E-2517/2008

Mál þetta, sem tekið var til dóms 4. nóvember sl., er höfðað með stefnu birtri 2. apríl 2008.

Stefnandi er F-kvk-nf G-kvk-nf J-kvk-nf, Sólvangsvegi 3, Hafnarfirði.

Stefndi er J-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf, Varmadal II Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi að í gildi sé lóðarleigusamningur til 50 ára, frá fardögum ársins 1992 að telja, milli stefnanda og stefnda um ca 7400 m² sumarbústaðarlóð (fastanúmer 208-5713) í landi stefnda sem auðkennd er þannig í lóðarleigusamningi frá 12. nóvember 1943: ,,...ca 30 metra austan túngirðingar í Varmadal og takmarkast að norðan af girðingu um lóðina, að sunnan af mógröfum og girðingu um lóðina, og að austan og vestan af skurðum og girðingum.

Að viðurkennt verði með dómi að stefnandi greiði stefnda árlega 25.510 kr. í lóðarleigu sem verðbætist m.v. vísitölu neysluverðs með grunnvísitölu júlímánaðar 2006, 263,1 stig og að stefnandi greiði næst lóðarleigu þann 1. júlí 2009.

Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði gert að greiða stefnanda málskostnað að skaðlausu samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Endanlegar dómkröfur stefnda eru þær að viðurkennt verði að ofangreindur lóðarleigusamningur sé fallinn úr gildi og að ekki sé hægt að leggja þá skyldu á stefnda að framlengja hann.

Þá krefst stefndi málskostnaðar að skaðlausu.

Málsatvik.

Þann 12. nóvember 1943 gerðu landbúnaðarráðherra og T-kk-nf P-kk-nf með sér lóðarleigusamning um lóð úr landi þjóðjarðarinnar Varmadals í Kjalarneshreppi til byggingar sumarbústaðar, og hvers konar ræktunar í eigin þarfir. Samkvæmt leiguskilmálum samningsins var lóðin leigð til 50 ára frá fardögum 1942 að telja. Stærð lóðar var ca 7400 m². Leigutaki skyldi greiða fyrir hvert fardagaár 100 kr á gjalddaga 1. júlí ár hvert. Leigutaki skyldi enn fremur greiða alla skatta og skyldur sem hvíldu á lóðinni eða kynnu að vera lagðar á lóðina. Í 1. gr. leiguskilmála samningsins segir að lóðin sé leigð til 50 ára frá fardögum 1942 að telja og að lóðin falli að þeim tíma liðnum aftur til ríkisins. Ef leigutaki óski eftir að fá nýjan lóðarleigusamning að 50 árum liðnum, skuli leigan ákveðin af ráðuneytinu.

Samkvæmt því sem greinir í stefnu seldi Jarðakaupasjóður ríkisins V-kk-þgf G-kk-þgf jörðina 15. júní 1944. Dóttir V-kk-ef, U-kvk-nf, fékk jörðina afhenta sér sem fyrirframgreiddan arf 6. júlí 1971. U-kvk-nf lést árið 1979 og sat eftirlifandi eiginmaður hennar, J-kk-nf J-kk-nf, faðir stefnda, í óskiptu búi eftir hana, er stefnandi keypti bústaðinn af G-kk-þgf P-kk-þgf 10. júlí 1980 ásamt lóðarleigurétti. Tekið er fram í afsali G-kk-ef til stefnanda að ábúandi jarðarinnar, J-kk-nf J-kk-nf, hafi hafnað forkaupsrétti að húsi og öðrum mannvirkjum á leigulandinu.

Stefnandi greiddi J-kk-þgf J-kk-þgf lóðarleigu árlega og var lóðarleigufjárhæðin umsamin samkvæmt munnlegu samkomulagi. Lóðarleiga vegna áranna 1980 til 1990 var ávallt greidd í peningum beint til J-kk-ef, sem kvittaði fyrir greiðslu. Árið 1991 féll snjóflóð á sumarbústaðinn og varð þá að samkomulagi milli J-kk-ef og stefnanda að lóðarleiga yrði greidd síðar. Var lóðarleiga greidd árið 1994 fyrir árin 1991, 1992, 1993 og 1994.

Lóðarleigusamningurinn rann út árið 1992 og J-kk-nf lést árið 1996.

Stefnandi greiddi lóðarleigu vegna áranna 1995 og 1996 og var J-kk-nf J-kk-nf tilgreindur sem viðtakandi greiðslu á greiðsluseðlinum. Eftir andlát J-kk-ef kom upp ágreiningur milli erfingja hans og var bú J-kk-ef tekið til opinberra skipta árið 1997. Stefnandi greiddi lóðarleigu fyrir árin 1997 til 2004, á meðan dánarbú var í opinberum skiptum.

Árið 2004 komst á sátt meðal erfingja jarðarinnar Varmadals og skiptayfirlýsingu var þinglýst á jörðina um að erfingjar J-kk-ef J-kk-ef, þau H-kvk-nf, V-x-x og stefndi ættu jörðina að jöfnu. Tilgreint var í skiptayfirlýsingunni að erfingjar yfirtækju réttindi og skyldur leigusala samkvæmt öllum lóðarsamningum sem gerðir hefðu verið um jörðina.

Með afsali 1. febrúar 2006 seldu eigendur jarðarinnar Varmadals stóran hluta jarðarinnar til Varmaborgar ehf. Stefndi hélt eftir lóðarskikum, alls 8,6 ha. og mun sumarbústaðarlóð stefnanda vera staðsett þar. Stefnandi greiddi greiðsluseðla vegna leigu á sumarbústaðarlóðinni til Varmadals ehf., vegna áranna 2005 og 2006.

Stefnandi leitaði eftir því við eigendur jarðarinnar Varmadals að fá í hendur formlegan leigusamning um sumarbústaðarlóðina og var lögmanni stefnda ritað bréf þess efnis, sem hann svaraði fyrir hönd stefnda 19. desember 2006. Í bréfinu hafnaði lögmaður stefnda beiðni stefnanda um lóðarleigusamning.

Stefnandi greiddi lóðarleigu til stefnda vegna ársins 2007.

Fyrir dóminn komu og gáfu skýrslur aðilar málsins ásamt vitninu V-kk-þgf J-kk-þgf.

Stefnandi, F-kvk-nf, kvað J-kk-þf J-kk-þf, föður stefnda, hafa sagt í kringum árið 1994 að stefnandi mætti byggja upp bústaðinn eftir tjón sem á honum hafði orðið og að hann hafi sagt að stefnandi ,,mætti vera þarna eins lengi og hún vildi“. Hún kvaðst ekki muna eftir að hafa farið fram á við hann að gerður yrði nýr skriflegur lóðarleigusamningur á þessum tíma og sagði: ,,Og það kom held ég aldrei til greina “, J-kk-nf J-kk-nf hafi sagt að stefnandi mætti vera þarna eins lengi og hún vildi. Aldrei hafi verið gerður fyrirvari um að stefnandi fengi aðeins að vera með bústað sinn á landinu frá ári árs. Eftir andlát J-kk-ef hafi stefnandi greitt gíróseðil vegna lóðarleigu, en aldrei hafi borið á góma að stefnandi þyrfti að flytja bústað sinn af jörðinni. Stefnandi kvaðst hafa átt fund með stefnda á árinu 2004, er eiginmaður stefnanda veiktist. Stefndi hafi ekki rætt um að stefnandi þyrfti að fjarlægja bústaðinn, en stefnandi hafi farið fram á skriflegan lóðarleigusamning við stefnda, en hann hafi hafnað því. Stefnandi hafi hins vegar mátt leigja landið áfram og fengið vilyrði hjá stefnda og V-kk-þgf, bróður stefnda, fyrir því að fá að vera þarna eins lengi og hún vildi. Stefnandi kvað fyrirætlan sína að selja bústaðinn ef lóðarleigusamningur yrði endurnýjaður.

Stefndi, J-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf, kvaðst ekki vita um það hvort faðir hans, J-kk-nf, hefði á sínum tíma gefið vilyrði fyrir því að endurnýja samning um lóðarleigu. Hann kvað föður sinn hafa verið orðinn aldraðan mann á þeim tíma er lóðarleigusamningur rann út, en hann hefði verið ern.

Spurður um hvort stefnandi hafi leitað eftir því við stefnda að fá formlegan leigusamning, eftir að dánarbú föður hans var tekið til opinberra skipta kvaðst stefndi ekki hafa ráðið neinu um það þar sem bú föður hans hafi verið undir opinberum skiptum. Eftir skiptalok hafi stefnandi leitað eftir lóðarleigusamningi við hann, en hann kvaðst ekki hafa viljað gera slíkan samning og vísað á lögmann sinn.

Vitnið, V-kk-nf J-kk-nf, kvaðst ekki vita um það hvort faðir hans, J-kk-nf, hefði gefið vilyrði fyrir því endurnýja samning um lóðarleigu. Vitnið kvað að leitað hefði verið til sín munnlega um að fá útgefinn nýjan lóðarleigusamning eftir andlát föður síns, en vitnið kvað það hafa ekki verið í sínu valdi að tjá sig neitt um það á þeim tíma.

Málsástæður stefnanda.

Stefnandi byggir á því að hún eigi fortakslausan rétt á því að fá viðurkenningu á því að leigusamningur hennar vegna sumarbústaðarlóðar hennar hafi framlengst um 50 ár frá því að skriflegur samningur frá 1943 rann út.

Í fyrsta tölulið leiguskilmála leigusamningsins frá 1943 segir að ef leigutaki óski að fá nýjan lóðarleigusamning að 50 árum liðnum, þá skuli leigan ákveðin af ráðuneytinu. Með öðrum orðum sé beinlínis gert ráð fyrir því í samningnum að samningurinn yrði endurnýjaður að ósk leigutaka, þó með breyttri leigufjárhæð.

Stefnandi hafi farið fram á framlengingu leigusamningsins er hann hafi runnið út. Með því að eigendur jarðarinnar Varmadals hafi innheimt og tekið við lóðarleigu frá árinu 1992 hafi þeir viðurkennt í verki að leigusamningurinn frá 1943 hafi framlengst til 50 ára í samræmi við ákvæði hans.

J-kk-nf J-kk-nf, sem verið hafi eigandi jarðarinnar Varmadals, hafi á þeim tíma sem samningurinn hafi formlega runnið út, sýnt fullan vilja til að endurnýja samninginn, en af því hafi þó ekki orðið formlega áður en hann lést.

Erfingjar hans hafi einnig gefið til kynna með formlegum hætti að ætlunin væri að gera skriflegan samning eftir að þræta þeirra vegna jarðarinnar væri til lykta leidd, enda hafi stefnanda verið sendur greiðsluseðill vegna leigunnar í öll þau ár sem dánarbúið var í opinberum skiptum og eftir að skiptum lauk. Stefnandi hafi ítrekað farið fram á við eigendur jarðarinnar að fá formlegan leigusamning, nú síðast við stefnda.

Stefnandi hafi verið í þeirri trú öll þessi ár sem hún greiddi leiguna að ganga ætti frá formlegum leigusamningi þegar dánarbússkiptum væri lokið, enda hafi henni verið tjáð að ekki væri unnt að ganga frá samningi á meðan deilur voru upp meðal erfingja J-kk-ef.

Stefndi og systkini hans hafi haft frumkvæði að því að innheimta leigufjárhæðina og hafi athugasemdalaust tekið við henni úr hendi stefnanda. Hafi þau litið svo á að samningurinn væri runninn út, hafi þeim borið að nýta sér þau vanefndaúrræði sem þeim hafi verið tiltæk lögum samkvæmt. Þvert á móti hafi stefndi og systkini hans haft frumkvæði að því að senda stefnanda greiðsluseðla vegna innheimtu leigunnar.

Með því að dánarbúið og/eða erfingjar hafi sent stefnanda greiðsluseðla í öll þessi ár, hafi stofnast viðurkenning á því að leigusamningur hafi framlengst til 50 ára frá árinu 1992 er eldri skriflegur leigusamningur rann út.

Stefnandi byggir á því að aldrei hafi verið gerðar ráðstafanir af eigendum jarðarinnar Varmadals til að slíta samningnum.

Frá þeim tíma sem skriflegi lóðarleigusamningurinn frá 1943 rann út, hafi liðið 16 ár. Á meðan J-kk-nf J-kk-nf hafi verið á lífi hafi ætíð staðið til að gera nýjan samning samhljóða þeim eldri, þó með breytingu á leigufjárhæð. Það hafi ekki gengið eftir vegna veikinda og andláts J-kk-ef. Stefnandi hafi verið skráð fyrir sumarbústaðnum og lóðinni hjá Fasteignamati ríkisins allt frá því að hún keypti sumarbústaðinn ásamt lóðarleiguréttindum. Hún hafi greitt skatta og skyldur af lóðinni frá sama tíma, fyrst til Kjalarneshrepps og síðar til Reykjavíkurborgar eftir sameiningu sveitarfélaga. Stefnandi hafi enn fremur talið eignina fram til skatts frá sama tíma.

Sú fullyrðing sem fram komi í bréfi K-kk-ef B-kk-ef hrl. dags. 19. desember 2006, að lóðarleiguhafi hafi fengið að vera óáreittur með lóðina enda hafi hann greitt lóðarleigu ár hvert, en á sama tíma ekki viljað gera skriflegan lóðarleigusamning sé fjarstæða. Stefnandi byggir á því að með því að fá að hafa lóðina ,,óáreitt“ og greiða af henni leigu, hljóti að hafa verið í gildi leigusamningur þótt hann væri ekki skriflegur.

Stefnandi byggir á því að engu breyti um rétt hennar þótt í gildi sé aðalskipulag vegna áranna 1990-2010 um hluta jarðarinnar Varmadals. Þegar aðalskipulagið hafi tekið gildi hafi eldri leigusamningur ekki verið runninn út. Aldrei hafi verið gerðar neinar athugasemdir, hvorki formlegar né munnlegar um annað en að leigusamningurinn hafi framlengst, þrátt fyrir aðalskipulag.

Krafa stefnanda um fjárhæð lóðarleigu sé miðuð við fjárhæð síðasta greiðsluseðils sem hún hafi fengið sendan um innheimtu á lóðarleigu, þ.e. apríl 2006. Þá hafi stefnandi verið krafin um greiðslu á 25.510 krónum og telja verði sanngjarnt að sú fjárhæð hækki/lækki miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í júlí 2006.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi kveður að upphafstími leigusamningsins og gildistími hans komi fram í lóðarleigusamningnum. Framlagt ljósrit af afsali staðfesti lögmætt framsal lóðarleiguréttinda til stefnanda og afrit kvittana staðfesti leigugreiðslu. Fullyrðingum lögmanns stefnanda um að umtalað hafi verið milli stefnanda og J-kk-ef J-kk-ef að samningurinn væri endurnýjaður en ekki hafi orðið af því formlega, þar sem J-kk-þgf hafi ekki enst heilsa eða aldur til að ganga frá því, er mótmælt bæði sem ósönnuðum og röngum. Rétt þyki að benda á að um fjögur ár hafi liðið frá því að lóðarleigusamningurinn rann út og þar til J-kk-nf J-kk-nf lést. Það verði því að teljast tómlæti af hálfu stefnanda að hafa ekki endurnýjað leigusamninginn með formlegum hætti ef hann telji að svo hafi um talast milli hans og J-kk-ef heitins.

Rétt sé að vegna mikils ágreinings milli erfingja dánarbús J-kk-ef J-kk-ef hafi tekið rúmlega átta ár að ljúka erfiðri skiptameðferð, en allan þann tíma hafi verið ljóst að engir samningar varðandi jörðina yrðu framlengdir eða þeim breytt fyrr en eftir skiptalok. Þetta hafi öllum sem hlut áttu að máli verið gert ljóst og engin formleg mótmæli hafi borist búinu vegna þess. Þá liggi einnig fyrir að samkvæmt samþykktu aðalskipulagi Kjalarneshrepps (nú Reykjavíkurborgar) hafi jörðinni í Varmadal verið breytt úr bújörð í land til nota fyrir íbúðabyggð og útivistarsvæði. Gert sé ráð fyrir mikilli íbúðabyggð á jörðinni og gerð nauðsynlegra mannvirkja í því sambandi.

Það sé því algerlega úr lausu lofti gripið að stefnandi hafi fengið einhver vilyrði frá erfingjum dánarbúsins eða stefnda, J-kk-þgf S-kk-þgf J-kk-þgf, um framlengingu lóðarleigusamningsins. Öllum fullyrðingum í þá veru er mótmælt sem röngum. Stefnandi hafi hins vegar fengið leyfi til þess að vera með bústaðinn á lóðarspildunni frá ári til árs fyrir velvilja landeigenda með því að greiða eins árs leigu í senn. Stefnandi hefur ekki lagt fram nein gögn um að hún hafi með formlegum hætti gert kröfu um framlengingu lóðarleigusamnings. Það sé ekki fyrr en 14. ágúst 2006 sem lögmanni stefnda hafi verið skrifað bréf með formlegri kröfu um gerð nýs lóðarleigusamnings frá lögmanni stefnanda. Því erindi hafi verið svarað með bréfi frá 19. desember 2006 þar sem beiðninni hafi verið hafnað.

Um það bil 16 ár hafi liðið frá því að umræddur lóðarleigusamningur hafi runnið út þar til stefnandi hafi sett fram skriflega formlegar kröfur um að samningurinn yrði endurnýjaður.

Í stefnu komi fram að stefnanda hafi verið fullkunnugt um að í aðalskipulagi fyrir þetta svæði vegna áranna 1990-2010 sé gert ráð fyrir íbúðabyggð og útivistarsvæði á jörðinni Varmadal og hafi henni hlotið að vera ljóst að ekki yrði fallist á endurnýjun lóðarleigusamnings vegna sumarbústaðarins. Engu breyti þar um að hún hafi vegna velvilja landeigenda fengið að hafa þessi afnot af landinu frá ári til árs.

Sumarbústaðurinn sé í lélegu ástandi, sem bendi til þess að stefnandi hafi gert sér fullljóst að ekki yrði um varanlega endurnýjun á leigulóðarsamningi að ræða og hafi hún því ekki ráðist í nauðsynlegar endurbætur á bústaðnum.

Niðurstaða.

Í málinu hefur verið lagður fram lóðarleigusamningur milli landbúnaðarráðherra og T-kk-ef P-kk-ef frá 12. nóvember 1943 um þjóðjörðina Varmadal. Í 1. tl. leiguskilmála samningsins segir að lóðin sé leigð til 50 ára frá fardögum 1942 að telja, en lóðin falli að þeim tíma liðnum aftur til ríkisins. Ef leigutaki óski að fá nýjan lóðarleigusamnings að 50 árum liðnum skuli leigan ákveðin af ráðuneytinu.

Fyrir liggur að Jarðakaupasjóður Íslands seldi ofangreinda jörð 15. júní 1944 til V-kk-ef G-kk-ef. Þá liggur jafnframt fyrir að eftir andlát V-kk-ef féll jörðin til U-kvk-ef, dóttur V-kk-ef og eftir andlát hennar féll jörðin til J-kk-ef J-kk-ef. Þegar stefnandi keypti sumarbústað sem stóð á jörðinni á árinu 1980 hafnaði ofangreindur J-kk-nf J-kk-nf forkaupsrétti og liggur fyrir í gögnum málsins að stefnandi hefur greitt lóðarleigu af jörðinni frá því að hún keypti sumarbústaðinn og allt fram til ársins 2008. Í fyrstu greiddi stefnandi til J-kk-ef J-kk-ef en eftir andlát hans til dánarbúsins eða erfingja J-kk-ef.

Samkvæmt efni samningsins var lóðin leigð til fardaga ársins 1992 og liggur fyrir að ekki hefur verið gerður nýr lóðarleigusamningur um jörðina.

Stefnandi bar fyrir dómi að hún hefði ekki farið fram á við J-kk-þf J-kk-þf að gerður yrði nýr lóðarleigusamningur um jörðina, en hann hefði hins vegar sagt að hún mætti vera með sumarbústaðinn á jörðinni eins lengi og hún vildi. Þessi staðhæfing stefnanda er ekki studd neinum gögnum og gegn mótmælum stefnda er hún því ósönnuð. Þá er ósönnuð sú staðhæfing stefnanda að stefndi og bróðir hans, V-kk-nf, hafi gefið henni vilyrði fyrir því að vera eins lengi á jörðinni og hún vildi, enda hafa þeir báðir mótmælt því að hafa gefið slík loforð. Jafnframt liggur fyrir að stefndi hafnaði því bréflega í desember 2006 að gera við stefnanda nýjan lóðarleigusamning er hún leitaði eftir því.

Lóðarleiga vegna bústaðarins hefur verið greidd frá því að stefnandi keypti hann árið 1980. Jafnvel þótt tekið hafi verið við greiðslu lóðarleigu úr hendi stefnanda eftir að lóðarleigusamningur rann út, fyrst af hálfu J-kk-ef J-kk-ef og síðar dánarbús hans, og stefnandi hafi fengið að hafa sumarbústað sinn á lóðinni, hefur í ljósi þess sem að framan er rakið ekki verið sýnt fram á að í gildi sé lóðarleigusamningur til 50 ára frá fardögum ársins 1992 að telja milli stefnanda og stefnda, um sumarbústaðarlóð í landi stefnda. Er stefndi því sýknaður af kröfum stefnanda.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður milli aðila.

I-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð:

Stefndi, J-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf er sýkn af kröfum stefnanda, F-kvk-ef G-kvk-ef J-kvk-ef.

Málskostnaður fellur niður.

I-kvk-nf E-kvk-nf.