E-4884/2010

Mál þetta, sem dómtekið var 29. mars sl., er höfðað 26. ágúst 2010.

Stefnendur eru H-kk-nf G-kk-nf og S-kvk-nf K-kvk-nf, bæði til heimilis að Tunguvegi 9, Reykjavík.

Stefndu eru B-kk-nf F-kk-nf og M-kvk-nf Á-kvk-nf, bæði til heimilis að Háteigsvegi 18, Reykjavík.

Dómkröfur

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði gert að greiða þeim óskipt 5.166.389 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.850.986 krónum frá 28. apríl 2007 til 3. maí 2010, en af 3.675.106 krónum frá þeim degi til 11. júní 2010, en af 5.166.389 krónum frá þeim degi til 28. júlí 2010, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu að skaðlausu, þ.á m. vegna lögmannsþóknunar og kostnaðar af öflun matsgerða dómkvaddra matsmanna og yfirmatsmanna, en fyrirliggjandi kostnaður af matsgerðum og yfirmatsgerð nemur nú 859.301 krónu.

Stefndu krefjast þess aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda.

Stefndu krefjast þess til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum er þess krafist að stefnendur verði dæmdir til greiðslu málskostnaðar, in solidum, samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða mati dómsins.

Málavextir

Málsatvik eru þau að með kauptilboði stefnenda í fasteignina að Tunguvegi 9 í Reykjavík, dags. 21. júní 2005, sem stefndu samþykktu sama dag, komst á samningur með aðilum málsins um kaup stefnenda á nefndri fasteign af stefndu á grundvelli söluyfirlits sem þá lá fyrir um eignina. Enn fremur lá þá fyrir sölumyndband um eignina sem sýnt hafði verið í sjónvarpi og stefnendur höfðu horft á. Umsamið kaupverð var 43.300.000 krónur sem greiðast skyldi með nánar tilgreindum hætti. Hið samþykkta kauptilboð var nánar útfært í kaupsamningi, dags. 28. júlí 2005. Í honum segir m.a. að aðilar hafi kynnt sér söluyfirlit Fasteignamiðlunar um eignina og að það skoðist sem hluti af kaupsamningnum. Í söluyfirliti er hinni seldu eign lýst allítarlega. Kemur þar m.a. fram að um sé að ræða endurbyggt einbýlishús á tveimur hæðum og að húsið hafi verið endurbætt innanhúss frá A til Z á afar vandaðan hátt. Í kjölfarið fylgir skrifleg lýsing á húsakynnunum og einstökum þáttum þeirra.

Stefnendur fengu eignina afhenta 15. ágúst 2005. Þeir halda því fram að þá hafi fjölmargir ágallar á eigninni komið í ljós og fleiri síðar bæst við. Með bréfi stefnenda til stefndu, dags. 18. ágúst 2005, gerðu stefnendur grein fyrir þeim ágöllum sem þeir töldu vera á eigninni. Þá var tekið fram að ýmsum verkþáttum hússins væri ekki lokið eða a.m.k. ekki á fullnægjandi hátt. Bréfi þessu var svarað af hálfu stefndu með bréfi, dags. 6. október 2005. Var sjónarmiðum þeim sem færð voru fram í bréfi stefnenda að meginstefnu til hafnað.

Stefnendur héldu um þetta leyti eftir nánar tilgreindum hluta hinnar umsömdu kaupsamningsgreiðslu vegna ágalla á hinni seldu fasteign. Hinn 25. október 2005 sendi lögmaður stefndu stefnendum innheimtubréf vegna þeirra eftirstöðva. Með undirritun sérstakrar yfirlýsingar hinn 2. nóvember 2005 var búið svo um hnúta að stefnendur greiddu umræddar eftirstöðvar og tækju við afsali en með fyrirvara um kröfugerð á hendur stefndu vegna galla og vanefnda af þeirra hálfu. Var tekið fram í yfirlýsingunni, sem undirrituð var af hálfu stefnenda, og árituð um móttöku af hálfu stefndu, að stefnendur áskildu sér rétt til að beita öllum vanefndaúrræðum sem lög leyfa gagnvart stefndu þrátt fyrir afhendingu lokagreiðslu og móttöku afsals.

Hinn 4. desember 2006 fóru stefnendur þess á leit við Héraðsdóm Reykjavíkur að dómkvaddur yrði matsmaður, sérfróður um byggingarmálefni, til að meta nánar tilgreinda galla á hinni seldu eign, sem þá lágu fyrir, og kostnað af viðgerðum og endurbótum á þeim. Var F-kk-nf J-kk-nf dómkvaddur til þess verks hinn 12. janúar 2007. Skilaði hann matsgerð sinni 28. apríl 2007. Beindist skoðun matsmanns að ósléttleika gólfa, göllum á bílskúrsþaki, skorti á áskildu hitastýringarkerfi, rakaskemmdum í gólfum og veggjum, leka úr lofti efri hæðar, öflun á leyfi fyrir breytingum á húsi og því að örbylgjuloftnet hafði verið fjarlægt.

Í kjölfar þessa fór í gang alllangt ferli er laut að því að fá teikningar, vegna þeirra breytinga sem stefndu höfðu gert, samþykktar hjá Reykjavíkurborg. Voru teikningarnar teknar fyrir hjá byggingarfulltrúa á afgreiðslufundi hans 29. maí 2007. Var afgreiðslunni þar frestað og vísað til athugasemda byggingarfulltrúa um það sem lagfæra þyrfti svo breytingar á húsnæðinu stæðust byggingarreglugerð. Breyttar teikningar voru síðar lagðar fyrir byggingarfulltrúa og teknar fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 8. apríl 2008 og samþykktar þar.

Á vormánuðum 2009 leituðu stefnendur til VSB verkfræðistofu og óskuðu m.a. eftir mati hennar á kostnaði við að breyta húsnæðinu svo það samrýmdist byggingarreglugerð, sbr. athugasemdir byggingarfulltrúa og útfærslur á aðaluppdráttum. Enn fremur var af hálfu stefnenda óskað eftir mati á kostnaði við að lagfæra sléttleika gólfa en stefnendur töldu niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, F-kk-ef J-kk-ef, ekki standast um það atriði. Skilaði VSB verkfræðistofa niðurstöðum sínum um framangreint hinn 27. júlí 2009.

Í kjölfar þessa sendi lögmaður stefnenda bréf til stefndu, dags. 7. ágúst 2009, þar sem þau voru krafin um skaðabætur vegna galla á hinni seldu fasteign. Var skaðabótakrafan grundvölluð á niðurstöðum VSB verkfræðistofu um þætti er vörðuðu sléttleika gólfa og kostnað við að lagfæra eignina svo hún samrýmdist byggingarreglugerð, en niðurstöðum hins dómkvadda matsmanns, F-kk-ef J-kk-ef, um önnur atriði. Stefndu brugðust í engu við bréfi þessu.

Hinn 2. desember 2009 var þess farið á leit við Héraðsdóm Reykjavíkur, með matsbeiðni, dags. 2. desember 2009, að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að meta kostnað af þeim breytingum og lagfæringum sem ráðast þyrfti í á eigninni til þess að hún yrði færð til löglegs horfs auk tengdra atriða. Sama dag var Héraðsdómi Reykjavíkur enn fremur send yfirmatsbeiðni sem gekk út á að niðurstöðum undirmats F-kk-ef J-kk-ef, er laut að sléttleika gólfa, og hvaða kröfur væri með réttu hægt að gera í því sambandi, yrðu endurmetnar, en stefnendur töldu niðurstöður F-kk-ef um það atriði efnislega rangar en féllust á niðurstöður í matsgerð hans um aðra kröfuliði. Hinn 15. janúar 2010 voru matsmaður og yfirmatsmenn dómkvaddir til þessara starfa.

Hinn 3. maí 2010 skilaði hinn dómkvaddi matsmaður, H-kk-nf S. G-kk-nf, byggingarverkfræðingur og húsasmíðameistari, sinni matsgerð. Í matsgerð hans var rakinn kostnaður af þeim lagfæringum og breytingum sem gera þyrfti á fasteigninni að Tunguvegi 9 í Reykjavík sem leiddu af áður nefndum athugasemdum byggingarfulltrúa, og stöfuðu af því að sumar þær breytingar sem stefndu gerðu á hinni seldu eign stóðust ekki kröfur byggingarreglugerðar.

Þá skiluðu hinir dómkvöddu yfirmatsmenn, áðurnefndur H-kk-nf og A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, yfirmatsgerð sinni hinn 11. júní 2010. Lögðu þeir mat á þær kröfur sem stefnendur gerðu til sléttleika gólfa og mátu efniskostnað og vinnu við að lagfæra gólfin því til samræmis.

Með bréfi lögmanns stefnenda til lögmanns stefndu, dags. 28. júní 2010, var gerð endanleg skaðabótakrafa á hendur stefndu, reist á matsgerðum dómkvaddra matsmanna og yfirmatsmanna. Var stefndu gefinn 14 daga frestur til að greiða kröfuna. Krafan var ekki greidd og henni ekki svarað af hálfu stefndu.

Stefndu benda á að þau hafi verið búin að fá tilboð í fasteignina frá þriðja aðila þegar stefnendur höfðu samband við stefndu. Stefnendur hafi mætt í húsið ca 2 klst. áður en umrætt tilboð rann út og hafi stefnendur ekki gefið sér mikinn tíma til að skoða eignina, u.þ.b. 15-20 mínútur, og gerðu í kjölfarið tilboð í eignina. Á þessum skamma tíma hafi stefndu gert tilraun til að sýna stefnendum eignina og fara yfir það sem þau töldu að þyrfti að koma fram varðandi hana en hafi uppskorið lítil sem engin viðbrögð eða áhuga stefnenda. Þá hafi þau sérstaklega bent stefnendum á að engar viðgerðir hefðu farið fram í bílskúrnum eins og sjá mætti. Við undirritun kaupsamnings hafi stefndu jafnframt spurt stefnendur hvort þau vildu ekki skoða húsið nánar áður en gengið yrði frá kaupunum en stefnendur hafi ekki talið þörf á því.

Málsástæður stefnenda og lagarök

Stefnendur byggja kröfur sínar á því að fasteign sú sem þau keyptu af stefndu að Tunguvegi 9 með samþykktu kauptilboði hinn 21. júní 2005 hafi á ýmsan hátt verið gölluð í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, eins og nánar verði rakið hér á eftir. Veiti það stefnendum rétt til skaðabóta úr hendi stefndu, en til vara afsláttar.

Hinni seldu fasteign hafi verið lýst á þann veg í söluyfirliti að um væri að ræða „endurbyggt einbýlishús á tveimur hæðum“ og að húsið hefði verið „endurbætt innanhúss frá A til Z á afar vandaðan hátt“. Enn fremur hafi nánari lýsing eignarinnar borið þess merki að um væri að ræða glæsilega fasteign, endurgerða og endurnýjaða að stórum hluta. Í söluyfirliti hafi ekki verið getið um neina galla á hinni seldu eign. Væntingar stefnenda til hinnar seldu eignar verði að skoða á þessum grundvelli sem og á grundvelli m.a. 18., 19., 22., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup en af þessum ákvæðum leiði m.a. að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi, ef hún hefur ekki þann búnað sem á að fylgja henni, ef hún er ekki í samræmi við þær upplýsingar sem veittar voru af seljendum, eða þeim sem komu fram fyrir þeirra hönd, eða þær upplýsingar sem komu fram í söluyfirliti o.s.frv. Verði gallar hinnar seldu eignar nú nánar raktir, en enn fremur vísist um þá til þeirra matsgerða og yfirmatsgerðar sem lagðar hafi verið fram í málinu.

Sléttleiki gólfa

Fyrir liggi og sé staðfest í yfirmatsgerð, dags. 11. júní 2010, að gólf í hinni seldu fasteign uppfylli ekki þær kröfur og viðmið sem stefnendur máttu með réttu gera til þeirra. Þannig hafi sléttun gólfa á neðri og efri hæð hússins mistekist við endurbætur og endurbyggingu stefndu á þeim, eins og nánar sé rakið í yfirmatsgerð, og sem stefnendur máttu gera ráð fyrir að væru í lagi. Sé þar rakinn kostnaður vegna efnis og vinnu við viðgerðir á flísalögðum og parketlögðum gólfum á efri og neðri hæð til að bæta úr þessum annmarka. Nemi sá kostnaður í heild 1.690.000 krónum (bæði vegna efnis og vinnu) með virðisaukaskatti (VSK) á verðlagi í júní 2010.

Bílskúrsþak

Í matsgerð F-kk-ef J-kk-ef, dómkvadds matsmanns, dags. 28. apríl 2007, sé staðfest að vettvangsskoðun hans hafi leitt í ljós að sperrur og súðklæðning bílskúrsþaks séu orðin „grautfúin“. Skipta þurfi um alla þakviði og einnig pappa, sem sé ysta þakklæðning. Einnig verði að endurnýja þakrennu og niðurfall. Hafi matsmaður lagt mat á kostnað af viðgerðum vegna þessa (bæði vegna efnis og vinnu) og telji þann kostnað nema 637.600 krónum með VSK á verðlagi í apríl 2007.

Stýrikerfi vegna hita í gólfum

Í söluyfirliti vegna hinnar seldu eignar, sem legið hafi fyrir þegar kauptilboð stefnenda var samþykkt af stefndu hinn 21. júní 2005, komi fram að í hinni seldu eign sé „[g]ólfhiti m. Danfosskerfi“. Í matsgerð F-kk-ef J-kk-ef segi að á matsfundi hafi ekki verið ágreiningur um að þetta stýrikerfi hefði ekki verið sett upp. Telji matsmaður að kostnaður við að bæta úr þessu næmi 147.000 krónum (efni og vinna) með VSK á verðlagi í apríl 2007.

Raki í veggjum kjallara og efri hæðar

Rakaskemmdir hafi komið í ljós í veggjum við gólf í kjallara og í veggjum efri hæðar fasteignarinnar. Vettvangsskoðun dómkvadds matsmanns hafi leitt í ljós lekaummerki á nokkrum stöðum í útveggjum, aðallega í forrými/geymslu undir tröppum og á og við suðausturgafl þeirra. Telji matsmaður leka þennan stafa af óþéttum sprungum á gafli hússins og tröppuveggjum, auk þess að allar líkur séu á því að lekinn stafi einnig af óþéttleika við gluggakarma á suður og austlægum hliðum hússins. Til úrbóta telji matsmaður að gera verði við allar sprungur á útveggjum hússins sem líklegt væri að lækju, þétta á milli gluggakarma og útveggja og mála húsið síðan að utan. Telur matsmaður kostnað vegna þessa (vegna efnis og vinnu) nema 488.800 krónum með VSK á verðlagi í apríl 2007.

Leki úr lofti efri hæðar

Í ljós hafi komið að vatn lak niður úr rafmagnsdósum og fjöldamörgum loftljósum í lofti efri hæðar. Matsmaður hafi staðfest þetta og telji greinilegt að vatn hafi lekið niður um rafmagnsdósir og ljós í lofti efri hæðar í norðvesturhluta hússins, aðallega næst skorsteini. Telji matsmaður að umbúnaður við skorstein valdi því að þegar lekavatn læki niður skorsteininn rynni hluti þess ofan í eitt eða fleiri „opin“ rafmagnsrör sem lægju upp með skorsteininum og kæmu fram í loftdósum og ljósum á efri hæð hússins. Matsmaður leggi til aðgerðir til úrbóta vegna þessa, eins og nánar sé rakið í matsgerð, og telji kostnað vegna þeirra nema 87.000 krónum (vegna efnis og vinnu) með VSK á verðlagi í apríl 2007.

Kostnaður vegna öflunar samþykkis byggingarfulltrúa

Stefnendur hafi orðið þess áskynja, eftir afhendingu eignarinnar, að stefndu höfðu ekki hirt um að afla samþykkis byggingarfulltrúa fyrir þeim ýmsum breytingum sem þau höfðu gert, eða látið gera, á húsinu, eins og lög áskilji. Hinn dómkvaddi matsmaður, F-kk-nf J-kk-nf, telji í matsgerð sinni frá 28. apríl 2007 að kostnaður við að bæta úr þessu nemi 250.000 krónum vegna teikninga arkitekts, 6.800 krónum vegna byggingarleyfisgjalds og 12.700 krónum vegna úttektargjalds, alls 269.500 krónum vegna þessa liðar með VSK á verðlagi í apríl 2007.

Örbylgjuloftnet

Við afhendingu eignarinnar hafi örbylgjuloftnet, sem hafi verið á þaki hússins fyrir kaup, ekki lengur verið til staðar og virðist stefndu hafa fjarlægt það fyrir afhendingu eignarinnar. Ljóst sé að örbylgjuloftnet þetta teljist til fylgifjár fasteignarinnar. Telji matsmaður að kostnaður af því að kaupa og setja upp örbylgjuloftnet fyrir húsið sé 69.600 krónur (vegna efnis og vinnu) með VSK á verðlagi í apríl 2007.

Kostnaður vegna umsjónar með verkliðum og vegna verkpalla

Þá hafi hinn dómkvaddi matsmaður lagt mat á kostnað vegna umsjónar með þeim verkliðum sem um getur í matsgerð hans, og að framan eru raktir, sem og vegna verkpalla og telur þann kostnað nema 200.000 krónum vegna umsjónar og 215.000 krónum vegna verkpalla með VSK á verðlagi í apríl 2007.

Kostnaður við að koma húsinu í löglegt horf samkvæmt umsögn byggingarfulltrúa og byggingarreglugerð

Eins og að ofan er rakið hafi komið í ljós að fjölmargar þær breytingar sem stefndu gerðu við „endurbyggingu og endurbætur“ á húsinu að Tunguvegi 9 stóðust ekki ákvæði byggingarreglugerðar og hafi byggingarfulltrúi gert athugasemdir þar að lútandi, eins og fyrr sé vikið að. Var matsmaður dómkvaddur til að meta hver væri kostnaður af breytingum og lagfæringum á hinni seldu fasteign til að fullnægja ákvæðum byggingarreglugerðar, sbr. umsögn byggingarfulltrúa. Hafi H-kk-nf S. G-kk-nf verið dómkvaddur til þess starfa og hafi hann skilað matsgerð 3. maí 2010. Í niðurstöðum matsmanns komi m.a. fram að hann telji að þær breytingar og lagfæringar sem byggingarfulltrúi hafi, í umsögn sinni, talið að gera þyrfti á húsinu væru eðlilegar m.t.t. reglugerðar og „hvorki fleiri né færri“. Jafnframt telji hann að útfærslur í uppdráttum frá apríl 2008 séu eðlilegastar og hagkvæmastar í stöðunni. Telji matsmaður kostnað vegna þessara breytinga lagfæringa nema 2.097.000 krónum (efni og vinna) með VSK á verðlagi í maí 2010.

Gallar þeir sem að framan séu raktir veiti stefnendum rétt til að beita vanefndaúrræðum gagnvart stefndu samkvæmt IV. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 37. gr. laganna. Stefnendur krefjist þess aðallega að stefndu verði gert að greiða þeim skaðabætur samkvæmt 43. gr. laganna, en verði ekki fallist á það sé þess krafist að stefndu verði gert að greiða stefnendum afslátt samkvæmt 41. gr. laganna. Hér að framan, og í framlögðum matsgerðum og yfirmatsgerð, sé að finna sundurliðun þeirra kostnaðarliða sem endurspegli tjón stefnenda af völdum þeirra galla sem hafi verið á hinni seldu fasteign. Endurspegli þær fjárhæðir hvort tveggja, skaðabóta- og afsláttarkröfu stefnanda. Í þessu sambandi sé vakin athygli á 2. mgr. 41. gr. laga nr. 40/2002, að því er varðar afslátt, þar sem segi að afslátt skuli ákveða að tiltölu „eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla“.

Sundurliðun dómkröfu

Samantekið, og með vísan til alls framangreinds, sem og þeirra matsgerða og yfirmatsgerðar er þar greini, sundurliðist höfuðstóll stefnukröfu svo:

Sléttleiki gólfa, sbr. yfirmatsgerð HSG og AE 11.6.2010 1.690.000 kr.

Frá dregst 100% endurgr. VSK af vinnu, sbr. l. 10/2009 - 198.717 kr.

Bílskúrsþak, sbr. matsgerð FJ 28.4.2007 637.600 kr.

Frá dregst 100% endurgr. VSK af vinnu - 75.911 kr.

Stýrikerfi vegna hita í gólfum, sbr. matsgerð FJ 28.4.2007 147.000 kr.

Frá dregst 100% endurgr. VSK af vinnu - 17.068 kr.

Raki í veggjum, sbr. matsgerð FJ 28.4.2007 488.800 kr.

Frá dregst 100% endurgr. VSK af vinnu - 76.134 kr.

Leki úr lofti efri hæðar, sbr. matsg. FJ 28.4.2007 87.000 kr.

Frá dregst 100% endurgr. VSK af vinnu - 12.801 kr.

Kostnaður vegna öflunar samþ. byggingarfulltr., sbr. matsgerð 269.500 kr.

FJ 28.4.2007

Örbylgjuloftnet, sbr. matsgerð FJ. 28.4.2007 69.600 kr.

Frá dregst 100% endurgr. VSK af vinnu - 6.827 kr.

Umsjón með verkliðum og verkpallar, sbr. matsg. FJ 28.4.2007 415.000 kr.

Frá dregst 100% endurgr. VSK af vinnu - 74.773 kr.

Kostn. við að koma húsi í lögl. horf, sbr. matsg. HSG 3.5.2010 2.097.000 kr.

Frá dregst 100% endurgr. VSK af vinnu - 272.880 kr.

Alls 5.166.389 kr.

Vextir og dráttarvextir

Höfuðstóll kröfu stefnenda beri vexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Í 2. mgr. ákvæðisins sé mælt fyrir um að sé fjárhæð skaðabótakröfu miðuð við verðlag síðar en hið bótaskylda atvik beri krafan vexti frá þeim tíma. Hið bótaskylda atvik hafi í sjálfu sér verið við sölu eignarinnar en fjárhæðir samkvæmt matsgerðum miðist þó við síðari tíma verðlag, eins og fram komi í texta þeirra.

Þannig sé krafa stefnenda reist á þremur matsgerðum. Kröfuliðir merktir 2-8 hér að framan séu reistir á matsgerð F-kk-ef J-kk-ef, dags. 28. apríl 2007, og taki samkvæmt texta matsgerðarinnar sjálfrar mið af verðlagi í apríl 2007. Beri þessir kröfuliðir, sem nemi alls 1.850.986 krónum (að teknu tillit til frádráttar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu), því vexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. apríl 2007.

Kröfuliður merktur nr. 9 sé reistur á matsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef, dags. 3. maí 2010, og taki mið af verðlagi í maí 2010. Nemi sá kröfuliður, að teknu tilliti til frádráttar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu, 1.824.120 krónum. Beri hann því vexti frá 3. maí 2010.

Loks sé kröfuliður nr. 1 reistur á yfirmatsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef og A-kk-ef E-kk-ef, dags. 11. júní 2010. Taki hann mið af verðlagi í júní 2010. Nemi sá kröfuliður, að teknu tilliti til frádráttar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu, 1.491.283 krónum. Beri hann því vexti frá 11. júní 2010.

Með bréfi lögmanns stefnenda til lögmanns stefndu, dags. 28. júní 2010, hafi verið skorað á stefndu að greiða ofangreinda kröfu innan 14 daga frá dagsetningu bréfsins, og með því bréfi voru enn fremur sendar til upplýsingar og áréttingar þær matsgerðir og yfirmatsgerð sem að ofan greini, ásamt reikningum matsmanna vegna þeirra. Fyrir liggi að stefndu hafi hvorki greitt kröfuna né brugðist við henni á nokkurn hátt. Samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 beri krafan dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, að liðnum mánuði frá því að stefnendur sannanlega lögðu fram þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Það hafi stefnendur gert í síðasta lagi með bréfinu 28. júní 2010, eins og áður segi. Krafa stefnenda á hendur stefndu beri því dráttarvexti frá 28. júlí 2010 til greiðsludags.

Stefnendur geri auk þess kröfu um að stefndu greiði þeim allan málskostnað vegna málsins. Sú krafa sæki stoð í 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Tekið skuli fram að til þeirrar kröfu heyri, auk lögmannsþóknunar, m.a. kostnaður stefnenda af öflun matsgerða og yfirmatsgerðar, sbr. e-lið 1. mgr. 129. gr. sömu laga, en matskostnaður nemi nú 859.301 krónu, líkt og reikningar matsmanna.

Um varnarþing í málinu vísast til 1. mgr. 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður stefndu og lagarök

1. Meintir gallar samkvæmt matsgerð F-kk-ef J-kk-ef og yfirmatsgerð

Stefndu mótmæli því að gallar séu á fasteigninni. Verði hér á eftir fjallað lið fyrir lið um þau atriði sem fram koma í framangreindum matsgerðum. Hins vegar sé vakin sérstök athygli á því að í kafla 3 hér á eftir sé fjallað um gallaþröskuld í fasteignakaupum, sbr. 2. ml. 1. mgr. 18. gr. fkpl., og beri að hafa það í huga við lestur greinargerðar þessarar að stefndu telji meinta galla undir þröskuldinum.

1.1. Gólf hússins

Stefndu byggja í fyrsta lagi á því, hvað þennan lið varðar, að gólfhallinn hafi verið bersýnilegur við skoðun og því hafi ekki verið tilefni til að benda á hann sérstaklega. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. fkpl. geti kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Sé á því byggt að stefnendur hefðu mátt sjá hina ætluðu galla við skoðun. Í þessu sambandi sé einnig vísað til þess sem að framan segi um skoðun stefnenda við kaupin. Stefnendur hafi skoðað eignina í um 15 til 20 mínútur og hafi skrifað undir kaupsamning samdægurs. Þá hafi stefndu orðað það við stefnendur, við undirritun kaupsamnings, hvort þau vildu ekki skoða eignina nánar. Geti stefnendur ekki borið fyrir sig galla sem þau hefðu átt að sjá fyrir hefðu þau skoðað eignina nánar í samræmi við áskorun stefnenda, sbr. 2. mgr. 29. gr. fkpl. Eins og fram komi í niðurstöðum mælinga í matsgerð sé gólfhallinn á baðherbergi á 1. hæð allt að 1.8%, í kjallara allt að 1.08%, í stærra herbergi og í sjónvarpsherbergi allt að 1.1%. Þá er baðherbergið í kjallara með allt að 1.5% halla. Í yfirmatsgerð segi:

„Reynslan hefur sýnt að halli upp að 0.7% er vart hægt að greina með því að ganga um gólf. Aftur á móti þegar halli er yfir 0.7% fer að bera á honum við umgengni og hann að verða sýnilegur.“

Með vísan til þessa hljóti stefnendur að hafa gert sér grein fyrir við skoðun, eða mátt gera sér grein fyrir við skoðun, að í fasteigninni sé gólfhalli allt að 1.8% þar sem mest er. Geti stefnendur því ekki borið fyrir sig gólfhallann í þessu máli, sbr. 29. gr. fkpl. Í þessu sambandi beri sérstaklega að líta til þess að annar stefnenda sé verkfræðingur að mennt og ætti því að gera auknar kröfur til aðgæsluskyldu hans hvað þetta atriði varðar.

Verði ekki fallist á framangreint sé á því byggt að hafna beri yfirmati og leggja undirmat til grundvallar hvað þennan lið varðar. Í stefnu sé byggt á yfirmati hvað þennan þátt varðar og krafist 1.491.283 króna, og sé þá tekið tillit til frádráttar virðisaukaskatts af vinnu, sbr. lög nr. 10/2009. Stefndu byggi á því að miða beri við undirmatsgerð en samkvæmt henni sé heildarfjárhæð vegna gólfhalla 991.900 krónur. Ef dreginn sé frá virðisaukaskattur af vinnulið, samtals 112.098 krónur, verði fjárhæðin 879.801 króna. Yfirmatsmenn taki undir með undirmatsmanni hvað varðar þá galla sem hann telji að séu á gólfinu. Hins vegar vilji yfirmatsmenn bæta við stofurýmum sem telja beri ófullnægjandi vegna gólfhalla. Undirmatsmaður hafi miðað við þau rými þar sem halli sé yfir 0.7%, sbr. 128. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Yfirmatsmenn vilji hins vegar ganga ennþá lengra á grundvelli rits Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins frá júní 2007. Sé því harðlega mótmælt að miða eigi við þetta rit og á grundvelli þess ganga lengra en kröfur byggingarreglugerðar segi til um. Reglugerð gangi að sjálfsögðu framar ólögfestu viðmiðunarriti Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins. Með vísan til byggingarreglugerðarinnar verði að telja að gólfhalli undir 0,7% teljist ekki til galla í skilningi fkpl. Þetta eigi sér jafnframt stoð í dómaframkvæmd Hæstaréttar.

Framangreindu til stuðnings skuli bent á að svokallaðar náttúruflísar hafi verið lagðar á gólf fasteignarinnar. Almennt sé þekkt að þegar slíkar flísar eru lagðar á gólf þá leiði það óhjákvæmilega til einhvers gólfhalla. Beri að hafa þetta í huga þegar metið er hvort gólfhallinn teljist til galla í skilningi fasteignakauparéttar.

1.2. Bílskúrsþak

Í matsgerð sé fjallað um tiltekna ætlaða galla á bílskúrsþaki sem matsmaður telur að þurfi að lagfæra. Stefndu telji að stefnendur geti ekki borið fyrir sig þessa ætluðu galla, enda hafi þau verið upplýst um ástand þaksins fyrir kaupin og það verið augljóst við skoðun. Eins og fjallað var um hér að framan hafi stefndu bent stefnendum sérstaklega á það við skoðun að engar viðgerðir hefðu farið fram í bílskúrnum eins og sjá mætti enda hafði verið komið fyrir járnstoðum víða undir þakinu til að halda þaksperrum uppi. Þá skuli vakin sérstök athygli á því að í söluyfirliti segi að bílskúr standi við hliðina á húsinu. Í honum sé rafmagn og vatn. Bílskúrsþak sé lélegt.

Liggi því fyrir skrifleg sönnun um að stefnendur voru upplýstir um ástand bílskúrsþaksins og geti þau því ekki borið það fyrir sig nú, en á þeim hafi hvílt sérstök aðgæsluskylda vegna ábendingar í söluyfirliti um ástand þaksins. Þá hafi þessir gallar verið svo augljósir við skoðun að ekki hefði getað farið fram hjá stefnendum. Beri því að hafna kröfum stefnenda vegna þessa liðar.

1.3. Hiti í gólfum

Stefnendur byggi þennan lið á því að í söluyfirliti segi að í eigninni sé „Gólfhiti m. Danfosskerfi“. Fram komi í matsgerð að ekki hafi komið fram neinn ágreiningur milli málsaðila um að Danfoss stýrikerfi hafi ekki verið sett upp. Þessu sé mótmælt af hálfu stefndu. Enginn ágreiningur sé um að rafstýrður hitastillingabúnaður hafi ekki verið settur upp, en það hafi legið fyrir við undirritun kaupsamnings og hafi stefnendum verið um það kunnugt frá upphafi. Í söluyfirliti segi einungis að gólfhitinn sé með Danfosskerfi og sú fullyrðing standist fullkomlega þrátt fyrir að ekki sé til staðar rafstýrður stillingarbúnaður. Slíkur búnaður hafi aldrei verið til staðar sem stefnendum hafi mátt vera ljóst við skoðun.

Sé því aðallega á því byggt, hvað þennan lið varðar, að enginn galli sé til staðar þar sem gefnar upplýsingar um hitakerfið hafi verið réttar.

Verði hins vegar komist að þeirri niðurstöðu að um galla sé að ræða sé á því byggt til vara að stefndu beri enga ábyrgð á honum. Sé þetta byggt á tölvupósti stefnanda til J-kk-ef E-kk-ef L-kk-ef fasteignasala. Þar segi stefnandi m.a. að þegar stefndi, B-kk-nf, hafi undirritað söluyfirlitið „þá strikar hann út m. Danfosskerfi“ Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um fasteignasölu nr. 99/2004 skal fasteignasali, sem fær eign til sölumeðferðar, afla undirskriftar seljanda á yfirlýsingu um að efni söluyfirlits sé rétt samkvæmt bestu vitund hans. Með vísan til framangreinds sé hins vegar ljóst að þegar söluyfirlitið var borið undir stefnda þá hafi hann strikað út „m. Danfosskerfi“ til að koma í veg fyrir mögulegan misskilning eins og þann sem virðist hafa orðið hjá stefnendum í þessu máli. Geti stefndi því ekki borið ábyrgð á þessu atriði. Verði talið að um galla sé að ræða væri stefnendum rétt að beina kröfum vegna þessa atriðis að fasteignasalanum sem útbjó umrætt söluyfirlit.

1.4. Raki í veggjum kjallara og efri hæðar

Þessum lið sé hafnað á þeim grundvelli að ekki sé um galla að ræða. Öllum sem komu að húsinu og sérstaklega þeim sem gengu upp tröppur inn um aðalinngang, eins og stefnendur gerðu, gat ekki annað en verið ljóst að sprungur væru á útveggjum hússins. Slíkt hefði alls ekki átt að geta farið fram hjá stefnanda, H-kk-þgf, sem er verkfræðimenntaður. Sé því byggt á því að stefnendur hafi þekkt til eða mátt þekkja til gallans við skoðun, sbr. 1. mgr. 29. gr. fkpl. Þá verði að telja að um eðlilegt slit sé að ræða þegar haft sé í huga að eignin er meira en hálfrar aldar gömul.

1.5. Leki úr lofti efri hæðar

Hvað þetta atriði varðar sé vísað til og byggt á sömu málsástæðum og í lið 1.4. hér að framan.

1.6. Breytingar á út- og innveggjum

Sé þessum lið mótmælt á þeim grundvelli að tjón sé ósannað. Stefnendur séu hér að gera kröfu um meintan útlagðan kostnað við að fá teikningar samþykktar á grundvelli matsgerðarinnar þar sem matsmaður áætlar umræddan kostnað. Fyrir liggi að leyfi fyrir umræddum breytingum var veitt þann 8. apríl 2008 með ákvörðun byggingarfulltrúa. Hafi stefnendur í raun þurft að leggja út fyrir kostnaði vegna þessa ætti að liggja fyrir nákvæmlega hver sá kostnaður var og beri stefnendur sönnunarbyrðina fyrir fjárhæð kostnaðar. Sé því skorað á stefnendur að leggja fram gögn til staðfestingar á útlögðum kostnaði vegna þessa liðar.

Auk þessa sé á því byggt að hafi stefnendur orðið fyrir kostnaði vegna þessa, þá beri stefndu enga ábyrgð á þeim kostnaði. Eins og fram komi í matsgerð, undir þessum lið, þá telur matsmaður ekki ástæðu til að ætla að þær breytingar á innveggjum hússins, aðrar en þær sem samþykktar hafi verið af byggingaryfirvöldum, skaði burðarþol eða stífleika hússins svo nokkru nemi. Sé því byggt á því að engin þörf hafi verið á því að fá umræddar breytingar samþykktar hjá byggingarfulltrúa. Þá hafi stefndu engu lofað í þessu sambandi, hvorki að breytingarnar hefðu hlotið samþykkti byggingaryfirvalda né að þær myndu hljóta samþykkti byggingaryfirvalda.

1.7. Örbylgjuloftnet

Þessum lið sé mótmælt þar sem stefndu kannist ekki við að nokkurn tímann hafi verið slíkt loftnet á fasteigninni, hvað þá að það hafi verið fjarlægt fyrir afhendingu fasteignarinnar. Hvergi í gögnum málsins, hvorki á söluyfirliti, kaupsamningi eða öðrum gögnum, sé getið um að slíkt loftnet hafi átt að fylgja eigninni og/eða hafi verið á fasteigninni. Stefnendur beri sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu að umrætt loftnet hafi verið á fasteigninni sem og að slíkt loftnet hafi átt að fylgja eigninni. Þeim hafi ekki tekist slík sönnun og beri því að sýkna stefndu af þessum kröfulið stefnenda.

2. Meintir gallar samkvæmt matsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef

2.1. Tilkynningaskylda um vanefnd skv. 48. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002

Í 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 (fkpl.) segi:

„Kaupandi glatar rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.“

Stefnendur hafi ekki tilkynnt stefndu um hina meintu galla fyrr en með bréfi lögmanns stefnenda, dags. 7. ágúst 2009.

Í fyrsta lagi sé á því byggt af hálfu stefndu að strax eftir afhendingu fasteignarinnar, hinn 15. ágúst 2005, hafi framangreindur frestur byrjað að líða. Verði á annað borð fallist á hina meintu galla og að fasteignin hafi ekki uppfyllt ákvæði byggingarreglugerða verði að telja að stefnandi, H-kk-nf G-kk-nf, sem sé menntaður verkfræðingur, hefði mátt verða þeirra var strax við afhendingu. Samkvæmt þessu sé ljóst að framangreind tilkynning hafi komið allt of seint.

Verði ekki fallist á framangreint sé í öðru lagi á því byggt að fresturinn hafi byrjað að líða þann 29. maí 2007, en þá hafi stefnendum borist bréf byggingarfulltrúa ásamt umsögnum og athugasemdum. Stefnendur byggi kröfu sína á þessu bréfi enda sé fjallað um hina meintu galla í bréfinu. Ljóst sé því að verði ekki fallist á fyrra tímamark þá hafi stefnendur fengið vitneskju um hina meintu galla með þessu bréfi. Sérstaklega skuli vakin athygli á því að fresturinn byrji að líða þegar kaupandi verður var við galla. Ekki þurfi þá að liggja neitt fyrir um fjárhæð eða umfang gallans og því komi ekki til greina að líta svo á að fresturinn hafi byrjað að líða þegar niðurstaða VSB verkfræðistofu lá fyrir um mat á kostnaði við að bæta úr göllunum. Skýr lagaskylda hvíldi á stefnendum að tilkynna innan sanngjarns frests frá því að þau urðu vör við gallana að þau hygðust bera þá fyrir sig.

Lengd frestsins í 1. mgr. 48. gr. fkpl. sé ekki sérstaklega afmörkuð í ákvæðinu. Hins vegar sé ljóst að fresturinn hafi verið löngu liðinn þann 7. ágúst 2009, enda hafi þá verið liðin 2 ár og 2 mánuðir frá því að stefnendur fengu sannanlega í hendur upplýsingar um hina meintu galla, og engar lögmætar ástæður liggi fyrir sem afsaki svo síðbúna tilkynningu. Samkvæmt dómafordæmum Hæstaréttar hafi tæp tvö ár verið talin of langur tími, sbr. Hrd. 2002, bls. 2975, og 8 mánuðir jafnframt of langur tími, sbr. Hrd. 25. október 2007, mál nr. 60/2007. Sé því ljóst að tómlæti stefnenda leiðir til þess að krafa þeirra er fallin niður.

Með vísan til framangreinds beri að hafna öllum kröfum stefnenda vegna ætlaðs kostnaðar við að koma húsinu í ætlað löglegt horf samkvæmt umsögn byggingarfulltrúa og byggingarreglugerð, en samkvæmt mati H-kk-ef S. G-kk-ef sé kostnaður vegna þessa liðar 2.097.000 krónur.

2.2. Um hina meintu galla skv. matsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef

Verði ekki fallist á að krafa stefnanda vegna þessa þáttar málsins hafi fallið niður fyrir tómlæti beri engu að síður að hafna öllum kröfum stefnenda byggðum á matsgerðinni.

Í fyrsta lagi sé á því byggt að matið hafi ekkert sönnunargildi um það hvort fasteignin teljist gölluð eða ekki. Matsspurning nr. 1 sé sett fram með þeim hætti að matsbeiðendur ákveði sjálfir hvaða atriðum þurfi að breyta í fasteigninni og láti svo matsmann meta kostnað af slíkum breytingum. Matsspurning nr. 2 sé svo sett fram þannig að matsmaður eigi að meta til hvaða breytinga þurfi að grípa, samkvæmt umsögnum og athugasemdum byggingarfulltrúa, dags. 28. maí 2007. Þannig sé matsmaður fyrir fram bundinn af þeim athugasemdum sem komið höfðu frá byggingarfulltrúanum og fyrir fram ákveðið að öll þau atriði sem byggingarfulltrúinn gerði athugasemdir við teljist til galla. Þannig hafi matsmaður ekkert svigrúm samkvæmt matsspurningum til að fara út fyrir eða hafna tilteknum athugasemdum byggingarfulltrúans á grundvelli sjálfstæðs mats. Ljóst sé að umræddar athugasemdir byggingarfulltrúans feli ekki í sér neina sönnun um galla á fasteigninni. Í þessu sambandi beri m.a. að líta til þess að stefnendur höfðu þann möguleika að fá ákvörðun hans endurskoðaða af úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála, sbr. lög nr. 73/1997. Verulegir ágallar séu því á matsgerðinni að þessu leyti sem leiði af þeirri matsspurningu sem lögð var fyrir matsmanninn. Þá sé ætlað tjón ósannað.

Auk framangreinds telji stefndu að fasteignin hafi verið seld í lögmætu ástandi og hafna beri öllum kröfum stefnenda sem leiði af umræddri matsgerð.

Liður 1.1

Því sé mótmælt að um barnaherbergi eða íbúðarherbergi sé að ræða en stefndu hafi nýtt herbergið sem geymslu og vinnuherbergi en ekki sem barnaherbergi sem stefnendum mátti vera ljóst við skoðun á eigninni. Beri stefnendur sönnunarbyrðina fyrir því að herbergið hafi verið selt sem íbúðar- eða barnaherbergi.

Liður 1.2. og 1.3

Stefndu hafi nýtt herbergið sem stefnendur kalla barnaherbergi sem geymslu og vinnuherbergi. Þá verði að telja umrætt herbergi uppfylla allar kröfur byggingarreglugerðar um geymslur, sbr. 81. gr.

Liður 1.4. og 1.5

Stefndu hafi engar breytingar gert á húsinu frá því stefnendur skoðuðu það og fram að afhendingu. Stefnendum hafi því mátt vera ljóst þegar gengið var inn í húsið um inngang á efri hæð að aflokað anddyri var ekki til staðar. Auðvelt aðgengi sé í gegnum anddyri að útidyrum, sbr. ákvæði í byggingareglugerð 80.1. Anddyri sé við inngang á 1 hæð (kjallara). Þá hafi við skoðun blasað við stefnendum að handriðið vantaði við svaladyr. Beri sem fyrr að hafa í huga að annar kaupandinn sé verkfræðimenntaður og hafi því augljóslega mátt gera sér grein fyrir hinum ætlaða galla á fasteigninni við skoðun.

Liður 1.6.

Þessum lið sé hafnað á þeim grundvelli að stefndu telji enga þörf á viðbættum opum á útvegg.

Að lokum sé ljóst að allir þeir meintu gallar sem fjallað sé um í matsgerðinni hafi verið augsýnilegir við skoðun og geti stefnendur því ekki borið þá fyrir sig, sbr. 1. mgr. 29. gr. fkpl. Þá sé jafnframt vísað til þess sem áður segi um hvernig skoðun stefnenda var háttað við kaupin og vísað til 2. mgr. 29. gr. í því sambandi og þeirra krafna sem gerðar verði til stefnanda, H-kk-ef, vegna menntunar hans.

3. Gallaþröskuldur sbr. 2. ml. 1. mgr. 18. gr. fkpl.

Verði fallist á einhverja þeirra galla sem stefnendur byggi á, sé að lokum byggt á því af hálfu stefndu að heildarfjárhæð gallanna nái ekki gallaþröskuldi samkvæmt 2. ml. 1. mgr. 18. gr. fkpl., en ákvæðið sé svohljóðandi:

„Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.“

Með vísan til greinargerðar með fkpl. og dómaframkvæmdar megi almennt líta svo á að gallaþröskuldurinn sé um 10% þegar um gamlar eignir sé að ræða. Tunguvegur 9 hafi verið byggður í áföngum frá 1957 til 1961 og fasteignin hafi því verið tæplega hálfrar aldar gömul við undirritun kaupsamnings árið 2005. Byggi stefndu á því að eignin sé svo gömul að miða beri við gallaþröskuld upp á 10%.

Kaupverð fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningi hafi verið 43.300.000 krónur. Með hliðsjón af því verði heildarfjárhæð galla fasteignarinnar að nema a.m.k. 4.330.000 krónum til að gallaþröskuldinum sé náð. Stefnufjárhæð í þessu máli sé 5.166.389 krónur og sé því ljóst að ef fallist yrði á allar kröfur stefnenda þá yrði fjárhæðin líklega yfir gallaþröskuldinum. Verði hins vegar fallist á einhverjar þær efnislegu varnir er fram komi í greinargerð þessari og það leiði til þess að heildarfjárhæð þeirra galla sem eftir standi fari undir framangreindan þröskuld, beri þá þegar að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda á grundvelli 2. ml. 1. mgr. 18. gr. fkpl.

Að öðru leyti sé öllum kröfum stefnenda hafnað, sem og útreikningi, einingarverðum og vaxtakröfu, kröfu um dráttarvexti og matsniðurstöðum. Jafnframt sé hafnað kröfu stefnenda um málskostnað.

Sýknukrafa stefndu sé einkum byggð á 18. gr., 29. gr. og 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Kröfu um málskostnað styðja stefndu við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Stefnendur byggja kröfur sínar í málinu á því að fasteignin að Tunguvegi 9, Reykjavík, sem þau keyptu af stefndu, hafi verið haldin ýmsum göllum í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Kröfugerð stefnenda er í 9 liðum. Stefnendur byggja kröfur sínar að mestu leyti á matsgerð F-kk-ef J-kk-ef, dómkvadds matsmanns. Fyrsti kröfuliður byggir hins vegar á yfirmatsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef og A-kk-ef E-kk-ef, en þeim var falið að endurmeta matslið 1 í matsgerð F-kk-ef er lýtur að sléttleika gólfa í húsinu.

Samkvæmt matsgerð F-kk-ef mældi hann gólfhæðir í kjallara og á 1. hæð með laserhallamæli. Niðurstöður mælingar eru þær að á 1. hæð sé halli á gólfum hvergi meiri en 0,7% nema í baðherbergi þar sem yfirborð gólfs hallast allt að 1,8%. Öll séu gólfin lögð flísum að stærð 40x40 cm. Í kjallara sé halli á gólfi stærra herbergis allt að 1,08%, í sjónvarpsherbergi allt að 1,1% og í minna herbergi allt að 0,9%. Gólf í kjallara séu lögð með parketi. Halli á gólfi snyrtingar sé allt að 1,5% en gólf þvottahúss sé með eðlilegum halla. Gólf snyrtingar sé flísalagt. Í niðurstöðu matsmanns segir um gólf hússins:

„Í 128. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem nú er í gildi, kemur fram hámarkssvignun burðarvirkja, þar á meðal á gólfplötum. Hámarkssvignunin sé þar L/250 fyrir heildarálag en L/500 fyrir hreyfanlegt álag. Samkvæmt þessu má gólfhalli mestur vera 0,7-0,8%. Þetta sé í samræmi við þann halla á gólfum sem fólk almennt sættir sig við ef miðað er við reynslu þeirra sem lengi hafa fjallað um galla af þessari gerð.

Í ljósi þeirrar niðurstöðu telur matsmaður að fjarlægja þurfi gólfefni þeirra gólfa sem hallast meira en 0,8%, rétta þau af með flotefni og endurnýja síðan gólffrágang í sama horf og fyrir er. Þetta eru öll parkettlögð gólf í kjallara og snyrtingar á báðum hæðum.“

Telur matsmaður kostnað við útbætur, þ.e. að fjarlægja gólfefni, flotun gólfa, nýtt parkett og gólflista og nýjar flísar, nema samtals 992.700 krónum.

Í yfirmatsgerð segir eftirfarandi um þetta atriði:

„Það er mat undirritaðra að ekki sé nægjanlegt að horfa eingöngu til kröfu 128. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, þegar kannað er hvort sléttleiki gólfa uppfylli kröfur, eins og gert var í undirmatsgerð. Hafa má til hliðsjónar ofangreinda kröfu byggingarreglugerðar þegar horft er til halla á gólfum þó svo að þetta sé ekki hugsað sem slíkt í byggingarreglugerðinni.

Ekki fyrirfinnast í íslenskum reglugerðum eða stöðlum ákvæði/viðmiðanir um sléttleika gólfa annað en rit Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins nr. (F6).001 frá júní 2007, Nákvæmiskröfur í byggingariðnaði.

Reynsla manna við skoðun á halla í gólfum hefur verið að greina við hvaða mörk er hægt að sjá eða finna fyrir halla með því að ganga um gólf eða skoða þau. Reynslan hefur sýnt að halli upp að 0,7% er vart hægt að greina með því að ganga um gólf. Aftur á móti þegar halli er yfir 0,7% fer að bera á honum við umgengni og hann að verða sýnilegur. Ofangreint hefur ekki verið skilgreint af opinberum aðilum en hefur mikið verið notað af fagaðilum sem almenn viðmiðun þegar fjallað er um halla á gólfum eða húsum.

Hvað varðar sléttleika á eldri gólfum sem hafa verið flotuð eða rétt af með múrílögn á síðustu árum þá er það mat undirritaðra að rétt sé að líta til framangreinds. Rb. Rits til viðmiðunar. Þar segir í lið 1.6.1 Sléttleika: „Almennt skuli fletir vera það réttir að holur, hryggir, toppar eða mislöndun valdi ekki sjónlýtum“ Í framangreindu Rb. riti kafla 7.0 „Ójöfnur í frágengnu yfirborði“ lið 7.2 kemur fram miðað við tveggja metra réttskeið má ekki vera meir en 6 mm frávik.

Samkvæmt mælingum sem gerðar voru á gólfi er það mat yfirmatsmanna að gólf að Tunguvegi 9 uppfylli ekki þær kröfur og viðmið sem lýst er hér að framan og varðar sléttleika. Yfirmatsmenn taka undir með undirmatsmanni hvað varðar framkvæmd á neðri hæð hússins en telja að til viðbótar séu frávik á sléttleika gólfs í stofu og borðstofu á efri hæð ófullnægjandi. Er það mat yfirmatsmanna að þau frávik stafi að mestu vegna vinnu við flísalögn en ekki skekkju í gólfplötu eða undirvinnu fyrir flísalögn. Auk flísalagnar á baðherbergjum þarf að taka upp um 12 m² af flísum í stofu, slípa niður lím, flota og endurflísaleggja.“

Kostnað við úrbætur telja matsmenn nema 1.690.000 krónum.

Dómurinn fór á vettvang og kynnti sér aðstæður að Tunguvegi 9.

Það er niðurstaða dómsins eftir vettvangsgöngu að gólfhalli í stofu og borðstofu á efri hæð sé hvorki sjáanlegur né merkjanlegur við venjulega skoðun þegar gengið er um gólfið. Samkvæmt mælingu matsmanns reyndist halli gólfsins hvergi meiri en 0,7% sem telja verður viðunandi.

Eins og áður er rakið er halli á gólfum í kjallara talsvert meiri en samræmist almennum viðmiðum. Eru matsmenn sammála um að fjarlægja þurfi þar gólfefni og rétta þau af með flotefni og endurnýja síðan frágang í sama horf og fyrir er.

Við vettvangsskoðun mátti greina mishæð í gólfi við tröppur í kjallara. Í ljósi eindreginnar yfirlýsingar í söluyfirliti um að húsið hafi verið endurbætt innanhúss frá A til Z á afar vandaðan hátt verður að telja að stefnendur hafi mátt reikna með því að parkett væri lagt í samræmi við viðteknar venjur við framkvæmd slíkra verka. Þar sem frávik eru slík, sem áður greinir, verður að telja að slíkur gólfhalli sé ekki ásættanlegur, einkum í ljósi yfirlýsinga í söluyfirliti, eins og áður segir.

Matsmenn eru sammála um að halli á gólfi baðherbergja sé talsvert umfram eðlileg viðmið. Samkvæmt mælingum yfirmatsmanna liggur fyrir að gólf í baðherbergjum halla frá vegg sem að mati dómsins getur verið til bóta í votrýmum, eins og hér um ræðir, en þar sem niðurstöður matsmanna, bæði í undirmatsgerð og yfirmatsgerð, byggjast á því að gólfhalli sé ekki eðlilegur verður byggt á niðurstöðum þeirra.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða dómsins varðandi þennan kröfulið að matsgerð F-kk-ef J-kk-ef verður lögð til grundvallar. Metur matsmaðurinn kostnað við úrbætur við gólf 992.700 krónur. Að frádregnum endurgreiddum virðisaukaskatti af vinnu, sem nemur 108.567 krónum, er fallist á að kostnaður við úrbætur á þessum ágalla nemi 884.133 krónum.

Í söluyfirliti segir um bílskúr, sem stendur við hlið hússins, að í honum sé rafmagn og vatn. Bílskúrsþak sé lélegt. Vatns- og drenlagnir hafi verið endurnýjaðar fyrir ca 8 árum.

Fyrir dómi bar stefnda, M-kvk-nf Á-kvk-nf, sem sýndi stefnendum húsið, að þegar stefnendur skoðuðu bílskúrinn hafi verið nokkrar stálstoðir undir sperrum til þess að halda uppi þakinu sem var við það að falla. Í bréfi stefnenda til stefndu, dags. 18. ágúst 2005, segir um bílskúr að bílskúrsþakið sé ónýtt og hafi það ekki komið á óvart. Það sem hins vegar hafi komið á óvart var að múrhúð útveggja sé að stórum hluta ónýt og músagöng séu í plasteinangruninni þar sem stóru götin séu á múrhúðuninni við gaskútinn.

Í söluyfirliti kemur fram að bílskúrinn var byggður 1973. Liggur ekki fyrir að endurbætur hafi verið gerðar utan þess er áður segir. Vettvangsskoðun gaf til kynna mjög lélegt ástand bílskúrsins. Við skoðun mátti stefnendum vera ljóst að þak bílskúrsins þyrfti endurnýjunar við. Samkvæmt fyrrgreindu bréfi stefnenda kom það stefnendum heldur ekki á óvart að þakið væri ónýtt. Gaf það þeim tilefni til að skoða þak bílskúrsins nánar. Er því ekki fallist á kröfu stefnenda um greiðslu kostnaðar við úrbætur vegna bílskúrsþaks.

Þriðji kröfuliður lýtur að skaðabótum vegna stýrikerfis fyrir hita í gólfum.

Í söluyfirliti segir um upphitun hússins: „Gólfhiti m. Danfosskerfi“. Samkvæmt því eintaki af söluyfirliti sem liggur frammi í málinu hefur ekki verið strikað yfir þetta ákvæði í söluyfirlitinu, eins og haldið er fram af hálfu stefndu.

Stefnandi, H-kk-nf G-kk-nf, bar fyrir dómi að hitastýring hefði ekki borist í tal þegar stefnendur skoðuðu húsið. Þau hafi einfaldlega gengið út frá því að hún væri til staðar.

Stefnda, M-kvk-nf, bar fyrir dómi að gert hefði verið ráð fyrir hitastillum í öllum herbergjum. Dósir hafi verið komnar upp í öll herbergi en ekki hafi verið búið að draga í þær. M-kvk-nf kvaðst hafa sýnt stefnendum þetta og að það væri gert ráð fyrir þessu og hafi bent þeim á dósirnar. Hún kvað búið að setja upp rafstýrðan búnað fyrir lagnagrindina niðri í lagnaherberginu þannig að það hafi verið rafstýrður búnaður á græjunum, það hafi bara verið eftir að setja hitastilla í herbergin. M-kvk-nf kvaðst hafa farið yfir stillingar með stefnendum og kennt þeim á kerfið. Mjög gott aðgengi hafi verið að kerfinu. Hún lýsti kerfinu þannig að nokkrar hitamottur væru í gólfum og væri ein motta fyrir tiltekið svæði. Stýrikerfi sé fyrir hverja mottu og það sé niðri í kjallaranum og gott aðgengi að því.

Í matsgerð F-kk-ef J-kk-ef segir um þennan lið matsgerðarinnar sem fjallar um hita í gólfum að á matsfundi hafi ekki verið ágreiningur um að Danfoss stýrikerfi hafi ekki verið sett upp. Bar matsmaðurinn fyrir dómi að ýmsir skynjarar, dælur og fleira hafi verið til staðar. Enginn ágreiningur hafi hins vegar verið um þetta mál þannig að hann hafi miðað við að meta það sem vantaði upp á það sem hann sá að þegar var komið til þess að sjálfvirkt stýrikerfi væri til staðar.

Engin gögn liggja fyrir í málinu um hitakerfi hússins. Danfoss er fyrirtæki á sviði hitastjórnunarbúnaðar. Dómarar staðreyndu við vettvangsgöngu að í lagnaherbergi í kjallara er til staðar lagnagrind með fjölmörgum hitastýritækjum frá Danfoss. Er hitanum handstýrt frá þessu lagnaherbergi. Fyrir liggur hins vegar að í kerfið vantar enn nokkurn tækjabúnað frá Danfoss til að það teljist fullgert og sjálfvirkt. Gegn andmælum stefnenda hafa stefndu ekki sýnt fram á að stefnendum hafi verið gerð grein fyrir því að hluti stýrikerfisins væri ekki til staðar. Í ljósi yfirlýsingar í söluyfirliti máttu stefnendur gera ráð fyrir að fullbúið hitakerfi væri til staðar í húsinu. Svo reyndist ekki vera. Er fallist á að kostnaður við að fullbúa hitakerfið nemi 147.000 krónum. Að frádregnum virðisaukaskatti af vinnu, 16.530 krónur, nemur sú fjárhæð 130.470 krónum.

Í matsgerð sinni kemst F-kk-nf að þeirri niðurstöðu að lekaummerki á nokkrum stöðum á útveggjum hússins stafi af óþéttum sprungum á veggjum, aðallega í inntaksklefa undir tröppum og á og við suðausturgafl þess. Allar líkur séu einnig á að leki stafi af óþéttleika við gluggakarma.

Matsgerð F-kk-ef er dags. í apríl 2007 eða tæpum tveimur árum eftir að kaupin áttu sér stað. Stefndu fullyrða að ekki hafi gætt leka þegar þau bjuggu í húsinu. Ekki liggur því fyrir hvort sprungur voru til staðar þegar stefnendur skoðuðu húsið. Þegar litið er til aldurs hússins, og þess að fyrir lá að húsið hafði ekki verið endurnýjað að utan,verður að telja að stefnendur hafi mátt reikna með endurbótum sem þessum. Þykja því ekki efni til að taka til greina kröfulið vegna raka í veggjum.

Um kröfulið fimm segir í matsgerð F-kk-ef að greinilegt sé að vatn hafi lekið niður um rafmagnsdósir í lofti efri hæðar í norðvesturhluta hússins, aðallega næst skorsteini. Vettvangsskoðun hafi sýnt að mikil lekamerki eru við skorstein hússins, en greinitafla fyrir raflagnir sé áföst honum og „opin“ rafmagnsrör liggi upp með skorsteininum og áleiðis að töflunni. Telja verði víst að umbúnaður þessi valdi því að þegar lekavatn lekur niður skorsteininn renni hluti þess ofan í eitt eða fleiri rör og komi fram í loftdósum á efri hæð hússins.

Það er mat dómsins að slíkur frágangur sé óverjandi. Ekki liggur fyrir að stefndu hafi vakið athygli stefnenda á því hvernig frágangi var þarna háttað eða að þeim hafi verið kunnugt um það hvernig frágangi var háttað. Telst því vera um leyndan galla að ræða. Samkvæmt matsgerð F-kk-ef nemur kostnaður við úrbætur 87.000 krónum og ber að fallast á að sá kostnaður sé eðlilegur en frá þeirri fjárhæð dregst virðisaukaskattur vegna vinnu, 12.398 krónur, sem gerir 74.602 krónur.

Stefnendur krefjast skaðabóta vegna kostnaðar við öflun samþykkis byggingarfulltrúa fyrir breytingum sem þeir halda fram að stefndu hafi gert á fasteigninni án þess að leita samþykkis byggingaryfirvalda.

Engin gögn hafa verið lögð fram í málinu er sýni fram á að stefnendur hafi orðið fyrir fjárútlátum af þessum sökum eða að þau hafi greitt umræddan kostnað. Stefnendur hafa því ekki sýnt fram á að þau hafi orðið fyrir fjarhagslegu tjóni af

þessum sökum. Er þessari kröfu því hafnað.

Ósannað er að örbylgjuloftnet hafi verið á húsinu þegar stefnendur skoðuðu það og ber því að hafna kröfu þeirra um bætur vegna þess.

Samkvæmt áttunda kröfulið er krafist skaðabóta vegna kostnaðar við umsjón með verkliðum og kostnaðar vegna verkpalla.

Með hliðsjón af þeim verkliðum sem fallist er á teljast verkpallar óþarfir. Kostnaður við umsjón með þessum verkliðum telst hæfilega ákveðinn 70.000 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts.

Í níunda og síðasta kröfulið í stefnu er krafist skaðabóta vegna kostnaðar við að koma húsinu í löglegt horf þannig að það standist ákvæði byggingarreglugerðar. Þessar kröfur sínar byggja stefnendur á framlagðri matsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef.

Stefnda, M-kvk-nf Á-kvk-nf, bar fyrir dómi, um þær breytingar á húsinu sem gerðar voru, að stefndu hafi fengið innanhússarkitekt til að gera skissu af breytingunum og síðan hafi verkfræðingur reiknað út fyrir þau burðarþol. Hann hafi reiknað út hvað þau þyrftu stóra stálbita í loftið af því að þau hafi tekið niður veggi. Hafi þau talið sig standa rétt að málum. Kvaðst henni ekki vera kunnugt um hvort leitað hefði verið samþykkis byggingarfulltrúa. Þau hafi fengið þennan verkfræðing til aðstoðar og kvaðst hún vita til þess að hann hefði lagt inn teikningar og hafi fengið leyfi fyrir þeim.

Í bréfi stefndu til stefnenda, dags. 6. október 2005, segir að stefndu hafi haft samband við byggingarfulltrúa í Reykjavík þegar framkvæmdir þeirra stóðu yfir. Samkvæmt þeim upplýsingum sem þau fengu þurfti ekki að skila inn teikningum vegna breytinga á innveggjum nema um burðarveggi væri að ræða. Hvað varðar útlit hússins hafi þau fengið upplýsingar um að umkvartanir vegna breytinga á útliti væru yfirleitt ekki gerðar nema þegar hús stendur á lóðamörkum eða í einstaka tilfellum þegar nýir eigendur taki við eign. Ekki sé fyrirséð að útlitsbreyting vegna tveggja lítilla glugga á vest/norð/vesturhlið (götuhlið) og stækkun stofuglugga í svaladyr á aust/austurhlið kalli á mótmæli eða viðurlög.

Í bréfi stefnenda til stefndu, dags. 18. ágúst 2005, kemur fram að teikningar af húsinu hafi verið skoðaðar hjá byggingarfulltrúaembættinu en einungis hafi fundist upprunalegar teikningar. Hafi verið haft samband við Þ-kk-þf B-kk-þf hjá byggingarfulltrúa og hann hafi fundið út að skráðar hafi verið inn burðarþolsteikningar. Liggur því ekki annað fyrir en þessar teikningar hafi verið samþykktar.

Stefnendur halda því fram, sbr. matsgerð H-kk-ef, að til þess að koma húsinu í löglegt form svo að það standist byggingarreglugerð þurfi að framkvæma eftirfarandi atriði:

Þar sem herbergi sem stefnendur nýta sem barnaherbergi sé ólöglegt, þar sem ljósmál glugga sé ekki nógu stórt, þurfi að grafa frá norðurhlið herbergisins, stækka glugga á norðurhlið og gera stoðvegg 2 m út frá norðurgafli vegna mishæðar á jarðvegsyfirborði. Stúka þurfi núverandi þvottahús niður í geymslu og þvottarými með því að gera skilvegg þar á milli og koma fyrir hurð.

Þar sem anddyri vanti á 1. hæð, en það var rifið niður, þurfi að setja upp vegg og tvennar dyr til að útbúa anddyri.

Þá vanti handrið við svaladyr.

Þegar framangreind atriði eru virt þykir ljóst að um er að ræða atriði sem stefnendur máttu gera sér grein fyrir við skoðun á húsinu. Gera verður ráð fyrir að athugasemdir byggingarfulltrúa nú séu byggðar á þeim nýju teikningum sem stefnendur lögðu inn, vegna breytinga sem þau hugðust gera, miðað við ákvæði byggingarreglugerðar eins og hún er í dag, en hafa verður í huga að umrætt hús var byggt árið 1961. Hefur ekki verið sýnt fram á að húsið sé í ósamræmi við þágildandi byggingarreglugerð. Fallast ber á með stefndu að framlögð matsgerð felur ekki í sér sönnun um að fasteignin hafi verið haldin göllum vegna þeirra breytinga sem gerðar voru á fasteigninni. Að mati dómsins eru þær breytingar sem gerðar voru smávægilegar og hefur ekki verið sýnt fram á að frekara samþykki hafi þurft fyrir þeim breytingum en fékkst með því að skrá inn burðarþolsteikningar. Þegar stefnendur keyptu húsið var búið að framkvæma umræddar breytingar. Hafa stefnendur ekki sýnt fram á að þau hafi verið að kaupa annað og meira en það sem þau gátu gert sér grein fyrir við eðlilega skoðun á húsinu.

Þegar litið er til þess, sem að framan greinir, er niðurstaða málsins sú að kostnaður við úrbætur á þeim ágöllum sem raktir eru hér að framan, og fallist er á, nemi 1.159.205 krónum þegar dreginn hefur verið frá virðisaukaskattur af vinnuliðum.

Í 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Kaupverð fasteignarinnar nam 43.300.000 krónum. Það er mat dómsins að yfirbragð á þeim endurbótum sem stefndu létu framkvæma á eigninni sé gott, bæði hvað varðar gerð og efni sem notuð voru, og samræmist yfirlýsingu í söluyfirliti um að húsið hafi verið endurbætt innanhúss frá A til Z á afar vandaðan hátt. Þegar litið er til kaupverðs eignarinnar og kostnaðar við úrbætur á þeim ágöllum sem dómurinn hefur fallist á, og áður er gerð grein fyrir, þykir ekki sýnt fram á að þeir ágallar rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Með það í huga, og með hliðsjón af því að ekki hefur verið sýnt fram á saknæma háttsemi stefndu í söluferlinu, ber með vísan til 18. gr. laga nr. 40/2002 að sýkna stefndu af kröfum stefnanda í málinu.

Eftir þessari niðurstöðu ber stefnendum að greiða stefndu málskostnað sem ákveðst 800.000 krónur.

K-kvk-nf J-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan ásamt meðdómendunum J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, byggingartæknifræðingi og húsasmíðameistara, og R-kk-þgf G. I-kk-þgf verkfræðingi.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, B-kk-nf F-kk-nf og M-kvk-nf Á-kvk-nf, skulu vera sýkn af kröfum stefnenda, H-kk-ef G-kk-ef og S-kvk-ef K-kvk-ef.

Stefnendur greiði stefndu 800.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf J-kvk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf

R-kk-nf G. I-kk-nf