E-256/2015

Mál þetta, sem dómtekið var 21. janúar sl., er höfðað 13. janúar 2015 af Gjónu ehf., Suðurlandsbraut 30 Reykjavík gegn Íbúðalánasjóði, Borgartúni 21, Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 10.000.000 króna ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 14. maí 2014 til 25. september 2015, en frá þeim degi með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laganna til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu en til vara að stefnukrafan verði lækkuð verulega. Þá krefst stefndi greiðslu málskostnaðar.

I.

Málsatvik eru þau helst að í byrjun janúar 2014 snéru fyrirsvarsmenn C sér til stefnda með hugmyndir um kaup á hluta af eignasafni stefnda. Fyrirsvarsmenn stefnda tóku umleitaninni jákvætt. Fengu fyrirsvarsmenn C í kjölfarið lista yfir fasteignir sem stefndi átti víða um land og voru í sölu hjá fasteignasölum. Setti félagið saman lista yfir fasteignir er félagið hafði hug á að kaupa. Verkefni þetta leiddi í upphafi A fyrirsvarsmaður C. Stefndi kveður fyrirsvarsmenn C. í upphafi hafa kynnt það að fjármögnun þessara kaupa væri tryggð, og myndu fjárfestar koma að fjármögnuninni. Eftir þessum áformum var unnið.

Þann 15. apríl 2014 undirrituðu fyrirsvarsmenn C. og stefndi bæði samkomulag og viljayfirlýsingu vegna áformaðra kaupa. Í samkomulaginu kom fram að aðilar hafi orðið ásáttir um kaup C. á 154 eignum úr eignasafni stefnda. Um eignir var vísað til sérstaks viðauka. Miðað var við að kaupverð eignanna væri 1.936.200.000 krónur. Átti kaupandi að greiða 1.886.200.000 krónur 23. maí 2014 um leið og eignirnar væru afhentar. Kaupandi skyldi síðan greiða 50.000.000 krónur við gerð afsala 16. ágúst 2014. Sá fyrirvari var gerður af kaupanda að hann fengi að framkvæma ástandsskoðun á eignasafninu. Félli fyrirvarinn niður að lokinni ástandsskoðuninni 29. apríl 2014. Þá gerði kaupandi fyrirvara um fjármögnun, en að henni skyldi ljúka 13. maí 2014 og fyrirvarinn þá falla niður.

Í viljayfirlýsingu C og stefnda frá sama degi var aðdraganda þessara kaupa lýst. Kom fram að fyrirsvarsmaður C hafi 9. janúar 2014 haft samband við framkvæmdastjóra eignasviðs stefnda vegna fyrirhugaðra kaupa á hluta eignasafns stefnda. Í framhaldi hafi stefndi sent C upplýsingar um 750 eignir sem sjóðurinn hafi haft auglýstar til sölu. Að skoðun lokinni hafi C sent hugmyndir að verði 174 eigna með heildarvirði 2.137.680.000 krónur. Þar sem nokkrar eignir hafi selst í millitíðinni hafi C gert tilboð í 149 eignir að fjárhæð 1.875.000.000 krónur. Til viðbótar hafi orðið að bæta við 5 eignum í Njarðvík sem allar hafi verið auglýstar til sölu, samtals að fjárhæð 71.500.000 krónur. C. hafi samþykkt gagntilboð í eignirnar 15. apríl 2014, að heildarfjárhæð 1.936.200.000 krónur. Stefndi skuldbatt sig til að taka allar eignirnar úr sölu og veita C aðgang að öllum eignunum til að félagið gæti framkvæmt ástandsskoðun, sem fara ætti fram á tímabilinu 15. apríl til 29. apríl 2014. Samhliða því og að skoðun lokinni, 29. apríl 2014, myndi C greiða 10.000.000 króna inn á reikning stefnda. Væri greiðslan hugsuð sem trygging fyrir áframhaldandi þátttöku í ferlinu og nýttist þannig upp í kaupverð hins selda, hvort sem C myndi fjárfesta að hluta eða öllu leyti í framangreindu eignasafni. Kæmi hins vegar til þess að C og stefndi kæmust ekki að samkomulagi um kaupin, hvort sem væri í heild eða að hluta, væri tryggingarféð ekki endurkræft frá stefnda. Væri stefnda kunnugt um að C hygðist og væri heimilt að framselja rétt sinn til kaupa á umræddum eignum til meðfjárfesta og/eða umbjóðenda sinna. Skyldi staðfesting á fjármögnun liggja fyrir 13. maí 2014 og vera lokið 23. maí s.á. Gæti C óskað eftir framlengingu á fjármögnunarferli og þyrfti þá að leggja fram gögn sem sýndu fram á að raunhæft væri að fjármögnun myndi takast. Skyldi frestur að hámarki vera 2 vikur. Teldi stefndi að þau gögn sem C legði fram sýndu ekki fram á að fjármögnunin myndi takast yrði frestsveitingu synjað.

Eftir undirritun samninga framseldi C rétt sinn samkvæmt fyrirliggjandi samningi við stefnda til stefnanda í máli þessu. Samkvæmt gögnum málsins voru 10.000.000 króna millifærðar af reikningi stefnanda til stefnda 14. maí 2014. Þann 27. maí 2014 sendi stefndi tölvupóst til stefnanda varðandi beiðni stefnanda um frest til greiðslu kaupverðs. Í póstinum kemur fram að skilyrði fyrir fresti væru þau að ritað yrði undir kauptilboð næsta dag. Næstu skref yrðu þau að 28. maí 2014 yrði ritað undir kauptilboð. Þann 10. júní 2014 félli stefnandi frá fyrirvara um fjármögnun. Þann 25. júní 2014 myndi stefnandi greiða 1.333.628.767 krónur inn á reikning stefnda í formi peningagreiðslu og þess er áður hefði verið greitt með tryggingu. Samdægurs yrðu eignir afhentar. Afsöl yrðu gefin út 26. september 2014 gegn lokagreiðslu. Stefnandi svarar póstinum samdægurs með staðfestingu á þessum atriðum.

Þann 28. maí 2014 var undirrituð yfirlýsing af hálfu stefnanda og stefnda vegna kaupa á hluta eignasafns stefnda. Er vísað til þess að stefnandi hafi farið þess á leit, 27. maí 2014, að stefndi veitti tveggja vikna frest til viðbótar við fjármögnunarferli stefnanda við kaup á 107 fasteignum stefnda. Sama dag undirrituðu aðilar málsins rammasamkomulag um kaup á 107 fasteignum. Er í samkomulaginu m.a. vikið að því að um réttarsamband aðila og réttindi og skyldur gildi lög nr. 40/2002 um fasteignakaup, nema samkomulagið geymi frávik frá því. Geri aðilar með sér kaupsamning um hverja fasteign sem tilgreind sé á eignalista. Ástandsskoðun hafi verið framkvæmd á tímabilinu 15. apríl til 13. maí 2014. Við gerð samkomulagsins hafi aðilar kynnt sér það og engar athugasemdir gert við þinglýsingarvottorð, vottorð Fasteignamats ríkisins og ástandsskýrslur stefnda fyrir hluta af eignum. Fram kemur að líkt og fram komi á eignalista í fylgiskjali séu eignir í mismunandi ástandi og byggingarstigi. Hafi stefndi bent stefnanda á að leita sér aðstoðar sérfræðings til að afla upplýsinga og trygginga sem nauðsynlegar væru við kaup á eignum byggingarstigi.

Með bréfi 5. júní 2014 fór stefnandi þess á leit að breytt yrði greiðslufyrirkomulagi samkvæmt rammasamningi. Stefndi hafi fallist á að veita frest 28. maí 2014 í tvær vikur. Vegna tafa á fjármögnunarferli geri stefnandi tillögu að því að 200.000.000 króna yrðu greiddar við undirritun kaupsamnings, 25. júní 2014. Væri um að ræða óafturkræfa greiðslu, yrði kaupum hugsanlega rift vegna vanefnda stefnanda. Muni hagsmunir stefnda vera tryggðir með því. Eftirstöðvar yrðu greiddar í tvennu lagi. Fyrri hluti að liðnum þremur mánuðum frá undirritun kaupsamnings um eignirnar og síðari hluti að liðnum sex mánuðum frá sama tímamarki, gegn útgáfu afsala. Með bréfi 10. júní 2014 hafnaði stefndi tillögu stefnanda um breytt greiðslufyrirkomulag. Væri það í ljósi þess að í upphafi viðskipta hafi verið gert ráð fyrir því að kaupverð yrði að mestu greitt í upphafi viðskipta. Hafi verð eigna meðal annars tekið mið af því. Falli stefnandi ekki frá fyrirvara sínum líti stefndi svo á að stefnandi geti ekki klárað viðskiptin og verði þeim þá slitið.

Samkvæmt gögnum málsins sendi lögmaður stefnda tölvupóst til stefnanda, 20. júní 2014. Fram kemur að stefndi samþykkti að veita stefnanda 4 vikna frest til viðbótar til að klára fjármögnun á 107 eignum stefnda. Sé um endanlegan frest að ræða. Stefndi sendi stefnanda tölvupóst 18. júlí 2014. Er vísað til fundar aðila 17. júlí þar sem rædd hafi verið kaup stefnanda á 107 eignum stefnda. Fram kemur að rætt hafi verið um að minnka eignasafnið og fá á þann hátt vikufrest til viðbótar til að vinna að fjármögnun. Hinn kosturinn væri að slíta án tafar viðræðum um kaupin. Þar sem ekkert hafi heyrst frá stefnanda túlki stefndi það þannig að ekkert verði af viðskiptum. Er því lýst að kaupum sé rift og líti stefndi svo á að hann sé óskuldbundinn gagnvart stefnanda á allan hátt. Síðar sama dag sendi stefnandi tölvupóst á stefnda vegna frestunar á riftun. Fram kemur að borist hafi yfirlýsing Arion banka þess efnis að lánanefnd bankans muni á fundi sínum 23. júlí 2014 fjalla um erindi stefnanda þar sem óskað sé eftir fjármögnun á kaupum á 82 eignum frá stefnda. Fram kemur að stefndi fresti gildistöku riftunar til 24. júlí 2014. Sé það háð því skilyrði að Arion banki afgreiði fjármögnun án skilyrða, að greiðslur samþykktra tilboða verði óbreyttar, en að fjárhæð lækki um verð 25 eigna sem falli út. Að kaupsamningar um 82 eignir og greiðsla fyrir þær fari fram ekki síðar en 20. ágúst nk. og afsöl verði gefin út eigi síðar en 20. nóvember 2014. Stefndi sendi stefnanda tölvupóst 24. júlí 2014 vegna hinna fyrirhuguðu kaupa. Fram kemur að stefndi hafi frestað gildistöku riftunar til að stefnanda gæfist færi á fjármögnun frá Arion banka. Af símtali við fyrirsvarsmenn stefnanda væri ljóst að fjármögnun hefði ekki tekist. Væri stefndi því ekki lengur skuldbundinn til að selja stefnanda þær eignir er selja hafi átt. Muni stefndi því hefja vinnu við að setja eignirnar í viðeigandi söluferli á almennum markaði. Yrði riftun send í pósti næsta dag. Síðar sama dag sendi fyrirsvarsmaður stefnanda tölvupóst á stefnda varðandi kaupin. Er staðfest að fjármögnun hafi ekki gengið eftir. Sjái fyrirsvarsmenn ekki annan möguleika en að minnka umrædd viðskipti þannig að félagið festi eingöngu kaup á þeim fasteignum stefnda sem staðsettar séu á höfuðborgarsvæðinu, enda virðist fasteignir á Egilstöðum og Reyðarfirði nánast óveðhæfar að mati lífeyrissjóða og fjármálastofnana. Annar kostur sé að stefnandi kaupi ,,allan pakkann“ en leggi fram 200.000.000 króna við kaupsamning og eftirstöðvar þremur og sex mánuðum síðar. Tölvupósti þessum svarar stefndi næsta dag með staðfestingu á að af viðskiptum verði ekki og muni stefndi setja eignir aftur í viðeigandi söluferli.

Með bréfi 25. ágúst 2014 var þess krafist af hálfu stefnanda að stefndi myndi endurgreiða 10.000.000 króna sem stefnandi hefði greitt stefnda sem tryggingu fyrir kaupum.

Við aðalmeðferð málsins gáfu fyrirsvarsmenn aðila málsins skýrslu fyrir dóminum. Eins gáfu skýrslu fyrirsvarsmaður C og framkvæmdastjóri eignasviðs stefnda.

II.

Stefnandi byggir mál sitt á því að með kröfu sinni um að fá greidda umþrætta tryggingarfjárhæð, að fjárhæð 10.000.000 krónur, taka við greiðslunni og jafnframt að neita að skila tryggingarfénu þegar þess hafi verið krafist af hálfu stefnanda, hafi stefndi bakað stefnanda tjón með saknæmum og ólögmætum hætti, sem stefndi beri skaðabótaábyrgð á gangvart stefnanda. Tjón stefnanda nemi fjárhæð tryggingarinnar, en auk þess hafi stefnandi orðið fyrir tjóni með því að hafa ekki framangreinda fjárhæð til ráðstöfunar. Það tjón sé í formi tapaðra vaxta og/eða fjármagnskostnaðar sem stefnandi hafi þurft að bera. Stefnandi byggi á því að stefndi hafi ekki haft heimild í lögum eða stjórnvaldsfyrirmælum til að fara fram á að stefnandi legði fram umþrætta tryggingarfjárhæð og enn síður að stefndi hafi haft heimild til að leggja hendur á tryggingarfjárhæðina án þess að sýna fram á nokkurt tjón vegna saknæmra athafna eða athafnaleysis stefnanda. Stefnda hafi því verið óheimilt í öndverðu að gera kröfu um umþrætta tryggingarfjárhæð, taka við henni og neita að skila henni til stefnanda þegar þess hafi verið krafist, eftir að stefndi hafi rift samkomulagi aðila.

Umþrætt ákvæði viljayfirlýsingarinnar um að stefnanda beri að greiða stefnda óafturkræfa greiðslu að fjárhæð 10.000.000 króna sé afar óvanalegt og íþyngjandi samningsákvæði, sérstaklega í ljósi þess að stefndi sé opinber stofnun og um starfsemi stefnda gildi meginreglur stjórnsýsluréttar. Framangreind krafa stefnda eigi sér hvorki stoð í lögum né öðrum réttarheimildum á borð við reglugerðir þær sem um starfsemi stefnda gildi. Ljóst sé að stefndi sé stjórnvald sem lúti almennum reglum stjórnsýsluréttar, þar á meðal lögmætisreglu stjórnsýsluréttar. Stefnda beri þannig að haga starfsemi sinni í samræmi við fyrirmæli laga og stjórnvaldsfyrirmæli ráðherra, sem sett hafi verið með heimild í lögum, og megi stefndi því ekki íþyngja stefnanda án þess að hafa til þess viðhlítandi lagaheimild. Hafi Hæstiréttur staðfest þessa meginreglu um starfsemi stefnda. Krafa sú sem stefndi hafi gert um að stefnandi legði fram tryggingarfé sé klárlega íþyngjandi fyrir stefnanda. Stefnda skorti lagaheimild eða viðhlítandi stoð í öðrum stjórnsýslufyrirmælum til að gera kröfu til stefnanda um framangreinda tryggingu. Ljóst megi því vera að stefnda hafi frá öndverðu brostið heimild til að gera kröfu til stefnanda um að leggja fram umrætt tryggingarfé.

Stefnandi byggi á því að stefndi hafi brotið jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar með því að krefja stefnanda sérstaklega um framangreinda tryggingarfjárhæð og jafnframt að neita að skila tryggingarfénu aftur að viðskiptum aðila frágengnum. Ljóst megi vera að stefndi geri almennt ekki kröfu um að lögð sé fram slík trygging eða að hún sé óafturkræf þegar stefndi ráðstafi fullnustueignum í sinni eigu. Stefnandi byggi á því að stefndi hafi brotið meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar með því að gera þá kröfu til stefnanda að hann legði fram umrædda tryggingu og að hún væri jafnframt óafturkræf. Tilgangur og markmið með kröfu stefnda um að stefnandi legði fram tryggingu sé jafnframt óljós og ekki skilgreind í samningi aðila. Á grundvelli meginreglu stjórnsýsluréttar um meðalhóf verði því ekki séð að stefnda hafi ekki verið unnt að ná tilteknum óljósum markmiðum með kröfu sinni um tryggingu með öðrum og minna íþyngjandi hætti. Stefnda sé ekki heimilt að íþyngja aðilum að óþörfu ef unnt sé að ná sama markmiði með öðru og vægara móti. Af þessu leiði að stefndi hafi jafnframt brotið meginreglu stjórnsýsluréttar um meðalhóf með kröfu sinni um greiðslu óafturkræfar tryggingar.

Stefnandi byggi á því að stefnda hafi verið eða mátt vera ljóst að stór hluti þess eignasafns sem stefndi hafi boðið stefnanda til kaups hafi verið metið óveðhæft af fjármálafyrirtækjum og lífeyrissjóðum. Sérstaklega í ljósi þess að stefndi hafi átt umræddar eignir um langa hríð án þess að náðst hafi að selja þær úr eignasafni stefnda. Ólíklegt verði að telja að stefndi hafi ekki áður átt í viðræðum við aðila um sölu eignanna á þeim mörgu árum sem stefndi hafi haft umræddar eignir í eignasafni sínu. Þar með hafi stefndi ekki gætt eðlilegrar tillitsemi í viðskiptum aðila með óhóflega skömmum fresti til að ljúka viðskiptum aðila og til að afla fjármögnunar sem stefnda hafi mátt vera kunnugt um að væri illmögulegt eða alsendis ómögulegt að fá. Telja verði að stefnandi hafi ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína við stefnanda áður en gengið hafi verið frá samkomulagi aðila og greiðslu tryggingarinnar að því leyti að ekki hafi verið upplýst um að umræddar eignir hafi nánast verið taldar óveðhæfar af lánafyrirtækjum og lífeyrissjóðum. Í 26. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 sé kveðið á um afleiðingar þess að upplýsingar skorti. Ljóst megi vera að upplýsingar um að stór hluti eignasafnsins hafi nánast verið talinn óveðhæfur af lánastofnunum hafi haft mikil áhrif á þann samning sem aðilar gerðu um kaupin og væntanlega hefði stefnandi aldrei lagt í þann leiðangur að freista þess að ljúka við kaupin. Að þessu leyti teljist stór hluti eignasafnsins vera gallaður í skilningi laga nr. 40/2002. Á grundvelli þess að stefndi hafi ekki upplýst stefnanda um framangreinda galla sem eignasafnið var haldið hafi stefndi vanefnt samningsskyldur sínar og beitt blekkingum í viðskiptum aðila. Á grundvelli þess beri stefnda að bæta stefnanda það tjón sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna þeirra tryggingar sem stefnandi lagði fram og fékk ekki endurgreidda.

Stefndi hafi rift samkomulagi aðila og haldið eftir framangreindu tryggingarfé eftir að í ljós kom að veðhæfi hluta eignasafnsins hafi ekki verið talið vera fyrir hendi af hálfu lánastofnanna. Stefnandi hafi farið fram á að minnka þau kaup sem upphaflega hafði verið gengið út frá að yrðu gerð og að kaupin myndu takmarkast við þær eignir í eignasafninu sem taldar voru veðhæfar af lánastofnunum. Þessari samningsumleitan stefnanda hafi stefndi hafnað, og þess í stað rift samkomulagi aðila. Rétt sé þó að halda til haga að skömmu áður hafi stefndi lagt til að teknar yrðu út úr umræddu eignasafni fjölbýlishús í Hveragerði og Njarðvík á grundvelli þess að fyrirsvarsmönnum stefnanda hafi verið tjáð að aðrir kaupendur væru til staðar sem stefndi vildi ganga til samninga við. Krafa stefnda um að minnka eignasafnið hafi verið samþykkt og stefndi þar með haft frumkvæði að því að minnka eignasafnið. Að stefndi hafi verið í viðræðum við aðra aðila á sama tíma og unnið var að kaupum stefnanda á eignasafninu sé samningsbrot af hálfu stefnda þar sem um hafði verið samið að þær eignir sem samningur aðila tók til væru teknar úr sölumeðferð og þar með ekki boðnar öðrum til kaups eða aðrar viðræður við aðra aðila í gangi á meðan aðilar hafi átt í samningaviðræðum um að ljúka viðskiptum sínum. Af samskiptum aðila frá þeim tíma sem samningaviðræður voru í gangi um kaupin sé ljóst að vilji hafi verið fyrir hendi af hálfu stefnanda að kaupa hluta eignasafnsins en á þá ósk hans ekki verið fallist af hálfu stefnda, sem rift hafi þess í stað samkomulagi aðila. Á grundvelli þess megi ljóst vera að vilji hafi verið fyrir hendi af hálfu stefnanda að kaupa hluta eignasafnsins en á það ekki látið reyna af hálfu stefnda. Með því að stefndi hafi ekki reynt til þrautar að ná samkomulagi við stefnanda um kaup hans á hluta af eignasafninu hafi stefndi ekki sýnt fullnægjandi tillitsemi í viðskiptum aðila, sérstaklega í ljósi þess hversu óvanalegt og íþyngjandi það var fyrir stefnanda að leggja fram óendurkræfa tryggingu í góðri trú um að aðilar næðu samkomulagi um kaup stefnanda á öllu eða þá hluta þess eignasafns sem um ræddi.

Á grundvelli þess að stór hluti eignasafns stefnda hafi reynst óveðhæfur megi ljóst vera að forsendur stefnanda til að kaupa þann hluta eignasafnsins voru brostnar enda hafi stefndi auk þess ekki upplýst um afstöðu lánastofnana til þessa umrædda hluta eignasafnsins. Stefnda hafi frá upphafi verið ljóst að fjármagna hafi átt kaupin að verulegu leyti með lánsfé, svo sem almennt tíðkist í fasteignaviðskiptum, og sjóðnum því mátt vera kunnugt um þessar samningsforsendu stefnanda. Skilmálar viljayfirlýsingarinnar um forsendur þess að slíta megi samkomulagi aðila og undir hvaða kringumstæðum stefndi geti haldið eftir tryggingarfjárhæðinni hafi jafnframt verið óljósir. Ekki verði talið að stefndi geti einhliða og án þess að fullreynt hafi verið að ná samkomulagi um sölu hluta eignasafnsins, eins og kveðið sé á um í viljayfirlýsingunni, rift samningi aðila og þar með áskilið sér rétt til að halda eftir umtalsverðri fjárhæð sem lögð var til tryggingar kaupunum. Stefndi hafi jafnframt ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir neinu tjóni vegna samningaviðræðnanna sem gæti verið grundvöllur að bótakröfu stefnda úr hendi stefnanda. Í fyrsta lagi sé ljóst að samkvæmt orðanna hljóðan í tilvitnaðri viljayfirlýsingu frá 15. apríl 2014 sé stefnda ekki heimilt að slá eign sinni á umrætt tryggingarfé í kjölfar riftunar samnings aðila. Hafi umræddir fjármunir verið lagðir fram sem trygging fyrir áframhaldandi þátttöku í ferlinu og átt að nýtast upp í kaupverð hins selda hvort sem endanlegt samkomulag næðist um kaup stefnanda að hluta eða öllu leyti. Í öðru lagi sé ljóst að stefndi hafi rift þessum viðskiptum einhliða þrátt fyrir að stefnandi hafi ítrekað lýst því yfir að hann væri reiðubúinn að klára viðskiptin að hluta svo sem kveðið sé á um í umræddri viljayfirlýsingu. Jafnframt hafi stefnda brostið heimild til að halda eftir framangreindri tryggingu í ljósi þess að ekki hafi verið til staðar fullnægjandi riftunarástæður þar sem sjóðurinn hafi ekki reynt til þrautar að ná samkomulagi við stefnanda um kaup hans á eignum stefnda. Hafi stefndi tilkynnt um riftun þrátt fyrir að stefnandi hafi lýst því ítrekað yfir að hann vildi ljúka við kaupin að hluta. Af þeim sökum sé ljóst að ekki séu fyrir hendi skilyrði þess að stefndi haldi eftir framangreindri tryggingarfjárhæð eftir að samningum aðila hafi verið rift. Auk þess sé ekki til staðar það grundvallarskilyrði fyrir riftun að stefnandi hafi verulega vanefnt samning aðila og þar með hafi stefnda ekki verið heimilt að rifta samningi aðila. Í ljósi þessa geri stefnandi kröfu um að stefndi bæti það tjón sem stefnandi hafi orðið fyrir við það að stefndi hafi með ólögmætum hætti lagt hendur á umrædda tryggingu, með vöxtum frá þeim degi sem greiðslan var greidd stefnda til endurgreiðsludags ásamt lögmannskostnaði þeim sem stefnandi beri vegna málsins.

Stefnandi byggi á því að víkja eigi til hliðar ákvæðum viljayfirlýsingar aðila um greiðslu á 10.000.000 króna á grundvelli 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936. Stefnandi grundvalli kröfu sína á því að um óvanalegt og ósanngjarnt samningsákvæði sé að ræða þar sem það sé algerlega á hendi stefnda hvort gengið verði að lokum til samninga eða ekki. Stefndi geti því, eins og hann hafi gert, hætt samningaviðræðum og hirt tryggingarféð að eigin vild. Slíkt einhliða ákvæði geti ekki talist annað en ósanngjarnt þar sem forræði á því hvort samningaviðræðum sé haldið áfram, að þessu leyti, sé fyrst og fremst á hendi stefnda en ekki stefnanda, eins og raunin hafi orðið. Einnig bendi stefnandi á að engin ákvæði séu um það í samningum aðila við hvaða aðstæður stefndi megi slíta samningaviðræðum eða hversu stóran hluta eignasafnsins stefnandi þurfi í raun að kaupa heldur sé aðeins vísað til þess að kaupin geti tekið til eignasafnsins að hluta. Telja verði að stefndi verði að bera hallann af ónákvæmni viljayfirlýsingar aðila að þessu leyti. Jafnframt beri að líta til þess að stefndi hafi haft mun meiri upplýsingar um eignasafnið en stefnandi þegar framangreind viljayfirlýsing hafi verið undirrituð og mátt vera ljóst að eignasafnið hafi að stórum hluta verið talið óveðhæft og jafnframt að forsendur stefnanda fyrir kaupum hafi verið að unnt væri að fjármagna kaupin að verulegu leyti með lánsfé frá lánastofnunum. Stefndi hafi því mátt vita að afar ólíklegt væri að stefnanda tækist að ljúka við kaupin að verulegu leyti og leiði það jafnframt til þess að samningsákvæðin séu ósanngjörn í garð stefnanda. Þegar í ljós hafi komið að eignasafnið hafi að stórum hluta verið talið óveðhæft hafi forsendur stefnanda til að ganga að kaupunum brostið. Stefndi hafi jafnframt vanrækt upplýsingaskyldu sína við stefnanda og ekki sýnt tilhlýðilega tillitsemi í samningum og viðræðum aðila, þar sem látið hafi verið líta út fyrir að eignasafnið sem stefnanda var boðið til kaups væri ákjósanlegur fjárfestingakostur. Stefnandi hafi gengið til samningaviðræðna í góðri trú og lagt mikið traust á stefnda að vinna að því með stefnanda að samningar aðila fengju farsælan endi, enda um opinbera stofnun að ræða. Jafnframt hafi stefndi brotið ákvæði samninga aðila að því leyti að öðrum aðilum var boðinn ákveðinn hluti eignasafnsins til kaups, á sama tíma og samningaviðræður aðila stóðu yfir, sem leitt hafi til þess að tiltekinn hluti eignasafnsins var undanskilin kaupunum. Skýr ákvæði hafi verið um það í viljayfirlýsingu aðila að stefndi hafi átt að taka þær eignir sem voru í eignasafninu úr sölumeðferð. Þetta samningsákvæði hafi stefndi brotið með framferði sínu. Þá sé bersýnilega ósanngjarnt að stefnandi beri einn hallann af því að fjármálafyrirtæki og lífeyrissjóðir hafi ekki viljað taka þátt í fjármögnun á umræddum eignum. Sérstaklega sé verið að vísa til fasteignanna á Reyðarfirði og Egilstöðum. Fyrirsvarsmenn fleiri en eins fjármögnunaraðila hafi lýst því beint yfir við fyrirsvarmenn stefnanda að ekki kæmi til greina að fjármagna hin fyrirhuguðu kaup þar sem viðkomandi stofnanir vildu gæta að orðsporðsáhættu þar sem öll forsaga þeirra fasteigna og viðskipti stefnda með eignirnar væru með svo miklum eindæmum. Með því að rifta samningaferli aðila hafi réttarárhrif samninga aðila fallið niður, þ.e.a.s. samningsins og viljayfirlýsingar aðila. Þar sem samningum aðila hafi verið rift geti stefndi þar með ekki byggt rétt á ákvæðum samninga aðila eftir riftun heldur aðeins farið fram á skaðabætur ef stefndi telji sig hafa orðið fyrir skaða, sem stefndi hafi þó ekki enn haldið fram né sýnt fram á. Eftir að stefndi lýsti yfir riftun hafi honum því ekki verið heimilt að byggja á því samningsákvæði að honum væri heimilt að halda eftir 10.000.000 króna af tryggingarfé því sem stefnandi hafi lagt fram. Stefnandi hafi því orðið fyrir tjóni við það að stefndi hafi með saknæmum og ólögmætum hætti lagt hendur á tryggingarfé sem stefnandi hafi lagt fram. Beri stefnda að bæta stefnanda þann skaða. Ákvæði viljayfirlýsingarinnar kveði einungis á um að ef aðilar komist ekki að samkomulagi sé stefnda heimilt að leggja hendur á trygginguna. Engin ákvæði séu um það í viljayfirlýsingunni að ef henni sé rift þá sé stefnda jafnframt heimilt þrátt fyrir riftun að leggja hendur á tryggingarféð. Aðeins sé gert ráð fyrir að ef samningaviðræðum sé slitið sé stefnda heimilt að leggja hendur á tryggingarféð. Það eigi hins vegar ekki við ef samningum aðila sé rift, eins og gert hafi verið, því með riftun falli réttaráhrif samninganna niður og eftir þann tíma sé því stefnda, eðli máls samkvæmt, óheimilt að byggja á ákvæðum samninganna.

Stefnandi byggi á því að stefndi eigi að greiða vexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 14. maí 2014 til 25. september 2014 en frá þeim degi dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 til greiðsludags. Upphaf vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 sé 14. maí 2014 en þá hafi stefndi greitt stefnanda í samræmi við ákvæði yfirlýsingarinnar 10.000.000 króna inn á reikning stefnda. Sá dagur marki því þann tímapunkt sem hið bótaskylda atvik hafi átt sér stað, sbr. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001. Upphaf dráttarvaxta, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, sé 25. september 2014 en þá hafi mánuður verið liðinn frá því að stefnandi hafi gert kröfu um endurgreiðslu tryggingarinnar og stefndi haft allar upplýsingar undir höndum til að endurgreiða á þeim tímapunkti, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Um greiðslu málskostnaðar vísar stefnandi til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129. og 130. gr. laganna. Um varnarþing vísar stefnandi til 1. mgr. 33. gr. laga nr. 91/1991. Stefnandi byggir kröfur sínar á meginreglum stjórnsýslu-, samninga- og skaðabótaréttar. Jafnframt byggir stefnandi kröfu sína á lögum um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936. Loks byggir stefnandi á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002.

III.

Stefndi kveðst mótmæla öllum málsástæðum stefnanda. Sérstaklega sé mótmælt fullyrðingum stefnanda um að tilteknar fasteignirnar hafi verið óveðhæfar og stefnda verið það kunnugt. Þá sé ýjað að því að stefndi hafi beitt blekkingum. Þessu sé mótmælt sem röngu og ósönnuðu. Stefnandi hafi skrifað undir viljayfirlýsingu með aðstoð lögmanna og sé fyrirsvarsmaður stefnanda lögmaður. Stefnandi hafi nýtt sér aðstoð fagmanna við gerð yfirlýsingarinnar og sé ljóst að greiðsla samkvæmt henni sé óafturkræf ef ekki verði af samningi. Fjármögnun stefnanda á kaupum á fasteignunum hafi ekki tekist og samningum því slitið með riftun 24. júlí 2014. Enginn fyrirvari sé né hafi verið gerður þegar greiðsla samkvæmt yfirlýsingunni hafi verið innt af hendi. Stefndi hafi gert allt til að reyna að koma til móts við stefnanda. Hafi stefndi minnkað eignasafn og ítrekað veitt fresti til að ljúka viðskiptum. Stefnandi hafi ekki fengið þá fyrirgreiðslu sem hann hafi óskað eftir hjá lánastofnunum. Stefnandi hafi fengið rúman tíma til að kanna eignir áður en hann hafi gengið frá greiðslu tryggingarfjár. Stefnandi hafi tjáð stefnda í byrjun að fjármögnun yrði ekki vandamál. Ferli þetta hafi byrjað 9. janúar 2014 og síðan verið útbúin viljayfirlýsing 15. apríl 2014. Greiðsla tryggingarfjár hafi verið framkvæmd 14. maí 2014. Stefnandi hafi því haft mjög rúman tíma til að skoða og meta eignasafnið. Stefnandi og fyrirsvarmaður hans séu fjárfestar sem þekki markaðinn vel. Fyrirsvarsmenn hafi fagþekkingu á samningagerð þannig að mótbárum stefnanda um að stefndi hafi ekki upplýst stefnanda nægjanlega vel um eignirnar sé mótmælt sem röngum. Með vísan til þessa telji stefndi að sýkna beri stefnda af kröfum stefnanda.

Stefnandi byggi mál sitt m.a. á því að stjórnsýslureglur hafi verið brotnar. Stefndi hafni því og telji engar stjórnsýslureglur hafa verið brotnar. Um starfsemi stefnda gildi ákvæði III. kafla laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, en víðar í þeim lögum séu ákvæði sem varði stefnda sérstaklega. Sé stefndi ríkisstofnun í C-hluta ríkisreiknings samkvæmt lögum nr. 88/1997 um fjárreiður ríkisins. Tilvísun stefnanda í dóm Hæstaréttar í máli nr. 539/2011 telji stefndi ekki eiga við þar sem um hafi verið að ræða kröfu um bankaábyrgð til tryggingar greiðslu á tilteknum lánum, sem ekki hafi verið lagaheimild fyrir. Í því máli sem hér um ræði sé um að ræða samning einkaréttarlegs eðlis sem unninn sé af báðum aðilum jafnt. Njóti báðir aðilar sérfræðiþekkingar. Lög nr. 44/1998 og reglugerðir sem settar hafi verið með stoð í þeim lögum taki ekki til tilvika um endursölu eigna stefnda. Því sé ekki um sambærileg atriði að ræða í þessu máli og í dómi í máli Hæstaréttar nr. 539/2011.

Gera verði greinarmun á skyldum stjórnvalds samkvæmt lögum nr. 97/1993 um húsnæðisstofnun ríkisins og lögum nr. 44/1998 að því er varði lánastarfsemi og hins vegar skyldu til að gæta hagsmuna sinna við sölu fasteigna á almennum markaði. Sala eigna á almennum markaði sé hins vegar óviðkomandi almennum markmiðum laga um húsnæðismál. Stefndi sé sjálfstæð stofnun í eigu ríkisins er lúti sérstakri stjórn, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 44/1998, og stjórn hennar beri að fara með eignir og fjármuni stofnunarinnar með ábyrgum hætti og samkvæmt góðum stjórnsýsluháttum. Verulegum fjármunum sé varið til húsnæðiskerfisins og beri stefnda sem opinberu stjórnvaldi að gæta að þeim fjármunum sem undir stofnunina heyri, sbr. 11. gr. laga nr. 44/1998. Stefndi telji að af reglum almennra skaðabótalaga að stofnuninni sé skylt að takmarka tjón sitt með því að gæta hagsmuna sinna við sölu eigna er sjóðurinn á. Við kaup sjóðsins á uppboði eignist stefndi margar eignir. Stefndi reyni síðan að selja eignir frjálsri sölu. Stefnandi hafi gert stefnda boð í tilteknar eignir og ætlað að greiða 10.000.000 krónur í óafturkræft tryggingarfé. Stefndi byggi á því að um tilboð á einkaréttarsviði sé að ræða sem tengist ekki framkvæmd laga nr. 44/1998. Í þeim lögum sé hvergi mælt fyrir um rétt til endursölu eigna. Lögskýringargögn og lagasjónarmið gefi ekki tilefni til að lögin verði túlkuð svo rúmt að þau nái yfir slík tilvik.

Varðandi reglur stjórnsýslulaga nr. 37/1993, um jafnræði, meðalhóf og lögmætissjónarmið, bendi stefndi á að það sé ekki stjórnvaldsákvörðun og ákvæðum laga nr. 37/1993 óviðkomandi, hvort eða hvernig hann endurselji eignir sem hann hafi eignast. Endursala eigna sé ekki stjórnvaldsákvörðun í eðli sínu, sem sé kæranleg til æðra stjórnvalds, heldur ákvörðun um ráðstöfun eignaréttinda sem lúti almennum reglum um ráðstöfun ríkiseigna. Stefnandi byggi málatilbúnað sinn á því að stefndi hafi í ýmsum efnum brotið gegn ákvæðum laga nr. 37/1993, almennum reglum stjórnsýsluréttar og lögum nr. 40/2002. Eins og að framan greini telji stefndi það liggja utan gildissviðs laga nr. 44/1998 hvernig stefndi ráðstafi eignum sem hann eigi og hver skilyrði hann setji við kaup á mörgum eignum enda engar reglur um það í þeim lögum. Taki reglur stjórnsýsluréttar ekki til tilviks þar sem að stefnandi leggi fram tryggingarfé. Beri að gæta þess sérstaklega að hér sé ekki um það að ræða að stjórnvald sé að taka ákvörðun um rétt eða skyldu manna, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 37/1993, heldur hafi stefndi verið að taka ákvörðun um endursölu eigna sem hann hafði eignast. Lög nr. 37/1993 gildi ekki um aðrar aðstæður en þegar stjórnvald taki stjórnvaldsákvörðun sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 37/1993, þ.e. þegar stjórnvald kveði einhliða á um rétt og/eða skyldu tiltekins aðila í ákveðnu máli í skjóli stjórnsýsluvalds. Ákvæði í samningi aðila um framlagningu tryggingarfjár sé ekki stjórnsýsluákvörðun eins og stefnandi haldi fram heldur liður í endursölu fasteigna í eigu stefnda sem hann hafi eignast á nauðungarsölu. Stefndi hafi heimild í 31. gr. laga nr. 88/1997 um fjárreiður ríkisins til að selja eignir sem hann hafi eignast á nauðungarsölu. Eignir þær sem stefnandi geri tilboð í séu því marki brenndar að stefndi hafi eignast þær á uppboði eða með framsali frá þrotabúum. Eins og áður segi hafi stefndi heimild til sölu eigna og við endursölu geti stefndi sett upp ákveðin skilyrði og sé kaupanda frjálst að ganga að þeim skilyrðum eða hafna. Ekki sé hægt að kæra slíka ráðstöfun til æðra stjórnvalds enda sé um ráðstöfun eignarréttinda að ræða sem lúti almennum reglum um ráðstöfun ríkiseigna. Hér sé því ekki um stjórnvaldsákvörðun að ræða heldur samningsbundið ákvæði í frjálsum samningum. Stefnandi sé ekki þvingaður til samningsgerðar og hafi hann getað hætt við viðskiptin. Stefnandi, sem hafi þekkingu á slíkum samningum, hafi gengist undir skilmálana með undirritun sinni og gert það án fyrirvara. Greiðslan hafi verið innt af hendi töluvert seinna og það geri stefnandi einnig án fyrirvara. Stefndi telji því að stefnandi geti ekki krafist endurgreiðslu á tryggingarfénu og því beri að sýkna stefnda.

Stefndi hafi rift samningi aðila, frá 28. maí 2014, um kaup stefnanda á 107 fasteignum af stefnda. Stefnanda hafi ekki tekist að fjármagna kaupin. Stefndi hafi ítrekað gefið stefnanda fresti til að ná fram fjármögnun. Hafi fyrirsvarsmaður stefnanda staðfest það með tölvupósti. Vanskil stefnanda og vanefndir hafi því verið verulegar, en stefnandi hafi ekki greitt 1.323.628.767 krónur svo sem honum hafi borið og stefndi því verið í fullum rétti að rifta kaupum sbr. 51. gr. laga 40/2002. Stefndi hafi haldið eftir 10.000.000 króna sem stefnandi hafi greitt sem tryggingarfé. Greiðslan hafi verið sett sem óafturkræf trygging. Eins og áður segi hafi samningar milli aðila ekki tekist og til að formgera slit viðræðna milli aðila hafi stefnanda verið sent riftunarbréf. Bréfið hafi verið sent til að staðfesta það að slit hafi orðið á samningi aðila þar sem stefnandi hafi ekki getað staðið við samninginn. Stefndi telji sig ekki þurfa að endurgreiða tryggingarféð þar sem það hafi verið sett til tryggingar viðskiptum og ef samningar tækjust ekki yrði það tryggingarfé óafturkræft. Stefndi telji sig því ekki þurfa að endurgreiða tryggingarféð og því beri að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Stefnendur beri fyrir sig 26. gr. laga nr. 40/2002 og telji að stefndi hafi ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Stefnandi telji að upplýsingaskyldunni sé ekki fullnægt þar sem stefndi hafi ekki upplýst um óveðhæfni eignasafns stefnda. Þessari fullyrðingu mótmæli stefndi sem ósannaðri. Það sé ekkert sem segi að eignirnar séu óveðhæfar. Stefnandi hafi sönnunarbyrði fyrir því. Jafnvel ef lögin væru talin gilda þá hefði stefnandi einnig skoðunarskyldu samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002. Þá sé og rétt að benda á að hér sé ekki um neytendakaup að ræða í skilningi laga nr. 40/2002 og heimilt sé að víkja frá ákvæðum þeirra. Þá sé einnig rétt að benda á að stefnandi og menn á hans vegum séu allt sérfræðingar á þessum markaði, þ.e. fasteigna- og fjármálamarkaði. Stefnendur hafi verið með í að vinna öll skjöl og haft sína sérfræðinga, áskilið sér rétt til skoðunar o.s.frv. Greiðsla tryggingarfjár samkvæmt yfirlýsingunni frá 15. apríl 2014 sé innt af hendi 14. maí 2014, eftir að stefnandi hafi skoðað eignasafnið og fækkað eignum sem hann hafi ekki viljað kaupa. Stefnanda hafi verið í lófa lagt að hætta við kaupin áður en hann greiddi tryggingarféð. Stefndi telji sig því ekki hafa brotið upplýsingaskyldu sína.

Stefndi telji ekki hægt að víkja viljayfirlýsingunni um tryggingarféð til hliðar með vísan til brostinna forsenda. Hér sé ekki um óvanalegt né ósanngjarnt ákvæði að ræða. Um stórt eignasafn sé að ræða sem stefndi hafi átt að taka úr sölumeðferð meðan stefnandi fengi skoðunarrétt á eignunum og tíma til að kanna fjármögnun þeirra. Stefnandi hafi fengið rúman tíma áður en hann hafi greitt tryggingarféð. Fullyrðingar stefnanda um að stefnda hafi verið það ljóst að stefnanda myndi ekki takast að fjármagna kaupin og þess vegna hafi þetta ákvæði verið sett inn séu rangar og þeim mótmælt sem ósönnuðum. Þvert á móti hafi stefndi haft fulla trú á að stefnandi myndi standa við kaupin og veitt honum allt það liðsinni sem hann hafi getað þannig að samningar tækjust. Stefndi telji íbúðir sem deilt sé um veðhæfar en hann hafi sjálfur lánað út á íbúðirnar á sínum tíma. Stefnandi geti því ekki borið fyrir sig forsendubresti eða að hann hafi ekki haft tíma til að skoða og meta eignirnar. Í ljósi umfangs kaupanna hafi krafan um tryggingarfé ekki verið óvanaleg né verið ósanngjarnt samningsákvæði og sérfræðingar stefnanda hafi samið yfirlýsinguna með stefnda. Hafi þeir engar athugasemdir gert við hana eða gert við hana fyrirvara. Því telji stefndi að ekki sé hægt að víkja yfirlýsingunni frá 15. apríl 2014 til hliðar.

Varakrafa um lækkun stefnukröfu sé studd sömu rökum og aðalkrafan. Ljóst sé að stefndi hafi tekið eignir er stefnandi hafi viljað kaupa úr sölumeðferð. Stefnandi hafi orðið af sölum sökum þessa. Eignirnar hafi stefndi tekið úr sölu 14. apríl 2014 og þær ekki komið til sölu aftur fyrr en eftir 24. júlí 2014. Ljóst megi vera að stefndi hafi orðið af sölu vegna samnings við stefnanda en hið umrædda tryggingarfé hafi verið sett fram til að takmarka tjón stefnda ef samningar tækjust ekki. Af þeim sökum hafi tryggingarféð verið óafturkræft. Að sjálfsögðu sé erfitt fyrir stefnda að sýna fram á með sannarlegum hætti hvert tjón hans sé af völdum þess að samningur um kaup fasteignanna hafi ekki gengið eftir. Ljóst megi vera að kaupverðið að fjárhæð 1.383.628.767 krónur hafi ekki verið greitt. Ef stefndi hefði fengið umrædda fjármuni á umsömdum tíma, eins og samningur hafi kveðið á um og reiknaðir væru almennir vextir Seðlabanka Íslands, sem verið hafi 6.75% á þessu tímabili frá 12. júní 2014 til 24.07.2014 eða 45 dagar, verði til fjárhæðin 11.168.117 krónur. Þessi tala sé hærri en tryggingarféð og hafi þá ekki verið tekið tillit til annars útlagðs kostnaðar sem stefndi hafi orðið fyrir. Stefnandi hafi haldið fasteignum stefnda fyrir tæpan 1.4 milljarð króna frá sölu. Hér sé um umtalsverða fjármuni að ræða. Ítrekað séu veittir frestir og magni íbúða fækkað, allt til að gera stefnanda kleift að standa við gerða samninga. Fjárhæð tryggingar geti á engan hátt talist óeðlileg.

Stefnandi byggi rétt sinn til vaxta og dráttarvaxta á vaxtalögum nr. 38/2001. Stefndi mótmæli öllum kröfum stefnanda í þá átt og telji að hann eigi enga kröfu um vexti. Samningur aðila hafi verið gerður í frjálsum samningum. Stefnandi virðist telja að þegar hann greiði tryggingarfé þá stofnist bótaskylda. Stefndi mótmæli þessu. Stefnandi hafi á engan hátt sýnt fram á að hann eigi rétt á skaðabótum. Sönnunarbyrði um slíkt hvíli alfarið á stefnanda. Að öðru leyti vísi stefndi til sömu raka og vísað sé til hér að ofan um aðalkröfu.

Um lagarök vísar stefndi til almennra reglna kröfuréttar og samningaréttar um gildi samninga og samningalaga nr. 7/1936. Vísað er til fasteignkaupalaga nr. 40/2002, sérstaklega 1. - 6. gr. og 29. gr. þeirra. Þá er vísað til laga nr. 44/1998 um húsnæðismál og til fjárreiðulaga nr. 88/1997, sérstaklega 31. gr. þeirra. Þá er vísað til stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Loks er vísað til vaxtalaga nr. 38/2001, einkum III. kafla. Krafa um málskostnað byggir á ákvæði 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Mál þetta hefur stefnandi höfðað gegn stefnda sem skaðabótamál. Er á því byggt að stefndi hafi bakað stefnanda tjón með saknæmum og ólögmætum hætti. Stefndi sé stjórnvald og gildi ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um ákvarðanir stefnda. Sú ákvörðun að gera kröfu um að stefnandi myndi leggja fram tryggingu að fjárhæð 10.000.000 króna vegna fyrirhugaðra kaupa stefnanda á fasteignum úr eignasafni stefnda og afhenda hana ekki til baka eftir að stefndi rifti samningum hafi verið ólögmæt ákvörðun. Engin lagaheimild sé fyrir stefnda til að krefjast umræddrar tryggingar og halda henni eftir að samningum riftum. Einnig er á því byggt að stefndi hafi brotið gegn ákvæðum stjórnsýslulaga um jafnræði og meðalhóf. Þá er á því byggt að stefndi hafi með ákvörðun sinni um að skila ekki tryggingarfénu brotið tillitsreglu samningaréttar og ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína varðandi eignasafnið, sem hafi að hluta verið óveðhæft. Loks er á því byggt að víkja eigi til hliðar ákvæði yfirlýsingar aðila um greiðslu tryggingar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 og að á grundvelli sömu laga séu forsendur til greiðslu tryggingarinnar brostnar.

Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 539/2011 var meðal annars til úrslausnar hvort stefndi þessa máls væri stjórnvald í skilningi laga nr. 37/1993. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna, sagði að með lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál væri mælt fyrir um ráðstafanir af hálfu ríkisvaldsins, meðal annars með lánveitingum, sem miðuðu að því að landsmenn gætu búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum, sbr. 1. gr. laganna. Í 1. mgr. 4. gr. laganna kæmi fram að í þessu skyni skyldi starfrækja sérstakan lánasjóð, Íbúðalánasjóð, en nánar væri kveðið á um hlutverk sjóðsins í ákvæðinu. Í 3. gr. sömu laga segði að á þeim tíma er atvik málsins hafi átt sér stað færi félagsmálaráðherra, síðar velferðarráðherra, með yfirstjórn þeirra mála sem lögin tækju til. Í 2. mgr. 4. gr. laganna kæmi fram að Íbúðalánasjóður væri sjálfstæð stofnun í eigu ríkisins er lyti sérstakri stjórn og heyrði stjórnarfarslega undir ráðherra. Ljóst væri af þessu að Íbúðalánasjóður væri stjórnvald sem lyti almennum reglum stjórnsýsluréttar, þar á meðal lögmætisreglu stjórnsýsluréttar. Sjóðnum bæri þannig að haga starfsemi sinni í samræmi við fyrirmæli laga og stjórnvaldsfyrirmæli ráðherra, sem sett hefðu verið með heimild í lögum, og mætti ekki íþyngja lánþegum án þess að hafa til þess viðhlítandi lagaheimild. Stjórnarfarslega væri Íbúðalánasjóði hins vegar skipað utan við almennt boðvald ráðherra. Samkvæmt því færi ráðherra aðeins með þær stjórnunarheimildir gagnvart Íbúðalánasjóði sem kæmu fram í fyrrgreindum lögum nr. 44/1998.

Samkvæmt því sem hér greinir er stefndi stjórnvald í skilningi laga nr. 37/1993, þegar stefndi tekur ákvarðanir á grundvelli laga nr. 44/1998. Í þeim lögum er ekki sérstaklega mælt fyrir um það hlutverk stefnda að selja fasteignir úr eignasafni sínu. Samkvæmt 1. mgr. 31. gr. laga nr. 88/1997 geta ríkisaðilar í A-hluta án sérstakrar lagaheimildar keypt eignir við nauðungarsölu á grundvelli veðréttar eða skilmála að baki áfallinna ábyrgðarskuldbindinga. Samkvæmt 2. mgr. sama ákvæðis skulu eignir, sem keyptar eru samkvæmt 1. mgr. seldar jafnskjótt og það er talið hagkvæmt. Á grundvelli þessarar lagaheimildar hafði stefndi heimild til sölu þess hluta eignasafns síns, sem á reynir í máli þessu.

Lögum nr. 37/1993 er ætlað að gilda þegar stjórnvöld taka ákvarðanir um rétt eða skyldur manna, hvort sem er einstaklinga eða lögaðila. Þau ná hins vegar ekki til margvíslegrar þjónustustarfsemi á vegum hins opinbera. Þá taka lögin ekki til þeirra ákvarðana stjórnvalda sem teljast einkaréttareðlis.

Lögaðili, sem stefnandi leiðir rétt sinn frá, leitaði í upphafi árs 2014 til stefnda með ósk um kaup á hluta fasteignasafns stefnda. Eftir nokkra umleitan var í apríl 2014 ritað undir samkomulag og viljayfirlýsingu vegna kaupanna. Þá var svokallað rammasamkomulag vegna kaupanna undirritað milli aðila 28. maí 2014. Sala á fasteignum stefnda er ekki á meðal lögbundinna hlutverka stefnda samkvæmt lögum nr. 44/1998. Þá er til þess að líta að sala á fasteign er að öðru jöfnu einkaréttarleg ráðstöfun í eðli sínu. Aðdragandi samningsgerðar aðila, viljayfirlýsingin og rammasamkomulagið bera þess merki að um einkaréttarlegan löggerning sé að ræða. Kveðið var á um það í rammasamkomulaginu að lög nr. 40/2002 skyldu gilda í samskiptum aðila.

Að öllu ofangreindu virtu verður ekki talið að sú ákvörðun stefnda að endurgreiða stefnanda ekki tryggingu að fjárhæð 10.000.000 króna hafi verið stjórnvaldsákvörðun í skilningi laga nr. 37/1993. Falla þá um sjálft sig þær málsástæður stefnanda sem reistar eru á ákvæðum stjórnsýslulaga um jafnræði og meðalhóf.

Stefndi rökstyður ákvörðun sína um að endurgreiða ekki trygginguna með þeim hætti að stefndi hafi þurfti að taka allar þær eignir sem stefnandi hugðist kaupa úr sölumeðferð hjá fasteignasölum víða um land. Með því hafi stefndi tekið áhættu sem fólst í því að ef stefnanda tækist ekki að fjármagna kaupin gengju fasteignirnar aftur til stefnda sem þyrfti að koma þeim aftur í sölumeðferð hjá fasteignasölum. Gæti stefndi orðið af sölum af þessum ástæðum og fjárhagslegu tjóni því samhliða. Að mati dómsins eru þessar forsendur stefnda málefnalegar og styðjast við lögvarin sjónarmið. Í viljayfirlýsingu aðila frá 15. apríl 2014 kemur fram að tryggingin sé hugsuð fyrir áframhaldandi þátttöku í söluferlinu. Verður ekki talið að stefnda hafi verið óheimilt að halda eftir tryggingarfjárhæðinni, enda kvað samningur, sem stefnandi ritaði undir, á um að tryggingarféð væri óafturkræft næðist ekki samkomulag um kaupin.

Gögn málsins leiða í ljós að stefndi veitti stefnanda ítrekaða fresti til að ljúka samningsgerð þar sem stefnanda gekk illa að fjármagna fasteignakaupin. Leiða gögnin jafnframt í ljós að stefndi féllst á óskir stefnanda um að fækka þeim fasteignum sem keyptar yrðu, gegn því að kaupverðið lækkaði sem því næmi. Engin gögn hafa hins vegar verið lögð fram af hálfu stefnanda sem leiða í ljós þá staðhæfingu stefnanda að stefndi hafi jafnframt verið að taka undan sölunni fasteignir. Stefnandi staðhæfir að fasteignir á Reyðarfirði og Egilsstöðum hafi verið óveðhæfar og það hamlað fjármögnun stefnanda á kaupum. Stefnandi hefur ekki stutt þessa staðhæfingu sína neinum gögnum og er hún ósönnuð. Bæði viljayfirlýsing aðila frá 15. apríl 2014 og rammasamkomulagið frá 28. maí 2014 kveða með nokkuð nákvæmum hætti á um réttarstöðu aðila við samningsgerðina. Þannig er kveðið á um skuldbindingar aðila, ástandsskoðun fasteigna, greiðslu tryggingarfjár, fresti til fjármögnunar og greiðslufyrirkomulag. Skilmálar í rammasamkomulaginu varðandi kaupin eru í alls 12 liðum. Verður ekki á þær málsástæður stefnanda fallist að stefndi hafi ekki sýnt stefnanda fullt tillit við samningsgerðina og eftirmála eða að stefndi hafi ekki upplýst stefnanda um ástand fasteigna. Þá hefur stefnandi á engan hátt leitt í ljós að efni séu til að víkja tilgreindum ákvæðum viljayfirlýsingarinnar til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 eða að forsendur hafi brostið fyrir samningsgerðinni. Með vísan til alls þessa verður stefndi sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

Í samræmi við niðurstöðu málsins greiði stefndi stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

Mál þetta flutti af hálfu stefnanda, S-kk-nf S-kk-nf héraðsdómslögmaður, en af hálfu stefnda, S-kk-nf B-kk-nf G-kk-nf hæstaréttarlögmaður.

Dóm þennan kveður upp S-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndi, Íbúðalánasjóður, er sýkn af kröfum stefnanda, Gjónu ehf.

Stefnandi greiði stefnda 500.000 krónur í málskostnað.

S-kk-nf S-kk-nf.