E-118/2009

I

Mál þetta, sem tekið var til dóms að loknum munnlegum flutningi 4. febrúar sl., er höfðað af G-kvk-þgf B-kvk-þgf, Bólstaðarhlíð 12, Reykjavík, 22. júlí sl. á hendur H-kk-þgf J-kk-þgf og H-kvk-þgf L. Þ-kvk-þgf, báðum til heimilis að Ytri-Hofdölum, Skagafirði.

Dómkröfur

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd til að greiða honum 584.741 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2008 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu að mati dómsins.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans að mati dómsins. Þá er þess krafist að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til virðisaukaskatts. Til vara krefjast stefndu þess að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og þá verði málskostnaður látinn niður falla.

II

Málavextir

Stefnandi lýsir málavöxtum þannig að hún hafi átt jörðina Hofsstaði í Skagafirði í meira en 20 ár þar til hún seldi hana í apríl 2007. Faðir hennar hafi verið ábúandi jarðarinnar með búrekstur þar allt til ársins 2004. Haustið 2003 hafi J-kk-nf V. G-kk-nf, fyrir hennar hönd, samið við stefndu um leiguafnot af jörðinni frá 1. janúar 2004 út árið 2008. Leigufjárhæð hafi verið ákveðin 400.000 krónur á ári og skyldi fjárhæðin hækka í samræmi við hækkun vísitölu. Gjalddagi leigugreiðslu hafi verið í byrjun hvers árs. Þá hafi verið samið um að stefndu bæri að skila jörðinni að loknum leigutíma í sambærilegu eða betra ástandi og hún var í við upphaf leigutímans. Stefnandi segir leigusamninginn hafa verið munnlegan en stefndu hafi hafnað boði um að gera skriflegan samning. Stefndu hafi síðan á síðasta ári samningsins viljað gera skriflegan samning en því hafi verið hafnað þar sem lítið hafi verið eftir af leigutímanum.

Stefnandi segir stefndu hafa greitt leigugjaldið eins og um var samið fyrstu fjögur árin. Hinn 31. janúar 2008 hafi J-kk-nf V. G-kk-nf sent stefndu bréf þar sem fram hafi komið að leigugjald fyrir árið 2008 væri 490.957 krónur. Stefndu hafi eftir þetta óskað eftir greiðslufresti fram á haust af fjárhagslegum ástæðum. Stefnandi hafi samþykkt að leigan yrði greidd 1. október 2008 gegn því að stefndu greiddu vexti og vísitölu af fjárhæðinni til þess tíma. Stefnandi segir stefndu hafa fram að þessu fengið mislangan greiðslufrest af sömu ástæðu en þá hafi ekki verið gerð krafa um vexti eða verðbætur. Í þetta sinn hafi greiðslufrestur verið óvenjulangur og því hafi þessi krafa verið sett fram. Stefndu hafi hins vegar ekki greitt leigugjaldið á umsömdum tíma og borið fyrir sig að það væri of hátt og þá hafi þau haldið því fram að þau hefðu lagt mikið til jarðarinnar á leigutímanum, bæði efni og vinnu, sem þau ættu að fá eitthvað fyrir. Stefnandi segir varðandi þetta að stefndu hafi í tvígang fengið leyfi fyrir framkvæmdum á jörðinni en þá hafi þeim verið gerð grein fyrir því að þær yrðu á þeirra kostnað.

Stefndu halda því fram að málavaxtalýsing stefnanda sé í veigamiklum atriðum röng. Þau séu eigendur og ábúendur á Ytri-Hofdölum en sú jörð liggi að jörð stefnanda. Faðir stefnanda, B-kk-nf R-kk-nf, hafi búið á Hofsstöðum, jörð stefnanda, frá árinu 1980 allt til ársins 2004. Stefndi H-kk-nf hafi fengið leyfi B-kk-ef til að nýta land Hofsstaða til beitar fyrir hross og sauðfé. Í staðinn hafi hann aðstoðað B-kk-þf við heyskap og búskap hans á jörðinni en annað endurgjald hafi ekki komið fyrir beitarafnotin. Öll nýting stefnda H-kk-ef á jörðinni hafi tekið mið af aðstoðinni sem kom í staðinn. Þannig hafi verið til staðar munnlegur samningur milli stefnda H-kk-ef og B-kk-ef sem ábúanda á jörð stefnanda.

Stefndi H-kk-nf kveðst hafa kostað framkvæmdir á jörð stefnanda í þágu stefnanda og föður hennar sem ábúanda á jörðinni. Á árinu 2004 eða 2005 hafi hann kostað lagningu 140 metra vatnsleiðslu sem lögð var í gömul útihús á jörðinni. Þá hafi hann girt og kostað 500 til 600 metra langa girðingu á landamerkjum Hofsstaða og Hofsstaðasels. Auk þessa hafi hann á svipuðum tíma girt jafnlanga fjallsgirðingu í landi Hofsstaða og tekið niður mikið af gömlum og ónýtum girðingum og fjarlægt rusl af jörðinni.

Stefndu segja að eftir fráfall föður stefnanda hafi skapast vandræði vegna 28 hrossa sem voru í eigu föður stefnanda. Stefndi H-kk-nf hafi samþykkt að kaupa hrossin gegn því að fá jörðina á leigu til fimm ára. Stefndi H-kk-nf hafi óskað eftir að gerður yrði skriflegur leigusamningur og á það hafi verið fallist. Þá hafi hann óskað eftir því við fulltrúa stefnanda, J-kk-þf V. G-kk-þf, að framkvæmdir hans á jörðinni kæmu á móti afnotum að jörðinni á leigutímanum en um það hafi þó ekki náðst samkomulag.

Stefndu segja að stefnda H-kk-þgf hafi ítrekað borist kröfur um greiðslu á leigu þrátt fyrir að ekki hafi verið gengið frá leigusamningi milli stefnanda og stefnda H-kk-ef. Stefndi H-kk-nf hafi greitt stefnanda eins og fram komi í gögnum málsins en þær greiðslur hafi verið án skyldu. Stefndu segja stefnanda ranglega halda því fram að greiðslufrestur hafi verið veittur vegna fjárhagsörðugleika. Jafnframt segja stefndu stefnanda ranglega halda því fram að þeim hafi verið gerð grein fyrir því að framkvæmdir stefnda H-kk-ef á jörðinni yrðu alfarið á hans kostnað.

Stefndu benda á að stefnandi hafi selt jörðina á árinu 2007 án þess að láta taka jörðina út af úttektarmönnum eða semja við stefnda H-kk-þf um greiðslur til hans vegna framkvæmda hans á jörðinni á ábúðartíma hans þar. Stefnandi hafi nú selt jörðina og það sem stefndi H-kk-nf vann jörðinni til bóta sé nú í eigu núverandi eigenda jarðarinnar.

III

Málsástæður og lagarök

Stefnandi byggir kröfur sínar á munnlegum leigusamningi aðila um leigu jarðarinnar Hofsstaða í Skagafirði. Samningurinn hafi verið tímabundinn frá 1. janúar 2004 til 31. desember 2008. Leigufjárhæð hafi verið ákveðin 400.000 krónur á ári að viðbættri vísitölu en gjalddagi hafi verið í byrjun hvers leiguárs. Stefndu hafi greitt umsamda fjárhæð á reikning stefnanda líkt og um var samið þó svo leigan hafi ekki verið greidd á gjalddaga ýmist með eða án samþykkis stefnanda.

Stefnandi heldur því fram að með greiðslu leigunnar hafi stefndu í verki staðfest og viðurkennt efni leigusamningsins. Þá vísar stefnandi til þess að þriðja aðila hafi verið kunnugt um leigusamninginn en í kaupsamningi vegna sölu jarðarinnar hafi verið tekið fram að kaupendur tækju við kvöð vegna leigu á túnum, nýræktun o.fl. til loka árs 2008.

Stefnandi mótmælir harðlega fullyrðingum stefndu þess efnis að þau hafi gert samning við látinn föður hennar um afnot jarðarinnar líkt og fram komi í bréfi lögmanns þeirra. Stefndu beri sönnunarbyrði fyrir þessum fullyrðingum sínum en þeim hafi ekki tekist að sanna réttmæti þeirra. Í þessu sambandi bendir stefnandi á að hún hafi eignast jörðina með afsali í mars 1985 og því hafi föður hennar verið óheimilt að semja við stefndu um afnot jarðarinnar án hennar samþykkis.

Stefnandi heldur því fram að stefndu hafi ekki tekist að sýna fram á að þeim beri ekki að greiða umsamið leigugjald en sönnun fyrir því hvíli á þeirra herðum.

Hvað lagarök varðar vísar stefnandi til reglna kaupa-, samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Þá vísar stefnandi til almennra reglna leiguréttar hvað hinn munnlega leigusamning varðar. Krafa um dráttarvexti og verðtryggingu er reist á III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Varðandi varnarþing vísar stefnandi til 32. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa um málskostnað úr hendi stefndu er reist á 1. mgr. 130. gr. nefndra laga um meðferð einkamála.

Stefndu byggja aðalkröfu sína um sýknu á því að þau séu ekki í skuld við stefnanda. Stefnda H-kvk-nf vísar til þess að hún hafi aldrei nýtt jörð stefnanda og ekki verið með ábúð þar og þá sé hún ekki aðili að búrekstri að Ytri-Hofdölum. Stefnda H-kvk-nf vísar til þess að hún hafi ekki verið aðili að samningi við B-kk-þf R-kk-þf, föður stefnanda, um ábúð og nytjar af jörðinni fyrir búfé frá Ytri-Hofdölum. Í þessu sambandi bendir hún á að stefndi H-kk-nf sé einn ábúandi og eigandi Ytri-Hofdala. Hún byggir á því að hún hafi ekki nýtt jörð stefnanda né undirgengist neina samningsskilmála um slíka nýtingu, hvorki við stefnanda né föður hennar. Stefnda H-kvk-nf heldur því fram að þetta leiði til þess að sýkna beri hana af kröfum stefnanda vegna aðildarskorts, sbr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Stefndi H-kk-nf heldur því fram að hann hafi fengið leyfi B-kk-ef R-kk-ef til ábúðar og landbúnaðarafnota í tíð ábúðarlaga nr. 64/1976, sbr. nú lög nr. 80/2004 um sama efni. Endurgjald hans til ábúanda jarðarinnar hafi eingöngu falist í vinnu stefnda á jörðinni og síðar tilteknum framkvæmdum og umbótum sem jarðareiganda hafi borið að greiða fyrir við lok ábúðar á jörðinni eftir samkomulagi eða mati úttektarmanna. Þetta eigi við um vatnslögn, girðingarvinnu og tiltekt á jörðinni sem áður er getið. Allar slíkar framkvæmdir og umbætur séu kaupskyldar af jarðareiganda samkvæmt ákvæðum ábúðarlaga og vísar stefndi í þessu sambandi aðallega til 16. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 sem í gildi voru til 1. júlí 2004. Stefndi heldur því fram að ekkert hafi komið fram í málinu sem styðji fullyrðingu stefnanda að mannvirki á jörðinni skuli ekki bætt stefnda H-kk-þgf, enda hafi hann gert um það samkomulag við fyrri eiganda og ábúanda jarðarinnar.

Stefndi hafnar því alfarið að samningur hafi komist á milli þeirra og J-kk-ef V. G-kk-ef, umboðsmanns stefnanda, um ábúð eða annars konar afnot af Hofsstöðum. Til þess að svo verði talið hefði þurft að koma fram tilboð sem gagnaðili hefði tekið með samþykki eða þögn einni saman. Svo hafi ekki verið í þessu tilfelli og því fái krafa stefnanda um greiðslu leigu ekki staðist. Stefnandi beri fyrir sig munnlegan samning, sem stefndu halda fram að sé ósannaður og að engu hafandi. Í besta falli hafi komið fram hugmynd eða tilboð um væntanlegan samning. Fjárhæð árlegrar leigu, vísitöluviðmiðun og vaxtakrafa stefnanda sé einhliða ákvörðun hennar sem ekki fái staðist gegn mótmælum stefndu.

Stefndi H-kk-nf bendir ennfremur á máli sínu til stuðnings, að stefnandi hafi hafnað boði hans um að gerður yrði skriflegur leigusamningur um nýtingu jarðarinnar og borið fyrir sig að of skammt væri eftir af leigutímanum. Ágreiningur hafi verið milli aðila um afgjald og endurgjald svo og mat á þeim mannvirkjum og endurbótum sem stefndi H-kk-nf vann og kostaði á jörðinni. Framkvæmdir þessar, sem gerðar voru með samþykki eiganda jarðarinnar og ábúanda, séu meira virði en nemur fjárhæð kröfu stefnanda. Með því að hafna boði stefnda H-kk-ef um gerð leigusamnings hafi stefnandi haft að engu tækifæri til þess að sanna mál sitt en stefnandi beri sönnunarbyrði fyrir tilvist samningsins sem hann ranglega beri upp á stefndu. Stefnandi hafi að vissu leyti fyrirgert rétti sínum. Stefndi H-kk-nf hafi hins vegar sýnt vilja til að gera samning sem ekkert varð af. Samkvæmt meginreglum samningaréttar beri að haga málum þannig við gerð samninga að báðir leggi nokkuð til hans. Í þessu sambandi benda stefndu á 8. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga sem gerir ráð fyrir því að slíkt tilboð skuli gera með sannanlegum hætti þannig að annaðhvort megi herma tilboð upp á tilboðsgjafa eða gagntilboð eða samþykki upp á viðkomandi. Það hafi staðið stefnanda nær að standa að gerð slíks samnings, sýna fram á efni hans og samþykki þegar hann höfðar mál á grundvelli samkomulags sem hann heldur fram að sé til staðar. Sönnunarbyrði hljóti eðli máls samkvæmt að hvíla á stefnanda um það hvers eðlis samningur aðila hafi verið. Þetta gildi um atriði eins og tímalengd samningsins, uppsagnarákvæði og endurgjald fyrir hið leigða.

Stefndu segja að samkvæmt stefnu liggi ekki ljóst fyrir hvert hið leigða var, þannig að óyggjandi sé að stefndi H-kk-nf hafi ekki verið búinn að standa skil á sínu með gagngreiðslu. Kaupsamningur stefnanda við þriðja aðila sem stefndu áttu ekki aðild að komi þessu máli ekki við og eðli máls samkvæmt komi andmæli stefndu ekki fram í þeim samningi. Nefndur kaupsamningur hafi því ekkert sönnunargildi í þessu máli. Stefndu halda því fram að það sé fjarstæðukennt, í ljósi aðdragandans sem var að notum stefnda H-kk-ef að jörðinni, að í meintum leigusamningi væri að finna ákvæði um vísitölubindingu leigugjalds og að ekki yrði tekið tillit til þeirra endurbóta og mannvirkja sem stefndi H-kk-nf vann á jörðinni. Samkomulag stefnda H-kk-ef við föður stefnanda hafi allt miðað við samvinnu og samnýtingu án þess að endurgjald í formi annars en vinnu og aðstoðar kæmi fyrir. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á hvað lá að baki meintum leigusamningi annað en að stefndu hafi átt að greiða tiltekna vísitölutengda leigu til fimm ára án þess að tillit yrði tekið til títtnefndra endurbóta stefnda H-kk-ef.

Stefndi H-kk-nf mótmælir því að fyrrverandi ábúandi hafi ekki mátt ráðstafa jörðinni með þeim hætti sem hann gerði gagnvart stefndu. Ekki hafi verið sýnt fram á að sú samvinna sem hann hafði við stefndu hafi farið í bága við skyldur og réttindi sem ábúðarlög sköpuðu honum. Byggingarbréf sem sýni fram á annað hafi ekki verið lagt fram í málinu, hafi slíkt bréf á annað borð verið gert eins og skylt var samkvæmt 9. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004, en 10. gr. þeirra laga taki af öll tvímæli um ráðstöfunarrétt ábúanda. Núgildandi ábúðarlög séu efnislega samhljóða eldri ábúðarlögum frá 1976 hvað þetta varðar. Í 6. gr. eldri laga hafi verið gert ráð fyrir lífstíðarábúð ef gerð byggingarbréfs væri vanrækt. Þá svari 10. gr. núgildandi laga nokkurn veginn til ákvæða 24. gr. eldri laga og vísi til lágmarksréttinda sem eru í eðli sínu ófrávíkjanleg um ákveðin atriði.

Stefndu halda því fram að samskipti og samningur stefnda H-kk-ef við þáverandi ábúanda á Hofsstöðum hafi átt sér stað fram til ársins 2004 og því gildi um samkomulag þeirra ákvæði eldri ábúðarlaga. Því liggi fyrir að ekki hafi þurft skriflegt leyfi jarðeiganda til þess að framkvæma endurbætur eða reisa mannvirki á jörðinni eins og nú sé skylt. Því hafi viðsemjandi stefnda H-kk-ef ekki þurft slíkt leyfi til að hafa samstarf við stefnda H-kk-þf um nýtingu jarðarinnar með þeim hætti sem raun var. Séu þessi ákvæði skýrð til samræmis við 15. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 megi glögglega sjá hversu víðtækan ráðstöfunarrétt ábúandi hafði í raun á kostnað jarðareiganda.

Stefndu halda því fram að móttaka greiðslu sé ekki sönnun þess að gildur leigusamningur hafi verið milli stefnanda og stefndu. Greiðsluyfirlit sem stefnandi hefur lagt fram hafi ekki komið frá bankastofnun en stefndi hafi ekki lagt fram skattframtal sem sýni að hún hafi haft leigutekjur af jörðinni. Greiðsluyfirlitið sanni ekki að samið hafi verið um tiltekna árlega leigufjárhæð eða fyrir hvað greiðslurnar voru. Stefndu mótmæla harðlega að nokkur gildur leigusamningur hafi verið í gildi milli aðila umfram það að greitt yrði fyrir hið leigða með vinnuframlagi auk þess sem þegar hefur verið greitt umfram skyldu af stefnda H-kk-þgf.

Varðandi varakröfu sína vísa stefndu til sömu sjónarmiða og þegar hafa verið rakin. Fyrir liggi að stefndi H-kk-nf hafi þegar greitt stefnanda þó nokkra fjárhæð þrátt fyrir að honum hafi ekki borið skylda til þess og að hann telji sig eiga kröfu á hendur stefnanda sem nemi jafnhárri eða hærri fjárhæð. Stefnda H-kk-þgf sé kunnugt um að leggja þurfi í nokkurn kostnað til að fá umbætur hans á jörðinni metnar til peningaverðs, annað tveggja af úttektarmönnum samkvæmt ábúðarlögum eða dómkvöddum matsmönnum og hafði hann óskað eftir slíku mati þegar mál þetta var höfðað. Stefndi H-kk-nf áskilur sér rétt til að kveðja til matsmenn til að sanna kröfu sína á hendur stefnanda. Stefndu mótmæla sérstaklega kröfu stefnanda um dráttarvexti svo og upphafstíma þeirra vaxta.

Máli sínu til stuðnings vísa stefndu til þeirra ákvæða ábúðarlaga sem áður er getið. Þá byggja þau á meginreglum samninga- og kröfuréttarins og lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þá vísa stefndu almennt til skattalaga en nefna sem dæmi 1. tölulið stafliðar A. 7. gr. laga nr. 90/2003 um tekjuskatt. Krafa um málskostnað úr hendi stefnanda er reist á lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991 en krafa um virðisaukaskatt á málskostnað á lögum um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

IV

Niðurstaða

Eins og að framan er rakið heldur stefnandi því fram að komist hafi á munnlegur leigusamningur milli hennar og stefndu um leigu stefndu á afnotum af jörð stefnanda. Samist hafi um ákveðinn leigutíma, leigugjald og hækkun þess í samræmi við hækkun vísitölu.

Stefnda H-kvk-nf krefst sýknu vegna aðildarskorts þar sem hún hafi ekki samið við stefnanda um afnot jarðarinnar og þá hafi hún ekki nýtt jörð stefnanda eða verið með ábúð þar. Stefndi H-kk-nf lýsti því fyrir dóminum að eiginkona hans starfaði utan heimilis. J-kk-nf V. G-kk-nf, sem á þeim tíma sem hinn meinti leigusamningur var gerður var sambýlismaður stefnanda, kom fram fyrir hönd stefnanda gagnvart stefndu. Hann bar fyrir dóminum að hann hafi litið svo á og talið að stefnda H-kvk-nf væri aðili að samningnum ásamt eiginmanni sínum, stefnda H-kk-þgf. Framburður hans verður ekki skilinn á annan veg en þann að stefnda H-kvk-nf hafi lítið ef nokkuð komið að málum varðandi jörðina og hún hafi t.d. ekki verið viðstödd þegar hinn umdeildi munnlegi leigusamningur var gerður. Meðal ganga málsins er yfirlit úr jarðaskrá en þar kemur fram að stefndi H-kk-nf sé ábúandi og eigandi að Ytri-Hofdölum en stefndu H-kvk-þgf er þar ekki getið. Skrá þessi er nokkuð komin til ára sinna, frá árinu 1991, en stefndu halda því fram að engin breyting hafi orðið frá þessum tíma. Stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því að leigusamningur hafi komist á við stefndu og var honum í lófa lagið að leggja fram nýrri skrá ef breyting hefur orðið á ábúð að Ytri-Hofdölum en það hefur hann ekki gert. Þá var honum í lófa lagið að skora á stefndu að leggja fram skattframtöl til sönnunar því að þau stæðu ekki sameiginlega að búrekstri að Ytri-Hofdölum en það hefur stefnandi heldur ekki gert. Gögn málsins, önnur en tvö af þremur kröfubréfum stefnanda, sem eðli máls samkvæmt og í samræmi við skilning stefnanda beinast að báðum stefndu, benda ekki til aðildar stefndu H-kvk-ef að leigusamningi um jörðina og gegn mótmælum hennar telst ósannað að hún hafi verið aðili að samkomulagi um nýtingu jarðar stefnanda. Verður hún því sýknuð af kröfum stefnanda vegna aðildarskorts.

Að mati dómsins er í raun ekki um það deilt að samkomulag náðist milli stefnanda og stefnda H-kk-ef um afnot af jörðinni. Stefndi H-kk-nf bar að þrátt fyrir vilja hans til að gera skriflegan leigusamning hafi ekki verið gengið endanlega frá samkomulagi milli hans og stefnanda um endurgjald fyrir afnot af jörðinni. Eftir að faðir stefnanda féll frá gat stefndi H-kk-nf, eðli máls samkvæmt, ekki greitt fyrir afnot sín af jörðinni með aðstoð við hann líkt og verið hafði um nokkurra ára skeið. Meðal gagna málsins er yfirlit yfir innborganir á reikning stefnanda sem sýnir að fyrstu fjögur árin var greidd leiga í samræmi við þær fjárhæðir sem stefnandi heldur fram að hafi verið umsamin leigufjárhæð. Þessar greiðslur stefnda H-kk-ef til stefnanda benda eindregið til þess að samið hafi verið um þá árlegu leigufjárhæð sem stefnandi krefst í máli þessu. Að mati dómsins eru þessar fyrirvaralausu greiðslur næg sönnun þess að í raun hafi verið samið um það leigugjald sem stefnandi heldur fram, enda vandséð hvers vegna stefndi H-kk-nf greiddi árlega nákvæmlega þessa fjárhæð sem innborgun á leigu fyrir jörðina ef ekki hafði áður verið um hana samið. Þá hefur ekkert komið fram í málinu sem bendir til þess að stefndi hafi mótmælt leigufjárhæð fyrr en í fyrsta lagi með bréfi lögmanns hans frá 8. desember 2008.

Kemur þá til skoðunar hvort stefndi H-kk-nf eigi rétt á að láta umbætur sem hann vann á jörðinni koma á móti leigugjaldi. Ekki verður fallist á með stefnda H-kk-þgf að samningur hans um afnot af jörðinni sé í raun samningur sem hann gerði við föður stefnanda sem þá var ábúandi á jörðinni. Auk þess var föður stefnanda samkvæmt 26. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 64/1976 óheimilt að byggja öðrum af leigujörð sinni. Af framburði stefnda H-kk-ef og vitnisins J-kk-ef V. G-kk-ef, umboðsmanns stefnanda, verður ráðið að þeir áttu í samningaviðræðum um afnot af jörðinni og var því um nýjan leigusamning að ræða þótt deilt sé um efni hans. Samningurinn var gerður haustið 2003 og því í tíð eldri ábúðarlaga en ábúðarlög nr. 80/2004 tóku gildi 1. júlí 2004. Stefndi H-kk-nf heldur því fram að hann hafi verið ábúandi á jörðinni í skilningi ábúðarlaga. Vísar hann í því sambandi til skilgreiningar á ábúð sem fram kemur í 2. gr. núgildandi ábúðarlaga. Telur hann að af þessum sökum hafi stefnandi átt að láta fara fram úttekt á jörðinni við ábúðarlok hans og þá hafi stefnanda verið skylt að greiða fyrir umbætur sem hann vann á jörðinni. Stefnandi hefur hins vegar alfarið hafnað því að stefndu hafi verið ábúendur á jörðinni. Í 21. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 er mælt fyrir um að leiguliða sé skylt að eiga lögheimili á ábúðarjörð sinni, nytja hana og reka þar bú, nema sveitarstjórn og landsdrottinn samþykki annað. Í 12. gr. núgildandi ábúðarlaga nr. 80/2004 segir að ábúanda sé skylt að hafa fasta búsetu á ábúðarjörð sinni. Honum sé skylt að stunda þar landbúnað nema sveitarstjórn og jarðareigandi samþykki annað. Óumdeilt er að stefndi H-kk-nf átti hvorki lögheimili né hafði fasta búsetu á jörð stefnanda. Þá má horfa til þess að í 1. gr. laga nr. 80/2004 er tekið fram að þau gildi ekki um leigu á landi eða öðrum fasteignum nema sérstaklega sé um það samið. Verður því ekki fallist á með honum að hann hafi haft jörðina til ábúðar, og þar með eiga ákvæði um kaupskyldu jarðareiganda á umbótum jarðar við ábúðarlok ekki við í máli þessu. Stefnda H-kk-þgf bar að krefja stefnanda um greiðslur fyrir umbæturnar með sannanlegum hætti en það hefur hann ekki gert. Það er meginregla við leigu á fasteignum að leigutaka ber að skila hinu leigða í sama ástandi og við upphaf leigutíma, en honum er heimilt að fjarlægja umbætur á fasteign, enda skili hann fasteigninni í sama horfi og hún var við upphaf leigutíma. Þennan rétt hafði stefndi H-kk-nf við lok leigutímans.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður fallist á með stefnanda að stefnda H-kk-þgf beri að greiða leigu fyrir árið 2008. Eins og áður hefur komið fram var samningur aðila munnlegur. Stefndi hefur mótmælt því að gjalddagi leigunnar hafi verið 31. janúar ár hvert. Af yfirliti um greiðslu leigugjalds má sjá að leiga ársins 2004 var greidd að helmingi 26. október 2004 en restin 6. janúar 2005. Leiga ársins 2005 var greidd með þremur innborgunum haustið 2005 og restin í mars 2006. Leiga ársins 2006 var greidd hinn 25. september 2006 og loks var leiga fyrir árið 2007 greidd um miðjan nóvember 2007. Þessar greiðslur benda eindregið til þess að stefndi H-kk-nf hafi óskað efir því að gjalddagi leigunnar væri að hausti og verður ekki annað séð en að stefnandi hafi í verki samþykkt það en hann krafði stefnda ekki um vexti eða verðbætur fyrir þessi ár. Verður því miðað við að gjalddagi leigunnar hafi verið að hausti hvers árs og ekki óeðlilegt að miða við 1. október í því efni. Stefnanda hefur ekki tekist að sanna að hann hafi samið við stefnda H-kk-þf um að greiddir yrðu vextir og verðbætur frá 1. janúar 2008 til 1. október 2008 eins og hann gerir kröfu um í stefnu. Verður stefndi H-kk-nf því dæmdur til að greiða stefnanda 462.957 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 308/2001 frá 1. nóvember 2008 til greiðsludags.

Með hliðsjón af niðurstöðu málsins þykir rétt að stefnandi greiði stefndu H-kvk-þgf 376.500 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti í málskostnað. Stefndi H-kk-nf greiði stefnanda sömu fjárhæð í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti en hann gerði ekki athugasemdir við kröfu stefnanda um virðisaukaskatt á málskostnað en sú krafa kom fram við aðalmeðferð málsins.

Af hálfu stefnanda flutti málið G-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdóms-lögmaður en af hálfu beggja stefndu J-kk-nf H-kk-nf hæstaréttarlögmaður.

H-kk-nf H-kk-nf dómstjóri kveður upp dóm þennan. Við uppsögu dómsins var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga um meðferð einkamála.

Dómsorð

Stefnda H-kvk-nf L. Þ-kvk-nf er sýkn af kröfum stefnanda G-kvk-ef B-kvk-ef.

Stefndi H-kk-nf J-kk-nf greiði stefnanda 462.957 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 1. nóvember 2008 til greiðsludags.

Stefnandi greiði stefndu H-kvk-þgf L. Þ-kvk-þgf 376.500 krónur í málskostnað.

Stefndi H-kk-nf J-kk-nf greiði stefnanda 376.500 krónur í málskostnað.

H-kk-nf H-kk-nf