E-1804/2010

Mál þetta, sem höfðað var 12. febrúar 2010, var dómtekið 8. júní sl.

Stefnandi er A-kk-nf Á-kk-nf K-kk-nf, Gvendargeisla 76, Reykjavík.

Stefndi er K-kk-nf E-kk-nf W-kk-nf, Engihlíð 9, Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefnda verði gert að greiða stefnanda kr. 486.297, ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af kr. 486.297 frá 1.10.2009 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Stefndi gerir aðallega kröfu um sýknu af dómkröfum stefnanda. Til vara krefst stefndi verulegrar lækkunar stefnufjárhæðar. Þá er krafist málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

I

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um greiðslu reiknings vegna haugkeyrslu af jörðinni Efri-Rauðalæk.

Atvik að baki máli eru þau að með kaupsamningi, dags. 4. janúar 2008, seldu stefnandi og eiginkona hans einkahlutafélagi í eigu stefnda, Hætti ehf., kt. 710805-0240, jörðina Efri-Rauðalæk landnúmer 165076, Rangárþingi ytra ásamt öllu því sem jörðinni fylgir og fylgja ber. Afhending eignarinnar fór fram við undirritun kaupsamnings en frá 1. janúar 2008 hirti kaupandi allan arð af eigninni og greiddi af henni skatta og skyldur. Samkvæmt 4. gr. kaupsamningsins sáu seljendur um mjaltir til 15. febrúar 2008 og höfðu afnot af íbúðarhúsi til sama tíma. Þá skyldu seljendur aðstoða við brottflutning gripa við sölu þeirra innan sömu tímamarka. Í 5. gr. kaupsamningsins kemur fram að um kaupin og réttarsamband aðila gildi lög nr. 40/2002.

Stefndi kveður stefnanda hafa borið að skila haugstæðum hreinum, á eigin kostnað, við afhendingu jarðarinnar, sbr. 10. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi kveður hins vegar hafa legið fyrir við undirritun kaupsamnings að ekki væri unnt að skila haugstæðum tómum enda snjóþungur vetur. Þá kveður stefnandi stefnda hafa lagt mikla áherslu á hve gott það væri að haugurinn fylgdi með í kaupunum enda hefði hann í hyggju að dreifa haugnum á aðra jörð á hans vegum. Hafi hann látið slík ummæli falla í viðurvist M-kk-ef L-kk-ef fasteignasala.

Stefnandi kveður stefnda hafa haft samband við sig í byrjun maí og óskað eftir því að hann annaðist haugkeyrslu af jörðinni. Stefnandi kveðst hafa tekið vel í það og að honum hafi aldrei komið annað til hugar en að greitt yrði fyrir slíka vinnu enda langt um liðið síðan jörðin var afhent. Að beiðni stefnda hafi u.þ.b. 1/3 haugsins verið keyrður á jörðina Efri-Rauðalæk og 2/3 hlutar á jörðina Fet.

Stefndi kveðst hins vegar hafa gefið leyfi til að haugnum, sem annars hefði þurft að keyra um langan veg til urðunar, yrði dreift á tún jarðanna. Það hafi hann gert til að spara vinnu og valda sem minnstu óhagræði fyrir stefnanda.

Stefnandi kveður ráðsmann jarðanna hafa sagt reikninga vegna haugkeyrslunnar eiga að fara á Gott fólk ehf. en það félag væri á vegum stefnda. Á reikningnum hafi verið tilgreint að um væri að ræða 93 tíma vinnu á kr. 3.000 pr. klst. eða samtals kr. 279.000, auk virðisaukaskatts kr. 68.355 eða samtals kr. 347.355. Vegna ánægjulegra samskipta stefnanda og stefnda fram að þessu hafi stefnandi gefið Góðu fólki ehf. afslátt af hefðbundnu tímagjaldi sínu kr. 4.200 pr. klst.

Með bréfi S-kk-ef S-kk-ef hrl., dags. 14. júlí 2008, var greiðslu reikningsins mótmælt af hálfu Góðs fólks ehf. með vísan til þess að stefnanda hafi borið að skila haugstæðum hreinum, á eigin kostnað, við afhendingu jarðarinnar sbr. 10. gr. laga nr. 40/2002. Var skorað á stefnanda að fella umræddan reikning niður. Með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 29. október 2008, var því hafnað að stefnandi bæri ábyrgð á frekari hreinsun jarðarinnar eftir að hún var afhent. Í bréfinu var vísað til þess að eðli málsins samkvæmt væri ekki um neina skyldu til haugkeyrslu að ræða þegar jörð væri afhent um vetrartíma. Var krafa um greiðslu reikningsins ítrekuð. Með bréfi lögmanns Góðs fólks ehf., dags. 15. desember 2008, var framangreindri skýringu stefnanda hafnað, með vísan til þess að engan fyrirvara væri að finna í 10. gr. laga nr. 40/2002 um hreinsun fasteigna yfir vetrartíma. Var krafa um niðurfellingu reikningsins ítrekuð. Stefnandi var ósáttur við þessa afstöðu Góðs fólks ehf. og leitaði eftir skriflegri yfirlýsingu frá M-kk-þgf L-kk-þgf vegna málsins. Þá óskaði hann jafnframt eftir yfirlýsingu frá R-kk-þgf S-kk-þgf, rekstrar- og nautgriparáðunaut, varðandi venjur er lúta að losun haugstæða. Voru yfirlýsingar þessar sendar lögmanni Góðs fólks ehf., ásamt ítrekaðri beiðni um greiðslu reikningsins. Sáttaviðræður stefnanda við Gott fólk ehf. voru án árangurs og höfðaði stefnandi þá mál á hendur félaginu til greiðslu umrædds reiknings. Eftir að greinargerð var skilað í málinu kom í ljós að bú Góðs fólks ehf. hafði verið tekið til gjaldþrotaskipta og að litlar sem engar eignir væru í búinu. Var málið fellt niður í samráði við skiptastjóra búsins.

Stefnandi ógilti þá reikninginn á Gott fólk ehf. og gaf út nýjan á hendur stefnda. Stefnandi kveður ljóst, að þó að hann hafi orðið við beiðni um að stíla reikninginn á Gott fólk ehf., hafi stefndi sjálfur óskað eftir því að stefnandi annaðist umrædda haugkeyrslu.

Hinn nýi reikningur var gefinn út þann 1. október 2009 fyrir 93 tíma vinnu við haugkeyrslu á kr. 4.200 pr. klst., samtals kr. 390.600, auk virðisaukaskatts kr. 95.697 eða alls kr. 486.297. Innheimtuviðvörun var send út þann 16. desember sl., og innheimtubréf þann 19. janúar sl.

Stefndi kveðst ekki hafa séð ástæðu til að greiða reikninginn þar sem hann hafi ekki stofnað til neinnar skuldar við stefnanda eða óskað eftir vinnuframlagi hans fyrir sig persónulega.

II

Stefnandi byggir kröfu sína á hendur stefnda á því að honum beri að greiða fyrir það verk er stefnandi innti af hendi að beiðni og í þágu stefnda.

Stefnandi byggir á því að skyldum hans gagnvart kaupanda jarðarinnar, einkahlutafélagi stefnda Hætti, hafi lokið við afhendingu jarðarinnar 4. janúar 2008, að undanskildum þeim skyldum er sérstaklega var samið um í kaupsamningi, þ.e. að stefnandi sæi um mjaltir til 15. febrúar 2008, og hefði afnot af íbúðarhúsi til sama tíma, sem og að stefnandi aðstoðaði við brottflutning gripa við sölu þeirra innan sömu tímamarka. Að því er varðar aðild stefnda vísar stefnandi til framangreindrar málsatvikalýsingar, og þá sérstaklega þess að stefndi hafi persónulega óskað eftir því við stefnanda að hann annaðist umrædda haugkeyrslu. Stefnandi hafi einungis stílað upphaflegan reikning á Gott fólk ehf. að beiðni ráðsmanns jarðanna.

Stefnandi byggir einnig á því að engin athugasemd eða fyrirvari hafi verið gerður, hvorki við kaupsamningsgerð né síðar, af hálfu kaupanda eða stefnda, þess efnis að stefnanda bæri síðar að losa haugstæði. Þvert á móti hafi stefndi sjálfur við kaupsamningsgerð lagt sérstaka áherslu á hve gott væri að haugurinn fylgdi með í kaupunum þar sem hann hefði í hyggju að dreifa haugnum á aðra jörð á hans vegum.

Þá byggir stefnandi á því að eðli máls og venju samkvæmt sé ekki unnt að losa haugstæði þegar fasteign er afhent að vetri til. Bæði er þá vísað til þess að yfirleitt eru veðurskilyrði ekki fyrir hendi, svo sem sérstaklega átti við í þessu tilviki, sem og til þess að haugur nýtist lítið á þeim árstíma. Þá byggir stefnandi á því að þó svo 10. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup kveði á um að fasteignum skuli skilað hreinum og þess sé getið í athugasemdum í greinargerð að slík skylda geti verið viðamikil þegar um afhendingu bújarða er að ræða, verði ekki lagður sá skilningur í ákvæðið að skyldur seljanda til hreinsunar geti varað í marga mánuði eftir að fasteign er afhent. Í þessu tilviki hafi kaupandi, eða stefndi fyrir hans hönd, þá þurft að gera fyrirvara í þá veru við undirritun kaupsamnings. Það hafi hann hins vegar ekki gert enda ljóst, með hliðsjón af yfirlýsingum stefnda, að til stæði að nýta haugstæðin í þágu stefnda persónulega.

Stefnandi byggir einnig á því að ef honum, sem seljanda jarðarinnar, hefði borið skylda til að hreinsa haugstæði jarðarinnar fyrir afhendingu, hefði hann getað nýtt hauginn í eigin þágu. Honum hafi engin skylda borið til að losa haugstæðin og bera hauginn á tún jarða í eigu, og þannig í þágu kaupanda og/eða stefnda, eins og raun varð.

Stefnandi byggir því kröfu sína á því að stefndi hafi persónulega beðið stefnanda um að sinna haugkeyrslu af jörðinni, og stefnandi hafi orðið við þeirri beiðni. Stefndi hafi ekki getað ætlast til þess að stefnandi sinnti haugkeyrslu í þágu hans eða kaupanda jarðarinnar án endurgjalds mörgum mánuðum eftir afhendingu hennar. Stefnandi hafi mátt gera ráð fyrir að skyldum sínum gagnvart kaupanda hefði verið fullnægt þegar skilyrði kaupsamnings voru uppfyllt.

Stefnandi vísar til meginreglna kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga en regla þessi fær m.a. lagastoð í 45., 47., 52. og 54. gr. laga nr. 50/2000. Um gjalddaga kröfunnar er einkum vísað til meginreglu 49. gr. sömu laga. Þá er einnig byggt á lögum nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001. Krafa um málskostnað styðst við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

III

Kröfu um sýknu byggir stefndi á aðildarskorti, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfunni er því alfarið mótmælt og bent á að stefndi hefur persónulega ekki staðið í viðskiptum við stefnanda með nokkrum hætti.

Stefndi stóð ekki persónulega að kaupum jarðarinnar Efri-Rauðalæk en um það er ekki deilt í málinu. Stefndi átti ekki í þeim viðskiptum við stefnanda sem mál þetta er sprottið af.

Dómkröfum stefnanda er því hafnað þar sem þær beinast að röngum aðila. Stefnandi hefur ekki sýnt fram á með fullnægjandi hætti að stefndi hafi tekið á sig skyldu til að greiða kostnað vegna viðskipta sem áttu sér stað milli annarra aðila.

Í öðru lagi byggir stefndi kröfu um sýknu á 10. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Kaupandi, Háttur ehf., og stefnandi sáu ástæðu til þess að semja sérstaklega sín á milli um nokkur atriði sbr. 4. gr. kaupsamningsins. Um þessi atriði höfðu aðilar náð sérstöku samkomulagi sem ekki var í samræmi við fasteignakaupalög nr. 40/2002. Þessi atriði lutu að mjöltum o.fl. en ekki var samið sérstaklega um hreinsun á haugstæðum.

Í 5. gr. kaupsamningsins kemur fram að um kaupin og réttarsamband milli aðila gildi lög nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kaupandi gerði því ráð fyrir því að reglum í fyrrnefndum lögum um fasteignakaup yrði fylgt vegna kaupanna að öðru leyti en um þau atriði sem samið hafði verið sérstaklega um sbr. 4. gr. kaupsamningsins.

Kaupandi, Háttur ehf., gerði því ráð fyrir því að 10. gr. fasteignakaupalaga yrði fylgt eins og öðrum ákvæðum í fyrrnefndum lögum. Í 10. gr. segir að við afhendingu skuli seljandi hafa rýmt fasteign og ræst. Þau rök stefnanda virðast ekki haldbær að þetta ákvæði eigi aðeins við ef afhending fari fram á ákveðnum tíma ársins enda er enginn slíkur fyrirvari í ákvæðinu eða athugasemdum með því. Í athugasemdum með frumvarpi til laga um fasteignakaup segir að ákvæðið taki til allra fasteigna, þar með talið lóða, landspildna og jarða. Tekið er fram að ákvæðið leggi skyldur á seljanda að hreinsa og fjarlægja það sem kaupandi á ekki að fá afhent skv. samningi eða fasteignakaupalögum. Sérstaklega er tekið fram að þessar skyldur geti verið viðamiklar þegar um bújarðir er að ræða.

Samkvæmt skýringum ákvæðisins í athugasemdum með frumvarpi til laga um fasteignakaup er ljóst að skylda 10. gr. laganna til þess að rýma og ræsta fasteign er rík. Þá liggur fyrir að kaupandi jarðarinnar, Háttur ehf., og stefnandi sömdu ekki sérstaklega um að kaupandi myndi sjá um hreinsun á haugstæðum eins og um önnur atriði sem áttu ekki að vera skv. lögum um fasteignakaup nr. 40/2002.

Kaupandi gerði ekki athugasemdir við að haugstæði væru ekki hrein við afhendingu þar sem í þeim voru enn gripir sem tilheyrðu stefnanda auk þess sem ekki viðraði til haugkeyrslu. Kaupandi gerði athugasemdir nokkru síðar þegar hreinsun gat farið fram með venjulegum hætti. Kaupandi hefði samkvæmt 5. gr. kaupsamningsins getað krafist þess við afhendingu eignarinnar að seljandi hreinsaði haugstæði þá þegar. Það hefði hins vegar bakað stefnanda óþarfa kostnað og óhagræði þar sem hann hefði þurft að urða hauginn og greiða kostnað samfara því. Þá er rétt að benda á það að skv. kaupsamningi um jörðina var kaupverðið kr. 350.000.000.- og var enginn afsláttur gefinn vegna hreinsunar á haugstæðum.

Varakröfu sína um verulega lækkun dómkrafna byggir stefndi á því að reikningur stefnanda nr. 018 sé alltof hár. Tímabilið sem stefnandi segist hafa unnið verkið á eru 7 dagar. Hann skrifar 93 klst. á verkið og samkvæmt því hefur hann unnið rúmar 13 klst. á dag, alla dagana. Þetta telur stefndi ekki standast og skorar á stefnda að leggja fram frekari sundurliðun á tímaskýrslu fyrir þá daga sem hann vann verkið, sbr. 67. gr. eml.

Þá gerir stefndi verulegar athugasemdir við fjárhæð reikningsins þar sem fyrir liggur í málinu að hann sendi reikning fyrir sömu vinnu með mun lægra tímagjaldi. Stefnandi vísar til þess að afsláttur hafi verið gefinn af fullu tímagjaldi en stefndi getur ekki séð að það komi fram á reikningnum sem Góðu fólki ehf. var sendur. Þá er með öllu óskiljanlegt hvers vegna stefnandi fellir niður þennan meinta afslátt þegar hann gefur út nýjan reikning á stefnda. Stefndi telur tímagjald stefnanda alltof hátt miðað við það sem gerist á almennum markaði og vísar til þeirra viðmiðunartalna sem koma fram í framlögðum gjaldskrám tveggja sveitarfélaga.

Þá telur stefndi, að verði fallist á kröfur stefnanda að einhverju leyti, ætti hann ekki einn að bera allan kostnað vegna haugkeyrslu á Efri-Rauðalæk þar sem Háttur ehf. hafi fengið jörðina afhenta rétt eftir áramót og því ætti kostnaður vegna haugkeyrslu að skiptast milli kaupanda og seljanda í hlutfalli við þann tíma sem hvor átti eignina og talið frá þeim tíma sem haugstæði voru losuð síðast.

Varðandi málskostnaðarkröfuna vísast til ákvæða XXI. kafla 129, 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í ljósi kröfugerðar stefnanda er stefnda nauðsynlegt að taka til varna í málinu. Stefndi hefur þurft að leggja út í talsverðan kostnað við að hafa uppi varnir vegna kröfugerðar stefnanda. Gerð er krafa til þess að stefndi komi skaðlaus undan þessum málarekstri, allt í samræmi við ákvæði XXI. kafla l. nr. 91/1991. Stefndi mun leggja fram málskostnaðaryfirlit og málskostnaðarreikning við aðalmeðferð.

Vísað er til ákvæða laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sérstaklega III. kafla. Einnig er vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sérstaklega 10. gr. Þá er vísað til almennra meginreglna kröfuréttar. Varðandi málskostnaðarkröfuna vísast til ákvæða XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, aðallega 129. gr., 130. gr. og 131. gr.

IV

Með kaupsamningi, dagsettum 4. janúar 2008, seldu stefnandi og eiginkona hans Hætti ehf., einkahlutafélagi í eigu stefnda, jörðina Efri-Rauðalæk.

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um greiðslu reiknings vegna haugkeyrslu af jörðinni, en óumdeilt er að stefndi óskaði eftir því við stefnanda að hann fjarlægði hauginn.

Fyrir liggur að stefnandi hafði áður gefið út reikning vegna haugkeyrslunnar á Gott fólk ehf., sem er félag á vegum stefnda. Kveðst hann hafa gefið reikninginn út á félagið að beiðni ráðsmanns.

Þegar það er virt, og það að fyrir liggur að einkahlutafélag stefnda var kaupandi að jörðinni, verður ekki talið að stefnandi hafi haft nokkra ástæðu til að ætla að stefndi væri persónulega að óska eftir haugkeyrslunni.

Þykir því ekki unnt, gegn mótmælum stefnda, að fallast á að beiðnin um haugkeyrsluna hafi stafað frá stefnda persónulega og að samningssamband hafi komist á milli stefnanda og stefnda vegna verksins.

Verður því þegar af þeirri ástæðu, með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, ekki hjá því komist að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Eftir niðurstöðu málsins verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda 250.000 krónur í málskostnað að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Þ-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndi, K-kk-nf E-kk-nf W-kk-nf, er sýkn af kröfum stefnanda, A-kk-ef Á-kk-ef K-kk-ef.

Stefnandi greiði stefnda 250.000 krónur í málskostnað.

Þ-kvk-nf E-kvk-nf