E-536/2016

Mál þetta, sem tekið var til dóms 31. maí sl., er höfðað með birtingu stefnu 20. maí 2016.

Stefnandi er Húsfélagið Hlíðasmára 9, kt. 000000-0000, Hlíðasmára 9, Kópavogi.

Stefndi er Olíusalan ehf., kt. 000000-0000, Breiðhellu 12, Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skuld að fjárhæð 727.370 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 38.018 krónum frá 1. janúar 2015 til 1. febrúar 2015, af 76.036 krónum frá þeim degi til 1. mars 2015, af 114.054 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2015, af 152.072 krónum frá þeim degi til 1. maí 2015, af 190.090 krónum frá þeim degi til 5. maí 2015, af 347.190 krónum frá þeim degi til 1. júní 2015, af 385.208 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2015, af 423.226 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2015, af 461.244 krónum frá þeim degi til 1. september 2015, af 499.262 krónum frá þeim degi til 1. október 2015, af 537.280 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2015, af 575.298 krónum frá þeim degi til 1. desember 2015, af 613.316 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2016, af 651.334 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2016, af 689.352 krónum frá þeim degi til 1. mars 2016, af 727.370 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Allt að frádregnum eftirtöldum innborgunum: Hinn 14. janúar 2015 að fjárhæð 38.018 krónur, hinn 29. janúar 2016 að fjárhæð 38.238 krónur, hinn 18. febrúar 2016 að fjárhæð 38.018 krónur, hinn 9. mars 2016 að fjárhæð 38.238 krónur, sem draga ber frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi.

Þá krefst stefnandi þess einnig að staðfest verði lögveð í eignarhlutum stefnda að Hlíðasmára 9, fastanúmer 223-6260, 223-271 og 662-6272, vegna vangoldinna húsfélagsgjalda á tímabilinu 1. júní 2015 til 1. mars 2016, samtals að fjárhæð 380.180 krónur, auk vaxta, til tryggingar skuldinni í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Loks krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I

Stefndi er eigandi að fjórum eignarhlutum í fasteigninni að Hlíðasmára 9 í Kópavogi, en stefndi eignaðist þá með afsölum í júlí og ágúst 2012. Eignarhlutar stefnda eru með fastanúmerum 223-6260, 223-6261, 223-6271 og 223-6272. Um er að ræða matshluta 01-01 með 3,97% hlutfallstölu í sameign hússins, matshluta 01-02 með 4,03% hlutfallstölu í sameign hússins, matshluta 02-05 með 4,03% hlutfallstölu í sameign hússins og matshluta 02-06 með 3,97% hlutfallstölu í sameign hússins, sbr. eignaskiptayfirlýsingu. Á stefndi þannig fjóra eignarhluta af átján í fjöleignarhúsinu og 16% í sameign hússins.

Leigjandi húsnæðis stefnda hefur um langt árabil verið Vífilberg ehf., sem hefur rekið þar verslun og heildverslun. Núverandi stjórnarmaður og framkvæmdastjóri stefnda, Ó-kk-nf J-kk-nf, er einnig stjórnarmaður og framkvæmdastjóri Vífilbergs ehf.

Mikill og djúpstæður ágreiningur hefur verið uppi á milli málsaðila um langa hríð, aðallega vegna notkunar á sameiginlegum bílastæðum, en einnig vegna kostnaðarskiptingar vegna reksturs stigahúss, viðhalds á húseigninni, boðunar á húsfund og lögmæti ákvarðana stjórnar stefnanda.

Stefndi telur að ágreining aðila megi rekja til þess að einn af eigendum hússins reki þar tölvu- og viðskiptaskóla, sem hafi það í för með sér að á meðan á skólahaldi stendur nýti skólinn öll eða nær öll sameiginleg bílastæði við húsið frá klukkan 9 á morgnana og fram til klukkan 22 á kvöldin. Jafnframt séu greiddar háar fjárhæðir úr sameiginlegum sjóðum stefnanda til þess að standa straum af kostnaði vegna ræstinga í stigagangi hússins, en stefndi heldur því fram að sá kostnaður falli einkum til vegna starfsemi skólans. Úr stigaganginum sé inngangur inn í skólann og nokkur fyrirtæki og sé allur umgangur um stigahúsið vegna atvinnustarfsemi þeirra aðila. Aðrir eigendur, þ. á m. stefndi, séu með sérinngang beint af götunni og ekki sé innangengt inn á stigaganginn úr þeirra eignarhlutum. Þessir eigendur þurfi aldrei að fara inn í stigaganginn nema vegna aðgengis að stofnrafmagnstöflu og vatnsinntaki, sem sé í kjallara stigagangsins.

Auk framangreinds kveðst stefndi hafa sent fjölmörg málefni til stjórnar og óskað eftir að þau yrðu tekin fyrir á aðal- og húsfundum, en þeim hafi ýmist verið hafnað eða alls ekki verið tekin til umfjöllunar á fundum þrátt fyrir lagaskyldu stjórnar þar um. Í því sambandi bendir stefndi á bréf sem nokkrir eigendur í húsinu hafi sent stjórn stefnanda 1. október 2006 vegna ágreinings um kostnaðarskiptingu í sameign. Hafi átt að leggja bréfið fyrir aðalfund 30. október 2006, en það hafi annaðhvort ekki verið gert eða því hafi verið hafnað.

Allt frá þessum tíma hafi ágreiningur á milli stefnanda og stefnda stigmagnast, en stefndi haldi því einnig fram að stjórn stefnanda hafi margsinnis notað sameiginlega sjóði í framkvæmdir sem ekki hafi verið samþykktar af eigendum á húsfundi. Þá hafi stefndi orðið fyrir fjártjóni sem rekja megi til aðgerða og aðgerðaleysis stefnanda, en hann hafi t.d. orðið að leggja út fyrir kostnaði við viðgerð á glugga á eignarhluta sínum til að forðast frekara tjón.

Að auki leggi hluti stjórnarmanna og starfsmenn þeirra bifreiðum sínum fyrir utan verslunarhúsnæði stefnda á hverjum degi, þrátt fyrir að samþykktar hafi verið húsreglur sem skylduðu eigendur til að leggja ekki upp við húsið, en eftir athugasemdir stefnda hafi reglunum verið breytt á þann veg að eigendur skyldu „leitast við“ að leggja ekki upp við húsið. Þá hafi stefnandi gert stefnda að fjarlægja ljósaskilti fyrir ofan verslunarglugga, þrátt fyrir að aðrir í húsinu séu með skilti fyrir ofan sínar eignir, og til langs tíma hafi stefnandi hafnað því að stefndi setti upp vörumóttökuhurð, þótt eins hurð væri þegar hjá öðrum eiganda austan megin við stigaganginn.

Stefndi kveðst ítrekað hafa þurft á aðstoð lögmanns að halda í samskiptum við stefnanda til þess að knýja á um lögbundin réttindi sín samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Sem dæmi nefnir stefndi að stefnandi hafi látið setja reykingaker fyrir utan verslun stefnda og ekki fjarlægt þau fyrr en eftir að stefndi hafði leitað aðstoðar lögmanns. Þá hafi stefndi leitað aðstoðar lögmanns vegna þess framferðis stjórnarmanna að leggja bílum sínum fyrir framan verslunarhúsnæði stefnda. Ekkert hafi hins vegar breyst í þeim efnum og leggi umræddir stjórnarmenn og makar þeirra enn daglega upp við húsið fyrir utan verslunarglugga stefnda. Þetta valdi stefnda verulegu tjóni, enda skipti miklu að hafa laus stæði fyrir viðskiptamenn verslunarinnar.

Atvik málsins eru nánar tiltekið þau að boðað var til aðalfundar í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012 með fundarboði, dagsettu 18. ágúst 2012. Í bréfi sem stefnanda barst frá þáverandi lögmanni stefnda, S-kk-þgf K-kk-þgf K-kk-þgf hdl., dagsettu 24. ágúst 2012, kemur fram að stefndi, Olíusalan ehf., sé þinglýstur eigandi tveggja eignarhluta í fasteigninni og þá liggi fyrir samþykkt kauptilboð stefnda í tvo aðra eignarhluta í fasteigninni. Þá kemur fram að stefndi hafi óskað eftir að tilgreindur lögmaður gætti hagsmuna félagsins á boðuðum aðalfundi. Jafnframt var óskað eftir að tekin yrðu fyrir á fundinum bílastæðamál, breyting á kostnaðarskiptingu í sameign og tillaga um að banna alfarið reykingar á lóð fasteignarinnar. Að sögn stefnda hafi stefnandi ekki tekið fyrir umbeðin málefni á þessum fundi, en fundargerð þessa fundar hefur ekki verið lögð fram í málinu.

Stefnandi heldur því fram að eftir að stefndi eignaðist eignarhluta sína í húsinu á árinu 2012 hafi hvorki hann né fyrri eigandi gert nokkurn reka að því að tilkynna stefnanda um eigendaskiptin og heimilisfang stefnda. Í áðurgreindu bréfi lögmanns stefnda hafi t.d. kennitala og heimilisfang stefnda ekki verið tilgreind. Hafi stefnandi aldrei vitað fyrir víst við hvern hann átti að eiga samskipti vegna eignarhlutanna. Stefndi heldur því hins vegar fram að tilkynnt hafi verið um eigendaskiptin með áðurgreindu bréfi lögmanns stefnda.

Að sögn stefnanda hafi stefndi frá upphafi verið tregur til að greiða gjöld til húsfélagsins og hafi honum að endingu verið stefnt til greiðslu húsfélagsgjalda með stefnu 20. nóvember 2013. Stefndi hafi gert þá skuld upp, en áfram hafi gætt tregðu hjá stefnda til að greiða gjöld til húsfélagsins. Hafi stefndi greitt til húsfélagsins á sínum forsendum og greitt stefnanda ýmsar ótilgreindar fjárhæðir án nokkurra skýringa. Hafi þetta valdið stefnanda verulegum vandræðum við að halda utan um bókhald húsfélagsins.

Hinn 2. desember 2013 sendi stjórn stefnanda út fundarboð í tölvupósti og boðaði til aðalfundar sem fram átti að fara þann 18. desember 2013. Fram kemur í útprentun tölvupóstsins að fundarboðið var m.a. sent til áðurgreinds lögmanns stefnda, en stefnandi kveður að það hafi verið eini aðilinn sem tilkynnt hafði verið um að væri í fyrirsvari fyrir stefnda.

Stefndi heldur því fram að honum hafi fyrst borist boðun á fundinn 17. desember 2013 eða daginn fyrir fundinn. Í tölvupósti til stjórnar stefnanda þann sama dag kvartaði stefndi undan annmörkum á fundarboðuninni, sem hefði verið send á rangan aðila og með allt of skömmum fyrirvara. Tilkynnti stefndi jafnframt að í ljósi þess liti hann svo á að það sem samþykkt yrði á fundinum væri óskuldbindandi fyrir stefnda. Daginn eftir sendi stefndi stjórn stefnanda bréf og krafðist þess að húsfélagið greiddi reikning vegna viðgerðar á glugga í eignarhluta stefnda og reikning vegna lögmannskostnaðar. Samkvæmt fundargerð aðalfundarins töldu fundarmenn löglega til fundarins boðað. Á fundinum var ákveðin 10% hækkun húsgjalda og þá var reikningum stefnda vegna viðgerðar á glugga og vegna lögmannskostnaðar hafnað. Á fundinum var hins vegar rætt um viðhald á gluggum hússins, sem væru í slæmu ásigkomulagi, og samþykkt að leita ráðgjafar á viðhaldsþörf ásamt því að afla tilboða frá nokkrum aðilum í endurbætur ásamt málun á stigagangi hússins. Tillögur þess efnis yrðu lagðar fram á aðalfundi húsfélagsins í apríl 2014.

Stefndi kveðst ítrekað hafa farið fram á það við stefnanda að húsfélagið kæmi að endurbótum á sameign hússins til að koma í veg fyrir leka með glugga þar sem vatn hafi átt greiða leið inn í séreign stefnda. Að lokum hafi stefndi sjálfur látið gera við gluggann og tjón vegna galla í steypu hússins, sem valdið hafi skemmdum á séreign stefnda, allt á grundvelli 37. gr. fjöleignarhúsalaga og til að koma í veg fyrir frekara tjón.

Með tölvupósti 9. janúar 2014 tilkynnti stefndi stefnanda að hann myndi ekki greiða húsgjöld þar sem hann teldi sig ekki hafa upplýsingar um fjárhæð húsgjaldanna og hvenær fjárhæð þeirra hefði verið samþykkt.

Næst hélt stefnandi húsfund 4. mars 2014 þar sem til umfjöllunar voru m.a. samskiptavandamál stefnda við aðra í húsinu og ákvað stjórn stefnanda að rita stefnda bréf og skora á hann að láta af ógnandi tilburðum við aðra eigendur/afnotahafa í húsinu.

Á aðalfundi stefnanda, sem haldinn var 8. maí 2014 og stefndi mætti á, var ákveðið að hækka húsgjöldin aftur um 10%. Stefnandi bendir á að engar athugasemdir hafi verið gerðar við fjárhæð húsfélagsgjalda á fundinum. Fram kemur í fundargerð að tvö tilboð hefðu borist í viðgerð á gluggum frá síðasta aðalfundi, en engin útboðslýsing hafi legið fyrir. Eftir nokkrar umræður voru húseigendur sammála um að hver og einn þyrfti að fjármagna sinn hluta viðgerða. Þá var einnig samþykkt að stofna framkvæmdasjóð með einni milljón króna til að láta gera verklýsingu og úttekt á ástandi glugga í húsinu. Átti upphæðin að skiptast eftir eignarhlutum og skyldi hver og einn húseigandi standa skil á sínum hluta með eingreiðslu fyrir 1. ágúst og áður en nokkuð frekar yrði aðhafst. Stefndi kveður að þrátt fyrir að safnað hafi verið í framkvæmdasjóðinn í framangreindum tilgangi hafi stjórn húsfélagsins ákveðið að nota framkvæmdaféð til þess að mála stigaganginn. Stefndi bendir á að á framangreindum fundi hafi hvorki verið rætt um tilboð í málun á stigagangi né hafi verið samþykkt að fara í það verkefni.

Hinn 6. október 2014 sendi stefndi stefnanda innheimtubréf með viðvörun um málssókn vegna skuldar sem hann taldi stefnanda vera í við sig og var þar um að ræða kostnað við viðgerð á áðurgreindum glugga og fyrrgreindan lögmannskostnað. Stefnandi mótmælti kröfunni með bréfi 14. október 2014.

Í kjölfarið leitaði stefndi og Vífilberg ehf. sem leigjandi húsnæðisins til kærunefndar húsamála vegna deilna þeirra við stefnanda. Krafðist stefndi og Vífilberg þess að viðurkennt yrði að þeim hefði verið heimilt að setja upp hurð fyrir vörumóttöku, að sérmerkja bílastæði fyrir framan hurðina, að setja upp ljósaskilti á framhlið hússins og sérmerkja þrjú bílastæði á sameiginlegri lóð hússins. Stefnandi tók til varna í málinu með aðstoð lögmanns. Gekk úrskurður í málinu 18. nóvember 2014 og var niðurstaða nefndarinnar sú að kröfum stefnda var ýmist vísað frá eða þeim hafnað.

Haldinn var aukahúsfundur í fasteigninni 12. janúar 2015 og var fundurinn sóttur af hálfu stefnda. Á fundinum var samþykkt að eigendur legðu 1.000.000 króna í framkvæmdasjóð, en fyrir lægi að mála þyrfti bílastæði og hreinsa og snyrta umhverfi hússins. Fram kom á fundinum að rekstur húsfélagsins væri í járnum vegna óvenju mikils snjómoksturs um veturinn og vegna vanskila stefnda við hússjóðinn.

Stefnandi höfðaði mál á hendur stefnda til greiðslu á ógreiddum hússjóðsgjöldum til og með 1. desember 2014 og var málið þingfest 20. maí 2015. Í janúar 2016 óskaði stefnandi eftir að fella málið niður vegna formgalla og gekk úrskurður um niðurfellingu þess 20. janúar 2016 og jafnframt var húsfélaginu gert að greiða stefnda 150.000 krónur í málskostnað.

Næst var boðað til aðalfundar húsfélagsins 3. júní 2015. Í skýrslu stjórnar húsfélagsins sem gerð var fyrir aðalfundinn var m.a. gerð grein fyrir lögfræðikostnaði stefnanda sem hlotist hefði af því að svara síendurteknum erindum stefnda. Aðalfundur stefnanda hófst á áður ákveðnum degi 3. júní 2015, en nokkuð vantaði upp á að fundarmenn hefðu umboð til að sitja fundinn og var því boðað til framhaldsaðalfundar 15. júní 2015, sem sóttur var af hálfu stefnda. Á þeim fundi lagði stjórnin fram áðurgreinda skýrslu stjórnar og ársreikning félagsins fyrir árið 2014 sem samþykktur var á fundinum. Einnig var lögð fram framkvæmdaáætlun fyrir árið 2015-2016 og tveimur fundarmanna falið að athuga með gluggaviðgerðir, málun og fleiri aðkallandi verkefni. Jafnframt var skorað á stefnda að gera upp vanskil sín við húsfélagið. Ekki yrði ráðist í framkvæmdir nema allir greiddu. Á fundinum var ákveðið að hækka hússjóðsgjöld um 10%.

Í fundargerð var bókað að tillaga hefði borist frá stefnda um heimild til merkingar á bílastæðum, húsi og lagerhurð og uppsetningu stiga við gafl hússins. Bókað var að tillögurnar hefðu ekki hlotið samþykki allra og þar með verið felldar. Einnig kom fram tillaga frá stefnda um breytingar á eignaskiptasamningi og var bókað að hún hefði verið felld þar sem hún hefði ekki hlotið samþykki allra.

Fram hefur komið í málinu að í kjölfar athugasemda stefnda vegna kostnaðar af sameign hafi verið ákveðið á árinu 2015 að aðeins þeir sem nýttu sameignina greiddu kostnað vegna lyftu og rafmagns í stigahúsinu. Stefndi hafi því engan kostnað borið vegna þess kostnaðar á árinu 2015.

Á húsfundi 13. október 2015, sem sóttur var af hálfu stefnda, var kynnt ástandsskoðun á gluggum og viðhaldi hússins. Þá voru rædd tilboð í viðgerð á gluggunum og samþykktu allir nema Fornbílaklúbburinn, eigandi eins eignarhlutans í fasteigninni, að fara í þær framkvæmdir fyrir næstu áramót að því gefnu að allir myndu standa skil á sínum hlut í kostnaði framkvæmdanna. Af hálfu stefnda var gerður fyrirvari um að hann myndi sjálfur láta gera við sína glugga ef tafir yrðu á framkvæmdum af hálfu stefnanda. Í fundargerð er bókað að því hafi verið hafnað að sá kostnaður yrði greiddur af húsfélaginu.

Með tölvupósti 30. janúar 2016 til stefnanda lýsti stefndi því yfir að hann neitaði að taka þátt í greiðslu lögmannskostnaðar húsfélagsins, sem samþykkt hefði verið að innheimta með húsgjöldum. Með bréfi 29. febrúar 2016 lýsti stefndi því yfir í bréfi til stefnanda að hann skuldajafnaði kröfum sínum vegna málskostnaðar að fjárhæð 483.114 krónur upp í álögð húsgjöld vegna ársins 2015. Í þessu sambandi bendir stefnandi á að af þessari fjárhæð hefði húsfélagið þegar greitt stefnda 150.000 krónur í málskostnað samkvæmt úrskurði héraðsdóms.

Hinn 7. apríl 2016 var haldinn fundur í húsfélaginu og mættu allir eigendur til hans. Á fundinum var rætt um niðurfellingu áðurgreinds innheimtumáls á hendur stefnda og kostnað sem fallið hafði á stefnanda vegna þess. Voru fundarmenn sammála um að húsfélagið kæmist ekki undan því að greiða þann kostnað. Jafnframt var samþykkt á fundinum að höfða mál að nýju á hendur stefnda vegna ógreiddra húsgjalda á árunum 2013-2014 og einnig vegna ógreiddra húsgjalda fyrir árin 2015-2016. Einnig var samþykkt að innheimta ekki lögmannskostnað, sem húsfélagið hefði m.a. haft af því að halda uppi vörnum í máli stefnda á hendur stefnanda fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála, hjá stefnda sjálfum, heldur var ákveðið að hann legðist á húsfélagið og yrði greiddur af eigendum eftir eignahlutföllum. Loks var rætt um þá ályktun húsfundar 13. október 2015 að ráðast í viðgerðir á gluggum hússins fyrir áramót svo fremi að allir eigendur stæðu skil á sínu framlagi og var bókað að enn væri beðið eftir staðfestingu frá Fornbílaklúbbnum. Þá var bókað um að margt hefði breyst frá því á fundinum í október 2015 þar sem tilboðsgjafi væri nú bundinn í öðru verkefni og heildartala annarra tilboða í verkið hefði tvöfaldast frá því að fyrst hefði verið leitað tilboða í verkið.

Síðar sama dag, 7. apríl 2016, var aðalfundur í húsfélaginu. Á fundinum kom fram gagnrýni frá stefnda og fulltrúa Fornbílaklúbbsins á meðferð stjórnar á fjármunum húsfélagsins í sambandi við umfjöllun um ársreikning félagsins fyrir árið 2015. Á fundinum var ársreikningur félagsins hins vegar samþykktur. Þá var samþykkt að eigendur greiddu eingreiðslu til húsfélagsins til að jafna út tap á rekstri þess á fyrra ári. Stefndi kveður að á umræddum fundi hafi verið rætt um þær ákvarðanir stjórnar annars vegar að láta mála stigahús og hins vegar að leita aðstoðar lögmanns í því skyni að halda uppi vörnum í kærumáli stefnda fyrir kærunefnd húsamála, hvorutveggja án samþykkis húsfundar. Kveðst stefndi hafa mótmælt því að honum bæri að taka þátt í kostnaði húsfélagsins sem leiddi af ólögmætum ákvörðunum stjórnarmanna. Í ársreikningi húsfélagsins fyrir árið 2015, sem lagður hafi verið fram á áðurgreindum fundi, komi fram að kostnaður við málun stigahússins hafi numið 1.416.720 krónum og lögmannskostnaður 813.440 krónum eða samtals 2.130.160 krónum, en þessi kostnaður hafi verið greiddur úr sameiginlegum sjóði eigenda. Kostnaður þessi nemi helmingi af álögðum húsgjöldum ársins. Ákvörðun um þessa kostnaðarliði hafi aldrei verið borin undir húsfund og hafi stefndi ekki átt þess kost að taka þátt í umræðum og ákvarðanatöku hvað þá varðaði. Fram kemur í fundargerð aðalfundar 7. apríl 2016 að enginn bauð sig fram í stjórn húsfélagsins og var aðalfundinum því frestað.

Stefndi bendir á að í fundargerðum stefnanda komi ítrekað fram að rætt hafi verið um lélegt ástand glugga í húsinu. Stefndi hafi margsinnis upplýst stefnanda um að séreign hans lægi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi hússins. Ekkert hafi orðið af viðgerðum á gluggum fyrir áramótin 2015/2016 eins og rætt hafi verið um á húsfundi 13. október 2015. Kveðst stefndi hafa séð sig knúinn til þess að láta gera við glugga í sinni fasteign, enda hafi ástand þeirra verið mjög slæmt og hafi orðið vatnsskemmdir af þeim völdum á veggjum og parketi inni í séreign stefnda. Stefndi kveðst hafa tilkynnt stefnanda 25. apríl að hann hefði þegar látið gera við glugga á eignarhluta sínum og reikningur vegna verksins hefði borist stefnda. Jafnframt kveðst stefndi hafa tekið fram í tilkynningunni að stefndi hafnaði öllum frekari greiðslum vegna viðgerða á gluggum hússins.

Stefnandi kveður kröfu sína byggjast á húsfélagsgjöldum samkvæmt framlögðu yfirliti. Skylda stefnda til greiðslu gjaldanna byggist á 1. og 2. tölulið 13. gr., 45. gr. og sérstaklega 47. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en samkvæmt tilvitnuðum lagaákvæðum hvíli sú skylda á eigendum í fjöleignarhúsi að taka þátt í greiðslu sameiginlegs kostnaðar, en kröfur stefnanda eigi rætur að rekja til slíks kostnaðar. Þá sé krafist staðfestingar á lögveði vegna gjalda frá 5. maí 2015, sbr. 48. gr. sömu laga.

Nr. Gjalddagi Eindagi Fjárhæð

1. 01.01.2015 15.01.2015 38.018 krónur

2. 01.02.2015 16.02.2015 38.018 krónur

3. 01.03.2015 15.03.2015 38.018 krónur

4. 01.04.2015 16.04.2015 38.018 krónur

5. 01.05.2015 15.05.2015 38.018 krónur

6. 05.05.2015 15.05.2015 157.100 krónur

7. 01.06.2015 15.06.2015 38.018 krónur

8. 01.07.2015 15.07.2015 38.018 krónur

9. 01.08.2015 17.08.2015 38.018 krónur

10. 01.09.2015 15.09.2015 38.018 krónur

11. 01.10.2015 15.10.2015 38.018 krónur

12. 01.11.2015 16.11.2015 38.018 krónur

13. 01.12.2015 16.12.2015 38.018 krónur

14. 01.01.2016 15.01.2016 38.018 krónur

15. 01.02.2016 15.02.2016 38.018 krónur

16. 01.03.2015 15.03.2015 38.018 krónur

Inn á skuldina hafi verið greiddar þessar innborganir: 38.238 krónur hinn 29. janúar 2016, 38.018 krónur hinn 18. febrúar 2016 og 38.238 krónur hinn 9. mars 2016 og hafi þegar verið tekið tillit til þeirra í stefnukröfum. Þá hafi reikningur, dagsettur 15. janúar 2015, verið greiddur á hefðbundinn hátt í heimabanka, sem sé eina greiðslan sem stefndi hafi greitt með því móti. Eftirstöðvar skuldarinnar hafi ekki fengist greiddar þrátt fyrir innheimtutilraunir og hafi því verið nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Fyrir dóminn komu og gáfu aðilaskýrslu G-kk-nf K-kk-ef, gjaldkeri í stjórn stefnanda, og Ó-kk-nf J-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda. Þá gáfu skýrslu sem vitni M-kk-nf K-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, G-kk-nf S-kk-nf, H-kk-nf G-kk-nf, Þ-kk-nf Þ-kk-nf, Á-kk-nf M-kk-nf E-kk-nf, J-kk-nf E-kk-nf og B-kk-nf Á-kk-nf.

II

Stefnandi byggir á því að stefnda beri að greiða gjöld í hússjóð í samræmi við skyldur sínar og löglegar ákvarðanir húsfélagsins, sbr. 49. gr., sbr. 45. gr., laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Í tilviki stefnda sé um að ræða 8% framlag í framkvæmdasjóð og 4/18 hlutum af sameiginlegum kostnaði eða 22,2%. Stefnda hafi verið kunnugt hver hlutdeild hans í sameiginlegum kostnaði var, sbr. uppgjör hans við stefnanda í nóvember 2012, sem átt hafi sér stað eftir að stefnda hafði verið stefnt til greiðslu hússjóðsgjalda. Stefndi hafi mánaðarlega fengið senda rafræna innheimtuseðla frá Inkasso og hafi hann verið í skuld við hússjóð frá og með október 2013, þ.e. eftir að hann gerði upp eldri skuld í kjölfar stefnu í nóvember 2012.

Stefndi hafi frá og með október 2013 verið krafinn mánaðarlega um greiðslu á 31.420 krónum í hússjóð, sem jafngildi greiðslum fyrir fjóra eignarhluta. Áður hafi hann verið krafinn um lægri fjárhæð, en þá hafi hann átt færri eignarhluta í húsinu. Mánaðarleg greiðsla í hússjóð hafi í febrúar 2014 hækkað í 34.562 krónur eða um 10% samkvæmt ákvörðun húsfundar í desember 2013. Mánaðarleg greiðsla hafi síðan hækkað í 38.018 krónur í september 2014 eða um 10% samkvæmt ákvörðun húsfundar í maí 2014. Sú fjárhæð hafi staðið í stað gagnvart stefnda síðan. Auk þess hafi stefndi hinn 1. júlí 2014 verið krafinn um aukagreiðslu að fjárhæð 49.180 krónur, vegna hlutdeildar stefnda í málun stigagangs í sameign. Þá hafi stefndi tvívegis verið krafinn um 157.100 króna framlag í framkvæmdasjóð, fyrst 2. ágúst 2014 og síðar 5. júlí 2015, en á húsfundum 8. maí 2014 og 15. maí 2015 hafi verið samþykkt að allir eigendur fasteignarinnar legðu samtals 1.000.000 króna í framkvæmdasjóð í samræmi við eignarhlutfall hvers og eins.

Stefndi kveður dómkröfu sína vera vegna gjalda stefnda í hússjóð en að teknu tilliti til innborgana stefnda. Lögveð til tryggingar hluta af húsfélagsgjöldunum hafi fyrnst og sé því ekki krafist staðfestingar á lögveði vegna þeirra gjalddaga sem séu fyrndir. Ekki sé gert ráð fyrir frádrætti vegna innborgana á lögveðskröfur þar sem innborganir samtals inn á kröfuna nái ekki höfuðstól gjalddaga sem fallið hafi í gjalddaga fyrir 5. maí 2015.

Stefndi haldi því fram að boðun hans á húsfund 18. desember 2013 hafi verið ólögmæt og því sé hann ekki bundinn af ákvörðunum fundarins. Ekki sé ágreiningur um boðun stefnda til annarra funda á vegum stefnanda.

Stefnandi bendir á að stefndi hafi ekki óskað eftir því að fá boðunarbréf stefnanda á fundi send beint til sín fyrr en daginn fyrir boðaðan aðalfund 18. desember 2013, eða rúmu einu ári eftir að hann varð einn af eigendum fjöleignarhússins. Bendir stefnandi á að samkvæmt 2. málslið 2. mgr. 59. gr. hafi stefnda borið að tilkynna stefnanda ef hann óskaði eftir að fá fundarboðið sent til sín. Því sé byggt á því að boðað hafi verið til aðalfundar húsfélagsins 18. desember 2013 með löglegum hætti. Sérstaklega sé vísað til þess að stefndi hafi engar athugasemdir gert við fundarboð til aðalfundar árið áður, en þá hafi Lögmenn Lækjargötu tilkynnt að þeir myndu gæta hagsmuna stefnda á fundinum.

Þá haldi stefndi því fram að fjárhæð húsfélagsgjaldanna hafi verið óljós. Stefnandi bendir á að stefnda hafi verið fullljóst hver fjárhæð hússjóðsgjaldanna var eftir að hann hafði gert upp skuld við stefnanda í kjölfar birtingar stefnu á hendur honum í nóvember 2013. Stefnda hafi því í engu getað dulist hvað 10% hækkun hússjóðsgjalda fól í sér. Þá hafi stefnda ekki getað dulist að ástæða þess að innheimtuseðlar vegna húsgjalda voru misháir var sú að stefndi var ekki skráður eigandi allra eignarhlutanna frá sama tíma, sem og vegna þess stefndi lét undir höfuð leggjast að senda stefnanda formlegar tilkynningar um það hverjum skyldi senda innheimtuseðla vegna gjaldanna í hússjóð.

Stefnda hafi verið sendir innheimtuseðlar vegna greiðslna í hússjóð vegna fjögurra eignarhluta. Fundargerðir húsfundar 18. desember 2013 og 8. maí 2014 sýni jafnframt að þessar greiðslur hafa verið hækkaðar í tvígang um 10% og í seinni fundargerðinni hafi engar athugasemdir verið gerðar af hálfu stefnda við fjárhæð gjaldanna. Stefndi hafi sjálfur setið fundi þar sem fjallað hafi verið um húsgjöldin og fundargerðir fyrri funda samþykktar án þess að óskað hafi verið eftir bókun um gjöldin, sbr. húsfundi 4. mars og 8. maí 2014 og 15. júní 2015.

Stefnandi bendir á að stefndi njóti í raun hagræðis af minni eignarhluta af hlutfallstölu en af jafnri skiptingu kostnaðar, en hann eigi fjóra af átján eignarhultum (22,2%). Hlutfallstala í sameign sé hins vegar 16%, en við þá tölu miðist gjöld hans í hússjóð.

Með vísan til framangreinds sé ljóst að stefndi skuldar verulegt framlag til sameiginlegs reksturs hússins. Stefndi hafi haft í frammi tilhæfulausar og ítrekaðar athugasemdir vegna framgöngu félagsmanna stefnanda allt frá því í ágúst 2012 og hafi stefnandi haft af því verulegan kostnað við að svara erindum stefnda. Stefndi hafi engar lögmætar skuldajafnaðarkröfur í málinu. Bendir stefnandi á að reikningar stefnda á hendur stefnanda séu ýmist fyrndir, óljósir og óstaðfestir af stefnanda, auk þess sem enginn dómur hafi gengið um þá. Stefndi hafi aldrei greitt innheimtuseðla eins og þeir komi frá húsfélagsþjónustu bankans að undanskildum greiðsluseðli í janúar 2015. Að öðru leyti hafi stefndi greitt handahófskenndar fjárhæðir inn á reikning húsfélagsins fyrir því sem hann telji vera rétt. Stefndi hafi engan greiðsluvilja sýnt og sé því nauðsynlegt að dómur gangi í málinu. Stefnda sé ljóst hverjar mánaðarlegar greiðslur eru og þá sé stefnda ljóst hvernig krafa að fjárhæð 157.100 krónur vegna framlags í framkvæmdasjóðs er reiknuð.

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína á almennum reglum samninga- og kröfuréttar um ábyrgð manna á skuldbindingum sínum og lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, kveðst stefnandi styðja við reglur III. og V. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi varnarþing vísar stefnandi til 33. gr. laga nr. 91/1991. Kröfu um staðfestingu lögveðs kveðst stefnandi styðja við lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 13., 45., 47., og 48. gr. þeirra.

III

Stefndi kveðst byggja sýknukröfu sína m.a. á því að hann sé ekki bundinn af ákvörðun um hækkun húsfélagsgjalda, sem ákveðin hafi verið á aðalfundi stefnanda 18. desember 2013, enda hafi hann ekki verið löglega boðaður á fundinn og ekki átt þess kost að mæta á fundinn með skömmum fyrirvara. Fyrir vikið sé ákvörðun um hækkun húsgjalda óskuldbindandi fyrir stefnda frá og með þeim fundi. Á næsta fundi hafi stefnandi ákveðið að hækka húsgjöldin um 10% og haldi stefndi því fram að sú hækkun hafi átt að miðast við húsgjöld stefnda eins og þau hafi verið á aðalfundinum í desember 2013, þ.e. 31.420 krónur á mánuði og hækka í 34.562 krónur. Næst hafi verið samþykkt 10% hækkun hinn 15. júní 2015 og hafi húsgjöldin þá hækkað í 38.018 krónur.

Samkvæmt 3. mgr. 47. gr. laga um um fjöleignarhús sé þinglýstur eigandi á hverjum tíma ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Sé húsfélaginu því rétt að beina kröfum sínum að honum nema tilkynnt hafi verið um eigendaskipti og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum af fyrri eiganda. Kveðst stefndi byggja á því að eigendaskiptin hafi verið tilkynnt til stefnanda með bréfi lögmanns stefnda til stjórnar 24. ágúst 2012 og að óyggjandi sé að stefndi hafi tekið við réttindum og skyldum sem þinglýstur afsalshafi, en afsölum hafi verið þinglýst í júlí og ágúst 2012. Engu breyti þótt ekki hafi verið tilkynnt um kennitölu hins nýja eiganda, en stefnanda hafi verið í lófa lagið að afla upplýsinga um nýjan eiganda hjá leigjanda stefnda í húsnæðinu. Í bréfinu hafi ekkert verið minnst á það að senda ætti fundarboðanir eða aðrar tilkynningar frá stefnanda til lögmanns stefnda, heldur hafi verið tekið fram að lögmaðurinn myndi gæta hagsmuna stefnda á boðuðum aðalfundi. Ekki sé því rétt að lögmaður stefnda hafi verið sá eini sem tilkynnt hafði verið um að ætti að vera í fyrirsvari fyrir stefnda. Þá kveðst stefndi mótmæla fullyrðingum í stefnu um að stefnda hafi borið að tilkynna stefnanda að hann óskaði eftir fundarboði, sbr. 2. málslið 2. mgr. 59. gr. fjöleignarhúsalaganna, sem eigi augljóslega við um íbúðarhúsnæði en ekki atvinnuhúsnæði.

Stefndi kveðst þannig byggja á því að álögð húsgjöld frá 1. janúar 2015 til 30. júní 2015 séu samtals að fjárhæð 207.372 krónur. Stefndi byggi jafnframt á því að frá 1. júlí 2015 hafi húsgjöldin hækkað um 10% og verið 38.018 krónur á mánuði. Hafi stefnda átt að greiða 228.108 krónur frá 1. júlí til 31. desember 2015 eða samtals kr. 435.480. Þá hafi stefndi greitt 38.018 krónur í húsgjöld fyrir janúar 2015 sem stefndi telji vera hærra en mánaðargjaldið hafi átt að vera. Mismunurinn nemi 397.372 krónum, en með bréfi 29. febrúar 2016 hafi stefndi skuldajafnað kröfu á hendur stefnanda á móti álögðum húsgjöldum ársins 2015. Kveðst stefndi hér með ítreka skuldajafnaðarkröfu sína og þar sem stefndi hafi fengið 150.000 krónur greiddar upp í dæmdan málskostnaði telji hann að eftirstöðvar gagnkröfu sinnar á hendur stefnanda nemi 333.114 krónum, sem hann skuldajafni hér með upp í kröfur stefnanda vegna ársins 2015.

Í samræmi við framangreint telji stefnandi sig eiga gagnkröfur á hendur stefnanda, sem heimilt sé að skuldajafna á móti stefnukröfum. Stefndi telji öll skilyrði skuldajafnaðar vera fyrir hendi, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991.

Þá telji stefndi sig eiga kröfu á hendur stefnanda sem honum sé heimilt að skuldajafna á móti kröfum stefnanda, en stefndi kveður stefnanda hafi valdið sér tjóni með því að hann hafi sífellt orðið að leita til lögmanns í samskiptum við húsfélagið. Það sé ekki rétt að krafa stefnda sé öll tilkomin vegna vinnu lögmanns í héraðsdómsmáli því sem stefnandi hafi fellt niður. Stefndi hafi einnig þurft á lögmannsaðstoð að halda vegna ólögmætrar innheimtu húsfélagsins á lögfræðikostnaði sem stjórn stefnda hafi stofnað til, sem og til að rita bréf til stjórnar, sem ekki hafi virt rétt stefnda til að fá málefnið tekið upp í fundarboði fyrir aðalfund 2015, en einnig hafi stefndi þurft ráðgjöf varðandi aðalfundinn.

Stefndi kveðst þegar hafa greitt húsgjöld vegna janúar, febrúar og mars 2016. Kveðst stefndi mótmæla því að þeim greiðslum verði ráðstafað upp í elstu gjalddaga eins og byggt sé á í stefnu, enda hafi formaður húsfélagsins bent stefnda á að greiða yngstu kröfurnar beint inn á reikning húsfélagsins, en ekki til innheimtufyrirtækisins, þegar stefandi hafi kvartað undan því geta ekki greitt greiðsluseðlana í heimabanka þar sem eldri gjalddagar hafi verið ógreiddir. Kveðst stefndi hafa sent tilkynningu um greiðslurnar til innheimtufyrirtækisins og tekið fram að hann hefði skuldajafnað öðrum kröfum stefnanda upp í tjón, sem hann hefði orðið fyrir vegna ólögmætra krafna húsfélagsins á hendur honum, þ.e. með því að hann hefði þurfti að leita til lögmanns. Kveðst stefndi hafa tekið fram að hann teldi sig skuldlausan við stefnanda.

Stefndi heldur því fram að honum beri ekki skylda til að greiða framkvæmdagjald sem samþykkt hafi verið á aðalfundi 15. júní 2015, enda hafi ákveðnar framkvæmdir eða tilboð í ákveðnar framkvæmdir ekki verið samþykktar á húsfundi. Kveðst stefndi mótmæla því að stjórn stefnanda geti ákveðið hverju sinni hvaða viðgerðir eða framkvæmdir stefnandi ráðist í, en stjórn stefnanda hafi margsinnis notað framkvæmdasjóð stefnanda í annað en ákveðið hefði verið. Stefndi haldi því fram að sá háttur sem stjórn stefnanda hafi viðhaft á ákvarðanatöku í húsfélaginu sé andstæður lögum nr. 26/1994 og gangi þvert gegn málsmeðferðarreglum laganna. Stjórn húsfélagsins hafi oft farið út fyrir valdsvið sitt, sbr. 70. gr. laga nr. 26/1994 með því að ákveða að ráðast í framkvæmdir sem ekki hafi verið samþykktar með löglegum hætti á húsfundi.

Samþykkt húsfundar á ársreikningum og skýrsla stjórnar eftir á breyti engu um greiðsluskyldu stefnda, enda eigi stefndi óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum sem snerti sameign hússins, sbr. 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins skuli taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum húsfundi eigenda. Stefndi kveðst halda því fram að samþykkt ársreikninga, löngu eftir ólögmætar ákvarðanir stjórnar, geti ekki fallið undir undantekningarreglu 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem kveðið sé á um að húsfélag geti bætt úr eða staðfest ákvörðun á öðrum fundi, ef annmarki er á ákvörðuninni vegna fundarboðunar.

Stefndi kveðst einungis kannast við að á húsfundi hafi verið samþykkt að fara í gluggaframkvæmdir, en hins vegar hafi húsfélagið ekki samþykkt nein tilboð þar að lútandi. Kveðst stefndi byggja á því að honum beri ekki skylda til þess að greiða umkrafinn hlut í framkvæmdasjóð stefnanda þar sem stefndi hafi þegar látið gera við glugga í sinni fasteign. Stefndi hafi tekið fram á húsfundi 13. október 2015 að hann myndi láta gera við glugga í sinni fasteign ef stefnandi hæfist ekki handa í þeim efnum fyrir áramót 2015. Þar sem gluggaviðgerðir hafa dregist svo árum skipti hafi stefndi neyðst til þess að láta gera við glugga í fasteign sinni þar sem séreign hans hafi legið undir skemmdum. Stefndi hafi því nú þegar staðið skil á sínum hluta framkvæmdanna og beri að sýkna hann af kröfu stefnanda um eingreiðslu í sérstakan framkvæmdasjóð vegna gluggaviðgerða, enda hafi stefnandi lýst því yfir að hann myndi ekki taka þátt í gluggaviðgerðunum hjá stefnda. Stefnandi hafi auk þess samþykkt á aðalfundi 8. maí 2014 að hver og einn eigandi skyldi fjármagna sinn hluta gluggaviðgerðanna og liggi nú fyrir að stefndi hafi gert það.

Í máli þessu liggi fyrir að stefndi hafi margítrekað reynt að fá stefnanda til þess að ræða og breyta reglum um kostnaðarskiptingu, en stefnandi hafi jafnan hundsað beiðnir stefnda þar um.

Stefndi kveðst byggja á því að sameiginleg húsgjöld, sem fallið hafi á eignarhluta stefnda, séu ósanngjörn og óeðlileg og ættu í raun að vera lægri og hafi átt að vera það um árabil. Stefndi telji að kostnaðarskipting vegna sameiginlegs kostnaðar í húsfélagi stefnanda eigi illa við og sé ósanngjörn í garð nokkurra eigenda í húsinu, þar á meðal stefnda. Eigi þetta við um þá eigendur sem nýti ekki stigaganginn á nokkurn hátt þar sem inngangur inn á starfsstöðvar þeirra sé af lóð og ekki sé innangengt í stigahúsið.

Stefndi kveðst halda því fram að þörf fyrir kostnaðarsöm þrif og viðhald stigahússins stafi ekki síst af því að í húsinu sé starfræktur skóli, sem leiði til þess að umgangur um stigaganginn sé mun meiri en eðlilegt geti talist í hefðbundinni verslunar- eða þjónustustarfsemi. Húsnæði skólans sé skráð sem verslunar- og skrifstofuhúsnæði, en í 27. gr. fjöleignarhúsalaga segi að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða gert hafi verið ráð fyrir í upphafi og sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gengur og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Stefndi haldi því fram að samþykki allra liggi ekki fyrir og hafi aldrei legið fyrir.

Stefndi telji að starfræksla skólans hafi í för með sér sérstök og aukin sameiginleg útgjöld, sbr. 1. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga, og þegar svo hagi til geti húsfundur ákveðið að eigandi eignarinnar skuli greiða sem því nemi stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiðir af reglum 45. gr. fjöleignarhúsalaga. Í gögnum málsins komi fram að stór hluti sameiginlegs hússjóðs fari í að greiða ræstingar og viðhald í stigahúsi, sem sé í sameign allra, en einungis sumir eigendur noti stigaganginn, sérstaklega eigendur NTV-skólans. Einnig hafi um árabil ríkt mikil óánægja vegna nýtingar á sameiginlegum bílastæðum á lóðinni þar sem nemendur skólans nýti nær öll sameiginleg bílastæði á lóðinni á meðan skólinn er starfræktur og aðrir eigendur og viðskiptamenn þeirra fái þá ekki stæði.

Stefndi kveðst telja eðlilegt og sanngjarnt að kostnaðarskipting vegna sameignar í stigahúsinu sé leiðrétt gagnvart öðrum í húsfélaginu þannig að þeir eigendur sem nýti sameignina greiði þann kostnað sem falli til vegna stigahússins. Stjórn stefnanda hafi hundsað allar beiðnir stefnda og annarra eigenda um breytingar á kostnaðarskiptingu og ýmist ekki svarað þeim eða hafnað þeim. Stefndi telji augljóst og sannað að stefnandi hafi ekki sinnt kröfum stefnda og annarra eigenda, sbr. 5. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga um leiðréttingu á skiptingu sameiginlegs kostnaðar um áratugaskeið, þrátt fyrir ítrekaðar kröfur þar um. Þrátt fyrir lagaskyldu um að taka umbeðin mál eigenda fyrir á húsfundum, sbr. 59. gr. fjöleignarhúsalaga, hafi stefnandi aldrei tekið málið til umræðu á húsfundi og hafi málefninu því aldrei verið ráðið til lykta af húsfélaginu.

Með heimild í 7. mgr. 46. gr. og með hliðsjón af framangreindum málavöxtum, málsástæðum og framlögðum gögnum, kveðst stefndi hér með gera kröfu um ógildingu gildandi kostnaðarskiptingar í húsfélagi stefnanda, allt frá aðalfundi í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012, en til vara frá því að mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 20. maí 2016.

Jafnframt sé krafist viðurkenningar á því að stefndi sé undanþeginn öllum kostnaði sem falli til vegna stigahússins, allt frá aðalfundi í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012, en til vara frá því að mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 20. maí 2016.

Varðandi ranga kostnaðarskiptingu kveðst stefndi halda því fram að stigahúsið eigi samkvæmt eignaskiptasamningi að teljast til sameignar sumra þar sem lega stigahússins eða afnot þess eða möguleikar til þess sé með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að það tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að því og afnotamöguleika. Þetta eigi t.d. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar séu um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað, sbr. 2. mgr. 7. gr. fjöleignarhúsalaga. Stefndi haldi því fram að svo hagi til með stigahúsið að Hlíðasmára 9 þar sem veggur skipti húsinu svo að eigendur nokkurra eignarhluta fari aldrei inn á stigaganginn nema til að fara í rafmagnstöflu og vatnsinntak. Stefndi telji að réttara væri að kvöð væri í eignaskiptasamningi um aðgang að rafmagnstöflu og vatnsinntaki.

Í málatilbúnaði stefnanda komi fram að hluti af álögðum húsgjöldum fari í framkvæmdasjóð stefnanda. Stefndi kveðst einnig byggja á því að lækka beri mánaðarleg húsgjöld stefnda vegna ólögmætra ákvarðana stjórnarmanna vegna málunar á stigahúsi, uppsetningar á skiltispósti og vegna lögmannskostnaðar, sem og vegna annarra framkvæmda í húsfélaginu sem ekki hafi verið löglega samþykktar á húsfundi. Stefndi haldi því fram að stjórn stefnanda hafi enga heimild til þess að ákveða einhliða hvaða framkvæmdir séu greiddar úr sameiginlegum sjóðum stefnanda án samþykkis húsfundar. Stefndi haldi því fram að ákvarðanir stjórnar hvað varðar háar fjárhæðir í ýmsar framkvæmdir rúmist ekki innan valdsviðs stjórnar, sbr. 2. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga. Þvert á móti beri stjórn skylda til að leggja ákvarðanir af þessu tagi fyrir húsfund áður en í þær er ráðist, sbr. 3. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé sérstaklega mótmælt, enda haldi stefndi því fram að mánaðarleg húsgjöld séu of há eins og að framan er rakið.

Stefndi kveður varakröfu sína um verulega lækkun krafna stefnanda studda sömu málástæðum og aðalkrafan um sýknu. Sé þá sérstaklega vísað til kröfu um ógildingu skiptingar sameiginlegs kostnaðar, gagnkröfu stefnda og mótmæla við dráttarvaxtakröfu stefnanda.

Stefndi kveðst mótmæla málskostnaðarkröfu stefnanda sérstaklega. Stefnandi hafi ákveðið að höfða tvö mál á hendur stefnda vegna húsfélagsgjalda, sem sækja hefði mátt á hendur stefnda í einu máli, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þegar svo hagi til megi ekki dæma stefnda til að greiða málskostnað í þessu máli, nema sýnt þyki að ekki hafi verið unnt að höfða mál í upphafi um allar kröfurnar eða það hefði leitt til tilfinnanlegra tafa eða óhagræðis, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 91/1991. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að það eigi við í þessu máli.

Hvað varðar lagarök vísar stefndi til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Þá vísar stefndi til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar og almenns skaðabótaréttar. Stefndi kveður kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun reista á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Eins og fram hefur komið varð stefndi eigandi að fjórum eignarhlutum í fasteigninni að Hlíðasmára 9 í Kópavogi á árinu 2012, en afsöl vegna eignarhlutanna voru móttekin til þinglýsingar, annars vegar 20. júlí 2012 og hins vegar 6. september 2012. Af gögnum málsins verður ekki með vissu ráðið hver var fyrirsvarsmaður Olíusölunnar ehf. á þeim tíma, en hins vegar virðist Ó-kk-nf J-kk-nf, núverandi fyrirsvarsmaður félagsins, fyrst hafa komið inn í stjórn Olíusölunnar ehf. á hluthafafundi 7. mars 2016, sbr. tilkynningu til fyrirtækjaskrár sem móttekin var 8. sama mánaðar. Jafnframt var tilkynnt að Ó-kk-nf væri framkvæmdastjóri og prókúruhafi félagsins og ritaði firma þess. Ó-kk-nf J-kk-nf hefur hins vegar verið meðstjórnandi og framkvæmdastjóri Vífilbergs ehf. frá árinu 2010.

Fyrir aðalfund í húsfélaginu 27. ágúst 2012, þann fyrsta sem haldinn var eftir að stefndi varð eigandi í húsinu, var stefnanda tilkynnt með bréfi að S-kk-nf K-kk-nf K-kk-nf hdl. myndi gæti hagsmuna stefnda á boðuðum aðalfundi. Jafnframt var tilkynnt í bréfinu að stefndi væri þinglýstur eigandi tveggja eignarhluta í fasteigninni og þá hefðu verið gefin út afsöl til stefnda vegna tveggja annarra eignarhluta í henni sem biðu þinglýsingar. Í þessum fasteignum færi fram starfsemi heildverslunarinnar Vífilbergs ehf. Frekari upplýsingar um stefnda var ekki að finna í bréfi lögmannsins, svo sem um fyrirsvarsmann félagsins eða heimilisfang og netfang þess eða fyrirsvarsmannsins.

Næst var boðað til aðalfundar í húsfélaginu 18. desember 2013 og af hálfu stefnda var áðurgreindur lögmaður boðaður á fundinn með tölvupósti til lögmannsstofu hans 2. desember 2013.

Eins og áður greinir er stefndi ekki með rekstur í húsinu heldur fór starfsemi Vífilbergs ehf. fram í eignarhlutum stefnda í fasteigninni. Með hliðsjón af 2. málslið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús bar stefnda því að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang eða eftir atvikum netfang, sem senda skyldi fundarboð til óskaði hann eftir að fá það í hendur. Í athugasemdum með 59. gr. í frumvarpi til laganna er um skýringar við 2. mgr. vísað til athugasemda með 60. gr. frumvarpsins. Þar kemur fram að það séu takmörk fyrir því hversu mikla fyrirhöfn fundarboðendur eigi að leggja í til að hafa uppi á fjarstöddum eigendum. Verði að gera þá kröfu til eigenda, sem annars staðar búi, að þeir tilkynni húsfélagi aðsetur sitt sem senda megi fundarboð til. Enn fremur sé sérstök ástæða til að vanda til fundarboða þegar um sé að ræða fundi, sem taka eigi mikilvægar ákvarðanir á, t.d. um dýrar framkvæmdir eða umdeild atriði. Ef málefni beinist sérstaklega að einum eða fáum eigendum sé og rétt að vanda sérstaklega til boðunar þeirra.

Samkvæmt gögnum málsins hafði stefndi ekki tilkynnt stefnanda um heimilisfang sitt eða netfang sem senda mætti fundarboð til og eini aðilinn sem tilkynnt hafði verið um að væri í forsvari fyrir stefnda var áðurgreindur lögmaður. Verður því að telja að stefnanda hafi verið rétt að boða lögmanninn til aðalfundarins fyrir hönd stefnda. Var stefnda enda kunnugt um fundarboðunina áður en aðalfundurinn fór fram. Þá er einnig til þess að líta að samkvæmt boðun til fundarins stóð ekki til að taka á honum mikilvægar ákvarðanir, svo sem um dýrar framkvæmdir eða umdeild atriði. Ákvörðun um að húsgjöld skyldu hækka um 10%, sem samþykkt var á fundinum án athugasemda, verður ekki talin til slíkra mikilvægra ákvarðana. Með hliðsjón af öllu framangreindu og með vísan til sjónarmiða sem fram koma í 5. mgr. 40. gr. laganna er ekki fallist á með stefnda að boðun hans til fundarins hafi verið ólögmæt og að áðurgreind ákvörðun um hækkun húsgjalda á aðalfundi 18. desember 2013 skuldbindi hann ekki.

