E-3802/2011

Mál þetta, sem dómtekið var 18. apríl sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Eik fasteignafélagi hf., Sóltúni 26, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 23. september 2011, á hendur Íslandsbanka hf., Kirkjusandi 2, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 14.319.649 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001, af 34.018 krónum frá 1. nóvember 2008 til 1. desember 2008, af 1.312.064 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2009, af 2.618.637 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2009, af 3.927.187 krónum frá þeim degi til 1. mars 2009, af 5.242.375 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2009, af 6.675.318 krónum frá þeim degi til 1. maí 2009, af 7.938.949 krónum frá þeim degi til 1. júní 2009, af 9.235.851 krónu frá þeim degi til 1. júlí 2009, af 10.430.469 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2009, af 11.719.581 krónu frá þeim degi til 1. september 2009, af 13.057.618 krónum frá þeim degi til 1. október 2009, af 14.319.649 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er þess krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól á tólf mánaða fresti í fyrsta sinn 1. nóvember 2009 með vísan til 12. gr. sömu laga. Loks krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu með hliðsjón af framlögðu málskostnaðaryfirliti, auk álags er nemur virðisaukaskatti.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda en til vara lækkunar. Þá krefst hann málskostnaðar samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

I.

Helstu málavextir eru þeir, að Glitnir hf. tók á leigu hjá stefnanda alla þriðju hæðina í húsnæði stefnanda að Stórhöfða 27 í Reykjavík. Umsamin leiga var 799.200 krónur á mánuði og var samið um að leigugjaldið tæki breytingum mánaðarlega í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu miðað við grunnvísitölu nóvember mánaðar 2007, sem var 376,7. Til viðbótar átti leigutaki að standa straum af rekstrarkostnaði eignarinnar Gjalddagi leigunnar var fyrsti dagur hvers mánaðar. Bæði leigusamningurinn og viðaukasamningur vegna hans eru dagsettir 30. október 2007 og var leigusamningurinn tímabundinn til 31. október 2009.

Hinn 14. október 2008 tók Fjármálaeftirlitið ákvörðun samkvæmt heimild í 100. gr. a laga nr. 161/2002, um fjármálafyrirtæki, um ráðstöfun eigna og skulda Glitnis banka hf. til Nýja Glitnis banka hf. og skipaði skilanefnd yfir Glitni banka hf. Hinn 24. nóvember 2008 veitti Héraðsdómur Reykjavíkur Glitni banka hf. heimild til greiðslustöðvunar á grundvelli 2. þáttar laga nr. 21/1991. Með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins var eignum og skuldum Glitnis banka hf. ráðstafað á tiltekin hátt milli Glitnis banka hf. og stefnda sem þá hét Nýi Glitnir banki hf. Samkvæmt 1. gr. ákvörðunarinnar yfirtók Nýi Glitnir banki hf., nú stefndi, meðal annars „samningsbundin afnotaréttindi til fasteigna og lausafjár“. Stefndi greiddi leigu framangreinds leigusamnings vegna nóvembermánaðar 2008 að fjárhæð 1.225.366 krónur og barst greiðslan 5. nóvember 2008.

Fram er komið að Glitnir banki hf. hagnýtti hið leigða húsnæði fyrst um sinn en flutti úr húsinu vorið 2008. Í september sama ár flutti byggingafyrirtækið Steinvirki ehf. inn í húsnæðið en félagið er alfarið í eigu Glitnis banka hf. Var Steinvirki ehf. með starfsemi sína í húsinu fram í febrúar 2009. Ljóst virðist að stefndi hefur aldrei hagnýtt umrætt húsnæðið undir starfsemi sína eða fyrirrennara síns, Nýja Glitnis banka hf., og kveður stefndi það aldrei hafa staðið til að nýi bankinn tæki við umræddum leigusamningi.

Með bréfi, dagsettu 12. janúar 2009, krafði stefnandi Nýja Glitni banka hf. um vangreidda leigu og kostnað og kom fram í bréfinu að yrði ekki greitt, áskildi stefnandi sér rétt til að rifta leigusamningnum án frekari viðvarana samkvæmt 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og senda kröfuna í lögfræðiinnheimtu. Stefnanda barst hinn 29. sama mánaðar bréf frá skilanefnd Glitnis banka hf. þar sem þess var óskað að gengið yrði frá samkomulagi um lok leigusamnings. Með bréfi, dagsettu 11. febrúar sama ár, benti stefnandi á að samningurinn væri í höndum stefnda og ótengdur skilanefnd Glitnis banka hf. samkvæmt skýrri ákvörðun Fjármálaeftirlitsins. Með bréfi, dagsettu 16. febrúar 2009, var leigusamningi aðila rift af hálfu stefnanda. Frá febrúar 2009 og út tímabil hins tímabundna leigusamnings var stefnda send krafa um greiðslu skaðabóta er jafngilda fjárhæð leigu í samræmi við 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Engin viðbrögð hafa borist stefnanda við þeim kröfum.

Frekari tilraunir voru gerðar til að ná samkomulagi við stefnda um greiðslu, sbr. m.a. tölvupóst lögmanns stefnanda, dagsettan 14. júlí 2011, og bréf, dagsett 19. ágúst 2011, þar sem skorað var á stefnda að greiða kröfu stefnanda. Af gögnum málsins virðist sem stefndi hafi ekki svarað þessum erindum stefnanda.

II.

Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að ótvírætt sé að umræddum leigusamningi aðila hafi verið ráðstafað til Nýja Glitnis banka hf., nú stefnda, með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins frá 14. október 2008 og vísar stefnandi til 1. gr. ákvörðunarinnar þar sem segir að Nýi Glitnir banki haf. yfirtaki meðal annars „samningsbundin afnotaréttindi til fasteigna og lausafjár“. Samkvæmt skýrri yfirlýsingu Fjármálaeftirlitsins hafi allir leigusamningar verið yfirteknir, nema þeir væru sérstaklega undanskildir. Stefnanda hafi aldrei verið tilkynnt um að leigusamningur hans hefði ekki verið yfirtekinn. Ekkert gagn, sem stefnandi hafi undir höndum, staðfesti að þessi afnotasamningur hafi verið sérstaklega undanskilinn í ákvörðun Fjármálaeftirlitsins í svo kallaðri samantekt með nýjum stofnefnahagsreikningi. Þvert á móti hafi stefnandi alltaf gefið til kynna að samningurinn hefði verið yfirtekinn af stefnda. Ekki síst í ljósi þess að stefndi greiddi leigu vegna nóvembermánaðar 2008 að fjárhæð 1.225.366, þ.e. eftir að Fjármálaeftirlitið tók framangreinda ákvörðun sína, sem feli í sér staðfestingu stefnda á yfirtöku samningsins sem og viðurkenningu á greiðsluskyldu.

Þá hafi stefnandi engar tilkynningar eða bréf fengið um að leigusamningnum hefði verið slitið eða rift af hálfu Glitnis banka hf. eða að hann hefði ekki verið yfirtekinn af stefnda. Leigutaka hafi verið heimilt samkvæmt X. ákvæði leigusamningsins að framselja leigurétt sinn að hluta eða öllu leyti og hafi því ekki þurft til þess sérstakt samþykki stefnanda eða tilkynningu þar að lútandi. Hafi engar tilraunir verið gerðar til þess af hálfu stefnda. Stefnandi byggir á því að leigusamningurinn hafi verið yfirtekinn af stefnda og að honum beri að efna samninginn. Þar sem engar greiðslu hafi borist, hafi stefnda verið sent riftunarviðvörun með bréfi, dagsettu 12. janúar 2009, en engin viðbrögð hafi borið frá stefnda við henni.

III.

Sýknukrafa stefnda er aðallega byggð á aðildarskorti, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Í fyrsta lagi eigi stefndi enga aðild að þeim leigusamningi sem sé grundvöllur bótakröfu stefnanda. Glitnir hf. sé upphaflegur leigutaki samkvæmt samningnum og framsal hans á leiguréttinum liggi ekki fyrir en sönnunarbyrðin um það hvíli á stefnanda. Stefndi hafi hins vegar verið stofnaður í október 2008 og hafi hvorki gert samning um leigu eða afnot af umræddu húsnæði né hafi hann gert samning við Glitni hf. um yfirtöku leiguréttar samkvæmt samningnum.

Samkvæmt ákvörðun Fjármálaeftirlitsins hafi stefndi, frá og með 15. október 2008, tekið yfir starfsemi sem Glitnir hafði haft með höndum og tengdist hinum framseldu eignum sem taldar séu upp í 1.-4. tölulið ákvörðunarinnar. Þannig séu þær eignir, sem yfirteknar hafi verið samkvæmt 1.-4. tölulið (fasteignir, lausafé, reiðufé og óefnislegar eignir og réttindi), tengdar þeirri starfsemi sem stefndi tók yfir samkvæmt 5. tölulið. Sú starfsemi sem fram hafi farið í Stórhöfða 27, hafi ekki verið yfirtekin af stefnda, heldur hefði dótturfélag Glitnis hf., byggingarfélagið Steinvirki ehf., haft starfsstöð í húseigninni. Stefnanda hafi mátt vera það vel ljóst að stefndi yfirtók ekki þá starfsemi, sem var í húsinu, en engin breyting á aðild leigusamningsins hefði verið tilkynnt stefnanda. Auk þess hljóti stefnanda að hafa verið ljóst að engin breyting hefði átt sér stað á hagnýtingu húseignarinnar. Glitnir hf. hefði allan tímann hagnýtt eignina undir starfsemi dótturfélags síns en stefndi hafi hins vegar aldrei hagnýtt hana.

Greiðsla fjárhagsdeildar stefnda á reikningi stefnanda fyrir nóvember hinn 5. nóvember 2008, tveimur vikum eftir yfirtöku Glitnis hf., skapi stefnanda engan rétt í þessu sambandi. Þegar fyrstu vikur þess gjörningaveðurs, sem riðið hafi yfir Ísland haustið 2008 voru liðnar, hafi stefnanda verið tilkynnt með skýrum hætti að óbreytt aðild yrði að hinum umþrætta leigusamningi. Hafi það verið gert í síðasta lagi með bréfi skilanefndar Glitnis hinn 29. janúar 2009. Geti stefnandi hvorki valið skuldara að eigin geðþótta né byggt einhliða rétt sinn á ákvörðun Fjármálaeftirlitsins þegar fyrir liggur að umræddum réttindum hafi verið skipað með öðrum hætti.

Í öðru lagi vísar stefndi til þess að samkvæmt X. kafla viðaukasamnings stefnanda og Glitnis hf. hafi leigutaka verið heimilt að framleigja eða framselja leigurétt sinn að hluta eða öllu leyti undir sams konar starfsemi og leigutaki hugðist vera með í húsnæðinu. Þannig sé leigutaka frjálst að ráðstafa aðild samningsins skuldara megin, svo lengi sem skrifstofustarfsemi fari fram í húsinu.

Fyrir liggi að stefndi og Glitnir hf. séu á einu máli um að Glitnir hf. sé enn leigutaki samkvæmt samningnum. Að mati stefnda skjóti það skökku við að stefnandi ætli sér, við þær aðstæður og í ljósi X. kafla samningsins, að þvinga stefnda til aðildar skuldaramegin að samningnum. Það sé ekki í valdi stefnanda að velja skuldara samningsins, heldur sé það í höndum leigutakans, Glitnis hf., samkvæmt ákvæðum samningsins. Sé stefndi því ekki réttur varnaraðili að kröfum stefnanda og beri því að sýkna stefnda vegna aðildarskorts.

IV.

Eins og áður er rakið gerðu stefnandi og Glitnir banki hf. hinn 30. október 2007 með sér leigusamning um að bankinn tæki á leigu húsnæði í eigu stefnanda á þriðju hæð að Stórhöfða 27 í Reykjavík. Er leigusamningurinn tímabundinn og lauk samkvæmt efni sínu 31. október 2009, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar. Hinn 14. október 2008 tók Fjármálaeftirlitið ákvörðun með heimild í 100. gr. a laga nr. 161/2002 um ráðstöfun eigna og skulda Glitnis banka hf. til Nýja Glitnis banka hf. Segir þar m.a. að Nýi Glitnir banki hf. yfirtaki samningsbundin afnotaréttindi til fasteigna og lausafjár, nema að því marki sem þau séu sérstaklega undanskilin í samantekt með nýjum stofnefnahagsreikningi. Ekkert liggur fyrir um að slík réttindi, sem hér um ræðir, hafi verið sérstaklega undanskilin með þessu hætti.

Í ljós er leitt að Steinvirki ehf., sem að sögn vitnisins, E-kk-ef S. J-kk-ef, framkvæmdastjóra fyrirtækisins, er úrvinnslufyrirtæki fyrir illa innheimtanleg lán í eigu Glitnis banka hf., flutti inn í húsnæðið í september 2008 og var þar til húsa fram í lok febrúar 2009. Fram kom hjá G-kk-þgf F-kk-þgf, forstjóra stefnanda, að hann hefði aldrei vitað af veru Steinvirkis ehf. í húsnæðinu en vísaði til þess að samkvæmt efni leigusamningsins hefði leigutaki haft framleiguheimild og því verið frjálst að fá einhvern annan til að nýta hið leigða húsnæði. Er slíkt ákvæði að finna í X. grein viðaukasamnings við leigusamninginn.

Óumdeilt er að Glitnir banki ehf. greiddi húsaleigu vegna húsnæðisins í september og október 2008 en jafnframt liggur fyrir og er ómótmælt að Nýi Glitnir banki hf. greiddi húsaleigu vegna nóvembermánaðar athugasemdalaust og án fyrirvara, eftir að Fjármálaeftirlitið tók ákvörðun sína 14. október sama ár. Voru engar leigugreiðslur inntar af hendi eftir það. Af framlögðum greiðsluseðlum stefnanda vegna greiðslu húsaleigu fyrir umrætt húsnæði frá nóvember 2008 og öðrum gögnum málsins er ljóst að stefnandi hefur ávallt beint kröfum sínum að stefnda til greiðslu húsaleigunnar frá því að framangreind ákvörðun Fjármálaeftirlitsins var tekin. Í bréfi stefnanda til skilanefndar Glitnis banka hf., dagsettu 11. febrúar, kemur jafnframt fram sú afstaða stefnanda að Nýi Glitnir banki hf. hafi yfirtekið umræddan húsaleigusamnings Glitnis banka hf. og er þar vísað til 1. gr. fyrrgreindrar ákvörðunar Fjármálaeftirlitsins. Þegar litið er til efnis ákvörðunar Fjármálaeftirlitsins, sem hér að framan er rakið og telja verður skýrt og afdráttarlaust, verður að fallast á það með stefnanda að með henni hafi umræddur leigusamningur verið færður yfir til Nýja Glitnis banka hf., nú stefnda í máli þessu, og beri sá banki því ábyrgð á greiðslum húsaleigunnar frá og með því tímamarki þegar Fjármálaeftirlitið tók framangreinda ákvörðun. Breytir engu um þá niðurstöðu þótt Nýi Glitnir banki hf. hafi aldrei nýtt húsnæðið til eigin nota. Þá verður að líta svo á að með fyrirvaralausri greiðslu á leigu fyrir nóvembermánuð, í kjölfar ákvörðunarinnar, hafi Nýi Glitnir banki hf. í raun viðurkennt greiðsluskyldu sína samkvæmt leigusamningnum.

Að öllu framangreindu virtu verður að hafna þeirri málsástæðu stefnda að hann eigi enga aðild að umræddum leigusamningi sem er grundvöllur bótakröfu stefnanda. Þá liggur ekkert fyrir í málinu um að stefndi hafi með einhverjum hætti framselt réttindi sín samkvæmt leigusamningnum aftur til skilanefndar Glitnis banka hf. eða til annars aðila. Í ljósi skýrra fyrirmæla framangreindrar ákvörðunar Fjármálaeftirlitsins um yfirtöku Nýja Glitnis banka hf. á samningsbundnum afnotaréttindum til fasteigna, þykir það ekki breyta niðurstöðu málsins að þessu leyti, þótt skilanefndin Glitnis banka hf. telji sig vera skuldara samkvæmt samningnum og með sömu rökum verður ekki á það fallist með stefnda að stefnandi sé, með því að beina dómkröfum sínum að stefnda, að þvinga stefnda til aðildar sem skuldara að samningnum.

Stefndi byggir einnig sýknukröfu sína sem og varakröfu sína um lækkun á kröfu stefnanda á því að stefnandi hafi ekki sinnt skyldu sinni samkvæmt 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 til að takmarka tjón sitt vegna riftunar á húsaleigusamningnum. Einungis hafi verið um það að ræða að stefnandi hafi birt almennar auglýsingar um leigu á atvinnuhúsnæði sem lúti á engan hátt sérstaklega að þeirri eign sem mál þetta varðar. Óumdeilt er að stefnandi leigði á þessum tíma út ýmis konar atvinnuhúsnæði og verður ráðið af framlögðum gögnum að stefnandi auglýsti húsnæðið til leigu með auglýsingum sem birtust alloft á vormánuðum 2009, að minnsta kosti í Morgunblaðinu og Viðskiptablaðinu, bæði fyrir og eftir að umræddum húsaleigusamningi var rift 16. febrúar. Var þá auglýst með þeim hætti að boðin var fram aðstoð stefnanda við að finna hentugt atvinnuhúsnæði. Fram kom hjá G-kk-þgf F-kk-þgf, forstjóra stefnanda, að slíkar auglýsingar hefðu virkað betur en auglýsingar um einstakar eignir. Að öllu framangreindu virtu verður að telja að stefnandi hafi með framangreindum auglýsingum uppfyllt skyldur sínar um að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja út umrætt húsnæði, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.

Í munnlegum málflutningi við aðalmeðferð málsins vísaði lögmaður stefnda til stuðnings lækkunarkröfu sinni jafnframt til ákvæða XII. kafla framlagðs húsaleigusamnings um bætur fyrir samningsrof. Lögmaður stefnanda mótmælti tilvísuninni og umfjöllun um hana sem of seint fram kominni málsástæðu. Ekki verður á þessi sjónarmið stefnanda fallist, enda er hér um að ræða tilvísun til ákvæða í húsaleigusamningi sem stefnandi hefur lagt fram í málinu og byggir stefnukröfur sínar á.

Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ríkir algjört samningsfrelsi aðila hvað varðar leigu á atvinnuhúsnæði, eins og um ræðir í þessu máli. Geta samningsaðilar ráðstafað réttindum og skyldum án þess að vera bundnir af ákvæðum húsaleigulaga. Stefndi vísar til þess að samkvæmt framangreindum ákvæðum húsaleigusamningsins eigi stefnandi í mesta lagi rétt á bótum frá riftun og fram í ágúst 2009 og þá verði dráttarvextir ekki reiknaðir af kröfunni frá fyrra tímamarki en miðjum september sama ár.

Í framangreindum XII. kafla húsaleigusamningsins segir að verði honum rift vegna vanefnda leigutaka á greiðslu húsaleigu eða brota hans á samningnum að öðru leyti, skuldbindi leigutaki sig til að greiða leigusala sem svarar leigu í sex mánuði sem bætur fyrir samningsrof. Segir jafnframt að greiðslan falli í gjalddaga 6 mánuðum og 30 dögum eftir riftun samningsins. Af hálfu stefnda hefur því ekki verið mótmælt að stefnandi naut ekki arðs af umræddu húsnæði á því tímabili. Í ljósi alls framanritaðs er það niðurstaða dómsins að stefnda beri að greiða stefnanda bætur í samræmi við tilvitnuð ákvæði húsaleigusamningsins. Verður stefnda því gert að greiða stefnanda bætur sem svara til húsaleigu í sex mánuði frá riftun samningsins, þ.e. frá 16. febrúar 2009 til 16. ágúst sama ár, samtals 6.140.291 krónu og reiknast dráttarvextir af þeirri fjárhæð frá 16. september 2009 til greiðsludags, eins og nánar greinir í dómsorði.

Samkvæmt þessari niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 626.000 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð

Stefndi, Íslandsbanki hf., greiði stefnanda, Eik fasteignafélagi hf., 6.140.291 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 16. september 2009 til greiðsludags,

Stefndi greiði stefnanda 626.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf E-kvk-nf

Rétt endurrit staðfestir,

Héraðsdómi Reykjavíkur, 16. maí 2012.

Gjald kr. 1,750.- Greitt.