E-302/2016

Mál þetta, sem dómtekið var 7. mars 2017, var höfðað 2. febrúar 2016 af hálfu G-kk-ef M-kk-ef D-kk-ef, [...] á hendur Iceland Incoming ferðum ehf., Laugavegi 3, Reykjavík, til efnda á greiðslu kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteignina Tunguás 2 í Garðabæ.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru að stefnda verði gert að greiða honum eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.430.000 krónur. Stefnandi krefst dráttarvaxta af 6.500.000 krónum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. ágúst 2013 til greiðsludags, að frádreginni greiðslu að fjárhæð 5.070.000 krónur sem greidd var 2. desember 2013. Krafist er málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Endanlegar dómkröfur stefnda eru aðallega að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi. Til vara krefst stefndi þess að stefnukröfur verði stórlega lækkaðar og að málskostnaður verði felldur niður.

Í greinargerð krafðist stefndi þess aðallega að málinu yrði vísað frá dómi og studdi þá kröfu m.a. við óskýra kröfugerð stefnanda. Stefndi féllst í þinghaldi 3. júní 2016 á að stefnandi lagfærði framsetningu kröfu sinnar og féll stefndi þá jafnframt frá kröfu sinni um frávísun málsins.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Málavextir eru þeir að stefnandi átti fasteignina að Tunguási 2 í Garðabæ og hafði búið um áratug í henni þegar hann flutti út á árinu 2011. Stefndi festi kaup á eigninni á árinu 2013, en þá bjó fyrrum eiginkona stefnanda þar. Bú hennar og stefnanda var þá vegna hjónaskilnaðar þeirra í skiptameðferð samkvæmt 102. gr. laga nr. 20/1991, um skipti á dánarbúum o.fl.

Aðdragandi kaupanna var sá að stefndi gerði kauptilboð í fasteignina 5. apríl 2013 að undangenginni skoðun B-kk-ef K-kk-ef, fyrirsvarsmanns stefnda, á eigninni. Kauptilboðið var samþykkt 10. apríl s.á. Í því var gerður fyrirvari af hálfu kaupanda um ástandsskoðun innan sjö virkra daga frá samþykki tilboðsins, en í málinu eru engin gögn um slíka skoðun. Kaupsamningur um eignina var undirritaður 7. maí 2013 af L-kvk-þgf V. J-kvk-þgf hrl., sem var skiptastjóri í búi stefnanda og fyrrum eiginkonu hans, fyrir hönd stefnanda sem seljanda og af B-kk-þgf K-kk-þgf af hálfu stefnda sem kaupanda. Umsamið kaupverð eignarinnar var 64.500.000 krónur og skyldi greiðast þannig að tíu milljónir króna skyldu greiðast við undirritun kaupsamnings, 38 milljónir króna við afhendingu eignarinnar, sem var 1. júlí 2013, og tíu milljónir króna skyldu greiðast að loknum veðflutningi af eigninni. Loks áttu 6.500.000 krónur að greiðast við útgáfu afsals, sem átti að vera 30 dögum eftir afhendingu eignarinnar.

Greiðslur voru inntar af hendi í samræmi við efni kaupsamningsins þar til kom að lokagreiðslunni sem skyldi greiðast við útgáfu afsals, eða þann 1. ágúst 2013. Fyrrnefndur fyrirsvarsmaður stefnda neitaði þá að greiða lokagreiðsluna og kvaðst telja fasteignina gallaða að því leyti að lokaúttekt hefði ekki farið fram á eigninni. Kvaðst stefndi halda greiðslunni eftir til tryggingar á kostnaði við lagfæringar á þeim galla. Ekkert varð því af útgáfu afsals, en fyrrnefndur skiptastjóri átti í framhaldinu í samskiptum við fyrirsvarsmann stefnda vegna kaupanna. Úr varð að nokkru síðar, 2. desember 2013, greiddi stefndi búinu 5.070.000 krónur, en hann hélt eftir 1.430.000 krónum af kaupverðinu og heldur enn þeirri fjárhæð. Við lok búskipta hjónanna kom krafan á hendur stefnda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins í hlut stefnanda, sem höfðar mál þetta til innheimtu hennar.

Í söluyfirliti um eignina kemur m.a. fram að þvottahús sé ekki fullfrágengið, eftir sé að klæða loft og flísaleggja gólf í bílskúr, breytingar standi yfir á geymslu og að ólokið sé klæðningu undir þakkanti hússins. Ágreiningslaust er að þetta hafi sést við skoðun. Meðal upplýsinga um eignina sem fyrir lágu við kaupin er yfirlit Þjóðskrár Íslands um eignina úr fasteignaskrá. Þar kemur m.a. fram að byggingarstig eignarinnar sé 7 og að matsstig sé 7. Fyrir liggur, og er það ágreiningslaust, að ekki hefur verið gerð svokölluð lokaúttekt á eigninni af hálfu embættis byggingarfulltrúans í Garðabæ. Samkvæmt málavaxtalýsingu stefnda var eignin skoðuð árið 2005 vegna brunabótamats og eftir þá skoðun var hún skráð á matsstig 7 í fasteignamati.

Stefnandi kveður sér hafa verið ókunnugt um það við sölu eignarinnar að lokaúttekt hefði ekki farið fram. Í viðræðum við þáverandi lögmann stefnda eftir afhendingu hefði verið ákveðið að stefndi skyldi kalla til lokaúttektar, en það hafi hann ekki gert. Stefndi kveður lögmann sinn hafa óskað eftir því við byggingarstjóra fasteignarinnar að hann boðaði til lokaúttektar. Það hefði ekki verið unnt þar sem rafvirkjameistarinn sem upphaflega hafi verið skráður á verkið væri hættur að starfa sem meistari. Þyrfti því stefndi að ráða annan rafvirkjameistara, sem þyrfti að skila inn gögnum til byggingarfulltrúa. Komið hefði í ljós að skilyrði til lokaúttektar væru ekki uppfyllt, m.a. þar sem rafvirkjameistarinn hefði aldrei tilkynnt til Mannvirkjastofnunar að raforkuvirki fasteignarinnar væri tilbúið til úttektar. Hefði stofnunin engar upplýsingar um tilvist fasteignarinnar Tunguás 2 í sínum bókum. Ekki væri unnt að boða til lokaúttektar fyrr en framkvæmdar væru úrbætur á fasteigninni.

Ágreiningur aðila málsins felst í því að stefndi telur fasteignina haldna galla í skilningi laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, vegna þess að lokaúttekt hafði ekki farið fram fyrir söluna. Stefnandi telur að skortur á lokaúttekt, sem stefnandi hafi verið grandlaus um, sé ekki galli á eigninni í skilningi fasteignakauparéttarins. Stefndi hafi keypt eignina í því ástandi sem hún hafi verið við skoðun og beri stefnda að ljúka greiðslu kaupverðs eignarinnar samkvæmt kaupsamningi.

Við upphaf aðalmeðferðar málsins gekk dómurinn á vettvang. Við aðalmeðferðina gaf stefnandi skýrslu fyrir dóminum og fyrirsvarsmaður stefnda, sem búsettur er í Svíþjóð, gaf skýrslu í síma. Þá komu fyrir dóminn og báru vitni fyrrnefndur skiptastjóri, byggingarfulltrúinn í Garðabæ og skoðunarmaðurinn R-kk-nf K-kk-nf. Símaskýrslur gáfu fasteignasalarnir S-kk-nf G-kk-nf og E-kvk-nf B-kvk-nf á fasteignasölunni Torg og byggingarstjóri eignarinnar V-kk-nf H-kk-nf. Verður vitnað til framburðar þeirra eftir því sem þurfa þykir.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi reisi kröfu sína um efndir samningsins á meginreglu samningaréttarins um að samninga skuli efna. Styðji hann kröfu sína við reglur kröfuréttarins, samningaréttarins og eignaréttarins og við lög nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þá byggi stefnandi kröfur sínar á ákvæðum laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, enda hafi kaupsamningur komist á í skilningi 7. gr. laganna. Einnig byggi hann á því að stefndi hafi ekki haft uppi athugasemdir um galla fyrr en töluvert eftir afhendingu, en ekki fyrir, við eða strax eftir skoðun fasteignarinnar. Stefnandi byggi á grandleysi sínu hvað hinn meinta galla varði og á því að stefndi hafi ekki gert grein fyrir því í hverju meintur galli kunni að vera fólginn. Stefndi hafi ekki sýnt fram á að stefnandi hafi verið grandsamur um meintan galla við sölu fasteignarinnar.

Stefndi hafi framkvæmt breytingar á fasteigninni, án samþykkis stefnanda, sem leiði til þess að lokaúttekt fáist ekki. Þar með sé stefndi sjálfur ábyrgur fyrir hinum meinta galla. Stefndi hafi tekið að sér að boða til lokaúttektar, sem ekki hafi farið fram. Stefnanda verði ekki um það kennt að greiðslan hafi dregist. Stefndi hafi ekki gert minnstu tilraun til þess að sanna tilvist eða fjárhæð gallans eða til þess að greiða fjárkröfu stefnanda. Kröfum með greiðsluáskorunum stefnanda hafi þó ekki verið hafnað.

Kröfu sína um dráttarvexti reisi stefnandi á ákvæðum laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, einkum 1. mgr. 6. gr. laganna, en einnig á meginreglunni um vexti og umlíðun skuldar, enda sé á engan hátt hægt að rekja drátt á greiðslu til stefnanda. Málskostnaðarkrafa stefnanda byggi á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt af málskostnaði byggi á lögum nr. 50/1988. Stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggi sýknukröfu sína á því að hann eigi gagnkröfu á hendur stefnanda sem hann geti skuldajafnað, án sjálfstæðs dóms, gegn dómkröfu stefnanda, sbr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Gagnkrafan byggi á því að hin selda eign sé haldin verulegum ágöllum í skilningi 18. gr., 19. gr., 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Kostnaður við úrbætur sé hærri eða að minnsta kosti sá sami og stefnufjárhæð málsins. Gallarnir rýri verðmæti eignarinnar svo verulega að hann eigi rétt til skaðabóta, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002 eða afsláttar samkvæmt 41. gr. sömu laga. Stefnanda beri að bæta sér með fébótum allan kostnað vegna þeirra galla sem á eigninni séu og áskilji stefndi sér rétt til að höfða sjálfstætt dómsmál á hendur stefnanda, komi í ljós að tjón stefnda sé umfram stefnufjárhæð.

Grundvallarforsenda fyrir kaupum eignarinnar, og gerð kaupsamnings þar um af hálfu stefnda, hafi verið að fasteignin væri fullbyggð og væri því skráð á byggingarstig 7 og matsstig 7, líkt og upplýsingar á söluyfirliti gefi til kynna. Yfirlitið skoðist sem hluti kaupsamnings, sbr. ákvæði þess efnis í kaupsamningi. Auk þess hafi stefnandi upplýst að fasteignin væri fullbyggð á byggingarstigi 7 og matsstigi 7 og hafi undirritað söluyfirlit því til staðfestingar. Samkvæmt staðli ÍST 51 teljist byggingarstig 7 vera fullbúin bygging sem sé metin að fullu til fasteignamats.

Eignin hafi ekki þá eiginleika sem um hafi verið samið í kaupsamningi og nauðsynlegt sé að hún hafi samkvæmt þágildandi og núgildandi lögum. Samkvæmt 54. gr. þágildandi skipulags- og byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, gefi byggingarfulltrúi út lokaúttektarvottorð eftir að hafa gengið úr skugga um, að veittum fresti til úrbóta ef við eigi, að fullnægt hafi verið öllum tilskildum ákvæðum um gerð og búnað sem krafist sé fyrir íbúðarhúsnæði og starfsemi, sé um atvinnuhúsnæði eða annað húsnæði að ræða. Byggingarfulltrúi hafi staðfest að lokaúttekt hafi aldrei farið fram og lokaúttektarvottorð aldrei verið gefið út. Byggingarstjóri hafi upplýst að ekki hafi verið óskað eftir lokaúttekt þar sem fjármunir hefðu ekki verið fyrir hendi til að ljúka verkinu að fullu af hálfu stefnanda. Ábyrgð og upplýsingaskylda stefnanda sé rík þar sem hann starfi sem smiður og hafi byggt fasteignina sjálfur. Hann hafi tekið virkan þátt í byggingu fasteignarinnar og verið vel kunnugt um ástand og byggingarstig hennar.

Samkvæmt upplýsingum frá byggingarfulltrúa Garðabæjar hafi hann metið fasteignina árið 2003 á byggingarstigi 4 (fokhelt). Ekki hafi í kjölfarið verið gerð önnur úttekt af byggingarfulltrúa. Eignin hafi verið skoðuð árið 2005 vegna brunabótamats af hálfu starfsmanna Fasteignamats og eftir þá skoðun hafi fasteignin verið skráð á matsstig 7 í þeirra bókum. Fasteign eigi samkvæmt þágildandi lögum og reglum ekki að vera skráð á byggingarstig 7 nema að undangenginni skoðun byggingarfulltrúa. Skráningin sé því röng í bókum Garðabæjar og ekki í samræmi við skilyrði 53. og 54. gr. þágildandi skipulags- og byggingarreglugerðar, nr. 441/1998. Ekkert eftirlit hafi verið haft með byggingu fasteignarinnar eftir úttektina árið 2003. Byggingarfulltrúi hefði með réttu átt að leggja fyrir húseigandann að lagfæra þá miklu ágalla sem á eigninni séu, sbr. 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga. Þar sem stefnandi hafi aldrei boðað til lokaúttektar hafi honum ekki gefist færi á því.

Byggingarstjóri fasteignarinnar hafi upplýst eftir afhendingu eignarinnar að ekki væri unnt að boða til lokaúttektar. Til þess þyrfti stefndi að ráða annan rafvirkjameistara, sem þyrfti að skila inn gögnum til byggingarfulltrúa. Skilyrði til lokaúttektar væru ekki uppfyllt þar sem Mannvirkjastofnun hefði engar upplýsingar um tilvist fasteignarinnar í sínum bókum. Auk þess væri ekki unnt að boða til lokaúttektar fyrr en framkvæmdar hefðu verið úrbætur á fasteigninni. Þeir annmarkar séu m.a. að stefnandi hafi ekki sett upp herbergi í fasteigninni í samræmi við teikningar hönnuða. Auk þess hafi átt eftir að klæða fasteignina að hluta til innandyra. Enn fremur hefði ekki verið lokið við klæðningu þakkants o.fl. Ljóst sé að fasteignin hafi því ekki uppfyllt ákvæði þágildandi skipulags- og byggingarlaga, sbr. 53. gr., 54. gr. og 55. gr. reglugerðar nr. 441/1998, sbr. núgildandi ákvæði laga um mannvirki, nr. 160/2010, sbr. byggingarreglugerð nr. 112/2012.

Stefnandi beri ábyrgð á framkvæmdum til jafns við byggingarstjóra, þ.e. að rétt og fagmannlega sé staðið að verki við framkvæmd, sbr. 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997, og að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Vísi stefndi um þetta til reglna í byggingarreglugerð nr. 441/1998, einkum 31. gr. og 32. gr. Aldrei hafi farið fram stöðuúttekt eins og reglur geri ráð fyrir eftir að húsið hafi verið tekið í notkun. Í gr. 55.3 í þágildandi reglugerð, nr. 441/1998, segi að sé ófullgert húsnæði tekið í notkun skuli byggingarstjóri óska eftir úttekt á stöðu framkvæmda. Á stöðuúttektarvottorði skuli getið um áframhaldandi ábyrgð byggingarstjóra og meistara á verkinu. Byggingarfulltrúi skuli setja byggjanda frest til að ljúka framkvæmdum og unnt sé að beita dagsektum séu tímafrestir ekki virtir. Stefnandi beri ábyrgð á þeim annmörkum að ekki hafi farið fram stöðu- og lokaúttekt á fasteigninni, sbr. 15. gr. laga nr. 160/2010, um mannvirki, sbr. gr. 2.7.1 í byggingarreglugerð, nr. 112/2012. Sambærilegt ákvæði hafi verið í eldri lögum.

Fasteignin teljist gölluð samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Samkvæmt ákvæðinu teljist fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi. Þá sé ljóst að stefnanda hafi verið, eða hafi mátt vera, kunnugt um gallann þegar kaupsamningur hafi verið gerður. Stefnandi hafi sjálfur byggt fasteignina og hafi búið í henni frá upphafi eða í nærri áratug. Hafi hann því verið upplýstur um gallann og þá annmarka sem staðið hafi í vegi fyrir lokaúttekt. Þrátt fyrir það hafi hann ekki upplýst fasteignasöluna eða stefnda um þá annmarka. Þvert á móti hafi hann staðfest rangfærslur í opinberri skráningu með undirritun á söluyfirlit um að fasteignin væri á byggingar- og matsstigi 7. Fasteignin hafi því verið gölluð í skilningi 18. gr. og 1. mgr. a-liðar 19. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, á þeim tíma sem áhættan af eigninni hafi flust til stefnda við afhendingu hennar árið 2013, sbr. 12. gr. og 20. gr. laganna.

Ágallarnir rýri verðmæti eignarinnar verulega og verði orsakir gallanna raktar til vanefnda stefnenda. Þegar stefndi hafi keypt fasteignina hafi hann treyst upplýsingum frá seljanda og kaupsamningsgögnum, sem greint hafi frá því með skýrum hætti að matsstig og byggingarstig fasteignarinnar væri 7. Hafi hann því verið í góðri trú um að fasteignin væri fullbyggð. Þrátt fyrir að tiltekið hafi verið í söluyfirliti að eftir ætti að ljúka klæðningu undir þakkanti hússins, þá hafi ekki verið tiltekið að sá annmarki, ásamt ýmsum öðrum annmörkum innandyra, leiddi til þess að ekki hefði farið fram lokaúttekt á fasteigninni eða það að fasteignin væri ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Þessir annmarkar leiði til beins tjóns fyrir stefnda, sem felist m.a. í fjárútgjöldum við að ráða iðnmeistara og byggingarstjóra til að klára verkið, að bæta við herbergi innandyra í samræmi við samþykktar teikningar, auk kostnaðar við lokaúttekt og aðrar úttektir. Stefndi hafi haft lögmætar forsendur til að halda hluta af lokagreiðslunni eftir, sem hann hafi metið fullnægjandi til að bæta úr annmörkunum, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002.

Við skoðun eignarinnar, undanfara og gerð kaupsamnings hafi stefndi ekki verið upplýstur um þær umfangsmiklu framkvæmdir sem nauðsynlegt væri að ráðast í svo fullnægjandi væri til að fá lokaúttekt á fasteignina. Kaupandi megi ganga út frá því að eign hafi bæði þá sérstöku eiginleika og notagildi sem um hafi verið samið, auk þess sem hún eigi að hafa þá almennu eiginleika og notagildi sem fasteignir af þeirri gerð og aldri sem um ræðir hafi, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Stefndi telji einsýnt að skilyrðum síðari málsliðar ákvæðisins sé fullnægt og að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar, enda grandvís um þær úrbætur og breytingar sem gera þyrfti á eigninni og þá staðreynd að húsnæðið væri ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Seljandi beri ábyrgð á galla sem fram kemur síðar, ef orsakir gallans eru vanefndir af hans hálfu, sbr. 2. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002. Eignin búi ekki yfir þeim eiginleikum sem samið hafi verið um og kynnt hafi verið í söluyfirliti og við undanfara kaupsamningsins.

Vísað sé til 26. gr. laga nr. 40/2002, um að fasteign teljist gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljandi eigi að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann viti eða megi vita um. Stefndi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að stefnandi myndi veita honum nauðsynlegar upplýsingar um ástand hússins sem og úrbætur, endurbætur og breytingar á húsnæðinu, svo unnt væri að nýta eignina eins og um hafi verið samið. Stefnandi hafi verið upplýstur og/eða mátt vita um framangreinda galla/annmarka á fasteigninni m.a. vegna virkrar þátttöku í byggingu fasteignarinnar með byggingarstjóra o.fl., auk eftirlitsskyldu sinnar sem eiganda, sbr. 15. gr. laga um mannvirki, nr. 160/2010, sbr. gr. 2.7.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Stefndi telji að hin verulega vanræksla stefnanda á upplýsingaskyldu sinni hafi haft bein áhrif á gerð og efni kaupsamningsins. Stefnandi hafi leynt upplýsingum um ástand eignarinnar og þá staðreynd að ráðast þyrfti í verulega kostnaðarsamar aðgerðir til að hún væri í því ástandi sem lagaboð geri ráð fyrir. Stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar og undanfara að gerð kaupsamnings í þeim efnum, og beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefnda af þeim sökum, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Loks byggi stefndi á ákvæði 27. gr. laga nr. 40/2002 sem lúti að röngum upplýsingum seljanda. Fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi hefur veitt kaupanda. Hið sama eigi við sé fasteignin ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti, eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í söluyfirliti hafi þess verið getið að fasteignin væri fullbyggð og á matsstigi 7. Upplýsingar í söluyfirliti og öðrum kynningargögnum um hana hafi ekki verið í samræmi við það ástand sem staðreynt hafi verið, sbr. 27. gr. laganna. Í kaupsamningi sé tilgreint að aðilar samningsins hafi kynnt sér veðbandayfirlit, yfirlit FMR og söluyfirlit fasteignasölunnar og geri engar athugasemdir við þá lýsingu sem þar komi fram. Stefnandi hafi þar af leiðandi staðfest upplýsingar í sölugögnum um að byggingu fasteignarinnar væri lokið og að hún væri fullbúin. Með því hafi stefnandi gefið sjálfstæða ábyrgðaryfirlýsingu um að fasteignin væri á byggingarstigi 7, en þær upplýsingar séu rangar. Hún sé á byggingarstigi 4.

Stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og/eða stórkostlegt gáleysi sem stríði gegn heiðarleika og góðri trú með ýmist ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um kosti eignarinnar og galla. Stefndi og fyrirsvarsmenn félagsins séu ekki iðnmenntaðir eins og stefnandi og hafi ekki mikla reynslu af fasteignakaupum. Sérhæfing stefnda liggi á allt öðrum sviðum, nánar tiltekið í ferðaþjónustu. Stefndi telji sig hafa skoðað eignina vel fyrir kaupin eins og kaupendum beri að gera, hafi treyst sölugögnum og upplýsingum stefnanda um byggingarstig fasteignarinnar og að fasteignin væri í samræmi við teikningar o.fl. Slíkt hafi stefndi ekki getað séð með sjónskoðun og eigi því ákvæði 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 ekki við í þessu tilfelli. Upplýsingar af hálfu stefnanda hefðu haft veruleg áhrif á kauptilboð stefnda en ástand eignarinnar sé ekki í samræmi við þær. Stefndi eigi rétt á skaðabótum/afslætti sem nemi mun hærri fjárhæð en þeirri sem haldið hafi verið eftir. Af þeim sökum beri að sýkna stefndu af dómkröfum stefnenda.

Verði stefndi ekki sýknaður krefjist hann þess að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og málskostnaður felldur niður. Lækkunarkröfu sína byggi stefndi á því að stefnanda beri að veita honum afslátt á kaupverði, skv. 41. gr. laga nr. 40/2002 þar sem fasteignin hafi ekki þá eiginleika og notagildi sem hún hafi verið kynnt með og samið hafi verið um. Sú krafa sé að meginefni til byggð á sömu málsástæðum og aðalkrafa. Í stefnu hafi ekki verið tekið tillit til skuldajafnaðar á 173.587 krónum 23. maí 2014 vegna áfallinna fasteignagjalda sem stefnandi hafi borið ábyrgð á og skiptastjóri hefði upplýst að yrði dregið frá lokagreiðslu.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé mótmælt vegna vanreifunar. Rangt sé í stefnu að krefja um dráttarvexti af 6.500.000 krónum, enda hafi stefndi greitt 5.070.000 krónur 2. desember 2013. Þess sé krafist að dráttarvextir miðist við dómsuppsögu verði kröfur stefnanda teknar til greina. Réttlætanlegt hafi verið að halda eftir lokagreiðslu, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002, vegna galla á eigninni, sbr. jafnframt 7. gr. laga nr. 38/2001. Greiðslan sem haldið hafi verið eftir teljist því ekki vanefnd af hans hálfu.

Gagnkrafa stefnda sé reist á 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 og skaðabótakrafa sé reist á 43. gr. laga nr. 40/2002. Til vara sé gerð afsláttarkrafa með vísan til 41. gr. sömu laga. Vísað sé til almennra reglna skaðabóta- og kröfuréttar um skaðabætur innan samninga og til 18. gr., 19. gr., 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Þá vísi stefndi til skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997, sbr. lög um mannvirki nr. 160/2010, sbr. 15. gr. Stefndi vísi til ákvæða byggingarreglugerðar nr. 112/2012, sbr. þágildandi reglugerð nr. 441/1998. Auk laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, einkum 7. gr., sé byggt á ÍST 51. Krafa um málskostnað byggi á 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Í máli þessu er deilt um hvort það teljist galli á fasteign, sem seljandi beri ábyrgð á, að við sölu hafi lokaúttekt byggingarfulltrúa sveitarfélags ekki farið fram. Opinber skráning fasteignamats í Þjóðskrá Íslands var, þegar kaupin gerðust, með þeim hætti að fasteignin væri á byggingarstigi 7, en það gefur til kynna að um fullgerða fasteign sé að ræða. Sölugögn báru með sér að tilteknir hlutar hússins væru ekki fullfrágengnir og fyrir liggur að það hafi verið bersýnilegt við skoðun.

Í útprentun um byggingarsögu hússins frá embætti byggingarfulltrúans í Garðabæ, sem stefndi hefur aflað við meðferð málsins, eru tilgreindar þær úttektir sem fram höfðu farið á byggingunni á árunum 2000 og 2001 og er byggingarstig þar talið „Byggingarstig (4)“. Í yfirlitinu eru tilgreindir þeir iðnmeistarar sem komið hafi að sögu hússins og að V-kk-nf H-kk-nf sé byggingarstjóri eignarinnar. Þar kemur fram að arkitekt hafi verið bætt við byggingarsöguna 14. nóvember 2013 og að stefndi hafi greitt byggingarleyfisgjöld 13. nóvember 2013. Stefndi heldur því fram í greinargerð að byggingarstig eignarinnar sé ranglega skráð í bókum Garðabæjar, en byggir þó á því að upplýsingar um byggingarstig í fasteignamati séu rangar. Þá vísar stefndi ýmist til reglna sem í gildi voru við byggingu hússins eða við sölu þess. Er málatilbúnaður hans óskýr að þessu leyti.

Við úrlausn málsins verður ekki fram hjá því litið hvernig skráningum á byggingarstigi er í raun háttað. Byggingarfulltrúinn í Garðabæ upplýsti í skýrslu sinni fyrir dóminum við aðalmeðferð að byggingarstig sé í raun skráð í fjögur mismunandi tölvukerfi. Hin opinbera skráning í fasteignaskrá, um byggingarstig 7 í þessu tilviki í tölvukerfinu Bygging, sé talið byggingarstig eignar. Sú skráning skili sér ekki sjálfkrafa í skjalavörslukerfi byggingarfulltrúans í Garðabæ. Þetta skýri þann mismun sem fram komi í gögnum málsins á skráningu á byggingarstigi hússins. Á hinn bóginn staðfesti byggingarfulltrúinn jafnframt að svokölluð lokaúttekt á eigninni Tunguási 2 hefði ekki farið fram af hálfu embættis hennar. Ekki hefði heldur verið óskað eftir stöðuúttekt. Það sé öryggisúttekt sem tíðkist að gera í stað lokaúttektar þegar iðnmeistarar og byggingarstjóri hafa skilað af sér verki á eignum sem byggðar voru fyrir árið 2012 og erfitt geti verið að gefa út lokaúttektarvottorð um.

Þegar af þeirri ástæðu að skráð byggingarstig eignarinnar var og er byggingarstig 7 verður ekki fallist á það með stefnda að stefnandi hafi veitt rangar upplýsingar með því að staðfesta sölugögn með þeim upplýsingum. Stefndi heldur því einnig fram að stefnandi hafi leynt upplýsingum sem máli hefðu skipt við gerð kaupsamnings, með því að upplýsa ekki um að lokaúttekt hefði ekki farið fram. Telur stefndi að stefnandi hljóti að hafa verið grandsamur um að byggingarstig væri ranglega skráð í opinberum gögnum þar sem hann sé menntaður smiður. Þessu hefur stefnandi neitað. Þegar húsið var byggt og selt mun stefnandi hafa haft sveinspróf í húsasmíði, en hann réð til sín byggingarstjóra og aðra iðnmeistara við bygginguna. Við aðalmeðferð málsins taldi byggingarstjórinn, sem nú starfar fyrir stefnda við framkvæmdir á húsinu, að sennilegt væri að stefnandi hafi vitað að lokaúttekt hefði ekki farið fram, en gat þó ekkert um það fullyrt. Sjálfur hefði byggingarstjórinn ekki talið neina þörf á lokaúttekt og hefði af þeim sökum ekki boðað til hennar.

Stefnandi telur að lokaúttekt eignarinnar strandi nú á athöfnum stefnda sjálfs, sem hafi eftir afhendingu í samstarfi við byggingarstjóra gert breytingar á fasteigninni. Stefndi hefur átt þess kost að boða til stöðuúttektar byggingarfulltrúa. Hann hefur einnig átt þess kost að boða til lokaúttektar. Stefndi hefur hvorugt gert og hefur hann því ekki freistað þess að sannreyna hver niðurstaða byggingarfulltrúa yrði um ástand eignarinnar. Hann hefur eftir afhendingu hafist handa við viðamiklar breytingar á húseigninni, m.a. á ytra byrði hennar, svo sem sýnilegt var við skoðun á vettvangi við aðalmeðferð málsins, en ekki er upplýst um hvort þær séu í samræmi við samþykktar teikningar hússins. Stefndi heldur því m.a. fram í greinargerð að það hafi verið galli á húsinu að átt hafi eftir að bæta við herbergi í samræmi við teikningu hússins. Við vettvangsgöngu upplýsti lögmaður stefnda að sú lýsing í greinargerð væri ekki alls kostar rétt, þar væri átt við breytingar á geymsluherbergi. Augljóst var á vettvangi að breytingar á umræddu rými standa enn yfir. Upplýst þykir að greinilegt hafi verið við söluskoðun í hvaða ástandi rýmið var þá. Fram kom í söluyfirliti að breytingar væru yfirstandandi á geymslu. Einnig að þvottahús væri ófrágengið og eftir væri að klæða loft og flísaleggja gólf í bílskúr og klæða undir þakkanti hússins.

Við meðferð málsins aflaði stefndi einhliða ástandsskoðunar, með tilliti til þess hvort skoðunarmaður teldi að eignin væri komin á byggingarstig 7, og óskaði eftir verðmati á úrbótum. Í ástandsskoðun/mati R-kk-ef K-kk-ef frá 7. nóvember 2016 kemur fram að hann áætli að kostnaður við að fullklára húsið nemi 3.298.000 krónum. Ólokið sé vinnu við veggi, loft og þakkant. Þessu sé lýst í söluyfirliti og hafi húsið því ekki verið komið á byggingarstig 7 við sölu þess. Í málinu er óumdeilt að þessu hafi verið ólokið við skoðun og afhendingu eignarinnar. Kostnaðaráætlun skoðunarmanns um þessi atriði hefur þegar af þeirri ástæðu enga þýðingu við úrlausn málsins. Í úttektinni kemur fram að rafvirkjameistari eigi eftir að skila skýrslu um verklok til Mannvirkjastofnunar og að kostnaður vegna frágangs á rafmagni sé áætlaður 848.000 krónur. Upplýst er að byggingarstjóri eignarinnar hélt áfram vinnu við breytingar á eigninni fyrir stefnda eftir afhendingu hennar. Ekki liggur fyrir hvort það séu þær framkvæmdir eða annað sem liggi til grundvallar því mati skoðunarmanns að leggja þurfi í kostnað til að raflagnir uppfylli skilyrði lokaúttektar.

Fram kom í framburði skiptastjóra fyrir dóminum, að í tilraunum til samninga við stefnda þegar hann hélt eftir hluta af kaupverðinu, hefði honum verið boðið að seljandi greiddi fyrir hann skoðunar- eða leyfisgjald af lokaúttekt ef um slíkt væri að ræða. Þetta tilboð hafi stefndi ekki þegið. Í tilboðinu hefði ekki falist að seljandi tæki að sér að boða til lokaúttektar eða annast framkvæmdir á húsinu eftir afhendingu þess í því ástandi sem það var við skoðun og stefndi hafði kynnt sér. Stefndi ber því við að hann geti ekki kallað til lokaúttektar vegna þess að ráða þurfi rafvirkjameistara til að yfirfara raflagnir og tilkynna Mannvirkjastofnun um ástand þeirra. Verður ekki fallist á það með stefnda að það sé á ábyrgð stefnanda löngu eftir sölu hússins og eftir áframhaldandi framkvæmdir á vegum stefnda í húsinu, m.a. við raflagnir, að sjá til þess að húsið verði fullbúið að þessu leyti.

Stefndi heldur hluta kaupverðs eignarinnar en hefur ekki enn ráðið rafvirkjameistara til að ljúka verkinu, þó ekki væri til annars en að takmarka meint tjón sitt af því að lokaúttekt hefur ekki farið fram. Það tjón er ósannað. Við aðalmeðferð málsins kvað fyrirsvarsmaður stefnda húsið hafa verið ætlað til útleigu í þeirri starfsemi stefnda við ferðaþjónustu sem hann nefndi heimagistingu. Fyrir liggur að búseta í húsinu hefur verið heimil um árabil og bjó fyrrum eiginkona stefnanda þar þegar húsið var selt. Við vettvangsgöngu kom fram að í húsinu búa nú starfsmenn stefnda og hafa þar einnig skrifstofuhald. Stefndi hefur ekki útskýrt hvernig skortur á umræddri lokaúttekt hafi valdið tjóni í starfsemi hans við ferðaþjónustu.

Ekkert í gögnum málsins gefur til kynna að sú grundvallarforsenda sem stefndi kveður nú hafa verið fyrir kaupunum, að lokaúttekt hafi farið fram, hafi verið kynnt stefnanda eða öðrum sem komu að sölu hússins. Í framburði fasteignasala fyrir dóminum kom fram að þess væri ætíð gætt væru forsendur nefndar að þær kæmu fram í gögnum. Engar vísbendingar hefðu gefið tilefni til þess að kanna hvort lokaúttekt hefði farið fram við söluna á Tunguási 2 og það hafi því ekki verið gert. Frá árinu 2016 hefði verið tekin upp sú starfsvenja á fasteignasölunni að afla upplýsinga um það hvort lokaúttekt hefði farið fram á eignum, sem ekki væri alltaf raunin þó að byggingarstig væri skráð 7.

Eignin var seld í því ástandi sem hún var við skoðun. Stefndi hafði kynnt sér það ástand, þar á meðal það að húsið var ekki fullfrágengið. Stefnandi staðfesti réttilega sölugögn um að eignin væri skráð á byggingarstigi 7 í fasteignaskrá, en ósannað er að stefnandi hafi jafnframt, beint eða óbeint, ábyrgst að lokaúttekt hefði farið fram af hálfu byggingarfulltrúa. Misræmi í skráningu um byggingarstig hússins er að rekja til atvika sem stefnandi ber ekki ábyrgð á. Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að ósannað sé að stefnandi hafi leynt upplýsingum fyrir stefnda með þeim hætti að eignin geti talist gölluð eða að skaðabótaábyrgð geti stofnast vegna tjóns sem stefndi kynni að verða fyrir vegna þess að lokaúttekt hafði ekki farið fram við sölu eignarinnar. Engar sönnur hafa verið færðar að því að stefndi hafi orðið fyrir fjártjóni vegna þess hvernig byggingarstig eignarinnar er skráð eða af því að lokaúttekt hefur ekki farið fram eða að þetta rýri verðmæti eignarinnar.

Málsástæða stefnda til stuðnings kröfu um lækkun stefnukröfu, um fasteignagjöld sem ekki hafi verið tekið tillit til, er ekki studd gögnum eða frekari rökum. Fram kom við aðalmeðferð málsins að umrædd fasteignagjöld hefðu verið gerð upp af seljanda áður en búskiptum lauk. Annað verður ekki ráðið af gögnum málsins en að það hafi verið gert. Verður það lagt til grundvallar og er þessari málsástæðu stefnda hafnað.

Stefndi hafði með kauptilboði og kaupsamningi skuldbundið sig til þess að greiða fyrir eignina tiltekið verð með tilteknum hætti. Honum hefur ekki tekist að sýna fram á að eignin hafi verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, þannig að hann eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði eða eigi rétt til þess að halda eftir nokkru af umsömdu kaupverði eignarinnar. Verður stefnda því gert að standa við skuldbindingar sínar að þessu leyti. Hafnað er málsástæðum stefnda um vanreifun á dráttarvaxtakröfu stefnanda og um að fjárhæð eftirstöðva sem dráttarvextir reiknist af sé ranglega tilgreind, en lokagreiðsla samkvæmt kaupsamningi var gjaldfallin fjórum mánuðum áður en greitt var inn á skuldina 2. desember 2013. Við málflutning gaf lögmaður stefnanda þá yfirlýsingu að stefnandi muni gefa út afsal fyrir eigninni til stefnda þegar kaupverðið verði að fullu greitt í samræmi við endanlega niðurstöðu málsins. Að öllu framangreindu virtu verður fallist á kröfur stefnanda í málinu með þeim hætti sem nánar greinir í dómsorði.

Með vísun til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, og niðurstöðu málsins verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem hæfilegur er ákveðinn 800.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Dóm þennan kveða upp K-kvk-nf K-kvk-nf, héraðsdómari sem dómsformaður, og sérfróðu meðdómsmennirnir Á-kk-nf I-kk-nf, byggingarverkfræðingur og múrarameistari, og B-kk-nf M-kk-nf, arkitekt og verkfræðingur.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Iceland Incoming ferðir ehf., greiði stefnanda, G-kk-þgf M-kk-þgf D-kk-þgf, 1.430.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 6.500.000 krónum frá 1. ágúst 2013 til 2. desember 2013, en af 1.430.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Tunguás 2 í Garðabæ.

Stefndi greiði stefnanda 800.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf