E-537/2016

Mál þetta, sem tekið var til dóms 31. maí sl., er höfðað með birtingu stefnu 20. maí 2016.

Stefnandi er Húsfélagið Hlíðasmára 9, kt. 000000-0000, Hlíðasmára 9, Kópavogi.

Stefndi er Olíusalan ehf., kt. 000000-0000, Breiðhellu 12, Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega þær að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skuld að fjárhæð 347.190 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 195.118 krónum frá 2. ágúst 2014 til 1. september 2014, af 233.136 krónum frá þeim degi til 1. október 2014, af 271.154 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2014, af 309.172 krónum frá þeim degi til 1. desember 2014, af 347.190 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Allt að frádreginni innborgun 6. maí 2015 að fjárhæð 48.099 krónur, sem draga ber frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi.

Stefnandi krefst þess að til tryggingar skuldinni verði staðfest lögveð í eignarhlutum stefnda að Hlíðasmára 9, fastanúmer 223-6260, 223-6261, 223-6271 og 223-6272, vegna vangoldinna húsfélagsgjalda á tímabilinu 2. ágúst 2014 til 1. desember 2014, samtals að fjárhæð 347.190 krónur, auk vaxta, að frádreginni innborgun 6. maí 2015 að fjárhæð. 48.099 krónur.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Til vara krefst stefnandi þess að stefndi greiði honum skuld að fjárhæð 680.242 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 af 31.420 krónum frá 1. október 2013 til 1. nóvember 2013, af 62.840 krónum frá þeim degi til 1. desember 2013, af 94.260 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2014, af 125.680 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2014, af 160.242 krónum frá þeim degi til 1. mars 2014, af 194.804 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2014, af 229.366 krónum frá þeim degi til 1. maí 2014, af 263.928 krónum frá þeim degi til 1. júní 2014, af 298.490 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2014, af 333.052 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2014, af 528.170 krónum frá þeim degi til 1. september 2014, af 566.188 krónum frá þeim degi til 1. október 2014, af 604.206 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2014, af 642.224 krónum frá þeim degi til 1.12.2014, af 680.242 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Allt að frádregnum innborgunum 22. september 2014 að fjárhæð 295.348 krónur, 15. desember 2014 að fjárhæð 38,238 krónur, 6. maí 2015 að fjárhæð 76.036 krónur, sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi.

Stefnandi krefst þess einnig að til tryggingar skuldinni verði staðfest lögveð í eignarhlutum stefnda að Hlíðasmára 9, fastanúmer 223-6260, 223-6261, 223-6271 og 223-6272, vegna vangoldinna húsfélagsgjalda á tímabilinu 1. júlí 2014 til 1. desember 2014, samtals að fjárhæð 347.190 krónur, auk vaxta, að frádreginni innborgun 6. maí 2015 að fjárhæð 48.099 krónur.

Til þrautavara krefst stefnandi þess að stefnda verði gert að greiða honum skuld að fjárhæð 661.390 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, af 31.420 krónum frá 1. október 2013 til 1. nóvember 2013, af 62.840 krónum frá þeim degi til 1. desember 2013, af 94.260 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2014, af 125.680 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2014, af 157.100 krónum frá þeim degi til 1.3.2014, af 188.520 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2014, af 219.940 krónum frá þeim degi til 1. maí 2014, af 251.360 frá þeim degi til 1. júní 2014, af 282.780 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2014, af 314.200 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2014, af 509.328 krónum frá þeim degi til 1. september 2014, af 547.336 krónum frá þeim degi til 1. október 2014, af 585.354 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2014, af kr. 623.372 krónum frá þeim degi til 1. desember 2014, af 661.390 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Allt að frádregnum innborgunum 22. september 2014 að fjárhæð 295.348 krónur, 15. desember 2014 að fjárhæð 38.238 krónur og 6. maí 2015 að fjárhæð 76.036 krónur, sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á hverjum innborgunardegi.

Stefnandi krefst þess einnig að til tryggingar skuldinni verði staðfest lögveð í eignarhlutum stefnda að Hlíðasmára 9, fastanúmer 223-6260, 223-6261, 223-6271 og 223-6272, vegna vangoldinna húsfélagsgjalda á tímabilinu 1. júlí 2014 til 1. desember 2014, samtals að fjárhæð 347.190 krónur, auk vaxta, að frádreginni innborgun 6. maí 2015 að fjárhæð 69.569 krónur.

Loks krefst stefnandi þess í öllum tilvikum að stefnda verði gert að greiða honum málskostnað að teknu tilliti til áfallins löginnheimtukostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I

Stefndi er eigandi að fjórum eignarhlutum í fasteigninni að Hlíðasmára 9 í Kópavogi, en stefndi eignaðist þá með afsölum í júlí og ágúst 2012. Eignarhlutar stefnda eru með fastanúmerum 223-6260, 223-6261, 223-6271 og 223-6272. Um er að ræða matshluta 01-01 með 3,97% hlutfallstölu í sameign hússins, matshluta 01-02 með 4,03% hlutfallstölu í sameign hússins, matshluta 02-05 með 4,03% hlutfallstölu í sameign hússins og matshluta 02-06 með 3,97% hlutfallstölu í sameign hússins, sbr. eignaskiptayfirlýsingu. Á stefndi þannig fjóra eignarhluta af átján í fjöleignarhúsinu og 16% í sameign hússins.

Leigjandi húsnæðis stefnda hefur um langt árabil verið Vífilberg ehf., sem hefur rekið þar verslun og heildverslun. Núverandi stjórnarmaður og framkvæmdastjóri stefnda, Ó-kk-nf J-kk-nf, er einnig stjórnarmaður og framkvæmdastjóri Vífilbergs ehf.

Mikill og djúpstæður ágreiningur hefur verið uppi á milli málsaðila um langa hríð, aðallega vegna notkunar á sameiginlegum bílastæðum, en einnig vegna kostnaðarskiptingar vegna reksturs stigahúss, viðhalds á húseigninni, boðunar á húsfund og lögmætis ákvarðana stjórnar stefnanda.

Stefndi telur að ágreining aðila megi rekja til þess að einn af eigendum hússins reki þar tölvu- og viðskiptaskóla, sem hafi það í för með sér að á meðan á skólahaldi stendur nýti skólinn öll eða nær öll sameiginleg bílastæði við húsið frá klukkan 9 á morgnana og fram til klukkan 22 á kvöldin. Jafnframt séu greiddar háar fjárhæðir úr sameiginlegum sjóðum stefnanda til þess að standa straum af kostnaði vegna ræstinga í stigagangi hússins, en stefndi heldur því fram að sá kostnaður falli einkum til vegna starfsemi skólans. Úr stigaganginum sé inngangur inn í skólann og nokkur fyrirtæki og sé allur umgangur um stigahúsið vegna atvinnustarfsemi þeirra aðila. Aðrir eigendur, þ. á m. stefndi, séu með sérinngang beint af götunni og ekki sé innangengt inn á stigaganginn úr þeirra eignarhlutum. Þessir eigendur þurfi aldrei að fara inn í stigaganginn nema vegna aðgengis að stofnrafmagnstöflu og vatnsinntaki, sem sé í kjallara stigagangsins.

Auk framangreinds kveðst stefndi hafa sent fjölmörg málefni til stjórnar og óskað eftir að þau yrðu tekin fyrir á aðal- og húsfundum, en þeim hafi ýmist verið hafnað eða alls ekki verið tekin til umfjöllunar á fundum þrátt fyrir lagaskyldu stjórnar þar um. Í því sambandi bendir stefndi á bréf sem nokkrir eigendur í húsinu hafi sent stjórn stefnanda 1. október 2006 vegna ágreinings um kostnaðarskiptingu í sameign. Hafi átt að leggja bréfið fyrir aðalfund 30. október 2006, en það hafi annaðhvort ekki verið gert eða því hafi verið hafnað.

Allt frá þessum tíma hafi ágreiningur á milli stefnanda og stefnda stigmagnast, en stefndi haldi því einnig fram að stjórn stefnanda hafi margsinnis notað sameiginlega sjóði í framkvæmdir sem ekki hafi verið samþykktar af eigendum á húsfundi. Þá hafi stefndi orðið fyrir fjártjóni sem rekja megi til aðgerða og aðgerðaleysis stefnanda, en hann hafi t.d. orðið að leggja út fyrir kostnaði við viðgerð á glugga á eignarhluta sínum til að forðast frekara tjón.

Að auki leggi hluti stjórnarmanna og starfsmenn þeirra bifreiðum sínum fyrir utan verslunarhúsnæði stefnda á hverjum degi, þrátt fyrir að samþykktar hafi verið húsreglur sem skylduðu eigendur til að leggja ekki upp við húsið, en eftir athugasemdir stefnda hafi reglunum verið breytt á þann veg að eigendur skyldu „leitast við“ að leggja ekki upp við húsið. Þá hafi stefnandi gert stefnda að fjarlægja ljósaskilti fyrir ofan verslunarglugga, þrátt fyrir að aðrir í húsinu séu með skilti fyrir ofan sínar eignir, og til langs tíma hafi stefnandi hafnað því að stefndi setti upp vörumóttökuhurð, þótt eins hurð væri þegar hjá öðrum eiganda austan megin við stigaganginn.

Stefndi kveðst ítrekað hafa þurft á aðstoð lögmanns að halda í samskiptum við stefnanda til þess að knýja á um lögbundin réttindi sín samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Sem dæmi nefnir stefndi að stefnandi hafi látið setja reykingaker fyrir utan verslun stefnda og ekki fjarlægt þau fyrr en eftir að stefndi hafði leitað aðstoðar lögmanns. Þá hafi stefndi leitað aðstoðar lögmanns vegna þess framferðis stjórnarmanna að leggja bílum sínum fyrir framan verslunarhúsnæði stefnda. Ekkert hafi hins vegar breyst í þeim efnum og leggi umræddir stjórnarmenn og makar þeirra enn daglega upp við húsið fyrir utan verslunarglugga stefnda. Þetta valdi stefnda verulegu tjóni, enda skipti miklu að hafa laus stæði fyrir viðskiptamenn verslunarinnar.

Atvik málsins eru nánar tiltekið þau að boðað var til aðalfundar í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012 með fundarboði, dagsettu 18. ágúst 2012. Í bréfi sem stefnanda barst frá þáverandi lögmanni stefnda, S-kk-þgf K-kk-þgf K-kk-þgf hdl., dagsettu 24. ágúst 2012, kemur fram að stefndi, Olíusalan ehf., sé þinglýstur eigandi tveggja eignarhluta í fasteigninni og þá liggi fyrir samþykkt kauptilboð stefnda í tvo aðra eignarhluta í fasteigninni. Þá kemur fram að stefndi hafi óskað eftir að tilgreindur lögmaður gætti hagsmuna félagsins á boðuðum aðalfundi. Jafnframt var óskað eftir að tekin yrðu fyrir á fundinum bílastæðamál, breyting á kostnaðarskiptingu í sameign og tillaga um að banna alfarið reykingar á lóð fasteignarinnar. Að sögn stefnda hafi stefnandi ekki tekið fyrir umbeðin málefni á þessum fundi, en fundargerð þessa fundar hefur ekki verið lögð fram í málinu.

Stefnandi heldur því fram að eftir að stefndi eignaðist eignarhluta sína í húsinu á árinu 2012 hafi hvorki hann né fyrri eigandi gert nokkurn reka að því að tilkynna stefnanda um eigendaskiptin og heimilisfang stefnda. Í áðurgreindu bréfi lögmanns stefnda hafi t.d. kennitala og heimilisfang stefnda ekki verið tilgreind. Hafi stefnandi aldrei vitað fyrir víst við hvern hann átti að eiga samskipti vegna eignarhlutanna. Stefndi heldur því hins vegar fram að tilkynnt hafi verið um eigendaskiptin með áðurgreindu bréfi lögmanns stefnda.

Að sögn stefnanda hafi stefndi frá upphafi verið tregur til að greiða gjöld til húsfélagsins og hafi honum að endingu verið stefnt til greiðslu húsfélagsgjalda með stefnu 20. nóvember 2013. Stefndi hafi gert þá skuld upp, en áfram hafi gætt tregðu hjá stefnda til að greiða gjöld til húsfélagsins. Hafi stefndi greitt til húsfélagsins á sínum forsendum og greitt stefnanda ýmsar ótilgreindar fjárhæðir án nokkurra skýringa. Hafi þetta valdið stefnanda verulegum vandræðum við að halda utan um bókhald húsfélagsins.

Hinn 2. desember 2013 sendi stjórn stefnanda út fundarboð í tölvupósti og boðaði til aðalfundar sem fram átti að fara þann 18. desember 2013. Fram kemur í útprentun tölvupóstsins að fundarboðið var m.a. sent til áðurgreinds lögmanns stefnda, en stefnandi kveður að það hafi verið eini aðilinn sem tilkynnt hafði verið um að væri í fyrirsvari fyrir stefnda.

Stefndi heldur því fram að honum hafi fyrst borist boðun á fundinn 17. desember 2013 eða daginn fyrir fundinn. Í tölvupósti til stjórnar stefnanda þann sama dag kvartaði stefndi undan annmörkum á fundarboðuninni, sem hefði verið send á rangan aðila og með allt of skömmum fyrirvara. Tilkynnti stefndi jafnframt að í ljósi þess liti hann svo á að það sem samþykkt yrði á fundinum væri óskuldbindandi fyrir stefnda. Daginn eftir sendi stefndi stjórn stefnanda bréf og krafðist þess að húsfélagið greiddi reikning vegna viðgerðar á glugga í eignarhluta stefnda og reikning vegna lögmannskostnaðar. Samkvæmt fundargerð aðalfundarins töldu fundarmenn löglega til fundarins boðað. Á fundinum var ákveðin 10% hækkun húsgjalda og þá var reikningum stefnda vegna viðgerðar á glugga og vegna lögmannskostnaðar hafnað. Á fundinum var hins vegar rætt um viðhald á gluggum hússins, sem væru í slæmu ásigkomulagi, og samþykkt að leita ráðgjafar á viðhaldsþörf ásamt því að afla tilboða frá nokkrum aðilum í endurbætur ásamt málun á stigagangi hússins. Tillögur þess efnis yrðu lagðar fram á aðalfundi húsfélagsins í apríl 2014.

Stefndi kveðst ítrekað hafa farið fram á það við stefnanda að húsfélagið kæmi að endurbótum á sameign hússins til að koma í veg fyrir leka með glugga þar sem vatn hafi átt greiða leið inn í séreign stefnda. Að lokum hafi stefndi sjálfur látið gera við gluggann og tjón vegna galla í steypu hússins, sem valdið hafi skemmdum á séreign stefnda, allt á grundvelli 37. gr. fjöleignarhúsalaga og til að koma í veg fyrir frekara tjón.

Með tölvupósti 9. janúar 2014 tilkynnti stefndi stefnanda að hann myndi ekki greiða húsgjöld þar sem hann teldi sig ekki hafa upplýsingar um fjárhæð húsgjaldanna og hvenær fjárhæð þeirra hefði verið samþykkt.

Næst hélt stefnandi húsfund 4. mars 2014 þar sem til umfjöllunar voru m.a. samskiptavandamál stefnda við aðra í húsinu og ákvað stjórn stefnanda að rita stefnda bréf og skora á hann að láta af ógnandi tilburðum við aðra eigendur/afnotahafa í húsinu.

Á aðalfundi stefnanda, sem haldinn var 8. maí 2014 og stefndi mætti á, var ákveðið að hækka húsgjöldin aftur um 10%. Stefnandi bendir á að engar athugasemdir hafi verið gerðar við fjárhæð húsfélagsgjalda á fundinum. Fram kemur í fundargerð að tvö tilboð hefðu borist í viðgerð á gluggum frá síðasta aðalfundi, en engin útboðslýsing hafi legið fyrir. Eftir nokkrar umræður voru húseigendur sammála um að hver og einn þyrfti að fjármagna sinn hluta viðgerða. Þá var einnig samþykkt að stofna framkvæmdasjóð með einni milljón króna til að láta gera verklýsingu og úttekt á ástandi glugga í húsinu. Átti upphæðin að skiptast eftir eignarhlutum og skyldi hver og einn húseigandi standa skil á sínum hluta með eingreiðslu fyrir 1. ágúst og áður en nokkuð frekar yrði aðhafst. Stefndi kveður að þrátt fyrir að safnað hafi verið í framkvæmdasjóðinn í framangreindum tilgangi hafi stjórn húsfélagsins ákveðið að nota framkvæmdaféð til þess að mála stigaganginn. Stefndi bendir á að á framangreindum fundi hafi hvorki verið rætt um tilboð í málun á stigagangi né hafi verið samþykkt að fara í það verkefni.

Hinn 6. október 2014 sendi stefndi stefnanda innheimtubréf með viðvörun um málssókn vegna skuldar sem hann taldi stefnanda vera í við sig og var þar um að ræða kostnað við viðgerð á áðurgreindum glugga og fyrrgreindan lögmannskostnað. Stefnandi mótmælti kröfunni með bréfi 14. október 2014.

Í kjölfarið leitaði stefndi og Vífilberg ehf. sem leigjandi húsnæðisins til kærunefndar húsamála vegna deilna þeirra við stefnanda. Krafðist stefndi og Vífilberg þess að viðurkennt yrði að þeim hefði verið heimilt að setja upp hurð fyrir vörumóttöku, að sérmerkja bílastæði fyrir framan hurðina, að setja upp ljósaskilti á framhlið hússins og sérmerkja þrjú bílastæði á sameiginlegri lóð hússins. Stefnandi tók til varna í málinu með aðstoð lögmanns. Gekk úrskurður í málinu 18. nóvember 2014 og var niðurstaða nefndarinnar sú að kröfum stefnda var ýmist vísað frá eða þeim hafnað.

Haldinn var aukahúsfundur í fasteigninni 12. janúar 2015 og var fundurinn sóttur af hálfu stefnda. Á fundinum var samþykkt að eigendur legðu 1.000.000 króna í framkvæmdasjóð, en fyrir lægi að mála þyrfti bílastæði og hreinsa og snyrta umhverfi hússins. Fram kom á fundinum að rekstur húsfélagsins væri í járnum vegna óvenju mikils snjómoksturs um veturinn og vegna vanskila stefnda við hússjóðinn.

Stefnandi höfðaði mál á hendur stefnda til greiðslu á ógreiddum hússjóðsgjöldum til og með 1. desember 2014 og var málið þingfest 20. maí 2015. Í janúar 2016 óskaði stefnandi eftir að fella málið niður vegna formgalla og gekk úrskurður um niðurfellingu þess 20. janúar 2016 og jafnframt var húsfélaginu gert að greiða stefnda 150.000 krónur í málskostnað.

Næst var boðað til aðalfundar húsfélagsins 3. júní 2015. Í skýrslu stjórnar húsfélagsins sem gerð var fyrir aðalfundinn var m.a. gerð grein fyrir lögfræðikostnaði stefnanda sem hlotist hefði af því að svara síendurteknum erindum stefnda. Aðalfundur stefnanda hófst á áður ákveðnum degi 3. júní 2015, en nokkuð vantaði upp á að fundarmenn hefðu umboð til að sitja fundinn og var því boðað til framhaldsaðalfundar 15. júní 2015, sem sóttur var af hálfu stefnda. Á þeim fundi lagði stjórnin fram áðurgreinda skýrslu stjórnar og ársreikning félagsins fyrir árið 2014 sem samþykktur var á fundinum. Einnig var lögð fram framkvæmdaáætlun fyrir árið 2015-2016 og tveimur fundarmanna falið að athuga með gluggaviðgerðir, málun og fleiri aðkallandi verkefni. Jafnframt var skorað á stefnda að gera upp vanskil sín við húsfélagið. Ekki yrði ráðist í framkvæmdir nema allir greiddu. Á fundinum var ákveðið að hækka hússjóðsgjöld um 10%.

Í fundargerð var bókað að tillaga hefði borist frá stefnda um heimild til merkingar á bílastæðum, húsi og lagerhurð og uppsetningu stiga við gafl hússins. Bókað var að tillögurnar hefðu ekki hlotið samþykki allra og þar með verið felldar. Einnig kom fram tillaga frá stefnda um breytingar á eignaskiptasamningi og var bókað að hún hefði verið felld þar sem hún hefði ekki hlotið samþykki allra.

Stefndi bendir á að í fundargerðum stefnanda komi ítrekað fram að rætt hafi verið um lélegt ástand glugga í húsinu. Stefndi hafi margsinnis upplýst stefnanda um að séreign hans liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi hússins. Kveðst stefndi hafa séð sig knúinn til þess að láta gera við glugga í sinni fasteign, enda hafi ástand þeirra verið mjög slæmt og hafi orðið vatnsskemmdir af þeim völdum á veggjum og parketi inni í séreign stefnda.

Stefnandi kveður kröfu sína byggjast á húsfélagsgjöldum samkvæmt framlögðu yfirliti. Skylda stefnda til greiðslu gjaldanna byggist á 1. og 2. tölulið 13. gr., 45. gr. og sérstaklega 47. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en samkvæmt tilvitnuðum lagaákvæðum hvíli sú skylda á eigendum í fjöleignarhúsi að taka þátt í greiðslu sameiginlegs kostnaðar, en kröfur stefnanda eigi rætur að rekja til slíks kostnaðar. Þá sé krafist staðfestingar á lögveði vegna gjalda frá 5. maí 2015, sbr. 48. gr. sömu laga.

Nr. Gjalddagi Eindagi Fjárhæð

1. 01.20.2013 15.10.2013 31.420 krónur

2. 01.11.2013 15.11.2013 31.420 krónur

3. 01.12.2013 16.12.2013 31.420 krónur

4. 01.01.2014 15.01.2014 31.420 krónur

5. 01.02.2014 12.02.2014 34.562 krónur

6. 01.03.2014 17.03.2014 34.562 krónur

7. 01.04.2014 15.04.2014 34.562 krónur

8. 01.05.2014 15.05.2014 34.562 krónur

9. 01.06.2014 16.06.2014 34.562 krónur

10. 01.07.2014 15.07.2014 34.562 krónur

11. 01.07.2014 15.07.2014 49.180 krónur

12. 01.08.2014 15.08.2014 38.018 krónur

13. 20.08.2014 15.08.2014 157.100 krónur

14. 01.09.2014 15.01.2014 38.018 krónur

15. 01.10.2014 15.10.2014 38.018 krónur

15. 01.11.2014 17.11.2014 38.018 krónur

16. 01.12.2014 15.12.2014 38.018 krónur

Inn á skuldina hafi verið greiddar þessar innborganir: 295.348 krónur hinn 22. september 2014 og 38.238 krónur hinn 15. desember 2014 og hafi þegar verið tekið tillit til þeirra við gerð dómkrafna með þeim hætti að greiðslum hafi verið ráðstafað inn á elstu kröfurnar. Innborganir hafi dugað til að gera upp húsfélagsgjöld frá 1. október 2013 til og með 1. júlí 2014, en eftirstöðvar að fjárhæð 48.099 krónur komi til frádráttar stefnukröfum miðað við 6. maí 2015. Eftirstöðvar skuldarinnar hafi ekki fengist greiddar þrátt fyrir innheimtutilraunir og hafi því verið nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Fyrir dóminn komu og gáfu aðilaskýrslu G-kk-nf K-kk-ef, gjaldkeri í stjórn stefnanda, og Ó-kk-nf J-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda. Þá gáfu skýrslu sem vitni M-kk-nf K-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, G-kk-nf S-kk-nf, H-kk-nf G-kk-nf, Þ-kk-nf Þ-kk-nf, Á-kk-nf M-kk-nf E-kk-nf, J-kk-nf E-kk-nf og B-kk-nf Á-kk-nf.

II

Stefnandi byggir á því að stefnda beri að greiða gjöld í hússjóð í samræmi við skyldur sínar og löglegar ákvarðanir húsfélagsins, sbr. 49. gr., sbr. 45. gr., laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Í tilviki stefnda sé um að ræða 16% framlag í framkvæmdasjóð og 4/18 hluta af sameiginlegum kostnaði eða 22,2%. Stefnda hafi verið kunnugt hver hlutdeild hans í sameiginlegum kostnaði var, sbr. uppgjör hans við stefnanda í nóvember 2012, sem átt hafi sér stað eftir að stefnda hafði verið stefnt til greiðslu hússjóðsgjalda. Stefndi hafi mánaðarlega fengið senda rafræna innheimtuseðla frá Inkasso og hafi hann verið í skuld við hússjóð frá og með október 2013, þ.e. eftir að hann gerði upp eldri skuld í kjölfar stefnu í nóvember 2012.

Stefndi hafi frá og með október 2013 verið krafinn mánaðarlega um greiðslu á 31.420 krónum í hússjóð. Mánaðarleg greiðsla í hússjóð hafi í febrúar 2014 hækkað í 34.562 krónur eða um 10% samkvæmt ákvörðun húsfundar í desember 2013. Mánaðarleg greiðsla hafi síðan hækkað í 38.018 krónur í september 2014 eða um 10% samkvæmt ákvörðun húsfundar í maí 2014. Sú fjárhæð hafi staðið í stað gagnvart stefnda síðan. Auk þess hafi stefndi hinn 1. júlí 2014 verið krafinn um aukagreiðslu að fjárhæð 49.180 krónur, vegna hlutdeildar stefnda í málun stigagangs í sameign. Stefnandi hafi nú fallið frá þeirri kröfu frá fyrri stefnu. Þá hafi stefndi tvívegis verið krafinn um 157.100 króna framlag í framkvæmdasjóð, fyrst 2. ágúst 2014 og síðar 5. júlí 2015, en á húsfundum 8. maí 2014 og 15. maí 2015 hafi verið samþykkt að allir eigendur fasteignarinnar legðu samtals 1.000.000 króna í framkvæmdasjóð í samræmi við eignarhlutfall hvers og eins.

Stefnandi kveður fjárkröfur sínar vera í samræmi við meginreglur kröfuréttar um að ráðstafa innborgunum inn á elstu gjaldföllnu gjalddagana. Stefndi hafi fyrst greitt innborgun að fjárhæð 295.348 krónur inn á skuldina 22. september 2014. Staða á gjaldföllnum kröfum til og með 1. maí 2014 hafi þá verið eftirfarandi, án áfallins löginnheimtukostnaðar:

Gjalddagi kröfu Upphæð 13% dráttarvextir til 22.9.14

1.10.2013 31.420 krónur 3.994 krónur

1.11.2013 31.420 krónur 3.653 krónur

1.12.2013 31.420 krónur 3.313 krónur

1.01.2014 31.420 krónur 2.973 krónur

1.02.2014 34.562 krónur 2.896 krónur

1.03.2014 34.562 krónur 2.521 krónur

1.04.2014 34.562 krónur 2.147 krónur

1.05.2014 34.562 krónur 1.772 krónur

Samtals 263.928 krónur 23.269 krónur

Staðan á gjaldföllnum kröfum frá 1. október 2013 til 1. maí 2014 hafi því verið samtala þessara talna eða 287.197 krónur. Að frádreginni innborgun að fjárhæð 295.348 krónur hafi þá staðið eftir 8.151 króna af innborgun stefnda, sem reiknist sem inneign miðað 22. september 2014. Allar kröfur sem gjaldfallið hafi fyrir 1. júní 2014 hafi þar með að fullu verið gerðar upp. Staða á gjaldföllnum kröfum 1. júní 2014 hafi þá verið eftirfarandi við næstu innborgun hinn 15. desember 2014:

Gjalddagi kröfu Upphæð 13% drv. til 1.12.14 og 12,75% til 15.12.14

01.06.2014 34.562 krónur 2.055 krónur

22.09.2014 -8.151 króna (inneign) -155 krónur

Samtals 26.411 krónur 1.900 krónur

Staða þessara krafna hafi því verið 28.311 krónur hinn 15. desember 2014 þegar innborgun að fjárhæð 38.238 krónur hafi verið innt af hendi og fáist þá út inneign stefnda inn á næstu ógjaldföllnu kröfu að fjárhæð 9.927 krónur. Þessi tala reiknist sem inneign miðað 15. desember 2014 og allar kröfur fyrir 1. júlí 2014 voru þar með að fullu upp gerðar. Staða á gjaldfallinni húsgjaldakröfu frá 1. júlí hafi því verið eftirfarandi við næstu innborgun 6. maí 2015:

Gjalddagi kröfu Upphæð 13% drv. til 1.12.14 og 12,75% til 15.12.14

01.07.2014 34.562 krónur 3.902 krónur

15.12.2014 -9.927 krónur (inneign) -580 krónur

Samtals 24.635 krónur 3.302 krónur

Staða á gjaldföllnum kröfum hafi því verið 27.937 krónur hinn 6. maí 2014. Að frádreginni innborgun að fjárhæð 76.036 krónur hinn 6. maí fáist út inneign að fjárhæð 48.099 krónur inn á næstu ógjaldföllnu kröfu. Sú fjárhæð reiknist sem inneign miðað 6. maí 2015. Allar kröfur frá 1. október 2013 til 1. júlí 2014 séu þar með að fullu upp gerðar. Dómkröfur stefnanda séu því gjaldfallnar kröfur frá 2. ágúst 2014 til og með 1. desember 2014, að frádreginni áðurgreindri innborgun. Innborganir stefnda eftir 6. maí 2015 koma til frádráttar síðari gjalddögum í samkynja máli á milli aðila sem rekið sé samhliða þessu máli. Í máli þessu sé byggt á sömu reikningum og innborgunum sem byggt hafi verið á í fyrra máli að öðru leyti en því að fallið hafi verið frá kröfu vegna kostnaðar við málun á stigagangi og þá hafi verið tekið tillit til innborgana sem borist hafi eftir birtingu stefnunnar í fyrra málinu.

Af hálfu stefnanda er á það bent að innborgun stefnda frá 20. janúar 2014 hafi verið ráðstafað inn á eldri skuld, sem gjaldfallið hafi fyrir október 2013, og komi því ekki til frádráttar stefnukröfum í máli þessu.

Stefndi haldi því fram að boðun hans á húsfund 18. desember 2013 hafi verið ólögmæt og því sé hann ekki bundinn af ákvörðunum fundarins. Ekki sé ágreiningur um boðun stefnda til annarra funda á vegum stefnanda.

Stefnandi bendir á að stefndi hafi ekki óskað eftir því að fá boðunarbréf stefnanda á fundi send beint til sín fyrr en daginn fyrir boðaðan aðalfund 18. desember 2013 eða rúmu einu ári eftir að hann varð einn af eigendum fjöleignarhússins. Bendir stefnandi á að samkvæmt 2. málslið 2. mgr. 59. gr. hafi stefnda borið að tilkynna stefnanda ef hann óskaði eftir að fá fundarboðið sent til sín. Því sé byggt á því að boðað hafi verið til aðalfundar húsfélagsins 18. desember 2013 með löglegum hætti. Sérstaklega sé vísað til þess að stefndi hafi engar athugasemdir gert við fundarboð til aðalfundar árið áður, en þá hafi Lögmenn Lækjargötu tilkynnt að þeir myndu gæta hagsmuna stefnda á fundinum.

Þá haldi stefndi því fram að fjárhæð húsfélagsgjaldanna hafi verið óljós. Stefnandi bendir á að stefnda hafi verið fullljóst hver fjárhæð hússjóðsgjaldanna var eftir að hann hafði gert upp skuld við stefnanda í kjölfar birtingar stefnu á hendur honum í nóvember 2013. Stefnda hafi því í engu getað dulist hvað 10% hækkun hússjóðsgjalda fól í sér.

Stefnda hafi verið sendir innheimtuseðlar vegna greiðslna í hússjóð vegna fjögurra eignarhluta. Fundargerðir húsfundar 18. desember 2013 og 8. maí 2014 sýni jafnframt að þessar greiðslur hafa verið hækkaðar í tvígang um 10% og í seinni fundargerðinni hafi engar athugasemdir verið gerðar af hálfu stefnda við fjárhæð gjaldanna. Stefndi hafi sjálfur setið fundi þar sem fjallað hafi verið um húsgjöldin og fundargerðir fyrri funda samþykktar án þess að óskað hafi verið eftir bókun um gjöldin, sbr. húsfundi 4. mars og 8. maí 2014 og 15. júní 2015.

Stefnandi bendir á að stefndi njóti í raun hagræðis af minni eignarhluta af hlutfallstölu en af jafnri skiptingu kostnaðar, en hann eigi fjóra af átján eignarhultum (22,2%). Hlutfallstala í sameign sé hins vegar 16%, en við þá tölu miðist gjöld hans í hússjóð.

Stefnandi bendir á að stefndi hafi greitt óreglulega og án nokkurra skýringa beint inn á reikning húsfélagsins og hundsað innheimtuseðla. Stefnda geti ekki verið í sjálfsvald sett hvernig hann túlki greiðslur sínar sem inntar hafi verið af hendi án fyrirvara og skýringa. Hafi stefnandi ráðstafað þeim inn á elstu gjaldföllnu gjalddagana. Af gögnum málsins megi ráða að stefnda hafi verið kunnugt hver hússjóðsgjöldin voru, svo sem í maí 2015 og í nóvember og desember 2014. Hann hafi sjálfur tekið þátt í fundum þar sem gjöld í hússjóð hafi verið rædd og þar sem lagðir hafi verið fram ársreikningar. Stefnandi geti því ráðstafað handahófskenndum innborgunum stefnda inn á elstu gjalddagana.

Með vísan til þessa hafi stefnda verið ljóst að hann skuldaði verulegt framlag til sameiginlegs reksturs hússins. Stefndi hefur haft í frammi tilhæfulausar og ítrekaðar athugasemdir vegna framgöngu félagsmanna stefnanda allt frá því í ágúst 2012 og hafi stefnandi haft af því verulegan kostnað að svara erindum stefnda. Stefndi hafi engar lögmætar skuldajafnaðarkröfur í málinu og kveðst stefnandi benda á að að reikningar hans á hendur stefnanda séu ýmist fyrndir, óljósir og ekki staðfestir af stefnanda, auk þess um þá hafi enginn dómur gengið. Stefndi hafi engan greiðsluvilja sýnt og því hafi verið nauðsynlegt að höfða mál þetta.

Um varakröfu kveðst stefnandi vísa til sömu sjónarmiða og hvað varðar aðalkröfu. Um sé að ræða sömu kröfu, en með annarri framsetningu ef aðalkrafan kann á einhvern hátt að þykja óskýr. Krafa um staðfestingu lögveðs sé þó haldið óbreyttri þar sem lögveð fyrir kröfu eldri en eins árs miðað við stefnubirtingu teljist fyrnd.

Hvað varðar þrautavararkröfu sé vísað til sömu sjónarmiða og fyrir aðal- og varakröfu. Í þrautavarakröfunni sé miðað við að stefndi sé ekki bundinn af hækkun húsgjalda, sem ákveðin hafi verið á aðalfundi 18. desember 2013 og því sé miðað viðað húsgjöld hafi ekki hækkað fyrr en í ágúst 2014. Stefndi hafi viðurkennt þessi gjöld með athugasemdum sem hann hafi sent stefnanda vegna innborgana. Fjárhæð innborgunar taki mið af lækkun á dómkröfum um 18.852 krónur, þ.e. 680.242 krónur - 661.390 krónur.

Innborgun að fjárhæð 295.348 krónur hafi verið innt af hendi 22. september 2014. Miðað sé við að staðan á gjaldföllnum kröfum til og með 1. maí 2014 hafi verið eftirfarandi:

Gjalddagi kröfu Upphæð 13% dráttarvextir til 22.9.14

1.10.2013 31.420 krónur 3.994 krónur

1.11.2013 31.420 krónur 3.653 krónur

1.12.2013 31.420 krónur 3.313 krónur

1.01.2014 31.420 krónur 2.973 krónur

1.02.2014 31.420 krónur 2.633 krónur

1.03.2014 31.420 krónur 2.292 krónur

1.04.2014 31.420 krónur 1.952 krónur

1.05.2014 31.420 krónur 1.611 krónur

Samtals 251.360 krónur 22.421 krónur

Staðan á gjaldföllnum kröfum frá 1. október 2013 til 1. maí 2014 sé því samtala þessara talna eða 273.781 krónur. Að frádreginni innborgun að fjárhæð 295.348 krónur fáist þá út inneign stefnda að fjárhæð 21.567 krónur inn á næstu ógjaldföllnu kröfu. Þessi tala reiknist sem inneign miðað 22. september 2014. Allar kröfur fyrir 1. júní 2014 hafi því þar með verið að fullu upp gerðar. Staða á gjaldföllnum kröfum frá 1. júní hafi þá verið eftirfarandi við næstu innborgun 15. desember 2014:

Gjalddagi kröfu Upphæð 13% drv. til 1.12.14 og 12,75% til 15.12.14

01.06.2014 31.420 krónur 1.868 krónur

22.09.2014 -21.567 krónur (inneign) -410 krónur

Samtals 9.853 krónur 1.4.58 krónur

Staða þessara krafna hafi því verið 11.311 krónur hinn 15. desember 2014. Að frádreginni innborgun að fjárhæð 38.238 krónur hinn 15. desember 2014 fáist út inneign stefnda að fjárhæð 26.927 krónur inn á næstu ógjaldföllnu kröfu, sem reiknist sem inneign miðað 15. desember 2014. Allar kröfur fyrir 1. júlí 2014 hafi þar með að fullu verið upp gerðar. Staða á gjaldföllnum húsgjöldum frá 1. júlí hafi þá verið eftirfarandi við næstu innborgun 6. maí 2015:

Gjalddagi kröfu Upphæð 13% drv. til 1.12.14 og 12,75% til 15.12.14

01.07.2014 31.420 krónur 3.547 krónur

15.12.2014 -26.927 krónur (inneign) -1.573 krónur

Samtals 4.493 krónur 1.974 krónur

Staða þessara krafna hafi því verið 6.467 krónur hinn 6. maí 2015. Að frádreginni innborgun að fjárhæð 76.036 krónur hinn 6. maí 2015 fáist út inneign stefnda að fjárhæð 69.569 krónur inn á næstu ógjaldföllnu kröfu og reiknist sem inneign miðað 6. maí 2015. Allar kröfur fyrir 1. júlí 2014 hafi því verið að fullu upp gerðar. Dómkröfur stefnanda séu því gjaldfallnar kröfur frá 2. ágúst 2014 til og með 1. desember 2014, að frádreginni áðurgreindri innborgun. Innborganir stefnda eftir 6. maí 2015 koma til frádráttar síðari gjalddögum í samkynja máli á milli aðila sem rekið sé samhliða þessu máli. Í máli þessu sé byggt á sömu reikningum og innborgunum sem byggt hafi verið á í fyrra máli.

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína á almennum reglum samninga- og kröfuréttar um ábyrgð manna á skuldbindingum sínum og lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, kveðst stefnandi styðja við reglur III. og V. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi varnarþing vísar stefnandi til 33. gr. laga nr. 91/1991. Kröfu um staðfestingu lögveðs kveðst stefnandi styðja við lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 13., 45., 47., og 48. gr. þeirra.

III

Stefndi kveðst byggja sýknukröfu sína m.a. á því að hann sé ekki bundinn af ákvörðun um hækkun húsfélagsgjalda, sem ákveðin hafi verið á aðalfundi stefnanda 18. desember 2013, enda hafi hann ekki verið löglega boðaður á fundinn og ekki átt þess kost að mæta á fundinn með skömmum fyrirvara. Fyrir vikið sé ákvörðun um hækkun húsgjalda óskuldbindandi fyrir stefnda frá og með þeim fundi. Á næsta fundi hafi stefndi tekið þá ákvörðun að hækka húsgjöldin um 10% og haldi stefndi því fram að sú hækkun hafi átt að miðast við húsgjöld stefnda eins og þau hafi verið á aðalfundinum í desember 2013, þ.e. 31.420 krónur á mánuði.

Samkvæmt 3. mgr. 47. gr. laga um um fjöleignarhús sé þinglýstur eigandi á hverjum tíma ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Sé húsfélaginu því rétt að beina kröfum sínum að honum nema tilkynnt hafi verið um eigendaskipti og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum af fyrri eiganda. Kveðst stefndi byggja á því að eigendaskiptin hafi verið tilkynnt til stefnanda með bréfi lögmanns stefnda til stjórnar 24. ágúst 2012 og að óyggjandi sé að stefndi hafi tekið við réttindum og skyldum sem þinglýstur afsalshafi, en afsölum hafi verið þinglýst í júlí og ágúst 2012. Engu breyti þótt ekki hafi verið tilkynnt um kennitölu hins nýja eiganda, en stefnanda hafi verið í lófa lagið að afla upplýsinga um nýjan eiganda hjá leigjanda stefnda í húsnæðinu. Í bréfinu hafi ekkert verið minnst á það að senda ætti fundarboðanir eða aðrar tilkynningar frá stefnanda til lögmanns stefnda, heldur hafi verið tekið fram að lögmaðurinn myndi gæta hagsmuna stefnda á boðuðum aðalfundi. Ekki sé því rétt að lögmaður stefnda hafi verið sá eini sem tilkynnt hafði verið um að ætti að vera í fyrirsvari fyrir stefnda. Þá kveðst stefndi mótmæla fullyrðingum í stefnu um að stefnda hafi borið að tilkynna stefnanda að hann óskaði eftir fundarboði, sbr. 2. málslið 2. mgr. 59. gr. fjöleignarhúsalaganna, sem eigi augljóslega við um íbúðarhúsnæði en ekki atvinnuhúsnæði.

Þá bendir stefndi á að ekki hafi verið tekið tillit til þess í stefnukröfum að hann hafi greitt 94.260 krónur inn á skuldina 20. janúar 2014 og því sé stefnukrafan of há af þessum sökum. Kveðst stefndi mótmæla því að gögn málsins sýni að innborguninni hafi verið ráðstafað upp í eldri skuld eins og stefnandi haldi fram. Hvorki sé um sömu fjárhæðir að ræða né fáist sama tala þegar fjárhæðir á kvittunum séu lagðar saman.

Stefndi kveðst þannig byggja á því að álögð húsgjöld frá 1. október 2013 til 31. júlí 2014 séu samtals að fjárhæð 314.200 krónur. Stefndi kveðst jafnframt byggja á því að frá 1. ágúst 2014 hafi húsgjöldin hækkað um 10% og verið 34.562 krónur á mánuði. Hafi stefndi átt að greiða 172.810 krónur frá 1. ágúst til 31. desember 2014. Samtals séu álögð húsgjöld stefnda frá 1. október 2013 til 31. desember 2014 að fjárhæð 487.010 krónur, en hann hafi þegar greitt stefnanda 503.882 krónur, sem sé meira en nemi húsgjöldunum.

Stefndi hafi ekki fengið útskýringar á því fyrr en í stefnu hvaða aukagjöld stefnandi hefur krafið stefnda um greiðslu á, þ.e. annars vegar 49.180 krónur og hins vegar 157.100 krónur eða samtals 206.280 krónur, en hvorug fjárhæðin né þær samanlagðar nemi 16% af 1.000.000 króna sem renna hafi átt í framkvæmdasjóð. Eftir því sem stefndi komist næst hafi verið um að ræða kostnað vegna málunar á stigahúsi. Stefnandi haldi því fram að það sem samþykkt hafi verið sem framkvæmdagjald á aðalfundinum í maí 2014 hafi verið notað til að mála stigaganginn án þess að nokkurt samþykki hafi legið fyrir því og hafi það gengið þvert gegn ákvörðun húsfundar. Stefndi telji að ákvarðanir stjórnar stefnanda um að nota framkvæmdasjóð stefnanda í annað en það sem áður hafi verið samþykkt séu andstæðar fjöleignarhúsalögum og gangi þvert gegn málsmeðferðarreglum laganna. Stjórnin hafi farið út fyrir valdsvið sitt samkvæmt 70. gr. fjöleignarhúsalaga með því að ákveða að ráðast í framkvæmdir sem ekki hafi verið samþykktar með löglegum hætti á húsfundi.

Stefndi kveðst byggja á því að honum beri ekki skylda til að taka þátt í kostnaði við málun á stigagangi, enda hafi aldrei verið tekin lögmæt ákvörðun á húsfundi um að leggja út í þann kostnað. Því beri að sýkna stefnda af kröfum stefnanda um greiðslur í framkvæmdasjóð, sem ákveðið hafi verið að stofna til vegna viðhalds á gluggum. Samþykkt húsfundar á ársreikningum og skýrsla stjórnar eftir á breyti engu um greiðsluskyldu stefnda, enda eigi stefndi óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum sem snerta sameign hússins, sbr. 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins skuli taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum húsfundi eigenda. Stefndi kveðst halda því fram að samþykkt ársreikninga, löngu eftir ólögmætar ákvarðanir stjórnar, geti ekki fallið undir undantekningarreglu 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem kveðið sé á um að húsfélag geti bætt úr eða staðfest ákvörðun á öðrum fundi, ef annmarki er á ákvörðuninni vegna fundarboðunar.

Stefndi kveðst jafnframt byggja á því að honum beri ekki skylda til þess að greiða umkrafinn hlut í framkvæmdasjóð stefnanda þar sem stefndi hafi þegar látið gera við glugga í sinni fasteign. Stefndi hafi tekið fram á húsfundi 13. október 2015 að hann myndi láta gera við glugga í sinni fasteign ef stefnandi hæfist ekki handa í þeim efnum fyrir áramót 2015. Þar sem gluggaviðgerðir hafa dregist svo árum skipti hafi stefndi neyðst til þess að láta gera við glugga í fasteign sinni þar sem séreign hans hafi legið undir skemmdum. Stefndi hafi því nú þegar staðið skil á sínum hluta framkvæmdanna og beri að sýkna hann af kröfu stefnanda um eingreiðslu í sérstakan framkvæmdasjóð vegna gluggaviðgerða, enda hafi stefnandi lýst því yfir að hann myndi ekki taka þátt í gluggaviðgerðunum hjá stefnda. Stefnandi hafi auk þess samþykkt á aðalfundi 8. maí 2014 að hver og einn eigandi skyldi fjármagna sinn hluta gluggaviðgerðanna og liggi nú fyrir að stefndi hafi gert það.

Í máli þessu liggi fyrir að stefndi hafi margítrekað reynt að fá stefnanda til þess að ræða og breyta reglum um kostnaðarskiptingu, en stefnandi hafi jafnan hundsað beiðnir stefnda þar um.

Stefndi kveðst byggja á því að sameiginleg húsgjöld, sem fallið hafi á eignarhluta stefnda, séu ósanngjörn og óeðlileg og ættu í raun að vera lægri og hafi átt að vera það um árabil. Stefndi telji að kostnaðarskipting vegna sameiginlegs kostnaðar í húsfélagi stefnanda eigi illa við og sé ósanngjörn í garð nokkurra eigenda í húsinu, þar á meðal stefnda. Eigi þetta við um þá eigendur sem nýti ekki stigaganginn á nokkurn hátt þar sem inngangur inn á starfsstöðvar þeirra sé af lóð og ekki sé innangengt í stigahúsið.

Stefndi kveðst halda því fram að þörf fyrir kostnaðarsöm þrif og viðhald stigahússins stafi ekki síst af því að í húsinu sé starfræktur skóli, sem leiði til þess að umgangur um stigaganginn sé mun meiri en eðlilegt geti talist í hefðbundinni verslunar- eða þjónustustarfsemi. Húsnæði skólans sé skráð sem verslunar- og skrifstofuhúsnæði, en í 27. gr. fjöleignarhúsalaga segi að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða gert hafi verið ráð fyrir í upphafi og sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gengur og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Stefndi haldi því fram að samþykki allra liggi ekki fyrir og hafi aldrei legið fyrir.

Stefndi telji að starfræksla skólans hafi í för með sér sérstök og aukin sameiginleg útgjöld, sbr. 1. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga, og þegar svo hagi til geti húsfundur ákveðið að eigandi eignarinnar skuli greiða sem því nemi stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiðir af reglum 45. gr. fjöleignarhúsalaga. Í gögnum málsins komi fram að stór hluti sameiginlegs hússjóðs fari í að greiða ræstingar og viðhald í stigahúsi, sem sé í sameign allra, en einungis sumir eigendur noti stigaganginn, sérstaklega eigendur NTV-skólans. Einnig hafi um árabil ríkt mikil óánægja vegna nýtingar á sameiginlegum bílastæðum á lóðinni þar sem nemendur skólans nýti nær öll sameiginleg bílastæði á lóðinni á meðan skólinn er starfræktur og aðrir eigendur og viðskiptamenn þeirra fái þá ekki stæði. Með þessu sé brotið gegn 13. gr. fjöleignarhúsalaga.

Stefndi kveðst telja eðlilegt og sanngjarnt að kostnaðarskipting vegna sameignar í stigahúsinu sé leiðrétt gagnvart öðrum í húsfélaginu þannig að þeir eigendur sem nýti sameignina greiði þann kostnað sem falli til vegna stigahússins. Stjórn stefnanda hafi hundsað allar beiðnir stefnda og annarra eigenda um breytingar á kostnaðarskiptingu og ýmist ekki svarað þeim eða hafnað þeim. Stefndi telji augljóst og sannað að stefnandi hafi ekki sinnt kröfum stefnda og annarra eigenda, sbr. 5. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga um leiðréttingu á skiptingu sameiginlegs kostnaðar um áratugaskeið, þrátt fyrir ítrekaðar kröfur þar um. Þrátt fyrir lagaskyldu um að taka umbeðin mál eigenda fyrir á húsfundum, sbr. 59. gr. fjöleignarhúsalaga, hafi stefnandi aldrei tekið málið til umræðu á húsfundi og hafi málefninu því aldrei verið ráðið til lykta af húsfélaginu.

Með heimild í 7. mgr. 46. gr. og með hliðsjón af framangreindum málavöxtum, málsástæðum og framlögðum gögnum, kveðst stefndi hér með gera kröfu um ógildingu gildandi kostnaðarskiptingar í húsfélagi stefnanda, allt frá aðalfundi í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012, en til vara frá því að mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 20. maí 2016.

Jafnframt sé krafist viðurkenningar á því að stefndi sé undanþeginn öllum kostnaði sem falli til vegna stigahússins, allt frá aðalfundi í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012, en til vara frá því að mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 20. maí 2016.

Varðandi ranga kostnaðarskiptingu kveðst stefndi halda því fram að stigahúsið eigi samkvæmt eignaskiptasamningi að teljast til sameignar sumra þar sem lega stigahússins eða afnot þess eða möguleikar til þess sé með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að það tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að því og afnotamöguleika. Þetta eigi t.d. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar séu um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað, sbr. 2. mgr. 7. gr. fjöleignarhúsalaga. Stefndi haldi því fram að svo hagi til með stigahúsið að Hlíðasmára 9 þar sem veggur skipti húsinu svo að eigendur nokkurra eignarhluta fari aldrei inn á stigaganginn nema til að fara í rafmagnstöflu og vatnsinntak. Stefndi telji að réttara væri að kvöð væri í eignaskiptasamningi um aðgang að rafmagnstöflu og vatnsinntaki.

Sýknukrafa stefnda byggist jafnframt á því að stefndi eigi gagnkröfu á hendur stefnanda vegna tjóns á glugga í fasteign stefnda, sem rekja hafi mátt til galla í uppsteypu hússins. Vatn hafi átt greiða leið inn í fasteign stefnda sem valdið hafi tjóni innandyra og á glugga í fasteign stefnda. Stefndi hafi margsinnis farið fram á það við stefnanda að húsfélagið bætti úr þessu, en stefnandi hafi ætíð hafnað kröfu stefnda. Hafi svo farið að stefndi hafi látið gera við gluggann í ágúst 2013 og síðan sent stefnanda reikninginn og óskað eftir að stefnandi greiddi hann. Stefndi hafi áður þurft að greiða fyrir stefnanda, m.a. fyrir ónýtar þakrennur, en frá þeim hafi vatn lekið inn í fasteign stefnda.

Eins og áður segi hafi reikningurinn verið lagður fyrir aðalfund í desember 2013 þar sem stefnandi hafði hafnað greiðslu til stefnda vegna tjóns hans. Kveðst stefndi byggja á því að húsfélaginu hafi borið skylda til þess að bæta stefnda það tjón sem rekja hafi mátt til galla í sameign allra. Þannig hafi stefnda verið heimilt á grundvelli 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga að láta gera við gluggann sem legið hafi undir skemmdum til þess að koma í veg fyrir frekara og yfirvofandi tjón á séreignarhluta stefnda. Stefndi kveðst byggja því að hann eigi kröfu á hendur stefnanda sem nemi viðgerðarkostnaðinum, þ.e. 95.703 krónum, ásamt dráttarvöxtum frá því að hann gerði kröfu um að stefnandi greiddi kröfuna, en í síðasta lagi frá 18. desember 2013.

Stefndi kveðst jafnframt skuldajafna 141.078 krónum á móti stefnukröfunni, en það sé tjón stefnda sem hlotist hafi af því að stjórn og stefnandi hafi brotið samþykktar reglur stefnanda um reykingabann á sameiginlegri lóð með því að setja upp reykingaker fyrir utan fasteign stefnda. Stefnandi hafi ekki orðið við kröfu stefnda um úrbætur fyrr en stefndi neyddist til þess að leita til lögmanns og felist tjón stefnda í greiðslu lögmannskostnaðar vegna ólögmætra ákvarðana stjórnar og stefnanda.

Í samræmi við framangreint telji stefndi sig eiga gagnkröfu á hendur stefnanda, sem heimilt sé að skuldajafna á móti stefnukröfu. Stefndi telji öll skilyrði skuldajafnaðar vera fyrir hendi, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, og sé hér með lýst yfir skuldajöfnuði við stefnukröfuna.

Í málatilbúnaði stefnanda komi fram að hluti af álögðum húsgjöldum fari í framkvæmdasjóð stefnanda. Stefndi kveðst einnig byggja á því að lækka beri mánaðarleg húsgjöld stefnda vegna ólögmætra ákvarðana stjórnarmanna vegna málunar á stigahúsi, uppsetningar á skiltispósti og vegna lögmannskostnaðar, sem og vegna annarra framkvæmda í húsfélaginu sem ekki hafi verið löglega samþykktar á húsfundi. Stefndi haldi því fram að stjórn stefnanda hafi enga heimild til þess að ákveða einhliða hvaða framkvæmdir séu greiddar úr sameiginlegum sjóðum stefnanda án samþykkis húsfundar. Stefndi haldi því fram að ákvarðanir stjórnar hvað varðar háar fjárhæðir í ýmsar framkvæmdir rúmist ekki innan valdsviðs stjórnar, sbr. 2. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga. Þvert á móti beri stjórn skylda til að leggja ákvarðanir af þessu tagi fyrir húsfund áður en í þær er ráðist, sbr. 3. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé sérstaklega mótmælt, enda haldi stefndi því fram að mánaðarleg húsgjöld séu of há eins og að framan er rakið.

Stefndi kveður varakröfu sína um verulega lækkun krafna stefnanda studda sömu málástæðum og aðalkrafan um sýknu. Sé þá sérstaklega vísað til kröfu um ógildingu skiptingar sameiginlegs kostnaðar, gagnkröfu stefnda, mótmæla við dráttarvaxtakröfu stefnanda og til þess að ekki hafi verið tekið tillit til allra innborgana stefnda inn á stefnukröfuna.

Hvað varðar lagarök kveðst stefndi vísa til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og laga nr. 91 frá 1991 um meðferð einkamála og laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Þá vísar stefndi til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar og almenns skaðabótaréttar. Stefndi kveður kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun reista á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Eins og fram hefur komið varð stefndi eigandi að fjórum eignarhlutum í fasteigninni að Hlíðasmára 9 í Kópavogi á árinu 2012, en afsöl vegna eignarhlutanna voru móttekin til þinglýsingar, annars vegar 20. júlí 2012 og hins vegar 6. september 2012. Af gögnum málsins verður ekki með vissu ráðið hver var fyrirsvarsmaður Olíusölunnar ehf. á þeim tíma, en hins vegar virðist Ó-kk-nf J-kk-nf, núverandi fyrirsvarsmaður félagsins, fyrst hafa komið inn í stjórn Olíusölunnar ehf. á hluthafafundi 7. mars 2016, sbr. tilkynningu til fyrirtækjaskrár sem móttekin var 8. sama mánaðar. Jafnframt var tilkynnt að Ó-kk-nf væri framkvæmdastjóri og prókúruhafi félagsins og ritaði firma þess. Ó-kk-nf J-kk-nf hefur hins vegar verið meðstjórnandi og framkvæmdastjóri Vífilbergs ehf. frá árinu 2010.

Fyrir aðalfund í húsfélaginu 27. ágúst 2012, þann fyrsta sem haldinn var eftir að stefndi varð eigandi í húsinu, var stefnanda tilkynnt með bréfi að S-kk-nf K-kk-nf K-kk-nf hdl. myndi gæti hagsmuna stefnda á boðuðum aðalfundi. Jafnframt var tilkynnt í bréfinu að stefndi væri þinglýstur eigandi tveggja eignarhluta í fasteigninni og þá hefðu verið gefin út afsöl til stefnda vegna tveggja annarra eignarhluta í henni sem biðu þinglýsingar. Í þessum fasteignum færi fram starfsemi heildverslunarinnar Vífilbergs ehf. Frekari upplýsingar um stefnda var ekki að finna í bréfi lögmannsins, svo sem um fyrirsvarsmann félagsins eða heimilisfang og netfang þess eða fyrirsvarsmannsins.

Næst var boðað til aðalfundar í húsfélaginu 18. desember 2013 og af hálfu stefnda var áðurgreindur lögmaður boðaður á fundinn með tölvupósti til lögmannsstofu hans 2. desember 2013.

Eins og áður greinir er stefndi ekki með rekstur í húsinu heldur fór starfsemi Vífilbergs ehf. fram í eignarhlutum stefnda í fasteigninni. Með hliðsjón af 2. málslið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús bar stefnda því að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang eða eftir atvikum netfang, sem senda skyldi fundarboð til óskaði hann eftir að fá það í hendur. Í athugasemdum með 59. gr. í frumvarpi til laganna er um skýringar við 2. mgr. vísað til athugasemda með 60. gr. frumvarpsins. Þar kemur fram að það séu takmörk fyrir því hversu mikla fyrirhöfn fundarboðendur eigi að leggja í til að hafa uppi á fjarstöddum eigendum. Verði að gera þá kröfu til eigenda, sem annars staðar búi, að þeir tilkynni húsfélagi aðsetur sitt sem senda megi fundarboð til. Enn fremur sé sérstök ástæða til að vanda til fundarboða þegar um sé að ræða fundi, sem taka eigi mikilvægar ákvarðanir á, t.d. um dýrar framkvæmdir eða umdeild atriði. Ef málefni beinist sérstaklega að einum eða fáum eigendum sé og rétt að vanda sérstaklega til boðunar þeirra.

Samkvæmt gögnum málsins hafði stefndi ekki tilkynnt stefnanda um heimilisfang sitt eða netfang sem senda mætti fundarboð til og eini aðilinn sem tilkynnt hafði verið um að væri í forsvari fyrir stefnda var áðurgreindur lögmaður. Verður því að telja að stefnanda hafi verið rétt að boða lögmanninn til aðalfundarins fyrir hönd stefnda. Var stefnda enda kunnugt um fundarboðunina áður en aðalfundurinn fór fram. Þá er einnig til þess að líta að samkvæmt boðun til fundarins stóð ekki til að taka á honum mikilvægar ákvarðanir, svo sem um dýrar framkvæmdir eða umdeild atriði. Ákvörðun um að húsgjöld skyldu hækka um 10%, sem samþykkt var á fundinum án athugasemda, verður ekki talin til slíkra mikilvægra ákvarðana. Með hliðsjón af öllu framangreindu og með vísan til sjónarmiða sem fram koma í 5. mgr. 40. gr. laganna er ekki fallist á með stefnda að boðun hans til fundarins hafi verið ólögmæt og að áðurgreind ákvörðun um hækkun húsgjalda á aðalfundi 18. desember 2013 skuldbindi hann ekki.

Eins og fram hefur komið hefur stefndi gert athugasemdir við kostnaðarskiptingu vegna stigahúss fasteignarinnar. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu vegna fasteignarinnar er allt stigahúsið og tæknirými á fyrstu hæð sameign allra. Samkvæmt a-lið 45. gr., sbr. 43. gr., laga nr. 26/1994 ber því að skipta þeim kostnaði niður á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Stefndi telur hins vegar að beita eigi fráviki frá reglum um kostnaðarskiptingu með heimild í 46. gr. laga nr. 26/1994. Á framhaldsaðalfundi húsfélagsins 15. júní 2015 lagði stefndi fram þá tillögu að eignaskiptayfirlýsingu yrði breytt á þann veg að stigahúsið yrði sameign sumra, en væri ekki í sameign allra. Var tillagan felld á fundinum.

Stefndi hefur með vísan til 7. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994 sett fram þá gagnkröfu í greinargerð sinni, þ.e. í kafla sem geymir lýsingu á málsástæðum stefnda, að ógilt verði gildandi kostnaðarskipting í húsfélagi stefnanda allt frá aðalfundi í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012, en til vara frá því að mál þetta var höfðað. Jafnframt krefst stefndi viðurkenningar á því að stefndi sé undanþeginn öllum kostnaði sem falli til vegna stigahússins allt frá aðalfundi í húsfélagi stefnanda 27. ágúst 2012, en til vara frá því að mál þetta var höfðað.

Með vísan til 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála komast kröfur þessar ekki að í máli þessu án gagnstefnu og ber því að vísa þeim frá dómi ex officio.

Þá kveðst stefndi byggja sýknukröfu sína á því að hann eigi gagnkröfu á hendur stefnanda vegna viðgerðar á glugga á eignarhluta stefnda, sem hann hafi látið gera við á sinn kostnað í ágúst 2013. Áður hafi hann margsinnis beint tilmælum og áskorunum til stefnanda um að láta fara fram viðgerð á gluggum hússins, en án árangurs. Byggir stefndi kröfu sína á heimild í 37. og 38. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt gögnum málsins aflaði stefndi sér ekki sönnunar um nauðsyn viðgerðarinnar, umfang hennar og kostnað áður en framkvæmdir hófust eins og kveðið er á um í 2. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994. Hefur stefndi lagt fram í málinu sjónmat verkfræðings hjá Mannvirkjahönnun ehf. á gluggum fasteignarinnar, sem fram fór 22. apríl 2016 eða þremur árum eftir að stefndi lét gera við glugga á eignarhluta sínum í fasteigninni. Þá kemur fram í gögnum málsins að á húsfundi 13. október 2015 óskaði stefndi eftir samþykki fundarins fyrir því að hann léti sjálfur gera við glugga á sínum eignarhluta ef tafir yrðu á framkvæmdum af hálfu stefnanda, en þeirri beiðni hans var hafnað. Með hliðsjón af framangreindu og mótmælum stefnanda er því hafnað að stefndi eigi gagnkröfu á hendur stefnanda vegna framangreinds.

Þá er gagnkröfu stefnda vegna lögmannskostnaðar að fjárhæð 141.078 krónur hafnað þar sem ekki verður séð að skilyrði fyrir skuldajöfnuði séu fyrir hendi, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991.

Loks krefst stefndi lækkunar á stefnukröfum vegna ólögmætra ákvarðana stjórnarmanna vegna málunar á stigahúsi, uppsetningar á skiltispósti og lögmannskostnaðar og annarra framkvæmda sem ekki hafi verið samþykktar á húsfundi.

Fram kemur í stefnu að fallið hefur verið frá kröfu um aukagreiðslu að fjárhæð 49.180 krónur, sem stefnandi kveður hafa gengið til málunar á stigagangi.

Á aðalfundi stefnanda 8. maí 2014, sem stefndi mætti á, var ákveðið að stofna framkvæmdasjóð með einni milljón króna til að láta gera verklýsingu og úttekt á ástandi glugga í húsinu. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að á húsfundum stefnanda hafi verið teknar ákvarðanir um að ráðast í eðlilegt viðhald á fasteigninni. Þá er ljóst að talsverður lögfræðikostnaður féll á hússjóð og var m.a. ákveðið á aðalfundi 2014 að greiða hluta þess kostnaðar úr hússjóði og innheimta hjá eigendum í samræmi við eignarhlutföll. Þykir stefndi ekki hafa sýnt fram á að ákvarðanir þessar hafi verið í andstöðu við ákvæði laga nr. 26/1994 og verður því ekki fallist á annars óljósar kröfur hans um lækkun á dómkröfum stefnanda. Af gögnum málsins þykir og ljóst að innborgun stefnda 20. janúar 2014, sem var að fjárhæð 95.808 krónur, gekk til greiðslu eldri skuldar og kemur því ekki til frádráttar stefnukröfum í þessu máli.

Í málinu hefur stefnandi sett fram aðalkröfu að fjárhæð 347.190 krónur, varakröfu að fjárhæð 680.242 krónur og þrautavarakröfu að fjárhæð 661.390 krónur. Leiða má af ákvæði 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 að aðalkrafa stefnanda sé hámark þess sem fjallað verður um í máli gagnvart stefnda og verður varakrafa á hendur stefnda því að rúmast innan aðalkröfunnar. Þykir vara- og þrautavarakrafa stefnanda ganga gegn framangreindri meginreglu einkamálaréttarfars um framsetningu aðal-, vara- og þrautakröfu í stefnu. Aðalkrafa stefnanda er hins vegar skýr og í samræmi við gögn málsins og með hliðsjón af öllu framangreindu er á hana fallist eins og nánar greinir í dómsorði.

Fyrra dómsmál á hendur stefnda vegna sömu krafna og í þessu máli var þingfest 20. maí 2015, þ.e. innan árs frá stofnun lögveðsins, sbr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Málið var fellt niður með úrskurði 20. janúar 2016. Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 20. maí 2016, þ.e. innan sex mánaða frá því að fyrra málið var fellt niður, sbr. grunnreglu í 22. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Ber því að líta svo á að lögveðið sé ekki niður fallið og verður því fallist kröfu stefnanda um staðfestingu þess.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem með hliðsjón af umfangi málsins þykir hæfilega ákveðinn 930.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Við ákvörðun málskostnaðar var höfð hliðsjón af málskostnaði í samkynja máli á milli sömu aðila, E-536/2016, sem rekið var samhliða þessu máli.

R-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Við uppkvaðningu dómsins var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Dómsorð:

Stefndi, Olíusalan ehf., greiði stefnanda, Húsfélaginu Hlíðasmára 9, skuld að fjárhæð 347.190 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 195.118 krónum frá 2. ágúst 2014 til 1. september 2014, af 233.136 krónum frá þeim degi til 1. október 2014, af 271.154 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2014, af 309.172 krónum frá þeim degi til 1. desember 2014, af 347.190 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Allt að frádreginni innborgun 6. maí 2015 að fjárhæð 48.099 krónur.

Staðfest er lögveð stefnanda í eignarhlutum stefnda að Hlíðasmára 9, fastanúmer 223-6260, 223-6261, 223-6271 og 223-6272, til tryggingar greiðslu á tildæmdri fjárhæð.

Gagnkröfum stefnda um ógildingu kostnaðarskiptingar í húsfélaginu og viðurkenningu á því að hann sé undanþeginn öllum kostnaði sem til falli vegna stigahússins er vísað frá dómi.

Stefndi greiði stefnanda 930.000 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf B-kvk-nf

Rétt endurrit staðfestir,

í Héraðsdómi Reykjaness, 30. júní 2017.