E-5635/2019

Þetta mál, sem var tekið til dóms 11. ágúst 2021, höfðar E, kt. [...], N - götu, S -sveitarfélagi, með stefnu, birtri 1 5. októ ber 2019, á hendur Landsbanka n um hf., kt.

471008- 0280, Austurstræti 11, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess aðallega að stefndi verði dæmdur tilþessað greiða stefn -anda 1 7.602.829 krónur með vöxtum, samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 26. október 2016 til stefnubirtingardags en með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Til vara krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til þess að greiða henni 9.049.000 krónur með vöxtum, samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verð-tryggingu, frá 26. október 2016 til stefnubirtingardags en með dráttarvöxtum, sam-kvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Til þrautavara krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til þess að greiða henni 5.389.108 krónur með vöxtum, samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 26. október 2016 til stefnubirtingardags en með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Til þrautaþrautavara krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til þess að greiða henni skaðabætur að álitum að mati dómsins.

Í öllum tilvikum krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Stefndi krefst einn igmálskostnaðar úr hendi stefnanda auk virðisaukaskatts.

Málavextir

Það er ágreiningsefni þessa máls hvort stefnandi eigi, á grundvelli ólögfestrar reglu um óréttmæta auðgun, rétt á því að stefndi greiði henni mismun á því verði sem hann greiddi fyrir eign stefnanda á nauðungarsölu í október 2016 og markaðs virði eignarinnar á uppboðsdegi. Verði stefnandi ekki talin eiga rétt á hendur stefnda af þeim sökum er það ágreiningsefni hvort stefndi hafi á saknæman hátt valdið stefnanda tjóni með því að lýsa við nauðungarsöluna allt of hárri fjárkröfu í söluandvirði eignar hennar.

Stefnandi gaf Sparisjóði Húnaþings og Stranda út veðskuldabréf 7. febrúar 2006. Höfuðstóll þess var 19.700.000 kr. bundinn vísitölu neysluverðs til verðtrygg-ingar. Lánstími var 25 ár og vextir voru ákveðnir kjörvextir eins og lánveitandi myndi ákveða þá á hverjum tímaen samkvæmt bréfinu varh onum heimilt hvenær sem var að hækka eða lækka vextina. Á lántökudegi námu þeir 5,3%.

Til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu höfuðstóls, vísitöluálags, vaxta, dráttarvaxta og alls kostnaðar sem af vanskilum kynni að leiða og skuldara bæri að greiða að skaðlausu, var skuldareiganda veittur 4. veðréttur með uppfærslurétti í fast-eign inni F, K- sveitarfélagi, með fastan úmerið[...], sem stefnandi átti.

Tveimur árum síðar, í febrúar 2008, samþykkti Fjármálaeftirlitið samruna Sparisjóðs H úna þings og Stranda og Sparisjóðs Vestfirðinga við Sparisjóð Keflavíkur. Við samrunann voru sparisjóðirnir sameinaðir undir nafni Sparisjóðsins í Keflavík ogtók hann við öllum réttindum og skyldum hinna sparisjóðanna, þar með talið sam-kvæmt áðurnefnduv eð skuldabréfi sem stefnandi gaf út 7. febrúar 2006.

Ríflega tveimur árum eftir þetta, 22. apríl 2010, tók Fjármálaeftirlitið á grund-velli VI. ákvæðis til bráðabirgða í lögum nr. 161/2002 um fjármálafyrirtæki, sbr. IV. ákvæði til bráðabirgða í lögum nr. 44/2009, þá ákvörðun að ráðstafa öllum eignum og skuldum Sparisjóðsins í Keflavík, til Sp Kef sparisjóðs, kt. 620410- 0120.

Innan við ári síðar, 5. mars 2011, tók Fjármálaeftirlitið á grundvelli sömu ákvæða þá ákvörðun að NBI hf. (nú Landsbankinn hf.) tæki í einu lagi frá og með 7. mars 2011, við rekstri, eignum og skuldbindingum Sp Kef sparisjóðs, samkvæmt samningi milli íslenska ríkisins og NBI hf. um yfirtöku NBI hf. á Sp Kef, dags. 5. mars 2011, þar með taliðréttindumo g skyldum samkvæmt áðurnefndu veðskuldabréfi.

Að sögn stefnanda og eiginmanns hennar hækkuðu vextir af láninu upp úr öllu valdi eftir að sameining sparisjóðanna hófst og vará endanum orðið ógerlegt að greiða mánaðarlegar afborganir af láninu. Að þ eirra sögn hafði stefnandi í byrjun mars 2011 náð munnlegu samkomulagi um það við S-x-x K-x-x að vextir af láninu yrðu færðir í upp-haflegt horf og lánið endurreiknað út frá þeirri breytingu. Áður en stefnandi komst í sparisjóðinn til þess að rita undir þessa skilmálabreytingu hafi Landsbankinn tekið við rekstri sjóðsins. Þá hafi enginn kannast við neitt samkomulag og eftir það hafi stefndi ekki svarað neinum fyrirspurnum stefnanda. Þáverandi lögmaður stefnanda hafi hin svegar ráðlagt henni að fara í greiðsluskjól.

Tveimur árum eftir að stefnandi tók lánið fór það, að sögn stefnda, í vanskil,15. mars 2008. Að sögn stefnanda, hins vegar, greiddi hún lengur af láninu. Spari-sjóður Húnaþings og Stranda hafi séð um beingreiðslu afborgana því hann hafi greitt af láninu með fé sem var lagt inn á launareikning hennar hjá sjóðnum, án atbeina hennar.

Eins og áður greinir leitaði stefnandi til umboðsmanns skuldara að ráði lög-manns síns. Tæpum fjórum mánuðum eftir að stefndi tók við réttindum og skyldum samkvæmt skuldabréfinu, 30. júní 2011, komst stefnandi í greiðsluskjól og naut þess í fimmár, til og með 13. júní 2016.

Á greiðsluskjólstímanum gerði stefnandi hvorki samning við kröfuhafa sína um greiðsluaðlögun skv. IV. kafla laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga né nauðasamningum greiðsluaðlögun skv. V. kafla laganna.

Að sögn eiginmanns stefnanda var lítið unnið í málinu hjá umboðsmanni skuldara en stöðugt skipt um starfsmann sem bar ábyrgð á málinu. Loks hafi enn nýr starfsmaður hringt í þau og lagt til að þau seldu allar eignir sínar og greiddu skuldir sínar að því marki sem andvirði eignanna hrykki til. Eftir þrjú ár yrði metið hvort eftir-stöðvar skuldanna yrðu felldar niður. Þessa úrlausn málsins hafi þau ekki getað sætt sig við og hafi því ekki átt kostað greiðsluskjóli lengur.

Þegar stefn andi kom úr greiðsluskjólinu hófust innheimtuaðgerðir skuld-heimtum anna hennar. Að sögn eiginmanns stefnanda fundaði hann og þáverandi lög-maður stefnanda einu sinni með starfsmönnum Landsbankans eftir þetta og ba uðstefnandi bankanum 30.000.000 kr. eingreiðslu. Eiginmaður stefnanda bar að þau hafi að hluta til átt féð í sjóði en auk þess hafi náinn ættingi boðið þeim liðsinni sitt sem og æskuvinur. Starfsmenn bankans hafi lofað að skoða það tilboð en síðan hafi ekkert heyrst frá þeim.

Þegar stefnandi greiddi ekki af skuldum sínum kröfðust tveir kröfuhafar sem áttu veð í eign hennar, K - sveitarfélag og Íbúðalánasjóður, þess að eignin að F, yrði seld við nauðungarsölu.

Stefndi sendi stefnanda innheimtuviðvörun vegna 126. gjalddaga af láninu með bréfi 15. ágúst 2016. Þar kom fram að eftirstöðvar nafnverðs með verðbótum næmu 19.964.557 kr. Viku síðar sendi hann henni innheimtuviðvörun vegna sama gjalddaga. Um mánuði síðar sendi hann henni innheimtuviðvörun vegna 127. gjald-daga. Þar kom fram að eftirstöðvar nafnverðs með verðbótum næmu 19.786.123 kr.

Stefndi gaf út greiðsluáskorun 6. október 2016, sem var birt fyrir maka stefn-a nda á lögheimili þeirra 11. sama mánaðar. Samkvæmt henni hafði lánið verið í van-skilum frá 15. mars 2008. Gjaldfelldur höfuðstóll var sagður 20.490.199 kr., verð-bætur 11.185.050 k r. og dráttarvextir 19.943.716 kr. Krafan vegna lánsins var því til-greind 51.618.965 kr., að frátöldum kostnaði bankans.

Eins og stefnda er skylt skv.1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu fékk hann fasteignasala til þess að meta markaðsvirði fasteignarinnar að F, K- sveitar-félagi, miðað við greiðslu kaupverðs í samræmi við uppboðsskilmála sýslumanns. Samkvæmt mati fasteignasalans, dagsettu 19. októ ber 2016, var verðið 64.500.000 kr. miðað við eðlilegt ástand eignarinnar að innan.

Samkvæmt kröfulýsingu stefnda í söluandvirði fasteignarinnar, dags. 25. októ-ber 2016, nam krafa bankans 69.869.734 k r. Þar af var höfuðstóll kröfunnar sagður vera 20.490.199 kr., verðbætur 178.435 kr. ogd ráttarvextir til 26. október 2016 sagðir 2.778.066 kr. Það sem kallað var eftirstæðir vextir voru sagðir nema 45.842.818 kr.

Fasteign stefnanda var seld nauðungarsölu 26. október 2016 eins og áður segir að beiðni K- sveitarfélags og Íbúðalánasjóðs. Stefndi var hæstbjóðandi með boð sem nam 45.000.000 kr. Lögmaður kom á uppboðið fyrir hönd stefnanda. Ekki liggur annað fyrir en að öllum formreglum hafi verið fylgt á uppboðinu. Stefnandi óskaði eftir lengdum samþykkisfresti sem uppboðs beiðendur samþykktu. Frestur var veittur til 7. desember 2016. Stefnda, sem hæstbjóðanda, var greint frá því að boð hans í eign-ina yrði samþykkt bærist sýslumanni greiðsla uppboðsverðsins 7. desember 2016.

Þennan sama dag, 26. október 2016, kvað Héraðsdómur Reykjavíkur upp dóm þess efnis að ekki mætti reikna dráttarvexti á skuld á meðan skuldari nyti greiðslu-s kjóls.

Fyrir milligöngu þáverandi lögmanns síns sendi stefnandi stefnda 7. nóvember 2016 boð um 30.000.000 k r. eingreiðslu til lúkningar á kröfum stefnda. Engin gögn um staðfestingu á fjármögnun þess boðs fylgdu því. Boðið var rökstutt með vísa n til ástands fasteignarinnar svo og þess að markaðsvirði hennar á þeim tíma næmi líklega 50- 51.000.000 kr. Í bréfinu kom fram að tæki bankinn boði stefnanda um eingreiðslu yrði stefnandi að greiða K- sveitarfélagi og Íbúðalánasjóði til þess að fá uppboðið afturkallað og á næstu sex til átta vikum þar á eftir yrði stefnda greitt með nýju láni og líkast til yrðu börn stefnanda að taka húsið og skuldirnar yfir.

Þann 7. desember 2016 kom í ljós að uppboðsbeiðendur höfðu ekki afturkallað upp boðs beiðnir sínar og greiddi stefndi því sýslumanni uppboðsandvirðið.

Að ósk stefnanda ákvað sýslumaður skv. 6. tölulið 28. g r. laga n r. 90/1991 að stefnandi gæti leigt eignina í allt að 12 mánuði frá samþykki boðs, gegn greiðslu til stefnda semsamsvaraðihæfilegri húsaleigu, sem nam að mati sýslumanns 320.000 kr.

Samkvæmt frumvarpi að úthlutunargerð á sölu verði fasteignarinnar, dags. 20. janúar 2017, fékk stefndi, sem var aftastur í röð kröfuhafa, 28.835.808 kr. af söluand-virðinu.

Sýslumaður veitti frest til 8. febrúar til þess að koma að athugasemdum við frumvarpið. Að sögn stefnanda var henni á þessum tíma þrotinn kraftur eftir áralanga baráttu við stefnda og forvera hans í kjölfar efnahagshrunsins. Hún hafi því ekki komið á framfæri mótmælum gegn frumvarpinu.

Þar eð ekki bárust mótmæli við úthlutun söluverðs fékk stefndi afsal fyrir eign-inni gefið út 14. febrúar 2017. Í I. kafla afsalsins er tekið fram að kaupandi hafi greitt söluverðið og efnt söluskilmála og því sé honum afsöluð fasteignin. Í II. kafla segir að kaupandi njóti umráða eignarinnar og beri áhættu af henni frá samþykki boðs, 7. des-ember 2 0 1 6.

Stefndi afskrifaði skuld stefnanda samkvæmt láninu sem þetta mál er sprottið af. Þar eð stefnandi var afskriftar merkt gat hún ekki fengið frekari lán hjá bankanum.

Eins og áður greinir leigði stefnandi eignina af stefnda í tólf mánuði sam-k væmt ákvörðun sýslumanns. Lögmaður stefnanda óskaði eftir því 9. nóvember 2017 að leigutíminn, sem var til 7. desember 2017, yrði framlengdur um lengri eða skemmri tíma. Úr varð að stefnandi og stefndi gerðu með sér þá réttarsátt, 1 2. desember 2017, að stefnandi lofaði aðr ýma eignina og skilast efnda lyklum að húsnæðinu eigi síðar en 1. mars 2018 gegn sömu leigugreiðslu og áður. Stefnandi afhenti stefnda fasteignina 5. apríl 2018.

Mánuði síðar, rúmu ári eftir að eigninni var afsalað til stefnda, sendi nýr lög-maður stefnanda stefnda bréf, dags. 8. maí 2018. Í því var vísað til dóms Hæstaréttar Íslands 8. mars 2018 í máli nr. 159/2017 þar sem staðfest var sú niðurstaða héraðs-dóms að óheimilt væri að krefja skuldara um dráttarvexti á tímabili greiðsluskjóls. Í lok bréfsins óskaði stefnandi eftir fundi með stefnda til þess að fara yfir það hvort bankinn hefði fengið hærri greiðslur af söluandvirði fast eignarinnar en hann átti rétt til. Þess varóskaðað stefndi legði til hentugan fundartíma.

Enn tveimur mánuðum síðar, með kaupsamningi, dagsettum 4. júlí 2018, seldi stefndi eignina að F fyrir 75.900.000 kr.

Stefnandi fékk ekki fund með bankanum. Þess í stað ræddu lögmaður stefn-anda og starfsmenn bankans saman í tölvuskeytum. Þar kom meðal annars fram að eftirstæðir vextir tilgreindir í áðurnefndri kröfulýsingu bankans, dags. 25. október 2016, væru dráttarvextir reiknaðir af höfuðstól frá 2008 til 2015.

Með bréfi lögmanns stefnanda til stefnda,25. mars 2019, varítrekaðað óheim-ilt væri að reikna dráttarvexti á skuld á tímabili greiðsluskjóls og sú skoðun sett fram að dráttarvextir sem féllu á höfuðstól skuldarinnar fyrir 26. október 2016 væru fyrndir. Í bréfinu lagði lögmaðurinn til forsendur að útreikningi réttmætrar kröfu stefnda en bað bankann jafnframt að reikna út rétta stöðu kröfunnar miðað við þær forsendur á þeimtímasembankinn lýsti kröfu við nauðungarsölu eignar stefnanda. Kæmi í ljós að krafan hefði numið lægri fjárhæð en þeirri sem stefndi fékk úthlutað fór stefnandi fram á að mismunurinn yrði endurgreiddur sér ásamt dráttarvöxtum. Í bréfinu var þess enn fremur beiðst að stefndi léti í ljós afstöðu sína til skaðabótaskyldu gagnvart stefn-anda á nánar tilgreindum forsendum. Þess var óskað að stefndi léti í ljós afstöðu sína til endurgreiðslu eins fljótt og verða mætti og eigi síðar en tíu dögum eftir dagsetningu bréfsins.

Tveimur mánuðum síðar, 23. maí 2019, svaraði stefndi stefnan da. Í bréf inuk o m meðal annars fram að stefndi hefði lýst kröfu sinni í góðri trú og stefnandi hefði ekki komið á framfæri andmælum við nauðungarsöluna. Stefnandi væri því bundin afn auðungarsölunni. Stefndi teldi sig að sama skapi bundinn af úthlutun sýslumanns. Kröfu stefnanda um endurreikning skuldarinnar væri því hafnað og sömuleiðis bóta-og greiðsluskyldu, enda hefði stefnandi ekki sýnt fram á að hún hefði orðið fyrir tjóni sem yrði rakið til nauðungarsölu eignarinnar.

Stefnandi telur þessa afstöðu stefnda löglausa og höfðar málið til þess að fá henni hnekkt.

Málsástæður stefnanda

Stefnandi áréttar að aðalkrafa hennar í málinu byggist á ólögfestri reglu íslensks réttar sem sé nefnd óréttmæt auðgun. Reglan þýði að krafa geti stofnast vegna slíkrar auðgunar þannig að sá sem hafi auðgast á óréttmætan hátt á kostnað annars manns skuli skila honum ávinningi sínum. Eins og nánar verði rakið hafi stefndi reiknað kröfu sína á hendur stefnanda rangt s voaðskeikaðitugum milljónakróna.

Hefði krafanv erið rétt reiknuð hefði aldrei komið til þess að fasteign stefnanda hefði verið seld nauðungarsölu, enda hefði eignin alls ekki verið yfirveðsett heldur nægt veðrými á henni til þess að endurfjármagna skuldina. Stefnandi hefði náð sam-komulagi við aðra kröfuhafa um uppgreiðslu skulda sinna og hafi boðið stefnda ein-g reiðslu að fjár hæð 30.000.000 kr. til lúkningar á málinu. Stefnandi hafi hins vegar ekki fengið áheyrn í bankanum en hafi verið bent á aðkrafastefndaværi rúmlega tvö-falt hærri en sáttaboð hennar. Þessi staðhæfing bankans sé alröng því fjárhæð kröf-u nnar, hvernig sem hún sé reiknuð, sél ægri en 3 0.000.000 kr.

Vegna framferðis síns hafi stefndi hagnast verulega á óförum stefnanda. Sölu-verð eignarinnar, 45.000.000 kr., hafi verið langt undir markaðsvirði hennar 26. októ-ber 2016. Það sé besti mælikvarðinn á þessa málsástæðu að stefndi hafi selt fasteign-ina einu og hálfu ári síðar, 4. júlí 2018, fyrir 75.900.000 kr. Stefndi hafi því hagna stum rúmar 30.000.000 kr. á því að halda á eigninni í rúmt eitt og hálft ár sem sé vita-skuld langt umfram almenn ar hækkanir á húsnæðismarkaði á höfuðborgarsvæðinu á sama tímabili. Stefnandi byggi einnig á því að í þessu sambandi beri að horfa til sann-girnissjónarmiða samkvæmt 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Aðalkrafa stefnanda miðist við raunvirði eignarinnar á uppboðsdegi. Útreikn-ingurinn byggist á því að bakreikna söluverð hússins samkvæmt kaupsamningnum frá 4. júlí 2018 með upplýsingum frá Þjóðskrá um þróun vísitölu íbúðaverðs á höfuðborg-a r svæðinu. Þannig reiknað hafi verðmæti fasteignarinnar á uppboðsdegi numið 62.602.829 kr. ( 75.900.000/607,9*501,4). Mismunur á þessari fjárhæð og uppboðs-verðinu, 45.000.000 kr., nemi 1 7.602.8 2 9 kr. sem sé aðalkrafa stefnanda í málinu. Stefnandi telji þessa fjárhæð óréttmæta auðgun sem með réttu eigi heima hjá stefnanda en ekki stefnda. Varðandi stöðu skuldarinnar á uppboðsdegi vísast til þess sem síðar verður rakið.

Varakrafa stefnanda byggist á sakarreglunni en stefnandi telji stefnd a hafa ás ak næman og ólögmætan hátt valdið henni tjóni sem nemi hinni umkröfðu fjárhæð aðalkröfunnar í málinu, en stefndi hafi einnig hagnast um þá sömu fjárhæð vegna þessa skaðaverks.

Einsog áðursérakiðhafi 28.835.808 kr. af söluandvirði fasteignarinnar runn ið til stefnda samkvæmt úthlutunargerðinni, dags. 20. janúar 2017. Af samtímagögnum um stöðu skuldar stefnanda við stefnda hafi krafa stefnda ekki numið þeirri fjárhæð heldur hafi hún verið lægri en 20.000.000 kr. Þessu til stuðnings vísar stefnandi til t il-kynningar um gjalddaga, dags. 15. ágúst 2016, innheimtuviðvörunar, dags. 22. ágúst 2016, og innheimtuviðvörunar, dags. 22. september 2016.

Varakrafa stefnanda miðast við mismun á stöðu skuldarinnar samkvæmt inn-heimtuviðvöruninni, dags. 22. september 2016, sem var 19.786.123 kr. og þeirri fjár-hæð sem stefndi fékk úthlutað af söluandvirði fasteignarinnar, þ. e. 28.835.808 kr. Mismunurinn nemi 9.049.000 kr. sem sé varakrafa stefnanda í málinu. I nnheimtuvið -vörunin byggist á útreikningum stefnda. Stefnandi telji því að stefndi sé í lögskiptum sínum við stefnanda bundinn við þá fjárhæð sem þar kemur fram.

Í þessu sambandi áréttar stefnandi að hún hafi ítrekað farið þess á leit við stefnda, bæði munnlega og bréflega, að bankinn reiknaði út rétta stöðu skuldarinnar miðað við nánar tilgreindar forsendur. Við þessum ítrekuðu óskum stefnanda ha f istefndi ekki enn brugðist. Það sé með talsverðum ólíkindum í ljósi þess að fjárhæð kröfunnar á hverjum tíma hafi verið á reiki allt frá efnahagshruninu og hafi þar skeikað tugum milljóna, jafnvel á milli mánaða. Í ljósi atvika telur stefnandi að á stefnda hvíli sönnunarbyrði um að staða skuldarinnar hafi ekki verið sú sem fram kemur í áðu r nefndri innheimtuviðvörun.

Að mati stefnanda sé það stefnda ekki sæmandi að hafa lýst kröfu í söluand-virði fasteignarinnar sem öllum mátti vera ljóst að var kolröng. Stærsti lið urinn í kröfulýsingunni hafi verið svonefndir eftirstæðir vextir. Stefndi hafi gefið þá s kýringuí tölvuskeyti 4. janúar 2019 að hinir „eftirstæðu vextir“ séu dráttarvextir reiknaðir frá 2008- 2015 af höfuðstólnum. Þetta standist augljóslega ekki þar eð stefnandi hafi veriðí greiðsluskjóli frá 30. júní 2011 til og með 13. júní 201 6. Samkvæmt dómi Hæsta-réttar 8. mars 2018 í máli nr. 159/2017 hafi bankanum ekki verið heimilt að krefja stefnanda um dráttarvexti á þessu tímabili. Þá séu dráttarvextir sem til féllu fyrir 26. október 2012 fyrndir.

Stefndi, sem hafi sérþekkingu á fjármála- og lánastarfsemi, hafi mátt vita að það væri andstætt lögum að krefjast dráttarvaxta á tímabili greiðsluskjóls enda hafi hávær, opinber umræða um það atriði, meðal annars fyrir tilstilli Umboðsmanns skuld ara, hafist löngu áður en stefndi lýsti kröfum í söluandvirði eignarinnar. Það sé athyglisvert að héraðsdómurinn, sem Hæstiréttur staðfesti í máli nr. 159/2017, hafi fallið sama dag og eignin var seld nauðungarsölu, þ. e. 26. október 2016. Vart þurfi að taka það fram að stefnda hafi verið fullkunnugt um að dráttarvextir eldri en fjögurraára væru fyrndir lögum samkvæmt.

Þrátt fyrir allt framangreint hafi stefndi kosið að haga kröfulýsingu sinni eins og áður greini. Það verði að meta stefnda til gáleysis að hafa tekið inn í kröfulýsingu sína liði sem augljóslega áttu þar ekki heima og ekki var stoð fyrir í lögum til að inn-heimta. Þegar horft sé til sérþekkingar stefnda, áður nefndra samtímagagna um stöðu skuldarinnar þar sem hún sé sögð tæpum 50.000.000 kr. lægri en samkvæmt kröfulýs-i ngunni og þess sem fram hafði komið í opinberri umræðu, verði að telja gáleysi stefnda stórkostlegt.

Framangreint hafi valdið stefnanda verulegu tjóni. Í varakröfunni a fmarkistefnandi tjón sitt við mismun á réttri stöðu skuldarinnar og þeirri fjárhæð sem stefndi fékk úthlutað af söluandvirði fasteignarinnar. Þar eð veðréttur stefnda í húsinu vara ft-astur í veðröðinni hefði umræddur mismunur runnið til stefnanda en gerði það ekki vegna hinnar bersýnilega röngu kröfulýsingar. Í þessu feli st beint tjón stefnan da sem stefndi hafi valdið með háttsemi sinni.

Þrautavarakrafa stefnanda í málinu byggist á sömu málsástæðum og vara-krafan. Sá sé eini munurinn á kröfunum að við útreikning varakröfunnar sé höfð hlið-sjón af fjárhæðum í kröfulýsingu stefnda í söluandvirði fasteignarinnar, dags. 25. okt-óber 2016. Sú kröfulýsing sé einsog rakið hafi verið augljóslega röng þar sem skuldin var sögð tæpar 70.000.000 kr. Stefnandi telji hins vegar að unnt sé til vara að hafa ákveðna leiðsögn af hluta þeirra fjárhæða sem séu tilgreindar í kröfulýsingunni. Þannig sé höfuðstóll sagður vera 20.490.199 kr., verðbætur 178.435 kr. og dráttar-vextir til 26. október 2016 sagðir 2.778.066 kr. Samtals nemi þessir liðir 23.446.700 kr. en mismunur á þessari fjárhæð og þeirri fjárhæð sem stefndi fékk úthlutað af sölu-andvirði fasteignarinnar, þ. e. 28.835.808 kr., nemi 5.389.108 kr. Í þessu feli stað hinir svonefndu eftir stæðu vextir séu teknir út úr kröfulýsingunni enda eigi þeir ekki rétt á sér einsog áður hafi verið rakið.

Til þrautaþrautavara krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til þess að greiða henni skaðabætur að álitum að mati dómsins. Verði hvorki fallist á að al- né varakröfu stefnanda sé ljóst að sönnun um raunverulegt fjártjón sé örðug. Stefnand itelji á hinn bóginn augljóst að hún hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni með vísan til alls þess sem hafi verið rakið þó að ef til v ill sé ekki unnt að sanna fjár hæð þess. Stefnandi telji sig hafa sýnt fram á að líkur séu áþví að tjón hafiorðið og hún eigi því bótarétt á hendur stefnda og því séu uppfyllt öll skilyrði þess að dæma megi bætur að álitum vegna fjártjóns. Þessi krafa sé að öðru leyti byggð á sömu málsástæðum og varakrafa stefnanda í málinu.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi meðal annars til meginreglna skaðabóta- og kröfuréttar, þar með talið reglna um óréttmæta auðgun. Hún vísar til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga og laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Kröfu um málskostnað styður stefnandi við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæðu rog lagarök stefnda

Stefndi mótmælir öllum málsástæðum og lagarökum stefnanda og telur enga þeir raleiðatil þess að dómkröfur hennar verði teknar til greina.

Krafa stefnda um sýknu af aðalkröfu stefnanda byggist á því að samkvæmt 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu geti gerðarþoli ekki krafið kaupanda eignar á nauðungaruppboði, sem er veðhafi eða annar rétthafi í eigninni, um fjárhæð sem sé umfram bókfært kaupverð við nauðungarsöluna eins og stefnandi byggi á.

Ákvæði 57. gr. laga um nauðungarsölu séu í meginatriðum efnislega þau sömu og voru í 3. og 4. mgr. 32. gr. eldri laga um nauðungarsölu nr. 57/1949. Veðhafi semh afi fengið eign útlagða sér fyrir kaupverð sem hrökkvi aðeins til greiðslu á hluta af kröfu hans eigi persónulega kröfu á hendur skuldaranum til greiðslu þess hluta kröf-unnar sem eftir standi. Í ákvæðunum hafi komið fram að sá hluti veðkröfu kaupa nd-ans, sem hafi ekki greiðst af söluverði eignarinnar, falli í reynd niður að því leyti sem telja megi að gangverð eignarinnar hafi verið hærra en söluverðið. Hugsanlegur ágóði sem veðhafinn virðist hafa af kaupunum renni þannig til þess að greiða kröfu hans sjálfs að því leyti sem boð hans hafi ekki nægt til þess. Boð veðhafa í fasteignina gefi því ekki rétta mynd af raunverði eignarinnar og þar af leiðandi ekki heldur af þeirri fjárhæð sem kemur upp í kröfu hans.

Megintilgangur nýrra laga um nauðungarsölu nr. 90/19 91 hafi verið að lei tal eiða til þess að stuðla að því að sem hæst verð fengist fyrir eignir á nauðungarupp-boði. Ýmis ákvæði laganna miði að því að ná þessu markmiði. Meðal annars meginefna 23. gr. lag anna þarsem fjallað séum heimildir fyrir því að nauðungarsala eignar fari fram á almennum markaði í stað þess að hún verði seld á uppboði. Í 37. gr. sé sýslumanni veitt heimild til þess að ákveða eftir kröfu eða ótilkvaddur að endurtaka uppboð á eign telji hannað framkomin boð séu ekki nálægt markaðsvirði eignar.

Með lögum nr. 60/2010 hafi ákvæði 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu verið breytt. Gerðar hafi verið tvær breytingar á 1. mgr. 57. gr. Í fyrsta lagi að ákvæðið taki til allra þeirra sem kunni að eiga réttindi yfir seldri eign, en ekki ein-göngu til þess sem h afik eyp t eignina eins og eldra ákvæðið hljóðaði. Í öðru lagi verði kröfuhafi sem vilji innheimta eftirstöðvar veðskuldar hjá gerðarþola eða ábyrgðar-manni á skuldinni að sýna fram á markaðsverð eignarinnar á þeim tíma er hún var seld. Kröfuhafi megi þannig ekki krefja skuldara um meira en sem nemi mismuninum á eftirstöðvum skuldarinnar og markaðsverði hinnar seldu eignar.

Hvorki í texta laganna né greinargerð með lögum nr. 90/1991 né lögum nr. 60/2010, komi fram að uppboðskaupandi verði að greiða uppboðsþola mismun á sölu-verði fasteignar á nauðungaruppboði og markaðsvirði fasteignar heldur komi fram að kröfuhafinn geti ekki krafið uppboðsþolann um hærri fjárhæð en sem nemi mismun-inum á eftirstöðvum skuldarinnar og markaðsverði hinnar seldu eignar. Sé markaðs-verðið hærra en eftirstöðvar skuldarinnar sé skuldarinn skuldlaus við kröfuhafann en eigi ekki kröfu á hann um mismuninn.

Að mati stefnda þyrfti það aðkoma skýrt fram í texta 57. gr. laga nr. 90/1991 væri uppboðskaupanda skylt að endurgreiða hluta af söluverði eignar sinnar. Þegar uppboðskaupandi selji aftur eign sem hann keypti á uppboði séu það eignarréttindi sem séu varin af 1. mgr. 72. gr. stjórn ars krárinnar nr. 33/1944. Því sé ekki hægt að skylda hann til að afhenda hluta af söluverðinu án bóta.

Hvergi komi fram í ákvæðum laga um nauðungarsölu að sé eign seld á nauð-ungaruppboði eigi uppboðsþoli rétt á greiðslu af uppboðsandvirðinu eða söluverði eignarinnar þegar uppboðskaupandi selji hana. Í 5. mgr. 50. gr. laga n r. 90/1991 sé fjallað um það þegar réttindum hafi verið þinglýst á eign sem hafi verið seld á nauð-ungaruppboði en kröfu séekki lýst í söluandvirði eignarinnar en rétthæð kröfunnar sé slík að greiðsla ætti að koma upp í hana. Í ákvæðinu segi að sýslumaður skuli gera ráð fyrir greiðslu kröfunnar í frumvarpi að úthlutun söluandvirðisins með þeirri fjárhæð sem hún geti hæst orðið eftir hljóðan þinglýsts skjals um réttindin. Í 54. gr. laganna s egiað hafi greiðsla verið ákveðin í úthlutunargerð í samræmi við 5. mgr. 50. gr. og sá tími sé kominn að það megi inna hana af hendi án þess að neinn hafi lýst henni, skul isýslumaður leggja fjárhæðina á sérgreindan reikning í banka. Sé fjárins ekki vitjað innan árs hjá sýslumanni skuli hann birta auglýsingu í Lögbirtingablaðinu þar sem skorað sé á þann sem eigi rétt til greiðslunnar að gefa sig fram innan mánaðar fá birt-ingu auglýsingarinnar. Gefi enginn sig fram sem eiganda kröfunnar greiði sýslumaður féð í ríkissjóð en ekki til uppboðsþola.

Í lögum nr. 90/1991 sé eitt ákvæði þar sem uppboðsþoli geti fengið hluta af söluverði eignar í sínar hendur en það sé þegar eign sé seld á frjálsri sölu en ekki á nauðungaruppboði, sbr. 23. gr. l aganna. Uppboðsþoli geti óskað eftir því við fyrstu fyrirtöku uppboðsmáls skv. 21. gr. að nauðungarsala fari fram á eigninni á almennum markaði. Í VI. kafla laganna sé fjallað um það hvernig nauðungarsala á almennum markaði fari fram. Sýslumaður feli þá löggiltum fasteignasala eða lögmanni að leita tilboða í eignina eins og hún væri seld á frjálsum markaði. Í 2. mgr. 43. gr. segi að uppboðsþoli geti fengið greiddan til sín hluta af uppboðsandvirði, þ. e. þann hluta sem sé umfram greiðslu á áhvílandi lán um.

Í 2. mgr. 21. gr. laga nr. 90/1991 komi fram að mæti gerðarþoli við fyrstu fyrirtöku uppboðs eigi sýslumaður að veita honum nauðsynlegar leiðbeiningar um réttarstöðu hans og sérstaklega kynna honum þann möguleika að ráðstafa megi eign með söluá frjálsummarkaði. Stefnandi hafi ekki mætt hjá sýslumanni við fyrstu fyrir-töku uppboðsmálsins og hafi ekki fariðfram á að eignin yrði seld á frjálsum markaði.

Fram komi í 37. gr. laga nr. 90/1991 að eftir að leitað hafi verið boða í eign á nauðunga r uppboði og sýslumaður telji framkomin boð svo lág að fari fjarri líklegu markaðsverði eignarinnar þótt tekið yrði tillit til ákvæða 57. gr. laganna og hann ha f irökstudda ástæðu til að ætla að hærra boð geti fengist í eignina, geti hann ákveðið að uppboðinu verði fram haldið í eitt skipti enn. Fulltrúi sýslumanns, sem hafi haldið uppboðið á eign stefnanda 26. október 2016, hafi ekki séð ástæðu til þess að beita þessu ákvæði. Það bendi til þess að hann hafi metið það svo að kaupverð stefnda sem ófulln æ g ðs veðhafa hafi verið nálægt markaðsverði eignarinnar.

Stefndi bendir á að ekki sé hægt að bera saman söluverð eignar á nauðungar-uppboði og gangverð hennar á frjálsum markaði. Við kaup á nauðungaruppboði s éveittur skammur frestur samkvæmt uppboðsskilmálum til þess að greiða söluverðið, þetta séu nánast staðgreiðslukaup. Einnig geti kaupandinn ekki tekið lán til kaupanna hjá fjármálafyrirtæki eins og hann gæti gert keypti hann eignina á frjálsum markaði. Eign sem sé seldá frjálsum markaði séauglý st í fjölmiðlum og á netinu og sé selja nd-inn ekki undir tímapressu og geti því hafnað tilboðum sem fram koma. Sama eigie k ki við um sölu eignar á nauðungaruppboði þar sem salan fari fram á ákveðnum tíma og hafi hugsanlegur kaupandi lítinn sem engan tí ma til að skoða eignina og ákveða hvað hann sé reiðubúinn að greiða fyrirhana.

Með vísan til framangreinds byggi stefndi á því að hann hafi ekki getað auðg-a st á óréttmæta n hátt á kostnað stefnanda. Stefndi mótmæli sem rangri og ósannaðri þeirri fullyrðingu stefnanda að ekki hefði komið til nauðungarsölu hefði krafa stefnda verið rétt reiknuð. Stefnandi hafi ekki á neinn hátt sýnt fram á að hún hefði haft greiðslugetu tilþessað endurfjármagna fasteignina eða að hún hefði náð samkomulagi við aðra kröfuhafa um uppgreiðslu skulda sinna. Raunar sé ótrúverðugt að hún hefði getað það eftir tæp fimm ár í greiðsluskjóli. Að auki hafi aðrir kröfuhafar en stefndi óskað eftir uppboði á eign stefnanda. Stefnandi hafi aldrei sýnt fram á að hún hefði getað fjár magnað eingreiðslu að fjárhæð 30.000.000 kr. til stefnda en skuld stefnanda við stefnda hafi ávallt verið umtalsvert hærri óháð niðurstöðu dóms Hæstaréttar nr. 159/2017 sem var kveðinn upp 8. mars 2018.

Fasteignasali sem stefndi leitaði til hafi metið virði fasteignarinnar á 64.500.000 kr. miðað við eðlilegt ástand hennar að innan. Ljóst hafi verið að ástand eignarinnar að innan var hvorki eðlilegt á uppboðsdegi né þegar stefndi fékk umráð hennar. Stefndi hafi engu að síður ákveð iðað miðavið mat fasteignasalans á markaðs-virði eignarinnar við uppgjör á láni stefnanda. Þ ví hafi verið bókuð inná lánið greiðsla sem nam 47.370.920 kr.

Stefndi mótmælir einnig varakröfu, þrautavarakröfu og þrautaþrautavarakröfustefnanda. Hann byggi á því að stefnandihafih vergi í rökstuðningi fyrir þessum dóm-kröfum sínum sýnt fram á að skilyrðum skaðabótaábyrgðar samkvæmt sakarreglunni sé fullnægt.

Stefnandi fjalli ekkert um grundvöll bótaskyldunnar, heldur láti nægja að vísa almennt til meginreglna skaðabótaréttar ánþess að færa viðhlítandi rök fyrir því hvers vegna þau eigi við í umræddum tilvikum. Af rökum hennar sé ekki ljóst hvort hún byggi á skaðabótareglum utan eða innan samninga. Stefnanda hafi því hvorki tekist sönnun þessað hún hafi orðið fyrir tjóninéf járhæðþess, að háttsemi stefnda sé skaða-bótaskyld að lögum, né heldur að hið meinta tjón sé sennileg afleiðing af þeirri hátt-semi.

Stefndi byggi á því að stefnandi geti ekki byggt neinn rétt á inn heimtuviðvör-unum sem hafi augljóslega sýnt ranga stöðu lánsins í ágúst og september 2016, hvort sem hún hafi fengið þær sendar þá fyrir mistök eða aflað sér þeirra síðar. Hafi þær verið sendar henni á þeim tíma sé ljóst að hún hafi talið þær sýna ranga stöðu enda hafi hún ekki gert neina athugasemd við kröfulýsingu stefnda í söluandvirði fasteign-arinnar né gert athuga semdvið frumvarp sýslumanns til úthlutunargerðar þótt hún hafiá þeim tíma notið aðstoðar lögmanns. Að auki hafi lögmaður stefnanda boðið fyrir hennar hönd 30.000.000 kr. til lúkningar á skuldinni í tölvupósti 7. nóvember 2016. Vandséð sé hvers vegna hann hefði gert það hafi stefnandi álitið skuldina vera 19.786.123 kr. einum og hálfum mánuði fyrr.

Stefndi byggi á því að hann hefði ekki getað útbúið kröfulýsingu sína í sölu-andvirði fasteignarinnar, sem er dagsett 25. október 2016, á fordæmisgefandi dómi Hæstaréttar nr. 159/2017 sem var kveðinnupp 8. mars 2018, tæplega einu og hálfu ári síðar. Í ljósi niðurstöðu þess máls hafi eng ir samningsvextir á greiðsluaðlögunartíma-bili stefnanda, sem hófst 30. júní 2011, verið fyrndir enda hafi þeir ekki verið gjald-kræfir fyrr en í fyrsta lagi 13. júní 2016. Stefndi geti fallist á það með stefnanda að ekki hefði átt að lýsa vöxtum frá 1 5. mars 2008 til 30. júní 2011 en á móti komi að stefndi hafi átt rétt á verðbótum fyrir sama tímabil en verðbætur fyrnist á 10 árum samkvæmt eldri fyrningarlögum sem eigi við um það lán sem hér um ræðir.

Sömu mótmæli og röksemdir eigi við um þrauta varakröfu stefnanda. Í þeirri kröfu taki stefnandi nokkra liði út úr kröfulýsingu stefnda í söluandvirði fasteigna r -innar og fái þannig út að það sé staða skuldarinnar. Hún haldi því fram að eftirstæðir vextir eigi ekki rétt á sér. Stefnandi virðist ekki átta sigá því hvað felist í því að vextir séu eftirstæðir. Þar eð stefndi hafi verið aftasti veðhafinn hafi engu b reytt hvort vöxt-unum hefði verið lýst í sundurliðun kröfunnar eða sérstaklega sem eftirstæðum. Stefndi mótmæli alfarið aðferð stefnanda við að finna út kröfu sína.

Stefndi byggi á því að stefn anda hafi ekki tekist að sanna að krafa stefnda hafi í raun ver ið lægri á uppboðsdegi en stefndi fékk úthlutað af söluandvirði eignarinnar en á stefnanda hvíli sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu hennar.

Stefndi byggi á því að þótt síðar hafi komið í ljós að hann gæti ekki krafist dráttarvaxta á greiðsluskjóls tíma stefnanda sé ljóst að hann hefði alltaf átt rétt á bæði verðbótum og samningsvöxtum fyrir sama tímabil. Stefnandi hafi því ekki sýnt fram á að hún hafi orðið fyrir tjóni.

Sömu mótmæli og röksemdir og koma fram um varakröfu og þrautavarakröfu stefnanda eigi einnig við um þrautaþrautavarakröfu stefnanda. Jafnvel þótt stefnanda hefði tekist að sanna hið meinta tjón sitt byggi stefndi á þvíað engin skilyrði séu til að dæma skaðabætur að álitum, enda langt síðan hinn meinti tjónsatburður varð.

Stefndi telur einnig að stefnandi hafi látið hjá líða að takmarka meint tjón sitt verði fallist á að hún hafi orðið fyrir tjóni. Hún hafi ekki mætt við fyrstu fyrirtöku nauðungarsölunnar og hafi þar af leiðandi ekki fengið leiðbeiningar frá sýslumanni um réttarstöðu sína og þar með talið ábendingu um að hún gæti óskað eftir sölu eign-a r innar á frjálsum markaði.

Vaxta- og dráttarvaxtakröfum er mótmælt, þar á meðal upphafstíma þeirra.

Dráttarvextir gætu aldrei fallið á dómkröfur stefnanda fyrr en einum mánuði frá máls-höfðunardegi.

Stefndi vísar til laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu, einkum 21., 23., 37., 54. og 57. gr. Hann byggir einnig á meginreglum samninga- og kröfuréttar um efndir fjár-skuldbindinga, lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, lögum nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun, lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og lögum nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda.

Krafa stefnda um málskostnað byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988 um virðisauka-skatt. Stefndi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og því sé honum nauðsynlegt að fá dóm fyrir þessum skatti úr hendi stefnanda.

Niðurstaða

Það er eins og áður segir fyrsta ágreiningsefni þessa máls hvort stefnandi eigi, á grundvelli ólögfestrar reglu um óréttmæta auðgun, rétt á því að stefndi greiði henni mismun á því verði sem hann greiddi fyrir eign stefnanda á nauðungarsölu í október 2016 og raunvirði eignarinnar á uppboðsdegi. Verði stefnandi ekki talin eiga rétt á því er það ágreiningsefnið hvort stefndi hafi á saknæman hátt valdið stefnanda tjóni með því að lýsa við uppboðið of hárri kröfu í söluandvirði eignar hennar.

Samkvæmt dómi Hæstaréttar í máli nr. 39/2003 kann að vera réttmætt við sér-stakar aðstæður að beita í íslenskum rétti ólögfestri auðgunarreglu. Á henni byggir stefnandi aðalkröfu sína. Í dóminum segir að meta verði kröfu sem byggist á órétt-mætri auðgun út frá því hvort stefndi hafi án réttmætrar ástæðu eignast verðmæti sem tilheyrðu stefnanda en einnig verði að meta auðgunarkröfuna eftir eðli máls í ein-stökum tilvikum með hliðsjón af atvikum öllum.

Áður en metið er hvort aðstæður í þessu máli séu svo sérstakar að unnt sé að beita þessari ólög festu reglu er rétt að athuga hvort stefndi hafi við nauðungarsölu á eign ste fnandafengið hærri greiðslu en nam skuld stefnanda við hann á þeim degi.

Stefnandi byggir endurgreiðslukröfu sína ámismuná uppboðsverði faste ignar-innarog markaðsvirði eignarinnar eins og hún reiknar það út frá söluverði eignarinnar í júlí 2018. Samkvæmt þeim útreikningi hagnaðist stefndi um 1 7.602.829 kr. á kostnað stefn anda við nauðungarsöluna.

Þessa kröfu byggir stefnandi jafn framt á þeirri forsendu að eign hennar hefði ekki verið seld á nauðungarsölu hefði kröfulýsing stefnda ekki verið tugum milljóna króna of há. Hún leggur til grundvallar að krafa stefnda á hendur henni hafi ekki numið þeirri fjárhæð sem stefndi lýsti heldur hafi krafa hans verið lægri en 20.000.000 kr. Þ að miðar hún við fjárhæð í innheimtuviðvörun sem stefndi sendi stefnanda 22. september 2016, vegna innheimtu á 126. gjalddaga af láninu.

Vegna þeirrar málsástæðu að fjárkrafa stefnda hafi verið lægri en 20.000.000 kr. byggir stefnandi einnig á því að með þeirri greiðslu sem stefndi fékk við úthlutun söluandvirðis eignarinnar hafi hann fengið fullnustu kröfu sinnar á hendur stefnanda og meira til. Þessu mótmælir stefndi. Hann hafi þvert á móti átt hærri kröfu á hendur henni en nam þeirri fjárhæð sem honum var úthlutað af söluandvirðinu.

Stefndi ritaði kröfulýsingu í söluandvirði eignar stefnanda 25. október 2016. Heildarkrafa hans nam þá tæpum 70.000.000 kr. Þ ar af var liður sem stefndi nefndi eftirstæða vexti og nam hann tæpum 46.000.000 kr. Eftirstæðir vextir eru vextir af skuldinni sem féllu í gjalddaga allt að ári áður en beiðni um nauðungarsölu eignar-innar var sett fram. Þeir eru eftirstæðir því þeir njóta ekki forgangs til veðsins, sbr. b-lið 5. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Þegar fjárkröfur sem njóta forgangs til veðtryggingar hafa verið greiddar verða eftirstæðir vextir þó greiddir af kaupverði eignar á nauðungarsölu að því marki sem það hrekkur til greiðslu þeirra. Samkvæmt kröfulýsingu hafði stefndi eingöngu reiknað á skuldina dráttarvexti á meðan stefnandi naut greiðsluskjóls en ekki samnings vexti. Þegar stefndi ritaði kröfulýsinguna, 25. októ ber 2016, leit hann svo á að dráttarvextir, sem féllu til meira en fjórum árum fyrir ritun kröfulýsingarinnar, væru ófyrndir.

D aginn eftir að stefndi ritaði kröfulýsingu sína kvað Héraðsdómur Reykjavíkur upp þann dóm að óheimilt væri að reikna dráttarvexti á kröfu skuldara sem væri í greiðsluskjóli. Sama dag og dómurinn var kveðinn upp fór fram nauðungarsala á eign stefnanda. Rúmum 18 mánuðum síðar, 8. mars 2018, var dómur héraðsdóms stað-festur með dómi Hæstaréttarí máli nr. 159/2017.

Í því máli reyndi í raun á það hvort hugtakið vextir í 2. mgr. 11. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga tæki bæði til samningsvaxta og dráttar-v axta. Með dómi Hæstaréttar var skorið úr því að hugtakið tæki einungis til almennra vaxta en ekki dráttarvaxta. Dómurinn telur því að líta verði svo á að þegar stefndi rit-aði kröfulýsinguna 25. október 2016 hafi ekki legið fyrir að óheimilt væri að reikna dráttarvexti á kröfu á meðan skuldari varí greiðsluskjóli.

Undir rekstri þessa máls lagði stefndi fram útreikninga til þess að sýna fram á hver fjárhæð kröfu hans hefði verið á uppboðsdegi í ljósi niðurstöðu Hæstaréttar í máli nr. 159/2017. Í þeim er lagt til grundvallar að skuldin hafi verið í vanskilum frá 15. mars 2008. Það var ekki fyrr en í seinni ræðu lögmanns stefnanda við aðalmeðferð að hann mótmælti þessum útreikningum stefnda alfarið og ekki hvað síst því að lánið hefði fallið í vanskil þennan dag.

Málið var þingfest 17. október 2019 og stefndi lagði fram greinargerð á dóm-þingi 28. nóvember það ár. Þar kemur fram að lán stefnanda hafi fallið í vanskil 15. mars 2008 en það hafði einnig komið fram í greiðsluáskorun sem var birt eiginmanni stefn anda 11. október 2016. Á dómþingi 16. desember 2019 fékk stefndi frest til þess að láta reikna út kröfu sína á hendur stefn anda eins og hún stóð á uppboðs degi, út frá tveimur mismunandi forsendum um fyrn ingu samningsvaxta.

Á dómþingi 27. janúar 2020 voru útreikningarnir lagðir fram. Í báðum útfærslum er miðað við að fyrsti gjalddagi vanskila sé 15. mars 2008. Málið var enn tekið fyrir 11. maí 2020. Stefnandi hreyfði því aldrei að þetta væri röng forsenda útreiknings stefnda. Eins og áður sagði var það ekki fyrr en í seinni ræðu lögmanns stefn anda við aðalmeðferð að því var mótmælt að lánið hefði fallið í vanskil þennan dag.

Samkvæmt 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 skulu málsástæður og mótmæli koma fram jafnskjótt og tilefni verður til. Eftir það má ekki taka slíkar yfirlýsingar til greina nema gagnaðili samþykki eða málsaðili hafi þarfnast leiðbeininga dómara enekki fengið þær. Stefnandi naut aðstoðar lögmanns. Hann hafði tækifæri til þess að koma því á framfæri að þessi forsenda í útreikningi stefnda væri röng bæði á dómþingi 27. janúar 2020 þegar útreikningarnir voru lagðir fram en ekki hvað síst á dómþingi 11. maí 2020 þegar hann hafði haft útreikningana undir höndum í rúma þrjámánuði. Í seinni ræðu sinni mótmælti lögmaður stefnda því að mótmæli og málsástæður stefn-anda kæmust þá að, enda hefði hann ekkert svigrúm til þess að bregðast við mótmæl-unum. Í samræmi við fyrirmæli ákvæðisins verður að líta svo á að mótmæli stefnanda við útreikningi stefnda séu of seint fram komin.

Dómurinn telur því að leggja verði til grundvallar að lánið hafi fallið í vanskil 15. mars 2008. Einnig má benda á að í febrúar 2008 sameinaðist Sparisjóður Húna-þ ings og Stranda S parisjóðnum í Keflavík.

Í seinni ræðu sinni mótmælti lögmaður stefnanda einnig útreikningum stefnda að öðru leyti veg na þess að þeim fylgdu engin frumgögn sem styðjiforsendurútreikn-ingann a.

Til grundvallar útreikningum stefnd a liggur í fyrsta lagi vísitala neysluverðs eins og samið var um í veðskuldabréfinu. Upplýsinga um hækkun hennar má afla hjá Hagstofunni. Í öðru lagi er lagður til grundvallar hundraðshluti vaxta (samningsvaxta) en þeir skyldu samkvæmt veðskuldabréfinu vera kjörvextir eins og þeir væru ákveðnir af sparisjóðnum, lánveitanda, á hverjum tíma. Enn fremur lagði stefndi til grundvallar útreikningnum að fjöldi vaxtadaga á ári væri 3 60. Aðrir þættir sem hafa þýðingu við útreikninginn eru fyrsti van skiladagur, 15. mars 2008, upphafsdagur greiðsluskjóls,30. júní 2011, lokadagur þess, 13. júní 2016, og uppboðsdagur, 26. október 2016. Þ eir eru allir tilgreindir í útreikningunum.

Af þessum þáttum gætu einungis upplýsingar um þróun kjörvaxta á því tíma-bili sem stefnandi naut greiðsluskjóls gert útreikning stefnda gagnsærri en hann er. Á þeim fimm árum sem hún naut greiðsluskjóls leggur stefndi til grundvallar vexti á bilinu 5,75%– 5,98%. Að mati dómsins gegnir hinu sama um þessa málsástæðu og hina fyrri að nægt svigrúm var til þess að koma henni að eftir að útreikningarnir höfðu verið lagðir fram á dómþingi 27. janúar 2020 og því kemst hún ekki að nú. Af þeim sökum verða við úrlausn þessa máls lagðir til grundvallar útreikningar stefnda á eftir-stöðvum láns stefnanda.

Hvort sem miðað er við að lánið hafi verið í vanskilum í átta ár, frá 15. mars 2008 eða fimm ár, frá 5. mars 2011, eftir að stefndi hafði tekið við réttindum sam-kvæmt láninu, gat stefnandi ekki litið svo á, þegar henni bárust í ágúst og september 2016 viðvaranir um innheimtu annars vegar 126. og hins vegar 127. gjalddaga lánsins, að þær viðvaranir sýndu heildarskuld hennar við stefnda. Dómurinn telur því að ekki komi til greina að leggja útreikning stefnanda sem byggir á þeim skjölum til grund-vallarí málinu.

Stefnandi tók lánið 7. febrúar 2006. Um fyrningu verðbóta, vaxta og dráttar-vaxta gilda því lög nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Sam-kvæmt því fyrnast verðbætur á 10 árum en vextir á fjórum talið frá þeim degi þegar krafa er gjaldfelld.

Í 2. mgr. 11. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga segir engu að síður að vextir falli á skuldir á meðan frestun greiðslna standi en þeir séu ekki gjaldkræfir.

Annar útreikningur stefnanda byggi st á heimild þessa lagaákvæðis. Í því tilviki reiknar stefndi samningsvexti á lán stefnanda frá 30. júní 2011, þegar stefnandi fór í greiðsluskjólið, til 13. júní 2016, þegar greiðsluskjólinu lauk. Með vöxtum þannig reiknuðum, svo og verðbótum frá 15. mars 2008 og dráttarvöxtum frá 13. júní 2016 til uppboðsdags 26. október 2016, nam skuld stefnanda við stefnda á uppboðsdegi 43.781.547 kr.

Í hinum útreikningnum eru forsendur þær söm u að öðru leyti en því að samn-ingsvextir eru reiknaðir frá 26. október 2012, þ. e. a. s. þegar talin hafa verið fjögur ár aftur í tímann frá uppboðsdegi, sem var 26. október 2016. Samkvæmt þeim útreikn-ingi nam krafa stefnda á hendur stefnanda á uppboðsdegi 40.586.522 kr. Eins og í fyrri útreikningi stefnda er litið framhjá kostnaði af nauðungarsölunni.

Það er ekki til úrlausnar hér hvort samningsvextir frá 30. júní 2011 til 26. októ-ber 2012 hafi veriðófyrndirskv. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 101 /2010. Skuld stefnanda við stefnda 26. október 2016 nam því annað hvort 40.486.522 kr. eða 43.781.547 kr.

Samkvæmt frumvarpi sýslumanns að úthlutunargerð fengu ríkissjóður og upp-boð s beiðendur, K- sveitarfélag og Íbúðalánasjóður, samanlagt 16.164.192 kr. af kaup-verði eignarinnar. Eftir stóðu 28.835.808 kr. sem gengu til stefnda. Þá voru ógreidda raf kröfu stefnda á hendur stefnanda annað hvort ( 43.781.547– 2 8.835.808) 14.945.739 kr. eða (40.486.522– 28.835.808) 11.650.714 kr.

Af þe s sum sökum er ekki unnt að fallast á að sú fjárhæð sem stefndi fékk úthlutað af söluandvirði eignar stefnanda hafi verið hærri en krafa hans áhendur stefn-anda á uppboðsdegi.

Stefnandi byggir á því að það sé alfarið af ástæðum sem stefndi beri ábyrgð á að eign hennar var seld nauðungarsölu. Nægt veðrými hafi verið á eign hennar á upp-boðsdegi og hún hefði því getað endurfjármagnað skuldir sínar hefði útblásin kröfu-lýsing stefnanda ekki gefið ranga mynd af þeim skuldum sem hvíldu á eigninni.

Fasteignasali hafði talið, miðað við eðlilegt ástand eignarinnar að innan, að verðmæti hennar næmi 64.500.000 kr. á uppboðsdegi, sem er 19.500.000 kr. hærri fjárhæð en stefndi bauð í eignina. Munurinn á því verði sem fasteignasalinn mat eign-ina á og eftirstöðvum kröfu stefnda var því annað hvort (19.500.000– 14.945.739) ríf-lega 4.500.000 kr. eða (19.500.000– 11.650.714) ríflega 7.800.000 kr. Þá er eins og áður segir litið framhjá kostnaði sem stefndi reiknaði sér af innheimtu kröfunnar.

Samkvæmt frumvarpi að úthlutunargerð gengu 450.000 kr. til ríkissjóðs í sölu-laun. Sé litið fram hjá þeim kostnaði og kostnaði stefnda af fullnustuaðgerðum en ein-u ngis dregnar frá matsverði eignarinnar þær skuldir sem rétt reiknaðar, eftir að staða dráttarvaxta var skýrð með dómi Hæstaréttar, hvíldu á henni 26. október 2016 nam munurinn á skuld stefnanda við lánardrottna sína sem áttu veð í eigninni og metnu markaðsvirði hennar annað hvort um það bil 5.000.000 kr. eða um það bil 8.300.000 kr. Að mati dómsins hefur stefn andi ekki sýnt fram á að þetta veðrými hefði nægt henni til þess að endur fjármagna skuldir sínar og komameð því móti í veg fyrir nauð-ungarsölu á eigninni.

Eins og áður segir óskuðu K - sveitarfélag og Íbúðalánasjóður eftir nauðungar-sölu á eign stefnanda en ekki stefndi. Sá fyrrnefndi vegna ógreiddra fasteignagjalda og sá síðarnefndi vegna ógreiddra lána. Samanlögð fjárkrafa uppboðsbeiðenda nam ríf-lega 15.700.000 kr.

Að sögn stefnanda hafði hún náð munnlegu samkomulagi við þá um að þeir afturkölluðu uppboðsbeiðnina næði hún samkomulagi við stefnda um greiðslu skulda sinna við hann. Um sönnunargildi aðilaskýrslu gildir sú regla að sé skýrslunni mót-mælt verður hún ekki lögð til grundvallar nema hún fái stoð af fram lögðum gögnum eða framburði ó hlutdrægra vitna.

Sú fullyrðing stefnanda að uppboðsbeiðendur hefðu verið reiðubúnir að falla frá uppboðsbeiðni sinni ef stefnandi næði samkomulagi við stefnda fær ekki stoð í framlögðum gögnum. Lögmaður stefnanda áþessum tíma ritaði stefnda tölvuskeyti 7. nóvember 2016, 1 0 dögum eftir uppboðið, þegar mánuður stóð eftir af samþykkis-fresti. Í því var stefnda boðin 30.000.000 kr. eingreiðsla. Gæti stefndi fallist á það til-boð stefnanda myndi stefnandi greiða uppboðsbeiðendum, K- sveitarfélagi og Íbúða-lánasjóði, skuld sína við þá til þess að þeir afturkölluðu uppboðið. Stefnda yrði greitt á næstu sex til átta vikum þar á eftir með nýju láni og líkast til yrðu börn stefnanda að taka húsið og skuldirnar yfir.

D ómurinn telur gögnin því ekki sýna að það hafi alfarið ráðist af tregðu stefnda til samninga við stefnanda að ekki var hægt að afturkalla uppboðið.

Að sögn stefnda lagði stefnandi aldrei fram nein gögn sem staðfestu að hún gæti reitt 30.000.000 kr. af hendi né gögn sem staðfestu lánsfjármögnun. Því hafi til-laga stefnanda um eingreiðslu ekki verið tekin til ítarlegri skoðunar.

Við meðferð málsins fyrir dómi hefur stefnandi ekki heldur lagt fram gögn sem sýna að hún hefði getað reitt þessa fjárhæð af hendi á fyrstu mánuðum ársins 2017. Að mati dómsins var stefnd a hvorki skylt að taka tilboði stefnanda um ein-greiðslu né taka það til skoðunar án þess að bankinn hefði staðfestingu fyrir þvíaðtil-boðið væri raunhæft.

Við mat á því hvort stefnandi beri alfarið ábyrgð á því að eign stefnanda var seld á nauðungaruppboði verður einnig að líta til þess að hefði stefnandi viljað hefði hún getað óskað eftir því við fyrstu fyrirtöku uppboðsbeiðninnar að eign hennar yrði seld á almennum markaði, sbr. 23. gr. laga nr. 90/1991. Hefði hún gert það hefði hún átt rétt á endurgreiðslu mismunar á söluverði eignarinnar og samanlagðri fjárhæð þeirra skulda sem voru tryggðar með veði í eigninni. Samkvæmt fram lögðum gögnum hafði hún notið liðsinnis reynds lögmanns bæði vorið og sumarið 2011 svo og í nokkra mánuði í aðdraganda nauðungarsölunnar. Hún kom ekki til fyrstu fyrir-töku á beiðni um nauðungarsölu skv. 21. gr. laganna og sendi ekki heldur neinn fyrir sína hönd. Við þá fyrirtöku skal sýslumaður meðal annars leiðbeina gerðarþola sér-staklega um þann kost að ráðstafa megi eign með nauðungarsölu á almennum mark-aði. Hver svo sem ástæða þess var nýtti stefnandi sér ekki þessa heimild 23. gr. lag-anna. Hún var því bundin af þeim leikreglum sem gilda um nauðungaruppboð.

Til þess er jafnframt að líta að samkvæmt 2. málslið 6. mgr. 67. gr. laga nr. 90/1991 getur sýslumaður, telji hann boð í eign á uppboði of lág miðað við líklegt markaðsvirði, orðið við þeirri kröfu aðila að hafna þeim öllum eða frestað til annars uppboðs tilþessað reyna sölu á ný.

Hefðu stefnandi og þáverandi lögmaður hennar talið að boð stefnda væri óhæfilega lágt með hliðsjón af líklegu markaðsvirði hefðu þau getað krafist þess að sýslumaður beitti heimild ákvæðisins. Það gerðu þau ekki.

Stefnandi hefði jafnframt getað mótmælt frumvarpi sýslumanns til úthlutunar af söluandvirði eignarinnar á þeim fresti semtil þess var veittur.

Stefnandi var því ekki algerlega upp á náð og miskunn stefnda komin heldur veittu lögin henni ýmis úrræði.

Stefnandi byggir á því að við mat á því hvort aðstæður hafi engu að síður verið svo sérstakar að byggja eigi á því að stefndi hafi á óréttmætan hátt auðgast á kostnað stefnanda beri að leggja til grundvallar grunnrök 36. gr. laga nr. 7/1936 um samnings-gerð, umboð og ógilda löggerninga. Í því efni vísaði hann einkum til ósanngirni og aðstöðu munar.

Þótt stefndi sé fjármálastofnun og stefnandi einstaklingur verður ekki litið framhjá því að stefnandi hafði sér við hlið reyndan lögmann. Því er ekki unnt að líta svo á að staða málsaðila hafi verið ójöfn við samningsgerðina.

Í skýrslu stefnanda og eiginmanns hennar fyrir dómi kom fram að margt hefði verið þeim mótdrægt á þessu tímabili, einkum bág heilsa eiginmanns stefnanda og mistök sem hafi verið gerð þegar hann leitaði sér læknisaðstoðar. Þótt þetta séu sann-arlega afar þungbær atvik í lífi stefnanda og eiginmanns hennar verða þau ekki lögð á vogarskálarnar þegar metið er hvort stefndi hafi á óréttmætan hátt auðgast á kostnað stefnanda.

Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 39/2003 segir að meta verði kröfu sem byggist á óréttmætri auðgun út frá því hvort stefndi hafi án réttmætrar ástæðu eignast verðmæti sem tilheyrðu stefnanda en einnig verði að meta auðgunarkröfuna eftir eðli máls í ein-s tökum tilvikum með hliðsjón af atvik um öllum.

Einsog fram er komið gera lög um nauðungarsölu ekki ráð fyrir því að sá sem missir eign sína á nauðungaruppboði geti krafið þann sem kaupir hana á uppboðinu um mismun á metnu markaðsvirði og uppboðsverðinu. Lögin gera ekki heldur ráð fyrir því að uppboðsþoli geti krafið uppboðskaupanda um mismun þeirrar fjárhæðar sem hvílir á eigninni og markaðsverði hennar, þótt það sé hærra en skuldirnar. Stafar þetta líkast til af því að öllum er heimilt að bjóða í eign á uppboði, ekki einvörðungu þeim sem eiga kröfu tryggða með veði í eigninni. Uppboðsþoli eigna stekki kröfurétt á hendur svokölluðum þriðja manni til greiðslu þeirrar fjárhæðar sem munar á metnu markaðsvirði eignar og því verði sem þriðji maður gefur fyrir eignina. Þannig er inn-byggt í lögin að einhver kann að eignast verðmæti á nauðungaruppboði fyrir lægra verð en nemur markaðsvirði verðmætisins. Stefnandi byggir ekki á því að lögin séu af þessum sökum andstæð eignarrétti hennar samkvæmt stjórn arskránni.

Eins og áður greinir hafði stefnandi tækifæri til þess að láta reyna á réttmæti fjárkröfu kröfu stefnda, hún gat gert athugasemdir við frumvarp sýslumanns að úthlutun söluandvirðis eignarinnar og hún gat nýtt sér heimild laga um nauðungarsölu til þess að selja eignina á frjálsum markaði. Þegar horft er til eðlis nauðungarsölu og þeirra lögboðnu heimilda sem stefnandi hafði en nýtti ekki, telur dómurinn að aðstæður í þessu máli séu ekki svo óvenjulegar, sérstakar eða frábrugðnar mörgum öðrum nauðungarsölum að telja verði að uppfyllt séu skilyrði til þess að beita ólög-festri auðgunarreglu þótt í ljós hafi komið, eftir að dómur Hæstaréttar í máli nr.

1 59/2017 gekk, að stefndi hafi við nauðungarsöluna eignast verðmæti sem var all-nokkru hærra en nam þeirri kröfu sem hann átti á hendur stefnanda.

Vara-, þrautavara- og þrautaþrautavarakröfur stefnanda byggja allar á sök stefnda.

Sökin sem stefnandi byggir á að stefndi hafi sýnt felst í því að hafa lýst við nauðungaruppboðið kröfum eð dráttarvöxtum sem féllu á höfuðstólinn á greiðslu-skjólst íma num. Honum hljóti að hafa verið ljóst að það væri óheimilt að reikna drátt-arv e xti á kröfu skuldara sem nyti greiðsluskjóls. Stefndi hafi því sýnt af sér stór kost-legt gáleysi þegar hann blés út þá kröfu sem hann lýsti við nauðungarsöluna með dráttarvöxtum sem námu tugum milljóna.

Eins og áður greinir naut stefnandi liðsinnis reynds lögmanns í aðdraganda nauðungarsölunnar og við hana. Hafi það verið alkunna og óumdeilt að óheimilt væri að reikna dráttarvexti á kröfu skuldara á meðan hann naut greiðsluskjóls hefði lög-maðurinn gert athugasemd við kröfulýsingu stefnda í söluandvirði eignarinnar. Hefðiþetta verið algerlega óumdeilt hefði stefnandi í máli nr. 159/2017 fyrir Hæstarétti ekkit alið sig þurfa dóm Hæstaréttar til þess að skýra réttarstöðuna. T elja verður að það hafi ekki verið ótvírætt hver væri merking hugtaksins vextir í 2. mgr. 11. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga fyrr en að gengnum dómi Hæstaréttar. Stefndi lýsti kröfu sinni í söluandvirði eignar stefnanda einu og hálfu ári fyrr. Það verður ekki metið honum til stórkostlegs gáleysis að hafa þá reiknað dráttarvexti á höfuðstól kröfu hans á hendur stefnanda á því tímabili sem hún naut greiðsluskjóls.

Þar eð dómurinn telur að stefnandi hafi ekki sýnt fram á sök stefnda í aðdrag-anda nauðungarsölunnar verður einnig að hafna þeim kröfum hennar á hendur honumsem byggja á sakarreglunni.

Dómurinn hefur því hafnað öllum kröfum og málsástæðum stefnanda. M eð vísan til atvika málsinsog 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað.

I-kvk-nf L-kvk-nf éraðsdómarikveður upp þennan dóm.

D ÓMSORÐ

Stefndi, Landsbankinnhf., er sýkn af kröfu stefnanda, E.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.

I-kvk-nf L-kvk-nf

-----------------------------

Rétt endurrit staðfestir

Héraðsdómi Reykjavíkur 2 7. ágúst 202 1