E-5162/2010

I.

Mál þetta, sem var dómtekið 30. mars sl., er höfðað 31. ágúst 2010 af E-kk-þgf M-kk-þgf G-kk-þgf, Fífuhjalla 3 í Kópavogi, gegn Kaldaseli ehf., Undralandi 4 í Reykjavík, og R-kk-þgf O-kk-þgf, til heimilis á sama stað.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiðslu skuldar að fjárhæð 660.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, sbr. III. kafla vaxtalaga, af 220.000 krónum frá 1. mars 2010 til 1. apríl 2010, af 440.000 krónum frá þeim degi til 1. maí 2010 og af 660.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnanda en til vara lækkunar á kröfum stefnanda. Í báðum tilvikum krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi að teknu tilliti til virðisaukaskatts hvað varðar stefnda R-kk-þf.

II.

Málsatvik

Stefnandi er eigandi einbýlishúss að Fífuhjalla 3 í Kópavogi. Með leigusamningi 30. apríl 2009 tók stefndi Kaldasel ehf. húsið á leigu. Samningurinn var tímabundinn og átti að ljúka 31. maí 2010. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 220.000 krónur á mánuði. Stefndi R-kk-nf, sem er eigandi og fyrirsvarsmaður stefnda Kaldasels ehf., tók á sig sjálfskuldarábyrgð á efndum samningsins. Kom fram í samningnum að ábyrgð hans tæki til allra vanefnda, hvort sem um væri að ræða leiguvanskil, skemmdir, lélegan aðskilnað eða önnur vanskil. Í samningnum kom fram að fasteignin væri 263,7 m2 og í sérstöku viðhengi við hann var að finna nánari lýsingu á húsnæðinu, sérstökum fylgihlutum þess og takmörkun á afnotum leigutaka á tilteknu rými í húsinu. Í leigusamningnum var forskráður texti þar sem ástandi húsnæðisins var meðal annars lýst við afhendingu, bæði við upphaf leigutíma og við skil, sem og fyrirmæli um viðhald þess.

Í stefnu er því haldið fram að stefndi Kaldasel ehf. hafi ekki greitt leigu vegna mars, apríl og maí 2010. Í málinu liggur fyrir innheimtubréf, dags. 12. apríl 2010, til stefnda Kaldasels ehf., þar sem félagið er krafið um vangreidda húsaleigu fyrir mars og apríl 2010. Enn fremur liggur fyrir innheimtuviðvörun sem lögmaður stefnanda sendi stefnda R-kk-þgf 7. maí 2010.

Með bréfi þáverandi lögmanns stefndu 1. júní 2010 var upplýst að leiguskuldin hefði ekki verið greidd þar sem leigutaki teldi sig eiga rétt á umtalsverðum afslætti af leigugreiðslum vegna galla á húsnæðinu. Þar er göllunum lýst í fimm liðum og gerð grein fyrir því að vegna afsláttarkröfunnar hefði hið stefnda félag haldið eftir greiðslum, sbr. meðal annars 3. mgr. 17. gr. laga um húsaleigu. Óskað var eftir viðræðum við stefnanda eða tilboði um hæfilegan afslátt en ef ekki yrði fallist á það áskildi stefndi Kaldasel ehf. rétt til að óska eftir mati byggingarfulltrúa, sbr. 4. mgr. 17. gr. sömu laga, eða að dómkveðja matsmann/menn til að meta hæfilegan afslátt.

Þessu bréfi var svarað af hálfu lögmanns stefnanda 1. júní 2010. Þar var ekki fallist á að hinir ætluðu gallar veittu leigutaka rétt til afsláttar af leiguverði. Þá hefði formreglum húsaleigulaga ekki verið fylgt. Ef vangreidd húsaleiga yrði ekki greidd innan sjö daga var upplýst að stefnandi ætti ekki annarra kosta völ en að höfða mál til innheimtu kröfunnar.

Lögmaður stefndu svaraði framangreindu bréfi 14. júní 2010 og gerði þar ýmsar athugasemdir við staðhæfingar af hálfu stefnanda um málið. Þar var einnig bent á að umrædd leiguskuld væri vegna desember 2009 og apríl 2010 en ekki mars og apríl 2010. Var beiðni um samningaviðræður um hæfilegan afslátt áréttuð af hálfu leigutaka.

Í stefnu kemur fram að húsnæðinu hafi verið skilað í lok leigutíma. Gerir stefnandi ýmsar athugasemdir við ástand húsnæðisins þegar því var skilað og áskilur sér rétt til að gera bótakröfu vegna þessa.

III.

1. Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi kveðst reisa kröfu sína á húsaleigusamningi sem hafi verið undirritaður 30. apríl 2009. Samkvæmt honum beri hinu stefnda félagi að greiða 220.000 krónur fyrsta hvers mánaðar. Stefndi hafi ekki greitt fyrir mars, apríl og maí 2010 þrátt fyrir innheimtuaðgerðir. Því kveður hann nauðsynlegt að höfða mál þetta til innheimtu skuldarinnar.

Stefnandi byggir enn fremur á því að stefndi R-kk-nf beri sjálfskuldarábyrgð á efndum samningsins, sbr. 2. tölul. 10. gr. húsaleigusamningsins og undirritun hans á samninginn sem sjálfskuldarábyrgðaraðila.

Stefnandi kveður reikninga 1-3 á grundvelli húsaleigusamnings vera ógreidda:

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

1. 01.03.2010 01.03.2010 220.000,00

2. 01.04.2010 01.04.2010 220.000,00

3. 01.05.2010 01.05.2010 220.000,00

Stefnandi byggir kröfu sína á húsaleigusamningi og meginreglu samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Stefnandi fer fram á að samningurinn verði efndur samkvæmt efni sínu (in natura) þar sem leigutaki hafi haft afnot af húsnæði og fengið sína greiðslu samkvæmt samningi. Stefnandi hafi því efnt sínar skyldur en eigi eftir að fá sína greiðslu. Þá beri stefndi R-kk-nf sjálfskuldarábyrgð á efndum samnings eins og að framan greini.

Af hálfu stefnanda er vísað til meginreglu samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994. Kröfu um dráttarvexti styðji stefnandi við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, með síðari breytingum. Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi varnarþing sé vísað til 33. gr. laga nr. 91/1991.

2. Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að nokkrir ágallar á húsnæðinu hafi komið í ljós eftir að leiga hófst. Í greinargerð stefndu er þessum ágöllum lýst með eftirfarandi hætti:

1. Neðri hæð:

Ekki hafi verið hægt að nota herbergi á neðri hæð hússins eins og til hafi staðið, þar sem þau hafi ekki verið loftræst (baðherbergi, sjónvarpsherbergi, þvottaherbergi, vinnuherbergi). Þá hafi ekki verið loftræsing yfir heitum potti á neðri hæð og hann því ekki verið nothæfur. Bætt hafi verið úr loftræsingu úr herbergjunum í nóvember 2009 að því undanskildu að hvorki hafi verið sett loftræsing á bað eða yfir heitan pott. Áfram hafi því hvorki verið hægt að baða sig né nota heita pottinn. Loftræsing á baðherbergi hafi verið nauðsynleg þar sem ekki hafi verið opnanlegur gluggi á baðherberginu svo sem lögskylt sé. Þá hafi verið mikil ólykt upp úr niðurföllum á þvottahúsi, baði og sturtuherbergi en það hafi ekki verið lagað. Stór hluti neðri hæðar hússins hafi því vart verið leiguhæfur frá maí til nóvember 2009 af þessum sökum. Fyrirsvarsmaður stefnda Kaldasels hafi raunar komist að því síðar að stór hluti neðri hæðar hússins sé líklega ekki samþykktur sem íbúðarherbergi. Skýri það mögulega þá ágalla sem á herbergjunum hafi verið. Starfsmenn stefnda Kaldasels, sem hafi átt að búa í húsnæðinu, hafi ekki flutt þangað inn vegna framangreinds.

2. Efri hæð:

Ofan við eldavél halda stefndu því fram að vantað hafi gufugleypi. Þá hafi ofnar hitnað lítið, hurð vantað á skáp við örbylgjuofn, vart hafi verið við ólykt á klósetti og blöndunartæki í eldhúsi hafi verið léleg.

3. Bílskúr:

Stefndu telja að niðurfall í bílskúr hafi verið í ólagi og mikil ólykt hafi verið upp úr því og þar af leiðandi í bílskúrnum. Hafi bílskúrinn verið ónothæfur sem geymsla vegna þess. Niðurfallið hafi verið lagað 17. apríl árið 2010, rétt áður en leigutíma stefnda Kaldasels lauk. Á sama tíma hafi verið gert við vatnslás í sturtu á neðri hæð. Að auki hafi forsvarsmaður stefnda ekki gert sér grein fyrir því við gerð leigusamningsins, að bílskúrinn sé ofan á hjónaherbergi á neðri hæð hússins. Skúrinn hafi því ekki verið nothæfur til geymslu bifreiða á kvöldin eftir að fólk hafi verið gengið til náða eða snemma á morgnanna þegar fólk hafi verið enn í svefni.

4. Stærð á húsnæði:

Stefndu hafi talið sig vera að leigja húsnæði sem hafi verið 276 m² skv. skrám FMR (skv. leigusamning 263,7 m²) að stærð. Stærð hússins virðist hins vegar vera mun minni og hluti þess ósamþykktur. Telja stefndu það mögulega skýra af hverju hluti húsnæðisins hafi lengst af verið ónothæfur vegna skorts á loftræsingu.

Auk framangreindra ágalla benda stefndu á að verulegt vatnstjón hafi orðið á efri hæð hússins 27. september 2009. Hafi vatn flætt af klósetti efri hæðar um allt hús, þ.m.t. niður á neðri hæð þess. Viðgerðir á klósettinu og gólfefnum á efri hæð, stiga og neðri hæð hafi staðið yfir frá þeim tíma til 14. desember 2009 með tilheyrandi ónæði og afnotamissi. Hafi forsvarsmaður stefnda, Kaldasels ehf., eða aðrir starfsmenn Kaldasels, oft orðið að vera á staðnum vegna viðgerðanna, m.a. til að hleypa inn viðgerðarmönnum.

Af hálfu stefndu er því reyndar haldið fram að ekki hafi verið búið að ganga frá parketi þegar húsnæðinu hafi verið skilaði í maí 2010. Hafi enn átt eftir að slípa og lakka viðgerðir á parketinu. Halda stefndu því fram að lokafrágangi hafi verið frestað í desember þar sem komið hafi verið svo nálægt jólum að leigutaki ekki viljað pakka öllu niður og flytja úr húsnæðinu á þeim tíma. Ekki hafi orðið af framkvæmdunum eftir það m.a. þar sem stefnandi hafi hafnað því að afla stefnda húsnæðis til að geyma húsgögnin í, en um það hefði verið rætt að frágangur á parketinu gæti tekið tvær vikur.

Stefndu lýsa atvikum á þann veg að forsvarsmaður og starfsmenn stefnda Kaldasels ehf. hafi rætt um framangreinda galla við stefnda sem hafi hlutast til um einhvers konar úrbætur á nokkrum þeirra. Þær hafi þó ekki allar heppnast eða verið framkvæmdar seint. Í desember 2009 hafi stefndi Kaldasel ehf. haldið eftir einni mánaðargreiðslu upp í tjón sitt. Hafi forsvarsmenn félagsins reynt að leita samkomulags við stefnanda um afslátt vegna afnotamissis og galla á húsnæðinu en ekki orðið ágengt að því undanskildu að stefnandi hafi aldrei gert athugasemd við að desembergreiðslan hafi ekki verið greidd. Þá hafi hið stefnda félag greitt allar greiðslur frá desember 2009 með fyrirvara um endurgreiðslu vegna tryggingatjóns og ástands hússins, þ.e. fyrir janúar til mars 2010. Hins vegar hafi stefndi ekki greitt leigu fyrir apríl og maí 2010. Þá mótmæla stefndu því að húsnæðinu hafi verið skilað óhreinu eða skemmdu.

Af hálfu stefndu er til þess vísað að samkvæmt 1. mgr. 14. gr. laga um húsaleigu, nr. 36 frá 1994, skuli leiguhúsnæði, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Samkvæmt 3. mgr. 17. gr. sömu laga eigi leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan ekki hafi verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skuli leigjandi skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir því sem hann telur að þarfnist úrbóta samkvæmt 1. mgr. 20. gr. laga um húsaleigu. Þá skuli leigusali láta vinna alla viðgerðar- og viðhaldsvinnu fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda samkvæmt 1. mgr. 21. laga um húsaleigu. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skuli leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti eða á annan hátt, komi aðilar sér saman um það, leiði viðgerðar- og viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulegra skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar á leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan ekki hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Lækkun leigunnar meti byggingarfulltrúi komi aðilar sér ekki saman um afslátt/lækkun, sbr. 4. mgr. 21. gr. laga um húsaleigu.

Stefndi Kaldasel ehf. kveðst reisa kröfur sína um sýknu eða lækkun á kröfum stefnanda á því að stefndi eigi rétt á hlutfallslegri lækkun leigu eða afslætti af leigu vegna ágalla á húsnæðinu og skertum afnotum þess sem nemi ekki lægri fjárhæð en stefnukröfu. Stefndi Kaldasel ehf. hafi gert upp leiguskuld sína við stefnanda og eigi mögulega endurkröfu vegna ofgreiddrar leigu. Áskilur stefndi Kaldasel ehf. sér allan rétt til að höfða sérstakt dómsmál vegna þess komi það í ljós. Þá vísar stefndi Kaldasel ehf. til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, um skuldajöfnuð.

Kröfur stefnda, R-kk-ef O-kk-ef, byggja á sömu sjónarmiðum enda beri hann ekki ríkari ábyrgð en stefndi Kaldasel ehf. Þá byggir hann kröfu sína um sýknu á því að ábyrgð hans sé einföld ábyrgð. Telur hann að ekki verði gerðar kröfur á hendur honum fyrr en reynt hafi á hvort stefndi Kaldasel ehf. greiði hina umkröfðu fjárhæð. Þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna hann.

Með vísan til framangreinds og fyrirliggjandi gagna telur stefndi Kaldasel ehf. að húsnæðið hafi ekki verið í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess sem íbúðarhúsnæðis samkvæmt 1. mgr. 14. laga um húsaleigu, nr. 36 frá 1994. Stefndi Kaldasel ehf. eigi af þeim sökum kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu þann tíma sem ekki hafi verið bætt úr þeim annmörkum sem á húsinu hafi verið, sbr. 3. mgr. 17. gr. sömu laga.

Þessu til stuðnings benda stefndu á þá ágalla sem hafi verið á neðri hæð hússins og að framan greinir, en þeir hafi leitt til þess að stór hluti hæðarinnar hafi vart verið leiguhæfur frá maí til nóvember 2009. Þá hafi úrbætur stefnanda ekki verið fullnægjandi. Starfsmenn stefnda Kaldasels, sem hafi átt að búa í húsnæðinu, hafi ekki flutt þangað inn og því hafi húsnæðið ekki nýst stefnda sem skyldi. Stefndu telja umrædda ágalla vera viðurkennda af hálfu stefnanda þar sem hann hafi leitast við að bæta úr þeim, a.m.k. að hluta, með uppsetningu loftræstikerfis í hluta rýmanna. Þá vísa stefndu til galla á niðurfalli í bílskúr sem hafi leitt til þess að hann hafi verið ónothæfur sem geymsla. Niðurfallið hafi verið lagað 17. apríl 2010 eða rétt áður en leigutíma stefnda Kaldasels hafi lokið. Halda stefndu því fram að í þeirri viðgerð hafi falist viðurkenning á umkvörtunum stefnda. Staðsetning bílskúrsins ofan við hjónaherbergið hafi einnig takmarkað notagildi hans. Enn fremur sé húsnæðið minna en stefndi Kaldasel hafi talið sig vera að leigja og líklega sé það að hluta ósamþykkt.

Stefndu vísa ennfremur til þess að viðgerðir vegna vatnstjónsins í húsnæðinu hafi staðið yfir frá 27. september 2009 fram í miðjan desember 2009. Raunar hafi þeim ekki verið lokið, þ.e. slípun og lökkun parkets, þegar leigutaki hafi flutt út í lok maí 2010. Stefndu taka fram að samkvæmt 2. mgr. 21. gr. laga um húsaleigu skuli leigusali bæta leigjanda slíka röskun með hlutfallslegum afslætti eða á annan hátt, komi aðilar sér saman um það, leiði viðgerðar- og viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulegra skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa. Af fyrirliggjandi gögnum sé a.m.k. ljóst að afnot stefnda af húsnæðinu hafi verið verulega skert af þessum sökum á tímabilinu 27. september 2009 til 14. desember 2009 vegna viðgerðanna. Þá telur stefndi Kaldasel að afnot húsnæðisins hafi einnig verið skert á tímabilinu frá miðjum desember fram til þess að húsnæðinu var skilað þar sem ekki hafi verið gengið frá lökkun parkets. Stefndi Kaldasel ehf. telur sig eiga rétt á hlutfallslegri lækkun leigu og afslætti samkvæmt 3. mgr. 21. gr. húsaleigulaga fyrir framangreind tímabil vegna ástands og viðgerða á hinu leigða.

Verði ekki fallist á sýknu byggja stefndu kröfu sína um lækkun á sömu sjónarmiðum og rakin séu að framan fyrir sýknukröfu.

Stefndu vísa að öðru leyti til meginreglna leiguréttar, samninga- og kröfuréttar, laga um og meginreglna um skuldaskil. Málskostnaðarkrafa stefndu eigi sér ennfremur stoð í 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Verði ekki fallist á sýknu mótmælir stefndi því að dráttarvextir verði miðaðir við fyrra tímamark en dómsuppsögu. Stefndu telja stefnanda ekki eiga rétt á dráttarvöxtum með hliðsjón af meginreglum samninga- og kröfuréttar um beitingu stöðvunarréttar enda telji stefndi Kaldasel sig ekki hafa haldið eftir hærri greiðslum en nemi áætluðum afslætti og kostnaði við að halda rétti sínum fram.

IV.

Í samræmi við áskilnað í greinargerð stefndu óskaði lögmaður þeirra eftir því með bréfi, dags. 19. nóvember 2010, að byggingarfulltrúinn í Kópavogi myndi meta sanngjarna og eðlilega lækkun á leigu húsnæðisins vegna þeirra annmarka sem hann telur hafa verið á húsnæðinu á leigutímanum, sbr. 3. og 4. mgr. 17. gr. og 21. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu. Þessari beiðni var hafnað með bréfi byggingarfulltrúa 16. desember 2010, en synjunin var á því reist að ómögulegt væri að leggja mat á ætlaða galla og afnotamissi löngu eftir að leigusamningi væri lokið sem og því að ástand hússins væri ekki það sama og þegar skerðing á afnotunum átti að hafa orðið. Þessari niðurstöðu var skotið til kærunefndar húsamála 18. janúar 2010 en kærunni var vísað frá nefndinni með bréfi 17. febrúar 2011.

Í þinghaldi 23. mars 2011 var H-kk-nf S-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur að beiðni stefndu til að meta hvort umrætt húsnæði hefði verið haldið annmörkum og hvort stefndi Kaldasel ætti rétt á hlutfallslegri lækkun á leigu í samræmi við ákvæði 3. mgr. 17. gr. og 21. gr. laga nr. 36/1994. Matsgerð matsmannsins var lögð fram í þinghaldi 9. janúar 2012. Þar er gerð grein fyrir vettvangsskoðun og þeim gögnum sem lágu til grundvallar vinnu matsmannsins. Síðan er fjallað um þeim einstöku atriði sem í matsbeiðni voru talin til marks um að húsnæðið væri haldið slíkum annmörkum að stefndi Kaldasel ehf. ætti rétt á hlutfallslegri lækkun á húsaleigu. Í niðurstöðukafla matsgerðarinnar er þessi umfjöllun dregin saman með eftirfarandi hætti:

„Matsmaður telur að loftræsting í baðherbergi, sjónvarpsherbergi og geymslu hafi ekki verið í samræmi við byggingarreglugerð en það eitt hafi ekki gert baðherbergið eða húsið ónothæft. Miðrými hússins er loftræst nægilega. Þvottahús var loftræst en loftrás var nokkru minni en kveðið er á um í byggingarreglugerð. Það gerir þvottahúsið eða húsið ekki ónothæft. Matsmaður telur að niðurföll í baðherbergi, þvottahúsi og bílskúr sé eðlilegt og í samræmi við það sem ætlast er til. Notandi þarf að þrífa niðurföll reglulega og gæta þess að vatn renni í þau til að ekki þorni í vatnslásum.

Matsmaður telur að húsið hafi ekki verið ónothæft þó að svefnherbergi hafi verið undir bílskúr. Fyrirkomulag í húsinu er eins og víða gerist í einbýlishúsum.

Matsmaður telur að húsið sé minna en fram kemur í leigusamningi. Það telur matsmaður að hafi ekki áhrif á notagildi hússins enda er fyrirkomulag og fjöldi herbergja eins og vænta mátti af skoðun. Matsmaður telur að viðgerð á gólfefnum eftir vatnstjón hafi ekki tekið óeðlilega langan tíma og að notagildi hússins hafi ekki skerts svo að húsið hafi verið ónothæft með öllu. Óþægindi eða truflun hafa þó stafað af fyrir íbúa í tæplega 1/6 hluta leigutímans. Atvik sem þetta er hluti af því sem íbúar geta þurft að fella sig við enda er brugðist við svo fljótt sem verða má og truflun takmörkuð eins og kostur er. Matsmaður telur að annmarkar á húsnæðinu að Fífuhjalla 3 hafi ekki verið þess eðlis eða umfang þeirra slíkt að matsbeiðandi eigi rétt á lækkun á húsaleigu.“

Matsmaðurinn staðfesti matsgerðina fyrir dómi. Þar áréttaði hann að leigusamningurinn hefði ekki legið fyrir við matsgerð en hann reiknað með að í honum segði að húsnæðið væri 276 m2 eins og ráða hefði mátt af matsbeiðni. Hið rétta væri að í leigusamningi hefði komið fram að húsnæðið væri 263,7 m2, sem væri sama stærð og fram kæmi í skrám Fasteignamats ríkisins. Samkvæmt útreikningum matsmannsins var stærð hússins 266,7 m2 eða þremur fermetrum meira en samkvæmt Fasteignamati ríkisins.

V.

Í máli þessu krefur stefnandi stefndu um vangreidda leigu í þrjá mánuði samkvæmt leigusamningi 30. apríl 2009 milli stefnanda og stefnda Kaldasels ehf. um einbýlishúsið að Fífuhjalla 3 í Kópavogi. Óumdeilt er að af þrettán mánaða leigutíma séu þrír mánuðir ógreiddir. Stefndi Kaldasel ehf. telur sig eiga rétt til lækkunar á leigugreiðslum sem nemur þessum þremur mánuðum vegna ágalla á fasteigninni, sbr. 14. og 17. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og afnotamissis vegna vinnu við lagfæringu á gólfefni í húsnæðinu, sbr. 21. gr. sömu laga.

Í 14. gr. laga nr. 36/1994 er kveðið á um að leiguhúsnæði skuli vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu þegar það er afhent leigjanda. Skal húsnæðið vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir. Ef hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir skal leigjandi, innan eins mánaðar frá afhendingu, gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist, eins og segir í 16. gr. laganna. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Þá skal leigjandi segja til um galla, sem koma fram síðar og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var.

Í 17. gr. laganna er fjallað á um úrræði leigutaka ef leigusali gerir ekki ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu. Í 3. mgr. þeirrar greinar kemur fram að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan ekki hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Þá lækkun metur byggingarfulltrúi, sbr. 4. mgr. greinarinnar, en unnt er að bera álit hans undir kærunefnd húsamála. Í 36. gr. laganna er síðan kveðið á um að þegar leigjandi eigi rétt til frádráttar frá leigugreiðslu, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis í upphafi leigutíma samkvæmt 17. gr., vegna viðgerðar sem hann hefur framkvæmt á kostnað leigusala samkvæmt 20. gr. eða vegna skerðingar á afnotarétti samkvæmt 21. gr., skuli hann framvísa reikningi sínum, ásamt fylgigögnum og með árituðu samþykki byggingarfulltrúa, við leigusala á næsta gjalddaga leigugreiðslu.

Í kafla III hér að framan eru rakin þau atriði sem stefndu álíta að hafi verið ófullnægjandi við húsnæðið. Telur hann að loftræsting hafi ekki verið nægjanleg á neðri hæð hússins, ólykt hafi borist úr niðurföllum bæði í þvottahúsi, baðherbergi og bílskúr og að ágallar hafi verið á eldhústækjum og eldhúsinnréttingu. Þá hafi staðsetning bílskúrs ofan við svefnherbergi valdið truflun og að stærð húsnæðisins hafi verið minna en fram komi í skrám Fasteignamats ríkisins.

Af hálfu leigutaka var ekki gerð skrifleg grein þessum annmörkum innan þeirra tímamarka sem kveðið er á um í 16. gr. laganna. Þá var byggingarfulltrúi ekki fenginn á leigutímanum til að meta hlutfallslega lækkun leigunnar vegna þessara ætluðu annmarka á húsnæðinu, auk þess sem fyrirmælum 36. gr. laganna var ekki fylgt við að koma kröfu um lækkun leigunnar á framfæri.

Í málinu er eftir sem áður upplýst að stefndi R-kk-nf kvartaði munnlega yfir ófullnægjandi loftræstingu á neðri hæð hússins og að stefnandi hafi í kjölfarið gert bragarbót á henni. Hins vegar hafa ekki verið færðar sönnur að því að kvartað hafi verið yfir öðrum þeim atriðum sem stefndu vísa til, eins og 16. gr. laga nr. 36/1994 áskilur. Taldist leigutaki því una húsnæðinu að því leyti auk þess sem ekki hafa verið færðar viðhlítandi sönnur á framangreinda annmarka fyrir dómi. Gegn neitun stefnanda er heldur ekki fallist á að með þeim lagfæringum sem gerðar voru á loftræstingu á neðri hæð hússins hafi hann viðurkennt að húseignin hafi verið haldið annmarka að því leyti. Samkvæmt matsgerð voru þær vistarverur nothæfar sem ekki voru loftræstar á þann hátt sem byggingarreglugerð krafðist. Af þessum sökum og með vísan til þess sem að framan er rakið um áskilnað laga nr. 36/1994 um ráðstafanir og tilkynningar leigutaka vegna ófullnægjandi ástands húsnæðisins liggur ekki fyrir að stefndi Kaldasel ehf. eigi rétt til lækkunar á leigunni með vísan til 3. mgr. 17. gr. sömu laga.

Í 21. gr. laga nr. 36/1994 kemur fram að viðgerðar- og viðhaldsvinnu skuli leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda. Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Í ákvæðinu segir síðan að verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geti þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en að heimilt sé að bera álit hans undir kærunefnd húsamála. Fyrrgreind fyrirmæli 36. gr. laganna gilda jafnframt um það með hvaða hætti kröfu um frádrátt á leigugreiðslum á grundvelli 21. gr. sé komið á framfæri við leigusala.

Upplýst er að vatnsleki varð á baðherbergi á efri hæð húsnæðisins 27. september 2009. Af þeim sökum urðu skemmdir á gólfefni á gangi sömu hæðar, á stiga niður á neðri hæð og á miðrými neðri hæðar. Samkvæmt matsgerð skoðuðu parketviðgerðarmenn ástand gólfefnisins 22. október 2009 og var gert við það til bráðabirgða 26. október til 1. nóvember 2009. Samkvæmt framburði E-kk-ef Ó-kk-ef, sem vann að lagfæringu parketsins, sem og öðrum skýrslum í málinu liggur fyrir að skipt var um fljótandi parket á neðri hæð hússins en gegnheilt parket á efri hæð var límt niður og lagfært. Samkvæmt matsgerð virðist vinnan á efri hæðinni hafa farið fram 9. til 15. nóvember 2009 og 18. nóvember til 2. desember 2009 á neðri hæðinni. Óumdeilt er að í tengslum við lagfæringu gólfefna vegna vatnslekans hafi verið skipt um parket í herbergjum á neðri hæðinni að beiðni stefnda R-kk-ef, sem taldi myglusvepp leynast þar undir gólfefninu. Vinna við uppsetningu og lagfæringu loftræstingar á neðri hæð fór fram á sama tíma og unnið var að lagningu parketsins á neðri hæðinni.

Meðan á þessari vinnu stóð var ekki leitað eftir mati byggingarfulltrúa á því hvort hún leiddi til verulegra skertra afnota eða afnotamissis, eins og 21. gr. laga nr. 36/1994 áskilur. Dómurinn telur að það hafi mikla þýðingu fyrir sönnun á því hvort skilyrði afsláttar af leigugreiðslum samkvæmt ákvæðinu hafi legið fyrir og verða stefndu að bera hallan af þessu tómlæti. Þá var fyrirmælum 36. gr. laganna ekki fylgt við að koma fram kröfu um lækkun leigunnar af þessu tilefni. Matsgerð sem og framburðir þeirra vitna sem gáfu skýrslu fyrir dómi færa ekki heldur sönnur á að vinna við lagfæringu gólfefnisins hafi leitt til verulegra skertra afnota leigutaka af húsnæðinu, þó að hún hafi án efa valdið truflun og röskun fyrir íbúa. Ekki liggur því fyrir að stefndi Kaldasel ehf. eigi rétt á lækkun leigugreiðslna á grundvelli 2. mgr. 21. gr. laga nr. 36/1994.

Í leigusamningi stefnanda og stefnda Kaldasels ehf. kom skýrt fram að ábyrgð ábyrgðarmanns, stefnda R-kk-ef, væri sjálfskuldarábyrgð. Leigusamningurinn veitti því stefnanda rétt til að krefja hann um greiðslu vangreiddrar leigu þegar leigutaki, stefndi Kaldasel ehf., innti þær ekki af hendi á réttum tíma. Ætlaðri gagnkröfu um afslátt var ekki komið á framfæri með útgáfu reiknings af hálfu leigutaka með staðfestingu byggingarfulltrúa í samræmi við áskilnað 36. gr. laga nr. 36/1994. Kröfu stefnanda um vangreidda leigu í þrjá mánuði er því réttilega beint að stefnda R-kk-þgf ásamt stefnda Kaldaseli ehf.

Með skírskotun til þess sem að framan er rakið er á það fallist að stefndu beri sameiginlega (in solidum) að greiða stefnanda þriggja mánaða leigu samkvæmt leigusamningi stefnanda og stefnda Kaldasels ehf. Dráttarvaxtakrafa stefnanda tekur mið af því að síðustu þrír mánuðir leigutímans séu ógreiddir. Krafan eins og hún er fram sett af hálfu stefnanda á sér stoð í 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 og verður á hana fallist eins og í dómsorði greinir.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verða stefndu dæmdir sameiginlega til að greiða stefnanda málskostnað. Í ljósi reksturs málsins fyrir dómi og framlagðra upplýsinga um tímaskráningu lögmanns stefnanda þykir málskostnaðurinn hæfilega ákveðinn 750.000 krónur.

Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, Kaldasel ehf. og R-kk-nf O-kk-nf, greiði stefnanda, E-kk-þgf M-kk-þgf G-kk-þgf, sameiginlega 660.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 220.000 krónum frá 1. mars 2010 til 1. apríl 2010, af 440.000 krónum frá þeim degi til 1. maí 2010 og af 660.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnanda sameiginlega 750.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf H-kk-nf (sign.)