E-73/2019

Mál þetta, sem þingfest var 30. janúar 2019 og dómtekið 11. september sl., var höfðað með stefnu, birtri 24. janúar 2019.

Stefnandi er Húsfélagið að Norðurbakka 1- 3, kt. 000000- 0000, Norðurbakka 1, Hafnarfirði.

Stefndi er FM hús ehf., kt. 000000- 0000, Hagasmára 1, Kópavogi, og til réttargæslu Sjóvá- Almennar tryggingar hf., kt. 000000- 0000, Kringlunni 5 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 43.822.305 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 16. febrúar 2018 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, auk virðisaukaskatts. Ekki eru gerðar kröfur á hendur réttargæslustefnda, Sjóvá- Almennum tryggingum hf., en skorað er á félagið að láta málið til sín taka.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá krefst hann málskostnaðar.

Réttargæslustefndi gerir engar kröfur í málinu utan að hann gerir kröfu um málskostnað.

Aðalmeðferð málsins fór fram 11. september sl. Fór dómurinn á vettvang og skoðaði aðstæður við upphaf aðalmeðferðar. Var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málavextir.

Fasteignin að Norðurbakka 1- 3 eru tvö fjölbýlishús með sameiginlegan kjallara. Í hvorri blokk eru þrjú stigahús, 1 A, 1 B, 1 C og 3 A, 3 B og 3 C. Samtals eru í húsunum 51 íbúð og fjögur verslunarrými sem eru í húsi nr. 1.

Samkvæmt framlögðum gögnum í málinu sóttu Keflavíkurverktakare hf. um leyfi til að byggja fjöleignar hús með bílakjallara samkvæmt skipulagi við Norðurbakka 1- 3 í Hafnarfirði með þjónusturými á 1. hæð í húsi nr. 1 þann 17. janúar 2006. Þá sótti S-kk-nf J-kk-nf um byggingar stjóraleyfi og var lóðarhafi/húseigandi þá Atafl ehf. Fyrir liggur eignaskiptayfirlýsing fyrir báða matshluta og er ekki tilefni til að fara nánar í hana hér. Þá liggur fyrir viðauki við eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsin frá júlí 2008.

Þann 26. mars 2008 sótti Athús ehf. um vottun um byggingar stig Norðurbakka 1 þar sem húsið vará byggingar stigi 4, fokheld bygging, og kemur fram að húsið hafi verið fokhelt 29. febrúar 2008. Þann 2. júní 2008 var gefið út fokheldisvottorð fyrir Norðurbakka 3 en húsið var fokhelt 30. maí 2008.

Þann 1. júlí 2008 seldi Athús ehf. Brynju hússjóði Öryrkjabandalagsins fjórar tveggja herbergja íbúðir í Norðurbakka 3 í Hafnarfirði. Er tekið fram í kaupsamningnum að lóðarfrágangur miðist við að hjólastólaaðgengi sé tryggt að stigagangi/anddyri 1. hæðar hússins. Annar lóðarfrágangur miðist við gott aðgengi fyrir fatlaða. Einnig er tekið fram í kaupsamningnum að aðilar hafi kynnt sér skilalýsingu eignarinnar frá 20. júní 2008 og sætti sig við hana að öllu leyti. Á árinu 2007 hafði Athús ehf. selt aðra fjóra eignarhluta í húsinu.

Í kjölfar efnahagshrunsins haustið 2008 stöðvuðust allar framkvæmdir við húsið og ekkert var framkvæmt í húsinu af hálfu Atafls hf. eða Athúsa ehf. upp frá því.

Nafni Athúsa ehf. var breytt í Hafhús ehf. en það félag var úrskurðað gjaldþrota með dómi Hæstaréttar 23. apríl 2013 í máli nr. 189/2013. Var J-kk-nf A-kk-nf J-kk-nf lögmaður skipaður skiptastjóri Hafhúsa ehf.

Beiðni um stöðuúttekt á bílakjallara í báðum húsunum liggur fyrir í málinu ódagsett en byggingar stjóri er S-kk-nf J-kk-nf. Þá liggur fyrir beiðni um stöðuúttekt á Norðurbakka 3 frá sama byggingar stjóra, ódagsett. Beiðnirnar eru mótteknar í apríl 2012 hjá Hafnarfjarðarbæ.

Lokaúttekt að Norðurbakka 1- 3, dagsett 10. maí 2012, liggur fyrir. Varðandi bílageymslu voru gerðar þó nokkrar athugasemdir auk nokkurra athugasemda við sameign. Varðandi stigagang 3 A var þess getið að gler í stigagangi væri ekki með merkingu um að það væri vot tað sem brunagler. Stigagangar 3 B og 3 C voru ófullgerðir, lítið meira en fokheldir og með nánari lýsingu á verkstöðu var vísað í lýsingu byggingar stjóra. Var gefinn fjögurra vikna frestur á lagfæringum.

Með afsali, þann 30. júní 2013, afsalaði þb. Hafhúsa ehf. fjörutíu eignarhlutum í fasteigninni til stefnda FM húsa ehf. Í afsalinu kemur fram að afsalshafa sé kunnugt um að afsalshafi sé þrotabú og að sala eignanna sé liður í sameiginlegri fullnustugerð kröfuhafa. Afsalsgjafi geti því ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Afsalshafi hafi kynnt sér ástand eignanna og geri ekki athugasemdir við það. Þá kemur fram í afsalinu að auk greiðslu kaupverðsins taki afsalshafi að sér að ljúka við frágang sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, án kostnaðar fyrir afsalsgjafa eða aðra eigendur eigna í húsunum.

Þ ann 4. september 2013 sendi FM hús ehf. beiðni til Hafnarfjarðarbæjar um skráningu á byggingar stjóra vegna hluta framkvæmda á lóð við Norðurbakka 1 og 3 og tekið fram að óskað væri eftir því að FM hús ehf. tækju að sér stjórn byggingar framkvæmda samkvæmt ákvæðum mannvirkja laga nr. 160/2010 og byggingarreglugerð nr. 112/2012 sem byggingar stjóri vegna byggingar leyfis. Ritaði stjórnarmaður FM húsa ehf., B-kk-nf S-kk-nf, undir fyrir hönd félagsins sem byggingar stjóri og lóðarhafi/húseigandi. M eð beiðni á skráningu byggingar stjóra fylgdi verkstaða að Norðurbakka 1- 3. Varðandi Norðurbakka 3 B og 3 C segir að stigagangur sé varla orðinn fokheldur. Þá liggur fyrir beiðni FM húsa ehf. um skráningu iðnmeistara að Norðurbakka 1 og 3 þann 4. september 2013. Er þar vísað til stofnúttektar og greinargerðar.

Á aðalfundi húsfélags Norðurbakka 1- 3 í ársbyrjun 2013 var leitað eftir samþykki húseigenda til að ráða fagaðila til að gera ástandsskýrslu á sameign húsanna. Var Framkvæmd og ráðgjöf ehf. fengin til verksins og skilaði húsfélaginu skýrslu í mars 2014. Voru gerðar athugasemdir við frágang sameignar og séreignar hluta ásamt kostnaðaráætlun við úrbætur að fjárhæð 53.500.000 krónur.

Í gögnum málsins liggja fyrir kaupsamningar frá árunum 2014 og 2015 þar sem stefndi seldi einstakar íbúðir til einstaklinga. Í kaupsamningunum er vísað til skilalýsingar seljanda sem telst vera hluti af kaupsamningi aðila. Þá er eftirfarandi tekið fram í nokkrum kaupsamningum: „Kaupanda er kunnugt um að gerð hefur verið bráðabirgðaúttekt á ástandi hússins nr. 1- 3 við Norðurbakka og að hún gefur til kynna að ýmsu sé ábótavant í frágangi þess að hálfu húsbyggjanda (fyrri byggingaaðila). Seljandi staðfestir hér með að hann mun halda kaupanda skaðlausum af þeim kostnaði sem gæti fallið á hina seldu eign vegna þessara galla.“

Í tveimur kaupsamningum er þannig klásúla: „Úttekt byggingar- hönnunargalla mars 2014, hefur verið afhent kaupanda ásamt ársreikningi húsfélag árið 2014 og aðalfundargerð 2015. Seljandi mun lagfæra þær athugasemdir sem koma fram í úttektinni.“

Skilalýsing Atafls ehf. liggur fyrir í matsgerð R-kk-ef K-kk-ef. Þar er einnig að finna skilalýsingu FM- húsa ehf. Meðal annars kemur þar fram að sameign og lóð séu fullfrágengin með upphitun á helstu gönguleiðum og niðurkeyrslu að bílakjallara. Niðurkeyrsla sé steypt en gangstígar hellulagðir. Garðsvæði sé frágengið með gróðri og stígum í samræmi við lóðahönnun sem taki mið af umhverfi og nálægð við hafnarbakkann. Þá eru lýsingar á því hvernig íbúðum skuli skilað.

Með bréfi þann 26. maí 2015 sendi stefnandi stefnda fyrirspurn um framkvæmdir og lagfæringar á húseigninni að Norðurbakka 1- 3.

Þann 8. júní 2015 sendi stefndi beiðni til Hafnarfjarðarbæjar um öryggis- eða lokaúttekt á Norðurbakka 1- 3. Var H-kk-nf H-kk-nf tilgreindur sem byggingar stjóri.

Þann 9. júní 2015 svaraði stefnandi bréfi stefnda frá 26. maí s. á. og kemur þar m. a. fram að brugðist hafi verið við þeim ágalla sem hafi verið á gleri í svalahandriðum og sé því verki lokið. Hugsanlegt sé að einhvers staðar sjái samt á glerinu og muni félagið þá leysa þau mál í samráði við einstaka kaupendur sína enda um séreign að ræða. Um lekavandamál í bílageymslu segir í bréfinu að það vandamál hafi reynst umfangsmeira og erfiðara viðureignar en áður hafi verið talið. Rekja megi þessi vandamál til handvammar af hálfu þeirra sem byggðu húsið og því beri byggingar stjórinn að sjálfsögðu ábyrgð á því tjóni sem af því hlýst. FM- hús ehf. hafi hafið vinnu við lagfæringar á þessum atriðum sem aflaga hafi farið en óvíst sé um verklok. Einungis smávægilegur frágangur sé eftir á lóð og verði honum lokið á næstu vikum.

Þann 14. ágúst 2015 sendi stefnandi stefnda bréf oggerði athugasemdir við framvindu á verkum stefnda í húsunum.

Þann 19. ágúst 2015 fór fram lokaúttekt á Norðurbakka 1- 3. Segir um bíla geymslu og kjallara að brunavarnir séu ófullnægjandi. Skila þurfi uppdráttum af loftræstingu í bílakjallara til byggingar fulltrúa. Sýna þurfi fram á viðunandi útsog frá útblæstri bifreiða. Rafmagnsrými standist ekki 88. gr. byggingar reglugerðar. Sorp - og hjólageymslur skuli vera loftræstar og brunaloku skuli setja þar sem loftrör fari gegnum brunaskilvegg. Þjónusturými vanti á teikningu hjá rými 0082 og sýna þurfi fram á prófun og virkni vatnsúðunarkerfis. Um stigagang 3 A segir að gler í stigagangi sé ekki með merkingu um að það sé vottað sem brunagler. Gefinn var fjögurra vikna frestur til úr bóta.

Þann 22. september 2015 gerði stefnandi athugasemdir vegna aðgengis fatlaðra að húsunum og vísaði þar til greinargerðar Öryrkjabandalagsins vegna úttektar þeirra á aðgengi fatlaðra að húsunum.

Lokaúttekt fór fram á húsunum þann 2. nóvember 2015.

Þann 2. febrúar 2016 sendi formaður stefnanda tölvupóst til stefnda með yfirskriftinni „Punktar vegna lokafrágangs sameignar að Norðurbakka 1- 3.“ Athugasemdir voru eftirfarandi:

Dyraumbúnaður við geymslu 207 er skemmdur vegna leka. Einnig eru ummerki eftir leka á vegg og í lofti.

Ummerki eftir leka við sorpgeymslu á móts við 401.

Geymsla við norðurenda. Rakaskemmdir. Málningardót og stigi í geymslu. Gólf ekki rykbundið og málað.

Raf magnsrými. Gólf ekki rykbundið og málað. Spegill. Sóðalegur frágangur. Gólf ekki rykbundið og málað.

Rými fyrir vatnsinntök.

Rakaskemmdir við geymslur 501, 106, 110 og 213.

Rakaskemmdir í lofti við stigahús 1 b, sorpgeymslu 1 a og við bílastæði 201 og 414.

D okabretti uppi á raflögnum. Rakaskemmdir í lofti við geymslur 413, 107, 313 og 308. 

Þéttingu á neyðarhurð við ramp ábótavant. Vatn á greiðan aðgang inn með hurð að neðanverðu.

Útiljós í rampi ekki virkt. Slær út rafmagni sé það tengt.

Þéttingu á innkeyrsluhurð ábótavant. Hurð nemur ekki við gólf að hluta.

Leki ofan við geymslu 210. Rakaskemmdir í lofti við hurð.

Leki á horni við 1 c.

Dældir í gólfi við bílastæði 502, 307, 212. Dældir í gólfi við inngang 1 c og við sorpgeymslu 1 c. Víða í bílageymslu safnast vatn í polla sem þarf að leiða að niðurföllum.

Vantar sog frá öllum sorpgeymslum og hjólageymslum í öllum stigahúsum.

Hurðir milli brunahólfa lokast illa vegna loftþrýstings sem myndast í rými milli brunahurða í inngöngum í stigahús. Vantar einstreymisloka eða bæta þarf hurðarpumpur.

Lekaskemmdir í anddyri 3 a. Hurðir óþéttar.

Brotin flís utan á 1 c á móts við sv horn hússins. Gerðist þegar verið var að lagfæra gler á svölum.

Vantar leiðbeiningar og leiðarvísa vegna tæknirýma ásamt aðgengilegum teikningum fyrir tækni- og iðnaðarmenn. Vantar lista yfir þjónustuaðila.

Almennt má segja að málningu á bílageymslu sé ábótavant.

Frágangur á blómakerjum. Múr víða brotinn af.

Blásarar og loftræsting í sameign. Fá að sjá samþykktar teikningar.

Óþéttar hurðir inn í íbúðir. Víða er svo óþétt að ljós sést frá stigahúsi inn í íbúðir. Gustar á milli stafns og hurða þegar blæs. Brunavarnarhurðir. Víða virðist vanta vottunar merki og borða.

