X-481/2010

Mál þetta, sem þingfest var 4. nóvember 2010, var tekið til úrskurðar 8. september sl. Sóknaraðili er Höfðatorg ehf., Lynghálsi 4, Reykjavík, en varnaraðili er Sparisjóðabanki Íslands hf., Rauðarárstíg 27, Reykjavík.

Sóknaraðili gerir þær kröfur aðallega að kröfur hans við slitameðferð varnaraðila verði samþykktar sem hér segir: Krafa að fjárhæð 74.867.999 krónur verði samþykkt sem forgangskrafa samkvæmt 3. tl. 110. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. og krafa að fjárhæð 2.108.470.882,31 króna verði viðurkennd sem almenn krafa samkvæmt 113. gr. sömu laga. Þá krefst sóknaraðili þess að krafa hans í slitameðferð varnaraðila að fjárhæð 200.000 krónur, auk áfallandi dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 2.107.349.308,31 krónum frá 23. apríl 2009 til greiðsludags, verði viðurkennd sem eftirstæð krafa samkvæmt 114. gr. laga nr. 21/1991. Til vara krefst sóknaraðili þess að kröfur hans við slitameðferð varnaraðila verði samþykktar sem hér segir: Krafa að fjárhæð 2.182.217.307,31 króna verði samþykkt sem almenn krafa samkvæmt 113. gr. og krafa að fjárhæð 1.247.883 krónur verði viðurkennd sem eftirstæð krafa skv. 114. gr. Loks krefst sóknaraðili málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins.

Endanlegar dómkröfur varnaraðila eru þær að hann krefst aðallega sýknu af öllum kröfum sóknaraðila. Til vara krefst hann þess að krafa sóknaraðila við slitameðferð varnaraðila sem nemi leigu fyrir júlí 2009 verði viðurkennd sem almenn krafa samkvæmt 113. gr. laga nr. 21/1991. Að því frágengnu verði almenn krafa viðurkennd sem nemi leigu fyrir júlí, ágúst, september og október 2009, en að því frágengnu verði almenn krafa viðurkennd sem nemi leigu fyrir febrúar til júlí 2009. Ella verði almenn krafa viðurkennd samsvarandi leigu fyrir febrúar til október 2009. Að öðrum kosti verði krafa sóknaraðila viðurkennd sem almenn krafa með ákveðinni fjárhæð til þess dags, í síðasta lagi, sem úrskurður héraðsdóms verði kveðinn upp, en að öðru leyti verði kröfunni hafnað, að minnsta kosti að svo stöddu. Í öllum tilvikum krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðila málskostnað að skaðlausu að mati dómsins, að meðtöldum kostnaði vegna virðisaukaskatts.

II.

Hinn 28. mars 2007 gerðu sóknaraðili, sem leigusali, og varnaraðili, sem þá hét Icebank hf., sem leigutaki, með sér húsaleigusamning um skrifstofuhúsnæði að Höfðatorgi í Reykjavík. Samkvæmt samningnum skyldi hið leigða vera 7., 8. og 9. hæð hússins, alls um 3.140 m2, auk geymslna í kjallara og hlutdeildar í sameign í kjallara og á jarðhæð. Segir í samningnum að leigutíminn hefjist 1. janúar 2009, hvort sem leigutaki taki við húsnæðinu innréttuðu eða óinnréttuðu, og ljúki honum án uppsagnar 31. desember 2028. Skuli húsaleiga vera 2.469 krónur fyrir hvern leigðan óinnréttaðan fermetra, en 2.510 krónur fyrir hvern leigðan innréttaðan fermetra, og skuli hún greidd fyrir fram á gjalddaga fyrsta hvers mánaðar. Miðist leigan við byggingarvísitölu og breytist með henni til hækkunar eða lækkunar, þó aldrei niður fyrir grunnvísitölu samningsins, sem var 352,3 stig.

Með bréfi varnaraðila, dags. 27. júní 2007, tilkynnti hann sóknaraðila um vilja bankans til að taka við umræddu húsnæði óinnréttuðu, en í leigusamningnum kemur fram að óinnréttað rými á 7. til 9. hæð skuli afhent 1. ágúst 2008. Rými á fyrstu hæð og geymslur í kjallara eigi hins vegar að afhenda 1. janúar 2009. Kemur og fram í samningnum að leigusali skuli án undandráttar láta leigutaka vita ef líkur séu á að afhending muni dragast í því skyni að leigutaki geti takmarkað tjón sitt. Endanleg dagsetning afhendingar hins leigða af hálfu leigusala skuli liggja fyrir eigi síðar en 30. júní 2008. Með bréfi, dags. 30. júní 2008, tilkynnti leigusali um sex mánaða drátt á afhendingu miðaða við leigusamning. Í þessu fólst að óinnréttað húsnæði yrði afhent 1. febrúar 2009 og frágengin sameign og lóð 1. júlí 2009.

Boðaði sóknaraðili varnaraðila til afhendingarfundar með bréfi, dags. 26. janúar 2009, og tilkynnti að afhending myndi fara fram 2. febrúar 2009. Varnaraðili gerði, með bréfi, dags. 30. janúar 2009, athugasemdir við afhendingarástand hins leigða og taldi það ekki vera í samræmi við leigusamninginn. Taldi varnaraðili húsnæðið ekki verða orðið fokhelt 2. febrúar 2009 og taldi sér ekki skylt að taka við húsnæðinu fyrr en það yrði orðið fokhelt og tilbúið til að hefja vinnu við innréttingu þess, eins og kveðið var á um í leigusamningi aðila. Kvaðst varnaraðili ekki veita húsnæðinu viðtöku 2. febrúar 2009 þar sem húsið yrði ekki tilbúið til afhendingar á þeim degi.

Hinn 10. febrúar 2009 óskaði sóknaraðili eftir mati dómkvadds matsmanns á afhendingarástandi húsnæðisins. Í matsbeiðninni var beðið um mat á því hvort ástand hins leigða húsnæðis á 7., 8. og 9. hæð hússins við Höfðatorg uppfyllti ástandslýsingu óinnréttaðs húsnæðis í viðauka leigusamningsins. Í matsgerð H-kk-ef S. G-kk-ef, verkfræðings, dags. 2. mars 2009, er komist að þeirri niðurstöðu að ástand húsnæðisins hafi uppfyllt „skilaástand“ í samræmi við skilalýsingu í viðauka um óinnréttað húsnæði, með frávikum sem teldust vera eðlileg.

Hinn 21. mars 2009 tók Fjármálaeftirlitið yfir vald hluthafafundar varnaraðila og tveimur dögum síðar var varnaraðila veitt heimild til greiðslustöðvunar. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 23. mars 2009 var varnaraðila veitt heimild til greiðslustöðvunar og 27. mars 2009 var honum skipuð skilanefnd. Þá var honum skipuð slitastjórn 19. maí 2009 samkvæmt ákvæðum 4. tl. 2. mgr. ákvæðis II til bráðabirgða í lögum nr. 44/2009 um breytingu á lögum nr. 161/2002 um fjármálafyrirtæki. Slitastjórn gaf út innköllun til skuldheimtumanna 25. maí 2009. Var kröfulýsingarfrestur ákveðinn fjórir mánuðir og lauk honum 3. nóvember 2009.

Sóknaraðili lýsti kröfu vegna slitameðferðarinnar, samtals að fjárhæð 2.580.550.732 krónur, með kröfulýsingu, dags. 1. nóvember 2009, og var hún móttekin af varnaraðila 3. nóvember 2009. Krafðist sóknaraðili þess að krafan nyti stöðu sem almenn krafa, sbr. 113. gr. laga nr. 21/1991, að undanskildum þeim hluta hennar sem fælist í kostnaði við lýsingu hennar, en um þá kröfu var vísað til 114. gr. sömu laga.

Slitastjórn varnaraðila hafnaði kröfunni 19. nóvember 2009 en sóknaraðili mótmælti þeirri afstöðu slitastjórnar í tölvupósti og bréfi, dags. 26. nóvember 2009. Slitastjórn varnaraðila áréttaði og rökstuddi nánar afstöðu sína um höfnun kröfu sóknaraðila í tölvupósti til sóknaraðila, dags. 11. desember 2009. Kom þar fram m.a. að hvorki skilanefnd né slitastjórn varnaraðila hefði lýst því yfir að varnaraðili tæki við réttindum og skyldum samkvæmt húsaleigusamningnum. Þannig yrði að líta svo á að samningssamband væri ekki lengur fyrir hendi. Kom einnig fram að ef engin frekari mótmæli kæmu fram, í síðasta lagi á skiptafundi sem boðaður var 21. desember 2009, mætti vænta þess að afstaða slitastjórnar til viðkomandi kröfu teldist endanleg, sbr. 3. mgr. 120. gr. laga nr. 21/1991. Ekki var mætt af hálfu sóknaraðila á boðaðan skiptafund og kemur fram í tölvupósti slitastjórnar varnaraðila til lögmanns sóknaraðila hinn 5. janúar 2010 að vegna þess verði að líta svo á að sóknaraðili hafi fallið frá mótmælum sínum og að ágreiningsefninu væri þar með lokið.

Hinn 29. apríl 2010 hafði núverandi lögmaður sóknaraðila samband við slitastjórn varnaraðila og tilkynnti að hann hefði tekið við hagsmunagæslu fyrir hönd sóknaraðila. Þá bað hann jafnframt um upplýsingar um stöðu málsins hjá slitastjórninni. Sendi slitastjórn varnaraðila upplýsingar þar um auk gagna málsins. Í kjölfarið sendi lögmaður sóknaraðila slitastjórninni leiðrétta kröfulýsingu. Héldu aðilar fund hinn 23. júní 2010 þar sem hin leiðrétta krafa sóknaraðila var til umfjöllunar. Kemur fram í fundargerð að slitastjórnin hafni nýrri kröfulýsingu og þeirri breytingu á kröfugerð sem hún feli í sér. Þá sé kröfum sóknaraðila, sem gangi framar en fyrri kröfulýsing, sérstaklega hafnað. Ekki tókst að jafna ágreining aðila á kröfuhafafundum og var því ákveðið að vísa ágreiningnum um kröfuna til úrlausnar héraðsdóms á grundvelli 171. gr. laga nr. 21/1991.

III.

Sóknaraðili vísar til þess að samkvæmt meginreglum kröfuréttar um greiðslu og efndir samninga hafi varnaraðila borið að standa skil á leigugreiðslum frá þeim tíma sem sóknaraðili innti af hendi skyldu sína samkvæmt leigusamningi aðila með afhendingu húsnæðisins. Fyrir liggi að í upphafi hafi afhendingartími hins leigða húsnæðis verið áætlaður og sóknaraðili því haft svigrúm til þess að boða seinkun á afhendingu. Eftir að endanlegur afhendingartími hafi verið boðaður, 1. febrúar 2009, í samræmi við leigusamning aðila, hafi allar áætlanir staðist. Þar sem í leigusamningnum hafi falist heimild til að boða tafir á afhendingu hafi ekki verið um að ræða afhendingardrátt í skilningi húsaleigulaga nr. 36/1994.

Samkvæmt leigusamningnum skyldi hið leigða þannig afhent óinnréttað 1. febrúar 2009. Hafi varnaraðila verið afhentur lykill að hinu leigða 2. febrúar 2009. Þannig hafi sóknaraðili innt samningsskyldu sína af hendi í samræmi við samning aðila og hafni sóknaraðili með öllu sjónarmiðum varnaraðila um meintan afhendingardrátt á umsömdu leigurými. Hinn 2. febrúar 2009, þegar fulltrúar beggja málsaðila hafi komið saman í hinu leigða, hafi varnaraðili haft uppi athugasemdir um ófullnægjandi ástand hins leigða og að það uppfyllti ekki umsamið afhendingarástand. Af því tilefni hafi sóknaraðili strax, 10. febrúar 2009, eða rúmri viku eftir afhendingardag, hlutast til um að afla matsgerðar til staðfestingar þess að ástand húsnæðisins samrýmdist ákvæðum leigusamnings og skilalýsingu húsnæðisins. Niðurstaða matsmanns hafi orðið sú að ástand leiguhúsnæðisins samrýmdist ástandslýsingu samkvæmt skilalýsingu í viðauka um óinnréttað húsnæði. Að mati sóknaraðila hafi samningurinn þannig verið að fullu skuldbindandi fyrir báða aðila þar sem engin þau atvik hafi verið uppi sem leyst gætu varnaraðila undan leiguskuldbindingu sinni. Þrátt fyrir framangreinda niðurstöðu matsmanns hafi varnaraðili ekki staðið í skilum með leigugreiðslur fyrir gjalddaga leigugreiðslna í febrúar og mars 2009.

Sóknaraðili leggi áherslu á að varnaraðili hafi ekki borið við afhendingardrætti þegar sóknaraðili hafi leitast við að afhenda lykil að húsnæðinu 2. febrúar 2009 heldur hafi varnaraðilinn einungis haft uppi haldlausar athugasemdir um ástand hins leigða. Höfnun á kröfunni 19. nóvember 2009, með vísan til afhendingardráttar, hafi því alfarið verið tilbúin aðfinnsla, samin eftir á af slitastjórn varnaraðila. Sé hún því að engu hafandi. Hafi varnaraðili aldrei átt rétt til riftunar samningsins, hvorki samkvæmt lögum né leigusamningnum sjálfum, við afhendingu eða eftir það tímamark. Þá hafi sóknaraðila aldrei borist riftunarbréf frá varnaraðila varðandi umræddan leigusamning.

Sóknaraðili hafi því efnt samninginn með réttum hætti og hann verið að fullu skuldbindandi fyrir báða aðila, þar sem engin þau atvik hefðu verið uppi sem leyst gætu varnaraðila undan leiguskuldbindingu sinni.

Samkvæmt leigusamningnum hafi leigugreiðslur átt að greiðast fyrir fram fyrir einn mánuð í senn. Þannig sé ljóst að frá afhendingardegi, eða 2. febrúar 2009, hafi varnaraðila borið að greiða sóknaraðila mánaðarlegt leigugjald til sóknaraðila. Samkvæmt 3. mgr. 6. gr. leigusamningsins hafi verið heimilt að reikna dráttarvexti frá gjalddaga væri leigan ekki greidd á réttum gjalddaga. Varnaraðili hafi aldrei greitt sóknaraðila leigu í samræmi við leigusamninginn. Sóknaraðili leggi áherslu á að hann hafi orðið fyrir verulegu fjártjóni vegna framangreindra vanefnda varnaraðila en samkvæmt meginreglu kröfuréttar beri sá sem valdi þannig tjóni á hagsmunum annars manns skylda til að inna af hendi peningagreiðslu sem nægi til þess að rétta hlut tjónþola og gera hann eins settan fjárhagslega og tjónið hefði ekki orðið.

Eftir að varnaraðila hafi verið skipuð skilanefnd hinn 27. mars 2009, og slitastjórn hinn 19. maí sama ár, hafi sóknaraðili beðið afstöðu varnaraðila um hugsanlega uppsögn leigusamnings aðilanna. Engin slík yfirlýsing hafi borist en varnaraðili hafi haldið áfram að vanefna leigusamninginn. Í 12. kafla laga um gjaldþrotaskipti nr. 21/1991 sé að finna ákvæði um gagnkvæma samninga og hvernig fari með slík réttarsambönd við gjaldþrot samningsaðila. Samkvæmt 91. gr. laganna sé þrotabúi heimilt að taka við réttindum og skyldum þrotamanns samkvæmt gagnkvæmum samningi. Í 96. gr. sömu laga sé að finna heimild fyrir þrotabú til að segja upp samningi um leigu eða annað varanlegt réttarsamband með venjulegum eða sanngjörnum hætti þótt hann sé óuppsegjanlegur. Sú undantekning sé gerð samkvæmt ákvæðinu að leigusamningnum hafi verið þinglýst. Sóknaraðili bendi á að framangreindum leigusamningi hafi hins vegar aldrei verið sagt upp af hálfu varnaraðila, hvorki af skilanefnd né slitastjórn. Þannig hafi uppsagnarheimild laga nr. 21/1991 ekki verið nýtt. Þannig hafi sóknaraðili talið að varnaraðili hefði tekið við réttindum og skyldum samkvæmt samningnum, í samræmi við heimild laga þar um, enda hefði leigusamningnum ekki verið slitið með lögmæltum hætti og tilheyrandi aðgerðum skilanefndar eða slitastjórnar. Leigusamningur sóknaraðila og varnaraðila hafi því enn verið í fullu gildi eftir afhendingu hins leigða húsnæðis og greiðsluskuldbindingar varnaraðila þær sömu og upphaflegs viðsemjanda. Hér megi nefna að í 97. gr. laga nr. 21/1991 sé beinlínis gert ráð fyrir að í tilvikum gagnkvæmra samninga gefi þrotabú yfirlýsingu um afstöðu sína. Frumkvæðisskyldan hvíli því ótvírætt á þrotabúinu og hafi hvílt á varnaraðila í máli þessu.

Varnaraðila hafi einnig verið ljós, eða mátt vera ljós, sú afstaða sóknaraðila að um gildan leigusamning væri að ræða, enda hafi sóknaraðili eftir afhendingu haft frumkvæði að gerð kostnaðarsamrar matsgerðar er lotið hafi að afhendingarástandi hins leigða húsnæðis. Sóknaraðili hafi hins vegar haldið að sér höndum með útgáfu reikninga úr því afstaða og yfirlýsing varnaraðila lá ekki fyrir. Ekki hafi verið unnt að stefna varnaraðila til efnda á samningnum eða innheimtu leiguskuldarinnar samkvæmt 116. gr. laga nr. 21/1991. Sóknaraðili hafi því farið hina einu lögboðnu leið sem tæk hafi verið og lýst kröfu í búið, eftir innköllun, líkt og aðrir kröfuhafar varnaraðila. Með bréfi slitastjórnar varnaraðila hinn 19. nóvember 2009 hafi sóknaraðila loks orðið ljós afstaða þrotabúsins til leigusamningsins. Telji sóknaraðili að í raun hafi þetta jafngilt fyrirvaralausri riftun og eigi sóknaraðili því eftir það tímamark skaðabótakröfu á hendur varnaraðila.

Sóknaraðili bendi jafnframt á að í 11. gr. samningsins sé að finna heimild til handa sóknaraðila til að rifta leigusamningnum við ákveðnar aðstæður. Sóknaraðili hafi ekki nýtt þessa riftunarheimild sína enda hafi honum ekki borið nein samningsbundin skylda til þess.

Samkvæmt meginreglu kröfuréttar skuli skaðabætur vegna vanefnda samningsaðila svara til þess tjóns sem gagnaðili hafi beðið vegna þeirra. Sá sem verði fyrir vanefnd skuli því verða eins settur í fjárhagslegu tilliti og ef gagnaðili hefði réttilega efnt samninginn. Á þessum grundvelli eigi sóknaraðili rétt á fullum bótum fyrir það tjón sem varnaraðili hafi sannarlega valdið honum.

Eins og að ofan greini sé í 96. gr. laga nr. 21/1991 að finna heimild fyrir þrotabú til að segja upp samningi um leigu eða annað varanlegt réttarsamband með venjulegum eða sanngjörnum hætti, þótt hann sé óuppsegjanlegur. Sú undantekning sé gerð samkvæmt ákvæðinu að leigusamningnum hafi verið þinglýst. Sóknaraðili leggi áherslu á að umræddum leigusamningi hafi verið þinglýst 17. október 2008 af hálfu sóknaraðila og hafi varnaraðila því verið óheimilt að segja upp samningnum með „sanngjörnum fresti“ eins og ákvæðið mæli fyrir um. Styðji það enn fremur kröfu sóknaraðila um fullar bætur allt tímabil samningsins.

Samkvæmt meginreglum kröfuréttar hafi sóknaraðila verið skylt að grípa til ráðstafana til að takmarka tjón sitt. Það ráðist þó af atvikum og aðstæðum hverju sinni hvaða aðgerða verði krafist af kröfuhafa að þessu leyti. Ljóst sé þó að skyldan sé bundin þeim fyrirvara að honum hafi verið kleift að takmarka tjón sitt.

Ákvæði 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga mæli fyrir um skyldu leigusala til að takmarka tjón sitt. Samkvæmt ákvæðinu skuli leigusali strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi. Þær leigutekjur sem hann þannig hafi, eða hefði átt að hafa, komi til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. sömu greinar, þ.e. leigusali eigi rétt á skaðabótum fyrir verðmun á umsömdu leiguverði og því leiguverði sem fáist við síðari ráðstöfun. Sóknaraðili bendi á að 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga verði að skýra svo að leigusali þurfi að gera raunhæfar tilraunir til þess að koma eign í leigu, s.s. með auglýsingum, en ekki að staðgönguleigan sjálf þurfi að vera framkvæmd strax. Samkvæmt íslenskum rétti sé kröfuhafa rétt að gera ráð fyrir efndum samnings og þurfi ekki að grípa til almennra ráðstafana til að takmarka tjón sitt ef engin raunveruleg ástæða sé til staðar. Þannig hafi sóknaraðila ekki verið skylt að hefjast handa við takmörkun tjóns síns fyrr en afstaða varnaraðila hafi verið orðin ljós. Eins og fyrr segi hafi sóknaraðili krafist efnda en afstaða varnaraðila hafi ekki verið orðin ljós fyrr en 19. nóvember 2009.

Eftir fyrrgreint tímamark, 19. nóvember 2009, hafi sóknaraðili leitast við að takmarka tjón sitt eins og honum hafi verið framast unnt, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, enda ljóst að samningurinn yrði þá ekki efndur af hálfu varnaraðila. Hafi sóknaraðili þá strax hafist handa við að leita að nýjum leigutaka og gripið til allra þeirra ráðstafana sem honum hafi verið unnt til kynningar á lausu leiguhúsnæði sínu. Hinn 19. desember 2009 hafi verið skrifað undir leigusamning við LS Retail ehf. um hluta hins umsamda húsnæðis. Þannig hafi sóknaraðili náð að leigja alla 7. hæð húsnæðisins innan mánaðar frá því að honum hafi orðið ljós afstaða slitastjórnar varnaraðila. Hafi leigutíminn samkvæmt þeim samningi verið tímabundinn frá 1. maí 2010 til 30. apríl 2015. Sé leigusamningurinn að andvirði 182.628.421 krónu, án virðisaukaskatts. Erfitt hafi hins vegar verið að fá leigutaka að 8. og 9. hæð húsnæðisins, enda hafi verið mikið framboð á atvinnu- og skrifstofuhúsnæði til leigu í Reykjavík síðastliðin ár. Eftir að kröfu sóknaraðila hafi verið lýst í bú varnaraðila, eða 6. október 2010, hafi sóknaraðila loks tekist að leigja út 8. hæð hússins. Hafi leigutíminn samkvæmt þeim samningi verið tímabundinn frá 10. janúar 2011 til 31. desember 2020. Sé sá leigusamningur að andvirði 215.967.033 króna, án virðisaukaskatts. Sóknaraðili hafi því náð að takmarka tjón sitt um samtals 398.595.454 krónur.

Allt frá afhendingu, þ.e. tímabilið 2. febrúar til 19. nóvember 2009, hafi sóknaraðili krafist efnda leigusamnings aðila samkvæmt efni sínu, in natura. Hafi sóknaraðili talið sig hafa fullnægt samningsskyldum sínum og að varnaraðila bæri að greiða sér leigu í samræmi við tímabundinn og þinglýstan leigusamning aðila. Hinn 19. nóvember 2009 hafi hins vegar verið orðið ljóst að varnaraðili hygðist ekki efna skyldur sínar að neinu leyti. Hafi þetta í raun jafngilt fyrirvaralausri riftun varnaraðila á leigusamningi aðila. Í 62. gr. húsaleigulaga sé kveðið á um að leigjandi skuli bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Þá sé í 2. málslið enn fremur mælt fyrir um að sé leigusamningur tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans. Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. leigusamningsins hafi hann verið tímabundinn frá 1. janúar 2009 til 31. desember 2028. Þannig beri að leggja það tímamark til grundvallar við útreikning á kröfu sóknaraðila.

Hafi leigusali ekki haft ástæðu til eða getað leigt út húsnæði í kjölfar vanefnda leigutaka sé um að ræða tjón vegna missis hagnaðar. Sóknaraðili hafi þannig orðið fyrir missi hagnaðar á tímabilinu 2. febrúar til 19. desember 2009, eða þar til sóknaraðila hafi tekist að leigja hluta hins umsamda leiguhúsnæðis. Þannig eigi sóknaraðili rétt á bótum sem nemi að öllu leyti leigugreiðslum fyrrgreinds tímabils, auk dráttarvaxta. Frá 19. desember og út samningstímann til 31. desember 2028 sé um að ræða tjón vegna verðmunar á þeirri leigu sem umsamin hafi verið samkvæmt leigusamningi aðilanna og þeim leigutekjum sem sóknaraðili hafi í raun fengið eða muni fá vegna þeirra leigusamninga sem hann hafi gert í því skyni að takmarka tjón sitt. Í leigusamningi felist viðvarandi samningssamband svo verðmun verði þannig að ákveða yfir viðkomandi tímabil.

Eins og fram komi í málavaxtalýsingu hafi afstöðu slitastjórnar samkvæmt kröfuskrá verið mótmælt af hálfu sóknaraðila í tölvupósti 26. nóvember 2009, ásamt bréfi sama dag. Hafi það verið fyrir skiptafund sem boðaður hafi verið 27. nóvember 2009. Þannig hafi slitastjórn verið ljóst að sóknaraðili yndi ekki afstöðu hennar til kröfu sinnar nr. 205 og hafi afstaðan þannig ekki getað talist endanleg, sbr. 3. mgr. 120. gr. laga nr. 21/1991 nr. 21/1991. Varnaraðili hafi lagt fram útprentun á skjali sem virðist vera tölvupóstur, dags. 11. desember 2009, þar sem þáverandi lögmaður sóknaraðila virðist boðaður á fund slitastjórnar vegna mótmælanna. Sóknaraðili veki athygli á því að hann virðist ekki boðaður með öðrum hætti á umræddan skiptafund. Ekki hafi verið mætt af hálfu sóknaraðila á þann fund slitastjórnar. Þá hafi varnaraðili lagt fram útprentun á skjali sem virðist vera tölvupóstur, dags. 5. janúar 2010, þar sem þeirri skoðun varnaraðila hafi verið haldið á lofti að þar sem ekki hefði verið mætt af hálfu sóknaraðila á framangreindan fund væri ágreiningsefninu talið lokið. Mótmæli sóknaraðili með öllu þessari afstöðu varnaraðila. Mótmælum hafi sannanlega verið komið á framfæri við slitastjórn samkvæmt 120. gr. laga nr. 21/1991 og innan þeirra tímamarka sem 1. mgr. greinarinnar tilgreini. Samkvæmt ákvæðinu skuli skiptastjóri í framhaldi mótmæla boða hlutaðeigandi til sérstaks fundar í því skyni að jafna ágreining og verði hann ekki leystur sé skiptastjóra skylt að beina málefninu til héraðsdóms. Óhugsandi sé að fyrrgreint ákvæði laga nr. 21/1991 verði túlkað með þeim hætti að ef sá sem haft hafi uppi mótmæli mæti ekki á skiptafund, sem auk þess hafi verið boðaður með tölvupósti, leiði það til þess að mótmælin teljist niður fallin.

Til stuðnings aðalkröfu sinni færir sóknaraðili þau rök að slitastjórn beri, á grundvelli laga nr. 21/1991, að fallast á leiðrétta kröfulýsingu sóknaraðila. Samkvæmt 5. tl. 118. gr. laga nr. 21/1991 falli krafa ekki niður gagnvart þrotabúi þótt henni sé ekki lýst fyrir skiptastjóra áður en fresti lýkur skv. 2. mgr. 85. gr. laganna, sé um að ræða kröfu skv. 1. til 3. tl. 110. gr. sömu laga og henni sé lýst án ástæðulausra tafa og áður en boðað sé til skiptafundar um frumvarp til úthlutunar úr búinu. Kröfu sóknaraðila í bú varnaraðila hafi verið ranglega lýst með kröfulýsingu 3. nóvember 2009. Hafi sú villa ekki verið sóknaraðila ljós fyrr en undir sumar 2010. Leiðrétt kröfulýsing hafi verið send varnaraðila án tafar 18. júní 2010 í tölvupósti. Hafi hún þá verið afhent og rædd á skiptafundi 23. júní 2010. Sóknaraðili telji kröfuna þannig falla undir undanþáguákvæði 5. tl. áðurnefndrar lagagreinar og unnt sé að koma leiðréttri kröfu sóknaraðila að eftir lok kröfulýsingarfrests. Sé í þessu sambandi á það bent að í bréfi slitastjórnar til Héraðsdóms Reykjavíkur sé hvergi tekið fram að leiðréttingin hafi verið of seint fram komin heldur einungis fjallað um efnislega afstöðu gegn þegar lýstri kröfu sóknaraðila hinn 1. nóvember 2009.

Eins og áður hafi verið vikið að sé í 96. gr. laga nr. 21/1991 að finna heimild fyrir þrotabú til að segja upp samningi um leigu eða annað varanlegt réttarsamband með venjulegum eða sanngjörnum hætti. Eins og fram hafi komið hafi leigusamningi aðila ekki verið sagt upp af hálfu varnaraðila, fyrr en með yfirlýsingu slitastjórnar 19. nóvember 2009. Samkvæmt 91. gr. sömu laga sé þrotabúi heimilt að taka við réttindum og skyldum þrotamanns samkvæmt gagnkvæmum samningi. Í 3. mgr. sömu greinar komi fram að mæli samningur fyrir um greiðslur smátt og smátt njóti krafa viðsemjanda til greiðslna, sem falli til eftir að úrskurður um að búið hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta, rétthæðar skv. 3. tl. 110. gr. laganna. Leigusamningur sóknaraðila og varnaraðila hafi því enn verið í fullu gildi eftir afhendingu húsnæðisins og skuldbindingar þrotabúsins þær sömu og upphaflegs viðsemjanda. Hér megi aftur nefna að í 97. gr. laga nr. 21/1991 sé beinlínis gert ráð fyrir að í tilvikum gagnkvæmra samninga gefi þrotabúið yfirlýsingu um afstöðu sína. Í greininni sé gert ráð fyrir að krafa leigusala, þar sem ekki hafi verið gefin yfirlýsing um afstöðu þrotabús til leigu fasteignar, njóti rétthæðar samkvæmt 3. tl. 110. gr. laganna. Að framangreindu öllu virtu eigi sóknaraðili skýlausa kröfu til þess að krafa sóknaraðila njóti stöðu búskröfu skv. 3. tl. 110. gr. til þess dags sem afstaða þrotabúsins hafi verið orðin ljós. Þá sé ljóst að undir 3. tl. 110. gr. falli m.a. kröfur vegna tjóns sem búið baki öðrum, í þessu tilviki sóknaraðila.

Samkvæmt leiðréttri kröfulýsingu sóknaraðila hafi höfuðstól að fjárhæð 74.867.999 krónur verið lýst sem búskröfu, samkvæmt tilvitnuðu ákv. 3. tl. 110. gr. Að baki þeirri fjárhæð séu leigugreiðslur samkvæmt leigusamningnum frá 22. apríl til 19. nóvember 2009, eða frá upphafsdegi kröfumeðferðar þar til slitastjórn varnaraðila hafi fyrst látið í ljós afstöðu sína til leigusamningsins við sóknaraðila. Í ljósi framangreinds beri að samþykkja framangreindan hluta kröfu sóknaraðila sem búskröfu skv. 3. tl. 110. gr. Auk búskröfunnar hafi höfuðstól að fjárhæð 2.505.944.762,31 króna verið lýst sem almennri kröfu skv. 113. gr. laga nr. 21/1991. Um sé að ræða allar leigugreiðslur samkvæmt framangreindum leigusamningi, frá afhendingu húsnæðisins 2. febrúar 2009 til skipunar slitastjórnar 22. apríl 2009 og frá því að sóknaraðila hafi verið ljós afstaða slitastjórnar, 19. nóvember 2009 út samningstímabilið. Þá sé krafist áfallandi vaxta skv. lögum nr. 38/2001 af ofangreindum höfuðstól að fjárhæð 1.121.574 krónur fyrir sama tímabil. Heildarfjárhæð kröfu sem lýst sé sem almennri kröfu skv. 113. gr. sé því 2.507.066.336,31 króna. Frá því beri að draga takmörkun sóknaraðila á tjóni sínu, eða 398.595.454 krónur. Þannig sé krafist viðurkenningar á alls 2.108.470.882,31 krónu sem almennri kröfu. Auk þess krefjist sóknaraðili þess, á grundvelli leiðréttrar kröfulýsingar sinnar, að kröfur að fjárhæð 200.000 krónur vegna ritunar kröfulýsingar og um frekari dráttarvexti eftir 22. apríl 2009 verði viðurkenndar sem eftirstæðar kröfur skv. 114. gr. laga nr. 21/1991.

Samkvæmt upphaflegri kröfulýsingu, dags. 1. nóvember 2009, hafi höfuðstól að fjárhæð 2.580.338.849 krónur verið lýst sem almennri kröfu skv. tilvitnaðri 113. gr. Hafi þar verið um að ræða allar leigugreiðslur samkvæmt greindum leigusamningi, frá afhendingu húsnæðisins 2. febrúar 2009 og út samningstímabilið, að teknu tilliti til verðlagsbreytinga. Eins og fram hafi komið hér að framan sé kröfunni rangt lýst en hún eigi að hámarki að vera 2.580.812.761,31 króna. Frá því beri hins vegar að draga takmörkun sóknaraðila á tjóni sínu, eða alls 398.595.454 krónur. Þannig sé krafist viðurkenningar á kröfu sóknaraðila að fjárhæð alls 2.182.217.307,31 króna sem almennri kröfu skv. 113. gr. Augljóst sé að sú fjárhæð sé lægri en lýst fjárhæð kröfunnar samkvæmt kröfulýsingu, dags. 1. nóvember 2009.

IV.

Varnaraðili vísar til þess að sóknaraðili hafi mótmælt afstöðu slitastjórnar varnaraðila til upphaflegrar kröfulýsingar hans, með bréfi, dags. 26. nóvember 2009, og í framhaldi hafi slitastjórnin boðað til sérstaks skiptafundar með umboðsmanni sóknaraðila í samræmi við ákvæði 2. mgr. 120. gr. laga nr. 21/1991. Í fundarboðinu hafi afstaða slitastjórnar til kröfunnar verið ítrekuð auk þess sem þar hafi frekari rökstuðning fyrir ákvörðun slitastjórnar verið að finna. Þar hafi og komið fram að bærust engin mótmæli vegna afstöðu slitastjórnarinnar yrði litið á afstöðuna sem endanlega. Eins og fram komi í fyrirliggjandi fundargerð hafi enginn fulltrúi sóknaraðila mætt á fundinn. Þá hafi sóknaraðila einnig verið tilkynnt sérstaklega 5. janúar 2010 að það væri niðurstaða slitastjórnar að ágreiningsmálinu væri lokið, þ.e. að sú afstaða slitastjórnar að hafna kröfunni væri endanleg. Þar sem ekkert hefði heyrst frá sóknaraðila, lögmanni hans eða öðrum á hans vegum eftir þessi samskipti hefði slitastjórn varnaraðila litið svo á að sóknaraðili hefði fallið frá mótmælum sínum og fallist á niðurstöðu slitastjórnar. Samkvæmt framansögðu sé ljóst, m.a. með vísan til 3. mgr. 120. gr. laga nr. 21/1991, að allar kröfur sóknaraðila á hendur varnaraðila séu niður fallnar og að sóknaraðili hafi með athafnaleysi sínu fyrirgert rétti sínum til að halda uppi frekari kröfum á hendur varnaraðila.

Upphafleg kröfulýsing sóknaraðila hafi verið móttekin af slitastjórn 3. nóvember 2009 en hin „leiðrétta“ kröfulýsing móttekin 18. júní 2010, eða sjö og hálfum mánuði síðar. Engar réttlætanlegar ástæður séu fyrir þessari töf á lýsingu hinnar meintu búskröfu og geti hún því ekki komist að á grundvelli undantekningarákvæðis 5. töluliðs 118. gr. laga nr. 21/1991. Þá sé og ljóst að sóknaraðili geti ekki komið að „leiðréttri“ kröfulýsingu þar sem kröfum hans hafi nú þegar verið hafnað.

Hafnað sé þeirri málsástæðu sóknaraðila að umrætt húsnæði hafi verið afhent varnaraðila 2. febrúar 2009 og að varnaraðili hafi því verið skuldbundinn til greiðslu húsaleigu frá þeim tíma til loka samningsins. Fyrir það fyrsta hafi upphaflega staðið til að varnaraðili fengi afhent óinnréttað rými á 7. til 9. hæð hinn 1. ágúst 2008 en 1. janúar 2009 hafi átt að afhenda rýmið miðað við innréttað húsnæði. Á sama tíma hafi átt að afhenda rými á 1. hæð og í kjallara skv. grein 5.1 í húsaleigusamningi. Samkvæmt grein 3.1. í samningnum hafi leigutími átt að hefjast hinn 1. janúar 2009, eða á sama tíma og til hafi staðið að afhenda rýmið innréttað. Í áliti Eflu verkfræðistofu, sem varnaraðili hefði óskað eftir, komi fram að ýmsir ágallar hafi verið á húsnæðinu. Sé þar meðal annars nefnt að ekki sé búið að setja upp álgluggakerfi, þök séu ófrágengin og bráðabirgðafrágangur sé víða. Þeir starfsmenn Reykjavíkurborgar sem skoðað hefðu húsnæðið hafi sagt hið sama. Sú matsgerð sem sóknaraðili hefði aflað hafi ekkert haft með afhendingardrátt sóknaraðila að gera, enda hefði varnaraðili enga tryggingu haft fyrir því að framkvæmdum lyki. Hefði bankinn því ómögulega getað tekið áhættuna af því að hefja framkvæmdir í húsnæðinu á meðan með öllu væri óljóst um afhendingartíma þess og framvindu verksins, enda hefði matsmaðurinn ekki verið beðinn um að leggja mat á slíkt. Þá hefði verulega skort á að aðrar framkvæmdir við Höfðatorgsblettinn væru í samræmi við það sem sóknaraðili hefði fullyrt, enda hafi hátt leiguverð átt að endurspegla aðstöðuna sem til staðar yrði.

Líkt og fram komi í bréfum þáverandi lögmanns varnaraðila, sér í lagi bréfum dags. 30. janúar, 5. febrúar, 9. febrúar og 20. mars 2009, hafi varnaraðili ekki talið sér skylt að taka við húsnæðinu fyrr en húsið í heild væri orðið fokhelt og hið leigða rými tilbúið til innréttingar. Þangað til hefði varnaraðili ekkert við húsnæðið að gera. Þá hefði einnig verið óskað eftir frekari upplýsingum um framvindu framkvæmdanna, verkáætlun, sem og staðfestingu um fjármögnun verksins, en engar slíkar upplýsingar hefðu fengist frá sóknaraðila sem mark væri á takandi. Þá liggi ekkert fyrir um hvenær húsnæðið hafi verið í því ástandi að varnaraðila bæri að taka við því en engin tilkynning hefði borist varnaraðila um að húsnæðið væri tilbúið. Hafi varnaraðila því aldrei borið skylda til að taka við húsnæðinu og eigi sóknaraðili því engar kröfur á hendur varnaraðila. Eftir að sóknaraðili hafi fengið lyklana afhenta á nýjan leik hafi hann enga tilraun gert til að innheimta leigugreiðslur, afhenda lyklana, hlutast til um að tilkynna varnaraðila um framvindu verksins eða veita varnaraðila aðrar þær upplýsingar sem hann hefði óskað eftir. Með þessu athafnaleysi sínu hafi sóknaraðili í raun fallist á slit leigusamningsins milli sóknar- og varnaraðila án þess að nokkur bótaskylda stofnaðist. Beri því að hafna öllum kröfum sóknaraðila.

Samkvæmt 1. mgr. 99. gr. laga nr. 21/1991 falli allar kröfur á hendur þrotabúi í gjalddaga án tillits til þess sem um hafi verið samið. Frá þessari meginreglu sé gerð sú undantekning í 1. mgr. 91. gr. laga nr. 21/1991 að þrotabúi sé heimilt að taka við réttindum og skyldum samkvæmt gagnkvæmum samningi. Jafnframt sé gengið út frá því að viðsemjandi þrotamanns geti krafist að þrotabúið taki afstöðu til þess innan hæfilegs frests hvort það muni nýta heimild sína. Sé hér ítrekað að engin slík skylda hvíli á þrotabúi heldur sé um heimild að ræða. Með hliðsjón af því að miklar deilur hefðu staðið um afhendingu húsnæðisins, og að seinasta bréf þáverandi lögmanns varnaraðila til sóknaraðila, um höfnun á afhendingu, hafi verið dagsett degi áður en Fjármálaeftirlitið hafi tekið yfir vald hluthafafundar varnaraðila, hafi sóknaraðila mátt vera ljóst að slitastjórn varnaraðila myndi ekki ganga inn í húsaleigusamninginn. Að auki hafi það staðið sóknaraðila mun nær að kanna hvort varnaraðili hefði í hyggju að taka húsnæðið á leigu, enda sé almennt litið svo á að það skipti leigusala meira máli hver leigutakinn sé en öfugt. Varnaraðili, og síðar skilanefnd og slitastjórn hans, hafi því aldrei haft aðgang að umræddu húsnæði og hafi varnaraðili engan reka gert að því að fá slíkan aðgang.

Til viðbótar þessu hafi ekkert heyrst frá sóknaraðila frá 11. mars 2009 eða þar til sóknaraðili lýsti kröfu í bú varnaraðila. Fram að þeim tíma hefði varnaraðila ekki einu sinni borist greiðsluseðill eða innheimtubréf vegna húsnæðisins en í húsaleigusamningi sé ekki að finna ákvæði um hvar inna beri greiðslu af hendi. Hafi sóknaraðila því borið að koma sér í samband við varnaraðila teldi hann samningssamband vera í gildi þeirra á milli. Sé þeirri málsástæðu, að sóknaraðili hafi haldið að sér höndum þar sem afstaða og yfirlýsing varnaraðila hafi ekki legið fyrir, alfarið hafnað, enda hafi sóknaraðila með öllu verið ljóst að varnaraðili gengi ekki inn í samninginn, hafi slíkur samningur yfir höfuð verið í gildi.

Jafnvel þótt fallist yrði á að sóknaraðila væri heimilt að koma að nýrri kröfu með hinni „leiðréttu“ kröfulýsingu séu engin skilyrði fyrir hendi til að fallast á kröfur sóknaraðila um að hluti hinnar lýstu kröfu, 74.867.999 krónur, skuli njóta forgangs, sbr. 3. tl. 110. gr. laga nr. 21/1991. Samkvæmt greindu lagaákvæði njóti kröfur, sem orðið hafi til á hendur þrotabúi eftir uppkvaðningu úrskurðar héraðsdómara um töku búsins til gjaldþrotaskipta með samningum skiptastjóra eða vegna tjóns sem búið bakar öðrum, forgangs gagnvart almennum kröfum. Á sóknaraðila hvíli sönnunarbyrði um að þrotabúið hafi tekið við réttindum og skyldum samkvæmt samningi og eftir atvikum að búið hafi bakað sér bótaábyrgð. Í gögnum málsins sé ekkert að finna sem bendi til þess að sóknaraðili hafi orðið fyrir tjóni vegna athafna eða athafnaleysis búsins. Þá sé því mótmælt sem röngu og ósönnuðu að kröfur hafi orðið til á hendur varnaraðila eftir 22. apríl 2009 þar sem varnaraðili hafi ekki gengið inn í samninginn, sbr. það sem áður hafi verið rakið.

Hvað varði tilvísun sóknaraðila til 97. gr. laga nr. 21/1991 þá hafi sóknaraðila verið vel kunnugt um að varnaraðili notaði fasteignina ekki til atvinnurekstrar síns og einnig um afstöðu varnaraðila til þess að ganga inn í samninginn. Tilvitnað lagaákvæði verði ekki skýrt á annan veg en samkvæmt orðanna hljóðan. Sé því gert að skilyrði að þrotamaður hafi stundað atvinnurekstur sinn á fasteigninni, sbr. orðalag greinarinnar „Ef þrotamaðurinn hefur haft fasteign á leigu til atvinnurekstrar síns ...“ Þessi niðurstaða sé í fullu samræmi við þá túlkun sem fáist við skoðun á forsögu ákvæðisins, þ.e. 49. gr. eldri laga um gjaldþrotaskipti nr. 6/1978. Sambærilegt ákvæði þeirra laga sé svohljóðandi: „Ef þrotamaður hefur tekið fasteign á leigu til atvinnurekstrar síns og geti búið ekki strax gefið yfirlýsingu skv. 43. gr. 1. mgr., á viðsemjandinn rétt á að fá leigu frá upphafi skipta og þar til yfirlýsingin er gefin greidda skv. 82. gr. 3. tölulið laga nr. 3/1878 sbr. 2. gr. laga nr. 32/1974.“ Séu þessi tvö ákvæði borin saman sjáist að með hinum nýju lögum sé það gert að skilyrði að þrotamaður hafi haft fasteign á leigu til atvinnurekstrar en í hinu eldra ákvæði hafi aðeins verið kveðið á um töku fasteignar á leigu. Verði því sú eina ályktun dregin að með lagabreytingunni hafi löggjafinn ætlað að gera það að skilyrði fyrir beitingu 97. gr. laga nr. 21/1991 að atvinnurekstur hafi farið fram á eða í fasteigninni, ólíkt því sem áður hafi gilt. Óumdeilt sé að varnaraðili hafi aldrei stundað neinn atvinnurekstur að Höfðatorgi 7. Geti 97. gr. því ekki átt við um ágreining aðila og beri því að hafna búskröfu sóknaraðila.

Því sé með öllu hafnað að leigugreiðslur samkvæmt húsaleigusamningnum hafi átt að hefjast 2. febrúar 2009, líkt og haldið sé fram í greinargerð sóknaraðila. Með bréfi, dags. 30. júní 2008, hafi sóknaraðili tilkynnt að óinnréttað húsnæði yrði afhent 1. febrúar 2009 og frágengin sameign og lóð 1. júlí 2009. Samkvæmt þessu hafi verið gert ráð fyrir sex mánaða drætti á afhendingu miðað við leigusamning og skv. grein 6.1. í leigusamningnum hafi átt að greiða húsaleigu frá og með upphafi leigutímans, 1. janúar 2009, þegar afhenda ætti húsnæðið innréttað. Í greininni komi síðar fram að „dragist afhending hins leigða fram yfir afhendingartíma skv. gr. 5.1. færist upphaf leigutíma til sem þeim drætti nemur“. Sem fyrr greini hafi húsnæðið átt að afhendast 1. ágúst 2008 en hafi samkvæmt sóknaraðila verið afhent 2. febrúar 2009. Miðað við þessa sex mánaða töf á afhendingu hefðu leigugreiðslur því átt að hefjast í fyrsta lagi 2. júlí 2009 hafi húsnæðið raunverulega verið afhent 2. febrúar 2009.

Varnaraðili kveðst hafna kröfum sóknaraðila um viðurkenningu á eftirstæðri kröfu. Engin gögn hafi verið lögð fram sem sýni að sóknaraðili hafi greitt fyrir ritun kröfulýsingar.

Verði ekki fallist á aðalkröfu varnaraðila sé á því byggt að krafa sóknaraðila sé of há og vanreifuð þar sem hún sé skilyrt. Auk fyrrgreinds rökstuðnings eigi rökstuðningur fyrir hverri og einni varakröfu jafnt við um aðrar varakröfur að breyttu breytanda.

Varnaraðili kveðst hafna þeim rökstuðningi sóknaraðila að 96. gr. laga nr. 21/1991 eigi við um ágreining aðila. Þegar litið sé til ákvæðisins, forsögu þess, tilgangs og eðlis máls geti það einvörðungu átt við um þá aðstöðu þegar þrotabú hafi verið leigusali, enda myndi önnur niðurstaða eðli máls samkvæmt leiða til óeðlilegrar og ósanngjarnar niðurstöðu gagnvart öðrum kröfuhöfum búsins og gengi gegn grundvallarreglunni um jafnræði kröfuhafa. Verði hins vegar talið að sóknaraðili geti byggt rétt sinn á 96. gr. sé á því byggt að 2. og 3. mgr. ákvæðisins eigi við og sóknaraðili eigi þá kröfu á hendur varnaraðila sem nemi eðlilegum og sanngjörnum uppsagnarfresti milli aðila.

Varðandi 1. varakröfu sé á því byggt að sóknaraðili eigi kröfu á varnaraðila um greiðslu sem svari til leigu fyrir júlímánuð 2009. Sé þá við það miðað að venjulegur og sanngjarn uppsagnarfrestur milli aðila sé þrír mánuðir frá viðmiðunardegi slitameðferðar varnaraðila hinn 22. apríl 2009 og að leigugreiðslur varnaraðila hafi átt að hefjast í júlímánuði. Verði ekki fallist á aðalkröfu eða 1. varakröfu varnaraðila byggist 2. varakrafa varnaraðila á því að sóknaraðili eigi kröfu á varnaraðila um greiðslu sem svari til venjulegs og sanngjarns uppsagnarfrests sem teljist sex mánuðir frá sama tíma, með hliðsjón af 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og meginreglum leiguréttar. Verði ekki fallist á framangreindar kröfur byggist 3. og 4. varakrafa á því að leigugreiðslur hafi átt að hefjast 1. febrúar 2009 og sé í 3. varakröfu gengið út frá þriggja mánaða uppsagnarfresti en í 4. varakröfu gengið út frá sex mánaða fresti. Varðandi 5. varakröfu sé á því byggt að krafa sóknaraðila á varnaraðila skuli svara til þess fjölda mánaða sem dómurinn meti venjulegan og sanngjarnan, en þó aldrei lengri tíma en til þess dags þegar úrskurður verði kveðinn upp í ágreiningsmáli þessu. Slík krafa hljóti að vera dæmd á grundvelli skaðabótasjónarmiða, sbr. 94. gr. laga nr. 21/1991. Tjón sóknaraðila til lengri tíma sé ósannað. Auk þess sé byggt á sömu sjónarmiðum og rakin hafi verið um að sóknaraðila beri að leitast við að takmarka tjón sitt.

Verði krafa sóknaraðila samþykkt óbreytt, hvort sem sé aðal- eða varakrafa, feli það í sér þungbæra niðurstöðu fyrir aðra kröfuhafa og raski því jafnræði milli þeirra sem reglur laga nr. 21/1991 stefni að. Engin leið sé að vita hvort sóknaraðila takist að leigja umrætt húsnæði út aftur eftir að niðurstaða sé fengin í dómsmál þetta. Hugsanlegt sé að fasteignin leigist strax eða fljótlega eftir að niðurstaða dómstóla liggi fyrir. Myndi slíkt leiða til óeðlilegrar niðurstöðu enda gæti sóknaraðili þá hafa fengið bætt sitt ætlaða tjón auk þess sem hann gæti leigt út umrætt húsnæði. Yrði hann því betur settur en aðrir sem fengið hafi kröfur sínar samþykktar hjá varnaraðila. Gæti sú staða orðið uppi að á slitastjórn varnaraðila hvíldi sú skylda að taka á ný upp slitameðferð varnaraðila til að innheimta endurgreiðslukröfu á hendur sóknaraðila og úthluta á nýjan leik til kröfuhafa.

V.

Niðurstaða

Eins og fyrr er rakið gerðu sóknaraðili sem leigusali og varnaraðili sem leigutaki með sér húsaleigusamning hinn 28. mars 2007 um leigu skrifstofuhúsnæðis í húsi við Höfðatorg í Reykjavík. Kemur fram í gr. 3.1 í samningnum að leigutíminn skuli hefjast hinn 1. janúar 2009, hvort sem leigutaki taki við húsnæðinu innréttuðu eða óinnréttuðu, og ljúki honum án uppsagnar hinn 31. desember 2028. Þá kemur fram í b-lið gr. 5.1 í leigusamningnum að ákveði leigutaki að taka við hinu leigða óinnréttuðu samkvæmt ákvæðum sérstaks viðauka við skilalýsingu skuli rýmið á 7. til 9. hæð afhendast í síðasta lagi 1. ágúst 2008 en rými á 1. hæð og í kjallara 1. janúar 2009. Af gögnum málsins verður skýrlega ráðið, meðal annars með bréfi dags. 27. júní 2007, að varnaraðili hafi óskað eftir að fá húsnæðið afhent óinnréttað. Þá kemur og fram í greindum b-lið gr. 5.1 að leigusali muni láta leigutaka vita, í síðasta lagi 1. febrúar 2008, „hvort dagsetning afhendingar muni ekki standast“ og skv. c-lið sömu greinar skuli endanleg dagsetning afhendingar hins leigða af hálfu leigusala liggja fyrir eigi síðar en 30. júní 2008. Liggur fyrir að sóknaraðili tilkynnti varnaraðila 1. febrúar 2008 að fyrirséðar væru tafir á afhendingu hins leigða um a.m.k. fjóra mánuði og tilkynnti varnaraðila síðan hinn 30. júní sama ár að húsnæðið yrði afhent óinnréttað 1. febrúar 2009 og frágengin sameign og lóð hinn 1. júlí sama ár. Þá liggur og fyrir að sóknaraðili hafi, með bréfi dags. 26. janúar 2009, boðað til fundar með varnaraðila hinn 2. febrúar 2009 og tilkynnt honum að leigurýmið á 7. til 9. hæð yrði þá afhent honum tilbúið til innréttingar en bréfi þessu var svarað með bréfi þáverandi lögmanns varnaraðila, dags. 30. janúar sama ár, þar sem því var lýst yfir að varnaraðili myndi ekki veita húsnæðinu viðtöku. Loks kemur fram í bréfi lögmannsins til sóknaraðila, dags. 20. mars 2009, að varnaraðili telji sér ekki skylt að taka við húsnæðinu fyrr en húsið sé orðið fokhelt og að fyrir liggi að fjármögnun á lokafrágangi þess sé tryggð, en að ekki séu gerðar „athugasemdir við að húsnæðið samræmist ekki afhendingarástandi skv. skilalýsingu“. Með hliðsjón af framangreindu, og þar sem hvergi er í húsaleigusamningi aðila áskilið að fjármögnun framkvæmda við frágang hússins sé tryggð, húsið skuli vera fokhelt við afhendingu, eða settir þar aðrir fyrirvarar varðandi ástand þess en að það skuli vera í samræmi við skilalýsingu, verður hér lagt til grundvallar að hið leigða húsnæði hafi verið afhent varnaraðila í umsömdu ástandi hinn 2. febrúar 2009. Verður ekki á það fallist að sóknaraðili hafi með meintu athafnaleysi sínu í framhaldi með einhverjum hætti fallist á slit leigusamnings aðilanna án þess að bótaréttur stofnaðist fyrir sóknaraðila á hendur varnaraðila.

Í gr. 6.1. í greindum leigusamningi er kveðið á um að húsaleigu beri að greiða frá og með upphafi leigutíma hinn 1. janúar 2009, en dragist afhending hins leigða fram yfir umsaminn afhendingartíma skv. gr. 5.1 skuli upphaf leigutíma færast sem nemi þeim drætti. Eins og að framan getur skyldi hið leigða rými afhendast varnaraðila í síðasta lagi hinn 1. ágúst 2008, skv. b-lið gr. 5.1, en telst í raun hafa verið afhent 2. febrúar 2009, eða rúmum sex mánuðum síðar. Ber því hér við það að miða að upphaf leigugreiðslna hafi átt að miðast við 2. júlí 2009.

Eins og fram er komið var varnaraðila skipuð skilanefnd hinn 27. mars 2009 og slitastjórn hinn 19. maí sama ár. Var sú staða þá uppi sem að framan greinir að varnaraðili hafði hafnað að taka við lyklum að hinu leigða án þess þó að lýsa yfir riftun á samningnum.

Samkvæmt meginreglu 91. gr. laga nr. 21/1991 falla gagnkvæmir samningar þrotamanns niður við töku bús til gjaldþrotaskipta og samkvæmt 1. mgr. 99. gr. laga nr. 21/1991 falla allar kröfur á hendur þrotabúi í gjalddaga við uppkvaðningu úrskurðar um gjaldþrotaskipti. Óumdeilt sýnist að hvorugur aðilanna hafði samband við hinn til að skýra hvort, og þá að hvaða marki, varnaraðili hygðist nýta sér heimild í 1. mgr. 91. gr. laga nr. 21/1991 til að taka við réttindum og skyldum samkvæmt umræddum húsaleigusamningi, allt þar til sóknaraðili lýsti kröfu sinni gagnvart slitastjórn hinn 3. nóvember 2009. Þegar hafðar eru í huga þær deilur sem upp voru milli aðilanna um afhendingu hins leigða húsnæðis áður en til slitameðferðar varnaraðila kom, og þar með vitneskja sóknaraðila um að varnaraðili hefði ekki gert neinar þær ráðstafanir, hvorki fyrir upphaf slitameðferðar varnaraðila né síðar, sem veitt gætu vísbendingu um að varnaraðili hygðist nýta húsnæðið á einhvern hátt undir starfsemi sína, verður að telja að sóknaraðili hafi ekki haft neina ástæðu til að ætla að skilanefnd eða slitastjórn varnaraðila hygðist nýta sér greinda heimild í 1. mgr. 91. gr. til að taka við réttindum og skyldum samkvæmt húsaleigusamningi aðilanna. Til að skýra þá stöðu frekar hefði sóknaraðili getað nýtt sér heimild í 2. mgr. 91. gr. til að krefjast þess að af hálfu varnaraðila yrði tekin afstaða til þess hvort hann hygðist nýta sér heimildina, sem sóknaraðili gerði þó ekki. Með hliðsjón af framangreindu verður að telja að skuldbindingar varnaraðila samkvæmt greindum húsaleigusamningi hafi fallið niður á viðmiðunardegi slitameðferðarinnar hinn 22. apríl 2009.

Samkvæmt 94. gr. laga nr. 21/1991 getur viðsemjandi þrotabús krafið það um skaðabætur vegna þess tjóns sem hann verður fyrir við samningsslitin nýti þrotabúið ekki heimild sína skv. 1. mgr. 91. gr. Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að sóknaraðili hafi í kjölfar þess að afstaða skilanefndar varnaraðila til yfirtöku leigusamningsins lá fyrir reynt að leigja út umrætt húsnæði. Báru þær tilraunir fyrst árangur með samningi um leigu á 7. hæð hússins frá og með 1. maí 2010. Með hliðsjón af framangreindu verður fallist á að sóknaraðili eigi rétt á skaðabótum sem hæfilegt þykir að miðast skuli við þær leigugreiðslur sem hann hefði átt að fá á næstu sex mánuðum eftir viðmiðunardag slitameðferðarinnar hinn 22. apríl 2009. Er því viðurkennt að sóknaraðili eigi kröfu um skaðabætur á hendur varnaraðila sem nemi leigugreiðslum fyrir júlí til og með október 2009. Hefur útreikningum sóknaraðila á mánaðarlegum leigugreiðslum að fjárhæð 10.798.269 krónum, frá og með apríl 2009, ekki verið mótmælt og nema bætur fyrir framangreint tímabil því samtals 43.193.077 krónum. Er sú fjárhæð viðurkennd sem almenn krafa á hendur varnaraðila skv. 113. gr. laga nr. 21/1991, enda verður ekki fallist á að lög standi til þeirrar málsástæðu varnaraðila að krafa sóknaraðila við slitameðferð varnaraðila teljist hafa fallið niður þar sem enginn fulltrúi sóknaraðila mætti á skiptafund sem boðað hafði verið til í því skyni að fjalla um mótmæli sóknaraðila við afstöðu slitastjórnar til lýstrar kröfu sóknaraðila. Samkvæmt framangreindu er því og hafnað að varnaraðili hafi með athöfnum sínum eða athafnaleysi með einhverjum hætti tekið við réttindum og skyldum samkvæmt leigusamningi aðilanna með þeim afleiðingum að sóknaraðili eigi rétt á leigugreiðslum sem njóti rétthæðar skv. 3. tl. 110. gr. laga nr. 21/1991 við slitameðferð varnaraðila.

Kröfu sóknaraðila, um að áfallandi dráttarvextir eftir 22. apríl 2009 og þóknun vegna ritunar kröfulýsingar að fjárhæð 200.000 krónur verði viðurkennt sem eftirstæðar kröfur skv. 114. gr. laga nr. 21/1991, er hafnað þegar af þeirri ástæðu að kröfum þessum var ekki lýst í upphaflegri kröfulýsingu til slitastjórnar heldur í leiðréttri kröfulýsingu, dags. 18. júní 2010, og teljast þær því of seint fram komnar, sbr. 118. gr. laga nr. 21/1991.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila 400.000 krónur í málskostnað.

Úrskurð þennan kveður upp Á-kk-nf M-kk-nf héraðsdómari.

Úrskurðarorð:

Krafa sóknaraðila, Höfðatorgs ehf., að fjárhæð 43.193.077 krónur er viðurkennd sem almenn krafa við slitameðferð varnaraðila, Sparisjóðabanka Íslands hf., en hafnað er að viðurkenna að krafan njóti rétthæðar samkvæmt 3. tölulið 110. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl.

Varnaraðila greiði sóknaraðila 400.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf M-kk-nf