E-72/2021

1. Mál þetta var höfðað 16. febrúar 2021 til viðurkenningar á landamörkum tveggja jarða í Norðurárdal, Borgarfirði.

2. Stefnendur málsins eru eftirtaldir sameigendur jarðarinnar Arnarholts í Stafholtstungum, Borgarbyggð, að 15/16 hlutum:

A-kvk-nf K-kvk-nf, Vesturgötu 34, Reykjavík, eigandi 1/16 hluta, Á-kk-nf Þ-kk-nf, Suðurmýri 26, Seltjarnarnesi, eigandi að 1/16 hluta, B-kk-nf K-kk-nf, með lögheimili í Þýskalandi, eigandi að 48/80 hluta, E-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, Sigurhæð 5, Garðabæ, eigandi að 16/80 hluta, E-kvk-nf E-kvk-nf G-kvk-nf, Árskógum 6, Reykjavík, eigandi að 1/16 hluta, H-kk-nf A-kk-nf, Kleifarseli 35, Reykjavík, eigandi að 1/16 hluta, H-kvk-nf E-kk-nf, Goðasölum 1, Kópavogi, eigandi að 1/16 hluta, H-kvk-nf J-kvk-nf B-kvk-nf, Þinghólsbraut 46, Kópavogi, eigandi að 16/80 hluta, G-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf, Arnarholti 1 a, Borgarbyggð, eigandi að 1/16 hluta, G-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf, Bollagörðum 35, Seltjarnarnesi, eigandi að 1/16 hluta, G-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf, Laugarnesvegi 89, Reykjavík, eigandi að 1/16 hluta, G-kk-nf M. S-kk-nf, Vesturbergi 19, Reykjavík, eigandi að 1/32 hluta, I-kvk-nf G-kvk-nf, Löngulínu 27, Garðabæ, eigandi að 1/16 hluta, K-kvk-nf B-kvk-nf, Miðleiti 10, Reykjavík, eigandi að 1/16 hluta, M-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf, Garðsstöðum 52, Reykjavík, eigandi að 1/16 hluta, M-kk-nf K-kk-nf, Arnartanga 78, Mosfellsbæ, eigandi að 1/16 hluta, S-kvk-nf G-kvk-nf K-kvk-nf, Vesturbergi 41, Reykjavík, eigandi að 1/32 hluta, og Þ-kk-nf S-kk-nf, Reykjavíkurvegi 35, Reykjavík, eigandi að 1/16 hluta.

3. Stefndi í málinu er B-kk-nf G-kk-nf, Hlöðutúni, Borgarbyggð.

4. Þá er R-kvk-þgf T-kvk-þgf, Ingólfsstræti 14, Reykjavík, stefnt til réttargæslu en jafnframt til að þola dóm í málinu.

5. Mál þetta er höfðað til viðurkenningar á landamörkum Arnarholts og Hlöðutúns, á hendur stefnda B-kk-þgf sem eiganda jarðarinnar Hlöðutúns, Stafholtstungum, Borgarbyggð, og til réttargæslu og samkvæmt kröfu stefnenda einnig til að þola dóm er R-kvk-þgf T-kvk-þgf, sem eiganda 1/16 hluta Arnarholts, stefnt.

-------

6. Stefnendur krefjst þess að viðurkennt verði með dómi að lögfest skipti hafi komist á milli eigenda jarðanna Arnarholts, með landnúmer L134849, og Hlöðutúns, með landnúmer L134877, og að samkvæmt þeim liggi meginmörk milli jarðanna innan marka þess lands sem áður tilheyrði Arnarholti samkvæmt landamerkjalýsingu í Landamerkjabók frá 21. maí 1890, eftir svofelldum hnitum úr hnitakerfi ISN93, sbr. uppdrátt Verkís á dómskjali nr. 3 frá október 2020:

Frá punkti merktum 01, með austurhnit 373418,6 og norðurhnit 466323,5, að punkti merktum 02, með austurhnit 373641,9 og norðurhnit 466206,1, að punkti merktum 03, með austurhnit 373418,6 og norðurhnit 466241,0, að punkti merktum 04, með austurhnit 373449,6 og norðurhnit 465783,0, að punkti merktum 05, með austurhnit 373662,9 og norðurhnit 465500,9, að punkti merktum 06, með austurhnit 374381,3 og norðurhnit 466059,0, að punkti merktum 07, með austurhnit 374119,2 og norðurhnit 466109,8, að punkti merktum 08, með austurhnit 374277,5 og norðurhnit 466413,4, að punkti merktum 09, með austurhnit 374258,2 og norðurhnit 466427,1, að punkti merktum 10, með austurhnit 374355,1 og norðurhnit 466581,5, að punkti merktum 11, með austurhnit 374331,1 og norðurhnit 466685,2, að punkti merktum 12, með austurhnit 374369,5 og norðurhnit 466794,0, að punkti merktum 13, með austurhnit 374402,4 og norðurhnit 466830,3, að punkti merktum 14, með austurhnit 374471,4 og norðurhnit 466840,4, að punkti merktum 15, með austurhnit 374563,2 og norðurhnit 466814,4, að punkti merktum 16, með austurhnit 374654,9 og norðurhnit 466843,9, að punkti merktum 17, með austurhnit 374695,7 og norðurhnit 466880,1, að punkti merktum 18, með austurhnit 374846,5 og norðurhnit 467071,8, að punkti merktum 19, með austurhnit 374846,5 og norðurhnit 467071,8, að punkti merktum 20, með austurhnit 375239,1 og norðurhnit 467358,5, að punkti merktum 21, með austurhnit 375272,0 og norðurhnit 467394,8, að punkti merktum 22, með austurhnit 375283,3 og norðurhnit 467459,2, að punkti merktum 23, með austurhnit 375300,9 og norðurhnit 467475,5, að punkti merktum 24, með austurhnit 375324,6 og norðurhnit 467475,1, að punkti merktum 25, með austurhnit 375334,6 og norðurhnit 467471,3, að punkti merktum 26, með austurhnit 375427,6 og norðurhnit 467498,7, að punkti merktum 27, með austurhnit 375486,9 og norðurhnit 467603,5, að punkti merktum 28, með austurhnit 375481,2 og norðurhnit 467658,5, að punkti merktum 29, með austurhnit 375372,3 og norðurhnit 467825,2, að punkti merktum 30, með austurhnit 375136,8 og norðurhnit 467998,7.

Að viðurkennt verði með dómi að við sömu skipti hafi landspilda, í norðausturhluta fyrrum Arnarholts lands eða óskiptu beitilandi jarðanna, komið í hlut Hlöðutúns og að samkvæmt þeim liggi mörk milli jarðanna þar eftir svofelldum hnitum úr hnitakerfi ISN93, sbr. uppdrátt Verkís á dómskjali málsins nr. 3 frá október 2020:

Frá punkti merktum 31, með austurhnit 376139,6 og norðurhnit 468176,6, að punkti merktum 32, með austurhnit 376012,6 og norðurhnit 468215,7, að punkti merktum 33, með austurhnit 376119,1 og norðurhnit 468547,7, að punkti merktum 34, með austurhnit 376150,9 og norðurhnit 468607,2, að punkti merktum 35, með austurhnit 376187,7 og norðurhnit 468661,8.

7. Á hendur stefnda, B-kk-þgf G-kk-þgf, gera stefnendur til vara eftirgreinda dómkröfu:

Að viðurkennt verði með dómi að Hlöðutúni, með landnúmer L134877, tilheyri einungis beitarréttindi í landi Arnarholts, með landnúmer L134849, fyrir þann pening sem jörðin framfleytir og veiðiréttur að 1/3 hluta í landi Arnarholts, austan landamarka jarðanna við Norðurá, en engin bein eignarréttindi.

8. Til viðbótar aðal- og varakröfum er þess einnig krafist að stefnda, B-kk-þgf G-kk-þgf, verði gert að greiða stefnendum málskostnað eftir mati dómsins.

9. Á hendur stefndu, R-kvk-þgf T-kvk-þgf, er gerð krafa til þess að hún, sem réttargæslu stefnd, veiti stefnendum styrk í málinu og gæti þar réttar síns en efnislega er gerð krafa til þess að hún, sem eigandi 1/16 hluta Arnarholts, þurfi að þola dóm um aðalkröfu eða varakröfu stefnenda.

10. Stefndi, B-kk-nf G-kk-nf, krefst sýknu og málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnenda.

11. Stefnda, R-kvk-nf T-kvk-nf, lagði fram yfirlýsingu í málinu sem undirrituð er af henni 3. september sl. Þar lýsir hún í stuttu máli sinni afstöðu til málsins og því að hún geri að svo stöddu engar kröfur í málinu.

-------

12. Í stefnu málsins er sérstök grein gerð fyrir málsóknarumboði eða - heimild stefnenda. Stefnendur ásamt stefndu, R-kvk-þgf T-kvk-þgf, séu þannig sameigendur jarðarinnar Arnarholts. Þau hafi með sér sameignarsamning um jörðina en í þeim samningi sé ekki kveðið á um með hvaða hætti sameigendurnir skuli gæta að sameiginlegum hagsmunum jarðarinnar eins og t. d. um þátttöku í málsókn vegna eignarinnar. Allt að einu hafi málsókn þessi verið kynnt á fundum eigenda og stefnendur undirritað umboð til lögmanns um málshöfðunina fyrir sína hönd.

13. Stefnda, R-kvk-nf, hafi hins vegar ekki fallist á að standa með sameigendum sínum að málsókninni. Stefnendur telja sér þó málsókn þessa heimila og að ákvæði 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála standi því ekki í vegi enda sé R-kvk-þgf gefinn kostur á að láta málið til sín taka. Hún skaðist heldur ekki við málsóknina með því að með henni er ekki gengið gegn réttarhagsmunum hennar sem sameiganda. Þá hafi stefnendur ríka hagsmuni af því að halda réttindum sínum til laga og fælist í því mikil skerðing á stjórnarskrárvörðum eignarréttindum þeirra, sbr. 74. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, ef einn sameigenda þeirra gæti komið í veg fyrir málsóknina. Þá hvíli sú lagaskylda á landeigendum að hafa glögg merki á landi sínu, sbr. 2. gr. laga nr. 41/1919 um landamerki. Dómstólar hafi ekki talið í sambærilegum tilvikum að skylda til samaðildar standi því í vegi að einstakir sameigendur geti leitað réttar síns fyrir dómstólum vegna sameignar ef hagsmunir annarra sameigenda verða ekki fyrir borð bornir með málsókn. Til að taka af allan vafa um rétt stefndu, R-kvk-ef T-kvk-ef, sé henni stefnt til að þola dóm eða eftir atvikum að gæta réttar síns kjósi hún að taka stöðu með stefnendum í málinu.

14. Stefndu hafa engar athugasemdir gert við þessa tilhögun mála.

15. Aðalmeðferð málsins fór fram 21. janúar sl. og var málið dómtekið að henni lokinni. Fært var til bókar við aðalmeðferð að lögmenn töldu enga ástæðu til að ganga á vettvang eins og sakarefnið er vaxið.

16. Aðilaskýrslur gáfu Þ-kk-nf S-kk-nf og G-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf, tveir af stefnendum málsins, og stefndi, B-kk-nf G-kk-nf. Þá gaf skýrslu símleiðis S-kvk-nf G-kvk-nf, ekkja S-kk-ef G-kk-ef sem áður var bóndi á Arnarholti. Málsatvik 17. Aðalkrafa stefnenda byggist fyrst og fremst á því að samningar hafi tekist milli aðila máls haustið 1994 í kringum kaup þeirra á Arnarholti. Stefndi, B-kk-nf, hafnar því alfarið að slíkir samningar hafi tekist og vísar m. a. því til stuðnings til margvíslegra samskipta aðila eftir þann tíma og allt til höfðunar þessa máls. Dómnum þykir því rétt að lýsa málsatvikum og samskiptum aðila nokkuð ítarlega líkt og málsaðilar kjósa að gera þótt rétt sé að stytta þá umfjöllun nokkuð í ljósi meginreglu 3. mgr. 104. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

18. Stefnendur eru, ásamt stefndu, R-kvk-þgf T-kvk-þgf, eigendur jarðarinnar Arnarholts, með landnúmer L134849, samkvæmt kaupsamningi þeirra við þáverandi eigendur jarðarinnar, 17. september 1994, og er hér eftir vísað sameiginlega til þeirra sem eigenda Arnarholts og á stundum sem Arnhyltinga líkt og stefnendur sjálfir gera. Stefndi, B-kk-nf G-kk-nf, er eigandi jarðarinnar Hlöðutúns, með landnúmer L134877, samkvæmt afsali útgefnu 5. maí 1992, en hér eftir er vísað til hans sem stefnda. Jarðirnar eru samliggjandi suðaustan Norðurár í Stafholtstungum, Borgarbyggð, Mýrasýslu. Arnarholt er landnámsjörð en Hlöðutún byggðist út úr jörðinni norðvestanverðri meðfram Norðurá. Samkvæmt Jarðatali J. J-kk-ef frá 1847 var Hlöðutún þá hjálenda frá Arnarholti. S-kk-nf Þ-kk-nf, sýslumaður í Arnarholti, var eigandi Arnarholts og þar með hjálendunnar Hlöðutúns þegar hann með kaupsamningi, 26. maí 1915, seldi B-kk-þgf G-kk-þgf, bónda í Hlöðutúni, þá jörð með nánar tilgreindum ummerkjum.

Jarðirnar Arnarholt og Hlöðutún eru samliggjandi austan við Norðurá í Stafholtstungum.

19.

Í kaupsamningnum segir:

„Ég S-kk-nf Þ-kk-nf sel herra B-kk-þgf G-kk-þgf eignarjörð mína Hlöðutún í Stafholtstungnahreppi í Mýrasýslu, 10,7 hundr. að dýrleika, með öllum húsum og mannvirkjum, sem á jörðinni eru nú og henni fylgja, og öllum réttindum til lands og vatns, er henni tilheyra, en án þess að kúgildi fylgi, og með þeim ummerkjum er hér skulu greind:

Norðurá ræður á einn veg, gagnvart jörðunum Munaðarnesi og Haugum. En gagnvart Arnarholti ræður flutningabrautin frá Norðurárbrú þangað til er Merkjaþúfu í börðunum milli bæjanna ber vestast í Nátthaga hól, og skiptir þessi síðargreinda lína Votumýri; frá norðurenda Nátthaga hóls ræður sjónhending í Vals holu, en síðan klettabrúnin inn að engjagarði, og garðurinn síðan að á. Land það sem er innan þessara ummerkja, tilheyrir Hlöðutúni með ótakmörkuðum rétti, að öðru leyti en því 1º að 100 ferfaðma stórt lóðarstykki á holtinu suðvestur af bænum hefur verið gefið undan jörðinni til skólahúss þess, sem á lóðinni er, ásamt frjálsum gangi að húsinu neðan frá flutningabraut og leyfi til að girða beitarsvæði handa hestum þeirra manna sem sækja fundi eða aðrar samkomur í húsinu, nægjanlega stórt og á þeim stað er eigandi Hlöðutúns tiltekur; og 2º að Arnarholti er áskilinn mótaksréttur sá sem síðar verður minnst á.

Jarðirnar Arnarholt og Hlöðutún hafa sameiginlegt beitiland fyrir þann pening, sem hvor jörð framfleytir. En heimilt er eiganda Arnarholts að taka til ræktunar þau stykki af sameiginlegu landi er nú skal greina: 1º Alt það land út frá túni í Arnarholti, sem takmarkast af flutningabrautinni, Hlöðutúnsmerkjum (þ. e. línunni frá brautinni inn að Nátthaga hólsnorðurenda, og þaðan í Vals holu), Hamra endamerkjum og gömlu brúnni fyrir neðan Gvendarskarð, en það skal tekið fram að nokkur hluti af þessu tiltekna svæði, það er parturinn af Votumýri og landið þaðan heim að túni, er raunar og hefur ætíð verið slægjuland frá Arnarholti. 2º Land það er næst er Hlöðutúns engja garðinum að norðaustan, alt að línu er dregin sé úr norðurenda klettanna hjá Gvendarskarði niður í Norðurá, í sömu stefnu og garðurinn. En Hlöðutúnsmanni er áskilinn réttur til umferðar yfir land þetta í heimilisþarfir. 3º

Norðurhluta Gvendarskarðs fyrir framan (norðan) hámelinn. -Ennfremur hefur Arnarholtseigandi rétt til að heyja heimast í flögunni (fyrir norðan braut), þar sem heyjað hefur verið síðastliðið sumar og nokkur ár undanfarin; en öll flagan, ásamt börðunum er annars sameiginlegt beitiland. Ef eigandi Arnarholts vill taka meira af beitilandi til ræktunar en hér er talið, verður hann að leita samkomulags um það við eiganda Hlöðutúns; og sama er um hinn síðastnefnda, að hann verður að fá samþykki hins. Mótak til eldsneytis hafa báðar jarðir í sameiginlegu beitilandi, og helst réttur Hlöðutúnseigandans til mótekju fyrir suðaustan tún í Arnarholti, þótt það land verði tekið til ræktunar, og eins réttur Arnarholtseiganda til mótekju í Hlöðutúnslandi fyrir suðvestan Votumýri út að holti.

Veiðirétt hefur Hlöðutún fyrir sínu landi, en fyrir landi því, sem nú er sameiginlegt beitiland að 1/3 hluta.“

20. Í þinglýstri landamerkjalýsingu jarðarinnar Arnarholts frá 21. maí 1890, sem m. a. er undirrituð af fyrrnefndum S-kk-þgf Þ-kk-þgf, eiganda Arnarholts, og S-kk-þgf J-kk-þgf, þáverandi ábúanda jarðarinnar Hauga og umráðamanni Hlöðutúns, er lýst sameiginlegum landamerkjum jarðanna Arnarholts og Hlöðutúns gagnvart aðliggjandi jörðum. Draga má þá ályktun að sameiginleg lýsing jarðanna byggist á því að upphaflega mun Hlöðutún hafa verið afbýli úr Arnarholtsjörðinni og það hafi því verið fyrst með afsalinu 1915 sem landamerki Hlöðutúns hafi verið skráð með þeim hætti sem þá var gert. Í áðurnefndri landamerkjalýsingu er slægjulandi Arnarholts og Hlöðutúns lýst.

21. Fyrir sölu S-kk-ef Þ-kk-ef á Hlöðutúni árið 1915 voru miðað við gögn málsins engin þekkt landamörk um Hlöðutúnsland önnur en mörk utan um sérstakt slægjuland Hlöðutúns innan Arnarholts, sem greint er frá í landamerkjalýsingu Arnarholts í landamerkjabók, sem samþykkt var í Hjarðarholti 21. maí 1890 og til er í eftirriti frá 1922. Sú lýsing er undirrituð fyrir hönd Arnarholts af S-kk-þgf Þ-kk-þgf, ábúanda og eiganda, sem einnig var sýslumaður, og S-kk-þgf J-kk-þgf, ábúanda Haga, sem sagður var umráðamaður Hlöðutúns. Lýsingin er svohljóðandi:

„IV. Slægjuland Arnarholts og Hlöðutúns skilur í fyrsta lagi sjónhending úr Merkjaþúfu á börðunum milli bæjanna í gráan hnjúk eða bungu sunnan í Hallarmúla; hnjúkur þessi er einkennilegur að því að dökkleit skriða er eftir honum miðjum Á línu þessari verða reistar nokkrar merkjaþúfur. Nokkur hluti engjastykkis þess, sem Hlöðutúnsbóndinn hefur umgirt og sem kallað er Hringurinn, er þannig Arnarholts land, en það er samkomulag hlutaðeigenda að meðan bóndi sá sem nú er í Hlöðutúni, býr þar, megi hann nota þann hluta hringsins, sem Arnarholti tilheyrir til slægju og beitar en annars ekki, og þegar ábúð hans er lokið hverfur notkun partsins undir Arnarholt aftur. Í anna stað skilur slægjulönd garðanna á Norðurárbökkum sjónhending úr Merkjavörðu á Hlöðutúnsholti niður í Leirvík við Norðurá.“

22. Eftir kaupsamningsgerðina 1915 hafa jarðirnar Arnarholt og Hlöðutún skipt um eigendur án þess að séð verði af þinglýstum heimildum að þau landamörk milli jarðanna sem þar var kveðið á um og ákvæðum samningsins um sameiginlegt beitiland og veiðirétt Hlöðutúns þar að 1/3 hluta hafi verið breytt.

23. Sonur B-kk-ef G-kk-ef í Hlöðutúni, G-kk-nf B-kk-nf, eignaðist Hlöðutúnsjörðina á árinu 1962 eftir lát foreldra sinna. Núverandi eigandi jarðarinnar, stefndi B-kk-nf G-kk-nf, eignaðist síðan jörðina með kaupum af G-kk-þgf föður sínum árið 1992. Í þeim skjölum sem liggja til grundvallar fyrrgreindum eignayfirfærslum er vísað til þess að landamerki jarðarinnar séu bæði þekkt og ágreiningslaus.

24. Jörðin Arnarholt komst í eigu G-kk-ef G-kk-ef á árinu 1935 en við andlát eiginkonu hans, Ö-kvk-ef K-kvk-ef, komst jörðin í eigu barna G-kk-ef og Ö-kvk-ef, en ábúandi á jörðinni eftir lát þeirra var sonur G-kk-ef og Ö-kvk-ef, S-kk-nf G-kk-nf. Þann 17. september 1994 keyptu 16 einstaklingar, hluti stefnenda, jörðina og var í þeim kaupsamningi sem gerður var um kaupin vísað til þess að landamerki jarðarinnar væru samkvæmt þinglýstri landamerkjalýsingu jarðarinnar frá 21. maí 1890. 25. Í samningnum kom fram að við gerð samningsins lægi frammi uppdráttur af skiptingu lands milli Hlöðutúns og Arnarholts sem gerður væri af S-kk-þgf H-kk-þgf gerður í ágúst 1994, sem sýndi m. a. óskipt sameignarland jarðanna. Þá kom fram í kaupsamningnum að kaupendum væri kunnugt um að gerðir hafi verið þrír leigusamningar vegna sumarhúsa í landi jarðarinnar, eins og nánar er lýst í skjölum málsins, en þetta voru samningar sem eigendur beggja jarða höfðu sameiginlega gert 1960, 1970 og 1974 úr óskiptu beitilandi jarðanna. Skjöl um þessar ráðstafanir liggja frammi í málinu.

26. Þann 10. september 1994, eða sjö dögum áður en gengið var frá áðurnefndum kaupsamningi um jörðina Arnarholt, var haldinn fundur í Borgarnesi um „málefni sameignar Hlöðutúns og Arnarholts.“ Á þessum fundi voru stefndi, B-kk-nf G-kk-nf, og tveir af væntanlegum kaupendum Arnarholts, þeir K-kk-nf Ó-kk-nf J-kk-nf og Þ-kk-nf S-kk-nf. Þá var einnig á fundinum B-kk-nf A-kk-nf, héraðsráðunautur Búnaðarsambands Borgarfjarðar. Á þessum fundi var m. a. rætt um skiptingu á sameiginlegu óskiptu landi jarðanna og af fundargerð fundarins verður ráðið að gengið hafi verið út frá ákveðnum drögum að skiptingu þessa lands milli jarðanna. Í þeim drögum að samkomulagi sem gert var á fundinum kom fram að ekki væri tekin endanleg afstaða til nokkurra atriða, s. s. hvort við skiptin skyldi lagt til grundvallar öll landstærð beggja jarðanna eða einungis stærð þess lands sem væri óskipt. Þá var ekki tekin afstaða til óskar stefnda um að í hlut Hlöðutúns kæmi fyrrgreind spilda vestan Einifellsvegar við merki á móts við Einifell eða önnur spilda í svonefndri „Flögu“ sem liggur samhliða túni Hlöðutúns. Engar, a. m. k. ekki nákvæmar eða glöggar, mælingar á landstærðum eða mat á landgæðum óskipta landsins lágu fyrir á þessi fundi.

27. Þann 8. október 1994 hittust stefndi og fulltrúar nýrra eigenda Arnarholts ásamt B-kk-þgf A-kk-þgf héraðsráðunauti að nýju til að ræða enn frekar möguleg skipti á sameiginlegu landi jarðanna. Í millitíðinni, eða 17. september 1994, hafði, sbr. framangreint, verið ritað undir kaupsamning um Arnarholt við stefnendur þessa máls.

28. Á þessum fundi voru viðraðar ýmsar hugmyndir varðandi möguleg skipti á landinu en fulltrúar eigenda Arnarholts höfnuðu að sögn stefnda ósk hans um framangreinda 20 ha landspildu, og héldu því fram á fundinum að Hlöðutúni bæri ekki meira land en sem næmi ca 5 ha spildu á því svæði. Sem fyrr lágu miðað við gögn málsins ekki fyrir á fundinum mælingar né útreikningar varðandi landstæðir eða landgæði/landnot þess lands sem var óskipt milli jarðanna. Stefndi kveðst hafa gert athugasemdir við það á fundinum að gert væri ráð fyrir því að í hlut Hlöðutúns kæmi töluvert af landi sem Norðurá flæddi yfir auk þess sem stór hluti þessa lands væri forblautar mýrar eða tjarnir. Þá áréttaði stefndi á fundinum að við væntanleg skipti væri nauðsynlegt að taka tillit til landgæða en ekkert samkomulag væri til staðar um mat á mismunandi landsvæðum innan hins óskipta lands með tilliti til landgæða/nota. Stefnendur byggja þó á því að upplýsingar um slíkt hafi legið fyrir þótt afar ófullkomnar væru. Þá óskaði stefndi jafnframt eftir því á fundinum að tilteknar leigulóðir yrðu innan lands Hlöðutúns en á það hafi ekki verið fallist og hafi í framhaldinu verið rætt um að lóðirnar yrðu áfram í sameign beggja jarðanna þar til annað yrði ákveðið. Í lok fundarins var ákveðið að eigendur Arnarholts tækju að sér að gera uppdrátt af landi jarðanna með ádregnum landamerkjum og að þeir gerðu einnig uppkast að samningi, sem þá yrði í samræmi við fundargerð fundarins.

-------

29. Stefnendur lýsa því svo nánar að í viðræðum um skiptingu þess lands innan marka Arnarholts sem þeir töldu að væri sameiginlegt eignarland jarðanna á grundvelli ákvæða kaupsamningsins um sameiginlegt beitiland virðist hafa verið gengið út frá því að hið sameiginlega beitiland væri norðausturhluti hins forna Arnarholts lands og að Arnarholt ætti einungis beinan eignarrétt að suðvestasta hluta þess. Við kaupsamningsgerðina um Arnarholt sumarið 1994 hafi stefnendum verið kynnt að samkomulag um þessi skipti lægju efnislega fyrir og einnig hafi þeim verið kynntur uppdráttur, gerður af S-kk-þgf H-kk-þgf 10. ágúst 1994, en sá uppdráttur skiptist í fjögur nánar tilgreind lönd, þ. e. 1) land Hlöðutúns sem sagt er vera 101 ha, 2) land Arnarholts sem sagt er vera 178 ha, 3) sérstakt land Arnarholts sem sagt er vera 7,8 ha og er þar væntanlega átt við svokallað „Arnarholtsstykki“ og 4) 264 ha land sem tilgreint er sem „sameign.“ Virðist sá uppdráttur um mörk landa hafa að mati stefnenda verið byggður á gróður- og jarðakortum Rannsóknastofnunar landbúnaðarins (RALA) frá 1977. Seljendurnir og stefndi hafi hins vegar ekki lokið landskiptunum formlega vegna heilsubrests S-kk-ef G-kk-ef og hafi orðið úr að fulltrúar stefnenda, K-kk-nf Ó-kk-nf J-kk-nf og Þ-kk-nf S-kk-nf, komu til fundar með stefnda og B-kk-þgf A-kk-þgf ráðunaut um málsefnið í húsnæði Búnaðarsambands Borgarfjarðar í Borgarnesi 10. september 1994 „... sem hagsmunaaðilar fyrir hönd væntanlegra eigenda Arnarholts en með fullri vitneskju og vilja S-kk-ef G-kk-ef...“ eins og segi í fundargerð, sbr. framangreinda lýsingu stefnda. Eins og þar var lýst var landskiptum ekki lokið í það skiptið en engu að síður hafi kaupsamningur um Arnarholt verið undirritaður viku síðar, 17. september 1994.

30. Aftur hafi verið fundað um landskiptin í Hlöðutúni 8. október 1994 og ákveðið þar að „Eigendur Arnarholts tak[i] að sér að láta gera uppdrátt að landi jarðanna ádregnum landamerkjum og uppkast að samningi, sem gerður sé í samræmi við þessa fundargerð.“31. Stefnendur kveða B-kk-þf J-kk-þf mælinga verkfræðing, einn kaupenda Arnarholts, sem nú er látinn, hafa eftir þetta gert uppdrátt að löndum Arnarholts og Hlöðutúns, þar sem m. a. komið hafi fram þau landamörk milli Arnarholts og Hlöðutúns sem samkomulag hafi verið um við stefnda. Uppdráttinn hafi hann gert eftir loftmynd frá árinu 1993. Hins vegar hafi lent í útideyfu eins og það er orðað að gera uppkast að sérstökum samningi við stefnda eins og fyrirhugað var á fundinum 8. október 1994.

32. Stefndi lýsir því svo hins vegar að þrátt fyrir að eigendur Arnarholts hafi tekið eftir fundinn að sér að gera uppdrátt af landi jarðanna með ádregnum landamerkjum þeirra svo og uppkast að samningi um landskipti, hafi ekkert gerst einhverra hluta vegna í þeim málum á næstu árum eftir fundinn. Stefndi kannast þannig ekki við að einhverjir uppdrættir eða kort hafi legið fyrir á þeim tíma sem málið var til umræðu haustið 1994, a. m. k. ekki sem byggt hafi verið á með nokkru móti og hafnar því að stefnendur hafi hlutast til um að láta gera kort samkvæmt framangreindu, a. m. k. hafi það ekki verið kynnt honum.

33. Stefndi andmælir umfjöllun í stefnu málsins og aðilaskýrslu stefnandans Þ-kk-ef S-kk-ef frá 9. nóvember 2020, um að áður en núverandi eigendur Arnarholts hafi fest kaup á jörðinni hafi fyrri eigendur jarðarinnar, þ. e. börn G-kk-ef G-kk-ef, undir forystu S-kk-ef G-kk-ef, þáverandi ábúanda jarðarinnar, gengið til samninga við stefnda um skiptingu á óskiptu sameiginlegu landi jarðanna Hlöðutúns og Arnarholts. Stefndi kannist ekki við að hafa átt í viðræðum við S-kk-þf G-kk-þf eða aðra af fyrri eigendum Arnarholts um skipti á þessu landi né að S-kk-nf hafi nokkurn tímann boðað hann til slíkra viðræðna. Þá kannist fyrrverandi eigendur Arnarholts heldur ekki við að viðræður við stefnda um skipti á sameiginlegu landi jarðanna hafi farið fram meðan jörðin var í þeirra eigu né að meðeigendur þeirra sem nú eru látnir hafi átt aðild að slíkum viðræðum. Vitnið S-kvk-nf G-kvk-nf, fyrrum eiginkona S-kk-ef heitins, staðfesti þettaí skýrslu sinni fyrir dómi.

34. Stefndi kveðst hins vegar hafa rætt við S-kk-þf G-kk-þf á vormánuðum 1994 vegna áforma hans og systkina hans um að selja jörðina Arnarholt, þar sem stefndi færði í tal við S-kk-þf möguleg kaup á jörðinni. Ekki hafi þó komið til þess að þær viðræður þróuðust eitthvað lengra þar sem fljótlega hafi komið í ljós að stefndi hefði ekki fjárhagslega burði til að kaupa jörðina, enda var hann þá tiltölulega nýlega búinn að festa kaup á Hlöðutúni af föður sínum. Eina ástæða þess að stefndi hafði áhuga á að kaupa Arnarholt var að um sameiginlegt land jarðanna var að ræða auk þess sem jörðin væri góð til búskapar. Í samtölum stefnda og S-kk-ef hafi hins vegar aldrei verið rætt um skipti á sameignarlandinu. Á meðan báðar jarðirnar voru íeigu bænda sem höfðu lífsviðurværi sitt af búskapnum og þar sem óskipt land jarðanna var nýtt af báðum aðilum hafi ekkert kallað sérstaklega á landskipti. Tildrög þess að farið var að ræða um skipti á sameiginlegu landi jarðanna samhliða kaupum núverandi eigenda Arnarholts á jörðinni megi rekja til þess að væntanlegir kaupendur höfðu m. a. áhuga á að fara í skógrækt á jörðinni en ljóst var að æskilegt væri að haga málum með þeim hætti að land til skógræktar annars vegar og búfjárbeitar hins vegar væri aðskilið.

-------

35. Eigendur Arnarholts gerðu að sögn með sér sameignarsamning um jörðina og stofnuðu með sér sameignarfélag um nýtingu hennar 21. september 1994. Sá samningur hefur þó ekki verið lagður fram í málinu. Eitt fyrsta verk félagsins var að ráðast í gerð deiliskipulags fyrir Arnarholt. Skipulagsuppdráttur og greinargerð voru unnin af Y-kk-þgf Þ-kk-þgf L-kk-þgf landslagsarkitekt að sögn eftir uppdrætti frá Hniti hf., verkfræðistofu frá 1994. Uppdrátturinn og skipulagstillagan var kynnt stefnda á fundum í Arnarholti 13. og 14. október 1995 en auk stefnda sátu fundina stefnendurnir G-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf S-kk-nf. Eftirfarandi er bókað í fundargerð:

„*Samþykkt að aðilar stefni að því, að ljúka sem fyrst við formlega skiptingu á sameiginlegu landi jarðanna Arnar holi og Hlöðutúni eins og gert er ráð fyrir í samkomulagi sömu aðila frá síðasta ári.“*B-kk-þgf afhent sem trúnaðarmál afrit af skipulagstillögu af Arnarholti (dags. 28. sept. 1995).“ 36. Hinn 23. september 1996 ritaði stefndi skipulagsnefnd Borgarbyggðar bréf vegna þessarar skipulagsvinnu og segir þar:

„Vegna skipulags jarðarinnar Arnarholts í Star holts tungum vil ég taka fram varðandi landamerki jarðanna.

Í vestur frá bænum Arnarholti, við landamerkin eins og þau eru sýnd á landamerkjakorti eru tvær túnspildur samtals rúmir tveir hektarar. Það er vitað að vestari spildan kemur í hlut Hlöðutúns en, ekki endanlega frágengið með þá austari. Milli Flösku og Borgarenda er sveigja á landamerkjunum í átt að Norðurá, trúlega verður rétt úr þessari sveigju við endanlegan frágang landamerkja.

Það á við um bæði þessi atriði að dregist hefur að ganga endanlega frá landamerkjum frekar en að um nokkurn ágreining sé að ræða Að öðru leiti er ég samþykkur landamerkjum og skipulagi jarðarinnar Arnarholt og vonast til að ofangreind atriði tefji ekki fyrir staðfestingu á skipulagi jarðarinnar“.

37. Stefndi aftekur að með þessu hafi hann staðfest með bindandi hætti að samningar hefðu tekist um merki milli jarðanna, sbr. eftirgreint.

38. Stefndi lýsir deiliskipulagsvinnunni þannig að á næstu árum eftir kaupin hafi eigendur Arnarholts unnið áfram að deiliskipulagi fyrir jörðina án þess þó að haldið yrði áfram með þá vinnu sem hafi hafist á haustmánuðum 1994 varðandi skipti á sameiginlegu landi jarðanna Hlöðutúns og Arnarholts og sem öllum hafi verið ljóst að var ólokið. Sá deiliskipulagsuppdráttur, sem eigendur Arnarholts hafi þá unnið að og sem þeir hafi að endingu lagt fram til samþykktar hjá skipulagsyfirvöldum í Borgarbyggð, hafi ekki verið í samræmi við þau drög að samkomulagi sem unnið hafi verið að á fundum málsaðila 10. september og 8. október 1994. Í deiliskipulagsuppdrættinum hafi m. a. verið gert ráð fyrir því að ein af sjö spildum af 6 ha túni í sérskiptu landi Arnarholts norðan þjóðvegar að landamerkjum á móts við Hlöðutún væri innan lands Arnarholts en í fundargerðunum hafði hins vegar verið gert ráð fyrir að þetta tún kæmi í hlut Hlöðutúns. Ljóst hafi mátt vera að þetta hefði í för með sér verulega skerðingu á hlut Hlöðutúns frá því sem áður hafði verið rætt um, m. a. þar sem eigendur Arnarholts töldu að meta ætti tún sem mun verðmætara land en óræktað land. Þá hafði skipulagsuppdrátturinn einnig að geyma verulegar breytingar frá því sem gert hafði verið ráð fyrir í fundargerðunum varðandi óskipta landið norðan við svonefnt Arnarholtsstykki, leigulóðirnar og land vestan við það. Þá vakti það sérstaka athygli stefnda að svonefnt ræktunarsetur nr. 20 í deiliskipulagsuppdrættinum var inni á því landi sem lagt hafði verið upp með í fundargerðunum að kæmi í hlut Hlöðutúns og þá hafi byggingarlóð nr. 20 b verið inni á því landi sem eigendur Arnarholts höfðu lýst yfir að væri í sameiginlegu landi jarðanna og þeir væru reiðubúnir að selja Borgarbyggð með samþykki eigenda Hlöðutúns.

39. Stefndi kveðst hafa með ritun bréfsins í september 1996 látið undan þrýstingi frá stefnendum um að hann stæði ekki gegn skipulagsvinnunni og hægt væri að koma deiliskipulagi í frágang. Þetta hafi hann gert þrátt fyrir að skiptum á sameignarlandinu væri ólokið og ritaði hann skipulagsnefnd Borgarbyggðar bréfið þar sem hann samþykkti fyrir sitt leyti deiliskipulag jarðarinnar og vonaðist til að þrátt fyrir að landamerkin væru ófrágengin yrði það ekki til að tefja fyrir staðfestingu á deiliskipulaginu. Stefndi kveðst hafa ritað bréfið í trausti þess að samkomulag næðist í framhaldinu um skiptin og að gengið yrði frá formlegri landskiptagerð.

40. Á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar þann 23. janúar 1997 var samþykkt deiliskipulag og yfirlitsuppdráttur fyrir Arnarholt, en tekið var fram í samþykkt bæjarstjórnarinnar að ekki væri tekin afstaða til landamerkja jarðarinnar. Deiliskipulagið var síðan staðfest af Skipulagsstofnun í febrúar 1998 og í framhaldinu auglýst í Stjórnartíðindum, sbr. auglýsingu nr. 184 sem birtist í B- deild tíðindanna 16. mars 1998. 41. Á árinu 2003 var þinglýst á jörðina Arnarholt stofnskjali vegna frístundalóða, þar sem vísað var til fyrrgreinds skipulagsuppdráttar vegna jarðarinnar. Sérstaka athygli stefnda vakti að ein þeirra lóða sem afmörkuð var í fyrrgreindu stofnskjali var að hluta til inni á útskiptu landi Hlöðutúns, án samráðs eða samþykkis hans.

-----

42. Eigendur Arnarholts hlutuðu nú með sér einstökum landspildum úr landinu eins og þær voru tilgreindar sem sérstakar frístundalóðir, svokölluð ræktunarsetur, í hinu nýsamþykkta skipulagi, að sögn í trausti þess að komist hefðu á bindandi skipti og mörk milli landa Arnarholts og Hlöðutúns, öldungis grandalaus að sögn um að stefndi teldi sig óbundinn af þeim. Á sama tíma kveða stefnendur stefnda hafa viðurkennt landskiptin í verki, m. a. með því að taka undir sig þau tún sem áður tilheyrðu Arnarholti og áttu að ganga til Hlöðutúns samkvæmt þeim, auk þess sem hann hafi gengið með fulltrúum eigenda Arnarholts, þeim B-kk-þgf J-kk-þgf og K-kk-þgf Ó-kk-þgf J-kk-þgf, eftir landamörkunum norðan Borgarfjarðarbrautar og lagði út girðingarstæði með þeim á landamörkunum. Síðan hafi stefndi sett upp girðingu á þeim mörkum frá Merkjakeldu milli túna Arnarholts og Hlöðutúns, meðfram túninu í Arnarholti og inn með klettum inn að Landbroti.

43. Stofnskjal fyrir frístundalóðirnar úr landi Arnarholts var undirritað 5. júní 2003 og móttekið til þinglýsingar 23. júní sama ár. Á þeim tíma áttu sér jafnframt stað viðræður með aðilum um formlegan frágang skipta. Kom þá fram hjá stefnda að hann teldi sig vanhaldinn vegna þeirra og að hann vildi fá fram tilteknar breytingar, aðallega að hann fengi meira land í sinn hlut. Taldi hann forsendur þær sem lagðar voru til grundvallar á fundinum 10. september 1994, um að taka skyldi tillit til landgæða auk landstærðar og B-kk-nf A-kk-nf ráðunautur hafði lagt til grundvallar, ekki hafa verið allskostar réttar en byggt var á því að verðmæti ræktarlands væri meira en annars lands.

44. Með bréfi stefnda og eiginkonu hans, S-kvk-ef E. S-kvk-ef, rituðu 24. maí 2004, vöktu þau athygli eigenda Arnarholts á þrennu; 1) að eigendur Arnarholts hefðu ekki sinnt því að láta gera uppdrátt af landi jarðanna með ádregnum landamerkjum og uppkast að samningi eins og kveðið var á um í fundargerð fundarins 8. október 1994, 2) að eigendur Arnarholts hefðu ekki tekið þátt í að kosta girðingu norðan Borgarfjarðarbrautar þrátt fyrir ákvæði 10. liðar fundargerðarinnar frá 10. september 1994 og 3) að „[s]kipulag eigenda Arnarholt“ stangist á við 7. lið fundargerðarinnar frá 8. október 1994, þ. e. varðandi framangreinda spildu norðvestan Einifellsvegar sem féll til stefnda.

Síðan segir í bréfinu:

„Væntanlega má líta svo á að ofangreindar fundargerðir frá 1994 séu drög að samkomulagi sem aðilum er ætlað að vinna eftir, sé það ekki gert hlýtur að vera álitamál hvort annar málsaðili sé í nokkru bundinn af því sem gert hefur verið séþað vanefnt af hálfu hins aðilans.

Það hefur legið fyrir af okkar hálfu frá upphafi að hluti af því óskipta landi sem kæmi í hlut Hlöðutúns úr landskiptunum yrði skipulagt sem sumarbústaðasvæði til að standa straum af uppbyggingu á jörðinni Hlöðutúni. Þetta hefur ekki verið hægt sökum þess að landskiptum er ekki lokið. Það ætti að vera öllum fullljóst að þetta hefur vægast sagt ekki létt róðurinn við þá uppbyggingu sem verið hefur á jörðinni, rekstur búsins og afkomu fjölskyldunnar. Hér með áskil ég mér allan rétt til heimtu skaðabóta úr hendi eigenda Arnarholts vegna alls þess tjóns sem við verðum fyrir vegna óhóflegra tafa á frágangi landskiptanna.“

Í niðurlagi bréfsins segir síðan:

„Það skal tekið skýrt fram að það er ekki og hefur ekki verið nein krafa af okkar hálfu að eigendur Arnarholts keyptu land af okkur, hinsvegar hljótum við að gera þá kröfu að landskiptum fari að ljúka svo við getum haft afnot og/eða tekjur af því landi sem við eigum með réttu. Hér með óskum við eftir fundi með fulltrúa/fulltrúum eigenda Arnarholts þar sem við munum leggja fram hugmyndir okkar um lok landskipta, annarsvegar með þeim möguleika að eigendur Arnarholts kaupi land af Hlöðutúni eða með því að Hlöðutún fái í sinn hlut eðlilegan hlut af óskiptu landi jarðanna.“

4 5. Frekari viðræður málsaðila, m. a. með milligöngu lögmanna, leiddu ekki til niðurstöðu. Í bréfi lögmanns eigenda Arnarholts til lögmanns stefnda, 20. ágúst 2005, er vísað til þess sem komið hafi fram á fundi málsaðila, sem haldinn var að Arnarholti 9. sama mánaðar, að eigendur Arnarholts teldu að landskipti hafi þegar farið fram og var vísað til samnings aðila þar að lútandi frá 8. október 1994.

46. Stefndi freistaði þess nú að fá landskipti gjörð á grundvelli laga nr. 46/1941 um landskipti og óskaði lögmaður stefnda eftir skipun landskiptamanna með bréfi til sýslumannsins í Borgarfirði, 2. maí 2006, og voru landskiptamenn skipaðir með bréfi sýslumanns, 12. sama mánaðar. Fundur í landskiptanefnd var haldinn 19. október 2006. Í upphafi fundar ítrekaði lögmaður eigenda Arnarholts að þeir litu svo á að á árinu 1994 hafi komist á bindandi samkomulag með aðilum um skipti á stærstum hluta jarðanna. Þessu andmælti stefndi. Eftir fundarhlé gerði landskiptanefndin síðan aðilum grein fyrir því að hún liti svo á að það væri ekki í hennar verkahring að kveða upp úr um hvort „... skjölin frá 1994...“ hefðu að geyma skuldbindingar af hálfu aðila varðandi landskiptin. Jafnframt var tekið fram að ef aðilar vildu að kaupsamningurinn frá 1915 yrði hafður til viðmiðunar „... þegar þeir ákveða hvað af landi jarðanna sé óskipt...“ þá yrðu þeir að koma sér saman um skýringu á honum. Við svo búið var því lýst yfir af landskiptanefndinni að væri ágreiningur um þetta með aðilum yrði að skera úr honum á öðrum vettvangi. Aðilum var síðan veittur frestur til að útkljá þetta. Ekki mun það hafa verið gert og lauk störfum hinnar skipuðu landskiptanefndar við það.

47. Áfram freistuðu málsaðilar þess að ná samkomulagi um landskiptin með þeim fyrirvara af hálfu eigenda Arnarholts að landskipti hefðu þegar átt sér stað á árinu 1994 og með öndverðum fyrirvara af hálfu stefnda. Hefur sú ganga reynst torsótt miðað við gögn málsins og framburð aðila. Er ýmist að ekki hefur náðst samstaða með eigendum Arnarholts um eftirgjöf lands til stefnda frá því sem þeir telja að um hafi samist á árinu 1994 eða að stefndi hefur ekki samþykkt tillögur sem eigendur Arnarholts hafa komið sér saman um. Lengst gengu tilraunir málsaðila í þessa átt með undirritun stefnda og stjórnar sameignarfélagsins Arnarholts, annars vegar á „Samkomulag milli eigenda jarðanna Arnarholts og Hlöðutúns í Stafholtstungum, Borgarbyggð, um skiptingu jarðanna,“ sem dagsett er 11. október 2008, með fyrirvara um samþykki félagsfundar og hins vegar á „Landskiptagerð“ í framhaldi þess hinn 18. febrúar 2009, sem hvort tveggja var áritað af byggingarfulltrúa Borgarbyggðar til samþykkis hinn 16. apríl 2009 og þinglýst 28. maí 2009. Stjórn sameignarfélagsins reyndist, eftir því sem ráða má af gögnum málsins, hins vegar ekki hafa verið bær til að undirrita þann gerning þannig að skuldbindandi yrði fyrir alla eigendur Arnarholts og var þinglýsing skjalanna því afturkölluð og skjölin afmáð úr þinglýsingabók.

48. Framangreindar þreifingar, viðræður og bréfaskipti bæði milli aðila og til annarra hafa haldið áfram allt til höfðunar þessa máls án þess að ástæða sé til að rekja þau atvik nánar.

Málstæður og lagarök stefnenda

49. Stefnendur kveða grundvallarágreining aðila snúast um hvort komist hafi á bindandi samningur um landskipti milli jarðanna Arnarholts og Hlöðutúns. Réttaróvissa sem af því hafi leitt sé bagaleg fyrir báða aðila. Stefnendur telja því nauðsyn bera til að höfða mál þetta til að eyða henni og telja að stefndi sé í raun samþykkur því. Verði fallist á að bindandi samningur hafi komist á verða dómkröfur stefnenda um landamörk samkvæmt aðalkröfum væntanlega staðfest. Verði hins vegar ekki fallist á að bindandi samningur hafi komist á og sýknað verði af aðalkröfu stefnenda leiðir það til þess að eignarréttarleg staða aðila verði að taka mið af kaupsamningi S-kk-ef Þ-kk-ef og B-kk-ef G-kk-ef frá 26. maí 1915. Stendur þá eftir að taka afstöðu til varakröfu stefnenda. Verði hún samþykkt sé ljóst að eigendur Arnarholts geta fengið beitarréttindum Hlöðutúns aflétt af Arnarholts landi á grundvelli laga nr. 113/1952 um lausn ítaka af jörðum. Verði hins vegar ekki fallist á varakröfu stefnenda geta málsaðilar væntanlega krafist skipta á sameiginlegu landi á grundvelli laga nr. 46/1941 um landskipti. Hvernig svo sem málið fer muni dómur skýra réttarstöðu aðila til frambúðar.

-------

50. Kröfur stefnenda miðast við að viðurkennd verði með dómi landamörk eftir tilteknum hnitsettum línum milli jarðanna Arnarholts og Hlöðutúns eins og stefnendur telja þau rétt vera. Kröfurnar miðast við landamörk eins og þau eru sýnd á staðfestum skipulagsuppdrætti, þó með þeim frávikum 1) að túnspilda sem sýnd er á uppdrættinum vera innan landamarka Arnarholts í vestur frá bænum við landamerkin hefur verið færð til Hlöðutúns með hnitapunktum 07, 08 og 09, og 2) sveigja á landamerkjunum í átt að Norðurá milli svonefndrar Flösku og svonefnds Borgarenda hefur verið tekin af og mörkin þar færð í beina línu milli hnitapunkta 19 og 20.

51. Stefnendur byggja á því að komist hafi á bindandi samningur með eigendum Arnarholts og stefnda um landamörk Arnarholts og Hlöðutúns í samræmi við aðalkröfur þeirra í málinu þótt formlegur samningur þar að lútandi hafi ekki verið undirritaður. Stefndi og þáverandi ábúandi og einn eigenda Arnarholts, S-kk-nf G-kk-nf, hafi með aðstoð B-kk-ef A-kk-ef héraðsráðunautar samið með sér um landmörk jarðanna, áður en núverandi eigendur Arnarholts keyptu jörðina á árinu 1994. Fulltrúar núverandi eigenda Arnarholts hafi síðan komið til tveggja funda með stefnda og B-kk-þgf þar sem landskiptin hafi endanlega verið ákveðin með aðilum, annars vegar á fundi 10. september 1994 og hins vegar 8. október 1994. Stefnendur vísa jafnframt til þess að þeir telja að stefndi hafi sjálfur sýnt B-kk-þgf J-kk-þgf heitnum hvar mörk jarðanna ættu að liggja, þegar hann hafi unnið að gerð uppdráttar eftir þetta.

52. Þá hafi stefndi enn fremur staðfest mörkin á fundum aðila 13. og 14. október 1995. Loks hafi stefndi enn fremur staðfest landskiptin efnislega með bréfi til skipulagsnefndar Borgarbyggðar, rituðu 23. september 1996, og er byggt á því að leggja verði til grundvallar að það samþykki sé enn fremur skuldbindandi fyrir stefnda enda hafi stefnendur samþykkt þá fyrirvara sem getið sé um í bréfinu og hagi kröfugerð sinni í málinu til samræmis við það.

53. Byggt er á því að þegar boðað hafi verið til fundar með S-kk-þgf G-kk-þgf fyrir hönd Arnarholts og stefnda fyrir hönd Hlöðutúns með B-kk-þgf A-kk-þgf, sem hafi aðstoðað þá við skiptin, í september 1994, hafi áður legið fyrir fullmótað samkomulag eigendanna, sem byggt hafi verið á gagnkvæmu trausti og fullri þekkingu beggja aðila á landgæðum og öllum forsendum.

54. Fundargerðir funda aðila 10. september 1994 og 8. október 1994 hafi fyrst verið handritaðar af B-kk-þgf A-kk-þgf á fundunum og þá undirritaðar af aðilum. Handrit þeirra og vélrituð endurrit séu meðal málsgagna. Vélritað endurrit fundargerðarinnar 8. október 1994 hefjist á orðunum „FUNDARGERÐ (Drög að samkomulagi).“ Þau orð séu hins vegar ekki að finna í handrituðu fundargerðinni og telja stefnendur að tilvísun vélrituðu fundargerðarinnar til þess að um hafi verið að ræða drög að samkomulagi eigi ekki rétt á sér þannig að raunverulega hafi þar verið um bindandi samning um landskipti að ræða. Í þessu sambandi sé enn fremur vísað til þess að ekki verði annað séð en að B-kk-nf A-kk-nf hafi litið svo á að landskiptum væri lokið þegar hann reit Þ-kk-þgf S-kk-þgf, einum stefnanda, bréf 9. nóvember 1994 og sendi meðfylgjandi gíróseðil, sem kröfu um greiðslu, með þeim texta að hann væri „vegna aðstoðar við skipti á sameiginlegu landi Arnarholts og Hlöðutúns.“

55. Þá byggja stefnendur á því að stefndi hafi í verki samþykkt landamörk í samræmi við kröfugerð þeirra. Hann hafi strax eftir samningsgerðina tekið að nýta sér þau tún sem til Hlöðutúns hafi átt að falla samkvæmt landskiptunum og áður hafi verið í landi Arnarholts. Annars vegar hafi hann strax tekið að bera á og heyja túnin vestan Arnarholtsbæjar og hins vegar tekið strax undir sig svokallað Arnarholtsstykki fyrir beit. Fyrst hafi hann haft þar beit fyrir kýr sínar en síðan ýmist beitt hrossum sínum á stykkið eða leigt það utanaðkomandi mönnum undir hrossabeit. Þá hafi hann gengið á mörk landanna og lagt út girðingarstæði með fulltrúum eigenda Arnarholts og girt á þeim mörkum. Þetta hvort tveggja hafi stefndi gert án nokkurs fyrirvara um að hann teldi að bindandi samningur hefði ekki náðst með aðilum um mörkin.

56. Stefnendur telja að ekki komi til greina að ógilda beri þau landskipti sem komist hafi á árið 1994 eins og að framan sé rakið með vísan til ógildingarreglna samningalaga eða á grundvelli brostinna forsendna eins og stefndi hafi ýjað að vegna þess að minna land hafi komið í hans hlut við skiptin en hann hefði fengið ef einungis hefði verið tekið tillit til stærðar lands.

57. Stefnendur telja öldungis ljóst að við skiptin hafi B-kk-nf A-kk-nf, sem aðstoðaði bændur við skiptin, haft hliðsjón af verðmæti lands til landbúnaðarnota. Þannig hafi verðmætara landbúnaðarland komið í hlut stefnda, m. a. tún er áður tilheyrðu Arnarholti og að Hlöðutún hafi því eftir skiptin hentað betur til mjólkurframleiðslu en áður. Telja stefnendur að það hafi einmitt verið eitt markmið skiptanna, til hagsbóta fyrir stefnda, sem rekið hafi kúabú við skiptin og ekki verið gert ráð fyrir öðru en að hann myndi geraþað áfram. Þó að stefndi hafi síðar hætt kúabúskap geti það ekki leitt til þess að forsendur skiptingarinnar hafi brostið með þeim hætti að þau megi taka upp. Hið sama eigi við þótt stefndi telji að verðþróun á landi hafi breyst mikið eftir samningsgerðina 1994 þannig að heppilegt land undir frístundabyggð hafi hækkað umfram annað land. Í því sambandi verði einfaldlega að horfa til markmiða samningsaðila og verðmætis lands þegar samningar tókust með þeim.

58. Loks er á því byggt að stefndi hafi fyrir tómlæti glatað öllum hugsanlegum rétti til að fá endurskoðun á þeim mörkum sem eigendur Arnarholts hafi treyst á að umsamin hafi verið eftir fundina á árinu 1994. Honum hafi borið að segja til þess með afdráttarlausum hætti við deiliskipulagsgerð eigenda Arnarholts á árinu 1995, eins og til dæmis á fundunum 13. og 14. október það ár, þegar honum hafi verið kynnt deiliskipulagstillagan, eða í síðasta lagi þegar hann hafi tjáð sig um deiliskipulagið með bréfinu til skipulagsnefndar Borgarbyggðar 23. september 1996. Brýnt hafi verið fyrir stefnda í lögskiptunum að gera alveg sérstakan fyrirvara ef hann hygðist síðar krefjast leiðréttingar á niðurstöðum funda aðila eða hefjast strax handa um það. Honum hafi ekki getað dulist að eigendur Arnarholts stóðu í þeirri trú að mörk landa þeirra væru frágengin. Hann hafi hins vegar dregið að kynna eigendum Arnarholts auknar kröfur sínar í langa hríð og ekki einu sinni haft slíkar kröfur afdráttarlaust uppi í bréfi til þeirra 24. maí 2004. Þannig hafi hann skapað jafnframt traust hjá eigendum Arnarholts um að mál væru frágengin. Með þessu aðgerðarleysi hafi stefndi sýnt af sér stórkostlegt aðgæsluleysi um hagsmuni sína með þeim afleiðingum að hann hafi glatað öllum hugsanlegum rétti til leiðréttingar.

-------

59. Varakrafa stefnenda er höfð uppi til að fá réttarstöðu aðila skýrða ef sýknað verður af aðalkröfum þeirra á þeim grundvelli að þeim hafi ekki tekist að leiða nægjanlega í ljós að bindandi samningur hafi komist á með eigendum Arnarholts og stefnda um lögfest mörk landa Arnarholts og Hlöðutúns. Er þá byggt á því að þar með verði því slegið föstu að um mörk milli jarðanna fari eftir ákvæðum kaupsamnings S-kk-ef Þ-kk-ef og B-kk-ef G-kk-ef frá 26. maí 1915 þegar tilteknu eignarlandi, sem háð hafi verið beinum eignarrétti, hafi fyrst verið skipt út úr landi Arnarholts fyrir Hlöðutún.

60. Varakrafa stefnenda lúti í raun að því að fá viðurkennt að S-kk-nf Þ-kk-nf hafi ekki afsalað B-kk-þgf G-kk-þgf hluta af beinum eignarrétti sínum til þess lands Arnarholts sem eftir hafi staðið utan þeirra marka sem Hlöðutúni hafi verið fært með kaupsamningnum, hvorki beinum eignarrétti að öllu landinu né beinum eignarréttindum að norðausturhluta þess. Einungis hafi verið samið um gagnkvæman beitarrétt hvorrar jarðar í landi hinnar. Aðallega hafi hins vegar verið um að ræða rétt til að beita búfénaði í þeim hluta Arnarholts, sem liggi eða legið hafi norðaustan hinna nýju marka Hlöðutúns og hafði frá fornu fari verið óræktað beitiland og að Hlöðutún skyldi njóta þar veiðiréttar að 1/3 hluta.

61. Stefnendur telja að við samningsgerð stefnda og S-kk-ef G-kk-ef um landskiptin á árinu 1994, og væntanlega fyrr, hafi þeir báðir staðið í þeirri röngu trú að löndum Arnarholts og Hlöðutúns tilheyrði sameiginlegt eignarland, sem áður hafi verið undirorpið beinum eignarrétti Arnarholts og hafi ekki verið fært frá Arnarholti til Hlöðutúns við kaupin árið 1915. Virðist sem svo að þeir hafi annars vegar talið að með orðunum „sameiginlegt beitiland“ í kaupsamningnum hafi verið kveðið á um þetta og hins vegar virðist sérstök skipting lands Arnarholts annars vegar sem sameiginlegt beitarland að norðaustanverðu og heimaland að suðvestanverðu hafa komið fram á gróður- og jarðakortum Rannsóknastofnunar landbúnaðarins (RALA) frá 1977. Styðji uppdráttur S-kk-ef H-kk-ef, frá 10. ágúst 1994, þá kenningu, sem hafi verið meðal samningsgagna þegar eigendur Arnarholts hafi keypt jörðina. Það sé hins vegar ljóst, að mati stefnenda, að þegar texti kaupsamningsins frá 1915 sé yfirfarinn, að seljandinn sé þar alls ekki að afsala beinum eignarréttindum að Arnarholts landi til Hlöðutúns nema innan þeirra marka sem þar sé tiltekið. Augljóslega hafi verið gert ráð fyrir að annað land Arnarholts yrði áfram í eigu seljandans en kveðið hafi verið á um beitarrétt fyrir búsmala Hlöðutúns í Arnarholts landi sameiginlega með peningi Arnarholtsjarðarinnar án þess að getið væri nákvæmlega hvar sá réttur væri en mjög líklegt sé að báðir aðilar hafi þá fyrst og fremst litið til norðausturhluta landsins. Reyndar verði heldur ekki annað ráðið af texta kaupsamningsins en að Arnarholt hafi einnig átt að hafa beitarrétt í hinu nýútskipta Hlöðutúnslandi. Stefnendum sé ekki kunnugt um neina síðari tíma samninga, sem hnekki þessari skipan, og ljóst sé að gróður- og jarðakort Rannsóknastofnunar landbúnaðarins skapi ekki bein eignarréttindi fyrir eiganda Hlöðutúns í landi Arnarholts.

62. Stefnendur vísa til þess að í kaupsamningnum sé ekki kveðið á um að Hlöðutúni skuli tilheyra hlutfallslegur eignarréttur að beitilandinu á móti hlutfallslegri eign Arnarholts heldur sé kveðið á um að landið sé fyrir þann pening sem hvor jörðin framfleyti. Hins vegar sé kveðið á um að veiðiréttur í beitilandinu verði að 1/3 hluta eign Hlöðutúns. Tilgreining þess hefði að sjálfsögðu verið óþörf ef ætlan samningsaðila hafi verið að færa Hlöðutúni beinan eignarrétt að 1/3 hluta beitilandsins enda nái beinn eignarréttur til veiðiréttar.

63. Stefnendur vísa til þess að ítarlega sé greint frá því í kaupsamningnum frá 1915 hvernig beitarréttur Hlöðutúns í Arnarholts landi kynni að skerðast eftir því sem fyrirhugað hafi verið að taka land í Arnarholti til frekari ræktunar. Algerlega hefði verið óþarft að haga samningsgerðinni með þeim hætti ef ætlun samningsaðilanna hefði verið að afmarka tiltekið land í norðausturhluta Arnarholts lands sem sameiginlegt eignarland. Gera verði ráð fyrir að seljandinn, sjálfur löglærður sýslumaðurinn, hefði þá einfaldlega ritað inn í samninginn ummerki túna og heimalands Arnarholts lands, eins og ummerki Hlöðutúns lands, og kveðið síðan á um sameign jarðanna að löndum Arnarholts norðaustan þeirra.

64. Þá benda stefnendur á að kveðið hafi verið á um það í kaupsamningnum að ef eigandi Arnarholts vildi taka meira land til ræktunar skyldi hann afla samþykkis eiganda Hlöðutúns og hið sama hafi gilt um það ef eigandi Hlöðutúns vildi taka meira land til ræktunar og telja stefnendur að þar sé augljóslega átt við land innan þeirra marka sem Hlöðutúni hafi verið fært með kaupsamningnum enda beitarrétturinn gagnkvæmur, þó að beitiland Arnarholts og Hlöðutúns hafi aðallega verið norðaustan bæjanna. Texti kaupsamningsins um að „[j]arðirnar Arnarholt og Hlöðutún hafa sameiginlegt beitiland fyrir þann pening, „sem hvor jörð framfleytir,“ styðji þann skilning enda ekki vísað til þess hvar sá sameiginlegi beitarréttur sé. Hér geti ekki verið átt við annað en að um sé að ræða nýtt ræktarland innan þeirra ummerkja sem hafi átt að gilda um hvora jörð fyrir sig en ekki einungis beitilandið norðaustan bæja.

65. Þá er vísað til þess að í leigusamningum frá árunum 1960 og 1970, um lóðir úr því landi, sem stefndi telji hafa verið ákveðið sem sameiginlegt land með kaupsamningnum 1915, sé vísað til þess að lóðirnar séu í „óskiptu beitilandi.“ Stefnendur vísa til þess að vegna þess að Hlöðutún átti beitarrétt í landinu hafi væntanlega verið talin nauðsyn á samþykki eigenda þeirrar jarðar fyrir þessum leigumálum enda kveðið á um það í kaupsamningnum frá 1915 að eigandi Hlöðutúns hefði neitunarrétt ef taka ætti aukið land til ræktunar. Þá hafi eigandi Arnarholts leigt allan veiðirétt í Norðurá fyrir Arnarholts landi á árinu 1942 án sérstaks samþykkis eiganda Hlöðutúns, sem bendi til þess að eigandi Arnarholts hafi þá talið sig eiga beinan eignarrétt að öllu landinu.

66. Loks er vísað til þess að telja verði að sönnunarbyrði hvíli á stefnda um að sýna fram á að í kaupsamningnum frá 1915 hafi falist afsal á beinum eignarrétti að landi því sem þar sé vísað til að sé sameiginlegt beitiland. Þinglýstur eigandi Arnarholts á hverjum tíma sé eigandi alls Arnarholts landsins eins og það sé skilgreint með ummerkjum í Landamerkjabók. Það leiði af 25. gr. og 26. gr. laga nr. 39/1978 að sá sem hnekkja vilji skráningu í þinglýsingabókum verði að sýna fram á réttmæti þess.

-------

67. Stefndu, R-kvk-þgf T-kvk-þgf, sé stefnt til réttargæslu í málinu til að gæta hagsmuna sinna með því að hún er eigandi 1/16 Arnarholts. Þá sé gerð sú efniskrafa á hendur henni að henni verði gert að þola að dómur gangi í samræmi við kröfur stefnenda. Skorað sé á hana að taka aðilastöðu í málinu með stefnendum í samræmi við 2. mgr. 21. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda

68. Stefndi vísar á bug aðalkröfu stefnenda og rökum að baki henni og krefst sýknu.

69. Í stefnu málsins komi fram að stefnendur líti svo á að bindandi samningur hafi komist á með málsaðilum um „landmörk“ Arnarholts og Hlöðutúns þrátt fyrir að formlegur samningur þar að lútandi hafi ekki verið undirritaður. Stefndi hafnar þessu og telur af málatilbúnaði stefnenda óljóst hvenær sá samningur á yfir höfuð að hafa komist á og þá verði heldur ekki ráðið af málatilbúnaði þeirra hvenær þeir telji að endanlegt samkomulag hafi legið fyrir eða verið gert. Svo virðist sem það eigi að hafa verið þegar stefnendur hafi ákveðið í sínum ranni, einhvern tímann fyrir þessa málshöfðun, að taka tillit til þess sem fram kom í bréfi stefnda til skipulagsnefndar Borgarbyggðar 23. september 1996.

70. Stefndi bendir á, að eins og framlögð gögn málsins gefi til kynna hafi eigendur jarðanna Hlöðutúns og Arnarholts reynt allt frá árinu 1994 að ná samkomulagi um skipti á sameiginlegu óskiptu landi jarðanna, en án árangurs. Á þessum 27 árum hafi oft og tíðum miðað verulega í átt til samkomulags en þó aldrei nær en 18. febrúar 2009 þegar málsaðilar hafi skrifað undir landskiptagerð sem hafi í framhaldinu verið samþykkt af sveitarstjórn Borgarbyggðar og þinglýst hjá embætti sýslumannsins í Borgarnesi. Það sé hins vegar af og frá að í annan tíma hafi komist á formlegur samningur eða samkomulag í skilningi 16. gr. landskiptalaga nr. 46/1941 um landskipti milli málsaðila enda engin gögn því til staðfestingar.

71. Stefndi kannast ekki við að hann hafi rætt eða gert samkomulag við S-kk-þf G-kk-þf, þáverandi ábúanda Arnarholts, um skipti á sameiginlegu landi jarðanna, enda engin gögn verið lögð fram því til staðfestingar í málinu. Virðist þessi staðhæfing eingöngu byggð á órökstuddum fullyrðingum eins eigenda Arnarholts. Stefndi bendir á að í málinu liggi frammi yfirlýsing fyrri eigenda Arnarholts, systkina S-kk-ef G-kk-ef og S-kvk-ef G-kvk-ef, eiginkonu S-kk-ef G-kk-ef, þar sem þau staðfesti að hafa ekki átt í neinum slíkum viðræðum né að meðeigendur þeirra í jörðinni á þessum tíma hafi tekið þátt í eða átt aðild að slíkum viðræðum.

72. Fundargerðir frá árinu 1994 feli ekki í sér neitt samkomulag eigenda jarðanna um landskipti. Þær beri það hins vegar með sér að vera einhvers konar viljayfirlýsing eða drög að mögulegu samkomulagi eigenda jarðanna. Í fundargerðunum komi fram vilji eigenda til að gera sjálfir með sér samning um landskiptin en þær feli hins vegar ekki í sér bindandi samning milli málsaðila, enda komi fram með skýrum hætti í niðurlagi fundargerðarinnar frá 8. október 1994 að gera eigi „uppdrátt að landi jarðanna með ádregnum landamerkjum og uppkast að samningi, sem gerður sé í samræmi við fundargerð.“Af þessum orðum einum sé ljóst að enginn endanlegur samningur hafi verið kominn á með eigendum jarðanna þótt vissulega hafi þokast í samkomulagsátt.

73. Bréf stefnda til skipulagsnefndar Borgarbyggðar þann 23. september 1996 geti ekki undir nokkrum kringumstæðum talist ígildi samkomulags um landskipti. Bréfið hafi eingöngu verið ritað í tilefni af vinnu eigenda Arnarholts við deiliskipulag og öllum verið ljóst að sú vinna fengi ekki framgang nema með aðkomu stefnda. Í bréfinu komi hins vegar fram með mjög skýrum hætti að endanlegum landskiptum jarðanna væri ekki lokið en bréfið hafi m. a. verið ritað í trausti þess að vinnu við landskiptin yrði fram haldið. Í ljósi þess sé einkennilegt að halda því fram nú 25 árum síðar að landskipti hafi komist á m. a. með þessu bréfi eins og byggt sé á í málatilbúnaði stefnenda og þannig reynt að nýta bréfið gegn stefnda. Þessu til viðbótar sé stefnda það mjög til efs að hann hafi þegar bréfið var ritað fengið að sjá endanlegan deiliskipulagsuppdrátt þar sem fyrirliggjandi gögn gefi til kynna að breytingar hafi verið gerðar á deiliskipulaginu í október 1996. Þá sé einnig vert að hafa það í huga að deiliskipulagsuppdrátturinn sé ekki í samræmi við efni fundargerðanna frá 1994.

74. Stefndi bendir á að ákveðnar formreglur gildi um skipti á löndum sem séu í eigu tveggja eða fleiri býla eða um lönd sem þau hafa haft til samnota. Landskipti verði einfaldlega ekki talin hafa komist á með munnmælasögum, fundargerðum, bréfaskiptum, deiliskipulagi, nýtingu landsvæða, greiðslu gíróseðils eða fyrir tómlæti eins og lagt sé upp með í málatilbúnaði stefnenda. Sett hafi verið sérstök landskiptalög varðandi landskipti, þ. e. lög nr. 46/1941, og ákvæðum þeirra laga þurfi að fylgja.

75. Í 1. mgr. 16. gr. landskiptalaga nr. 46/1941 komi fram að landeigendum sé frjálst að skipta sjálfir landi milli sín, ef þeim kemur saman um það svo og öðrum þeim sem njóta einhverra réttinda yfir landinu, þ. m. t. leiguliðar. Landeigendum skal þó skylt að fá hreppstjóra, úttektarmenn, trúnaðarmann eða fagmann sér til aðstoðar ef skiptin eru sérstaklega vandasöm, enda verði viðkomandi leiðbeinandi um það að skiptin verði sem skipulegust og réttlátust. Í 2. mgr. sömu lagagreinar komir fram að ganga skuli frá landamerkjum samkvæmt 1. mgr. í samræmi við ákvæði 15. gr. laganna og að við slík skipti skuli skrá greinilega skiptagerð. Í henni skal nákvæmlega lýst afstöðu þess lands sem hver og einn hlýtur við skiptin, takmörkum þess og réttindum öllum, er því fylgja. Þá skal geta hver áhrif skiptin hafa á leiguliðaafnot af landi því sem skipt er. Í 1. mgr. 15. gr. laganna kemur fram að í skiptagerðum skuli lýsa merkjum og afstöðu þeirra svo greinilega að ekki verði um villst. Þá kemur fram í 2. mgr. 14. gr. laganna að skiptagerðum skuli þinglýst. Þá er einnig til þess að líta að samkvæmt 3. mgr. 12. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976 þurfti samþykki jarðanefndar, sveitarstjórnar og staðfestingu landbúnaðarráðuneytis að fenginni umsögn Bændasamtaka Íslands til skipta á landi sem var í sameign tveggja eða fleiri jarða. Samkvæmt 13. gr. núgildandi jarðalaga nr. 81/2004 þurfi samþykki sjávarútvegs- og landbúnaðarráðherra fyrir skiptum á sameiginlegu landi tveggja eða fleiri jarða og skal um slík skipti gerður sérstakur samningur um landskipti eða landskiptagerð. Ekkert af ofangreindum atriðum, þ. e. formlegur þinglýstur samningur um landskipti eða landskiptagerð sem hlotið hafi staðfestingu eða umsögn þeirra aðila sem lög gera áskilnað um, liggi fyrir í því máli sem hér um ræðir og því vandséð hvernig hægt sé að halda því fram í málinu að kominn hafi verið á bindandi samningur með málsaðilum um landskipti jarðanna.

76. Stefndi telur að greiðsla eigenda Arnarholts á gíróseðli frá B-kk-þgf A-kk-þgf vegna aðkomu hans að málinu á sínum tíma staðfesti ekki á nokkurn hátt að samningur hafi komist á með málsaðilum um landskiptin. Athygli veki að gíróseðillinn sé frá B-kk-þgf persónulega en ekki Búnaðarsambandi Borgarfjarðar sem staðfesti að B-kk-nf hafi á fyrrgreindum fundum á árinu 1994 ekki komið fram fyrir hönd sambandsins. Enginn ágreiningur sé hins vegar um að B-kk-nf sat umrædda fundi eða að B-kk-nf hafi unnið að fyrirhuguðum landskiptum.

77. Í stefnu sé því haldið fram að stefndi hafi í verki samþykkt landamörk jarðanna með framgöngu sinni, þar sem hann hafi nýtt þau tún sem hafi átt að falla til Hlöðutúns „samkvæmt landskiptunum og áður voru í landi Arnarholts.“ Þessu mótmælir stefndi.

78. Stefndi bendir á að allt frá því að núverandi eigendur Arnarholts hafi keypt jörðina og til loka ársins 2019 hafi þeir leigt land vestan Borgarfjarðarbrautar undir beit. Sauðfé og hross hafi verið þar á vegum eigenda Arnarholts og gengið því jafnframt á því landi sem ætlað hafi verið Hlöðutúni samkvæmt lið 8 í fundargerðinni frá 8. október 1994 og því landi sem Hlöðutúni hafi verið ætlað samkvæmt landskiptagerðinni frá árinu 2009, þ. e. sunnan við tún Hlöðutúns. Núverandi eigendum Arnarholts hafi á sínum tíma verið mjög umhugað um að tún jarðarinnar væru slegin. Meðan mjólkurframleiðsla var í Hlöðutúni hafi stefndi nýtt tún Arnarholts samkvæmt sérstöku samkomulagi þar um. Þá hafi stefndi endurunnið á sinn kostnað stóran hluta af heimatúnum Arnarholts svo og eitt stykki neðan þjóðvegar, sunnan Arnarholts. Stefndi hafi jafnframt nýtt þau tún Arnarholts sem átt hafi að falla til Hlöðutúns samkvæmt fundargerðunum frá 1994, oghafi svo verið allt til ársins 2004, enda eigendum Arnarholts verið umhugað um að þau væru nýtt svo að þau færu ekki í órækt. Eftir að búrekstri hafi verið hætt í Hlöðutúni fyrri hluta ársins 2005 hafi eigendur Arnarholts hins vegar ráðstafað öllum túnum jarðarinnar til slægna, þ. m. t. þeim túnum sem átt hafi að falla til Hlöðutúns samkvæmt fundargerðunum, fyrst til bænda í Bakkakoti og hin síðari ár til bænda í Ási.

-------

79. Því er mótmælt að stefndi hafi sýnt af sér tómlæti varðandi landskipti jarðarinnar eða að hann hafi með einhverjum hætti glatað eignarrétti sínum á óskiptu landi jarðanna þar sem hann hafi ekki komið á framfæri athugasemdum eða mótmælum við fundargerðirnar frá 1994 eða deiliskipulaginu frá 1998. Það hafi komið fram með mjög skýrum hætti af hálfu stefnda, m. a. í títtnefndu bréfi til skipulagsnefndar Borgarbyggðar þann 23. september 1996, að landskiptum væri ekki lokið. Mikill fjöldi bréfa, auk fjölmargra funda, gerðra samninga, s. s. landskiptasamningsins frá 2009, sbr. framlögð skjöl málsins, gefi það til kynna að öllum hafi verið ljóst, bæði stefnda og stefnendum sem og skipulagsyfirvöldum og sveitarstjórn Borgarbyggðar auk sýslumanns, að landskiptum væri ekki lokið. Stefndi hafi í tæp 27 ár reynt eftir fremsta megni að þoka landskiptum jarðanna áfram án árangurs en næst því hafi verið komist á árinu 2009 með gerð sérstaks landskiptasamnings. Það sé því öldungis fráleitt að halda því fram af hálfu stefnenda að stefndi hafi á einhvern hátt glatað eignarréttindum sínum sökum tómlætis.

-------

80. Ef svo ólíklega vildi til að talið yrði að bindandi landskipti milli málsaðila hafi komist á með fundargerðunum á árinu 1994 eða deiliskipulagsuppdrættinum frá 1998 þá telur stefndi að ógilda beri þau landskipti á grundvelli 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 eða á grundvelli meginreglunnar um brostnar forsendur. Stefndi telur einsýnt að slíkur samningur væri mjög ósanngjarn í hans garð, sem eiganda Hlöðutúns, auk þess sem hann væri í beinni andstöðu við ákvæði landskiptalaga nr. 46/1941.

8 1. Stefndi bendir á að ekkert tillit hafi verið tekið til landgæða eða mats á landi í fundargerðunum en ca 35 ha af því landi sem þar hafi verið ætlað Hlöðutúni sé land sem Norðurá flæðir yfir auk þess sem töluverður hluti landsins séu blautar mýrar sem nýtist aðeins að takmörkuðu leyti. Ljóst sé að stefnendur hafa sjálfir talið að verulega hallaði á stefnda í þeim drögum sem gerð hafi verið á fundunum, enda hafi sá sem komið hafi fram fyrir hönd stefnenda á fundunum talið að niðurstaða fundanna hafi verið þvinguð fram, stefnda í óhag. Þá sé einnig til þess að líta að staða samningsaðila á þessum tíma var mjög ójöfn, þar sem stefndi naut engar sérfræðiaðstoðar. Til viðbótar framansögðu væri slíkur samningur í andstöðu við ákvæði 1. mgr. 3. gr. og 13. gr. landskiptalaga nr. 46/1941 sem og önnur ákvæði laganna, en í 1. mgr. 3. gr. laganna komi fram að við landskipti skuli ekki aðeins fara eftir flatarmáli lands, heldur og gæðum þess og verðmæti á hverjum stað.

82. Skýrasta staðfesting þess að ekki hafi komist á bindandi samningur um landskipti á sameiginlegu óskiptu landi jarðanna sé þó sennilega framkoma stefnenda sjálfra allt frá því að þeir festu kaup á jörðinni á árinu 1994 og fram til þess tíma sem stefna hafi verið gefin út í máli þessu. Frá fyrstu tíð hafi stefnendum verið það ljóst að enginn endanlegur samningur sé til staðar um landskiptin. Þetta staðfesti m. a. fyrirliggjandi bréf og fundargerðir þeirra funda sem haldnir hafi verið af stefnendum svo og öll samskipti málsaðila allt frá árinu 1994. Í þessu sambandi megi m. a. benda á að hluti stefnenda hafi skrifað undir landskiptagerð á árinu 2009 sem síðar hafi verið afmáð úr þinglýsingabókum og þá hafi stefnendur sjálfir óskað eftir landskiptum á sameiginlegu landi jarðanna á árinu 2013. Þá sé harla einkennilegt það tómlæti sem stefnendur hafi sýnt ef þeir telji nú að samningur eða samkomulag um landskipti hafi komist á með málsaðilum á árunum 1994 - 1996, en ekkert aðhafst til að fá slíkt viðurkennt fyrren nú rúmum 26 árum síðar.

83. Með vísan til alls þess sem að framan er rakið telur stefndi að sýkna beri hann af aðalkröfu stefnenda í málinu.

-------

84. Í varakröfu sinni í málinu geri stefnendur kröfu um að viðurkennt verði með dómi að Hlöðutúni tilheyri einungis beitarréttindi í landi Arnarholts, fyrir þann búpening sem jörðin framfleytir, og veiðiréttur að 1/3 hluta í landi Arnarholts, austan landamarka jarðanna við Norðurá, en engin bein eignarréttindi.

85. Stefndi telur að verulegur vafi leiki á því hvort fyrrgreind dómkrafa sé yfir höfuð dómtæk og þannig sé ekki loku fyrir það skotið að vísa beri varakröfu stefnenda frá dómi ex officio. Í dómkröfunni sé gengið út frá þeirri forsendu að eignarland Arnarholts sé þekkt og óumdeilt. Eignarland Arnarholts, hvorki útskipt land né hluti jarðarinnar í því óskipta landi sem eigendur jarðarinnar eiga með stefnda, sem eiganda Hlöðutúns, sé skilgreint í dómkröfu stefnenda. Þannig virðist gengið út frá því í dómkröfunni að Hlöðutún eigi beitarréttindi í öllu landi Arnarholts án þess þó að land jarðarinnar sé skilgreint með nákvæmum hætti. Að mati stefnda sé varakrafan mjög óljós auk þess sem hún byggist á ákveðnum forsendum sem ekki verði séð að séu ágreiningslausar.

86. Krafa stefnenda um að jörðin Hlöðutún eigi einungis beitarréttindi í því landi sem talið hafi verið óskipt sameiginlegt beitarland Arnarholts og Hlöðutúns sé ný af nálinni og hafi slíkum hugmyndum í raun aldrei, svo vitað sé, verið haldið fram allt frá því að kaupsamningurinn frá 1915 hafi verið gerður og mögulega fyrr. Alla tíð hafi eigendur og ábúendur þessara beggja jarða litið svo á að hér væri um sameiginlegt eignarland jarðanna að ræða sem nýtt væri af þeirra hálfu til beitar. Því til staðfestingar séu m. a. þau fjölmörgu skjöl sem liggi fyrir í málinu. Ef einungis væri um beitarréttindi að ræða hefði slíkt átt að koma fram í kaupsamningi S-kk-ef Þ-kk-ef og B-kk-ef G-kk-ef frá 26. maí 1915 en þar sé hins vegar talað um sameiginlegt beitarland jarðanna sem verði ekki skilið á annað veg en þann, að um eignarland beggja jarðanna sé að ræða. Eigendur og ábúendur jarðanna hafi litið svo á í yfir 100 ár, og það hafi fyrst verið með stefnu þessa máls í febrúar 2021 sem sjónarmiðum eigenda Arnarholts um að Hlöðutún eigi einungis beitarréttindi í þessu landi hafi verið hreyft.

87. Stefndi bendir á að fasteignamat jarðanna renni jafnframt stoðum undir að hér sé um sameiginlegt eignarland að ræða. Megi í því sambandi benda á að í jarðatali á Íslandi, sem gefið var út af J. J-x-x í Kaupmannahöfn 1947, sé dýrleiki Arnarholts talinn vera 30 hundruð en sýslumaður telur að 10 hundruð (1/3) af dýrleikanum sé á Hlöðutúni. Í kaupsamningnum frá 26. maí 1915 sé dýrleiki Hlöðutúns talinn vera 10,7 hundruð. Í gjörðabók fasteignamatsnefndar í Mýrasýslu frá 17. mars 1916 er jörðunum Hlöðutúni og Arnarholti lýst og þar komi fram að beitiland þeirra sé óskipt. Þar komi einnig fram að fasteignamatsmenn telji að Hlöðutún framfleyti um það bil helmingi færri búfénaði en Arnarholt (1/3 á móti 2/3). Jarðirnar eru metnar til fasteignamats og er Hlöðutún metin á kr. 2.100 en Arnarholt á kr. 4.800.- (kr. 4.000.- ). Samkvæmt gerðabók fasteignamatsnefndar Mýrasýslu frá árunum 1930 - 1931 er jarðamat Hlöðutúns kr. 5.000.- en jarðamat Arnarholts kr. 9.900.-, sbr. dskj. nr. 97. Ljóst megi vera að ef Hlöðutún ætti einungis beitarrétt í óskipta landinu en ekki beinan eignarrétt ætti mat Hlöðutúns að vera mun lægra en sem næmi 1/3 af heildarmati beggja jarðanna.

88. Þá bendir stefndi jafnframt á útnefningu Á-kk-ef P-kk-ef, sýslumanns í Mýra-og Borgarfjarðarsýslu, frá 11. október 1966 þar sem fram kemur að ábúandi Arnarholts og eigendur Hlöðutúns og Laugalands hafi óskað eftir því að útnefndir yrðu tveir menn til að kanna landamerki milli jarðanna Arnarholts, Hlöðutúns og Stafholtsveggja og gerðra landamerkjalýsinga og að sett yrðu upp merki milli fyrrgreindra landareigna. Ljóst sé af þessu bréfi að eigendur fyrrgreindra jarða hafa talið að Hlöðutún ætti land að jörðinni Stafholtsveggjum og þá væntanlega vegna óskipta landsins, því með öðrum hætti á Hlöðutún ekki land að merkjum gagnvart Stafholtsveggjum.

89. Þá sé einnig í þessu sambandi ástæða til að vekja athygli á þinglýstri yfirlýsingu stefnenda til sveitarfélagsins Borgarbyggðar frá 21. október 1994, þar sem allir eigendur Arnarholts lýsi því yfir að þeir séu reiðubúnir að selja Borgarbyggð nánar tilgreinda 17 ha landspildu báðum megin Einifellsvegar, frá landamerkjum Einifells að norðan, frá landamerkjum Laugalands að austan og allt að 150 metra vestur fyrir Einifellsveg. Í fyrrgreindi yfirlýsingu komi fram með skýrum hætti að fyrrgreind spilda sé úr óskiptu landi Hlöðutúns og Arnarholts og að samþykki eiganda Hlöðutúns þurfi fyrir sölu spildunnar.

90. Þá bendir stefndi á að ef Hlöðutún ætti einungis beitarréttindi í óskipta landinu sé óneitanlega mjög sérstakt að Hlöðutún skuli fá 1/3 af leigugreiðslum vegna leigðra lóða í óskipta landinu, en sú sé raunin. Vísar stefndi um þetta til samninga við K-kk-þf G-kk-þf 26. júní 1960 og við O-kvk-þf Þ-kvk-þf þann 20. apríl 1970. Í kaupsamningi og afsali O-kvk-ef til Ó-kk-ef O-kk-ef J-kk-ef frá 3. júlí 1979 vegna sölu á sumarbústaðnum á lóðinni komi fram samþykki eigenda Hlöðutúns og Arnarholts fyrir sölunni. Í leigusamningi við H-kk-þf Þ-kk-þf frá 18. ágúst 1970 komi fram að hið leigða land sé úr óskiptu beitilandi jarðanna og áskilja leigusalar sér forkaupsrétt að mannvirkjum á lóðinni. Allir leigusamningarnir þrír séu gerðir af eiganda Hlöðutúns og ábúanda Arnarholts og liggi fyrir í málinu enþeir bendi allir til sameignar á landinu.

91. Í stefnu málsins sé vísað til þess að eigandi Arnarholts hafi á árinu 1942 leigt allan veiðirétt jarðarinnar í Norðurá til tíu ára án sérstaks samþykkis eiganda Hlöðutúns sem bendi til þess að Arnarholt hafi talið sig eiga beinan eignarrétt að öllu landinu, sbr. leigusamning. Stefndi getur ekki fallist á það og bendir á að í leigusamningnum sé vísað til veiðiréttar „íánni Norðurá fyrir Arnarholts landi.“ Ekki komi fram hvar það land sé en á þessum tíma hafi Arnarholt átt útskipt land neðan Norðurárbrúar svo og svonefnt Arnarholtsstykki innan við engjar Hlöðutúns. Leigusamningurinn hafi að öllum líkindum tekið til þessa lands, þ. e. útskipts lands jarðarinnar. Þá liggi ekkert fyrir um það hvort sambærilegur samningur hafi verið gerður vegna Hlöðutúns varðandi Hlöðutúnsland. Leigusamningurinn veiti því enga vísbendingu um að Arnarholt hafi verið eini eigandi þess lands sem alla tíð hafi verið talið í sameign jarðanna.

92. Stefndi vekur athygli á því að verði varakrafa stefnenda viðurkennd hafi það m. a. í för með sér að stefnendur geti ekki staðið við sameignarsamning sinn og viðauka hans frá árinu 2001 og stofnskjal lóða frá því í maí 2003 gagnvart meðstefndu, R-kvk-þgf T-kvk-þgf, þar sem ræktunarsetur og byggingarlóð, sem henni hafi verið úthlutað með fyrrgreindum skjölum, nái inn á útskipt land Hlöðutúns.

93. Stefndi bendir á að framkoma og gjörðir stefnenda eftir að þeir eignuðust Arnarholt í september 1994 gefi með skýrum hætti til kynna að þeir hafi sjálfir litið svo á að um óskipt sameiginlegt eignarland Hlöðutúns og Arnarholts sé að ræða. Það hafa einnig fyrri eigendur þessara jarða gert. Staðreyndin sé sú að eigendur beggja jarða hafi hagað gjörðum sínum í 116 ár með þeim hætti að um bein eignarréttindi beggja jarðanna sé að ræða og þar af hafi stefnendur sjálfir litið svo á í rúm 26 ár. Telji stefnendur nú að einungis sé um beitarréttindi að ræða sé tómlæti þeirra með eindæmum og með þeim hætti að þeir hafi glatað öllum hugsanlegum réttindum í þessu sambandi.

94. Stefndi vísar einnig til laga nr. 46/1905 um hefð til stuðnings kröfum sínum að það land sem hér um ræðir sé í óskiptri sameign jarðanna Arnarholts og Hlöðutúns, ef svo ólíklega vildi til að talið yrði að einungis hafi verið um beitarréttindi Hlöðutúns að ræða í upphafi.

Niðurstaða

95. Aðalkrafa stefnenda er krafa um að viðurkennt verði að lögfest skipti hafi komist á um landamerki jarðanna sem hér eiga í hlut. Grunnur undir þeirri kröfugerð er að komist hafi á bindandi samningur um landskipti milli jarðanna Hlöðutúns og Arnarholts eins og ítarlega er rakið hér að framan. Þannig er augljóst að til þess að til greina komi að fallast á stefnukröfur þarf að slá framangreindu föstu. Væri þó björninn samt ekki unninn að fullu eins og kröfugerð er háttað, eins og vikið verður að síðar.

96. Ágreiningslaust er að enginn eiginlegur samningur liggur fyrir í málinu þar sem sannanlega er úr deilu aðila leyst, eða landskiptum með endanlegum hætti. Stefnendur byggja hins vegar á því að með fundargerðum af fundum sem forsvarsmenn aðila áttu sannanlega aðild að í september og október 1994 hafi verið samið um stóru myndina varðandi landskipti, eða öllu heldur staðfestur samningur sem í raun hafði komist á áður. Þarna hafi samist um meginatriði þannig að bindi aðila. Þar er vísað til þekktrar reglu í samningarétti um að ef meginatriði samnings eru fastmælum bundin þá geti aðilar undir vissum kringumstæðum ekki vikið sér undan efndum þótt einhverjir lausir endar séu. Slíkir endar verði hins vegar þá hnýttir þannig að séu til hagsbóta fyrir þann sem uppi hefur andmæli við því að samningar hafi tekist yfir höfuð. Þetta kveðast stefnendur gera með kröfugerð sinni í málinu.

97. Því verður strax slegið föstu að með öllu er ósannað í málinu að fyrir fund þann sem fram fór í Borgarnesi í september 1994 hafi stefndi átt í einhverjum afgerandi viðræðum við S-kk-þf G-kk-þf, ábúanda á Arnarholti, og að fundurinn hafi í raun snúist um að staðfesta það sem áður hafði verið gerður samningur um á milli aðila um landskiptin.

98. Engin skrifleg gögn málsins staðfesta slíkt gegn eindreginni neitun stefnda. Þá bar ekkja S-kk-ef í skýrslu, sem hún gaf við aðalmeðferð málsins, á sama veg. Kvaðst hún ekki kannast við slíkar viðræður eða samkomulag. Í þeim efnum blasir og við að S-kk-nf G-kk-nf var ekki eini eigandi Arnarholts. Ekkert bendir til þess að sameigendur hans hafi átt nokkra aðkomu að viðræðum við stefnda, hvorki fyrr né síðar, og ekkert sem bendir til þess að S-kk-nf hafi haft umboð eða aðrar heimildir á þeim tíma til að skuldbinda þáverandi sameigendur Arnarholts. Þvert á móti liggur fyrir yfirlýsing þriggja meðeigenda S-kk-ef að jörðinni, frá apríl 2021, um að þau hafi alla tíð litið svo á að óskipt land jarðanna hafi verið sameiginlegt eignarland í hlutföllunum 1/3 í eigu Hlöðutúns og 2/3 í eigu Arnarholts. Jafnframt að þau kannist ekki við neinar viðræður milli eigenda fyrir eigendaskipti 1994 um landskipti, hvorki með eða án þeirra aðkomu.

99. Þegar Þ-kk-nf S-kk-nf var spurður við aðalmeðferð málsins hvort hann og sá sem með honum var á fundinum 10. september 1994 um landamerki jarðanna, en báðir urðu viku síðar eigendur Arnarholts ásamt fleirum, hefðu haft umboð til að skuldbinda aðra eigendur jarðarinnar, svaraði hann á þann veg að þess hefði ekki þurft. Þeir hefðu ekki verið komnir til að semja um landamerki, heldur hafi þeir verið mættir á fundinn til að fylgjast með og fá staðfestu fyrir því að þá þegar lægi fyrir samkomulag með landeigendum um landskipti. Eru enda engin efni til að líta svo á og í raun fráleitt að fulltrúar væntanlegra seljenda hafi búið yfir einhverju umboði frá væntanlegum kaupendum í mögulegum kaupum til að semja um landskipti þegar jörðin var í eigu annarra.

100. Af gögnum málsins verður þó ráðið að Þ-kk-nf og K-kk-nf Ó-kk-nf J-kk-nf, sem mættu á fundinn fyrir hönd að því er virðist þess hóps sem fyrirhugaði kaup á Arnarholti, hafi verið í nokkru forsvari fyrir hópinn fyrir og raunar einnig eftir kaupin. Þeir hafi þannig verið að kanna stöðu mála áður en frá kaupsamningi yrði gengið eins og eðlilegt má telja.

101. Enda er enginn ágreiningur um og það blasir við af fundargerð sem rituð var á fundinum að þessi mál voru rædd og einnig er engin ástæða til að draga í efa að fundurinn hafi verið haldinn vegna fyrirhugaðrar sölu á Arnarholti. Ekkert bendir hins vegar til þess að þarna hafi legið fyrir svo til endanlegt samkomulag með eigendum jarðanna eins og framangreindur málatilbúnaður verður skilinn, sem stefnendur hafi þá gengið inn í, með þeim réttindum og skyldum sem því fylgdu. Hitt blasir við af lestri fundargerða frá fundinum 10. september og síðar fundinum sem haldinn var eftir að kaupin gerðust, í Hlöðutúni 8. október 1994, að enn voru í gangi viðræður um landskipti, sem reyndar hafa, að því er virðist, haldið áfram æ síðan.

102. Dómnum þykir því ljóst, svo því sé haldið til haga, að stefnendur geta engan sjálfstæðan rétt byggt á meintu samkomulagi fyrrverandi eigenda Arnarholts við eiganda Hlöðutúns. Hvorki á því að slíkur samningur hafi verið til staðar fyrir fundinn 10. september 1994 né að frá slíkum samningi hafi í einhverjum skilningi verið gengið á þeim fundi. Var enda enginn löghæfur fulltrúi jarðarinnar Arnarholts staddur á þeim fundi og þeir sem mættu þar fyrir hönd hugsanlegra kaupenda með öllu umboðslausir íþeim efnum. Það breytir ekki því að nokkuð augljóst er að atriði sem farið var yfir á þessum fundi voru sannanlega efniviður í fund sem haldinn var í Hlöðutúni um mánuði síðar eftir að Arnarholt hafði skipt um eigendur.

-------

103. Því verður eingöngu horft til fundarins 8. október 1994 við mat á því hvort skuldbindandi samningur hafi tekist með aðilum um landskipti milli jarðanna.

104. Í þeim efnum athugast strax að ekki verður litið öðruvísi á en svo að merki milli jarðanna hafi allt frá því 1890 sbr. framangreint og síðan með kaupsamningnum 1915 verið nokkuð ljós. Til marks um það er látið við það sitja, í bæði kaupsamningi 17. september 1994 og afsali um ári síðar eða 15. september 1995 þegar stefnendur kaupa Arnarholt, að vísa um landamerki til landamerkjalýsingar frá 21. maí 1890. Engu er við það bætt. Þannig vekur athygli að ekki er að neinu leyti fjallað um þau landskipti sem stefnendur, kaupendur Arnarholts, telja nú að hafi þarna þegar verið komin á og fólu sannanlega í sér grundvallarbreytingar á merkjum jarðarinnar gagnvart Hlöðutúni, a. m. k. miðað við það sem lesa mátti úr eldri merkjalýsingu. Þarna hafði sú breyting orðið í millitíðinni, miðað við málatilbúnað stefnenda, að mjög stór hluti jarðarinnar, sem hafði verið, vafalaust að mati dómsins samkvæmt skilningi aðila, í óskiptri sameign með aðliggjandi jörð, var nú orðinn að fullu og öllu í eigu kaupenda. Skortur á að láta þessa getið í heimildarskjölum stefnenda vekur enn meiri athygli í ljósi þess málatilbúnaðar stefnenda að grundvöllur landskipta milli Hlöðutúns og Arnarholts hafi náðst áður en stefnendur keyptu jörðina og þessi skjöl voru skrifuð og undir rituð.

105. Nærtæk skýring hlýtur að vera að ágreiningslaust er að formlegur samningur um þetta hefur aldrei legið fyrir og aðilar gengið út frá því þarna.

106. Þá verður ekki séð, miðað við framhaldið, að þótt fulltrúar eigenda Arnarholts á fundinum 8. október hafi þar haft bakland sem þeir höfðu vísast ekki á fyrri fundinum sem þeir sóttu, þ. e. á grundvelli þess að á seinni fundinum hafði jörðin skipt um eigendur og þeir sannanlega orðnir skilyrtir eigendur jarðarinnar samkvæmt kaupsamningi, að þeir hafi haft umboð til að skuldbinda sameigendur sína með endanlegum hætti. Í fundargerð fundarins er í formála þó vissulega tekið fram að mættu, Þ-kk-nf og K-kk-nf Ó-kk-nf, séu þar staddir sem eigendur og sem umboðsmenn eigenda jarðarinnar Arnarholts eins og það er orðað. Ekki verður séð að stefndi hafi dregið eða dragi nú með skýrum hætti umboð þetta í efa. Hins vegar liggur ekki fyrir í málinu hversu víðtækt þetta umboð var og má ætla af framgangi sameigenda í framhaldinu að landskiptagerð hefði aldrei verið samþykkt með endanlegum hætti nema að fengnu samþykki allra landeigenda. Það hefði verið hægur vandi fyrir stefnendur að leggja fram umrætt umboð eða staðfesta með öðrum og óyggjandi hætti að þegar fulltrúar landeigenda yfirgáfu fundinn hafi þeir verið búnir að skuldbinda aðra landeigendur með óafturkræfum hætti. Ekkert slíkt gagn liggur fyrir í málinu. Þá liggja heldur engar upplýsingar svo sem fundargerð eða önnur gögn fyrir um fund sem vísað er til m. a. í skriflegri aðilaskýrslu Þ-kk-ef S-kk-ef að hafi verið haldinn 11. eða 12. september 1994 með væntanlegum eigendum Arnarholts áður en í kaupin var ráðist, sem hefði vafalaust verið til skýringar í þessum efnum. Þar reyndar mun hafa strax komið fram óánægja með að stefndi fengi í sinn hlut svokallað norðausturhorn.

107. Varðandi það hvort meginatriði um skiptingu á óskiptu landi jarðanna hafi náðst fram þarna verður að líta svo á að þau hafi í stórum dráttum einnig legið fyrir áður. Þannig má ráða af gögnum málsins að eigendur Arnarholts og Hlöðutúns hafi frá 1915 litið svo á að óskipt land, þ. e. andlag samninganna, væri eignarland jarðanna því sem næst í hlutföllunum 1/3 og 2/3. Því lá alltaf fyrir að verkefnið var að langstærstu leyti það eitt að ákveða hvar eignarland hvorrar jarðar í áður óskiptri sameign skyldi liggja eftir skiptingu. Eðli máls samkvæmt hljóta aðilar í þessari stöðu að freista þess að útskipt land sé aðliggjandi hvorri jörð, en ekki sé um bútasaum að ræða eins og stefnendur hafa haldið fram að þeir hafi viljað forðast í lengstu lög. Í þeim efnum eru kostir ekki miklir enda bera drögin sem um er deilt það með sér að aukið var við Hlöðutún til norðurs með Norðurá og til suðurs niður með ánni, þar sem heitir Efribörð samkvæmt skjölum málsins. Undantekningin er hins vegar sá skiki sem tekinn var sérstaklega út, í norðausturhorni hins óskipta lands, sem reyndar hefur miðað við gögn málsins verið þyrnir í augum a. m. k. einhverra eigenda Arnarholts alla tíð.

108. Óumdeilt er að niðurstaða fundarins 8. október var sú að fulltrúar stefnenda, þ. e. eigendur Arnarholts, tóku að sér að setja samkomulag aðila upp í uppkast að samningi, sem væntanlega hefði þá verið í formi draga að landskiptagerð, og einnig að láta gera uppdrátt af landinu og skiptingu þess eins og það ætti með réttu að líta út miðað við niðurstöðu fundarins. Ekki er heldur um það deilt að slíkur samningur hefur aldrei verið skrifaður og kort ekki uppdregið fyrr en um ári síðar, a. m. k. ekki kynnt stefnda. Mikilvægt er við mat á því hvort komist hafi á skuldbindandi samningur með aðilum að ósannað er að í viðræðum aðila í september eða október 1994 hafi legið fyrir uppdráttur af landinu sem markaði útlínur samkomulagsdraganna. Flest bendir reyndar til þess að enginn slíkur uppdráttur hafi legið fyrir.

--------

109. Á hinn bóginn virðist sem aðilar hafi þrátt fyrir þetta að einhverju leyti hagað sér í samræmi við samningsdrögin. Þannig hefur því ekki verið mótmælt af stefnda að eftir fundi stefnda og Þ-kk-ef S-kk-ef, þá formanns sameigendafélagsins, og G-kk-ef S-kk-ef, eins eiganda, 13. og 14. október 1995, voru áform uppi um að setja niður hornstaura að hluta að því er virðist í samræmi við samkomulagsdrögin frá árinu á undan. Hins vegar áréttar stefndi á fundinum og enginn sjáanlegur ágreiningur er gerður um það að ganga þyrfti frá landskiptum, sem þá eru greinilega ófrágengin. Þá er stefnda þarna kynnt í trúnaði skipulagstillögur um Arnarholt. Af óstaðfestum minnispunktum sem Þ-kk-nf tók saman af fundinum verður þó ráðið að meginefni hans hafi verið að kynna samkomulag Arnhyltinga við eiganda Bakkakots fremur en landskipti milli Arnarholts og Hlöðutúns.

110. Þá vísa stefnendur til bréfs sem stefndi ritaði ljóslega að beiðni fulltrúa stefnenda 23. september 1996 til skipulagsnefndar Borgarbyggðar, vegna fyrirliggjandi skipulagstillagna. Stefnendur hafa ekki mótmælt því að bréfið hafi stefndi ritað til að liðka fyrir skipulagi á nágrannajörð sinni. Augljóst er að mati dómsins að bréfið sem slíkt, sem ritað er til þriðja aðila, slær engu föstu með skuldbindandi hætti um að endanlega hafi verið gengið frá landskiptum, enda það ekki raunveruleg staða málsins á þeim tíma. Þar er því enda lýst að eftir eigi að ganga frá landamerkjum en einnig þeirri trú stefnda á þeim tíma, að ekki megi kenna ágreiningi um tafir í þeim efnum þótt engu sé slegið þar föstu. Var það enda svo að þegar skipulagið var samþykkt var sérstaklega tekið fram að ekki væri tekin afstaða til landamerkja jarðanna, þótt það skipti vitaskuld heldur ekki sköpum.

111. Stefnendur vísa og til þess að stefndi hafi að einhverju leyti breytt í samræmi við samkomulagsdrögin með því að beita að einhverju leyti búfénaði sínum á tún sem áttu að falla Hlöðutúni í skaut samkvæmt drögunum auk þess að slá tún í eigu Arnarholts. Þetta er þó að mati dómsins með öllu ósannað gegn neitun stefnda og að virtum röksemdum hans gegn því í greinargerð til dómsins, m. a. þeim að stefnendur hafi sjálfir haft sauðfé og hross á beit á landi sem hefði átt að ganga til Hlöðutúns. Stefndi hefur kannast við að hafa slegið tún í landi Arnarholts á meðan búskapur var enn stundaður í Hlöðutúni, en það hafi einmitt verið gert samkvæmt sérstöku samkomulagi. Þá hefur því t. a. m. ekki verið neitað af stefnendum, að eftir að búrekstri var hætt í Hlöðutúni 2005 hafi eigendur Arnarholts ráðstafað öllum túnum jarðarinnar til slægna, þ. m. t. þeim túnum sem áttu að ganga til Hlöðutúns samkvæmt margnefndum drögum. Engu verður þannig slegið föstu um nytjar eigenda á landinu eftir 1994 þannig að það hafi einhver áhrif við úrlausn þess.

-------

112. Eins og málið er lagt fyrir dóminn gerist svo ekkert markvert í málinu fyrr en 2002 þegar G-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf, þáverandi formaður stjórnar Arnarholts, kom með yfirlýsingu til stefnda dagsetta 14. júlí 2002 þar sem gert var ráð fyrir því að aðilar myndu staðfesta fyrra samkomulag um „skiptingu jarðanna Arnarholts og Hlöðutúns og landamerki þeirra í milli.“ Stefndi neitaði að skrifa undir þetta skjal og hringdi að sögn Þ-kk-ef S-kk-ef í hann þá um kvöldið og var mjög brugðið. Samkvæmt þessu verður að ganga út frá því að hvorugur aðila taldi bindandi samning í gildi á þessum tíma, enda ella vart þörf á að afla staðfestingar á því. Ekki er sjáanlegur ágreiningur um að þetta hafi a. m. k. komið stefnda mjög í opna skjöldu.

113. Á ársfundi sameignarfélagsins 2003 var áréttað að ekki hafi verið gengið frá samningi um skiptin. Þar voru kynntar hugmyndir stefnda um breytingar á samningum aðila frá þeim drögum sem fyrir lágu. M. a. að tilteknar leigulóðir ættu undir Hlöðutún, þvert á það sem G-kk-nf K-kk-nf vildi fyrir hönd Arnarholts í heimsókninni ári fyrr. Formaður félagsins lagði til að hugmyndir stefnda yrðu samþykktar enda væri það mun verri kostur „fyrir Arnhyltinga ef taka þyrfti upp öll landsskipti og landamerki...“

114. Í bréfi frá formanni félagsins til stefnda í júní 2004 var lýst þeirri skoðun stjórnar að útgangspunktur í viðræðum um landskipti jarðanna væru framangreindar fundargerðir frá 1994. Formaðurinn hafnaði sérstökum vanefndum af hálfu Arnarholts, heldur ættu báðir aðilar nokkra sök og leiða þyrfti mál til lykta án frekari tafa.

115. Stefndi sendi 1. október 2004 frá sér tillögur um lok landskipta Arnarholts og Hlöðutúns og með bréfi 9. nóvember tilkynnti stjórn að hún hefði fengið umboð félagsfundar til að ganga til samninga á grundvelli þeirra tillagna.

116. Á ársfundi félagsins í mars 2005 voru landamerki rædd og tillaga borin upp um að fá álit lögmanns á samkomulagi frá 1994 og einnig eins og það var orðað að „leita allra leiða til að ná bestun á landaskiptum við B-kk-þf í skilningi allra eigenda Arnarholts.“ Jafnframt að meta áhættu af málarekstri vegna landskiptasamnings við B-kk-þf. Þar var og fært til bókar eftir viðstöddum lögmanni að til að samkomulag væri lagalega bindandi þyrftu allir að vera samþykkir. Eina skjalið sem allir hefðu skrifað undir væri kaupsamningur og afsal. Aðrir gjörningar teldust ófrágengnir og ekki formlega bindandi. 117. Svo virðist sem félagsmenn hafi, ef ekki fyrr þá a. m. k. eftir þennan fund, gengið út frá því að þessi væri lagaleg staða málsins. Á fundinum var rætt um leiðir til að knýja fram landskipti, en einnig heyrðust greinilega raddir um að B-kk-nf hefði fengið meira land en honum hafi borið. Þ-kk-nf S-kk-nf vísaði til samkomulags sem gert hefði verið við B-kk-þf og samþykkt með auknum meirihluta félagsmanna á fundi 2. nóvember 2004 en því samkomulagi þyrfti þá að rifta áður en fyrirliggjandi tillaga á fundinum yrði borin undir atkvæði.

118. Eftir þetta eru greinilega einhverjar viðræður í gangi en næsta skjal sem líta verður til er „Samkomulag milli eigenda jarðanna Arnarholts og Hlöðutúns í Stafholtstungum, Borgarbyggð, um skiptinu jarðanna.“ Þetta samkomulag var undirritað 11. október 2008 af stefnda og eiginkonu hans annars vegar og G-kk-þgf I-kk-þgf G-kk-þgf hins vegar, formanni fyrir hönd sameignarfélags Arnarholts með fyrirvara um samþykki félagsfundar.

119. Samkomulagið virðist taka á öllum þeim þáttum sem þörf er á í samningum sem þessum, fjallað er um veiðirétt, landskipti, jarðhita, girðingar, umferðarrétt, malarnám úr Norðurá og tilteknar leigulóðir sem verið höfðu til umræðu 2002, sbr. framangreint.

Sérstaka athygli vekur að ekki er vikið einu orði að þeim samkomulagsdrögum sem náðust 1994. Hvorki virðist þarna gert ráð fyrir því að sá samningur væri grunnur hins nýja né að sá samningur félli úr gildi. Þarna virðist hreinlega ekki gert ráð fyrir að ígildi væri eldri skuldbindandi samningur milli aðila.

120. Þessi samningur var borinn undir félagsfund stefnenda 21. október 2008 og samþykktur af öllum eigendum Arnarholts utan að því er virðist eins, með stuttri athugasemd um skiptingu hólma í Norðurá og hlutfall veiðiréttinda milli jarðanna úr ánni.

121. Því var gengið frá landskiptagerð og hún undirrituð 18. febrúar 2009 og þinglýst á eignirnar 27. maí 2009. Þá gerðist það hins vegar að Þ-kk-nf S-kk-nf, einn eigenda, sbr. framangreint, krafðist þess þá að skjalið yrði afmáð úr þinglýsingabókum á grundvelli þess að skort hefði á samþykki hans. Var orðið við því og málið því áfram óleyst. Í þeim málatilbúnaði vísaði Þ-kk-nf reyndar til þess að landskiptagerð hefði þegar verið frágengin 1998, enekki verður séð glöggt á hverju sú tilvísun byggist.

122. Í kjölfarið kom bréf frá stjórn sameigendafélagsins ritað 25. ágúst 2009 um að hún stæði sem fyrr að samkomulaginu en þyrfti að leita leiða til að klára málið, þá væntanlega með samkomulagi við þann eina sameiganda sem væri ósáttur. Í bréfi stjórnar 15. apríl 2010 voru þessi vandræði áréttuð en þar sagði m. a.: „Frágangur á landaskiptum milli aðila er þannig varið að allir eigendur verða að skrifa undir svo hægt sé að þinglýsa samningnum á eðlilegan hátt.“ Þar var einnig áréttað að stjórnin liti svo á að samningurinn frá 2009 væri í gildi og hún myndi virða hann í hvívetna. Gögn málsins benda hins vegar til þess að eftir þetta líkt og fyrir hafi málið verið í uppnámi og engin lausn í sjónmáli.

123. Eftir hins vegar nokkur samskipti barst bréf frá lögmanni stefnda dagsett 2. nóvember 2011 þar sem m. a. því var lýst yfir að stefndi teldi sig óbundinn af landskiptagerðinni frá 2009.

-------

124. Af framangreindu verður ekki önnur ályktun dregin en að báðir samningsaðila hafi litið svo á um langt skeið að ekki hafi verið í gildi samningur um landskipti milli jarðanna. Er því óhjákvæmilegt að líta svo á að mati dómsins að ekki hafi komist á samningur með aðilum á grundvelli þeirra fundargerða sem vísað hefur verið til. Þær aðgerðir sem stefnendur hafa bent á að stefndi hafi gripið til með athöfnum sínum eftir að framangreindir fundir áttu sér stað, með því að nýta að hluta það land sem til stóð að hann skyldi fá í sinn hlut, megna ekki að breyta þeirri réttarstöðu. Eru slík afnot stefnda eða öllu heldur umfang þeirra að mati dómsins enda ósönnuð og jafnvel athafnir og gögn málsins sem benda til þess að staðan hafi að sumu leyti verið jafnvel þveröfug. Það bréf sem stefndi skrifaði 1996 til þriðja aðila getur ekki heldur breytt þessari stöðu mála. Er til að mynda ekkert sem liggur fyrir um að stefndi hafi séð endanlegan deiliskipulagsuppdrátt þegar bréfið var ritað, án þess að það skipti höfuðmáli.

125. Þá er með öllu haldlaus sú málsástæða að mati dómsins að stefndi hafi sýnt af sér tómlæti í málinu sem hafi skapað stefnendum einhvern rétt til að byggja á efni fundargerðanna sem þeir ella gætu ekki. Þar yrði horft eingöngu til tímans til 2002 sbr. framgreint, en þar gætir allt eins tómlætis af hálfu stefnenda sem uppfylltu ekki þá skyldu sína samkvæmt tilvísaðri fundargerð frá 8. október 1994, að setja upp drög að samningi í málinu til að ljúka því og koma samkomulagi aðila í endanlegt og lögformlegt form. Eftir að í ljós kemur a. m. k. ekki síðar en sumarið 2002 og líkast til mun fyrr, að stefndi var sannarlega ósáttur og taldi ekkert endanlegt samkomulag í gildi milli aðila, bar stefnendum þá þegar að leita réttar síns ef stefnendur töldu í gildi bindandi samning. Það gerðu stefnendur ekki heldur fóru þvert á móti í ítrekaðar viðræður við stefnda í fjölda ára, um landskipti jarðanna. Það framhald mála verður ekki túlkað með öðrum hætti en ótvíræð vísbending um að hvorugur aðila leit svo á að endanlegur skuldbindandi samningur lægi þá þegar fyrir eða ákváðu í það minnsta að byggja ekki á því.

126. Dómurinn telur, sbr. framangreint, í ljósi þess sem í hönd fór í samskiptum aðila, að ef stefnendur hefðu eftir allan þennan tíma og viðræður við stefnda getað vent sínu kvæði í kross, eins og telja verður þau gera með málsókn þessari, og í raun byggt á því að allar samningaviðræður eftir 1994 hefðu einungis verið til að skerpa á orðnum hlut, að þá hefði baklandið þurft að vera mun tryggara. Þannig hefði þurft að mati dómsins að liggja fyrir endanlegur og staðfestur samningur milli aðila og skýrir fyrirvarar stefnenda öll þessi ár um að sú væri réttarstaðan þótt viðræðum væri sífellt haldið áfram. Jafnframt verður ekki annað séð en að til að samningar aðila hefðu talist komnir á hefði þurft samþykki allra landeigenda líkt og stefnendur sjálfir telja miðað við gögn málsins, en ósannað er að slíkt samþykki allra hafi nokkru sinni legið fyrir. Þótt stefnendur hafi á stundum vísað til þess í viðræðum við stefnda að útgangspunktur væru eldri samkomulagsdrög var aldrei fyrr en löngu síðar því haldið fram í raun að um ekkert væri í raun að semja. Þar gætir því vafalaust tómlætis af hálfu stefnenda.

127. Þá er það svo að ekkert bendir til þess, sbr. framangreint, að sameigendur Arnarholts hafi eða hefðu nokkurn tíma samþykkt þau drög sem lágu fyrir í október 1994 með tilskildum hætti, og að minnsta kosti liggur fyrir að hvorugur aðila samþykkti endanlegan samning eða eftir atvikum landskiptagerð eftir þeim drögum sem lágu fyrir, þar sem sannanlega átti jafnframt eftir að ganga frá nokkrum atriðum, m. a. um áhrif landgæða á skiptin, eins og áformað var og gert er eðli máls samkvæmt ráð fyrir í landskiptalögum nr. 46/1941, sbr. 3. gr., en einnig voru önnur atriði þá og æ síðan ófrágengin án þess að ástæða sé til að tíunda þau nákvæmlega hér. Þá er ekki óvarlegt að draga þá ályktun að endanlegur uppdráttur sem átti að endurspegla drögin hefði kallað á frekari viðræður. Um þetta verður ekki fullyrt í dag enda aldrei frá þessum atriðum gengið þannig að á reyndi.

128. Að endingu, varðandi aðalkröfu og málsástæður stefnenda, hlýtur að verða horft til þess að í gildi eru sérstök lög, sbr. framangreint, sem eiga að vera vegvísir þegar um skipti á heimalöndum sveitajarða eða afréttarlöndum er að ræða, hvort sem er að nokkru eða öllu leyti. Þótt dómurinn líti svo á að aðilar geti í frjálsum samningum komið sér saman um meginatriði og jafnvel öll atriði landskiptagerðar, og byggt rétt á slíkum samningum, án þess að horft verði til þeirra atriða er kveðið er á um í landskiptalögum nr. 46/1941, verður ekki frá slíkum samningum endanlega gengið nema eftir ákvæðum laganna, líkt og aðilar málsins freistuðu að því er virðist að gera með „Landskiptagerð“ sem aðilar samþykktu 11. október 2008, með fyrirvara um samþykki félagsfundar Arnarholts sem aflað var síðar (utan samþykkis eins, sbr. framangreint) og með fyrirætlan um að ganga síðan í kjölfarið frá „landaskiptum með formlegum hætti.“129. Þrátt fyrir það hvílir löggjöfin á augljósum hagsmunum bæði einkaaðila og almennings og endurspeglar þá þörf sem löggjafinn telur á því að ekki sé lausung á þessum málum heldur festa og að vandað sé til verka.

130. Því er það svo að þótt landeigendum sé heimilt að skipta sjálfir landi sín á milli þá þarf að skrá greinilega skiptagerð, og ganga frá skiptum eftir ákvæðum 15. gr. landskiptalaga sem m. a. kveður á um að setja þurfi niður glögg merki fyrir skiptum án tafar eftir að samkomulag næst og lýsa merkjum og afstöðu þeirra svo greinilega að ekki verði um villst. Einnig er ráðgert samkvæmt 2. mgr. 14. gr. laganna að skiptagerðum skuli þinglýst. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976 þurfti þá samþykki jarðanefndar, sveitarstjórnar og staðfestingu landbúnaðarráðuneytis að fenginni umsögn Bændasamtaka Íslands til skipta á landi sem var í sameign tveggja eða fleiri jarða, en samkvæmt 13. gr. núgildandi jarðalaga nr. 81/2004 þarf samþykki sjávarútvegs- og landbúnaðarráðherra fyrir skiptum á sameiginlegu landi tveggja eða fleiri jarða og skal um slík skipti gerður sérstakur samningur um landskipti eða landskiptagerð. Um þessi sjónarmið má vísa til dóms Hæstaréttar í máli nr. 170/2001.

131. Sú staðreynd að frá þeim drögum að landskiptum sem stefnendur byggja á var aldrei gengið eftir ákvæðum laganna, eða í nokkru farið eftir þeim sérstaklega, hlýtur að draga úr líkum þess að hægt sé að líta svo á með réttu að aðilar, og þá einkum stefndi, hafi með þeim drögum í fundargerðum endanlega skuldbundið sig að óbreyttu um ævarandi ráðstöfun á afar mikilsverðum réttindum sínum.

132. Með vísan til framangreinds telur dómurinn, þegar af þeirri ástæðu, að ekki verður fallist á að endanlegur skuldbindandi samningur hafi komist á með aðilum 1994 eða með síðari aðgerðum aðila, rétt að sýkna stefnda af aðalkröfu stefnenda.

-------

133. Dómurinn áréttar að hvort sem aðilar litu svo á að samningur hefði komist á eða ekki verði að líta svo á að hann hafi þá fallið niður, eða öllu heldur aldrei öðlast endanlegt gildi, með þeim ítrekuðu viðræðum sem áttu sér stað í kjölfarið. Eigi síðar en með landskiptagerð, sem undirrituð var og þinglýst á jarðirnar 2009, er þannig engin leið að líta öðruvísi á en að þá hafi samnings aðilar staðfest í verki að meintur samningur aðila sem byggðist á drögum um sömu atriði sem sett voru saman í fundargerð 15 árum áður, hafi aldrei skuldbundið aðila með endanlegum hætti.

134. Ljóst má vera að eins og kröfugerð stefnenda er orðuð að aldrei hefði verið hægt að fallast á hana óbreytta í dómsorði, þar sem orðalag hennar ber með sér að endanleg landskipti hafi komist á með aðilum. Slíkt dómsorð gæfi tilefni til að ætla að komist hefði á samkomulag um skipti eftir landskiptalögum, þá væntanlega að uppfylltum framangreindum skilyrðum laga. Dómurinn horfir hins vegar til þess að dómkrafan hvílir á þeirri forsendu, sem í raun er hryggjarstykkið í málinu öllu, hvort samningar hafi tekist en einnig í ljósi sýknukröfu stefnda, hvort þeir giltu með skuldbindandi hætti í lögskiptum aðila vegna síðari atvika, en dómurinn telur slíka niðurstöðu einnig rúmast innan kröfugerðar stefnda og málatilbúnaðar að öðru leyti.

135. Samkvæmt öllu framangreindu verður stefndi því sýknaður af aðalkröfu stefnenda.

-------

136. Stefnendur gera varakröfu sem eins og fjallað var um við aðalmeðferð málsins, gengur í raun mun lengra en aðalkrafa þeirra. Sú krafa gengur út frá því að jörðin Hlöðutún og þar með stefndi hafi aldrei átt það óskipta land sem um ræðir og um er deilt. Einungis hafi verið um að ræða beitarrétt í landinu auk þess sem jörðin hafi fengið í sinn hlut veiðirétt.

137. Stefndi krefst ekki frávísunar í málinu. Hann vekur þó athygli á því að í varakröfu stefnenda sé gengið út frá þeirri forsendu að eignarland Arnarholts sé þekkt og óumdeilt. Eignarland Arnarholts, hvorki útskipt land né hluti jarðarinnar í því óskipta landi sem eigendur jarðarinnar eiga með stefnda, sem eiganda Hlöðutúns, sé skilgreint í dómkröfu stefnenda. Þá bendir stefndi á að gengið virðist út frá því í dómkröfunni að Hlöðutún eigi beitarréttindi í öllu landi Arnarholts án þess þó að land jarðarinnar sé skilgreint með nákvæmum hætti. Að mati stefnda sé varakrafan því mjög óljós auk þess sem hún byggist á ákveðnum forsendum sem ekki verði séð að séu ágreiningslausar.

138. Dómurinn telur haldbær rök styðja framangreint. Eins og krafan er orðuð verður ekki annað séð en að hún ráðgeri eins og stefndi bendir á að beitarréttur Hlöðutúns taki til alls lands Arnarholts sem þó verður vart ráðið af gögnum málsins að geti staðist. Í ljósi umfjöllunar um kröfuna verður þó ráðið að líklega eigi stefnendur við beitarrétt í því landi sem talið hefur verið óskipt eign jarðanna en ekki í heimalöndum. Dómurinn telur allt að einu að með heildarmati á málatilbúnaði stefnenda ætti að vera hægt í dómsorði að afmarka nánar þau réttindi sem skorið yrði úr um, enda fæli slík niðurstaða í sér skerðingu á ítrustu kröfum stefnenda eins og þær mætti skilja samkvæmt framangreindu. Dómurinn telur þá ekki koma að sök varðandi varakröfu stefnenda, þótt svo virðist sem ytri merki jarðanna geti verið óljós, einkum þá gagnvart Laugalandi, en hugsanlega einnig mörk gagnvart Einifelli. Dómur þar sem fallist yrði á kröfuna gæti ekki að lögum bundið eigendur þeirra jarða og ekki verður séð að nauðsyn krefjist aðildar þeirra.

139. Einnig er hægt að líta svo á, þrátt fyrir meginreglu um málsforræði aðila, að varakrafa sem gengur mun lengra en aðalkrafa máls fari almennt séð gegn meginreglum réttarfars sem ráðgera alla jafnan að aðalkrafa máls geymi ítrustu kröfur dómsmáls, varakrafa gangi skemur og svo koll af kolli eftir atvikum með kröfum til þrautvara. Þá getur það vart talist skýr og glöggur málatilbúnaður að venda í raun kvæði sínu í kross í einu og sama máli líkt og stefnendur gera. Varakrafa málsins gengur þannig í raun þvert á málsástæður stefnenda til stuðnings aðalkröfu þeirra. Varakrafan gerir þannig ráð fyrir að samningur, sem þau vilja knýja stefnda með aðalkröfu til efnda á, hafi hann gert án heimildar, þ. e. að um eignarréttarlega vanheimild hans hafi verið að ræða í öndverðu. Allir þeir samningar hafi því í raun og veru verið markleysa þar sem stefndi hafiekki átt þá eign og réttindi sem hann hafi átt að hafa ráðstafað með þeim. Að lokum hafa stefnendur ekki andmælt þeirri staðhæfingu stefnda að ef fallist yrði á varakröfu stefnenda myndi það setja réttindi réttargæslu stefndu R-kvk-ef í nokkurt uppnám þar sem samþykki kröfunnar hefði í för með sér að stefnendur gætu ekki staðið við sameignarsamning sinn og viðauka hans frá árinu 2001 og stofnskjal lóða frá því í maí 2003 gagnvart henni, þar sem ræktunarsetur og byggingarlóð, sem henni hafi verið úthlutað með fyrrgreindum skjölum, nái inn á útskipt land Hlöðutúns.

140. Þrátt fyrir framangreint verður ekki séð að nokkurt þeirra atriða sem að framan greinir feli í sér svo alvarlegt frávik frá réttarfarsreglum að leiða eigi til frávísunar án kröfu. Stefndi hefur ekki gert kröfu um frávísun og ekki verður séð að uppleggið í málinu hafi komið niður á möguleikum hans til varna andspænis málatilbúnaði stefnenda. Þá verður litið til yfirlýsingar stefndu, R-kvk-ef, í þessu sambandi frá 3. september 2021 þar sem hún amast ekki við málsókn stefnenda þótt hún finni sjálfa sig ekki í því að standa að henni.

141. Þá varðar krafan réttindi milli aðila sem eru í sjálfu sér mjög afmörkuð. Ekki verður þannig séð að til að fallast á kröfuna þurfi að afmarka fyrst nákvæmlega hvar hið óskipa land liggur. Að þessu leyti má telja viðfangsefnið ekki óáþekkt því sem var í máli sem til úrlausnar var í úrskurði Landsréttar í máli nr. 749/2021 frá 10. janúar sl. svo dæmi sé tekið. Þannig verður ráðið af málatilbúnaði stefnenda að úrlausnarefnið sé hvort það land sem ekki var skilgreint sem eignarland Hlöðutúns eða Arnarholts við landskiptin 1915 hafi verið sameiginlegt eignarland jarðanna eða að einungis hafi þar verið um beitarrétt að ræða. Eftir atvikum gæti þá verið seinni tíma mál að staðfesta stærð þess lands sem undir þau réttindi heyrðu en grunnréttarstaðan að þessu leyti væri skýr.

142. Af framangreindu virtu telur dómurinn því ekki ástæðu til að vísa málinu frá dómi án kröfu.

143. Eins og að framan greinir felur varakrafa stefnenda í sér algjöran viðsnúning í samskiptum aðila málsins og forsvarsmanna þessara aðliggjandi jarða í gegnum tíðina, og á sér ekki, eða a. m. k. mjög takmarkaða, skírskotun til gagna málsins. Þau benda þannig eindregið til þess að eigendur jarðanna hafi alla tíð gengið út frá því að hið óskipta land jarðanna væri eignarland og ekkert sem bendir til þess að þar hafi verið takmörk á, nema þau sem eðli máls samkvæmt verða leidd af óskiptu eignarhaldi og þeim ákvæðum sem beinlínis var fjallað um í kaupsamningi S-kk-ef Þ-kk-ef, sýslumanns í Arnarholti, og B-kk-ef G-kk-ef í Hlöðutúni, afa stefnda B-kk-ef, frá 26. maí 1915.

144. Hægt er að fallast á að kaupsamningur aðila 1915 hafi hugsanlega mátt vera afdráttarlausari um hið óskipta land. Af samningnum verður þó skýrt ráðið sem og af öðrum gögnum að hið óskipta land var sérstaklega afmarkað í samningnum og þar kveðið á um gagnkvæm beitarréttindi. Að réttindin skuli vera gagnkvæm bendir þá til þess að sýslumaðurinn hafi talið þörf á því, miðað við upplegg stefnenda, að setja í samning réttindi sér til handa í eigin landi. Hið sama gildir um að vart hefði þurft að taka sérstaklega fram að Arnarholt ætti líkt og Hlöðutún mótak til eldsneytis í sameiginlegu beitarlandi. Þessi háttur getur vart talist sennilegur ef sýslumaður hefur talið sig eiga fullan eignarrétt yfir óskipta landinu og ætlað sér að halda þeim rétti. Stefnendur vísa með öfugum formerkjum til þess að óþarft hefði verið að kveða á um veiðirétt Hlöðutúns ef um eignarland hefði verið að ræða. Dómurinn getur ekki fallist á að sú sé endilega raunin. Tilgreining á veiðirétti, þ. e. að hann skuli skiptast þannig að Hlöðutún ætti 1/3 veiðiréttar, væntanlega miðað við bakkalengd að Norðurá fyrir hinu óskipta landi, á móti 2/3 hlutum Arnarholts, getur allt eins verið til staðfestingar á því að um óskipt eignarréttindi jarðanna væri að ræða í þessum hlutföllum, hverjum fylgdu þá lögum samkvæmt veiðiréttur.

145. Mikilvægast við skýringu á samningnum í dag um tæpum eitthundrað og sjö árum frá gerð hans er þó að horfa til þess hvernig aðilar hafa framkvæmt hann. Ekkert bendir til annars en að gengið hafi verið út frá því að um fullan óskiptan eignarrétt hafi verið að ræða og að við það hafi verið miðað í samningum sem gerðir hafa verið síðar, og þessum hugsanlega möguleika ekki svo mikið sem velt upp.

146. Um þetta eru, auk þeirra samninga sem gerðir hafa verið um jarðirnar sem láta þessa í engu getið miðað við málatilbúnað aðila, ýmis gögn málsins sem benda til þess að um eignarrétt sé að ræða. Stefndi hefur þannig tínt til upplýsingar úr opinberum skrám og samningum, sem ekki hefur verið andmælt sérstaklega, þar sem gengið virðist út frá því að þessi hafi verið raunin. Þar er vísað til jarðatals á Íslandi sem gefið var út af J. J-x-x í Kaupmannahöfn 1947, um að dýrleiki Arnarholts sé talinn vera 30 hundruð en sýslumaður telur að 10 hundruð (1/3) af dýrleikanum sé á Hlöðutúni. Í kaupsamningnum frá 26. maí 1915 sé dýrleiki Hlöðutúns talinn vera 10,7 hundruð. Í gjörðabók fasteignamatsnefndar í Mýrasýslu frá 17. mars 1916 sé jörðunum Hlöðutúni og Arnarholti lýst og þar komi fram að beitiland þeirra sé óskipt. Þar komi einnig fram að fasteignamatsmenn telji að Hlöðutún framfleyti um það bil helmingi færri búfénaði en Arnarholt (1/3 á móti 2/3). Jarðirnar eru metnar til fasteignamats og er Hlöðutún metin á kr. 2.100 en Arnarholt á kr. 4.800. Samkvæmt gerðabók fasteignamatsnefndar Mýrasýslu frá árunum 1930 - 1931 sé jarðamat Hlöðutúns kr. 5.000 en jarðamat Arnarholts kr. 9.900. Framangreint styður ótvírætt að réttur Hlöðutúns í óskiptu landi hafi verið meiri en einungis beitarréttur. Þetta styður útnefning Á-kk-ef P-kk-ef, sýslumanns í Mýra-og Borgarfjarðarsýslu, frá 11. október 1966 sem stefndi hefur lagt til. Hið sama gerir þinglýst yfirlýsing stefnenda til sveitarfélagsins Borgarbyggðar frá 21. október 1994, sem varðar spildu sem sögð er þar úr óskiptu landi Hlöðutúns og Arnarholts og að samþykki eiganda Hlöðutúns þurfi fyrir sölu spildunnar.

147. Einnig virðist óumdeilt að Hlöðutún fær 1/3 af leigugreiðslum vegna leigðra lóða í óskipta landinu samkvæmt fjölmörgum samningum. Einnig áskilja „leigusalar“ sér báðir forkaupsrétt í leigusamningum við sölu á mannvirkjum sem rísa kunna á hinu leigða. Slík ákvæði benda ótvírætt til þess að litið hafi verið svo á að um beinan eignarrétt hafi verið að ræða. Þá er gegnumgangandi í málinu að áskilið er jafnan í löggerningum eins um óskipta landið, samþykki hins.

148. Samningur, sem þáverandi eigandi Arnarholts gerði 1942 um allan veiðirétt jarðarinnar í Norðurá til tíu ára án sérstaks samþykkis eiganda Hlöðutúns, gefur að mati dómsins ekki sterka vísbendingu um beinan og ótakmarkaðan eignarrétt Arnarholts að landinu öllu líkt og stefnendur byggja á. Stefndi leggur til trúverðugar skýringar á tilurð þess samnings án þess að nokkru verði slegið föstu í þeim efnum. Þó verður að telja líklegt að sú skýring sé réttari, í ljósi þess að þótt fallist yrði á kröfur stefnenda um að ekki hafi verið um beinan eignarrétt að ræða, var þó þrátt fyrir allt Hlöðutúni með samningnum 1915 sérstaklega áskilinn veiðiréttur að 1/3 sem hefði þá væntanlega ekki heimilað framangreindan samning þess efnis sem stefnendur telja hann hafa verið.

149. Að endingu verður óhjákvæmilega litið til þess að stefnendur sjálfir gerðu samning 1994 þegar þeir keyptu jörðina Arnarholt á þeim grundvelli að óskipt land þessara jarða hafi verið fullum sameiginlegum eignarrétti beggja jarðanna háð og ekkert sem bendir til annars. Allur málatilbúnaður stefnenda, frá september 1994 og til þess að stefna málsins var birt fyrir stefnda tæpum þremur áratugum síðar, hefur byggst á þeirri forsendu miðað við framlögð gögn. Stefnendur sjálfir byggja enda á því að þetta hafi einnig fyrri eigendur beggja jarðanna gert.

150. Að mati dómsins bera stefnendur ótvíræða sönnunarbyrði fyrir því að þeir eigi einir beinan eignarrétt yfir landi því sem um ræðir eins og krafa þeirra byggir á. Breytir engu tilvísun þeirra til þinglýsingarlaga í þeim efnum. Að virtum framangreindum sjónarmiðum telur dómurinn að sú sönnun hafi ekki tekist og eftir stendur því óhögguð sú réttarstaða og skipan sem eigendur jarðanna hafa gengið út frá sem réttri í yfir eina öld. Gerist því ekki þörf á að fjalla um tómlætissjónarmið eða um möguleg áhrif hefðar samkvæmt lögum nr. 46/2005 á réttindi aðila..

151. Verður því stefndi einnig sýknaður af varakröfu stefnenda.

152. Eftir þessum úrslitum verða stefnendur dæmdir sameiginlega til að greiða stefnda B-kk-þgf málskostnað í samræmi við meginreglu 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Að virtu umfangi málsins og umfjöllun lögmanns stefnda um málskostnað í málinu telst hann hæfilegur 1.8 00.000 krónur.

Málið fluttu hæstaréttarlögmennirnir Á-kk-nf Þ-kk-nf Á-kk-nf fyrir stefnendur og B-kk-nf J-kk-nf fyrir stefnda.

L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefndi, B-kk-nf G-kk-nf, er sýkn af kröfum stefnenda.

Stefnendur greiði sameiginlega stefnda 1.8 00.000 krónurí málskostnað.

L-kk-nf K-kk-nf