A-209/2013

Aðfararbeiðni gerðarbeiðanda barst héraðsdómi 18. mars 2012. Gerðarbeiðandi er Landsbankinn hf., kt. [...], Austurstræti 11, Reykjavík, en gerðarþolar eru B-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], Hraunhólum 4a, Garðabæ og L-kvk-nf I-kvk-nf, kt. [...], til heimilis að sama stað. Málið var tekið til úrskurðar 30. apríl 2013.

Gerðarbeiðandi krefst þess að gerðarþolar verði, ásamt öllu sem þeim tilheyrir og öllum sem finnast þar fyrir, bornir út úr fasteignum gerðarbeiðanda að Hraunhólum 4a, 0101, Garðabæ, fastanúmer 207-0632 og Hraunhólum 4a, 0201, Garðabæ, fastanúmer 207-0633, með beinni aðfarargerð. Þá krefst gerðarbeiðandi málskostnaðar og þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþolar krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að kröfu gerðarbeiðanda verði hafnað. Þá krefjast gerðarþolar málskostnaðar úr hendi gerðarbeiðanda.

I.

Helstu málsatvik eru þau að gerðarbeiðandi eignaðist framangreindar fasteignir á nauðungarsölum 18. maí 2012. Samþykkisfrestur var til 18. júlí 2012, en þá voru samþykkt boð gerðarbeiðanda í eignirnar og fékk gerðarbeiðandi afsöl fyrir eignunum útgefin af sýslumanninum í Hafnarfirði 20. júlí 2012. Uppboðsþolar nauðungarsalnanna voru gerðarþolar í máli þessu. Við sölurnar samþykkti sýslumaðurinn í Hafnarfirði leigu uppboðsþola vegna eignanna í tólf mánuði. Fyrir eignina með fastanúmerið 207-0632 var leiga samþykkt 156.750 krónur á mánuði, en fyrir eignina með fastanúmerið 207-0633 var leiga samþykkt 74.000 krónur á mánuði.

Gerðarbeiðandi skoraði bréflega á gerðarþola með greiðsluáskorun, dagsettri 6. febrúar 2013. að greiða gjaldfallnar greiðslur fyrir afnotin af umræddum eignum, frá 18. júlí 2012 til og með febrúarmánaðar 2013, ásamt dráttarvöxtum. Þar kemur meðal annars einnig fram að yrði ekki greitt innan sjö sólarhringa hefðu gerðarþolar fyrirgert rétti sínum til afnota af eignunum og þá yrði afnotaréttinum rift og þeim gert að yfirgefa eignirnar. Með bréfi 18. febrúar 2013 lýsti gerðarbeiðandi yfir riftun vegna vangoldinnar húsaleigu og beindi því til gerðarþola að rýma húsnæðið og skila lyklum til lögmanns gerðarbeiðanda, en að öðrum kosti yrði höfðað útburðarmál á hendur gerðarþolum eftir 1. mars 2013. Gerðarþolar hafa ekki orðið við kröfu gerðarbeiðanda um að rýma eignirnar.

II.

Gerðarbeiðandi byggir kröfur sínar á því að gerðarþolar hafi vanefnt framangreindar leigugreiðslur og að afnotum gerðarþola af fasteignunum hafi verið rift. Gerðarþolum hafi verið send greiðsluáskorun dags. 6. febrúar 2013 í ábyrgðarpósti og almennum pósti þar sem skorað hafi verið á gerðarþola að greiða leigu fyrir afnot af eignunum frá 18. júlí 2012 til loka febrúarmánaðar 2013. Skorað hafi verið á gerðarþola að greiða vanskilin innan sjö sólarhringa frá dagsetningu bréfsins ella yrði afnotum þeirra af eignunum rift. Gerðarþolar hafi ekki sinnt áskoruninni og hafi ekkert greitt fyrir afnotin frá upphafi réttar til afnota af eignunum gegn greiðslu á leigu. Afnotum gerðarþola af fasteignunum hafi því verið rift með bréfi dagsettu 18. febrúar 2013 vegna leiguvanskilanna og þess hafi verið krafist að gerðarþolar rýmdu eignirnar þegar í stað, ella yrði útburðarbeiðni send héraðsdómi hvenær sem væri eftir 1. mars 2013. Gerðarþolar hafi ekki orðið við kröfu gerðarbeiðanda um að rýma eignirnar.

Gerðarbeiðandi byggir útburðarkröfuna á því að hann hafi réttilega rift afnotarétti gerðarþola af fasteignunum og að hann eigi rétt á að fá umráð eignanna sem réttur og löglegur eigandi þeirra. Afnotaréttur gerðarþola hafi verið skilyrtur við það að gerðarþolar greiddu gerðarbeiðanda fyrir afnotin sem svari til hæfilegrar húsaleigu að mati sýslumanns, sbr. 6. tl. 28. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991. Um lagarök sé jafnframt vísað til 55. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 og þeirrar meginreglu sem komi fram í 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og 1. mgr. 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989. Gerðarbeiðandi kveður gerðina fara fram á ábyrgð gerðarbeiðanda en á kostnað gerðarþola.

III.

Kröfum sínum til stuðnings vísa gerðarþolar til þess að húsaleigusamningur hafi ekki verið gerður á milli málsaðila, heldur hafi gerðarþolum verið veittur réttur til að búa í húsnæðinu í tólf mánuði eftir að gerðarbeiðandi hafi selt fasteignirnar ofan af þeim á grundvelli ólöglegs gengistryggðs skuldabréfs. Afnotatími varnaraðila hafi hafist 18. júlí 2012 og hafi húsaleiga verið ákvörðuð 156.750 krónur á mánuði fyrir eignina með fastanúmerið 207-0632, en 74.000 krónur á mánuði fyrir eignina með fastanúmerið 207-0633.

Þá vísa gerðarþolar til þess að gerðarbeiðandi hafi greint frá meintum miklum vanskilum húsaleigu. Gerðarþolar byggja á því að um málið fari eftir húsaleigulögum nr. 36/1994 og að gerðarþolar telji alvarlegan galla í málsmeðferð gerðarbeiðanda. Aðeins ein greiðsluáskorun hafi verið send, í stað þess að senda sjálfstætt og aðskilið til beggja gerðarþola. Aðeins ein riftunartilkynning virðist hafa verið send til beggja gerðarþola í stað þess að senda og birta fyrir báðum. Greiðsluáskorun sú sem gerðarbeiðandi byggi á sé dagsett 6. febrúar 2013. Þá sé í riftunartilkynningu sem dagsett sé 18. febrúar 2013 vísað til greiðsluáskorunar dagsettrar 6. febrúar 2011 en sú greiðsluáskorun hafi ekki verið lögð fram í málinu. Vegna þessara annmarka hafni gerðarþolar dómkröfum gerðarbeiðanda og beri annað tveggja að vísa málinu frá dómi eða hafna kröfu sóknaraðila.

Húsaleigulögin hafi að geyma skýrar reglur um aðferðina við að koma á riftun leigusamninga svo sem greiðsluáskoranir og uppsögn leigusamninga og virðist sem leigusali hafi ekki virt þær skýru reglur sem einkum komi fram í 61. gr. laganna: „Leigusala er rétt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum: 1. Ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni.“ Til samræmis við framangreint skorti skýrlega á að uppfyllt séu lagaskilyrði fyrir útburðarkröfu gerðarbeiðanda.

Um lagarök vísa gerðarþolar til almennra kröfuréttarreglna og húsleigulaga nr. 36/1994. Vísað er til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, vísað er til 84. gr. laganna um birtingu fyrir hverjum og einum sem stefnt er og eigi það við með lögjöfnun um birtingu tilkynninga og kvaða sem byggja eigi lagaúrræði á. Vísað er til XXI. kafla sömu laga um málskostnað.

IV.

Ekki verður á það fallist með gerðarþolum að vísa beri málinu frá dómi. Málatilbúnaður gerðarbeiðanda er skýr um að hann krefjist umráða framangreindra fasteigna og hefur hann lagt málið fyrir dóminn á þeim á grundvelli að gerðarbeiðandi sé eigandi framangreindra fasteigna, gerðarþolar hafi vanefnt leigugreiðslur sem ákvarðaðar voru af sýslumanni, afnotarétti gerðarþola hafi verið rift og að öðru leyti á grundvelli þeirra gagna sem hann hefur lagt fyrir dóminn. Þótt ártal hafi verið misritað á einum stað í gögnum málsins getur það ekki leitt til frávísunar.

Eins og rakið hefur verið er gerðarbeiðandi þinglýstur eigandi umræddra fasteigna, sbr. afsöl sem sýslumaðurinn í Hafnarfirði gaf út 20. júlí 2012. Með yfirlýsingu sýslumanns frá 18. maí 2012 var samþykkt leiga gerðarþola á eignunum í tólf mánuði. Fyrir eignina með fastanúmerið 207-0632 var leiga 156.750 krónur á mánuði, en fyrir eignina með fastanúmerið 207-0633 var leiga 74.000 krónur á mánuði. Gerðarþolar hafa hins vegar ekki innt af hendi leigugreiðslur. Gerðarbeiðandi sendi gerðarþolum sannanlega greiðsluáskorun, dags. 6. febrúar 2013, og var í henni skorað á gerðarþola að greiða gjaldfallnar greiðslur og dráttarvexti innan sjö sólarhringa, ella yrði afnotarétti þeirra rift og þeim gert að rýma eignirnar. Gerðarþolar sinntu ekki þessari áskorun og lýsti gerðarbeiðandi sannanlega yfir riftun 18. febrúar 2013. Í riftunaryfirlýsingunni er vísað til greiðsluáskorunar dags. 6. febrúar 2011, en ekki 6. febrúar 2013. Er þar um augljósa misritun að ræða sem gerðarþolar geta ekki skýlt sér á bak við. Þá er haldlaus sú málsástæða gerðarþola að hafna beri kröfu gerðarbeiðanda þar sem gerðarþolum hafi verið sendar sameiginlegar tilkynningar en ekki í sitt hvoru lagi, enda er slíkt ekki áskilið í lögum, gerðarþolar eru hjón og til heimilis á sama stað og þau bera óskipta ábyrgð á leigugreiðslum.

Með vísan til alls framangreinds og 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför ber að taka til greina kröfu gerðarbeiðanda um aðfarargerð.

Með hliðsjón af greindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála á gerðarbeiðandi rétt til málskostnaðar úr hendi gerðarþola, sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur.

Ekki eru efni til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

Hin umbeðna gerð má fara fram.

Gerðarþolar, B-kk-nf G-kk-nf og L-kvk-nf I-kvk-nf, greiði gerðarbeiðanda, Landsbankanum hf., óskipt 200.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf