E-1454/2022

Mál þetta, sem var dómtekið 31. október 2022, var höfðað 16. mars 2022.

Stefnandi er Ó-kvk-nf Á. S-kvk-nf, [...].

Stefndu eru húsfélagið Rauðalæk 44, S-kvk-nf S-kvk-nf, D-kk-nf K-kk-nf O-kk-nf, E-kvk-nf K-kvk-nf B-kvk-nf, B-kk-nf M-kk-nf og E-kvk-nf M-kvk-nf Þ-kvk-nf, öll til heimilis að Rauðalæk 44 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd óskipt til greiðslu 2.593.527 króna, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 2.152.905 krónum frá 1. mars 2019 til 1. maí 2019, af 2.177.022 krónum frá 1. maí 2019 til 6. júlí 2019 og af 2.593.527 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Upphaflega kröfðust stefndu sýknu og málskostnaðar. Í þinghaldi 31. október 2022 upplýsti lögmaður stefndu að fallist væri á þann þátt kröfu stefnanda sem lyti a ðofgreiðslu hennar á 24.117 krónum til húsfélagsins, sbr. 3. kröfulið stefnanda og nánari umfjöllun um sundurliðun dómkröfu stefnanda hér á eftir. Að öðru leyti er krafist sýknu af kröfum stefnanda. Þáer krafist málskostnaðar.

Í þinghaldi 26. sept em ber 2022 var ákveðiðað skipta sakarefni málsins, sbr. 1. mgr. 31. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þannig að fyrst yrði fjallað um þær málsástæður aðila sem lytu að ætlaðri fyrningu kröfu stefnanda meðan önnur atriði málsins skyldu hvíla.

I Stefnandi átti íbúð [...] á 3. hæð í fjölbýlishúsi að Rauðalæk 44 í Reykjavík. Stefndu eru eigendur annarra íbúða í húsinu auk húsfélagsins að Rauðalæk 44. Stefnandi seldi íbúð sína árið 2020. Í málinu setur stefnandi fram fjárkröfuvegnatjónssem hún telur sig síðar hafa orðið fyrir og á það sammerkt að vera rakið til ætlaðrar vanrækslu á viðhaldi hússins allt frá árinu 2012. Grundvöllur kröfunnar er ætluð skaðabótaábyrgð húsfélagsins og ábyrgð meðstefndu á þeirri kröfu samkvæmt 2. mgr. 54. g r. laganr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í stefnu er greint frá því að ljóst hafi verið allt frá árinu 2012 að upp hafi verið komin viðhaldsþörf, lekavandamál og rakaskemmdir í fasteigninni, þar á meðal í íbúð stefnanda.

Hinn 7. maí 2012 fór fram húsfundur í húsfélaginu. Í fundargerð segir að einn eigenda hafi ætlað að kanna hvort „ Á-kk-nf verktaki“ gæti tekið út ástand hússins með tilliti til viðgerða.

Í tölvubréfi stefnanda tilan narra eigenda í húsinu 18. júní 2014 kemur fram að hún sendi þeim nú mynd af skemmdum á vegg í borðstofu sem taldar séu stafa af leka frá þaki. Að sögn stefnanda fari þetta jafnt og þétt versnandi. Í frekari tölvupóstsamskiptum ræða eigendur um að gera þurfi við þak hússins.

Hinn 22. júní 2014 fór fram húsfundur í húsfélaginu. Í fundargerð segir að stefnandi, sem var fundarritari, hafi fengið R-kk-þf R-kk-þf til að skoða skemmdir vegna leka í burðarvegg á 3. hæð hússins. R-kk-nf telji að lekinn stafi klárlega frá þakinu.

Í svokallaðri matsgerð Á-kk-ef G-kk-ef fasteignamatsf ræði n gs, dags. 24. maí 2016, kemur fram að hann hafi verið beð innaf húsfélaginu um að meta ástand á ytra byrði hússins og kostnað vegna viðgerðar á múrhúð og málun veggja, svala og viðgerðar og málun á gluggum og viðgerð á þaki. Var skoðunin þannig bundin við ytra byrði hússins.

Stefnandi aflaði síðar nýs mats frá Á-kk-þgf, dags. 27. júlí 2017. Þar var fjallaðum ástand íbúðar stefnanda og íbúðar á 2. hæð hússins. Um íbúð stefnanda segir í skjalinu að töluverðar múrskemmdir hafi verið á útvegg þar sem svalir séu, en einnig hafi verið töluverður fúi í gluggum þar. Regnvatn hafi lekið inn í íbúðina og skemmt parket. Ryðgöt hafi verið á ofn al ögnum vegna rakans í útveggnum. Búið sé að koma í veg fyrir regn vatnsleka og gera við ofn alagnir til bráðabirgða. Búið sé að endurnýja ofn í borðstofu vegna þess að fyrri ofn hafi verið ónýtur sökum ryðs. M úr- og málningarskemmdir séu á útvegg og í millivegg, þ. e. á milli stofu og svefnherbergis.

Skemmdir séu í parketi í stofu og svefnherbergi. Lekaskemmdir séu í eldhúsinnréttingu og þar gæti verið mygla. Á þaki sé báruál og víða séu göt á álplötunum, meðal annars eftir loftnets festingar. Einnig gæti lekið meðfram þakkanti.

Því næst er í skjalinu sett fram aðgerðaáætlun. Ger a þurfi endanlega við ofna lagnir. Einnig þurfi að ge ra við múr- og málningarskemmdir á útvegg og millivegg, en síðan spartla og mála veggina í svefnherbergi og í stofu. Allt parket þurfi að endurnýja í stofu, forstofu og svefnherbergi. Slípa þurfi alla myglu úr steyptum gólfum og flota þá staði áður en undirlag og parket sé lagt á gólfin. Þegar búið sé að gera við þakleka þurfi að endurnýja eldhúsinnréttingu, lagfæra lekaskemmdir í veggjum og mála síðan veggi og loft í eldhúsi. Kostnaðarmat vegna viðgerða sem tengist íbúð stefnanda sé 2.890.200 krónur.

Húsfélagið aflaði síðar minnisblaðs K-kk-ef G-x-x s R a-kk-ef, húsasmíðameistara og byggingatæknifræðings, dags. 6. september 2017, um ástand í íbúð stefnanda og íbúðar á 2. hæð hússins. H vað varðar íbúð stefnanda er fyrst vikið að hjónaherbergi, en þar hafi hækkaður raki greinst í einum útvegg, neðst við gólf. Parketskemmdir séu miklar næst útveggjum. Grunur sé um að vatn hafi á einhverjum tímapunkti farið undir gólfefni. Lagt sé til að gólf efni næst útveggjum verði fjarlægt. Steinslípa þurfi neðsta hluta veggja og gólf þar sem parket hafi verið fjarlægt. Bera þurfi hreinsiefni á fleti, til dæmis oxivir. Gera verði við skemmd í lofti með svipuðum hætti. Um eldhús segir að talsverður leki hafi komið frá þaki, einkum meðfram og næst skorsteini. Hér þurfi að þétta þak að ofanverðu, en nauðsynlegt sé að fjarlægja fleti sem liggi undir skemmdum. Einnig mælist hækkaður raki í norðaustlægu horni hússins fyrir ofan eldhússkápa og fyrir aftan þá. Þétta þurfi fleti að utan, taka niður skápana og gera við. Sterkur grunur sé um að vatn hafi einnig komist á bak við neðri skápa. Sömu aðferðum við hreinsun og slípun þurfi að beita hér og áður hafi verið getið um hjónaherbergi. Um stofu segir að vatn hafi komist inn í veggi og gólf gegnum óþétta veggi, meðfram gluggum og svalahurð. Sterkur grunur sé um mygluvöxt undir parketi og neðst í burðarvegg. Tekin hafi verið sýni. Því næst er umfjöllun um niðurstöðu sérfræðings hjá Náttúrufræðistofnun Íslands um sýnin. Mat K-kk-ef G-kk-ef séað ekki sé ástæða til að fjarlægja einangrun af veggjum og endurgera. Afturámóti sé lagt til að gólfefni verði fjarlægt og steinslípað. Einnig þurfi að steinslípa upp á veggi þar sem útfellingar hafi myndast eftir vatnsuppsöfnun frá gólfi. Jafnframt þurfi að hreins a þá fleti og hefja yfirborð s með hönd l un.

Stefnandi aflaði tilboðs frá Heilbrigðum húsum ehf., dags. 1. febrúar 2018, að fjárhæð 2.744.000 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti. Í tilboðinu segir að það sé unnið út frá minnisblaði K-kk-ef G-kk-ef R-kk-ef frá september 2017 og matsgerð Á-kk-ef G-kk-ef frá júlí 2017. Áætlaður tími í viðgerðir nemi þremur vikum og íbúðin verði „illa íbúðarhæf“ meðan á framkvæmdum standi.

Hinn 4. apríl 2 018 sendi stefnandi fyrrnefnt tilboð Heilbrigðra húsa ehf. til hins stefnda húsfélags auk annarra eigenda í húsinu.

Hinn 10. apríl 2018 fór fram húsfundur í húsfélaginu. Í fundargerð segir að eigandi 2. hæðar hafi lagt til að K-kk-nf G-x-x o-e-x R-kk-nf yrði fenginn til að gera nýja úttekt í samræmi við niðurstöður fyrri húsfundar 19. febrúar 2018. Fram kemur að stefnandi hafi verið þessu mótfallin og dregið hlutleysi K-kk-ef G-kk-ef í vafa. Fullsannað sé að mati stefnanda það tjón sem hafi orðið „á vettvangi sameiginlegrar ábyrgðar húsfélags“. Síðan segir að eigendur íbúða á 1. og 2. hæð hafi verið stefnanda ósammála. Þ eir hafi jafnframt efasemdir um svokallaða matsgerð Á-kk-ef G-kk-ef sem hafi verið ófullkomin, illa skrifuð og yfirborðskennd. Í fundargerð kemur fram að samþykkt hafi verið tilboð verktakans Múr og mál ehf. í viðgerðir á húsinu að utanverðu.

Húsfélagið aflaði síðar minnisblaðs K a-kk-ef G-kk-ef R-kk-ef, dagsett í apríl 2 018. Þar kemur fram að eftir fyrri skoðun tveggja íbúða, þar með talið íbúðar stefn-anda, í september 2017, hafi húsfélagið einnig óskað skoðunar íbúðar á 1. hæð og loks íbúðar í kjallara. Í skjalinu er fjallað um ráðleggingar og viðgerðaráætlun. Þar er jafnframt sett fram kostnaðarmat vegna allra fjögurra íbúða. Áætlaður kostnaður vegna íbúðar stefnanda er metinn 1.410.500 krónur, en þar átti eftir að taka tillit til hugsanl egr ar endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts afvinnul ið.

Á húsfundi 11. júní 2018 lagði stefnandi fram bókun. Í henni kemur meðal annars fram að stefnandi hyggist á kostnað húsfélagsins vegna meintrar skaðabótaskyldu hefja ferli til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á lekaskemmdum á íbúð sinni samkvæmt fyrirliggjandi tilboði. Eins og framhafi komið þurfi stefnandi að útvega sér húsnæði meðan á viðgerðum standi. Athugasemdir fundarmanna vegna þessa, ef einhverjar séu, óskist sendar stefnanda innan tveggja vikna frá fundinum.

Með tölvubréfi stefnanda 1. febrúar 2019 til annarra eigenda í húsinu rekur hún að hún hafi greitt að fullu reikning Heilbrigðra húsa ehf. vegna m yglu hreinsunar og viðgerða á lekaskemmdum í íbúð hennar sem fram hafi farið á tímabilinu 26. nóvember 2018 til 24. janúar 2019. Hún geri endurkröfu á hendur húsfélaginu á grundvelli 1. og 2. töluliðar 5 2. gr. laga nr. 26/1994. Kostnaður vegna reikningsins sé 2.708.628 krónur. Húsaleiga vegna afnotamissis á tímabilinu 25. nóvember 2018 til 27. desember sama ár nemi 384.000 krónum. Til lækkunar komi áætluð endurgreiðsla virðisaukaskatts að fjárhæð 252.505 krónur. Samtals nemi endurkrafa stefnanda því 2.840.123 krónum. Í viðhengjum séu matsgerðir Á-kk-ef G-kk-ef frá maí 2016 og júlí 2017 og minnisblað K-kk-ef G-kk-ef R-kk-ef frá september 2017.

Krafist sé greiðslu innan 10 daga frá tölvubréfinu.

Hinn 18. febrúar 2019 fór fram húsfundur í húsfélaginu. Fram kemur í fundargerð að tekið hafi verið fyrir erindi stefnanda varðandi viðgerðir á 3. hæð. Fyrir liggi endurgjaldskrafa stefnanda varðandi kostnað af umfangsmiklum endurbótum á séreign hennar og kostnaði við gistingu, samtals að fjárhæð 2.840.123 krónur, að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið. Einnig er nefnt í fun dar gerð tilboð að fjárhæð 30 4.315 krónur, sem eigandi íbúðar á 2. hæð hússins hafi aflað vegna kostnaðar við viðgerðir á íbúð hans. Síðan segir að fundurinn lýsi yfir vilja til þess að ná samkomulagi um kröfur íbúðareigenda varðandi viðgerðir.

Hinn 2. apríl 2019 fór fram húsfundur í húsfélaginu. Fram kemur í fundargerð að rætt hafi verið um ábyrgð og kostnaðarskiptingu vegna skemmda á íbúðum. Undir þeim dagskrárlið segir meðal annars að á fyrri húsfundum hafi verið rætt um samábyrgð og kostnaðarþátttöku vegna viðgerða á byggingarhlutum þar sem utanaðkomandi vatn hafi orsakað skemmdir. Bent hafi verið á að hugsanlega megi styðjast við niðurstöður úr minnisblaði K-kk-ef G-kk-ef R-kk-ef, dagsett í apríl 2018, þó svo að það nái ekki til leka og mygluskemmda í loftum og útveggjum 2. hæðar hússins sem uppgötvaðar hafi verið í október til nóvember 2018. Síðan segir: „ Þar sem viðgerð á 2. hæð er enn yfirstandandi og endanlegar kostnaðartölur liggja ekki fyrir er ekki tímabært að leggja fram nákvæmar tillögur að uppgjöri og kostnaðarþátt töku einstakra eignarhluta. Á fundinum eru hins vegar lagðar fram tvær mismunandi sviðsmyndir af slíku en fundurinn áréttar jafnframt að skynsamlegast sé að komast að samkomulagi án þess að komi til málaferla sé einhver vilji til þess fyrir hendi yfirhöfuð.“

M eð bréfi, dags. 6. júní 2019, bætti stefnandi tveimur kröfuliðum við fyrri kröfur sínar, sbr. áðurnefnda fundargerð húsfundar 18. febrúar 2019. Annars vegar sé um að ræða 107.000 krónur vegna afnotamissis í desember 2018 og janúar 2019 og hins vegar eigið vinnuframlag (pökkun, flutningar, hreinsun) að fjárhæð 451.640 krónur.

Samkomulag náðist ekki í kjölfarið.

Þess skal getið að stefnandi höfðaði annað mál 13. desember 2019 gegn G-kvk-þgf B-kvk-þgf, sem var meðal fyrri eigenda í húsinu, en ekki liggur fyrir stefna eða greinargerð í því máli. Aftur á móti liggur fyrir úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. mars 2020 um niðurfellingu málsins að kröfu stefnanda. Með úrskurðinum var stefnanda einnig gert að greiða téðri G-kvk-þgf málskostnað.

Engar skýrslutökur fóru fram fyrir dómi við aðalmeðferð málsins.

IIS tefnandi kveðst byggja dómkröfu sína á skaðabótaábyrgð hins stefnda húsfélags vegna vanrækslu á viðhaldi fasteignarinnar að Rauðalæk 44. Þetta hafi leitt til tjóns í íbúð stefnanda. Húsfé lagið hafi hafnað greiðsluskyldu. Með vísan til þess sé bæði húsfélaginu og núverandi eigendum stefnt til greiðslu kröfunnar, sbr. 2. mgr. 54. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Krafa stefnanda um skaðabætur byggi á 1. og 2. tölulið 52. gr. laga n r. 2 6 /1994. Skaðabótaskyldan taki jafnframt til afleidds tjóns, svo sem afnotamissis og missis leigutekna, sbr. 2. mgr. 51. gr. og 52. gr. sömu laga.

Lögfull sönnun um sök sé fram komin með vísan til matsgerða og framlagðra gagna.

Ljóst sé að allt frá árinu 2 012 hafi verið komin upp viðhaldsþörf, lekavandamál og rakaskemmdir í fasteigninni, þar á meðal í íbúð stefnanda. Ekkert hafi þó verið aðhafst formlega af hálfu húsfélagsins fyrr en 15. mars 2016, þ. e. þegar húsfélagið hafi fengið Á stráð G-kk-þf til að gera ástandsskoðun og kostnaðarmat, sbr. skjal hans frá maí 2016. Stefnandi vísi einnig til síðari matsgerðar Á-kk-ef frá 27. júlí 2017 og mats K-kk-ef G-kk-ef R-kk-ef. Húsfélagið hafi ekki sinnt skyldum sínum í samræmi við 38. gr. laga nr. 26/1994, en húsfélaginu hafi bo riðað bregðast við kvörtunum stefnanda um að láta gera við húsið að utan til að koma í veg fyrir viðvarandi leka. Því sé sannað að tjón á íbúð stefnanda hafi stafað af utanaðkomandi vatni sem komist hafi inn í séreignarhlutann sökum vanrækslu húsfélagsins á viðhaldi sameignar. Þá sé athafnaleysið vítavert með vísan til þess að sex ár hafi liðið frá því að stefnandi hafi lagt fram kröfu um úrbætur á lekavandamálum uns húsfélagið hafi loks samþykktað fara í viðgerðir árið 2018.

Auk þess sé ljóst að húsfélagið hafi heldur ekki sinnt skyldum sínum um að bæta úr tjóni í séreign stefnanda, þrátt fyrir að húsfélagið hefði sjálft leitað til matsmanna, sem staðfestu tjón hjá stefnanda. Að þessu virtu og með vísan til álits K-kk-ef G-kk-ef R-kk-ef hafi húsfélaginu því verið kunnugt um tjón og leka í séreign stefnanda árið 2012 og ekki brugðist við kröfu hennarum að húsfélagið myndi gera við tjónið í íbúð hennar, þrátt fyrir að tjónið og ábyrgð húsfélagsins hefði verið staðreynt með margvís legum gögnum og mötum í gegnum árin. Af þeim sökum hafi stefnandi sjálf aflað tilboða í nauðsynlegar úrbætur á sínum eignarhluta, sbr. tilboð Heilbrigðra húsa ehf., dags. 1. febrúar 2018, sem sent hafi ver ið meðeigendum með tölvubréfi 4. apríl 2018. Þrátt fyrir þetta hafi ekkert verið aðhafst, s br. fund húsfélagsins 11. júní 2018. Stefnandi hafi því ráðist í úrbætur, sbr. 37. gr. laga nr. 26/199 4, enda hafi framkvæmdir ekki þolað bið.

Sundurliðun dómkröfunnar sé eftirfarandi:

1. 1.864.905 kr. (H eilbrigðhús ehf.)

2. 288.000 kr. (greiðsla húsaleigu v. afnotamissis)

3. 24.117 kr. (útlagður kostnaður v. ofgreiðslu)

4. 77.775 kr. (tapaðar leigutekjur á framkvæmdartíma)

5. 338.730 kr. (skaðabætur v. eigin vinnuframlags)

Samtals kr. 2.593.527

Stefnandi styðji fjárhæð kröfu sinnar í tölulið 1 við reikning að fjárhæð 2.708.628 krónur, sem endurspegli raunkostnað við úrbætur á íbúðinni sem Heilbrigð hús ehf. hafi unnið samkvæmt tillögum um úrbætur, sem tilgreindar hafi verið í minnisblaði K-kk-ef G-x-x o-x-x R-kk-ef frá september 2017 og matsgerð Á-kk-ef G-kk-ef frá júlí 2017. Virðisaukaskattur af vinnu hafi verið endurgreiddur að hluta, þ. e. 222.088 krónur. Samkvæmt reglum fjöleignarhúsalaga dragist hlutdeild stefnanda í húsfélaginu frá fjárhæð í samræmi við eignarhluta hennar, þ. e. 25%. Við útreikning kröfunnar hafi því verið tekið tillit til eignarhluta stefnanda og hver liður lækkaður um 25%. Krafan nemi því 1.864.905 krónum þegar tekið hafi verið tillit til 25%h lutdeildar í íbúð stefnanda, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Í tölulið 2 sé gerð krafa um skaðabætur vegna greiðslu á húsaleigu vegna afnotamissis íbúðar frá 26. nóvember 2018 til 13. janúar 2019, en stefnandi hafi þurftað taka íbúð á leigu og greitt fyrir það 384.000 krónur. Krafa stefnanda nemi 288.000 krónum þegar tekið hafi verið tillit til 25% hlutdeildar íbúðar stefnanda. Krafan sé byggð á 2. mgr. 51. gr., sbr. 52. gr., laga nr. 26/1994.

Í tölulið 3 sé gerð krafa um skaðabætur vegna ofgreiðslu, sem nemi útlögðum kostnaði vegna viðgerða á suðausturvegg svala fasteignarinnar, að fjárhæð 24.117 krónur, sem stefnandi hafi þurft að standa skil á gagnvart húsfélaginu. Veggurinn teljist til sameignarhluta fasteignarinnar, sbr. ákvæði I. kafla laga nr. 26/1994, einkum 4. gr., 1. mgr. 6. gr. og 1. tölulið 1. mgr. 8. gr. laganna. Það hafi verið niðurstaða kærunefndar húsamála, sbr. álit nr. 116/2018, að stefnanda hafi ekki borið skylda tilað taka þátt í kostnaði vegna viðgerðarinnar, vegna ólögmætrar ákvarðanatöku húsfélagsins. Framkvæmdirnar hafi því verið taldar ólögmætar. Húsfélaginu beri því að endurgreiða stefnanda umrædda fjárhæð. Þess er áður getið að undir rekstri málsins féllu stefndu frá mótmælum gegn þessum lið dómkröfu stefnanda.

Í tölulið 4 sé gerð krafa um skaðabætur vegna tapaðra leigutekna meðan á framkvæmdunum hafi staðið, samtals að fjárhæð 77.775 krónur. Krafan sé byggð á 2. mgr. 51. gr., sbr. 52. gr., laga nr. 26/1994. Stefnandi hafi orðið af mánaðarlegu framlagi sonar síns, A-kk-ef M-kk-ef Á-kk-ef, meðan á framkvæmdunum hafi staðið eða frá 26. nóvember 2018 til 25. janúar 2019 er syni stefnanda hafi verið fært að flytja inn aftur. Mánaðarlegar greiðslur hans til stefnanda hafi á þeim tíma numið 51.000 krónum eða um 1.700 krónum á dag. Vegna framkvæmdanna hafi sonurinn þurft að flytja út í samtals 61 dag, sbr. framangreinda fjárhæð, 103.700 krónur, að frádreginni kostnaðarhlutdeild stefnanda, sem nemi 25%.

Í tölulið 5 sé gerð krafa um skaðabætur vegna eigin vinnuframlags stefnanda. Eigið vinnuframlag stefnanda hafi verið til hagsbóta fyrir húsfélagið, en kostnaðurinn hefði fallið á húsfélagið samkvæmt reikningi hefði vinnan verið aðkeypt. Að mati stefnanda sé því sanngjarnt að hennar vinnuframlag, til hagsbóta fyrir alla eigendur, verði metið til fjár. Til viðmiðunar kröfufjárhæð leggi stefnandi fram tilboð/kostnaðaráætlun flutningsfyrirtækisins Propack ehf. að fjárhæð 1.297.000 krónur með virðisauka skatti. Miðað við fyrirliggjandi fordæmi sé sanngjarnt að meta vinnu stefnanda að helmingi fjárhæðar kostnaðaráætlunar Propack ehf., 451.640 k rónur, eða kröfu að fjárhæð 338.730 k rónur, að frádregnum kostnaðarhlut stefnanda.

Sjónarmiðum stefndu um ætlaða fyrningu sé alfarið mótmælt.

IIIÍ þessum þætti málsins byggja stefndu á því að krafa stefnanda sé, hvað sem öðru líði, fyrnd. Í stefnu sé atvikum meints tjóns stefnanda og aðdraganda þess lýst með þeim hætti að allt frá árinu 2012 hafi verið ljóst að viðhalds væri þörf á húsinu. Sú viðhaldsþörf hafi verið staðfest af Á-kk-þgf G-kk-þgf, sbr. matsgerð hans, dags. 24. maí 2016. Meint vanræksla húsfélagsins eigi sér því langa sögu og meint tjón stefnanda teljist jafnframt langt frá því að vera nýlega tilkomið, jafnvel þótt aðeins væri horft til sölu stefnanda á fasteign sinni árið 2020.

Árið 2017 hafi stefnandi leitað aftur til Á stráðs G-kk-ef og óskað eftir að hann legði mat á ástand íbúðar stefnanda sérstaklega. Á-kk-nf hafi skilað matsgerð sinni 27. júlí 2017. Niðurstaða matsgerðar Á-kk-ef og mat hans á kostnaði við endurbætur sé svo í fullu samræmi við þær endurbætur sem stefnandi hafi látið framkvæma á fasteign sinni, sbr. fyrirliggjandi reikning frá verktaka. Ljóst megi því vera að stefnandi hafi þekkt til tjóns síns og átt kost á að krefjast skaðabóta af hálfu húsfélagsins eigi síðar en þegar niðurstaða matsgerðar Á-kk-ef hafi legið fyrir 27. júlí 2017.

Um fyrningu kröfu stefnanda gildi ákvæði 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Þar sé kveðið á um að krafa um skaðabætur fyrnist á fjórum árum frá þeim degi er tjón þoli hafi fengið nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð ber á því. Þá segi í athugasemdum með frumvarpi til laganna að almennt hafi þó verið litið svo á að fyrningarfresturinn byrji að líða þegar tjón þoli fékk eða bar að afla sér nauðsynlegra upplýsinga um fyrrgreinda tvo þætti, þ. e. tjónið sjálft og þann sem ábyrgðina bar. Ákvæðið taki meðal annars til skaðabóta utan samninga. Samkvæmt þessu ákvæði miði st stofnun kröfunnar við það tímamark sem stefnandi þekkti til tjóns síns en ekki við það tímamark þegar endanlegt tjón hafi legiðfyr i r. Athugasemdir með frumvarpi til laganna styðji lögskýringu stefndu.

Upphafspunktur fyrningarfrests kröfu stefnanda sé því í allra síðasta lagi 27. júlí 2017, er varði meint tjón á fasteigninni og þær endurbætur sem stefnandi hafi framkvæmt, auk þess af leidda tjóns sem stefnandi geri kröfu um bætur fyrir. Stefndu byggi því á að allar kröfur stefnanda séu fyrndar. Stefndu hafi staðfastlega hafnað kröfunni og verði því fyrningu hennar einungis slitið með málshöfðun. Samkvæmt 15. gr. laga nr. 150/2007 sé fyrningu slitið með málsókn kröfuhafa á hendur skuldara til að fá dóm fyrir kröfunni. Dómsmál þetta hafi verið höfðað með stefnu birtri 16. mars 2022 og krafan því verið fyrnd þegar mál þetta var höfðað, sbr. fjögurra ára fyrningarfrest 9. gr. laga nr. 150/2007.

IVA

Eins og rakið er hér að framan samanstendur dómkrafa stefnanda af fimm kröfuliðum. Í þinghaldi 31. október 2022 féllu stefnendur frá mótmælum sínum við 3. kröfulið stefnanda og féllust á að greiða þann þátt kröfunnar. Í samræmi við það verður stefndu gert að greiða þá fjárhæð, eins og nánar er rakið hér á eftir.

Eftirstandandi kröfuliðir stefnanda eiga það sammerkt að vera skaðabótakröfur sem rætur eiga að rekja til ætlaðs tjóns á íbúð stefnanda. Annars vegar er um að ræða beint tjón vegna viðgerðarkostnaðar. Hins vegar er um að ræða óbeint tjón þar sem stefnandi kveðst hafa þurft að greiða húsaleigu vegna afnotamissis, ekki hafa hlotið leigugreiðslur frá syni sínum meðan á framkvæmdum stóð, auk þess að hafa þurft að leggja fram eigin vinnu við þrif, frágang og flutninga í tengslum við framkvæmdir ííbúðinni. Stefndu hafna þessum kröfuliðum og byggja fyrst og fremst á fyrningu.

Eins og áður segir var ákveðið í þinghaldi 26. september 2022 að skipta sakarefni málsins, sbr. 1. mgr. 3 1. gr. laga nr. 91/1991, þannig að fyrst yrði fjallað um þær málsástæður aðila sem lytu að fyrningu ætlaðrar kröfu stefnanda.

B Samkvæmt 1. málslið 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 fyrnist krafa um skaðabætur á fjórum árum frá þeim degi ert jón þoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð ber á því eða bar að afla sér slíkra upplýsinga. Ágreiningslaust er að ætluð fyrning kröfu stefnanda á hendur hinu stefnda húsfélagi ræðst af þessu ákvæði en ágreiningur er um upphaf fyrningarfrests.

Stefnandi styður kröfu sína, eins og áður segir, við 1. og 2. tölulið 52. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir að húsfélag sé ábyrgt með sama hætti gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og kveðið sé á um í 1. og 2. mgr. 51. gr. laganna þegar tjón stafi af ( 1) vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum og (2 ) mistökum við meðferð hennar og viðhald. Af tilvísun 52. gr. til 2. mgr. 51. gr. laganna verður ráðið að bótaskylda nær í þessum tilvikum einnig til óbeins tjóns, til dæmis afnotamissis.

Um ábyrgð húseigenda byggir stefnandi á 2. mgr. 54. gr. sömu laga, en í 1. mgr. ákvæðisins segir að ábyrgð eigenda út á við gagnvart kröfuhöfum húsfélagsins á sameiginlegum skyldum og skuldbindingum sé „persónuleg (með öllum eignum þeirra)“ og séu þeir „ábyrgir einn fyrir alla og allir fyrir einn (insolidum)“. Í 2. mgr. ákvæðisins er því bætt við að á byrgð eigenda sé einnig bein, en þó skuli kröfuhafi, áður en hann beinir kröfu að einstökum eiganda, fyrst reyna að fá hana greidda af húsfélaginu. Fáist ekki, þrátt fyrir innheimtutilraunir, greiðsla frá húsfélaginu innan 30 daga frá því að þær hafi hafist geti kröfuhafi leitað fullnustu fyrir allri kröfunni hjá eigendum, einum eða fleirum.

CÍ stefnu er greint frá því að vanrækslu hins stefnda húsfélags megi rekja aftur til ársins 2012, en þá hafi verið komin upp viðhaldsþörf, lekavandamál og rakaskemmdir í fasteigninni, þar á meðal í íbúð stefnanda. Stefnandi vísar einnig til þess að Á-kk-nf G-kk-nf hafi unnið tvær álitsgerðir, þ. e. upphaflega í maí 2016 um almennt ástand hússins en síðar sérstaklega um ástand íbúðar stefnanda í júlí 2017.

Hvað varðar 1. kröfulið stefnanda, þ. e. kostnað hennar af viðgerðum sem framkvæmdar voru af verktakanum Heilbrigð hús ehf., byggir stefnandi sjálf á því aðsú framkvæmd hafi verið unnin samkvæmt tillögum um úrbætur, sem tilgreindar hafi verið í minnisblaði K-kk-ef G-kk-ef R-kk-ef, dags. 6. september 2017, og matsgerð Á-kk-ef G-kk-ef, dags. 27. júlí 2017. Þetta samræmist raunar einnig ummælum í tilboði Heilbrigð rahúsa ehf., dags. 1. febrúar 2018, umað það sé unnið út frá fyrrgreindum tveimur skjölum.

Að þessu virtu ásamt málatilbúnaði stefnanda sjálfrar verður ekki annað ráðið en að stefnandi hafi talið sig hafa orðið fyrir tjóni af völdum húsfélagsins og haf tn okkuð skýra mynd af því tjóni 27. júlí 2017. Í samræmi við þetta verður að líta svo á að stefnanda hafi borið að afla sér allra nauðsynlegra upplýsinga um mögulegt tjón sitt eigi síðar en 27. júlí 2017, sbr. fyrrgreint mat Á-kk-ef G-kk-ef, sem rakið er hér að framan, sbr. einnig 1. málslið 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007. Hófst því fjögurra ára fyrningarfrestur á þeim degi. Þegar af þessari ástæðu var ætluð krafa stefnanda á hendur hinu stefnda húsfélagi vegna umrædds kostnaðar fyrnd við höfðun málsins 16. mars 2 022. Eins og atvikum er háttað hróflar ákvæði 10. gr. laga nr. 150/2007 ekki við þessari niðurstöðu. Þess skal getið að niðurstaðan yrði raunar hin sama jafnvel þótt litið yrði til þess tímamarks er tilboð Heilbrigðra húsa e hf., dags. 1. febrúar 2018, lá fyrir.

Eins og atvikum háttar hér til ber að miða upphaf fyrningarfrests vegna eftirstandandi liða í dómkröfu stefnanda, þ. e. kröfuliða 2, 4 og 5, á hendur hinu stefnda húsfélagi við sama tímamark og áður er getið. Þ arerendaí öllum tilvikum um að ræða óbeint tjón, sbr. fyrrgreinda tilvísun 52. gr. laga nr. 26/1994 til 2. mgr. 51. gr. sömu laga, og verður að telja að stefnandi hafi þá getað hafist handa við að afla sér allra nauðsynlegra upplýsinga um mögulegt tjón sitt að þessu leyti, sbr. einnig lögskýringargögn að baki 9. gr. laga nr. 150/2007.

Hvað varðar aðra stefndu en sjálft húsfélagið byggir stefnandi, eins og áður segir, á því að ákvæði 2. mgr. 54. gr. laga nr. 26/1994 sé grundvöllur ábyrgðar þeirra, þar sem þeir beri óskipta ábyrgð á skuldbindingum húsfélagsins, sbr. skaðabótakröfu stefnanda á hendur félaginu. Samkvæmt 7. gr. laga nr. 150/2007 reiknast fyrningarfrestur gagnvart ábyrgðarmanni eftir sömu reglum og gilda um aðalkröfuna. Þar er þess einnig getið að engu breyti við útreikning fyrningarfrests þótt ekki sé unnt að krefjast fullnustu hjá ábyrgðarmanni fyrr en greiðslu hafi árangurslaust verið leitað hjá aðalskuldara eða að ábyrgðin sé að öðru leyti þess eðlis að hún sé til vara. Telst krafa stefnanda á hendur öðrum stefndu en húsfélaginu því einnig fyrnd með sömu rökum og áður er getið.

Þess skal loks getið að við málflutning mótmælti lögmaður stefnanda málsástæðu stefndu um fyrningu meðal annars með vísan til þess að viðurkenning kröfunnar hefði komið fram á húsfundi. Þeim skilningi mótmælti lögmaður stefndu og er ekki unnt að fallast á það með stefnanda að bókanir í fyrirliggjandi fundargerðum húsfunda, sem raktar eru hér að framan, feli í sér viðurkenningu á kröfu, sbr. 14. gr. laga nr. 150/2007. Telst því ósannað að krafan hafi verið viðurkennd með þeim afleiðingum að fyrningu gæti talist slitið.

Í samræmi við þessa niðurstöðu ber að sýkna stefndu af kröfuliðum 1, 2, 4 og 5 í kröfu stefnanda.

Eftir stendur þá einungis kröfuliður 3, en eins og áður segir hafa stefndu undir rekstri málsins fallist á greiðsluskyldu veg na hans. Í samræmi við þessa niðurstöðu verður stefndu gert að greiðaóskiptstefnanda 24.117 krónur.

Stefnandi krefst dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 1. maí 2019 til greiðsludags. Engin rökstudd andmæli gegn því tímamarki koma fram í greinargerð stefndu og ber því að taka vaxtakröfu stefnanda til greina.

Stefndu verður því gert að greiða óskipt stefnanda 2 4.117 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr.38/2001 frá 1. maí 2019 til greiðsludags.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 skal sá sem tapar máli í öllu verulegu að jafnaði dæmdur til að greiða gagnaðila sínum málskostnað. Niðurstaða dómsins hér að framan felur í sér að fallist er ái nnan við 1% af höfuðstól dómkröfu stefnanda. Með hliðsjón af þessum málsúrslitum, og með vísan til 1. mgr. 130. gr., sbr.

2. mgr. 132. gr., laga nr. 91/1991, verður stefnanda gert að greiða stefndu, hverju um sig, 140.000 krónur í málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið G-kk-nf J-kk-nf lögmaður.

Af hálfu stefndu flutti málið S-kk-nf S-x-x ögmaður.

A-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Stefndu, húsfélagið Rauðalæk 44, S-kvk-nf S-kvk-nf, D-kk-nf K-kk-nf O-kk-nf, E-kvk-nf K-kvk-nf B-kvk-nf, B-kk-nf M-kk-nf og E-kvk-nf M-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði óskipt stefnanda, Ó-kvk-þgf Á. S-kvk-þgf, 24.117 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga n r. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. maí 2019 til greiðsludags.

Stefn andi greiði stefndu, hverju um sig, 140.000 k rónu rí málskostnað.