E-489/2015

Mál þetta, sem var dómtekið 12. apríl síðastliðinn, er höfðað 30. apríl 2015.

Stefnendur eru P-kk-nf G-kk-nf og L-x-x A-kvk-nf M-kvk-nf S-kvk-nf, Björtusölum 8, Kópavogi.

Stefndi er Stekkjarsel ehf., Stekkjarseli 9, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru þær að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda á því tjóni sem stefnendur hafa orðið fyrir vegna vanefnda stefnda á húsaleigusamningi aðila með því að hafa afhent leiguandlagið, íbúð 01-0201 að Hlynsölum 1-3 í Kópavogi, fastanúmer 223-9441, í ástandi sem ekki telst leiguhæft og vanrækt að gera viðeigandi úrbætur á því að kröfu stefnenda. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar.

I

Stefnendur tóku á leigu af stefnda íbúð númer 01-0201 að Hlynsölum 1-3 í Kópavogi með leigusamningi 9. desember 2010. Var íbúðin afhent stefnendum þann dag, en um tímabundinn leigusamning til 12 mánaða var að ræða sem gilti frá afhendingu til 8. desember 2011. Umsamin fjárhæð mánaðarlegrar leigu var 140.000 krónur auk húsgjalda og rafmagns.

Í 4. gr. leigusamningsins segir meðal annars að leigjandi skuli gera athugasemdir við afhendingu og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Þá skal leigjandi segja til um galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því að þeirra varð vart. Þá er í ákvæðinu vísað til II. kafla húsaleigulaga. Í 5. gr. samningsins segir meðal annars að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Bótaskylt tjón á hinu leigða skal leigusali bæta, það er tjón sem bótaskylt er samkvæmt venjulegri húseigendatryggingu. Þá segir einnig að telji leigutaki viðhaldi ábótavant skuli hann skora á leigusala að bæta úr því. Um þetta er nánar vísað til IV. kafla húsaleigulaga.

Þann 9. desember 2011 var leigusamningur aðila endurnýjaður og skyldu stefnendur leigja íbúðina áfram til 15 mánaða, eða til 28. febrúar 2013. Samningurinn var efnislega eins og fyrri samningur, en fjárhæð leigu hækkaði í 150.000 krónur á mánuði. Þann 15. mars 2013 var samningur aðila framlengdur með óbreyttum skilmálum til 28. febrúar 2015, þó þannig að báðum aðilum var heimilt að segja samningnum upp með tveggja mánaða fyrirvara.

Með bréfi 26. mars 2014 sagði stefndi stefnendum upp leiguafnotum af íbúðinni vegna þess að selja ætti íbúðina. Skyldi uppsögnin taka gildi frá 31. maí 2014 og íbúðin vera laus frá þeim degi, en stefnendum væri þó heimilt að dvelja í íbúðinni gegn leigugjaldi til þess dags er íbúðin yrði seld drægist salan fram yfir lok leigutíma.

Stefnendur gerðu tvisvar sinnum kauptilboð í eignina, 14. og 21. maí 2014, og vildu greiða 29.750.000 krónur fyrir eignina samkvæmt hinu fyrra tilboði og 32.000.000 krónur samkvæmt hinu síðara. Ekki varð af því að stefnendur keyptu íbúðina og fluttu þau út úr íbúðinni. Stefndi fullyrðir að stefnendur hafi ekki þrifið íbúðina fyrir afhendingu hennar til stefnda.

Í stefnu segir að stefnendur hafi flutt inn í hina leigðu íbúð í desember 2010 og í byrjun árs 2011 hafi þau orðið vör við leka í íbúðinni og hafi kvartað til stefnda. Um sex vikum síðar hafi maður á vegum stefnda komið til að gera við lekann. Viðgerðin fólst í því að kýtta í gluggakarma og saga rakablett úr sökkli. Ekki hafi verið kannað hvort raka væri að finna annars staðar í íbúðinni eins og í gólfefnum eða á bak við hirslur. Rakamælingar hafi ekki verið gerðar af viðgerðarmanninum, en aðeins gert við á þeim stöðum þar sem augljóslega hafi verið rakablettir. Hafi stefnendur talið að viðgerðum væri lokið með fullnægjandi hætti, en svo hafi ekki verið og hafi heilsu heimilismanna smám saman farið að hraka án þess að stefnendur og börn þeirra gerðu sér neina grein fyrir orsökunum. Stefnandi L-x-x A-kvk-nf M-kvk-nf hafi farið einna verst út úr því að búa í íbúðinni og margoft leitað til læknis vegna líkamlegra einkenna án þess að fá skýringar á vanlíðan sinni. Framan af hafi hvorki hún né þeir ótal læknar sem hún hafi leitað til haft hugmyndaflug til að skrifa veikindi og vanlíðan á ástand íbúðarinnar, enda sé íbúðin til þess að gera nýleg og líti vel út. Næstu rúmu tvö árin hafi reynst stefnendum og fjölskyldu mjög erfiður tími vegna veikinda fjölskyldumeðlima sem hafi verið algerlega óútskýrð. Ungur sonur stefnenda hafi verið mikið veikur á tímabilinu, þjáðist af þvagteppu og miklu óþoli, ældi iðulega bæði á daginn og nóttinni og var með blæðandi exem og marbletti á ýmsum stöðum. Þessu fylgdu tíðar ferðir til lækna og ítrekuð ávísun sýklalyfja. Þótt ástand dóttur stefnenda hafi ekki verið jafn slæmt og ástand sonar þeirra veiktist hún oft og iðulega á þessu tímabili sem kallaði einnig á fjölda heimsókna til lækna.

Að beiðni stefnenda skoðaði Ö-kk-nf I-kk-nf matsfræðingur íbúðina 30. apríl 2014. Tók hann myndir og mældi raka í íbúðinni. Í niðurstöðukafla skýrslu Ö-kk-ef segir að vatn komist inn í íbúðina og séu greinileg merki þess víða, bæði í veggjum á milli gólfs og lofts, en þó aðallega niður við gólf og séu miklar líkur á að gólfplatan sé rök. Það merki að parketið sé að öllum líkindum skemmt og sýkt af sveppagrói. Eldhúsinnréttingin sé líklega einnig að hluta sýkt.

Í skoðunarskýrslu Vátryggingafélags Íslands, sem stíluð er á Hlynsali 1-3, húsfélag, dagsett 5. júní 2014, segir að raki sé í útveggjum sem hafi valdið skemmdum á málningu. Rakasvæði í útveggjum hafi verið skoðuð og rakamæld. Gluggaumbúnaður að utan hafi verið skoðaður og í ljós hafi komið að frágangi undir gluggum sé ábótavant, það er að þéttingu vanti á milli glugga og veggjar. Bein tenging sé á milli rakamerkja á útveggjum og þéttingar á gluggaumbúnaði. Útveggur í stofu hafi verið rakamældur og skoðaður með hitamyndavél og hafi skoðun leitt í ljós að ekki sé talið að lagnir hússins leki.

Í skýrslu H-kk-ef D-kk-ef um ástand innbús, sem gerð var 5. júní 2014 eftir heimsókn hans í íbúðina, segir að ástandi íbúðarinnar sé verulega ábótavant. Leki sé við skil gólfplötu og veggja og rakasöfnun undir og í öllum gluggum vegna lélegs frágangs undir gluggum. Þá segir orðrétt: „Mygla og trúlega gasmyndun eða eitthvað viðlíka geri vistun í íbúðinni erfiða. Því má vera ljóst að allt innbú í íbúðinni er sýkt og þarf sérstök þrif til að það geti notast á nýjum stað. Sumt af innbúinu gæti þurft að farga.“

Í stefnu er fullyrt að tjón stefnenda sé mikið. Þau hafi þurft að farga stórum hluta innbús síns, öllum fatnaði, standa undir kostnaði vegna þrifa á búslóð og lækniskostnaði vegna innlagna á sjúkrahús, læknisheimsókna og lyfja. Þá hafi stefnendur einnig lagt út fyrir kostnaði vegna matsskýrslna frá fagaðilum á ástandi íbúðarinnar og tjóni. Þá hafi stefnendur þurft að losa sig við jeppabifreið sem þau hafi átt þar sem gró hafi dreift sér í innréttingu bílsins með tilheyrandi óþægindum fyrir stefnendur. Hafi tryggingafélög hafnað allri þátttöku í kostnaði þeirra á þeim grundvelli að tjón vegna raka- og sveppamyndunar sé undanskilið bótaábyrgð í skilmálum tryggingafélaganna.

Samkvæmt örverumælingu sem Ráðtak sf. gerði í íbúðinni 17. júlí 2014 segir að sveppagróður hafi mælst í íbúðinni yfir viðmiðunarmörkum. Unnt sé að eyða myglugróinu með vistvænum efnum þar til hægt sé að gera við, en athuga þurfi drenlagnir og þéttingu á gluggum og við hurðaop. Raki sé á neðri plötuskilum á austurgafli og suðurgafli.

Í bréfi lögmanns stefnenda til stefnda 7. október 2014 var krafist viðurkenningar stefnda á bótaskyldu vegna tjóns stefnenda innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins, að öðrum kosti yrði höfðað mál fyrir dómstólum á hendur stefnda. Málið var þingfest 6. maí 2015.

II

Stefnendur byggja kröfu sína á því að íbúð nr. 01-0201 að Hlynsölum 1-3, Kópavogi hafi verið haldin miklum göllum sem valdið hafi leka- og sveppamyndun í íbúðinni sem valdið hafi miklu tjóni á lausafjármunum stefnanda. Þá hafi stefnandi L-x-x A-kvk-nf M-kvk-nf og tvö börn stefnenda einnig orðið fyrir miklu heilsutjóni vegna sveppa- og rakamyndunar í hinu leigða húsnæði.

Í matsskýrslu H-kk-ef D-kk-ef, skoðunarmanns hjá Mosey ehf., dagsettri 8. júní 2014, sé fjallað um ástand íbúðar og búslóðar stefnenda. Þar segi að ástandi íbúðarinnar sé verulega ábótavant. Leki sé við skil gólfplötu og veggja og rakasöfnun undir og í öllum gluggum vegna lélegs frágangs undir gluggum. Mygla og trúlega gasmyndun eða eitthvað viðlíka geri vistun í íbúðinni erfiða. Því megi vera ljóst að allt innbú í íbúðinni sé sýkt og þurfi sérstök þrif til að það geti notast á nýjum stað. Sumu af innbúinu gæti þurft að farga. Það séu til staðar alvarleg veikindi á íbúum íbúðarinnar, sem rekja megi til ástands hennar.

Leigusala beri samkvæmt 1. mgr. 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan. Í 2. mgr. 19. gr. sé kveðið á um skyldu leigusala til að annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgi húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Samkvæmt 4. mgr. 19. gr. beri leigusala jafnframt að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi. Leigusala beri því að sjá um allt viðhald á hinu leigða húsnæði og sé mygla eða raki til staðar þá skuli leigusali samkvæmt lögum sjá til þess að hún verði fjarlægð og íbúðin sé í íbúðarhæfu ástandi. Af orðalagi ákvæðisins sé ljóst að á leigusala hvíli rík skylda til að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi en sú lögskýring eigi sér stoð í sérstökum athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að húsaleigulögum nr. 36/1994. Þar komi fram að með ákvæðinu sé leitast við að draga skýrar fram höfuðábyrgð leigusala á viðhaldi hins leigða.

Af framangreindu ákvæði húsaleigulaganna megi vera ljóst að stefndi hafi vanrækt þá fortakslausu skyldu sem hvílt hafi á honum samkvæmt ákvæðinu, þrátt fyrir áskoranir stefnenda um úrbætur. Við mat á því hvort tjónvaldur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í skilningi sakarreglunnar hafi dómstólar litið til þess hvort tjónvaldur hafi brotið gegn þeim reglum sem í gildi séu á því sviði sem um ræði. Með hliðsjón af framangreindu verði því að telja að stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í skilningi sakarreglunnar með vanrækslu sinni og beri því skaðabótaábyrgð á því tjóni sem hafi orðið bæði á lausafjármunum stefnenda í íbúðinni og fjártjóni í kjölfar kostnaðar stefnenda vegna læknisheimsókna, lyfjakaupa og vinnutaps.

Þá komi fram í 5. kafla leigusamnings aðila, sem beri heitið „Viðhald hins leigða“, að leigusali annist allt annað viðhald á hinu leigða, innanhúss sem utan. Leigusali annist viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgi húsnæðinu ef leigjandi sýni fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi.

Þá beri að hafa í huga að það sé almennt viðurkennt að á fasteignareiganda hvíli rík aðgæsluskylda til þess að rækja viðhald og umhirðu með fasteigninni til að koma í veg fyrir að þeir sem eigi erindi í fasteignina verði fyrir tjóni. Skaðabótaábyrgð fasteignareiganda sé almennt fólgin í því að eigandi verði bótaábyrgur vegna munatjóns og/eða líkamstjóns sem rekja megi til fasteignarinnar, búnaðar hennar eða eiginleika, eða þess að viðhaldi hennar eða umhirðu hafi ekki verið sinnt. Fasteignareigandi sé því skyldugur til athafna í þeim tilvikum sem þær séu nauðsynlegar til að forða tjóni. Þá bendi stefnendur á að fyrirsvarsmenn stefnda hafi séð um byggingu þeirrar íbúðar sem hér um ræði. Verði því að ætla að þeir hafi þekkt vel til í ljósi sérþekkingar þeirra á því sviði sem snúi að byggingu og viðhaldi fasteigna. Þannig verði að ætla að þeir hafi mátt gera sér grein fyrir ástandi íbúðarinnar þegar stefnendur hafi fyrst óskað eftir úrbótum í byrjun ársins 2011. Með hliðsjón af öllu framangreindu telji stefnendur það hafið yfir allan vafa að stefndi beri bótaábyrgð á tjóni þeirra sem lýst hafi verið.

Mál þetta sé höfðað sem viðurkenningarmál. Samkvæmt dómaframkvæmd Hæstaréttar sé ekki nauðsynlegt að tilgreina umfang tjóns nákvæmlega til að höfða megi viðurkenningamál á grundvelli 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Fyrir liggi gögn sem sýni fram á að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni vegna vanbúnaðar leiguhúsnæðisins. Stefnendur hafi því ríka hagsmuni af því að fallist verði á kröfu þeirra um viðurkenningu á skaðabótaábyrgð stefnda á tjóni þeirra. Stefnendur telji það hafið yfir vafa að þau hafi lögvarða hagsmuni af því að skorið sé úr um skaðabótaskyldu stefnda með dómi. Stefndi hafi vanrækt skyldu sína til að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi og með því brotið gegn réttarreglum og ákvæðum leigusamningsins milli aðila. Af þeim sökum beri að viðurkenna skaðabótaábyrgð stefnda á tjóni stefnenda.

Stefnendur vísa um aðild til 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um heimild til að krefjast viðurkenningardóms um kröfur sínar vísa stefnendur til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Þá vísa stefnendur til ólögfestrar reglu íslensks réttar um skaðabætur og reglna skaðabótaréttar um aðgæsluskyldu og skaðabótaábyrgð fasteignaeiganda. Enn fremur vísa stefnendur til húsaleigulaga nr. 36/1994 og reglna samninga- og kröfuréttar. Varðandi ábyrgð fyrirsvarsmanna stefnda á íbúðinni að Hlynsölum 1-3, er vísað til laga nr. 160/2010 um mannvirki. Um málskostnaðarkröfu er vísað til 129.-131. gr. laga nr. 91/1991.

III

Stefndi kveðst byggja sýknukröfu sína á því að stefnendur hafi ekki tilkynnt stefnda um meinta ágalla á íbúðinni þegar þau hafi orðið þeirra vör í samræmi við afdráttarlaus fyrirmæli 4. gr. leigusamnings aðila, sbr. einnig fyrirmæli 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá vísi stefndi einnig til fyrirmæla 5. gr. í húsaleigusamningi aðila, sbr. 20. gr. laga nr. 36/1994 þar sem skýrlega sé mælt fyrir um að leigutaka beri að skora á leigusala að bæta úr, telji leigutaki leigusala vanrækja viðhald hins leigða.

Vanræksla stefnenda á tilkynningarskyldu sinni í samræmi við 4. og 5. gr. húsaleigusamnings og 16. og 20. gr. laga nr. 36/1994 leiði til þess að stefndi verður ekki sakaður um að hafa vanrækt viðhald, eða um ágalla á hinu leigða þar sem stefnendur hafi svipt hann úrbótarétti með vanrækslu á tilkynningarskyldu sinni. Skorað sé á stefnendur að leggja fram sönnun þess að þau hafi gætt fortakslausrar tilkynningarskyldu sinnar samkvæmt fyrirmælum 16. gr. og 20. gr. laga nr. 36/1994. Þá sé á því byggt að hafi raki og sveppamyndun í raun og veru verið til staðar í hinni leigðu íbúð beri stefnendur sjálfir ábyrgð á meintu tjóni þar sem sveppagróðurinn hafi þá fengið að dafna í skjóli tómlætis þeirra og vanrækslu á tilkynningarskyldu samkvæmt 16. gr. og 20. gr. laga nr. 36/1994. Stefndi hefði brugðist tafarlaust við og bætt úr meintum göllum hefði honum verið kunngert um slíkt. Meðan ekki sé sýnt fram á að stefnendur hafi tilkynnt með formlegum og réttum hætti til stefnda þá skorti á að sýnt hafi verið fram á saknæma háttsemi stefnda og þar af leiðandi séu skilyrði skaðabótaskyldu ekki uppfyllt.

Stefndi kveðst einnig byggja á því að stefnendur hafi ekki sýnt fram á að þau hafi orðið fyrir tjóni þar sem ekki sé sannað með fullnægjandi hætti að sveppagróður hafi verið til staðar í íbúðinni á leigutímanum. Þá sé heldur ekki sýnt fram á að hinn meinti sveppagróður hafi orsakað tjón, hvort sem er á munum eða líkama stefnenda. Stefndi bendi í fyrsta lagi á að honum hafi ekki verið boðið að vera viðstaddur skoðun hinnar leigðu íbúðar, hvorki skoðun Ö-kk-ef I-kk-ef í maí 2014, né skoðun M-kvk-ef í júní 2014. Í öðru lagi verði ekki ráðið af skýrslu Ö-kk-ef I-kk-ef að hann hafi staðreynt einhverja sveppamyndun við skoðun sína. Stefnandinn P-kk-nf hafi hins vegar sagt honum að hann hefði séð sveppi á bakhlið skáps í húsinu. Ekki komi fram hvenær það eigi að hafa verið, en á stefnandanum hafi hvílt rík tilkynningarskylda, sbr. 16. gr. laga nr. 36/1994, sbr. einnig 20. gr. sömu laga. Skýrslu M-kvk-ef og niðurstöðu hennar sé sérstaklega mótmælt, enda sé þar ýmsu haldið fram sem matsmaðurinn hafi engar faglegar forsendur til að meta. Báðar skýrslurnar séu einhliða sönnunargögn sem stefnendur hafi aflað án samráðs við stefnda og verði ekki lagðar til grundvallar um sönnun fyrir því að stefndi hafi valdið stefnendum tjóni með saknæmum hætti. Í þriðja lagi verði ekki ráðið af framlögðu læknisvottorði að orsök þeirra einkenna sem lýst sé sé að rekja til saknæmrar vanrækslu stefnda, eða myglusvepps yfir höfuð. Stefndi telji læknisvottorðið þvert á móti bera með sér að vanlíðan heimilismanna í íbúðinni sé að rekja til annarra orsaka en áhrifa frá meintum sveppagróðri.

Þá sé niðurstöðu örverumælinga Ráðtaks ehf. mótmælt en þeirra hafi verið aflað í lok leigutíma og án þess að stefnda hafi verið gefinn kostur á að vera viðstaddur sýnatöku. Ekkert verði á þessari skýrslu byggt og sé niðurstöðum hennar mótmælt. Bendi Ráðtak á að einfalt sé að eyða myglugrói með vistvænum efnum, sem fyrirtækið selji sjálft, þar til farið sé í viðgerðir. Enn og aftur komi þá í ljós, ef rétt reyndist það sem stefnendur haldi fram, að vanræksla stefnenda á tilkynningarskyldu samkvæmt 16. gr. og 20. gr. laga nr. 36/1994 sé orsök meints tjóns stefnenda en ekki vanræksla stefnda því að hann hafi ekki getað brugðist við ástandi sem hann hafi ekki vitað af.

Ábyrgð stefnda gagnvart stefnendum byggist á sakarreglu, en sé ekki hlutlæg. Þar sem ekki sé leitt í ljós að stefndi hafi með saknæmum hætti vanrækt samningsskyldur sínar eða brotið með saknæmum hætti gegn fyrirmælum III. eða IV. kafla laga nr. 36/1994 beri að sýkna stefnda. Einnig beri að sýkna stefnda þar sem stefnendur hafi ekki sýnt fram á orsakatengsl milli meintrar saknæmrar vanrækslu stefnda og meintra tjónsafleiðinga. Sýkna beri stefnda vegna brota stefnenda á fortakslausri tilkynningarskyldu sinni samkvæmt 16. gr. og 20. gr. laga nr. 36/1994.

Stefndi vísar til 16. og 20. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigusamninga og til meginreglna skaðabótaréttar um sakarregluna, um orsakatengsl og til reglna einkamálaréttarfars um sönnun og sönnunarbyrði. Krafa um málskostnað byggist á skaðleysisreglu íslensks réttar sem lögfest er í málskostnaðarfyrirmælum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur stefnandinn L-x-x A-kvk-nf M-kvk-nf S-kvk-nf og J-kk-nf G-kk-nf Þ-kk-nf, fyrir hönd stefnda. Einnig vitnin H-kk-nf D-kk-nf, G-kk-nf Ó-kk-nf S-kk-nf og F-kvk-nf J-kvk-nf.

Í máli þessu krefjast stefnendur þess að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda á tjóni sem stefnendur hafi orðið fyrir vegna vanefnda stefnda á húsaleigusamningi aðila. Byggja stefnendur á því að íbúðin að Hlynsölum 1-3 í Kópavogi, sem stefnendur tóku á leigu af stefnda, hafi verið haldin miklum ágöllum sem hafi valdið leka- og sveppamyndun. Hafi þetta valdið tjóni á lausafjármunum stefnenda og heilsutjóni stefnandans L-x-x Ö-kvk-ef M-kvk-ef og tveggja barna stefnenda. Stefnendur fullyrða að þau hafi beint kvörtun til stefnda um leið og þau hafi orðið vör við leka í íbúðinni. Það hafi verið í byrjun árs 2011. Sex vikum síðar hafi maður á vegum stefnda komið til að gera við lekann. Sýknukrafa stefnda er byggð á því að stefnendur hafi ekki tilkynnt stefnda um meinta ágalla á íbúðinni þegar þau hafi orðið þeirra vör samkvæmt afdráttarlausum fyrirmælum í 4. gr. leigusamnings aðila og 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Einnig að stefnendur hafi ekki leitt í ljós að stefndi hafi með saknæmum hætti brotið gegn fyrirmælum laga nr. 36/1994 og að ekki hafi verið sýnt fram á orsakatengsl á milli ætlaðrar saknæmrar vanrækslu stefnda og meintra afleiðinga tjónsins.

Stefnendur kveðast ítrekað hafa látið vita af lekanum. Fyrir dómi kom fram hjá stefnandanum L-x-x Ö-kvk-þgf M-kvk-þgf að stefnendur hafi tilkynnt lekann í íbúðinni til G-kk-ef F-kk-ef J-kk-ef og eftir um sex vikur hafi maður komið til að laga lekann. Viðgerðin hafi tekið um tvo klukkutíma og hafi stefnendur treyst því að búið væri að laga lekann. Þá kom einnig fram að stefnendur hefðu fengið mann frá Húsi og heilsu ehf. til að skoða íbúðina.

Í skýrslu J-kk-ef G-kk-ef Þ-kk-ef fyrir dómi kom fram að stefnendur hefðu aldrei kvartað undan ástandi íbúðarinnar, hvorki þegar þau tóku við íbúðinni í upphafi, né síðar. Spurður kvaðst J-kk-nf G-kk-nf aldrei hafa fengið skriflega tilkynningu um að einhverju í íbúðinni væri áfátt. Þá hafi stefnendur ekki kvartað undan leka í íbúðinni þegar leigusamningur hafi verið endurnýjaður og ekki heldur við gerð viðauka við samninginn í mars 2013. J-kk-nf G-kk-nf kannaðist ekki við að nokkur á vegum stefnda hafi gert við leka í íbúðinni. Hann sagði að G-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf hefði séð um bókhald stefnda, en hann sjálfur hefði sinnt viðhaldi og viðgerðum. Hann kvaðst ekki hafa farið í íbúðina að Hlynsölum árið 2011 til að gera við leka. Spurður sagði J-kk-nf G-kk-nf að stefnendur hefðu fyrst gert grein fyrir því að íbúðinni væri áfátt þegar fyrra kauptilboð þeirra í eignina kom fram í maí 2014. Tilboðið hefði verið lægra en það verð stefndi vildi fá fyrir íbúðina. Það hafi fyrst verið þá sem stefnda hafi verið tilkynnt um leka í íbúðinni. Við skoðun hafi verið augljós merki um leka í íbúðinni, útferð hafi verið á málningu og spartli. Lekinn hafi verið undir gluggum og kvaðst J-kk-nf G-kk-nf hafa grunnað og kíttað undir glugga sem ekki hafi verið mikil aðgerð. Íbúðin hafi verið seld í október 2014 fyrir 33.700.000 krónur. Ekki hafi heyrst frá kaupendum íbúðarinnar eftir það.

Í 4. gr. leigusamnings aðila, sem undirritaður var 9. desember 2010, segir meðal annars að leigjandi skuli gera athugasemdir við afhendingu og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Þá skuli leigjandi segja til um galla, sem síðar komi fram á húsnæðinu og hafi ekki verið sýnilegir við venjulega athugun innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var. Ákvæði þetta er sama efnis og 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og hefur að geyma skyldu leigjanda til að gera athugasemdir um ástand leiguhúsnæðis við afhendingu þess og til að tilkynna um galla á hinu leigða sem koma fram síðar.

Stefnendur halda því fram að þau hafi orðið vör við leka í íbúðinni í byrjun árs 2011, segjast hafa tilkynnt stefnda frá því og ítrekað óskað eftir því að bætt yrði úr. Stefnandi L-x-x A-kvk-nf M-kvk-nf greindi frá því að stefnendur hefðu tilkynnt fyrirsvarsmanni stefnda G-kk-þgf F-kk-þgf J-kk-þgf, um lekann og hefði maður á vegum stefnda komið og gert við lekann. Einnig hefðu stefnendur fengið mann frá Húsi og heilsu ehf. á staðinn til ráðgjafar. Spurður fyrir dómi kannaðist J-kk-nf G-kk-nf Þ-kk-nf ekki við að stefnda hefðu borist athugasemdir eða tilkynning um leka í íbúðinni. Það hefði hvorki borið á góma þegar leigutíminn hefði verið framlengdur með endurnýjun samningsins 9. desember 2011 né þegar gerð var „viðbót“ við samninginn 15. mars 2013. Undir samningana rita fyrir hönd stefnda þeir J-kk-nf G-kk-nf Þ-kk-nf og G-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf, sem lést í september 2015.

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið liggur fyrir að stefnendur urðu vör við leka í hinni leigðu íbúð í byrjun árs 2011, eða skömmu eftir að þau fluttu inn í íbúðina. Fullyrða stefnendur að þau hafi tilkynnt stefnda um lekann með því að hafa ítrekað haft samband við þáverandi fyrirsvarsmann stefnda, G-kk-þf F-kk-þf J-kk-þf. Maður á vegum stefnda hafi síðan komið og gert við lekann. J-kk-nf G-kk-nf Þ-kk-nf sem gaf aðilaskýrslu fyrir dómi kannaðist ekki við það að stefndi hefði fengið tilkynningu um að leki væri í íbúðinni fyrr en í maí 2014, þegar stefnendur gerðu stefnda kauptilboð í íbúðina sem þá var til sölu. Ekki er upplýst í málinu hver framkvæmdi viðgerð á íbúðinni.

Að mati dómsins hafa stefnendur ekki sýnt fram á það með fullnægjandi hætti að þau hafi tilkynnt stefnda um greinda ágalla á íbúðinni í samræmi við ákvæði 4. gr. í leigusamningi aðila og 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en slíka tilkynningu verður að telja forsendu þess að leigusali sinni skyldum sínum um viðhald leiguhúsnæðis svo sem kveðið er á um í 5. gr. í leigusamningi aðila og í 19. gr. laga nr. 36/1994. Er það mat dómsins að stefnendur hafi ekki rennt haldbærum stoðum undir það að stefndi hafi haft vitneskju um nefnda ágalla á íbúðinni fyrr en í maí 2014 þegar stefnendur freistuðu þess að kaupa íbúðina af stefnda. Með því að tilkynna stefnda ekki með öruggum og sannanlegum hætti um þá ágalla sem þau töldu vera á íbúðinni teljast stefnendur hafa unað við ástand húsnæðisins, sbr. ákvæði 1. mgr. 16. gr. laga nr. 36/1994.

Stefnendur byggja á því að leki- og sveppamyndun í íbúðinni hafi valdið tjóni á innbúi þeirra og heilsutjóni stefnandans L-x-x Ö-kvk-ef M-kvk-ef og tveggja barna stefnenda. Í skoðunarskýrslu Ö-kk-ef I-kk-ef, sem stefnendur öfluðu og gerð var í maí 2014 segir að ummerki séu um raka á öllum útveggjum íbúðarinnar og nokkuð mikill raki sé í norðvesturhorni eða milli 50% og 60% en 40% þar sem jarðvegur sé fyrir neðan gólfplötu. Þá mælist 20% raki í hjónaherbergi sem sé frekar lítill raki. Einnig er í skýrslunni haft eftir stefnandanum P-kk-þgf G-kk-þgf að gert hafi verið við leka með gluggum með því að kýtta meðfram gluggum og að ofan og hafi lekinn greinilega minnkað eftir þá aðgerð. Þá er einnig haft eftir P-kk-þgf að bakhlið skáps í hjónaherbergi hafi verið dökk og þakin „sveppagró að líkindum“. Í niðurstöðu skýrslunnar segir að greinileg merki séu um að vatn komist inn í íbúðina. Þá segir orðrétt: „Þar sem raki er í veggjum við gólf eru miklar líkur á að gólfplatan sé rök. Það merkir að parketið er að öllum líkindum skemmt og sýkt af sveppagró. Eldhúsinnréttingin er líklega einnig að hluta sýkt.“

Stefnendur hafa lagt fram skýrslu um ástand búslóðar í íbúðinni, sem gerð var 8. júní 2014. Þar segir meðal annars að mygla og trúlega gasmyndun eða eitthvað viðlíka „geri vistun í íbúðinni erfiða“. Því megi vera ljóst að allt innbú sé sýkt og þurfi sérstök þrif til að það geti nýst á nýjum stað. Sumu af innbúinu þurfi að farga. Loks hafa stefnendur lagt fram í málinu örverumælingar frá Ráðtaki sf. þar sem segir meðal annars að sveppagróður mælist í íbúðinni og sé yfir viðmiðunarmörkum.

Framangreindar skýrslur og örverumæling Ráðtaks sf. eiga það sammerkt að þeirra er aflað af stefnendum einhliða og án aðkomu stefnda, sem mótmælir sönnunargildi þeirra. Verður ekki á þeim byggt í málinu gegn eindregnum mótmælum stefnda.

Hvað varðar heilsutjón stefnandans L-x-x Ö-kvk-ef M-kvk-ef S-kvk-ef og tveggja barna stefnenda, hafa stefnendur lagt fyrir dóminn læknisvottorð F-kvk-ef J-kvk-ef heimilislæknis 20. apríl 2015. Í því kemur fram að óskað hafi verið eftir vottorði vegna stefnandans L-x-x Ö-kvk-ef M-kvk-ef og upplýsingum úr sjúkrasögu R-kvk-ef M-kvk-ef P-kvk-ef, fædd 2008 og E-kk-ef P-kk-ef P-kk-ef, fæddur 2011. Óskað hafi verið eftir upplýsingunum vegna gruns um að L-x-x og börnin hafi orðið fyrir heilsutjóni vegna myglu í húsnæði sem þau hafi flutt inn í í desember 2010. Þá segir að sjúkrasagan nái yfir tímabilið frá ársbyrjun 2011 til loka árs 2014. Einnig segir að í raun sé erfitt að meta hvort einkenni sjúklinga stafi af myglu, en einungis sé hægt að greina frá því hver séu helstu einkenni fólks sem útsett sé fyrir myglusvepp í húsnæði. E-kk-nf P-kk-nf eigi margar komur frá júlí 2011 vegna hita, kvefs, hósta, astmalíkra einkenna. Hann hafi verið óvær og vansæll með hálsbólgur og efri öndunarvegssýkingar. Í hans tilviki „gæti þetta verið klassísk áhrif frá myglusvepp.“ Þá segir að R-kvk-nf M-kvk-nf eigi að baki þó nokkrar komur, en þó ekki eins margar og bróðir hennar. Flestar snúist um verk í eyrum og endurteknar eyrnabólgur frá febrúar 2011, en í mars sama ár hafi hún haft hita, lungnabólgu og verið sett á sýklalyf og síðar sama ár verið með einkenni um hálsbólgu, hósta og kvef. Segir í vottorðinu að einkenni hennar „gætu líka verið einkenni frá myglusvepp.“ Um stefnandann L-x-x Ö-kvk-þf segir læknirinn að hún hafi fyrst hitt hana í september 2014, en hún eigi að baki langa og fjölskrúðuga sjúkrasögu. Í læknabréfi frá LSH komi fram að hún hafi verið með hækkaðan líkamshita og slappleikaeinkenni alveg frá áramótum 2013-2014 sem hafi verið talin stafa af sýkingum í tengslum við brjóstaaðgerð. Hún hafi fengið bronchitis, sýklalyf og innöndunarlyf í september 2014. Hún hafi verið með viðvarandi kviðverki og fengið nokkrum sinnum briskirtilsbólgur frá árinu 2011. Í hennar tilviki sé erfiðaðra að átta sig á því hvort að einkennin séu af völdum myglusvepps. Það sé flókið og erfitt að segja til um með vissu og verði að meta með tilliti til þess hvort að einkennin hafi lagast við flutning í annað húsnæði sem sé laust við myglusvepp. Fyrir dómi greindi vitnið F-kvk-nf J-kvk-nf frá því að sonur stefnenda væri ekki með neina undirliggjandi sjúkdóma sem áhrif gætu haft á þá greiningu sem kæmi fram í vottorðinu. Dóttir stefnenda væri einnig með einkenni sem gætu stafað frá myglusveppi. Í rauninni væru slík einkenni einstaklingsbundin, en þau væru oftast frá efri öndunarvegum, það er þrálátur hósti sem líktist kvefi eða inflúensu og sýkingar sem engar skýringar væru á. Þá kom fram hjá vitninu að í einni komu L-x-x Ö-kvk-ef M-kvk-ef í september 2014 hafi hún fengið sýklalyf og innöndunarlyf vegna einkenna sem gætu hafa stafað frá myglusveppi.

Samkvæmt öllu því sem nú hefur verið rakið er niðurstaða dómsins sú að stefnendur hafi ekki axlað sönnunarbyrði fyrir því að þau hafi tilkynnt stefnda um þá ágalla á húsnæðinu sem þau fullyrða að hafi verið til staðar frá því skömmu eftir að þau fluttu þangað í desember 2010. Liggur þar af leiðandi ekkert fyrir um það í málinu að hin leigða íbúð hafi ekki verið í fullnægjandi ástandi við upphaf leigutímans. Þá er óupplýst í málinu hver það var sem gerði við vatnsleka fyrir stefnendur en stefnendur hafa ekki nafngreint hann. Þá er að mati dómsins ósannað að stefnda hafi verið kunnugt um vatnsleka og myglu í íbúðinni fyrr en í maí 2014 þegar stefnendur gerðu stefnda kauptilboð í íbúðina og buðu mun lægra verð fyrir eignina en nam ásettu söluverði vegna ætlaðra ágalla á henni af völdum leka og myglusvepps. Þá liggur fyrir að við gerð endurnýjaðs leigusamnings 9. desember 2011, eftir að stefnendur höfðu búið í íbúðinni í um ár, og við gerð viðauka við þann samnings 15. mars 2013, kvörtuðu stefnendur ekki við stefnda vegna leka og myglusvepps í íbúðinni.

Samkvæmt framangreindu verður ekki með nokkru móti dregin sú ályktun af þeim málsgögnum sem stefnendur hafa lagt fram í málinu að stefndi hafi sem leigusali með saknæmum og ólögmætum hætti brotið gagnvart stefnendum þær skyldur sem á honum hvíldu samkvæmt ákvæðum leigusamnings aðila og samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 um viðhald og lagfæringar á hinu leigða húsnæði, þannig að hann hafi bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum sem leigutökum á því tjóni sem stefnendur telja að þau hafi orðið fyrir af völdum vatnsleka og myglu í íbúðinni. Þá þykja stefnendur heldur ekki hafa fært fyrir því fullnægjandi rök að meint tjón á innbúi þeirra verði rakið til vanrækslu stefnda, saknæms athafnaleysis hans og vanrækslu á viðhaldi og endurbótum á hinum leigða húsnæði. Hvað varðar það heilsutjón L-x-x Ö-kvk-ef M-kvk-ef og tveggja barna stefnenda sem um getur í vottorði F-kvk-ef J-kvk-ef heimilislæknis þykir skorta á orsakasamhengi á milli þess og þeirra atvika sem upplýst hefur verið um í málinu.

Samkvæmt öllu því sem hér hefur verið rakið þykir tjón stefnenda ekki verða rakið til vanefnda stefnda á húsaleigusamningi aðila og ber að sýkna stefnda að kröfum stefnenda í málinu.

Með vísan til niðurstöðu málsins og samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða stefnendur dæmd til að greiða stefnda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 600.000 krónur.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

D ó m s o r ð:

Stefndi, Stekkjarsel ehf., skal vera sýkn af kröfum stefnenda, P-kk-ef G-kk-ef og L-x-x Ö-kvk-ef M-kvk-ef S-kvk-ef.

Stefnendur greiði stefnda 600.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf