E-1231/2021

Mál þetta, sem dómtekið var 13. maí 2022, var höfðað 16. maí 2021, af M-x-x L-x-x, til heimilis að [...], gegn M-x-x A-x-x, til heimilis að [...].

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 2.128.000 krónur ásamt dráttarvöxtum af 1.593.000 krónum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 177.000 krónum frá 1. febrúar 2020 til 1. mars 2020, af 354.000 krónum frá 1. mars 2020 til 1. apríl 2020, af 531.000 krónum frá 1. apríl 2020 til 1. maí 2020, af 708.000 krónum frá 1. maí 2020 til 1. júní 2020, af 885.000 krónum frá 1. júní 2020 til 1. júlí 2020, af 1.062.000 krónum frá 1. júlí 2020 til 1. ágúst 2020, af 1.239.000 krónum frá 1. ágúst 2020 til 1. september 2020, af 1.416.000 krónum frá 1. september 2020 til 1. október 2020, af 1.593.000 krónum frá 1. október 2020 til 1. nóvember 2020 en af 2.128.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Allt að frádregnum innborgunum þann 10. febrúar 2020 að fjárhæð 127.000 krónur, þann 3. mars 2020 að fjárhæð 127.000 krónur, þann 6. apríl 2020 að fjárhæð 127.000, þann 6. maí 2020 að fjárhæð 127.000 krónur, þann 18. júní 2020 að fjárhæð 127.000 krónur, þann 9. júlí 2020 að fjárhæð 127.000 krónur, þann 7. ágúst 2020 að fjárhæð 127.000 krónur eða alls að fjárhæð 889.000 krónur sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á hverjum innborgunardegi. Þá krefst stefnandi vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. laga nr. 38/2001 er leggist við höfuðstól á tólf mánaða fresti. Loks krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til vara að þær verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Þann 23. júní 2021 var þingfest gagnsök í málinu. Með úrskurði dómsins 7. janúar 2022 var gagnsökinni vísað frá dómi.

I.

Helstu málsatvik

Stefnandi er eigandi íbúðarhúsnæðis að [...]. Stefndi tók umrætt húsnæði tímabundið á leigu með leigusamningi sem var undirritaður þann 28. júlí 2019. Leigutími var samkvæmt 3. gr. samningsins frá 1. ágúst 2019 til 31. júlí 2022. Samkvæmt 8. gr. leigusamningsins var leiguverð 177.000 krónur á mánuði og skyldi greiðast fyrsta dag hvers mánaðar. Ágreiningslaust er að systir stefnanda annaðist samningsgerðina fyrir hans hönd á grundvelli umboðs frá honum þar að lútandi.

Fyrir liggur að stefndi greiddi umsamið leiguverð til loka janúar 2020. Frá febrúar 2020 og fram í ágúst sama ár greiddi stefndi hins vegar einungis 127.000 krónur á mánuði samkvæmt eigin ákvörðun og ekkert frá þeim tíma og þar til hann flutti út úr húsnæðinu 2. nóvember 2020. Í málinu liggja frammi samskipti í formi smáskilaboða milli systur stefnanda og stefnda frá því í febrúar 2020 þar sem hún gerir kröfu um að leiguverð verði greitt að fullu og að stefndi flytji öðrum kosti úr húsnæðinu og stefndi á móti um að nýr leigusamningur verði undirritaður. Í umræddum samskiptum kveðst stefndi munu greiða umsamið leiguverð þegar nýr samningur hafi verið undirritaður. Ekki var gerður nýr leigusamningur.

Stefnandi gerði í framhaldi af framangreindu tilraunir til að innheimta ógreiddar eftirstöðvar leiguguverðs samkvæmt áðurnefndum leigusamningi málsaðila úr hendi stefnda. Þar sem þær tilraunir báru ekki árangur rifti stefnandi samningnum með bréfi, dagsettu 5. ágúst 2020, og fór í framhaldi af því fram á það með aðfararbeiðni til dómsins, dagsettri 28. september 2020, að stefndi yrði ásamt öllu því sem honum tilheyrði borinn út úr húsnæðinu með beinni aðfarargerð. Beiðni stefnanda þar að lútandi var þingfest 20. október 2020. Sátt varð með aðilum í því þinghaldi um annað en málskostnað. Hún fól í sér að stefndi skyldi afhenda stefnanda húsnæðið eigi síðar en 2. nóvember 2020 og að hann skyldi einungis greiða leigu til útburðardags. Með úrskurði dómsins 27. október 2020 var stefnda svo gert að greiða stefnanda 100.000 krónur í málskostnað vegna aðfaramálsins.

Málsaðila greinir á um ástand húsnæðisins við upphaf og lok leigutíma stefnda samkvæmt framansögðu. Stefnandi kveður ástand þess hafa verið mjög slæmt við skil stefnda á því öndvert við það sem verið hafi þegar hann hafi tekið við því. Þannig hafi meðal annars verið skemmdir á parketi, rúða verið brotin, skemmdir verið á hurðarkarmi á salerni og flísar verið lausar. Þessu mótmælir stefndi og kveðst hafa skilað húsnæðinu í sama ástandi og hann tók við því.

Stefndi greiddi ekki málskostnað í samræmi við framangreindan úrskurð dómsins. Í ljósi þess sendi stefnandi aðfarabeiðni, dagsetta 12. nóvember 2020, til sýslumannsins á Suðurnesjum þar sem farið var fram á fjárnám hjá stefnda til tryggingar umræddri skuld hans. Krafan var tekin fyrir 26. janúar 2021 og fjárnámi lokið án árangurs. Stefnandi fór í framhaldi af því fram á að bú stefnda yrði tekið til gjaldþrotaskipta með kröfu þar að lútandi, dagsettri 4. febrúar 2021. Var sú krafa síðar afturkölluð.

Stefnandi höfðaði svo mál þetta líkt og áður greinir 16. maí 2021 til heimtu á ógreiddum eftirstöðvum leiguverðs vegna mánaðanna febrúar til ágúst 2020 og fulls leiguverðs vegna mánaðanna september og október sama ár samkvæmt fyrrgreindum leigusamningi málsaðila sem og bóta vegna ætlaðs tjóns af völdum stefnda á hinu leigða húsnæði.

II.

Helstu málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfur sínar á húsaleigusamningi málsaðila, dagsettum 28. júlí 2019, um leigu stefnda á íbúð að [...]. Kröfur stefnanda á hendur stefnda séu tvíþættar. Annars vegar um ógreidda húsaleigu, sbr. meðal annars VII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, og hins vegar um bætur vegna skemmda á hinu leigða húsnæði, sbr. meðal annars XIII. kafla sömu laga.

Hvað varði kröfu stefnanda vegna ógreiddrar húsaleigu byggi hann á því að stefndi hafi í fyrstu staðið í skilum en að dregið hafi til vanskila hjá honum eftir áramótin 2019 og 2020 og að stefndi hafi aðeins greitt hluta umsaminnar leigu eftir það. Vegna vanskila stefnda á greiðslu umsaminnar húsaleigu hafi stefnandi sent aðfarabeiðni til Héraðsdóms Reykjaness og krafðist dómsúrskurðar um útburð. Sátt hafi tekist með aðilum fyrir dómi um að stefndi rýmdi íbúðina fyrir 2. nóvember 2020 og greiddi aðeins leigu til rýmingardags. Séu kröfur stefnanda í þessu máli í samræmi við dómsáttina. Eins og fram komi í leigusamningi málsaðila hafi leiguverð verið 177.000 krónur á mánuði. Stefndi hafi hins vegar eingöngu greitt kr. 127.000 krónur á mánuði frá gjalddaga leigu 1. febrúar 2020 til og með gjalddaga leigu 1. ágúst 2020. Leiga á gjalddaga 1. september 2020 og 1. október 2020 sé enn ógreidd. Í máli þessu krefjist stefnandi því greiðslu eftirstöðva leiguverðs vegna gjalddaganna 1. febrúar 2020 til og með 1. ágúst 2020 og fullrar leigu vegna gjalddaganna 1. september 2020 og 1. október 2020, samtals að fjárhæð 1.593.000 krónur að frádregnum innborgunum líkt og tilgreint sé í dómkröfu stefnanda. Einnig krefjist stefnandi dráttarvaxta úr hendi stefnda.

Viðvíkjandi kröfu stefnanda um bætur úr hendi stefnda sé vísað til þess að stefndi hafi tekið við íbúðinni í upphafi leigumála í mjög góðu ástandi en skilað íbúðinni í mjög slæmu ástandi. Meðal annars hafi íbúðin við skil verið með skemmdu parketi, brotinni rúðu, tjóni á hurðarkarmi á salerni og lausum flísum. Stefndi hafi ekki haft sóma til að afhenda íbúðina sjálfur heldur hafi hann skilið íbúðina eftir með lykli að henni í skráargati en hvergi sést sjálfur. Vegna óhemju lélegs ástands íbúðarinnar hafi stefnandi krafist þess að stefndi kæmi sjálfur á vettvang til að fara yfir það sem lagfæra þyrfti til að koma íbúðinni í fyrra horf. Því hafi stefndi neitað. Þá hafi hann jafnframt neitað að koma á vettvang nokkrum dögum síðar þegar A iðnaðarmaður hafi komið til að taka út tjónið og kostnað við nauðsynlegar viðgerðir. Hans mat hafi verið að kostnaður við nauðsynlegar viðgerðir næmi 535.000 krónum. Stefndandi hafi sent stefnda mat hans og stefndi ekki gert neinar athugasemdir við það. Hann hafi hins vegar bæði neitað því að hlutast sjálfur til um nauðsynlegar viðgerðir og að greiða fyrir þær. Stefndi beri óskerta bótaábyrgð á framangreindum spjöllum á íbúðinni samkvæmt meðal annars viðeigandi ákvæði húsaleigusamnings málsaðila og 63. gr. laga nr. 36/1994. Þá hafi viðskilnaður stefnda á íbúðinni enn fremur verið saknæmur. Stefndi beri því einnig fulla bótaábyrgð á tjóni stefnanda á grundvelli sakarreglunnar. Framangreindu til viðbótar hafi tjón stefnanda verið mun umfangsmeira en umkrafðar bætur enda hafi þurft að ráðast í viðamikil þrif á íbúðinni sem hafi verið bæði skítug og vanhirt að öðruleyti.

Loks sé ætlaðri gagnkröfu stefnda alfarið mótmælt sem bæði tilhæfulausri og fráleitri. Ekki á nokkru stigi í aðdraganda þess að húsaleigusamningur málsaðila var undirritaður hafi stefndi nefnt að það væri forsenda af hans hálfu að hann fengi húsaleigubætur eða annan opinberan fjárstuðning. Þvert á móti hafi stefndi sagst vera í góðu starfi með stöðugar tekjur. Þá átti stefnandi sig ekki á nokkurn hátt á því af hverju stefndi hafi ekki getað þinglýst húsaleigusamningi þeirra enda hafi fylgt honum umboð frá stefnanda til systur hans til að undirrita samninginn. Dragi stefnandi raunar í efa að stefndi hafi yfirleitt reynt að gera það enda engin gögn lögð fram því til staðfestu og því ekki um annað en eftiráskýringar að ræða til að reyna að komast hjá því að greiða umsamið leiguverð. Þá hafi stefndi aldrei nefnt það í samskiptum sínum við systur stefnanda að hann vildi fá nýjan samning svo hann gæti þinglýst honum. Hann hafi hins vegar viljað fá nýjan samning til lengri tíma. Þá dæmi kröfur stefnda um endurgreiðslu málskostnaðar, sem hann hafi aldrei greitt, sem og miskabætur sig sjálfar og ámælisvert að setja slíkar kröfur fram.

Kröfum sínum til frekari stuðnings vísar stefnandi til húsaleigulaga nr. 36/1994, sérstaklega ákvæða VII. kafla þeirra og þá einkum 33. gr. sem og XIII. kafla þeirra og þá einkum 63. gr. Þá vísar stefnandi til almennu skaðabótareglunnar sem og meginreglna kröfuréttar og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Kröfu um dráttarvexti styður stefnandi við 1. mgr. 6. gr. laganr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Kröfu um málskostnað reisir stefnandi svo á 1. m gr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III.

Helstu málsástæður stefnda

Stefndi reisir kröfu sína um sýknu af kröfu stefnanda vegna ógreiddrar húsaleigu á því að það hafi verið forsenda hans við samningsgerðina og við ákvörðun á leiguverði að samningnum yrði þinglýst svo hann gæti fengið húsaleigubætur. Þegar ekki hafi verið unnt að þinglýsa samningnum hafi hann óskað eftir því að stefnandi lagfærði samninginn en úr því hafi ekki orðið. Hafi sá sem við löggerningi tekur sviksamlega þagað yfir atvikum sem ætla megi að skipti máli fyrir löggerninginn beri að líta svo á að löggerningurinn hafi verið gerður fyrir þau svik, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð umboð og ógilda löggerninga. Með vísan til 33. gr. sömu laga geti stefnandi ekki borið fyrir sig ákvæði leigusamningsins um leigufjárhæð enda hafi hann verið grandsamur um það að stefndi myndi ekki geta þinglýst samningnum og fengið húsaleigubætur. Þá hafi stefnandi látið undir höfuð leggjast að bæta úr ágalla samningsins, þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir, og efna þannig samkomulag það sem gert hafi verið við stefnda.

Stefndi byggi á því að þegar hann hafi ekki getað þinglýst samningnum hafi forsendur þess að hann gerði samninginn í upphafi brostið án þess að honum yrði um það kennt og hafi umleitanir hans við að fá bætt úr vanefnd stefnanda engu skilað. Stefndi telji ljóst að forsendan um að samningnum væri unnt að þinglýsa hafi verið veruleg fyrir hann, þar sem hann sé tekjulágur og með stóra fjölskyldu á framfæri sínu. Á árinu 2020 hafi samanlagðar árstekjur fjölskyldu stefnda verið [...] krónur og hefði stefndi því átt rétt til húsaleigubóta sem næmu [...] krónum á mánuði auk sérstaks húsnæðisstuðnings frá [...] sem næmi [...] krónum á mánuði. Stefndi hafi því orðið fyrir beinu fjártjóni vegna vísvitandi vanefnda stefnanda.

Um heimild sína til þess að halda eftir hluta leigugreiðslunnar vísi stefndi til ólögfestra sjónarmiða um stöðvunarrétt, eða efnda frestun, sem lögfest hafi verið víðsvegar í neytendakaupalögum svo sem 28. gr. laga nr. 40/2003 um neytendakaup, 56. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og 61. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Sambærileg ákvæði hafi ekki verið lögfest í húsaleigulögum en samkvæmt skilgreiningu sé um að ræða rétt aðila í tvíhliða kröfusambandi til að halda eftir eigin greiðslu vegna vanefnda gagnaðila og til þess að knýja á um efndir. Ljóst sé af gögnum málsins að stefndi hafi upplýst stefnanda um ástæður þess að hann héldi eftir hluta hinnar umsömdu leigufjárhæðar og hafi jafnframt lofað fullnaðargreiðslu um leið og stefnandi léti honum í té samning sem væri tækur til þinglýsingar.

Stefndi fari fram á það að með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 að efni samningsins er lúti að leigufjárhæð verði vikið til hliðar í ljósi þess fjártjóns sem vanefnd stefnanda hafi valdið stefnda og jafnframt geri stefndi gagnkröfu um bætur sem nemi þeirri upphæð sem stefndi hafi orðið af vegna svika stefnanda við samningsgerðina, þ. e. skaðabætur vegna þess fjárhagstjóns sem saknæm háttsemi stefnanda hafi valdið honum og miskabætur vegna þess ónæðis sem hann og fjölskylda hans hafi mátt þola vegna málsins. Verði fallist á kröfu stefnanda að einhverju eða öllu leyti geri stefndi þá kröfu að sú upphæð verði dregin af gagnkröfu hans til skuldajafnaðar.

Þá hafni stefndi öllum kröfum stefnanda um bætur vegna skemmda á hinu leigða húsnæði á þeim grundvelli að þær séu ósannaðar. Stefndi neiti því alfarið að hafa valdið nokkru tjóni á íbúðinni enda hafi hann skilað henni í því ástandi sem hún hafi verið í við upphaf leigutíma. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skuli leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem hafi verið leigjanda sannarlega óviðkomandi. Að hálfu stefnda sé byggt á því annars vegar að allar skemmdir á eigninni sem vísað sé til í stefnu hafi verið til staðar við upphaf leigutíma og áður en stefndi hafi tekið við húsnæðinu, auk þess sem augljóst sé að skemmdir af því tagi sem vísað sé til stafi af atvikum sem séu stefnda sannarlega óviðkomandi, svo sem rakaskemmdir á parketi vegna leka utan frá.

Komi upp ágreiningur við skil leiguhúsnæðis komi það í hlut leigusala að sýna fram á að fasteign hans hafi verið laus við umþrætt tjón þegar leigjandi hafi hafið afnot af húsnæðinu, en stefnandi hafi ekki lagt fram nein haldbær gögn sem sýni fram á ástand íbúðarinnar við upphaf leigutímans, né fullnægjandi sönnun á því tjóni sem hann kveðist hafa orðið fyrir. Eftir að stefndi hafi skilað íbúðinni hafi stefnandi aflað sér einhliða matsgerðar sem lýsi því tjóni sem krafa stefnanda byggi á. Matsgerðin sé ódagsett og úttektaraðilinn sem ritað hafi undir hana sé ófaglærður og óljóst hvaða heimildir eða þekkingu hann hafi til slíkra gerninga. Úttekta hafi ekki verið aflað í samræmi við ákvæði 69. og 71. gr. húsaleigulaga og lögfull sönnun þess að stefndi beri ábyrgð á ætluðu tjóni, auk þess hvert umfang þess sé, hafi því ekki verið lögð fram. Því beri að sýkna stefnda af öllum kröfum um bætur vegna skemmda á hinu leigða húsnæði.

Stefndi hafni jafnframt dráttarvaxtakröfu stefnanda með vísan til 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, en samkvæmt ákvæðinu skuli ekki reikna dráttarvexti þann tíma sem greiðsludráttur verði vegna þess að skuldari haldi af lögmætum ástæðum eftir greiðslu eða hluta hennar.

Loks hafi stefndi uppi gagnkröfu á hendur stefnanda til skuldajafnaðar samkvæmt heimild í 1. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa stefnda eigi rætur að rekja til sama löggernings og krafa stefnanda á hendur honum og byggi á hlutlægri bótareglu um vangildisbætur auk almennra reglna kröfu- og skaðabótaréttar á grundvelli sakarreglunnar. Stefndi byggi á því að ef stefnandi hefði veitt stefnda húsaleigusamning sem tækur væri til þinglýsingar hefði stefndi sannalega átt rétt til húsaleigubóta og sérstaks húsnæðisstuðnings á leigutímabilinu, en samtals hefðu þær bætur numið 87.118 krónum á mánuði. Einnig sé á því byggt að hálfu stefnda að stefnandi hafi verið grandvís um þýðingu vanefnda sinna fyrir stefnda, neitað að bæta úr þeim þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir og valdið stefnda þannig fjárhagstjóni af ásetningi í því skyni að komast sjálfur undan lögboðnum skattgreiðslum.

Stefndi hafi verið með húsnæðið á leigu frá ágúst 2019 og út október 2020, eða alls í 14 mánuði. Tjón stefnda á tímabilinu nemi því alls 1.219.652 krónum og krefjist stefndi þeirrar fjárhæðar í bætur. Auk bóta vegna vanefndanna krefjist stefndi skaðabóta að fjárhæð 100.000 krónur vegna málskostnaðar sem stefndi hafi verið dæmdur til að greiða vegna útburðar úr húsnæðinu. Stefndi vísi til þess að stefnandi hafði þegar móttekið loforð stefnda um að gera upp eftirstöðvar leiguverðs og greiða fulla leigu eftirleiðis, gegn því að stefndi bætti úr vanefnd sinni. Því hafi stefnandi haft í hendi sér leið til þess að ljúka málinu án kostnaðar en til þess að komast sjálfur hjá því að greiða skatta og gjöld af leigunni hafi stefnandi fremur kosið að rifta leigusamningnum og bera stefnda úr íbúðinni með valdi. Loks krefjist stefndi miskabóta vegna þess ónæðis og þeirra þjáninga sem stefndi og fjölskylda hans hafi mátt þola vegna málsins, að fjárhæð 1.000.000 krónur. Byggt sé á því að framganga stefnanda gegn stefnda og fjölskyldu hans hafi falið í sér ólögmæta meingerð í skilningi b-liðar 1. mgr. 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993. Stefndi hafi mátt þola það að vera borinn út á götu ásamt fjölskyldu sinni og þurft að finna sér annað húsnæði, honum hótað og hann niðurlægður í vitna viðurvist af stefnanda og lögmanni hans, gerð fjárnámskrafa í bú hans og þess freistað að gera hann gjaldþrota vegna atvika sem megi rekja til þess að stefndi hafi reynt að standa á rétti sínum og knúið á um efndir á gagnkvæmum samningi. Hann hafi þurft að þola margra mánaða ofsóknir að hálfu stefnanda vegna málsins, upplifað mikla streitu og ótta um afkomu sína og fjölskyldu sinnar. Hafi þessi aðför raskað hugarró stefnda og fjölskyldu hans með einkar óvægum hætti þar sem þau séu flóttamenn. Gagnkrafa stefnda sé hóflega ákveðin 2.319.652 krónur auk vaxta og þess krafist að fjárhæðin komi til skuldajafnaðar taki dómurinn kröfur stefnanda til greina að einhverju leyti eða öllu.

Framangreindu til stuðnings vísar stefndi til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, húsaleigulaga nr. 36/1994, laga nr. 75/2016 um húsnæðisbætur, reglna Reykjanesbæjar nr. 9.3. um sérstakan húsnæðisstuðning, laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og almennra reglna kröfu- og skaðabótaréttar. Málskostnaðarkrafa stefnda er reist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV.

Niðurstaða

Ágreiningur málsaðila er í meginatriðum þríþættur. Í fyrsta lagi stendur ágreiningur um það hvort stefnandi eigi rétt á greiðslu úr hendi stefnda vegna ógreiddra eftirstöðva leiguverðs samkvæmt leigusamningi málsaðila frá 28. júlí 2019 fyrir tímabilið febrúar til ágúst 2020 sem og greiðslu fulls leguverðs fyrir mánuðina september og október sama ár. Í öðru lagi stendur ágreiningur um ástand hins leigða húsnæðis við upphaf og lok leigutíma stefnda og hvort stefnandi eigi rétt bótum úr hendi stefnda vegna spjalla á hinu leigða húsnæði. Loks stendur svo ágreiningur um það hvort stefndi eigi gagnkröfu á hendur stefnanda um skaða- og miskabætur sem koma skuli til skuldajafnaðar verði fallist á kröfu stefnanda að einhverju eða öllu leyti.

A.

Krafa stefnanda um greiðslu á ógreiddum eftirstöðvum leiguverðs vegna mánaðanna febrúar til ágúst 2020 sem og um greiðslu leiguverðs vegna mánaðanna september og október sama ár er reist á leigusamningi málsaðila frá 28. júlí 2019 um húsnæði að [.... Samkvæmt 8. gr. leigusamningsins var leiguverð 177.000 krónur á mánuði og skyldi greiðast fyrsta dag hvers mánaðar og samkvæmt 3. gr. hans var leigutími 1. ágúst 2019 til 31. júlí 2022. Líkt og rakið er í lýsingu á helstu málsatvikum hér að framan gerðu aðilar svo með sér dómsátt í máli sem rekið var þeirra á milli vegna kröfu stefnanda um að stefndi yrði borinn út úr húsnæðinu um að stefndi skyldi afhenda stefnanda húsnæðið eigi síðar en 2. nóvember 2020 og að hann skyldi einungis greiða leigu til útburðardags. Ágreiningslaust er að stefnandi greiddi leiguverðið að fullu frá upphafi leigutíma til og með 1. janúar 2020 en hafi frá 1. febrúar 2020 til og með 1. ágúst 2020 einungis greitt hluta þess eða 127.000 krónur fyrir hvern umræddan mánuð. Þá hefur stefndi ekki mótmælt staðhæfingu stefnanda um að hann hafi ekki greitt neina leigu vegna mánaðanna september og október 2020 og verður því lagt til grundvallar að svo hafi verið.

Samkvæmt framansögðu á umrædd krafa stefnanda sér því ótvírætt stoð í áðurgreindum leigusamningi málsaðila enda stefndi skuldbundinn til að greiða það leiguverð sem um var samið. Stefndi byggir hins vegar á því að á grundvelli sjónarmiða samningarréttar um svik, óheiðarleika, brostnar forsendur, stöðvunarrétt og ósanngirni, sbr. meðal annars 30. gr., 33. gr. og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga geti stefnandi ekki borið ákvæði samningsins um leiguverð fyrir sig. Allar þessar málsástæður eru í grunninn reistar á því að við samningsgerðina, nánar tiltekið við ákvörðun leiguverðs, hafi það verið forsenda að hálfu stefnda að hann gæti þinglýst samningnum í því skyni að fá greiddar húsaleigubætur auk sérstaks húsnæðisstuðnings. Hann hafi hins vegar ekki getað þinglýst samningnum. Stefndi heldur því jafnframt fram að stefnandi hafi verið grandsamur um þessa forsendu við samningsgerðina og að hann hafi vísvitandi blekkt stefnda með því að leyna því fyrir honum að hann gæti ekki þinglýst samningi þeirra. Jafnframt kveðst stefndi hafa óskað eftir því við stefnanda að undirritaður yrði nýr samningur sem væri tækur til þinglýsingar og að hann hafi lofað að borga alla skuldina þegar það hefði verið gert.

Framangreindrar forsendu er ekki getið í leigusamningi málsaðila og ekkert í gögnum málsins styður þá staðhæfingu stefnda að þessi forsenda hafi komið fram af hans hálfu við samningsgerðina. Þá gaf stefndi ekki aðilaskýrslu við aðalmeðferð málsins fyrir dómi. Systir stefnanda, sem annaðist samningsgerðina fyrir hans hönd líkt og áður greinir, gaf aftur á móti skýrslu fyrir dómi. Í vitnisburði hennar kom fram að stefndi hefði við samningsgerðina sagst vera í vel launaðri vinnu og því væri ekkert mál fyrir hann að greiða umsamið leiguverð. Ella hefði hún aldrei gengið til samninga við hann. Ekki á nokkru stigi hefði komið fram af hans hálfu að það væri forsenda fyrir umsömdu leiguverði að hann gæti þinglýst samningnum og fengið húsaleigubætur eða sérstakan húsnæðisstuðning. Þá hefði aldrei í síðari samskiptum þeirra á milli komið fram að hann ætti í vandræðum með að þinglýsa húsaleigusamningi málsaðila.

Að framansögðu virtu er að mati dómsins ósannað að það hafi verið forsenda af hálfu stefnda við samningsgerðina að hann gæti þinglýst húsaleigusamningi málsaðila í því skyni að fá greiddar húsaleigubætur auk sérstaks húsnæðisstuðnings. Þá þykir stefndi ekki á nokkurn hátt hafa sýnt fram á stefnanda hafi mátt vera ljóst við samningsgerðina eða síðar þegar stefndi óskaði eftir því að gerður yrði nýr húsaleigusamningur að þinglýsing hans yrði eða hefði verið vandkvæðum bundin, eða að stefnandi hafi blekkt stefnda með því að leyna því að ekki væri unnt að þinglýsa samningnum. Framangreindu til viðbótar hefur stefndi svo ekki lagt fram nein gögn um að hann hafi yfirhöfuð reynt að þinglýsa húsaleigusamningi málsaðila og verið neitað þar um, eða að hann hafi sótt um húsaleigubætur eða sérstakan húsnæðisstuðning og umsókna hans þar að lútandi verið synjað. Þá er að mati dómsins með öllu vanreifað með hvaða hætti stefndi telur önnur skilyrði þess að 30., 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936 eða meginreglu samningarréttar um brostnar forsendur verði beitt vera uppfyllt. Loks er ekki unnt að fallast á það með stefnda að hann hafi á ólögfestum grunni haft stöðvunarrétt sem gerði honum kleift að ákveða upp á sitt eindæmi hvort hann greiddi leigu og þá og hve mikla. Stefndi hefur hvorki sýnt fram á að slíkur réttur sé yfirleitt til staðar á ólögfestum grundvelli á vettvangi leiguréttar né að stefnandi hafi vanefnt húsaleigusamning þeirra fyrir sitt leyti, líkt og er frumskilyrði fyrir beitingu stöðvunarréttar. Verður kröfu stefnda um sýknu af kröfu stefnanda um greiðslu á ógreiddum eftirstöðvum leiguverðs vegna mánaðanna febrúar til ágúst 2020 sem og um greiðslu leiguverðs vegna mánaðanna september og október sama ár á framangreindum grundvelli því hafnað.

B.

Krafa stefnanda um skaðabætur úr hendi stefnda er byggð á því að tjón hafi orðið á hinu leigða húsnæði að [...] á leigutímanum sem stefndi beri ábyrgð á. Er krafa stefnanda að því leyti einkum reist á 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt tilvitnuðu ákvæði skal leigjandi skila húnsæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því að leigutíma loknum. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjandi sannanlega óviðkomandi.

Sem fyrr greinir er ágreiningur milli málsaðila um það hvort stefndi hafi skilað húsnæðinu að [...] í hendur stefnanda í sama ástandi og hann tók við því. Stefnandi byggir á því að húsnæðið hafi verið í mjög góðu ástandi við upphaf leigutíma stefnda en að ástand þess hafi verið verulega slæmt við lok hans. Því til stuðnings hefur stefnandi lagt fram ódagsettar ljósmyndir sem stefnandi kveður hafa verið teknar af húsnæðinu annars vegar áður en stefndi tók við því og hins vegar eftir að stefndi skilaði því í hendur stefnanda sem og ódagsett tilboð A í tilgreindar viðgerðir á húsnæðinu. Stefndi byggir hins vegar á því að hann hafi skilað húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því og að þær skemmdir sem stefnandi tilgreini hafi verið til staðar við upphaf leigutíma hans.

Ekki fór fram úttekt á umræddu húsnæði við upphaf og við lok leigutíma stefnda líkt og áskilið er samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Einu gögnin sem liggja fyrir í málinu um ætlað ástand húsnæðisins við upphaf og lok leigutíma stefnda eru því þau sem að framan eru greind. Hvorki verður af framangreindum ljósmyndum né heldur af framangreindu tilboði A með óyggjandi hætti ráðið að húsnæðið hafi rýrnað eða spjöll orðið á því á leigutíma stefnda, umfram það sem telst eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða hvort slík rýrnun eða spjöll hafi stafað af atvikum sem voru stefnda óviðkomandi. Í því sambandi er meðal annars til þess að líta að þær ljósmyndir sem stefnandi kveður hafa verið teknar áður en stefndi tók við húsnæðinu sýna ekki að öllu leyti sömu hluta þess og þær ljósmyndir sem stefnandi kveður hafa verið teknar eftir að stefndi skilaði því í hendur stefnanda auk þess sem þær fyrrnefndu eru af einstökum hlutum húsnæðisins í heild öndvert við þær síðarnefndu sem eru að verulegu leyti nærmyndir af afmörkuðum flötum. Þá eru umræddar ljósmyndir sem fyrr greinir ódagsettar. Þá gaf áðurgreindur A skýrslu fyrir dómi við aðalmeðferð málsins. Í vitnisburði hans kom meðal annars fram að hann gæti ekki sagt til um það hvort sprunga í rúðu sem sjá má á einni framangreindra ljósmynda væri nýleg sem og að hann teldi að þær rakaskemmdir sem verið hefðu í húsnæðinu hefðu myndast á löngum tíma. Loks gaf systir stefnanda sem fyrr greinir skýrslu við aðalmeðferð málsins fyrir dómi. Í vitnisburði hennar kom fram að ástand húsnæðisins hefði verið mjög gott við upphaf leigutíma stefnda enda hafi hún sjálf búið í því áður. Aðkoman hefði hins vegar verið hræðileg við skil stefnda á því og það í raun óíbúðarhæft.

Með framangreindum gögnum og vitnisburðum fyrir dómi þykir ekki nægilega sannað að rýrnun eða spjöll hafi orðið á hinu leigða húsnæði á leigutíma stefnda umfram það sem telst eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða sem stafi ekki af atvikum sem hafi verið stefnda óviðkomandi og því ekki forsendur til að fella bótaábyrgð á stefnda á grundvelli 63. gr. húsaleigulaga. Þá þykir stefnandi ekki hafa sýnt að stefndi hafi með saknæmum hætti valdið tjóni á húnsæðinu sem hann beri skaðabótaábyrgð á á grundvelli sakarreglunnar líkt og stefnandi byggir öðrum þræði á. Verður stefndi því sýknaður af kröfu stefnanda um skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða húsnæði að [...].

C.

Loks byggir stefndi á því að hann eigi gagnkröfu á hendur stefnanda um skaða-og miskabætur sem koma skuli til skuldajafnaðar verði fallist á kröfu stefnanda að einhverju eða öllu leyti. Ætluð gagnkrafa stefnda samkvæmt framansögðu er þríþætt. Í fyrsta lagi um bætur vegna vanefndar stefnanda á meintri skuldbindingu um að útvega stefnda þinglýsanlegan húsaleigusamning. Í öðru lagi um bætur vegna þess málskostnaðar sem honum var gert að greiða með úrskurði dómsins í máli sem rekið var milli málsaðila vegna kröfu stefnanda um útburð stefnda úr húsnæðinu. Loks um miskabætur vegna framgöngu stefnanda í málinu.

Grundvöllur framangreindra krafna stefnda er að mati dómsins verulega óljós en stefndi byggir þeim til stuðnings á „hlutlægri bótareglu um vangildisbætur auk almennra reglna kröfu- og skaðabótaréttar á grundvelli sakarreglunnar“ auk þess sem þær eru engum viðhlítandi gögnum studdar. Hefur stefndi því ekki á nokkurn hátt sýnt að hann hafi orðið fyrir fjártjóni eða miska sem stefnandi beri ábyrgð á eða á hvaða grundvelli sú ábyrgð verði reist. Að því er fyrsta þátt bótakröfu hans varðar er því til viðbótar hvorki á nokkurn hátt sýnt fram á að stefnandi hafi undirgengist skuldbindingu um að útvega stefnanda þinglýsanlegan húsaleigusamning né heldur að húsaleigusamningur málsaðila hafi ekki verið tækur til þinglýsingar. Þá stenst annar þáttur bótakröfu stefnda að mati dómsins enga skoðun enda var stefnda gert að greiða umþrættan málskostnað í samræmi við lyktir umrædds máls samkvæmt dómsátt málsaðila. Að því er þriðja þátt bótakröfu stefnda varðar verður loks ekki á nokkurn hátt á það fallist að lögmæltar aðgerðir stefnanda til þess að knýja fram efndir á kröfum sínum hafi falið í sér ólögmæta meingerð gegn frelsi, friði, æru eða persónu stefnda í skilningi b-liðar 1. mgr. 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 og ásakanir stefnda um að stefnandi hafi niðurlægt hann, hótað honum, ofsótt hann og fjölskyldu hans og valdið þeim streitu og ótta um afkomu sína engum gögnum studdar. Er því þegar að framansögðu gættu ekki á það fallist að stefndi eigi framangreinda gagnkröfu á hendur stefnanda um skaða- og miskabætur sem koma skuli til skuldajafnaðar.

D.

Að öllu framansögðu virtu verður stefnda gert að greiða stefnanda ógreiddar eftirstöðvar leiguverðs vegna mánaðanna febrúar til ágúst 2020 sem og fullt leiguverð vegna mánaðanna september og október sama ár í samræmi við kröfu stefnanda þar að lútandi eins og greinir í dómsorði. Er enn fremur fallist á að fjárhæðin beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu í samræmi við kröfu stefnanda eins og greinir dómsorði. Óþarft þykir að kveða á um það í dómsorði að áfallnir dráttarvextir skuli leggjast við höfuðstól á tólf mánaða fresti og nýir dráttarvextir reiknast af samanlagðri fjárhæð enda leiðir það ótvírætt af ákvæði 1. mgr. 12. gr. laga nr. 38/2001.

Að virtum úrslitum málsins og því að stefndi hefur tapað því í öllu verulegu í skilningi 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður honum gert að greiða stefnanda málskostnað sem þykir eins og mál þetta er vaxið hæfilega ákveðinn 1.000.000 króna.

H-kvk-nf Á-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð :

Stefndi, M-x-x A-x-x, greiði stefnanda, M-x-x L-x-x, 1.593.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 177.000 krónum frá 1. febrúar 2020 til 1. mars 2020, af 354.000 krónum frá 1. mars 2020 til 1. apríl 2020, af 531.000 krónum frá 1. apríl 2020 til 1. maí 2020, af 708.000 krónum frá 1. maí 2020 til 1. júní 2020, af 885.000 krónum frá 1. júní 2020 til 1. júlí 2020, af 1.062.000 krónum frá 1. júlí 2020 til 1. ágúst 2020, af 1.239.000 krónum frá 1. ágúst 2020 til 1. september 2020, af 1.416.000 krónum frá 1. september 2020 til 1. október 2020 og af 1.593.000 krónum frá 1. október 2020 til greiðsludags. Allt að frádregnum innborgunum þann 10. febrúar 2020 að fjárhæð 127.000 krónur, þann 3. mars 2020 að fjárhæð 127.000 krónur, þann 6. apríl 2020 að fjárhæð 127.000, þann 6. maí 2020 að fjárhæð 127.000 krónur, þann 18. júní 2020 að fjárhæð 127.000 krónur, þann 9. júlí 2020 að fjárhæð 127.000 krónur og þann 7. ágúst 2020 að fjárhæð 127.000 krónur eða alls að fjárhæð 889.000 krónur sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á hverjum innborgunardegi.

Stefndi greiði stefnanda 1.000.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf Á-kvk-nf