E-537/2018

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð þess þann 17. janúar sl., er höfðað af H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf A-kvk-þgf, Eskihlíð 5, Reykjavík, með stefnu birtri 10. febrúar 2018 á hendur Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins, Engjateigi 11, Reykjavík.

Stefnandi gerir aðallega þær dómkröfur að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda 7.406.903 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 27. apríl 2016 til greiðsludags.

Til vara er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að komist hafi á bindandi samningur með stefnanda og stefnda um að stefndi skyldi greiða stefnanda mismun á markaðsverði fasteignarinnar að Eskihlíð 5, 105 Reykjavík, fastanr. 202-9860, miðað við 2. september 2014, og söluverði fasteignarinnar við nauðungarsölu, 2 september 2014, að viðbættum eftirstöðvum kröfu stefnda á 4. veðrétti fasteignarinnar.

Til þrautavara er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að stefnandi eigi kröfu á hendur stefnda sem nemur mismun á markaðsverði fasteignarinnar að Eskihlíð 5, 105 Reykjavík, fastanr. 202-9860, miðað við 2. september 2014, og söluverði fasteignarinnar við nauðungarsölu 2. september 2014, að viðbættum eftirstöðvum kröfu stefnda á 4. veðrétti fasteignarinnar.

Í öllum tilvikum er af hálfu stefnanda krafist málskostnaðar úr hendi stefnda, að teknu tilliti til virðisaukaskatts, eins og mál þetta væri eigi gjafsóknarmál.

Stefndi krefst sýknu af öllum dómkröfum stefnanda.

Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda auk virðisaukaskatts.

Ágreiningsefni og málsatvik

Mál þetta á rót sína að rekja til nauðungarsölu á fasteigninni Eskihlíð 5, 1. hæð, 105 Reykjavík, fastanr. 202-9860, (hér eftir einnig fasteignin eða eignin) sem var áður í eigu stefnanda. Framhaldssala á eigninni fór fram þann 27. nóvember 2013 og varði Lífeyrissjóður hjúkrunarfræðinga, nú stefndi Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins (LSR), þar veðkröfur sínar og keypti eignina á uppboðinu. Forsaga málsins er annars sú að 18. maí 2006 gaf stefnandi út veðskuldabréf til Lífeyrissjóðs hjúkrunarfræðinga (hér eftir einnig sjóðurinn) þar sem sjóðurinn lánaði stefnanda 2.000.000 króna, en lánið var bundið vístölu neysluverðs til verðtryggingar. Stefnandi veitti sjóðnum veð í fasteign sinni að Eskihlíð 5 á þriðja veðrétti, en á 1. og 2. veðrétti hvíldu lán Landsbanka Íslands hf., alls að fjárhæð 15.800.000 krónur. Hinn 20. desember 2007 gaf stefnandi enn á ný út veðskuldabréf til Lífeyrissjóðs hjúkrunarfræðinga, að fjárhæð 2.000.000 króna, og var lánsfjárhæðin bundin vístölu neysluverðs. Hvíldi veðskuldabréfið á 4. veðrétti á fasteign stefnanda, Eskihlíð 5, en 5. október 2010 var gerð skilmálabreyting á því láni þar sem vanskil voru lögð við höfuðstól skuldarinnar.

Í kjölfar efnahagshrunsins árið 2008 lenti stefnandi í fjárhagsvandræðum. Ein helsta ástæðan var lán á 2. veðrétti fasteignar stefnanda, sem Landsbankinn hf. hafði veitt stefnanda, en það lán var síðar metið sem ólögmætt gengisbundið lán. Stefnanda var ekki tilkynnt um endanlegan endurútreikning á hinu ólögmæta láni fyrr en sama dag og framhaldssala fór fram á fasteigninni, eða 27. nóvember 2013. Áður en endurútreikningur átti sér stað taldist fasteignin yfirveðsett en staðan breyttist snarlega eftir endurútreikninginn. Stefnandi byggir meðal annars á því að skoða verði atvik í því ljósi þar sem réttur útreikningur lánanna hefði gerbreytt aðstöðu hennar varðandi skil á afborgunum lána og möguleikum á að selja fasteignina á almennum markaði.

Aðdragandi nauðungarsölu á fasteigninni var annars sá að 16. janúar 2013 gerði Gjaldheimtan, fyrir hönd Reykjavíkurborgar, kröfu um nauðungarsölu vegna kröfu að höfuðstól 77.442 krónur vegna fasteignagjalda í vanskilum. Þá gerði Landsbankinn hf. kröfu um nauðungarsölu 14. mars 2013 vegna kröfu að höfuðstól 992.390 krónur vegna fyrrgreinds láns er hvíldi á 1. veðrétti fasteignarinnar. Hinn 19. september 2013 voru svo sameinaðar nauðungarsölubeiðnir teknar fyrir og ákveðið að byrja uppboð á eigninni. Hinn 4. nóvember 2013 var uppboðið byrjað en þá ákveðið að halda áfram uppboðinu á fasteigninni sjálfri 27. nóvember 2013. Við framkvæmd nauðungarsölu lýstu síðan eftirfarandi aðildar kröfum í söluandvirði eignarinnar: Reykjavíkurborg vegna fasteignagjalda; VÍS hf. vegna brunatryggingar; Landsbankinn hf. vegna veðskuldabréfa á 1. og 2. veðrétti; og stefndi vegna veðskuldabréfa á 3. og 4. veðrétti. Í réttindaröð á eftir stefnda lýstu svo kröfu Holtavegur 10 ehf. á grundvelli fjárnáms á 5. veðrétti og Byko ehf. á grundvelli fjárnáms á 6. veðrétti. Við framhald uppboðs 27. nóvember 2013 komu fram boð frá Landsbankanum hf., stefnda og þriðja aðila og fór svo að stefndi átti hæsta boð, 26.000.000 króna, og var uppboði á eigninni þá lokið. Samkvæmt frumvarpi sýslumanns til úthlutunar nam söluverð íbúðarinnar við nauðungarsölu 26.000.000 króna, en kaupandi var Lífeyrissjóður hjúkrunarfræðinga.

Af hálfu stefnanda er staðhæft að í kjölfar nauðungarsölunnar hafi lögfræðingur stefnanda haft samband við stefnda þar sem hún hafi talið framangreinda niðurstöðu ósanngjarna í sinn garð. Er og staðhæft af hálfu stefnanda að lögmaður sjóðsins hafi þá sýnt þessu fullan skilning og sagst binda vonir við að sem hæst verð fengist fyrir eignina svo að stefnandi fengi sem mest út úr sölunni. Af hálfu stefnda er ekki gengist við því að samskipti hafi verið með þessum hætti, en að við framhald uppboðs hafi fulltrúi stefnanda óskað eftir því að sýslumaður gæfi frest til 22. janúar 2014 til að samþykkja boð í eignina og sú ósk verið samþykkt. Þá hafi fulltrúi stefnanda óskað eftir því að stefnandi fengi að leigja eignina í allt að tólf mánuði frá samþykki boðs og hafi leigufjárhæðin verið ákveðin 140.000 krónur á mánuði. Þann 16. janúar 2014 hafi stefnandi síðan farið fram á það við sýslumann að hann frestaði því að taka afstöðu til boðs stefnda fram yfir 1. september 2014 og hafi hann orðið við þeirri beiðni af hálfu stefnanda, sbr. 2. mgr. bráðabirgðaákvæðis V í lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. lög nr. 130/2013. Hafi samþykkisfrestur því verið framlengdur til 2. september 2014. Telur stefndi að þegar sá frestur hafi verið liðinn og stefndi staðið að fullu skil á söluverðinu hafi boð stefnda að fjárhæð 26.000.000 krónur talist vera samþykkt.

Svo sem ráða má af frumvarpi til úthlutunar á uppboðsandvirði, dags. 13. október 2014, sem ekki virðast hafa verið gerðar athugasemdir við, þá greiddust af söluverði fasteignarinnar á nauðungarsölunni 26.000.000 króna, sölulaun í ríkissjóð, 260.000 krónur, lögveðskröfur Reykjavíkurborgar og VÍS hf., alls 480.939 krónur, kröfur Landsbankans hf. á 1. og 2. veðrétti, alls 20.764.842 krónur, krafa stefnda á 3. veðrétti að fullu, 2.650.237 krónur, og að hluta til krafa stefnda á 4. veðrétti 1.843.982 krónur. Eftirstöðvar kröfu stefnda á 4. veðrétti voru því 1.593.097 krónur, en ekkert hafi þá síðan fengist greitt upp í fyrrnefndar lýstar kröfur vegna fjárnáms á 5. og 6. veðrétti.

Að liðnum fresti til athugasemda við frumvarp til úthlutunar á söluverði, þann 29. október 2014, var fasteigninni afsalað til stefnda þann 11. nóvember 2014, til samræmis við 1. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Að útgefnu afsali beindi stefndi svo áskorun til stefnanda, 3. desember 2014, um að henni bæri að víkja af fasteigninni, sem stefndi teldist nú löglegur eigandi að, innan 90 daga. Þegar leið að lokum þess frests er stefnanda var þá gefinn fékk stefndi þær upplýsingar hjá sýslumanni, 25. febrúar 2014, að stefnandi hefði, sem fyrr segir, óskað eftir því við framhald uppboðs að fá að leigja eignina í allt að tólf mánuði og að leigufjárhæð hefði þar verið ákveðin 140.000 krónur á mánuði, sbr. breytingu á uppboðsskilmálum. Sama dag, 25. febrúar 2015, sendi stefndi síðan fulltrúa stefnanda húsaleigusamning sem stefnandi skyldi undirrita þar sem gert var ráð fyrir að stefnandi leigði fasteignina í samræmi við þetta.

Stefnandi bjó þá í eigninni í eitt ár samkvæmt heimild í nauðungarsölulögum og greiddi þá hæfilega húsleigu. Að liðnu rúmu ári afhenti stefnandi síðan lögfræðingi stefnda lykla að íbúðinni. Var þá að sögn stefnanda áréttað af hálfu lögfræðingsins að hún vonaðist til þess að sem hæst verð fengist fyrir íbúðina svo að stefnandi fengi sem mest fyrir sinn snúð. Stefnda segist hins vegar svo frá að 2. júlí 2015 hafi stefnandi óskað eftir því við stefnda að leigutíminn yrði framlengdur, en af því tilefni hafi stefndi tekið fram að þar sem þyrfti að fara að setja fasteignina á sölu þyrfti stefnandi að finna sér annað húsnæði. Að endingu, meðal annars að teknu tilliti til aðstæðna stefnanda, hafi stefndi þó fallist á að framlengja húsaleigusamning til 1. nóvember 2015, gegn því að stefnandi myndi undirrita hann, en það hafi hún ekki gert. Þann 16. og 21. september 2015 hafi stefndi svo vakið athygli stefnanda á því að undirritaður húsaleigusamningur hefði ekki borist. Þann 28. október 2015 hafi stefnandi síðan skilað lyklum að fasteigninni. Ekki sé fallist á það af hálfu stefnda að þá hafi verið áréttað af hálfu lögfræðings stefnda að hún vonaðist til þess að sem hæst verð fengist fyrir eignina eða að hún seldist fljótt svo að stefnandi „fengi sem mest fyrir sinn snúð“ eða „eitthvað út úr sölunni“, svo sem haldið sé fram í stefnu í málinu. Í framhaldi framangreindra samskipta hafi fasteignin síðan verið auglýst til sölu af hálfu stefnda. Þann 27. apríl 2016 komst svo á sölusamningur stefnda við þriðju aðila um eignina og var söluverð 45.000.000 króna og afsal til nýrra eigenda gefið út 16. september 2016.

Með tölvubréfi, 29. júní 2016, staðfesti stefndi við fulltrúa stefnanda, með vísan til samtals, að kröfur stefnda á hendur stefnanda hefðu verið felldar niður í samræmi við 57. gr. laga nr. 90/1991. Þeirri staðfestingu svaraði fulltrúi stefnanda samdægurs með því að ítreka ósk um uppgjör, það er um söluverð eignarinnar að frádregnum kostnaði lífeyrissjóðsins. Svaraði stefndi þá því að ekki væri ljóst hverju væri með þessu verið að óska eftir, en að samkvæmt 57. gr. laga nr. 90/1991 bæri stefnda að lækka lán sem svaraði til markaðsverðmætis eignarinnar og hefði það verið gert að fullu. Hafi fulltrúi stefnanda þá svarað því til að þetta væri „auðvitað eðlileg krafa“.

Síðsumars eða haustið 2016 kom stefnandi til stefnda og lýsti því þá yfir að henni þætti ósanngjarnt að hún fengi ekki að njóta söluhagnaðar af fasteigninni og óskaði eftir því að fá að sjá uppgjör vegna hennar. Þann 4. október 2016 barst stefnda síðan tölvubréf frá stefnanda um að uppgjör fyrir eignina hefði ekki skilað sér til stefnanda. Stefndi svaraði samdægurs og sendi stefnanda þá frumvarp til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar um það hvaða kröfur hefðu fengist greiddar auk kvittunar fyrir uppgreiðslu láns stefnanda. Var þar vísað til 57. gr. laga nr. 90/1991 og að í lögunum væri að öðru leyti ekki kveðið á um uppgjör skulda vegna nauðungarsölu. Gæti stefndi því ekki sent stefnanda annað uppgjör í tengslum við nauðungarsölu fasteignarinnar.

Þann 2. nóvember 2016 fór síðan fram fundur stefnda með stefnanda og fulltrúa hennar að þeirra ósk. Kom þar fram af þeirra hálfu að afstaða stefnda væri ósanngjörn, það er að stefnandi fengi ekki að njóta söluhagnaðar af fasteigninni. Var þá farið fram á það að stefndi aflaði mats á verðmæti fasteignarinnar miðað við það tímamark þegar boð sjóðsins var samþykkt. Var fallist á þá ósk sem slíka og var verðmatið síðan sent stefnanda 16. desember 2016. Samkvæmt verðmatinu, dags. 16. desember 2016, var áætlað markaðsverð fasteignarinnar miðað við september 2014, það er það tímamark þegar boð stefnda í fasteignina var samþykkt af sýslumanni, alls 35.000.000 króna.

Með tölvupósti, dags. 14. mars 2017, hafnaði stefndi síðan enn kröfu stefnanda um frekara uppgjör þeirra og taldi lagaskilyrði ekki fyrir hendi til að verða við beiðni stefnanda, með vísan til þess að í lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu væri ekki kveðið á um uppgjör skulda vegna nauðungarsölu að öðru leyti en því er fram kæmi í 57. gr. laganna. Þrátt fyrir þessa höfnun tók stjórn sjóðsins þó einhliða þá ákvörðun að endurgreiða skyldi stefnanda þá fjárhæð sem hún hefði greitt sjóðnum fyrir leiguafnot af fasteigninni að aflokinni nauðungarsölu, eða samtals 980.000 krónur. Lögð var áhersla á það að greiðslan væri án lagaskyldu og vegna sérstakra aðstæðna stefnanda.

Stefnandi tilkynnti stefnda í framhaldinu að hún sætti sig ekki við þessi málalok og sendi stefnda nú síðast formlegt bréf, dags. 22. september 2017. Sjóðurinn hafnaði þá enn kröfum stefnanda með tölvupósti, dags. 28. nóvember 2017. Í kjölfarið áttu sér svo stað samskipti á milli lögmanna málsaðila þar sem stefndi var meðal annars inntur eftir afstöðu til framangreinds ætlaðs loforðs lögfræðings stefnda við stefnanda. Þar sem að sjóðurinn, nú stefndi LSR, hafi síðan ekki orðið við kröfum stefnanda um uppgjör kveður stefnandi að sér hafi verið nauðugur sá kostur að höfða dómsmál þetta.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnanda

Stefnandi telji sig eiga kröfu á stefnda er nemi mismun á markaðsverði Eskihlíðar 5 við nauðungarsölu og kaupverði stefnda á eigninni á nauðungarsölu að uppgerðum eftirstöðvum skulda stefnanda við stefnda. Til stuðnings kröfum vísi stefnandi einkum til reglna samningaréttar um loforð og skuldbindingargildi þeirra. Stefndi hafi gefið stefnanda skuldbindandi loforð um uppgjör vegna hagnaðar stefnda af kaupum á eigninni á undirverði við nauðungarsölu. Stefnandi byggi einnig á almennum reglum eignarréttar, veðréttar og auðgunarreglu kröfuréttar. Stefndi hafi hagnast með óréttmætum hætti á kostnað stefnanda. Verði ekki fallist á fjárhæð kröfu stefnanda geri hún varakröfu um að viðurkennt verði að á hafi komist samningur aðila um að stefndi myndi ganga til nefnds uppgjörs við stefnanda og hins vegar þrautavarakröfu um að viðurkennt verði að stefnandi eigi kröfu á hendur stefnda vegna mismunarins.

Lög nr. 35/2017 um brottfall laga um Lífeyrissjóð hjúkrunarfræðinga o.fl. felldu úr gildi lög nr. 2/1997, en með 2. gr. laga nr. 35/2017 var Lífeyrissjóður hjúkrunar- fræðinga þannig sameinaður B-deild LSR frá og með 1. janúar 2018, og tók hún þá við öllum eignum og skuldbindingum sjóðsins. Samkvæmt 1. gr. laga nr. 1/1997 um LSR starfar hann í þremur deildum, A-deild, B-deild auk séreignadeildar. Stjórn LSR fari með yfirstjórn sjóðsins, sbr. 7. gr. laganna og sé stefndi því réttur aðili til varnar.

Hvað varði aðalkröfu stefnanda, þá hafi hún átt eignina að Eskihlíð 5, Reykjavík, fastanr. 202-9860, og eignin því lotið eignarrétti hennar. Stefnandi hafi þó gert samninga við stefnda um veðrétt yfir eigninni til tryggingar lánum er stefndi hafi veitt stefnanda. Veðrétturinn hafi veitt stefnda forgangsrétt til að taka fullnustu kröfu sinnar í peningaverði eignar stefnanda. En þó veðréttindi séu óbein eignarréttindi þá séu þau fengin til tryggingar fjárkröfu, en eigi ekki að geta orðið til þess að veðhafar hagnist á kostnað veðsala, eins og stefnandi telji hafa gerst í þessu máli. Stefnandi telji ljóst að stefndi hafi skuldbundið sig til þess að greiða stefnanda þá fjárhæð sem tilgreind sé í aðalkröfu. Þegar litið sé heildstætt til atvika, þá sé ljóst að stefndi hafi hagnast með óréttmætum hætti á kostnað stefnanda. Beri stefnda því að standa stefnanda skil á þeim hagnaði sem hafi orðið af kaupum eignarinnar á undirverði við nauðungarsölu.

Óumdeilt sé að stefnandi hafi verið skylduð til að láta eign sína af hendi á grundvelli laga nr. 90/199, en þar sé kveðið á um heimild til að ráðstafa eign, án tillits til vilja eiganda hennar, með nauðungarsölu. Söluverð eignarinnar við nauðungarsölu hafi numið 26.000.000 króna, en sem fyrr segi hafi stefndi þá keypt eignina. Hafi sú fjárhæð dugað til greiðslu áhvílandi veðskulda á 1.–4. veðrétti nema eftirstöðvar kröfu stefnda á 4. veðrétti hafi numið 1.593.097 krónum. Hafi eftirstöðvar kröfunnar að fullu verið felldar niður, enda óumdeilt að markaðsvirði eignarinnar hafi verið hærra en söluverð við nauðungarsölu. Samtala áhvílandi veðskulda, sem gerðar hafi verið upp með peningaverði eignarinnar, hafi því numið 27.593.097 krónum. Stefnandi telji óumdeilt að markaðsverð eignarinnar við nauðungarsölu hafi verið 35.000.000 króna. Stefndi hafi því hagnast á eigninni, með óréttmætum hætti og á kostnað stefnanda, um 7.406.903 krónur, sem sé mismunur á markaðsverði eignarinnar við nauðungarsölu og uppgerðum veðskuldum sem lýst var við nauðungarsöluna.

Stefndi hafi skuldbundið sig með loforði til að standa stefnanda skil á mismun markaðsverðs eignarinnar við nauðungarsölu og áhvílandi veðskulda á 1.–4. veðrétti. Lögfræðingur stefnda, E-kvk-nf Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf, hafi gefið stefnanda slíkt skuldbind- andi loforð í kjölfar nauðungarsölunnar, þar sem hún hafi lýst því yfir að hún vonaðist til að sem hæst verð fengist fyrir eignina svo stefnandi fengi sem mest út úr sölunni. Loforðið verði ekki skilið á annan hátt en að stefndi hafi ætlað að ganga til uppgjörs við stefnanda vegna a.m.k. mismunar á undirverði eignarinnar við nauðungarsölu og markaðsverði á þeim tíma. Telji stefnandi í raun að í loforðinu hafi falist skuldbinding um að greiða allan hagnað af eigninni, eða mismun á peningaverði hennar við sölu á almennum markaði í apríl 2016 að teknu tilliti til úthlutunar söluverðs og annars kostnaðar stefnda. Stefnandi telji þó eðlilegt að miða kröfu sína við það tímamark sem nauðungarsala hafi farið fram, þannig að til greiðslu komi mismunur á markaðsverði við nauðungarsölu og söluverði að uppgerðum eftirstöðvum af kröfu stefnda.

Lögfræðingur stefnda hafi haft fullt umboð til að gefa slíkt loforð og stefnandi mátt treysta því að svo væri. Hafi því komist á munnlegur samningur með aðilum um uppgjörið, sem krafist sé efnda á með aðalkröfu stefnanda. Vegna loforðs stefnda hafi stefnandi ekki talið ástæðu til að freista þeirra úrræða sem nauðungarsölulög bjóði upp á til að hnekkja nauðungarsölu né ganga til samninga við kröfuhafa. Væru hagsmunir hennar enda nægilega tryggðir með loforði stefnda. Lögfræðingur stefnda, E-kvk-nf Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf, hafi ítrekað að fyrra bragði gefið slíkt loforð þegar stefnandi hafi skilað lyklum íbúðarinnar, 23. október 2015, að loknu ársleigutímabili í kjölfar sölu á henni. Lögfræðingurinn hafi að fyrra bragði tekið fram, án þess að hún væri innt sérstaklega eftir því, að hún vonaðist til þess að eignin seldist fljótt og vel svo að stefnandi fengi eitthvað út úr sölunni. Stefnandi hafi því beðið eftir því að salan væri frágengin og síðan farið þess á leit við stefnda að uppgjör við hana færi fram í samræmi við loforðið, fyrst munnlega, en þegar ljóst hafi verið að stefndi ætlaði sér ekki að standa við gefið loforð hafi stefnandi fært fram rök fyrir því að stefndi ætti eftir sem áður að greiða henni mismun á markaðsverði og söluverði eignarinnar.

Stefnandi vísi til almennra reglna samningaréttar um skuldbindingargildi loforða, en munnlegir samningar séu jafngildir skriflegum. Loforð stefnda hafi verið gefið án annars fyrirvara en þess að hærra verð fengist fyrir eignina en við nauðungarsölu. Stefndi hafi fengið 45.000.000 króna fyrir eignina við almenna sölu og því sé ljóst að ganga hefði átt til uppgjörs við stefnanda. Vísist til sjónarmiða sem rakin séu hér síðar um þá fjárhæð sem stefnda beri að standa stefnanda skil á á grundvelli loforðs stefnda.

Stefnandi byggi einnig sjálfstætt á því að af atvikum megi vera ljóst að sjóðurinn hafi auðgast með óréttmætum hætti á kostnað stefnanda. Viðurkennt sé í íslenskum rétti að krafa geti stofnast vegna óréttmætrar auðgunar. Í slíkri kröfu felist að sá sem hafi hlotið óréttmæta auðgun á kostnað annars skuli skila viðkomandi ávinningnum. Skilyrði fyrir stofnun kröfu á þessum grundvelli séu þau að sá sem geri kröfu hafi beðið sannanlegt tjón, að gagnaðili hafi auðgast í beinum eða nægum tengslum við tjónið og að fjárhæð kröfunnar sé ekki hærri en sú upphæð sem auðgunin taki til. Öllum þessum skilyrðum sé hér fullnægt, en ljóst sé að stefndi hafi eignast fasteign stefnanda við nauðungarsölu sem hafi ekki verið að frumkvæði stefnanda og óumdeilt að kaupverð við nauðungarsöluna hafi verið langt undir markaðsvirði eignarinnar. Augljós tengsl séu á milli kaupa stefnda á fyrrum eign stefnanda og auðgunar sjóðsins.

Einn kröfuhafa, Landsbankinn hf., hafi tilkynnt stefnanda um endurútreikning á ávílandi láni, er hafi talist vera ólögmætt gengistryggt lán, sama dag og framhaldssala á eigninni hafi farið fram, 27. nóvember 2013. Við endurútreikninginn hafi krafa Landsbankans hf. lækkað um tæpar 11 milljónir króna. Ljóst sé að stefndi hafi haft fulla vitneskju um endurútreikninginn í síðasta lagi við kaup eignarinnar á nauðungarsölu og að áhvílandi skuldir hafi eftir endurútreikninginn verið langt undir markaðsverði eignarinnar. Þannig hafi stefndi í raun fengið endurútreikninginn á láni stefnda við Landsbankann hf. í sinn hlut. Megi enda ganga út frá því að stefndi hefði ekki keypt eignina á nefndu kaupverði ef krafa Landsbankans hf. hefði staðið óbreytt. Hefði samtala lýstra krafna við nauðungarsöluna, án endurútreiknings, verið eftirfarandi:

Kröfulýsingar Fjárhæð

Sölulaun í ríkissjóð 260.000 krónur

Reykjavíkurborg 381.551 króna

VÍS hf. 99.388 krónur

Landsbankinn hf., 1. veðr. 1.749.557 krónur

Landsbankinn hf., 2. veðr. 29.716.811 krónur

Lífeyrissj. hjúkrunarfr., 3. veðr. 2.650.237 krónur

Lífeyrissj. hjúkrunarfr., 4. veðr. 3.437.079 krónur

Samtals: 38.294.623 krónur

Hefði stefndi varið kröfu sína á uppboðinu hefði kaupverð eignarinnar því numið að lágmarki 32.207.307 krónum, en markaðsverð þá hafi numið 35.000.000 króna.

Með hliðsjón af atvikum sé byggt á því að ólögfestar reglur um auðgunarkröfur feli í sér rétt stefnanda til að krefjast þess að sjóðurinn skili því fé sem honum hafi hlotnast með þessum hætti, það er mismun markaðsverðs og söluverðs eignarinnar á nauðungarsölu að viðbættum eftirstöðvum skuldar stefnanda við sjóðinn. Stefnandi hafi augljóslega orðið fyrir tjóni, sem nemi sölu eignarinnar á undirverði til stefnda, enda hafi stefnandi mátt ganga út frá því að fá verð fyrir eignina er samsvaraði markaðsvirði hennar ef hún hefði ákveðið að selja á almennum markaði. Hér verði og að hafa í huga þá sérstöku aðstöðu sem stefnandi hafi verið í og sem stefnda hafi verið ljós þegar hann hafi leyst eignina til sín. Við endurútreikning á láni stefnanda hjá Landsbankanum hf., sem hafi orðið henni ljós sama dag og nauðungarsalan fór fram, hafi lánið lækkað verulega og þar með áhvílandi skuldir. Eftir endurútreikning hafi orðið ljóst að talsvert veðrými væri á eigninni miðað við markaðsverð og stefnda verið fullkunnugt um þetta. Hér sé einnig vísað til fyrrgreinds loforðs stefnda um að ganga til uppgjörs við stefnanda í kjölfar sölu á almennum markaði, sem hafi ekki gefið stefnanda tilefni til annars en að bíða slíkrar sölu. Tjón stefnanda hafi orðið til þegar eignin hafi verið slegin stefnda á nauðungarsölu á verði langt undir markaðsverði og stefndi að sama skapi auðgast. Stefnanda hafi hins vegar ekki orðið ljóst tjón sitt fyrr en við höfnun stefnda á því að gera upp við hana í samræmi við samning þeirra þar um. Telji stefnandi óumdeilanlegt að óréttmætt sé að stefndi hagnist með þessum hætti á kostnað hennar. Verði þá að hafa í huga að stefndi er lífeyrissjóður stefnanda, sem starfi sem hjúkrunarfræðingur, en stefndi fjármálafyrirtæki sem hafi átt viðskipti við sjóðsfélaga. Stefndi hafi fengið fullnustu í eign stefnanda vegna kröfu sem hann hafi átt á hendur henni en samhliða því einnig auðgast verulega á hennar kostnað.

Auk framangreinds, þá bendi stefnandi á að skilgreint hlutverk stefnda sé m.a. að greiða sjóðfélögum lífeyri, tryggja þá fyrir tekjumissi í kjölfar örorku og að ávaxta fjármuni sjóðsins með sem bestum hætti með hliðsjón af fjárfestingarstefnu og að teknu tilliti til áhættu. Það að auka eignir sjóðsins með þeim hætti sem hér hafi verið lýst, á kostnað eins sjóðfélaga sem standi höllum fæti, samrýmist ekki þessari stefnu og því meginstefi siðareglna og samskiptareglna sjóðsins að mikilvægi samfélagslegs hlutverks sjóðsins sé haft að leiðarljósi í allri starfsemi hans. Hér er einnig ítrekað að auk þess að hafa eignast eignina á undirverði við nauðungarsölu, þá hafi síðari þróun verðmætis eignarinnar orðið verulega jákvæð fyrir stefnda, en stefnandi geri ekki kröfu til þeirrar verðmætaaukningar er átt hafi sér stað eftir tímamark nauðungarsölu.

Auk framangreinds byggi stefnandi á almennum reglum eignarréttar, veðréttar, kröfuréttar og samningaréttar, að fyrir hendi sé meginregla sem tryggi að veðhafa beri að skila eiganda umframverðmæti eignar sem hann eigi veðrétt í og gangi að til að fullnusta hina veðsettu kröfu. Stefnandi, sem eigandi fasteignar við nauðungarsölu, eigi tilkall til slíks afgangs af markaðsvirði eignarinnar við nauðungarsölu. Eigi það ekki síst við þegar veðhafi eignar gerðarþola eignist veðandlag við nauðungarsölu. Eigi það einnig stoð í skilmálum veðskuldabréfs sem stefnandi hafi gefið út til stefnda, þar sem veðið sé sett til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu höfuðstóls, verðbóta og vaxta skuldarinnar, dráttarvaxta og annars kostnaðar. Stefnda beri því að standa stefnanda skil á hagnaði af eigninni eða á markaðsverðmæti við nauðungarsölu eignarinnar að frádregnum úthlutunum á söluverði og eftirstöðvum af kröfu stefnda. Til stuðnings vísi stefnandi einnig til 72. gr. stjórnarskrár nr. 33/1944, sem kveði á um að fullt verð skuli koma fyrir eign sem eigandi sé skyldaður til að láta af hendi. Þau sjónarmið eigi hér fyllilega við þótt stefnandi hafi verið skyldaður til að láta eignina af hendi á grunni samningsbundinna skyldna með stoð í nauðungarsölulögum.

Fjárkrafa stefnanda sé að lágmarki höfuðstóll að fjárhæð 7.406.903 krónur. Sé þá tekið mið af markaðsvirði eignarinnar við samþykki á tilboði sjóðsins, 35.000.000 króna, að frádregnu söluverði á uppboðinu, 26.000.000 króna, og eftirstöðvum kröfu sjóðsins á hendur stefnanda á 4. veðrétti sem ekki hafi fengist greiddar af söluandvirði við nauðungarsöluna. Við nauðungarsöluna hafi 1.843.982 krónum verið ráðstafað upp í veðkröfu stefnda á 4. veðrétti en staða kröfunnar numið 3.437.079 krónum. Eftirstöðvarnar hafi því óumdeilt verið 1.593.097 krónur og stefndi því alls greitt 27.593.097 krónur fyrir eignina. Óumdeilt sé að markaðsverð fasteignarinnar við nauðungarsölu hafi numið 35.000.000 króna. Verðmatið sem lagt sé til grundvallar stafi frá stefnda og þess hafi verið aflað í tilefni af áskorun stefnanda um að afla slíks mats, sem tæki mið af tímamarki nauðungarsölu á eigninni. Stefnandi líti svo á að þótt vísað sé til „september 2014“ í verðmatinu, þá hafi stefndi samþykkt að leggja það til grundvallar um ágreininginn og þar með teljist markaðsverð eignarinnar óumdeilt.

Reikna beri dráttarvexti af kröfunni frá því að eignin hafi verið seld á almennum markaði 27. apríl 2016, enda umsamið að stefndi myndi þá ganga til uppgjörs við stefnanda um mismun á markaðsverði og söluverði við nauðungarsöluna og vísist þar til 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001. Til vara sé byggt á því að reikna beri dráttarvexti að liðnum mánuði frá 27. apríl 2016, enda sé þá liðinn mánuður frá því að kröfuhafi hafi sannanlega krafið stefnda með réttu um greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Verði ekki fallist á aðalkröfu stefnanda í málinu, t.d. ef gerður verður ágreiningur um fjárhæðir, þá krefjist stefnandi hér til vara viðurkenningar á því að komist hafi á samningur með aðilum um að stefndi skyldi greiða stefnanda mismun á markaðsverði eignarinnar við nauðungarsölu og söluverði hennar, að viðbættum eftirstöðvum kröfu stefnda á 4. veðrétti. Stefnandi vísi þar um til allra fyrri málsástæðna sinna um loforð lögfræðings stefnda og um stöðu stefnanda við nauðungarsölu á eigninni. Stefnandi hafi lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um viðurkenningarkröfu sína, enda óumdeilt að söluverð eignarinnar við nauðungarsölu hafi numið lægri fjárhæð en markaðsvirði hennar hafi verið á þeim tíma. Stefnandi vísi hér til fyrri sjónarmiða sinna því til stuðnings og til yfirlýsingar stefnda í minnisblaði frá 28. febrúar 2017 þar um.

Verði hér hvorki fallist á aðalkröfu né varakröfu stefnanda, t.d. ef gerður verður ágreiningur um markaðsverð eignarinnar, þá hafi stefnandi hagsmuni af því að fá viðurkenningu á þeim réttindum sínum að hún eigi kröfu á stefnda sem nemi mismun á markaðsverði eignarinnar við nauðungarsölu og söluverði hennar þar, að viðbættum eftirstöðvum kröfu stefnda á 4. veðrétti. Stefnandi hafi augljósa hagsmuni af því að fá þessi réttindi sín viðurkennd, enda telji hún að stefndi standi í skuld við sig vegna nauðungarsölunnar, jafnvel þótt ekki verði dæmt hér um fjárhæðina, sbr. framangreint, en óumdeilt sé að eignin hafi verið keypt á undirverði við nauðungarsölu.

Stefnandi vísi hér einnig til sömu sjónarmiða og fyrr um óréttmæta auðgun og til almennra reglna eignarréttar, veðréttar, kröfuréttar og samningaréttar, um það að veðhafa beri að skila eiganda umframverðmæti eignar sem hann eigi veðrétt í og gangi að til að fullnusta hina veðsettu kröfu. Krafa um málkostnað styðjist við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. og 3. mgr. ákvæðisins, en til stuðnings varakröfu og þrautavarakröfu stefnanda vísist til 2. mgr. 25. gr. þeirra sömu laga.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnda

Stefndi mótmæli lýsingu stefnanda á málavöxtum að því marki sem hún fari gegn málatilbúnaði stefnda, þar á meðal um meint loforð starfsmanns stefnda. Hér sé rætt um stefnda þótt atvik hafi átt sér stað í tíð Lífeyrissjóðs hjúkrunarfræðinga og varði þann sjóð, en lög nr. 2/1997 hafi verið felld úr gildi frá og með 1. janúar 2018 og sá sjóður þá sameinaður stefnda, sbr. lög nr. 35/2017 og sé stefndi því til varnar í málinu.

Stefndi mótmæli málsástæðum stefnanda og krefjist sýknu af dómkröfum hennar. Stefnandi telji sig eiga kröfu á stefnda sem taki „mið af markaðsvirði eignarinnar [Eskihlíð 5] við samþykki tilboðs [stefnda], 35.000.000 kr., að frádregnu söluverði eignarinnar á uppboðinu, 26.000.000 kr. og eftirstöðvum kröfu [stefnda] á hendur stefnanda á 4. veðrétti [1.593.097 kr.], sem ekki fékkst greitt af söluandvirði við nauðungarsöluna“. Sé aðalkrafa stefnanda 7.406.903 krónur, en varakröfur stefnanda af sama meiði að því er virðist. Til stuðnings kröfum sínum vísi stefnandi einkum til þess að starfsmaður stefnda hafi skuldbundið stefnda til að greiða stefnanda fjárhæð aðalkröfu stefnanda og jafnframt til þess „að stefndi hafi hagnast á eigninni, með óréttmætum hætti og á kostnað stefnanda“, þó að óumdeilt sé í málinu að stefnandi hafi verið skylduð til þess að láta fasteignina af hendi á grundvelli laga nr. 90/1991 og að stefndi hafi eignast fasteignina við nauðungarsölu hennar. Þessum og öðrum málsástæðum stefnanda mótmæli stefndi, sbr. hér eftirfarandi.

Stefndi byggi á því að sjóðurinn hafi fullnægt skyldum sínum gagnvart stefnanda í tengslum við og í kjölfar nauðungarsölu á umræddri fasteign í samræmi við lög nr. 90/1991 og aðrar reglur þar að lútandi. Þannig hafi krafa stefnda á hendur stefnanda sem ekki hafi fengist að fullu greidd af söluverði eignarinnar verið felld niður í samræmi við sérreglu 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991, enda hafi stefnda þótt sýnt að líklegt markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs stefnda hefði nægt til fullnustu kröfunnar. Að mati stefnda eigi 6. mgr. 49. gr. laga nr. 91/1991 hér ekki við, enda hafi ekkert staðið eftir af söluverðinu, að fullnægðum kröfum annarra, til ráðstöfunar til stefnanda. Að öðru leyti sé í lögum nr. 90/1991 ekki kveðið á um skyldur kaupanda eignar á nauðungarsölu gagnvart gerðarþola eða um uppgjör þeirra á milli. Að minnsta kosti leiði það ekki af lögum nr. 90/1991 eða öðrum reglum, skráðum eða óskráðum, að kaupanda á uppboði beri að greiða gerðarþola mismun á söluverði og líklegu markaðsverði, sé það hærra, svo sem málatilbúnaður stefnanda gangi hér út á.

Stefndi mótmæli sem röngu og ósönnuðu að starfsmaður stefnda hafi munnlega skuldbundið stefnda „með loforði að standa stefnanda skil á mismun markaðsverðs eignarinnar við nauðungarsölu og áhvílandi veðskulda á 1.-4. veðrétti“ eða að komist hafi á „munnlegur samningur með aðilum um uppgjörið“, svo sem stefnandi haldi fram í stefnu. Þó að löggerningar og samningar séu að meginreglu til ekki formbundnir að íslenskum rétti sé ljóst að rík sönnunarbyrði sé fyrir því að munnlegt loforð hafi verið gefið, eða munnlegur bindandi samningur komist á, og hvíli hún hér alfarið á stefnanda. Gegn afdráttarlausum mótmælum stefnda og starfsmanns stefnda sem hér um ræði, þá beri stefnanda því að sanna að munnlegt loforð hafi verið gefið, eða bindandi samningur komist á, og þá hvenær og hvers efnis þetta hafi þá verið.

Aldrei í samskiptum stefnanda við starfsmann stefnda, hvorki á fundum né á annan hátt, hafi því verið borið við að loforð af þessu tagi hafi verið gefið eða að stefndi hafi skuldbundið sig til þessa með öðrum hætti. Ekkert í gögnum málsins gefi slíkt til kynna og hvorki í erindi stefnanda, 2. febrúar 2017, né í erindi lögmanns hennar, 22. september 2017, þar sem færð hafi verið fram rök stefnanda fyrir kröfunni á þeim tíma, sé vísað til slíks loforðs eða skuldbindingar. Í málatilbúnaði stefnanda að þessu leyti felist sú þversögn að því sé annars vegar haldið fram að starfsmaður stefnda hafi gefið stefnanda meint loforð „í kjölfar nauðungarsölunnar“ en síðan hins vegar að „[v]egna loforðs stefnda taldi stefnandi ekki ástæðu til þess að freista þeirra úrræða sem nauðungarsölulög bjóða upp á, til að hnekkja nauðungarsölu, né að ganga til samninga við kröfuhafa“. En svo sem ráða megi af málavöxtum og gögnum málsins sé hins vegar ljóst að fyrstu samskipti stefnanda, eða fulltrúa hans, við starfsmann stefnda hafi verið í febrúar 2015, þá í tengslum við leigu eignarinnar. Þá hafi verið liðið meira en ár frá framhaldi uppboðs, 27. nóvember 2013, og rúmir fimm mánuðir frá samþykki boðs stefnda í fasteignina, 2. september 2014, og því sýnilega liðnir allir frestir laga nr. 90/1991 til að „freista þeirra úrræða“ sem lögin bjóði upp á. Hið sama hljóti að teljast eiga við um möguleika stefnanda „til að ganga til samninga við kröfuhafa“. Þá sé því og mótmælt, hvað sem öðru líði, að loforð af þeim toga sem stefnandi vísi til falli undir stöðuumboð einstakra starfsmanna stefnda og teljist þessi málsástæða stefnanda því þegar af þeirri ástæðu vera haldlaus með öllu.

Stefnandi byggi einnig á því að stefndi hafi „auðgast með óréttmætum hætti á kostnað stefnanda“ og vísi þar um til ólögfestrar undantekningarreglu um að við sérstakar aðstæður verði þeim sem hafi án réttmætrar ástæðu öðlast verðmæti sem tilheyri öðrum og þannig auðgast á hans kostnað með óréttmætum hætti gert að skila eigandanum andvirði þeirrar auðgunar. Stefndi mótmæli því að skilyrði fyrir beitingu slíkrar undantekningarreglu séu uppfyllt hér, en einnig verði að meta kröfu stefnanda eftir eðli máls og með hliðsjón af atvikum öllum. Vísist þá fyrst til þess að hin meinta auðgun stefnda hafi komið til af því að stefndi hafi keypt eignina á nauðungarsölu í samræmi við lög nr. 90/1991, en því hafi ekki verið borið við af hálfu stefnanda að annmarkar hafi verið á framkvæmd nauðungarsölunnar eða að henni hafi ekki gefist færi á að gæta þar réttinda sinna. Aðdragandi þess að fasteignin hafi verið seld á nauðungarsölu hafi verið sá að stefnandi hafi stofnað til skuldbindinga er tryggðar hafi verið með veði í fasteigninni og henni hafi því mátt vera ljóst að ef til vanefnda slíkra skuldbindinga kæmi væri unnt að ráðstafa eigninni án tillits til vilja stefnanda þannig að hún myndi missa allan ráðstöfunarrétt yfir henni, sbr. 1. og 55. gr. laga nr. 90/1991.

Lög nr. 90/1991 séu einnig skýr og tæmandi um þau lögskipti er eigi sér stað við nauðungarsölu, þar á meðal um söluverð sem kaupanda, yfirleitt hæstbjóðanda, beri að greiða fyrir viðkomandi eign, hvernig það sé fundið og því verði ráðstafað. Þegar svo hátti til að lög séu skýr og afdráttarlaus um slík atriði sé vandséð hvernig kaupandi geti talist hafa auðgast með óréttmætum hætti, komi síðar í ljós að líklegt markaðsverð teljist hærra en verð sem hann hafi boðið og þar með skuldbundið sig til að greiða, og hafi greitt, það er söluverðið. Ekki sé unnt að líta svo á að stefndi hafi, með því að kaupa eign stefnanda á nauðungarsölu í samræmi við lög nr. 90/1991 í því augnamiði að verja veðrétt sinn í eigninni, án réttmætrar ástæðu öðlast verðmæti er tilheyrt hafi stefnanda. Hljóti það að teljast réttmæt ástæða í því sambandi að fullnusta lögmæta kröfu er tryggð sé með veðrétti í fasteign með því að bjóða í eignina á nauðungarsölu og verja þannig veðrétt, allt til samræmis við lög nr. 90/1991. Af því leiði þá einnig að meint auðgun stefnda geti ekki talist óréttmæt. Séu þá ekki fyrir hendi þær sérstöku aðstæður er réttlætt geti beitingu undantekningarreglu þeirrar sem stefnandi vísi til. Þó að stefnt sé að því með lögum nr. 90/1991 að sem hæst verð fáist fyrir eignir á nauðungarsölu sé það hins vegar svo að slíkar eignir seljist jafnan á lægra verði en þær myndu gera á almennum markaði, meðal annars þar sem forsendur kaupanda sem verji veðrétt sinn við nauðungarsölu, séu í meginatriðum aðrar en þegar eignir séu keyptar á almennum markaði, t.d. varðandi þörf á eign, endursölumöguleika, ástand, o.fl., og séu aðstæður þá því ekki sérstakar í þeim skilningi sem stefnandi vísi hér til.

Til þess beri jafnframt að líta að þegar stefndi hafi boðið í eignina við framhald uppboðs, 27. nóvember 2013, hafi ekki legið fyrir upplýsingar um líklegt markaðsverð fasteignarinnar eða mat þar að lútandi, en fyrirliggjandi verðmat miðist við september 2014 og sé tekið saman á árinu 2016. Við mat á eigninni við framhald uppboðs hafi því fasteignamat, 28.000.000 krónur, verið lagt til grundvallar. Þegar stefndi hafi sett fram boð sitt í fasteignina við framhald uppboðs hafi því ekkert legið fyrir um að veðrými væri á eigninni, svo sem haldið sé fram í stefnu, og sé því mótmælt að svo hafi verið, eða að ljóst hafi verið að stefndi myndi hagnast við síðari sölu hennar. Megi hér einnig vísa til þess að sá þriðji aðili er tekið hafi þátt í framhaldi uppboðs hafi hæst boðið 25.600.000 krónur og veðhafar á 5.–7. veðrétti ekki séð sér hag í því að verja veðrétt sinn. Ljóst sé að ef markaðsverð eignarinnar hefði fyrirsjáanlega verið svo miklu hærra en söluverð og mikið veðrými fyrir hendi, eins og stefnandi haldi fram, þá hefði þriðji aðili gert hærra tilboð og veðhafar varið veðrétt sinn. Hafi þeir þó ekki talið ástæðu til þess, hvorki við framhald uppboðs 27. nóvember 2013 né fram að því að boð stefnda hafi loks verið samþykkt þann 2. september 2014.

Hér beri einnig að gæta að því að stefnandi hafi átt þess kost við nauðungarsölu fasteignarinnar að krefjast þess að hún færi fram á almennum markaði, sbr. 23. gr. og VI. kafla laga nr. 90/1991, en þann kost hafi stefnandi ekki nýtt sér. Á því geti stefndi ekki borið ábyrgð eða halla. Hafi stefnandi þannig átt kost á því samkvæmt lögum nr. 90/1991 að freista þess að fá almennt markaðsverð fyrir eignina teldi hún það á þeim tíma vera annað og hærra en fengist fyrir eignina á nauðungarsölu. Til viðbótar þessu séu hér ótalin úrræði XIII. og XIV. kafla laga nr. 90/1991 til að krefjast úrlausnar héraðsdóms um ágreining við nauðungarsölu og um gildi nauðungarsölu eftir að henni sé lokið, en þau úrræði hafi stefnandi ekki kosið að nýta sér. Við mat á kröfum og málatilbúnaði stefnanda verði að mati stefnda að hafa framangreind ákvæði laga nr. 90/1991 og önnur af sama meiði í huga, þar á meðal út frá tómlæti stefnanda að styðjast við þau úrræði er lögin bjóði innan þeirra tímamarka sem þar sé kveðið á um.

Í kröfu stefnanda virðist því felast að kaupanda á nauðungarsölu beri í raun ekki aðeins að greiða það verð fyrir eign sem hann hafi boðið og þar verið samþykkt, það er söluverð samkvæmt lögum nr. 90/1991, heldur metið eða áætlað markaðsverð eignarinnar reynist það vera hærra. Felist þannig í kröfu stefnanda að stefndi þurfi í reynd að greiða hærra verð fyrir umrædda fasteign en hann hafi þannig skuldbundið sig til við nauðungarsöluna, en vandséð sé að mati stefnda hvernig slíkt fái samrýmst ákvæðum laga nr. 90/1991 eða þá almennum reglum samningaréttar og kröfuréttar. Þessu til viðbótar, þá sé í stefnu ekki skýrt hvers vegna stefnandi eigi rétt til þess mismunar sem krafa hennar miðist við, en t.d. ekki þeir kröfuhafar stefnanda sem hafi notið veðréttinda í fasteigninni, en ekki fengið kröfur sínar greiddar af söluverði.

Enga þýðingu geti haft í málinu að Landsbankinn hf. hafi tilkynnt stefnanda um endurútreikning kröfu bankans daginn sem framhald uppboðs hafi farið fram eða að krafa bankans hafi þá lækkað, eins og stefnandi haldi fram. Sé krafa og endurútreikningur bankans stefnda óviðkomandi og sé því mótmælt að stefndi hafi haft vitneskju um endurútreikninginn, eða að það hafi einhverja þýðingu í málinu, og að stefndi hafi fengið endurútreikning bankans „í sinn hlut“. Séu vangaveltur stefnanda um að stefndi hefði ekki keypt eignina ef krafa bankans hefði ekki verið endurútreiknuð einnig þýðingarlausar. Þá sé því mótmælt að sérstaka þýðingu hafi í máli þessu að stefndi sé lífeyrissjóður stefnanda eða fjármálafyrirtæki eða hvert sé skilgreint hlutverk stefnda. Beri einnig að vekja athygli á því að umræddri auðgunarreglu hafi lítið verið beitt í framkvæmd, auk þess sem ljóst sé að atvik og aðstæður í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 39/2003 hafi verið öldungis ósambærileg atvikum og aðstæðum í máli þessu.

Stefnandi vísi sérstaklega til þess í stefnu, „að til staðar sé meginregla sem tryggi það að veðhafa beri að skila eiganda umframverðmæti eignar sem hann á veðrétt í og gengur að, til að fullnusta hina veðsettu kröfu“. Mætti ætla að stefnandi væri hér að vísa til þeirrar reglu sem felist í 6. mgr. 49. gr. laga nr. 91/1991, um að gerðarþoli við nauðungarsölu eigi rétt til þess sem eftir standi af söluverði eignar að fullnægðum kröfum annarra. Sú regla eigi hins vegar sýnilega ekki við í þessu máli enda hafi söluverð umræddrar eignar við nauðungarsölu ekki nægt til greiðslu lýstra krafna.

Stefnandi virðist þó telja að á grundvelli þessarar reglu eigi stefnandi „tilkall til afgangs af markaðsvirði eignarinnar við nauðungarsölu“, það er til þess mismunar sem aðalkrafa hans gangi út á. Þessu mótmælir stefndi, þar á meðal því að til sé regla sem feli slíkt í sér. Yrði fallist á að slík regla væri til fælist í því að kaupanda við nauðungarsölu bæri að ganga til uppgjörs við gerðarþola ef samþykkt boð hans við nauðungarsöluna væri lægra en líklegt markaðsverð. Skipti þá væntanlega engu hvort hæstbjóðandi sé gerðarbeiðandi, veðhafi, eða þriðji maður. Augljóst sé að slík regla gangi ekki upp og sé í engu samræmi við fyrirkomulag í lögum nr. 90/1991. Varðandi tilvísun stefnanda til 72. gr. stjórnarskrár, þá sé því mótmælt að ákvæðið eða sjónarmið í því sambandi eigi hér við, og vísist þá til þess að stefnandi hafi átt kost á að krefjast þess að sala íbúðarinnar færi fram á almennum markaði og þar með þann kost að fá ætlað markaðsverð, eða „fullt verð“, fyrir eignina, ef því væri að skipta.

Hvað varði kröfugerð stefnanda þá sé aðalkröfu, varakröfu og þrautavarakröfu hennar mótmælt. Í dómkröfum og málatilbúnaði stefnanda sé miðað við markaðsverð umræddrar fasteignar, 27. nóvember 2013, þegar framhald nauðungarsölu hafi farið fram, og um það markaðsverð sé vísað til fyrirliggjandi verðmats er miðist við september 2014. Beri stefnandi fram skýringar á þessu í stefnu, þar á meðal um að stefndi hafi samþykkt að leggja matið til grundvallar í ágreiningnum og með þessum hætti, sem stefndi mótmæli. Rétt sé að boð stefnda í umrædda fasteign hafi verið samþykkt 2. september 2014, og sala eignarinnar þá farið fram, en afsal síðan verið gefið út 11. nóvember 2014. Af þessum sökum sé í tilvísuðu verðmati miðað við september 2014. Sé því ekki unnt að leggja verðmat þetta til grundvallar aðalkröfu stefnanda, eins og hún sé sett fram, en að öðru leyti sé í stefnu ekki útskýrt hvers vegna stefnandi telji rétt að miða hér við 27. október 2013, en ekki 2. september 2014.

Fjárhæð aðalkröfu stefnanda sé mótmælt, meðal annars af framangreindri ástæðu. Jafnframt vísist til þess að við framsetningu hennar taki stefnandi ekki tillit til þess kostnaðar sem stefndi hafi haft af umræddri fasteign, þar á meðal vegna nauðsynlegra viðgerða er ráðist hafi verið í árið 2015, sbr. fyrirliggjandi gögn um það, lögbundinna gjalda og sölu hennar. Telji stefndi að slíkur kostnaður hljóti að eiga að koma til lækkunar hvers konar fjárkröfu stefnanda, verði að öðru leyti fallist á málatilbúnað stefnanda. Þá taki stefnandi heldur ekki tillit til leigugreiðslna sem gefnar hafi verið eftir af stefnda og sem réttmætt væri að draga frá kröfu stefnanda, eins og hér standi á.

Varðandi varakröfu stefnanda, þá fái stefndi ekki annað ráðið en að hún feli í sér málsástæðu fyrir aðalkröfu, eða eftir atvikum, þrautavarakröfu og því beri að vísa henni frá. Um þrautavarakröfu, sem sé mótmælt, vísist til þess sem fyrr segir. Þá mótmæli stefndi dráttarvaxtakröfu stefnanda, þar á meðal upphafstíma dráttarvaxta, en verði fallist á kröfu um dráttarvexti sé þess krafist að þeir reiknist frá dómsuppsögu.

Niðurstaða.

Málavextir liggja í megindráttum fyrir, nema þá um ætluð samskipti lögmanns stefndu við lögfræðing stefnanda. Enn fremur liggur fyrir að stefnandi hefur fallist á það að miða eigi við 2. september 2014 en ekki við 27. október 2013 í kröfugerð sinni.

Kröfugerð stefnanda er þríþætt, en byggist þó í öllum tilvikum á því að hún telji sig eiga kröfu á hendur stefnda sem svari til mismunar á markaðsverði og kaupverði umræddrar fasteignar að Eskihlíð 5 við nauðungarsölu, að uppgerðum eftirstöðvum skulda stefnanda við stefnda. Er aðalkrafan fjárkrafa um 7.406.903 krónur, auk vaxta, en varakrafan og þrautavarakrafan fela í sér viðurkenningarkröfur. Varakrafan felur í sér að viðurkennt verði með dómi að komist hafi á bindandi samningur málsaðila um að stefndi skyldi greiða stefnanda mismun á markaðsverði og söluverði eignarinnar við nauðungarsöluna, miðað við 2. september 2014, að viðbættum eftirstöðvum kröfu stefnda á 4. veðrétti. En þrautavarakrafan felur í sér að viðurkennt verði með dómi að stefnandi eigi í öllu falli kröfu á stefnda er nemi mismun á markaðsverði og söluverði eignarinnar þann sama dag, að viðbættum eftirstöðvum kröfu stefnda á 4. veðrétti.

Hvað varðar þá hér í fyrsta lagi ætluð samskipti lögmanns stefnda við lögfræðing stefnanda, er eiga að hafa leitt til þess að komist hafi munnlega á bindandi samningur málsaðila um að stefndi skyldi greiða stefnanda mismun á markaðsverði og söluverði fasteignarinnar, þá er þar ótvírætt um að ræða lykilatriði í málinu. Þetta er ein af þremur meginmálsástæðum stefnanda fyrir aðalkröfu hennar, en jafnframt grundvöllur fyrir varakröfu stefnanda um viðurkenningu á því að munnlegt samkomulag hafi í reynd komist á með aðilum þess efnis sem að framan greinir, um ætlað loforð af hálfu lögfræðings stefnda um að stefnandi ætti að njóta söluhagnaðar af umræddri íbúð.

Um þetta atriði liggur það fyrir í málinu að lögmaður stefnanda, R-kvk-nf H-kvk-nf, kom fyrir dóminn og bar þar það um samskipti sín og lögfræðings stefnda, E-kvk-ef Þ-kvk-ef Þ-kvk-ef, að E-kvk-nf hefði tvisvar látið sér munnlega í té þau fyrirheit í þágu stefnanda að stefnandi ætti að njóta söluhagnaðarins af endursölu íbúðarinnar í Eskihlíð eftir uppboðsmeðferðina. Eiga samtölin annars vegar að hafa átt sér stað er þær hafi rætt saman eftir umrætt framhald uppboðs haustið 2013, en hins vegar hafi þær talað saman í þá veru eftir að stefnda skilaði lyklum að íbúðinni haustið 2015.

Fyrir dóm kom einnig E-kvk-nf Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf, lögfræðingur stefnda, og bar þar á þann veg að hún kannaðist ekki við neitt slíkt samkomulag eða slík ummæli sín, sem haldið sé fram af R-kvk-þgf fyrir hönd stefnanda, og muni ekki til þess að þær hafi yfirleitt rætt saman fyrr en þá um haustið 2015 og þá hafi engu slíku verið lofað eða fært í tal.

Með hliðsjón af framangreindum vitnisburðum, er stangast á í verulegum efnum, og því að annað haldbært liggur ekki fyrir í málinu að mati dómsins um það hvernig skilja hafi átt umrædd tvíhliða samskipti af hálfu aðila, þá verður stefnandi að bera hallann af því að ósannað er að einhvers konar munnlegt samkomulag hafi stofnast, þannig að stefndi hafi lofað stefnanda slíku uppgjöri sem stefnandi byggir á í málinu. Brestur þar með jafnframt sá grundvöllur fyrir aðalkröfu stefnanda, auk þess sem við blasir að þá verði enn fremur að sýkna stefnda alfarið af varakröfu stefnanda í málinu.

Að öðru leyti byggist kröfugerð stefnanda á þeirri málsástæðu að sú niðurstaða að stefndi hafi í reynd fengið í sinn hlut söluhagnað sem nemi mun á uppboðsandvirði og markaðsvirði eignarinnar, þegar stefndi leysti hana til sín við uppboðsmeðferðina, hafi falið í sér óréttmæta auðgun stefnda, sem stefnda beri þá að standa stefnanda skil á.

Um þessa málsástæðu fyrir kröfum stefnanda er það að segja að hún hlýtur að verða, eins og stefnandi hefur byggt á, að grundvallast á því að sýnt þyki að stefnandi hafi beðið tjón og að gagnaðili hafi þá að sama skapi ómaklega auðgast á þeirri stöðu.

Fallast verður á það með stefnanda að sú atburðarás sem leiddi til skuldavanda hennar og það hversu óheppilega fór með nauðungarsölu á fasteign hennar, þar sem hún fékk vitneskju um leiðréttingu á ólögmætum gengislánum sem hvíldu á íbúðinni sama dag og framhald nauðungarsölunnar fór fram, hafi sannanlega verið henni afar óhagstætt. Þá hefur stefndi vísast, þegar upp er staðið, haft umtalsverðan hagnað af því að hafa leyst þannig til sín eign hennar í kjölfar uppboðs, eins og lýst er hér að framan.

Hins vegar verður að fallast á það með stefnda að langsótt sé að færa rök fyrir því að það ferli sem leiddi til framangreindrar niðurstöðu hafi falið í sér óréttmæta auðgun stefnda. Er þá til þess að líta, sem stefndi hefur vísað til, að stefnandi lét umrædda fasteign sína af hendi á grundvelli nauðungarsölu, sbr. lög nr. 90/1991, en ekki hafa verið færð fram rök fyrir því að sú framkvæmd hafi farið í bága við lög, auk þess að fyrir liggur að stefnandi neytti ekki innan tímamarka úrræða er þau lög bjóða t.d. til að knýja á um sölu fasteignarinnar á almennum markaði, sbr. 23. gr. laganna. Þá liggur óumdeilt fyrir að stefndi leysti eign stefnanda til sín eftir nauðungarsöluna sem hæstbjóðandi, fyrir 26.000.000 króna, til þess að verja veðkröfur sem hann taldi þannig nægilega tryggðar og felldi einnig síðar niður eftirstöðvar kröfu á 4. veðrétti, 1.593.097 krónur, þar sem ætlað markaðsverð væri ótvírætt hærra en kaupverð, en verðmat lá þó þá ekki fyrir varðandi fasteignina. Verður því ekki annað séð en að það uppboðsferli sem leiddi síðan til þeirrar niðurstöðu að stefndi eignaðist fasteignina hafi farið fram með lögformlegum hætti og vandséð hvað geti leitt til þess að stefndi verði eftir á knúinn til að greiða hærra verð fyrir eignina en hann bauð við slíka sölu. Þá verður heldur ekki fallist á að sýnt þyki að stefndi geti talist bera nokkra ábyrgð á þeirri óheppilega tímasettu atburðarás sem snýr að tímasetningu leiðréttingar á ólögmætu áhvílandi gengisláni frá Landsbankanum hf. Verður því að fallast á með stefnda að ekki hafi verið sýnt fram á af hálfu stefnanda að sá ávinningur sem leiddi af fyrrgreindri framvindu hafi falið í sér óréttmæta auðgun stefnda á kostnað stefnanda og verður því aðalkrafa stefnanda eða þrautavarakrafan ekki studd þessum rökum.

Í þriðja lagi byggir stefnandi á því að óskráðar meginreglur á sviði veðréttar eigi að leiða til þess að veðhafa beri að skila veðþola því umframverðmæti sem eftir standi þegar veðkrafan hafi verið fullnustuð af veðandlaginu og eigi þetta þá að verða til þess að fallast megi eftir atvikum á aðalkröfu eða þrautavarakröfu stefnanda í málinu.

Að mati dómsins verður hér að fallast á það með stefnda, að af hálfu stefnanda hafi ekki verið sýnt fram á tilvist almennrar reglu í þá veru sem stefnandi byggir hér á, né heldur að ákvæði 72. gr. stjórnarskrár um fullt verð styðji slíka reglu sem stefnandi vísar hér til. Nægir þá heldur ekki að mati dómsins að virða stöðu stefnda einungis sem veðhafa í þessu sambandi, sbr. og tilvísun stefnanda til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 885/2015, heldur hefur stefndi í máli þessu enn fremur stöðu og tilsvarandi réttindi sem kaupandi fasteignar á nauðungarsölu, sbr. lög nr. 90/1991. En eins og stefndi bendir á að framansögðu, þá fær slík regla sem stefnandi vísar hér til í þessu sambandi, það er um skyldu veðhafa sem kaupir eign á nauðungarsölu til að greiða veðþola mun á söluverði og markaðsverði, a.m.k. enga stoð í 6. mgr. 49. gr., 1. mgr. 57. gr. eða í öðrum ákvæðum nauðungarsölulaga nr. 90/1991. Verður hér að fenginni þeirri niðurstöðu að sýkna stefnda af aðalkröfu og þrautavarakröfu stefnanda í málinu.

En hvað varðar þá loks almennt um framkvæmd fjármálastofnana í viðlíka stöðu og hér um ræðir, þá liggja engin haldbær gögn fyrir í málinu um þann þátt, en það álitaefni hvernig stefndi telur síðan vera réttmætt eða forsvaranlegt að nýta rétt sinn að lögum gagnvart sjóðfélögum í slíkum aðstæðum er handan þess er lög mæla fyrir um.

Að öllu hér framangreindu virtu, þá verður það því niðurstaða dómsins að sýkna verði stefnda af öllum framangreindum dómkröfum stefnanda í máli þessu, það er af aðalkröfu, varakröfu og þrautavarakröfu stefnanda, eins og þær liggja hér fyrir dómi.

Eins og mál þetta er vaxið þykir þó vera rétt að málskostnaður á milli aðila falli niður. Stefnandi nýtur gjafsóknar í málinu, sbr. gjafsóknarleyfi dags. 18. janúar 2018, og ber því að greiða úr ríkissjóði allan gjafsóknarkostnað hennar í málinu, en þar með talin er málflutningsþóknun lögmanns hennar, U-kvk-ef L-kvk-ef H-kvk-ef, sem hér ákvarðast sem 1.300.000 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Mál þetta fluttu U-kvk-nf L-kvk-nf H-kvk-nf lögmaður fyrir stefnanda, en A-kk-nf A-kk-nf lögmaður fyrir stefnda.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D ó m s o r ð

Stefndi, Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins, er sýknaður af dómkröfum stefnanda, H-kvk-ef Þ-kvk-ef A-kvk-ef, í máli þessu.

Málskostnaður á milli aðila fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði. Þar með talin er málflutningsþóknun lögmanns hennar, U-kvk-ef L. H-kvk-ef, 1.300.000 krónur.

Dóminn kveður upp P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf héraðsdómari.