T-1/2011

Mál þetta, sem var þingfest 7. mars 2011, var tekið til úrskurðar 27. maí 2011. Sóknaraðili er Arion banki hf., Borgartúni 19, Reykjavík. Varnaraðilar eru J-kk-nf J-kk-nf, Bæjargili 27, Garðabæ, Ö-kk-nf A-kk-nf, Fannafold 51, Reykjavík, K-kk-nf J-kk-nf, Kópavogsbarði 10, Kópavogi, A-kk-nf H. A-kk-nf, Mururima 11, Reykjavík, H-kk-nf A-kk-nf, Austurbrún 27, Reykjavík, og B-kvk-nf A-kvk-nf, Fannafold 51, Reykjavík.

Í máli þessu ber sóknaraðili undir dóminn ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði um að leiðrétta mistök í þinglýsingum á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 með því að þinglýsa á ný kvöð nr. X-008736/2007, sem er yfirlýsing um að kaupsamningur hafi verið gerður um þrjár íbúðir, íbúð 305 J-kk-nf J-kk-nf, íbúð 0405 Ö-kk-nf A-kk-nf og íbúð 0406 K-kk-nf J-kk-nf, sem aflýst hafi verið af misgáningi af eignarhlutum 230-0596, 230-0597 og 230-0587, Löngulínu 2, Garðabæ.

Dómkröfur sóknaraðila eru þær að framangreind ákvörðun sýslumanns verði felld úr gildi og sýslumanni verði gert að afmá kvöð nr. X-008736/2007 af veðbandayfirliti eignarinnar Löngulínu 2, eignarhlutum 230-0596, 230-0597 og 230-0587.

Varnaraðilar krefjast þess að dómkröfum sóknaraðila verði hafnað og honum verði gert að greiða varnaraðilum, hverjum fyrir sig, málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

I.

Sóknaraðili lýsir málsatvikum þannig að hinn 9. september 2010 hafi einkahlutafélagið S12 byggingar verið tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness og skiptastjóri skipaður í þrotabúinu. Meðal eigna þrotabúsins hafi verið Langalína 2, eignarhlutar 230-0596, 230-0597 og 230-0587. Við uppkvaðningu úrskurðar héraðsdóms hafi hvílt á þessum eignarhlutum tryggingarbréf nr. 0106-63-50606, að höfuðstólsfjárhæð 150.000.000 kr., upphaflega útgefið af Ris ehf. (nú S12 ehf.), til Landsbanka Íslands hf., dags. 22. desember 2004, framselt til Kaupþings banka hf. (nú Arion banka hf.) hinn 25. júlí 2005. Tryggingarbréfið hafi verið til tryggingar öllum skuldum Ris ehf., hvaða nafni sem nefnast, og verið tryggt með Skeiðarási 14 (nú Langalína 2), fastanr. 207-2132 og 207-2133, Garðabæ. Löngulínu 2 hafi verið skipt upp í 48 eignarhluta hinn 31. mars 2008 og 18 tryggingarbréf hvílt á eigninni sem krossveð á öllum 48 eignarhlutunum. Með afsali 18. ágúst 2009 hafi 45 af 48 eignarhlutum Löngulínu 2 verið afsalað til Ris fjárfestinga ehf. (nú Langalína 2 ehf.). Hinn 6. janúar 2010 hafi verið aflétt öllum þeim tryggingarbréfum sem hvíldu á eignarhlutum nr. 230-0596, 230-0597 og 230-0587 að undanskildu tryggingarbréfi nr. 0106-63-50606, að höfuðstólsfjárhæð 150.000.000 kr.

Eftir að bú S12 bygginga ehf. hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta hafi sóknaraðili hafið viðræður við skiptastjóra um að yfirtaka eignarhluta nr. 230-0596, 230-0597 og 230-0587 í Löngulínu 2 þar sem sóknaraðili hafi verið eini veðhafinn á eignunum. Skiptastjóri þrotabúsins hafi svo afsalað eignarhlutunum til sóknaraðila með afsali 15. nóvember 2010 og kaupverðið verið greitt með því að sóknaraðili hafi lækkað kröfur sínar á hendur þrotabúinu af því sem nam kaupverðinu.

Sóknaraðila hafi svo borist bréf sýslumannsins í Hafnarfirði, dags. 6. janúar 2011, þar sem tilkynnt hafi verið um mistök í þinglýsingum, sbr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í bréfinu segi að í ljós hafi komið eftir ábendingu frá varnaraðila J-kk-þgf að mistök hafi orðið þegar skjali X-008736/2007 hafi verið aflýst 7. júlí 2010. Um kvöð hafi verið að ræða sem þinglýst hafi verið á heildareignina Langalína 2, fastanr. 207-2132, áður en eigninni hafi verið skipt í fleiri eignir með eignaskiptayfirlýsingu. Kvöð þessari hafi verið aflýst af misgáningi af allri eigninni þegar sóknaraðili hafi aflétt kvöð sinni samkvæmt skjali X-004264/2010.

Kvöð nr. X-008736/2007 sé yfirlýsing, dags. 21. ágúst 2007, um að með kaupsamningi 19. ágúst 2007 hafi þrjár íbúðir í fasteigninni Löngulínu 2, Garðabæ, fastanr. 207-2131, verið seldar varnaraðilum J-kk-þgf, E-kk-þgf og K-kk-þgf. Um sé að ræða íbúðir merktar 0405, 0406 og 0305. Fram komi í kaupsamningnum að Risi ehf., þinglýstum eiganda eignarinnar, hafi verið óheimilt að gera kaupsamning vegna téðra íbúða nema aðeins til þessara aðila, eða eftir atvikum aðila sem þeir kunni að framselja kaupin til. Þar sem eignaskiptayfirlýsing lægi ekki fyrir um húsnæðið og það væri á byggingarstigi skyldi yfirlýsingu þessari þinglýst á eignina Löngulínu 2, fastanr. 207-2132 og kaupendur halda hinu þinglýsta frumriti og afhenda Risi ehf. til aflýsingar þegar gengið hafi verið frá formlegum kaupsamningi um eignina. Yfirlýsingu þessari hafi verið þinglýst 3. september 2007.

Kvöð nr. X-004264/2010 sé yfirlýsing, dags. 6. júlí 2010, um afléttingu kvaða þar sem sóknaraðili lýsi því yfir að öllum kvöðum (svokölluðu negative pledge, þ.e. að óheimilt væri að selja íbúðir eða veðsetja íbúðir án samþykkis bankans), sem hvíldu á fasteigninni Löngulínu 2, hafi verið aflýst. Sú kvöð komi fram í afsali 18. ágúst 2009, þar sem Ris ehf. hafi afsalað öllum eignarhlutum Löngulínu 2 til Ris fjárfestinga ehf., að undanskildum eignarhlutum nr. 230-0596, 230-0597 og 230-0587.

Sóknaraðili segir að sýslumaður hafi staðfest í samtali við lögmann sóknaraðila að varnaraðili J-kk-nf hefði mætt á skrifstofu sýslumanns og óskað eftir leiðréttingu á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, þannig að kvöð X-008736/2007 yrði færð á ný á eignarhluta 230-0596, 230-0597 og 230-0587. Sýslumaður hafi sagt að varnaraðili J-kk-nf hefði haldið því fram að hann og varnaraðilar Ö-kk-nf og K-kk-nf byggju í ofangreindum eignarhlutum og hafi gert það um langa tíð. Þeir hefðu fyrir löngu greitt fyrir ofangreinda eignarhluta og væru því eigendur að þeim. Á þeim grundvelli hafi sýslumaður fært á ný kvöð nr. X-008736/2007.

Af hálfu varnaraðila er því mótmælt að varnaraðili J-kk-nf hafi sagt sýslumanni að búið væri í umræddum íbúðum, en rétt sé að hann hafi tjáð sýslumanni að varnaraðilar hefðu greitt kaupverð íbúðanna og væru eigendur þeirra.

Varnaraðilar hafa lagt fram ýmis skjöl í málinu, m.a. viðauka frá 19. ágúst 2007 við kaupsamning, dags. sama dag, um sölu á hlutafé í Goðum ehf. Í viðaukanum er vísað til samkomulags um að varnaraðilar J-kk-nf, Ö-kk-nf og K-kk-nf ættu rétt á að kaupa þrjár íbúðir í fasteigninni nr. 2 við Löngulínu, nr. 305, 405 og 406 (fastanúmer 230-0587, 230-0596 og 230-0597), fyrir 67.132.000 kr. og skyldu greiðslur inntar af hendi inn á tiltekinn bankareikning. Íbúðunum átti að skila veðbandalausum, fullbúnum, en án gólfefna, samkvæmt nánari skilalýsingu Ris ehf. Þá segir í viðaukanum að þar sem fasteignin væri í byggingu og eignaskiptayfirlýsing lægi ekki fyrir um fasteignina í þinglýsingabókum væru aðilar sammála um að láta þinglýsa kvöð á eignina um að íbúðirnar væru seldar framangreindum varnaraðilum. Gengið yrði frá formlegum kaupsamningi um eignina þegar eignaskiptayfirlýsing lægi fyrir.

Þá hefur verið lögð fram staðfesting um að hinn 28. ágúst 2007 voru greiddar 67.132.000 kr. til Ris ehf., inn á reikning þann sem vísað er til í framangreindum viðauka. Einnig hefur verið lögð fram eignaskiptayfirlýsing um Löngulínu 2, Garðabæ. Hún er dagsett 3. apríl 2008 og móttekin til þinglýsingar 7. apríl 2008 og innfærð 12. maí 2008. Í henni kemur m.a. fram að hlutfallstala eignarhluta nr. 305 sé 2,761% af heild, eignarhluta 405 sé 2,803% af heild og eignarhluta 406 sé 2,663% heildar, eða samtals 8,227%. Aðrir eignarhlutar eru þar með 91,773% heildareignarinnar. Eignaskiptayfirlýsinguna undirrita og staðfesta eftirtaldir aðilar sem eigendur Löngulínu 2: A-kk-nf H. A-kk-nf (íbúð 406), H-kk-nf A-kk-nf (íbúð 405), B-kvk-nf A-kvk-nf (íbúð 305), og Ris ehf., vegna annarra eigna en framangreindra íbúða. A-kk-nf, H-kk-nf og B-kvk-nf eru börn varnaraðilans A-kk-ef, en hann kveðst hafa keypt réttindi varnaraðilanna J-kk-ef og K-kk-ef til íbúðanna og framselt börnum sínum íbúðirnar þrjár.

Varnaraðilar segja að eftir að eignaskiptayfirlýsingunni hafi verið þinglýst hafi þeir óskað eftir því að tryggingabréfi, sem hvíldi á allri eigninni, yrði aflétt af íbúðunum þremur, en því hafi verið synjað. Hafi varnaraðilar Ö-kk-nf og K-kk-nf átt fund með I-kk-þgf G-kk-þgf, viðskiptastjóra hjá Arion banka, og vakið athygli á því að þeir hefðu greitt kaupverð íbúðanna að fullu. Vegna fría viðskiptastjórans og yfirmanns hans hafi málið ekki verið klárað áður en bankinn féll um haustið.

Varnaraðilar kveða að áðurnefnt afsal frá ágúst 2009, þar sem Ris ehf. hafi framselt til Ris fjárfestinga ehf. allan eignarhluta sinn í Löngulínu 2, hafi verið gert af eða í nánu samráði við Arion banka í tengslum við ákvörðun um að bankinn fjármagnaði lok framkvæmda við Löngulínu 2. Af hálfu bankans muni það skilyrði hafa verið sett, vegna bágrar fjárhagsstöðu Riss ehf., að réttindum þess félags til fasteignarinnar yrði afsalað til nýs félags sem annaðist framkvæmdina og yrði lántakandi gagnvart bankanum. Í afsalinu komi fram sú kvöð að óheimilt sé að selja eða veðsetja íbúðirnar sem afsalað er nema með samþykki Nýja Kaupþings banka hf. (sóknaraðila). Enginn vafi sé á því að sóknaraðili hafi á þessum tíma vitað um eignarrétt varnaraðila á íbúðunum þremur. Þá vísa varnaraðilar til síðari samskipta við sóknaraðila, m.a. tölvupósts I-kk-ef G-kk-ef viðskiptastjóra, hinn 16. nóvember 2009, til varnaraðila A-kk-ef þar sem segir eftirfarandi: „Ég tel rétt að við hittumst og ræðum 3 íbúðir við Löngulínu sem mér er tjáð að þú sért eigandi að.“ Einnig er vísað til tölvupóstsamskipta lögmanns varnaraðila við viðskiptastjórann 10. desember 2009, þar sem óskað var upplýsinga um hvaða réttindi sóknaraðili teldi sig eiga yfir íbúðunum. Varnaraðilar kveða að upplýsingarnar hafi ekki verið veittar og varnaraðili J-kk-nf hafi síðar af tilviljun frétt af því að sýslumaður hefði fellt niður kvöðina á skjali X-008736/2007 og gert athugasemd við það og sýslumaður fært inn kvöðina á ný. Sóknaraðili höfðaði mál þetta í kjölfarið.

II.

Sóknaraðili reisir kröfu sína í fyrsta lagi á því að sýslumanninum í Hafnarfirði hafi borið að synja um leiðréttingu á grundvelli þess að verulegur vafi hafi verið um réttmæti leiðréttingar þar sem annar aðili hafi verið orðinn þinglýstur eigandi, þ.e. sóknaraðili. Sýslumaður hefði átt, með hliðsjón af 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, að bíða dómsúrlausnar. Í 27. gr. þinglýsingalaga sé mælt fyrir um leiðréttingu á röngum færslum og leiðréttingu vegna mistaka við þinglýsingu. Það teljist til mistaka við þinglýsingu þegar skjal sé ranglega afmáð. Heimildum þinglýsingarstjóra til að leiðrétta færslur séu eðli málsins samkvæmt þröngar skorður settar, ef leiðréttingin hafi jafnframt í för með sér að verulegt ósamræmi verði á milli færslunnar annars vegar og hins vegar áritunar á þinglýst skjöl sem komin séu í umferð. Þinglýsingarstjóra sé heldur ekki ætlað að taka afstöðu til eða skera úr um það hver sé efnislegur réttur aðila ef árekstur hefur orðið milli ósamrýmanlegra skjala og ástæðu árekstrarins sé að rekja til þess að mistök hafi orðið um þinglýsinguna. Þinglýsingarstjóra hafi af þeim ástæðum borið að synja um leiðréttingu á grundvelli þess að afsali hafi verið þinglýst á eignina á þeim tíma sem ekki hafi verið getið um kvöð nr. 008736/2007 á veðbókarvottorði og ljóst að upp kæmi efnislegur ágreiningur sem dómstólar einir hefðu rétt á að leysa úr samkvæmt 18. gr. þinglýsingalaga. Ákvæðið mæli fyrir um heimild dómara til að láta skjal sem fyrr barst til þinglýsingar, og var ranglega afmáð, víkja fyrir skjali sem síðar var þinglýst, ef (1) yngri rétthafanum yrði bakað óverðskuldað tjón ef hann hlyti að þoka og (2) að tjónið yrði þeim rétthafa (yngri), ef hann þyrfti að vægja, miklum mun bagalegra en hinum eldra eða myndi leiða til verulegra raskana á síðar þinglýstum réttindum, ef réttur sá sem mistök urðu um gengi fyrir. Í máli þessu séu atvik með þeim hætti að þinglýsingarstjóra hafi borið að synja um leiðréttingu á mistökum með hliðsjón af 18. gr. og láta dómstóla um þann vafa sem upp hafi verið kominn.

Sóknaraðili telur að þinglýsingarstjóri hafi ekki að öllu leyti frjálsar hendur við leiðréttingu á mistökum á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga og honum beri að meta mál heildstætt. Verulegur vafi hafi verið á því hvort rétt væri að leiðrétta mistök sýslumanns þar sem breytingar hafi orðið á eignarhaldi eignarhlutanna þriggja. Bankinn hafi undir höndum veðbókarvottorð vegna eignarhluta nr. 230-0596, 230-0597 og 230-0587, dags. 24. október 2010, þar sem hvergi sé getið um þá kvöð sem getið sé nú á afsali og bankinn hafi gengið frá afsali á grundvelli þeirra veðbókarvottorða. Ljóst sé því að tjón sóknaraðila sé verulegt standi ákvörðun sýslumanns.

Sóknaraðili segir að meintir kaupsamningshafar hafi ekki yfirtekið þær skuldir sem hvíli á umræddum þremur eignarhlutum né greitt af skuldum vegna eignarhlutanna. Þá hafi enginn af hinum meintum eigendum látið vinna í eignarhlutunum þremur, en þeir séu fokheldir.

Verði niðurstaða dómstóla á þann veg að kvöð nr. X-008736/2007 verði látin standa missi sóknaraðili rétt sinn til að láta fullnusta kröfur sínar með nauðungarsölu þar sem sóknaraðili sé þinglýstur eigandi eignarhlutanna þriggja. Um verulegt tjón yrði að ræða fyrir sóknaraðila þar sem hann myndi hvorki geta selt eignarhlutana til þriðja aðila, til að reyna að fá upp í kröfur sínar, né selja eignarhlutana á nauðungaruppboði. Óljóst sé hins vegar hvert tjón varnaraðila yrði ef kvöð nr. X-008736/2007 væri afmáð af eignarhlutunum þremur þar sem þeir séu fullveðsettir. Þinglýsingarstjóra hafi því borið að synja um leiðréttingu á þeim grundvelli að verulegur vafi væri kominn um efnisleg réttindi aðila vegna þeirra mistaka sem hafi átt sér stað hjá sýslumanni.

Sóknaraðili byggir í öðru lagi á því að sýslumaður hefði átt að synja um leiðréttingu á mistökum á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga þar sem þinglýsingarstjóra hafi verið óheimilt að þinglýsa kvöð nr. X-008736/2007 frá upphafi. Í 4. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 sé lagt bann við því að þinglýst séu skjöl/kvaðir varðandi ákveðna eignarhluta eignar þegar eignaskiptayfirlýsingu hefur ekki verið þinglýst. Kvöð nr. X-008736/2007 hafi verið þinglýst 3. september 2007 en eignaskiptayfirlýsing undirrituð af byggingarfulltrúa 31. mars 2008 og þinglýst 12. maí 2008. Þinglýsingarstjóra hafi því verið óheimilt að þinglýsa kvöð nr. X-008736/2007 og því borið að synja um leiðréttingu á grundvelli þess að þinglýsing hafi verið röng frá upphafi. Þá segir sóknaraðili að ef kvöðinni hefði verið þinglýst eftir að eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst þá hefði þinglýsingarstjóri átt að frávísa skjalinu á grundvelli þess að skjalið væri óljóst, þar sem um óljósa eignarheimild væri að ræða og ekki raunverulegan kaupsamning.

Sóknaraðili áskilur sér rétt til að hafa uppi skaðabótakröfur í framhaldinu komi í ljós að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna mistaka sýslumanns.

Um lagarök vísar sóknaraðili til þinglýsingalaga nr. 39/1978 og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá er vísað til almennra reglna kröfuréttarins, sérstaklega reglna um viðskiptabréf, og til meginreglna samningaréttarins um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga, en reglur þessar fái m.a. stoð í lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

III.

Varnaraðilar byggja á því að aflýsing skjals nr. X-008736/2007 hafi stafað af augljósum mistökum sýslumanns sem honum hafi verið rétt og skylt að leiðrétta samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Aflýsingin hafi átt sér stað án þess að fyrir lægi samþykki rétthafa samkvæmt skjalinu, varnaraðila þessa máls. Ekki hafi verið heimilt að aflýsa skjalinu án samþykkis rétthafanna. Vísa varnaraðilar nánar um þetta til kafla 4.16 í bók Þ-kk-ef Ö-kk-ef um þinglýsingar, bls. 140-146. Þá er vísað til dóma Hæstaréttar sem raktir eru í bók E-kk-ef G. G-kk-ef um dóma í þinglýsingamálum 1920 til 2010, á bls. 137-185, t.d. dóms í dómasafni réttarins 1990, bls. 968 og 1996, bls. 270.

Varnaraðilar segja að sóknaraðili hafi engar upplýsingar veitt um hvaða kröfur hann telji sig eiga sem njóti veðréttinda í íbúðum varnaraðila. Jafnvel þótt sóknaraðili teldist eiga þinglýstan veðrétt í eign á grundvelli tryggingarbréfs sé ekki þar með sagt að kröfur hans á hendur útgefanda bréfsins gangi framar réttindum síðari eiganda fasteignarinnar. Megi t.d. ráða þetta af dómi Hæstaréttar frá 10. desember 1981, í dómasafni réttarins 1981, bls. 1540, þar sem staðfest hafi verið að veðhafi sem átti tryggingarbréf í fasteign gæti ekki veitt lán í skjóli tryggingarbréfsins án þess að lánin vikju fyrir réttindum þriðja aðila sem hafði þinglýst sínum réttindum og gert veðhafanum grein fyrir þeim áður en til lánveitingarinnar kom. Af dómnum verði sú örugga ályktun dregin að sóknaraðili hafi ekki öðlast veðréttindi í íbúðunum, sem gangi framar réttindum varnaraðila, með lánveitingum eftir að bankanum hafi verið kunnugt um kaup varnaraðila á fasteignunum. Af þessu leiði að veruleg fjárhagsleg réttindi varnaraðila séu tengd þinglýsingu yfirlýsingarinnar sem afmáð hafi verið fyrir mistök sýslumanns sem og tilvist þinglýstu eignaskiptayfirlýsingarinnar, dags. í febrúar 2008 og þinglýstri 7. apríl 2008.

Sérstaklega er mótmælt staðhæfingu sóknaraðila um að einn varnaraðila hafi veitt sýslumanni rangar upplýsingar sem hafi leitt til þess að yfirlýsingin hafi aftur verið færð í veðmálabækur. Málsástæða sóknaraðila um að rangar upplýsingar eigi að leiða til þess að krafa hans sé tekin til greina eigi því ekki rétt á sér.

Þá er því mótmælt að 18. gr. þinglýsingalaga eigi við í þessu tilviki. Atvik hér varði skjal sem afmáð hafi verið vegna mistaka sýslumanns, sem hann kannast við. Því sé það 1. mgr. 27. gr. laganna sem eigi við en ekki 18. gr.

Því er enn fremur mótmælt að heildstætt mat á atvikum geti leitt til þess að krafa sóknaraðila verði tekin til greina. Samkvæmt þinglýsingarkærunni virðist sóknaraðili telja að hagsmunir hans af því að losna við yfirlýsinguna séu svo ríkir að hana beri að fella brott. Hið augljósa sé að yfirlýsingunni sé beinlínis ætlað að vernda ríka hagsmuni varnaraðila sem hafi að fullu greitt kaupverð íbúðanna.

Þá er því mótmælt að í þessu máli verði tekin afstaða til þess hvort rétt hafi verið að þinglýsa skjali X-008736/2007 í upphafi. Kröfugerð sóknaraðila lúti að því að ákvörðun sýslumanns um leiðréttingu mistaka verði felld úr gildi og sýslumanni verði gert að afmá kvöðina sem hann felldi brott vegna mistaka. Skilyrði 39. gr. þinglýsingalaga um forsendur aflýsingar séu ekki uppfyllt.

Jafnframt er mótmælt röksemdum sóknaraðila um að ekki hafi átt að þinglýsa yfirlýsingunni þar sem eignaskiptayfirlýsing lá ekki fyrir. Jafnvel þótt þessi sjónarmið hefðu átt við sumarið 2007 eigi þau ekki lengur við eftir að eignaskiptayfirlýsingu, með tilgreindum eignarrétti varnaraðila, hafi verið þinglýst 12. maí 2008.

IV.

