E-1551/2014

Mál þetta var höfðað 1. desember 2014 og dómtekið 1. júní 2015. Stefnandi er Háskólagarðar ehf., Grænásbraut 910, Reykjanesbæ. Stefndi er A-kk-nf A-kk-nf, Öldugata 42, Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 456.390 kr., ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 1. mars 2013 til greiðsludags. Inná skuldina hafi verið greidd innborgun 4. apríl 2013, 173.530 krónur, og dragist hún frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Innborgunum verði fyrst ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta og að lokum til lækkunar höfuðstóls. Þá er gerð krafa um málskostnað.

Stefndi gerði aðallega kröfu um að málinu yrði vísað frá dómi en til vara sýknu. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Með úrskurði dómsins 28. apríl 2015 var frávísunarkröfu stefnda hafnað.

I.

Í stefnu kemur fram að stefndi hafi leigt af stefnanda íbúð við Skógarbraut 1106 (Tree Lane), íbúð 1106-1-3A, 01-0301, fnr. 230-8558, frá 1. júlí 2011 til 30. júní 2013. Krafa stefnanda sé vegna kostnaðar sem stefnandi hafi þurft að leggja út vegna framkvæmda, þrifa, málningarvinnu o. fl., í kjölfar skila á íbúðinni. Krafan sé byggð á framlögðum reikningi:

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

1. 01.03.2013 01.03.2013 456.390,00

Umsaminn gjalddagi í viðskiptum stefnda við stefnanda sé sá dagur sem fram komi hér að ofan og sé stefnufjárhæð og dráttarvextir miðaðir við það tímamark. Inná skuldina hafi verið greidd innborgun 4. apríl 2013, 173.530 krónur, og dragist hún frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Innborgunum verði fyrst ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta og að lokum til lækkunar höfuðstóls. Eftirstöðvar skuldarinnar hafi ekki fengist greiddar þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé því nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Stefnandi byggir kröfur sínar á reglum samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988.

II.

Í greinargerð stefnda er sýknukrafa hans byggð á því að hann sé ekki í neinni skuld við stefnanda. Stefndi leggi fram einhliða úttektarlista en engar myndir eða annað máli sínu til stuðnings. Stefndi kveðst hafna með öllu lýsingum stefnanda. Þá bendir stefndi á að verðskrá vegna ætlaðra viðgerða hafi ekki legið frammi og sé henni hafnað. Þá bendir stefndi á að samtala viðgerðarkostnaðar samkvæmt úttektarblaði stefnanda sé 414.900 krónur en stefndi bæti við óútskýrðu 10% álagi. Umrætt úttektarblað sé óljóst og rími á engan hátt við reikning, dags. 1. mars 2013. Einnig bendir stefndi á að í stefnu sé ekki skýrður mismunur á 173.530 króna „innborgun“ stefnda og 212.524 króna úttektar stefnanda af reikningi stefnda, vegna tryggingar sem stefndi lagði fram. Jafnframt byggir stefnandi á því stefnandi hafi ekki sýnt fram á að viðgerð hafi farið fram né heldur raunverulegan kostnað vegna hennar. Þá vísar stefndi til þess að hann hafi ritað stefnanda bréf 4. mars 2013 þar sem hann hafni með öllu greiðsluskyldu og hafi haft uppi kröfu um að fá til baka tryggingu þá sem hann hafi greitt til stefnanda. Við aðalmeðferð málsins var af hálfu stefnda enn fremur vísað til þess að stefnandi hafi ekki gætt ákvæða 65. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

III.

Í máli þessu krefst stefnandi þess að stefndi greiði honum 456.390 króna „skuld“ vegna kostnaðar sem stefnandi hafi þurft að leggja fram vegna framkvæmda á umræddu leiguhúsnæði í kjölfar skila stefnda á húsnæðinu. Krafa stefnanda er í raun skaðabótakrafa vegna skila stefnda á leiguhúsnæði og um réttarsamband aðila gilda húsaleigulög nr. 36/1994. Í því sambandi verður að horfa til þess að samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Þannig eru ákvæði húsaleigulaga almennt ófrávíkjanleg hvað varðar réttindi og skyldur leigjanda íbúðarhúsnæðis og verður ekki við þeim hróflað með ákvæðum í leigusamningi. Undantekningarreglur 2. mgr. 2. gr. og 3. gr. húsaleigulaga sem heimila að víkja frá lögunum eiga ekki við í máli þessu.

Í XIII. kafla húsaleigulaga eru ákvæði um skil leiguhúsnæðis. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi skila húsnæði í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni á hendur leigjanda verður leigusali að lýsa skriflega innan tiltekinna tímamarka, sbr. 64. gr. laganna. Í 65. gr. segir svo að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingarfulltrúi þá meta tjónið. Rétt er þó hvorum aðila að krefjast mats dómkvaddra manna á bótafjárhæðinni innan tveggja mánaða frá því að aðila var kunn niðurstaða byggingarfulltrúa.

Stefndi hafnar greiðsluskyldu og liggur þannig fyrir að málsaðilar hafa ekki komið sér saman um bætur vegna meintra skemmda. Stefnandi hefur ekki fengið byggingarfulltrúa til að meta meint tjón á leiguhúsnæðinu heldur lagt fram einhliða úttektarskýrslu og eigið kostnaðarmat. Gegn mótmælum stefnda er umfang meints tjóns stefnanda ósannað og bótafjárhæðin. Með vísan til framangreinds er óhjákvæmilegt að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefndi, A-kk-nf A-kk-nf er sýkn af kröfu stefnanda, Háskólagarða ehf.

Stefnandi greiði stefnda 300.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf