E-1296/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 29. október 2007, var höfðað 28. júní 2006 og 12. júlí 2006.

Stefnandi er J-kk-nf I-kk-nf S-kk-nf, Öldugötu 4, Hafnarfirði.

Stefndu eru A-kvk-nf G-kvk-nf M-kvk-nf áður til heimilis að Öldugötu 4, Hafnarfirði, H-kvk-nf P-kvk-nf og Þ-kk-nf K-kk-nf J-kk-nf, bæði til heimilis að Öldugötu 4, Hafnarfirði.

Upphaflega var M-kk-þgf E-kk-þgf, Þrastahrauni 6, Hafnarfirði, persónulega og fyrir hönd Hraunhamars ehf., Bæjarhrauni 10, Hafnarfirði, einnig stefnt í málinu, en þann 4. október 2006 var fallið frá kröfum á hendur þessum aðilum.

Málið var þingfest þann 6. september 2006. Útivist var af hálfu stefndu, Ö-kvk-ef G-kvk-ef M-kvk-ef, H-kvk-ef P-kvk-ef og Þ-kk-ef K-kk-ef J-kk-ef, og var málið dómtekið sem útivistarmál á hendur þeim þann 4. október 2006 og útivistardómur kveðinn upp í málinu þann 15. nóvember 2006 þar sem kröfur stefnanda voru teknar til greina og stefndu dæmd til að greiða kröfu stefnanda, 138.854 krónur, ásamt dráttarvöxtum, og 93.000 krónur í málskostnað. Jafnframt var staðfestur lögveðsréttur fyrir dæmdum kröfum í eignarhluta stefndu H-kvk-ef og Þ-kk-ef K-kk-ef í Öldugötu 4, Hafnarfirði.

Með úrskurði uppkveðnum 13. desember 2006 féllst héraðsdómur á beiðni stefndu um endurupptöku málsins og höfðu stefndu þá lagt fram málskostnaðartryggingu að fjárhæð 93.000 krónur. Stefndu lögðu fram greinargerð í málinu 10. janúar 2007.

I.

Stefnandi krefst þess að stefnda, A-kvk-nf G-kvk-nf M-kvk-nf, verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð kr. 138.854, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af kr. 138.854 frá 11.08.2005 til greiðsludags. Þá er þess krafist að stefndu, H-kvk-þgf P-kvk-þgf og Þ-kk-þgf K-kk-þgf J-kk-þgf verði gert að þola lögveðsrétt í eign sinni Öldugötu 4, 01-0101, Hafnarfirði, fyrir kröfu stefnanda. Þá er krafist málskostnaðar auk virðisaukaskatts.

Stefndu, A-kvk-nf G-kvk-nf M-kvk-nf, H-kvk-nf P-kvk-nf og Þ-kk-nf K-kk-nf J-kk-nf, krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda. Stefndu krefjast málskostnaðar úr hendi stefnanda.

II.

Stefnandi lýsir atvikum svo í stefnu að stefnandi og stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf hafi verið þinglýstir eigendur eignarinnar Öldugötu 4, Hafnarfirði. Sumarið og haustið 2003 hafi verið lokið við viðhald á eigninni. Stefnandi, stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf og maki hennar, V-kk-nf G-kk-nf, hafi unnið að viðhaldinu, þó í mismiklum mæli. Einnig hafi starfsmenn Sáningar ehf. unnið við verkið. Stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf og V-kk-nf G-kk-nf hafi haft takmarkaðan tíma til verksins. Kveður stefnandi stefndu hins vegar hafi gert sér grein fyrir nauðsyn þess að ljúka verkinu fyrir veturinn 2003/2004 og hafi m.a. aðilar á vegum stefndu unnið við hlið starfsmanna Sáningar ehf. sem stefnandi hefði kallað til svo ljúka mætti verkinu í tíma. Hafi verkið m.a. falist í skröpun, hreinsun, málun, múrviðgerðum, lagfæringum á járnklæðningu o.fl. skv. framlögðum reikningi nr. 103.

