E-4222/2015

Mál þetta, sem þingfest var 17. desember 2015, og dómtekið þann 25. apríl sl. var höfðað með stefnu birtri 4. desember 2015.

Stefnandi er G-kk-nf H-kk-nf, kt. 000000-0000, Mávahlíð 15, Reykjavík.

Stefndu eru G-kk-nf S-kk-nf kt. 000000-0000 og E-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf, kt. 000000-0000, bæði til heimilis að Álagranda 27, Reykjavík.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu greiði stefnanda, in solidum skuld að fjárhæð 1.282.981 krónu ásamt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð samkvæmt 1. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 17. september 2015 til greiðsludags, allt að frádregnum tveimur innborgunum þann 22. desember 2015, annars vegar að fjárhæð 1.257.981 króna og hins vegar 25.000 krónur, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Álagranda 27, 107 Reykjavík, fastanr. 202-5339, merkt 030401. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu in solidum samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndu gerðu þá kröfu eftir að frávísun málsins var hafnað að þau verði aðallega sýknuð af öllum kröfum stefnanda, en til vara lækkunar á dómkröfum stefnanda á þann hátt að reikna beri dráttarvaxtakröfu stefnanda frá síðara tímamarki en 16. september 2015. Þá krefjast stefndu þess að þeim verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti eða að mati dómsins.

I

Þann 3. júní 2015, var undirritaður kaupsamningur um fasteignina Álagranda 27 í Reykjavík, íbúð 0304, fastanúmer 202-5339, þar sem stefnandi er seljandi en stefndu kaupendur. Umsamið kaupverð var 38.500.000 króna. Greitt hafði verið samkvæmt samningi en eftir var lokagreiðsla 1.000.000 krónur sem átti að greiðast 60 dögum eftir afhendingu, samhliða undirritun afsals. Afhending eignarinnar fór fram þann 30. júní 2015. Seljandi átti að aflýsa eigi síðar en 1. september 2015 veðskuldabréfi Landsbankans á 1. veðrétti, upphaflega að fjárhæð 21.400.000 krónur.

Stefndu gerðu athugasemdir um meinta ágalla á íbúðinni þann 7. júlí 2015 sem stefnandi hafnaði. Með tölvupósti, dags. 2. september 2015, frá fasteignasölunni Mikluborg, sem hafði milligöngu um söluna voru málsaðilar boðaðir til undirritunar afsals. Hittust málsaðilar þann 7. september 2015 á fasteignasölunni. Ber málsaðilum ekki saman um hvað þeim fór á milli á fundinum. Ber stefnandi að stefndu hafi þá lýst því yfir að þau myndu ekki greiða eftirstöðvar kaupverðsins vegna meintra galla. Stefndu bera því við að ekki hafi verið hægt að greiða og undirrita afsal þar sem ekki var þá búið að aflýsa veðskuld Landsbankans, en þau hafi á fundinum rætt um þann möguleika að stefnandi myndi veita afslátt af kaupverðinu. Stefndu hafi á þeim tíma ekki vitað hvenær hægt yrði að undirrita afsal, þar sem ekki hafi legið fyrir hvenær veðskuld Landsbankans yrði aflétt.

Í tölvupósti lögmanns stefndu frá 29. október sl., segir meðal annars: „Ég hef nú óskað eftir upplýsingum frá fasteignasölunni um það hvort viðkomandi veðkröfu hafi verið aflétt af eigninni.“ Ekki liggur fyrir hvaða svör lögmaðurinn fékk en í tölvupósti þann 8. nóvember 2015, frá lögmanni stefnanda til lögmanns stefndu segir: „Ég er búinn að tala við Mikluborg og mér skilst að leyst hafi verið úr þessu með veðlánin í september.“ Með tölvupósti, dags. 18. nóvember 2015, var boðað til undirritunar afsals af hálfu fasteignarsölunnar og meðfylgjandi þeirri boðun var uppgjör þar sem fram kom að kaupendur ættu að greiða dráttarvexti frá 16. september 2015 til 18. nóvember 2015, samtals 29.277 krónur.

Til stóð að undirritun afsals færi fram að nýju þann 20. nóvember 2015. Í tölvupósti þann dag frá lögmanni stefndu til lögmanns stefnanda kemur fram að á engu tímamarki hafi stefndu verið upplýst um að búið væri að aflýsa veðinu, „fyrr en við fórum að hlutast til um málið fyrir nokkrum dögum.“ Í greinargerð stefndu segir: „Að fengnum upplýsingum um hið svokallaða uppfærða uppgjör“ var þess krafist í tölvupósti af hálfu stefndu að dráttarvaxtakrafan yrði tekin út úr uppgjörinu. Í svarpósti frá lögmanni stefnanda sama dag segir: „Veðflutningurinn átti sér stað í september og hafi eitthvað verið ábótavant varðandi tilkynningu til umbj. þinna í þeim efnum, þurfa þau að eiga það við fasteignasöluna.“ Í tölvupósti lögmanns stefndu sama dag kom fram að ef þetta væri viðhorf stefnanda, yrði hann að stefna stefndu til að fá meintar eftirstöðvar greiddar og var afsals- og lokagreiðslufundur sem átti að fara fram kl. 13:30 þann 20. nóvember 2015, afturkallaður af hálfu stefndu.

Þann 22. desember 2015, eða fimm dögum eftir þingfestingu þessa dómsmáls, greiddu stefndu 1.282.981 krónu til stefnanda.

II

Stefnandi byggir kröfu sína einkum á kaupsamningi milli málsaðila um fasteignina, Álagranda 27 í Reykjavík og skyldu stefndu til að greiða 1.000.000 króna við útgáfu afsals sem hafi átt að undirrita þann 7. september 2015. Auk ógreidds kostnaðar skv. uppgjöri hafi krafan numið á þeim degi, 1.282.981 krónu. Stefndu hafi þá neitað greiðslu eftirstöðvar kaupverðs á þeim forsendum að þeim bæri afsláttur vegna galla á fasteigninni. Stefndu hafi síðan ekki greitt þá fjárhæð fyrr en með þann 22. desember 2015, og því bæri stefndu að greiða stefnanda vexti, frá þeim degi sem veðkröfu Landsbankans var aflétt af fasteigninni eða þann 17. september 2015.

Stefnandi hafnar því að honum beri að greiða kostnað vegna meindýraeiðis og kostnað vegna glers og glerskipta, að fjárhæð rúmlega 124.000 krónur. Ekki hafi verið um galla að ræða við afhendingu eignarinnar og í öllu falli gæti sá galli ef sannaður væri, ekki heimilað stöðvunarrétt á mun hærri fjárhæð sem hafi numið eftirstöðvum kaupverðs.

Stefnandi vísar til meginreglna samninga- og kröfuréttar um samningsgerð, skuldbindingargildi samninga og loforða og efndir fjárskuldbindinga. Jafnframt byggir stefnandi á lögum um fasteignarkaup nr. 40/2002, einkum 2. mgr. 29. gr. fkpl. og 2. málsl. 18. gr. laganna og meginreglum fasteignakauparéttar. Þá byggir stefnandi á 18. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Dráttarvaxtakrafa stefnanda er byggð á 1. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Í leiðréttri kröfu er krafist dráttarvaxta af stefnufjárhæð, frá 17. september 2015, þ.e. þeim degi er veðflutningur áhvílandi veðskulda á fasteigninni fór fram.

Stefnandi vísar um málskostnaðarkröfu til 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

III

Stefndu byggja kröfu sína á sýknu á því að með greiðslu þeirra þann 22. desember 2015, hafi þau greitt að fullu lokagreiðslu vegna kaupssamnings um fasteignina að Álagranda 27. Hafi greiðslan verið í fullu samræmi við kröfur stefnanda samkvæmt uppgjörsblöðum frá fasteignasölunni, bæði frá 7. september 2015, og frá 18. nóvember 2015, að frátöldum dráttarvöxtum samkvæmt síðarnefnda uppgjörinu.

Stefndu telja að stefnandi hafi ekki teflt fram neinni málsástæðu í stefnu sinni sem geti orðið grundvöllur dóms fyrir dráttarvaxtakröfunni. Samkvæmt 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verði dómur ekki byggður á öðrum málsástæðum en þeim sem aðilar byggja á. Þegar af þeirri ástæðu verði að sýkna stefndu af dráttarvaxtakröfu stefnanda.

Einnig telja stefndu að stefnanda hafi einungis verið heimilt að krefjast dráttarvaxta væri gjalddagi kröfunnar kominn og ef um greiðsludrátt væri að ræða. Gjalddagi lokagreiðslu hefði ekki verið kominn þar sem afsal hefði ekki verið gefið út og það ekki staðið til boða þegar málsaðilar hafi mætt „í afsal“ þann 7. september 2015. Stefndu hafi ekki verið boðuð aftur „í afsal“ fyrr en 20. nóvember 2015. Hafi þá verið ljóst að stefnandi myndi ekki gefa út afsal nema að stefndu greiddu dráttarvaxtakröfuna. Var því ekkert tilefni til að mæta „í afsal“. Þá hafi stefndu aldrei verið upplýst um það, hvorki að hálfu fasteignarsölunnar né stefnanda að búið væri að aflýsa veðskuld Landsbankans, þótt eitthvað í þá veru hefði komið fram í tölvupósti frá lögmanni stefnanda þann 8. nóvember 2015.

Þá telja stefndu að lög nr. 40/2002 gildi um fasteignaviðskipti aðila að því marki sem þeir hafi ekki samið um annað. Í 61. gr. laganna segi að um vexti og dráttarvexti gildi ákvæði laga um vexti og verðtryggingu og í 7. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 segi að ef atvik varði kröfuhafa og skuldara verði ekki um kennt, valdi því að greiðsla fari ekki fram, skuli ekki reikna dráttarvexti fyrir þann tíma sem greiðsludráttur verði af þeim sökum. Verði stefndu ekki kennt um að lokagreiðsla hafi ekki farið fram fyrr en 22. desember 2015 og því sé ekki lagastoð fyrir dráttarvaxtakröfu stefnanda.

Einnig hafi stefndu verið heimilt að beita stöðvunarrétti skv. 14. tl. kaupsamnings milli aðila, á meðan stefnandi hafði ekki aflýst veðskuldabréfi Landsbankans og á meðan stefnandi hafði ekki fallist á að veita stefndu afslátt eða greiða þeim bætur vegna galla á íbúðinni, en umkrafðar bætur hafi aðeins verið hluti af þeim göllum sem væru á eigninni.

Varakröfu sína byggja stefndu á því að telji dómurinn á annað borð rétt að verða við dráttarvaxtakröfu stefnanda, þá beri í öllu falli að reikna hann frá síðara tímamarki en 16. september 2015.

Stefndu vísa kröfum sínum til stuðnings, aðallega til almennra reglna samninga- og kröfuréttar, lög um fasteignakaup nr. 40/2002, lög um meðferð einkamála nr. 91/1991 auk laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Málskostnaðarkröfu sína byggja stefndu á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV

Ekki er fallist á þá málsástæðu stefndu að stefnandi hafi ekki haft upp þær málsástæður sem geti orðið grundvöllur dóms fyrir dráttarvaxtakröfu, enda er þeim gert skil í stefnu.

Báðir málsaðilar byggja á því að um fasteignakaup þeirra gildi lög um fasteignakaup nr. 40/2002 hafi ekki verið samið um annað. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. laganna getur kaupandi, ef seljandi uppfyllir ekki skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi, meðal annars haldið eftir af greiðslu kaupverðs. Í málinu liggur ekki fyrir sönnun þess að stefndu hafi þegar þau mættu þann 7. september 2015 „í afsal“, neitað að greiða lokagreiðsluna. Hins vegar liggur fyrir að þá var ekki búið að aflýsa veðskuld Landsbankans. Sú skylda að aflýsa veðskuldinni var á ábyrgð stefnanda samkvæmt kaupsamningi aðila. Breytir engu um þá ábyrgð hans þótt hann hafi e.a. falið fasteignasölunni framkvæmd þess. Það var því á ábyrgð stefnanda að tilkynna stefndu þegar sá afhendingardráttur væri ekki lengur til staðar.

Ekki er að sjá í gögnum málsins að stefndu hafi verið tilkynnt eða þau upplýst um það með einhverjum hætti þegar aflýsing á veðskuld Landsbankans fór fram eða að þau hefðu mátt vita að sú aflýsing hafi farið fram. Af gögnum málsins verður ráðið að lögmaður stefnanda hafi sjálfur haft óljósar hugmyndir um það þann 8. nóvember 2015, hvort búið var að aflýsa veðskuldinni.

Af framlögðum gögnum málsins verður ætlað að þann 18. nóvember 2015 hafi framangreindar upplýsingar þó sannarlega átt að vera stefndu ljósar, enda hafði þá verið boðað „í afsal“ af fasteignasölunni og ráð fyrir því gert í uppgjöri að greiddir yrðu dráttarvextir af kröfunni frá 16. september 2015. Leitaði lögmaður stefndu þá skýringa og að skýringum fengnum mótmælti hann dráttarvaxtakröfunni.

Ekki er fallist á þá málsástæðu stefndu með vísan til 11. tl. kaupsamnings aðila, að útgáfa afsals hafi ekki staðið stefndu til boða þar sem afsal hafi þá ekki verið undirritað og því væri gjalddagi eftirstöðva ekki enn kominn. Eins og almennt þekkist í fasteignaviðskiptum og áréttað er meðal annars 20. tl. kaupsamnings aðila, eiga stefndu fyrst rétt á útgáfu afsals, þegar þau hafa efnt sínar skyldur. Byggir samhliða uppgjör á þessari skýringu.

Þegar málsaðilar hugðust ganga frá uppgjöri fasteignaviðskiptanna þann 7. september 2015, var gjalddagi lokagreiðslu liðinn. Þrátt fyrir það voru ekki reiknaðir dráttarvextir í því uppgjöri og gengið út frá því að gjalddagi lokagreiðslu væri á boðuðum fundi. Stefndu geta samkvæmt framangreindu ekki borið ábyrgð á þeim drætti sem varð að boðað var að nýju til fundar til undirritunar afsals. Þeim verður því ekki gert að greiða dráttarvexti fyrir það tímabil.

Framangreind hindrun sem var á ábyrgð stefnanda var hins vegar ekki til staðar eftir 20. nóvember 2015. Stefndu bar því að greiða eftirstöðvar kaupverðsins á fundinum sem boðaður hafði verið til útgáfu afsals þann dag, óháð ágreiningi um framangreinda dráttarvaxtakröfu. Sú einhliða ákvörðun stefndu að gera það ekki var á þeirra ábyrgð. Ekkert í gögnum málsins gefur til kynna að stefndu hafi ekki staðið til boða útgáfa afsals þann 20. nóvember 2015, gegn lokagreiðslu.

Samkvæmt fyrrgreindum 11. tl. í kaupsamningi aðila getur seljandi krafist dráttarvaxta við greiðsludrátt. Sá greiðsludráttur hófst þann 20. nóvember 2015 sbr. framangreint. Samkvæmt 49. gr. laga um fasteignakaup getur seljandi krafist vaxta skv. 61. gr. laganna, hafi greiðsla ekki verið innt af hendi og seljanda er ekki um að kenna, í samræmi við lög um vexti og verðtryggingu.

Vísað var sérstaklega til ákvæða 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Verða þau ákvæði talin eiga við um samskipti málsaðila, á þann hátt að fram til 20. nóvember 2015, verður stefndu ekki kennt um að greiðsla fór ekki fram, en eftir 20. nóvember 2015 og til greiðsludags þann 22. desember 2015 var engin slík hindrun að hálfu stefnanda að honum verði kennt um að greiðsla fór ekki fram.

Samkvæmt 14. tl. kaupsamnings milli málsaðila, getur kaupandi haldið eftir á eigin áhættu svo miklum hluta kaupverðs sem til nægir til að tryggja greiðslu réttmætrar kröfu vegna galla. Stefndu höfðu réttmæta ástæðu til að halda eftir greiðslu vegna afhendingardráttar seljanda fram til 20. nóvember 2015, en ekki liggur fyrir nein sönnun um meinta galla sem stefndu bera þó sönnunarbyrðina fyrir, og er þeirri málsástæðu þegar á þeim forsendum hafnað.

Með vísan til framangreinds er fallist á kröfu stefnanda um að stefndu beri að greiða in solidum, 1.282.981 krónu, allt að frádregnum tveimur innborgunum þann 22. desember 2015, samtals að fjárhæð 1.282.981 krónu, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Álagranda 27, 107 Reykjavík, fastanr. 202-5339, merkt 030401, en þó með þeim hætti að fallist er á varakröfu stefndu um að dráttarvexti skuli ekki reikna af framangreindri fjárhæð frá 17. september 2015, heldur skuli reikna dráttarvexti frá 20. nóvember 2015 til 22. desember 2015, eins og nánar greinir í dómsorði.

Með vísan til úrslita málsins, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verða stefndu dæmd til þess að greiða stefnanda hluta málskostnaðar hans með þeim hætti sem í dómsorði greinir. Við ákvörðun fjárhæðar málskostnaðar er horft til umfangs málsins, þ.á.m. frávísunarþáttar þess.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð

Stefndu, E-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf og G-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnanda, G-kk-þgf H-kk-þgf, in solidum, 1.282.981 krónu ásamt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð samkvæmt 1. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 20. nóvember 2015 til greiðsludags, allt að frádregnum tveimur innborgunum þann 22. desember 2015, samtals að fjárhæð 1.282.981 krónu, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Álagranda 27, 107 Reykjavík, fastanr. 202-5339, íbúð merkt 030401.

Stefndu greiði stefnanda in solidum 250.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf