E-104/2012

Mál þetta, sem var þingfest 24. janúar 2012, var höfðað af G-kk-þgf S-kk-þgf, kt. 000000-0000, Vatnsendabletti 167b, Kópavogi, með birtingu stefnu 10. janúar 2012 gegn Kópavogsbæ, kt. 000000-0000, Fannborg 2, Kópavogi.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 42.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af stefnufjárhæð frá 7. maí 2007 til greiðsludags. Þá er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. sömu laga og að þeir leggist við höfuðstólinn á tólf mánaða fresti.

Til vara er krafist lægri fjárhæðar. Þá er krafist málskostnaðar ásamt virðisaukaskatti.

Stefndi gerir þá dómkröfu að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Að auki krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins.

Málavextir.

Stefnandi í máli þessu keypti með afsali þann 11. maí 1999 „öll lóðarréttindi skv. leigusamningi um lóðina Vatnsendablettur 167B, Kópavogi, ásamt öllum þeim mannvirkjum sem á lóðinni standa, þ.m.t. sumarbústaður og öllu því er fylgir og fylgja ber að engu undanskildu. Um er að ræða 10.000,- fm spildu úr heildarlóðinni Vatnsendablettur 167, sem er 60.000 fm að stærð. Um kvaðir o.fl. skv. ofangreindum leigusamningi sem dagsettur var 30. 05. 1983 og er til þrjátíu ára, sjá skjal nr. 3191/83. Landeigandi hefur forleigu- og forkaupsrétt.“ Er fastanúmer sumarbústaðarins 206-6632.

Þann 27. maí 1999 undirritaði stefnandi og M-kk-nf H-kk-nf nýjan leigusamning um ofangreinda landspildu til fimmtíu ára. Í 3. gr. samningsins segir að landeigandi skuli hafa forkaups- og leigurétt að mannvirkjum á landinu, en falli hann frá þeim rétti, megi leigutaki selja eða leigja landið öðrum, með sömu réttindum og um geti í samningnum.

Í 4. gr. samningsins segir að landeiganda sé heimilt að segja leigusamningnum upp með eins árs fyrirvara, en skyldur sé hann þá til að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna, er sýslumaður tilnefni.

Á árinu 2000 tók Kópavogsbær svæði í landi Vatnsenda, sem nefnt hefur verið Suðursvæði, eignarnámi og yfirtók þá leigusamninga sem á landinu voru. Var landið deiliskipulagt sem íbúðasvæði. Kópavogsbær tók aftur eignarnámi landsvæði úr jörðinni Vatnsenda á árinu 2007 og yfirtók þá einnig leigusamninga á því landi.

Með eignarnámi stefnda á árinu 2000 fór lítill hluti af landi stefnanda í eigu stefnda, en með eignarnáminu 2007 fór allt land það er stefnandi hafði á leigu í eigu stefnda. Vatnsendablettur 167b er skráð í fasteignaskrá FMR með landnr. 116704 og hús 010101 með fastanr. 206-6632, byggt 1946.

Á árinu 2002 var ráðist í framkvæmdir á lóðinni samkvæmt stefnda. Um var að ræða viðbyggingu við hið skráða hús, ca. 15,4 fm, og geymslu úti á lóðinni, ca. 6 fm, sem byggð var í stað geymslu sem var rifin.

Á fundi byggingarnefndar 2. október 2002 var stefnanda falið að fjarlægja hinar óleyfilegu byggingar fyrir 1. desember 2002. Í framhaldi af því var samþykkt í bæjarráði Kópavogs þann 17. september 2004 að leggja fyrir stefnanda að fjarlægja viðbygginguna og kofann. Þessa ákvörðun kærði stefnandi til úrskurðarnefndar í skipulags- og byggingarmálum og krafðist þess að ákvörðunin yrði felld úr gildi, en með úrskurði nefndarinnar frá 22. júní 2006 var þessari kröfu lóðarhafa hafnað. Í framhaldi af þessu fóru ítrekað fram viðræður við lóðarhafa og lögmenn hans án þess að niðurstaða fengist.

Hinn 9. júní 2003 undirritaði B-kk-nf Ó-kk-nf, seljandi að sumarbústaðnum samkvæmt afsali 11. maí 1999, staðfestingu þess efnis að svefnskálinn eða geymslan sem sé u.þ.b. 19 metra frá sumarbústaðnum, hafi alltaf verið þar til staðar og að svefnskálinn sé um 15 fm að flatarmáli. Þá staðfestir hann að geymsla aftan við sumarhúsið um 12 fm að flatarmáli hafi einnig verið þar við söluna þann 11. maí 1999 og hafi stefnanda verið seld þessi mannvirki með sumarbústaðnum og lóðarréttindum.

Stefnandi sendi erindi til bæjarráðs Kópavogsbæjar þann 30. ágúst 2003 þar sem hann kveðst hafa rætt við byggingarfulltrúa og bæjarlögmann og hafi þar komið fram að stefndi þurfi að fá smáhorn af leigulóð stefnanda. Kvað stefnandi stefnda geta fengið það sem hann þarfnaðist af landinu. Þá kvaðst stefnandi hafa fengið bréf frá stefnda þar sem honum hafi verið gert að fjarlægja skýli, sem tengt var við sumarhúsið að Vatnsendabletti 167, fyrir vorið 2004. Kvað stefnandi skýlið ekki hafa verið jarðfast og því ekki teljast bygging í þeim skilningi. Óskaði hann eftir því að leysa það mál á sanngjarnan hátt.

Með bréfi dagsettu 20. september 2004 frá stefnda til stefnanda segir að bæjarráð hafi samþykkt að stefnanda verði gefinn frestur í tvær vikur til að fjarlægja ólöglega viðbyggingu og nýjan svefnkofa af lóðinni. Eins og kemur fram í bréfinu þá var sú ákvörðun tekin á fundi byggingarnefndar 2. október 2002 að stefnandi fjarlægði ólöglegar byggingar af lóðinni Vatnsendabletti 167b, sem reistar höfðu verið sumarið 2002 án heimildar. Þá var stefnanda gefinn frestur á fundi bæjarráðs 28. nóvember 2002 til vorsins 2003 til að fjarlægja byggingarnar. Á fundi bæjarráðs 24. júlí 2003 var byggingarfulltrúa og bæjarlögmanni falið að sjá til þess að ólögleg mannvirki yrðu fjarlægð af lóðinni og aftur á fundi bæjarráðs þann 13. maí 2004. Var stefnanda gefinn frestur til 8. október 2004 til að fjarlægja hin ólöglegu mannvirki af lóðinni.

Stefnandi sendi stefnda erindi með ódagsettu bréfi en mótteknu 11. október 2004 þar sem hann óskaði eftir því að svefnskálinn fengi að standa þar lengur.

Með úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála þann 22. júní 2006 var kröfu stefnanda um að ógilt yrði ákvörðun bæjarráðs Kópavogs frá 17. september 2004, um að leggja fyrir stefnanda að fjarlægja viðbyggingu og kofa á lóðinni Vatnsendabletti 167b í Kópavogi, hafnað.

Í verkfundargerð frá 20. desember 2006, vegna framkvæmda á vegum framkvæmdasviðs Kópavogsbæjar, kemur fram undir liðnum „Reiðstígur“ að um sé að ræða leið meðfram Boðaþingi. Hugmyndin sé að nota leir/grús, sem komi upp úr Boðaþingi, í fyllingar allt að 40 cm þykkar og muni síðar verða sett reiðefni eða mulningur í 10 cm lag ofan á það efni. Um sé að ræða stíg sem sé fimm metra breiður og hafi verktaki þegar sett hann út. Í verkfundargerð sömu aðila frá 24. janúar 2007 er tekið fram að vinnu við reiðstíg sé lokið.

Stefndi sagði ofangreindum leigusamningi upp með bréfi, dags. 7. maí 2007, með eins árs fyrirvara frá og með 1. júní 2007 með vísan til 4. gr. leigusamnings. Í uppsagnarbréfinu er tekið fram að óskað hefði verið eftir viðræðum við stefnanda um uppgjör á grundvelli 4. gr. samningsins.

Að sögn stefnda voru margir fundir haldnir þar sem leitað var eftir því að ná sátt um hæfilegar bætur en þær hafi ávallt strandað á því að stefndi hafi byggt á ákvæði 4. gr. lóðarleigusamningsins þar sem fram komi að bætur skuli aðeins greiddar fyrir hús og önnur mannvirki en ekki leigulandið sjálft.

Stefnandi lagði fram undir rekstri málsins nokkra samninga þar sem stefndi hafði gert samkomulag við lóðarhafa að Vatnsendabletti 202, 82, 173a, 226, 158, 41 og 166. Voru samningar þessir gerðir á árunum 2004 og 2005.

Með bréfi þann 9. apríl 2008 til stefnda krafðist stefnandi bóta af stefnda að fjárhæð 8.000 krónur fyrir hvern fermetra vegna uppsagnar á leigusamningnum auk greiðslu bóta fyrir mannvirki á lóðinni. Vísaði stefnandi til fjölda samninga sem Kópavogsbær hafði gert við aðra lóðarhafa á svæðinu. Stefndi svaraði stefnanda með bréfi 25. apríl 2008, og kvað rétt vera að fá dómkvadda matsmenn til að meta hús og önnur mannvirki á landinu. Vísaði stefndi til 4. gr. leigusamningsins þar sem tekið var fram að landeiganda væri einungis skylt að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Hafnaði stefndi alfarið að greiða bætur fyrir leiguafnot. Kvaðst stefndi ekki greiða bætur fyrir mannvirki sem reist hafi verið í óleyfi.

Stefnandi sendi stefnda bréf þann 18. maí 2009 þar sem hann kvað 35 fermetra hús standa á lóðinni, sem hafi verið byggt árið 1946, auk u.þ.b. 15 fermetra skála og um 12 fermetra geymslu, og væri stefnda skylt að kaupa þessi mannvirki auk alls gróðurs sem á landinu væri. Óskaði stefnandi eftir því að stefndi gerði honum tilboð um bætur vegna mannvirkja og gróðurs. Þá óskaði stefnandi eftir bótum vegna skerðingar á lóðarréttindum hans. Vísaði stefnandi til annarra samninga er stefndi hafði gert við aðra lóðarhafa og höfðaði til þess að um 41 ár hefði verið eftir af leigusamningnum þegar honum var sagt upp. Þá kvaðst stefnandi telja að sanngjarnar bætur fyrir 10.000 fermetra lóð væru 38.000.000 króna.

Stefnandi sendi stefnda aftur bréf hinn 17. febrúar 2010 þar sem ítrekuð var krafa stefnanda um bætur frá 18. maí 2009.

Í bréfi stefnda til lögmanns stefnanda þann 16. mars 2010 gerði stefndi tillögu að sátt til handa lóðarhafa, óskyldum stefnanda. Kemur fram í bréfinu að sátt við þriðja aðila hafi grundvallast á því að fermetraverð á lóðum sem hafi verið metið í yfirmati á 3.800 krónur hafi verið lækkað í 3.000 krónur og greitt til viðbótar af þeirri fjárhæð 40% vextir.

Í bréfi stefnda hinn 23. mars 2010, vegna Vatnsendabletts 167b, er vísað til bréfs frá 17. febrúar 2010 og fundar varðandi uppsögn á leigusamningi við stefnanda. Leggur stefndi þar til að fram fari mat á mannvirkjum.

Í tölvupósti frá 22. júní 2010, frá lögmanni stefnanda og annarra aðila til stefnda, segir að stefnandi sé reiðubúinn til þess að fallast á 20.000.000 króna fyrir skerðingu og gróður. Ofan á það myndi bætast verð fyrir sumarhúsið sem á landinu stóð við uppsögn samkvæmt mati óvilhallra fasteignasala. Stefnandi gæti síðan fjarlægt húsið, sem sé laust, og tekið með sér.

Með bréfi lögmanns stefnanda til stefnda hinn 28. janúar 2011 var þess krafist að sáttaumleitanir hæfust innan sjö daga frá dagsetningu bréfsins ella yrði málið rekið fyrir dómstólum.

Mál þetta var síðan höfðað með stefnu birtri 10. janúar 2012 og var málið þingfest 25. janúar s.á.

Stefndi lagði fram matsbeiðni þann 9. febrúar 2012 og krafðist dómkvaddra matsmanna til að meta hæfilegar bætur til handa matsþola vegna mannvirkja á Vatnsendabletti 167b vegna uppsagnar leigusamningsins. Var B-kk-nf Þ-kk-nf V-kk-nf, lögmaður og löggiltur fasteignasali, dómkvaddur þann 2. mars 2012 til að meta í samræmi við 4. gr. leigusamningsins hæfilegar bætur til handa matsþola fyrir mannvirki á umræddri lóð vegna uppsagnar leigusamningsins. Til viðbótar var þess óskað að matsmaður mæti fasteignina og lóðarleiguréttindi til samræmis við markaðsverð reiknað á uppsagnardegi leigusamningsins 7. maí 2007. Undir rekstri matsmálsins urðu aðilar sammála um að Ó-kk-nf B. E. S-kk-nf mæti trjágróður á landinu. Var matsgerðin lögð fram í málinu 30. október 2013. Var málinu þá frestað til sáttatilrauna.

Hinn 14. janúar 2014 gerði stefndi stefnanda sáttatilboð sem fólst í því að stefndi greiddi stefnanda 5.000.000 króna fyrir 34,1 fm hús sem er á lóðinni, 1.133.660 krónur fyrir gróður og að stefnandi fjarlægði 6-7 fm skúr innan sex mánaða frá undirritun sáttarinnar. Þá myndi stefnandi fella mál þetta niður og stefndi greiða allan áfallinn lögmannskostnað stefnanda vegna málsins.

Stefnandi svaraði sáttaboði stefnda með tölvupósti 21. janúar sl. þar sem hann gerði stefnda gagntilboð og krafðist 28.500.000 króna sem væri u.þ.b. verð tveggja herbergja íbúðar í Kópavogi.

Sættir tókust ekki og fór aðalmeðferð málsins fram 22. janúar sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi mótmælir þeirri fullyrðingu stefnda að hluti af mannvirkjum sem séu á lóðinni hafi verið reist í óleyfi stefnda. Telur stefnandi staðfestingu fyrrum eiganda, undirritaða 9. júní 2003, staðfesta það. Þá telur stefnandi það jafnframt liggja fyrir að með framkvæmdum stefnda á staðnum á sínum tíma hefði rotþró, sem tilheyri stefnanda, á staðnum verið rofin með tilheyrandi óþægindum fyrir stefnanda.

Stefnandi kveðst ítrekað hafa óskað eftir uppgjöri við stefnda sem byggi á jafnræðissjónarmiðum og vísar bæði í fundi, samtöl og bréf lögmanna stefnanda, dags. 9. apríl 2008, 18. maí 2009, 17. febrúar 2010 og 29. janúar 2011. Þá liggi enn fremur fyrir netpóstur frá 22. júní 2010 þess efnis.

Stefnandi kveðst í engu geta byggt kröfu sína á niðurstöðum dómkvadds matsmanns þar sem stefndi hafi sjálfur komið sér upp verklagsreglum við uppgjör við aðra lóðarhafa í sambærilegum málum. Telur stefnandi óeðlilegt að miða uppgjör við fasteignamat húss og lóðarmat, heldur sé eðlilegt að miða bætur við innlausn sambærilegra mála og vísar þar til mála E-403/2006, E-404/2006, E-405/2006 og E-406/2006, sem stefnandi lagði fram í málinu og vísar til jafnræðissjónarmiða við afgreiðslu á sínu máli.

Kveður stefnandi dómkvadda yfirmatsmenn í þeim málum hafa komist að þeirri niðurstöðu að meta bæri verðmæti afnotaréttar á landinu sem hlutfall af fullu verði landsins með tilliti til tímalengdar leigusamnings, leigugjalds, kvaða og hafta sem afnotin sættu og mögulegrar hagnýtingar réttarins.

Í þessu máli verði að taka tillit til þess að mjög langur tími hafi verið eftir af leigutíma stefnanda eða 41 ár þegar uppsögnin barst frá stefnda.

Þá liggi fyrir að uppgjör stefnda frá fyrri tíð gagnvart lóðarhöfum á sama svæði hafi verið með ýmsum hætti, t.a.m. muni lóðarhafi að Vatnsendabletti 82 hafa fengið fjórar milljónir í peningum auk þess sem hann hafi haldið eftir nýbyggðum geymsluskúr, metinn þá ríflega á 2.700.000 króna, og að auki fengið viðkomandi einbýlishúsalóð við Dalaþing 32 án greiðslu yfirtökugjalds og gatnagerðargjalds. Á þeim tíma hafi nefnt söluverðmæti einbýlishúsalóða í Vatnsenda verið 18-20 milljónir eftir staðsetningu, sem þýði í reynd að stefndi hafi verið að greiða á bilinu 9.000-10.000 krónur fyrir fermetrann óháð mannvirkjum eða byggingarrétti. Þá bendir stefnandi á samning um Vatnsendablett 41 sem hafi verið 5000 fermetra land. Lóðarhafi hafi fengið lóð í Gulaþingi 3 undir húsið sem hann átti á landinu og auk þess aðra lóð nr. 7 við Gulaþing. Báðar þessar lóðir hafi verið án greiðslu og yfirtöku gatnagerðargjalda. Með sömu forsendum og hér að ofan greini megi segja að á þessum tímapunkti hafi matsþoli verið að samþykkja hvern fermetra lands á 8 þúsund krónur. Í innlausn á Vatnsendabletti 158 hafi lóðarhafi fengið í bætur tvær lóðir við Heiðarþing 5 og 7 undir parhús án gjalda og 7,5 milljónir í peningum. Við innlausn á Vatnsendabletti 166 hafi lóðarhafi fengið tvær lóðir við Hólmaþing 2 og 4 án gjalda. Við innlausn á Vatnsendabletti 173a hafi lóðarhafi fengið lóðina Hólmaþing 16 án allra gjalda auk 13.000.000 króna í peningum. Við innlausn á Vatnsendabletti 202 hafi lóðarhafi fengið þrjár lóðir að Fákahvarfi 2, 4 og 6 án gjalda og 1.200.000 krónur í peningum. Við innlausn á Vatnsendabletti 226 hafi lóðarhafi fengið tvær lóðir við Dalaþing 17 og 19 án gjalda auk annarra bóta í fríðindum.

Kveður stefnandi að samkvæmt framansögðu megi nokkuð ljóst vera að mikið skorti á jafnræði í stjórnsýslunni hjá stefnda gagnvart lóðarhöfum í innlausnum á lóðum, svo ekki sé vísað í hið svokallaða „Gustsland“ en þar hafi stefndi greitt 3,1 milljarð fyrir landið eða 27.000 krónur fyrir hvern fermetra.

Varðandi kröfufjárhæð sína kveður stefnandi land það sem hér um ræði hafa verið mjög verðmætt þegar stefnanda var sagt upp lóðarréttindunum. Miðað við ofangreindar staðreyndir sem nú þegar liggi fyrir í málinu og þegar málið sé skoðað í víðara samhengi megi nokkuð ljóst vera að uppgjör stefnda gagnvart lóðarhöfum á Vatnsendabletti frá fyrri tíð hafi verið handahófskennt svo ekki sé meira sagt.

Þá bendir stefnandi á að í yfirmatsgerðum í málum sem vísað sé í hér að ofan þá hafi verðmatið á árinu 2005 verið í fermetraverði á bilinu 2.200 til 3.800 krónur og í lægri fjárhæðinni hafi matið miðast við að einungis 10 ár hafi verið eftir af leigusamningnum. Á árinu 2007 hafi lóðarverð verið í hámarki á markaði og láti nærri að fermetraverð hafi ekki verið undir 5.000 krónum.

Í þessu máli verði að taka tillit til þess að mjög langur tími hafi verið eftir af leigutíma stefnanda, eða 41 ár, þegar uppsögnin barst frá stefnda. Því sé eðlilegt að markaðsverð verði reiknað á uppsagnardegi leigusamningsins eða þann 15. maí, 2007. Þá bendir stefnandi á að í bréfi, dagsettu 16. mars 2010, frá stefnda, í öðru máli sem lögmaður stefnanda hafi verið með til meðferðar á sömu slóðum, hafi lögmaður stefnda viðurkennt að í málum, sem stefndi hafi gert sátt um við lögmannsstofuna Lex vegna lóða á Vatnsendabletti, hafi verið haft til grundvallar og viðmiðunar fermetraverð á lóðum þar sem yfirmat fór fram eða 3.800 krónur og það verð verið lækkað í 3.000 krónur. Til viðbótar þeirri fjárhæð hafi verið greiddir 40% vextir eða samtals 4.200 krónur. Miðað við þessa fullyrðingu lögmanns stefnda þá ætti verð fyrir hvern fermetra í þessu máli að vera 4.200 krónur eða samtals 42.000.000 króna. Því til viðbótar kæmu bætur fyrir mannvirki og annað óhagræði sem stefnandi hafi þurft að þola til margra ára auk útlagðs kostnaðar.

Stefnandi vísar máli sínu til stuðnings til almennu skaðabótareglunnar, meginreglu kröfuréttarins, skuldbindingargildis samninga, jafnræðisreglunnar sem fram kemur m.a. í stjórnarskránni og stjórnsýslulögum nr. 37/1993, sbr. þá sérstaklega 11. gr. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfu um virðisaukaskatt á málskostnað styðjast við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Varðandi varnarþing vísast til 1. töluliðar 35. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi mótmælir kröfum stefnanda og krefst sýknu af öllum kröfum hans. Vísar stefndi máli sínu til stuðnings m.a. til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 247/2011 og kveður skilning stefnda og túlkun á 4. gr. lóðarleigusamningsins hafa verið staðfestan í því máli og að einungis beri að bæta hús og önnur mannvirki á lóðinni. Í því máli sé krafist bóta fyrir leigurétt í framhaldi af uppsögn samnings leigulands sem staðsett sé við hliðina á leigulandi stefnanda. Í niðurstöðum Hæstaréttar í ofangreindu máli segi að fallist sé á það með stefnda Kópavogsbæ að krafa lóðarhafa um bætur vegna uppsagnar leigumálans, sem tæki mið af verðmæti landsins sem slíks, ætti sér hvorki stoð í leigusamningnum né byggðist á öðrum lagagrundvelli. Þessi niðurstaða Hæstaréttar sé afdráttarlaus og hafi ótvírætt fordæmisgildi varðandi úrlausn þessa máls.

Stefndi kveðst leggja áherslu á að af hans hálfu og samkvæmt ákvæðum 4. gr. leigusamningsins frá 15. júlí 1985 sé landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með eins árs fyrirvara, en þá sé hann skyldur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna, er bæjarfógeti tilnefni.

Stefndi kveður aðeins lítinn hluta leigulands stefnanda á því svæði sem tekið var eignarnámi á árinu 2000 hafa farið í eigu stefnda. Hafi stefndi átt í bréfaskriftum við stefnanda í ágúst 2008 vegna þessa og þá hafi stefnandi svarað bréflega að þeir gætu fengið það sem þeir þörfnuðust af landinu. Í nefndu bréfi stefnanda komi jafnframt fram viðurkenning stefnanda á því að hafa farið í hinar ólögmætu byggingaframkvæmdir á landinu og væri hann reiðubúinn að gera samning um að fjarlægja mannvirkin stefnda að kostnaðarlausu þegar hann þyrfti á landinu að halda.

Af hálfu stefnanda séu lagðir fram fjórir héraðsdómar sem stefnandi telji hafa þýðingu varðandi bætur sér til handa. Þessu mótmælir stefndi. Kveður hann að í engu þessara tilvika hafi verið um að ræða að leigusamningnum hafi verið sagt upp á grundvelli 4. gr. lóðarleigusamninganna og málin því algjörlega ósambærileg við það sem sé hér til úrlausnar. Í öllum þessum fjórum málum hafi verið um skerðingu á lóðum að ræða, sem hafi haft í för með sér að ýmis mannvirki hafi þurft að víkja. Tveimur þessara mála hafi verið áfrýjað til Hæstaréttar og hafi þeim báðum verið vísað frá héraðsdómi. Hin tvö málin, sem ekki hafi verið áfrýjað, hafi verið sambærileg og niðurstaðan í tilvitnuðum hæstaréttardómum og því fordæmisgefandi fyrir úrlausn þeirra og þau ekki tekin upp aftur. Þessir héraðsdómar hafi því enga þýðingu í því máli sem hér er til úrlausnar.

Bótakröfum stefnanda í máli þessu sé mótmælt þar sem þær byggist á því að verðmæti landsins sem slíks hafi þýðingu varðandi bótafjárhæð vegna

uppsagnar leigusamningsins. Fyrir liggi fordæmi Hæstaréttar sem áður sé rakið þar sem þessu sé hafnað.

Þá sé krafist bóta fyrir mannvirki sem fyrir liggi úrskurður um að stefnanda bar að fjarlægja stefnda að kostnaðarlausu og kröfum fyrir þau mannvirki sé því

hafnað. Stefndi muni að sjálfsögðu greiða bætur vegna húsa og annarra

mannvirkja þegar niðurstaða sé fengin á grundvelli 4. gr.

lóðarleigusamnings og málshöfðun sé því óþörf. Þeim málatilbúnaði stefnanda nú

að hin ólöglegu mannvirki hafi verið til staðar á leigulandinu er hann eignaðist Vatnsendablett 167b sé alfarið mótmælt.

Þá er því mótmælt að vegur hafi verið lagður þvert yfir leiguland stefnanda áður en uppsögn hafi tekið gildi. Fram séu lagðar af hálfu stefnda tvær loftmyndir teknar í lágflugi, annars vegar 2006 og hins vegar 2008. Þá sé

afstöðumynd af leigulandinu á dskj. nr. 22. Á þessum myndum megi sjá að reiðvegur sem kominn sé á árinu 2008 liggi utan við leigulandið. Aðrar framkvæmdir sem sjá megi á myndinni sé aðkoma sem stefndi gerði á árinu

2007 fyrir og í samráði við stefnanda til þess að tryggja honum aðkomu að húsi

sínu þangað til það yrði fjarlægt. Því sé þannig alfarið mótmælt að af hálfu

stefnda hafi verið unnin spjöll á rotþró eða öðrum mannvirkjum á leigulandinu. Þá liggi fyrir að stefnandi samþykkti að stefndi tæki til afnota

sneið þá af leigulandinu sem var á því svæði sem tekið var eignarnámi árið 2000.

Þá vísar stefndi einnig til niðurstöðu dóms Hæstaréttar í málinu nr. 101/2005, sem varði sams konar lóðarleigusamning um land í Vatnsenda, en þar sé í niðurstöðum gengið út frá því að afnotaréttur samkvæmt leigusamningnum sé reistur á samningi um að skila landinu aftur að samningstíma loknum og leigutakar hafi ekki mátt vænta annars en að umráðin væru aðeins tímabundin. Samkvæmt því sem rakið hafi verið beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Stefndi vísar kröfum sínum til stuðnings til meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og laga nr. 7/1936. Þá vísar hann til ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og varðandi málskostnað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála með síðari breytingum.

Skýrslur fyrir dómi.

Stefnandi gaf skýrslu fyrir dómi og kvaðst hafa ætlað sér að búa á Vatnsendabletti 167b, og kannski að fá að byggja þar síðar meir. Kvaðst stefnandi hafa verið í sambandi við stefnda þegar þeir tóku fyrst af lóðinni skika undir byggingaframkvæmdir við Gulaþing. Stefnandi kvaðst hafa gert sér væntingar um bætur fyrir land og lóð í samræmi við aðra lóðarhafa á svæðinu. Nefndi stefnandi í því sambandi samkomulag frá 3. mars 2005 vegna Vatnsendabletts 173a. Stefnandi kvaðst hafa sett niður rotþró á árinu 2001 eða 2002 og hafi það verið nokkuð dýr framkvæmd. Þegar stefndi hafi tekið hluta af lóðinni hafi hann rofið frárennslisrör frá rotþrónni og í framhaldi sagst ætla að bæta fyrir það. Stefnanda minnti að stefndi hafi á einhverju tímabili boðið sér 20.000.000 króna fyrir sína lóð og aðra lóð sem fyrirtæki hans hafi haft á leigu. Hafi það verið um 10.000.000 króna fyrir þessa lóð. Stefnandi kvaðst búa að Vatnsendabletti 167b en stundum hafi hann leigt húsið út þar sem hann ynni af og til erlendis. Kvað stefnandi rétt að stefndi hafi lagt aðkomu að sumarbústað hans til að auðvelda aðgengi að sumarbústaðnum eftir að stefndi tók undir sig part af lóðinni vegna framkvæmda í Gulaþingi. Taldi stefnandi að við þær framkvæmdir hafi setlögn frá rotþró hans rofnað en stefndi hafi ekki bætt það tjón. Kvað stefnandi hann og stefnda hafa rætt nokkrum sinnum um að stefndi keypti landið en engin niðurstaða fengist í þeirri viðleitni. Stefnandi kvað stefnda hafa farið inn á land sitt og lagt reiðveg án samráðs við sig en það hafi sennilega verið á árinu 2006.

Vitnið Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf kom fyrir dóminn og kvaðst hafa verið lögmaður stefnda á ofangreindum tíma. Kvaðst vitnið kannast við samning vegna Vatnsendabletts 81 sem gerður var við lóðarhafa 16. mars 2010. Kvað vitnið yfirmat hafa legið fyrir þegar sú sátt var gerð eftir að Hæstiréttur hafði gert það mál afturreka en Hæstiréttur hafi hafnað því að byggja mætti á mati matsnefndar eignarnámsbóta, sem hafði verið gert í nokkrum málum. Þessi lóð hafi verið ein af fallegustu lóðunum á svæðinu með fallegu útsýni. Á þessum tíma hafi bærinn ekki átt marga kosti þar sem bæði lágu fyrir yfirmöt og mat matsnefndar eignarnámsbóta. Hæstiréttur hafi hins vegar markað línuna í dómi nr. 247/2011, uppkveðnum 1. desember 2011 vegna leigulóðar sem hafi fengið númerið 184/3-6A við Vatnsendablett. Hafi mál verið afgreidd í samræmi við það frá þeim tíma.

Vitnið kvað rétt vera að sáttin vegna Vatnsendabletts 81 hafi endað í 4.000 krónum fyrir fermetrann. Þær lóðir sem samið hafi verið um á þeim tíma hafi alls ekki verið sambærilegar og ákaflega mismunandi hvernig samið var við lóðarhafa. Bærinn hafi ætíð litið svo á að ekki væri verið að greiða fyrir lóðirnar. Stefndi hafi alltaf, á sínum tíma, talið verðmat sem gert hafði verið allt og hátt en stefndi hafi ekki átt neina „flóttaleið“ á þeim tíma þar sem Hæstiréttur hafði vísað tveimur málum frá héraðsdómi og engar forsendur verið til að byggja á nema þær matsgerðir.

Vitnið kvað engar verklagsreglur hafa myndast, hvert mál hafi verið metið út af fyrir sig og enginn ákveðinn mælikvarði hafi verið notaður. Vitnið kvað að eftir að ofangreindur Hæstaréttardómur féll hafi ekki verið greiddar bætur þar sem Hæstiréttur hafi lagt línuna í því máli. Vitnið kvað lóðargjald við úthlutun lóða ekki hafa mótast af virði lóðanna þegar þær voru innleystar.

Vitnið S-kk-nf H-kk-nf kom fyrir dóminn og kvaðst starfa hjá stefnda. Aðspurt um sátt vegna Vatnsendabletts 81 og þá fjárhæð sem greidd hafði verið til lóðarhafa, kvaðst vitnið ekki geta skýrt nákvæmlega hvernig þessar fjárhæðir komu til en byggt hafi verið á einhverju mati sem hafi verið gert á þessum tíma til að ná sáttum. Vitnið kvað vel yfir 120 samninga hafa verið gerða um lóðir á þeim tíma. Flestir samningar hafi verið með uppsagnarákvæði og útgangspunkturinn hafi verið að greiða fyrir mannvirki og gróður á lóðunum. Sum húsin hafi verið góð íbúðarhús en önnur hálfgerðir hjallar. Sumir samningar hafi verið að renna út en aðrir verið nánast til 99 ára. Einhverjir samningar hafi verið óuppsegjanlegir. Ekki hafi legið fyrir verðmat í öllum málunum en matsmaður hafi ætíð verið fenginn til að meta gróður en samkomulag hafi yfirleitt náðst um bætur fyrir mannvirki og húsakost.

Vitnið kvað lítinn hluta lóðar stefnanda hafa farið undir byggingarland en þeir hafi verið í sambandi við stefnanda frá árinu 2004 vegna bygginga á landinu í óleyfi. Það sem hafi farið undir byggingarland hafi verið um 420 fm. Á árunum 2004 og 2005 hafi bærinn ekki vitað nákvæmlega hvað mikið af lóðum hafi fallið undir eignarnámið árið 2000 og hversu mikið við eignarnámið 2007. Fyrst þegar bærinn hafi rætt við stefnanda hafi land hans verið í eigu Vatnsendabóndans og því engir samningar verið reifaðir fyrr en eftir eignarnámssáttina 2007.

Vitnið kvað samninga hafa verið gerða við Háfell í desember 2006 vegna reiðstígs í landi stefnanda og einnig á árinu 2007 en sá reiðstígur hafi ekki verið samkvæmt samþykktu deiliskipulagi. Lega reiðstígsins sé ekki eins í dag en sé inni á landi stefnanda. Hafi bærinn talið, þegar farið var í reiðstíginn, að landið hafi þá tilheyrt stefnda, landamerki hafi þá ekki verið afmörkuð með girðingu.

Aðspurt um verklagsreglur stefnda við uppgjör við lóðarhafa kvað vitnið verklagið hafa beinst að því að finna þær lóðir sem féllu undir eignarnámið en engar verklagsreglur hafi verið við uppgjör við aðila. Þá kvað vitnið aðspurt að aldrei hafi farið fram uppgjör og greiðslur vegna lands, eftir að dómur Hæstaréttar í ofangreindu máli gekk. Aðspurt um hlutfall á byggingarreitum kvað vitnið nýtingu byggingarreits vera í kringum 54% á Vatnsendasvæðinu þar sem lóðir væru almennt mjög stórar. Land stefnanda væri hins vegar skipulagt sem grænt svæði og væri svo til framtíðar vegna hesthúsahverfis í grennd. Aðspurt kvað vitnið deilur hafa verið vegna ólögmætra framkvæmda á Vatnsendabletti 81. Vitnið mundi ekki hvernig það hafi endað en í grunninn hafi greiðsla komið fyrir landið og til að jafna ágreining vegna óvissu um húsið. Í því máli hafi síðan niðurstaðan verið ákveðin ein fjárhæð, 14.000.000 króna, sem hafi einnig verið greiðsla fyrir vexti.

Vitnið Ó-kk-nf H-kk-nf kom fyrir dóminn, eigandi að Hólmaþingi 16, Kópavogi. Kvaðst vitnið hafa sett niður, á sínum tíma, skolplögn og setlögn eins og sjáist á ljósmynd á lóð stefnanda. Stefnandi hafi haft samband við sig eftir að búið var að rjúfa setlögnina og hafi verið greinilegt að stígur, sem sé fyrir ofan Gulaþing, hafi farið yfir setlögnina. Vitnið kvaðst hafa leigt Vatnsendablett 173a á sínum tíma og gert samkomulag við stefnda um bætur fyrir þá lóð. Þær samningaviðræður hafi staðið yfir í um eitt ár. Vitnið hafi fengið byggingalóð að Hólmaþingi 16, auk 13.000.000 króna í bætur, auk þess að ýmis byggingatengd gjöld hafi verið felld niður. Kvað vitnið lóð stefnanda vera í annarri spildu en land vitnisins hafi verið í. Kvað vitnið 96 ár hafa verið eftir af sínum lóðarleigusamningi. Kvað vitnið sér hafa verið ráðlagt af lögfræðingi að verðleggja sumarbústaðinn og trjágróður og hafi mat sitt og Kópavogsbæjar verið svipað og samkomulag náðst í kjölfar þess. Lóð vitnisins hafi verið 6.200 fermetrar en hans lóð hafi lent beggja vegna lóðarmarka, þannig að hluti af lóðinni hafi lent utan skipulagðs svæðis og hafi bærinn ekki viljað greiða neitt fyrir þann hluta lóðarinnar. Bæturnar hafi því eingöngu verið fyrir þann hluta lóðarinnar sem fór undir eignarnámið. Vitnið væri enn í samningaferli vegna þess hluta lóðarinnar sem hafi verið utan eignarnámsins.

Vitnið E-kk-nf E-kk-nf gaf símaskýrslu fyrir dóminum og kvað stefnda hafa fjarlægt sumarbústað af landi sínu þegar uppgjör fór fram á milli þeirra. Við uppgjörið hafði ekki verið tekið tillit til þess að hús hafi verið á lóðinni, uppgjörið hafi verið um landið. Uppgjörið hafi verið byggt á yfirmati í lokin þegar samkomulag náðist. Kvað vitnið uppgjörið samkvæmt sáttinni hafa snúist um dráttarvexti en uppgjör hafi þá þegar löngu farið fram. Gróður hafi vitnið flutt burt af lóðinni.

Niðurstöður.

Stefnandi byggir kröfu sína um greiðslu skaðabóta m.a. á jafnræðisreglunni og vísar því til stuðnings til nokkurra samninga sem stefndi hefur gert við aðra lóðarhafa í Vatnsendalandi.

Samkvæmt samkomulagi sem stefndi gerði vegna Vatnsendabletts 202 í desember 2004 voru greiddar bætur fyrir skerðingu og breytingar á lóðinni en 79 ár voru eftir af leigusamningnum. Fór lóðin, sem var 4.200 fm, að mestu undir skipulagða íbúðarbyggð samkvæmt nýju deiliskipulagi. Breyttust lóðarmörk vegna þessa. Sem fullnaðarbætur fyrir skerðingu, röskun og mannvirki er féllu utan lóðarmarka greiddi stefndi 1.200.000 króna auk annarra ráðstafana sem stefndi tók á sig vegna breytinganna svo og að lóðarhafi fékk ráðstöfunarrétt á lóðunum Fákahvarfi 2, 4 og 6 sem voru á landinu. Þá var ekkert greitt fyrir húsakost sem var á landinu en rúmmetrastærð hans átti að koma til frádráttar á gatnagerðargjöldum vegna nýrra bygginga. Ekki fylgir í gögnum málsins að leigusamningi hafi verið sagt upp í því máli og ekkert liggur fyrir um þau verðmæti sem lágu í þeim afnotarétti sem lóðarhafi fékk vegna þeirra þriggja lóða sem hann fékk ráðstöfunarrétt yfir, né verðmat á þeirri fasteign sem var fyrir á landinu.

Stefndi gerði samkomulag um Vatnsendablett 173a í mars 2005 vegna breytts deiliskipulags og innlausnar á leigusamningi lóðarhafa sem var til 99 ára frá árinu 1986 og var 1.460 fermetrar að stærð. Í samkomulaginu kemur fram að lóðarhafa var heimilt að láta íbúðarhús, sem stóð á lóðinni, standa og búa í því allt að fimmtán mánuði eftir að hann mátti hefja bygginu á nýju húsi á lóðinni sem varð að Hólmaþingi 16. Fyrir hús og önnur mannvirki greiddi stefndi lóðarhafa 13.000.000 króna. Var lóðarhafa skylt að fjarlægja íbúðarhúsið sem stóð á landinu. Ekki liggur frammi í máli þessu hvers virði húsakostur og gróður eða önnur mannvirki voru við samningsgerðina.

Samkomulag var gert við lóðarhafa að Vatnsendabletti 226, 31. mars 2005, vegna 4.500 fermetra spildu sem lóðarhafi hafði á leigu. Í samkomulaginu kom fram að lóðarhafi fékk afhentar lóðirnar Dalaþing 17 og 19 án yfirtöku- og gatnagerðargjalda, sem skaðabætur fyrir mannvirki, ræktun og girðingar, sem voru á lóðinni. Var lóðarhafa heimilt að fjarlægja hús og gróður við afhendingu. Ekkert kemur fram, né liggur fyrir í gögnum málsins, verðgildi mannvirkja á landinu.

Samkomulag var gert við lóðarhafa að Vatnsendabletti 82 í febrúar 2005 vegna yfirtöku á lóðarleigusamningi frá 15. júlí 1946 vegna 2000 fermetra lóðar. Á lóðinni var sumarhús, sem búið var í hluta ársins, vinnuskúr og umtalsverð trjárækt. Þá hafði verið skipt um jarðveg í innkeyrslu og bílastæði auk annars frágangs á lóðinni. Greiddi stefndi lóðarhafa 4.000.000 króna í skaðabætur auk þess að úthluta honum lóðinni Dalaþing 32 undir einbýlishús á svokölluðu suðursvæði án greiðslu yfirtöku- og gatnagerðargjalda. Ekkert liggur fyrir um verðmat á mannvirkjum í þessu máli.

Samkomulag var gert við lóðarhafa að Vatnsendabletti 158 í maí 2005 vegna innlausnar á fasteigninni ásamt öllu tilheyrandi, mannvirkjum, gróðri og girðingum. Var um 5000 fermetra lóð að ræða. Varð samkomulag um að lóðarhafi héldi eftir lóð fyrir parhús að Heiðarþingi nr. 5 og 7 og þyrfti ekki að greiða yfirtöku- og gatnagerðargjöld. Þá flutti lóðarhafi sumarhús á lóðinni burt. Þá segir að sem fullnaðarbætur vegna yfirtöku mannvirkja og lóðarréttinda og annars óhagræðis af hinu fyrirhugaða deiliskipulagi greiddi stefndi lóðarhafa að auki 7.500.000 krónur. Ekki liggur fyrir í gögnum málsins matsverð á mannvirkjum á lóðinni.

Samkomulag var gert við lóðarhafa að Vatnsendabletti 41 í júní 2005 vegna 5000 fermetra lóðar. Segir þar að lóðarhafi haldi eftir um það bil 750 fermetra lóð umhverfis núverandi hús og verði lóðin nr. 3 við Gulaþing. Heimilt sé að byggja nýtt hús á lóðinni. Þá fái hann bætur fyrir lóðarskerðingu og allt rask og óþægindi sem leiði af deiliskipulaginu. Að auki greiddi stefndi 200.000 krónur til lóðarhafa.

Að lokum liggur fyrir samkomulag vegna skerðingar á lóðinni Vatnsendabletti 166, gert 9. júní 2005. Var lóðarsamningurinn frá ágúst 1999 til 99 ára um 5.000 fermetra land en land innan girðingar var um 6.313 fermetrar. Eftir skerðingu varð lóðin um það bil 3.670 fermetrar. Þá segir að lóðin verði nr. 2 og 4 við Hólmaþing og gert sé ráð fyrir að núverandi hús megi standa þar áfram eða þá að það verði rifið og byggja megi á hvorri lóð einbýlishús skv. deiliskipulagi. Ekki þurfi að greiða yfirtökugjöld af mannvirkjum sem reist verði á landinu en gatnagerðar- og tengigjöld þurfi að greiða. Þá ætlaði stefndi að kosta aðlögun lóðar að nýjum lóðarmörkum, girðingar umhverfis nýju lóðina, setja upp hlið og fleira. Engin gögn eru í málinu um andvirði mannvirkja.

Ágreiningslaust er að þær lóðir, og samningar, sem stefnandi byggir mál sitt m.a. á, voru í landi Vatnsenda sem stefndi tók til sín með „eignarnámssátt“ á árinu 2000. Þá er líka óumdeilt að land stefnanda fór í eigu stefnda með svokallaðri „eignarnámssátt“ milli stefnda og eiganda Vatnsenda á árinu 2007. Var lóðarsamningnum, sem stefnandi hafði við fyrri lóðarhafa, sagt upp 7. maí 2007. Fóru í framhaldi fram samningaumleitanir um bætur vegna uppsagnarinnar.

Stefndi byggir mál sitt m.a. á því að eftir að dómur Hæstaréttar Íslands í máli nr. 247/2011 vegna Vatnsendabletts 184/3-6A féll hafi ekki verið gert upp við neinn annan lóðarhafa á annan hátt en sú niðurstaða sagði til um. Fyrir þann tíma hafi stefndi verið í erfiðri samningsstöðu og byggt á verðmati, yfirmati og mati matsnefndar eignarnámsbóta, sem Hæstiréttur hafi síðan sagt vera ólögmætt og ógilt mat. Land sem deilt hafi verið um í því máli hafi farið í umráð stefnda eftir eignarnámssátt í febrúar 2007. Í ofangreindu máli hafi stefnandi krafist bóta fyrir landið að fjárhæð 15.414.659 krónur. Dómkvaddir matsmenn höfðu metið landið, miðað við þær forsendur sem lagðar voru fyrir matsmenn, á 15.500.000 krónur. Undir rekstri málsins voru dómkvaddir matsmenn að beiðni stefnda og lagt fyrir matsmenn að meta bætur í ljósi 4. gr. lóðarleigusamningsins. Var niðurstaða þeirra að greiða skyldi fyrir gróður á landinu 294.659 krónur. Fengið var yfirmat í málinu og var niðurstaðan að hæfilegar bætur fyrir hið metna væru 15.120.000 krónur. Byggðist dómkrafa stefnanda í því máli á niðurstöðu yfirmatsmanna á landi og gróðri. Héraðsdómur sýknaði stefnda af kröfum stefnanda. Í niðurstöðum Hæstaréttar hafi verið fallist á sjónarmið stefnda í málinu og hann dæmdur til að greiða lóðarhafanum bætur fyrir gróður en engin mannvirki voru á landinu.

Allar sáttir, sem stefnandi lagði fram í málinu, voru gerðar á árinu 2004 til 2005. Lýsti fyrrum lögmaður stefnda því fyrir dóminum að stefndi hafi ekki haft neina samningsstöðu á þeim tíma þar sem fyrir hafi legið mat dómkvaddra matsmanna á verðmæti landsins og einnig í fjórum málum mat matsnefndar eignarnámsbóta sem aðilar hafi þá sæst á að miða skaðabætur við. Því hafi Hæstiréttur hafnað. Þá liggur einnig fyrir að land stefnanda í þessu máli fór í eigu stefnda með eignarnámssátt á árinu 2007 en leigusamningnum var sagt upp í kjölfar þess eða í maí 2007.

Stefnandi byggir m.a. á því að stefndi hafi verið í samningaviðræðum við hann frá árinu 2004 en eins og kemur fram í gögnum málsins og rakið er að ofan þá voru bréfaskriftir milli aðila, vegna bygginga stefnanda á landinu án byggingarleyfis, gerð reiðstígs og um horn af landinu, um 420 fermetra, sem stefndi þurfti af landi stefnanda vegna skipulags við Gulaþing 22 og 24. Samningar um bætur vegna uppsagnar lóðarinnar Vatnsendabletts 167b í Kópavogi fóru ekki fram fyrr en eftir uppsögn lóðarsamningsins í maí 2007, enda lýsti vitnið S-kk-nf því yfir við aðalmeðferð málsins að fyrir þann tíma hafi landið verið í eigu Vatnsendabóndans og stefndi því ekki með neina heimild til samningsgerða fyrir tíma eignarnámssáttarinnar.

Stefndi krafðist dómkvaðningar óvilhalls matsmanns undir rekstri málsins og var B-kk-nf Þ-kk-nf V-kk-nf, hrl. og löggiltur fasteignasali, dómkvaddur þann 2. mars 2012. Var hann beðinn um að meta, í samræmi við 4. gr. lóðarleigusamningsins, hæfilegar bætur til handa matsþola vegna mannvirkja á umræddri lóð vegna uppsagnar leigusamningsins. Var bókað eftir stefnda að hann liti svo á að engar bætur ætti að greiða fyrir hin ólöglegu mannvirki sem reist voru á lóðinni. Matsþoli lét bóka að hann óskaði eftir því til viðbótar við matsbeiðnina að metin yrði fasteignin og lóðarleiguréttindin til samræmis við markaðsverð reiknað á uppsagnardegi leigusamningsins 7. maí 2007. Undir rekstri matsmálsins var, vegna ágreinings, óskað eftir því við matsmann að mat vegna skúrs og viðbyggingar hússins yrði sérgreint í matsgerðinni. Þá urðu aðilar undir rekstri matsmálsins sammála um að Ó-kk-nf B. E. S-kk-nf myndi meta trjágróður á landinu. Í niðurstöðum matsins segir: „Í samræmi við ofangreint, er það niðurstaða matsmanns að markaðsverð fasteignar matsþola (þ.e. lóð og byggingar) hafi verið u.þ.b. kr. 7.500.000,- hinn 7. maí 2007.“ Þá segir að í matsbeiðni sé því lýst að einungis skuli meta eldri hluta aðalhússins, enda sé viðbygging þess og gistiskúr á lóð óleyfisbyggingar sem þegar hafi verið óskað eftir að verði fjarlægðar. Um þetta segir í matinu: „Í samræmi við ofangreint, er það niðurstaða matsmanns að hæfilegar bætur fyrir skráða fasteign matsþola hafi verið u.þ.b. kr. 5.200.000,- hinn 7. maí 2007, en við skoðun á matsfundi hinn 8. október 2012 u.þ.b. kr. 4.800.000,-“ Hafði þá verið tekið tillit til aldurs og ástands eignarinnar, sem og eðlilegra afskrifta vegna þess. Vegna mats á viðbyggingu og gistiskúr segir í matinu: „Í samræmi við ofangreint, er það niðurstaða matsmanns að hæfilegar bætur fyrir óskráða viðbyggingu hafi verið u.þ.b. kr. 900.000,- hinn 7. maí 2007, en við skoðun á matsfundi hinn 8. október 2012 u.þ.b. kr. 800.000,-. Þá telur matsmaður að hæfilegar bætur fyrir óskráðan gistiskúr hafi verið u.þ.b. kr. 900.000,- hinn 7. maí 2007, en við skoðun á matsfundi hinn 8. október 2012 u.þ.b. kr. 800.00,-“

Trjágróður var metinn á 1.133.660 krónur.

Ekki var gerður sérstakur ágreiningur um niðurstöður matsins sem lagt var fram í málinu 30. október 2013 og var matsmaður ekki fenginn fyrir dóminn til að staðfesta mat sitt.

Þrátt fyrir að stefndi hafi samið við lóðarhafa á Vatnsendasvæðinu um land sem tekið var eignarnámi með „eignarnámssátt“ árið 2000 og fyrr með mismunandi hætti, ýmist með afhendingu byggingarlóða, greiðslu peninga eða hvorutveggja auk ýmissa fríðinda, þá verður ekki ráðið af þeim samningum, sem liggja fyrir í málinu, að stefndi hafi greitt eftir einhverri viðmiðunarreglu sem stefndi hafi sjálfur búið sér til eins og stefnandi heldur fram, enda lýstu vitnin Þ-kk-nf og S-kk-nf því fyrir dóminum að lóðir hafi verið mjög mismunandi, ýmist með miklum og góðum húsum og fallegu útsýni, niður í að vera með lélegum kofum eða einungis gróðri. Því hafi skaðabætur verið mismunandi milli lóðarhafa og engin sérstök viðmiðunarregla verið notuð utan að þá hafi verið miðað við matsverð matsmanna þó svo að stefndi hafi alla tíð talið það of hátt. Eftir dóm Hæstaréttar í málinu nr. 247/2011 hafi staða stefnda skýrst og gert hafi verið upp við lóðarhafa í samræmi við þá niðurstöðu eftir það.

Telur dómurinn ósannað af hálfu stefnanda að stefndi hafi brotið jafnræðisreglu stjórnsýslulaga við ákvörðun skaðabóta til stefnanda, enda liggja ekki fyrir í máli þessu nema sjö samningar af þeim rúmlega eitt hundrað samningum sem gerðir voru af hálfu stefnda auk þess sem þeir samningar eru um land sem var tekið eignarnámi á árinu 2000 eða fyrr. Þá hefur stefnandi heldur ekki sýnt fram á að samræmis hafi verið gætt milli þeirra samninga sem eru ákaflega mismunandi. Með þeim samningum eru heldur engin önnur gögn sem sýna fram á fyrir hvað var verið að greiða skaðabætur og verður niðurstaða þessa máls ekki byggð á þeim.

Í 4. gr. lóðarsamnings frá 27. maí 1999, sem stefnandi gerði við þáverandi landeiganda, segir: „Landeiganda er heimilt að segja upp leigusamningi þessum með 1. árs fyrirvara, en skyldur er hann þá að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna, er sýslumaður tilnefnir.“ Var stefnanda fulljós þessi kvöð samningsins þá þegar. Þann 7. maí 2007 sagði stefndi lóðarsamningnum upp með vísan til 4. gr. samningsins. Frá þeim tíma hafa aðilar reynt að ná sáttum en stefndi hefur ætíð neitað að greiða bætur fyrir lóðina heldur eingöngu fyrir mannvirki. Byggir hann sýknukröfu sína á því.

Í afsali stefnanda, þegar hann keypti sumarbústaðinn ásamt lóðarréttindunum 11. maí 1999, var tekið fram að um væri að ræða lóðarréttindi samkvæmt leigusamningi ásamt öllum þeim mannvirkjum sem á lóðinni stóðu og var sumarbústaður þar talinn upp. Í engu er getið um viðbyggingu eða skúr á lóðinni eins og þáverandi eigandi fullyrti í yfirlýsingu 9. júní 2003. Telur dómurinn því ósannað að stefnandi hafi keypt, svo metið hafi verið sérstaklega til kaupverðs eignarinnar, þá skúra sem styr hefur staðið um að megi standa á lóðinni og bæjarráð Kópavogs lagði fyrir þann 17. september 2004 að skyldu fjarlægðir af lóðinni. Telur dómurinn að stefnandi eigi ekki kröfu á greiðslu bóta fyrir þessa skúra.

Stefnandi byggir kröfu sína í máli þessu á sátt sem gerð var 16. mars 2010 milli stefnda og lóðarhafa að Vatnsendabletti 81 og telur að hann eigi hið minnsta að fá sömu fjárhæðir greiddar fyrir hvern fermetra lóðar sinnar og sá lóðarhafi fékk. Reiknast stefnanda til að þar hafi verið greiddar 4.200 krónur fyrir hvern fermetra. Er skaðabótakrafa stefnanda, 42.000.000 króna, þannig fengin en lóð stefnanda er 10.000 fermetrar. Samkvæmt gögnum málsins hefur stefndi boðið greiðslur fyrir hús og gróður frá upphafi og síðast við upphaf aðalmeðferðar máls þessa en stefnandi hafnað.

Eins og rakið hefur verið var stefnda heimilt að segja umræddum leigulóðarsamningi upp með vísan til 4. gr. samningsins. Var uppsagnarfrestur eitt ár eða til 7. maí 2008. Síðan þá hefur verið ágreiningur milli aðila um skaðabætur fyrir land og mannvirki. Í gögnum málsins liggja fyrir bréf frá stefnda þar sem hann óskar eftir samningum og að geta gengið frá uppgjöri við stefnanda, 7. maí 2007, 25. apríl 2008 og 23. mars 2010. Þá liggja fyrir í málinu bréf frá stefnanda til stefnda, fyrst frá 9. apríl 2008 þar sem stefnandi krefur stefnda um 8.000 krónur fyrir hvern fermetra lóðar auk skaðabóta fyrir mannvirki, bréf frá 18. maí 2009 þar sem krafist er 3.800 króna fyrir hvern fermetra auk skaðabóta fyrir mannvirki, bréf frá 17. febrúar 2010 um bætur fyrir lóð og hús, bréf frá 27. maí 2010 þar sem stefnandi krefur stefnda um 20.000.000 króna fyrir lóð auk bóta fyrir mannvirki og loks bréf frá 28. janúar 2011 þar sem stefnandi óskar þess að leita samninga um uppgjör við stefnda.

Með vísan til 4. gr. lóðarsamningsins og túlkunar dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 247/2011, uppkveðnum 1. desember það ár, fellst dómarinn á að stefnandi eigi ekki kröfu til skaðabóta fyrir annað og meira en mannvirki á leigulóðinni, sem er sumarbústaður og gróður. Stefnandi hefur ekki sýnt fram á að hann eigi rétt á bótum fyrir landið, enda á slíkt ekki stoð í leigusamningnum né byggist sú krafa á öðrum lagagrundvelli. Samkvæmt skipulagi fer umrædd lóð undir grænt svæði og verður íbúðarbyggð ekki skipulögð á landinu. Ekkert liggur fyrir í málinu annað um verðmæti sumarbústaðarins en mat dómkvadds matsmanns og mat á gróðri sem aðilar voru sammála um að láta meta. Hefur hvorugu verið hnekkt undir rekstri málsins en stefnandi taldi ekki byggjandi á matinu. Verður matsgerðin því höfð til hliðsjónar við mat á skaðabótum til handa stefnanda.

Í matinu segir að hæfilegar bætur fyrir skráða fasteign hafi verið 5.200.000 krónur þann 7. maí 2007, en 4.800.000 krónur þann 8. október 2012. Ekkert liggur fyrir annað en að stefnandi sé enn með skráð lögheimili á Vatnsendabletti 167b og búi þar nú. Hefur hann, þrátt fyrir uppsögn á lóðarsamningnum, haft eignina til afnota til dagsins í dag. Þykir að öllu þessu virtu rétt að stefndi greiði stefnanda 4.800.000 krónur fyrir sumarhúsið og 1.133.660 krónur fyrir gróður. Við mat á upphafsdegi dráttarvaxta verður að taka mið af því að stefndi hefur frá árinu 2007 boðið stefnanda bætur fyrir mannvirki en stefnandi hefur aftur á móti krafist skaðabóta fyrir lóð og mannvirki allt frá árinu 2008. Stefndi hefur ávallt hafnað því að greiða fyrir landið en boðið greiðslu skaðabóta fyrir mannvirkin sem stefnandi hefur hafnað.Þá hefur stefnandi haft lóð og mannvirki til afnota og umráða frá þessum tíma til dagsins í dag.

Með vísan til þessa verður stefndi ekki dæmdur til að greiða stefnanda vexti fyrr en frá uppkvaðningu dóms þessa eins og segir í dómsorði.

Rétt þykir, þrátt fyrir þessi málalok, að hvor aðili beri sinn málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð.

Stefndi, Kópavogsbær, greiði stefnanda, G-kk-þgf S-kk-þgf, 5.933.660 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., vaxtalaga nr. 38/2001 frá uppkvaðningu dóms þessa til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

Á-kvk-nf G-kvk-nf.