A-13/2007

Sóknaraðili er H-kvk-nf K-kvk-nf, kt. 000000-0000, en varnaraðili J-kvk-nf G-kvk-nf A-kvk-nf, kt. 000000-0000, Reykjamörk 2, Hveragerði.

Sóknaraðili krefst dómsúrskurðar um að varnaraðili verði, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr íbúð 202, að Reykjamörk 2, Hveragerði, fastanr. 221-0783, ásamt öllu því sem gerðarþola tilheyrir. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar að mati dómsins vegna vinnu við kröfu þessa auk þess sem krafist er að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili gerir þær dómkröfur að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að sóknaraðili verði dæmdur til að greiða varnaraðila málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

Framangreind krafa og meðfylgjandi gögn bárust dóminum 6. júní sl. Málið var þingfest 28. júní sl. og mætti varnaraðili þá sjálfur. Málinu var frestað til fyrirtöku þann 4. júlí sl. og lagði varnaraðili þá fram greinargerð. Af hálfu sóknaraðila var einnig lögð fram staðfesting úr smáskilaboðum farsíma sóknaraðila en í framhaldi var aðalmeðferð ákveðin þann 12. júlí sl. Við upphaf aðalmeðferðar krafðist sóknaraðili þess að leggja fram tvö skjöl en varnaraðili hafnaði því. Var úrskurður um það ágreiningsefni kveðinn upp þann 18. júlí sl. þannig að sóknaraðila var heimilað að leggja fram veðbandayfirlit yfir eignina en hafnað að leggja fram yfirlýsingu um umboð frá kaupanda eignarinnar. Við þinghaldið þann 18. júlí sl. krafðist varnaraðili þess að leggja fram kaupsamning milli sóknaraðila og kaupanda eignarinnar og mótmælti sóknaraðili því ekki. Var málið munnlega flutt í framhaldi og tekið til úrskurðar sama dag.

Málsatvik.

Með leigusamningi dagsettum 1. apríl 2006 tók varnaraðili á leigu fasteignina Reykjamörk 2 í Hveragerði. Var upphaf leigutímans bæði sagður vera tímabundinn og ótímabundinn. Í A-lið leigusamningsins, um tímabundinn leigusamning, var upphaf leigutímans frá 1. apríl 2006 og lok leigutímans sögð vera 3ja mánaða uppsagnarfrestur af beggja hálfu. Í lið B, um ótímabundinn leigutíma, var upphaf leigutímans 1. apríl 2006. Fjárhæð leigunnar var 60.000 krónur með hita, hússjóði og rafmagni og skyldi greiðast einn mánuð í senn. Með bréfi dagsettu 11. janúar 2007 sendi sóknaraðili varnaraðila eftirfarandi bréf: „Erindi: Uppsögn húsaleigu. Kæra J-kvk-nf. Þar sem fyrirhuguð er sala á íbúð þeirri er þú hefur í leigu samkvæmt leigusamningi dags. 1. apríl 2006 er þér hér með sagt upp leigu frá og með 1. febrúar 2007 að telja með þ[r]iggja mánaða uppsagnarfresti eins og greint er í leigusamningi. Takist ekki að selja íbúðina fyrir 1. maí 2007 getur verið um tímabundna leigu að ræða [og]eftir það um einn mánuð í senn þar til íbúðin selst. Viljir þú rýma eignina fyrir ofangreindan tíma þurfum við að komast að samkomulagi um það. Vonast ég eftir að þú komir til móts við mig um að sýna íbúðina með hæfilegum fyrirvara og mun ég þá gefa upp símanú[me]r þitt til fasteignasalans og b[i]ðja hann um að hafa samband við þig þegar um skoðun væri að ræða.“ Varnaraðili móttók ofangreint bréf og svaraði með smáskilaboðum í farsíma sóknaraðila þann 15. janúar 2007. „Sæl H-kvk-nf, ég er búin að fa bréfið frá þér. Tad er alveg sjalfsagt ad syna íbúdina fyrir tig, tó með fyrirvara. Kvedja J-x-x“. Þann 8. maí 2007 undirritaði sóknaraðili kaupsamning um eignina og átti að afhenda hana 1. júní 2007 til kaupanda. Engin skilyrði eða fyrirvari var í kaupsamningnum um afhendingu, utan þess að eignin átti að afhendast 1. júní 2007, né nein ákvæði um leigusamninginn. Kaupsamningi þessum var þinglýst þann 15. maí 2007. Þann 14. maí 2007 sendi sóknaraðili varnaraðila skeyti þar sem segir: „Vegna vanskila á húsaleigu á íbúð 202 að Reykjamörk 2 svo og uppsagnarbréfs skal íbúð rýmd innan 7 daga frá dagsetningu bréfs þessa að öðrum kosti verður krafist útburðar að hálfu yfirvalda.“ Skeytið var móttekið þann 15. maí 2007. Þann 22. maí 2007 sendi lögmaður sóknaraðila varnaraðila skeyti þar sem eftirfarandi kemur fram: „Vísað er í uppsagnarbréf dags. 11. janúar 2007, þar sem sagt er upp leigusamningi á 3ja herbergja íbúð í fasteigninni Reykjamörk 2, Hveragerði, á milli yðar og H-kvk-ef K-kvk-ef, kt. 000000-0000, með þriggja mánaða fyrirvara í samræmi við efni húsaleigusamnings dags. 1. apríl 2006. Hér með er framangreind uppsögn ítrekuð og skorað á yður að rýma viðkomandi leiguhúsnæði innan 7 daga frá dagsetningu símskeytis þessa. Jafnframt er skorað á yður að greiða nú þegar gjaldfallna húsaleiguskuld vegna leigu á ofangreindu húsnæði. Gjaldfallin húsaleiguskuld nam hinn 1. maí 2007 kr. 150.000,-. Hér með er skorað á yður að greiða hina gjaldföllnu skulda innan 7 d[a]ga frá dagsetningu þessa skeytis. Að þeim tíma liðnum verður krafist útburðar. Skuldina bera að greiða á skrifstofu Lögmanna Suðurlandi að Austurvegi 3, Selfossi.“ Þann 6. júní sl. barst dóminum umrædd beiðni sem dagsett var sama dag. Þann 25. júní 2007 greiddi varnaraðili 150.000 krónur inn á bankareikning sóknaraðila og var skýring greiðslunnar sögð húsaleiga. Á handrituðu skjali er áletrað þann sama dag að undirritaður Á-kk-nf S-kk-nf hafi móttekið greiðslukvittun þar sem varnaraðili greiddi 150.000 krónur inn á reikning sóknaraðila vegna húsaleigu. Þá segir í skjalinu að útburðarbeiðni verði tekin fyrir í Héraðsdómi Suðurlands 28. júní sl. Ekki liggur fyrir hvort varnaraðila hafi borist þessi móttökukvittun.

Málsástæður sóknaraðila og lagarök.

Sóknaraðili byggir mál sitt á því að aðilar hafi gert leigusamning þann 1. apríl 2006 með þeim skilmálum að um ótímabundinn leigumála væri að ræða en með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Kæmu þeir skilmálar fram í liðnum „tímabundinn leigusamningur“. Þar segir að upphaf leigutímans sé 1. apríl 2006 og lok leigutímans sé þriggja mánaða uppsagnarfrestur af beggja hálfu. Í liðnum „ótímabundinn leigusam[n]ingur“ komi fram að leigutíminn hafi byrjað 1. apríl 2006. Sóknaraðili byggir á því að aðilum leigusamningsins hafi verið heimilt að semja sérstaklega um uppsagnartíma leigusamningsins þrátt fyrir að hann hafi verið ótímabundinn. Báðum aðilum sé heimilt að gefa eftir réttindi sín og séu ákvæði 2. gr. húsaleigulaga nr. 36 frá 1994 ekki fortakslaus. Því hafi uppsögn samningsins með þriggja mánaða fyrirvara verið lögmæt og hafi varnaraðila borið að rýma húsnæðið þann 1. maí sl. Það hefði hann ekki gert. Þá byggir sóknaraðili á því að þrátt fyrir uppsögn leigusamningsins af hálfu sóknaraðila hafi leigumálanum verið rift þann 22. maí sl. á grundvelli vanskila á leigugreiðslum en varnaraðili hafi verið með leiguna í vanskilum frá 1. febrúar sl. Engu breyti um innborgun varnaraðila þann 25. júní sl. því þær greiðslur hafi verið inntar af hendi þann 25. júní, eða nokkru eftir að beiðni um útburð var lögð fram í Héraðsdómi Suðurlands. Þá kvað sóknaraðili kaupanda eignarinnar hafa boðið varnaraðila nýjan leigumála en varnaraðili hafi hafnað því. Sóknaraðili byggir aðild sína á því að það séu engar fastar reglur um það hver geti verið gerðarbeiðandi í útburðarmáli. Í máli þessu hafi leigumálinn verið á milli sóknar- og varnaraðila. Við sölu á eigninni hefði verið samið um að afhending eignarinnar yrði 1. júní 2007 en vegna reksturs máls þessa hefði kaupandinn ekki viljað taka við eigninni fyrr en því væri lokið. Þar af leiðandi sé seljandi eignarinnar eða sóknaraðili í máli þessu enn með umráð eignarinnar og því réttur gerðarbeiðandi. Þá séu hagsmunir sóknaraðila miklir en honum sé ómögulegt að uppfylla skilyrði kaupsamningsins um afhendingu nema fá varnaraðila borinn út af eigninni.

Málsástæður varnaraðila og lagarök.

Varnaraðili byggir kröfu sína á því að hann hafi gert ótímabundinn leigusamning um eignina Reykjamörk 2, Hveragerði, við sóknaraðila og því beri að segja honum upp með sex mánaða fyrirvara eins og komi fram í 2. mgr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Varnaraðili byggir á því að samkvæmt 2. gr. húsaleigulaga sé aðilum óheimilt að semja um lakari rétt til handa leigjanda en kveðið sé á um í lögunum nema sérstök frávik heimili. Því sé ekki fyrir að fara í þessu tilviki. Hafi verið um tímabundinn leigusamning að ræða þá hefði átt að tiltaka upphaf og lok leigutímans. Það hafi hins vegar ekki verið gert heldur tilgreint sérstaklega að um ótímabundinn leigusamning væri að ræða frá 1. apríl 2006. Því sé uppsagnarfrestur sex mánuðir samkvæmt 2. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Því hafi uppsögn sóknaraðila með bréfi dags. 11. janúar 2007 ekki verið lögleg og þrátt fyrir að sex mánaða uppsagnarfrestur hefði byrjað að líða frá og með 1. febrúar sl. þá væri uppsagnartíminn enn ekki liðinn. Því væri ekki hægt að taka kröfu sóknaraðila til greina. Þá byggir varnaraðili á því að sóknaraðili eigi ekki aðild að máli þessu þar sem kaupsamningur um sölu á eigninni hafi verið undirritaður 8. maí sl. og afhending eignarinnar átt að vera 1. júní sl. Engin gögn hafi komið fram sem styðji fullyrðingu sóknaraðila um breytingu á afhendingu. Því hafi aðildin færst frá sóknaraðila yfir til kaupanda eignarinnar þann 1. júní sl. Af þeim sökum beri að hafna kröfu sóknaraðila. Styður varnaraðili þessa málsástæðu sína við 2. mgr. 42. gr. húsaleigulaga.

Niðurstaða.

Eins og rakið er í málsatvikum, tók varnaraðili íbúð að Reykjamörk 2 í Hveragerði á leigu þann 1. apríl 2006. Af hálfu sóknaraðila er því haldið fram að um ótímabundinn leigusamning hafi verið að ræða með því fráviki frá húsaleigulögum nr. 36/1994 að samið hafi verið um þriggja mánaða uppsagnarfrest af hálfu beggja aðila. Sóknaraðili sendi varnaraðila bréf þann 11. janúar 2007 þar sem leigusamningnum var sagt upp frá og með 1. maí 2007. Er viðurkennt af hálfu varnaraðila að hann hafi móttekið þá uppsögn. Varnaraðili byggir hins vegar á því að um ótímabundinn leigusamning hafi verið að ræða og því beri lögum samkvæmt að segja honum upp með sex mánaða fyrirvara og fyrrgreind uppsögn sé því ekki gild gagnvart honum fyrr en þá í fyrsta lagi 1. ágúst nk.

Í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í greinargerð með lögunum segir um 1. mgr. 2. gr. að skýrt sé kveðið á um það að ákvæði frumvarpsins um íbúðarhúsnæði séu almennt ófrávíkjanleg hvað varði réttindi og skyldur leigjanda. Réttindi leigjanda samkvæmt frumvarpinu séu lágmarksréttindi og skyldur hans hámarksskyldur. Með samningi verði því almennt ekki við því hróflað, réttindi leigjanda verða ekki rýrð eða skyldur hans auknar. Hins vegar sé heimilt að semja um aukinn rétt og minni skyldur leigjanda en frumvarpið mælir fyrir um. Samkvæmt því megi með samningi auka skyldur leigusala og rýra réttindi hans frá því sem frumvarpið segir. Þá segir að það sé meginregla að ákvæði frumvarpsins um íbúðarhúsnæði séu ófrávíkjanleg, en frá þeirri meginreglu séu undantekningar sem þá séu tilgreindar í einstökum ákvæðum frumvarpsins. Í 2. mgr. 56. gr. húsaleigulaga segir að uppsagnarfrestur íbúðarhúsnæðis, sé um ótímabundinn leigusamning að ræða, skuli vera sex mánuðir. Af þessu leiðir að óheimilt er að semja um styttri uppsagnarfrest en sex mánuði sé um íbúðarhúsnæði að ræða eins og hér um ræðir.

Þá byggir sóknaraðili á því að þó svo að uppsagnartíminn sé ekki liðinn þá hafi leigusamningnum verið rift þann 22. maí sl. Í gögnum málsins liggur frammi frumrit skeytis sent varnaraðila þann 22. maí 2007. Er texti skeytisins rakinn í kaflanum „Málsatvik“ hér að ofan. Í skeytinu er vísað í áðursent uppsagnarbréf dagsett 11. janúar 2007 og sú uppsögn ítrekuð. Þá var skorað á varnaraðila að rýma húsnæðið innan sjö daga frá dagsetningu skeytisins. Jafnframt var skorað á varnaraðila að greiða vangoldna húsaleigu innan sjö daga ella yrði krafist útburðar. Ekkert í texta skeytisins ber með sér að sóknaraðili hafi kveðið á um riftun samningsins. Verður þegar af þeirri ástæðu ekki fjallað frekar um riftunarúrræði og réttaráhrif þess við úrlausn máls þessa.

Af því sem að ofan greinir og því að sóknaraðili hefur ekki uppfyllt skilyrði 2. mgr. 56. gr. húsaleigulaga þegar beiðni um útburð barst dóminum, og það skilyrði er ekki enn uppfyllt, verður að hafna kröfu sóknaraðila um að varnaraðili verði borinn út úr fasteigninni að Reykjamörk 2, íbúð 202, í Hveragerði.

Að þessum niðurstöðum fengnum þykja ekki efni til að fjalla um aðild sóknaraðila frekar.

Eftir þessum úrslitum skal sóknaraðili greiða varnaraðila 90.000 krónur í málskostnað. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Kröfu sóknaraðila, H-kvk-ef K-kvk-ef, um að varnaraðili, J-kvk-nf A-kvk-nf, skuli borinn út úr fasteigninni að Reykjamörk 2, íbúð 202, fastanr. 221-0783, í Hveragerði er hafnað.

Sóknaraðili, H-kvk-nf K-kvk-nf, greiði varnaraðila 90.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf