E-939/2023

Mál þetta, er dómtekið var að lokinni aðalmeðferð, 26. september sl., var höfðað með stefnu, birtri, 19. janúar 2023, af stefnanda, Félagsbústöðum hf., Þönglabakka 4, Reykjavík, á hendur stefnda, A, X, Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur í málinu að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda 550.492 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 47.138 krónum frá 01.11.2021 til 04.12.2021, af 94.695 krónum frá 04.12.2021 til 01.01.2022, af 184.277 krónum frá 01.01.2022 til 01.02.2022, af 194.081 krónum frá 01.02.2022 til 01.03.2022, af 243.906 krónum frá 01.03.2022 til 01.04.2022, af 294.548 krónum frá 01.04.2022 til 01.05.2022, af 344.997 krónum frá 01.05.2022 til 01.06.2022, af 397.032 krónum frá 01.06.2022 til 01.07.2022, af 447.218 krónum frá 01.07.2022 til 01.08.2022, af 498.244 krónum frá 01.08.2022 til 01.09.2022 og af 550.492 krónum frá 01.09.2022 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af dómkröfum stefnanda.

Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda og þá m. t. t. virðisaukaskatts.

Ágreiningsefni og málsatvik

Stefnandi er þjónustufyrirtæki á húsnæðismarkaði í eigu Reykjavíkurborgar sem á og rekur félagslegt leiguhúsnæði í Reykjavík, en stefndi er leigutaki hjá stefnanda. Dómkrafa stefnanda er byggð á skuld stefnda samkvæmt framlögðum reikningum fyrir vangoldna húsaleigu stefnda vegna íbúðar í eigu stefnanda að X í Reykjavík þar sem stefndi býr með [...], sbr. fyrirliggjandi húsaleigusamning frá 2. desember 2021, fyrir leigutímabilið 1. desember 2021 – 30. nóvember 2024. Hefur stefndi ekki viljað greiða húsaleigu þar sem hann telur að umræddri leiguíbúð sé verulega áfátt, þá einkum varðandi kyndingu í íbúðinni, sem og hvað varðar þéttni tiltekinna opnanlegra faga þar, sem nánar verður vikið hér að í málsástæðum stefnda. Stefnandi telur að brugðist hafi verið með skjótum og fullnægjandi hætti við öllum umkvörtunum stefnda, en þar sem hann hafi ekki viljað greiða húsaleigu sé stefnanda nú nauðugur sá kostur að fara með mál þetta fyrir dóm til heimtu leiguskuldarinnar.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Krafan byggist á ógreiddri húsaleigu stefnda vegna íbúðar að X, Reykjavík, fnr. [...], sem stefndi hafi tekið á leigu hjá stefnanda á grundvelli tímabundins húsaleigusamnings, frá 1. desember 2021 til og með 30. nóvember 2024.

Stefndi hafi verið í vanskilum með greiðslur húsaleigu við stefnanda frá upphafi leigusamningsins, þ. e. frá desember 2021 til og með september 2022, sbr. reikninga. Leigu skyldi greiða mánaðarlega, en í leigusamningi sé ákvæði um hvernig fjárhæð leigunnar breytist. Gjalddagi leigunnar sé fyrsti dagur hvers mánaðar. Vegna vanskila stefnda hafi stefnandi sent innheimtuviðvaranir, innheimtubréf og greiðsluáskorun til stefnda, sbr. áskorun frá 11. mars 2022 með Íslandspósti, en skuldin sundurliðist svo:

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð í krónum 1. 01.11.2021 01.11.2021 47.138,00

2. 04.12.2021 04.12.2021 47.557,00

3. 01.01.2022 01.01.2022 89.582,00

4. 01.02.2022 01.02.2022 9.804,00

5. 01.03.2022 01.03.2022 49.825,00

6. 01.04.2022 01.04.2022 50.642,00

7. 01.05.2022 01.05.2022 50.449,00

8. 01.06.2022 01.06.2022 52.035,00

9. 01.07.2022 01.07.2022 50.186,00

10. 01.08.2022 01.08.2022 51.026,00

11. 01.09.2022 01.09.2022 52.248,00

Samtals nemi framangreindar fjárhæðir 550.492 krónum, sem sé stefnufjárhæðin í máli þessu, auk dráttarvaxta og kostnaðar. Umsaminn gjalddagi í viðskiptum stefnda við stefnanda séu þeir dagar sem fram komi hér að ofan og miðist stefnufjárhæð og dráttarvextir við þar umrætt tímamark. Skuld þessi hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og því sé nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar. Stefnandi hafi gert tilraunir til innheimtu krafna sinna hjá stefnda með löginnheimtu, eins og framlagt yfirlit um það beri með sér. Því sé þess krafist að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til kostnaðar stefnanda af innheimtuviðvörunum og milliinnheimtu.

Stefnandi byggi á reglum samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuld-bindinga og á húsaleigulögum nr. 36/1994, einkum VII. kafla laganna. Kröfur um dráttarvexti, þ. m. t. vaxtavexti, styðji stefnandi við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og 33. gr. húsaleigulaga. Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en um varnarþing vísist til 32. gr. þeirra laga.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi búi í umræddri félagslegri leiguíbúð með [...]. Við upphaf leigutímans hafi leigan átt að nema 122.880 krónum auk 9000 króna greiðslu í hússjóð á mánuði. Stefndi hafi hins vegar neitað stefnanda greiðslu húsaleigunnar vegna þess að hið leigða hafi ekki verið í umsömdu ásigkomulagi og ekki hafi verið úr því bætt þrátt fyrir ítrekaðar ábendingar, sbr. fyrirliggjandi tölvupóstasamskipti aðila í málinu.

Stefndi hafi gert margháttaðar athugasemdir við ástand hins leigða, m. a. vegna kulda og leka, en stefnandi hafi ekki brugðist við því nema að litlu leyti og þannig ekki sinnt viðbragðsskyldu vegna ástands hins leigða, sbr. II. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Telji stefndi sig hafa gætt ákvæða 20. gr. húsaleigulaga, en stefnandi hafi ekki sinnt skyldum sínum vegna viðhalds og ábendinga samkvæmt IV. kafla laganna. Meðal annars hafi það komið í ljós þegar stefndi flutti inn í hið leigða í byrjun desember 2021 í norðan kuldakasti að hiti í íbúðinni næði þá aðeins 6– 7 °C. Þegar gerðar hafi verið athugasemdir við þetta hafi stefnda verið afhentur rafmagnsofn, sem alls ekki hafi dugað til að ná upp hita í allri íbúðinni, sbr. fyrirliggjandi gögn. Raunar hafi stefnandi neitað að laga hita í íbúðinni fyrr en stefndi greiddi ógreidda húsaleigu.

Ekki hafi verið ráðin bót á þessu hitavandamáli á umkröfðum leigutíma og telji stefndi að þetta eitt eigi að varða því að ekki verði innheimt leiga af íbúðinni fyrr en þetta sé lagað og að öll dómkrafan eigi að falla niður vegna þessa. Þá hafi stefndi kvartað yfir raka í íbúðinni, sem ekki hafi verið ráðin bót á að fullu. Stefndi telji sig hafa hlotið líkamstjón af raka. Ekki hafi ofnakerfinu verið komið í lag fyrr en undir lok janúar 2023 og því krefjist stefndi þess að umkrafin húsleiga verði öll felld niður.

Í stefnu sé krafist leigu frá 1. nóvember 2021, en leiga stefnda á hinu leigða samkvæmt leigusamningi sem dómkrafan byggist á hafi ekki hafist fyrr en í byrjun desember 2021. Umkrafin húsaleiga vegna nóvember 2021 nemi 124.523 krónum auk endurselds hússjóðs 6.350 krónur. Þá hafi stefnandi tekið sér húsnæðisbætur stefnda vegna þessa mánaðar, 42.931 krónu, sem og sérstakan húsnæðisstyrk stefnda, 41.004 krónur, eða alls 214.808 krónur. Stefndi krefjist þess að þetta komi hér til lækkunar.

Stefndi telji að umsamin 9000 króna greiðsla hans í hússjóð á mánuði, sbr. 8. gr. í leigusamningi, sé allt of há, þannig að stór hluti greiðslunnar gangi til sjóðsmyndunar húsfélagsins og þá til framkvæmda eða annarra verkefna er stefndi sem leigutaki beri ekki ábyrgð á, sbr. ársreikning húsfélagsins, en þar komi fram að um 503.800 króna hagnaður hafi verið af rekstri þess 2021 og uppsafnað eigið fé verið 23.702.637 krónur við lok þess árs, en það sé ekki hlutverk leigutaka að safna í sjóð fyrir leigusala, sbr. V. kafla húsleigulaga, einkum 23. gr. Stefndi telji að lækka eigi dómkröfu stefnanda um þá fjárhæð alla eða 9.000 x 11, alls 99.000 krónur, þar sem óvíst sé hversu mikill raunkostnaðurinn sé sem stefnda beri þá að greiða, sbr. 23. gr. a í húsaleigulögum.

Svo sem sjá megi af úrskurði kærunefndar húsamála í máli nr. 32/202 2, kveðinn upp 23. júní 2022, hafði stefnandi lofað stefnda afslætti af húsaleigu sem næmi eins mánaðar leigu vegna ástands leiguíbúðar. Virðist úrskurðurinn m. a. vera byggður á þessu. Ekki sé að sjá að stefnandi hafi efnt þetta og sé þess krafist að dómkrafan lækki nú vegna þessa sem nemi einni húsaleigu, eða um 214.523 krónur. Svo sem sjá megi af húsleigureikningum stefnanda haldi hann áfram að hirða sérstakan húsnæðisstyrk af stefnda þrátt fyrir úrskurð kærunefndar húsamála og sé þeirri framgöngu mótmælt.

Stefnandi hafi ekki brugðist við ítrekuðum ábendingum stefnda um það hvað betur megi fara í hinu leigða en hafi þess í stað hótað honum afturköllun úthlutunar á hinu félagslega leiguhúsnæði, sbr. nánar bréf Velferðarsviðs Reykjavíkurborgar til stefnda, dags. 11. apríl 2023 og 23. júní 2022, sem liggi fyrir í málinu.

Samkvæmt framansögðu telji stefndi ljóst að hann skuldi stefnanda við svo búið ekki neitt og því eigi að sýkna hann af öllum kröfum og dæma honum málskostnað.

Til stuðnings sýknukröfu þá vísi stefndi auk áður greindra ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994 til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um efndir loforða og samninga, en varðandi málskostnaðarkröfu vísist til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða

Ágreiningur í málinu liggur í megindráttum ljós fyrir, en hefur auk þess skýrst enn frekar undir rekstri málsins og við aðalmeðferð, en stefnandi gaf þá aðilaskýrslu, auk þess sem að B, starfsmaður stefnda, lét þar í té vitnaskýrslu.

Óumdeilt er að stefnandi hefur ekki greitt stefnanda umsamdar leigugreiðslur samkvæmt leigusamningi og leitast nú við að telja á móti ýmsa gjaldaliði er hann telur að eigi að dragast frá. Í fyrsta lagi telur stefndi þá til almennar umkvartanir sínar um ástand leiguíbúðarinnar og þá einkum varðandi ófullnægjandi hita þar sem hitakerfi íbúðarinnar og þéttingu á tilteknum opnanlegum fögum hafi verið verulega áfátt, en auk þess hafi stefnda verið gert að greiða um of í hússjóð og líka heimtar af honum í heimildarleysi húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstyrkur til frádráttar leigunni. Þá hafi stefnandi áður lofað stefnda afslætti af leigugreiðslum vegna annmarka á íbúð.

Varðandi ástand leiguíbúðarinnar á X, þá liggur óumdeilt fyrir að vissir annmarkar voru á húsnæðinu hvað varðaði hitakerfi íbúðarinnar og þéttingu við tiltekna glugga. Lýsti vitnið B, sem hafði umsjón með viðhaldi íbúðarinnar af hálfu stefnanda, því fyrir dómi að í húsinu væri geislahitakerfi í lofti sem væri viðurkenndur búnaður en hefði þó stundum reynst illa hérlendis í miklum hitasveiflum, en í umræddri íbúð á fyrstu hæð þá væri ekkert slíkt kerfi í gólfi og því kæmi ekki mikill hiti neðan frá undir hluta gólfplötu þar sem undir væru geymslur, þ. e. undir stofurými. Til að leysa þetta hefði verið farið í að afla heimildar húsfélagsins til að setja upp ofna í íbúðinni, en stefnda á meðan látinn í té rafmagnsofn. Auk þessa hefði verið kíttað í sprungur á þeim fögum sem stefnandi hefði bent á að héldu ekki vatni eða vindi, en það væri viðurkennd aðferð til að ráða bót á slíku. Vísaði vitnið til þess að brugðist hefði verið með skjótum og viðeigandi hætti við öllum umkvörtunum stefnanda varðandi húsnæðið sem hefði því þannig talist vera viðunandi.

Með vísan til vitnisburðar B telur dómurinn allt benda til þess að stefnandi hafi sem leigusali leitast við að bregðast eftir föngum við kvörtunum stefnda sem leigutaka um annmarka á húsnæðinu með viðeigandi úrræðum, en einnig er til þess að líta að stefndi hefur ekki axlað sönnunarbyrði um hið gagnstæða. Þá liggur ekki fyrir bindandi samkomulag aðila um afslátt af leigu á umræddri íbúð.

Hvað varðar greiðslur stefnda í hússjóð, þá verður ekki séð af fyrirliggjandi málsgögnum, þ. e. ársreikningi fyrir árið 2021, að það gjald sé úr hófi eða til þess fallið að leiða til fjármunamyndunar húsfélagsins á kostnað stefnda, en þau gögn gefa helst til kynna að sterk staða húsfélagsins sé einkum tengd eignarhaldi þess á íbúð í húsinu. Hvað varðar loks ágreining um notkun stefnanda á húsnæðisbótum og sérstökum húsnæðisstyrk til handa stefnda upp í leigu hjá stefnda, þá tekur dómurinn undir þær athugasemdir sem koma fram í úrskurði kærunefndar húsamála í máli nr. 32/2022, en telur ekki sýnt að sá annmarki hafi sérstaka þýðingu fyrir eiginleg skuldaskil aðila hér. Hvað varðar hins vegar kröfugerð stefnanda, þá liggur fyrir að fyrsti kröfuliður í dómkröfu hans, þ. e. að fjárhæð 47.138 krónur, ásamt með umkröfðum dráttarvöxtum frá 01.11.2021 til 04.12.2021, varðar leigu fyrir annað húsnæði sem stefndi leigði áður af stefnanda og grundvallast sú krafa því á allt öðrum leigusamningi aðila en þeim er þessi málsókn stefnanda telst vera reist á. Verður því að telja að grundvelli þess hluta dómkröfu stefnanda sé það áfátt að óhjákvæmilegt sé að vísa þeim lið dómkröfunnar frá dómi ex officiosökum vanreifunar, sbr. e- og g-liði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Að öllu hér framangreindu virtu verður það því niðurstaða dómsins að fallast beri á fyrirliggjandi dómkröfu stefnanda í málinu, enda er hún studd reikningum um þá umsömdu húsaleigu sem stefndi hefur ekki innt af hendi, nema þá að vísa verður fyrsta kröfulið í dómkröfu stefnanda frá dómi sökum vanreifunar á grundvelli þeirrar kröfu. Að öllu framangreindu virtu þykir rétt að málskostnaður á milli aðila falli niður.

Málið fluttu fyrir stefnanda H-kk-nf V-kk-nf H-kk-nf lögmaður, en fyrir stefnda T-kk-nf A-kk-nf lögmaður.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

Dómsorð :

Stefndi, A, greiði stefnanda, Félagsbústöðum hf., 503.354 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 47.557 krónum frá 04.12.2021 til 01.01.2022, af 137.139 krónum frá 01.01.2022 til 01.02.2022, af 146.943 krónum frá 01.02.2022 til 01.03.2022, af 196.768 krónum frá 01.03.2022 til 01.04.2022, af 247.410 krónum frá 01.04.2022 til 01.05.2022, af 297.858 krónum frá 01.05.2022 til 01.06.2022, af 349.894 krónum frá 01.06.2022 til 01.07.2022, af 400.080 krónum frá 01.07.2022 til 01.08.2022, af 451.106 krónum frá 01.08.2022 til 01.09.2022 og af 503.354 krónum frá 01.09.2022 til greiðsludags.

Fyrsta kröfulið í dómkröfu stefnanda í málinu, það er að fjárhæð 47.138 krónur með umkröfðum dráttarvöxtum frá 01.11.2021 til 04.12.2021, er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf