E-742/2022

Mál þetta, sem dómtekið var 18. apríl 2023, er höfðað í aðalsök með stefnu birtri 12. apríl 2022 en í gagnsök með gagnstefnu birtri 10. maí 2022. Aðalstefnandi er Þ-kk-nf H-kk-nf, Spellemannsdalen 5, 9180 Skjarvoy í Noregi, en gagnstefnendur A-kk-nf D-kk-nf Þ-kk-nf og H-kvk-nf Þ-kvk-nf J-kvk-nf, bæði til heimilis að Stafnesvegi 1, Sandgerði.

Aðalstefnandi krefst þess að gagnstefnendum verði insolidum gert að greiða honum 1.975.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. febrúar 2022 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Stafnesvegi 1, Sandgerði, fastanr. 209- 4976. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda.

Gagnstefnendur krefjast aðallega sýknu, en til vara lækkunar á kröfu aðalstefnanda. Jafnframt krefjast þau málskostnaðar úr hans hendi.

Endanlegar dómkröfur gagnstefnenda í gagnsök eru að aðalstefnandi greiði þeim hvoru um sig 970.541 krónu með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 23. júlí 2021 til 6. maí 2022 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast gagnstefnendur málskostnaðar úr hendi aðalstefnda.

Aðalstefnandi krefst sýknu af öllum kröfum gagnstefnenda í gagnsök auk málskostnaðar úr þeirra hendi.

I.

Atvik málsins eru þau að gagnstefnendur keyptu íbúð af aðalstefnanda að Stafnesvegi 1, Sandgerði, fastanr. 209- 4976, með kaupsamningi 23. júlí 2021. Um var að ræða íbúð í kjallara og á fyrstu hæð hússins, sem er á þremur hæðum. Samkvæmt samningnum var kaupverð fasteignarinnar 26.500.000 krónur sem greiðast skyldi með 2.000.000 króna við undirritun kaupsamnings og lánum að fjárhæð annars vegar 18.550.000 krónur og hins vegar 3.975.000 krónur. Þá áttu gagnstefnendur að greiða 1.975.000 krónur í lokagreiðslu 28. febrúar 2022. Fyrir liggur að fasteignin var afhent við undirritun kaupsamnings.

Í söluyfirliti eignarinnar kom fram að farið væri að láta á sjá bæði á parketi í eigninni og fataskáp í anddyri. Í barna- og hjónaherbergi væru eldri gluggar og rakaskemmdir sjáanlegar í hjónaherbergi. Flætt hefði upp í kjallara og búið væri að koma fyrir brunndælu vegna þessa. Leggja þyrfti dren við eignina þar sem það væri ekki til staðar og komið væri að einhverju viðhaldi á ytra byrði eignar, þ. m. t. þaki. Kom og fram að Lögbýli eignamiðlun, sem sá um söluna, ráðlegði væntanlegum kaupanda að skoða eignina með fagaðila. Þá sagði að búið væri að endurnýja að hluta til glugga í eigninni auk þess sem búið væri að endurnýja ofnalagnir og neysluvatnslagnir fyrir einhverjum árum. Í söluyfirlitinu sagði einnig: „ATH: Eign sem hefur mikla möguleika og er aðeins á ca. 146 þ pr m 2.“

Eftir afhendingu fasteignarinnar hófu gagnstefnendur vinnu við fasteignina, m. a. við að rífa út parket. Töldu þau sig þá sjá leynda galla á eigninni og óskuðu eftir mati S-kk-ef G. H-kk-ef húsasmíðameistara á ástandi fasteignarinnar. Í skýrslu hans 12. ágúst 2021 sagði m. a. að ytra byrði fasteignarinnar þarfnaðist viðhalds í formi múr- og sprunguviðgerða auk þess sem endurþétta þyrfti glugga þar sem raki hefði mælst á suðurhlið í stofu og hjónaherbergi og á austurhlið í hjóna- og barnaherbergi. Í kjallara hefði mælst hækkaður raki í botnplötu og útveggjum en talið væri að raka mætti rekja til vöntunar á drenkerfi umhverfis húsið. Sjá mætti verulegar skemmdir á timburgrind sem klædd hefði verið af með spónaplötum í herbergjum í kjallara. Einnig væru ummerki um leka með gluggum. Þakið þarfnaðist einnig viðhalds. Var mælt með að gólfefni yrðu ekki lögð fyrr en búið væri að koma í veg fyrir uppruna lekans með sprunguviðgerðum, endurþéttingu glugga, drenkerfi og endurnýjun á sturtuklefa.

Í tölvubréfi 27. október 2021 til H-kk-ef A-kk-ef, fasteignasalans sem hafði milligöngu um söluna, lýstu gagnstefnendur meintum göllum á eigninni og óskuðu eftir viðbrögðum aðalstefnanda við þeim. Kom m. a. fram að mygla hefði fundist bakvið veggfestan fataskap í hjónaherbergi á efri hæð, inn í skilrúmsvegg milli hjónaherbergis og stofu, undir gólfdúk undir parketi í hjónaherbergi á efri hæð, við útvegg á svefnherbergi á efri hæð og undir glugga í svefnherbergi á neðri hæð. Límt hefði verið og málað yfir göt í svefnherbergi á neðri hæð sem komið hefði í ljós er fyrri eigandi hefði komið og sparkað í vegginn. Allir veggir í svefnherbergjum á neðri hæð lækju auk útveggja að forstofu undanskilinni. Þá væri leki úr sturtu í vegg á baði og úr einum ofni. Loks þyrfti að eitra fyrir silfurskottu og parketlús. Tölvubréfinu fylgdi fyrrgreind skýrsla S-kk-ef G. H-kk-ef húsasmíðameistara.

Með tölvubréfi fyrrgreinds fasteignasala til stefndu 15. nóvember 2021 var því komið á framfæri að aðalstefnandi teldi þau atriði, sem gerðar væru athugasemdir við, falla undir upplýsingar sem gefnar hefðu verið í söluyfirliti auk þess sem um væri að ræða atriði sem gagnstefnendur hefðu mátt sjá við skoðun eignarinnar. Eignin hefði verið verðlögð í samræmi við ástand hennar og hefði engu verið leynt um galla.

Óumdeilt er að gagnstefnendur greiddu ekki lokagreiðslu 28. febrúar 2022 eins og kaupsamningur kvað á um. Stefnandi mun af þeim sökum hafa sent greiðsluáskorun 7. mars 2022 þar sem gefinn var 14 daga frestur til greiðslu lokagreiðslunnar. Af hálfu gagnstefnenda var brugðist við því með kröfubréfi 6. apríl 2022 þar sem þau lýstu því að vegna galla á eigninni ættu þau kröfu á hendur aðalstefnanda að fjárhæð 4.200.000 krónur vegna skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði. Var og lýst yfir skuldajöfnuði kröfunnar við lokagreiðslu kaupverðs fasteignarinnar. Aðalstefnandi höfðaði í kjölfarið mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi.

Í þinghaldi 7. september 2022 lögðu gagnstefnendur fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns til að meta ýmis atriði varðandi fasteignina og kostnað af úrbótum við þau. Var H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur og skilaði hann matsgerð sinni 20. nóvember 2020 og viðauka við matsgerðina mánuði síðar. Í matsgerð hans er komist að þeirri niðurstöðu að fasteignin að Stafnesvegi 1 sé haldin tilteknum göllum, sbr. það sem nánar greinir í kafla III hér á eftir.

Meðal gagna málsins er húsa skoðunarskýrsla Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja 16. maí 2012 sem fyrrum leigjandi hjá aðalstefnanda lét framkvæma. Kemur þar fram að við skoðun eignarinnar í maí 2012 hafi verið mygla í gluggum í svefnherbergi og barnaherbergi og greinileg ummerki um leka í herbergi í kjallara. Mygluvöxtur væri í kítti í sturtu. Frágangur á glugga í kjallara væri þannig að líklegt væri að vatn fyndi sér leið inn í herbergið. Ekki er um það deilt í málinu að aðalstefnandi hafi í kjölfarið ráðist í einhverjar lagfæringar á því sem fjallað var um í fyrrgreindu bréfi og m. a. skipt um glugga á fasteigninni.

Við aðalmeðferð málsins fyrir dómi gáfu skýrslu aðalstefnandi og gagnstefnandinn A-kk-nf D-kk-nf P-kk-nf, sem og dómkvaddur matsmaður, H-kk-nf S-kk-nf. Þá komu fyrir dóminn vitnin H-kk-nf A-kk-nf fasteignasali, H-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf, sonur aðalstefnanda, V-kvk-nf Þ-kvk-nf, fyrrum leigjandi hjá aðalstefnanda og L-kvk-nf G-kvk-nf, eiginkona aðalstefnanda.

II

Málsástæður aðalstefnanda í aðalsök

Aðalstefnandi byggir kröfur sínar á því að gagnstefnendur hafi vanefnt verulega greiðsluskyldu sína samkvæmt kaupsamningi 23. júlí 2021 enda hafi eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar ekki verið greiddar 28. febrúar 2022 eins og umsamið var. Aðalstefnandi geti af þeim sökum beitt vanefndaúrræðum sem 49. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup heimili með því að krefjast réttra efnda, sbr. 50. gr. laganna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 61. gr. laganna. Vísar aðalstefnandi í þessum efnum einnig til 12. gr. kaupsamnings aðilanna þar sem segi að vextir reiknist ekki á útborgunargreiðslur sem greiðist á umsömdum degi en að dráttarvextir reiknist við greiðsludrátt. Þar sem gagnstefnendur hafi ekki greitt eftirstöðvar kaupverðs sé um greiðsludrátt að ræða og því sé a-kk-þgf nauðungur einn sá kostur að leita dóms fyrir eftirstöðvunum auk áfallinna dráttarvaxta og innheimtukostnaðar.

Aðalstefnandi vísar kröfum sínum til stuðnings til almennra reglna kröfuréttar og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga, ákvæða laga nr. 40/2002 og laga nr. 38/2001 vegna kröfu um vexti. Þá er um málskostnaðarkröfu vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður gagnstefnanda í aðalsök og gagnsök Gagnstefnendur byggja á því að þau eigi kröfu á hendur aðalstefnanda sem nemi hærri fjárhæð en sú er aðalstefnandi krefji þau um í aðalsök enda sé umrædd fasteign haldin verulegum göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Eftir afhendingu eignarinnar hafi komið í ljós mygla bakvið fataskáp í hjónaherbergi, undir parketi í hjónaherbergi, inni í vegg milli hjónaherbergis og stofu, undir gólfdúk, undir parketi við útvegg í svefnherbergi á efri hæð og undir glugga í svefnherbergi á neðri hæð. Í söluyfirliti hafi eingöngu verið minnst á raka í einu herbergi en annað hafi síðan komið á daginn. Þá hafi komið í ljós tvö göt á vegg í öðru svefnherbergi neðri hæðarinnar sem settur hefði verið pappír yfir, límt og svo málað. Eiginkona aðalstefnanda hafi komið á staðinn eftir kaupin og sparkað í vegginn með þeim afleiðingum að pappírinn rifnaði og umrædd göt sáust greinilega.

Allir veggir í svefnherbergjum á neðri hæð leki og viður sé orðinn fúinn. Þá gráti allir útveggir að forstofu undanskilinni. Þörf sé á múrþéttingu 5- 15 fermetra á hverri hlið hússins. Þær múrviðgerðir sem aðalstefnandi hafi sjálfur ráðist í hafi ekki heppnast enda hafi verið notað svokallað „Fillcoat“ sem sé ekki varanleg sprunguviðgerð heldur tímabundin lausn. Gagnstefnendur hafi mátt gera ráð fyrir að sprunguviðgerðir hefðu farið fram og að þær hefðu verið fullnægjandi en ekki að um bráðabirgðaviðgerð hefði verið að ræða. Auk framangreinds leki sturta í fasteigninni og reki matsmaður rakaskemmdir til leka með flísum. Þá sé ofnakerfi úrelt og þarfnist pípulagningarmanns til lagfæringar enda leki einn ofninn og aðrir með sírennsli. Vísa gagnstefnendur um gallana til fyrirliggjandi matsgerðar og kostnaðar við úrbætur samkvæmt henni.

Gagnstefnendur byggja á því að aðalstefnandi og eiginkona hans hafi vitað af öllum göllum fasteignarinnar auk þess sem þau hafi vitað að eigandi á hæðinni fyrir ofan stæði í vegi fyrir viðgerðum sem myndu koma í veg fyrir leka. Um þessi atriði hafi gagnstefnendur hins vegar engar upplýsingar fengið. Um sé að ræða galla í skilningi 18., 19., 26. og 27. gr. laganna enda hafi aðalstefnandi vitað eða mátt vita um framangreinda galla en gefið rangar eða villandi upplýsingar um ástand eignarinnar. Þá sé ljóst að kostnaður við viðgerðirnar sé það hár að ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr.40/2002

Verði talið að aðalstefnandi eigi rétt til greiðslu úr hendi gagnstefnenda í aðalsök eigi krafa þeirra vegna galla á fasteigninni að koma til frádráttar dæmdri kröfu aðalstefnanda að svo miklu leyti sem krafan sé hærri, en þau krefjist sjálfstæðs dóms að svo miklu leyti sem krafa þeirra vegna galla sé hærri en tildæmd krafa til handa aðalstefnanda, sbr. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Heimild sína til að höfða gagnsök byggi gagnstefnendur á 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, en kröfur aðila í aðalsök og gagnsök eiga rætur að rekja til sömu atvika og sama löggernings, þ. e. til kaupsamnings um hina umdeildu fasteign, og sé krafa gagnstefnenda samkynja kröfum aðalstefnanda.

Um sundurgreiningu á kröfum sínum vísa gagnstefnendur til matsgerðar dómkvadds matsmanns og gera þeir kröfu um skaðabætur eða afslátt að fjárhæð 2.449.000 krónur. Þá gera þau kröfu um greiðslu 1.410.793 króna með vísan til þess að í matsgerð hafi ekki verið tekið tillit til hluta kostnaðar við vinnu vegna nauðsynlegra múrviðgerða sem þau hafi sjálf ráðist í áður en matsgerð lá fyrir. Heildarfjárhæð kröfu gagnstefnenda sé samkvæmt framangreindu 3.916.083 krónur. Gagnstefnendur byggi kröfur sínar á hendur aðalstefnanda á því að fasteignin sé gölluð og því skuldi aðalstefnandi þeim 1.941.083 krónur óháð niðurstöðu í aðalsök.

Um heimild til aðilasamlags til sóknar vísa gagnstefnendur til 19. gr. laga nr. 91/1991 og gera kröfu í gagnsök til greiðslu 970.541 króna til hvors um sig.

Málsástæður aðalstefnanda í gagnsök

Aðalstefnandi byggir kröfur sínar í gagnsök á því að fasteignin sé ekki gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 auk þess sem gagnstefnendur hafi ekki sýnt fram á að hinir meintu gallar hafi rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði. Ásett verð eignarinnar hafi verið 29.000.000 krónur og hafi eignin því verið seld 2,5 milljónum króna undir ásettu verði sem samsvari tæplega 10% lækkun. Bendi það til þess að gagnstefnendur hafi talið eignina minna virði en ásett verð hafi gefið til kynna. Í söluyfirliti hafi sérstaklega verið vakin athygli á lágu fermetraverði eignarinnar sem hafi síðan lækkað enn frekar þegar endanlegt verð lá fyrir.

Einnig beri að líta til þess að fasteignin sé 198 fermetrar og hafi verið seld á 26.500.000 krónur. Fermetraverð hafi því verið 133.838 krónur á meðan meðaltal fermetraverðs fasteigna í nágrenni eignarinnar sé 258.411 krónur. Ljóst sé því að tekið hafi verið tillit til ástands fasteignarinnar við gerð kaupsamnings og geti gagnstefnendur ekki gert sömu kröfur og til annarra dýrari eigna. Kaupverð eignarinnar hafi tekið mið af bágbornu ástandi hennar og geti gagnstefnendur því ekki krafist frekari afsláttar af kaupverði á þeim grunni. Loks liggi fyrir að fasteignamat eignarinnar hafi verið 33.000.000 krónur og brunabótamat 63.650.000 krónur. Styðji það enn fremur að verð hafi tekið mið af slæmu ástandi eignarinnar.

Fasteignin sem um ræði hafi verið byggð árið 1963 og hafi bersýnilega verið í bágbornu ástandi við kaupin þar sem raka- og múrskemmdir hafi verið sjáanlegar. Auk þess hafi skýrlega verið tekið fram í söluyfirliti að eignin þarfnaðist ýmis konar viðhalds og endurbóta. Ástandið hafi því ekki verði lakara en gagnstefnendur hafi mátt vænta.

Hvað varðar viðgerðarkostnað sem gagnstefnendur segjast hafa lagt út fyrir kveðst aðalstefnandi hafna þeirri málsástæðu að gagnstefnendur hafi mátt vænta þess að sprunguviðgerðir hafi farið fram og að þær væru fullnægjandi. Aðalstefnandi hafi aldrei fullyrt um árangur af sprunguviðgerðum og geti hann ekki borið ábyrgð á þeim upplýsingum sem fasteignasali kunni að hafa gefið um eignina. Auk þess hafi í söluyfirliti komið fram að komið væri að einhverju viðhaldi á ytra byrði eignarinnar. Gagnstefnendur hafi því ekki mátt gera ráð fyrir að ytra byrði og múrhúð 58 ára gamallar fasteignar væri í fullkomnu lagi og að ekki þyrfti að ráðast í viðhald eða endurbætur. Þegar ytra byrði eignarinnar sleppi standi eftir krafa gagnstefnenda að fjárhæð 1.500.000 króna vegna meintra galla. Jafnvel þótt fallist yrði á þá meintu galla nemi krafan aðeins 5,7% af söluverði eignarinnar og nái því ekki þeim 10% gallaþröskuldi sem dómstólar hafi lagt til grundvallar því að fasteign teljist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

Auk framangreinds hafi gagnstefnendur verið upplýstir um það við kaupin að dren væri ekki til staðar við eignina. Það hafi átt að gefa þeim fullt tilefni til að kanna áhrif þess auk þess sem sjáanlegar rakaskemmdir hafi verið á útveggjum fasteignarinnar. Drenlagnir hafi það hlutverk að beina vatni frá útveggjum og sé því ljóst að vöntun á drenlögnum í kringum fasteignina gætu hafa leitt til rakaskemmda. Loks liggi ekkert fyrir um að fasteignin henti ekki til þeirra nota sem aðalstefnanda hafi mátt vera kunnugt um í skilningi 19. gr. laga nr. 40/2002.

Aðalstefnandi byggir á því að hann hafi veitt allar upplýsingar sem hann vissi um eða mátti vita um, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Veittar upplýsingar hafi verið réttar og í samræmi við ástand eignarinnar. Aðalstefnandi geti ekki borið ábyrgð á yfirlýsingum fasteignasala sem ekki séu í samræmi við það sem hann hafi upplýst um. Þá sé bent á að aðalstefnandi hafi verið búsettur í Noregi frá hruni og því ekki verið sjálfur í fasteigninni. Verði ekki gerðar jafn ríkar kröfur til hans sem seljanda og þeirra sem selja eign sem þeir hafi búið í.

Aðalstefnandi byggir loks á því að gagnstefnendur hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002. Ástand fasteignarinnar hafi verið þannig að gagnstefnendum hafi borið að gæta sérstaklega að umræddri skyldu sinni og kalla til kunnáttumann til þess að framkvæma ítarlega skoðun á eigninni.

Aðalstefnandi mótmælir að öðru leyti skuldajafnaðarkröfu gagnstefnenda á þeim forsendum að skilyrðum skuldajafnaðar sé ekki fullnægt auk þess sem mótmælt er kröfum gagnstefnenda um vexti af meintum gallakröfum.

III

Sem fyrr greinir liggur fyrir í málinu matsgerð dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef húsasmíðameistara, frá 19. nóvember 2020 ásamt viðauka við matsgerðina 20. desember sama ár. Matsgerðin ber með sér að á þeim tíma sem matið var framkvæmt höfðu gagnstefnendur þegar ráðist í framkvæmdir á eigninni og fjarlægt fataskáp í hjónaherbergi á 1. hæð fasteignarinnar þar sem þau sögðu myglu hafa fundist. Þá höfðu þau fjarlægt vegg á milli herbergis í suðausturhorni og stofu á 1. hæð og mygla komið í ljós á þeim stað. Parket og gólfdúkur í því herbergi höfðu verið fjarlægð og nýtt parket verið lagt á nýjan undirlagssvamp.

Í niðurstöðum matsgerðar kemur fram að mygla sé í múrhúð á útvegg á suðurhlið herbergis í suðausturhorni 1. hæðar fasteignarinnar þar sem fataskápur hafi verið. Planki undir glugga á suðurhlið herbergisins sé einnig myglaður og fúinn. Útveggur í herbergi á efri hæð hafi þegar verið hreinsaður og málaður og telji matsmaður hverfandi líkur til að mygla sem enn sé í múrhúðinni hafi áhrif á inniloft í húsinu. Engu að síður miði matsmaður við að fletta þurfi múrhúð af á kafla þar sem svartur flekkur sjáist á ljósmynd frá gagnstefnendum og aðeins út fyrir hann. Múrhúða þurfi síðan aftur og mála. Þá segir að þrjú göt séu í vegg svefnherbergisins í suðvesturhorni kjallara sem gagnstefnendur segi að límt hafi verið yfir og málað til þess að götin sæjust ekki. Klæðningin á suðurvegg herbergisins hafi verið tekin niður en aðalstefnandi hafi sagst hafa beðið son sinn að fjarlægja klæðningu af veggnum til þess að væntanlegir kaupendur gætu séð ástandið bakvið hana. Málning í lofti sé bólgin og flögnuð og greinileg merki eftir raka í herberginu. Í herbergi í norðvesturhorni kjallara sé málning einnig flögnuð af vegg á skilum steypu og eldri múrhúðar og útfellingar í skilunum.

Í tengslum við þá spurningu gagnstefnenda hvort útveggir neðri hæðar fasteignarinnar leki eða gráti segir í matsgerðinni að ummerki í herbergi í suðvesturhorni kjallara bendi til þess að vatn hafi lekið þar inn við suðvesturhorn. Skemmdir séu á spónaplötum á veggjum sem stafi af bleytu. Ekki sjáist hvaðan vatnið hafi komið en mestar líkur séu á að lekið hafi milli gluggakarms og steins. Hið sama eigi við um glugga í herbergi í suðausturhorni kjallara. Vatn sem berist inn með glugganum renni niður að gólfi og fram undir spónaplötu. Tvö göt hafi verið boruð í gólfið og dælubrunni fyrir jarðvatn verið komið fyrir í herbergi í norðvesturhorni kjallarans þar sem sjáist að vatnsstaða sé allhá undir húsinu. Vatnsborð þurfi ekki að rísa mikið til þess að ná steypuskilum milli kjallaraveggja og efra borðs gólfplötu en gerist það geti vatn borist inn í veggina.

Matsmaður svarar spurningu matsbeiðanda um leka með gluggum þannig að líklega hafi lekið með tveimur gluggum á suðurhlið kjallara og tveimur á norðurhlið. Einnig að lekið hafi með glugga á austurhlið herbergis í suðausturhorni á 1. hæð og líkur til að einnig hafi lekið með glugga á suðurhlið sama herbergis. Ummerki á austurvegg í herbergi í suðausturhorni verði aðeins skýrð af því að leki sé með glugga á austur og/eða- suðurhlið. Málning sé bólgin neðst á veggnum og gólfdúkur laus frá gólfi. Þá megi skýra svartan blett á suðurvegg þar sem veggfestur skápur hafi verið með því að raki í útvegg hafi verið mikill og valdið því að aðstæður voru fyrir sveppi að dafna.

Í matsgerðinni er vísað til upplýsinga í söluyfirliti eignarinnar um að flætt hafi upp í kjallara og að búið sé að koma fyrir brunndælu vegna þess í norðvestur horni neðri hæðar. Ósennilegt sé að mati matsmanns að leki á hæðinni hafi orsakað skemmdir í herbergi á þeirri hæð enda sé gólfið nokkuð hærra en gólf þar sem dælubrunnurinn sé. Engin ummerki séu í kjallara sem bendi til að vatn hafi orðið svo djúpt í honum þó það verði ekki útilokað. Matsmaður hafi innt lögmann aðalstefnanda eftir upplýsingum um hvað átt hafi verið við í söluyfirlitinu. Lögmaðurinn hafi lýst því að það væri ekki rétt sem fram kæmi í söluyfirlitinu heldur hafi vatn flætt í kjallarann vegna framkvæmda á vegum sveitarfélagsins. Það hafi verið löngu áður en kjallarinn var gerður upp árið 2002 eða 2003.

Um múrviðgerðir á ytra byrði hússins segir í matsgerð að viðgerðir sem gerðar hafi verið á hæðarskilum séu heilar og ekki merki þess að lát sé á þeim. Verði að ætla að þær séu fullnægjandi. Þéttiefni hafi verið dælt í skil kjallara og 1. hæðar og 1. og 2. hæðar. Við skoðun hafi ekki sést sprungur sem gefi ástæðu til að ætla að leki hafi verið á hæðarskilum. Viðgerð á sprungum með Fillcoat þéttiefni, sem sett hafi verið í skil útveggja, sé hins vegar ekki vænleg til árangurs en geti best dugað jafn lengi og málning á útveggjum.

Hvað varðar ástand í kringum sturtu í baðherbergi segir í matsgerðinni að ummerki á parketi í gangi fyrir framan baðherbergi bendi til þess að vatn flæði fram undir parketið auk þess sem mikill raki sé neðst í vegg milli gangs og sturtu og í vegg milli herbergis og sturtu. Líklega sé ekki þéttikvoða undir flísum eða hún ófullnægjandi.

Loks segir í matsgerðinni að ekki hafi sést leki við kjallarahurð eða augljós ummerki eftir leka. Hins vegar sé frágangur í kjallarahurð og kjallaratrappa þannig að augljóst sé að leka muni með hurðinni. Til að bæta úr þurfi að lækka botn í kjallaratröppum eða gera rauf eða rennu í botn kjallaratrappa framan við hurðina. Augljóst sé að botn í tröppum sé úr sér gengin og þarfnist viðgerða auk þess sem koma þurfi fyrir niðurfalli.

Í matsgerðinni eru lagðar til úrbætur á framangreindum vanköntum og kostnaður í heild metinn 2.449.000 krónur.

IV.

Svo sem fyrr greinir er ágreiningur aðila sprottinn af kaupum gagnstefnenda árið 2021 á fasteigninni Stafnesvegi 1 af aðalstefnanda. Óumdeilt er að gagnstefnendur hafa ekki greitt lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 1.975.000 króna og gerir aðalstefnandi kröfu um þær eftirstöðvar í aðalsök. Gagnstefnendur byggja hins vegar á því að eignin sé haldin göllum og því eigi þau hærri kröfu á hendur aðalstefnanda sem göllunum nemi. Gera gagnstefnendur kröfu um 2.449.000 krónur vegna kostnaðar við úrbætur og miða í þeim efnum við kostnað vegna viðgerða samkvæmt mati dómkvadds matsmanns auk kostnaðar vegna sprunguinndælinga á ytra byrði að fjárhæð 1.410.793 krónur. Krefjast þau þannig sýknu í aðalsök en sjálfstæðs dóms fyrir því sem eftir stendur.

Um heimild til aðilasamlags til sóknar í gagnsök vísa gagnstefnendur til 19. gr. laga nr. 91/1991 og gera kröfu um greiðslu 970.541 króna til hvors um sig. Þótt venja standi að sönnu til þess að kaupendur sem eiga fasteign í óskiptri sameign standi sameiginlega að málshöfðun á grundvelli 1. mgr. 18. gr. fyrrgreindra laga verður ekki séð að umrætt ákvæði girði fyrir að þau standi sameiginlega að málsókn á grundvelli 1. mgr. 19. gr., sé skilyrðum þess ákvæðis á annað borð fullnægt og þau krefjist þá tilgreindrar fjárhæðar til hvors um sig. Verður kröfum gagnstefnenda í gagnsök því ekki vísað frá dómi á þessum grunni.

A.

Málatilbúnaður gagnstefnenda byggist á því að fasteignin að Stafnesvegi 1 sé gölluð enda sé hún ekki í samræmi við þær kröfur sem gerðar verði eftir 18. gr. laga nr. 40/2002 auk þess sem aðalstefnandi hafi ekki gætt upplýsingaskyldu sinnar gagnvart þeim samkvæmt 26. gr. og 27. gr. sömu laga.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Af a. lið 1. mgr. 19. gr. laganna leiðir að fasteign telst gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til eða þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um við gerð kaupsamnings, sbr. b. lið sömu greinar. Þetta gildir þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu tilþess.

Fasteign getur talist gölluð þótt ágalli rýri ekki verðmæti hennar í þeim mæli sem 18. gr. laganna áskilur ef seljandi hefur sýnt af sér háttsemi eða vanrækslu sem lýst er í 26. eða 27. gr. Í fyrrnefnda ákvæðinu segir að fasteign teljist gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Þá telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi hins vegar ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður eða galla sem hann hefði átt að sjá við skoðun fasteignarinnar. Þetta á þó ekki við ef seljandi hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Af 3. mgr. 29. gr., þar sem fram kemur að 1. og 2. mgr. 29. gr. víki fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign, leiðir síðan að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. laganna gengur framar aðgæsluskyldu kaupanda. Vanræksla á aðgæsluskyldu kaupanda samkvæmt 29. gr. girðir þannig ekki fyrir rétt hans til beitingar vanefndaúrræða vegna galla ef talið verður að seljanda hafi borið að upplýsa um viðkomandi galla á eign. Matið á mörkum upplýsingaskyldu og aðgæsluskyldu fer að öðru leyti eftir atvikum hverju sinni og ræðst m. a. af því sem vitað er um aldur og ástand hússins. Verður af dómaframkvæmd ráðið að aðgæsluskylda kaupanda er t. d. sérstaklega rík þegar fyrir liggja upplýsingar um bágt ástand fasteignar, sbr. t. d. dómur Landsréttar 26. júní 2020 í máli nr. 398/2019, auk þess sem almennt þykir óþarft að upplýsa um galla sem eru svo augljósir að kaupandi má sjá þá við skoðun, sbr. dóm Hæstaréttar 2. desember 2021 (26/2021).

B.

Af hálfu gagnstefnanda hefur verið lögð fram útprentun af vefnum vottord. is um eignir í nágrenni við Stafnesveg 1 sem seldar voru á tímabilinu 2020- 2022 ásamt tölulegri samantekt af gögnunum. Af umræddum gögnum verður ráðið að fermetraverð fasteigna á svæðinu á greindu tímabili hafi að meðaltali verið um 250.000 krónur. Sem fyrr greinir var fasteignin að Stafnesvegi 1, sem skráð var 198 fermetrar, seld á 26.500.000 krónur og þannig rúmar 130.000 krónur á fermetra. Fasteignamat eignarinnar mun hafa verið 33.000.000 krónur og brunabótamat 65.000.000 krónur.

Í skýrslu sinni fyrir dómi við aðalmeðferð málsins lýsti aðalstefnandi því svo að ástand hússins hefði verið þannig að aðalstefnandi hefði verið tilbúinn að selja fasteignina á lágu verði. Gagnstefnandinn A-kk-nf D-kk-nf Þ-kk-nf gaf einnig skýrslu við aðalmeðferð málsins og lýsti því að hann teldi sig hafa gert „þokkaleg“ kaup. Aðspurður um það hvort til hafi staðið að gera eignina upp til þess að selja hana áfram neitaði gagnstefnandi því.

Vitnið H-kk-nf A-kk-nf, fasteignasali, sem einnig gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins, kvað fasteignina hafa verið vel verðlagða. Eignin hafi boðið upp á að handlaginn einstaklingur keypti eignina, lagaði hana og fengi greitt fyrir þá vinnu í formi lækkunar á fasteignaverði. Eignin hefði verið orðin þreytt eftir notkun og hafi aðalstefnandi lagt upp með að upplýsa um allt sem vitað væri um eignina. Hún hefði verið sýnd tóm og hefði seljandi verið búinn að rífa klæðningu af vegg til þess að sýna ástand eignarinnar.

Fyrir liggur að umrædd fasteign var tæplega 60 ára gömul þegar aðalstefnandi seldi gagnstefnendum fasteignina sumarið 2021. Þá telst það að mati dómsins sannað af framangreindum vitnisburði fyrrgreinds fasteignasala, matsgerð dómkvadds matsmanns, ljósmyndum af eigninni og gögnum málsins að öðru leyti að ástand eignarinnar hafi verið sýnilega nokkuð bágborið. Með vísan til þess og þess sem að framan greinir um söluverð eignarinnar í samanburði við annars vegar söluverð annarra fasteigna á svæðinu og hins vegar fasteigna- og brunabótamat þykir rétt að leggja til grundvallar að söluverð eignarinnar hafi samræmst, og tekið mið af því, að þörf hafi verið á nokkrum endurbótum á eigninni, sbr. til hliðsjónar dóm Landsréttar 18. mars 2022 í máli nr. 588/2020. Nýtur þetta og stuðnings upplýsinga í söluyfirliti þar sem vakin var athygli á því að um væri að ræða eign „aðeins á ca. 146 þ pr m 2.“ Af því leiðir að gera mátti ríkari kröfur til gagnstefnenda að því er varðaði könnun á ástandi hússins, eftir atvikum með sérfræðingi, og gátu gagnstefnendur ekki reiknað með að ástandi fasteignarinnar væri þannig háttað að engra úrbóta væri þörf.

C.

Svo sem fram er komið er það niðurstaða matsmanns að mygla sé í múrhúð á útvegg á suðurhlið svefnherbergis í kjallara og að spónaplötur séu skemmdar af raka. Lekið hafi með tveimur gluggum á suðurhlið kjallara og á herbergi í suðausturhorni kjallara og það valdið skemmdum sem hafi verið komnar áður en matsbeiðendur keyptu eignina. Þá séu göt á þremur stöðum á klæðningu á útveggjum í kjallara. Er í matsgerð lýst viðgerðum sem ráðast þurfi í sem og kostnaði við þær. Þá er lýst kostnaði við viðgerðir á ytra byrði og tekið fram að þær múrviðgerðir sem þegar hafi verið ráðist í séu ekki fullnægjandi enda séu sprunguviðgerðir með Fillcoat þéttiefni ekki líklegar til langvarandi árangurs. Er óumdeilt í málinu að sonur aðalstefnanda hafði sett Fillcoat þéttiefni í sprungur á hæðarskilum á ytra byrði áður en fasteignin var seld og að gagnstefnendur hafi sjálf framkvæmt einhverjar sprunguinndælingar.

Sem fyrr var rakið sagði m. a. í söluyfirliti eignarinnar að í barna- og hjónaherbergi væru eldri gluggar og að rakaskemmdir væru sjáanlegar í hjónaherbergi. Flætt hefði upp í kjallara og búið væri að koma fyrir brunndælu vegna þessa. Leggja þyrfti dren við eignina þar sem það væri ekki til staðar. Komið væri að einhverju viðhaldi á ytra byrði eignar, þ. m. t. þaki. Þá kom fram að Lögbýli eignamiðlun, sem sá um söluna, ráðlegði væntanlegum kaupanda að skoða eignina með fagaðila. Í söluyfirlitinu sagði einnig að búið væri að endurnýja að hluta til glugga í eigninni auk þess sem búið væri að endurnýja ofnalagnir og neysluvatnslagnir fyrir einhverjum árum.

Meðal gagna málsins er tölvubréf H-kk-ef S-kk-ef matsmanns 17. október 2022 þar sem hann innir lögmenn aðila eftir upplýsingum um tilvitnaða lýsingu söluyfirlitsins á flóði í kjallara. Spyr matsmaðurinn þar hvað vatn hafi stigið hátt upp í kjallaranum þegar flæddi og hvort það hafi verið svo mikið að það flæddi inn í herbergin við suðurhlið þar sem gólf séu u. þ. b. 10 cm hærri en í gangi og við norðurhlið. Í svari lögmanns aðalstefnanda við tölvubréfinu segir að dælubrunnurinn sem lýst hafi verið í söluyfirliti hafi verið frá því að húsið var byggt. Í kjallaranum hafi verið steypt baðkar, ræsi í þvottahúsi og affall fyrir ræsi í útitröppum niður í kjallara og hafi vatn úr þessu runnið í brunn sem síðan hafi verið dælt út. Í tölvubréfi lögmannsins kom einnig fram að vatn flæddi inn á suðurhliðinni inni í herbergjunum tveimur sem væru ca. 10 cm hærri en gólfplatan.

Aðalstefnandi fékk sjálfur fyrrgreint tölvubréf framsent og svaraði því fyrir sitt leyti 18. október 2022. Þar sagðist aðalstefnandi ekki vita hvers vegna þetta hefði verið sett inn í söluyfirlitið. Það hafi flætt inn einu sinni árið 1994 þegar kjallarinn fylltist af vatni vegna framkvæmda bæjarins við íþróttavöll. Bærinn hefði í framhaldinu látið byggja brunn sem væri austan megin við húsið og hefði ekkert slíkt komið upp síðan. Kjallarinn hefði síðan verið gerður upp árið 2002 eða 2003. Í öðru tölvubréfi aðalstefnanda til lögmanns síns 12. október 2022 lýsir aðalstefnandi því síðan svo að honum finnist allt tal um neðri hæðina skrítið þar sem vitað hafi verið að þar hafi flætt nokkrum sinnum inn. Þess vegna hafi aðalstefnandi fengið son sinn til þess að rífa klæðningu af einum veggnum svo væntanlegir kaupendur gætu séð ástandið undir klæðningunni. Það færi ekkert á milli mála að skipta þyrfti um alla klæðningu á veggjunum.

Í skýrslu sinni fyrir dómi við aðalmeðferð málsins kvað aðalstefnandi það rangt hermt í söluyfirliti að komið hefði verið fyrir brunndælu vegna flóðs. Kvað hann dælubrunninn hafa verið til staðar frá upphafi vegna affalls frá kjallaratröppum, þvottahúsi og baðkari. Hins vegar hefði flætt einu sinni í kjallarann árið 1994 vegna framkvæmda hjá bænum og kjallarinn síðan þá tekinn í gegn. Það lægi þó fyrir að vatn flæddi upp með og meðfram gólfplötu sem aðalstefnandi hefði steypt og inn á suðurhlið eignarinnar. Aðspurður um það af hverju þetta hefði ekki verið tilgreint í söluyfirliti eða upplýst með öðrum hætti lýsti aðalstefnandi því svo að hann gerði sér ekki grein fyrir því. Það væri hins vegar augljóst hverjum þeim sem skoðaði eignina að það flæddi inn og væri blautt í kjallaranum. Þá væri augljóst að göt væru í veggjum sem búið væri að líma dagblöð yfir og loks mála. Aðalstefnandi staðfesti einnig að hann hefði fengið afrit af bréfi Heilbrigðisstofnunar Suðurnesja 16. maí 2012 til G-kvk-ef P-kvk-ef, fyrrum leigjanda, þar sem fram kom að mygla og raki væri í veggjum. Kvaðst aðalstefnandi hafa ráðist í viðgerðir í kjölfarið og að smiður, sem hann hefði rætt við, hefði lýst því að það nægði að þrífa mygluna.

Gagnstefnandinn A-kk-nf D-kk-nf P-kk-nf gaf einnig skýrslu fyrir dómi. Kvaðst hann hafa skoðað eignina „þokkalega“ en mundi ekki hvort hann hefði labbað allan hringinn í kringum húsið. Aðspurður um það hvort hann hefði tekið eftir göllum á kjallaratröppum kvaðst gagnstefnandi hafa rætt það við fasteignasalann að ráðast þyrfti í viðgerðir á kjallaratröppum og fasteignasalinn svarað því þannig að tröppurnar yrðu væntanlega lagaðar þegar dren umhverfis húsið yrði lagt. Hvað varðar lýsingu söluyfirlits á rakaskemmdum í hjónaherbergi kvaðst gagnstefnandi hafa álitið að skipta þyrfti um parket í húsinu þar sem ekkert annað hefði verið tekið fram. Hann hefði ekki tekið eftir raka eða bleytu á veggjum við skoðun eignarinnar. Hann hefði hins vegar tekið eftir að búið hefði verið að ráðast í sprunguviðgerðir að utan og talið það fyrirbyggjandi aðgerðir.

Vitnið H-kk-nf A-kk-nf, löggiltur fasteignasali hjá Lögbýli fasteignasölu, lýsti því svo að aðalstefnandi hefði viljað upplýsa um alla vankanta á eigninni. Þess vegna hefði hann rifið klæðningu af vegg í kjallara svo að ástand veggja sæist. Gagnstefnendur, sem hefðu skoðað eignina tvisvar, hefðu verið upplýst um öll atriði sem máli skiptu og engu verið leynt hvað ástand eignarinnar varðaði. Hvað varðaði göt á vegg í kjallara kvaðst vitnið ekki hafa tekið eftir þeim við skoðun eignarinnar. Þá tók vitnið fyrir að hafa fullyrt nokkuð við gagnstefnendur um árangur af sprunguviðgerðum að utan. Kvaðst hann þvert á móti hafa upplýst gagnstefnendur að notast hefði verið við Fillcoat þéttiefni sem vitað væri að hefði einungis tímabundin áhrif.

Vitnið H-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf, sonur aðalstefnanda, lýsti því fyrir dómi að hann hefði að beiðni föður síns ráðist í múrviðgerðir að utan við hæðarskil 1. og 2. hæðar hússins. Kvaðst vitnið hafa slípað upp og kíttað í sprungur, grunnað með múrgrunn og penslað með Fillcoat þéttiefni. Kaupendur hefðu síðan sjálfir ráðist í einhverjar viðgerðir að utan með svokallaðri inndælingaraðferð. Kvaðst vitnið einnig hafa tekið niður innra byrði útveggs í kjallara að beiðni föður síns.

V-kvk-nf Þ-kvk-nf, sem leigði fasteignina á árunum 2012- 2019, gaf einnig skýrslu fyrir dómi. Hún kvaðst hafa tekið niður tvo veggi í kjallara hússins vegna raka og reist nýja eftir að hún flutti inn. Vitnið lýsti því svo að oft hefði lekið inn í kjallarann, sérstaklega annað herbergið, og að hún og maður hennar hefðu tekið bita úr veggnum til þess að geta ryksugað vatnið sem flæddi inn í gegnum vegginn til þess að koma í veg fyrir flóð í kjallaranum. Lýsti vitnið því svo að um hefði verið að ræða viðvarandi ástand sem aðalstefnandi hefði verið meðvitaður um. Aðspurð kvaðst vitnið ekki hafa límt fyrir götin sem voru á vegg í kjallara.

Vitnið L-kvk-nf G-kvk-nf, eiginkona aðalstefnanda, sem kom fram fyrir hönd aðalstefnanda við undirritun kaupsamnings, kvaðst hafa farið skilmerkilega yfir það með gagnstefnendum hvað væri að eigninni. Lýsti hún því að húsið hefði verið lagað allt að utan árið 1997, það verið sýru- og háþrýstiþvegið, gert við sprungur og múrað upp á nýtt og málað. Húsið væri síðan komið til ára sinna og hliðarnar orðnar linar. Vitnið kvaðst hafa gert gagnstefnendum grein fyrir því við undirritun kaupsamnings að plöturnar á tveimur herbergjum í kjallara væru ónýtar og að það flæddi inn í herbergi á suðurhlið hússins. Vatnið kæmi inn í tvö herbergi í kjallara, eftir því hvort um væri að ræða rigningu eða asahláku. Plöturnar á tveimur herbergjum í kjallara væru því ónýtar. Augljóst væri að rakaskemmdir væru með öllum suðurveggnum í stofu.

H-kk-nf S-kk-nf dómkvaddur matsmaður gaf einnig skýrslu fyrir dómi og staðfesti matsgerð sína ásamt viðauka við hana. Kvaðst hann telja að tilteknir gluggar í kjallara og herbergi á suðausturhorni lækju. Matsmaðurinn lýsti því að við skoðun hans á eigninni hefði verið búið að rífa klæðningu af útvegg í kjallara á suðurhlið hússins. Inntur eftir því hvort það sem þar hefði sést gæfi tilefni til ályktunar um stöðuna annars staðar í kjallaranum svaraði matsmaðurinn því svo að vanur maður hefði líklega gert sér grein fyrir að kanna þyrfti ástandið betur en að öðru gegndi um óvanan mann.

Svo sem að framan greinir lýtur mál þetta að kaupum gagnstefnenda á u. þ. b. 60 ára gamalli fasteign sem seld var nokkuð undir meðaltals fermetraverði á svæðinu. Í söluyfirliti var tiltekið að rakaskemmdir væru sjáanlegar í hjónaherbergi og að leggja þyrfti dren við eignina þar sem það væri ekki til staðar. Þá var þar skorað á mögulega kaupendur að skoða eignina með sérfræðingi og tekið fram að komið væri að einhverju viðhaldi á ytra byrði. Í ljósi framangreinds mátti gagnstefnendum vera ljóst að þau voru að festa kaup á fasteign sem þarfnaðist sýnilega töluverðs viðhalds. Var og sérstök ástæða til þess, vegna upplýsinga í söluyfirliti um rakaskemmd í svefnherbergi, að gagnstefnendur skoðuðu eignina með hliðsjón af því. Þetta vanræktu gagnstefnendur og verður því lagt til grundvallar að þau hafi ekki skoðað eignina í samræmi við það sem fyrirliggjandi upplýsingar og aldur hússins gáfu tilefni til, sbr. 29 gr. laga nr. 40/2002. Á hinn bóginn verður ekki framhjá því litið að við söluna lá fyrir að eignin var í mun verra ástandi en söluyfirlit gaf til kynna. Veggir suðurhliðar hússins voru meira og minna skemmdir af raka og virðist ljóst af fyrrgreindum framburðum fyrir dómi að vatn hafi lekið inn um útveggi á suðurhlið hússins með viðvarandi hætti til lengri tíma. Voru rakavandamál raunar slík að leigjandi aðalstefnanda hafði komið fyrir sérstakri vatnssugu til þess að sjúga vatn sem flæddi inn um útveggi í kjallara. Þá var mygla í múrhúð í hjónaherbergi og göt í veggjum í kjallara sem límt hafði verið yfir og málað. Samkvæmt þessu verður að leggja til grundvallar að í söluyfirliti hafi einungis verið upplýst um hluta af þeim göllum sem voru á eigninni vegna rakavandamála. Enn fremur er það mat dómsins að söluyfirlitið hafi verið villandi að því leyti sem þar sagði að flætt hefði inn í kjallara en búið væri að koma fyrir brunndælu vegna þess, enda fólust í þeirri lýsingu skilaboð um að flætt hefði í kjallara og að við því hefði verið brugðist en ekki að um væri að ræða viðvarandi leka í gegnum veggi.

Samkvæmt 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 er aðgæsluskylda kaupanda takmörkuð að því leyti að hann getur borið fyrir sig galla, sem hann annars hefði mátt sjá við skoðun, ef seljandi hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans hefur að öðru leyti strítt gegn heiðarleika og góðri trú. Þá leiðir af 3. mgr. sömu greinar að aðgæsluskylda kaupanda víkur fyrir skorti á upplýsingum frá seljanda. Að mati dómsins er hafið yfir vafa að aðalstefnandi var meðvitaður um framangreint ástand veggja í kjallara og mátti honum því vera ljóst að upplýsingar í söluyfirliti, sem einungis nefndu sýnilegar rakaskemmdir í einu herbergi, voru hvergi nærri lýsandi. Vísast um þetta m. a. til framburðar aðalstefnanda sjálfs, þar sem hann kvaðst hafa vitað að vatn lak meðfram botnplötu á suðurhlið hússins og niður í kjallara, og framburðar bæði fyrrum leigjanda og eiginkonu aðalstefnanda, sem báðar báru um það fyrir dómi að viðvarandi leki hefði verið vandamál fyrir sölu eignarinnar. Hvað sem leið aðgæsluskyldu sinni samkvæmt 29. gr. fyrrgreindra laga máttu gagnstefnendur, vegna þeirra upplýsinga sem lágu fyrir um ástand hússins, vænta þess að fá upplýsingar um að raki og rakaskemmdir væru víðar en bara í svefnherbergi. Þá máttu þau, í ljósi þeirra upplýsinga sem fyrir lágu um ástand hússins, vænta þess að fá upplýsingar um fyrri sögu hússins um myglu, sem m. a. hafði verið staðfest með fyrrgreindu bréfi Heilbrigðisstofnunar Suðurnesja 16. maí 2012 sem aðalstefnandi fékk afrit af. Þeirri skyldu sem á aðalstefnanda hvíldi að upplýsa gagnstefnendur um þá galla sem hann þekkti á eigninni gat hann enda ekki velt yfir á gagnstefnendur á þeim forsendum að gallarnir væru augljósir.

Að framangreindu virtu verður lagt til grundvallar að þótt aðalstefnandi hafi vissulega upplýst í söluyfirliti um rakaskemmdir í einu herbergi hússins hafi skort upplýsingar, sem hann þó bjó yfir, um að rakavandamál væru í reynd meiri. Að því marki sem upplýsingar skorti að þessu leyti var um galla að ræða í skilningi 1. mgr. 26. gr. laga nr. 40/2002 og verður aðalstefnandi af þeim sökum látinn bera ábyrgð á hluta þess tjóns sem gagnstefnendur hafa orðið fyrir vegna þessa. Er sá hluti metinn að álitum 600.000 krónur og þá miðað við u. þ. b. helming kostnaðar við viðgerðir á veggjum samkvæmt matsgerð, en tjón gagnstefnanda vegna fyrrgreinds galla verður að öðru leyti rakið til þeirra eigin vanrækslu, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002, enda verður að líta svo á að aðalstefnandi hafi upplýst um hluta umræddra galla í söluyfirliti.

Hvað varðar hins vegar sprunguviðgerðir sem gagnstefnendur hafa ráðist í og matsmaður metur nauðsynlegar er það mat dómsins að aðalstefnandi hafi, með fyrrgreindum lýsingum í söluyfirliti, gefið nægilega til kynna að komið væri að viðhaldi á ytra byrði hússins. Þá styðja myndir og önnur gögn málsins það að öðru leyti að ástand hússins að utanverðu hafi gefið til kynna að þörf væri á viðgerðum á ytra byrði. Með því að hlutast ekki til um frekari könnun á ástandi eignarinnar þrátt fyrir sýnilegt ástand hússins og upplýsingar í söluyfirliti vanræktu gagnstefnendur aðgæsluskyldu sína samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 og geta því ekki borið fyrir sig meintan galla sem þeim mátti vera þeim sýnilegur við skoðun.

D.

Gagnstefnendur gera einnig kröfu um greiðslu vegna leka við sturtu baðherbergis og við útidyrahurð í kjallara. Í matsgerð dómkvadds matsmanns kemur sem fyrr greinir fram að leki sé frá sturtu sem hafi valdið skemmdum á parketi á gangi og málningu á vegg. Til að bæta úr þurfi að taka af flísar í sturtu, setja þéttikvoðu á gólf og veggi, flísaleggja að nýju og ganga frá. Þá þurfi að gera við skemmd á vegg í gangi og mála og skipta um ónýtt parket.

Hvað varðar kjallarahurð segist matsmaður ekki hafa séð þar leka eða augljós ummerki um hann. Frágangur kjallarahurðar sé hins vegar þannig að augljóst sé að leka muni með hurðinni. Lækka þurfi botninn í kjallaratröppunum eða gera rauf eða rennu í botni þeirra framan við hurðina, gera við botninn og koma fyrir niðurfalli. Þá þurfi að endurgera þéttingar við hurðarkarm.

Sem fyrr greinir sagði í söluyfirliti eignarinnar að komið væri að viðhaldi á ytra byrði, þ. m. t. þaki. Þá lýsti gagnstefnandinn A-kk-nf D-kk-nf því í skýrslu sinni fyrir dómi að hann hefði nefnt slæmt ástand kjallaratrappa við fyrrgreindan fasteignasala og þeir báðir gengið út frá að tröppurnar yrðu lagfærðar þegar dren yrði lagt umhverfis húsið. Loks verður af gögnum málsins og myndum matsmanns af svæðinu ráðið að ástand í og við kjallaratröppur og botn þeirra hafi verið sýnilega bágborið auk þess sem við blasti að niðurfall var ekkert á staðnum. Í ljósi framangreinds, en að öðru leyti með vísan til þess sem að framan greinir um aðgæsluskyldu gagnstefnanda, geta gagnstefnendur ekki borið fyrir sig umræddan galla, enda ekkert fram komið um að aðalstefnandi hafi leynt, haldið eftir eða veitt rangar upplýsingar um ástand eignarinnar að þessu leyti, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Hvað varðar leka í og við sturtu á baðherbergi liggur ekkert fyrir í málinu um að gagnstefnendur hafi verið upplýst um þann ágalla. Þá verður því ekki slegið föstu að lekinn hafi mátt sjást við skoðun, en um það má vísa til framburðar fyrrgreindrar Þ-kvk-ef, sem áður leigði fasteignina, sem kvaðst sjálf ekki hafa orðið vör við þetta vandamál eftir að hún og maður hennar endurnýjuðu baðherbergið. Á hinn bóginn blasir að mati dómsins við að kostnaður við úrbætur af umræddum galla telst langt undir þeim viðmiðum sem lögð hafa verið til grundvallar í dómaframkvæmd til þess að galli teljist rýra verðmæti eldri eignar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá er að mati dómsins ósannað að aðalstefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í skilningi niðurlags ákvæðisins. Er í því sambandi í fyrsta lagi til þess að líta að ekkert liggur fyrir um það í málinu að aðalstefnandi hafi verið meðvitaður um ástand baðherbergisins, en sjálfur lýsti hann því svo fyrir dómi að leigjandi eignarinnar hefði endurnýjað baðherbergið og engar athugasemdir gert við ástand þess í framhaldinu. Undir það tók umræddur leigjandi í skýrslu sinni fyrir dómi. Í öðru lagi verður ekki framhjá því litið að aðalstefnandi hafði sjálfur ekki búið í húsinu frá árinu 2009 eða í u. þ. b. 12 ár. Verða ekki gerðar til hans sömu kröfur varðandi vitneskju um leynda galla og til seljanda sem búið hefur sjálfur í viðkomandi eign fyrir sölu. Verður samkvæmt þessu ekki talið að um saknæma háttsemi í skilningi niðurlags 18. gr. fyrrgreindra laga hafi verið að ræða þannig að líta beri framhjá því skilyrði ákvæðisins að galli verði að rýra verðmæti viðkomandi fasteignar.

E.

Samkvæmt öllu framangreindu ber aðalstefnanda að bæta gagnstefnendum að hluta tjón þeirra vegna rakaskemmda á suðurhlið umræddrar fasteignar og eru þær bætur, sem ákvarðast samkvæmt framangreindu að teknu tilliti til þess að gagnstefnendur voru þó upplýstir um hluta rakavandamála, metnar að álitum 600.000 krónur. Að öðru leyti verða gagnstefnendur að bera tjón sitt vegna rakaskemmda sjálfir vegna skorts á aðgæslu. Aðra meinta galla, m. a. galla á ofnakerfi, geta gagnstefnendur ekki borið fyrir sig, enda var um að ræða atriði sem þau vissu um eða hefðu mátt sjá með viðhlítandi skoðun á eigninni sem samkvæmt framangreindu var komin til ára sinna, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Var eignin því ekki gölluð að öðru leyti í skilningi 18., 26., eða 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá hafa gagnstefnendur ekki sýnt fram á að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 19. gr. laga nr. 40/2002 enda ekkert fram komið um að eignin henti ekki til þeirra nota sem gagnstefnendur ætluðu í skilningi nefndrar greinar.

Ber samkvæmt öllu framangreindu að fallast á kröfu aðalstefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs að frádregnum 600.000 krónum í samræmi við kröfu gagnstefnenda um að kröfu þeirra sé skuldajafnað við kröfu aðalstefnanda í aðalsök. Verður gagnstefnendum því gert að greiða aðalstefnanda 1.3 75.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. febrúar 2022 til greiðsludags. Af framangreindri niðurstöðu leiðir einnig að aðalstefnandi er sýknaður af öllum kröfum gagnstefnenda í gagnsök.

Eftir þessum úrslitum verða gagnstefnendur dæmdir til að greiða aðalstefnanda málskostnað sem þykir í ljósi 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála hæfilega ákveðinn 8 00.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveða upp H-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari sem dómsformaður, Þ-kk-nf D-kk-nf héraðsdómari og sérfróði meðdómsmaðurinn Á-kk-nf I-kk-nf verkfræðingur að gættu ákvæði 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Af hálfu aðalstefnanda flutti málið S-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf lögmaðurog af hálfu gagnstefnenda M-kk-nf I-kk-nf M-kk-nf lögmaður.

Dómsorð :

Gagnstefnendur, A-kk-nf D-kk-nf Þ-kk-nf og H-kvk-nf Þ-kvk-nf J-kvk-nf, greiði aðalstefnanda, Þ-kk-þgf H-kk-þgf, 1.375.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. febrúar 2022 til greiðsludags.

Gagnstefnendur greiði óskipt aðalstefnanda samtals 8 00.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf

Þ-kk-nf D-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf