E-5341/2019

I. Kröfur aðila

Mál þetta var þingfest 8. október 2019 en tekið til dóms 6. maí 2020 að lokinni aðalmeðferð. Stefnendur í málinu eru J-kk-nf L. Á-kk-nf, Mánatúni 1 í Reykjavík, og G-kk-nf Þ-kk-nf, Skálpastöðum í Borgarnesi. Stefndi er einkahlutafélagið Þingvangur, Bergstaðastræti 73 í Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim skuld að fjárhæð 29.804.449 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 3.000.000 kr. frá 15. september 2018 til 15 janúar 2019 og af 29.804.449 kr. frá 15. janúar 2019 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað að mati dómsins eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndi krefst þess aðallega að verða sýknaður af öllum kröfum stefnenda. Til vara krefst stefndi þess að kröfur stefnenda verði lækkaðar. Stefndi krefst í báðum tilvikum málskostnaðar.

II. Málavextir

Samkvæmt gögnum málsins gerði stefndi kauptilboð í jörðina Hraunsás 3 í Borgarbyggð 25. maí 2018. Jörðin sem um ræðir er 19 hektara eignarland fyrir 13 deiliskipulagðar sumarhúsalóðir í sameign stefnenda og eiga þeir hvor 50% hlut í lóðinni. Kauptilboðið hljóðaði upp á 30.000.000 kr. og var það bundið fyrirvara um skriflegt samþykki frá landeigendunum B-kk-þgf K-kk-þgf á Húsafelli og K-kk-þgf M-kk-þgf á Stóra- Á si „um leyfi fyrir að fá kalt og heitt vatn frá þeim og leggja leiðslur fyrir því fyrir sumarhúsalóðirnar“.

Stefnendur gerðu stefnda gagntilboð síðar sama dag um að selja jörðina á 31.500.000 kr. Samkvæmt gagntilboðinu átti kaupverðið að greiðast með þeim hætti að 6.000.000 kr. yrðu greiddar við undirritun kaupsamnings með peningum og síðan 6.000.000 kr. 15. ágúst 2018. Þann 15. september 2018, 15. október 2018 og 15. desember 2018 átti stefndi að greiða stefnendum 5.000.000 kr. hvern þessara daga. Þá skyldu 4.500.000 kr. greiðast með peningum við útgáfu afsals þann 15. janúar 2019.

Í gagntilboðinu kemur fram að því fylgi skriflegt leyfi frá seljendum eins og fyrirvari kaupenda hljóðaði upp á. Í gögnum málsins er að finna yfirlýsingar frá B-kk-þgf K-kk-þgf og K-kk-þgf M-kk-þgf, dags. 23. maí 2018, þar sem fram kemur að frístundabyggðin Hraunsás 3 í Borgarbyggð muni eiga þess kost að afla sér kalds neysluvatns í landi Húsafells í Borgarbyggð og jarðhitavatns í landi Stóra- Áss í Borgarbyggð „með þeim skilmálum sem um semst“.

Stefndi samþykkti gagntilboð stefnenda 25. maí 2018 og 17. júlí 2018 undirrituðu aðilar kaupsamning vegna jarðarinnar. Í samningnum er sérstaklega tiltekið að fyrir liggi skriflegt samþykki frá landeigendum á Húsafelli og Stóra- Ási fyrir leyfi til að fá kalt og heitt vatn frá þeim og leggja leiðslur fyrir það fyrir sumarhúsalóðirnar.

Í kaupsamningnum kemur jafnframt fram að greiðslur samkvæmt gagntilboði hafi breyst í kaupsamningi og að kaupandi muni greiða 9% vexti á þær greiðslur sem tefjist frá greiðslutilhögun þess gagntilboðs og að þeir verði gerðir upp samhliða lögskilauppgjöri við útgáfu afsals. Samkvæmt kaupsamningnum var greiðslum þannig háttað að 2.300.000 kr. skyldu greiddar með peningum við undirritun kaupsamnings, 3.000.000 kr. skyldu greiddar með peningum þann 15. september 2018 og loks 26.200.000 kr. með peningum við útgáfu afsals, eins fljótt og auðið væri en eigi síðar en 15. janúar 2019. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar þann 28. ágúst 2018 og var færður inn í þinglýsingabók sama dag.

Ljóst er að stefndi greiddi stefnendum greiðslu að fjárhæð 2.300.000 kr. við undirritun kaupsamningsins þann 17. júlí 2018. Fyrir liggur að stefndi hefur hins vegarekki greitt greiðslur að fjárhæð 3.000.000 kr. sem átti að greiða 15. september 2018 og greiðslu að fjárhæð 26.200.000 kr. sem átti að greiða við útgáfu afsals eða eigi síðar en 15. janúar 2019. Í gögnum málsins kemur fram að P-kk-nf H-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda, hafi haft samband við fasteignasöluna sem annaðist fasteignaviðskiptin í byrjun október 2018, beðist afsökunar og sagt að greiðslan yrði lögð inn 5. október 2018. Sú greiðsla barst hins vegar ekki.

Þá er ágreiningslaust að stefndi hefur ekki greitt 9% samningsvexti, samtals að fjárhæð 599.650 kr., samkvæmt kaupsamningi sem skyldu greiðast vegna tafa á greiðslum frá samþykktu gagntilboði. Í kostnaðaruppgjöri sem sent var aðilum en ekki var undirritað er greint frá útreikningi samningsvaxta. Þá er einnig ágreininglaust að stefndi hefur ekki greitt fasteignagjöld frá afhendingardegi 17. júlí 2018.

Í gögnum málsins liggja fyrir tölvupóstsamskipti stefnanda J-kk-ef og fasetignasölunnar. Í tölvupósti starfsmanns fasteignasölunnar, dags. 10. júlí 2019, til J-kk-ef kemur fram að P-kk-nf H-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda, hafi boðið að hætta við kaupin eða óskað eftir tíma þar til,, landslagið batnar í ferðamálageiranum og fjármögnun verði möguleg sem er ekki í dag“ en hann teldi það geta tekið um 15- 20 mánuði.

Ekki hefur orðið af útgáfu afsals í málinu. Stefnda var send innheimtuviðvörun 15. ágúst 2019 og innheimtubréf þann 26. ágúst 2019. Í kjölfar þess að innheimtutilraunir báru ekki árangur höfðuðu stefnendur mál þetta fyrir dóminum.

III. Málsástæður aðila

Málsástæður stefnenda

Stefnendur byggja kröfur sínar á kaupsamningi og á lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup, einkum á 49. og 50. gr. Samkvæmt 50. gr. laganna geti seljandi krafist þess að kaupsamningur verði efndur samkvæmt efni sínu og að kaupandi greiði kaupverðið. Ein af meginskyldum seljanda við fasteignakaup sé að afhenda hið selda á réttum tíma og í réttu ásigkomulagi og það hafi stefnendur gert. Á sama hátt sé það meginskylda kaupanda að greiða kaupverðið á réttum stað og tíma. Stefndi hafi ekki staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningnum frá 17. júlí 2018 og því vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum verulega.

Stefnendum er ekki kunnugt um að stefndi hafi gilda ástæðu til að halda eftir greiðslum samkvæmt kaupsamningnum. Samkvæmt tölvupóstsamskiptum fasteignasala við stefnda beri stefndi því við að efnahagslegt landslag hafi breyst og að því geti ekki orðið af greiðslum samkvæmt kaupsamningi. Stefnendur mótmæla því að breyting á efnahagslegu landslagi gefi stefnda leyfi til að halda eftir greiðslum eða hafi nokkur áhrif á gildi kaupsamningsins, enda standi engin lögfræðileg rök til þess.

Þar sem greiðslur samkvæmt gagntilboði í Hraunsás 3 höfðu breyst í kaupsamningi hafi aðilum samist um að stefndi myndi greiða 9% vexti á þær greiðslur sem myndu tefjast frá greiðslutilhögun gagntilboðs. Uppgjör vaxta hafi samkvæmt kaupsamningi átt að fara fram samhliða lögskilauppgjöri við útgáfu afsals og kostnaðaruppgjöri /lögskilauppgjöri frá fasteignasölu.

Stefnendur telja stefnda skulda sér samtals 599.650 kr. í samningsvexti sem þeir hafa reiknað með eftirfarandi hætti:

3.700.000 kr. x 9% vextir í 178 daga, mismunur á kaupsamningsgreiðslu, sem geri 164.650 kr. í samnings vexti.

6.000.000 kr. x 9% vextir í 150 daga, af greiðslu sem fara átti fram 15. ágúst 2018 samkvæmt tilboði, sem geri 225.000 kr. í samnings vexti.

2.000.000 kr. x 9% vextir í 120 daga, af greiðslu sem átti að fara fram 15. september 2018 samkvæmt tilboði, sem geri 60.000 kr. í samnings vexti.

5.000.000 kr. x 9% vextir í 90 daga af greiðslu sem fara átti fram 15. október 2018 samkvæmt tilboði, sem geri 112.500 kr. í samnings vexti.

5.000.000 kr. x 9% vextir í 30 daga af greiðslu sem átti að fara fram 15. desember 2018 samkvæmt tilboði, 37.500 kr.

Stefnendur kveða ágreiningslaust að stefndi hafi ekki greitt framangreinda samningsvexti, samtals að fjárhæð 599.650 kr. samkvæmt kaupsamningi, sem skyldu greiðast vegna tafa á greiðslum frá samþykktu gagntilboði. Í kostnaðaruppgjöri sem sent var aðilum en ekki var undirritað er greint frá útreikningi samningsvaxta.

Stefnendur kveða stefnda jafnframt hafa borið að greiða fasteignagjöld frá afhendingardegi þann 17. júlí 2018. Heildarfasteignagjöld vegna ársins 2018 hafi verið 13.320 kr. Stefnendur hafi greitt 11.988 kr. en hafi átt að greiða 7.189 (13.320 / 365/197). Stefnda beri því að greiða mismuninn að fjárhæð 4.799 kr. Dráttarvextir reiknist frá þeim degi þegar afsal og kostnaðaruppgjör átti að fara fram, 15. janúar 2019.

Dráttarvaxta er krafist frá framangreindum gjalddögum sem jafnframt koma fram í undirrituðum kaupsamningi. Í kaupsamningi er tekið fram að dráttarvextir reiknist ef ekki er greitt á gjalddaga.

Þá reiknist dráttarvextir ofan á umsamda samningsvexti frá þeim degi sem afsal og lögskilauppgjör átti að fara fram, 15. janúar 2019.

Málsástæður stefnda

Stefndi krefst sýknu á þeim grundvelli að skuldbindingargildi kaupsamnings aðila hafi verið bundið fyrirvara sem ekki hafi gengið eftir, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Í kaupsamningi aðila hafi því verið lýst að samþykki lægi fyrir frá landeigendum að Húsafelli og Stóra- Ási um leyfi fyrir því að fá kalt og heitt vatn fráþeim og að leggja leiðslur fyrir það fyrir sumarhúsalóðirnar sem kaupin lutu að.

Stefndi telur hins vegar að efni þeirra yfirlýsinga sem stefnendur hafi aflað í þessu sambandi, um að stefndi muni eiga þess kost að afla sér kalds neysluvatns og jarðhitavatn sí landi Húsafells og Stóra- Áss, sé með þeim hætti að fyrirvari hans um leyfi til að fá heitt og kalt vatn eigi við. Stefndi bendir auk þess á að í yfirlýsingum landeigenda um leyfi fyrir heitu og köldu vatni sé tekið fram að þær gildi einungis til 31. desember 2019.

Stefndi bendir á að hvorki hafi verið náð samkomulagi um framangreind vatnsréttindi við landeigendur né liggi fyrir að af því geti orðið. Þá fái stefndi ekki séð að tímabundin yfirlýsing af þessu tagi geti með nokkru móti fullnægt þeim fyrirvara sem gerður hafi verið af hans hálfu. Þá liggi ekki heldur fyrir hvort þeir aðilar sem telja til vatnsréttindanna geta afhent það vatn sem um ræðir auk þess sem ekkert liggi fyrir varðandi heimildir til lagningu leiðslna eins og fyrirvari kvað einnig á um.

Stefndi telur leiða af þessu leiðir að fyrirvari við kaupin hefur ekki gengið eftir. Þar sem meira en tveir mánuðir séu liðnir frá því samningur var gerður sé hann fallinn niður á grundvelli 8. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Stefndi styður sýknukröfu sína einnig þeim rökum að víkja beri kaupsamningi aðila frá 17. júlí 2018 til hliðar í heild með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, enda væri ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju ef stefnendur freistuðu þess að bera hann fyrir sig. Við beitingu 36. gr. samningalaganna verði litið til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til.

Varðandi fyrsta skilyrðið um efni samnings vísar stefndi til þess sem þegar er fram komið um að samkvæmt kaupsamningnum átti að liggja fyrir samþykki varðandi öflun á heitu og köldu vatni og fyrir lögnum sem að því lúta. Sú sé hins vegar ekki raunin og auk þess er um tímabundin réttindi að ræða samkvæmt þeim yfirlýsingum sem fyrir liggja. Vísar stefndi þá einnig til þess að stefnendur hafi aflað yfirlýsinganna og þeirverði þvíað bera hallann af því að yfirlýsingar rétthafa vatnsréttinda samræmast á engan hátt yfirlýsingum stefnenda.

Varðandi stöðu samningsaðila og atvik við samningsgerð bendir stefndi á að stefnendur fengu afsal fyrir landinu sem um ræðir árið 2007 sem þeir eignuðist gegn greiðslu á 1.880.000 kr., eða um 5,9% af því verði sem stefnendur áskilja sér nú nokkrum árum síðar. Þá hafi stefn endurnotið þess aðstöðumunar að hafa verið kunnugir á svæðinu og sjálfir hlutast til um að afla framangreindra yfirlýsinga sem samræmdust ekki yfirlýsingum þeirra við kaupsamningsgerð. Staða samningsaðila hafi því verið ólík og þess eðlis að á stefnda hallaði. Einnig er áréttað að stefnendur séu jafnframt miklu betur í stakk búnir til þess að halda landinu í sinni eigu heldur en stefndi að efna kaupin án fyrirgreiðslu og án þess að eiga kost á því heita og kalda vatni sem nauðsynlegt er.

Varðandi atvik sem síðar komu til vísar stefndi til þess að umtalsverðar efnahagsþrengingar eftir undirritun kaupsamnings hafi sett strik í reikninginn og útilokað möguleika hans til þess að standa að fjármögnun. Stefndi hafi ekki getað fengið nýtt þau vatnsréttindi sem um ræðir auk þess sem yfirlýsingar vatnsréttarhafa standa ekki lengur en til ársloka 2019. Af þessum sökum og þeim aðstæðum sem uppi er á markaði hefði stefndi auk þess hvorki haft möguleika á að selja byggingar sem reistar yrðu á einhverri þeirra lóða sem landið að Hraunsási hefur að geyma, né möguleika á að selja einstakar lóðir. Slíkt var hafi vitaskuld forsenda kaupa.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið telur stefndi ljóst að ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju væri ef stefndi myndi bera kaupsamning aðila fyrir sig. Því séu ekki efni til annars en að víkja samningi aðila til hliðar í heild þannig að óskuldbindandi sé fyrir stefnda, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936.

Verði ekki fallist á framangreint byggir stefndi sjálfstætt á því að framangreint leiði til þess að forsendur hans fyrir kaupunum séu allt að einu brostnar og á þeim grundvelli beri að ógilda kaupsamning aðila. Vísar stefndi í því sambandi til þess að stefnendum hafi verið framangreindar forsendur stefnda ljósar við samningsgerð.

Þá byggir stefndi á því að stefnendur hafi ekki efnt kaupsamning fyrir sitt leyti, enda standist ekki loforð stefnenda um að stefndi geti aflað sér heits og kalds vatns frá þriðju aðilum. Þar sem stefnendur hafi ekki efnt það, og geti það fyrirsjáanlega ekki, hafi stefndi í fullum rétti haldið greiðslum, sbr. 56. gr. fasteignakaupalaga.

Varakrafa stefnda um lækkun dómkrafna byggist á skuldajöfnuði, sbr. 1. mgr. 28. gr. nr. 91/1991, laga um meðferð einkamála, enda eigi stefndi rétt til skaðabóta úr hendi stefnenda, sbr. 43. gr. fasteignakaupalaga. Þar vísar stefndi til þess að ef kaupsamningur verður talinn skuldbindandi sé a. m. k. ljóst að hann muni verði fyrir tjóni sem felst í því að öflun á köldu neysluvatni og heitu vatni, kunni að verða miklu dýrari en efni stóðu til.

Á þessu stigi liggi tjón stefnda ekki fyrir tölulega og áskilur stefndi því rétt til þess að leggja á síðari stigum fram gögn kröfum sínum til stuðnings.

Til stuðnings varakröfu sinni um lækkun bendir stefn di áað í málsástæðukafla stefnu séekki gerð grein fyrir þeim fjárhæðum sem stefnendur gera kröfu um að öðru leyti en því að fjallað er með óljósum hætti um kröfu að fjárhæð 599.650 kr. sem sögð er til komin vegna 9% samningsvaxta, án þess að fjallað sé um hvernig vaxtadagar og vaxtaberandi fjárhæðir eru reiknaðar. Að öðru leyti sé ekki gerð viðhlítandi grein fyrir höfuðstól krafna stefnenda eða þeim fjárhæðum sem bera dráttarvexti. Stefndi telur einsýnt að ef til aðalmeðferðar komi verði stefnendur að bæta úr þessu þannig að stefnda verði unnt að taka afstöðu til krafna stefnenda með viðhlítandi hætti. Áskilur stefndi því rétt til að koma á síðari stigum að frekari efnislegum andmælum hvað kröfur stefnanda varðar.

Með vísan til þess sem að framan er rakið telur stefndi einsýnt að hvorki sé unnt að fallast á vaxtakröfur stefnenda né dráttarvaxtakröfur. Í öllu falli séu a. m. k. ekki skilyrði til þess fyrr en frá dómsuppsögu.

IV. Niðurstaða

Krafa stefnenda í málinu byggist á því að stefnda beri að standa við kaupsamning aðila frá 17. júlí 2018 en samkvæmt þeim samningi hafi stefndi skuldbundið sig til að kaupa jörðina Hraunsás 3 á 31.500.000 kr. og stefnda beri því að greiða eftirstöðvar samningsins.

Sýknukrafa stefnda í málinu byggist í fyrsta lagi á því að kaupsamningurinn sé fallinn niður þar sem kaup hans hafi verið bundinn fyrirvara sem ekki hafi gengið eftir. Vísar stefndi þá til þess að í kaupsamningi aðila hafi því verið lýst að samþykki lægi fyrir frá landeigendum að Húsafelli og Stóra- Ási um leyfi fyrir að fá kalt og heitt vatn frá þeim og að leggja leiðslur fyrir því fyrir sumarhúsalóðirnar sem kaupin lutu að. Telur stefndi að efni þeirra yfirlýsinga, dags. 23. maí 2018, sem stefnendur öfluðu í þessu sambandi um að stefndi muni eiga þess kost að afla sér kalds neysluvatns og jarðhitavatns í landi Húsafells í og Stóraási séu með þeim hætti að fyrirvari hans um leyfi til að fá heitt og kalt vatn eigi við.

Varnir stefnda byggjast að þessu leyti á ákvæði 8. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Í ákvæðinu er kveðið á um að ef skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign er bundið fyrirvara um atvik sem ekki hefur gengið eftir þá skuli kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á.

Eins og rakið er í kafla II hér að framan var upphaflegt kauptilboð stefnda í jörðina sem um ræðir í máli bundið þeim fyrirvara að fyrir lægi samþykki frá landeigendum á Húsafelli og á Stóraási „um leyfi fyrir að fá kalt og heitt vatn frá þeim og leggja leiðslur fyrir því fyrir sumarhúsalóðirnar.“ Í gagntilboði sem stefnendur gerðu sama dag og stefndi samþykkti kemur fram að því fylgi skriflegt leyfi frá seljendum eins og fyrirvari kaupenda hljóðaði upp á. Ágreiningslaust er að umrætt leyfi sem vísað er til í gagntilboðinu eru yfirlýsingar landeigenda, dags. 23. maí 2018, þar sem fram kemur að Frístundabyggðin Hraunsás 3 í Borgarbyggð, muni eiga þess kost að afla sér kalds neysluvatns í landi Húsafells í Borgarbyggð og jarðhitavatns í landi Stóra- Áss í Borgarbyggð,, með þeim skilmálum sem um semst“.

Fyrir liggur að stefndi samþykkti gagntilboð stefnenda með þessu orðalagi 25. maí 2018. Þrátt fyrir að orðalag þeirra yfirlýsinga sem fylgdu gagntilboðinu sé síður en svo afdráttarlaust verður ekki hjá því litið að stefndi undirritaði gagntilboðið eins og það var orðað. Stefndi undirritaði einnig kaupsamning 17. júlí 2018 en í þeim samningnum er sérstaklega tiltekið að fyrir liggi skriflegt samþykki frá landeigendum á Húsafelli og Stóraási um leyfi fyrir að fá kalt og heitt vatn frá þeim og leggja leiðslur fyrir því fyrir sumarhúsalóðirnar.

Þegar horft er til þessa orðalags kaupsamningsins og þess að stefndi hafði áður fengið í hendur yfirlýsingar landeigenda áður en hann undirritaði kaupsamning verður ekki séð að kaupsamningurinn feli að þessu leyti í sér fyrirvara af hálfu stefnda um atvik sem ekki hafa gengið eftir. Þvert á móti ber orðalag kaupsamningsins með sér að aðilar hafa lagt til grundvallar að samþykki landeigenda lægi fyrir. Með vísan til þessa verður ekki séð að ákvæði 8. gr. laga nr. 40/2002 eigi við um kaupsamning aðila í þessu máli. Af þeim sökum er málsástæðum stefnda sem byggjastá ákvæðinu hafnað.

Stefndi byggir sýknukröfu sína einnig á því að víkja beri kaupsamningi aðila frá 17. júlí 2018 til hliðar í heild með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, þar sem þaðværi ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju ef stefnendur freistuðu þess að bera hann fyrir sig. Við beitingu 36. gr. samningalaga verði að lítatil efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til.

Varðandi fyrsta skilyrðið, um efni samnings, vísar stefndi til þess að samþykki landeigenda fyrir öflun á heitu og köldu vatni í kaupsamningi hafi verið ófullnægjandi. Telur stefndi að þar sem stefnendur hafi aflað yfirlýsinganna verði þeir að bera hallann af því að yfirlýsingar vatnsréttinda hafanna samræmi st ekki yfirlýsingum stefnenda.

Um stöðu samningsaðila og atvik við samningsgerð bendir stefndi á að stefnendur fengu afsal fyrir landinu sem um ræðir árið 2007, sem þeir eignuðu st gegn greiðslu á 1.880.000 kr., eða um 5,9% af því verði sem stefnendur áskilja sér 11 árum síðar. Hvað snertir atvik sem síðar hafa komið til vísar stefndi til þess að umtalsverðar efnahagsþrengingar eftir undirritun kaupsamningsins hafi sett strik í reikninginn og útilokað möguleika hans til þess að standa að fjármögnun.

Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 má víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Við mat á því hvort samningur eða ákvæði hans teljast ósanngjörn skal samkvæmt 2. mgr. 36. gr. líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til.

Ógilding samnings eða einstakra skilmála hans með stoð í 1. mgr. 36. gr. felur í sér frávik frá þeirri grundvallarreglu íslensks réttar að samninga beri að efna. Af því leiðir að sá sem krefst þess að það skuli gert vegna efnis samningsins, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina eða atvika, sem síðar komu til, sbr. 2. mgr. greinarinnar, ber sönnunarbyrði fyrir því að þessi atriði eigi að valda því að talið verði ósanngjarnt að viðsemjandinn beri samninginn fyrir sig. Sjá hér til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 22. febrúar 2018 í máli nr. 195/2017.

Af orðalagi 2. mgr. 36. gr. verður ekki ráðið hvort niðurstaða um ósanngirni ráðist af heildarmati á öllum þeim fjórum þáttum sem tilgreindir eru í 2. mgr. eða hvort skilmáli geti talist ósanngjarn ef aðeins einn þessara þátta er fyrir hendi. Ekki er tekin bein afstaða til þessa atriðis í lögskýringargögnum en af almennum athugasemdum í greinargerð sem fylgdi frumvarpi til laga nr. 11/1986 verður ráðið að ákvæðið hafi verið sett með það markmið að leiðarljósi að styrkja stöðu neytandans og þeirra sem lúta í lægra haldi við gerð samninga. Í greinargerðinni er þó jafnframt lögð áhersla á að 36. gr. sé í eðli sínu undantekningarregla sem standi andspænis meginreglum íslensks fjármunaréttar um samningsfrelsið og skyldu manna til þess að efna samninga. Þess vegna sé sérstök ástæða til þess að undirstrika það að til þess sé ætlast að dómstólar fari mjög varlega í að beita reglunni. Jafnframt var tekið fram að óhófleg beiting væri mjög til þess fallin að skerða öryggi í viðskiptum og skapa réttaróvissu.

Með vísan til þeirra sjónarmiða um varfærni, réttarvissu og öryggi í viðskiptum sem lýst er í lögskýringargögnum telur dómurinn rétt að leggja til grundvallar að við mat á sanngirni kaupsamningsins sem um er deilt í málinu beri að líta með heildstæðum hætti til allra þeirra þátta sem greinir í 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Í því sambandi hefur dómurinn horft til fordæma Hæstaréttar um túlkun og beitingu 2. mgr. 36. gr., sjá hér meðal annars til hliðsjónar fyrrnefndan dóm Hæstaréttar frá 22. febrúar 2018 í máli nr. 195/2017, svo og dóma réttarins frá 18. október 2017 í máli nr. 838/2017 og 17. desember 2015 í máli nr. 346/2015.

Atvik þessa máls bera greinilega með sér að kaupsamningurinn sem stefndi gerði og hann telur sig nú ekki þurfa að efna var liður í atvinnustarfsemi hans. Þótt stefnendur hafi átt jörðina um árabil og keypt hana á lægra verði en þeir seldu hana á 11 árum áður en kaupsamningur þessa máls var gerður, þá gera þau atvik ekki að verkum að samningur aðila verði talinn ósanngjarn eftir þeim viðmiðum sem lögð eru til grundvallar við beitingu 36. gr.

Sama gildir um það sjónarmið stefnda að efnahagsþrengingar eftir undirritun kaupsamnings hafi sett strik í reikninginn og útilokað möguleika hans til þess að standa að fjármögnun. Í því sambandi telur dómurinn rétt að geta þess að ef fallist yrði á að fjárhagserfiðleikar félags sem kaupir fasteign í atvinnustarfsemi og söluhagnaður viðsemjanda þess yrði til þess að samningur teldist ósanngjarn í skilningi 36. gr., þá væri í reynd grafið undan meginreglunni um skuldbindingargildi samninga og þeim sjónarmiðum um öryggi í viðskiptum og réttarvissu sem reglan er byggð á.

Hvað varðar tilvísanir stefnda til þess að yfirlýsingar landeigenda hafi verið óskýrar lætur dómurinn við það sitja að minna á að stefndi hafði full tök á því að kynna sér yfirlýsingar landeigenda áður en hann undirritaði samninginn. Þá hafði stefndi ekki uppi neinar viðbáru rum ósanngirni af þessum ástæðum fyrr en í greinargerð þessa máls.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki séð að stefnda hafi tekist að sýna fram á að efni ákvæðis í samningi aðila, atvik við samningsgerðina eða staða samningsaðila valdi því að skilyrðum 36. gr. laga nr. 7/1936 sé fullnægt fyrir því að hann verði leystur undan skyldu sinni til að efna samninginn.

Stefndi hefur einnig haldið því framí málatilbúnaði sínum að hann eigi að losna undan samningsskyldum sínum með vísun til óskráðra meginreglna samningaréttar um brostnar forsendur. Hvað þessa málsástæðu varðar fær dómurinn ekki annað séð en að brostna forsendan sem stefndi vísar til að þessu leyti sé sú að hann hafi ekki getað selt sumarhús eða lóðir af þeirri jörð sem hann keypti af stefnendum.

Að mati dómsins verður ekki séð hvernig þessi málsástæða stefnda, sem snertir óskráðar meginreglur samningaréttarins um brostnar forsendur, geti haft sjálfstæða þýðingu umfram þær málsástæður hans sem dómurinn hefur þegar hafnað. Í samningarétti er almennt gengið út frá því að hugtakið brostin forsenda svari til þeirra aðstæðna að samningsaðili hefði ekki stofnað til samningsins ef hann hefði séð eða mátt sjá fyrir þau atvik eða aðstæður sem hann síðar vill bera fyrir sig. Það er hins vegar meginregla að menn verða sjálfir að bera áhættuna af því að forsenda þeirra fyrir samn-ingsgerð brestur. Það heyrir því til undantekninga að brostin forsenda sé viðurkennd sem ógildingarástæða eða að víkja megi samningsákvæði til hliðar á grundvelli hennar.

Ekki verður annað séð af atvikum málsins en að forsendubresturinn sem stefndi byggir málsvörn sína áverði fyrst og síðast rakin til þess að stefndi hefur ekki efnt samning sinn við stefnendur. Stefndi telur að þær vanefndir séu réttlætanlegar í ljósi efnis kaupsamningsins og breyttra efnahagsaðstæðna, en sem fyrr segir hefur dómurinn hafnað þeim málatilbúnaði stefnda. Að því sögðu hefur stefndi ekki sýnt fram á með hvaða hætti reglur samningaréttarins um brostnar forsendur eiga við um atvik málsins og er þeirri málsástæðu hans því hafnað.

Að því er snertir málsástæður stefnda um að honum hafi verið heimilt að halda eftir greiðslum í málinu á grundvelli 56. gr. laga nr. 40/2002, þá er það forsenda fyrir beitingu stöðvunarréttar samkvæmt ákvæðinu að seljandi hafi vanefnt skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi. Með vísan til fyrri umfjöllunar um málsástæður stefnda hér að framan og atvika málsins að öðru leyti fær dómurinn ekki séð að stefnendur hafi vanefnt samningsskuldbindingar sínar á neinn þann hátt sem heimili stefnda að neyta stöðvunarréttar í skjóli 56. gr. Er þessari málsástæðu hans því hafnað. Þá verður jafnframt að hafna þeirri málsástæðu stefnda að hann eigi á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002 kröfu til skaðabóta sem hann geti skuldajafnað við kröfu stefnenda. Í sambandi við þá kröfu hefur stefndi hvorki sýnt fram á vanefndir stefnenda né gert grein fyrir hugsanlegu tjóni. Er þessi hluti málatilbúnaðar hans því algerlega að ófyrirsynju.

Þá verður heldur ekki séð að neitt réttlæti viðbárur stefnda um að útreikningur stefnenda á kröfu sinni um samningsvexti sé með einhverjum hætti óljós. Stefnendur hafa útlistað rækilega í stefnu frá hvaða degi þeir reikna samningsvexti, af hvaða fjárhæð, á hvaða vöxtum og jafnframt þær fjárhæðir sem leiðir af þeim útreikningum. Með sama hætti hafa stefnendur gert grein fyrir kröfum sínum vegna vangreiddra fasteignagjalda. Þar sem skyldu til þessara vaxta leiðir með beinum hætti af kaupsamningi aðila verður fallist á kröfu stefnenda um greiðslu þeirra fjárhæða sem þar um ræðir. Þá verður jafnframt fallist á kröfu stefnenda um greiðslu dráttarvaxta miðað við þá gjalddaga sem ákveðnir voru í kaupsamningi, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er fallist á aðalkröfu stefnenda í máli þessu en hafnað öllum kröfum stefnda. Verður stefnda því gert að greiða stefnendum þá fjárhæð sem í dómsorði greinir. Í ljósi þessara málsúrslita verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 992.000 kr.

K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

Dómsorð:

Stefndi, Þingvangur ehf. skal greiða stefnendum, J-kk-þgf L. Á-kk-þgf og G-kk-þgf Þ-kk-þgf, sameiginlega 29.804.449 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 3.000.000 króna frá 15. september 2018 til 15. janúar 2019 og af 29.804.449 krónum frá 15. janúar 2019 til greiðsludags. Þá skal stefndi greiða stefnendum sameiginlega 992.000 krónur í málskostnað.

K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf