E-6082/2020

Mál þetta, sem var dómtekið 13. október 2021, var höfðað 22. janúar 2021 af Njörvasundi 22, húsfélagi, Njörvasundi 22 í Reykjavík, gegn E-kk-þgf Æ-kk-þgf R-kk-þgf, Arahólum 6 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 935.545 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 31. maí 2020 til greiðsludags. Þess er jafnframt krafist að staðfestur verði lögveðréttur stefnanda í fasteign stefnda að Njörvasundi 22 í Reykjavík, fastanúmer 202- 0634, til tryggingar dómkröfunni, dráttarvöxtum og málskostnaði í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Stefndi krefst aðallega sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnanda. Þess er krafist til vara að krafa stefnanda verði lækkuð verulega og málskostnaður látinn falla niður.

Með úrskurði 16. apríl 2021 var frávísunarkröfu stefnda hafnað.

I

Helstu málsatvik

Ágreiningur aðila varðar skyldu stefnda til að greiða fjárkröfu samkvæmt reikningi vegna framkvæmda á sameign fjöleignarhússins að Njörvasundi 22. Í húsinu eru þrjár íbúðir, það er íbúð 0001 á jarðhæð, fastanúmer 202- 0632, að stærð 61 m

2 sem fer með 23,32% eignarhluta, íbúð 0101 á annarri hæð, fastanúmer 202- 0633, að stærð 101,5 m

2 sem fer með 40,27% eignarhluta og íbúð 0201 á þriðju hæð, fastanúmer 202- 0634, að stærð 98,1 m

2 sem fer með 36,41% eignarhluta og er í eigu stefnda.

Samkvæmt gögnum málsins vart boðað til húsfundar með tölvupósti 11. júní 2019 sem átti að fara fram 13. sama mánaðar. Stefndi og aðrir eigendur íbúða í fjöleignarhúsinu mættu á fundinn. Stefnandi kveður að á fundinum hafi meðal annars verið rætt um að kanna þyrfti ástand skólps og að stefnt væri að því að gera það á árinu 2020. Hinn 30. október 2019 var boðað til húsfundar sem skyldi fara fram 6. nóvember sama ár og fékk stefndi fundarboð með tölvupósti. Samkvæmt 2 fundargerð mætti stefndi ekki á fundinn, en í aðilaskýrslu hans var lögð áhersla á að hann hefði mætt. Fram kom í fundargerð að meðal annars hefði verið rætt um að mynda skólpið og óska eftir tilboði til lagfæringa. Var það samþykkt af þeim eigendum sem mættu á fundinn. Hinn 18. febrúar 2020 mun skólpið hafa verið myndað og kveður stefnandi niðurstöðu skoðunar hafa verið að skipta þyrfti um það. Hinn 19. apríl 2020 barst stefnanda tilboð frá PE pípulögnum ehf. vegna verksinsog nam heildarfjárhæð þess 5.138.945 krónum.

Með tölvubréfi 21. apríl 2020 var boðað til aðalfundar húsfélagsins sem skyldi fara fram 29. sama mánaðar. Tölvubréfið var sent á netfang stefnanda, sem og til annarra eigenda íbúða í húsinu. Meðal þess sem var á boðaðri dagskrá var tilboð vegna skólplagna sem yrði lagt fram til samþykktar. Fundarboð var jafnframt sent í ábyrgðarpósti til stefnda og var bréfið afhent honum kl. 13:49 hinn 24. apríl 2020. Eigendur íbúð a á jarðhæð og annarri hæð mættu á fundinn. Stefndi mætti ekki til fundarins og kom fram í aðilaskýrslu hans að hann hefði ekki getað mætt þar sem hann hafði slasast. Fram kemur í fundargerð, sem var send stefnda með tölvupósti 30. apríl 2020, að náðst hefði samband við hann og hafi komið fram að hann vissi af fundinum en hygðist ekki mæta. Þá kom fram í fundargerð að rætt hefði verið um að pípulagningameistari hefði staðfest að skipta þyrfti um skólp. Borist hefði tilboð frá PE pípulögnum ehf. og voru tilboðið, sem og fyrirliggjandi kostnaðaráætlun, samþykktaf þeim íbúðareigendum sem mættu á fundinn. Jafnframt var ákveðið að stefnandi myndi innheimta helming kostnaðar vegna framkvæmdanna áður en þær skyldu hefjast. Fyrir 31. maí 2020 þyrfti nánar tiltekin fjárhæð að berast vegna hverrar íbúðar fyrir sig, en hlutur stefnda að virtum eignarhluta hans nam 935.545 krónum. Stefnda var sendur reikningur sem nam þessari fjárhæð með tölvupósti 12. maí 2020 og var gjalddagi 31. sama mánaðar. Það liggur fyrir að stefndi átti í samskiptum við aðra íbúa í húsinu eftir að reikningurinn var sendur og gerði athugasemdir við greiðsluskyldu sína. Með bréfi 9. júní 2020 var stefnda send innheimtuviðvörun vegna skuldar samkvæmt reikningnum og innheimtubréf var sent 22. júní sama ár.

Ráðið verður af gögnum málsins aðkomið hafi í ljós að þörf á endurbótum vegna lagna hússins hafi reynst umfangsmeiri en upphaflega var talið. Þannig liggur fyrir skjal frá Vali Helgasyni ehf. frá 11. janúar 2021 vegna ástandsskoðunar og myndunar frárennslislagna. Þar kemur fram að frárennslislagnir þarfnist endurnýjunar og er bent á að þar sem gamlar lekar lagnir taki einnig við jarðvatni sé nauðsynlegt að setja drenkerfi þegar lagnir séu endurnýjaðar. Með tölvupósti 28. janúar 2021 var boðað til húsfundar hinn 2. febrúar 2021, en tölvupósturinn var meðal annars sendur á netfang stefnda. Fram kom að unnt væri að sækja fundinn í gegnum Teams fjarfundabúnað. Stefndi tilkynnti með tölvubréfi 2. febrúar 2021 að hann myndi sækja fundinn í gegnum fjarfundakerfið. Samkvæmt fundargerð var mætt vegna allra íbúða í húsinu á fundinn og var rætt um fyrirliggjandi tilboð í skólp og dren. Tilboðið var samþykkt af öðrum en stefnda. Bókað var í fundargerð að stefndi teldi D-kk-nf I-kk-nf, eiganda íbúðar á annarri hæð, hafa unnið 3 skemmdarverk á skólpinu og að þess væri krafist að hann gerði við lagnir fyrir framan svalir.

Samkvæmt fundargerð var þessu mótmælt af hálfu D-kk-ef.

Af hálfu stefnanda hafa verið lögð fram gögn sem varða beitingu úrræða samkvæmt 55. gr. laga nr. 62/1994 gegn stefnda, þar með talið fundargerð frá aðalfundi stefnanda 3. mars 2021.

Undir rekstri málsins aflaði stefndi minnisblaðs frá Eflu verkfræðistofu sem er dagsett 4. október 2021 vegna „framkvæmda sem unnar voru árið 2020 og vandamála sem upp hafa komið vegna þeirra“. Fram kemur að minnisblaðið sé byggt á sjónskoðun tveggja starfsmanna, aðsendum gögnum og frásögn íbúa. Þá segir meðal annars að í bílskúr hafi hreinlætistækjum verið bætt við og hafi þau samkvæmt gögnum verið tengd inn á regnvatnskerfi lóðarinnar. Tekið er fram að aðskilja skuli skólp frá regnvatni með sér lögnum fyrir hvort um sig. Þá segir: „Ef það reynist rétt að skólp er tengt inn á regnvatnslögn þá uppfyllir þetta ekki reglugerðarákvæði og fráveitu lög“. Jafnframt hafa verið lagðar fram ljósmyndir og staðfesting RK pípulagna ehf. um að unnið hafi verið að viðgerð 9. júlí 2020, sem stefndi greiddi fyrir, vegna „skemmdarverks á vatnslögnum í þvottahúsi sameignar í Njörvasundi 22“, eins og það er orðað.

I I

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefnda sé sem eiganda íbúðar í fjöleignarhúsinu að Njörvasundi 22 skylt að greiða sameiginlegan kostnað vegna hússins, sbr. 2. og 3. tölulið 13. gr., 45. gr. og einkum 47. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ákvörðun um að samþykkja tilboð PE pípulagna ehf., og kostnaðaráætlun vegna framkvæmdarinnar hafi verið tekin á löglega boðuðum aðalfundi húsfélagsins 29. apríl 2020, sbr. 59. gr. laga nr. 26/1994. Fram kemur í stefnu að ákvörðunin falli undir 9. tölulið B - liðar 41. gr. laga nr.26/1994 og hafi því þurfti samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Mætt hafi verið vegna tveggja íbúða af þremur í húsinu og því fyrir meira en helming eigenda og hafi hlutfallstala eignarhluta þeirra sem mættu samtals náð 63,59%. Þá hafi tillagan verið samþykkt af öllum sem mættu á fundinn. Hafi skilyrði um fundarsókn því verið uppfyllt og þar sem tillagan hafi verið einróma samþykkt teljist ákvörðunin lögmæt samkvæmt 2. mgr. 42. gr. laga nr. 26/1994. Til stuðnings kröfu um staðfestingu á lögveðrétti stefnanda í íbúð stefnda er vísað til 48. gr. laga nr. 26/1994.

Við aðalmeðferð málsins tók stefnandi fram að í reynd hefði ákvörðun um framkvæmdina fallið undir D- lið 41. gr. laga nr. 26/1994 og hefði því samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi nægt. Þá var lögð áhersla á að það hefði tíðkast að boða til húsfunda með tölvupósti og hefði stefndi staðfest að fundarboð hefðu verið send á rétt netfang hans. Boðun vegna aðalfundarins þar sem hin umdeilda ákvörðun var tekin hefði borist stefnda með tölvupósti og því með sannanlegum hætti í skilningi 2. mgr. 59. gr. laga nr. 26/1994 4 með meira en átta daga fyrirvara. Fundarboð hafi jafnframt verið sent stefnda með ábyrgðarpósti og liggi fyrir að hann hafi vitað af fundinum.

III

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggir á því að ekki hafi verið boðað löglega til aðalfundar húsfélagsins þar sem tekin var sú ákvörðun sem fjárkrafa stefnanda er byggð á. Fundarboðið hafi einungis borist stefnda með fimm daga fyrirvara, en það hafi verið sent með ábyrgðarpósti sem hann móttók 24. apríl kl. 13:49. Samkvæmt 2. mgr.59. gr. laga nr. 26/1994 skuli boðað til aðalfundar með sannanlegum hætti með minnst átta og mest 20 daga fyrirvara. Þar sem fundarboðið hafi verið í ósamræmi við ákvæði laga nr. 26/1994 sé stefndi ekki bundinn af ákvörðunum sem teknar voru á fundinum.

Í öðru lagi er vísað til þess að einungis hafi verið aflað eins tilboðs og hafi stefnandi því ekki sýnt fram á að ráðist hafi verið í nauðsynlega framkvæmd með hagkvæmasta hætti. Þá er í þriðja lagi byggt á því að umræddar framkvæmdir hafi í raun farið fram vegna skemmda sem D-kk-nf I-kk-nf, eigandi íbúðar á 2. hæð í fjöleignarhúsinu, hafi valdið á sameiginlegum lögnum. Þar sem D-kk-nf hafi valdið skemmdunum beri hann ábyrgð á þeim en ekki húsfélagið, sbr. 2. tölulið 1. mgr. 51. gr. laga nr. 26/1994. Vísað er til þess að D-kk-nf hafi vorið 2019 byrjað framkvæmdir við sinn hluta bílskúrs sem standi við húsið með samþykki stefnda sem eigi hinn hluta bílskúrsins. Um sumarið 2019 hafi D-kk-nf ráðist í umfangsmiklar framkvæmdir til að breyta bílskúrnum í íbúð og hafi hann grafið upp allt bílaplanið fyrir framan húsið án þess að afla samþykkis annarra eigenda. Við þessar framkvæmdir hafi sameiginlegar vatnslagnir hússins skemmst verulega og sé það ástæða þess að ráðast hafi þurft í viðgerðir á skólpi. Til stuðnings málatilbúnaði sínum hefur stefndi meðal annars lagt fram minnisblað Eflu verkfræðistofu, ljósmyndir og myndband.

IV

Niðurstaða

Aðila greinir á um skyldu stefnda til að greiða reikning vegna framkvæmda á sameign fjöleignarhússins Njörvasunds 22. Eins og rakið hefur verið var ákvörðun um að ráðast í framkvæmdina tekin á aðalfundi stefnanda 29. apríl 2020 og var þar samþykkt tilboð PE pípulagna ehf. ásamt kostnaðaráætlun af þeim sem mættu til fundarins. Vegna þessa var stefnda sendur reikningur með gjalddaga 31. maí 2020 sem nam 935.545 krónum. Um var að ræða hlutdeild séreignar stefnda í sameiginlegum kostnaði, sbr. 47. gr. laga nr. 26/1994, en eigendur íbúða í húsinu voru rukkaðir um helming kostnaðarins fyrir fram og var miðað við eignarhlut þeirra.

Af hálfu stefnda er því haldið fram að ekki hafi verið boðað til aðalfundarins með löglegum hætti. Fram kemur í 2. mgr. 59. gr. laga nr. 26 /1994 að til aðalfundar skuli stjórn boða skriflega og með sannanlegum hætti með minnst átta og mest 20 daga fyrirvara. Það liggur fyrir að boðað var til aðalfundarins með tölvubréfi 21. apríl 2020 sem var meðal annars sendur á netfang stefnda. Þá 5 var stefnda einnig sent ábyrgðarbréf sem hann móttök 24. apríl 2020. Aðila greinir á um hvort boðun með tölvubréfi uppfylli kröfur greinarinnar. Í athugasemdum við 59. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 er um skýringar vísað til athugasemda við 60. gr. sem varðar boðun til almennra húsfunda, en þar er áskilið að boðað sé tryggilega til fundar. Fram kemur í athugasemdum við 60. gr. að fundarboð þurfi jafnan að vera skrifleg og fundir boðaðir með tryggilegum og sannanlegum hætti og með þeim fyrirvara sem áskilinn sé. Það fari hins vegar mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað telst nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa. Tekið er fram að í sumum tilvikum myndi nægja að hengja tilkynningu upp á viðeigandi stað í sameign hússins. Í öðrum tilvikum væri rétt að afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi. Í enn öðrum tilvikum þyrfti að vanda enn frekar til og senda boðun í ábyrgðarbréfi eða símskeyti, til dæmis ef eigandi býr ekki í húsinu og hefur ekki umboðsmann þar. Fram kemur að það séu þó takmörk fyrir því hversu mikla fyrirhöfn fundarboðendur eigi að leggja í til að hafa upp á fjarstöddum eigendum, en gera verði kröfu til eigenda sem búi annars staðar að þeir tilkynni húsfélagi um aðsetur sitt sem megi senda fundarboð til. Ráðið verður af gögnum málsins að það hafi tíðkast að boða til húsfunda í fjöleignarhúsinu að Njörvasundi 22 með tölvupósti og hefur stefndi staðfest að hann noti það netfang sem fundarboð vegna hins umdeilda aðalfundar var sent til. Liggur þannig fyrir að boðað var til húsfunda í fjöleignarhúsinu 13. júní 2019, 6. nóvember 2019, aðalfundarins 29. apríl 2020 og húsfundar 2. febrúar 2021 með tölvupósti. Stefndi sótti hluta þessara funda og hefur ekki haldið því fram að hann hafi ekki haft vitneskju um að boðað hefði verið til þeirra. Þá verður ráðið af aðilaskýrslu stefnanda að hann hafi vitað af aðalfundinum 6. nóvember 2019 en ekki getað mætt til fundarins þar sem hann hafði slasast stuttu áður. Að virtum aðstæðum, sem og venjum í húsinu, telur dómurinn að boðun til hins umdeilda aðalfundar með tölvupósti til stefnda, sem var sendur með átta daga fyrirvara, hafi uppfyllt kröfur 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994 til fundarboðs. Verður því lagt til grundvallar að boðað hafi verið til aðalfundarins þar sem fyrrgreind ákvörðun var tekin með lögmætum hætti.

Fram kemur í stefnu að um hafi verið að ræða ákvörðun um framkvæmdir sem falli undir 9. tölulið B- liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Við munnlegan málflutning var því hreyft af stefnanda að í reynd hefði ákvörðunin fallið undir D- lið sömu greinar og hefði því aðeins þurft samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölu á löglega boðuðum hús fundi. Að mati dómsins getur stefnandi ekki breytt málatilbúnaði sínum með þessum hætti gegn andmælum stefnda sem komu fram við málflutningsinn. Verður því lagt til grundvallar að umrædd ákvörðun um framkvæmdir falli undir B- lið 41. gr., en samkvæmt ákvæðinu þarf samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Til aðalfundarins mættu eigendur tveggja af þremur íbúðum í húsinu og er ágreiningslaust að hlutfallstala eignarhluta þeirra nam samtals 63,59%. Hvað sem því líður koma fyrirmæli 42. gr. laganna um fundarsókn til skoðunar. Fram kemur í 2. mgr. 42. gr. 6 laga nr. 26/1994 að sé um að ræða ákvarðanir sem falla undir B- lið 41. gr. verði a. m. k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu. Eins og áður greinir var mætt til fundarins af hálfu meira en helmings eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Þá greiddu allir sem mættu til fundarins atkvæði með ákvörðun um framkvæmdirnar. Að þessu virtu verður lagt til grundvallar að hin umdeilda ákvörðun um framkvæmdir á sameign hússins hafi verið tekin með lögmætum hætti á aðalfundi húsfélagsins sem löglega hafði verið boðað til.

Af hálfu stefnda hefur verið krafist sýknu með vísan til þess að eingöngu hafi verið aflað eins tilboðs vegna framkvæmdanna. Stefnandi hefur vísað til þess að stefnda, sem og öðrum eigendum, hafi verið frjálst að afla annarra tilboða en það hafi ekki verið gert. Þá verður skylda húsfélags til að afla fleiri en eins tilboðs vegna fyrirhugaðra framkvæmda ekki leidd af lögum nr. 26/1994 eða öðrum réttarreglum. Getur þessi röksemd því ekki stutt sýknukröfu stefnda.

Skilja verður málatilbúnað stefnda með þeim hætti að hann telji að eigandi íbúðar á 2. hæð fjöleignarhússins beri í reynd ábyrgð á þeim framkvæmdum sem um ræðir þar sem hann hafi skemmt sameiginlegar lagnir við framkvæmdir á bílskúr á árunum 2019 og 2020. Þessar röksemdir stefnda fá ekki stoð í gögnum málsins, þar með talið minnisblaði Eflu verkfræðistofu frá 4. október 2021 sem áður hefur verið gerð grein fyrir. Þá verður ekki séð að röksemdir um tjón sem stefndi telur sig hafa orðið fyrir vegna athafna tiltekins íbúðareiganda geti leyst stefnda undan greiðsluskyldu gagnvart húsfélaginu. Að mati dómsins sýna framlögð gögn, svo sem tilboð frá PE pípulögnum ehf., reikninga vegna framkvæmdanna og fundargerðir húsfunda, nægilega fram á að stefndi sé krafinn um greiðslu hlutdeildar sinnar vegna framkvæmda á sameign sem eigendur íbúða í fjöleignarhúsinu beri ábyrgð á, sbr. til dæmis 2. tölulið 13. gr., 45. og 47. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt öllu framangreindu verður fallist á kröfu stefnanda um að stefnda verði gert að greiða 935.545 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 31. maí 2020 þegar skuldin féll í gjalddaga, sbr. 1. mgr. 5. gr. sömu laga.

Stefnandi hefur einnig krafist þess að staðfestur verði lögveðréttur hans í fasteign stefnda til tryggingar dómkröfunni, dráttarvöxtum og málskostnaði. Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslu af hendi. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Samkvæmt þessu stofnast lögveðréttur þegar greiðsla er innt af hendi fyrir eiganda, sem ekki hefur greitt hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 27. nóvember 2009 í máli nr. 642/2009. Lögveðréttur stofnaðist því þegar stefnandi greiddi reikninga PE pípulagna ehf. vegna framkvæmdanna, en ráðið verður af framlögðum gögnum að það hafi verið gert í febrúar og mars 7

2021. Samkvæmt þessu og með hliðsjón af dómi Hæstaréttar frá 15. desember 2016 í máli nr. 191/2016 verður krafa stefnanda um viðurkenningu á lögveð rétti tekin til greina með þeim hætti sem nánar greinir í dómsorði.

Samkvæmt úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 850.000 krónur.

Á-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Ö-kk-nf Æ-kk-nf R-kk-nf, greiði stefnanda, Njörvasundi 22, húsfélagi, 935.545 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 31. maí 2020 til greiðsludags.

Viðurkenndur er lögveðréttur stefnanda í fasteign stefnda að Njörvasundi 22, fastanúmer 202-0634, fyrir 935.545 krónum og tildæmdum dráttarvöxtum.

Stefndi greiði stefnanda 85 0.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf R-kvk-nf

--------------------- --------------------- ----------------------

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómi Reykjavíkur 4.11.2021