E-476/2015

Mál þetta var þingfest 6. maí 2015 og tekið til dóms 3. nóvember sl. Stefnandi er H-kvk-nf L-kvk-nf J-kvk-nf, [...], [...], en stefndu eru Þ-kk-þgf H-kk-þgf, [...], [...], og L-kvk-nf A-kvk-nf, sama stað.

Dómkröfur stefnanda á hendur stefndu eru þær að þau verði dæmd til að greiða stefnanda afslátt eða skaðabætur að fjárhæð 6.096.700 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 30. maí 2014 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða henni málskostnað með inniföldum áhrifum 24% virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Stefndu krefjast aðallega sýknu en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Með réttargæslustefnu var af hálfu stefndu þingfest mál 2. september 2015, sem sameinað var þessu máli, gegn H-kk-þgf Þ-kk-þgf og H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf til þess að gæta réttar síns. Engar kröfur eru gerðar á hendur þeim en þau krefjast málskostnaðar úr hendi réttargæslustefnendum.

Mál þetta var upphaflega höfðað aðallega gegn Sjóvá-Almennum tryggingum hf. en með úrskurði 23. september 2015 var kröfum á hendur tryggingarfélaginu vísað frá dómi þar sem talið var að stefnanda væri ekki heimilt að stefna tryggingarfélaginu beint samkvæmt eldri lögum um vátryggingarsamninga nr. 20/1954 sem þá giltu um sakarefnið. Þá var með úrskurði 2. september 2015 fallist á beiðni stefnanda um að sami matsmaður yrði á ný dómkvaddur til að framkvæma mat.

I

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi 26. ágúst 2009 keypti stefnandi ásamt eiginmanni sínum einbýlishúsið [...], [...], af stefndu. Kaupverð var 80.000.000 króna. Afhending eignarinnar fór fram 5. september 2009 og var afsal gefið út 7. september 2009 til þeirra beggja. Hinn 17. apríl 2010 afsalaði eiginmaður stefnanda sínum hluta hússins til stefnanda og er hún frá þeim tíma einn eigandi að fasteigninni. Stefndu keyptu eignina notaða 19. maí 2005 og bjuggu þar í fjögur ár.

Húsið [...], [...], var byggt á árunum 2000-2001. Stefnandi segir að veturinn 2012-2013 hafi hún orðið vör við leka á þaki hússins. Lekinn hafi lýst sér í því að umtalsvert vatn komst í gegnum þak hússins og lak niður suðurvegg í stofu og í holi. Stefnandi kveðst hafa fengið byggingarverktakafyrirtækið Nýmót ehf. til þess að athuga orsakir lekans. Þegar þak hússins var opnað hafi komið í ljós að við byggingu hússins hafði í verulegum atriðum verið vikið frá samþykktum uppdráttum, lögum og reglugerðum og hafi byggingarstjóri hússins ekki gætt þess að eðlilegum og venjulegum byggingaraðferðum væri fylgt.

Samkvæmt gögnum málsins tilkynnti eiginmaður stefnanda stefnda Þ-kk-þgf með tölvubréfi 24. júlí 2013 að leki væri á þaki hússins og til stæði að skoðunarmenn opnuðu þakið. Var stefnda boðið að vera viðstaddur sem hann þáði ekki. Stefnandi óskaði eftir dómkvaðningu matsmanns en beindi matsbeiðni eingöngu að Sjóvá-Almennum tryggingum hf. Dómkvaðning matsmanns fór fram 9. janúar 2014 og skilaði matsmaður matsgerð í apríl sama ár. Þann 30. apríl 2014 sendi stefnandi kröfubréf til Sjóvár-Almennra trygginga hf. vegna starfábyrgðartryggingar byggingarstjóra. Með bréfi tryggingarfélagsins 13. maí 2014 var kröfunni hafnað þar sem talið var að krafa stefnanda væri fyrnd. Með úrskurði úrskurðarnefndar um vátryggingarmál 19. ágúst 2014 var komist að þeirri niðurstöðu að krafa stefnanda á hendur tryggingarfélaginu væri fyrnd. Eiginmaður stefnanda tilkynnti stefnda Þ-kk-þgf bréflega 26. september 2014 að matsmaður hefði verið dómkvaddur og að hann hefði komist að niðurstöðu um leka á þakinu. Með tölvubréfi 19. mars 2015 tilkynnti eiginmaður stefnanda stefnda Þ-kk-nf um væntanlega málssókn á hendur honum. Sú tilkynning var ítrekuð 20. apríl 2015. Málið var þingfest 6. maí 2015. Með nýrri matsbeiðni 19. júní 2015 var beiðni beint að stefndu í málinu og lá matsgerð gagnvart þeim fyrir í apríl 2016.

II

A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, var dómkvaddur 9. janúar 2014 til þess að skoða þakið og frágang þess, meta hverra úrbóta væri þörf og hvað þær myndu kosta. Í niðurstöðu matsmanns segir m.a. að samkvæmt aðaluppdrætti Sægeims arkitekta komi fram að burðarvirki þaks eigi að hvíla á steyptum útveggjum/burðarveggjum og millibitum og súlum úr stáli. Þak eigi að vera klætt (aluzink) bárujárni og þakhalli 14 gráður. Loftun milli sperra við þakskegg eigi að vera með a.m.k. 55 mm óslitnu loftbili milli undirlagsplötu og 200 mm steinullareinangrunar með áföstu vindvarnarlagi. Neðan á loftsperru sé loftþétt byggingarplast, rakavarnardúkur. Öll samskeyti séu a.m.k. 200 mm breið skeytt saman með kítti, ekki límbandi. Loft sé klætt plötum í flokki 1 á timburlagnagrind.

Á séruppdrætti framangreinds hönnuðar, sneiðing, komi fram að loftunarbil skuli vera 50 mm. Gert sé ráð fyrir 25x50 mm kverklista beggja vegna við sperru og 25x50 mm miðjuklossa fyrir miðju sperrubili til að skerma af loftun þaks.

Á samþykktum uppdrætti E-kk-ef Þ-kk-ef G-kk-ef, þakvirki, komi fram að stálbitar séu í þaki hússins þar sem haflengd þakflatar sé mest og undir mæni hússins. Stálbitarnir séu IPE200 og séu á þá soðin flatjárn til festingar fyrir sperrur. Gert sé ráð fyrir 50 mm þéttull ofan á stálbita til þess að koma í veg fyrir kuldabrú í gegnum þakvirkið.

Ekki liggi fyrir upplýsingar um tegund málmklæðningar á þaki en í leiðbeiningum framleiðenda sambærilegra klæðninga segi að þakklæðning skuli sett á lektur. Frágangur við mæni skuli gerður með formaðri áfellu sem nái u.þ.b. 120-150 mm niður á þakplötur beggja vegna við kjöl. Samkvæmt leiðbeiningum skuli sett þéttiborð milli þakklæðningar og mænisáfellu. Gert sé ráð fyrir að þakklæðning sé skrúfuð í lágbáru og lektu.

Við skoðun á þakinu hafi komið í ljós að þakklæðing sé fest með skrúfum og sé skrúfað í lágbáru málmklæðningarinnar. Ekki séu neinar lektur undir og gangi því skrúfurnar beint niður í þakpappann. Á kili þaks sé formuð kjalaráfella og hylji hún bil milli þakflata. Þakklæðning nái u.þ.b. 55 mm inn undir kjalaráfellu og séu þéttiborðar þar á milli en þeir séu ekki rétt staðsettir. Í stað þess að vera fremst undir áfellu séu þeir rétt innan við enda þakklæðningar undir kili. Því myndist töluvert op þar sem þeir falli aftan við enda þakklæðningar og í slagveðrum sé mögulegt að umtalsvert regnvatn komist undir klæðninguna.

Matsmaður segir að staðsetning stálbita í þakvirki hússins, með hliðsjón af staðsetningu á sperrum, sé ekki í samræmi við uppdrætti. Stálbitarnir standi of hátt upp. Þar sem hæð sperruvirkis sé ekki í samræmi við uppdrætti komi það í veg fyrir að loftun þaks sé fullnægjandi. Staðsetning stálbitanna geri það að verkum að loftun þaks sé verulega skert. Reynt hafi verið að gera borgöt eða skörð í borðaklæðninguna til að ná einhverri loftun yfir stálbita. Þessi borgöt séu í gengum málmklæðningu á þaki á að minnsta kosti einum stað og því sé gat í þakinu. Einnig hafi borðaklæðning yfir stálbita verið hækkuð í þakfleti til þess að leysa loftun þaks. Til viðbótar hafi verið troðið steinullareinangrun á milli borðaklæðningar og stálbita til þess að koma í veg fyrir kuldabrú en um leið verið lokað fyrir loftun. Þá komi brot í borðaklæðningu þaksins yfir bitunum, þ.e. lyfta hefur þurft þakborðunum sem eigi að vera yfir bitunum með fleygum til þess að reyna að festa þau. Þetta leiði af sér það að brot myndast í þakjárninu yfir bitunum þar sem það liggi ekki á sléttum fleti eins og því sé ætlað.

Í kverk milli sperra og borðaklæðingar hafi verið komið fyrir 25 x 25 mm listum en ekki sé neinn listi fyrir miðju sperrubili. Sums staðar sé listinn aðeins öðrum megin. Loftunarbil milli borðaklæðningar og einangrunar sé því hvorki í samræmi við aðaluppdrátt né séruppdrátt að mati matsmanns þar sem gert hafi verið ráð fyrir þremur 25 x 50 mm listum til þess að tryggja 50 mm loftunarbil.

Það er álit matsmanns að loftun þaksins sé verulega ábótavant. Til viðbótar framangreindu nái einangrun að loka fyrir loftunarrör að innanverðu vegna þess að kverklistar og miðjuklossar í sperrubilum séu ekki eins og mælt er fyrir á teikningum. Reynt hafi verið að bæta loftunina yfir stálbitana með því að bora göt með borvél í klæðninguna yfir þeim. Ekki hafi betur tekist til en svo að borað hafi verið upp úr þakinu gegnum þakjárnið og séu göt á því.

Loft í húsinu séu alls staðar klædd gifsplötum sem skrúfaðar eru upp. Aðeins loft á baðherbergi og gestasnyrtingu séu tekin niður. Þegar loftaklæðningin hafi verið skoðuð hafi komið í ljós að loftklæðing við suðurvegg í stofum hafi verið skemmd eftir leka en einnig hafi mátt sjá að klæðningin var bólgin í mæni vegna raka. Það bendi til þess að rakasperra hússins sé ekki fullnægjandi að mati matsmanns og rakt loft komist upp og þéttist á stálbitunum en þeir myndi kuldabrú gegnum þakið þar sem ekki hafi verið unnt að koma neinni einangrun ofan á þá vegna þess að þaksperrur sitja of lágt.

Þá skoðaði matsmaður rakasperru ofan frá en ekki var farið út í að rífa niður alla loftklæðningu í húsinu. Matsmaður sá göt á rakasperrunni sem gera verði við.

Það er mat matsmanns að fjarlægja þurfi alla málmklæðningu af þaki ásamt áfellum og fjarlægja þurfi borðaklæðningu af þaki. Setja verði lista ofan á sperrur til þess að fá aukið loftunarbil og til að koma fyrir einangrun ofan við stálbita í þeim tilgangi að koma í veg fyrir kuldabrú. Klæða þurfi þak aftur með borðaklæðningu, pappaleggja með samlímdum þakpappa. Endurnýja þurfi allar áfellur og útbúa nýjar við þakrennur. Þá telur matsmaður að þegar farið verði í að auka loftunarbil þakflatar þurfi að taka alla einangrun upp, skoða frágang rakasperru og gera við þau göt sem þá koma í ljós. Niðurstaða matsmanns er sú að kostnaður við viðgerð á þaki hússins nr. 10 að [...] nemi 6.096.700 krónum.

III

Kröfu sína á hendur stefndu byggir stefnandi á því að hún eigi afsláttar- eða skaðabótakröfu á hendur stefndu, seljendum fasteignarinnar, samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnandi eigi beina kröfu á stefndu samkvæmt 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þrátt fyrir að hún hafi í upphafi keypt fasteignina ásamt eiginmanni sínum. Stefnandi hafi ekki beint kröfum sínum að stefndu fyrr en eftir að niðurstaða úrskurðarnefndar í vátryggingamálum lá fyrir, enda hafi stefnandi talið að hún myndi fá fullar bætur úr starfsábyrgðartyggingu byggingarstjórans hjá meðstefnda, Sjóvá-Almennum tryggingum hf.

Afsláttarkröfu sína á hendur stefndu byggir stefnandi á því að fasteignin [...], [...], hafi við kaup stefnanda verið haldin leyndum göllum sem stefndu beri ábyrgð á. Verulegir gallar séu á þaki fasteignarinnar og ljóst að hún standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 og kaupsamningi aðila 26. ágúst 2009. Stefnandi hafi verið að kaupa nánast nýtt hús, aðeins sjö ára gamalt, og hafi ekki mátt búast við því að þurfa að fara í viðgerðir á þaki hússins fyrir 6.096.700 krónur aðeins fjórum árum eftir kaupin. Göllum þessum sé nákvæmlega lýst í matsgerð A-kk-ef E-kk-ef, byggingarfræðings og húsasmíðameistara. Ef stefnandi hefði fyrir kaupin fengið upplýsingar um þessa galla hefði hún aldrei keypt fasteignina eða að minnsta kosti ekki fyrir það verð sem samdist um. Stefnandi hafi mátt treysta því að fasteignin væri byggð í samræmi við samþykktar teikningar, byggingarreglugerð og samkvæmt góðum byggingarvenjum og væri í góðu lagi, enda aðeins sjö ára gömul við kaupin.

Stefnandi byggir kröfu sína um afslátt úr hendi stefndu á 41. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Skilyrði afsláttar hafi verið talin þau að í fyrsta lagi sé fasteign gölluð í skilningi laga nr. 40/2002, í öðru lagi að gallinn yfirstígi gallaþröskuld 18. gr. laganna, í þriðja lagi að gallinn hafi áhrif til lækkunar á verðmæti fasteignarinnar og í fjórða lagi að kaupandi hafi ekki með óréttmætum hætti komið í veg fyrir úrbætur seljanda samkvæmt 39. gr. Alveg sé ljóst að leki í þaki fasteignar sé galli í skilningi laga nr. 40/2002. Þá sé þessi mikla vansmíði á þaki hússins þannig að úrbætur verði ekki gerðar nema rífa þakið af húsinu sem teljist verulegur galli og rýri verðmæti fasteignarinnar mjög verulega. Þá sé ljóst að stefnandi þurfi aldrei að sætta sig við úrbætur stefndu samkvæmt 39. gr., enda hafi þau ekki boðið þær fram. Samkvæmt 2. mgr. 41. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 skuli ákveða afslátt að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla. Því sé krafist afsláttar samkvæmt matsgerð. Afsláttarkrafa stefnanda á hendur stefndu sé ekki fyrnd og byggist það á 10. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007 en stefnanda skorti nauðsynlega vitneskju um kröfu sína á hendur stefndu þar til matsgerð lá fyrir í apríl 2014. Fyrr hafi hún ekki getað sett fram kröfu gegn stefndu.

Skaðabótakröfu sína að fjárhæð 6.096.700 krónur úr hendi stefndu byggir stefnandi á 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Alveg sé ljóst að þessi vansmíði á þaki fasteignarinnar [...], sé verulegur galli í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem þak hússins leki og liggi undir skemmdum vegna vanloftunar. Þá liggi öll fasteignin undir skemmdum vegna lekans. Krafist sé efndabóta til þess að stefnandi verði eins sett og til stóð þegar samningur aðila var gerður. Kröfu sína byggir stefnandi á því að stefndu beri stjórnunarábyrgð á þeim göllum sem séu á þaki fasteignarinnar samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laganna. Stefndu beri hlutlæga ábyrgð á efndum kaupsamningsins, þ.e. að stefnandi fengi fasteign sem héldi vatni og byggð væri samkvæmt samþykktum teikningum og gildandi lögum og reglum. Stefnandi kveðst ekki byggja á því að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, enda ekkert upplýst um það að þeim hafi mátt vera þessi vansmíði á þaki fasteignarinnar ljós er þau seldu stefnanda hana. Krafist sé skaðabóta að fjárhæð 6.096.700 krónur en það sé sú fjárhæð sem hinn dómkvaddi matsmaður telji að viðgerð á göllunum muni kosta. Skaðabótakrafa stefnanda á hendur stefndu fyrnist samkvæmt 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu en það hafi ekki verið fyrr en í apríl 2014 sem stefnandi hafi fengið þær upplýsingar að henni væri mögulegt að hafa uppi bótakröfu.

Stefnandi byggir á skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, einkum 2. og 51. gr., lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 37., 41., 43. og 45. gr., lögum um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007, einkum 2. og 10. gr., lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991. Málskostnaðarkrafa stefnanda byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991.

Kröfufjárhæðin byggist á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns samkvæmt matsgerð í apríl 2014 en hún sundurliðast þannig í matsgerð hins dómkvadda matsmanns:

if !vml

IV

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að stefnandi hafi glatað rétti til að bera fyrir sig galla gagnvart þeim samkvæmt 1. og 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefndu byggja á því að samkvæmt fortakslausu ákvæði 2. mgr. 48. gr. hafi réttur stefnanda til að senda tilkynningu samkvæmt 1. mgr. 48. gr. verið fallinn niður fyrir fullt og allt eftir 5. september 2014 en þá hafi fimm ár verið liðin frá afhendingu fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningi aðila.

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga skuli kaupandi tilkynna seljanda um eðli og umfang vanefndar og jafnframt að kaupandi ætli að bera hana fyrir sig gagnvart seljanda. Stefnandi hafi ekki sent stefndu slíka tilkynningu fyrr en eftir að frestur samkvæmt 2. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga var sannanlega liðinn og hafi hún þar með glatað rétti til að bera galla fyrir sig.

Í stefnu segi að stefnandi hafi ekki beint kröfum sínum að stefndu fyrr en eftir að niðurstaða úrskurðarnefndar í vátryggingarmálum hafi legið fyrir. Úrskurðurinn hafi verið kveðinn upp 19. ágúst 2014. Sé því óumdeilt í málinu að tölvuskeyti þau, sem eiginmaður stefnanda hafi sent stefndu sumarið 2013 og eftir atvikum önnur samskipti sem kunna að hafa átt sér stað, hafi ekki falið í sér gilda tilkynningu í skilningi 48. gr. fasteignakaupalaga. Eins og fyrr sé rakið hafi eiginmaður stefnanda fyrst haft samband við stefnda Þ-kk-þf H-kk-þf eftir að úrskurður var kveðinn upp með tölvuskeyti 26. september 2014 og hafi þá framangreindur fimm ára frestur verið liðinn.

Að auki byggja stefndu á því að tilkynning kaupanda um galla í skilningi 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga hafi heldur ekki verið send innan sanngjarns frests frá því að stefnandi varð vör við meintan galla. Eins og greini í stefnu virðist stefnandi hafa orðið vör við leka veturinn 2012 – 2013. Ekki sé unnt að líta svo á að stefndu mættu ætla að kröfu vegna þessa yrði beint að þeim fyrr en í fyrsta lagi með tölvuskeyti eiginmanns stefnanda hinn 20. apríl 2015.

Stefndu byggja ennfremur á því að stefnandi hafi þvert á móti gefið þeim sérstakt tilefni til að ætla að kröfu yrði ekki beint að þeim vegna hugsanlegs galla. Í tölvupósti eiginmanns stefnanda 24. júlí 2013 hafi lítið verið gert úr málinu og í tölvupósti viku síðar látið að því liggja að ef galli reyndist fyrir hendi yrði kröfu beint að byggingarstjóra. Svo hafi liðið meira en ár án þess að stefndu hafi heyrt nokkuð frekar í stefnanda eða fulltrúum hennar. Í millitíðinni hafi stefnandi rekið matsmál án þess að beina því með neinum hætti að stefndu. Ennfremur hafi stefnandi rekið mál fyrir úrskurðarnefnd vátryggingamála án þess að upplýsa stefndu um það. Frá uppkvaðningu úrskurðar nefndarinnar í ágúst 2014 hafi svo liðið um átta mánuðir án þess að gildri tilkynningu í skilningi 48. gr. fasteignakaupalaga væri beint að stefndu.

Óumdeilt sé í málinu að stefndu hafi ekki sýnt af sér saknæma hegðun og framferði þeirra stríði ekki gegn heiðarleika og góðri trú með neinum öðrum hætti.

Beri að sýkna stefndu af afsláttar- og skaðabótakröfu stefnanda þegar af framangreindum ástæðum, enda væri ósanngjarnt í skilningi 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga að líta framhjá tómlæti stefnanda að þessu leyti og andstætt fortakslausu ákvæði 2. mgr. sömu greinar um tilkynningarfrest.

Þá byggja stefndu á því að fasteignin hafi ekki verið gölluð í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga, jafnvel þótt talið yrði að um einhvers konar vansmíði hafi verið að ræða þar sem meintur ágalli geti ekki talist rýra verðmæti hennar svo nokkru varði. Fyrir liggi í málinu að stefndu hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi og sé ekki heldur á því byggt af hálfu stefnanda. Í matsgerð A-kk-ef E-kk-ef sé galli sagður nema 6.096.700 krónum sem sé stefnukrafa máls þessa. Af því fengist endurgreiddur 60% virðisaukaskattur af vinnu manna á byggingarstað en virðisaukaskattur sé áætlaður 759.765 krónur. Fengjust því 455.859 krónur (60%) endurgreiddar. Heildarkrafa stefnanda ætti því að lækka sem því næmi og yrði aðeins 5.640.841 króna (6.096.700 – 455.859). Kaupverð eignarinnar hafi verið 80.000.000 króna. Hinn meinti galli næmi því óháð öllu öðru í mesta lagi um 7 % af kaupverði eignarinnar, sem geti ekki talist verulegt í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga, einkum þegar litið sé til þeirra markmiða sem lágu til grundvallar lögfestingu ákvæðisins. Við mat á því hvort ágalli rýri verðmæti fasteignar svo nokkru varði byggja stefndu jafnframt á því að taka þurfi tillit til verðlags við samanburð fjárhæða. Stefndu telji nærtækast að miða fjárhæð kostnaðar við úrbætur við byggingarvísitölu sem í gildi hafi verið við kaupsamning í ágúst 2009 og bera saman við kaupverð. Byggingarvísitala hafi í ágúst 2009 staðið í 486,4 stigum. Byggingarvísitalan hafi staðið í 616,5 stigum í apríl 2014 þegar matsgerð var lokið. Sé kostnaður við úrbætur sem þar sé lagður til grundvallar færður til verðlags ársins 2009 nemur hann samtals 4.450.454 krónum (486,4 x 5.640.841)/616,5 = 4.450.454) eða aðeins 5,5% af kaupverði. Teljist það langt innan þess viðmiðs sem leiða megi af ákvæði 18. gr. fasteignakaupalaga og dómaframkvæmd.

Stefndu byggja jafnframt á því að matsgerð A-kk-ef E-kk-ef verði ekki lögð til grundvallar í málinu sem sönnun fyrir galla. En jafnvel þótt matsgerðin verði talin sýna að byggingu þaks hafi í einhverju verið áfátt byggja stefndu á því að hún verði ekki lögð til grundvallar dómkröfum stefnanda um greiðslur vegna afsláttar eða skaðabóta. Hér í tengslum við umfjöllun um gallaþröskuld fasteignakaupalaga sé rétt að taka fram að í matsgerð sé að finna kostnaðarliði sem sagðir séu til að bæta úr meintum galla eða ætlaðri vansmíði, þótt því fari víðsfjarri að það tjón, sem stefnandi telji sig hafa orðið fyrir, megi rekja til þess eða að þessir þættir hafi leitt til verðmætisrýrnunar. Að þessum kostnaðarliðum frágengnum sé krafa stefnanda enn lægri og útilokað að heimfæra hinn meinta galla undir gallahugtak 18. gr. laganna.

Ennfremur byggja stefndu á því að taka beri tillit til þess við mat á hvort meintur galli rýri verðmæti eignarinnar svo einhverju varði að markaðsvirði hússins í dag, eftir að úrbætur hafa verið gerðar, í reynd smíði nýs þaks eins og krafa stefnanda sé úr garði gerð, myndi auka verðgildi þess umtalsvert, umfram það sem stefnandi hafi mátt gera ráð fyrir við kaupin.

Stefndu byggja á því að öllu framangreindu virtu að fasteignin sé ekki haldin galla í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga og verði því hvorki höfð uppi afsláttar- né skaðabótakrafa á hendur þeim.

Stefndu byggja á því að efni matsskýrslunnar sé verulegum annmörkum háð. Í engu sé tekið tillit til athafna stefnanda sjálfs er hann lét fagmenn „taka allt þakið“ eins og eiginmaður stefnanda hafi lýst í tölvuskeyti til varastefnda Þ-kk-ef H-kk-ef. Sé lítið vitað um þá aðgerð, hvað hafi nákvæmlega verið gert og hvort það kunni að hafa leitt til þess leka sem lýst hefur verið. Þar fyrir utan sé í engu getið um að stefnandi sjálfur hafi látið rjúfa þakið og setja reykháf en hann sé einmitt staðsettur nálægt þeim stað þar sem stefnandi kveði leka hafa orðið vart. Sé í engu getið um þessa framkvæmd eða hún skoðuð sérstaklega, þ.m.t. hvort vera kunni að lekinn eða ástand þaksins að einhverju leyti verði rakið til þessara aðgerða stefnanda. Þá sé stefndu kunnugt um að stefnandi hafi ráðist í umtalsverðar breytingar á eigninni innanhúss nærri þeim stað þar sem leka hafi orðið vart, s.s. í eldhúsi, en þar sé m.a. að finna burðarsúlu sem gangi í gegnum allt þakið. Vakni spurningar hjá stefndu um hvort átt hafi verið við loft eða burðarvirki í tengslum við slíkar breytingar. Rétt hefði verið og eðlilegt að upplýsa um öll þessi atriði og leggja á þau mat, enda hafi aldrei orðið vart leka í eigninni eða önnur vandamál komið upp sem tengdust þaki fyrr en eftir að þessum aðgerðum stefnanda sjálfs var lokið. Ekki verði séð að matsmaður hafi verið upplýstur um þessi atriði. Annmarkar á matsgerðinni af því tagi sem hér greinir rýri gildi hennar svo verulega að hún verði ekki lögð til grundvallar í málinu gagnvart stefndu sem sönnun fyrir meintum galla, umfangi hans og kostnaði við að bæta úr. Þá benda stefndu á að því sé ekki slegið föstu í matsgerðinni að orsök leka sé vegna vansmíði, heldur aðeins að „mögulega“ gæti lekið. Þá verði ekki betur séð en stærstur hluti skýrslu matsmanns hafi ekkert með leka að gera og vísist þar til umfjöllunar í matsgerð um loftun þaks og kostnað við úrbætur. Af framansögðu leiði að slíkir annmarkar séu á matsgerðinni, sem ekki verði bætt úr undir rekstri þessa máls, að sýkna ber stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Þá byggja stefndu á því að þeim hafi aldrei verið veitt tækifæri til að bjóða fram úrbætur á hinum meintu göllum svo sem seljendur fasteigna eiga skýlausan rétt til eftir 39. gr. fasteignakaupalaga. Þá sé til þess að líta að eiginmaður stefnanda hafi gefið skýrt til kynna, eftir að hann fyrst upplýsti um málið, að til stæði að beina kröfu að tryggingafélagi byggingarstjóra fasteignarinnar en ekki stefndu og því ekkert tilefni til að bjóða fram úrbætur án þess að kröfu væri að þeim beint. Byggja stefndu á því að kaupanda sé beinlínis skylt að una því ef seljandi býðst til að bæta úr galla. Stefndu telja þetta svo mikinn annmarka á málatilbúnaði stefnanda að sýkna beri stefndu, enda geri ákvæði 4. mgr. 39. gr. fasteignakaupalaga beinlínis ráð fyrir því áður en hafðar séu uppi afsláttar- eða skaðabótakröfur.

Verði komist að þeirri niðurstöðu að leggja megi matsgerðina til grundvallar um að fasteignin sé haldin galla byggja stefndu á því að afsláttarkrafan sé allt að einu vanreifuð. Umrædd matsgerð sé ekki mat á afsláttarkröfu og verði ekki lögð til grundvallar slíkri kröfu. Í stefnu krefjist stefnandi afsláttar á grundvelli síðari málsliðar 2. mgr. 41. gr. fasteignakaupalaga, þ.e. sem nemi kostnaði við úrbætur eins og hann hafi verið metinn í matsgerð. Stefndu byggja á því að við mat á þessu beri að virða til lækkunar afsláttarkröfu að úrbætur leiði til verðmætisaukningar fasteignar miðað við hana ógallaða. Byggja stefndu á að slík verðmætisaukning myndi jafnvel leiða til að stefnandi ætti enga kröfu á stefndu af þessum sökum. Stefnandi hafi hins vegar ekki aflað sér sönnunar um hvern afslátt hún kynni að eiga að teknu tilliti til verðmætisaukningar við úrbætur. Þetta hafi ekki verið hluti matsgerðar. Verði afsláttarkrafa ekki reist á síðari málslið 2. mgr. 41. gr. fasteignakaupalaga, að hún sé ákveðinn „í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla“, án þess að verðmætisaukningin sé samhliða metin. Það hafi ekki verið gert og geti dómur því ekki gengið um kröfuna á þessum grundvelli. Þá byggja stefndu á því að matsgerðin geti aldrei ein og sér verið lögð til grundvallar afsláttarkröfu eins og hún sé úr garði gerð, enda liggi ekki fyrir mat á sannvirði eignarinnar með göllum. Hafi stefnandi ekki aflað sér sönnunar hvert það virði sé og verði hann sjálfur að bera hallann af því. Þar af leiðandi sé ekki heldur hægt að játa stefnanda rétt til afsláttar að tiltölu, sbr. fyrri málslið 2. mgr. 41. gr. fasteignakaupalaga, enda reisi stefnandi ekki kröfu sína á þessu.

Stefndu mótmæla skaðabótakröfu stefnanda sem byggð sé á ákvæði 1. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga. Telja stefndu að ósannað sé gagnvart þeim að eignin sé haldin galla svo sem áður greinir. Ekki verði byggt á matsgerð. Ef svo ólíklega vildi til að sönnun teldist vera fyrir hendi gagnvart stefndu á grundvelli matsgerðarinnar byggja þau á því að eftir sem áður þurfi að sýna fram á að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni, sanna þurfi að orsakasamband sé milli galla og tjónsins og að tjónið sé sennileg afleiðing hinnar meintu vanefndar, sbr. 2. málslið 1. mgr. 59. gr. fasteignakaupalaga. Þetta hafi stefnanda ekki tekist. Stefndu byggja þannig á því að matsgerð leiði fátt í ljós sem styðji við skaðabótakröfu stefnanda á hendur stefndu.

Stefndu mótmæla fullyrðingum í stefnu um að þak hússins leki þannig að fasteignin öll liggi undir skemmdum sem ósönnuðum. Þetta verði ekki leitt af niðurstöðu matsmanns. Ætlað tjón vegna leka virðist þvert á móti mjög afmarkað eins og segir í skýrslu matsmanns: „Ekki er um að ræða umtalsverðar skemmdir heldur skemmdir á takmörkuðum stöðum og er meira um upphleypt yfirborð og slit frá veggjum. [...] Hægt er að gera við skemmdir með smáviðgerð og málningu.“ Í fyrstu matsspurningu sé matsmaður spurður um ástæðu þakleka. Í umfjöllun sinni dragi matsmaður þá ályktun að í „slagveðrum er mögulegt að umtalsvert regnvatn komist undir klæðninguna og þarf því þakpappi að vera heill og óskemmdur undir klæðningunni“ og að „nokkur hætta á að leki komi með festingum en þéttingar á skrúfum þurfa að vera góðar og þéttar til að hindra slíkt.“ Síðan slær matsmaður því föstu að leki sé „tilkominn vegna of mikils regnvatns er kemst undir klæðningu og að pappi undir klæðningu sé ekki heill“. Virðist matsmaður samt engan reka hafa gert að því í fyrsta lagi að staðreyna hvort þakpappi væri heill og óskemmdur undir klæðningunni, en samkvæmt áliti hans sjálfs myndi slíkt koma í veg fyrir leka ef regnvatn kæmist undir klæðningu. Þá bendi engar myndir, sem lagðar hafa verið fram í málinu, til þess að pappi undir klæðningu hafi ekki verið heill. Þá virðist matsmaður í öðru lagi ekki hafa staðreynt hvort „þéttingar á skrúfum“ væru „góðar og þéttar“, sem hann álíti að geti annars skapað hættu á leka. Engin umfjöllun sé að finna í matsgerðinni um slíka athugun hans. Sé því mótmælt að umrædd matsskýrsla verði lögð til grundvallar um leka af þeim orsökum sem ekki virðast hafa sérstaklega verið staðreyndar. Ekki verði heldur hjá því komist að nefna að engar hugleiðingar séu í matsgerðinni um þá staðreynd að aldrei hafi áður orðið vart leka í eigninni. Þá hafi matsmaður heldur ekki verið upplýstur um framkvæmdir stefnanda og hafi því ekki getað metið áhrif þeirra. Stefndu byggja þannig á því að ekki hafi verið færðar sönnur fyrir því að þakleka megi rekja til ástands þakpappa eða frágangs hans í öndverðu eða frágangs festinga.

Í matsgerð sé nokkuð fjallað um loftun og sjónarmið sett fram um að hún sé ekki fullnægjandi eða í samræmi við reglur. Vísi matsmaður m.a. til gr. 136.4 í byggingarreglugerð um ráðstafanir til þess að raki vegna leka o.fl. lokist ekki inni í þakvirki, sem sé viðkvæmt fyrir rakaskemmdum. Í þeim tilgangi skuli loftbil vera 20-25 mm yfir allri einangrun. Það loftunarbil staðfesti síðan matsmaður í skýrslu sinni. Smíðin virðist þannig uppfylla reglur að þessu leyti. Vakið hefur athygli stefndu að af myndum af dæma af þaki sé ekki raki vegna leka eða fúa að sjá, auk þess sem matsmaður tilgreinir ekki að um það sé að ræða. Hvert tjón stefnanda sé á þessum grundvelli sé annað tveggja ósannað eða ekkert. Í niðurstöðu sinni komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að samþykktir aðaluppdrættir geri ráð fyrir 50 mm loftunarbili en séu í raun 25 mm „sem sé í samræmi við framangreinda grein byggingarreglugerðar“ eins og segi í skýrslu. Verði því ekki annað ráðið en byggt sé í samræmi við byggingarreglugerð að þessu leyti og loftunarbili í engu ábótavant eða nokkur vansmíði að þessu leyti. Telja stefndu að þótt vera kunni að hægt sé að finna að smíði að einhverju leyti hafi loftun verið fullnægjandi í reynd. Stefndu telja því ósannað að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni að því er þetta atriði varðar. Þá haldi matsmaður því fram að loftunarbil í þakfleti sé skert verulega með staðsetningu stálbita með hliðsjón af sperrum. Vilji matsmaður ráðast í umfangsmiklar úrbætur að þessu leyti, jafnvel þótt ekkert liggi fyrir um í matsgerð að raki, leki eða annað vandamál hafi af þessu leitt. Stefndu telja engu skipta um ætlað tjón stefnanda hvort loftunarbil sé ekki nákvæmlega í samræmi við aðaluppdrátt svo fremi sem það fullnægi kröfum byggingarreglugerðar. Stefnandi geti ekki sótt bætur úr hendi stefndu eingöngu á þessum grundvelli. Telja þau að hvorki verði séð að þakið sé haldið galla að þessu leyti, né að nokkurt tjón hafi orðið af þessum sökum. Skilyrði skaðabóta séu ekki uppfyllt.

Stefndu benda jafnframt á að það hafi farið fram sérstök úttekt byggingarfulltrúa á þakvirki og sperrum hinn 19. febrúar 2001 við útgáfu fokheldisvottorðs án nokkurra athugasemda um að frágangi þaks væri í nokkru ábótavant. Þá benda stefndu ennfremur á, ef matsgerðin verði lögð til grundvallar í málinu, að í henni komist matsmaður að eftirfarandi niðurstöðu um frágang á þakjárni og kili hússins: „Er það mat matsmanns að frágangur þakklæðningar er að mestu í samræmi við hefðbundna framkvæmd við slíka klæðningu hér á landi“.

Í stefnu geri stefnandi mikið úr því að þakklæðning sé ekki skrúfuð í svokallaða „lektu“ og vísi til leiðbeininga tveggja framleiðanda málmklæðninga sem matsmaður tilgreini í matsskýrslu. Ekki hafi hins vegar verið gerður reki að því að fá leiðbeiningar framleiðenda þakjárnsins sem sé á þakinu. Stefnandi telji að sé ekki skrúfað í lektu stórauki það hættu á leka og sé töluverður kostnaður tilgreindur við að setja lektur á þak og skrúfa síðan í að nýju. Stefndu byggja hins vegar á því að lektur séu ekki á sérteikningu hönnuðar. Teljist það því vart bótaskyld vansmíði eða leyndur galli, enda staðfesti matsmaður að frágangur sé í samræmi við hefðbundna framkvæmd við slíka klæðningu hér á landi.

Í stórum dráttum fjalli matsgerð um hvað kosti að endursmíða þakið á eigninni en stefndu telja að ekki séu lagaskilyrði til að þeim verði gert að kosta slíka smíð. Áskilja stefndu sér allan rétt til að hafa uppi frekari mótmæli við matsgerðina eftir því sem tilefni gefst til.

Stefndu byggja á því að allar málsástæður og mótmæli um skaðabótakröfu eigi jafnframt við um afsláttarkröfu eftir því sem við á. Að öllu framangreindu virtu beri að sýkna stefndu af afsláttar- og skaðabótakröfu stefnanda vegna leynds galla sem rekja megi til ætlaðrar vansmíði.

Til stuðnings varakröfu sinni um lækkun afsláttarkröfu eða skaðabótakröfu byggja stefndu á öllum sömu málsástæðum, lagarökum og mótmælum sem greinir í aðalkröfu eftir því sem við á. Byggja stefndu á því að að krafan verði lækkuð verulega ef fallist verði á að matsgerð teljist nægjanleg sönnun gagnvart þeim og stefnandi verði talinn eiga rétt til afsláttar eða skaðabóta, þ.m.t. að vanefnd falli undir gallaþröskuld fasteignakaupalaga. Sé þar fyrst að telja þá liði í matsgerð sem tilgreindir séu og verði ekki taldir hafa orsakað tjónið. Er vísað til allrar umfjöllunar um það sem fram kemur í aðalkröfu stefndu.

Þá er upphafstíma dráttarvaxta mótmælt. Engri kröfu hafi verið beint að stefndu fyrr en við birtingu stefnunnar og byggja stefndu á því að upphafstími dráttarvaxta þurfi að taka mið af því.

Stefndu vísa aðallega til ákvæða fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum 18. gr., 41. og 43. gr., auk 48. og 59. gr. laganna, meginreglna fasteignakauparéttar og venju á því sviði. Til stuðnings kröfum stefndu um málskostnað er vísað til XXI. kafla einkamálalaga nr. 91/1991 og um frádráttarrétt á móti virðisaukaskatti til laga um virðisaukaskatts.

V

Í málinu gerir stefnandi kröfu um afslátt eða skaðabætur úr hendi stefndu vegna galla sem stefnandi telur vera á fasteign þeirri er hún keypti af stefndu 26. ágúst 2009. Krafa stefnanda byggist á matsgerð A-kk-ef E-kk-ef, húsasmíðameistara og byggingarfræðings, frá apríl 2014 þar sem matsmaður kemst að þeirri niðurstöðu að þak hússins sé gallað og það kosti 6.096.700 krónur að gera við gallann sem er stefnufjárhæð málsins.

Í málinu er deilt um hvort stefnandi hafi fyrirgert rétti sínum vegna tómlætis til að hafa uppi kröfur á hendur stefndu. Stefnandi segist hafa orðið vör við leka í húsinu veturinn 2012-2013. Með tölvubréfi 24. júlí 2014 tilkynnti eiginmaður stefnanda stefnda Þ-kk-nf að vart hefði orði leka frá þaki hússins og bauð stefnda að vera viðstaddur þegar skoðunarmenn myndu opna þakið. Í framhaldi af því aflaði stefnandi matsgerðar og beindi kröfum sínum eingöngu að Sjóvá-Almennum tryggingum hf. en án árangurs. Með tölvubréfi 26. september 2014 tilkynnti eiginmaður stefnanda stefnda Þ-kk-þgf að matsmaður hefði verið dómkvaddur og með tölvubréfi 19. mars 2015 var stefnda Þ-kk-þgf tilkynnt um væntanlega málssókn á hendur stefndu.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Í 2. mgr. segir að réttur til að senda tilkynningu falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma.

Eins og að framman greinir upplýsti eiginmaður stefnanda stefnda Þ-kk-þf um leka á þaki 24. júlí 2014, sem komið hafði fram veturinn 2012-2013 að sögn stefnanda, en það var ekki fyrr en 19. mars 2015 sem stefnandi tilkynnti stefndu um að stefnandi ætlaði að bera gallann fyrir sig, sbr. tilvitnað ákvæði 1. mgr. 48. gr. i.f. Verður að miða við það tímamark. Rúm tvö ár voru þá liðin frá því að stefnandi varð lekans vör og með hliðsjón af meginreglu 48. gr. laga nr. 40/2002 verður að telja að stefnandi hafi fyrirgert rétti sínum til að bera fyrir sig gagnvart stefndu að þak hússins væri gallað, sbr. einnig 2. mgr. 48. gr., en fimm ár voru þá liðin frá því er stefnandi fékk húsið afhent. Í málinu hefur því ekki verið haldið fram að hálfu stefnanda að stefndu hafi vitað eða mátt vita um gallann eða að þau hafi sýnt af sér saknæma hegðun, sbr. 3. mgr. 48. gr.

Þá er einnig deilt um það í málinu hvort krafa stefnanda uppfylli skilyrði 2. málsliðar 18. gr. fasteignkaupalaga um að notuð fasteign teljist þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Kaupverð eignarinnar var 80.000.000 króna og niðurstaða matsmanns í matsgerð hans í apríl 2014, sem stefnukrafa er byggð á, er að það kosti 6.096.700 krónur að bæta úr gallanum. Þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu manna á byggingarstað, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, nemur tjón stefnanda 5.640.841 krónu. Þá verður einnig að taka tillit til þess að fjárhæð matsgerðar miðast við verðlag í apríl 2014 en stefnandi og eiginmaður hennar keyptu eignina 26. ágúst 2009. Þykir því rétt að fallast á þau sjónarmið stefndu að taka beri tillit til breytinga á byggingarvísitölu á þessu tímabili. Samkvæmt útreikningi stefndu, sem ekki hefur verið mótmælt af stefnanda, var byggingarvísitalan 616,5 stig í apríl 2014, er matsgerð var unnin, en 486,5 stig er kaup voru gerð í ágúst 2009. Sé kostnaður við úrbætur samkvæmt matsgerð færður til verðlags í ágúst 2009 nam hann þá 4.450.454 krónum eða 5,56% af kaupverði hússins. Er því ekki unnt að fallast á að annmarkar á eigninni rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í merkingu síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Samkvæmt öllu framansögðu verða stefndu sýknuð af kröfu stefnanda í málinu og eftir þeim úrslitum verður stefnanda samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 gert að greiða stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 800.000 krónur. Réttargæslustefndu krefjast málskostnaðar í málinu úr hendi stefndu. Rétt þykir að stefndu greiði þeim 150.000 krónur í málskostnað. Við ákvörðun málskostnaðar hefur ekki verið tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

G-kk-nf A-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum S-kk-þgf P-kk-þgf og K-kk-þgf E-kk-þgf byggingarverkfræðingum.

Dómsorð

Stefndu, Þ-kk-nf H-kk-nf og L-kvk-nf A-kvk-nf, skulu vera sýkn af kröfum stefnanda, H-kvk-ef L-kvk-ef J-kvk-ef, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu 800.000 krónur í málskostnað.

Stefndu, Þ-kk-nf og L-kvk-nf, greiði réttargæslustefndu, H-kk-þgf Þ-kk-þgf og H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf, 150.000 krónur í málskostnað.

G-kk-nf A-kk-nf

K-kk-nf E-kk-nf

S-kk-nf P-kk-nf