuð hús séu úr lausu lofti gripnar. Beri stefnendur sönnunarbyrði fyrir því að slíkar fullyrðingar séu réttar, en mat dómkvadds matsmanns leiði það ekki í ljós. Matið veiti eingöngu svar við spurningu um utanhússfrágang húss og hvað það kosti að kvarsa það. Matið sé ekki sönnun á neinu tjóni sem stefnendur telja sig hafa orðið fyrir og því síður leggi það grunn að þeirri málsástæðu stefnenda að húsið sé verðminna fyrir þær sakir að vera hraunað en ekki kvarsað. Þá benda stefndu einnig á að svo virðist sem stefnendur hafi sætt sig við ásýnd og útlit hússins, hvort sem það teldist hraunað eða kvarsað og því sé vandséð hvert tjón þeirra sé þegar ekki liggi fyrir neitt um þann verðmætismun er stefnendur telja vera á hraunuðu húsi og kvörsuðu húsi, eða að það verð er stefnendur gáfu fyrir húsið hafi af þeim sökum verið of hátt.

Stefndu kveða sýknukröfu sína einnig byggða á því að hafi stefnendur á einhverju stigi átt rétt til bóta, sé slíkur réttur niðurfallinn vegna tómlætis stefnenda. Þrjú og hálft ár hafi liðið frá meintri bótaskyldri athöfn stefndu þar til kröfur voru bornar fram. Þá byggja stefndu á því að verði meðstefndu sýknuð vegna tómlætis stefnenda að halda fram sínum kröfum, þá leiði það jafnframt til sýknu gagnvart stefndu þar sem stefndu geti ekki borið meiri ábyrgð en seljandi hússins.

Stefndu byggja á ákvæðum laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 19., 27., 29. og 48. gr. Enn fremur á meginreglum skaðabótaréttar um sönnun sakar, tjóns og orsakasambands. Krafa stefndu um málskostnað styðst við 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

VI.

Í máli þessu greinir aðila á um rétt stefnenda til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna galla á fasteigninni Álfhólsvegi 135, Kópavogi, sem stefnendur keyptu af stefndu, K-kk-þgf F-kk-þgf K-kk-þgf og G-x-x B-kvk-þgf R-kvk-þgf, með kaupsamningi dagsettum 4. nóvember 2005. Stefndi, R-kk-nf B-kk-nf, löggiltur fasteignasali á Húsavík fasteignasölu ehf., annaðist gerð kaupsamnings og annarra skjala vegna kaupanna, þar með talið söluyfirlit fyrir eignina. Tvö eintök af söluyfirlitinu liggja fyrir meðal gagna málsins, annað dagsett 3. nóvember 2005, hitt degi síðar, 4. nóvember 2005. Á söluyfirlitinu frá 3. nóvember hefur verið strikað með penna yfir orðið „hvassað“ og orðið „hraunað“ handskrifað á blaðið í dálki sem ætlaður er fyrir lýsingu á hinu selda. Söluyfirlit þetta var lagt fyrir dóminn í frumriti við aðalmeðferð málsins. Á það eru einnig færð fangamörk fjögurra aðila. Fyrir dómi kannaðist stefndi K-kk-nf F-kk-nf K-kk-nf við að hafa ritað fangamark sitt á söluyfirlitið til að staðfesta leiðréttingu söluyfirlitsins, að hans beiðni, jafnhliða undirritun undir kaupsamning um eignina og að stefnendum viðstöddum. Stefnendur gátu á hinn bóginn ekki staðfest fyrir dómi að hafa ritað á söluyfirlitið, eða samþykkt neina breytingu á efni þess, hvorki á kaupsamningsfundi eða á öðrum tíma. Söluyfirlitið sem ber dagsetninguna 3. nóvember 2005 mun hafa verið prentað út úr tölvu fasteignasölunnar þann dag, enda um sjálfvirka færslu á dagsetningu að ræða við hverja útprentun. Það söluyfirlit var prentað út til afnota fyrir starfsmann fasteignasölunnar, en daginn eftir voru prentuð út söluyfirlit sem kaupandi og seljandi fengu til afnota fyrir sig ásamt öðrum skjölum um fateignina sem lagðar voru í sérstaka skjalamöppu, sem þeim var afhent við upphaf kaupsamningsfundar. Kom þetta fram hjá vitninu B-kvk-þgf G-kvk-þgf K-kvk-þgf sem starfaði á fasteignasölunni á þessum tíma og fór yfir öll skjöl vegna kaupanna með stefnendum og stefndu, K-kk-þgf F-kk-þgf og G-x-x B-kvk-þgf.

Stefnendur byggja á því að allir stefndu beri skaðabótaábyrgð á því tjóni sem þau hafi orðið fyrir og megi rekja til þess að fasteignin sé hraunuð en ekki kvörsuð. Hafi söluyfirlit verið ófullnægjandi og ekki í samræmi við utanhússfrágang eignarinnar. Í því sambandi vísa stefnendur til þess að samkvæmt „upphaflegu“ söluyfirliti hafi húsið átt að vera kvarsað að utan en ekki hraunað og sé það í samræmi við samþykktar teikningar en þar komi fram að húsið sé klætt múrkerfi með steiningu, en þá sé átt við að eignin sé kvörsuð.

Vitnið B-kvk-nf G-kvk-nf K-kvk-nf, fyrrverandi starfsmaður á Húsavík fasteignasölu ehf., greindi frá því að hún hefði stýrt kaupsamningsfundi á fasteignasölunni þann 4. nóvember 2005 og þá farið yfir kaupsamning, söluyfirlit og önnur sölugögn fyrir Álfhólsveg 135. Hefði hún í samræmi við vinnureglu fasteignasölunnar lesið upphátt á fundinum hvert orði í söluyfirlitinu og kaupsamningnum að kaupendum og seljendum viðstöddum. Hefðu stefndu K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf gert athugasemd á fundinum við þá lýsingu að húsið væri kvarsað enda væri það hraunað. Kvaðst vitnið þá hafa strikað yfir orðið kvarsað í söluyfirlitinu og skrifað hraunað í staðinn. Greindi vitnið frá því að stefnendur hefur séð þegar þessi breyting var gerð og hefðu samþykkt hana og staðfest samþykki sitt með því að rita fangamark sitt á söluyfirlitið. Stefndu, K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf, hafi gert það sama.

Stefnendur í máli þessu öfluðu matsgerðar dómkvadds matsmanns. Meðal spurninga sem lagðar voru fyrir matsmanninn, T-kk-þf J-kk-þf, byggingafræðings og múrarameistara, var eftirfarandi: „Getur matsmaður staðreynt að yfirborð útveggja sé hraunað en ekki hvassað líkt og byggingalýsing og söluyfirlit kveða á um. Þá er óskað eftir áliti matsmanns á því hvort að múrverk endurspegli það sem fram kemur í teikningum með eigninni ?“ Í matsgerðinni kemur fram að matsmaður geti sannreynt að húsið sé kvarsað (steinað) að utan, en í byggingalýsingu sé talað um múrkerfi og sé það skilningur matsmanns að þegar talað sé um múrkerfi þá sé átt við að múrað sé á einangrun með tilbúnum múr í múrkerfi sem sé heilstætt kerfi og fara eigi eftir verklýsingu framleiðanda, en ekki sé um það að ræða. Enn fremur að á teikningu arkitekts, þ.e. afstöðumynd 1. hæðar, sé byggingalýsing þar sem fram komi að útveggir skuli klæddir múrkerfi með steiningu. Þá er það mat T-kk-ef að kostnaður „vegna hugsanlegrar steiningar“ veggflata með undirlagi nemi 1.589.875 krónum að teknu tilliti til endurgreidds virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað.

Í málinu gera stefnendur að auki kröfu á hendur stefndu, K-kk-þgf F-kk-þgf og G-x-x B-kvk-þgf, um skaðabætur eða afslátt vegna sannreyndra galla á eigninni. Um sannreynda galla og kostnað við úrbætur þeirra vísa stefnendur til áðurnefndrar matsgerðar T-kk-ef J-kk-ef. Um sé að ræða raka í útveggjum, leka í barnaherbergi, raka í múr við hornglugga í stofu og við glugga á stigapalli, vöntun á sorptunnuskýli, frágang á útidyrahurð og múrhúðun við dyr og glugga. Byggja stefnendur á því að eignin sé gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og beri þessir stefndu skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda af þessum sökum styðja stefnendur við 43. gr. nefndra laga nr. 40/2002. Að auki hafi stefndu brotið gegn lögmætri upplýsingaskyldu sinni og vísa stefnendur í því sambandi til 26. gr. laganna.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteigngölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum eða kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá telst fasteign gölluð, sbr. 26. gr. laganna, ef kaupandi fær ekki þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Enn fremur telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum gögnum um eignina, sbr. 1. mgr. 27. gr. sömu laga. Í 2. mgr. 27. gr. er sérstaklega tekið fram að ákvæði 1. mgr. eigi því aðeins við ef upplýsingarnar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki leiðréttar skýrlega í tæka tíð.

Samkvæmt 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa ber fasteignasala að gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand fasteignarinnar. Auk almennrar lýsingar skal t.d. koma fram staðsetning eignar, stærð, fasteignamat, brunabótamat, byggingarlag og byggingarefni, svo og byggingarár, sbr. b-lið 2. mgr. nefndrar 11. greinar. Þá er í 27. gr. laganna kveðið á um ábyrgð fasteignasala á tjóni sem hann eða starfsmaður hans kann að valda í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi.

Fram er komið að stefnendur í máli þessu skoðuðu eignina a.m.k tvisvar sinnum áður en þau gerðu tilboð í hana. Að áliti dómsins mátti stefnendum vera ljóst að veggfletir hússins væru hraunaðir en ekki kvarsaðir. Þá er það mat dómsins að nægilega sé sannað með framburði B-kvk-ef G-kvk-ef K-kvk-ef, fyrrverandi starfsmanns Húsavíkur fasteignasölu ehf., að stefnendur hafi verið viðstödd þegar seljendur og stefndu, K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf, gerðu athugasemd við lýsingu í söluyfirliti, dagsettu 3. nóvember 2005, að húsið væri ekki kvarsað, heldur hraunað, sem leiddi til þess að vitnið leiðrétti söluyfirlitið að stefnendum ásjáandi, og enn fremur að stefnendur hafi samþykkt umrædda breytingu með því að rita fangamark sitt á eintak söluyfirlitsins jafnhliða undirritun sinni undir kaupsamninginn þann 4. nóvember 2005. Að áliti dómsins er ekki um galla að ræða í skilningi laga nr. 40/2002 þótt húsið sé hraunað, en ekki kvarsað og verður ábyrgð því ekki felld á stefndu í málinu af þessum sökum.

Þá verður að líta til þess að samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða mátti þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Ákvæði sama efnis er í 7. lið kaupsamnings um eignina sem var lesið upphátt fyrir stefnendur á kaupsamningsfundi fyrir undirritun samningsins. Fleira kemur til, enda verður að játa öllum stefndu það svigrúm að leiðrétta rangar upplýsingar í söluyfirliti allt til undirritunar á kaupsamningi og var það í þessu tilviki gert í tæka tíð, sbr. 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Til þess er einnig litið að stefnendur áttu þann kost að falla frá kaupunum vildu þau ekki kaupa hraunað hús, eða í það minnsta að óska eftir fresti á undirritun kaupsamningsins til að athuga málið betur. Það gerðu stefnendur ekki og gerðu engar athugasemdir við það að húsið væri hraunað fyrr en þremur árum og fjórum mánuðum eftir afhendingu eignarinnar. Þá hafa stefnendur ekki sýnt fram á að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að fasteign þeirra er hraunuð en ekki kvörsuð (steinuð). Enn fremur er upplýst í málinu með framburði annars stefnanda fyrir dómi að stefnendur voru ekki sérstaklega að leita að kvarsaðri fasteign.

Í matsgerð T-kk-ef J-kk-ef kemur fram mat hans á kostnaði við að kvarsa (steina) útveggi hússins. Staðfesti T-kk-nf matsgerðina fyrir dómi og greindi aðspurður frá því að í mati hans fælist ekki mat á ætluðu tjóni stefnenda, hvorki vegna þess að húsið væri verðminna hraunað en kvarsað, né af öðrum ástæðum.

Samkvæmt framanröktu verður ekki fallist á sjónarmið stefnenda og kröfur um skaðabætur úr hendi stefndu af þeim sökum að húsið er hraunað en ekki kvarsað.

Um ágalla á fasteigninni að öðru leyti sem stefnendur kveða sannreynda með matsgerð T-kk-ef J-kk-ef og gerð er krafa um skaðabætur eða afslátt úr hendi stefndu, K-kk-ef F-kk-ef og G-kk-ef B-kvk-ef, verður ekki hjá því komist að líta til þess að stefnendur, sem voru að kaupa notaða eign, fengu hana afhenta 15. nóvember 2005 og var afsal útgefið 15. febrúar 2006. Í stefnu er frá því greint að stefnendum hafi orðið ljóst haustið 2008 að eignin væri haldin ýmsum göllum. Hafi frágangur á gluggum verið ófullnægjandi og þau orðið vör við leka, auk þess sem málning hafi flagnað af. Þá hafi síðar komið fram gallar á múrverki sem hafi valdið leka. Fyrir liggur að stefnendur sendu stefnda K-kk-þgf F-kk-þgf K-kk-þgf bréf dagsett 27. mars 2009 þar sem þau gerðu grein fyrir því að eignin væri haldin ýmsum göllum. Voru þá liðin þrjú ár og fjórir mánuðir frá því að stefnendur tóku við eigninni.

Í 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 segir að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir ekki seljanda innan sanngjarns frest, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.

Eins og fram er komið tilkynntu stefnendur um ýmsa galla á eigninni þegar þau höfðu haft umráð eignarinnar í ríflega þrjú ár. Er það of langur tími að mati dómsins og verður að fallast á það með stefndu K-kk-þgf F-kk-þgf og G-x-x B-kvk-þgf, að réttur þeirra til að bera þessa vanefnd fyrir sig, hafi þá verið niðurfallinn fyrir tómlæti. Í þessu sambandi ber einnig að líta til þess að þeir ágallar sem stefnendur tilkynntu um með áðurnefndu bréfi 27. mars 2009 eru þess eðlis að þeir voru eða máttu vera stefnendum ljósir frá fyrsta degi hagnýtingar eignarinnar. Á þetta raunar einnig við um þann ágalla sem stefnendur telja vera af því að veggfletir eignarinnar séu hraunaðir en ekki kvarsaðir. Þá er einnig litið til þess að notuð fasteign telst ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. síðari málslið 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Ekkert er komið fram í málinu sem rennt getur stoðum undir þá fullyrðingu stefnenda að stefndu K-kk-nf F-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf, hafi brotið gegn lögmætri upplýsingaskyldu sinni um eignina, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, og því er ekkert komið fram í málinu sem rennir stoðum undir það að þessir stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við upplýsingagjöf um eignina.

Dómkrafa stefnenda er byggð á kostnaði við úrbætur á eigninni samkvæmt matsgerð T-kk-ef J-kk-ef. Nemur sá kostnaður 2.270.309 krónum þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað. Að fráteknum metnum kostnaði við að kvarsa veggfleti eignarinnar nemur kostnaður við úrbætur 680.434 krónum, en ríflega 1,81% af heildarkaupverði eignarinnar. Dómkrafan nemur á hinn bóginn um 6,055% af kaupverði eignarinnar. Það er mat dómsins að kostnaður við úrbætur sé undir mörkum samkvæmt síðari málslið 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og rýrir ekki verðmæti eignarinnar „svo nokkru varði.“ Að þessu virtu verður ekki fallist á sjónarmið eða kröfur stefnenda um skaðabætur úr hendi stefndu K-x-x F-kk-ef og G-kk-þf B-kvk-ef, samkvæmt 43. gr. laga 40/2002, eða afslátt samkvæmt 41. gr. sömu laga.

Stefnendur byggja á því að ábyrgð stefndu, K-kk-ef F-kk-ef og G-x-x B-kvk-ef, beri skaðabótaábyrgð á grundvelli reglna skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð og reglna sem gilda um ábyrgð byggingarstjóra, enda hafi ekki verið byggingarstjóri á eigninni eftir 5. mars 2004, en framkvæmdum þá ekki lokið. Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en stefnendur vísa til hennar, ber byggingarstjóri ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Hann skal hafa fullnægjandi ábyrgðartryggingu er gildi a.m.k. í fimm ár frá lokum þeirra framkvæmda sem hann stýrði, en að öðru leyti fer um umboð og verksvið byggingarstjóra og ábyrgð gagnvart eiganda byggingarframkvæmda eftir samningi þeirra á milli. Ekki verður með neinu móti séð að ábyrgð þessara stefndu verði reist á ákvæði þessu sem felur í sér stranga ábyrgðarreglu byggingarstjóra sem starfa samkvæmt viðurkenningu og sérstöku starfsleyfi yfirvalda og ekki fer saman eignarhald á byggingaframkvæmd og byggingarstjórn.

Við munnlegan flutning málsins var af hálfu stefnenda meðal annars vísað til þess að þar sem lokaúttekt hefði ekki farið fram á eigninni gætu stefnendur ekki hafa sýnt af sér tómlæti, þar sem stefndu, K-kk-þgf F-kk-þgf og G-x-x B-kvk-nf, hafi borðið að óska eftir lokaúttekt á eigninni. Sætti þessi málsástæða stefnenda andmælum stefndu, K-kk-ef F-kk-ef og G-x-x B-kvk-ef, sem vísuðu til þess að hún væri of seint fram komin.

Samkvæmt 5. mgr. 101. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 skulu málsástæður og mótmæli koma fram jafnskjótt og tilefni verður til. Að öðrum kosti má ekki taka slíkar yfirlýsingar til greina nema gagnaðili samþykki eða aðili hefur þarfnast leiðbeininga dómara en ekki fengið þær. Hygðust stefnendur byggja kröfur sínar í málinu að einhverju leyti á því að stefndu gætu ekki borið fyrir sig tómlæti stefnenda, þar sem lokaúttekt hefur ekki farið fram, þá bar þeim að setja fram þá málsástæðu í stefnu, sbr. 1. málslið 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991, enda verður ekki með nokkru móti talið að tilefni til að koma fram með þessa málsástæðu hafi fyrst gefist eftir höfðun málsins. Verður því ekki á málsástæðunni byggt gegn framkomnum andmælum stefndu K-kk-ef F-kk-ef og G-x-x B-kvk-ef.

Samkvæmt framanröktu verður niðurstaða dómsins sú að stefndu eru sýkn af kröfum stefnenda. Með vísan til þess og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnendum gert in solidum að greiða hverjum stefnda fyrir sig málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 250.000 krónur. Er tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, K-kk-nf F-kk-nf K-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf R-kvk-nf, R-kk-nf B-kk-nf og Húsavík, fasteignasala ehf., eru sýkn af kröfum stefnenda.

Stefnendur greiði hverjum stefnda fyrir sig 250.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf.

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómur Reykjaness 23. júlí 2010.