E-6108/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 7. mars síðastliðinn, var höfðað 6. september sl. af Húsfélaginu Austurströnd 10, Austurströnd 10, Seltjarnarnesi, gegn S-kk-þgf G. S-kk-þgf, Reykjabyggð 11, Mosfellsbæ, og B-kvk-þgf Í-kvk-þgf, Austurströnd 10, Seltjarnarnesi.

Kröfur stefnanda eru þær að stefndi S-kk-nf verði dæmdur til að greiða stefnanda 710.580 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 128.880 krónum frá 1. júní 2006 til 15. sama mánaðar, af 154.999 krónum frá þeim degi til 28. s.m., af 223.511 krónum frá þeim degi til 22. september s.á., af 515.361 krónu frá þeim degi til 12. október s.á., af 547.605 krónum frá þeim degi til 28. desember s.á. og af 710.580 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Krafist er málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun. Þá er þess krafist að staðfestur verði lögveðsréttur í íbúð stefndu B-kvk-ef að Austurströnd 10, merkt 01-0201, fyrir 487.069 krónum og málskostnaði.

Í greinargerð stefnda S-kk-ef er þess krafist að málið verði fellt niður, hann verði beðinn afsökunar á þessu máli og að tilraunir stefnanda til fjárdráttar verði rannsakaðar af rannsóknarlögreglu. Einnig að stefnda B-kvk-nf fái afsökunarbréf.

Stefnda B-kvk-nf sótti þing er málið var þingfest en þingsókn féll niður af hennar hálfu næst þegar það var tekið fyrir án þess að greinargerð kæmi fram af hennar hálfu eða kröfur.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Af hálfu stefnanda er vísað til þess að skuldin sé vegna vangoldinna gjalda stefnda til stefnanda vegna framkvæmda utanhúss sumarið 2006. Framkvæmdir þessar hafi verið samþykktar á húsfundi 13. apríl 2005 og tilboð í verkið samþykkt á húsfundi 2. mars 2006. Óumdeilt er að á þeim tíma var stefndi eigandi íbúðarinnar að Austurströnd 10, merkt 01-0201. Hann keypti íbúðina með kaupsamningi 25. nóvember 2004 og seldi hana stefndu B-kvk-þgf með kaupsamningi 14. mars 2006 en afsal hennar er dagsett 1. ágúst sama ár, þinglýst sama dag. Fram kom, er stefndi S-kk-nf gaf skýrslu fyrir dóminum við aðalmeðferð málsins, að hann hefði flutt úr húsinu í janúar eða febrúar 2005 og leigt íbúðina út eftir það. Í greinargerð stefnda kemur þó fram að hann hafi búið í húsinu í 15 mánuði.

Stefndi S-kk-nf vísar til þess að hvorugur húsfundanna hafi verið löglega boðaður. Hann kveðst ekki hafa fengið fundarboð en af hálfu stefnanda er því haldið fram að fundarboð hafi verið sett í póstkassa allra íbúða í húsinu. Stefndi heldur því fram að þar sem hann hafi ekki verið boðaður á fundina hafi ekki verið hægt að skuldbinda hann með ákvörðunum sem þar voru teknar.

Stefndi S-kk-nf vísar einnig til þess að honum hafi verið tilkynnt þegar hann keypti íbúðina að honum bæri að taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna reksturs á bifreiðageymslu. Þar sé um að ræða sameiginlegan kostnað með húsum númer 12 og 14. Honum hafi ekki verið tjáð um annan sameiginlegan kostnað. Hann hafi talið að það eina sem hann ætti sameiginlegt með öðrum væri bílageymsla og allt húsið að utan, númer 8, 10, 12 og 14. Þegar stefndi fékk reikning stefnanda 22. september 2006, að fjárhæð 291.850 krónur, hafi hann haft samband við gjaldkera stefnanda, sem hafi sagt stefnda frá framkvæmdunum, en stefndi hafi sagt að þetta væri honum óviðkomandi. Þá vísar stefndi til þess að hann hafi ekki getað leitað aðstoðar stefnanda vegna kostnaðar við að skipta um hitagrind, sem stefndi og eigendur þriggja íbúða, sem hitalagnir liggi að, hafi þurft að greiða. Hann hafi heldur ekki getað leitað aðstoðar húsfélagsins vegna fermetratölu á íbúðinni en hún hafi verið ranglega tilgreind í kaupsamningi og afsali.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi lýsir skuldinni þannig að hún sé til komin vegna viðgerða og viðhalds utanhúss á fjöleignarhúsinu Austurströnd 10 sumarið 2006. Samþykkt hafi verið á húsfundi 13. apríl 2005 að ráðast í þessar framkvæmdir. Tilboð í verkið hafi verið samþykkt á húsfundi 2. mars 2006. Af hálfu stefnanda er því mótmælt að húsfundirnir hafi ekki verið löglega boðaðir. Samkvæmt venju hafi fundarboð verið sett í póstkassa allra eigenda íbúðanna í húsinu. Þótt fram hafi komið af hálfu stefnda S-kk-ef að hann hafi ekki búið í íbúðinni á þeim tíma hafi hann ekki tilkynnt stefnanda um annað heimilisfang. Honum hafi verið kunnugt um framkvæmdirnar eins og fram komi í greinargerð hans. Honum hafi verið sendir greiðsluseðlar vegna þeirra frá júní til desember 2006. Hann hafi aldrei mótmælt þeim. Hann hafi heldur aldrei borið fyrir sig að húsfundirnir hefðu ekki verið löglega boðaðir fyrr en í greinargerð. Af hálfu stefnanda sé því einnig haldið fram að verði talið að gallar hafi verið á fundarboðum verði þeir að teljast óverulegir. Þar sem um nauðsynlegt viðhald hafi verið að ræða hefði fundarsókn stefnda engu breytt varðandi ákvarðanir um framkvæmdirnar en meirihluti eigenda hefði samþykkt þær. Allar ákvarðanir á fundum stefnanda hafi verið lögmætar og sé stefndi bundinn af þeim. Hann hafi haft vitneskju um framkvæmdirnar áður en þær hófust. Með vísan til þessa geti stefndi ekki skotið sér undan greiðsluskyldu.

Samkvæmt framlögðum hreyfingalista sé skuld stefnda alls 710.580 krónur og sé það stefnufjárhæð málsins en krafa stefnanda byggðist á eftirfarandi 6 reikningum:

1. júní 2006, gjalddagi sama dag 128.880 krónur

15. júní s.á., “ “ 26.119 “

28. júní s.á., “ “ 68.512 “

22. september s.á. “ “ 291.850 “

12. október s.á. “ “ 32.244 “

28. desember s.á. “ “ 162.975 “

Reikningarnir hafi verið sendir stefnda S-kk-þgf til greiðslu en enginn þeirra hafi fengist greiddur án þess þó að kröfunni væri mótmælt af hans hálfu. Í innheimtuferli kröfunnar hafi komið í ljós að stefndi S-kk-nf væri ekki lengur þinglýstur eigandi umræddrar eignar heldur hafi hún verið seld stefndu B-kvk-þgf á árinu 2006, eftir að umræddar viðgerðir voru samþykktar.

Samkvæmt 48. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eignist húsfélagið lögveðsrétt í íbúð þess sem ekki greiði hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þ.m.t. gjöld í sameiginlegan hússjóð. Stefnda B-kvk-nf sé þinglýstur eigandi íbúðarinnar sem um ræði. Krafist sé staðfestingar á lögveðsrétti í þeirri íbúð fyrir 487.069 krónum auk málskostnaðar. Skuld þessi hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir.

Stefnandi byggi kröfu sína á 47. og 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðji stefnandi við reglur III. og V. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðjist við 129. og 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988, en stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi S-kk-nf vísar til þess að húsfundir 12. apríl 2005 og 2. mars 2006 hafi báðir verið ólöglega boðaðir. Ekki hafi allir verið boðaðir á fundinn heldur aðeins örfáir í húsinu. Engin fundargerð hafi verið sýnd stefnda og hann heldur ekki boðaður á þessa fundi. Stefndi vitni í lög nr. 26/1994 sem segi að ef eigendur eru ekki boðaðir á fundinn sé ekki hægt að skuldbinda þá. Hann hafi enga fundagerð eða upplýsingar fengið um það sem hann sé rukkaður um. Hann vitni í 12. gr., 39. gr. og 40. gr. laga frá 1994.

Um húsfélög gildi reglur um viðhald, þrif og annað í sameign hússins. Þegar stefndi hafi keypt íbúðina í desember 2004 hafi honum verið tilkynnt um sameiginlegan rekstur á bílageymslu sem hafi verið 700 krónur á mánuði. Hann hafi verið boðaður á fund vegna bilaðrar hurðar þar sem gert hafi verið grein fyrir kostnaði sem hann þyrfti að borga en bílageymslufélagið sé sambyggt með húsum nr. 12-14. Honum hafi ekki verið tjáð um annan kostnað vegna búsetu hans í húsinu. Á hinn bóginn hafi hann gert sér grein fyrir því að þetta hús þyrfti viðhald og væri sá kostnaður skiptur meðal allra í húsinu þar sem enginn framkvæmdasjóður og viðhaldssjóður væri í húsinu. Hann hafi talið að það eina sem hann ætti sameiginlegt með öðrum væri bílageymslan og allt húsið að utan (8, 10, 12 og 14) eins og lög geri ráð fyrir.

Fasteignasalan Dómus, sem hafi selt eignina fyrir stefnda, hafi tilkynnt stefnda að fyrirhugaðar framkvæmdir utan á húsinu væru samþykktar, að upphæð 8-10 milljónir króna, þegar stefndi hafi gert kaupsamning við B-kvk-þf, og tjáð honum að hann þyrfti að standa straum af því. Stefndi hafi fengið reikning 22. september að upphæð 291.850 krónur sem sé rukkun frá húsfélagi stefnanda. Stefndi hafi engar upplýsingar fengið um þennan reikning í Spron en honum hafi verið bent á gjaldkera stefnanda sem hafi sagt honum frá framkvæmdum félagsins. Stefndi hafi tjáði honum að þetta væri honum óviðkomandi og beðið hann að leiðrétta þetta. Seinna hafi stefndi fengið stefnu. Við munnlegan málflutning kom fram að stefndi hefði mótmælt því, að hann ætti að taka þátt í þessum kostnaði, við fyrirsvarsmann stefnanda sem hafi sagt að það yrði talað við stefnda en það hafi ekki verið gert.

Þá vísar stefndi til atvika er varði búsetu hans á Austurströnd 10 í 15 mánuði. Hitaveitu hafi ekki verið skipt og hafi ógreiddir og áætlaðir reikningar aftur til janúar 2003 verið ógreiddir. Einnig hafi hitaveitugrind verið í lamasessi og búin að vera biluð í fimm ár. Enginn hiti hafi verið á ofnum í þrjá til fjóra mánuði og hafi stefndi hitað íbúðina upp með rafmagnsblásurum. Hann og þrír eigendur íbúða, sem lagnirnar liggi að, hafi fengið iðnaðarmann til að skipta um grind og hafi þeir greitt allan þann kostnað, um 300.000 krónur, sem skipst hafi jafnt. Einnig hafi þeir greitt ógreidda reikninga og hafi hlutur stefnda verið um 37.000 krónur. Stór 40 feta frystigámur hafi verið settur um sumarið fyrir framan svefnherbergi íbúðar stefnda með tilheyrandi hávaða frá frystipressu sem hafi verið í gangi allan sólarhringinn og gert það að verkum að óbúandi hafi verið í íbúðinni. Lögreglu hafi minnst þrisvar sinnum verið tilkynnt um málið og eigendum sem hafi hunsað stefnda. Í afsali og kaupsamningi komi fram að íbúðin sé 138,5 m² og bílgeymsla 23,5 m², samtals 162 m². Eftir margar mælingar hafi komið í ljós að íbúðin hafi verið rangt mæld og vantað hafi 14,4 m² sem hvergi hafi fundist. Þegar stefndi seldi eignina hafi hann, ásamt fasteignasalanum, farið og fengið teikningar af íbúðinni. Þeir hafi þá séð að tölur hefðu víxlast við fermetrafjölda íbúðarinnar við hliðina á. Verð íbúðarinnar hafi þurft að lækka vegna þess um 300.000 krónur og leita lögfræðings til að fá þetta leiðrétt. Stefndi kveðst ekki hafa getað leitað aðstoðar til húsfélags, sem ekki sé til staðar fyrir hann vegna alls þessa, en húsfélag stefnanda sé honum óviðkomandi. Margt fleira geti hann talið sem sé í ólagi við þetta húsfélag.

Stefndi bendi einnig á húsfélagslögin, 10. gr., 12. gr., 26. gr., 39. gr., 40. gr. og 69. gr. og á 5. og 7. gr. um séreign og sameign. Einnig 18. gr. um eignaskiptasamninga og 71. gr. um skuldbindingar félagsmanna.

Niðurstaða

Krafa stefnda S-kk-ef í málinu er sú að málið verði fellt niður. Í 1. mgr. 105. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 eru talin skilyrði fyrir því að mál verði fellt niður. Ekkert þeirra á við um mál þetta og kemur því ekki til álita að fella málið niður. Aðrar kröfur, sem fram koma í greinargerð stefnda, eru ekki þess eðlis að undir dóminn heyri að leysa úr þeim. Koma þær því heldur eigi til álita við úrlausn málsins.

Í málsvörn stefnda S-kk-ef kemur fram að hann telji sig ekki eiga að borga kröfu stefnanda í málinu, en ákvarðanir stefnanda um framkvæmdirnar utanhúss séu ekki skuldbindandi fyrir hann, eins og rakið hefur verið. Verður leyst úr þessu að því leyti sem málsástæður stefnda geta skipt máli við úrlausn á réttmæti kröfu stefnanda í málinu. Aðrar málsástæður, sem stefndi hefur sett fram í greinargerð en hafa enga þýðingu hvað kröfu stefnanda varðar, koma því ekki til álita við úrlausn á sakarefninu.

Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags boða tryggilega til almenns fundar í félaginu. Enn fremur segir í lagaákvæðinu að búi félagsmaður ekki í húsinu verði hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang, sem senda skuli fundarboð til, óski hann eftir að fá það í hendur. Fyrir liggur í málinu að stefndi S-kk-nf tilkynnti stefnanda ekki um annað heimilisfang sitt en að Austurströnd 10. Því er haldið fram af hálfu stefnanda að fundarboð hafi verið sett í póstkassa stefnda, eins og hjá öðrum eigendum íbúða í húsinu. Verður með vísan til þessa að telja að fundirnir, þar sem teknar voru ákvarðanir um umræddar framkvæmdir, hafi verið boðaður í samræmi við framangreint lagaákvæði. Er því ekki fallist á þá málsástæðu stefnda að húsfundirnir hafi ekki verið löglega boðaðir af hálfu stefnanda.

Fram kemur í greinargerð stefnda að fasteignasali hafi sagt honum að hann ætti að greiða, vegna fyrirhugaðra framkvæmda utanhúss, samtals 8 til 10 milljónir króna, þegar stefndi seldi íbúðina í mars 2006. Í yfirlýsingu stefnanda 24. febrúar sama ár, sem gefin var í tilefni af sölu íbúðar stefnda, kemur fram að áætlaður heildarkostnaður vegna fyrirhugaðra framkvæmda sé 9 til 10 milljónir króna, sem greiðist af eigendum samkvæmt prósentuhlutfalli. Fram kemur þar einnig að um sé að ræða utanhússviðgerð á steypuskemmdum, þakkanti og málun sumarið 2006. Staðhæfing stefnda í greinargerð um að hann hafi engar upplýsingar fengið um skuldina við stefnanda er því ekki rétt. Þá eru staðhæfingar stefnda órökstuddar um að hús nr. 8, 10, 12 og 14 séu öll eitt hús og kostnaður vegna utanhússframkvæmda þeirra allra því sameiginlegur. Engin gögn hafa verið lögð fram af hálfu stefnda þessu til staðfestingar.

Af 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús verður ráðið að telji eigandi að eigi hafi verið tekin lögleg ákvörðun um sameiginlega framkvæmd geti hann krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Í lagaákvæðinu segir enn fremur að slík andmæli skuli eigandi hafa uppi án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni verði til. Ekki liggur fyrir að stefndi S-kk-nf hafi beitt þessu úrræði gagnvart stefnanda þegar honum var kunnugt um ákvarðanir um hinar sameiginlegu framkvæmdir í mars 2006, en þær fóru fram þá um sumarið.

Af hálfu stefnanda hefur verið lagður fram heyfingalisti um kostnað sem stefnandi segir að fallið hafi á stefnda S-kk-þf vegna umræddra framkvæmda. Krafa stefnanda í málinu er í samræmi við upplýsingar sem þar koma fram en þeim er ómótmælt af hálfu stefnda. Ber með vísan til þess og annars sem samkvæmt framangreindu verður lagt til grundvallar við úrlausn málsins að taka kröfu stefnanda á hendur stefnda S-kk-þgf til greina.

Með vísan til rökstuðnings stefnanda varðandi kröfuna á hendur stefndu B-kvk-þgf og 48. gr. laga um fjöleignarhús ber að taka kröfu stefnanda, sem er ómótmælt, um staðfestingu lögveðsréttar til greina.

Með vísan til 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefndu að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur, en lögveðið nær einnig til málskostnaðarins, sbr. 1. mgr. 48.gr. laga um fjöleignarhús.

Málið dæmir S-kvk-nf I-kvk-nf héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefndi, S-kk-nf G. S-kk-nf, greiði stefnanda, Húsfélaginu Austurströnd 10, 710.580 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 128.880 krónum frá 1. júní 2006 til 15. sama mánaðar, af 154.999 krónum frá þeim degi til 28. s.m., af 223.511 krónum frá þeim degi til 22. september s.á., af 515.361 krónu frá þeim degi til 12. október s.á., af 547.605 krónum frá þeim degi til 28. desember s.á. og af 710.580 krónum frá þeim degi til greiðsludags og 200.000 krónur í málskostnað.

Staðfestur er lögveðsréttur stefnanda í íbúð stefndu, B-kvk-ef Í-kvk-ef, að Austurströnd 10, merkt 01-0201, fyrir 487.069 krónum og 200.000 krónu málskostnaði.

S-kvk-nf I-kvk-nf.