E-2342/2020

Mál þetta, sem þingfest var 9. september 2020 og dómtekið 19. febrúar sl., var höfðað með stefnu, birtri 2. september 2020.

Stefnandi er G-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], Kúrlandi 11, Reykjavík.

Stefndi er Skuggi 4 ehf., kt. [...],, Hlíðarsmára 2, Kópavogi.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 3.302.597 krónur, ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af þeirri fjárhæð frá 18. september 2019 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krafðist þess aðallega að félagið yrði sýknað af öllum kröfum stefnanda og stefnandi yrði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað. Til vara krefst stefndi þess að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður látinn niður falla.

Aðalmeðferð málsins fór fram 19. febrúar sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsatvik.

Samkvæmt gögnum málsins undirrituðu aðilar kaupsamning þann 8. febrúar 2019 um tvær fasteignir, íbúð merkta 06- 01 og íbúð merkta 06- 02 í húsinu nr. 21 við Efstaleiti í Reykjavík ásamt stæðum í bílskýli merktum 06- 032, 06- 33, 06- 84 og 06- 85. Er fastanúmer íbúðanna 236- 5558 og 236- 5559. Í kaupsamningnum er vísað til sérstakrar skilalýsingar. Auk þess er vísað til viðauka sem dagsettur er 7. nóvember 2018 með samþykktu kauptilboði frá 13. nóvember 2018 og snýr að skilum beggja íbúða innanhúss og er viðaukinn hluti af kaupsamningnum ásamt handrituðum breytingum. Fyrir utan almennar tilvísanir til fylgiskjala í kaupsamningum segir jafnframt: „Aðilar gera gagnkvæman fyrirvara fyrir endanlegum kaupum þess efnis að sameining íbúða 601 og 602 verði samþykkt af þar til bærum aðilum, þ. m. t. að teikningar verði samþykktar og að sameign á stigapalli verði séreign íbúða 601 og 602. Ef tilskilið samþykki fyrir sameiningu íbúðanna skv. framansögðu hefur ekki verið veitt fyrir 1. maí 2019 geta aðilar tilboðs og kaupsamnings rift kaupunum og endurgreiðir seljandi þá kaupanda allt það kaupverð sem kaupandi hefur greitt vegna kaupanna. Aðilar eru sammála um að kauptilboði, viðauka þessum eða kaupsamningi verði ekki þinglýst fyrr en samþykki fyrir sameiningu liggi fyrir.“ Var kaupverð íbúðanna 146.169.600 krónur sem greiddist þannig: Við undirritun kaupsamnings með peningum 29.233.920 krónur. Við fokheldi eignar 43.850.88 krónur. Við afhendingu eignar 65.776.320 krónur og við lokafrágang eignar þegar lokaúttekt er lokið við afsal 7.308.480 krónur.

Í viðauka við kauptilboð aðila, dagsettum 7. nóvember 2018, segir að áformað sé að sameina íbúðirnar tvær á 6. hæð hússins og opna á milli þeirra hurð í núverandi stofurýmum auk þess sem kaupandi hyggst nýta sameignlegt rými á lyftupalli milli íbúða sem hluta af íbúðunum sem séreign. Til að gera slíkar breytingar þurfi að fá samþykktar breytingar á eignaskiptasamningi og samþykki annarra eigenda. Við undirritun kaupsamnings skuli þegar hefja vinnu við sameiningu íbúðanna og beri kaupandi kostnað þriðja aðila af þeirri vinnu. Seljandi skuli aðstoða kaupanda við ofangreindar breytingar. Þá kemur fram að kaupandi áformi að gera breytingar á skipan innveggja í íbúðunum með tilheyrandi breytingum á raflagnateikningum íbúðanna. Kaupandi skili teikningum inn fyrir 15. desember 2018 í samráði við arkitekt hússins, aðalhönnuð og verkfræðihönnuði fyrir viðkomandi breytingum og muni verktaki þá leggja innveggi og rafmagn íbúða með hliðstjón af ofangreinum breytingum, vinnu og málun. Kaupandi beri kostnað af hönnunarvinnu vegna breytinga á skipulagi og teikningum hússins. Seljandi muni aðstoða kaupanda við hönnun breytinga og samskipti við hönnuði. Ofangreindar breytingar á skipulagi íbúða feli þó ekki í sér tilfærslu á votrýmum íbúða né heldur tilfærslu lagnastokka hússins þó svo að innra skipulag votrýma og eldhúsa breytist. Einnig kemur fram að kaupandi fái eignina afhenta tilbúna undir tréverk með ofnakerfi en með þeirri undantekningu að veggjum skuli skila hráum eða án sparsls og málningar. Við frádrátt á kaupverði hafi kaupverð þegar verið lækkað um sem nemi 9.630.400 krónum í samræmi við töflu fyrir neðan. Auk þess muni gangur bætast við séreign sem nemi ca 6 fm. Þá segir enn fremur að ekki sé gert ráð fyrir auknum kostnaði vegna breytinga á raflögnum íbúða en ef kaupandi hyggst taka niður loft eða gera aðrar stórar breytingar frá núverandi raflagnateikningum eða búnaði, sé kostnaðarauki vegna þeirra á kostnað kaupanda. Ekki sé gert ráð fyrir breytingum á ofnakerfi íbúða en ef kaupandi geri umtalsverðar breytingar þar á skuli hann bera kostnaðarauka af því. Vinna við raflagnir og pípulögn skuli unnin af undirverktökum seljanda undir meistaraábyrgðum hússins.

Forsenda kaupsamnings þessa var að kaupandi næði fram þeirri breytingu að stigapallur framan við lyftu yrði gerðu r að séreign. Sá viðbótarkostnaður sem til falli vegna slíkra breytinga sé á kostnað kaupanda, t. d. eins og vegna brunavarna, breytinga á hurð inn í stigarými, tilfærslu eða breytingar stjórnbúnaðar lyftu o. s. frv. Ekki lágu fyrir hönnunargögn á þessu stigi til að meta kostnað af ofangreindum breytingum en þær yrðu gerðar á kostnaðarverði.

Handritað er inn á viðaukann að íbúðin afhendist með spörsluðum og máluðum innveggjum án þess að viðbótargjald sé tekið fyrir af hálfu seljanda. Kjósi kaupandi ekki að láta setja upp ofna skuli kostnaður vegna ofnanna og upphengja á þeim dreginn frá. Kaupandi beri alfarið kostnað af lagningu gólfhitakerfis.

Á árinu 2019 var unnið að því að sameina þessar tvær íbúðir. Í tölvupósti þann 4. mars 2019 kemur fram að uppsteypu hússins sé lokið og lagnavinna ekki hafin. Þann sama dag sendi byggingartæknifræðingur teikningar að breyttu skipulagi þessara tveggja íbúða til arkitekta og verkfræðistofu þar sem búið var að teikna upp nýtt skipulag vegna sameiningar íbúðanna.

Í tölvupósti þann 14. mars 2019 kemur fram að kaupandi hafi lýst því yfir að hann yrði með niðurtekin loft í hinni sameinuðu íbúð og er útfærsla þeirra tilgreind í tölvupóstinum svo og fyrirkomulag raflagna.

Samkvæmt tölvupósti þann 10. maí 2019 var tilkynnt um að erindi um sameiningu íbúðanna væri skráð á afgreiðslufund byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar næstkomandi þriðjudag, sem var 14. maí 2019, og hafi tilskilið gjald verið greitt.

Þá liggur fyrir í gögnum málsins samkomulag um riftun óþinglýsts kaupsamnings um Efstaleiti 21, íbúð 601 og 602, dagsett 18. júní 2019. Kemur þar fram að stefnandi hafi greitt stefnda 73.195.680 krónur. Þá segir að stefnandi beri allan kostnað sem fallið hafi til vegna breytinga og áformaðra breytinga á hinu selda, eins og t. d. vinnu hönnuða og arkitekta, styrkingar þakplötu og sögunar og breytingar á lyftu. Ef slíkur kostnaður hafi ekki allur þegar verið greiddur beint af kaupanda og þess í stað fallið á seljanda áskilji seljandi sér rétt til að draga hann frá kaupverði við endurgreiðslu. Með þessu samkomulagi tók seljandi á sig endurgreiðslu á 73.195.680 krónum án vaxta vegna riftunar á kaupunum en þó í síðasta lagi þremur mánuðum eftir undirritun samkomulagsins. Þá segir að kaupandi hafi engin umráð yfir hinu selda eftir undirritun samkomulagsins. Enn fremur segir að með samkomulaginu falli niður allar aðrar ætlaðar kröfur á milli aðila vegna fasteignakaupanna, sama hvaða nafni þær nefnist. Í samræmi við það lýstu aðilar því yfir að hvorugur ætti kröfur á hinn umfram það sem að framan greini. Jafnframt lýsti kaupandi því yfir að seljandi væri réttur og löglegur eigandi framangreindar fasteignar. Rituðu aðilar undir þetta samkomulag. Er handritað fyrir neðan þriðju málsgrein samkomulagsins þar sem stendur: „.... þegar verið greiddur beint af kaupanda og þess í stað fallið á seljanda... „veit ekki til að nokkuð hafi verið gert.“ “ Mun faðir stefnanda hafa ritað þessa klásúlu inn á eitt eintak samkomulagsins sem var í þríriti en hann lést 10. september 2019.

Samkvæmt stefnanda hafi erfiðlega gengið að koma fyrirhuguðum breytingum í gegn og hafi verið ákveðið að láta kaupin ganga til baka. Stefndi hafi endurgreitt stefnanda 60.000.000 króna þann 18. september 2019 og 9.671.323 krónur 24. september s. á. Hafi stefndi haldið eftir kostnaði að fjárhæð 3.302.598 krónur vegna efnis og vinnu, þ. e. „gipsplötur, loftaprófill og festingar. Vinna við uppsetningu lofta. Vinna rafvirkja. Raflagnaefni og þóknun fyrir verkstjórn“. Í tölvupósti frá 26. febrúar 2020 kemur fram hjá fasteignasala að seljandi eignanna hafi bent á að endurgreiðslufjárhæðin væri 72.973.920 krónur en ekki 73.195.680 krónur.

Þann 19. september 2019 gerði stefndi stefnanda reikning þar sem kemur fram að um aukaverk- breytingar vegna 601/602 sé að ræða, samtals 2.663.385 krónur auk virðisaukaskatts, 639.212 krónur. Kemur fram á reikningnum að vinna sé 85% og efni 15%. Byggist reikningurinn á excel- skjali sem liggur frammi í málinu en þar er efni og vinna sundurgreint þannig: Gipsplötuloft 151,7, 2.900 einingin samtals 439.930. Skýringar eru gipsplötur, loftaprófíll og festingar. Uppsetning lofta 288 klst. á 8.060 krónur, samtals 2.321.280 krónur. Rafvirkjar 48 klukkustundir á 8.866 krónur klukkustundin eða samtals 424.568 krónur. Skýring er vinna rafvirkja. Raflagnaefni 50.000 krónur og verkstjórn 6 klukkustundir á 10.970 krónur klukkustundina, samtals 65.820 krónur.

Með bréfi lögmanns stefnanda til stefnda þann 17. mars 2020 var því mótmælt að stefndi hefði heimild til að halda eftir greiðslum eins og hann hafði gert við endurgreiðslu samkvæmt samkomulagi aðila.

Í svarbréfi lögmanns stefnda þann 23. mars 2020 er tekið fram að í samkomulagi aðila um riftunina komi fram að stefndi endurgreiði stefnanda 73.195.680 krónur en þó með þeirri undantekningu að kaupandi eigi að bera allan kostnað sem fallið hafi til vegna breytinga og áformaðra breytinga á hinu selda. Hafi seljandi áskilið sér rétt til að draga hann frá kaupverði við endurgreiðsluna.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir dómkröfu sína á því að með samkomulagi málsaðila um riftun óþinglýsts kaupsamnings um Efstaleiti 21, íbúðir 601 og 602, dags. 18. júní 2019, hafi stefndi lofað stefnanda að hann myndi endurgreiða honum þegar móttekna fjármuni vegna kaupanna. Það hafi hann ekki gert heldur hafi hann haldið eftir stefnufjárhæðinni og sé á því byggt að stefnandi eigi lögvarða kröfu til þess að fá hana tildæmda sér úr hendi stefnda.

Á því sé byggt að stefndi hafi sönnunarbyrði fyrir því að honum hafi verið heimilt að halda eftir stefnufjárhæðinni við uppgjör á grundvelli riftunarsamnings aðila. Byggt sé á því að stefndi hafi ekki sýnt fram á það og sé í því sambandi sérstaklega vísað til þess að um neytendakaup var að ræða skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup enda hafi salan verið liður í atvinnustarfsemi stefnanda og eignin verið ætluð til persónulegra afnota fyrir foreldra stefnanda.

Riftunarsamkomulag málsaðila hafi falið í sér þá niðurstöðu að kaupin myndu ganga til baka og hvor aðila myndi bera þann kostnað sem hann hefði haft af kaupunum. K omiskýrlega fram í niðurlagi þess að með því myndu falla niður allar ætlaðar kröfur á milli aðila vegna kaupanna „sama hvaða nafni þær nefnast“ og í samræmi við það lýstu aðilar því yfir að hvorugur ætti kröfur á hinn umfram það sem greindi í samkomulaginu sem var augljóslega fyrst og fremst krafa stefnanda á hendur stefnda til fullrar endurgreiðslu.

Við túlkun riftunarsamkomulags málsaðila verði að líta til þess að texti þess í 3. mgr. um að stefndi áskilji sér rétt til að draga þar tiltekinn kostnað frá uppgjörinu, ef hann félli til, feli í sér undantekningu frá þessum grundvelli og beri því að skýra hann þröngri skýringu eftir almennum reglum. Komi því ekki annað til greina en að undantekningin nái einungis til þess kostnaðar sem beinlínis sé tilgreindur í textanum, þ. e. að átt sé við kostnað sem þegar hafði fallið til þegar riftunaryfirlýsingin var undirrituð vegna breytinga og áformaðra breytinga á hinu selda og stefnandi hafði ekki greitt og myndi eftir atvikum falla á stefnda.

Við skýringu þessa samningsákvæðis verði einnig að líta til þess sem að framan sé rakið um að faðir stefnanda, G-kk-nf J-kk-nf heitinn, hafi fyrst ritað undir yfirlýsinguna og bætt þá við texta hennar, þar sem fjallað var um þennan rétt stefnanda, að hann vissi ekki til þess „... að nokkuð hefði verið gert.“ Byggt sé á því að með árituninni hafi hann átt við að honum væri ekki kunnugt um að stofnað hefði verið til slíks kostnaðar sem ekki væri þegar greiddur og að með athugasemdalausri áritun sinni á skjalið með þeim texta hafi fulltrúi stefnda samþykkt það.

Við gerð riftunarsamkomulagsins hljóti það að hafa staðið stefnda nærri að láta það koma skýrt fram í texta þess ef hann hygðist síðar krefja stefnanda um greiðslu fyrir efni og vinnu við að taka niður loft í íbúðunum enda vissi hann þá að stefnandi vissi ekki að hann hefði sleppt því að leggja raflagnir í loftaplötur íbúðanna eins og honum hafði verið kynnt að þyrfti að gera samkvæm teikningum og skilalýsingu. Til sönnunar sé í þessu sambandi vísað til þess að G-kk-þgf heitnum hafi sérstaklega verið kynntar fyrirhugaðar raflagnir í lofta plötum með tölvuskeyti K-kk-ef H-kk-ef B-kk-ef, starfsmanns stefnda, á meðfylgjandi teikningu.

Þá verði við skýringu riftunarsamkomulagsins að líta til þess að aðilar höfðu við gerð kaupsamningsins þegar samið um að kaupin ættu aðganga til baka án sérstakra eftirmála ef ekki fengist samþykki fyrir því að breyta íbúðunum í eina íbúð. Sá kostnaður sem stefndi telji sér heimilt að halda eftir við uppgjörið sé samkvæmt þessu ekki kostnaður sem um hafi samist með aðilum að stefnandi ætti að bera. Um sé að ræða kostnað stefnda af því að koma íbúðunum í söluhæft horf, eftir að samið hafi verið um að fella kaupin niður. Kostnaðurinn sé til kominn vegna þess að stefndi hafi við smíði hússins sparað sér að fara eftir teikningum um að leggja fyrir raflagnir í steypta lofta plötur íbúðanna, þrátt fyrir að hann hefði við kaupsamningsgerðina ekki talið sér unnt að sleppa því og selt stefnanda íbúðirnar með þeim skilmála að stefnandi yrði sjálfur að taka loft niður þar sem hann gæti ekki breytt út af teikningum og skilalýsingu. Stefndi hafi því sjálfur tekið áhættuna af þessu með verkframkvæmdinni og verði því sjálfur að bera tilheyrandi kostnað.

Fyrir stefnda hefði því átt að vera einfalt að nýta þær dósir og lagnir sem samningur aðila kvað á um að yrðu til staðar í loftaplötum íbúðanna eftir riftunina enda upplýsti stefndi stefnanda um það við tilboðsgerðina að ekki væri hægt að breyta neinu fyrir hann í þeim efnum. Í þessu sambandi bendir stefnandi jafnframt á að þessar raflagnir séu sýndar á framangreindum raflagnauppdrætti sem fylgdi tölvuskeyti K-kk-ef H-kk-ef B-kk-ef, starfsmanns stefnda, til föður stefnanda 22. nóvember 2018. Þá hafi verið fjallað um það á fundi aðila í mars 2019 hvernig heppilegt væri að tengja raflagnir úr þessum dósum og lögnum í loftaplötunni í það niðurtekna loft sem ætlun stefnanda var að gera. Einnig af þessu sökum geti ekki verið réttmætt að stefndi geti eftir riftunina krafið stefnanda um kostnað við að koma fyrir niðurteknum loftum í íbúðunum enda hafi stefndi upplýst stefnanda aðhann gerði ekki ráð fyrir öðru en að dósir og lagnir yrðu til staðar í loftaplötunum samkvæmt teikningum.

Þá hafi stefndi heldur ekki dregið þennan sparnað sinn frá kostnaðarkröfu sinni en ljóst sé að hann hafi sparað sér umtalsverðar fjárhæðir með því að sleppa því að fara eftir teikningum og skilalýsingu varðandi loftljós þegar kom að þeim verkþætti. Af þessum sökum hafnar stefnandi því alfarið að kostnaður stefnda, sem hann haldi fjármunum eftir vegna, geti talist vera kostnaður „vegna vinnu við að opna á milli íbúðanna“ eins og haldið er fram í svarbréfi lögmanns stefnda. Þá mótmælir stefnandi því að sérstaklega hafi umsamist með málsaðilum, eftir samþykki kauptilboðs og gerð kaupsamnings, að stefndi hefði mátt sleppa því að fara eftir teikningum og skilalýsingu og sleppa því að leggja fyrir loftljósum í loftaplötur enda hefði stefnandi þá átt að njóta lækkunar kaupverðs til samræmis.

Varðandi kröfu stefnanda til þess að umkrafin fjárhæð beri dráttarvexti, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 18. september 2019, vísar stefnandi til þess að samkvæmt samkomulagi aðila um riftun kaupanna hafi stefndi skuldbundið sig til að endurgreiða stefnanda móttekna fjármuni í síðasta lagi þremur mánuðum eftir gerð samkomulagsins eða hinn 18. september. Það hafi stefndi ekki gert að fullu heldur hafi hann haldið eftir stefnufjárhæðinni.

Verði fallist á kröfur stefnanda beri því að dæma stefnda til að greiða honum dráttarvexti af endurgreiðslufjárhæðinni frá þeim degi í samræmi við ákvæði 1. mgr. 6. gr. laganna.

Stefnandi vísar til almennra reglna kröfu- og samningaréttar, m. a. um skuldbindingargildi loforða, til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Um varnarþing sé vísað til 33. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og til 129. gr., 130. gr. og 131. gr. sömu laga varðandi málskostnað.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að honum hafi verið heimilt á grundvelli ákvæða riftunaryfirlýsingarinnar þann 18. júní 2019 að halda eftir greiðslu vegna kostnaðar sem hlaust af því að færa hinar keyptu íbúðir til upprunalegs horfs. Byggir stefndi á því að fulltrúi stefnanda við kaupin hafi samið um það við stefnda að íbúðirnar skyldu sameinaðar, loftin í þeim tekin niður til að geta sett upp lagnaleiðir og ljósastæði í samræmi við óskir stefnanda. Því hafi verið fullkomlega eðlilegt af hálfu stefnda að haga framhaldi byggingar hússins í samræmi við hin umsömdu áform. Það hafi falið í sér að ekki átti að nota upphaflega teiknaðar lagnaleiðir, heldur átti að leggja rafmagn neðan á loftaplötu, inn í hið niðurtekna loft. T il þess að geta komið raflögnum fyrir í íbúðunum eftir riftunina þurfti að setja í þær báðar niðurtekin gips loft, auk þess sem hlaða þurfti upp tvöfaldan vegg til að skilja íbúðirnar að. Stefndi gerði stefnanda reikning eins og áður sagði fyrir vinnu og efni við loftin og raflögn í þau, en innheimti ekki kostnaðinn af gerð veggjarins, þótt það hefði átt að falla undir ákvæði riftunaryfirlýsingarinnar.

Stefndi byggir á því að kostnaðurinn við að færa loftin í það horf að hægt væri að leggja sjálfstæða raflögn í loft beggja íbúðanna hafi verið hóflegur og eðlilegur eins og á stóð, enda sé ekki á því byggt af hálfu stefnanda að fjárhæðin sé of há. Líti stefndi á það sem ráðstöfun sakarefnis af hálfu stefnanda hvað það varði.

Þá byggir stefndi á því að orðalag samkomulags um riftun sé skýrt og ótvírætt hvað snertir skuldbindingu kaupanda til að greiða allan kostnað sem fallið hafi til vegna breytinga eða áformaðra breytinga á hinu selda. Við mat á því hvað felist í samningi aðila um réttindi þeirra og skyldur beri fyrst að líta til hvaða orð samnings bera með sér, sbr. Hrd. nr. 1987, bls. 1293. Þá geti þurft að líta til forsendna aðila og annarra atvika í sambandi við kaupin, s. s. áforma kaupanda um breytingar á íbúðunum og vilja seljanda til að koma til móts við kaupanda er varði þær breytingar. Báðum aðilum hafi verið það ljóst að við undirritun samkomulags um riftun þyrfti stefnandi að endurgreiða seljanda þann kostnað sem félli á stefnda vegna breytinga og áformaðra breytinga á íbúðunum, þ. m. t. breytinga á lofti og raflögnum. Í ákvæðinu sé talið upp í dæmaskyni atriði sem falli undir ákvæðið, en í samræmi við almenn túlkunarsjónarmið geti upptalning í dæmaskyni ekki talist tæmandi talning.

Þ á sé byggt á viðauka við kaupsamning og samskiptum milli kaupanda og seljanda um að íbúðirnar yrðu afhent ar í umsömdu ástandi samkvæmt skilalýsingu, en þó með þeim breytingum sem snúi að skilum beggja íbúðina innanhúss. Komi skýrt fram í gögnum málsins að kaupandi áformaði að setja upp niðurtekið loft (Mono Acoustic) í íbúðirnar þar sem loftbilið yrði nýtt til innfellingar ljósa og fyrir lagnaleiðir. Hagaði stefndi því skilum sínum í samræmi við þetta samkomulag aðilanna og fyrirmæli stefnanda.

Stefndi byggir á því að stefnandi beri sönnunarbyrðina fyrir tilvist kröfu sinnar og efni hennar.

Þ ví sé mótmælt að skýra skuli samkomulag um riftun með vísan tilþessað kaupin skyldu ganga til baka án sérstakra eftirmála ef ekki fengist samþykki fyrir því að breyta íbúðunum í eina íbúð. Á það hafi ekki reynt, þar sem kaupunum hafi verið rift áður. Með vísan til tölvupósts hafi legið fyrir að erindi hönnuðar til byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar átti að taka fyrir á næsta fundi og ekkert bendi til þess að því hafiverið hafnað.

Þá sé dráttarvaxtakröfu stefnanda mótmælt. Samkvæmt skýru ákvæði samkomulags um riftun hefur stefndi heimild til þess að halda eftir fjárhæð sem samsvarar kostnaði sem fallið hafi til vegna breytinga og áformaðra breytinga á hinu selda. Séu því ekki efni til að leggja dráttarvexti á kröfuna.

Stefndi byggir kröfur sínar á meginreglum samninga- og kaupalaga um skuldbindingargildi samninga og reglum kröfuréttar. Einnig er vísað til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað er byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Skýrslur fyrir dómi.

Við upphaf aðalmeðferðar gaf stefnandi skýrslu auk vitnanna G-kk-ef S-kk-ef og K-kk-ef B-kk-ef. Verður vitnað til framburðar þeirra eftir því sem þörf þykir við úrlausn málsins.

Forsendur og niðurstaða.

Þann 8. febrúar 2019 keypti stefnandi tvær íbúðir við Efstaleiti 21 í Reykjavík af stefnda, íbúðir nr. 06- 011 og 06- 02. Samkvæmt kaupsamningi aðila og viðauka við tilboðið var kaupsamningurinn gerður með þeim fyrirvara að samþykki yfirvalda lægi fyrir um að sameina mætti þessar tvær íbúðir í eina fasteign. Á það reyndi ekki þar sem aðilar riftu kaupunum áður en fundur byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar var haldinn þar sem taka átti erindið fyrir um sameiningu íbúðanna.

Ekki er að finna tilboð í eignirnar en viðauki við kauptilboð, dagsettur 7. nóvember 2018, liggur fyrir í málinu eins og rakið er í kaflanum um málsatvik. Kaupsamningur milli aðila er dagsettur 8. febrúar 2019 eins og segir að framan.

Þann 18. júní 2019 var fyrrnefndum kaupsamningi rift og rituðu báðir aðilar undir það samkomulag. Fyrir liggur að stefnandi greiddi hluta af kaupverðinu til stefnda í tveimur greiðslum 8. febrúar og 1. mars 2019, samtals 72.973.920 krónur en ekki 73.195.680 krónur eins og kemur fram í samkomulaginu um riftunina. Samkvæmt því samkomulagi endurgreiddi stefndi stefnanda samtals 69.671.920 krónur í tveimur greiðslum, þann 18. og 24. september 2019. Út af standa 3.302.597 krónur sem er stefnufjárhæð þessa máls. Þann 19. september 2019 gerði stefndi stefnanda reikning þar sem kemur fram að um aukaverk- breytingar vegna 601/602 sé að ræða, samtals 2.663.385 krónur auk virðisaukaskatts, 639.212 krónur. Kemur fram á reikningnum að vinna sé 85% og efni 15%. Er reikningurinn byggður á excel- skjali sem rakið er að framan og stafar frá stefnda. Engin önnur gögn fylgja útgefnum reikningi stefnda utan excel- skjalið. Stefnandi hefur ekki mótmælt reikningnum sem röngum eða þeim gögnum sem liggja honum til grundvallar.

Samkvæmt samskiptum aðila í gegnum tölvupóst liggur fyrir að vinna við breytingar á íbúðunum var hafin áður en uppsteypu hússins var lokið. Má það m. a. lesa úr tölvupósti þann 4. mars 2019 þar sem búið er að teikna upp nýtt fyrirkomulag sameinaðra íbúða. Þá liggur fyrir að þann 14. mars 2019 útlistaði kaupandi fyrir seljanda hvernig hann ætlaði að taka loft niður í íbúðinni og útfærslu á því.

Óumdeilt er að stefndi þurfti að breyta íbúðunum aftur í fyrra horf, m. a. með því að steypa upp vegg til að skilja íbúðirnar að eins og upprunalegar teikningar gerðu ráð fyrir. Þá hafði stefndi ekki steypt inn í loft eða gert ráð fyrir raflögnum þar sem stefnandi ætlaði sér að taka loftin niður og leggja þar fyrir ljósum. Kveðst stefndi hafa þurft að taka loft niður í íbúðunum eftir breytingu til fyrra horfs til að koma ljósum og raflögnum fyrir í loftin. Stefnandi kveðst ekki eiga að taka ábyrgð á því þar sem stefndi hafi verið að spara sér vinnu með því að sleppa því að gera ráð fyrir upphaflegum lögnum við uppsteypu hússins. Í viðauka við kauptilboðið er tekið sérstaklega fram að ekki sé gert ráð fyrir auknum kostnaði vegna breytinga á raflögnum íbúða en ef kaupandi kynnst taka niður loft eða gera aðrar stórar breytingar á núverandi raflagnateikningum eða búnaði sé kostnaðarauki vegna þeirra á kostnað kaupanda.

Telur dómurinn að þar sem stefndi steypti ekki inn lagnir í loft eins og upphaflegar teikningar gerðu ráð fyrir hafi hann að einhverju leyti sparað sér vinnu og efni sem hefði mátt reikna stefnanda til lækkunar. Það var ekki gert.

Ágreiningur er milli aðila um túlkun á samkomulaginu um riftun en þar segir m. a. að stefnandi beri allan kostnað sem fallið hafi til vegna breytinga og áformaðra breytinga á hinu selda, eins og t. d. vinnu hönnuða og arkitekta, styrkingu þakplötu og sögun og breytingu á lyftu. Kveður stefnandi að vinna við að taka loft niður sé þar ekki nefnd og því beri stefndi hallann af þeim sönnunarskorti. Samkvæmt vitninu G-kk-þgf S-kk-þgf fasteignasala útbjó hann textann sem kemur fram í skjalinu og kvað hann báða aðila hafa haft hann til skoðunar og athugasemda áður en hann varð endanlegur. K vað vitnið upptalninguna í textanum ekki hafa verið tæmandi. Stefnandi telur hins vegar að faðir hans hafi handritað á skjalið „veit ekki til að nokkuð hafi verið gert“ sem lesist þannig að engar framkvæmdir hafi verið af hálfu stefnda sem stefnandi beri ábyrgð á. Kvað stefnandi stefnda hafa undirritað þessa viðbót á skjalinu án athugasemda. Vitnið G-kk-nf kvaðst hafa bent föður stefnanda á að þessi texti hefði enga þýðingu varðandi uppgjör aðila og því hefði hann skrifað textann eingöngu á eitt skjalið af þremur. Þá kvaðst vitnið ekki muna eða geta sagt til um það hvort fyrirsvarsmaður stefnda hafi komið á undan föður stefnanda eða á eftir honum til að skrifa undir skjalið. Hvort sem er telur dómurinn þessa áritun á skjalið ekki hafa neina þýðingu fyrir úrlausn málsins en tvö eins skjöl liggja fyrir í málinu, annað með þessari áletrun en hitt ekki sem samrýmist frásögn vitnisins G-kk-ef.

Við riftun samninga er gert ráð fyrir því að hvor aðili skili aftur þeirri greiðslu sem hann hefur móttekið þannig að samningurinn er felldur úr gildi og niðurstaðan verður hin sama og samningurinn hefði aldrei verið gerður. Í ljósi þessa verður að túlka samning aðila svo og forsögu hans.

Í ljósi samkomulags aðila um riftun og uppgjör vegna kostnaðar stefnda við aðkoma íbúðunum aftur í upprunalegt horf telur dómurinn að texti samkomulagsins hafi ekki verið tæmandi talinn enda er þar sérstaklega tekið fram sem dæmi upptalning verka. Stefnandi hefur ekki hrundið þeirri málsástæðu stefnda að hann hafi orðið fyrir kostnaði vegna úrbóta eftir riftunina. Telur dómurinn að stefnda hafi verið heimilt, á grundvelli samkomulags aðila, að halda eftir greiðslu vegna kostnaðar sem féll til eftir að riftunin átti sér stað og til að koma íbúðunum aftur í upprunalegt horf. Er ósanngjarnt að stefndi þurfi að bera þann kostnað. Þá telur dómurinn að stefndi hefði átt að láta stefnanda njóta þess sparnaðar sem hlaust af því að steypa ekki eða leggja fyrir raflögnum í loftplötu eins og gert var ráð fyrir í upphaflegum teikningum. Enginn afsláttur var gefinn vegna þess en upplýst er að svo hafi ekki verið gert. Engar tölur liggja þar fyrir ogí ljósi varakröfu stefnda telur dómurinn að sá sparnaður sé varlega metinn að álitum 400.000 krónur sem stefnandi hefði átt að njóta. Að öðru leyti er stefndi sýkn af kröfum stefnanda. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda 400.000 krónur og skal sú fjárhæð bera dráttarvexti frá 18. september 2019.

Að þessari niðurstöðu fenginni og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda 500.000 krónur í málskostnað. Hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveður upp Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari.

DÓMSORÐ

Stefndi, Skuggi 4 ehf., greiði stefnanda, G-kk-þgf Þ-kk-þgf G-kk-þgf, 400.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 18. september 2019. Stefnandi greiði stefnda 5 00.000 krónur í málskostnað.