E-9248/2008

Mál þetta, sem tekið var til dóms 9. desember sl., er höfðað með stefnu birtri 15. október 2008. Málið var endurupptekið 22. desember sl., og dómtekið á ný þann dag.

Stefnandi er Bygg Ben ehf., Vesturlandsbraut, Fífilbrekku, Reykjavík.

Stefndu eru R-x-x A-kvk-nf K-x-x og S-kk-nf S-kk-nf, Krókavaði 3, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd til að greiða sér 840.109 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. janúar 2008 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu að mati dómsins.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Í báðum tilvikum krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Málsatvik

Stefnandi seldi stefndu fasteign í byggingu í Krókavaði 3 í Reykjavík. Um er að ræða hluta af sex húsa raðhúsalengju merkt Krókavað 1-11.

Gerðu stefndu stefnanda tilboð í eignina 26. október 2005 og var kaupverð 27.500.000 krónur. Afhendingardagur skyldi vera 30. apríl 2006 eða fyrr, en ágreiningur er um hvort eignin var afhent á þeim tíma. Heldur stefnandi því fram að eignin hafi verið afhent fyrir þann tíma, en stefndu halda því fram að eignin hafi verið afhent 20. maí 2006.

Stefndu kveða að fljótlega eftir afhendingu á eigninni hafi komið í ljós gallar á henni og kveðast hafa gert athugasemdir við það jafnóðum og þau urðu þeirra vör. Af hálfu stefnanda er því haldið fram að stefndu hafi einungis gert munnlegar athugasemdir við ýmislegt smálegt eftir að þau hafi tekið við umráðum eignarinnar og hafi stefnandi lagfært það sem þurfti að lagfæra. Í gögnum málsins er að finna tölvusamskipti aðila, þar sem stefndu gerðu eftirgreindar skriflegar athugasemdir:

Í tölvupósti til stefnanda 4. júlí 2006, er ítrekað að lagfæra þurfi leka í veggjum og glugga.

Í tölvupósti til stefnanda 27. ágúst 2006 eru talin upp samtals 12 atriði sem stefndu kveða að eftir sé að lagfæra.

Í tölvupósti stefndu til stefnanda 10. september 2006, er bent á að menn á vegum stefnanda hafi komið 1. september 2006 til að lagfæra hellur og setja gler, en þeir hafi ekki klárað verkið. Þá var óskað eftir upplýsingum um það hvers vegna menn á vegum stefnanda hefðu farið upp á þak og á það bent að stigi sem þeir hafi notað hafi fokið og skemmt handrið bakatil uppi á bílskúr. Stefnandi svaraði þessum tölvupósti 11. september 2006.

Í tölvupósti stefndu til stefnanda 18. september 2006 er bent á hættu á að gler í stigahandriði brotni, neðsta festingin sé laus og hinar við það að losna. Þessu bréfi svaraði stefnandi með tölvupósti 19. september 2006.

Í tölvupósti stefndu til stefnanda 22. október 2006 eru talin upp atriði í 10 liðum sem eftir sé að lagfæra. Í tölvupósti stefndu til stefnanda 1. nóvember 2006 er á það bent að frágangi á niðurfalli uppi á bílskúr sé ábótavant og sandur undir hellum renni í niðurfallið. Stefnandi svaraði þessu með tölvupósti 24. nóvember 2006 og ritaði athugasemdir sínar við einstök atriði. Stefndu svöruðu athugasemdum stefnanda með tölvupósti sama dag og settu athugasemdir sínar fyrir neðan athugasemdir stefnanda. Stefnandi svaraði þeim síðan með tölvupósti 11. janúar 2007.

Í tölvupósti stefndu til stefnanda 28. desember 2006 kemur fram að glerið við útidyrahurðina sé laust, þá séu ekki til teikningar um breytingar á þaki hjá byggingarfulltrúa og lekinn undir skyggninu við útidyrahurðina geti stafað af því að þakrenna sé ekki í lagi. Þá er á það bent að öll atriðin nema eitt séu ófrágengin sem talin hafi verið upp í tölvupóstinum frá 24. nóvember 2006.

Í tölvupósti 8. janúar 2007 til fasteignasölu þeirrar er sá um sölu fasteignarinnar, er á það bent að engar lagfæringar hafi farið fram.

Stefndu fengu matsmann, B-kk-þf P-kk-þf Á-kk-þf til að skoða húsið og meta galla og leiðir til úrbóta. Er matsgerð hans dagsett 1. nóvember 2006, en matsmaðurinn var ekki dómkvaddur.

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík 22. maí 2007 voru gerðar athugasemdir í samtals 13 liðum, en lokaúttekt hefur ekki farið fram

Stefndu fengu dómkvaddan sem matsmann B-kk-þf G-kk-nf, byggingatækni- og byggingaverkfræðing, 7. nóvember 2008 og er matsgerð hans dagsett í mars 2009. Það sem óskað var mats á var eftirfarandi:

Matsliður 1

Þakið og frágangur þess (þakvirki) og það sem því tengist svo sem þakdúkur, pappi, klæðning/einangrun, sperrur og loftun.

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Eins og fram kemur hér að ofan hefur verið skilað inn breyttum aðaluppdrætti nr. 103 sem samþykktur var 11. mars 2008, en þeirri teikningu stendur: A:01.09.07 „ Steyptur innveggur á efri hæð ekki steyptur eins og upphaflegar teikningar gerðu ráð fyrir þar sem uppbyggingu þaks var breytt á byggingartíma.“ Það sem matsmaður skoðaði í þessu sambandi er hvort nýja lausnin uppfylli kröfur byggingarreglugerðar, en hann er ekki í stöðu til að meta hvort/eða hvernig það var kynnt fyrir verkkaupa. Niðurstaða matsmanns er að stífleiki þaks sé innan marka reglugerðar, hins vegar er það svo að því lengri sem fjarlægð er milli undirstöðupunkta sperra verða hreyfingar meiri miðað við sömu hlutföll lengdar/hreyfingu.

Matsmaður metur það svo að bæta þurfi einu röri inn í þakkant til að jafna loftun og auka loftun inn í gegnum þakkantinn. Kostnaður vegna þessa liðar kemur fram í kostnaðarmati í kafla 8.

Matsliður 2

Skyggni yfir útidyrahurð, styrkleiki þess (burðarþol) og frágangur.

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Matsmaður telur nægan styrk á þessu skyggni og metur engan kostnað í þessum lið.

Matsliður 3

Orsök og afleiðingar leka fyrir ofan útidyrahurð/skyggni.

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Matsmaður telur að skipta þurfi út ryðguðum nöglum, sem notaðir hafi verið í skoðun verktaka. Í kostnaðarmati í kafla 8 er metinn kostnaður við þá aðgerð og einnig að mála skyggni að neðan.

Matsliður 4

Handrið við stiga að efri hæð og handrið á bílskúrsþaki, styrkleiki þess og frágangur.

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Matsmaður telur að taka þurfi handriðin niður og brjóta steiningu af inn að hrásteypu þar sem festingar handriða koma. Sé þetta gert þarf ekki viðbótarfestingar sem passa ekki við útlit handriðs og skapa auk þess tæringarhættu þar sem blandað er saman málmum með mismunandi spennu röðun. Skipta þarf um lóðréttar uppistöður sem þegar hafa verið gegnumboraðar til veikingar á burðargetu þeirra.

Í kostnaðarmati í kafla 8 er metinn kostnaður við breytingu á handriðum til samræmis við þetta.

Matsliður 5

Frágangur ofan á bílskúrsþaki, svo sem undirlag hellna, hellur, dúkur, vatnshalli og niðurföll og hvort leki sé af þakinu niður í bílskúr, orsök leka og afleiðingar.

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Taka þarf upp hellulögn á öllu bílskúrsþakinu og forma halla að niðurföllum og ganga þannig frá jarðvegsdúk að sandinum skoli ekki í burtu.

Kostnaður við þetta er metinn í kostnaðarmati í kafla 8.

Matsliður 6

Bílskúrshurð og frágangur hennar svo sem listi í kringum hurðina og orsök leka í kringum bílskúrshurðina og rakaskemmdir.

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Niðurstaða matsmanns er að þarna þurfi að skipta út þéttiboðrum og endurmúra innan í op inn að hurð til að vatn leiti síður inn.

Kostnaður er metinn í kostnaðarmati

Matsliður 7

Veggur sem liggur langsum eftir íbúðinni, styrkleiki hans og hvort hann sé í samræmi við samþykktar teikningar.

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Þarna er enginn kostnaður sem matsmaður getur metið, en hann tekur ekki afstöðu til lögfræðilegs þáttar málsins sem varðar tímasetningar og kynningu fyrir verkkaupa.

Matsliður 8

Áfellulisti á gluggum (áfellur á gluggapóstum) að utanverðu sem falla ekki að.

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Þarna þarf að laga lista og sjá til þess að hann falli í réttar skorður og er kostnaður vegna þessa metinn í kostnaðarmati.

Matsliður 9

Gúmmílistar við gler að utanverðu sem virðast of stuttir

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Matsmaður telur rétt að skipta út þessum borðum í þeim sex gluggum þar sem gúmmílistar að neðan ná ekki alla leið.

Kostnaður við þetta er metinn í kostnaðarmati í kafla 8.

Matsliður 10

Sprungur á vegg við útitröppur

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið

Matsmaður telur að þessi sprunga sé stærri en vænta mætti við þessar aðstæður og metur kostnað við að þétta hana og bera silan á þennan vegg.

Matsliður 11

Niðurföll og rennur á húsi og bílskúr

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið

Matsmaður metur engan kostnað við þennan lið þar sem meintur galli hefur verið lagfærður.

Matsliður 12

Sig á hellum fyrir framan bílskúr og hvort orsök þess sé vegna leka með niðurfallinu eða vegna óþéttleika tengingar við grunnlögn eða hvort orsökin sé önnur og þá hver.

Niðurstaða matsmanns varðandi þennan matslið:

Taka skal upp allar hellur framan bílgeymslu og yfirfara þjöppun og bæti í efni eftir því sem þarf til að jafna og þjappa í rétta hæð. Kostnaður við þennan lið er metinn í kostnaðarsamantekt

Kostnaðarsamantekt matsmanns:

Fyrir dóminn komu og gáfu skýrslur fyrirsvarsmaður stefnanda, B-kk-nf G-kk-nf J-kk-nf, stefndi, S-kk-nf og dómkvaddur matsmaður B-kk-nf G-kk-nf.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi kveður að það hafi fyrst verið 19. nóvember 2007, tæpum nítján mánuðum eftir að eignin var afhent, að lögmaður stefndu hafi sent stefnanda bréf, þar sem fram hafi komið fullyrðingar um að eignin hafi verið gölluð og að B-kk-nf P-kk-nf Á-kk-nf hefði verið fenginn til að skoða og meta galla, leiðir til úrbóta og kostnað. Í bréfinu hafi jafnframt fyrst verið gerð athugasemd við ófullnægjandi öndun á þaki. Í matsgerðinni hafi því að sama skapi verið borið við, að þak væri ekki byggt upp samkvæmt samþykktum teikningum, að misræmi væri í loftræstingu á þakinu og að langveggur inni ætti að vera steyptur samkvæmt samþykktum teikningum. Stefndu hafi krafist þess að stefnandi framkvæmdi úrbætur fyrir 1. desember 2007. Þá hafi fyrst verið tilkynnt um að stefndu beittu stöðvunarrétti á eftirstöðvar ógreidds kaupverðs. Hafi þetta komið stefnanda í opna skjöldu enda hefði hann þegar framkvæmt allar þær úrbætur sem krafist hafði verið og á flestum þeim atriðum sem getið hafi verið um í samantekt matsmannsins, B-kk-ef P-kk-ef. Aðrar athugasemdir hefðu ekki verið gerðar áður. Lögmaður stefnanda hafi svarað bréfinu 6. desember 2007, og hafi samantekt matsmannsins, B-kk-nf, verið hafnað. Þess utan hafi verið komið á framfæri leiðréttingum við þeim fullyrðingum sem hafi verið rangar. Þannig hafði hönnuður hússins leiðrétt teikningu af þaki og stefndu hafi verið afhent afrit af réttri teikningu. Hafi stefndu ekki haft uppi frekari athugasemdir eftir að þau hafi fengið réttar teikningar í hendur. Hins vegar hafi þess verið getið að stefndu hafi keypt húsið án innveggja og þau hafi annast þær framkvæmdir sjálf. Stefnandi beri ekki sem seljandi ábyrgð á framkvæmdum þeirra sjálfra. Þótt hann sé skráður byggingarstjóri fyrir verkinu, breyti það engu um það að þau geti ekki haldið eftir greiðslu kaupverðs vegna þessa.

Í framhaldi bréfaskrifa lögmanna aðila hafi verið haldinn fundur hjá fasteignasölunni Húsinu þar sem farið hafi verið yfir þær athugasemdir sem stefndu töldu sig hafa. Á þeim fundum hafi komið fram ýmsar athugasemdir sem stefnandi hafi af fremsta megni reynt að skoða og leysa úr. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir stefnanda til að koma til móts við stefndu hafi þau ekki fengist til að greiða eftirstöðvar kaupverðs eða tekið tilboði um afslátt. Telji stefnandi þær athugasemdir sem komi fram í dag, vera eðlilegt viðhald, enda séu liðin rúm tvö ár frá því að eignin var afhent.

Krafa stefnanda um að kaupandi efni kaupsamning samkvæmt efni sínu og greiði kaupverð á umsömdum tíma, grundvallist á 49. og 50. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Það sé meginskylda stefndu að greiða umsamið kaupverð eignarinnar. Samkvæmt samningi aðila skyldi greiða 14.900.000 krónur af kaupverði til samræmis við greiðslur úr eign stefndu að Andrésbrunni 3 í Reykjavík. Greiðsluna skyldi þó ekki inna af hendi síðar en 26. júní 2006. Þá skyldi greiða 1.000.000 króna við lokafrágang að utan samkvæmt skilalýsingu, en stefnandi hafi gengið frá húsnæðinu að utan til samræmis við samning aðila og hafi öllum framkvæmdum verið lokið af hans hálfu 1. janúar 2007. Að endingu skyldi greiða 9.600.000 krónur með láni frá KB banka. Stefndu hafi samkvæmt samningi haft heimild til að breyta samsetningu lána en um það hafi verið samið að stefnandi veitti jafnframt veðleyfi fyrir flutning á láni frá KB banka er hvíldi á eign stefndu að Andrésbrunni. Þótt ekki væri kveðið á um hvenær lánið skyldi gefið út í síðasta lagi, hafi verið við það miðað að það yrði gefið út um leið og kostur væri, eða við fokheldi, sem verið hafi 30. mars 2006. Þar sem það hafi ekki verið tekið fram í kaupsamningi aðila verði að líta svo á að ekki hafi verið samið um gjalddaga þeirrar greiðslu. Stefnanda hafi þá borið að fá þann hluta kaupverðsins greiddan við afhendingu samkvæmt 1. mgr. 11. gr. fasteignakaupalaga sem verið hafði 30. apríl 2006. Með hliðsjón af framangreindu sé ljóst að stefndu eigi ógreiddan hluta kaupverðsins og stefnandi krefji stefndu um réttar efndir samnings með málshöfðun þessari.

Stefnandi fellst ekki á að fasteignin sé gölluð eða að stefndu hafi haft réttmæta ástæðu til að halda eftir af kaupverði eignarinnar. Þannig sé ekki hægt að fallast á að eignin teljist gölluð í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga. Er á því byggt að fasteigninni hafi verið skilað í því ástandi sem um var samið og kveðið var á um í söluyfirliti og skilalýsingu. Þess utan sé ástand og búnaður eignarinnar í samræmi við þær kröfur sem gerðar séu í lögum og öðrum stjórnvaldsreglum. Hafi fasteigninni verið að einhverju leyti ábótavant hafi verið bætt úr þeim ágöllum án viðurkenningar að um galla í skilningi fasteignakauparéttar hafi verið að ræða. Áréttað skuli að stefndu keyptu fasteignina á ákveðnu byggingarstigi. Stefndu hafi þannig annast um ákveðna verkþætti sjálf. Geti þau ekki krafið stefnanda um skaðabætur vegna framkvæmda er þau hafi sjálf unnið að. Þannig komi skýrlega fram í skilalýsingu eignarinnar að eignin skilist án innveggja. Að sama skapi hafi stefndu lýst yfir stöðvunarrétti vegna framkvæmda án þess að taka tillit til þess að hluti var sameign og að þau gætu þannig einungis haft forræði yfir hluta þeirrar kröfu til samræmis við ákvæði fjöleignahúsalaga.

Þá hafi hvílt skylda á stefndu að skoða fasteign strax eftir afhendingu samkvæmt 38. gr. fasteignakaupalaga. Ýmsar athugasemdir hafi verið hafðar í frammi löngu eftir að eignin hafi verið afhent. Stefndu hafi sýnt af sér tómlæti er leiða eigi til réttindamissis, vilji svo ólíklega til að þau teljist hafa átt rétt í öndverðu samkvæmt 48. gr. fasteignakaupalaga. Áhættuskipti á eigninni hafi orðið við afhendingu hennar og áskilur stefnandi sér að halda uppi vörnum, ætli stefndu nú að reyna að staðreyna tilvist meintra galla, eða umfang þeirra. Í því samhengi gætu komið til álita reglur er skylda þau til að takmarka tjón sitt sjálf. Samkvæmt framansögðu er því hafnað að stefndu hafi haft réttmæta ástæðu til að beita stöðvunarrétti samkvæmt 44. gr. fasteignakaupalaganna.

Krafa um dráttarvexti á samningsfjárhæðir grundvallist á efni kaupsamningsins um gjalddaga hverrar kröfu um sig og III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Vísar stefnandi til 3. mgr. 5. gr. vaxtalaganna um þann hluta kaupverðs sem ekki var samið um gjalddaga á. Er við það miðað að stefnandi hafi sannanlega og eigi síðar en með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 7. desember 2007, krafist greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Um lagarök vísar stefnandi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu kveða að með bréfi lögmanns stefndu, dags. 19. nóvember 2007 hafi matsgerð B-kk-ef P-kk-ef Á-kk-ef, dagsett 1. nóvember 2007 verið send stefnanda og þess krafist að gallar væru lagfærðir fyrir 1. desember 2007. Í bréfinu hafi jafnframt verið bent á að stefndu héldu eftir lokagreiðslu kaupverðs, þar til úr göllum yrði bætt. Er því mótmælt að þá fyrst hafi stefndu lýst yfir stöðvunarrétti, enda hefðu stefndu margoft lýst því yfir að þau myndu greiða lokagreiðsluna þegar lagfæringum væri lokið.

Í lok janúar 2008 hafi verið haldinn fundur á fasteignasölunni, þar sem rætt hafi verið um að stefnandi myndi lagfæra ýmsa galla. Stefnandi hafi hins vegar talið að þakið væri í samræmi við samþykktar teikningar og hafi stefndu fengið afhentar teikningar af þakinu, en þó ekki samþykktar teikningar. Það sé rangt sem fram komi í stefnu að á þeim fundi hafi stefndu komið fram með ýmsar nýjar athugasemdir sem stefnandi hafi reynt að skoða og leysa umfram skyldu. Þá er því mótmælt að stefndu séu að gera kröfu um eitthvað sem flokkist undir eðlilegt viðhald, enda sé um nýbyggingu að ræða. Hið rétta sé að stefndu hafi ávallt sett fram athugasemdir sínar um galla á eigninni um leið og þau hafi orðið þeirra vör, en stefnandi hafi enn ekki lagfært þá galla. Þeir gallar sem stefnendur telja vera á eigninni hafi komið fram í matsbeiðni þeirra.

Auk þeirra galla hafi verið um afhendingardrátt að ræða. Samkvæmt kaupsamningi hafi átt að afhenda eignina 30. apríl 2006 eða fyrr og í því ástandi sem henni var lýst samkvæmt söluyfirliti og skilalýsingum. Það hafi ekki gengið eftir. Eignin hafi verið afhent stefndu 20. maí 2006, en hún hafi þó ekki verið tilbúin samkvæmt skilalýsingu og söluyfirliti, heldur hafi stefnandi enn verið að vinna í eigninni þá. Í samþykktu kauptilboði, dags. 26. október 2005, segi orðrétt: Ef það verður seinkun á afhendingu eignarinnar mun seljandi veita afslátt á kaupverði eignarinnar sem nemur 3000 kr. pr. dag sem verður gert upp við afsal. Með vísan til þess eigi lokagreiðslan að lækka um 60.000 krónur, þar sem afhending hafi dregist um 20 daga. Þá hafi verið gert samkomulag þess efnis að stefnandi myndi greiða kostnað málarameistara 150.000 krónur, sem til hafi fallið vegna rakaskemmda innan húss. Lokagreiðslan eigi því að lækka um 210.000 krónur.

Aðalkröfu sína um sýknu byggja stefndu á því að þau krefjist þess að móti stefnukröfu verði skuldajafnað kröfu þeirra um afslátt/skaðabætur af kaupverði hinnar seldu eignar vegna framangreindra galla á eigninni og afhendingardráttar. Byggir krafan á heimild í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Krafa þessi sé jafnframt studd við niðurstöðu matsgerðar. Hafi því stefndu greitt kaupverð eignarinnar að fullu.

Stefndu kveða eignina haldna göllum sem stefnandi beri ábyrgð á. Eignin sé hvorki í samræmi við þær kröfur sem gera megi til nýbygginga né samþykktar teikningar, skilalýsingu og söluyfirlit. Er á því byggt að fasteignin sé gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup. Stefndu eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefnanda sem nemi a.m.k. fjárhæð dómkröfu, sbr. 34., 37., 41. og 43. gr. fasteignakaupalaga.

Varakröfu sína um lækkun kröfu er byggð á sömu sjónarmiðum og sýknukrafa stefnanda. Þá er kröfu stefnanda um dráttarvexti mótmælt frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi.

Niðurstaða

Eignin Krókavað 3, Reykjavík er hluti af sex húsa raðhúsalengju merkt Krókavað 1-11. Eignarhluti stefndu telst samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu vera 9,86% af heildareigninni.

Samkvæmt 1. gr. laga um fjöleignahús nr. 26/1994 er fjöleignahús hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra. Óumdeilt er að eignin Krókavað 1-11 fellur undir lög um fjöleignahús.

Þá er óumdeilt að stefndu, kaupendur eignar þeirrar sem um er deilt í málinu, greiddu umsamið kaupverð til stefnanda að undanskildum 840.109 krónum og krefjast stefndu þess að á móti kröfu stefnanda um eftirstöðvar kaupverðs, verði skuldajafnað kröfu þeirra um afslátt eða skaðabætur af kaupverði eignarinnar vegna meintra galla á henni og afhendingardráttar.

Af gögnum málsins verður ráðið að stefndu gerðu margháttaðar athugasemdir við frágang eignarinnar fljótlega eftir að hún var afhent. Verður því ekki fallist á að stefndu hafi sýnt af sér nokkurt tómlæti er leiða eigi til réttindamissis þeirra.

Stefndu fengu dómkvaddan matsmann, B-kk-þf G-kk-þf, til að leggja mat á meinta galla og kostnað við úrbætur á þeim.

Niðurstaða matsgerðar er sú að á eigninni séu margháttaðar gallar og að kostnaður við úrbætur vegna þeirra nemi 1.735.000 krónum. Með matsgerðinni er lagt mat á galla á því sem telst samkvæmt eignaskiptasamningi vera séreign stefndu, en einnig því sem telst vera sameign allra samkvæmt fjöleignahúsalögum.

Matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt og verður hún því lögð til grundvallar um meinta galla á hinni seldu eign, en stefndu geta ekki að því er varðað ætlaða galla á sameign hússins gert kröfu um meira en svarar þeirra eignarhluta í fjöleignarhúsinu, sbr. lokamálslið 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991.

Að mati dómsins eru ekki skilyrði til að gera stefnanda að greiða skaðabætur vegna galla á eigninni, en stefndu eiga hins vegar rétt á afslætti að því marki sem eignin telst gölluð.

Matsliður 7.1. í matsgerð lýtur að lagfæringu á þakdúki við þakrennu. Samkvæmt 8. gr. laga um fjöleignahús fellur þakdúkur undir sameign fjöleignahúss og verður niðurstaða matsmanns um kostnað við úrbætur lögð til grundvallar fjárhæð afsláttar að teknu tilliti til eignarhluta stefndu í fjöleignarhúsinu og endurgreiðslu á 100% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað. Samkvæmt ofangreindu eiga stefndu kröfu til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 16.470 krónur, sem kemur til skuldajafnaðar kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Matsliður 7.3 lýtur að því að skipta þurfi út ryðguðum nöglum og málun skyggnis að neðan. Lýtur þessi matsliður einnig að sameign fjöleignahússins og verður niðurstaða matsmanns um kostnað við úrbætur lögð til grundvallar fjárhæð afsláttur að teknu tilliti til eignarhluta stefndu í fjöleignarhúsinu og endurgreiðslu á 100% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað. Samkvæmt ofangreindu eiga stefndu kröfu til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 1.167 krónur, sem kemur til skuldajafnaðar kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Matsliður 7.4 lýtur að handriði við stiga og á bílskúrsþaki. Stigahandrið þetta liggur upp að stórri verönd ofan á bílskúrsþaki íbúðar þeirrar er mál þetta lýtur að, en samkvæmt skilalýsingu fyrir Krókavað 1-23 eru húsin steypt á staðnum á hefðbundinn hátt og eru á tveimur hæðum með einni sérhæðaríbúð á hvorri hæð og fylgir bílskúr og stór verönd þar ofan á með efri hæðinni. Þá kemur þar fram að þak bílskúrs sé einangrað og hellulagt með um 40 fm. svölum sem fylgja efri hæðinni með skjólveggjum og handriði úr áli og gleri.

Hluti þess handriðs sem metinn var í matsgerð er á þaki ofangreinds bílskúrs, sem er hellulagt sem verönd, en veröndin er samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sérafnotaflötur íbúðar stefndu og í eignaskiptayfirlýsingunni kemur fram að hver eign fyrir sig beri allan kostnað vegna viðhalds og viðgerða á eigin sérnotareit. Hluti handriðsins liggur hins vegar samhliða tröppum upp að veröndinni. Útistigar og svalahandrið teljast samkvæmt 8. gr. laga um fjöleignahús til sameignar allra og í matsgerð er ekki sundurliðað hversu mikill kostnaður fellur til við úrbætur á göllum á handriði er liggur meðfram stiga og hversu mikill kostnaður fellur til við úrbætur á göllum á handriði á verönd, sem teljast til sérafnotaflatar stefndu. Þar sem ekki er unnt að staðreyna þann kostnað, verður kröfulið þessum, sem stefndu hafa krafist að kæmi til skuldajafnaðar kröfu stefnanda, vísað frá dómi sem vanreifuðum.

Matsliður 7.5 lýtur að frágangi ofan á bílskúrsþaki. Eins og að ofan greinir er bílskúrsþakið sérafnotaflötur stefndu og ber þá stefndu einum að taka á sig viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn, og að sama skapi eiga þau rétt á afslætti að því er varðar galla á þeim eins og um séreign þeirra væri að ræða. Verður niðurstaða matsmanns um kostnað við úrbætur lögð til grundvallar fjárhæð afsláttar að teknu tilliti til endurgreiðslu á 100% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað. Samkvæmt ofangreindu eiga stefndu kröfu til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 286.221 krónur, sem kemur til skuldajafnaðar kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Matsliður 7.6 lýtur að bílskúrshurð og frágangi hennar. Samkvæmt 5. gr. fjöleignahúsalaga fellur bílskúrshurð undir séreign, sbr. 6. lið þess ákvæðis. Verður niðurstaða matsmanns um kostnað við úrbætur lögð til grundvallar fjárhæð afsláttar að teknu tilliti til endurgreiðslu á 100% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað. Samkvæmt ofangreindu eiga stefndu kröfu til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 71.586 krónur, sem kemur til skuldajafnaðar kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Matsliður 7.8. lýtur að áfellulistum á gluggapóstum, en allur ytri gluggaumbúnaður bæði á séreignarhlutum og sameign telst til sameignar fjöleignahúss. Verður niðurstaða matsmanns um kostnað við úrbætur lögð til grundvallar fjárhæð afsláttar að teknu tilliti til eignarhluta stefndu í fjöleignarhúsinu að því er varðar galla á sameign og endurgreiðslu á 100% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað. Samkvæmt ofangreindu eiga stefndu kröfu til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 238 krónum, sem kemur til skuldajafnaðar kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Matsliður 7.9 lýtur að gúmmílistum við gler að utanverðu sem virðist of stuttir.

Að mati dómsins var það ekki metið sem óskað var mats á og hafa því ekki verið færðar fullnægjandi sönnur á galla þann sem stefndu halda fram að verið hafi á eigninni að þessu leyti. Kemur þá þessi matsliður ekki til frekari skoðunar.

Matsliður 7.10 lýtur að sprungum í vegg við útitröppur, sem teljast samkvæmt 8. gr. fjöleignahúsa til sameignar fjöleignahúss. Niðurstaða matsmanns um kostnað við úrbætur verður lögð til grundvallar fjárhæð afsláttar að teknu tilliti til eignarhluta stefndu í fjöleignarhúsinu að því er varðar galla á sameign og endurgreiðslu á 100% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað. Samkvæmt ofangreindu eiga stefndu kröfu til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 3.182 krónur krónum, sem kemur til skuldajafnaðar kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Úr matsliðum 7.11 og 7.12 hefur verið bætt og koma þeir því ekki til skoðunar dómsins.

Af hálfu stefndu hefur því verið haldið fram að þeim hafi verið heimilt að halda eftir lokagreiðslu kaupverðs vegna afhendingardráttar og vegna samkomulags milli aðila vegna málningar. Engin gögn liggja fyrir í málinu er rennt geta stoðum undir staðhæfingar stefndu þess efnis að eignin hafi ekki verið afhent á réttum tíma og stefnandi heldur því fram að eignin hafi verið afhent fyrr en ákvæði samnings aðila kvað á um. Þá standa og orð stefnanda gegn orðum stefndu um gerð samkomulags þess sem stefndu kveða að hafi orðið með aðilum vegna málningar. Verður krafa stefndu vegna þessa því ekki tekin til greina.

Samkvæmt ofangreindu eiga stefndu rétt til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 378.864 krónur, sem kemur til skuldajafnaðar kröfu stefnanda um eftirstöðvar kaupverðs, 840.109 krónur. Afsláttur sá sem stefndu eiga rétt á, er samkvæmt framangreindu lægri en fjárhæð eftirstöðva kaupverðs og verða stefndu því dæmd óskipt til að greiða stefnanda 461.245 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Í ljósi atvika málsins þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

I-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum A-kk-þgf E-kk-þgf byggingafræðingi og húsasmíðameistara og

og F-kk-þgf J-kk-þgf byggingatæknifræðingi.

D ó m s o r ð:

Stefndu, R-x-x A-kvk-nf K-x-x og S-kk-nf S-kk-nf greiði stefnanda, Bygg Ben ehf. 461.245 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 frá 6. janúar 2008 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals.

Málskostnaður fellur niður.

I-kvk-nf E-kvk-nf

A-kk-nf E-kk-nf

F-kk-nf J-kk-nf