E-7/2019

Dómur

Mál þetta, sem dómtekið var 9. október 2019, var höfðað 5. nóvember 2018 af hálfu Leigulistans ehf., Skipholti 50b, Reykjavík, á hendur Regus Group Services Limited, 2 Kingdom Street, W2 6BD London, Englandi, til innheimtu skuldar.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 2.289.148 krónur og 50.000 evrur, með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 17. júlí 2017 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar, að teknu tilliti til virðisaukaskatts, samkvæmt mati dómsins með hliðsjón af tímaskýrslu. Stefnandi krefst þess enn fremur að kröfu stefnda um frávísun hluta af kröfu hans verði hafnað.

Stefndi krefst þess að kröfu stefnanda um greiðslu á 50.000 evrum verði vísað frá dómi og að stefndi verði sýknaður af öðrum kröfum stefnanda. Verði ekki fallist á kröfu um frávísun krefst stefndi þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Þá er í öllum tilvikum krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Stefnandi starfrækir leigumiðlun, m.a. um atvinnuhúsnæði, hefur leiguhúsnæði á skrá og sér um að miðla slíku húsnæði til leigjenda. Stefndi er alþjóðlegt fyrirtæki sem annast rekstur á skrifstofum og vinnurýmislausnum um heim allan. Kröfur stefnanda eru annars vegar vegna vinnu stefnanda fyrir stefnda við að finna hentugt leiguhúsnæði fyrir fyrirhugaða atvinnustarfsemi stefnda á Íslandi. Hins vegar er byggt á samningi stefnda um ráðgjöf og þjónustu við G-kvk-þf Ö. Þ-kk-þf, sem er fyrirsvarsmaður stefnanda. Með samningnum tók G-kk-nf að sér að finna aðila á Íslandi til að annast rekstur á grundvelli sérleyfissamnings við stefnda og annast samningagerð við sérleyfishafa. Byggt á árangri skyldi stefndi greiða G-kk-þgf 50 þúsund evrur fyrir þjónustuna.

Í ársbyrjun 2015 áttu fyrirsvarsmaður stefnanda og starfsmaður stefnda í samskiptum í tengslum við fyrirætlanir stefnda um að hefja atvinnustarfsemi á Íslandi. Verkefni stefnanda fyrir stefnda fólst í því að hafa milligöngu um að finna hentugt leiguhúsnæði fyrir starfsemi stefnda á Íslandi og annast gerð leigusamnings um húsnæðið. Aðspurður um þóknun upplýsti starfsmaður stefnda þann 11. maí 2015 að almennt greiði stefndi 5% af ársleigu fyrir hvern samning. Viðræður vegna húsnæðis í Borgartúni 27 í Reykjavík komust hvað lengst og úr varð að starfsmaður stefnda undirritaði tilboð um húsnæði þar 9. mars 2015, en áskilið skilyrði var að stjórn stefnda samþykkti tilboðið og aflétti skilyrðinu með skriflegri tilkynningu innan tíu daga. Ekki kom til þess að leigusamningur kæmist á, þar sem stjórn stefnda samþykkti ekki fyrirliggjandi tilboð um leigusamning og ekkert varð af því að stefndi tæki umrætt húsnæði á leigu. Stefnandi kveðst tveimur árum síðar, með tölvuskeyti 17. júní 2017, hafa krafist greiðslu þóknunar vegna tilrauna félagsins til leigumiðlunar fyrir stefnda sem leigutaka.

Fyrirætlanir stefnda um starfsemi á Íslandi breyttust þannig að ákveðið var að leita að sérleyfishafa á Íslandi. G-kk-nf Ö. Þ-kk-nf og stefndi gerðu þann 2. september 2015 samning um þjónustu G-kk-ef við að finna sérleyfishafa fyrir stefnda. Þar kom fram að umsamin árangurstengd þóknun væri 50.000 evrur. Þjónustusamningurinn vísaði til nánari skilmála stefnda um greiðslur fyrir ráðgjafaþjónustu og skyldu hann og skilmálarnir skoðast sem ein heild. Í skilmálum stefnda er ákvæði um lögsögu enskra dómstóla komi upp ágreiningur um túlkun samningsins. Þjónusta G-kk-ef leiddi til samningaviðræðna við nokkra aðila, en stefndi samdi við félagið Orange Project ehf. sem sérleyfishafa áður en viðræður á vegum G-kk-ef höfðu leitt til samnings. Í vitnaskýrslu fyrirsvarsmanns Orange Project ehf. fyrir dómi kom fram að hann hefði að fyrra bragði haft samband við stefnda til að fá sérleyfið og að honum hefði verið ókunnugt um samningaviðræður af hálfu stefnanda, þar með talið viðræður við Reginn hf., en við það félag hafi Orange Project ehf. ekki önnur tengsl en að leigja af því húsnæði.

Við aðalmeðferð málsins kom fyrirsvarsmaður stefnanda, G-kk-nf Ö. Þ-kk-nf, fyrir dóm og gaf aðilaskýrslu. Þá bar þar vitni T-kk-nf H-kk-nf R-kk-nf, fyrirsvarsmaður Orange Project ehf., sem er handhafi einkaleyfis fyrir stefnda á Íslandi.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Krafa stefnanda byggi á vinnu hans fyrir stefnda. Í fyrsta lagi við að finna og semja um leiguhúsnæði fyrir stefnda fyrir atvinnustarfsemi á hans vegum hér á landi og í öðru lagi við að finna hérlendan einkaleyfishafa og aðstoða við samningsgerð vegna einkaleyfisins með aðila á Íslandi. Stefnandi kveðst hafa lagt í mikla vinnu fyrir stefnda sem hann hafi enn ekki fengið greitt fyrir. Samkvæmt samningi aðila, sem fram komi í samskiptum þeirra, sé höfuðstóll skuldar stefnda við stefnanda 1.846.087 krónur fyrir vinnu við að finna leiguhúsnæði og semja um leiguverð og 50.000 evrur í fundarlaun fyrir vinnu stefnda, sem leitt hafi til einkaleyfisreksturs á starfsemi stefnda á Íslandi.

Krafa stefnanda byggi á þeim málsástæðum að stefnandi hafi fullnægt öllum skyldum sínum þegar hann hafi verið ráðinn til að finna viðeigandi leiguhúsnæði fyrir stefnda og semja um leigu við leigusala, sem hafi verið skilyrði fyrir greiðslu fyrir þjónustu stefnanda. Stefnandi hafi einnig uppfyllt öll skilyrði þess að eiga tilkall til fundarlauna fyrir að finna einkaleyfishafa til að hefja einkaleyfisrekstur fyrir stefnda, þar sem samskiptum stefnda við endanlegan einkaleyfishafa, sem vísvitandi hafi verið samið við án þess að stefnandi hafi vitað af, hafi verið komið á fyrir tilstilli stefnanda. Hann eigi af þeim sökum rétt til þóknunar. Einnig, jafnvel þó að talið verði að ekkert samkomulag hafi verið gert um hvernig stefnandi fengi greitt fyrir störf sín fyrir stefnda, eigi stefnandi rétt á því að fá sanngjörn laun fyrir vinnu sína fyrir stefnda. Stefnandi hafi staðið við allar sínar skuldbindingar gagnvart stefnda og ætti með réttu að hafa nú þegar fengið greitt fyrir störf sín.

Hafi samningur ekki að geyma ákvæði um það hvers lands lögum skuli beita þegar ágreiningur kemur upp, segi í íslenskum lögum að beita skuli lögum þess lands sem samningur hafi sterkust tengsl við, sbr. 1. mgr. 4. gr. laga nr. 43/2000 um lagaskil á sviði samningaréttar. Enn fremur segi að samningur hafi sterkust tengsl við það land þar sem sá aðili sem efna á aðalskyldu samningsins búi við samningsgerðina. Þungamiðja samningsins milli stefnanda og stefnda hafi verið sú skylda stefnanda að finna stefnda hæfilegt leiguhúsnæði á Íslandi, og síðar að finna hæfan rekstraraðila til að reka vörumerki stefnda á Íslandi. Aðalskylda beggja samninga hafi hvílt á stefnanda, sem starfi og sé búsettur á Íslandi, og heyri báðir samningarnir því undir íslensk lög og lögsögu íslenskra dómstóla. Samkvæmt 1. mgr. 35. gr., 1. mgr. 36. gr., 1. mgr. 38. gr. og 41. gr., sbr. 43. gr., laga nr. 19/1991, um meðferð einkamála, sé Ísland rétt lögsaga í þessu máli, þar sem öll atvik málsins hafi átt sér stað þar. Dóma íslenskra dómstóla megi fullnusta í Bretlandi á grundvelli Lúganósamningsins sem bæði löndin eigi aðild að.

Samkvæmt almennum reglum samningaréttar sé bindandi samningur samþykkt tilboð og hann þurfi ekki að vera skriflegur. Stefndi hafi ráðið stefnanda til að vera milliliður sinn við að finna viðeigandi leiguhúsnæði og í kjölfarið að semja um leigusamning. Ef það tækist hafi stefndi samþykkt að greiða stefnanda sem nemi 5% af leiguverði fasteignarinnar á ársgrundvelli þegar samkomulag næðist. Stefnandi hafi staðið í þeirri trú að hann myndi fá greitt um leið og slíkt samkomulag næðist. Skilmálar þessa samkomulags sjáist í samskiptum aðila, en samkvæmt þeim hafi samningsaðilar gert bindandi samkomulag um þjónustu stefnanda fyrir stefnda og fyrir það fengi hann 5% af árlegri leigu húsnæðisins í þóknun þegar samkomulag næðist. Stefnandi hafi unnið mánuðum saman að því að finna hentugt húsnæði fyrir stefnda og fengið tilboð samþykkt að leigu Borgartúns 27, dagsett 9. mars 2015. Sá eini fyrirvari hafi verið gerður að hið samþykkta tilboð væri háð samþykki stjórnar stefnda. Sé tilboð, eða eftirfarandi samþykki á því, háð einhverjum fyrirvara teljist það ekki bindandi samkvæmt íslenskum samningarétti fyrr en þeim fyrirvara er fullnægt eða honum aflétt. Samningsaðili geti fallið frá fyrirvara eða skilyrði með athöfnum sem ganga í berhögg við efni fyrirvarans, framkvæmdum af þeim samningsaðila sem byggir á fyrirvaranum. Þegar tilboðið hafi verið samþykkt af stefnda hafi frekari viðræður við leigusalann hafist um ákveðin atriði leigusamningsins. Meðan á þessum samræðum hafi staðið hafi stefndi hagað sér eins og skilyrðum fyrirvarans hefði verið fullnægt, m.a. með yfirlýsingum frá talsmanni stefnda um að stjórn félagsins væri með í báti, þ.e. að viðkomandi aðilar í stjórn stefnda hefðu samþykkt tilboðið og að undirritun samningsins væri einungis formsatriði, og yfirlýsingum um að stjórn stefnda hefði litið á þetta sem „done deal“. Enn fremur yfirlýsingu um að stefndi væri reiðubúinn að greiða tryggingu samkvæmt ákvæðum leigusamningsins.

Þessar athafnir og yfirlýsingar stefnda í kjölfar hins samþykkta tilboðs feli í sér afsal á þeim fyrirvara sem tilboðið hafi verið háð og hafi tilboðið því orðið bindandi samningur á milli samningsaðila. Allir góðir og gegnir viðskiptamenn í sambærilegum aðstæðum myndu líta svo á að fallið hefði verið frá fyrirvaranum. Vinna stefnanda fyrir hönd stefnda hafi leitt til bindandi samnings um leiguhúsnæði og samkomulagi hafi þar með verið náð, og með því hafi stefnandi unnið sér réttilega, eins og samið hafi verið um, rétt til þóknunar fyrir störf sín fyrir stefnda. Þessi málsástæða snúi að sambandi stefnda og stefnanda og samkomulagi þeirra um þóknun fyrir að finna leiguhúsnæði og gera samning um það, en ekki að samningssambandi stefnda og eiganda húsnæðisins að Borgartúni 27. Sú staðreynd að samningaumleitanir milli stefnda og eiganda Borgartúns 27 hafi, fyrir tilstilli stefnanda, leitt til leigusamnings sýni fram á að stefnandi hafi fullnægt skyldum sínum gagnvart stefnda. Þegar stefndi hafi loks afráðið að leigja ekki húsnæðið hafi það ekki verið vegna ágreinings eða deilna við leigusalann, heldur vegna þess að komið hafi upp stefnubreyting hjá stefnda. Í stað þess að stofna dótturfélag á Íslandi hafi verið ákveðið að starfrækja vörumerki stefnda sem einkaleyfisrekstur á Íslandi. Í raun hafi stefndi bakkað út úr fyllilega löglegum og bindandi leigusamningi, sem stefnandi hefði komið á, og ákveðið að gera eitthvað allt annað.

Í ljósi framangreinds sé ljóst að stefnandi og stefndi hafi samið um að stefnandi hafi átt að fá greitt 5% af árlegri leigu við gerð samkomulags um leigu. Öll gögn sýni fram á að slíkt samkomulag um leigu hafi náðst, þrátt fyrir að stefndi hafi, án fyrirvara og ólöglega, rofið samkomulagið. Óháð efni leigusamkomulagsins, og þeirri staðreynd að leigusalinn hafi enn ekki leitað réttar síns samkvæmt þeim samningi, hafi stefnandi réttilega unnið til greiðslu á 2.289.148 krónum, ásamt dráttarvöxtum, fyrir að standa við sinn hluta samningsins. Stefnandi hafi lagt á sig töluverða vinnu og vinnustundir og eigi rétt á sanngjörnu endurgjaldi úr hendi stefnda fyrir störf sín fyrir hann. Sú fjárhæð sem stefnandi krefjist sé í það minnsta upphæð sem teljist sanngjörn samkvæmt íslenskum rétti fyrir þá umfangsmiklu vinnu sem fram hafi farið á 31 mánaðar tímabili að kröfu stefnda. Krafan um greiðslu 2.289.148 króna byggi á þeirri vinnu stefnanda að finna hentugt leiguhúsnæði fyrir stefnda hér á landi. Miðað við samkomulag aðila málsins hafi stefnandi átt að fá greiðslu úr hendi stefnda sem nemur 5% af leiguverði húsnæðisins á ársgrundvelli. Í endanlegum leigusamningi komi fram að leiguverð hvers mánaðar hafi verið 2.481.300 krónur, sem nemi árlegri leigu upp á 29.775.600 krónur. Fjárhæð þóknunar stefnanda sé því 1.846.087 krónur, sem jafngildi 5% árlegrar leigu, og með virðisaukaskatti sé sú fjárhæð 2.289.148 krónur.

Krafa um greiðslu 50.000 evra byggi á samkomulagi milli stefnanda og stefnda um að sá fyrrnefndi fyndi hentuga einkaleyfishafa hér á landi. Fyrri málsástæða þessarar kröfu byggi á samkomulaginu sjálfu en hin síðari á skaðabótaábyrgð stefnda. Hvor um sig leiði til greiðslu sömu upphæðar þar sem tap stefnanda sé á ábyrgð stefnda sökum þess að hann hafi, með ólögmætum hætti, ekki staðið við sinn hluta samningsins. Þegar stefndi hafi snúið baki við fyrirætlunum sínum um að leigja húsnæði hér á landi hafi hann ráðið stefnanda sem umboðsmann sinn til að finna hæfan rekstraraðila til að fá einkaleyfisrétt á vörumerki stefnda á Íslandi. Skilmálar samningsins, eins og þeir komi fyrir, séu að stefnandi skuli veita ráðgjöf við leit að mögulegum einkaleyfishafa á Íslandi, útbúa og kynna viðskiptalegar forsendur fyrir slíkum einkaleyfishafa, fylgja eftir viðræðum milli einkaleyfishafa og einkaleyfissala og leiða að undirritun einkaleyfissamnings. Fyrir þjónustu sína hafi stefnandi átt að fá árangurstengda greiðslu upp á 50.000 evrur frá stefnda.

Stefnandi hafi hafist handa við að finna hentugan rekstraraðila til að starfrækja vörumerki stefnda. Sú vinna hafi leitt til viðræðna við Reginn hf./Orange Project ehf. í september 2015. Stefnanda til mikillar undrunar hafi stefndi að lokum gert samning við Orange Project ehf. um einkaleyfi stefnda á Íslandi. Eftirfylgni viðræðna við Reginn og Orange Project hefði varað stutt þar sem stefndi hafi sýnt þeim lítinn áhuga og óskað eftir því að stefnandi hæfi viðræður við aðra rekstraraðila. Næstu mánuði hafi stefnandi hafið viðræður við ýmis félög og fyrirtæki um að fá einkaleyfi fyrir Regus. Eitt þessara félaga hafi verið Eik hf. Ákvörðun stefnda um að ganga til samninga við Orange Project sé ekki einungis siðferðilega vafasöm og gegn góðum viðskiptavenjum, þar sem samningurinn hafi verið gerður í kjölfar þess að stefnandi hafi í raun komið stefnda í samband við Orange Project, heldur sé hún beinlínis ósanngjörn gagnvart Orange Project, þar sem stefndi hafi á sama tíma verið í viðræðum við Eik og það hafi sett aukna pressu á Orange Project að klára samninginn. Stefndi hafi nýtt sér vinnu stefnanda á tvo vegu, en stefnandi hafi ekkert fengið greitt fyrir þjónustu sína og viðvik fyrir stefnda. Stefnandi eigi rétt á þeirri þóknun úr hendi stefnda sem um hafi verið samið, þ.e. 50.000 evrum ásamt dráttarvöxtum, einnig vegna sviksamlegs brots stefnda á samningnum. Sá aðili samnings sem með ólögmætum hætti komi í veg fyrir að gagnaðili fái það samningsverðmæti sem hann hafi átt rétt á sé skaðabótaskyldur gagnvart gagnaðila og beri að greiða honum skaðabætur sem nemi væntum ávinningi hans af samningnum.

Dráttarvextir beggja krafna reiknist frá 17. júlí 2017, einum mánuði eftir að stefnandi hafi sannanlega krafið stefnda um greiðslu. Stefnandi hafi lagt á sig verulega vinnu fyrir hönd stefnda. Aðilar málsins hafi gert með sér samninga um hvernig greiðslum yrði háttað vegna verkefna stefnanda fyrir stefnda. Stefndi hafi í gegnum allt þetta ferli gengið þvert á þessa samninga og í vondri trú. Af þeim sökum hafi stefnandi, verandi búinn að vinna á 31 mánaðar tímabili fyrir stefnda, ekki fengið svo mikið sem eina einustu krónu í greiðslu fyrir sitt starf. Stefnandi hafi lagt mikið á sig til að fá það greitt sem honum beri án nokkurs árangurs og leiti því til dómstóla til að fá stefnda til að greiða það sem hann réttilega skuldi sér.

Stefnandi byggi kröfur sínar og málsástæður á almennum reglum samninga og kröfuréttar. Lögsögu málsins byggi stefnandi á 4. gr. laga nr. 43/2000 um lagaskil á sviði samningaréttar og 1. mgr. 35. gr., 1. mgr. 36. gr., 1. mgr. 38. gr. og 41. gr., sbr. 43. gr., laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Vaxtakrafa stefnanda byggi á lögum nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað byggi á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefnandi krefjist annars vegar þess að stefndi greiði sér 2.289.148 krónur og hins vegar 50.000 evrur á mismunandi grundvelli. Stefndi krefjist frávísunar dómkröfu um 50.000 evrur og sýknu af eftirstöðvum dómkröfu stefnanda, en til vara sýknu af kröfum stefnanda í heild.

Krafa um frávísun kröfu stefnanda um greiðslu á 50.000 evrum Þjónustusamningurinn sjálfur sé einfaldur en beri með sér sérstaka tilgreiningu á verkefni stefnanda og þeirri greiðslu sem stefndi, sem þjónustukaupandi, hafi verið tilbúinn til að greiða. Til frekari fyllingar og nánari ákvæða um samningssamband aðila á milli vísi þjónustusamningurinn til sérstakra staðlaðra skilmála stefnda, er snúi að ráðgjafaþjónustu. Samkvæmt efni þjónustusamnings skuli túlka hann með hliðsjón af skilmálunum. Þeir innihaldi frekari tilgreiningu á réttindum og skyldum hvors aðila fyrir sig. Þar sé m.a. að finna ákvæði um skyldur stefnanda sem þjónustuveitanda, þagnar og trúnaðarskyldu aðila, framsal höfundaréttar og uppsögn samnings, sem ekki séu nánar rakin í þjónustusamningi. Skilmálarnir hafi einnig að geyma skýr ákvæði um lögsögu. Samkvæmt ótvíræðu ákvæði í grein 11.6. í skilmálunum lúti þjónustusamningurinn enskum lögum og skuli öll dómsmál vegna ágreinings sem upp kunni að koma vegna kaupa stefnda á ráðgjafaþjónustu bera undir dómstóla í Englandi. Með ákvæði í skilmálum stefnda hafi aðilar því sammælst um að samningur þeirra yrði túlkaður í samræmi við ensk lög og að dómstólar í Englandi skyldu einir hafa vald til þess að dæma um ágreining aðila sem upp kynni að koma vegna samningssambandsins.

Af 1. mgr. 24. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 sé ljóst að íslenskir dómstólar hafi vald til að dæma um hvert það sakarefni sem lög eða landsréttur nái til, nema það sé undanskilið lögsögu þeirra samkvæmt lögum, samningi, venju eða eðli sínu. Sé svo ástatt verði máli vísað frá dómi án kröfu. Ákvæði skilmálanna, sem sé bindandi fyrir aðila, undanskilji sérstaklega ágreining um túlkun og efni þjónustusamningsins undan lögsögu íslenskra dómstóla. Með hliðsjón af því ákvæði skilmálanna og 1. mgr. 24. gr. einkamálalaga sé ljóst að ágreiningur um greiðsluskyldu stefnda, að fjárhæð 50.000 evrur samkvæmt þjónustusamningnum, verði ekki lagður fyrir dómstóla á Íslandi. Þegar af þessari ástæðu verði að vísa kröfu stefnanda um greiðslu á 50.000 evrum frá dómi, enda hafi Héraðsdómur Reykjavíkur ekki lögsögu til að dæma um ágreining um greiðsluskyldu stefnda. Bæði Ísland og Bretland séu aðilar að Lúganónsamningnum um dómsvald og viðurkenningu og fullnustu dóma í einkamálum. Stefnanda sé því í lófa lagið að fá dóm um kröfu sína fyrir dómstólum í Englandi og slíkan dóm væri jafnvel hægt að fullnusta á Íslandi. Réttindi stefnanda til að fá dóm um kröfu sína og síðar innheimta hana séu þar með ekki takmörkuð með neinum þeim hætti sem ætti að hafa þau áhrif að horft verði framhjá skýru ákvæði þjónustusamningsins um skilmálana um lögsögu vegna ágreinings aðila.

Krafa um sýknu af kröfu um greiðslu á kr. 2.289.148

Stefndi hafi ráðið stefnanda til að finna hentugt leiguhúsnæði fyrir starfsemi sína og gera leigusamning um slíkt húsnæði. Fyrir slíka vinnu hafi stefndi samþykkt að greiða stefnanda 5% af ársleigu fasteignarinnar. Þar sem fyrir liggi að aldrei hafi komist á leigusamningur á milli stefnda, sem leigutaka, og leigusala um fasteign á Íslandi beri að sýkna stefnda af kröfu um greiðslu á 2.289.148 krónum. Stefnandi sé fyrirtæki, stofnað árið 1993, sem sérhæfi sig í leigumiðlun. Samkvæmt heimasíðu stefnanda annist hann miðlun á atvinnuhúsnæði en „[þ]óknun er einungis greidd ef sölumenn Leigulistans ná árangri, þ.e. finna leigjanda að eigninni“. Af heimasíðu stefnanda megi frekar ráða að innifalið í þóknun vegna leigumiðlunar sé m.a. gerð leigusamnings og allur nauðsynlegur skjalafrágangur við samningagerðina. Samkvæmt gjaldskrá á heimasíðu stefnanda sé oftast miðað við tiltekna prósentu af leigugreiðslum samkvæmt leigusamningi, þ.e. að leigusamningur þurfi að komast á til að stefnandi eigi tilkall til greiðslu. Miðað við framangreint gangi starfsemi stefnanda í grunninn út á árangurstengdar greiðslur vegna leigumiðlunar, þar sem stefnandi geri aðeins kröfu um þóknun náist árangur, þ.e. ef leigjandi finnst að fasteign og leigusamningur er undirritaður. Í stefnu sé því haldið fram að stefnandi hafi talið að greiðsla myndi berast þegar „samkomulag næðist“. Slíkt standist illa skoðun enda sé rekstur stefnanda grundvallaður á árangurstengdum greiðslum fyrir leigumiðlun á húsnæði og stefnda hafi þannig verið í lófa lagið að semja á annan hátt um greiðslu fyrir störf sín hafi hann á einhverjum tíma óttast að samningaviðræður um leigu á húsnæði myndu ekki leiða til fullnægjandi árangurs.

Fyrir liggi Tilboð um leigu (e. Offer for rent), dags. 9. mars 2015. Umrætt tilboð hafi verið undirbúið af stefnanda á milli Byggingarfélags Gylfa og Gunnars hf. sem leigusala og stefnda sem leigutaka. Samkvæmt 8. gr. tilboðsins hafi það verið háð samþykki stjórnar stefnda og ef stjórn stefnda myndi ekki aflétta þeim fyrirvara fyrir 19. mars 2015, þ.e. 10 dögum eftir undirritun þess, myndi tilboðið falla niður á milli aðila og þeir ættu engar kröfur á hendur hvor öðrum. Frekari ítrekun um að tilboðið væri háð samþykki stjórnar stefnda sé handskrifað inn á tilboðið. Í framhaldi af tilboðinu hafi hafist samningaviðræður um endanlega fjárhæð leigu og frágang á leigusamningi en aldrei hafi komið til þess að slíkur samningur væri undirritaður þar sem stjórn stefnda hafi ekki samþykkt undirliggjandi tilboð um leigu líkt og áskilið hafi verið.

Með vísan til skýlauss samkomulags aðila um að stefnandi fengi greidda þóknun sem samsvaraði 5% af tilgreindri ársleigu í leigusamningi, þess að slíkur leigusamningur hafi aldrei verið undirritaður og með almennri hliðsjón af starfsemi stefnanda sem leigumiðlari, sem starfi á grundvelli árangurstengdra greiðslna, verði ekki séð að stefnandi eiga neina kröfu á hendur stefnda til greiðslu á þóknun fyrir störf sín. Beri af þeim sökum að sýkna stefnda af kröfu stefnanda um greiðslu á 2.289.148 krónum.

Varakrafa um sýknu af kröfu um greiðslu á 50.000 evrum Samningurinn hafi verið tímabundinn til þriggja mánaða, þ.e. frá 2. september 2015 til 2. desember 2015. Samkvæmt honum hafi hlutverk stefnanda verið að finna hugsanlegan sérleyfishafa á Íslandi, semja um skilmála við sérleyfishafann, halda utan um viðræður á milli stefnda og sérleyfishafans, sem leiði til undirritunar á sérleyfissamningi við sérleyfishafann. Í samningnum komi skýrlega fram að greiðsla á 50.000 evrum sé háð árangri (e. based on success), þ.e. að eingöngu komi til greiðslu þóknunar nái stefnandi að standa við samningsskuldbindingar sínar. Stefnandi hafi enga milligöngu haft um þann sérleyfissamning sem stefndi hafi undirritað við sérleyfishafa á Íslandi. Stefnandi hafi hins vegar átt í samskiptum við þriðja aðila um hugsanlegan sérleyfissamning en slíkar samningaviðræður hafi ekki borið árangur. Stefnandi hafi aldrei skilgreint Orange Project sem hugsanlegan samstarfsaðila eða sérleyfishafa fyrir starfsemi stefnda á Íslandi. Þvert á móti hafi hann skilgreint Orange Project sem samkeppnisaðila á markaði. Stefndi hafi undirritað sérleyfissamning við Orange Project án aðkomu stefnanda. Stefnandi geti ekki gert kröfu um að stefndi greiði sér tiltekna árangurstengda samningsgreiðslu þegar ljóst sé að skilyrði þjónustusamningsins hafi ekki verið uppfyllt og störf stefnda verið árangurslaus. Því beri að sýkna stefnda af kröfu stefnanda um greiðslu á 50.000 evrum.

Krafa um lækkun dómkrafna stefnanda og lagarök Verði ekki fallist á kröfur stefnda um frávísun og/eða sýknu af kröfum stefnanda geri stefndi kröfu um verulega lækkun á dómkröfum stefnanda. Stefnandi krefjist greiðslu á sanngjörnu endurgjaldi fyrir störf sín á nánar tilgreindu tímabili og vísi til 2. mgr. 77. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, um að leigumiðlara sé óheimilt að taka þóknun af leigjanda fyrir miðlun og gerð leigusamnings, en leigumiðlara sé þó heimilt að áskilja sér sanngjarna þóknun úr hendi leigjanda sé um að ræða sérstaka þjónustu í hans þágu. Slíkur samningur hafi komist á milli aðila þar sem stefndi, sem leigjandi, hafi samþykkt að greiða stefnanda 5% af ársleigu að því gefnu að stefnanda tækist að finna hentugt húsnæði fyrir stefnda á Íslandi. Slíkar tilraunir hafi hins vegar ekki borið árangur og af þeim sökum eigi stefnandi ekki tilkall til greiðslu fyrir störf sín. Þar sem aðilar hafi samið um störf stefnanda geti greiðsluskylda stefnda aðeins grundvallast á slíkum samningi. Mótmælt sé kröfum vegna kostnaðar stefnanda við birtingu stefnu málsins í Englandi og dráttarvaxtakröfu stefnanda. Komi til þess að stefndi verði dæmdur til greiðslu vísist til 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, um að dráttarvextir reiknist frá þeim degi er dómsmál sé höfðað um kröfu.

Til stuðnings kröfum sínum vísi stefndi til almennra reglna samninga og kröfuréttar, m.a. reglna um efndir samninga. Einnig til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, og þá sérstaklega 1. mgr. 24. gr. laga um frávísun og 129. og 130. gr. um málskostnað. Þá vísist einnig til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Niðurstaða

Í máli þessu er óumdeilt að stefnandi tók að sér að finna leiguhúsnæði fyrir stefnda að beiðni hans og krefur stefnandi stefnda í málinu um greiðslu fyrir það. Stefndi telur stefnanda ekki eiga kröfu til þóknunar fyrir þjónustu sína, einkum vegna þess að þjónustan hafi ekki skilað áskildum og umsömdum árangri. Varðandi samning um að finna sérleyfishafa telur stefndi að úrlausn um kröfu stefnanda heyri ekki undir lögsögu íslenskra dómstóla og henni beri að vísa frá dómi.

Stefnandi starfrækir leigumiðlun og skulu leigusalar samkvæmt auglýstum skilmálum stefnanda greiða honum þóknun fyrir að útvega leigutaka að húsnæði í þeirra eigu. Stefnandi byggir á því sem fram kemur í framlögðum tölvuskeytum, að aðilar hafi samið sérstaklega um að stefnandi fengi jafnframt greidda þóknun frá stefnda, leigutaka, en stefndi vísar til þess að greiðsla slíkrar þóknunar hefði verið háð því að samningur kæmist á um leigu stefnda á húsnæði fyrir milligöngu stefnanda. Tilboð um leigusamning fyrir milligöngu stefnanda var samþykkt af starfsmanni stefnda 9. mars 2015 með skýrum fyrirvara um samþykki stjórnar stefnda. Þar segir að tilboðið sé háð endanlegu samþykki stjórnar Regus Group og að hafi Regus ekki aflétt þessu skilyrði með skriflegri tilkynningu þann 19. mars 2015 skuli samningsaðilar, sem voru stefndi og leigusali, ekki vera bundnir af samningnum og geti ekki gert frekari kröfur hvor á hendur öðrum. Stefnandi reiknar kröfu sína um þóknun fyrir leigumiðlun miðað við leigukjör í þessu tilboði og heldur því fram að þar hafi komist á bindandi leigusamningur. Telur hann að stefndi hafi í raun fallið frá fyrirvara um samþykki stjórnar með því að halda áfram samningaviðræðum um leigu húsnæðisins. Fyrir liggur að samþykki stjórnar var ekki veitt og að fyrirvara við samþykki tilboðsins var ekki aflétt innan þess frests sem til þurfti til þess að samþykki tilboðsins yrði bindandi fyrir aðila þess. Stefndi tók aldrei við húsnæðinu sem tilboðið varðaði og frekari viðræður leiddu ekki til þess að samningur yrði gerður. Leigumiðlun stefnanda leiddi því ekki til leigusamnings í þessu tilviki.

Stefnandi kveðst tveimur árum síðar hafa krafist þess með tölvuskeyti, dags. 17. júní 2017, og með kröfubréfum í framhaldi af því, að stefndi greiddi stefnanda þóknun fyrir tilraunir til leigumiðlunar, en gögn um þetta liggja ekki fyrir í íslenskri þýðingu. Þau samskipti aðila sem stefnandi byggir á að feli í sér loforð stefnda um greiðslu þóknunar eru í tölvuskeyti frá 11. maí 2015. Þar svarar starfsmaður stefnda spurningu fyrirsvarsmanns stefnanda um það hvort stefndi greiði venjulega þá þóknun sem leigumiðlun í hverju landi krefjist eða hvort fylgt sé einhverjum verklagsreglum hvað það varði. Svar starfsmanns stefnda var: „Almennt greiðum við 5% af ársleigu fyrir hvern samning.“ Svo sem rakið hefur verið leiddi leigumiðlun stefnanda ekki til þess að leigusamningur kæmist á. Í ljósi þess hvernig samkomulag aðila um forsendur fyrir greiðslu þóknunar var orðað hafði stefnandi sérstakt tilefni til að draga það ekki að koma því á framfæri við stefnda ef hann teldi að þóknun bæri engu að síður að greiða. Það var ekki gert og var stefnda þá rétt að líta svo á að stefnandi viðurkenndi að stefnda bæri ekki að greiða þóknun þar sem tilraunir stefnanda til að koma á leigusamningi hefðu ekki borið tilætlaðan árangur. Stefnandi byggir einnig á því að honum beri laun fyrir vinnu sína í þágu stefnda, en hann hefur engin gögn lagt fram um vinnuframlag sitt. Að öllu framangreindu virtu hefur stefnanda ekki tekist að sýna fram á að hann eigi kröfu til þóknunar úr hendi stefnda vegna samningaumleitana um leiguhúsnæði og verður stefndi sýknaður af þeirri kröfu.

Að því er varðar kröfu stefnanda um að stefndi greiði honum 50 þúsund evrur verður fallist á kröfu stefnda um að henni verði vísað frá dómi. Samningurinn frá 2. september 2015, sem krafan byggir á, liggur aðeins fyrir í málinu á ensku en ekki í íslenskri þýðingu. Þó er augljóst af skjalinu að stefnanda málsins, Leigulistans ehf., er þar hvergi getið, heldur eru aðilar samningsins tilgreindir G-kk-nf Ö. Þ-kk-nf forstjóri og stefndi. Ekki er í gögnum málsins að finna sönnun þess að stefnandi hafi eignast kröfur sem G-kk-nf kynni að eiga samkvæmt samningnum fyrir framsal eða með öðrum hætti. Stefndi byggir kröfur sínar um frávísun eða sýknu þó ekki á þessu atriði og lýsir málsatvikum í greinargerð eins og stefndi hefði samið við stefnanda. Skilmálar sem vísað er til í samningnum og teljast skulu hluti hans liggja að hluta til fyrir í íslenskri þýðingu á dómskjali og kemur þar fram að ensk lög gildi um samninginn og að hann beri að túlka samkvæmt þeim. Einnig að aðilar samþykki óafturkræft að enskir dómstólar hafi lögsögu til að skera úr ágreiningsmálum sem kunni að verða vegna eða í tengslum við samninginn. Aðilar samningsins höfðu því samið um að ágreiningur vegna hans væri undanskilinn lögsögu íslenskra dómstóla. Þegar af þeirri ástæðu er, með vísun til 1. mgr. 24. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991, fallist á kröfu stefnda um að vísa frá dómi kröfu stefnanda sem byggir á þessum samningi.

Að virtu framangreindu og gögnum málsins ber að sýkna stefnda af kröfum stefnanda reistum á þjónustu fyrir leigumiðlun, og vísa frá dómi kröfum reistum á samningi um milligöngu um að semja við sérleyfishafa hér á landi.

Með vísun til 1. mgr. og 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefnanda gert að greiða stefnda 400.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Vísað er frá dómi kröfu stefnanda, Leigulistans ehf., um að stefndi, Regus Group Services Limited, greiði stefnanda 50.000 evrur. Stefndi er sýkn af öðrum kröfum stefnanda. Stefnandi greiði stefnda 400.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf forstjóri og stefndi. Ekki er í gögnum málsins að finna sönnun þess að stefnandi hafi eignast kröfur sem G-kk-nf kynni að eiga samkvæmt samningnum fyrir framsal eða með öðrum hætti. Stefndi byggir kröfur sínar um frávísun eða sýknu þó ekki á þessu atriði og lýsir málsatvikum í greinargerð eins og stefndi hefði samið við stefnanda. Skilmálar sem vísað er til í samningnum og teljast skulu hluti hans liggja að hluta til fyrir í íslenskri þýðingu á dómskjali og kemur þar fram að ensk lög gildi um samninginn og að hann beri að túlka samkvæmt þeim. Einnig að aðilar samþykki óafturkræft að enskir dómstólar hafi lögsögu til að skera úr ágreiningsmálum sem kunni að verða vegna eða í tengslum við samninginn. Aðilar samningsins höfðu því samið um að ágreiningur vegna hans væri undanskilinn lögsögu íslenskra dómstóla. Þegar af þeirri ástæðu er, með vísun til 1. mgr. 24. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991, fallist á kröfu stefnda um að vísa frá dómi kröfu stefnanda sem byggir á þessum samningi.

Að virtu framangreindu og gögnum málsins ber að sýkna stefnda af kröfum stefnanda reistum á þjónustu fyrir leigumiðlun, og vísa frá dómi kröfum reistum á samningi um milligöngu um að semja við sérleyfishafa hér á landi.

Með vísun til 1. mgr. og 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefnanda gert að greiða stefnda 400.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Vísað er frá dómi kröfu stefnanda, Leigulistans ehf., um að stefndi, Regus Group Services Limited, greiði stefnanda 50.000 evrur. Stefndi er sýkn af öðrum kröfum stefnanda. Stefnandi greiði stefnda 400.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf