E-364/2008

Mál þetta var höfðað 4. nóvember 2008 og dómtekið 20. apríl 2009. Stefnendur eru G-kvk-nf A-kvk-nf J-kvk-nf, Heiðargerði 94 í Reykjavík, og Gullver sf., Strandgötu 25 í Hafnarfirði. Stefndu eru G-kk-nf H-kk-nf K-kk-nf, Austurgötu 4a í Stykkishólmi, og Stykkishólmsbær, Hafnargötu 3 í Stykkishólmi.

Stefnandi G-kvk-nf sem eigandi fasteignarinnar Aðalgötu 7 og stefnandi sem eigandi Aðalgötu 7a gera hvor um sig þá kröfu að viðurkennt verði að eignunum fylgi umferðarréttur um leið sem liggur frá Austurgötu og austan við og meðfram íbúðarhúsi, sem stendur á fasteigninni Austurgötu 4a í Stykkishólmi, að eignum stefnenda. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnenda og að þeim verði gert að greiða stefndu málskostnað.

I.

1.

Á fasteigninni Aðalgötu 7 í Stykkishólmi stendur hús, sem lengst af var skrifstofa sýslumannsins í umdæminu og fyrr á árum einnig embættisbústaður sýslumanns. Þessari eign hefur nú verið skipt upp í tvær lóðir, sem hvor um sig er í eigu annars af stefnendum. Norðan við Aðalgötu 7 liggur lóðin Austurgata 4a en á henni stendur hús sem áður var sundlaug bæjarins. Sú bygging ásamt tilheyrandi lóðarréttindum er nú í eigu stefnda G-kk-ef. Telja stefnendur að þeir eigi umferðarrétt meðfram húsi stefnda að eignum sínum. Með hliðsjón af því sakarefni sem hér er til úrlausnar er nauðsynlegt að rekja nánar þau gögn sem liggja fyrir um þessar eignir.

2.

Hinn 8. maí 1914 leigði hreppsnefnd Stykkishólmshrepps lóð á erfðafestu undir Aðalgötu 7, en þá hafði héraðslæknir umdæmisins reist íbúðarhús sitt á lóðinni. Í samningnum sagði að hin leigða erfðafestulóð væri í kringum húsið og undir því og flatarmálið 16.016 álnir. Einnig var tekið fram að lóðin væri afgirt á allar hliðar og að miklu leyti tún, matjurtagarður og blómagarður með götunni. Á norðaustur hluta lóðarinnar er brattur hóll en húsið stendur á suðvesturhluta lóðarinnar.

Með afsali 18. september 1940, útgefnu af J-kk-þgf H-kk-þgf, sem þá hafði látið af embætti sýslumanns, komst fasteignin Aðalgötu 7 í eigu ríkissjóðs. Samkvæmt afsalinu var stærð lóðarinnar 6.406 fermetrar.

Eftir að sýslumannsembættið flutti úr húsinu árið 2000 var fasteignin auglýst til sölu. Með kaupsamningi 3. maí 2001 keypti stefnandi Gullver sf. eignina. Í kaupsamningnum var tekið fram að eignin væri seld ásamt tilheyrandi lóðarréttindum að frádregnum um 480 fermetrum, sem fangageymslan við Skúlagötu 10 stóð á. Afsal til stefnanda Gullvers sf. fyrir eigninni var síðan gefið út 27. nóvember sama ár.

Árið 2002 sótti stefnandi Gullver sf. um heimild til skipulags- og byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar um að skipta lóðinni undir Aðalgötu 7 í tvær lóðir á grundvelli teikningar 5. desember það ár, sem stefnandi hafði aflað. Erindi þetta var tekið til afgreiðslu á fundi nefndarinnar 7. janúar 2003 og samþykkt með því skilyrði að aðkoma að húsinu yrði frá Aðalgötu. Stefnanda Gullveri sf. var kynnt þessi afgreiðsla með bréfi byggingarfulltrúa 8. sama mánaðar. Leyfisgjaldið var 2.500 krónur og greiddi stefnandi það með gíróseðli 6. maí sama ár.

Í samræmi við afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar gaf byggingarfulltrúi út stofnskjal 25. apríl 2003 fyrir lóðirnar. Í því skjali kom fram að lóð undir Aðalgötu 7, þar sem húsið stendur, væri 896 fermetrar að stærð en lóðin Aðalgata 7a 4.453 fermetrar. Stofnskjalið var móttekið til þinglýsingar 13. maí það ár og innfært í þinglýsingabók 14. sama mánaðar.

Með kaupsamningi 5. mars 2003 keypti stefnandi G-kvk-nf eignina Aðalgötu 7 af stefnanda Gullveri sf. Í kaupsamningnum var tekið fram að eigninni fylgdu lóðarréttindi eins og þeim hafði verið breytt eftir að lóðinni var skipt upp. Stefnandi G-kvk-nf fékk síðan afsal fyrir eigninni 23. apríl sama ár. Stefnandi Gullver sf. hefur hins vegar ekki ráðstafað eigninni Aðalgötu 7a.

3.

Norðan við Aðalgötu 7 er lóð undir hús sem er pósthús bæjarins. Á spildu sem liggur fast að hólnum á norðausturhluta lóðarinnar og nær inn á pósthúslóðina var sundlaug bæjarins reist snemma á sjötta áratug liðinnar aldar. Með bréfi oddvita Stykkishólms 19. september 1953 var eiganda pósthúslóðarinnar, eftir beiðni hans, sendur uppdráttur af lóðarmörkum fyrir og eftir byggingu sundlaugarinnar. Á þeim uppdrætti kom fram að sundlaugin náði inn fyrir lóðarmörk og voru þau því færð þannig að þau væru skammt norðan við bygginguna. Bréf þetta var áritað um samþykki eiganda lóðarinnar og var bréfið móttekið til þinglýsingar 21. september 1953.

Þegar sundlaugin var reist var ekki gengið frá lóðarleigusamningi eða öðrum gerningi vegna byggingarinnar. Stefndu halda því fram að engin þörf hafi verið á slíkri ráðstöfun þar sem bærinn var eigandi jarðarinnar Grunnasundsness sem bærinn stendur á. Stefnendur halda því á hinn bóginn fram að sundlaugin hafi að hluta til verið reist á lóð Aðalgötu 7 án þess að leitað hafi verið eftir formlegri heimild lóðarhafa. Telja stefnendur sennilega skýringu á þessu að þáverandi sýslumaður, H-kk-nf J-kk-nf, sem var í fyrirsvari fyrir lóðarhafa, hafi jafnframt haft forgöngu um að reisa sundlaugina.

Með lóðarleigusamningi 22. október 2003 leigði stefndi Stykkishólmsbær sjálfum sér lóð undir bygginguna eftir að hún hafði verið tekin úr notkun sem sundlaug bæjarins. Í samningnum er flatarmál lóðarinnar sagt 637 fermetrar samkvæmt meðfylgjandi hnitsettum uppdrætti frá byggingarfulltrúa bæjarins. Hinn 10. desember sama ár seldi bærinn eignina ásamt meðfylgjandi lóðarréttindum til stefnda G-kk-ef og hefur hann breytt húsinu í íbúðarhúsnæði.

4.

Með bréfi lögmanns stefnenda 21. desember 2004 til stefnda Stykkishólmsbæjar var því haldið fram að stefnendur hefðu verið sviptir með ólögmætum hætti réttindum, sem fylgdu eignum þeirra, með því að stefndi G-kk-nf hindraði aðgengi að þeim eftir vegaslóða meðfram húsinu sem stendur á lóðinni Austurgötu 4a. Var jafnframt óskað eftir nánar tilgreindum gögnum og upplýsingum. Þessu erindi svarði lögmaður bæjarins með bréfi 10. janúar 2005 þar sem því var haldið fram að krafa stefnenda um umferðarrétt væri haldlaus, auk þess sem umbeðin gögn og upplýsingar voru send lögmanni stefnenda.

Í bréfi lögmanns stefndu til fjármálaráðuneytisins 22. ágúst 2006 er rakið hvernig lóðin Aðalgata 7 hafi verið skert áður en hún komst í eigu stefnanda Gullvers sf. árið 2001. Í bréfinu segir að lóðin hafi upphaflega verið 6.310 fermetrar að stærð. Þó hafi stærð hennar í afsali frá 18. september 1940 verið sögð 6.406 fermetrar. Samkvæmt því sem segir í bréfinu var lóðin skert um 242 fermetra árið 1962 þegar byggt var hús á lóðinni undir vélar vegna loftskeytasambands við Vestfirði. Einnig kemur fram í bréfinu að lóðin hafi verið skert um 780 fermetra vegna skipulags árið 1963 þegar hús voru reist við Skúlagötu. Loks hafi verið haldið eftir 470 fermetrum vegna fangahúss við söluna til stefnanda Gullvers sf. Samkvæmt þessu hafi lóðin verið skert um samtals 1.492 fermetra. Að teknu tilliti til þess hafi stærð lóðarinnar verið 4.914 fermetrar, ef miðað er við að stærð hennar hafi upphaflega verið 6.406 fermetrar. Í bréfinu segir síðan að samkvæmt loftmynd sé flatarmál Aðalgötu 7 að meðtöldum Votahvammi 5.349 fermetrar, en Votihvammur er þríhyrningur að lögun og liggur að Aðalgötu fyrir vestan húsið er stendur á Aðalgötu 7 og sunnan við lóðina undir pósthúsið. Stærð þeirrar spildu sé 404 fermetrar og að teknu tilliti til þess sé stærð lóðarinnar 4.945 fermetrar eða 31 fermetra stærri en sú lóð sem ríkissjóður átti (4.945–4.914=31).

II.

Stefnendur reisa kröfu sína um umferðarrétt á því að sá réttur hafi verið fyrir hendi frá öndverðu, enda hafi þeir sem áttu erindi í húsið sem stendur á Aðalgötu 7, jafnt þeir sem þar störfuðu og aðrir, um áratugaskeið farið þessa leið að húsinu. Þessi notkun hafi lengst af ekki sætt neinum athugasemdum og verið með fullu samþykki eiganda Austurgötu 4a. Jafnframt halda stefnendur því fram að þessi umferðarréttur styðjist við eðli máls, enda sé hagnýting eigna stefnenda torvelduð ef girt er fyrir þessa aðkomu. Þar fyrir utan var því haldið fram af hálfu stefnenda við munnlegan flutning málsins að sú leið sem farið væri um yfir Austurgötu 4a væri úr þeirri spildu sem upphaflega var leigð undir Aðalgötu 7.

Verði ekki fallist á framangreint er byggt á því að stefnendur njóti umferðarréttar á grundvelli hefðar. Í eignarrétti sé sú regla rótgróin og vafalaus að bein eða óbein eignarréttindi, eins og afnota- eða ítaksréttur, stofnist fyrir hefð. Falli þá niður eldri réttindi sem ekki fái samrýmst umráðum hefðanda. Um þetta vísa stefnendur til laga um hefð, nr. 46/1905. Samkvæmt þeim sé skilyrði hefðar yfir fasteign 20 ára óslitið eignarhald eða notkun, sbr. 2. gr. laganna. Sama eigi við um afnotarétt og sýnileg ítök, sbr. 7. gr. laganna, svo sem það ákvæði hefur löngum verið túlkað í dómaframkvæmd.

Stefnendur vísa til þess að ekki verði vefengt að vegurinn hafi athugasemdarlaust verið notaður um margra áratuga skeið af þeim sem áttu erindi í húsið. Við kaup stefnanda Gullvers sf. á fasteigninni árið 2001 hafi stefnandi og síðar stefnandi G-kvk-nf gengið inn í þann rétt. Stefnendur hafi síðan hagnýtt sér umferðarréttinn allt þar til stefndi G-kk-nf tók að hindra umferð um veginn síðla árs 2004.

Stefnendur halda því fram að um sýnilegt ítak sé að ræða og að fullnægt sé öllum skilyrðum hefðar, enda hafi vegurinn verið nýttur í fullan 20 ára hefðartíma ítaksins. Verði hins vegar talið að vegurinn sé ósýnilegt ítak, sbr. 8. gr. hefðalaga, sé skilyrði um 40 ára notkun jafnframt fullnægt.

Við munnlegan flutning málsins var því haldið fram af hálfu stefnenda að stefndi G-kk-nf gæti ekki borið fyrir sig grandleysi, enda komi vegurinn yfir lóðina, sem umferðarrétturinn taki til, fram á teikningu sem fylgi lóðarleigusamningi eignarinnar.

III.

Stefndu vísa til þess að samkvæmt gildandi skipulagi fyrir Stykkishólm frá árinu 1945 sé ekki gert ráð fyrir aðkomu að Aðalgötu 7 um lóð Austurgötu 4a. Þá taka stefndu fram að stefnendum sé ekki nauðsynlegt að fara um lóðina að eignum sínum, enda sé aðgangur að þeim greiður frá Aðalgötu.

Verði á annað borð talið að umferðarréttur hafi fylgt Aðalgötu 7 telja stefndu að fallið hafi verið frá þeim rétti. Í þessu sambandi vísa stefndu til þess að stefnandi Gullver sf., þáverandi eigandi Aðalgötu 7, hafi sótt um að fá lóðinni skipt upp í tvær lóðir. Þetta hafi verið samþykkt með því skilyrði að aðkoma að eigninni yrði frá Aðalgötu. Með því að greiða athugarsemdalaust leyfisgjaldið og láta þinglýsa stofnskali 25. apríl 2003 ásamt bréfi byggingarfulltrúa 8. janúar sama ár, þar sem skilyrðið kom fram, hafi stefnandi Gullver sf. fallist á þetta fyrir sitt leyti. Við þetta sé stefnandi G-kvk-nf bundin þegar hún síðar leysti til sín eignina Aðalgötu 7.

Stefndi G-kk-nf heldur því fram að hann hafi verið grandlaus um ætlaðan umferðarrétt stefnenda þegar hann keypti eignina Austurgötu 4a. Þegar stefndi keypti eignina hafi hins vegar komið fram í þinglýstum gögnum um lóðirnar Aðalgötu 7 og Aðalgötu 7a að aðkoma að eignunum væri frá Aðalgötu. Þá komi hvorki fram í lóðarleigusamningi fyrir Austurgötu 4a né í eignarheimildum stefnda kvöð um umferðarrétt að Aðalgötu 7.

Stefndu andmæla því að stefnendur hafi öðlast umferðarrétt á grundvelli hefðar. Í því sambandi benda stefndu á að leggja verði til grundvallar að íslenska ríkinu, fyrri eiganda Aðalgötu 7, hafi verið kunnugt um rétt stefnda Stykkishólmsbæjar til landsins utan lóðarmarkanna. Um lóðina Aðalgötu 7 hafi verið gerður þinglýstur lóðarleigusamningur, sem hafi verið í vörslum embættis sýslumanns auk þess sem fyrri eigandi lét girða lóðina. Þessi beina vitneskja um betri rétt stefnda Stykkishólmsbæjar hafi komið í veg fyrir að réttindi gætu hefðast. Einnig hafi umferðarréttur ekki verið nefndur í eignarheimildum stefnanda Gullvers sf., eins og eðlilegt hefði verið ef sá réttur átti að fylgja. Jafnframt hafi þessi réttur ekki komið fram í kaupsamningi 5. mars 2003 milli stefnenda, enda hafi stefnandi Gullver sf. þá verið búinn að falla frá þeim rétti hafi hann yfir höfuð verið fyrir hendi.

Stefndu vísa til þess að ekki hafi verið amast við umferð almennings um lóðirnar þegar Austurgata 4a og Aðalgata 7 voru í eigu og umsjá opinberra aðila. Þetta eigi sérstaklega við um Austurgötu 4a meðan þar var rekin sundlaug fyrir almenning. Vegaslóðinn við húsið hafi því verið til afnota fyrir þá sem þurftu eins og annað land bæjarins sem ekki hafði verið ráðstafað sérstaklega. Þegar svo hagar séu skilyrði hefðar ekki fyrir hendi. Í þessu tilliti árétta stefndu að stefnendum sé þessi aðkoma að húsinu ekki nauðsynleg, enda snúi aðalinngangur hússins að Aðalgötu.

Stefndu halda því fram að ítakið sé ósýnilegt, enda hafi stefnendur ekki sýnt fram á að þeir hafi haft uppi tilfæringar vegna umferðarréttarins. Hefðartíminn sé því 40 ár, sbr. 8. gr. laga um hefð, nr. 46/1905, en ekki hafi verið sýnt fram á hvenær ætlað hefðarhald hófst. Í því sambandi taka stefndu fram að sennilega hafi slóðinn orðið til þegar fjarskiptamastur var reist á lóðinni fyrir Aðalgötu 7 á sjötta áratug liðinnar aldar.

Stefndu benda á að hefð vinnist ekki á svæðum sem ætluð eru almenningi eða þegar hefðanda er kunnugt um betri rétt annarra. Þannig hafi hefðarhald í fyrsta lagi getað hafist eftir að ríkið seldi eignina árið 2001. Því hefðarhaldi hafi hins vegar verið slitið 2003 þegar Stykkishólmsbær samþykkti með skilyrðum umsókn stefnda Gullvers sf. um skiptingu lóðarinnar eða í síðasta lagi árið 2004 þegar stefndi G-kk-nf hindraði umferð stefnenda. Því sé sex mánaða málshöfðunarfrestur stefnenda samkvæmt 4. gr. hefðarlaga löngu liðinn. Jafnframt halda stefndu því fram að þessi frestur eigi við þótt hefðartíminn hafi verið liðinn.

Loks vísa stefndu til þess að megintilgangur hefðarlaga sé að treysta grundvöll lögmætra eignarréttinda en ekki stofna eða fella brott slík réttindi. Hafi lögin verið sett með það í huga að gera þeim sem skorti þinglýsta heimild fyrir eignarrétti sínum kleift að afla eignardóms. Í þessu sambandi er áréttað að upphaflegum lóðarleigusamningi um Aðalgötu 7 hafi verið þinglýst og ekki sé fyrir hendi ágreiningur um lóðarmörk. Samkvæmt þessu telja stefndu andstætt tilgangi hefðarlaga að taka kröfur stefnenda til greina.

IV.

Stefnendur hafa höfðað mál þetta til viðurkenningar á því að eignunum Aðalgötu 7 og 7a fylgi umferðarréttur frá Austurgötu og austur fyrir hús stefnda G-kk-ef að Austurgötu 4a að eignum stefnenda. Málið er höfðað á hendur stefnda G-kk-þgf sem eiganda fasteignarinnar Austurgötu 4a en jafnframt er málsókninni beint að stefnda Stykkishólmsbæ sem landeiganda og lóðarleigusala.

Með samningi 8. maí 1914 leigði Stykkishólmsbær á erfðafestu lóð undir eignina Aðalgötu 7. Í samningnum var tekið fram að lóðin væri í kringum og undir íbúðarhúsið, sem leigutaki hafði reist á lóðinni, og væri flatarmálið 16.016 álnir. Einnig var tekið fram að landið væri afgirt á allar hliðar. Sú girðing er löngu fallin og ekki liggur fyrir í málinu hver var lega hennar.

Sundlaugin, sem reist var á lóðinni Austurgötu 4a, stendur á milli hólsins og pósthúslóðarinnar. Þar sem vesturhlið byggingarinnar náði inn fyrir pósthúslóðina var lóðareiganda sendur uppdráttur með bréfi oddvita Stykkishólmshrepps 19. september 1953. Samkvæmt þeim uppdrætti voru mörk lóðarinnar færð vestur fyrir bygginguna. Áritaði lóðareigandi bréfið um samþykki sitt og var það móttekið til þinglýsingar 21. sama mánaðar. Ekkert liggur fyrir um að sveitarfélagið hafi beint samsvarandi erindi til ríkisins sem eiganda Aðalgötu 7. Lá það þó beint við að gengið væri frá þessu með formlegum hætti af hálfu sveitarfélagsins, ef lóðarréttindin voru skert, auk þess sem slík ráðstöfun hefði gefið ríkinu sem lóðarhafa tilefni til athugasemda. Að þessu virtu verður ekki talið að stefnendur hafi sannað að mörk lóðarinnar undir Aðalgötu 7 hafi legið svo langt til norðurs að sundlaugin hafi verið reist inn fyrir lóðarmörkin. Er þá til þess að líta að bein lína verður dregin sunnan við sundlaugina úr suðausturhorni pósthúslóðarinnar og þvert yfir hólinn að austurhlið lóðarinnar sem liggur samhliða Skúlagötu, en þannig hefur þessum mörkum verið lýst í nýlegri byggðasögu (Eitt stykki hólmur: B-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf, bls. 225). Þá verður umferðarréttur stefnenda yfir aðliggjandi lóð hvorki leiddur af eðli máls né því að torveldara sé að komast að húsinu eftir öðrum leiðum. Samkvæmt þessu ráðast úrslit málsins af því hvort umferðarréttur hafi stofnast á grundvelli hefðar.

Allt þar til stefndi G-kk-nf festi kaup á fasteigninni Austurgötu 4a var aðkoma að Aðalgötu 7 eftir vegarslóða frá Austurgötu og meðfram húsi stefnda. Í bréfi Ó-kk-ef K. Ó-kk-ef, sýslumannsins í Stykkishólmi, 5. apríl 2005 segir að frá því hann tók við því embætti árið 1992 og til ársins 2000, þegar aðsetur sýslumannsins var flutt frá Aðalgötu 7, hafi starfsfólk embættisins notað aðkeyrslu að bakhlið hússins í mjög litlum mæli og án athugasemda. Aðallega hafi aðkeyrslan verið notuð til að koma hlutum á skrifstofuna, en aðkoma bæði starfsmanna og viðskiptamanna verið um framhlið hússins frá Aðalgötu. Á sama veg bar D-kk-nf J-kk-nf, fulltrúi sýslumanns, sem starfaði í húsinu frá árinu 1990. Einnig liggur fyrir í málinu bréf 11. september 2008 ritað af A-kk-þgf V-kk-þgf, sem gegndi embætti sýslumanns á árunum 1975 til 1982, en þar segir að þau ár sem hann bjó í húsinu hafi íbúar þess haft frjálsa för eftir vegarslóðanum. Stefnandi hefur lagt fram fleiri utanréttarvottorð samhljóða í þessa veru án þess að þörf sé á að rekja efni þeirra nánar. Samkvæmt þessu liggur fyrir í málinu, og er reyndar ómótmælt af hálfu stefndu, að aðkoma að Aðalgötu 7 var greið og óheft að húsinu eftir vegarslóðanum um margra áratuga skeið. Því má hins vegar slá föstu að sú leið hefur verið mismikið notuð eftir tímabilum.

Að því virtu sem hér hefur verið rakið um notkun vegarslóðans um Austurgötu 4a að Aðalbraut 7 þykir ekki leitt í ljós að hagnýting hans af hálfu þeirra sem stefnendur leiða rétt sinn frá hafi verið í slíkum mæli að stofnað hafi til umferðarréttar um aðliggjandi lóð fyrir hefð. Er þá einkum litið til þess hvernig óverulegri hagnýtingu hefur verið lýst allar götur frá árinu 1990. Einnig er þess að gæta að hér var um að ræða vegarslóða frá sameiginlegri innkeyrslu húsa við götuna að sundlaugarbyggingu, sem opin var öllum almenningi, auk þess sem aðalinngangur að sýslumannshúsinu var um framhlið þess frá Aðalgötu og þá leið fóru jafnan starfsmenn embættisins og þeir sem þangað áttu erindi.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verða stefndu sýknaðir af kröfu stefnenda um viðurkenningu á umferðarrétti að fasteignum þeirra yfir austurhluta lóðar eignarinnar Austurgötu 4a.

Eftir þessum úrslitum verða stefnendur dæmdir til að greiða stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem í dómsorði greinir.

B-kk-nf B-kk-nf, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, G-kk-nf H-kk-nf K-kk-nf og Stykkishólmsbær, eru sýknaðir af kröfum stefnenda, G-kvk-ef Ö-kvk-ef J-kvk-ef og Gullvers sf.

Stefnendur greiði óskipt hvorum stefnda 300.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf B-kk-nf