E-3167/2017

Mál þetta, sem var dómtekið 3. maí 2018, var höfðað 10. október 2017 af M-x-x Z-x-x, [...], gegn J-kk-þgf S-kk-þgf G-kk-þgf og D-kvk-þgf A-kvk-þgf, báðum til heimilis að [...]

Stefnandi krefst þess að stefndu verði sameiginlega dæmd til að greiða honum 620.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. júlí 2017 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Krókabyggð 34. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefndu og að tekið verði tillit til virðisaukaskatts á lögmannsþóknun við ákvörðun hans.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda og að honum verði gert að gefa út afsal fyrir fasteigninni Krókabyggð 24. Til vara er „gerð krafa um skuldajöfnuð og útgáfu afsals að fasteigninni Krókabyggð 34“. Þá krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I

Stefnandi seldi stefndu fasteignina að Krókabyggð 34 með kaupsamningi 10. apríl 2017. Kaupverðið var 48.100.000 krónur, en samkvæmt söluyfirliti var ásett verð 46.900.000 krónur. Fasteignin var afhent stefndu 18. júní 2017 og var gert ráð fyrir því að lokagreiðsla að fjárhæð 620.000 krónur yrði greidd mánuði síðar gegn útgáfu afsals. Gerð var nánari grein fyrir greiðslutilhögun í kaupsamningnum. Fyrir liggur söluyfirlit frá fasteignasölunni Trausta, sem annaðist sölu fasteignarinnar, og er það undirritað af stefnanda og stefndu D-kvk-þgf. Þar kemur meðal annars fram að um sé að ræða 108 fermetra raðhús og að byggingarárið sé 1989.

Með tölvuskeyti 3. júlí 2017 frá stefndu D-kvk-þgf til starfsmanns fasteignasölunnar var upplýst að stefndu hefðu orðið vör við rakaskemmdir á baðherbergi á bak við veggflísar og að þar væri mygla. Þyrfti því að skipta um heilan vegg og væri það mat fagaðila að kostnaður vegna viðgerðar næmi að minnsta kosti 500.000 krónum. Jafnframt kom fram að stefndu hefðu við afhendingu tekið eftir því að í svefnherberginu væri einhver leki og „svart á veggnum“. Starfsmaður fasteignasölunnar hafði samband við stefnanda og var svar hans áframsent stefndu D-kvk-þgf með tölvuskeyti 5. júlí 2017. Þar kom meðal annars fram að þegar stefnandi hefði tekið við húsinu eftir útleigu hefði hann tekið „eftir þessu í svefnherberginu“ og fengið til sín smið. Hafi veggurinn verið opnaður á nokkrum stöðum og verið talið að um „minni háttar leka hafi verið að ræða“. Hafi allt verið þurrkað og veggurinn staðið opinn í nokkrar vikur til að tryggja að allt væri orðið þurrt. Fram kom að stefnandi hefði á því tímabili fylgst vel með hvort vatn væri enn að leka frá baðherbergi yfir í svefnherbergi en svo hefði ekki verið. Hafi götunum því verið lokað og vandamálið verið úr sögunni eftir hans bestu vitund. Til að koma til móts við stefndu bauðst stefnandi til að láta eftir 250.000 krónur af þeirri lokagreiðslu sem átti að inna af hendi mánuði eftir afhendingu eignarinnar.

Með tölvuskeyti til fasteignasölunnar 10. júlí 2017 upplýsti stefnda D-kvk-nf að smiður teldi viðgerð kosta um 450.000 krónur með efniskostnaði. Væru stefndu reiðubúin til að greiða 100.000 krónur af þeim kostnaði gegn því að stefnandi greiddi 350.000 krónur. Með tölvuskeyti, sem sent var þriðjudaginn 11. júlí, upplýsti fasteignasalan stefndu um að stefnandi vildi hugsa málið til vikuloka. Stefndu svöruðu því til að hefði ekki heyrst frá stefnanda fyrir hádegi fimmtudaginn 13. júlí fengi hann formlegt bréf frá lögfræðingi, auk þess sem tilboð um að þau bæru hluta viðgerðarkostnaðar yrði afturkallað. Að beiðni fasteignasölunnar munu stefndu hafa fallist munnlega á að framlengja svarfrest stefnanda til hádegis föstudaginn 14. júlí. Ekki var haft samband við stefndu fyrir þann tíma.

Lögmaður stefndu sendi fasteignasölunni tölvuskeyti 17. júlí 2017 þar sem vísað var til þess að galli væri á fasteigninni sem stefnandi hefði verið grandsamur um. Var lagt til að afsal yrði gefið út án þess að greiðsla frá stefndu yrði innt af hendi. Með tölvuskeyti frá starfsmanni fasteignasölunnar, sem sent var degi síðar, var upplýst að stefnandi hefði samþykkt að veita stefndu 350.000 króna afslátt og var lagt til að ákveðinn yrði tími til afsalsgerðar. Með tölvuskeyti frá lögmanni stefndu, sem sent var sama dag, voru gerðar ýmsar athugasemdir við vinnubrögð fasteignasölunnar. Þá var tekið fram að stefndu krefðust þess að afsal yrði gefið út án þess að lokagreiðsla að fjárhæð 650.000 krónur yrði innt af hendi. Af hálfu fasteignasölunnar var áréttað að stefnandi hefði nú fallist á tillögu stefndu um að hann bæri kostnað sem næmi 350.000 krónum, en bera þyrfti hina nýju kröfu undir hann. Óskað var upplýsinga um það hvort krafa stefndu næmi 650.000 krónum enda þótt mat þeirra sjálfra á viðgerðarkostnaði næmi 450.000 krónum. Lögmaður stefndu staðfesti þá þegar að svo væri.

Með bréfi stefnanda til stefndu 24. júlí 2017 var leitast við að innheimta eftirstöðvar kaupverðs sem hefðu fallið í gjalddaga 17. sama mánaðar. Með bréfi stefndu 31. júlí 2017 var vísað til þess að stefnandi hefði ekki upplýst um galla á fasteigninni þrátt fyrir vitneskju þar um. Var skorað á stefnanda að vera viðstaddur skoðun á gallanum og tekið fram að næðist ekki lausn kynni það að leiða til þess að dómkvaddir yrðu matsmenn til að meta tjónið. Í svarbréfi stefnanda 30. ágúst 2017 var tekið fram að honum hefði ekki verið kunnugt um rakaskemmdir á baðherbergisvegg í aðdraganda kaupsamningsgerðar. Þá mætti ekki líta á tilraunir hans til sátta sem vísbendingu um saknæma háttsemi. Áréttað var að greiða hefði átt eftirstöðvar kaupverðs 17. júlí 2017 og var krafist greiðslu ásamt dráttarvöxtum og innheimtuþóknun. Með tölvuskeyti lögmanns stefndu 2. september 2017 var upplýst að þau hefðu nú ákveðið að samþykkja 350.000 króna afslátt til að reyna að leysa málið. Stefnandi svaraði ekki þessu tölvuskeyti og var mál þetta höfðað rúmum mánuði síðar. Fyrir liggur að stefndu fluttu inn í fasteignina um miðjan september 2017.

II

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á því að hann eigi rétt til greiðslu fullra eftirstöðva kaupverðs og hafi ekkert komið fram sem réttlæti greiðsludrátt stefndu. Vísað er til þess að fasteignin sé ekki gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og hafi stefnandi ekki vanefnt upplýsingaskyldu sína. Sé stefndu því skylt að greiða stefnanda umsamið kaupverð að fullu, sbr. 49. og 50. gr. laga nr. 40/2002. Lögð er áhersla á að stefnanda hafi ekki verið kunnugt um rakaskemmdir í baðherbergi við sölu fasteignarinnar. Hann hafi aftur á móti upplýst að nokkrum árum áður hefði hann orðið var við rakaskemmdir í aðliggjandi svefnherbergisvegg. Iðnaðarmenn hefðu verið fengnir til að ráðast í endurbætur vegna þessa og stefnandi talið það fullnægjandi.

Þar sem lokagreiðsla hafi átt að berast eigi síðar en mánuði eftir afhendingu eignarinnar telji stefnandi að greiða beri dráttarvexti af kröfunni frá 18. júlí 2017, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Málsástæður stefndu

Stefndu byggja á því að fasteignin sé haldin leyndum galla og hafi stefnandi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Hafi stefnandi leynt upplýsingum sem hafi verið mikilvægar fyrir stefndu, auk þess sem þau hafi keypt fasteignina á yfirverði og haft ríkar væntingar til þess að eignin væri í samræmi við uppgefnar upplýsingar í söluyfirliti. Byggt er á því að það rýri verðmæti fasteignarinnar verulega að baðherbergið sé ónothæft sökum myglu og rakaskemmda sem hafi heilsuspillandi áhrif í för með sér. Hafi stefndu, sem hafi verið með ungt barn og fundið fyrir ónotum, hvorki getað nýtt eignina sjálf né leigt hana út. Sé ljóst að fasteignin hafi ekki hentað til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega notaðar til, sbr. 19. gr. laga nr. 40/2002.

Byggt er á því að stefndi beri hlutlæga ábyrgð á tjóni vegna skorts á upplýsingum sem hann eða aðrir á hans vegum hafi átt að veita stefndu, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Í söluyfirliti hafi ekki verið nefnt að raki hefði komið fram í baðherbergi fasteignarinnar, en um sé að ræða ábyrgðaryfirlýsingu sem stefndu hafi mátt treysta. Þá hafi ekki verið minnst á slíkt við skoðun stefndu á fasteigninni eða við samningsgerð. Ekki hafi heldur verið afhent yfirlýsing frá stefnanda um ástand eignarinnar, eins og almennt sé gert. Lögð er áhersla á að hafi raki verið viðvarandi megi almennt gera ráð fyrir því að mygla og bakteríur séu til staðar. Sé grandsemi stefnanda hafin yfir vafa, enda hafi hann staðfest vitneskju sína með tölvuskeyti og kveðist sjálfur hafa fengið iðnaðarmenn til að ráðast í endurbætur á veggnum. Sé staðhæfing stefnanda um að hann hafi ekki vitað um gallann ótrúverðug og sé því mótmælt að fagmenn hafi komið að viðgerð vegna lekans enda hafi stefnandi ekki lagt fram gögn því til staðfestingar. Sjá megi af myndum, sem stefndu hafi lagt fram og teknar voru við niðurrif á veggnum, að stefnandi hafi aðeins gert lítil göt á vegginn en í engu sinnt viðgerð á sjálfum lekanum til að koma í veg fyrir áframhaldandi tjón.

Byggt er á því að stefnandi hafi leynt stefndu upplýsingum um ástand fasteignarinnar og ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Hafi þetta haft áhrif á gerð kaupsamnings og hafi venjuleg skoðun stefndu á eigninni ekki bent til þess að sérstakir ágallar væru til staðar. Þá hafi upplýsingar í söluyfirliti vakið traust á ástandi eignarinnar. Hafi fasteignin því ekki verið í samræmi við upplýsingar sem stefnandi og þeir sem komu fram fyrir hans hönd veittu stefndu, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Sé um að ræða verulegan galla sem stefnandi beri ábyrgð á og beri því að sýkna stefndu, sbr. 37. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu krefjast til vara skuldajafnaðar vegna þess kostnaðar sem þau hafi þurft að bera af viðgerð á hinni gölluðu fasteign, auk kostnaðar sem hafi fallið til þar sem fasteignin hafi ekki nýst þeim. Vegna gallans eigi stefndu rétt til skaðabóta, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, eða afsláttar, sbr. 41. gr. laganna, sem sé að minnsta kosti jafnhár dómkröfu stefnanda. Sé beinn útlagður kostnaður 694.405 krónur, en þar af nemi vinna iðnaðarmanna 420.000 krónum, efniskostnaður 233.307 krónum og fasteignagjöld, sem stefnandi hafi ekki staðið skil á þegar fasteignin var í umráðum hans, 41.098 krónum. Annar kostnaður sem megi rekja til þess að stefndu hafi ekki getað nýtt fasteignina í þrjá mánuði nemi 122.923 krónum og sundurliðist í fasteignagjöld, hitaveitukostnað og rafmagnskostnað. Þessu til stuðnings sé vísað til framlagðra reikninga og gagna.

III

Ágreiningur aðila lýtur að því hvort stefndu skuli greiða stefnanda eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi frá 10. apríl 2017. Málatilbúnaður stefndu grundvallast á því að fasteignin sé gölluð þar sem komið hafi í ljós rakaskemmdir og mygla í baðherbergi og það verið ónothæft. Kröfugerð stefndu er aðallega um sýknu, en til vara er gerð krafa um skuldajöfnuð vegna viðgerðarkostnaðar og annars tilgreinds kostnaðar. Að teknu tilliti til skýringa við munnlegan málflutning verður þetta skilið með þeim hætti að stefndu krefjist sýknu með vísan til þess að þau eigi rétt á skaðabótum og/eða afslætti vegna galla á fasteigninni sem sé að minnsta kosti jafnhár dómkröfu stefnanda.

Stefndu bera sönnunarbyrðina fyrir því að fasteignin sé gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 18. gr. laganna telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi, en þegar um er að ræða notaðar fasteignir telst eignin þó ekki gölluð ef ágallar sem á henni eru rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru nemi. Þeir ágallar sem eru umfram það sem kaupandi má gera ráð fyrir samkvæmt framansögðu,veita honum rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði, meðal annars kröfu um skaðabætur vegna beins tjóns, sbr. 43. og 59. gr. laga nr. 40/2002, eða afslátt, sbr. 41. gr. laganna. Réttur til skaðabóta byggist í þessu tilviki á svokallaðri stjórnunarábyrgð sem er reist á hlutlægum grundvelli, sbr. 1. mgr. 43. gr. laganna. Samkvæmt lögum nr. 40/2002 getur kaupandi öðlast rétt til skaðabóta á grundvelli annarra reglna. Þannig getur hann öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi vanrækir upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti samkvæmt 26. gr. sömu laga og á hreinum hlutlægum grundvelli ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laganna, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á sakarreglunni eða reglu 27. gr. um hlutlæga ábyrgð á hvorki við sú regla 2. málsliðar 18. gr. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. þeirra. Af hálfu stefndu er krafa um sýknu byggð á því að seljandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og að rangar upplýsingar hafi verið veittar, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Kemur því ekki til sérstakrar skoðunar hvort ágalli rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laganna.

Úrlausn málsins ræðst af því hvort stefndu hafi sýnt fram á að þau eigi gagnkröfu á hendur stefnanda vegna þess galla sem þau telja hafa verið á fasteigninni. Meðal grunnskilyrða þess er að sýnt sé fram á að stefndu hafi orðið fyrir tjóni vegna hins meinta galla, þar með talið hvert umfang þess er. Stefndu hafa ekki aflað matsgerðar í því skyni að sýna fram á þann galla sem þau telja hafa verið til staðar, umfang hans eða kostnað við úrbætur. Þau áskildu sér þó rétt til að óska dómkvaðningar matsmanns í greinargerð og vísuðu til þess möguleika í framlögðum samskiptum við stefnanda og þá fasteignasölu sem kom að málinu. Af hálfu stefnanda hefur því verið mótmælt að fasteignin sé haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002 og verið bent á að engin gögn staðreyni umfang hins meinta galla. Til stuðnings því að rakaskemmdir og mygla hafi verið í baðherbergi fasteignarinnar hafa stefndu vísað til ljósmynda sem þau kveða hafa verið teknar eftir að framkvæmdir hófust. Þá hafa þau vísað til framburðar föður stefndu D-kvk-ef, sem starfar sem rafvirki, og mun hafa framkvæmt viðgerð á baðherbergisveggnum. Jafnframt leiddu stefndu fyrir dóminn B-kk-þf S-kk-þf, framkvæmdastjóra Byggt verktaka ehf., sem skoðaði aðstæður eftir að framkvæmdir á baðherbergi hófust, en hann er faðir vinkonu stefndu. Hvað varðar kostnað við úrbætur vegna hins meinta galla byggja stefndu á framlögðum reikningi vegna vinnu föður stefndu D-kvk-ef og kvittunum frá ýmsum verslunum vegna efniskostnaður. Þá telja stefndu sig ekki hafa getað nýtt fasteignina í þrjá mánuði og hafa orðið fyrir tjóni vegna fasteignagjalda, hita- og rafmagnskostnaðar á þeim tíma, auk þess sem þau hafi borið kostnað vegna vangreiddra fasteignagjalda stefnanda.

Fyrirliggjandi reikningur frá föður stefndu og kvittanir, sem og framburður hans og annars aðila sem tengist stefndu, geta ekki stutt gagnkröfu stefndu gegn andmælum stefnanda. Að sama skapi hafa stefndu með engu móti sýnt fram á að fasteignin hafi verið ónothæf í þrjá mánuði, líkt og þau byggja gagnkröfu sína öðrum þræði á. Að teknu tilliti til þessa liggja ekki fyrir dóminum fullnægjandi gögn um umfang hins meinta tjóns stefndu, svo sem um kostnað við úrbætur vegna þeirra rakaskemmda sem stefndu kveða hafa verið til staðar. Samkvæmt þessu er grundvöllur gagnkröfu stefndu verulega vanreifaður og verða þau að bera hallann af því að hafa ekki nýtt úrræði laga nr. 91/1991 til að axla þá sönnunarbyrði sem á þeim hvílir um að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna hins meinta galla og hvert umfang þess sé. Vegna þessarar vanreifunar er ekki unnt að leggja efnisdóm á gagnkröfu stefndu og getur hún því ekki komið til álita í málinu, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 19. febrúar 2004 í máli nr. 299/2003.

Samkvæmt þessu verður krafa stefnanda um að stefndu verði gert að greiða honum eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni tekin til greina. Samkvæmt kaupsamningi bar að inna greiðsluna af hendi „við undirritun afsals 1 mánuði frá afhendingu á eigninni“. Var með þessu móti samið um gjalddaga greiðslunnar í skilningi 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Staðhæfing stefndu um að líta beri fram hjá þessu þar sem stefnandi hafi ekki sjálfur getað staðið við skuldbindingar sínar er með öllu órökstudd. Að sama skapi hefur það ekki þýðingu þótt ekki hafi verið formlega boðað til afsalsgerðar enda lá fyrir að stefndu töldu sér óskylt að greiða eftirstöðvar kaupverðsins sem var forsenda útgáfu afsals af hálfu stefnanda. Verður því ekki séð að efndir hafi strandað á stefnanda. Samkvæmt þessu ber stefndu að greiða dráttarvexti af kröfunni frá 18. júlí 2017 þegar liðinn var mánuður frá afhendingu fasteignarinnar og greiðslan var fallin í gjalddaga.

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber stefndu óskipt að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 600.000 krónur.

Á-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og D-kvk-nf A-kvk-nf, greiði óskipt stefnanda, M-x-x Z-x-x, 620.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 18. júlí 2017 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Krókabyggð 34 í Mosfellsbæ.

Stefndu greiði stefnanda óskipt 600.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf R-kvk-nf (sign.)