E-1802/2018

Dómur

Mál þetta, sem var höfðað með stefnu birtri 31. maí 2018, var dómtekið að lokinni aðalmeðferð 3. september 2019. Stefnandi er F3 ehf., Katrínartúni 2 í Reykjavík. Stefndi er Gagnaeyðing ehf., Bæjarflöt 4 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndi greiði sér 3.642.900 krónur ásamt dráttarvöxtum, skv. 2. mgr. 9. gr. laga nr. 38/2001, af 1.839.835 krónum frá 1. febrúar 2018 til 22. mars 2018 en af stefnufjárhæð frá þeim degi til greiðsludags, að frádregnum 131.417 krónum sem greiddar voru þann 4. apríl 2018 og 225.283 krónum sem greiddar voru þann 18. apríl 2018. Stefnandi krefst jafnframt greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda, auk greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Þann 13. ágúst 2007 gerði Bæjarflöt 4 ehf. samning við Skúta ehf. um leigu iðnaðar og verslunarhúsnæðis að Bæjarflöt 4 í Reykjavík, sem þá var í eigu þess fyrrnefnda. Í árslok 2016 keypti stefnandi húsnæðið og tók við réttindum og skyldum leigusala frá 1. maí 2017. Samkvæmt kaupsamningi var kaupverðið 275.000.000 krónur. Skútar ehf. er dótturfélag stefnda og tók stefndi yfir réttindi og skyldur þess félags eftir gerð leigusamningsins.

Upphaflegur leigusamningur var til tíu ára en með tveimur viðaukum við samninginn var leigutíminn framlengdur, fyrst til 15. nóvember 2017 og síðar til 25. sama mánaðar. Á þeim tíma sem viðaukarnir voru gerðir stóðu yfir viðræður milli aðila um kaup stefnda á húsnæðinu af stefnanda eða stefnanda í heild. Þau viðskiptaáform munu ekki hafa gengið eftir.

Í leigusamningnum kemur fram að húsnæðið sé leigt undir starfsemi stefnda sem felist í vistun og eyðingu trúnaðarskjala og annarri tengdri starfsemi. Segir í 3. gr. samningsins að húsnæðið sé leigt í því ástandi sem það þá var í, að öðru leyti en því að leigutaki muni setja upp millivegg á sinn kostnað sem uppfylli kröfur reglugerðar um brunavarnir. Í sömu grein segir að leigutaka sé heimilt að gera breytingar á húsnæðinu á sinn kostnað að höfðu samráði við leigusala. Að leigutíma loknum skuli leigutaki skila húsnæðinu ásamt fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigutaki óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins.

Þegar ljóst var að ekki yrði af áðurnefndum viðskiptum milli aðila um kaup stefnda á stefnanda eða húsnæði hans sömdu aðilar um að stefndi skyldi rýma húsnæðið og afhenda það stefnanda föstudaginn 2. febrúar 2018. Þegar stefnandi mætti síðdegis þann dag til að taka við húsnæðinu var rýmingu þess ekki lokið. Afþakkaði hann boð stefnda um að taka við lyklunum á þeim tíma. Um miðnætti sama dag sendi stefndi tölvupóst til stefnanda og tilkynnti honum að lokið hefði verið við að rýma húsnæðið. Lyklum mun hafa verið skilað mánudaginn 5. febrúar s.á.

Eftir að stefndi skilaði af sér húsnæðinu gerði stefnandi athugasemdir við ástand þess sem hann taldi ekki vera í samræmi við umsamda skilmála, sbr. það sem áður er rakið um 3. gr. leigusamnings aðila. Stefndi andmælti athugasemdum stefnanda í öllum meginatriðum en lýsti sig reiðubúinn til að gera minniháttar lagfæringar. Eftir nokkur samskipti lögmanna aðila sammæltust aðilar um að fá óháðan úttektaraðila til að fara yfir ástand húsnæðisins í samræmi við 65 gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. H-kk-nf S-kk-nf var fenginn til þess verks. Í minnisblaði hans, dagsettu 27. febrúar 2018, er farið yfir ýmis atriði sem stefnandi taldi vera ábótavant og tók úttektaraðili afstöðu til þess í hvaða tilvikum úrbóta væri þörf. Stefndi gerði nokkru síðar úrbætur á húsnæðinu sem stefnandi taldi ófullnægjandi. Í öðru minnisblaði úttektarmanns, dagsettu 22. mars, er greint frá því hvaða atriði úttektarmaður telur að bætt hafi verið úr með fullnægjandi hætti og metinn kostnaður við úrbætur á þeim atriðum sem úttektarmaður telur að enn séu ófullnægjandi.

Í kostnaðarmati úttektarmanns eru talin upp eftirfarandi atriði sem þurfi að lagfæra: Í fyrsta lagi klæðning á millivegg, en í minnisblaði hans frá 27. febrúar er greint frá því að skemmdir á veggnum megi rekja til þess að lyftari hafi verið notaður innanhúss án þess að veggirnir væru sérstaklega varðir. Taldi úttektarmaður nauðsynlegt af þessum sökum að klæða neðstu 3 metra veggjarins og mat kostnað af því 744.000 krónur. Í öðru lagi hafði fellihurð á milli móttökurýmis og vélasalar verið fjarlægð. Úttektarmaður mat kostnað af því að koma upp sambærilegri hurð, að teknu tilliti til hæfilegra afskrifta vegna aldurs hurðarinnar, 339.333 krónur. Í þriðja lagi hafði stálstigi á milli hæða verið fjarlægður með samþykki stefnanda. Taldi úttektarmaður að stefnda hefði borið að skilja sambærilegan stiga eftir í húsnæðinu og taldi verðmæti hans, að teknu tilliti til afskrifta vegna aldurs, vera 379.333 krónur. Að endingu mat úttektarmaður kostnað við að fjarlægja múrfestingar sem stefndi hafði komið upp og fylla upp í göt eftir þær, samtals 333.000 krónur. Þessu til viðbótar taldi hann að kostnaður við að loka opi á vegg næmi 440.000 krónum. Þann verklið taldi úttektarmaður hins vegar ekki vera meðal atriða sem lyti að ófullnægjandi skilum á húsnæðinu en mat engu að síður kostnað við þennan verklið að beiðni stefnanda. Samtals taldi úttektarmaður að kostnaður við úrbætur næmi samtals 2.235.667 krónum, að meðtöldum virðisaukaskatti.

Með bréfi 23. mars 2018 krafði stefnandi stefnda um skaðabætur í samræmi við framangreint kostnaðarmat, auk þess sem hann fór fram á greiðslu húsaleigu fyrir febrúarmánuð.

Stefndi hafnaði kröfunni. Í bréfi hans 3. apríl s.á. bauðst hann þó til að klæða vegginn og fjarlægja múrfestingar og múra upp í göt, sbr. þá liði í úttektarskýrslu matsmanns, og óskaði eftir því að fá aðgang að húsnæðinu til að inna þá vinnu af hendi. Þá féllst hann á að greiða húsaleigu fyrir tvo daga febrúarmánaðar, samtals 131.417 krónur og innti þá greiðslu af hendi daginn eftir, 4. apríl 2018. Öðrum liðum kröfugerðar hafnaði stefndi eða taldi fjárhæð kröfu a.m.k. of háa.

Af bréfaskiptum aðila eftir þann tíma má sjá að ekki hefur náðst samkomulag í málinu.

Stefnandi seldi húsnæðið til þriðja aðila í mars 2018. Söluverðið var 304.300.000 krónur. Í kaupsamningi er tekið fram að kaupandi eignarinnar taki að sér á sinn kostnað að setja upp hurð í vinnslusal og standi straum af kostnaði við lyftarageymslu sem til staðar var við sýningu, sem og að slípa og lakka hluta af gólfi.

Þann 18. apríl greiddi stefndi stefnanda 225.283 krónur sem hann kvað vera greiðslu fyrir úrbætur í samræmi við mat úttektarmanns á kostnaði vegna fellihurðar og uppsetningar á henni.

II.

Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefndi hafi vanefnt leigusamning aðila, sem liggur fyrir í málinu ásamt viðaukum, og að háttsemi stefnda hafi ekki samræmst ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994. Stefnda hafi borið að skila stefnanda leiguhúsnæðinu 1. febrúar 2018 í því ástandi sem leigusamningur kveði á um. Það hafi stefndi ekki gert og með því bakað stefnanda tjón. Vísar hann í því efni til 6. og 7. mgr. 3. gr. leigusamnings aðila og 2. mgr. 18. gr. og 1. mgr. 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Hvað fjárhæð tjónsins varðar vísar stefnandi til niðurstöðu úttektarmanns sem aðilar hafi sammælst um að fá til að meta ástand hússins við skil stefnda og leggja mat á kostnað við úrbætur. Stefnda hafi verið gefið færi á að bæta úr ágöllum á fasteigninni og taki fjárkrafa stefnanda mið af mati á kostnaði, að teknu tilliti til þeirra atriða sem lagfærð hafi verið eftir fyrstu skoðun úttektarmanns. Stefndi hafi ekki krafist mats dómkvaddra matsmanna á niðurstöðu úttektarmanns, svo sem mælt sé fyrir um í 65. gr. húsaleigulaga, innan þeirra tímamarka sem þar sé kveðið á um. Beri því að leggja mat úttektarmanns til grundvallar um fjárhæð kröfu stefnanda.

Þar sem fasteignin hafi ekki verið í samningsbundnu ástandi að leigutíma loknum, auk þess sem henni hafi ekki verið skilað á umsömdum tíma, hafi stefnandi hvorki nýtt sér hana né ráðstafað henni, en stefnandi hugðist selja hana og gerði það nokkru síðar. Því byggir stefnandi á því að stefnda beri að greiða honum skaðabætur vegna afnotamissis í febrúar 2018. Miðar stefnandi fjárhæð skaðabótanna við umsamið leigugjald, samkvæmt leigusamningi aðila.

Stefnandi byggir á því að hann hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni sem stefndi beri ábyrgð á. Byggir skaðabótakrafa stefnanda annars vegar á mati úttektaraðila á kostnaði við úrbætur á húsnæðinu og hins vegar á afnotamissi stefnanda af fasteigninni meðan stefnda var gefinn kostur á að koma húsnæðinu í samningsbundið ástand. Sundurliðast krafan svo:

Skaðabætur vegna afnotamissis í febrúar 1.839.835 kr.

Kostnaður við úrbætur að teknu tilliti til endurgreiðslu vsk. 1.803.065 kr.

Samtals 3.642.900 kr.

Dráttarvaxtakröfu sína byggir stefnandi á 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, og miðar við að krafa um skaðabætur vegna afnotamissis hafi stofnast 1. febrúar 2018 og krafa vegna kostnaðar við úrbætur á hinu leigða hafi stofnast 22. mars 2018 en til frádráttar kröfunni komi innborganir stefnda miðað við stöðu kröfunnar á innborgunardegi.

Um lagarök vísar stefnandi, auk þeirra lagaákvæða sem getið er að framan, til almennra reglna samninga og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga að því er varðar efndabótakröfu. Einnig vísar stefnandi til almennra reglna um skaðabætur utan samninga og ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994. Um varnarþing vísast til 1. mgr. 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um málskostnað byggir á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr.

III.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að ósannað sé að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni, hvort heldur sem sé vegna afnotamissis eða skorti á úrbótum á húsnæðinu. Stefnandi beri sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi orðið fyrir tjóni og að tjónið sé sennileg afleiðing saknæmrar og ólögmætrar háttsemi stefnda. Um þetta sé ekki fjallað í stefnu og krafan sé því bæði vanreifuð og ósönnuð.

Varðandi kröfu stefnanda um skaðabætur vegna afnotamissis húsnæðisins í febrúar byggir stefndi á því að húsnæðinu hafi verið skilað 2. febrúar 2018 og leiga greidd fyrir húsnæðið til og með þeim degi. Stefnandi hafi neitað að taka við lyklum að húsnæðinu þann dag. Rétt sé að stefndi hafi þá enn ekki lokið við að rýma húsnæðið en fyrirséð hafi verið að því verki lyki síðar sama dag, svo sem raunin hafi orðið og stefnandi hafi verið upplýstur um. Ósannað sé að stefnandi hafi orðið fyrir afnotamissi allan febrúarmánuð svo sem krafa hans byggi á.

Stefndi hafi boðist til að gera úrbætur vegna tiltekinna athugasemda stefnanda á ástandi húsnæðisins. Af skriflegum samskiptum aðila í mars megi sjá að það hafi verið af ástæðum sem stefnandi beri ábyrgð á að ekki hafi verið ráðist í þær úrbætur fyrr en 27. og 28. febrúar. Stefnandi hafi ekki veitt stefnda aðgang að húnæðinu fyrir þann tíma þrátt fyrir beiðni hans þar að lútandi. Telji stefnandi sig hafa orðið fyrir tjóni í febrúarmánuði 2018 vegna þessa sé það alfarið á hans eigin ábyrgð.

Þá mótmælir stefndi því að meintur afnotamissir hafi leitt til þess að stefnandi hafi ekki getað nýtt sér fasteignina eða ráðstafað henni í febrúarmánuði. Eignin hafi verið auglýst til sölu í ársbyrjun 2018 og hún sögð seld og í fjármögnunarferli í auglýsingu 27. febrúar 2018. Samkvæmt kaupsamningi 22. mars 2018 hafi salan byggt á söluyfirliti frá 29. janúar 2018, auk þess sem af lýsingu húsnæðisins í kaupsamningnum megi ráða að kaupin hafi byggt á skoðun kaupanda á eigninni sem fram hafi farið áður en stefndi flutti úr húsnæðinu. Af þessum sökum hafi stefnandi ekki sýnt fram á að ætluð vanhöld stefnda á skilum hennar hafi leitt til neins tjóns fyrir stefnanda.

Þá hafi stefnandi selt fasteignina fyrir 304.300.000 krónur í mars 2018, ári eftir að hann keypti hana fyrir 275.000.000 króna. Í millitíðinni hafi honum borist kauptilboð frá stefnda sem hljóðaði upp á 285.000.000 króna. Hagnaður stefnanda af sölu fasteignarinnar nemi því 29.300.000 krónum eftir innan við eins árs eignarhald. Verði því vart séð að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna skila stefnda. Stefnandi byggi enda ekki á þeirri málsástæðu að skil stefnda hafi leitt til lækkunar á kaupverði eignarinnar.

Skaðabótakrafa stefnanda byggi á „missi afnotar“ en óumdeilt sé að stefnanda hafi boðist að fá eignina afhenta 2. febrúar. Hafi hann því haft full afnot og ráðstöfunarrétt yfir eigninni frá og með þeim tíma og í síðasta lagi 5. febrúar s.á. Óumdeilt sé að leigusamningur aðila hafi runnið út í nóvember 2017 og eftir þann tíma hafi stefndi greitt stefnanda fyrir afnot af húsnæðinu. Vanreifað sé og ósannað að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni sem nemi fjárhæð húsaleigu í febrúar.

Stefndi krefst jafnframt sýknu af kröfu stefnanda um bætur vegna kostnaðar við úrbætur með sömu rökum og rakin hafa verið að framan, þar á meðal þeirri málsástæðu að krafan sé vanreifuð og tjón ósannað. Krafa stefnanda sé studd mati úttektarmanns á kostnaði við úrbætur á ætluðum vanhöldum á skilum stefnda á húsnæðinu. Til stuðnings kröfu sinni vísi stefnandi til 6. mgr. 3. gr. leigusamnings aðila, sbr. 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga, þar sem segir að leigusala sé heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigutaka ef hann valdi tjóni á húsnæði. Ljóst sé að það ákvæði geti ekki átt við í málinu, enda hafi leigusali ekki látið nokkra viðgerð fara fram, heldur selt húsnæðið án viðgerða. Þegar stefnandi hafi sett fram kröfu um greiðslu bóta, þann 23. mars 2018, hafi hann þá þegar verið búinn að selja eignina. Jafnframt hafni stefndi því að stefnandi geti byggt bótakröfu sína á 1. mgr. 63. gr. laganna og 6. mgr. 3. gr. samnings aðila. Forsenda þess að bótaskylda stofnist á grundvelli þessara ákvæða sé sú að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni. Fyrir liggi að stefnandi hafi ekki látið lagfæra eignina fyrir sölu og engin gögn liggi fyrir sem veiti vísbendingu um að hann hafi orðið af fjármunum við sölu hennar, sem rekja megi til þeirra atriða sem hann byggi á að stefnda hafi borið að bæta úr.

Varðandi einstaka liði í kröfugerð stefnda um bætur vegna ástands eignarinnar við skil stefnda vísar stefndi annars vegar til þess að hann hafi þegar greitt 225.283 krónur vegna fellihurðar sem úttektarmaður telji að hann hafi átt að setja upp í húsnæðinu. Það hafi stefndi gert á þeim grundvelli að í kaupsamningi um eignina, sem gerður var eftir að hann afhenti stefnanda hana, sé ákvæði þess efnis að kaupandi taki að sér uppsetningu þessarar hurðar. Að öðru leyti sé eignin seld í því ástandi sem hún var við skoðun sem fram hafi farið áður en stefndi tæmdi húsnæðið. Hins vegar hafnar stefndi bótum sem nemur kostnaði við að loka opi á vegg, en úttektarmaður hafi ekki talið að stefndi ætti að bera kostnað af þeim lið. Með öllu sé óljóst og vanreifað á hvaða grundvelli sú krafa sé reist.

Þá byggir stefndi á þeirri málsástæðu að jafnvel þótt talið yrði að húsnæðið hafi rýrnað þá hafi sú rýrnum komið til vegna eðlilegrar afleiðingar venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins, sbr. ákvæði 63. gr. húsaleigulaga. Varðandi skemmdir á vegg húsnæðisins segir í minnisblaði úttektarmanns: „Ekki var hægt að sjá fyrir að umsamin afnot af húsinu leiddu til skemmda á veggjum þó að heita megi reglu fremur en undantekningu að atvinnuhúsnæði þar sem unnið er með lyftara verður fyrir hnjaski.“ Að mati stefnda sýnir þetta að meintar skemmdir hafi falist í venjulegri og umsaminni notkun. Þá bendir stefndi á að umræddur milliveggur hafi ekki verið til staðar þegar tekið var við húsnæðinu, heldur hafi hann verið reistur af þáverandi leigusala til að skilja að leiguhluta hússins og uppfylla kröfur um brunavarnir. Eðlileg hönnun á milliveggnum hefði átt að taka mið af þeirri notkun sem vitað var að yrði í húsinu. Útfærsla veggjarins, steinull klædd með þunnum blikkplötum, verði að teljast handvömm fyrri eiganda, sem stefnandi yfirtók athugasemdalaust með kaupum á húsnæðinu.

Krafa stefnanda sé skaðabótakrafa vegna þess tjóns sem hann eigi að hafa orðið fyrir vegna skila stefnda. Tjónið sé ekki rökstutt eða reifað nema með vísun til niðurstöðu úttektaraðila. Stefndi byggir jafnframt á því að stefnandi hafi selt eignina með tæplega 30.000.000 kr. hagnaði á innan við einu ári og fyrir 20.000.000 kr. hærra verð en hann hafi samþykkt fimm mánuðum áður. Hafi eignin því vart rýrnað í verði vegna stefnda.

Þar sem stefnandi hafi ekki sýnt að hann hafi orðið fyrir tjóni beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda. Þá er dráttarvaxtakröfu stefnanda mótmælt sérstaklega, enda standist hún hvorki áskilnað 9. gr. eða 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001.

Stefndi byggir m.a. á meginreglum skaðabótaréttar og ákvæðum húsaleigulaga. Krafa um málskostnað er byggð á XXI. kafla laga um meðferð einkamála.

IV.

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um skaðabætur á þeim grundvelli að húsnæði sem stefndi leigði af stefnanda hafi ekki verið skilað í umsömdu ástandi í lok leigutímans og stefndi hafi ekki gert nauðsynlegar úrbætur þrátt fyrir að hafa verið veittur kostur á því. Byggir bótakrafa annars vegar á mati úttektarmanns á kostnaði við að koma húsnæðinu í umsamið horf og hins vegar á afnotamissi stefnanda í einn mánuð.

Stefnandi byggir kröfu sína reglum skaðabótaréttar innan og utan samninga og jafnframt á ákvæðum leigusamnings aðila og húsaleigulaga nr. 36/1994 varðandi þá skyldu leigutaka að skila húsnæðinu í sama ástandi og hann tók við því og bótaábyrgð hans á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því sbr. 63. gr. laganna. Jafnframt vísar stefnandi til 2. mgr. 18. gr. laganna þar sem segir að leigusala sé heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigutaka hafi sá ekki lagfært skemmdir sem hann beri ábyrgð á.

Um skaðabótakröfur innan og utan samninga gildir sú almenna regla skaðabótaréttar að sönnunarbyrði um tjón og umfang þess hvíli á þeim sem krefst bóta. Gildir þetta einnig um skaðabætur sem reistar eru á sérreglum húsaleigulaga nr. 36/1994, þótt þar sé mælt fyrir um skyldur aðila leigusamnings og sérreglu um mat á tjóni sbr. 65. gr. laganna.

Aðilar öfluðu sameiginlega mats úttektaraðila á ástandi húsnæðisins við skil stefnda. Niðurstaða úttektarmanns felur í sér mat á því hver kostnaðurinn er af því að bæta úr tilteknum atriðum sem matsmaður taldi ekki vera í samræmi við samning aðila. Ekki virðist vera ágreiningur milli aðila um fjárhæðir í minnisblaði úttektarmanns. Hins vegar deila aðilar um nokkra liði úttektarinnar, þ.e. hvort umsamið og áskilið ástand húsnæðisins við lok leigutímans leggi þá skyldu á herðar stefnda að standa straum af kostnaði við úrbætur.

Hvað sem ágreiningi um framangreint atriði líður veltur niðurstaða þessa máls á því hvort stefnandi hafi fært sönnur á að hann hafi orðið fyrir tjóni. Svo sem fram kemur í atvikalýsingu dómsins var upphaflegur leigusamningur gerður árið 2007 við þáverandi eigendur húsnæðisins en stefnandi keypti húsnæðið í árslok 2016 og tók þá yfir réttindi og skyldur leigusala. Í kaupsamningnum er ekki getið neinna fyrirvara um að krafa sé höfð uppi á leigutaka um úrbætur á húsnæðinu miðað við ástand þess þegar kaupin fóru fram. Þá liggur fyrir að stefnandi hefur nú selt húsnæðið og er söluverð þess tæplega 30 milljón krónum hærra en það verð sem hann greiddi fyrir það. Nýir eigendur tóku jafnframt við húsnæðinu í því ástandi sem það var í við skoðun, sem virðist hafa farið fram skömmu áður en stefndi skilaði því til stefnanda. Í kaupsamningnum er að finna ákvæði um að kaupandi taki að sér og kosti uppsetningu á hurð í vinnslusal. Samkvæmt niðurstöðu úttektarmanns á ástandi húsnæðisins við skil stefnda segir að stefnda beri að setja upp þessa hurð. Þann 18. apríl greiddi stefndi stefnanda 225.283 krónur, sem er í samræmi við mat úttektarmanns á kostnaði við uppsetningu hurðarinnar að frádregnum virðisaukaskatti.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið er fallist á það með stefnda að stefnandi hafi ekki fært sönnur á að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna ástands húsnæðisins við skil stefnda. Fyrir liggur að stefnandi hefur ekki lagt út í kostnað við lagfæringar á húsnæðinu og jafnframt er ljóst að hann muni ekki leggja út í þann kostnað þar sem húsnæðið er ekki lengur í hans eigu. Þá hefur stefndi greitt stefnanda kostnað við úrbætur á þeim verklið sem samið var sérstaklega um í kaupsamningi stefnanda við nýja eigendur. Hefur stefnandi því ekki leitt líkur að því ætlaðir ágallar á ástandi húsnæðisins hafi leitt til lækkunar á söluverði húsnæðisins eða með öðrum hætti bakað honum tjón. Með framangreindum röksemdum er bótakröfu stefnanda vegna úrbóta á húsnæðinu hafnað.

Hvað varðar kröfu um bætur fyrir afnotamissi þá er því ekki mótmælt af hálfu stefnanda að stefndi hafi lokið við að tæma húsnæðið um miðnætti föstudaginn 2. febrúar 2018. Stefnandi hafði hins vegar mætt síðdegis þann dag til að taka við lyklum en þá var enn unnið við að tæma húsnæðið og féllst hann ekki á að taka við lyklum fyrr en stefndi hefði lokið því verki. Verður við það miðað að stefndi hafi af þessum sökum í raun ekki afhent húsnæðið fyrr en að morgni mánudagsins 5. febrúar. Fyrir liggur að stefnandi hafði þá þegar uppi athugasemdir um ástand húsnæðisins og veitti stefnda færi á að bæta úr því. Þær úrbætur munu hafa farið fram undir lok febrúarmánaðar. Deilt er um hvor aðili beri ábyrgð á því að þær fóru ekki fram fyrr. Stefnandi taldi þær úrbætur ófullnægjandi og setti fram bótakröfu sína 22. mars 2018, eftir að hafa fengið úttektarmanninn til að skoða húsnæðið að nýju og meta kostnað við lagfæringar á því sem enn var talið ábótavant.

Bótakrafa stefnanda vegna missis afnota verður að skilja á þann veg að ástand húsnæðisins hafi torveldað honum fyrirætlan sína um sölu þess í febrúar og það hafi verið á ábyrgð stefnda að framkvæma úrbæturnar fyrr og með fullnægjandi hætti. Hvað sem þeim ágreiningi líður verður úrlausn á þessum ágreiningi, líkt og varðar fyrri bótaliðinn, byggð á því hvort stefnandi hafi fært sönnur á að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna tafa á afhendingu eignarinnar og úrbótum á ástandi hennar.

Fyrir liggur að söluyfirlit vegna eignarinnar var gert 29. janúar 2018 og er vísað til þess skjals í kaupsamningi sem gerður var um eignina 22. mars s.á. Því er ekki mótmælt af hálfu stefnanda að skoðun kaupendanna hafi farið fram áður en stefndi afhenti honum eignina. Eignin var seld í því ástandi sem hún var í við skoðun að öðru leyti en því að ákvæði var í samningnum um að kaupandi tæki að sér að setja upp hurð inn í vinnslusal auk fáeinna annarra atriða sem ekki skipta máli við úrlausn þessa máls. Umrædd hurð er meðal þeirra atriða sem úttektarmaður taldi að stefnda bæri að setja upp. Þann 18. apríl 2018 greiddi stefndi stefnanda þá fjárhæð sem úttektarmaður taldi að kostaði að koma upp umræddri hurð að frádregnum virðisaukaskatti. Engin gögn liggja fyrir sem veita vísbendingar um að ástand eignarinnar eftir að hún var afhent stefnanda hafi torveldað honum sölu hennar eða að ætlaðar tafir á úrbótum hafi haft sömu áhrif. Að mati dómsins er því með öllu ósannað að ástand húsnæðisins í febrúar eða sá stutti dráttur sem varð á því að stefndi afhenti eignina hafi með einhverjum hætti aftrað honum frá því að nýta hana í samræmi við fyrirætlan sína.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það niðurstaða dómsins að stefnandi hafi ekki fært sönnur á að hann hafi orðið fyrir því tjóni sem hann krefur stefnda um bætur fyrir. Þegar af þeirri ástæðu verður stefndi sýknaður af skaðabótakröfu hans.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 850.000 krónur.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

Dómsorð:

Stefndi, Gagnaeyðing ehf., er sýknaður af kröfu stefnanda, F3 ehf. Stefnandi greiði stefnda 850.000 krónur í málskostnað.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf

Greitt kr. 1.500

Rétt endurrit staðfestir:

_____________________

Héraðsdómi Reykjavíkur,

24. september 2019

Fyrir liggur að söluyfirlit vegna eignarinnar var gert 29. janúar 2018 og er vísað til þess skjals í kaupsamningi sem gerður var um eignina 22. mars s.á. Því er ekki mótmælt af hálfu stefnanda að skoðun kaupendanna hafi farið fram áður en stefndi afhenti honum eignina. Eignin var seld í því ástandi sem hún var í við skoðun að öðru leyti en því að ákvæði var í samningnum um að kaupandi tæki að sér að setja upp hurð inn í vinnslusal auk fáeinna annarra atriða sem ekki skipta máli við úrlausn þessa máls. Umrædd hurð er meðal þeirra atriða sem úttektarmaður taldi að stefnda bæri að setja upp. Þann 18. apríl 2018 greiddi stefndi stefnanda þá fjárhæð sem úttektarmaður taldi að kostaði að koma upp umræddri hurð að frádregnum virðisaukaskatti. Engin gögn liggja fyrir sem veita vísbendingar um að ástand eignarinnar eftir að hún var afhent stefnanda hafi torveldað honum sölu hennar eða að ætlaðar tafir á úrbótum hafi haft sömu áhrif. Að mati dómsins er því með öllu ósannað að ástand húsnæðisins í febrúar eða sá stutti dráttur sem varð á því að stefndi afhenti eignina hafi með einhverjum hætti aftrað honum frá því að nýta hana í samræmi við fyrirætlan sína.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það niðurstaða dómsins að stefnandi hafi ekki fært sönnur á að hann hafi orðið fyrir því tjóni sem hann krefur stefnda um bætur fyrir. Þegar af þeirri ástæðu verður stefndi sýknaður af skaðabótakröfu hans.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 850.000 krónur.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

Stefndi, Gagnaeyðing ehf., er sýknaður af kröfu stefnanda, F3 ehf. Stefnandi greiði stefnda 850.000 krónur í málskostnað.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf

Greitt kr. 1.500

Rétt endurrit staðfestir:

_____________________

Héraðsdómi Reykjavíkur,

24. september 2019