T-1432/2022

1. Mál þetta barst dóminum með kröfu sóknaraðila sem móttekin var 21. mars 2022. Sóknaraðilar eru A, B, C, D, E, F ehf., G, H og I. Varnaraðili er sveitarfélagið Í. Endanlegar kröfur sóknaraðila eru þær að heiti skjals með nr. [...] í þinglýsingabók Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu verði breytt í kvöð, samkvæmt efni sínu, á eftirfarandi fastanúmer: [...], [...], [...], [...]. Þá krefjast sóknaraðilar þess jafnframt að sama skjali verði þinglýst á upphaflegan veðrétt, aðallega sem kvöð en til vara sem yfirlýsing, á eftirfarandi fastanúmer:[...], [...], [...], [...]. Þá krefjast sóknaraðilar málskostnaðar úr hendi varnaraðila. Varnaraðili Í krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að skaðlausu.

2. Mál þetta var þingfest 30. mars 2022 og var Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu þá til varna í málinu. Í því þinghaldi lagði sýslumaður fram umsögn sína ásamt veðbókar-vottorðum vegna þeirra tólf fasteigna sem krafa sóknaraðila laut að í upphafi. Þá upplýsti fulltrúi sýslumanns dóminn um að þinglýsingarstjóri myndi tilkynna þinglýstum eigendum umræddra fasteigna um beiðni sóknaraðila og gefa þeim kost á að skila inn athugasemdum. Var málinu þá frestað í því skyni. Í þinghaldi 13. apríl 2022 lagði fulltrúi sýslumanns fram bréf embættisins, dagsett 31. mars 2022, til þeirra aðila sem rétt áttu á að skila inn kröfum og athugasemdum vegna málsins, sbr. 4. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978, auk fram kominna athugasemda frá Í, J hf., K slf., L ehf. og M ehf. Til þinghaldsins var mættur lögmaður af hálfu Í og krafðist þess að aðild málsins yrði breytt, sýslumaður ætti ekki að vera varnaraðili málsins, heldur Í og aðrir þeir sem lögvarða hagsmuni hefðu af úrlausn málsins. Í þinghaldi 18. maí sl. var þing sótt af hálfu Í auk sýslumanns og sóknaraðila. Varð ljóst að ágreiningur var um það hvort játa bæri Í aðild að málinu. Var mættum gefinn kostur á að gera grein fyrir sjónarmiðum sínum hvað það varðaði og málið tekið til ákvörðunar dómsins. Í þinghaldi 25. maí sl. upplýsti dómurinn um þá ákvörðun að heimila Í að ganga inn í málið, enda hefði sveitarfélagið lögvarða hagsmuni af niðurstöðu málsins. Í ljósi þess og með sömu rökum var öðrum þeim, er sýnt þótti af gögnum málsins að hagsmuna hefðu að gæta, einnig gefinn kostur á því að láta málið til sín taka. Var málinu frestað þar til afstaða þeirra til þess lægi fyrir. Í þinghaldi 7. júní var sótt þing af hálfu N ehf., sem óskaði eftir að ganga inn í málið og sömuleiðis eftir fresti til að skila greinargerð, en félagið hafði ekki áður skilað athugasemdum til sýslumanns.

Aðrir sem boðaðir höfðu verið til þinghaldsins hafa ekki látið málið til sín taka. Þá hafði sýslumaður lýst því yfir að hann gerði ekki athugasemdir við að aðrir tækju við aðild málsins varnarmegin og hefur sýslumaður ekki látið málið til sín taka frekar. Í þessu sama þinghaldi gerðu sóknaraðilar breytingu á kröfugerð sinni þannig að kröfuliður 1 í dómkröfu þeirra tæki aðeins til fjögurra tilgreindra fasteignanúmera, þ. e. nr. [...], [...], [...], [...], en ekki fjögurra annarra fasteigna með fastanúmer sem tilgreind voru í beiðni sóknaraðila í öndverðu. Málinu var þá frestað til framlagningar greinargerðar úr hendi Nehf. til 24. júní. Jafnframt var þá ákveðið að málið yrði flutt munnlega 17. ágúst 2022. Í þinghaldi 24. júní sl. varð útivist af hálfu N ehf., en lögmaður félagsins sendi dóminum póst eftir þinghaldið ásamt yfirlýsingu þess efnis að félagið félli frá aðild sinni að málinu, en tæki undir kröfur sóknaraðila. Munnlegur málflutningur fór fram 17. ágúst 2022 og var málið tekið til úrskurðar sama dag. Dómari tók við málinu 28. apríl 2022. Rekstur málsins hefur tekið lengri tíma en ráðgert er skv. lokamálslið 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga, en málsaðilar hafa engar athugasemdir haft uppi vegna þess.

3. Í kröfu sóknaraðila er málavöxtum lýst á þá leið að eigendur og kaupendur O, sem á þeim tíma var í aðalskipulagi, hafi undirritað samkomulag sín á milli 26. mars 2004 þess efnis að allir samningsaðilar fengju hlutfallslega jafnan hlut út úr sínu landi til byggingar íbúðarhúsnæðis. Í þeim gagnkvæma samningi segði nánar tiltekið: „Magn íbúða verður jafnt pr. hektara milli aðila, þannig að miðað verður við nýtingu brúttólands hvers og eins, óháð hvernig stofnunum, stofnbrautum og grænum svæðum verður skipt niður skv. ramma og deiliskipulagi. Þetta þýðir að sá sem á 10 ha. fær þann fjölda íbúðareininga sem 10 ha gefa skv. aðalskipulagi, hvort sem hann fær það í sínu landi eða annars manns landi.“ Nefndu samkomulagi hafi verið þinglýst 2. desember 2004 á eftirfarandi fastanúmer: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Enn fremur hafi samkomulaginu verið þinglýst á fjölmörg landnúmer. Þá kemur fram að sóknaraðilar eru eigendur að landi sem að hluta liggur að þeim fastaeignum sem dómkröfur sóknaraðila lúta að. Þann 13. desember 2012 hafi fasteignirnar O 1, Í, fastanúmer [...], [O] 1 A, Í, fastanúmer[...], O 2, Í, fastanúmer [...] og O 2, Í, fastanúmer [...], verið seldar nauðungarsölu á uppboði til hæstbjóðanda, Landsbankans hf. Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hafi í kjölfarið gefið út nauðungarsöluafsöl, dagsett 23. október 2013, innfærð í þinglýsingabók 30. október sama ár. Í öllum fjórum afsölunum segi: „Öll veðréttindi og önnur óbein eignar réttindi falla niður af eigninni, skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 og skulu þannig afmáð við þinglýsingu afsals þessa.“ Sóknaraðilar kveðast hafa fengið veður af því í lok árs 2021 að búið væri að afmá umrætt skjal af fyrrnefndum fjórum fastanúmerum og að heiti skjalsins væri ekki kvöð í þinglýsingabók. Sóknaraðilar hafi óskað eftir því við þinglýsingardeild Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu með tölvubréfi 14. október 2021 að hið afmáða skjal yrði fært aftur á fastanúmer[...], [...], [...] og [...] og jafnframt að skjalinu yrði þinglýst sem kvöð en ekki yfirlýsingu á fyrrgreind fastanúmer sem og á fastanúmer [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] og [...]. Deildarstjóri þinglýsingardeildar hafi svarað erindinu og upplýst að skjalið hefði verið afmáð af tilgreindum fasteignanúmerum á grundvelli fyrirmæla í nauðungarsöluafsölum. Lögmaður sóknaraðila hafi í framhaldi þessa átt í tölvupóstsamskiptum við embætti sýslumanns vegna málsins. Með tölvubréfi 3. nóvember 2021 hafi deildarstjóri þinglýsingardeildar hafnað því að leiðrétta heiti viðkomandi skjals úr kvöð í yfirlýsingu og þann 17. desember 2021 hafi deildarstjóri fullnustusviðs hafnað því að um mistök hefði verið að ræða hjá embættinu við útgáfu afsalsbréfanna og upplýst að embættið myndi ekki lagfæra téð afsöl og þinglýsa að nýju. Í kjölfar þess hafi sóknaraðilar, með tölvupósti 22. desember 2021 og bréfi dagsettu 25. janúar 2022, krafist rökstuðnings fyrir þeirri ákvörðun sýslumanns að afmá skjal nr. [...]úr þinglýsingabókum af fasteignunum fjórum er málið varðar. Sömuleiðis hafi sóknaraðilar krafist þess með öðru bréfi dagsettu 25. janúar 2022 að skjalið yrði aftur fært inn í þinglýsingabók á fyrrgreind fjögur fastanúmer, með vísan til 27. gr. þinglýsingalaganr. 39/1978.

4. Með bréfi dagsettu 19. janúar 2022, sem sóknaraðili kveðst hafa fengið í hendur 26. janúar 2022, var kröfu sóknaraðila um rökstuðning svarað af hálfu embættis sýslumanns, þar sem vísað var til tölvupóstsamskipta um málið sem fullnægjandi rökstuðnings. Ekki hefði verið um mistök að ræða. Ekki yrði annað séð en að umþrætt skjal nr. [...] væri yfirlýsing og samningur milli eigenda frá árinu 2004 um skiptingu verðmæta þeirra í milli. Embættið myndi því ekki lagfæra téð afsöl og þinglýsa að nýju. Þá var vísað til þess að ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993, utan X. kafla þeirra, giltu ekki um nauðungarsölur, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna, og að heimild til að afmá skjöl við útgáfu afsals væri að finna í 56. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991.

5. Með bréfi þinglýsingarstjóra, dagsettu 16. febrúar 2022, var brugðist við kröfu sóknaraðila frá 25. febrúar sl., um að hinu afmáða skjali skyldi þinglýst að nýju, með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga. Í því bréfi kemur meðal annars fram að umþrætt skjal hafi verið fært sem yfirlýsing í þinglýsingabók enda ekki annað ráðið af efni skjalsins en að um samkomulag milli aðila sé að ræða. Efni þess beri ekki skýrt með sér að um kvöð sé að ræða og þá hvers efnis. Ekkert liggi fyrir um að formskilyrði hafi ekki verið uppfyllt þegar skjalið var afmáð samkvæmt nauðungarsöluafsölum og taldi embættið því ekki tilefni til að leiðrétta umrædda færslu skv.27. gr. laga nr. 39/1978.

6. Við svo búið lögðu sóknaraðilar mál þetta fyrir dóminn, með vísan til 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, og kröfðust úrlausnar um ákvörðun sýslumanns sem kunngerð var í áðurnefndu bréfi embættisins, dagsettu 16. febrúar 2022.

Málsástæður sóknaraðila

7. Sóknaraðilar kveðast byggja á því að Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hafi í öndverðu fyrir misskilning gefið skjali nr. [...]rangt heiti. Kveðast sóknaraðilar mótmæla mati eða úrlausn embættisins á efni skjalsins þess efnis að um yfirlýsingu en ekki kvöð sé að ræða. Sóknaraðilar fullyrða að ekki hafi farið fram sjálfstætt mat á efni skjalsins og að afstöðu hefði þurft að taka til gildis umræddra skjala áður en ákvörðun var tekin um afmáningu þeirra, annaðhvort þegar skjalið var fært inn í þinglýsingabók 10. desember 2004, við útgáfu nauðungarsölu afsala 23. október 2013 eða við þinglýsingu nauðungarsöluafsalsins og samhliða afmáningu skjalsins þann 30. október sama ár. Sóknaraðilar kveða umrætt samkomulag fela í sér gagnkvæm réttindi, kröfur og skyldur milli eigenda nærliggjandi fasteigna, þ. m. t. sóknaraðila. Skjalið feli þannig í sér óbein, framseljanleg eignar réttindi sem fylgi fasteignunum. Þar af leiðandi hefði átt að þinglýsa því sem kvöð. Þar sem heiti skjalsins sé rangt þurfi að leiðrétta það með dómi. Efni skjalsins beri með sér, með skýrum hætti, að um kvöð sé að ræða og hvers efnis sú kvöð er. Þá hafi það verið ætlun samningsaðila að stofna til hlutbundinna réttinda með gerð samkomulagsins.

8. Um kröfu sína þess efnis að sama skjali verði þinglýst aftur á upphaflegan veðrétt, aðallega sem kvöð en til vara sem yfirlýsing, á eftirfarandi fastanúmer: [...], [...], [...], og [...], kveðast sóknaraðilar byggja á því að sýslumanni hafi ekki verið rétt að afmá skjalið úr þinglýsingabók árið 2013 þegar nauðungarsöluafsal vegna ofangreindra fasteigna var innfært. Allar fasteignirnar hafi skipt um hendur frá því að skjalinu var þinglýst á umrædd fastanúmer og ágreiningslaust sé að um einkaréttarlegan gerning á milli tiltekinna fasteignaeigenda sé að ræða. Til að slíkur gerningur haldi gildi sínu gagnvart grandlausum kaupanda þurfi hann að vera þinglýstur á fastanúmer viðkomandi fasteigna, sbr. 19. gr. laga um samningsveð nr. 75/1997. Sóknaraðilar líti því svo á að það sé mikið hagsmunamál fyrir þá að skjalinu verði aftur þinglýst á fastanúmerin [...], [...], [...], og [...] til að þeir og eftir atvikum aðrir rétthafar njóti sömu stöðu og áður, fyrir nauðungarsöluna. Skjalið sé elsta veðskjalið á öllum framangreindum fastanúmerum og eldra en síðari veðskjöl frá Landsbankanum, sem þinglýst var á tiltekin fastanúmer, og sem greiddust að fullu við nauðungarsöluna árið 2013, eins og nauðungarsöluafsöl dagsett 23. október 2013 beri með sér. Sóknaraðilar telja að sýslumanni hafi ekki verið rétt að afmá umrædda kvöð í nauðungarsölu afsölunum, enda skjóti það skökku við að kvöðin hafi verið afnumin af fjórum fastanúmerum meðan aðrir fasteignaeigendur séu eftir sem áður skuldbundnir af henni. Skuldabréf Landsbankans, sem fengust greidd að öllu leyti við nauðungarsöluna, hafi öll verið gefin út og þeim þinglýst eftir að til kvaðarinnar stofnaðist. Skuldabréfin hafi verið færð í þinglýsingabók þann 13. desember 2004 og árið 2007. Kvöðin hafi því staðið framar veðskuldum Landsbankans í veðröð. Í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 sé að finna þá meginreglu að hafi nauðungarsölu verið krafist á eign eftir heimild í 6. eða 7. gr. laganna, þá falli niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals, nema annað beinlínis leiði af lögum, eða eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð. Fullyrða sóknaraðilar að sýslumanni hafi borið að leggja sjálfstætt mat á aldur skjala og réttindaraðar, sbr. 13. gr., sbr. 19. gr. laga nr. 75/1997, sbr. 11. tl. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991, áður en hann afmáði skjölin við útgáfu afsals skv. heimild í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Það hafi sýslumaður ekki gert og þannig brotið gegn rannsóknarskyldu sinni að mati sóknaraðila. Því sé um augljós mistök í skilningi 27. gr. laga nr. 39/1978 sé að ræða, sem beri að leiðrétta.

Málsástæður varnaraðila

9. Varnaraðilinn Í kveðst byggja á því er varðar kröfu sóknaraðila, um að breyta heiti hins umþrætta skjals í þinglýsingabók úr yfirlýsingu í kvöð, að sóknaraðili hafi ekki beint erindi þess efnis til þinglýsingarstjóra á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Úrlausn þinglýsingarstjóra um þá kröfu liggi því ekki fyrir. Varnaraðili fullyrðir að í bréfi sóknaraðila til þinglýsingarstjóra, dagsettu 25. janúar 2022, hafi þess aðeins verið krafist að hinu umþrætta skjali yrði aftur þinglýst á þær fjórar fasteignir sem það hafði verið máð af í kjölfar nauðungarsölu. Ekki hafi hins vegar verið gerð krafa um breytingu skjalsins, úr yfirlýsingu í kvöð. Ekki séu því skilyrði til að fjalla um þetta atriði fyrir dómi á grundvelli 3. gr. laga nr. 39/1978.

10. Í öðru lagi kveðst varnaraðili byggja á því að þinglýsingarstjóra hefði borið að vísa skjalinu frá í öndverðu. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 39/1978 skulu öll skjöl sem afhent eru til þinglýsingar færð í dagbók en í 2. mgr. sömu lagagreinar er talið upp í sjö stafliðum hvaða atriði eiga að leiða til þess að þinglýsingarstjóra beri að vísa skjali frá dagbók. Varnaraðili telur að umþrætt skjal fullnægi ekki kröfum 2. mgr. 6. gr. laganna. Skjalið varði eignar réttindi að fasteignum án þess að getið sé fasteignanúmera þeirra í skjalinu. Þá sé einungis vísað til þess að það varði O, án nánari tilgreiningar á því til hvaða fasteigna það taki. Með vísan til þessa telur varnaraðili að þinglýsingarstjóra hefði borið að vísa því frá dagbók þegar það barst til þinglýsingar í desember 2004 skv. d - lið 2. mgr. 6. gr. laga nr. 39/1978. Þá sé ekki ótvírætt við hvaða eign skjalið á eða hvert efni þess er að öðru leyti í skilningi f-liðar 2. mgr. 6. gr. Þá telur varnaraðili að þótt skjalið hafi verið dagbókarfært þrátt fyrir framangreinda annmarka hefði þinglýsingarstjóra einnig verið rétt að vísa því frá þinglýsingu eftir nánari athugun skjalsins, sbr. 7. gr. laga nr. 39/1978.

11. Í þriðja lagi kveðst varnaraðili byggja á því að umrætt skjal hafi ekki getað stofnað til kvaðar á viðkomandi fasteignum og því séu ekki forsendur til að breyta heiti þess úr yfirlýsingu í kvöð. Varnaraðili telur að af lestri skjalsins verði ekki skýrt ráðið að með því hafi ætlunin verið að stofna til kvaðar sem skyldi hvíla á umræddum fasteignum, eða hvers efnis slík kvöð ætti að vera. Fasteignirnar séu ekki tilgreindar á skjalinu og hvergi tekið fram að um kvöð eða kvaðir sé að ræða. Að mati varnaraðila séu því ekki skilyrði til að fallast á kröfu sóknaraðila um að heiti skjalsins verði breytt í kvöð í þinglýsingabók. 12. Hvað varðar ákvörðun þinglýsingarstjóra um að afmá hið umþrætta skjal af fasteignum sem bera fasteignanúmerin [...], [...], [...] og [...], í kjölfar nauðungarsölu, kveðst varnaraðili byggja á því að sú ákvörðun hafi verið rétt og því beri að hafna kröfu sóknaraðila um að skjalið verði fært inn í þinglýsingabók á umræddar fasteignir. Ákvörðunin um afmáningu skjalsins hafi verið tekin með heimild í 4. mgr. 39. gr. laga nr. 39/1978, sbr. einnig 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Varnaraðili kveðst telja að undantekningar 2. mgr. 56. gr. eigi ekki við í þessu tilviki. Þá kveðst varnaraðili telja að málatilbúnaður sóknaraðila varðandi það að skjalið sem um ræðir hafi verið ofar í veðröð en þau veðskjöl Landsbankans sem voru grundvöllur nauðungarsölu umræddra fasteigna byggi á misskilningi um eðli skjalsins sem hér um ræðir. Skjalið hafi ekki haft neina stöðu í veðröð á eignunum, enda stofnaði það ekki til veðs í þeim, þótt það hafi staðið framar í réttindaröð að því er varðar forgangsáhrif þinglýsingar skv. 15. gr. laga nr. 39/1978. Það geti þó ekki leitt til þess að reglur 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 39/1978 eigi ekki við um skjalið. Varnaraðili telur umræddar reglur þvert á móti kveða á um að umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eign falli niður við nauðungarsölu, óháð aldri eða forgangi skv. reglum 15. gr. laga nr. 39/1978.

13. Við munnlegan málflutning um ágreiningsefnið var breytingu sóknaraðila á kröfugerð sinni mótmælt af hálfu varnaraðila, bæði með þeim rökum að sú breyting væri of seint fram komin sem og þeim rökum að varakrafan um að skjalinu yrði þinglýst aftur sem yfirlýsingu gæti ekki falist í fyrri kröfugerð þar sem hún samrýmdist henni ekki efnislega.

Athugasemdir þinglýsingarstjóra, eftir heimild 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaganr. 39/197814. Sýslumaður vísar til þess að við mat á því hvort mistök hafi orðið við þinglýsingu sem beri að leiðrétta eftir ákvæði 27. gr. þinglýsingalaga beri þinglýsingarstjóra að líta til þess hvernig málið horfði við honum á þeim tíma er þinglýsingin fór fram. Þá beri að meta hvort formskilyrði laga hafi verið fyrir hendi þannig að skjali verði þinglýst, sbr. 7. gr. þinglýsingalaga, en sýslumaður taki ekki afstöðu til efnisatvika að baki skjali. Kveður sýslumaður efni skjalsins bera með sér að um samkomulag aðila sé að ræða, en skjalið beri ekki skýrt með sér að um kvöð sé að ræða, hvers efnis hún þá sé eða hvaða gildi hún skuli hafa. Kveðst sýslumaður hafna því að um mistök hafi verið að ræða við þinglýsingu skjalsins í öndverðu árið 2004. Hvað kröfu sóknaraðila um að leiðrétt verði afmáning yfirlýsingar þeirrar er málið varðar af fasteignunum fjórum sem áður hefur verið getið og seldar voru nauðungarsölu kveður sýslumaður ekkert liggja fyrir um að formskilyrði laga hafi ekki verið uppfyllt er það var gert. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. þinglýsingalaganr. 39/1978 skuli þegar fasteign er seld nauðungarsölu má eignarhöft úr þinglýsingabók eftir því sem fyrir er mælt í afsali vegna nauðungarsölunnar. Í þeim skjölum er málið varðar komi fram að öll veðréttindi og önnur óbein réttindi falli niður af eigninni skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 og skuli þau þannig afmáð við þinglýsingu afsalsins. Samkvæmt því orðalagi hafi verið skýrt að umrætt skjal skyldi afmáð við þinglýsingu. Þá áréttar sýslumaður að í máli þessu séu ekki til úrlausnar ákvarðanir sýslumanns í nauðungarsölumálunum að baki þeim nauðungarsöluafsölum er málið tekur til. Úrlausnir og ákvarðanir sem teknar hafi verið af sýslumanni í nauðungarsölumáli skuli bornar undir dómstóla skv. lögum nr. 9 0/1991 um nauðungarsölu en verði ekki skotið til dómstóla á grundvelli þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sýslumaður kveðst því telja að rétt hafi verið staðið að þinglýsingu og afmáningu skjals [...]í þinglýsingabók og að höfnun hans á kröfu um leiðréttingu þinglýsingar beri að staðfesta.

Kröfur og athugasemdir annarra, eftir heimild 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaganr. 39/197815. Um afstöðu annarra er hagsmuni kunna að eiga liggur fyrir í gögnum málsins að af hálfu Efstalands ehf. er í málinu tekið undir kröfur sóknaraðila og málsástæður hans og sjónarmið í málinu. Af hálfu J hf. var tekið undir kröfur og röksemdir sóknaraðila, en félagið kaus síðar að láta málið ekki til sín taka þar sem sóknaraðilar féllu undir rekstri málsins frá kröfum vegna þeirra fasteigna er varða það félag. Af hálfu L ehf. var tekið undir kröfur og sjónarmið sóknaraðila. Af hálfu K slf. var kröfum sóknaraðila mótmælt og tekið undir sjónarmið sýslumanns í málinu. Þá mótmælti M ehf. einnig kröfum sóknaraðila, og byggði á því að skjalinu hefði verið réttilega aflýst við nauðungarsöluna.

Niðurstaða

16. Í máli þessu er á grundvelli heimildar 3. gr. þinglýsingalaga leitað úrlausnar á því hvort synjun sýslumanns um leiðréttingu á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga hafi verið réttmæt, en ekki skorið úr um efnisatriði eða efnisleg réttindi að baki því skjali sem málið hverfist um. Fyrir liggur að sóknaraðilar beindu tilmælum til sýslumanns um úrbætur er þess varð vart að umþrætt skjal hafði verið afmáð í kjölfar nauðungarsölu fjögurra fasteigna er málið varðar. Um erindi sóknaraðila vegna þess liggja fyrir í málinu fjöl margir tölvupóstar sem og formleg bréf. Í tölvupósti sóknaraðila til embættisins frá 14. október 2021 er þess krafist að umþrættu skjali verði að nýju þinglýst og þá sem kvöð á þær fjórar fasteignir sem seldar höfðu verið nauðungarsölu, en jafnframt að leiðrétting yrði gerð á þinglýsingu skjalsins í öðrum tilvikum, þannig að um kvöð væri að ræða en ekki yfirlýsingu. Í svarpósti fulltrúa sýslumanns til lögmanns sóknaraðila frá 3. nóvember 2021 er því svarað til að skjalið hafi verið fært inn sem yfirlýsing í þinglýsingabók, enda verði ekki annað ráðið en að um samkomulag aðila sé að ræða. Efni skjalsins beri ekki skýrt með sér að um kvöð sé að ræða og þá hvers efnis. Þinglýsingarstjóri telji því ekki tilefni til að leiðrétta umrædda færslu skv. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Að mati dómsins verður að líta svo á að í þessu svari hafi í reynd falist úrlausn sýslumanns sem sóknaraðilum hefði verið tækt að bera undir héraðsdóm eftir ákvæðum 3. gr. þinglýsingalaga. Það gerðu sóknaraðilar hins vegar ekki innan þess fjögurra vikna frests sem kveðið er áum í 1. mgr. 3. gr. laganna.

17. Með bréfi sóknaraðila dagsettu 25. janúar 2022 til embættis Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu kröfðust sóknaraðilar þess að hinu umþrætta skjali yrði aftur lýst á þær fasteignir er seldar voru nauðungarsölu en þess var þá hins vegar ekki krafist að heiti skjalsins yrði breytt úr yfirlýsingu í kvöð, hvorki á þeim fasteignum sem seldar voru nauðungarsölu né öðrum þeim fasteignum sem sama skjal hvílir á. Þrátt fyrir að rökstuðningur sóknaraðila í því erindi verði ekki skilinn öðruvísi en svo að sóknaraðilar leggi þar til grundvallar að skjalið sé í eðli sínu kvöð en ekki yfirlýsing er sóknaraðili í þessu máli bundinn af þeirri leiðréttingarkröfu sem hann setti fram við þinglýsingarstjóra í nefndu erindi 25. janúar sl., og það þó að í rökstuðningi sýslumanns fyrir höfnun kröfunnar sé að því vikið að um yfirlýsingu sé að ræða í reynd. Að framansögðu virtu er það niðurstaða dómsins að kröfu sóknaraðila þess efnis að heiti skjals með nr. [...] í þinglýsingabók Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu verði breytt í kvöð, samkvæmt efni sínu, á eftirfarandi fastanúmer: [...], [...], [...], og [...]beri að vísa frá dómi, enda liggi ekki fyrir úrlausn sýslumanns um þann ágreining sem borinn verði undir dóm í máli sem þessu, á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga.

18. Sóknaraðili gerði sem fyrr segir kröfu um það við upphaf munnlegs málflutnings að skjali nr. [...]yrði þinglýst á upphaflegan veðrétt, aðallega sem kvöð en til vara sem yfirlýsingu á fjórar fasteignir samkvæmt tilgreindum fastanúmerum. Kröfugerðinni svo breyttri var mótmælt af hálfu varnaraðila. Dómurinn fellst á það með varnaraðila að um eðlisólíkar kröfur sé að ræða. Þinglýsing yfirlýsingar eða samkomulags milli aðila hafi enda önnur réttaráhrif en þinglýsing kvaðar. Hin breytta kröfugerð geti þannig ekki falist í upphaflegri kröfu sóknaraðila. Þá hefur varnaraðila ekki gefist kostur á að taka til varna gegn hinni nýju kröfugerð, og málatilbúnaður sóknaraðila allur lotið að því að um kvöð sé að ræða. Verður ekki hjá því komist að vísa varakröfu sóknaraðila frá dómi með vísan til 1. mgr. 111. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

19. Óumþrætt er að í kjölfar nauðungarsölu á fasteignunum O 1, fastanúmer [...], O 1 A, fastanúmer [...], O 2, fastanúmer [...] og O 2, fastanúmer [...], gaf sýslumaður úr afsöl fyrir hverri eign til handa kaupanda 23. október 2013. Í þeim afsalsbréfum var tekið fram að öll veðréttindi og önnur óbein eignarréttindi skyldu falla niður af eigninni, skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991, og skyldu þau afmáð við þinglýsingu afsalsins. Ekkert umræddra afsalsbréfa ber með sér að skjalið sem um ræðir skyldi áfram hvíla á eignunum og var sýslumanni því rétt að afmá skjalið, sbr. 3. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991, sbr. einnig 4. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga. Enda hafa sóknaraðilar ekki sýnt fram á að undantekningar 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 hafi átt við í þessum tilvikum.

20. Sóknaraðilar hafa kosið að haga kröfugerð sinni með þeim hætti að krefjast þess að skjalinu verði þinglýst á „upphaflegan veðrétt“ fjögurra fasteigna samkvæmt fastanúmerum þeirra. Umþrætt skjal, sem ber heitið „Samkomulag“, ber með sér að með því hafiekki verið stofnað til veðréttar í skilningi 1. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Skjalið getur þvíekki talist veðskjal í skilningi laga, málatilbúnaður sóknaraðila er byggir á lögum nr. 75/1997 um samningsveð kemur því ekki til skoðunar í máli þessu. Af sömu ástæðu er jafnframt ómögulegt að fallast á kröfu sóknaraðila eins og hún er sett fram í málinu. Að framansögðu virtu verður kröfunni hafnað.

21. Með vísan til úrslita málsins og 1. og 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verða sóknaraðilar dæmd óskipt til að greiða varnaraðila málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn miðað við umfang málsins 1.200.000 krónur.

B-kvk-nf I-kvk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð :

Kröfu sóknaraðila um að heiti skjals með nr. [...] í þinglýsingabók Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu verði breytt í kvöð, samkvæmt efni sínu, á eftirfarandi fastanúmer: [...], [...], [...]og [...], er vísað frá dómi.

Kröfu sóknaraðila um að skjali með nr. [...] í þinglýsingabók Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu verði þinglýst á upphaflegan veðrétt, sem kvöð á eftirfarandi fastanúmer:[...], [...], [...]og [...], er hafnað.

Kröfu sóknaraðila til vara um að skjali með nr. [...] í þinglýsingabók Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu verði þinglýst á upphaflegan veðrétt, sem yfirlýsingu á eftirfarandi fastanúmer:[...], [...], [...]og [...], er vísað frá dómi.

Sóknaraðilar greiði óskipt varnaraðila, Í, 1.200.000 krónur í málskostnað.

B-kvk-nf I-kvk-nf