E-4108/2018

I. Dómkröfur aðila

Mál þetta var þingfest 6. desember 2018 en tekið til dóms 22. mars 2019 að lokinni aðalmeðferð. Stefnandi í málinu er SG dúkari ehf., Blikaási 52 í Hafnafirði en stefndi er Selið fasteignafélag, Litlakrika 2 í Mosfellsbæ.

Stefnandi gerir eftirfarandi dómkröfur á hendur stefnda í málinu:

1) Að staðfest verði með dómi að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli aðila með kauptilboði, samþykktu 4. október 2018, sem staðfest var með kaupsamningi 15. október 2018, um iðnaðarhúsnæði merkt 0104 að Gjáhellu 3, Hafnarfirði.

2) Að viðurkennt verði að virðisaukaskattskvöð samkvæmt 2. mgr. 16. laga. nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, sem hvílir á hinu selda húsnæði og stefnandi skal yfirtaka samkvæmt kaupsamningi, hafi ekki átt að vera hærri en 1.650.000 kr. samkvæmt samningi aðila.

3) Að viðurkennt verði að það sé galli á hinu selda húsnæði að nefnd virðisaukaskattskvöð sé hærri en samkvæmt upplýsingum sem gefnar voru fyrir kaup, þar með talið í söluyfirliti.

4) Að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda á tjóni stefnanda vegna gallans á grundvelli 39. gr. laga, nr. 40/2002, um fasteignakaup. Til vara er krafist viðurkenningar á rétti stefnanda til afsláttar á grundvelli 41. gr. laganna vegna gallans.

5) Að stefnda verði með dómi gert skylt að afhenda honum hina seldu eign að viðlögðum dagsektum, 50.000 kr. á dag, frá dómsuppsögu til afhendingardags.

6) Að viðurkennt verði að stefndi beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem stefnandi verður fyrir vegna afhendingardráttar með vísan til 34. gr. fasteignakaupalaga.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda félaginu að skaðlausu en málskostnaðaryfirlit verður lagt fram við aðalmeðferð málsins.

Stefndi krefst þess að félagið verði alfarið sýknað af öllum kröfum stefnanda í málinu. Þá gerir stefndi kröfu til þess að stefnanda verði gert að greiða stefndu málskostnað.

II. Atvik málsins

Samkvæmt gögnum málsins gerði stefnandi kauptilboð í fasteign seljanda 4. október 2018 í eignarhluta 01-04 í húsinu Gjáhellu 3 í Hafnarfirði, ásamt öllu sem eignarhlutanum fylgdi og fylgja bæri að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign hússins og lóðaréttindum. Fastanúmer eignarinnar er 233-0110.

Tilboð stefnanda hljóðaði upp á 28.000.000 kr. Var þar gert ráð fyrir þeirri greiðslutilhögun að stefnandi greiddi 6.000.000 kr. með peningum við undirritun kaupsamnings, auk 19.600.000 kr. með nýju láni við undirritun kaupsamnings gegn skilyrtu veðleyfi. Þá yrðu 2.400.000 kr. greiddar við undirritun afsals og athugasemdalausa lokaúttekt.

Stefnandi gerði jafnframt fyrirvara um samþykki lánastofnunar um veitingu lána samkvæmt tilboðinu. Var kveðið á um að kaupandi skyldi skila skriflegri yfirlýsingu um brottfall fyrirvara í síðasta lagi 15 virkum dögum eftir samþykki tilboðs en að öðrum kosti gæti stefndi fallið frá samþykki sínu með einhliða skriflegri yfirlýsingu.

Í kauptilboðinu var eigninni lýst með kvöðum og öðrum eignarböndum. Meðal þeirra voru eignaskiptayfirlýsing, lóðaleigusamningur og eignarheimild seljanda en í því sambandi var vísað til skjala og afsals með þinglýsingarnúmeri. Þá sagði í tilboðinu að kaupanda væri kunnugt um virðisaukaskattskvöð sem hvíldi á hinum selda eignarhluta og yfirtæki hana og lýsti því yfir að hann væri til þess bær. Þá ábyrgðist hann og yfirtæki kvöð um leiðréttingu innskatts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, með síðari breytingum, sbr. 14. og 15. gr. reglugerðar nr. 192/1993, ef breyting yrði á notkun fasteignanna sem hefði í för með sér breytingu á rétti til innskattsfrádráttar.

Í kauptilboðinu kom fram að aðilar hefðu kynnt sér og áritað söluyfirlit faseignasölunnar og að það skoðaðist sem hluti af kauptilboðinu. Í söluyfirlitinu kemur fram að um sé að ræða iðnaðar/lagerhúsnæði, sem sé tilbúið til afhendingar og skiptist í 10 eignarhluta, bil merkt 104. Þá kemur fram í söluyfirlitinu að eignin sé nýbygging á byggingarstigi 4, matsstigi 1 en að eigninni verði skilað á byggingarstigi 7 og matsstigi 7. Loks kemur einnig fram í söluyfirlitinu að kvöð ,,á hverju bili“ sé að ,,að sögn seljanda“ ,,um kr. 1.600.000“.

Af hálfu stefnda var sent gagntilboð sama dag. Í því tilboði var kaupverð tilgreint sem 29.000.000 kr. Þá var greiðslutilhögun lýst þannig að 5.600.000 kr. yrðu greiddar með peningum ,,við undirritun kaupsamnings þegar þinglýstur eignaskiptasamningur lægi fyrir“ en 20.000.000 kr. ,,við undirritun kaupsamnings gegn skilyrtu veðleyfi“. Þá yrðu 3.400.000 kr. greiddar ,,við undirritun afsals við athugasemdalausa lokaúttekt.“

Að öðru leyti verður ekki annað séð en að skilmálar tilboðsins hafi verið efnislega þeir sömu og í upphaflegu tilboði stefnanda. Gagntilboðið var undirritað af hálfu B-kk-ef Ó-kk-ef fyrir hönd stefnda. S-kk-nf G-kk-nf undirritaði gagntilboðið fyrir hönd stefnanda.

Aðilar gerðu síðan með sér kaupsamning sem undirritaður er 15. október 2018, sem F-kk-nf B-kk-nf, undirritaði fyrir hönd stefnda en S-kk-nf G-kk-nf fyrir hönd stefnanda.

Í kaupsamningnum gengið út frá kaupverð og verið hafði í samþykktu gagntilboði stefnda dags. 4. október 2018. Þó var þar gert ráð fyrir annarri tilhögun við greiðslu kaupverðsins.Þannig var kveðið á um að stefnandi myndi greiða 2.000.000 kr. með peningum við undirritun kaupsamnings og afhendingu eignar. Var kveðið á um í samningnum að afhendingardagur eignar væri 22. október eða fyrr. Ágreiningslaust er að stefnandi innti þessa greiðslu af hendi 15. október 2018 inn á vörslureikning fasteignasölunnar Miðbæjar sem hafði milligöngu um viðskiptin.

Í kaupsamningnum var einnig kveðið á um að stefnandi skyldi greiða 3.600.000 kr. með peningum þegar samþykki Byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar á nýjum eignaskiptasamningi lægi fyrir, en í samþykktu gagntilboði hafði verið miðað við 5.600.000 kr. í þessum lið.

Þá var í kaupsamningi kveðið á um stefnandi myndi greiða 20.000.000 kr. gegn skilyrtu veðleyfi en lánið yrði veitt þegar eignin væri fullbúin. Loks var kveðið á um að 3.400.000 kr. yrðu greiddar ,,við undirritun afsals við athugasemdalausa lokaúttekt“ rétt eins og í samþykktu gagntilboði.

S-kk-nf G-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda og B-kk-nf Ó-kk-nf, sem situr í stjórn og framkvæmdastjórn hittust í hinni seldu eign á umsömdum afhendingardegi 15. október til að afhending gæti farið fram. Mun virðisaukaskattskvöðin þá hafa komið til umræðu og B-kk-nf upplýst að kvöðin væri líklega nær 3.000.000 kr. S-kk-nf mun hafa lýst yfir óánægju og furðu um þetta atriði en við það neitaði B-kk-nf að afhenda lykla að fasteigninni.

Samkvæmt vottorði úr fyrirtækjaskrá frá 31. október 2018 sem liggur fyrir í gögnum málsins skipa stjórn stefnda þau F-kk-nf B-kk-nf, stjórnarformaður, B-kk-nf Ó-kk-nf, meðstjórnandi og H-kvk-nf Þ-kvk-nf, varamaður. Í framkvæmdastjórn er B-kk-nf Ó-kk-nf einn en prókúrumboð í höndum bæði F-kk-ef og B-kk-ef. Í vottorðinu er tilgangi félagsins lýst sem rekstri og leigu fasteigna, kaupum og sölu fasteigna og lánastarfsemi.

Lögmaður stefnanda ritaði stefnda bréf 31. október 2018. Er þar vísað til þess að samkvæmt kaupsamningi skyldi afhenda eignina 22. október 2018 eða fyrr. Þrátt fyrir það hefði eignin ekki verið afhent stefnanda og stefndi hvorki gefið skýringar á því né upplýst hvenær hann myndi afhenda eignina. Eins og kunnugt væri hefði stefnandi sagt upp leigusamningi á húsnæðinu sem hýsti rekstur hans og húsnæðinu hafi átt að skila 31. október 2018. Þar sem stefndi hefði ekki afhent hið selda eins og honum bæri skylda til hefði stefnandi ekki getað rýmt leiguhúsnæði sitt og ljóst væri að hann hefði þegar orðið fyrir tjóni sem næmi leigu fyrir nóvembermánuð. Skoraði stefnandi í kjölfarið á stefnda að afhenda eignina en tilkynnti jafnframt að hann myndi krefja viðtakanda um skaðabætur vegna þess tjóns sem hann yrði fyrir vegna afhendingardráttar viðtakanda, sbr. 30. og 34. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Í bréfinu var í kjölfarið rakið að í söluyfirliti kæmi fram að á fasteigninni hvíldi virðisaukaskattskvöð sem hljóðaði upp á 1.600.000 kr. að sögn stefnda. Stefnandi hefði mátt treysta því að þær upplýsingar væru réttar. Þá var í bréfinu vísað til þess að stefndi hefði aftur á móti nýverið sagt að kvöðin væri líklega nær 3 milljónum króna eða um helmingi hærri en samkvæmt þeim upplýsingum sem hann veitti áður en kuapsamningur um eignina var undirritaður. Stefndi hefði þó ekki getað gefið upp nákvæma fjárhæð þar sem hann ætti, að eigin sögn, eftir að gera virðisaukaskattskvöðina upp.

Í framhaldinu vísaði lögmaður stefnanda til þess að líkt og fram kæmi í 27. gr. laga nr. 40/2002 teldist fasteign gölluð ef hún sé ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi veitti kaupanda. Var þeirri afstöðu síðan lýst af hálfu stefnanda í bréfinu að stefnandi telji sig hafa fengið rangar upplýsingar um fjárhæð kvaðar og viðtakandi beri ábyrgð á því. Þá krafðist stefnandi þess að stefndi greiddi hluta kvaðarinnar við afsal að því marki sem hún yrði hærri en 1.600.000 kr.

Í svarbréfi lögmanns stefnda 1. nóvember 2018 kvaðst stefndi hafna því að skuldbindandi samningur hefði komist á milli aðila. Vísaði stefndi í því sambandi til þess að samkvæmt samþykktum stefnda væri undirritun framkvæmdastjóra eða eins stjórnarmanns ekki skuldbindandi fyrir félagið þegar eignir þess væru seldar. Þegar svo háttaði til þyrfti meirihluta stjórnar samkvæmt meðfylgjandi útprentun úr firmaskrá. Í vottorði úr fyrirtækjaskrá sem liggur fyrir í málinu og gefið var út 31. október 2018 kemur fram að firmað riti ,,meirihluti stjórnar“. Í samþykktum félagsins sem fyrir liggja í gögnum málsins er tilgangi félagsins lýst sem rekstri og leigu fasteigna, sem og kaupum og sölu fasteigna og lánastarfsemi.

Í bréfinu sagði jafnframt að stefndi gæti ekki sætt sig við kröfu stefnanda um að greiða niður virðisaukaskattskvöðina í 1.600.000 kr. Alla tíð hefði legið fyrir að kvöðin yrði hærri og stefnanda hefði mátt vera það fulljóst. Í söluyfirlitinu hefði einungis komið fram staðan á kvöðinni þegar söluyfirlitið var gert og því hafi fjárhæðin verið höfð í sviga. Framkvæmdir hefðu verið í fullum gangi og ljóst að eftir væri að skila reikningnum sem hækkuðu þessa fjárhæð. Stefnandi hafi ekki getið þess að fjárhæð kvaðarinnar væri ákvörðunarástæða heldur hefði hann lofað að yfirtaka kvöðina óháð fjárhæð.

Lögmaður stefnanda mótmælti þessu bréfi með bréfi, dags. 2. nóvember 2018. Með bréfi lögmanns stefnda frá 5. nóvember 2018 var skilningi lögmanns stefnanda mótmælt.

Samkvæmt veðbandayfirliti Gjáhellu 3 sem lagt hefur verið fram í málinu mun eignaskiptayfirlýsing vegna fasteignarinnar hafa verið gefin út 9. nóvember 2018 og móttek. Í sama yfirliti kemur fram að meðal annarra þinglýstra skjala sé yfirlýsing sem gefin hafi verið út 22. janúar 2019 en móttekin 30. janúar 2019. Ekki kemur fram í gögnum málsins hvaða þinglýsingu þar hafi verið um að ræða.

Stefnandi freistaði þess að fá kaupsamningi þinglýst á eignina að Gjáhellu 3 sem móttekinn var til þinglýsingar 22. nóvember 2018. Sýslumaður vísaði skjalinu frá þinglýsingu 22. febrúar 2019, sbr. áritun á skjali og var samhliða vísað til meðfylgjandi bréfs, dags. sama dag. Það bréf hefur ekki verið lagt fram í málinu.

Í málinu liggur einnig fyrir tölvupóstur lögmanns stefnda til lögmanns stefnda, dags. 29. janúar 2019, þar sem upplýst er að fjárhæð virðisaukaskattskvaðarinnar verði 5,6 milljónir á hverju bili. Þessum tölvupósti fylgdi afrit tölvupósts bókhaldsþjónustu stefnda en þar kemur meðal annars fram að endurgreiðslur virðisaukaskatts vegna virðisaukaskattsnúmers stefnda hafi numið eða muni verða 5.281.461 kr. 14. ágúst 2018, 6.894.393 kr. 10. október 2018, og 8.405.331 kr. 12. desember 2018 og 7.255.841 kr. 12. febrúar 2019.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu S-kk-nf G-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, B-kk-nf Ó-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda, F-kk-nf B-kk-nf, stjórnarmaður í stefnda, svo og þeir I-kk-nf G-kk-nf I-kk-nf og K-kk-nf S-kk-nf. Eru þeir síðastnefndu báðir starfsmenn fasteignasölunnar Miðbæjar, sem annaðist sölu fasteignarinnar sem deilt er um í málinu.

Í skýrslu sinni fyrir dómi lýsti S-kk-nf atvikum á þann veg að hann hefði hitt B-kk-þf, fyrirsvarsmann stefnda, á afhendingardegi 15. október 2018 þar sem afhenda átti lykla að fasteigninni. Þar hafi B-kk-nf tjáð honum að innskattskvöðin sem fjallað var um í samningi aðila yrði töluvert hærri. Kvaðst S-kk-nf fyrir dómi hafa sagt B-kk-þgf að hann gerði þá kröfu um að innskattkvöðin yrði sú sama og kveðið hefði verið á um í söluyfirliti. Í skýrslu B-kk-ef fyrir dómi sagði hann S-kk-þf hafa gert þá kröfu að stefndi greiddi upp kvöðina eða veitti honum afslátt. B-kk-nf hafi ekki tekið undir það og kvað B-kk-nf hafa tjáð honum að þessi viðskipti myndu aldrei ganga. Í kjölfarið hafi B-kk-nf gengið á dyr og fasteignin hefði ekki verið afhent.

S-kk-nf kvað innskattskvöðina ekki hafa verið rædda við gerð kaupsamnings 15. október 2018. Að því leyti ber framburði hans ekki saman við framburð F-kk-ef B-kk-ef, fyrirsvarsmanns stefnanda og þeirra I-kk-ef G-kk-ef og K-kk-ef, starfsmanna fasteignasölunnar. Í skýrslu F-kk-ef fyrir dómi kvaðst hann hafa tekið eftir því við gerð kaupsamnings að sú tala sem var tilgreind í tengslum við innskattskvöð í sölufyrirliti gæti ekki staðist og gert munnlega athugasemd við það. Kvað F-kk-nf það hafa legið ljóst fyrir á þessum tíma að búið hefði verið að greiða stefnda 3,8 milljónir í innskatt og iðnaðarmenn væru enn að störfum í húsnæðinu. F-kk-nf kvað engin mótmæli hafa komið fram við þessu atriði. Þeir I-kk-nf og K-kk-nf starfsmenn fasteignasölunnar, sem voru viðstaddir kaupsamningsgerð, báru á sams konar veg um þetta atriði fyrir dóminum.

F-kk-nf kvaðst enn fremur ekki hafa gert ráð fyrir því að fjárhæð kvaðarinnar hefði umtalsverða þýðingu fyrir stefnanda í ljósi þess að hann var sjálfur í virðisaukaskattskyldum rekstri og að hann ætlaði að taka yfir kvöðina. Öðru máli hefði hins vegar gegnt ef stefnandi hefði verið neytandi sem hefði þurft að greiða upp kvöðina.

I-kk-nf G-kk-nf I-kk-nf, starfsmaður fasteignasölunnar Miðbæjar, var spurður að því fyrir dómi hvers vegna fasteignin sem um ræðir í málinu hefði áfram verið auglýst með innskattskvöð að fjárhæð 1,6 milljónir. Orðrétt var svar hans: ,,Þetta var bara klaufaskapur í mér.“

III. Málsástæður aðila

Málsástæður stefnanda

Stefnandi vísar til þess að líkt eins og kveðið sé á um í 7. gr. laga nr. 40/2002, sé samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Samningur hafi þannig komist á með aðilum við undirritun gagntilboðs 4. október 2018.

Stefnandi hafnar sjónarmiðum stefnda um að samkvæmt samþykktum stefnda þurfi undirritun meirihluta stjórnarmanna þegar eignir félagsins séu seldar. Vísar stefnandi að því leyti til þess að meginstarfsemi félagsins sé kaup og sala fasteigna og að í þeim kaupsamningum félagsins sem stefnandi hafi séð, hafi aðeins framkvæmdastjórinn ritað undir. Bendir stefnandi þá á 50. gr. laga, nr. 138/1994, um einkahlutafélög.

Af hálfu stefnanda er einnig vísað til þess að aðeins tveir menn sitji í stjórn stefnda, feðgarnir B-kk-nf Ó-kk-nf, sem jafnframt er framkvæmdastjóri, og F-kk-nf B-kk-nf, stjórnarformaður. Varamaður sé eiginkona framkvæmdastjórans, sem sé jafnframt móðir stjórnarformannsins. Stefnandi vísar til þess að stjórnarmennirnir hafi báðir undirritað kaupsamning aðila; framkvæmdastjóri hafi ritað undir kauptilboð fyrir hönd félagsins og stjórnarformaðurinn undir kaupsamning og þannig búinn að samþykkja undirritun framkvæmdastjórans undir kauptilboðið. Ekkert í lögum um einkahlutafélög geri að skilyrði að undirritun stjórnarmanna þurfi að vera á einu og sama skjalinu en ljóst sé að stjórnin öll, að varamanni undanskildum, hafi skrifað undir kaupsamning aðila.

Þess utan er kveðið á um í 52. gr. ehfl. að ef stjórnamaður eða framkvæmdastjóri gerir löggerning fyrir hönd félagsina þá sé félagið bundið af þeim gerningi nema viðkomandi hafi fari út fyrir þær takmarkanir sem ákveðnar eru í lögum um einkahlutafélög eða hann hafi farið út fyrir takmarkanir á heimild sinni á annan hátt enda hafi viðsemjandi mátt vita um heimildarskortinn og ósanngjarnt af honum að halda fram rétti sínum. Ekkert af þessu eigi við í því tilviki sem hér um ræðir og stefndi getur ekki borið fyrir sig að félagið sé ekki skuldbundið af kaupsamningi aðila.

Stefnandi vísar til þess að í söluyfirliti komi fram að virðisaukaskattskvöð væri í kringum 1.600.000 og stefnandi hafi fallist á að greiða 29 milljónir króna fyrir eignina á þeim grundvelli. Eftir undirritun kaupsamnings hafi komið í ljós að stefndi telur kvöðina um 3 milljónir króna en samkvæmt upplýsingum frá lögmanni stefnda verði kvöðin allt að 4 til 4,5 milljónir króna. Miðað við að kvöðin sé í kringum 1.600.000 megi slá því föstu að hún hafi a.m.k. átt að vera lægri en 1.650.000 kr.

Af hálfu stefnanda er byggt á að samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð ef hún sé ekki í samræmi við upplýsingar sem seljanda eða þeir sem hafa komið fram yfir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í söluyfirliti. Óumdeilt sé að fjárhæð kvaðar sem á eigninni hvíli sé langt um hærri heldur en kveðið sé á um í söluyfirliti. Stefnandi telji ljóst að eignin sé verðminni vegna þess að kvöð um virðisaukaskatt sé tvöfalt eða jafnvel þrefalt hærri heldur en samkvæmt þeim upplýsingum sem lágu fyrir við kaup. Eignin sé vegna þessa verðminni og ekki jafn söluvænleg. Selji hann eignina aðilum sem ekki séu með virðisaukaskattskyldan rekstur þurfi hann að greiða kvöðina upp við sölu svo ljóst sé að um fjárhagslegt tjón sé að ræða. Þess verði að geta að kvöðin fyrnist á 20 árum svo það séu allar líkur á að stefnandi selji eignina á því tímabili. Telur stefnandi ljóst að jafna megi þessu til þess að áhvílandi lán á eign, sem kaupandi eigi að taka yfir, sé hærra heldur en seljandi upplýsir fyrir kaup.

Stefnandi vísar til 37. gr. laga nr. 40/2002 um að hann geti þannig m.a. krafist afsláttar á grundvelli 41. gr. eða skaðabóta samkvæmt 43. gr. sömu laga. Hvað varði skaðabætur er áskilinn er réttur til að dómkveðja matsmann til að leggja mat á tjón stefnanda. Til vara er krafist afsláttar á grundvelli 43. gr. laganna en stefnandi krefst þess að afsláttur nemi þeirri fjárhæð sem samvarar mun á raunverulegri stöðu virðisaukaskattskvaðar og 1.650.000 kr. (eða þeirrar fjárhæðar sem viðurkennt er að samið hafi verið um að fjárhæð kvaðarinnar væri í mesta lagi). Þar sem ekki liggur fyrir hver fjárhæð virðisaukaskattskvaðar verður, séu kröfur stefnanda viðurkenningarkröfur en ekki kröfur um tilteknar fjárhæðir.

Stefnandi vísar til þess að stefndi hafi átt að afhenda eignina eigi síðar en 22. október 2018 og hittust aðilar í eigninni á umsömdum afhendingardegi líkt og áður greinir. Enn hafi þó ekki orðið af afhendingu og stefnandi, sem hyggst vera með atvinnurekstur í húsnæðinu, verði fyrir tjóni vegna þessa, m.a. í formi leigugreiðslna þar sem félagið þurfi að leigja annað húsnæði undir rekstur sinn þar til af afhendingu verði. Stefnandi krefjist þess að viðurkennt verði að stefnda beri að afhenda honum hina seldu eign og að stefndi beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem stefnandi verði fyrir vegna afhendingardráttar með vísan til 34. gr. laga nr. 40/2002. Heildartjón stefnanda liggi ekki fyrir fyrr en afhending hefur farið fram og krafa hans því viðurkenningarkrafa. Þá sé krafist dagsekta með vísan til 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Málsástæður stefnda

Krafa stefndu er að félagið verði alfarið sýknað af kröfum stefnanda í málinu. Stefndi vísar til eigin samþykkta um það að samningur teljist ekki hafa komist á um sölu eigna félagsins nema a.m.k. tveir stjórnamenn riti undir fyrir hönd stefndu. Fyrir liggi að stjórnarmaðurinn B-kk-nf Ó-kk-nf ritaði einn undir gagntilboðið og stjórnarmaðurinn F-kk-nf B-kk-nf ritaði einn undir kaupsamninginn. Af hálfu stefnda er byggt á því að til þess ritun félagsins sé rétt og skuldbindandi þurfi aðilar að rita saman undir hvort skjalið um sig svo það teljist fullnægjandi og þar af leiðandi skuldbindandi fyrir félagið. Að þeir hafi komið að málinu með mismunandi hætti þ.e.a.s. með því að annar riti undir gagntilboðið og hinn kaupsamninginn jafngildi ekki fullnægjandi ritun félagsins. Til þess er jafnframt vísað að verulegur mismunur sé á gagntilboðinu svo og kaupsamsamningnum hvað varðar greiðslur við undirritun kaupsamnings. Því teljist hvorki gagntilboðið né kaupsamningurinn löglegur gjörningur sem sé skuldbindandi fyrir stefnda.

Að því er varðar annan lið í kröfugerð stefnanda um að viðurkennt verði að virðisaukaskattskvöðin hafi ekki átt að vera hærri en 1.650.000 kr., auk þess sem viðurkennt verði að það teljist galli á hinu selda ef kvöðin er hærri en nemur þeirri fjárhæð og stefnandi eigi annað hvort rétt á afslætti af kaupverði eða skaðabótum telur stefndi það hafa legið alla tíð fyrir að stefnandi yfirtæki virðisaukaskattskvöðina. Enginn ágreiningur sé um það milli stefndu og stefnanda. Á þeim tíma sem stefnda var að selja einstakar eignir hafi húsið verið í smíðum og ekki annað legið fyrir um fjárhæð væntanlegrar kvaðar en áætlun. Það hafi a.m.k. verið ljóst að kvöðin yrði aldrei lægri en 3.600.000 kr.. eins og áætlunin sem send var ríkisskattstjóra gerði ráð fyrir en væntanlega mun hærri þar sem byggingakostnaður hafði hækkað umtalsvert á byggingatímanum.

Stefndi telur að þegar fjárhæðin 1.600.000 kr. var sett inn í söluyfirlitið hafi það ekki falið í sér loforð eða skuldbindingu af hálfu stefndu um að félagið ætlaði að endurgreiða það sem yrði umfram þá fjárhæð, sem sjáist best á því að fjárhæðin var sett innan sviga í söluyfirlitinu.

Við gerð söluyfirlitsins um sumarið 2018, kveður forsvarmaður stefnda að fasteignasalinn hafi spurt hann um endurgreiðslur á virðisaukaskatti frá ríkisskattstjóra og sagt honum að hann vissi það ekki en væri búinn að fá endurgreiddar á bilinu 12-13 milljónir króna. Það væri ekki endanleg tala, enda langt í land að smíði hússins væri lokið. Fasteignasalan hafi vitað af þessu við gerð yfirlitsins og því hafi engin ástæða verið fyrir stefndu að gera sérstakar athugasemdir við það enda ljóst að endanleg fjárhæð yrði upplýst þegar gengið yrði til samninga við væntanlegan kaupanda eignarinnar, eins og tíðkast þegar eign er seld með virðisaukaskattskvöð og hið selda enn í smíðum.

Sú hafi líka orðið raunin. Þegar aðilar voru boðaðir á fund hjá fasteignasölunni hinn 15. október 2018, hafi virðisaukaskattskvöðin komið til tals og fjárhæð hennar. Þá hafi verið upplýst að hún væri a.m.k. 3.600.000 kr. Engar athugasemdir hafi þá komið fram af hálfu forsvarsmanns stefnanda.

Stefndi telur stefnanda jafnframt hafa mátt vita að þessi tala í söluyfirlitinu hafi ekki verið endanleg tala og hún ætti eftir að taka breytingum eftir því sem verkið héldi áfram og endurgreiðslan yrði hærri. Vissi stefnandi að fjárhæð kvaðarinnar væri hlutfall af byggingakostnaði hússins og skuldin myndaðist við endurgreiðslu á byggingakostnaði.

Stefndi vísar enn fremur til kaupsamninga um sölu á fimm bilum í húsinu sem hann hefur lagt fram í málinu. Samkvæmt þeim öllum sé ekkert sérstakt þak sett á fjárhæð kvaðarinnar enda kaupendum þeirra eigna fullkunnugt um að kvöðin endurspeglar endurgreiðslu á virðisaukaskatti á byggingakostnað án lóðarverðs. Þeir hafi ekki sett það fyrir sig. Þeim kaupendum voru gefnar sömu upplýsingar og stefnanda að ekki væri vitað um endanlega fjárhæð kvaðarinnar. Enginn þeirra hefur gert athugsemdir eða kröfur á hendur stefndu.

Stefndu kveður að ef raunin hefði verið sú að hann hefði ætlað að greiða upp virðisaukaskattskvöðina á þessu bili sem um er rætt í þessu máli, hefði söluverð þessa bils verið mun hærra en söluverð annarra bila í húsinu en ekki öfugt. Stefndi kveður liggja fyrir að þau bil voru seld á nokkru hærra verði.

Stefndi vísar einnig til þess að í upphaflegu tilboði stefnanda, gagntilboðinu eða í kaupsamningnum sem liggur inni hjá fasteignasölunni komi fjárhæð virðisaukaskattskvaðarinnar fram. Þrátt fyrir það skrifi stefndi undir öll skjölin án athugasemda um að kvöðin yrði ekki hærri en 1.600.000 kr. Í öllum þessum skjölum lýsir stefnandi því yfir að hann ætli að yfirtaka kvöðina og hann sé til þess bær. Stefndi hafði því enga ástæðu til að ætla að fjárhæð kvaðarinnar væri forsenda kaupa af hálfu stefnanda.

Stefndi kveðst ekkert geta staðhæft um það hvað fór á milli stefnanda og fasteignasölunnar um kvöðina og telur sig ekki bera ábyrgð á því. Hafi fasteignasalan gefið stefnanda rangar eða villandi upplýsingar um kvöðina beri fasteignasalan ábyrgð á því en ekki stefndi. Þegar þessi mál komu upp á fundi á fasteignasölunni hinn 15. október 2018 hafi verið alveg ljóst af hálfu stefndu að það væri skilyrði fyrir sölunni á eigninni að stefnandi yfirtæki kvöðina í heild sinni. Stefnandi gerði sér fyllilega grein fyrir því á þeim tíma og andmæli hans komu upp síðar.

Stefndi vísar einnig til þess að fyrir liggi að verð eignarinnar hafi tekið mið af því að kaupandi yfirtæki virðisaukaskattskvöðina sama hvað kvöðin yrði há. Þar sem stefnandi reki virðisaukaskattskylda starfsemi og sé hæfur til að taka yfir kvöðina hafi hún engin fjárhagsleg áhrif á starfsemi stefnanda. Kvöðin sé því ekki ígildi veðsetningar. Einu áhrifin sem kvöðin hafi er að kaupandi geti ekki selt eignina til aðila sem ekki er með virðisaukaskattskylda starfsemi nema kvöðin sé greidd upp. Á svæðinu þar sem eignin sé staðsett er skipulagt iðnaðarhverfi og öll starfsemi á svæðinu virðisaukaskattskyld atvinnustarfsemi. Fjárhæð kvaðarinnar hafi því engin bein áhrif á söluverðið við endursölu.

Stefndi krefst jafnframt sýknu af kröfu stefnanda um afhendingu eignarinnar og dagsekta. Vísar stefndi þá til þess að eina greiðslan sem innt hafi verið af hendi vegna þessa máls sé 2.000.000 kr. greiðsla sem stefnandi greiddi til fasteignasölunnar Miðborgar. Stefnandi hafi hvorki greitt 3.900.000 kr. sem hann lofaði að greiða við þinglýsingu eignaskiptasamnings né boðið fram þá greiðslu eða aðrar greiðslur. Svo hægt sé að fallast á kröfu um afhendingu og dagsektir verði stefnandi að sýna fram á að hann hafi efnt samninginn af sinni hálfu, svo er aldeilis ekki. Það sama eigi við um kröfu hans um bætur vegna afhendingadrátt.

IV. Niðurstaða

Krafa stefnanda um að bindandi samningur teljist kominn á

Fyrsta dómkrafa stefnanda í málinu er að staðfest verði með dómi að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli aðila með kauptilboði, samþykktu 4. október 2018, sem staðfest var með kaupsamningi 15. október 2018, um iðnaðarhúsnæði merkt 0104 að Gjáhellu 3, Hafnarfirði.

Stefndi krefst sýknu af þessari kröfu, í meginatriðum með vísan til þess að í ljósi samþykkta félagsins hafi meirihluti stjórnar þurft að rita bæði undir gagntilboð stefnda og kaupsamning.

Fyrir liggur að stefndi í málinu er einkahlutafélag. Samkvæmt 1. mgr. 44. gr. laga nr. 138/1994, um einkahlutafélög, fer stjórn slíks félags með málefni þess. Í 1. mgr. og 2. mgr. 49. gr. sömu laga er kveðið á um að stjórnin komi fram út á við fyrir hönd félags og riti firma þess, en hún megi veita stjórnarmönnum, framkvæmdastjórum eða öðrum heimild til að rita firmað sé ekki annað ákveðið í samþykktum félagsins og geti hún ein veitt prókúruumboð fyrir það, sbr. 4. mgr. 44. gr.

Í 1. mgr. 41. gr. laganna er mælt svo fyrir að stjórn einkahlutafélags geti ráðið framkvæmdastjóra. Samkvæmt 2. mgr. 44. gr. skal hann þá annast daglegan rekstur eftir stefnu og fyrirmælum stjórnar. Er tekið fram í síðastnefndu ákvæði að daglegur rekstur taki ekki til ráðstafana, sem eru óvenjulegar eða mikils háttar, en þær geti framkvæmdastjóri því aðeins gert að stjórn félags veiti honum sérstaka heimild.

Í 49. gr. laganna er kveðið á um að félagsstjórn komi fram út á við fyrir hönd félags en hún geti veitt stjórnarmönnum, framkvæmdastjórum eða öðrum heimild til að rita firma þess. Samkvæmt 50. gr. getur framkvæmdastjóri ávallt komið fram fyrir hönd félags. Þá segir í 52. gr. laganna að ef sá sem kemur fram fyrir hönd félags gerir löggerning fyrir þess hönd bindur sá gerningur félagið nema hann hafi farið út fyrir takmarkanir á heimild sinni.

Í gögnum málsins liggja fyrir samþykktir stefnda frá 28. október 2015. Þar kemur fram að félagið hafi verið stofnað og skráð sama dag og að tilgangur þess felist meðal annars í kaupum og sölu fasteigna og lánastarfsemi en hlutafé félagsins 500.000 kr. Þá kemur fram í samþykktunum að stjórn félagsins skuli skipuð einum til þremur mönnum kjörnum á aðalfundi til eins árs í senn. Skipi stjórnina einn eða tveir menn skuli jafnframt kjörinn einn varamaður til sama tíma, sbr. 16. gr. samþykktanna. Þar segir einnig að stjórn félagsins stýri öllum málefnum félagsins milli hluthafafunda og gæti hagsmuna þess gagnvart þriðja manni og í fjölskipaðri stjórn skuldbindi undirskriftir meirihluta stjórnar félagið. Í 18. gr. samþykktanna er síðan mælt fyrir um að stjórn félagsins ráði framkvæmdastjóra og að hann hafi með höndum stjórn á daglegum rekstri félagsins og komi fram í öllum málum sem varði venjulegan rekstur.

Í vottorði úr fyrirtækjaskrá um stefnda frá 31. október 2018 sem liggur fyrir í gögnum málsins skipa stjórn stefnda þau F-kk-nf B-x-x, stjórnarformaður, B-kk-nf Ó-kk-nf, meðstjórnandi og H-kvk-nf Þ-kvk-nf, varamaður. Í framkvæmdastjórn er B-kk-nf Ó-kk-nf einn en prókúrumboð í höndum bæði F-kk-ef og B-kk-ef. Í vottorðinu er tilgangi félagsins lýst á sama hátt og í samþykktum.

Við málflutning fyrir dómi skýrði lögmaður stefnanda tilvísun í málatilbúnaði stefnanda til meginstarfsemi stefnda á þann veg að meginstarfsemin hefði þýðingu fyrir umboð stjórnarmanna stefndu. Aðspurð um hvort hún ætti þar við prókúruumboð kvað lögmaðurinn svo vera en þessi skýring hennar á málatilbúnaði stefnanda sætti ekki andmælum af hálfu stefnda við aðalmeðferð málssins.

Eins og vikið er að hér og framan ritaði B-kk-nf Ó-kk-nf, sem er prókúruhafi stefnda, undir gagntilboð stefnda um sölu fasteignarinnar að Gjáhellu 3, dags. 4. október 2018. Við samþykkt stefnanda á því tilboði komst á bindandi samningur milli aðila um sölu eignarinnar, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Telja verður að B-kk-nf Ó-kk-nf hafi sem meðlimur í framkvæmdastjórn, stjórn og prókúruhafi stefnda, haft fulla heimild í krafti stöðu sinnar til að gera bindandi gagntilboð um sölu eignarinnar í nafni stefnda. Þá verður ekki annað séð en að sama hafi gilt um undirritun F-kk-ef B-kk-ef, sem situr í stjórn stefnda, auk þess að hafa prókúru, á kaupsamning aðila.

Stefndi hefur ekki sýnt fram á að B-kk-nf hafi með því að setja fram gagntilboðið farið út fyrir valdsvið sitt í samskiptum við stefnanda. Þá verður einig að líta til þess að samkvæmt 25. gr. laga nr. 42/1903 um verslanaskrár, firmu og prókúruumboð getur prókúruhafi í skjóli slíks umboðs annast allt það, sem snertir rekstur atvinnu umbjóðanda síns. Eins og áður er rakið kemur fram í samþykktum stefnda að kaup og sala fasteigna sé meðal annars tilgangur félagsins.

Af þeim sökum verður að leggja til grundvallar að sala fasteignarinnar að Gjáhellu 3 hafi fallið undir rekstur atvinnu stefnanda í skilningi 25. gr. og höfðu F-kk-nf og B-kk-nf því hvor um sig heimild í skjóli prókúruumboðs síns til þeirra ráðstafana sem fólust í gerð gagntilboðs og síðar þess kaupsamnings sem F-kk-nf skrifaði einn undir (sjá hér til hliðsjónar, að breyttu breytanda, dóm Hæstaréttar í máli 65/2017).

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður að hafna öllum vörnum stefnda um að fyrrnefnt gagntilboð og kaupsamingur hafi ekki verið skuldbindandi fyrir hann. Í ljósi þessa er fallist á fyrstu dómkröfu stefnanda um að viðurkennt verði að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli aðila með kauptilboði, samþykktu 4. október 2018, sem staðfest var með kaupsamningi 15. október 2018, um iðnaðarhúsnæði merkt 0104 að Gjáhellu 3, Hafnarfirði.

Málatilbúnaður stefnanda vegna áhvílandi virðaukaskattskvaðar

Stefnandi hefur með annarri dómkröfu sinni krafist þess að viðurkennt verði að virðisaukaskattskvöð samkvæmt 2. mgr. 16. laga. nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, sem hvílir á hinu selda húsnæði og stefnandi skuli yfirtaka samkvæmt kaupsamningi, ,,hafi ekki átt að vera hærri en 1.650.000 kr. samkvæmt samningi aðila.“ Í tengslum við þennan lið hefur stefnandi einnig sett fram þá kröfu í þriðju dómkröfu sinni að viðurkennt verði að það sé galli á hinu selda húsnæði að virðisaukaskattskvöðin sé hærri en samkvæmt upplýsingum sem gefnar voru fyrir kaup, þar með talið í söluyfirliti. Þá lýtur fjórða dómkrafa stefnanda að því að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda á tjóni stefnanda vegna gallans á grundvelli 39. gr. laga, nr. 40/2002, um fasteignakaup. Til vara er í fjórðu dómkröfu krafist viðurkenningar á rétti stefnanda til afsláttar á grundvelli 41. gr. laganna vegna gallans.

Að því er varðar þriðju og fjórðu dómkröfu stefnanda þá verður að telja að ljóst að kröfurnar séu einmitt reistar á þeirri forsendu að áhvílandi virðisaukaskattskvöð hafi ekki átt að vera hærri en 1.650.000 krónur. Verður því ekki leyst úr þriðju dómkröfu stefnanda, um að viðurkennt verði að það sé galli á hinu selda húsnæði að nefnd virðisaukaskattskvöð sé hærri en samkvæmt upplýsingum sem gefnar voru fyrir kaup, þar með talið í söluyfirliti, án þess að tekin sé afstaða til þessa atriðis. Þá er önnur dómkrafan einnig forsenda fyrir því að leyst verði úr fjórðu dómkröfu stefnanda um að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda á tjóni stefnanda vegna gallans á grundvelli 39. gr. laga nr. 40/2002 eða til vara, réttur stefnanda til afsláttar á grundvelli 41. gr. laganna vegna gallans.

Af framangreindu verður ekki annað ráðið en að önnur dómkrafa stefnanda sé í reynd málsástæða fyrir þriðju og fjórðu dómkröfu hans. Stefnandi hefur ekki sýnt fram á að hann hafi af því sjálfstæða hagsmuni að lögum, sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, að sérstaklega verði viðurkennt með dómi að virðisaukaskattskvöð samkvæmt 2. mgr. 16. laga. nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, sem hvílir á hinu selda húsnæði og stefnandi skal yfirtaka samkvæmt kaupsamningi, hafi ekki átt að vera hærri en 1.650.000 kr. samkvæmt samningi aðila.

Í þessu sambandi verður jafnframt að horfa til þess að fjárhæð leiðréttingarskyldu innskatts sem hvílir á húsnæði ræðst beinlínis af þeim reglum sem gilda um uppgjör virðisaukaskatts samkvæmt VII. kafla laga nr. 50/1988 og þeim stjórnvaldsfyrimælum sem sett eru á grundvelli ákvæða þess kafla, sbr. einkum 2. mgr. 16. gr. laga nr. 50/1988. Þær reglur eru raktar í kafla IV.3 hér að neðan í tengslum við úrlausn dómsins um þriðju og fjórðu kröfu dómkröfu stefnanda. Í ljósi þeirra reglna er það hins vegar ekki á forræði dómstóla að breyta fjárhæð áhvílandi leiðréttingarskyldu, sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 91/1991, nema sýnt þyki að fjárhæðir að baki skyldunni, þ.e. fjárhæðir vegna frádráttar innskatts, hafi ekki verið réttilega færðar á fasteign. Málatilbúnaður stefnanda byggir hins vegar ekki á slíkum málsástæðum.

Í ljósi þess sem hér er rakið verður annarri kröfu stefnanda vísað sjálfkrafa frá dómi á grundvelli 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 (sjá hér til hliðsjónar og að breyttu breytanda, dóm Hæstaréttar Íslands frá árinu 2005 í máli nr. 146/2005 sem birtur er á bls. 1961 í dómasafni réttarins). Við þessa niðurstöðu er enn fremur horft til efnis dómkröfunnar og að teknu tilliti til 1. mgr. 24. gr. laga nr. 91/1991, eins og áður greinir.

Krafa stefnanda um viðurkenningu

galla og greiðslu skaðabóta, eða, til vara, afsláttar

Verður þá tekin afstaða til þriðju og fjórðu dómkröfu stefnanda. Eins og rakið er í kafla II hér að framan kom fram á söluyfirliti fasteignarinnar að virðisaukaskattskvöð væri á hinu selda og að hún væri ,,um kr. 1.600.000“ á hverju bili ,,að sögn seljanda“.

Í gagntilboði stefnda frá 4. október 2018, sem stefnandi féllst, á er fjárhæð kvaðarinnar ekki tilgreind. Þar er hins vegar vísað til þess að aðilar hafi kynnt sér og áritað söluyfirlit fasteignasölunnar og að það skoðist sem hluti af kauptilboðinu. Þá er þar enn fremur rakið að kaupanda (stefnanda) sé kunnugt um kvöðina sem hvíli á hinu selda og að hann yfirtaki hana og lýsi því yfir að hann sé til þess bær. Þá segir í gagntilboðinu að stefnandi hafi kynnt sér og sætt sig við þær upplýsingar sem liggja fyrir. Sams konar orðalag er einnig að finna í kaupsamningi aðila frá 15. október 2018.

Ágreiningslaust er að upplýsingarnar sem fram komu um fjárhæð innskattskvaðar í söluyfirliti voru ekki í samræmi við fjárhæð kvaðarinnar þegar til stóð að afhending eignarinnar færi fram. Í 1. mgr. 10. gr. laga nr. 70/2015, um sölu fasteigna og skipa, sem gilda um atvik málsins, er mælt fyrir um að fasteignasali skuli, strax og hann fær eign til sölumeðferðar eða honum er falið að ganga frá kauptilboði eða kaupsamningi um eign, semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt gætu máli við sölu eignarinnar. Í 2. mgr. greinarinnar segir að áður en tilboð sé gert í eign skuli afhenda væntanlegum tilboðsgjafa söluyfirlitið og skyldi hann staðfesta móttöku þess með nafnritun sinni og dagsetningu. Jafnframt er mælt fyrir um það í 3. mgr. 10. gr. að fasteignasali skuli afla undirritunar seljanda á söluyfirlit um að efni þess sé rétt samkvæmt bestu vitund hans. Þá segir í 1. mgr. 11. gr. að fasteignasali skuli gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana. Í d-lið 2. mgr. 11. gr. segir sérstaklega að í söluyfirliti, skuli auk almennrar lýsingar á fasteign, koma fram, upplýsingar um kvaðir og önnur eignahöft.

Í 2. mgr. 12. gr. laganna segir að fasteignasali beri ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að skylda seljanda til þess að veita upplýsingar samkvæmt lögum um fasteignakaup sé óháð skyldum fasteignasala samkvæmt lögunum.

Ljóst er að söluyfirlit fasteignarinnar að Gjáhellu 3 var undirritað bæði af hálfu fyrirsvarsmanns stefnanda og stefndu, en undirritun þeirra er ekki dagsett á því eintaki sem lagt hefur verið fyrir dóminn. Hins vegar liggur fyrir að efni söluyfirlitsins var annað en stefndi telur að það hafi átt að vera. Stefndi kveðst hafa upplýst starfsmenn fasteignasölunnar um að fjárhæðin á söluyfirlitinu væri ekki í samræmi við þá kvöð sem hvíldi á eigninni í reynd. Samkvæmt þeim reglum sem raktar eru hér að framan kann fasteignasali sem annast gerð söluyfirlits að vera ábyrgur fyrir misræmi milli efnis söluyfirlits og þeirrar innskattskvaðar sem hvíldi á fasteigninni.

Eins og rakið er í kafla IV.1 hér að framan liggur fyrir að samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup komst á kaupsamningur með aðilum þegar þann 4. október 2018 með því að stefnandi samþykkti með undirritun sinni gagntilboð sem framkvæmdastjóri stefnda gerði.

Þegar tekin er afstaða til þess hvort fasteignin að Gjáhellu 3 hafi verið haldin galla vegna þess að ekki voru réttar upplýsingar um fjárhæð virðisaukaskattskvaðar í söluyfirliti verður að leggja til grundvallar að stefndi hafi, í ljósi efnis söluyfirlitsins sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi á fundi við undirritun kaupsamings 15. október 2018 upplýst stefnanda um að fjárhæð kvaðarinnar væri hærri en þar kom fram.

Eins og rakið er í kafla II eru fyrirsvarsmaður stefnanda annars vegar og F-kk-nf B-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda, algerlega á öndverðum meiði um það hvort þetta atriði hafi komið til tals á fundinum og hvort fyrirsvarsmaður stefnanda hafi látið þetta óátalið. Framburður málsaðila sjálfra að þessu leyti hefur ekki sönnunargildi, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991. Við mat á sönnunargildi framburðar starfsmanna fasteignasölunnar, er annaðist milligöngu um söluna, verður enn fremur samkvæmt 59. gr. sömu laga að huga að því að þeir hafa sjálfir hagsmuni af málsúrslitum, en samkvæmt framansögðu kunna þeir að bera ábyrgð á þeim mistökum sem urðu við gerð söluyfirlitsins. Ef rétt er að fyrirsvarsmaður stefnda hafi upplýst þá um að innskattskvöðin ætti að vera hærri bera starfsmenn fasteignasölunnar ábyrgð á því að hafa ekki tryggt að þær upplýsingar væru færðar inn á söluyfirlitið með ótvíræðum hætti. Hafi verið óvissa um þetta atriði við gerð kaupsamningsins bar starfsmönnunum einnig að gæta þess að kvöðinni sem um ræðir væri lýst í kaupsamningi, í stað þess að láta við sitja að þar væri um nánari lýsingu vísað til söluyfirlitsins.

Samkvæmt því sem að framan er rakið og að teknu tilliti til þess að stefndi byggir ekki á þeirri málsástæðu að stefnandi hafi, þrátt fyrir að hafa ekki gert athugasemdir við að kvöðin væri hærri, afsalað sér rétti til bóta eða afsláttar, er ótækt að leggja framburð starfsmanna fasteignasölunnar til grundvallar um þetta atriði. Er því því í senn ósannað að stefnandi hafi ekki gert athugasemdir við að fjárhæð innskattskvaðar væri hærri eða að hann hafi afsalað sér rétti til skaðabóta eða afsláttar vegna þeirra mistaka, sem urðu við gerð söluyfirlitsins.

Í 27. gr. laga nr. 40/2002 segir að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum.

Það eitt að stefnandi hafi veitt rangar upplýsingar um innskattskvöðina nægir þó ekki til að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Til þess að svo sé þurfa skilyrði 2. mgr. 27. gr. að einnig vera uppfyllt. Í þeim felst að upplýsingarnar sem veittar voru hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og ekki verið skýrlega leiðréttar í tæka tíð. Verði fallist á það með stefnanda að fasteignin teljist gölluð kann síðan í þriðja lagi að reyna á hvort hann eigi rétt til skaðabóta, eða afsláttar.

Til þess að unnt sé að taka afstöðu til þess hvaða áhrif þessi annmarki á upplýsingagjöf hafði á gerð og efni kaupsamnings, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002, með tilliti þriðju dómkröfu stefnanda um að viðurkennt verði að fasteignin sé gölluð í skilningi laga nr. 40/2002, er nauðsynlegt að gera hér í nokkru máli grein fyrir helstu reglum um innskattskvaðir sem hvíla á fasteignum samkvæmt ákvæðum laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, með síðari breytingum, ásamt þeim reglum sem settar hafa verið með stoð í sömu lögum um þetta efni. Að mati dómsins hafa þær reglur einnig þýðingu þegar leyst er úr málatibúnaði stefnanda um að annmarkar á upplýsingum um fjárhæð virðisaukaskattskvaðar leiði til þess að stefnandi eigi rétt á skaðabótum eða, til vara, afslætti, af þeim sökum á grundvelli laganna.

Í 8. tölul. 3. mgr. 2. gr. laga nr. 50/1988 er mælt fyrir um að leiga á fasteigum sé sérstaklega undanþegin virðisaukaskatti. Í 1. mgr. 6. gr. laganna er hins vegar kveðið á um að ráðherra geti sett reglur um að fyrirtæki sem selja aðra þjónustu en þá sem skattskyld er samkvæmt 2. gr. laganna geti farið fram á skráningu. Þá segir einnig í 4. mgr. 6. gr. að þeim sem stunda byggingarstarfsemi eða mannvirkjagerð á eigin kostnað í þeim tilgangi að selja fasteignir skráðum aðilum samkvæmt lögunum sé heimilt að sækja um sérstaka skráningu til ríkisskattstjóra. Heimili ríkisskattstjóri slíka skráningu er aðila heimilt að færa til frádráttar sem innskatt virðisaukaskatt af öllum aðföngum er varða sölu hans á fasteign til hins skráða kaupanda, sbr. 1. mgr. 16. gr. Í niðurlagi 4. mgr. 6. gr. er síðan kveðið á um að ráðherra setji nánari reglur um skilyrði sem uppfylla þarf til að öðlast skráningu samkvæmt þessari málsgrein, svo og um reikningshald og uppgjör til virðisaukaskatts samkvæmt henni.

Skráning af þessum toga er nefnd frjáls skráning. Ráðherra hefur á grundvelli 16. gr. laga nr. 50/1988 sett reglur um frjálsa skráningu með reglugerð nr. 577/1989, með síðari breytingum.

Af frjálsri skráningu fasteignar leiðir að fyrirtæki sem þannig er skráð ber að greiða virðisaukaskatt af þeirri þjónustu sem það innir af hendi og skráningin lýtur að. Þótt slík skráning leggi skattskyldu á fyrirtæki sem það hefði ekki ella borið, getur skráningin engu að síður verið til hagræðis fyrir fyrirtæki sem þurfa að leggja út í verulega fjárfestingu vegna viðskipta við skráða aðila.

Þrátt fyrir að þeim sem sækir um frjálsa skráningu, til dæmis leigusala fasteignar, verði með samþykktri skráningu skylt að innheimta virðisaukaskatt ofan á leigugjaldið öðlast viðkomandi á sama tíma rétt til að telja til innskatts af þeim virðisaukaskatti sem fellur til eftir skráninguna vegna kaupa á vörum og þjónustu vegna endurbóta og viðhalds fasteignarinnar sem frjáls skráning tekur til, svo og vegna rekstrar- og stjórnunarkostnaðar sem varðar eignina. Þar með getur fyrirtækið sem í hlut á sparað þau útgjöld sem það hefði ella þurft að greiða í virðisaukaskatt í formi útskatts, án þess að geta dregið frá innskatt.

Frjáls skráning hefur hins vegar, auk þessa hagræðis, í för með sér þá kvöð að það myndast leiðréttingaskylda vegna þess innskatts sem nýttur er til frádráttar í skattskilum leigusala. Verði breyting á forsendum skráningarinnar ber leigusala að leiðrétta (bakfæra) innskattinn sem nýttur hefur verið til frádráttar í virðisaukaskattsskilum.

Um þessa leiðréttingarskyldu er nánar kveðið á um í IV. kafla reglugerðar nr. 192/1993, um innskatt, sem sett hefur verið með stoð í 2. mgr. 16. gr., sbr. 49. gr. laga nr. 50/1988. Samkvæmt 12. gr. reglugerðarinnar skal skattskyldur aðili leiðrétta (bakfæra) innskatt vegna skattskyldrar starfsemi sinnar verði breyting á forsendum fyrir frádrætti innskatts vegna öflunar tiltekinna varanlegra rekstrarfjármuna, þar á meðal fasteigna, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 12. gr.

Í 1. mgr. 13. gr. reglugerðarinnar segir að það teljist „breyting á forsendum fyrir frádrætti á innskatti þegar skattaðili naut fulls frádráttarréttar eða frádráttar að hluta þegar eign var keypt eða þegar verk var unnið, en eignin er síðar seld, leigð eða tekin til annarrar notkunar þar sem skattaðila ber enginn frádráttarréttur eða minni frádráttarréttur“.

Í 14. gr. reglugerðarinnar eru ákvæði um leiðréttingartímabil og útreikning leiðréttingarfjárhæðar. Samkvæmt 4. mgr. 14. gr. skal leiðréttingarfjárhæð færð á innskattsreikning á því tímabili þegar leiðrétting skal eiga sér stað. Í 15. gr. reglugerðarinnar kemur fram að kaupandi fasteignar getur yfirtekið leiðréttingarskyldu vegna eftirstöðva tímabils samkvæmt 14. gr. að því leyti sem hann hefur rétt til frádráttar innskatts vegna viðkomandi eignar, þar á meðal þegar eignaryfirfærsla á fasteign, vélum eða öðrum rekstrarfjármunum stendur í sambandi við eigendaskipti á fyrirtæki eða hluta þess, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 50/1988. Fellur þá leiðréttingarskylda seljanda niður að sama skapi. Skal þá tilkynna skattstjóra um yfirtöku leiðréttingarskyldu og skal tilkynning vera í því formi sem ríkisskattstjóri ákveður, sbr. 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 192/1993.

Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laga nr. 50/1988 fyrnist þessi leiðréttingarskylda á tuttugu árum þegar um er að ræða fasteignir. Komi til þess að notkun fasteignar sem frjáls skráning tekur til breytist þannig að skilyrði fyrir skráningunni séu ekki lengur fyrir hendi skal framreikna innskattinn miðað við byggingarvísitölu og leiðrétta innskattsfrádrátt. Þegar þessi leiðréttingarskylda innskatts virkjast þá er gjarnan talað um að virðisaukaskattskvöðin falli, enda þarf þá að gera framreiknaðar eftirstöðvar hennar upp.

Eins og rakið er hér að framan leiðir það af ákvæðum laga nr. 50/1988 og reglugerðar nr. 192/1993, sem sett er á grundvelli 2. mgr. 16. gr. sömu laga, að leiðréttingaskylda myndast vegna þess innskatts sem nýttur er til frádráttar í skattskilum leigusala sem skráð hefur fasteign frjálsri skráningu. Af ákvæðum laganna og reglugerðarinnar sem rakin voru hér að framan leiðir jafnframt að fjárhæð leiðréttingarskyldunnar og innskattkvaðarinnar sem um ræðir fer alfarið eftir þeim innskatti sem leigusali hefur þegar nýtt til frádráttar í starfsemi sinni.

Ekki má þó horfa framhjá því að samkvæmt 15. gr. reglugerðar nr. 1992/1993 getur kaupandi yfirtekið leiðréttingarskyldu vegna eftirstöðva tímabils samkvæmt 14. gr. reglugerðarinnar að því leyti sem hann hefur rétt til frádráttar innskatts vegna viðkomandi eignar, þar á meðal þegar eignaryfirfærsla á fasteign, vélum eða öðrum rekstrarfjármunum stendur í sambandi við eigendaskipti á fyrirtæki eða hluta þess, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 50/1988. Af því leiðir að þótt kvöð hækki frá því sem upplýst er fyrir eða við gerð kaupsamnings um fasteign vegna aukins frádráttar innskatts þá er ekki þar með sagt að kaupandi gjaldi þess, enda kann svo að fara að hann geti sjálfur nýtt frádrátt innskattsins sem verður til þess að kvöðin hækkar.

Samkvæmt framangreindum reglum fer það mjög eftir atvikum hverju sinni hvaða áhrif upplýsingar um innskattskvöð hafa við gerð kaupsamnings um fasteign í skilningi 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Ef fyrir liggur að kaupandi hefur í hyggju að hætta virðisaukaskattskyldum rekstri fljótlega eftir yfirtöku kvaðar er einboðið að fjárhæð kvaðarinnar hafi verulega þýðingu, enda fellur þá í hlut kaupandans að gera upp kvöðina. Í þessum tilvikum má í reynd jafna yfirtöku kvaðar við yfirtöku láns, eins og stefnandi heldur fram.

Ef kaupandi sem yfirtekur kvöð og samsvarandi leiðréttingarskyldu er hins vegar sjálfur í virðisaukaskattskyldum rekstri er þetta ekki svo einfalt. Eins og framan er rakið kann kaupanda að vera verulegt hagræði í því að yfirtaka slíka kvöð ef hann getur nýtt sér frádrátt innskatts í auknum máli. Þessari aðstöðu verður aftur á móti engan veginn jafnað til þess að kaupandi yfirtaki lán.

Samkvæmt því sem hér er rakið nægir því ekki að horfa einvörðungu til upplýsinga í söluyfirliti um innskattskvöð þegar tekin er afstaða til þess hvort ákvæði 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 heldur verður einnig að horfa til allra atvika að baki samningsgerð og stöðu aðila að öðru leyti. Ákvæði laga nr. 50/1988 og reglugerðar 192/1993 gera það að verkum að vægi upplýsinga um fjárhæð kvaðar kann að vera ólíkt eftir því hvort aðili sem kaupir fasteign ætli sér að nýta fasteignina áfram í virðisaukaskattskyldri starfsemi.

Þótt slík skylda kunni vitaskuld að koma til síðar, t.d. ef breyting verður á leigutaka, þeirri starfsemi sem fram fer í fasteigninni eða þegar fasteignin er seld, þá er ekki þar með sagt að sá sem yfirtekur kvöð beri sama kostnað af því og hann hefði haft við að gera upp kvöðina í kjölfar kaupa á fasteign, enda geta aðrir þættir haft áhrif á þann kostnað, svo sem samningar við síðari kaupendur eigna og nýting frekari frádráttar vegna innskatts, sem hækkar þá fjárhæð kvaðar frá því sem upphaflega var. Þá er rétt að taka fram að ef kaupandi nýtir fasteignina í 20 ár í virðisaukaskattskyldum rekstri fellur leiðréttingarskyldan niður.

Þegar tekin er afstaða til þess málatilbúnaðar stefnanda að fasteignin að Gjáhellu 3 hafi verið gölluð vegna þess að fjárhæð innskattskvaðar við fyrirhugaða afhendingu eignarinnar hafi ekki verið í samræmi við þá fjárhæð sem vísað var til í söluyfirliti er óhjákvæmilegt að horfa til þess að stefndi undirgekkst sjálfur þá skuldbindingu í kaupsamningi að yfirtaka kvöð um leiðréttingu innskatts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 50/1988. Þá liggur ekkert annað fyrir í málinu en að stefnandi sé í virðisaukaskattskyldri starfsemi. Í ljósi þess að stefnandi keypti fasteignina að Gjáhellu 3 í tengslum við atvinnustarfsemi, var honum í lófa lagið að krefjast skýrari tilgreiningar á þessari fjárhæð í kaupsamningi ef hann taldi þessu atriði áfátt í samningnum þannig að það hefði þýðingu fyrir kaup fasteignarinnar. Þegar horft er til þess og einnig yfirlýsingar stefnda í kaupsamningi um að hann yfirtæki kvöðina hafði stefnandi ekkert tilefni til að ætla að nákvæm tilgreining fjárhæðarinnar hefði sömu þýðingu og ef fyrir hefði legið að stefnandi hefði ákveðið gera upp kvöðina og hætta nýtingu eignarinnar í virðisaukaskattskyldri starfsemi.

Stefnandi hefur í málflutningi sínum fyrir dómi vísað til þess að hærri fjárhæð innskattskvaðarinnar muni hafa áhrif möguleika hans til að selja eignina aftur og þar með hugsanlegt söluverð eignarinnar. Ljóst sé að há fjárhæð kvaðarinnar takmarki möguleika hans til að selja eignina þeim sem ekki séu í virðisaukaskattskyldum rekstri, en komi til þess að hann selji fasteignina til slíks aðila þurfi hann væntanlega sjálfur að gera upp innskattkvöðina með tilheyrandi kostnaði.

Að mati dómsins er ekki útilokað að þeir annmarkar sem voru á upplýsingagjöf stefnda hafi haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings. Sú staðreynd að kvöðin var hærri en uppgefið var kann að draga úr eftirspurn kaupenda á eigninni, ef stefnandi ákveður að selja hana, einkum meðal kaupenda sem ekki eru sjálfir í virðisaukaskattskyldum rekstri. Þar með kann sú staðreynd að kvöðin var hærri einnig að rýra andvirði eignarinnar.

Ekki verður þó hjá því litið að af hálfu stefnanda hafa litlar sem engar ráðstafanir verið gerðar til að afla gagna undir rekstri málsins til að renna frekari stoðum undir röksemdir hans að þessu leyti. Telja verður að þau gögn sem stefndi hefur lagt fram um sölu sambærilegra fasteigna í sömu húsalengju í nóvembermánuði 2018 hafi gefið stefnanda tilefni til að færa fram frekari sönnur um þessi áhrif, til dæmis með öflun matsgerðar. Stefndi hefur lagt fram þrjá kaupsamninga, undirritaða af bæði seljanda og kaupanda vegna jafnstórra fasteigna í sama húsi að Gjáhellu 3 sem miðað við upplýsingar í kaupsamningi eru sambærilegar að stærð og gerð og sú fasteign sem mál þetta lýtur að.

Af þessum kaupsamningum, sem einn er dagsettur 16. nóvember 2018 en tveir 19 sama mánaðar verður ráðið að þeir hafi verið gerðir með milligöngu fasteignasölunnar Jöfurs. Þar er kaupverðið 29.000.000 kr. fyrir eina eign, 30.500.000 kr. fyrir aðra og 31.000.000 kr. fyrir þá þriðju. Í öllum þessum samningum eru tilgreindar áætlaðar fjárhæðir virðisaukaskattskvaðar sem kaupendur skuldbinda sig til að yfirtaka en í samningnum eru þessar fjárhæðir kvaðanna áætlaðar á bilinu 4-5 milljónir króna fyrir tvær fasteignanna en 4 – 4,5 milljónir fyrir eina. Hefur stefnandi vísað til þessara samninga til stuðnings málatilbúnaði sínum um að rangar upplýsingar um fjárhæð innskattskvaðar hafi ekki verið til þess fallnar að hafa áhrif á söluverð fasteigna í húsinu að Gjáhellu 3.

Skortur á frekari sönnunarfærslu af hálfu stefnanda um þýðingu kvaðarinnar er enn tilfinnanlegri þegar kemur að því að leysa úr kröfu hans um viðurkenningu skaðabóta eða, til vara afsláttar, vegna annmarka á upplýsingagjöf um innskattskvöð. Krafa stefnanda að þessu leyti byggist á heimild 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um að leita megi dóms um viðurkenningu á skaðabótaskyldu án tillits til þess hvort unnt sé að leita dóms sem fullnægja mætti með aðför. Sú heimild er þó háð þeim skilyrðum að sá sem höfðar mál leiði nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni af nánar tilteknu tilefni og geri grein fyrir því í hverju tjónið felst og hver tengsl þess séu við atvik máls.

Þegar horft er til ofangreindra reglna um frjálsa skráningu á virðisaukaskattskrá og atvika málsins eins og þau voru við undirritun kaupsamnings, og þá einkum þess að ekkert liggur fyrir annað en að stefnandi hafi ætlað sér að stunda virðisaukaskattskylda starfsemi í húsnæðinu er ekki hægt að slá því föstu að svo stöddu að vöntun á gleggri upplýsingum um endanlega fjárhæð innskattskvaðarinnar hafi haft slík áhrif á efni og gerð kaupsamningsins á því tímamarki sem hann var gerður að fasteignin teljist gölluð af þeim sökum, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Að mati dómsins hefur stefnandi enn fremur ekki gert nægilegan reka að með matsgerð eða öðrum hætti að renna stoðum undir fullyrðingar um tjón sitt vegna þess hvaða áhrif skortur á upplýsingum um innskattskvöðina myndi hafa á endursöluverð fasateignarinnar, eða hann eigi rétt til afsláttar af þeim sökum, svo sem greinir í varakröfu við fjórðu dómkröfu.

Af þeim gögnum sem fyrir liggja í málinu getur dómurinn því ekki lagt á það mat að hvaða leyti annmarkar á upplýsingagjöf hafa haft á efni kaupsamnings, og þaðan af slíður hvort þeir skapi stefnanda rétt skaðabóta eða afsláttar. Samkvæmt þessu og að virtum gögnum málsins hefur stefnandi ekki leitt nægilega í ljós að hann hafi orðið fyrir tjóni í skilningi 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 þannig að hann hafi lögvarða hagsmuni af því að fá leyst úr kröfu sinni um viðurkenningu til skaðabóta, eða eftir atvikum, afsláttar grundvelli ákvæðisins. Með vísan til þessa er þriðju og fjórðu kröfu stefnanda, sem og varakröfu stefnanda í fjórðu dómkröfu, því vísað sjálfkrafa frá dómi.

Kröfur stefnanda um afhendingu

eignar og viðurkenningu skaðabótaábyrgðar

Stefnandi hefur í fimmtu dómkröfu sinni krafist þess að stefnda verði með dómi gert skylt að afhenda honum hina seldu eign að viðlögðum dagsektum, 50.000 kr. á dag, frá dómsuppsögu til afhendingardags. Þá krefst stefnandi þess í sjötta lagi að viðurkennt verði að stefndi beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem stefnandi verður fyrir vegna afhendingardráttar með vísan til 34. gr. fasteignakaupalaga.

Stefndi hefur krafist sýknu af þessum kröfu stefnanda um afhendingu eignarinnar og dagsektir, sem og kröfu um skaðabætur vegna afhendingardráttar. Hefur stefndi þá vísað til þess að eina greiðslan sem stefnandi hafi innt af hendi vegna þessa máls sé 2.000.000 kr. greiðsla sem stefnandi greiddi til fasteignasölunnar Miðborgar. Vísar stefndi þá til þess að stefnandi hafi hvorki greitt 3.900.000 kr. sem hann lofaði að greiða við þinglýsingu eignaskiptasamnings né boðið fram þá greiðslu eða aðrar greiðslur. Svo hægt sé að fallast á kröfu um afhendingu og dagsektir verði stefnandi að sýna fram á að hann hafi efnt samninginn af sinni hálfu, en svo sé aldeilis ekki. Það sama eigi við um kröfu hans um bætur vegna afhendingadrátt.

Af framangreindum málsástæðum stefnda verður ráðið að stefndi telji sér óskylt að afhenda fasteignina að Gjáhellu 3 með vísan til þeirra sjónarmiða sem fram koma í 53. gr. laga nr. 40/2002, um stöðvunarétt. Í því ákvæði segir að hafi seljandi ekki veitt kaupanda greiðslufrest eða frest á efndum annarra skyldna sé hann hvorki skyldur til að afhenda fasteign né gefa út afsal nema kaupandi efni skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi.

Þegar litið er til ákvæða kaupsamnings aðila um að stefnandi skyldi greiða 2.000.000 kr. ,,með peningum við undirritun kaupsamnings og afhendingu eignar“ og að stefnandi innti sannanlega af hendi umrædda greiðslu inn á vörslureikning fasteignasölunnar Miðbæjar 15. október 2018, án þess þó að eignin væri afhent, verður að telja ekki stefnda hafi ekki verið stætt á að beita stöðvunarrétti á grundvelli 53. laga nr. 40/2002, enda lágu ekki fyrir á því tímamarki neinar vanefndir stefnanda.

Hvað varðar málsástæður um heimild stefnda til að láta hjá líða að afhenda fasteignina á þeim grundvelli að stefnandi hafi ekki innt af hendi 3.900.000 kr. sem hann lofaði að greiða við þinglýsingu eignaskiptasamnings, þá verður að telja að stefnandi hafi verið heimilt að halda eftir umræddri greiðslu vegna afhendingardráttar stefnda, sbr. ákvæði 35. gr. laga nr. 40/2002 um stöðvunarrétt kaupanda. Verður því fallist á kröfu stefnanda um afhendingu fasteignarinnar að Gjáhellu 3 að viðlögðum dagsektum.

Stefnandi hefur til stuðnings sjöttu dómkröfu sinni um viðurkenningu skaðabótaskyldu lagt fram tvo reikninga vegna húsaleigu, dags. 2. október 2018 og 27. nóvember 2018, en stefnandi hefur byggt á því að tjón hans í þessum þætti málsins megi rekja til aukins kostnaðar við húsaleigu þar sem fasteignin að Gjáhellu 3 hafi ekki verið afhent. Verður að leggja til grundvallar að stefnandi hafi með þessari gagnaöflun leitt nægilegar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni í skilningi 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991, sem og gera fullnægjandi grein fyrir tilefni tjóns, í hverju það felst og hver tengsl þess séu við atvik máls. Verður því fallist á sjöttu dómkröfu stefnanda um viðurkenningu skaðabótaskyldu vegna afhendingardráttar.

Við ákvörðun málskostnaðar í málinu verður að líta til þess að stefnandi hefur haft uppi alls sex dómkröfur. Hefur dómurinn fallist á þrjár þeirra en hinum hefur hefur verið vísað sjálfkrafa frá dómi. Í ljósi þessa þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af rekstri málsins, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

Dómsorð:

Staðfest er að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli stefnanda, SG dúkara ehf. og Selinu fasteignafélagi, ehf., með kauptilboði, samþykktu 4. október 2018, sem staðfest var með kaupsamningi 15. október 2018, um iðnaðarhúsnæði merkt 0104 að Gjáhellu 3, Hafnarfirði.

Stefnda er skylt að afhenda stefnanda hina seldu eign að viðlögðum dagsektum, 50.000 kr. á dag, frá dómsuppsögu til afhendingardags.

Viðurkennt er að stefndi beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda vegna afhendingardráttar með vísan til 34. gr. fasteignakaupalaga.

Öðrum kröfum stefnanda er vísað sjálfkrafa frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf