E-470/2022

Mál þetta var höfðað 9., 10. og 15. febrúar 2022 og dómtekið 14. september. Stefnendur eru J-kk-nf R-kk-nf, Á-kvk-nf R-kvk-nf og S-kvk-nf Þ-kvk-nf J-kvk-nf, [...]. Stefndu eru Reykjanesbær, [...], J-kk-nf K-kk-nf A-kk-nf og B-kvk-nf K-kvk-nf, [...], K-kvk-nf M-kvk-nf og G-kk-nf P-kk-nf M-x-x, [...] og I-kk-nf J-kk-nf, [...].

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði dæmd óskipt til greiðslu 47.273.499 króna skaðabóta með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. janúar 2022 til greiðsludags. Þá verði stefndu dæmd óskipt til greiðslu málskostnaðar samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti.

Stefndi Reykjanesbær krefst aðallega sýknu af dómkröfum stefnenda og til varaað dómkröfur þeirra verði lækkaðar. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti.

Stefndu J-kk-nf og B-kvk-nf og stefndu K-kvk-nf og G-kk-nf hafa uppi sömu dómkröfur og meðstefndi Reykjanesbær.

Stefndi I-kk-nf krefst sýknu af dómkröfum stefnenda og að stefnendur verði dæmdir óskipt til greiðslu málskostnaðar samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti.

I.

Málsatvik

Þann 24. apríl 2007 sótti stefndi J-kk-nf um byggingarleyfi til að reisa einbýlishús úr timbri að [...]samkvæmt teikningum H-kk-ef Þ-kk-ef Á-kk-ef. Umsóknin ber áritun E-kk-ef J-kk-ef byggingarfulltrúa og var hún tekin fyrir og samþykkt á fundi samráðsnefndar byggingarfulltrúa 3. maí sama ár. Með bréfi E-kk-ef J-kk-ef til stefnda J-kk-ef 8. maí lýsti byggingarfulltrúi því yfir að hann samþykkti umsókn stefnda samkvæmt samþykkt um afgreiðslu byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar á byggingarleyfum. Síðan sagði í bréfinu:

„Áður en byggingarframkvæmdir geta hafist verður að uppfylla eftirfarandi:1. Greiða skal álögð gjöld, sem að ofan greinir.

2. Hlutaðeigandi byggingarstjóri skal hafa áritað sérstakt eyðublað um ábyrgð á verkinu, ásamt hlutaðeigandi meisturum.

3. Skil á séruppdráttum séu í samræmi við ákvæði í 19. grein byggingarreglugerðar.

Skila þarf séruppdráttum upp að fokheldi áður en byggingarleyfi er gefið út.“

Næst gerðist það 23. maí 2007 að umhverfis- og skipulagsráð Reykjanesbæjar samþykkti niðurstöðu samráðsnefndar byggingarfulltrúa 3. maí. Fundargerð umhverfis-og skipulagsráðs var síðan tekin fyrir og samþykkt á fundi bæjarstjórnar Reykjanesbæjar síðdegis 5. júní 2007.

II.

Þann 5. júní 2007 undirritaði stefndi I-kk-nf umsókn um byggingarstjóraleyfi vegna framkvæmda að [...]. Í stöðluðum texta skjalsins segir að umsækjandi staðfesti að hann fullnægi kröfum um byggingarstjóra samkvæmt 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að hann hafi tekið að sér framkvæmdastjórn við umrætt mannvirki og að hann ábyrgist að framkvæmdin verði í samræmi við lög og reglur og samþykkta uppdrætti. Að þessu gættu óski umsækjandi eftir leyfi byggingarfulltrúa til að vera byggingarstjóri. Því næst segir í stöðluðum texta að meðfylgjandi sé staðfesting gildrar ábyrgðartryggingar samkvæmt 51. gr. skipulags- og byggingarlaga. Fyrir neðan þann texta er gert ráð fyrir að nafn tryggingafélags sé handfært á umsóknina. Svo var ekki gert. Samkvæmt umsókninni var stefndi I-kk-nf búsettur á Akureyri. Umsóknin ber ekki áritun eða aðra staðfestingu byggingarfulltrúa, hvorki um móttöku né samþykki.

Sama dag undirrituðu stefndu J-kk-nf og I-kk-nf tilkynningu til byggingarfulltrúa um skráningu iðnmeistara vegna framkvæmda að [...]. Segir þar að stefndi I-kk-nf tilkynni neðanskráða löggilta iðnmeistara, sem ráðnir hafi verið til verksins, til að standa fyrir sínum verkum lögum samkvæmt og staðfesti þeir ábyrgð sína með áritun á tilkynninguna. Þar fyrir neðan staðfestir stefndi I-kk-nf að hann sé húsasmíðameistari að verkinu, H-kk-nf S-kk-nf að hann sé múrarameistarinn, J-kk-nf H-kk-nf Ó-kk-nf að hann sé pípulagningameistarinn og B-kk-nf E-kk-nf að hann sé rafvirkjameistarinn.

III.

Í málinu nýtur fárra gagna um verkframkvæmdir að [...], framgang þeirra og byggingarsögu hússins. Þó liggur fyrir úttekt E-kk-ef J-kk-ef byggingarfulltrúa á sökklum hússins, sem fram fór 2. júlí 2007 að viðstöddum stefnda J-kk-þgf og áritaði hinn síðarnefndi úttektina á þar tilgreindum stað sem „Meistari“. Þann 10. júlí framkvæmdi E-kk-nf úttekt á sökklum og skólpi í grunni húsbyggingarinnar og ber sú úttekt einnig áritun stefnda J-kk-ef sem „Meistari“. Að morgni 11. júlí gerði E-kk-nf úttekt á botnplötu hússins, að viðstöddum ókunnum aðila sem „Meistari“ og 24. október 2007 gerði „RÞ“ byggingarfulltrúi úttekt á gólfhita að viðstöddum ókunnum aðila sem „Meistari“. Í þeirri úttekt er skráð svohljóðandi athugasemd: „BREYTT Vantar Raunteikningar“. Þá liggur fyrir útprentun úr fasteignaskrá þar sem fram kemur að 31. ágúst hafi einbýlishús og bílskúr að [...]verið skráð á byggingarstigi 4 (fokheld bygging) og að 19. september 2007 veitti Íbúðalánasjóður stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf ríflega 16 milljón króna lán til húsbyggingarinnar. Loks liggur fyrir beiðni stefnda J-kk-ef 22. júlí 2008 um brunabótamat hússins og var matið framkvæmt 27. júlí af B-kk-þgf J. J-kk-þgf skoðunarmanni Fasteignamats ríkisins (nú Húsnæðis- og mannvirkjastofnun eða HMS). Segir um þetta í yfirlýsingu HMS að skoðunarmaðurinn „breytti matsstigi eignarinnar úr 4 fokheldismati í 7 sem er fullmetin eign. Byggingarstigið var áfram óbreytt á 4 sem er fokheldisúttekt“. Eru þá talin skjalfest gögn um byggingarframkvæmdir að [...]. Að því gættu verður um aðra byggingarsögu hússins að líta til dómsframburðar stefndu B-kvk-ef, J-kk-ef og I-kk-ef og vitnisburðar H-kk-ef S-kk-ef múrarameistara við aðalmeðferð máls 14. september sl.

Stefnda B-kvk-nf kvaðst ekkert hafa komið að hönnun og byggingu hússins fyrr en kom að vali á innréttingum og gólfefnum og engin samskipti átt við stefnda I-kk-þf sem byggingarstjóra. Hún hafi hins vegar farið á verkstað í einhver skipti.

Stefndi J-kk-nf kvaðst vera menntaður búfræðingur en ynni við innréttingasmíði og ræki fyrirtæki á því sviði. Hann kvaðst hafa ráðið hönnuð hússins, H-kk-þf Þ-kk-þf Á-kk-þf og sá teiknað húsið samkvæmt skissum J-kk-ef og grunnhugmyndum hans um útlit hússins. J-kk-nf kvaðst hafa þekkt til meðstefnda I-kk-ef, sem búið hafi á Akureyri, ráðið hann munnlega sem byggingarstjóra og einnig haft samband við aðra, skráða iðnmeistara og ráðið þá til verksins. J-kk-nf kvaðst klárlega hafa litið á meðstefnda I-kk-þf sem byggingarstjóra hússins, hann þó ekki tilkynnt meðstefnda um upphaf byggingarframkvæmda og ekki beðið hann að ýta framkvæmdum úr vör en líklega látið meðstefnda vita símleiðis þegar verkið hófst. Í framhaldi kvað J-kk-nf meðstefnda ekkert hafa komið að byggingu hússins og hann aldrei átt að koma að húsbyggingunni þrátt fyrir umsókn um byggingarstjóraleyfi 5. júní 2007 og skráningu meðstefnda sem húsasmíðameistari í tilkynningu til byggingarfulltrúa sama dag. Meðstefndi hafi hins vegar komið í eitt skipti á byggingarstað; veturinn 2007 þegar húsið var orðið fokhelt. J-kk-nf kvaðst ekki muna af hverju meðstefndi kom á staðinn, ekki muna hvort hann hafi greitt meðstefnda fyrir byggingarstjórn og ekki muna hvort þeir hafi rætt um starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Aðspurður um framgang verksins greindi J-kk-nf frá því að húsbyggingin hafi gengið hratt og vel fyrir sig og húsið verið komið á fokheldisstig um þremur mánuðum eftir að verkið hófst. Hann kvaðst sjálfur hafa unnið mikið að byggingu hússins og notið aðstoðar fjögurra til fimm vinnufélaga, auk aðkomu iðnaðarmanna. Þannig hafi J-kk-nf og vinnufélagar hans reist útveggi hússins og klætt húsið að utan og J-kk-nf sennilega steypt stétt bak við húsið. Hann kvað H-kk-þf S-kk-þf múrarameistara hafi komið að flotun en ekki muna hvort H-kk-nf steypti sökkla og botnplötu hússins. Auk H-kk-ef hafi B-kk-nf E-kk-nf rafvirkjameistari komið að verkinu og J-kk-nf H-kk-nf Ó-kk-nf pípulagningameistari annast um drenlagnir og annað á sviði pípulagna. J-kk-nf kvaðst hafa beðið byggingarfulltrúa um þær úttektir sem gerðar voru, J-kk-nf verið viðstaddur tvær þeirra og væntanlega áritað þær að beiðni byggingarfulltrúa. J-kk-nf kvaðst hafa fengið tvo smiði úr Vogum til að hjálpa við að reisa þak hússins en húsið hafi annars verið að mestu leyti byggt af J-kk-þgf og vinnufélögum hans.

J-kk-nf kvaðst ekki muna hvort hann hafi fengið formlegt byggingarleyfi í hendur en sagði byggingarleyfi örugglega hafa verið gefið út. Hann kvaðst ekki hafa séð skilríki frá byggingarfulltrúa til staðfestingar á því að meðstefndi I-kk-nf væri skráður byggingarstjóri hússins. J-kk-nf kvaðst sjálfur hafa lagt inn allar teikningar sem til voru og byggingarfulltrúi aldrei beðið hann um fleiri teikningar.

Loks greindi J-kk-nf frá því að vorið eða sumarið 2008 hafi verið komnir upp erfiðleikar með frekari fjármögnun, hann og meðstefnda B-kvk-nf því hætt við að flytja inn í húsið og ákveðiðað selja það. Meðstefndu K-kvk-nf og G-kk-nf hafi svo keypt fasteignina og hún verið afhent þeim samkvæmt framlagðri skilalýsingu.

Stefndi I-kk-nf kvaðst lítið hafa þekkt til meðstefnda J-kk-ef vorið 2007 þegar hann gerði meðstefnda tilboð í glugga - og hurðasmíði fyrir [...]. Um mánuði síðar hafi I-kk-nf undirritað umsókn um byggingarstjóraleyfi og tilkynningu um skráningu sem húsasmíðameistari vegna húsbyggingarinnar. Þann dag, 5. júní 2007, hafi staðið til að hann kæmi að byggingu hússins. Af því hafi hins vegar ekki orðið og meðstefndi aldrei haft samband við I-kk-þf, hvorki símleiðis né með öðrum hætti, eftir 5. júní. Þá kvaðst I-kk-nf aldrei hafa heyrt frá byggingarfulltrúa, ekki fengið staðfestingu á að hann væri byggingarstjóri hússins, ekki keypt ábyrgðartryggingu vegna framkvæmdanna, hann því aldrei komið að byggingu hússins, ekkert um hana vita og hann aldrei farið á verkstað. Þannig hafi I-kk-nf aldrei orðið byggingarstjóri og verkið honum alls óviðkomandi. I-kk-nf kvaðst hafa móttekið einhverja, lága innborgun frá meðstefnda í tengslum við væntanlegar framkvæmdir en ekki muna fyrir hvað sú greiðsla var.

H-kk-nf S-kk-nf bar að stefndi J-kk-nf væri fyrrum stjúpsonur hans og hafi J-kk-nf beðið hann að skrifa upp á ábyrgð múrarameistara að húsbyggingunni. H-kk-nf hafi samþykkt þetta af greiðasemi við stjúpföður sinn. Stefndi J-kk-nf hafi síðan lagt fyrir hann tilkynningu þar að lútandi til byggingarfulltrúa og vitnið áritað hana. Eftir þetta hafi hann ekkert heyrt frá J-kk-þgf í tengslum við húsbygginguna, ekkert komið að verkinu, aldrei farið á verkstað, ekki vitað hver byggði húsið og ekki vita hver annaðist um byggingarstjórn og múrverk í húsinu. Frásögn stefnda J-kk-ef um annað væri beinlínis röng.

IV.

Með kaupsamningi 3. september 2008 keyptu stefndu K-kvk-nf og G-kk-nf [...] af stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf á 52 milljónir króna og var eignin afhent 1. september. Um ástand fasteignarinnar var vísað til skilalýsingar seljenda og söluyfirlits fasteignasala sem teljast til kaupsamningsins. Söluyfirlitið liggur ekki fyrir en samkvæmt skilalýsingunni var húseignin afhent fullbúin að innan og utan, með grófjafnaðri lóð og og steyptri stétt bakatil. Stefndi G-kk-nf staðfesti fyrir dómi að eignin hafi verið afhent samkvæmt greindri skilalýsingu.

Samkvæmt útprentun úr fasteignaskrá var [...] skráð á byggingarstigi 4 og matsstigi 7 miðað við 25. júlí 2008 og stóð sú skráning óbreytt í sömu fasteignaskrá til ársins 2016.

V.

Í ágúst 2016 settu stefndu K-kvk-nf og G-kk-nf [...] á sölu. Í söluyfirliti fasteignasala segir að byggingarstig fasteignarinnar samkvæmt Þjóðskrá Íslands (ÞÍ) sé „4 - Fokheld bygging“ og matsstig „7. (Fullg. nota ein.)“. Ásett verð var 55 milljónir króna. Söluyfirlitið ber áritun stefndu og nafnritun stefnanda J-kk-ef. Stefnendur keyptu húsið með kaupsamningi 28. október 2016 á 53 milljónir króna, fengu það afhent 1. desember og var afsal gefið út 20. sama mánaðar. Í 16. gr. kaupsamnings segir að stefnendur hafi kynnt sér gaumgæfilega veðbandayfirlit, dagsett 19. október 2016, söluyfirlit, dagsett 22. október 2016, og matsvottorð, dagsett 24. október 2016 og séu þau gögn hluti kaupsamnings. Er og vísað með áberandi hætti til veðbandayfirlitsins á framhlið kaupsamnings og afsals. Samkvæmt því yfirliti var skráð byggingarstig á kaupsamningsdegi „7: Fullg. nota ein.“. Matsstig er ekki sérstaklega tilgreint í yfirlitinu.

VI.

Í málinu liggur fyrir útprentun úr fasteignaskrá ÞÍ, sem ber með sér að hafa verið sótt 9. nóvember 2016. Segir þar um [...]að fasteignin hafi þann dag borið skráninguna byggingarstig 4 og matsstig 7. Í skýringum með skráðu byggingarstigi segir að það miðist við samþykkt byggingarstig frá byggingarfulltrúa.

Einnig liggur fyrir bókun stefnda Reykjanesbæjar, sem lögð var fram undir rekstri málsins í kjölfar áskorunar stefnenda. Þar segir að stefndi hafi hvorki fært [...] á byggingarstig 7 þann 25. júlí 2008 né skráð annað það um eignina sem gerði að verkum að hún birtist á byggingarstigi 7 í veðmálabókum fyrr en stefndi skráði eignina á byggingarstig 7 þann 9. nóvember 2016. Áður hafi B-kk-nf J. J-kk-nf starfsmaður Fasteignamats ríkisins skráð eignina á matsstig 5 þann 3. apríl 2008 og í kjölfar skráningar á brunabótamati 25. júlí 2008 fært eignina á matsstig 7.

Í málinu er tekist á um skráningu og byggingarstig [...]. Verður nánar vikið að þeim ágreiningi síðar. Hér skal nefnt að í aðilaskýrslu stefnanda J-kk-ef 14. september sl. kom fram að samkvæmt vottorði ÞÍ í október 2016 hafi fasteignin verið skráð á byggingarstigi 7 og J-kk-nf á þeim grunni treyst því við kaupsamningsgerð að allt byggingarferli hússins væri í lagi og að byggingarfulltrúi hafi komið á staðinn og framkvæmt vandaða skoðun og lokaúttekt á eigninni til samræmis við byggingarstig 7. Þetta hafi verið forsenda J-kk-ef og annarra meðstefnenda fyrir fasteignakaupunum. Einnig kom fram í máli J-kk-ef að hann væri lærður múrari, hafi unnið mikið við múrverk og síðustu tvo áratugi rekið fyrirtækið Fínpússningu ehf. í Hafnarfirði. J-kk-nf kvað eignina hafa litið mjög vel út viðskoðun og hann fyrst orðið var við galla snemma árs 2021. Í framhaldi hafi hann fengið B-kk-þf G-kk-þf B-kk-þf húsasmíðameistara og byggingarfræðing til að kanna ástand eignarinnar.

VII.

Stefndi G-kk-nf gaf aðilaskýrslu fyrir dómi. Hann kvaðst vera lærður smiður og hafa unnið við glugga- og hurðasmíði á árum áður, síðan farið í flugumsjónarnám og starfað sem slíkur frá 2008. Hann kvaðst ekkert hafa vitað um byggingarsögu hússins þegar hann og meðstefnda K-kvk-nf keyptu [...] og þau ekkert spáð í það þótt eignin væri skráð á byggingarstigi 4 þegar kaupin fóru fram. Þeim hafi fundist eignin mjög fín og húsið sjálft verið fullbúið, fyrir utan örfá frágangsatriði í eldhúsi sem meðstefndi J-kk-nf hafi klárað á nokkrum vikum. G-kk-nf bar að á þeim átta árum sem þau bjuggu í húsinu hafi hann aldrei orðið var við rakaskemmdir, en tvívegis hafi þó lekið meðfram hurðum vegna skorts á þéttilistum. Þá kom fram í máli G-kk-ef að sumarið 2016 hafi S-kk-nf E-kk-nf starfsmaður byggingarfulltrúa hringt og spurt hvort stefndu byggju í ókláruðu húsi og G-kk-nf svarað því til að húsið væri fullbyggt. Hann kvaðst ekki vita hvort byggingarstigi hússins hafi verið breytt í kjölfar símtalsins en frétt af því síðar frá stefnanda J-kk-þgf.

B-kk-nf G-kk-nf B-kk-nf bar vitni við aðalmeðferð máls. Hann kvað pípulagningamann á vegum stefnanda J-kk-ef hafa haft samband í febrúar 2021 vegna leka við svalahurð. B-kk-nf hafi farið á staðinn í febrúar- mars, rofið vegg í stofunni og mygla komið í ljós. Þess utan hafi sést lekamerki í hjónaherbergi, B-kk-nf rofið vegg og þar reynst mikil mygla. Við svo búið hafi J-kk-nf beðið um úttekt á ástandi hússins með tilliti til galla og B-kk-nf skilað athugasemdaskýrslu 15. apríl 2021, sem liggur frammi í málinu.

Frá B-kk-þgf G-kk-þgf stafar einnig úttektar lýsing, dagsett 5. maí 2021. Þar segir að húsið að [...]sé að stórum hluta ónýtt vegna myglu, að þakvirki hússins sé algjörlega ófullnægjandi, að ekkert dren sé í kringum húsið og að það sé óíbúðarhæft með öllu.

VIII.

Með bréfum lögmanns stefnenda 6. júlí 2021 var ábyrgð lýst á hendur stefnda Reykjanesbæ, stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf og stefndu K-kvk-þgf og G-kk-þgf. Stefnendur fylgdu málinu eftir með beiðni um dómkvaðningu matsmanns 23. ágúst og laut sú beiðni einnig að stefnda I-kk-þgf. Þann 7. október var S-kk-nf H-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur til að staðreyna hvort fasteignin að [...] hafi verið byggð í samræmi við ákvæði laga og gildandi byggingarreglugerðar, hvort eignin væri haldin göllum, m. a. vegna raka og myglu, hverjar væru orsakir meintra galla og hver væri kostnaður við að bæta úr þeim.

Matsmaður skilaði matsgerð 15. nóvember 2021. Þar segir að matsmaður hafi fengið staðfest hjá embætti byggingarfulltrúa að hjá embættinu lægju aðeins fyrir aðaluppdrættir hússins, samþykktir 8. maí 2007, burðarvirkis uppdrættir, samþykktir 26. júní 2007 og lagna uppdrættir, samþykktir sama dag. Matsmaður gerir ekki athugasemdir við hönnun burðarvirkis og/eða lagnakerfa en átelur að ekki séu fyrir hendi séruppdrættir og/eða deiliteikningar, svo sem byggingarreglugerð áskilji. Þannig vanti verulega upp á að hönnunargögn geti talist fullnægjandi. Engar teikningar liggi fyrir um frágang loftunar í þaki og útveggjum og um yfirborðsfrágang þar sem útveggir mæta yfirborði stétta og steyptra svæða utanhúss. Loftun í þaki og útveggjaklæðningum sé ábótavant, ýmist vanti kantflasningar á verulegan hluta þakbrúna hússins eða þær ekki réttilega lagðar og sé því vatnsvörn verulega ábótavant. Frágangi og þéttingu samskeyta með skorsteini, gluggum og útveggjum sé ábótavant. Þá hafi regnvatnslagnir verið lagðar öfugar (á hvolfi) og virki því ekki sem skyldi, heldur stuðli að uppsöfnun vatns næst húsinu sem síðan viðhaldi bleytu- og rakasöfnun neðst í timburvirki hússins. Engin úttekt hafi farið fram á regnvatnslögnum, burðarvirki hússins ofan botnplötu eða neysluvatnskerfi og fokheldisúttekt ekki verið gerð. Að gættum þessum atriðum og öðrum telur matsmaður staðreynt að bygging [...] hafi verið ófullnægjandi með tilliti til ákvæða byggingarreglugerðar og þekkingar og góðra venja á byggingartíma hússins og að þetta hafi haft áhrif til hins verra á ástand eignarinnar. Sökum þessa hafi vatn komist í krossviðarklæðningu hússins neðst í útveggjum, verulegar skemmdir orðið af völdum leka/raka innanhúss, gólfefni víða losnað frá og skemmst og umtalsverð mygla greinst í hjónaherbergi og í borðstofu, svo sem staðreynt sé af hálfu Náttúrufræðistofnunar Íslands 28. október 2021. Í framhaldi gerir matsmaður grein fyrir nauðsynlegum lagfæringum til úrbóta á fasteigninni og metur heildarkostnað 46.463.499 krónur, auk 810.000 króna vegna þriggja mánaða afnotamissis hússins, eða samtals 47.273.499 krónur. Jafnframt tiltekur matsmaður lækkun á tilgreindum heildarkostnaði, bæði að virtum 100% og 60% frádrætti virðisaukaskatts af vinnu á verkstað og lækki þá heildarkostnaður í 41.617.690 krónur (m. v. 100%) eða 43.880.014 krónur (m. v. 60%).

Með bréfi lögmanns stefnenda til stefndu allra 25. nóvember 2021 var ábyrgð lýst á hendur stefndu og kröfur gerðar mjög til samræmis við stefnukröfur í málinu. Spunnust út af þessu bréfaskipti milli lögmanns stefnenda og lögmanns stefnda Reykjanesbæjar 14. og 22. desember 2021, 13. og 27. janúar 2022 og 1. og 4. febrúar 2022, sem óþarft er að rekja samhengi máls vegna. Þó skal nefnt að í bréfi lögmanns stefnenda 22. desember var óskað eftir afriti af byggingarleyfisbréfi til stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef og fékk lögmaðurinn það svar frá lögmanni stefnda Reykjanesbæjar 13. janúar að „Sérstakt bréf um byggingarleyfi var ekki gefið út heldur er umsókn um byggingarleyfi samþykkt með bréfi dags. 08.05.2007.“ Í kjölfar nefndra bréfaskipta var mál þetta höfðað í febrúar 2022. IX.

Við aðalmeðferð máls gáfu aðilaskýrslur stefnandi J-kk-nf og stefndu J-kk-nf, B-kvk-nf, G-kk-nf og I-kk-nf. Er áður vikið að framburði þeirra. Þá báru vitni H-kk-nf S-kk-nf múrarameistari, sem áður er vikið að, H-kk-nf Þ-kk-nf Á-kk-nf hönnuður [...], S-kk-nf H-kk-nf dómkvaddur matsmaður, E-kk-nf J-kk-nf fyrrum byggingarfulltrúi og S-kk-nf E-kk-nf starfsmaður byggingarfulltrúa.

H-kk-nf bar að hann hafi eingöngu verið í samskiptum við stefnda J-kk-þf, þeir hist og farið yfir grunnhugmyndir J-kk-ef um gerð hússins og H-kk-nf síðan annast eingöngu um gerð aðaluppdrátta að beiðni J-kk-ef. H-kk-nf hafi afhent J-kk-þgf þær teikningar og J-kk-nf lagt þær inn hjá byggingarfulltrúa.

S-kk-nf staðfesti matsgerð sína fyrir dómi. Hann kvað engar smíða- og sérteikningar hafa legið fyrir við byggingu hússins og væri það í andstöðu við 19. gr. byggingarreglugerðar. Hann taldi ljóst að ef húsið hefði verið rétt hannað og teiknað og byggt samkvæmt réttum hönnunargögnum hefði það tjón ekki orðið sem staðreynt sé í matsgerðinni.

E-kk-nf kvaðst hafa verið byggingarfulltrúi 2007 og látið af því starfi í júní 2017. Hann kvaðst ekki muna mikið eftir þessu máli en svaraði því almennt til að umsækjandi um byggingarleyfi leggi inn teikningar og síðan sé byggingarleyfi gefið út þegar samþykki sveitarstjórnar liggur fyrir. Áður en slíkt leyfi sé gefið út þurfi að liggja fyrir starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra. Þá þurfi byggingarstjóri að skila inn gögnum til byggingarfulltrúa; bæði umsókn um byggingarstjóraleyfi og vottorðum um löggildingu í sinni iðngrein og séu öll samskipti við byggingarstjóra „skráð inn í málið sjálft.“ Nánar aðspurður sagði E-kk-nf að verklagsreglan væri að byggingarfulltrúi kalli eftir staðfestingu á starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra áður en byggingarleyfi sé veitt. Þá bar E-kk-nf í fyrstu að verlagsreglan væri að sjálfsögðu sú að byggingarfulltrúi léti byggingarstjóra í té staðfestingu á því að hann væri byggingarstjóri við viðkomandi húsbyggingu og þá öðlaðist hlutaðeigandi réttinn til að stjórna framkvæmdum en sagði í framhaldi að sérstök staðfesting væri ekki gefin út til byggingarstjóra.

Aðspurður um stöðu stefnda I-kk-ef sem byggingarstjóra [...] kvaðst E-kk-nf hvorki muna eftir samskiptum við I-kk-þf né eftir afgreiðslu umsóknar hans um byggingarstjóraleyfi 5. júní 2007 og ekki vita hvort I-kk-nf hafi verið látin í té staðfesting á því að hann væri byggingarstjóri hússins. E-kk-nf staðfesti þær úttektir sem hann gerði vegna byggingar hússins og kvaðst ekki vita af hverju stefndi J-kk-nf staðfesti tvær þeirra sem iðnmeistari. E-kk-nf kvaðst hvorki kunna skýringu á því af hverju fasteignin fékk fokheldisvottorð 4 án þess að fyrir lægju séruppdrættir né heldur hvernig eignin fékkst skráð á byggingarstigi 7 án lokaúttektar.

Undir E-kk-þf var borið bréf hans til stefnda J-kk-ef, dagsett 8. maí 2007, sem frá greinir í I. kafla að framan. Í framhaldi bar E-kk-nf að bréfið væri eða gæti verið ígildi byggingarleyfis, að uppfylltum þeim skilmálum og skilyrðum sem þar greinir. Mátti skilja svör E-kk-ef svo, að bréfið yrði að byggingarleyfi að uppfylltum tilgreindum skilyrðum og að fenginni staðfestingu sveitarstjórnar.

S-kk-nf kvaðst hafa byrjað störf hjá umhverfissviði byggingarfulltrúa í september 2008 og ekki hafa komið að málefnum tengdum [...] fyrr en á árinu 2016 þegar eigandi hússins hringdi og spurði hvort húsið væri skráð sem fokheld bygging. S-kk-nf hafi spurt á móti hvort húsið væri ekki fullgert, eigandinn, líklega stefndi G-kk-nf, sagt svo vera og í framhaldi hafi S-kk-nf breytt byggingarstigi hússins í 7, fullgerða byggingu, án skoðunar á eigninni.

Aðspurður um almenna framkvæmd við útgáfu byggingarleyfa bar S-kk-nf að formleg byggingarleyfi hafi ekki alltaf verið gefin út á þeim tíma sem hér um ræðir, heldur látið nægja samþykki samráðsnefndar byggingarfulltrúa og síðan afgreiðslubréf á borð við bréf E-kk-ef J-kk-ef 8. maí 2007. Slíkt bréf teldist ígildi byggingarleyfis að fullnægðum öllum tilgreindum skilyrðum. Í framhaldi bar S-kk-nf að verklagsreglan hafi verið sú að umsækjandi um byggingarstjóraleyfi sækti um leyfi hjá byggingarfulltrúa og væri í framhaldi skráður inn í kerfið sem byggingarstjóri viðkomandi framkvæmda. Áður en til þess kæmi þyrfti hlutaðeigandi að leggja fyrir byggingarfulltrúa staðfestingu á starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra, með tilgreindu vátryggingafélagi, en án slíkrar tryggingar væri almennt óheimilt að hefja framkvæmdir. Undir S-kk-þf var borin umsókn stefnda I-kk-ef um byggingarstjóraleyfi 5. júní 2007, sem frá greinir í II. kafla og bar hann að án tilskilinnar starfsábyrgðartryggingar væri ekki um fullgilda umsókn að ræða.

X.

Málsástæður aðila

Stefnendur höfða málið á grundvelli samlagsaðildar stefndu samkvæmt 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þeir reisa bótakröfur á hendur stefndu Reykjanesbæ (A) og I-kk-þgf (B) á reglum skaðabótaréttar utan samninga, kröfu á hendur stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf (C) á reglum skaðabótaréttar utan samninga og ábyrgð innan samninga samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup og kröfu á hendur stefndu K-kvk-þgf og G-kk-þgf (D) á bótaábyrgð innan samninga samkvæmt fasteignakaupalögunum. Verður fjallað um málsástæður og lagarök stefnenda í sömu röð og þær tvinnaðar saman þar sem við á. Að því búnu verða reifuð sjónarmið stefnenda um tjónsfjárhæð, fyrningu, tómlæti og önnur almenn atriði um meinta ábyrgð stefndu (E).

A.

Krafan á hendur stefnda Reykjanesbæ er reist á almennu skaðabótareglunni utan samninga og almennum reglum skaðabótaréttarins um bótaábyrgð hins opinbera á saknæmum og ólögmætum aðgerðum og aðgerðarleysi starfsmanna sinna og eigin stjórnvaldsákvörðunum. Beint orsakasamband sé á milli aðgerða og aðgerðarleysis stefnda sem leiddi til staðreynds tjóns stefnenda samkvæmt matsgerð. Stefnendur byggja nánar á eftirgreindum málsástæðum.

A.1.

Í fyrsta lagi beri að meta stefnda Reykjanesbæ til sakar að hafa veitt leyfi til byggingar einbýlishússins að [...] án þess að fyrir lægi starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra og staðfesting byggingarfulltrúa á því að framkvæmdirnar lytu stjórn byggingarstjóra, án fullnægjandi teikninga samkvæmt samþykkt sveitarstjórnar og án þess að uppfyllt væru þau skilyrði sem sett voru fram í bréfi E-kk-ef J-kk-ef byggingarfulltrúa til meðstefnda J-kk-ef 8. maí 2007. Með því hafi stefndi með saknæmum og ólögmætum hætti tekið þátt í að byggingarframkvæmdir hófust, annað hvort án þess að byggingarleyfi væri gefið út eða með útgáfu á ólögmætu byggingarleyfi.

Stefnendur vísa nánar til þess að þrátt fyrir umsókn meðstefnda I-kk-ef um byggingarstjóraleyfi 5. júní 2007 hafi byggingarfulltrúi stefnda brugðist þeirri skyldu að tryggja að fyrir lægi áskilin starfsábyrgðartrygging meðstefnda en án hennar hafi hvorki mátt gefa út byggingarleyfi né hefja byggingarframkvæmdir að [...]. Á byggingarfulltrúa hvíli jafnframt sú skylda að skrá og varðveita öll samskipti við byggingarstjóra og gefa út staðfestingu á byggingarstjóraleyfi hverju sinni, sbr. greinar 9.5. og 31.2. þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Ekkert liggi fyrir um slík samskipti og/eða staðfestingu byggingarfulltrúa og beri stefndi hallann af því.

Þá vísa stefnendur til þess að í bréfi byggingarfulltrúa til meðstefnda J-kk-ef 8. maí 2007 komi fram að byggingarfulltrúi samþykki byggingarleyfisumsókn meðstefnda að uppfylltum tilgreindum skilyrðum, m. a. að meðstefndi skili til byggingarfulltrúa „séruppdráttum upp að fokheldi“ í samræmi við 19. gr. þágildandi byggingarreglugerðar og er tekið fram að þetta skuli gerast „áður en byggingarleyfi er gefið út“. Fyrir liggi að þessu skilyrði hafi ekki verið fullnægt og leiði þegar af því að byggingarleyfi hafi aldrei verið gefið út. Þessu til stuðnings benda stefnendur jafnframt á að samkvæmt 40. og 44. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 geti byggingarfulltrúi ekki gefið út byggingarleyfi fyrr en sveitarstjórn hefur samþykkt viðkomandi byggingarleyfisumsókn. Slíkt samþykki hafi í fyrsta lagi legið fyrir á sveitarstjórnarfundi 5. júní 2007. Þegar að þessu gættu sé haldlaus sá málatilbúnaður stefnda að bréf byggingarfulltrúa 8. maí sé byggingarleyfi í skilningi nefndra laga og byggingarreglugerðar, enda hafi þann dag ekki verið búið að leggja byggingarleyfisumsókn meðstefnda fyrir sveitarstjórn stefnda og því skort lagaheimild fyrir útgáfu byggingarleyfis. Þess utan hafi sveitarstjórn ekki tekið fyrir og samþykkt umsókn meðstefnda á fundi sínum 5. júní heldur tekið fyrir ærið óljósa fundargerð umhverfis- og skipulagsráðs 23. maí 2007 og samþykkt þá fundargerð án þess að í henni hafi verið getið um byggingarleyfisumsókn meðstefnda.

Samkvæmt öllu framansögðu liggi ljóst fyrir að einbýlishúsið að [...] hafi verið byggt án tilskilins byggingarleyfis og verði það rakið til saknæmra og ólögmætra athafna og athafnaleysis í embættisfærslum starfsmanna stefnda.

A.2.

Í öðru lagi beri að meta stefnda Reykjanesbæ til sakar að byggingarfulltrúi á hans vegum hafi framkvæmt fjórar áfangaúttektir að [...] án aðkomu byggingarstjóra eða iðnmeistara, svo sem áskilið sé í byggingarlögum og - reglugerð og án þess að fyrir lægju séruppdrættir og deiliteikningar að húsinu samkvæmt 19. gr. reglugerðar. Hafi stefndi þannig tekið þátt í og stuðlað að óleyfisbyggingu hússins, en í því felist sjálfstæð, bótaskyld athöfn stefnda. Telja stefnendur einsætt að ef rétt hefði verið staðið að afgreiðslu á umsókn meðstefnda J-kk-ef um byggingarleyfi, tryggt af hálfu stefnda að byggingarstjóri stæði að baki framkvæmdum og húsið byggt samkvæmt samþykktum séruppdráttum hefði aldrei komið til þess tjóns sem matsgerð staðreyni.

A.3.

Stefnendur byggja í þriðja lagi á því að stefndi Reykjanesbær hafi með saknæmum og ólögmætum hætti skráð fasteignina [...]sem fokhelda á byggingarstigi 4 í tölvukerfi fasteignamats þrátt fyrir takmarkaðar og ólögmætar áfangaúttektir, án þess að fyrir lægju nauðsynlegir og lögskyldir séruppdrættir og án þess að byggingarfulltrúi tæki eignina út með tilliti til faglegs mats á því hvort hún teldist fokheld í skilningi laga. Slík úttekt hafi aldrei farið fram. Sömu athafnir og athafnaleysi stefnda hafi leitt til þess að fasteignin hafi verið skráð fokheld í fasteignaskrá og veðmálabækur, fyrir sakir vísvitandi blekkingar og beinnar fölsunar og þannig ranglega gefið til kynna með opinberum hætti að eignin stæðist fokheldisúttekt. Telja stefnendur einsætt að ef stefndi hefði ekki skráð eignina að ófyrirsynju sem fokhelda stæðu stefnendur ekki uppi með staðreynt tjón sitt.

A.4.

Loks er á því byggt að byggingarfulltrúi eða aðrir á vegum stefnda hafi skráð fasteignina í tölvukerfi Þjóðskrár Íslands á byggingarstigi 7, hvort heldur 9. nóvember 2016 eða fyrir þann tíma, og þannig með ólögmætum og saknæmum hætti látið ranglega í það skína að eignin hafi hlotið lokaúttekt byggingarfulltrúa. Stefnendur hafi fyrir kaupin á [...] fengið í hendur veðbandayfirlit, dagsett 19. október 2016, þar sem skýrlega sé tekið fram að eignin sé skráð á byggingarstigi 7 og byggt kaupin á þeirri forsendu að lokaúttekt hafi farið fram og eignin þannig staðist skilyrði fyrir skráningu á byggingarstig 7. Fyrir liggi að fasteignin hafi aldrei hlotið lögskylda lokaúttekt og verði það beinlínis rakið til sakar starfsmanna stefnda, enda geti skráning á byggingarstig 7 aldrei stafað frá öðrum en byggingarfulltrúa, sbr. 19. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Er fullyrt af hálfu stefnenda að þeir hefðu aldrei íhugað kaup á [...] ef fyrir hefði legið að húsið væri byggt án byggingarleyfis, án aðkomu byggingarstjóra, án samþykktra séruppdrátta og deiliteikninga og án áfanga-, fokheldis- og lokaúttekta á grundvelli lögmæltrar skoðunar byggingarfulltrúa.

Um frekari lagarök fyrir málsástæðum samkvæmt A.1. til A.4. vísa stefnendur almennt til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, einkum 1. og 11. gr.

B.

Stefnendur reisa kröfur á hendur stefnda I-kk-þgf á því að hann hafi með undirritun umsóknar til byggingarfulltrúa 5. júní 2007 tekið að sér byggingarstjórn að [...]og fylgi því ströng ábyrgð samkvæmt 51. gr. þáverandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þrátt fyrir ríkar skyldur stefnda hafi hann ekki komið nálægt framkvæmdum og látið viðgangast að bygging hússins færi fram án verkstjórnar hans og án þess að hann væri viðstaddur lögskyldar úttektir. Með því hafi stefndi sýnt af sér saknæma og ólögmæta vanrækslu, sú vanræksla leitt til tjóns stefnenda samkvæmt matsgerð og bakað stefnda bótaskyldu samkvæmt almennu skaðabótareglunni og 51. gr. laga nr. 73/1997 enda megi fullyrða að stefnendur hefðu ekki orðið fyrir tjóni ef stefndi hefði gripið í taumana í samræmi við byggingarstjóraábyrgð sína.

Auk framangreinds kom fram af hálfu stefnenda við munnlegan málflutning að kæmi til þess að stefndi I-kk-nf yrði sýknaður á grundvelli handvammar meðstefnda Reykjanesbæjar í tengslum við staðfestingu stefnda sem byggingarstjóra og þar með lögbundna umsjón hans með framkvæmdum að [...] bæri í ljósi aðkomu stefnda að byggingarstjóraumsókn og skráningu sem iðnmeistari 5. júní 2007 í það minnsta að fella niður málskostnað milli stefnenda og stefnda.

C.

Stefnendur reisa kröfur á hendur stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf á þeim grunni að þau séu lóðarleyfishafar og húsbyggjendur að [...] og beri sem slíkir ábyrgð gagnvart stefnendum annars vegar samkvæmt almennu skaðabótareglunni utan samninga og hins vegar á grundvelli 18., 19., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Að því er varðar ábyrgð stefndu utan samninga byggja stefnendur á því að beint orsakasamband sé á milli vitneskju og sök stefndu um atvik sem lágu að baki ólögmætri byggingu einbýlishússins og ólögmætri skráningu þess á byggingarstig 4 og 7, sbr. tilgreindar málsástæður í A.1. til A.4. að framan. Þannig hafi stefndu sem húsbyggjendur borið beina ábyrgð á því að húsið var byggt með þeim ranga hætti sem matsgerð staðreyni og í beinni andstöðu við fyrirmæli þágildandi byggingarlaga og - reglugerðar. Þá liggi nú sannanlega fyrir samkvæmt aðilaskýrslu stefnda J-kk-ef fyrir dómi að húsið hafi verið byggt undir yfirstjórn hans, án aðkomu iðnmeistara, án þess að fyrir lægju séruppdrættir og deiliteikningar og án þess að lögskyldar úttektir færu fram. Í þeim framburði stefnda felist bindandi ráðstöfun á sakarefni, sbr. 45. og 1. mgr. 50. gr. einkamálalaga og beri að leggja hann til grundvallar. Stefndu hafi þannig verið bersýnilega uppvís að saknæmum og ólögmætum aðgerðum og aðgerðarleysi, sem leitt hafi til staðreynds tjóns stefnenda samkvæmt matsgerð.

Stefnendur reisa ábyrgð stefndu innan samninga á saknæmri og sviksamlegri vanrækslu á upplýsingaskyldu samkvæmt 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 en í ljósi sakarábyrgðar stefndu utan samninga samkvæmt A.1 til A.4. verði ekki ályktað á annan veg en að þau beri jafnframt ábyrgð á sönnuðu tjóni stefnenda á grundvelli ákvæða fasteignakaupalaga, þar með talið óbeinu tjóni samkvæmt 56. gr. Þannig hafi stefndu vitað eða augljóslega mátt vita að fasteignin væri gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laganna enda hafi þau sjálf staðið að byggingu hússins og færst meira í fang en þau hafi haft þekkingu til. Að sama skapi hafi stefndu sem seljendur eignarinnar vitað eða mátt vita að hún væri gölluð í skilningi sömu lagagreina. Að því sögðu byggi stefnendur á því að þeim sé heimilt að sækja sömu kröfur á hendur stefndu og meðstefndu K-kvk-þgf og G-kk-þgf á grundvelli viðurkenndra sjónarmiða um sprangkröfur (d. springende regres).

D.

Stefnendur reisa málatilbúnað á hendur stefndu K-kvk-þgf og G-kk-þgf á því að þau beri hlutlæga ábyrgð gagnvart stefnendum á öllum sönnuðum göllum á fasteigninni [...]á grundvelli 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga enda sannað tjón samkvæmt matsgerð langt yfir viðurkenndum gallaþröskuldi 18. gr. Breyti engu í því sambandi þótt stefndu hafi með líkum hætti og stefnendur keypt fasteignina í góðri trú og beri ekki sakarábyrgð á þeim þátt umsem stefnendur tilgreina í X. A. til X. C.

E.

Um tjón og tjónsfjárhæð vísa stefnendur til rökstuddrar matsgerðar S-kk-ef H-kk-ef dómkvadds matsmanns sem ekki hafi verið hnekkt og beri því að leggja til grundvallar í málinu. Um frádrátt virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað er aðallega við það miðað að ekki komi til slíks frádráttar enda óljóst hvernig skattareglur verði þegar framkvæmdir við úrbætur hefjist. Að öðrum kosti verði við það miðað að dreginn verði frá 60% virðisaukaskattur, svo sem nú stefni í að verði reyndin, en að því frágengnu verði miðað við núgildandi 100% frádrátt af vinnu á byggingarstað.

Stefnendur hafna málsástæðum stefndu varðandi mögulega fyrningu dómkrafna þeim á hendur og voru færð fyrir því eftirfarandi rök við munnlegan málflutning.

Gagnvart stefndu öllum er á því byggt að hugtakið „tjónsatburður“ í skilningi laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda, nú laga nr. 50/2007 um fyrningu kröfuréttinda, beri í fyrsta lagi að miða við 28. október 2016 þá er stefnendur keyptu [...] af stefndu K-kvk-þgf og G-kk-þgf. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. eldri laga sé fyrningarfrestur 10 ár og miðist upphaf þess frests almennt við þann dag er krafa varð gjaldkræf, sbr. 1. mgr. 5. gr. Vegna þeirra aðstæðna sem lýst sé í 7. gr. sömu laga hafi fyrningarfrestur gagnvart stefndu Reykjanesbæ og stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf þó ekki byrjað að líða fyrr en með matsgerð dómkvadds matsmanns 15. nóvember 2021. Regla 7. gr. gildi um athafnir og athafnaleysi sömu stefndu fyrir 1. janúar 2008 þótt tjónsatburður hafi átt sér stað síðar, enda sala stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef á [...]sem stefnendur hafi gengið inn í, saknæm samkvæmt áðursögðu, sbr. og 30. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda lögerninga og nefnd stefndu og meðstefndi Reykjanesbær sek að því að umrædd fasteign hafi ranglega verið skráð fokheld. Þannig falli tjónsatburður og verknaðarstund saman í skilningi núgildandi fyrningarlaga nr. 50/2007. Þá byggja stefnendur á því að tjón samkvæmt hinum nýju lögum fyrnist á 20 árum og miðist upphaf þess fyrningarfrests við verknaðarstund og aldrei fyrr en kröfuhafi gat fyrst haft kröfu sína uppi samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laganna, þ. e. þegar matsgerð lá fyrir. Telja stefnendur að síðastgreind regla gildi um stefndu alla, óháð því hvort um sé að tefla skaðabótaskyldu innan eða utan samninga.

Stefnendur hafna því alfarið að kröfur þeirra geti verið fallnar niður fyrir sakir tómlætis eða tilkynningarskorts samkvæmt almennum reglum kröfuréttar eða ákvæðum 48. gr. fasteignakaupalaga.

Stefnendur miða dráttarvaxtakröfu við þann dag er mánuður var liðinn frá birtingu kröfugerðar 25. nóvember 2021 á grundvelli matsgerðar og vísa í því sambandi til 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Um málskostnað vísa stefnendur til XXI. kafla laganna um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr.

XI.

Stefndi Reykjanesbær reisir aðalkröfu um sýknu á fimm meginmálsástæðum. Í fyrsta lagi geti stefndi sem stjórnvald með lögbundið eftirlitshlutverk ekki borið skaðabótaábyrgð á tjóni vegna galla á fasteigninni [...]sem rakið verði til vanrækslu eða mistaka fagaðila og annarra sem komu að hönnun og byggingu hússins (A). Í öðru lagi sé ósannað að tjón stefnenda verði rakið til saknæmra og ólögmætra athafna eða athafnaleysis stefnda eða starfsmanna hans (B). Í þriðja lagi er á því byggt, óháð sönnun um meinta saknæma og ólögmæta háttsemi stefnda, að ósannað sé að tjón stefnenda sé sennileg afleiðing af slíkri háttsemi stefnda og að orsakatengsl séu á milli tjóns þeirra og bótaskyldra athafna eða athafnaleysis stefnda (C). Í fjórða lagi er á því byggt að krafa stefnenda sé fallin niður fyrir sakir fyrningar eða tómlætis (D). Loks byggir stefndi sýknukröfuna á eigin sök stefnenda (E). Verði ekki fallist á aðalkröfuna byggir stefndi á því til vara að lækka beri dómkröfur stefnenda (F). Verður nú fjallað nánar um málsástæður og lagarök stefnda í sömu röð og þær tvinnaðar saman þar sem við á.

A.

Stefndi byggir hér nánar á því að þótt hann hafi haft lögbundið eftirlitshlutverk með byggingu einbýlishússins að [...] á grundvelli þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998 leiði sú staðreynd ekki sjálfkrafa til þess að hann beri skaðabótaábyrgð vegna galla á fasteigninni sem stafa af vanrækslu eða mistökum annarra og ótengdra aðila. Slíku eftirliti sé ekki ætlað að koma í stað faglegrar ábyrgðar þeirra sérfræðinga sem komu að byggingu hússins, s. s. hönnuða, byggingarstjóra og iðnmeistara. Lögbundin ábyrgð stefnda sé aðeins til komin vegna almannahagsmuna og til að efla almennt öryggi og verði bótaábyrgð í einstökum tilfellum ekki reist á því almenna eftirlitshlutverki.

Stefndi teflir því nánar fram að samkvæmt matsgerð S-kk-ef H-kk-ef dómkvadds matsmanns sé hönnun [...] ófullnægjandi og byggingaruppdrættir sömuleiðis. Þá sé loftun að mörguleyti ábótavant og brjóti sömu atriði í bága við nefnda byggingarreglugerð. Stefndi telji að H-kk-nf Þ-kk-nf Á-kk-nf, skráður hönnuður hússins, beri ábyrgð á greindum atriðum, sbr. greinar 17.1. og 136.4. reglugerðarinnar, sbr. og 1. og 2. mgr. 47. gr. laga nr. 73/1997.

Þá teflir stefndi því fram að dómkvaddur matsmaður átelji ýmislegt annað við byggingu hússins, s. s. að vantað hafi flasningar á stórum hluta þakkanta, frágangi þéttinga með gluggum og útveggjum sé ábótavant, rangur og ófullnægjandi frágangur séá botnstykki/krossviði neðst í útveggjum og regnvatnslagnir hafi verið lagðar öfugar. Byggingarstjóri, iðnmeistarar og eftir atvikum húsbyggjandi beri ábyrgð á þessum göllum samkvæmt 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997 og 32. gr. byggingarreglugerðar, þ. e. að hús sé byggt í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Meðstefndi I-kk-nf hafi verið skráður byggingarstjóri hússins og hvíli því rík ábyrgð hjá honum. Þá hvíli rík ábyrgð á meðstefnda J-kk-þgf sem lóðarleyfishafa og húsbyggjanda en fyrirliggi að meðstefndi J-kk-nf réði til sín hönnuði, byggingarstjóra og iðnmeistara vegna verksins og kom sjálfur að miklu leyti að byggingu hússins. Að öllu þessu gættu verði byggingarfulltrúa ekki kennt um nefnda annmarka og beri í því sambandi að beita ströngu sakarmati um ábyrgð stefnda sem opinbers eftirlitsaðila.

B.

Stefndi byggir hér nánar á því að hvorki málsmeðferð hans né aðkoma starfsmanna hans að leyfisveitingu og byggingu einbýlishússins að [...] brjóti gegn ákvæðum byggingarlaga og - reglugerðar ogsé ósannað að tjón stefnenda verði rakið til saknæmra og ólögmætra athafna eða athafnaleysi stefnda eða starfsmanna hans.

Stefndi teflir því nánar fram að meðstefndi J-kk-nf hafi í apríl 2007 lagt inn hjá byggingarfulltrúa umsókn um byggingarleyfi ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, sbr. 12. gr. byggingarreglugerðar. Þau gögn hafi verið tekin fyrir og samþykkt á samráðsfundi byggingarfulltrúa 3. maí og í samræmi við samþykkt um afgreiðslu byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar, staðfestri af ráðherra 5. apríl 2000. Í 3. gr. samþykktarinnar komi fram að mál sem byggingarfulltrúi afgreiðir samkvæmt samþykktinni skuli lögð fram til kynningar á fundi skipulags- og byggingarnefndar og bókuð þar í gerðarbók, en ekki tekin þar til annarrar afgreiðslu, en skulu hljóta afgreiðslu bæjarstjórnar með sama hætti. Í gerðarbók samráðsfundar komi fram nafn meðstefnda J-kk-ef sem umsækjanda um leyfi til að byggja nýtt einbýlishús að [...]. Sú fundargerð hafi verið tekin fyrir og samþykkt á fundi umhverfis- og skipulagsráðs 23. maí 2007, því næst send bæjarstjórn til afgreiðslu og bæjarstjórn tekið málið fyrir 5. júní og samþykkt fundargerðina. Þannig liggi ljóst fyrir að byggingarleyfisumsókn meðstefnda J-kk-ef hafi hlotið eðlilega og lögmælta afgreiðslu hjá stefnda.

Þá teflir stefndi því fram að með bréfi byggingarfulltrúa til meðstefnda J-kk-ef 8. maí 2007 hafi stefndi samþykkt leyfi til að byggja einbýlishúsið að [...]að uppfylltum þar tilgreindum skilyrðum sem hafði verið fullnægt þann dag. Stefnendur hnýti í það að stefndi hafi ekki gengið eftir því að meðstefndi I-kk-nf hefði fullgilda starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra. Hið rétta sé að meðstefndi I-kk-nf hafi sótt um byggingarstjóraleyfi vegna framkvæmdanna, skráð sig og aðra sem iðnmeistara og staðfest þannig ábyrgð sína gagnvart stefnda sem byggingarstjóri, sbr. 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997 og grein 33.4. byggingarreglugerðar. Hvorki í lögum né reglugerð sé að finna ákvæði um að byggingarfulltrúa sé skylt að ganga á eftir slíkri staðfestingu. Þannig hvíli skyldan aðeins á byggingarstjóra að staðfesta að hann hafi fullnægjandi starfsábyrgðartryggingu. Umsókn meðstefnda beri ekki með sér að byggingarfulltrúi hafi gert athugasemdir við að fyrir hendi væri gild ábyrgðartrygging og verði því að ætla að svo hafi verið. Hvað sem þessu líði sé hvergi í byggingarlögum eða - reglugerð kveðið á um að óheimilt sé að veita byggingarleyfi eða hefja framkvæmdir áður en slík trygging liggi fyrir, sbr. 44. gr. laga nr. 73/1997, sbr. og a-, b- og c-liðir greinar 13.1 í byggingarreglugerð. Þannig verði sú háttsemi stefnda að ganga ekki sérstaklega eftir því að meðstefndi hefði fullnægjandi tryggingar hvorki talin saknæm né ólögmæt og geti því ekki leitt til bótaskyldu.

Að því er nánar varðar útgáfu byggingarleyfis að [...]vísar stefndi til 43. gr. laga nr. 73/1997 og greinar 11.3. byggingareglugerðar en samkvæmt þeim feli byggingarleyfi í sér samþykki áætlunar um tiltekna framkvæmd og heimild til að hefja framkvæmdir að uppfylltum settum skilyrðum, s. s. samþykki aðaluppdrátta og séruppdrátta upp að fokheldi og greiðslu byggingarleyfisgjalda og annarra opinberra gjalda. Að þeim skilyrðum uppfylltum megi gefa út byggingarleyfi, sbr. 44. gr. laganna og 13. gr. reglugerðarinnar. Þótt í tilviki meðstefnda J-kk-ef hafi ekki verið gefið út sérstakt byggingarleyfisbréf hafi öll skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis verið uppfyllt, umsókn hans hlotið fullnægjandi afgreiðslu byggingaryfirvalda og samþykki sveitarstjórnar 5. júní 2007. Breyti því engu þótt formlegt byggingarleyfisbréf hafi ekki verið gefið út enda hvíli sú skylda ekki á byggingarfulltrúa eða öðrum starfsmönnum stefnda samkvæmt 44. gr. laga nr. 73/1997 og 13. gr. byggingarreglugerðar. Þar segi aðeins að byggingarleyfi „má gefa út“ að fullnægðum öllum skilyrðum, en ekki að stefnda sé það skylt.

Samkvæmt framansögðu telur stefndi ljóst að framkvæmdir að [...] hafi ekki verið unnar án byggingarleyfis, að öllum skilyrðum hafi verið fullnægt fyrir veitingu byggingarleyfis og að sú staðreynd, að stefndi hafi ekki gefið út formlegt byggingarleyfisbréf, feli með engu móti í sér saknæma, ólögmæta og þar með bótaskylda háttsemi af hálfu stefnda.

Stefndi byggir einnig á því að samkvæmt 4. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997 og 35. gr. byggingarreglugerðar hvíli sú ábyrgð á byggingarstjóra að gera byggingarfulltrúa viðvart um lok úttektarskyldra verkþátta og skuli byggingarstjóri vera viðstaddur slíkar úttektir. Jafnframt skuli hann tilkynna viðkomandi meisturum og hönnuðum hvenær úttekt hafi verið ákveðin og geti þeir sem þess óska þá verið viðstaddir.

Fyrir liggi að gerðar hafi verið fjórar áfangaúttektir að [...], þ. e. úttekt á sökklum, skólpi í grunni, botnplötu og gólfhita. Af hálfu stefnenda hafi ekki verið sýnt fram á að þær úttektir hafi farið fram án þátttöku byggingarstjóra og breyti engu þótt byggingarstjóri hafi ekki áritað úttektarmiða byggingarfulltrúa enda hvíli aðeins sú skylda á byggingarstjóra að vera viðstaddur úttektir, svo sem framlagðir úttektarmiðar staðfesti en þar standi „Meistari“ fyrir neðan undirritunar línu; ekki byggingarstjóri. Úttektarmiðar séu einungis ætlaðir fyrir byggingarfulltrúa til skráningar um að úttekt hafi farið fram, hvenær og hvort hann geri einhverjar athugasemdir.

Samkvæmt síðastgreindu verði það hvorki talin saknæm og ólögmæt háttsemi af hálfu stefnda að fleiri úttektir hafi ekki verið gerðar né heldur verði það virt stefnda til sakar þótt byggingarstjóri hafi ekki undirritað úttektarmiðana.

Að því er varðar skráningu byggingarstigs [...]mótmælir stefndi því að fasteignin hafi verið skráð fokheld (byggingarstig 4) í tölvukerfi stefnda án úttektar. Hið rétta sé að eignin hafi þann 31. ágúst 2007 verið skráð fokheld í tölvukerfinu og hafi þá legið fyrir úttektir byggingarfulltrúa 10. og 11. júlí á botnplötu, sökklum og skólpi í grunni. Þá hafi gólfhiti verið tekinn út 24. október sama ár og verði að teljast ólíklegt að slík úttekt hafi verið gerð án þess að fasteignin væri fokheld. Þessu til viðbótar vísar stefndi til ÍST 51:2001, kafla 4.4., en þar segi að byggingarstig 4 lýsi því ástandi að byggingu hafi verið lokað fyrir veðri og vindum og skuli dagsetning í opinberri skráningu miðast við fokheldisúttekt byggingarfulltrúa. Síðan segi: „Ef fokheldisúttekt er ekki gerð má miða við þá dagsetningu þegar fyrst er unnt að staðfesta með skoðun að byggingin uppfylli þær kröfur sem hér eru gerðar.“ Að öllu þessu gættu hafi stefnendur ekki sýnt fram á að eignin hafi ekki verið fokheld 31. ágúst 2007 og beri þeir hallann af því.

Stefndi hafnar því einnig að [...] hafi verið skráð á byggingarstig 7 þegar stefnendur keyptu eignina af meðstefndu K-kvk-þgf og G-kk-þgf. Í kaupsamningi þeirra 28. október 2016 komi fram að við kaupsamningsgerð hafi legið frammi veðbandayfirlit, dagsett 19. október 2016, matsvottorð, dagsett 24. október 2016 og söluyfirlit, dagsett 22. október 2016 og þau gögn talist hluti af kaupsamningnum. Stefnendur hafi hvorki lagt fram matsvottorðið né söluyfirlitið og beri hallann af því. Á hinn bóginn liggi fyrir yfirlit frá Þjóðskrá Íslands, dagsett 9. nóvember 2016, og verði ekki annað séð en að yfirlitið sé sama matsvottorðið og lagt hafi verið fram við undirritun kaupsamnings. Í yfirlitinu komi fram að 9. nóvember 2016 hafi [...]verið á byggingarstigi 4 og matsstigi 7, þ. e. nokkrum vikum eftir gerð kaupsamningsins. Stefndi teflir því fram að það hafi svo gerst þann 9. nóvember, sama dag og fyrrgreint yfirlit var prentað út, að byggingarfulltrúi skráði eignina á byggingarstig 7 og sendi tilkynningu þar að lútandi til þjóðskrár. Að því gættu sé fullyrðingum stefnenda, um að byggingaryfirvöld hafi skráð eignina á byggingarstig 7 einhvern tíma í september 2016, alfarið vísað á bug. Stefnendur hafi því mátt vita að eignin væri á byggingarstigi 4 þegar þeir undirrituðu kaupsamninginn 28. október 2016. Tjón sem rakið verði til skráningar [...] sé stefnda óviðkomandi og verði fráleitt rakið til saknæmra, ólögmætra og bótaskyldra athafna eða athafnaleysis hans.

C.

Hvað sem líður sönnun um saknæma og ólögmæta háttsemi stefnda Reykjanesbæjar byggir hann sýknukröfu sína einnig á því að ósannað sé að tjón stefnenda sé sennileg afleiðing af slíkri háttsemi og að orsakatengsl séu á milli meints tjóns stefnenda og bótaskyldra athafna eða athafnaleysis stefnda.

Stefndi byggir hér nánar á því að samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns verði tjón stefnenda ekki rakið til þeirra verkþátta sem byggingarfulltrúi stefnda tók út með formlegum hætti. Þótt matsgerðin fjalli um meinta galla fasteignarinnar og kostnað vegna lagfæringa skorti upplýsingar um tengsl stefnda við þá galla og telji matsmaður orsök gallanna alfarið á ábyrgð hönnuðar, byggingarstjóra, húsbyggjanda og seljenda. Þá liggi ekki fyrir önnur gögn um hvaða áhrif meintur eftirlitsskortur hafi haft á fasteignina eða hvaða göllum stefndi olli með athöfnum eða aðgerðarleysi. Þess utan geti stefndi ekki borið ábyrgð á þeim verkþáttum sem ekki hafi verið beðið um úttekt á. Að öllu gættu skorti beinlínis þau skilyrði fyrir bótaskyldu stefnda að fyrir hendi séu sönnuð orsakatengsl og að tjón stefnenda sé sennileg afleiðing af saknæmri og ólögmætri háttsemi stefnda.

D.

Stefndi byggir jafnframt sýknukröfu á því að krafa stefnenda sé fallin niður vegna fyrningar eða tómlætis. Að því er fyrningu varðar vísar stefndi til þess að framkvæmdir að [...] hafi hafist 2007 og sé málatilbúnaður stefnenda að hluta reistur á atvikum sem hafi átt sér stað það ár. Þá hafi verið í gildi lög nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. þeirra laga hafi fyrningarfrestur skaðabótakrafna verið 10 ár og hafi fyrningarfrestur talist frá þeim degi er krafa varð gjaldkræf, sbr. 1. mgr. 5. gr. Samkvæmt því hafi krafa stefnenda orðið gjaldkræf 2007 þegar tjónsatvik áttu sér stað og skaðabótakrafa á hendur stefnda því verið fyrnd eigi síðar en 2017.

Stefndi vísar til þess að 1. janúar 2008 hafi tekið gildi lög nr. 15/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Stefnendur byggi mál sitt einnig á atvikum sem áttu sér stað eftir þann dag, m. a. að stefndi hafi skráð [...] á byggingarstig 7 áður en stefnendur keyptu eignina af meðstefndu K-kvk-þgf og G-kk-þgf og að stefnendur hefðu ekki gengið til samninga nema því aðeins að eignin væri skráð á byggingarstigi 7. Vísar stefndi hér til þess er segir í XI. B. og hafnar því að eignin hafi verið skráð á byggingarstigi 7 við kaupsamningsgerð 28. október 2016. Að því sögðu teflir stefndi því fram að samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 fyrnist skaðabótakrafa á fjórum árum frá þeim degi er tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ber ábyrgð á því eða bar að afla sér slíkra upplýsinga. Meðstefndu K-kvk-nf og G-kk-nf hafi keypt sömu fasteign á árinu 2008 á byggingarstigi 4 og eignin þá ekki verið fullkláruð. Við sölu eignarinnar 28. október 2016 hafi verið lögð fram sem hluti kaupsamnings söluyfirlit, dagsett 22. október 2016 og matsvottorð, dagsett 24. október 2016. Stefnendur hafi ekki lagt fram þau skjöl þrátt fyrir áskorun stefnda en önnur gögn beri með sér að byggingarstigi fasteignarinnar hafi verið breytt úr 4 í 7 þann 9. nóvember 2016 eða tveimur vikum eftir kaupsamningsgerð. Stefnendum hafi því mátt vera ljóst að eignin væri skráð á byggingarstigi 4 þegar þeir keyptu hana. Í ljósi ríkrar skoðunarskyldu samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup hafi stefnendum borið að kynna sér fyrirliggjandi gögn fyrir kaupsamningsgerð, þar með talin fyrrgreint söluyfirlit og matsvottorð og verði að bera hallann af þeirri vanrækslu. Að öllu þessu gættu beri að miða upphaf fyrningarfrests við kaupsamningsgerð 28. október 2016 og því hafi skaðabótakrafa á hendur stefnda verið fyrnd 28. október 2020.

Verði ekki fallist á sjónarmið stefnda um fyrningu er á því byggt að kröfur stefnenda séu fallnar niður vegna tómlætis. Stefnendur hafi keypt [...]í október 2016 og við kaupin mátt vera ljóst að fasteignin væri skráð á byggingarstigi 4. Með því að kynna sér ekki opinber skjöl um skráð byggingarstig 4 og framkvæma ekki ítarlega skoðun á eigninni, miðað við það byggingarstig, hafi stefnendur sýnt af sér slíkt tómlæti að krafa á hendur stefna sé niður fallin, enda hefði ítarleg skoðun leitt í ljós að eignin væri haldin þeim göllum sem matsmaður staðreyndi í nóvember 2021.

E.

Loks byggir stefndi sýknukröfu á því að krafa stefnenda sé fallin niður vegna eigin sakar. Þessu til stuðnings bendir stefndi á að á matsfundi 18. október 2021 hafi komið fram að rúmu hálfu ári áður hafi utanhúss klæðing verið rofin og tekin niður á stórum hluta hússins að [...] þannig að húsið hafi staðið opið fyrir veðri og vindum og hafi víða verið greinileg ummerki um mikinn raka í krossviðarklæðningu. Slíkt háttalag sé ámælisvert, hafi valdið enn meiri skemmdum á húsinu og sé það alfarið á ábyrgð stefnenda. Þannig hafi stefnendur ekki aðeins brotið gegn þeirri reglu skaðabótaréttar að takmarka tjón sitt heldur einnig valdið því að matsmanni hafi verið ógerlegt að staðreyna og greina á milli galla á hönnun og byggingu hússins og tjóns vegna framangreindrar háttsemi stefnenda. Stefnendur beri hallann af þessu og þeirri óvissu sem þeir þannig hafi skapað um orsök og umfang tjóns og leiði þetta óhjákvæmilega til sýknu stefnda.

F.

Verði ekki fallist á sýknukröfu stefnda byggir hann á því til vara að lækka beri dæmdar skaðabætur úr hendi stefnda og byggir þá kröfu á sömu sjónarmiðum og í aðalsök. Er í því sambandi sérstaklega áréttað að sumir þeirra galla sem tilgreindir eru í matsgerð dómkvadds matsmanns kunni að hafa komið til vegna galla á hönnun og gerð hússins að [...]á meðan aðrir gallar hafi komið til eftir að aðkomu stefnda að byggingu hússins lauk. Eftir standi að tjón sem stefnendur rekja til stefnda sé alfarið ósannað. Að auki byggir stefndi á því að tjónsfjárhæð ímálinu sé vanreifuð og óútskýrð. Þannig hafi stefnendur ekki útskýrt hvers vegna stefndi er krafinn um greiðslu alls tjóns stefnenda samkvæmt matsgerð þegar ljóst sé af sömu matsgerð að stefndi geti undir engum kringumstæðum borið skaðabótaábyrgð á öllum tjónsliðum.

Auk áðurgreindra lagaraka vísar stefndi til skráðra og ólögfestra meginreglna skaðabótaréttar, kröfuréttar og fasteignakauparéttar. Um málskostnað vísar hann til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun til laga nr. 50/1998 um virðisaukaskatt.

XII.

Í greinargerð stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef er aðalkrafa um sýknu reist á fjórum meginmálsástæðum. Í fyrsta lagi séu ekki uppfyllt þau skilyrði skaðabótaskyldu utan samninga að sýnt hafi verið fram á saknæma og ólögmæta háttsemi af hálfu stefndu og að orsakasamband sé á milli háttsemi þeirra og tjóns stefnenda (A). Í öðru lagi sé ósannað að stefndu hafi verið grandsöm í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og geti á grundvelli þeirra laga borið ábyrgð gagnvart stefnendum vegna meintra galla á fasteigninni að [...](B). Í þriðja lagi er á því byggt að krafa stefnenda sé fallin niður fyrir sakir fyrningar eða tilkynningarskorts á tilvist meintra skaðabótakrafna (C). Loks byggja stefndu sýknukröfu á því að lagagrundvöll skorti fyrir sprangkröfu á hendur þeim (D). Verði ekki fallist á aðalkröfuna byggja stefndu á því til vara að lækka beri dómkröfur stefnenda (E). Verður nú fjallað nánar um málsástæður og lagarök stefndu í sömu röð og þær tvinnaðar saman þar sem við á.

A.

Í greinargerð byggja stefndu á því að ósannað sé og beinlínis rangt að þau hafi byggt eða látið byggja einbýlishúsið í andstöðu við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 og/eða þágildandi byggingareglugerð nr. 441/1998, sem og að þau beri ábyrgð á skráningu hússins á byggingarstig 4. Stefndu séu ófaglærð og hafi ekki staðið sjálf að húsbyggingunni heldur látið fagmenn reisa húsið, fengið til þess sérfræðinga á hverju sviði og treyst þeim til að vinna sín verk fumlaust. Þótt stefndi J-kk-nf sé handlaginn og hafi aðstoðað við niðursag og því um líkt hafi hann aldrei á byggingartíma hússins komið nálægt vinnu sem kallaði á sérfræðiþekkingu heldur greitt sérfræðingum fyrir þá vinnu og treyst þeim í einu og öllu.

Að því er varðar skráningu fasteignarinnar á byggingarstig 4 vísa stefndu til úttekta byggingarfulltrúa dagana 10.- 11. júlí 2007 á botnplötu, sökklum og skólpi í grunni og úttektar á gólfhita hússins 24. október sama ár og tefla því fram að afar ólíklegt sé og í raun útilokað að gólfhiti hafi verið tekinn út án þess að fasteignin væri fokheld. Hafa beri í huga að um staðsmíðað einbýlishús úr timbri sé að ræða og hafi því ekki tekið langan tíma að reisa húsið yfir sumartímann og loka því fyrir veðri og vindum, sbr. kafla 4.4. í þágildandi ÍST 51:2001. Miðað við dagsetningu úttektar á gólfhita megi ætla að byggingarfulltrúi hafi staðfest með skoðun 30. ágúst 2007 að byggingin væri fokheld í skilningi kafla 4.4. og hún því skráð sem slík á byggingarstigi 4. Hvað sem því líði sé ljóst af gögnum málsins að stefndu hafi enga aðkomu haft að fokheldisskráningu hússins og sé þeim málatilbúnaði stefnenda vísað á bug.

Að því er varðar meint tjón stefnenda samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns benda stefndu á að matsmaður dragi eftirfarandi fram sem helstu orsakir tjóns: „ófullnægjandi hönnun / vanhönnun aðalhönnuðar en verulega vantar upp á að hönnunargögn geti talist fullnægjandi...“. Að þessu gættu blasi við að hönnuður hússins beri mikla ábyrgð á tjóni stefnenda og því með ólíkindum að honum skuli ekki hafa verið stefnt í málinu. Samkvæmt 47. gr. laga nr. 73/1997 skuli aðal- og séruppdrættir gerðir af hönnuðum sem fengið hafa löggildingu, þeir áriti teikningar sínar og ábyrgist að hönnun sé faglega unnin og í samræmi við lög og reglur, sbr. 17. gr. þágildandi byggingareglugerðar. Í ljósi sömu atriða blasi við að stefndu geti ekki borið ábyrgð á grundvelli skaðabótareglna utan samninga, enda skorti allar grunnforsendur fyrir slíkri ábyrgð, þ. e. saknæma og ólögmæta háttsemi, orsakatengsl og sennilega afleiðingu.

B.

Stefndu mótmæla því að fasteignin að [...] sé gölluð í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga og að stefndu beri ábyrgð á slíkum göllum sem seljendur. Jafnframt er því mótmælt að þau hafi verið grandsöm og veitt ófullnægjandi eða rangar upplýsingar í skilningi 26. og 27. gr., m. a. varðandi skráð byggingarstig eignarinnar. Þá sé ósannað að tjón stefnenda fari fram úr gallaþröskuldi 18. gr. laganna. Vísa stefndu hér til málsástæðna í XII. A. og árétta að þau hafi ávallt verið í góðri trú meðan á byggingarframkvæmdum stóð, gert allt eftir bókinni, sótt um öll tilskilin leyfi, fengið alla uppdrætti samþykkta af byggingarfulltrúa og ráðið fagmenn til að vinna öll sérfræðistörf við byggingu hússins. Engar athugasemdir hafi verið gerðar meðan á byggingu stóð og engir fyrirvarar eða athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu meðstefndu K-kvk-þgf og G-kk-ef þegar þau keyptu húsið af stefndu í september 2008. Stefndi G-kk-nf sé þó lærður húsasmiður og megi því ætla að hann hafi gaumgæft ástand hússins áður en kaupin fóru fram. Þannig liggi ekkert fyrir í gögnum máls um að stefndu hafi á einhverjum tímapunkti leynt upplýsingum, veitt rangar upplýsingar, verið í vondri trú um einhverjar staðreyndir máls eða með öðrum hætti viðhaft saknæma og ólögmæta háttsemi. Stefndu hafi þvert á móti talið húsið í góðu ásigkomulagi, enda vandað til verka við byggingu þess og enginn rætt um galla fyrr en tæpum 14 árum eftir byggingu hússins þegar lögmaður stefnenda hafi haft samband og krafið stefndu um skaðabætur vegna meintra galla á eigninni.

C.

Hér byggja stefndu á því að allar kröfur stefnenda, hafi þær á annað borð stofnast, séu fallnar niður gagnvart stefndu þar sem frestir til tilkynninga í fasteignakaupum séu löngu liðnir og meintar kröfur fyrndar. Varðandi tilkynningaskyldu stefnenda vísa stefndu til ákvæða 48. gr. fasteignakaupalaga en þar segi í 1. mgr. að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynni seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Þá falli rétturinn til að senda tilkynningu niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, sbr. 2. mgr. Samkvæmt 3. mgr. geti seljandi þó ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint hafi hann sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Stefndu telji ljóst að ekkert þessara atriða eigi við um lögskipti þeirra, hvorki gagnvart stefnendum né meðstefndu K-kvk-þgf og G-kk-þgf og blasi því við að meintar kröfur stefnenda á hendur stefndu séu fallnar niður.

Loks segi í 4. mgr. 48. gr. að kröfur samkvæmt fasteignakaupalögum fyrnist eftir reglum laga um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Kröfur á hendur stefndu grundvallist á atburðum sem hafi átt sér stað fyrir 15 árum. Almennur fyrningarfrestur krafna sé fjögur ár samkvæmt lögum nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Því blasi við að kröfur stefnenda á hendur stefndu séu fyrndar. Þess utan gildi hér augljóslega almennar reglur um tómlæti og leiði þær einnig til sýknu stefndu.

D.

Loks byggja stefndu sýknukröfu á því að lagagrundvöll skorti fyrir sprangkröfu á hendur þeim. Skaðabótakrafan innan samninga byggi á reglunni „springende regres“, þ. e. að stefnendum sé heimilt að sækja allar þær kröfurá hendur stefndu sem viðsemjendur þeirra, meðstefndu K-kk-nf og G-kk-nf, hafi átt á hendur þeim og á sama grunni. Stefnendur vísi ekki í sérstaka lagaheimild máli sínu til stuðnings en stefndu gangi út frá því að hér sé byggt á 45. gr. fasteignakaupalaga um sprangkröfur. Sú lagagrein geti þó ekki verið grundvöllur málsóknar á hendur stefndu þar sem fjögur skilyrði skorti fyrir beitingu hennar. Í fyrsta lagi hafi stefnendur ekki lagt fram nein þau gögn sem renni stoðum undir fullyrðingar þess efnis að stefndu hafi leynt göllum á fasteigninni eða sýnt af sér saknæma háttsemi. Þvert á móti bendi gögn málsins til þess að meintur galli hafi komið upp löngu síðar, eða um 14 árum eftir að stefndu seldu eignina. Dómaframkvæmd Hæstaréttar í sambærilegum málum staðfesti þá beitingu reglunnar að komi galli fyrst upp eftir að kaupandi varð eigandi umræddrar eignar geti hann ekki neytt heimildar til að hafa uppi sprangkröfu, sbr. til hliðsjónar hæstaréttardóm nr. 543/2017. Í öðru lagi blasi við að meginreglur um tómlæti og fyrningu hljóti að eiga við í þessu máli. Í þriðja lagi sé það grunnforsenda fyrir heimild til sprangkröfu að meðstefndu K-kk-þgf og G-kk-nf hafi átt lögmæta kröfu á hendur stefndu. Þær forsendur séu ekki til staðar þar sem meðstefndu hafi hvorki fyrr né síðar beint kröfum að stefndu. Í fjórða lagi telja stefndu að heimild til sprangkröfu sé ranglega beitt í málatilbúnaði stefnenda. Þannig sé bæði fyrri og seinni seljendum stefnt í sama máli í stað þess að „hoppað“ sé yfir síðasta seljanda eins og 45. gr. geri ráð fyrir, þ. e. að gera kaupanda fasteignar kleift að beina kröfum vegna galla á fasteign að öðrum en þeim sem seldi honum. Ákvæðið heimili hins vegar ekki að stefna öllum fyrri eigendum langt aftur í tímann og sé því um ranga beitingu ákvæðisins að ræða.

E.

Verði ekki fallist á sýknukröfu stefndu byggja þau á því til vara að lækka beri verulega dæmdar skaðabætur úr hendi þeirra og vísa um þetta til sömu sjónarmiða og í aðalsök.

Um frekari lagarök vísa stefndu til almennra reglna skaðabótaréttar, einkum sakarreglunnar og meginreglna skaðabótaréttarins um grundvöll bótaskyldu, sennilega afleiðingu og skyldu tjónþola til að sanna tjón sitt. Jafnframt er vísað almennt til laganna um fasteignakaup og þágildandi skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar. Um málskostnað vísa stefndu til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

XIII.

Stefndu K-kvk-nf og G-kk-nf byggja á því að þau hafi keypt fasteignina að [...] af meðstefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf með kaupsamningi 3. september 2008, að um hafi verið að ræða fullbúið hús að utan sem innan og því verið skilað í samræmi við skilalýsingu sem lá til grundvallar kaupunum. Stefndu hafi treyst því að fasteignin uppfyllti öll skilyrði laga og reglna til að teljast fullbyggð fasteign, þar með talið að öll tilskilin leyfi væru fyrir hendi, að bygging hússins hefði farið fram undir stjórn byggingarstjóra með gilda starfsábyrgðartryggingu og að úttektir vegna breytinga á byggingarstigi hefðu farið fram með fullnægjandi hætti. Þannig hafi stefndu m. a. ekki verið upplýst um að séruppdrættir hefðu ekki legið fyrir og að fasteignin hefði verið skráð fokheld samkvæmt byggingarstigi 4 án úttektar byggingarfulltrúa. Þá hafi stefndu hvorki verið upplýst um skráningu fasteignarinnar á byggingarstigi 7 þegar þau keyptu hana né heldur að hún hafi 9. nóvember 2016 verið færð á byggingarstig 7. Á hinn bóginn hafi S-kk-nf E-kk-nf starfsmaður byggingarfulltrúa hringt í stefnda G-kk-þf í október- nóvember 2016, spurt hvort húsið væri hálfklárað og fengið þau svör að stefndu hefðu keypt húsið fullbyggt. Stefndu hafi ekki fengið skýringar á símhringingu S-kk-ef og ekki verið upplýst um að meðstefndi Reykjanesbær hefði breytt skráðu byggingarstigi hússins í sínum kerfum í kjölfar símtalsins. Þannig hafi hin breytta skráning farið fram án úttektar eða annarrar skoðunar á ástandi hússins og stefndu fyrst heyrt hvernig í pottinn var búið með bréfum lögmanns stefnenda á árinu 2021.

Á meðan stefndu hafi verið eigendur fasteignarinnar hafi þau aldrei orðið vör við raka, leka eða annars konar skemmdir sem rekja megi til ófullnægjandi loftunnar, hvort heldur í þaki eða við útveggi hússins, og ekkert vitað um önnur þau atriði sem fjallað sé um í matsgerð dómkvadds matsmanns. Sú fullyrðing fái stoð í þeirri staðreynd að stefnendur hafi fyrst orðið vör við rakaskemmdir um áramótin 2020- 2021 eða 4 árum eftir að þeir hafi keypt húsið af stefndu. Í kjölfarið hafi stefnendur ráðist í nánari skoðun á ástandi hússins. Af því hafi leitt að útveggir hafi verið opnaðir og veggklæðning og rakavarnarlag fjarlægt af hluta hússins þannig að húsið hafi lengi staðið óvarið fyrir veðri og vindum áður en dómkvaddur matsmaður kom að málinu.

Stefndu byggja nánar á því að verði talið að fasteignin sé haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og þau dæmd til greiðslu skaðabóta á þeim grunni eigi stefndu sömu skaðabótakröfu á hendur meðstefndu Reykjanesbæ, J-kk-þgf og B-kvk-þgf og I-kk-þgf. Þau taki þá undir öll sjónarmið stefnenda varðandi bótaábyrgð sömu meðstefndu og geri að sínum og áskilji sér rétt til að höfða sérstakt dómsmál til greiðslu skaðabóta úr hendi þeirra. Að því er sérstaklega varðar ábyrgð meðstefndu J-kk-ef og B-kvk-ef byggja stefndu á því að meðstefndu hafi ýmist veitt rangar og/eða villandi upplýsingar um fasteignina í viðskiptum sínum við stefndu á árinu 2008 og þau hvorki upplýst um hvernig útgáfu byggingarleyfis var háttað, skort á byggingarstjóratryggingu og séruppdráttum né heldur að lögboðnar úttektir hefðu verið ófullnægjandi.

Að öllu gættu byggja stefndu sýknukröfu fyrst og fremst á því að stefnendur hafi ekki tilkynnt stefndu um galla á fasteigninni, eðli hans og umfang og að þau hygðust bera fyrir sig galla innan sanngjarns frests eftir að þau urðu fyrst vör við rakaskemmdir um áramótin 2020- 2021, sbr. ákvæði 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga. Þannig hafi stefndu fyrst verið upplýst um framkomin vandamál er þau fengu afrit af bréfi stefnenda til meðstefndu J-kk-ef og B-kvk-ef 6. júlí 2021. Í því bréfi hafi aðeins verið óskað eftir fundi til að ræða hvernig ábyrgð yrði komið fram gagnvart þeim sem bæru endanlega ábyrgð og hafi stefndu ekki heyrt meira af málinu fyrr en 20. september 2021 er þau fengu boðun frá Héraðsdómi Reykjaness vegna kröfu um dómkvaðningu matmanns. Næst hafi stefndu fengið bréf frá lögmanni stefnenda 25. nóvember 2021 og þau krafin um tæplega 49 milljón króna skaðabætur. Hafi þá verið liðnir um 11 mánuðir frá því að stefnendur urðu fyrst varir við raka- og/eða mygluskemmdir í húsinu.

Stefndu vísa einnig til 1. málsliðar 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 og telja að meðstefndi Reykjanesbær hafi bakað sér skaðabótaskyldu á grundvelli almennu skaðabótareglunnar með því að taka þátt í því með athöfnum og athafnaleysi að framkvæmdir hæfust að [...] án þess að byggingarleyfi væri fyrir hendi, án starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra og án þess að uppfyllt væru tilgreind skilyrði í bréfi byggingarfulltrúa til meðstefnda J-kk-ef 8. maí 2007. Byggja stefndu á því að samkvæmt 1. málslið 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga stofnist ekki skaðabótaréttur gagnvart þeim vegna tjóns sem ábyrgðartrygging nær til nema atvik séu á þann veg sem greinir í 2. mgr. 19. gr. sömu laga og ef ábyrgð eins eða fleiri hinna bótaábyrgu taki til tjónsins. Regla þessi gildi óháð því hvort um sé að ræða skaðabætur innan eða utan samninga.

Stefndu byggja kröfugerð sína, hvort heldur um sýknu eða lækkun dæmdra bóta, ennfremur á því að þau hafi veitt stefnendum allar upplýsingar um ástand fasteignarinnar sem þau hafi haft undir höndum þegar þau seldu stefnendum eignina. Þau hafi engu leynt í því sambandi og ekki vitað frekar en stefnendur hvernig í pottinn var búið við byggingu hússins. Ákvæði 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga eigi því ekki við um meinta ábyrgð stefndu og sé því ekki haldið fram af hálfu stefnenda. Komi þannig til sakaráfellis stefndu verði sú ábyrgð eingöngu reist á grundvelli hlutlægrar ábyrgðar samkvæmt 18. og 19. gr. laganna.

Stefndu finna aðþví að í dómkröfu stefnenda sé bæði krafist skaðabóta fyrir beint og óbeint tjón, m. a. 810.000 króna vegna húsaleigu, án þess að í stefnu sé gerð grein fyrir meintri sakarábyrgð stefndu heldur aðeins byggt á 18. gr. fasteignakaupalaga þar sem dómkvaddur matsmaður telji umfang tjóns langt yfir gallaþröskuldi. Beri því að sýkna, eða eftir atvikum lækka kröfur stefnenda á hendur stefndu, af kröfum fyrir óbeint tjón.

Stefndu byggja einnig á því að í kröfugerð stefnenda sé ekkert tillit tekið til endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað. Vísa stefndu í því sambandi til ráðstafana sem stjórnvöld gripu til í því skyni að bregðast við efnahagsástandi af völdum kórónuveirufaraldursins með tímabundinni hækkun endurgreiðslu virðisaukaskatts úr 60% í 100%. Sú regla hafi gilt vegna vinnu á verkstað við íbúðarhúsnæði á tímabilinu 1. mars 2020 til og með 31. ágúst 2022. Að því gættu og með vísan til dóms Hæstaréttar í máli nr. 26/2021 beri að miða endurgreiðslu á virðisaukaskatti við fulla endurgreiðslu vegna vinnu á verkstað, enda hafi stefnendur átt þann rétt til endurgreiðslu úr ríkissjóði þegar málið var höfðað.

Stefndu byggja og á því að hvorki í niðurstöðum matsgerðar né kröfugerð stefnenda sé tekið tillit til þess að nýtt komi í stað gamals en þetta sjónarmið skuli leiða til lækkunar dæmdra bóta, sbr. hæstaréttardóm nr. 489/2006. Jafnframt sé krafa um lækkun á því byggð að ýmsir kostnaðarliðir í matsgerð séu órökstuddir og m. a. gert ráð fyrir 6.304.615 króna kostnaði vegna flísaklæðningar utan á fasteignina. Í niðurstöðu matsmanns sé þó hvergi vikið að því að klæðningin sé gölluð eða að þörf sé á endurnýjun hennar, heldur einungis gert ráð fyrir nýrri klæðningu án nokkurs rökstuðnings.

Loks er á því byggt að stefnendur hafi ekki takmarkað tjón sitt en hluti af suðurhlið hússins hafi verið án veðurkápu og rakavarnarlags eftir að stefnendur opnuðu útveggi í kjölfar þess að þau urðu varir við raka. Þannig hafi spónaplötur í útveggjum verið óvarðar fyrir veðri og vindum í rúmlega sex mánuði áður en niðurstaða matsmanns lá fyrir. Telja stefndu að þetta kunni að hafa leitt þess að rakaskemmdir urðu umfangsmeiri en ella.

Um frekari lagarök vísa stefndu almennt til ákvæða fasteignakaupalaga, þar á meðal 43. og 59. gr., almennra reglna fasteignakauparéttar, skaðabóta- og kröfuréttar og til 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Um málskostnað er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

XIV.

Stefndi I-kk-nf reisir sýknukröfu sína á því að hann hafi aðeins undirritað umsókn um byggingarstjóraleyfi vegna fyrirhugaðra framkvæmda að [...] og skráð sig húsasmíðameistara að verkinu 5. júní 2007 en eftir það hvorki hafið framkvæmdir né komið með nokkrum hætti að byggingu hússins. Hann hafi ekki tekið þátt í áfangaúttektum og færslu milli byggingarstiga, aldrei fengið staðfestingu á því að hann væri samþykktur og/eða skráður byggingarstjóri í kerfi meðstefnda Reykjanesbæjar og aldrei heyrt frá meðstefnda J-kk-þgf eftir 5. júní 2007. Þannig hafi enginn samningur verið gerður þeirra í milli um ábyrgð og verkstjórn stefnda við húsbygginguna og málið aldrei komist á það stig að stefndi keypti lögboðna starfsábyrgðartryggingu vegna verksins. Að öllu þessu gættu sé einsætt að stefndi hafi aldrei orðið byggingarstjóri að [...]og því hafi aldrei getað stofnast til skaðabótaábyrgðar hans á þeim göllum sem frá greini í matsgerð dómkvadds matsmanns.

Stefndi telur jafn ljóst að húsið hafi verið reist í óleyfi og það alfarið á ábyrgð meðstefndu Reykjanesbæjar og J-kk-ef og B-kvk-ef. Færir stefndi fyrir því frekari rök og nefnir m. a. að án byggingarleyfis hafi ekki mátt hefja byggingarframkvæmdir og án skráðs byggingarstjóra hafi meðstefnda Reykjanebæ borið að stöðva allar framkvæmdir, sbr. 1. mgr. 43. gr., 44. gr. og 56. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá bendir stefndi á að umsókn hans um byggingarstjóraleyfi hafi verið ófullnægjandi og ekki verið útfyllt til hlítar. Hún teljist því í besta falli vilijayfirlýsing um að taka að sér byggingarstjórn. Sá skilningur hafi verið staðfestur í vætti S-kk-ef E-kk-ef starfsmanns byggingarfulltrúa, sem borið hafi fyrir dómi að án starfsábyrgðartryggingar stefnda hafi ekki talist um fullgilda umsókn að ræða. Þess utan hafi byggingarfulltrúi brugðist þeirri skyldu samkvæmt 31. gr. þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998 að láta stefnda í té staðfestingu á því að hann væri samþykktur byggingarstjóri að [...]og hafi stefndi þegar af þeirri ástæðu aldrei orðið byggingarstjóri og borið þá ábyrgð sem því fylgi, sbr. 51. gr. laga nr. 73/1997 og 33. gr. nefndrar byggingarreglugerðar.

Samkvæmt framansögðu telji stefndi einsætt að sýkna beri hann af dómkröfum stefnenda enda hafi hann aldrei getað borið ábyrgð á þeim vanköntum, göllum eða tjóni sem hafi orðið á fasteign þeirra. Væri því réttast að sýkna stefnda á grundvelli aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en ellegar á þeim grunni að engin sönnun liggi fyrir um saknæma, ólögmæta og bótaskylda aðkomu stefnda að byggingu [...].

Verði ekki fallist á framangreindar sýknuástæður byggir stefndi jafnframt á því að kröfur stefnenda á hendur honum séu fyrndar. Þannig hafi stefndi enga aðkomu haft að nefndri húsbyggingu frá 5. júní 2007 og séu síðan liðin tæp 15 ár. Fjögurra ára fyrningarfrestur skaðabótakrafna samkvæmt lögum nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda sé því liðinn og gildi hið sama um fyrningarfrest samkvæmt eldri lögum nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda að því marki sem þau verði talin eiga við um sakarefni máls. Stefndi vísar hér nánar til þess að samkvæmt kaupsamningi meðstefndu J-kk-ef og B-kvk-ef við meðstefndu K-kvk-þf og G-kk-þf 3. september 2008 hafi fasteignin þann dag verið fullbúin að utan sem innan. Að því gættu hljóti upphaf fyrningarfrests gagnvart stefnda að teljast frá sama degi. Verði ekki við þetta miðað liggi fyrir að fasteignin hafi verið skráð fullgerð á byggingarstigi 7 samkvæmt veðbandayfirliti 19. október 2016 og beri þannig að miða við að eigi síðar en þann dag hafi framkvæmdum verið lokið og eignin talist fullbúin. Hvernig svo sem á þetta sé litið hljóti að vera ljóst að kröfur stefnenda á hendur stefnda hafi fyrnst eigi síðar en 19. október 2020.

Um önnur lagarök vísar stefndi almennt til laga nr. 73/1997, sbr. nú laga nr. 160/2010 um mannvirki og til byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Um málskostnað vísar stefndi til 1. mgr. 130. gr. og 131. gr. laga nr. 91/1991 og um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun til laga nr. 50/1998 um nr. 91/1991. Varðandi málskostnað úr hendi stefnenda er sérstaklega á því byggt að stefnda hafi verið stefnt til ábyrgðar í málinu af tilefnislausu og fái sú ályktun stoð í breyttum málsástæðum stefnenda við munnlegan flutning málsins. Stefndi hafi aldrei átt aðkomu að málinu. Beri við ákvörðun málskostnaðar að líta til þess samkvæmt 1., sbr. 2. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991 og ákvarða álag á dæmdan málskostnað.

XV.

Forsendur og niðurstaða

Ágreiningur máls þessa lýtur að meintum galla á fasteigninni að [...], Reykjanesbæ sem stefnendur keyptu í október 2016 af stefndu G-kk-þgf og K-kvk-þgf. Eins og rakið er í X. kafla rekja stefnendur tjón samkvæmt matsgerð með einum eða öðrum hætti til stefnda Reykjanesbæjar, stefnda I-kk-ef, stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef og stefndu K-kvk-ef og G-kk-ef og telja að stefndu beri óskipta ábyrgð á því tjóni. Stefnendum var á grundvelli 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála heimilt að beina kröfum sínum að stefndu enda reisa þau mál sitt á því að dómkröfur þeirra á hendur öllum stefndu verði raktar til sömu atvika eða aðstöðu, þ. e. meintra galla á fyrrnefndri fasteign.

Verður hér á eftir fjallað um meinta ábyrgð í framangreindri röð, þ. e. fyrst tekin fyrir meint ábyrgð stefnda Reykjanesbæjar (A.), því næst meint ábyrgð stefnda I-kk-ef (B.), þar næst meint ábyrgð stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef (C.) og loks meint ábyrgð stefndu K-kvk-ef og G-kk-ef (D.). Að fenginni niðurstöðu um ábyrgð stefndu, eins eða fleiri, hvort heldur á grundvelli reglna skaðabótaréttar utan eða innan samninga, verður fjallað um það í hverjum hluta fyrir sig hvort ábyrgð sé fallin niður fyrir sakir fyrningar, tómlætis eða af öðrum sökum. Loks verður í sérstökum kafla fjallað um bótafjárhæðir og málskostnað (E).

A.

Þann 24. apríl 2007 sótti stefndi J-kk-nf um byggingarleyfi hjá byggingarfulltrúa stefnda Reykjanesbæ vegna nýbyggingar einbýlishúss fyrir sig og meðstefndu B-kvk-þf að [...]. Voru þá í gildi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998.

A.1.

Samkvæmt 1. gr. laga nr. 73/1997 er markmið þeirra m. a. að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með því að kröfum um öryggi bygginga sé fullnægt. Í 2. gr. er „byggingarleyfi“ skilgreint sem leyfi sveitarstjórnar, m. a. til að byggja hús, og felur leyfið í sér samþykkt aðaluppdrátta og framkvæmdaáforma og heimild til að hefja framkvæmdir að uppfylltum skilyrðum 44. gr. Þar segir í 1. mgr. að byggingarleyfi megi gefa út þegar nánar tilgreindum skilyrðum hefur verið fullnægt, m. a. að sveitarstjórn hafi staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis og byggingarfulltrúi áritað aðaluppdrætti. Þá segir í 2. mgr. að áður en framkvæmdir hefjast skuli byggingarstjóri undirrita yfirlýsingu um ábyrgð sína og tilkynna byggingarfulltrúa nöfn iðnmeistara.

Um hlutverk og ábyrgð byggingarfulltrúa er fjallað í 40. gr. Þar segir í 1. og 2. mgr. að byggingarfulltrúi sé framkvæmdastjóri byggingarnefndar, ákveði í samræmi við byggingarreglugerð hvaða hönnunargögn skuli lögð fram vegna byggingarleyfis, gangi úr skugga um að þau gögn séu í samræmi við gildandi reglur um viðkomandi framkvæmd og áriti uppdrætti um samþykkt á þeim. Byggingarfulltrúi gefi út byggingarleyfi, að fengnu samþykki sveitarstjórnar, og skuli annast eftirlit með því að allar framkvæmdir við byggingar séu í samræmi við samþykkta uppdrætti. Þá annast hann úttektir og eftirlit einstakra byggingarþátta, eftir því sem nauðsyn krefur, svo og lokaúttekt fullbyggðs mannvirkis, og gefur út vottorð þar um, allt eftir því sem nánar er kveðið á um í byggingarreglugerð. Í 3. mgr. 40 gr. segir að byggingarfulltrúi skuli sjá um að öll gögn sem ákvarðanir byggingarnefndar eru byggðar á séu tryggilega varðveitt. Jafnframt skuli byggingarfulltrúi annast skráningu fasteigna og önnur störf sem honum eru falin samkvæmt lögum og reglugerð eða af sveitarstjórn. Loks segir í 4. mgr. að sveitarstjórn sé heimilt að víkja frá ákvæðum laganna um meðferð umsókna um byggingarleyfi og verksvið byggingarfulltrúa í sérstakri samþykkt og aðfenginni staðfestingu ráðherra.

Í málinu liggur fyrir samþykkt um afgreiðslu byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 með síðari breytingum, sem hlaut staðfestingu ráðherra 5. apríl 2000. Með samþykktinni er byggingarfulltrúa veitt heimild til að afgreiða, án staðfestingar skipulags- og byggingarnefndar, tiltekin mál sem falla undir lög nr. 73/1997 og fellur þar undir heimild til að afgreiða og gefa út byggingarleyfi, ef framkvæmd uppfyllir öll ákvæði laga og reglugerða sem við geta átt, og að þremur skilyrðum uppfylltum. Í fyrsta lagi, að byggingarstjóri og iðnmeistarar hafi áritað ábyrgðaryfirlýsingu samkvæmt 44., 51. og 52. gr. laga nr. 73/1997. Í öðru lagi, að öll tilskilin gjöld hafi verið greidd vegna byggingarframkvæmdanna og í þriðja lagi, að byggingarskilmálar hafi verið undirritaðir. Mál sem byggingarfulltrúi afgreiðir með þessum hætti skulu lögð fyrir fund skipulags- og byggingarnefndar og bókuð þar í gerðarbók, án frekari afgreiðslu, en síðan skulu málin hljóta afgreiðslu sveitarstjórnar með sama hætti og aðrar bókanir skipulags- og byggingarnefndar. Um afgreiðslu byggingarfulltrúa gildi eftir því sem við á ákvæði laga nr. 73/1997.

Um byggingarleyfi, útgáfu þeirra, hlutverk byggingarfulltrúa og ábyrgð hans er nánar fjallað í þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Eru þau ákvæði meira og minna samhljóða því sem að framan er rakið, sbr. 4., 6., 8., 9., 11. og 12. gr. reglugerðarinnar. Segir m. a. í grein 9.4. reglugerðarinnar að byggingarfulltrúi ákveði í samræmi við reglugerðina hvaða hönnunargögn skuli lögð fram vegna byggingarleyfis, gangi úr skugga um að þau séu í samræmi við gildandi reglur og áriti uppdrætti um samþykkt á þeim. Hann gefi út byggingarleyfi að fengnu samþykki sveitarstjórnar og annist eftirlit með því að allar framkvæmdir við byggingar og önnur mannvirki séu í samræmi við samþykkta uppdrætti. Loks annist hann úttektir og eftirlit einstakra þátta byggingarframkvæmda eftir því sem nauðsyn krefji og sjái um að öll gögn sem ákvarðarnir byggingarnefndar byggi á séu tryggilega varðveitt, sbr. grein 9.5. Loks veiti hann Fasteignamati ríkisins upplýsingar, sbr. lög um skráningu og mat fasteigna.

Í 13. gr. er nánar fjallað um útgáfu byggingarleyfis og segir þar m. a. að byggingarleyfi skuli vera skriflegt og það veitt eftir að sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis. Þá segir í 19. gr. reglugerðarinnar að skylt sé að láta byggingarfulltrúa í té séruppdrætti sem hafi verið samræmdir, samþykktir og áritaðir af hönnuði aðaluppdrátta. Skuli þeir samþykktir af byggingarfulltrúa og undirritaðir af honum. Kemur fram í grein 19.4 að með séruppdráttum sé átt við byggingar-, innréttinga-, lóða-, burðarvirkis- og lagna uppdrætti, en í hinum fyrstnefndu skal m. a. gera grein fyrir frágangi þaka, þakbrúna, þakniðurfalla, frágangi útveggja klæðninga, glugga, hurða, svala og öðru sem varðar frágang húss. Loks segir í grein 19.5 að byggingarfulltrúa sé ekki heimilt að gera úttektir á byggingum nema fyrir liggi samþykktir og samræmdir séruppdrættir.

A.2.

Í máli því sem hér er til meðferðar er m. a. tekist á um hvort byggingarleyfi hafi yfir höfuð verið gefið út vegna framkvæmda við byggingu hússins að [...], hvort lögmælt skilyrði hafi verið uppfyllt fyrir útgáfu byggingarleyfis, eða hvort um svokallaða óleyfisbyggingu sé að ræða. Um atvik að baki þessum ágreiningi vísast til I. og II. kafla að framan og til þess sem nú hefur verið rakið um lagaumgjörð byggingarleyfa. Áður en afstaða er tekin til nefndra ágreiningsefna er nauðsynlegt að gera grein fyrir hlutverki og ábyrgð byggingarstjóra almennt og gagnvart þeim byggingarframkvæmdum sem málið snýst um en í málinu er einnig tekist á um hvort meðstefndi I-kk-nf hafi tekið að sér með formlegum og fullnægjandi hætti að vera byggingarstjóri að [...].

A.3.

Samkvæmt 51. gr. laga nr. 73/1997 er skylt að hafa faglærðan og viðurkenndan byggingarstjóra við stjórn húsbygginga. Hann er framkvæmdastjóri sömu framkvæmda, ber ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir og skal hafa fullnægjandi starfsábyrgðartryggingu. Að öðru leyti fer um umboð, verksvið og ábyrgð byggingarstjóra gagnvart eiganda byggingarframkvæmda eftir samningi þeirra í milli, svo sem nánar er kveðið á um í byggingarreglugerð. Í þessu sambandi ber helst að skoða 31. og 33. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þar segir m. a. í grein 31.2. að byggingarstjóri skuli framvísa til byggingarfulltrúa yfirlýsingu eða samningi við húsbyggjanda um að hlutaðeigandi byggingarstjóri hafi verið ráðinn til viðkomandi verks og skal byggingarfulltrúi í framhaldi láta byggingarstjóra í té staðfestingu á því að hann sé byggingarstjóri við umræddar framkvæmdir, að öðrum formskilyrðum uppfylltum. Þá segir í grein 33.4. að byggingarstjóri skuli, áður en hann tekur að sér byggingarstjórn, leggja fyrir byggingarfulltrúa staðfestingu á því að hann hafi starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

A.4.

E-kk-nf J-kk-nf þáverandi byggingarfulltrúi stefnda og S-kk-nf E-kk-nf starfsmaður byggingarfulltrúa báru vitni fyrir dómi og vísast um framburð þeirra til IX. kafla. Eins og þar kemur fram bar E-kk-nf að áður en byggingarleyfi verði gefið út þurfi að liggja fyrir starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra. Jafnframt þurfi byggingarstjóri að skila til byggingarfulltrúa umsókn um byggingarstjóraleyfi og vottorðum um löggildingu í sinni iðngrein og séu öll samskipti við byggingarstjóra „skráð inn í málið sjálft.“ E-kk-nf bar og að verklagsregla stefnda væri sú að byggingarfulltrúi kallaði eftir staðfestingu á starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra áður en byggingarleyfi væri veitt. Þá bar E-kk-nf í fyrstu að reglan væri sú að byggingarfulltrúi léti byggingarstjóra í té staðfestingu á því að hann væri byggingarstjóri tiltekinna framkvæmda og öðlaðist þannig réttinn til að stjórna framkvæmdum en bar svo að staðfesting væri ekki gefin út til byggingarstjóra.

Fram kom í máli S-kk-ef að formleg byggingarleyfi hafi ekki alltaf verið gefin út á þeim tíma sem hér um ræðir, þ. e. árið 2007, heldur látið nægja samþykki samráðsnefndar byggingarfulltrúa og síðan bréf á borð við bréf E-kk-ef J-kk-ef til meðstefnda J-kk-ef 8. maí 2007. Slíkt bréf teldist ígildi byggingarleyfis að fullnægðum öllum tilgreindum skilyrðum. S-kk-nf bar með líkum hætti og E-kk-nf að verklagsreglan hafi verið sú að umsækjandi um byggingarstjóraleyfi sækti um leyfi hjá byggingarfulltrúa og væri í framhaldi skráður inn í kerfið sem byggingarstjóri viðkomandi framkvæmda. Áður en til þess kæmi þyrfti hlutaðeigandi að leggja fyrir byggingarfulltrúa staðfestingu á starfsábyrgðartryggingu. Undir S-kk-þf var borin umsókn meðstefnda I-kk-ef um byggingarstjóraleyfi 5. júní 2007, sem frá greinir í II. kafla, og bar hann að án tilskilinnar starfsábyrgðartryggingar teldist sú umsókn ekki fullgild.

A.5.

Samkvæmt því sem rakið er í kafla A.1. er ljóst að byggingarleyfi verður ekki gefið út fyrr en fyrir liggur samþykki sveitarstjórnar á byggingarleyfisumsókn. Þegar að því gættu er þeim málatilbúnaði stefnda Reykjanesbæjar hafnað að bréf E-kk-ef J-kk-ef þáverandi byggingarfulltrúa til meðstefnda J-kk-ef 8. maí 2007 sé eða geti talist byggingarleyfi, enda staðfesti sveitarstjórn stefnda ekki þá umsókn fyrr en 5. júní 2007. Verður við það miðað að þann dag hafi meðstefndi fengið leyfi fyrir framkvæmdum að [...]. Fær sú niðurstaða stoð í tilgreindu bréfi byggingarfulltrúa en þar er sérstaklega tekið fram, og feitletrað, að skila þurfi til byggingarfulltrúa séruppdráttum upp að fokheldi „áður en byggingarleyfi er gefið út“. Eins og rakið er í VIII. kafla falaðist dómkvaddur matsmaður eftir öllum samþykktum uppdráttum vegna [...] hjá byggingarfulltrúa og fékk staðfest að hjá stefnda Reykjanesbæ lægju aðeins fyrir aðaluppdrættir hússins, samþykktir 8. maí 2007, burðarvirkis uppdrættir, samþykktir 26. júní 2007 og lagna uppdrættir, samþykktir sama dag. Hvað sem líður ágreiningi stefnenda og stefnda um samþykkt hönnunargögn er ljóst að á byggingartíma hússins lágu hvorki fyrir séruppdrættir um gerð og burðarvirki þaks né heldur um frágang loftunar í þaki og útveggjum hússins. Að því sögðu telur dómurinn einsýnt að meðstefndi J-kk-nf hafi ekki fullnægt því skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis að skila til byggingarfulltrúa „séruppdráttum upp að fokheldi“ eins og sérstaklega var áskilið í bréfi byggingarfulltrúa 8. maí 2007. Þá lágu ekki fyrir allir séruppdrættir áritaðir af byggingarfulltrúa eins og áskilið er í 19. gr. byggingarreglugerðar.

Af málatilbúnaði stefnda má ráða að byggingarfulltrúi og aðrir starfsmenn stefnda sem koma að lögbundnu eftirliti með húsbyggingum geti vart eða ekki borið skaðabótaábyrgð á tjóni vegna galla í tengslum við byggingu húsa. Á þetta er ekki fallist. Komi sannanlega í ljós að slíkt tjón verði rakið til ólögmætra og saknæmra aðgerða eða aðgerðarleysis starfsmanna stefnda og tjónið telst sennileg afleiðing af slíkri háttsemi er ekkert í byggingarlögum, byggingarreglugerð eða reglum skaðabótaréttar utan samninga sem leysir stefnda undan bótaskyldu. Hin almenna sakarregla gildir hér sem endranær gagnvart athöfnum sveitarfélaga enda fæli önnur niðurstaða í sér að þær reglur, sem gilda í störfum sveitarfélaga og er ætlað að tryggja m. a. eftirlit með byggingarframkvæmdum, væru í reynd að vettugi virðandi. Að því sögðu skal áréttað að byggingarfulltrúi skal láta byggingarstjóra í té staðfestingu á því að sá hinn sami sé byggingarstjóri tiltekins verks og verður það ekki gert fyrr en byggingarstjóri leggur fyrir fulltrúa staðfestingu á starfsábyrgðartryggingu vegna verksins. Þá ber byggingarfulltrúi ábyrgð á því að öll gögn sem ákvarðanir um byggingarleyfi styðjast við séu tryggilega varðveitt. Í máli þessu liggur fyrir að meðstefndi I-kk-nf lagði aldrei fyrir byggingarfulltrúa staðfestingu á starfsábyrgðartryggingu vegna framkvæmda við [...]. Hann var hvorki krafinn um slíka tryggingu né fékk hann í hendur staðfestingu á þvíað hann væri viðurkenndur og skráður byggingarstjóri verksins. Á hinn bóginn liggur fyrir nær samhljóða vætti E-kk-ef J-kk-ef byggingarfulltrúa og S-kk-ef E-kk-ef starfsmanns byggingarfulltrúa um að starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra sé forsenda fyrir veitingu byggingarleyfis og að fyrst þegar slík trygging liggi fyrir sé viðkomandi skráður inn í viðkomandi mál sem byggingarstjóri.

Í málaskrá/tölvukerfi stefnda er engin gögn að finna um samskipti byggingarfulltrúa við meðstefnda I-kk-þf eða skráningu hans sem byggingarstjóra að [...]. Samkvæmt öllu framansögðu er það álit dómsins að nefndur byggingarfulltrúi stefnda hafi við afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar meðstefnda J-kk-ef brotið gegn 3. mgr. 40. gr. laga nr. 73/1997 og greinum 31.2. og 33.4. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þá var ekki uppfyllt það skilyrði byggingarleyfis [...] að fyrir lægju séruppdrættir fram að fokheldi, sbr. og áskilnað 19. gr. byggingarreglugerðar um samþykki allra séruppdrátta.

A.6.

Samkvæmt 1. gr. laga nr. 73/1997 hvílir sú skylda á stefnda Reykjanesbæ að tryggja faglegan undirbúning húsbygginga og virkt eftirlit með því að kröfum um öryggi bygginga sé fullnægt. Byggingarfulltrúi stefnda fer í veigamiklum atriðum með þetta hlutverk og skal m. a. annast eftirlit með því að allar framkvæmdir við húsbyggingar séu í samræmi við samþykkta uppdrætti, annast úttektir og eftirlit einstakra byggingarþátta, eftir því sem nauðsyn krefur, svo og lokaúttekt fullbyggðs mannvirkis, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna og grein 9.4. byggingarreglugerðar nr. 441/1988. Þótt á byggingarfulltrúa hvíli ekki frumkvæðisskylda að gerð áfangaúttekta og lokaúttektar er það almennt hlutverk hans að framkvæma þær og skal byggingarstjóri vera viðstaddur. Í 48. gr. byggingarreglugerðar er nánar fjallað um áfangaúttektir og þar taldar 15 úttektir sem lögskylt er að fari fram, áður en kemur að fokheldisúttekt. Eins og rakið er í III. kafla fóru aðeins fjórar úttekir fram að [...]og laut engin þeirra að frágangi á klæðningu veggja og/eða þaks, loftræsikerfum eða frárennslis- og regnvatnslögnum. Þá telst að mati dómsins sannað, með vísan til vættis stefnda J-kk-ef og stefnda I-kk-ef, að byggingarstjóri hafi ekki verið viðstaddur þær úttektir sem fram fóru og verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að fokheldisúttekt hafi aldrei farið fram.

Um lokaúttektir vísast til 53. gr. byggingarreglugerðar. Eru þar lagðar fjölþættar skyldur á byggingarstjóra, m. a. kveðið á um viðveruskyldu byggingarfulltrúa og slökkviliðsstjóra og því fylgt eftir með ákvæði í 54. gr. um að komi fram við lokaúttekt einhver atriði sem þarfnast úrbóta skuli byggingarfulltrúi setja byggingarstjóra og húsbyggjanda tímafrest til að ljúka endurbótum. Að loknum þeim fresti skuli sömu aðilar skoða verk að nýju og má byggingarfulltrúi ekki gefa út lokaúttektarvottorð nema gengið sé úr skugga um að öllum tilskildum ákvæðum um gerð og búnað mannvirkis sé fullnægt. Í máli þessu liggur fyrir að lokaúttekt fór aldrei fram að [...].

Eins og áður er rakið skal byggingarfulltrúi annast skráningu fasteigna, sbr. 3. mgr. 40. gr. laga nr. 73/1997 og er nánar kveðið á um þetta hlutverk í lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Þar segir í 1. gr. að Þjóðskrá Íslands fari með yfirstjórn fasteignaskráningar og haldi fasteignaskrá á tölvutæku formi. Sú skrá sé grundvöllur þinglýsingabókar fasteigna og skuli saga breytinga á skráningu fasteignar varðveitt í skránni. Sú skráning skal fela í sér nýjustu upplýsingar sem á hverjum tíma eru tiltækar, sbr. 4. og 5. gr. Samkvæmt 11. gr. er þjóðskrá heimilt aðfela sveitarfélögum að fullskrá upplýsingar í fasteignaskrá og er viðkomandi sveitarstjórn ábyrg gagnvart þjóðskrá fyrir slíkri skráningu, sbr. 1. mgr. 19. gr. Þá segir í 2. mgr. að sveitarstjórn skuli að jafnaði fela byggingarfulltrúa að upplýsa þjóðskrá um fasteignaskráningar og eru þeir ábyrgir fyrir því að veittar upplýsingar séu efnislega réttar, sbr. 3. mgr.

Í máli því sem hér er til meðferðar er óumdeilt að byggingarfulltrúi stefnda annaðist um skráningu [...] á mismunandi og breytileg byggingarstig og kom enginn annar að þeirri skráningu. Breyting á svokölluðu matsstigi er ágreiningi aðila óviðkomandi og hefur enga þýðingu við úrlausn málsins.

Fyrir liggur að [...] var af hálfu fyrrgreinds byggingarfulltrúa skráð á byggingarstig 4 sem fokheld bygging 31. ágúst 2007. Af gögnum málsins virðist hins vegar ljóst að fokheldisúttekt hafi á þeim tíma ekki farið fram. Hefur stefnda, sem stendur nær að afla gagna um slíkar úttektir eða leggja fram úttektarvottorð, í öllu falli ekki tekist að færa sönnur á að viðkomandi úttektir hafi í reynd farið fram eins og hann staðhæfir þrátt fyrir skort á gögnum þar um.

Að mati dómsins verður að fallast á það með stefnendum að byggingarfulltrúi stefnda hafi, með því að hlutast ekki til um að lögboðaðar úttektir færu fram á eigninni og skrá eignina á byggingarstig 4 án þess að fokheldisúttekt færi fram, farið á svig við annars vegar fyrrgreindar eftirlitsskyldur sínar samkvæmt 1. gr. laga nr. 73/1997 og þágildandi byggingarreglugerð og hins vegar þær skyldur sem á stefnda hvíldu að veita efnislega réttar upplýsingar um skráningu fasteignarinnar samkvæmt 19., sbr. 4. og 5., gr. laga nr. 6/2001. Þá var það í andstöðu við fyrrgreind ákvæði þágildandi byggingarreglugerðar að einungis byggingarfulltrúinn og stefndi J-kk-nf voru viðstaddir þær úttektir sem þó fóru fram en ekki byggingarstjóri hússins, sbr. 50. gr. fyrrnefndra reglna. Fær tilvísun stefnda til ÍST 51:2002 engu breytt í þeim efnum auk þess sem á það er bent að af staðlinum leiðir að skoðun verður að fara fram áður en fasteign er færð á byggingarstig 4 hvað sem líður sérstakri fokheldisúttekt.

Sem fyrr greinir var byggingarstigi [...] aftur breytt úr 4 í 7 haustið 2016 eða í kringum það tímamark sem stefnendur festu kaup á eigninni. Aðila greinir á um hvort breytingin hafi átt sér stað fyrir eða eftir gerð kaupsamningsins 28. október 2016. Í söluyfirliti því sem fylgdi kaupsamningi stefnenda og stefnda G-kk-ef og K-kvk-ef að byggingarstig fasteignarinnar samkvæmt ÞÍ væri „4 - Fokheld bygging“ og matsstig „7. (Fullg. Nota ein.)“. Í veðbandayfirliti, útprentuðu 19. október 2017 og vísað var til í kaupsamningi aðilanna, sagði hins vegar að byggingarstigið væri „7: Fullg. Nota ein.“ Fyrir dómi kvaðst stefnandi J-kk-nf hafa treyst því að húsið væri skráð á byggingarstig 7 og að byggingarferli hússins væri þannig í lagi. Stefndi G-kk-nf, fyrri eigandi hússins, kvað starfsmann byggingarfulltrúa stefnda Reykjanesbæjar hafa hringt í sig sumarið 2016 áður en hann seldi stefnendum eignina og spurt hvort hann byggi í ókláruðu húsi. Stefndi G-kk-nf hefði svarað því til að húsið væri fullbyggt og síðan frétt af því hjá stefnanda J-kk-þgf að byggingarstigi hússins hefði verið breytt í kjölfar símtalsins. Vitnið S-kk-nf, starfsmaður á umhverfissviði byggingarfulltrúa hjá stefnda, kvaðst fyrir dómi hafa breytt byggingarstigi hússins í 7, fullgerða byggingu, án skoðunar á eigninni eftir að þáverandi eigandi hússins, sem hann taldi að hefði verið stefndi G-kk-nf, hefði hringt og spurt hvort húsið væri ekki fullgert.

Af hálfu stefnda Reykjanesbæjar hafa engar skýringar verið gefnar á því að byggingarstigi [...] var fyrirvaralaust breytt úr 4 í 7 á árinu 2016, eða níu árum eftir byggingu hússins. Fyrir liggur hins vegar að breytingin var framkvæmd af hálfu starfsmanns stefnda án þess að lokaúttekt hafi farið fram á fasteigninni. Fól umrædd háttsemi þannig einnig í sér brot gegn 53. gr. fyrrnefndrar byggingarreglugerðar, sbr. og 1. gr. laga nr. 73/1997, sambærilegt við það sem áður var lýst er fasteignin var færð á byggingarstig 4 níu árum áður, og sömuleiðis reglum laga nr. 160/2010 um mannvirki sem að öllu leyti eru sambærilegar fyrrnefndu reglunum að því marki sem máli skiptir við úrlausn fyrirliggjandi ágreinings. Í því sambandi getur ekki ráðið úrslitum hvort byggingarstiginu var breytt í september eða október 2016, þ. e. áður en stefnendur keyptu eignina eða í nóvember 2016 líkt og stefndi heldur fram, enda var allt að einu um að ræða brot gegn þeim laga- og reglugerðarfyrirmælum sem á stefnda hvíldu samkvæmt framansögðu án tillits til þess hvað stefnendur vissu eða máttu vita um rétt byggingarstig eignarinnar. Hvað hið síðarnefnda varðar er einnig til þess að líta að í veðbandayfirliti eignarinnar, sem fól í sér opinbera skráningu á byggingarstigi eignarinnar og vísað var til við kaupin, var byggingarstig eignarinnar tilgreint 7. Jafnvel þótt söluyfirlitið, sem útbúið var af fasteignasölu þeirri er annaðist söluna, hafi tilgreint byggingarstigið 4 eins og stefndi bendir á verður ekki framhjá því litið að í umræddu söluyfirliti var einnig ritað,, Matsstig skv. Þjóðskrá Íslands: 7. (Fullg. Nota ein.)“. Getur umrætt söluyfirlit að mati dómsins því ekki haft úrslitaáhrif við mat á því hvort stefndi teljist hafa staðið með réttum hætti að skráningu byggingarstigs fasteignarinnar greint sinn.

Við mat á því hvaða kröfur mátti gera til stefnenda að því er varðar vitneskju um ástand fasteignarinnar við kaupin verður að mati dómsins einnig að líta til þess að stefnendur stóðu að kaupum á fasteign sem sögð var byggð árið 2007 eða níu árum áður. Var þannig ekki um nýja fasteign að ræða eða aðrar aðstæður sem gefið gátu stefnendum tilefni til að velta fyrir sér sérstaklega byggingarsögu hússins. Verður að leggja til grundvallar að stefnendur hafi í ljósi framangreinds, ef annað var ekki sérstaklega tekið fram, mátt gera ráð fyrir að um væri að ræða eign sem stæðist kröfur laga og byggingarreglugerðar til húsagerðar. Verða enda ekki gerðar svo ríkar kröfur til stefnenda að þeim hafi vegna framangreindrar tilgreiningar í söluyfirlitinu, sem samkvæmt framansögðu var í ósamræmi við veðbandayfirlit fasteignarinnar, mátt vera ljóst að lögbundnar úttektir hefðu ekki farið fram á eigninni, að hún væri ófullkláruð eða að slíkir ágallar hefðu verið á framkvæmdinni og síðar komu í ljós.

A.7.

Samkvæmt öllu framansögðu er það álit dómsins að stefndi Reykjanesbær hafi vanrækt verulega þær skyldur sem á honum hvíldu samkvæmt fyrrgreindum ákvæðum laga nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 sem leyfisveitanda og eftirlitsaðila þeirra framkvæmda sem um ræðir. Þá verður að virða það stefnda til stórfellds gáleysis að hafa, sem eftirlitsaðili og leyfisveitandi, ekki gengið á eftir því að skilyrði byggingarleyfis um séruppdrætti væri uppfyllt áður en framkvæmdir hófust og í framhaldinu að hafa skráð fasteignina á byggingarstig 4 og 7 án fokheldis- og lokaúttektar. Að mati dómsins mátti byggingarfulltrúi stefnda enda vera fullljóst að lögbundnar úttektir höfðu ekki farið fram og hafði hann auk þess, að því marki sem úttektir þó höfðu farið fram, skrifað undir þær án þess að aðkomu byggingarstjóra nyti við. Þótt á byggingarfulltrúa hafi sem fyrr greinir ekki hvílt frumkvæðisskylda að gerð úttekta greint sinn bar honum, ekki síst í ljósi þess losarabrags sem samkvæmt framansögðu var á afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar, aðkomu byggingarstjóra að framkvæmdum og gerð uppdrátta, að ganga á eftir því að úr yrði bætt áður en [...] var skráð á byggingarstig 4. Þá bar honum, er ákveðið var að breyta skráningu byggingarstigs fasteignarinnar árið 2016, að gera reka að því að framkvæma lokaúttekt á eigninni og tryggja að bætt yrði úr þeim annmörkum sem þegar höfðu átt sér stað.

Samkvæmt framangreindu fólu athafnir stefnda, svo og athafnaleysi það sem áður getur, í sér bæði saknæma og ólögmæta háttsemi sem stefndi ber bótaábyrgð á að öðrum skilyrðum fullnægðum. Kemur þá til skoðunar hvort tjón stefnenda verði rakið til þeirrar ólögmætu og saknæmu háttsemi stefnda sem áður er lýst. Í fyrrgreindri matsgerð S-kk-ef H-kk-ef kemur fram að verulega vanti upp á að hönnunargögn [...]teljist fullnægjandi. Deiliteikningar vanti alveg, en þeim sé ætlað að sýna frágang loftunar á öllum þeim byggingarhlutum sem þörf sé á að loftræsa, svo sem þökum og útveggjum. Hvorki liggi fyrir teikningar um frágang loftunar útveggja né teikningar sem sýni hvernig yfirborðsfrágangur næst húsinu skuli vera, en þar liggi meginskýringin á ástandi útveggja því yfirborð stétta og steyprar hellu sé of hátt. Þá segir í matsgerðinni að loftun í þaki og útveggjaklæðningum sé ábótavant auk þess sem regnvatnslagnir hafi verið lagðar öfugar og virki því ekki sem skyldi heldur stuðli að uppsöfnun vatns næst húsinu sem síðan viðhaldi bleytu og rakasöfnun neðst í timburvirki hússins. Engin úttekt hafi farið fram á regnvatnslögnum, burðarvirki hússins ofan botnplötu eða neysluvatnskerfi og fokheldisúttekt hafi ekki verið gerð. Er það niðurstaða matsmanns að vatn hafi komist í krossviðarklæðningu hússins neðst í útveggjum, verulegar skemmdir orðið af völdum raka innanhúss, gólfefni víða losnað frá og umtalsverð mygla greinst í hjónaherbergi og í borðstofu. Sé byggingin ófullnægjandi með tilliti til ákvæða byggingarreglugerðar og þekkingar og góðra venja á byggingartíma hússins.

Í málinu nýtur ekki við teikninga eða annarra gagna sem varpa ljósi á það með hverjum hætti staðið var að framkvæmdinni að því er varðar loftun og rakavarnir, en sem fyrr greinir lágu hvorki fyrir séruppdrættir um gerð og burðarvirki þaks né heldur um frágang loftunar í þaki og útveggjum hússins. Slíkir uppdrættir voru þó forsenda þess að byggingarleyfi yrði veitt. Að mati dómsins verður, eins og hér háttar til og í ljósi þeirrar handvammar stefnda sem áður getur, að fallast á það með stefnendum að þeir hafi fært fullnægjandi sönnur á að tjón þeirra megi að minnsta kosti einnig rekja til fyrrgreindra brota stefnda Reykjanesbæjar. Stefndi ber hallann af því að gögn sem varpað geta ljósi á byggingarsögu hússins séu ekki til staðar og verða ekki gerðar ríkari kröfur til stefnenda hvað varðar sönnun orsakatengsla en þeir hafa þegar fært fram í málinu. Stefnendur máttu treysta því að eftirlit með byggingarframkvæmdum hefði verið í samræmi við lög og formlega skráningu. Eftirliti byggingarfulltrúa er enda ætlað að stuðla að því að byggingarframkvæmdir uppfylli viðeigandi lagareglur og samþykkt hönnunargögn og getur það þannig komið í veg fyrir að mannvirki verði haldið göllum.

Telst samkvæmt þessu nægilega sýnt fram á að þeir gallar, sem til staðar eru á eigninni og matsmaður hefur slegið föstum, hefðu ekki komið til hefðu allir uppdrættir legið fyrir í samræmi við hið skilyrta byggingarleyfi og fasteignin verið byggð í samræmi við þá. Vísast um þetta til niðurstöðu matsgerðar þar sem fram kemur að ástæður raka-og mygluvandamála megi m. a. rekja til þess að deiliteikningar, sem sýni frágang loftunar á þaki og útveggjum, hafi skort. Enn fremur má að mati dómsins leggja til grundvallar að stefnandi hafi fært fyrir því fullnægjandi sönnur að hefði stefndi Reykjanesbær staðið með réttum hætti að gerð fokheldis- og lokaúttektar, tryggt að byggingarstjóri væri við verkið og sinnt öðrum eftirlitsskyldum sem á honum hvíldu samkvæmt framansögðu, hefði mátt koma í veg fyrir tjónið eða í öllu falli afstýra því svo einhverju næmi. Á þetta við um bæði brot starfsmanna stefnda árið 2007 og árið 2016, enda var stefndi allan þennan tíma í aðstöðu til að bæta úr því sem aflaga hafði farið við eftirlit með byggingu hússins og þannig koma í veg fyrir eða lágmarka skaða sem hlaust af þeim vinnubrögðum við bygginguna sem lýst er í matsgerð dómkvadds matsmanns. Breytir engu í þeim efnum þótt umræddir gallar kunni að vera á ábyrgð hönnuðar, byggingarstjóra eða annarra iðnmeistara svo sem stefndi byggir á, enda ber stefndi ábyrgð fyrir sitt leyti á að fylgt sé þeim fyrirmælum sem á hans herðum hvíla eftir fyrrgreindum reglum án tillits til mögulegrar ábyrgðar annarra á ólíkum grundvelli og augljóst af framangreindu að brot á eftirlitsskyldum stefnda getur lotið að atriðum sem faglega heyra undir aðra.

A.8.

Samkvæmt öllu framansögðu er það mat dómsins að fullnægt sé þeim skilyrðum sakarreglunnar að um ólögmæta og saknæma háttsemi starfsmanna stefnda Reykjanesbæjar hafi verið að ræða og að tjón stefnenda, sem staðreynt hefur verið með fyrrnefndri matsgerð, sé sennileg afleiðing af þeirri háttsemi. Ber stefndi ábyrgð á háttsemi viðkomandi starfsmanna á grundvelli meginreglunnar um vinnuveitendaábyrgð. Stefndi byggir á hinn bóginn á því að ábyrgð hans sé hvað sem öðru líður niður fallin sakir fyrningar eða tómlætis stefanda.

Þau atvik sem áður greinir og stefndi Reykjanesbær ber ábyrgð á áttu sér stað á árinu 2007 og þannig í tíð laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda, sbr. 28. gr. laga nr. 150/2007. Samkvæmt 4. gr. fyrrnefndu laganna fyrnast skaðabótakröfur á tíu árum og telst fyrningarfrestur frá þeim degi er krafa verður gjaldkræf, sbr. 5. gr. Við mat á því hvenær krafa telst gjaldkræf í þessum skilningi hefur í dómaframkvæmd verið miðað við þá meginreglu að skaðabótakrafa stofnist þegar hin bótaskylda háttsemi á sér stað og að gjalddagi kröfunnar miðist við sama tímamark, sbr. m. a. dóm Hæstaréttar 11. maí 2017 í máli nr. 571/2016 og dóm Landsréttar 17. desember 2021 í máli nr. 638/2020.

Samkvæmt framansögðu fóru flest þeirra brota stefnda Reykjanesbæjar sem áður er lýst fram árið 2007. Á hinn bóginn er til þess að líta að níu árum síðar, eða á síðari hluta ársins 2016, var byggingarstigi fasteignarinnar sem fyrr greinir breytt úr 4 í 7 án þess að eignin hefði verið skoðuð eða lokaúttekt farið fram. Fól sú athöfn einnig í sér saknæma og ólögmæta háttsemi í framhaldi af, og í beinu samhengi við, hin eldri brot svo sem áður er lýst. Verður því ekki hjá því komist, eins og hér stendur sérstaklega á, að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við það tímamark hafi hinni saknæmu og ólögmætu háttsemi stefnda, sem fólst í viðvarandi brotum á eftirlitsskyldu hans, verið hætt. Jafnvel þó stefndi Reykjanesbær hafi upphaflega vanrækt eftirlitsskyldur sínar árið 2007 hefði lokaúttekt enda engu að síður átt að leiða í ljós þá annmarka sem voru á byggingarframkvæmdinni og raunar einnig þá annmarka sem verið höfðu á eftirliti stefnda sjálfs. Við lokaúttekt hefði þannig komið í ljós að engar teikningar lágu fyrir um mikilvæg atriði sem lúta að þáttum byggingarinnar sem nú hafa reynst gallaðir og leitt til tjóns. Í slíkri úttekt hefðu einnig átt að koma í ljós þau vinnubrögð við bygginguna sem lýst er í matsgerð dómkvadds matsmanns. Var krafan því ófyrnd er mál þetta var höfðað, en sama niðurstaða leiðir af 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007. Þá verður ekki fallist á það með stefndu að krafan hafi verið fallin niður sakir tómlætis stefndu, enda ljóst af gögnum málsins að stefnendur hófust strax handa við að afla upplýsinga um tjón sitt og beina kröfum að stefndu eftir að leki og mygla í húsnæðinu kom í ljós. Liggur í öllu falli ekkert fyrir um að stefnendur hafi fengið tilefni til þess á fyrri stigum að afla sér upplýsinga um hina meintu galla, sbr. einnig fyrri umfjöllun í kafla A.7.

Loks verður ekki fallist á þá málsástæðu stefnda að krafa stefnenda sé niður fallin vegna eigin sakar stefnenda sem falist hafi í því að þeir rufu utanhússklæðningu á hluta hússins án þess að bráðabirgðavörn hafi verið sett í staðinn til þess að verja húsið fyrir veðri og vindum. Stefnendum var enda rétt að rífa niður klæðningu til þess að varpa frekara ljósi á hinn meinta galla auk þess sem stefndi hefur með engum hætti leitast við að sýna fram á að með þessu hafi stefnandi í reynd aukið við tjón sitt.

Með sömu röksemdum og að framan greinir er varakröfu stefndu hafnað og auk þess þeirri málsástæðu að tjónsfjárhæð stefnenda, sem samkvæmt framansögðu byggir á niðurstöðum matsgerðar dómkvadds matsmanns, sé vanreifuð. Vísast í þeim efnum einnig til framangreindrar umfjöllunar um ábyrgð stefnda og þeirra orsakatengsla á milli háttsemi hans og tjóns stefnenda sem dómurinn hefur slegið föstum.

Eftir þessum úrslitum verður stefndi dæmdur til greiðslu bóta vegna þess tjóns sem stefnendur hafa orðið fyrir. Um fjárhæð tjóns stefnenda og mat á einstökum bótaliðum vísast nánar til umfjöllunar um matsgerð dómkvadds matsmanns í kafla VIII. en að fenginni framangreindri niðurstöðu, og þar sem matsgerð dómkvadds matsmanns hefur ekki verið hnekkt, eru ekki efni til annars en að leggja til grundvallar niðurstöðu hennar á umfangi gallans og afleiðingum hans við mat á bótaskyldu stefnda.

B.

Stefnendur byggja sem fyrr greinir á því að stefndi I-kk-nf hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta vanrækslu sem byggingarstjóri [...] og þannig bakað sér ábyrgð samkvæmt almennu sakarreglunni og 51. gr. laga nr. 73/1997.

Fyrir liggur að þann 5. júní 2007, sama dag og umsókn stefnda J-kk-ef um byggingarleyfi var tekin fyrir á fundi bæjarstjórnar stefnda Reykjanesbæjar, undirritaði stefndi I-kk-nf umsókn um byggingarstjóraleyfi vegna framkvæmda að [...]. Undirritaði stefndi sama dag ásamt meðstefnda J-kk-þgf tilkynningu til byggingarfulltrúa um skráningu iðnmeistara vegna framkvæmdanna. Ekki var fært inn í umsókn stefnda nafn þess tryggingarfélags sem hann hafði gilda ábyrgðartryggingu hjá svo sem þó var áskilið í texta umsóknarinnar. Er og óumdeilt að staðfesting á ábyrgðartryggingu stefnda sem byggingarstjóra var ekki lögð fram. Þá var stefnda ekki látin í té staðfesting á því að hann væri samþykktur sem byggingarstjóri hússins, sbr. nánari umfjöllun í köflum A.2.-

A.5. að framan.

Þrátt fyrir að stefndi I-kk-nf hafi ritað nafn sitt á fyrrgreinda umsókn og tilkynningu um skráningu iðnmeistara verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að stefndi hafi enga frekari aðkomu haft að byggingu [...]. Þannig virðist stefndi hvorki hafa með beinum hætti komið að byggingu fasteignarinnar né verið viðstaddur þær úttektir sem fram fóru á framkvæmdinni að viðstöddum byggingarfulltrúa. Fyrir dómi lýsti stefndi því sem fyrr greinir þannig að þrátt fyrir að upphaflega hefði staðið til að hann yrði byggingarstjóri hefði hann hvorki fengið staðfestingu á því frá byggingarfulltrúa né heyrt frekar í meðstefnda J-kk-þgf eða yfir höfuð farið á verkstað. Hann hefði ekki komið neitt nálægt framkvæmdum eða vitað um upphaf þeirra. Framburður stefnda að þessu leyti fær stoð í framburði stefnda J-kk-ef sem kvað meðstefnda ekkert hafa komið að byggingu hússins og einungis einu sinni komið á [...]. Eins og ráðið verður af framburði fyrrgreindra vitna, svo og annarra þeirra sem komu fyrir dóminn, sbr. nánar það sem síðar greinir um ábyrgð stefnda J-kk-ef í kafla C., er að mati dómsins nægilega í ljós leitt að stefndi I-kk-nf hafi ekkert komið að verkinu. Virðist þvert á móti mega leggja til grundvallar að af hálfu stefnda J-kk-ef hafi aldrei annað staðið til en að hann sjálfur héldi utan um byggingarstjórn verksins og að umsóknin, þar sem stefndi I-kk-nf var tilgreindur byggingarstjóri, hafi einungis verið lögð fram vegna áskilnaðar laga og reglna um yfirstjórn slíks aðila á framkvæmdum. Í málinu háttar þannig með öðrum hætti til um stefnda I-kk-þf en í t. d. dómi Hæstaréttar 11. maí 2017 í máli nr. 571/2016, þar sem ábyrgð byggingarstjóra var slegið fastri þrátt fyrir að viðkomandi hafi gengið frá verki. Hafði byggingarstjórinn í því máli enda sannanlega stýrt og tekið fullan þátt í framkvæmdum í upphafi.

Samkvæmt framangreindu verður ekki fallist á það með stefnendum að stefndi I-kk-nf geti borið bótaábyrgð á því tjóni sem stefnendur hafa orðið fyrir vegna galla á umræddri fasteign. Hvað sem því líður liggur auk þess fyrir að fyrningarfrestur meintra krafna á hendur stefnda I-kk-þgf byrjaði að líða árið 2007 og voru kröfur því fyrndar tíu árum síðar, sbr. 5. gr. laga nr. 14/1905 og nánari umfjöllun í kafla A.8. Þegar af þeirri ástæðu verður stefndi sýknaður af kröfum stefnenda.

C.

Stefnendur beina kröfum sínum einnig að stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf. Þau munu ekki hafa verið beinir viðsemjendur þeirra við kaupin á [...]heldur fyrri eigendur sem seldu viðsemjendum stefnenda húsið með samningi 3. september 2008.

Í 45. gr. laga nr. 40/2002 segir að kaupandi geti beint kröfu vegna galla að fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu. Er hér um að ræða svokallaða sprangkröfu eins og hún er nefnd í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002. Í ákvæðinu felst heimild kaupanda fasteignar til þess að beina kröfu vegna galla á fasteigninni að öðrum en þeim sem seldi honum eignina og þá í sama mæli og sá gæti haft uppi slíka kröfu á hendur fyrri eiganda. Gengur kaupandinn við þær aðstæður inn í réttarstöðu seljandans og er þá skilyrði að hinn síðarnefndi hafi í reynd öðlast kröfu vegna galla á hendur fyrri eiganda, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar Íslands 24. maí 2018 í máli nr. 543/2017. Þá er það skilyrði að kaupandi tilkynni viðkomandi aðila um kröfuna innan þess frests sem gildir um sömu kröfu á hendur seljanda og í síðasta lagi innan þess frests sem gildir í réttarsambandi seljanda og fyrri samningsaðila, sbr. 2. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002. Með stoð í 45. gr. laga nr. 40/2002 er stefnendum heimilt að hafa uppi kröfur á hendur stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf.

C.1.

Kröfur stefnenda á hendur stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef eru sem fyrr greinir reistar á annars vegar almennu sakarreglunni og hins vegar ákvæðum 18., 19., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Hvað hið fyrrnefnda varðar vísar stefnandi til þess að stefndu beri ábyrgð á að eignin hafi verið byggð í andstöðu við gildandi reglur og skráð á byggingarstig án tilefnis. Um ábyrgð samkvæmt fyrrgreindum lögum vísar stefnandi til þess að stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína sem seljendur eignarinnar og auk þess ranglega gefið til kynna, með skráningu eignarinnar á byggingarstig 4, að ástandi eignarinnar væri háttað í samræmi við það.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Segir þar jafnframt að notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Af a-lið 1. mgr. 19. gr. leiðir að fasteign telst ekki gölluð ef hún hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Þetta gildir þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.

Í 26. gr. sömu laga segir og að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Í niðurlagi ákvæðisins er tekið fram að þetta gildi þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 segir um umrætt ákvæði að það ráðist mjög af atvikum hverju sinni hvernig seljandi fullnægi þessari skyldu sinni. Skyldan standi til þess að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem seljandi vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljanda eigi að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann viti eða megi vita um. Í því felist að löglíkur séu fyrir því að seljandi þekki fasteign svo að hann geti upplýst kaupanda um galla á henni enda standi það seljanda nær að upplýsa um þetta en fyrir kaupanda að leita galla uppi. Upplýsingaskyldan sé þó takmörkuð við að seljandi þurfi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði eða atriði sem kaupandi gat ekki búist við að fá upplýsingar um. Því til samræmis er mælt fyrir um það í 29. gr. laga nr. 40/2002 að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. Hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust, eða án nægilegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi hafi skorað á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans hefur með öðrum hætti strítt gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 2. ákvæðisins. Segir í athugasemdum um 29. gr. í fyrrgreindu frumvarpi að í 1. mgr. sé mælt fyrir um almenna reglu þess efnis að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla semhann þekki til eða ætti að þekkja til þegar kaupsamningur sé gerður. Ástæða sé til að taka fram að það sé skilyrði að kaupandi hafi þekkt eða átt að þekkja til gallans. Þetta verði að skýra svo að hann hafi vitað um gallann eða átt að vita um hann og skilið hver áhrif hann hefði.

Samkvæmt 3. mgr. 29. gr. laganna víkja ákvæði 1. og 2. mgr. þó fyrir efni 26. gr. laganna um skort á upplýsingum um fasteign. Upplýsingaskylda seljanda stendur þannig óhögguð og takmarkast ekki af aðgæsluskyldu kaupanda, sbr. athugasemdir í fyrrnefndu frumvarpi.

C.2.

Sem fyrr segir komst dómkvaddur matsmaður að því að staðið hafi verið að byggingu [...] með ófullnægjandi hætti með tilliti til byggingarreglugerðar og góðra venja við byggingu mannvirkja. Segir í matsgerðinni að verulegar skemmdir af völdum raka séu greinilegar inni í húsinu og að gólfefni hafi víða losnað og skemmst vegna leka og raka. Þá hafi mygla greinst í sýnum sem matsmaður hafi sent Náttúrufræðistofnun Íslands. Er ástandi hússins að þessu leyti nánar lýst í kafla VIII. að framan og vísast þangað. Hér skal látið nægja að vísa til þess að samkvæmt 10.5.5. gr. fyrrgreindrar byggingarreglugerðar skulu byggingarhlutar þannig hannaðir og frágengnir að þeir geti ekki orðið fyrir skemmdum vegna uppsafnaðar rakaþéttingar. Skulu útveggjaklæðningar loftaðar til að tryggja að raki lokist ekki inni bak við þær og til að tryggja að vatnsdræg klæðningarefni þorni nægjanlega hratt til að draga úr hættu á skemmdum. Loftbil bak við klæðningu skal að lágmarki vera 20 mmog skal loftun inn í bilið vera nægjanleg. Fyrir einföld minni þök á íbúðarhúsum skal loftað loftbil aldrei vera minna en 25 mm yfir allri einangrun og skal loftunarop inn og út úr hverju loftbili vera minnst 1.000 mm 2 fyrir hvern m

2 þakflatar nema sýnt sé fram á annan jafngóðan frágang.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns kemur fram við þakbrúnir [...]séu 32 mm rör, eitt í hverju sperrubili. Lengd hverrar þekju sé 4,95 m og sperrubil 60 m, sem þýði að flatarmál þaks/sperrubil sé 2.97 m Samkvæmt því sé lágmarksloftun þaks 2.970 m

2

/sperrubil. Eitt 32 mm rör í hvorum enda sperribila afkasti hins vegar einungis 1.413 mm 2. Samkvæmt þessu er að mati dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómanda, ljóst að um helming vanti af loftun þaksins til þess að standast áskilnað fyrrgreindrar byggingarreglugerðar. Þá þykja stefnendur að öðru leyti hafa sýnt fram á það með framlagðri matsgerð, sem ekki hefur verið hnekkt af hálfu stefnda, að frágangi þaks og útveggja í [...] sé verulega ábótavant og að vindvarnarlag klæðningar geti á engan hátt þjónað sínu hlutverki sem veðrunar- og vatnsvörn.

Hvað ábyrgð stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef varðar er til þess að líta að J-kk-nf mun hafa byggt [...]að mestu leyti sjálfur með aðstoð vinnufélaga, eins og hann greindi frá fyrir dómi. Bar hann sjálfur að meðstefndi I-kk-nf hefði ekkert komið að byggingu hússins og í reynd ekki átt að koma að byggingunni þrátt fyrir umsókn um byggingarstjóraleyfi 5. júní 2007. Kvaðst stefndi sjálfur hafa reist útveggi hússins, klætt húsið og sennilega steypt stétt bak við húsið. Taldi hann H-kk-þf S-kk-þf múrarameistara hafa komið að flotun en ekki muna hvort hann steypti sökkla og botnplötu. Tveir smiðir hefðu hjálpað til við að reisa þakið en stefndi sjálfur að mestu leyti séð um byggingu hússins að öðru leyti. Vitnið H-kk-nf S-kk-nf, fyrrum stjúpsonur stefnda J-kk-ef, bar að stefndi hefði beðið sig að skrifa upp á ábyrgð múrarameistara að húsbyggingunni. Hann hefði hins vegar ekkert heyrt frekar frá stefnda og aldrei komið að verkinu. Greindi stefndi I-kk-nf frá hinu sama, þ. e. að meðstefndi J-kk-nf hefði beðið hann að skrifa undir byggingarstjóraleyfi en aldrei haft samband vegna verksins í framhaldinu.

Með vísan til framangreinds og þess sem áður greinir um að stefndi J-kk-nf hafi skrifað undir úttektir byggingarfulltrúa sem „Meistari“ er að mati dómsins hafið yfir allan vafa að stefndi hafi annast byggingu [...] að mestu leyti og sjálfur annast um samskipti við byggingarfulltrúa stefnda Reykjanesbæjar. Þrátt fyrir það gerði hann ekki reka að því að hafa faglærðan og viðurkenndan byggingarstjóra við stjórn byggingarinnar, svo sem þó var áskilið samkvæmt 51. gr. laga nr. 73/1997, og vanrækti þá skyldu að láta framkvæma lögbundnar úttektir á eigninni, sbr. fyrri umfjöllun í kafla A.6. Hefur stefndi í öllu falli á engan hátt sýnt fram á að gögn málsins, sem benda samkvæmt áðursögðu til þess að úttektir hafi skort, veiti ekki réttar upplýsingar um úttektir á byggingarstaðnum. Enn fremur vanrækti stefndi þá skyldu 19. gr. byggingarreglugerðar að leggja fram og fá samþykkta séruppdrætti og í framhaldi af því að hlutast til um að fasteignin væri byggð í samræmi við þá uppdrætti, lög og byggingarreglugerð, sbr. umfjöllun í kafla A.5. Loks verður að mati dómsins ekki annað ráðið af framburðum vitna, m. a. vitnanna H-kk-ef og I-kk-ef, og þeim fáu úttektarnótum sem liggja frammi í málinu, en að tilnefning stefnda á iðnmeisturum við byggingarframkvæmdir hafi í reynd verið til málamynda. Stefndi J-kk-nf hafi þannig frá öndverðu lagt upp með að stýra byggingarframkvæmdum sjálfur án aðkomu byggingarstjóra eða annarra iðnmeistara.

Í ljósi framangreinds er að mati dómsins hafið yfir vafa að stefnda J-kk-þgf hafi mátt vera ljóst að fasteignin hafi ekki verið byggð í samræmi við byggingarreglugerð og ákvæði laga nr. 73/1997. Af því leiðir einnig að stefnda mátti sjálfum vera ljóst, er hann hlutaðist til um skráningu fasteignarinnar á byggingarstig 4 án þess að fokheldisúttekt hefði farið fram, að viðbúið var að raka- og lekavandamál kæmu í ljós. Um þetta bar stefnda samkvæmt fyrirmælum 26. gr. laga nr. 40/2002 að upplýsa sína viðsemjendur um enda var um að ræða upplýsingar sem stefndi vissi eða mátti vita um og kaupendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju. Fær aðgæsluskylda hinna síðarnefndu engu haggað í þeim efnum og það jafnvel þótt stefndi G-kk-nf hafi lært húsasmíði. Vísast í þeim efnum í fyrsta lagi til fyrrgreindrar 3. mgr. 29. gr. laganna, þar sem fram kemur að ákvæði 1. og 2. mgr. 29. sömu greinar um aðgæsluskyldu víki fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum af hálfu seljanda, og í öðru lagi til þess að ekkert liggur fyrir um að umræddur galli hafi verið sjáanlegur við skoðun fasteignarinnar árið 2008. Þannig virðist t. d. ljóst að rúm fjögur ár hafi liðið frá því að stefnendur keyptu eignina í október 2016 og þar til þau urðu gallans vör í kjölfar leka við svalahurð í upphafi árs 2021. Gegn andmælum stefnenda hafa stefndu í öllu falli ekki sýnt fram á það eða gert sennilegt að viðsemjendur stefnenda hafi mátt verða gallans vör við skoðun fasteignarinnar árið 2008. C.3.

Stefndu J-kk-nf og B-kvk-nf byggja sýknukröfu sína einnig á því að bótaskylda þeirra sé fallin niður fyrir sakir fyrningar. Samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 fyrnast kröfur samkvæmt lögunum eftir lögum um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Er stefndu seldu stefndu G-kk-þgf og K-kvk-þgf [...]höfðu tekið gildi lög nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Í 1. málsl. 1. mgr. 9. gr. þeirra laga er mælt fyrir um að krafa um skaðabætur fyrnist á fjórum árum frá þeim degi er tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð ber á því eða bar að afla sér slíkra upplýsinga. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að nefndum lögum segir að skilyrði ákvæðisins um vitneskju tjónþola byggist á tveimur þáttum, annars vegar vitneskju um tjónið og hins vegar vitneskju um þann sem ábyrgð beri á því. Fyrst þegar bæði skilyrðin séu uppfyllt byrji fyrningarfrestur kröfunnar að líða.

Í máli þessu liggur sem fyrr greinir fyrir að stefnendur hafi, í kjölfar þess að hafa tekið eftir leka við svalahurð í febrúar 2021, óskað eftir mati B-kk-ef G. B-kk-ef húsasmíðameistara á ástandi [...]. Leit skýrsla B-kk-ef dagsins ljós 15. apríl 2021 og varð stefnendum þá ljóst að eignin var haldin verulegum vanköntum. Hvorki verður af gögnum málsins ráðið að umræddir vankantar og umfang þeirra hafi komið í ljós fyrir það tímamark né er á því byggt af hálfu stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef að stefnendur eða viðsemjendur þeirra hafi fengið nauðsynlegar upplýsingar um tjónið eða borið að afla sér slíkra upplýsinga á fyrra tímamarki. Ræður ekki úrslitum í því sambandi þótt stefndi G-kk-nf hafi borið fyrir dómi að tvívegis hafi lítillega lekið meðfram hurðum vegna skorts á þéttilistum. Leki meðfram hurðum einn og sér gat enda ekki gefið tilefni til þess að ætla að svo væri ástatt um eignina eins og raun bar vitni auk þess sem stefndi bar um það fyrir dómi að ekki hefði orðið vart frekari lekavandamála við hurðar eftir að þéttilistum hafi verið komið fyrir. Loks kvaðst hann aldrei hafa orðið var við rakaskemmdir á þeim átta árum sem hann hefði búið í húsinu. Verður samkvæmt þessu hafnað þeirri málsástæðu stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef að kröfur stefnenda séu fyrndar, enda var frestur 9. gr. laga nr. 150/2007 ekki liðinn er stefnendur höfðuðu mál þetta. Loks verður samkvæmt framangreindu að telja uppfyllt það skilyrði 45. gr. laga nr. 40/2002 að viðsemjendur stefnenda, stefndu G-kk-nf og K-kvk-nf, hafi vegna vanefnda stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef átt kröfu á hendur þeim.

Kemur þá til skoðunar hvort tímafrestir sem tilgreindir eru í 2. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 hafi verið uppfylltir í máli þessu. Í greininni er kveðið á um tvenns konar tímafresti vegna tilkynningarskyldu kaupanda um kröfu á hendur fyrri eigenda eða öðrum fyrri samningsaðilum. Annars vegar þarf kaupandi að tilkynna um kröfu sína innan þess frests sem gildir um sömu kröfu á hendur seljanda. Hins vegar verður kaupandi að tilkynna um kröfu sína í síðasta lagi innan þess frests sem gildir í réttarsambandi seljanda og fyrri samningsaðila. Þá ræðst lengd fresta samkvæmt ákvæðinu af þeim tilkynningarreglum sem gilda um viðkomandi vanefnd milli seljanda og fyrri eigenda eða samningsaðila. Tilgangur reglu 2. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 er að tryggja að skyldur fyrri eiganda eða annarra samningsaðila aukist ekki frá því sem verið hefði svo sem fram kemur í athugasemdum með fyrrnefndu frumvarpi. Um lengd framangreindra fresta 45. gr. laga nr. 40/2002 fer samkvæmt 48. gr. laga laganna. Í 1. mgr. 48. gr. kemur fram að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Í 48. gr. eru tilgreindar tvær undantekningar frá framangreindri meginreglu, þ. e. annars vegar ef seljandi ábyrgist til tekið ástand eða eiginleika fasteignar í ákveðin tíma, en óumdeilt er að framangreint ákvæði á ekki við í máli þessu. Hins vegar segir í 3. mgr. 48. gr. að seljandi geti þó ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Eins og fram kemur í málavaxtalýsingu tilkynntu stefnendur bæði stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf og stefndu G-kk-þgf og K-kvk-þgf með bréfum 6. júlí 2021 að þau hefðu orðið vör við galla á eigninni og að þau hygðust bera hann fyrir sig. Voru þá liðnir fimm mánuðir frá því að stefnendur kveðast hafa orðið leka vör og tæpir þrír mánuðir frá dagsetningu matsgerðar fyrrgreinds B-kk-ef. Þegar af þeirri ástæðu verður hafnað þeirri málsástæðu stefndu að stefnendur hafi ekki tilkynnt stefndu um gallann í tíma eða sýnt af sér tómlæti eftir að þau urðu gallans vör.

C.4.

Af hálfu stefndu er á því byggt að 45. gr. verði ekki beitt í málinu þar sem galli hafi fyrst komið í ljós eftir að stefnendur eignuðust eignina. Vísa þau í þeim efnum til dóms Hæstaréttar 24. maí 2018 í máli nr. 543/2017. Í því máli háttaði hins vegar þannig til, öfugt við það mál sem hér er til umfjöllunar, að þær athafnir sem ætluð bótaskylda var reist á fóru að stærstum hluta fram eftir að fyrri eigandi seldi viðkomandi eign. Þegar af þeirri ástæðu verður hafnað umræddri málsástæðu stefndu.

Stefndu byggja aukinheldur á því að heimild til sprangkröfu sé ranglega beitt í málatilbúnaði stefnenda enda sé bæði fyrri og seinni seljendum stefnt í sama máli í stað þess að „hoppað“ sé yfir síðasta seljanda eins og 45. gr. áskilji. Sem fyrr greinir stendur heimild 45. gr. laga nr. 40/2002 til þess að stefnendum er gert kleift að höfða mál gegn fyrri eigendum með svokallaðri sprangkröfu. Hvorki í ákvæðinu sjálfu né í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 er kveðið á um tiltekna ábyrgðarröð eða mælt fyrir um að fyrrnefnd heimild standi því í vegi að stefnendur beini kröfum sínum bæði að stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf og stefndu G-kk-þgf og K-kvk-þgf. Þá girðir málsókn stefnenda á hendur stefnda Reykjanesbæ á grundvelli vanrækslu á eftirlitsskyldu ekki heldur fyrir að stefnendur beini sömuleiðis kröfum á hendur stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf, og að ábyrgð þeirra sé slegið fastri, sé bótaskyldu í skilningi laga nr. 40/2002 á annað borð fyrir að fara. Með vísan til þessa verður umræddri málsástæðu stefndu sömuleiðis hafnað.

Samkvæmt framansögðu verður lagt til grundvallar að stefndu J-kk-nf og B-kvk-nf hafi vitað um ágalla á útveggjum og loftun umræddrar fasteignar en þrátt fyrir það vanrækt að upplýsa viðsemjendur stefnenda þar um. Telst því um að ræða galla á fasteigninni í skilningi 26. gr. fyrrnefndra laga sem stefndu bera ábyrgð á. Verður matsgerð dómkvadds matsmanns, sem samkvæmt framansögðu hefur ekki verið hnekkt, lögð til grundvallar varðandi kostnað við úrbætur, sbr. það sem nánar greinir í kafla E hér á eftir. Er kröfu um lækkun bótafjárhæðar hafnað með sömu röksemdum og áður greinir.

Af framangreindri niðurstöðu um bótaskyldu stefndu innan samninga leiðir að ekki telst þörf á að leysa úr málsástæðum stefnenda tengdum bótaskyldu utan samninga. D.

Hvað varðar ábyrgð stefndu G-kk-ef og K-kvk-ef vísast til þess sem áður greinir um að fasteignin að [...], sem stefndu seldu stefnendum í október 2016, sé haldin verulegum ágöllum í skilningi byggingarreglugerðar, laga nr. 73/1997 og laga um mannvirki nr. 160/2010. Þótt fallast verði á það með stefndu ósannað sé að þau geti talist hafa verið grandsöm um þá galla sem staðfestir hafa verið með fyrrnefndri matsgerð bera þau á grundvelli 18. gr. laga nr. 40/2002 hlutlæga ábyrgð sem seljendur fasteignarinnar gagnvart stefnendum. Liggur enda fyrir samkvæmt framansögðu að fasteignin stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum nr. 40/2002 og er ljóst að umfang gallans sé meira en sem nemur mörkum hins svokallaða gallaþröskuldar, sbr. fyrri umfjöllun í köflum C.1. og C.2. Breytir samkvæmt þessu engu hvort stefndu hafi sjálf fengið upplýsingar um ástand hússins eða þá annmarka sem voru á byggingarframkvæmdum frá öndverðu.

Sem fyrr greinir stendur heimild 45. gr. laga nr. 40/2002 því ekki í vegi að stefnendur beini kröfum sínum bæði að stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf og stefndu G-kk-þgf og K-kvk-þgf. Þáer ljóst, með sömu rökum og gagnvart stefndu Reykjanesbæ og stefndu J-kk-þgf og B-kvk-þgf, að ekkert er því til fyrirstöðu að fjallað sé jöfnum höndum um mögulega ábyrgð allra stefndu, sem svo sem áður getur er byggð á ólíkum grunni.

Stefndu G-kk-nf og K-kvk-nf bera samkvæmt framangreindu ábyrgð á þeim göllum á fasteigninni sem staðreyndir hafa verið með fyrrgreindri matsgerð sem seljendur eignarinnar. Krafan var ekki fyrnd er stefnendur höfðuðu mál þetta, sbr. nánar umfjöllun í kafla C.3 hér að ofan um fyrningarfrest krafna á hendur stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef. Þá er ljóst að lögmaður stefnenda sendi stefndu bréf 6. júlí 2021 þar sem vísað var til fyrri samskipta og rakið að stefnendur teldu stefndu bera ábyrgð á þeim göllum á eigninni. Fylgdi bréfinu afriti af bréfi til stefndu J-kk-ef og B-kvk-ef þar sem mati B-kk-ef G. B-kk-ef múrarameistara var lýst. Í kjölfarið voru stefndu boðuð í fyrirtöku fyrir héraðsdómi vegna dómkvaðningar matsmanns og var mál þetta höfðað í þremur mánuðum síðar, eftir að lögmaður stefnenda hafði sent stefndu kröfubréf vegna meintra galla 25. nóvember 2021. Verður samkvæmt þessu ekki fallist á það með stefndu að stefnendur hafi ekki sinnt tilkynningarskyldu sinni samkvæmt fyrrgreindu ákvæði eða með öðrum hætti sýnt af sér tómlæti við að halda fram rétti sínum.

Stefndu vísa enn fremur til þess að meðstefndi Reykjanesbær hafi bakað sér bótaskyldu á grundvelli almennu skaðabótareglunnar, m. a. með því að taka þátt í því að byggingarframkvæmdir hæfust án þess að byggingarleyfi væri fyrir hendi og án þess að skilyrði bréfs meðstefnda 8. maí 2007 hafi verið uppfyllt. Samkvæmt 1. málsl. 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 stofnist ekki skaðabótaréttur gagnvart þeim vegna tjóns sem ábyrgðartrygging nái til nema atvik séu á þann veg sem greini í 2. mgr. 19. gr. laganna og ef ábyrgð eins eða fleiri hinna bótaábyrgu taki til tjónsins.

Það er meginregla skaðabótaréttar að þegar fleiri en einn geta verið skaðabótaskyldir sé það á valdi tjónþola að ákveða hvort hann stefni öllum til heimtu skaðabóta, hluta þeirra eða aðeins einum. Velji hann að beina skaðabótakröfu sinni að fleirum en einum og fær þá kröfu viðurkennda er mælt fyrir um það í 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 hvernig hinir bótaskyldu skuli skipta ábyrgðinni innbyrðis og hvaða atvik hafi þýðingu við þá skiptingu. Varðar það uppgjör tjónþola þannig engu og eru því ekki efni til að skipta ábyrgð stefndu að svo stöddu, sbr. t. d. dóm Hæstaréttar 7. desember 2017 í máli nr. 863/2016.

Í ljósi þessa og með vísan þeirra galla á fasteigninni sem staðreyndir hafa verið, sbr. fyrri umfjöllun dómsins, verður krafa stefnenda á hendur stefndu tekin til greina eins og nánar greinir í dómsorði. Hafa stefndu enda hvorki leitast við að hnekkja umræddri matsgerð né sýnt fram á það að eðlilegt sé, þegar við blasa þeir verulegu gallar sem staðfestir hafa verið með matsgerð dómkvadds matsmanns, að líta sérstaklega til sjónarmiða um að nýtt komi fyrir gamalt svo sem byggt er á af hálfu stefndu. Er kröfu þeirra um lækkun því hafnað.

E.

Dómkrafa stefnenda byggir á niðurstöðu matsgerðar þar sem viðgerðarkostnaður er metinn 46.463.499 krónur og tjón vegna húsaleigu meðan á framkvæmdum stendur 810.000 krónur. Niðurstöðu matsgerðarinnar um viðgerðarkostnað hefur ekki verið hnekkt og verður hún því lögð til grundvallar. Hvorki er hins vegar í stefnu né matsgerð rökstuddur sá liður matsgerðarinnar er lýtur að afnotamissi eignarinnar til þriggja mánaða. Verður því ekki fallist á þann bótalið í kröfugerð stefnenda.

Samkvæmt öllu framansögðu verða stefndu Reykjanesbær, stefndu J-kk-nf K. A-kk-nf og B-kvk-nf K-kvk-nf og stefndu G-kk-nf P-kk-nf M-x-x og K-kvk-nf M-kvk-nf dæmd til að greiða stefnendum óskipt 40.807.690 krónur í skaðabætur auk þeirra dráttarvaxta sem stefnendur krefjast, en dráttarvaxtakröfunni hefur ekki verið sérstaklega mótmælt og samrýmist hún 1. mgr. 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Hefur þá verið tekið tillit til frádráttar vegna 100% virðisaukaskatts af vinnu á verkstað, en er málið var höfðað höfðu stefnendur kost á slíkri endurgreiðslu á því hlutfalli af virðisaukaskatti af vinnu á byggingarstað. Þá verður sömu stefndu gert að greiða stefnendum óskipt málskostnað sem ákveðinn er eins og í dómsorði greinir að meðtöldum virðisaukaskatti. Eftir úrslitum dómsins hvað varðar stefnda I-kk-þf sérstaklega verður stefnendum hins vegar gert að greiða honum málskostnað eins og nánar greinir í dómsorði en engin efni eru til þess að fella niður málskostnað milli hans og stefnenda eins og hinir síðarnefndu krefjast.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn. Auk hennar dæmdu í málinu J-kk-nf J-kk-nf héraðsdómari og G-kk-nf V-kk-nf byggingarverkfræðingur. Við uppkvaðningu dómsins var gætt ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefndu, Reykjanesbær, J-kk-nf K. A-kk-nf, B-kvk-nf K-kvk-nf, K-kvk-nf M-kvk-nf og G-kk-nf P-kk-nf M-x-x, greiði óskipt stefnendum, J-kk-þgf R-kk-þgf, Á-kvk-þgf R-kvk-þgf og S-kvk-þgf Þ-kvk-þgf J-kvk-þgf, 40.807.690 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. janúar 2022 til greiðsludags.

Stefndi, I-kk-nf J-kk-nf, er sýkn af kröfum stefnenda.

Stefndu, Reykjanesbær, J-kk-nf K. A-kk-nf, B-kvk-nf K-kvk-nf, K-kvk-nf M-kvk-nf og G-kk-nf P-kk-nf M-x-x, greiði óskipt málskostnað stefnenda, sem ákveðinn er 5.200.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Stefnendur greiði málskostnað stefnda, I-kk-ef J-kk-ef, 1.200.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf

J-kk-nf J-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir.

Héraðsdómi Reykjaness, 9. nóvember 2022.