E-185/2005

Mál þetta, sem dómtekið var 14. mars s.l., er höfðað með stefnu birtri 21. mars 2005.

Stefnandi er E-kk-nf G-kk-nf, kt. 000000-0000, Fiskakvísl 28, Reykjavík.

Stefndu eru K-kvk-nf S-kvk-nf, kt. 000000-0000, Efsta-Dal, Bláskógabyggð og S-kk-nf V-kk-nf, kt. 000000-0000, sama stað.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að staðfestur verið með dómi eignarréttur stefnanda að 4.644 m² lóð með landnúmer 167736 úr landi Efsta-Dals 1, Bláskógabyggð, eins og lóðin er afmörkuð með hnitasetningu Loftmynda ehf. á dskj. nr. 9 og að sumarhúsi á lóðinni með fastanúmerið 220-6158. Til vara er þess krafist að staðfestur verði með dómi ótímabundinn afnotaréttur stefnanda að ofangreindri lóð. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

Dómkröfur stefndu eru þær að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda, bæði aðal- og varakröfu, þó þannig að viðurkenndur er óumdeildur eignarréttur stefnanda að sumarhúsi með fastanúmerið 220-6158, er nú stendur án lóðarréttinda á lóð úr landi Efsta-Dals 1, lnr. 167736. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

Málavextir.

Stefnandi lýsir málavöxtum svo að hann hafi unnið að endurbótum á íbúðarhúsinu í Efsta-Dal 1 á árunum 1964 og 1965 að beiðni V-kk-ef I-kk-ef, bónda þar, en hann mun nú vera látinn. Hafi stefnandi unnið að málun og glerísetningu og sem endurgjald fyrir verkið segist stefnandi hafa fengið tæplega 0,5 hektara lóð úr landinu við suðvesturmörk jarðarinnar. Segir stefnandi þá V-kk-þf heitin hafa mælt út fyrir lóðinni, stefnandi hafi útvegað efni í girðingu umhverfis lóðina en V-kk-nf heitinn séð um girðingarvinnuna. F-kk-nf S-kk-nf, húsasmíðameistari, sem einnig hafi unnið að endurbótunum, hafi einnig fengið lóð úr landinu sem endurgjald fyrir vinnu sína. Stefnandi segist ávallt hafa greitt öll gjöld af lóðinni, svo sem fasteignagjöld og þá komi fram í húsbyggingarskýrslu fyrir árið 1966, sem fylgt hafi skattframtali stefnanda fyrir árið 1967, að hann hafi keypt lóðina af V-kk-þgf fyrir 10.000 krónur.

Stefnandi segir þá V-kk-þf heitin aldrei hafa gengið formlega frá sölunni á lóðinni en eftir lát V-kk-ef hafi hann óskað eftir lóðarsamningi, en þá verið boðinn lóðarleigusamningur þar sem gert hafi verið ráð fyrir árlegum greiðslum af lóðinni. Hafi sáttatilraunir reynst árangurslausar og því óhjákvæmilegt fyrir stefnanda að höfða mál þetta þar sem hann skorti þinglýsta eignarheimild fyrir lóðinni. Samkvæmt þinglýsingarvottorði sé ekkja V-kk-ef heitins, stefnda K-kvk-nf, þinglýstur eigandi jarðarinnar og sitji hún í óskiptu búi eftir lát eiginmanns síns. Þá sé stefndi S-kk-nf þinglýstur eigandi að íbúðarhúsinu í Efsta-Dal 1.

Stefndu lýsa málsatvikum svo að upphaflega hafi staðið til að stefnandi fengi lóð til afnota við mörk jarðarinnar á móti jörðinni Laugardalshólum, þar sem F-kk-nf S-kk-nf fékk síðar lóð. Hafi stefnandi ætlað að flytja gamalt hús á lóðina, en þegar til kom hafi ekki gengið að flytja húsið þangað og hafi það dagað uppi talsvert neðar en upphaflega hafi staðið til. Hafi forsendur breyst við þetta og þá verið rætt um að reisa húsið þar sem það er nú. Þar sem nýi bústaðurinn var reistur langt frá landamerkjum jarðarinnar hafi aldrei komið annað til tals en að lóðin yrði leigulóð, en F-kk-nf S-kk-nf hafi fengið afsal fyrir sinni lóð sem stóð út við merki við Laugardalshóla. Stefndu segja að litið hafi verið svo á að vinna stefnanda í þágu V-kk-ef heitins og konu hans hafi átt að fara upp í leigugreiðslur til 25 ára. Hafi V-kk-nf girt lóðina og aðstoðað stefnanda á ýmsan hátt við uppbyggingu á bústaðnum en aldrei hafi farið fram nákvæmt uppgjör á milli þeirra.

Stefndu benda á að skýrt komi fram í mati fasteignamatsnefndar Árnessýslu árið 1967 að lóðin sé leigulóð í eigu V-kk-ef og sé stefnandi skráður leigutaki. Þessi skráning hafi síðar skolast til og sé lóðareigandi nú ekki rétt skráður hjá Fasteignamati ríkisins. Stefndu halda því fram að dregist hafi að ganga frá formlegum leigusamningi milli aðila, en fyrir um 15 árum hafi stefnandi og E-kvk-nf S-kvk-nf rætt málin við V-kk-þf heitin og hafi þá glöggt komið fram sá skilningur hans að lóðin væri leigulóð. Þá hafi G-kk-nf V-kk-nf nefnt það við stefnanda einhverjum árum síðar að lóðin væri leigulóð og ganga þyrfti frá leigusamningi. Stefndu halda því fram að það hafi fyrst hinn 23. maí 2004 komið fram hjá stefnanda að hann teldi sig eiga lóðina.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir aðalkröfu sína á því að hann hafi fengið lóðina sem endurgjald fyrir vinnu sína í þágu þáverandi eiganda jarðarinnar. Hafi hann eignast lóðina með samningi við V-kk-þf heitin sem dánarbú hans sé bundið af í samræmi við meginreglur samningaréttar um skuldbindingargildi loforða. Hafi þeir V-kk-nf heitinn mælt lóðina út saman, hann hafi útvegað efni í girðinguna en V-kk-nf heitinn hafi girt hana. Í beinu framhaldi af því hafi stefnandi hafið smíði á sumarhúsi á lóðinni svo sem fram komi í húsbyggingarskýrslu, en þar komi fram að hann hafi keypt lóðina af V-kk-þgf heitnum á 10.000 krónur. Hann hafi alla tíð greitt skatta og gjöld af lóðinni og hvorki fyrr né síðar hafi hann verið krafinn um greiðslu fyrir afnot af henni. Allt leiði þetta til þess að yfirgnæfandi líkur séu til þess að hann eigi beinan eignarrétt að lóðinni þótt hann skorti formlega heimild fyrir eignarrétti sínum.

Verði litið svo á að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi eignast lóðina með samningi, byggir stefnandi á því að hann hafi eignast lóðina fyrir hefð, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905. Hann hafi haft óslitið eignarhald á lóðinni um tæplega 40 ára skeið og allt frá árinu 1966 komið fram sem eigandi lóðarinnar og greitt af henni skatta og gjöld. Hafi stefndu alltaf komið þannig fram gagnvart stefnanda að hann væri eigandi lóðarinnar, hún hafi í upphafi verið sérstaklega afmörkuð í kringum bústað stefnanda og hafi stefndu hvorki fyrr né síðar innheimt hjá honum leigu fyrir afnot af lóðinni. Hafi stefndu þannig sýnt tómlæti sem þau verði að bera hallann af.

Varakrafa stefnanda um afnotarétt af lóðinni er byggð á 7. gr. laga nr. 46/1905. Hann hafi haft afnot af lóðinni og hafi hann ekki unnið fullkomna eignarhefð á henni, hafi hann að minnsta kosti unnið ótímabundinn afnotarétt af henni.

Málskostnaðarkrafa stefnanda er byggð á 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1919.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefndu byggja sýknukröfu í aðalkröfu einkum á því að stefndu og forverar þeirra hafi hvorki gefið né selt umrædda lóð til stefnanda. Lóðin tilheyri því jörðinni enn að grunni til og því greiði stefndu fasteignagjöld af umræddri spildu sem og öðru landi jarðarinnar. Séu stefndu þinglýstir eigendur jarðarinnar og byggja á því að sá sem hafi athugasemdalausa eignarheimild fyrir fasteign sé réttur eigandi hennar. Sá sem haldi öðru fram hafi sönnunarbyrðina fyrir því. Stefndu mótmæla því sem ósönnuðu að stefnandi hafi fengið spilduna fyrir kaup. Enginn samningur um slík kaup liggi fyrir og ekkert kaupverð hafi verið móttekið. Hljóti stefnanda að vera kunnugt um að kaup á fasteignum í sveitum séu háð samþykki sveitarstjórnar og seinna jarðarnefndar. Séu aðilaskipti á slíkum eignum því formbundin. Stefndu hafna í því ljósi kröfu á grundvelli löggernings, enda hafi enginn slíkur verið gerður og hann því ekki til.

Stefndu byggja á því að eignarréttarkrafa stefnanda sem byggist á hefð standist ekki þegar grannt sé skoðað. Ljóst sé af gögnum frá fasteignamatsnefnd frá árinu 1967 að lóðin sé leigulóð. Komi þetta fram í opinberum gögnum og hafi það ekki verið hrakið af hálfu stefnanda að hann hafi verið með lóðina til afnota frá árinu 1966. Réttur stefnanda til spildunnar sé því afnotaréttur og því standi 3. mgr. 2. gr. hefðarlaga eignarhefð í vegi. Það eitt að stefnandi haldi því fram að spildan hafi verið seld honum útloki að hann geti unnið hefð á henni. Þar með sé honum ljóst að spildan hafi verið í eigu landeigenda og eignatilfærslan eigi því að hafa gerst á grundvelli löggernings. Það geti stefnandi hins vegar ekki sannað og því ljóst að spildan tilheyri enn jörðinni og sé því eign stefndu. Standi huglæg afstaða stefnanda því einnig í vegi að hann hafi hefðað spilduna, sbr. 2. mgr. 2. gr. hefðarlaga.

Stefndu krefjast sýknu af varakröfu á sömu forsendum og aðalkröfu. Krafan styðjist hvorki við samninga né lög. Leigusamningar séu í eðli sínu tímabundnir og því ætíð uppsegjanlegir með eðlilegum fyrirvara. Því er mótmælt að stefnandi hafi unnið ótímabundinn afnotarétt án endurgjalds. Lóðin hafi ekki verið látin á erfðafestu, sbr. áðurnefnt skjal frá fasteignamatsnefnd. Hafi leigusamningur sá, er aðilar gerðu í upphafi, verið löngu útrunninn og því ljóst að hús stefnanda sé lóðarréttindalaust í dag. Geri stefnandi sér þetta ljóst, enda hafi hann leitað eftir að fá samning um lóðina.

Stefndu telja að hinn munnlegi afnotasamningur, er fyrst var gerður, hafi runnið út 1990 og í síðasta lagi við andlát V-kk-ef heitins árið 1999, en hann og stefnandi hafi verið persónulegir vinir og hafi afnotin byggst á sambandi þeirra. Hafi þessu sambandi ekki verið hróflað á meðan báðir lifðu. Hins vegar hafi stefnanda verið vel kunnugt um að landið var eign V-kk-ef og afnot stefnanda tímabundin og því ljóst að gera þurfti nýjan samning um lóðina ef hún yrði nýtt áfram sem sumarbústaðaland og samningar tækjust um það. Standi 2. mgr. 2. gr. hefðarlaga því afnotahefð einnig í vegi. Sé afnotaréttur talinn hefðast á 40 árum, sbr. 8. gr. hefðarlaga. Hafi afnotahefð ekki verið fullnuð þegar mál þetta var þingfest og leiði það einnig til sýknu.

Stefndu vísa um lagarök til 72. gr. stjórnarskrárinnar og 1. gr. samningsviðauka nr. 1 við mannréttindasáttmála Evrópu. Þá er vísað til hefðarlaga nr. 46/1905, einkum 2.-4. gr. og jarðalaga, einkum nr. 65/1976 og forvera þeirra laga, auk landskiptalaga nr. 46/1941. Þá er vísað til meginreglna samninga- og kröfuréttar og 25. og 26. gr. þinglýsingalaga og laga nr. 41/1919 um landamerki.

Niðurstaða.

Óumdeilt er í máli þessu að stefnandi vann að endurbótum á íbúðarhúsnæðinu í Efsta-Dal 1 á árunum 1964 og 1965. Ágreiningur aðila snýst um það hvernig líta skuli á endurgjald stefnanda fyrir vinnu sína. Stefnandi heldur því fram að hann hafi fengið til eignar tæplega hálfan hektara úr landinu þar sem hann reisti sumarbústað sinn sem þar stendur enn. Stefndu halda því hins vegar fram að stefnandi hafi einungis fengið lóðina til afnota og hafi verið litið svo á að vinna hans við íbúðarhúsið jafngilti leigugreiðslum til 25 ára. Ekki hefur komið fram í málinu að stefnandi hafi verið krafinn um leigugreiðslur að þessum tíma liðnum og enginn skriflegur leigusamningur virðist hafa verið gerður. Óumdeilt er að upphaflega hafi staðið til að lóð stefnanda yrði út við mörk jarðarinnar við Laugardalshóla og verður að skilja málatilbúnað stefndu svo að hefði bústaður stefnanda verið reistur þar, hefði komið til álita að selja honum lóðina. Þá er upplýst í málinu að F-kk-nf S-kk-nf fékk lóð við merki jarðarinnar við Laugardalshóla sem endurgjald fyrir vinnu sína og fékk hann afsal fyrir lóðinni árið 1985 eftir að hann leitaði eftir því við V-kk-nf heitin. F-kk-nf skýrði svo frá fyrir dómi að hann hafi gert ráð fyrir að hið sama hefði átt að gilda um lóð stefnanda, en hann kvað þetta þó ekkert hafa verið rætt.

Ekki hefur verið upplýst um ástæður þess að stefnandi reisti bústað sinn á núverandi stað en ekki hefur verið sýnt fram á að V-kk-nf heitinn hafi nokkru sinni gefið stefnanda í skyn að hann væri ósáttur við þann stað sem endanlega varð fyrir valinu. Ljóst er að stefnandi hugðist flytja gamlan bústað á þann stað sem áður hafði verið ákveðinn en sá bústaður komst ekki alla leið og dagaði uppi rétt fyrir neðan hina umdeildu lóð. Virðist ekkert hafa verið því til fyrirstöðu, þrátt fyrir þetta, að stefnandi reisti bústað sinn á upphaflega ákveðnum stað. Þá er ljóst að V-kk-nf heitinn girti hina umdeildu lóð, engar athugasemdir voru gerðar við bústað þann sem stefnandi reisti og engin gögn liggja fyrir um að stefnandi hafi verið krafinn um leigugreiðslur fyrir afnot lóðarinnar meðan V-kk-nf heitinn var á lífi. Þegar litið er til þess endurgjalds sem F-kk-nf S-kk-nf fékk fyrir vinnu sína í þágu eigenda Efsta-Dals 1, benda líkur til þess að hið sama hefði átt að gilda um stefnanda og hefur ekki verið sýnt fram á að sú staðreynd að bústaður stefnanda var reistur á öðrum stað en upphaflega var ákveðinn breyti neinu í þessu sambandi. Dómarinn hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi og samkvæmt gögnum málsins er hin umdeilda lóð um 220 metra frá mörkum jarðanna Efsta-Dals 1 og Laugardalshóla. Verður því ekki séð að hin umdeilda lóð sé þannig staðsett í landi stefndu að af því stafi sérstakt óhagræði fyrir þau. Stefndu halda því fram að endurgjald stefnanda fyrir vinnu sína hafi jafngilt leigugreiðslum til 25 ára og með hliðsjón af öllu framansögðu er það mat dómsins að þau beri sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu sinni. Þegar litið er til þess að enginn leigusamningur virðist hafa verið gerður og stefnandi var ekki krafinn um leigugreiðslur að þessum tíma liðnum er ósannað að stefnanda hafi verið leigð hin umdeilda lóð til afnota. Verður niðurstaðan því sú að stefnandi hafi eignast hina umdeildu lóð sem endurgjald fyrir vinnu sína í þágu eigenda Efsta-Dals 1 á árunum 1964 og 1965. Af hálfu stefndu hefur eignarréttur stefnanda að sumarhúsi á lóðinni verið viðurkenndur og ekki er ágreiningur um afmörkun lóðarinnar. Verður aðalkrafa stefnanda því tekin til greina, en eftir atvikum þykir mega ákveða að málskostnaður falli niður.

H-kk-nf O. A-kk-nf, dómstjóri kvað upp dóminn. Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest, en lögmenn aðila töldu endurflutning óþarfan.

DÓMSORÐ:

Staðfestur er eignarréttur stefnanda, E-kk-ef G-kk-ef, að 4.644 m² lóð með landnúmer 167736 úr landi Efsta-Dals 1, Bláskógabyggð, eign stefndu, K-kvk-ef S-kvk-ef og S-kk-ef V-kk-ef, eins og lóðin er afmörkuð með hnitasetningu Loftmynda ehf. á dskj. nr. 9 og að sumarhúsi á lóðinni með fastanúmerið 220-6158.

Málskostnaður fellur niður.

H-kk-nf O. A-kk-nf.