E-563/2016

Mál þetta, sem þingfest var 23. febrúar 2016, og dómtekið þann 25. maí sl., var höfðað með stefnu birtri 10. febrúar 2016.

Stefnandi er K-kk-nf K-kk-nf A-kk-nf, kt. 000000-0000, Krókabyggð 4, 270 Mosfellsbæ.

Stefndi er S-kk-nf S. W-kk-nf, kt. 000000-0000, Ásholti 22, 105 Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða stefnanda 2.538.464 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, nánar tiltekið 1. mgr. 6. gr., af stefnufjárhæðinni frá 8. febrúar 2016 til greiðsludags. Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi, þ.m.t. kostnað vegna matsgerðar samkvæmt framlögðum reikningum dómkvaddra matsmanna.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum er þess krafist að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað að skaðlausu.

I

Þann 9. júlí 2010 var undirritaður kaupsamningur um fasteignina Krókabyggð 4 í Mosfellsbæ, fastanúmer 208-3903, þar sem stefnandi var kaupandi fasteignarinnar en stefndi seljandi. Umsamið kaupverð var 26.700.000 króna.

Í stefnu segir að kaupandi hafi skoðað eignina þann 18. júní 2010 ásamt systur sinni. Við þá skoðun hafi stefndi haft að orði að eignin væri öll nýyfirfarin. Sérstaklega hafi stefndi nefnt að nýbúið væri að mála þak og setja nýja þakglugga og komi fram í söluyfirliti: „Nýir þakgluggar yfir rislofti“.

Stefndi segir í greinargerð sinni að rétt sé að skoðun hafi farið fram þann 18. júní 2010 en stefnandi hafi einnig skoðað eignina öðru sinni þann 19. júní 2010, og þá hafi stefnandi í það minnsta haft með sér einn sérfróðan aðila sem hafi metið eignina.

Nánar segir í stefnu að stefnandi hafi búið í eigninni frá afhendingu hennar við undirritun kaupsamnings. Þann 17. maí 2015 eða tæpum fimm árum eftir afhendingu hafi stefnandi fundið mikla fúkkalykt í húsinu eftir að hafa verið að heiman í nokkra daga. Við nánari skoðun hafi komið í ljós lekamerki í geymslu undir súð. Hafi steinull verið fjarlægð úr þremur sperrubilum og þá komið í ljós mikil bleyta og myglumyndun. Hafi stefnandi fengið G-kk-þf H-kk-þf, byggingarfræðing og húsasmíðameistara, til að skoða ástand eignarinnar og orsakir lekans. Samkvæmt ástandsskýrslu hans dags. 1. júní 2016 munu hafa komið í ljós töluverðar skemmdir vegna leka frá þakglugga. Þannig hafi frágangur glerísetningar og áfellna á glugga ekki verið með réttum hætti.

Stefnda var sent bréf af lögmanni stefnanda þann 4. júní 2015 og leitað eftir afstöðu hans til skoðunar G-kk-ef H-kk-ef og hvort stefndi myndi fallast á að gera úrbætur. Með tölvupósti frá dóttur stefnda, dags. 17. júní 2015, kom svar við framangreindu bréfi, þar sem meðal annars kemur fram að stefndi hafi sjálfur með aðstoð lærðs húsasmíðameistara skipt um gler í þakglugga áður en húsið var selt. Jafnframt kemur fram í tölvupóstinum að stefnanda hafi verið boðið að fara upp á þak með smiði til að kynna sér ástand þaksins og þakglugga og hafi sérstaklega verið bent á að þakið væri með litlum vatnshalla. Stefndi viðurkenndi ekki bótaskyldu. Í framlögðum tölvupósti frá byggingarfulltrúa Mosfellsbæjar, dags. 29. mars 2016 kemur fram að vatnshallinn sé 21,3 gráður.

Stefnandi óskaði þann 19. júní 2015 eftir dómkvaðningu tveggja matsmanna. Voru þeir P-kk-nf B-kk-nf, byggingarverkfræðingur og húsasmíðameistari, og G-kk-nf M-kk-nf, byggingarverkfræðingur og húsasmiður, fengnir til verksins. Í matsbeiðni var óskað eftir því að matsmenn myndu meta efnislega sjö atriði: 1. Af hverju stafa skemmdir sem komið hafa fram vegna leka í þakglugga? 2. Var faglega að verki staðið eða ábótavant á annan hátt að því að setja í gler í þakglugga? 3. Hvaða úrbóta er þörf vegna raka og myglu í þakvið, sperrum, loftplötum og fleira? 4. Hvaða þörf er á úrbótum í barnaherbergi fyrir neðan geymslur? 5. Mat á ástandi rafmagnslagna í lofti og veggjum í kringum það svæði sem leka hefur orðið vart. 6. Mat á því hvort nauðsynlegt sé að gera ráðstafanir vegna ólyktar. 7. Mat á því hvort mygla eða sveppir hafi myndast í íbúðinni og hvernig sé hægt að eyða því úr húsinu. Í öllum matsliðum var óskað eftir kostnaðarmati. Heildarkostnaður endurbóta var í matsgerð metinn alls 2.538.464 krónur.

Í niðurstöðu matsgerðar segir nánar um matsliði 1 og 2 að frágangur áfella umhverfis þakglugga sé að mati matsmanna meginorsök skemmda á sperrum og þakklæðningu hússins þar sem vatn hafi ekki átt greiða leið niður á þakjárnið og hafi auðveldlega getað runnið undir neðstu áfellu neðst á gleri og á bak við aðra áfellu sem liggi ofan á bárujárni og upp undir glugga. Um matslið 3 segir að ástæða fyrir raka í þaki sé ófullnægjandi frágangur á þakglugga en einnig ófullnægjandi loftun í þaki neðan við þakglugga. Um matslið 4 kom fram að matsmenn telji að vatn hafi lekið inn við þakglugga niður eftir rakasperru í lofti, niður á gólf í geymslulofti og að lokum niður í loft yfir barnaherbergi. Rakaskemmdir og ummerki eftir myglu séu því rakin til leka í þakglugga. Um matslið 5 kom fram að ekki væri nauðsynlegt að endurnýja raflagnarör eða raflagnir en við endurnýjun á loftum og þaki sé samt óhjákvæmilegt að gera ráðstafanir til að koma rörum fyrir að nýju. Um matslið 6 kom fram að greina mætti fúkkalykt og telji matsmenn að mála þurfi húsið að innan til að hreinsa og fjarlægja lykt úr húsinu. Um matslið 7 segir að sjá megi ummerki um myglu og fúa í þaki umhverfis þakglugga sem hafi náð að breiða úr sér út yfir millivegg en einnig hafi mygla myndast í hluta loftefnis í stofu auk þess sem svarta bletti mátti sjá í lofti barnaherbergis sem matsmenn telja vera myglu. Matsmenn töldu ekki ástæðu til að láta rannsaka tegund myglunnar, enda skipti ekki máli hverrar tegundar myglan sé.

Matsmenn skiluðu skýrslu sinni í desember 2015. Lögmanni stefnda var sent bréf af lögmanni stefnanda þann 8. janúar 2016 þar sem stefnda voru veittir 14 dagar til þess að greiða og ganga til uppgjörs á kostnaði í samræmi við matsgerð. Stefndi hefur hafnað bótaskyldu og sættir hafa reynst árangurslausar.

Í málinu liggja fyrir, auk nefndra gagna, afrit kauptilboðs, kaupsamningur og afsal um fasteignina, Krókabyggð 4 í Mosfellsbæ og reikningar matsmanna.

II

Stefnandi byggir kröfu sína einkum á því að fasteignin hafi við afhendingu verið haldin verulegum göllum, sbr. 1. mgr. 20. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 í skilningi fasteignakauparéttar, en skv. söluyfirliti hafi verið fullyrt að nýir þakgluggar hafi verið settir yfir rislofti. Þær sérstöku upplýsingar stafi frá stefnda sjálfum og þeim sem hafi komið fram fyrir hans hönd við sölu fasteignarinnar. Einnig hafi stefndi sjálfur haldið því fram að eignin væri í „toppstandi“ og öll „nýyfirfarin“. Þessar ábyrgðaryfirlýsingar stefnda hafi reynst rangar og beri stefndi hlutlæga ábyrgð á þeim skv. 27. fasteignakaupalaga. Eignin hafi því reynst gölluð við afhendingu og uppfylli tjónið skilyrði 18. gr. fasteignakaupalaga um að rýra verðmæti hennar svo nokkru varði. Sá galli hafi ekki verið sýnilegur við skoðun og ekki verið mögulegt fyrir kaupanda að átta sig á honum fyrr. Samkvæmt framansögðu eigi stefnandi rétt á skaðabótum skv. 1. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga, ekki bara bótum vegna alls beins tjóns, heldur einnig annars tjóns sem rekja megi til framangreinds galla, svo sem húsgagna, innréttinga og fleira, sbr. d-lið 59. gr. fasteignakaupalaga.

Jafnframt telur stefnandi að stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með óforsvaranlegri viðgerð á þakglugga sem hann hafi sjálfur framkvæmt ásamt smiði og því geti tjónið verið bótaskylt jafnvel þótt það teljist ekki ná gallaþröskuldi 2. málsliðar 18. gr. fasteignakaupalaga auk þess sem fyrir liggi yfirlýsing stefnda um nýja þakglugga sem komi fram á söluyfirliti. Hafi sá frágangur reynst óforsvaranlegur og ekki í samræmi við fagmannleg vinnubrögð og beinlínis leitt til þess leka sem hafi valdið tjóninu og hafi það verið staðfest í framlagðri matsgerð sem hafi ekki verið hnekkt. Stefndi hafi því vitað um hinn leynda galla og ef upplýst hefði verið um hann, hefði það haft áhrif á kaupverð fasteignarinnar.

Stefnandi telur að stefndi beri ábyrgð á röngum upplýsingum skv. 27. gr. fasteignakaupalaga. Í samræmi við 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga eigi stefnandi rétt á bótum fyrir allt óbeint tjón sem hann hafi orðið fyrir, sbr. 59. gr. sömu laga, þ. á. m. kostnað við ástandsskoðun og kostnað við dómkvatt mat auk tjóns á fasteigninni sjálfri, innréttingum og lausafé og gerð er sú krafa að bætur fyrir beint og óbeint tjón verði dæmdar að álitum dómsins.

Dráttarvaxtakrafa stefnanda er byggð á 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og miðar upphaf dráttarvaxta við þann dag þegar einn mánuður var liðinn frá því að matsgerð lá fyrir og krafa var gerð um greiðslu bóta.

Stefnandi vísar um málskostnaðarkröfu sína til 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og er gerð sérstök krafa um greiðslu þóknunar matsmanna skv. framlögðum reikningum, samtals að fjárhæð 896.000 krónur.

III

Stefndi byggir kröfu sína um sýknu á því að stefnandi hafi ekki uppfyllt ríka skoðunarskyldu sína skv. 2. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga. Stefnandi geti ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Hafi stefnandi verið upplýstur um að þak væri með litlum vatnshalla og á því lægi oft snjór og klaki. Stefnanda hafi því mátt vera ljóst að sérstök ástæða hafi verið til að skoða þakið, annaðhvort við skoðun fyrir kaup eða fljótlega á eftir. Það hafi stefnandi ekki gert þrátt fyrir að stefndi hafi skorað á hann að fara upp á þak og bent honum á stiga sem hægt hefði verið að nota. Þá hafi eignin verið tóm og því hefði stefnandi átt auðvelt með að skoða eignina auk þess sem stefndi hefði upplýst að hann hefði skipt um gler í þakglugga sem hefði átt að leiða til þess að stefnandi myndi skoða hann sérstaklega.

Stefndi heldur því fram að stefnandi hafi ekki skoðað fasteignina einu sinni heldur tvisvar. Í seinna skiptið þann 19. júní 2015 og þá hafi verið með stefnanda þrír aðrir þ. á. m. einn sérfróður maður. Þá telur stefndi að ósannað sé að gallinn hafi verið fyrir hendi við afhendingu eignarinnar og skeri matsgerðin ekki úr um það eða hvaða áhrif þær upplýsingar hefðu haft á kaupverð eignarinnar ef þær hefðu legið fyrir.

Stefndi vísar einnig til þess að stefnandi hafi ekki upplýst um meintan galla fyrr en fjórum árum og ellefu mánuðum eftir að hann fékk eignina afhenta, en réttur til þess fyrnist á fimm árum sbr. 2. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaganna. Hins vegar glati stefnandi rétti til bera fyrir sig vanefnd ef hann hefur ekki tilkynnt stefnda um gallann innan sanngjarns frests eftir að hann mátti verða hans var og verði í því sambandi að miða við eðli og umfang gallans. Ósennilegt sé að stefnandi hafi ekki orðið gallans var fyrr miðað við umfang hans og eins og lýst væri í matsgerð. Megi ætla að stefnanda hafi verið gallinn ljós mun fyrr og hefði honum borið að tilkynna hann innan sanngjarns frest skv. 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga. Verði að meta stefnanda það til tómlætis að hafa ekki gert það.

Þá hafi stefnandi einnig breytt geymslurými í rislofti sem hafi orsakað ónóga loftræstingu auk þess sem stefnandi hefði þá átt að sjá þann mikla leka sem hann telji að hafi ávallt verið til staðar. Auk þessa verði að horfa til þess að kítti og þéttiefni þurfi endurnýjunar við, sérstaklega þar sem þakhalli sé lítill. Ljóst megi vera að stefnandi hafi aldrei farið upp á þak né sinnt viðhaldi á þaki fasteignarinnar.

Stefndi telur að yfirlýsing um nýja þakglugga í söluyfirliti verði ekki metin honum til sakar. Ekki sé um að ræða sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu heldur sé um að ræða almenna lýsingu eignar og eigi 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga því ekki við.

Stefndi telur að sé miðað við kaupverð fasteignarinnar og þann kostnað sem fram komi í matsgerð um endurbætur, sé aðeins um að ræða 9,5% af verði eignarinnar. Miðað við aldur fasteignarinnar, en hún hafi verið byggð árið 1989, verði ágallinn ekki talinn hafa rýrt verðmæti fasteignarinnar svo mikið að 2. málsliður 18. gr. fasteignakaupalaga eigi við, enda nái gallinn ekki 10% af kaupverði hennar. Þá verði að horfa til 15% óvissuþáttar í matsgerð sem ekki hafi verið gerð fyllilega grein fyrir.

Um varakröfu sína um lækkun á kröfum stefnanda telur stefndi að honum verði ekki gert að greiða allan þann kostnað sem hafi orðið á fimm árum eftir að hann seldi eignina. Stefnanda hafi borið að veita eigninni athygli og viðhald og hefði mátt verða gallans fyrr var miðað við það sem áður hefur komið fram um umfang hans og það sem upplýst sé um þakhalla.

Kröfu stefnanda um að dómurinn meti óbeint tjón telur stefndi að beri að hafna sem of seint fram kominni.

Kröfu sína um málskostnað styður stefndi við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr. og er hann lagður í mat dómsins.

IV

Málsaðilar eru sammála um að stefnandi hafi skoðað eignina þann 18. júní 2015 um miðnæturbil ásamt stefnda. Hafi stefndi upplýst að nýlega hefðu farið fram ýmsar endurbætur á fasteigninni, svo sem á parketi og eldhúsinnréttingu auk þess sem eignin hefði verið máluð. Upplýsti stefndi fyrir dómi að við þá vinnu hefði ekki verið viðhaft neitt fúsk. Þá upplýsti stefndi að hann sjálfur ásamt kunningja sínum, lærðum húsasmíðameistara, hefði skipt um gler í þakglugga þar sem glerið hefði verið sprungið. Stefnandi bar í sinni skýrslu fyrir dómi að stefndi hefði upplýst um að „ekkert fúsk“ hafi verið við endurbætur og hafi stefnandi sérstaklega spurt stefnda um þakgluggann og hafi stefndi upplýst að skipt hefði verið um þakgluggann vegna smá leka.

Matsgerð málsins um að framangreind viðgerð á þakglugga hafi verið orsök lekans inn á þak fasteignarinnar hefur ekki verið mótmælt. Stefndi bar sjálfur fyrir dómi að hann hafi ekki vitað af því að viðgerðin hafi ekki verið alveg rétt gerð fyrr en eftir skoðun matsmanna.

Í skýrslu fyrir dómi bar vitnið P-kk-nf B-kk-nf matsmaður að hann gæti fullyrt að lekinn hafi verið til staðar þegar fasteignin var seld stefnanda, miðað við ástand timburs í þaki. Vitnið G-kk-nf M-kk-nf matsmaður bar fyrir dómi að allar líkur væru á því að lekinn hafi byrjað þegar gert var við þakgluggann. Hafi áfellan fyrir neðan glerið gengið upp á glerið og því verið átt við hana við þá viðgerð og augljóst hefði verið að lekinn hefði komið með þeirri áfellu. Með vísan til framangreinds telst að mati dómsins sannað að galli sá sem var í þakglugga, sem leiddi til þess að með honum lak inn á þak fasteignarinnar, hafi verið til staðar þegar eigendaskiptin og afhending fasteignarinnar áttu sér stað 9. júlí 2010.

Stefndi byggir á því að lítill þakhalli fasteignarinnar hefði átt að gefa stefnanda sérstaka ástæðu til að skoða þak og þakglugga. Í málinu liggur fyrir tölvupóstur frá byggingarfulltrúa Mosfellsbæjar um að vatnshalli á þaki fasteignarinnar sé 21,3 gráður. Sérfróðir meðdómendur hafa bent á að samkvæmt byggingarreglugerðum, bæði núverandi og þeirri sem var í gildi þegar fasteignin var byggð, þá sé við það miðað þar sem bárujárn er á þökum, eins og eigi við í þessu tilfelli, að þakhalli sé ekki undir 14 gráðum. Miðað við það er þakhalli fasteignarinnar töluvert meiri en reglur kveða á um sem lágmark. Stefndi hefur ekki lagt fram nein gögn til stuðnings þeirri málsástæðu að þakhalli fasteignarinnar sé óvenjulítill. Með vísan til framangreinds er ekki hægt að fallast á þá málsástæðu stefnda að þakhalli fasteignarinnar hafi verið óvenju lítill sem hefði átt að leiða til aukinnar skoðunar- og eftirlitskyldu að hálfu stefnanda.

Stefnandi bar að stefndi hafi boðið honum að fara upp á þak fasteignarinnar þegar skoðun fór fram. Stefnandi fór ekki upp á þakið í það skiptið en kveðst hafa farið síðar um sumarið og þá ekki séð neitt athugavert. Í málinu liggur ekki annað fyrir en að stefnandi hafi enga sérþekkingu á sviði fasteigna eða viðhaldi þeirra og í framburði matsmannsins P-kk-ef B-kk-ef kom fram að hann hefði séð gallann sem fagmaður. Ekkert í málinu styður frekar framburð stefnda um að stefnandi hafi komið þann 19. júní 2015 ásamt þremur öðrum þar af einum smiði, og skoðað fasteignina. Verður ekki fullyrt að stefnandi hefði mátt sjá gallann á þakglugganum. eða að stefnanda hafi borið að skoða þakgluggana sérstaklega skv. framangreindu.

Í framlögðu söluyfirliti um fasteignina segir meðal annars: „Nýir þakgluggar yfir risloftinu.“ Upplýsingar þessar stafa frá seljanda og með þeirri yfirlýsingu hefur stefndi að mati dómsins ábyrgst ástand þakglugga sem nýja. Þá verður einnig talið að stefndi geti ekki byggt rétt á því að stefnandi hafi ekki sinnt viðhaldi á nýjum þakgluggum á innan við fimm árum. Er því ekki fallist á það með stefnda að stefnanda hafi borið að skoða þakgluggana sérstaklega.

Þá er ekki hægt að fallast á þá málsástæðu stefnda að með því að gera breytingar á geymslulofti hafi það valdið ónógri loftræstingu. Liggur ekkert fyrir um það í málinu og þá verður heldur ekki séð hverju sú breyting hefði átt að breyta varðandi þann leka sem var á þakglugga eða loftun í þaki sem kemur að utan.

Á því er byggt að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti og hafi hann, miðað við umfang gallans, átt að verða hans var mun fyrr. Stefnandi tilkynnti stefnda um gallann með bréfi tæpum fjórum árum og ellefu mánuðum eftir afhendingu eignarinnar og tilkynnti hann því innan þeirra fimm ára sem ákvæði 2. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaganna miða við sem tímamark í þeim efnum. Stefndi bendir á að í skýrslu matsmannsins G-kk-ef M-kk-ef fyrir dómi hafi komið fram að hann teldi að stefnandi hefði hugsanlega átt að sjá lekann fyrr. Í stefnu segir, að þegar geymsla á rislofti hafi verið rýmd eftir að stefnandi hafði fundið fúkkalykt, hafi greinilega mátt sjá lekamerki úr lofti og þegar skápur hafi verið tekinn frá í barnaherbergi hafi mátt sjá bleytu og myglumyndun við loft. Búið var að rífa burt loftklæðningu í geymslu þegar vettvangsskoðun fór fram. Hins vegar er það rými að mestu lokað og það lágt til lofts að það þurfti að skríða á fjórum fótum til að fara þar inn. Hefur því verið erfitt að sjá ummerki í lofti, sérstaklega ef mikið af munum hefur verið þar inni. Að mati dómsins verður ekki fullyrt að ummerki sem voru á rislofti eftir að það var tæmt af munum og ummerki í lofti í barnaherbergi eftir að skápur var færður til hafi átt að vera stefnanda ljós fyrr, enda er umfang afleiðinga gallans að mestu bundið við þakefni og kom í ljós eftir að klæðning var rifin frá.

Samkvæmt framangreindu er ekkert í málinu fram komið um að stefnanda hefði átt að vera gallinn ljós fyrr. Verður við það að miða að stefnandi hafi uppgötvað gallann eftir miðjan maí 2015 og tilkynnt stefnda um skoðun G-kk-ef H-kk-ef byggingarfræðings þann 4. júní 2015. Er því ekki hægt að fallast á það með stefnda að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti.

Með vísan til framangreinds telst að mati dómsins sannað að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 1. málsliðar 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 á því tímamarki sem áhættan fluttist yfir til stefnanda, sbr. 1. mgr. 20. gr. fasteignakaupalaga. Hafi eðli gallans verið þannig að það tók langan tíma að hans yrði vart. Þá telst stefndi, með þeim upplýsingum sem fram koma í söluyfirliti um nýja þakglugga, hafa tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum glugganna skv. 2. mgr. 20. gr. fasteignakaupalaga. Hafi þær upplýsingar síðan reynst rangar, sbr. 2. málslið 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga, og ætla verður að hefðu þær upplýsingar legið fyrir, hefðu þær haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings um eignina. Auk þess verður talið að framangreind lýsing á nýjum þakgluggum komi í veg fyrir að stefndi geti borið fyrir sig gallaþröskuld skv. 2. málslið 18. gr. fasteignakaupalaga. Er því ekki fallist á að sýkna beri stefnda af kröfum stefnanda.

Í matsgerð er tjón stefnanda metið á 2.207.360 krónur, auk þess sem „annað og ófyrirséð“ er metið sem 15% af kostnaði eða 331.104 krónur. Stefndi mótmælti framangreindum 15% sem órökstuddum. Í skýrslu fyrir dómi voru matsmenn beðnir um að gera grein fyrir þessum kostnaði. Í svörum þeirra kom fram að við áætlanagerð væri gert ráð fyrir óvissum kostnaði sem gæti orðið hærri en hann gæti einnig orðið lægri. Ekki er hægt að fallast á að stefnda verði gert að greiða framangreind 15% eða 331.104 krónur í skaðabætur, enda krafan órökstudd skv. framangreindu.

Niðurstöðum matsgerðar hefur ekki verið hnekkt að öðru leyti og telst stefnandi því eiga rétt á skaðabótum úr hendi stefnda vegna tjóns á fasteigninni skv. 1. og 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga, eins og tjónið er tilgreint í matsgerð að fjárhæð 2.207.360 krónur með dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði.

Stefnandi krefst þess að dómurinn meti óbeint tjón hans og dæmi það að ályktum. Stefndi mótmælti þeirri kröfu sem of seint fram kominni. Kröfunnar er getið í stefnu í málsástæðum. Kemur fram að þar eigi undir allur kostnaður og tjón sem varð á innréttingum og lausafé. Vísar stefnandi til 43. gr., sbr. d-lið 59. gr. fasteignakaupalaga. Í d-lið 59. gr. segir að óbeint tjón sé tjón sem rekja megi til skemmda á öðru en fasteigninni sjálfri svo og hlutum sem notaðir eru í beinu sambandi við hana eða fyrirhuguð afnot hennar. Matsmenn voru spurðir fyrir dómi hvort sýni hafi verið tekin úr húsgögnum til að meta hvort þau hafi verið smituð af myglu og báru þeir að svo hafi ekki verið gert. Ekki liggja fyrir aðrar upplýsingar um hvaða óbeina tjóni stefnandi hefur orðið fyrir og er því óhjákvæmilegt annað en að sýkna stefnda af kröfu um tjón samkvæmt d-lið 59. gr. fasteignakaupalaga.

Eftir úrslitum málsins ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað. Kostnaður af matsgerð nam samtals 896.000 krónum sem stefnda verður gert að greiða. Við ákvörðun málskostnaðar verður að öðru leyti litið til umfangs málsins og höfð hliðsjón af málskostnaðaryfirliti lögmanns stefnanda. Ákveðst málskostnaður í heild samkvæmt framangreindu 2.690.000 krónur.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan sem dómsformaður ásamt meðdómsmönnunum B-kk-þgf G-kk-þgf byggingarverkfræðingi og H-kk-þgf S-kk-þgf, byggingartæknifræðingi og húsasmíðameistara.

Dómsorð

Stefndi, S-kk-nf S. W-kk-nf, greiði stefnanda, K-kk-þgf K-kk-þgf A-kk-þgf, 2.207.360 krónur ásamt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 8. febrúar 2016 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 2.690.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf