E-1865/2022

1. Mál þetta, sem dómtekið var 19. janúar 2023, er höfðað 25. apríl 2022 af A-kk-þgf N-kk-þgf V-kk-þgf, [...], og dánarbúi V-kk-ef N-kk-ef G-kk-ef, [...], Reykjavík, gegn 101 fasteign ehf., Ármúla 23, Reykjavík.

2. Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða A-kk-þgf N-kk-þgf V-kk-þgf 2.047.146 krónur ásamt dráttarvöxtum skv.1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. ágúst 2021 til greiðsludag sog til að greiða dánarbúi V-kk-ef N-kk-ef G-kk-ef 9.570.854 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 8. ágúst 2021 til greiðsludags. Þá er af hálfu stefnenda krafist málskostnaðar.

3. Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda en til vara að kröfur þeirra verði lækkaðar verulega. Þá er þess krafist að stefnendur verði dæmdir in solidumtil greiðslu málskostnaðar.

Helstu málavextir

4. Á árinu 2019 auglýsti stefndi fasteignina að X, Reykjavík, til sölu með atbeina fasteignasölunnar Miklaborg. Í húsinu, sem byggt var árið 1935, eru skráðar þrjár íbúðir. Samkvæmt söluyfirlitum sem liggja fyrir var ásett verð íbúðar í kjallara/á jarðhæð 42.000.000 króna, íbúðar á 1. hæð 75.500.000 krónur og íbúðar á 2. hæð 79.500.000 krónur. Ásett verð allrar eignarinnar var því 197.000.000 króna, en á árinu 2017 hafði húseignin verið auglýst öll til sölu á 211.000.000 króna. Í söluyfirlitum er að finna samhljóða texta þess efnis að húsið sé glæsilegt íbúðarhúsnæði á besta stað í bænum, vatns- og frárennslislagnir, auk raflagna, séu endurnýjaðar að hluta. Þá segir að starfsmanni fasteignasölunnar hafi ekki verið bent sérstaklega á galla af eigninni.

5. Feðgarnir A-kk-nf N-kk-nf V-kk-nf og V-kk-nf N-kk-nf G-kk-nf, hvers dánarbú er stefnandi málsins ásamt stefnanda A-kk-þgf, gerðu stefnda kauptilboð í íbúð kjallara/jarðhæðar og íbúð 1. hæðar 26. júní 2019. Hljóðaði tilboðið upp á 102.000.000 króna og var tekið fram að aðilar hefðu kynnt sér söluyfirlit og skoðaðist það sem hluti af tilboðinu. Var gert að skilyrði að stefnendur fengju forkaupsrétt að íbúð efstu hæðar hússins sem þá hafði ekki verið sett á sölu. Tveir kaupsamningar voru gerðir í kjölfarið milli aðila. Með kaupsamningunum, dags. 5. júlí 2019, keypti stefnandi A-kk-nf íbúðina í kjallara/á jarðhæð á 42.000.000 króna og V-kk-nf keypti íbúðina á 1. hæð á 60.000.000 króna. Með kaupsamningi, dags. 28. ágúst 2019, festi V-kk-nf kaup á íbúðinni á 2. hæð fyrir 73.000.000 króna. Samkvæmt kaupsamningunum skyldi afhending allra íbúðanna fara fram 1. september 2019 sem mun hafa gengið eftir að öðru leyti en því að afhending íbúðar á 1. hæð fór fram 5. þess mánaðar. Afsöl vegna íbúðar í kjallara/á jarðhæð og íbúðar á 1. hæð eru frá 18. október 2019, en afsal í búðará 2. hæð er frá 11. febrúar 2021.

6. Gögn málsins bera með sér að í septembermánuði 2019, í kjölfar afhendingar eignanna, hafi komið upp ósætti milli aðila vegna raka í geymslum í kjallara og frágangs þaks og tókst ekki að jafna ágreininginn. Leitaði V-kk-nf til byggingafræðings sem útbjó ástandsskýrslu og kostnaðaráætlun sem dagsett er í mars 2020. Taldi byggingafræðingur leka vera á nokkrum stöðum inn í kjallara hússins, niðurfall á suðurhlið vera stíflað og eitthvað athugavert vera við drenlögn, eins væri niðurfall við bakhurð og niðurfall á svölum efstu hæðar, þ. e. 2. hæðar, stíflað þannig að í rigningum flæddi inn með bakhurðinni og svalahurðinni. Enn fremur að á þeirri hæð væri leki gegnum norðurvegg bak við höfðagafl rúm sog væri íbúðin ekki útleiguhæf í því ástandi. Málning á innveggjum tveggja efri hæðanna, þ. e. 1. og 2. hæð, hefði flagnað og væri laus á stórum köflum, auk þess sem frágangur rafmagns í töflu í kjallara væri ekki í lagi. Loks tiltók byggingafræðingurinn að þrír þakgluggar hefðu að sögn V-kk-ef verið fjarlægðir eftir undirskrift kaupsamnings án hans samþykkis. Lagði byggingafræðingurinn til úrbætur og mat kostnað við þær 13.472.250 krónur. Af hálfu stefnenda var með bréfum, dags. 18. maí og 15. júní 2020, krafist afsláttar af kaupverði eignanna á grundvelli ástandsskýrslunnar og kostnaðaráætlunarinnar. Var vísað til þess að í söluyfirlitum hefði ekki verið vikið að neinum göllum.

7. Stefndi hafnaði greiðsluskyldu að mestu og í kjölfarið fóru stefnendur fram á dómkvaðningu matsmanns með matsbeiðni 16. júní 2020. Var A-kk-nf E-kk-nf, byggingafræðingur og húsasmíðameistari, kvaddur til starfans 4. september 2020 af Héraðsdómi Reykjavíkur. Efnisleg umfjöllun hans var í 10 liðum og í viðauka við matsgerð er að finna kostnaðarmat vegna úrbóta við þá níu fyrstu.

8. Í matslið 1, sem laut að leka eða raka í húsinu, var það niðurstaða matsmanns að ummerki um raka á norðurvegg á 2. hæð hússins væru tilkomin vegna uppröðunar húsmuna í rýminu, einnig að ummerki um raka við norðausturhorn hússins á sömu hæð væru ekki nýtilkomin og væri óvíst af hvað völdum hann væri, en rakamæling sýndi ekki raka þar við. Þá var það niðurstaða hans að raki/vatn ætti leið inn um útveggi kjallara undir yfirborði lóðar og inn um steypta plötu sem gengi út fyrir hitakompu, en platan væri óeinangruð og því hætta á rakaþéttingu neðan við hana. Þyrfti að leggja dren og leggja takkadúk á veggi undir yfirborði lóðar en kostnaður við þetta var metinn undir matslið 2. Enn fremur væri það mat matsmannsins að aukin hætta væri á leka í kjallara þar sem þakniðurfallsrör væri ekki tengt við fráveitulögn. Væri það og mat matsmanns að leki kæmi fram undir útitröppum, bæði við norður- og suðurhlið og væri það að rekja til ástands á yfirborði trappanna, og þéttingum við steypuskil. Ummerki um raka í eldhúsi í kjallara tengdust lekanum frá tröppum á norðurhlið. Tók matsmaður fram að hann gæti ekki metið hvort lekaskemmdir hefðu verið til staðar við afhendingu eignarinnar 1. september 2019. Taldi matsmaður kostnað við úrbætur, þ. e. lagfæringar trappa að norðan- og sunnanverðu, asfaltpappa og einangrun yfir útskot og málun veggja í kjallara, nema 2.931.800 krónum, og hafði þá ekki verið tekið tillit til frádráttar virðisaukaskatts vegna vinnu.

9. Undir matslið 2 var fjallað um drenlagnir og komst matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að slíkar lagnir væru ekki umhverfis húsið, en ekki hefðu verið gerðar kröfur um það á byggingartíma hússins. Taldi matsmaður að leggja þyrfti drenlagnir með tilheyrandi frágangi til að koma í veg fyrir raka/leka inn í kjallara hússins eins og fjallað hefði verið um í lið 1. Þakniðurfallsrör við suðvesturhorn hússins væri ekki tengt við fráveitulögn en frágangur niðurfalls við kjallara-tröppur væri eðlilegur og fullnægjandi þótt gæta þyrfti þess að niðurfallið stíflaðist ekki og hreinsa það þegar von væri á hláku. Útihurðin þar væri gömul og óþétt og líklegt að læki inn um hana þegar vatn næði að safnast fyrir á pallinum fyrir framan hana. Kostnað úrbóta vegna þessa taldi matsmaður vera 5.309.800 krónur án þess að tillit væri tekið til frádráttar virðisaukaskatts vegna vinnu, en þar af var kostnaður vegna lagfæringar á niðurfallsröri metinn 40.400 krónur og vegna þéttinga á útihurð 35.400 krónur.

10. Matsmaður taldi undir matslið 3 frágang svala vera fullnægjandi og í samræmi við það sem ætla mætti í 86 ára gömlu húsi, en hreinsa þyrfti svalagólf reglulega og sérstaklega þegar von væri á vatnsveðri eða hláku, ella væri ekki ólíklegt að vatn gæti farið inn um svalahurðir. Engin ummerki væru um mikinn leka inn um svalahurðir en ekki væri óeðlilegt að endurnýja þéttilista og gera við botnkarm hurða. V æri kostnaður við það 135.600 krónur án tillits til frádráttar virðisaukaskatts vegna vinnu.

11. Um matslið 4, þar sem spurt var um ástand innveggja og gólfefna, tók matsmaður fram að hann hefði ekki möguleika á að meta umfang eða ástæðu á losi á málningu þar sem búið hefði verið að endurmála og ekki hefðu komið fram frekari skemmdir þar, auk þess sem þar væru engin ummerki um raka eða leka. Matsmaður taldi að lekið hefði frá sturtuklefa í herbergi eða íbúð á 2. hæð sem hefði skemmt bæði hluta milliveggjar og gólfefni. Þyrfti að gera við þetta og mála að nýju. Þá þyrfti að endurnýja gólfdúk í kjallara vegna leka. Kostnaður við þessar úrbætur samanlagt væri 945.000 krónur, þar af 384.000 krónur vegna gólfdúks, og hafði þá ekki verið tekið tillit til frádráttar virðisaukaskatts vegna vinnu.

12. Hvað varðaði rafmagnstöflu kvað matsmaður undir matslið 5 frágang hennar fullnægjandi og faglegan þótt merkja þyrfti lekaliða og setja upp lista yfir lekaliða og rofa, en kostnaður við það næmi 67.000 krónum með virðisaukaskatti.

13. Kostnað við lagfæringu á þéttingu salernisskálar mat matsmaður undir matslið 6 sem 51.200 krónur með virðisauka skatti, en matsmaður taldi ástæður þess að vatn seytlaði undan salernis-skál þær að fóðringar tenginga milli salernis og fráveitulagna gæfu sig með tímanum.

14. Í matslið 7 var það niðurstaða matsmanns að tveir gluggar hefðu verið fjarlægðir úr risi hússins, en það fylgir íbúðinni á 2. hæð, og væri kostnaður við að setja slíka glugga í að nýju 572.000 krónur án þess að tillit væri tekið til frádráttar virðisaukaskatts vegna vinnu.

15. Um loftun þaks, matslið 8, kvað matsmaður ekki að merkja að við endurnýjun á þakklæðningu og loftpappa hefði loftrásum verið breytt en hann gæti ekki greint hvort túða sem hefði verið fjarlægð hefði verið hluti af loftun þaksins. Allt að einu var það mat hans að með því að gera ekki ráðstafanir til að tryggja fullnægjandi loftun þaksins með túðum hefði loftun þaksins skerst frá því sem fyrir var. Var það mat matsmanns að setja þyrfti tvær túður á þak hússins en kostnaður við það væri 173.600 krónur með virðisaukaskatti.

16. Undir matslið 9 var af hálfu matsbeiðenda farið fram á að reiknaður yrði út missir leigutekna miðað við tímabilið september 2019 til júlí 2020 og leiguverð 179.000 krónur á mánuði, sbr. leigusamning, og mat matsmaður kostnaðinn út frá þeim forsendum 1.432.000 krónur, en tók fram að hann legði hvorki mat á né staðreyndi þær forsendur.

17. Loks var það mat matsmannsins að úrbætur í formi viðgerða og lagfæringa á takmörkuðum stöðum hefðu takmörkuð áhrif á íveru í húsinu og væri því ekki nauðsynlegt að flytja úr húsinu meðan á þeim stæði.

18. Alls mat matsmaður kostnaðinn við úrbætur 1 1.618.000 krónur, en 10.447.093 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu á 100% virðisaukaskatts af vinnu.

19. Með bréfi, dags. 8. júlí 2021, kröfðust stefnendur afsláttar eða skaðabóta á grundvelli mats-gerðarinnar, auk kostnaðar við matsgerð og lögmannsþjónustu, samtals að fjárhæð 12.412.517 krónur. Stefndi hafnaði öllum kröfum stefnenda með bréfi, dags. 23. ágúst 2021, en kvaðst þó reiðubúinn að greiða stefnendum 40.400 krónur vegna niðurfalls, án viðurkenningar á bóta-skyldu. Var sú fjárhæð og greidd af stefnda í aðdraganda aðalmeðferðar málsins.

20. V ið aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur stefnandi A-kk-nf N-kk-nf V-kk-nf og I-kk-nf E. Þ-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda. Þá gáfu skýrslur sem vitni J-kk-nf Ó-kk-nf fasteignasali og A-kk-nf E-kk-nf matsmaður, sem staðfesti matsgerð sína. Verður vísað til framburðar þeirra eftir því sem þurfa þykir.

Helstu málsástæður stefnenda

21. Stefnendur byggja kröfur sínar á því að fasteignirnar að X, Reykjavík, hafi verið haldnar göllum í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, eins og matsgerð dómkvadds matsmanns sýni. Rýri gallarnir verðmæti fasteignanna verulega ogá því beri stefndi skaðabótaábyrgð, sbr. 43. gr. laga nr. 40/200 2, en annars eigi stefnendur rétt til afsláttar af kaupverði í samræmi við kostnað við að bæta úr göllunum, sbr. 41. gr. laga nr.40/2002.

22. Stefnda hafi sem seljanda eignarinnar verið kunnugt um eða mátt vera kunnugt um gallana en vísvitandi leynt þeim eða vanrækt upplýsingaskyldu sína við sölu. Stefnendur hafi ekki getað gert sér grein fyrir þeim göllum sem getið sé um í matsgerð eða umfangi þeirra. Hafi stefndi með bótaskyldri háttsemi haldið frá stefnendum upplýsingum um leka og raka í fasteigninni og um ófullnægjandi ástand frárennslislagna sem leiði til raka og leka inn í kjallara hússins, auk þess sem hann hafi látið fjarlægja þakglugga eftir kaupin sem hafi lokað fyrir loftun þaksins. Byggi stefnendur kröfu sína á því að stefndi hafi ekki fullnægt upplýsingaskyldu sinni skv. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

23. Þá byggi stefnendur einnig á 18. gr. laga nr. 40/2002, en við söluna hafi hið selda ekki uppfyllt þá kosti sem telja megi almennt áskilda í fasteignaviðskiptum, s. s. um að íbúðarhúsnæði haldi vatni. Beri stefndi ábyrgð á því.

24. Samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, veittu kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru í söluyfirliti eða öðrum kynningargögnum um hana. Með röngum upplýsingum í ákvæðinu sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar heldur einnig misvísandi upplýsingar, upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem eru fallnar til þess að valda misskilningi. Stefnendur byggi á því að fasteignin sé gölluð í skilningi lagagreinarinnar, enda hafi þeir mátt ganga út frá því að ástand eignanna væri almennt gott, eins og komi fram í sölugögnum. Stefnendur hafi í söluyfirliti, við undirritun kauptilboðs ogvið gerð kaupsamnings ekki verið upplýstir um að gallar væru á ytra byrði hússins sem leiddi til leka inn í geymslur og sameign hússins þrátt fyrir vitneskju stefnda um gallana fyrir kaupin. Þá hafi stefnendur almennt mátt ganga út frá því að fasteignin væri drenuð eða að ekki væri leki í húsinu. Ís öluyfirliti hafi m. a. komið fram að vatns- og frárennslislagnir hefðu verið endurnýjaðar að hluta og að starfsmanni fasteignasölu hefði ekki verið bent sérstaklega á galla á eigninni. Stefnendur hafi því mátt teljaað fasteignin væri að nokkru leyti endurnýjuð, að ástand eignanna væri almennt gott og að enga sérstaka annmarka væri að finna. Niðurstaða dómkvadds matsmanns sýni að upplýsingar í söluyfirlitum hafi verið rangar.

25. Stefndi, sem seljandi, beri hlutlæga ábyrgð á þeim röngu upplýsingum sem fram hafi komiðí söluyfirliti eignarinnar, hvort sem hann vissi eða mátti vita að þær voru rangar, en einnig liggi fyrir samskipti milli aðila sem staðfesti að fyrirsvarsmanni stefnda hafi verið kunnugt um leka í fasteigninni fyrir kaupin, bæði í geymslu kjallaraíbúðar og geymslu 1. hæðar, sem stefnendur hafi hvorki verið upplýstir um við kaupin néí söluyfirliti. Telji stefnendur ljóst að leki í kjallara og í eldhúsi í kjallaraíbúð hafi verið viðvarandi í fasteigninni fyrir kaupin og að stefndi hafi vitað um þá annmarka á fasteigninni. Þá beri stefndi fulla ábyrgð á því að eignin sé búin þeim kostum sem telja megi almennt áskilda í fasteignaviðskiptum, auk þeirra sem séu taldir upp í söluyfirliti. Eigi þetta ekki síst við um þá kosti íbúðarhúsnæðis, að það leki ekki sem og að frágangur og ástand húsnæðisins sé í samræmi við það sem leiðir af lögum.

26. Byggi stefnendur á því að hinar röngu upplýsingar hafi haft áhrif á efni kaupsamninga milli aðila og hefðu stefnendur ekki fest kaup á fasteignunum hefðu þeir haft réttar upplýsingar um ástand hússins, a. m. k. ekki á því verði sem samið var um.

27. E ignirnar hafi einnig verið gallaðar í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 en samkvæmt ákvæðinu teljist fasteign gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Í stuttu máli sagt eigi seljandi að upplýsa um hvaðeina sem hann viti eða megi vita um. Vísað sé til þess sem áður segi um samskipti aðila og vitneskju stefnda um leka í kjallara og eldhúsi. Þrátt fyrir þetta og andstætt lögboðnum skyldum stefnda hafi ekki verið upplýst um leka í fasteigninni í söluyfirliti eða við kaupin, en stefnendur hafi mátt gera ráð fyrir að þeir yrðu upplýstir um slíkt. Teljist fasteignin af þeim sökum gölluð í skilningi nefndrar lagagreinar og beri stefndi skaðabótaábyrgð af vanrækslu. Þá sé áréttað það sem áður segi um að fasteignin hafi ekki haft þá kosti sem almennt megi telja áskilda í fasteignaviðskiptum.

28. Stefnendur bendi á að þrátt fyrir að ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002 geri ráð fyrir því að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla sem hann hafi átt að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður víki það ákvæði fyrir upplýsingaskyldu seljanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. Stefnendur hafiskoðað eignina eins og eðlilegt verði að telja, með tilliti til upplýsinga og aðstæðna. Ekkert hafi verið hægt að sjá við skoðun fasteignarinnar né heldur hafi nokkuð gefið til kynna í söluyfirliti eða öðrum upplýsingum til stefnenda sem hafi gefið þeim tilefni til að ætla að umræddir gallar væru til staðar. Bendi þeir á að hefðu einhverjir sýnilegir gallar verið á sameign hefðu þeir tvímælalaust komið fram í söluyfirliti.

29. Verði ekki fallist á málsástæður stefnenda þess efnis að stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin byggi stefnendur á því að eignirnar hafi verið gallaðar í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 þar sem þær hafi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum, kaupsamningi og söluyfirliti, auk þess sem gallinn rýri verðmæti eignanna svo nokkru varði, sbr. áskilnað lagagreinarinnar. Í ljósi eðlis skemmda og umfangs þeirra, eins og þeim sé lýst í matsgerð, verði að leggja til grundvallar að þær hafi verið til staðar áður en afhending fasteignarinnar fór fram, sbr. 20. gr. laga nr. 40/2002, en einnig sé vísað til áðurnefndra og fyrirliggjandi samskipta aðila.

30. Á grundvelli 1. málsl. nefndrar 18. gr. hafi stefnendur mátt gera þá kröfu að fasteignin hefði þá eiginleika sem lög og reglur mæltu fyrir um á þeim tíma sem fasteignin var keypt. N iður-sta ð a dómkvadds matsmanns sýni að svo hafi ekki verið og teljist fasteignin því gölluð í skilningi framangreinds málsliðar. Í 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002 komi fram að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Vísi ákvæðið til svokallaðs gallaþröskuldar sem hafi í dómaframkvæmd verið talinn vera í kringum 10%. Dómkvaddur matsmaður telji kostnað við úrbætur ágalla á fasteigninni nema 11.618.000 krónum með virðisaukaskatti. Stefnandi A-kk-nf eigi 21,69% eignarhlutdeild í fasteigninni sem hann hafi keypt á 42.000.000 króna og nemi umræddir gallar á hans fasteign 2.047.146 krónum, eða 4,9% af kaupverði eignarinnar. Eignarhlutur dánarbús V-kk-ef sé 78,31% og nemi því meintir ágallar á hans eignum, keyptum annars vegar á 60.000.000 króna og hins vegar á 73.000.000 króna, eða samtals 143.000.000 króna, 9.196.456 krónum. Áætlaðir gallar nemi því um 6,4% af kaupverði eignanna. Í framkvæmd hafi því verið slegið föstu að líta beri heildstætt á galla þegar metið er hvort þeir teljast hafa rýrt verðmæti eignar svo nokkru varði.

Þótt ágallar fasteignarinnar séu að öllum líkindum ekki umfram hinn svokallaða gallaþröskuld byggi stefnendur á því að fasteignin teljist gölluð samkvæmt heildstæðu mati.

31. Stefnendur byggi bótakröfu sína á niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns, en kostnaðarmat liggi fyrir í viðauka við matsgerðina. Vísað sé til niðurstöðu matsmanns um einstaka matsliði, eins og nánar verði rakið.

32. Stefnendur geri kröfur vegna leka sem stefnda hafi verið fullkunnugt um, en matsmaður hafi staðfest að raki/vatn eigi greiða leið inn um útveggi kjallara og inn um steypta plötu sem ga ngiút fyrir hitakompu. Þá sé það mat matsmanns að leki komi fram undir útitröppum, bæði við norður- og suðurhlið sem rekja megi til ástands á yfirborði trappa, og þéttingum við steypuskil. Enn fremur að leggja þurfi drenlagnir til að koma í veg fyrir raka/leka inn í kjallara hússins.

Kostnaður vegna þessa sé metinn undir matsliðum 1 og 2.

33. Einnig séu gerðar kröfur vegna ágalla á svalahurð en kostnaður vegna hans sé metinn undir matslið 3. Stefndi hafi vitað eða mátt vita um ágallann en ekki upplýst um hannog sé vísað til þess að búið sé að bora öryggisgöt á vegg svalanna sem bendi til þess að gerðar hafi verið ráðstafanir vegna leka inn um svalahurðina og niðurföll hafi ekki dugað til.

34. S tefndi hafi vitað eða mátt vita um leka eða raka í millivegg milli baðherbergis og eldhúss í íbúð á 2. hæð, sem og um leka/raka í parketi á eldhúsgólfi. Þá hafi honum verið fullkunnugt um leka í kjallara hússins og raka í gólfefni í kjallara. Beri hann bótaábyrgð gagnvart stefnendum á þeim kostnaði sem felist í lagfæringum og endurnýjun vegna þessa og metinn sé undir matslið 4.

35. Að sama skapi hafi stefndi vitað eða mátt vita um ófullnægjandi frágang rafmagnstöflu eftir að úrbætur höfðu átt sér stað á henni, en skylt er að ganga frá rafmagnstöflu með fullnægjandi merkingum. Krafist sé bóta vegna kostnaðar við úrbætur, sbr. matslið 5.

36. Þá hafi stefndi vitað eða mátt vita um leka frá klósetti á 1. hæð hússins og beri hann ábyrgð á kostnaði vegna lagfæringar hans, sbr. matslið 6.

37. Þakgluggar hafi verið fjarlægðir eftir að stefnendur skoðuðu eignina án þess að þeir væru upplýstir um að það eða aðrar viðgerðir á þaki stæðu til. Við að fjarlægja gluggana hafi loftun skerst eins og fram komi í matsgerð og sé rétt að setja túður á þakið vegna þessa. Krafa stefnenda byggi á matslið 7 þar sem metinn sé kostnaður við að setja upp tvo þakglugga líkt og áður hafi verið og á matslið 8 þar sem metinn sé kostnaður við að setja upp túður.

38. Loks sé gerð krafa af hálfu stefnanda dánarbús V-kk-ef vegna tapaðra leigutekna sem metnar séu í matslið 9 í viðauka við matsgerð. Sé byggt á fyrirliggjandi húsaleigusamningi, en stefn-andi hafi orðið af leigutekjum frá september 2019 til júlí 2020 vegna leka og raka í húsnæðinu. Byggi stefnandi kröfu sína á ákvæðum 43. gr. og 59. gr. laga nr. 40/2002.

39. Vegna framangreindra krafna sé í öllum tilvikum byggt á því að stefnda hafi verið kunnugt um eða hann mátt vita af göllunum, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, en ella beri hann ábyrgð á þeim á grundvelli 18. gr. laganna. Stefnendur vísi til nánari sundurliðunar í stefnu á dómkröfum sínum og matsliðum þar að baki og skiptingu þeirra á milli miðað við eignarhlutfall og eðli galla, en gallar á séreign hafi verið dregnir frá samtölu í niðurstöðu kostnaðarmats í viðauka í matsgerð.

40. Með hliðsjón af framangreindu byggi stefnendur á því að fasteignirnar hafi verið gallaðar í skilningi 18., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 og sé ljóst að ef stefndi hefði upplýst stefnendur um galla og veitt réttar upplýsingar hefði það haft áhrif á efni kaupsamninga milli aðila. Stefndi beri skaðabótaábyrgð á beinu og óbeinu tjóni stefnenda vegna framangreinds, sbr. 43. gr. nefndra laga, og/eða beri að veita þeim afslátt á grundvelli 41. gr. þeirra. Samkvæmt 59. gr. laganna skuli skaðabætur svara til þess fjárhagslega tjóns sem sá er krefji um þær hafi orðið fyrir. Vísist til matsgerðar um sönnun og grundvöll afsláttar- og/eða skaðabótakrafna.

41. Auk fyrrgreindra ákvæða laga nr. 40/2002 sé vísað til 37. gr. þeirra, sem og til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og til meginreglna á sviði kaupa- og kröfu-réttar.

Helstu málsástæður stefnda

42. Stefndi teflir fram sömu málsástæðum vegna aðal- og varakröfu sinnar og hafnar því að umrædd fasteign sé haldin ágalla í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup eða að stefndi hafi vanrækt að upplýsa eða leynt stefnendum mikilvægum upplýsingum um ástand fasteignarinnar, sbr. 26. og 27. gr. laganna.

43. Stefnendur hafi ekki sýnt fram á að fasteignin hafi verið haldin göllum umfram það sem stefndi hafi upplýst um áður en kaupsamningar komust á. Stefndi hafi upplýst um augljóst ástand útitrappa, raka í veggjum í geymslum og að verið væri að setja járn og nýjan pappa á þakið og að þakgluggar yrðu aflagðir. Vísist til ljósmynda í matsgerð um augljóst ástand útitrappa og leka í geymslum. Stefndi hafi þannig upplýst um allt sem honum var kunnugt um og mátti vera kunnugt um þegar fasteignin var seld og að því marki sem máli skipti við gerð kaupsamnings, en ekki hvíli skylda á seljanda að upplýsa um augljós atriði.

44. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 hvíli rík skoðunar- og aðgæsluskylda á kaupendum sem geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem þeir þekki til eða eigi að þekkja til þegar kaupsamningur sé gerður. Samkvæmt 2. mgr. nefndrar 29. gr. geti kaupandi ekki heldur borið fyrir sig það sem hann hefði getað séð við skoðun á fasteigninni. Í slíkum tilvikum víki upplýsingaskylda seljanda fyrir aðgæsluskyldu kaupanda. Stefndi byggi á því að stefnendur hafi ekki sinnt þessari skyldu sinni og geti því ekki borið fyrir sig meinta galla sem tilgreindir séu í matsgerð. Aldur og ástand 84 ára hússins hefði átt að gefa stefnendum tilefni til að skoða fasteignina betur og nánar. Ástand fasteignarinnar gaf til kynna ásamt kaupverði að komið væri að einhverju viðhaldi. Söluyfirlitin séu fáorð og hafi ekki að geyma nein loforð eða ábyrgðaryfirlýsingar um sérstaka kosti fasteignarinnar. Sé þar engar rangar upplýsingar að finna. Ekki sé þar loforð um drenlagnir og hafi kaupendur ekki getað búist við því að drenlagnir væru fyrir hendi í svona gömlu húsi, en stefndi hafi ekki heldur haft vitneskju um að engar drenlagnir væru í kringum húsið. Stefndi hafni þvísem stefnendur haldi fram, að þar sem engir gallar hafi verið tilgreindir í söluyfirliti hafi verið hægt að fullyrða að fasteignin væri að nokkru eða miklu leyti endurnýjuð. Söluyfirlit hafi legið fyrir við kaupsamning, stefnendur kynnt sér þauog engar athugasemdir gert þrátt fyrir aldur fasteignarinnar, enda hafi stefndi verið búinn að upplýsa stefnendur um leka í geymslum og hvað varði þakið. Stefnendur hafi ekki getað vænst þess að ekki þyrfti að fara í viðhald í náinni framtíð, m. a. vegna aldurs hússins. Ef drenlagnir eða aðrir þættir sem eru tilgreindir í matsgerð hefðu verið ákvörðunarástæða fyrir kaupunum hefðu stefnendur átt að ganga úr skugga um að þeir væru fyrir hendi. Því hafi þeir ekki s innt þrátt fyrir að hafa skoðað fasteignina einusinni til þrisvar sinnum.

45. Í dómaframkvæmd hafi verið litið svo á að skoðunar- og aðgæsluskylda kaupanda víki fyrir upplýsingaskyldu seljanda, en það gildi þó ekki þegar um séað ræða galla sem kaupandi hafiséð eða mátt sjá við skoðun og sem gefið hafi tilefni til frekari skoðunar sem hann hafi ekki sinnt. Kaupandi geti því ekki með réttu ætlast til þess að seljandi geri augljósa ágalla á fasteign að umtalsefni og þurfi seljandi ekki að upplýsa kaupandann sérstaklega umþá, sbr. dóm Hæsta-réttar í máli nr. 26/2021. Þrátt fyrir þetta hafi stefndi upplýst stefnendur um raka í geymslum og ástand útitrappa, auk þess sem verið væri að setja járn og nýjan pappa á þakið og að þakgluggar yrðu aflagðir.

46. Stefndi byggi á því að meint vanræksla hans á að veita upplýsingar um fasteignina verði að hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings svo fasteignin teljist gölluð vegna skorts á upplýs-ingum, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Ósannað séað efni kaupsamnings hefði breyst, þá væntan-lega varðandi kaupverð fasteignarinnar, hefðu ítarlegri upplýsingar legið fyrir um ástand fasteignarinnar. Sú sönnunarbyrði hvíli á stefnendum. Stefnendur hafi fengið 22.000.000 króna lækkun á kaupverði frá ásettu verði og hafi kaupverðið, sem hafi verið töluvert lægra en meðalverð sambærilegra fasteigna, tekið mið af aldri og ástandi fasteignarinnar. Í raun séu stefnendur að krefja stefnda um 33.618.000 króna afslátt sem sé samtala nefndrar lækkunar og dómkröfu stefnenda. Stefnendum hafi ekki tekist sönnun um að stefndi hafi vanrækt upp-lýsingaskyldu sína um einhver atriði sem honum var kunnugt um á þeim tíma er fasteignin var seld eða veitt rangar upplýsingar. Saknæmi sé skilyrði þess aðhægt sé að öðlast rétt til skaða-bóta úr hendi stefnda vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu stefnda skv. 26. gr. laga nr. 40/2002 og réttur til skaðabóta á grundvelli 27. gr. sömu laga byggi á hlutlægum grundvelli. Hvorugu skilyrðanna sé fullnægt.

47. Stefndi hafni því að fasteignin sé haldin ágöllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Afhending hafi farið fram 1. september 2019 og miði st áhættuskiptin við það tímamark. Samkvæmt fundargerð matsfundar hafi skoðun farið framá fasteigninni 22. janúar 2 021, eða tæpu einu og hálfu ári frá afhendingu. Það sé ekki matsmanns að meta hvort fasteign sé haldin göllum í skilningi laga um fasteignakaup heldur svari hann matsspurningum og leggi mat á kostnað við úrbætur. Sé rétt að fjalla um einstaka matsliði í matsgerð, en einnig sé vísað til svarbréfs stefnda við kröfubréfi stefnenda.

48. Stefndi byggi á því að engir annmarkar séu á fasteigninni í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 er varði matsliði 1 og 2.

49. Undir matslið 1 fallist matsmaður ekkiá raka, leka eða myglu í útvegg íbúðar á 2. hæð og ekki heldur að annmarki sé á múrhúð útveggja, enda séu þessir matsliðir ekki í kostnaðarmatinu. Ummerki séu um raka í geymslum merktum 3 og 5 sem séu undir útitröppunum, en stefndi hafi upplýst sérstaklega um þennan leka og ástand útitrappa og geti stefnendur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem þeir hafi þekkt til eða átt að þekkja til, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Ummerki um raka í geymslu merktri 4 séu afleiðing af raka í geymslu 3 og geti stefnendur ekki borið fyrir sig þann annmarka því ummerki raka í geymslu 3 hafi gefið þeim tilefni til að kanna rakaummerkin nánar. Því hafi ekki verið sinnt. Varðandi geymslur merktar 1 og 2 kanni st stefndi ekki við að þessi ummerki hafi verið fyrir hendi við afhendingu fasteignarinnar og sé ósannað að leki eða raki hafi verið til staðar þá. Hvað varði plötu fyrir utan hús, við hitakompu, sem merkt sé bláum hring í matsgerð kannist stefndi ekki við að leki hafi verið hjá hitakompu. Fram komi í matsbeiðni að V-kk-nf heitinn hafi steypt yfir plötu og í göt og hafi þær aðgerðir aðöllum líkindum gert það að verkum að lekið hafi inn um hitakompu eftir áhættuskiptin. Þá tilgreini matsmaður sérstaklega í matsgerð sinni að hann geti ekki staðfest eða metið hvort framangreindur leki eða ummerki um raka í geymslum hafi verið til staðar löngu áður en matsmaður skoðaði aðstæður. Matsmaður geti því ekki staðfest að ummerki leka eða raka hafi verið til staðar við afhendingu fasteignarinnar og séþað ósannað. 50. Hvað matslið 2 varði tilgreini matsmaður sérstaklega að við byggingu hússins 1935 hafi ekki verið gerð krafa um og ekki tíðkast að leggja drenlagnir umhverfis hús. Miða verði við að þær kröfur hafi ekki verið gerðar við byggingu hússins og hafi verið staðfestí dómaframkvæmd að skortur drenlagna í eldri húsum sé ekki galli í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur hafi ekki getað vænst þess að drenlagnir væru fyrir hendi í svo gömlu húsi og hafi engin ábyrgðaryfirlýsing eða loforð þar um legið fyrir í söluyfirliti.

51. Stefndi hafi talið líklegt að niðurfall væri stíflað þar sem renna af þaki tengist því. Hafi hann boðið V-kk-þgf heitnum úrbætur með því að láta hreinsa lögnina og lagt til að lögnin yrði leidd að öðru niðurfalli til þess að sannreyna hvort niðurfallið væri stíflað. V-kk-nf hafi þegið það en þegar iðnaðarmaður hafi mætt á staðinn til þess að vinna verkið hafi hann verið sendur á braut og öllum úrbótum stefnda verið hafnað. Geti dánarbú V-kk-ef ekki krafist afsláttar eða skaða-bóta vegna þessa matsliðar, sbr. 39. gr. laga nr. 40/2002. Þrátt fyrir það hafi stefndi viðurkennt greiðsluskyldu að fjárhæð 40.400 krónur samkvæmt matsgerð, án viðurkenningar á bótaskyldu varðandi stífluna í lögninni. Þá teljist þétting á útihurð venjulegt viðhald enekki galli í skilningi 18. gr. áðurgreindra laga.

52. Stefndi byggi á því að engir annmarkar séu heldur á fasteigninni í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 er varði matsliði 3– 6.

53. V iðhald þéttinga á svalahurð, sem matsmaður hafi talið komið að, sbr. matslið 3, flokkist undir almennt viðhald en ekki annmarka á fasteign. Hafi matsmaður ekki fallist á að frágangur á svölum væri ófullnægjandi.

54. Við afhendingu fasteignarinnar hafi engin ummerki verið um leka eða rakaí íbúð á 2. hæð eða í kjallara/á jarðhæð sem fjallað sé um undir matslið 4. Við afhendingu hafi heilbrigðiseftirlit verið nýbúið að gera úttekt á húsinu og engar athugasemdir gert eins og það hefði gert hefðu ummerki um leka eða raka verið til staðar. Ó sannað sé að þessi ummerki leka eða raka hafi verið fyrir hendi við afhendingu, en hafi þau verið fyrir hendi hafi þau verið sýnileg við almenna sjónskoðun. Stefndi hafi ekki haft upplýsingar um þennan raka fyrr en með matsbeiðni, þ. e. ári eftir afhendingu fasteignar. Ekki sé fjallað um þessi rakaummerki í ástands-skýrslu og hafi stefnandi dánarbú V-kk-ef glatað rétti sínum til að bera fyrir sig vanefnd vegna þessa, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

55. F rágangur rafmagnstöflu sé fullnægjandi og faglegur að mati matsmanns, sbr. matslið 5, og því ekkium annmarka að ræða. Merking lekaliða og rofa séhluti af almennu viðhaldi.

56. Engin ummerki hafi verið um leka meðfram salernisskál í íbúð 1. hæðar, sbr. umfjöllun undir matslið 6, við afhendingu fasteignarinnar. Tilgreini matsmaður sérstaklega að vel þekkist að fóðringar tenginga milli salernis og fráveitulagna geti gefið sig með tímanum. Það séhluti af almennu viðhaldi að endurnýja slíkar þéttingar og því ekki um annmarka að ræða. Stefnda hafi ekki verið tilkynnt um þennan leka og fyrst verið upplýst um hann með matsbeiðni ári eftir afhendingu. Ekki sé fjallað um þennan leka í ástandsskýrslu og hafi stefnandi glatað rétti sínum til að bera fyrir sig vanefnd vegna þessa, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

57. Þá byggi stefndi á því að engir annmarkar séu á fasteigninni í skilningi títtnefndrar 18. gr. laga nr. 40/2002 er varði matsliði 7 og 8 sem taki til þaks hússins og þakglugga.

58. Við skoðun á fasteigninni hafi staðið yfirvinna við að setja járn og nýjan pappa á þakið og hafi þakgluggarnir verið aflagðir við það tækifæri. Þar sem steinskífur hefðu verið fjarlægðar og járn sett á hluta þaksins rúmu ári áður hafi mátt vera ljóst að það yrði járn á þakinu að lokinni viðhaldsvinnu. Hafi stefndi upplýst stefnendur um að því verki yrði lokið fyrir afhendingu. Stefnendum hafi því verið fullkunnugt um þetta og engar athugasemdir gert við þessa framkvæmd.

59. Matsmaður tilgreini sérstaklega í matsgerð að endurnýjun á þakklæðningu og þakpappa falli að jafnaði undir viðhald á fasteign og sé ekki gerð krafa í byggingarreglugerð um að slík fram-kvæmd feli í sér endurnýjun eða endurskoðun á loftun þaks. Enn fremur að þær kröfur sem uppfylla þurfi séu þær sem gilt hafi við byggingu hússins. Þá telji matsmaður þær kröfur hafaverið uppfylltar. Matsmaður telji æskilegt að settar verði upp tvær túður á þakið en að mati stefnda sé þetta hluti af almennu viðhaldi en ekki annmarki á fasteigninni. Stefnda hafi ekki verið tilkynnt um skerta loftun þaks og fyrst fengið upplýsingarum hana með matsbeiðni, ári eftir afhendingu fasteignar. Komi þetta atriði ekki fram í ástandsskýrslu og hafi stefnandi dánarbú V-kk-ef glatað rétti sínum til að bera fyrir sig vanefnd vegna þessa, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

60. Hvað matslið 9 í matsgerð varði hafni stefndi kröfu stefnenda um bætur vegna óbeins tjóns, meintra tapaðra leigutekna íbúðar á 2. hæð, enda sé ósannað að stefnandi dánarbú V-kk-ef hafi orðið fyrir tjóni. Stefndi hafni því að hann hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína eða leynt stefnendum upplýsingum. Samkvæmt matsgerð sé enginn leki í útvegg í íbúð á 2. hæð og komi rakaummerki sem þar séu fyrir hendi frá sturtu. Enginn leki hafi verið frá sturtu við afhendingu og hafi þessi rakaummerki komið fram síðar, þ. e. eftir áhættuskiptin. Stefnendur hafi ekki reynt að takmarka tjón sitt og beri því sjálfi r ábyrgð á töpuðum leigutekjum, sbr. 60. gr. laga nr. 40/2002.

61. Því sé hafnað að stefnendur hafi mátt gera þá kröfu að fasteignin hefði þá eiginleika sem lögog reglur mæltu fyrir um á þeim tíma sem fasteignin var keypt, enda komi ítrekað fram í matsgerð að miða skuli við þegar fasteignin var byggð við mat á því hvort um ágalla sé að ræða. Þessi skilningur hafiverið staðfestur í dómaframkvæmd, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 648/2013.

62. Stefndi byggi enn fremur á því að meintir ágallar nái ekki galla þröskuldi skv. 18. gr. laga nr. 40/2002, en það sé skilyrði þessað fasteign teljist gölluð í skilningi lagaákvæðisins að ágallar rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Hafi það verið skýrt svo í dómaframkvæmd að ágallarnir, eða öllu heldur kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeirra völdum, nemi að lágmarki 10% af verðmæti hennar. Tilteknar aðstæður þurfi að vera fyrir hendi svo miðað sé við lægra hlutfall, t. a. m. sé um að ræða tiltölulega nýlega fasteign eða fasteign sem hafi nýlega verið endurbætt verulega og virðist í góðu ástandi, sbr. áðurnefndan dóm Hæstaréttar í máli nr. 26/2021. Hvorugt þessara skilyrða sé fyrir hendi í máli þessu og ósannað sé að meintir annmarkar hafi rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi nefndrar lagagreinar.

63. Dómkrafa stefnenda byggi á kostnaðarmati í matsgerð, en þar sé tekið tillit til 100% endur-greiðslu virðisaukaskatts af vinnu. Byggi stefndi á að við það skuli miða, enda sé það enn í gildi við skil greinargerðar, en ekki beri að miða við það hlutfall sem hugsanlega verði í gildi þegar dómur falli í málinu. Kröfugerð stefnenda taki ekki tillit til virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað að fjárhæð 1.170.907 krónur og sé heildardómkrafan 11.618.000 krónur en hefði átt að vera að fjárhæð 10.447.093 krónur. Sú fjárhæð skiptist þannig að kostnaður vegna séreignar dánarbús V-kk-ef sé 638.871 króna að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts, en með leigutekjum, óbeinu tjóni sem stefndi mótmæli að tekið verði tillit til, sé kostnaðarmat vegna séreignarinnar 2.070.871 króna. Kostnaðarmat vegna sameignar sé því 8.376.222 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts. Hlutfall stefnanda A-kk-ef sé 21,69% í kostnaðarmati vegna sameignar sem gerir 1.816.803 krónur. Kaupverð íbúðar hans hafi verið 42.000.000 króna og hlutfall meintra ágalla á fasteign hans af kaupverði nemi því 4,3% en ekki 4,9% eins og stefna tilgreini. Hlutfall stefnanda dánarbús V-kk-ef sé 78,31% í kostnaðarmati vegna sameignar sem gerir 6.559.419 krónur. Kostnaðarmat vegna séreigna rog sameignar þess stefnanda sé því samtals 7.198.290 krónur, en kaupverð íbúða á 1. og 2. hæð hafi samtals verið 133.000.000 króna. Hlutfall meintra ágalla á fasteign hans af kaupverði sé því 5,4% og væri hlutfallið enn of lágt þótt tekið væri tillit til óbeins tjóns en þá væri hlutfall meintra ágalla á fasteign hans af kaupverði 6%, en ekki 6,4% eins og tilgreint sé í stefnu.

64. Stefndi hafni því að meintir ágallar á fasteign hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002, enda séu áðurnefnd hlutföll langt frá gallaþröskuldinum. Áréttað sé að stefnendur hafi keypt 84 ára gamalt hús og hafi ástand þess ekki verið lakara en gera mátti ráð fyrir eða búast mátti við þegar keypt er svona gamalt hús. Hafi kaupverðið tekið mið af ástandi hússins og að komið væri að ýmsu viðhaldi eins og 22.000.000 króna lækkun á kaup-verði frá ásettu verði sýni. E innigberiað hafa í huga að þá ágalla sem stefnendur máttu sjá og hafi verið upplýstir um við skoðun á fasteigninni beri að draga frá við mat á því hvort fasteign teljist gölluð í skilningi laganna. Þá geti stefnendur ekki borið fyrir sig vanefnd vegna annmarka sem þeir hafi ekki tilkynnt stefnda um innan sanngjarns frests, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Í matsbeiðni hafi verið óskað eftir mati á langtum fleiri þáttum en komi fram í ástandsskýrslu og geti stefnendur ekki borið fyrir sig vanefnd vegna annmarka sem komi ekki þar framen komi svo fram í matsbeiðni.

65. Að auki séekki tekið tillit til meginreglunnar „nýtt fyrir gamalt“ sem byggi á áralangri dóma-framkvæmd, en í matsgerð sé ekki tekið tillit til verðmætisaukningar á fasteigninni vegna endurbóta. Stefndi byggi á því að stefnendur hafi ekki orðið fyrir tjóni vegna meintra annmarka og sé tjón stefnenda ósannað. Lækkun á kaupverði um 22.000.000 króna frá ásettu verði sé langtum hærri en dómkrafan sjálf, auk þess sem stefnendur hafi ekki takmarkað tjón sitt, sbr. 60. gr. laga nr. 40/2002.

66. Stefndi byggi á þeirri meginreglu fasteignakauparéttar að sá sameiginlegi kostnaður fjöleignar-húss sem verði til eða falli til fyrir afhendingu falli á seljanda en á kaupendur ef kostnaðurinn verði til eftir það tímamark. Þeir annmarkar sem séut ilgreindir í matsgerð séu hluti af almennu viðhaldi fasteignar og sé það ekki stefnda að kosta og sinna almennu viðhaldi á fasteign eftir áhættuskipti. Segi í 13. tölul. kaupsamninganna: „Kostnaðarskiptingu á milli aðila skal hagað á þá leið, að seljandi skal greiða venjuleg rekstrargjöld af fasteigninni uns hann afhendir hana kaupanda, þar með talið safngreiðslur í framkvæmdasjóð ef um það er að ræða. Kaupendur íbúða í fjöleignarhúsum skulu bera kostnað af þeim framkvæmdum við sameign, sem ráðist er í eftir að kaup takast og miða að því að auka verð- og/eða notagildi húseignarinnar.“ Stefndi byggi á því að samningar skuli standa, ákvæðið sé skýrt og gildi í viðskiptum aðila. Stefnendur hafi skrifað undir kaupsamninginn með þessu ákvæði og þannig skuldbundið sig til þess að taka á sig allan kostnað af framkvæmdum við sameign sem ráðist verði í eftir að kaup tókust og auka muni verðgildi fasteignarinnar.

67. Stefndi byggi á öllu því sem að framan sé rakið og telji ekki fyrir hendi önnur atriði sem leitt geti til skaðabótaskyldu eftir ákvæðum fasteignakaupalaga. Eigi stefnendur því hvorki kröfu til skaðabóta, sbr. 43. gr., né til afsláttar, sbr. 41. gr., laga nr. 40/2002, og beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda. Loks sé dráttarvaxtakröfu stefnenda hafnað, sem og upphafsdegi vaxta.

Niðurstaða

68. Samkvæmt 1 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 2. málsl. lagagreinarinnar. Um það hvort ágalli hafi rýrt verðmæti notaðrar fasteignar svo nokkru varði hafa dómstólar litið til kostnaðar við úrbætur á galla sem hlutfalls af verðmæti fasteignar. Eins og ítarlega er rakið í dómi Hæstaréttar frá 2. desember 2021 í máli nr. 26/2021 hafa ágallar á notuðum fasteignum sem nema allt að 7,76% af verðmæti þeirra ekki talist hafa náð gallaþröskuldinum, en ágallar sem nema 11,6% af verðmæti hafa hins vegar talist ná þeim þröskuldi. Rétturinn tekur þó fram að sé litið til lögskýringargagna með lögum nr. 40/2002 geti rök hnigið að því að miða beri við lægra hlutfall en þau 10% sem þar sé vísað til séu tilteknar aðstæður fyrir hendi, t. d. ef um er að ræða tiltölulega nýlega fasteign eða hún hefur nýlega verið endurbætt verulega og virðist í góðu ástandi.

69. Til grundvallar útreikningi á kostnaði úrbóta þeirra ágalla sem stefnandi heldur fram að séu fyrir hendi sem hlutfall af verðmæti eigna þeirra sem um ræðir í máli þessu nota aðilar málsins sömu reikniforsendur að öðru leyti en því að stefnandi telur til kostnaðar virðisaukaskatt af vinnu við framkvæmdir en stefndi dregur þann kostnað að fullu frá, eins og gert er í matsgerð dómkvadds matsmanns. Sé tekið fullt tillit til allra matsliða telja stefnendur tjón stefnanda A-kk-ef nema 4,9% af kaupverði eignar hans en tjón stefnanda dánarbús V-kk-ef nema 6,4% af kaupverði eigna hans, en stefndi miðar við 4,3% í tilfelli stefnanda A-kk-ef en 5,4% í tilfelli hins stefnandans eða 6% sé tillit tekið til óbeins tjóns hans. Að mati dómsins er rétt að líta til 100% frádráttar á virðisaukaskatti af vinnu við afmörkun á tjóni stefnenda, eins og gert var í matsgerð, enda höfðu stefnendur kost á þeirri endurgreiðslu þegar mál þetta var höfðað, sbr. ummæli þar um í áðurnefndum dómi Hæstaréttar í máli nr. 26/2021. Hefur stefndi og ekki í hendi sér hvenær úrbætur fara fram, auk þess sem sú skylda hvílir á stefnendum að takmarka tjón sitt, sbr. 1. mgr. 60. gr. laga nr. 40/2002. Breytir engu hér þótt hlutfall endurgreiðslu á virðisaukaskatti sé lægra við dómsuppsögu. Raunar er um að ræða svo lágt hlutfall kostnaðar við úrbætur miðað við kaupverð eigna beggja stefnenda, hvorar reikniforsendurnar sem notaðar eru, að ekki kemur til greina að líta svo á að gallaþröskuldi 18. gr. sé náð nema einhverjar sérstakar aðstæður séu fyrir hendi. Í þvísambandi er til þess að líta að hús það sem um ræðir var byggt árið 1935 og kom það eitt fram í söluyfirlitum um endurbætur eða endurnýjun þess að vatns- og frárennslislagnir, auk raflagna, væru endurnýjaðar að hluta. Gaf þannig ekkert stefnendum til kynna að eignin hefði sætt miklum endurbótum og verður almenn yfirlýsing í söluyfirlitum um að húsið sé „glæsilegt íbúðarhúsnæði“ ekki skilin með þeim hætti. Þá játti stefnandi A-kk-nf því fyrir dóminum að hann hefði gert sér grein fyrir að þetta væri gamalt hús sem þyrfti auðvitað eitthvað að gera við, auk þess sem hann hefði séð á gluggum að eitthvað þyrfti kannski að gera við þá. Ástand eignarinnar gaf því ekki heldur til kynna annað og betra ástand hússins en aldur þess sagði til um. Að framangreindu virtu verður ekki talið að þeir ágallar sem stefnendur telja á eignum sínum rýri verðmæti þeirra svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 og teljast þær þegar af þeirri ástæðu ekki gallaðar í skilningi ákvæðisins.

70. Að framangreindu frágengnu er ljóst að bótakröfur stefnenda ná ekki fram að ganga nema sýnt sé fram á ágalla á fasteigninni og saknæma háttsemi stefnda í skilningi 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, eins og stefnendur byggja á.

71. Fasteign telst gölluð skv. 27. gr. laganna ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd hafa veitt kaupanda, þar á meðal í söluyfirliti. Eins og áður segir gáfu söluyfirlit ekki til kynna að eignin hefði verið mikið endurnýjuð. Orðalag þeirra er hlutlaust og í almennri lýsingu á húsinu sem glæsilegu íbúðarhúsnæði felst ekki loforð um að það sé án nokkurra ágalla. Þá verður ekki annað og meira lesið í það að starfsmanni fasteignasölunnar hafi ekki verið bent sérstaklega á galla á eigninni en skilja má af orðanna hljóðan, enda er af því ekki hægt að draga neina forsvaranlega ályktun um að húsið sé án ágalla. Loks verður ekki dregin sú ályktun af því orðalagi söluyfirlita að vatns- og frárennslislagnir, auk raflagna, séu endurnýjaðar að hluta að húsið í heild sinni væri að nokkru leyti endurnýjað eða að þerrilagnir, dren, væru til staðar, enda um annars konar lagnir að ræða en lýst var í yfirlitunum. Verður ekki fallist á með stefnendum að þeir hafi af söluyfirlitum mátt draga þá ályktun að ástand hússins, sem byggt var árið 1935, væri almennt gott og betra en aldur þess gaf til kynna, auk þess að vera haldið tilteknum eiginleikum. Hafa þeir ekki sýnt fram á að þeim hafi með söluyfirlitum eða öðrum hætti verið veittar rangar eða misvísandi upplýsingar þannig að talið verði um galla að ræða skv. fyrrgreindri 27. gr.

72. Í áðurnefndri 26. gr. laganr. 40/2002 er ákvæði um upplýsingaskyldu seljanda en þar segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Á móti þessari ábyrgð seljanda hvílir á kaupanda fasteignar aðgæsluskylda skv. 29. gr. laganna. Í 1. mgr. greinarinnar kemur fram að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Í 2. mgr. segir síðan að hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Í síðari málslið þeirrar málsgreinar segir þó að þetta eigi ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða ef framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Af fyrrgreindum dómi Hæstaréttar í máli nr. 26/2021 þar sem fjallað er um samspil upplýsingaskyldu seljanda og aðgæsluskyldu kaupanda verður ráðið að ágallar þeir sem kaupandi ber fyrir sig verða að vera augljósir og svo sýnilegir kaupanda að hann geti ekki borið fyrir sig að upplýsingar hafi skort um þá. Þarf því að meta hvort það eigi við um meinta ágalla, hvern fyrir sig, í því tilviki sem hér er til umfjöllunar, en einnig getur komið til skoðunar hvort ákvæði 20. gr., sbr. 12. gr., laga nr. 40/2002, um að galli á fasteign sé miðaður við afhendingu fasteignar, hafi þýðingu.

73. Helsti ágreiningur aðila lýtur að leka inn í kjallara sem óumdeilt er að var til staðar áður en afhending átti sér stað. Stefnanda A-kk-þgf og fyrirsvarsmanni stefnda bar saman um það fyrir dómi að eftir afhendingu hússins í september 2019 hafi gert mikið rigningarveður. Lýsti stefnandi A-kk-nf því svo að mikið hefði lekið inn í þrjár geymslur í kjallara, á þremur hliðum hússins, ogsvo mikið að pollar hefðu myndast. Staðfesti fyrirsvarsmaður stefnda að hann hefði fengið sendar myndir af lekanum og hefði hann ekki séð svo mikinn leka áður og fundist hann með ólíkindum. Fyrirsvarsmaður stefnanda bar jafnframt að hann hefði þekkt til leka í geymslum í kjallara og væri þar um að ræða tvær kaldar geymslur undir útitröppum annars vegar og tröppum niður í garð hins vegar. Útitröppurnar væru upprunalegar, eins og sæist á þeim, og í geymslu undir þeim færi leki ekki á milli mála en þar hafi verið dökkir, rauðir, breiðir taumar niður veggina og verið í áraraðir. Hefði hann bentstefnendumá að leki nn stafaði frá útitröppunum og að tími væri kominn til viðgerða. Leki hefði komið inn í geymslu undir tröppum út í garð og stundum vatn í miklum rigningum og mætti manni lykt þegar maður kæmi þar inn. Fyrirsvarsmaður stefnda hefði bent stefnendum á bólgna veggi og að málað gólfið hafi látið á sjá. Spurður játti hann því að hafa sýnt geymslurnar þegar feðgarnir hefðu komið saman að skoða og hefði hann lagt áherslu á að þeir sæju taumana og annað, enda væri það áberandi. Stefnandi A-kk-nf bar hins vegar að hann myndi ekki til þess að hafa séð nein ummerki um leka eða raka, enga brúna tauma séð eða fundið neina lykt. Þá liggja fyrir dóminum tölvupóst-samskipti sem sýna að V-kk-nf heitinn neitaði því að hafa verið upplýstur um lekann. Vætti fyrir-svarsmanns stefnda fær nokkra stoð í því sem fram kemur í tölvupósti fasteignasalans J-kk-ef Ó-kk-ef til fyrirsvarsmannsins þar sem vísað er til fundar á fasteignasölunni um kröfur stefnenda um viðgerðir vegna leka og glugga á þakinu og kemur þar fram frá fasteignasalanum að hann hefði, líkt og fyrirsvarsmaðurinn, talið augljóst að leki hefði verið í geymslu. Fasteignasalinn bar vitni fyrir dóminum og kvað einhver merki hafa verið um leka þótt hann myndi ekki nákvæmlega hver þau væru, einhver lykt hefði fundist en hann myndi ekki svo vel hvort taumar hefðu sést. Stefnendur hefðu skoðað oftar en einu sinni og væri vitnið nokkuð viss um að hafa sagt þeim frá lekanum þótt hann gæti ekki fullyrt alveg um það. Vitnið var ekki afdráttarlaus í vitnisburði sínum og mundi ekki öll atriði glögglega, enda langur tími liðinn. Þá er ekki hægt að horfa fram hjá tengslum hans við málið við mat á sönnunargildi vitnisburðarins. Að mati dómsins stendur þannig orð gegn orði um það hvort upplýst var um lekann sem ekki var tilgreindur í söluyfirliti en sönnunarbyrði um það hvílir á stefnda sem óumdeilt er að vissi um lekann. Verður ekki talið að stefnda hafi lánast sönnun um það.

74. Skoðunar- og aðgæsluskylda kaupenda tekur ekki einungis til þess sem þeir sjá við skoðun heldur einnig til þess sem þeir hefðum átt sjá við eðlilega skoðun. Fyrir dómi bar dómkvaddur matsmaður að augljós merki um leka og raka hefðu verið á þremur stöðum í kjallara, þ. e. undir tröppum sitt hvoru megin á húsinu og í íbúð í kjallaranum. Spurður hvort eitthvað hefði bent til þess að leki á þessum stöðum hefði átt sér stað yfir langt tímabil svaraði matsmaður því að erfitt væri að segja til um það. Kemur fram í matsgerð hans sem liggur fyrir dóminum að matsfundur hafi farið fram um einu og hálfu ári eftir afhendingu hússins og að matsmaður geti ekki metið hvort umræddar lekaskemmdir hefðu verið til staðar þá. Í matsgerðinni er að finna teikningu af kjallaranum þar sem lekastaðir eru merktir inn áog segir að umtalsverð ummerki sé að finna á lekastöðum undir tröppum. Leka í íbúð í kjallara sé að rekja til leka í geymslu undir tröppunum. Einnig er að finna mynd af tröppum á norðurhlið en af henni að dæma var ástand trappanna ekki áberandi slæmt. Þá er mynd úr geymslu undir tröppum á norðurhlið og eru þar mjög áberandi dökkir taumar niður veggina og önnur merki um leka og raka sem ljóst er að ekki myndu dyljast neinum þeim er þar liti inn. Hins vegar er einnig ljóst af matsgerð og vætti matsmanns fyrir dómi að hann telur ekki hægt að fullyrða að þau ummerki hafi verið til staðar einu og hálfu ári áður en hann skoðaði þau. Þá ber að hafa í hugaað aðilum bar saman um að miklar rigningar hefðu átt sér stað í kjölfar afhendingar og bar fyrirsvarsmaður stefnda að umfang lekans sem þá átti sér stað hefði ekki verið í líkingu við það sem hann hefði séð áður, auk þess sem matsmaður byggir mat sitt á skoðun á vettvangi. Gegn andmælum stefnenda er því ekki hægt að leggja til grundvallar að ummerkium leka í geymsluhafi verið sýnileg við skoðun hússins. Bar stefnda því ótvíræð lagaskylda til að upplýsa um leka í geymslum sem hann þekkti og stafaði frá útitröppunum, eins og hann bar fyrir dómi, en eins og áður greinir er ósannað að hann hafi upplýst þar um og er ekki getið um lekann í söluyfirliti. Með þessu braut stefndi gegn 26. gr. laga nr. 40/2002 og verður lagt til grundvallar að upplýsingar um lekann hefðu haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings, sbr. 2. málslið ákvæðisins, eins og stefnandi A-kk-nf bar fyrir dómi. Verður stefndi því látinn bera ábyrgð á kostnaði við úrbætur vegna þess leka. Í matsgerð kemur fram að úrbætur vegna þessa leka felist í því að hreinsa þurfi yfirborð útistiga, þétta með steypuskilum með í dæli ngu þéttiefnis og endurgera yfirborð, hreinsa þurfi veggi að innanverðu og endurmála. Kostnaður við lagfæringar trappa að norðan- og sunnanverðu, auk málunar í kjallara, er metinn í matsgerð og telur matsmaður kostnað við vinnu nema 1.745.200 krónum með virðisaukaskatti, en eins og áður greinir er rétt að miða við 100% frádrátt af virðisaukaskatti af vinnu. Nemur kostnaður við vinnu þá 1.407.419 krónum, en kostnaður við efni/tæki og akstur var metinn af matsmanni 1.045.800 krónur með virðisaukaskatti. Verður stefnda því gert að greiða stefnendum 2.453.219 krónur sem óumdeilt er að skiptast skuli eftir eignarhlutföllum þeirra. Ber því að greiða stefnanda A-kk-þgf 532.103 krónur og stefnanda dánarbúi V-kk-ef 1.921.116 krónur.

75. Hvað aðra leka- og rakastaði í kjallara varðar kveðst stefndi ekki kannast við þá. Er um að ræða leka inn í hitakompu og kemur fram í matsgerð að steypt hafi verið yfir steypta plötu og sé nauðsynlegt að einangra plötu og verja yfirborð og er kostnaður metinn við það. Í matsbeiðni kemur fram að V-kk-nf hafi steypt plötu til að koma í veg fyrir leka en það ekki reynst fullnægjandi. Hafa stefnendur ekki sýnt fram á að leki þar hafi verið til staðar fyrir afhendingu og stefndi þekkt til hans, sem hann kveðst ekki hafa gert. Þá er í matsgerð greint frá greinilegum raka í tveimur öðrum geymslum. Gegn andmælum stefnda verður ekki heldur talið sannað að hann hafi vitað af þeim raka eða hann verið til staðar fyrir afhendingu hússins, enda eru engin gögn því til stuðnings og tók matsmaður sérstaklega fram í matsgerð að hann geti ekki staðfest eða metið hvort rakinn hefði verið til staðar löngu áður en matsmaður skoðað aðstæður. Er þannig ósannað að stefndi beri ábyrgð á að bæta tjón vegna annars leka og raka í kjallaranum en í geymslum undir tröppum og íbúð sem þeim leka tengist.

76. Aðila greinir einnig á um drenlagnir sem fjallað er um undir matslið 2. Svo sem áður er komið fram var húsið byggt árið 1935 og var þá ekki gerð krafa um drenlagnir, eins og segir í matsgerð, sbr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 sem kveður á um að í neytendakaupum skuli ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim er voru í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir. Hefur og verið staðfest í dómaframkvæmd að ekki sé fyrir hendi sjálfstæður réttur til að slíkar lagnir séu til staðar án þess að meira komi til, sbr. hér til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 16. júní 2016 í máli 540/2015 og dóm Landsréttar frá 19. mars 2021 í máli nr. 196/2020. Þá var ekki gefið til kynna í söluyfirliti, eins og áður hefur komið fram, að drenlagnir væru til staðar. Verður af matsgerðinni ráðið að úrbætur í formi drenlagna séu fyrst og fremst til að koma í veg fyrir að raki/vatn eigi leið innum útveggi kjallara, en leka í geymslum undir tröppum megi rekja til ástands á yfirborði trappanna og þéttinga við steypuskil, eins og áður segir. Krafa stefnenda um drenlagnir undir þessum lið tengist þannig hluta raka í kjallara sem matsmaður fjallaði um undir matslið 1 og dómurinn telur ósannað að stefndi hafi vitað um eða verið til staðar fyrir afhendingu, eins og áður greinir. Verður stefndi ekki látinn bera ábyrgð á úrbótum vegna þess. Undir matslið 2 er einnig metinn kostnaður við lagfæringar á niðurfallsröri og þéttingar á útihurð. Verður stefndi ekki heldur talinn bera ábyrgð á þeim úrbótum enda heyra þéttingar útihurðar undir almennt viðhald húss sem fellur ekki undir að teljast galli. Auk þess bauðst stefndi í samræmi við 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002 til að láta lagfæra niðurfallið og sendi iðnaðarmann til að losa stíflu í rörinu, en honum var vísað frá verkstað af V-kk-þgf sem virðist af gögnum málsins að dæma hafa verið ósáttur við fyrirkomulag verksins án þess að séð verði að hann hafi haft af því óþægindi eða sérstakar ástæður verið til að leggjast gegn þvíí skilningi áðurgreindrar 1. mgr. 39. gr. og getur hann þá ekki krafist bóta vegna þessa skv. 4. mgr. sömu lagagreinar.

77. Hvað varðar kröfur undir matsliðum 3, 5 og 6 er til þess að líta að matsmaður taldi frágang svala og rafmagnstöflu fullnægjandi og eru þau atriði sem metin eru til kostnaðar undir þessum liðum að mati dómsins hluti af eðlilegu viðhaldi svo gamals húss sem hér um ræðir sem ekki getur fallið undir gallahugtak 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 og þarf ekki að upplýsa sérstaklega um. Verður stefnda ekki gert að bera kostnað vegna þessa.

78. Undir matslið 4 komst matsmaður að þeirri niðurstöðu að lekið hefði frá sturtuklefa í íbúð á 2. hæð sem hefði skemmt bæði hluta milliveggjar og gólfefni og mat hann kostnað við úrbætur þessa. Stefnandi hefur gegn andmælum stefnda ekki gert sennilegt að stefndi hafi vitað af eða leki þessi verið til staðar og skemmdir af hans völdum við afhendingu eignarinnar, enda komu engar athugasemdir fram um þetta fyrr en í matsbeiðni. Er ósannað með öllu að stefndi beri þar nokkra ábyrgð. Undir þessum lið er einnig metinn kostnaður við endurnýjun á gólfdúk í kjallara vegna raka í gólfi þar næst útveggjum. Um þann raka hefur verið fjallað hér að framan og dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að ósannað sé að stefndi hafi vitað um hann. Ber hann þá sömuleiðis ekki kostnað af úrbótum vegna þessa.

79. Í matsgerð er húsinu lýst sem steinsteyptum kjallara og tveimur hæðum og kom fram í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda og fasteignasala í málinu að geymsluloft fylgdi 2. hæðinni, en að því væri ekki gott aðgengi. Stefnendur byggja á því að við skoðun hússins hafi verið á því tveir þakgluggar, aðgengilegir frá geymsluloft inu, sem ekki hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar. Mat matsmaður kostnað við ísetningu glugga að nýju undir matslið 7. Aðilum bar fyrir dómi saman um að upplýst hefði verið að þak skiptum, sem þá voru hafin, yrði lokið fyrir afhendingu eignarinnar en ekkert kom fram um að upplýst hefði verið um að gluggar yrðu ekki áfram á þakinu. Í gögnum málsins er að finna ódagsett bréf frá fyrirsvarsmanni stefnda þar sem hann kveðst hafa sagt V-kk-þgf heitnum frá því við skoðun að gluggunum yrði lokaðog að V-kk-nf heitinn hefði spurt hvort búið væri að gera við þakið þegar gengið hefði verið til kaupsamnings.

Honum hefði þá verið tjáð að það hefði verið gert og járnað fyrir gluggana og þeim lokað þannig að ekki væri hætta á leka. Hins vegar liggur einnig fyrir dóminum tölvupóstur frá V-kk-þgf til fyrirsvarsmanns stefnda stuttu eftir að afhending fór fram þar sem hann gerir athugasemd um að þakið sé gjörbreytt, auk þess að kvarta yfir breyttu innra skipulagi 2. hæðar, og kveðst ætla að tala við lögfræðing um mögu leika á að rifta kaupum og skila húsinu. Eðlilegt og sjálfsagt verður að telja að seljandi upplýsi um breytingar á útliti húss sem fyrirhugaðar eru eftir skoðun en fyrir afhendingu. Sönnunarbyrði um að það hafi verið gert hlýtur að hvíla á þeim sem til þess ber skylduna, þ. e. stefnda, en hana hefur hann ekki axlað þegar horft er til framangreindra misvísandi samskipta. Til þess er þó að líta að skv. 2. málsl. 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign aðeins gölluð ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingar voru ekki veittar. Eins og áður greinir ámálgaði V-kk-nf möguleika á riftun eftir afhendingu og í tölvupósti fyrirsvarsmanns stefnanda 23. september 2019 þar sem fjallað er um leka í geymslu sem tilheyrir 1. hæð segir að til að leysa málið sé hann tilbúinn til að hafa milligöngu um að selja hæðina aftur á því verði sem V-kk-nf hefði keypt en tækist það ekki á átta vikum myndi stefndi kaupa hana til baka. Svaraði V-kk-nf því til sama dag í tölvupósti að hann væri tilbúinn til að skila báðum hæðunum en ekki bara 1. hæð. Þótt ljóst sé af greindum gögnum málsins að V-kk-nf heitinn hafi verið ósáttur við þessa breytingu lutu samskipti aðila um riftun að verulegu leyti að leka, úrbótum vegna niðurfalls og breyttu innra skipulagi 2. hæðar hússins. Þá bar stefnandi A-kk-nf fyrir dóminum að hann hefði talið skort á að upplýsingar væru veittar um leka en staðfesti jafnframt spurður að því að hann teldi ekki hafa skort á aðrar upplýsingar. Þegar þetta er metið heildstætt telur dómurinn stefnendur ekki hafa leitt nægum líkum að því að ekki hefði orðið af kaupum þeirra á eignum í húsinu eða að efni kaupsamninga hefði orðið annað vegna þess eins að þeir hefðu vitað að ekki yrðu gluggar á þaki hússins.

Hefur þá einnig verið litið til þess að í stað upprunalegs þaks að hluta fylgdi kaupunum endurnýjað þak.

80. Í matsgerð leggur matsmaður til að settar verði tvær túður á þak hússins til loftunar og mat kostnað við þaðí matslið 8. Staðfesti matsmaðurinn fyrir dómi að engin frávik hefðu verið frá settum reglum eða faglegum kröfum við þakviðgerð og að ekki væri þekktur tilgangur túðu sem hefði verið á loftinu. Kvað matsmaður tilgang þess að bæta við tveimur túðum vera til öryggis og væri ekki vitað hvort túða sú sem fyrir var hefði verið hluti loftunar. Loftun væri verri eftir þakviðgerðina ef túðan hafi þjónað tilgangi við loftun en ekki væri hefðbundið við þessi þök að gera ráð fyrir loftun um túður. Að virtum framburði matsmannsins verður því ekki slegið föstu að mati dómsins að loftun hafi skerst við þakviðgerð og að um sé að ræða galla sem stefndi beri ábyrgð á.

81. Hvað varðar kröfu stefnanda dánarbús V-kk-ef um bætur vegna missis leigutekna, sem reiknað-ur var út samkvæmt hans forsendum undir matslið 9, verður að taka til skoðunar hvort þær forsendur standist. Í matsspurningu er óskað mats á þessu þar sem V-kk-nf hafi ekki getað leigt út íbúð nr. 80 á 2. hæð hússins vegna leka gegnum útvegg á norðurhlið og íbúðin ónothæf. Er vísað til matsliðar 1 vegna ástands útveggjarins. Er skemmst frá því að segja að það var mat matsmanns að ummerki um raka á þeim vegg væru tilkomin vegna uppröðunar húsmuna upp við vegginn sem takmarkaði hreyfingu á lofti við vegginn, en stafaði ekki af leka í veggnum. Var og enginn kostnaður metinn við úrbætur vegna þessa. Hefur stefnandi engar líkur leitt að því að nefnd rakaummerki hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar. Hefur ekki heldur verið sýnt fram á saknæma háttsemi stefnda hvað þetta varðar eins og áskilið er til að krefja megi um skaðabætur fyrir óbeint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Eru því engin rök til að fallast á að stefndi beri ábyrgð á meintu tjóni vegna missis tekna af útleigu.

82. Með hliðsjón af öllu framangreindu ber stefnda að greiða stefnanda A-kk-þgf 532.103 krónur og stefnanda dánarbúi V-kk-ef 1.921.116 krónur og verður fallist á kröfu þeirra um dráttarvexti frá 8. ágúst 2021 þegar mánuður var liðinn frá því að stefnendur settu fram kröfur sínar á grundvelli matsgerðar dómkvadds matsmanns, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Að öðru leyti verður fallist á kröfu stefnda um sýknu, enda hafa stefnendur ekki fært sönnur á að hann beri ábyrgð á öðrum kostnaði við úrbætur þeirra ágalla sem þeir telja á húsinu.

83. Eftir þessum úrslitum þykir rétt að málskostnaður milli aðila falli niður, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

84. Málið fluttu L-kk-nf D-kk-nf lögmaður fyrir hönd stefnenda og E-kvk-nf Ó-kvk-nf W-kvk-nf lögmaður fyrir hönd stefnda.

85. N-kvk-nf M-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómurunum Á-kvk-þgf R-kvk-þgf héraðsdómara og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf byggingatæknifræðingi og húsasmíða-meistara, sem sérfróðum meðdómanda.

Dómsorð:

Stefndi, 101 fasteign ehf., greiði stefnanda, A-kk-þgf N-kk-þgf V-kk-þgf, 532.103 krónur, og stefnanda, dánarbúi V-kk-ef N-kk-ef G-kk-ef, 1.921.116 krónur, ásamt dráttarvöxtum frá 8. ágúst 2021 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

N-kvk-nf M-kvk-nf