Kveðst stefnandi hafa haldið utan um viðverutíma allra sem að verkinu hafi unnið, bæði eigin tíma og stefndu Ö-kvk-ef G-kvk-ef og aðila á hennar vegum sem og starfsmanna Sáningar ehf. Ágreiningur hafi ekki komið upp milli aðila meðan á verkinu hafi staðið, hvorki hvernig að því hafi verið staðið né hverjir hafi komið að því. Kveður stefnandi að þegar hann hafi ætlað að ganga til uppgjörs hafi stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf hafnað kröfum stefnanda og vísað til þess að ákvörðun um viðhald hafi ekki verið tekin á löglega boðuðum húsfundi. Þá hafi hún sagst hafa greitt sinn hluta efniskostnaðar, 40.000 krónur, og því hafi henni ekki borið skylda til að taka frekar þátt í utanhússviðhaldi eignarinnar.

Kveðst stefnandi hafa staðið skil á greiðslu launa og efniskostnaði samkvæmt reikningi Sáningar ehf. og eigi hann endurkröfu á stefndu Ö-kvk-þf G-kvk-þf vegna hlutdeildar 1. hæðar, eignar hennar á þeim tíma, í þeim reikningi.

Kveðst stefnandi hafa komist að því seinni hluta sumars 2005 að stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf hefði þá nýverið selt eignarhluta sinn í fasteigninni Öldugötu 4, Hafnarfirði. Sala eignarinnar hefði farið fram á fasteignasölunni Hraunhamri ehf. Þegar salan fór fram hefði ekki verið kallað eftir yfirlýsingu sameigenda um skuldastöðu eignarhlutans gagnvart öðrum eigendum eignarinnar eins og skylt sé. Fasteignasalan hefði síðar verið upplýst um skuldastöðu eignarhlutans. Á fundi sem haldinn hefði verið á fasteignasölunni nokkru síðar hefði komið fram að fasteignasalan hafði haldið eftir af greiðslu kaupenda 300.000 krónum til að mæta kostnaði vegna hugsanlegra skulda eignarhlutans gagnvart húseigninni.

Kveður stefnandi að innheimtubréf, dags. 31.10.2005, hafi verið sent stefndu Ö-kvk-þgf G-kvk-þgf þar sem hún hafi verið krafin um 138.659 krónur af reikningsfjárhæð reiknings nr. 103 sem dagsettur sé 11.7.2005. Krafan sé sundurliðuð þannig að krafa Sáningar ehf. í heild hafi verið 628.255 krónur sem hafi fallið á heildareignina. Þar sem stefnandi hafi átt 56,7% í eigninni hafi honum borið að greiða 356.221 krónu af þeirri fjárhæð. Eftir hafi þá staðið hlutur 1. hæðar, 43,3% eða 272.034 krónur. Til frádráttar þeirri fjárhæð hafi komið innborgun stefndu, 40.000 krónur. Þá hafi stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf og aðilar á hennar vegum skilað 88 vinnustundum við verkið sem reiknaðir hafi verið á sama tímagjaldi og getur í reikningi nr. 103 eða 1.500 kr. Stefnanda beri að greiða 56,7% af þeirri vinnu sem séu 50 tímar. 50 tímar x 1.500 krónur séu 74.844 krónur og ofan á þá fjárhæð bætist 24,5% vsk. þannig að samtals beri stefnanda að greiða 93.181 krónu af vinnuframlagi stefndu og aðila á hennar vegum sem kemur þá einnig til frádráttar á endurkröfu stefnanda. Endanleg krafa stefnanda sé því eftirfarandi:

Höfuðstóll kr. 272.034

Innborgun - 40.000

56,7% vinnuframlag stefndu Ö-kvk-ef - 93.181

Eftirstöðvar kröfu stefnanda 138.854

Í greinargerð stefndu kveða þau ágreining máls þessa tilkominn vegna utanhússframkvæmda við Öldugötu 4, þegar stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf var þinglýstur eigandi íbúðar á 1. hæð. Eigendur hússins hefðu samþykkt að annast framkvæmdirnar. Fullyrðingum stefnanda um annað sé mótmælt sem röngum. Báðir aðilar hafi lagt til efni og vinnu við verkið. Sonur stefnanda og frændi hafi einnig aðstoðað við verkið, en sonur stefnanda hafi búið í húsinu á þessum tíma. Þessir menn hafi jafnframt verið starfsmenn fyrirtækis stefnanda, Sáningar ehf., en það hafi þó aldrei verið rætt að þessir menn eða Sáning ehf. ættu að fá sérstaklega greitt fyrir störf þeirra. Eftir að verkinu var lokið hafi Sáning ehf. hins vegar krafið stefndu Ö-kvk-þf G-kvk-þf með reikningi, dagsettum 11. júlí 2005, um greiðslur vegna vinnulauna þessara manna og greiðslur fyrir efni og annan kostnað sem sagður var vegna verksins. Stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf hafi þegar í stað hafnað greiðslu umrædds reiknings, hvoru tveggja forsendum hans og fjárhæðum, þar sem aldrei hefði verið samið um slíkar greiðslur eða þær samþykktar á húsfundi. Kröfum stefnanda hafi einnig verið mótmælt með bréfi lögmanns stefndu, dagsettu 22. nóvember 2005. Stefndu hafi engin viðbrögð borist við bréfi þeirra eða öðrum mótmælum og hafi stefndu litið svo á að mál þetta væri úr sögunni.

III.

Stefnandi byggir kröfu sína á hendur stefndu Ö-kvk-þgf G-kvk-þgf á því að hún og stefnandi hafi samþykkt að ráðast í viðhald fasteignarinnar að Öldugötu 4 svo sem því sé lýst meðal annars í framlögðum reikningi nr. 103. Því beri stefndu Ö-kvk-þgf G-kvk-þgf að greiða hlutdeild eignarhluta 01-0101 í Öldugötu 4, Hafnarfirði, í kostnaði við viðhaldsframkvæmdir. Kveður stefnandi að tilgreindar viðhaldsframkvæmdir séu augljóslega til þess fallnar að auka endingu og verðgildi húseignarinnar og hafi þannig komið stefndu Ö-kvk-þgf G-kvk-þgf til góða við sölu á eigninni með hækkun söluverðs. Vísað sé sérstaklega til þess að í auglýsingu fyrir sölu komi fram að eignin sé í góðu standi. Fullrar sanngirni hafi verið gætt í kröfugerð þar sem auk innborgunar sé fullt tillit tekið til vinnuframlags aðila á vegum stefndu Ö-kvk-ef G-kvk-ef auk virðisaukaskatts þótt enginn reikningur hafi verið lagður fram af hennar hálfu. Endanlegri kröfu sé þannig í hóf stillt og sé krafist dráttarvaxta frá því einum mánuði eftir útgáfudag reiknings, með þeim frádrætti sem rökstuddur sé, til greiðsludags.

Þá telji stefnandi að A-kvk-nf G-kvk-nf geti ekki borið fyrir sig ákvæði 39. og 40. gr. fjöleignarhúsalaga um að ákvarðanir þurfi að taka á löglega boðuðum húsfundi. Kveður stefnandi að fyrir liggi viðurkenning á þátttöku í utanhússframkvæmdum, bæði með greiðslu sem og því að aðilar á vegum stefndu hafi unnið við hlið stefnanda og starfsmanna Sáningar ehf. Hafi stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf talið að hún væri óbundin af að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðhaldsframkvæmda hafi henni borið að hafa uppi andmæli sín án ástæðulauss dráttar strax og tilefni hafi gefist, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga nr. 27/1994, sem hún hafi ekki gert. Sé að þessu vikið í greinargerð með 40. gr., að þótt ágalli kunni að vera á ákvarðanatöku þá sé óeðlilegt og ósanngjarnt að eigandi geti þannig almennt auðgast á kostnað annarra. Slík auðgun sé ekki réttmæt og samrýmist ekki réttarvitund fólks.

Stefnandi byggir lögveðskröfu sína í eignarhluta 01-0101, Öldugötu 4, Hafnarfirði, á hendur stefndu H-kvk-þgf og Þ-kk-þgf á þeirri staðreynd að þau séu þinglýstir eigendur þess eignarhluta í dag. Samkvæmt 48. gr. laga nr. 26/1994 eignist aðrir eigendur lögveð í eignarhlutum þeirra eigenda sem ekki greiði hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Lögveðið stofnist þegar aðrir eigendur inni greiðslur af hendi. Kveður stefnandi að framlagður reikningur sé útgefinn 11.07.2005 en að stefnandi hafi leyst til sín reikningskröfuna.

Kveður stefnandi að skuld þessi hafi ekki fengist greidd og því hafi verið nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar. Kröfu um greiðslu byggir stefnandi á meginreglum samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Kröfu um dráttarvexti styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Þá sé vísað til laga nr. 26/2004 um fjöleignarhús auk reglugerða sem settar hafa verið með heimild í þeim lögum. Kröfu um málskostnað styður stefnandi við 1. mgr. 130. gr. einkamálalaga nr. 91/1991 og kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun við lög nr. 50/1988.

IV.

Stefndu byggja kröfu sína um sýknu fyrst og fremst á því að stefndu Ö-kvk-þgf G-kvk-þgf sé á engan hátt skylt að greiða einhliða kröfu stefnanda vegna umræddra utanhússframkvæmda.

Í fyrsta lagi sé með öllu ósannað að stefnandi hafi greitt þá kröfu sem hann vilji nú krefja stefndu um í málinu. Hann hafi ekki sýnt fram á það. Reikningur sá sem stefnandi byggi kröfur sínar á sé ekki gefinn út af honum sjálfum heldur fyrirtæki hans, Sáningu ehf. Sé því ósannað að stefnandi sé eigandi hinnar meintu kröfu og beri því að sýkna stefndu vegna aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í öðru lagi byggja stefndu á því að málsástæður í stefnu fyrir kröfum stefnanda séu vanreifaðar og verði þar af leiðandi ekki lagðar til grundvallar í málinu. Af umfjöllun í stefnu verði ekki séð á hvaða grundvelli krafa stefnanda sé reist, þ.e. hvort hún eigi að byggjast á ákvörðun húsfundar og fara að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús eða sé reist á sérstöku samkomulagi milli aðila. Í ljósi þessa sé grundvöllur kröfunnar óljós og beri því að sýkna stefndu.

Í þriðja lagi mótmæli stefndu því harðlega sem röngu og ósönnuðu að stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf hafi á nokkurn hátt samþykkt þá framkvæmd verks sem stefnandi haldi fram. Aldrei hafi komið til umræðu að félag stefnanda, Sáning ehf., myndi annast utanhússframkvæmdirnar enda ekki byggingarfyrirtæki heldur garðyrkjufyrirtæki. Ráðstafanir stefnanda séu því einhliða ákveðnar af honum og án alls samráðs við stefndu. Verði ekki annað séð en að með þessum ráðstöfunum hafi stefnandi viljað freista þess að nýta sér efniskaup vegna framkvæmdanna til hagsbóta fyrir eigin rekstur og til að útvega syni sínum og frænda aukatekjur. Á þeim ráðstöfunum beri stefndu enga ábyrgð.

Í fjórða lagi sé óumdeilt í málinu að ekki var tekin ákvörðun um þá þætti, sem stefnandi krefur stefndu um, á löglega boðuðum húsfundi eins og skylt sé samkvæmt skýrum ákvæðum 39. gr. laga nr. 24/1994 um fjöleignarhús. Stefndu séu því ekki bundin af meintum ákvörðunum um utanhússframkvæmdir, sbr. 1. mgr. 40. gr. laganna, og sé stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf því ekki greiðsluskyld, sbr. 2. mgr. 40. gr. sömu laga.

Varðandi þá málsástæðu stefnanda að stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf hafi ekki haft uppi mótmæli gegn kröfum stefnanda, sé á það bent að stefnda hafi mótmælt umræddum reikningi þegar í stað munnlega og með bréfi, dagsettu 22. nóvember 2005. Áður en reikningurinn barst henni hafi hún hins vegar ekki haft vitneskju um að stefnandi ætlaði, f.h. fyrirtækis síns, að krefja stefndu um greiðslu fyrir vinnu sonar hans og frænda við verkið. Stefnandi og stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf hefðu þvert á móti komið sér saman um að annast umræddar utanhússframkvæmdir sjálf en ekki kaupa þjónustu af öðrum aðilum. Þannig hafi sonur stefnanda búið í húsinu á þessum tíma og því eðlilegt að hann ynni í verkinu sem og aðrir tilfallandi. Engu skipti hvort stefnandi telji sanngirnissjónarmið eða réttarvitund almennings leiða til greiðsluskyldu stefndu, þar sem kröfur hans stangist á við bein lagaákvæði, og séu málsástæður stefnanda í þessa veru því með öllu haldlausar.

Í fimmta lagi sé því mótmælt að stofnast hafi lögveðsréttur í íbúð stefndu H-kvk-ef og Þ-kk-ef að Öldugötu 4 Hafnarfirði vegna krafna stefnanda. Í ljósi þess að kröfur stefnanda séu með öllu haldlausar og ekki byggðar á lögmæltum grunni laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús geti þær ekki talist sameiginlegur kostnaður í skilningi 43. gr. sömu laga. Skilyrði 48. gr. laganna fyrir lögveðsrétti séu því ekki fyrir hendi og beri því að hafna kröfu stefnanda að þessu leyti.

Í sjötta lagi mótmæla stefndu tölulegum þætti málsins, en engar nánari skýringar liggi til grundvallar kröfugerð. Dráttarvaxtakröfu sé sérstaklega mótmælt. Að öðru leyti sé öllum málsástæðum og lagarökum stefnanda mótmælt.

Kröfu um málskostnað styðja stefndu við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ekki séu forsendur til að fella málskostnað á stefndu samkvæmt 3. mgr. 141. gr. sömu laga í ljósi þess að stefnda A-kvk-nf G-kvk-nf hafði enga möguleika til að taka til varna í málinu þar sem stefna var ekki birt fyrir henni með lögmætum hætti. Beri því að víkja frá reglu 3. mgr. 141. gr. laganna.

Kröfum sínum til stuðnings vísa stefndu til laga nr. 26/1994, einkum 39., 40., 48. og 60. gr. Um sýknu vegna aðildarskorts vísa stefndu til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

V.

Stefndu krefjast sýknu í málinu í fyrsta lagi vegna aðildarskorts stefnanda. Framlagður reikningur í málinu sé gefinn út af Sáningu ehf. en ekki stefnanda persónulega og ósannað að stefnandi sé eigandi þeirrar kröfu. Fram hefur komið í máli stefnanda, m.a. þegar hann gaf skýrslu fyrir dómi, að hann hafi greitt reikninginn að fullu og eigi þess vegna endurkröfu á stefndu. Eins og atvikum er háttað verður að telja að stefnandi hafi nægilega sýnt fram á að hann hafi leyst til sín kröfuna svo að ekki séu efni til að sýkna stefndu vegna aðildarskorts hans.

Það er óumdeilt í málinu að aðilar, sem voru sameigendur að tvíbýlishúsi, ákváðu sameiginlega að ráðast í utanhússviðhald sem framkvæmt var á árinu 2003. Ekki var tekin formleg ákvörðun um viðhaldið, enda ekkert húsfélag til og engir formlegir húsfundir virðast hafa verið haldnir. Þá liggur það fyrir að eigendur og aðilar þeim tengdir unnu við verkið og útveguðu efni sem til þurfti. Svo virðist sem stefnandi hafi samið við utanaðkomandi aðila um að koma að verkinu og kom fram hjá stefnanda að það hafi verið gert til að ljúka mætti því um haustið 2003.

Í 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um ákvarðanatöku í húsfélögum og er þar skýrt kveðið á um að allir eigendur eigi óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina. Fallast verður á það með stefndu Ö-kvk-þgf G-kvk-þgf að hún verði ekki talin bundin af þeirri ákvörðun stefnanda, sem hann tók og framkvæmdi án samráðs við hana, að fá aðkeypta vinnu til að ljúka verki því sem óumdeilt er að samþykkt hafði verið að framkvæma af hálfu eigendanna og hún verði því ekki krafin um greiðslu kostnaðar sem af því hlýst. Ber því að sýkna hana af kröfum stefnanda.

Krafa stefnanda á hendur stefndu H-kvk-þgf og Þ-kk-þgf er einungis um staðfestingu lögveðréttar og verða þau í ljósi niðurstöðu málsins sýknuð af þeirri kröfu.

Í ljósi ofangreindra málsúrslita þykir rétt að stefnandi greiði stefnendum málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 100.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf, settur héraðsdómari, kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndu, A-kvk-nf G-kvk-nf M-kvk-nf, H-kvk-nf P-kvk-nf og Þ-kk-nf K-kk-nf J-kk-nf, eru sýkn af kröfum stefnanda, J-kk-ef I-kk-ef S-kk-ef, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu óskipt 100.000 krónur í málskostnað.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf