E-886/2020

Mál þetta var höfðað 30. mars 2020 og dómtekið 1. júní 2021.

Stefnendur eru S-kk-nf I-kk-nf S-kk-nf, kt. 000000- 0000, og V-kvk-nf E-kvk-nf S. H-kvk-nf, kt. 000000- 00009, [...], [...].

Stefndi er R-kk-nf E-kk-nf, kt. 000000- 0000, [...], [...].

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum 12.298.688 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 1. apríl 2020 til greiðsludags, að frádregnum innborgunum þann 7. október 2019 að fjárhæð 4.504.169 krónur, þann 18. október 2019 að fjárhæð 400.624 krónur og þann 1. maí 2018 með skuldajöfnun á 2.318.949 krónum. Einnig krefjast stefnendur þess að stefndi verði dæmdur til að gefa stefnendum út afsal fyrir fasteigninni að [...] í [...], eign merkt [...], fastanúmer [...], og að staðfest verði með dómi að stefnendum hafi verið heimilt að halda eftir og skuldajafna við kröfu sína 2.318.949 krónum af kaupverði fasteignarinnar að [...]í [...], sbr. kaupsamning, dags. 12. desember 2017, vegna galla á eigninni, með vísan til 44. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2022. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti, allt í samræmi við framlagt málskostnaðaryfirlit.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda, en til vara að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu að teknu tilliti til greiðslu virðisaukaskatts.

Málavextir og sönnunarfærsla:

Með kaupsamningi, dags. 12. desember 2017, keyptu stefnendur parhús iðað [...]í [...], fastanr. [...], af stefnda. Kaupverðið var 63.800.000 krónur og skyldi annars vegar greitt með peningum, 8.800.000 krónum, en hins vegar með makaskiptum á íbúð stefnenda að [...] í [...], nr. 311, fastanr. [...], metin á 55.000.000 króna. Fram kemur í kaupsamningnum að [...] sé í byggingu og verði afhent fokhelt að innan en fullbúið að utan, sbr. nánar í skilalýsingu.

Stefnendur fengu fasteignina að [...] afhenta fokhelda í lok janúar 2018. Með tölvupósti í febrúar 2018 sömdu aðilar um að stefnendur myndu taka að sér að leggja gólfhitalagnir á efri hæð hússins gegn afslætti á 481.051 krónu af eftirstöðvum kaupverðs.

Í tölvupósti 10. apríl 2018 frá stefnendum til stefnda eru talin upp tíu atriði sem stefnendur töldu að aðilar þyrftu að fara yfir, svo sem varðandi leka á gluggum og hurðum og brotnar rúður. Með tölvupósti 30. maí 2018 gerðu stefnendur svo athugasemd við fyrirhugaða framkvæmd stefnda um steypu á bílaplani fasteignarinnar, sem var hluti kaupanna skv. skilalýsingu, svo sem um það að samkvæmt uppslætti virtist sem stefndi ætlaði að steypa það skakkt.

Með bréfi 7. ágúst 2018 frá lögmanni stefnenda til stefnda kröfðust stefnendur úrbóta vegna meintra galla á fasteigninni að [...]. Í bréfi lögmanns stefnda til lögmanns stefnenda 17. september 2018 kom fram að stefndi teldi að meintir gallar væru einnig á fasteigninni að [...] í [...], meðal annars á sameign. Setti stefndi fram þá tillögu að lokagreiðsla vegna [...] færi fram, en önnur atriði sem tengdust meintum göllum fasteignanna beggja yrðu látin niður falla. Með bréfi lögmanns stefnenda til lögmanns stefnda 23. október 2018 var framangreindri sáttatillögu hafnað, og tekið fram að stefnendur hefðu haldið eftir 2.318.949 krónum af lokagreiðslumskv. kaupsamningi um [...].

Þann 14. nóvember 2018 fóru stefnendur fram á það við Héraðsdóm Reykjaness að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að meta meinta galla á fasteigninni að [...]í [...]. Var A byggingarfræðingur skipaður af dómnum sem matsmaður þann 13. desember 2018. Í matsgerð hans, dags. 8. mars 2019, var komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður við að lagfæra meinta galla, sem tilteknir eru í 30 nánar tilgreindum matsliðum, næmi 8.591.500 krónum, eða 7.957.935 krónum að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað.

Lögmaður stefnenda setti fram bótakröfu á hendur B 9. apríl 2019, með vísan til matsins, og starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra. Beindist krafan í fyrsta lagi að Cfyrir tímabilið 15. mars 2017, en það félag hafði steypt upp húsið, en í öðru lagi gegn stefnda sem var byggingarstjóri hússins frá 8. mars 2018.

Þann 2. maí 2019 var A skipaður á ný til þess að framkvæma viðbótarmat á fasteigninni, og í matsgerð hans, dags. 24. júní 2019, var niðurstaðan sú að kostnaður við að lagfæra þá meintu galla, sem tilteknir eru í fjórum matsliðum, næmi 633.600 krónum, eða 573.608 krónum að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Lögmaður stefnenda gerði bótakröfu á hendur B, vegna þeirrar matsgerðar með beiðni 16. júlí 2019, með vísan til starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra.

B greiddi 4.504.169 krónur vegna byggingar stjóraábyrgðar C. Í bréfi D, 13. september 2019, er vísað til þess að stefndi hafi verið með tryggingu hjá þeim en ekki hjá B, og fell st félagið á að greiða stefnendum 400.624 krónur vegna kröfunnar frá 16. júlí 2019. Stefnendur fengu því samtals 4.904.793 krónur greiddar á grundvelli starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra [...] í [...], sem getur um til frádráttar í dómkröfum stefnenda. Með tölvupósti 22. október 2019 kröfðu stefnendur stefnda um greiðslu á 6.961.331 krónu, að teknu tilliti til framangreindra greiðslna tryggingarfélaganna.

Við fyrirtöku málsins 31. ágúst 2020 lagði stefndi fram matsbeiðni þar sem farið var fram á að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að skoða og meta meinta galla á íbúð [...] við [...], sem stefndi hafði fengið afhenta í lok árs 2017, og sameign fasteignanna að [...], [...], [...] og [...] í [...]. Í matsbeiðni er í 24 liðum talin upp þau atriði sem krafist er að matsmaður kanni sérstaklega. Eftir úrskurð dómsins um að umbeðin dómkvaðning skyldi fram fara var E verkfræðingur skipaður sem dómkvaddur matsmaður þann 1. október 2020. Í matsgerð hans 4. desember sl. kemur fram að kostnaður við lagfæringar galla á íbúðinni sérstaklega næmi 1.886.000 krónum, en á sameign 23.120.000 krónum.

Fyrir upphaf aðalmeðferðar var gengið á vettvang, fyrst að [...], og þá að [...]. Aðilaskýrslur gaf stefnandi S-kk-nf I-kk-nf S-kk-nf, og stefndi, R-kk-nf E-kk-nf.

Vitnaskýrslur gáfu matsmenn, A og E, og þá gaf skýrslu F, fyrrverandi stjórnarmaður í húsfélaginu að [...].

Málsástæður og lagarök stefnenda:

Stefnendur byggja á því að fasteignin að [...]í [...]sé gölluð í skilningi III. kafla laga um fasteignakaup nr. 40/2002, og að þau eigi rétt til afsláttar af kaupverði eignarinnar á grundvelli 41. gr. laganna eða skaðabóta á grundvelli 43. gr. laganna.

Stefnendur telja að því fari fjarri að fasteignin hafi, hvað gerð og gæði varðar, svarað til þeirra krafna sem leiði af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi um eignina, sbr. 18. gr. laganna. Um gallana, og það sem verður rakið um eðli og umfang þeirra, vísa stefnendur til matsgerða dómkvadds matsmanns, A, en einnig til tilboðs Gmúrara í lagfæringu á bílastæði eignarinnar.

Stefnendur byggja á því að matsgerðirnar staðfesti að gallarnir rýri verðmæti fasteignarinnar verulega. Um nýja eign sé að ræða og megi því gera ríkar kröfur til þess að eignin sé ekki haldin göllum. Strangar kröfur séu gerðar til ástands nýrra fasteigna í almennum reglum fasteignakauparéttar. Samkvæmt þeim reglum þurfi kaupandi nýrrar fasteignar ekki að þola það að fasteign sé haldin nokkrum göllum, jafnvel þótt þeir séu minni háttar, en ljóst séað umræddir gallar séu umfangsmiklir og kostnaður við viðgerðir á þeim gríðarlegur.

Stefnendur byggja einnig á því að stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og geta þeir því beitt 18. gr. laganna fyrir sig á þeim grunni. Stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína með því að upplýsa stefnendur ekki um galla á eigninni þrátt fyrir að vera fullmeðvitaður um þá, sbr. bréf þáverandi lögmanns stefnda þann 19. janúar 2018. Þá hafi stefndi steypt bílastæði hússins viljandi skakkt þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir frá stefnendum og lögmanni stefnenda. Þá hafist efndi ákveðið að vökva ekki bílastæðið eftir að það var steypt en það sé viðtekin venja hjá fagaðilum á sviði byggingarframkvæmda að gera slíkt til að koma í veg fyrir að steypan springi síðar meir. Í dag sé steypan í bílastæði stefnenda mikið sprungin. Stefndi hafi hins vegar vökvað bílastæði við næstu fasteign, sem hann hafi steypt á sama tíma, og þar séu engar sprungur sjáanlegar.

Þá byggja stefnendur einnig á því að stefndi hafi brotið gegn 27. gr. fasteignakaupalaga þar sem eignin hafi ekki verið í samræmi við upplýsingar í kaupsamningi, söluyfirliti né skilalýsingu. Að lokum byggja stefnendur á því að stefndi hafi brotið gegn ákvæðum kaupsamnings um eignina.

Stefnendur telja stefnda hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína sína, enda hafi þeir ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem stefndi vissi eða mátti vita um og stefnendur hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju, sbr. 26. fasteignakaupalaga. Stefndi hafi vitað að eignin væri haldin göllum, enda hafi stefndi borið það sjálfur fyrir sig í bréfi 19. janúar 2018 að eignin væri haldin margvíslegum göllum. Í umræddu bréfi segi þáverandi lögmaður stefnda gallana m. a. fólgna í því að steypa og uppsetning veggja að utan sem innan séu ekki í samræmi við teikningar og afleiðingar af því séu skemmdir á útliti hússins og skert burðarþol, jafnvel að því marki að það kalli á dýrar breytingar á húsinu. Þá segi að gluggar séu á röngum stöðum og gluggakantar í veggjum og kantar á hurða ropum standi stekki á, „ flugta“ ekki, sem rýri útlitsfegurð hússins, enda ekki í samræmi við teikningar. Einnig segi að veggir séu skakkir og misþykkir sem geri allan frágang dýrari en ella. Þess megi geta að umrætt bréf hafi verið skrifað fimm vikum eftir kaupsamning um eignina og aðeins 12 dögum áður en stefndi afhenti stefnendum eignina. Þrátt fyrir að halda því sjálfur fram að eignin væri gölluð þá hafist efndi ekki minnst einu orði á framangreinda galla við stefnendur.

Samkvæmt greinargerð með frumvarpi því sem varð að fasteignakaupalögum feli 26. gr. í sér að seljandi skuli að eigin frumkvæði veita kaupanda þær upplýsingar sem hann veit eða má vita um. Löglíkur séu fyrir því að seljandi þekki fasteign svo að hann geti upplýst um galla á henni. Það standi seljanda nær að upplýsa um þetta, enda auðveldara fyrir hann en kaupanda að leita galla uppi. Stefndi hafi ekki einungis verið seljandi eignarinnar heldur einnig byggingaraðili að miklu leyti og síðar byggingarstjóri. Stefndi og menn á hans vegum hafi því gert nánast allt annað en að steypa eignina upp. Það verði að gera miklar kröfur til stefnda að upplýsa um galla á eigninni. Í staðinn fyrir að upplýsa stefnendur um gallana þáhafi hann leynt þeim vísvitandi með sviksamlegum hætti og neitað um tilvist þeirra þegar stefnendur kröfðu um úrbætur vegna þeirra.

Samkvæmt 26. gr. fasteigna kaupalaga teljist fasteign þó ekki gölluð, þrátt fyrir að seljandi hafi ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína, ef það hefur ekki haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Samkvæmt kostnaðarmati dómkvadds matsmanns, A, og tilboði G múrara í viðgerðir á bílastæði eignarinnar kosti 12.298.688 krónurað laga gallana á eigninni og koma henni í það ástand sem hún átti að vera í skv. kaupsamningi, söluyfirliti og skilalýsingu. Þessi mikli kostnaður einn og sér leiði til þess að stefnendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju þessar upplýsingar. Þá sé augljóst að upplýsingarnar hefðu haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings í þessu tilviki þar sem kostnaðurinn við viðgerðirnar á göllunum nemi tæplega 20% af kaupverði eignarinnar.

Stefnendur telja að stefndi geti ekki borið fyrir sig að stefnendur hafi ekki uppfyllt skoðunarskyldu sína á eigninni, enda hafi eignin ennþá verið í byggingu við kaupin og skráð á byggingar- og matsstig 3, þ. e. burðarvirki fullreist, þegar gengið var frá kaupsamningi. Fjallað sé um aðgæsluskyldu kaupanda í 29. gr. fasteignakaupalaga en hún taki aðeins til galla sem kaupandi þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Það sé ekki hægt að gera þá kröfu til kaupenda að þeir geti komið auga á galla á eign sem enn er í byggingu.

Stefnendur byggja einnig á því að stefndi hafi brotið gegn 27. gr. fasteignakaupalaga þar sem eignin hafi ekki verið í samræmi við upplýsingar í skilalýsingu. Samkvæmt skilalýsingu stefnda á eigninni, dags. 12. desember 2017, átti eignin að skilast með hitagrind og tengd frá [...]. Eignin hafi hins vegar verið afhent án hitagrindar og stefndi neitað úr bótum og sagt að um mistök hefði verið að ræða að setja þetta í skilalýsingu. Stefnendur hafi því þurft að kaupa hitagrind og láta setja hana upp á sinn kostnað. Í frumvarpi því sem varð að fasteignakaupalögum segir m. a.: „ Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, er almennt saknæm háttsemi og á því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó beri að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna geti komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum séekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.“

Samkvæmt framangreindu verði við mat á upplýsingaskyldu einnig að líta til þekkingar stefnda á eigninni, m. a. í ljósi stöðu stefnda sem byggingaraðila og síðar byggingarstjóra eignarinnar. Stefndi hafi samið skilalýsinguna og undirritað til staðfestingar á kaupsamningsfundi, og verði því að bera hallann af því því að hafa veitt þessar röngu upplýsingar.

Stefnendur telja stefnda einnig hafa brotið gegn ákvæðum kaupsamnings um eignina. Samkvæmt 4. gr. á bakhlið kaupsamningsins segi að sé ekki um annað samið eða það augljóst skal eignin standast þær kröfur sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Ákvæði þetta sé efnislega sambærilegt og 1. málsliður 1. gr. 18. gr. fasteignakaupalaga en þar segi að fasteign teljist gölluð ef hún st en stekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Eins og áður segir fari því fjarri að fasteignin hafi, hvað gerð og gæði varðar, svarað til þeirra krafna sem leiði af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi um eignina. Um gallana vísa stefnendur til matsgerða dómkvadds matsmanns en einnig í tilboð í lagfæringar á bílastæði eignarinnar. Samkvæmt 5. gr. á bakhlið kaupsamnings segi að seljandi skuli gefa kaupanda þær upplýsingar um eign sem hann vissi eða mátti vita um og sem kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Ákvæði þetta sé efnislega sambærilegt og 26. gr. fasteignakaupalaga. Samkvæmt 7. gr. á bakhlið kaupsamnings segi að eigninni verði skilað skv. meðfylgjandi skilalýsingu seljanda, sem telst hluti af kaupsamningi þessum. Þá segi að um nánari lýsingu á hinu selda vísi st í skilalýsingu. Samkvæmt skilalýsingu stefnda á eigninni, dags. 12. desember 2017, átti eignin að skilast með hitagrind og hún tengd frá [...], sbr. framangreint.

Krafa stefnenda er tölulega byggð á grundvelli niðurstöðu framlagðra matsgerða dómkvadds matsmanns, Aannars vegar 8.591.500 krónur og hins vegar 633.600 krónur, en einnig tilboði G múrara í viðgerðir á bílastæði eignarinnar, en samkvæmt því sé kostnaður við viðgerðir 3.073.588 krónur. Samtals nemi stefnukrafa málsins því 12.298.688 krónum.

Nánar um matsgerð frá 8. mars 2019.

Matsliður 1. Staðfest er með matsgerð að sökkulskaut er ekki til staðar eins og sýnt er á uppdráttum. Það er mat matsmanns að mögulegt sé að tengijárn sé inni steypu neðan við aðaldreifiskáp sem hægt væri að tengja við. Það er mat mats manns að brjóta þurfi inn að bendistáli (sökkulskaut járni) og tengja PEN leiðara. Vísað er til spurningar 1 á bls. 5 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 41 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 40.000 krónur.

Matsliður 2. Samkvæmt skilalýsingu stefnda á eigninni, dags. 12. desember 2017, átti eignin að skilast með hitagrind og hún tengd frá [...]. Eignin var hins vegar afhent án hitagrindar og stefndi neitaði að grindin ætti að fylgja með þrátt fyrir að það kæmi fram í skilalýsingu. Stefnendur þurftu því að kaupa hitagrind og láta setja hana upp. Í matsbeiðni var því farið fram á kostnaðarmat á sambærilegri hitagrind og stefnendur höfðu látið setja upp ásamt kostnaði við uppsetningu hennar. Vísað er til spurningar 2 á bls. 6 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 41 í matsgerð er kostnaður við hitagrind og uppsetningu hennar 290.400 krónur.

Matsliður 3. Staðfest er með matsgerð að rafdósaftan við tengigrind s étil staðar en liggi innarlega ísteyptum vegg. Brjóta þarf frá dó sog lög na ð henni og lagfæra. Múra þarf yfir eftir lagfæringu. Það er mat matsmanns að staðsetning á rafdósum í vegg við borðkrók sé ekki aðöllu leyti ísamræmi við uppdrætti. Það er mat matsmanns að til að dósir séu staðsettar í samræmi við samþykkta uppdrætti af eigninni þurfi að brjóta lagna leið frá núverandi dós um og að nýjum dósum sem settar væru ívegginn, múra yfir eftir viðgerð og endurmála vegginn. Vísað er til spurningar 3 á bls. 6 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 41 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 95.400 krónur.

Matsliður 4. Staðfest er með matsgerð að ekki var til staðar rafmagns rörað þeim stað sem dyrabjalla er sýnd á samþykktum uppdráttum af eigninni. Leggja þarf lagnir innanfrá b ílskúr frádreifitöflu og að tengistað, sbr. uppdrætti. Vísað er til spurningar 4 á bls. 7 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 41 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 57.600 krónur.

Matsliður 6. Staðfest er með matsgerð að frágangur á útveggjaklæðningu, bæði við svalagólf og loft, sé hvorki í samræmi við byggingarreglugerð né góðar venjur. Loftrás við svalagólf er ekki jöfn og of lítil að hluta og allt of lítil þar sem flota þarf gólf. Að ofanverðu þarf að jafna bilið þannig að rauf milli klæðningar og lofts yfir svölum séj öfn.

Staðfest er með matsgerð að svalagólf halli lítillega að niðurfalli en halli sé að mestu fram að útbrún. Pollamyndun er í g ólfinu og þá s érstaklega við vestari enda og fyrir miðjum svölum næst útvegg. Það er mat matsmanns að ekki séóeðlilegt að niðurföll s éu sett eftir áog steypt sés érstaklega með þeim. Þegar slíkt er gert er reynt að hafa áferð og yfirborð eins líkt og aðliggjandi fletir. Aftur ám óti er yfirborð bæði að ofanverðu og neðanverðu ójafnt og ekki slétt. Það er mat matsmanns að flota þurfi ofan á svalagólf, bæði til að slétta gólfið, mynda vatnshalla og jafna yfirborð við niðurfall. Það er mat matsmanns að heppilegra væri að bæta við niðurfalli ívestari enda svalagólfs. Það er mat matsmanns að undir svölum þurfi að slétta yfirborð og pússa með þunnhúð.

Staðfest er með matsgerð að ekki sé ásættanlegt að gert sé við galvanhúðun ástáli handriðs eftir að það hafi verið sett upp. Það er mat matsmanns að taka þurfi niður handriðið, hreinsa yfirborð og setja ígalvanhúðun. Síðan verði handrið sett upp aftur og klætt að nýju með sömu klæðningu.

Það er staðfest með matsgerð að mikilvægt hafi verið að saumur sem stendur út úr kanti svalagólfs væri fjarlægður áður en handrið var sett upp. Þar sem handrið verði tekið niður, sbr. niðurstöðu matsmanns hér að framan, er hægur vandi að skera burtu saum og múra yfir sár.

Vísað er til spurningar 6 á bls. 8 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns ábls. 41 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum matslið 1.113.100 krónur.

Matsliður 7. Staðfest er með matsgerð að svalagólf halli lítillega að niðurfalli en halli séað mestu fram að útbrún. Til að slétta gólf og náfram halla að niðurfalli þarf að flota íg ólf.

Staðfest er með matsgerð að sýnilegar steypunibbur eru utan á kanti svala, bak við handrið. Slípa þarf yfirborð steypu eftir að handrið hafi verið tekið niður, sbr. niðurstöðu matsmanns hér að neðan.

Staðfest er með matsgerð að flota þarf ofan ásvalagólf, bæði til að slétta gólfið, mynda vatnshalla og jafna yfirborð við niðurfall. Það er mat matsmanns að undir svölum þ urfiað slétta yfirborð og pússa með þunnhúð.

Staðfest er með matsgerð að ekki séásættanlegt að gert sévið galvanhúðun ástáli handriðs eftir að það var sett upp. Það er mat matsmanns að taka þurfi niður handriðið, hreinsa yfirborð og setja ígalvanhúðun. Síðan er handrið sett upp aftur og klætt að nýju með sömu klæðningu.

Staðfest er með matsgerð að tappa van taði yfir einn bolta fyrir festingu svalahandriðs. Bæta verði við tappa þegar handrið verður sett upp aftur, sbr. niðurstöðu matsmanns hér að framan.

Vísað er til spurningar 7 á bls. 13 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 41 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum matslið 401.700 krónur.

Matsliður 8. Það er staðfest með matsgerð að rifa milli gluggakarma séekki eins og ætti að vera. Rifan er um 7 mm að ofanverðu og um 2 mm að neðanverðu. Það er mat matsmanns að hreinsa þurfi kítti að utanverðri fúgu og endurgera þar sem kíttið er ekki slétt eða jafnt. Að innanverðu þurfi að fræsa rás þannig að rifa væri jöfn milli karma, f ella síðan annaðhvort trélista íf úguna eða kítta með jöfnum og sléttum taumi. Vísað er til spurningar 8 á bls. 16 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 41 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 38.000 krónur.

Matsliður 9. Staðfest er með matsgerð að frágangur ásteyptum sýnilegum flötum er ekki ísamræmi við góðar venjur. Greina máóslétt yfirborð steyptra flata, titrun steypu hefur ekki verið gerð með fullnægjandi hætti og mót ekki hreinsuð fullnægjandi fyrir steypu. Það er mat matsmanns að gera þurfi við steypta fleti og draga þunnmúr yfir alla fleti til sléttunar og til að fá samfellda áferð. Kostnaður við lagfæringar og múrhúðun undir svölum, sbr. umfjöllun og niðurstöðu matsmanns ímatsliðum 6 og 7 hér að framan, er metinn undir þessum matslið ásamt kostnaði við vegg milli húsa við svalir ásamt steyptri súlu. Vísað er til spurningar 9 á bls. 17 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 41 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 716.100 krónur.

Matsliður 10. Staðfest er með matsgerð að frágangur ofan á vegg sé ekki ísamræmi við góðar venjur fagaðila þar sem kantur er óvarinn og bending veggjar kemur upp úr veggnum. Það er mat matsmanns að hætta sé á skemmdum í veggnum vegna framangreinds og sé nauðsynlegt að ganga frá ál áfellu yfir efri brún/kant veggjarins. Vísað er til spurningar 10 á bls. 18 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 48.200 krónur.

Matsliður 11. Staðfest er með matsgerð að gler ígluggum við svalir, bæði ásuður-og norðurhlið hússins, er skemmt. Svo virðist sem eitthvað hafi fallið á glerið, s. s. neistaflug úr slípirokk eða sambærilegt, og valdið því að litlir blettir hafi myndast íglerinu. Það er mat matsmanns að ekki sé hægt að gera við framangreindar skemmdir íglerinu og þvíekki um annað að ræða en að endurnýja það. Um er að ræða þrjár rúður íhvorum glugga. Vísað er til spurningar 11 á bls. 19 í matsgerð en skv. kostnaðarmati á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 339.600 krónur.

Matsliður 12. Staðfest er með matsgerð að frágangur áfellna og klæðningar við glugga- og hurðarop séu ekki ísamræmi við leiðbeinandi teikningar framleiðanda, H, og ekki í samræmi við góðar venjur. Á teikningum er sýnt að samtenging áfellna og klæðningar er á sléttum veggfleti og því ekki hætta á að hvassar brúnir klæðningar séu óvarðar. Það er mat matsmanns að frágangur ofan við glugga- og hurðarop séísamræmi við séruppdrátt arkitekts. Ekki liggur fyrir frá arkitekt uppdráttur eða deili sem sýna frágang áfellna og klæðningar við hlið glugga. Það er mat matsmanns að frágangur ááfellum og klæðningu við glugga- og hurðargöt sé ekki í samræmi við góðar venjur þósvo á slíkur frágangur hafi sést. Ekki er um lakari frágang að ræða en s ýndur er áleiðbeinandi teikningum H en aftur ám óti hefur hann þann ókost að geta verið skaðlegur þeim sem umgengst klæðninguna. Hvassar brúnir eru óvarðar og geta skorið þá sem renna t. d. hendi með brúninni.

Það er mat matsmanns að til að færa áfellur og klæðningar við hliðar glugga- og hurðar opa eins og sýnt er á leiðbeinandi teikningum H þurfi að taka klæðningu frá íkringum gluggana, taka af henni þannig að samskeyti verði ásléttum fleti og endurgera áfellur þannig að þær séu heilar frá glugga og fram yfir undirkerfi og í sama fleti og veggklæðning. Vísað er til spurningar 12 á bls. 20 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 1.221.400 krónur.

Matsliður 13. Staðfest er með matsgerð að frágangur vatnsbretta undir glugga og hurðargötum séhvorki ísamræmi við séruppdrátt arkitekts néleiðbeinandi teikningar H. Vatnsbretti nær fráglugga og niður áog út fyrir klæðningu veggja. Ekki eru nein dropnef ávatnsbrettinu og þvívirkni þess ekki eins og framangreindur séruppdráttur segir til um. Það er mat matsmanns að taka þurfi upp öll vatnsbretti og endurgera í samræmi við s éruppdrátt arkitekts. Vísað er til spurningar 13 á bls. 22 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 347.100 krónur.

Matsliður 14. Staðfest er með matsgerð að drenlögn meðfram suður- og austur hlið hússins sé ekki lögð í samræmi við séruppdrátt nr. P001. Lega lagnarinnar er hvorki í samræmi við hæðarkóta sem fram koma í framangreindum uppdrætti né skilgreindan halla á henni. Það er mat matsmanns að frágangur drenmalar og drendúks sé hvorki í samræmi við séruppdrátt né góðar venjur. Það er mat mats manns að taka þurfi upp framangreinda drenlögn og endurgera. Eftir að búið er að taka upp lögn þarf að grafa með húsinu, stilla undir lögnina með sandlagi, setja drenmöl umhverfis lögnina og yfir hana, leggja jarðvegsdúk yfir og fylla með malarefni. Vísað er til spurningar 14 á bls. 24 í matsgerð en samkvæmt kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 338.000 krónur.

Matsliður 16. Staðfest er með matsgerð að frágangi bílskúrsgólfs sé ekki lokið. Eftir er að setja stálvinkil innan við bílskúrshurð og leggja í b ílskúrsgólfið. Það er mat matsmanns að með slíkri aðgerð væri leitast við að takmarka regnvatn sem geti komið inn á b ílskúrsgólfið. Það er mat matsmanns að þegar hæð á g ólfi sé s ú sama fyrir innan og utan við bílskúrshurð séerfitt að fáb ílskúrshurð þétta. Matsmaður metur kostnað við að setja stálvinkil innan við bílskúrshurð. Vísað er í spurningu 16 á bls. 26 í matsgerð en skv. kostnaðarmati á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 34.100 krónur.

Matsliður 17. Það er staðfest með matsgerð að smávægileg skemmd sé ígluggapósti sem líklega megi rekja til samsetningar gluggans. Það er mat matsmanns að ekki verið að merkja að póstur eða karmur væri snúinn eða undinn. Það er mat matsmanns að með hreinsun og spörtlun á gluggapósti ásamt málun væri hægt að gera við framangreinda skemmd. Vísað er til spurningar 17 á bls. 27 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 28.400 krónur.

Matsliður 18. Staðfest var á matsfundi að stefndi hafi vitað um leka í glugga í stofu og herbergi á neðri hæð. Einnig er þetta staðfest í tölvupóstum milli stefnda og I. Það er mat matsmanns að taka þurfi gler úr framangreindum gluggum, endurnýja þ éttilista og endurglerja glugga. Vísað er til spurningar 18 á bls. 28 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 140.600 krónur.

Matsliður 19. Staðfest er með matsgerð að steypt hafi verið að og yfir hluta brunn svið útbrún bílastæðis. Líklega márekja staðsetningu útbrúnar plötunnar til rangrar staðsetningar á brunnum sbr. séruppdrátt. Það er mat matsmanns að færa þurfi brunna ísamræmi við séruppdrátt og þar með verði aðgengi að þeim gert betra og þannig að þeir s éu utan við bílastæði eða gangveg. Það er mat matsmanns að til að stjórna sprungumyndun í planinu væri best að spora í steypuna. Matsmaður metur kostnað við að flytja til brunna og saga rásir í steyptar plötur. Vísað er til spurningar 19 á bls. 29 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 209.600 krónur.

Matsliður 20. Staðfest er með matsgerð að brunnar eru ekki staðsettir með hliðsjón af séruppdrætti lagnahönnunar. Það er mat matsmanns að færa þurfi brunna í samræmi við séruppdrátt og þar með verði aðgengi að þeim gert betra og þannig að þeir séu utan við bílastæði. Matsmaður metur kostnað við að flytja brunna á réttan stað, sbr. séruppdrátt. Vísað er til spurningar 19 og 20 á bls. 29 og 30 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 270.400 krónur.

Matsliður 21. Staðfest er með matsgerð að forsteypt sorpskýli standi á steyptri plötu sem ekki er alveg rétt. Það er mat matsmanns að þar sem undirlag er ekki slétt og r étt þurfi að fylla undir veggi skýlisins með múrefnum til að tryggja að jafnt álag komi áplötuna og ekki komi til þess að veggir skýlisins brotni vegna hreyfingar ef hluti þess er ílausu lofti. Matsmaður metur kostnað við að setja mót með veggjum skýlisins og dæla m úrefni undir veggi þess. Vísað er til spurningar 21 á bls. 31 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 95.400 krónur.

Matsliður 22. Staðfest er með matsgerð að um 12 mm skekkja er í lofti barnaherbergis á neðri hæð hússins. Skekkjan er á takmörkuðum stað við kverk milli lofts og veggjar. Það er mat matsmanns að framan greind skekkja sé meiri en kröfur, sem skilgreindar eru í riti Rb. fyrir nákvæmniskröfur í byggingariðnaði, heimila. Það er mat matsmanns að hægt sé að laga skekkju í lofti með sands p örtlun en síðan þurfi að mála loftið. Vísað er til spurningar 22 á bls. 32 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 130.400 krónur.

Matsliður 23. Staðfest er með matsgerð að eftirtaldir veggir í eigninni eru skakkir/halli: veggir beggja vegna stiga, veggur að eldhúsi, veggur að baðherbergi, veggur í svefnherbergi og útveggur í forstofu. Það er mat matsmanns að framangreindar skekkjur séu meiri en kröfur sem skilgreindar eru í Rb. riti um nákvæmni í byggingariðnaði segja til um. Það er mat matsmanns að til að rétta af veggi þurfi að hreinsa málningu af veggjum og draga múr yfir veggina til afréttingar. Að lokinni afréttingu verði veggir sandspartlaðir og málaðir. Taka þ urfiniður fataskáp í forstofu og eldhúsinnréttingu og setja upp aftur að viðgerð lokinni. Vísað er til spurningar 23 á bls. 33 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 42 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 1.665.000 krónur.

Matsliður 24. Það er staðfest með matsgerð að ekki sé lokið við frágang áþakniðurföllum þar sem laufristar vantar við niðurföllin. Það er mat matsmanns að hefðbundið séað ganga fráþakniðurföllum með laufrist til að takmarka þann möguleika að þau stíflist. Vísað er til spurningar 24 á bls. 35 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 43 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 42.500 krónur.

Matsliður 25. Staðfest er með matsgerð að jarðvegsdúkur yfir einangrun við túður er laus og fellur ekki alveg yfir einangrunina. Það er mat matsmanns að frágangur við t úðurnar séekki að fullu ísamræmi við góð og vönduð vinnubrögð þar sem dúkur er ekki vel skorinn og fellur ekki vel yfir einangrun. Það er mat matsmanns að laga þurfi dúkinn við túður þannig að hann hylji einangrun og komi þar með íveg fyrir að óhreinindi fari niður íeinangrunina. Vísað er til spurningar 25 á bls. 36 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 43 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 10.500 krónur.

Matsliður 27. Staðfest er með matsgerð að við rakamælingu mældist hærra gildi í kverk útveggja og loftaplötu í borðstofu en æskilegt væri. Það er mat matsmanns með hliðsjón af lýsingum matsbeiðenda og þeim ummerkjum sem hægt var að greina að ekki s éum beinan leka að ræða heldur rakaþéttingu vegna kuldaleiðni. Það er mat matsmanns að fara þurfi yfir einangrun þaks við kverkina og tryggja að einangrun liggi þétt og nái nægilega langt upp á þakveggi. Taka þurfi frá klæðningu útveggja við úthornið og fara yfir einangrun bak við klæðninguna. Vísað er til spurningar 27 á bls. 37 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 43 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 288.700 krónur.

Matsliður 28. Staðfest er með matsgerð að ofnalagnir frátengigrind að dreifikistu séu ekki lagðar í steypta plötu eins og s éruppdráttur lagnahönnuðar sýnir. Það er mat matsmanns að lagðar hafa verið utanáliggjandi stállagnir frá tengigrind að dreifikistu. Það er mat matsmanns að til að lagnir séu eins og sýnt er á s éruppdrætti þurfi að gera r ásir í b ílskúrsgólf, leggja lagnir milli framangreindra tengistaða og tengja, múra síðan yfir lagnir í g ólfi og taka niður núverandi lagnir. Vísað er til spurningar 28 á bls. 38 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 43 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 196.600 krónur.

Matsliður 29. Staðfest er með matsgerð að óheppilegt séað steinn standi rétt undir eða við yfirborð lóðar þar sem slíkt getur takmarkað eða haft áhrif áh önnun og skipulag l óðar. Þegar farið væri í l óðarvinnu væri nauðsynlegt að taka upp steininn og fjarlægja eða færa til á l óðinni næst þar sem hæðarmunur er sem mestur. Vísað er til spurningar 29 á bls. 39 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 43 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 131.500 krónur.

Matsgerð frá 24. júní 2019.

Matsliður 1. Staðfest er með matsgerð að skekkja sé í steyptum millivegg milli bíl skúrs og forstofu á þeim hluta veggja sem er frá inngangshurð að útvegg og einnig í steyptum vegg í nærliggjandi herbergi. Það er mat matsmanns að framangreindar skekkjur séu meiri en kröfur sem skilgreindar eru í Rb. riti um nákvæmni í byggingariðnaði segja til um. Það er mat matsmanns að til að rétta af veggi þurfi að hreinsa málningu af veggjum og draga múr yfir veggina til afréttar. Að lokinni afréttingu verði veggir sandspartlaðir og málaðir. Á forstofuvegg þarf að taka niður miðstöðvarofn og setja upp að nýju eftir viðgerð. Vísað er til spurningar 1 á bls. 3 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 9 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 364.700 krónur.

Matsliður 2. Staðfest er með matsgerð að frágangur á þakvegg og áfellur við þakkant/yfir þakvegg séekki eins og sýnt er áframangreindum deilum arkitekts. Það er mat matsmanns að frágangur á þakvegg séekki eins þegar annars vegar er þakdúkur og hins vegar ál ímdur þakpappi. Á þakinu er ál ímdur/soðinn þakpappi en ekki dúkur eins og fram kemur íbyggingarlýsingu og áframangreindum deilum. Það er mat matsmanns að við hönnun hafi ekki verið gætt að loftrás fyrir útveggjaklæðningu og við framkvæmd hafi ekki heldur verið gætt að þessu. Hvorki hönnun né framkvæmd hafi uppfyllt kröfu byggingarreglugerðar um loftun útveggjaklæðningar. Það er mat matsmanns að ekki eigi við að lofta þurfi þakið þar sem áþakinu er ál ímdur þakpappi. Það er mat matsmanns að nægilegt sé að losa upp festingar milli áfellna og útveggjaklæðingar og setja plasthettu undir áfellu þannig að bil myndist á milli. Vísað er til spurningar 2 á bls. 4 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 9 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 223.200 krónur.

Matsliður 3 hafi ekki verið metinn en í matslið 4 sé staðfest að rafdósir ávesturvegg í hjónaherbergi séu ekki staðsettar í s ömu hæð. Það er mat matsmanns að framangreindar rafdósir eigi að vera ís ömu hæð enda sýndar áraflagnauppdrætti ís ömu hæð. Vísað er til spurningar 3 á bls. 7 í matsgerð en skv. kostnaðarmati matsmanns á bls. 9 í matsgerð er kostnaður við úrbætur á þessum lið 45.700 krónur.

Gallar á bílastæði. Þann 1. ágúst 2018 hugðist stefndi steypa bílastæðið fyrir framan húsið. Stefnendur höfðu áður tekið eftir því að steypumótin sem stefndi hafði lagt niður á bílastæðið voru skökk. Stefnendur höfðu ítrekað farið fram á það við stefnda að bílastæðið yrði steypt beint samkvæmt þeirra óskum og voru m. a. búin að vera í tölvupóstsamskiptum við stefnda vegna þessa. Einnig sendi lögmaður stefnanda stefnda tölvupóst morguninn 1. ágúst 2018 og fór fram á að bílastæðið yrði steypt beint.

Samkvæmt dómkvöddum matsmanni eru ekki til séruppdrættir fyrir bílastæðið og gat hann því ekki metið hvort framkvæmd og uppbygging bílastæðisins sé í samræmi við uppdrætti. Stefnendur og lögmaður þeirra voru samt sem áður ítrekað búin að benda stefnda á að steypa bílastæðið beint. Stefndi hunsaði athugasemdir stefnenda og lögmanns stefnenda og steypti bílastæðið skakkt en ekki í samræmi við kröfur stefnenda. Ekki er hægt skilja aðgerðir stefnda á annan hátt en að hann hafi vísvitandi verið að ergja stefnendur en það var orðið mjög stirt á milli stefnenda og stefnda á þessum tímapunkti, en lítið mál hefði verið fyrir stefnda að bregðast við og steypa bílastæðið beint.

Matsmaður hafi skoðað bílastæðið á matsfundi í janúar 2019. Þá var ekki að merkja sprungur í bílastæðinu. Matsmaður sagði á bls. 29 í matsgerð frá mars 2019 að það væri ekki ólíklegt að platan (bílastæðið) myndi springa og það væri nauðsynlegt að marka í steypu með sögun til að reyna að stjórna sprungumyndun í plötunni. Eftir að matsmaður hafði skilað af sér matsgerðunum hafi fariðað bera á sprungum á bílastæðinu. Í dag sé mikil sprungumyndum á bílastæðinu og það liggur fyrir að þær úrbætur, sem matsmaður mælir með í matsgerð, duga ekki lengur þar sem skaðinn er þegar skeður og þörf á mun umfangsmeiri viðgerðum.

Á sama tíma og stefndi steypti bílastæðið hjá stefnendum þá steypti hann einnig samliggjandi bílastæði við næsta hús, þ. e. bílastæði hins hluta parhússins. Það bílastæði var steypt beint. Stefndi vökvaði það bílastæði eftir að hafa steypt það til að koma í veg fyrir sprungumyndun enda er það almenn venja sem búast má við af fagaðila á sviði byggingarframkvæmda. Stefndi vökvaði hins vegar ekki bílastæði stefnenda og er gríðarlegur munur á bílastæðunum. Bílastæði stefnenda er mikið sprungið en bílastæðið við hliðina er laust við sprungur. Stefndi gekk því vísvitandi og með saknæmum hætti verr frá bílastæði stefne ndaen samliggjandi bílastæði.

Þar sem bílastæðið er mikið sprungið og skemmdirnar komu að mestu fram eftir að matsmaður skoðaði bílastæðið, þá ákváðu stefnendur að afla sér tilboðs frá G múrara í viðgerðir á bílastæðinu. Tilboðið barst í mars 2020 og samkvæmt tilboðinu er kostnaðurinn við viðgerðirnar 3.073.588 krónur.

Stefnendur byggja á því að um neytendakaup sé að ræða, sbr. 6. gr. fasteignakaupalaga, enda hafi sala eignarinnar verið liður í atvinnustarfsemi stefnda. Hér eigi því ekki við hefðbundin sjónarmið fasteignakauparéttarins um leynda galla í viðskiptum með notaðar fasteignir heldur beri að horfa til viðskipta með nýjar fasteignir og ábyrgðar byggingaraðila á sölu og afhendingu nýrra eigna. Strangar kröfur séu gerðar til ástands nýrra fasteigna í almennum reglum fasteignakauparéttar. Samkvæmt þeim reglum þurfi kaupandi nýrrar fasteignar ekki að þola að fasteign sé haldin nokkrum göllum, og það þótt þeir séu minni háttar. Ljóst sé að umræddir gallar eru umfangsmiklir og kostnaður við viðgerðir gríðarlegur. Þá segi í 3. gr. á bakhlið kaupsamningsins um eignina að þegar seljandi selur eign í atvinnurekstri sínum, sem sé ætluð til persónulegra afnota fyrir kaupanda eignarinnar, sé um neytendakaup að ræða.

Stefnendur gera þá dómkröfu að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal til stefnenda fyrir fasteigninni að [...], [...], eign merkt [...], fasteignanúmer [...].

Samkvæmt 22. gr. á bakhlið kaupsamnings um eignina segi að þegar kaupandi hafi efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi eigi hann rétt á afsali fyrir eigninni úr hendi seljanda.

Stefnefndur vísa til þess að kaupverð eignarinnar hafi verið 63.800.000 krónur. Stefnendur hafi beitt stöðvunarrétti og haldið eftir 2.318.949 krónum. Þetta þýðir að stefnendur hafa í heildina greitt 61.481.051 krónu af kaupverði eignarinnar. Staðfest sémeð matsgerðum dómkvadds matsmanns, A, og tilboði G múrara í viðgerðir á bílastæðinu, að kostnaður við viðgerðir á göllum eignarinnar, og að koma henni í umsamið afhendingarástand, sbr. kaupsamning og skilalýsingu, sé 1 2.298.688 krónur.

Samkvæmt þessu hafa stefnendur greitt eignina að fullu og meira til og eiga rétt á afsali fyrir eigninni úr hendi stefnda.

Stefnendur gera þá dómkröfu að staðfest verði með dómi að stefnendum hafi verið heimilt að halda eftir framangreindum 2.318.949 krónum af kaupverði fasteignarinnar. Samkvæmt 44. gr. fasteignakaupalaga geti kaupandi á eigin áhættu haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs til að tryggja réttmæta kröfu vegna galla. Þá segi einnig í 16. gr. bakhliðs kaupsamningsins að sönnunarbyrðin hvíli á kaupanda um tilvist galla og að hann sé á ábyrgð seljanda og einnig um gallakröfu. Staðfest sé með matsgerðum dómkvadds matsmanns að á eigninni séu margvíslegir gallar, hún sé m. a. ekki byggð í samræmi við byggingarreglugerðir og frágangur á eigninni sé ekki í samræmi við góðar venjur fagaðila. Stefnendur hafi því uppfyllt sönnunarbyrðina um tilvist galla og að gallarnir séu á ábyrgð stefnda. Þá hafi stefnendur ekki haldið meiru eftir en nauðsyn krafði til að tryggja réttmæta hagsmuni sína.

Samkvæmt framangreindu byggja stefnendur á því að þeim hafi tekist að sýna fram á að fasteignin, sem þau keyptu af stefnda, hafi verið gölluð í skilningi III. kafla fasteignakaupalaga, sbr. 18. gr., 26. gr. og 27. gr. Þeim sé því heimilt að krefjast afsláttar af kaupverði eignarinnar á grundvelli 41. gr. laganna eða skaðabóta á grundvelli 43. gr. laganna. Af þessari ástæðu hafi stefnendum verið heimilt að halda eftir greiðslu til stefnda á grundvelli 44. gr. fasteignakaupalaga, sbr. 37. gr. laganna, enda sé kostnaðurinn við viðgerðir á göllunum mun hærri en sú greiðsla sem stefnendur halda eftir.

Stefnendur vísa til framangreinds kostnaðar við að bæta úr göllum fasteignarinnar, 12.298.688 krónur. Inn á kröfuna hafi verið greiddar 4.504.169 krónur frá B, og 400.624 krónur frá D, samtals 4.904.793 krónur.

Stefnendur hafna því að til greina komi að draga frá kröfum þeirra meinta galla á fasteigninni að [...] í [...]. Í öllum tilfellum sé um að ræða atriði sem stefndi hafi mátt sjá við skoðun. Um lokunarbúnað fyrir neysluvatn sé hægt að loka fyrir við inntök, og uppfylli það byggingarreglugerð, sem og um önnur atriði eins og handrið og aðgengi fatlaðra. Þá hafi engin útgjöld fallið á stefnda vegna félags um sameign hússins.

Máli sínu til stuðnings vísa stefnendur til ákvæða laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum III. kafla laganna, og 37. gr., sbr. 41. og 43. gr., 44. gr. og 59. gr. laganna. Um lagarök fyrir bótakröfunni vísa stefnendur til almennra meginreglna íslensks skaðabótaréttar, sem og til meginreglna íslensks samninga- og kröfuréttar um réttar efndir. Einnig vísa stefnendur til laga um neytendakaup nr. 48/2003. Krafa um dráttarvexti byggist á 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað byggistá ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þ. e. 129., 130. og 131. gr. laganna. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað byggistá lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Stefnendur reka ekki neina virðisaukaskattsskylda starfsemi og er þeim því nauðsynlegtað gætt sé þessa við ákvörðun um málskostnað.

Málsástæður og lagarök stefnda:

Stefndi byggir sýknukröfu sína aðallega á því að fasteignin að [...]sé ekki haldin göllum og eigi stefnendur því enga kröfu á hendur honum vegna viðskiptanna. Þvert á móti eigi stefndi kröfu á stefnendur vegna ógreiddrar lokagreiðslu kaupverðsins. Þá byggir stefndi sýknukröfu sína til vara á því að hann eigi kröfu á hendur stefnendum sem nemur að minnsta kosti sömu fjárhæð og krafa stefnenda á hendur honum vegna galla á [...], og staðfest hafi verið í matsgerð E. Af þeim sökum eigi hann rétt til skuldajöfnunar, sem leiði til þess að sýkna verði hann af kröfu stefnenda.

Stefndi byggir á því að fasteignin að [...] teljist ekki gölluð í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002, og mótmælir því að fasteignin sé haldin þeim annmörkum sem haldið sé fram í stefnu, sbr. einkum 18. gr. laganna. S tefndi bendir á að samkvæmt kaupsamningi hafi fasteignin verið á byggingarstigi 3 við undirritun kaupsamnings og við afhendingu átti fasteignin að vera á byggingarstigi 4, þ. e. fokheld að innan en þó fullbúin að utan samkvæmt skilalýsingu.

Stefndi byggir á því að stefnendur hafi hvorki fært fram sannanir fyrir því að fasteignin teljist gölluð í skilningi fasteignakaupalaga né hvernig ábyrgð stefnda á meintum göllum sé til komin. Í því samhengi bendir stefndi á að stefnendur þurfi að greina frá hvaða kröfum um gæði, búnað og annað sem leiði af fasteignakaupalögum, kaupsamningi og skilalýsingu sé áfátt en stefndi hafi afhent fasteignina í fullu samræmi við undirritaða skilalýsingu og kaupsamning aðila. Stefnendur virði st líta með öllu framhjá skilalýsingu og kaupsamningi og vilji fá afhenta fasteign með öðrum eiginleikum en þar greini. Ekki verður séð að hvaða leyti fasteignin samrýmist ekki þeim kröfum sem settar séu fram í fasteignakaupalögum, skilalýsingu eða kaupsamningi en þar komi skýrt fram hvert ástand fasteignarinnar átti að vera við afhendingu hennar, með þeim fyrirvara að vinna við fasteignina gæti tafist að einhverju leyti vegna veðurs.

Stefndi bendir á að þann 31. janúar 2018 hafi hann afhent stefnendum fasteignina og gaumgæfi lega farið yfir ástand hennar með þeim og útskýrt hvaða verkþættir stæðu eftir vegna óviðráðanlegra ástæðna, sem stefndi myndi ljúka um leið og veður leyfði. Stefndi hafi ráðlagt stefnendum að taka með sér kunnáttumann til að taka út fasteignina en stefnendur hafi kosið að gera það ekki. Stefnendur hafi ekki haft uppi neinar athugasemdir hvað fasteignina varðaði á þessum tíma. Stefndi hafi því afhent fasteignina í fullu samræmi við skilalýsingu og kaupsamning ogþví uppfyllt skyldu sína samkvæmt kaupsamningi. Við afhendingu fasteignarinnar hafi orðið áhættu skipti á fasteigninni sem feli í sér að stefnendur tóku yfir áhættuna af því ef eitthvað kæmi fyrir fasteignina. Þegar áhættan hafi færst yfir á kaupandann haldist skylda hans til að greiða kaupverðið þótt eignin hafi rýrnað, skemmst eða farist, sbr. 12. gr. laga nr. 40/2002. Séu einhverjir annmarkar á fasteigninni byggir stefndi á því að þá megi rekja til atvika sem urðu eftir áhættuskipti.

Dómkrafa stefnenda sé reist á fyrirliggjandi matsgerðum matsmannsins A. Rétt séað geta þess að stefnendur hafi nú þegar fengið stóran hluta meints tjóns síns bættan úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra C og stefnda. Þeim liðum matsgerðanna sem eftir standi, og dómkröfur stefnenda séu reistar á, sé hafnað af hálfu stefnda, eins og nánar sé gerð grein fyrir í greinargerð. Stefndi byggir, líkt og að framan greinir, á því að ósannað sé að fasteignin sé haldin göllum sem stefndi geti borið ábyrgð á gagnvart stefnendum og í því sambandi mótmælir stefndi sérstaklega sönnunargildi fyrirliggjandi matsgerða, hvað varðar þá meintu galla sem stefnendur telja enn óbætta.

Matsgerð frá 8. mars 2019.

Um matsliði nr. 1, 14, 15, 20, 23, og að hluta til matsliði nr. 6 og 7, byggir stefndi á því að stefnendur hafi þegar fengið tjónið greitt frá B, vegna ábyrgðartryggingar C, og geti því ekki einnig krafist greiðslu úr hendi stefnda.

Um matsliði nr. 2, 3, 4, 8, 10, 12, 25 og 29 hafnar stefndi því að um galla sé að ræða. Ekki hafi verið metinn neinn kostnaður í matsliðum 5 og 26.

Matsliðir 6 og 7. Stefndi hafnar því að um galla sér ræða. Stefndi bendir á að galvanhúðun á stáli handriða feli í sér alvanalega framkvæmd og því sé ekki um galla að ræða.

Matsliður 9. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Stefndi bendir á að stefnendur hafi ekki verið að fá afhenta fullbúna fasteign. Fasteignin hafi verið afhent fokheld og stefnendur hafiekki gert athugasemdir við frágang steypu við afhendingu.

Matsliður 11. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Þá bendir stefndi á að meintur galli hafi ekki verið til staðar við afhendingu fasteignarinnar.

Matsliður 13. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða þótt útlit sé ekki í nákvæmu samræmi við teikningu.

Matsliður 16. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Stefndi bendir á að stefnendur voru ekki að fá afhenta fullbúna fasteign. Þvert á móti var fasteignin afhend fokheld og stefndi telur umrætt atriði vera í verkahring stefnenda að framkvæma.

Matsliður 17. Stefndi fellst ekki á að um galla sé að ræða. Ósannað er að þetta hafi átt sér stað fyrir afhendingu.

Matsliður 18. Stefndi fellst ekki á að um galla sé að ræða. Þar fyrir utan hefur Iviðurkennt að stefnendur muni fá umrædda hluti bætta, enda séu þeir í ábyrgð hjá félaginu.

Matsliður 19. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Ekki lá fyrir neitt samkomulag um útlit bílastæðis. Byggir stefndi á því að hann hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt samningi aðila.

Matsliður 21. Stefndi hafnar því að um galla séað ræða. Sorptunnuskýlið sé sett upp í samræmi við teikningu og engin þörf á því að steypa undir það. Í öllu falli geti það ekki talist í verkahring stefnda. Séu stefnendur ósáttir við staðsetningu skýlisins, þá sé lítið mál að færa það úr stað án nokkurs kostnaðar.

Matsliður 22. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Fasteignin hafi verið keypt og afhent fokheld og því megi kaupendur slíkra fasteigna alltaf búast við að einhverjar skekkjur kunni að vera til staðar.

Matsliður 24. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Laufristar hafi verið settar niður af hálfu stefnda en stefnendur virði st hafa fjarlægt þær sjálf. Meintur galli hafiþví ekki verið til staðar við afhendingu fasteignarinnar.

Matsliður 27. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Alvanalegt sé að það taki steypu nokkur ár að þorna og því sé um eðlilega rakaþéttingu að ræða, sem muni ganga til baka.

Matsliður 28. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Stefndi bendir á að samkvæmt skilalýsingu áttu hitalagnir ekki að vera lagðar í steypu, heldur einungis neysluvatnslagnir.

Viðbótarmatsgerð, dags. 24. júní 2019.

Matsliður 1. Stefnendur hafi þegar fengið þetta bætt úr hendi B og geti því ekki einnig krafist greiðslu úr hendi stefnda.

Matsliður 2. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Stefndi bendir á að verkið hafi verið unnið betur en samkvæmt teikningu. Þannig hafi stefndi látið setja pappa í staðinn fyrir dúk. Ekki sé fallist á að galli sé á loftrás fyrir útveggjaklæðningu, þar sé nægt bil á milli. Þar fyrir utan bendir stefndi á að stefnendur hafi þegar fengið þetta bætt úr hendi D og geti því ekki einnig krafist greiðslu úr hendi stefnda.

Matsliður 4. Stefndi hafnar því að um galla sé að ræða. Stefndi bendir á að eignin hafi ekki verið afhent fullbúin, heldur fokheld, og því máttu stefnendur alltaf búast við lagfæringum innanhúss Um bílastæðið sérstaklega hafnar stefndi því að um galla sé að ræða. Stefndi bendir á að í samningi aðila hafi hvergi komið fram hvernig steypa ætti umrætt bílastæði. Þá hafnar stefndi því að það hafi verið í hans verkahring að vökva steypuna í bílastæðinu löngu eftir að stæðið var lagt. Hið rétta sé að stefndi hafi vökvað steypuna nokkrum sinnum á bílastæðum beggja parhúsa en það hafi fallið í hlut stefnenda að halda slíku viðhaldi áfram eftir þörfum. Öllum sjónarmiðum stefnenda varðandi þetta sé hafnað. Þá bendir stefndi á að á matsfundi í janúar 2019 hafi ekki verið að merkja neinar sprungur á bílastæði. Í matsgerð komi fram að ekki væri ólíklegt að steypuplatan myndi springa en nauðsynlegt væri að marka í steypuna með sögun til að koma í veg fyrir sprungumyndun. Augljóst séað stefnendur hafi ekki farið að ráðum matsmanns og geti stefndi enga ábyrgð borið á því. Það hafi ekki verið í hans verkahring að saga sérstaklega í steypuna nokkrum árum eftir að hann lagði steypuna. Loks mótmælir stefndi fjárhæð kröfu vegna bílastæðis sem ósannaðri en í málinu liggi einungis fyrir tilboð G múrara. Ekki hafi verið óskað matsgerðar dómkvadds matsmanns vegna þessa liðar og sé hann því, hvernig sem á málið sé litið, ósannaður.

Hvað varðar málsástæður stefnenda um meinta saknæmi háttsemi stefnda, skort á upplýsingaskyldu o. fl. þá sé öllum slíkum sjónarmiðum hafnað. Stefndi byggir á því að hann hafi upplýst stefnendur um öll þau atriði sem skiptu máli við kaupin og veitt þeim allar þær upplýsingar sem honum bar að veita. Öllum ávirðingum um annað er mótmælt. Í þessu sambandi sé þess að geta að aðgæsluskylda kaupenda sé rík og kaupendur verði við afhendingu fasteignar að fullvissa sig um að tilteknir eiginleikar séu til staðar. Stefndi hafi farið yfir fasteignina með stefnendum við afhendingu og gert grein fyrir þeim verkþáttum sem stóðu eftir. Stefnendur hafi ekki haldið uppi neinum athugasemdum hvað fasteignina varðaði fyrr en einhverju síðar. Stefnendur tóku við fasteigninni í því ástandi sem hún var og sættu sig við það að öllu leyti. Geti þau því ekki borið fyrir sig galla á fasteigninni sem þau hefðu átt að sjá við skoðun hennar. Telur stefndi allan málatilbúnað stefnenda vera þessu marki brenndan.

Tilvísun stefnenda til laga um neytendakaup sé hafnað. Til hafi staðið að húsið yrði framtíðarheimili stefnda, en fyrirhugað hafi verið að selja hinn hluta parhússins til æskilegra nágranna. Vegna ágreinings við stefnendur hafi stefndi hins vegar ekki séð sér fært að flytja í húsið. Fullyrðingum stefnenda um að umrædd fasteignaskipti hafi verið hluti af atvinnustarfsemi stefnda sé þannig alfarið hafnað.

Stefndu byggir á því að stefnendur hafi ekki sýnt fram á að fasteignin sé gölluð í skilningi 18., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, né heldur að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni. Stefnendur geti því ekki krafist afsláttar af kaupverði eignarinnar á grundvelli 41. gr. laga nr. 40/2002 eða farið fram á skaðabætur á grundvelli 43. gr. sömu laga. Að sama skapi sé ótækt fyrir stefnendur að fara fram á skuldajöfnun. Stefnendum beri að virða kaupsamning og inna af hendi lokagreiðslu til stefnda.

Kröfu stefnenda um útgáfu afsals vegna fasteignarinnar að [...] sé hafnað. Málsástæður stefnenda falli um sig sjálfar í ljósi þess að stefnendur hafi ekki uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi um greiðslu fasteignarinnar og því fráleitt að fara fram á að stefndi verði dæmdur til útgáfu afsals.

Með vísan til framangreinds hefur stefndi að öllu leyti uppfyllt sínar skyldur samkvæmt kaupsamningi og lögum um fasteignakaup. Ber því að sýkna hann af öllum kröfum stefnenda.

Fari svo að dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að fasteignin að [...]sé haldin göllum sem stefndi beri ábyrgð á gagnvart stefnendum, þá byggir stefndi á því til vara að sýkna beri hann engu að síður af kröfum stefnenda þar sem hann eigi kröfu á hendur stefnendum sem unnt er að nýta til skuldajöfnunar gegn kröfum stefnenda. Byggir stefndi á því að skilyrði slíkrarskuldajöfnunaséu uppfyllt, sbr. ákvæði 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og með vísan til þess hafi hann fullnægt greiðsluskyldu sinni, verði fallist á að stefnendur eigi rétt á greiðslu skaðabóta úr hendi hans. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 sé stefnda rétt að hafa uppi gagnkröfu til skuldajöfnunar í málinu án þess að gagnstefna ef skilyrði fyrir skuldajöfnun eru fyrir hendi. Skuli gagnkrafan þá höfð uppi í greinargerð en sjálfstæður dómur geti ekki gengið um hana.

Stefndi byggir á því að hann eigi kröfur af tvenns konar meiði á hendur stefnendum. Í fyrsta lagi vegna ógreiddrar lokagreiðslu að fjárhæð 2.318.949 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. maí 2018 til greiðsludags. Óumdeilt sé í málinu að stefnendur hafa haldið greiðslunni eftir og hefur hún því ekki farið fram. Samkvæmt kaupsamningi aðila átti hún að fara fram þann 1. maí 2018, samhliða útgáfu afsals vegna fasteignarinnar. Íöðru lagi eigi hann skaðabótakröfu vegna margvíslegra galla á fasteigninni að [...] í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum III. kafla laganna. Byggir stefndi á því að áskilda kosti fasteignarinnar hafi að verulegu leyti vantað við kaupin auk þess sem stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi þar sem þau hafi bæði leynt og gefið rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar. Stefndi byggir á því að gallar eignarinnar felist annars vegar í séreignarhluta íbúðarinnar og hins vegar sameignarhluta hennar, eins og geti nánar um í matsgerð E.

Stefndi byggir á því að umræddir gallar sameignarinnar hafi allir verið stefnendum ljósir fyrir söluna til stefnda, en engu að síður hafi stefnendur kosið að upplýsa ekki um þá. Þá hafi þau heldur ekki upplýst um gallana sem voru á séreignarhluta þeirra. Með saknæmri háttsemi sinni uppfylltu stefnendur þannig ekki upplýsingaskyldu sína samkvæmt ákvæðum fasteignakaupalaga, sbr. 26. og 27. gr. laganr. 40/2002. Byggir stefndi á því að fasteignin að [...] sé haldin göllum í skilningi III. kafla laga um fasteignakaup, og að stefnendur beri ábyrgð á göllunum gagnvart stefnda á grundvelli III. kafla laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Ljóst sé að umræddir gallar á [...] séu umfangsmiklir og kostnaðarsamt verði að lagfæra þá. Stefndi byggir á því að hann hefði aldrei samþykkt að taka íbúðina að [...] upp í kaupin á [...], hefði hann verið upplýstur um gallana.

Vaxtakröfum stefnenda er mótmælt í heild sinni, þ. m. t. upphafsdegi vaxta.

Fari svo að ekki verði fallist á aðalkröfu stefnda um sýknu þá krefst hann þess til vara að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Byggist varakrafa stefnda á öllum sömu röksemdum og málsástæðum og gerð hefur verið grein fyrir í aðalkröfu, að breyttu breytanda. Þannig byggir stefndi einnig á því að fari svo að kröfur hans á hendur stefnendum séu lægri en kröfur stefnenda á hendur honum, þá beri engu að síður að fallast á skuldajöfnun milli aðila, sem leiði til þess að dæmd krafa stefnenda lækkar að teknu tilliti til skuldajöfnunar. Að öðru leyti vísast til umfjöllunar í aðalkröfu.

Til stuðnings málsástæðum sínum vísar stefndi aðallega til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og meginreglna samninga- og kröfuréttarins. Málskostnaðarkrafa er reist á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Forsendur og niðurstaða:

Stefnendur kaupa fasteignina að[...]í [...]þann 12. desember 2017, sem þá var í byggingu. Samkvæmt skilalýsingu um eignina skyldi húsið afhent fokhelt að innan en fullklárað að utan, að viðbættum nánar tilgreindum byggingarþáttum. Með vísan til 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup miðast skoðunarskylda stefnenda við galla sem voru á eigninni við undirritun kaupsamnings. Stefndi getur því ekki byggt á því að vegna skoðunar stefnenda við afhendingu hússins 31. janúar 2018 geti þau ekki borið fyrir sig meinta galla, a uk þess sem upplýst þykir að þá hafi ýmsum verkþáttum af hálfu stefndaennveriðólokið.

Stefndi bar í skýrslutöku sinni fyrir dómi að hann væri lærður húsasmiður og málarameistari auk þess að vera með réttindi byggingarstjóra, og hafi sem slíkur verið byggingarstjóri fasteignarinnar að [...]. Þótt stefndi hafi dregið verulega úr kunnáttu sinni á þessum sviðum í skýrslu sinni fyrir dómi, verður með vísan til þess sem fram er komið að gera strangar kröfur um upplýsingagjöf stefnda um viðkomandi eign, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Þá verður ekki annað ætlað af framburði stefnda sjálfs fyrir dóminum en að hann hafi, ásamtþví að sinna öðrum verkefnum, haft þann starfa síðustu árað kaupa notaðar fasteignir, sem hann hafi gert upp, og að því loknu selt á ný. Er því á það fallist með stefnendum að kaup þeirra á fasteigninni að [...] hafi verið liður í atvinnustarfsemi stefnda, og því eigi við ákvæði fasteignakaupalaga um neytendakaup, sbr. 6. og 19. gr. laga nr. 40/2002.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þar sem eignin [...] var keypt ný, máttu stefnendur ganga út frá því að hún væri gallalaus, og afhent í samræmi við upplýsingarí kaupsamningi, söluyfirliti og skilalýsingu.

Í gögnum málsins er að finna afrit af bréfi fyrrverandi lögmanns stefnda frá 19. janúar 2018, þar sem fram kemur að hann hafi átt í deilum við C, en það félag sá um uppsteypu [...], bæði [...] og [...]. Samkvæmt efni bréfsins er því borið við af hálfu stefnda að margvíslegir gallar hafi verið á húsunum eftir þetta, svo sem að steypa og uppsetning veggja væri ekki í samræmi við teikningar, gluggar á röngum stöðum og að veggir væru skakkir og misþykkir, sem geri allan frágang dýrari en ella. Telur stefndi í bréfinu að tjón vegna þessa nemi á bilinu 10- 25 milljónum króna. Ósannað er að efni bréfsins hafi verið tilbúningur einn, eins og stefndi bar fyrir dómi.

Ljóst er af gögnum málsins að framangreind deila stefnda við C var farin af stað áður en stefndi seldi stefnendum fasteignina í desember 2017. Stefndi upplýsti stefnefndur ekki um þá deilu eða efni hennar, þ. e meinta galla, sem verður þó að ætla að stefnendur hefðu haft réttmæta ástæðu til að fá. Með því að gera það ekki sýndi stefndi af sér saknæma háttsemi.

Með vísan til framangreinds telst hver sá á galli sem kann að hafa verið á fasteigninni að [...] við afhendingu, og við síðari framkvæmdir af hálfu stefnda, galli í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002, teljist þeir á annað borð sannaðir. Stefnendur hafa lagt fram tvær matsgerðir í því skyni að sanna tjón sitt. Þeim matsgerðum hefur ekki verið hnekkt en þörf þykir að fjalla um hvern matslið fyrir sig, í þeim tilvikum að kostnaður við úrbætur hafi á annað borð verið metinn.

Matsgerð A, dags. 8. mars 2019.

Matsliður 1. Óumdeilt er að þessi matsliður, samtals 40.400 krónur var greiddur af B vegna ábyrgðartryggingar byggingarstjóra C, og kemur sá kostnaður því ekki til frekari skoðunar af hálfu dómsins.

Matsliður 2. Í skilalýsingu um fasteignina kemur fram að af hálfu stefnda verði sett upp hitagrind og hún tengd frá [...]. Ósannað er af hálfu stefnda að með samkomulagi við stefnendur, um að þeir legðu gólfhitalagnir á efri hæð hússins, hafi þau ætlað að setja upp nefnda hitagrind. Með vísan til þess og 27. gr. laga nr. 40/2002 er sannað tjón að fjárhæð 290.400 krónur. Þar af nemur vinna á verkstað 158.400 krónum.

Matsliður 3 og 4. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt, og telst því sannað tjón að fjárhæð 203.000 krónur. Þar af nemur vinna á verkstað 154.000 krónum.

Matsliður 6 og 7. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt, og telst því sannað tjón að fjárhæð 1.377.600 krónur. Þar af nemur vinna á verkstað 1.021.000 krónum. Af hálfu B-x-ef greiddur hluti nefndra matsliða, eða 137.200 krónur, sem kemur því ekki til frekari skoðunar.

Matsliðir 8 til og með 13. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt, og telst því sannað tjón að fjárhæð 2.711.2 00 krónur. Þar af nemur vinna á verkstað 1.460.900 krónum.

Matsliðir 14 og 15 voru greiddir af B, 338.000 krónur, og koma þeir því ekki til frekari skoðunar af hálfu dómsins.

Matsliður 16. Stálvinkill innan við bíls kúrs hurð og sléttun kants að utanverðu. Í skýrslu matsmanns fyrir dómi gat hann ekki fullyrt að þær framkvæmdir tilheyrðu frekar ytra rými hússins. Verður ætlað að um sé að ræða endanlegan frágang innra rýmis og falli ekki undir skilalýsingu hússins. Verður þeirri kröfu því hafnað, eða sem nemur 34.100 krónum.

Matsliðir 17 til og með 19. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt, og telst því sannað tjón að fjárhæð 378.600 krónur. Þar af nemur vinna á verkstað 237.600 krónum.

Matsliður 20 var greiddur af B, 270.400 krónur, og kemur hann því ekki til frekari skoðunar af hálfu dómsins.

Matsliðir 21 og 22. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt, og telst því sannað tjón að fjárhæð 225.800 krónur. Þar af nemur vinna á verkstað 173.200 krónum.

Matsliður 23 var greiddur af B, samtals 1.665.000 krónur, og kemur því ekki til frekari skoðunar af hálfu dómsins.

Matsliðir 24 og 25. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt, og telst því sannað tjón að fjárhæð 53.000 krónur. Þar af nemur vinna á verkstað 30.000 krónum.

Matsliðir 27 og 28. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt, og telst því sannað tjón að fjárhæð 485.300 krónur. Þar af nemur vinna á verkstað 313.900 krónum.

Matsliður 29. Samkvæmt skilalýsingu var húsinu skilað á matsstigi 4, eða fokheldu. Samkvæmt því bar að skila lóð grófjafnaðri. Engar mælingar liggja fyrir um þann stein sem í lóðinni var, og ósannað þykir að hann hefði staðið upp úr eftir sléttun lóðarinnar. Verður þeim kostnaði hafnað, eða 131.500 krónum.

Í yfirliti frá B kemur fram að kostnaður vegna leigu eða gistingar hafi verið greiddur af þeim, eða 300.000 krónur, og kemur hann því ekki til frekari skoðunar í málinu.

Matsgerð 24. júní 2019.

Matsliður 1 var greiddur af B, 364.700 krónur, og kemur því ekki til frekari skoðunar af hálfu dómsins.

Matsliður 2 var greiddur af D, vegna ábyrgðartryggingar stefnda sem byggingarstjóri, samtals 223.200 krónur, og kemur sá kostnaður því ekki til frekari skoðunar af hálfu dómsins.

Matsliður 4. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt, og telst því sannað tjón að fjárhæð 45.700 krónur. Þar af nemur vinna á verkstað 34.400 krónum.

Stefnendur krefjast þess jafnframt að stefndi greiði fyrir lagfæringu bílaplans í samræmi við tilboð frá múrara að fjárhæð 3.073.588 krónur. Ósannað er að stefnendum hafi borið að „vökva“ planið eftir steypun þess. Hins vegar var í matslið 19 í matsgerð, dags. 8. mars 2019, fallist á að stefnda bæri að greiða kostnað við að skera rásir í bílaplanið, og að lagfæra planið eftir að búið væriað færa brunna. Er krafan að því leyti tvíkrafin, en að öðru leyti telst, gegn andmælum stefnda, ósannað um fjárhæð tjónsins, með því einu að fyrir liggi framangreint tilboð. Verður þeirri kröfu því hafnað.

Með vísan til alls framangreinds hefur verið fallist á að gallar á eigninni að [...], sem ekki hafa verið greiddir af ábyrgðartryggingum byggingar stjóra, nemi 5.770.6 00 krónum. V inna á verkstað um þá matsliði nemur 3.583.400 krónum, og þar af nemur VSK af vinnu á verkstað x 19,35%, eða 693.388 krónum. Miðað við 100% endurgreiðslu VSK af vinnu, einsog nú gildir, þá nemur ógreitt tjón stefnenda, sem stefndi ber ábyrgð á, 5.077.2 12 krónum.

Stefnendur hafa fengið greidda matsliði 1, 14, 15, 20, 23, og að hluta til matsliði 6 og 7 samkvæmt matsgerð frá 8. mars 2019, og matsliði 1 og 2 í matsgerð frá 24. júní 2019, en fjárhæð þeirra nemur samtals 3.338.900 krónum. Í kröfugerð stefnenda er þess aftur á móti krafist að til frádráttar dómkröfu stefnenda komi heildargreiðslur tryggingarfélaganna, sem voru samtals 4.904.793 krónur, og eru að hluta til matskostnaður og/eða lögmannsþóknun. Stefnendur eru bundnir af þeirri kröfugerð. Ber því aðmati dómsins aðdraga frá framangreindu tjóni stefnenda mismun inná 4.904.793 krónum og 3.338.900 krónum, eða 1.565.893 krónur. K rafa stefnenda á hendur stefnda er eftir það 3.511.3 19 krónur.

Stefnendur héldu eftir 2.318.949 krónum samkvæmt tveimur lokagreiðslum kaupsamnings um [...]. Með vísan til þess sem að framan er rakið um fjárhæð tjóns stefnenda verður staðfest að stefnendum hafi verið heimilt að halda eftir 2.318.949 krónum, og að skuldajafna þeirri fjárhæð við framangreinda kröfu þeirra. Krafa stefnenda gegn stefnda eftir þá skuldajöfnun telst vera 1.192.3 70 krónur.

Stefndi byggir á því að hann eigi gagnkröfu á hendur stefnendum í samræmi við matsgerð E, dags. 4. desember 2020, vegna galla á eigninni að [...] í [...] og sameign húsfélaganna að [...], [...], [...]og [...]. Með sama hætti og fyrr eiga við ákvæði 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en um notaða eign er ræða í skilningi ákvæðisins, enda byggð áárinu 2007. Þá er eins og fram var komið við það miðað að stefndi sé lærður húsasmiður og málarameistari auk þess að vera með réttindi byggingarstjóra. Einnig hafi stefndi, a. m. k. að hluta til, haft þaðsem atvinnu að kaupa notaðar fasteignir, gera upp og selja, og verða því gerðar ríkar kröfur til hans um skoðunarskyldu á [...], sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Ósannað er að stefnendur hafi með einhverjum hætti staðið í vegi fyrir stefnda við skoðun á eigninni, eins og fram kom í skýrslu hans fyrir dómi, eða að stefnendur hafi meðöðrum hætti sýnt af sér saknæma háttsemi.

Eins og fyrr þykir verða að fjalla um hvern matslið fyrir sig í matsgerð um [...], þar sem kostnaður var á annað borð metinn.

Matsliður A1. Matsmaður varð ekki var við neinn hávaða frá loftræstingu umfram það sem búast mátti við, nema þegar appelsínugul veðurviðvörun var í gangi. Í byggingarreglugerð nr. 441/1998 eru ekki settar kröfur um hljóðstig í bað- eða þvottaherbergjum. Ósannað er að um galla sé að ræða.

Matsliður A2. Með vísan til skoðunarskyldu stefnda mátti hann heyra brak í parketi við venjulegan umgang.

Matsliður A5,1 og 5,2. Augljóst er að útidyrahurð er undin. Með vísan til skoðunarskyldu stefnda mátti hann auðveldlega sjá þann galla.

Matsliður A7. Augljóst er að ekki er lúga til að komast að vatnslás í baðkari, og um viðtekna fagvenju að ræða um frágang með þessum hætti. Með vísan til þess og skoðunarskyldu stefnda er ekki fallist á að um galla sé að ræða.

Matsliður A8. Þótt stoppkranar séu við hvern töppunarstað í íbúðinni, er á það fallist að óviðunandi sé að lokunarbúnaður lagna fyrir íbúðir stigagangsins sé staðsettu rí séreign eins íbúans, og sé sá frágangur ekki í samræmi við byggingarreglugerð nr. 441/1998, um að inntaksrými skuli vera í sameign. Nemur kostnaður vegna þessa í matsgerð 125.000 krónum, sem ætti að dreifast á fleiri aðila, enda tengi st sami lokunarbúnaður fleiri íbúðum í stigaganginum.

Matsliður A9. Stefnandi bar fyrir dómi að ekki hafi verið nein vandræði með rafmagn eða lýsingu í eigninni. Fram kemur í matsgerð að stefndi hafi sjálfur sett upp ljósabúnað með dimmanlegum LED perum. Telur matsmaður mögulegt að ljósin séu ekki samhæfð við eldri rafbúnað, þ. e. dimmir, straumfestu og gerð peranna, og þurfi mögulega að skipta út eldri búnaði. Ósannað er að einhver galli hafi verið á rafbúnaði íbúðarinnar þótt hann hafi ekki hentað þeim nýja ljósabúnaði sem stefndi setti upp.

Matsliður A10. Með vísan til matsgerðar er frágangur rúðu ekki í samræmi við kröfur um brunahólf á milli íbúða, samkvæmt byggingarreglugerð nr. 441/1998. Matsgerð um þennan lið hefur ekki verið hnekkt, og nemur kostnaður vegna þessa í matsgerð 425.000 krónum.

Matsliður B1. Samkvæmt samþykktum uppdráttum byggingarfulltrúa skulu allar íbúðir í [...] standast kröfur um aðgengi hreyfihamlaðra, en gert er ráð fyrir einni íbúð sérstaklega fyrir hreyfihamlaða, út frá mati á hreyfigetu og aðlögun notenda. Af þessu verður ekki ráðið að allar íbúðir í húsinu skuli sérhannaðar með þeim hætti sem ráð er fyrir gert í matsgerð, eða að ákveðið hafi verið af húsfélögum [...], [...], [...]og [...]að ráðast í þær viðamiklu framkvæmdir sem þar eru nefndar, svo sem að endurbyggja aðkomuleiðir um stigahús og svalaganga húsanna að miklu leyti. Verður ekki annað ráðið en að íbúðin henti til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til, sbr. 19. gr. laga nr. 40/2002, og ósannað að um galla sé að ræða.

Matsliður B 2.1, 2.2 og 2.4. Upplýst er að búið er að framkvæma viðgerð í samræmi við þennan matslið af hálfu viðkomandi húsfélaga.

Matsliður B 2.3. B úið er að loka svalagangi að utanverðu með glervegg, sem myndar handrið í stað þess svalahandriðs sem vera átti skv. skilalýsingu. Sá glerveggur uppfyllir ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 svo sem um hæð. Ekki virðast vera nein áform af hálfu húsfélagsins að setja jafnframt upp handlista, og er því ósannað að um tjón stefnda sé að ræða.

Með vísan til framangreinds hefur verið fallist á að ágallar á íbúð stefnda að [...]nemi að hámarki 550.000 krónum. Ósannað er um sök stefnenda. Upplýst er að fasteignin hafi verið keypt á 55.000.000 króna. Framangreindir ágallar nema því einungis 1% af kaupverði fasteignarinnar, sem er langt undir viðmiðum gallaþröskuldar skv. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Verður því ekki fallist á að stefndi eigi gagnkröfu á hendur stefnendum.

Samkvæmtölluframangreindueiga stefnendur skaðabótakröfu á hendur stefnda að fjárhæð 5.077.2 12 krónur, sem er óháð þeim greiðslum sem stefnendur hafa fengið greitt frá tryggingarfélögum, samtals 3.338.900 krónur. Til frádráttar skaðabótakröfunnik oma 1.565.893 krónur, sem er mismunur þess sem tryggingarfélögin greiddu og kröfugerðar stefnenda, þ. e. 1.388.469 krónur frá B og 177.424 frá D. Þá koma til frádráttar 2.318.949 krónur sem skuldajafnað var af hálfu stefnenda upp í kröfuna, allt eins og nánar greinir í dómsorði, auk dráttarvaxta frá 1. apríl 2020, sem hefði mátt krefja frá fyrra tímamarki.

Með vísan til framangreinds hafa stefnendur greitt allt kaupverð fasteignarinnar að [...] í [...], fasteignanúmer [...], og ber stefnda því þegar í stað að gefa stefnendum út afsal fyrir fasteigninni.

Eftir niðurstöðu málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað. Eins og fram var komið þá höfðu tryggingarfélögin B og D greitt hluta þess tjóns sem stefnendur urðu fyrir, eða 3.338.900 krónur, en auk þess greiddu þau hluta matskostnaðar og/eða lögmannsþóknunar. Heildargreiðslur tryggingarfélaganna námu 4.904.793 krónum, og því hafa stefnendur fengið greiddar 1.565.893 krónur upp í málskostnað sinn. Ber að líta til þess við ákvörðun málskostnaðar, jafnvel þótt sú fjárhæð hafi einnig komið til frádráttar skaðabótakröfu stefnenda. Að því virtu þykir málskostnaður til handa stefnendum, sem stefnda ber að greiða þeim, hæfilega ákveðinn 2.000.000 króna að meðtöldum virðisaukaskatti.

Dóm þennan kveður upp B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, ásamt meðdómsmönnunum Á-kvk-þgf G-kvk-þgf héraðsdómara og H-kk-þgf S-kk-þgf byggingar tæknifræðingi.

Dómsorð:

Stefndi, R-kk-nf E-kk-nf, greiði stef nefndum, S-kk-þgf I-kk-þgf S-kk-þgf og V-kvk-þgf E-kvk-þgf S. H-kvk-þgf, 5.077.2 12 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 1. apríl 2020 til greiðsludags, að frádregnum innborgunum þann 7. október 2019 að fjárhæð 1.388.469 krónur, og þann 18. október 2019 að fjárhæð 177.424 krónur, og að frádregnum 2.318.949 krónum, sem skuldajafnað var þann 1. maí 2018.

Stefnda ber að gefa stefnendum út afsal fyrir fasteigninni að [...] í [...], eign merkt [...], fastanúmer [...].

Stefndi greiði stefnendum 2.000.000 króna í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf

Á s-x-x G-kvk-nf

H-kk-nf S-kk-nf