E-2193/2013

I.

Mál þetta var höfðað 29. maí 2013, og dómtekið 23. janúar 2015 að loknum munnlegum málflutningi.

Stefnendur eru H-kvk-nf S-kvk-nf N-x-x, til heimilis að Efstasundi 53, Reykjavík og R-kvk-nf A-kvk-nf G-kvk-nf og G-kk-nf Þ-kk-nf N-kk-nf, til heimilis að Grettisgötu 72, Reykjavík. Stefndu eru dánarbú Þ-kk-ef G-kk-ef, síðast til heimilis að Kleppsvegi 62, Reykjavík og L-kk-nf A-kk-nf, til heimilis að Skúlagötu 32, Reykjavík. Þá er Vátryggingafélagi Íslands hf. stefnt til réttargæslu.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu dánarbú Þ-kk-ef G-kk-ef og L-kk-nf A-kk-nf verði dæmdir sameiginlega (in solidum) til að greiða stefnendum 3.185.000 krónur auk vaxta frá 9. september 2009 samkvæmt 1. málsl. 4. gr., laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, en til vara frá 1. júlí 2010 samkvæmt 8. gr., í báðum tilvikum til 11. september 2010 og dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. og 9. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá er þess krafist að viðurkenndur verði réttur stefnenda til að skuldajafna stefnufjárhæð 1. júlí 2010, eins og þörf krefur til fullnustu greiðslu til stefnda dánarbús Þ-kk-ef G-kk-ef á eftirstöðvum kaupverðs 2.000.000 króna í gjalddaga 4. desember 2009, samkvæmt kaupsamningi þeirra 22. júlí 2009 um einbýlishúsið að Efstasundi 53 í Reykjavík, auk bílskúrs, og dánarbúið verði gegn því dæmt til að gefa út afsal til stefnenda fyrir þeirri fasteign. Þá er þess krafist að stefndu verði dæmd sameiginlega (in solidum) til greiðslu málskostnaðar, þ.m.t. matskostnað.

Stefndi dánarbú Þ-kk-ef G-kk-ef krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda, en til vara að hann verði dæmdur til greiðslu lægri fjárhæðar samkvæmt mati dómsins með dráttarvöxtum frá 11. september 2010. Þá er þess krafist að viðurkenndur verði réttur stefnda til að skuldajafna 2.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 4. desember 2009 á móti dæmdri fjárhæð. Þá krefst stefndi málskostnaðar.

Stefndi L-kk-nf Þ. A-kk-nf krefst sýknu, en til vara að stefnukröfur verði lækkaðar. Þá krefst stefndi málskostnaðar.

Stefndi Vátryggingafélag Íslands hf. gerir sem réttargæslustefndi ekki sérstakar kröfur í málinu, utan kröfu um greiðslu málskostnaðar sameiginlega (in solidum).

II.

Í máli þessu er deilt um meinta galla á fasteigninni að Efstasundi 53 í Reykjavík. Gerður var kaupsamningur, dags. 22. júlí 2009 um einbýlishúsið að Efstasundi 53 í Reykjavík auk bílskúrs milli stefnenda og Þ-kk-ef G-kk-ef, en hann lést 3. febrúar 2012. Kaupverð eignarinnar var 24.000.000 króna og skyldi greiðast með 2.800.000 krónum í peningum við undirritun kaupsamnings, 2.000.000 króna við útgáfu afsals og með ÍLS-veðbréfi að upphæð 19.200.000 krónur. Afhendingardagur skyldi vera 9. september 2009 og afsalsdagur þann sama dag samkvæmt kaupsamningnum. Samkvæmt söluyfirliti var ásett söluverð eignarinnar 25.900.000 krónur. Í kauptilboðinu er skráð að stefnendum sé kunnugt um að eignin er í mjög upprunalegu ástandi og að Kaupandi hefur kynnt sér söluyfirlit 101 Reykjavík fasteignasölu ehf. og skoðast það sem hluti af kauptilboði þessu. Sömu upplýsingar koma einnig fram í kaupsamningi. Í söluyfirlitinu kemur auk þess fram að eignin hafi verið skoðuð 8. janúar 2009 á vegum fasteignasölunnar og sölumaður væri stefndi L-kk-nf A-kk-nf, löggiltur fasteignasali. Í söluyfirlitinu er því lýst að húseignin að Efstasundi 53 – íbúðarhlutinn – sé 98,3 fermetrar að stærð, byggður úr timbri árið 1961, og bílskúrinn sé 39,6 fermetrar að stærð, byggður úr holsteini árið 1962. Í sérstökum reitum í söluyfirlitinu til upplýsingar um fyrirhugðar endurbætur á eigninni annars vegar og galla hins vegar segir: Engir sem 101 Rvík fasteignasölu er kunnugt um. Varðandi ástand eignarinnar segir í reit söluyfirlitsins fyrir nánari lýsingu: Húsið lítur vel út að utan en þarfnast endurnýjunar að innan.

Óumdeilt er að við kaupin rann affall af hitakerfi hússins á gólf í bílskúr. Var stefnendum kunnugt um þetta afrennsli og tóku að sér að vinna og kosta viðgerð á því. Þegar sú viðgerð stefnenda fór fram brast lögn í borðstofu hússins.

Stefnendur kvörtuðu vegna þessa galla í bréfi lögmanns stefnenda, dags. 12. október 2009, til seljanda Þ-kk-ef G-kk-ef. Var Þ-kk-þgf gefinn kostur á því að bæta stefnendum tjónið. Gerðu stefnendur kröfu um bætur að fjárhæð 700.000 krónur auk lögmannskostnaðar 127.613 krónur eða samtals 827.613 krónur sem kæmi til frádráttar ógreiddri greiðslu kaupverðs að fjárhæð 2.000.000 króna.

Í bréfi lögmanns Þ-kk-ef G-kk-ef, dags. 22. október 2009, kom fram að seljandi væri reiðubúinn að veita 250.000 krónur í afslátt af kaupverði til að ljúka málinu. Í því boði fælist þó ekki nein viðurkenning á bótaskyldu.

Í bréfi stefnenda til Þ-kk-ef, dags. 30. nóvember 2009, var lýst frekari göllum sem komið hefðu í ljós á hinni seldu eign. Tóku stefnendur fram að í söluyfirlitinu segði að húsið hefði verið byggt 1961 og 1962, en það hefði verið byggt 20 árum fyrr. Viðbygging væri ekki í samræmi við teikningar, engin útloftun væri á baðherbergi og byggt væri fyrir baðherbergisglugga, loftun grunnrýmis hefði ekki verið til staðar, loftrásir væru lokaðar og burðarbitar skemmdir. Frárennslislögn væri upphengd með ófullnægjandi hætti. Leki hefði verið frá skolpröri í grunni, en verið falinn með þurru sagi. Þá sýndist vera brotið úr grunni og hlaðið í opið sunnanvert. Leki væri í austanverðum grunni og frauði verið sprautað á fjórum stöðum milli grunns og gólfs. Málning hefði flagnað af vindskeið og kynni viðurinn að vera fúinn. Brúnn blettur kæmi út úr málningu sem benti til undirliggjandi skemmda. Þá vantaði loftplötur og hefði það verið falið með spónaplötu. Töldu stefnendur að eignin væri haldin meiri og alvarlegri göllum en áður hefði komið fram og stefnendur ekki verið upplýstir um fyrir kaupin. Óskuðu stefnendur eftir afslætti eða skaðabótum úr hendi seljanda, en þær fjárhæðir sem nefndar hefðu verið í fyrra bréfi nægðu ekki.

Í bréfi lögmanns stefnenda til byggingarfulltrúans í Reykjavík, M-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef, dags. 11. janúar 2010, var farið fram á að embættið skoðaði eignina/tæki hana út og léti í té upplýsingar og gögn um byggingarsögu hússins, hvort húsið væri byggt í samræmi við teikningar, hvort eignin og bygging hennar væri í samræmi við aðrar byggingarreglur og öryggiskröfur, svo sem varðandi loftun grunnrýmis, burðarbita í grunnrými, frágang og upphengingu frárennslislagna í grunnrými, einangrun og frágang hennar, fyllingu með frauði milli grunns og gólfs, útloftun í baðherbergi og annað það sem koma kynni í ljós við úttektina.

Í svari byggingarfulltrúa, dags. 18. janúar 2010, kom fram að þann 27. ágúst 1942 hefði verið samþykkt að byggja einlyft íbúðarhús úr timbri á lóðinni nr. 53 við Efstasund, 53,72 fermetra að stærð. Ekki væri að finna í dagbókum embættisins áfangaúttektir á byggingartíma. Þann 10. apríl 1974 hefði verið samþykkt að byggja viðbyggingu við húsið, 5,4 fermetra að stærð sem hafi verið fullgerð árið 1975. Þann 10. desember 1959, hefði verið samþykkt að byggja bílgeymslu á lóðinni úr steini (hlaðið), 39,6 fermetra og 93 rúmmetra að stærð. Við úttekt þann 19. des. 1960 er bókað „0,6 m of hár“. Ekki er hægt að ráða af þessari bókun hvort gólfkóti hafi verið hækkaður um 0,6 m eða hvort um rúmmálsaukningu hafi verið að ræða. Þann 26. mars 1981 hafi verið samþykkt viðbygging úr timbri, 42,1 fermetrar og 135 rúmmetrar. Eru úttektir skráðar á þeirri viðbyggingu á öðrum verkþáttum en lögnum. Um þá spurningu hvort húsið hefði verið byggt í samræmi við teikningar, kom fram hjá byggingarfulltrúanum að við vettvangsskoðun hefðu grunnmál bygginga verið mæld. Komið hefði í ljós að byggt hefði verið upp í skarð á norðurhlið u.þ.b. 2,7 m² og við það lokað glugga á baðherbergi, sem virtist vera án útloftunar, viðbygging frá 1981 hefði mælst 7,55 x 6,26 m í stað 7,40 x 6,10 m., bílgeymsla hefði mælst 10,2 x 4,65 m í stað 9,0 x 4,4 m þ.e. 7,8 m² stærri en samþykkt var. Hefðu breytingarnar verið gerðar án samþykktar byggingaryfirvalda sem hefði í för með sér að mæla þyrfti upp hús og bílgeymslu og gera nýja aðaluppdrætti af mannvirkjum á lóðinni ásamt skráningartöflu. Í framhaldinu þyrfti að leggja fram byggingarleyfisumsókn vegna málsins þar sem sótt yrði um núverandi fyrirkomulag. Þá var tekið fram að fyrir þessa vinnu þyrfti að greiða lágmarksgjald 7.700 krónur og byggingarleyfisgjald 77 kr./m³ vegna stækkunar. Um þá fyrirspurn hvort eignin og bygging hennar væri í samræmi við aðrar byggingarreglur og öryggiskröfur kemur fram í svari byggingarfulltrúa að húsið hafi verið byggt í þremur áföngum eins og fram komi í byggingarsögu þess. Til að geta svarað efnisliðum í þessari spurningu þyrfti að gera sérstaka úttekt á hverjum þætti fyrir sig. Að lokum kemur fram að loftun á baðherbergi virtist ekki uppfylla ákvæði byggingarreglugerðar og að á ljósmyndum úr skriðkjallara hússins sé ekki annað að sjá en útloftun skriðrýmis sé ábótavant. Þá gefi að líta óeldvarða plasteinangrun í skriðkjallaranum sem geti verið stórhættulegt fólki komist að henni eldur. Ráðleggur byggingarfulltrúi að plasteinangrunin verði tafarlaust fjarlægð.

Í kjölfar matsbeiðni stefnenda, dags. 5. mars 2010, var T-kk-nf J-kk-nf múrarameistari og byggingarfræðingur dómkvaddur til þess að gera mat á fasteigninni. Fram kemur í matsgerð hans, ódagsettri í júlí 2010, að stór skemmd sé á hitalögn (hné) við hurð niður við gólf í stofu. Skemmdin sé gömul að sjá og virðist sem viðgerð hafi verið reynd á hnénu þar sem mikið sé af uppbyggðu tini umhverfis gatið á því og steypukenndu efni. Ekki hafi reynt mikið á þessa viðgerð þar sem affall hitaveitu hafi verið látið renna í slöngu á gólfið í bílskúr en ekki tengt við þrýstijafnara sem geri kerfið að mestu þrýstingslaust. Vegna leka frá hitalögn hafi parket skemmst á allnokkru svæði við vegg og þurft hafi að rjúfa vegg til að komast að hitalögn. Telur matsmaður líklegast að viðgerð á hnénu hafi gefið sig þegar fullur þrýstingur hafi verið settur á hitalagnir. Leggur hann til viðgerð á hitalögn með því að rjúfa hana og setja viðgerðarstykki að nýju. Gera skuli við skemmdir á veggfleti og mála síðan veggflöt. Fjarlægja verði núverandi parket af gólfi og leggja nýtt.

Þá telur matsmaðurinn með vísan til matsgerðar byggingarfulltrúa að mæla þurfi húsið upp og gera aðaluppdrætti (reyndarteikningar) af því ásamt skráningartöflu og leggja inn byggingarleyfisumsókn vegna stækkunar.

Matsmaður telur ljóst að hluta loftunar á skriðrými hafi verið lokað að hluta á einhverjum tíma. Einnig hafi verið sprautað frauði í rifur milli sökkuls og klæðningar til að loka götum. Þegar byggt hafi verið við húsið hafi verið settir plastkubbar í mót sem úrtök til að hægt væri að koma fyrir ristum til loftunar. Ristar hafi hins vegar ekki verið settar alls staðar og þær ristar sem búið væri að setja hafi verið settar af stefnendum. Matsmaður mældi loftraka í skriðrými og var hann um 69 prósent. Hiti við mælingu var 17 gráður. Matsmaður taldi að skemmdir væru á burðarbitum yfir skriðrými á stöku stað og víða hafi burðarbitar verið styrktir. Þá telur matsmaðurinn ekki ásættanlegt að hengja upp lagnir með mótavír eða gaddavír eins og gert hafi verið. Þá hafi einhver leki verið þar sem pottlögn tengdist steyptri frárennslislögn í skriðrými. Um útloftun á grunnrými kveður matsmaður að auka þurfi loftun í rýminu. Leggur hann til að plast sem sett hafi verið í mót þegar sökkull viðbyggingar var steyptur verði fjarlægt og ristar settar yfir opin. Einnig verði að bæta við eða opna ristar á sökkli undir upphaflegri byggingu. Fjarlægja þurfi plasteinangrun milli gólfbita og setja nýja einangrun sem sé brunaþolin. Styrkja verði þá gólfbita sem eru skemmdir, endurbæta festingar (upphengjur) á lögnum í skriðrými og þétta tengingu milli pottlagnar og steyptrar frárennslislagnar (skolplögn). Varðandi vindskeiðina á húsinu segir matsmaður málningu hafa flagnað af þar sem áraun sé mest vegna regns og slagveðurs. Til að fyrirbyggja skemmdir eða fúa í þakbrún þurfi að mála þennan hluta þakbrúnar. Með vísan til áðurgreindrar niðurstöðu byggingarfulltrúans í Reykjavík telur matsmaður að baðherbergi fullnægi ekki ákvæði byggingarreglugerðar um útloftun. Til að uppfylla þau ákvæði þurfi að setja útloftun á baðherbergi og leggur matsmaður til að sett verði útloftunartúða ofarlega á vegg baðherbergis gegnt hurð. Varðandi skort á loftplötum tekur matsmaður fram að komið hafi í ljós að loftaklæðningu vantaði yfir skápnum þegar efsti hluti skáps hafi verið fjarlægður. Til að gera loftaflötinn sem eina heild sé rétt að reyna að nálgast svipaðan panil og nú sé í loftinu. Sé það ekki mögulegt þurfi að setja nýjan loftapanil í herbergið. Matsmaður metur að lokum hæfilegt mánaðarlegt leigugjald fyrir húsið frá 9. september 2009 til loka matsgerðar. Telur hann hæfilegan leigukostnað á þessu tímabili vera á bilinu 130.000 krónur til 150.000 krónur á mánuði.

Í matsgerðinni reifar matsmaður forsendur sínar undir hverjum matslið og sundurliðar metinn kostnað til úrbóta á greindum göllum, sem eignin sé haldin, í efni og vinnu ásamt virðisaukaskatti, sbr. eftirfarandi sundurliðun:

Verkþáttur: Vinnuliður Efnisliður Alls

Vinnuaðstaða og varnir 25.000 10.000 35.000

Ruslagámur 7.500 35.000 42.500

Fjarlægja plasteinangrun og setja nýja

óbrennanlega einangrun 150.000 67.500 217.500

Viðgerð á hitalögn og parketi 210.000 95.000 305.000

Ekki byggt í samræmi við teikningar, gerð

aðaluppdrátta og skráningatöflu 500.000 25.000 525.000

Grunnur, burðarbitar og frárennslislagnir 200.000 80.000 280.000

Vindskeið 25.000 5.000 30.000

Útloftun á baðherbergi 40.000 30.000 70.000

Vantar loftplötur – heild 14 70.000 70.000 140.000

Afnot af húsinu – leigugjald á mánuði – mán. 11 0 1.540.000 1.540.000

1.227.500 3.185.000

Með bréfi, dags. 11. ágúst 2010, kröfðu stefnendur stefndu um greiðslu 2.247.915 krónur á grundvelli matsgerðarinnar. Stefndi dánarbú Þ-kk-ef G-kk-ef hafnaði kröfum stefnenda, og mótmælti niðurstöðum matsgerðarinnar, sbr. tölvuskeyti lögmanns stefnda til lögmanns stefnenda, dags. 11. febrúar 2013. Í skeytinu kom einnig fram að stefndi væri reiðubúinn að ljúka málinu þannig að stefnendur greiddu 1.500.000 krónur í lokagreiðslu og stefndi gæfi út afsal og hvor aðili bæri sinn hluta kostnaðarins.

G-kk-nf Þ-kk-nf N-kk-nf, R-kvk-nf A-kvk-nf G-kvk-nf og L-kk-nf A-kk-nf gáfu aðilaskýrslu fyrir dóminum. Þá komu fyrir dóminn vitnin M-kk-nf S-kk-nf, T-kk-nf J-kk-nf, V-kk-nf J-kk-nf, L-kk-nf K-kk-nf, E-kk-nf R-kk-nf E-kk-nf, K-kvk-nf Þ-kvk-nf H-kvk-nf og H-kvk-nf M-kvk-nf G-kvk-nf.

Dómarar og lögmenn skoðuðu fasteignina að Efstasundi 53 þann 22. janúar 2015.

III.

1. Helstu málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja á því að með matsgerðinni sé sannreynt að hin selda eign að Efstasundi 53 hafi við kaupin verið haldin verulegum og alvarlegum göllum og þeir verið stefnendum leyndir. Sannað sé að fasteignin hafi verið ónothæf vegna ástands hitalagnar allt frá afhendingu hennar 9. september 2009.

Á því er byggt í fyrsta lagi að eignin sé haldin þeim alvarlega hættueiginleika og andstæðum öryggisreglum og öðrum byggingareglum, sbr. grein 135.10 þágildandi byggingarreglugerðar nr. 44/1998, að óeldvarin plasteinangrun sé í skriðkjallara á milli burðarbita undir gólfklæðningu sem skapi lífshættu verði bruni. Þessi galli hafi verið leyndur kaupendum. Vísa stefnendur til 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 1. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sbr. nú 1. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og 1.1.1. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

Í öðru lagi byggja stefnendur á því að hitalögn hafi verið gölluð, þar sem ófullnægjandi viðgerð hafi farið fram á henni á eignarhaldstíma seljanda.

Í þriðja lagi er á því byggt að upplýsingar seljanda og fasteignasalans/fasteignasölunnar um byggingarár hússins séu ranglega tilgreindar 1961 og 1962, en húsið hafi verið byggt 20 árum fyrr og reyndar hafi verið byggt við það síðar.

Í fjórða lagi hafi verið lokað fyrir útloftun úr grunnrými og sé það andstætt öryggisreglum og öðrum byggingarreglum, sbr. 185 gr. og grein 185.6 þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Gólfbitar séu skemmdir, upphengjur lagna í grunnrými séu ófullnægjandi, leki sé á frárennslislögn, skemmdir á vindskeið og í klæðningu viðbyggingar, loftplötur vanti og engin útloftun sé á baðherbergi. Þetta hafi verið eða átt að vera seljanda kunnugt. Þá hafi fasteignasalanum/fasteignasölunni átt að vera kunnugt um þetta eftir hæfilega rannsókn sem fasteignasalanum hafi verið skylt að gera á gæðum eignarinnar til grundvallar hinu lögboðna, ítarlega og þýðingarmikla söluyfirliti, sem eitt og sér skuli vera svo úr garði gert að væntanlegir kaupendur geti treyst því sem réttum og fullnægjandi upplýsingum um kosti eignarinnar og galla.

Stefnendur leggja áherslu á að staðhæft hafi verið í söluyfirliti fasteignamiðlarans fyrir eignina að engir kunnir gallar væru á henni. Þeim upplýsingum hafi stefnendur mátt treysta sem og öðrum upplýsingum sem fram hafi komið með öðrum hætti um ástand eignarinnar, þ. á m. um að fullnægjandi viðgerð hefði farið fram á hitalögninni.

Stefnendur byggja á því að gallar sem eignin sé haldin, bein leynd seljanda á þeim göllum og/eða vanræksla á upplýsingaskyldu um kosti eignarinnar og galla sé sviksamleg af seljanda og gegn betri vitund, einkum að því er varðar hitalögnina, byggingaár hússins og að húsið sé ekki byggt í samræmi við teikningar og byggingarreglur, og reyndar alla aðra galla. Hið alvarlega og sérstaka eðli gallanna sé slíkt að vanefndir seljanda á samningsskyldum sínum og upplýsingaskyldu um kosti hennar og galla séu verulegar. Telja stefnendur ljóst að framangreindir gallar hafi verið seljanda kunnir eða átt að vera honum kunnir og því sé að minnsta kosti gáleysi hans um að kenna að upplýsingar um þá voru ekki veittar stefnendum. Við það verði að miða þar sem hann hafi verið eini eigandi eignarinnar frá upphafi.

Eignin hafi því verið gölluð og sá ágalli rýri verðmæti hennar samkvæmt heildstæðu mati svo nokkru varði. Eignin hafi því ekki hentað til þeirra afnota sem íbúðir séu venjulega notaðar til og hafi seljanda verið eða mátt vera það kunnugt þegar kaupsamningur var gerður, sbr. 18. gr. og 1. mgr. a-liðar 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sbr. 26. og 27. gr. sömu laga á þeim tíma sem áhættan af eigninni fluttist til stefnenda við afhendingu hennar, sbr. 12. og 20. gr. nefndra laga. Stefnendum hafi verið veittar rangar og ófullnægjandi upplýsingar um kosti eignarinnar og seljandi því sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 18. gr. sömu laga i.f., sem hafi verið til þess fallin að hafa áhrif á gerð og efni kaupsamnings um hana, sbr. 26. og 27. gr. laganna.

Stefnandi byggir á því að fasteignin hafi við kaupin ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 og kaupsamningnum. Með þessu hafi bæði seljandi og fasteignasalinn og starfsmenn hans sýnt af sér saknæma háttsemi, en auk þess beri seljandi hlutlæga bótaábyrgð gagnvart stefnendum að því marki sem hin selda eign samrýmist ekki lýsingu hennar í söluyfirliti. Stefnendur ítreka að vanefndir seljanda í þessum kaupum séu verulegar.

Stefnendur byggja á því að stefndu fasteignasalinn L-kk-nf A-kk-nf og fasteignasalan beri sjálfstæða skaðabótaábyrgð, þ.e. víðtæka sérfræðiábyrgð gagnvart þeim á því tjóni sem gallar á hinni seldu fasteign hafa valdið þeim vegna gáleysis þessara stefndu með því að vanrækja sjálfstæða skoðunar- og rannsóknarskyldu á eigninni, sem nauðsynleg var til grundvallar þeirri vönduðu vinnu sem fasteignasala beri að viðhafa við samningu söluyfirlits, sbr. 12. gr. nr. 99/2004.

Benda stefnendur á að greindir aðilar hafi staðhæft, er stefnendur bentu á áður umræddan blett á parketi og þar sem síðar var sannreynd skemmd á hitalögninni, að það væri vegna atvika sem búið væri að gera við, en því hafi verið haldið leyndu hver þau atvik voru, þ.e. alvarleg skemmd á hitalögninni og algjörlega óforsvaranleg viðgerð. Þessi háttsemi og vanræksla fasteignasalans sé honum saknæm og hafi valdið stefnendum tjóni. Því hafi verið haldið fram að það tjón beri að bæta stefnendum að fullu úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasalans hjá réttargæslustefnda. Er bótakrafan á hendur fasteignasalanum, stefnda L-kk-þgf A-kk-þgf, reist á sakarreglunni og ströngum bótareglum skaðabótaréttar um ábyrgð sérfræðinga, sbr. bótareglur 1. mgr. 5. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002 og 2. mgr. 7. gr. reglugerðar nr. 939/2004, og reglum skaðabótaréttar um vinnuveitandaábyrgð vegna ábyrgðar hans sem sérfræðings á verkum sínum og starfsmanna sinna.

Stefnendur leggja áherslu á að hvort sem þær upplýsingar sem fram koma í söluyfirliti um að eignin sé gallalaus, séu frá seljanda komnar eða ekki virðist svo sem fasteignasalinn hafi sjálfur treyst því að svo væri og byggt á því upplýsingar sínar í söluyfirlitinu um að eignin væri engum göllum haldin.

Vísað er til matsgerðarinnar um lýsingu á göllunum, eðli þeirra og umfangi. Með matsgerðinni sé sannreynt að eignin hafi við kaupin verið haldin stórfelldum og alvarlegum göllum.

Krafa stefnenda um skaðabætur á hendur seljanda, dánarbúi Þ-kk-ef G-kk-ef, er reist á bótareglum fasteignakauparéttar um skaðabætur bæði fyrir beint og óbeint tjón, samningsábyrgð vegna vanefnda seljanda á samningsskyldum sínum, þ.e. hinni ströngu stjórnunarábyrgð sem sé í eðli sínu hlutlæg ábyrgð, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Krafan er einnig byggð á bótareglum 2. mgr. 43. gr. laganna, þar sem þeir gallar og það tjón stefnenda af þeim sökum, samkvæmt matsgerð og öðrum gögnum, verði rakið til saknæmrar háttsemi seljanda og að fasteignin hafi ekki við kaupsamningsgerð verið í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingar seljanda, sem fólgnar voru í söluyfirliti, staðhæfingum fasteignasölunnar um að eignin væri engum ókostum haldin.

Krafan um bætur vegna afnotataps eignarinnar, 1.540.000 krónur, byggja stefnendur á því að eignin hafi ekki verið íbúðarhæf vegna ástands hitalagnar og ekki hafi verið unnt að ráðast í viðgerð á henni fyrr en að lokinni matsgerð í júlí 2010. Sé þessi kröfuliður öðrum þræði reistur á b-lið 2. mgr. 59. gr., sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002 þar sem tjónið verði rakið til þess að fasteignin hafi ekki komið að þeim notum sem með réttu hafi verið stefnt að.

Verði ekki fallist á bótaábyrgð stefndu samkvæmt framangreindum bótagrundvelli byggja stefnendur á því að þeir eigi rétt til afsláttar af kaupverði eignarinnar, úr hendi seljanda, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002 í samræmi við kostnað sem í því felst að bæta úr þeim göllum sem eignin er haldin að meðtöldum afnotamissi, samtals að fjárhæð 3.185.000 krónur.

Krafist er vaxta eins og greinir í dómkröfu. Upphafstíma vaxtakröfu miðar stefnandi við 9. september 2009, þ.e. afhendingardag hinnar seldu fasteignar, en upphafstíminn 1. júlí 2010 samkvæmt 8. gr. er það tímamark sem verðlag matsgerðar miðast við. Upphafstími dráttarvaxtakröfu tekur mið af verðlagi í júlí 2010 samkvæmt matsgerð og 11. september 2010 er liðinn var mánuður frá kröfubréfi 11. ágúst 2010.

Stefnendur krefjast þess að gjalddagi lokagreiðslu kaupverðs fasteignarinnar til stefnda dánarbús Þ-kk-ef G-kk-ef á eftirstöðvum kaupverðs, 2.000.000 króna, verði viðurkenndur 4. desember 2009 sem skyldi vera afsalsdagur eignarinnar.

Þess er krafist að viðurkenndur verði réttur stefnenda til að skuldajafna 1. júlí 2010 dæmdri fjárhæð í máli þessu úr hendi stefndu eins og þörf krefur til fullnustu greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar. Er á því byggt að eigi síðar en þá hafi krafa stefnenda verið hæf til skuldajafnaðar að fenginni matsgerð dómkvadds matsmanns. Stefnendur hafi átt lögvarinn rétt til að beita stöðvunarrétti og halda eftir lokagreiðslu kaupverðs skv. 44. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2004, vegna réttmætrar kröfu sökum galla til að tryggja greiðslu hennar.

2. Helstu málsástæður og lagarök stefnda dánarbús Þ-kk-ef G-kk-ef.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að hverjum þeim sem skoðaði umrædda fasteign hafi ekki getað dulist að vænta mætti þess að eignin væri haldin einhverjum ágöllum. Kaupverð eignarinnar hafi endurspeglað þá staðreynd rækilega. Verð fasteignarinnar hafi verið langt undir meðalfermetraverði sambærilegra fasteigna sem seldar voru í Reykjavík árið 2009. Samkvæmt verðskrá fasteigna hjá Þjóðskrá hafi meðalfermetraverð á sérbýli sem byggt var á árunum 1941-1970, verið 227.052 krónur og neðri mörk 183.422 krónur. Fermetrinn í hinni umdeildu fasteign hafi verið á 174.039 krónur. Sé árið 2008 skoðað miðað við sömu forsendur þá sé munurinn enn meiri, en þá hafi meðalfermetraverð verið 255.858 krónur og neðri mörk 197.370 krónur. Þá hafi kaupverðið verið langt undir fasteignamati sem á sölutíma eignarinnar hafi verið 30.660.000 krónur.

Stefndi byggir sýknukröfu sína jafnframt á því að stefnendur hafi ekki sinnt skoðunarskyldu sinni með fullnægjandi hætti í skilningi 29. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, þar sem um gamalt hús hafi verið að ræða. Auk þess sem affall í gólfi í bílskúr hefði átt að gefa stefnendum fullt tilefni til að skoða sérstaklega allar lagnir. Það hafi þau ekki gert og verði að bera hallann af því. Stefnendum hafi við skoðun verið bent á blett í parketi, en þau hafi ákveðið að skoða það ekki frekar. Eðlileg viðbrögð varkárra kaupanda hefðu verðið að kanna málið.

Ábendingar um að málning hafi flagnað af vindskeið og brúnir blettir komið út á málningunni séu atriði sem hafi sést vel við skoðun og hefðu átt að gefa stefnendum tilefni til aukinnar árvekni. Að því er varðar skort á loftplötu og að sá skortur hafi verið falinn með spónaplötu, bendir stefndi á að spónaplatan hafi blasað við og stefnendur hefðu átt að kanna eða spyrja hvað væri undir henni.

Þá hefði stefnendum mátt vera ljóst við skoðun á baðherbergi að það væri gluggalaust. Slíkt geti ekki fallið undir leyndan galla eða saknæma háttsemi stefnda.

Stefndi gerir margvíslegar athugasemdir við matsgerðina. Telur hann matsspurningu undir fyrsta tölulið almennt orðaða spurningu og víðfeðma sem í raun komi inn á aðrar matsspurningar. Matsmaður telji að fjarlægja þurfi einangrun í skriðkjallara. Virðist hann byggja það á mati byggingarfulltrúans í Reykjavík sem þó skoðaði einungis ljósmyndir úr kjallaranum, en ekki liggi fyrir hvaða ljósmyndir voru lagðar fyrir byggingarfulltrúann. Þetta umkvörtunarefni geti ekki verið á ábyrgð stefnda þar sem meintur galli sé í þeim hluta hússins sem ekki hafi verið byggður af honum. Þetta sé ágalli sem stefnda hafi ekki verið kunnugt um og sé bótaábyrgð því hafnað.

Þá hafi stefnendur átt að kanna ástæður fyrir bletti sem þau tóku eftir í parketi. Ef þau hefðu gert það hefði viðgerðin á hné hitavatnsleiðslunnar blasað við þeim.

Stefndi mótmælir niðurstöðu matsmanns samkvæmt 2. tölulið matsgerðar. Verkþættir hafi ekki verið sundurliðaðir, svo sem hvað kosti að lagfæra hitalögn, vegg og mála og skipta um parket, og að auki séu engar magntölur gefnar upp, svo sem flatarmál þess parkets sem þarf að skipta um.

Stefndi gerir ekki athugasemdir við niðurstöður matsmanns sem fram koma í 3. tölulið um byggingarár fasteignarinnar en tekur fram að röng tilgreining á byggingarári á hluta fasteignarinnar hafi ekki áhrif á verðmat þess.

Um 4. tölul. matsgerðarinnar, þess efnis að ekki hafi verið byggt í samræmi við teikningar, telur stefndi að matsmaður virðist ekki hafa kynnt sér raunverulegan kostnað af slíkri vinnu eða leitað upplýsinga, heldur áætlað kostnað. Matsmaður verði að kanna hver sé hinn raunverulegi kostnaður.

Um 5. tölulið matsgerðarinnar, varðandi grunn og burðarbita, telur stefndi að hugsanlega þurfi að ráðast í þær umbætur sem matsmaður tiltaki þegar litið sé til aldurs fasteignarinnar. Því sé hins vegar mótmælt að þær verði á ábyrgð og kostnað stefnda.

Stefndi hafnar 6. tölulið matsgerðarinnar. Flögnuð málning á vindskeið vegna áraunar af vatni og slagveðri geti ekki talist galli, heldur beri á líta á slíkt sem eðlilegt slit.

Stefndi mótmælir 7. tölulið matsgerðarinnar um blett í vindskeið.

Um 8. tölulið matsgerðarinnar telur stefndi að það hafi ekki getað dulist stefnendum við skoðun að baðherbergið væri gluggalaust, en í ljósi þess að samkvæmt byggingarreglugerð skuli vera útloftun á baðherbergi sé fallist á þennan lið.

Stefndi hafnar bótaábyrgð samkvæmt 9. tölulið matsgerðarinnar og telur að skortur á loftplötum sé nokkuð sem vænta megi í notaðri fasteign.

Að lokum telur stefndi það athyglisvert að stefnendur geri kröfu um leigugjald í ljósi þess að matsmaður telji ekki þörf á að íbúar flytji úr húsinu á framkvæmdartíma og að verktími ætti ekki að fara fram yfir tvær til þrjár vikur.

Stefndi byggir á 60. gr. laga nr. 40/2002, sem leggi þá skyldu á samningsaðila að takamarka tjón sitt. Þá vísar stefndi til 39.-40. gr. sömu laga, sem heimili seljanda fasteignar að bæta úr ágöllum á fasteign og um skyldu kaupanda að tilkynna seljanda um ágalla.

Er kröfu stefnanda um leigu vegna afnotamissis því hafnað.

Stefndi telur að samanlagt séu ágallar á fasteigninni svo smávægilegir að þeir nái ekki að uppfylla skilyrði 18. gr. laga nr. 40/2002, til að falla undir gallahugtakið og hefur þá ekki verið tekið tillit til þess að söluverð fasteignarinnar hafi verið undir markaðsverði.

Ef frá er dregin krafa um leigugjald, sem geti ekki komið til skoðunar þegar verið sé að meta verðmætarýrnun, telji matsmaður heildarkostnað við að lagafæra alla hina meintu galla vera 1.645.000 krónur, sem séu 6,85% af kaupverðinu.

Að öllu virtu telur stefndi að hugsanlegir ágallar rýri ekki verðmæti fasteignarinnar að Efstasundi 53 svo nokkru varði, líkt og áskilnaður er gerður um í 18. gr. laga nr. 40/2002. Því beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Verði á hinn bóginn fallist á að stefndu eigi einhvern rétt á bótum eða afslætti úr hendi stefnda er þess krafist að viðurkenndur verði réttur stefnda til skuldajafnaðar með 2.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum frá 4. desember 2009 allt fram til 11. september 2010 á móti þeirra fjárhæð.

Stefndi hafnar því að greiða málskostnað stefnenda og vegna matsgerðar sem ekki sé nothæf til að undirbyggja kröfur stefnenda.

3. Helstu málsástæður og lagarök stefnda L-kk-ef Þ. A-kk-ef og Vátryggingafélags Íslands

Stefndi mótmælir því að þau atriði sem stefnendur byggja kröfur sínar á geti talist gallar eins og það hugtak er skilgreint í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup og almennum reglum um fasteignakaup.

Viðgerðir og endurbætur á keyptri fasteign leiði ekki sjálfkrafa til þess að um galla sé að ræða í þeim skilningi. Í því tilviki sem hér er til umfjöllunar sé um að ræða atriði sem falli undir eðlilegt viðhald á yfir 50 ára gömlu timburhúsi sem sé í upprunalegu ástandi. Stefnendum hafi verið kunnugt um ástand hússins, allt frá því að þau skoðuðu það. Tekið hafi verið fram í söluyfirliti að eignin þarfnaðist endurnýjunar og það hefði verið áréttað bæði við kauptilboð og kaupsamning, án fyrirvara af hálfu stefnenda. Stefnendum hafi þannig verið ljóst, eða í það minnsta mátt vera ljóst, að þau voru að kaupa eign sem var að mestu í upprunalegu ástandi og tími væri kominn á endurnýjun og viðgerðir. Hafi þau ekki gert sér grein fyrir því, fyrir og við kaupin, sé það á þeirra eigin ábyrgð þar sem ætla megi að þau hafi þá vanrækt skoðunarskyldu sína allverulega. Á því beri þau sjálf ábyrgð.

Þá hafi stefnendum allt frá upphafi verið kunnugt um rennsli affalls í bílskúr. Það hafi gefið þeim tilefni til að skoða eignina nánar eða leita nánari upplýsinga. Það hafi þau ekki gert og verði að bera af því allan halla.

Stefndi hafnar því að matsgerðin sanni að húsið hafi verið haldið göllum, heldur sýni hún eingöngu atriði sem kalli á eðlilegt og venjulegt viðhald á eldra húsi.

Stefndi byggir á því að stefnendur hafi ekki sýnt fram á og sannað að þau hafi í raun orðið fyrir tjóni vegna fasteignakaupanna og að sönnunarbyrðin um það hvíli á stefnendum. Ósannað sé að kaupverð hússins hafi verið of hátt miðað við aldur þess og almennt ástand. Er því sérstaklega hafnað að þau atriði sem stefnt er vegna geti talist „stórvægilegar framkvæmdir“ eins og haldið sé fram í stefnu. Augljóst sé af stefnukröfu að hið meinta tjón stefnenda, sem lúti að endurbótum og viðhaldi á húsinu, nemi um það bil 1.600.000 krónum bæði vegna efnis og vinnu eða um 6,6% af kaupverði eignarinnar. Gefi það augaleið að slíkt falli hvorki undir stórframkvæmdir né galla samkvæmt reglum fasteignakauparéttar. Stefnendur hafi fengið eignina á verði sem hafi verið talsvert undir ásettu verði hennar eða 1.900.000 krónum lægra. Meint tjón stefnenda sé því með öllu ósannað og beri af þeim sökum einum að sýkna stefnda af kröfum þeirra.

Stefndi mótmælir og telur með öllu ósannað í málinu, að uppfyllt séu skilyrði fyrir mögulegri skaðabótaábyrgð hans gagnvart stefnendum, þ.e. að stefndi hafi sýnt af sér gáleysi í störfum sem hafi bakað stefnendum tjón. Óljóst sé í stefnu í hverju meint gáleysi stefnda á að hafa falist og á hverju er byggt gagnvart honum. Málsgögn beri ekki annað með sér en að stefndi hafi, sem fasteignasali við sölu umræddrar eignar til stefnenda, uppfyllt lögbundnar skyldur sínar og hagað sér í samræmi við það sem góðum og gegnum fasteignasala ber að gera í störfum sínum.

Stefndi hafnar því að hann hafi með einhverjum hætti vanrækt skoðunarskyldu sína sem fasteignasali við gerð söluyfirlits. Þá er sérstaklega mótmælt sem röngum og ósönnuðum öllum fullyrðingum í stefnu um sviksamlega háttsemi stefnda í störfum hans sem fasteignasala og fullyrðingum um að stefndi hafi nánast af ásetningi leitast við að valda stefnendum tjóni. Fasteignasali verði eingöngu ábyrgur vegna rangra eða ófullnægjandi upplýsinga í söluyfirliti hafi hann sýnt af sér gáleysi við öflun þeirra, sbr. 2. mgr. 12. gr. laga nr. 99/2004.

Ákvæði laga nr. 99/2004 um skoðunarskyldu fasteignasala við gerð söluyfirlits feli í sér sjálfstæða skyldu hans til að afla upplýsinga um eignina og skoða hana sjálfur. Þessi skoðunarskylda feli í sér skyldu til að framkvæma almenna skoðun á eigninni, m.a. í því skyni að kanna hvort um sýnilega galla sé að ræða á henni, umfram það sem seljandi upplýsi um. Er því hafnað að stefnda hafi við skoðunina borið að skoða lagnir eignarinnar, mæla upp viðbyggingar hennar, rífa upp gólfefni eða kanna hvort byggt hafi verið í samræmi við þágildandi reglur.

Almenna reglan sé sú að fasteignasali verði ekki skaðabótaskyldur vegna galla sem hann gat ekki séð við venjulega skoðun á eign, enda hafi seljandi ekki upplýst hann um neina slíka. Þeir gallar og vankantar á eign sem séu óþekktir og ekki megi sjá við skoðun séu því á ábyrgð seljanda og verði þeirri ábyrgð ekki velt yfir á fasteignasalann.

Á kaupendum fasteigna hvíli skoðunarskylda, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 og breyti upplýsingar í söluyfirliti ekki þeirri skyldu. Stefnendum hafi verið í sjálfsvald sett hvort þau sinntu skoðunarskyldu sinni og þá hvernig. Þeim hafi ekki getað dulist ástand hennar og að komið hafi verið að margvíslegu viðhaldi og endurbótum. Þá sé því einnig mótmælt að stefndi hafi vanrækt starfsskyldur sínar að því er varðar skjalagerð og ekki gætt hagsmuna beggja aðila, sbr. 15. og 16. gr. laga nr. 99/2004. Eru þær fullyrðingar ekki studdar neinum haldbærum rökum og því með öllu ósannaðar. Hafi stefnendur ekki bent á neina ágalla á skjölum sem varða kaupin, enda vandséð í hverju slíkur ágalli felst. Er öllum aðdróttunum stefnanda hvað þetta varðar hafnað sem röngum og ósönnuðum.

Stefndi mótmælir niðurstöðum matsgerðar sem sönnun um meint tjón stefnenda. Er því mótmælt að einstakir liðir geti talist gallar samkvæmt reglum fasteignakauparéttar, dómafordæmum og venju, auk þess sem fjárhæðum einstakra liða sé mótmælt.

Um einstaka töluliði matsgerðarinnar tekur stefndi eftirfarandi fram:

Í fyrsta lagi sé um að ræða yfir 50 ára gamalt hús. Ekki liggi annað fyrir en það hafi verið byggt á sínum tíma í samræmi við þágildandi reglur og hvíli á stefnendum að sanna að svo hafi ekki verið gert. Um sé um að ræða atriði sem falli undir eðlilegt viðhald og endurnýjun eldra húsnæðis.

Í öðru lagi hafnar stefndi skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum vegna hitalagnar.

Í þriðja lagi hafnar stefndi því að byggingarár hússins teljist til galla í skilningi fasteignakauparéttar. Stefnda verði ekki gert að bera sakarábyrgð á því gagnvart stefnendum að opinberar upplýsingar reynist rangar.

Í fjórða lagi er því hafnað að stefndi geti borið skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum á því að viðbyggingar við húsið hafi ekki verið í samræmi við teikningar. Á stefnda hafi ekki hvílt skylda til að láta fara fram sérstaka rannsókn eða mælingar á viðbyggingum í því skyni að kanna hvort byggt hefði verið í samræmi við teikningar, heldur hafi hann mátt treysta því að svo hafi verið gert.

Það sama eigi við um fimmta lið kröfugerðarinnar sem varði grunn og burðarbita fasteignarinnar. Hér sé ekki um að ræða atriði sem stefndi sá eða mátti sjá við skoðun á eigninni og því sé það á engan hátt saknæmt af hans hálfu að hafa ekki getið um þetta í söluyfirliti.

Þá hafnar stefndi því að hann geti borið sakarábyrgð vegna sjötta kröfuliðar sem varðar vindskeið. Um sé að ræða eðlilegt slit á gömlu og upprunalegu húsi, auk þess sem ætla megi að þetta hafi verið stefnendum sýnilegt við kaupin eða í það minnst mátt vera það.

Stefndi hafnar því að bera skaðabótaábyrgð vegna ófullnægjandi útloftunar á baðherbergi. Hér sé um að ræða atriði sem tengist því að viðbygging sé ekki talin byggð að öllu leyti í samræmi við teikningar en á því beri stefndi sem fasteignasali ekki skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum.

Stefndi hafnar því alfarið að hann beri ábyrgð á því að loftplötur vanti,enda sé hér um að ræða atriði sem stefndi hafi hvorki séð né mátt sjá við skoðun né hafi honum borið að rannsaka það sérstaklega. Því hafi ekki verið skylt að geta um þetta í söluyfirliti. Það beri því að hafna þessum kröfulið.

Um kröfur vegna afnota af húsinu tekur stefndi fram að matsmaður hafi verið beðinn um að leggja mat á hvort hægt hafi verið að búa í húsinu vegna ástands hitalagnarinnar og hvort unnt verði að búa þar meðan á endurbótum standi. Niðurstaða matsmanns er sú að ekki hafi þurft að flytja úr húsinu vegna framkvæmda. Þessi niðurstaða verði ekki skilin á annan veg en að matsmaður telji að ástand hitalagnarinnar hafi ekki komið í veg fyrir að hægt væri að búa í húsinu. Gerð sé krafa um greiðslu bóta að fjárhæð 1.540.000 krónur og er skýring þessa liðar svo í stefnu að Afnot af húsinu – leigugjald á mánuði – mán.11. Matsspurning til matsmanns var um hæfilegt leigugjald fyrir húsið frá 9. september 2009 til loka matsgerðar. Í stefnu eru rök að baki þessum kröfulið sögð vera þau að eignin hafi ekki verið íbúðarhæf vegna ástands hitalagnar og stefnandi hafi ekki haft afnot eða arð af eigninni en borið ýmis útgjöld vegna hennar. Stefndi mótmælir þessum kröfulið, enda sé ekki á neinn hátt færð sönnun fyrir því af stefnendum að þau hafi orðið fyrir tjóni sem þessu nemur með þeim hætti sem þau halda fram. Þvert á móti sé það niðurstaða matsmanna að ástand hitalagnar hafi ekki komið í veg fyrir að hægt væri að búa í húsinu. Kröfuliður þessi sé því þegar að þessari ástæðu með öllu ósannaður og ber að hafna honum alfarið.

Verði ekki fallist á að sýkna stefnda af kröfum stefnenda byggir stefndi á því til þrautavara að lækka beri stefnukröfur. Er sérstaklega tekið fram að kröfuliður um meintan afnotamissi hússins sé að mati stefnda allt of hár og óraunhæfur.

Stefndi mótmælir aðalkröfu stefnenda um að vextir skuli reiknast frá 9. september 2009 enda ekki færð rök fyrir því af hverju ber að miða við þann dag. Telur stefndi ekki koma til álita að miða vexti við fyrri tíma en dómsuppsögu, endahafi möguleg krafa ekki veri staðreynd fyrr en þá, í öllu falli koma vextir aldrei til álita fyrr en mánuði frá kröfubréfi á grundvelli matsgerðar.

Um afsláttarkröfu stefnenda bendir stefndi á að hún sé honum óviðkomandi þar sem um sé að ræða vanefndarúrræði sem eingöngu verði beitt gagnvart gagnaðila samnings. Stefndi er ekki samningsaðili stefnenda og ber því að sýkna stefnda af þessari kröfu sökum aðildarskorts.

Kröfu um dráttarvexti er hafnað frá fyrri tíma en dómsuppsögu, enda liggi ekki fyrir fyrr en þá hvort stefnendur eiga kröfu á hendur stefnda og hvort vanefndir verði á greiðslu sem heimila að dráttarvextir séu reiknaðir.

IV.

Niðurstaða

Í máli þessu er deilt um galla á fasteigninni að Efstasundi 53 í Reykjavík. Stefnandi byggir á því að eignin hafi verið haldin margvíslegum göllum sem staðfest hafi verið með matsgerð að næmu 3.185.000 krónum. Stefndi dánarbú Þ-kk-ef G-kk-ef hafnar kröfum stefnenda og telur m.a. að engum þeim sem skoðaði eignina hafi dulist að hún væri haldin einhverjum göllum auk þess sem stefnendur hafi ekki sinnt skoðunarskyldu sinni. Stefndi L-kk-nf Þ. A-kk-nf fasteignasali telur m.a. að þau atriði sem stefnendur byggja kröfur sínar á geti ekki talist gallar eins og það er skilgreint í lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup. Um sé að ræða atriði sem falli undir eðlilegt viðhald á 50 ára gömlu timburhúsi sem sé í upprunalega ástandi.

Samkvæmt gögnum byggingarfulltrúa var byggingarleyfi vegna fasteignarinnar veitt á árinu 1942. Í desember árið 1959 var samþykkt að byggja bílageymslu á lóðinni. Á árinu 1974 var viðbygging reist við húsið sem var fullgerð á árinu 1975. Á árinu 1981 var samþykkt viðbygging úr timbri og voru úttektir skráðar á þeirri viðbyggingu að undanskildum lögnum. Kaupverð eignarinnar var 24.000.000 króna. Í kauptilboði og kaupsamningi er tekið fram að Kaupendum [sé] kunnugt um að eignin [sé] í mjög upprunalegu ástandi.

Stefndi dánarbú Þ-kk-ef G-kk-ef hefur fallist á greiðslu kostnaðar að fjárhæð 70.000 krónur vegna viðgerðar á útloftun á baðherbergi. Er því einkum deilt um hvort stefndu beri sameiginlega (in solidum) að greiða stefnendum skaðbætur vegna eftirtalins kostnaðar:

1) við að fjarlægja óeldvarða plasteinangrun og setja nýja óbrennanlega einangrun í skriðkjallara fasteignarinnar, 217.500 krónur,

2) vegna viðgerðar á hitalögn og parketi, 305.000 krónur,

3) við gerð aðaluppdráttar af húsinu ásamt skráningartöflu, 525.000 krónur

4) vegna lagfæringar á grunni, burðarbitum og frárennslislögnum, 280.000 krónur.

5) vegna lagfæringar á vindskeið, 30.000 krónur

6) vegna skorts á loftplötu, 140.000 krónur

7) vegna leigukostnaðar á tímabilinu 9. september 2009 til júlí 2010, 1.540.000 krónur.

8-9) vegna vinnuaðstöðu, varna og ruslagáms, 77.500 krónur.

Samkvæmt 18. gr. laga um nr. 40/2002, telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Víkur fyrst að kröfu stefnenda um greiðslu kostnaðar vegna viðgerða á hitalögn og parketi í stofu að fjárhæð 305.000 krónur

Upplýst er í málinu að stefnendum var bent á að bilun hefði verið til staðar í hitakerfi hússins undir parketi en búið væri að gera við hana. Er jafnframt upplýst að viðgerð á biluninni hafi verið framkvæmd á eignarhaldstíma Þ-kk-ef G-kk-ef. Er stefnendur settu fullan þrýsting á hitakerfið tók að leka á ný í stofu hússins. Dómurinn telur að ekki hafi mátt gera ráð fyrir því eða ætlast til þess að stefnendur, jafnvel þó að þeir hafi sérþekkingu á pípulögnum, hafi haft ástæðu til að ætlað að bilun hafi verið í hitalögn í stofu eins og kom í ljós við nánari skoðun á lögninni. Var því hér um leyndan galla að ræða sem stefndi db. Þ-kk-ef G-kk-ef ber ábyrgð á.

Stefnendur krefjast greiðslu leigugjalds frá 9. september 2009 til júlí 2010, þar sem ekki hafi verið unnt að búa í húsinu á þeim tíma vegna ástands umræddrar hitalagnar. Í matsgerð dómkvadds matsmanns kemur fram að matsmaður telji ekki þörf á því að flutt sé úr húsi vegna framkvæmda á hitalögninni. Þá kom fram hjá vitnunum V-kk-þgf J-kk-þgf og L-kk-þgf K-kk-þgf pípulagningarmeisturum að það tæki hálfan til einn dag að laga lögnina. Dómurinn telur að stefnendum hafi borið að takmarka tjón sitt og ráðast strax í viðgerð á lögninni. Engin rök hafi verið fyrir því að bíða niðurstöðu matsgerðar eins og stefnendur byggja á. Að virtu framansögðu er hafnað kröfu stefnenda um greiðslu leigugjalds að fjárhæð 1.540.000 krónur.

Eftir stendur þá kostnaður samkvæmt 1., 3.-6. og 8.-9. tölulið hér að framan samtals að fjárhæð 1.270.000 krónur vegna endurnýjunar plasteinangrunar í skriðkjallara, vegna kostnaðar við að teikna upp húsið og gerðar skráningartöflu, vegna endurbóta á vindskeið og skorts á loftplötu, auk kostnaðar vegna vinnuaðstöðu, varna og ruslagáms.

Stefnendur byggja á því að óeldvarin plasteinangrun í skriðkjallara á milli burðarbita undir gólfklæðningu sé galli sem hafi verið leyndur kaupendum. Stefndu hafna bótaábyrgð, þar sem meintur galli sé í þeim hluta hússins sem ekki hafi verið byggður af stefnda. Dómkvaddur matsmaður telur að fjarlægja verði umrædda plasteinangrun milli gólfbita og setja í staðinn nýja brunaþolna einangrun. Byggir matsmaðurinn þessa niðurstöðu á því er fram kemur í bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 18. janúar 2010. Á þeim tíma sem skriðkjallari var byggður var ekki bannað að nota plasteinangrun, en slík einangrun var í fyrsta lagi bönnuð eftir árið 1978. Telur dómurinn að gamlir byggingarstaðlar geti ekki talist til galla, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Ber því að hafna bótakröfu stefnenda.

Stefnendur gera einnig kröfu um greiðslu bóta þar sem húsið hafi ekki verið byggt í samræmi við teikningar og byggingarreglur og því sé um að ræða galla sem stefndu beri ábyrgð á. Fram er komið að fasteignin að Efstasundi 53 er örlítið stærri en teikningar mæla fyrir um. Ekki hefur komið fram sérstök krafa frá byggingaryfirvöldum um gerð nýrra teikninga eða skráningartöflu. Þá kom fram hjá vitninu M-kk-þgf S-kk-þgf fyrir dóminum að hér væri um minni háttar frávik að ræða. Þá voru í þeim reglugerðum sem giltu á þeim tíma sem síðasti áfangi hússins var byggður, ekki gerðar kröfur um skráningartöflur. Er það því niðurstaða dómsins að ekki sé um að ræða galla í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnendur krefjast þess að stefndu greiði þeim samtals 280.000 krónur með vísan til niðurstöðu matsgerðarinnar þar sem útloftun úr grunnrými hafi verið ófullnægjandi, gólfbitar skemmdir og upphengjur lagna í grunnrými ófullnægjandi. Dómurinn telur greindan frágang í samræmi við það sem búast mátti við í svo gömlu húsi. Þá komi ekki fram í reglugerðum hvernig loftun skuli háttað. Þá telur dómurinn það ekki teljast til galla fasteignarinnar að lagnir hafi verið hengdar upp með móta- eða gaddavír. Er kröfum stefnenda því hafnað.

Þá krefjast stefnendur 30.000 króna í skaðabætur vegna vindskeiðar. Telja stefnendur að málning hafi flagnað af vindskeið. Dómurinn telur að hér sé um að ræða atriði sem falli undir eðlilegt viðhald fasteigna. Auk þess hefðu stefnendur mátt sjá við venjulega skoðun að málning væri farin að flagna af vindskeið. Flögnuð málning getur því ekki talist galli í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Er kröfum stefnenda því hafnað.

Þá krefjast stefnendur greiðslu vegna skorts á loftplötu, sem fyrst hafi komið í ljós þegar kappi sem fastur var við loft hafi verið fjarlægður. Hinn dómkvaddi matsmaður tekur fram í matsgerð sinni að gera megi ráð fyrir því þegar hús eru byggð á löngum tíma að komið geti í ljós að ekki sé um heildstætt efnisval að ræða í klæðningum á loftum og veggjum. Reyna megi að nálgast svipaðan panil og sé í loftinu, en sé það ekki hægt þurfi mögulega að setja nýjan loftapanil í herbergið. Dómurinn telur að skortur á loftplötu geti ekki talist til galla í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Er kröfum stefnenda því hafnað.

Eins og áður segir mælir 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002, fyrir um að notuð fasteign teljist ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Um er að ræða timburhús sem samkvæmt söluyfirliti er sagt byggt árið 1961 ásamt bílskúr byggðum 1962. Í kauptilboði er sagt að kaupendum sé kunnugt um að eignin sé í mjög upprunalegu ástandi. Dómurinn telur að greindir verkþættir og kostnaður vegna þeirra geti ekki talist til galla í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 hvort sem litið er til hvers og eins þeirra eða þeirra allra saman. Loks telur dómurinn að ekki hafi verið sýnt fram á að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi að því er varðar fyrrgreinda meinta ágalla.

Samkvæmt framansögðu er bótakröfum stefnenda hafnað vegna allra greindra atriða að öðru leyti en varðar vöntun loftunar á baðherbergi og vegna viðgerðar á hitalögn, svo sem fyrr er frá greint. Þá telur dómurinn með sömu rökum að stefnendur eigi ekki rétt til afsláttar af kaupverði úr hendi seljenda, stefnda db. Þ-kk-ef G-kk-ef.

Víkur þá að meintri bótaskyldu stefnda L-kk-ef Þ. A-kk-ef.

Í 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004 segir m.a. að fasteignasali skuli gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar og í 2. og 3. mgr. 12. gr. sömu laga kemur fram að hann skuli sjálfur afla upplýsinga sem fram eiga að koma í söluyfirliti. Ber fasteignasali ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans.

Dómurinn hefur litið til þeirra meintu ágalla fasteignarinnar sem fram koma í matsgerð og gerð er grein fyrir hér að framan. Að því er varðar ágalla þá sem taldir eru upp 1., 3.-6. og 8.-9. tölulið, sbr. hér að framan, var komist að þeirri niðurstöðu að þeir féllu ekki undir gallahugtak 18. gr. laga nr. 40/2002.. Þegar af þeirri ástæðu kemur bótaábyrgð á hendur fasteignasalanum ekki til skoðunar. Að því er varðar hinn leynda galla á hitalögn fæst ekki séð hvernig unnt var að gera grein fyrir honum í söluyfirliti. Þá verður ekki talið að skortur á útloftun á baðherbergi teljist til atriða sem falli undir upplýsingaskyldu fasteignasala. Af þessum ástæðum verður að sýkna stefnda L-kk-þf Þ. A-kk-þf, löggiltan fasteignasala í máli þessu af öllum bótakröfum stefnenda.

Úrslit málsins eru samkvæmt framansögðu þau að stefnda dánarbúi Þ-kk-ef G-kk-ef ber að greiða stefnendum 375.000 krónur auk vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, frá 1. júlí 2010 til 11. september 2010 og dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. og 9. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Rétt þykir að taka kröfu stefnenda um skuldajöfnuð til greina með þeim hætti að viðurkenndur er réttur þeirra til að skuldajafna hinum dæmdu fjárhæðum á móti kröfum stefnda, dánarbús Þ-kk-ef G-kk-ef, vegna eftirstöðva kaupverðs 2.000.000 króna með gjalddaga 4. desember 2009. Hafnað er kröfum stefnenda um útgáfu afsals þar sem eftirstöðvar kaupverðsins hafa ekki verið inntar af hendi.

Stefndi L-kk-nf Þ. A-kk-nf er sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála þykir rétt að aðilar málsins beri hver sinn hluta málskostnaðar og hefur þá verið tekið tilliti til frávísunarþáttar málsins.

DÓMSORÐ:

Stefnda, dánarbúi Þ-kk-ef G-kk-ef, ber að greiða stefnendum, H-kvk-þgf S-kvk-þgf N-kvk-þgf, R-kvk-þgf Ö-kvk-þgf G-kvk-þgf og G-kk-þgf Þ-kk-þgf N-x-þgf, sameiginlega 375.000 krónur auk vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, frá 1. júlí 2010 til 11. september 2010 og dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. og 9. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Viðurkenndur er réttur stefnenda til að skuldajafna hinum dæmdu fjárhæðum á móti kröfum stefnda, dánarbús Þ-kk-ef G-kk-ef, vegna eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 2.000.000 króna.

Hafnað er kröfum stefnenda um útgáfu afsals.

Stefndi, L-kk-nf Þ. A-kk-nf, er sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

Málskostnaður fellur niður.

R-kvk-nf S-kvk-nf (sign.)

Á-kk-nf I-kk-nf (sign.)

B-kk-nf M-kk-nf (sign.)