E-616/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 15. nóvember 2007, var höfðað 17. janúar 2007. Stefnandi er Fasteignasalan Miðborg ehf., Laugavegi 182, Reykjavík, en stefndi er KLH Eignarfélag ehf., Smiðjustíg 6, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar að fjárhæð 2.127.297 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt lögum nr. 38/2001 frá 3. janúar 2006 til greiðsludags. Til vara gerir stefnandi þær kröfur að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar að fjárhæð 1.277.585 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt lögum nr. 38/2001 frá 3. janúar 2006 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað. Til vara krefst hann lækkunar dómkrafna og að málskostnaður verði þá felldur niður.

Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, uppkveðnum 14. maí 2007, var hafnað kröfum stefnda um að málinu yrði vísað frá dómi.

II

Með samningi um söluþjónustu fasteignasala veitti stefndi fasteignasölunum B-kk-þgf Þ-kk-þgf V-kk-þgf hdl. og K-kk-þgf G-kk-þgf S-kk-þgf hrl., báðum löggiltum fasteignasölum á fasteignasölunni Miðborg ehf., stefnanda þessa máls, heimild til sölu fasteignarinnar Smiðjustígs 6, Reykjavík og reksturs veitingastaðarins Grand Rokk. Samkvæmt samningi þessum var eignin sett í einkasölu og skyldi söluþóknunin vera 1,95% af söluverði eignarinnar. Þá segir í samningnum að hann sé uppsegjanlegur af beggja hálfu með 30 daga fyrirvara. Í samningnum var merkt við að fasteignasali auglýsti á kostnað eiganda á venjulegan hátt í eindálki samkvæmt samkomulagi.

Samkvæmt gögnum málsins voru gerð tvö skrifleg tilboð í eignina, fasteign og rekstur Grand Rokk. Hið fyrra, dagsett 25. september 2005, var frá K-kk-þgf S-kk-þgf og G-kk-þgf S. K-kk-þgf fyrir hönd óstofnaðs einkahlutafélags og var það að fjárhæð 85.000.000 króna. Hið síðara, dagsett 29. september 2005, var frá CF Fyrirtækjasölu ehf. og var það að fjárhæð 87.000.000 króna. Þessum tilboðum var ekki tekið.

Með bréfi 6. október 2005 afturkallaði fyrirsvarsmaður stefnda söluumboðið og þar er tekið fram að afturkallað sé söluumboð til handa Fasteignasölunni Miðborg ehf. vegna sölu á rekstri Grand Rokk og fasteign að Smiðjustíg 6, 101 Reykjavík, með tilskildum fyrirvara.

Með afsali 18. október 2005 afsalaði stefndi fasteigninni Smiðjustíg 6, Reykjavík til Eignarhaldsfélagsins Smiðjustígs 6 ehf., án aðkomu stefnanda. Í afsalinu er kaupverðsins ekki getið en tekið fram að það hafi kaupandinn greitt að fullu á umsaminn hátt. Taldi stefnandi að umboð hans til einkasölu fasteignarinnar væri enn í gildi þegar fasteignin var seld og því ætti hann rétt á söluþóknun í samræmi við samkomulag aðila. Með bréfi lögmanns stefnanda til stefnda var þess krafist að stefndi greiddi umsamda söluþóknun í samræmi við reikning þann sem mál þetta fjallar um. Með bréfi lögmanns stefnda 9. janúar 2006 til stefnanda var kröfunni mótmælt og var krafa stefnanda ítrekuð með bréfi lögmanns stefnanda til lögmanns stefnda hinn 18. janúar 2006.

Eins og fram er komið krafðist stefndi aðallega frávísunar málsins og var leyst úr þeim ágreiningi með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur uppkveðnum 14. maí 2007 þar sem kröfu stefnda um frávísun málsins var hafnað.

Hinn 25. júní 2007 lagði lögmaður stefnda fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns til að meta verðmæti fasteignarinnar að Smiðjustíg 6, Reykjavík, á söludegi hennar hinn 18. október 2005. Var S-kk-nf K-kk-nf, löggiltur fasteignasali, dómkvaddur í þessu skyni og er matsgerð hans dagsett 7. september 2007.

III

Stefnandi kveður kröfu sína tilkomna vegna viðskipa milli aðila. Hafi stefndi komið að máli við stefnanda 11. ágúst 2005 og óskað eftir því að hann seldi rekstur Grand Rokk og fasteignina að Smiðjustíg 6, Reykjavík. Hafi samist svo um milli aðila að eignin skyldi vera í einkasölu hjá stefnanda en í því felist að eigandi skuldbindi sig til þess að bjóða eignina aðeins til sölu hjá einum aðila með 30 daga uppsagnarfresti. Þá sé skýrt tekið fram í samkomulagi aðila að brjóti seljandi gegn þeirri skuldbindingu og selji fasteignina annars staðar eigi sá aðili sem fengið hafi fasteignina í einkasölu rétt á söluþóknun.

Kveður stefnandi að hinn 6. október 2005 hafi söluumboðið verið afturkallað af stefnda með tilskildum fyrirvara og hafi uppsögnin tekið gildi 6. nóvember 2005. Þrátt fyrir það liggi fyrir afsal og veðbandayfirlit sem sýni að eignin hafi verið seld hinn 18. október 2005 en á þeim tíma hafi fasteignin enn verið til sölu hjá stefnanda.

Sé krafa stefnanda byggð á reikningi, útgefnum 3. janúar 2006, að fjárhæð 2.127.297 krónur og sundurliðast hann svo:

Söluþóknun 1,95% af 85.000.000 króna 1.657.500

Auglýsing í Morgunblaðinu 43.542

Útlagður kostnaður vegna gagnaöflunar 9.500

Virðisaukaskattur 416.755

Samtals 2.127.297

Varakröfu sína byggir stefnandi á matsgerð dómkvadds matsmanns og sundurliðast hún svo:

Söluþóknun 1,95% af 50.000.000 króna 975.000

Auglýsing í Morgunblaðinu 43.542

Útlagður kostnaður vegna gagnaöflunar 9.500

Virðisaukaskattur 249.543

Samtals 1.277.585

Um lagarök fyrir kröfum sínum vísar stefnandi til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, en sú regla fái lagastoð í 6. kafla laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Um gjalddaga kröfunnar sé einkum vísað til meginreglu 1. mgr. 49. gr. sömu laga. Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og varðandi varnarþing sé vísað til 36. gr. þeirra laga.

IV

Stefndi byggir sýknukröfu sína meðal annars á því að söluumboð það sem stefnukrafan byggist á sé veitt lögmönnunum og löggiltu fasteignasölunum B-kk-þgf Þ-kk-þgf V-kk-þgf og K-kk-þgf G-kk-þgf S-kk-þgf. Stefnandi málsins sé Miðborg ehf. og séu engin tengsl milli aðila málsins. Sé hvorki samningur né réttarsamband milli aðila eða önnur réttartengsl.

Í söluumboði felist tvennt, að selja veitingarekstur Grand Rock og fasteignina Smiðjustíg 6, Reykjavík. Þetta sé meginatriði umboðsins og grundvallaratriði og óaðskiljanlegur hluti þess verkefnis sem falist hafi í umboðinu. Í umboðinu hafi falist hið mikilvæga hlutverk að selja bæði reksturinn og fasteignina Smiðjustíg 6 í einu lagi og sem eina heild. Ekki hafi komið til greina að selja þetta aðskilið heldur hafi þetta orðið að haldast í hendur.

Hafi söluumboðinu verið sagt upp skriflega 6. október 2006 með tilskildum uppsagnarfresti, en hann hafi verið 30 dagar. Hafi sá frestur verið hugsaður til þess að fasteignasali gæti klárað að vinna úr þeim samskiptum sem hefðu getað leitt til sölu eignarinnar en gerðu það ekki. Stefndi hafi því mátt leita að nýjum kaupanda og annast þau viðskipti án þess að stefnandi fengi rétt til þóknunar.

Kveður stefndi ákvæðið um 30 daga einkarétt eftir uppsögn vera ósanngjarnt og stangast á við ógildingarreglur samningalaga, sbr. 36. gr. laganna. Þá megi einnig um þetta vísa til lagareglna um samkeppnismál.

Með afsali 18. október 2005 hafi stefndi afsalað fasteigninni Smiðjustíg 6, Reykjavík, til Eignarhaldsfélagsins Smiðjustígs 6 ehf. Þessi samningur hafi verið málamyndagerningur að því leyti að með afsalinu hafi sami aðili í raun verið seljandi og kaupandi. Forsvarsmenn félaganna sem átt hafi í þessum viðskiptum hafi verið K-kk-nf L-kk-nf H-kk-nf og S-kvk-nf J. H-kvk-nf en þau hafi verið sambýlisfólk frá árinu 1995. Þessi aðgerð hafi því ekki verið raunverulegur sölusamningur sem slíkur heldur nauðsynlegur undirbúningur og liður í sölu á rekstri félagsins eins og til hafi staðið af hálfu seljenda.

Þá kveður stefndi að þegar hann hafi sagt söluumboðinu upp hafi verið kominn upp trúnaðarbrestur milli aðila sem hafi réttlætt að söluumboðið félli niður án uppsagnar um leið og uppsögnin hafi verið tilkynnt. Kveðst stefndi hafa hætt að treysta umboðsmönnunum og ekki fundist þeir vera að vinna fyrir sig og tengist þau atvik hugsanlegri sölu á rekstri og fasteign til Rolf J-x-x. Hafi í umræðum um þá sölu komið fram ásættanlegt verð fyrir eignina en þegar tilboðið hafi síðan borist hafi það verið mun lægra og jafnhátt öðru formlegu tilboði sem stefnandi hafi lagt að stefnda að taka. Enn fremur hafi stefndi fengið upplýsingar um tilboð frá aðila sem hafi verið hærra en þau tvö sem þegar voru komin fram, en honum hafi aldrei verið sent það. Á þessum tímapunkti hafi stefndi verið farinn að vantreysta starfsháttum stefnanda og því talið sér óskylt að eiga viðskipti við hann. Hafi því söluumboðið fallið niður þá þegar og stefndi sjálfur getað snúið sér að hverjum sem hann kaus með sölu eignarinnar.

Varakröfu um lækkun kveðst stefndi byggja á að engin vinna hafi verið innt af hendi af hálfu stefnanda við skjalagerð og engin ábyrgð orðið af sölumálinu. Þá hafi enginn samningur legið fyrir um greiðslu fyrir auglýsingar.

Stefndi kveðst byggja kröfur sínar á meginreglum kröfuréttar um aðild, stofnun og inntak kröfuréttinda og reglum samningaréttar. Þar sem brostnar forsendur hafi komið upp fyrir gildi söluumboðs leiði það til sýknu.

V

Stefndi byggir sýknukröfur sínar á því í fyrsta lagi að stefndi hafi ekki veitt stefnanda umboð til sölunnar heldur þeim löggiltu fasteignasölum persónulega sem þar starfa. Ef þetta var skilningur stefnda er óútskýrð sú ráðstöfun hans að senda stefnanda afturköllun á söluumboðinu og taka það fram í sjálfri afturkölluninni að söluumboð til stefnanda sé afturkallað. Er ekkert minnst á hina löggiltu fasteignasala í þessari afturköllun. Umboð það sem stefndi veitti hinum nafngreindu fasteignasölum og lögmönnum er gert á eyðublað sem merkt er stefnanda. Óumdeilt er að umræddir fasteignasalar reka stefnanda og vinna þar og hefði sú söluþóknun sem greind er í umboðinu runnið til fasteignasölunnar en ekki sérstaklega til þeirra. Verður því að telja að stefnandi eigi fulla aðild að þessu máli og verður sýknukrafa stefnda á grundvelli aðildarskorts því ekki tekin til greina.

Í söluumboðinu segir að eignin sé sett í einkasölu og með einkasölu sé átt við að eigandi fasteignar feli einum fasteignasala fasteign til sölumeðferðar og skuldbindi sig til þess að bjóða fasteignina ekki til sölu hjá öðrum fasteignasala á þeim tíma sem samningur þessi gildi. Brjóti seljandi gegn þeirri skuldbindingu og selji fasteignina annars staðar greiði hann 1,95% af söluandvirðinu auk virðisaukaskatts í bætur til fasteignasalans, auk útlagðs kostnaðar. Fyrir liggur að stefndi sagði söluumboði þessu upp með fullnægjandi hætti hinn 6. október 2005. Rann það því út 30 dögum síðar eða 5. nóvember 2005. Fyrir þann tíma, hinn 18. október 2005, afsalaði stefndi fasteigninni Smiðjustíg 6, Reykjavík til Eignarhaldsfélagsins Smiðjustígs 6 ehf. Telur stefndi að honum hafi verið það heimilt og rekur í málatilbúnaði sínum ýmis rök fyrir því.

Stefndi byggir meðal annars á því að umræddur uppsagnarfrestur hafi verið ósanngjarn, með vísan til 36. gr. samningalaga og laga um samkeppnismál. Samkvæmt 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 má víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta, eða breyta ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Ekki verður séð að ákvæði samnings aðila um uppsögn sé þess eðlis eða þær aðstæður hafi verið uppi í þessu máli að því beri að víkja til hliðar. Þá verður heldur ekki séð á hvaða hátt ákvæði þetta brýtur í bága við samkeppnislög. Eru málsástæður stefnda að þessu leyti órökstuddar og engum haldbærum gögnum studdar.

Umrætt uppsagnarákvæði er í samningi aðila og hafði stefndi þegar sagt umboðinu upp á grundvelli þessa ákvæðis. Var uppsagnarfrestur umboðsins gagnkvæmur og án nokkurra skilyrða annarra en að uppsögn skyldi vera skrifleg og gerð á sannanlegan hátt. Höfðu því báðir aðilar 30 daga uppsagnarfrest og skiptir því ekki máli á hvaða stigi vinna fasteignasalans, sem ekki leiddi til sölu eignarinnar, var þegar umboðinu var sagt upp.

Þá telur stefndi að þar sem upp hafi verið kominn trúnaðarbrestur milli aðila á þeim tímapunkti sem umboðinu var sagt upp hafi umboðið fallið niður um leið og uppsögnin var tilkynnt. Málatilbúnaður stefnda að þessu leyti er afar óljós og engum haldbærum gögnum studdur og er allsendis ósannað að stefnandi hafi ekki unnið að heilindum fyrir stefnda, en ekkert er um meintan trúnaðarbrest fjallað í uppsögn umboðsins.

Stefndi heldur því enn fremur fram að afsal hans á fasteigninni Smiðjustíg 6 hafi verið málamyndagerningur, þar sem afsalshafi, Eignarhaldsfélagið Smiðjustígur 6 ehf., hafi í raun verið sami aðili þar sem framkvæmdastjórar félaganna hafi búið saman. Enda þótt gögn málsins beri með sér að á þeim tíma sem fasteigninni var afsalað hafi framkvæmdastjóri stefnanda, K-kk-nf L-kk-nf H-kk-nf, verið í sambúð með framkvæmdastjóra kaupandans, S-kvk-þgf J H-kvk-þgf, og þau eigi saman börn, er hér um að ræða tvo mismunandi lögaðila sem hvor hefur sína kennitölu. Þykja fullyrðingar af hálfu stefnda ótrúverðugar að þessu leyti og vandséð að þessi ráðstöfun á fasteigninni, sem stefndi kveður hafa verið lið í sölu á rekstri félagsins, hafi verið til málamynda. Ef þessi ráðstöfun var til málamynda og nauðsynlegur liður í sölu á rekstri fyrirtækisins er óútskýrt hvers vegna það þurfti að gerast á þessum tímapunkti þegar einungis tvær vikur voru þar til einkasöluleyfið rann út.

Að öllu því virtu sem nú hefur verið rakið þykir ljóst að stefndi seldi umrædda fasteign fram hjá söluumboði stefnanda sem ekki var fallið niður á þeim tíma sem salan fór fram. Braut hann þannig gegn þeirri skuldbindingu sem hann hafði gengist undir með samkomulagi aðila. Eins og rakið hefur verið segir í samkomulaginu að brjóti seljandi gegn skuldbindingu sinni og selji fasteignina annars staðar greiði hann 1,95% af söluverðinu auk virðisaukaskatts í bætur til fasteignasalans, auk útlagðs kostnaðar.

Stefnandi byggir útreikning söluþóknunar á fyrirliggjandi kauptilboði sem barst í báðar eignir þær sem stefnandi hafði til sölumeðferðar eða fasteignina Smiðjustíg 6 og rekstur Grand Rokk. Það kauptilboð hljóðaði upp á 85.000.000 króna. Ekki liggja fyrir gögn um hversu hátt söluandvirði umræddrar fasteignar var til afsalshafans Eignarhaldsfélagsins Smiðjustígs 6 ehf. en ljóst er að samkvæmt því var einungis fasteignin seld þrátt fyrir yfirlýsingar í málatilbúnaði stefnda um að þetta tvennt væri óaðskiljanlegt og hefði ekki komið til greina að selja fasteign og rekstur hvort í sínu lagi. Ekki liggja fyrir í máli þessu haldbær gögn um að rekstur Grand Rokk hafi verið seldur áður en söluumboð til stefnanda rann út. Verður því ekki fallist á að stefnandi eigi kröfu um bætur vegna sölu hans og því ekki unnt að byggja á framagreindu tilboði .

Stefnandi hefur aflað sér matsgerðar dómkvadds matsmanns um verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma sem hún var seld. Er niðurstaða matsmanns sú að verðmæti fasteignarinnar hafi verið 50.000.000 króna. Þessari matsgerð hefur ekki verið hnekkt og þykir rétt að leggja hana til grundvallar útreikningi, söluþóknunar til stefnanda sem verður þá 1,95% af matsfjárhæð eða 975.000 krónur. Þá er í samkomulagi aðila einnig gert ráð fyrir greiðslu seljanda á útlögðum kostnaði fasteignasölunnar. Af gögnum málsins er ljóst að fyrir tilstilli stefnanda komu allavega tvö tilboð í eignirnar eftir að hann fékk umboð og hefur fyrirsvarsmaður stefnda enn fremur borið að þau hafi verið fleiri. Þykir því nægilega fram komið að stefnandi hafi lagt út í kostnað vegna sölumeðferðarinnar og hefur stefndi ekki sýnt fram á að sá kostnaður sem krafist er sé ósanngjarn. Eru því teknar til greina kröfur stefnanda vegna auglýsingar í Morgunblaði að fjárhæð 43.542 krónur og útlagður kostnaður vegna gagnaöflunar 9.500 krónur. Virðisaukaskattur af söluþóknun og auglýsingu er samtals 249.543 krónur og verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda 1.277.585 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði en dráttarvaxtakröfu stefnanda hefur ekki verið mótmælt sérstaklega.

Eftir þessum úrslitum og með hliðsjón af atvikum öllum verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 350.000 krónur.

Af hálfu stefnanda flutti málið G-kk-nf Ó-kk-nf B-kk-nf hdl., en af hálfu stefnda flutti málið V-kk-nf K-kk-nf hrl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, KLH Eignarfélag ehf., greiði stefnanda, Fasteignasölunni Miðborg ehf. 1.277.585 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 3. janúar 2006 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 350.000 krónur í málskostnað.

G-kvk-nf B-kvk-nf