E-67/2013

Mál þetta, sem dómtekið var 13. maí 2015, höfðaði Minjavernd hf., Amtmannsstíg 1, Reykjavík, hinn 5. júní 2013 gegn Launafli ehf., Hrauni 3, Reyðarfirði.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru aðallega þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 4.950.000 krónur, auk dráttarvaxta frá 4. mars 2013 til greiðsludags, sbr. 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, eða lægri fjárhæð að mati dómsins.

Til vara er þess krafist að stefnanda verði dæmdur afsláttur að fjárhæð 4.750.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum frá 4. mars 2013 til greiðsludags, sbr. 3. mgr. 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001, eða lægri fjárhæð að mati dómsins. Jafnframt er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 200.000 krónur, auk dráttarvaxta frá 4. mars 2013 til greiðsludags, sbr. 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001.

Loks krefst stefnandi málskostnaðar.

Endanlegar dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda, en til vara að krafa um skaðabætur eða afslátt verði lækkuð í 500.000 krónur. Þá krefst stefndi málskostnaðar.

Við aðalmeðferð málsins féll stefnandi frá upphaflegri aðalkröfu um riftun, auk skaðabóta. Féll stefndi þá frá þrautavarakröfu sem höfð var uppi í greinargerð, sem tók mið af því að fallist yrði á riftun.

Dómendur gengu á vettvang við aðalmeðferð málsins, ásamt lögmönnum aðila og fyrirsvarsmanni stefnanda.

I

Málsatvik

Með kaupsamningi, dags. 1. júní 2012, keypti stefnandi fasteignina Hafnargötu 8a, Fáskrúðsfirði, sem einnig gengur undir heitinu „Reynistaður“. Í kaupsamningi er seljandi tiltekinn „Vélgæði ehf.“. Fyrir liggur að það félag hafði þó verið sameinað stefnda, Launafli ehf., á árinu 2009. Ágreiningslaust er að stefndi telst réttur aðili að máli þessu.

Kaupsamningsverðið var 9.500.000 krónur og er óumdeilt að það hafi verið greitt að fullu. Í samningnum er kveðið á um að eignin skyldi afhendast 1. júní 2012. Segir í stefnu að eignin hafi verið afhent þann dag, en við aðalmeðferð kom þó fram að eignin hefði verið afhent nokkrum dögum fyrr að ósk kaupanda og var því ekki mótmælt.

Í kaupsamningi er eigninni nánar lýst svo að hún sé merkt 01 0101, fastanúmer 217-7883, „ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, þar með talið tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum“. Þá kemur fram að fasteignin sé byggð árið 1926 og að birt stærð sé 160 fermetrar. Með sama hætti er eigninni lýst í kauptilboði kaupanda sem ber yfirskriftina „gagntilboð“ og átti samkvæmt efni sínu að gilda til 27. apríl 2012 en ber með sér að hafa verið framlengt til 4. maí s.á.

Stöðluð ákvæði kaupsamningsins eru í 26 tölusettum liðum. Í 17. tölulið kemur fram að við kaupsamningsgerð hafi aðilar kynnt sér eftirtalin gögn og engar athugasemdir gert við þau: „a) þinglýsingarvottorð, b) vottorð FMR, c) söluyfirlit, d) yfirlýsingu húsfélags, e) eignaskiptayfirlýsingu, lóðarleigusamning.“

Afsal vegna eignarinnar er dagsett nokkrum dögum fyrir kaupsamning, eða þann 25. maí 2012, og er eigninni þar lýst með sama hætti og í kaupsamningi og „gagntilboði“. Við skýrslugjöf aðila og vitna fyrir dómi kom fram að skjölin hefðu verið send á milli manna með tölvupósti en ekki undirrituð af báðum aðilum samtímis og að misræmi í dagsetningum skjalanna kunni að skýrast af því.

Löggiltur fasteignasali hafði milligöngu við sölu fasteignarinnar. Mun stefndi hafa falið honum eignina til sölumeðferðar á árinu 2010. Í málinu liggur fyrir óundirritað og ódagsett söluyfirlit, sem ber með sér að hafa verið prentað út 15. eða 16. október 2012. Er eignin þar sögð hafa verið skoðuð „23.08.2010“ og má þar ætla að átt sé við skoðun fasteignasalans.

Kaupandi mun hins vegar hafa skoðað fasteignina um miðjan maí 2012, nánar tiltekið 16. maí það ár, samkvæmt því sem ráðið verður af tölvupóstsamskiptum aðila., skömmu áður en gengið var frá kaupsamningi og afsali. Kom fram við aðalmeðferð að fyrirsvarsmenn aðila skoðuðu eignina saman, og tók hvor með sér einn mann til viðbótar, en skoðunin hafi farið fram í fjarveru fasteignasalans.

Í upphafi lýsingar eignarinnar í söluyfirlitinu kemur fram að um sé að ræða „einbýlishús á tveimur hæðum ásamt bílskúr“. Er húsinu síðan lýst, þ.e. efri og neðri hæð, en ekki er þörf á að rekja þá lýsingu vegna þess ágreiningsefnis sem hér er til umfjöllunar. Í niðurlagi lýsingarinnar segir síðan: „Samkvæmt eiganda er frístandandi skúr á lóðinni sem fylgir.“

Stendur ágreiningur aðila um það hverjar skuli vera afleiðingar þess að frístandandi skúr sem stendur gegnt fasteigninni Hafnargötu 8a, handan innkeyrslu að húsinu, reyndist ekki fylgja henni, heldur aðliggjandi fasteign sem stendur við Hamarsgötu 18. Samkvæmt yfirliti úr fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands fyrir þá fasteign er skúrinn auðkenndur með fastanúmerinu 217-7925. Er hann þar sagður 16,5 fermetrar að flatarmáli og byggður árið 1967.

Samkvæmt yfirliti fasteignaskrár, dags. 4. júní 2012, samanstendur fasteignin Hafnargata 8a af tveimur sérmetnum matseiningum, annars vegar 80 fermetra íbúð, byggðri árið 1926, með auðkennið 217-7883 og merkinguna 01 0101, og hins vegar 80 fermetra „íbúðarherbergi“, byggðu árið 1962, með auðkennið 217-7883 og merkinguna 02 0101. Við vettvangsgöngu kom fram að enginn skúr stendur á lóð fasteignarinnar, en tveir skúrar voru sýnilegir í næsta nágrenni hennar, þ.e. áðurnefndur skúr sem tilheyrir Hamarsgötu 18 og síðan nýlegur skúr sem fram kom að tilheyrði fasteign sem stendur neðar við innkeyrsluna að Hafnargötu 8a og hefur ekki þýðingu í máli þessu.

Með tölvubréfi, sem ber með sér að hafa verið sent fasteignasalanum og fyrirsvarsmanni stefnda þann 22. júlí 2012, tilkynnti fyrirsvarsmaður stefnanda að kaupandi hefði komist að því daginn áður að umræddur skúr tilheyrði ekki hinni keyptu fasteign. Í bréfinu segir m.a. að „þótt skúrinn stæði utan lóðarmarka, þ.e. á landi Fjarðabyggðar, hafi hann verið sagður falla undir eign Reynistaðar og því [hafi mátt] ætla að endurnýjun hans yrði auðveld og auðfengin leyfi til þess“. Þetta hafi verið „mjög stór hluti af röksemdafærslu kaupanda gagnvart sjálfum sér við kaup á eigninni og því að verð hennar var jafn hátt og raun bar vitni“. Krafðist kaupandi þess að seljandi leysti til sín skúrinn og afsalaði honum til kaupanda, en að öðrum kosti yrði að öllum líkindum krafist riftunar kaupanna. Þá er tekið fram í niðurlagi bréfsins að búast megi við að umtalsverður kostnaður vegna hreinsunar á hinni seldu eign muni bætast við, en viðtaka á henni hafi verið „mun óhreinlegri og verri en ætla mátti að yrði og eðlilegt telst í fasteignaviðskiptum“.

Í framhaldinu verður af gögnum ráðið að aðilar hafi átt samskipti um lausn ágreiningsins, án árangurs.

Með ábyrgðarbréfi, dags. 25. október 2012, krafðist lögmaður stefnanda þess formlega að bætt yrði úr umræddum galla með þeim hætti að seljandi aflaði sér eignarráða yfir bílskúrnum og afsalaði honum til stefnanda, en ella væri áskilinn réttur til að grípa til vanefndaúrræða, m.a. riftunar kaupanna. Jafnfram var í bréfinu áréttuð krafa um kostnað vegna hreinsunar á fasteigninni í heild sinni, án þess að séð verði að gerð hafi verið krafa um tiltekna fjárhæð í því sambandi.

Með bréfi, dags. 4. febrúar 2013, lýsti stefnandi yfir riftun kaupanna á grundvelli 42. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og krafðist endurgreiðslu kaupverðsins gegn útgáfu afsals. Fyrir liggur að með kauptilboði, dags. 8. apríl 2013, reyndi stefndi að fá skúrinn keyptan af eiganda hans, án árangurs.

Stefnandi lýsir málavöxtum nánar svo að við skoðun á fasteigninni hafi skúrinn verið skoðaður að utan og hafi verið áréttað að hann fylgdi eigninni. Þá hafi verið rætt um fyrirhuguð not stefnanda af fasteigninni, þ.e.a.s. áætlanir um rekstur hótels. Hafi fyrirsvarsmaður stefnanda óskað sérstaklega eftir að fá að skoða skúrinn að innan en fyrirsvarsmaður stefnda hafi borið fyrir sig að hann hefði ekki lyklana á sér, án þess þó að upplýsa frekar um ástæður þess. Þá er í stefnu fullyrt að þegar gengið var til samninga vegna fasteignarinnar hafi stefnda verið kunnugt um þær áætlanir stefnanda að breyta skúrnum í þvottahús og vörulager í tengslum við rekstur hótelsins og að staðsetning skúrsins skipti grundvallarmáli fyrir stefnanda.

Í greinargerð mótmælir stefndi málavaxtalýsingu stefnanda í heild sinni sem efnislega rangri og villandi. Bendir stefndi á að hann sé verktakafyrirtæki með starfsstöð á Reyðarfirði og að umrædd fasteign hafi tilheyrt Vélgæðum ehf., sem sameinast hafi stefnda með samruna á árinu 2009. Vélgæði hefði nýtt húsið sem íveruhús fyrir starfsmenn og síðar hafi tveir starfsmenn stefnda búið þar, en stefndi hafi ekki nýtt húsið að öðru leyti við rekstur sinn og stjórnendur stefnda hafi þekkt lítið til eignarinnar. Stefnandi sé aftur á móti hlutafélag í eigu ríkisins, Reykjavíkurborgar og sjálfseignarstofnunar, sem hafi annast framkvæmdir við flutning „franska spítalans“ úr Hafnarnesi og endurbyggingu hans í þéttbýlinu á Búðum í Fáskrúðsfirði.

Í greinargerð er því hafnað að stefndi hafi haldið því fram við fasteignasalann að umræddur skúr fylgdi fasteigninni. Við skoðun fasteignarinnar hafi vissulega verið gengið að skúrnum og litið á hann, fyrirsvarsmaður stefnda hafi reynt að opna skúrinn með þeim lyklum sem hafi verið á kippu eignarinnar en ekki tekist, hann hafi hins vegar hvorki staðfest né hafnað því að skúrinn fylgdi húsinu því að hann hafi einfaldlega ekki vitað það.

Kaupsamningur og afsal hafi verið send á milli manna og undirrituð, líklega síðustu dagana í maí. Milli aðila hafi tekist munnlegt samkomulag um að eignin skyldi afhent í því ástandi sem hún hafi verið í. Þannig skyldu fylgja henni leirtau og einhverjir innanstokksmunir en í staðinn þyrfti seljandi ekki að tæma eða hreingera sérstaklega. Ekki sé þó vitað betur en að þeir sem búið hafi í húsinu hafi skilið við það hreingert og snyrtilegt.

Frá afhendingu hafi stefnandi nýtt húsnæðið sem verbúð, þ.e. gististað fyrir starfsmenn sína sem unnu á svæðinu. Stefnda hafi við söluna verið ljóst að sú hafi verið ætlunin. Stefndi kveðst hins vegar hafna því að honum hafi verið kynnt eða haft upplýsingar um að húsið ætti að vera hótel og skúrinn þvottahús.

II

Með matsbeiðni, sem lögð var fram í þinghaldi 4. nóvember 2013, óskaði stefndi dómkvaðningar sérfróðs matsmanns til að framkvæma ítarlega skoðun á matsandlaginu og leggja faglegt mat á eftirfarandi atriði:

Í fyrsta lagi hvert hafi verið markaðsvirði bílskúrs að Hamarsgötu 18 á Fáskrúðsfirði, með fastanr. 217-7935, á þeim tíma sem umrædd kaup áttu sér stað. Í öðru lagi, að því gefnu að skúrinn hefði fylgt fasteigninni Hafnargötu 8a og sú lóð þannig náð undir bílskúrinn, hve stór hluti af kaupverði þeirrar heildareignar hefði verið vegna skúrsins og lóðarinnar undir honum. Í þriðja lagi var þess óskað að matsmaður skoðaði og mæti allt annað sem hann teldi að máli skipti til að upplýsa sakarefnið.

Matsgerð Ó-kk-ef S-kk-ef, hrl. og löggilts fasteignasala, sem dagsett er 15. ágúst 2014, var lögð fram á dómþingi 12. mars 2015, eftir að hafnað hafði verið með úrskurði kröfu stefnanda um að úrskurðað yrði um hæfilega þóknun matsmannsins.

Í niðurstöðukafla matsgerðarinnar kemur fram að skúrinn sé byggður árið 1967 og sé 16,5 fermetrar að flatarmáli. Skúrinn sé staðsettur á lóð sem liggi að Hafnargötu 8a, þ.e. við aðkeyrslu og bílastæði þess húss, sem þar stefndur. Staðsetning skúrsins sé slík og lega hans í þeim náttúrulega lóðarhalla, sem bæði skúrinn og húsið á Hafnargötu 8a sé byggt í, að hann gæti nýst fyrir þá eign sem þar sé og/eða a.m.k. sá hluti lóðarinnar sem undir skúrnum sé. Skúrinn sjálfur sé nýttur sem geymsla. Verðmæti hans felist í slíkum notum eða öðrum sambærilegum. Einnig sé staðsetning hans verðmæt, varðandi hugsanlega nýtingu þeirrar lóðar sem undir honum sé. Enn fremur sé gólfplatan steypt sem og tvær hliðar hans, sem auðveldi hugsanlega endurbyggingu. Að dómi matsmanns verði að miða við að markaðsverðmæti skúrsins sé 950.000 krónur eða um 57.500 krónur pr. fermetra. Í samræmi við það nemi bílskúrinn 10% af kaupverði fasteignarinnar að Hafnargötu 8a, sem hafi verið 9.500.000 krónur í júní 2012, að gefinni þeirri forsendu að skúrinn hafi fylgt í kaupunum, en eðli máls samkvæmt sé engin afstaða tekin til þess í matinu.

Matsmaðurinn staðfesti matsgerð sína fyrir dómi. Auk hans gáfu skýrslu fyrir dómi sem vitni Æ-kk-nf O-kk-nf D-kk-nf, löggiltur fasteignasali, Á-kk-nf J-kk-nf Á-kk-nf, fjármálastjóri Launafls ehf., R-x-x O-x-x, starfsmaður Launafls ehf. og Ó-kk-nf D-kk-nf S-kk-nf T-kk-nf, sem kvaðst veita Íslandshótelum forstöðu. Þá gaf aðilaskýrslu af hálfu stefnanda Þ-kk-nf B-kk-nf, framkvæmdastjóri Minjaverndar hf., og af hálfu stefnda M-kk-nf H-kk-nf H-kk-nf, framkvæmdastjóri Launafls ehf.

III

Málsástæður stefnanda

Enda þótt stefnandi hafi fallið frá upphaflegri aðalkröfu sinni um riftun verða helstu málsástæður fyrir þeirri kröfu raktar hér, enda kveðst stefnandi enn vísa til málsástæðna sem þar komi fram til stuðnings þeim kröfum sem eftir standa.

Í fyrsta lagi kveðst stefnandi byggja á því að um sé að ræða vanheimild í skilningi 46. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þar sem þriðji maður eigi beinan eignarrétt yfir eign sem honum hafi verið seld og hafi stefnandi þannig ekki öðlast þann rétt sem honum var lofað. Í söluyfirliti hafi skýrt verið tekið fram að skúrinn fylgdi kaupunum og hafi stefnandi talið sig hljóta eignarráð yfir honum við kaup. Þá hafi stefndi jafnframt upplýst hann um að skúrinn fylgdi með.

Í öðru lagi telji stefnandi að fasteignin hafi verið haldin verulegum galla, sbr. 18. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Ljóst sé að fasteignin hafi ekki þá áskildu kosti fasteignar sem söluyfirlit hafi falið í sér að hún hefði og stefnandi hafi talið vera til staðar. Hafi þannig rangar upplýsingar verið tilgreindar við sölu fasteignarinnar. Beri stefndi ábyrgð á þessum galla enda um að ræða upplýsingar sem veittar hafi verið af hans hálfu.

Telji stefnandi einnig að ákvæði 19. gr. sömu laga eigi við, einkum b-liður 1. mgr. 19. gr. laganna, þar sem stefnda hafi verið kunnugt um hin fyrirhuguðu og sérstöku afnot stefnanda, þ.e.a.s. rekstur þann er stefnandi hugðist nýta fasteignina undir og fyrirætlanir hans varðandi skúrinn í því sambandi. Í ljósi þess að umræddan skúr skorti sé búið að svíkja stefnanda um þá þvottaaðstöðu sem hann hugðist hafa ásamt aðstöðu fyrir vörulager. Þannig skorti fasteignina þá eiginleika sem hafi verið forsendur kaupa í ljósi hinna sérstöku afnota, þ.e.a.s. rekstur hótels.

Stefnandi hafi byggt riftun kaupsamningsins á ákvæði 42. gr. laga nr. 40/2002, sem heimili kaupanda að rifta kaupsamningi teljist galli vera veruleg vanefnd. Við mat á því hvað teljist veruleg vanefnd þurfi að fara fram heildarmat á vanefndinni og öðrum atvikum. Skipti það þannig miklu máli hvaða áhrif vafnefndin hafi á hagsmuni kaupanda og sé því um atviksbundið mat að ræða.

Vegna fyrirhugaðs hótelreksturs hafi staðarhættir og þeir kostir fasteignarinnar sem henni áttu að fylgja skipt stefnanda meginmáli. Stefnandi hafi haft í hyggju að endurbæta skúr þann sem um ræði og nota sem þvottahús og vörulager fyrir hótelreksturinn. Hafi staðsetning skúrsins þannig verið meginforsendna hans fyrir kaupum á fasteigninni. Stefnandi hafi mátt treysta því að skúrinn væri hluti af kaupum, líkt og fram hafi komið í söluyfirliti og hafi verið í samræmi við þær upplýsingar sem fasteignasali og seljandi hafi veitt. Stefnandi hafi skoðað staðhætti áður en kaupsamningur um eignina hafi verið gerður og hafi verið kynnt að umræddur skúr fylgdi á þeim stað er hann sé staðsettur. Stefndi hafi verið viðstaddur umrædda skoðun. Hafi það verið veruleg forsenda ákvörðunar stefnanda um kaup fasteignarinnar að hann gæti byggt á þeim stað þar sem skúrinn sé staðsettur og hafi stefnda verið fullkunnugt um það. Telji stefnandi þá forsendu vera brostna. Þeir möguleikar sem skúrinn bauð séu ekki til staðar líkt og stefnandi taldi vera og rekstur hótelsins þannig slitinn í sundur. Fylgi þessu mikið óhagræði enda fasteignin ætluð undir hótelrekstur og því mikilvægt að þvottaaðstaða og vörulager sé í góðu færi. Verði ekki úr þessu bætt með stækkun lóðarinnar einni og sér enda ljóst að staðsetning þvottahúss og vörulagers hafi verið forsenda stefnanda fyrir kaupum.

Ljóst sé að þær upplýsingar sem stefnanda hafi verið veittar og fram komi á söluyfirliti hafi verið rangar. Í ljósi alls framangreinds telji stefnandi gallann vera slíkan að skilyrði 42. gr. laga nr. 40/2002 um verulega vanefnd sé uppfyllt og telji stefnandi að honum hafi verið heimilt að rifta kaupsamningi.

Aðalkrafa um skaðabætur (áður varakrafa):

Endanleg aðalkrafa stefnanda er um greiðslu skaðabóta að fjárhæð 4.950.000 krónur. Kveðst stefnandi byggja á því að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna vanefnda stefnda á samningsskyldum sínum, líkt og að framan greini, sbr. 43. gr., sbr. 59. gr., laga nr. 40/2002. Ljóst sé að stefnandi geti ekki byggt skúr á þeim stað er hann hafi gengið út frá. Skúrinn og staðsetning hans hafi verið meginforsenda stefnanda fyrir kaupum á fasteigninni og hafi kaupverð tekið mið af því að skúrinn fylgdi með í kaupunum. Stefnandi telji verðmæti skúrsins hafa numið 50% af kaupverðinu og stefnda beri að greiða bætur vegna þessa mismunar. Hafi stefnandi jafnframt þurft að leggja út kostnað til að bregðast við gallanum, sem og ástandi eignarinnar, og vísist um það til umfjöllunar um upphaflega aðalkröfu um riftun. Nánar sundurliðar stefnandi skaðabótakröfu sína svo:

Skaðabætur vegna skúrsins: 4.750.000 krónur

Hreinsun fasteignarinnar: 200.000 krónur

Samtals: 4.950.000 krónur

Af skaðabótakröfu sé dráttarvaxta krafist frá 4. mars 2013 til greiðsludags, sbr. 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001, eða að liðnum mánuði frá því að stefnandi hafi sannanlega lagt fram þær upplýsingar sem þörf hafi verið á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Verði ekki fallist á upphaf dráttarvaxta sé til vara gerð krafa um upphaf dráttarvaxta frá því að dómsmál er höfðað, sbr. 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., sömu laga.

Eftir því sem við eigi sé til stuðnings kröfu þessari að öðru leyti vísað til sömu málsástæðna og fram komi til rökstuðnings aðalkröfu stefnanda.

Varakrafa um afslátt og skaðabætur (áður þrautavarakrafa):

Verði ekki fallist á kröfu stefnanda um skaðabætur kveðst hann krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða 4.750.000 krónur í afslátt af kaupverði fasteignarinnar, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002, eða 50% af kaupverði eignarinnar, enda sé um að ræða galla á fasteigninni í skilningi 18., 19. og 27. gr. sömu laga, auk vanheimildar í skilningi 46. gr. laganna. Telji stefnandi verðmæti skúrsins og staðsetningar hans hafa verið 50% af kaupverði fasteignarinnar og vísi um það til fyrri umfjöllunar um málsástæður. Forsenda kaupanna hafi verið staðsetning skúrsins og því sé verðmæti hans talið svo stór hluti kaupverðs.

Sé jafnframt krafist skaðabóta samtals að fjárhæð 200.000 krónur, vegna hreinsunar fasteignarinnar, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Þá krefjist stefnandi dráttarvaxta af 4.750.000 krónum frá því tímamarki er mánuður hafi verið liðinn frá riftun kaupanna, eða frá 4. mars 2013 til greiðsludags, sbr. 3. mgr. 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001. Stefnandi krefjist einnig dráttarvaxta af 200.000 krónum frá 4. mars 2013 til greiðsludags, sbr. 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, eða að liðnum mánuði frá því að stefnandi hafi sannanlega lagt fram þær upplýsingar sem þörf hafi verið á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Í báðum tilvikum sé þess til vara krafist að upphafstími dráttarvaxta miðist við það er dómsmálið var höfðað, sbr. 4. mgr. 3. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., sömu laga.

Eftir því sem við eigi sé til stuðnings kröfu þessari að öðru leyti vísað til sömu málsástæðna og fram komi til rökstuðnings aðal- og varakröfu stefnanda.

IV

Málsástæður stefnda

Aðalkrafa um sýknu:

Stefndi kveðst byggja á því að rangt sé og ósannað að fasteignin sé haldin göllum. Í stefnu sé haldið fram að um sé að ræða tvo galla. Annars vegar að skúr hafi átt að fylgja sem hafi síðan ekki gert það. Hins vegar að eignin hafi ekki verið nægilega vel þrifin við afhendingu.

Hvað varði skúrinn þá byggi stefndi á því að það sé rangt hjá stefnanda að þessi tiltekni skúr hafi átt að fylgja með í kaupunum. Ósannaðar séu fullyrðingar stefnanda um að frá stefnda hafi komið upplýsingar eða yfirlýsingar um að skúrinn fylgdi með í kaupunum. Framlagt söluyfirlit hafi ekkert sönnunargildi að þessu leyti. Í fyrsta lagi vegna þess að óljóst sé hvort þetta sé það söluyfirlit sem legið hafi frammi við kaupin og getið sé um í kaupsamningi. Í raun útiloki dagsetning skjalsins sjálfs að svo geti verið. Stefndi telji að ekkert söluyfirlit hafi legið fyrir við kaupin. Framlagt söluyfirlit sé hvorki undirritað af kaupanda né seljanda og því ekki fullnægjandi söluyfirlit. Þá sé textinn „ásamt bílskúr“ og „er frístandandi skúr á lóð sem fylgir“, ekki skýr um að átt sé við bílskúrinn að Hamarsgötu 18, frekar en eitthvað annað. Vakin sé athygli á því að engar nánari upplýsingar komi fram um skúrinn svo sem skylt hefði verið samkvæmt ákvæðum 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, er fjalli um efni söluyfirlits. Ekkert komi þar fram um stærð hans, byggingarár o.s.frv.

Hafi einhvern tímann verið uppi misskilningur um hvort bílskúrinn við Hamarsgötu 18 væri hluti af fasteigninni Hafnargötu 8a, verði að telja að sá misskilningur hafi verið löngu um garð genginn er gengið var frá kaupunum.

Stefnandi hafi engan veginn gætt aðgæsluskyldu sinnar hafi hann talið skúrinn eiga að fylgja með. Hann hafi skrifað undir tilboð, kaupsamning og afsal þar sem hin selda eign sé nákvæmlega tíunduð án þess að nokkurs staðar komi fram stafur um téðan bílskúr. Hefði slíkur skúr fylgt í sölunni þá hefði hann átt sér stærð, byggingarár, fasteignamat, brunabótamat o.þ.h., sem rétt og skylt hefði verið að láta koma fram í þessum skjölum. Með því að gæta ekki að því hafi stefnandi firrt sig öllum rétti til að koma síðar og vilja fá skúrinn með í kaupunum. Í þessu efni vísist m.a. til reglna um aðgæsluskyldu kaupanda í fasteignakaupum.

Stefnandi haldi því fram að það hafi verið sérstök forsenda af hans hálfu að bílskúrinn myndi fylgja með í kaupunum þar sem hann hafi ætlað að reka hótel í húsinu og nýta skúrinn eða skúrstæðið undir þvottahús hótelsins. Haldi hann því fram að þetta hafi stefnda verið ljós við kaupin. Þessu sé vísað á bug sem röngu. Stefndi hafi aldrei heyrt um þessi atriði. Ekkert hafi komið fram um þetta í skjölum málins, heldur hafi þvert á móti sagt í kaupsamningi að fyrirvara og sérstakar forsendur skyldi taka fram í kaupsamningi, sem síðan hafi ekki verið gert.

Jafnframt sé þessu vísað á bug sem ótrúverðugu og fjarstæðukenndu. Tilgangur stefnanda, eins og hans sé getið í samþykktum félagsins og á heimasíðu þess, sé að stuðla að varðveislu mannvirkja og mannvistarleifa. Hótelrekstur samrýmist ekki þeim tilgangi. Ekkert liggi fyrir um að hið selda hús hafi átt að vera hótel og í raun sé býsna langsótt að það hafi verið ætlunin. Óútskýrt sé og mjög fjarstæðukennt að umræddur bílskúr hafi átt að vera þvottahús hótels og að hann eða staðsetning hans hafi verið betri kostur en að hafa slíka aðstöðu inni í viðkomandi hótelbyggingu sjálfri eða öðru útihúsi þarna á svæðinu. Stefndi telji að þessar skýringar séu yfirklór og ekki það sem raunverulega hafi vakað fyrir stefnanda er kaupin áttu sér stað.

Mótmælt sé því sem fram komi í stefnu um að háttsemi stefnda hafi verið sviksamleg. Slíkt sé rangt, a.m.k. ósannað, og geti þrátt fyrir allt hvorki réttlætt riftun né önnur vanefndaúrræði.

Stefndi byggi auk þess á því að þótt þetta teldist galli, þá sé hann svo óverulegur að hann réttlæti ekki riftun, skaðabætur eða afslátt. Umræddur skúr sé mjög verðlítill í raun og skipti engu máli við kaupin. Auk þess sé verðmæti skúrsins ósannað og því ekki unnt að leggja til grundvallar að það sé yfirhöfuð neitt.

Varðandi þrifin sérstaklega byggi stefndi sýknukröfu sína á því að ósannað sé að viðskilnaður hússins hafi verið ófullnægjandi. Ósannað sé að stefnandi hafi borið kostnað af slíku og að stefnandi hafi með því að kvarta ekki strax undan slíku glatað rétti sínum til að grípa til vanefndaúrræða vegna þessa. Að auki sé byggt á því að þótt þetta væri rétt þá væri þetta svo óverulegur galli að ekki ætti að bæta hann, með vísan til sjónarmiða um að ekki sé unnt að grípa til vanefndaúrræða vegna hvaða smáræðis sem er.

Jafnframt sé byggt á því að komist hafi á sérstakt samkomulag millum aðila um að tekið yrði við húsinu í því ástandi sem það hafi verið, þannig að stefnandi hafi fengið ýmislegt lausafé frá stefnda í skiptum fyrir hugsanlega ágalla á þrifum og viðskilnaði.

Af þessum sökum telji stefndi að sýkna beri hann af kröfum um riftun, skaðabætur og afslátt.

Varakrafa um lækkun:

Fari svo að dómur komist að því að rétt sé að dæma stefnanda skaðabætur eða afslátt, þá byggi stefndi á því að verðmæti hans í heildarpakkanum geti ekki verið nema að hámarki 500.000 krónur og miði varakröfu sína við það. Að öðru leyti sé vísað til sömu röksemda og fyrir aðalkröfu.

Stefndi féll við aðalmeðferð frá þrautavarakröfu sem höfð var uppi í greinargerð og verða málsástæður fyrir henni því ekki raktar hér.

Við munnlegan málflutning mótmælti stefndi sem nýrri og of seint fram kominni málsástæðu tilvísun í málflutningi stefnanda til auglýsingar um fasteignina, sem birtist í 34. tbl. Dagskrárinnar á Austurlandi fyrir vikuna 26. ágúst til 1. september 2010, auk ljósmynda af fasteigninni og umræddum skúr sem bera með sér að hafa verið sóttar á vefsíðu 22. júlí 2012, en gögn þessi lagði stefnandi fram í þinghaldi 15. október 2013. Þá færði stefndi rök fyrir því að verðmæti umrædds skúrs sé ofmetið í matsgerð hins dómkvadda matsmanns.

V

Niðurstaða

Í málinu deila aðilar um það hvort frístandandi skúr, sem stendur gegnt fasteigninni Hafnargötu 8a, Fáskrúðsfirði, þ.e. handan við innkeyrslu að húsinu, hafi átt að fylgja við sölu fasteignarinnar og hverjar skuli þá vera afleiðingar þess að svo reyndist ekki vera. Verður hér eftir atvikum vísað til aðila sem kaupanda og seljanda eða stefnanda og stefnda.

Í kaupsamningi og afsali fyrir fasteignina, sem og undanfarandi „gagntilboði“ kaupanda, er hvergi getið um skúr eða bílskúr sem fylgi henni, hvorki sem sérstaka matseiningu, né með öðrum hætti, þótt eignin sé sögð seld ásamt því sem „fylgir og fylgja ber“. Þá er ekki getið um skúr á vottorði Fasteignaskrár Íslands fyrir fasteignina Hafnargötu 8a, sem vísað er til í b-lið 17. töluliðar samningsins að aðilar hafi kynnt sér við kaupsamningsgerðina. Umræddur skúr er aftur á móti skráður sem sérmetin eining með fastanúmerið 217-7925 á vottorði Fasteignaskrár Íslands fyrir aðliggjandi fasteign, þ.e. fasteignina Hamarsgötu 18, Fáskrúðsfirði.

Í ljósi framanritaðs er ósannað að umræddur bílskúr hafi verið seldur í fasteignaviðskiptum aðila málsins. Verður þegar af þeirri ástæðu að hafna málsástæðu stefnanda sem lýtur að vanheimild, sbr. 46. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í annan stað byggir stefnandi á því að fasteignin teljist gölluð, enda hafi stefndi ranglega veitt honum þær upplýsingar að skúrinn fylgdi fasteigninni, auk þess sem honum hafi verið ljóst að forsenda kaupanda fyrir kaupunum hafi verið sú að skúrinn fylgdi. Vísar stefnandi þar einkum til 18. gr., b-liðar 1. mgr. 19. gr., og 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Telja verður að tilvísun stefnanda til auglýsingar um fasteignina frá árinu 2010 og ljósmynda af vefsíðu, sem hann lagði fram í þinghaldi 15. október 2013, rúmist innan málatilbúnaðar hans í stefnu, þar sem byggt er á því að seljandi hafi kynnt eignina þannig að skúr fylgdi. Telst því ekki um of seint fram komna málsástæðu að ræða. Verður að skilja málatilbúnað stefnanda þannig að honum hafi verið kunnugt um þessar upplýsingar við kaupsamningsgerð og að ljósmyndirnar hafi verið fengnar af vefsíðu fasteignasölunnar. Hefur stefndi ekki leitast við að sýna fram á hið gagnstæða.

Deilt er um það hvort söluyfirlit hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð.

Í 17. tölul. kaupsamnings aðila, dags. 1. júní 2012, er „c) söluyfirlit“ talið meðal þeirra gagna sem aðilar eru sagðir hafa kynnt sér við kaupsamningsgerðina. Af upptalningu gagna í þessum tölulið samningsins verður þó ekki ráðið með fullri vissu hvort fyllt hafi verið út í kaupsamningsformið við kaupsamningsgerðina eða hvort um staðlaðan texta sé að ræða. Þá hefur það eintak söluyfirlits sem kaupandi lagði fram í málinu ekki verið undirritað af seljanda og uppfyllir þannig ekki áskilnað 3. mgr. 10. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Enn fremur ber söluyfirlitið með sér að hafa verið prentað út í október 2012, nokkrum mánuðum eftir undirritun kaupsamnings og afsals. Hefur kaupandi enga skýringu gefið á því hvers vegna hann byggir á eintaki söluyfirlits sem prentað er út svo löngu eftir kaupsamningsgerð.

Í málinu liggja fyrir tölvupóstsamskipti aðila og Æ-kk-ef D-kk-ef, löggilts fasteignasala, sumarið 2012. Í tölvubréfi fasteignasalans frá 9. ágúst 2012 vísar hann til þess að „í söluyfirliti“ sé „haft eftir eiganda að þessi blessaði skúr væri þarna“. Í ljósi þessa og þar sem fasteignasalinn taldi sig minnast þess fyrir dómi að söluyfirlit hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð, verður að telja líkur standa til þess að einhvers konar söluyfirlit hafi legið fyrir kaupsamningsgerð og að þar hafi verið getið um skúr, þótt ósannað sé að það hafi verið nákvæmlega sama efnis og það söluyfirlit sem liggur fyrir í málinu.

Samkvæmt framanrituðu benda gögn málsins til þess að kaupandi hafi í aðdraganda kaupanna haft aðgang að upplýsingum sem stöfuðu frá seljanda og bentu til þess að einhvers konar skúr, jafnvel umræddur skúr, kynni að fylgja fasteigninni. Fær sú ályktun nokkra stoð í framburði fyrirsvarsmanns seljanda, M-kk-ef H-kk-ef, fyrir dómi, en hann útilokaði það ekki að hafa gefið fasteignasalanum þær upplýsingar að skúr fylgdi fasteigninni, þegar húsið fór í sölumeðferð á árinu 2010, þótt hann segðist ekki minnast þess. Ganga verður þó út frá því að þessar upplýsingar hafi ekki byggst á öðru en frásögn seljanda og að sá fyrirvari hafi komið fram, líkt og í framlögðu söluyfirliti.

Ekki verður séð að kaupandi hafi í aðdraganda kaupanna gengið að því sem vísu að skúr fylgdi, enda er t.d. ekki minnst á skúr í „gagntilboði“ kaupanda sem gilti til 4. maí 2012 og liggur fyrir í málinu. Þó liggur fyrir að við skoðun fasteignarinnar um miðjan maímánuð var gengið að umræddum skúr og hann skoðaður að utanverðu, en fyrirsvarsmaður seljanda reyndist ekki hafa lykil að skúrnum. Óumdeilt er að fyrirsvarsmaður seljanda reyndi ekki við þá skoðun að leiðrétta hugsanlegan misskilning um að skúrinn tilheyrði fasteigninni, enda kvaðst hann sjálfur þá allt eins hafa talið skúrinn fylgja eigninni. Ósannað er þó að fyrirsvarsmaður seljanda hafi beinlínis fullyrt að skúrinn tilheyrði fasteigninni og er ekki á því byggt að hann hafi ábyrgst það.

Fyrir dómi fullyrti fasteignasalinn, Æ-kk-nf D-kk-nf, að er til undirritunar kaupsamnings kom hafi öll tvímæli verið tekin af um það að umræddur skúr fylgdi ekki með í kaupunum. Benti vitnið á að kaupsamningurinn og afsalið beri þetta greinilega með sér, enda sé þar hvergi getið um að skúr fylgi fasteigninni. Kvaðst hann hafa tekið þetta skýrt fram í samtali við fyrirsvarsmann kaupanda, sem hafi meðtekið það, en haft þó á orði að hann ætlaði sér að „ná þessum skúr með einhverju móti út úr Launafli“. Vitnið benti jafnframt á að kaupandi sé afar reyndur í viðskiptum um fasteignir. Þá hafi kaupanda verið kunnugt um að umræddur skúr stæði ekki á lóð fasteignarinnar. Í ljósi alls þessa hafi vitnið talið það liggja nægilega skýrt fyrir við kaupsamningsgerð að enginn skúr fylgdi með í kaupunum.

Við munnlegan málflutning var því mótmælt af hálfu stefnanda að fasteignasalinn hafi kynnt kaupanda að skúrinn fylgdi ekki með í kaupunum. Hins vegar hefur því ekki verið mótmælt að kaupandi hafi haft vitneskju um að skúrinn stæði ekki á lóð fasteignarinnar, enda kemur sá framburður heim og saman við upplýsingar sama efnis sem fram koma í tölvubréfi fyrirsvarsmanns kaupanda, dags. 22. júlí 2012, til fasteignasala og seljanda.

Þótt ganga verði út frá því að upplýsingar sem stöfuðu frá seljanda kunni að hafa gefið ádrátt um að einhvers konar skúr, jafnvel umræddur skúr, fylgdi fasteigninni verður samkvæmt framanrituðu ekki litið hjá því að þær upplýsingar virðast hafa verið mjög óljósar og einvörðungu byggðar á frásögn hans en ekki hlutlægum gögnum. Eins og fyrr sagði var ekki minnst á skúr í „gagntilboði“ kaupanda sem gilti til 4. maí 2012. Þá var fyrirsvarsmanni kaupanda ljóst við skoðun fasteignarinnar að fyrirsvarsmaður seljanda hafði ekki lykla að umræddum skúr og er ósannað að sá síðarnefndi hafi fullyrt nokkuð um eignarhald skúrsins. Enn fremur verður við það að miða að við undirritun kaupsamnings hafi kaupanda verið kunnugt um að skúrinn stæði ekki á lóð fasteignarinnar og að skúrinn væri ekki tilgreindur sem matseining í skráningu fasteignarinnar í fasteignaskrá. Gaf framangreint kaupanda ríka ástæðu til aðgæslu, sérstaklega þegar kom að undirritun kaupsamnings þar sem hvergi var getið um umræddan skúr.

Kaupandi er hlutafélag í eigu ríkis, sveitarfélags og sjálfseignarstofnunar, sem hefur það hlutverk að kaupa, selja og endurgera mannvirki og hefur staðið í slíkum viðskiptum og framkvæmdum um allt land um árabil. Má því ætla að kaupandi búi yfir umtalsverðri reynslu og þekkingu á fasteignaviðskiptum almennt. Þá verður ekki hjá því litið að kaupandi stóð á umræddum tíma í framkvæmdum við endurgerð „franska spítalans“ í næsta nágrenni við fasteignina og má því ætla að hann hafi einnig haft umtalsverða þekkingu á staðháttum á svæðinu. Seljandi er aftur á móti verktakafyrirtæki sem ekki verður séð að hafi viðlíka reynslu af fasteignaviðskiptum.

Við undirritun kaupsamningsins gerði kaupandi, þrátt fyrir framanritað, hvorki fyrirvara við það að skúrinn væri ekki tilgreindur sem hluti hins keypta í kaupsamningi, né lét hann getið um sérstakar forsendur sínar varðandi fyrirhuguð not fasteignarinnar, og þá skúrsins sérstaklega, sem hann byggir á í málinu. Hvort tveggja hefði honum verið rétt að gera með skýrum og ótvíræðum hætti í kaupsamningi, sbr. 21. tölul. samningsins. Með þessu verður að telja að kaupandi hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína. Rennir þetta jafnframt stoðum undir þann framburð fasteignasalans að kaupanda hafi verið kunnugt um það við kaupin að kaupsamningur tæki ekki til skúrsins og að allur hugsanlegur misskilningur um það hafi því verið leiðréttur, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Þótt kaupandi mótmæli þessum framburði fasteignasalans er ekkert fram komið sem hnekkir eða varpar rýrð á þann framburð.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður að hafna þeirri málsástæðu kaupanda að fasteignin teljist haldin galla sökum þess að hún standist ekki þær kröfur sem leiði af kaupsamningi eða að seljandi hafi veitt rangar upplýsingar um eignina, sbr. 1. mgr. 18. gr. og 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Kaupandi byggir jafnframt á því að fasteignin teljist gölluð í skilningi b-liðar 1. mgr. 19. gr. sömu laga, með því að seljanda hafi verið fullkunnugt um þær fyrirætlanir kaupanda að gera fasteignina að hóteli og að forsenda kaupanna væri sú að hægt væri að koma upp þvottaaðstöðu og lager á þeim stað þar sem umræddur skúr stendur. Þær staðhæfingar fá hvorki næga stoð í skriflegum gögnum málsins né framburði vitna. Þá lét kaupandi ógert að geta þessarar forsendu í kaupsamningi, líkt og fyrr sagði. Hefur honum ekki lánast sönnun þess að seljanda hafi verið eða mátt vera kunnugt um framangreind fyrirhuguð not við kaupsamningsgerðina og verður þessari málsástæðu hafnað.

Ekki verður séð að kaupandi hafi gert athugasemd við það að þrif fasteignarinnar hefðu verið ófullnægjandi fyrr en með tölvupósti 22. júlí 2012, eða um tveimur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar. Þá hefur kaupandi, gegn mótmælum seljanda og framburði R-kk-ef O-kk-ef um viðskilnað eignarinnar, engin haldbær gögn lagt fram til sönnunar þeim hluta dómkröfu sinnar. Verður stefndi því sýknaður af þeirri kröfu.

Samkvæmt öllu framansögðu, og þar sem ósannað telst að um vanheimild eða galla hafi verið að ræða, verður stefndi sýknaður af öllum dómkröfum stefnanda um skaðabætur eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar. Gerist því ekki þörf á að taka afstöðu til annarra málsástæðna aðila, s.s. um fjárhæð bóta eða afsláttar.

Með hliðsjón af úrslitum málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þykir rétt að stefnandi greiði stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn að fjárhæð 1.200.000 krónur. Hefur þá m.a. verið tekið tillit til kostnaðar stefnda af matsgerð dómkvadds matsmanns, sem telja verður að hafi staðið stefnanda nær að afla, m.t.t. kröfugerðar hans í málinu.

Dómur þessi er kveðinn upp af H-kvk-þgf B-kvk-þgf héraðsdómara sem dómsformanni, ásamt meðdómsmönnunum D-x-x V-kk-þgf S. W-kk-þgf hdl. og I-kk-þgf E-kk-þgf, löggiltum fasteignasölum. Við uppsögu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en dómsuppsaga dróst vegna anna dómsins.

Dómsorð:

Stefndi, Launafl ehf., er sýkn af öllum kröfum stefnanda, Minjaverndar hf., í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 1.200.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf B-kvk-nf

D-x-x V-kk-nf S. W-kk-nf

I-kk-nf E-kk-nf