K-1/2019

Mál þetta hófst með kröfuskjali, dagsettu 29. janúar 2019, sem barst dómnum og var jafnframt þingfest sama dag. Sóknaraðili er Þingvallaleið ehf., Skógarhlíð 10, 105 Reykjavík, og til varnar eru Landleiðir ehf., Hásölum 3, 201 Kópavogi, Bus hostel ehf., Skógarhlíð 10, 105 Reykjavík, Reykjavík Sightseeing Invest ehf., Skógarhlíð 10, 105 Reykjavík, Airport Direct ehf., Fiskislóð 16, 101 Reykjavík, og destination blue lagoon ehf., Norðurljósavegi 9, 240 Grindavík. Málið var tekið til úrskurðar eftir munnlegan málflutning 19. júní sl.

Dómkröfur

Sóknaraðili krefst þess að felld verði úr gildi sú ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 25. janúar 2019 að hafna kröfu sóknaraðila um að lögbann verði lagt við því að varnaraðilar starfræki farþegaflutninga í atvinnuskyni og miðstöð fyrir þá starfsemi í eða við Skógarhlíð 10 í Reykjavík.

Jafnframt er þess krafist að héraðsdómur leggi fyrir Sýslumanninn á höfuðborgarsvæðinu að lögbann verði lagt við því að varnaraðilar starfræki farþegaflutninga í atvinnuskyni og miðstöð fyrir þá starfsemi í eða við Skógarhlíð 10 í Reykjavík.

Þá krefst hann málskostnaðar að skaðlausu úr hendi varnaraðila in solidum.

Varnaraðilarnir Landleiðir ehf., Bus hostel ehf., Reykjavík Sightseeing Invest ehf. og Airport Direct ehf. krefjast þess að ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 25. janúar 2019 verði staðfest og hafnað verði kröfum sóknaraðila um að fá lögbann lagt við starfsemi varnaraðila í eða við Skógarhlíð 10 í Reykjavík. Til vara, verði fallist á kröfur sóknaraðila, er þess krafist að málskot til æðra dóms fresti þá réttaráhrifum úrskurðar héraðsdóms. Þá krefjast þeir málskostnaðar.

Varnaraðilinn destination blue lagoon ehf. gerir sömu aðalkröfu og aðrir varnaraðilar auk þess að krefjast málskostnaðar.

Málsatvik

Sóknaraðili og varnaraðilinn Landleiðir eiga hvor um sig 50% tveggja matshluta fasteignarinnar við Skógarhlíð 10 (fastanr. 2030283 og 2030284) í óskiptri sameign.

Sóknaraðili og varnaraðilinn Landleiðir samþykktu að félagið Bus hostel, (áður Kúrant ehf.), einn varnaraðila, sem þá rak gistiheimili, leigði ákveðinn hluta lóðarinnar til reksturs gistiskála, bílaleigu og skylds reksturs samkvæmt leigusamningi 15. febrúar 2013. Síðar gerðu þessir aðilar með sér svokallað nýtingarsamkomulag en í því var, að sögn sóknaraðila, samið um að hvorum sameiganda um sig væri heimilt að leigja út þann hluta sem hann hefði afnot af en hinn aðilinn þyrfti þá að samþykkja leigutaka og þá starfsemi sem húsnæðið væri leigt undir. Þessu lýsa varnaraðilar sig ósammála og kveða aðila ekki hafa þurft samþykki hins til útleigu og hafi sóknaraðili sjálfur ekki leitað eftir slíku samþykki við útleigu á sínu rými. Gistiheimilið Bus hostel leigði þann hluta fasteignarinnar sem varnaraðilinn Landleiðir hafði afnot af samkvæmt nýtingarsamkomulaginu, fyrir rekstur gistiskála, bílaleigu og skyldan rekstur. Bus hostel hélt úti slíkum rekstri allt til mánaðamóta apríl–maí 2018.

Eigendaskipti munu hafa orðið á leigutakanum Bus hostel í apríl 2018 en þá gerði félag á vegum Hópbíla hf., keppinautar sóknaraðila að hans sögn, tilboð í félagið. Mun kaupandinn hafa verið Hvaleyri hf., sem er að sögn sóknaraðila samstæðufélag fjölda félaga í samkeppni við sóknaraðila og systurfélag hans, Bustravel Iceland ehf., en tilkynnt var um kaupin þann 7. maí 2018 með ákvörðun Samkeppniseftirlitsins nr. 18/2018.

Þann 16. maí 2018 tilkynntu varnaraðilarnir Reykjavík Sightseeing, Airport Direct og Destination Blue Lagoon að þeir myndu færa höfuðstöðvar sínar að Skógarhlíð 10 en þar yrði starfrækt „Reykjavík Terminal“. Með þessu kveður sóknaraðili samkeppnisaðila hans hafa tekið yfir varnaraðilann Bus hostel og heimilað tengdum félögum, þ.e. varnaraðilunum Reykjavík Sightseeing Invest, Airport Direct og destination blue lagoon að hagnýta fasteignina og starfrækja þar samgöngumiðstöðina „Reykjavík Terminal“.

Síðar hafi að sögn sóknaraðila komið í ljós að á þeim tíma sem eigendaskipti á Bus hostel áttu sér stað hafi varnaraðilarnir Landleiðir og Bus hostel gert með sér viðauka við leigusamninginn. Viðaukinn er dagsettur 20. apríl 2018 og séu þar gerðar breytingar á efni hins upprunalega leigusamnings, en ágreiningslaust er að sóknaraðila var ekki kunnugt um viðaukann fyrr en undir rekstri lögbannsmálsins hjá sýslumanni. Samkvæmt viðaukanum skyldi leigutaka heimill rekstur umferðarmiðstöðvar fyrir hópferðabíla og stoppistöðvar. Er sérstaklega tekið fram að Reykjavík Sightseeing, Airport Direct, Destination Blue Lagoon og SmartBus sé heimil nýting hins leigða auk þess sem framleiguréttur er rýmkaður. Varnaraðilar byggja á því að sóknaraðili hafi ekki með nokkrum hætti þurft að koma að gerð þessa viðauka enda hafi leigutaki verið sá sami.

Bus hostel mun hafa hafnað því, eftir erindi frá sóknaraðila, að breyting yrði á starfsemi félagsins eða að samgöngumiðstöð yrði staðsett í fasteigninni. Í júní 2018, þ.e. eftir að sóknaraðila varð, að því er best verður séð, sannanlega kunnugt um áform aðila, leigði sóknaraðili varnaraðilanum Bus hostel ákveðin bílastæði sem tengdust rekstri sóknaraðila og systurfélags hans. Við gerð þess samnings tók Bus hostel fram að leiga á bílastæðinu væri tengd starfrækslu gistiheimilis, bílaleigu og skyldri starfsemi í samræmi við leigusamninginn. Aðrir varnaraðilar voru ekki aðilar að þessum samningi.

Eftir að umþrætt starfsemi varnaraðila hófst í og við fasteignina kvörtuðu íbúar í næsta nágrenni til Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, sem mun hafa mál varnaraðila til meðferðar. Afstaða varnaraðilanna til þess hvort þeir hafi rekið þarna samgöngumiðstöð eða ekki hefur að sögn sóknaraðila verið breytileg eftir því hvort þeir hafa verið í samskiptum við hagsmunaaðila og stjórnvöld eða í markaðsmálum. Umfang miðstöðvarinnar og starfseminnar hafi margfaldast frá því að Bus hostel var keypt, á sama tíma og gistirýmum hafi verið fækkað til að rýma fyrir skrifstofum varnaraðilanna Reykjavík Sightseeing Invest, Airport Direct og Destination Blue Lagoon. Varnaraðilar halda því eindregið fram að starfsemin nú sé í fullkomnu samræmi við skipulag á svæðinu og jafnframt að sambærileg starfsemi hafi áður verið rekin á þessu svæði um árabil.

Sóknaraðili kveðst alla tíð hafa mótmælt aðgerðum varnaraðila og sendi hann síðustu áskorun sína þann 3. desember 2018 þegar honum þótti að sögn ljóst að Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur ætlaði varnaraðilum of rúman frest til þess að sækja um leyfi, en það staðfesti að hans sögn þann skilning að varnaraðilar haldi úti samgöngumiðstöð í fasteigninni.

Hinn 10. janúar 2019 lagði sóknaraðili beiðni fyrir Sýslumanninn á höfuðborgarsvæðinu um að lögbann yrði lagt við því að varnaraðilar starfræki farþegaflutninga í atvinnuskyni og miðstöð fyrir þá starfsemi í eða við Skógarhlíð 10 í Reykjavík. Með ákvörðun 25. janúar 2019 hafnaði sýslumaður framangreindri lögbannsbeiðni.

Eftir að sýslumaður hafnaði beiðni um að lagt yrði lögbann samkvæmt framansögðu mun varnaraðilinn Bus hostel hafa sótt um leyfi til reksturs samgöngumiðstöðvar í fasteigninni hjá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur.

Varnaraðilarnir Bus hostel ehf., Reykjavík Sightseeing Invest ehf. og Airport Direct ehf. fjalla sérstaklega um meintan umboðsskort þeirra er óskað hafa lögbanns í málinu. Þeir vísa til þess að rakinn sé í niðurstöðu Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu ágreiningur um það hver sé réttkjörin stjórn sóknaraðila og hvort þeir aðilar sem fara fram á lögbannið fyrir hönd sóknaraðila hafi til þess umboð stjórnar.

Eins og fram kemur í gögnum málsins var á hluthafafundi Þingvallaleiðar ehf. þann 26. september 2018 kjörin ný stjórn í félaginu, þar sem þeir R-kk-nf A-kk-nf Þ-kk-nf, R-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf voru kjörnir í stjórn og Þ-kk-nf kjörinn sem framkvæmdastjóri. Þá var prókúruumboð afturkallað. Um var að ræða að mati varnaraðila, en gegn eindregnum andmælum sóknaraðila, lögmætan hluthafafund þar sem Þ-kk-nf I-kk-nf, eigandi 30% hlutafjár, mætti en lögbann hafði verið lagt við því að KÖS ehf., sem handhafi 60% hlutafjár, nýtti atkvæðisrétt sinn á fundinum. Það var gert með lögbannsúrskurði sem var kveðinn upp af embætti Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þann 26. september 2018. Tilkynning um nýja stjórn, prókúru og framkvæmdastjóra var í kjölfar fundarins send til Fyrirtækjaskrár. Í gögnum málsins liggur fyrir ákvörðun Fyrirtækjaskrár, frá 27. febrúar sl., um að hafna skráningu tilkynningar um breytingu á stjórn, lögheimili, framkvæmdastjórn og prókúruhafa sóknaraðila. Ekki hefur því verið leyst úr ágreiningi um hver sé réttkjörin stjórn og framkvæmdastjórn sóknaraðila.

Skráð stjórn Þingvallaleiða samkvæmt uppflettingu á Creditinfo er nú skipuð þeim R-kk-þgf A-kk-þgf Þ-kk-þgf og E-kk-þgf H-kk-þgf. Samkvæmt 16. gr. samþykkta sóknaraðila telst afgreiðsla máls samþykkt ef meirihluti stjórnarmanna samþykkir málið. Ekkert slíkt samþykki liggur fyrir í málinu.

Umrædd lögbannsbeiðni hefur að sögn varnaraðila hvorki verið borin undir framangreinda stjórn né R-kk-þf A-kk-þf sem stjórnarmann í skráðri stjórn hjá sóknaraðila. Ekki liggi því fyrir umboð stjórnar vegna málsins, hvorki til framkvæmdastjóra né til lögmannsstofunnar sem um ræðir, til þess að krefjast lögbanns.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili telur öll skilyrði 24. gr. laga nr. 31/1990 uppfyllt. Því beri að fallast á kröfur sóknaraðila í máli þessu.

Sóknaraðili telur, gagnstætt sýslumanni, að athafnir varnaraðila brjóti gegn skýrum lögvörðum rétti hans.

Fasteignin sem um ræðir sé í óskiptri sameign sóknaraðila og varnaraðilans Landleiða. Samkvæmt óskráðum reglum um sérstaka sameign þurfi ótvírætt samþykki allra sameigenda til nýtingar slíkrar sameignar sem telja verði meiri háttar breytta eða óvenjulega.

Gríðarlega umfangsmikil starfsemi fari nú fram af hálfu varnaraðila í sameigninni, sem sé gjörólík fyrri nýtingu. Í ljósi málflutnings varnaraðila sé þó ítrekað að fasteignin hafi aldrei verið notuð sem miðstöð fyrir atvinnufarþegaflutninga, sem nemi nú mörg hundruð ferðum á dag skv. upplýsingum frá slökkviliðinu á höfuðborgarsvæðinu. Því til staðfestingar megi m.a. vísa til leigusamningsins, þar sem gert sé ráð fyrir að húsnæðið sé „leigt undir gistiskála (hostels), rekstur bílaleigu og skylda starfsemi“. Hvergi sé þar minnst á starfsemi sem tengist farþegaflutningum í atvinnuskyni, miðstöð eða jafnvel biðstöð fyrir slíka starfsemi.

Í viðaukanum hafi fyrst verið talað um að heimilt væri að nýta hið leigða undir slíka starfsemi. Með viðaukanum hafi ákvæði leigusamningsins verið breytt með þeim hætti að leigutaka væri heimilt að gera umfangsmiklar breytingar á fasteigninni í tengslum við þessa nýtingu fasteignarinnar. Sóknaraðili hafi hvorki undirritað né samþykkt viðaukann en varnaraðilar hafi ekki tilkynnt sóknaraðila um tilvist hans fyrr en við lögbannsgerðina hjá sýslumanni.

Varnaraðilinn Landleiðir hafi annars vegar lagt fram viðaukann og fjallað um nauðsyn þess að gera slíkan samning til þess að stuðla að hinni breyttu nýtingu en hins vegar haldið því fram að viðaukinn hefði ekki falið í sér breytingu á leigusamningnum. Í málflutningi varnaraðilans Landleiða sé þannig bersýnilega innbyrðis ósamræmi að þessu leyti.

Með hliðsjón af nýlegri dómaframkvæmd Hæstaréttar, þar sem það eitt að hefja gjaldtöku í óskiptri sameign, þar sem umferð hafði áður verið öllum heimil, var talin óvenjuleg og umfangsmikil ráðstöfun, megi telja augljóst að sú hagnýting varnaraðila sem deilt sé um í þessu máli teljist það einnig. Þessi starfsemi varnaraðila sé til að mynda starfsleyfisskyld og hafi stjórnvöld nú starfsemi varnaraðila í fasteigninni til skoðunar með hliðsjón af leyfisskyldu hennar. Varnaraðilar hafi ekki fengið starfsleyfi til reksturs samgöngumiðstöðvar í fasteigninni en varnaraðilinn Bus hostel þó sent inn umsókn um rekstrarleyfi samgöngumiðstöðvar til Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur. Með því hafi varnaraðilar óhjákvæmilega viðurkennt umfang og eðli starfsemi sinnar og reki nú samgöngumiðstöð í fasteigninni.

Sóknaraðili og varnaraðilinn Landleiðir hafa gert með sér nýtingarsamkomulagið. Í því samkomulagi komi skýrt fram að samþykki beggja (þ.e. allra) þurfi til að breyta nýtingu fasteignarinnar. Þannig gangi samkomulagið raunar lengra en leiða myndi af almennum reglum; allar breytingar á hagnýtingu fasteignarinnar þarfnist samþykkis beggja sameigenda en ekki bara óvenjulegar og umfangsmiklar breytingar, eins og leiða myndi af almennum reglum. Þá þurfi einnig samþykki beggja fyrir nýjum leigutökum.

Af framangreindu leiði að varnaraðilanum Landleiðum hafi borið, samkvæmt nýtingarsamkomulaginu, að afla samþykkis sóknaraðila fyrir nýjum leigutaka og breyttri nýtingu fasteignarinnar.

Varnaraðilarnir Reykjavík Sightseeing Invest, Airport Direct og Destination Blue Lagoon nýti hið leigða á grundvelli viðaukans, sem fyrst hafi verið lagður fram við gerð sýslumanns. Viðaukinn feli í sér óheimila breytingu á leigusamningnum. Til þess að viðaukinn öðlaðist gildi að lögum hafi þurft samþykki sóknaraðila, eins og við gerð hins upprunalega leigusamnings. Aldrei hafi verið óskað eftir slíku samþykki enda hafi legið fyrir frá upphafi að sóknaraðili myndi ekki veita slíkt samþykki. Fyrir vikið sé vera þessara nýju leigutaka í húsnæðinu eins og hver önnur hústaka. Gerð viðaukans feli þannig í sér skýrt brot varnaraðilans Landleiða á nýtingarsamkomulaginu og geti því ekki skapað öðrum varnaraðilum betri rétt, enda hafi þeim mátt vera ljóst að samþykki sóknaraðila væri tilskilið.

Við þetta megi síðan bæta að með eigendaskiptum á varnaraðilanum Bus hostel og með því að samkeppnisaðilar keyptu félagið og gjörbreyttu rekstrinum geti Bus hostel ekki talist vera sami leigutaki og sóknaraðili samþykkti.

Þegar nýtingarsamkomulagið var gert hafi leigusamningurinn, milli varnaraðilanna Landleiða og Bus hostels legið fyrir, þar sem gert hafi verið ráð fyrir að sá hluti fasteignarinnar sem varnaraðilinn Landleiðir hafði afnot af yrði nýttur „undir gistiskála (hostels), rekstur bílaleigu og skylda starfsemi“. Ágreiningslaust sé að sóknaraðili (segir í greinargerð varnaraðili) hafi samþykkt þessa nýtingu og varnaraðilann Bus hostel sem leigutaka. Aðra nýtingu hafi sóknaraðili ekki samþykkt. Sóknaraðili hafi þannig aldrei veitt samþykki fyrir því að slík starfsemi, eða af slíkri stærðargráðu, færi fram af hálfu varnaraðila í eða við fasteignina.

Viðaukinn geti engu breytt um heimildir varnaraðila til að hafa umþrætta starfsemi í húsinu. Enda hafi sóknaraðili hvorki samþykkt varnaraðilana Reykjavík Sightseeing Invest, Airport Direct né destination blue lagoon sem leigutaka né heldur að umrædd starfsemi fari fram, eins og nýtingarsamkomulag sóknaraðila og varnaraðilans Landleiða, sem og óskráðar reglur um óskipta sameign, geri þó kröfu um.

Hvað varði meint samþykki sóknaraðila hafi varnaraðilar einnig vísað til leigusamnings milli sóknaraðila og varnaraðilans Bus hostels um bílastæði við fasteignina frá 15. júní 2019. Því sé mótmælt.

Í fyrsta lagi, hvað sem öðru líði, verði ekki leitt af samningnum að í honum felist ótvírætt samþykki sóknaraðila fyrir þeirri hagnýtingu varnaraðila sem deilt sé um í þessu máli. Í samningnum sé umrædd starfsemi hvergi samþykkt berum orðum. Það verði heldur ekki óbeint ráðið af samningnum.

Í samningnum komi fram að bílastæðin séu „rútustæði sem tengist þeim rekstri sem leigusali rekur“. Þau bílastæði sem um ræðir séu stæði sem sóknaraðili, sem er rútufyrirtæki, hafi notað sem geymslustað fyrir rútur sínar og hafi leigutaki sóknaraðila í fasteigninni haft not af þessu svæði áður en það var leigt til varnaraðilans Bus hostels. Samningurinn vísi þannig til þessa reksturs sóknaraðila.

Leigutakinn samkvæmt samningnum, varnaraðilinn Bus hostel, sé hins vegar ekki rútufyrirtæki, þótt slík fyrirtæki hafi nú starfsemi í fasteigninni á vegum hans, og í samningnum sé hvergi vísað til fyrirhugaðs reksturs leigutaka, breytingar á honum eða að sóknaraðili veiti samþykki sitt fyrir slíku.

Í ljósi framangreinds sé ekki unnt að líta svo á að í samningnum hafi falist slíkt ótvírætt samþykki sóknaraðila fyrir þeirri starfsemi varnaraðila sem nú fari fram í og við fasteignina.

Í öðru lagi, ef svo ólíklega vill til að samningurinn verði talinn fela í sér slíkt ótvírætt samþykki, hefði stjórn sóknaraðila þurft að samþykkja samninginn til að hann gæti talist vera skuldbindandi gagnvart félaginu, sbr. 2. mgr. 44. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög, með hliðsjón af eðli og umfangi þess samþykkis.

Samkvæmt framangreindu hafi þurft ótvírætt samþykki sóknaraðila til að slík meiri háttar og óvenjuleg hagnýting varnaraðila á eigninni gæti talist vera í samræmi við það samkomulag sem gert hafi verið um nýtingu eignarinnar, sem og óskráðar reglur um óskipta sameign. Slíkt samþykki liggi einfaldlega ekki fyrir. Þvert á móti liggi fyrir ákvörðun stjórnar sóknaraðila um að afstýra því að umrædd starfsemi fari fram í húsnæðinu. Framkvæmdastjóri gæti því ekki samþykkt með skuldbindandi hætti fyrir félagið starfsemi sem stjórn hefði ákveðið að berjast gegn.

Með vísan til framangreinds sé því augljóst að hagnýting varnaraðila sem krafist er lögbanns við brjóti gegn lögvörðum eignarréttindum sóknaraðila, sem varin séu af 72. gr. stjórnarskrár.

--------

Skilyrði 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um að athöfn sé hafin sé einnig uppfyllt. Enda fari sú starfsemi sem leitað er lögbanns við þegar fram af hálfu og á vegum varnaraðila.

------

Sóknaraðili telur og augljóst að hagsmunir hans og athafnir varnaraðila séu þess eðlis að óhugsandi sé að hann þurfi að bíða á meðan mál sé rekið til staðfestingar á lögvörðum réttindum sóknaraðila; hagsmunir hans þoli ekki bið.

Sóknaraðili telur óhugsandi, í ljósi þess hve umfangsmikil starfsemi varnaraðila í og við fasteignina sé, að hann verði að þola það að starfsemi varnaraðila haldi áfram í og við fasteignina, sem óhjákvæmilega valdi verulegri röskun á hagsmunum og réttindum sóknaraðila, allt þar til dómstólar hafi leyst úr kröfu hans. Meðferð slíks dómsmáls muni taka nokkur ár hið minnsta.

Sóknaraðili telur raunar að hann ætti ekki að þurfa að þola það að bíða úrlausnar dómstóla, óháð umfangi starfsemi varnaraðila. Það eitt að verið sé að hagnýta fasteign hans í andstöðu við vilja hans ætti að leiða til þess að skilyrði lögbanns væru uppfyllt. Yrði fallist á sjónarmið varnaraðila væri réttur eigenda fasteigna til að koma í veg fyrir óheimila hagnýtingu eigna þeirra verulega takmarkaður.

------

Sóknaraðili mótmælir þeirri málsástæðu varnaraðila að skaðabætur geti bætt tjón sóknaraðila og þar af leiðandi séu honum önnur úrræði tiltæk, sbr. 1. tl. 3. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990.

Þótt réttarreglur um skaðabætur gætu vissulega bætt sóknaraðila að hluta til þá röskun hagsmuna hans sem leiði af athöfnum varnaraðila, þá séu réttindi sóknaraðila ekki þess eðlis að skaðabætur gætu bætt þá röskun að fullu. Framangreint ákvæði geti einungis komið í veg fyrir lögbann í slíkum tilvikum.

Í því sambandi bendir sóknaraðili í fyrsta lagi á að það væri verulegum erfiðleikum bundið, að öllum líkindum ómögulegt, að meta og þannig bæta tjón hans að fullu. Hvað þetta varðar megi m.a. vísa til þess að með nýtingu sinni á húsnæðinu styrkist samkeppnisstaða varnaraðilanna Reykjavík Sightseeing Invest, Airport Direct og Destination Blue Lagoon á kostnað sóknaraðila og systurfélags sóknaraðila sem sé leigutaki sóknaraðila og geti slíkt tjón aldrei fengist bætt að fullu með skaðabótum.

Í öðru lagi bendir sóknaraðili á að hagsmunir hans séu þess eðlis að 1. tl. 3. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 gæti aldrei átt við. Í rétti eiganda eignar til þess að hagnýta eign, felist jafnframt réttur til þess að eignin sé ekki hagnýtt í andstöðu við vilja hans.

Þá séu úrræði refsiréttarins ekki heldur tæk sóknaraðila. Þó að athafnir varnaraðila séu augljóslega saknæmar í skilningi skaðabótaréttar sé vandséð að þær geti talist refsiverðar samkvæmt refsilögum.

------

Varnaraðilar hafi haldið því fram að hagsmunir þeirra séu mun meiri en sóknaraðila, sbr. 2. tl. 3. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990, þar sem það myndi valda þeim verulegu tjóni ef fallist yrði á lögbannið.

Sóknaraðili telur augljóst að þessi rök ættu aldrei að geta leitt til þess að hafna bæri lögbannsbeiðni sóknaraðila. Leiði það af hinni augljósu staðreynd að varnaraðilar reka starfsemi í fasteigninni í heimildarleysi og ganga með ólögmætum hætti á hagsmuni sóknaraðila. Varnaraðilinn Landleiðir hafi einungis lögvarinn rétt og réttmætar væntingar til þess að Bus hostel fái að starfrækja starfsemi sem sóknaraðili hafi samþykkt fyrir sitt leyti og tilgreind hafi verið í leigusamningnum.

Þá hafi aðrir varnaraðilar, þ.e. Reykjavík Sightseeing Invest, destination blue lagoon og Airport Direct, aldrei verið samþykktir sem leigutakar af sóknaraðila og geti því ekki heldur talist eiga lögvarinn rétt eða hafa réttmætar væntingar til að hafa slíka starfsemi í fasteigninni. Hagsmunir varnaraðila njóti þannig ekki réttarverndar og séu smávægilegir í samanburði við stjórnarskrárvarinn rétt sóknaraðila.

Sóknaraðili telji varnaraðila alla hafa verið í vondri trú þegar þeir tóku ákvarðanir sem brotið hafi í bága við eignarrétt sóknaraðila. Það að þeir telji fasteignina og staðsetningu hennar heppilega fyrir samgöngumiðstöð leiði ekki til þess að þeir hafi öðlast nokkurn lögvarinn rétt. Fyrir vikið hafi þeir ekki orðið fyrir nokkru tjóni á lögvernduðum rétti. Þvert á móti hafi þeir hagnast af ólögmætri notkun húsnæðisins um tíma og styrkt samkeppnisstöðu sína gagnvart sóknaraðila og systurfélagi sóknaraðila sem sé leigutaki í húsnæðinu.

------

Sóknaraðili hafnar þeim rökum varnaraðila að framkvæmdastjóri sóknaraðila, sem kom fram fyrir hönd hans við lögbannsgerðina og kemur fram fyrir hönd hans í máli þessu, hafi ekki fullnægjandi umboð til þess.

Sem stendur sé ágreiningur milli hluthafa sóknaraðila um það hvort forkaupsréttur hluthafans Þ-kk-ef I-kk-ef, sem viðurkenndur var með dómi Hæstaréttar í máli nr. 618/2017, sé fallinn niður eður ei. Sá ágreiningur sé þessu máli óviðkomandi og varnaraðilar geti ekki skýlt sér á bak við hann. Sé þar um að ræða innbyrðis ágreining í félaginu. Úr þeim ágreiningi verði að öllum líkindum leyst í öðru dómsmáli. K-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf sé framkvæmdastjóri félagsins og prókúruhafi og skráður sem slíkur hjá Fyrirtækjaskrá.

Samkvæmt fundargerð sem liggi fyrir í málinu var hluthafafundur í félaginu haldinn hinn 28. desember 2017. Þar hafi þrír menn verið kjörnir í stjórn, þeir E-kk-nf H-kk-nf, K-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf. Ekki virðist ágreiningur um að sá fundur hafi verið lögmætur, enda mætt af hálfu allra hluthafa félagsins. Því miður hafi farist fyrir að tilkynna Fyrirtækjaskrá um þessa breytingu á stjórn, og því séu R-kk-nf A-kk-nf Þ-kk-nf og E-kk-nf H-kk-nf enn skráðir stjórnarmenn þar.

Það sé þó ekki skilyrði fyrir gildi ákvörðunar um breytingu á stjórn að hún sé tilkynnt Fyrirtækjaskrá, ólíkt t.d. breytingu á samþykktum einkahlutafélags, sbr. 2. mgr. 68. gr. laga nr. 138/1994. Kjör stjórnar sóknaraðila hafi því verið lögmætt, hvað sem líði formlegri skráningu. Enda snúi slík skráning einungis að hugsanlegum rétti grandlauss þriðja manns gagnvart félagi, en hafi ekki sérstök réttaráhrif utan þess.

Kjörin stjórn hafi haldið stjórnarfund í félaginu 31. maí 2018 þar sem m.a. hafi verið ákveðið að gæta réttar félagsins að því er varði óheimila starfsemi varnaraðila í fasteigninni, svo sem með lögbanni eða öðrum aðgerðum. Ákvörðun lögmætrar stjórnar sóknaraðila um að fara í þær aðgerðir liggi því fyrir og framkvæmdastjóri sé að framfylgja þessari ákvörðun.

Eins og fram hafi komið við lögbannsgerðina hafi ætlunin verið sú að halda hluthafafund í sóknaraðila 26. september 2018. Hafi slíkur fundur verið afboðaður af stjórn þar sem hluthafar sem ráða yfir meira en 50% af hlutafé félagsins ætluðu ekki að mæta. Engu að síður hafi hluthafinn Þ-kk-nf I-kk-nf mætt á fyrirhugaðan fundarstað og lýst því yfir að hann teldi fundinn lögmætan og ritaði einhliða fundargerð. Þar hafi R-kk-nf A-kk-nf Þ-kk-nf, R-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf verið kjörnir í stjórn.

Til þess beri þó að líta að Þ-kk-nf I-kk-nf ráði einungis yfir 30% hlutafjár í sóknaraðila. Samþykktir sóknaraðila kveði skýrt á um að hluthafafundur sé lögmætur ef hann er löglega boðaður og hann sækja hluthafar eða umboðsmenn þeirra, sem hafi yfir að ráða að minnsta kosti helmingi hlutafjár í félaginu. Meintur hluthafafundur hafi því verið bersýnilega ólögmætur, sem og þær ákvarðanir sem þar voru teknar.

Á þessum grundvelli hafi Fyrirtækjaskrá hafnað því að skrá ákvörðun um breytingu á stjórn félagsins og aðrar ákvarðanir sem teknar voru á fundinum og tilkynntar hafa verið Fyrirtækjaskrá, sbr. ákvörðun Fyrirtækjaskrár frá 27. febrúar 2019. Hvað sem þessu líði hafi heldur ekki verið tekin stjórnarákvörðun um annað en það sem ákveðið var á fundinum hinn 31. maí 2018.

------

Þá telur sóknaraðili ljóst að málsmeðferð um leyfi varnaraðila hjá stjórnvöldum geti aldrei leitt til þess að hafna bæri lögbannsbeiðni sóknaraðila.

Krafa sóknaraðila og málatilbúnaður hans einskorðist ekki við það að varnaraðila skorti leyfi frá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur til reksturs slíkrar miðstöðvar heldur, öðru fremur, að þá skorti samþykki sóknaraðila fyrir þeirri heimildarlausu starfsemi sem nú fari fram í fasteigninni á vegum þeirra.

Það að stjórnvöld hafi til skoðunar hvort varnaraðilum sé skylt að sækja um leyfi fyrir rekstri samgöngumiðstöðvar í húsinu styðji álagningu lögbannsins en komi ekki í veg fyrir hana.

------

Um aðild varnaraðilans Landleiða bendir sóknaraðili á að starfsemi annarra varnaraðila í fasteigninni fari fram í skjóli eignarheimilda varnaraðila Landleiða sem helmingseiganda umræddrar fasteignar og nýtingarhafa þess hluta fasteignarinnar sem starfsemin fer fram í. Sú starfsemi sem sóknaraðili leitist við að fá lögbann við gæti ekki farið fram án atbeina varnaraðilans Landleiða en félagið sé aðili að samningi við Bus hostel um heimildir þess síðarnefnda til þess að reka samgöngumiðstöð. Lögbanninu sé því réttilega beint að því félagi einnig.

Um málskostnað vísar sóknaraðili til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 90/1991, einkum 3. mgr. 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laganna.

Málsástæður og lagarök Landleiða ehf.

Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað þar sem skilyrði lögbanns séu ekki uppfyllt. Þannig séu skilyrði 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. ekki uppfyllt. Í öllu falli hafi sóknaraðili ekki sýnt fram á það með fullnægjandi hætti. Þá leiði 3. mgr. 24. gr. til þess að ekki verði fallist á kröfur sóknaraðila, enda tryggi réttarreglur um skaðabætur nægilega mögulega röskun á hagsmunum sóknaraðila. Verði ekki fallist á framangreint byggir varnaraðili á því að ráðstöfun á eignarhlut hans í fasteigninni að Skógarhlíð 10 sé í fullu samræmi við óskráðar reglur um óskipta sameign. Að öðrum kosti sé á því byggt að sóknaraðili hafi samþykkt umrædda ráðstöfun.

------

Varnaraðili byggir á því að svo langt sé um liðið frá því að starfsemi annarra varnaraðila í málinu hófst, sem lögbanns sé krafist við, að ekki sé tækt að lögum að fallast á kröfu sóknaraðila. Samkvæmt 24. gr. laga nr. 31/1990 sé miðað við að lögbann verði lagt við „byrjaðri eða yfirvofandi athöfn“. Vart sé hægt að skilja orðalagið á annan veg en svo að ef athöfn er byrjuð megi hún ekki hafa staðið yfir í mjög langan tíma, en í þessu tilviki hafi um átta mánuðir verið liðnir frá upphafi starfsemi þar til lögbannskrafan var lögð fram. Verði því að synja um lögbann, enda geti ekki verið fyrir hendi slík knýjandi nauðsyn sem krefjist slíkra aðgerða.

------

Skilyrði 1. mgr. 24. gr. laganna um að athöfn brjóti eða muni brjóta gegn lögvörðum rétti gerðarbeiðanda sé ekki fyrir hendi. Beiting lögbanns sé þrautaúrræði sem aðeins megi beita séu ekki aðrar leiðir færar fyrir þann sem telji að réttur sé á sér brotinn. Beitingu úrræðisins verði að skoða í því ljósi, en aðeins beri að fallast á kröfu um lögbann ef ótvírætt er að skilyrði þess séu uppfyllt. Varnaraðili telji rétt sóknaraðila langt frá því að vera jafn skýr og ótvíræður og ákvæðið geri kröfu um.

Í fyrsta lagi sé ágreiningslaust að sóknaraðili hafi samþykkt leigusamning varnaraðila við Bus hostel frá 15. febrúar 2013. Sóknaraðili hafi því samþykkt leigutakann sjálfan og starfsemina sem þar sé stunduð. Auk þess hafi sóknaraðili með áritun sinni samþykkt heimildir varnaraðila til að ráðstafa sínum hluta sameignarinnar, en í leigusamningnum segi að leigutaka séu ekki heimil önnur not af því nema með samþykki leigusala. Varnaraðili hafi ávallt lagt þann skilning í ákvæði samningsins að tilvísun til leigusala eigi við hann einan, enda sé hann leigusalinn skv. samningnum. Hefði ætlunin verið sú að samþykki sóknaraðila væri áskilið í þessu sambandi hefði þurft að geta þess sérstaklega. Varnaraðili hafi því haft fullan rétt til þess að gera viðauka við leigusamning 20. apríl 2018, þar sem ákvæðum um starfsemi og framleigurétt á hinu leigða var breytt. Þegar af þeirri ástæðu beri að synja kröfum sóknaraðila.

Verði, gegn væntingum varnaraðila, talið að honum hafi borið að leita eftir samþykki sóknaraðila byggir varnaraðili á því að gerð viðauka við leigusamninginn frá 20. apríl 2018 hafi ekki falið í sér óvenjulegar ráðstafanir varðandi nýtingu sameignar eða ráðstafanir sem væru meiri háttar þótt venjulegar gætu talist. Því hafi ekki verið þörf á samþykki sóknaraðila, eins og hann haldi fram.

Annars vegar hafi breyting á eignarhaldi Bus hostels ekki leitt til þess að um nýjan leigutaka sé að ræða. Bus hostel sé ennþá leigutakinn og reki starfsemi sína í húsnæðinu. Bus hostel sé greiðandi leigunnar. Þá hafi leigusamningurinn veitt Bus hostel heimild til að framleigja hluta hins leigða til félaga sem það væri eigandi að að öllu leyti eða að hluta. Með viðauka við samninginn hafi verið tiltekið að heimildin næði einnig til systurfélaga þess. Varnaraðili fái því ekki séð að í því hafi falist veruleg breyting frá því sem áður var og hann hafi haft fullt forræði til þess, óháð reglum um óskipta sameign.

Af lýsingu í lögbannsbeiðni og greinargerð sóknaraðila frá 1. mars 2019 megi ráða að sóknaraðili telji nýtingarsamkomulagið veita sér stöðu til þess að samþykkja nýjan eiganda Bus hostels. Tilgangurinn virðist sá einn að koma í veg fyrir samkeppni við systurfélag sóknaraðila (Bus Travel Iceland ehf.), sem starfræki sambærilegan rekstur í fasteigninni.

Hins vegar hafi breyting á heimilli nýtingu leigutaka á hinu leigða ekki verið svo mikil að samþykkis sóknaraðila hafi verið þörf. Málatilbúnaði sóknaraðila hvað þetta varðar sé alfarið mótmælt. Segi t.a.m. í lögbannsbeiðni að starfsemin sé gjörbreytt og sem dæmi um það muni gistirýmum hafa verið fækkað frá um 130 niður í 50. Engin gögn séu lögð fram þessari fullyrðingu til staðfestingar, heldur virðist þær vera úr lausu lofti gripnar. Samkvæmt upplýsingum varnaraðila hafi heimil gistirými verið alls 118 en séu nú 136, eftir breytingu á eignarhaldi, sem sýni aðeins að nýting húsnæðisins sé betri en áður.

Í þessu sambandi telur varnaraðili að umfjöllun um meintar breytingar, sem leiði af aukinni umferð hópferðabifreiða um svæðið, sé umfram tilefni. Vissulega sé umferðin meiri en áður var, en til þess beri að líta að frá byggingu hússins hafi rekstur hópferðabifreiða verið stundaður á lóðinni við það. Árið 1965 hafi húsið verið byggt fyrir rekstur Landleiða og Norðurleiðar, en sóknaraðili hafið rekstur í húsnæðinu 30 árum síðar. Bækistöðvar hópferðabifreiða hafi því verið í húsnæðinu í rúm 50 ár. Enginn vafi leiki á því að reksturinn sé og hafi verið í fullu samræmi við skipulag á svæðinu. Bent sé á að eftir því sem varnaraðili komist næst geri systurfélag sóknaraðila einnig út hópferðir frá Skógarhlíð 10.

Þá sé mikið gert úr því að Bus hostel starfræki svokallaða „samgöngumiðstöð“ án tilskilinna leyfa, sem sýni fram á alvarleika málsins og staðfesti meinta breytingu á starfsemi leigutakans. Varnaraðila sýnist sú umfjöllun ekki gefa rétta mynd af málinu. Á framlögðu skjali megi sjá hver skilyrði Umhverfisstofnunar séu fyrir veitingu starfsleyfis samgöngumiðstöðvar. Af þeim verði ráðið að sóknaraðili geri í málatilbúnaði sínum of mikið úr ágreiningi Bus hostels og Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur um leyfislausan rekstur Bus hostels, til þess eins að skjóta stoðum undir staðhæfingar sínar um starfsemina.

Því telur varnaraðili að breyting á eignarhaldi og starfsemi leigutaka sé ekki meiri háttar í ljósi skipulags svæðisins, þess reksturs sem verið hefur í húsnæðinu frá upphafi og í ljósi starfsemi Bus hostels skv. leigusamningi. Þá sé því mótmælt sérstaklega að varnaraðili hafi gert sér grein fyrir því að um meiri háttar breytingu á starfseminni hafi verið að ræða sem bryti gegn nýtingarsamkomulagi og meginreglum um óskipta sameign.

------

Í öðru lagi liggi fyrir nýtingarsamkomulag frá 11. apríl 2013 milli sóknaraðila og varnaraðila Landleiða. Samkvæmt því hafi varnaraðili fullt forræði yfir þeim lóðarhluta sem starfsemin er á, en sóknaraðili krefst að lögbann verði lagt við. Nýtingarsamkomulagið kveði á um heimild beggja sameigenda til að leigja út til þriðja aðila þá fermetra í húsinu og lóð sem til hvors þeirra fellur. Þeir skuli þá, hvor fyrir sig, samþykkja hvern nýjan leigutaka og þá starfsemi sem fylgi viðkomandi aðila. Varnaraðili hafi lagt þann skilning í samkomulagið að enginn annar en sá sem á nýtingarrétt á viðkomandi hluta fasteignarinnar þurfi að veita samþykki sitt. Sá skilningur styðjist við framkvæmd sóknaraðila sjálfs, sem aldrei hafi leitað eftir samþykki varnaraðila fyrir útleigu sóknaraðila á sínum hluta fasteignarinnar, t.d. hvorki fyrir Bus hostel né Betra pústi ehf. Nýtingarsamkomulagið hafi auk þess verið gert eftir að leigusamningur varnaraðila og Bus hostels var kominn á og sóknaraðili samþykkti fyrir sitt leyti. Í öllu falli hafi sóknaraðili afsalað rétti sínum til að taka slíka ákvörðun til varnaraðila, enda sé orðalag leigusamnings við Bus hostel frá 15. febrúar 2013 ótvírætt hvað varði heimildir leigusalans eins.

------

Verði talið að sóknaraðili hafi sannað eða gert sennilegt að athöfnin brjóti eða muni brjóta gegn lögvörðum rétti hans, og að önnur skilyrði 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 séu uppfyllt, telur varnaraðili að sóknaraðili verði þá einnig að sýna fram á að réttindi hans muni fara forgörðum eða verða fyrir teljandi spjöllum verði hann knúinn til að bíða dóms um þau.

Varnaraðili telur sóknaraðila ekki hafa gert nokkurn reka að því að sýna fram á slíkt. Almennar yfirlýsingar sóknaraðila um röskun á hagsmunum sínum geti ekki talist fullnægjandi. Ekki fáist betur séð en að sóknaraðili byggi í lögbannsbeiðninni nær eingöngu á meintri röskun á hagsmunum íbúa í nágrenninu. Engan haldbæran rökstuðning fyrir meintum spjöllum sé að finna í greinargerð sóknaraðila fyrir dómi. Á þeim 10 mánuðum sem liðið hafi frá því að deilur aðila vegna þessa hófust hafi sóknaraðili engin gögn lagt fram sem sýni fram á með hvaða hætti réttindum hans sé raunverulega raskað. Hann hafi enn fullt forræði yfir sínum hluta fasteignarinnar og virðist sem starfsemi hans, systurfélags og leigutaka sé óbreytt. Í öllu falli séu réttindi sóknaraðila svo óljós og illa afmörkuð að ekki sé hægt að fallast á kröfur hans.

------

Samkvæmt 1. tölul. 3. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 verði lögbann ekki lagt við athöfn ef talið verður að réttarreglur um refsingu eða skaðabætur fyrir röskun hagsmuna gerðarbeiðanda tryggi þá nægilega. Samkvæmt framansögðu hafi sóknaraðili ekki tilgreint nægilega skýrt hvaða röskun á hagsmunum hans skaðabætur tryggi ekki nægilega. Virðist hann helst búast við að systurfélög Bus hostels styrki samkeppnisstöðu sína á kostnað BusTravel Iceland. Varnaraðili kveðst ekki hafa forsendur til þess að leggja mat á það hvort félögin eigi í samkeppni, en sóknaraðili láti hjá líða að styðja mál sitt með gögnum eða frekari röksemdafærslu. Af þeim sökum sé vandkvæðum bundið fyrir varnaraðila að leggja mat á með hvaða hætti starfsemi leigutaka hans skerði réttindi sóknaraðila og valdi honum tjóni. Varnaraðili telur því að skaðabætur geti bætt tjón hans að fullu, en sóknaraðili (varnaraðili í greinargerð) hljóti að bera af því hallann að tilgreina ekki nægilega skýrt hvert mögulegt tjón hans geti orðið.

------

Í 2. tölul. 3. mgr. 24. gr. sé mælt fyrir um að lögbann verði ekki lagt við athöfn ef sýnt þykir að stórfelldur munur sé á hagsmunum gerðarþola af því að athöfn fari fram og hagsmunum gerðarbeiðanda af því að fyrirbyggja hana. Nái lögbannið fram að ganga liggi fyrir að varnaraðili fái ekki leigugreiðslur frá Bus hostel og verði fyrir fjárhagslegu tjóni. Undir þeim kringumstæðum yrði að öllum líkindum veruleg óvissa um réttarstöðu varnaraðila og heimildir hans til ráðstöfunar á eignarhlut sínum. Fyrir liggi að starfsemi Bus hostels og systurfélaga muni jafnframt komast í uppnám og valda félögunum verulegu fjárhagstjóni. Um þetta sé vísað nánar til málatilbúnaðar annarra varnaraðila, en óljósir hagsmunir sóknaraðila eins geti ekki vegið þyngra en samanlagðir hagsmunir allra varnaraðila. Þá hafi ákvæðið verið skýrt svo að það sama eigi við ef þriðji maður getur beðið tjón af því að lögbann sé lagt á. Séu hagsmunir þriðja manns þannig að mun stórvægilegri en gerðarbeiðanda, án tillits til hagsmuna gerðarþola, eigi að synja um lögbann. Í þessu sambandi verði að vega og meta hagsmuni fjölmargra viðskiptavina varnaraðila, sem geti átt lögvarinna réttinda að gæta.

Þegar litið sé til alls þessa sé ljóst að staðfesta beri ákvörðun sýslumanns um að synja beiðni um lögbann. Auk framangreinds vísar varnaraðili til röksemda og málsástæðna sem aðrir varnaraðilar hafa fært fram í greinargerðum sínum vegna málsins.

Verði fallist á kröfur sóknaraðila er áréttuð krafa sem fram kemur í greinargerð varnaraðila til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu um að sóknaraðila verði gert að setja fram tryggingu.

Einkum er vísað til laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varnaraðili krefst þess að honum verði dæmdur málskostnaður úr hendi sóknaraðila á grundvelli 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök Bus hostel ehf., Sightseeing Invest ehf., og Airport Direct ehf.

Framangreindir varnaraðilar byggja allir á sömu málsástæðum og telja augljóst að skilyrði laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. séu ekki uppfyllt.

Varnaraðilar telja ekkert brot hafa verið framið gegn lögvörðum rétti sóknaraðila og að réttur varnaraðila til nýtingar fasteignarinnar að Skógarhlíð 10 sé skýr og ljós.

Eins og rakið sé í málavaxtalýsingu sé varnaraðili, Bus hostel ehf., með leigusamning um húsnæðið að Skógarhlíð 10 við Landleiðir ehf. Í tengslum við breytt eignarhald á Bus hostel ehf. hafi verið gerður viðauki við upphaflegan samning þar sem tiltekin var sú starfsemi sem nú er krafist lögbanns á. Starfsemi varnaraðila sé í fullu samræmi við leigusamninginn og hafi sóknaraðili ekki þurft að veita samþykki sitt fyrir samningnum eða viðauka við hann. Ágreiningur sé milli eigenda fasteignarinnar að Skógarhlíð 10 um túlkun nýtingarsamkomulagsins, sbr. framangreint, en úr þeim ágreiningi verði ekki leyst í lögbannsmáli.

Sóknaraðili hafi einnig í verki samþykkt þá starfsemi varnaraðila sem hann krefjist lögbanns á. Með leigusamningi, 18. júní 2018, hafi sóknaraðili leigt varnaraðila, Bus hostel ehf., hluta af bílaplani, en samningur þessi var gerður nokkru eftir að varnaraðilar hófu umdeilda starfsemi og ljóst hafi verið í hverju hún fólst. Í viðaukasamningi við leigusamninginn sé sérstaklega tekið fram að lóðin sé leigð undir rútustæði sem tengist þeim rekstri sem fari fram í húsnæðinu við Skógarhlíð 10.

Sóknaraðili hafi ekki talið sig þurfa sérstakt samþykki Landleiða ehf. við gerð þessa samnings.

Sé litið til upphaflegs leigusamnings varnaraðila, Bus hostel ehf., frá 2013 þá komi fram að önnur not af húsnæðinu séu ekki heimil nema með samþykki leigusala. Sóknaraðili hafi samþykkt þennan samning fyrir sitt leyti en í því felist samþykki fyrir því að leigusali, Landleiðir ehf., geti einn og sér samþykkt önnur not af hinu leigða sem og framleigu þess. Fyrir liggi að Landleiðir ehf. geri engar athugasemdir við starfsemi varnaraðila að Skógarhlíð 10.

Varnaraðilar vísa til nýtingarsamkomulagsins sem gert var á árinu 2013, nokkru eftir gerð upphaflegs samnings við Bus hostel ehf. Vakin sé athygli á því að samkvæmt nýtingarsamkomulaginu sé báðum sameigendum heimilt að leigja út til þriðja aðila þá fermetra í húsinu og lóðinni sem til þeirra falla samkvæmt samkomulaginu. Skulu þeir þá hvor fyrir sig samþykkja hvern nýjan leigutaka og þá starfsemi sem viðkomandi kemur með í húsnæðið. Ekki sé hægt að skilja þetta ákvæði á annan hátt en þannig að einungis sé nauðsynlegt samþykki þess sem hafi nýtingarrétt á viðkomandi hluta fasteignarinnar. Virðist aðilar hafa í framkvæmd túlkað ákvæðið með þessum hætti og hafi aðilar ítrekað gert leigusamninga um þann eignarhluta sem þeir hafa nýtingarrétt á án samþykkis hins. Nýtingarsamkomulagið væri í raun óþarft ef ólögfestar meginreglur um sérstaka sameign ættu að gilda um eignina.

Samkvæmt almennum reglum um sérstaka sameign sé hverjum sameiganda heimilt að ráðstafa og nýta eignina, enda sé það bagalaust öðrum sameigendum og skerði ekki nýtingarrétt þeirra. Í því tilviki sem hér sé til skoðunar hafi sameigendur gert með sér nýtingarsamkomulag og starfsemi varnaraðila sé bagalaus fyrir sóknaraðila og skerði á engan hátt nýtingarrétt hans á þeim hluta sem hann hefur nýtingarrétt á.

Þá benda varnaraðilar á að sóknaraðili hafi þegar samþykkt starfsemi varnaraðila að Skógarhlíð 10 en um það sé vísað til leigusamnings sóknaraðila og varnaraðila, Bus hostels ehf., um hluta lóðar sem gerður var eftir að starfsemi hófst, og að engar athugasemdir voru gerðar við starfsemi varnaraðila af hálfu sóknaraðila í marga mánuði eftir þann tíma.

Hafi sóknaraðili því sýnt af sér tómlæti við að halda fram rétti sínum auk þess sem hinn langi tími sem liðinn sé frá því að umrædd starfsemi hófst og þar til lögbanns var krafist sýni að ekki sé hægt að réttlæta lögbann sem sé í eðli sínu neyðarráðstöfun.

------

Þá hafi sóknaraðili ekki sýnt fram á nein þau réttindi hans sem myndu fara forgörðum ef beðið yrði dóms um þau. Engin óafturkræf spjöll hafi orðið af starfsemi varnaraðila að Skógarhlíð 10. Hætti starfsemin sem krafist sé lögbanns á standi eftir að varnaraðili, Bus hostel ehf., hafi lagt í umtalsverðan kostnað til úrbóta á hinu leigða, t.d. með malbikun bílastæða og fegrun umhverfis.

Ítrekað er að starfsemi varnaraðila sé í samræmi við skipulag svæðisins og rekstur hópferðabifreiða hafi um áratugaskeið verið stundaður að Skógarhlíð 10. Því sé mótmælt að starfsemi varnaraðila hafi neikvæð áhrif á aðra starfsemi eða ímynd af rúturekstri. Engin knýjandi þörf sé því fyrir hendi sem réttlæti lögbann.

Þau réttindi sem sóknaraðili tilgreini séu óljós og illa afmörkuð. Starfsemi varnaraðila hafi engin neikvæð áhrif á hagsmuni sóknaraðila.

------

Varnaraðilar telja og ljóst að reglur skaðabótaréttar tryggi hagsmuni sóknaraðila verði það staðfest fyrir dómstólum að starfsemi varnaraðila eigi ekki rétt á sér eða samþykki sóknaraðila fyrir starfseminni sé nauðsynlegt.

Samkvæmt 2. tl. 3. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 verði lögbann ekki lagt við athöfn ef sýnt þykir að stórfelldur munur sé á hagsmunum sóknaraðila af því að athöfn fari fram og hagsmunum varnaraðila af því að fyrirbyggja hana. Varnaraðilar hafi af því verulega hagsmuni að lögbannið nái ekki fram að ganga enda væri það gríðarlegt inngrip í starfsemi þeirra. Hagsmunir sóknaraðila séu hins vegar, eins og fyrr segi, óljósir og ótilgreindir. Hagsmunir varnaraðila séu gríðarlega miklir af því að geta haldið áfram þeirri starfsemi sem þeir hafa byggt upp um margra mánaða skeið með miklum tilkostnaði á grundvelli lögmæts leigusamnings um aðstöðuna að Skógarhlíð 10. Gríðarlega kostnaðarsamt sé fyrir varnaraðila að flytja starfsemina auk þess sem lagt hafi verið í miklar endurbætur á húsnæðinu að Skógarhlíð 10. Ekki liggi fyrir hvert varnaraðilar gætu flutt starfsemi sína en líklegt sé að breytingar myndu kalla á aukinn olíukostnað og gera þyrfti breytingar á áætlunarakstri Airport Direct ehf. og Reykjavík Sightseeing Invest ehf. með miklum tilkostnaði. Ljóst sé að allar slíkar breytingar sem leiða myndu af því að lögbann næði fram að ganga myndi hafa áhrif á mörg hundruð manns á dag sem nýta sér áætlunarferðir milli Reykjavíkur og Flugstöðvar Leifs Eiríkssonar. Sóknaraðili hafi með engum hætti sýnt fram á að starfsemi varnaraðila valdi honum óþægindum eða tjóni.

Lögbann sé í eðli sínu neyðarráðstöfun til að koma í veg fyrir að réttindi fari forgörðum eða verði fyrir spjöllum á meðan beðið er dóms um þau og það eigi ekki að nota í öðrum tilgangi. Varnaraðilar telja ljóst að engin skilyrði séu uppfyllt til að fallast eigi á kröfur sóknaraðila auk þess sem lögbannsbeiðnin sé sett fram af aðila sem óvíst sé að hafi til þess umboð.

Því telja varnaraðilar ljóst að skilyrði 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. séu ekki uppfyllt og þess vegna beri að taka aðalkröfu þeirra til greina.

Varakrafa varnaraðila styðst við 35. gr. laga nr. 31/1990, sbr. 3. mgr. 91. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, og krafa um málskostnað við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök destination blue lagoon ehf.

Varnaraðili byggir í fyrsta lagi á því að sóknaraðila hafi ekki tekist sönnun þess að skilyrði 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. séu uppfyllt í málinu.

Varnaraðili vísar til þess að sóknaraðili hafi hvorki sannað né gert sennilegt að athafnir varnaraðila málsins brjóti gegn lögvörðum rétti sóknaraðila, enda sé réttur varnaraðila til nýtingar fasteignarinnar að Skógarhlíð 10 ótvíræður í ljósi þeirra samninga sem lagðir hafi verið fram í málinu.

Í málinu liggi fyrir leigusamningur milli varnaraðilanna Bus hostels ehf. og Landleiða ehf. um húsnæði að Skógarhlíð 10 en síðar hafi verið gerður viðauki við þann samning, þar sem sérstaklega sé heimilað að hið leigða húsnæði verði nýtt sem stoppistöð og umferðarmiðstöð fyrir hópferðabíla. Þar sé jafnframt tiltekið að meðal fyrirtækja sem muni nýta hið leigða séu varnaraðilarnir Airport Direct ehf. og destination blue lagoon ehf.

Vekur varnaraðili sérstaka athygli á því að samkvæmt leigusamningnum sem sóknaraðili hafi samþykkt fyrir sitt leyti, sé einungis þörf samþykkis varnaraðilans Landleiða ehf. fyrir breyttri starfsemi leigutaka, svo sem hún hafi verið skilgreind í leigusamningnum. Hið sama gildi um framleigu.

Það verði því ekki litið öðruvísi á en svo að sóknaraðili hafi fyrir sitt leyti samþykkt að leigusali samkvæmt samningnum, varnaraðilinn Landleiðir ehf., geti einn og sér samþykkt önnur afnot leigutaka, varnaraðilans Bus hostels ehf., af hinu leigða húsnæði, sem og framleigu hins leigða.

Fyrir liggi að varnaraðilinn Landleiðir ehf. hafi samþykkt þá starfsemi sem fram fer í húsnæðinu, hvort sem litið sé svo á að hún sé alfarið á vegum Bus hostels ehf. eða annarra varnaraðila að hluta.

Þá er vísað til þess að samkvæmt nýtingarsamkomulagi milli sóknaraðila og varnaraðilans Landleiða ehf. sé báðum sameigendum heimilt að leigja út þá fermetra í húsnæðinu og lóðinni sem til þess aðila falla samkvæmt samkomulaginu. Sé þar tekið fram að hvor aðili fyrir sig skuli samþykkja hvern nýjan leigutaka og þá starfsemi sem viðkomandi komi með í húsnæðið.

Af þessu tilefni bendir varnaraðili á að sóknaraðili hafi staðið einn að gerð leigusamnings við varnaraðilann Bus hostel ehf. frá 15. júní 2018, um hluta af bílaplani við húsnæðið. Beri samningurinn ekki með sér að óskað hafi verið samþykkis varnaraðila Landleiða ehf.

Sé þannig ljóst að sóknaraðili hafi sjálfur staðfest í verki þann skilning á ákvæðum nýtingarsamkomulagsins að það sé einungis viðkomandi sameigandi sjálfur sem þurfi að samþykkja nýjan leigutaka. Eðli málsins samkvæmt gildi þá hið sama um breytingar á starfsemi sem viðkomandi, hvort sem sé leigutaki eða nýir leigutakar, komi með í húsnæðið.

Þá liggi það fyrir að sóknaraðili hafi þegar samþykkt þá starfsemi sem nú fari fram að Skógarhlíð 10 og sé andlag krafna hans í þessu máli, með því að gera leigusamninginn við varnaraðilann Bus hostel ehf. um hluta af bílaplani, þar sem sérstaklega sé tekið fram að lóðin sé leigð undir rútustæði sem tengist rekstri sem fari fram í húsnæðinu. Það sé óumdeilt að á þeim tíma þegar leigusamningurinn var gerður hafi sú starfsemi sem nú fari fram í húsnæðinu verið byrjuð, enda hafi sóknaraðili sjálfur vísað til þess að honum hafi borist tilkynning um starfsemina í maí 2018.

Varnaraðili vísar einnig til þess að sóknaraðili hafi hvorki sannað né gert sennilegt að einhver tiltekin réttindi hans fari forgörðum eða verði fyrir spjöllum þó beðið verði dóms um þann ágreining sem virðist vera milli sóknaraðila og varnaraðilans Landleiða ehf. um túlkun á samningum þeirra og réttarstöðu aðilanna varðandi sameign þeirra að Skógarhlíð 10.

Bendir varnaraðili jafnframt á að krafa sóknaraðila virðist sett fram í þeim eina tilgangi að stöðva rekstur aðila sem sóknaraðili telji vera í beinni samkeppni við sig. Með öðrum orðum hafi sóknaraðili vísað óbeint til fjárhagslegra réttinda sem tryggð séu með reglum um skaðabætur.

Telur varnaraðili því óumdeilt að þau réttindi sem sóknaraðili hafi vísað til, til rökstuðnings kröfum sínum í málinu, séu í senn óljós og illa afmörkuð og geti þar af leiðandi ekki réttlætt að fallist verði á kröfur hans.

------

Í öðru lagi byggir varnaraðili á því að 3. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 eigi við um kröfur sóknaraðila þessa máls, þ.a. að umrætt lagaákvæði leiði til þess að hafna eigi kröfum sóknaraðila, enda tryggi réttarreglur um skaðabætur nægjanlega meinta röskun hagsmuna sóknaraðila, auk þess sem stórfelldur munur sé á hagsmunum varnaraðila af því að starfsemi þeirri fari fram óáreitt og hagsmunum sóknaraðila af því að fyrirbyggja þá starfsemi.

Framangreindu til stuðnings vísar varnaraðili m.a. til þess að verði fallist á kröfur sóknaraðila í málinu muni það leiða til mikillar röskunar á starfsemi varnaraðila sem jafnframt myndi hafa í för með sér ófyrirséðan kostnað og orðsporsáhættu fyrir varnaraðila. Þá myndi lögbann á umrædda starfsemi varnaraðila hafa í för með sér mikla óvissu og mögulegt tjón fyrir þá ferðamenn sem nýti sér þjónustu varnaraðila.

------

Varnaraðili byggir í þriðja lagi á því að lögbann sé í eðli sínu neyðarráðstöfun og því ófær leið í því tilviki sem hér sé til umfjöllunar, þar sem sóknaraðila standi til boða almenn úrræði, svo sem höfðun dómsmáls um meint réttindi hans. Varnaraðili telur þannig að ef fallist yrði á kröfur sóknaraðila yrði með því brotið gegn sjónarmiðum um meðalhóf.

Fyrir utan þá staðreynd að sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á að þörf hans til þess að fá lagt lögbann við starfsemi varnaraðila sé svo brýn að skilyrði 24. gr. laga nr. 31/1990 teljist uppfyllt liggi fyrir að ágreiningur sé milli hluthafa sóknaraðila um það hver réttkjörin stjórn hans sé og þá jafnframt hvort þeir aðilar sem standi að baki kröfum sóknaraðila hafi umboð réttkjörinnar stjórnar. Sé raunar viðurkennt í greinargerð sóknaraðila að ágreiningur sé um þetta innan sóknaraðila og að líkindum verði leyst úr honum í öðru dómsmáli.

Með vísan til þessa telur varnaraðili ljóst að svo mikil óvissa sé um meint réttindi sóknaraðila og heimild hans til þess að hafa uppi kröfur í málinu, að þegar af þeirri ástæðu skuli hafna kröfum hans.

Með vísan til alls framangreinds byggir varnaraðili á því að hafna beri kröfum sóknaraðila í málinu en áréttað er að varnaraðili mótmælir öllum málsástæðum sóknaraðila sem röngum og ósönnuðum.

Verði hins vegar, þvert á mótmæli varnaraðila, fallist á kröfur sóknaraðila í málinu áréttar varnaraðili þá kröfu sem höfð var uppi af hans hálfu við meðferð málsins hjá sýslumanni að sett verði trygging að fjárhæð 20.000.000 kr. til handa varnaraðila.

Þá er jafnframt á því byggt, komi til þess að fallist verði á kröfur sóknaraðila, að fallast eigi á kröfu varnaraðila um málskostnað úr hendi sóknaraðila, enda hafi ekki verið þörf á aðild varnaraðila að málinu.

------

Varnaraðili gerir alvarlegar athugasemdir við þá ósæmilegu orðanotkun í greinargerð sóknaraðila til héraðsdóms að vísa til varnaraðila málsins sem „hústökuaðila“.

Virðist sú orðanotkun, sem feli í sér aðdróttun um refsiverðan verknað varnaraðila og sé þar af leiðandi stórkostlega ámælisverð, einungis til þess fallin að skapa einhvers konar neikvæð hughrif hjá lesendum greinargerðar sóknaraðila, þ.m.t. dómara málsins.

Af þessu tilefni vísar varnaraðili til þess að samkvæmt elið 1. mgr. 135. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála megi ákvarða aðila sekt fyrir ósæmileg skrifleg ummæli sem hann hefur uppi fyrir dómi um gagnaðila.

Þá bendir varnaraðili á að samkvæmt 34. gr. siðareglna lögmanna skuli lögmaður sýna gagnaðilum skjólstæðinga sinna fulla virðingu í ræðu, riti og framkomu.

Varnaraðili krefst þess að sóknaraðili og lögmaður hans dragi framangreinda orðanotkun til baka með skriflegri bókun og biðji varnaraðila jafnframt afsökunar á þeirri aðdróttun sem felist í umfjöllun í greinargerð sóknaraðila að þessu leyti.

Varnaraðili vísar til laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála auk meginreglna eignarréttar og réttarfars. Málskostnaðarkrafa varnaraðila er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða dómsins

Eins og að framan er rakið eru sóknaraðili og varnaraðilinn Landleiðir að óskiptu og jöfnu sameigendur að hluta þess húss sem leitt hefur til þess ágreinings sem hér er til úrlausnar. Félagið Kúrant ehf., nú að breyttu nafni Bus hostel ehf., einn varnaraðila málsins, gerði þann 15. febrúar 2013 leigusamning við varnaraðilann Landleiðir um hluta af húsnæðinu. Sóknaraðili samþykkti samninginn fyrir sitt leyti án þess að sjáanlegt sé að nokkrir fyrirvarar væru settir fyrir því samþykki eða önnur skilyrði. Húsnæðið var sagt leigt undir gistiskála, sem hefur í málinu verið útlagt á enskri tungu sem „hostels“, rekstur bílaleigu og skylda starfsemi. Þá kom fram að leigutaka væru ekki heimil önnur not af hinu leigða nema með samþykki leigusala. Samningurinn var tímabundinn og rennur út að óbreyttu 30. apríl 2025.

Þá hefur verið rakið að framangreindir sameigendur, þ.e. Þingvallaleið og Landleiðir, gerðu með sér svokallað „nýtingarsamkomulag“ 11. apríl 2013 eða skömmu eftir gerð húsaleigusamningsins. Með samningnum var, eins og yfirskrift samningsins gefur til kynna, kveðið á um hvaða hluta fasteignarinnar hvor sameigenda fengi til afnota, en einnig var kveðið á um nýtingu lóðar. Í samningnum var svo ákvæði um að báðum sameigendum væri heimilt að leigja út til þriðja aðila þá fermetra í húsum og lóð sem til þeirra féllu samkvæmt samkomulaginu. Hins vegar þyrfti að koma til samþykki sameiganda fyrir hverjum nýjum leigutaka og fyrir þeirri starfsemi sem skyldi koma í húsið.

Dómurinn telur ekki hægt að líta öðru vísi á, miðað við framangreinda atburðarás og efni þessara tveggja samninga, en að nýtingarsamningur aðila sem gerður var eftir framangreindan leigusamning hafi verið og sé enn í dag óviðkomandi húsaleigusamningi Landleiða ehf. við Kúrant ehf., nú Bus hostel ehf., og að út frá því hafi verið gengið a.m.k. þegar nýtingarsamningurinn var gerður, en engar breytingar hafa sjáanlega verið gerðar á honum. Þess er enda sérstaklega getið í nýtingarsamningum að húsaleigusamningurinn hafi þá verið gerður, og þar sé fyrirhugaður gistiskáli.

Þá liggur fyrir að 16. maí 2018 var viðskiptavinum Reykjavík Sightseeing sent tölvuskeyti þar sem tilkynnt var um að að kveldi 17. maí yrðu höfuðstöðvar þess félags og Airport Direct og destination blue lagoon fluttar frá Fiskislóð 16 í Skógarhlíð 10, Reykjavík, og má því slá föstu að með því hafi sú starfsemi hafist sem orsakar deilu aðila. Strax 18. maí sendi lögmaður sóknaraðila bréf til E-kk-ef Þ-kk-ef S-kk-ef lögmanns f.h. framangreindra aðila og mótmælti þessari nýtingu á fasteign aðila og vísað einkum til þess að í nýtingarsamkomulagi aðila segði að sameigandi yrði að samþykkja alla nýja leigutaka og nýja starfsemi.

Skömmu eftir að þetta bréf var sent liggur fyrir að sóknaraðili samdi við varnaraðilann Bus travel um leigu á hluta af bílaplani, en það mun vera notað fyrir a.m.k. hluta þeirrar starfsemi sem um er deilt. Sá samningur er tímabundinn og rennur að óbreyttu út 30. apríl 2025, þ.e. sama dag og leigusamningur Landleiða við sama aðila. Á þessum tíma, þegar samningur þessi var undirritaður 15. júní 2018, verður ekki gerður ágreiningur um að sóknaraðila var kunnugt um þá starfsemi sem þá var hafin, sbr. framangreint bréf lögmanns hans.

Eftir því sem best verður séð hafa eigendur hússins í gegnum tíðina gert leigusamninga við þriðja aðila og það verið látið til þessa átölulaust og ekki litið svo á í samskiptum aðila að útleiga eiganda á því rými sem viðkomandi hefur þá ráðstöfunarrétt á samkvæmt nýtingarsamningi aðila frá apríl 2013 sé háð samþykki hins. Lögmaður sóknaraðila kvaðst við munnlegan málflutning hvorki geta neitað né staðfest fullyrðingar lögmanna varnaraðila um að þessi háttur hefði til þessa verið hafður á. Engin gögn styðja hins vegar eða gefa til kynna að samþykkis hafi verið aflað þegar húsnæði hvors um sig hefur verið ráðstafað.

Var það enda svo, eins og að framan greinir, að þó að sóknaraðili hefði gert athugasemdir strax 18. maí 2018 við nýja starfsemi á nýtingarhluta Landleiða í eigninni, sem hann taldi þá brjóta gegn ákvæðum nýtingarsamningsins, gerði hann sjálfur tæpum mánuði síðar, eða 15. júní 2018, samning við Bus hostel um lóð utan við húsin. Í viðaukasamningi við þann leigusamning segir að lóðin sé leigð undir rútustæði sem tengist þeim rekstri sem leigusali reki í húsnæðinu við Skógarhlíð 10. Miðað við samhengi hlutanna og fyrirsögn kaflans í samningnum sem er „Starfsemi leigutaka og samvinna milli aðila“ er að mati dómsins ekki óvarlegt að líta svo á að í stað reksturs leigusala eins og þar segir hafi í ákvæðinu verið átt við rekstur leigutaka. Ekkert liggur fyrir um að aðilar hafi talið þörf á samþykki hins við gerð þessara samninga og ekkert sem bendir til þess í málinu að Landleiðum hafi verið kynntur sérstaklega þessi lóðarleigusamningur eða óskað eftir samþykki félagsins fyrir honum.

Frekari athugasemdir frá sóknaraðila vegna starfseminnar sem hér er deilt um eru ekki sjáanlegar í málinu fyrr en 3. desember 2018 eða rúmu hálfu ári frá því að fyrra mótmælabréf var sent. Því næst, eða 8. janúar 2019, var send krafa til heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur frá lögmanni sóknaraðila um að reksturinn yrði stöðvaður vegna skorts á leyfi til starfseminnar. Að lokum er svo send lögbannsbeiðni til sýslumanns sem barst embættinu 10. janúar sl., eða hartnær átta mánuðum frá því að sú starfsemi varnaraðila hófst sem sóknaraðili vill fá lagt lögbann við.

Vegna framangreindra atriða og samskipta sameigenda hússins telur dómurinn hægt að slá því föstu að ákvæði í húsaleigusamningnum milli Landleiða og Bus hostels ehf. 2013, þar sem segir: „Húsnæðið er leigt undir, gistiskála („hostels), rekstur bílaleigu og skylda starfsemi. Leigutaka eru ekki heimil önnur not af því, nema með samþykki leigusala.“, geti ekki varðað annan leigusala en Landleiðir ehf. og virðist óviðkomandi sóknaraðila. Er enda, eins og fyrr greinir, engan áskilnað um annað að finna í nýtingarsamkomulagi aðila sem gert var tæpum tveimur mánuðum síðar, þó að vísað væri til leigusamningsins þar. Þá verður ekki betur séð en að ákvæði í nýtingarsamkomulaginu í þessa veru: „Báðum sameigendum er heimilt að leigja út til þriðja aðila þá fermetra í húsum og lóð sem til þeirra falla í þessu samkomulagi. Skulu þeir hvor fyrir sig samþykkja hvern nýjan leigutaka og þá starfsemi sem viðkomandi kemur með í húsnæðið.“ varði, samkvæmt orðanna hljóðan, einungis þá stöðu þegar um nýjan leigutaka er að ræða og þá starfsemi þess nýja leigutaka. Sú starfsemi sem hér er deilt um fer hins vegar fram í skjóli leigusamnings Bus hostels ehf. við Landleiðir ehf., frá 2013, sem sóknaraðili samþykkti, og svo breytinga sömu aðila í viðauka sem gerður var 20. apríl 2018.

Ef litið yrði svo á að reglur um sérstaka óskipta sameign og réttarstöðu sameigenda myndu leiða til þess að ákvæðið gæti þrátt fyrir framangreint ekki gilt um umrædda starfsemi þar sem samþykki sameigenda þurfi að vera ótvírætt ef um nýtingu annarra er að ræða sem telst meiri háttar breytt eða óvenjuleg, eins og sóknaraðili byggir á, er til þess að líta að ekki verður séð, miðað við þá lýsingu sem fyrir liggur í málinu af hálfu beggja aðila, að sú sé þá raunin. Starfsemi sú sem ágreiningur stendur um virðist þannig ekki fjarri þeirri starfsemi sem þarna hefur verið rekin og að minnsta kosti breytingarnar að mati dómsins hvorki meiri háttar né óvenjulegar í samanburði við fyrri starfsemi, þannig að vikið verði frá framangreindum samningsákvæðum. Að minnsta kosti er sú málsástæða að mati dómsins ekki nægjanlega reifuð þannig að hún geti ráðið úrslitum um það hvort fallist sé á þá mjög svo íþyngjandi aðgerð sem lögbann er.

Þessari niðurstöðu til fyllingar verður ekki horft fram hjá þeim samningi sem sóknaraðili gerði við varnaraðilann Bus hostel skömmu eftir að honum varð kunnugt um starfsemi þess aðila, enda lóðarleigusamningurinn gerður að því er virðist beinlínis til að mæta breyttri starfsemi leigutaka. Frá vitneskju sóknaraðila um þá starfsemi líða næstum átta mánuðir án þess að hann hafi aðhafst nokkuð, heldur gerði hann þvert á móti framangreindan samning í millitíðinni. Vísa má hér til dóms Hæstaréttar í máli nr. 5/2002 frá 25. janúar 2002 þar sem ekki þótti verða litið fram hjá því í lögbannsmáli að sóknaraðila hafði verið sannanlega kunnugt um þann samning sem tekist var á um í níu mánuði án þess að leita lögbanns.

Með vísan til framangreinds verður ekki talið að athafnir varnaraðila hafi brotið gegn skýrum lögvörðum hagsmunum sóknaraðila, eða að sóknaraðili hafi sannað eða gert sennilegt að hann hafi þurft að samþykkja þá starfsemi sem fór af stað í hluta hússins í maí 2018. Ekki er heldur hægt að líta svo á að þegar lögbanns var loks krafist hafi sú athöfn sem hér er deilt um verið yfirvofandi eða byrjuð í skilningi 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. Hagsmunir þess er krefst lögbanns þurfa að vera í brýnni og bráðri hættu, en sóknaraðili virðist a.m.k. framan af ekki hafa litið svo á, þótt athöfn hafi vissulega verið byrjuð. Verður hvað þetta ákvæði varðar að draga tímamörk miðað við eðli þessarar gerðar, sbr. framangreindan dóm Hæstaréttar.

------

Þá telur dómurinn þá málsástæðu sóknaraðila að hagsmunir hans þoli ekki bið vanreifaða. Í lögbannsbeiðni og greinargerð er ekki getið um hvaða hagsmunir það eru sem hér um ræðir. Ekki er þannig útskýrt svo vel sé hvaða brýnu og væntanlega miklu fjárhagslegu eða eftir atvikum ófjárhagslegu hagsmunir sóknaraðila séu í húfi og hvernig sú starfsemi sem um er deilt skerði með slíkum hætti hagsmuni sóknaraðila að þoli ekki bið og þess vegna verði að leggja á lögbann. Þannig er ljóst að sóknaraðili er að svo stöddu væntanlega ekki að tapa tekjum af húsnæðinu þar sem þær renna til sameiganda hans á grundvelli framangreindra samninga. Þá er vanreifað að mati dómsins hvaða samkeppnisstaða sóknaraðila, og hvernig, geti skerst vegna þeirrar starfsemi sem þarna er nú rekin. Sóknaraðili virðist reyndar byggja hér einkum á því að stjórnarskrárvarðir hagsmunir hans af því að aðrir aðilar nýti ekki eign hans, og þá með ólögmætum hætti, séu ætíð þyngri á metunum en einhverjir fjárhagslegir hagsmunir. Hér telur dómurinn að þurfi að fara fram mat hverju sinni þar sem fjárhagslegir hagsmunir geti einnig verið og séu alla jafnan varðir af stjórnarskrá. Því verður að telja ósannað í málinu að réttindi sóknaraðila muni fara forgörðum eða verða fyrir teljandi spjöllum í skilningi 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl.

------

Þó að þegar hafi verið tekin afstaða til þess að skilyrði lögbanns samkvæmt 1. mgr. 24. gr. séu ekki uppfyllt að mati dómsins er það og til fyllingar niðurstöðu málsins að dómurinn telur að ákvæði 3. mgr. 24. gr. komi jafnframt í veg fyrir að lögbanni yrði beitt. Ljóst er að réttarreglur um refsingu koma hér ekki til skoðunar og dómurinn telur ekki ástæðu til að fjalla sérstaklega um það hvort skaðabætur gætu bætt tjón sóknaraðila og því sé ekki þörf lögbanns, þótt í fljótu bragði verði ekki séð hvaða sérstaða sé hér uppi sem gæti gert það örðugt að meta fjárhagslegt tjón sem af aðgerðum varnaraðila gæti hlotist, þegar eftir atvikum til slíks kæmi.

Varðandi hagsmuni aðila tekur dómurinn og undir að miðað við fábrotna lýsingu sóknaraðila á hugsanlegu tjóni hans andspænis þeirri starfsemi varnaraðila sem myndi stöðvast ef fallist yrði á lögbann bendi gögn málsins, svo langt sem þau ná, til þess að hagsmunir varnaraðila séu mun meiri af því að fá að halda starfsemi sinni áfram á meðan aðilar ráða fram úr sínum málum, eftir atvikum fyrir dómstólum, en hagsmunir sóknaraðila af því að fá lögbann á starfsemina.

Að endingu telur dómurinn það orka nokkuð tvímælis að fallast á lögbann undir þeim kringumstæðum þegar miklar deilur eru sannanlega uppi á meðal stjórnenda/eiganda lögaðila eins og sóknaraðila þessa máls. Þar er tekist á um forkaupsrétt og deilt um hverjir fari raunverulega með stjórn félagsins, eins og rakið er í málinu, en sýslumaður hefur til að mynda lagt lögbann á að hluthafi sem fer með 60% hlut í félaginu fari með atkvæðisrétt. Þá mun ágreiningur þessi nú þegar hafa verið lagður fyrir dóminn. Þar sem þeir aðilar sem þarna deila eru ósammála um hvort krefjast eigi lögbanns telur dómurinn að grundvöllur fyrir því að heimila slíka bráðabirgðagerð þar sem miklum hagsmunum á báða bóga er teflt í tvísýnu sé af þeim sökum einnig veikari en ella væri.

------

Með vísan til alls framangreinds verður því lögbannskröfu sóknaraðila hafnað og ákvörðun sýslumanns staðfest.

Með vísan til niðurstöðu málsins og 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr.

91/1991, sbr. 1. mgr. 91. gr. laga um aðför, sbr. 1. mgr. 31. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl., verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðilum málskostnað. Telst hann hæfilega ákveðinn með hliðsjón af umfangi málsins 400.000 kr. til Landleiða ehf. og destination blue lagoon ehf. hvors um sig og 200.000 kr. til hvers af öðrum varnaraðilum, enda voru varnir þeirra nákvæmlega þær sömu og sami lögmaður gætti hagsmuna þeirra.

------

Varnaraðilinn d-e-x b-e-x l-e-x gerir, eins að framan er rakið, alvarlegar athugasemdir við þá, sem hann kallar, ósæmilegu orðnotkun í greinargerð sóknaraðila til héraðsdóms að vísa til varnaraðila málsins sem „hústökuaðila“. Lögmaður sóknaraðila taldi ekki ástæðu til að draga framangreinda orðnotkun til baka eða biðjast afsökunar. Taldi hann einungis á ferðinni líkingamál þar sem aðgerðir varnaraðila bæru keim af hústöku. Hins vegar væri ekki verið að ásaka varnaraðila beinlínis um að vera hústökumenn.

Eins og varnaraðilinn bendir á skal lögmaður, samkvæmt 34. gr. siðareglna lögmanna, sýna gagnaðilum skjólstæðinga sinna fulla virðingu í ræðu, riti og framkomu. Sambærileg regla endurspeglast í elið 1. mgr. 135. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þar sem kveðið er á um að dómari geti sektað sakflytjendur eða aðila ef þeir gerast undir rekstri máls sekir um ósæmileg munnleg eða skrifleg ummæli um dómara, gagnaðila, umboðsmenn þeirra eða aðra menn.

Dómurinn tekur undir það að orðnotkun lögmannsins geti trauðla talist uppfylla framangreindar skyldur sem á lögmanni hvíla, þrátt fyrir framangreindar skýringar lögmannsins. Þá verður að telja að slíkt orðfæri sé með öllu ónauðsynlegt til að koma málstað sóknaraðila með sem bestum hætti til skila og gífuryrði almennt fremur fallin til hins gagnstæða. Þá verður í ljósi framangreinds ekki séð hvers vegna lögmaður getur ekki sinnt afsökunarbeiðni ef sýnt er að gagnaðila eða lögmanni er greinilega misboðið. Þrátt fyrir framangreint telur dómari orðnotkunina ekki svo ósæmilega að ástæða sé til að beita sóknaraðila eða lögmann hans réttarfarssekt.

------

Fyrir sóknaraðila flutti málið F-kk-nf S-kk-nf lögmaður fyrir B-kk-þf E-kk-þf Á-kk-þf lögmann. Af hálfu varnaraðila Landleiða flutti málið H-kvk-nf L-kvk-nf lögmaður fyrir E-kk-þf Þ-kk-þf S-kk-þf lögmann. Af hálfu varnaraðila destination blue lagoon ehf. flutti málið Á-kk-nf K-kk-nf K-kk-nf lögmaður fyrir G-kk-þf G. G-kk-þf lögmann og af hálfu annarra varnaraðila flutti málið H-kk-nf J-kk-nf H-kk-nf lögmaður.

L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

ÚRSKURÐARORÐ

Hafnað er kröfu sóknaraðila, Þingvallaleiðar ehf., um að felld verði úr gildi sú ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 25. janúar 2019 að hafna kröfu sóknaraðila um að lögbann verði lagt við því að varnaraðilar starfræki farþegaflutninga í atvinnuskyni og miðstöð fyrir þá starfsemi í eða við Skógarhlíð 10 í Reykjavík. Ákvörðun sýslumanns um að hafna lögbanni er staðfest.

Sóknaraðili greiði varnaraðilunum Landleiðum ehf., og destination blue lagoon ehf. 400.000 krónur hvorum um sig í málskostnað. Sóknaraðili greiði varnaraðilunum Bus hostel ehf., Reykjavík Sightseeing Invest ehf. og Airport Direct ehf. 200.000 krónur hverjum um sig í málskostnað.