Aðkoma slökkviliðs að úðakerfi hættuleg þar sem ekkert hindrar að fólk detti ofan í gryfju eða bílar lendi ofan í.

Vantar sneril að utan á hurð út á þaksvalir á 1 c. Fólk getur lokast úti á þakinu.

Gróður og illgresi í hellulögn við húsin og á þaki beggja húsa. Lokafrágangur og eitrun beða í kringum húsin. Fyrir liggur skriflegt loforð FM húsa að ganga í þessi mál í vor.

Þann 3. mars 2016 undirrituðu stefnandi og stefndi samkomulag um lokafrágang sameignar að Norðurbakka 1- 3 í Hafnarfirði þannig:

„FM hús ehf. kt. 000000- 0000 sem framkvæmdaraðili og S-kk-nf J-kk-nf kt. 000000-0000 og K-kk-nf S-kk-nf kt. 000000- 0000 sem stjórnarmenn í húsfélaginu Norðurbakki 1-3 og íbúar þar gera með sér svohljóðandi samkomulag: FM hús ehf. lýsir því yfir að það mun bæta úr öllum atriðum sem talin eru upp í tölvupósti dags. 2. febrúar 2016 kl. 10:44 frá kristinnsv@talnet. is til STH Teiknistofan og fmot@simnet. is og er fylgiskjal með samkomulagi þessu. FM hús ehf. lýsir því jafnframt yfir að öllum framkvæmdum vegna úrbóta þessara skal lokið eigi síðar en þann 1.5.2016. S-kk-nf og K-kk-nf lýsa því yfir að þeir ásamt mökum sínum skrifa undir afsöl á stæði í bílageymslu er varðar eignir þeirra í Norðurbakka 1-3 eigi síðar en þann 4.3.2016.“

Í skilalýsingu stefnda kemur fram að Norðurbakki 1- 3 séu glæsileg fjögurra og fimm hæða lyftuhús með 51 íbúð. Tekið er fram að stefndi hafi tekið við byggingu hússins af Atafliehf. Í lok árs 2013 fékk húsfélagið Framkvæmd og ráðgjöf ehf. til að taka út galla og kostnað við lagfæringar á húsunum Norðurbakka 1- 3. Var þeirri skýrslu skilað í mars 2014 með kostnaðaráætlun.

Á árunum 2014 til 2016 seldi stefndi nokkrar íbúðir í húsinu og er tekið fram í kaupsamningum að eignin verði afhent samkvæmt skilalýsingu seljanda. Þáer tekið sérstaklega fram í þessum kaupsamningum að kaupanda sé kunnugt um að gerð hafi verið bráðabirgðaúttekt á ástandi hússins nr. 1- 3 við Norðurbakka og að hún gefi til kynna að ýmsu sé ábótavant í frágangi þess af hálfu húsbyggjanda (fyrri byggingaraðila). Þá segir að seljandi staðfesti að hann muni halda kaupanda skaðlausum af þeim kostnaði sem gæti fallið á hina seldu eign vegna þessara galla. Þá er í kaupsamningum vísað til skýrslu frá mars 2014.

Á árinu 2016 gerði stefnandi ítrekað athugasemdir við stefnda vegna frágangs á sameign hússins sem átti að ljúka fyrir 1. maí 2016.

Þann 12. janúar 2017 lagði stefnandi fyrir Héraðsdóm Reykjaness matsbeiðni og óskaði eftir því að dómkvaddur yrði óvilhallur matsmaður til að meta tilgreinda meinta galla í sameign hússins nr. 1- 3 við Norðurbakka. Þá gerði stefnandi kröfu í ábyrgðartryggingu byggingar stjóra hjá Sjóvá hf. Hafnaði Sjóvá bótaskyldu.

Þá liggur fyrir bréf frá stefnda til stefnanda, dagsett 18. ágúst 2015, þar sem fram kemur að umsókn um lokaúttekt á Norðurbakka 1- 3 hafi verið lögð inn hjá Hafnarfjarðarbæ 8. júní og hafi stefndi brugðist við öllum tilkynningum um lek a í gluggum. Vinna við að skipta út ónýtu gleri á svölum muni fara fram um haustið og enn sé verið að vinna í lekavanda í bílageymslu og ekki sé hægt að segja til um hvenær þeirri vinnu ljúki en það verði ekki fyrr en komist verði fyrir allan leka. Þá séu garðyrkjuráðgjafar stefnd a að skoða kerjamálið ítarlega, þeir muni senda greinargerð um það, sem verði jafnframt send húsfélaginu. Fyrir dóminum kannaðist fyrirsvarsmaður stefnda ekki við umrætt bréf en kvað að kannski hafi einhverjir starfsmenn sent það í nafni fyrirsvarsmanns.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir aðild sína á 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignar hús og aðild réttargæslustefnda á 21. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefnandi byggir á því að þegar stefndi keypti fjörtíu íbúðir í húsunum vorið 2013 af þrotabúi Hafhúsaehf. hafi stefndi tekið að sér að ljúka byggingu hússins og hafi haft allt forræði á því hvernig því verki skyldi ljúka. Stefndi hafi því verið eigandi byggingar framkvæmdanna og húsbyggjandi frá 30. júní 2013. Þá hafi stefndi einnig borið ábyrgð sem byggingar stjóri, sbr. gr. 4.7.6 í byggingarreglugerð nr. 112/2012.

Þegar stefndi hafi tekið við byggingu fasteignarinnar hafi lög nr. 160/2010 um mannvirki verið í gildi og byggingarreglugerð nr. 112/2012. Samkvæmt 15. gr. laga nr. 160/2010 og grein 2.7.1 í reglugerðinni hafi stefndi borið ábyrgð á því að við byggingu hússins yrði farið eftir kröfum laga um mannvirki og reglugerðarinnar auk þess sem á honum hafi hvílt sú skylda að hafa virkt eftirlit með þeim aðilum sem hann réði til að hanna, byggja og reka mannvirkið. Þá beri eiganda mannvirkis að hlutast til um það að byggingarstjóri byggi í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Þessum atriðum hafi verið verulega ábótavant líkt og framlögð matsgerð staðfesti.

Stefnandi reisir kröfu sína á reglum um skaðabætur utan samninga og sé sakarreglan bótagrundvöllurinn. Að mati stefnanda beri stefndi ábyrgð á háttsemi þeirra starfsmanna sinna sem luku við byggingu hússins og eru skilyrði reglunnar um vinnuveitandaábyrgð uppfyllt í málinu. Þá sé ljóst að eftirliti við byggingu hússins og viðgerðum hafi augljóslega verið verulega ábótavant af hálfu stefnda og þeirra sem störfuðu á hans vegum. Stefndi hafi, sem fyrr segi, verið eigandi byggingarframkvæmdanna og sem slíkur hafi hann borið ábyrgð á því að húsið væri í samræmi við ákvæði byggingarlaga, byggingarreglugerðar og viðurkenndar byggingarvenjur.

Þá beri stefndi einnig ábyrgð sem byggingarstjóri fasteignarinnar frá því að hann hafi verið skráður sem slíkur 4. september 2013 og þar til lokaúttekt fékkst þann 2. nóvember 2015. Ábyrgð stefnda sem byggingarstjóra sé reist á gr. 4.7.6 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 og ákvæðum mannvirkja laga nr. 160/2010. Á byggingarstjóra hafi sú ábyrgð hvílt að byggt værií samræmi við samþykktar teikningar, uppdrætti, lög og reglugerðir. Þá hafi stefndi borið ábyrgð á því að hafa eftirlit með því að framkvæmdin væri tæknilega og faglega fullnægjandi. Þessar skyldur séu m. a. áréttaðar í 29. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og grein 4.7.7 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Stefndi hafi brugðist þessum starfsskyldum sínum og það hafi valdið stefnanda tjóni.

Þá beri einnig að hafa í huga að stefndi sé stórt verktakafyrirtæki sem hafi áratugareynslu af byggingu fasteigna. Þegar stefndi hafi keypt 40 eignarhluta í fasteigninni hafi byggingin verið á fokheldisstigi og hafi sem fyrr segir staðið tóm í tæp 5 ár eftir að framkvæmdir stöðvuðust skyndilega vegna bágrar fjárhagsstöðu Atafls í kjölfar efnahagshrunsins. Stefndi hafi vitað eða hafi a. m. k. mátt vita í ljósi reynslu sinnar og þekkingar að fjölmörg atriði voru ókláruð og frágangur hafi víða verið ófullnægjandi í sameign fasteignarinnar. Þetta sé í raun augljóst þegar haft sé í huga að þegar stefndi tók við sem byggingarstjóri eignarinnar hafi hann haft allar úttektir undir höndum, þ. m. t. úttektarbeiðnir fyrri byggingarstjóra og gögn um stöðuúttekt sem fram hafi farið þann 10. maí 2012. Af þeim gögnumhafistefndamátt vera það ljóst að fjölmörg atriði hafi verið ókláruð og ófullnægjandi í sameign fasteignarinnar. Dæmi um þetta séu lekavandamál sem höfðu verið þrálát og vísað er sérstaklega til í lið 5.09 í beiðni fyrri byggingarstjóra um stöðuúttekt.

Vitneskja stefnda um að sameign fasteignarinnar hafi verið ófrágengin opinberi st svo í því að stefndi hafi lýst því yfir í afsalinu, þann 30. júní 2013, að hann tæki að sér að ljúka frágangi sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, án kostnaðar fyrir afsalsgjafa eða aðra eigendur eigna í húsunum. Það segi sig sjálft að yfirlýsing í þessa veru hefði ekki komið til nema vegna þeirrar vitneskju stefnda að frágangi sameignar fasteignarinnar væri ólokið.

Það hafi svo fljótlega komið á daginn eftir afhendingu fyrstu íbúðanna af hálfu stefnda á árinu 2014 að í ljós kom að ýmsum frágangi hafi verið ólokið, auk þess sem gallar hafi veriðá sameign fasteignarinnar. Stefnandi hafi þrýst á um úrbætur, m. a. með fundarhöldum, tölvuskeytum, bréfaskriftum, símtölum o. fl. Stefnandi hafi því ítrekað reynt að ná lausn á málinu og gefið stefnda kost á að lagfæra galla. Þessi viðleitni hafi ekki skilað árangri og hafi þær takmörkuðu lagfæringar sem stefndi framkvæmdi því miður allsendis reynst ófullnægjandi.

Þá liggi fyrir að í kaupsamningum um 17 íbúðir í húsinu, sem stefndi hafi undirritað sem seljandi allt frá því í maí 2014, sé vísað til þess að gerð hafi verið bráðabirgðaúttekt á ástandi hússins nr. 1- 3 við Norðurbakka og að hún gefi til kynna að ýmsu sé ábótavant í frágangi þess af hálfu húsbyggjanda. Í kaupsamningunum lýsi stefndi því yfir gagnvart kaupendum að félagið staðfesti að það muni halda kaupanda skaðlausum af þeim kostnaði sem gæti fallið á hina seldu eign vegna þessara galla.

Af öllu framangreindu séljóst að stefndi hafi fullkomlega verið meðvitaður um að ljúka þyrfti frágangi og laga framkomna galla í sameigninni þegar hann keypti umrædda 40 eignarhluta í fjöleignarhúsinu, sem þá hafi verið á fokheldisstigi. Rétt sé að taka fram að sérstaklega rík skoðunarskylda hvíldi á stefnda í ljósi þekkingar sinnar og reynslu og ekki síður vegna þess að stefndi hafi verið meðvitaður um að seljandi eignarinnar var þrotabú og hafiekki getað uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Þrátt fyrir þessa vitneskju hafi stefndi lýst því yfir í afsalinu, dags. 30. júní 2013, að hann hafi kynnt sér ástand eignanna og gerði ekki athugasemdir við það.

Á því sé byggt að frá 30. júní 2013 hafi stefndi haft allt forræði á því hvernig ljúka skyldi byggingu hússins. Stefndi hafi svo haldið áfram byggingu hússins og haft með höndum byggingarstjórn uns lokaúttekt fékkst 2. nóvember 2015. Lög geri ráð fyrir því að byggingarframkvæmdum teljist ekki lokið fyrr en lokaúttekt hafi farið fram og ábyrgð húsbyggjanda og byggingarstjóra nái fram til þess tíma. Stefndi beri því ábyrgð á þeim göllum sem fram komi í matsgerð, enda hafi þær smávægilegu lagfæringar sem framkvæmdar voru verið alls ófullnægjandi.

Þá byggir stefnandi einnig kröfu sína á því að stefndi hafi viðurkennt ábyrgð sína á framkomnum göllum með því að ráðast í viðgerðir sem ekki hafi skilað tilætluðum árangri, þ. m. t. viðgerðir á þökum, glerjum og leka í bílageymslu. Í bréfi stefnda, frá 9. júní 2015, sét. a. m. tekið fram að lekavandamál í bílageymslu hafi reynst umfangsmeiri og erfiðari viðureignar en áður var talið. Í bréfinu komifram að stefndi hafi hafið vinnu við lagfæringar á þessum atriðum sem aflaga fóru en óvíst sé um verklok.

Þá vísar stefnandi enn fremur til þess að samkomulag var gert milli stefnanda og stefnda, um lokafrágang sameignarinnar þann 3. mars 2016 líkt og áður er rakið. Í því samkomulagi lýsi stefndi því yfir að félagið muni bæta úr öllum atriðum sem talin séu upp í tölvupósti formanns húsfélagsins frá 2. febrúar 2016 sem sé fylgiskjal með samkomulaginu. Stefndi hafi jafnframt lýst því yfir að öllum framkvæmdum vegna þessara úrbóta yrði lokið eigi síðar en 1. maí 2016. Við þetta hafi ekki verið staðið eins og áður sé rakið og staðfest séí fyrirliggjandi matsgerð. Frá því að skýrsla matsmannsins hafi verið unnin hafi stefndi hins vegar engar lagfæringar framkvæmt og fasteignin í dag sé því í því ástandi sem hún var í við matsgerð.

Stefnandi krefst skaðabóta úr hendi stefnda vegna galla sem stefnandi telur vera á sameign fasteignarinnar að Norðurbakka 1- 3 í Hafnarfirði. Krafa stefnanda sé reist á matsgerð R-kk-ef K-kk-ef.

Af hálfu stefnanda sé á því byggt að stefndi beri ábyrgð á öllum þeim göllum sem tilgreindir séu í matsgerð. Um þetta vísi st til þess sem að framan sé rakið að stefndi var húsbyggjandi frá 30. júní 2013 og hafi auk þess borið ábyrgð byggingarstjóra frá 4. september s. á. Þá sé rétt að ítreka að stefndi hafi lýst því yfir í afsalinu, dags. 30. júní 2013, að stefndi tæki að sér að ljúka frágangi sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, án kostnaðar fyrir eigendur eigna í húsunum. Í umræddri skilalýsingu Atafls sé vísað til þessaðáhersla sé lögð á gæði í verki, áreiðanleika og vandaða þjónustu og tekið sérstaklega fram að sameign og lóð væru fullfrágengin.

Krafa stefnanda sé sú að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 43.822.305 krónur, en það sé sú fjárhæð sem matsmaður taldi að þyrfti að greiða til að lagfæra alla framkomna galla samkvæmt matsgerð. Krafan sundurliðast með eftirfarandi hætti:

Matsliðir: Vinna Efni Heildarkostnaður

Matsliður a (vinnuliður vegna leka) 3.704.756 3.526.875 7.231.631

Matsliður b og f (gluggar og gler) 1.194.250 1.117.800 2.312.050 Matsliður c (málun í stigahúsum og bílakjallara) 1.916.000 624.450 2.540.450 Matsliður e (loftræsting í sorpgeymslum) 442.200 496.320 938.520

Matsliður g (glerhandrið) 229.800 282.000 511.800

Matsliður h (hellur á lóð) 433.500 38.000 471.500

Matsliður i (stoðveggir við blómaker) 2.232.150 1.346.075 3.578.225

Matsliður j (flísalögn) 680.376 136.848 817.224

Matsliður k (frágangur hurða) 1.514.700 598.950 2.113.650

Matsliður l (frágangur þaka) 4.287.660 1.120.905 5.408.565

Matsliður o (veggir í bílageymslu) 1.445.665 1.067.085 2.512.750 Matsliður p (vatnshalli á gólfi í bílageymslu) 1.897.500 1.075.250 2.972.750

Matsliður q (aðgengi fyrir fatlaða) 1.837.550 4.279.000 6.116.550

Matsliður r (frágangur utanhúss) 326.400 234.000 560.400

Samtala matsliða: 22.142.507 15.943.558 38.086.065

Tækniþjónusta, verklýsingar og o. fl. 4% 1.523.443

Um nánari sundurliðun kröfunnar vísi st til matsgerðar þar sem einstakir verkliðir séu sundurliðaðir og greint á milli vinnu og efniskostnaðar. Krafan byggist að öllu leyti á matsgerðinni að frátöldum útreikningi á virðisaukaskatti. Í matsgerðinni virðist hafa átt sér stað innsláttarvilla við útreikning á virðisaukaskatti, þ. e. 24% virðisaukaskattur af vinnulið nemur 5.771.234 (=0,24 x 24.046.810) en ekki 4.654.221 krónu líkt og miðað sé við í matsgerð. Að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á staðnum nemur virðisaukaskattur 2.308.494 krónum.

Um málsástæður stefnanda til stuðnings dómkröfunni vísi st til þess sem rakið sé að framan, til fyrirliggjandi matsgerðar og umfjöllunar hér að neðan um einstaka matsliði.

Í matslið a í matsgerðinni kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að leki sé til staðar í bílageymslu fasteignarinnar. Þegar stefndi hafi tekið við byggingu hússins hafi legið fyrir að lekavandamál væru til staðar. Um þetta vísi st m. a. til úttektarbeiðna fyrri byggingarstjóra. Þá vísi st ennfremur til þess sem fram komi á bls. 11 í matsgerð, og haft séeftir lögmanni stefnda, að óumdeilt sé að leki hafi verið í húsinu í fortíðinni en því hafi verið haldið fram af hálfu stefnda að lekinn hafi verið lagfærður. Þetta sé alrangt líkt og staðfest er í fyrirliggjandi matsgerð.

Þá vísi st einnig til þess að stefndi hafi te kiðá sig sérstaka skuldbindingu um að lagfæra leka og rakaskemmdir með samkomulagi aðila 3. mars 2016. Í því samkomulagi hafi verið vísað til tölvupósts frá 2. febrúar s. á. og hann gerður hluti af samkomulaginu. Í tölvupóstinum sé tekið fram að dyraumbúnaður við geymslu 207 sé skemmdur vegna leka og einnig séu ummerki eftir leka á vegg og í lofti. Ummerki séu eftir leka við sorpgeymslu á móts við 401. Rakaskemmdir séu við geymslu á norðurenda. Rakaskemmdir við geymslur 501, 106, 110 og Eftirlit og ráðgjöf á staðnum 5% 1.904.303

1.904.303

Heildarmat án vsk: 24.046.810 17.467.001 41.513.811

Virðisaukaskattur vegna vinnu á

staðnum 24% 5.771.234

Endurgreiðsla af vsk 60%

-

3.462.741

Vsk að teknu tilliti til endurgreiðslu: 2.308.494

2.308.494 Samtals krafa: 43.822.305 213 og í lofti við stigahús 1 B, sorpgeymslu 1 A, við bílastæði 201 og 414 og í lofti við geymslur 413, 107, 313 og 308. Þá komi fram að leki sé ofan við geymslu 210 og rakaskemmdir í lofti við hurð og leki á horni 1 C. Enn fremur sé tekið fram að lekaskemmdir séu í anddyri 3 A. Stefndi beri því án nokkurs vafa ábyrgð á þeim göllum sem tilgreindir eru í matslið a og staðfestir eru í fyrirliggjandi matsgerð.

Í matsliðum b og f fjalli matsmaður um glugga og gler í sameign fasteignarinnar. Matsmaður meti þessa liði saman. Í matsgerðinni kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að skipta þurfi út 11 rúðum og setja hert gler í þykkara glerið. Við stöðuúttektina 10. maí 2012 kom m. a. fram að það vanti staðfestingu á vottun glers og tekið sérstaklega fram að gler í stigagangi 3 A sé ekki vottað sem brunagler. Í lokaúttekt 19. ágúst 2015 hafi sömu athugasemdir verið gerðar. Stefnandi telur að stefndi hafi átt að hlutast til um að skipta út glerjunum enda hafi stefndi tekið að sér að ljúka byggingu hússins og hafi gefið út sérstaka yfirlýsingu gagnvart eigendum hússins um að ljúka frágangi í samræmi við skilalýsingu. Þá hafi skyldur að þessu leyti einnig hvílt á stefnda sem byggingarstjóra fasteignarinnar, þ. e. að gler uppfylltu þær kröfur sem gerðar eru í byggingarreglugerð.

Af matsgerðinni sé einnig ljóst að handvömm hafi orðið við ísetningu glugganna þar sem þeir voru ekki nægilega vel festir og því talin þörf á að fjölga festingum. Á matsfundi, sbr. bls. 11 í matsgerð, hafi verið bókað eftir lögmanni stefnda að óumdeilt væri að hreyfing hafi verið á gleri en búið sé að fjölga festingum þar sem bent hafi verið á ágalla. Ljóst séaf matsgerð að þessar lagfæringar stefnda hafi ekki skilað tilætluðum árangri, enda geri matsmaður athugasemdir við þetta atriði og meti kostnað við lagfæringar.

Í matslið c í matsgerðinni komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að málun í bílakjallara og stigahúsum sé ófullnægjandi og gera þurfi við nokkra áberandi steypugalla, mála bita og súlur við þenslurauf og allan austurvegg. Málningarvinnu hafi ekki verið lokið þegar stefndi tók við sem húsbyggjandi og því beri hann að mati stefnanda ábyrgð á þessum göllum. Því til viðbótar hafist efndi ábyrgst að bæta úr þessu atriði með samkomulaginu frá 3. mars 2016, enda til þess vísað í tölvupóstinum frá 2. febrúar s. á., sem var hluti þess samkomulags að „almennt [megi] segja að málningu á bílageymslu sé ábótavant.“ Stefndi hafi því tekið á sig sérstaka skuldbindingu gagnvart stefnanda að ljúka málningarvinnu með fullnægjandi hætti sem ekki hafi gengið eftir og á því beri stefndi ábyrgð gagnvart stefnanda.

Í matslið e hafi matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að útloftun í sorpgeymslum fasteignarinnar sé ófullnægjandi. Aðeins í tveimur stigagöngum, 1 A og 1 C, hafi loftstreymið verið rétt. Þegar stefndi hafi tekiðvið byggingu hússins hafiekkiverið búið að ljúka við frágang vegna loftræstingar sorpgeymslna, sbr. skýrslu um stöðuúttekt 10. maí 2012. Í lokaúttekt þann 19. ágúst 2015 hafi sérstaklega verið tekið fram að sorp- og hjólageymslur skuli vera loftræstar og brunaloku skuli setja þar sem loftrör farií gegnum brunaskilavegg. Þá liggi fyrir að stefndi tók að sér að bæta úr þessu atriði með samkomulaginu frá 3. mars 2016 en í tölvupóstinum, sem hafi verið hluti af samkomulaginu, komim. a. fram að „sog [vanti] frá öllum sorpgeymslum og hjólageymslum í öllum stigahúsum“ og vísað til „blásara og loftræsting[ar] í sameign.“.

Stefndi beri því án nokkurs vafa ábyrgð á ófullnægjandi útloftun í sorpgeymslum.

Í matslið g hafi matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að skipta þurfi út sex glerskífum á þaki Norðurbakka 1 og 3 vegna skýjamyndunar á gleri. Matsmaður teljiað ágallinn sé mjög áberandi og ekki í takt við það sem oftast sjáist hérlendis eða erlendis og kunni að stafa af því að líming nokkurra glerja hafi ekki verið nægilega góð í hornunum eða vatn liggi að samlímingunni í klemmum. Stefnandi telji að stefndi beri ábyrgð á þessum ágalla enda hafi hann tekið að sér að ljúka frágangi fasteignarinnar auk þess sem hann hafi borið ábyrgð sem byggingarstjóri eignarinnar.

Í matslið h geri matsmaður athugasemdir við hellulögn á lóð fjöleignarhússins. Annars vegar þurfi að framkvæma lagfæringar á steinlögn við gafla Norðurbakka 1 og hins vegar á steinlögn við Norðurbakka 3 C. Á þessum göllum beri stefndi ábyrgð enda hafi hann tekið að sér að ljúka frágangi fasteignarinnar í samræmi við skilalýsingu en þar hafi m. a. verið tekið fram að sameign og lóð væru fullfrágengin.

Í i-lið komist matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að áberandi leki sé úr blómakeri á austurhlið húsanna. Það vatn sé nær alltaf til staðar, jafnvel löngu eftir rigningar þegar hvergi sést bleyta annars staðar á lóðinni eða svæðinu í kring. Til þess að laga leka þurfi að moka upp úr kerinu, þrífa það og þétta að innan og utan á allan reykræstikassann og fylla aftur. Matsmaður teljiað hér sé ekki um hönnunargalla að ræða. Stefndi beri ábyrgð á þessum matslið enda hafi hannte kiðá sig sérstaka skuldbindingu um að bæta úr þessu atriði en í tölvupóstinum, sem hafi legið til grundvallar samkomulagi aðila frá 3. mars 2016, sé vísað til þess að frágangur á blómakerjum sé ófullnægjandi og múr sé víða brotinn af.

Í matslið j komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að flísalögn í stigagöngum og anddyrum fasteignarinnar sé ófullnægjandi og t. a. m. sé nauðsynlegt að skipta alveg um flísar í forstofum 3 B og 3 C. Þegar stefndi hafi tekiðvið sem húsbyggjandi hafi þessir stigagangar varla verið orðnir fokheldir og ekki búið að flota gólf, sbr. verkstöðulýsingu, dags. 10. maí 2012. Stefndi beri því ábyrgð á þeirri handvömm sem hafi orðið við flísalögn enda hafi þessi verkþátturverið unninn af starfsmönnum stefnda.

Í matslið k komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að frágangur hurða í sameign hússins sé ófullnægjandi. Þegar framkvæmdir hafi verið stöðvaðar á árinu 2008 hafi hurðir verið komnar í en það hafi átt eftir að ganga frá þeim. Þannig hafi átt eftir að ganga frá brunaþéttingum og eldvörnum auk frágangs á pumpum og stoppurum. Þetta komi m. a. fram í beiðnum um stöðuúttekt og verkstöðulýsingu, dags. 10. maí 2012. Frágangi á hurðum hafiþví verið ólokið þegar stefndi tók við sem húsbyggjandi og hann beri því ábyrgð á umræddum göllum. Því til viðbótar hafi stefndi tekið á sig sérstaka skuldbindingu með samkomulaginu frá 3. mars 2016 um að bæta úr atriðum er varði hurðir í sameign. Þannig komi m. a. fram í tölvupóstinum frá 2. febrúar 2016 að þéttingu á neyðarhurð við ramp sé ábótavant og vatn eigi greiðan aðgang inn með hurð að neðanverðu. Þá komi fram að þéttingu á innkeyrsluhurð sé ábótavant og hurð nemi ekki við gólf að hluta. Ennfremur komifram að hurðir milli brunahólfa lokist illa vegna loftþrýstings sem myndist í rými milli brunahurða í inngöngum stigahúss. Það vanti einstreymisloka eða bæta þurfi hurðapumpur. Einnig komi fram að hurðir séu óþéttar í anddyri 3 A. Stefndi beri því ábyrgð á þeim göllum sem tilgreindir séu í k-lið fyrirliggjandi matsgerðar.

Í matslið l komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að frágangur 30 útloftunarrö ra á þaki sé ófullnægjandi og bæta þurfi höttum ofan á rörin og setja þétta í kringum rörin og bæta hellum við í kringum þau. Þá er frágangur hellulagna metinn ófullnægjandi. Þessum verkþáttum hafi verið ólokið þegar stefndi tók við eigninni og beri hann ábyrgð á þessum ófullnægjandi frágangi. Þá sé í tölvupóstinum frá 2. febrúar 2016 gerðar athugasemdir við blásara og loftræstingu í sameign og það vanti sog frá öllum sorp- og hjólageymslum. Í tölvupóstinum sé einnig á það bent að gróður og illgresi sé í hellulögn við húsin og á þaki beggja húsa. Í bréfi stefnanda, dags. 6. maí 2016, sé einnig vísað til þess að hatta vanti á loftunarop. Stefndi beri því ábyrgð á þeim göllum sem tilgreindir séuí matslið l.

Í matslið o komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að veggir við innkeyrslu að bílageymslu séu haldnir ýmsum ágöllum. Bent sé á að sprungunet fari yfir þau mörk sem eðlileg geta talist, úttök fyrir ljósum séu of stór auk þess sem veggurinn vestan við innkeyrsluna hafi verið lækkaður. Þegar stefndi takivið húsinu hafi verið búið að steypa umrædda veggi, filta og múra en það átti eftir að sílanhúða þá og mála til að loka þeim. Stefnandi telur að stefndi beri ábyrgð á þeim göllum sem eru á veggjum við innkeyrslu, þ. m. t. því að gera við sprungur, filta og mála.

Í matslið p kom istmatsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að vatnshalli á gólfi í bílageymslu sé ekki réttur sem geri það að verkum að sums staðar sitji djúpt vatn á gólfinu sem renni ekki í niðurföllin. Matsmaður taki fram að ekkert svæði bílageymslunnar sé fullkomlega í lagi en ástandið sé verst á milli húsanna við tvöföldu súlurnar. Fyrir liggi að stefndi hafi framkvæmt ófullnægjandi viðgerðir á gólfunum, bæði með uppfyllingum með viðgerðarefni og með því að á fáeinum stöðum hafiverið fræst. Líkt og fram komií matsgerðinni hafi þessar aðgerðir ekki gengið nógu langt til að koma í veg fyrir alvarlega pollamyndun. Þá vísi st til margnefnds tölvupósts frá 2. febrúar 2016, samkomulags stefnanda og stefnda frá 3. mars 2016 þar sem fram komi að dældir séu í gólfi við bílastæði 502, 307 og 212 og við inngang 1 C og við sorpgeymslu 1 C. Þá sé tekið fram að víða í bílageymslu safnist vatn í polla sem leiða þurfi að niðurföllum. Einnig séu gerðar athugasemdir við að gólf séu ekki rykbundin og máluð. Á framangreindu beri stefndi ábyrgð enda hafi hann tekið að sér lokafrágang á gólfi í bílageymslu og auk þesste kiðá sig sérstakar skyldur að þessu leyti með títtnefndu samkomulagi.

Í matslið q komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að aðgengi fyrir fatlað fólk í fasteigninni sé ábótavant. Í matsgerðinni komi fram að setja þurfi upp handrið með handlista báðum megin á skábraut, ýfa upp yfirborð á skábraut, setja sjálfvirka opnara á nánar tilgreindar aðkomuhurðir og fjarlægja blómaker sem aðskilji innganga. Athugasemdir í sömu veru komifram í greinargerð Öryrkjabandalagsins, dags. 21. september 2015. Þessum verkþáttum hafi verið ólokið þegar stefndi tókvið byggingu hússins og á þeim beri hann ábyrgð. Vísi stum þetta einnig til liðar 4.01 í úttektarbeiðnum fyrri byggingarstjóra þar sem fram komi að handrið sé ekki komið við allar mishæðir.

Í matslið r komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að nánar tilgreindur frágangur utanhúss sé ófullnægjandi, þ. m. t. sé brotin flís á suðurgafli Norðurbakka 1, múrun á vegg á móti bílastæðum fatlaðra sé ófullnægjandi og steypuskemmdir séu á mótum ílagnar og steinlagnar. Stefndi beri ábyrgð á þessum ófullnægjandi frágangi. Þá vísi st til þess að í tölvupóstinum frá 2. febrúar 2016 sé vísað sérstaklega til brotinnar flísar á móts við suðvesturhorn hússins.

Um málsástæður að baki kröfu stefnanda vísi stað öðru leyti til þess sem rakið sé framar í stefnunni sem og til framlagðra gagna í málinu, þ. m. t. til fyrirliggjandi matsgerðar.

Af hálfu stefnanda er tryggingafélagi stefnda, Sjóvá- Almennum tryggingum hf., stefnt til réttargæslu. Ekki eru gerðar kröfur á hendur réttargæslustefnda.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til meginreglna samninga-, skaðabóta- og kröfuréttar, þ. m. t. um ábyrgðarloforð. Þá vísast til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 37. og 42. gr., laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, laga nr. 160/2010 um mannvirki, byggingarreglugerðar, vaxtalaga nr. 38/2001 og laga um meðferð einkamála. Um aðild sóknarmegin vísast til 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994. Um aðild réttargæslustefnda er vísað til 1. mgr. 21. gr. laga nr. 91/1991.

Dráttarvaxtakröfur eru byggðar á 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Stefnandi krefst dráttarvaxta frá 16. febrúar 2018 en þá var liðinn mánuður frá bréfi, dags. 16. janúar 2018, þar sem meðfylgjandi var matsgerð hins dómkvadda matsmanns, sbr. dskj. 50. Um málskostnað er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 og um virðisaukaskatt á málskostnað til laga nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök stefnda FM húsa ehf.

Stefndi byggir kröfur sínar um sýknu á því að stefnandi eigi engar lögvarðar kröfur á hendur sér. Hann hafnar þeim kröfum sem stefnandi gerir á hendur honum sem röngum og tilhæfulausum.

Stefnandi segist í stefnu styðja aðild sína við ákvæði 3. mgr. 71. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Ákvæði þetta segir einungis að húsfélag geti verið aðili dómsmáls, jafnvel gegn þriðja aðila. Það eina sem ákvæðið feli í sér séað húsfélag hafi aðildarhæfi. Það segi ekkert til um hvort eða hvernig húsfélag geti orðið aðili að tilteknum málum. Það verði að ráðast af atvikum máls hverju sinni.

Stefndi mótmælir því alfarið að stefnandi geti átt aðild að þeirri kröfugerð sem höfð sé uppi á hendur honum í þessu máli. Ekkert réttar- eða samningssamband séá milli aðila þessa máls sem veiti stefnanda aðild að málinu. Því sé andmælt að stefndi hafi gerst eigandi byggingar framkvæmdarinnar og sé byggjandi hússins, eins og fullyrt sé í stefnu, við það eitt að eignast íbúðir í húsinu. Við þau kaup hafi engin skylda stefnda stofnast gagnvart stefnanda til að ljúka við gerð hússins og leggja því til þann búnað sem upp á hafi vantað þegar fyrri eigandi hafi farið frá framkvæmdinni. Enginn verksamningur hafi verið gerður á milli aðila um að stefndi tæki slíkt verk að sér án endurgjalds. Því síður hafi stofnast við kaupin einhver skylda stefnda gagnvart stefnanda til að lagfæra allt sem aflaga hafði farið hjá fyrri verktaka. Ábyrgð húsbyggjandans og fyrri byggingar stjóra á verkinu hafi ekki yfirfærst yfir á stefnda við það að hann keypti eignir í húsinu.

Loforð það sem stefndi hafi gefið í afsalinu fyrir íbúðunum fjörutíu hafi eingöngu verið gefið seljandanum, þrotabúi Hafhúsa, og engum öðrum. Það hafi ekki verið gefið neinum öðrum og veitti engum öðrum rétt til að knýja fram efndir á því. Vanefndir á því loforði hafiþví verið gagnvart þrotabúinu og engum öðrum. Yfirlýsing þessi hafi því engan rétt stofnað fyrir stefnanda á hendur stefnda og hafi ekki veitt honum aðild að þeirri kröfugerð sem höfð sé uppi í málinu.

Samkomulag það sem liggi fyrir í málinu veiti stefnanda ekki aðild að þessu máli. Komi þar margt til en fyrst sé að nefna að stefnandi sé ekki samningsaðili í þessu samkomulagi.

Samningsaðilarnir séu annars vegar stefndi og hins vegar S-kk-nf J-kk-nf og K-kk-nf S-kk-nf. Hvergi komi neitt fram í samkomulaginu um að þeir undirriti það fyrir hönd stefnanda. Ekkert komi heldur fram um það að þeir hafi haft umboð félagsfundar eða stjórnarfundar til að binda húsfélagið í samningi þessa efnis. Eins og fyrr sé vikið að taldi stefnandi sig enda óbundinn af þessu samkomulagi og hafi komið síðar með miklu víðtækari kröfugerð á hendur stefnda um önnur atriði en tilgreind hafi veriðí tölvupóstinum sem vitnað sé til. Verði því að hafna því að með samkomulaginu hafi stofnast samningur á milli aðila þessa máls um framkvæmdir í húsinu. Þar með liggi fyrir að engir samningar, hvorki fyrr né síðar, hafi stofnast á milli aðila þessa máls. Um leið sé ljóst að hvorki lög né aðrar reglur gátu fellt ábyrgð á herðar stefnda, gagnvart stefnanda, til að lagfæra galla á húsinu eða ljúka byggingu hússins. Stefnandi eigi því ekki neina kröfu á hendur stefnda og eigi þar af leiðandi ekki aðild að þessu máli.

Aðildarskortur leiðir til sýknu, sbr. ákvæði 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda í þessu máli.

Stefnda sé auðvitað ljóst að með samningum hans við einstaka kaupendur sína að íbúðum í húsinu hafi hann skuldbundið sig gagnvart þeim til þess að afhenda þeim íbúðir í fullbúnu og ógölluðu húsi. Vel sé hugsanlegt að einhverjir þessara kaupenda hafi á einhverjum tímapunkti getað haft uppi bótakröfur á hendur stefnda vegna viðskipta þeirra. Kröfugerð stefnanda í þessu máli sé hins vegar ekki byggð á kaupsamningsskyldum stefnda gagnvart viðsemjendum hans. Ekki reyni því á það í þessu máli hvort einhverjar slíkar kröfur séu til staðar, en nokkuð séljóst að ef slíkar kröfur hafi stofnast þá hljóti þær flestar ef ekki allar að vera fyrndar, en slíkar kröfur fyrni st á fjórum árum í samræmi við ákvæði 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda.

Stefnandi grundvallar ekki kröfugerð sína á því að stefndi hafi vanefnt eða brotið gegn einhverjum samningsskyldum sínum, við stefnanda sjálfan eða einhvern annan. Þvert á móti komi fram í málatilbúnaði hans að hann byggi kröfur sínar á hendur stefnda annars vegar á reglum skaðabótaréttarins um bætur vegna tjóns af völdum réttarbrota utan samninga og hins vegar á ákvæðum Mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar um ábyrgð byggingarstjóra. Hvorugar þessar lagareglur eigi hér við eða geti stofnað einhvern rétt fyrir stefnanda á hendur stefnda.

Fyrri þessara málsástæðna stefnanda hlyti að byggjast á því að stefndi hafi með einhverjum hætti vanrækt skyldur sínar sem byggjandi hússins, þannig að það bakaði honum bótaskyldu samkvæmt almennum reglum gagnvart stefnanda. Ekkert slíkt eigi við hér. Stefndi hafi ekki byggt húsið nr. 1- 3 við Norðurbakka í Hafnarfirði. Húsið hafi verið fullbyggt þegar stefndi eignaðist íbúðir í húsinu. Engin rök séu til þess að gera stefnda ábyrgan fyrir þeim framkvæmdum sem unnar hafi verið af fyrri verktaka og eiganda hússins. Hann hafi ekki tekið við sem húsbyggjandi við það að ráðast í að ljúka við frágang sameignarinnar og innrétta eigin íbúðir. Hann hafi keypt íbúðir í húsinu og gerðist þar með sameigandi annarra eigenda í húsinu og félagi í stefnanda í samræmi við eignarhlut hans hverju sinni. Ábyrgð hans á fyrri framkvæmdum gagnvart stefnanda hafi ekki verið frábrugðin ábyrgð annarra eigenda.

Þótt stefndi tæki, af nauðsyn, við sem byggingarstjóri eignarinnar á lokametrunum hafi hann ekki með því tekið yfir þá ábyrgð sem fyrri byggingarstjóri hafði borið. Hann geti því með engu móti orðið ábyrgur fyrir framkvæmdum eða verkum sem unnin hafi verið fyrir 4. september 2013. Nánast allir þeir meintu gallar sem tilgreindir séuí kröfugerð stefnanda séuá byggingarhlutum sem byggðir hafi veriðá árinu 2006 til 2007. Skaðabótakröfur vegna þessara atriða hafi stofnast á sama tíma. Jafnvel þótt dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að stefndi bæri með einhverjum hætti ábyrgð á þessum göllum vegna yfirtöku hans á byggingarstjórn hússins, sé engu að síður ljóst að allar kröfur sem á því væru byggðar séu fyrndar vegna ákvæða 2. tl. 4. gr. laga nr. 14/1905.

Stjórn stefnanda hafi verið kunnugt um meinta galla fyrst á árinu 2014 og síðan í beinu framhaldi af því. Ítarleg matsbeiðni hafi verið lögð fram í janúarmánuði 2017. Ljóst sé því að stefnandi hafði rúman tíma til að slíta fyrningu hugsanlegra krafna á hendur fyrri byggingarstjóra og hönnuði hússins. Það hafi stefnandi látið undir höfuð leggjast og því hafi hugsanlegar kröfur á hendur honum tapast fyrir fyrningu. Í ljósi þessa verði að hafna öllum kröfum stefnanda á hendur stefnda vegna verkþátta sem hafi verið á ábyrgð fyrri byggingarstjóra. Hafi stefnandi átt kröfu á hendur stefnda vegna þessara sömu atriða verði að telja að hann hafi fyrirgert henni með hirðuleysi sínu um að viðhalda rétti sínum.

Rétt sé jafnframt að halda því til haga að ábyrgð byggingarstjóra nái ekki til vanefnda af hálfu húsbyggjanda. Honum beri ekki að bæta fyrir verk sem óunnin séu né beri honum að bæta búnað sem vanti í bygginguna. Stór hluti þeirra matsliða sem tilgreindir séu í matsgerð varði búnað sem eftir sé að setja upp í byggingunum. Stefndi geti aldrei orðið skyldugur gagnvart stefnanda til þess að leggja byggingunni þennan búnað til á eigin kostnað.

Stefnandi vísi um ábyrgð byggingar stjóra til mannvirkja laga nr. 160/2010 og byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Ábyrgð og verksviði byggingarstjóra sé lýst í 29. gr. laganna og grein 4.7.7 í reglugerðinni. Stefndi fullyrðir að hvorki hann né fyrri byggingarstjóri hafi vanrækt þær skyldur sem á byggingarstjóra séu lagðar í þessum ákvæðum. Stefnandi geti því engar kröfur gert á hendur stefnda með vísan til þeirra.

Stefnandi styðji allmargar kröfur sínar við samkomulagið á dómskjali 34 og tölvupóstinn á dómskjali 33. Komi það alls ekki heim og saman við þann grundvöll sem stefnandi hefur sjálfur lagt fyrir máli sínu. Það samrýmist einfaldlega ekki að gera kröfur á grundvelli reglna um skaðabætur utan samninga, en styðja kröfuréttinn við meintar skuldbindingar samkvæmt samningi. Það sé hugtaksskilyrði sakarreglunnar, sem sé jú bótagrundvöllurinn sem stefnandi byggi á, að sá sem krafinn sé bóta, eða einhver sem hann beri ábyrgð á, hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sem aftur hafi valdið tjóni. Ekki í neinum af þeim kröfuliðum sem stefnandi hafi sett fram sé sýnt fram á sök af hálfu starfsmanna stefnda. Í raun séekki gerð tilraun til þess enda erfitt um vik þar sem starfsmenn stefnda hafiekkiunniðþau verk sem stefnandi telji gölluð.

Því sé alfarið mótmælt að stefndi hafi viðurkennt ábyrgð sína á göllum húsanna með því að reyna viðgerðir. Ekkert slíkt hafi falist í þeirri viðleitni stefnda að reyna að bregðast við athugasemdum og ábendingum enda hafi hann að sjálfsögðu viljað hafa viðskiptavini sína ánægða. Hann hafi hins vegar ætíð hafnað því að hann beri ábyrgð gagnvart húsfélaginu á nokkrum þeim annmörkum sem stefnandi hafifundið á verki þess aðila sem byggði húsið. Þessi ábyrgð hafiekki hvílt á honum og ekkert ge f ið honum tilefni til þess að axla þá ábyrgð.

Matsliður a: Matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að örlítill leki væri í lofti bílageymslu með þennsluskilum í loftplötunni. Plata þessi hafi verið byggð árið 2006 af Atafli hf. Byggingarstjóri hafi þá verið S-kk-nf J-kk-nf. Stefndi beri ekki skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda þótt talið yrði að leka þennan mætti rekja til mistaka við byggingu plötunnar. Ekkert styðji það að slík hugsanleg mistök af hálfu aðila, sem með öllu séu óskyldir stefnda, geti stofnað honum bótaskyldu gagnvart stefnanda.

Skaðabótakröfur vegna tjóns af völdum hugsanlegra mistaka við byggingu bílakjallarans, hvort sem sé á hendur húsbyggjandanum, byggingarstjóranum eða öðrum, séu fyrndar vegna ákvæða 2. tl. 4. gr. laga nr. 14/1905.

Stefndi hafi hvorki fyrr né síðar tekið á sig ábyrgð gagnvart stefnanda á gæðum þessa hluta byggingarinnar. Eins og fyrr segi getur stefnandi ekki byggt neinn rétt á hendur stefnda á samkomulaginu sem hann hafi gert við S-kk-þf J-kk-þf og K-kk-þf S-kk-þf. Vísast til þess sem segi hér að framan um ástæður þessa. Jafnvel þótt talið yrði að samkomulagið á dómskjali nr. 34 hafi skapað stefnanda einhvern rétt á hendur stefnda þá felli það ekki ábyrgð á stefnda að gera við þann leka sem matsmaður lýsi. Í dómskjali nr. 34 sé hvergi vikið að þeim leka eða viðbrögðum til að stöðva hann. Það sé vikið að ummerkjum eftir leka og rakaskemmdir, þ. e. a. s. útfellingum og málningarskemmdum af völdum leka, sem aðilar hafi talið að hefði verið stöðvaður. Áður sé vikið að því að stefndi hafi framkvæmt nánast allt sem tiltekið séí póstinum. Þannig hafi málari verið fenginn til að fara yfir öll ummerki eftir leka, hreinsa þau upp og mála yfir. Þannig hafi stefndistaðiðvið samkomulag sitt við þá S-kk-þf og K-kk-þf.

Rétt sé að halda því til haga að stefndi hafi ekki haft vitneskju um að vandamál væri með leka í bílakjallaranum þegar hann keypti íbúðir í húsinu. Beiðni um stöðuúttektstyðjiekki að slík vitneskja hafi verið til staðar. Þvert á móti hafi byggingarstjórinn fullyrt í beiðni, sem móttekin hafi verið af byggingaryfirvöldum í apríl 2012, að ekki hafi komið fram ummerki um leka eða óþéttleika í byggingunni. Jafnvel þótt stefndi hefði haft vitneskju um einhver lekavandamál þegar hann keypti íbúðirnar hafi það ekki gert hann sjálfkrafa skyldugan gagnvart stefnanda til að lagfæra húsið.

Vísað sétil þess sem áður er rakið um það að hvorki lög né reglur leiði til þess að stefndi verði ábyrgur fyrir verkum þeirra sem hafi byggt húsið með því einu að taka við byggingarstjórnuninni.

Matsliðir b og f: Húsið hafi verið gert fokhelt á árinu 2008. Þar með hafi allri gluggaísetningu og glerjun örugglega verið lokið á því ári. Verkið hafi verið unnið af Atafli hf. fyrir Athús ehf. og hafi byggingarstjóri þá verið S-kk-nf J-kk-nf. Hafi gluggafestingar verið ófullnægjandi og val á gleri í stigahúsi verið rangt hefði stefnanda verið rétt að beina bótakröfum sínum að þeim aðilum. Það hafi hann ekki gert og verði því sjálfur að bera tjón sitt vegna þessa, hafi hann orðið fyrir einhverju slíku. Bótakröfur vegna hugsanlegra mistaka við gluggaísetningu eða glerjun hússins séu fyrndar vegna ákvæða 2. tl. 4. gr. laga nr. 17/1905.

Stefndi hafi hvorki fyrr né síðar tekið á sig ábyrgð gagnvart stefnanda á því að laga glugga hússins eða skipta um gler í því, á sinn kostnað. Vegna fullyrðinga undir þessum liðum í stefnu um að stefndi hafi gefið út sérstaka yfirlýsingu gagnvart eigendum hússins um að hann myndi ljúka frágangi í samræmi við skilalýsingu, þá sé það alrangt. Hann hafi aldrei gefið út slíka yfirlýsingu.

Rétt séað taka fram að umfram skyldu þá hafi starfsmenn stefnda farið yfir alla glugga í húsinu, bæði í sameign og í séreignum og jafnt þeim séreignum sem stefndi hafði eignast og öðrum. Hafiþeirbættfestingum við allsstaðar þar sem þeim var bent á að gluggar væru lausir eða þar sem þeir urðu varir við slíkt. Einnig sé rétt að árétta það sem stefndi hafi ætíð haldið fram að glerið í stigahúsinu séekki gallað. Það eina sem matsmaðurinn hafi fund iðað þessum ellefu rúðum séað þær hafiekki borið áletrun um að þær væru úr hertu gleri. Rúðurnar hafi nú verið í húsinu í á tólfta ár og láta ekkert á sjá. Engin þeirra hafi brotnað. Þær séu því ekki gallaðar í skilningi fasteignakaupalaga og þeirrar skilgreiningar gallahugtaksins sem þau byggjast á.

Matsliður c: Það sé rangt sem haldið sé fram í stefnu að málningarvinnu í bílakjallara hafi ekki verið lokið þegar stefndi keypti sínar íbúðir í húsinu. Henni hafi verið lokið eins og húsbyggjandinn ætlaði sér að skila henni. Ekkert komi fram um að hún hafi verið ófullnægjandi. Stefndi hafi þó bætt um betur og málað súlur og aðra slíka staði til að auka öryggi þeirra sem leið eigi um kjallarann. Matsmaður finni ekki að málningarvinnunni sjálfri en bendi á að sumsstaðar séu ummerki eftir leka og raka sem þurfi að lagfæra. Stefndi sé ekki ábyrgur gagnvart stefnanda fyrir slíku viðhaldi á málningunni í bílakjallaranum. Matsmaður hafi komistað þeirri niðurstöðu að málun í stigahúsunum sé almennt í lagi og ástand málningar gott, einkum með tilliti til aldurs hússins og langvarandi notkunar. Hann bendi þó á smávægilega galla í stigahúsi 3 A. Þetta stigahús hafi verið fullbúið þegar stefndi eignaðist íbúðir sínar. Verkið hafi verið unnið af Atafli hf. Meintir gallar á þessu verki séu því ekki á á byrgð stefnda. Hið sama gildi hér að hugsanlegar kröfur stefnanda til bóta vegna meints tjóns síns séu fyrndar. Varðandi vísan til tölvupósts og samnings undir þessum lið sé áréttað það sem að framan sé rakið um þessi atriði. Samkomulagið hafi verið við S-kk-þf og K-kk-þf en ekki stefnanda enda hafiþeir enga heimild haft til að binda húsfélagið í slíku samkomulagi. Þá hafisamkomulagiðfalliðum sjálft sig þar sem stefnandi hafi verið óbundinn af því og haldiðáfram með allt aðra og meiri kröfugerð. Vísan samkomulagsins til þess að málningu sé almennt ábótavant í bílageymslu sé mjög ónákvæm. Engir sérstakir staðir eða blettir séu tilgreindir. Stefndi hafi látið málara fara yfir allan kjallarann og laga það sem hann taldi tilefni til. Sjálfsagt sé alltaf hægt að finna fleira til í tíu ára gömlum bílakjallara sem þarfnist viðhalds, en stefndi telji sig hafa efnt samkomulagið við þá félaga eins og til var hægt að ætlast.

Matsliður e: Það sé rangt sem haldið sé fram í stefnu að ekki hafi verið búið að ganga frá loftræstingu frá sorpgeymslum þegar stefndi gerðist eigandi að íbúðum í húsinu. Þeim frágangi hafi verið lokið eins og megi sjáí liðum 5.03 og 5.04 í stöðuúttektinni á dómskjali nr. 11. Þar komi fram að loftræstingin sé í samræmi við byggingarreglugerð. Hinn dómkvaddi matsmaður staðfesti þetta. Frágangurinn sé einnig í samræmi við hönnun. Niðurstaða matsmannsins bendi til þess að frekar sé um hönnunargalla að ræða en galla í framkvæmd eða vanefndir. Stefndi beri ekki ábyrgð á slíkum frávikum. Hönnun hafiekkiveriðá hans höndum og hann beri ekki ábyrgð á verkum hönnuða hússins eða verkum sem unnin hafi verið löngu áður en hann tók við byggingarstjórn á framkvæmdum í húsinu. Burtséð frá því verði ekki séð að slík vöntun sem matsmaður teljiað séá fullnægjandi hæð útloftunarrörann a geti fallið undir ábyrgð byggingar stjóra samkvæmt gildandi lögum og reglugerð.

Matsliður g: Öll svalahandrið hafi verið komin á húsið þegar stefndi eignaðist þar íbúðir. Gengið hafi verið frá þeim um leið og gengið var frá ytra byrði hússins árið 2007. Stefndi beri ekki ábyrgð á gæðum glersins í handriðunum gagnvart stefnanda. Glerplöturnar hafi verið orðnar u. þ. b. tíu ára gamlar þegar matsmaður hafi skoðað þær. Þá hafi verið ljóst að nokkrar plötur í húsinu hafi verið farnar að gefa sig undan áhrifum veðurs. Húsbyggjandinn hafi ekki gert ráðstafanir til að verja efri brún glersins sem séu tvær samanlímdar plötur. Stefndi hafði hins vegar án skyldu brugðist við þessu og látið smíða sérstakar skúffur sem settar hafi verið ofan á glerbrúnina. Sú skylda verði ekki lögð á stefnda að annast viðhald svalahandriða sem hann hafi ekkert komið að því að kaupa eða setja upp. Hann hafi ekki gengist í slíka ábyrgð og byggingarstjórn hans á verkum í húsinu frá og með september 2013 felli ekki á hann slíka ábyrgð gagnvart stefnanda. Enga sök sé hér að finna hjá starfsmönnum stefnda enda hafi þeir ekki annast uppsetningu handriðanna. Verði talið að um galla á verki Atafls hf. hafi verið að ræða séljóst að kröfur á hendur því félagi og byggingarstjóranum séu fyrndar.

Matsliður h: Lóð húsanna hafi verið frágengin þegar stefndi keypti íbúðir í þeim. Hellulögn og öll garðvinna hafi verið unnin af Atafli hf. á vegum Athúsa ehf. Stefndi beri ekki ábyrgð á gæðum þessarar vinnu gagnvart stefnanda. Hann hafi aldrei gengist undir slíka ábyrgð. Lýsing matsmanns á meintum ágöllum og þeim aðgerðum sem hann telji að ráðast þurfi í bendi til þess að um sé að ræða eðlilegt viðhald á tíu ára gamalli stétt en ekki upprunalegan galla. Stefndi beri ekki ábyrgð á viðhaldi sameignarinnar utanhúss. Hér gildi það sama og áður að ef talið verði að um sé að ræða upprunalegan galla, sem rekja megi til handvammar starfsmanna Atafls hf., þá séljóst að bótakröfur vegna tjóns sem af þessu kunni að leiða séu fyrndar þar sem verkið hafi verið unnið meira en tíu árum áður en fyrning var rofin með höfðun þessa máls. Enga sök sé hér að finna hjá starfsmönnum stefnda sem bótaskylda hans yrði byggð á, enda hafiþeir ekkert komið að framkvæmd þessa verks.

Matsliður i: Blómakerin hafi öll verið frágengin þegar stefndi eignaðist sínar íbúðir í húsinu. Hann hafi ekkert komið að byggingu þeirra og beri enga ábyrgð á gerð þeirra eða frágangi gagnvart stefnanda. Kerin hafi verið byggð fyrir árslok 2008 af Atafli hf. og hugsanlegar skaðabótakröfur vegna galla á þeim því augljóslega fyrndar. Um ábyrgð stefnda og skyldur gagnvart stefnanda gildi hér allt hið sama og rakið hafiverið við fyrri matsliði. Vísar stefndi til þeirra athugasemda. Enga sök sé hér að finna hjá starfsmönnum stefnda sem bótaskylda hans yrði byggð á, enda hafi þeir ekkert komið að framkvæmd þessa verks. Í tölvupóstinum á dómskjali nr. 33 sénefnt að múr sé skemmdur á blómakerjum og að frágangi þeirra sé ábótavant. Stefndi hafi sett múrara í að fara yfir öll kerin og lagfæra múrinn þar sem skemmdir hafi veriðað finna á honum. Matsmaður geri ekki athugasemdir við útlit eða frágang kerjanna. Þvert á móti telji hann ástand þeirra gott að þessu leyti, sérstaklega með tilliti til aldurs þeirra.

Matsliður j: Athugasemdir við flísalögn hafi fyrst komið fram af hálfu stefnanda í matsbeiðni hans. Bendi það til þess að þá fyrst hafi verið orðið vart við los í flísum. Enginn greinarmunur sé gerður á því hvað af þessum flísum hafi verið lagt af mönnum á vegum stefnda og hvað ekki. Stefndi hafi ekki átt þess kost að ganga úr skugga um það. Engu að síður hafi hann boðist til að gera við lausar flísar og hafi það boð staðið allt frá því á fyrsta matsfundi.

Stefndi beri augljóslega ekki ábyrgð á göllum á flísalögn sem hafi verið unnin áður en hann tók við byggingarstjórn. Vísast um það til áðurrakinna sjónarmiða varðandi ábyrgð stefnda á eiginleikum og gæðum hússins. Kröfugerð stefnanda í þessum lið sé því of óljós og ósundurgreind til þess að unnt sé að fallast á hana og byggja dóm á henni. Óhjákvæmilegt séað hafna henni í heild eins og hún sé sett fram.

Matsliður k. Þessi liður sé margskiptur. Matsmaður byrji á að fjalla um innkeyrsluhurð í bílakjallara og hliðarhurð. Þessar hurðir hafi verið komnar í og þær frágengnar þegar stefndi kom fyrst að húsinu. Verk þetta hafi verið unnið af Atafli hf. og verið lokið áður en fyrstu íbúarnir fluttu inn í húsið haustið 2008. Kröfur vegna hugsanlegs tjóns sem hlotist geti af því að hurðirnar séu að mati matsmanns ekki nógu þéttar séu því fyrndar. Stefndi beri ekki ábyrgð á þessum meinta galla gagnvart stefnanda. Engu að síður hafi stefndi sett stálkant við dyrnar sem eigiað duga til að hindra vatnsrennsli inn í geymsluna. Vatn eigi þó óhjákvæmilega greiða leið inn í hvert skipti sem hurðin sé opnuð enda mikið vatnsrennsli niður innkeyrsluna. Vísað sé í neyðarhurð við ramp í tölvupóstinum á dómskjali nr. 33 og telji stefndi sig hafa brugðist við þeirri ábendingu með fullnægjandi hætti. Einnig sénefnt að hurðir milli brunahólfa lokist illa vegna loftþrýstings. Stefndi teljiað þessi athugasemd byggist á misskilningi. Frágangurinn sé venjulegur og hann hafi verið tekinn út við lokaúttekt af slökkviliði. Hurðirnar séu óhjákvæmilega þéttar. Að öðrum kosti þjónuðu þær ekki tilgangi sínum. Í umfjöllun matsmanns um millihurðir sé einkum vikið að viðhaldsverkefnum eins og stillingum og endurnýjun búnaðar, eins og stoppara og hurðapumpna. Stefnda beri ekki skylda gagnvart stefnanda til að annast viðhald á þessum búnaði. Honum beri heldur ekki skylda til þess að leggja eigninni til viðbótarbúnað eins og matsmaður leggi til. Slík skylda hvíli ekki á byggingarstjóra. Stefndi hafiekki tekið á sig slíka ábyrgð gagnvart stefnanda með öðrum hætti.

Matsliður l: Það sem standi eftir af þessum lið séí raun aðallega viðgerðir á hellulögn, lagfæringar á frágangi útloftunarröra og vöntun á höttum á útloftunarrör. Öll þessi atriði eigi það sameiginlegt að vera stefnda óviðkomandi. Hann hafi ekki hellulagt þakið og hann hafi ekki gengið frá útloftunarrörum. Stefndi beri ekki ábyrgð gagnvart stefnanda á gæðum þessara verka. Gildi öll sömu sjónarmið um þessi atriði og önnur þau sem snúi að verkum og frágangi verka sem unninn hafi verið af Atafli hf. og rakin hafi verið.

Skaðabótakröfur sem byggi st á almennum reglum skaðabótaréttarins vegna þessara atriða séu allar fyrndar. Stefndi sem byggingarstjóri beri ekki ábyrgð á því gagnvart stefnanda ef eitthvað vanti af búnaði eins og t. d. hatta á útloftunarrör. Ábyrgð byggingarstjóra nái ekki til slíkra atriða. Enga sök sé hér að finna hjá starfsmönnum stefnda sem bótaskylda hans yrði byggð á, enda hafi þeir ekkert komið að framkvæmd þessa verks. Hvað varði tölvupóstinn á dómskjali 33 þá nefni hann það eitt að það vanti samþykktar teikningar af blásurum og loftræstingu í sameign. Ekkert komifram um að það vanti annað hvort þessara atriða og sama niðurstaða sé hjá hinum dómkvadda matsmanni. Það vanti ekkert á loftræstinguna sem slíka. Það vanti bara hattana.

Matsliður o: Þeir ágallar sem matsmaður finni á veggjum við innkeyrslu að bílageymslu séu stefnda óviðkomandi. Hann hafi ekki byggt þessa veggi og ekki gengiðfrá þeim. Hann hafi ekki sagað ofan af veggnum og ekki gengið frá sárinu. Stefndi beri því ekki ábyrgð á þessum göllum eða því tjóni sem þeir geti valdið, gagnvart stefnanda. Hann hafiekki undirgengist slíka ábyrgð og viðtaka hans á byggingarstjórn með framkvæmdum í húsinu fellir ekki á hann ábyrgð á því sem áður hafði verið unnið í húsinu. Skaðabótakröfur byggðar á sakarreglunni vegna þessara meintu galla séu fyrndar. Enga sök sé hér að finna hjá starfsmönnum stefnda sem bótaskylda hans yrði byggð á, enda hafiþeir ekkert komið að framkvæmd þessa verks.

Matsliður p: Allt hið sama eigi viðum þennan matslið og áður hafiverið rakið varðandi þá verkþætti sem Atafl hf. hafi annast. Ekkert styðji það að við hönnun og byggingu bílageymslunnar hafi verið miðað við að gólfið í henni væri þurrt. Álitamál geti hins vegar alltaf verið hversu mikið vatn eigi að standa á gólfinu. Sýnist sjálfsagt hverjum sitt um það. Vatn komi fyrst og fremst inn í kjallarann með bílum, einkum þegar snjór séá götum, en einnig séu einhver brögð að því að íbúar þvoi bíla sína í geymslunni. Að mati stefnda sé vandamálið einfaldlega það að niðurföllin í gólfinu séu of fá til að taka við svona miklu vatni. Stefndi sé hvorki ábyrgur gagnvart stefnanda fyrir hönnun gólfs og niðurfalla né heldur fyrir framkvæmdinni við að steypa gólfið. Hann hafi ekki tekið á sig ábyrgð á þessum verkum gagnvart stefnanda. Bótakröfum vegna þessara atriða, ef frágangur gólfsins verði metinn svo gallaður að það valdi húseigendum tjóni, hefði stefnandi þurft að beina að hönnuði hússins og húsbyggjandanum, Atafli hf. Það hafi ekki verið gert og nú séu allar slíkar kröfur fyrndar. Í tölvupóstinum á dómskjali nr. 33 segi að víða í bílageymslu safnist vatn í polla sem þurfi að leiða að niðurföllum. Stefndi hafi gert allt sem í hans valdi stóð til að lagfæra þetta. Niðurföllin séu steypt í plötuna og verði því ekki færð neðar. Stefndi hafi tekið ofan af niðurföllunum eins og hægt hafi verið og flotað í sýnilega polla. Að mati stefnda verði gólfið ekki gert alveg þurrt nema með því að brjóta það upp og flota það alveg upp á nýtt með þykkara floti. Telji stefndi slíka aðgerð óforsvaranlega auk þess sem alveg sé óvíst að það yrði heppilegt til lengdar að leggja svo þykka ílögn í gólfið. Hvað sem öðru líði þá hafi stefndi ekki skuldbundið sig gagnvart stefnanda til að ráðast í slíka framkvæmd á eigin kostnað. Ljóst sé að enginn grundvöllur sétil þess að gera stefnda ábyrgan gagnvart stefnanda fyrir eiginleikum og ástandi gólfsins í bílageymslunni. Hvorki samkvæmt sakarreglu skaðabótaréttarins né reglum um ábyrgð byggingarstjóra.

Matsliður q: Hér sé fjallað um aðgengi fatlaðra að húsinu og beinist gagnrýni matsmanns einkum að frágangi hjólastólaramps á suðurhlið hússins og staðsetningu blómakerja sem hindra umferð hjólastóla meðfram húsi nr. 1. Hér er bæði um að ræða hönnunar atriði og framkvæmdaratriði, sem stefndi ber ekki ábyrgð á gagnvart stefnanda, enda var þetta allt löngu frágengið þegar hann gerðist byggingarstjóri hússins. Fullyrðingar um annað í stefnu eru einfaldlega rangar. Hvað varði hönnunaratriði þá sé rampurinn byggður eins og arkitekt hússins hafi hannað hann. Ef það sé vilji stefnanda að breyta honum í samræmi við tillögur matsmannsins verði hann að gera það á eigin kostnað. Stefnda beri engin skylda gagnvart stefnanda til að breyta rampinum og setja á hann handrið. Umfram skyldu hafi hann þó boðist til að gera þetta þegar ný hönnun liggi fyrir en stefnandi verði að hafa frumkvæði að því að láta hanna handrið á rampinn. Annað vandamál sé að hönnuðurinn virðist hafa gleymt að gera ráð fyrir aðgengi fatlaðra nema að fyrsta stigahúsinu. Eftir það takivið séreignarsvæði fyrir framan íbúðirnar og því hafi þessi blómaker verið teiknuð þarna, til að afmarka séreignarhlutana frá sameignarsvæðinu. Ekki sé því nóg að færa kerin. Íbúar verði að komast að samkomulagi um breytt eignarhald og breytta nýtingu á svæðinu framan við stigahús nr. 2 og 3. Ef þetta sé vilji stefnanda og húseigenda almennt verði þá væntanlega að breyta eignaskiptasamningi til samræmis. Engum kröfum hafi nokkurn tíma verið beint að hönnuði hússins eða Atafli hf. vegna þessara atriða og þær séu nú fyrndar. Stefndi verði hvorki á grundvelli sakarreglunnar né reglna um ábyrgð byggingarstjóra gerður ábyrgur fyrir því að breyta og bæta aðgengi fatlaðra að húsinu, í samræmi við tillögur matsmannsins, á eigin kostnað.

Matsliður r: Hér sé annars vegar fjallað um ágalla á múr og skemmdir á vegg á móti bílastæðum fatlaðra og hins vegar brotna flís í klæðningu. Stefnda sé ókunnugt um hvað valdið hafi þessari skemmd í veggnum en hafni því alfarið að einhver á hans vegum hafi valdið henni. Hann hafni því bótaskyldu gagnvart stefnanda vegna þessa atriðis. Múrvinnan hafi verið framkvæmd áður en stefndi tók við byggingarstjórn hússins og hann beri því ekki ábyrgð á gæðum hennar, hvorki samkvæmt almennum reglum né reglum um ábyrgð byggingarstjóra. Hann hafi ekki lýst því yfir að hann ábyrgðist þessa vinnu eða framkvæmd. Sýkna beri hann því einnig af þessari kröfu. Ekkert sé vitað hvernig flísin á suðurveggnum hafi brotnað. Stefndi hafni því alfarið að hún hafi verið brotin af mönnum sem hann beri ábyrgð á. Enginn grundvöllur sé því til þess að gera hann ábyrgan gagnvart stefnanda fyrir því að endurnýja þessa flís. Þessi flís sé nefnd í tölvupóstinum á dómskjali nr. 33. Vísast til þess sem að framan segi um aðild eða öllu heldur aðildarskort stefnanda að samkomulaginu á dómskjali nr. 34. Stefnandi geti ekki byggt neinn rétt á hendur stefnda á því samkomulagi, hvorki varðandi þetta atriði né annað.

Hafa beri í huga að þegar umþrætt samkomulag hafi veriðgert hafi báðir aðilar gengið út frá því að hægt væri að fá svona flís og að það væri hvorki kostnaðarsamt né fyrirhafnarmikið að skipta út flísinni. Annað hafi komiðí ljós og nú liggi fyrir að slík flís séekki til, hvorki hjá innflytjandanum né framleiðandanum. Til að skipta út þessari flís þyrfti því að láta framleiða heilt búnt af slíkum flísum, í það minnsta, með ærnum tilkostnaði og í fullri óvissu með útkomuna. Engin skynsamleg rök styðji það að gera stefnda ábyrgan fyrir því að ráðast í þessa aðgerð á eigin kostnað. Stefnandi verði sjálfur að láta framleiða fyrir sig flísar enda sé önnur flís nú þegar brotin á húsinu og því ljóst að stefnandi þurfiað koma sér upp einhverjum birgðum af slíkum flísum.

Stefndi vísar til almennra reglna skaðabótaréttarins um bætur fyrir tjón af völdum réttarbrota utan samninga. Einnig til ákvæða mannvirkja laga nr. 160/2010 og byggingarreglugerða 1998 og 2012. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Skýrslur fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu K-kk-nf S-kk-nf, fyrrverandi stjórnarformaður stefnanda, V-kk-nf M-kk-nf Þ-kk-nf, fyrrverandi meðstjórnandi stefnanda, S-kk-nf J-kk-nf, fyrrverandi meðstjórnandi stefnanda, B-kk-nf S-kk-nf, stjórnarformaður og eigandi stefnda, og R-kk-nf K-kk-nf matsmaður. Verður vitnað til framburðar þeirra eins og þörf þykir við úrlausn málsins.

Forsendur og niðurstaða.

Fjöleignarhúsið Norðurbakki 1- 3 samanstendur af tveimur íbúðarblokkum, byggðar ofan á bílakjallara, sem hvor um sig er þrjú stigahús. Samtals eru 55 séreignarhlutar í húsinu, þar af 51 íbúð og fjögur verslunarrými á jarðhæð hússins nr. 1. Stefndi keypti 40 íbúðir í húsinu af þrotabúi fyrri byggingaraðila og lauk við byggingu þess. Stefnandi telur húsið haldið göllum og krefur stefnda skaðabóta í málinu á grundvelli þess.

Eins og að framan er rakið samþykkti Hafnarfjarðarbær umsókn Keflavíkurverktaka ehf. 17. janúar 2006 um byggingu fjöleignarhússins. Samkvæmt gögnum málsins var nafni Keflavíkurverktaka ehf. breytt nokkrum sinnum. Atafl ehf. var eigandi framkvæmdanna um tíma og var úrskurðað gjaldþrota 7. október 2010. Eignin var síðar skráð eign Athúsa ehf. en nafni þess breytt í Hafhús ehf. sem var úrskurðað gjaldþrota 23. apríl 2013. Athús ehf. seldi átta eignahluta í fasteigninni 2007 og 2008, þar af fjórar íbúðir til Brynju, hússjóðs Öryrkjabandalagsins. Þá eignaðist NBI hf. fjóra eignarhluta í fasteigninni, atvinnuhúsnæði áfyrstu hæð, sem færðist síðan yfir til Landsbankans hf. S-kk-nf R. J-kk-nf var skráður byggingastjóri fasteignarinnar frá upphafi framkvæmda fram til 4. september 2013. Hann óskaði eftir stöðuúttekt og voru gerðar ýmsar athugasemdir af hálfu byggingaryfirvalda í úttekt 10. maí 2012.

Með afsali 30. júní 2013 afsalaði þrotabú Hafhúss ehf. 40 íbúðum í fasteigninni til stefnda. Stefndi er byggingarfyrirtæki og keypti íbúðirnar í þeim tilgangi að fullgera þær og setja í sölu. Í afsalinu kemur fram að stefnda sé kunnugt um að seljandi sé þrotabú og að sala eignanna sé liður í sameiginlegri fullnustugerð kröfuhafa. Afsalsgjafi geti því ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Tekið er fram í afsalinu að kaupandi hafi kynnt sér ástand eignanna og geri ekki athugasemd við þær. Þá segir í afsalinu: „Auk greiðslu kaupverðs tekur afsalshafi að sér að ljúka við frágang sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, án kostnaðar fyrir afsal gjafa eða aðra eigendur eigna í húsinu.“

Um ástand hins selda við kaup stefnda á íbúðunum er helsta að styðjast við framangreinda úttekt byggingaryfirvalda 10. maí 2012 og greinargerð sem fylgdi kaupunum um ástand stigaganga í húsunum tveimur. Kemur þar fram að þrír stigagangar voru að mestu leyti tilbúnir, einn tilbúinn undir tréverk og tveir fokheldir. Hinar keyptu íbúðir voru á mismunandi byggingarstigi, allt frá því að vera fokheldar upp í það að vera tilbúnar. Húsið virðist hafa verið tilbúið að utan og lóð að mestu frágengin.

Í kjölfar kaupa stefnda á 40 íbúðum í fasteigninni tók stefndi við stjórn byggingarframkvæmdanna og varð stefndi byggingarstjóri með heimild í gr. 4.7.6 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 með beiðni dagsettri þann 4. september 2013 sem fyrirsvarsmaður stefnda, B-kk-nf S-kk-nf, ritaði undir fyrir hönd stefnda.

Stefnandi óskaði eftir því við Framkvæmd og ráðgjöf ehf. að eignin yrði skoðuð með tilliti til þess hvort um byggingar- eða hönnunargalla á eigninni væri að ræða. Skýrsla ráðgjafastofunnar lá fyrir í mars 2014 og fóru fram viðræður aðila í framhaldi afþví. Lokaúttekt fór fram á eigninni 19. ágúst 2015 og voru gerðar ýmsar athugasemdir af hálfu byggingaryfirvalda. Endurtekin lokaúttekt fór fram 15. október 2015 og var vottorð loks gefið út 2. nóvember 2015. Í bréfi stefnanda til stefnda 30. desember er óskað eftir fundi til þess að fara yfir nokkur atriði sem stefnandi taldi að betur mætti fara. Í tölvubréfi stefnanda til stefnda 2. febrúar 2016 er að finna margvíslegar athugasemdir stefnanda við lokafrágang eignarinnar. Í samkomulagi aðila um lokafrágang sameignar að Norðurbakka 1- 3, sem undirritað var 3. mars 2016, er vísað til framangreinds tölvubréfs 2. febrúar 2016 og því lýst yfir af hálfu stefnda að hann muni bæta úr öllum atriðum sem talin eru upp í tölvubréfinu sem sé fylgiskjal með samkomulagi aðila. Í tölvubréfinu eru talin upp 18 umkvörtunarefni stefnanda og er þeim nánar lýst í málavaxtalýsingu hér að framan. Lofað var úrbótum fyrir 1. maí 2016. Stefnandi telur að stefndi hafi ekki staðið við samkomulagið og kvartaði við stefnda 6. maí 2016. Aðilar hittust á fundi 14. júní 2016 sem leiddi ekki til frekari niðurstöðu í málinu og með bréfi stefnanda 25. ágúst 2016 hafnaði stefndi frekari úrbótum. Matsmaður var dómkvaddur 17. febrúar 2017 og lá matsgerð fyrir í júlí 2017.

Ekki er deilt um að stefnandi hafi aðildarhæfi, sbr. 3. mgr. 71. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en stefndi telur aftur á móti að stefnandi geti ekki átt aðild að málinu heldur aðeins þeir íbúðareigendur sem stefndi var í viðskiptum við. Í afsali þrotabús Hafhúss ehf. til stefnda segir að stefndi taki að sér að ljúka við frágang sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, án kostnaðar fyrir afsalsgjafa „eða aðra eigendur í húsinu.“ Stefndi útbjó skilalýsingu í tengslum við þær íbúðir sem hann seldi. Þar segir um frágang húss að utan að sameign og lóð séu fullgrágengin. Þá segir í samkomulagi aðila frá 3. mars 2016, þar sem stefndi lofar úrbótum á ýmsum sviðum, að það sé gert um „lokafrágang sameignar að Norðurbakka 1- 3 í Hafnarfirði.“ Samkomulag þetta er undirritað af tveimur stjórnarmönnum í stefnanda og rita þeir undir samkomulagið sem slíkir samkvæmt texta skjalsins. Er því ekki fallist á með stefnda að þeir hafi undirritað skjalið persónulega en ekki fyrir hönd stefnda en á því er byggt af hálfu stefnda. Með framangreindri yfirlýsingu í afsali og í samkomulagi aðila um lokafrágang á sameign stofnaðist samningssamband við aðra eigendur í fjöleignarhúsinu sem ekki höfðu keypt eign sína af stefnda. Hvergi í gögnum málsins kemur fram að sameign, er varðar aðra en þá sem keyptu íbúðir af stefnda, skyldi vera undanskilin loforði stefnda um að fullgera sameign. Þá lýsti fyrirsvarsmaður stefnda því yfir við aðalmeðferð málsins að yfirlýsing hans í afsali frá 30. júní 2013 um að ljúka við frágang sameignar húsanna án kostnaðar fyrir aðra íbúðareigendur ætti að sjálfsögðu við þá kaupendur sem ætluðu að kaupa íbúðir af FM húsum ehf. Loks er einnig til þess að líta að stefndi tók að sér byggingarstjórn eignarinnar þegar hann keypti íbúðirnar í húsinu. Bar hann eftir það ábyrgð sem byggingarstjóri gagnvart öllum eigendum eignarinnar samkvæmt reglum 29. gr. mannvirkja laga 160/2010, sbr. gr. 4.7.7 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 um ábyrgð byggingarstjóra. Samkvæmt framangreindu telst stefnandi vera réttur aðili málsins til þess að setja fram kröfur á hendur stefnda.

Stefnandi byggir mál sitt m. a. á því að aðilar hafi gert samkomulag um lokafrágang á sameign eignarinnar en við það samkomulag hafi stefndi ekki staðið. Hér er vísað til samkomulagsins frá 3. mars 2016 sem ber yfirskriftina „Samkomulag um lokafrágang sameignar að Norðurbakka 1- 3 í Hafnarfirði.“ Í samkomulaginu lofaði stefndi skilyrðislaust að „bæta úr öllum atriðum sem talin eru upp í tölvupósti, dags. 2. febrúar 2016, kl. 10:44...“ Efni tölvupóstsins er rakið hér að framan og er þar um að ræða fjölmörg atriði er varða sameign eignarinnar. Í framlagðri matsgerð fjallar matsmaður um þessi atriði og metur þau til verðs. Líta verður svo á að í samkomulaginu felist óskilyrt loforð stefnda um að ljúka framkvæmdum við sameign eins og nánar er kveðið á um í tölvubréfi því sem er fylgiskjal samkomulagsins. Er stefndi bundinn af þessari yfirlýsingu sinni gangvart stefnanda. Matsgerð hins dómkvadda matsmann hefur ekki verið hnekkt með yfirmati eða öðrum hætti. Með matsgerðinni telst sannað að stefndi vanefndi framangreinda samning aðila um lokafrágang, ýmist með því að láta verkið ógert eða með því að vinna það ekki með fullnægjandi hætti. Þar sem stefndi hefur vanefnt samning aðila að þessu leyti ber hann skaðbótaábyrgð gagnvart stefnanda vegna þessara vanefnda. Ljóst er að kröfur sem byggðar eru á þessu samkomulagi eru ekki fyrndar, en því er haldið fram af stefnda, þar sem málið er höfðað inna fjögurra ára fyrningarfrests, sbr. 3. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007. Samkvæmt framansögðu ber að fallast á skaðabótakröfu stefnanda er varðar þá liði sem tilgreindir eru í samkomulagi aðila frá 3. mars 2016 og sem matsmaður hefur metið til verðs en það eru eftirfarandi matsliðir:

Í matslið a í matsbeiðni er spurt hvort matsmaður geti staðreynt að leka hafi orðið vart, m. a. frá þökum fasteignarinnar, í loftum neðan við vatnslaug á milli Norðurbakka 1- 3 í bílageymslu fasteignarinnar, í þakhúsi 1 C við útgöngudyr og forstofu stigahúss 1 B. Samkvæmt áliti Framkvæmdar og ráðgjafar ehf. kemur fram að laga þurfi þéttingu á uppbyggðu þaki, þéttingar með stömmum og bæta við lagi af einangrun. Þrátt fyrir að þessi framkvæmd hafi farið fram áður en stefndi tók að sér framkvæmdir var þessi galli til staðar og stefnda mátti vera hann ljós. Samkvæmt niðurstöðum matsmanns er kostnaður við úrbætur á þessum galla metinn samtals 7.231.631 króna. Þá er í tölvupósti frá 2. febrúar 2016 milli aðila talað um ummerki eftir leka og skemmdir vegna leka við geymslur og leka við sorpgeymslur, rakaskemmdir í lofti við stigahús 1 B, sorpgeymslu 1 A við geymslur og bílastæði. Þá er víða vikið að leka í umræddum tölvupósti. Telur dómurinn ótvírætt sannað að stefndi hafi tekið á sig ábyrgð vegna leka í bílakjallara með samkomulagi aðila frá 3. mars 2016.

Í matslið ber óskað eftir því að matsmaður gefi álit sitt á því hvort gluggar í sameign fasteignarinnar, þ. m. t. botnstykki, klemmur og festingar, að Norðurbakka 1- 3 séu haldnir ágalla, þ. m. t. hvort þéttleiki glugga sé nægjanlegur. Í tilgreindum tölvupósti milli aðila er þessa galla ekki getið og verður ábyrgð stefnda ekki byggð á samkomulagi þeirra. Er kostnaður vegna þessa felldur undir matslið f.

Í matslið c er þess óskað að matsmaður gefi álit sitt á því hvort málun í stigahúsum og bílakjallara fasteignarinnar að Norðurbakka 1- 3 sé haldin ágalla. Sé málun ófullnægjandi er óskað eftir áliti matsmanns á því hverjar orsakirnar eru, hvaða leiðir séu færar til úrbóta og kostnaði vegna allra viðgerða er að þessu lúta. Í tölvupósti milli aðila kemur fram að almennt megi segja að málningu í bílageymslu sé ábótavant. Verður stefndi á grundvelli samkomulags frá 3. mars 2016 dæmdur til að bæta úr þessum galla, sem matsmaður metur að fjárhæð 2.291.950 krónur.

Í matslið e er spurt hvort matsmaður geti staðreynt hvort lofræsting í sorpgeymslum fasteignarinnar sé ófullnægjandi. Í niðurstöðum matsmanns kemur fram að kostnaður við úrbætur sé 938.520 krónur. Í fyrrgreindum tölvupósti sem vísað var til í samkomulagi aðila frá 3. mars 2016 segir að það vanti sog frá öllum sorpgeymslum og hjólageymslum í öllum stigahúsum. Telur dómurinn stefnda vera bundinn af fyrri yfirlýsingu sinni og beri hann ábyrgð á kostnaði við þennan matslið.

Í matslið her matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort hellur á lóð fasteignarinnar og hellur á þaki hússins nr. 1 C séu haldnar ágalla, þ. m. t. frágangur þeirra. Í niðurstöðum matsmanns er kostnaður vegna úrbóta talinn vera 471.500 krónur. Í margnefndum tölvupósti milli aðila er tilgreint að gróður og illgresi sé í hellulögn við húsin og á þaki beggja húsa og sé frágangi því ábótavant. Þá segir að fyrir liggi skriflegt loforð stefnda um að ganga í þau mál um vorið. Telur dómurinn að ófullnægjandi frágangur á hellum í sameign hafi mátt vera stefnda ljós við skoðun hússins og sé hann ábyrgur fyrir þeim kostnaðarlið á grundvelli samnings aðila.

Í matsliði er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort stoðveggir við blómaker fasteignarinnar að Norðurbakka 1- 3 séu haldnir ágalla. Í niðurstöðum matsmanns er kostnaður vegna úrbóta við þennan lið talinn vera 3.578.225 krónur. Stefndi hélt því fram við aðalmeðferð málsins að hann hafi nú þegar bætt úr göllum við blómakerin. Ekkert liggur fyrir í málinu um að svo hafi verið. Þá fór úttekt matsmanns fram eftir að stefndi kvaðst hafa gert úrbætur á kerjunum. Þá er þess getið í margnefndum tölvupósti milli aðila að gerð sé athugasemd við frágang á blómakerjum. Múr sé víða brotinn af. Með vísan til samkomulags aðila frá 3. mars 2016 er stefndi ábyrgur fyrir þessum matslið og verður krafa stefnanda að þessu leyti tekin til greina.

Í matslið ker matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort frágangur úti-, inni-og eldvarnahurða, að frátöldum hurðum sem skilja séreign frá sameign og svalahurðum, þ. m. t. þétting þeirra, læsinga, stoppara, dyrakarma og pumpa fasteignarinnar nr. 1- 3 við Norðurbakka, sé ófullnægjandi. Í títtnefndum tölvupósti milli aðila er þess getið að hurðir milli brunahólfa lokist illa vegna loftþrýstings sem myndist í rými milli brunahurða í inngöngum í stigahúsi o. fl. Fellur þessi matsliður því undir samkomulagi aðila frá 3. mars 2016. Í niðurstöðum matsmanns er kostnaður við úrbætur metinn á 2.113.650 krónur. Verður stefndi því látinn bera ábyrgði á þessum matslið.

Í matslið per matsmaður spurður hvort gólf í bílageymslu séu haldi ágalla, þ. m. t. rykbinding þeirra og vatnshalli. Í niðurstöðum matsmanns vegna þessa matsliðar telur matsmaður kostnað vegna úrbóta vera 2.972.750 krónur. Með vísan til títtnefnds tölvupósts og samkomulags aðila frá 3. mars 2016 ber stefndi ábyrgð á þeim úrbótum sem þörf er á.

Loks ber stefndi, samkvæmt samningi aðila, ábyrgð á gallaðri flís á ytra byrði hússins samkvæmt matslið r að fjárhæð 102.500 krónur.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi látinn bera skaðabótaábyrgð á ofangreindum matsliðum á grundvelli vanefnda stefnda á samningi aðila frá 3. mars 2016.

Samkvæmt 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af fasteignakaupalögum og kaupsamningi. Í söluyfirliti er samne i gnsögð fullfrágengi en matsmaður hefur komist að öndverðri niðurstöðu. Að mati dómsins hafði fasteignin að þessu leyti ekki þá almennu eiginleika og notagildi sem búast mátti við samkvæmt þeim yfirlýsingum sem stefndi hafði gefið í skilalýsingu, afsalinu til stefnda 30. júní 2013 og jafnframt í kaupsamningum til kaupenda þeirra íbúða sem keyptu af stefnda. Þá ber jafnframt að benda áaðí skýrslu Framkvæmdar og ráðgjafar ehf. frá mars 2014, sem stefndi hafði undir, er getið um marga þá galla sem deilt er um í máli þessu.

Í matslið c er þess óskað að matsmaður gefi álit sitt á því hvort málun í stigahúsum og bílakjallara faseignarinnar að Norðurbakka 1- 3 sé haldin ágalla. Sé málun ófullnægjandi er óskað eftir áliti matsmanns á því hverjar orsakirnar eru, hvaða leiðir séu færar til úrbóta og kostnað vegna allra viðgerða er að þessu lúta. Hér að framan er komist að þeirri niðurstöðu að málun bílakjallara eigi undir samkomulag aðila og fallist á bótakröfu stefnanda að því leyti. Matsmaður hefur komist að niðurstöðu um að málun stigangana hafi ekki að öllu leyti verið kláruð og metur það verk samtals að fjárhæð 248.500 krónur sem teknar verða til greina.

Í matslið fer þess óskað að matsmaður gefi álit sitt á því hvort gler í sameign fasteignarinnar sé haldin ágalla, þ. m. t. hvort þykkt og gerð glersins sé í samræmi við ákvæði byggingareglugerðar og laga. Í niðurstöðum matsmanns segir að kostnaður við úrbætur á gleri í sameign sé 2.312.050 krónur. Fyrir liggur að bæði húsin voru reist á árunum 2006- 2008 og rúður þá settar í húsin. Þann 10. maí 2010 var óskað eftir lokaúttekt á báðum húsunum af þáverandi byggingarstjóra. Í athugasemdum Hafnarfjarðarbæjar voru m. a. gerðar athugasemdir við að það vantaði staðfestingu á vottun glers. Lokaúttekt fór fram þann 2. nóvember 2015 án athugasemda varðandi glerið.. Fyrir liggur í málinu að fyrri byggingaraðili hafði gengið frá öllu gleri í húsinu áður en stefndi tók við verkinu. Stefndi verður því ekki talinn skaðabótaskyldur vegna þessa, enda ábyrgðist hann eingöngu að ljúka við frágang sameignar en ekki að ábyrgjast verk fyrri eigenda hússins.

Í matslið ger óskað eftir því að matsmaður gefi álit sitt á því hvort glerhandrið á svölum efstu hæðar húsanna séu haldin ágalla. Metur matsmaður kostnað við úrbætur vera 511.800 krónur. Dómurinn fór á vettvang og var greinilegt að móða hafði myndast á milli samlagðra glerja í handriði efstu hæðar. Þá liggur fyrir að stefndi hefur látið smíða sleða sem loka fyrir aðkomu vatns á milli glerja á öllum svölum húsanna. Í áliti Framkvæmdar og ráðgjafar ehf., sem gerð var í árslok 2013 og ársbyrjun 2014, segir að þrjú þessara glerja í glerhandriði á efstu hæð húsanna séu skemmd þannig að líming milli laga hafi gefið sig. Þegar stefndi keypti íbúðir í húsinu og tók við framkvæmdum hafði þetta verk verið unnið af fyrri byggingaraðila og verður stefndi ekki talinn bera ábyrgð á verki hans. Verður hann því sýknaður af þessum matslið.

Í matslið j er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort flísalögn í stigagöngum og anddyrum fasteignarinnar nr. 1- 3 sé ófullnægjandi. Fyrir dómi mundi fyrirsvarsmaður stefnda ekki hvort hann hefði flísalagt alla stigagangana eða hvort einhver hefði þegar verið flísalagður. Telur dómurinn að miðað við ástandslýsingu, sem fylgdi lokaúttekt að Norðurbakka 1- 3 þann 10. maí 2012 með athugasemdum, þá voru stigagangar í húsi nr. 3 nánast fokheldir en ekkert segir um það varðandi hús nr. 1. Um stigagang 1 A og 1 B segir að allar íbúðir séu ófullgerðar. Stefnandi heldur því fram að stefndi hafi flíslagt umrætt verk og af hálfu stefnda hefur ekki verið sýnt fram á annað. Verður stefndi því látinn bera ábyrgð á þessum matslið við úrbætur sem matsmaður telur kosta 817.224 krónur.

Í matslið l er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort frágangur þaka fasteignarinnar nr. 1- 3 við Norðurbakka, þ. m. t. einangrun þeirra, hellulögn, möl og hattar á loftunaropi, sé ófullnægjandi. Í áliti Framkvæmdar og ráðgjafar ehf. eru gerðar athugasemdir við frágang á uppbyggðu þaki á húsunum og vikið að því að leki stafi frá þaki vegna ófullnægjandi frágangs. Þegar stefndi tók við framkvæmdum á húsunum var þá þegar af fyrri byggingaraðila búið að ganga frá þaki, hellulögn og öðrum þáttum er koma fram í þessum matslið. Sem áður sagði verður stefndi ekki talinn bera ábyrgð á frágangi fyrri byggingaraðila. Í matslið o er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort veggir í bílageymslu séu haldnir ágalla, þ. m. t. veggir í niðurkeyrslu bílageymslunnar. Telur matsmaður kostnað við úrbætur vegna þessa matsliðar vera 2.512.750 krónur. Við kaup stefnda á fasteignum í húsunum var þá þegar búið að ganga frá veggjum sem mat er lagt á að þarfnist úrbóta. Þrátt fyrir það þá var búið að fullgera umrædda veggi þegar stefndi tók við framkvæmdum þótt stefnandi sé ekki sáttur við frágang. Verður stefndi ekki látinn bera kostnað við úrbætur samkvæmt þessum matslið.

Í matslið q er matsmaður spurður hvort aðgengi fyrir fatlað fólk í fasteigninni nr. 1- 3 við Norðurbakka sé fullnægjandi og í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar og laga. Fyrir liggur að rampur fyrir aðgengi fatlaðra sunnan við hús nr. 3 var hannaður og steyptur áður en stefndi tók yfir framkvæmdir við frágang hússins. Handrið á rampinn var þá ekki uppsett né var yfirborð á rampinum ásættanlegt. Er þessi hluti frágangs hluti af því að ljúka frágangi sameignarinnar. Mátti stefnda vera þetta ljóst strax við skoðun hússins. Telur matsmaður að kostnaður við úrbætur sé 6.116.550 krónur. Með vísan til skilalýsingar stefnda og afsals þann 30. júní 2013 verður stefndi látinn bera kostnað vegna þessa matsliðar.

Undir þessum lið er kostnaður við að færa til blómakassa við stigagang nr. 3 C metinn á 72.500 krónur. Heyrir sú framkvæmd undir séreignahluta þeirrar íbúðar sem er á jarðhæð. Er stefndi ekki ábyrgur fyrir þeim kostnaði. Verður stefndi gerður ábyrgur fyrir þessum matslið að frádregnum 72.500 krónum eða samtals að fjárhæð 6.044.050 krónur Í matslið r er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt að frágangur utanhúss sé ófullnægjandi, þ. m. t. flísar á suðurenda Norðurbakka 1, múrun á vegg sem snýr að innkeyrslu í bílastæði fatlaðra, steypuskemmdir á mótum steinlagningar og ílagnar, flasningar á vegg vestan megin við ramp o. fl. Matsmaður telur að kostnaður við úrbætur í þessum matslið sé 560.400 krónur. Hér að framan var komist að þeirri niðurstöðu að stefndi bæri samkvæmt samningi aðila ábyrgð á umræddri flís.

Varðandi skemmd í múr á vegg á móti bílastæðum fatlaðra telur dómurinn að um eðlilegt viðhald sé að ræða. Þá vantar múrhúð niðri við steinlögn á mótum ílagnar og steinlagnar. Segir í matsgerðinni að á fjórum stöðum á stoðvegg austan við Norðurbakka 3 vanti neðan á múrhúð vegna þess að þéttidúkur hafi verið dreginn of langt upp. Fjarlægja þurfi steinlögnina kringum þessa staði, skera ofan af þéttidúknum og múra niður að legu steinlagnar og ganga aftur frá steinlögn. Samkvæmt gögnum málsins voru framangreind verk unnin af fyrri byggingaraðila og ber stefndi ekki ábyrgð á þeim verkþáttum.

Þá telur matsmaður að tækniþjónusta, verklýsingar o. fl. sé 4% af framkvæmdakostnaði og eftirlit og ráðgjöf á staðnum sé 5% af framkvæmdakostnaði og því metin samtals á 2.412.945 krónur sem stefndi ber ábyrgð á.

Stefnandi byggir kröfur sínar jafnframt á ábyrgð byggingarstjóra samkvæmt reglum 29. gr. mannvirkja laga nr. 160/2010, sbr. gr. 4.7.6 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Að mati dómsins hefur stefnandi ekki sýnt fram á að stefndi, sem byggingarstjóri hússins, hafi ekki, eftir að hann tók við sem nýr byggingarstjóri 4. september 2013, haft eftirlit með því að þeir sem komu að byggingu hússins fylgdu samþykktum hönnunargögnum, verklýsingum og öðrum ákvæðum mannvirkja lag, sbr. 5. mgr. 29. gr. laganna. Byggingarstjóri ber hins vegar ekki ábyrgð á faglegri framkvæmd einstakra verkþátta, sbr. 7. mgr. 29. gr. Krafa stefnanda á þessum grunni er því ekki tekin til greina.

Samkvæmt öllu framansögðu verður stefndi dæmdur samkvæmt 2. mg. 43. gr. laga nr. 40/2002 til þess að greiða stefnanda skaðabætur samtals að fjárhæð 27.365.467 krónur(26.810.500 + 2.412.945). Hefur þá verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts að fjárhæð 1.857.978 krónur vegna vinnu á byggingarstað.

Ekki er fallist á með stefnda að stefnandi hafi fyrirgert rétti sínum vegna fyrningar kröfunnar, sbr. 3. gr., sbr. 4. mgr. 2. gr., laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda.

Stefnandi krefst dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. febrúar 2018 en þá var liðinn mánuður frá bréfi stefnanda til stefnda, sent þann 16. janúar 2018, þar sem matsgerð dómkvadds matsmanns fylgdi með. Stefndi hefur ekki mótmælt því að hafa fengið bréfið. Verður krafa stefnanda um dráttarvexti því tekin til greina.

Í stefnu kemur fram að málið er höfðað á hendur FM- húsum ehf. og Sjóvá- Almennar tryggingum hf. til réttargæslu. Ekki eru gerðar neinar kröfur á hendur réttargæslustefnda í stefnu. Þrátt fyrir það skilaði réttargæslustefndi greinargerð en gerði engar kröfur í málinu utan að hann krafðist málskostnaðar við aðalmeðferð málsins. Rétt þykir, með vísan til niðurstöðu málsins, að réttargæslustefndi beri málskostnað sinn sjálfur.

Að öllu framansögðu virtu er stefndi FM- hús ehf. dæmt til að greiða stefnanda 27.365.467 krónur ásamt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð frá 16. febrúar 2018 til greiðsludags.

Með vísan til 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefndi FM- hús ehf. dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem dómurinn telur hæfilegan 9.164.259 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til útlagðs kostnaðar og virðisaukaskatts.

Mál þetta dæma Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari ásamt G-kk-þgf A-kk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

Uppkvaðning dómsins hefur dregist fram yfir lögbundinn frest en dómarar og málflytjendur töldu ekki þörf á endurflutningi.

DÓMSORÐ

Stefndi, FM- Hús ehf., greiði stefnanda, Húsfélaginu Norðurbakka 1 - 3 í Hafnarfirði, 27.365.46 7 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. febrúar 2018 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 9.164.259 krónur í málskostnað.

Málskostnaður réttargæslustefnda Sjóvá- Almenna trygginga hf. dæmist ekki.

Á-kvk-nf G-kvk-nf

G-kk-nf A-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf