E-4836/2022

1. Mál þetta, sem dómtekið var 30. mars 2023, er höfðað 18. október 2022 af Lækjarhúsum ehf., Vesturgötu 15, Höfn í Hornafirði, gegn Sýslumanninum á Suðurlandi, Hörðuvöllum 1, Selfossi, og íslenska ríkinu, Arnarhvoli, Reykjavík.

2. Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmdir til að greiða stefnanda 11.392.047 krónur, auk vaxta skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001, sbr. 12. gr. sömu laga, frá 26. október 2018 til 20. október 2022, og dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

3. Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda, auk málskostnaðar.

Helstu málavextir

4. Með yfirlýsingu, dags. 18. mars 1988, var 1.200 m² spilda leigð J-kk-þgf Þ-kk-þgf úr jörðinni Borgarhöfn 6, Lækjarhúsum, Borgarhafnarhreppi, Austur- Skaftafellssýslu. Var skjalið móttek-ið til þinglýsingar og það innfært í þinglýsingabók sama dag. Mun spildan hafa fengið sérstaka blaðsíðu í þinglýsingabók og liggur staðfest ljósrit hennar fyrir dóminum þar sem númer fast-eignarinnar er tilgreint 218- 1839. Sama ár tók nefndur J-kk-nf tvö lán hjá Byggingarsjóði ríkisins, síðar Íbúðalánasjóði, hið fyrra var að fjárhæð 1.449.000 krónur og hið seinna að fjárhæð 1.630.000 krónur. Vegna lántökunnar voru veðskuldabréf með veði í spildunni, sem var nefnd Borgarhöfn 6 í öðru bréfinu en Borgarhöfn 5 í hinu, gefin út annars vegar 30. mars 1988 og þinglýst 6. maí s. á. og hins vegar 23. september s. á. og þinglýst 24. október s. á. Á fyrirliggjandi ljósriti blaðsíðu spildunnar í þinglýsingabók sést að lánin hafa verið færð til bókarinnar en ljósritin bera ekki með sér aflýsingu þeirra.

5. Hinn 9. ágúst 1999 keyptu G-kk-nf J. Þ-kk-nf og L-kvk-nf G-kvk-nf jörðina Borgarhöfn 6, sem sögð var merkt Borgarhöfn 5 í fasteignamatsbók, og í kaupsamningi er eignin tilgreind með fastanúmer 7708, 218- 1826, 218- 1828 og 218- 1836, en í afsali, dags. 6. júní 2000, með fastanúmer 218- 1826, 218- 1828, 218- 1836 og 218- 184. Í kaupsamningnum kemur fram að úr jörðinni hefði verið skipt út tveimur 1.200 m² lóðum. Annars vegar til til H-kk-ef G-kk-ef og fylgdi sú eign ekki með í kaupunum. Hins vegar til J-kk-ef Þ-kk-ef og stæði á þeirri lóð 151 m² einbýlishús og keyptu kaupendurnir G-kk-nf og L-kvk-nf þá fasteign einnig með kaupsamningi dagsettum sama dag, þ. e. 9. ágúst 1999. Í löggerningum vegna þeirra kaupa er því lýst að þau kaupi „[e]inbýlishús sem stendur á 1.200 m² landsspildur“ úr jörðinni Borgarhöfn 6 og er kaupandlagið tilgreint með fastanúmerið 218-1839. Í kaupsamningi og afsali, dags. 6. júní 2000, vegna þeirrar eignar eru tilgreindar áhvílandi veðskuldir samkvæmt áðurgreindum veðskuldabréfum Byggingarsjóðs sem kaupendur yfirtóku.

6. Með kaupsamningi, dags. 5. júní 2007, seldu nefnd G-kk-nf og L-kvk-nf félaginu Smáey ehf. Borgarhöfn 5, landnúmer 160121, og er í samningnum tilgreind: „Fastanúmer: 218- 1826 jörð, 218- 1827 ræktun, 218- 1831 fjárhús, 218- 1932 hlaða, 218- 1835 fjárhús, 218- 1828 einbýli, 218-1838 íbúð og 218- 1839 einbýli.“ Þá er tiltekið í samningnum aðvið gerð hans liggi m. a. frammi veðbókarvottorð fyrir eignina, dags. 10. apríl 2007, afsal, dags. 18. mars 2003, og afsal, dags. 6. júní 2000, sem kaupandi hafi kynnt sér og hafi ekki við þau að athuga. Er og tiltekið í kaup-samningnum að upptaldar veðskuldir á 1., 2. og 3. veðrétti séu kaupanda óviðkomandi og muni verða greiddar upp af kaupverði fyrir tilstilli fasteignasölu þeirrar sem sá um kaupin. Meðal veðskuldanna voru ekki þau tvö veðskuldabréf Byggingarsjóðs, nú Íbúðalánasjóðs, sem um ræðir í máli þessu og áður er lýst. Í afsali vegna kaupanna, dags. 20. september 2007, er ekki greint frá veðböndum og tekið fram að eignin sé seld án kvaða og veðbanda að öðru leyti en því sem að ofan greinir.

7. Smáey ehf. seldi Tungu eignarhaldsfélagi ehf. Borgarhöfn 5, landnúmer 160121, sem samkvæmt afsali vegna kaupanna, dags. 1. júlí 2009, er bújörð með mannvirkjum og með sömu fastanúmer og greinir í efnisgrein 6 hér að framan, auk annarra. Segir í afsalinu að kaupandi hafi kynnt sér veðbókarvottorð um eignina sem liggi frammi við afsalsgerðina og hafi hann ekkert við það að athuga. Var afsalinu þinglýst með athugasemd sem laut að eignarhaldi íbúðar húsnæðis á leigulóð með fastanúmerið 218- 1838, en þar er um að ræða áðurgreinda spildu ásamt húsnæði sem leigð var H-kk-þgf G-kk-þgf. Við skiptingu á Tungu eignarhaldsfélagi breyttist eignarhald fasteignanna sem tilgreindar er á afsalinu 1. júlí 2009 og urðu þær eign stefnanda frá 1. janúar 2012. Á þeim tíma átti Tunga öll hlutabréf í stefnanda og voru félögin Smáey, Tunga og Lækjarhús öll í eigu sömu aðila og lutu stjórn hjónanna M-kk-ef K-kk-ef og L-kvk-ef S-kvk-ef, eins og M-kk-nf staðfesti fyrir dóminum.

8. Stefnandi var með kaupsamningi, dags. 22. maí 2015, seldur Hríshólum ehf. og S-kvk-þgf G-kvk-þgf. Í þeim kaupsamningi kemur fram að aðaleign stefnanda sé land og fasteignir á jörðinni Borgarhöfn 6, Lækjarhúsum, Hornafirði, og að í fylgiskjali 1 með samningnum séu upplýsingar um eignirnar eins og þær séu skráðar hjá Fasteignamati ríkisins 1. apríl 2015, en ekki er minnst á hvort veðbókarvottorð liggi fyrir. Nefnt fylgiskjal nr. 1 liggur ekki fyrir dóminum.

9. Með bréfi til Landsbankans, dags. 3. apríl 2017, sem stefnandi, Tunga eignarhaldsfélag ehf. og Íbúðalánasjóður fengu afrit af, tilkynnti Sýslumaðurinn á Suðurlandi að þau mistök hefðu orðið að áhvílandi veðskuldabréf, sem hvíldu framar veðskuldabréfi bankans á eigninni Borgarhöfn 6, landnúmer 160121, hefðu ekki verið færð inn í tölvufærða þinglýsingabók. Hefði það leitt til þess að veðskuldabréfanna, þeirra sem áður er lýst og Byggingarsjóður var veðhafi að upphaflega en síðar Íbúðalánasjóður, hefði ekki verið getið á veðbókar vottorði fyrir eignina.

Lýsti sýslumaður því að sú leiðrétting yrði gerð að bréfin yrðu skráð á 1. veðrétt eignarinnar.

Var þessu mótmælt af hálfu stefnanda með bréfi, dags. 13. júní 2017.

10. Með tölvupósti 27. júní 2017 frá embætti sýslumannsins til aðila var vísað til bréfs embættisins frá 3. apríl s. á. Í tölvupóstinum var greint frá því að í aðdraganda bréfsins hefði embættið fengið um það upplýsingar frá Þjóðskrá að einbýlishúsið, sem ranglega er sagt með fastanúmerið 219 -1839 en á að vera 218- 1839, og lóðin sem það stæði á hefði verið sameinað jörðinni Borgarhöfn 6, landnúmer 160121, á árinu 2013 en að Þjóðskrá hefði nú leiðrétt þetta og greint frá því að lóðin hefði aldrei verið stofnuð hjá sveitarfélaginu og þar með ekki heldur hjá Fasteignamati ríkisins (nú Þjóðskrá). Lóðin hefði því ekki verið til í Landskrá fasteigna og væri af þeim sökum misræmi milli þinglýsingabókar og fasteignaskrár. Embætti sýslumanns hefði því óskað eftir því við Þjóðskrá að hún stofnaði lóð sem hefði gengið eftir og tilheyrði einbýlishúsið lóðinni. Á lóðina hefðu síðan verið færð viðeigandi skjöl og veðbönd. Mun formlegt bréf sama efnis hafa verið sent 13. júlí 2017. Stefnandi bar undir Héraðsdóm Suðurlands þá úrlausn þinglýsingarstjóra sýslumannsembættisins á Suðurlandi sem fram kom í nefndu bréfi, en með úrskurði dómsins frá 12. júní 2018 var staðfest ákvörðun þinglýsingarstjórans um stofnun og skráningu fasteignarinnar Borgarhöfn 7, fastanúmer 218- 1839, og þinglýsingu þriggja veðskuldabréfa á fasteignina með nánar tilgreindum skjalanúmerum. Var þar m. a. um að ræða veðskuldabréf Byggingarsjóðs ríkisins sem lýst er í efnisgrein 4 hér að framan.

11. Samkvæmt gögnum málsins greiddi stefnandi 26. október 2018 upp lán þau sem Byggingar-sjóður ríkisins veitti upphaflega, en þá mun Íbúðalánasjóður hafa verið búinn að hefja inn-heimtuaðgerðir vegna þeirra.

12. Skýrslutökur fóru fram við aðalmeðferð málsins og er vísað til þeirra eftir því sem þurfa þykir.

Helstu málsástæður stefnanda

13. Stefnandi, sem er einkahlutafélag, kveður félagið hafa verið stofnað árið 2012 við skiptingu einkahlutafélagsins Tungu eignarhaldsfélags ehf. Við skiptinguna hafi jörðin Borgarhöfn 6 ásamt nánar tilgreindum húsakosti og ræktuðu landi verið færð sem eign stefnanda. Komi skýrt fram í gögnum vegna skiptingarinnar að eign samkvæmt fastanúmeri 218- 1839 verði eign stefnanda.

14. Stefnandi byggi dómkröfu sína á 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og sakarreglu skaða-bótaréttar. Telur hann stefnda, íslenska ríkinu, skylt að bæta stefnanda fjártjón sem hann hafi orðið fyrir vegna þeirra mistaka þinglýsingar stjóra að færa ekki tvö veðskuldabréf inn í tölvu-færða þinglýsingabók, en stefnandi hafi byggt á veðbókarvottorði útgefnu af þinglýsingarstjóra þar sem veðskuldabréfanna hafi ekki verið ekki getið. Við „leiðréttingu“ þinglýsingabókar og færslu veðskuldabréfanna í hana árið 2017 hafi stefnandi orðið fyrir fjártjóni, þar sem honum hafi verið nauðugur einn kostur að greiða Íbúðalánasjóði, áður Byggingarsjóði ríkisins, and-virði skuldabréfanna til að komast hjá frekari innheimtuaðgerðum af hálfu sjóðsins. Hafi enda málið verið komið á það stig að sjóðurinnh efðikrafist uppboðs á eign stefnanda, þ. e. einbýlis-húsi og 1.200 m² spildu með fasteignanúmer 218- 1839. Við uppgreiðslu hafi andvirði greiðsln-anna numið þeirri fjárhæð sem dómkrafa tilgreini og hafi greiðslur verið inntar af hendi 26. október 2018.

15. Samkvæmt 49. gr. laga nr. 39/1978 sé bótaskylda ríkissjóðs bundin því skilyrði að tjónið verði að telja sennilega afleiðingu af mistökum þinglýsingar stjóra og að tjónþoli eigi ekki sjálfur sök á tjóninu. Þá segi í lagaákvæðinu að tjónið verði að stafa af atvikum sem greind séu í fimm liðum í ákvæðinu. Byggi stefnandi á því að atvik eigi undir a-lið ákvæðisins, þ. e. að hann hafi treyst þinglýsingarvottorði þinglýsingarstjóra, sbr. 9. gr. laganna, eða vottorði þing-lýsingarstjóra um efni þinglýsingabóka ( veðbókarvottorði), enda sé aðili grandlaus.

16. Við stofnun stefnanda árið 2012 hafi ekki legið fyrir samkvæmt veðbókarvottorði að á fasteign þess, Borgarhöfn 6, væru áhvílandi áðurgreind tvö veðskuldabréf. Þá komi ekki fram á útgefnu veðbókarvottorði að þau séu áhvílandi á húsi og meðfylgjandi lóð með fastanúmer 218- 1839. Þegar núverandi eigendur hafi fest kaup á stefnanda árið 2015 hafi ekki heldur komið fram á veðbókarvottorði að veðskuldabréfin hvíldu á Borgarhöfn 6 eða þeirri eign jarðarinnar sem hafi fastanúmer 218- 1839. Kaupsamningur núverandi eigenda við fyrri eiganda um kaupverð hafi þvíekkitekiðtillit til þessara skulda.

17. O rsakatengsl milli tjóns stefnanda og mistaka sýslumanns séu skýr og tjónið sennileg afleiðing af mistökum þinglýsingarstjóra skv. 49. gr. laga nr. 39/1978.

18. S tefnandi hafi enga sök átt á því að tjónið varð. Hann hafi sýnt eðlilega aðgæslu þegar hann hafi keypt jörðina Borgarhöfn 6, þ. á m. hús ásamt lóð með fastanúmer 218- 1839, með því að skoða útgefið veðbókarvottorð. Beri einnig að hafa í huga að þinglýsingarstjóri hafi viðurkennt þau mistök að veðskuldabréfin hafi ekki verið færð í tölvufærða þinglýsingabók fyrr en mistök-in hefðu verið uppgötvuð. Þetta hafi verið tilkynnt stefnanda og öðrum með bréfi, dags. 3. apríl 2017. Sé því ljóst að veðbókarvottorð hafi verið röng, bæði árið 2012 og árið 2015, sem hann hafi treyst, en það sé viðurkennd regla í viðskiptum að leggja til grundvallar efni veðbókar-vottorða án þess að hlutaðeigandi beri skylda til að leggjast í sérstaka rannsóknarvinnu vegna þeirra. Sé því bótaskylda fyrir hendi í máli þessu skv. 49. gr. laga nr. 39/1978.

19. S akarreglan hafi ekki að geyma skilyrði sem geti vikið framangreindri túlkun á 49. gr. laga nr. 39/1978 til hliðar. Orsakatengsl ríki milli mistaka þinglýsingarstjóra og fjártjóns stefnanda, eins og áður segi. Mistök þinglýsingarstjóra, sem hann hafi viðurkennt, feli í sér verulegt gá-leysi við færslu veðskuldabréfanna yfir í tölvufærða þinglýsingabók með þeim afleiðingum að bréfin komi ekki fram á veðbókarvottorði með tilheyrandi fjártjóni fyrir stefnanda. Skilyrði sakarreglunnar um saknæma háttsemi þinglýsingarstjóra sé því uppfyllt, ekki síst í ljósi þeirra hagsmuna sem þinglýsingu skuldaskjala sé ætlað að vernda. Að þessu leyti megi gera ríkari kröfur til þinglýsingarstjóra um vönduð vinnubrögð en almennt séu gerðar. Skilyrði sakarregl-unnar um ólögmæti þeirrar háttsemi sem var viðhöfð við flutning veðskuldabréfanna sé upp-fyllt. Þinglýsingarstjóri hafi ekki sýnt nauðsynlega árvekni og samviskusemi þegar mistök urðu við flutning skjalanna í rafræna þinglýsingabók og stríði háttsemi hans gegn ákvæðum laga nr. 70/1996 um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins, m. a. gegn 14. gr. þeirra. Þessi mistök eða hegðun stefnda hafi raskað fjárhagslegum hagsmunum stefnanda sem hafi verið nauðugur einn kostur að greiða upp andvirði veðskuldabréfa sem ekki voru færð á veðbókarvottorð Borgarhafnar 6. Huglægar afsökunarástæður eigi hér ekki við um tjónvald.

20. Séu s kilyrðibæði 49. gr. laga nr. 39/1978 og sakarreglunnar þannig uppfyllt í málinu.

Helstu málsástæður stefndu

21. Stefndu krefjast sýknu í málinu og byggja á því að skilyrði fyrir bótaskyldu séu ekki uppfyllt. Í fyrsta lagi hafi ekki átt sér stað mistök í skilningi 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í öðru lagi sé ósannað að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni sem stafi af því að hann eða þau félög sem hann leiðir rétt sinn frá hafi treyst þinglýsingarvottorði eða veðbókarvottorði. Í þriðja lagi komi eigin sök stefnanda og þeirra félaga sem hann leiði rétt sinn frá í veg fyrir að hann eigi rétt á bótum úr ríkissjóði. Verði mistök talin hafa átt sér stað sé í fjórða lagi byggt á því að tjóni stefnanda hafi hvorki verið valdið af þeim mistökum né sé það sennileg afleiðing þeirra. Að lokum byggist sýknukrafa stefndu á því að krafa stefnanda sé, hvað sem öðru líði, fallin niður sökum fyrningar.

22. Stefndu bendi á að málsatvik varði einkum tvær landareignir, annars vegar Borgarhöfn 6, land-númer 160121, og hins vegar Borgarhöfn 7, landnúmer 225580, en síðarnefnda landareignin sé 1.200 m² lóð sem á standi einbýlishús, fasteignanúmer (áður fastanúmer) 218- 1839. Upplýsingar um seinni fasteignina og veðbönd hennar hafi ekki verið tölvufærðar í fasteigna-skrá fyrr en misræmi milli þinglýsingabókar sýslumanns og fasteignaskrár hafi komiðí ljós á árinu 2017. Fram að þeim tíma hafi veðbókarvottorð um fasteignina verið endurrit úr þinglýsingabók, en ekki útprentun úr tölvufærðri þinglýsingabók.

23. Stefndu hafni því að mistök hafi verið gerðí skilningi 49. gr. þinglýsingalaga sem valdið hafi stefnanda tjóni og sé því mótmælt að þinglýsingarstjóri hafi viðurkennt mistök.

24. Á árunum 2016 og 2017 hafi Íbúðalánasjóður, eigandi umræddra veðskuldabréfa, óskað eftir upplýsingum frá Sýslumanninum á Suðurlandi um þau. Upphaflega hafi afstaða embættisins, eftir aðhafa fengið þær röngu upplýsingar frá Þjóðskrá Íslands að landareignirnar Borgarhöfn 6 og sú sem nú ber heitið Borgarhöfn 7 hefðu verið sameinaðar á árinu 2013, verið sú að mistök hefðu verið gerð við tölvufærslu þinglýsingabókar um Borgarhöfn 6 með þeim hætti að láðst hefði að færa umræddar veðskuldir á landareignina. Með bréfi 3. apríl 2017 hafi embættið tilkynntað með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga hefði þinglýsingabók verið leiðrétt að þessu leyti. Í júnímánuði sama ár hafi komið í ljós að upplýsingar Þjóðskrár hefðu verið rangar. Lóðin, sem nú heiti Borgarhöfn 7, hefði aldrei verið sameinuð Borgarhöfn 6, enda hefði hún ekki verið stofnuð í fasteignaskrá Þjóðskrár, sem nú sé rekin af Húsnæðis- og mannvirkja-stofnun. Í því ljósi hafi sýslumaður fallið frá áður tilkynntri leiðréttingu og afmáð veðskulda-bréfin af Borgarhöfn 6. Þessar athafnir hafi ekki valdið stefnanda tjóni.

25. Hefði embættið einnig tilkynnt að leiðrétta bæri misræmi milli þinglýsingabókar og fasteignaskrár. Hafi það veriðgert með því að Þjóðskrá stofnaði fasteignina í fasteignaskrá og gaf henni heitið Borgarhöfn 7 og landnúmerið 225580, en fasteigninh afi sem fyrr greinir verið stofnuð þegar á árinu 1988 í þinglýsingabók sýslumanns. Þótt þetta misræmi hafi verið fyrir hendi og það leiðrétt hafi það ekki verið kallað mistök af hálfu sýslumanns. Í þessu hafi enda ekki falist að þinglýsingabók væri leiðrétt heldur að fasteignaskrá væri samræmd efni hennar þannig að unnt væri að tölvufæra þinglýsingabókina að þessu leyti.

26. Ákvæðum um tölvufærslu þinglýsingabóka hafi verið bætt við þinglýsingalög nr. 39/1978 með lögum nr. 45/2000. Í 2. mgr. 8. gr. þinglýsingalaga, sbr. a-lið 2. gr. laga nr. 45/2000, segi að bækur þær er lúti að fasteignum skuli tölvufærðar í fasteignaskrá eftir nánari fyrirmælum ráð-herra í reglugerð. Í ákvæði I til bráðabirgða við þinglýsingalög, sbr. ákvæði til bráðabirgða við lög nr. 45/2000, sé fjallað nánar um yfirfærslu þinglýsingabóka fasteigna í fasteignaskrá, þ. á m. um misræmi milli þinglýsingabóka og fasteignaskrár. Í athugasemdum við ákvæðið í greinargerð með frumvarpi því er orðið hafi að lögum nr. 45/2000 segi að stefnt sé að því að yfirfærslu þinglýsingabóka í Landskrá fasteigna, nú fasteignaskrá, verði lokið á fimm árum frá gildistöku laganna. Sú áætlun hafi ekki staðist, enda hafi verið unnið að því að samræma þing-lýsingabækur og fasteignaskrá fram á allra síðustu ár eftir því sem kunnugt verði um misræmi þar á milli. Við setningu laga nr. 45/2000 hafi verið ákveðið að þar til lokið hefði verið við þinglýsingarhluta fasteignaskrár væri þinglýsingarstjórum heimilt að nota eldri þinglýsinga-bækur, lausblaðabækur, spjöld eða eldra tölvukerfi, sbr. 3. málslið 2. mgr. 8. gr. þinglýsinga-laga.

27. E kki sé fallist á að það geti talist mistök í skilningi 49. gr. þinglýsingalaga að upplýsingar úr þinglýsingabók um fasteignina, sem nú beri heitið Borgarhöfn 7, hafi ekki verið tölvufærðar fyrr en misræmi milli bókarinnar og fasteignaskrár varð kunnugt á árinu 2017. Sé til þess að líta að sérstaklega hafi verið gert ráð fyrir að þar til lokið hefði verið við þinglýsingarhluta fasteignaskrár væri heimilt að nota eldri þinglýsingabækur, lausblaðabækur, spjöld eða eldri tölvukerfi. Þá liggi ekkertfyrir um að ranglega hafi verið staðið að stofnun fasteignarinnar eða mistök gerð með því að gefa henni blaðsíðu í þinglýsingabók á árinu 1988 eða þinglýsingu umræddra veðskuldabréfa á því ári. Færslur um fasteignina í þinglýsingabók hafi því verið réttar og hafi nú verið tölvufærðar.

28. Verði talið að mistök hafi verið gerð sé byggt á því að skilyrði a-liðar 49. gr. þinglýsingalaga um að stefnandi hafi treyst þinglýsingarvottorði eða veðbókarvottorði sé ekki uppfyllt.

29. Stefnandi byggi á því að hann hafi treyst veðbókarvottorði en slíkt vottorðséekki meðal fram-lagðra sönnunargagna í málinu. Sé því ósannað að stefnandi eða þau tengdu félög sem hann leiði rétt sinn frá hafi treyst vottorði í skilningi a-liðar 49. gr. þinglýsingalaga sem þing-lýsingarstjóri hafi gefið út en verið rangt um áhvílandi veðskuldir á Borgarhöfn 7. Áréttað séað þar sem upplýsingar um fasteignina hafi ekki verið tölvufærðar fyrr en á árinu 2017 hafi veðbókarvottorð um hana verið endurrit úr þinglýsingabók. Á veðbókarvottorði um fasteignina hefðu verið upplýsingar um umrædd veðskuldabréfhefðibeiðnium slíkt vottorð komið fram.

30. Gögn málsins bendi raunar til þess að veðbókarvottorðs hafi hvorki verið aflað um fasteignina Borgarhöfn 7 þegar Smáey ehf. né Tunga eignarhaldsfélag ehf. hafi keypt hana á árunum 2007 og 2009. Stefnandi hafi tekiðvið fasteigninni á árinu 2012 með skiptingu Tungu eignarhalds-félags ehf. og verði þvíekki séð að það hafi sérstaka þýðingu hvaða upplýsingar lágu þá fyrir. Enn síður hafi þýðingu fyrir sakarefni þessa máls hvaða upplýsingar hafi legið fyrir þegar nú-verandi eigendur stefnanda hafi keypt alla hluti í honum af Tungu eignarhaldsfélagi ehf. 22. maí 2015. Verði þó talið að það hafi þýðingu sé byggt á því að ósannað sé að annars vegar stefnandi og hins vegar kaupendur hans hafi treyst á útgefið veðbókarvottorð um fasteignina.

31. Stefndu byggi á því að stefnandi og þau félög sem hann leiði rétt sinn frá, Smáey ehf. og Tunga eignarhaldsfélag ehf., hafi þekkt eða átt að þekkja veðskuldabréfin sem hvíldu á Borgarhöfn 7. Veðskuldabréfin hafi verið þinglýst og þeirra getið í þinglýstum eignarheimildum, m. a. í kaup-samningi og afsali fasteignarinnar 9. ágúst 1999 og 6. júní 2000. Hafi þeim kaupendum verið kunnugt um tilvist veðskuldabréfanna við kaupin og þau síðar selt hana Smáey ehf.

32. S tefnandi hafi tekið við Borgarhöfn 7 við skiptingu Tungu eignarhaldsfélags ehf. á árinu 2012. Á þeim tíma var stefnandi í eigu og stjórnað af aðilum sem voru jafnframt eða höfðu verið eigendur og stjórnendur Tungu eignarhaldsfélags ehf. og Smáeyjar ehf. Jafnframt hafi kaup-samningur 5. júní 2007 verið undirritaður af hálfu kaupanda fyrir hönd A-kk-ef J-kk-ef sem sé nú fyrirsvarsmaður stefnanda. Í ljósi þess hversu tengd félögin voru og séu enn sé byggt á því að við mat á grandsemi stefnanda um veðskuldabréfin sem hvíldu á Borgarhöfn 7 beri að líta til þess sem fyrirsvarsmenn Smáeyjar ehf. hafi vitað eða mátt vita um þau þegar kaupsamn-ingurinn 5. júní 2007 hafi verið gerður en í öllu falli þegar Tunga eignarhaldsfélag ehf. hafi keypt fasteignina af Smáey ehf.

33. Í kaupsamningnum 5. júní 2007, sem hafi m. a. varðað fasteignanúmer 218- 1839, hafi verið vísað til þess að við gerð samningsins lægi fyrir afsal frá 6. júní 2000. Veðskuldabréfanna hafi verið sérstaklega getið í afsali frá þeim degi um fasteignanúmer 218- 1839 og sé byggt á því að fyrirsvarsmönnum Smáeyjar ehf. hafi verið kunnugt um þau. Verði litið svo á að tilvísun til afsals 6. júní 2000 hafi aðeins átt við um afsalið um Borgarhöfn 6 frá sama degi sé byggt á því að efni þess, einkum að fasteignanúmers 218- 1839 hafi ekki verið getið þar, hafi gefið fyrir-svarsmönnum félagsins tilefni til frekari rannsókna á heimildarskjölum seljenda. Slík rannsókn hefði leitt til þess að fyrirsvarsmenn félagsins hefðu kynnt sér báða kaupsamninga 9. ágúst 1999, sem og hitt afsalið 6. júní 2000, þar sem veðskuldabréfanna hafi verið getið. Þessi skjöl hafi borið með sér að lóðinni, sem nú ber heitið Borgarhöfn 7, hefði verið skipt út úr Borgar-höfn 6. Enn fremur sé byggt á því að athugasemd þinglýsingarstjóra á afsali 1. júlí 2009 um eignarhald eignar 218- 1 8 38, sem hafi verið meðal tilgreindra eigna á afsalinu, hafi gefið eig-endum og fyrirsvarsmönnum Tungu eignarhaldsfélags ehf. tilefni til frekari rannsóknar á eign-arheimildum og öðrum þinglýstum skjölum um Borgarhöfn 6, en slík rannsókn hefði leitt til þess að þeir hefðu fengið upplýsingar um veðskuldabréfin sem hvíldu á Borgarhöfn 7. Eig-endur og fyrirsvarsmenn Smáeyjar ehf. og Tungu eignarhaldsfélags ehf., sem hafi átt og stjórnað stefnanda þegar hann tók við lóðinni Borgarhöfn 7 á árinu 2012, hafi því haft fullt tilefni á árunum 2007, 2009 og 2012 til að óska sérstaklega eftir veðbókarvottorði fyrir lóðina. Með því að gera það ekki hafi þeir sýnt af sér gáleysi sem hafi þau áhrif að stefnandi teljist grandsamur um veðskuldabréfin við viðtöku fasteigna r innar. Jafnframt verði að telja til eigin s ak ar stefnanda, Smáeyjar ehf. og Tungu eignarhaldsfélags ehf., að þýðingarmikil skjöl um fasteignina, s. s. eignarheimildir, hafi ekki legið fyrir þegar félögin hafi keypt eða tekið við Borgarhöfn 7.

34. Verði ekki fallist á framangreint byggja stefndu á því að tjón stefnanda hafi hvorki hlotist af því að þinglýsingarstjóri hafi ekki tölvufært upplýsingar um Borgarhöfn 7 í þinglýsingabók fyrr en raun ber vitni né sé tjónið sennileg afleiðing þess. Kaupendur Borgarhafnar 7 á árunum 1999 og 2000 hafi tekið yfir veðskuldir samkvæmt umræddum veðskuldabréfum. Í úrskurði Héraðsdóms Suðurlands í málinu nr. T- 2/2017 sé m. a. rakið að fyrir liggi að þau hafi verið skráðir greiðendur en verið í greiðsluskjóli frá 20. október 2010. Auk þess sé greiðslufall þeirra rakið í stefnu. T jón stefnanda sé því að rekja til þess að greiðslufall hafi orðið hjá skuldurum veðskuldabréfanna.

35. Með vísan til alls þess sem rakið hafi verið sé enn fremur byggt á því að skilyrði bótaskyldu á grundvelli almennra reglna skaðabótaréttar séu ekki uppfyllt. Hafi stefnandi m. a. ekki sýnt fram á að tjón hans hafi hlotist af ólögmætri og saknæmri háttsemi sem stefndu beri ábyrgð á.

36. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda fyrnist krafa um skaða-bætur á fjórum árum frá þeim degi er tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð ber á því eða bar að afla sér slíkra upplýsinga. Óljóst sé hvenær Íbúðalána-sjóður hafi hafið innheimtuaðgerðir gagnvart stefnanda á grundvelli veðskuldabréfanna, en af stefnu að ráða sýnist það hafa verið fljótlega eftir að greiðslufall varð hjá skuldurum og eigi síðar en á árinu 2016. Þá hafi Sýslumaðurinn á Suðurlandi átt í samskiptum við stefnanda á árinu 2017 og úrskurður í héraðsdómsmálinu nr. T- 2/2017 verið kveðinn upp 12. júní 2018. Í ljósi þessa sé hvað sem öðru líði byggt áþví að fyrningarfrestur skaðabótakröfu stefnanda hafi byrjað að líða á árinu 2016, ení öllu falli eigi síðar en 12. júní 2018. Hafi hún því verið fallin niður sökum fyrningar þegar mál þetta var höfðað.

Niðurstaða

37. Fjárkröfum sínum beinir stefnandi með réttu að íslenska ríkinu og er í stefnu málsins rakið að hann telji fjármálaráðherra fyrir hönd ríkissjóðs skylt að bæta fjártjón sitt, en ekki er vikið að því af hvaða sökum Sýslumanninum á Suðurlandi var einnig stefnt. Við flutning málsins gerði lögmaður stefnda, íslenska ríkisins, athugasemd þess efnis að þaðværi eitt til aðildar til varnar í málinu, en ekki komu fram nánari skýringar af hálfu stefnanda á varnaraðild sýslumannsins. Verður kröfum á hendur honum því vísað sjálfkrafa frá dómi vegna vanreifunar hvað aðild hans varðar að málinu, sbr. hér til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 25. febrúar 2016 í máli nr. 477/2015.

38. Samkvæmt 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 skapast réttur til bóta úr ríkissjóði að öllum þeim skilyrðum uppfylltum sem þar eru talin upp. Byggir stefnandi á a-lið ákvæðisins og því að skilyrði bótaskyldu séu uppfyllt enda hafi hann orðið fyrir tjóni er hann hafi í grandleysi sínu treyst veðbókarvottorði útgefnu af þinglýsingarstjóra þar sem tveggja veðskuldabréfa hefði ekki verið getið vegna þeirra mistaka þinglýsingar stjóra að færa bréfin ekki inn í tölvu-færða þinglýsingabók.

39. Í frumvarpi því sem varð að þinglýsingalögum kemur fram í athuga semdum með VIII. kafla laganna um bótaskyldu að aðalatriði um bótaskylduna sjálfa komi raunverulega fram í því ákvæði 49. gr. laganna að bótakrefjandi sjálfur eigi ekki sök á tjóni og eigi það einnig við ef sá eigi sök á tjóni er bótakrefjandi leiði rétt sinn frá. Þá er tekið fram að áskilnaður 49. gr. þess efnis að tjón sé sennileg afleiðing af mistök um þinglýsingardómara sé í samræmi við almennar bótareglur. Um a-lið ákvæðisins er þess sérstaklega getið að forsenda fyrir bótarétti sé sú að veðbókarvottorð hafi verið gefið út.

40. Málavöxtum hefur áður verið lýst og eins og þar kemur fram fékk fasteign með númerið 218-1839 á árinu 1988 sérstaka blaðsíðu í þinglýsingabók á grundvelli yfirlýsingar um að 1200 m 2 lóðarspilda hefði verið leigð úr jörðinni Borgarhöfn 6. Í samræmi við venjubundna framkvæmd var með þessu mynduð ný fasteign, enda var, eins og fram kemur í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 45/2000 um breytingu á þinglýsingalögum, ekki að finna sérstök fyrirmæli í lögun-um um myndun nýrrar fasteignar. Var slík fyrirmæli ekki að finna í lögum fyrr en með gildis-töku laga nr. 47/2000 um breyting á lögum nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna sem endurútgefin voru sem lög sama efnis nr. 6/2001. Eins og áður er komið fram liggur fyrir dóm-inumstaðfest ljósrit blaðsíðu fasteignarinnar með númerið 218- 1839 þar sem fram koma veð-skuldabréf Byggingarsjóðs ríkisins, nú Íbúðalánasjóðs. Er óumdeilt að efni þessarar blaðsíðu var ekki tölvufært fyrr en á árinu 2017.

41. Stefndu hafa lagt fram veðbókarvottorð vegna fasteignarinnar 218- 1839 eftir að tölvufærsla fór fram en stefnandi hefur ekki lagt fram neitt veðbókarvottorð vegna fasteignarinnar 218-1839 eða að öðru leyti sýnt fram á að þess hafi verið aflað fyrir tölvufærsluna og að við það hafi verið stuðst. Er og líklegra en hitt að hefði slíks vottorðs verið aflað hefði það borið með sér áhvílandi veðskuldir, enda var greint frá þeim í eldri þinglýsingabók, fasteignabók, sem enn var í notkun hvað þessa fasteign varðaði og þinglýsingarstjóri hafði heimild til að nota þar til þinglýsingarhluta fasteignaskrár væri lokið, sbr. 2. mgr. 8. gr. þinglýsingalaga, og bókin tölvufærð hvað eignina varðaði. Ekkert framlagðra vottorða í málinu vegna stofnjarðarinnar Borgarhafnar 6, landnúmer 160121, ber með sér að fasteignanúmer 218- 1839 tilheyri jörðinni eða vísar til þess í nokkru, en stefnandi hefur lagt fram þinglýsingarvottorð vegna eignarinnar, eitt prentað út 6. júlí 2009 og annað prentað út 14. desember 2012, bæði staðfest af Sýslumanninum á Höfn. Þá liggur hvorki fyrir veðbókarvottorð frá þeim tíma er Smáey, sem var í eigu sömu aðila og síðar stofnuðu stefnanda, eignaðist bæði Borgarhöfn 6, landnúmer 160121, og fasteignina 218- 1839, né frá þeim tíma sem eignar hald á hlutafé í stefnanda skiptist á árinu 2015 þótt fyrirsvarsmaður stefnanda hafi borið fyrir dóminum að slíkt veðbókarvottorð hafi legið fyrir við þau viðskipti. Veðbókarvottorð vegna Borgarhafnar 6, landnúmer 160121, veitti þannig hvorki upplýsingar um áhvílandi veð á fasteigninni 218- 1839 né hefur verið leitt að því líkum að vottorð hafi legið fyrir vegna þeirrar síðargreindu. Er því ekki uppfyllt það frumskilyrði bótaréttar skv. a-lið 49. gr. þinglýsingalaga að veðbókarvottorð hafi verið gefið út og að stefnandi hafi mátt treysta því, sbr. hér til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 12. mars 2 009 í máli nr. 391/2008. Mátti stefnandi enda ekki treysta því að veðbókarvottorð veitti tæmandi upplýsingar um aðrar eignir en þá sem vottorðið laut að. Verður því ekki talið að stofnast hafi bótaskylda ríkissjóðs, enda þarf sérhvert skilyrði nefndrar 49. gr. að vera uppfyllt til þess.

42. Stefnandi styður kröfur sínar einnig við sakarregluna en meðal skilyrða þeirrar almennu bóta-reglu, rétt eins og 49. gr. þinglýsingalaga, er að tjón það sem stefnandi fer fram á að verði bætt sé sennileg afleiðing af þeim mistökum þinglýsingardómara sem hann heldur fram. Eftir að fasteignin 218- 1839 var leigð frá jörðinni Borgarhöfn 6 var eignarhald eignanna ekki á sömu hendi. Báðar eignirnar komust hins vegar aftur í sömu hendur þegar G-kk-nf J. Þ-kk-nf og L-kvk-nf G-kvk-nf eignuðust þær báðar við útgáfu tveggja afsala 6. júní 2000, eins og lýst er í efnisgrein 5. Tveir afsalsgerningar lágu þannig þeim ráðstöfunum til grundvallar og umrædd tvö veðskuldabréf hvíldu áfram á eigninni 218- 1839 sem kaupendurnir yfirtóku. Miðað við gögn málsins sem rakin eru í efnisgrein 6 seldu þau með einum kaupsamningi bæði Borgarhöfn 6 (tilgreint 5 í samningnum), landnúmer 160121, og fasteignina 218- 1 839 sem í samningnum var tilgreind sem einbýli með því númeri. Kaupandi beggja eigna með einum samningi var Smáey ehf. og í kaupsamningi vegna eigendaskiptanna er tekið fram að við gerð hans liggi frammi veðbókarvottorð fyrir eignina, dags. 10. apríl 2007, en það er ekki meðal gagna málsins, eins og áður segir. Einnig er tiltekið að fyrir liggi afsal, dags. 6. júní 2000, en nánari deili á því koma ekki fram. Verður þó að telja líklegra að þar sé um að ræða afsalið vegna Borgarhafnar 6, landnúmer 160121, fremur en afsalið vegna fasteignarinnar 218- 1839. Fyrirsvarsmaður Smáeyjar kom fyrir dóminn og kvaðst hann ekki hafa vitað af veðskuldabréfum Byggingarsjóðs, nú Íbúðalánasjóðs, við kaupin og verður að telja það sennilegt í ljósi þess að í kaupsamningnum eru tilgreindar aðrar skuldir sem skyldu greiddar upp af kaupverði og að í afsalinu er ekki greint frá veðböndum og tekið fram að eignin sé seld án kvaða og veðbanda að öðru leyti en því sem að ofan greinir. Um áhvílandi veðbönd vissu hins vegar viðsemjendur Smáeyjar, enda tóku þau yfir umrædd veðskuldabréf, en ekkert í gögnum málsins bendir til þess að þau hafi upplýst um bréfin og bar fyrirsvarsmaður Smáeyjar um að hafa ekki haft vitneskju um þau. Gengu eignirnar svo áfram kaupum og sölum án þess að þessar upplýsingar kæmu fram, allt þar til Íbúðalánasjóður hófst handa við innheimtu. Stafar tjón stefnanda þannig ekki af háttsemi þinglýsingarstjóra og er ekki sennileg afleiðing hennar heldur stafar það beinlínis af háttsemi grandsamra viðsemjenda við þá er hann leiðir rétt sinn frá. Vísast hér til hliðsjónar til dóms Hæstaréttar frá 28. júní 1999 í máli nr. 33/1999 og dóms réttarins frá 26. mars 1998 í máli nr. 268/1997, auk dóma í samkynja málum nr. 269, 270, 271 og 272/1997. Skilyrði sakarreglunnar, og raunar 49. gr. þinglýsingalaga líka, um sennilega afleiðingu er þannig ekki heldur uppfyllt og verður stefndi íslenska ríkið ekki látinn sæta bótaskyldu af þeim sökum.

43. Með hliðsjón af því sem að framan greinir er hvorki fullnægt skilyrðum 49. gr. þinglýsingalaga né sakarreglunnar um orsakasamband og sennilega afleiðingu, auk þess sem áskilnaði laga-greinarinnar er ekki fullnægt um að treyst hafi verið á útgefið veðbókarvottorð. Verður stefndi íslenska ríkið þegar af þessum sökum sýknaðu raf kröfum stefnanda í málinu.

44. Þá styðja reglur um fyrningu enn fremur framangreinda niðurstöðu um sýknu en fyrirsvars-maður stefnanda staðfesti fyrir dóminum að samskipti við Íbúðalánasjóð, sem á endanum leiddu til þess að hann hefði fundið sig knúinn til að gera upp lánin, hefðu hafist á árunum 2017– 2018. Mátti stefnanda vera ljóst í síðasta lagi við uppkvaðningu úrskurðar Héraðsdóms Suðurlands 12. júní 2018 að á fasteigninni með númerið 218- 1839 hvíldu veðskuldabréf sem honum mátti ljóst vera miðað við áðurgreind samskipti að ekki hefði verið staðið í skilum með, en í úrskurðinum var einnig vikið að því að greiðendur hefðu verið í greiðsluskjóli frá árinu 2010 til ársins 2015 og Íbúða lánasjóður farið að aðhafast vegna þeirra snemma árs 2016. Hafði stefnandi þá þegarvið uppkvaðningu úrskurðarins tilefni til þess að sannreyna umfang tjónsins og beina kröfum sínum að ríkissjóði teldi stefnandi hann bótaskyldan, sbr. einkum hér til hliðsjónar dóm Landsréttar frá 21. janúar 2022 í máli nr. 671/2020. Tók fjögurra ára fyrningar-frestur skv. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 því að líða 12. júní 2018 og var liðinn þegar mál þetta var höfðað 18. október 2022.

45. Þrátt fyrir framangreinda niðurstöðu þykir rétt eftir atvikum málsins að málskostnaður falli niður.

46. Málið fluttu B-kk-nf L-kk-nf lögmaður fyrir hönd stefnanda og Þ-kk-nf H-kk-nf lögmaður fyrir hönd stefndu.

47. N-kvk-nf M-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Kröfu stefnanda, Lækjarhúsa ehf., á hendur stefnda, Sýslumanninum á Suðurlandi, er vísað frá dómi.

Stefndi, íslenska ríkið, er sýknaðuraf kröfum stefnanda.

Málskostnaður fellur niður.

N-kvk-nf M-kvk-nf