E-11961/2008

Mál þetta, sem tekið var til dóms 20. maí sl., er höfðað með stefnu birtri 12. desember 2008.

Stefnandi er S-kk-nf H-kk-nf J-kk-nf, Hringbraut 51, Hafnarfirði.

Stefndi er KBK ehf., Víkurströnd 16, Seltjarnarnesi.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skaðabætur að fjárhæð 2.514.565 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 11. júní 2008 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar. Til vara krefst stefndi þess að honum verði gert að bæta fyrir skaðaverkið in natura og að málskostnaður verði látinn niður falla. Stefndi krefst til þrautavara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður látinn niður falla.

Í greinargerð krafðist stefndi frávísunar málsins. Var málið flutt um frávísunarkröfuna 13. mars sl. Með úrskurði dómsins 31. mars sl. var þeim hluta aðaldómkröfu stefnanda um að staðfest yrði með dómi að brottnám stiga og stigagangs hinn 11. júní 2008 úr húsinu nr. 3-5 við Klausturveg, Kirkjubæjarklaustri og þau eignaspjöll sem hlutust af hafi verið ólögmætt og saknæmt skaðaverk vísað frá dómi. Stefnandi undi úrskurði héraðsdóms.

Dómari og lögmenn aðila gengu á vettvang 19. maí sl.

Málsatvik

Með afsali 15. október 1954 var Kaupfélagi Skaftfellinga afsalað lóðarspildu á Kirkjubæjarklaustri. Reisti Kaupfélagið verslunarhúsnæði á lóðinni og rak þar Kaupfélag um áraraðir. Með eignaskiptayfirlýsingu 22. júlí 1986 var eigninni skipt upp í Klausturveg 3-5, en um var að ræða þrjú áföst og samliggjandi hús. Var um að ræða Klausturveg 3, sem var íbúðarhús á 3 hæðum vestast í húsaröðinni. Því húsnæði var skipt upp í risíbúð, íbúð á miðhæð og íbúð á jarðhæð. Þá var eigninni skipt upp í eldra millihús að Klausturveg 3a, svonefnt vörugeymsluhús. Afmarkaðist það af íbúðarhúsnæðinu í vesturenda og pakkhúsi í austurenda. Loks var eigninni skipt upp í Klausturveg 5, sem var pakkhús í austurenda húseignarinnar að Klausturvegi 3-5. Afmarkaðist það húsnæði af eldra millihúsi að vestan.

Vorið 2007 keypti stefnandi risíbúðina í fasteigninni að Klausturvegi 3. Var afsal vegna eignarinnar gefið út 26. mars 2007 og það fært í þinglýsingabók 11. apríl sama ár. Stefnandi staðhæfir að alla tíð hafi verið gengið inn í risíbúð um stiga af miðhæð hússins. Vísar stefnandi þar um til stiga sem lá úr vörugeymsluhúsi, svokölluðu millihúsi, sem stefndi festi kaup á með kaupsamningi í september 2007.

Með kaupsamningi 18. september 2007 keypti stefndi af Sláturfélagi Suðurlands svf. tvær fasteignir á Kirkjubæjarklaustri. Var um að ræða Klausturveg 3, svokallaðan matstað, og Klausturveg 3a, svonefnt vörugeymslu. Var afsal vegna kaupanna gefið út 24. september 2007. Stefndi greinir frá því að tilgangur með kaupunum hafi verið að nýta fasteignirnar undir ferðamannaþjónustu, en stefndi hafi einnig keypt sláturhús af sama aðila á aðliggjandi lóð. Hafi ætlunin verið að reka veitingasölu í húsi nr. 3a við Klausturveg. Þegar vinna hafi hafist við endurbætur á húsinu í febrúar til mars 2008, sem m.a. hafi verið fólgin í því að tæma það af margvíslegu rusli og rífa ónýta milliveggi, hafi komið í ljós á bak við margvíslegt rusl afstúkað rými í norðvestur horni annarrar hæðarinnar. Talið hafi verið að um væri að ræða geymslu sem gengið væri í utanfrá. Við nánari skoðun hafi komið í ljós að um var að ræða stiga sem legið hafi frá miðhæðinni upp í risíbúð. Stiginn hafi verið klæddur með timbri. Við nánari eftirgrennslan hafi komið í ljós að eigandi risíbúðar í aðliggjandi húsi, þ.e. Klausturvegi 3, gengi um umræddan stiga og hafi hann talið sig vera eiganda hans. Þar sem gert hafi verið ráð fyrir veitingasal á allri hæðinni og að gengið yrði upp á risloftið um stiga sem staðsettur yrði um miðbik hæðarinnar hafi verið ljóst að stiginn þyrfti að víkja.

Með bréf 28. maí 2008 skoraði B-kk-nf G-kk-nf framkvæmdastjóri stefnda á stefnanda að fjarlægja úr húseigninni nefndan stiga. Með bréfi til stefnda dagsettu 3. júní 2008 var áskorun þessari mótmælt af hálfu J-kk-ef H-kk-ef R-kk-ef fyrir hönd stefnanda. Umræddur stigi var fjarlægður úr húseigninni 11. júní 2008. Stefnandi staðhæfir að frá þeim tíma hafi orðið ómögulegt að komast inn og út úr risíbúðinni. Stefnandi hafi frá þeim tíma ekki getað efnt leigusamning um íbúðina, en íbúðin hafi verið leigð til þriggja mánaða með leigusamningi 21. maí 2008.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnandi skýrslu fyrir dóminum, sem og J-kk-nf G-kk-nf I-kk-nf og B-kk-nf G-kk-nf fyrirsvarsmenn stefnda. Loks gaf J-kk-nf H-kk-nf R-kk-nf, faðir stefnanda, skýrslu sem vitni.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að hann eigi íbúðina í risinu á Klausturvegi 3. Að því leyti sem eignarréttur þessi hafi í för með sér kvöð fyrir eigendur annarra íbúða í húsinu sé um að ræða óbeinan eða takmarkaðan eignarrétt sem styðjist við 7. gr., sbr. 2. gr. hefðarlaga nr. 46/1905. Stiginn umdeildi hafi verið notaður í um 50 ára skeið við för milli annarrar og þriðju hæðar hússins. Stiginn og stigagangurinn séu sýnilegt ítak sem séu eiganda risíbúðarinnar óhjákvæmileg nauðsyn.

Eftir gildistöku laga nr. 26/1994 leiki vafi á um hvort umferðarréttur um stigann sé séreign stefnanda eða sameign stefnanda og stefnda. Yfirleitt sé litið svo á að lögin gildi afturvirkt. Með því að fjarlægja stiga og stigagang að risíbúðinni hafi stefndi gerst sekur um ólöglega sjálftöku, en það sé refsivert gertæki, sbr. 260. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940. Með því að fjarlægja stiga og stigagang hafi stefndi unnið spjöll á löglegri eign stefnanda, hvort heldur stiginn og stigagangurinn teljist vera séreign eða sameign í húsinu. Skaðaverkið hafi verið unnið með ólögmætum og saknæmum hætti. Þeir sem það hafi unnið hafi vitað að með þessu hafi íbúð stefnanda orðið ónothæf. Stefndi hafi sem vinnuveitandi borið ábyrgð á ólögmætum og saknæmum athöfnum þeirra.

Í stefnu sundurliðar stefnandi skaðabótakröfu sína þannig:

1. Kostnaður við endurgerð stiga og stigagangs 1.245.250 krónur

2. Matskostnaður 189.315 krónur

3. Leiga samkvæmt leigusamningi

fyrir júní-ágúst 2008 og sept.-nóv. 2008 360.000 krónur

4. Kostnaður við að gera íbúðina hæfa til að vera

í henni svo sem samið var um í leigusamningi (málning o.fl.) 160.000 krónur

5. Lögfræðikostnaður sem hlotist hefur af deilu um íbúðina

vegna skemmda á henni 400.000 krónur

6. Kostnaður J-kk-ef H-kk-ef vegna þriggja ferða

á Kirkjubæjarklaustur vegna deilunnar og vinnutap 150.000 krónur

Samtals 2.504.565 krónur

Við aðalmeðferð málsins lækkaði stefnandi dómkröfur sínar og sundurliðar með öðrum hætti.

1. Kostnaður við endurgerð stiga og stigagangs 1.245.250 krónur

2. Leiga samkvæmt leigusamningi fyrir júní til ágúst 2008

og áætluð leiga fyrir september 2008 til apríl 2009. 660.000 krónur

3. Kostnaður J-kk-ef H-kk-ef vegna fjögurra ferða austur

á Kirkjubæjarklaustur vegna deildunnar og vinnutap

hans af þeim völdum 200.000 krónur

2.105.000 krónur

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi kveðst hafa keypt matstað að Klausturvegi 3 og vörugeymsluhús að Klausturvegi 3a, en ekki hafi verið getið um stigann í kaupsamningi. Hann telur sig hafa mátt fjarlægja stigann. Stefndi telur að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hafi inngangur að risíbúð átt að vera um miðhæð hússins og ætlar að við gerð yfirlýsingarinnar hafi stigi legið frá miðhæð í íbúðarhúsinu upp í ris. Stefndi telur að inngangurinn sem vísað er til í eignaskiptayfirlýsingu sé nú nýttur af eiganda miðhæðarinnar sem sé amma stefnanda.

Sýknukröfu byggir stefndi á því að sá annmarki sem sé á dómkröfum stefnanda að ekki sé viðurkenndur eignarréttur stefnanda á umræddum stiga eða umferðarréttur um hann eigi að leiða til sýknu. Ef talið verði að stefnandi hafi ekki þurft að krefjast viðurkenningar dómsins á réttindum sínum byggi stefndi sýknukröfu sína á því að hann hafi ekki raskað neinum þeim hagsmunum stefnanda sem njóti verndar skaðabótareglna, þ.e. að sýkna beri stefnda þar sem ekki liggi fyrir að stefndi hafi bakað stefnanda tjón þar sem stefnandi hafi hvorki átt umræddan stiga sem fjarlægður hafi verið né hafi hann átt lögvarinn umferðarrétt. Til stuðnings þeirri kröfu sinni bendi stefndi á að óumdeilt sé að umræddur stigi hafi verið staðsettur í húsi hans nr. 3a við Klausturveg samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi, sbr. dskj. nr. 4. Sú fasteign hans í fjölbýlishúsinu nr. 3-5 að Klausturvegi sem beri fastanúmerið 219-0845 sé skýrt afmörkuð og öll séreign hans, sbr. ákvæði 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. og 1. mgr. 5. gr. laganna, þar sem segi að allt afmarkað húsrými sem gert sé að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggi þar innan veggja falli undir séreign fjöleignarhúss. Jafnframt komi fram í 2. mgr. 12. gr. laganna að eigandi hafi einkarétt til hagnýtingar og umráða séreignarinnar. Þá séu engar áhvílandi kvaðir á umræddri eign samkvæmt þinglýsingarbókum. Því sé ljóst að enginn annar aðili geti átt hlut í fasteigninni eða einhver lögvarin réttindi. Stefndi hafi því verið í fullum rétti til að fjarlægja umræddan stiga úr séreign sinni, sbr. ákvæði 26. gr. laga nr. 26/1994. Ljóst þyki, með hliðsjón af því hve skýr og afdráttarlaus þinglýst eignarskiptayfirlýsing og skráning í veðbækur og hjá fasteignamati ríkisins sé hvað varði mörk fasteignarinnar Klausturvegur 3a að innan þeirra marka sé allt rými séreign þinglýsts eiganda og að á henni séu engar kvaðir. Þá þyki útlit og byggingarlag fasteignarinnar benda til sömu niðurstöðu, enda sé hún skýrt afmörkuð og aðskilin frá aðliggjandi húsum með steyptum göflum og sé því í raun sjálfstætt hús. Það sé því fráleitt að ætla að eigandi aðliggjandi húsa hafi eignast einhverja sameign eða séreign innan þeirra marka.

Að sama skapi sé ekkert í þinglýstum gögnum, þ.m.t. fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu, sem bendi til þess að risíbúðinni að Klausturvegi 3 fylgi einhver sameign eða séreign í öðrum hlutum hvað þá að inngangur í hana sé í gegnum aðliggjandi fasteign. Þvert á móti komi skýrt fram að inngangur í íbúðina sé um sérinngang á miðhæð hússins og ætla verði að við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar hafi verið stigi er legið hafi frá miðhæð hússins upp í risíbúðina. Ekki liggi ljóst fyrir hvort sá inngangur hafi verið notaður af íbúum risíbúðarinnar og ef svo hafi verið hvenær hætt hafi verið að nota hann. Í dag virðist svo sem sá inngangur sé nýttur af eiganda miðhæðarinnar. Annar inngangur sé að íbúðinni á miðhæð um stiga er liggi úr sameign á jarðhæð.

Af málatilbúnaði stefnanda megi helst ráða að hann byggi kröfu sína á því að risíbúðinni fylgi einhver réttindi sem tilkomin séu vegna hefðar, þ.e. að umræddur stigi hafi verið á umræddum stað um langt skeið og hafi verið nýttur af íbúum risíbúðarinnar um langt árabil. Því til andsvara skuli bent á að allt fram til 29. júlí 1986 hafi risíbúðin að Klausturvegi 3 verið í eigu sama eiganda sem og öll fasteignin að Klausturvegi 3a. Hafi Kaupfélag Skaftfellinga selt og afsalað risíbúðinni til S-kvk-ef O-kvk-ef sem látist hafi 19. júlí 2004. Þann 20. júní 2006 hafi Íbúðalánasjóður eignast íbúðina sem afsalað hafi henni til stefnanda 26. mars 2007. Eftir því sem næst verði komist hafi ekki verið búið í íbúðinni eftir að S-kvk-nf hafi látist og sé svo ekki enn. Að þessu virtu sé ljóst að hefðartími samkvæmt hefðarlögum hafi fyrst getað hafist þegar S-kvk-nf hafi eignast risíbúðina enda geti aðili eðli málsins samkvæmt ekki hefðað réttindi sem hann eigi hvort sem er. Fyrir liggi að fullur hefðartími í 20 ár hafi ekki verið liðinn þegar S-kvk-nf hafi látist. Eftir það hafi ekki verið búið í íbúðinni og þar með hefðarhaldið slitnað samkvæmt 4. gr. laga nr. 46/1905.

Þá sé allt á huldu um tilurð stigans. Ekki liggi fyrir hvenær hann hafi verið reistur, hver hafi reist hann, hvers vegna hann hafi verið reistur né hverjir hafi notað hann og þá hvenær. Þó megi leiða að því getum að hann hafi af einhverjum ástæðum verið reistur einhvern tímann á meðan allt húsið hafi verið í eigu sama aðila og því litlu skipt hver hafi verið eigandi þess rýmis sem hann hafi verið í. Þegar risíbúðin hafi upphaflega verið seld kunni að vera að seljandinn hafi þrátt fyrir afdráttarlaust ákvæði eignaskiptayfirlýsingarinnar látið það standa átölulaust að nýr eigandi notaði stigann enda það rými sem hann hafi verið í notað sem geymsla. Ætla verði með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum og aðstæðum að þeim eiganda hafi verið fullljóst að stiginn og rými það sem hann hafi verið í hafi ekki verið hans eign. Um hafi verið að ræða einhvers konar lán eða leigu og þau umráð því ekki getað heimilað hefð, sbr. 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905. Einnig komi til skoðunar ákvæði 2. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 þar sem segi að hafi maður náð umráðum með óráðvandlegu atferli megi hann ekki hefð vinna.

Þó svo umræddur stigi hafi verið í séreignarhluta stefnda og verið nýttur af fyrri íbúum risíbúðar stefnanda sé ljóst að þau not hafi ekki skapað nein þau réttindi sem stefnandi geti byggt skaðabótakröfu á.

Loks byggi stefndi sýknukröfu sína á því að bygging umrædds stiga hafi verið óleyfisframkvæmd og því hafi honum verið heimilt að fjarlægja hann. Engar samþykktar teikningar séu til sem sýni legu hans og því ljóst að við gerð hans hafi ekki legið fyrir leyfi byggingarfulltrúa. Stiginn hafi því verið ósamþykktur og gerð hans óleyfisframkvæmd. Einu teikningar sem fundist hafi séu ósamþykktar, sbr. dskj. nr. 22. Geri þær ráð fyrir að eini stiginn í húsinu sé í því miðju en ekki við útvegg eins og stiginn hafi verið. Þá sé ljóst að umræddur stigi hafi verið í engu samræmi við byggingarreglugerð nr. 441/1998 og nægi þar að nefna ákvæði 202. gr. um ferð stiga og 204. gr. um varnir gegn eldsvoða í stigum og stigahúsum. Þyki einsýnt að stefnda hafi verið heimilt ef ekki skylt að fjarlægja umræddan stiga.

Varakröfu sína um að fá að bæta fyrir meint skaðaverk in natura byggi stefndi á því að þrátt fyrir að skilja megi kröfu stefnanda samkvæmt stefnu sem skaðabótakröfu sé hún í raun endurkröfukrafa með það að markmiði að stigi sem fjarlægður hafi verið verði settur aftur á sama stað. Það hljóti að vera markmið stefnanda með málsókninni að stigi sá sem stefndi hafi látið fjarlægja verði reistur aftur enda sé meginhluti bótakröfunnar byggður á matsgerð um kostnað við að endurbyggja umræddan stiga. Því sé ekkert til fyrirstöðu að stefnda verði gert að endurbyggja stigann komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að stefnda hafi verið óheimilt að fjarlægja hann.

Þrautavarakrafa um lækkun fjárhæða skaðabótakröfu byggi stefndi á því að skaðabótakrafa í stefnu sé allt of há og órökstudd og því beri að vísa henni frá dómi að hluta og jafnframt lækka. Að því er varði kostnað við endurgerð stiga sé fyrirliggjandi matsgerð á dskj. nr. 13 mótmælt í heild þar sem hún sé lítt rökstudd og verði ekki byggt á henni. Sundurliðun á verkþáttum og fjárhæðum sé lítt rökstudd og með öllu vonlaust að taka afstöðu til þeirra. Helgist það af því að ekki hafi verið gerð grein fyrir því hvað felist í hverjum verkþætti, hvernig kostnaður við hann sé fundinn út, þ.e. hvað sé vegna vinnu og hvað vegna efnis og hvort tilgreindar fjárhæðir séu með eða án virðisaukaskatts. Því verði ekki byggt á matsgerðinni. Á dskj. nr. 23 sé að finna útreikning byggingameistara á áætluðum kostnaði við að færa stigann í fyrra horf. Virðist þeir útreikningar vera mun skýrari og rökfastari en fyrirliggjandi matsgerð.

Krafa um leigutekjur virðist byggð á framlögðum leigusamningi á dskj. nr. 5. Fyrir hönd leigusala sé samningurinn undirritaður af J-kk-þgf H-kk-þgf samkvæmt umboði en slíkt umboð sé ekki að finna í dómskjölum. Þá sé samningurinn ekki vottaður né hafi honum verið þinglýst. Umrætt skjal geti því enga þýðingu hafi í málinu. Að hluta sé kröfuliðurinn byggður á áætluðum tekjum án þess að lögð hafi verið fram nein gögn eða færð fyrir því rök að unnt hefði verið að leigja út húsnæðið á umræddu tímabili né hvert leiguverðið hefði orðið. Því sé kröfuliðnum hafnað.

Gerð sé krafa um ætlaðan kostnað J-kk-ef H-kk-ef R-kk-ef vegna málsins sem hann sé þó ekki aðili að. Beri að hafna kröfunni. Því til staðfestu sé bent á að engin gögn né rök séu færð fyrir fjárhæð kröfunnar.

Í stefnu sé ekki rökstutt hvaða atvik eða lögskipti búi að baki dráttarvaxtakröfunni heldur sé einungis vísað til III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Ómögulegt sé að sjá af hvaða ástæðum dráttarvaxtakrafa stefnanda miðist við 11. júní 2008 en ekki eitthvað annað tímamark. Sé krafan órökstudd og því beri að fella kröfu um dráttarvexti niður. Verði fallist á kröfuna sé þess krafist að dráttarvextir verði reiknaðir frá síðara tímamarki eða í fyrsta lagi 12. janúar 2009. Fyrir liggi að stefnandi hafi kynnt stefnda skaðabótakröfuna með stefnu 12. desember 2008 og því sé ljóst að stefnandi geti ekki krafist dráttarvaxta fyrr en í fyrsta lagi frá þeim degi, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Stefndi vísar til meginreglna einkamálaréttarfars um skýran og glöggan málatilbúnað, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um dráttarvexti er vísað til III. kafla laga nr. 38/2001. Um málskostnað er vísað til 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða:

Eignin Klausturvegur 3-5 á Kirkjubæjarklaustri er þrjú samliggjandi hús sem áföst eru hvert við annað. Vestast í húsaröðinni er íbúðarhús að Klausturvegi 3 með þremur íbúðum. Áhangandi við íbúðarhúsið austan megin er svonefnt millihús að Klausturvegi 3a en austan við millihúsið svonefnd vörugeymsla að Klausturvegi 5. Ljósmyndir í gögnum málsins sýna að Kaupfélag Skaftfellinga hefur fyrst verið til húsa í millihúsinu sem reist var fyrst húsa undir starfsemi félagsins. Hafa hin tvö húsin verið reist síðar.

Stefnandi reisir rétt sinn til hins umþrætta stiga í málinu á eignaskiptayfirlýsingu á dskj. nr. 4. Samkvæmt yfirlýsingunni, sem dagsett er 22. júlí 1986 og innfærð er í þinglýsingarbækur 22. júlí 2007, skiptist íbúðarhúsið að Klausturvegi 3 í risíbúð, íbúð á miðhæð og íbúð á jarðhæð. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni fylgir sérinngangur á miðhæð íbúð í risi. Við skoðun á vettvangi sáust ummerki eftir stiga sem er ágreiningsefni málsins og stigahús er hefur umlukið hann. Hefur stiginn legið úr millihúsinu um hurð á norðurhlið hússins upp í risíbúðina. Stiginn hefur þar af leiðandi legið um sjálft millihúsið sem er Klausturvegur 3a. Stiga þessum var án vafa varanlega fyrir komið og bera ummerki fyrir utan húsið að norðanverðu með sér að inngangur í risíbúðina hefur verið á þessum stað um langt skeið. Stefndi heldur því fram að tilvísun í eignaskiptayfirlýsingu í sérinngang í íbúðina á miðhæð geri ráð fyrir því að stigi hafi legið úr íbúð á miðhæð að Klausturvegi 3 upp á efri hæðina. Við skoðun á vettvangi sáust engin skýr merki þess. Að þessu virtu er það niðurstaða dómsins að stefnanda hafi tekist sönnun þess að tilvísun í sérinngang á miðhæð hússins í eignaskiptayfirlýsingu vísi í sérinngang er legið hefur um hið svonefnda millihús um inngang á norðurhlið hússins. Við aðalmeðferð málsins byggði stefnandi mál sitt svo til eingöngu á eignarrétti stefnanda að stiganum og stigahúsinu. Verður að telja að málatilbúnaður stefnanda í stefnu geri það kleift, en hann byggir m.a. á því að umferðarréttur stefnanda um stigann byggi á því að stiginn sé séreign stefnanda.

Fyrirsvarsmenn stefnda skoðuðu m.a. Klausturveg 3a áður en gengið var frá kaupum á húsinu. Hafa þeir borið því við að mikið rusl í húsinu hafi leitt til þess að þeir hafi ekki áttað sig á stigahúsinu og stiganum. Stefnda bar að fullnægja skoðunarskyldu sinni við kaup á húsinu. Gat fyrirsvarsmönnum hans ekki yfirsést hurð á norðurhlið millihússins en hurðin er með gleri í. Ef horft hefur verið í gegnum þann glugga hefur umræddur stigi blasað við. Þá hefur það rými sem stigahúsið tók inni í millihúsinu verið umtalsvert. Getur stefndi ekki borið því við að hafa verið grunlaus um stigann. Þegar til þessara atriða er litið er það niðurstaða dómsins að á grundvelli eignaskiptayfirlýsingar á dskj. nr. 4 hafi stigi og stigahús sem lá úr millihúsi að Klausturvegi 3a upp í íbúð í risi að Klausturvegi 3 verið séreign stefnanda sem stefnda var óheimilt að hrófla við án leyfis stefnanda. Með því að fjarlægja stigann hefur stefndi bakað sér skaðabótaskyldu gagnvart stefnanda. Breytir engu í því sambandi þó svo vera kunni að stiginn fullnægi ekki þeim áskilnaði sem byggingarreglugerð geri til slíks mannvirkis í dag. Við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar á árinu 1986 hefur stiginn augljóslega ekki staðið því í vegi að yfirlýsingunni yrði þinglýst.

Í varakröfu sinni krefst stefndi þess að fá að bæta fyrir skaðaverk sitt in natura. Óumdeilt er að stigi sá sem tekinn var niður 11. júní 2008 er enn til staðar og er hann varðveittur á Kirkjubæjarklaustri. Stefnandi styður þann hluta skaðabótakröfu sinnar sem er að fjárhæð 1.245.250 krónur við matsgerð sem miðar við að stiginn sé endurgerður í upprunalegri mynd og stigagangurinn þar með. Stefnandi hefur ekki mótmælt því sérstaklega að stefndi fái að bæta fyrir skaðaverk sitt in natura eða leitt í ljós nein þau atvik sem leiða ættu til þess að stefnda sé óheimilt að setja stigann og stigahúsið upp aftur í upprunalegri mynd. Verður stefndi því dæmdur til að bæta fyrir skaðaverk sitt in natura. Í ljósi þess að fallist er á dómkröfu stefnda sem stefnandi hefur sjálfur ekki haft uppi þykir eðlilegt að gefa stefnda ákveðinn frest til að ljúka því að koma stiganum og stigahúsinu fyrir á nýjan leik. Er frestur til þess veittur til 1. ágúst 2009.

Í skaðabótakröfu sinni krefst stefnandi þess að honum verði bætt leiga sem hann hafi orðið af þar sem hann hafi ekki getað leigt út íbúðina í samræmi við leigusamning á dskj. nr. 5. Leigusamningur þessi er undirritaður af umboðsmanni leigusala og einkahlutafélaginu Geirlandi fyrir hönd leigutaka. Fram kom við aðalmeðferð málsins að fyrirsvarsmenn hótelreksturs á Kirkjubæjarklaustri hafi ætlað að leigja húsnæðið undir starfsmenn sína yfir sumarmánuðina 2008. Samningurinn á dskj. nr. 5 er tímabundinn og tekur til 1. júní 2008 til 1. september 2008 eða í 3 mánuði. Leiga samkvæmt samningi er 60.000 krónur á mánuði. Er hann undirritaður 21. maí 2008. Stefndi hefur mótmælt gildi þessa leigusamnings sem sönnunargagns á þeim grundvelli að leigusamningurinn sé ekki vottaður. Þá hafi honum ekki verið þinglýst. Um sönnunargildi samnings þessa fyrir sakarefni þessa máls fer samkvæmt almennum reglum um sönnun í einkamáli. Verður skjalinu ekki hafnað sem sönnunargagni þó svo því hafi ekki verið þinglýst eða undirritun þess vottuð.

Við vettvangsgöngu kom í ljós að ekki er unnt að komast inn í íbúðina á rishæðinni nema um millihúsið eftir leið í gegnum dyr á suðurhlið hússins. Miklar verklegar framkvæmdir eiga sér stað á því svæði og sá hluti húsnæðisins óumdeilanlega í eigu stefnda. Hefur stefnandi því ekki óheftan aðgang að íbúð sinni og honum því í reynd ókleift að nota hana. Á vettvangi mátti sjá þess merki að einhver hafði verið byrjaður að mála íbúðina, en þeim framkvæmdum verið hætt fyrirvaralaust. Þykir það renna stoðum undir þá staðhæfingu stefnanda að búið hafi verið að semja um útleigu á íbúðinni svo sem leigusamningurinn miðar við. Með þessu þykir stefnandi hafa sýnt nægjanlega fram á að hann hafi orðið af húsaleigu fyrir mánuðina júní til og með ágúst 2008 eða samtals 180.000 krónum. Frekari samningar liggja ekki frammi í málinu. Er krafa stefnanda um húsaleigu fyrir aðra mánuði því engum gögnum studd og verður henni því hafnað.

Stefnandi hefur krafist kostnaðar vegna fjögurra ferða föður stefnanda á Kirkjubæjarklaustur vegna þess ágreinings sem uppi er. Engin gögn hafa verið lögð fram til stuðnings þessum kröfulið og verður honum því hafnað.

Samkvæmt þessu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 180.000 krónur. Ekki verður séð af gögnum málsins að stefnandi hafi krafið stefnda um skaðabætur vegna tapaðra leigutekna fyrr en með stefnu í málinu. Með hliðsjón af 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 ber fjárhæðin því vexti samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 12. desember 2008 til greiðsludags.

Með vísan til þessara úrslita málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 489.315 krónur í málskostnað. Inni í þeirri fjárhæð er kostnaður stefnanda af matsgerð á dskj. nr. 13 sem nemur 189.315 krónum.

Af hálfu stefnanda flutti mál þetta S-kk-nf G-kk-nf hæstaréttarlögmaður en af hálfu stefnda B-kk-nf B-kk-nf héraðsdómslögmaður.

S-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefnda, KBK ehf., er skylt fyrir 1. ágúst 2009 að setja á nýjan leik upp sams konar stiga og stigagang í fasteignina að Klausturvegi 3a, Kirkjubæjarklaustri, og numinn var á brott þaðan 11. júní 2008.

Stefndi greiði stefnanda, J-kk-þgf H-kk-þgf R-kk-þgf, 180.000 krónur í skaðabætur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 12. desember 2008 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 489.315 krónur í málskostnað.

S-kk-nf S-kk-nf