Eins og rakið hefur verið var hinn 3. september 2007 þinglýst á fasteignina Löngulínu 2 í Garðabæ kvöð nr. X-008736/2007. Um er að ræða yfirlýsingu, dags. 21. ágúst 2007, um að kaupsamningur hafi verið gerður milli Ris ehf. og varnaraðila J-kk-ef, A-kk-ef og K-kk-ef um kaup þeirra síðarnefndu á þremur íbúðum í fasteigninni Löngulínu 2. Í yfirlýsingunni segir m.a. að henni sé þinglýst þar sem eignaskiptayfirlýsing liggi ekki fyrir um húsnæðið en það sé á byggingarstigi. Yfirlýsingunni var aflýst í júlí 2010, eftir að aflétt var kvöð sem hafði verið þinglýst á fasteignina Löngulínu 2, svokallaðri „negative pledge“, þ.e. að óheimilt væri að selja íbúðir eða veðsetja án samþykkis sóknaraðila. Eftir að kvöð X-008736/2007 var afmáð fékk sóknaraðili umræddum íbúðum afsalað úr þrotabúi með afsali 15. nóvember 2010. Upplýst hefur verið að varnaraðili A-kk-nf hafi keypt réttindi varnaraðila J-kk-ef og K-kk-ef og framselt þau börnum sínum, varnaraðilum A-kk-þgf, H-kk-þgf og B-kvk-þgf.

Í máli því sem hér er til úrlausnar verður ekki skorið úr öðrum álitaefnum en þeim sem varða þá úrlausn þinglýsingarstjóra að færa inn að nýju skjal X-008736/2007. Úr ágreiningi um efnisleg réttindi verður skorið í almennu einkamáli.

Sóknaraðili byggir málatilbúnað sinn á því að sýslumanni hafi borið að synja um leiðréttingu þar sem vafi hafi verið um réttmæti hennar í ljósi þess að sóknaraðili hafi verið orðinn þinglýstur eigandi íbúðanna. Telur sóknaraðili að sýslumaður hefði með hliðsjón af 18. gr. þinglýsingalaga átt að bíða niðurstöðu dómstóla um ágreininginn. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 ber þinglýsingarstjóra að bæta úr verði hann þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella. Eins og fram kemur í bréfi sýslumanns 6. janúar 2011 var skjali X-008736/2007 aflýst vegna mistaka. Var þinglýsingarstjóra því rétt og skylt að bæta úr þeim mistökum með því að færa skjalið inn að nýju. Hugsanlegur vafi sem upp var kominn um eignarhald á umræddum íbúðum gat samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga ekki heimilað honum að láta hjá líða að leiðrétta mistökin.

Einnig byggir sóknaraðili á því að þinglýsingarstjóra hafi borið að synja um leiðréttingu þar sem ekki hafi verið heimilt í upphafi að þinglýsa skjali X-008736/2007 vegna ákvæðis 4. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en þar segir að gera skuli það að skilyrði þinglýsingar eignayfirfærslu fjöleignarhúss eða hluta þess að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Að mati dómsins getur það eitt hvort vísa hafi átt skjali frá þinglýsingu í upphafi ekki sjálfkrafa leitt til þess að það verði afmáð eða ekki fært til þinglýsingar á ný eftir að því hefur verið aflýst af misgáningi. Hér verður m.a. að líta til þess að eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst í maí 2008 og er lýsing á umræddum íbúðum á skjali X-008736/2007 í samræmi við hana. Verður þessari málsástæðu sóknaraðila því hafnað. Jafnframt er því hafnað að skjal X-008736/2007 hafi verið óljóst og að það hafi af þeim sökum ekki átt að þinglýsa því í upphafi. Þá verður ekki fallist á með sóknaraðila að hugsanlegt tjón hans geti haft áhrif á niðurstöðu í máli þessu eða að tjón varnaraðila yrði óljóst.

Með vísan til alls framangreinds verður kröfum sóknaraðila hafnað, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðili dæmdur til að greiða varnaraðilum hverjum um sig 100.000 krónur í málskostnað.

Úrskurð þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Hafnað er kröfu sóknaraðila, Arion banka hf., um að fella úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði, dags. 6. janúar 2011, og að gera honum að afmá kvöð nr. X-008736/2007 af veðbandayfirliti eignarinnar Löngulínu 2, eignarhlutum 230-0596, 230-0597, og 230-0587.

Sóknaraðili greiði varnaraðilum, J-kk-þgf J-kk-þgf, E-kk-þgf A-kk-þgf, K-kk-þgf J-kk-þgf, A-kk-þgf H. A-kk-þgf, H-kk-þgf A-kk-þgf og B-kvk-þgf A-kvk-þgf, hverjum um sig 100.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf