E-761/2017

Mál þetta, sem var dómtekið 20. febrúar sl., var höfðað með stefndu birtri 1. mars 2017. Stefnandi er A-kk-nf L-kk-nf K-kk-nf, Garðabæ, og stefndu eru M-kk-nf L-kk-nf, Borgarnesi, og Sjóvá-Almennar tryggingar hf., Kringlunni 5 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert að greiða stefnanda óskipt 4.894.161 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af stefnufjárhæð frá 24. desember 2016 til greiðsludags, auk málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda og greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Atvik máls

Með kaupsamningi gerðum 5. maí 2015 keypti stefnandi lóð af Hömlum 1 ehf. fyrir milligöngu stefnda M-kk-ef L-kk-ef, löggilts fasteignasala, sem á og rekur Fasteignamiðstöðina. Kaupverðið var 13.500.000 krónur. Í kaupsamningi er eigninni lýst þannig: „Íbúðarhúsalóð að Dýjagötu 11, Garðabæ, fastanúmer 232-9763, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber. Gatnagerðagjöld eru greidd. Lóðin er 809 m2.“ Þá er eftirfarandi listi yfir þinglýstar kvaðir og önnur eignabönd í kaupsamningnum: Veðbókarvottorð dags. 4. maí 2015, kaupsamningur, lóðarleigusamningur og fylgiskjal hans, stofnskjal lóðar, söluskilmálar byggingarréttar í Urriðaholti og yfirlýsing forminjavarðar um skrásettar og friðlýstar fornminjar í landi jarðarinnar Urriðavatns. Auk þess er svohljóðandi yfirlýsing í kaupsamningnum: „Kaupanda er kunnugt um að seljandi eignaðist fasteignina í skuldaskilum og hefur aldrei haft starfsemi eða afnot af eigninni. Seljandi þekkir ekki eignina umfram það sem kemur fram í opinberum gögnum. Því leggur seljandi ríka áherslu á það við kaupanda að hann gæti sérstakrar árvekni við skoðun og úttekt á eigninni og veitir seljandi eða fasteignasali kaupanda allan nauðsynlegan aðgang að fyrirlögðum gögnum til þess. Eignin selst í því ástandi sem hún er í við skoðun á tilboðsdegi og kaupandi hefur kynnt sér gaumgæfilega og sættir sig við að öllu leyti.“

Í kaupsamningnum er vísað til þess að nánari lýsingu eignarinnar sé að finna í söluyfirliti dagsettu 22. maí 2012. Í því má m.a. sjá, til viðbótar því sem fram kemur í kaupsamningi, að lóðin sé leigulóð og að heimilt sé að byggja tveggja til þriggja hæða hús á henni, að hámarki 729 m2 að stærð. Jafnframt er tekið fram að gatnagerðargjöld séu greidd.

Sama dag og kaupsamningurinn var gerður undirritaði stefnandi yfirlýsingu um framsal seljanda á öllum réttindum og skyldum samkvæmt kaupsamningi dags. 8. desember 2009 til stefnanda. Eigandi eignarinnar samkvæmt þeim kaupsamningi var Urriðaholt ehf. Yfirlýsing stefnanda er svohljóðandi: „Framsalshafi hefur kynnt sér ofangreindan kaupsamning og öll fylgiskjöl m.a. „Leigusamning um lóð til íbúðarhúsabyggingar“ og fylgiskjal með honum, sbr. 8. tölulið sem eru „söluskilmálar byggingarréttar í Urriðaholti Garðabæ“ dags. 31.01.2008, sættir sig við ákvæði þeirra og undirgengst að hlíta þeim.“ Í söluskilmálum sem vísað er til í framsalsyfirlýsingunni kemur m.a. fram að lágmarksgatnagerðargjöld af einbýlishúsalóðum séu 4.640.833 krónur sem miðist við 240 m2 hús og falli í gjalddaga þegar lóðir verði byggingarhæfar. Verði byggð stærri hús skuli staðgreiða viðbótargatnagerðargjald við útgáfu byggingarleyfis í samræmi við gjaldskrá bæjarfélagsins.

Þann 7. júní 2016 samþykkti bæjarráð Garðabæjar byggingaráform stefnanda á lóðinni. Þar kemur fram að stefnandi hafi sótt um leyfi til að byggja 387,8 m2 einbýlishús á lóðinni og að byggingarleyfi verði gefið út að nánar greindum skilyrðum uppfylltum, m.a. þeim að byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld hafi verið greidd eða um þau samið. Þá kemur fram í samþykktinni að gatnagerðargjöld sem greiða þurfi nemi 4.569.001 krónu og byggingarleyfisgjöld séu 439.082 krónur.

Lögmaður stefnanda óskaði skýringa á kröfu bæjaryfirvalda um greiðslu gatnagerðargjalda með tölvubréfi til starfsmanns Garðabæjar 31. ágúst 2016. Vísar hann til þess að samkvæmt upplýsingum í kaupsamningi séu gjöldin þegar greidd. Í svari bæjarfélagsins 28. september s.á. er útskýrt að þegar hafi verið greidd gatnagerðargjöld miðað við allt að 240m2 byggingu. Sú greiðsla hafi verið innt af hendi af fyrrum eiganda lóðarinnar. Er jafnframt vísað til þess að samkvæmt samningi eigandans við Hömlur 1, dags. 8. desember 2009, skuli eftirstöðvar gatnagerðargjaldanna greiðast af hinum síðarnefnda. Þá er útskýrt í bréfinu að ekki sé hægt að leggja endanleg gatnagerðargjöld á fyrr en teikningar liggi fyrir. Á grundvelli þeirra teikninga sem stefnandi hafi lagt fram sé honum gert að greiða gjöld sem svari til mismunarins á stærð fyrirhugaðs einbýlishúss og þess sem þegar hafi verið greitt fyrir, eða gjald af tæplega 148 m2.

Í bréfi lögmanns stefnanda til fasteignasölu stefnda þann 3. október 2016 gerði hann kröfu um að seljandi lóðarinnar greiddi umrædd gatnagerðargjöld ásamt áföllnum dráttarvöxtum og lögmannskostnaði. Vísar hann til þess að í kaupsamningi komi skýrt fram að gatnagerðargjöld hafi þegar verið greidd þegar kaupin voru gerð. Ítrekar hann þessa kröfu til seljanda eignarinnar með bréfi 29. nóvember s.á.

Lögmaður seljanda hafnaði kröfu stefnanda bréflega 19. desember 2016. Vísar hann í bréfinu til þess að í framsalsyfirlýsingunni sem stefnandi undirritaði samhliða kaupsamningi um eignina komi fram að hann hafi kynnt sér öll fylgiskjöl með kaupsamningnum, þ.á.m. söluskilmála byggingarréttar í Urriðaholti í Garðabæ. Þar komi fram hvaða gjöld hafi þá verið greidd og hvaða gjöld verði lögð á við útgáfu byggingarleyfis. Af þeim gögnum megi ráða að þegar greidd gatnagerðargjöld hafi miðast við 240 m2 hús og honum hafi því mátt vera ljóst að ef óskað yrði eftir að byggja stærri eign kæmi til greiðslu viðbótargatnagerðargjalds við útgáfu byggingarleyfisins.

Með bréfi 6. janúar 2017 til stefnda M-kk-ef og bréfi 7. janúar s.á. til stefnda Sjóvár-Almennra trygginga hf. upplýsir lögmaður stefnanda að stefnandi hafi greitt umdeild fasteignagjöld með fyrirvara. Jafnframt krefur hann M-kk-þf um greiðslu skaðabóta sem nemi fjárhæð gatnagerðargjaldanna þar sem honum hafi orðið á skaðabótaskyld mistök við störf sín þegar hann seldi stefnanda lóðina. Byggir stefnandi á því að þau gögn sem vísað er til í áðurnefndri framsalsyfirlýsingu hafi ekki legið frammi við kaupsamningsgerðina og stefnandi hafi, sem leikmaður á sviði fasteignakaupa, hvorki áttað sig á né mátt átta sig á að efni þeirra væri í slíku ósamræmi við efni kaupsamningsins sem raun sé á. Telur hann að stefnda M-kk-þgf hafi borið að kynna honum efni þeirra skjala og gera honum grein fyrir þýðingu þeirra áður en gengið var frá kaupsamningi.

Ágreiningur máls þessa lýtur að umræddum viðbótargatnagerðargjöldum og byggir stefnandi á því að stefndi M-kk-nf beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem hann kveður nema fjárhæð gatnagerðargjaldanna sem honum var gert að greiða Garðabæ til að fá útgefið byggingarleyfi. Sættir hafa ekki tekist í málinu.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnandi og stefndi M-kk-nf L-kk-nf aðilaskýrslu. Framburður þeirra er rakinn eftir því sem tilefni er til í niðurstöðu dómsins.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að stefndi M-kk-nf L-kk-nf hafi sýnt af sér verulegt gáleysi við sölu á Dýjagötu 11 í Garðabæ og hafi því með saknæmum og ólögmætum hætti bakað stefnanda tjón. M-kk-nf hafi, sem löggiltur fasteignasali, tekið að sér að selja umrædda lóð og hafi honum borið að vanda til vinnu við gerð söluyfirlits og kaupsamnings. Hvor tveggja skjölin hafi hins vegar innihaldið rangar upplýsingar sem leitt hafi til tjóns stefnanda. Í söluyfirliti sé staðfest að gatnagerðargjöld hafi verið greidd en síðar hafi komið í ljós að einungis hluti þeirra hefði verið greiddur, þ.e. gjald af minna húsi en stefnandi hugðist reisa. Stefnandi hafi verið í góðri trú um að gatnagerðargjöld hefðu verið að fullu greidd þegar kaupin voru gerð.

Í söluyfirlitinu komi fram að heimilt sé að byggja tveggja til þriggja hæða hús, allt að 729 m2 að stærð, og að gatnagerðargjöld séu greidd. Stefnandi hafi treyst þessum upplýsingum. Gögn sem báru með sér að þetta væri ekki rétt hefðu ekki legið frammi við gerð kaupsamnings og stefnandi hefði ekki kynnt sér efni þeirra þótt hann hefði undirritað framsalsyfirlýsingu þess efnis. Þá hafi enginn fulltrúi seljanda verið viðstaddur undirritun kaupsamnings. Stefnandi hafi einfaldlega verið í góðri trú um að upplýsingar í söluyfirliti væru réttar og í samræmi við þessi gögn.

Nánar tiltekið byggir stefnandi á því að við gerð söluyfirlits hafi stefnda M-kk-þgf, sem löggiltum fasteignasala, borið að kanna öll skjöl sem tengdust umræddri sölu og færa þær upplýsingar á skýran og greinargóðan hátt inn í söluyfirlitið. Það hafi hann ekki gert og því sé söluyfirlitið í andstöðu við 10. gr. laga um fasteignasölu nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem í gildi voru á kaupsamningsdegi. Auk þess hafi hann vanrækt að afla undirritunar seljanda á söluyfirlitið. Beri hann því alfarið ábyrgð á efni þess og þeim upplýsingum sem þar komi fram. Í 11 gr. laga nr. 99/2004 sé kveðið á um að fasteignasali skuli gæta þess að öll grundvallaratriði um eignina, sem ætla megi að geti verið ákvörðunarástæða kaupanda um það hvort hann kaupi eignina og hvaða verð hann sé reiðubúinn að greiða fyrir hana, komi fram í söluyfirliti. Af þessu ákvæði megi ráða að stefnda M-kk-þgf hafi borið að tilgreina það með skýrum hætti í söluyfirliti ef hætta væri á því að stefnandi þyrfti að greiða gatnagerðargjöld síðar. Ekkert komi fram um það í söluyfirlitinu heldur sé þar berum orðum tekið fram að gatnagerðargjöld af eigninni séu greidd og hafi stefnandi enga ástæðu haft til að ætla annað en þau væru að fullu greidd. Með hliðsjón af kaupverði lóðarinnar, sem var 13.500.000 krónur, sé ljóst að viðbótargjöldin sem stefnanda hafi verið gert að greiða hafi numið verulegum hluta af kaupverði lóðarinnar. Megi leiða líkur að því að þessi vitneskja hefði hugsanlega verið ákvörðunarástæða fyrir stefnanda um kaupin og ekki síður kaupverðið.

Stefnandi byggir á því að hann hafi orðið fyrir tjóni og að fjárhæð tjónsins nemi fjárhæð viðbótargatnagerðargjaldsins ásamt dráttarvöxtum frá 24. desember 2016. Stefndi M-kk-nf beri ábyrgð á því tjóni með vísan til framangreindrar ábyrgðar fasteignasala í 12. gr. laga nr. 99/2004, þar sem fram komi sjálfstæð ábyrgð fasteignasala á vanrækslu af þessu tagi, og 15. og 16. gr. sömu laga sem fjalli nánar um skyldur fasteignasala.

Þá byggir stefnandi á því að skýrt orsakasamband sé á milli handvammar stefnda M-kk-ef og þess tjóns sem stefnandi hafi orðið fyrir. Stefnandi hafi keypt umrædda lóð og orðið bundinn af efni kaupsamningsins gagnvart seljanda. Stefnandi hafi ekki haft tök á því að rifta samningi við seljanda enda hafi seljandi ekki undirritað söluyfirlitið.

Enn fremur hafi stefndi M-kk-nf brotið gegn starfsskyldum sínum með því að halda kaupsamningsfund án þess að fulltrúi seljanda hafi verið á fundinum, auk þess sem hann hafi útbúið yfirlýsingu sem stefnandi undirritaði án þess að þau skjöl sem vísað hafi verið til í yfirlýsingunni hefðu verið lögð fram á kaupsamningsfundi. Þetta sé í andstöðu við þá góðu starfshætti sem fasteignasala beri að viðhafa og með þessu hafi stefnandi verið blekktur til þess að skrifa undir yfirlýsingu um að hafa kynnt sér skjöl sem hann hafi ekki séð. Stefnanda hafi ekki grunað að þau skjöl væru í svo miklu ósamræmi við söluyfirlit eignarinnar sem reyndin var. Stefnandi sé leikmaður á sviði fasteignaviðskipta og fráleitt sé að velta ábyrgðinni á ósamræmi skjalanna yfir á hann. Stefnandi hafi með engu móti getað áttað sig á því, með lestri söluyfirlits og kaupsamnings, að einungis lágmarks gatnagerðargjöld hefðu verið greidd af lóðinni.

Loks vísar stefnandi til 27. gr. laga nr. 99/2004 um skaðabótaábyrgð fasteignasala. Þar segi að fasteignasali beri ábyrgð á því tjóni sem hann valdi í störfum sínum, af ásetningi eða gáleysi. Gildi þar reglur skaðabótaréttar um sakarmat og sönnun. Enginn vafi leiki á því að skilyrði skaðabótaréttar séu fyrir hendi. Í ljósi sérfræðiþekkingar fasteignasala og þess einkaréttar sem þeim sé veittur til að hafa milligöngu um fasteignaviðskipti sé um hert sakarmat að ræða enda verði að gera ríkar kröfur til starfa þeirra. Auk ákvæða framangreindra laga hvíli ábyrgð stefnda M-kk-ef á hinni almennu sakarreglu skaðabótaréttar.

Sjóvá-Almennum tryggingum hf. sé stefnt óskipt til greiðslu bótanna, en stefndi M-kk-nf sé með starfsábyrgðartryggingu hjá félaginu í samræmi við 5. gr. laga nr. 99/2004. Skaðabótakrafa stefnanda falli undir trygginguna enda hafi M-kk-nf valdið stefnanda tjóni með gáleysi í starfi sínu sem löggiltur fasteignasali. Þá sé fjárhæð kröfunnar undir lágmarksfjárhæð hvers tjóns, sbr. reglugerð nr. 940/2004 um tryggingu fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að stefndi M-kk-nf L-kk-nf hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi þannig að það varði skaðabótaábyrgð, auk þess sem ósannað sé að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni.

Í söluskilmálum byggingarréttar í Urriðaholti í Garðabæ komi skýrt fram í grein 3.2, með fyrirsögninni „Gjöld vegna framkvæmda þ.m.t. gatnagerðargjöld“ að kaupendur greiði sjálfir öll gjöld vegna byggingarframkvæmda á lóðinni, svo sem gatnagerðargjöld, eftir þeim gjaldskrám og skilmálum sem í gildi séu á hverjum tíma. Þá komi skýrt fram í grein 3.2 að lágmarksgatnagerðargjöld falli í gjalddaga þegar lóðir verði byggingarhæfar, þó eigi síðar en 1. maí 2008. Í grein 3.2 segir síðan: „Viðbótargatnagerðargjöld gjaldfalla síðan við útgáfu byggingarleyfis á hverri lóð. Gatnagerðargjöld vegna einbýlishúsa, parhúsa og raðhúsa verða lögð á miðað við stærð húsnæðis í fermetrum, samkvæmt gjaldskrá Garðabæjar, og eru lágmarks gatnagerðargjöld miðuð við byggingarvísitölu í apríl 2007 369,0 stig eftirfarandi:

Einbýlishús 240 m2 kr. 4.640.833.-

Rað/parhús 190 m2 kr. 2.624.281.-

[...]

Ef hús eru byggð umfram lágmarksstærðir samkvæmt ofangreindu skal greiða viðbótargatnagerðargjald til Garðabæjar í samræmi við gjaldskrá Garðabæjar um gatnagerðargjöld. Viðbótargatnagerðargjöld skulu staðgreidd við útgáfu á byggingarleyfi vegna framkvæmda á viðkomandi lóð.“

Stefndu byggja á því að þetta fyrirkomulag varðandi greiðslu gatnagerðargjalda sé í samræmi við lög nr. 153/2006 um gatnagerðargjöld og það sem almennt tíðkist við sölu byggingarlóða. Í lögunum sé kveðið á um að stofn til álagningar gatnagerðargjalda sé fermetrafjöldi byggingar á tiltekinni lóð. Sé veitt byggingarleyfi fyrir stærri byggingu en upphafleg álagning geri ráð fyrir eigi við útgáfu leyfisins að leggja á viðbótargatnagerðargjald í samræmi við fermetrafjölda þeirrar byggingar sem leyfið taki til, sbr. 3. gr. fyrrgreindra laga.

Stefnandi hafi með kaupsamningi þann 5. maí 2015 keypt íbúðarhúsalóð, ekkert byggingarleyfi hafi þá verið útgefið og ekkert hafi legið fyrir um það hvernig hús eða hversu stórt stefnandi hafi fyrirhugað að byggja. Öll gjaldfallin gatnagerðargjöld hafi verið greidd í samræmi við fyrirliggjandi söluskilmála. Ómögulegt hafi verið að öll gatnagerðargjöld, óháð stærð hússins, hefðu verið greidd. Endanleg gatnagerðargjöld séu, lögum samkvæmt og samkvæmt söluskilmálunum, ekki lögð á fyrr en við útgáfu byggingarleyfis. Stefndu beri ekki skaðabótaábyrgð á því að stefnanda hafi ekki verið kunnugt um gildandi lög og reglur um álagningu gatnagerðargjalda. Stefnanda hafi sérstaklega verið kynnt í kaupsamningi að honum bæri að skoða eignina gaumgæfilega og að seljandi eða fasteignasali myndu í því skyni veita stefnanda allan nauðsynlegan aðgang að gögnum. Þá sé sérstaklega tilgreint í kaupsamningi að eignin sé seld í því ástandi sem hún sé í við skoðun á tilboðsdegi og kaupandi hafi kynnt sér gaumgæfilega og sætt sig við að öllu leyti.

Þá byggja stefndu á því að stefnandi hafi undirritað sérstaka yfirlýsingu 5. maí 2015, sama dag og kaupsamningur hafi verið gerður, þar sem hann lýsi því yfir að hann hafi kynnt sér m.a. söluskilmála byggingarréttarins og að hann sætti sig við ákvæði þeirra að öllu leyti og undirgangist að hlíta þeim. Stefnandi geti ekki gefið slíkar yfirlýsingar og síðan borið því við að honum hafi ekki verið kunnugt um hverju hann hafi verið að lýsa yfir eða að hann hafi ekki kynnt sér gögnin sem vísað sé til í yfirlýsingunni. Framangreindum söluskilmálum byggingarréttarins hafi jafnframt verið þinglýst á eignina áður en kaupin fóru fram, bæði sem fylgiskjali með lóðarleigusamningi og sem sjálfstæðu skjali. Á veðbandayfirliti sem lagt hafi verið fram við undirritun kaupsamnings komi fram að framangreindum skjölum sé þinglýst sem kvöð á eignina og undir tölulið 7 á bakhlið kaupsamningsins komi fram að „[stefnandi] hafi kynnt sér fyrirliggjandi gögn varðandi þinglýstar kvaðir á eigninni“. Stefnandi geti því ekki borið því við að honum hafi ekki verið kunnugt um þinglýstar kvaðir á eigninni, sér í lagi ekki þar sem brýnt sé fyrir honum í kaupsamningi að kynna sér eignina vel. Getið hafi verið um kvaðirnar á veðbandayfirlitinu sem afhent hafi verið á kaupsamningsfundinum, á sjálfum kaupsamningnum og stefnandi hafi einnig undirritað sérstaka yfirlýsingu þar sem hann lýsi því yfir að hafa kynnt sér söluskilmálana, hann sætti sig við ákvæði þeirra og undirgangist að hlíta þeim.

Stefndu hafna því alfarið að rangar eða ófullnægjandi upplýsingar sé að finna á söluyfirliti eða í kaupsamningi og að stefndi M-kk-nf hafi sýnt af sér verulegt gáleysi við gerð þessara skjala eða að öðru leyti við sölu á eigninni. Í þessum gögnum hafi réttilega staðið að gatnagerðargjöld hefðu verið greidd enda hafi þá verið búið að greiða öll þau gatnagerðargjöld sem unnt hafi verið að greiða þegar þessi skjöl voru gerð, þ.e. fyrir útgáfu byggingarleyfis.

Ef stefnandi hefði réttilega kynnt sér þau gögn sem hann gaf yfirlýsinguna um, hefði honum verið fullkomlega ljóst að búið hefði verið að greiða gatnagerðargjöld fyrir allt að 240 m2 einbýlishús. Það hafi verið ákvörðun stefnanda að byggja stærra hús, eða 387,9 m2 einbýlishús. Skýrt sé af söluskilmálunum og lögum að ef byggt er umfram lágmarksstærðir beri að staðgreiða viðbótargatnagerðargjald við útgáfu byggingarleyfis. Stefndu beri ekki ábyrgð á því að stefnandi hafi kosið að byggja hús sem hafi verið rúmir 140 m2 umfram lágmarksstærð. Stefndu beri heldur ekki skaðabótaábyrgð á því að stefnandi hafi gefið skuldbindandi yfirlýsingar án þess að hafa raunverulega kynnt sér þau gögn sem hann hafi lýst yfir að hann sætti sig við að öllu leyti og undirgengist að hlíta. Þá verði stefnandi sjálfur að bera ábyrgð á því að hafa ekki kynnt sér þinglýstar kvaðir á eigninni og gildandi lagareglur.

Stefndu byggja jafnframt á því að ósannað sé að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni. Stefnandi hafi ekki freistað þess að láta kaupin ganga til baka gagnvart seljanda eða rifta kaupunum. Því sé mótmælt sem röngu að stefndi M-kk-nf hafi vanrækt að afla undirritunar seljanda á söluyfirlitið. Það hafi verið gert eftir kaupsamningsfundinn samhliða því að seljandi undirritaði kaupsamninginn og framsalsyfirlýsinguna. Því sé mótmælt sérstaklega staðhæfingum í stefnu um að stefnandi hafi ekki haft tök á því að rifta samningi við seljanda þar sem seljandi hafi ekki undirritað söluyfirlitið. Þá sé því jafnframt mótmælt að stefndi M-kk-nf hafi brotið gegn starfsskyldum sínum með því að halda kaupsamningsfund án þess að fulltrúi seljanda hefði verið viðstaddur. Seljandi hafi verið boðaður á fundinn líkt og kaupandi. Stefndi M-kk-nf geti ekki borið ábyrgð á því að hann hafi ekki mætt. Ennfremur mótmæla stefndu því að alfarið sem röngu að þau skjöl sem vísað sé til í framsalsyfirlýsingunni hafi ekki legið frammi á kaupsamningsfundi. Öll þau skjöl sem tiltekin séu í kaupsamningnum hafi legið frammi á kaupsamningsfundinum og aðilum verið afhent ljósrit þeirra, m.a. veðbandayfirlitið sem dagsett sé degi fyrir kaupsamningsfund. Þá komi skýrt fram í kaupsamningnum sjálfum, í tölulið 13 á bakhlið hans, að aðilar hafi kynnt sér gaumgæfilega þau gögn sem skoðist sem hluti af kaupsamningi og/eða séu honum til fyllingar og skýringar um réttindi og skyldur aðila og samningsforsendur þeirra. Sérstaklega sé mótmælt þeirri fullyrðingu í stefnu að stefnandi hafi í raun verið blekktur til þess að skrifa undir yfirlýsinguna án þess að hann hefði kynnt sér gögnin áður. Engum blekkingum hafi verið beitt og stefnandi verði sjálfur að bera ábyrgð á því að kynna sér það efni sem hann lýsi yfir að hann þekki.

Hafi stefnandi talið forsendur fyrir kaupunum vera brostnar hefði honum verið í lófa lagið að kanna hvort kaupin gætu gengið til baka eða unnt væri að selja lóðina til þriðja aðila fyrir sömu eða hærri fjárhæð. Stefnandi hafi með engum hætti reynt að takmarka meint tjón sitt eins og honum hafi borið skylda til. Með vísan til skorts á lóðum til húsnæðisbygginga og þróunar á fasteignaverði á undanförnum tveimur árum sé ljóst að stefnandi hafi átt þess kost að selja lóðina með hagnaði. Ef fallist yrði á dómkröfur stefnanda fengi hann í raun lóð á verði sem væri langt undir markaðsverði eignarinnar. Slík niðurstaða væri andstæð grunnreglum skaðabótaréttar.

Um lagarök vísa stefndu til laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, laga nr. 15/2006 um gatnagerðargjöld og meginreglna skaðabótaréttar, einkum hvað varðar reglur um sönnun tjóns.

Forsendur og niðurstaða

Ágreiningur máls þessa lýtur að því hvort stefndi M-kk-nf L-kk-nf fasteignasali hafi sýnt af sér bótaskylt gáleysi þegar hann annaðist sölu einbýlishúsalóðar til stefnanda í maí 2015 og, ef svo er, hvort stefndi hafi orðið fyrir tjóni.

Stefnandi byggir á því að gáleysi M-kk-ef felist fyrst og fremst í því að taka hvorki fram í söluyfirliti né í kaupsamningi að þau gatnagerðargjöld sem kveðið er á um í framangreindum gögnum að hafi þegar verið greidd miðist við að hús sem byggt verði á lóðinni verði ekki stærra en 240 m2. Stefnandi byggir á því að þær upplýsingar sem fram komi í nefndum skjölum hafi gefið honum tilefni til að ætla að öll gatnagerðargjöld hefðu verið greidd, óháð því hver byggingarstærð hússins yrði, þ.e. innan þess ramma sem byggingarmagn lóðarinnar heimilar.

Í lögum nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem giltu um starfsemi stefnda M-kk-ef þegar umrædd sala fór fram, eru ákvæði um skyldu fasteignasala varðandi gerð söluyfirlita. Segir í lokamálslið 1. mgr. 10. gr. að fasteignasali skuli semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geti máli við sölu eignarinnar og jafnframt að hann skuli afla undirskriftar seljanda á yfirlýsingu um að efni söluyfirlits sé rétt, sbr. lokamálslið 3. mgr. sömu greinar. Í 11. gr. er nánar gerð grein fyrir kröfum um efni söluyfirlita og segir í 1. mgr. að fasteignasali skuli gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, megi ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um það hvort hann kaupi eignina og hvaða verð hann sé tilbúinn að greiða fyrir hana. Þá segir í 12. gr. laganna að fasteignasali skuli sjálfur afla upplýsinga sem fram eigi að koma í söluyfirliti, m.a. í opinberum skrám og skýrslum ef unnt er. Fasteignasali ber ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum nr. 99/2004 er gerð grein fyrir því að markmið framangreindra ákvæða sé að styrkja reglur um söluyfirlit fasteignasala, m.a. til að tryggja að efni þess, ásamt skoðun á eign, geti ávallt verið fullnægjandi grundvöllur að ákvörðun kaupanda um það hvort hann vilji kaupa og hvaða verð hann vilji greiða fyrir fasteign. Segir m.a. að þrátt fyrir ákvæði eldri laga um sama efni, þar sem kveðið sé á um ábyrgð fasteignasala á vönduðum og ítarlegum söluyfirlitum, sé talin ástæða til að skerpa á þeirri ábyrgð með nýjum lögum og taka af tvímæli um hina ríku ábyrgð fasteignasala. Er í því efni vísað til almennra reglna um ábyrgð sérfræðinga þar sem sakarmat sé strangt.

Fyrir liggur að stefndi M-kk-nf L-kk-nf samdi söluyfirlit um lóðina sem stefnandi keypti og annaðist sölu hennar. Í söluyfirlitinu kemur fram að heimilt sé að byggja allt að 729 m2 einbýlishús á lóðinni sem geti verið tveggja til þriggja hæða hátt. Í sömu málsgrein segir að gatnagerðargjöld séu greidd. Ekki er gerður neinn fyrirvari um að gjöldin miðist við aðra og minni eign en heimilt er að byggja á lóðinni. Að mati dómsins er þessi framsetning upplýsinga um greidd gatnagerðargjöld verulega villandi og ónákvæm og var söluyfirlitið því að þessu leyti í andstöðu við fyrirmæli 1. mgr. 10. gr. og 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004. Upplýsingar sem fram koma í kaupsamningi um eignina bæta í engu úr þessum ágalla á upplýsingagjöf.

Þá verður heldur ekki séð að stefnandi hafi mátt gera sér grein fyrir tilhögun greiðslu umdeildra gatnagerðargjalda með vísan til reglna um gjaldstofn þeirra og gjalddaga skv. lögum um gatnagerðargjald nr. 153/2006, svo sem stefndu byggja á. Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laganna er stofn til álagningar gatnagerðargjalda fermetrafjöldi byggingar á viðkomandi lóð. Þá segir í a-lið sömu málsgreinar að þegar sveitarstjórn úthluti eða selji lóð eða byggingarrétt á lóð skuli leggja á gatnagerðargjald í samræmi við fermetrafjölda þeirrar byggingar sem heimilt sé að reisa á viðkomandi lóð samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Í b-lið sömu greinar segir síðan að verði ekki lagt á gatnagerðargjald skv. a-lið, eða ef veitt er byggingarleyfi fyrir stærri byggingu en álagning skv. a-lið var upphaflega miðuð við, skuli við útgáfu byggingarleyfis leggja á gatnagerðargjald í samræmi við fermetrafjölda þeirrar byggingar sem byggingarleyfi tekur til. Verður af framangreindum ákvæðum laga nr. 153/2006 ekki dregin nein ályktun um að meginreglan sé sú að fyrst séu lögð á tiltekin lágmarksgjöld, sem miðist við eign sem sé mun minni en heimilt sé að reisa, og síðar lögð á viðbótargjöld miðað við raunstærð þeirrar fasteignar sem byggja á. Þvert á móti virðist af greindu lagaákvæði meginreglan vera sú að gjöldin miðist við þá stærð sem heimilt sé að reisa. Þó augljóst sé af ákvæðinu að heimilt sé að haga álagningu með þeim hætti sem Garðabær gerði í umrætt sinn, enda sé gætt ákvæða í 12. gr. sömu laga, þá er ósönnuð sú staðhæfing stefndu að venja sé fyrir því að haga álagningu gatnagerðargjalda með þeim hætti sem gert var varðandi lóðir í Urriðaholtshverfi.

Fyrir liggur að upplýsingar um að greidd gatnagerðargjöld miðuðust við 240 m2 einbýlishús mátti finna í söluskilmálum byggingarréttar í Urriðaholti. Þessum skilmálum var þinglýst sem kvöð á eignina þegar kaupin fóru fram, bæði sem sérstöku skjali með þessu heiti og sem fylgiskjali með lóðarleigusamningi. Þá undirritaði stefnandi framsalsyfirlýsingu samhliða undirritun kaupsamnings þar sem hann lýsir því yfir að hafa kynnt sér ýmis gögn, þ.á.m. umrædda söluskilmála. Í stefnu er á því byggt að stefnandi hafi, þrátt fyrir að hafa undirritað yfirlýsingu um annað, ekki lesið þessa skilmála. Fyrir dómi bar stefnandi á sama veg og staðhæfði að stefndi M-kk-nf hefði aldrei afhent sér eintak þessara skilmála eða kynnt sér efni þeirra með öðrum hætti. Þá kvað hann þessa skilmála ekki hafa legið frammi við kaupsamningsgerðina. Stefndi M-kk-nf staðhæfði hins vegar í skýrslu sinni fyrir dómi að hann hefði afhent stefnanda söluskilmálana ásamt öllum öðrum gögnum sem getið er um í kaupsamningi áður en að undirritun kaupsamnings kom og þau hafi auk þess legið frammi við kaupsamningsgerðina.

Hvað sem þessum ágreiningi um gagnaöflun líður er það mat dómsins að stefnandi hafi ekki sýnt eðlilega aðgæslu með því að láta hjá líða að kynna sér efni þessara söluskilmála og annarra gagna sem þinglýst var á eignina áður en hann gekk til kaupanna. Sérstaklega var ástæða fyrir hann til að kynna sér þessi gögn áður en hann undirritaði framsalsyfirlýsinguna, þar sem beinlínis er tekið fram að hann hafi kynnt sér, sætt sig við og hlíti því sem fram komi í söluskilmálunum.

Þó að stefnandi hafi að þessu leyti ekki gætt eðlilegrar varkárni og skoðunar á gögnum breytir það ekki þeirri niðurstöðu dómsins að stefndi M-kk-nf hafi sýnt af sér gáleysi við gerð söluyfirlits og kaupsamnings. Við mat á gáleysi hans verður að leggja til grundvallar að á honum hvílir rík ábyrgð sem sérfræðingi í fasteignaviðskiptum sem byggir, svo sem að framan er rakið, á ítarlegum ákvæðum í lögum þar sem skýrlega er lýst í hverju skyldur hans felast. Stefnandi, sem ekki er sérfræðingur í fasteignaviðskiptum og ómótmælt er að hafi verið að kaupa eignina sem sína fyrstu eign og hyggist reisa á henni hús til eigin nota, mátti treysta því að upplýsingar á söluyfirliti væru ekki aðeins réttar heldur líka nákvæmar um þau atriði sem máli skipta, þar á meðal um gjaldstofn þeirra gjalda sem greidd höfðu verið af lóðinni fyrir kaupin.

Er með framangreindum rökstuðningi fallist á það með stefnanda að stefndu beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem af hlaust, stefndi M-kk-nf á grundvelli 27. gr. laga nr. 99/2004 og stefndi Sjóvá-Almennar tryggingar á grundvelli ábyrgðar félagið tókst á hendur á grundvelli starfsábyrgðartryggingar sem stefndi M-kk-nf hafði keypt og var með í gildi þegar kaupin fóru fram, sbr. 5. gr. sömu laga.

Stefnandi krefst bóta jafnhárra þeim gatnagerðargjöldum sem honum var gert að greiða við útgáfu byggingarleyfis á lóðinni, með dráttarvöxtum frá gjalddaga þeirra í ágúst 2016 til 24. desember þegar greiðsla þeirra var innt af hendi. Óumdeilt er að stefnanda var gert að greiða framangreind gatnagerðargjöld og að framan hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að upplýsingar í söluyfirliti hafi verið ófullnægjandi að því er varðar gjöldin. Á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu fyrir í söluyfirlitinu og í kaupsamningi mátti stefnandi gera ráð fyrir því að þessi gjöld væru þegar greidd. Að mati dómsins eru því fram komnar sönnur á að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni sem nemur umkrafinni fjárhæð. Stefnandi hefur val á milli tækra úrræða til að bregðast við því. Því er hafnað sýknukröfu stefndu sem byggð er á því að stefnandi hefði í stað bóta úr hendi stefndu getað krafist riftunar á kaupunum. Þá byggja stefndu á því að stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni í ljósi þess að eftirspurn eftir byggingarlóðum á umræddum stað hafi leitt til þess að verðmæti lóðarinnar sé í raun meira en það sem hann greiddi fyrir hana og honum hafi verið í lófa lagið að selja eignina fyrir hærra verð en sem næmi kaupverði að viðbættum umdeildum gatnagerðargjöldum og öðrum útlögðum kostnaði. Hvað sem líður réttmæti þeirra sjónarmiða sem liggja að baki þessari málsástæðu, þá eru staðhæfingar stefndu ekki studdar neinum gögnum og því með öllu ósannaðar. Þegar af þeirri ástæðu koma þær ekki til frekari skoðunar.

Með vísan til alls þess sem að framan greinir verða kröfur stefnanda teknar til greina. Með hliðsjón af úrslitum málsins verður stefndu einnig gert að greiða stefnanda málskostnað, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sem er hæfilega ákveðinn 855.000 krónur.

E-kk-nf G-kk-nf lögmaður flutti málið fyrir stefnanda og G-kk-nf Á-kk-nf lögmaður fyrir hönd stefndu.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kvað upp þennan dóm.

Dómsorð:

Stefndu, M-kk-nf L-kk-nf og Sjóvá-Almennar tryggingar hf., skulu greiða stefnanda, A-kk-þgf L-kk-þgf K-kk-þgf, óskipt 4.894.161 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. desember 2016 til greiðsludags. Að auki skulu stefndu greiða stefnanda 855.000 krónur í málskostnað.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf