E-148/2015

Mál þetta, sem dómtekið var 11. október sl., hefur A-kk-nf I-kk-nf P-kk-nf, kt. 130667-3769, Fremstafelli, Þingeyjarsveit, höfðað hér fyrir dómi á hendur K-kk-þgf G-kk-þgf B-kk-þgf, kt. 161276-4809, Lundargötu 10, Akureyri, með stefnu áritaðri um birtingu 27. ágúst 2015.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skuld að fjárhæð 1.500.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2014 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda, ásamt virðisaukaskatti.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfu stefnanda, en til vara lækkunar. Þá krefst hann málskostnaðar, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

I.

Málavextir eru þeir helstir, samkvæmt stefnu, greinargerð og öðrum gögnum, að stefnandi setti húseign sína að Lundargötu 10 á Akureyri á söluskrá þann 14. mars 2013. Í söluyfirliti fasteignasölu segir m.a. að húseignin hafi verið byggð á árinu 1999, að um sé að ræða einbýlishús, tvær hæðir ásamt kjallara, 158,1 fermetri, ásamt 28 fermetra bílskúr, sem ekki sé fullkláraður. Tiltekið er í yfirlitinu að fasteignamat eignarinnar sé 31.950.000 krónur, brunabótamat 41.600.000 krónur, en að ásett söluverð sé 34.200.000 krónur. Húseigninni er nánar lýst í yfirlitinu og segir að á efri hæð séu m.a. herbergi, en á þeirri fyrstu m.a. stofa og eldhús, en einnig rúmgott baðherbergi með stórri setlaug og að dúkur sé þar á gólfi en flísar á veggjum. Þá segir um kjallarahæð eignarinnar: „Í kjallara er innréttuð lítil íbúð, forstofa flísalagt gólf, skápur, baðherbergi, hvít hreinlætistæki sturta, stofa með parketi á gólfum, eldunaraðstaða. Herbergi er með parketi á gólfi (litla íbúðin í kjallara er í leigu). Í norðurhluta kjallara er geymsla ...“

Óumdeilt er að þann 3. mars 2014 gerði stefndi kauptilboð í húseignina Lundargötu 10, að fjárhæð 30.500.000 krónur, sem stefnandi samþykkti samdægurs. Aðilar gerðu með sér kaupsamning um eignina 17. mars sama ár, en þar segir að stefndi greiði stefnanda 1.000.0000 króna við undirritun samningsins, en 28.000.000 króna við afhendingu þann 1. júlí 2014. Er óumdeilt að þetta gekk eftir. Samkvæmt kaupsamningnum bar stefnda að greiða lokagreiðsluna, 1.500.000 krónur, við útgáfu afsals stefnanda fyrir eigninni, þann 1. október 2014.

Samkvæmt gögnum sendi þáverandi lögmaður stefnda tilkynningu til stefnanda, þann 25. september 2014, þess efnis að stefndi ætlaði að halda eftir síðustu kaupsamningsgreiðslunni, 1.500.000 krónum. Um tilefni þessa segir í tilkynningunni að stefndi hafi eftir afhendingu húseignarinnar, þann 1. júlí sama ár, fengið upplýsingar frá fyrrverandi leigjanda kjallaraíbúðarinnar um að þar hefðu orðið miklar rakaskemmdir vegna leka og það hefði orsakað sveppamyndun, en af þeim sökum hefði leigjandinn þurft að flytja úr íbúðinni. Staðhæft er í tilkynningunni að stefnandi hafi vanrækt að upplýsa stefnda um lekann við kaup hans á eigninni. Þá segir að til þess að ráða bót á lýstu ástandi kjallaraíbúðarinnar sé nauðsynlegt að „taka neðan af veggjum, rífa upp parket og setja upp hurðarkarma og mála“. Um fjárhæð ætlaðs tjóns á kjallaraíbúðinni er vísað til fylgiskjals, sem er sundurliðað mat trésmíðafyrirtækis, að fjárhæð 1.135.500 krónur, auk virðisaukaskatts að upphæð 289.533 krónur, samtals 1.425.053 krónur. Því til viðbótar segir í tilkynningunni að stefndi hafi glatað leigutekjum og hann áætli heildartjón sitt 1.800.000 krónur. Í niðurlagi tilkynningar stefnda segir að í ljósi lýsts stöðvunarréttar og frádráttar á lokagreiðslu kaupverðs muni hann ekki hafa uppi frekari kröfur á hendur stefnanda, að því tilskildu að stefnandi myndi gefa út afsal fyrir eigninni fyrir 1. október sama ár.

Í svarbréfi lögmanns stefnanda, sem dagsett er 28. október 2014, er lýstum aðgerðum stefnda, að halda eftir lokagreiðslu kaupsamnings aðila, andmælt. Þar um vísar stefnandi til þess að fyrir umrædd fasteignakaup hafi stefndi skoðað eignina og við það tækifæri hafi hann verið upplýstur um að leki hefði orðið í kjallaranum, um það hvernig við hefði verið brugðist og að stefnandi hefði talið að ekki væri þörf á frekari aðgerðum. Stefnandi vísar og til þess að þessar upplýsingar hefðu átt að gefa stefnda tilefni til að skoða húseignina sérstaklega, en að auki hefði endanlegt kaupverð eignarinnar tekið mið af ástandi kjallaraíbúðarinnar. Í niðurlagi bréfsins segir að stefnandi sé reiðbúinn, og þá til sátta, að gefa stefnda afslátt af lokagreiðslu hans, að fjárhæð 700.000 krónur.

Fyrir liggur að lögmenn málsaðila áttu í kjölfar lýstra bréfaskipta í samskiptum og að stefndi bauðst í rafbréfi, dagsettu 29. október 2014, til að greiða stefnanda sem lokagreiðslu 500.000 krónur. Sættir tókust ekki og urðu lyktir þessara samskipta að lokum þær að stefnandi sendi stefnda innheimtubréf, dagsett 24. apríl 2015, en í framhaldi höfðaði hann mál þetta.

Stefndi tók til varna og lagði hann fram greinargerð á dómþingi 15. október 2015. Samhliða lagði hann m.a. fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns og þá með það að markmiði að staðreyna ætlaða galla og annmarka á fasteigninni Lundargötu 10, líkt og síðar verður vikið að.

II.

Á meðal þeirra gagna sem stefnandi lagði fram við þingfestingu málsins var skýrsla slökkviliðs Akureyrar, sem dagsett er 10. júlí 2014. Skýrslan er nær samhljóða atvikaskrá G-kk-ef B-kk-ef, varðstjóra A-vaktar slökkviliðsins um þennan atburð. Skýrslur þessar greina frá því að slökkviliðið hafi verið kallað að húseigninni Lundargötu 10 þann 3. nóvember 2013, kl. 15:42, vegna vatnstjóns. Atvikum og aðgerðum slökkviliðsmanna í eigninni er nánar lýst þannig:

„Húsráðandi, sem er leigjandi kom heim eftir sjúkrahúsdvöl og þá blasti vatnsmagn mikið við. Húsnæðið er á eyrinni sem liggur lágt. Það er labbað niður ca. sex tröppur og þar er gengið inn í húsið. Þar fyrir framan er steypt plata sem hefur veggi í allar áttir. Þar var 8 cm. vatn sem nær að þröskuldi íbúðarinnar. Þetta rými er ca. 5x3 fermetrar. Þegar inn í íbúð var komið var þriggja cm. lag af vatni. Gólfflötur íbúðar er tæpir 30 fermetrar. Það sem hefur sennilega gerst er að rafmagn fer af lensidælu (húsin á eyrinni sem liggja svona lágt þurfa þennan búnað) og þar sem það var mjög stórstreymt í gær að þá hefur komið upp úr niðurföllum. Innandyra var megn lykt af manna. Íbúðin var hreinsuð af vatni með vatnssugunni og sköfu. Utandyra var lensindæla sem dældi í næsta ræsi. Rafmagni var komið á lensidælu og var húsnæðinu skilað af sér þannig að Sjóvá var haft með í ráðum allan tímann. ... Tæki notuð: dælubíll ..., 2 sköfur, lensidæla með 2 gulum slöngum, vatnssuga ... Mannaflið 3 og stóð verkefnið yfir frá 15:42 -17:30.“

Samkvæmt gögnum leitaði stefndi fyrir málshöfðun stefnanda til sérfræðinga á Náttúrufræðistofnun Íslands, Akureyrarsetri, en í rafbréfi, dagsettu 27. nóvember 2014 sem nafngreindur sveppasérfræðingur ritar, er vikið að greiningu á tveimur sýnum, sem stefndi hafði tekið í húseigninni Lundargötu 10. Í bréfi þessu segir að stefndi hafi komið með sýnin til greiningar 19. nóvember 2014, en síðan segir m.a.:

„Sýni merkt A var hvítmáluð spónaplata söguð úr innvegg. Þetta var skífa, um 9,5 cm í þvermál og um 1,5 cm að þykkt. Á hvítmáluðu hliðinni var flóðfar og var um 6 cm neðri parturinn allur beyglaður. Af þessu var málningin öll bólótt og var hver bóla með svart op og stút efst og í miðju. Í málningunni hafði asksveppur af ættkvíslinni Peteriella myndað askhirslur sínar sem höfðu þanið út yfirborð málningarinnar ... askgróin lág á hvítri málningunni og voru appelsínugulrauð á litinn og gerðu yfirborðið brúnleitt á litinn. Á bakhlið spónaplötunnar voru gráir brúskar sem reyndust vera vankyns stig krókstrýnebbu og voru þar mörg stök hár með krók á endanum sem gerðu brúskana og svo voru stór, hnöttótt drapplituð og nokkuð þykkveggja gró sem voru í klösum inn á milli háranna. Tekið var sýni af flísunum úr bakhlið plötunnar, rétt neðan við skilin milli brúns og eðlilegs litar. Þar fundust gróberar og gró sem talin eru vera Aspergillus tegund, auk fáeinna Scopularionpsts gróa. Töluvert um smádýraskít. Eins voru fíngerð gró sem ekki sást hvernig mynduðust.

Sýni af spónaplötu úr gólfi undan flísum á baðherbergi. Þetta var skífa, um 9,5 cm í þvermál og 2 cm að þykkt. Raufar voru sitt hvoru megin, um 5mm djúpar, líklega þar sem hlutar plötu höfðu verið límdir saman. Neðri hlið skífunnar hafði verið límd á bita og var 6,5 cm breið límrönd yfir skífuna. Þegar þessi límrönd var skoðuð sáust myglublettir undir líminu. Það reyndist þéttur vöxtur gráleitrar myglu sem við smásjárskoðun reyndist vera að mestu lítil, ljósbrún, hnöttótt, stór vörtótt gró sem voru 3-3,5 mm í þvermál, grófgerð sem einkennir ættkvíslina Aspergillus. ... Fáein gró sem voru stærri, með frekar strjálar vörtur á veggjum, brún og flest samfallin. Ekki sást hvað þetta gæti verið. Ljósir sveppþræðir voru í líminu. Sú hlið skífunnar sem upp sneri, var með smáblett af hvítu lagi, málningu eða einhverju álíka. Í því voru askhirslur peteriella tegundarinnar sem mest kvað að í sýni a. Reyndar neðri helmingur belgsins fullur af gróum meðan efri partinn vantaði alveg. Ekki sást mygla á yfirborðinu sem var með þunnu lagi af einhverju efni, líklega lími og svolítið mélað í áferð. Þá voru skornir smábitar úr efstu flísum og límlaginu og skoðað í smásjá. Það sem sást leit frekar út fyrir að vera menguð af sveppum annarsstaðar frekar en að sveppir yxu í því. En nokkur gró og stuttir bútar grannra sveppþráða sáust við þá skoðun.

Sýni úr parketi við eldhúsvask í kjallara var afar mikið myglað en það var skoðað lauslega þann 19. nóvember, en ekki valið til þessara rannsóknar.

Spónaplata í gólfi baðherbergis er mygluð að neðanverðu sem og það hvíta lag sem ofan á henni var á 1,5x1,3 cm flekk.

Tegundir aspergillus ættkvíslarinnar verða að teljast meðal þeirra myglutegunda sem eru einkar slæmar í sambúð innanhúss.“

Vegna fyrrnefndrar matsbeiðni stefnda var á dómþingi þann 4. febrúar 2016 dómkvaddur matsmaður til að meta ætlaða galla á eigninni Lundargötu 10 og til að svara tilteknum spurningum þar um. Í beiðninni er vísað til þess að stefndi hafi eftir afhendingu eignarinnar þann 1. júlí 2014 orðið var við ummerki eftir leka og verulegar skemmdir í kjallaraíbúð, en einnig minni háttar skemmdir í geymslurými eftir að hafa fengið upplýsingar frá fyrrverandi leigjanda kjallaraíbúðarinnar, vitninu S-kvk-þgf R-kvk-þgf S-kvk-þgf, um að húseignin hefði orðið fyrir vatnstjóni. Þá er til þess vísað að stefndi hafi „nýverið“ orðið var við leka með svölum eignarinnar og að hann ætli af ummerkjum að lekinn hafi verið til staðar lengi og að jafnframt hafi verið reynt að komast fyrir hann áður en stefndi fékk eignina afhenta.

Af þessu tilefni liggur fyrir matsskýrsla E-kk-ef J-kk-ef byggingar-verkfræðings. Í aðfararorðum matsskýrslu hans, sem dagsett er 7. mars 2016, er svofelld lýsing á húseigninni Lundargötu 10:

„Húsið er timburhús á steyptum kjallara, kjallari, hæð og ris. Milligólf eru úr timbri, burðarveggir í kjallara eru steyptir en aðrir milliveggir í kjallara eru spónaplötuklæddir timburveggir. Gólf íbúðarinnar í kjallaranum er lagt með niðurlímdu timburparketi, á baðgólfi eru flísar.“

Í skýrslunni greinir matsmaðurinn frá eigin vettvangsskoðun á eigninni, þann 18. febrúar sl., þ. á m. í kjallara, og segir:

„Þegar matsskoðunin fór fram var ljóst að íbúðin í kjallaranum hafði ekki verið í notkun um tíma og sagði matsbeiðandi að ekki hefði verið hreyft við íbúðinni frá því að leigjandinn hafi flutt úr henni. Skýr ummerki sáust í íbúðinni um að vatn hafi flætt um gólfið á timburparketinu og neðst á timburveggjunum. Allt yfirborðið var þurrt, en ekki var kannað hvort raki væri fyrir hendi innan veggklæðninga.“

Meginefni matsskýrslunnar varðar svör matsmannsins við fimm spurningum, sem fyrir hann voru lagðar í matsbeiðninni, þ. á m. um það hvort hann telji að húseignin sé haldin annmörkum, og sé það raunin er farið fram á að hann láti í ljós almennt álit á nánar tilgreindum atriðum, sem varðar kjallaraíbúðina.

Matsmaðurinn svarar því til að hann telji að kjallaraíbúðin sé haldin annmörkum og vísar til þess að parkett íbúðarinnar hafi skemmst vegna flóðvatns, en einnig plötuklæddir útveggir, þar sem spónaplötur hafi tútnað út næst gólfi. Matsmaðurinn segir að eldhúsinnrétting, skápar og aðrar innréttingar í kjallaraíbúðinni hafi hins vegar ekki skemmst vegna flóðvatnsins.

Nánar aðspurður um ástand milliveggja í kjallararýminu segir matsmaðurinn í skýrslunni:

„Plötuklæddir milliveggir í íbúð eru skemmdir af flóðvatni. Spónaplötur hafa tútnað næst gólfi. Einnig sést ummerki um að spónaplötur í innveggjum í geymsluhluta/verkstæði kjallarans hafi blotnað við gólf.“

Aðspurður um ástand samskeyta svala og húsveggjar á suðurhlið húseignarinnar segir matsmaðurinn í skýrslunni:

„Lekið hefur niður í kjallarann við skil á milli steyptra svalaplötu og aðliggjandi útveggjar (suðurveggur) sem er úr timbri. Taumar eftir vatn sáust inni, á innvegg. Við matsskoðunina var búið að losa neðstu borðaklæðninguna af útveggnum við svalirnar og leggja timburlista í kítti í löggina, milli steyptu plötunnar og krossviðarklæðninga útveggjarins og hélt matsbeiðandi að með þessari viðgerð hefði lekinn hætt, viðgerðina sagðist hann hafa framkvæmt sjálfur.“

Nánar aðspurt um umfang skemmda vegna umrædds leka á suðurhlið hússins segir í matsgerðinni:

„Óverulegar skemmdir eru sjáanlegar inni eftir lekann, plötuklæðning í lofti í geymslum syðst í kjallaranum undir samskeytum hefur verið rofin og opnað inn í einangrun. Eftir er að laga klæðninguna.“

Í matsbeiðni er matsmaður inntur álits á því hvort hann telji að kjallaraíbúðin í húseigninni Lundargötu 10 sé óíbúðarhæf. Í svari sínu vísar matsmaðurinn til áðurrakins rafpósts sveppafræðings frá 27. nóvember 2014 og segir að í ljósi sýna úr vegg í íbúðinni, þar sem fram hafi komið myglusveppur, telji hann að gera hefði átt við eftir vatnsskemmdirnar áður en íbúðin var notuð frekar. Matsmaðurinn segir jafnframt að þar sem kjallaraíbúðin sé niðurgrafin sé frekar líklegt að raki sem kominn sé í einangrun og klæðningu útveggja haldist þar áfram sé íbúðin í notkun.

Í nefndri matsbeiðni er matsmaður inntur álits á því hvort þeir vankantar sem hann telji vera til staðar á eigninni hafi verið fyrir hendi fyrir samþykki kauptilboðs stefnda þann 3. mars 2014 og hver hafi þá verið orsök þeirra. Matsmaðurinn segir í svari sínu að áðurlýstar skemmdir í kjallaraíbúðinni, þ.e. á parketi, á plötum í milli- og útveggjum, séu eins og búast megi við eftir flóðvatn, en þar um vísar hann til áðurrakinnar skýrslu slökkviliðs Akureyrar frá 3. nóvember 2013. Matsmaðurinn segir að frekari svör geti hann ekki gefið við spurningunni út frá eigin athugunum, en bendir á að miðað við framlögð gögn sé ekki öðrum atburðum til að dreifa til skýringar á fyrrnefndum skemmdum á parketi og á út- og milliveggjum íbúðarinnar. Matsmaður tekur fram að hann hafi ekki haft forsendur til að segja til um hvenær fyrrgreindur leki frá svölum á suðurhlið eignarinnar hafi átt sér stað.

Í matsbeiðni stefnda er matsmaðurinn inntur álits á nauðsyn þess að lagfæra þá matsþætti sem hér að framan voru tilgreindir. Matsmaður svarar því til að skemmdir á parketi, útveggjum og milliveggjum í kjallara sé eðlilegt að lagfæra. Hann vísar til þess að parketið og gólflistar teljist ónýtir og því þurfi að endurnýja þá matshluta. Hann áréttar að útveggjaklæðning í kjallaraíbúðinni sé skemmd og þarfnist viðgerðar og hið sama eigi við um innveggi. Þá segir hann að nauðsynlegt sé að lagfæra skemmd eftir leka frá svölum við suðurvegg eignarinnar.

Matsmaðurinn er að lokum inntur álits á kostnaði vegna viðgerða á nefndum matshlutum. Einnig er hann spurður um áætlaðan verktíma og loks hvað hann áætli að stefndi hafi misst af leigutekjum vegna ástands kjallaraíbúðarinnar. Matsmaðurinn segir eftirfarandi í skýrslu sinni um öll þessi atriði:

Parket og gólflistar, lagfærðir með endurnýjun.

Gólfflötur um 22m2, gólflistar ~20m

Kostnaður áætlaður, heild:

rif og hreinsun vinna 50.000,- efni, flutn. vélar 10.000,-

nýtt timburparket vinna 120.000,- efni, flutn. vélar 140.000,-

nýjir gólflistar vinna 20.000,- efni, flutn. vélar 40.000,-

Samtals vinna 190.000,- efni, flutn. vélar 190.000,-

Útveggjaklæðning í íbúð, viðgerð með rifi og endurnýjun að hluta.

Vegglengd um 10m

Kostnaður áætlaður, heild:

rif og hreinsun vinna 90.000,- efni, flutn. vélar 10.000,-

útveggur vinna 130.000,- efni, flutn. vélar 50.000,-

málun og annað vinna 30.000,- efni, flutn. vélar 10.000,-

Samtals vinna 250.000,- efni, flutn. vélar 70.000,-

Innveggir í íbúð (hluti plötuklæðning á steypta veggi) viðgerð með rifi og endurnýjun að hluta.

Kostnaður áætlaður, heild:

rif og hreinsun vinna 100.000,- efni, flutn. vélar 15.000,-

veggir vinna 170.000,- efni, flutn. vélar 60.000,-

málun og annað vinna 30.000,- efni, flutn. vélar 10.000,-

Samtals vinna 300.000,- efni, flutn. vélar 85.000,-

Skemmd eftir leka frá svölum, lagfærinng úti og lagfæring loftklæðningar í geymslu

Kostnaður áætlaður, heild:

rif og hreinsun vinna 40.000,- efni, flutn. vélar 5.000,-

viðgerð úti, listi og kíttun, vinna 30.000,- efni, flutn. vélar 10.000,-

viðgerð inni, loftkl. vinna 30.000,- efni, flutn. vélar 10.000,-

Samtals vinna 100.000,- efni, flutn. vélar 25.000,-

Áætlaður verktími við allar áðurtaldar úrbætur er 2 til 3 vikur.

Áætlað er að leigutekjur tapist í einn mánuð vegna viðgerðanna, samkvæmt

framlögðum leigusamningi er leiguupphæð 60. þús pr mánuð.

Öll áætluð verð eru miðuð við verðlag í mars 2016 og innifela virðisaukaskatt

af efni og vinnu.

if !supportLineBreakNewLine

III.

1. Stefnandi byggir kröfur sínar, í stefnu og við flutning málsins, á þeirri meginreglu samningaréttar að samninga beri að halda, sbr. einnig 1. mgr. 57 gr. laga nr. 40, 2002 um fasteignakaup, og vísar hann til þess að samkvæmt kaupsamningi aðila hafi stefnda borið að greiða 1.500.000 krónur þann 1. október 2014.

Stefnandi byggir á því að fasteignin Lundargata 10 hafi ekki verið haldin göllum og því hafi ekki verið uppfyllt skilyrði fyrir stöðvunarrétti stefnda samkvæmt 44. gr. laga nr. 40, 2002. Stefndi hafi því ekki átt réttmæta kröfu og að í raun hafi hann ekkert aðhafst til að sanna að svo hafi verið.

Stefnandi bendir á að stefndi hafi skoðað húseignina Lundagötu 10, ásamt sölumanni annarrar fasteignasölu en hann skipti við, og að hann hafi við það tækifæri skýrt frá þeim leka sem orðið hafði í kjallarahluta hennar í nóvember 2013. Stefnandi byggir á því að þessar upplýsingar hans hefðu átt að gefa stefnda tilefni til að skoða eignina ítarlega og þ. á m. að athuga hvort flætt hefði á milli rýma. Sérstaklega hafi skoðunarskylda stefnda verið brýn í ljósi málatilbúnaðar hans um að útleiga á kjallaraíbúðinni hefði verið ein af forsendum hans fyrir kaupunum. Stefnandi byggir á því að stefndi hafi vanrækt skoðunarskyldu sína að þessu leyti.

Stefnandi bendir á að stefndi hafi lagt fram tilboð sitt fyrir eiginlega skoðun hans á eigninni, en áréttar að við skoðun stefnda hafi hann sérstaklega sýnt honum ummerki um nefndan leka í dælurými kjallarans. Vegna þess geti það ekki skipt máli við úrlausn á ágreiningi þeirra að lekans hafi ekki sérstaklega verið getið í söluyfirliti um eignina hjá fasteignasölu.

Stefnandi byggir jafnframt á því að stefndi hafi verið upplýstur um orsök nefnds leka, þ.e. að þar hefði komið til bilun í dælu, og að við það hefði flætt upp úr brunni í dælurýminu í vesturhluta kjallarans. Stefnandi áréttar og byggir á því að hann hafi við kaupin greint stefnda eftir bestu vitund frá öllum atvikum varðandi umræddan leka. Stefnandi byggir og á því að hann hafi fyrir kaupin skýrt stefnda frá því hvernig hann hefði brugðist við umræddu vatnstjóni, þ. á m. með hitablásurum og þá til viðbótar við aðgerðir slökkviliðs á vettvangi þann 3. nóvember 2013. Hann hafi ætlað að allar þessar aðgerðir hefðu verið fullnægjandi. Stefnandi vísar til þess að á síðari stigum hefði hann áttað sig betur á þeirri atburðarás, sem varð þegar lensidælan bilaði í brunninum, og að þá hefði að líkindum einnig flætt inn í kjallarann að utan, þ.e. yfir þröskulda við inngang kjallarahlutans, og að með þeim hætti hefði vatn einnig komist inn í íbúðina í austurhluta kjallarans. Vísar stefnandi til þess að hann hefði rætt þetta atriði við kunnuga aðila, en að auki fyrst kynnt sér áðurraktar skýrslur slökkviliðs eftir höfðun málsins.

Stefnandi byggir á því að endanlegt söluverð húseignarinnar hafi tekið mið af því að ef til vill þyrfti stefndi að grípa til frekari aðgerða vegna vatnslekans en hann hefði viðhaft. Hann áréttar að við skoðun stefnda á eigninni hafi engin frekari ummerki um lekann verið sýnileg en þau sem hann sýndi honum í dælurýminu í vesturhluta kjallarans, sbr. að því leyti vitnisburð leigjandans S-kk-ef M-kk-ef H-kk-ef, niðurstöðu matsmanns um að enginn raki hafi verið sýnilegur svo og eigin frásögn stefnda um að hann hafi í raun ekkert séð athugavert við kjallaraíbúðina. Stefnandi bendir á að stefndi hafi í raun fyrst veitt ummerkjum athygli eftir að hann hafði hlýtt á frásögn fyrrverandi leigjanda kjallaraíbúðarinnar, vitnisins S-kvk-ef R-kvk-ef, nokkrum dögum eftir afhendingu eignarinnar í byrjun júlí 2014, og eftir að hann hafði rifið frá gólflista í íbúðinni.

Stefnandi byggir á því að stefndi geti ekki vegna ofangreindrar atburðarásar, upplýsinga og eigin skoðunar borið við göllum á eigninni, sbr. ákvæði 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40, 2002.

Stefnandi byggir á því, verði talið sannað að gallar hafi verið á kjallaraíbúðinni, sbr. að því leyti efni áðurrakinnar matsskýrslu og bréf stefnda frá 25. september 2014, að þá hafi ekki verið um að ræða eiginlegan galla í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40, 2002, sbr. seinni málslið 18. gr. Þar um vísar stefnandi til þess að fjárhæð tjónsins hafi ekki náð svonefndum gallaþröskuldi og því hafi gallinn ekki rýrt verðmæti eignarinnar þannig að nokkru hafi varðað. Um þetta atriði vísar stefnandi til fylgiskjals trésmíðaverkstæðis, sem stefndi lagði fram um að hið ætlaða tjón í kjallaraíbúðinni hafi numið 1.425.053 krónum, að meðtöldum virðisaukaskatti. Þá hafi fjárhæð ætlaðs tjóns í íbúðinni verið enn lægra samkvæmt áðurrakinni matsgerð hins dómkvadda matsmanns, samtals 1.210.000 krónur.

Stefnandi bendir á að fyrir 1. janúar 2015 hafi stefndi átt rétt á endurgreiðslu virðisaukaskatts, sbr. 42. gr. laga nr. 50, 1988, sbr. bráðabirgðaákvæði XV, sbr. lög nr. 10, 2009 og 139, 2013. Þannig hafi tjónið samkvæmt nefndu fylgiskjali aðeins numið 1.135.000 krónum, þ.e. 3,72% af kaupverði eignarinnar. Stefnandi bendir á að frá 1. janúar 2015 eigi stefndi rétt á að fá 60% virðisaukaskattsins endurgreiddan, sbr. 42. gr. laga nr. 50, 1988, og því sé heildarfjárhæð ætlaðs tjóns samkvæmt fylgiskjalinu 1.309.222 krónur eða 4,29% af kaupverði eignarinnar og enn lægra sé miðað við mat hins dómkvadda matsmanns.

Við flutning andmælti stefnandi málsástæðum stefnda um að vanbúnaður hafi verið á gólfdúk, niðurfalli eða frágangi við heitan pott (setlaug) í baðherbergi á miðhæð fasteignarinnar. Stefnandi vísar til þess að hann hafi skipt út gólfflísum á baðherberginu og sett gólfdúk í staðinn. Hann byggir á því að stefndi hafi ekki sannað að þörf hafi verið á þeim framkvæmdum sem hann réðst í vorið 2015, átta mánuðum eftir afhendingu eignarinnar, sbr. reikninga trésmíðafyrirtækis, að fjárhæð 775.778 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti. Hann áréttar að ekki liggi fyrir fullnægjandi sönnun af hálfu stefnda fyrir því að þörf hafi verið á frekari endurbótum en hann hafði gert og þá vegna ætlaðs galla við pottinn, þ. á m. á umbúnaði hans eða hvort og þá hvenær eitthvað hafi farið úrskeiðis. Í því sambandi bendir stefnandi á vitnisburð fyrrverandi leigjanda, vitnisins S-kvk-ef R-kvk-ef, fyrir dómi, um að hún hafi ekki séð neitt athugavert við pottinn eða á baðherberginu þann tíma sem hún hafðist við á efri hæðum eignarinnar. Að þessu virtu andmælir stefnandi því að tekið verði tillit til umræddra reikninga við útreikning á heildarfjárhæð ætlaðs tjóns stefnda á eigninni.

Stefnandi andmælir málsástæðum stefnda um að hann eigi lögvarða kröfu vegna tapaðra leigutekna. Vísar hann til þess að rúm tvö ár séu liðin frá kaupum stefnda á fasteigninni og byggir á því að hann beri ekki ábyrgð á aðgerðarleysi stefnda og þar með á leigutekjutapi hans vegna ætlaðra galla á kjallaraíbúðinni. Hann byggir á því að stefndi hafi ekkert aðhafst til að takmarka tjón sitt, en hann hafi m.a. átt þess kost að leggja fram matsbeiðni síðsumars 2014 og hefja í framhaldi af því endurbætur á kjallaraíbúðinni.

Stefnandi byggir á því að hann hafi í raun engu leynt um ástand eignarinnar, en að auki verið í góðri trú um að þær aðgerðir sem gripið var til eftir vatnslekann í nóvember 2013 hefðu verið fullnægjandi. Hann byggir á því að stefndi hafi þannig ekki sannað að hann hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu húseignarinnar.

Að öllu ofangreindu sögðu byggir stefnandi á því að enginn grundvöllur hafi verið fyrir því að stefndi héldi eftir fyrrgreindri kaupsamningsgreiðslu og hljóði krafa hans um það að stefndi greiði eftirstöðvar umsamins kaupverðs.

Auk áðurnefndra lagaraka vísar stefnandi um dráttarvexti til 5. og 6. gr. laga nr. 38, 2001 um vexti og verðtryggingu. Um málskostnað vísar hann til 129. og 130. gr. laga nr. 91, 1991, en að því er varðar virðisaukaskatt af málskostnaði vísar hann til laga nr. 50, 1988.

2. Í greinargerð sinni, svo og við flutning málsins, vísar stefndi til þess að fyrir kaup hans á Lundargötu 10 hafi hann haft áhuga á annarri eign, sem hafi verið verðmetin á tæpar 30.000.000 króna, en hann hafi haft greiðslumat frá lánastofnun fyrir kaupum á eign að verðmæti 30.500.000 krónur, sbr. dskj. nr. 13. Hann hafi hins vegar viðrað áhuga sinn við fasteignasala á fasteigninni Lundargötu 10 og fengið hvatningu um að gera eins hátt tilboð í þá eign og hann treysti sér til. Það ferli hafi að lokum endað á þann veg að stefnandi hafi samþykkt kauptilboð hans í Lundargötu 10, að fjárhæð 30.500.000 krónur, þann 3. mars 2014.

Stefndi byggir á því að stefnandi hafi við gerð kaupgerninga fyrir Lundargötu 10 ekki upplýst hann um það vatnstjón sem varð í eigninni þann 3. nóvember 2013, ef frá séu talin orð hans um að leki hefði orðið í dælurými í kjallara. Stefndi andmælir því að þessar upplýsingar stefnanda um eignina hafi átt að gefa honum tilefni til að skoða eignina sérstaklega. Þá andmælir stefndi því að nefndar upplýsingar hafi ráðið endanlega kaupverði eignarinnar og þá sökum þess að hún hafi þarfnast endurbóta. Þar um vísar hann til áðurgreindrar forsögu um kaupgetu hans. Hann bendir og á að eini fyrirvarinn við undirritun kaupsamnings um eignina hafi varðað fyrirhugaða lánafyrirgreiðslu hans hjá lánastofnun. Stefndi andmælir því enn fremur að fasteignin hefði getað selst á uppsettu verði, en í því sambandi bendir hann á að fyrir kaup hans á eigninni hafi hún verið á söluskrá í þónokkurn tíma.

Stefndi vísar til efnis áðurrakins söluyfirlits stefnanda, en einnig annarra sölugerninga fyrir eigninni Lundargötu 10 og byggir á því að þar sé í engu getið um leka í eigninni. Þvert á móti megi af efni yfirlitsins ráða að ástand eignarinnar hafi verið gott og þ. á m. að íbúðin í kjallaranum hafi verið í leiguhæfu ástandi.

Stefndi byggir á því að við kaupin hafi hann skoðað húseignina. Hann hafi þannig skoðað aðal- og rishæðirnar nokkuð ítarlega og sætt sig við ástand þeirra. Þá hafi hann farið um kjallarahluta eignarinnar, en þar hafi stefnandi m.a. sýnt honum geymslu- og dælurými, ásamt lensidælu, sem dælt hafi affallsvatni hússins úr tilteknum brunni neðan kjallaragólfsins í affallsrör. Stefndi byggir á því og áréttar að við skoðun hans hafi stefnandi haft orð á því að nauðsynlegt væri að fylgjast vel með dælunni þar sem fyrir hefði komið að það flæddi upp úr brunninum. Stefndi vísar til þess að við skoðun hans í suðvesturhluta kjallarans, þ. á m. í hinu steypta dælurými, hafi hann séð ummerki í samræmi við ábendingu stefnanda, þ.e. hvíta útfellingu á gólfflísum, lítillega bólgið timbur í kringum brunninn, á neðstu hillu, en einnig neðst á hurðakörmum og staðhæfir að hann hafi verið sammála stefnanda um að tjónið eftir vatnslekann hafi verið takmarkað. Fyrir dómi bar stefndi að auk lýstra ummerkja í dælurýminu hafi hann við vettvangsskoðunina veitt því eftirtekt, og þrátt fyrir að munir hafi verið á gólfi, að vatnsrönd var á timburplötum neðst á vesturútvegg miðrýmis í nefndum kjallarahluta, líkt og sjá hafi mátt við vettvangsskoðun dómsins.

Stefndi byggir á því að við skoðun hans á kjallarahlutanum hafi stefnandi ekki getið um eiginlegt vatnstjón umfram það sem hér að ofan var rakið varðandi dælurýmið og þá ekki í miðrýminu í suðvesturhluta kjallarans, eða í innsta rýminu og þá þannig að flætt hafi þar undir trémillivegg til austurs og þannig inn í svefnherbergi kjallaraíbúðarinnar. Þá byggir stefndi á því að hann hafi fyrst veitt athygli vatnstaumum á suðurvegg í syðsta geymslurýminu allnokkru eftir að hann tók við umráðum húseignarinnar.

Stefndi byggir á því að hann hafi í raun ekki haft tök á því að skoða umrædd kjallararými vel við kaupin, m.a. vegna þeirra muna sem þar voru fyrir. Hið sama hafi gilt um leiguíbúðina, enda hafi hún við skoðun hans verið í útleigu og með húsgögnum og munum. Að auki hafi íbúðin verið óþrifaleg og loftljós óvirk. Af þessum sökum hafi hann aðeins litið inn í íbúðina, og þá ekki betur séð en að ástand hennar væri í lagi. Stefndi byggir á því að stefnandi hafi ekki skorað á hann að skoða kjallaraíbúðina ítarlega með tilliti til vatnstjóns.

Stefndi byggir á því að stefnanda hafi mátt vera ljóst hið umfangsmikla vatnstjón sem varð í kjallarahluta húseignarinnar hinn 3. nóvember 2014 og enn fremur mátt vera ljóst að mygla var þar til staðar, en um það vísar hann til ófullnægjandi viðbragða hans við flóðinu. Að þessu leyti vísar stefndi til aðkomu slökkviliðs og að stefnanda hafi mátt vera kunnugt um að eigur leigjanda hans, vitnisins S-kvk-ef R-kvk-ef, skemmdust vegna vatnstjónsins. Að auki hafi stefnandi verið með í ráðum er leigjandinn fluttist úr kjallaraíbúðinni og á aðalhæðina skömmu eftir vatnsflóðið.

Stefndi bendir á að hann hafi staðið við 1. og 2. tölulið kaupsamningsins, annars vegar með greiðslu 1.000.000 króna við undirritun kaupsamnings og hins vegar með greiðslu 28.000.000 króna við afhendingu eignarinnar þann 1. júlí 2014.

Stefndi byggir á því að er hann hafi tekið við húseigninni hafi hún ekki fyllilega verið í því ástandi sem hann hafði búist við og þá miðað við að hún hefði verið byggð 16 árum fyrr. Hann hafi þrátt fyrir vankantana sætt sig við eignina í fyrstu eða allt þar til honum hafi borist fregnir, fáeinum dögum eftir að hann tók við umráðum hennar í byrjun júlí 2014, frá fyrrverandi leigjanda kjallaraíbúðarinnar, vitninu S-kvk-þgf R-kvk-þgf, um að þar hefði orðið verulegt vatnstjón og að vitnið hefði af þeim sökum flutt úr íbúðinni þar sem hún hafi verið óíbúðarhæf. Að þessu leyti vísar stefndi til áðurrakinnar skýrslu slökkviliðs Akureyrar um aðgerðir í eigninni hinn 3. nóvember 2013, en vegna orða leigjandans hafi hann einnig athugað kjallaraíbúðina frekar og m.a. tekið frá parketgólflista, en í framhaldi af því sent sýni til rannsóknar til Náttúrufræðistofnun Íslands.

Stefndi vísar til þess að er hann hafi tekið við húseigninni í byrjun júlí 2014 hafi nýr leigjandi, vitnið S-kk-nf M-kk-nf H-kk-nf, verið í kjallaraíbúðinni og greitt 60.000 krónur í mánaðarleigu, en án formlegs leigusamnings. Hann hafi því gert drög að leigusamningi við leigjandann, sbr. dskj. nr. 15. Leigumálinn hafi hins vegar aldrei verið fullgerður þar sem leigjandinn hafi fundið fyrir einkennum frá öndunarfærum, en að auki verið með útbrot á höndum. Og vegna þessara einkenna hafi leigjandinn samkvæmt læknisráði flutt út úr kjallaraíbúðinni, en er það gerðist hefði hann verið búinn að vekja athygli leigjandans á mygluummerkjum undir gólflistunum. Vísar stefndi um ástand eignarinnar að þessu leyti til áðurrakins rafbréfs sveppafræðings, dagsetts 27. nóvember 2014, en fyrir þá rannsókn hafi hann greitt 15.000 krónur.

Stefndi byggir á því, að vegna lýsts ástands kjallaraíbúðarinnar hafi hann í raun ekki getað leigt hana út allt frá því að hann tók við húseigninni úr hendi stefnanda.

Stefndi byggir á því að aðrir tilteknir ágallar hafi verið á húseigninni Lundargötu 10 er hann tók við henni, hinn 1. júlí 2014.

Að því er varðar baðherbergið á miðhæð eignarinnar hafi hann veitt eftirtekt ummerkjum undir heitum potti, og þá þannig að gólfdúkur hafi ekki verið þar undir að öllu leyti. Í þess stað hafi dúkurinn aðeins náð að flísum, sem þar voru fyrir, auk þess sem flísar á hlið pottsins hafi verið lausar. Stefndi byggir á því að vegna þessa frágangs hafi verið nauðsynlegt að endurnýja gólfefnið á baðherbergisgólfinu, en þar sem hann hafi talið tjónið óverulegt hafi hann tekið ákvörðun um að ráðast í þær endurbætur í mars 2015. Endurbætur þessar hafi verið umfangsmeiri en hann hafi ætlað og hafi reikningur trésmíðafyrirtækis að lokum numið samtals 775.778 krónum, sbr. dskj. 18 og 19. Í málatilbúnaði sínum fyrir dómi vísaði stefndi til þess að hann gæti ekki fullyrt um að lýstur galli á baðherberginu hafi verið til staðar við afhendingu stefnanda á húseigninni, en hann hefði ekki orðið var við ágallana fyrr en nokkru eftir það tímamark.

Að því er varðar ágalla á útisvölum, þ.e. við kverk á suðurvegg húseignarinnar, byggir stefndi á því að hann hafi haustið 2015 séð að leki var þar innandyra, í innsta geymslurýminu. Við nánari athugun hafi hann séð vatnstauma, þ.e. í kjallaraíbúðinni og handan skilrúms í nefndum innsta hluta geymslurýmis kjallarans, í suðvesturhluta eignarinnar. Að auki hafi hann veitt því eftirtekt að borað hafði verið í vegginn til að hleypa bleytunni út. Hann hafi brugðist við þessu og tekið upp borð við svalirnar, en þá séð að mygla var þar undir. Stefndi byggir á því að stefnandi hafi vitað um þennan leka, en ekki skýrt frá honum við sölu eignarinnar, sbr. að því leyti frásögn stefnanda fyrir dómi.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að stefnandi hafi með sviksamlegum hætti leynt mikilvægum upplýsingum um húseignina Lundargötu 10, þ. á m. um vatnstjónið sem varð í kjallara í byrjun nóvember 2013. Stefndi byggir á því að stefnanda hafi og ekki getað dulist að sveppagróður var til staðar í eigninni, enda hafi hann ekki brugðist við með fullnægjandi hætti og þurrkað upp eftirstöðvar vatnstjónsins, og með þessu aðgerðarleysi sínu hafi hann stuðlað að vexti sveppanna.

Stefndi byggir á og áréttar að stefnandi hafi séð ummerki um lekann á suðurhlið eignarinnar, sbr. framburð hans þar um fyrir dómi, og að hann hafi jafnframt gert tilraun til að hleypa út vatni með því að bora gat í vegginn.

Stefndi áréttar að hann hafi verið leyndur þessum göllum á eigninni við kaupin og því eigi hann rétt á skaðabótum úr hendi stefnanda.

Stefndi byggir á því að stefnandi hafi með lýstum hætti sýnt af sér saknæma háttsemi, þar sem hann hafi af ásetningi eða gáleysi leynt mikilvægum upplýsingum um ástand fasteignarinnar. Því teljist eignin gölluð í skilningi 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga nr. 40, 2002.

Stefndi byggir á því að vegna lýsts vatnstjóns hafi kjallaraíbúðin í raun verið óíbúðarhæf, og hafi af þeim sökum ekki hentað til útleigu, sbr. að því leyti ákvæði a-liðar 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40, 2002. Stefndi byggir á því að það hafi verið ein af forsendum hans fyrir kaupum hans á húseigninni að geta leigt út kjallaraíbúðina, enda hafi hann átt í erfiðleikum með að festa kaup á svo dýrri eign, en þar um vísar hann til b-liðar 1. mgr. 19. gr. nefndra laga.

Stefndi byggir sýknukröfu sína enn fremur á því að umræddir gallar á húseigninni hafi verið til staðar þegar við afhendingu hennar. Í því sambandi bendir hann á að þá þegar hafi verið til staðar veikindi hjá leigjanda kjallaraíbúðarinnar.

Stefndi byggir á því að stefnandi beri ábyrgð á ástandi eignarinnar frá gerð áðurrakinna sölugagna, sbr. 20. gr. og 12. gr. fasteignakaupalaganna.

Stefndi byggir á og áréttar að hann hafi skort upplýsingar um húseignina, en að jafnframt hafi hann fengið rangar upplýsingar um hana í söluyfirliti, sem hefðu getað haft áhrif á kaupverðið og efni kaupsamnings að öðru leyti, sbr. ákvæði 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40, 2002. Stefndi byggir á því að stefnandi hafi a.m.k. ekki með nægjanlega skýrum hætti greint honum frá umfangi margnefnds vatnstjóns og verði það að teljast vítaverð eða a.m.k. gálaus háttsemi af hans hálfu. Engu breyti í því tilliti ákvæði um að eignin hafi verið seld í því ástandi sem hún var, sbr. 28. gr. nefndra laga.

Stefndi byggir á því að tilvísun stefnanda til 1. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaganna verði að skoðast í samhengi við ákvæði 2. mgr. og 3. mgr. sömu lagagreinar og eftir atvikum aðgæsluleysi hans í samanburði við lýst framferði stefnanda við sölu eignarinnar, enda hafi hann leynt upplýsingum, og séu staðhæfingar stefnanda um annað ósannaðar. Þar við bætist að stefnandi hafi aldrei skorað á hann að skoða eignina sérstaklega umfram það sem varðaði fyrrgreindan brunn í dælurými geymsluhluta kjallarans.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að hann hafi í ljósi alls ofangreinds haft fullan rétt á því að halda eftir lokagreiðslu sinni samkvæmt kaupsamningi, sbr. ákvæði 44. gr. fasteignakauplaganna. Stefndi byggir á því að vegna ástands eignarinnar hafi hann jafnframt getað haldið uppi kröfu um afslátt sem nemi a.m.k. fjárhæð lokagreiðslunnar, sbr. 41. gr. nefndra laga, en þar um hafi hann haft val, sbr. ákvæði 1. mgr. 37. gr. sömu laga. Að auki eigi hann mögulega rétt til að hafa uppi skaðabótakröfu á hendur stefnanda, og þá til skuldajöfnunar, sbr. ákvæði 43. gr. laganna, en hann áskilji sér rétt til þess á síðari stigum.

Stefndi styður nánar réttmæti stöðvunarréttar síns þeim rökum að heildartjónið vegna lýstra galla á fasteigninni Lundargötu 10 hafi í raun verið hærra en sem nemur fjárhæð lokagreiðslu hans. Að því er varðar tiltekin tímamörk vísar stefndi til þess að stefnandi hafi verið ófáanlegur til að ganga til samninga innan tilskilins frests, þ.e. sex mánaða frá afhendingu eignarinnar, en lagaákvæði um endurgreiðsluhlutfall virðisaukaskatts hafi á því tímabili fallið úr gildi. Stefndi byggir og á því að gefa verði honum ákveðið svigrúm til að hefjast handa við framkvæmdir strax eftir stóra fjárfestingu, en að auki hafi fyrstu aðgerðir hans miðast að því að staðreyna tjónið, en þá án dómkvaðningar matsmanns.

Í greinargerð, en nánar við flutning málsins, vísar stefndi um það tjón og tjónsfjárhæð, sem hann varð fyrir vegna lýstra galla á kjallaraíbúðinni í Lundagötu 10, svo og vegna lekatauma á suðurvegg eignarinnar, til niðurstöðu dómkvadds matsmanns, samtals að fjárhæð 1.210.000 krónur. Að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnuliðum nemi tjón hans að því leyti 1.112.000 krónum.

Þá byggir stefndi á því að hann hafi tapað leigutekjum vegna ástands kjallaraíbúðarinnar í allt að tvö ár. Nemi það tjón hans, að teknu tilliti til áðurgreinds leigumála, 1.440.000 krónum, enda hafi það verið ætlan leigjanda hans að halda áfram búsetu í íbúðinni, en þó að teknu tilliti til fjármagnstekna.

Stefndi byggir á því, verði á annað borð tekið tillit til endurbóta hans á baðherberginu á miðhæð húseignarinnar, að hann hafi orðið fyrir tjóni. Við flutning vísaði stefndi til fyrrgreindra reikninga smíðafyrirtækis, að fjárhæð samtals 775.778 krónur.

Um lagarök fyrir kröfum sínum vísar stefndi til áðurgreindra laga um fasteignakaup nr. 40, 2002, einkum 18. gr. Að auki byggir stefndi á almennum reglum samninga- og kröfuréttar um ábyrgð manna á skuldbindingum sínum. Að því er varðar kröfu um málskostnað vísar hann til XXI. kafla, einkum 1. mgr. 130. gr., laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála, en um varnarþing til 32. gr. sömu laga.

IV.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilar máls skýrslur, en auk þess E-kk-nf J-kk-nf, verkfræðingur og dómkvaddur matsmaður, og staðfesti hann áðurrakta matsskýrslu. Þá gáfu vitnaskýrslur fyrrverandi leigjendur kjallaraíbúðar í húseigninni Lundargötu 10, þau S-x-x R-kvk-nf S-kvk-nf og S-kk-nf M-kk-nf H-kk-nf.

Við aðalmeðferð málsins gengu dómarar á vettvang ásamt aðilum og lögmönnum þeirra.

Stefnandi krefst í máli þessu eftirstöðva vegna kaupsamnings aðila um fasteignina Lundargötu 10 á Akureyri, en stefndi krefst sýknu í málinu, en til vara lækkunar, þar sem fasteignin hafi verið haldin leyndum göllum.

Samkvæmt 44. gr. laga nr. 40, 2002 um fasteignakaup getur kaupandi fasteignar, á eigin ábyrgð og áhættu, haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu réttmætrar kröfu vegna galla. Ber kaupandi sönnunarbyrði fyrir réttmæti gerða sinna.

Samkvæmt 18. gr. fasteignakaupalaganna telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Fyrir liggur að stefnandi setti húseignina Lundargötu 10 á söluskrá 14. mars 2013, en samkvæmt aðilaskýrslu hafði hann þá átt eignina í 6-7 ár. Í söluyfirliti fasteignasölu, sem stefnandi skipti við, er eigninni lýst eins og hér að framan var rakið í I. kafla. Um er að ræða timburhús á steyptum kjallara; kjallari, hæð og ris, en einnig eru steyptar svalir sunnan á húsinu. Milligólf eru úr timbri. Burðarveggir í kjallara eru steyptir, en aðrir milliveggir þar eru spónaplötuklæddir timburveggir. Gólf íbúðarinnar í kjallaranum er lagt með niðurlímdu timburparketi, á baðgólfi eru flísar. Inngangurinn í kjallarann er undir jarðhæð á austurhlið, en gengið er niður sex tröppur á slétta steypta stétt, með niðurfalli. Raunar er um tvennar dyr að ræða að jarðhæðinni, aðrar að tæplega 30m² kjallaraíbúð, sem er í suðausturhluta, og hinar að kjallarageymslum í norður- og suðvesturhluta. Í geymsluhlutanum er steypt lítið dælurými, en þar innan við er milligeymsla, en innst er lítil geymsla. Austan syðstu geymslunnar er svefnherbergi kjallaraíbúðarinnar, en þar í milli er spónaklæddur timburveggur.

Ágreiningslaust er að slökkvilið Akureyrar var kallað til vegna vatnsleka í kjallara að Lundargötu 10 sunnudaginn 3. nóvember 2013, kl. 15:40. Aðstæðum á vettvangi og aðgerðum slökkviliðs er lýst í áðurröktum skýrslum slökkviliðs. Segir þar m.a. að fyrir framan kjallarainngangana tvo hafi verið 8 cm djúpt vatn á stéttinni. Af gögnum slökkviliðs má ráða að aðgerðir slökkviliðs hafi aðallega snúið að kjallaraíbúðinni, þar sem var 3 cm vatn á gólfi og megn óþrifalykt. Var það ályktun slökkviliðsmanna á vettvangi að vatnsflóðið hafi stafað af því að rafmagn fór af lensidælu í dælurýminu í vesturhluta kjallarans. Dæla þessi dælir vatni úr brunni og upp í affallsrör. Í skýrslu slökkviliðsins er lýst um tveggja tíma hreinsunarstarfi í kjallarahluta húseignarinnar.

Fyrir liggur að þáverandi leigjandi kjallaraíbúðarinnar, vitnið S-x-x R-kvk-nf, gerði viðvart um umrætt vatnstjón, en samkvæmt vætti hennar var það tilfallandi að hún varð vör við það þar sem hún hafði um hríð dvalið á sjúkrahúsi. Er stefnanda var gert viðvart um atburðinn var hann á Keflavíkurflugvelli á leið norður eftir ferðalag erlendis og gerði hann að sögn tengdaföður sínum orð, sem þá fór á vettvang. Að þessu virtu liggja að mati dómsins ekki öruggar upplýsingar fyrir um það hvenær rafmagn fór af lensidælunni og vatnið fór inn í kjallarahluta húseignarinnar.

Stefnandi hefur greint frá því að eftir heimkomu hafi hann haldið áfram aðgerðum slökkviliðsins á vettvangi og m.a. þurrkað af blautum gólfflötum og veggjum, þ. á m. með hitablásurum, og þá bæði í geymslu- og íbúðarhluta kjallarans. Eftir verkið hafi hann verið í góðri trú um að allar þessar aðgerðir hafi verið fullnægjandi.

Samkvæmt vætti vitnisins S-kvk-ef R-kvk-ef urðu eigur hennar í kjallaraíbúðinni fyrir rakaskemmdum vegna vatnsflóðsins, en í því sambandi nefndi hún helst tölvu, skenk og skáp. Þá hafi hún hafst við í leiguíbúðinni eftir að hún kom heim af sjúkrahúsinu í 1-2 daga, en eftir það og vegna vatnstjónsins í kjallaraíbúðinni hafi hún með leyfi stefnanda flutt sig um set og farið á efri hæðir hússins, en þar hafi hún síðan hafst við í 2-4 mánuði. Á því tímabili hafi nýr aðili tekið kjallaraíbúðina á leigu. Af gögnum verður ráðið að stefnandi hafi á meðan á þessu stóð haldið til á lögheimili sínu í Þingeyjarsýslu.

Í söluyfirliti fasteignarinnar og í þeim kaupsamningi sem aðilar gerðu með sér þann 17. mars 2014, rúmum fjórum mánuðum eftir vatnsflóðið, er ekkert getið um þann atburð.

Óumdeilt er að stefnandi greindi stefnda við skoðun hans á húseigninni, í mars 2014, frá því að flætt hefði upp úr fyrrnefndum brunni í dælurými í vesturhluta kjallara og sýndi honum þá jafnframt ummerki eftir raka. Stefnandi byggir á því að hann hafi einnig skýrt stefnda frá því að það hefði lekið í öðrum rýmum kjallarans, en stefndi andmælir þeirri staðhæfingu, að öðru leyti en því að hann hafi séð rakamerki neðst á útvegg miðrýmis næst við dælurýmið.

Að virtum áðurröktum gögnum er að mati dómsins sannað að verulegt vatnsflóð varð í öllum kjallarahluta húseignarinnar Lundargötu 10 þann 3. nóvember 2013. Þá er að mati dómsins einnig sannað, m.a. með vætti S-kvk-ef R-kvk-ef, að stefnanda var, kunnugt um að umfang tjónsins var verulegt eða a.m.k. mátti vera það fljótlega eftir að slökkvilið Akureyrar var kallað á vettvang að húseigninni.

Stefnandi staðhæfir í málatilbúnaði sínum að eftir hreinsunaraðgerðir slökkviliðsmanna og síðar hans sjálfs hafi sáralítil verksummerki verið sýnileg eftir vatnsflóðið í kjallara húseignarinnar. Í því sambandi nefnir stefnandi helst áðurgreind ummerki neðst á spónaplötuvegg í miðhluta geymslurýmis, líkt og sjá mátti við vettvangsskoðun dómsins, auk áðurlýstra ummerkja í dælurými þar fyrir framan. Stefnandi staðhæfir að hann hafi í fyrstu ætlað að aðeins hefði runnið vatn upp úr brunninum í dælurýminu, en eftir kaup stefnda hafi hann betur áttað sig á því að vatnið hefði einnig runnið yfir þröskulda við útidyrahurðir í kjallaranum og þannig m.a. farið inn í kjallaraíbúðina.

Aðilar máls eru einhuga um að við kaup stefnda á húseigninni hafi munir verið í geymslurýmum kjallarans og að þar hafi að auki að einhverju leyti skort birtu vegna ljósleysis. Hið sama hafi gilt um kjallaraíbúðina, sem þá hafi verið í leigu.

Stefnandi byggir á því að hann hafi haft vilja til þess að ná fram hærra verði fyrir húseignina en stefndi bauð. Á endanum varð niðurstaðan um söluverðið 30.500.000 krónur. Vegna þessa hafi hann átt símtal við sölumann þeirrar fasteignasölu sem hann var í skiptum við, sem þá hafi frætt hann um fjárhæð greiðslumats stefnda, en að auki hafi sölumaðurinn haft orð á því að hugsanlega væru til staðar skemmdir á eigninni og loks að söluhorfur væru almennt lélegar.

Að ofangreindu virtu og gegn eindregnum andmælum stefnda verður málsástæða stefnanda um að lýst orðræða hans við sölumann um að mögulegar skemmdir á eigninni hafi haft áhrif á endanlegt söluverð eignarinnar ekki talin sönnuð og verður henni því hafnað.

Samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup nr. 40, 2002 telst eign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þessi skylda seljanda hefur m.a. verið orðuð þannig að hann eigi að hafa það viðhorf að betra sé að segja of mikið en of lítið, jafnvel þótt í því felist orðræða um sjálfsagða hluti. Þetta gildi þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru veittar. Eign getur talist gölluð ef seljandi vanrækir þessa skyldu enda þótt gallinn rýri ekki verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 2. málslið 18. gr. laganna.

Samkvæmt 29. gr. laga um fasteignakaup ber kaupanda að skoða og rannsaka fasteign áður en kaup eru gerð. Af 3. mgr. lagagreinarinnar leiðir þó að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. takmarkast ekki af aðgæsluskyldu kaupanda.

Að þessu sögðu lítur dómurinn svo á að það hafi verið skylda stefnanda við sölu fasteignarinnar Lundargötu 10 til stefnda, að upplýsa hann um allt það sem hann vissi eða mátti vita um að kynni að hafa áhrif á sölu fasteignarinnar og söluverð hennar.

Af skýrslum málsaðila fyrir dómi verður að skilja málatilbúnað þeirra svo að orðræða þeirra þegar stefndi skoðaði húseignina hafi helst varðað þær upplýsingar stefnanda um að leki hafi orðið frá fyrrnefndum brunni í dælurými kjallara og að af því hefðu hlotist takmarkaðar skemmdir. Þá hafi þeir rætt um að útbúnaður tengdur lensidælunni væri varhugaverður.

Að ofangreindu virtu verður, gegn andmælum stefnda, sem stoð þykir hafa í vætti S-kvk-ef R-kvk-ef, ekki talið að fram sé komin sönnun um þá málsástæðu stefnanda, að hann hafi upplýst stefnda um umfang vatnstjónsins þann 3. nóvember 2011 og þá ekki að það hafi náð til allrar kjallaraeignarinnar, en vitnið bar að orðræða hennar þar um hefði að því er virtist hafa komið stefnda á óvart þegar hún átti í samskiptum við hann þann 5. júlí 2014, 4-5 dögum eftir kaup hans. Af því leiðir að stefnandi telst hafa vanrækt þá skyldu sína, sem kveðið er á um í áðurrakinni 26. gr. fasteignakaupalaganna nr. 40, 2002. Telst hin selda fasteign að þessu leyti því hafa verið gölluð í skilningi 18. gr. laganna, að uppfylltu því skilyrði sem sett er í 2. málslið lagagreinarinnar, að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, en þá ber hann og skaðabótaábyrgð.

Stefndi reisir sýknukröfu sína hvað snertir leynda galla í húseigninni m.a. á áðurrakinni matsgerð dómkvadds matsmanns svo og á rannsókn á sýnum, sem hann hafði tekið úr kjallaraíbúðinni og sem sveppasérfræðingur hjá Náttúrfræðistofnun Íslands annaðist rannsókn á og ritaði honum bréf þar um, sbr. dskj. nr.16.

Dómurinn fellst á að með nefndum gögnum, sem stefnandi hefur ekki hnekkt, hafi stefndi sýnt fram á að myglusveppi hafi verið að finna í innvegg, parketi og spónaplötu kjallaraíbúðarinnar og leggur til grundvallar að frumorsök þeirra megi rekja til þess vatnsflóðs sem varð í kjallarahluta húseignarinnar þann 3. nóvember 2013, sbr. áðurrakta skýrslu slökkviliðs þar um. Þá hafi orsök gallanna og verið að stefnandi hafi ekki gert viðeigandi og nægjanlegar ráðstafanir vegna flóðvatnsins í þessum hluta eignarinnar til hreinsunar og þurrkunar líkt og rík þörf virðist hafa verið á, þar sem íbúðin er að hluta niðurgrafin, en einnig að hluta undir jarðvatnsyfirborði og loks að loftræsting er þar takmörkuð. Vegna þessa ástands og án frekari viðbragða hafi íbúðin því í raun verið óíbúðarhæf eftir flóðið. Þykir vætti vitnisins S-kk-ef M-kk-ef H-kk-ef um heilsubrest styðja þetta, en einnig vætti S-kvk-ef R-kvk-ef.

Að öllu ofangreindu virtu og áðurlýstri vitneskju stefnanda um umfang vatnsflóðsins, sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 20. gr., og með vísan til 26. gr., sbr. 3. mgr. 29. gr., fasteignakaupalaga, er það niðurstaða dómsins að stefnandi beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnda, sbr. 43. gr. sömu laga, vegna nauðsynlegra lagfæringa í kjallaraíbúðinni og þá í samræmi við áðurrakta niðurstöðu matsmanns í matsskýrslu, sbr. liði IIa, IId, IId og IIe, en þá að teknu tilliti til endurgreiðslu á virðisaukaskatti.

Stefndi byggir á því að stefnandi hafi vitað um lekaskemmd eftir leka frá svölum, við suðurvegg húseignarinnar. Fram kom fyrir dómi að stefnandi hafi veitt eftirtekt lekataum á nefndum vegg fyrir kaup stefnda, en ekki áttað sig á orsökinni og því á engan hátt brugðist við. Stefnandi bar að þessi lekataumur hafi einnig verið til staðar við skoðun stefnda á eigninni. Hann minntist þess ekki að hafa vikið að þessu atriði við stefnda við skoðun hans á eigninni, og vísaði m.a. til þess að ekki hafi verið ljós í innsta hluta geymslurýmis kjallarans. Stefnandi vefengdi ekki niðurstöður matsmanns og stefnda um þennan þátt eða um orsök lekans, en áréttaði að hann hefði ekki byggt húseignina.

Að ofangreindu virtu og í ljósi áðurlýstra aðstæðna og með því að stefnandi sinnti ekki skyldu sinni, að veita stefnanda eðlilegar og nauðsynlegar upplýsingar um nefndan leka, fellst dómurinn á með stefnda að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 2. málsliðs 18. gr. laga nr. 40, 2002. Ber stefnandi því skaðabótaábyrgð á tjóni stefnda vegna nauðsynlegra lagfæringa á afleiðingum lekans, sbr. liði IIf og IIg, að teknu tilliti til endurgreiðslu á virðisaukaskatti.

Samkvæmt þessu ber stefnanda því að greiða af nefndum liðum matsgerðar, sem skaðabætur 1.112.000 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Stefndi byggir á því að nauðsynlegt hafi verið að ráðast í endurbætur á baðherbergisgólfi á miðhæð húseignarinnar sökum vankanta og ófullnægjandi eldri viðgerðar stefnanda undir setlaug. Um tjón sitt vegna þessa vísar stefndi helst til reiknings trésmíðafyrirtækis að fjárhæð 775.778 krónur, en af honum verður ráðið að endurbæturnar hafi farið fram um vorið 2015.

Stefnandi andmælir málsástæðum stefnda að þessu leyti alfarið og vísar m.a. til vættis leigjandans S-kvk-ef R-kvk-ef um að ekki hafi verið sýnilegur ágalli á baðherberginu, en því til viðbótar vísar hann til áðurgreindra lagareglna.

Stefndi vék fyrst að hinum ætlaða annmarka á baðherberginu í greinargerð sinni eftir höfðun málsins, en þrátt fyrir það er ekkert vikið að honum í þeirri matsbeiðni, sem hann lagði fram á dómþingi, hinn 15. október 2015.

Matsgerð getur ekki verið sönnunargagn um annað en það sem matsspurningar lúta að. Að því virtu ásamt andmælum stefnanda er að mati dómsins ósannað, þrátt fyrir áðurrakið bréf sveppafræðings, að annmarkar hafi verið á baðherberginu þegar áhættan af ástandi húseignarinnar fluttist til stefnda við afhendingu hinn 1. júlí 2014, sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40, 2002, en ekki hefur verið sýnt fram á að stefnanda hafi verið kunnugt um rakaskemmdir og myglu á gólfi eða að hann hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Verður því ekki fallist á kröfu stefnda um skaðabætur vegna þessa þáttar málsins.

Stefndi krefst bóta vegna tapaðra leigutekna kjallaraíbúðar vegna þeirra galla sem fyrir hendi voru er hann tók við húseigninni þann 1. júlí 2014, sem síðar leiddi til þess að leigjandi hans hrökklaðist úr eigninni. Við flutning krafðist stefndi skaðabóta vegna þessa sem nemur leigutekjum í tvö ár og þá frá greindu tímamarki og með vísan til þess að leigan hafi verið 60.000 krónur á mánuði, en þá að teknu tilliti til fjármagnstekna. Eins og fyrr sagði andmælir stefnandi röksemdum stefnda alfarið að þessu leyti og vísar hann m.a. til þess að stefndi hafi ekki borið því við að takmarka tjón sitt.

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga nr. 40, 2002 glatar kaupandi fasteignar rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Samkvæmt 2. og 3. mgr. lagagreinarinnar fellur réttur til að senda tilkynningu almennt niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar. Seljandi getur þó ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Eins og fyrr var rakið fékk stefndi fyrstu upplýsingar um ætlaða galla á eigninni í byrjun júlí 2014. Hann sendi stefnanda erindi þar um þann 25. september sama ár. Þá um haustið áttu aðilar í samskiptum um málefnið og rökstuddi stefndi þá m.a. ætlað tjón sitt frekar, þ. á m. vegna nauðsynlegra endurbóta. Þar um vísaði hann til áætlunar iðnaðarmanns um útgjöld að fjárhæð 1.425.053 krónur, með virðisaukaskatti, en að auki áætlaði hann fjártjón sitt í fyrstu vegna tapaðra leigutekna 374.947 krónur og tilkynnti loks um þá ákvörðun sína að greiða ekki síðustu kaupsamningsgreiðsluna til stefnanda, að virtum stöðvunarrétti samkvæmt 44. gr. laga nr. 40, 2002. Stefnandi hafnaði þessu boði. Eftir þetta reyndu aðilar sættir, en þær reyndust að lokum árangurslausar. Verður ráðið að þá hafi stefndi sent sýni til rannsóknar hjá Náttúrufræðistofnun Íslands vegna gruns um myglu í íbúðinni, en það var síðar staðfest með bréfi sveppafræðings, dagsettu 27. nóvember 2014. Hinn 24. apríl 2015 sendi stefnandi stefnda innheimtubréf, en höfðaði í framhaldi af því mál þetta 27. ágúst sama ár, en það var þingfest 3. september. Stefndi tók til varna og lagði fram greinargerð, en einnig matsbeiðni hinn 15. október sama ár. Matsskýrslan er dagsett 7. mars 2016, en þar segir m.a. að áætlaður verktími allra endurbóta á kjallaraíbúðinni séu tvær til þrjár vikur og að leigutekjutap stefnda sé því sem næst samsvarandi eða einn mánuður. Matsskýrslan var lögð fram á dómþingi hinn 17. sama mánaðar. Samkvæmt þessu verður ekki talið að stefndi hafi glatað rétti sínum til að bera fyrir sig áðurnefnda kröfu.

Það er niðurstaða dómsins að virtum áðurgreindum gögnum að kjallaraíbúðin í húseigninni Lundargötu 10 hafi verið óíbúðarhæf vegna afleiðinga vatnsflóðs sem þar varð í nóvember 2013, líkt og atvikum var háttað. Þegar stefndi tók við húseigninni hinn 1. júlí 2014 var leigjandi kjallaraíbúðarinnar vitnið S-kk-nf M-kk-nf, en samkvæmt vætti þess fyrir dómi hvarf það á braut mjög fljótlega eftir það tímamark, og þá eftir að stefndi hafði upplýst það um flóðið og ætlaða myglu. Fyrir dómi bar vitnið að ætlan þess hafi verið að halda áfram búsetu sinni í íbúðinni ef atvik og aðstæður hefðu verið með öðrum hætti.

Að mati dómsins á stefndi að öllu ofangreindu virtu rétt til bóta vegna leigutekjumissis vegna lýstrar atburðarásar samkvæmt b-lið 2. mgr. 59. gr., sbr. ákvæði 2. mgr. 43. gr., laga nr. 40, 2002.

Kjallaraíbúð stefnda hefur ekki verið í leigu frá þeim tíma sem nefndur leigjandi hans hvarf á braut, en einnig liggur fyrir að engar endurbætur hafa enn átt sér stað á eigninni.

Það er grundvallarregla skaðbótaréttar að einungis skuli bæta sannanlegt tjón, auk þess sem tjónþolum ber skylda til að takmarka tjón sitt, en að því leyti er tekið undir röksemdir stefnanda, Á hinn bóginn þykir sanngjarnt að veita stefnda frest eða umþóttunartíma til að kanna og staðreyna rétt sinn og þá með því m.a. að leita álits iðnaðarmanna og annarra aðila, ásamt því að reyna sættir og leysa ágreining. Að þessu gættu og með hliðsjón af 1. og 2. mgr. 60. gr. laga nr. 40, 2002 verður fallist á kröfu stefnda vegna tapaðra leigutekna frá 1. ágúst til 31. desember 2014, en að frádregnum fjármagnstekjuskatti, samtals að fjárhæð 240.000 krónur.

Skaðabætur stefnda samkvæmt framansögðu, annars vegar vegna viðgerða á eign, að fjárhæð 1.112.000 krónur, samkvæmt matsgerð og á verðlagi miðað við 7. mars 2016 og hins vegar vegna tapaðra leigutekna síðari hluta árs 2014, að fjárhæð 240.000 krónur, að teknu tilliti til virðisauka- og fjármagnstekjuskatts, kemur samkvæmt framansögðu til frádráttar kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 1.500.000 krónur, sem voru á gjalddaga 1. október 2014.

Samkvæmt þessu var sú fjárhæð sem stefndi hélt eftir ekki svo miklu hærri en 44. gr. laga nr. 40, 2002 heimilaði. Að því virtu og með vísan til 2. málsliðar 7. gr., sbr. 2. málslið 9. gr., laga nr. 38, 2001 um vexti og verðtryggingu dæmast dráttarvextir á eftirstöðvar söluverðs stefnanda frá höfðun málsins.

Í ljósi málsúrslita og með hliðsjón af 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991 verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað. Stefndi hefur eingöngu lagt fram reikning fyrir útlögðum kostnaði að fjárhæð 15.000 krónur. Þykir málskostnaðurinn að þessu virtu hæfilega ákveðinn 515.000 krónur.

Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91, 1991.

Ó-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari dæmir málið ásamt meðdómsmönnunum A-kk-þgf E-kk-þgf B-kk-þgf og H-kk-þgf B-kk-þgf byggingarverkfræðingum.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, K-kk-nf G-kk-nf B-kk-nf, greiði stefnanda, A-kk-þgf I-kk-þgf P-kk-þgf, 148.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. nr. 38, 2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. ágúst 2015 til greiðsludags.

Stefnandi greiði stefnda 515.000 krónur í málskostnað.