E-2567/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 27. janúar sl., er höfðað með stefnu birtri 8. apríl 2008.

Stefnendur eru J-kvk-nf K. G-kvk-nf og B-kk-nf S-kk-nf Lindarvaði 4 Reykjavík.

Stefndi er Arn ehf., Naustabryggju 47, Reykjavík.

Dómkröfur stefnda eru eftirfarandi:

1. Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til þess að gefa út afsal til stefnenda fyrir fasteignina að Lindarvaði 4, fastanr. 229-5447, 110 Reykjavík í samræmi við kaupsamning aðila, dags. 20. júlí 2007.

2. Stefnendur krefjast þess jafnframt að viðurkenndur verði réttur þeirra til þess að halda eftir greiðslu sem nemur eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt kaupsamningnum, samtals að fjárhæð 2.239.810 krónur og að viðurkenndur verði réttur stefnenda til þess að skuldajafna kröfu um skaðabætur, sbr. liður 3, við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi.

3. Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér skaðabætur að fjárhæð 3.573.911 krónur, eða lægri fjárhæð að mati dómsins, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 3. mgr. 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. nóvember 2007 til greiðsludags, að frádregnum eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 2.239.810 krónur.

Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu.

Dómkröfur stefnda eru aðallega þær að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega.

Einnig er krafist málskostnaðar.

MÁLSATVIK

Stefnendur kveða málsatvik þau að fyrirtækið Bygg Ben ehf. hafi selt stefnda fjórar fasteignir að Lindarvaði, þ.e.a.s. tvær í Lindarvaði 4 og tvær í Lindarvaði 6. Gerður hafi verið einn kaupsamningur, dags. 29. september 2006, um kaup á öllum framangreindum íbúðum. Kaupverð allra íbúðanna hafi verið 128.840.000 krónur og stefndi hafi sem kaupandi átt að greiða kaupverðið m.a. með afhendingu tryggingaveðbréfs að fjárhæð 98.840.000 krónur. Í kjölfar kaupsamningsins hafi stefndi sett framangreindar íbúðir á sölu. Greiðslur, sem stefndi kæmi til með að fá við sölu framangreindra fasteigna, hafi verið skilyrtar af hálfu Bygg Ben ehf. þannig að Bygg Ben ehf. myndi hvorki aflýsa framangreindu tryggingaveðbréfi af fasteigninni, né gefa út afsal til stefnda, nema kaupsamningsgreiðslur, samtals að fjárhæð 30.000.000 krónur, myndu leggjast beint inn á reikning í nafni Bygg Ben ehf.

Með kauptilboði, dags. 8. maí 2007, hafi stefnendur gert tilboð, að fjárhæð 34.000.000 krónur, í fasteignina að Lindarvaði 4, fastanr. 229-5447, sem hafi verið var samþykkt af hálfu stefnda. Hinn 20. júlí 2007 hafi kaupsamningur verið undirritaður af hálfu stefnenda og stefnda. Við undirritun kaupsamnings hafi framangreint áhvílandi tryggingaveðbréf þegar verið komið í vanskil af hálfu stefnda án vitundar stefnenda. Hafi bréfið verið í vanskilum frá 29. maí 2007.

Í samræmi við kaupsamninginn hafi stefnda borið að afhenta eignina hinn 4. ágúst 2007 í því ástandi sem lýst hafi verið í kaupsamningi og skilalýsingu. Stefnda hafi borið að aflétta tryggingaveðbréfinu, sem hvíldi á eignunum upphaflega að fjárhæð 98.840.000 krónur, útg. 29. september 2006, eigi síðar en 15. ágúst 2007. Þá hafi stefndi átt að gefa út afsal eigi síðar en hinn 5. september 2007.

Kaupverð fasteignarinnar hafi verið 34.000.000 krónna. Samkvæmt kaupsamningi, hafi stefnendum borið að greiða stefnda 33.000.000 króna við undirritun hans. Á þeim tíma hafi stefnendur hins vegar eingöngu greitt 21.860.190 krónur, þar sem frekari lán á fasteignina hafi ekki fengist sökum þess að brunabótamat hafi ekki enn verið komið á fasteignina. Stefndi hafi átt að afhenda íbúðina hinn 4. ágúst 2007, en stefndi hafi ekki gert það fyrr en í janúar 2008. Sökum þessa afhendingardráttar af hálfu stefnda hafi stefnendur orðið fyrir töluvert miklu tjóni. Stefnendur hafi enn fremur orðið fyrir tjóni sökum þess að stefndi hafi ekki greitt þau gjöld sem honum hafi borið lögum samkvæmt. Við afhendingu fasteignarinnar hafi komið í ljós að hún hafi verið haldin verulegum göllum sem valdið hafi stefnendum enn frekari tjóni.

Í janúar 2008 hafi stefnendur og stefndi komist að samkomulagi þess efnis að stefnendur hafi greitt 9.900.000 krónur til afsalshafa, Bygg Ben ehf., gegn því að hann gæfi út afsal til stefnda. Með samkomulagi þessu hafi fasteigninni verið forðað frá nauðungarsölu sem hefði að öðrum kosti verið öllum til frekara tjóns. Stefnendur hafi greitt samtals 31.760.190 krónur til stefnda. Í ljósi framangreindra vanefnda af hálfu stefnda og með vísan til þess tjóns sem af þeim hafi leitt hafi stefnendur talið rétt að halda eftir af eftirstöðvum kaupverðs, fjárhæð sem nemi 2.239.810 króna og höfða mál þetta til heimtu skaðabóta og útgáfu afsals.

A. Krafa um skaðabætur.

Samkvæmt kaupsamningi hafi stefndi átt að skila eigninni fullfrágenginni að innan sem utan en án parkets. Um frekari lýsingu á innréttingum og tækjum í fasteigninni hafi í kaupsamningnum verið vísað til skilalýsingu stefnda. Sem fyrr greinir hafi kaupverð fasteignarinnar verið 34.000.000 króna, og greiðslufyrirkomulag verið þannig að stefnendur hafi átt að greiða 7.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, ásamt 26.000.000 króna sem greiða hafi átt með lánum frá Kaupþingi, sbr. E-lið kaupsamningsins. Þá hafi eftirstöðvar kaupverðs, 1.000.000 króna átt að greiðast við útgáfu afsals, eða hinn 5. september 2007. Í samræmi við framangreint hafi stefnendur greitt við undirritun kaupsamnings 21.860.190 krónur, en frekari lánsfjárhæð hafi stefnendur ekki fengið þar sem brunamótamat hafi enn ekki verið komið á fasteignina.

Hinn 13. september 2007 hafi brunabótamat verið útgefið á fasteignina. Á þeim tíma hafi verið ljóst að stefndi hefði vanefnt helstu skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum. Þannig hafi fasteignin ekki verið í umsömdu ástandi, afhending hefði enn ekki farið fram og ekki hefði stefndi aflétt áhvílandi tryggingaveðbréfi, sökum stórfelldra vanefnda við afsalshafa, Bygg Ben ehf. Af þessum sökum hafi stefnendur talið rétt að halda eftir frekari greiðslum á kaupverði fasteignarinnar, sbr. 35. og 44. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002 og hafi stefnendur ítrekað reynt að hafa samband við stefnda til þess að komast að samkomulagi í þessum efnum, en án árangurs.

Hinn 4. október 2007 hafi lögmaður Bygg Ben ehf. sent tölvuskeyti, þar sem tilkynnt var um vanefndir stefnda við Bygg Ben ehf. ásamt því að áhvílandi tryggingaveðbréfi yrði ekki aflétt og afsal gefið út til stefnda nema hann efndi skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi við Bygg Ben ehf. Í tölvuskeytinu hafi lögmaður Bygg Ben ehf. lagt til að síðari kaupsamningshafar og viðsemjendur stefnda, þ.á.m. stefnendur máls þessa, söfnuðu saman upplýsingum um tjón vegna vanefnda stefnda og í framhaldi af því útbúa tillögu að uppgjöri svo afsalshafi og veðhafi, Bygg Ben ehf., gæti metið stöðu sína m.t.t. stöðu síðari kaupsamningshafa.

Í kjölfar þessa hafi stefnendur lagt mikla vinnu í það að útvega upplýsingar og gögn svo hægt væri að sýna fram á tjón vegna vanefnda af hálfu stefnda. Hinn 29. október 2007, hafi stefnendur sent bréf til þáverandi lögmanns stefnda og lögmanns Bygg Ben ehf., þar sem verið hafi að finna tillögu stefnenda að uppgjöri þannig að afhending og útgáfa afsals gæti farið fram og hafi verið óskað eftir því að stefndi og Bygg Ben ehf. tækju afstöðu til tillögu stefnenda.

Hinn 3. nóvember 2007 hafi þáverandi lögmaður stefnda sent stefnendum innheimtubréf þar sem tillögum stefnenda var mótmælt, án frekan skýringa þar um, og krafist hafi verið greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs, ásamt dráttarvöxtum, þrátt fyrir stórfelldar vanefndir af hálfu stefnda.

Hinn 21. nóvember 2007 hafi lögmaður Bygg Ben ehf., sent stefnendum bréf, þar sem enn á ný hafi verið tilkynnt um vanskil á greiðslum af hálfu stefnda vegna tryggingaveðbréfsins. Í bréfinu komi jafnframt fram að gegn greiðslu á 10.500.000 króna frá stefnendum til Bygg Ben ehf., væri sá síðastnefndi reiðubúinn að aflétta áhvílandi tryggingaveðbréfi og gefa út afsal til handa stefnda, að öðrum kosti yrði krafist nauðungarsölu á fasteigninni til tryggingar á skuld stefnda við Bygg Ben ehf.

Í ljósi ofangreinds hafi stefnendur sent lögmanni Bygg Ben ehf. tölvuskeyti, dags. 27. nóvember, þar sem fram hafi komið tillaga að uppgjöri svo hægt væri að forða fasteigninni frá nauðungarsölu. Tillaga stefnenda hafi verið þess efnis að gegn greiðslu að fjárhæð 9.500.000 króna til afsalshafa, Bygg Ben ehf., myndi hann gefa út afsal til stefnda og um leið myndi stefndi gefa út afsal til stefnenda. Með tölvuskeyti, dags. 28. nóvember 2007, hafi orðið að samkomulag þess efnis að gegn greiðslu að fjárhæð 9.900.000 króna af hendi stefnenda myndi Bygg Ben ehf. aflétta áhvílandi veðtryggingabréfi, og þar með forða fasteigninni frá nauðungarsölu, ásamt því að gefa út afsal til stefnda og í kjölfar þess myndi stefndi afhenda stefnendum fasteignina og gefa út afsal til þeirra.

Ítrekaðar tilraunir hafi verið gerðar til þess að koma á fundi svo hægt væri að ganga frá ofangreindu þríhliða samkomulagi. Þá hafi stefndi neitað að ganga að framangreindu samkomulagi án þess að fá andvirði innréttinga og vinnu vegna rafmagns í fasteigninni greidda. Enn á ný hafi stefnendur, og lögmaður Bygg Ben ehf., óskað eftir því að stefndi myndi afhenda fasteignina og undirrita áðurnefnt samkomulag og skilyrt veðleyfi, svo greiðsla eftirstöðva kaupverðs gæti farið fram ásamt útgáfa afsals til handa stefnendum. Þáverandi lögmaður stefnda hafi svarað með tölvuskeyti, dags. 21. desember 2007, þar sem hann kveðist ekki geta fallist á áðurnefnt þríhliða samkomulag.

Það hafi ekki verið fyrr en hinn 16. janúar 2008 sem samkomulag milli aðila hafi verið undirritað, þ.e. yfirlýsing dags. 10. janúar 2008, ásamt skilyrta veðleyfinu, dags. 10. desember 2007. Þá hafi íbúðin verið afhent stefnendum sama dag. Í kjölfarið hafi stefnendur greitt 9.900.000 krónur til Bygg Ben ehf. gegn útgáfu afsals til stefnda.

Í ljósi alls framangreinds hafi stefnendur orðið fyrir töluverðu tjóni, einkum vegna afhendingardráttar af hálfu stefnda og galla á fasteigninni. Sökum afhendingardráttar stefnda hafi stefnendur þurft að leigja sér herbergi, setja búslóð sína í búslóðageymslu o.fl., sem leitt hafi til tjóns fyrir þau. Í ljós hafi komið við afhendingu fasteignarinnar að hún hafi ekki verið í umsömdu ástandi t.a.m. hafi flísalögn verið ókláruð, innréttingar hvorki verið afhentar né uppsettar ásamt því að vinna og annar frágangur fasteignarinnar hafi verið ófullnægjandi og í andstöðu við kaupsamning aðila. Þessi galli á fasteigninni hafi leitt til þess að stefnendur hafi orðið fyrir töluverðu tjóni. Í samræmi við kaupsamninginn hafi stefndi átt að aflétta áhvílandi tryggingaveðbréfi fyrir 15. ágúst 2007, en það hafi ekki verið gert fyrr en í janúar 2008.

Þá hafa stefnendur þurft að greiða ýmsan kostnað sem stefnda hafi borið að greiða lögum samkvæmt þar sem fasteignin hafi ekki verið afhent fyrr en í janúar 2008. Fram að afhendingardegi hafi stefnda borið að greiða skipulagsgjald, rafmagn og hita, lögboðnar brunatryggingar o.fl., sbr. 13. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Þannig hafi skuldheimtumenn stefnda beint kröfum sínum að stefnendum, sem þinglýstum kaupsamningshöfum, sem þurft hafi að greiða vangoldin gjöld ásamt dráttarvöxtum og vanskilakostnaði til þess að forða fasteigninni frá nauðungarsölu, þeim til tjóns. Um heimild stefnenda til þess að krefjast skaðabóta er vísað til 34. og 43. gr. sömu laga. Þá krefjast stefhendur dráttarvaxta af skaðabótakröfunni frá 29. nóvember 2007 til greiðsludags, eða mánuð frá því að stefnendur sannanlega kröfðu stefnda um greiðslu kröfunnar. Fjárhæð skaðabóta sundurliðast nánar með svofelldum hætti:

Vinna:

Ókláruð vinna vegna rafmagns: 426.527,-

Ókláruð vinna vegna pípulagnar: 120.000.-

Uppsetning á hurðum 179.280,-

Uppsetning á sólbekkjum 14.472.-

Vinna vegna flísalagnar 300.000,-

Klára innréttingar 435.000,-

Vinna við vegna málunar 614.100,-

Meðalverð v/ þrifa á íbúð 37.500,-

Samtals: 2.126.879.-

Efni:

Tæki í eldhús 230.465.-

(vaskur, krani, helluborð, eldavél,

gufugleypir og borðplata)

Tæki i baðherbergi 200.941.-

(vaskur, krani, sturtuklefi, klósett)

Hurðar (þröskuldar og gereft) 141.223.-

Sólbekkir 18.644,-

Samtals: 591.276.-

Ógreidd gjöld og annar kostnaður sem seljanda ber að greiða:

Fasteignagjöld fyrir árið 2007 87.528,-

Skipulagsgjald 78.756,-

Brunatrygging fyrir árið 2007 65.258,-

Rafmagn og hiti fyrir árið 2007 32.402.-

Gámaleiga vegna búslóðar 91.815,-

Leiga áherbergi 500.000,-

Samtals: 862.999.-

Krafa alls að fjárhæð: 3.573.911.-

B. Krafa um útgáfu afsals.

Krafa stefnenda um útgáfu afsals grundvallast á því að kaupendur hafi uppfyllt allar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi aðila og að þeim hafi, í ljósi stórfelldra vanefnda, verið heimilt að halda eftir eftirstöðvum kaupverðs. Í þessu sambandi er vísað til 2. mgr. 11. gr., 35. gr. og 44. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Þá mótmæla stefnendur þeirri fullyrðingu stefnda að þeim hafi verið óheimilt að beita stöðvunarrétti þar sem matsgerð dómkvaddra matsmanna hafi ekki verið aflað áður. Í þessu sambandi beri að taka fram að stefnendur hafi lagt mikla vinnu í það að útvega upplýsingar og gögn um tjón vegna vanefnda af hálfu stefnda. Krafa stefnenda hafi verið sett fram á sanngjarnan og málefnalegan hátt þar sem í öllum tilvikum hafi verið fundið út meðalverð, eða eftir atvikum lágmarksverð á vöru eða þjónustu hverju sinni. Þá leggi stefnendur fram myndir, sem sýni fram á galla fasteignarinnar, sem felist einkum í ófullnægjandi frágangi á fasteigninni miðað við það sem um hafi verið samið samkvæmt kaupsamningi.

Þá beri að taka fram að í yfirlýsingunni frá 10. janúar 2008 komi m.a. fram að stefndi muni ekki gefa út afsal til stefnenda þar sem hann telji sig eiga kröfu á hendur stefnendum, þ.e. kröfu um dráttarvexti. Krafa stefnda um dráttarvexti hafi ávallt verið mótmælt af hálfu stefnenda. Þannig geti stefndi ekki krafið stefnendur um dráttarvexti á sama tíma og hann vanefni kaupsamninginn. Þannig hafi stefnda verið ófært, vegna vanheimildar, að verða við aðalskyldu sinni samkvæmt kaupsamningi og veita stefnendum, lögum samkvæmt, fullnægjandi eignarheimild gegn greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs. Afsal hafi ekki verið gefið út af hálfu afsalshafa, Bygg Ben ehf., fyrr en í janúar 2008, vegna atvika er varða stefnda. Stefnendur benda á að þegar mál þetta var höfðað hafi Bygg Ben ehf. enn verið þinglýstur afsalshafi að fasteigninni, þar sem stefndi hafi enn ekki undirritað afsalið og þinglýst því. Enn fremur megi benda á síðari málslið 7. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, ásamt dómi Hæstaréttar nr. 57/2004 (Hrd. 2004:3202).

Stefnendur og stefndi hafi ítrekað reynt að ná sáttum en án árangurs og er stefnendum því sá einn kostur nauðugur að höfða mál þetta til þess að fá útgefið afsal og greiðslu skaðabóta vegna stórfelldra vanefnda af hálfu stefnda.

IV. Tilvísun til helstu lagaákvæða og réttarreglna:

Vísað er til meginreglna kröfu- og samningaréttarins um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga, en reglur þessar fá m.a. stoð í lögum nr. 7/1936, um samningsgerð og ógilda löggerninga.

Þá er vísað til laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, einkum 11. gr., 13. gr., 18. gr., 34. gr., 35. gr., 43. gr. og 44. gr. laganna.

Krafa um dráttarvexti byggist á ákvæðum laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, einkum 5. - 7. gr. laganna.

Málskostnaðarkrafa byggist á ákvæðum 129. - 131. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum um virðisaukaskatt, nr. 50/1988.

Aðalkrafa stefnda byggir á því að stefnendum hafi borið að efna kaupsamning aðila í samræmi við efni hans, sbr. 49. og 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglu samningaréttar um greiðsluskyldu samningsskuldbindinga. Ljóst sé af gögnum málsins að stefnendur hafi ekki greitt 33.000.000 króna við gerð kaupsamningsins eins og þeim hafi borið að gera. Hafi stefnendur einungis greitt hluta þessarar fjárhæðar, þ.e. 21.860.190 krónur. Þar af leiðandi hafi verið um greiðsludrátt af hálfu stefnenda að ræða að fjárhæð 11.139.810 krónur. Vanefnd stefnenda hafi veitt stefnda heimild til að beita stöðvunarrétti í samræmi við 53. gr. laganna, en í ákvæðinu komi fram að hafi seljandi ekki veitt kaupanda greiðslufrest eða frest á efndum annarra skyldna sé hann hvorki skyldur til að afhenda fasteign né gefa út afsal nema kaupandi efni skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Stefndi hafi því réttilega haldið að sér höndum og hvorki afhent fasteignina né gefið út afsal á umsömdum tíma enda hafi vanefnd stefnenda staðið því í vegi.

Stefnendur hafi átt að greiða við kaupsamningsgerð 33.000.00 króna og 1.000.000 króna við útgáfu afsals, 5. september 2007 eða samtals 34.000.000 króna.

Stefnendur hafi greitt 21.860.190 krónur hinn 20. júlí 2007 og 9.900.000 krónur hinn 10. janúar 2008 og eigi því ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs, 2.239.810 krónur.

Stefndi hafi haft í hyggju að ráðstafa þessum greiðslum annars vegar með greiðslu til afsalshafa, Bygg Ben ehf., 30.000.000 krónur og hins vegar til að klára þær framkvæmdir sem eftir hafi átt að gera á eigninni, m.a. klára vinnu vegna rafmagns og pípulagningar. Þar sem stefnendur hafi vanefnt að greiða þessa greiðslu hafi stefndi ekki getað klárað þær framkvæmdir eins og hann hafði ætlað sér.

Sökum þessa fallist stefndi á eftirfarandi kröfur stefnenda sem settar eru fram í stefnu, sbr. dskj. 1:

Ókláruð vinna vegna rafmagns: kr. 426.527,-

Ókláruð vinna vegna pípulagnar: kr. 120.000.-

Tæki í eldhús: kr. 230.465.-

Tæki í baðherbergi: kr. 200.941.-

kr. 977.933.-

Ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs séu 2.239.810 krónur en ókláruð verk stefnda 977.933 krónur og sé krafa stefnda því 1.261.877 krónur.

Stefnendur hafi vanefnt að greiða 11.139.810 krónur á gjalddaga 20. júlí 2007. Hinn 5. september 2007 hafi stefnendur átt að greiða 1.000.000 króna í peningum gegn útgáfu afsals. Þar sem útgáfa afsals hafi ekki farið fram vegna atriða er varði stefnendur, þ.e. vegna vanefnda þeirra, beri sú fjárhæð dráttarvexti frá þeim degi.

Eignin hafi ekki verið afhent á umsömdum tíma vegna vanefnda stefnenda. Eignin hafi verið afhent í janúar 2008. Frá þeim tíma hafi stefndi borið ábyrgð á þeim vanköntum sem á eigninni hafi verið.

Hinn 10. janúar 2008 hafi stefnendur greitt 9.900.000 krónur inn á kröfu stefnda.

Sundurliðun dráttarvaxta sé því eftirfarandi: Dráttarvextir frá 20. júlí 2007 af 11.139.810 krónum, dráttarvextir frá 5. september 2007 af 12.139.810 krónum, dráttarvextir frá 1. janúar 2008 af 11.161.877 krónum og dráttarvextir frá 10. janúar 2008 af 1.261.877 krónum.

Aðalkrafa stefnda byggi á því, í ljósi ofangreinds, að stefnendur eigi ekki þær kröfur á hendur stefnda sem byggt sé á.

Þar sem stefnendur hafi ekki greitt fullnaðargreiðslu skv. kaupsamningi til stefnda sé 1. dómkröfu stefnenda mótmælt. Samkvæmt 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 eigi kaupandi fasteignar rétt á afsali úr hendi seljanda þegar hann hafi efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Af gögnum málsins sé ljóst að stefnendur hafi ekki efnt þær skyldur sem á þeim hvíldu skv. kaupsamningi og eigi því ekki rétt á því að fá afsal úr hendi stefnda. Það að gefa ekki út afsal og afhenda ekki eign vegna greiðsludráttar stefnenda sé ekki vanefnd stefnda heldur viðbrögð hans vegna vanefnda stefnenda, sbr. 49 og 53. gr. laga nr. 40/2002. Sé því haldslaust fyrir stefnendur að vísa í 33. og 44. gr. fkpl.

Dómkröfum í 2. og 3. lið er mótmælt að því undanskildu að stefndi viðurkennir bótarétt stefnenda að fjárhæð 977.933 krónur eins og að framan greini en bendir jafnframt á þann umtalsverða skaða sem stefndi hafi orðið fyrir vegna vanefnda stefnanda. Aðrir bótaliðir eigi ekki rétt á sér þar sem stefndi hafi uppfyllt skyldur sínar skv. kaupsamningi að öðru leyti en því sem að ofan greinir. Meðal skilyrða skuldajafnaðar sé að um sé að ræða vanefnd af hálfu viðsemjanda. Eins og ítrekað hafi verið minnst á hafi stefndi á engan hátt vanefnt gerðan kaupsamning heldur hafi aðgerðir hans einvörðungu lotið að því að bregðast við vanefndum stefnenda. Sé ekki hægt að beita vanefndaúrræðum samkvæmt lögum nr. 40/2002 gegn stefnda sem ekkert hafi vanefnt.

Varakrafa stefnda byggir á því að skaðabótakrafa stefnenda sé stórlega ofmetin og í engu samræmi við raunverulegt tjón þeirra enda órökstuddar kröfur með öllu. Þá byggir stefndi á því að stefnendur hafi haldið eftir alltof hárri fjárhæð til að mæta þeim bótaliðum sem tilgreindir eru, sbr. sundurliðun hér að ofan.

Stefndi vísar einkum til ákvæða fasteignakaupalaga, nr. 40/2002.

Stefndi vísar auk þess til meginreglna samningaréttar.

Varðandi dráttarvexti vísast til 49., sbr. 61. gr. laga nr. 40/2002 og III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

NIÐURSTAÐA

Samkvæmt kaupsamningi aðila skyldi stefndi afhenda íbúð þá er stefnendur keyptu hinn 4. ágúst 2007. Skyldi íbúðin vera fullfrágengin að innan sem utan en án parkets. Að öðru leyti er í kaupsamningi vísað til skilalýsingar. Þar segir að allar innréttingar séu sprautulakkaðar frá Heimilið í Heild, þ.m.t. eldhúsinnrétting, baðinnrétting og skápar og einnig gluggasyllur. Eldhústæki skyldu frá Miele-Eirvík, salerni og bað frá Húsasmiðjunni, blöndunartæki, sturtuklefi, flísar og innihurðir (úr eik) frá A-kk-þgf Á-kk-þgf og lýsing frá Rafkaupum.

Stefndu greiddu 21.860.190 krónur hinn 20 júlí 2007 við gerð kaupsamnings en samkvæmt kaupsamningi skyldu stefnendur greiða 7 milljónir í peningum og enn fremur 26 milljónir sem þau hugðust taka hjá Kaupþingi að því er kemur fram í E lið kaupsamnings en stefndi skyldi gefa veðleyfi til þess. Fram kemur í málinu að á þessum tíma þ.e. 20. júlí 2007 lá ekki fyrir brunabótamat á íbúðinni og gerði ekki fyrr en 13. september og stefnendum ekki unnt að fá allt lánið sem þau hugðust fá vegna þessa. Samkvæmt kaupsamningi skyldi stefndi aflétta veðskuld sem hvíldi á íbúðinni og fleiri eignum samtals að fjárhæð 98.840.000 krónur eigi síðar en 15. ágúst 2007. Er brunabótamat lá fyrir í september 2007 var fasteignin ekki í umsömdu ástandi, afhending hafði ekki farið fram og áhvílandi veðskuld hafði ekki verið aflétt. Verður á það að fallast með stefnendum að þeim hafi verið heimilt að halda eftir frekari greiðslum á kaupverði eignarinnar sbr. 35. og 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnendur reiddu af hendi greiðslu að fjárhæð 9.900.000 hinn 16. janúar 2008 og fengu íbúð þá afhenta en stefndi synjaði um útgáfu afsala til þeirra þar eð hann taldi þau eiga óuppgerðar eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 2.239.810 krónur. Enn fremur heldur hann því fram að hann eigi kröfu á hendur þeim vegna dráttarvaxta af greiðslum sem þau héldu af kaupverði.

Stefnendur benda á það, að sökum afhendingardráttar stefnda hafi þau þurft að leigja sér herbergi, setja búslóð sína í búslóðageymslu o.fl. Í ljós hafi komið við afhendingu fasteignarinnar að hún hafi ekki verið í umsömdu ástandi t.a.m. hafi flísalögn verið ókláruð, innréttingar hvorki verið afhentar né uppsettar ásamt því að vinna og annar frágangur fasteignarinnar hafi verið ófullnægjandi og í andstöðu við kaupsamning aðila. Í samræmi við kaupsamninginn hafi stefndi átt að aflétta áhvílandi tryggingaveðbréfi fyrir 15. ágúst 2007, en það hafi ekki verið gert fyrr en í janúar 2008.

Þá hafa stefnendur þurft að greiða ýmsan kostnað sem stefnda hafi borið að greiða lögum samkvæmt þar sem fasteignin hafi ekki verið afhent fyrr en í janúar 2008. Fram að afhendingardegi hafi stefnda borið að greiða skipulagsgjald, rafmagn og hita, lögboðnar brunatryggingar o.fl., sbr. 13. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002 en skuldheimtumenn stefnda hafi beint kröfum sínum að stefnendum, sem þinglýstum kaupsamningshöfum, og þau því þurft að greiða vangoldin gjöld ásamt dráttarvöxtum og vanskilakostnaði til þess að forða fasteigninni frá nauðungarsölu, þeim til tjóns. Fjárhæð skaðabótakröfu stefnenda er sundurliðuð hér að framan og nemur hún samtals 3.573.911 krónum. Í málatilbúnaði stefnda kemur fram að hann viðurkennir að skulda stefnendum samtals 977.933 krónur vegna þessa.

Stefnendur hafa lagt fram gögn um kostnað sem þau lögðu út vegna þessa og er þessi kröfuliður þeirra tekinn til greina að fullu.

Samkvæmt framansögðu er sýnt fram á það að stefnendur eiga kröfur á hendur stefnda vegna þess að hann vanefndi kaupsamning sinn við þau sem nemur hærri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðs þess er greiða átti samkvæmt kaupsamningi aðila og verður hann því dæmdur til þess að gefa út afsal til stefnenda í samræmi við kaupsamning aðila frá 20. júlí 2007.

Samkvæmt öllu framansögðu er réttur stefnenda til þess að halda eftir greiðslu sem nemur eftirstöðvum kaupverðs samtals að fjárhæð 2.239.810 krónur og skuldajafna henni við skaðabótakröfu sína viðurkenndur.

Með því að stefndi vanrækti samningsskyldur sínar svo sem rakið er hér að framan verður með engu móti fallist á það að hann eigi kröfu á hendur stefnendum vegna dráttarvaxta af fjárhæðum þeim sem hann telur stefnendur hafa dregið að greiða sér og er kröfum hans um skuldajöfnuð því hafnað.

Eftir úrslitum málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 800.000 krónur í málskostnað.

DÓMSORÐ

Stefndi, Arn ehf., greiði stefnendum, J-kvk-þgf K. G-kvk-þgf og B-kk-þgf S-kk-þgf, 3.573.911 krónur með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 29. nóvember 2007 til greiðsludags – allt að frádregnum 2.239.810 krónum.

Stefndi gefi út afsal til stefnenda fyrir fasteignina að Lindarvaði 4, fastanr. 229-5447, 110 Reykjavík í samræmi við kaupsamning aðila frá 20. júlí 2007.

Stefndi greiði stefnendum 800.000 krónur í málskostnað.

A-x-x V. M-kk-nf