E-921/2017

Mál þetta var þingfest 27. september 2017 og tekið til dóms 18. október sl. Stefnandi er ÞG verktakar ehf., Lágmúla 7, Reykjavík, en stefndi er M-kk-nf R. J-kk-nf, Garðatorgi 4b, Garðabæ.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 905.178 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af krónum 4.996.250 frá 1. mars 2016 til 10. ágúst 2016 en af stefnufjárhæð frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hans hendi.

I

Stefnandi er byggingarfyrirtæki og kveður stefnandi málavexti þá að stefndi hafi keypt íbúð af stefnanda að Garðatorgi 4b, Garðabæ, og hafi umsamið kaupverð verið 101.000.000 króna. Lokagreiðsla hafi verið 5.050.000 krónur og skyldi hún greiðast þremur mánuðum eftir afhendingu. Upphaflega hafi verið áætlað að eignin skyldi afhent 30. júlí 2015. Stefndi hafi óskað eftir breytingum og viðbótum og hafi það tafið afhendingu þannig að eignin hafi verið afhent 1. desember 2015. Stefnda hafi því borið að inna lokagreiðslu sína af hendi þann 1. mars 2016. Það hafi stefndi hins vegar ekki gert og sent þess í stað bréf með kröfu um afslátt. Þeirri kröfu hafi stefnandi hafnað og hafi viðræður staðið um lausn á málinu í nokkurn tíma. Stefndi hafi greitt hluta lokagreiðslunnar, að fjárhæð 4.088.072 krónur, þann 10. ágúst 2016. Stefndi hafi því þrátt fyrir ítrekaðar kröfur um greiðslu ekki greitt að fullu lokagreiðsluna og sé stefnanda því nauðugur sá kostur að höfða innheimtumál þetta.

II

Stefndi kveður málavexti þá að stefnandi, sem hafi atvinnu af því að byggja og selja íbúðarhúsnæði, hafi selt stefnda fjögurra herbergja íbúð á 5. hæð í húsinu nr. 4b við Garðatorg í Garðabæ, sem hann hafi haft í smíðum. Kaupsamningur sé dagsettur 17. desember 2014 og hafi fasteignasalan Miklaborg haft milligöngu um viðskiptin. Umsamið kaupverð hafi verið 101.000.000 króna sem stefndi hafi skuldbundið sig til að greiða með skiptri greiðslu, þ.e. 11.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, 16.000.000 króna við fokheldi eignarinnar, 68.950.000 krónur við afhendingu og loks eftirstöðvar að fjarhæð 5.050.000 krónur þremur mánuðum eftir afhendingu.

Umsamið hafi verið að eignin skyldi afhent stefnda 30. júlí 2015 fullbúin án gólfefna samkvæmt sérstakri skilalýsingu er fylgdi kaupsamningnum. Þá hafi samist um með málsaðilum að stefnandi skyldi annast nokkur viðbótarverk umfram skilalýsinguna á smíðatíma en þau hafi ekki átt að fresta afhendingardeginum. Dóttir stefnda, G-kvk-nf, sem sé innanhússarkitekt, hafi haft umsjón með þessum viðbótarverkum fyrir hönd stefnda. Með tölvupósti Þ-kk-ef G-kk-ef, forstjóra stefnanda, til G-kvk-ef 22. júlí 2015 hafi hann lýst því að stefnandi hefði orðið fyrir töluverðum töfum við smíði hússins sem rekja mætti til erfiðleika vegna veðurs veturinn áður og þess vegna hefðu fleiri verkþættir lent inn í sumarfríi á tímabili en allt að einu væri stefnt að afhendingu í ágúst. Þrátt fyrir það hafi enn orðið frekari tafir á smíðinni hjá stefnanda og hafi íbúðin ekki verið afhent fyrr en 1. desember 2015, þ.e. fjórum mánuðum eftir umsaminn afhendingartíma. Hafi stefndi þá greitt stefnanda umsamdar 68.950.000 krónur í samræmi við ákvæði kaupsamningsins um að þá greiðslu bæri honum að inna af hendi við afhendingu en jafnframt gert fyrirvara um bætur vegna afhendingardráttar og fjárhæð reiknings stefnanda vegna viðbótarverka.

Með bréfi lögmanns stefnda 1. mars 2016, þegar stefndi átti að inna síðustu greiðslu sína af hendi, hafi stefndi óskað eftir að draga frá lokagreiðslu sinni skaðabætur vegna afhendingardráttar og fjárhæð til leiðréttingar á reikningi stefnanda fyrir viðbótarverk. Því hafi stefnandi hafnað með bréfi lögmanns síns 7. mars 2015. Stefndi hafi greitt stefnanda 4.088.072 krónur 10. ágúst 2016, sem hann taldi vera fullnaðaruppgjör, og hafði þá haldið eftir af lokagreiðslunni 961.928 krónum til að mæta kröfum sínum.

Stefndi hafi lýst yfir skuldajöfnuði við kröfu stefnanda til eftirstöðva kaupverðsins með bréfum lögmanns síns 1. mars 2016, 12. júlí 2016 og 10. ágúst 2016 og sé yfirlýsing um skuldajöfnun áréttuð. Kröfur stefnda séu hærri en eftirstöðvakrafa stefnanda. Kröfurnar eigi rót sínar að rekja til sömu viðskipta og séu hæfar til að mætast. Sýkna beri stefnda af öllum kröfum stefnanda vegna þessa.

Undir rekstri málsins aflað stefndi tveggja matsgerða, annars vegar í tengslum við kröfu sína vegna afhendingardráttar á íbúðinni og hins vegar vegna útskiptingar á hreinlætistækjum en hann telur að þau hafi ekki uppfyllt kröfur samkvæmt skilalýsingu. Þá er í þeirri matsgerð einnig óskað mats á flísalögn.

Í fyrri matsgerð, sem unnin er af G-kk-þgf S-x-x. F-kk-þgf, lögmanni og löggiltum fasteignasala, dagsettri í maí 2018, er komist að þeirri niðurstöðu að hæfileg mánaðarleiga fyrir íbúð stefnda að Garðatorgi 4, Garðabæ, sé 390.000 krónur á mánuði á tímabilinu 30. júlí 2015 til 1. desember 2015 eða samtals 1.560.000 krónur. Matsmaður telur að til frádráttar fjártjóni stefnda komi kostnaður sem stefnda hafi borið að greiða er hann tók við eigninni, þ.e. fasteignagjöld, iðgjald brunatrygginga og hússjóðsgjöld. Iðgjald brunatrygginga fyrir umrætt tímabil hafi verið 25.376 krónur, fasteignagjöld 56.804 krónur en ekki hafi verið búið að stofna húsfélag á þessum tíma. Fjártjón stefnda vegna afhendingardráttar á íbúðinni sé því 1.477.820 krónur.

Í seinni matsgerð, dagsettri í maí 2018, er matsmaðurinn A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, beðinn um að svara eftirfarandi spurningum:

1. „Hver er raunveruleg stærð veggflísalagnar á veggjum baðherbergja í fjögurra herbergja íbúð, merktri 01-0502, með fastanúmer 235-1721, á 5. hæð í húsinu nr. 4 við Garðatorg í Garðabæ?“

Niðurstaða matsmanns er að heildarstærð flíslagðra veggflata í baðherbergjum sé samtals 47,40 fm.

2. „Telur matsmaður að fjögurra herbergja íbúð, merkt 01-0502, með fastanúmer 235-1721, á 5. hæð í húsinu nr. 4 við Garðatorg í Garðabæ geti talist vera sérlega vönduð og vel hönnuð ef þar eru salerni af Gustavsberg Nautic gerð? Ef svo er ekki þá er þess óskað að matsmaður gefi álit á því hvort íbúðin geti talist vera sérlega vönduð og vel hönnuð ef þar eru salerni af gerðinni Villeroy & Boch Subway.“

Matsmaður segir í matsgerð sinni að það sé erfitt að meta hvort val á framangreindum tækjum leiði til þess að íbúðin sé sérlega vönduð og vel hönnuð eða ekki. Hins vegar er það mat matsmanns að við innréttingu á íbúð stefnda hefði átt að huga að því að nota salernisskálar sem væru nær þeim tíðaranda og nútímahönnun sem var ráðandi þegar innrétting fór fram. Því hefði átt að horfa til salernisskálar sem væri nútímahönnun, sambærileg við Villeroy & Boch Subway, til að endurspegla sérlega vandaða og vel hannaða íbúð.

3. „Telur matsmaður að salerni af Gustavsberg Nautic gerð teljist vera „af vandaðri gerð, t.d. Grohe, Mora eða sambærilegt? Ef svo er ekki þá er þess óskað að matsmaður gefi álit á hvort salerni af gerðinni Villeroy & Boch Subway séu það.“

Í mati sínu tekur matsmaður fram að Grohe og Mora framleiði ekki salernisskálar heldur bað- og blöndunartæki. Fram hafi þó komið á matsfundi að með því að vísa til G-x-x og M-kk-ef hafi menn verið að vísa til ákveðinna gæða. Matsmaður segir að vörumerki G-x-x og M-x-x séu vel þekkt og teljist vera í háum gæðaflokki. Verð vara frá þeim framleiðendum sé yfir meðalverði meðan verð á vöru frá Gustavsberg sé nærri meðalverði. Það er niðurstað matsmanns að Villeroy & Boch hreinlætistæki, svo sem salernisskálar, séu svipuð að gæðum og Gustavsberg. Aftur á móti er það mat matsmanns að hönnun á Gustavsberg Neutic salernisskál sé ekki eins nútímaleg og hönnun á salernisskálum frá Villeroy & Boch. Það er mat matsmanns að ef litið verði til lýsingar á eigninni, og það væri tilgreint að salernisskálar væru frá Villeroy & Boch, hefði það meira vægi og gæfi til kynna vandað efnisval.

4. „Telur matsmaður að fjögurra herbergja íbúð, merkt 01-0502, með fastanúmer 235-1721, á 5. hæð í húsinu nr. 4 við Garðatorg í Garðabæ geti talist vera sérlega vönduð og vel hönnuð ef þar eru handlaugar af gerðinni Sevilla frá Bath & Home? Ef svo er ekki þá er þess óskað að matsmaður gefi álit á því hvort íbúðin geti talist vera sérlega vönduð og vel hönnuð ef þar eru handlaugar af gerðinni Duravit Architec, undirfelld, með wonder glass áferð.“

Það er mat matsmanns að ekki séu forsendur til þess að segja til um hvort íbúðin teljist sérlega vönduð og vel hönnuð út frá því hvor handlaugin væri valin en slíkt færi alveg efir því með hvaða hætti hún félli inn í hönnun á baðherberginu. Aftur á móti með því að hafa salernisskál sem er slétt og ávöl að lögun væri það úr stíl að hafa kantaða handlaug.

5. „Telur matsmaður að handlaugar af gerðinni Sevilla frá Bath & Home teljist vera „af vandaðri gerð t.d. Grohe, Mora eða sambærilegt“? Ef svo er ekki þá er þess óskað að matsmaður gefi álit á hvort handlaugar af gerðinni Duravit Architec, undirfelld, með wonder glass áferð séu það.“

Það er mat matsmanns að handlaug frá Bath & Home Design sé ekki að svipuðum gæðum og Duravit. Báðar framangreindar handlaugar séu nútímalega hannaðar en hins vegar gefi handlaug frá Duravit betur til kynna að um vandað efnisval sé að ræða.

Stefndi sundurliðar kröfu sína til skuldajafnaðar samkvæmt niðurstöðu matsgerða með þeim hætti að tjón hans vegna afhendingardráttar sé 1.477.820 krónur, sbr. matsgerð G-kk-ef S-x-x. F-kk-ef, lögmanns og löggilts fasteignasala. Þá vísar stefndi til matsgerðar A-kk-ef E-kk-ef, byggingarfræðings og húsasmíðameistara, sem hafi komist að þeirri niðurstöðu að salernistæki og handlaug, sem stefnandi hafi sett upp í íbúðinni, hafi ekki staðið undir þeim væntingum sem kaupandi hefði mátt búast við miðað við skilalýsingu íbúðarinnar. Telur stefndi sig hafa orðið fyrir tjóni að fjárhæð 138.342 krónur vegna þessa. Í greinargerð sinni taldi stefndi að stefnandi hefði ofreiknað kostnað vegna veggflísalagna og hefur matsmaður staðfest það. Undir rekstri málsins urðu aðilar sammála um að 57.500 krónur hefðu verið ofreiknaðar og að þær kæmu til frádráttar kröfum stefnanda í málinu.

III

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi ekki teflt fram neinum röksemdum í samskiptum sínum við stefnanda sem styðji við þann skilning að hann eigi rétt til afsláttar samkvæmt lögum um fasteignakaup nr. 42/2002. Eignin teljist ekki gölluð með vísan til 18. gr., sbr. 19 gr., laganna og afhending fasteignarinnar hafi ekki dregist umfram það sem eðlilegt megi teljast miðað við breytingarkröfur stefnda og eigi því c- og d- liðir 30. gr. laganna ekki við. Kröfur stefnanda byggist m.a. á meginreglu samningaréttar um að gerða samninga skuli halda og meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga en reglan fái m.a. lagastoð í 45., 47. og 51. gr. laga nr. 50/2000. Málskostnaðarkrafa stefnanda eigi sér stoð í 1. mgr. 129. gr. og 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Við aðalmeðferð mótmælti stefnandi málsástæðum stefnda í málinu og taldi að tafir á því að afhenda stefnda íbúðina mættu fyrst og fremst rekja til þess að íbúðinni hefði verið breytt verulega frá því sem skilalýsing kvað á. Stefndi hefði í raun breytt hönnun íbúðarinnar og tekið yfir skipulag verksins. Varðandi hinar umdeildu handlaugar og salernisskálar benti stefnandi m.a. á að stefndi hefði ákveðið að velja dýrari tegundir en skilalýsing kvað á um og beri stefnandi ekki ábyrgð á þeirri ákvörðun stefnda.

Stefndi byggir á því að kröfur hans á hendur stefnanda séu hærri en stefnukrafan um eftirstöðvar kaupsverðsins og því beri að sýkna stefnda af kröfum stefnanda og dæma stefnanda til að greiða stefnda málskostnað.

Stefndi viðurkennir að honum hafi borið að greiða stefnanda umsamdar eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar að Garðatorgi 2b að fjárhæð 5.050.000 krónur, svo sem stefnukrafan kveði á um, en að hann hafi þegar greitt hana með skuldajöfnuði svo sem að framan sé rakið. Sýkna verði hann því af dómkröfum stefnanda. Þá hefði stefnandi við kröfugerð sína átt að gera ráð fyrir venjulegum lögskilum vegna kaupanna sem fram hefðu átt að fara við afsalsgerð og lokagreiðslu. Samkvæmt uppgjörsblaði fasteignasölunnar um vexti og kostnað hefði stefnandi átt að draga 56.804 krónur frá kröfu sinni vegna þess að stefndi greiddi einungis 24.072 krónur af álögðum fasteignagjöldum ársins 2015 en hefði átt að greiða 80.876 krónur.

Stefndi kveðst eiga kröfu á hendur stefnanda til skaðabóta vegna afhendingardráttar á hinni keyptu íbúð. Vísar hann til bótaskyldu seljanda samkvæmt 1. mgr. 34. gr., sbr. c- lið 1. mgr. 30. gr., fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Um fjárhagstjón stefnda, sem stefnanda beri að bæta, er ennfremur vísað til a- liðar 1. mgr. 59. gr. sömu laga um að ákvæði 2. mgr. um óbeint tjón eigi ekki við um kostnað vegna afhendingardráttar.

Þá er jafnframt byggt á því að virða beri afhendingardrátt stefnanda honum til sakar vegna þess að hann hafi haft öll tök á því að afhenda íbúðina á réttum tíma en af ásetningi eða a.m.k. gáleysi stuðlað að því að svo var ekki gert með því að ákveða og stjórna verkinu við smíði hússins þannig að því var ekki lokið á tilsettum tíma. Stefndi byggir því á því að stefnanda beri jafnframt að bæta honum óbeint tjón sem af afhendingardrættinum hefur leitt, sbr. 4. mgr. 34. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Stefndi byggir á því að stefnanda beri að bæta honum tjón hans vegna afhendingardráttarins sem miðist við að gera hann eins fjárhagslega settan og hann hefði orðið ef afhending hefði farið fram á réttum tíma. Krafa hans sé til efndabóta innan samninga. Stefndi byggir aðallega á því að stefnanda beri að bæta honum tjón hans sem svari til eðlilegs leiguverðs fyrir hina seldu íbúð í þann tíma sem afhending hennar dróst. Til vara byggir stefndi á því að stefnanda beri að bæta honum tjón hans vegna afhendingardráttarins sem miðist við að vegna afhendingardráttarins hafi stefndi ekki getað selt fasteign sína sem hann bjó í að […], Garðabæ, eða leigt hana út og haft af henni leigutekjur þann tíma sem afhending dróst. Til þrautarvara byggir stefndi á því að stefnanda beri að bæta honum tjón hans sem metið verði að álitum dómsins.

Stefndi byggir á að leiguverð verði að teljast eðlilegur mælikvarði þegar metið sé tjón hans vegna afhendingardráttar og bendir á að leiguverð fyrir íbúðir á höfuðborgarsvæðinu sé þekkt á markaði. Leiguverð húsnæðis sé réttur mælikvarði á það hvað afnot af hinu selda húsnæði kostar og í húsnæðinu séu því fólgin verðmæti sem stefndi hafi orðið af á afhendingardráttartímanum. T.d. sé ljóst að ef um leigusamning hefði verið að ræða og afhending húsnæðisins hefði dregist hefði ekki stofnast skylda leigutaka til að greiða leigu þann tíma.

Byggt er á því að viðurkennt sé af hálfu stefnda með tölvubréfi Þ-kk-ef G-kk-ef, forstjóra stefnanda, til G-kvk-ef M-kvk-ef 22. júlí 2015, að hann beri alla ábyrgð á afhendingardrættinum gagnvart stefnda. Stefnandi beri hlutlæga stjórnunarábyrgð á afhendingardrættinum og hafi ekki sýnt fram á að hann beri ekki ábyrgð á honum í samningssambandinu. Stefndi vísar til þess að stefnandi hafi ekki tilkynnt um nýjan afhendingartíma hinn 1. desember eftir að hann gat ekki afhent hina seldu íbúð í ágúst og sé vísað til 36. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 um þá skyldu hans.

Þá er byggt á því að stefnanda hafi borið að segja skýrt til um það ef hann áskildi sér rýmri afhendingarfrest vegna nýrra viðbótarverka en þeirra sem um samdist með aðilum að hann myndi framkvæma fram að afhendingu. Verði að leggja til grundvallar að stefnandi hafi við kaupsamningsgerð samþykkt að taka að sér umsamin viðbótarverk og að afhendingardagur, sem samkvæmt söluyfirliti átti að vera á vormánuðum 2015 og samkvæmt samþykktu gagntilboði átti að vera um mánaðamót maí og júní, hafi verið frestað við endanlegan kaupsamning. Í þessu sambandi sé jafnframt vísað til þess að afhendingartími hafi við kaupsamningsgerðina verið ákveðinn að teknu tilliti til stöðu heildarsmíði hússins á þeim tíma og að umsamin viðbótarverk hafi þar í raun engu skipt, enda um verk að ræða sem nemi að verðmæti einungis rúmlega 2% kaupverðsins. Ekki hafi verið samið sérstaklega um nýjan afhendingartíma eftir kaupsamningsgerðina og verði stefnandi að bera hallann af því.

Vakin sé athygli á að um neytendakaup sé að ræða samkvæmt 6. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 og vísað sé til þess að samkvæmt grunnreglum neytendakaupa beri að túlka ágreiningsatriði málsaðila um fjárhæð skaðabóta stefnda í hag. Í þessu sambandi sé ennfremur vísað til þess að líkur séu til þess að afhendingardráttur hafi í för með sér tjón fyrir þann sem ekki fái afhent á réttum tíma og að dómstólum sé heimilt að meta slíkt tjón að álitum. Í því sambandi byggir stefndi á því að m.a. eigi við slíkt mat að taka tillit til tapaðra fjármagnstekna af því fé sem lá bundið í húsi hans í […] á meðan hann gat hvorki selt eða leigt það, mögulegrar útleigu stefnda á hinni seldu íbúð, óhagræðis við flutninga sem færðust frá sumri yfir á miðjan vetur og óþarfa óhagræði af því að stefnandi tilkynnti ekki um frekari afhendingardrátt.

Varðandi sundurliðun kröfu stefnda til skaðabóta vísar stefndi til framangreinds útreiknings og framlagðra gagna um fasteignagjöld, húsgjöld og iðgjald brunatryggingar. Varðandi frádregna innlánsvexti er á því byggt að vegna afhendingardráttarins hafi stefndi getað frestað því að greiða stefnanda 68.950.000 krónur sem hann hafi átt að greiða við afhendingu. Eðlilegt sé að miða við að hann hefði getað haft þá fjármuni á innlánsvöxtum hjá banka á þeim tíma. Samkvæmt vaxtatöflu Seðlabanka Íslands hafi almennir innlánsvextir á tímabilum á ársgrundvelli verið 0,8% fyrir ágúst, 1,2% fyrir september, 1,3% fyrir október og 1,5% fyrir nóvember eða samtals 0,4% fyrir tímabilið eða að fjárhæð 275.800 krónur. Frá þeirri fjárhæð beri síðan að draga 20% áhrif skatts á fjármagnstekjur og sé þessi frádráttarliður því að fjárhæð 220.640 krónur.

Stefnandi hafi gert stefnda uppgjörsblað vegna viðbótarverka og krafið hann samtals um greiðslu á 2.307.853 krónum. Stefndi hafi gert athugasemdir við tvo liði í fjárkröfu stefnanda og krefjist endurgreiðslu vegna þeirra svo sem að framan sé rakið. Krafa vegna ofreiknað magns fyrir flísalögn á baði sé þar skýrð en varðandi endurkröfu fyrir salernistæki byggir stefndi á því að þau tæki sem stefnandi bauð fram hafi ekki uppfyllt þær gæðakröfur sem lesa megi út úr söluyfirliti og skilalýsingu. Stefndi hafi ekki samþykkt viðbótarkostnað vegna útskiptingar á hreinlætistækjum. Þau tæki, sem boðin hafi verið fram, hafi ekki verið ásættanleg. Valin hafi verið tæki af vandaðri gerð í samræmi við skilalýsingu. Stefnandi hafi ætlað að setja upp í íbúðina tvö salerni af gerðinni Gustavsberg Nautic sem hafi átt að kosta 119.946 krónur. Þau uppfylli ekki tilgreindar gæðakröfur í samningi aðila og því hafi stefndi valið salerni af gerðinni Villeroy og Boch Subway sem hann telji uppfylla kröfurnar og hafi það kostað 163.982 krónur. Mismunur vegna þessa nemi 50.036 krónum. Þá hafi stefnandi ætlað að setja upp í íbúðina tvær handlaugar af gerðinni Sevilla frá Bath & Home sem hafi átt að kosta 29.692 krónur. Þær uppfylli ekki gæðakröfur í samningi aðila og því hafi stefndi valið handlaugar af gerðinni Duravit Architec, undirfelld, með wonder glass áferð, sem hann telji uppfylla kröfurnar og kostuðu 118.000 krónur. Mismunur vegna þessa nemi 50.036 krónum.

Mótmælt er öllum kröfum stefnanda um vexti. Hann eigi ekki tilkall til höfuðstóls kröfu sinnar vegna skuldajöfnunar og geti þar af leiðandi ekki átt kröfu til vaxta. Ljóst sé að stefnanda beri einnig að aflétta veðskuld við Landsbankann hf. af hinni seldu íbúð samhliða lokagreiðslu stefnda en það hafi hann ekki gert fyrr en núna nýlega og eigi því ekki kröfu til vaxta. Þá bar stefnanda að gefa stefnda afsal fyrir eigninni hinn 15. ágúst 2015 sem hann hafi hvorki gert né boðið fram og eigi því heldur ekki rétt á vöxtum af þeirri ástæðu. Umsamið hafi verið að eignina skyldi afhenda 30. júlí 2015, að stefnandi hafi átt að gefa út afsal 15. ágúst 2015 og að stefndi greiddi lokagreiðsluna þremur mánuðum eftir afhendingu, þ.e. 30. janúar 2016. Eignin hafi verið afhent stefnda 1. desember 2015 og ef talið verður að aðrar dagsetningar samkvæmt kaupsamningnum eigi að frestast að sama skapi um fjóra mánuði hafi stefnda borið að gefa út afsal í síðasta lagi 15. janúar 2016 eða tveimur og hálfum mánuði áður en stefnandi telji að lokagreiðslan hafi orðið gjaldkræf. Það hafi hann ekki gert og eigi því ekki kröfu til vaxta af þeim sökum.

IV

Eins og að framan greinir keypti stefndi íbúð í byggingu af stefnanda við Garðatorg 4b í Garðabæ með kaupsamningi 17. desember 2014. Íbúðin er á efstu hæð og er 190,4 fm að stærð. Kaupverð var 101.000.000 króna og skyldi eignin afhendast 30. júlí 2015. Í kaupsamningi segir að íbúðin afhendist fullbúin án gólfefna samkvæmt skilalýsingu sem sé hluti af kaupsamningi. Hins vegar kom fram við skýrslutökur við aðalmeðferð málsins að þrátt fyrir þetta ákvæði kaupsamningsins er ágreiningslaust með aðilum, og það lá fyrir áður en kaupsamningur var gerður, að samið var um að stefndi myndi hanna íbúðina að eign ósk en tæki ekki við henni samkvæmt skilalýsingu. Fékk stefndi dóttur sína, G-kvk-þf M-kvk-þf innanhússarkitekt, til þess að hanna íbúðina og hafði hún yfirumsjón með verkinu og kom fram fyrir hönd stefnda gagnvart stefnanda varðandi alla framkvæmd verksins. Fram kom við aðalmeðferð að þær breytingar sem ráðist var í á íbúðinni, frá því sem fyrirliggjandi teikningar gerðu ráð fyrir, voru viðamiklar. Rýmum og öllu innra skipulagi var breytt frá því sem teikningar gerðu ráð fyrir og þurftu arkitektar, rafmagnshönnuðir, loftræsti- og lagnahönnuðir að breyta teikningum sínum. Stefnandi tók að sér að vinna sum verk fyrir stefnda eins og flísalögn, parketlögn og málningarvinnu. Sérhannaðar innréttingar voru keyptar af Trésmiðju GKS ehf. og settar upp af starfsmönnum trésmiðjunnar. G-kvk-nf var í samskiptum við trésmiðjuna og pantaði innréttingarnar fyrir hönd stefnda. Hún sá einnig um innkaup á vegg- og gólfflísum. Þá kom einnig fram við aðalmeðferð í máli Ó-kk-ef G-kk-ef, starfsmanns stefnanda, og Þ-kk-ef G-kk-ef, forstjóra stefnanda, að í þeim tilvikum sem kaupendur óskuðu eftir að breyta vali á tækjum, innréttingum, flísum eða öðru, sem skilalýsing kvað á um, var sá háttur hafður á að kaupendur keyptu sjálfir hlutinn og kostnaðarverð hans samkvæmt samningi var felldur út í uppgjöri aðila. Svo hafi verið gert með kostnað vegna handlauga og salernisskála í þessu máli þar sem stefndi hafi óskað eftir að kaupa þessa hluti af annarri gerð en kaupsamningur hljóðaði á um.

Þá kom fram í framburði Ó-kk-ef G-kk-ef, sem fylgdist með verkinu á verkstað, að G-kvk-nf hefði verið í miklu og reglulegu sambandi við hann og aðra tæknimenn á staðnum, komið oft á verkstað og fylgst með framgangi verksins. Samvinna við hana hafi verið góð og hún aldrei kvartað undan drætti á verkinu. Stefnandi hafi tekið að sér fyrir stefnda að mála íbúðina. Fyrir mistök hafi G-kvk-nf gefið stefnanda upp rangt númer á málningu og hafi því þurft að mála alla íbúðina aftur fyrir utan loft. Þá hafi söluaðili flísa ekki sent stefnanda nægilegt magn af flísum og hafi þurft að sérpanta viðbót sem hafi tekið tíma. G-kvk-nf hafi séð um innkaup á flísunum. Þá liggur fyrir tölvubréf 4. september 2015 frá Ó-kk-þgf til G-kvk-ef þar sem hann vekur athygli á að sólbekkir séu ekki komnir og það sé farið að tefja vekið. Í málinu liggur fyrir tölvubréf Þ-kk-ef til G-kvk-ef, dags. 2. september 2015, þar sem hann tilkynnir að unnt sé að skila íbúðinni 25. september 2015 en verkið hafi dregist vegna endurmálunar og vegna óskar stefnda um að gólf verði flíslögð áður en innréttingar verði settar upp. Í gögnum málsins og framburði G-kvk-ef og fyrirsvarsmanna stefnanda kemur fram að íbúðin hafi verið tilbúin til afhendingar í lok september að öðru leyti en því að eftir hafi verið að setja upp borðplötu í eldhúsi. Það stafaði af því að borðplatan skemmdist hjá framleiðanda og þurfti að búa til nýja. Stefnda hafi verið boðið að taka við íbúðinni í þessu ástandi með því að setja upp aðra borðplötu til bráðabirgða og tengja við vask en hann hafi kosið að bíða eftir að ný borðplata yrði afhent frá framleiðanda. Íbúðin var afhent 1. desember 2015 og fór þá úttekt fram. Með tölvubréfi 30. nóvember 2015 gerði lögmaður stefnda fyrirvara um bætur vegna afhendingardráttar.

Efndakrafa stefnanda um eftirstöðvar kaupverðs er reist á kaupsamningi aðila. Skuldajafnaðarkrafa stefnda til sýknu er í fyrsta lagi reist á því að stefndi eigi rétt á skaðabótum vegna afhendingardráttar, í öðru lagi á því að stefnandi hafi oftekið kostnað vegna flíslagningar og í þriðja lagi á því að handlaugar og salernisskálar, sem stefnandi hafi boðið fram í kaupsamningi, séu ekki að þeim útlitsgæðum sem ætla mætti miðað við þá lýsingu sem gefin hafi verið í skilalýsingu sem hafi verið hluti af kaupsamningi aðila. Til stuðnings kröfu sinni hefur stefndi aflað mats á því hvað teljist vera eðlileg húsaleiga fyrir íbúð stefnda, ennfremur mats á kostnaði við flísalagningar og loks á því því hvort þær handlaugar og salernisskálar, sem í boði voru samkvæmt kaupsamningi, standist þær kröfur sem lofað hafði verið í skilalýsingu varðandi útlit og hönnun.

Samkvæmt kaupsamningi skyldi íbúðin afhendast 30. júlí 2015. Sannað er með framburði vitna og öðrum gögnum málsins að íbúð stefnda var af hálfu stefnanda tilbúin til afhendingar í lok september 2015. Í vegi stóð það eitt að framleiðandi eldhúsborðplötu gat ekki afhent hana fyrr en síðar og ákvað stefndi að bíða eftir því. Borðplatan var pöntuð af stefnda hjá Trésmiðju GKS ehf. og sett upp af starfsmönnum trésmiðjunnar. Sú töf sem varð á afhendingu borðplötunnar var því á engan hátt á ábyrgð stefnanda og verður því að líta svo á að íbúðin hafi af hendi stefnanda verið tilbúin til afhendingar í lok september. Eins og að framan er rakið, og ekki virðist ágreiningur um, urðu nokkrar tafir á verkinu vegna mistaka við litaval á málningu, með þeim afleiðingum að endurmála þurfti alla íbúðina, fyrir utan loft og vegna þess að afhending sólbekkja og flísa tafðist. Stefnandi ákvað að endurhanna íbúðina og tók að sér að eiga öll samskipti við framleiðendur og söluaðila. Líta verður því svo á að aðilar málsins hafi gert með sér nýjan samning um skil á íbúðinni. Samkvæmt þeim samningi tók stefnandi aðeins að sér afmörkuð verk fyrir stefnda, þ. á m. að mála, flísaleggja og parketleggja. Framvinda verksins var því í höndum stefnda og á hans ábyrgð þar sem hann sá um alla aðdrætti. Stefnandi hefur því firrt sig bótaábyrgð vegna afhendingardráttar þar sem hann hefur sýnt fram á að dráttur á afhendingu stafaði af hindrun sem hann fékk ekki við ráðið, sbr. 1. mgr. 34. gr. laga nr. 40/2000 um fasteignakaup. Í þessu sambandi ber einnig að líta til þess að stefndi kvartaði ekki við stefnanda um töf á framkvæmdum eða um afhendingardrátt fyrr en boðað var til úttektar á íbúðinni og komið að greiðslu stefnda samkvæmt kaupsamningi.

Skuldajafnaðarkrafa stefnda byggist einnig á því að hann hafi þurft að skipta út tveimur handlaugum og tveimur salernisskálum þar sem þau hreinlætistæki, sem stefnandi hafi boðið fram, hafi ekki verið ásættanleg vaðandi útlit. Við aðalmeðferð upplýstist að kostnaður stefnanda vegna þessara tækja, sem til stóð að yrðu sett upp, var dreginn frá kaupverði og stefnda heimilað að velja sér handlaugar og salernisskálar að vild á eigin kostnað og er það í samræmi við skrifleg gögn málsins. Tækin fylgdu því ekki með í kaupunum og lá það fyrir samkvæmt gögnum málsins í síðast lagi í mars 2015. Stefndi mótmælti ekki þessari uppgjörsaðferð fyrr en með bréfi 1. mars 2016 og var það of seint fram komið, sbr. 2. mgr. 31. gr. fateignakaupalaga nr. 40/2002. Líta verður svo á að stofnast hafi nýr samningur um skil á íbúðinni sem fól það í sér að kaupandi hafði heimild til þess að velja sér að eigin vild og á sinn kostnað aðrar gerðir af tækjum en fyrirskrifaðar höfðu verið í skilalýsingu íbúðarinnar, en verð þeirra tækja, sem skilalýsing kvað á um, væri dregið frá kaupverði hinna nýju tækja. Þá verður ekki heldur talið að stefndi hafi sýnt fram á að framangreindar handlaugar af gerðinni Sevilla frá Bath & Home og salernisskálar af gerðinni Gustavsberg Nautic hefðu ekki sómt sér vel og verið í stíl við þær innréttingar sem tilteknar voru í skilalýsingu og til stóð að setja upp af hálfu stefnanda en eins og að framan er rakið gjörbreytti stefndi útliti íbúðarinnar frá því sem kaupsamningur gerði ráð fyrir og miðast matsgerð hins dómkvadda matsmanns við hina nýju hönnun íbúðarinnar.

Stefndi rökstyður skuldajafnaðarkröfu sína einnig með því að reikningur stefnanda hafi verið of hár varðandi lagningu veggflísa. Matsmaður hefur reiknað út flatarmál veggflísa og hafa aðilar sammælst um að ofreiknaðar voru 57.500 krónur. Hefur stefnandi tekið tillit til þeirrar fjárhæðar í breyttri kröfugerð sinni. Stefndi vakti máls á þessum mismun í bréfi sínu til stefnanda 1. mars 2016 og taldi að stefnandi hefði ofreiknað verkið um 200.000 krónur. Stefnandi svaraði bréfi stefnda 7. mars 2016 og taldi að útreikningur stefnanda væri réttur miðað við magntölur. Í málflutningi var því haldið fram af hálfu stefnanda að við þennan útreikning hafi verið farið eftir teikningum innanhússarkitektsins og jafnframt að stefnandi hefði ávallt verið tilbúinn að lækka reikning sinn ef sýnt væri fram á breyttar magntölur. Það hafi hins vegar ekki verið gert fyrr en með matsgerð. Í ljósi framangreinds eru ekki efni til að taka gagnkröfu stefnda, sem byggð er á því að reikningur vegna flísa hafi verið ofreiknaður, til greina.

Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki fallist á skuldajafnaðarkröfu stefnda. Stefndi mótmælir vaxtakröfu stefnanda. Ekki er hald í þeirri málsástæðu stefnda að krafa stefnanda beri ekki dráttarvexti vegna áhvílandi veðskuldabréfs eða vegna þess að afsal hafi ekki verið gefið út. Stefndi hefur í málinu ekki gert kröfu um útgáfu afsals og stefnda er ekki skylt að gefa út afsal fyrr en stefndi hefur staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt kaupsamningi skyldi stefndi greiða lokagreiðslu að fjárhæð 5.050.000 krónur þremur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar en afhending fór fram 1. desember 2015. Lokagreiðsla féll því í gjalddaga 1. mars 2016 en stefndi greiddi 4.088.072 krónur 10. ágúst 2016. Eftirstöðvar eru því að fjarhæð 961.928 krónur en frá þeirri fjarhæð dragast 57.500 krónur samkvæmt samkomulagi aðila vegna flísalagningar og eru því eftirstöðvar kaupgreiðslu 904.428 krónur. Verður stefndi dæmdur til greiðslu þeirrar fjárhæðar með vöxtum eins og í dómsorði greinir. Eftir þessari niðurstöðu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 1.200.000 krónur og hefur þá ekki verið tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

G-kk-nf A-kk-nf dómstjóri kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefndi, M-kk-nf R. J-kk-nf, greiði stefnanda, ÞG verktökum ehf., 904.428 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 4.992.500 krónum frá 1. mars 2016 til 10. ágúst 2016 en af stefnufjárhæð frá þeim degi til greiðsludags og 1.200.000 krónur í málskostnað.

G-kk-nf A-kk-nf