E-7179/2010

Mál þetta, sem dómtekið var 20. maí sl., var höfðað fyrir dómþinginu af S-kk-þgf G-kk-þgf P-kk-þgf, Ásenda 1, Reykjavík á hendur 101 Skuggahverfi hf., Hátúni 2b, Reykjavík og Arion banka hf., Borgartúni 19, Reykjavík, S-kk-þgf K-kk-þgf, Vatnsstíg 15, Reykjavík og Eignamiðluninni ehf, Síðumúla 21, Reykjavík, til réttargæslu, með stefnu áritaðri um birtingu 9. nóvember 2010.

Dómkröfur stefnanda eru þær að viðurkennd verði riftun stefnanda á kaupum hans af stefnda, skv. kaupsamningi dags. 30. ágúst 2007, á íbúð 17.01, í fasteigninni að Vatnsstíg 18, Reykjavík, með fastanúmer 229-7870, merkt nr. 10 1701 og bílastæðum merktum B090, B091 og B092 í matshluta 16, auk annarrar af tveimur geymslum merktum nr. 0002 í kjallara á fleti-1 í matshluta 16, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum. Til vara er þess krafist að kaup stefnda og stefnanda samkvæmt greindum kaupsamningi verði ógilt. Þess er einnig krafist að stefnda verði gert að endurgreiða stefnanda 58.800.000 krónur með vöxtum, samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 31. ágúst 2007 til 9. júlí 2010, en með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, frá þeim degi til greiðsludags. Þá er þess krafist að stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 1.475.416 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 446.227 krónum frá 20. október 2008 til 23. október 2008, en af 571.075 krónum frá þeim degi til 28. nóvember 2008, en af 798.134 krónum frá þeim degi til 15. desember 2008, en af 869.988 krónum frá þeim degi til 1. júní 2009, en af 1.014.032 krónum frá þeim degi til 9. nóvember 2009, en af 1.041.222 krónum frá þeim degi til 1. júní 2010, en af 1.218.342 krónum frá þeim degi til 9. júlí 2010, en með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, af þeirri fjárhæð frá þeim degi til 24. ágúst 2010, en af 1.241.986 krónum frá þeim degi til 1. september 2010, en af 1.475.416 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Að lokum er þess krafist að stefnda verði gert að greiða stefnanda málskostnað eftir mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti. Ekki eru gerðar kröfur á hendur réttargæslustefndu í máli þessu.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Til vara er krafist verulegrar lækkunar endurgreiðslu- og skaðabótakröfu stefnanda. Þá er í báðum tilvikum krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda.

Af hálfu réttargæslustefndu eru ekki gerðar neinar kröfur.

Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, áður en dómur var kveðinn upp.

II

Stefnandi keypti, fyrir milligöngu réttargæslustefndu, S-kk-ef K-kk-ef, löggilts fasteignasala, og fasteignasölunnar Eignamiðlunarinnar ehf., með kaupsamningi, dagsettum 30. ágúst 2007, íbúð nr. 17.01 í fasteigninni að Vatnsstíg 18, Reykjavík, með fastanúmer 229-7870, merkt nr. 10 1701 og bílastæði merkt B091 og B092 í matshluta 16, ásamt öllu því sem fylgdi og fylgja bar þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum. Um var að ræða íbúð í 18 hæða íbúðarhúsi, sem stefndi var þá að hefja smíði á en alls var gert ráð fyrir 42 íbúðum í húsinu. Auk þess keypti stefnandi af stefnda með tveimur viðaukasamningum, dagsettum sama dag, annars vegar bílastæði merk merkt B090 í matshluta 16 og viðbótargeymslu merkta nr. 0002 í kjallara á fleti-1 í matshluta 16. Umsamið kaupverð íbúðarinnar var 180.000.000 króna, aukabílastæðis 3.500.000 krónur og aukageymslu 1.800.000 krónur. Daginn eftir undirritun kaupsamningsins greiddi stefnandi stefnda útborgunargreiðslu að fjárhæð 54.000.000 króna, auk umsamins kaupverðs aukabílastæðis, 3.500.000 króna, og kaupverð aukageymslu, 1.500.000 króna, samtals 58.800.000 króna. Með kaupsamningnum skuldbatt stefnandi sig til þess að greiða eftirstöðvarnar með eftirfarandi hætti:

Hinn 1. ágúst 2008 við áætlað fokheldi eignarinnar kr. 63.000.000

Hinn 30. júní 2009 við áætlaða afhendingu íbúðarinnar kr. 52.200.000

Hinn 1. desember 2009 við frágang lóðar kr. 10.800.000.

Samkvæmt D-lið 2. greinar kaupsamnings málsaðila áætlaði stefndi að afhenda eignina í júní 2009 en jafnframt er þar tilgreint að seljandi myndi tilkynna kaupanda um endanlegan afhendingardag í síðasta lagi 31. desember 2008 og að kaupandi gæti ekki beitt vanefndaúrræðum gagnvart seljanda nema afhending drægist fram yfir tilkynntan afhendingardag þrátt fyrir að sú dagsetning yrði síðar en áætlaður afhendingartími samkvæmt samningnum. Texti kaupsamningsins að þessu leyti var staðlaður af hálfu stefnda og sætti stefnandi sig ekki við ákvæði hans við tilboðsgerð. Gerðu aðilar því með sér sérstakt samkomulag, sem undirritað var samhliða undirritun kaupsamningsins, þar sem stefndi lýsti því yfir, að ef afhending íbúðarinnar drægist í níu mánuði eða lengur frá áætluðum afhendingardegi myndi stefnandi öðlast rétt til riftunar á kaupunum.

Með bréfi, dagsettu 19. júní 2008, tilkynnti stefndi stefnanda, að fyrir lægi að eignin yrði ekki fokheld hinn 1. ágúst, eins og gert hafði verið ráð fyrir, og jafnframt að áætlað væri að fokheldi næðist 1. desember 2008. Greiðsla stefnanda, sem miðaði við fokheldi eignarinnar, myndi því frestast að sama skapi.

Aftur tilkynnti stefndi stefnanda um nýtt áætlað fokheldi eignarinnar í byrjun janúar 2009, með bréfi, dagsettu 4. desember 2008. Af þessu tilefni, og með vísun til þess ástands sem skapast hafði í kjölfar hruns íslensku viðskiptabankanna og setningar laga nr. 125/2008 um heimild til fjárveitingar úr ríkissjóði vegna sérstakra aðstæðna á fjármálamarkaði og upplýsinga úr þinglýsingabók embættis sýslumannsins í Reykjavík um að stefndi hefði einungis selt fjórar íbúðir í húsinu, ritaði lögmaður stefnanda stefnda bréf, dagsett 18. desember 2008, þar sem óskað var eftir að stefndi gæfi greinargóðar upplýsingar um 1) hver væri ástæða þess að húsið væri ekki fokhelt, 2) hver endurskoðuð byggingaráætlun væri, 3) hvort fjármögnun til framkvæmda eftir að húsið yrði fokhelt hafi verið tryggð og 4) hversu margar íbúðir í húsinu hefðu verið seldar. Þá var því lýst að stefnandi hefði í hyggju að halda eftir greiðslu í samræmi við heimild í 56. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Með bréfi lögmanns stefnda til lögmanns stefnanda, dagsettu 31. desember 2008, var því hafnað að veita stefnanda umbeðnar upplýsingar og heimild stefnanda til að halda eftir greiðslu mótmælt, því lýst að eignin væri fokheld og að fyrirhugaður afhendingardagur væri nú 1. september 2009. Í bréfi þessu kemur m.a. fram að stöðvun á greiðslu á grundvelli 56. gr. kaupalaga sé ekki nauðsynleg þar sem Nýi Kaupþing banki hf. hafi séð um fjármögnun framkvæmdanna og ekkert væri fram komið um að hann myndi ekki lána frekar fjármuni til þeirra.

Íbúðin var ekki tilbúin til afhendingar á þessum nýja fyrirhugaða afhendingardegi, 1. september 2009. Hafði framkvæmdastjóri stefnda, G-kk-nf O-kk-nf V-kk-nf, samband við stefnanda um þetta leyti og bauð honum að hafa makaskipti á hinni seldu íbúð og íbúð í húsinu nr. 14 við Vatnsstíg. Áttu þeir með sér fund föstudaginn 4. september 2009 þar sem það tilboð stefnda var rætt. Tók stefnandi vel í þá lausn en þær viðræður aðila leiddu ekki til sátta að sinni enda barst stefnanda ekkert formlegt tilboð um makaskipti eins og hann kveðst hafa vænst á grundvelli tölvupósts framkvæmdastjóra stefnda frá 11. september 2009.

Ágreiningslaust er með aðilum að fokheldi íbúðarinnar náðist 18. desember 2008.

Stefnandi fól H-kk-þgf S. G-kk-þgf, verkfræðingi, að meta ástand eignarinnar um mánaðamót mars/apríl 2010 er riftunarrétturinn varð virkur, að mati stefnanda. Skoðaði H-kk-nf eignina um miðjan apríl 2010 og komst að þeirri niðurstöðu að húsnæðið teldist ekki afhendingarhæft.

Stefnandi rifti kaupum með sérstakri yfirlýsingu, dagsettri 9. júlí 2010.

Aftur skoðaði H-kk-nf eignina 15. júlí 2010 og var eignin heldur ekki afhendingarhæf þá að hans mati.

Með bréfi lögmanns stefnda til lögmanns stefnanda, dagsettu 21. júlí 2010 var riftun stefnanda mótmælt.

Stefnandi telur að úrslit máls þessa geti varðað réttargæslustefndu nokkru. Með heimild í 45. gr. laga um samningsveð nr. 75/1997 veðsetti stefndi kaupsamningsgreiðslurnar til Kaupþings banka hf., kt. 000000-0000 en bankinn hafði allsherjarveð í heildarfasteigninni að höfuðstólsfjárhæð 1.713.000.000 króna. Réttargæslustefndi, Arion banki hf., hefur yfirtekið réttindi og skyldur Kaupþings banka hf., samkvæmt ákvörðun fjármálaeftirlitsins. S-kk-nf K-kk-nf, löggiltur fasteignasali, og Eignamiðlun ehf. höfðu í skjóli laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, milligöngu um kaupin.

III

Stefnandi byggir á því að honum hafi verið heimilt að rifta kaupum sínum á íbúðinni nr. 17.01 í húsinu nr. 18 við Vatnsstíg í Reykjavík og tengdum kaupum á viðbótarbílastæði og geymslu á grundvelli loforðs stefnda, sem hann hafi sett fram í sérstakri yfirlýsingu, sem undirrituð hafi verið samhliða undirritun kaupsamningsins og viðaukanna, hinn 30. ágúst 2007. Samkvæmt yfirlýsingu þessari hafi stefnandi öðlast rétt til riftunar kaupanna ef afhending íbúðarinnar drægist lengur en í níu mánuði frá áætluðum afhendingardegi. Áætlaður afhendingardagur íbúðarinnar hafi verið í júní 2009, samkvæmt D-lið 2. gr. kaupsamningsins. Riftunarréttur stefnanda hafi því orðið virkur í samningssambandinu níu mánuðum síðar eða í mars 2010. Stefnandi hafi formlega lýst yfir riftun kaupanna með riftunaryfirlýsingu, dagsettri 9. júlí 2010 og beint þar með þeirri ákvöð að stefnda í samræmi við samningsbundinn rétt sinn. Samningsbundinn riftunarréttur stefnanda hafi verið einhliða og ótímabundinn. Stefnanda hafi því verið heimilt að beita honum hvenær sem var eftir að tímamörkum hafi verið náð og a.m.k. fram til þess tíma er hið selda yrði tilbúið til afhendingar. Byggir stefnandi á því að afhendingartími hafi ekki verið kominn er stefnandi lýsti yfir riftun og sá tími sé reyndar enn ekki kominn þegar stefna þessi hafi verið gefin út, sbr. skýrslur H-kk-ef S. G-kk-ef verkfræðings, dagsettar 10. maí 2010 og 27. júlí 2010. Jafnframt því sem viðurkennt sé af hálfu stefnda, í bréfi lögmanns hans, dagsettu 21. júlí 2010, að eignin sé ekki tilbúin til afhendingar.

Engin efni séu til að líta svo á að stefnandi hafi fyrirgert samningsbundnum riftunarrétti sínum með því að hafa kosið að halda eftir greiðslu samkvæmt 2. tölulið A-liðar 2. gr. kaupsamningsins vegna fyrirsjáanlegra vanefnda stefnda. Stefndi geti ekki með réttu borið fyrir sig að skortur á þeirri greiðslu frá stefnanda hafi leitt til afhendingardráttarins. Ljóst sé að umrædd fjárhæð hafi aðeins verið brotabrot af kostnaði við byggingu stórhýsisins að Vatnsstíg 18 og hafi því engin áhrif haft á framvindu verksins og við samningsgerðina hafi stefnanda enn fremur verið gert ljóst að fjármögnun byggingarinnar hefði að öllu leyti verið tryggð með samningi við Kaupþing banka hf. og smíði hennar hafi því verið óháð því hvort stefnda tækist að selja allar íbúðir á tilteknu tímamarki. Þá hafi stefndi jafnframt staðfest að Arion banki hf. hafi yfirtekið fjármögnun byggingarinnar. Vísar stefnandi enn fremur til þess að við kaupsamningsgerðina hafi verið áhvílandi á heildareigninni tryggingarbréf að höfuðstólsfjárhæð 1.713.000.000 króna, sem „seljandi hefur tekið hjá Kaupþing banka hf.“ eins og segi í kaupsamningnum og ljóst að stefndi hafi ekki átt rétt á að fá tilgreinda samningsgreiðslu frá stefnanda án þess að hafa áður aflétt tryggingarbréfunum af hinni seldu íbúð enda hafi honum borið að gera það „... eins fljótt og mögulegt er, að jafnaði við fokheldisvottorð“. Skylda stefnda til afléttingar hafi því orðið virk áður en kom til gjalddaga á greiðslu þeirri sem stefnandi hafi haldið eftir. Stefnanda hafi því verið heimilt að halda eftir greiðslu sinni. Vísar stefnandi til 35. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og almennra reglna kröfuréttar um fyrirsjáanlegar vanefndir. Byggir stefnandi á því að allan vafa um inntak riftunarréttar stefnanda, samkvæmt hinni sérstöku yfirlýsingu stefnda, beri að túlka stefnanda í hag samkvæmt 1. mgr., 36. gr. b, laga nr. 7/1936, sbr. 1. mgr., 36. gr. a, sbr. 2. gr. og 3. gr. laga nr. 14/1995.

Stefnandi byggir enn fremur á því, að hann hafi burtséð frá hinum samningsbundna riftunarrétti, rétt til að rifta kaupunum vegna verulegs afhendingardráttar á grundvelli 1. mgr. 32. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. b-lið 1. mgr. 30. gr. enda verði afhendingardráttur á hinni seldu íbúð að teljast verulegur. Við kaupsamningsgerð hinn 30. ágúst 2007 hafi verið gert ráð fyrir að hið selda yrði afhent stefnanda í júní 2009. Þá hafi stefndi átt að tilkynna stefnanda um endanlegan afhendingardag í síðasta lagi 31. desember 2008. Með bréfi lögmanns stefnda til lögmann stefnanda, dagsettu þann dag, hafi stefnda verið tilkynnt að fyrirhugaður afhendingardagur yrði 1. september 2009. Eignin hafi ekki verið tilbúin til afhendingar þá enda hafi stefndi þá verið að vinna að því að fá að breyta húsinu í hótel. Stefnandi hafi lýst yfir riftun 9. júlí 2010, eða 10 mánuðum og 9 dögum eftir að stefndi hafi ætlað að vera búin að afhenda hið selda. Sá tími verði að teljast verulegur afhendingardráttur í skilningi fasteignakaupalaga.

Stefnandi byggir og á því að honum hafi einnig borið riftunarréttur vegna þess að stefndi hafi ekki aflétt áhvílandi veðskuldum þrátt fyrir samningsskyldu til þess, enda um verulega vanefnd að ræða í samningssambandinu. Hafi stefnda borið, í síðasta lagi 18. desember 2008 er fokheldisvottorð hafi verið gefið út, að hafa aflétt öllum áhvílandi veðskuldum af íbúðinni, sbr. ákvæði kaupsamningsins þar að lútandi.

Stefnandi byggir á því að líta verði til þess að hagsmunir stefnanda til þess að fá kaupunum rift séu ríkari en hagsmunir stefnda af því að kaupin standi þegar litið sé til þess að um neytendakaup, sbr. 6. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, hafi verið að ræða.

Verði ekki fallist á að stefnanda hafi verið heimilt að rifta kaupunum, sé þess krafist að kaupin verði ógilt á grundvelli ólögfestra reglna um brostnar forsendur eða á grundvelli ákvæða 36. gr., sbr. 1. mgr. 36. gr. a, sbr. 36. gr. c., laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Forsendur stefnanda fyrir kaupum séu brostnar vegna þess að stefndi hafi ekki selt neinum öðrum íbúðir í húsinu að Vatnsstíg 18, a.m.k. svo nokkru nemi og þá sé ljóst að engir íbúar muni flytja í húsið um fyrirsjáanlega framtíð. Húsið uppfylli því ekki væntingar þær sem stefnandi hafi gert til þess en hann hafi ætlað að nýta íbúðina til íbúðar fyrir sjálfan sig og fjölskyldu sína. Ekki verði heldur af hinn metnaðarfullu uppbyggingu á heildarsvæðinu sem stefndi hafi ætlað að ráðast í og hafi kynnt fyrir stefnanda. Ein af forsendum stefnanda fyrir því að ráðast í kaupin hafi verið að af henni yrði í nánustu framtíð. Ógilda ber kaupsamning aðila vegna þessa. Þá sé sérstaklega vísað til þess að eftir samningsgerðina, í kjölfar falls íslensku viðskiptabankanna og setningar laga nr. 125/2008 um heimild til fjárveitingar úr ríkissjóði vegna sérstakra aðstæðna á fjármálamarkaði, hafi stefndi sjálfur viljað falla frá því að ljúka smíði hússins sem íbúðarhúss og algerlega dregið lappirnar í þeim efnum og jafnframt óskað eftir að fá að breyta nýtingu þess í hótel. Engin von sé því til að húsið og heildarsvæðið uppfylli væntingar stefnanda í bráð.

Kröfu sína um endurgreiðslu á 58.800.000 krónum, samkvæmt 2. kröfulið, byggir stefnandi á ákvæði 2. mgr. 33. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 enda verði fallist á fyrstu kröfu stefnenda um riftun kaupanna eða ógildingu þeirra. Umkrafin fjárhæð sé útborgunargreiðsla stefnanda vegna kaupanna að fjárhæð 58.800.000 krónur, sem hann hafi innt af hendi 31. ágúst 2007. Krafist sé vaxta af endurgreiðslufjárhæðinni, samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá greiðsludegi til 9. júlí 2010, en dráttarvaxta sé krafist, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, frá þeim degi til greiðsludags en miðað sé við að endurgreiðslukrafan hafi gjaldfallið við riftunaryfirlýsingu stefnanda.

Kröfu sína um skaðabætur, samtals að fjárhæð 1.475.416 krónur, samkvæmt 3. kröfulið, byggir stefnandi á 34. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 enda verði fallist á fyrstu kröfu stefnanda um riftun kaupanna eða ógildingu þeirra. Umkrafin fjárhæð sé vegna greiðslu stefnanda á fasteignagjöldum, iðgjöldum brunatryggingar, þinglýsingar, og stimpilgjöldum, kostnaðar við sérteikningar og kostnaðar við stöðuúttekt verkfræðings og sundurliðast hún þannig:

1. Fasteignagjöld. Stefnandi telur að stefnda sé skylt að bæta sér útlagðan kostnað vegna greiðslu á fasteignagjöldum vegna eignarinnar. Stefnandi hafi greitt í maí 2009 álögð fasteignagjöld vegna þess árs að fjárhæð 144.044 krónur og í maí 2010 álögð fasteinagjöld vegna þess árs að fjárhæð 177.120 krónur. Krafist sé vaxta af þeim fjárhæðum frá 1. júní hvort ár. Samtals skaðabótakrafa vegna fasteignagjalda sé að höfuðstól 321.164 krónur.

2. Iðgjöld brunatrygginga. Stefnandi telur að stefnda sé skylt að bæta sér útlagðan kostnað vegna greiðslu á iðgjöldum brunatryggingar vegna eignarinnar. Stefnandi hafi hinn 9. nóvember 2009 greitt Sjóvá-Almennra trygginga hf. iðgjöld fyrir tímabilið 15. október 2009 til 1. október 2010, að fjárhæð 27.190 krónur og hinn 24. ágúst 2010 fyrir tímabilið frá 1. október 2010 til 2. október 2011 að fjárhæð 23.644 krónur. Krafist sé vaxta af þeim fjárhæðum frá greiðsludegi hvors árs. Samtals skaðabótakrafa vegna iðgjalda brunatrygginga sé að höfuðstól 50.834 krónur.

3. Þinglýsingar- og stimpilgjöld. Stefnandi hafi hinn 23. október 2008 greitt sýslumanninum í Reykjavík þinglýsingar- og stimpilgjöld, að fjárhæð 124.848 krónur, þegar kaupsamningi um eignina hafi verið þinglýst. Stefnandi telur að stefnda sé skylt að bæta sér útlagðan kostnað vegna þessa. Vaxta sé krafist frá greiðsludegi.

4. Kostnaður við sérteikningar. Samkvæmt kaupsamningi málsaðila hafi átt að afhenda hina seldu eign tilbúna til innréttingar og hafi stefnanda sjálfum borið að sjá um og ákveða innra skipulag hennar. Stefnandi hafi ráðið arkitektastofuna Studio Granda ehf., til að annast innra skipulag íbúðarinnar og gera tillögur að því. Á árinu 2008 hafi starfsmenn stofunnar unnið að hugmyndavinnu og skilað stefnanda mörgum tillögum að innra skipulagi. Fyrir þessa vinnu hafi stefnandi greitt Studio Granda ehf., 446.227 krónur hinn 20. október 2008, 227.059 krónur hinn 28. nóvember 2008 og 71.854 krónur hinn 15. desember 2008, eða samtals 745.140 krónur. Tillögur þessar og vinna Studio Granda ehf. að skipulagningu eignarinnar muni ekki nýtast stefnanda vegna riftunar kaupanna. Stefnandi telji því að stefnda beri að bæta sér þennan útlagða kostnað. Vaxta sé krafist frá hverjum einstökum greiðsludegi.

5. Kostnaður við stöðuúttekt verkfræðings. Vegna dráttar á afhendingu hins selda og til þess að staðreyna vanefndir stefnda hafi stefnandi fengið H-kk-þf S. G-kk-þf, verkfræðing, til að gera stöðumat á framkvæmdum í maí og júlí 2010. Vegna þessa hafi stefnandi greitt HSG Byggingum ehf. tvo reikninga, annan að fjárhæð 120.480 krónur og hinn að fjárhæð 112.950 krónur, samtals 233.430 krónur. Stefnandi telji að hér hafi hann lagt í nauðsynlegan kostnað til að staðreyna vanefndir stefnda og að stefnda beri að bæta sér þennan útlagða kostnað. Vaxta sé krafist frá greiðsludegi reikninganna.

Krafist sé vaxta af skaðabótakröfunum, samkvæmt 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá greiðsludegi stefnanda á hverjum einstökum reikningi fram til 9. júlí 2010, en dráttarvaxta, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, af öllum skaðabótakröfunum frá þeim degi eða frá greiðsludegi stefnanda á einstökum reikningum til greiðsludags, en miðað sé við að skaðabótakröfurnar hafi gjaldfallið við riftunaryfirlýsingu stefnanda.

Stefnandi kveðst líta svo á, að samkvæmt 2. mgr. 33. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sé honum ekki skylt að árita kaupsamning um riftun eða gefa út yfirlýsingu um riftun til þinglýsingar, nema stefndi greiði þær fjárhæðir sem stefnanda kunni að verða tildæmdar í máli þessu eða setji tryggingu fyrir greiðslu þeirra.

Um lagarök vísar stefnandi til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, laga um samningsgerð umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936, og almennra reglna kröfuréttar.

Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 129. gr., 130. gr. og 131. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

IV

Stefndi bendir á mögulegar frávísunarástæður sem hljóti að koma til skoðunar ex officio. Þannig sé allur málatilbúnaður stefnanda í máli þessu, þ.e. um sönnun fyrir ástandi fasteignarinnar sem um ræðir, byggður á skýrslum H-kk-ef S. G-kk-ef, dagsettum 10. maí og 27. júlí 2010. Skýrslum þessum sé mótmælt og geti þær enga þýðingu haft til sönnunar í máli þessu, enda einhliða aflað af hálfu stefnanda. Slíkar utanréttarskýrslur leggi ekki stoðir undir málatilbúnað stefnanda gegn mótmælum stefnda, enda H-kk-nf S. G-kk-nf ekki dómkvaddur til starfans. Þar eð málatilbúnaður stefnanda, m.a. um meintan afhendingardrátt stefnda, sé haldinn þessum annmörkum hljóti að verða að vísa frá öllum kröfum stefnanda, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að engin heimild hafa verið fyrir riftun á kaupsamningi milli aðila. Mótmælir stefndi því að stefnandi geti verið talinn neytandi í skilningi laganna, eins og stefnandi byggi á.

Stefndi mótmælir kröfu stefnanda um viðurkenningu á riftun. Yfirlýsing hafi verið gerð hinn 30. ágúst 2007, þess efnis að stefnandi ætti rétt til riftunar ef afhending íbúðarinnar myndi dragast í níu mánuði eða lengur frá áætluðum afhendingardegi. Upphaflegur afhendingardagur hafi verið áætlaður 30. júní 2009. Yfirlýsing þessi geti engin áhrif haft á riftunarrétt stefnanda. Líta verði til þess að stefnandi hafi sjálfur kosið að vanefna mikinn meirihluta skyldna sinna eftir það tímamark sem yfirlýsingin 30. ágúst 2007 hafi verið gefin út. Þannig hafi hann ekki greitt fokheldisgreiðslur og hafi í raun aðeins greitt um þriðjung af kaupverði fasteignarinnar á sama tíma og hann krefjist riftunar vegna vanefnda stefnda.

Stefndi mótmælir því að dráttur hafi orðið á afhendingu íbúðarinnar. Eðli máls samkvæmt geti kaupandi ekki krafist afhendingar þegar hann hafi vanefnt verulega skyldur sínar. Stefnandi hafi þannig haldið eftir, á eigin áhættu, greiðslum sem átt hafi að greiða við fokheldi. Þegar svo hátti til geti stefnandi ekki öðlast rétt til riftunar og endurgreiðslu. Stefnandi virðist ganga út frá því að hann geti sjálfur vanefnt skyldur sínar en á sama tíma krafist fullra efnda af hálfu stefnda. Það gefi auga leið að slíkur málatilbúnaður fái ekki staðist. Til að riftunarréttur stefnanda komi yfirhöfuð til greina verði að líta svo á að stöðvunarréttur stefnanda hafi verið lögmætur en svo hafi ekki verið.

Stöðvunarréttur, sem stefnandi hafi boðað löngu áður en níu mánaða frestur samkvæmt yfirlýsingunni á dómskjali 6 hafi liðið undir lok, sé bersýnilega ólögmætur. Stöðvunarréttur sé í fyrsta lagi þvingunar- og tryggingarúrræði. Þannig eigi stöðvunarréttur að hvetja samningsaðila til að efna skyldu sína (þvingunar- eða hvatningarúrræði) og jafnframt að tryggja aðilum rétt sinn þannig að þeir glati honum ekki við greiðslu (tryggingarúrræði). Þá sé stöðvunarrétti í öðru lagi aðeins ætlað að vera bráðabirgðaúrræði, þ.e. þangað til stöðvunarréttarþoli hafi efnt þá skyldu sem talið sé að hann hafi vanefnt. Í þessu máli sé ljóst að skilyrðum stöðvunarréttar hafi ekki verið fullnægt. Frumskilyrði þess að hægt sé að beita stöðvunarrétti sé að um vanefnd sé að ræða af hálfu viðsemjanda. Ekki verði með nokkru móti sýnt fram á að um vanefnd, hvorki fyrirsjáanlega né þegar til komna, af hálfu stefnda hafi verið að ræða. Þannig hafi stefnandi haldið eftir greiðslu sinni frá og með 18. desember 2008, en á þeim degi hafi eignin jafnframt verið fokheld og þar með hafi stofnast greiðsluskylda stefnda að fjárhæð 63.000.000 króna miðað við vísitölu byggingarkostnaðar frá kaupsamningsdegi. Sé þannig mælt fyrir um í 3. mgr. 56. gr. fasteignakaupalaga að samningsaðili sem haldi eftir kaupverði sé skyldur til að efna ef viðsemjandi hans setji fullnægjandi tryggingar fyrir efndum af sinni hálfu. Í þessu ákvæði felist því staðfesting á því að aðeins sé um bráðabirgðaúrræði að ræða. Stöðvunarréttur stefnanda hafi því aldrei orðið virkur þar sem fullnægjandi trygging, þ.e. réttar efndir samningsins um fokheldi eignarinnar, hafi verið fyrir efndum af hálfu stefnda. Þá verði ekki talið að um fyrirsjáanlegar vanefndir hafi verið að ræða, enda séu gerðar ríkar sönnunarkröfur til þess að slíkt sé uppfyllt og hið eina sem stefnandi hafi vísað til hafi verið óljósar hugrenningar um stöðu mála eftir bankahrun sem ekki hafi fengið staðist.

Afhendingardráttur eða aðrar tafir á fokheldi eða öðrum þáttum sé í öllu falli ósannað, enda sé sönnun um afhendingardrátt aðeins byggð á skýrslu verkfræðings sem stefnandi hafi ráðið til starfa fyrir sig.

Þá telur stefndi að verði litið svo á að um hafi verið að ræða afhendingardrátt hafi sá dráttur ekki verið veruleg vanefnd. Í fyrsta lagi sé ekki um vanefnd að ræða ef afhendingardrátt megi að einhverju eða öllu leyti rekja til vanefnda kaupanda. Það eigi við í þessu máli, enda þyki nægilega sýnt fram á að stöðvunarréttur stefnanda hafi verið ólögmætur og því í raun um greiðsludrátt að ræða af hálfu stefnanda. Í öðru lagi verði að telja að þótt fallist verði á að afhendingardráttur stefnda hafi að mestu leyti verið á hans ábyrgð hafi riftun þrátt fyrir það verið óheimil. Riftun í fasteignakaupum sé sérlega íþyngjandi og hafi greiðslur farið fram að einhverju leyti, eins og eigi við í máli þessu, megi ætla að meira þurfi til svo afhendingardráttur teljist veruleg vanefnd en ella. Ástæðan sé sú að þá sé þegar búið að efna samninginn að hluta og geti því riftun valdið verulegri röskun á högum samningsaðila.

Stefndi mótmælir einnig málsástæðum stefnanda um sjálfstæðan riftunarrétt vegna áhvílandi veðskulda.

Stefndi mótmælir auk þess varakröfu stefnanda um ógildingu og byggir á því að 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 eigi ekki við um viðskipti aðila. Þá séu sjónarmið um brostnar forsendur ósönnuð.

Stefndi mótmælir málsástæðum stefnanda um brostnar forsendur. Í stefnu sé m.a. nefnt að stefndi hafi ekki selt öðrum íbúðir í húsinu að Vatnsstíg 18 svo að nokkru nemi og engir íbúar muni flytja í húsið um fyrirsjáanlega framtíð. Þarna virðist stefndi byggja á forsendum sem miklu frekar varði stefnda sjálfan en stefnanda. Þannig sé ólíklegt að það hafi verið ákvörðunarástæða fyrir stefnanda að hafa gengið til samninga við stefnda á þeim grundvelli að stefndi myndi selja fleirum íbúðir í húsinu en honum sjálfum. Þá byggi hann á því að húsið uppfylli ekki væntingar sem stefnandi hafi gert til eignarinnar en hann segist í stefnu hafa ætlað að nýta íbúðina til íbúðar fyrir sjálfan sig og fjölskyldu. Ekki verði talið að þessar væntingar sem stefnandi gerði hafi komið fram við samningsgerð og séu þær því ósannaðar.

Stefndi mótmælir öllum fjárkröfum stefnanda.

Endurgreiðslukrafa stefnanda sé byggð á þeirri forsendu að riftun sé heimil, en því hafi verið mótmælt af stefnda. Af því leiðir að krafan geti ekki náð fram að ganga, enda hafi riftun aldrei verið löglega tæk í tilviki þessu.

Stefndi byggir á því að skaðabótakrafa stefnanda sé ósönnuð. Fyrstu þrír liðir skaðabótakröfu stefnanda varði bein útgjöld stefnanda vegna kaupa fasteignarinnar. Kröfurnar séu ósannaðar og greiðslur stefnanda einnig. Verði ekki talið, með vísan til þess sem áður hefur verið reifað um ólögmæti riftunarinnar, að stefndi beri ábyrgð á þeim útgjöldum sem stefnandi telji sig hafa þurft að ráðast í, enda hafi riftun stefnanda verið ólögmæt að mati stefnda. Stofnist því ekki réttur til endurgreiðslu á þeim grundvelli. Um 4. og 5. lið skaðabótakröfu stefnanda beri í fyrsta lagi að geta þess að kostnaður við sérteikningar í 4. liðnum sé óbeint tjón, samkvæmt b-lið 2. mgr. 59. gr. fasteignakaupalaga, sem ekki fáist bætt á grundvelli 34. gr. sömu laga nema stefnandi sanni sök stefnda. Það hafi hann ekki leitast við að gera og sé því ekki hægt að dæma honum bætur á þeim grundvelli. Í öðru lagi verði að telja að 5. liður skaðabótakröfunnar um kostnað við stöðuúttekt verkfræðings sé alfarið á kostnað stefnanda enda sé ekki hægt að skylda stefnda til greiðslu á gögnum sem aðeins nýtist stefnanda sem sönnunargögn þegar eðlilegra hefði verið að dómkveðja matsmenn, eins og áður sé getið. Enn fremur sé ein krafan byggð á reikningum stíluðum á stefnanda og annan aðila sameiginlega en sá aðili sé ekki aðili að máli þessu og verði því, hvað sem öðru líði, að sýkna hann af þeirri kröfu.

Stefndi byggir og á því að skilyrði skuldajafnaðar séu fyrir hendi, sbr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Samkvæmt kaupsamningi aðila hafi stefnandi átt að inna af hendi 63.000.000 króna við fokheldi íbúðarinnar og frekari fjármuni á síðari stigum. Þessar greiðslur hafi aldrei verið inntar af hendi og komi, hvað sem öllu öðru líði, til skuldajafnaðar gegn kröfum stefnanda nái þær fram að ganga.

Stefndi mótmælir sérstaklega öllum vaxtakröfum, þ.á m. upphafsdegi vaxta. Hið sama gildi um dráttarvaxtakröfu stefnanda.

Stefndi byggir á því, verði ekki fallist á að um ólögmæta riftun hafi verið að ræða af hálfu stefnanda, að lækka beri verulega endurgreiðslukröfu stefnanda eins og henni er lýst í 2. lið dómkröfu hans og skaðabótakröfu stefnanda eins og henni er lýst í 3. lið dómkröfu hans. Vísar stefndi til allra sömu sjónarmiða og hann byggi aðalkröfuna á.

Um lagarök vísar stefndi til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, almennra reglna samninga- og kröfuréttar um efndir samninga og reglna um riftun og stöðvunarrétt.

Kröfu um málskostnað byggir stefndi á 1. mgr. 130. gr. þeirra laga.

Þá er jafnframt bent á að stefnandi hefur uppi þá varakröfu að kaup stefnanda og stefnda verði ógilt. Stefnandi hefur jafnframt uppi fjárkröfur sem leiða eiga af riftunar- og ógildingarkröfu stefnanda. Stefnandi hefur enga lögvarða hagsmuni af úrlausn varakröfunnar samhliða aðfararhæfum kröfum, sem hann hefur uppi, og verður því að vísa henni frá dómi.

V

Ágreiningur máls þessa lýtur að því hvort stefnanda hafi verið heimilt að rifta samningi um kaup á fasteign af stefnda í húsinu nr. 18 við Vatnsstíg í Reykjavík.

Eins og að framan greinir var kaupsamningur aðila undirritaður 30. ágúst 2007 og greiddi stefnandi útborgunargreiðslu að fjárhæð 58.800.000 krónur. Samkvæmt samningnum skyldi stefnandi greiða næstu greiðslu hinn 1. ágúst 2008 við áætlað fokheldi eignarinnar og þriðju greiðslu 30. júní 2009 við áætlaða afhendingu eignarinnar. Síðustu greiðslu skyldi stefnandi greiða 1. desember 2009 við frágang lóðar. Fyrir liggur að áætlað fokheldi eignarinnar dróst og tilkynni stefndi stefnanda með bréfi dagsettu 4. desember 2008 að eignin yrði fokheld í byrjun janúar 2009. Hins vegar varð eignin fokheld 18. desember 2008. Stefnandi hélt eftir greiðslu sem hann átti að inna af hendi hinn 1. ágúst 2008, eða við fokheldi eignarinnar, samkvæmt samningnum og vísaði til 56. gr. laga nr. 40/2002, og tilkynnti stefnda það með bréfi, dagsettu 18. desember 2008. Í málinu liggur jafnframt frammi svokölluð yfirlýsing sem aðilar undirrituðu samhliða kaupsamningnum, en þar segir: „S-kk-nf G-kk-nf P-kk-nf, kt. 000000-0000, og 101 Skuggahverfi hf., kt. 000000-0000, hafa komist að eftirfarandi samkomulagi vegna kaupa hins fyrrnefnda á íbúð 17-01 í mhl. 10 við Vatnsstíg 16-18.

Seljandi, 101 Skuggahverfi hf., lýsir því yfir að dragist afhending íbúðarinnar í níu mánuði eða lengur frá áætluðum afhendingardegi öðlast S-kk-nf G-kk-nf rétt til riftunar á kaupum …“

Samkvæmt þessari yfirlýsingu hafði stefnandi rétt til þess að rifta kaupunum 30. mars 2010 væri eignin ekki tilbúin til afhendingar. Yfirlýsing þess efnis er dagsett 9. júlí 2010. Í málinu liggur frammi skoðunargerð H-kk-ef S. G-kk-ef verkfræðings, þar sem hann segist hafa skoðað eignina um miðjan apríl 2010 og svo aftur 15. júlí 2010. Samkvæmt framburði hans var eignin ekki í því ástandi að hún væri afhendingarhæf. Hefur stefndi heldur ekki haldið því fram að svo hafi verið. Verður því við það að miða að eignin hafi ekki verið tilbúin til afhendingar á þeim degi sem samningur aðila kveður á um að stefnandi öðlist rétt til riftunar samningsins. Stefnanda var því rétt að rifta samningnum á þeim tíma sem hann lýsti yfir riftun samningsins samkvæmt skýrum samningi aðila þess efnis. Ekki er unnt að líta svo á að það að stefnandi hélt eftir greiðslu, sem hann átti að inna af hendi er eignin varð fokheld, sem var hinn 18. desember 2008, leiði til þess að samningur aðila um riftunarrétt stefnanda hafi misst gildi sitt, enda ekkert það fram komið í málinu að það hafi leitt til þess að stefnda var ekki unnt að standa við samnings sinn við stefnanda. Með því að fallist hefur verið á að stefnanda hafi verið heimilt að rifta kaupunum ber stefnda, sbr. 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002, að greiða stefnanda þá fjárhæð sem hann hefur þegar greitt stefnda, ásamt vöxtum samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 frá greiðsludegi fram til þess að samningi aðila var rift, en dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Samkvæmt 34. gr. laga nr. 40/2002 verður og fallist á að stefnda beri að greiða stefnanda útlagðan kostnað hans vegna fasteignagjalda, iðgjalda brunatryggingar og þinglýsingar- og stimpilgjöld, samtals að fjárhæð 496.846 krónur. Hins vegar er ekki unnt að líta svo á að kostnaður sem stefnandi kaus sjálfur að stofna til vegna innréttingateikninga sem og kostnaður við gerð skýrslu verkfræðings um ástand umdeildrar fasteignar teljist til kostnaðar sem stefnandi eigi rétt á að fá greiddan úr hendi stefnda samkvæmt 34. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi verður og dæmdur til þess að greiða stefnanda vexti af þessum fjárhæðum frá og með þeim degi að gjalddagi þeirra krafna var og dráttarvaxta frá riftunardegi. Þar sem fallist hefur verið á aðalkröfu stefnanda kemur varakrafa hans ekki til frekari skoðunar.

Eftir þessari niðurstöðu ber að dæma stefnda til þess að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.000.000 króna og hefur þá ekki verið litið til virðisaukaskattsskyldu stefnanda.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Viðurkennd er riftun stefnanda á kaupum hans af stefnda, samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 30. ágúst 2007, á íbúð 17.01, í fasteigninni að Vatnsstíg 18, Reykjavík, með fastanúmer 229-7870, merkt nr. 10 1701 og bílastæðum merktum B090, B091 og B092 í matshluta 16, auk annarrar af tveimur geymslum merktum nr. 0002 í kjallara á fleti-1 í matshluta 16, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum.

Stefndi, 101 Skuggahverfi hf., greiði stefnanda, S-kk-þgf G-kk-þgf P-kk-þgf, 59.296.846 krónur með vöxtum, samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001, af 58.800.000 krónum frá 31. ágúst 2007 til 9. júlí 2010, og með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 af 124.848 krónum frá 23. október 2008 til 1. júní 2009, en af 268.892 krónum frá þeim degi til 9. nóvember 2009, en af 296.082 krónum frá þeim degi til 1. júní 2010, en af 473.202 krónum frá þeim degi til 24. ágúst 2010, en af 496.846 krónum frá þeim degi til 9. júlí 2010, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 59.296.846 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.000.000 króna í málskostnað.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf