T-185/2021

Mál þetta barst dóminum 12. mars sl. með bréfi sóknaraðila, dagsettu sama dag. Sóknaraðilar eru X, kt. [...], og Y, kt. [...], bæði til heimilis að [...], Akureyri, en varnaraðili er Z., kt. [...], [...], Akureyri. Þinglýsingarstjóri skilaði athugasemdum sínum 30. mars sl. Varnaraðila var gefinn kostur á að senda dóminum skriflegar kröfur og athugasemdir með bréfi, dags. 19. apríl sl., og bárust þær dóminum 28. apríl sl.

Dómkröfur sóknaraðila eru þær að kauptilboði Z, kt. [...], um fasteignina [...], eignarhluta [...], 600 Akureyri, verði aflýst úr fasteignabók þinglýsingarstjóra Norðurlands eystra og að þinglýsingarstjóra verði gert að taka til þinglýsingar afsal A, kt. [...], til sóknaraðilans Y á sömu fasteign.

Dómkröfur varnaraðila eru þær að kröfum sóknaraðila verði hafnað, og jafnframt að ákvörðun sýslumannsins á Norðurlandi eystra, dags. 19.02.2021, um að hafna þinglýsingu á afsali með skjalnr. [...], verði staðfest. Jafnframt er þess krafist að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðila málskostnað samkvæmt framlagðri tímaskýrslu, eða að mati dómsins.

Málið var þingfest og tekið til úrskurðar 29. apríl sl. Ekki fór fram munnlegur málflutningur í málinu.

I

Málavextir eru þeir að þann 8. febrúar 2021 barst embætti sýslumannsins á Norðurlandi eystra til þinglýsingar kauptilboð um fasteignina [...], fnr. [...], skráð sem vörugeymsla, sem fékk við dagbókarfærslu skjal númerið [...]. Geymslan er 67,3 fermetrar að stærða og byggð árið 1936. Kauptilboðið var undirritað 18. janúar 2021. Seljendur eru sóknaraðilinn Y og A en varnaraðili er kaupandi. Kaupverðið var 2.200.000 krónur og skyldi að hálfu greitt við undirritun kaupsamnings og að hálfu við afhendingu og undirritun afsals. Fyrir ofan undirritanir seljenda og kaupanda er svohljóðandi klausa: „Til staðfestu undirrita kaupandi og seljandi skjal þetta í viðurvist tveggja vitundarvotta og lýsa yfir fjárræði sínu. Jafnframt lýsa þeir því hér með yfir að undirritanir af þeirra eru í fullu samræmi við 1. mg. 64. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 um hjúskaparstöðu, bústað fjölskyldu og húsnæði til atvinnurekstrar.“ Skjalinu var þinglýst athugasemdalaust þann 9. febrúar 2021.

Þann 18. febrúar 2021 barst til embættisins afsal vegna sömu eignar sem fékk við dagbókarfærslu skjal númerið [...]. Afsalið var undirritað 17. febrúar 2021. Þar afsalar A 50% eignarhlut sínum í sömu fasteign til varnaraðilans Y gegn greiðslu 1.100.000 króna sem þegar séu greiddar. Skjalinu var frávísað með ákvörðun þinglýsingarstjóra, dags. 19. febrúar 2021, með vísan til 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

II

Sóknaraðilar kveða sóknaraðilann Y vera málara sem reki fyrirtæki um þá starfsemi. Rekstur hans hafi farið mjög vaxandi síðasta áratug og verkefnum fjölgað með tilheyrandi tækjakaupum og þörf á geymslurými og auknu athafnasvæði. Aðalstöðvar fyrirtækis hans séu í [...] og á sama landeignar númeri og umþrætt vörugeymsla. Vörugeymslan sé í notkun fyrir atvinnurekstur hans. Faðir hans, A, hafi átt 50% hlut á móti honum í fasteigninni en Y hafi keypt þann hlut föður síns. Sóknaraðilinn X sé eiginkona S-kk-ef og fjárhagsleg samstaða hjónanna sé algjör um allar eignir.

Sóknaraðili byggir á því að samkvæmt 1. mgr. 60. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 sé öðru hjóna óheimilt, án skriflegs samþykkis hins, að afhenda fasteign sína, sé hún notuð til bústaðar fyrir fjölskylduna eða er notuð við atvinnurekstur beggja hjóna eða hins. Ákvæðinu sé ætlað að vernda hagsmuni fjölskyldunnar, persónulega og fjárhagslega, enda komi fram í almennum athugasemdum við 60. og 61. gr. í greinargerð með frumvarpi til laganna að skorður séu reistar við forræði maka á fasteign ef hún er ætluð til atvinnurekstrar annars eða beggja. Því séu gerðar kröfur um skriflegt samþykki maka til ráðstöfunar fasteignar, hvort sem hún er hjúskapareign eða séreign annars hjóna, sbr. 1. mgr. 62. gr. hjúskaparlaga. Sama gildi um sameignir hjóna, þótt samningur lúti aðeins að hluta af eign maka, sbr. 2. mgr. 62. gr. hjúskaparlaga. Ekki hafi verið farið að reglu 64. gr. hjúskaparlaga við þinglýsingu á kauptilboði varnaraðila og þinglýst var athugasemdalaust þann 9. febrúar sl., en í ákvæðinu segi að skjalið skuli geyma yfirlýsingu um hvort sá er skjal stafar frá sé í hjúskap og hvort eign sé bústaður fjölskyldu hans eða notuð við atvinnurekstur hjóna eða sé ætluð til þess, en bæði þessi atriði eigi hér við, þ. e. seljandi hafi verið í hjúskap og eignin sé ætluð til atvinnurekstrar. Kauptilboðshafar og fasteignasali sá er hafði milligöngu um söluna hafi verið grandsamir um þá staðreynd að sóknaraðilinn X hafi ekki vitað af kauptilboðinu fyrr en eftir undirritun þess af hálfu eiginmanns síns og að hún væri andvíg sölunni og að samþykki hennar myndi ekki fást.

Hið þinglýsta kauptilboð sé af þessum sökum ógilt, sbr. 65. gr. hjúskaparlaga, þar sem það sé andstætt framangreindum ákvæðum hjúskaparlaga. Engin könnun virðist hafa farið fram af hálfu þinglýsingarstjóra í samræmi við 64. gr. laganna, enda enga yfirlýsingu að finna um að sá sem skjal stafar frá sé í hjúskap og þá hvort eign lúti reglum 60. gr. laganna. Fyrirsvarsmenn Z hafi verið grandsamir um þessa hindrun í síðasta lagi 2. febrúar en þeir engu að síður þinglýst kauptilboðinu þann 8. febrúar. Y hefði einnig tilkynnt fasteignasala þeim sem sá um viðskiptin um synjun eiginkonu sinnar um samþykki til sölu fasteignarinnar símleiðis fyrir þinglýsingu kauptilboðsins, og að honum væri því óheimilt að efna samninginn.

III

Varnaraðili vísar til þess að með tilboði þann 18. janúar 2021 hafi sóknaraðili Y lofað að selja varnaraðila helmingshlut sinn í geymsluhúsnæði að [...]

, Akureyri. Samhliða því hafi A, meðeigandi sóknaraðilans Y, lofað að selja varnaraðila helming sinn í sömu fasteign. Með kauptilboðinu hafi tekist með aðilum bindandi kaupsamningur. Þann 28. janúar 2021 hafi varnaraðili og sóknaraðili Y skrifað undir kaupsamning og varnaraðili greitt kaupsamningsgreiðslu 1. febrúar 2021. Stuttu eftir hafi sóknaraðili Y sagst vera hættur við að selja fasteignina. Varnaraðili hafi orðið þess áskynja að útlit væri fyrir að sóknaraðilinn Y og A, meðeigandi hans, myndu ekki standa við bindandi kauptilboð, auk þess sem varnaraðili heyrði af því að þriðji aðili hefði lýst því yfir að hann hefði áhuga á að kaupa fasteignina. Til verndar réttindum sínum skv. kauptilboði hafi varnaraðili þinglýst kauptilboðinu á fasteignina þann 8. febrúar 2021. Með tilkynningu, dags. 16. febrúar 2021, hafi sóknaraðilinn Y tilkynnt að honum væri óheimilt að selja fasteignina með vísan til 1. mgr. 60. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993, þar sem samþykki maka, X, hefði ekki legið fyrir. Engin önnur yfirlýsing hafi fylgt, ekki yfirlýsing um riftun kauptilboðs og/eða kaupsamnings. Engin yfirlýsing hafi komið frá A, meðeiganda hans. Með bréfi sýslumannsins á Norðurlandi eystra, dags. 29. mars 2021, hafi varnaraðili fengið vitneskju þess efnis að A hefði lagt inn til þinglýsingar afsal á helmingshlut sínum í fasteigninni, þar sem hann afsali hlut sínum til sóknaraðilans Y, þvert á það loforð sem hann hafði gengist undir með undirritun sinni á áðurnefnt kauptilboð.

Varnaraðili kveðst í fyrsta lagi byggja kröfur sínar á því að hann sé réttmætur eigandi geymsluhúsnæðisins. Þann rétt sinn byggi hann á undirrituðu kauptilboði. Kauptilboðið sé í fullu gildi og varnaraðili hafi uppfyllt allar þær skyldur sem af því leiði, m. a. með því að greiða umsamda greiðslu. Með undirritun á kauptilboð hafi verið kominn á bindandi kaupsamningur.

Í öðru lagi byggir varnaraðili á því að engar yfirlýsingar hafi borist frá sóknaraðila né heldur meðeiganda hans, A, þess efnis að kauptilboðið sé ekki í gildi, og engar áskoranir vegna vanefnda né heldur riftun á kauptilboði. Það eina sem liggi fyrir sé yfirlýsing þess efnis að Y hafi verið óheimilt að selja sinn hluta fasteignarinnar með þeim rökum að samþykki maka hafi ekki legið fyrir.

Varnaraðili bendir á að sóknaraðili krefjist þess að bindandi kaupsamningur sem komst á með undirritun kauptilboðs verði afmáð úr þinglýsingabókum og að þinglýsingarstjóra verði gert að taka til meðferðar afsal, þar sem A afsalar til sóknaraðila Y helmingshlut sínum. Allar yfirlýsingar þess efnis að sóknaraðila Y sé ekki heimilt að selja umrædda fasteign segi ekkert um heimild A til þess að selja sinn hluta í fasteigninni. Hjúskaparstaða Y geti ekki haft áhrif á heimildir annars manns til þess að ganga til löggernings.

Í þriðja lagi byggir varnaraðili á því að ágreiningur um efnishlið kauptilboðs og kaupsamnings verði ekki leystur í þinglýsingarmáli. Sé slíkur ágreiningur uppi beri að leysa úr honum í almennu dómsmáli.

Varnaraðili hafnar því að 1. mgr. 60. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 eigi við í þessu máli um þessa fasteign. Um sé að ræða geymsluhúsnæði sem sé án rafmagnsog ókynnt. Þá verði ekki byggt á ákvæðinu á þeim grundvelli að Y ætli sér að nota húsnæðið í framtíðinni undir atvinnurekstur sinn. Ekkert í kröfu sóknaraðila sýni að slíkt sé uppi. Samkvæmt tilvitnuðu ákvæði þurfi ekki samþykki maka við sölu atvinnurekstrar sem nær einungis utan um annan maka. Þá vísar varnaraðili til þess að lagaákvæðið nái ekki til geymsluhúsnæðis.

Varnaraðili hafnar því að ekki hafi verið farið að 64. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 við gerð kauptilboðs. Í tilboðinu hafi sóknaraðilinn Y staðfest að undirritun hans væri í fullu samræmi við 1. mgr. 64. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 um hjúskaparstöðu, bústað fjölskyldu og húsnæði til atvinnurekstrar. Það hafi hann gert á ný með undirritun sinni á kaupsamning. Engar ástæður hafi verið fyrir varnaraðila að draga í efa lögmæti eignarheimildar sóknaraðila Y til þess að selja hlut sinn í fasteigninni. Því standi reglur eignaréttar, traustfangsreglur og reglur þinglýsingalaga í vegi fyrir því að unnt sé að fallast á kröfu sóknaraðila gagnvart varnaraðila sem grandlausum þriðja manni, sbr. 1. mgr. 25. gr., 29. gr. og 1. mgr. 33. gr. þinglýsingalaga.

Loks hafnar varnaraðili því að hann hafi verið grandsamur um hindrun sem stafaði af vöntun á samþykki maka og að hann hafi einvörðungu þess vegna þinglýst undirrituðu kauptilboði. Varnaraðili hafi orðið þess áskynja að sóknaraðili Y hygðist ekki standa við bindandi kaupsamning sem komist hafi á með undirritun kauptilboðs. Til verndar rétti sínum hafi hann þinglýsti réttindum sínum sem leiði af kauptilboði. Sú ákvörðun verði að teljast réttmæt, sér í lagi vegna þess sem síðar hefur komið í ljós.

Hvað varðar málskostnað byggir varnaraðili á því að sóknaraðila beri að greiða honum réttmætan málskostnað vegna málsins.

IV

Í athugasemdum þinglýsingarstjóra til dómsins er vísað til þess að í umræddu kauptilboði standi:,, Til staðfestu undirrita kaupandi og seljandi skjal þetta í viðurvist tveggja vitundarvotta og lýsa yfir fjárræði sínu. Jafnframt lýsa þeir því hér með yfir að undirritanir af þeirra eru í fullu samræmi við 1. mg. 64. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 um hjúskaparstöðu, bústað fjölskyldu og húsnæði til atvinnurekstrar.“

Heimildarmenn að eigninni samkvæmt veðbókarvottorði, sóknaraðilinn Y og A, riti undir skjalið. Engum vafa sé undiropið að kauptilboðið hafi haft að geyma yfirlýsingu í samræmi við 1. mgr. 64. gr. hjúskaparlaga sem heimildarmenn að eigninni undirrituðu.

Eftir málskotsleið 3. gr. þinglýsingalaga verði ekki leyst úr efnisatvikum sem liggja að baki skjali. Því verði eftir þessari leið aðeins leyst úr því hvort þinglýsing sú sem fram fór hafi, eins og málið lá fyrir þinglýsingarstjóra, verið rétt eða ekki. Hvað varði rannsóknarskyldu þinglýsingarstjóra þá snúi hún aðeins að gögnum sem þinglýsingar-stjóri hafi undir höndum.

Með vísan til þess verði að telja að rannsókn þinglýsingarstjóra á því hvort útgefandi skjals sé í hjúskap nái ekki lengra en að kanna hvort viðkomandi hafi undirritað yfirlýsingu skv. 64. gr. hjúskaparlaga. Ef útgefendur skjals undirriti slíka yfirlýsingu sé þinglýsingarstjóra ekki gert að véfengja hana eða rannsaka sérstaklega hvort yfirlýsingin sé efnislega rétt. Við ákvörðun um þinglýsingu á umræddu kauptilboði hafi þinglýsingar-stjóri gætt að því að skilyrði ákvæðis 64. gr. hjúskaparlaga hafi verið uppfyllt og hafi ekki borið skylda til að rannsaka það hvort yfirlýsingin væri efnislega rétt.

Þá sé ekki unnt að fallast á þá málsástæðu að þinglýsingarstjóri hafi ekki farið að reglu 64. gr. hjúskaparlaga við þinglýsingu á kauptilboði. Öðrum málsástæðum, svo sem þeirri að skjalið teljist ógilt í skilningi 65. gr. hjúskaparlaga, sé einnig hafnað þar sem ekki verði úr þeim leyst í þinglýsingarmáli að hætti 3. gr. þinglýsingalaga.

Telja verði að þinglýsing á umræddu kauptilboði hafi, eins og málið lá fyrir þinglýsingarstjóra við þinglýsingu skjalsins 9. febrúar 2021, verið rétt. Því verði að hafna kröfu um aflýsingu skjalsins. Um kröfu vegna beiðni um þinglýsingu á afsali um eignina, sem fékk við dagbókarfærslu númerið [...], sem frávísað var með ákvörðun dags. 19. febrúar 2021, er vísað til úrlausnar þinglýsingarstjóra þar um.

Telur þinglýsingarstjóri því að hafna beri báðum kröfum sem gerðar eru í málinu en vísar jafnframt til þess að vafi leiki á því hvort 60. gr. hjúskaparlaga eigi við í þessu máli.

V

Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 getur hver sá sem á lögvarinna hagsmuna að gæta vegna ákvörðunar þinglýsingarstjóra borið hana undir héraðsdómara. Skal það gert áður en fjórar vikur eru liðnar frá henni ef þinglýsingarbeiðandi eða umboðsmaður var við hana staddur, en ella áður en fjórar vikur eru liðnar frá þeim tíma er hann eða umboðsmaður hans fékk vitneskju um hana.

Í máli þessu er fjallað um tvær úrlausnir um þinglýsingu; þinglýsingu kauptilboðs 9. febrúar sl. að beiðni sóknaraðila og synjun þinglýsingarstjóra 19. febrúar sl. á beiðni varnaraðila um þinglýsingu á afsali. Tilkynning sóknaraðila til þinglýsingarstjóra samkvæmt 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga er ódagsett en málið barst dóminum 12. mars sl. og voru þá liðnar meira en fjórar vikur frá þinglýsingu tilboðsins. Hins vegar liggur ekki fyrir í málinu hvort þinglýsingarbeiðandi var viðstaddur þinglýsingu tilboðsins eða hvenær hann fékk vitneskju um hana og verður því að miða við að kæra sóknaraðila sé nógu tímanlega fram komin, sbr. dóm Hæstaréttar í máli 1983:403.

Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga hefur sá þinglýsta eignarheimild, er þinglýsingabók nefnir eiganda á hverjum tíma. Samkvæmt 58. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 hefur maki ráðstöfunarrétt yfir eign sinni og getur gert samninga við aðra um hana nema sérstakar réttarreglur leiði til annars. Þó er öðru hjóna óheimilt án skriflegs samþykkis hins að afhenda eða veðsetja fasteign sína, þar á meðal sumarbústað, leigja hana eða byggja, ef hún er ætluð til bústaðar fyrir fjölskylduna eða er notuð við atvinnurekstur beggja hjóna eða hins, sbr. 1. mgr. 60. gr. Samkvæmt 1. mgr. 62. gr. sömu laga á ákvæði 60. gr. við hvort sem eign er hjúskapareign eða séreign annars hjóna. Í 64. gr. laganna segi að sé óskað þinglýsingar á löggerningum er greini í 60. gr. skuli skjalið geyma yfirlýsingu um hvort sá er skjal stafar frá sé í hjúskap og hvort eign sé bústaður fjölskyldu hans eða notuð við atvinnurekstur hjóna eða sé ætluð til þess. Byggja sóknaraðilar á að framangreind skilyrði hafi ekki verið uppfyllt þegar kauptilboðinu var þinglýst.

Sóknaraðilinn Y og A, sem undirrituðu tilboðið, voru þá þinglýstir eigendur umræddrar geymslu. Í kauptilboðinu lýstu þeir því yfir að undirritanir þeirra væru í fullu samræmi við 1. mg. 64. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 um hjúskaparstöðu, bústað fjölskyldu og húsnæði til atvinnurekstrar.

Er það álit dómsins að eins og málið lá fyrir þinglýsingarstjóra hafi honum verið rétt að þinglýsa tilboðinu. Er kröfu sóknaraðila um afmáningu tilboðsins úr þinglýsingabók því hafnað. Af því leiðir að einnig er hafnað kröfu sóknaraðila um að þinglýsingarstjóra verði gert að taka til þinglýsingar afsal um sömu fasteign.

Samkvæmt úrslitum málsins verður sóknaraðilum gert að greiða varnaraðila málskostnað óskipt, sem hæfilega þykir ákveðinn svo sem í dómsorði greinir.

A-kvk-nf S-kvk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við málinu 19. apríl sl. en hafði engin afskipti af því fram að því.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu sóknaraðila, X og Y, um að kauptilboði varnaraðila, Z, um fasteignina [...], eignarhluta [...], 600 Akureyri, verði aflýst úr fasteignabók þinglýsingarstjóra Norðurlands eystra.

Hafnað er kröfu sóknaraðila um að þinglýsingarstjóra verði gert að taka til þinglýsingar afsal A til varnaraðilans Y á eignarhluta í sömu fasteign.

Sóknaraðilar greiði sameiginlega varnaraðila 300.000 krónur í málskostnað.