Z-34/2022

I Mál þetta barst dóminum 19. ágúst 2022 var tekið til úrskurðar 28. febrúar sl.

Sóknaraðilar eru G-kk-nf L-kk-nf Þ-kk-nf, [...], [...], S-kk-nf Þ-kk-nf, [...], [...]og Æ-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf, [...], [...].

Varnaraðilar eru S-kvk-nf R-kvk-nf, búsett í [...] og K-kvk-nf G-kvk-nf, [...], [...].

Dómkröfur

Sóknaraðilar krefjast þess, að ákvörðun sýslumannsins á Norðurlandi vestra frá 27. júlí 2022 um höfnun og endursendingu á nauðungarsölubeiðni sóknaraðila, vegna jarðarinnar Egilsá, Skagafirði, fastanúmer [...], landnúmer [...], verði hrundið og lagt verði fyrir sýslumann að taka nauðungarsölubeiðnina til greina. Sóknaraðilar krefjast málskostnaðar úr hendi varnaraðilans S-kvk-ef.

Varnaraðilinn S-kvk-nf R-kvk-nf krefst þess að ákvörðun sýslumannsins á Norðurlandi vestra frá 27. júlí 2022 um höfnun og endursendingu á nauðunargsölubeiðni sóknaraðila vegna jarðarinnar Egilsá verði staðfest. Hún krefst þess að sóknaraðilar verði insolidum dæmdir til að greiða henni málskostnað og að við ákvörðun hans verði tekið tillit til virðisaukaskatts.

Varnaraðilinn K-kvk-nf G-kvk-nf hefur ekki látið málið til sín taka að öðru leyti en því að hún krefst þess aðhenni verði ekki gert að greiða málskostnað.

II

Atvik máls

Varnaraðilarnir S-kvk-nf og K-kvk-nf fengu ásamt systur sinni S-kvk-þgf G-kvk-þgf jörðina Egilsá í Skagafirði í arf eftir föður sinn. Samkvæmt skiptayfirlýsingu frá 27. júlí 2005 áttu þær þriðjung jarðarinnar hver. Með yfirlýsingu um fyrirframgreiðslu arfs, þinglýst 3. júní 2022, eignuðust sóknaraðilar sameiginlega eignarhlut móður sinnar, S-kvk-ef G-kvk-ef.

Jörðin Egilsá er neðst í Norðurárdal sunnanverðum og afmarkast af Egilsá á Egilsdal móts við Flatartungu að sunnan og vestan, Silfrastaðalandi um Norðurá að norðan og Geldingalæk og Geldingsgili að austan og þar skilur að land jarðanna Borgargerðis og Egilsár. Land jarðarinnar er nokkuð bratt og tún í halla en beitarland víðáttumikið. Þá mun skógrækt vera á um 29 hekturum.

Á jörðinni eru tvö íbúðarhús, tvær hlöður, hesthús, fjárhús o. fl. Allar eru byggingarnar nokkuð komnar til ára sinna. Hluti af húsum jarðarinnar hefur verið leigður á undanförnum árum og þar m. a. rekin ferðaþjónusta og einhver skógrækt.

Sóknaraðilar telja ekki forsendur til þess að þeir eigi jörðina í sameign með varnaraðilum þar sem eigendum jarðarinnar hafi gengið illa að ná samkomulagi um notkun jarðarinnar og greiðslu fyrir viðhaldi húsa og annarra eigna sem á jörðinni eru. Telja þeir að jörðin muni að óbreyttu grotna niður. Þá lýsa sóknaraðilar því að samkomulag milli systranna hafi í langan tíma verið slæmt en móðir þeirra og varnaraðilinn K-kvk-nf hafi lengi en án árangurs reynt að fá varnaraðilann S-kvk-þf til að semja um fyrirkomulag um rekstur og annað sem að sameiginlegu eignarhaldi að jörðinni lýtur. Vísa þeir í þessu sambandi m. a. til dómsmáls sem rekið var fyrir dóminum á árinu 2012 sem varðaði m. a. ráðstöfun tekna jarðarinna og viðhald eigna sem á jörðinni eru.

Sóknaraðilar hafa reynt að selja sinn hlut jarðarinnar og hlut varnaraðilans K-kvk-ef og fengu fasteignasölu til að bjóða að minnsta kosti tvo þriðju hluta jarðarinnar til sölu. Um miðjan október 2021 barst boð í alla jörðina en varnaraðilinn S-kvk-nf vildi ekki ganga að því.

Með bréfi dagsettu 10. júní 2022 skoruðu sóknaraðilar á varnaraðila að ganga til samninga um slit á sameign jarðarinnar. Lögmaður varnaraðilans S-kvk-ef fékk bréfið með tölvupósti sama dag. Varnaraðilanum K-kvk-þgf var sent bréfið í ábyrgðarpósti og það afhent 13. júní. Lögmaður sóknaraðila og lögmaður varnaraðilans S-kvk-ef skiptust í framhaldi af þessu á tölvupóstum án þess að beinar samningaviðræður hafi átt sér stað um skiptingu jarðarinnar.

Hinn 13. júlí 2022 móttók sýslumaðurinn á Norðurlandi vestra kröfu sóknaraðila um nauðungarsölu á jörðinni til slita á sameign.

Með bréfi dagsettu 27. júlí 2022 endursendi sýslumaður nauðungarsölubeiðni sóknaraðila. Í bréfinu rekur sýslumaður ástæður þess að hann taldi að ekki væru skilyrði fyrir því að fallast á beiðni varnaraðila. Vísaði hann m. a. til þess að ekki hafi verið sýnt fram á að eigninni verði ekki skipt. Þá taldi sýslumaður óljóst hvort áskorun samkvæmt 10. gr. laga um nauðungarsölu hafi verið réttilega birt. Einnig taldi sýslumaður að beiðnin um nauðungarsölu væri óljós varðandi andlag þess sem selja ætti. Taldi sýslumaður því rétt, sbr. 2. mgr. 13. gr. laga um nauðungarsölu að endursenda beiðnina.

Hinn 5. ágúst sendi lögmaður sóknaraðila sýslumanninum á Norðurlandi vestra yfirlýsingu skv. 2. mgr. 73. gr. laga um nauðungarsölu og lýsti því yfir að þeir þyrftu að kæra til Héraðsdóms Norðurlands vestra úrlausn sýslumanns um nauðungarsölu á jörðinni Egilsá. Þá lýsti lögmaðurinn þeim kröfum sem sóknaraðilar hygðust gera fyrir dóminum. Kæra sóknaraðila á ákvörðun sýslumanns barst dóminum 19. ágúst 2022.

III

Málsástæður sóknaraðila

Sóknaraðilar byggja á því að öll skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga um nauðungarsölu til slita á sameign hafi verið uppfyllt. Þannig liggi fyrir að eignin sé í óskiptri sameign, einn eða fleiri eigendur eignarinnar hafi krafist nauðungarsölu og fyrir liggi að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar. Loks standi fyrirmæli annara laga eða samnings í vegi fyrir því að krafa þeirra nái fram að ganga. Sóknaraðilar halda því fram að áður en þeir kröfðust nauðungarsölu á eigninni hafi þeir skorað á sameigendur sína að ganga til samninga um slit á eigninni. Í áskorun þeirra hafi komið fram að nauðungarsölu yrði krafist að liðnum fresti. Tilraunir til samninga um skiptingu jarðarinnar hafi síðan ekki borið árangur.

Sóknaraðilar halda því fram að ágreiningur máls þessa snúist í raun eingöngu um það hvort skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga um nauðungarsölu varðandi það hvort eigninni verði skipt án verulegs tjóns eða kostnaðar séu uppfyllt.

Sóknaraðilar telja víst að jörðinni verið ekki skipt þannig að eigendur hvers eignarhluta haldi óskertum afnota- og ráðstöfunarrétti sínum. Gæði jarðarinnar séu með þeim hætti að sameiginleg afnot vissra hluta hennar og umgangsréttur sé ófumflýjanlegur. Aðkoma að jörðinni sé frá þjóðvegi yfir Kjálkabrú. Heimreiðin að Egilsá taki síðan við af Kjálkavegi og það sé eina aðkoman. Af þessum sökum verði eigninni ekki skipt án kvaða um umferðarrétt. Íbúðarhús á jörðinni hafi upphaflega verið byggt 1936 en við það hafi verið byggt í þrígang. Útihús standi rétt framan og ofan við bæinn, fjárhús, fjós, hænsnahús og hlöður. Þá sé beitarhús á Hvíthól í um tveggja kílómetra fjarlægð. Loks standi á jörðinni sumarhús reist 1953.

Sóknaraðilar byggja á því að ef skipta eigi íbúðarhúsinu og öðrum byggingum í aðskilda eignarhluta þurfi að gera á þeim umfangsmiklar breytingar sem hafi í för með sér mikinn kostnað. Slíkar breytingar verði ekki gerðar nema með viðbyggingum og aðskildum inngöngum. Þá sé alls óvíst að breytingar sé unnt að gera þannig að eigendur geti búið í sínum hluta án þess að verða varir við aðra eigendur. Það sé eðlileg krafa í strjálbýli að eigendur geti fengið næði og þurfi ekki að sæta samskiptum við aðra íbúa kjósi þeir það.

Sóknaraðilar halda því einnig fram að lega jarðarinnar bjóði ekki upp á jafna skiptingu þar sem gæði hennar séu misjöfn. Ómögulegt sé að skipta landinu í aðskilda eignarhluta í samræmi við flatarmál hennar þar sem tilteknir hlutar jarðarinnar eru verðmætari en aðrir. Jafnframt þurfi að taka tillit til vatnsbóla, jarðhita, veiðiréttar, skógræktar o. fl. Vísa sóknaraðilar sérstaklega til þess að erfitt sé að skipta verðmætum sem felast í jarðhita sem á jörðinni er.

Að mati sóknaraðila er ómögulegt að skipta verðmætum jarðarinnar í minni og jafnar einingar og halda þeir því fram að fyrir liggi að jörðin sé verðmætari í heilu lagi en samanlagt verðmæti hennar eftir skiptingu. Verðmæti eignarhlutar þeirra í jörðinni muni því rýrna komi til þess að henni verði skipt.

Sóknaraðilar vísa til þess að vorið 2019 hafi jörðin verið auglýst til sölu. Um miðjan október 2021 hafi borist tilboð í alla jörðina. Áhugi tilboðsgjafa á þvíað kaupa tvo þriðju hluta jarðarinnar hafi verið kannaður en áhugi fyrir því hafi ekki verið fyrir hendi. Engin kauptilboð hafi borist í tvo þriðju hluta jarðarinnar sem hafi verið til sölu frá 20. júní 2021 en ekkert tilboð borist.

Loks byggja sóknaraðilar á því að þegar eign er ekki skiptanleg geti komið til þess að sameigendur þurfi að þola að eigninni sé ráðstafað í heild. Í því tilfelli sem hér um ræðir sé óbreytt ástand fjárhagslegur baggi á þeim enda muni óbreytt ástand hafa í för með sér mikinn kostnað vegna viðhalds auk þess sem sameigendum hafi gengið illa að ná samkomulagi um rekstur eignarinnar.

IV

Málsástæður varnaraðilans S-kvk-ef

Varnaraðili tekur undir og gerir að sínum öll sjónarmið sýslumannsins á Norðurlandi vestra sem fram koma í bréfi hans þar sem kröfu sóknaraðila um nauðungarsölu jarðarinnar er hafnað.

Varnaraðili vísar til þess að það sé meginregla eignarréttar sem m. a. eigi sér stoð í 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar, að einn sameigenda geti krafist slita á sérstakri sameign. Ídómi Hæstaréttar í máli nr. 344/2006 hafi verið vísað til þessarar reglu og hún skýrð þannig að einn sameigenda geti krafist slita á sérstakri sameign til þess að hver þeirra fái hluta af henni í samræmi við eignarhlutfall sitt, enda sé hún skiptanleg, skiptum verði við komið án þess að það leiði til tjóns að þarflausu og slíkt stangist hvorki á við lög né samninga um eignina. Hvað þetta varðar vísar varnaraðili einnig til dóms Hæstaréttar í máli nr. 488/2009

Varnaraðili byggir á því að þegar metið er hvort eign sé skiptanleg sé við það miðað að unnt sé að skipta henni í fleiri og smærri einingar og munurinn á eigninni óskiptri og hverjum hinna afskiptu hluta sé einungis munur á magni eða mergð.

Að mati varnaraðila er unnt að skipta eign aðila málsins án nokkurs tjóns þar sem hinir útskiptu landshlutar yrðu mjög líklega umtalsvert verðmætari eða að minnsta kosti jafn veðmætir og jörðin er í dag. Þá geti sóknaraðilar ekki borið fyrir sig að verulegur kostnaður kunni að fylgja skiptingu jarðarinnar. Að endingu standi lög eða samningar ekki í vegi fyrir skiptunum.

Varnaraðilar halda því að fram ekki séu skilyrði til að selja eignina á nauðungarsölu til slita á sameign fyrr en fyrir liggur að ekki sé unnt að skipta jörðinni og því beri að hafna kröfum sóknaraðila.

Hvað varðar sjónarmið sýslumanns sem varnaraðili hefur gert að sínum þá vísaði sýslumaður til þess ekki hafi verið sýnt fram á að eigninni verði ekki skipt. Þá hafi sóknaraðilar ekki sýnt nægilega fram á að áskorun samkvæmt 10. gr. laga um nauðungarsölu hafi réttilega verið birt fyrir varnaraðilum. Sýslumaður vísaði einnig til þess að varnaraðilum hafi verið gefinn 30 daga frestur til að bregðast við áskorun um samningaviðræður um skiptingu eignarinnar frá dagsetningu bréfsins en ekki frá móttöku þess. Einnig taldi sýslumaður beiðni sóknaraðila óskýra varðandi andlag nauðungarsölunnar.

V Niðurstaða

Líkt og áður er rakið kröfðust sóknaraðilar þess að jörðin Egilsá í Skagafirði yrði seld á nauðungaruppboði til slita á sameign aðila. Sýslumaður hafnaði kröfu þeirra með bréfi dagsettur 27. júlí 2022. Sóknaraðilar krefjast þess að ákvörðun sýslumanns verði felld úr gildi og lagt fyrir sýslumann að taka kröfu þeirra um nauðungarsölu á eigninni til greina. Krafa sóknaraðila barst dóminum innan frests sem greinir í 1. mgr. 80. gr. laga um nauðungarsölu.

Um nauðungarsölu til slita á sameign er fjallað í 2. mgr. 8. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991. Þar kemur fram að ákvæðum laga um nauðungarsölu verði beitt eftir því sem við getur átt til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign að uppfylltum þremur skilyrðum. Í fyrsta lagi þarf einn eða fleiri eigendur sameignar að krefjast nauðungarsölu en ekki allir. Í öðru lagi þarf að liggja fyrir að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar. Í þriðja lagi mega fyrirmæli annarra laga eða samnings ekki standi í vegi fyrir því að slík krafa nái fram að ganga. Í 1. mgr. 10. gr. laga um nauðungarsölu er mælt fyrir um að áður en nauðungarsölu verður krafist á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laganna skuli gerðarbeiðandi skora á gerðarþola með minnst eins mánaðar fyrirvara að ganga til samninga við sig um slit á sameign. Skal tekið fram í áskoruninni að nauðungarsölu verði krafist á eigninni að liðnum þessum fresti ef samningar hafa þá ekki tekist um sameignarslit.

Með bréfi dagsettu 10. júní 2022 skorðuðu sóknaraðilar á varnaraðila að ganga til samninga um slit á sameigninni. Í bréfinu er óskað eftir afstöðu varnaraðila og frestur veittur í einn mánuð frá dagsetningu bréfsins að telja. Í bréfinu er tekið fram að beiðni um nauðungarsölu verði send sýslumanni að þeim tíma liðnum hafi samningar um slit á sameigninni ekki tekist. Lögmaður varnaraðilans S-kvk-ef fékk bréfið með tölvupósti degi síðar og er það nægjanlega birt henni. Varnaraðilinn S-kvk-nf fékk bréfið sent í ábyrgðarpósti sem hún móttók sjálf 13. júní. Krafa sóknaraðila um nauðungarsölu er móttekin af sýslumanninum á Norðurlandi vestra 13. júlí 2022. Eru skilyrði 1. mgr. 10. gr. laganna því uppfyllt.

Hvað varðar fyrsta skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga um nauðungarsölu liggur fyrirog er óumdeilt að sóknaraðilar eiga þriðjung jarðarinnar og varnaraðilar hvor um sig þriðjung. Skilyrði 2. mgr. 8. gr. um sameign og að einn eða fleiri sameigendur krefjist nauðungarsölu á eigninni er því uppfyllt.

Kemur þá til skoðunar hvort skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga um nauðungarsölu í þá veru að eign verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar hafi verið uppfyllt en fyrir því bera sóknaraðilar sönnunarbyrði.

Sóknaraðilar telja, með þeim rökum sem að framan eru rakin, að þeir hafi sýnt fram á að eigninni verði ekki skipt án verulegs tjóns eða kostnaðar. Þá hafa þeir vísað til þess að varnaraðilar hafi ekki gert tillögu að skiptingu jarðarinnar. Varnaraðilinn S-kvk-nf byggir hins vegar á því að hafna beri kröfu sóknaraðila þar sem þeir hafi ekki sýnt fram á að jörðinni verði ekki skipt en hún telur að svo sé.

Við úrlausn máls þessa verður að horfa til þess að hér er krafist skiptingu jarðar sem kann að vera skiptanleg án þess að sameigendur fái jafn stóran hluta lands eða jafnan hlut í fasteignum sem þar kunna að vera. Sóknaraðilar hafa ekki á nokkurn sannanlegan hátt, t. d. með matsgerð, leitt í ljós að eigninni verði ekki skipt milli aðila án þess að af því hljótist verulegt tjón eða kostnaður. Af þessum sökum eru ekki fyrir hendi skilyrði til að slíta sameigninni með nauðungarsölu og breytir engu í því tilliti þótt varnaraðilar hafi ekki brugðist við áskorun sóknaraðila samkvæmt 10. gr. laga um nauðungarsölu. Má í þessu sambandi vísa til dóms Hæstaréttar í máli nr. 136/2014 en þar var líkt og hér ágreiningur um skilyrði til uppboðs á jörð til slita á sameign. Í nefndum dómi Hæstaréttar er tekið fram að varnaraðili þess máls hafi haft önnur úrræði án atbeina sóknaraðila til að leita eftir skiptum á eigninni.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er kröfu sóknaraðila hafnað.

Með hliðsjón af úrslitum málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála og 4. mgr. 84. gr. laga um nauðungarsölu, verður sóknaraðilum sameiginlega gert að greiða varnaraðilanum S-kvk-þgf málskostnað sem þykir, að teknu tilliti til umfangs málsins og að meðtöldum virðisaukaskatti, hæfilega ákveðinn eins og í dómsorði greinir.

J-kk-nf S-kk-nf H-kk-nf lögmaður flutti málið fyrir sóknaraðila en K-kk-nf Ó-kk-nf Á-kk-nf lögmaður fyrir varnaraðila.

H-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan að gættum ákvæðum 77. gr. laga um nauðungarsölu nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 115. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991

Úrskurðarorð:

Kröfu sóknaraðila, G-kk-ef L-kk-ef Þ-kk-ef, S-kk-ef Þ-kk-ef og Æ-kk-ef Þ-kk-ef, þess efnis að ákvörðun sýslumannsins á Norðurlandi vestra frá 27. júlí 2022 um höfnun og endursendingu á nauðungarsölubeiðni sóknaraðila, vegna jarðarinnar Egilsá, Skagafirði, fastanúmer [...], verði hrundið og lagt verði fyrir sýslumann að taka nauðungarsölubeiðnina til greina, er hafnað Sóknaraðilar greiði sameiginlega varnaraðilanum S-kvk-þgf R-kvk-þgf, 620.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf H-kk-nf