E-73/2018

Mál þetta, sem dómtekið var þann 7. janúar sl., er höfðað af Á-kk-þgf F-kk-þgf B-kk-þgf, Selfossi, með stefnu birtri 6. apríl 2018, á hendur P-kk-þgf H-kk-þgf, Selfossi og B-kvk-þgf S-kvk-þgf, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að stefndu verði dæmd in solidum til að greiða stefnanda kröfu að fjárhæð 7.035.128 krónur, með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. ágúst 2015 til greiðsludags og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá 20. mars 2017 til greiðsludags. Til vara krefst stefnandi þess að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda kröfu að fjárhæð 7.035.128 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. mars 2017 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu að mati dómsins í samræmi við hagsmuni málsins, vinnu málflytjanda og annan kostnað af málinu, en málskostnaðarreikningur verður lagður fram við aðalmeðferð málsins. Einnig er krafist virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Stefndu krefjast þess aðallega að verða sýknuð af kröfum stefnanda, en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi eða samkvæmt mati dómsins, verði reikningur ekki lagður fram.

Helstu málavextir

Með kaupsamningi, dags. 27. ágúst 2015, seldu stefndu stefnanda fasteignina nr. 35 við Vallholt á Selfossi. Afsal var gefið út 7. október sama ár. Ásett verð fasteignarinnar, sem var í sölu hjá fasteignasölunni Eignatorgi, var 26.500.000 krónur. Í söluyfirliti fasteignarinnar, sem undirritað er af umboðsmanni stefndu og móttekið með undirritun stefnanda 11. ágúst 2015, kemur fram að undanfarið hafa staðið yfir verulegar endurbætur á húsinu vegna afleiðinga jarðskjálftans árið 2008. M.a. hafi verið steypt járnbent viðbótarplata ofan á eldri gólfplötu hússins og settur gólfhiti í öll gólf hússins nema þvottahús. Í söluyfirlitinu kemur einnig fram að fasteignin Vallholt 35 sé byggð árið 1968, íbúð 120,9 fermetrar að stærð og bílskúr 43,2 fermetrar.

Þann 30. júlí 2015 gerði stefnandi tilboð í eignina að fjárhæð 23.500.000 krónur. Í tilboðinu kemur fram að tilboðið sé gert með fyrirvara um ástandsskoðun eignarinnar sem stefnandi ætli að framkvæma á sinn kostnað í samráði við stefndu innan fimm daga frá samþykki tilboðsins. Framangreint tilboðs stefnanda var ekki samþykkt. Engu að síður fór umrædd ástandsskoðun fram. Þann 6. ágúst sama ár gerði stefnandi annað tilboð í eignina, samhljóða hinu fyrra, að því undanskildu að ofangreindur fyrirvari um ástandsskoðun var ekki gerður. Stefndu gerðu stefnanda gagntilboð, dags. 11. ágúst sama ár, að fjárhæð 24.000.000 króna, sem stefnandi samþykkti.

Eins og áður greinir var kaupverð eignarinnar samkvæmt kaupsamningi, dags. 27. ágúst 2015, 24.000.000 krónur og var fasteignin afhent stefnanda þann dag. Segir í stefnu að kaupverð eignarinnar sé að fullu greint, afsal útgefið og hafi stefndu aflétt veðskuldum af eigninni.

Í málavaxtalýsingu í stefnu kemur fram að ekki hafi verið hægt að skoða bílskúr að innan þegar eignin hafi verið skoðuð þar sem hann hafi verið fullur af búslóð stefndu. Þó hafi hurð verið opnuð og litið inn í skúrinn. Eftir afhendingu eignarinnar hafi komið í ljós sprungur og múrskemmdir í bílskúr. Síðar, eða veturinn 2015-2016, hafi stefnandi orðið var við ólag á hitakerfi hússins og ekki hafi náðst upp nægur hiti í húsinu. Einnig hafi stefnandi orðið var við leka frá þaki í þvottahúsi og í bílskúr. Hafi stefnandi talið hitakerfi hússins vanstillt og því leitað til pípulagningarþjónustu þeirrar sem séð hafi um að leggja gólfhitakerfið í húsið. Þrátt fyrir aðgerðir stefnanda hafi ekki náðst nægur hiti í húsið þannig að viðunandi teldist.

Þar sem viðræður við stefndu vegna gallanna hafi ekki borið árangur hafi stefnandi leitað eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta orsakir og umfang galla á fasteigninni. Matsgerð hafi verið skilað í byrjun febrúar 2017. Þar hafi gallar á húsnæðinu verið staðreyndir og viðgerðarkostnaður metinn að fjárhæð 5.328.007 krónur. Í matsbeiðni hafi ekki verið óskað eftir mati á göllum í bílskúr en fyrir liggi tilboð í verkþætti er lúti að þeim göllunum. Þar sem stefndu hafi hafnað kröfugerð stefnanda að fenginni matsgerð hafi stefnanda verið nauðsynlegt að höfða mál þetta.

Í greinargerð stefndu segir að strax í kjölfar afhendingar eignarinnar þann 27. ágúst 2015 hafi stefnandi hafist handa við að breyta eigninni. Hafi hann tekið upp öll gólfefni, flotað yfir allt gólfið, sett flísar á sum rými og parket með undirlagi á önnur.

Af gögnum málsins má ráða að seinni hluta ársins 2014 hafi farið fram viðgerð á botnplötu hússins og ísetning hitalagnar í gólf í stað ofnakerfis sem fyrir var í húsinu. Mun G-kk-nf Þ. Ó-kk-nf húsasmíðameistari hafa tekið að sér viðgerð á botnplötu og Lagnaþjónustan ehf., séð um uppsetningu á gólfhitakerfi. Í matsgerð kemur fram að stefndu hafi flutt í húsið árið 2000.

Matsgerð

Í matsbeiðni er því lýst að eftir að stefnandi tók við fasteigninni Vallholt 35 þann 27. ágúst 2015 hafi komið í ljós eftirfarandi vankantar á húseigninni. Í fyrsta lagi virki gólfhitakerfi ekki sem skyldi, ekki náist nægjanlegur hiti í húsið þó kerfið sem slíkt sé í lagi samkvæmt yfirlýsingu Lagnaþjónustunnar ehf., sem hafi séð um að leggja kerfið. Í öðru lagi sé óvíst, eftir skoðun á myndum frá framkvæmdum stefndu, að viðgerð á botnplötu hafi verið fullnægjandi. Í þriðja lagi sé leki á þaki í þvottahúsi.

Umfjöllun um galla á gólfhitakerfi

Í matsgerð er gerð grein fyrir skoðun inn um fjögur u.þ.b. 25 millimetra göt utan á sökkli hússins í þeim tilgangi að skoða svæðið undir botnplötu hússins með myndavélum. Við skoðun í gegnum gat nr. 1 hafi komið í ljós að holrými var undir botnplötu og svo virðist sem við borun á götum í gegnum botnplötu hafi borinn ekki farið í gegnum byggingarplast sem hafi verið fast neðan á plötunni. Þannig hafi urethanfrauð farið á milli byggingarplastsins og neðri brúnar botnplötu. Við skoðun í gegnum gat nr. 2 hafi sést að holrými hafi verið undir plötunni. Þá hafi virst sem urethanfrauð hafi ekki verið undir botnplötu næst sökkli en um hálfan metra innan við sökkul hafi mátt finna lítilsháttar hnúð af frauði. Við skoðun í gegnum gat nr. 3 hafi einnig sést holrými undir botnplötu, þó minna en við göt nr. 1 og 2. Við skoðun í gegnum gat nr. 4 hafi sést lítilháttar holrými undir botnplötu, allnokkuð minna en við göt nr. 1 og 2. Þá segir í matsgerð: „Svo virðist sem urethan frauð hafi ekki náð að skila sér í þau holrými sem eru undir plötu, sér í lagi ekki næst sökklum. Holrými er innan við sökkla, þó mismikið – mest við gat 1 og 2 innundir herbergi við SA-horn“

Fram kemur að framkvæmdaaðili viðgerða í kjölfar jarðskjálfta hafi verið G-kk-nf Þ. Ó-kk-nf. Samkvæmt reikningum sem hann hafi afhent matsmanni, dags. 6. og 13. nóvember 2014, vegna kaupa á 180 kg af PU efni, hafi töluvert af urethanefni verið sett undir húsið, en matsmaður ætlar að það hafi safnast meira undir mitt húsið en við sökkla, sbr. það sem að framan er rakið. Matsmaður kom þremur hitamælum fyrir innan við sökkla hússins, þ.e. í götum nr. 1, 3 og 4, og fylgdist með hitanemunum dagana 22. til 28. október 2016. Samkvæmt þeim mælingum sé ljóst að töluverður hiti frá gólfhitakerfinu fari niður í sökkul. Sjá megi hærra hitastig myndast í sökkli á norðurhlið en undir herbergi í SA-horni hússins, þ.e. á suðurhlið. Samsvarandi munur hafi verið á innihitastigi, þ.e. ríflega tveimur gráðum hærri innihiti í rýmum á norðurhlið en í áðurnefndu herbergi á suðurhlið.

Í matsgerð er umfjöllun um heitavatnsnotkun, þ.e. álestrarsaga eignarinnar frá árinu 1997 til ársins 2015. Í lok umfjöllunar segir: „Niðurstöður þessar eru vísbendingar um að notkun á heitu vatni sé meiri nú en áður, en skv. ofangreindum fyrirvara [mismunandi mikil notkun neysluvatns milli notenda, innskot dómara] er varhugavert að túlka niðurstöðurnar of bókstaflega. Matsmaður byggir niðurstöður sínar því á öðrum atriðum en upplýsingum um heitavatnsnotkun.“

Þá er í matsgerð ítarleg umfjöllun um varmatap og mögulegar úrbætur. Þar kemur fram að við skoðun hafi komið í ljós að einangrun hússins sé frekar lítil, en taka verði tillit til þess að á byggingartíma hússins hafi tíðkast minni einangrun en kröfur eru gerðar um í dag. Í ljós hafi komið við skoðun inn um göt á sökklum að hvorki hafi verið einangrun undir botnplötu né innan á sökklum. Urethaneinangrun sem sett hafi verið undir gólfplötu sé a.m.k. ekki næst sökklum útveggja en sjálfsagt sé hún til staðar að einhverju leyti í misþykkum lögum innar í húsinu, þó það hafi hvorki verið staðfest né hrakið. Niðurstaða mælinga sýni að verulegt varmatap sé frá húsinu. Mikið varmatap verði um botnplötu næst sökklum, en á ysta svæði botnplötu næst sökklum verði meira varmatap en innar í húsinu óháð einangrun. Þar sem engin einangrun sé næst sökklum verði varmatap verulegt á því svæði. Í umfjöllun um núverandi upphitun hússins segir að ljóst sé út frá hitastigsmælinum undir botnplötu að gólfhitakerfið skilar meiri hita niður en upp, þó líklega sé mismunandi eftir rýmum. Fram hafi komið á matsfundi að allt að 12 cm steypulag sé ofan á eldri botnplötu og þ.a.l. yfir gólfhitalögnum, en eldri plata sé um 12-14 cm að þykkt. Þá sé nokkuð þykkt undirlag undir því parketi sem stefnandi hafi sett á flest gólf og áætlar matsmaður að það sé 2,5 mm.

Í kafla 3.7, „Upphitunarmöguleikar“ kemur fram að valkostir sem skoða þurfi til að hitastig haldist eðlilegt m.t.t. varmataps séu annars vegar aukin einangrun og hins vegar aukinn hitagjafi. Í fyrsta lagi að komið verði fyrir einangrun undir botnplötu á jaðarsvæðum, en það myndi gefa 23% lækkun varmataps. Í öðru lagi að koma fyrir t.d. 50 mm einangrun utan á útveggi og utanhúsklæðningu, en það myndi gefa 37% lækkun varmataps. Í þriðja lagi að breyta um upphitunarkerfi, þ.e. setja upp ofnakerfi. Með slíku kerfi sé hægt að velja stærðir ofna m.t.t. til þarfa í hverju rými. Í fjórða lagi að endurgera gólfhitakerfið með hámarks mögulegum afköstum. Sé valið afkastamesta gólfhitakerfið náist varmagjöf í húsinu 10.714 W, en það sé 9% lægra en varmatap með 50 mm einangrun utanhúss, sem reynist 11.756W.

Hér á eftir verða raktar matsspurningar varðandi galla á gólfhitakerfi og svör hins dómkvadda matsmanns:

Spurning nr. 1. „Hver er orsök þess að ekki næst nægilegur hiti frá gólfhitakerfi í fasteigninni að Vallholti 35?“

Svar: „Gólfhitakerfið er lagt í steypt ásteypulag eldri botnplötu og tengt við gólfhitakistu með stýribúnaði. Matsmaður hefur ekki athugasemdir við framkvæmdaþátt gólfhitakerfisins, enda nokkuð þekkt verklag. Hinsvegar eru aðstæður þannig í Vallholti 35 að hér er um eldra hús að ræða með frekar litla einangrun sem veldur því að töluvert mikið varmatap er frá húsinu. Sér í lagi er mikið varmatap í gegnum jaðar botnplötu og sökkla hússins. Þá ber að geta þess að dýpi niður á gólfhitalagnir er töluvert sem fer saman við litla sem enga einangrun við botnplötu, a.m.k. næst sökklum. Þá hefur þykkt undirlag parkets einangrunargildi sem dregur enn úr afköstum kerfisins, þó það sé ekki meginorsök. Varmi hitagjafans fer því að miklu leyti undir botnplötu hússins og leitar út um kalda sökkla. Það er álit matsmanns að gólfhitakerfið ráði ekki við þá upphitun sem nauðsynleg er vegna varmataps hússins og staðsetningar lagna í plötunni. Helstu ástæður stöðu þessarar er að finna í að upphitunarlausnin (gólfhitakerfi) var ekki hönnuð áður en ráðist var í framkvæmdir. Varmatapsreikningar matsmanns og upplýsingar um hámarksafköst gólfhitakerfisins á fermetra sýna að ef krafa er um að nota gólfhitakerfi sem upphitun þá sé nauðsynlegt að minnka varmatap hússins með aukinni einangrun.“

Spurning nr. 2. „Hefur gólfhitakerfið sem lagt hefur verið í fasteignina að Vallholti 35 eðlilega virkni miðað við það sem búast má við af nýlegu gólfhitakerfi?“

Svar: „Matsmaður telur að gólfhitakerfið (sem upphitunarkerfi) hafi ekki eðlilega virkni miðað við það sem búast má við af nýlegu gólfhitakerfi. Meginástæður hafi verið raktar í svari við spurningu 1, þ.e. varmi leitar að miklu leyti undir botnplötuna en að minna leyti inn í rýmin til upphitunar hússins.“

Spurning nr. 3. „Ef gólfhitakerfið hefur ekki eðlilega virkni, hver er þá ástæða þess?“

Svar: „Sjá umfjöllun í svörum við spurningum 1 og 2 þar sem helstu ásæður hafa verið raktar varðandi ástæður þess að gólfhitakerfið hefur ekki eðlilega virkni.“

Spurning nr. 4. „Var réttilega staðið að frágangi, lagningu og hönnun ofangreinds gólfhitakerfis?“

Svar: „Matsmaður hefur ekki orðið var við annað en að eðlilega hafi verið staðið að verklegum framkvæmdum við lagningu og frágang gólfhitakerfisins. Ekki er hægt að ganga út frá því að pípulagningarverktaki hafi nægjanlega þekkingu á varmatapsútreikningum né raunupplýsingar um hve lítil einangrun var í húsinu til að geta áttað sig á því að gólfhitakerfið gæti aldrei virkað eðlilega við þessar aðstæður. Hinsvegar var gólfhitakerfið ekki hannað og því ekki réttilega staðið að þeim þætti verkefnisins.“

Spurning nr. 5. „Ef við á, hvert er þá umfang þess galla sem er á gólfhitakerfinu, og frágangs í kringum það, og hver er fjárhæð viðgerðarkostnaðar á gólfhitakerfinu?“

Svar: „Þar sem lagt er upp með að nota gólfhitakerfi felst viðgerðaráætlun matsmanns í því að minnka varmatap hússins með einangrun og báruformaðri klæðningu utanhúss og endurgera gólfhitakerfið með því að saga grunnar raufar í ásteypulagið og leggja alveg nýjar lagnir og tengja núverandi gólfhitakistu.

Kostnaðarmat ofangreindra viðgerða hefur verið metin eftirfarandi:

° Einangrun og utanhússklæðning: kr. 2.269.926,-

° Endurgerð gólfhita: kr. 1.981.245,-

° Hönnunarvinna vegna framkvæmda: kr. 455.951,-

Samtals viðgerðarkostnaður kr. 4.707.122,-

Kostnaðartölur eru birtar að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu iðnaðarmanna í íbúðarhúsnæði. Sjá nánar sundurliðað kostnaðarmat í viðauka.

Hér er þó rétt að taka fram að ofangreind aðgerð, til að geta notað gólfhitakerfi er umfangsmikil og gerir ráð fyrir að húsið verði orðið klætt að utan og með aukinni einangrun, sem er töluvert annað en núverandi ástand hússins.“

Að lokum: „Óskað er eftir því að tillit verði tekið til kostnaðar vegna afnotamissis fasteignarinnar vegna viðgerðanna sem nauðsynlegar eru. Þá er óskað eftir því að tillit verði tekið til þess hvort mögulegt er að nýta áfram innréttingar og aðra innanstokksmuni áfram eftir að viðgerðir hafa farið fram. Óskað er sundurliðunar á kostnaðinum og að hann verði tilgreindur með virðisaukaskatti og án hans.“

Svar: „Matsmaður telur að ekki verði um skemmdir á innréttingum eða öðrum innanstokksmunum. Hinsvegar er nauðsynlegt fyrir fjölskylduna að flytja tímabundið út á meðan á framkvæmdum innanhúss stendur. Ætla má að um 7-10 daga taki að ganga frá gólfhitahlutanum innanhúss. Nokkrar leiðir eru mögulegar til að meta til kostnaðar þennan afnotamissi. Ein leið til að meta kostnað er að gera ráð fyrir leigu á hjólhýsi sem yrði staðsett í innkeyrslu við húsið. Ætla má að leiga á slíku hjólhýsi í allt að 10 daga ásamt því að sækja, skila og koma fyrir sé um 300 þúsund með virðisaukaskatti. Annar möguleiki er að leigja herbergi á nálægu gistiheimili. Skv. verðskrá yrði um sambærilegan kostnað að ræða. Vegna takmörkunar á aðgengi að eldhúsi má ætla að matarinnkaup verði óhagkvæm þessa daga og metur matsmaður þann kostnað fyrir fjölskylduna um 100 þúsund með virðisaukaskatti. Samtals áætlar matsmaður að ofangreindur kostnaður sé kr. 400.000,- með virðisaukaskatti á meðan framkvæmdir innanhúss fara fram.

Umfjöllun um framkvæmdir vegna sigs á botnplötu

Þó svo stefnandi krefjist ekki bóta vegna galla á botnplötu íbúðarhússins þykir rétt að gera grein fyrir umfjöllun þar að lútandi í matsgerðinni og svörum matsmanns við matsspurningum nr. 6 og 7. Í matsgerð kemur fram að samkvæmt nótum sem G-kk-nf Þ. Ó-kk-nf, sem sá um framkvæmdir á botnplötu í kjölfar jarðskjálftans 2008, afhenti matsmanni hafi verið afgreitt 8,5 m2 af steypu til verksins. Segir í matsgerð að miðað við nettó fermetra rými, 95 m2 án þvottahúss, hafi meðalþykkt steypu verið um 9 cm. Þá segir: „Viðgerðaraðferð sú sem beitt var vegna sigs á botnplötu er ágætlega þekkt. Urethan einangrun spennir sig út og leitast því við að fylla í holrými undir plötunni og endurheimta undirstöðuna undir botnplötuna þar sem fylling styður ekki undir. Að brjóta lausa ílögn og steypa járnbent ásteypulag ofaná eldri botnplötu verður að teljast eðlileg framkvæmd að mati matsmanns. Þetta álit matsmanns er óháð umfjöllun um gólfhitakerfi sem sett var í plötuna.“

Hér verða raktar matsspurningar varðandi galla á botnplötu og svör hins dómkvadda matsmanns:

Spurning nr. 6. „Var viðgerðin á botnplötu hússins fullnægjandi?“

Svar: „Matsmaður telur að viðgerð á botnplötu hafi verið fullnægjandi og í samræmi við þekktar viðgerðaraðferðar við sambærilega aðstæður.“

Spurning nr. 7. „Ef við á, hvert er umfang þess galla sem er á botnplötu hússins og hver er fjárhæð viðgerðarkostnaðar á botnplötunni?“

Svar: „Matsmaður telur ekki galla á botnplötu hússins, sbr. svar við spurningu 6 og því ekki gert ráð fyrir viðgerðarkostnaði.“

Leki frá þaki ofan þvottahúss

Fram kemur í matsgerð að þann 5. október 2016 hafi matsmaður farið á staðinn en þann dag hafi verið allnokkur rigning. Hafi matsmaður orðið vitni að raka úr lofti, s.s. dropa niður með einangrunarplasti næst útvegg og um 1 m frá útvegg. Þá hafi verið sýnlegir lekataumar niður með veggjum ásamt bleytu á gólfi þvottahússins. Hins vegar hafi verið þurrt veður 28. september sama ár þegar matsmaður var á staðnum, og þá hafi lekaummerki ekki verið sýnileg. Matsmaður skoðaði aðstæður á þaki hússins 28. september 2016 og taldi hann að ekki hafi verið staðið faglega að viðgerðum á þakinu.

Hér verða raktar matsspurningar varðandi galla á þvottahúsþaki og svör hins dómkvadda matsmanns:

Spurning nr. 8. „Hver er ástæða leka frá þaki í þvottahúsi fasteignarinnar að Vallholti 35?“

Svar: „Matsmaður hefur ekki getað sannreynt nákvæmar ástæður leka frá þaki í þvottahúsi. Sannreynt var þó að við rigningu lekur rigningarvatn inn um þak þvottahússins, bæði um 1m innan við útvegg og næst útvegg. Matsmaður telur miklar líkur á að skemmdir séu á þakpappa undir viðgerðu þakjárni, enda nær útilokað annað úr því rigningarvatn nær að komast í gegnum þakvirki.“

Spurning nr. 9. „Var viðgerð sú sem sést á þaki þvottahússins fullnægjandi miðað við almennt viðurkenndar aðferðir við viðgerðir á þökum húsa?“

Svar: „Matsmaður telur að viðgerð eða breyting sú sem framkvæmd hefur verið með því að koma brúnleitum bárujárnsbút inn undir eldri plötu sé ekki í samræmi við viðurkenndar aðferðir til viðgerða eða breytinga á þakfleti. Sjá nánar viðeigandi umfjöllun í kafla 3.“

Spurning nr. 10. „Hver er fjárhæð viðgerðarkostnaðar á þaki eignarinnar vegna leka í þvottahúsi húsnæðisins? Óskað er sundurliðunar á kostnaðinum og að hann verði tilgreindur með virðisaukaskatti og án hans“

Svar: „Kostnaðarmat viðgerðar hefur verið metið eftirfarandi:

° Viðgerðarkostnaður vegna leka frá þaki kr. 104.663.-

Kostnaðartölur eru birtar að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu iðnaðarmanna í íbúðarhúsnæði. Sjá nánar sundurliðað kostnaðarmat í viðauka.“

Spurning nr. 11. „Hver er fjárhæð afleidds viðgerðarkostnaðar vegna raka í húsnæðinu af völdum lekans? Óskað er sundurliðunar á kostnaðinum og að hann verði tilgreindur með virðisaukaskatti og án hans“

Svar: „ Kostnaðarmat viðgerðar hefur verið metið eftirfarandi:

Viðgerðarkostnaður vegna afleidds tjóns af völdum leka frá þaki kr. 116.293,-

Kostnaðartölur eru birtar að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu iðnaðarmanna í íbúðarhúsnæði. Sjá nánar sundurliðað kostnaðarmat í viðauka.

Sbr. kostnaðarmat í viðauka eru hér að ofan talin upp þau atriði sem matsmaður hefur reiknað til úrbóta út frá matsspurningum í matsbeiðni (kostnaðarupphæðir eru eftir endurgreiðslu hluta virðisaukaskatts á vinnulið):

Samtals er kostnaðarmat allra aðgerða kr. 5.328.077,- eins og sjá má nánar í kostnaðarmati í viðauka.“

Málsástæður stefnanda

Stefnandi kveður dómkröfur í máli þessu, aðal- og varakröfu, byggjast á kostnaðarmati hins dómkvadda matsmanns, tilboði frá Smíðanda ehf., vegna viðgerða á þaki bílskúrs og vegna leka og tilboði frá Eðalmálun Suðurlands ehf., vegna viðgerða á sprungum í bílskúrsveggjum. Fjárhæð höfuðstóls sundurliðist svo:

1.Viðgerðarkostnaður kr. 6.407.478,-

a. Einangrun og utanhúsklæðning kr. 2.269.926,-

b. Endurgerð gólfhita kr. 1.981.245,-

c. Hönnunarvinna vegna framkvæmda kr. 455.951,-

d. Viðgerðir vegna leka frá þaki kr. 104.663,-

e. Afleiddar viðgerðir vegna leka frá þaki í þvottahúsi kr. 116.293,-

f. Viðgerðir vegna leka frá þaki í bílskúr kr. 500.000,-

g. Viðgerðir á sprungum í veggjum í bílskúr kr. 579.400,-

h. Afnotamissir meðan á viðgerðum stendur kr. 400.000,-

2. Útlagður kostnaður v/þingfestingar matsmáls kr.  15.000,-

3. Matskostnaður samkvæmt reikningi kr. 612.650,-

Samtals kr. 7.035.128,-

Upphafstími almennra vaxta aðalkröfu miðast við tjónsdag, sbr. 1. málslið 1. mgr. 8. gr. vaxtalaga. Upphafstími dráttarvaxta, bæði aðal- og varakröfu miðast við tímamarkið að mánuði liðnum frá dagsetningu kröfubréfs stefnanda, 20. febrúar 2017, sbr. 1. mgr. 9. gr. vaxtalaga hvað aðalkröfu varðar, en 3. mgr. 5. gr. sömu laga hvað varakröfu varðar.

Stefnandi kveður aðalkröfu um skaðabætur á hendur stefndu vegna umræddra kaupa styðjast við 43. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Telur stefnandi allan ofangreindan kostnað falla undir beint tjón samkvæmt áðurnefndum lögum, sbr. 59. gr. laganna, enda sé um að ræða venjulegar ráðstafanir sem bæta eigi úr hinni gölluðu fasteign, sbr. a-lið 3. mgr. sömu lagagreinar, og felist í að staðreyna umfang gallans. Stefnandi telur einnig að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar og að þau hafi sett fram staðhæfingar í söluyfirliti sem telja verði ábyrgðaryfirlýsing í skilningi 2. mgr. 43. gr. laganna, þ.e. að gólfhitakerfi sem nýlega hafi verið lagt í húsið hafi verið gert með fullnægjandi hætti og virki réttilega og að endurbætur á húsinu hafi verið framkvæmdar á fullnægjandi hátt. Þannig vísar stefnandi til þess að hvort sem allur ofangreindur kostnaður verði talinn beinn kostnaður eður ei, þá beri stefndu skaðabótaábyrgð á öllu tjóni stefnanda.

Varakröfu um afslátt af kaupverði fasteignarinnar á hendur stefndu styður stefnandi við 41. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi byggir kröfur sínar á hendur stefndu á því að fasteignin sé haldin verulegum göllum í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002, og vísar í því sambandi til 18. gr. laganna. Telur stefnandi að þeir gallar sem á fasteigninni voru hafi verið leyndir og þess eðlis að þeir hafi ekki sést við venjulega skoðun á eigninni. Þá telur stefnandi að fullnægt sé báðum skilyrðum 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002, þ.e. að galli sá sem um ræðir rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði og að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu á eigninni.

Um eftirfarandi galla sé að ræða: Í fyrsta lagi virki gólfhitakerfi hússins ekki sem skyldi. Ekki náist upp nægilegur hiti í húsinu þó kerfið sem slíkt sé í lagi. Varminn fari að miklu leyti undir botnplötu hússins og leiti út um kalda sökkla og sé varmatap sérstaklega mikið í gegnum jaðar botnplötu og sökkla hússins. Helstu ástæður séu að gólfhitakerfið hafi ekki verið hannað áður en ráðist var í framkvæmdir og því ekki réttilega staðið að ísetningu þess. Í öðru lagi sé galli á þvottahúsþaki en rigningarvatn leki inn um þakið, bæði um 1 metra innan við útvegg og næst útvegg. Miklar líkur séu á að skemmdir séu á þakpappa undir viðgerðu þakjárni og hafi eldri viðgerð á þaki þvottahússins ekki verið í samræmi við viðurkenndar aðferðir við viðgerðir eða breytingar á þakfleti, eins og fram komi í matsgerð. Í þriðja lagi sé galli á bílskúrsþaki sem leki. Í fjórða lagi séu sprungur og múrskemmdir í veggjum bílskúrsins. Vísar stefnandi til þess að meta eigi galla þá sem á húsinu séu heildstætt, þ.e. við mat á því hvort þeir rýri verðmæti eignarinnar svo að nokkru varði, sbr. dóma Hæstaréttar í málunum nr. 352/2002 og nr. 7/2006.

Þá vísar stefnandi til þess að umræddir gallar hafi ekki sést við skoðun stefnanda á eigninni fyrir kaup. Við venjulega skoðun hafi ekki verið mögulegt fyrir stefnanda að átta sig á því að gólfhitakerfið virkaði ekki sem skyldi, enda leiðir það af eðli gallans að erfitt sé að átta sig á honum nema með því að dvelja í húsinu um einhvern tíma. Sama gildi um leka í þvottahúsi. Vísar stefnandi að þessu leyti til matsgerðar en þar komi fram að lekaummerki hafi ekki verið sýnileg í þurru veðri. Þá hafi ekki verið hægt að skoða bílskúrinn nákvæmlega að innan fyrir kaupin enda hafi hann hafi verið fullur af búslóð stefndu. Vegna þessara aðstæðna, er vörðuðu stefndu, verði að telja að stefndu hafi borið skylda til að upplýsa stefnanda um lekann og sprungurnar. Því sé að þessu leyti ekki um að ræða galla sem stefnandi hefði átt að koma auga á við skoðun.

Stefnandi vísar til þess að í söluyfirliti eignarinnar hafi komið fram að verulegar endurbætur hafi staðið yfir á húsinu vegna afleiðinga jarðskjálftans 2008 og að hiti hafi verið lagður í öll gólf hússins nema í þvottahúsi. Ekkert komi fram í söluyfirlitinu að þak hússins leki, en töluverður leki sé í þvottahúsinu sem sjáanlega hafi verið reynt að gera við. Þá leki þak í bílskúr og þar séu sprungur í veggjum en þess sé ekki getið í söluyfirliti. Telur stefnandi að stefndu hafi vitað af þessum göllum en þeirra hafi í engu verið getið í söluyfirliti. Þá hafi stefndu búið í húsinu um nokkurra ára skeið eftir að gólfhitakerfið var lagt í húsið en við dvöl í húsinu sé augljóst að kerfið virkar ekki réttilega enda náist ekki viðunandi hiti í húsið.

Stefnandi vísar til þess að samkvæmt bréfi lögmanns stefndu hafi verið gert við leka í þvottahúsi árið 2007 eða 2008, en stefndu hafi keypt húsið árið 2000. Stefndu hafi því haft fulla vitneskju um lekann og viðgerðina sem og hvernig að henni hafi verið staðið. Þeim hafi því a.m.k. átt að vera kunnugt um að viðgerðin var framkvæmd með óviðunandi hætti.

Þá vísar stefnandi til þess að vegna aðstæðna sem vörðuðu stefndu hafi ekki verið unnt að skoða bílskúr með nákvæmum hætti fyrir kaupin. Eftir afhendingu eignarinnar hafi komið í ljós sprungur og múrskemmdir í veggjum bílskúrsins ásamt því sem farið hafi að bera á leka á þaki hans. Loftplötur hafi borið með sér að áður hafi komið leki en plöturnar hafi verið bylgjóttar efir raka. Því verði að telja að stefndu hafi verið ljóst að leki væri á þaki bílskúrsins. Með vísan til yfirlýsingar í söluyfirliti um verulegar endurbætur á fasteigninni eftir jarðskjálfta 2008 hafi stefnandi mátt treysta því að bílskúrinn væri í ásættanlegu ástandi og að stefndu upplýstu stefnanda sérstaklega ef svo væri ekki, sérstaklega í ljósi þess að erfitt hafi verið að skoða bílskúrinn með nákvæmum hætti. Stefnandi hafi ekki fengið vitneskju um að bílskúrinn væri skemmdur fyrr en eftir kaupin og komi það fram í matsgerð Viðlagatryggingar.

Samkvæmt framangreindu hafi stefndu vanrækt með saknæmum hætti í verulegum atriðum upplýsingaskyldu sem á þeim hvíli, m.a. samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu hafi ekki komið upplýsingum um framangreinda galla á framfæri við stefnanda við kaupin. Hefði stefnandi ekki gert umræddan kaupsamning, eða a.m.k. ekki fallist á umsamið kaupverði, hefðu stefndu réttilega upplýst hann um galla hússins.Vankantar þeir sem á eigninni séu teljast því galli samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002. Einnig telur stefnandi að gallar þeir sem á eigninni séu falli undir 27. gr. sömu laga þar sem fasteignin hafi ekki verið í samræmi við þær upplýsingar sem veittar hafi verið í söluyfirliti. Ítrekar stefnandi að endurbætur og lagning gólfhita, sem vísað hafi verið til í söluyfirlitinu, hafi ekki verið framkvæmdar með fullnægjandi hætti. Þá hafi endurbætur ekki verið gerðar á bílskúr þrátt fyrir að greiddar hafi verið bætur vegna þeirra. Nauðsynlegt hefði verið að tiltaka það sérstaklega í söluyfirliti ef ákveðnir hlutar húsnæðisins, sem skemmst hafi í jarðskjálftanum, hefðu verið undaþegnar þeim endurbótum sem þar hafi verið vísað til.

Varðandi gólfhitakerfið megi ráða af söluyfirliti að það hafi verið nýlega lagt í húsið og virki sem skyldi. Svo sé hins vegar ekki eins og staðreynt hafi verið í matsgerð. Vegna yfirlýsingar í söluyfirliti hafi stefnandi mátt vænta þess að nýlegar framkvæmdir á húsinu væru framkvæmdar á fullnægjandi hátt, gólfhitalagnir nýlegar og í góðu lagi.

Vísar stefnandi til þess að stefndu beri hlutlæga ábyrgð á því að þær upplýsingar sem settar hafi verið fram í söluyfirliti væru réttar. Telur stefnandi að raunverulegt ástand eignarinnar hafi verið slíkt að upplýsingarnar hafi beinlínis verið rangar.

Auk þess sem að framan greinir vísar stefnandi um lagarök til meginreglna samningaréttar, laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógildi löggerninga, laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 18., 26., 27., 41., 43. og 59. greinar. Einnig vísar stefnandi til almennra meginreglna kröfur- og skaðabótaréttar. Um varnarþing vísar stefnandi til 32. og 34. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laganna og vegna kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun vísar stefnandi til laga nr. 50/1988.

Málsástæður stefndu

Stefndu byggja sýknukröfu sína í máli þessu á því að ósannað sé að fasteignin Vallholt 35 sé gölluð í skilningi fasteignakauplaga nr. 40/2002, og vísa stefndu í því sambandi til 18. og 29. gr. laganna. Stefnandi hafi skoðað eignina fyrir kaupin og fellt út fyrirvara um frekari skoðun í tilboðsferlinu enda hafi hann látið framkvæma skoðun á eigninni meðan á tilboðsgerð stóð.

Stærstur hluti þess kostnaðar sem stefnandi krefji stefndu um sé byggður á matsgerð vegna kostnaðar við einangrun og klæðningu eignarinnar, eða 2.269.926 krónur. Vísa stefndu til þess að umrædd fasteign hafi verið byggð árið 1968 og hafi stefnanda verið fullkunnugt um það. Einnig hafi stefnanda verið kunnugt um hvernig einangrun og klæðningu eignarinnar hafi verið háttað, en hún hafi verið í samræmi við þágildandi venjur og hefðir. Næst stærsti liður í kröfugerð stefnanda sé kostnaður við endurgerð gólfhita, eða 1.981.245 krónur. Vísa stefndu til þess að í lið 4, kafla 4 í matsgerð, komi fram að matsmaður hafi ekki orðið var við annað en að eðlilega hafi verið staðið að verklegum framkvæmdum við lagningu og frágang gólfhitakerfisins. Í því felist að kerfið hafi virkað sem slíkt en þar sem um eldra hús með ófullnægjandi einangrun hafi verið að ræða náist ekki fullur hiti í eignina. Vísa stefndu til þess að þegar þau hafi búið í eigninni hafi ekki verið vandamál að ná upp hita í húsið enda hafi þá verið gólfefni sem hafi leitt hita vel. Stefnandi hafi hins vegar bæði flotað allt að 3 cm lag yfir allt gólfið, sett þykkt undirlag og parket þar ofan á, sem hafi allt verið til þess fallið að hitaleiðni upp hafi minnkað. Á þeim stöðum í húsinu sem flísar séu á gólfum sé nægur og eðlilegur hiti sem bendi til þess að gólfhitakerfið virki eðlilega. Geti stefndu á engan hátt borið ábyrgð á að gólfhiti virki ekki sem skyldi í kjölfar framkvæmda stefnanda eftir að hann fékk eignina afhenta.

Hafna stefndu því að framangreindir kostnaðarliðir, samtals að fjárhæð 4.251.171 krónur geti talist gallar í skilningi laga nr. 40/2002. Eftir standi 455.951 krónur en sú fjárhæð sé langt undir svonefndu gallaþröskuldsmarki sem Hæstiréttur hafi ítrekað staðfest að sé u.þ.b. 7-10% af heildarkaupverði eignar.

Þá vísa stefndu til þess að meintir gallar á þvottahúsþaki séu sjáanlega við samskeyti á bárujárnsplötum og hafi verið stefnanda sýnileg við skoðun. Vísa stefndu í þessu sambandi til 7. gr. kaupsamnings aðila. Þá hafi stefndu á engan hátt reynt að leyna ummerkjum um leka í þvottahúsi, s.s. með málningu eða á annan hátt.

Stefndu hafna því að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi í söluferli eignarinnar. Þau hafi engum upplýsingum leynt hvorki um einangrun eignarinnar né um gólfhitalögn, þ.e. framkvæmd hennar og hvernig að henni hafi staðið. Þá hafi ummerki um leka í þvottahúsi verið sýnileg. Hafi allar framkvæmdir á vegum stefndu verið unnar af fagmönnum og í samræmi við tillögur Viðlagatryggingar. G-kk-nf Ó-kk-nf húsasmíðameistari hafi séð um að bora göt í botnplötu og sprauta urethetan undir hana, auk þess að járnabinda plötuna sem hafi verið aðgerð umfram það sem Viðlagatrygging hafi gert kröfu um. Lagnaþjónustan ehf., hafi sé um alla pípulagningavinnu, bæði hönnun og uppsetningu, en fyrirtækið sé með áralanga reynslu á þessu sviði. Vísa stefndu til þess að eðlileg breidd hafi verið milli slaufa á hitalögninni og þá komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að ekkert hafi verið út á vinnubrögð fyrirtækisins að setja. Hafi gólfhitakerfið virkað vel meðan stefndu bjuggu í húsinu enda hafi þau farið að leiðbeiningum Lagnaþjónustunnar um þau gólfefni sem nota skyldi.

Stefndu byggja á því að ósannað sé að eignin hafi verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002, og að matsgerð sanni ekki að svo hafi verið á því tímamarki sem máli skipti, þ.e. áður en áhætta vegna eignarinnar hafi flust yfir á stefnanda, sbr. 1. mgr. 20. gr. áðurnefndra laga. Dómkvaddur matsmaður hafi skoðað eignina eftir að henni hafi verið breytt þó nokkuð frá því sem var þegar stefndu afhentu eignina. Það rýri gildi matsgerðarinnar að matsmaður hafi ekki skoðað eignina áður en áhættuskipti fóru fram, þ.e. áður en flotað hafi verið yfir gólf, sett þykkt undirlag, parket og veggir færðir til. Allar þessar ráðstafanir hafi verið til þess fallnar að draga úr virkni gólfhitakerfisins. Ekki verði séð að stefnandi hafi haft samráð við fagmenn fyrir umræddar aðgerðir.

Stefndu mótmæla því einnig sem röngu og ósönnuðu að þau hafi haft einhverja hugmynd um hina meintu galla. Stefndu beri ekki ábyrgð á göllum sem komi fram eftir afhendingu nema sannað sé að þau hafi vísvitandi leynt upplýsingum um slíka galla, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Stefnanda hafi ekki tekist sú sönnun. Svo virðist sem stefnandi byggi á því að stefndu beri hlutlæga ábyrgð á öllum meintum göllum sem hugsanlega komi upp á eigninni óháð því hvenær það hafi gerst eða hvort þau hafi verið meðvituð um þá. Komi galli fram eftir tímamark sem kveðið er á um í 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002, geti seljandi aðeins borið ábyrgð á slíku hafi hann vitað af gallanum eða mátt vita af honum, en hvorugt sé sannað í máli þessu.

Stefndu hafna meintum göllum á bílskúr. Engin sönnun liggi fyrir um slíkt og ekki hafi verið aflað mats dómkvadds matsmanns á þeim. Geti tilboð sem aflað hafi verið einhliða á engan hátt verið sönnun fyrir því að galli sé til staðar. Hafna stefndu útskýringum fasteignasalans um að erfitt hafi verið að skoða bílskúrinn. Stefndu hafi upplýst stefnanda um að pússning á bílskúr væri léleg þegar hann skoðaði eignina og hann því átt að skoða bílskúrinn betur. Þá hefði verið lítið vandamál að koma við ítarlegri skoðun en stefnanda hafi ekki fundist taka því.

Auk þess sem að framan greinir vísa stefndu til almennra reglna kröfuréttar. Um málskostnað er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um virðisaukaskatt til laga nr. 50/1988.

Forsendur og niðurstaða

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnandi Á-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf og stefndu P-kk-nf H-kk-nf og B-kvk-nf S-kvk-nf aðilaskýrslur. Einnig gáfu skýrslu vitnin G-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, húsasmíðameistari, B-kk-nf G-kk-nf, fasteignasali, M-kk-nf T-kk-nf, verkstjóri hjá Lagnaþjónustunni ehf., og A-kk-nf G-kk-nf, byggingarverkfræðingur og dómkvaddur matsmaður. Verða skýrslur þeirra raktar eins og þurfa þykir.

Við aðalmeðferð málsins óskuðu lögmenn aðila eftir að fært væri til bókar að ekki væri ágreiningur milli aðila um að dómskjöl nr. 13 og 14, stöfuðu frá þeim sem undir þau rita, þ.e. annars vegar kostnaðaráætlun frá Smíðanda ehf., vegna endurnýjunar á þaki á bílskúr og hins vegar kostnaðaráætlun frá Eðalmálun Suðurlands ehf., vegna málunar og sprunguviðgerða á bílskúr.

Stefnandi hefur höfðað mál þetta vegna galla sem hann telur að hafi verið á íbúðarhúsi og bílskúr að Vallholti 35 á Selfossi, en fasteignina keypti hann af stefndu síðari hluta ársins 2015. Telur stefnandi fasteignina vera haldna verulegum göllum, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002, og að stefndu hafi í söluferlinu sýnt af sér saknæma háttsemi. Krefst stefnandi aðallega skaðabóta og vísar til 43. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Telur stefnandi fjárhæð kröfunnar falla undir beint tjón samkvæmt framangreindum lögum, sbr. a-lið 3. mgr. 59. gr. laganna. Til vara krefst stefnandi afsláttar og vísar til 41. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu hafna öllum kröfum stefnanda og byggja á því að ósannað sé að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 áður en áhætta af fasteigninni fluttist til stefnanda, sbr. 1. mgr. 20. gr. áðurnefndra laga. Vísa stefndu til 18. gr. og 29. gr. laganna og hafna því að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í söluferlinum.

Í matsgerð, sem stefnandi aflaði, er fjallað um tiltekna ágalla á eigninni sem nánar er lýst í kafla um matsgerð hér að framan. Til þess er að líta að þó svo ágallar hafi verið staðreyndir á fasteign þurfa tiltekin skilyrði laga nr. 40/2002 að vera fyrir hendi til þess að kaupandi fasteignar geti átt kröfu á hendur seljanda vegna galla.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá er í 29. gr. laganna kveðið nánar á um galla, en þar segir að fasteign telst gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til, eða henta ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður.

Samkvæmt lögum nr. 40/2002 getur kaupandi einnig öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi með saknæmum hætti vanrækir upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laganna. Í upplýsingaskyldu seljanda felst að hann eigi að hafa frumkvæði af því að veita kaupanda þær upplýsingar sem hann vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Samkvæmt athugasemdum með 26. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002, felst í þessu að ekki þarf að upplýsa kaupanda um atriði sem hann veit um og ekki heldur augljós atriði sem fasteignina varðar.

Einnig getur kaupandi öðlast rétt til skaðabóta á hlutlægum grundvelli samkvæmt 27. gr. laganna ef seljandi veitir rangar upplýsingar eða gefur yfirlýsingu, s.s. í söluyfirliti, sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum. Þannig bera seljendur einnig ábyrgð á upplýsingagjöf við kaupin sem veitt er, s.s. af fasteignasala eða starfsmanni hans.

Þá er í 26. gr. laga nr. 40/2002 kveðið á um upplýsingaskyldu seljanda og skoðunar- eða aðgæsluskyldu kaupanda, sbr. 29. gr. laganna. Upplýsingaskylda seljanda felur í sér að hann eigi að hafa frumkvæði að því að veita kaupanda þær upplýsingar sem hann hefur, og vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmætar ástæður til að ætla að hann fengi. Í þessu fellst að ekki þarf að upplýsa kaupanda um atriði sem hann veit um og ekki heldur augljós atriði sem fasteignina varðar. Samkvæmt 29. gr. laganna getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða mátti eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður.

Aðila máls þessa greinir á um hvort ágallar hafi verið á fasteigninni Vallholti 35 á Selfossi þegar áhætta af fasteigninni fluttist til stefnanda við afhendingu hennar þann 27. ágúst 2015.

Krafa um bætur vegna galla á bílskúr

Stefnandi krefst bóta, samtals að fjárhæð 1.079.400 krónur, vegna galla á bílskúr. Annars vegar leki bílskúrsþakið og hins vegar séu sprungur og múrskemmdir í veggjum bílskúrsins. Sönnunarbyrði um hina ætluðu galla á bílskúrnum hvílir á stefnanda. Í máli þessu er hvorki með matsgerð né öðrum hætti leitt í ljós tilvist hinna ætluðu galla, eðli, umfang þeirra eða hvort þeir hafi verið meiri en við mátti búast þegar keypt er 47 ára gömul eign eins og í máli þessu. Þá eru verðtilboð þau sem stefnandi aflaði einhliða og tjónamat Viðlagatryggingar Íslands vegna jarðskjálftans 29. maí 2008, gegn andmælum stefndu, haldlaus sönnunargögn að þessu leyti. Verður því ekki fallist á það með stefnanda að veggir og þak bílskúrsins hafi verið gallað í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Krafa um bætur vegna galla á gólfhitakerfi

Stefnandi krefst bóta vegna galla á gólfhitakerfi íbúðarinnar, og byggir á áætlun hins dómkvadda matsmanna á kostnaði við einangrun og utanhúsklæðningu íbúðarhússins að fjárhæð 2.269.926 krónur, endurgerð gólfhitakerfis að fjárhæð 1.981.245 krónur og hönnunarvinnu vegna framkvæmda að fjárhæð 455.951 krónur, alls 4.707.122 krónur. Samkvæmt matsgerð hins dómkvadda matsmanns eru framangreindar fjárhæðir að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu iðnaðarmanna í íbúðarhúsnæðinu.

Óumdeilt er í máli þessu að samhliða viðgerðum stefndu á botnplötu íbúðarhússins síðla árs 2014 var sett gólfhitakerfi í öll rými íbúðarhússins nema þvottahús. Vitnið G-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, húsasmíðameistari, sem sá um viðgerðina fyrir stefndu lýsti framkvæmdum þannig að þar sem ekkert járn hafi verið í plötunni og hún öll sprungin hafi verið ákveðið að seta járnalögn ofan á gömlu plötuna. Hafi því ílögn sem verið hafi á botnplötunni verið hreinsuð, gerð göt í botnplötu og sett frauð undir. Þá hafi gólfhitalögn verið lögð ofan á botnplötuna og hafi Lagnaþjónustan ehf., séð um þá framkvæmd. Síðan hafi járnalögn verið sett ofan á gólfhitalögnina og þar ofan á steypa og loks slípað yfir. Vitnið M-kk-nf T-kk-nf, verkstjóri hjá Lagnaþjónustunni ehf., staðfesti í skýrslu sinni fyrir dómi að staðið hafi verið að framkvæmdum við lagningu gólfhitakerfisins með sama hætti og vitnið G-kk-nf lýsti og kvað vitnið M-kk-þf pípulagningarmeistara hafa séð um framkvæmdina og að staðið hafi verið að umræddu verki með sama hætti og venja er til. Vitnið G-kk-nf staðfesti fyrir dómi að hvorki hafi legið fyrir teikningar né hönnun af umræddum framkvæmdum en byggingafulltrúi sveitarfélagsins hafa tekið framkvæmdina út athugasemdalaust og ekki hafi verið kallað eftir teikningum eða hönnunargögnum. Þá munu stefndu hafa sett teppi á öll gólf nema í votrýmum að framkvæmdum loknum.

Einnig er óumdeilt í máli þessu að strax eftir að stefnandi fékk fasteignina afhenta, þ.e. við undirritun kaupsamnings þann 27. ágúst 2015, hóf hann framkvæmdir í íbúðarhúsinu, m.a. lét hann flota yfir hluta gólfrýma, þ.e. í anddyri og svefnherbergisálmu að hans sögn fyrir dómi í þeim tilgangi að jafna stalla sem verið hafi á gólfplötu íbúðarhússins. Einnig skipti stefnandi um gólfefni, þ.e. lagði 8 mm parket með undirlagi af þykkari gerð á öll rými nema anddyri, bað og þvottahús en þar voru lagðar flísar, en framangreindar upplýsingar koma fram í matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Þá er óumdeilt að þegar skoðun hins dómkvadda matsmanns fór fram í lok september 2016 voru framangreind gólfefni til staðar. Í skýrslu stefnanda fyrir dómi kom fram að hann hafi ekki búið í eigninni áður en framkvæmdir hófust. Framkvæmdir hafi staðið yfir í þrjár vikur og fjölskyldan flutt inn í húsið mánuði eftir afhendingu, þ.e. í lok september 2015. Fram kom að stefnandi og faðir hans, kjötiðnaðarmaður að mennt, hafi séð um framkvæmdirnar en stefnandi kvaðst hafa fengið menn í að flota yfir gólf og flísaleggja.

Þannig liggur fyrir að þegar hinn dómkvaddi matsmaður framkvæmdi skoðun á gólfhitakerfi hússins í lok september 2015, rúmu ári eftir afhendingu fasteignarinnar, voru aðstæður hvað varðar gólfefni og flotun gólfs í hluta rýma hússins ekki þær sömu og þegar eignin var afhent stefnanda og áhætta af hinni seldu fasteign fluttist frá kaupanda yfir til seljanda, sbr. 12. gr. laga nr. 40/2002. Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns er upphitun hússins, þegar matsmaður skoðaði húsið haustið 2016 lýst þannig: „Þá ber þess að geta að nokkuð þykkt undirlag er undir því parketi sem matsbeiðandi [stefnandi, innskot dómara] hefur sett á flest gólf. Þykkt slíkra þykkra laga er gjarnan 2,5mm, og áætlar matsmaður að það sé þykkt þess. Ef gert er ráð fyrir að það lag sé álíka einangrandi og léleg steinullareinangrun fæst að einangrunargildi þess jafnast á við einangrunargildi 6cm steypulags. Því má segja að fari saman mikil dýpt á gólfhitalagnir, kæling (varmatap) við jaðar botnplötu ásamt því að undirlag er nokkuð einangrandi. Þess utan er ákveðið einangrunargildi í gólfefninu sjálfu. Sjá má á mælingum á yfirborðshita gólfefna að meiri hiti mælist á gólfum sem eru flísalögð en þeim sem eru parketlögð. Þetta er þekkt, enda minni varmamótstaða í flísum en parketi og undirlagi.“

Hin dómkvaddi matsmaður telur að meginorsök þess að ekki næst nægilegur hiti frá gólfhitakerfi hússins vera að um er að ræða eldra hús með frekar litla einangrun sem valdi því að töluvert varmatap er frá húsinu, sérstaklega í gegnum jaðra botnplötu og sökkla hússins. Þá kveður hann dýpi niður á gólfhitalagnir töluvert sem fari saman við litla sem enga einangrun undir botnplötu, a.m.k. næst sökklum. Einnig hafi þykkt undirlags parkets einangrunargildi sem dragi enn úr afköstum kerfisins, þó svo það sé ekki meginorsök, og er matsmaður þar að vísa til gólfefna sem stefnandi lagði strax eftir afhendingu eignarinnar. Samkvæmt matsgerð fari því varmi hitagjafans að miklu leyti undir botnplötu hússins og leiti út um kalda sökkla, eins og segir í svari matsmanns við fyrstu matsspurningu. Í svari matsmanns kemur einnig fram að helstu ástæður stöðu þessara sé að gólfhitakerfið hafi ekki verið hannað áður en ráðist hafi verið í framkvæmdir. Gögn málsins bera með sér að 18. nóvember 2014 hafi eftirlitsmaður byggingarfulltrúans í Sveitarfélaginu Árborg tekið út endurbætur á gólfplötu íbúðarhússins og hitalögn í gólfi án athugasemda. Þá liggur fyrir að embætti byggingarfulltrúa mun ekki hafa kallað eftir hönnunargögnum vegna framkvæmdarinnar sem var samkvæmt grein 2.3.6.a í byggingarreglugerð nr. 112/2012, tilkynningaskyld, en ekki byggingarleyfisskyld. Ekki er fallist á það með stefnanda sem kom fram í munnlegum málflutningi að bréf dags. 8. janúar 2015, undirritað af byggingarfulltrúa, stílað „til þess sem málið varðar“, hafi að hálfu byggingarfulltrúa falið í sér kröfu um skil á hönnunargögnum vegna lagningar gólfhitakerfisins.

Eins og rakið er hér að framan í umfjöllun um matsgerð hins dómkvadda matsmanns mun við endurbætur á botnplötu hússins hafa verið sett töluvert magn af urethaneinangrunarefni í gegnum göt sem boruð voru á niður í gegnum botnplötu hússins væntanlega í þeim tilgangi að bæta einangrun. Í vinnu sinni skoðaði matsmaður svæðið undir botnplötu íbúðarhússins í gegnum fjögur göt á sökkli hússins. Niðurstaða þeirrar skoðunar leiddi í ljós, eins og fram kemur í matsgerðinni, að svo hafi virst sem urethanfrauð hafi ekki náð að skila sér í þau holrými sem undir botnplötunni eru, sérstaklega ekki næst sökklum.

Íbúðarhúsið að Vallholti 35 var byggt var árið 1968. Eins og fram kemur í matsgerð hins dómkvadda matsmanns er húsið steypt, múrhúðað og málað að utan en einangrað, múrhúðað og málað að innan. Botnplata var steinsteypt, þak byggt úr timbursperrum, klætt borðaklæðingu, pappa og bárujárni. Í matsgerð kemur fram að einangrun hússins hafi verið frekar lítil og vísar matsmaður í því sambandi til þess að taka verði tillit til þess að á byggingartíma hússins hafi tíðkast minni einangrun en kröfur eru um í dag. Þá er upplýst í málinu að ekki hafi tekist að koma einangrun nægilega vel inn undir jaðar botnplötunnar næst sökklum hússins. Í skýrslu hins dómkvadda matsmanns fyrir dómi kom fram að það hafi verið óheppni að einangrunarfrauðið hafi ekki farið í gegnum byggingarplast sem sé undir botnplötunni. Því hafi frauðið ekki dreifst eins víða undir botnplötuna og menn hafi ætlað. Tók matsmaður fram í svari sínu að erfitt hafi verið að sjá dreifingu frauðsins með þeim aðferðum sem notaðar hefðu verið við ísetninguna. Taldi matsmaður að ef framkvæmdin hefði verið hönnuð hefði verið gefin uppskrift af öðrum vinnubrögðum við að koma frauðinu niður.

Samkvæmt framansögðu og með vísan til 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, þykir ekkert hafa komið fram sem bendir til þess að stefndu hafi haldið leyndum fyrir stefnanda atriðum varðandi gólfhitakerfið eða veitt þeim rangar upplýsingar. Ekkert hefur komið fram um að stefndu hafi vitað eða mátt vita um að ekki hafi tekist að koma einangrun með fullnægjandi hætti undir botnplötu hússins sem hefði án efa aukið einangrun undir botnplötunni og þar með uppstreymi hita frá gólfhitalögnum. Þá þykir ósannað að stefndu hafi beitt stefnanda blekkingum eða svikum að þessu leyti. Er í þessu til þess að líta að báðir stefndu kváðust í skýrslugjöf sinni fyrir dómi ekki hafa búið í húsinu eftir að framkvæmdum við gólfplötu og gólfhitakerfið hafi lokið. Var framangreindu ekki mótmælt af hálfu stefnanda þó svo í stefnu segir að stefndu hafi búið í húsinu um nokkurra ára skeið eftir að gólfhitakerfið var lagt í húsið og að augljóst hafi verið af dvöl í húsinu að gólfhitakerfið virkaði ekki réttilega. Einnig er til þess að líta eins og áður er rakið að þegar eftir afhendingu eignarinnar réðst stefnandi í að flota yfir gólf í hluta rýma hússins og lagði undirlag undir nýtt parket sem matsmaður áætlaði að jafnaðist á við einangrunargildi 6 cm steypulags. Þá háttaði þannig til í máli þessu að hvorki stefndu né stefnandi bjuggu í húsinu eftir að framkvæmdum stefndu á botnplötu hússins og lagningu gólfhitakerfisins lauk síðla árs 2014. Þá verður ekki talið að eftirfarandi texti í söluyfirlit, sem B-kk-nf G-kk-nf fasteignasali á fasteignasölunni Eignatorgi staðfesti fyrir dómi að hafa gert, feli í sérstaka ábyrgðaryfirlýsing í skilningi 2. málsliðar 2. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002, hvað varðar hið umdeilda gólfhitakerfi. Í söluyfirlitinu kemur fram að verulegar endurbætur hafi verið gerðar á húsinu vegna afleiðinga jarðskjálftans 2008. Þá segir: „M.a. var steypt járnbent viðbótar plata ofan á eldri gólfplötu hússins og settur gólfhiti í öll gólf hússins nema þvottahúsgólf.“

Eins og áður greinir er krafa stefnanda um skaðabætur reist á 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þar segir að sé fasteign gölluð geti kaupandi krafist skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns samkvæmt 59. gr. þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá segir í 2. mgr. að ef galla eða tjón megi rekja til saknæmrar háttsemi seljanda geti kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón. Samkvæmt 20. gr. laganna skal við mat á því hvort fasteign teljist gölluð miða við það tímamark þegar hún flyst yfir í áhættu kaupandans samkvæmt 12. gr. eða samkvæmt samningi. Um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Ber seljandi ábyrgð á galla, sem fram kemur síðar, ef orsakir gallans eru vanefndir af hans hálfu.

Samkvæmt öllu því sem að framan greinir er það niðurstaða dómsins að ósannað sé að gólfhitakerfi íbúðarhússins að Vallholti 35 hafi verið gallað þegar áhætta af ástandi fasteignarinnar fluttist til stefnanda við afhendingu þann 27. ágúst 2015, sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002. Að mati dómsins hefur stefnanda ekki tekist sönnun um að svo hafi verið og eru því ekki skilyrði til að líta svo á að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 við afhendingu eignarinnar. Einnig er það mat dómsins, í ljósi þess að stefnandi réðst sjálfur í framkvæmdir sem drógu úr virkni gólfhitakerfisins og aðstæðna í máli þessu að öðru leyti, að stefnandi hafi ekki fært haldbær rök fyrir því að orsök þess að gólfhitakerfið virkar ekki sem skyldi sé að rekja til vanefnda stefndu, þannig að varði bótaskyldu þeirra í málinu. Þá breytir það engu að mati dómsins þó hinn dómkvaddi matsmaður bendi réttilega á að mikið varmatap sé frá húsinu, enda var eða mátti stefnanda vera ljóst að einangrun íbúðarhússins þegar kaup áttu sér stað var með þeim hætti sem tíðkanlegt var á byggingartíma hússins, þ.e. íbúðarhúsið var byggt úr steinsteypu, múrhúðað og málað að utan, en einangrað, múrhúðað og málað að innan. Þá telur dómurinn rétt að benda á að í svari hins dómkvadda matsmanns við matsspurningu nr. 5, þ.e. hver sé fjárhæð viðgerðarkostnaðar á gólfhitakerfinu, er tilgreindur kostnaður að fjárhæð 2.269.926 krónur við einangrun og utanhúsklæðningu íbúðarhússins, aðgerðar sem hefði aukið verðgildi fasteignarinnar umfram það sem var þegar stefnandi keypti eignina af stefndu. Að mati dómsins hefur hinn dómkvaddi matsmaður með svari sínu farið út fyrir það sem honum var falið að meta.

Krafa um bætur vegna galla á þvottahúsþaki

Stefnandi krefst bóta, samtals að fjárhæð 220.956 krónur, vegna galla á þvottahúsþaki, byggða á áætlun hins dómkvadda matsmanns um kostnað við viðgerð á þaki þvottahússins og við afleiddar viðgerðir vegna leka. Fram kemur í matsgerð hins dómkvadda matsmanns að þegar hann skoðaði ummerki í lofti þvottahússins þann 5. október 2016 höfðu loftaplötur verið rifnar niður og því engin klæðning í lofti þvottahússins. Segir í matsgerð að matsmaður hafi séð raka úr lofti, þ.e. dropað hafi niður með einangrunarplasti næst útvegg og um einn metra frá útvegg. Þá hafi einnig verið sýnilegir lekataumar niður með veggjum og bleyta á þvottahúsgólfi. Hins vegar hafi áðurnefnd ummerki um leka ekki verið til staðar þegar hann skoðaði vettvang skömmu áður, eða þann 28. september sama ár, en þann dag hafi verið þurrt í veðri. Niðurstaða matsmanns samkvæmt matsgerð er þessi: „Yfirbragð viðgerðar ber þess merki að ekki hafi verið faglega staðið að þessum framkvæmdum. Beyglur eru sýnilegar á lengri plötunni og bunga er á þakfletinum á þessum stað. Hugsanlega hefur brúnmálaða bútnum verið stungið inn undir járnið með þeim afleiðingum að þakpappi hefur skemmst og glatast.“

Stefnandi bar fyrir dómi að hafi við skoðun hússins séð brúna bletti í lofti þvottahússins og af þeim sökum spurt stefndu hvort þau hafi orðið vör við leka, en þau sagt að svo hafi ekki verið. Stefnandi kvaðst ekki hafa farið upp á þak við skoðun. Stefnda B-kvk-nf bar fyrir dómi að gert hafi verið við þakið árið 2007 eða 2008 af fagmanni en mundi ekki hver það var.

Fyrir liggur að stefnandi gerði fyrirvara um ástandsskoðun eignarinnar í fyrsta kauptilboði sínu. Þar kom fram að skoðuninni skyldi lokið innan 5 virkra daga frá samþykki tilboðsins og að hafi kaupandi, þ.e. stefnandi, athugasemdir um ástand eignarinnar í framhaldi af skoðun geti hann rift tilboðinu með einhliða skriflegri yfirlýsingu innan 3ja virka daga frá því skoðun lauk. Þó svo stefndu hafi hafnað tilboði stefnanda, eins og rakið er í málavaxtalýsingu hér að framan, fór umrædd ástandsskoðunin fram. Staðfesti vitnið B-kk-nf G-kk-nf fasteignasali að svo hafi verið en mundi hins vegar hvorki eftir því hverjir hafi verið viðstaddir skoðunina né hvort gerð hafi verið skrifleg skýrsla að henni lokinni. Stefnandi upplýsti fyrir dómi að hann hafi sett umræddan fyrirvara inn í tilboðið þar sem hann hafi viljað skoða eignina betur og í þeim tilgangi að fá álit einhvers utan fjölskyldunnar og hafi hann því fengið þáverandi vinnufélaga sinn með sér. Hafi þeir ásamt föður stefnanda skoðað húsið og „spáð“ í áðurnefnda bletti í lofti þvottahússins, eins og fram kom í skýrslu stefnanda fyrir dómi. Kom fram hjá stefnanda að vinnufélaginn hafi engar athugasemdir haft varðandi eignina að skoðun lokinni. Sérstaklega aðspurður kannaðist stefnandi ekki við að umræddur vinnufélagi væri lærður húsasmiður. Eins og rakið er í málavaxtalýsingu hér að framan voru hvorki fyrirvarar um frekari ástandsskoðun né fyrirvarar um ástand fasteignarinnar eða úrbætur á henni í síðara kauptilboði stefnanda sem stefndu samþykktu.

Samkvæmt því sem að framan er rakið var stefnanda kunnugt um sýnileg ummerki raka í lofti þvottahússins við fyrstu skoðun. Það hefði átt að gefa stefnanda sérstakt tilefni til að huga frekar að áðurnefndum ummerkjum um leka. Það gerði stefnandi er hann setti inn fyrirvara um ástandsskoðun eignarinnar, sbr. og framburð hans fyrir dómi sem rakin er hér að framan. Fyrir liggur að engir fyrirvarar voru í síðara kauptilboði stefnanda.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Ráða má af framburði hins dómkvadda matsmanns að augljóst hefði verið við skoðun á þakinu að brúnn járnplötubútur hafi verið settir undir þakjárnið. Þá er framangreint vel sýnilegt af ljósmynd sem birt er í matsgerð af þaki yfir þvottahúsi.

Rakablettir á loftplötum í þvottahúsi verður samkvæmt framansögðu að telja að hafi verið sýnlegir við a.m.k. tvær skoðanir stefnanda áður en kaup voru gerð. Verða því stefndu hvorki talin hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína um ástand þaksins né hafa gefið um það rangar upplýsingar. Þá rýra þessir ágallar á fasteigninni ekki verðmæti hennar svo nokkru nemi í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns sem stefnandi aflaði. Telst því fasteignin að þessu leyti ekki gölluð í skilningi ákvæðisins og á stefnandi því ekki rétt á bótum frá stefndu.

Varakrafa stefnanda

Til vara krefst stefnandi afsláttar. Í 1. mgr. 41. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að ef fasteign sé gölluð geti kaupandi krafist afsláttar. Samkvæmt þessu er það frumskilyrði að fasteign sé gölluð í skilningi áðurnefndra laga. Við mat á því hvort fasteign telst gölluð koma fram vísbendingar í 1. mgr. 18. gr. og 1. mgr. 19. gr. áðurnefndra laga um hvaða þættir það eru sem geta ráðið úrslitum um hvort fasteign teljist gölluð eða ekki. Eins og að framan er rakið hefur dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að stefnanda hafi ekki tekist sönnun þess að fasteignin Vallholt 35 hafi verið haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002, þ.e. við það tímamark sem lögin gera ráð fyrir að miða skuli við mat á því hvort fasteign telst gölluð, sbr. 12. gr. og 20. gr. áðurnefndra laga. Með vísan til þessa eru ekki skilyrði til að fallast á varakröfu stefnanda í máli þessu.

Samkvæmt öllu framansögðu er það niðurstaða dómsins að fallast hvorki á aðal- né varakröfu stefnanda í máli þessu. Í samræmi við niðurstöðu málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnandi dæmdur til að greiða stefndu 1.465.215 krónur í málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveða upp R-kvk-nf T-kvk-nf héraðsdómari, sem dómsformaður, S-kk-nf G. G-kk-nf héraðsdómari og sérfróði meðdómsmaðurinn Á-kk-nf I-kk-nf, byggingarverkfræðingur.

D ó m s o r ð:

Stefndu, P-kk-nf H-kk-nf og B-kvk-nf S-kvk-nf, eru sýkn af öllum kröfum stefnanda, Á-kk-ef F-kk-ef B-kk-ef, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu 1.465.215 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf T-kvk-nf

S-kk-nf G. G-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf