E-2455/2015

Mál þetta, sem höfðað var 24. júní 2015, var dómtekið eftir aðalmeðferð þess 10. október 2016. Stefnandi er Dalsnes ehf., [...] en stefndi er Garðheimar Gróðurvörur ehf., [...]

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 14.750.706 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 7.394.009 krónum frá 1. febrúar 2014 til 1. mars 2014, en af 14.750.706 krónum frá 1. mars 2014 til greiðsludags, að frádregnum innborgunum að fjárhæð 2.374.009 krónur 5. febrúar 2014, 2.800.000 krónur 5. mars 2014 og 6.772.179 krónur 13. mars 2014, sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardögum. Þá er gerð krafa um að vextir leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, sbr. 1. mgr. 12. gr. vaxtalaga, í fyrsta sinn 1. febrúar 2015 og svo árlega á þeim degi eftir það.

Stefnandi krefst og málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst aðallega sýknu, og málskostnaðar úr hendi stefnanda en til vara að stefnukröfur verði lækkaðar verulega og málskostnaður þá felldur niður.

I.

Stefnandi keypti af stefnda fasteignina að Stekkjarbakka 4-6, Reykjavík árið 2001, en stefndi byggði húsið 1999. Aðilar gerðu 17. maí það ár leigusamning um eignina til 20 ára, en stefndi hefur rekið verslun í húsnæðinu frá upphafi og gerir enn. Í leigusamningi er hið leigða tilgreint sem 4.098,2 fm, þar af verslun í 3.040,7 fm og vörugeymsla að stærð 1.057,5 fm.

Í 3. gr. samningsins var leigugjaldið ákveðið þannig að grunnleiga næmi 4.116.000 krónum á mánuði. Helmingur leigugjalds var verðtryggður miðað við vísitölu neysluverðs og helmingur við gengi myntkörfu. Þann 28. mars 2007 var leigugjaldið hækkað um 320.000 kr. sem skyldi vera verðtryggt miðað við vísitölu neysluverðs, en þessi hækkun mun hafa verið tilkomin vegna hækkunar á fasteignagjöldum.

Eftir viðræður við ýmsa aðila og á endanum fulltrúa leigusala, fullyrðir stefndi að stefnandi hafi lofað lækkun á leigu um 1.000.000 króna á mánuði auk virðisaukaskatta frá september 2011 út desember 2013, gegn því að samningar tækjust um áframhaldandi leigu ÁTVR sem rak verslun í hluta húsnæðisins. Ástæða fyrir þessari málaleitan voru rekstrarerfiðleikar stefnda en leigan hækkaði mikið eftir bankahrun vegna gengisfalls íslensku krónunnar. Einnig hafi verið samið um að ÁTVR skyldi framvegis leigja beint af stefnanda í stað stefnda sem hafði frá 2. janúar 2006 framleigt þann hluta til 28. febrúar 2012. Stefnandi kannast við að um þetta hafi verið viðræður, en þvertekur fyrir að samningur hafi komist á.

Í lok árs 2011 hittust forsvarsmenn aðila þar sem óskað var eftir því við stefnda að hann leitaði eftir framlengingu á leigusamningi við ÁTVR, en stofnunin hafði áður kvartað yfir of hárri leigu, þannig að hún myndi jafnvel flytja í annað húsnæði. Forsvarsmaður stefnda hafnaði málaleitan um að óska eftir fimm mánaða framlengingu á samningi við ÁTVR svo stefnanda gæfist svigrúm til frekari viðræðna við stofnunina. Ástæðan var sú, að sögn stefnda, að lækkunin næmi um 200.000 krónum á mánuði, og væri þá stefndi í raun farinn að niðurgreiða leigu ÁTVR.

Stefndi heldur því fram að þá hafi forsvarsmaður eiganda hússins lofað að greiða stefnda mismuninn sem yrði á leigu ÁTVR frá því sem verið hafði. Var í kjölfarið gerður nýr samningur við ÁTVR 16. desember 2011 til fimm mánaða. Stefnandi hefur ekki greitt þennan mismun enda segir hann ekkert slíkt loforð hafa verið gefið. Nýr langtímasamningur tók gildi frá og með 1. nóvember 2013, og segir stefndi að nýr leigusali, S7 ehf., hafi því einnig samþykkt skaðleysi fyrir ágúst-, september- og októbermánuð 2013.

Nokkrar deilur stóðu á milli aðila og eftir viðræður kveðst stefndi í apríl 2012 hafa móttekið drög að samkomulagi þar sem m.a. var ráðgert að stefnandi myndi veita stefnda 20.000.000 króna afslátt af leigu en jafnframt var talað um að með þeirri greiðslu væri einnig lokið greiðslu á kröfu stefnda vegna mismunar á leigugjaldi ÁTVR. Stefndi útbjó gagntilboð þar sem gerð var krafa um hærri fjárhæð eða 24.000.000 króna auk virðisaukaskatts í afslátt af leigu, sem voru að sögn stefnda eftirstöðvar af framangreindu loforði stefnanda, en þegar höfðu verið greiddar 4.000.000 króna auk virðisaukaskatts. Einnig var gert ráð fyrir 1.000.000 króna vegna framangreinds mismunar á leigu ÁTVR. Gegn þessu myndi stefnandi gera samning beint við ÁTVR og stefndi myndi falla frá forkaupsrétti við sölu eignarinnar. Einnig kveðst stefnandi hafa gert kröfu um að stefndi kæmi tryggingarmálum vegna leigugreiðslna í lag, sem hann taldi ekki vera í lagi.

Ekkert varð þó úr því samkomulagi og þann 27. apríl 2012 seldi stefnandi fasteignina til S7 ehf., sem yfirtók þá réttindi og skyldur stefnanda samkvæmt leigusamningi við stefnda. Skömmu síðar voru forsvarsmenn stefnda boðaðir til fundar með nýjum leigusala, en þar kveðast þeir hafa mætt mikilli óvild. Segja þeir að undir hótunum um að verða flæmdur úr húsnæðinu hafi stefndi verið þvingaður til að afhenda S7 ehf. vörugeymslu sem stefndi hafði nýtt undir lager. Nýr samningur var undirritaður 8. mars 2013 og hafði sama gildistíma og sá fyrri, eða til ársins 2021.

Stefnandi keypti eignina aftur 5. október 2013 og yfirtók þann dag leigusamninginn við stefnda. Í kaupsamningi aðila segir í 2. mgr. 3. gr.: „Þá mun kaupandi taka að sér að greiða það sem skylt er vegna krafna Garðheima Gróðurvara ehf. um leigumismun vegna framleigu til ÁTVR frá mars til og með október 2012.“ Þarna telur stefndi augljóslega verið að vísa til framgreinds loforðs forsvarsmanns stefnanda.

Stefndi greiddi stefnanda leigu allt til febrúar og mars 2014, þegar hann greiddi einungis leigu að hluta. Leiga fyrir febrúar nam 7.394.009 krónum og fyrir mars 7.356.697 krónum en stefndi greiddi á eindaga einungis 2.734.009 krónur 5. febrúar og 2.800.000 krónur 5. mars.

Eftir að stefnandi hóf innheimtuaðgerðir og boðaði riftun á leigusamningnum, var þann 13. mars 2014 greitt aftur inn á kröfuna, nú 6.722.179 krónur, en skuldajöfnuði jafnframt lýst yfir af hálfu stefnda vegna þess hluta kröfunnar sem eftir stóð. Byggðist hann á leigumismun vegna verslunar ÁTVR, sem stefnandi hafi yfirtekið við kaupin af S7 ehf. Stefnandi mótmælti þessu og kvað stefnda enga kröfu eiga á hendur stefnanda. Mál þetta er höfðað til innheimtu á því sem stefnandi telur vera eftirstöðvar leigugreiðslna fyrir þessa tvo mánuði.

Eignin var í febrúar 2015 afsöluð Högum hf., en stefnandi hélt eftir meintri kröfu á hendur stefnda vegna leigunnar.

Fyrirsvarsmenn aðila gáfu skýrslu fyrir dómi. Jafnframt gáfu vitnaskýrslu J-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf, hagfræðingur og rekstrarráðgjafi, og A-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf Ó-kk-nf E-kk-nf, löggiltir fasteignasalar.

II.

Stefnandi vísar til þess að stefndi hafi skuldbundið sig til að greiða umsamda leigu fyrir afnot af eigninni. Það sé óumdeilt að stefnda hafi borið skylda til að greiða stefnanda leiguna fyrir febrúar og mars 2014 og óumdeilt að leigan var ekki greidd að fullu. Stefndi hafi hins vegar ekki lagt fram gögn til stuðnings skuldajafnaðarkröfu sinni og skilyrði fyrir henni ekki fyrir hendi.

Stefndi tiltekur að stefndi hafi gengið enn lengra í að leggja fram rakalausar kröfur á hendur stefnanda en með bréfi, 8. janúar 2014, hafi hann gert kröfu um 25.000.000 króna og borið því við að slíkri greiðslu hafi verið lofað, sem stefnandi þvertekur fyrir að sé raunin. Engin gögn hafi heldur verið lögð fram um þetta.

Dómkröfuna kveðst stefnandi byggja þannig upp að gerð sé krafa um greiðslu leigu fyrir febrúar- og marsmánuð en að frádregnum innborgunum. Vaxtakrafa byggi á því að dráttarvextir séu reiknaðir eftir gjalddaga hvors leigureiknings fyrir sig. Stefnandi telur engan ágreining um heildarleigufjárhæðina.

Stefnandi kveðst vísa til meginreglna samninga- og kröfuréttar, um að samninga skuli efna og loforð skuli halda. Þá er vísað til húsaleigulaga, nr. 36/1994, að því marki sem þau kunna að eiga við um leigusamband aðila. Um málskostnaðarkröfu er vísað til 129., sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

III.

Stefndi kveðst byggja á því að krafa stefnanda sé niður fallin þar sem stefndi hafi efnt hana með skuldajöfnuði. Hann hafi greitt 9.635.458 króna kröfu stefnanda, annars vegar með peningum, 6.772.179 krónum, og hins vegar með skuldajöfnun fyrir eftirstöðvum vegna kröfu sinnar á hendur stefnanda vegna leigumismunar vegna ÁTVR, samtals að fjárhæð 2.863.279 krónur. Þetta byggi hann á munnlegu loforði forsvarsmanns stefnanda frá 14. desember 2011.

Stefndi kveður það ekki koma að sök að um munnlegt loforð hafi verið að ræða enda liggi fyrir í gögnum málsins upplýsingar um bæði tilvist og efni samkomulagsins, samanber ákvæði í kaupsamningi stefnanda og S7 ehf. sem vísað var til hér að framan.

Þá sé einnig ákvæði í óundirrituðum samningsdrögum frá apríl 2012, sem bárust stefnda frá stefnanda, þar sem lagt var til að stefnandi myndi veita stefnda 20.000.000 króna afslátt af leigu. En þar segi í 1. gr. „Með greiðslum þessum eru allar kröfur þ.m.t. greiðslur vegna leigumismunar á húsale [sic] vegna ÁTVR mars – ágúst 2012 milli Dalsness ehf, og leigutaka upp gerðar og lýsa aðilar því yfir að þeir eigi ekki frekari kröfur á hendur hvor öðrum.“

Einnig vísar stefndi til samkomulags milli stefnda og S7 ehf., frá 24. ágúst 2012, þar sem segi orðrétt í niðurlagi samkomulagsins: „Leigusali mun sjá til þess að staðið verði við greiðslu vegna mismunar á leigu hjá ÁTVR vegna tímabundins samnings sem gildir frá 01.03.2012 til 31.07.2012. u.þ.b. 1 milljón.“

Stefnandi hafi enga skýringu á því gefið af hverju samið var um efndir á loforðinu milli stefnanda og S7 ehf. ef það hefði aldrei verið gefið eða hvernig á því stóð að áðurnefnt ákvæði rataði inn í samningsdrögin.

Tímabilið sem um ræði sé frá og með mars 2012 til og með október s.á. Upphaflega hafi verið gerður tímabundinn samningur til fimm mánaða en hann síðan framlengdur út október 2012 en þann 1. nóvember 2012 hafi S7 ehf. yfirtekið leigusambandið við ÁTVR. Stefndi hafi gefið út þrjá reikninga vegna leigumismunarins, 15. júní 2012 vegna leigu fyrir mars til júní það ár, að fjárhæð 1.084.256 krónur, 23. ágúst 2012 vegna júlímánaðar að fjárhæð 271.582 krónur og loks 31. desember 2012 vegna ágúst til og með október að fjárhæð 802.933 krónur. Samtals sé höfuðstóll reikninganna að fjárhæð 2.158.771 króna, sbr. nánari sundurliðun í greinargerð stefnda. Innifalinn sé virðisaukaskattur á leigugreiðslurnar. Að auki leggist á kröfuna dráttarvextir frá gjalddögum til 13. mars 2014 þegar skuldajöfnuði var lýst yfir, auk innheimtukostnaðar. Hafi krafa stefnda á þeim degi numið 2.863.279 krónum, sbr. framlagða sundurliðun.

Ef ekki verður fallist á skuldajafnaðarkröfu stefnda að fullu krefst stefndi sýknu á þeim grundvelli að leiguverðið hafi verið svo hátt að það sé bersýnilega ósanngjarnt og á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 krefst stefndi þess að leigugjaldið verði lækkað svo langt sem krafa stefnanda nær. Vísar hann til leigugjaldsins og tengingar þess við vísitölu neysluverðs og gengi myntkörfu sem ákveðin hafi verið af stefnanda. Að auki vísi hann til hækkunar 28. mars 2007, um 320.000 krónur á mánuði.

Eftir efnahagshrunið haustið 2008 hafi leigugjaldið hátt í þrefaldast er það hafi numið yfir 11.000.000 kr. á mánuði eða sem nemi vel yfir 2.000 kr. á hvern fermetra. Engu að síður hafi stefnandi verið reiðubúinn að leigja ÁTVR húsnæði á 1.200 kr. á fermetra. og það þrátt fyrir að húsnæði ÁTVR var umtalsvert minna og á besta stað í húsnæðinu. Hafi leiguverð ÁTVR verið í samræmi við það leiguverð sem tíðkanlegt var á þeim tíma en leiguverð til stefnda verið svipað hátt og leiguverð á verslunarhúsnæði í miðbænum og mun hærra en meðalleiguverð á öðrum stöðum í borginni að Kringlunni undanskilinni.

Eftir efnahagshrun hafi orðið u.þ.b. 100% hækkun á gengi erlendra gjaldmiðla sem leitt hafi til þess að forsendur hækkunarinnar brustu og að leigugjaldið varð ósanngjarnt.

Stefndi kveðst meta það sem svo að hann hafi ofgreitt leigu um langan tíma og hafi það leigugjald sem hann innti af hendi verið langt umfram markaðsleigu á sambærilegum eignum. Verði talið að einhver hluti af dómkröfu stefnanda eigi við rök að styðjast telur stefndi rétt að víkja beri leigusamningnum til hliðar og lækka leigugjaldið sem því nemur með vísan til framangreinds.

Varakrafa stefnda byggir á sömu rökum og aðalkrafa byggist á.

Þá er upphafstíma dráttarvaxta mótmælt. Stefndi hafi lýst yfir skuldajöfnuði 13. mars 2014 og hafi stefnandi höfðað mál þetta meira en ári seinna. Þann tíma hafi stefndi verið í góðri trú um að krafan væri efnd og ekkert yrði frekar aðhafst í málinu. Því telur stefndi að krafa stefnandi, ef einhver er, verði einungis látin bera dráttarvexti frá dómsuppsögu í ljósi aðstæðna.

Stefndi byggir kröfu sína á reglum kröfuréttar um efndir kröfu og skuldajöfnuð. Þá er byggt á 36. gr. laga nr. 7/1936 og reglum um brostnar forsendur. Krafa um málskostnað byggist á 129.-131. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Ekki er ágreiningur með aðilum um leigusamninginn eða efni hans. Þá hefur stefndi ekki gert athugasemdir við grunnfjárhæðir í kröfugerð stefnanda, heldur mótmælt kröfum hans á grundvelli, annars vegar skuldajafnaðarkröfu og hins vegar á þeim grundvelli að leiguverð hafi verið það hátt að hafi verið bersýnilega ósanngjarnt og þannig farið í bága við 36. gr. laga nr. 7/1936.

Þegar stefnandi keypti í annað sinn fasteignina við Stekkjarbakka 4-6 í október 2013, var gert samkomulag við seljanda og leigusala, um yfirtöku stefnanda á leigusamningnum við stefnda. Í 2. mgr. 3. gr. samkomulagsins er svohljóðandi ákvæði: „Þá mun kaupandi taka að sér að greiða það sem skylt er vegna krafna Garðheima Gróðurvara ehf. um leigumismun vegna framleigu til ÁTVR frá mars til og með október 2012. Seljandi lætur kaupanda í té gögn og aðrar upplýsingar sem máli skipta vegna þessara krafna.“ Dómurinn telur að undirritun stefnanda á þennan samning við S7 ehf. í október 2013, hafi ekki falið í sér þriðja manns loforð þannig að hafi skapað stefnda beinan rétt til að krefjast efnda af hálfu stefnanda. Á hinn bóginn tryggði yfirlýsingin S7 ehf. skaðleysi vegna hugsanlegrar kröfu í framangreinda veru.

Þá kom fram í drögum að samkomulagi milli aðila þessa máls, sem ætlað var að leysa allar deilur þeirra og gekk á milli aðila í apríl 2012, að hluti af þeirri heildarlausn sem þar var freistað að ná væri að með samkomulaginu væru greiðslur „vegna ÁTVR mars – ágúst 2012 milli Dalsness ehf., og leigutaka upp gerðar“. Gert var ráð fyrir því að þessi greiðsla gæti numið um 1.000.000 kr. Drög í þessa veru voru þó aldrei undirrituð af aðilum.

Þá rataði, eins og að framan er rakið, inn í samning stefnda við S7 ehf. frá ágúst 2012. svohljóðandi ákvæði: „Leigusali mun sjá til þess að staðið verði við greiðslu vegna mismunar á leigu hjá ÁTVR vegna tímabundins samnings sem gildir frá 01.03.2012 til 31.07.2012. u.þ.b. 1 milljón.“

Enn fremur má vísa til tölvuskeytis 11. maí 2012, frá S-kk-þgf S-kk-þgf héraðsdómslögmanni til vitnisins A-kk-ef S-kk-ef, löggilts fasteignasala, sem starfaði við ráðgjöf fyrir stefnanda varðandi eignina. Þar lýsti lögmaðurinn sýn stefnda á niðurstöðu samningaviðræðna aðila nokkru áður. Fyrsti liður af fjórum var svohljóðandi: „Leigusali samþykkti að leigutaki fengi leiðréttingu á leigu vegna tímabundins leigusamnings við ÁTVR, samt. kr. 1.000.000,- auk vsk.“

Þrátt fyrir að ekkert að ofangreindu hafi falið með afdráttarlausum hætti í sér skuldbindingu stefnanda um leiguafslátt, verða af þessari upptalningu dregnar ákveðnar ályktanir. Þá verður að telja það mjög ósennilegt að ákvæði í ofangreinda veru hefði skilað sér ítrekað í skjöl eða drög að skjölum er vörðuðu hið leigða ef ekkert slíkt loforð hefði verið gefið eða samkomulag gert.

Þá bar J-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf, hagfræðingur sem starfar við fyrirtækjaráðgjöf, svo fyrir dómi að það hefði verið fullljóst í hans huga að stefnandi hafi ætlað að tryggja skaðleysi stefnda vegna leigusamnings við ÁTVR. Bæði hafi hann heyrt þetta mjög skýrt frá forsvarsmönnum stefnda en einnig taldi hann sig hafa setið fund með fulltrúum stefnanda þar sem þessi hafi verið niðurstaðan. Vitnið vísaði og til þessa samkomulags í tölvuskeyti sem hann sendi S-kk-þgf S-kk-þgf héraðsdómslögmanni og G-kk-þgf H. S-kk-þgf, forsvarsmanni stefnda, 11. maí 2012.

Dómurinn telur því, með vísan til framangreinds, sýnt að samkomulag hafi tekist um lækkun leigu ákveðið tímabil vegna þessara viðskipta við ÁTVR. Verður slíkt samkomulag enda talið mjög eðlilegt og sanngjarnt miðað við þá stöðu sem aðilar voru í og með hliðsjón af því að stefndi varð þarna af tekjum, vegna breytinga er vörðuðu stefnanda og voru honum til hagsbóta.

Á hinn bóginn verður ekki séð að stefnandi hafi í upphafi tekið á sig skuldbindingu gagnvart stefnda lengur en sem næmi leigugjaldsmun í fimm mánuði, þ.e. tímabilið frá 1. mars til 31. júlí 2012. Þannig virðist sem S7 ehf. hafi samið við stefnda um að þetta samkomulag gilti áfram, eða út októbermánuð, eftir að stefnandi hafði selt eignina og hafði engin afskipti af rekstri hennar, miðað við gögn málsins, en nýr leigusamningur við ÁTVR gilti frá 1. nóvember 2012. Ekkert liggur hins vegar fyrir í málinu um það samkomulag milli stefnda og S7 ehf., nema að í samningi stefnanda við S7 ehf. er rætt um mars til október. Framangreint ákvæði í samningi stefnanda og S7 ehf., verður ekki talið eitt og sér skapa stefnda beinan rétt á hendur stefnanda, sbr. framangreint, en einnig verður horft í því sambandi til orðalags ákvæðisins. Ósannað verður því að telja, gegn neitun stefnanda, að hann hafi skuldbundið sig gagnvart stefnda allt tímabilið og því er krafa stefnda fyrir leigugjaldsmismun fyrir ágúst til og með október 2012 ekki tæk til skuldajafnaðar gagnvart stefnanda eins og málið er lagt upp. Þótt óumdeilt sé að stefnandi yfirtók réttindi og skyldur S7 ehf., sem leigusali þegar félagið eignaðist eignina aftur í október 2013, verður því ekki slegið föstu að þar hafi verið innifalinn mismunur vegna framangreinds tímabils, eða að S7 ehf. hafi tekið á sig skyldur vegna þess tímabils, en enginn gögn hafa verið lögð fram um hvernig samkomulag S7 ehf. og stefnda vegna tímabilsins var, ef slíkt samkomulag var á annað borð gert, eða um fjárhæðir, og forsvarsmenn S7 ehf. voru ekki kallaðir fyrir dóm til skýrslugjafar.

Almenn skilyrði skuldajafnaðar eru uppfyllt að mati dómsins. Með yfirlýsingu 5. október 2013, framseldi þannig S7 ehf. til stefnanda réttindi og skyldur samkvæmt leigusamningi við stefnda, um eignina frá 8. mars 2013, sbr. 42. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. En stefnandi staðfesti móttöku á yfirlýsingunni. Því verður ekki fallist á þá málsástæðu stefnanda að krafa stefnda sé öll á hendur S7 ehf. og því ekki fullnægt gagnkvæmnisskilyrði skuldajafnaðar. Telja verður þó, að sú málástæða eigi við að forminu til, hvað varðar tímabilið frá 1. ágúst til 31. október 2012, sbr. framangreint.

Samkvæmt framlögðum gögnum nam mismunur á leigugreiðslum, þeim sem lýst er hér að framan, fyrir mars til og með júlí 2012, alls 1.080.349 krónum auk virðisaukaskatts að fjárhæð 275.489 krónur, eða alls 1.355.838 krónum. Skuldajöfnuði var lýst yfir 13. mars 2014, en ekki verður séð að stefndi hafi fyrir þann tíma krafið stefnanda um mismuninn, enda væntanlega á þeim tíma sem um ræðir beint kröfum sínum að S7 ehf., a.m.k. frá apríl 2012. Því verður skuldajöfnuðurinn einungis miðaður við höfuðstól kröfunnar og litið svo á að innborgun þessarar fjárhæðar hafi komið inn á leigugjaldskröfu stefnanda þennan dag, en ekki verður talið varhugavert að líta svo á að ákvöðin hafi borist stefnanda samdægurs. Þá telur dómurinn að samkomulag aðila, sem fallist hefur verið á að hafi komist á, hafi í raun falið í sér skaðabót. Eðli kröfunnar hafi þannig breyst og því sé ekki rétt að ofan á tapaðan ávinning vegna leigugreiðslna sé lagður á og innheimtur virðisaukaskattur.

Því er ljóst samkvæmt þessu að stefndi lauk ekki greiðslu á þáverandi leiguskuld sinni við stefnanda, þann 13. mars 2013 með innborgun að fjárhæð 6.772.179 krónur og með skuldajöfnuði, þar sem hann nam 1.080.349 krónum í stað 2.863.279 króna, eins og stefndi byggði á við greiðsluna að þyrfti til lúkningar á skuldinni.

-------

Dómurinn telur stefnda ekki hafa sýnt fram á að víkja eigi samningi aðila frá að hluta á grundvelli þess að hann sé bersýnilega ósanngjarn í skilningi 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Ekki verður reyndar séð að sú tilhögun sem stefndi ákvað að samþykkja varðandi verðtryggingu leigugjalds, hafi verið, þegar á heildina er litið, bersýnilega ósanngjörn, heldur hafi leigan á stundum verið hagstæð stefnda þótt farið hafi á verri veg eftir efnahagshrunið 2008, eins og hjá flestum öðrum. Þá hafði stefndi framan af, eða um rúmlega sex ára skeið, umtalsverðan hagnað af framleigu til ÁTVR. Einnig virðist stefnandi hafa komið til móts við stefnda með ýmsum hætti á leigutímabilinu.

Ekki verður talið rétt að miða í þessu sambandi við leiguverð verslunar ÁTVR, eins og samið var um eftir febrúar 2012. Alkunna er að sóst er eftir því að fá þær verslanir inn í svona húsnæði þar sem um einokunarverslun er að ræða sem óhjákvæmilega dregur að sér mikla umferð, í þessu tilviki væntanlega stefnda mjög til hagsbóta. Stefndi gekk af fúsum og frjálsum vilja til húsaleigusamninga um eignina og ekki verður séð að hann hafi á fyrri stigum gert kröfu á þessum grundvelli þótt vissulega hafi hann kvartað sáran yfir hárri leigu eftir hrun.

Stefndi mótmælir upphafstíma dráttarvaxta sökum þess að málið hafi verið höfðað meira en ári eftir að stefndi lýsti yfir skuldajöfnuði og hann hafi því mátt vera í góðri trú um að krafan væri efnd og ekkert yrði frekar aðhafst í málinu. Þessari málsástæðu verður hafnað enda mótmælti lögmaður stefnanda skuldajöfnuði strax 3. apríl 2014. Ekki verður talið að stefndi hafi því þurft að velkjast í vafa um að krafan yrði innheimt, ef ekki semdist um hana.

Með vísan til framangreinds verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda eftirstöðvar húsaleigu fyrir febrúar og mars 2014, að teknu tilliti til innborgana eins og greinir í stefnukröfum, en til viðbótar að frádreginni greiðslu fyrir skuldajöfnuð að fjárhæð 1.080.349 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Dráttarvextir verða þó einvörðungu dæmdir frá eindaga reikninganna í samræmi við 3. gr. b, leigusamnings aðila, allt eins og nánar greinir í dómsorði.

Rétt stefnanda til höfuðstólsfærslu dráttarvaxta á 12 mánaða fresti má leiða beint af 12. gr. laga nr. 38/2001 og er því óþarft að kveða á um slíka höfuðstólsfærslu í dómsorði.

Í ljósi þessara úrslita, sem og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður stefnda gert að greiða hluta þess kostnaðar sem stefnandi kveðst hafa haft af rekstri málsins. Þykir sá hluti hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.

Fyrir hönd stefnanda flutti málið Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómslögmaður og fyrir hönd stefnda, E-kk-nf G-kk-nf héraðsdómslögmaður.

Fyrir dómsuppkvaðningu var gætt ákvæðis 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, en lögmenn aðila voru sammála dómara um að endurflutningur væri óþarfur.

Dóm þennan kveður upp L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Garðheimar Gróðurvörur ehf., greiði stefnanda, Dalsnesi ehf., 14.750.706 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 7.394.009 krónum frá 5. febrúar 2014 til 5. mars 2014, en af 14.750.706 krónum frá 1. mars 2014 til greiðsludags, að frádregnum innborgunum að fjárhæð 2.374.009 krónur 5. febrúar 2014, 2.800.000 krónur 5. mars 2014 og 7.852.528 krónur 13. mars 2014, sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardögum.

Stefndi greiði stefnanda 300.000 krónur í málskostnað.

L-kk-nf K-kk-nf