A-280/2008

Með beiðni móttekinni í Héraðsdómi Reykjavíkur 13. ágúst sl. krefjast sóknaraðilar, öll til heimilis að ...., Reykjavík, þess að varnaraðili I, kt. 000000-0000 til heimilis að ... Reykjavík verði, ásamt öllu því sem henni tilheyrir borin út úr íbúð í eigu Félagsbústaða hf. í húsinu að ....með beinni aðfarargerð. Þá krefjast sóknaraðilar málskostnaðar að mati dómsins og jafnframt að varnaraðili verði úrskurðuð til greiðslu alls kostnaðar vegna væntanlegrar gerðar.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og þeim gert að greiða henni málskostnað að skaðlausu.

Félagsbústaðir hf., kt. 000000-0000, Hallveigarstíg 1, Reykjavík voru kvaddir til að gæta réttar síns í málinu en réttargæsluaðili hefur ekki látið málið til sín taka.

I

Í aðfararbeiðni kemur fram að sóknaraðilar séu öll eigendur íbúða í húsinu að .... Reykjavík. Á árinu 2006 hafi réttargæsluaðili Félagsbústaðir hf. eignast íbúð í stigaganginum, merkt xxxx, og hafi í framhaldi af því leigt varnaraðila hana. Strax eftir að varnaraðili og sonur hennar, Y, hafi flutt í húsið hafi hafist gríðarlegt ónæði af þeim. Frá upphafi hafi þau mæðgin verið með mikinn hávaða, bæði með hurðarskellum og rifrildum, auk þess sem mikill hópur hafi fylgt syninum og af þeim sökum verið mikill umgangur og ónæði. Þessi hávaði hafi verið á öllum tímum sólarhrings. Sóknaraðilar hafi í upphafi reynt að ræða við varnaraðila og þannig reynt með góðu að fá þau mæðgin til að breyta hegðun sinni þannig að viðunandi væri fyrir aðra íbúa hússins. Þeim beiðnum hafi aldrei verið sinnt og hafi mæðginin ætíð gengið um sameign hússins án nokkurs tillits til annarra í stigaganginum.

Umgengni sonar varnaraðila, og þess hóps sem hafi fylgt honum lengst af, hafi farið stigversnandi eftir því sem á hafi liðið. Sóknaraðilar hafi staðfestar upplýsingar frá lögreglu um að sonur varnaraðila hafi haft sterk vímuefni um hönd í kjallaraherberginu. Þá sé gríðarlegur umgangur hans og fólks á hans vegum um stigaganginn. Auk þess fylli megn lykt sameign íbúanna vegna reykinga tóbaks og vímuefna, sé hún svo mikil að hún síist inn í geymslur eigenda og svo megn að íbúar sem næstar geymslur eiga, þurfi að henda hluta geymsludóts og því sé fyrirsjáanlegt verulegt, beint fjárhagslegt tjón.

Sóknaraðilar hafi margítrekað leitað til lögreglu vegna Y og hans fylgiliðs og séu til margar skýrslur hjá lögreglu vegna þess. Margsinnis hafi það komið fyrir að sóknaraðilar hafa þurft að fara heim úr vinnu sinni til að taka á móti börnum sínum þar sem þau geti ekki treyst aðstæðum í húseigninni; þau hafi getað átt von á að börnin mættu fíklum í stigaganginum. Auk alls þessa fylgi mikill hávaði Y og því fólki sem með honum sé svo sem hurðarskellir. Einnig sé bílum startað undir svefnherbergisgluggum íbúa um miðjar nætur og svo sé músíkin sett í botn. Þá hafi það oft komið fyrir að fylgilið Y-x-nf hafi kastað af sér þvagi utan í og við húseignina. Í kjallara þar sem Y dvelji sé salerni sem sóknaraðilar hafi þurft að læsa vegna umgengni sem hafi ekki verið neinum bjóðandi. Það megi því segja að varnaraðili og sonur hennar Y hafi haldið íbúum húseignarinnar að ......í gíslingu. Íbúðareigendur sem jafnframt eigi herbergi í kjallara, sem þau leigi út, segi að leigjandi sinn hafi ekki treyst sér til að búa við núverandi aðstæður í húsnæðinu og því flutt út úr herberginu. Ekki sé hægt að leigja herbergið út til nýrra leigjenda. Þá komi ekki til greina að reyna að setja íbúð þeirra, frekar en annarra eigenda, í sölumeðferð hjá fasteignasala á meðan núverandi ástand ríki í stigaganginum.

Strax í upphafi hafi sóknaraðilar haft samband við eiganda íbúðarinnar, Félagsbústaði hf., án þess að árangur yrði af þeim kvörtunum.

Sóknaraðilar vísa til þess að varnaraðili hafi margbrotið reglur fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Brotið hafi verið gegn 13. gr. laganna um að taka skuli eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar og að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignar. Þá hafi varnaraðili brotið gegn ákvæði 35. gr. laganna þar sem hún hafi í engu virt reglur og ákvarðanir húsfélags varðandi afnot sameignar. Varnaraðili og sonur hennar hafi brotið gegn fyrirmælum 3. mgr. 35. gr. laganna þar sem kveðið sé á um skyldu til að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og lóð auk skyldu til að valda ekki öðrum í húsnæðinu óþægindum eða ónæði. Þá hafi varnaraðili haldið dýr í fasteigninni í andstöðu við þær reglur sem gildi um dýrahald í húseigninni.

Þar sem hvorki kvartanir sóknaraðila til Félagsbústaða hf. né viðræður þeirra við varnaraðila hafi borið árangur, hafi sóknaraðilar sent varnaraðila bréf dagsett 17. júlí sl. þar sem henni hafi verið tilkynnt að beiðni muni send héraðsdómi þar sem þess verði krafist að henni verði gert að flytja úr íbúðinni. Ítrekaðar tilraunir og beiðnir sóknaraðila til varnaraðila um að ástand muni lagast í fasteigninni, hafi engan árangur borið. Ástæður sóknaraðila fyrir því að varnaraðila verði gert skylt að flytja úr húseigninni að ..... hafi orðið brýnni með hverjum mánuðinum sem hafi liðið frá því að kvörtun hafi fyrst verið sett fram.

Sóknaraðilar byggi kröfu sína á ákvæðum 55. gr. laga um fjöleignarhúsa nr. 26/1994 en þar sé kveðið á um úrræði sameigenda í fjöleignahúsi til að krefjast þess með formlegum hætti að íbúa verði gert að flytja úr fasteign hafi hann brotið ítrekað gegn réttindum hússins. Sóknaraðilar beini kröfu sinni að varnaraðila sem sé leigjandi Félagsbústaða hf. Krafa sóknaraðila um útburð varnaraðila úr fasteigninni að ..... Reykjavík byggi á framangreindum lýsingum af umgengni og hegðun varnaraðila og sonar hennar auk ákvæða 11. kafla laga um aðför nr. 90/1989. Krafa sóknaraðila um greiðslu málskostnaðar og alls kostnaðar vegna framkvæmdar aðfarargerðarinnar byggi á ákvæðum 11. kafla laga nr. 90/1989 auk ákvæða 21. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

II

Varnaraðili byggir kröfu sína fyrst á því að sóknaraðilar séu ekki réttir aðilar að málinu nema sýnt sé að ákveðin skilyrði hafi verið uppfyllt. Samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé það húsfélagið sem sé réttur aðili að máli sem þessu en ekki einstakir íbúðareigendur persónulega. Því þurfi að skýra hvers vegna hluti íbúðareigenda í fjöleignarhússinu geri kröfurnar.

Í öðru lagi byggir varnaraðili á því að ekki hafi verið tekin formleg ákvörðun á réttilega boðuðum húsfundi um útburð varnaraðila. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. fehl. þurfi að taka sameiginlegar ákvarðanir á húsfundum. Gögn málsins beri ekki með sér að slíkur fundur hafi verið haldinn um þessa ákvörðun en hún teljist til sameiginlegra málefna húsfélagsins og þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 6. tölul. B-liðar 41. gr. fehl. Þá þurfi væntanlega að boða til húsfundar í húsfélaginu sjálfu en ekki bara fáa eigendur. Á slíkum fundi verði helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera mættur sbr. 2. mgr. 42. gr. fehl. Húsfélagið verði fyrst að leggja formlegt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu en það hafi ekki verið gert.

Að auki bendir varnaraðili á að ekki hafi verið lögð fram gögn um það að húsfélagið hafi skorað á varnaraðila að taka upp betri siði, hvorki beint því að varnaraðila né Félagsbústöðum. Sóknaraðilum beri að sanna að slík aðvörun hafi verið send varnaraðila skriflega með sannanlegum hætti og að hún hafi ekki borið árangur sbr. 2. mgr. 55. gr. fehl. Það sé einungis í því tilviki að húsfélagið vilji ekki beita úrræðum 55. gr. að til greina komi að einstakir eigendur höfði mál sem þetta.

Varnaraðili mótmælir málavaxtalýsingu sóknaraðila og sönnunargögnum og tölvupóstum í málinu sem röngum og óstaðfestum, umfram það sem varnaraðili kannist við í aðilaskýrslu sinni sem fylgi greinargerðinni og teljist hluti hennar.

III

Sóknaraðilar byggja kröfu sína, sóknaraðila um útburð varnaraðila úr íbúð í eigu Félagsbústaða að ....., Reykjavík, á ákvæðum 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem kveðið er á um úrræði sameigenda í fjöleignahúsi til að krefjast þess með formlegum hætti að íbúa verði gert að flytja úr fasteign hafi hann brotið ítrekað gegn réttindum húsfélagsins eða einstakra eigenda. Krafan byggir að auki á ákvæðum 11. kafla laga um aðför nr. 90/1989.

Í 55. gr. fehl. eru settar fram skýrar verklagsreglur sem húsfélagi ber að fylgja telji það þann kost einan færan að leggja bann við búsetu og dvöl brotlegs íbúa í húsinu. Í ákvæðinu er gengið út frá því meginviðmiði að það sé húsfélag sem heild sem getur lagt slíkt bann við búsetu og dvöl brotlegs íbúa í húsinu. Slíka ákvörðun verður húsfélag að taka á löglega boðuðum húsfundi og þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, fyrir slíkum ákvörðunum. Samkvæmt 6. mgr. 55. gr. fehl. geta einstakir eigendur því aðeins hafist handa gagnvart hinum brotlega og beitt úrræðum ákvæðisins að sannanlega sé fullreynt að húsfélag vilji ekki beita úrræðunum.

Fjöleignarhúsalög gera einungis ráð fyrir einu húsfélagi í hverju fjöleignarhúsi en ekki þykir nokkrum vafa undirorpið að fasteignin að ...... nr. til nr. sé eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga. Í 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna, enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. laganna. Þegar þannig háttar til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.

Vera kann að húsfélagsdeild geti átt aðild að máli samkvæmt 55. gr. fehl. þegar húsfélag vill sannanlega ekki beita úrræðum ákvæðisins. Þó húsfélagsdeild gæti átt slíka aðild fæst ekki séð af þeim gögnum sem lögð hafa verið fyrir dóminn að allir íbúðareigendur húsfélagsdeildarinnar að ... nr. .. hafi sannanlega verið boðaðir til fundar þar sem taka hafi átt ákvörðun um að leggja bann við búsetu og dvöl varnaraðila í húsfélaginu og gera honum að flytja. Samkvæmt 59. og 60. gr. fehl. skal boða fundi tryggilega og í fundarboði greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Ennfremur skal geta þeirra mála sem ræða á og meginefni þeirra tillagna sem á að leggja fyrir fundinn.

Þar sem ekki liggur fyrir að húsfélagið sem heild, eða eftir atvikum húsfélagsdeild, hafi neitað að taka ákvörðun sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 55. gr. fehl. eða hafi boðað til fundar til að taka slíka ákvörðun, en hún hafi verið felld á fundinum, er ekki uppfyllt skilyrði 6. mgr. sama ákvæðis fyrir því að einstakir íbúðareigendur geti hafist handa gagnvart hinum brotlega.

Í 2. mgr. 55. gr. fehl. er ennfremur tekið fram að lögmæti frekari aðgerða húsfélagsins gagnvart hinum brotlega sé að honum hafi sannanlega verið send skrifleg áskorun um að taka upp betri siði og viðvörun við afleiðingum þess að hann láti sér ekki segjast og að slík áskorun og viðvörun hafi ekki borið árangur.

Í málinu liggur bréf lögmanns sóknaraðila til varnaraðila dagsett 17. júlí 2008. Í því er í fyrstu lýst meintum brotum varnaraðila og sonar hennar á umgengnisreglum húsfélagsins og vísað til þess að munnlegar kvartanir sóknaraðila við varnaraðila hafi ekki skilað neinum árangri svo og að kvartanir til Félagsbústaða hafi ekki heldur skilað árangri. Í bréfinu segir síðan: Umbjóðendur mínir líta svo á að ekki verði lengur við svo búið og því tilkynnist yður hér með að yður mun stefnt fyrir Héraðsdóm Reykjavíkur og þess krafist að yður verði gert að flytja úr íbúðinni og mun beiðni þess efnis send dóminum að viku liðinni. Umbjóðendur mínir líta svo á að yður hafi margsinnis verið gefinn kostur á að bæta úr því ástandi sem ríkt hefur í húsinu en þér ekki tekið nokkru tiltali eða verið til nokkurra viðræðna um að taka almennt tillit til annarra íbúa hússins.

Ofangreindu bréfi lögmannsins til varnaraðila verður ekki jafnað til skriflegrar áskorunar og viðvörunar samkvæmt 2. mgr. 55. gr. fehl. enda er varnaraðila þar einvörðungu tilkynnt um fyrirhugaða málshöfðun. Ekki er heldur neitt gagn lagt fram um það að skriflegri áskorun og viðvörun hafi verið beint að syni varnaraðila sem sóknaraðilar telja einkum hinn brotlega í málinu af atvikalýsingum að dæma. Þau bréf sem beint er til Félagsbústaða eru ekki heldur þess efnis að uppfyllt séu skilyrði 2. mgr. 55. gr. fehl.

Í 3. mgr. 55. gr. fehl. er ennfremur lagt fyrir húsfélag að veita hinum brotlega mánaðarfrest, að jafnaði, til þess að flytja úr húsinu eftir að ákvörðun samkvæmt 6. tölulið B-liðar 41. gr. fehl. hefur verið tekin. Í þessu máli hefur varnaraðila ekki verið tilkynnt um slíkan frest.

Sú ákvörðun að bera fólk nauðugt út af heimili sínu er afar afdrifarík og eru henni því settar nokkuð strangar formreglur. Engin heimild er í lögum til að víkja þessum formskilyrðum til hliðar þrátt fyrir að nágrannar telji sér vart vært í nábýli við þá sem þeir vilja láta bera út.

Þar sem ekki liggur fyrir að húsfélag fasteignarinnar að ... nr. til nr. hafi með formlegum hætti neitað að boða til fundar um tillögu sóknaraðila í samræmi við 60. gr. fehl. né heldur að íbúðareigendur hafi á slíkum fundi fellt tillögu um ákvörðun samkvæmt 6. tölulið B-liðar 1. mgr. 41. gr. fehl. teljast sóknaraðilar, að svo komnu, ekki réttir aðilar að málinu. Því verður ekki fallist á þá kröfu sóknaraðila að varnaraðili verði, ásamt öllu því sem henni tilheyrir borin út úr íbúð í eigu Félagsbústaða hf. í húsinu að .... nr. með beinni aðfarargerð.

Eftir niðurstöðu málsins verður sóknaraðilum gert að greiða varnaraðila 120.000 krónur í málskostnað.

Þ-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu sóknaraðila, G, S og K, B, Ó og H um beina aðfaragerð á hendur varnaraðila I..

Sóknaraðilar greiði varnaraðila 120.000 krónur í málskostnað.

Þ-kvk-nf E-kvk-nf