Eins og fram hefur komið hefur stefndi gert athugasemdir við kostnaðarskiptingu vegna stigahúss fasteignarinnar. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu vegna fasteignarinnar er allt stigahúsið og tæknirými á fyrstu hæð sameign allra. Samkvæmt a-lið 45. gr., sbr. 43. gr., laga nr. 26/1994 ber því að skipta þeim kostnaði niður á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Stefndi telur hins vegar að beita eigi fráviki frá reglum um kostnaðarskiptingu með heimild í 46. gr. laga nr. 26/1994. Á framhaldsaðalfundi húsfélagsins 15. júní 2015 lagði stefndi fram þá tillögu að eignaskiptayfirlýsingu yrði breytt á þann veg að stigahúsið yrði sameign sumra, en væri ekki í sameign allra. Var tillagan felld á fundinum.

Stefndi hefur með vísan til 7. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994 sett fram þá gagnkröfu í greinargerð sinni, þ.e. í kafla sem geymir lýsingu á málsástæðum stefnda, að ógilt verði gildandi kostnaðarskipting í húsfélagi stefnanda allt frá aðalfundi í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012, en til vara frá því að mál þetta var höfðað. Jafnframt krefst stefndi viðurkenningar á því að stefndi sé undanþeginn öllum kostnaði sem falli til vegna stigahússins allt frá aðalfundi í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012, en til vara frá því að mál þetta var höfðað.

Með vísan til 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála komast kröfur þessar ekki að í máli þessu án gagnstefnu og ber því að vísa þeim frá dómi ex officio.

Skilja verður málatilbúnað stefnda á þann veg að hann telji að lækka beri stefnukröfur stefnanda að því er varðar umkrafin gjöld í framkvæmasjóð stefnanda þar sem hann hafi þegar látið gera við glugga á sínum eignarhluta og á sinn kostnað í ágúst 2013. Áður hafi hann margsinnis beint tilmælum og áskorunum til stefnanda um að láta fara fram viðgerð á gluggum hússins, en án árangurs. Byggir stefndi kröfu sína á heimild í 37. og 38. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt gögnum málsins aflaði stefndi sér ekki sönnunar um nauðsyn gluggaviðgerðarinnar, umfang hennar og kostnað áður en framkvæmdir hófust eins og kveðið er á um í 2. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994. Hefur stefndi lagt fram í málinu sjónmat verkfræðings hjá Mannvirkjahönnun ehf. á gluggum fasteignarinnar, sem fram fór 22. apríl 2016 eða þremur árum eftir að stefndi lét gera við glugga á eignarhluta sínum í fasteigninni. Með hliðsjón af framangreindu og mótmælum stefnanda er ekki fallist á að lækka beri dómkröfur stefnanda vegna framangreinds.

Þá er heldur ekki fallist á að lækka beri dómkröfur stefnanda á grundvelli gagnkröfu sem stefndi telur sig eiga á hendur stefnanda vegna lögmannskostnaðar að fjárhæð 333.114 krónur og sem stefndi kveðst hafa skuldajafnað á móti húsfélagsgjöldum ársins 2015. Verður ekki séð að skilyrði fyrir skuldajöfnuði séu fyrir hendi, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991.

Loks krefst stefndi lækkunar á stefnukröfum vegna ólögmætra ákvarðana stjórnarmanna vegna málunar á stigahúsi, uppsetningar á skiltispósti og lögmannskostnaðar og annarra framkvæmda sem ekki hafi verið samþykktar á húsfundi.

Á aukahúsfundi í fasteigninni 12. janúar 2015, sem fulltrúi stefnda sat, var samþykkt að eigendur legðu 1.000.000 króna í framkvæmdasjóð, en fyrir lægi að mála þyrfti bílastæði og hreinsa og snyrta umhverfi hússins. Á framhaldsaðalfundi húsfélagsins 15. júní 2015, sem fulltrúi stefnda sat, var lögð fram framkvæmdaáætlun fyrir tímabilið 2015-2016. Var tveimur nafngreindum mönnum falið að athuga með gluggaviðgerðir, málun og fleiri aðkallandi verkefni. Engin mótmæli komu fram við þessu á fundinum. Á húsfundi 13. október 2015, sem fulltrúi stefnda sat einnig, var aftur rætt um viðgerðir á gluggum, sem og tilboð um málun á gluggum. Bókað var að allir væru samþykkir því að ráðast í viðgerðir á gluggum hússins nema einn eigandi.

Af framangreindu þykir ljóst að á húsfundum stefnanda voru teknar ákvarðanir um að ráðast í eðlilegt viðhald á fasteigninni, m.a. málun. Þykir stefndi ekki hafa sýnt fram á að ákvarðanir þessar hafi verið í andstöðu við ákvæði laga nr. 26/1994 og verður því ekki fallist á annars óljósar kröfur hans um lækkun á dómkröfum stefnanda af þessum sökum.

Með hliðsjón af öllu framangreindu er fallist á dómkröfur stefnanda eins og nánar greinir í dómsorði.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem með hliðsjón af umfangi málsins þykir hæfilega ákveðinn 930.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Við ákvörðun málskostnaðar var höfð hliðsjón af málskostnaði í samkynja máli á milli sömu aðila, E-537/2016, sem rekið var samhliða þessu máli.

R-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Við uppkvaðningu dómsins var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Dómsorð:

Stefndi, Olíusalan ehf., greiði stefnanda, Húsfélaginu Hlíðasmára 9, skuld að fjárhæð 727.370 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 38.018 krónum frá 1. janúar 2015 til 1. febrúar 2015, af 76.036 krónum frá þeim degi til 1. mars 2015, af 114.054 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2015, af 152.072 krónum frá þeim degi til 1. maí 2015, af 190.090 krónum frá þeim degi til 5. maí 2015, af 347.190 krónum frá þeim degi til 1. júní 2015, af 385.208 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2015, af 423.226 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2015, af 461.244 krónum frá þeim degi til 1. september 2015, af 499.262 krónum frá þeim degi til 1. október 2015, af 537.280 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2015, af 575.298 krónum frá þeim degi til 1. desember 2015, af 613.316 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2016, af 651.334 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2016, af 689.352 krónum frá þeim degi til 1. mars 2016, af 727.370 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Allt að frádregnum eftirtöldum innborgunum: Hinn 14. janúar 2015 að fjárhæð 38.018 krónur, hinn 29. janúar 2016 að fjárhæð 38.238 krónur, hinn 18. febrúar 2016 að fjárhæð 38.018 krónur og hinn 9. mars 2016 að fjárhæð 38.238 krónur, sem draga ber frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi.

Staðfest er lögveð stefnanda í eignarhlutum stefnda að Hlíðasmára 9, fastanúmer 223-6260, 223-6261, 223-6271 og 223-6272, til tryggingar greiðslu á vangoldnum húsfélagsgjöldum á tímabilinu 1. júní 2015 til 1. mars 2016, samtals að fjárhæð 380.180 krónur með tildæmum vöxtum.

Gagnkröfum stefnda um ógildingu kostnaðarskiptingar í húsfélaginu og viðurkenningu á því að hann sé undanþeginn öllum kostnaði sem til falli vegna stigahússins er vísað frá dómi.

Stefndi greiði stefnanda 930.000 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf B-kvk-nf

Rétt endurrit staðfestir,

í Héraðsdómi Reykjaness, 30. júní 2017,