E-3071/2017

Mál þetta var höfðað með stefnu birtri 27. september 2017 og dómtekið 15. maí 2018. Stefnandi er R-kvk-nf J-kvk-nf K-kvk-nf, Bókhlöðustíg 8, Reykjavík. Stefndi er Á-kvk-nf K-kvk-nf G-kvk-nf, Mjóstræti 2b, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi að stefndu sé óheimilt að nýta sér sem þvottahús og geymslu sameign málsaðila í kjallara húsnæðisins að Bókhlöðustíg 8, Reykjavík, rými merkt 0007 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu um Bókhlöðustíg 8, Reykjavík, dags. 8. október 2001 og þinglýstri þann 12. febrúar 2007. Þá krefst hún jafnframt málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt mati réttarins úr hendi stefndu ásamt lögmæltum virðisaukaskatti.

Stefnda krefst sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Málavextir:

Tengdafaðir stefndu keypti haustið 1960 hálfa húseignina að Bókhlöðustíg 8, Reykjavík, sem þá var í óskiptri sameign með þriðja aðila. Þessir eigendur gerðu með sér samning þann 11. október 1960 um skiptingu eignarinnar. Sá hluti kjallara sem ekki var lagður sérstaklega til annars hvors aðilans kom að jöfnu í hlut eigenda sem geymsla. Í samningnum var ákvæði um að ef ekki yrði samkomulag um skipti afnota af geymslukjallara skyldi þeim skipað með mati óvilhallra manna.

Stefnandi keypti hlut í hinum eignarhlutanum af móður sinni og systur árið 1970 og hefur búið á rishæðinni frá ágúst 1971. Samkvæmt beiðni eiganda á þessum tíma var unnin matsgerð, dagsett 8. desember 1972, þar sem kjallara hússins var skipt upp. Í matsgerðinni var jafnframt mælt fyrir um að til jafnra afnota í kjallara væri gangur og óafþiljaðir krókar í norðaustur- og suðausturhorni. Í matsgerðinni er vísað til þess að ekki sé unnt að nýta þetta rými verði því skipt, auk þess sem í suð-austurhorninu séu „sameiginlegar leiðslur, sem báðir eigendur þurfa að hafa aðgang að.“

Stefnandi keypti alla rishæðina árið 1980. Í samkomulagi sem hún og tengdafaðir stefndu gerðu þann 20. mars 1998 kom fram að gerð yrði skiptayfirlýsing um húseignina og var sérfræðingi falið að útbúa drög að eignaskiptayfirlýsingu á grundvelli reyndarteikninga arkitekts. Tengdafaðir stefndu vildi hins vegar ekki samþykkja reyndarteikningar arkitektsins þar sem ágreiningur var á milli hans og stefnanda um nýtingu á sameign í kjallara húseignarinnar að Bókhlöðustíg 8 sem þvottaaðstöðu.

Eftir að umræddur ágreiningur kom upp milli tengdaföður stefndu og stefnanda leitaði stefnandi til kærunefndar fjöleignarhúsamála, sem með áliti sínu í máli nr. 27/2000, dagsettu 7. nóvember 2000, taldi að tengdaföður stefndu væri óheimilt að nýta sameign í kjallara sem þvottahús. Í álit kærunefndar er vísað til þess að engar þinglýstar heimildir geri ráð fyrir þvottahúsi í umræddu rými og því sé slík nýting sameignar ekki heimil, nema með samþykki allra eigenda.

Í framhaldi af áliti kærunefndar reyndi stefnandi að fá þvottavél tengdaföður stefndu fjarlægða úr rýminu með beinni aðfarargerð. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur frá 14. júní 2001, sem staðfestur var með vísan til forsendna í dómi Hæstaréttar 20. ágúst 2001, sbr. Hrd. 268/2001, var kröfunni hafnað þar sem óvissa væri um heimild til nýtingar á sameign aðila til þvotta í kjallara hússins og ekki yrði skorið úr um réttarstöðu aðila að þessu leyti í útburðarmáli.

Stefnandi höfðaði mál á hendur tengdaföður stefndu vegna ágreinings um eignaskiptayfirlýsingu fyrir eignina. Stefnandi krafðist þess að viðurkennd yrðu ný eignarhlutföll í húsinu og að þinglýsing eignaskiptayfirlýsingarinnar yrði heimiluð. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 3. október 2003 í máli nr. E-15611/2002 var fallist á hin nýju eignaskiptahlutföll, en kröfu um þinglýsingu yfirlýsingarinnar var vísað frá á þeim grundvelli að dómurinn kæmi í stað eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Dóminum var þinglýst þann 20. janúar 2004. Beiðni stefnanda um að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu, dagsettri 8. október 2001, var upphaflega vísað frá þinglýsingu með vísan til ófullnægjandi undirskrifta. Með bréfi 30. janúar 2007 óskaði stefnandi eftir því að þessi frávísun yrði endurskoðuð og féllst sýslumaður á að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingunni þann 12. febrúar 2007.

Tengdafaðir stefndu flutti út úr eigninni í ársbyrjun 2011 og lést þann 19. maí 2014. Nokkru áður en hann flutti út úr eigninni hafði þvottavélin verið fjarlægð úr umræddu rými. Stefnda keypti eignarhluta dánarbúsins í fasteigninni með kaupsamningi þann 26. febrúar 2016. Stefnda kom fyrir þvottavél í rýminu í framhaldi af kaupunum. Með bréfi 8. júní 2016 krafðist stefnandi þess að stefnda myndi fjarlægja þvottavél og hillusamstæður úr umræddu rými. Í kjölfarið fóru fram bréfaskipti milli lögmanna aðila, en stefnda hefur hafnað því að fjarlægja munina. Þann 10. ágúst 2016 krafðist stefnda þess að sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu aflýsti umræddri eignaskiptayfirlýsingu frá 8. október 2001. Þeirri beiðni var hafnað af hálfu sýslumannsins þann 11. apríl 2017.

Málsaðila greinir á um málavexti hvað varðar notkun umrædds rýmis í kjallara. Stefnandi heldur því fram að þvottavélar eigenda hafi alltaf verið staðsettar í séreignarrýmum þeirra, allt þar til á árinu 1988 þegar tengdafaðir stefndu flutti vél sína í sameign í kjallara og hóf að nýta umrætt rými sem þvottahús, í andstöðu við sameignarsamning, matsgerð og réttindi stefnanda. Stefnda heldur því fram að umrætt svæði hafi frá upphafi verið skilgreint í huga eigenda sem þvottahús, enda komi fram í teikningum og lýsingu Fasteignamats ríkisins á eigninni að gert sé ráð fyrir einhvers konar þvottaaðstöðu. Tengdafaðir stefndu hafi nýtt rýmið til þvottaaðstöðu og verið þar með þvottavél, allt frá árinu 1965.

Helstu málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á því að þinglýstar heimildir um eignina geri hvorki ráð fyrir þvottaaðstöðu né geymslu í sameign í kjallara húsnæðisins. Í upphaflegum samningi um skiptingu eignarinnar, dagsettum 11. október 1960, og matsgerð um skiptingu á afnotum á geymslu í sameign í kjallara húsnæðisins, frá 8. desember 1972, sé skýrt kveðið á um hver séu eignar- og afnotaréttindi málsaðila. Þá sé umrætt sameignarrými í kjallara skilgreint sem gangur í eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýst var þann 12. ágúst 2007. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni sé þvottaaðstaða fyrir íbúð stefndu í séreignarrými hennar í kjallara húsnæðisins.

Stefnandi vísar til þess að þar sem tengdafaðir stefndu hafi ekki undirritað eignaskiptayfirlýsinguna hafi stefnandi höfðað mál á hendur honum í samræmi við 18. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. dóm Héraðsdóms Reykjavíkur frá 3. október 2003 í málinu nr. E-15611/2002. Í ákvæðinu sé að finna leiðbeiningar um þau úrræði sem eru tæk þegar ekki næst samkomulag um gerð og þinglýsingu eignaskipta-yfirlýsingar.

Stefnandi byggir á því að efnislegur dómur hafi fallið um eignaskipta-yfirlýsinguna þar sem eignaskiptahlutföll fasteignarinnar byggi alfarið á henni. Í 2. ml. 5. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga sé kveðið á um að gangi dómur í máli sem þessu dómhafa í vil geti hann fengið dómsorðinu þinglýst, og það komi þá í stað eignaskiptayfirlýsingar. Stefnandi vísar til ákvörðunar þinglýsingastjóra, dagsettrar 11. apríl 2017, þar sem beiðni stefndu um aflýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar hafi verið hafnað. Stefnda hafi ekki borið þá ákvörðun undir dómstóla.

Stefnandi vísar til þess að óháð ágreiningi um gildi eignaskipta-yfirlýsingarinnar og þinglýsingu hennar þá hafi kaup stefndu á eignarhluta hennar í fasteigninni farið fram samkvæmt þeim fyrirmælum sem koma fram í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í kaupsamningi og afsali fyrir íbúðinni sé m.a. vísað til umræddrar eignaskiptayfirlýsingar frá 8. október 2001. Með því hafi stefnda samþykkt efni eignaskiptayfirlýsingarinnar, án tillits til þess hvernig afnotum hafi verið háttað af umræddu sameignarrými. Við undirritun kaupsamnings og afsals fyrir eigninni hafi stefnda hvorki gert athugasemdir né fyrirvara við yfirlýsinguna. Þá hafi stefndu auk þess verið kunnugt um langvarandi deilur stefnanda og tengdaföður hennar um nýtingu umrædds sameignarrýmis, og hafi því haft sérstaka ástæðu til að kynna sér vel öll þinglýst gögn um eignina, sem tilgreind voru sérstaklega í kaupsamningi og afsali.

Stefnandi byggir á því að eignaskiptayfirlýsingin sé í fullu gildi. Stefnda hafi gengist undir efni eignaskiptayfirlýsingarinnar og sé bundin af henni enda sé yfirlýsingin óaðskiljanlegur hluti af kaupsamningi og afsali fyrir Bókhlöðustíg 8. Verði auk þess að líta til þess að skilyrði fyrir þinglýsingu eignaryfirfærslu á eignarhluta í fjöleignarhúsi sé að þinglýst eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignayfirfærslan sé í samræmi við hana, sbr. 4. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga.

Stefnandi vísar til þess að teikningar Fasteignamats ríkisins, dagsettar 9. október 1969 og 18. maí 1976, hafi enga stoð í þinglýstum heimildum um húsnæðið og stafi auk þess ekki frá fyrrum þinglýstum eigendum að báðum eignarhlutum húsnæðisins. Teikningin frá 1969 sé ekki heldur í neinu samræmi við lýsingar í matsgjörð frá 1972 og reyndarteikningar arkitekts. Þá sé efni hennar óljóst þar sem bókstafurinn Þ á yfirlitsmynd geti hafa staðið fyrir þurrkherbergi, sem sé nú í séreign stefndu, sbr. skiptasamning frá 1960. Í lýsingunni frá 1972 komi fram að geymslur séu í sameign, sem sé rangt, enda eina sameiginlega rýmið gangur og óafþiljaðir krókar þar sem inntök hússins eru. Þá séu teikningarnar hvorki gerðar með vitneskju stefnanda né undirritaðar af þáverandi eigendum fasteignarinnar.

Stefnandi byggir á því að skráðar upplýsingar hjá Fasteignamati ríkisins um eignarréttindi verði að teljast rangar, þegar þeim ber ekki saman við þau gögn er þinglýst séu og stafi frá eigendum fasteignarinnar. Stefnandi bendir á að í brunabótavirðingum fasteignarinnar frá 26. ágúst 1922, 28. febrúar 1961 og 27. febrúar 1965, sé hvergi getið um þvottaaðstöðu í sameign í kjallara húsnæðisins.

Þá vísar stefnandi til þess að stefnda hafi ekki sannað langvarandi og óslitin afnot af umræddu sameignarrými fyrir þvottaaðstöðu. Þá hafi hún hvorki leitað eftir samþykki stefnanda, sem hafi búið á rishæðinni í 46 ár, né samþykki og leyfi opinberra aðila fyrir breyttum afnotum af sameigninni. Slík óheimil not sameignar skapi engan rétt sem geti skert lögvarin réttindi stefnanda samkvæmt þinglýstum heimildum. Þvottaaðstaða hafi ekki verið í sameign í kjallara, hvað þá við inntök hússins, heldur í séreignarhlutum eigenda á efri hæðum eignarinnar. Stefnandi hafi komið fyrir þvottaaðstöðu tímabundið á árunum 1980–1983 í séreignarrými sínu í kjallara, en tengdafaðir stefndu hafi flutt þvottavél sína niður í sameign í kjallara í óþökk stefnanda árið 1988. Þvottavélin hafi síðan verið fjarlægð úr rýminu áður en tengdafaðir stefndu fór á elliheimili í ársbyrjun 2011. Stefnda hafi síðan þann 1. apríl 2016 komið fyrir þvottavél, hillusamstæðum og ýmsum munum í umræddu rými, án leyfis stefnanda.

Stefnandi vísar til þess að stefndu sé óheimilt að taka sameignina undir sig og nýta hana með framangreindum hætti án skýlauss samþykkis stefnanda, sbr. 19. gr., 35. gr., 36. gr. og 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. fyrrnefndra laga sé stefndu óheimilt á eigin spýtur að gera nokkrar breytingar á sameigninni eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segi í 4. mgr. 35. gr. laganna að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Þá vísar stefnandi til þess að samkvæmt ákvæði 1. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús geti eigandi ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Ákvæðið feli einungis í sér lögfestingu á gildandi ólögfestum rétti fyrri tíma, samanber athugasemdir í greinargerð með lögunum.

Stefnandi vísar til þess að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni sé þvottaaðstaða aðila í séreignarrýmum þeirra í kjallara húsnæðisins. Lagt hafi verið fyrir þvottavél í séreignarrými stefndu í kjallaranum sem sé skilgreint sem bað/þvottur í nefndri yfirlýsingu. Stefnda geti ekki breytt afnotum sameignarinnar með þeim hætti sem hún hafi gert nema með samþykki stefnanda og eftir atvikum samþykki opinberra aðila þar sem slíks sé þörf, eins og hátti til í máli þessu.

Stefnandi byggir á því að sú aðstaða sem er í sameign í kjallara uppfylli engan veginn þær kröfur sem gerðar séu almennt um útbúnað þvottahúsa. Þvottavélin sé staðsett í norðausturhorni kjallarans gegnt kjallarastiga í sameignargangi þar sem sameiginleg inntök hússins eru. Þvottavélarnar, hillusamstæðurnar og aðrir munir í sameign í kjallaranum hefti allt aðgengi að inntökum húsnæðisins og nýtingu rýmisins. Þá sé sameignin ekki þiljuð af eða skipt upp á annan hátt, auk þess sem engin niðurföll séu í gólfi. Veruleg tjónahætta stafi af því að nýta sameignina með umræddum hætti enda séu skilyrði sem sett eru um útbúnað þvottahúsa fráleitt uppfyllt.

Helstu málsástæður stefndu

Stefnda mótmælir öllum málsástæðum stefnanda í máli þessu. Stefnda vísar til þess að stefnandi geti ekki byggt rétt á eignaskiptayfirlýsingu frá 8. október 2001, sem hún útbjó sjálf, sem minnihlutaeigandi fasteignar, í skýrri andstöðu við fyrirmæli laga, sbr. m.a. 2. mgr. 16. gr. og 18. gr. laga nr. 26/1994. Í 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 17. gr. og 1. mgr. 18. gr. laganna, komi m.a. fram að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum. Í ákvæðinu sé jafnframt tiltekið að ef eignaskiptayfirlýsing hefur einvörðungu að geyma samantekt og upplýsingar í samræmi við þegar þinglýstar heimildir sé heimilt að meirihluti eigenda fasteignarinnar undirriti slíka yfirlýsingu. Í 17. gr. laganna kemur fram hvað skuli koma fram í eignaskiptayfirlýsingu. Nýting sameignarhlutar er ekki þar á meðal.

Stefnda vísar til þess að umrædd eignaskiptayfirlýsing sé einhliða yfirlýsing, gerð að undirlagi stefnanda og einvörðungu undirrituð af henni, sem minnihlutaeiganda fasteignarinnar, og hafi því ekkert lagagildi sem eignaskiptayfirlýsing samkvæmt lögum nr. 26/1994. Geti stefnandi ekki byggt nokkurn rétt á skjalinu sem hún útbjó og undirritaði sjálf, grandvís og í andstöðu við sett lög.

Stefnda vísar í þessu sambandi til þess að eignarréttur stefndu á fasteigninni verði ekki takmarkaður nema með lagafyrirmælum, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. lög nr. 33/1944. Þar sem lög nr. 26/1994 mæli skýrlega fyrir um það með hvaða hætti útbúa megi eignaskiptayfirlýsingu og hvers efnis hún skuli vera verði eignarréttindum stefndu ekki raskað með öðrum hætti en löggjafinn hafi skýrlega mælt fyrir um í settum lögum.

Stefnda vísar til þess að dómur Héraðsdóms Reykjavíkur frá 3. október 2003 í máli nr. E-15611/2002 hafi einungis falið í sér viðurkenningu á kröfum stefnanda um tiltekin eignarhlutföll í fasteigninni. Með vísan m.a. til réttarfarsreglna um res judicata-áhrif dóma, sbr. 116. gr. laga nr. 91/1991, sé gildandi eignaskiptayfirlýsing um eignina dómsorð fyrrnefnds dóms, en ekki sú eignaskiptayfirlýsing sem stefnandi byggi rétt sinn á.

Stefnda vísar til þess að í 5. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 séu fyrirmæli um það með hvaða hætti eigandi fjöleignarhúss geti leitað réttar síns ef ekki næst samkomulag um gerð eignaskiptayfirlýsingar. Enginn dómur hafi fallið er staðfesti gildi umræddrar eignaskiptayfirlýsingar, hvorki á grundvelli 5. né 6. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994. Þar sem hvorki stefnda né fyrrum eigandi eignarhlutar hennar í Bókhlöðustíg 8 hafi undirritað umrædda eignaskiptayfirlýsingu, né hafi dómur fallið um gildi hennar í samræmi við 5. og 6. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994, beri þegar af þeim sökum að fallast á kröfur stefndu um sýknu. Umrædd eignaskiptayfirlýsing, ólíkt fyrrnefndum héraðsdómi, mæli samkvæmt efni sínum fyrir um tiltekna hagnýtingu sameignarinnar, sbr. rými 007 á dskj. nr. 20, en ekki einvörðungu hlutfallstölur fjöleignarhússins.

Stefnda mótmæli því að hún hafi orðið bundin af eignaskiptayfirlýsingunni þar sem til hennar hafi verið vísað í kaupsamningi og afsali fyrir eignarhlut. Í samræmi við þágildandi lög um sölu fasteigna o.fl. nr. 99/2004, sbr. nú lög nr. 70/2015, hafi fasteignasala borið við skjalagerð að tilgreina öll þinglýst eignarhöft og kvaðir í þeim skjölum sem hann útbyggi. Það hafi því verið óhjákvæmilegt að vísa til umræddrar eignaskiptayfirlýsingar, þar sem um þinglýst skjal hafi verið að ræða. Slík tilvísun hafi hins vegar ekkert gildi gagnvart stefndu, og leiði ekki til þess að hún hafi samþykkt umrædda eignaskiptayfirlýsingu, enda varði skjölin afsal eignarréttinda en ekki réttarstöðu gagnvart stefnanda. Þá geti stefnandi í engu tilliti byggt rétt á eignaskiptayfirlýsingu sem hún hafi útbúið sjálf í andstöðu við lög, m.a. á grundvelli tómlætissjónarmiða eða traustfangsreglna.

Stefnda vísar til þess að þinglýsing eignaskiptayfirlýsingarinnar hafi enga þýðingu. Þinglýsing feli í sér réttarvernd gagnvart þriðja manni en skipti ekki máli um réttarstöðu milli samningsaðilanna sjálfra. Sú staðreynd að tilteknu skjali, sem útbúið hafi verið í andstöðu við lög, hafi verið þinglýst, veiti skjalinu ekki gildi að lögum. Reglur þinglýsingalaga nr. 39/1978, m.a. um réttaráhrif þinglýsingar, sbr. 33. gr., komi einnig í veg fyrir að grandvís aðili, sem útbýr tiltekið skjal, geti við síðara tímamark byggt rétt á skjalinu á grundvelli tómlætissjónarmiða eða traustfangsreglna. Þá verði ógilt skjal stefnanda ekki gilt fyrir þá sök að stefnda hafi ekki krafist aflýsingar skjalsins við fyrra tímamark eða borið synjun þinglýsingastjóra undir dóm. Þinglýsingarréttur snúi að réttarvernd skjala en ekki efni þeirra eða gildi.

Stefnda byggir á því að það samrýmist ekki ákvæðum laga nr. 26/1994 að mæla fyrir um hagnýtingarrétt sameignar, svo bindandi sé, í eignaskiptayfirlýsingu. Það leiði af ákvæðum laga nr. 26/1994, sbr. einkum 15., 16. og 17. gr. laganna, sem og reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingu, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, að tilgangur eignaskiptayfirlýsinga sé að mæla fyrir um hlutfallstölur í fjöleignarhúsi ásamt almennri lýsingu á því hvaða hlutar fjöleignarhúss teljist til sameignar og séreignar. Eignaskiptayfirlýsingar eigi samkvæmt lögunum hins vegar ekki að mæla fyrir um hagnýtingarrétt sameignar, og birtist það m.a. í því að dómur um hlutfallstölur í sameign geti komið í stað eignaskiptayfirlýsingar, sbr. 5. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994.

Stefnda vísar til þess að af lögum nr. 26/1994 sé ljóst að ákvarðanir er lúti að hagnýtingu sameignar, og breytingum þar á, séu teknar á húsfundi og ritaðar í sérstaka fundargerðarbók, sbr. 2. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994. Birtist þetta meðal annars í 31. gr., 7. tölul. A-liðar, 4. tölul. B-liðar og 1. tölul. C-liðar 1. mgr. 41. gr. og 74. gr. laga nr. 26/1994.

Stefnda byggir á því að engin ákvörðun hafi verið tekin um hagnýtingarrétt sameignar í kjallara fasteignarinnar sem mæli fyrir um þá takmörkun á hagnýtingu sameignar sem í raun felist í dómkröfum stefnanda. Þar sem slík ákvörðun liggi ekki fyrir og ekki sé byggt á slíku beri jafnframt af þeim sökum að hafna dómkröfum stefnanda.

Stefnda vísar til þess að samningurinn frá 11. október 1960 og matsgerðin frá 8. desember 1972 lúti að skipan eignarréttinda en ekki hagnýtingarrétti á sameign. Í hvorugu skjalinu sé rætt um þvottaaðstöðu. Þá sé sérstaklega tiltekið í samningnum að kjallari sameignar sé geymsla. Þá séu brunabótavirðingar unnar í þeim tilgangi að meta virði húsnæðis, en ekki ákveða nýtingu á sameign þess. Umrædd skjöl hafi því enga þýðingu í málinu.

Stefnda vísar til þess að allt frá 1965 hafi umræddur kjallari verið nýttur sem þvottahús fyrir fasteignina. Þetta komi fram í teikningum og lýsingum Fasteignamats ríkisins, dags. 9. október 1969, þar sem segi að í sameign í kjallara hússins sé gert ráð fyrir einhvers konar þvottaaðstöðu, og teikningum og lýsingum Fasteignamats ríkisins, dags. 18. maí 1976. Þá telji Húsafriðunarnefnd ríkisins allar líkur á því að í kjallaranum hafi frá upphafi verið þvottahús. Þessi nýting hafi verið hafin áður en stefnandi eignaðist hluta sinn í eigninni og hafi verið í fullri sátt við fyrri eigendur húsnæðisins. Stefnandi geti ekki breytt umræddum hagnýtingarrétti nema með þeim hætti sem lög nr. 26/1994 heimila, sbr. 31. gr., 7. tölul. A-liðar, 4. tölul. B-liðar og 1. tölul. C-liðar 1. mgr. 41. gr. og 74. gr. laga nr. 26/1994.

Stefnda vísar jafnframt til ákvæða 6. tölul. 8. gr. og 34. gr. laga nr. 26/1994, sem skýrlega geri ráð fyrir þvottahúsi í sameiginlegu húsrými fjöleignarhúss og mæli jafnframt fyrir um almennan rétt eigenda til hagnýtingar sameignar. Áratugalöng hagnýting á umræddu rými sem þvottaaðstöðu, sem m.a. komi fram í gögnum frá Fasteignamati ríkisins, fari ekki í bága við 1. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994, enda hafi stefnda aldrei hafnað því að stefnandi eigi sambærilegan rétt að nýtingu sameignarinnar. Stefnda vísi jafnframt til þess að samkvæmt meginreglum íslensks eignarréttar, þá séu, ef ekki er um annað samið, hverjum eiganda sérstakrar sameignar heimiluð þau afnot hennar sem öðrum sameigendum eru bagalaus séu þau í samræmi við venjulega og eðlilega hagnýtingu hennar. Þá er jafnframt byggt á því af hálfu stefndu að réttur forvera stefndu til þessarar nýtingar hafi unnist fyrir hefð, sbr. 7. gr. laga um hefð nr. 46/1905, og að sá réttur sem þannig stofnaðist sé ekki niður fallinn.

Þá mótmæli stefnda þeirri fullyrðingu stefnanda að álit kæru-nefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 27/2000, frá 7. nóvember 2000, standi „enn óhaggað“. Eðli málsins samkvæmt séu álit óbindandi, sbr. 80. gr. laga nr. 26/1994, auk þess sem forsendur álitsins standist ekki í ljósi dóms Hæstaréttar Íslands frá 20. ágúst 2001 í máli nr. 268/2001.

Niðurstaða

Ágreiningur málsaðila varðar það hvort nýta megi sameignarrými í kjallara sem þvottaaðstöðu. Fallist er á það með stefnanda að skírskotun til eignaskipta-yfirlýsingar í kröfugerð varði einungis afmörkun á því sameignarrými þar sem þvottavél stefndu er staðsett og stefnda nýtir sem þvottahús. Hluti af málsástæðum stefnanda fyrir þeirri kröfu varðar gildi eignaskiptayfirlýsingar frá 8. október 2001, heimild til þinglýsingar hennar þann 12. febrúar 2007 og afleiðingar þess að stefnda undirritaði kaupsamning þar sem vísað var til umræddrar eignaskiptayfirlýsingar. Verkefni dómsins er ekki að kveða á um gildi eignaskiptayfirlýsingar frá 8. október 2001 og heimild til þinglýsingar hennar þann 12. febrúar 2007, heldur lýtur það að hagnýtingu sameignar fyrir þvottaaðstöðu.

Í málinu er óumdeilt að þvottavél stefnda er staðsett í sameiginlegu rými í kjallara húsnæðisins. Samkvæmt 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er einstökum eigendum óheimilt að taka upp á sitt eindæmi að gera breytingar á sameign eða tileinka sér til einkanota hluta sameignar. Þá er tekið fram að eigandi geti ekki fyrir hefð öðlast aukinn rétt til sameignar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Eins og fram kemur í greinargerð með lögunum eru þetta allt atriði sem talin hafa verið gildandi en ólögfestur réttur fyrir gildistöku laganna.

Í málinu er ágreiningur um það með hvaða hætti umrætt rými hafi verið hagnýtt. Í skýrslutökum af systkinum eiginmanns stefndu og fyrrum mágkonu kom fram að þvottavél hefði alltaf verið í umræddu rými. Systir stefnanda staðfesti hins vegar í skýrslutöku fyrir dóminum að engin þvottavél hefði verið í kjallaranum þau ár sem hún bjó í húsinu. Hvort sem umrædd þvottavél hefur verið staðsett í sameignarrýminu, og þá á hvaða grundvelli, liggur fyrir að enginn samningur var á milli þáverandi eigenda fasteignarinnar um slíka hagnýtingu og engar þinglýstar heimildir styðja þau sjónarmið stefndu að þar sé gert ráð fyrir þvottahúsi.

Samkvæmt þinglýstum heimildum er umrætt rými skilgreint sem sameign, sbr. samninginn frá 1960 og þinglýsta matsgerð frá 1972. Teikningar frá Fasteignamati ríkisins, dags. 9. október 1969 og 18. maí 1976, eiga sér hvorki stoð í þinglýstum heimildum né stafa frá eigendum eignarinnar. Í skjalinu frá 1969 er þvottaaðstaðan auk þess merkt inn á séreignarrými og upplýsingar í skjalinu frá 1972 stangast á við skiptingu kjallararýmis samkvæmt þinglýstum heimildum. Þessi skjöl hafa því enga þýðingu við úrslausn þessa ágreinings.

Í málinu liggur fyrir að umrædd þvottavél var fjarlægð úr sameignarrýminu í kjallaranum nokkru áður en tengdafaðir stefndu flutti úr húsinu árið 2011. Þegar stefnda skoðaði umrætt rými við kaup eignarinnar var engin þvottavél þar. Í rýminu eru ekki niðurföll í gólfi og staðsetning þvottavélar torveldar aðgang að sameiginlegum inntökum hússins. Stefnandi undirritaði kaupsamning þar sem vísað var til eignaskiptayfirlýsingar sem gerir ráð fyrir þvottaaðstöðu í séreignarrýmum og umrætt sameignarrými er skilgreint sem gangur. Staðsetning og nýting þvottavélarinnar í sameignarrýminu er ekki án óþæginda fyrir stefnanda, þar sem bæði stafar af því ákveðin hætta á vatnsleka og hávaði sem stefnandi þarf ekki að sætta sig við í sameignarrými, nema hún samþykki það sérstaklega.

Með vísan til alls þess sem hér hefur verið rakið er fallist á kröfu stefnanda.

Við ákvörðun málskostnaðar ber að líta til úrslita málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Þykir málskostnaður hæfilega ákveðinn 750.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til þess að stefnandi er ekki virðisaukaskattsskyldur aðili.

Af hálfu stefnanda flutti málið B-kvk-nf Ó-kvk-nf H-kvk-nf lögmaður.

Af hálfu stefndu flutti málið A-kk-nf A-kk-nf lögmaður

H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefndu er óheimilt að nýta sér sem þvottahús og geymslu sameign málsaðila í kjallara húsnæðisins að Bókhlöðustíg 8, Reykjavík, rými merkt 0007 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu um Bókhlöðustíg 8, Reykjavík, dags. 8. október 2001 og þinglýstri þann 12. febrúar 2007.

Stefnda greiði stefnanda 750.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf S-kk-nf (sign.)