E-219/2018

Dómur

Mál þetta, sem var höfðað 2. mars 2018, var dómtekið 24. janúar 2020. Stefnandi er Ögurhvarf ehf., Aflakór 3, Kópavogi. Stefndu eru N-kvk-nf D-kvk-nf H-kvk-nf og S-kk-nf S-kk-nf, bæði til heimilis að Aflakór 1, Kópavogi. Réttargæslustefndu eru Teiknistofan Röðull sf., Knarrarvogi 4, Reykjavík, H-kk-nf Þ-kk-ef G-kk-nf, Lundi 92, Kópavogi, SjóváAlmennar tryggingar hf., Kringlunni 5, Reykjavík, og Vörður tryggingar hf., Borgartúni 25, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða honum 8.000.000 króna með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. júní 2017 til greiðsludags. Allt af frádreginni innborgun 1. september 2017 að fjárhæð 4.000.000 króna. Þá krefst stefnandi einnig þess að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða honum málskostnað. Engum kröfum er beint að réttargæslustefndu.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnanda. Þá gera stefndu kröfu um málskostnað úr hendi stefnanda.

Réttargæslustefndu gera engar kröfur í málinu að öðru leyti en því að réttargæslustefndu Vörður tryggingar hf., H-kk-nf Þ-kk-ef og Teiknistofan Röðull sf. gera kröfu um málskostnað.

I.

Málsatvik eru þau að með kaupsamningi 24. nóvember 2016 keyptu stefndu af stefnanda fasteignina Aflakór 1 í Kópavogi, fastanúmer 2315579. Kaupverðið var 79.000.000 króna og skyldi það greitt með eftirfarandi hætti:

1. 14.000.000 króna við undirritun kaupsamnings 24. nóvember 2016.

2. 52.700.000 krónur við undirritun kaupsamnings samkvæmt skilyrtri veðheimild útgefinni vegna sölu á eign stefndu að Brúnastöðum 21.

3. 1.700.000 krónur hinn 15. desember 2016.

4. 1.500.000 krónur hinn 15. janúar 2017.

5. 1.100.000 krónur hinn 15. mars 2017.

6. 8.000.000 króna við útgáfu afsals hinn 1. júní 2017.

Stefndu inntu af hendi allar greiðslur samkvæmt framangreindum samningi, utan þess að þau greiddu ekki 8.000.000 króna sem voru á gjalddaga 1. júní 2017. Þau greiddu hins vegar 4.000.000 króna 1. september 2017 og upplýstu stefndu að þau myndu halda eftir eftirstöðvum kaupverðsins vegna meints galla á fasteigninni.

Í kjölfarið fóru fram viðræður milli aðila um lausn málsins, en þær voru árangurslausar. Með innheimtubréfi 1. desember 2017 skoraði stefnandi á stefndu að inna af hendi vangoldnar greiðslur samkvæmt kaupsamningi aðila, ella yrði krafan innheimt með atbeina dómstóla.

Með bréfi 14. desember 2017 höfnuðu stefndu greiðsluskyldu þar sem umrædd fasteign væri gölluð. Í bréfinu kom fram að stefndu myndu gera kröfu á hendur Sjóvá um greiðslu bóta úr byggingarstjóratryggingu, en B-kk-nf S-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnanda, var byggingarstjóri hússins. Gerðu þau kröfu í trygginguna með bréfi 26. janúar 2018.

Þar sem stefndu hafa ekki orðið við áskorunum stefnanda um greiðslu hefur stefnandi höfðað mál þetta.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu B-kk-nf S-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, S-kk-nf S-kk-nf, H-kk-nf Þ-kk-ef G-kk-nf, H-kk-nf J-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, Á-kk-nf J-kk-nf F-kk-nf pípulagningameistari, og G-kk-nf L-kk-nf. Verður rakinn framburður þeirra síðar, eftir því sem ástæða er til.

II.

Stefnandi byggir á því að samkvæmt kaupsamningi milli stefnanda og stefndu 24. nóvember 2016 hafi stefndu skuldbundið sig til að greiða samtals 79.000.000 króna fyrir fasteignina að Aflakór 1 í Kópavogi. Hafi kaupverðið átt að vera greitt að fullu eigi síðar en 1. júní 2017. Stefndu hafi hins vegar vanefnt kaupsamninginn þar sem þau hafi ekki innt af hendi nema helming af lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum.

Stefnandi byggir jafnframt á því að stefndu beri að efna samning aðila að fullu með því að greiða honum stefnufjárhæðina að frádreginni innborgun. Stefnandi kveðst lýsa því yfir að hann sé tilbúinn til þess að gefa út afsal fyrir hinni seldu eign gegn greiðslu kaupverðs.

Stefnandi mótmælir því að umrædd eign sé gölluð, eins og stefndu halda fram. Stefnandi kveðst hafa veitt stefndu allar nauðsynlegar upplýsingar um eignina. Engin fullnægjandi gögn liggi fyrir sem sanni að eignin hafi verið gölluð eða um umfang meints galla. Stefnandi bendir á í þessu samhengi að athugasemdir stefndu snúi að hitakerfi eignarinnar, en annar stefndu, S-kk-nf S-kk-nf, sé pípulagningameistari og hafi honum mátt vera fullkunnugt um hvernig hitakerfi væri í hinni seldu eign og búnað þess við skoðun á eigninni og gögnum um hana. Stefndu hafi því ranglega haldið eftir hluta kaupverðs.

Þá bendir stefnandi á að stefndu hafi gert kröfu í byggingarstjóratryggingu B-kk-ef S-kk-ef, byggingarstjóra eignarinnar, vegna hins meinta galla. Stefnandi telur óheimilt og óeðlilegt að halda eftir kaupsamningsgreiðslum til sín vegna meints galla á sama tíma og stefndu séu að krefjast þess að fá hinn meinta galla bættan frá öðrum aðila.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna samninga og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Jafnframt vísar stefnandi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 7., 29., 49., 50. og 61. gr.

Um dráttarvexti er vísað til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 5. og 6. gr.

Krafa um málskostnað byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr. Um varnarþing er vísað til 32. gr. sömu laga.

III.

Sýknukrafa stefndu byggist á því að kröfur aðila á hendur hvor öðrum mætist með skuldajöfnuði. Stefndu eigi skaðabótakröfu og/eða afsláttarkröfu á hendur stefnanda sem nemi hærri fjárhæð en stefnukrafan. Leiði það til sýknu stefndu af stefnukröfunni. Stefndu telja að það hafi verið rétt að halda eftir eftirstöðvum kaupverðs, með vísan til 44. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu halda því fram að hin keypta fasteign hafi verið haldin galla þegar kaupin áttu sér stað, sbr. 18. gr., sbr. einnig 19., 26. og 27. gr., laga nr. 40/2002. Stefndu eigi því rétt til skaðabóta og/eða afsláttar, sbr. 41. og 43. gr. laganna, óháð því hvort stefnandi hafi sýnt af sér sök við sölu eignarinnar.

Stefndu telja að fasteignin hafi hvorki haft þá kosti sem nýbygging almennt hafi og kaupendur hafi mátt treysta að hún hefði, né hafi hún haft þá kosti sem stefnandi hafi lofað í söluyfirliti og auglýsingu eignarinnar.

Stefndu leggja áherslu á að um nýja eign hafi verið að ræða sem samkvæmt söluyfirliti hafi átt að vera glæsileg, mjög vönduð og ekkert átt að hafa verið til sparað til að gera eignina sem glæsilegasta. Söluyfirlit hafi einnig borið með sér að enginn galli væri á eigninni. Þá leggja stefndu áherslu á að stefnandi sé sérfróður aðili sem hafi atvinnu af byggingu og sölu fasteigna en stefndu séu neytendur í skilningi reglna um neytendakaup, sbr. 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002, sbr. einnig 6. gr. laganna.

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns sé staðfest að fasteignin sé haldin galla. Helstu annmarkarnir séu þeir að vikið hafi verið „umtalsvert“ frá teikningum við byggingu hússins auk þess sem frágangur á gólfhitakerfi sé ekki í samræmi við lög, stjórnvaldsfyrirmæli og fagvenju.

Í matsgerðinni sé einnig staðfest að umræddir gallar hafi verulega þýðingu fyrir stefndu. Til að mynda sé komist að þeirri niðurstöðu að varmagjöf sé ekki nægjanleg í stofu hússins og að á neðri hæð sé ekki hægt að hafa „stjórn á því innihitastigi sem óskað er eftir og veldur því að innivist varðandi hitastig sé ekki góð.“ Matsmaður meti kostnað við að lagfæra gallana 6.321.000 krónur.

Stefnandi, sem seljandi eignarinnar, og sérfróður aðili við byggingu fasteigna, beri ábyrgð á þessum kostnaði samkvæmt almennum reglum enda verði að gera þá kröfu að slíkur aðili byggi fasteignir í samræmi við fagvenju, lög og stjórnvaldsfyrirmæli. Þá beri hann ábyrgð á þeim hönnuðum sem hann ræður til starfa sem og iðnmeisturum.

Gagnkrafa stefndu sé reist á framangreindri matsgerð auk útlagðs kostnaðar. Stefndu krefjast skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi stefnanda sem samsvari niðurstöðu matsmanns miðað við lausn 2 samkvæmt matsgerð. Í matsgerð segi: „Lausn 2 má telja að sé nær því að teljast rétt hönnun á gólfhita. Það er vegna þess að þegar pípur eru innsteyptar og ekki er einangrað undir pípur, þá hitnar öll platan sem gerir það að verkum að hitabreytingar verða seinar í gólfinu. Það er að segja að hitastýring í rými verður svifaseinni, sem leiðir til mishitunar. Í tillögu 1 verða þessar aðstæður fyrir hendi.“

Fjárhæð gagnkröfu stefndu nemi, sem fyrr segir, 6.321.000 krónum og sundurliðist með eftirfarandi hætti samkvæmt matsgerð:

Til vara sé gagnkrafa stefndu byggð á lægra kostnaðarmati matsmanns, að fjárhæð 4.022.000 krónur.

Matsgerð hafi ekki verið hnekkt og því beri að leggja hana til grundvallar niðurstöðu í málinu.

Til viðbótar krefjast stefndu þess að stefnandi greiði þeim útlagðan kostnað við ráðgjöf G-kk-ef L-kk-ef, að fjárhæð 110.000 krónur, og kostnað vegna matsgerðar, 700.000 krónur.

Með vísan til framangreinds nemur höfuðstóll gagnkröfu stefndu til skuldajafnaðar 7.131.000 krónum. Stefndu áskilja sér rétt til að höfða dómsmál gegn stefnanda sem byggingarstjóra fasteignarinnar og vátryggingarfélaginu SjóváAlmennum tryggingum hf. sem ábyrgðartryggingaraðila vegna mismunar þess sem stefndu hafi haldið eftir og höfuðstóls gagnkröfu stefndu.

Um meintan galla vísa stefnendur til þess að samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup teljist fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað, sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þá verði fasteign einnig að fullnægja þeim kröfum, sem leiði af öðrum lögum og reglum, t.d. byggingarreglugerð. Stefndu byggja á því að gallaþröskuldur 2. ml. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup eigi ekki við í málinu.

Í fyrsta lagi hafi hin keypta fasteign ekki verið notuð í skilningi 18. gr. þar sem stefnandi hafi byggt fasteignina til endursölu á almennum markaði. Engu breyti þótt fyrirsvarsmaður stefnanda, B-kk-nf S-kk-nf, og Á-kvk-nf N-kvk-nf, eiginkona hans, hafi um skamman tíma búið í fasteigninni á undan stefndu meðan þau hafi verið að ljúka byggingu fasteignar að Aflakór 8 sem einkahlutafélag í þeirra eigu hafi byggt til eigin nota fyrir þau.

Stefndu hafi verið fyrstu kaupendur fasteignarinnar eftir byggingu hennar. Meðan fyrirsvarsmenn stefnanda hafi búið í fasteigninni hafi hún ávallt verið þinglýst eign stefnanda. Náin tengsl séu auk þess milli B-kk-ef og Á-kvk-ef annars vegar og stefnanda hins vegar. Þannig sé B-kk-nf framkvæmdastjóri stefnanda og eini prókúruhafi félagsins. Á-kvk-nf sitji í stjórn stefnanda ásamt H-kvk-þgf B-kvk-þgf og M-kvk-þgf B-kvk-þgf, en þær séu dætur Á-kvk-ef og B-kk-ef. Þá sé Á-kvk-nf endanlegur eigandi rúmlega 91% hlutafjár í stefnanda, B-kk-nf endanlegur eigandi tæplega 7% hlutafjár og H-kvk-nf B-kvk-nf eigandi að tæplega 2% hlutafjár.

Í öðru lagi gildi um réttarsamband aðila reglur um neytendakaup, sbr. 6. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 um neytendakaup. Þegar um neytendakaup sé að ræða eigi hvorki við sú regla 2. ml. 18. gr. laganna að galli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón. Ákvæði 2. mgr. 19. gr. laganna sé ófrávíkjanlegt.

Í neytendakaupum skuli ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim tíma er voru í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir. Þá þurfi stefndu ekki að sætta sig við lakari búnað og gæði en ráðgert hafi verið samkvæmt samþykktum hönnunargögnum að því marki sem hönnunargögnin hafi samrýmst fagvenju, ákvæðum laga og stjórnvaldsreglum. Seljandi sé sérfróður byggingaraðili og hafi atvinnu af því að byggja og selja fasteignir. Stefndu hafi mátt treysta því að eignin væri byggð í samræmi við lög og yfirlýsingu í söluyfirliti þar sem fullyrt hafi verið að um glæsilega eign væri að ræða þar sem ekkert hafi verið til sparað til að gera eignina sem glæsilegasta og eignin væri án galla. Stefnandi beri því skaðabótaábyrgð á beinu og óbeinu tjóni stefndu samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002. Verði ekki fallist á skaðabótaábyrgð stefnanda sé byggt á því að stefndu eigi rétt á afslætti á grundvelli 41. gr. sömu laga.

Í þriðja lagi sé byggt á því að stefnandi hafi haldið eftir mikilvægum upplýsingum og þar með brotið gegn upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002. Inntak upplýsingaskyldu seljanda í fasteignakaupum sé í meginatriðum tvíþætt. Annars vegar eigi kaupandi rétt á að fá þær upplýsingar um fasteign sem seljandi veit eða má vita um ástand hennar og annað það sem máli kann að skipta og kaupandi hafi réttmæta ástæðu til að ætla að hann fái, sbr. 26 gr. laga nr. 40/2002. Láti seljandi undir höfuð leggjast að veita þær upplýsingar, sem fyrir er mælt um í 26. gr. laganna, teljist fasteign gölluð. Í byggingarsögu fasteignarinnar frá Kópavogsbæ komi fram að synjað hafi verið um úttekt á gólfhitalögn vegna misræmis milli framkvæmdar og teikninga. Lagt hafi verið fyrir byggingaraðila að „samræma lögn og teikningu“ en það hafi ekki verið gert. Þess í stað hafi verið steypt yfir lagnirnar án þess að bætt hafi verið úr athugasemdum eftirlitsaðila. Þá liggi einnig fyrir að stefnandi hafi tekið ákvörðun um að gera breytingar frá samþykktum teikningum.

Stefndu hafi ekki verið upplýst um að byggingaryfirvöld hefðu gert athugasemdir við úttekt á fasteigninni. Þá hafi stefndu heldur ekki verið upplýst um að hitakerfi fasteignarinnar hefði ekki verið í samræmi við samþykktar teikningar. Við mat á upplýsingaskyldu stefnanda verði að hafa í huga að stefnandi hafi byggt fasteignina og fyrirsvarsmaður félagsins verið byggingarstjóri hennar með áratugalanga reynslu af húsbyggingum. Vegna þessa hafi hvílt á stefnanda sérstaklega rík upplýsingaskylda gagnvart stefndu. Upplýsingar um framangreint hefðu án nokkurs vafa haft áhrif á efni kaupsamningsins.

Stefndu telja að stefnandi beri því skaðabótaábyrgð á beinu og óbeinu tjóni stefndu samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002. Verði ekki fallist á skaðabótaábyrgð stefnanda er byggt á því að stefndu eigi rétt á afslætti á grundvelli 41. gr. sömu laga.

Í fjórða lagi byggja stefndu á því að ástand hinnar keyptu fasteignar hafi ekki verið í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem komu fram fyrir hans hönd, veittu stefndu. Stefnandi beri hlutlæga ábyrgð vegna rangra upplýsinga samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa skuli fasteignasali strax og hann fær eign til sölumeðferðar semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem skipt geta máli við sölu fasteignar. Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. laganna skuli fasteignasali gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar, sem ásamt skoðun kaupanda, þegar við á, megi ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana. Í bókstafsliðum aj í 2. mgr. ákvæðisins sé svo rakið hvað skuli koma fram í söluyfirliti. Í clið ákvæðisins segi að koma skuli fram upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla á eign sem seljanda og/eða fasteignasala sé kunnug um.

Í þessu máli liggi fyrir söluyfirlit undirritað af málsaðilum. Til þessa söluyfirlits hafi verið vísað sérstaklega í kaupsamningi aðilanna, sbr. 14. tl. á bakhlið samningsins og almenna lýsingu á framhlið hans, og tekið fram að það skyldi skoðast sem hluti af kaupsamningnum.

Stefndu árétta að í söluyfirlitinu komi fram að um glæsilegt parhús sé að ræða sem sé mjög vandað og að ekkert hafi verið til sparað að gera það sem glæsilegast. Engir gallar hafi verið tilteknir í söluyfirlitinu. Yfirlýsing þessi um eiginleika eignarinnar bindi stefnanda og verði að líta á hana sem ábyrgðaryfirlýsingu.

Stefndu telja ljóst að upplýsingar í söluyfirlitinu hafi verið rangar hvað varðar hita og gólfhitakerfi hússins, en það hafi reynst haldið veigamiklum göllum, eins og staðfest sé í matsgerðinni. Réttar upplýsingar hefðu án nokkurs vafa haft áhrif á efni kaupsamningsins. Þegar seljandi veiti rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002, eigi hvorki við sú regla 2. ml. 18. gr. laganna að galli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. laganna.

Um hafi verið að ræða nýbyggingu, sem stefnandi hafi byggt í atvinnustarfsemi sinni og selt kaupendum til persónulegra afnota. Verði að telja að gallar á fasteigninni feli í sér slík frávik frá yfirlýsingum stefnanda um búnað og eiginleika fasteignarinnar að saknæmt sé og að hann beri skaðabótaábyrgð á göllum sem lýst er í matsgerð.

Samkvæmt framansögðu telja stefndu ljóst að stefnandi hafi gefið rangar upplýsingar um fasteignina í söluyfirliti þegar sagt hafi verið að eigin væri mjög vönduð og að ekkert hafi verið til sparað við byggingu hennar. Jafnframt hafi stefndu verið veittar rangar upplýsingar þegar engra galla hafi verið getið í söluyfirliti.

Stefnandi beri því skaðabótaábyrgð á beinu og óbeinu tjóni stefndu samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002. Verði ekki fallist á skaðabótaábyrgð stefnanda er byggt á því að stefndu eigi rétt á afslætti á grundvelli 41. gr. sömu laga.

Verði komist að þeirri niðurstöðu að gallaþröskuldur 18. gr. laga nr. 40/2002 eigi við í málinu byggja stefndu á því að umræddir gallar rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi nefnds lagaákvæðis, enda nemi gagnkrafa stefndu 6.321.000 krónum sem sé há fjárhæð fyrir einstaklinga og varði nokkru í öllum eðlilegum skilningi þess hugtaks. Gagnkrafan nemi um 8% af kaupverði eignarinnar og um 9% af fasteignamati eignarinnar 2016.

Við mat á því hvort gallaþröskuldinum sé náð sé nauðsynlegt að mati stefndu að hafa í huga að um nýja eign hafi verið að ræða sem hafi átt samkvæmt söluyfirliti að vera glæsileg, mjög vönduð og ekkert til sparað til að gera eignina sem glæsilegasta.

Af þessum sökum beri stefnandi hlutlæga bótaábyrgð á tjóni stefndu samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002. Verði ekki fallist á skaðabótaábyrgð stefnanda er byggt á því að stefndu eigi rétt á afslætti á grundvelli 41. gr. sömu laga.

Ef ekki verður á það fallist að gallar á eigninni rýri verðmæti hennar svo nokkru varði sé einnig á því byggt að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 og 4. gr. kaupsamnings aðila, eins og rakið er hér að framan.

Hvað varðar skoðunarskyldu stefndu er byggt á því að það hafi engin áhrif á niðurstöðu í málinu að stefndi S-kk-nf sé pípulagningameistari. Stefndu hafi mátt treysta því að byggt væri í samræmi við fagvenjur og ákvæði byggingarreglugerða. Útilokað sé að gera þá kröfu til stefndu að þau hafi við venjulega skoðun mátt átta sig á annmörkum á gólf og hitakerfi fasteignarinnar. Hafa verði í huga að stefndu hafi hvorki verið upplýst um frávik frá samþykktum teikningum né að hitakerfi fasteignarinnar hafi fallið á úttekt á vegum Kópavogsbæjar. Þá sé hluti þeirra galla sem séu á fasteigninni undir steypu og því útilokað að unnt hafi verið að átta sig á þeim.

Stefndu telja að ákvæði 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 víki fyrir efni 26. gr. laganna um skort á upplýsingum. Þá beri að hafa í huga að stefndu hafi mátt treysta því að bygging fasteignarinnar hafi verið með þeim hætti sem fram komi í söluyfirliti. Þá hafi stefnandi byggt fasteignina og haft sem slíkur mikið „þekkingarforskot“ á ástandi og búnaði eignarinnar umfram stefndu.

Stefndu telja að stefnandi beri skaðabótaábyrgð á grundvelli sakarreglunnar, en hann hafi verið byggingaraðili fasteignarinnar. Stefnandi hafi einnig verið vátryggingartaki starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra sem einnig hafi verið framkvæmdastjóri og prókúruhafi stefnanda.

Um ábyrgð byggingarstjóra fari eftir VI. kafla laga nr. 160/2010. Í matsgerð sé staðreynt að fasteignin sé haldin verulegum annmörkum. Lögum samkvæmt beri byggingarstjóri ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Þá beri byggingarstjóra að hafa yfirumsjón með því að aflað sé samþykktar leyfisveitanda við breytingum sem gerðar eru á hönnun eða gerð mannvirkis í byggingu og að ávallt sé unnið í samræmi við nýjustu útgáfu samþykktra hönnunargagna.

Stefndu telja að byggingarstjóri hafi brotið gegn ákvæðum 29. gr. laga nr. 160/2010. Vanræksla byggingarstjóra leiði til þess að hann hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefndu.

Stefndu árétta í þessu sambandi að synjað hafi verið um úttekt á gólfhitakerfi fasteignarinnar. Þá hafi hönnun einnig verið að hluta til andstæð fagvenju og byggingarreglugerð. Komi verulegir ágallar á mannvirki í ljós við úttekt, við lok verkhluta eða framkvæmda, eða eftir að mannvirki er tekið í notkun, sem ekki hafi verið bætt úr og rekja megi til stórfelldrar vanrækslu á verksviði einstakra iðnmeistara eða hönnuða, beri byggingarstjóri meðábyrgð á ágöllunum gagnvart eiganda, enda hefðu ágallarnir ekki átt að dyljast byggingarstjóra við eftirlit skv. 1. málsl., sbr. 5. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010.

Stefnandi beri meðábyrgð gagnvart stefndu ásamt byggingarstjóra og vátryggingarfélaginu Sjóvá á störfum byggingarstjóra, einstakra iðnmeistara og hönnuða hvort sem það sé á grundvelli sakarreglunnar eða á grundvelli vinnuveitendaábyrgðar.

Um lagarök vísa stefndu til meginreglna skaðabótaréttar, kröfuréttar og samningaréttar, svo og til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa og laga nr. 160/2010 um mannvirki. Þá er einnig vísað til byggingarreglugerðar.

Málskostnaðarkrafa byggist á 130. gr. laga um meðferð einkamála.

IV.

Réttargæslustefndi SjóváAlmennar tryggingar hf. tekur undir öll rök stefnanda í málinu að öðru leyti en því að hann fellst ekki á sjónarmið stefnanda um hugsanlega ábyrgð byggingarstjóra. Réttargæslustefndi kveður að samkvæmt dómaframkvæmd þurfi að sýna fram á að um galla sé að ræða og að gallinn sé vegna framkvæmda á þeim tíma sem verk hafi verið unnið undir umsjón viðkomandi byggingarstjóra og að meintir gallar varði þær framkvæmdir sem byggingarstjóri hafi stjórn á.

Réttargæslustefndi segir að í máli þessu liggi fyrir að tilteknar breytingar hafi verið gerðar á hitakerfi. Það að breytt sé út frá gildandi teikningum merki ekki að um sé að ræða galla. Til þess þurfi að vera um að ræða frávik frá gildandi byggingarreglugerð en svo hafi ekki verið í þessu tilviki, eins og matsmaður taki fram. Það sé mjög algengt að vikið sé frá teikningum og allur gangur á því hvort slíkum breytingum sé fylgt eftir með reyndarteikningum. Það að breytingum sé ekki fylgt eftir með reyndarteikningum merki ekki að um sé að ræða galla og húsið hafi fengið lokaúttekt án þess að búið hafi verið að leggja inn reyndarteikningar.

Það geti að sjálfsögðu verið galli ef eign hefur ekki einhverja þá kosti sem áskildir hafi verið af kaupanda og seljandi tekið fram að væru fyrir hendi eða lofað að yrðu fyrir hendi. Engu slíku sé til að dreifa í máli þessu. Hitakerfið sé eins og það var þegar kaupendur skoðuðu eignina og fyrirkomulag hitakerfis sé vel sýnilegt við skoðun, en um sé að ræða ofna og gólfhitakerfi án varmaskiptis og með innspýtingu. Það sé ljóst að það hafi verið handvirkt sem hafi ýmsa kosti og umfram þá útfærslu sem hafi verið upphaflega hönnuð. Annar stefndu sé pípulagningameistari og hafi verið fullkunnugt um hvernig kerfið var og engar athugasemdir gert og/eða fyrirvara við undirritun kaupsamnings.

Réttargæslustefndi telur að fyrirliggjandi matsgerð sé haldin svo miklum annmörkum að hún verði ekki lögð til grundvallar í máli þessu. Það að svara ekki spurningum í samræmi við spurningar í matsbeiðni leiði til þess að matsgerð hafi ekkert gildi við úrlausn mála.

Jafnvel þótt svo yrði litið á að unnt sé að hafa hliðsjón af matsgerðinni verði að gera viðhlítandi grein fyrir sakargrundvelli hvað varðar hugsanlega ábyrgð byggingarstjóra, en réttargæslustefndi telur að því fari víðs fjarri að stefndu hafi gert það með viðhlítandi hætti. Það hafi verið sérstaklega nauðsynlegt í ljósi þeirra breytinga sem hafi orðið á ábyrgð byggingarstjóra með gildistöku mannvirkjalaga nr. 160/2010, sem tóku gildi 1. janúar 2012. Í 7. mgr. 29. gr. laganna sé skýrt kveðið á um að byggingarstjóri beri almennt ekki ábyrgð á faglegri framkvæmd verkþátta á ábyrgð einstakra iðnmeistara eða hönnuða. Þá sé það meginstefna mannvirkjalaga að byggingarstjóri beri almennt ekki ábyrgð á faglegum mistökum. Hér sé því hins vegar ekki haldið fram eða gefið í skyn að pípulagningameistara hafi orðið á fagleg mistök heldur hafi verið framkvæmdar breytingar innan þeirra marka sem byggingarreglugerð heimili.

Réttargæslustefndi telur að stefndu hafi ekki útskýrt eða gert grein fyrir því með hvaða hætti það feli í sér saknæm mistök að víkja frá teikningum sérstaklega þegar höfð eru í huga eftirfarandi ummæli í matsgerðinni:,,Þó svo að upphitunarkerfi gólfhitans sé ekki samkvæmt teikningu þá gengur frágangurinn ekki í bága við lög og stjórnvaldsfyrirmæli.“ Þessi rök eigi að leiða til sýknu bæði hvað varðar hugsanlega ábyrgð Ögurhvarfs sem seljanda og/eða byggingarstjóra og þá án tillits til þess að reyndarteikningar hafi verið samþykktar af byggingaryfirvöldum í Kópavogi 7. nóvember 2017.

Hvað varðar hugsanlega ábyrgð Ögurhvarfs ehf. sem byggingarstjóra verði að horfa til stöðunnar eins og hún sé í dag, en búið sé að samþykkja reyndarteikningar sem að nær öllu leyti séu í samræmi við núverandi fyrirkomulag hitakerfis í Aflakór 1. Réttargæslustefndi telur að þrátt fyrir niðurstöðu matsmanns hafi verið unnið samkvæmt innlögðum og samþykktum teikningum. Frávik frá þeim sé að vísu að kerfið sé opið uppblöndunarkerfi með innspýtingu frá hitaveitu en það hafi í sjálfu sér hvorki áhrif á virkni kerfisins né fari gegn byggingarreglugerð. Varðandi fjarlægð bæði frá glugga og útveggjum og bil milli pípna þá komi fram í umsögn vátryggingartaka að bil frá útvegg sé 150 mm og milli röra 18 mm. Varðandi einangrun á plötu milli hæða þá sé byggt samkvæmt innlögðum samþykktum teikningum. Ekki sé gert ráð fyrir því í hönnunargögnum og því beri byggingarstjóri ekki ábyrgð á þeim verkþætti.

V.

Réttargæslustefndu Vörður tryggingar hf., Helgi og Röðull sf. telja skilyrðum bótaábyrgðar hönnuðar ekki fullnægt í málinu og að ekki getið komið til þess að felldar verði á þá sakir eins og atvikum er háttað. Ekki sé tiltekið í réttargæslustefnu á hvaða lagagrundvelli réttargæslustefndu gætu borið ábyrgð hvað þetta varðar. Um hugsanlega bótaábyrgð hönnuða fari samkvæmt 23. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Ábyrgð réttargæslustefnda Varðar hf. samkvæmt lögboðinni ábyrgðartryggingu leiði af sama ákvæði. Réttargæslustefndu mótmæla því að skilyrði þeirra laga, eða annarra, séu uppfyllt í málinu fyrir bótaskyldu. Auk þess er saknæmri háttsemi hönnuða eignarinnar að Aflakór 1 mótmælt sem ósannaðri.

Réttargæslustefndi Vörður tryggingar hf. kveðst ekki hafa verið matsþoli samkvæmt matsbeiðni stefndu og því ekki fengið tækifæri til að gæta hagsmuna sinna við matið. Matið hafi því ekki sönnunargildi gagnvart réttargæslustefnda Verði tryggingum hf. Þá sé ósannað að réttargæslustefndi H-kk-nf, f.h Teiknistofunnar Röðuls sf., hafi verið boðaður á fullnægjandi hátt á matsfundi. Öðrum gögnum sé ekki til að dreifa varðandi meinta saknæma háttsemi réttargæslustefnda Röðuls sf. eða H-kk-ef og tjónið því ósannað gagnvart réttargæslustefndu.

Þá byggja réttargæslustefndu á því að ekki sé unnt að beina fjárkröfu að þeim fyrr en leyst hefur verið, að fullu, úr fjárkröfum sem byggjast á samningssambandi stefnanda og stefndu.

Verði talið að fyrirliggjandi matsgerð teljist fullgilt sönnunargagn gagnvart réttargæslustefndu sé engu að síður á því byggt að ósannað sé að verk réttargæslustefnda H-kk-ef og/eða Teiknistofunnar Röðuls sf. sem hönnuðar eignarinnar hafi verið með þeim hætti að saknæmt teljist, sbr. einnig ábyrgðartryggingu þeirra hjá réttargæslustefnda Verði hf.

Réttargæslustefndu telja að af matsgerð sé ljóst að byggingaraðili eignarinnar, sem jafnframt sé seljandi hennar og stefnandi málsins, hafi ákveðið að fylgja ekki upphaflega samþykktum teikningum eignarinnar þegar kemur að frágangi gólfhitakerfis, en fyrirsvarsmaður stefnanda sé jafnframt skráður byggingarstjóri eignarinnar. Á því geti hönnuður ekki borið ábyrgð. Því er jafnframt mótmælt sem röngu og ósönnuðu að sú ákvörðun að fylgja ekki upphaflegum teikningum eignarinnar hafi verið tekin í samráði við hönnuð. Þá hafi matsmaður ekki tekið tillit til þess að fyrir liggja nýjar teikningar af hitalögnum, svokallaðar reyndarteikningar, samþykktar af byggingaryfirvöldum í Kópavogi 7. nóvember 2017, heldur hafi hann við matið byggt á upphaflegum teikningum eignarinnar. Þetta geri matsmaður þrátt fyrir að hafa verið sérstaklega upplýstur um uppfærðar teikningar á matsfundi.

Þá standist niðurstöður matsmanns ekki skoðun er kemur að mati hans á því hvort hið teiknaða varmakerfi skili nægjanlegum afköstum og standist reglugerðir og góðar venjur. Við mælingar sínar og útreikninga, sbr. t.d. töflu 1 og 2 á bls. 11 og 12, virðist matsmaður miða mælingar sínar við að á gólfunum sé 10 mm parket og virðist jafnframt miða allar niðurstöður sínar varðandi vinnu hönnuðar við þær forsendur. Slíkt standist ekki. Hönnuður hafi ekki upplýsingar um, þegar kerfið er hannað, hvers konar gólfefni verður á eigninni. Teikningar hans og hönnun geri því ekki ráð fyrir 10 mm parketgólfi en að sama skapi geri stjórntæki gólfhitans ráð fyrir breytilegum yfirborðshita. Hönnuði sé því ókunnugt um val á gólfefnum þegar hönnum gólfhitakerfis fer fram. Útreikningar sem sjálfkrafa, og flatt yfir, reikna með 10 mm parketi yfir öll gólf og reikna hitaleiðni út frá því byggjast því að mati réttargæslustefndu á röngum forsendum þegar kemur að meintu saknæmi hönnuðar. Ónóg afköst, samkvæmt útreikningum sem miði við slíkar forsendur, geti ekki verið grundvöllur bótaskyldu gagnvart réttargæslustefndu.

Réttargæslustefndu mótmæla fullyrðingu matsmanns um að það „falli undir fagvenju“ að setja einangrun undir gólfhitapípur á annarri hæð. Ekki sé að finna frekari rökstuðning fyrir þessari fullyrðingu. Allur gangur sé á því hvort slík einangrun sé notuð eða þegar lagnir eru lagðar í gólf í þeim tilgangi að þjóna hlutverki sem varmagjafar. Réttargæslustefndu telja ranga heimfærslu matsmanns til greinar 14.2.5 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Í ákvæðinu segi: „Pípur í hitakerfum bygginga skulu einangraðar þannig að ekki verði óþarfa orkueyðsla eða óæskileg upphitun á öðrum lögnum og byggingarhlutum.“ Með ákvæði þessu sé verið að vísa til pípulagna sem eru hluti af hitakerfi fasteigna og eru allajafna í útveggjum þótt affall, til dæmis af hefðbundnum ofnum, geti legið í gólfi. Þessi grein eigi ekki við um þær lagnir sem matsmaður hafi til umfjöllunar. Lagnir í gólfi eigna sem hafi það hlutverk að vera varmagjafar falli ekki undir þessa grein byggingarreglugerðarinnar. Um slíkar lagnir sé fjallað í grein 14.2.7 sömu reglugerðar. Þar sé ekki að finna neina skyldu til einangrunar undir lögnunum heldur eingöngu aðgætniskyldu þess efnis að ekki verði „óæskileg varmaleiðni“. Ekki sé skylda að gera það með einangrun undir lagnir í gólfi. Fyrirliggjandi matsgerð sanni ekki að hönnun réttargæslustefnda Teiknistofunnar Röðuls sf. hafi orsakað „óæskilega varmaleiðni“ í skilningi greinar 14.2.1. Staðhæfingar matsmanns um að hönnun lagnanna hafi ekki fylgt fagvenjum sé því röng. Síðara ákvæðið sem matsmaður vísi til, til stuðnings fullyrðingu sinni, þ.e. grein 14.2.1 í sömu byggingarreglugerð, sé almenns eðlis um hita og kælikerfi bygginga í heild sinni og feli ekki í sér skyldu til einangrunar undir lagnir í gólfi sem gegna hlutverki varmagjafa.

Réttargæslustefndu telja auk þess aðra vankanta vera á matsgerðinni. Þannig virðist matsmaður lesa rangt úr töflum 1 og 2 á bls. 11 og 12 þegar hann svari spurningum 1a í matsgerð auk þess sem hann miði við 10 mm parket í þeim töflum, án frekari rökstuðnings. Fullyrðingar matsmanns þess efnis að hvergi í teikningum hönnuðar sé að finna upplýsingar um varmatap séu ekki nákvæmar. Teikning hönnuðar nr. 307, sem fylgi matsgerðinni, sem hafi verið móttekin af byggingarfulltrúa 28. maí 2014, sýni yfirlit yfir afköst gólfgeisla og þar með upplýsingar um varmatap.

Þannig sé matsgerðin haldin slíkum vanköntum að ábyrgð verði ekki felld á réttargæslustefndu á grundvelli hennar.

Réttargæslustefndu telja enn fremur að krafa á hendur hönnuði eignarinnar sé fyrnd. Þá er tekið undir sjónarmið og málsástæður annarra stefndu og réttargæslustefnda Sjóvár Almennra trygginga hf. að því leyti sem þau falla að málatilbúnaði réttargæslustefndu Varðar trygginga hf., H-kk-ef og Teiknistofunnar Röðuls sf.

Um lagarök er vísað til meginreglna skaðabótaréttar, þ.m.t. skaðabótalaga nr. 50/1993, laga um mannvirki nr. 160/2010 og fyrningarlaga nr. 150/2007. Einnig vísast til ákvæða laga nr. 30/2004 um vátryggingasamninga.

Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991.

VI.

Hinn 17. maí 2018, í máli nr. M13/2018, var að beiðni stefndu dómkvaddur matsmaður, H-kk-nf J-kk-nf, pípulagningameistari og byggingartæknifræðingur, til að meta meinta galla á umræddri fasteign. Fyrir liggur matsgerð hans, dags. 6. nóvember 2018. Matsmaður var beðinn um að svara eftirfarandi spurningum og í öllum tilvikum var þess óskað að matsmaður léti í ljós álit sitt á nauðsynlegum úrbótum og kostnaði við úrbætur.

1. Gólfhitakerfi: a. Er frágangur gólfhitakerfis í samræmi við samþykktar teikningar?

Niðurstaða matsmanns er að frágangur gólfhitakerfis sé ekki samkvæmt upphaflegum samþykktum teikningum, teikningar nr. 306, dagsettar júlí 2012, með breytingu í maí 2014, sem sýni að nota skuli 20 mm gólfhitapípur. Ekki hafi verið farið eftir hönnun á upphitunarkerfi. Hönnun geri ráð fyrir að kerfið sé lokað upphitunarkerfi á varmaskipti en núverandi kerfi sé opið uppblöndunarkerfi með innspýtingu frá hitaveitu. Stærð gólfhitapípna hafi ekki afgerandi áhrif á afkastagetu gólfhitakerfisins. Matsmaður metur það svo að þrátt fyrir að notaðar séu 16x2,0 mm gólfhitapípur þá valdi það ekki því að kerfið skili ekki nánast þeim afköstum sem kerfi með 20x2,0 mm pípum myndi gera. Um úrbætur segir matsmaður að skipta þurfi út núverandi upphitunarkerfi og setja upp lokað upphitunarkerfi samkvæmt teikningu. b. Er frágangur gólfhitakerfis í samræmi við lög og stjórnvaldsfyrirmæli?

Matsmaður telur að þó svo að upphitunarkerfi gólfhitans sé ekki samkvæmt teikningu þá fari frágangurinn ekki í bága við lög og stjórnvaldsfyrirmæli. Matsmaður vísar í þessu sambandi til greinar 14.2.5 og 14.21. Frágangur á gólfhitakerfi sé hins vegar ekki í samræmi við lög og stjórnvaldsfyrirmæli að því leyti að ekki sé einangrun undir gólfhitapípum í stofu efri hæðar. c. Er frágangur gólfhitakerfis í samræmi við hefðbundnar fagvenjur?

Matsmaður telur að það falli undir fagvenju að setja einangrun undir gólfhitapípur á annarri hæð. Hönnun hafi ekki gert ráð fyrir slíku en það hefði verið heppilegra að setja gólfhitapípur nær útvegg en gert hafi verið þar sem síðir gluggar eru. Matsmaður segir að það megi segja að það sé fagvenja að gera slíkt, þ.e. að skilja ekki eftir óupphitaða fleti. Teikning 305, grunnmynd, sýni að þannig hafi átt að ganga frá gólfhitapípum. Þá segir matsmaður að það að setja upp opið upphitunarkerfi sé ekki gegn fagvenjum enda mjög algengt að slíkt sé gert, en frávik frá upphaflegri teikningu sé umtalsvert.

2. Hönnun gólfhitakerfis: a. Er hönnun gólfhitakerfis í samræmi við lög og stjórnvaldsfyrirmæli? b. Er frágangur gólfhitakerfis í samræmi við hefðbundnar fagvenjur?

Matsmaður svarar framangreindum spurningum í einu lagi og telur að hönnun sé ekki eftir lögum, stjórnvaldsfyrirmælum og hefðbundnum fagvenjum. Það sé aðfinnsluvert að ekki sé gert ráð fyrir einangrun undir gólfhita og afköst gólfhita sé ofmetinn. Bil á milli slaufa sé of mikið með tilliti til hitaþarfar. Ekki séu neinar upplýsingar á teikningu um hversu mikið varmatap sé í hverju rými, þar með talið stofu. Matsmaður hafi varmatapsreiknað stofu á 2. hæð. Niðurstaðan sé sú að varmatap í stofu sé 4.376 W, en það séu 89 W/m². Hönnuður geri ráð fyrir að afköst gólfhitans séu 5.400 W sem séu 110 W pr.m². Samkvæmt útreikningum matsmanns standist það ekki. Samkvæmt útreikningum matsmanns sé aflið sem skilar sér upp í gegnum gólfið 64 W pr.m². Það sé sama hvort einangrun sé undir gólfhitapípum eða ekki þá sé varmaaflið alltaf það sama. Hins vegar fari mikið varmaafl niður í gegnum gólfplötu þegar engin einangrun sé undir pípum. Ef það er einangrun undir pípum þá sé mun minna sem tapist niður eða 13 W pr.m². Við mælingar með hitamyndavél 8. október 2018 hafi meðalhiti lofts í íbúð og herbergi á neðri hæð verið 27,78ºC. Þegar hitastig loftplötu sé svona hátt þá megi búast við að íbúar hafi ekki lengur stjórn á því innihitastigi sem óskað sé eftir og valdi því að innivist varðandi hitastig sé ekki góð. Matsmaður vísar í þessu sambandi til greinar 14.2.5 í byggingarreglugerð frá árinu 2012, þar sem segi um frágang á pípulögn:

Pípur í hitakerfum bygginga skulu einangraðar þannig að ekki verði óþarfa orkueyðsla eða óæskileg upphitun á öðrum lögnum og byggingarhlutum. Pípur í kælikerfum skulu einangraðar þannig að ekki verði óþarfa orkueyðsla og slagi á lögnum.

Um kröfur til brunaeiginleika röraeinangrunar gilda ákvæði 9. hluta reglugerðar þessarar.

Hitalagnir og hitagjafar í skólum, frístundaheimilum, sjúkrahúsum, hjúkrunarheimilum, vistheimilum aldraðra og öðrum slíkum stofnunum skulu varðar skv. 12.5. kafla.

Einnig vísar matsmaður til greinar 14.2.1, um markmið hita og kælikerfa, þar sem segi:

Hita og kælikerfi bygginga skulu þannig hönnuð og gerð að hagkvæmni varðandi orkunotkun og rekstur sé höfð að leiðarljósi. Virkni kerfisins og einstakra hluta þess skal vera fullnægjandi og afkastageta þess vera í samræmi við ákvarðandi heildarleiðnitap byggingar samkvæmt reglugerð þessari og ÍST 66.

Í byggingum þar sem bæði er um upphitun og kælingu að ræða skal tryggt að ekki geti verið samtímis kæling og hitun í sama rými.

Hitakerfi bygginga skulu þannig hönnuð að ekki sé hætta á bruna, sprengihættu, eitrun eða mengun.

Það er mat matsmanns að samkvæmt byggingarreglugerð þurfi að einangra undir gólfhitapípur til að gólfhitakerfið standist ákvæði 14.2.5 og 14.2.1 í byggingarreglugerð. Þessi varmaorka sem leiti niður á neðri hæð valdi því að upphitunarkostnaður vegna gólfhitakerfis á 2. hæð aukist um 0,038 l/s m² 0,049 l/s m² = 0,011 l/s pr.m² l/s við hámarksálag, þ.e.a.s. um 22%. Varmaorka sem tapist niður sé útreiknuð 47 W pr.m². Samkvæmt hitamyndum sem teknar voru á gólfi stofu 2. hæðar hafi meðalhiti gólfs í stofu verið 24,33ºC yfir þrjá daga. Meðalhitastig gólfs í stofu 8. október 2018 hafi verið

24,68ºC. Meðalhitastig loftplötu á sama tíma í íbúð neðri hæðar hafi mælst 27,78ºC, þ.e. 3,1ºC meira en yfirborðshiti á gólfi í stofu efri hæðar. Skýringin sé sú að ekki sé einangrun undir gólfhitapípum. Þó að það sé minni steypuhula yfir pípum en fyrir neðan þá veiti parket mun meira varmaviðnám en steypa. Því eigi varminn auðvelt með að leita niður í gegnum steypuna, nema einangrað sé undir gólfhitapípur.

Matsmaður telur að til þess að uppfylla varmaþörf þurfi að setja upp lága ofna innan við glugga stofunnar og ofn á stigapall til að stigagangur og gangur á 2. hæð fái nægan hita. Það sé einungis gólfhiti í 6 m² af 14 m² fleti. Þá sé nauðsynlegt að koma í veg fyrir að varmi streymi frá efri hæð niður á 1. hæð. Matsmaður telur að það séu tvær leiðir til að gera það. Í fyrsta lagi að einangra loft í íbúð á 1. hæð og í öðru lagi að setja svokallað „Flooré gólfhitakerfi“ eða sambærilegt kerfi á efri hæðina. Það kerfi sé með 12 mm pípum sem komi í raufar í einangrun sem þakin sé með álpappír. Þetta kerfi skili ekki hita niður að neinu marki. Kerfið sé sett undir parkett. Þetta sé umfangsmeiri aðgerð en í fyrri tillögunni.

3. Er frágangur hitaveitugrindar í samræmi við samþykktar teikningar?

Matsmaður segir að samkvæmt upphaflegri samþykktri teikningu, teikningu 307, dags. 12. júlí 2012, með breytingu í máli 2014, þá séu pípustærðir að varmaskipti fyrir upphitað neysluvatn of grannar. Stækka þurfi lagnir að varmaskipti upphitunarkerfis heita neysluvatnsins.

4. Er afkastageta ofnakerfis í samræmi við samþykktar teikningar að teknu tilliti til inntakshita vatns í fasteigninni?

Matsmaður telur að ofnar séu ekki nægjanlega stórir miðað við raunhitastig á hitaveitu, en hiti heita vatnsins frá OR á höfuðborgarsvæðinu sé oftast 70ºC75ºC, en ekki 80ºC eins og hönnuður hafi gert ráð fyrir. Því þurfi að velja ofna með dt = 35ºC, en ekki 40ºC. Taka þurfi núverandi ofna niður og setja afkastameiri ofna í staðinn.

Eftirfarandi kostnaðaráætlun matsmanns er miðuð við verðlag í nóvember 2018:

VII.

Í máli þessu krefst stefnandi þess að stefndu greiði honum eftirstöðvar kaupverðs vegna fasteignar að Aflakór 1, Kópavogi, samkvæmt kaupsamningi 24. nóvember 2016, 8.000.000 króna, sem voru á gjalddaga 1. júní 2017, að frádreginni innborgun 1. september 2107. Sýknukrafa stefndu er reist á því að þau eigi gagnkröfu til skuldajafnaðar á hendur stefnanda vegna meintra galla á eigninni. Stefndu byggja nánar tiltekið á því að vikið hafi verið umtalsvert frá teikningum við byggingu hússins og að frágangur á gólfhitakerfi sé ekki í samræmi við lög, stjórnvaldsfyrirmæli og fagvenju. Varmagjöf sé ekki nægjanleg í stofu hússins og ekki sé hægt að stjórna hitastigi á neðri hæð og innivist varðandi hitastig sé því ekki góð. Stefndu vísa þessu til stuðnings til matsgerðar dómkvadds matsmanns, H-kk-ef J-kk-ef, byggingartæknifræðings og löggilts pípulagningameistara, dags. 6. nóvember 2018. Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu í máli þessu.

Stefndu keyptu eignina af stefnanda sem hafði byggt eignina. Stefnandi er einkahlutafélag og hefur að starfsemi byggingu íbúðar og atvinnuhúsnæðis. Var því um neytendakaup að ræða, sbr. 6. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Eignin var nýleg og í söluyfirliti var henni lýst sem glæsilegu parhúsi og sagt að húsið væri mjög vandað.

Fyrir liggja teikningar af gólfhitalögn í húsinu, frá júlí 2012, með breytingum í maí 2014. Samkvæmt þeim er gert ráð fyrir lokuðu upphitunarkerfi á varmaskipti en kerfið sem sett var upp var opið dælukerfi með hringrásardælu. Þá var upphaflega gert ráð fyrir að pípur í gólfhitaslaufum væru 20 mm með 20 cm millibili, en notaðar voru 16 mm pípur. Stefnandi skilaði í nóvember 2017 til byggingaryfirvalda svokölluðum reyndarteiknin gum, frá október 2017.

Upplýst hefur verið að teikningarnar frá júlí 2012, með breytingum í maí 2014, lágu ekki fyrir við sölu hússins og var stefndu þannig ekki lofað af stefnanda að í húsinu væri lokað upphitunarkerfi með varmaskipti. Þá greindi stefndi

S-kk-nf, sem er löggiltur pípulagninga meistari, frá því fyrir dómi að hann hefði skoðað eignina tvisvar og m.a. skoðað lagnagrind og séð að um væri að ræða opið kerfi og að lagnir úr grindinni sæjust.

Þannig getur fasteignin ekki talist gölluð vegna þess að lagnir eru 16 mm í stað 20 mm og um opið kerfi er að ræða en ekki lokað, enda eru opin kerfi mjög algeng og ekki síðri að gæðum en lokað kerfi. Ekki er fallist á með stefndu að stefnandi hafi brotið gegn upplýsingaskyldu sinni vegna þess að stefndu hafi ekki við kaupin verið greint frá athugasemd byggingaryfirvalda á árinu 2013 við gólfhitalögn hússins, enda laut athugasemdin að því að samræma lögn og teikningu, hvort sem það var að leiðrétta þyrfti teikningar af húsinu eða breyta lögnum. Þá þurfti stefn andi ekki að upplýsa stefndu sérstaklega um að í húsinu væri opið kerfi en ekki lokað eins og gert var ráð fyrir á upphaflegum teikningum, þar sem stefndu hafði ekki verið lofað lokuðu kerfi og þeim mátti vera ljóst við skoðun hússins að um opið kerfi væri að ræða. Ekki er heldur fallist á að stefnandi hafi veitt stefndu rangar upplýsingar á nokkurn hátt, s.s. á söluyfirliti.

Það verður hins vegar að fallast á það, sem fram kemur í fyrirliggjandi matsgerð, að það er alveg sama til hvaða úrbóta er gripið þá mun gólfhitakerfið eitt og sér ekki anna varmaþörf stofunnar, þ.e. gólfhitakerfið eitt og sér getur ekki kynnt rýmið í stof unni, hvort sem litið er til upphaflegra teikninga, reyndarteikninga eða eins og stefnandi lagði kerfið. Ef afköst kerfisins eru aukin sem því nemur að mæta varmaþörf stofunnar veldur það bæði of háum yfirborðshita á gólfinu auk þess sem heitu vatni er sóað. Við hönnun gólflagnakerfisins var gert ráð fyrir 80ºC heitu vatni en slíkt er ekki raunhæft þar sem hiti heita vatnsins frá OR á höfuðborgarsvæðinu er almennt 70ºC

75ºC. Ekki er skylda samkvæmt greinum 14.2.5 eða 14.2.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 að einangra undir gólfhitapípur í stofu og er slíkt almennt ekki gert í rýmum þar sem er einn og sami eigandi, þ.e. um eina eign er að ræða. Eins og hér stendur á þarf hins vegar að einangra loft á 1. hæð ásamt því að setja ofna í stofu, til að tryggja góða orkunýtingu og að loft á neðri hæð verði ekki of heitt þannig að íbúar hafi ekki stjórn á hitavistinni, sbr. grein 14.2.7 í byggingarreglugerð. Seinni tillagan í matsgerð um úrbætur (Flooré kerfi) gengur of langt og verður því við úrlausn máls þessa að horfa til fyrri tillögunnar (einangrun lofts 1. hæðar). Með vísan til þess sem áður segir um að stefndu var ekki lofað lokuðu kerfi og þess að gólfhitakerfið eitt og sér samkvæmt upphaflegum teikningum geti ekki kynnt rýmið í stofunni, er hafnað liðum 1 og

2 um að fjarlægja núverandi gólfhitakerfi og setja upp kerfi samkvæmt upphaflegri teikningu. Það ber hins vegar að fallast á lið 3 um að setja upp ofna, lagnir og stokka í stofu, að fjárhæð 732.000 krónur, og lið 4 um að einangra og klæða loft á 1. hæð, að fjárhæð 980.000 krónur . Ekki hefur verið sýnt fram á nokkur vandkvæði með neysluvatn og upplýsti stefndi S-kk-nf fyrir dómi að ekkert væri að neysluvatni í húsinu. Er lið 5 því hafnað. Þá hefur heldur ekki verið sýnt fram á að varmi sé ekki nægur í öðrum rýmum en stofu þannig að gera þurfi þar ráðstafanir eins og að skipta um ofna. Er því einnig hafnað lið 6, um að taka niður ofna og setja nýja. Fallist er á lið 8, að fjárhæð 250.000 krónur, þar sem flytja þarf út úr íbúðinni á neðri hæð meðan á framkvæmdu m stendur, en þessu mati hefur ekki verið hnekkt. Eins og áður segir er ekki fallist á liði 1 og 2 og má því gera ráð fyrir að kostnaður við málun og þrif, liður 7, og hönnunarkostnaður eða eftirlit, liður 9, verði minni en gert er ráð fyrir í matsgerð. Að mati dómsins er kostnaður við málun og þrif hæfilega metinn 100.000 krónur og 100.000 krónur vegna hönnunarkostnaðar eða eftirlits, en vegna ofna í stofu þarf að skila inn nýjum teikningum. Samkvæmt öllu framansögðu nemur kostnaður við úrbætur vegna galla á gólfhitakerfi hússins 2.162.000 krónu m , sem kemur til frádráttar kröfu stefnanda um eftirstöðvar kaupverðs, 8.000.000 krónur, að teknu tilliti til innborgunar að fjárhæð 4.000.000 krónur. Kostnaður stefndu vegna matsgerðar telst til málskostnaðar, sbr. e lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Með vísan til alls framangreinds ber stefndu að greiða stefnanda 5.838.000 krónur, að frádreginni innborgun 1. september 2017, að fjárhæð 4.000.000 króna , eins og nánar greinir í dómsorði. Ekki er fallist á að stefndu hafi glatað rétti til að bera fyrir sig galla vegna tómlætis. Samkvæmt kaupsamningi átti að afhenda eignina í janúar 2017 og í september sama ár héldu kaupendur eftir hluta kaupverðs. Bréfaskipti áttu sér stað eftir það og í apríl 2018 lögðu stefndu fram matsbeiðni fyrir Héraðsdómi Reykjaness.

Við ákvörðun málskostnaðar verður að horfa til þess að báðir aðilar hafa unnið málið að nokkru en tapað því að nokkru en stefndu þurftu að afla matsgerðar í málinu.

Að þessu virtu verður st efnandi dæmdur til að greiða stefndu 1.000.000 króna í málskostnað.

Réttargæslustefndu Vörður tryggingar hf., H-kk-nf Þ-kk-ef og Teiknistofan Röðull sf. gera kröfu um málskostnað úr hendi stefnanda en rétt er að málskostnaður milli þeirra falli niður.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari, ásamt meðdómsmönnunum B-kk-þgf H-kk-þgf héraðsdómara og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, byggingartæknifræðingi og húsasmíðameistara.

Dómsorð:

Stefndu, N-kvk-nf D-kvk-nf H-kvk-nf og S-kk-nf S-kk-nf, gr eiði stefnanda, Ögurhvarfi ehf., 5.838.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr.

38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. júní 2017 til greiðsludags , allt að frádreginni innborgun 1. september 2017 að fjárhæð 4.000.000 króna .

Stefnandi greiði stefndu 1.000.000 króna í málskostnað.

Málskostnaður fellur niður milli stefnanda og réttargæslustefndu Varðar trygginga hf., H-kk-ef Þ-kk-ef G-kk-ef og Teiknistofunnar Röðuls sf.

S-kvk-nf B-kvk-nf

B-kk-nf H-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir

Héraðsdómur Reykjaness 17.2.2020.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari, ásamt meðdómsmönnunum B-kk-þgf H-kk-þgf héraðsdómara og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, byggingartæknifræðingi og húsasmíðameistara.

Dómsorð:

Stefndu, N-kvk-nf D-kvk-nf H-kvk-nf og S-kk-nf S-kk-nf, gr eiði stefnanda, Ögurhvarfi ehf., 5.838.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr.

38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. júní 2017 til greiðsludags , allt að frádreginni innborgun 1. september 2017 að fjárhæð 4.000.000 króna .

Stefnandi greiði stefndu 1.000.000 króna í málskostnað.

Málskostnaður fellur niður milli stefnanda og réttargæslustefndu Varðar trygginga hf., H-kk-ef Þ-kk-ef G-kk-ef og Teiknistofunnar Röðuls sf.

S-kvk-nf B-kvk-nf

B-kk-nf H-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir

Héraðsdómur Reykjaness 17.2.2020.