E-625/2006

Mál þetta, sem var dómtekið 9. þ.m., er höfðað 3. apríl 2006.

Stefnandi er G-kk-nf S-kk-nf, Svöluási 13 í Hafnarfirði.

Stefndi er S-kk-nf B-kk-nf, Stekkjarhvammi 14 í Hafnarfirði.

Stefnandi gerir þá kröfu að stefnda verði gert að greiða stefnanda 11.276.479 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 9.200.000 krónum frá 1. október 2005 til 1. nóvember sama ár, en af 11.200.000 krónum frá þeim degi til 7. sama mánaðar, en af 11.276.479 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 7.539.680 krónum sem greiddust 11. október 2005, 3.160.320 krónum sem greiddust 14. október 2005 og 420.000 krónum sem greiddust 7. nóvember 2005. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans.

Stefndi gerði kröfu um frávísun málsins, en með úrskurði dómsins 18. október 2006 var þeirri kröfu hafnað.

I.

Málið hefur stefnandi höfðað annars vegar til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteignina að Stekkjarhvammi 14 í Hafnarfirði, en með samningnum, sem var undirritaður 24. júní 2005, keypti stefndi fasteignina af stefnanda og þremur öðrum einstaklingum fyrir 33.200.000 krónur. Nema þessar eftirstöðvar 80.000 krónum. Einnig krefur stefnandi stefnda um greiðslu fasteignagjalda að fjárhæð 76.479 krónur, sem stefndi sé skuldbundinn til að greiða samkvæmt samningnum. Þá er á því byggt að kaupsamningsgreiðslur sínar hafi stefndi ekki að öllu leyti innt af hendi á samningsbundnum gjalddögum þeirra.

Samkvæmt framangreindum kaupsamningi skyldi haga greiðslu kaupverðs með þeim hætti að við undirskrift hans átti að inna af hendi 22.000.000 krónur, 9.200.000 krónur 1. október 2005 og 2.000.000 krónur gegn útgáfu afsals 1. nóvember 2005. Fyrsta greiðslan var innt af hendi á umsömdum gjalddaga. Þá greiddi stefndi 7.539.680 krónur 11. október 2005 og 3.160.320 krónur 14. sama mánaðar. Hinn 7. nóvember 2005 stóð stefndi síðan skil á síðustu greiðslu sem hann hefur innt af hendi vegna kaupanna með 420.000 krónum. Eftirstöðvar kaupverðs nema því 80.000 krónum og tekur kröfugerð stefnanda annars vegar til þeirra, svo að framan er rakið. Að því er kröfugerð sína að öðru leyti varðar vísar stefnandi til þess að í kaupsamningnum hafi verið tíðkanlegt ákvæði þess efnis að kaupandi skyldi greiða skatta og skyldur af fasteigninni frá og með afhendingardegi, sem verið hafi 1. júlí 2005, og sérstaklega hafi verið mælt fyrir um það að fasteignagjöld skyldu gerð upp miðað við afhendingardag. Stefnandi hafi staðið Hafnarfjarðarbæ skil á fasteignagjöldum fyrir árið 2005. Í samræmi við þetta eigi stefnandi rétt til greiðslu úr hendi stefnda sem í ljósi afhendingardags nemi um það bil helmingi fasteignagjalda ársins 2005. Er þannig miðað við í útreikningi stefnanda að 183/365 hlutar fasteignagjaldanna falli á stefnda, en það leiði til þess að skuld stefnda vegna þeirri nemi 76.479 krónum. Styðjist kröfugerð stefnanda að þessu leyti við útreikning fasteignasala. Þá sé við það miðað að gjalddagi þessarar kröfu hafi verið 7. nóvember 2005. Að öðru leyti skýrist kröfugerð stefnanda af ákvæðum kaupsamnings um greiðslu kaupverðs og efndum stefnda samkvæmt framansögðu.

II.

Sýknukrafa stefnda er á því byggð að hann eigi gagnkröfu á hendur stefnanda sem í öllu falli sé jafnhá þeirri kröfu sem stefnandi gerir í málinu. Um sé að ræða gagnkröfu vegna galla á fasteiginni. Var í upphafi byggt á því í málatilbúnaði stefnda að gallar þessir fælust í lekasprungu í millivegg í stofu og þakleka, auk þess sem slæm lykt á báðum salernum hússins benti til þess að frárennslislagnir væru ekki í lagi. Þá kveðst stefndi hafa komist að því eftir að hann skilaði greinargerð í málinu að gólfflísar á jarðhæð hússins væru steyptar, en í söluyfirliti komi fram að þar eigi að vera náttúruflísar. Telur stefndi sig einnig eiga afsláttarkröfu á hendur stefnanda vegna þessa. Þá heldur hann því fram að engin gögn liggi frammi í málinu um kröfu stefnanda vegna fasteignagjalda og því séu ekki efni til að taka hana til greina. Í öllu falli hvíli ekki á stefnda skylda til að greiða stefnanda þessa kröfu nema gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni til stefnda, en að þeim fyrirvara gæti stefnandi ekki í kröfugerð sinni. Þá hefur stefndi teflt fram málsástæðu sem lýtur að því að fjórir aðilar hafi verið viðsemjendur hans í umrætt sinn en stefnandi hafi einn uppi kröfu á hendur honum í málinu. Stefnandi geti ekki átt nema hluta þeirrar kröfu sem hann sækir sér til handa. Það yrði einnig að sýkna stefnda af þeirri kröfu, að minnsta kosti að svo stöddu, enda væri sú greiðsla háð skilyrði um útgáfu afsals sem ekki væri á færi stefnanda eins að uppfylla.

Stefndi gerir þær athugasemdir við vaxtakröfu stefnanda, að stefnandi beri alfarið ábyrgð á því að dregist hafi í nokkra daga að inna af hendi þá kaupsamningsgreiðslu sem verið hafi á gjalddaga 1. október 2005, en sá dráttur stafi af því að stefnandi hafi ekki í tíma gefið út til stefnda skilyrt veðleyfi vegna láns sem stefndi hafi þurft að taka vegna kaupanna.

III.

Seljendur samkvæmt kaupsamningi um fasteignina Stekkjarhvamm 14 í Hafnarfirði, sem undirritaður var 24. júní 2005, voru stefnandi, eiginkona hans og tvö ófjárráða börn hennar. Í kjölfarið festu þau kaup á annarri fasteign. Með gögnum sem stefnandi hefur lagt fram og vitnisburði eiginkonu hans, E-kvk-ef B-kvk-ef S-kvk-ef, hefur hann með viðhlítandi hætti sýnt fram á að að hann sé þrátt fyrir þessa samningsaðild einn eigandi þeirrar fjárkröfu sem hann gerir á hendur stefnda, kaupanda fasteignarinnar, á grundvelli kaupsamningsins.

Kaupverð samkvæmt samningnum var 33.200.000 krónur. Bar stefnda að greiða 22.000.000 krónur við undirskrift samningsins, 9.200.000 krónur 1. október 2005 og 2.000.000 krónur gegn útgáfu afsals 1. nóvember 2005. Greiðslur frá stefnda vegna kaupa á fasteigninni nema svo sem fram er komið 33.120.000 krónum. Hefur hann af ástæðum, sem áður eru raktar, ekki talið sér skylt að standa skil á þeirri greiðslu sem samkvæmt þessu stendur eftir. Um þá málsvörn stefnda er það fyrst að segja að af hans hálfu hafa engar sönnur verið færðar fyrir því að eignin hafi verið haldin þeim göllum sem í upphafi voru tíundaðir í málatilbúnaði hans, en þeir fólust að hans sögn í lekasprungu í millivegg í stofu, þakleka, og skemmdri frárennslislögn. Getur þessi málsvörn stefnda þannig ekki staðið því í vegi að krafa stefnanda um greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs og hlutdeild í fasteignagjöldum ársins 2005 verði tekin til greina. Stefndi hefur hins vegar á síðari stigum byggt á því í málinu að eignin sé gölluð þar sem gæði flísa á gólfum á jarðhæð séu ekki í samræmi við það sem um hafi verið samið. Þannig hafi verið tiltekið í söluyfirliti að um náttúruflísar væri að ræða. Hins vegar hafi komið í ljós að þær væru steyptar. Sönnunarfærsla stefnda fyrir afsláttarkröfu að því er tekur til þessa hefur verið einskorðuð við framlagningu gagna frá tveimur söluaðilum gólfflísa sem hann segir að leiði það í ljós að verð á náttúruflísum sé hærra en verð á steyptum flísum og að um umtalsverðan mun sé að ræða. Þegar litið sé til gólfflatarins sem hér um ræðir sé allt að 400.000 króna verðmunur á þeim flísum sem lýst hafi verið í söluyfirliti og sem stefndi hafi þar með gengið út frá að hefðu verið lagðar á gólf á jarðhæð og þeim steyptum flísum sem þar eru. Á grundvelli þeirra gagna sem hér um ræðir og annars þess sem fram hefur komið við meðferð málsins eru engar forsendur til að taka afstöðu til þess hvaða þýðingu það gæti haft varðandi kaupverð eignarinnar að steyptar flísar eru á gólfi jarðhæðar í stað náttúruflísa. Verður í raun ekki séð að stefnda sé unnt að leggja grunn að afsláttarkröfu vegna þessa án matsgerðar dómkvadds matsmanns, en ekki verður hér frekar fjölyrt um hugsanlegan rétt hans í þessum efnum. Af þessu leiðir að þær varnir stefnda sem hér hafa verið til umfjöllunar koma ekki til álita þegar afstaða er tekin til þeirra krafna sem stefnandi hefur uppi í málinu.

Krafa stefnanda á hendur stefnda um greiðslu hluta fasteignagjalda ársins 2005 að fjárhæð 76.479 krónur styðst við ákvæði í kaupsamningi, vitnisburð fasteignsalans sem hafði milligöngu um þau viðskipti sem hér um ræðir og útreikning sem hann hafði framkvæmt vegna lokauppgjörs. Þá fær hún fyllilega staðist þegar tekið er mið af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteignamat eignarinnar og álagningarprósentu fasteignagjalda og fjárhæð sorphirðugjalds hjá Hafnarfjarðarbæ árið 2005. Stefndi heldur því ekki fram að hann hafi þegar greitt þennan hlut sinn og kröfu þar að lútandi hefur ekki verið beint að honum, en fasteignagjöld ársins 2005 voru í heild fallin í gjalddaga um mitt það ár. Að þessu virtu þykir mega taka þessa kröfu til greina.

Stefndi hefur ekki sýnt fram á að dráttur sem varð á því að kaupsamningsgreiðsla að fjárhæð 9.200.000 krónur væri innt af hendi á umsömdum gjalddaga verði rakinn til atvika sem talist geti á ábyrgð stefnanda.

Þegar kaupandi fasteignar hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi á hann rétt á afsali úr hendi seljanda. Er nú mælt fyrir um þetta í 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Er engin nauðsyn á því að haga kröfugerð í máli sem höfðað er til heimtu eftirstöðva kaupverðs á þann veg að gegn greiðslu þess gefi seljandi út afsal til kaupandans.

Samkvæmt öllu framansögðu verður krafa stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs og fasteignagjalda samkvæmt kaupsamningi um fasteignina Stekkjar-hvamm 14 í Hafnarfirði tekin til greina með þeim hætti sem hann hefur gert kröfu til. Er þá auk framangreinds til þess að líta að fyrir því er langvarandi venja að í dómi um peningakröfu, sem greidd hefur verið að hluta, sé látið við það sitja að kveða á um skyldu skuldara til að greiða upphaflegan höfuðstól kröfunnar með nánar tilgreindum vöxtum, án þess að mælt sé berum orðum fyrir um af hvaða fjárhæð þeir skuli reiknast á hverjum tíma, en að frádreginni einni eða fleiri innborgunum, sem hafi verið inntar af hendi á tilteknum dögum. Er þá gengið út frá því að við endanlegt uppgjör kröfunnar verði að öðru jöfnu farin sú leið að reikna út stöðu kröfunnar eins og hún var hverju sinni þegar innborganir voru inntar af hendi og þeim ráðstafað til að greiða fyrst áfallinn kostnað og vexti, en að þeim liðum frágengnum gangi þær til lækkunar á höfuðstól kröfunnar, sem borið geti vexti upp frá því. Má um þetta vísa til dóms Hæstaréttar frá 17. október 2002 í máli nr. 230/2002.

Eftir framangreindum málsúrslitum verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Stefndi, S-kk-nf B-kk-nf, greiði stefnanda, G-kk-þgf S-kk-þgf, 11.276.479 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 9.200.000 krónum frá 1. október 2005 til 1. nóvember sama ár, en af 11.200.000 krónum frá þeim degi til 7. sama mánaðar, en af 11.276.479 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 7.539.680 krónum sem greiddust 11. október 2005, 3.160.320 krónum sem greiddust 14. október 2005 og 420.000 krónum sem greiddust 7. nóvember 2005.

Stefndi greiði stefnanda 200.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir.

Héraðsdómur Reykjaness 23.1.2007.