E-120/2011

Mál þetta, sem tekið var til dóms 15. maí 2013, höfðaði Dynhvammur ehf., Fífuvöllum 2, Hafnarfirði, með stefnu birtri 22. og 26. nóvember 2011 gegn S-kvk-þgf G-kvk-þgf og S-kk-þgf E-kk-þgf J-kk-þgf, báðum til heimilis að Þórsmörk, Seyðisfirði, Réttvísi ehf., Strandgötu 19A, Eskifirði, G-kk-þgf M-kk-þgf A-kk-þgf, Strandgötu 35, Eskifirði og til réttargæslu S-kk-þgf S-kk-þgf, Fífuvöllum 2, Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda eru eftirfarandi:

Aðalkrafa:

Að staðfest verði með dómi að kaupsamningi, dags. 3. júlí 2009, milli stefnanda og stefndu, S-kvk-ef G-kvk-ef og S-kk-ef E-kk-ef J-kk-ef, um eignina Gvendarnes í Fáskrúðsfirði, fastanr. 223-9936, sé rift.

Jafnframt að stefndu, S-kvk-nf G-kvk-nf og S-kk-nf E-kk-nf J-kk-nf, skuli endurgreiða stefnanda kaupverð að fjárhæð 5.250.000 krónur, með vöxtum skv. 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 5.100.000 krónum, frá 3. júlí 2009 til 4. ágúst 2009, af 5.175.000 krónum frá þeim degi til 7. september 2009 og af 5.250.000 krónum frá þeim degi til 17. september 2011, en frá þeim degi dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 og allt til greiðsludags.

Þá verði stefndu in solidum gert að greiða stefnanda 1.541.302 krónur með vöxtum skv. 8. gr. laga nr. 38/2001 af 308.239 krónum frá 1. janúar 2011 til 7. ágúst 2011, frá þeim degi af 1.030.544 krónum til 17. september 2011, en frá þeim degi dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 1.541.302 krónum og allt til greiðsludags.

Fyrsta varakrafa:

Að staðfest verði með dómi að kaupsamningi, dags. 3. júlí 2009, milli stefnanda og stefndu, S-kvk-ef G-kvk-ef og S-kk-ef E-kk-ef J-kk-ef, um eignina Gvendarnes í Fáskrúðsfirði, fastanr. 223-9936, sé rift.

Jafnframt að stefndu, S-kvk-nf G-kvk-nf og S-kk-nf E-kk-nf J-kk-nf, skuli endurgreiða stefnanda kaupverð að fjárhæð 1.250.000 krónur, með vöxtum skv. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 3. júlí 2009 til 4. ágúst 2009, af 1.175.000 krónum frá þeim degi til 7. september 2009 og af 1.250.000 krónum frá þeim degi til 17. september 2011, en frá þeim degi dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 og allt til greiðsludags og með skilum á hjólhýsinu MM-M02, af tegundinni Adria Classica, veðbandalausu og óskemmdu og með skilum á bifreiðinni TT-K96, af tegundinni Lincoln Navigator, með áhvílandi veðböndum að fjárhæð 2.361.000 krónur og óskemmdri.

Þá verði stefndu in solidum gert að greiða stefnanda 1.541.302 krónur með vöxtum skv. 8. gr. laga nr. 38/2001 af 308.239 krónum frá 1. janúar 2011 til 7. ágúst 2011, frá þeim degi af 1.030.544 krónum til 17. september 2011, en frá þeim degi dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 1.541.302 krónum og allt til greiðsludags.

Önnur varakrafa

Að stefnda S-kvk-nf G-kvk-nf og S-kk-nf E-kk-nf J-kk-nf, gefi út afsal til stefnanda fyrir eigninni Gvendarnesi í Fáskrúðsfirði, fastanr. 223-9936, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 20.000 krónur.

Að stefndu verði in solidum gert að greiða stefnanda fjárhæð 6.817.416 krónur, með vöxtum skv. 8. gr. laga nr. 38/2001 af 5.297.000 krónum frá 3. júlí 2009 til 1. janúar 2011, af 5.584.353 krónum frá 1. janúar 2011 til 7. ágúst 2011, frá þeim degi af 6.306.658 krónum til 17. september 2011, en frá þeim degi dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 6.817.416 krónum og allt til greiðsludags.

Þriðja varakrafa:

Að viðurkenndur verði afsláttur af kaupverði eignarinnar Gvendarnesi í Fáskrúðsfirði, fastanr. 223-9936, samkvæmt kaupsamningi, dags. 3. júlí 2009, milli stefnanda og stefndu, S-kvk-ef G-kvk-ef og S-kk-ef E-kk-ef J-kk-ef, að fjárhæð 6.000.000 króna.

Að stefnda S-kvk-nf G-kvk-nf og S-kk-nf J-kk-nf, gefi út afsal til stefnanda fyrir eigninni Gvendarnesi í Fáskrúðsfirði, fastanr. 223-9936, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 20.000 krónur.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Dómkröfur stefndu S-kvk-ef G-kvk-ef og S-kk-ef E-kk-ef J-kk-ef eru þær að hafnað verði kröfum stefnanda um riftun og að stefndu verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Þá krefjast stefndu málskostnaðar.

Stefndu Réttvísi ehf. og G-kk-nf M. A-kk-nf krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá er krafist málskostnaðar.

Réttargæslustefndi, S-kk-nf S-kk-nf, gerir engar kröfur í málinu og engar kröfur eru gerðar á hendur honum. Hann hefur stöðu fyrirsvarsmanns stefnanda og verður því hér eftir í dómi þessum einvörðungu vísað til hans sem slíks.

Lögmenn málsaðila og dómarar voru sammála um að ekki væri þörf á vettvangsgöngu við aðalmeðferð málsins.

I

Helstu málsatvik eru þau að með kaupsamningi, dags. 3. júlí 2009, sem undirritaður er af fyrirsvarsmanni stefnanda fyrir hönd einkahlutafélagsins sem kaupanda, stefndu S-kvk-þgf sem seljanda og stefnda S-kk-þgf sem samþykkum maka og vottaður er af stefnda G-kk-þgf M. A-kk-þgf, keypti stefnandi íbúðarhús, nánar tiltekið bjálkahús, fastanr. 223-9936, sem staðsett er á lóð við Gvendarnes í Fáskrúðsfirði. Er í samningnum tekið fram að húsið sé keypt „ásamt tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum“ en þó vísað til svohljóðandi sérákvæðis um lóðarréttindi: „Húsið stendur á leigulóð (landr. 196061) ásamt öðru húsi (fastanr. þess er 227-4199). Leigutaki er S-kk-nf J-kk-nf, [kt.] eigandi hins hússins og ritar hann undir samning þennan til staðfestu á þessu sérákvæði. Hið selda hús fær að standa á lóðinni í allt að 5 ár frá undirritun kaupsamnings þessa án sérstaks endurgjalds. Þá skal kaupandi hafa flutt húsið í burtu og leigutakinn eignast þá grunninn án endurgjalds. Ef húsið verður ekki flutt brott skal kaupandi greiða S-kk-þgf lóðarleigu sem má nema allt að þeirri fjárhæð sem S-kk-nf greiðir lóðareiganda fyrir alla lóðina.“

Kaupsamingur þessi ber með sér að vera saminn á vegum stefnda Réttvísi ehf., en í samningum er að finna svohljóðandi sérákvæði: „Fasteignasalan kemur aðeins að skjalagerð en hefur ekki haft húsið til sölumeðferðar. Söluyfirlit hefur því ekki verið gert. Samningsaðilar lýsa því yfir að þeir muni engar kröfur gera á hendur fasteignasölunni vegna þessa.“

Samkvæmt kaupsamningnum var kaupverð fasteignarinnar 6 milljónir króna. Skyldi hluti þess, þ.e. fjórar milljónir króna, greiddar með hjólhýsinu MM-M02, veðbandalausu og fyrst skráðu 29. maí 2008. Þá skyldi ein milljón króna af kaupverðinu greidd með eignarhluta seljanda í bifreiðinni TT-K96, af gerðinni Lincoln Navigator, þ.e.a.s. með yfirtöku á bílaláni, en í kaupsamningi segir að viðmiðunarverð bílsins sé 5,2 milljónir króna og áhvílandi séu u.þ.b. 4,2 milljónir króna. Loks skyldi ein milljón króna af kaupverðinu greidd þannig að 100.000 krónur greiddust við undirritun kaupsamnings og síðan tólf mánaðarlegar vaxtalausar greiðslur, hver að fjárhæð 75.000 krónur, fyrst þann 1. ágúst 2009. Er óumdeilt og að hluta stutt gögnum máls að bifreiðin og hjólhýsið skiptu um hendur í samræmi við kaupsamninginn og að greiðsla við undirritun og fyrstu tvær mánaðarlegu greiðslurnar af tólf fóru fram, en að eftir það hafi stefnandi ekki greitt í samræmi við kaupsamninginn.

Óumdeilt er að aðdragandi viðskiptanna var sá að fyrirsvarsmaður stefnanda falaðist að eigin frumkvæði eftir húsinu til kaups af eiganda þess, stefndu S-kvk-þgf og eiginmanni hennar, og skoðað hann húsið í fylgd þeirra skömmu fyrir undirritun kaupsamnings. Ekki liggur annað fyrir en að húsið hafi verið afhent sama dag og undirritun kaupsamningsins fór fram, 3. júlí 2009, eins og þar er kveðið á um. Kveður stefnandi að fyrirsvarsmaður hans hafi flutt í húsið sumarið 2009, en að um veturinn 2009-2010 hafi komið í ljós verulegir gallar á húsinu.

Á fundi aðila sem fram fór 13. desember 2010 lýsti fyrirsvarsmaður stefnanda því yfir að kaupsamningnum væri rift sökum þess að húsið væri haldið göllum, sem tilgreindir voru í fundargerð. Var riftunaryfirlýsing stefnanda áréttuð bréflega 21. s.m. og ástæða hennar tilgreind sú að eignin væri „háð verulegum göllum“, samkvæmt eftirfarandi upptalningu:

„1. Leki kemur inn um veggi á norðurhlið (eldhúsgafl) og á austurhlið í svefnherbergi undir glugga.

2. Neysluvatni í húsinu er ábótavant. Vatnið er tekið úr læk og þ.a.l. er um yfirborðsvatn að ræða. Lækurinn var þurr í um 6 mánuði (bæði yfir vetur og sumar). Vatnið ódrykkjarhæft og skordýr koma upp úr pípum.

3. Mikið af skordýrum eru í húsinu sem koma víða fram vegna óþéttleika.

4. Húsið er óþétt. Vindur blæs um það víða. Mikið loftar inn við glugga og hurðir. (Snjóað hefur inn um útidyrahurð).

5. Húsið er fjarskiptalaust. Ekki er hægt að nota venjubundin nútíma fjarskipti í húsinu, t.d. internet-tengingu. GSM samband ekki til staðar og jarðsími, háður ótraustum loftlínubúnaði.

6. Fyrirsvarsmaður kaupanda hefur orðið var við reimleika í húsinu.

7. Frágangur á rafmagni í húsi er ófullnægjandi. Vírar virðast vera gamlir.

8. Einangrun í innveggjum er ófullnægjandi. Ekki er lagt plast við steinull.

9. Halli eða sig er í gólfi efri hæðar.

10. Þá hefur eignin enga tiltekna lóð umhverfis húsið, heldur er byggt á því að annar eigandi verði aðili að lóðarsamningi undir húsinu. (Þá er ástæða til að ætla að þau lóðaréttindi séu í raun byggð á vanheimild, en íslenska ríkið skrifar undir samning frá 2003, en ætla má að mun fleiri eigendur séu að óskiptu landi Gvendarness og Hafnarness, auk þess sem lóðarleigusamningur setur skorður við framsali hluta lóðarréttinda).

11. Þá er riftunin einnig byggð á því að samningurinn sé í raun bersýnilega ósanngjarn. Kaupverð miðað við eiginleika hins selda hafi verið bersýnilega ósanngjarnt.“

Sama dag og fundurinn fór fram, 13. desember 2010, skoðaði heilbrigðisfulltrúi við Heilbrigðiseftirlit Austurlands húsið að ósk réttargæslustefnda. Í eftirlitsskýrslu hans, dags. 17. s.m., kemur fram að merki séu um leka á nokkrum stöðum, raki og mygla séu í gluggum á norðurhlið hússins, efri hæð „sé ekki fullkláruð“, m.a. sé einangrun óvarin, neysluvatn sé yfirborðsvatn úr læk sem þorni í þurrkum og að viðhaldi hússins sé ábótavant.

Aðila greinir á um það hvort stefnandi hafi fyrir fundinn í desember 2013 verið búinn að tilkynna stefndu S-kvk-þgf og S-kk-þgf með fullnægjandi hætti að hann teldi húsið háð göllum og að hann hygðist bera þá fyrir sig. Við skýrslugjöf aðila og vitna fyrir dómi kom fram að verktaki hafi skoðað húsið fyrir tilstilli stefnda G-kk-ef í febrúarmánuði 2010 og að síðar það vor hafi viðræður átt sér stað milli aðila m.a. um þann möguleika að kaupin gengju til baka, en þær hafi ekki borið árangur.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu stefndu S-kvk-nf G-kvk-nf, S-kk-nf E-kk-nf J-kk-nf og G-kk-nf M. A-kk-nf, af hálfu sjálfs síns og Réttvísi ehf. og af hálfu stefnanda gaf skýrslu S-kk-nf S-kk-nf. Auk þess gáfu skýrslu sem vitni O-kk-nf S-kk-nf, I-kvk-nf J-kvk-nf, S-kk-nf V-kk-nf B-kk-nf, A-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf hdl., B-kk-nf Þ-kk-nf V-kk-nf hrl. og H-kk-nf S-kk-nf, dómkvaddur matsmaður. Að framburði aðila og vitna verður vikið eftir því sem þurfa þykir í niðurstöðukafla þessa dóms.

II

Í málinu liggur fyrir matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, dags. 24. maí 2011, sem dómkvaddur var 1. mars 2011 að ósk stefnanda. Fór matsfundur og vettvangsskoðun fram 25. mars. s.á.

Í matsgerðinni kemur fram, til svars fyrstu spurningu matsbeiðanda um það hvaða möguleikar séu til að afla húsinu fullnægjandi neysluvatns og hver sé líklegur kostnaður vegna þess, að neysluvatn til hússins muni vera leitt úr 1000 lítra lindarbrunni sem liggi í læk (Gvendará) í um 500 metra fjarlægð frá húsinu. Matsmaður telji eðlilegt að notast við vatn úr Gvendará, líkt og gert sé og tíðkast hafi víða til sveita, en að til að tryggja nægt rennsli að húsinu þegar lítið rennsli sé í Gvendará þurfi að koma lindarbrunni fyrir nægilega djúpt í eða við lækjarfarveginn og fylla í kring með möl. Þá þurfi að koma fyrir nægilega stórum safntanki (2-3000 lítra) neðan við lindarbrunninn og leggja nýja heimæð að húsinu. Metinn kostnaður af þessu er alls 1.538 krónur.

Til svars 2., 4. og 5. spurningum matsbeiðanda um líklegar orsakir leka og óþéttleika í húsinu kemur fram í matsgerð að ummerki bendi til þess að í vætutíð leki vatn inn í húsið á mörgum stöðum, í hornum, við þverveggi og við stokka sem gangi þvert á stafna, við glugga og um útihurð. Tekur matsmaður fram að hann telji rakamerki á viðum ekki stafa frá byggingartíma hússins. Á hornsamsetningum og þar sem sokkar gangi þvert á veggi séu ekki vatnslásar heldur séu stokkarnir sniðnir saman þannig að skálarlaga úrtak, sniðið eftir útlínum stokka, sé gert í sokka að ofanverðu sem næsti stokkur leggist í og þannig á víxl, en glerullarleppur sé lagður í samskeytin. Telji matsmaður að svo einföld þétting geti ekki haldið vatni í íslenskri veðráttu. Þá geti vatn borist inn í húsið frá endum stokka sem séu þvert á veggi. Gluggar í húsinu séu óvenjulegrar gerðar m.v. það sem tíðkast hér á landi. Bæði gluggar og hurðir séu ófullkomnir að gerð og frágangur þeirra jafnframt einfaldur og með þeim hætti að hann geti ekki haldið vatni í íslenskri veðráttu. Þá sé einangrunargildi útveggja ófullnægjandi. Uppfylli húsið, þ.e. veggir, gluggar og hurðir, ekki ákvæði 118. gr. byggingareglugerðar, þar sem fram komi að hús og önnur mannvirki skuli jafnan gerð úr haldgóðum og hentugum byggingarefnum sem þoli íslenskt veðurfar og þá áraun sem ætla megi að húsið eða mannvirkið verði fyrir. Niðurstaða matsmannsins er sú að ástæður fyrir óþéttleika hússins sé að gerð þess og frágangur sé ekki nægilega vandaður til að standast veðuraðstæður sem hér ríki. Húsið gæti dugað á skjólgóðum stað en ekki áveðurs þar sem rok og rigning mæði á því. Til að bæta úr þurfi að klæða húsið með loftræstri klæðningu og skipta um glugga og útihurðir. Metinn kostnaður vegna þessa liðar er alls 3.315.000 krónur.

Hvað spurningu matsbeiðanda nr. 2.a. um kostnað af því að „herða upp á“ bjálkahúsinu og lagfæra burðarvirki þess, er niðurstaða matsmannsins sú að nægilega sé hert á flestum teinum í húsinu. Nokkrir boltar í bitum inni séu lausir og herða megi á þeim, en matsmaður telji þó að það hafi ekki með þéttleika hússins að gera eða öryggi. Er metinn kostnaður vegna þessa 11.000 krónur.

Þriðju spurningu matsbeiðanda um kostnað af því að lagfæra frágang á einangrun í innveggjum hússins, þar sem skorti á að steinull sé klædd með plasti, svarar matsmaður svo að ekki eigi að vera plastdúkur á einangrun í innveggjum og sé því enginn kostnaður metinn af því.

Varðandi 6. spurningu, um úrræði til að takmarka möguleika skordýra á að komast inn í húsið, kemur fram í matsgerð að gólf í húsinu sé hefðbundið timburgólf sem nái milli veggja og víða megi ætla að glufur séu þar sem skorkvikindi geti komist úr skriðrými upp í húsið. Kemur fram að þannig sé að jafnaði um léttbyggð hús, en í hefðbundnum timburhúsum séu veggir, gólf og þök klædd með rakavörn sem dragi úr möguleika skorkvikinda á að komast í gegnum hana. Þá sé algengara á Íslandi að neðstu gólf í húsum séu steinsteypt. Er niðurstaða matsmannsins sú að draga megi úr möguleikum skordýra á að komast inn í húsið gegnum gólf úr skriðrými með því að þétta vel á milli gólfklæðningar og veggja. Metinn kostnaður af því sé 319.000 krónur.

Til svars 7. spurningu matsbeiðanda um ástand rafmagnskerfis í húsinu kemur fram í matsgerð að plaststrengir í skriðrými, sem að hluta til séu í kapalrennum, séu fullnægjandi og í samræmi við reglugerð nr. 264/1971, um raforkuvirki, en að frágangi raflagna í húsinu sé að ýmsu leyti ábótavant og ekki í samræmi við kröfur reglugerðarinnar. Lúta athugasemdir og úrbótatillögur matsmannsins að því að komið verði fyrir tengidósum og togfestum við þilofna, lok sett á opnar dósir, vör í rafmagnstöflu verði merkt og opum í mælahólfi rafmagnstöflu verði lokað. Festa þurfi strengi þar sem þeir komi úr strengjabökkum í skriðrými og fjarlægja gamlan lampa með óvarinni peru sem notaður sé þar til lýsingar, ásamt fjöltengi sem notað sé til að tengja ljós og dælu, en koma þess í stað fyrir rakavörðum tengli. Metinn kostnaður vegna þessa er 157.000 krónur.

Í matsgerðinni er til svars 8. spurningu matsbeiðanda staðfest að gólfi í herbergi á rishæð halli ákveðið til suðurs en bent er á að allur viður hreyfist vegna náttúrulegrar sveiflu í loftraka og lofthita. Er niðurstaða matsmanns sú að ekki sé hægt að rétta gólf þannig að það verði varanlegt, þar sem raki í stokkum fylgi raka í umhverfinu og þeir hækki og lækki með honum. Með því að klæða útveggi með loftræstri klæðningu og einangra undir hana muni útveggir þorna og síga og gólf þá fylgja með og réttast að einhverju marki. Um metinn kostnað er því vísað til matsliðar nr. 2.

Loks er í matsgerð hins dómkvadda matsmanns svarað 9. spurningu matsbeiðanda um það hvort ástand hússins sé eðlilegt með hliðsjón af aldri þess og að það sé skráð á byggingarstig 7 í fasteignaskrá. Kemur þar fram að matsmaður hafi fengið þær upplýsingar hjá byggingafulltrúa Fjarðabyggðar að ekki sé hægt að staðfesta að lokaúttekt hafi farið fram. Viðhaldi hússins utandyra sé áfátt, en allur viður utandyra í húsinu, nema þar sem skjól sé af þakköntum sé mikið veðraður og hafi gránað, enda hafi hann ekki verið varinn með viðeigandi viðarvörn, svo sem eðlilegt sé og faglegt. Tekur matsmaður fram að það hefði þó engu breytt um þéttleika hússins. Þá telji matsmaður að frágangi hússins sé ekki að fullu lokið í samræmi við staðalinn ÍST 51. Helstu athugasemdir eru, auk athugasemda við raflagnir sem áður hefur verið vikið að, að lista vanti hér og hvar í húsið s.s. gólflista og frágangslista, ekki sé búið að klára millivegg í risi, festingar úti séu teknar að ryðga, stoðir vanti undir skyggni yfir inngangi, eftir sé að ganga frá þakbrúnum, grind eða rimar vanti í handrið á svölum, engar þakrennur séu á húsinu eða þakniðurföll, en tekið er fram að ekki liggi fyrir hvort þakrennur eigi að vera á húsinu, undirstöður séu ófrágengnar að utan og skörð í þeim á nokkrum stöðum og að ekki hafi verið gerð þrep upp á palla við innganga. Þá kemur fram að ekki sé lokið við frágang lóðar og óstaðfest sé að lokaúttekt hafi farið fram. Ekki er metinn kostnaður af frágangi lóðar og þakrennum, en kostnaður vegna þessa matsliðar er metinn alls 707.000 krónur

Heildarkostnaður sem metinn er af úrbótum sem fjallað er um í matsgerðinni að meðtöldum virðisaukaskatti er 6.047.000 krónur.

III

Stefnandi kveðst byggja aðalkröfu sína á því að réttarstaða aðila fari eftir lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 í samræmi við kaupsamning aðila, tilætlan þeirra og eðli Gvendarness, fastanr. 223-9936, sbr. ætluð lóðarréttindi húseignarinnar. Hafa þurfi þó í huga að hin selda eign, Gvendarnes, fastanr. 223-9936, sé ekki sama eign og Gvendarnes lóð, landnr. 196-061, og geymsla sem einnig standi á eigninni. Hin selda eign virðist hafa óviss lóðarréttindi.

Byggt sé á því að eignin Gvendarnes, fastnr. 223-9936, sé gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Eignin standist ekki þær kröfur um gæði o.fl. sem leiði af kaupsamningi og fylgigögnum hans. Ljóst sé að eignin sé tilgreind sem íbúðarhús í kaupsamningi og fasteignamatsvottorð byggi á því að um fullfrágengið hús sé að ræða, sbr. skráningu í fasteignamatsvottorði. Þá séu leyndir gallar á eigninni, sem stefnandi hafi ekki getað greint með skoðun á henni. Um þessi atriði sé vísað til matsgerðar. Sérstaklega sé áréttuð sú niðurstaða matsmanns að ástand vatnslagnar og brunns sé ófullnægjandi. Einnig sú niðurstaða matsmanns að frágangur glugga og útihurða haldi ekki vatni í íslenskri veðráttu sbr. byggingarreglur og staðla, að einangrunargildi útveggja sé ófullnægjandi miðað við byggingarreglugerð og að skort hafi á vottun byggingarefna. Þá sé vísað til ófullnægjandi raflagnafrágangs, meðal annars samkvæmt reglugerð um raforkuvirki, halla í gólfi rishæðar sem orsakist af ófullnægjandi byggingarefnum og ástandi húss og að húsið sé ekki fullfrágengið, sbr. skráð byggingarstig og staðal ÍST 51 og óvíst sé hvort lokaúttekt hafi farið fram. Einnig sé vísað til úttektar heilbrigðisfulltrúa, einkum varðandi skilyrði þess að íbúðarhús hafi aðgang að hreinu neysluvatni og vistlegum íbúðum. Þá kveðst stefnandi vísa til tilgreindra galla samkvæmt umfjöllun í stefnu um málsatvik.

Kostnaður við viðgerðir á eigninni samkvæmt matsgerð sé metinn 6.047.000 krónur. Jafnvel þótt einungis yrði litið á einstaka liði matsgerðarinnar, sé sýnt að ágallar rýri verðmæti eignarinnar verulega.

Þá sé við mat á galla á eigninni, þótt ekki sé það nauðsynlegt skilyrði, byggt á því að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Seljandi hafi átt eignina í um 4 ár og þekkt til ástands eignarinnar, s.s. um óþéttleika eignarinnar og lágt einangrunargildi, vandamál varðandi neysluvatn, halla í gólfi og önnur atriði sem fjallað sé um í matsgerð og hefðu átt að vera seljendum ljós. Vísað sé til 26. gr. laga nr. 40/2002 um að eignin teljist gölluð ef seljendur hafi ekki upplýst um ástand eignarinnar og stefnandi hafði réttmæta ástæða til að ætla að hann fengi upplýsingar um slíka vankanta. Þá sé vísað til 27. gr. laganna um að rangar upplýsingar hafi verið gefnar um ástand eignarinnar, s.s. byggingarstig eignarinnar.

Í tengslum við þetta sé vísað til þess að heimildarbréf stefndu S-kvk-ef, þ.e. kaupsamningur og afsal milli hennar og Íbúðalánasjóðs frá 2005, geri ráð fyrir skilyrðislausum flutningi hússins og að lóðarleigusamningur um lóðina Gvendarnes gildi til 25 ára. Kaupsamningur aðila geri ráð fyrir að 5 árum eftir kaupsamningsár, þ.e. 2014, geti stefnandi fengið lóðarréttindi um húseignina Gvendarnes. Ákvæði þetta í kaupsamningi standist illa miðað við ákvæði lóðarleigusamnings um takmarkanir á heimild til framsals. Jafnvel ef framsal teldist heimilt hafi seljendur einungis getað tryggt lóðarréttindi eignarinnar í 14 ár. Af svipuðum meiði séu gallar á eigninni um ótryggan umferðarétt að húsinu, skortur á heimild til vatnstöku utan lóðarinnar Gvendarness o.fl.

Þá sé vísað til þess að ástand Gvendarness hafi verið til muna lakara en stefnandi hafi haft ástæðu til að ætla miðað við kaupverð eignarinnar og atvik að öðru leyti, sbr. 28. gr. laga nr. 40/2002. Hafa beri í huga að byggingarár eignarinnar sé 1998 og því um nýlega eign að ræða.

Stefnandi hafi skoðað fasteignina fyrir kaup. Það hafi verið um sumarið 2009 og hafi eignin þá ekki litið út fyrir annað að geta þjónað tilgangi sínum sem íbúðarhús og virst vera í ágætu ásigkomulagi. Vegna ágalla á eigninni sem hefðu verið ljósir seljendum við komu í húsið að vetri til eða í vatnsveðrum, telji stefnandi að lokamálsliður 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 eigi við.

Á því sé byggt að vanefndaúrræði stefnanda hvíli á 37. gr. laga nr. 40/2002, enda sé eignin gölluð. Beiting vanefndaúrræðanna verði að meta í ljósi þess að stefnandi hafi þrátt fyrir margítrekuð erindi, fyrst munnlega, síðar skriflega, aldrei fengið nokkur viðbrögð af hálfu seljanda. Yfirlýsing um riftun hafi verið sett fram og því byggt á því að riftun skuli staðfest með dómi.

Stefnandi eigi rétt á riftun kaupsamnings við seljendur, dags. 3. júlí 2009, sbr. 42. gr. laga nr. 40/2002, meginreglur samningaréttar um riftun og til hliðsjónar 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, varðandi sjónarmið að baki ógildi bersýnilega ósanngjarnra samninga. Gallar á eigninni Gvendarnesi, fastnr. 223-9936, teljist veruleg vanefnd. Þannig sé m.a. vísað til dómaframkvæmdar um að verðmat galla þurfi að vera tiltekið hlutfall söluverðs svo galli teljist veruleg vanefnd. Jafnvel þótt einungis yrði litið til einstakra liða matsgerða sé sýnt að gallinn telst veruleg vanefnd. Þá beri að hafa í huga að verðmatið taki ekki til réttarlegra ágalla eignarinnar, s.s. óvissu varðandi lóðarréttindi.

Á því sé byggt að tímafrestir geti ekki leitt til þess að riftun komist ekki að. Stefnandi hafi orðið var við galla á eigninni haustið 2009. Þá þegar hafi hann hafið samskipti við löggilta fasteignasalann, stefnda G-kk-þf M. A-kk-þf, í því trausti að hann kallaði til fundar með seljendum. Ekki hafi komið til þess, en stefnandi hafi mátt ætla að unnið væri að málinu með tilliti til hans hagsmuna, sbr. hlutverk löggilta fasteignasala. Stefnandi hafi fengið upplýsingar um að fasteignasalinn hefði fengið [S-kk-þf] V-kk-þf B-kk-þf til að taka eignina út, en sú úttekt hafi verið ákveðin í árslok 2009 og farið fram í ársbyrjun 2010. Í kjölfar þess hafi stefnandi verið í góðri trú um að niðurstaða matsins yrði grundvöllur að sáttum aðila eða a.m.k. fundi um eignina. Stefnandi hafi ekki fengið upplýsingar um niðurstöðu matsins, né heldur hafi verið boðað til fundar. Stefnandi hafi leitað til lögmanns sumarið 2010. Þann 20. september hafi hann gengið frá umboði til lögmannstofu J-kk-ef E-kk-ef. A-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf hdl. hafi unnið að máli hans og reynt að fá fund hjá stefnda G-kk-þgf M. A-kk-þgf. Á fundi, dags. 13. desember 2010, hafi verið lýst yfir riftun og send árétting um riftunina bréflega í kjölfarið, enda hafi fulltrúi seljanda gengið af fundi. Byggt sé á því að við skoðun á tímafrestum eigi lokamálsliður 2. gr. 42. gr. við, þ.e. að seljendur hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi og framferði verið andstætt heiðarleika og góðri trú.

Á því sé byggt að um réttaráhrif riftunar fari eftir 33. laga nr. 40/2002 eins og við eigi og meginreglum kröfuréttar um uppgjör í kjölfar riftunar. Með dómi um kröfu um staðfestingu riftunar falli niður skyldur aðila samkvæmt kaupsamningi og seljendur verði þar með eigendur hins selda, með þeim takmörkunum sem felist í 17. gr. laga nr. 40/2002, þ.e. kaupandi eigi veðrétt í eigninni sem nemi greiddu kaupverði fram til endurgreiðslu þess.

Heildarkaupverð eignarinnar hafi verið 6.000.000 krónur. Seljandi hafi nú þegar greitt kaupanda 5.250.000 krónur af ákveðnu kaupverði. Fjárhæð einstakra greiðsluþátta hafi verið sundurliðuð í kaupsamningi. Kaupverð að fjárhæð 100.000 krónur hafi verið greitt í peningum við undirritun, 75.000 krónur þann 4. ágúst og 75.000 krónur þann 7. september 2009. Greiðsla að fjárhæð 4.000.000 krónur hafi verið greidd með hjólhýsinu MM-M02 og greiðsla að fjárhæð 1.000.000 krónur með eignarhluta í bifreiðinni TT-K96. Á því sé byggt að endurgreiðsla kaupverðs byggi á þeim fjárhæðum sem tilgreindar hafi verið í kaupsamningi, enda sundurliðun skýr. Í kaupsamningi sé tilgreint að viðskipti með umrædda muni fari fram samhliða kaupsamningnum og verðgildi þeirra ákveðið. Engar athugasemdir hafi komið fram um eiginleika hinna seldu bifreiðar og hjólhýsis og eigi því ekki að koma til endurskoðunar þeirra gerninga.

Meginreglur kröfuréttar leiði jafnframt til þess að uppgjör fari fram með þeim hætti að seljendur endurgreiði stefnanda peninga. Þá sé í öllu falli byggt á því að ómöguleiki sé fyrir því að riftun byggi á endurgreiðslu hjólhýsis og eignarhlutar í bifreið. Endingartími eignanna, verðmætisrýrnun, staða áhvílandi skulda og verðmæti að öðru leyti séu óviss og óvíst hvort seljendur séu eigendur eignanna þegar endurgreiðsla fari fram. Til hliðsjónar sé vísað til meginreglna 36. gr. laga nr. 40/2002, auk almennra meginreglna, sem leiði til þess að greiðsluskyldu verði breytt til peningaverðs, séu ekki forsendur til afhendingar muna.

Á því sé byggt að stefnandi eigi rétt til vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá því greiðsla hafi farið fram. Þá eigi stefnandi rétt á greiðslu dráttarvaxta frá því yfirlýsing um riftun hafi verið sett fram á fundi mánudaginn 13. desember 2010. Til vara sé miðað við 21. desember 2010, sbr. bréf þann dag um áréttingu á riftun. Með yfirlýsingu um riftun hafi verið sett fram endurgreiðslukrafa og aðgerðir seljanda í kjölfarið á þeirra ábyrgð með tilliti til réttmætis riftunarinnar. Þá verði einnig litið til þess að stefnandi hafi einskis arðs notið af eigninni vegna galla á henni.

Í samræmi við 39. gr. laga nr. 40/2002 geti stefnandi krafist skaðabóta samhliða kröfu um riftun, sbr. 43. gr. laganna. Í samræmi við greinina sé saknæmi ekki skilyrði ábyrgðar vegna beins tjóns.

Á því sé byggt að stefnandi eigi rétt til skaðabóta vegna beins og óbeins tjóns, þar sem galla og tjón megi rekja til saknæmrar háttsemi seljenda, sbr. reglu 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Til hliðsjónar sé vísað til skaðabótaskyldu seljanda á grundvelli almennu skaðabótareglunnar, þ.e. sakarreglunnar. Um þetta sé vísað til umfjöllunar um galla, atvika við kaupsamningsgerð og reglna um upplýsingaskyldu seljanda. Þá sé einnig vísað til þess að þau viðbrögð stefndu að virða að vettugi allar athugasemdir og erindi um ástand eignarinnar brjóti gegn meginreglum um gagnkvæma tillitssemi aðila í samningum. Háttsemi seljanda við sölu eignarinnar og síðar teljist bæði saknæm og ólögmæt og séu skilyrði skaðabótaábyrgðar uppfyllt.

Stefnandi byggi á því að stefndi, G-kk-nf M. A-kk-nf, löggiltur fasteignasali, beri ábyrgð á tjóni hans vegna fasteignaviðskipta hans og seljenda. Þá beri stefnda, Réttvísi ehf. skaðabótaábyrgð á grundvelli vinnuveitendaábyrgðar, sbr. meginreglur um ábyrgð vinnuveitanda á tjóni sem starfsmenn valdi. Í kaupsamningi komi fram að stefndi G-kk-nf hafi starfað hjá stefnda Réttvísi ehf.

Skaðabótaábyrgð stefnda G-kk-ef byggi að áliti stefnanda á 27. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Um nánari beitingu reglunnar sé vísað til meginreglna skaðabótaréttar um almennu sakarregluna og beitingu hennar vegna starfa sérfræðinga, þ.e. svokallaðrar sérfræðiábyrgðar. Þá komi til skoðunar siðareglur félags fasteigna, fyrirtækja og skipasala, sem um starfið sýni og skilgreini góða starfshætti, einkum 2., 4., 5, 6., 7. og 8. gr. þeirra.

Á því sé byggt að stefnda G-kk-þgf hafi verið óheimilt að koma fram sem löggiltur fasteignasali með þeim hætti sem hann hafi gert við aðdraganda að gerð kaupsamnings um Gvendarnes. Starfshættir stefnda G-kk-ef hafi verið í ósamræmi við ákvæði laga nr. 99/2004. Aðkoma stefnda G-kk-ef að kaupsamningnum falli án nokkurs vafa undir milligöngu um kaup og sölu á fasteignum, sbr. 1. gr. laganna.

Stefnda G-kk-þgf hafi borið að virða 10. gr. laganna, m.a. um gerð söluyfirlits um eign sem hann hafði milligöngu um að selja. Efni söluyfirlitsins hafi átt að vera í samræmi við 11. gr. laganna, og þ.a.l. hefði fasteignasalinn átt að þekkja ástand eignarinnar og eiginleika, s.s. lóðarréttindi. Þá hefði fasteignasali átt að afla gagna að baki söluyfirliti, s.s. lóðarleigusamnings o.fl., sbr. 12. gr. laganna.

Þá hafi stefndi G-kk-nf ekki verið sjálfsstæður og óháður í störfum sínum, sbr. skyldur þar um skv. 14. gr. laganna. Stefndi G-kk-nf hafi sem lögmaður sinnt lögmannsstörfum fyrir seljendur og fyrirtæki þeirra, þar sem hann hafi gætt hagsmuna þeirra. Þá hafi stefnda S-kvk-nf sinnt störfum fyrir stefnda Réttvísi ehf. á reglulegum grundvelli, s.s. við mætingar í fjárnám og nauðungarsölur. Stefnandi hafi verið grandlaus um þessi tengsl.

Vísað sé til þess að stefndi G-kk-nf hafi komið fram sem löggiltur fasteignasali og skapað traust stefnanda á að hagsmuna hans jafnt og kaupanda [sic] yrði gætt varðandi viðskipti með eignina. Skylda til að gæta hagsmuna kaupanda og seljanda byggi á 15. gr. laganna. Stefndi G-kk-nf hafi átt að gæta réttmætra hagsmuna stefnanda, s.s. í ljósi þekkingar hans á eigninni, en hann hafi áður haft eignina til sölumeðferðar, sbr. kaupsamning stefndu S-kvk-ef, dags. 29. júlí 2005. Tilefni hafi verið til þess að stefndi G-kk-nf gerði athugasemdir við stefnanda vegna kaupanna.

Þá sé byggt á því að efni kaupsamningsins sé í andstöðu við hagsmuni stefnanda, sbr. 2. mgr. 16. gr. Þannig hafi stefndi G-kk-nf til að mynda staðið að gerð kaupsamnings þar sem veruleg óvissa sé og verði um lóðarréttindi hinnar seldu eignar.

Á því sé byggt að aðgerðir og/eða aðgerðaleysi stefnda G-kk-ef og brot á starfsskyldum samkvæmt öllu framangreindu hafi leitt til þess að stefnandi hafi orðið af upplýsingum sem leitt hefðu til þess að stefnandi hefði ekki keypt umrædda eign. Í öllu falli hefðu réttir starfshættir fasteignasalans leitt til þess að efni kaupsamnings hefði orðið annað en það varð og tekið mið af ástandi eignarinnar og eiginleikum.

Þá sé byggt á því að ábyrgðarleysisyfirlýsing um störf stefnda G-kk-ef, sem komi fram í kaupsamningi, skuli metin ógild. Réttarstaða fasteignasala sé skýrt ákveðin með lögum nr. 99/2004 og þeir m.a. opinberir sýslunarmenn vegna mikilvægs hlutverks þeirra fyrir viðskiptalíf, sbr. 8. gr. laganna. Ábyrgðarleysisfyrirvarinn sé í ósamræmi við lög og andstæður meginreglum skaðabótaréttar.

Þá sé jafnframt vísað til þess að háttsemi stefnda G-kk-ef eftir gerð kaupsamnings sé andstæð skyldum fasteignasala, s.s. um að gæta réttmætra hagsmuna aðila og vera óháður. Stefnandi hafi leitað til hans haustið 2009 og stefndi G-kk-nf rætt við stefnanda um málið og vakið traust um að hann hygðist yfirfara málið í sáttaskyni. Háttsemi G-kk-ef hafi leitt til dráttar málsins en stefndi hafi aldrei fengið synjun um að G-kk-nf hygðist yfirfara málið sem milligöngumaður um fasteignakaupin.

Byggt sé á því að stefndu allir beri ábyrgð á tjóni stefnanda in solidum.

Um fjárhæð tjóns sé vísað til þess að allar ráðstafanir stefnanda á eigninni hafi miðað að því að viðhalda ástandi eignarinnar. Reynt hafi verið að varna tjóni, eignin hafi verið kynt og greiddur rafmagnskostnaður. Skattar og gjöld hafi verið greidd af eigninni og lögveðskröfum haldið í skilum. Þessi viðbrögð hafi að öllu leyti verið réttmæt, en leitt til þess að stefnandi hafi ekki getað haft nokkurn arð af eigninni, s.s. með búsetu fyrirsvarsmanns eða útleigu, þar sem ástand eignarinnar sé svo bágborið og ekki forsendur til kostnaðarsamra úrbóta. Stefnandi hafi hagað málum með þeim hætti að lágmarka tjón í samræmi við meginreglur skaðabótaréttarins.

Í stefnu er tjónið sundurliðað svo að kostnaður af matsgerð í matsmálinu M-3/2011 fyrir Héraðsdómi Austurlands hafi numið 707.305 krónum, auk 15.000 króna dómsmálagjalds vegna matsmálsins og samtals geri þetta 722.305 krónur. Þá séu 20.886 krónur vegna greiðslu stefnanda til fasteignasölu fyrir þinglýsingar- og stimpilgjöld og umsýsluþóknun. Þá sé vísað til kostnaðar af rekstri og viðhaldi eignarinnar, s.s. rafmagnsreikninga, fasteignagjalda og brunatryggingar vegna áranna 2010 og 2011, hafi samtals numið 443.731 krónur, sem nánar er sundurliðað í stefnu. Vísað sé til 2. og 3. mgr. 15. gr. laga nr. 40/2002 og byggt á því að kostnaður af umsjón verði metinn að álitum 100.000 krónur, en þar sé um að ræða hvers kyns kostnað við greiðslu reikninga, ferðir í eignina, aflestur rafmagns o.fl. Vísað sé til aksturskostnaðar, ferðakostnaðar og uppihalds vegna ferða í eignina, sbr. viðmiðunarfjárhæðir Ríkisskattstjóra.

Þá sé vísað til kostnaðar stefnanda af því eignin hafi ekki nýst. Stefnandi hafi byggt á því að fyrirsvarsmaður stefnanda, réttargæslustefndi S-kk-nf S-kk-nf, myndi leigja eignina. Ekki hafi verið gerður skriflegur leigusamningur enda tengdir aðilar, en ljóst sé að verðmæti leigunnar hafi að lágmarki tekið mið af skattmati húsnæðishlunninda. Skattmat húsnæðishlunninda byggi á því að það sé 5% af fasteignamati íbúðar margfaldað með stuðlinum 0,7, samkvæmt leiðbeiningum með skattframtali árið 2011. Miðað við fasteignamat að fjárhæð 3.634.000 krónur sé verðmæti tapaðrar leigu af eigninni 127.190 krónur hvort áranna 2010 og 2011, eða samtals 254.380 krónur. Stefnandi byggi á því að hér sé um algjört lágmarksverð að ræða vegna tapaðra leigutekna og unnt að staðfesta fjárhæðina að álitum með hliðsjón af almennri þekkingu. Vísað sé til leiguverðs könnunar Neytendasamtakanna sem sýni leiguverð á Austurlandi 786 - 1.021 krónur á fermetra á mánuði. Krafa stefnanda byggi á því að leiguverð nemi 10.599 krónum á mánuði í 64,6 fermetra eign, sem feli í sér leiguverðið 164 krónur á fermetra.

Heildarsamtala skaðabóta sé samkvæmt framangreindu 1.541.302 krónur.

Þá sé vísað til þess að útlagður kostnaður vegna ársins 2010 beri skaðabótavexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá lokum ársins, en kostnaður vegna matsgerðar frá greiðsludegi. Þá skuli dráttarvextir reiknast mánuði eftir að krafa um skaðabætur hafi verið sett fram, þ.e. 17. september 2011, sbr. bréf dags. 17. ágúst s.á. Í öllu falli sé byggt á því að fjármagnskostnaður af greiddum kaupsamningsgreiðslum sé skaðabótaskylt tjón og skuli miðað við skaðabótavexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001. Komi þetta sem varamálsástæða við kröfu um vexti af endurgreiðslukröfu.

Stefnandi kveður fyrstu varakröfu sína byggja á því að endurgreiðsla kaupverðs við riftun geti verið framkvæmanleg þannig að greiðsla með hjólhýsinu MM-M02, af tegundinni Adria Classica gangi til baka, enda veðbandalaust og ástand hússins hið sama og við afhendingu 3. júlí 2009, að teknu tilliti til eðlilegrar notkunar.

Byggt sé á því að endurgreiðsla kaupverðs við riftun geti verið framkvæmanleg þannig að greiðsla með bifreiðinni TT-K96, af tegundinni Lincoln Navigator gangi til baka, enda ástand bifreiðarinnar hið sama og við afhendingu 3. júlí 2009, að teknu tilliti til eðlilegrar notkunar. Þá verði lán áhvílandi á bifreiðinni 1.000.000 krónum lægri en viðmiðunarverð bílgreinasambands, sbr. ákvæði kaupsamnings. Viðmiðunarverð sé 3.361.000 krónur. Upphæð áhvílandi láns skuli því ekki vera hærri en 2.361.000 krónur.

Fyrsta varakrafan byggi á öllum sömu málsástæðum og aðalkrafa að öðru leyti.

Önnur varakrafa stefnanda sé sett fram komi til þess að ekki verði fallist á riftun og stefnandi þurfi að eiga eignina Gvendarnes.

Á grundvelli þess að kaupverð samkvæmt kaupsamningi teljist að fullu greitt með tilliti til viðurkennds afsláttar eða réttar til skaðabóta, sé seljendum rétt að gefa út afsal fyrir eigninni Gvendarnesi. Um það sé vísað til meginreglna um efndir in natura og skuldbindingargild samninga. Þá sé vísað til 11. gr. laga nr. 40/2002. Vísað sé til 114. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, varðandi kröfu um dagsektir. Fjárhæð sé sett fram m.v. hagsmuni málsins.

Þá krefjist stefnandi skaðabóta. Um ábyrgð seljanda og stefndu G-kk-ef M. A-kk-ef og Réttvísi ehf. allra in solidum sé vísað til fyrri umfjöllunar. Auk ábyrgðar vegna tilurðar kaupsamnings komi ábyrgð stefnda G-kk-ef á töpuðum afnotum, rekstrarkostnaði o.fl. til skoðunar þar sem háttsemi hans hafi leitt til óþarfra tafa á málinu, s.s. að gefa ekki svör um aðkomu hans að málinu, ráðgjöf, o.þ.h.

Um fjárhæð skaðabóta sé vísað til matsgerðar, dags. í maí 2011, sem unnin hafi verið af H-kk-þgf S-kk-þgf. Samkvæmt matsgerðinni hafi eftirtaldir gallar á eigninni verið metnir:

1. matsliður. Kostnaður við öflun fullnægjandi neysluvatns. kr. 1.538.000

2. matsliður. Kostnaður við lagfæringu þéttleika og öflun

fullnægjandi einangrunar. kr. 3.315.000

3. matsliður. Kostnaður við að herða upp á bjálkahúsi. kr. 11.000

4. matsliður. Kostnaður kemur fram undir matslið 2.

5. matsliður. Kostnaður kemur fram undir matslið 2.

6. matsliður. Kostnaður til að auka þéttleika gólfs og

veggja v/skordýra. kr. 319.000

7. matsliður. Kostnaður við úrbætur á rafmagnskerfi. kr. 157.000

8. matsliður. Kostnaður kemur fram undir matslið 2.

9. matsliður. Kostnaður við lagfæringar í samræmi við

tilgreint byggingarstig. kr. 707.000

SAMTALS: kr. 6.047.000

Frá þessum viðgerðarkostnaði dragist 750.000 krónur, þar sem sú fjárhæð sé ógreidd af ákveðnu kaupsamningsverði. Sú lækkun færi fram gagnvart stefndu S-kvk-þgf og S-kk-þgf, á grundvelli reglna um skaðabætur, en til vara afslátt, sbr. nánar síðar. Að öðru leyti sé krafa um skaðabætur gerð á stefndu in solidum. Fjárhæð skaðabóta vegna viðgerðarkostnaðar sé því 5.297.000 krónur. Skaðabótavextir skuli reiknast frá kaupsamningsdegi, en dráttarvextir frá 17. september 2011.

Þá sé vísað til umfjöllunar um fjárhæð tjóns vegna afnotamissis af eign og rekstrarkostnað á biðtíma, sbr. aðalkröfu. Fjárhæð þeirra skaðabóta hafi verið 1.541.302 krónur. Hefði eignin ekki verið háð svo verulegum göllum hefði stefnandi ekki þurft að bera umræddan kostnað eða fengið hann greiddan af afnotahafa eignarinnar, að frátöldum 20.886 krónum, sem hafi verið umsýslukostnaður eignarinnar til fasteignasölu. Heildar fjárhæð þessa skaðabótaþáttar sé því 1.520.416 krónur.

Heildar skaðabótakrafa sé því 6.817.416 krónur.

Til vara sé byggt á því gagnvart stefndu S-kvk-þgf og S-kk-þgf að stefnandi eigi rétt til afsláttar af kaupverði eignarinnar sem nemi allt að kaupverði eignarinnar, sbr. matsgerð og önnur gögn. Þannig geti komið til þess að hluti fjárkröfu og lækkunar kaupverðs komi til á grundvelli reglna um afslátt og hluti á reglum um skaðabætur. Um forsendur kröfu um afslátt sé vísað til 40. gr. laga nr. 40/2002.

Þriðja varakrafa stefnanda sé sett fram ef af einhverjum ástæðum verði hvorki fallist á skaðabótaábyrgð seljanda Gvendarness eða stefndu, G-kk-ef M. A-kk-ef og Réttvísi ehf. Komi þá til skoðunar að afsláttur nemi hærri fjárhæð en 750.000 krónur. Um það vísist til fyrri umfjöllunar um forsendur afsláttar og einstaka liði matsgerðar í heild. Með viðurkenningu á afslætti verði til endurgreiðslukrafa stefnanda á seljendur. Heildar viðgerðarkostnaður eignarinnar samkvæmt matsgerð sé 6.047.000 krónur, en eðli máls samkvæmt verði ekki gerð hærri krafa um afslátt en nemi söluverði eignarinnar, 6 milljónum króna.

Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum númer 50/1988, um virðisaukaskatt. Stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu.

Um frekari tilvísanir til laga og annarra réttarheimilda kveðst stefnandi vísa til laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, sbr. 114. gr. laganna, byggingarreglugerðar, t.d. 120. og 180. gr., reglugerðar nr. 264/1971, um raforkuvirki, t.d. 201., 268., 271., 301., 305. og 334 gr., íslenskra staðla um eiginleika bygginga, t.d. ÍST 51 og siðareglna fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala.

IV

Stefndu S-kvk-nf G-kvk-nf og S-kk-nf J-kk-nf kveða kröfu sína um sýknu af öllum kröfum stefnanda annars vegar á því byggða að ekki sé um vanefndir að ræða af hálfu þeirra og hins vegar á grundvelli tómlætis stefnanda.

a) Ekki sé um að ræða neinar vanefndir af hálfu stefndu

Í greinargerð stefndu er fjallað lið fyrir lið um umkvörtunarefni stefnanda samkvæmt bréfi hans um riftun kaupsamnings um fasteignina, dags. 21. desember 2010, en ekki þykja efni til að rekja þá umfjöllun hér.

Stefndu kveðast byggja á því að húsnæði það sem um er deilt sé ekki haldið galla í skilningi laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, en stefnanda hafi frá upphafi verið ljóst að húsnæðið væri háð ýmsum annmörkum, enda hafi verð hússins bersýnilega tekið mið af því. Ljóst sé að annmarkar þeir sem stefnandi haldi fram að séu gallar megi vera hverjum sem er ljósir við venjulega skoðun. Stefnandi hafi ekki heldur sýnt fram á hvernig neitt af þeim atriðum sem hann telji upp geti talist til galla. Hafi stefnanda hins vegar ekki verið þeir ljósir sé ljóst að hann hafi ekki gætt aðgæsluskyldu sinnar, líkt og honum beri við fasteignakaup, en stefnandi hafi skoðað húsið að minnsta kosti tvisvar fyrir kaupin. Sé um skoðunarskyldu kaupanda vísað til 29. gr. laga nr. 40/2002. Í dómaframkvæmd Hæstaréttar hafi margoft verið staðfest að þegar um sé að ræða annmarka sem ekki leyni sér við venjulega skoðun, þá sé ekki um að ræða galla í skilningi laga um fasteignakaup, sbr. t.d. dóm réttarins í máli nr. 19/2007.

Til þess að maður teljist hafa fullnægt aðgæsluskyldu sinni þurfi skoðun að vera eins ítarleg og góður og skynsamur maður hefði framkvæmt við slíkar aðstæður. Hús sem augljóslega sé í slæmu ástandi þyrfti þannig að skoða betur en hús sem sé nýtt eða vel við haldið, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 471/2003. Í máli þessu sé ljóst að meira eða minna öll þau atriði sem talin séu upp í matsgerð þeirri sem stefnandi hafi lagt fram séu sjáanleg og bersýnileg hverjum sem er við venjulega skoðun. Það sé raunar hverjum sem er ljóst alla leið ofan af þjóðveginum fyrir ofan húsið að þar hafi ekki verið búið lengi og að húsinu hafi ekki verið haldið vel við, hvað þá þegar nær komi. Það blasi raunar við hverjum sem er að kaupanda beri að framkvæma ítarlega skoðun á því. Í eftirlitsskýrslu Heilbrigðiseftirlits Austurlands sé raunar sérstaklega tekið fram að húsið beri með sér að utan að viðhaldi sé ábótavant. Um þetta sé einnig vísað til dóma Hæstaréttar í málum nr. 51/2008 og 304/2003.

Þá hafi stefnanda ennfremur verið ljóst að enginn hafði búið í húsinu um nokkurt skeið. Það hafi gefið stefnanda enn frekari ástæðu til þess að skoða eignina ítarlega. Vitneskja kaupanda um að seljandi hafi ekki búið í húsi kalli því á ríkari aðgæsluskyldu hans. Um þetta kveðast stefndu vísa til umfjöllunar Hæstaréttar í málum nr. 569/2002 og 304/2003.

Stefnandi vísi til þess að ástand eignarinnar hafi verið lakara en ætla hafi mátt miðað við kaupverð eignarinnar og atvik að öðru leyti. Af venjulegri skoðun hafi hins vegar glöggt mátt sjá, að margt hafi skort upp á svo húsið væri í toppstandi eða að allt væri frágengið. Af matsgerð þeirri sem stefnandi hafi lagt fram í málinu megi einnig sjá að ekki sé í neinu leitast við að sýna fram á að þau atriði sem metin hafi verið geti talist til galla sem séu á ábyrgð seljanda. Kaupverð eignarinnar hafi bersýnilega tekið mið af ástandi hússins. Ef húsið hefði verið í toppstandi, hefði kaupverðið verið mun hærra. Þetta megi glöggt sjá á því að verð á efnispakka til byggingar á sambærilegu nýju húsi frá Bjálkahúsum ehf. sé uppgefið tæplega 9 milljónir á gengi dagsins. Stefndu hafi að sjálfsögðu verið fullkunnugt um að þau væru ekki að selja annmarkalaust hús. Ef svo hefði verið hefði húsið verið mun meira virði, sem hefði vitaskuld orðið til þess að þau hefðu aldrei verið til viðtals um að selja það á því verði sem það hafi verið selt á. Stefnanda hafi raunar verið fullkunnugt um alla þá annmarka sem hafi verið á húsnæðinu, þó það skipti raunar ekki öllu máli að sýna sérstaklega fram á hvort svo sé, enda séu annmarkarnir hverjum sem er augljósir við venjulega skoðun. Stefndu mótmæli því samkvæmt framansögðu algerlega að ástand eignarinnar hafi verið lakara en ætla hefði mátt miðað við kaupverð eignarinnar og atvik að öðru leyti.

Af kaupsamningi aðila megi ennfremur sjá að stefnanda hafi verið fullkunnugt um að hann væri einungis að kaupa húsið, sem hann hafi ætlað að flytja burt og beri samkvæmt kaupsamningi að flytja burt innan 5 ára. Það sé ekkert óheimilt við að selja hús til brottflutnings og það teljist ekki til galla að stefnandi hafi gengið að slíkum samningi. Vísa stefndu til þess að hafi stefnandi síðar áttað sig á því að húsinu fengist ekki staður á Reyðarfirði eða Eskifirði eða hafi forsendur fyrir búsetu fyrirsvarsmanns hans á Austurlandi breyst, sé það ekki vandamál stefndu og geti það heldur ekki talist til vanefndar af þeirra hálfu.

Um lagarök sé vísað til 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002, þar sem segi að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Þá sé vísað til 2. mgr. sömu greinar þar sem segi m.a. að hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup voru gerð geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þá sé vísað til 38. gr. sömu laga, sbr. einnig 48. gr. laganna.

b) Tómlæti stefnanda

Um tómlæti stefnanda sé vísað til 38. gr. laga nr. 40/2002, þar sem fram komi að eftir afhendingu fasteignar skuli kaupandi, svo fljótt sem verða má, skoða eignina á þann hátt sem góð venja er. Telji kaupandi fasteign vera haldna galla sem hann hafi ekki getað séð við venjulega skoðun, verði hann að tilkynna seljanda um gallann, eðli og umfang hans, og að hann ætli að bera hann fyrir sig, ella glati hann rétti til að bera hann fyrir sig, sbr. 48. gr. sömu laga. Jafnvel þó stefnandi hafi fyrr komið með óskýrar umkvartanir, telji stefndu ljóst að samkvæmt skýru ákvæði 48. gr. laganna dugi kaupanda ekki aðeins að tilkynna almennt um meinta galla, heldur verði hann einnig að tilkynna um eðli og umfang galla og í hverju þeir felist. Það hafi stefnandi ekki gert fyrr en þann 13. desember 2010.

Tilkynning stefnanda, þar sem hinir meintu gallar eru tíundaðir og að hann hygðist bera þá fyrir sig, hafi ekki borist stefnda fyrr en vel rúmum 17 mánuðum eftir kaupin, á fundi hjá stefnda G-kk-þgf M. A-kk-þgf þann 13. desember 2010. Í kjölfarið hafi stefndu S-kk-þgf og S-kvk-þgf svo borist „árétting um riftun“ kaupsamnings aðila, þar sem fram komi að ástæða riftunarinnar séu verulegir gallar á eigninni. Stefnanda hafi borið, strax eftir afhendingu hússins, að skoða það á þann hátt sem góð venja bjóði, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002. Um þetta sé vísað til dóms Hæstaréttar í máli nr. 60/2007. Skylda kaupanda til að hlutast til um að skoða hús ítarlega strax eftir skoðun og tilkynna seljanda um efni og umfang galla og að hann hyggist bera þá fyrir sig aukist svo eftir því sem augljósara hafi verið við kaupin að húsið væri háð annmörkum, sbr. einnig dóm Hæstaréttar í máli nr. 471/2003. Einnig sé hvað þetta varði vísað til dóma Hæstaréttar í málum nr. 304/2003 og nr. 51/2008. Ítekar stefndi að fátt sé augljósara en að húsið í Gvendarnesi sé háð ýmsum annmörkum. Skylda stefnanda til tilkynningar um efni og eðli galla hafi því verið enn meiri, að framkvæma, eða láta án tafar, þá og þegar eftir afhendingu, framkvæma ítarlega skoðun og tilkynna seljanda (stefndu) án tafar um efni og eðli hinna meintu galla. Það hafi stefndi látið hjá líða og verði samkvæmt skýrum ákvæðum og túlkun dómstóla á lögum um fasteignakaup að bera hallann af því.

Stefnandi hafi hætt að greiða af eftirstöðvum kaupverðsins um mánaðamótin september-október 2009, að eigin sögn vegna „athugasemda hans við ástand eignarinnar“. Telji stefndu athyglisvert að á þeim tíma hafi stefnandi ekki verið búinn að gera neinar athugasemdir við ástand hússins og hafi raunar ekki gert það fyrr en löngu síðar. Samkvæmt 38. gr., sbr. 48. gr., laga nr. 40/2002, hefði stefnandi átt að senda tilkynningu til stefndu innan sanngjarns frests um gallana og umfang þeirra, frá þessum tíma, ella glataði hann rétti til að bera vanefndina fyrir sig. Líkt og fyrr sagði hafi stefnandi fyrst tilkynnt stefndu um efni og eðli gallanna og að hann ætlaði að bera þá fyrir sig rúmum 17 mánuðum eftir kaupin. Stefndu telji ljóst að stefnandi hafi með algjöru tómlæti sínu glatað rétti til þess að bera hina meintu galla fyrir sig, enda sé ljóst að hver og einn þeirra blasi við hverjum manni við venjulega skoðun og því engin sjáanleg ástæða fyrir því hvers vegna stefnandi hafi beðið með tilkynningu þeirra. Hvað þetta varði sé ennfremur vísað til dóms Hæstaréttar í máli nr. 60/2007. Í máli því sem hér sé til umfjöllunar hafi samkvæmt framangreindu liðið meira en 15 mánuðir frá því stefnandi gerði sér, að hans eigin sögn, grein fyrir göllum hússins og þar til hann tilkynnti stefndu um umfang þeirra og efni og að hann hygðist bera þá fyrir sig. Raunar sé augljóst að stefnandi hafi mátt gera sér grein fyrir öllum þeim annmörkum sem á húsinu séu við venjulega skoðun. Hvernig sem á það sé litið, sé ljóst að stefnandi glati rétti sínum til að bera fyrir sig hina meintu galla þar sem hann hafi ekki tilkynnt stefnanda um þá, eðli þeirra og umfang, innan sanngjarns frests eftir að hann varð þeirra var, eða mátti verða þeirra var. Krefjist stefndu því, þegar af þeirri ástæðu, sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Til viðbótar framanrituðu er í greinargerð stefndu tekið fram að í ljósi málatilbúnaðar stefnanda þyki rétt, þótt það varði ekki beinlínis ágreiningsefni máls þessa, að benda sérstaklega á að verðlagningin á hjólhýsinu og eignarhluta í bifreiðinni hafi bersýnilega verið leikur að tölum, en stefnandi hefði aldrei fengið slíkt verð fyrir bifreiðina á almennum markaði. Bendi stefndu ennfremur á að stefnandi hafi viðhaft svik gagnvart þeim við sölu á bifreiðinni, sem stefnandi hafi haldið fram við kaupin að væri af árgerð 2006. Hið rétta sé að bifreiðin sé af árgerð 2005. Það lækki vissulega viðmiðunarverð bifreiðarinnar þó nokkuð frá því sem stefnandi haldi fram í málatilbúnaði sínum. Stefndu telji augljóst að bifreiðin hafi verið veðsett til fulls í byrjun og það sé hún enn. Ljóst sé því að ekki sé hægt að leggja til grundvallar viðmiðunarverð það sem stefnandi hafi sett fram, enda sé árgerðin ekki sú sama. Sé hins vegar skoðað raunverð á Lincoln Navigator af réttri árgerð megi sjá á vef Bílgreinasambandsins að það sé talið vera 2.744.000 krónur. Eftirstöðvar lánsins þann 9. janúar 2012 séu 3.116.568 krónur með verðbótum. Það sé því ljóst, að bifreiðin sé enn yfirveðsett og enginn eignarhlutur í henni frekar en við kaupin. Stefndu telji bersýnilegt að raunverulegt kaupverð hússins hafi þar af leiðandi verið 5 milljónir króna. Þá bendi stefndu ennfremur á að jafnvel þótt verðlagning bifreiðarinnar og hjólhýsisins samkvæmt kaupsamningnum teldist vera rétt og að stefnandi hefði ekki viðhaft nein svik varðandi rangar staðhæfingar um árgerð bifreiðarinnar, breyti það þó engu um það að verðlagning hússins upp á 6 milljónir króna sé bersýnilega ekki of há.

Stefndu telji málatilbúnað stefnanda að öðru leyti hafa verið með þeim hætti að þau hefðu aldrei getað gengið að kröfum hans. Upphaflega vegna þess að málatilbúnaðurinn hafi verið algjörlega óljós og óskilgreindur og í framhaldinu vegna þess að málatilbúnaður stefnanda, þegar hann skýrðist, sé þess eðlis að stefndu telji sig engan veginn geta gengist að þeim kröfum sem settar hafi verið fram, enda telji þau algjörlega ljóst að engar vanefndir séu til staðar af þeirra hálfu.

Af hálfu stefndu er tekið fram að þau telji málatilbúnað í stefnu óskýran og óljósan. Stefnandi vísi t.d. til þess að húsið sé haldið leyndum göllum, en tilgreinir ekki hvað hann telji vera leynda galla. Í stefnu sé t.d. eingöngu „vísað til matsgerðar“ um það hvað teljist vera leyndir gallar. Í matsgerð sé hins vegar hvergi tekin afstaða til þess hvort um galla í skilningi laganna geti verið að ræða og því síður hvaða gallar geti talist hafa verið leyndir. Stefndu telji málatilbúnað gera þeim erfitt um vik að byggja upp varnir sínar á eðlilegan hátt. Stefndu telji rétt að taka til efnislegra varna eigi að síður.

Krafa stefndu um málskostnað úr hendi stefnanda styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Krefjist stefndu þess að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til 25,5% virðisaukaskatts, en stefndu séu ekki virðisaukaskattskyld, sbr. lög nr. 50/1988, um virðisaukaskatt.

V

Af hálfu stefndu G-kk-ef M. A-kk-ef og Réttvísi ehf. er krafa um sýknu af kröfum stefnanda á því byggð að engri sök sé til að dreifa af hálfu stefndu samkvæmt sakarreglunni og þar af leiðandi ekki til að dreifa bótaskyldu samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, né samkvæmt öðrum réttarreglum, skráðum eða óskráðum.

Stefndu hafi ekki haft milligöngu um sölu þeirra verðmæta sem málsaðilar aðrir seldu hvor öðrum, hvorki bjálkahúsið, bifreið eða hjólhýsi. Meðstefndu og fyrirsvarsmaður stefnanda hafi þegar afráðið viðskipti sín nánast til fullnustu þegar leitað hafi verið fulltingis stefnda G-kk-ef við að draga samninga á blað síðdegis á föstudegi. Því hafi af þeirra hálfu verið vísað á bug að bíða ætti betri tíma að gera nefnda samninga þar sem stefndi G-kk-nf hafi ekki haft ráðrúm til að gaumgæfa samningsandlögin. Bifreiðina TT-K96 og hjólhýsið MM-M02 hafi stefndi G-kk-nf aldrei séð og bjálkahúsið að Gvendarnesi ekki að neinu gagni allt frá því að hann útbjó skjöl í tengslum við kaup meðstefndu S-kvk-ef á húsinu á árinu 2005. Þetta hafi meðstefndu og réttargæslustefnda fyrir hönd stefnanda verið fulljóst. Báðir þessir málsaðilar og þá sérstaklega fyrirsvarsmaður stefnanda hafi talið það óþarft að tefja viðskiptin, enda fyrirsvarsmaður stefnanda búinn að kynna sér ástand eignarinnar, bæði með skoðun í fylgd með meðstefndu en einnig áður enda hafi hann falast eftir húsinu án þess að meðstefndu hefðu boðið það til sölu. Þeirra hugur hafi ekkert sérstaklega staðið til þess að selja húsið fyrr en fyrirsvarsmaður stefnanda hafi óskað eftir því fyrir hönd stefnanda að kaupa það. Fyrirsvarsmaður stefnanda hafi enda áréttað að hann hefði hug á að flytja húsið á brott að vetursetu lokinni og því honum laust í hendi þó lóðaréttindi hússins væru ekki nánar afmörkuð en raunin var. Hinu gagnstæða verði ekki haldið fram nú.

Í ljósi þessarar afstöðu málsaðila hafi stefndi G-kk-nf komið til móts við þau og útbúið samning i samræmi við óskir þeirra að því viðbættu að kveðið hafi verið á um hvernig við skyldi brugðist með lóðarleigu ef drægist á langinn að húsið yrði fjarlægt af hálfu stefnanda. Í því ljósi megi hreyfa því að áhorfsmál sé hvort lög nr. 40/2002 eigi við um sakarefni máls þessa þar sem í raun hafi málsaðilar efnt til þessara viðskipta sem lausafjárviðskipta fyrst og fremst. Hugtaksskilyrðum 1. gr. laganna sé vart fullnægt. Meginandlag viðskipta málsaðila hafi vart náð máli sem fasteign í skilningi 2. gr. laga nr. 40/2002, eins og stefnanda virðist vera ljóst þegar fyrirvari í stefnu sé ígrundaður þar sem því sé slegið fram af hálfu stefnanda að bjálkahúsið hafi óviss lóðarréttindi. Að sama skapi falli verk stefnda G-kk-ef ekki að hugtaksskilyrðum 1. gr. laga nr. 99/2004. Hann hafi ekki haft milligöngu um kaup eða sölu á fasteign, hann hafi útbúið skjöl.

Stefndi G-kk-nf hafi enga söluþóknun tekið fyrir verk sitt enda ekkert að selja. Af stefnanda hafi hann einnig í öndverðu ekkert hugst taka í aurum talið. Það hafi fyrst verið þegar fyrirsvarsmaður stefnanda falaðist eftir þjónustu stefnda, Réttvísi ehf., er fólst í að snúast í þinglýsingarerindagjörðum fyrir hann, að stefnandi hafi verið krafinn um endurgreiðslu útlagðs kostnaðar og þóknunar nærri fimm þúsund krónum. Fullyrt skuli að fyrirsvarsmanninum fyrir hönd stefnanda hafi verið það fulljóst að hann væri ekki að ráða sér lögmann eða fasteignasala með þar með fylgjandi lögfylgjum fyrir þá fjárhæð.

Um afhendingarástand eignarinnar og grandsemi fyrirsvarsmannsins fyrir hönd stefnanda vísist til málatilbúnaðar í greinargerð meðstefndu, sem stefndu, G-kk-nf og Réttvísi ehf., taki undir og geri að sínum. Sé enda svo að enga þekkingu þurfi í raun á húsbyggingum til að átta sig á því að bjálkahúsið í Gvendarnesi sé bjálkahús sem látið hafi á sjá undan veðri og vindum og að þéttleika glugga til dæmis sé viðbrugðið. Það blasi beinlínis við, eins og sjá megi á framlögðum ljósmyndum. Góður og gegn fasteignarkaupandi sjái í sviphendingu að húsinu sé áfátt í þeim efnum sem matsmaður hafi greint. Ekkert þeirra atriða sem hann fjalli um sé þess eðlis að um leyndan galla sé að ræða. Blasi ágallarnir ekki beinlínis við, eins og til dæmis hálfklæddur veggur á efri hæð hússins, séu næg ummerki sem gefi þeim sem skoði ríkt tilefni til að huga nánar að, eins og til dæmis litamismunur viðarins vegna vatnsánauðar og sá grámi sem viður taki sé ekki hugað nægjanlega að því að bera viðarvörn á hús. Þetta hafi allt legið fyrir er stefnandi keypti húsið. Það að söluyfirlit hefði verið fyrirliggjandi breyti ekki þessum staðreyndum um ástand hússins sem hafi mátt blasa við fyrirsvarsmanni stefnanda. Önnur umkvörtunarefni séu að auki þeirrar gerðar að þau ná á engan hátt máli sem galli í fasteignakaupum eins og til dæmis dræmt fjarskiptasamband og reimleikar, en hvorugt teljist til áskildra kosta í fasteignakaupum að mati stefndu. Sé að auki vandséð á hvern hátt stefndi G-kk-nf hafi mátt ganga úr skugga um þetta tvennt svo dæmi sé tekið. Þá verði ekki séð á hvern hátt það teljist til venjulegrar skoðunarskyldu fasteignasala við gerð söluyfirlits að rannsaka vatnslagnir og vatnsbrunna.

Í ljósi framanritaðs sé því eindregið mótmælt að það að söluyfirlit hafi ekki legið fyrir, sem báðum samningsaðilum hafi verið jafnljóst, hafi leitt til tjóns fyrir stefnanda eða meðstefndu. Þessum aðilum hafi báðum verið ljóst að þau hafi ekki verið búin að ráða fasteignasala til milligöngu í fasteignakaupum heldur til að fá útbúin nauðsynleg skjöl viðskiptum sínum til staðfestu sem þau höfðu afráðið milliliðalaust. Ekkert tjón verði því leitt af þeirri staðreynd að söluyfirlit lá ekki fyrir. Ekkert liggi fyrir í málsatvikum sem tilefni sé til að ætla að falli að hugtaksskilyrðum 27. gr. laga nr. 99/2004 sem gáleysis- eða ásetningsverk stefnda G-kk-ef er leitt hafi til tjóns. Ekkert orsakasamband sé þar á milli, jafnvel þó talið yrði að einhverju tjóni sé til að dreifa sem stefnandi geti dregið aðra til ábyrgðar fyrir. Það yrðu alltént ekki stefndu, Gísli og Réttvísi ehf.

Þá sé því eindregið mótmælt að hallað hafi á stefnanda í þessum viðskiptum, hvorki almennt né á þeim grunni að stefndu hafi þekkst og stefndi G-kk-nf sinnt verkum í þágu stefndu S-kvk-ef og hún að sama skapi í þágu stefnda G-kk-ef. Fyrirsvarsmanni stefnanda hafi verið fulljóst að stefndu þekktust auk þess sem stefnandi hafi engar sönnur fært að því að þessi tengsl hafi leitt til þess að á hann hafi hallað í þessum viðskiptum. Það að stefndi G-kk-nf, sem lögmaður og fasteignasali, hafi fyrr sinnt verkefnum í þágu stefndu S-kvk-ef leiði á engan hátt til þess að á sjálfstæði hans og óhæði skorti. Öllum hálfkveðnum vísum í þessum efnum af hálfu stefnanda sé eindregið mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Að sama brunni beri með ályktanir stefnanda í þá veru að stefnda G-kk-þgf hafi borið að koma athugasemdum á framfæri við hann þar sem stefndi hafi fjórum árum fyrr selt eignina. Engar ályktanir um ábyrgð stefnda verði dregnar af þeirri staðreynd enda beri fasteignasalar ekki ábyrgð á upplýsingum um allar fasteignir sem þeir kunna að hafa selt einhverju sinni fyrr.

Loks séu fullyrðingar um að stefndi G-kk-nf hafi fyrir borð borið hagsmuni stefnanda með því að sinna ekki erindum hans að kaupunum afstöðnum einfaldlega í ósamræmi við málavöxtu. Við athugasemdum fyrirsvarsmanns stefnanda hafi stefndi brugðist eftir föngum. Tvennt verði stefndi sérstaklega ekki dregin til ábyrgðar fyrir. Annars vegar að fjármögnunarfyrirtæki hafi ekki hugnast að fyrirsvarsmaður stefnanda tæki aftur við réttindum og skyldum tengdum bifreiðinni TT-K96 og hins vegar að fyrirsvarsmaðurinn hafi ítrekað ekki sinnt því að mæta til funda og eins ljáð lítt eða ekki máls á því að stefndi gaumgæfði ástand hússins með vettvangsgöngu. Afstaða og aðstæður fyrirsvarsmanns stefnanda hafi þannig beinlínis staðið í vegi fyrir því að stefndi gæti gaumgæft hvað tækt væri að gera í þágu stefnanda til lausnar á ágreiningsmáli milli annarra málsaðila. Það verði ekki lagt stefnda til lasts nú. Á slíku beri stefnandi ábyrgð.

Skaðabótakröfum stefnanda á hendur stefndu, G-kk-þgf og Réttvísi ehf., sé mótmælt sem röngum, ósönnuðum og raunar mótsagnarkenndum. Megi sem dæmi nefna að þrautavarakrafa stefnanda sé margfalt hærri gagnvart þessum stefndu heldur en aðal- og varakrafa.

Í fyrsttöldu dómkröfunum tveimur sé höfð uppi fjárkrafa sem eigi að eiga rót að rekja til skaðabótaskyldu en grundvöllur einstakra fjárhæða sé næsta gerólíkur þannig að engar forsendur séu til að slá þessum fjárhæðum fram saman. Stærsta fjárhæðin, 722.305 krónur, endurspegli kostnað við öflun dómkvadds mats. Þessi fjárhæð sé ekki skaðabótakrafa heldur hluti málskostnaðar, ef hún eigi yfir höfuð rétt á sér. Málskostnaður verði ekki dæmdur sem skaðabætur með skaðabóta- og eða dráttarvöxtum. Rekstarkostnaður eignarinnar sem felist í fasteignagjöldum, rafmagnskostnaði og iðgjöldum brunatrygginga teljist ekki skaðabótaskylt tjón enda hafi stefnandi haft eignina til afnota í þrjú ár en því sé mótmælt sem ósönnuðu að húsið hafi verið óíbúðarhæft allan þann tíma þannig að stefnandi hafi engan arð haft af og fyrirsvarsmaður hans aldrei átt þar höfði að halla. Stefnandi geri enga grein fyrir þeim arði sem hann hafi notið af eigninni allan þann tíma sem hann hafi haft húsið í sinni vörslu. Sú sönnunarbyrði hvíli á honum að upplýsa um það en á meðan svo sé ekki verði annað ekki lagt til grundvallar en að útlagður kostnaður sem þessi sé ekki tjón. Ef fyrirsvarsmaður stefnanda hefði ekki haft neitt annað en fyrirhöfnina af eigninni um þriggja ára skeið kynni kostnaður af umsjón að álitum að koma til álita en svo sé ekki, auk þess sem fjárhæðin sé fjarri öllu sanni enda ekkert fyrirliggjandi sem sanni þetta „tjón“. Staðlausar staðhæfingar af hálfu stefnanda um aksturskostnað og fleira styðji slíka kröfugerð ekki. Kröfugerð sem svo byggi á því að fyrirsvarsmaður stefnanda, framkvæmdastjóri, stjórnarmaður og eigandi félagsins, hefði greitt leigu fyrir eignina sem stefnandi hafi orðið af sé loks algerlega gripin úr lausu lofti og sé mótmælt sem fjarstæðu. Fullyrt sé að með öllu sé ósannað að nokkurn tímann hafi staðið til að fyrirsvarsmaðurinn greiddi stefnanda leigu. Er í greinargerð stefndu skorað á stefnanda og fyrirsvarsmann hans að leggja fram gögn slíkum leigugreiðslum til staðfestu.

Þá sé vaxtakröfum sem settar séu fram í tengslum við aðal- og varakröfu mótmælt til öryggis en næsta óljóst sé hvort þessum kröfum sé beint að stefndu, G-kk-þgf og Réttvísi ehf. og hvers eðlis þær séu í raun. Í það minnsta séu þessar kröfur heldur vanreifaðar um vaxtagjalddaga og grundvöll. Megi þar nefna málatilbúnað sem orðaður sé sem svo: „Kemur þetta sem varamálsástæða við kröfu um vexti af endurgreiðslukröfu.“ Stefndu sé hulið hvað felist í þessari kröfu eða hvort hún beinist að þeim.

Þrautavarakröfu stefnanda sé mótmælt sem rangri, ósannaðri og mótsagnarkenndri.

Ábyrgð stefnda G-kk-ef í þeim efnum sé studd af hálfu stefnanda við fullyrðingu um auk „ábyrgðar vegna tilurðar kaupsamnings“ komi ábyrgð „á töpuðum afnotum, rekstarkostnaði o.fl. til skoðunar þar sem háttsemi hans leiddi til óþarfa tafa á málinu, s.s. að gefa ekki svör um aðkomu hans að málinu, ráðgjöf, o.þ.h.“

Þessi framsetning sé svo grundvöllur þeirrar kröfugerðar að stefndu, G-kk-nf og Réttvísi ehf., eigi að gjalda stefnanda bætur á grundvelli samantektar matsmanns sem séu hærri en kaupverð eignarinnar sem stefnandi ætli að halda. Kröfugerð stefnanda feli þannig í sér að hann ætli að fá hið keypta hús í sína eigu endanlega í miklu betra ástandi en það hafi verið við kaup þess, án þess í raun að greiða nokkuð fyrir það. Þvert á móti ætli hann sér 817.416 króna meðgjöf. Að mati stefndu fari því fjarri að slík krafa geti verið lögvarin skaðabótakrafa, að fá hús ókeypis í margfalt betra ástandi en til var stofnað í öndverðu auk ágætrar meðgjafar. Auk þess sem algerlega sé ósannað að framganga stefndu sem staðhæft sé um hafi á nokkurn hátt valdið þessu „tjóni“ sem krafist sé bóta fyrir af hálfu stefnanda.

Áréttað skuli að lokum að tekið sé undir málatilbúnað meðstefndu í greinargerð og geri stefndu, G-kk-nf og Réttvísi ehf., þau orð öll að sínum að breyttu breytanda og byggi kröfu sína um sýknu á þeim, eigin málsástæðum til fyllingar.

Samantekið um lagarök er af hálfu stefndu vísað til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og til meginreglna skaðabótaréttar um sönnun sakar, tjóns og orsakasamband. Krafa um málskostnað styðjist við 130. gr. laga nr. 91/1991.

VI

Fyrir liggur að stefnda S-kvk-nf G-kvk-nf var ein þinglýstur eigandi hinnar umþrættu fasteignar í Gvendarnesi við Fáskrúðsfjörð, en auk hennar hefur stefnandi kosið að beina kröfum sínum að eiginmanni hennar, stefnda S-kk-þgf E-kk-þgf J-kk-þgf, þar sem líta verði á hann sem aðila kaupsamningsins sökum undirritunar hans „vegna skuldbindinga kaupsamningsins um lóðarréttindi o.fl.“ Hefur S-kk-nf tekið til varna í málinu við hlið S-kvk-ef og ekki borið við aðildarskorti. Af þessum sökum er, þegar vísað er til seljenda í þessum niðurstöðukafla, átt við bæði S-kk-þf og S-kvk-þf.

Af hálfu stefndu Réttvísi ehf. og G-kk-ef M. A-kk-ef hefur því verið hreyft hvort lög nr. 40/2002, um fasteignakaup, gildi um viðskipti aðila í ljósi þess að húsið hafi verið selt til brottflutnings og í ljósi sérákvæðis um lóðarréttindi. Samkvæmt 2. gr. nefndra laga telst fasteign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti lands, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og ólífrænum, og mannvirki sem varanlega eru við landið skeytt. Umrætt hús uppfyllir öll skilyrði þessarar hugtaksskilgreiningar og breytir umrætt sérákvæði um lóðarréttindi eða það að það sé selt til brottflutnings engu þar um. Þá er kveðið á um það í stöðluðum ákvæðum kaupsamnings aðila um húsið að lög nr. 40/2002 gildi um kaupin að því leyti sem ekki sé samið um frávik í einstökum atriðum. Verður því lagt til grundvallar að lög nr. 40/2002 gildi um réttarsamband aðila.

Meginágreiningur aðila stendur um það hvort umrædd fasteign sé haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 þannig að um vanefnd á kaupsamningi aðila sé að ræða. Staðhæfingu sína um að eignin sé haldin ýmsum göllum styður stefnandi einkum við matsgerð dómkvadds matsmanns og verður af kröfugerð og málatilbúnaði stefnanda ráðið að öll þau atriði sem matsmaður metur til kostnaðar séu talin til galla á eigninni. Að auki byggir stefnandi á því að eignin sé haldin réttarágalla og vísar þar einkum til óvissu um lóðarréttindi hússins. Stefnandi byggir á því að upplýsingaskylda seljanda skv. 26. gr. laga nr. 40/2002 hafi verið vanrækt þar sem ekki hafi verið veittar upplýsingar sem seljendum hafi verið eða mátt vera kunnugt um. Einnig er á því byggt að rangar upplýsingar hafi verið veittar, sbr. 27. gr. laganna, og er þar einkum vísað til þess að við kaupsamningsgerð hafi legið fyrir vottorð fasteignaskrár um að húsið væri á byggingarstigi 7, þ.e. fullgerð bygging. Auk framangreindra lagaákvæða vísar stefnandi til 18., 19. og 28. gr. laganna, sem og til lokamálsliðar 2. mgr. 29. gr. laganna, þar sem ágallar á eigninni hafi átt að vera seljendum ljósir, sem eigendum þess til fjögurra ára.

Af hálfu stefndu S-kvk-ef og S-kk-ef er því mótmælt að fasteignin sé haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002, þótt hún teljist haldin ýmsum annmörkum sem augljósir hafi verið hverjum manni við skoðun og hafi kaupsamningsverð tekið mið af því. Vísa stefndu í þessu sambandi til aðgæsluskyldu kaupanda fyrir kaup, sbr. 29. gr. laganna. Taka stefndu Réttvísi ehf. og G-kk-nf að fullu undir málsástæður þeirra.

Við mat um það hvort fasteign sé haldin galla verður að miða við það tímamark þegar fasteignin var afhent, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 40/2002. Af því leiðir að við það mat geta staðhæfingar stefnanda um saknæma háttsemi stefndu eftir afhendingu fasteignarinnar ekki komið til skoðunar. Þau atriði geta hins vegar komið til skoðunar varðandi aðrar málsástæður sem byggt er á í málinu, s.s. um tómlæti stefnanda um tilkynningar til stefndu og afleiðingar þess.

Af framburði allra málsaðila fyrir dómi þykir liggja ljóst fyrir að aðdragandi kaupa stefnanda á umræddu bjálkahúsi var afar stuttur og að fyrirsvarsmaður stefnanda átti frumkvæði að kaupunum, þótt húsið stæði ekki á sölu, með því setja sig beint í samband við eiganda þess, stefndu S-kvk-þf eða eiginmann hennar, stefnda S-kk-þf. Skoðaði kaupandi eignina í fylgd stefndu S-kvk-ef og S-kk-ef skömmu áður en kaupin gerðust, þótt aðilum beri ekki nákvæmlega saman um hvenær skoðað var. Óumdeilt er að stefndi G-kk-nf kom fyrst að málinu þann sama dag og kaupsamningur var undirritaður, 3. júlí 2009. Fyrir liggur að stefnandi er einkahlutafélag og er tilgangur þess samkvæmt skráningu í hlutafélagaskrá meðal annars „rekstur fasteigna“.

Þótt upplýsingaskylda seljenda sé rík verður við mat um það hvað þeim mátti vera kunnugt um að taka mið af því hve vel má ætla að þeir þekki til fasteignarinnar. Í því sambandi skiptir meðal annars máli í hve miklum mæli seljendur hafa dvalið í fasteigninni. Samkvæmt framburði stefndu S-kvk-ef og S-kk-ef fyrir dómi höfðu þau dvalið í húsinu um nokkra hríð í kringum jól veturinn 2005-2006, til hagræðis vegna læknismeðferðar sem S-kk-nf sótti þá á sjúkrahúsið í Neskaupstað en annars einungis dvalið þar um skamma hríð í senn að sumarlagi. Kváðust þau aldrei hafa orðið vör við nein óþægindi af dvöl í húsinu. Þá hafi starfsfólk á þeirra vegum dvalist í eigninni á árinu 2007, en húsið hafi að mestu verið búið að standa autt í um tvö ár þegar það var selt stefnanda. Hefur stefnandi ekki vefengt þennan framburð þeirra. Kemur fram í kaupsamningi að stefnda S-kvk-nf sé skráð til heimilis á Seyðisfirði. Af framburði fyrirsvarsmanns stefnanda fyrir dómi varð ekki annað ráðið en að honum hafi að lágmarki verið kunnugt um það er kaupin gerðust að seljendur hefðu ekki búið í húsinu að staðaldri. Gat hann því ekki reitt sig á þekkingu seljenda á eiginleikum og ástandi fasteignarinnar með sama hætti og ella hefði verið.

Auk þess sem að framan greinir um vitneskju kaupanda um að ekki hafi verið búið í húsinu að staðaldri hlaut hinn augljósi viðhaldsskortur á ytra byrði hússins, sem og ummerki um að frágangi hússins bæði hið ytra og innra væri ekki að fullu lokið, að gefa fyrirsvarsmanni stefnanda ríkt tilefni til þess að skoða húsið rækilegar en ella, hvað sem líður aldri hússins, sem reist var á árinu 1998 og því 10-11 ára gamalt á þessum tíma. Þá er hér um bjálkahús að ræða, sem hvorki er klætt né einangrað og er gluggaumbúnaður þess augljóslega óvenjulegur miðað við það sem almennt gengur og gerist í húsum hér á landi. Eru bjálkahús hvorki algeng hér á landi né er fyrir hendi löng hefð eða reynsla fyrir því hvernig slíkar byggingar reynist í íslenskri veðráttu. Gaf þetta réttargæslustefnda fyrir hönd stefnanda einnig ríkt tilefni til sérstakrar aðgæslu við kaup á húsinu. Þá lá ekki fyrir söluyfirlit fasteignasala við kaupin, svo sem síðar verður vikið að, og gaf það kaupanda ennfremur ríkt tilefni til aukinnar aðgæslu.

Verður nú vikið að einstökum annmörkum samkvæmt matsgerð hins dómkvadda matsmanns.

Stefnandi byggir í fyrsta lagi á því að annmarkar á aðgangi að neysluvatni í húsinu, sbr. matslið 1, teljist galli. Við munnlegan málflutning kom fyrst fram sú málsástæða stefnanda að líta beri á sérákvæði kaupsamnings um að seljandi lagi vatnsdælu í húsinu sem ábyrgðaryfirlýsingu um eiginleika vatnskerfisins af hans hálfu. Var þessu mótmælt sem röngu og ósönnuðu af hálfu stefndu. Gegn mótmælum stefndu og að gættu orðalagi nefnds sérákvæðis er ósannað að seljendur hafi ábyrgst gæði og stöðugleika vatnsrennslis að húsinu.

Til þess er að líta að fasteign sú sem hér um ræðir er ekki staðsett í þéttbýli og var fyrirsvarsmanni stefnanda, samkvæmt framburði hans sjálfs fyrir dómi, fullkunnugt um að vatn að húsinu væri tekið úr nærliggjandi læk. Ósannaðar eru staðhæfingar í stefnu um að lækurinn þorni alveg stóran hluta ársins, þótt vatnsrennsli í honum hljóti að vera breytilegt eftir árstíðum og árferði. Gat stefnandi því ekki gert ráð fyrir sömu gæðum neysluvatns og stöðugleika vatnsrennslis allt árið um kring eins og gera má í þéttbýli þar sem vatnsveitu nýtur við, án þess að til einhverra tilfæringa og viðhalds gæti þurft að koma af hans hálfu. Ekki er að efa að þær úrbætur sem matsmaður leggur til yrðu til bóta en ósannað er að um galla í skilningi laga um fasteignakaup sé að ræða.

Hvað suma þeirra annmarka á húsinu sjálfu varðar sem metnir eru til kostnaðar í matsgerð dómkvadds matsmanns viðurkenndi fyrirsvarsmaður stefnanda við skýrslugjöf fyrir dómi að honum hafi verið þeir annmarkar ljósir við kaupin, svo sem að frágangi hér og hvar innanhúss sem utan væri ekki að fullu lokið og að viður utanhúss hafði gránað og þyrfti á meðhöndlun að halda, sbr. lið 9 í matsgerð. Verður því að ætla að umsamið kaupverð hafi tekið mið af þessum atriðum og geta þau ekki talist til galla á eigninni, hvað sem líður upplýsingum í fasteignamatsvottorði, sem lá fyrir við kaupin, um að eignin væri á byggingarstigi 7, þ.e. fullgerð bygging. Jafnframt telst ósannað að seljendur hafi með því að leggja fram fasteignamatsvottorðið veitt kaupanda rangar upplýsingar um byggingarstig hússins, sem við blasti að var ekki fullfrágengið.

Enn aðrir annmarkar sem taldir eru í matsgerð eru þess eðlis að telja verður þá hafa mátt vera kaupanda augljósir við þá skoðun sem fram fór eða að hann hafi ekki mátt búast við öðru af gerð hússins, sem er óklætt og óeinangrað bjálkahús með timburgólfi á jarðhæð. Á það við um alla þá annmarka sem matsmaður telur á raflögnum, svo sem frágang við rafmagnsofna og loklausar rafmagnsdósir, sbr. 7. matslið. Einnig þann annmarka að þétta þurfi milli gólfs og veggja til að takmarka aðgang skorkvikinda upp í húsið úr skriðrými, sbr. 6. matslið. Þá gat stefnandi ekki reiknað með því að gólf í risi væri hallalaust, sbr. 8. matslið, enda leiðir það af gerð hússins að útveggir þess þenjast út og dragast saman eftir rakastigi þeirra og gólf í risi hreyfist þar með, eins og fram kemur í matsgerð. Kom fram í framburði matsmannsins fyrir dómi að óvíst sé að hallinn hafi verið eins mikill þegar kaupin gerðust og liggur heldur ekkert fyrir sem bendir til þess að seljendur hafi vitað af halla á gólfinu og þar með átt að benda á hann. Verður ekki talið að neinir þessara annmarka feli í sér galla.

Um matsliði 2, 4 og 5 segir í matsgerð að ekki hafi verið hægt að staðreyna leka við skoðun matsmanns, en að ummerki bendi til þess að í vætutíð leki vatn inn í húsið á mörgum stöðum, þ.e. á hornum, við þverveggi og við stokka sem gangi þvert á stafna, við glugga og um útihurð. Er ummerkjum um raka víða um húsið lýst í matsgerð og er sú lýsing einnig studd ljósmyndum. Fram kemur að matsmaður telji að rakamerki á viðum stafi ekki frá byggingartíma enda séu þeir afmarkaðir á vissum stöðum í húsinu en ekki meira eða minna á öllum viðum, svo sem ætla mætti ef ummerkin væru frá byggingartímanum.

Af matsgerðinni og ljósmyndum henni fylgjandi verður ekki annað séð en að ummerki þessi um raka eða leka hafi mátt vera kaupanda ljós við skoðun hússins, hafi þau þá á annað borð verið til staðar. Liggur enda fyrir með framburði fyrirsvarsmanns stefnanda og stefndu S-kvk-ef að ummerki um leka undir glugga bárust í tal þeirra á milli og að S-kvk-nf hafi tjáð honum að ekki læki þar lengur. Er ekki annað að sjá en að fyrirsvarsmaður stefnanda hafi látið við það sitja og ekki innt eftir nánari upplýsingum um þann leka. Stefnandi byggir hins vegar á því að seljendum hússins hljóti að hafa verið ljóst að húsið læki og því átt að upplýsa um það, enda hafi þau átt húsið í 4 ár. Seljendur neita því að hafa orðið þess vör að húsið læki, þótt þau hafi vissulega þekkt til lekatauma, sem þeim hafi verið sagt við kaup hússins árið 2005 að væru vegna „eðlilegs“ leka sem orðið hafi vart fyrstu tvö árin eftir byggingu hússins, áður en húsið hafi „sest til“ eða verið hert upp á því. Leggja verður til grundvallar framburð seljenda um takmarkaða búsetu þeirra í húsinu, enda liggur ekkert annað fyrir í málinu eins og áður sagði. Matsgerðin svarar því ekki hvenær lekið hafi inn í húsið. Með hliðsjón af framanrituðu telst ósannað að seljendum hafi verið eða mátt vera kunnugt um að húsið læki og þar með að þau hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni um það atriði, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 eða að ákvæði lokamálsliðar 2. mgr. 29. gr. laganna eigi við um háttsemi þeirra. Í ljósi þess sem áður var rakið um aukna aðgæsluskyldu kaupanda við þær aðstæður sem uppi voru og þess að ummerki um leka eða raka bæði voru og máttu vera fyrirsvarsmanni stefnanda augljós við skoðun, verður að telja að stefnandi hafi ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni sem skyldi. Getur hann því, með vísan til 29. gr. laga nr. 40/2002, ekki borið fyrir sig að um galla sé að ræða.

Í matsgerð er komist að þeirri niðurstöðu út frá meðalþykkt útveggja að einangrunargildi þeirra sé minna en mælt sé fyrir um fyrir útveggi íbúðarhúsa í byggingarreglugerð og sé því ófullnægjandi. Eins og fram kom í framburði matsmannsins fyrir dómi á þetta við hvort heldur sem miðað sé við byggingareglugerð nr. 441/1998 eða eldri reglugerð nr. 177/1992. Stefnanda mátti hins vegar vera ljóst við kaupin að um var að ræða bjálkahús án einangrunar. Í ljósi þess getur hann ekki borið fyrir sig að um galla sé að ræða.

Stendur þá eftir sú málsástæða stefnanda að ástand eignarinnar hafi reynst lakara en stefnandi mátti ætla miðað við kaupverð hennar, önnur atvik eða sambærilegar eignir. Hin selda fasteign er bjálkahús byggt árið 1998 sem stendur utarlega við Fáskrúðsfjörð. Hefur húsinu ekki verið viðhaldið sem skyldi svo árum skiptir, eins og kaupanda bæði var og mátti vera kunnugt um af útliti hússins að dæma. Stefnandi vísar til 28. gr. laga nr. 40/2002 en það ákvæði á samkvæmt orðalagi sínu einungis við þegar fasteignakaup eru gerð með almennum fyrirvara um ástand eignarinnar, sem ekki á við í þeim kaupsamningi sem hér er til umfjöllunar. Það felst hins vegar í 18. gr. laganna að kaupandi má almennt gera þær kröfur til fasteignar sem gera má til sambærilegra eigna. Telja verður að til grundvallar í slíkum samanburði verði að leggja önnur lítt við haldin bjálkahús, en ekki íbúðarhús almennt. Er ósannað að ástand hússins sé almennt lakara en gera mátti ráð fyrir miðað við framangreint.

Stefnandi hefur auk þess engar sönnur reynt að færa fyrir því að kaupverð eignarinnar hafi ekki tekið mið af þeim annmörkum sem samkvæmt framangreindu verður að telja að hafi átt að vera honum auðsæir við skoðun hans fyrir kaupin. Stefndu hafa aftur á móti leitt að því all nokkrar líkur að kaupverðið hafi tekið mið af ástandi hússins, með því að leggja fram upplýsingar um að verð á efnispakka, án uppsetningar, til byggingar á samskonar húsi miðað við gengið 150 gagnvart evrunni, sé tæpar 8,3 milljónir króna þegar upplýsinganna var aflað. Skiptir í þessu samhengi engu hvort miðað er við uppgefið kaupverð í kaupsamningi, 6 milljónir króna eða nokkru hærra verð sem stefnandi kveður upphaflega hafa átt að miða við.

Stefnandi byggir ennfremur á því að um réttarágalla sé að ræða, og byggir þar einkum á því að við sölu fasteignarinnar hafi kaupanda verið lofað lóðarréttindum í andstöðu við ákvæði lóðarleigusamnings stefnda S-kk-ef um lóð þá sem húsið stendur á. Sérákvæði um lóð í kaupsamningi aðila er rakið í kafla I hér að framan. Kemur þar skýrt fram að húsið standi á leigulóð og að húsið sé selt til brottflutnings sem skuli eiga sér stað innan fimm ára. Þótt að því sé vikið hvernig með skuli fara, komi til þess að húsið verði ekki flutt brott innan þess tíma, verður ekki séð að það feli í sér loforð um lóðarréttindi að fimm árum liðnum eins og stefnandi heldur fram.

Í stefnu er í þessu sambandi einnig vísað til ótryggs umferðarréttar að húsinu og skorts á heimild til vatnstöku utan lóðarinnar en fyrir því hafa engin gögn verið færð fram og lítt sem ekkert að þessum atriðum vikið í málflutningi. Hið sama á við um fleiri ótilgreinda galla sem vísað er til í stefnu, og ætla má að feli í sér tilvísun til gallalýsingar í 11 töluliðum í riftunarbréfi stefnanda, s.s. vandkvæði við fjarskipti og reimleika.

Samkvæmt framanrituðu hefur stefnanda ekki tekist að sanna að fasteignin Gvendarnes, fastnr. 223-9936, sé haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 sem seljendur beri ábyrgð á, þótt hún sé haldin annmörkum eins og matsgerð sýnir. Er því ekki sýnt fram á vanefnd af hálfu seljenda og ber þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefndu S-kvk-þf G-kvk-þf og S-kk-þf E-kk-þf J-kk-þf af öllum kröfum stefnanda, bæði aðal- og varakröfum. Með þeirri niðurstöðu gerist ekki þörf á að leysa úr öðrum málsástæðum stefndu, s.s. varðandi tómlæti af hálfu stefnanda.

Gagnvart stefndu Réttvísi ehf. og G-kk-þgf er á því byggt að sá síðarnefndi hafi valdið stefnanda tjóni með saknæmri háttsemi, sem hinn fyrrnefndi beri jafnframt ábyrgð á sem vinnuveitandi. Er þar einkum vísað til þess að stefndi G-kk-nf hafi vanrækt að gera söluyfirlit um eignina svo sem skylt hafi verið, sbr. 10. og 11. gr. laga nr. 99/2004, og ekki virt skyldur sínar skv. 14. gr. laganna, en í því samhengi vísar stefnandi til tengsla G-kk-ef við meðstefndu S-kvk-þf, sem hafi sinnt mætingum við fjárnám af hálfu G-kk-ef og að G-kk-nf hafi sinnt lögmannsstörfum fyrir stefndu S-kvk-þf og S-kk-þf. Þá er byggt á því að háttsemi G-kk-ef eftir kaupsamningsgerð og afhendingu hússins teljist honum saknæm.

Samkvæmt 10. gr. laga nr. 99/2004 er fasteignasala, strax og hann fær eign til sölumeðferðar eða honum er falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamningi um eign sem ekki er til sölumeðferðar hjá öðrum fasteignasala og ekki hefur verið gert söluyfirlit um og afhent kauptilboðsgjafa, skylt að semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Skv. 11. gr. laganna skulu í söluyfirlitinu, auk almennrar lýsingar á fasteign, m.a. koma fram upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign. Ljóst er að eignin hafði ekki verið til sölumeðferðar og að söluyfirlit lá því ekki fyrir þegar stefnda G-kk-þgf var falið að ganga frá skjalagerð vegna kaupanna og var honum því samkvæmt skýru ákvæði 10. gr. skylt að gera söluyfirlit. Ljóst er að ekki var að þeirri skyldu farið. Jafnljóst er hins vegar að um það var bæði seljendum og kaupanda fullkunnugt og raunar að þeirra undirlagi sem gerð söluyfirlits var sleppt. Var því sérstaklega kveðið á um það í kaupsamningi að samningsaðilar lýstu því yfir að þeir myndu ekki gera kröfur á hendur fasteignasölunni vegna þessa. Byggir stefnandi á því að ábyrgðarleysisyfirlýsing þessi skuli metin ógild, þar sem hún sé í ósamræmi við lög og andstæð meginreglum skaðabótaréttar.

Af hálfu stefndu Réttvísi ehf. og G-kk-ef er einkum á því byggt að ekki sé um saknæma háttsemi G-kk-ef að ræða og auk þess að ósannað sé að nokkurt tjón hafi hlotist af sem rekja megi til háttsemi hans.

Ljóst að með því að sleppa gerð söluyfirlits og tilheyrandi skoðun fasteignasalans tóku samningsaðilar áhættu af því að ekki yrði upplýst nægilega um eiginleika og ástand fasteignarinnar. Með því að komist hefur verið að þeirri niðurstöðu sem að framan er rakin, um að umþrætt fasteign sé ekki haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002, er þó ekki nauðsynlegt að svara spurningum um gildi ábyrgðarleysisákvæðis kaupsamningsins né um sök eða sakarskiptingu milli stefnanda og stefndu Réttvísi ehf. og G-kk-ef vegna réttarbrots þess síðarnefnda eða annarrar háttsemi hans, því alls ósannað telst að stefnandi hafi orðið fyrir nokkru tjóni vegna kaupanna.

Þegar af þeirri ástæðu sem að framan greinir verða stefndu Réttvísi ehf. og G-kk-nf M. A-kk-nf einnig sýknaðir af öllum kröfum stefnanda í málinu.

Í samræmi við niðurstöðu málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefnandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn til handa hverju þeirra fyrir sig, sbr. 2. mgr. 132. gr. sömu laga, eins og nánar greinir í dómsorði. Hefur þá verið tekið tillit til skyldu stefndu S-kvk-ef og S-kk-ef til að greiða virðisaukaskatt af málflutningsþóknun, eins og krafist er.

Dómur þessi er kveðinn upp af H-kvk-þgf B-kvk-þgf héraðsdómara sem dómsformanni, ásamt meðdómsmönnunum Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingaverkfræðingi og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf byggingatæknifræðingi. Við dómsuppsögu var gætt ákvæðis 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, þar sem dómsuppsaga hefur dregist fram yfir lögboðinn frest.

Dómsorð:

Stefndu, S-kvk-nf G-kvk-nf, S-kk-nf E-kk-nf J-kk-nf, Réttvísi ehf. og G-kk-nf M-kk-nf A-kk-nf, eru sýkn af öllum kröfum stefnanda, Dynhvamms ehf., í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu S-kvk-þgf G-kvk-þgf 815.750 krónur, S-kk-þgf E-kk-þgf J-kk-þgf 815.750 krónur, Réttvísi ehf. 400.000 krónur og G-kk-þgf M-kk-þgf A-kk-þgf 400.000 krónur, í málskostnað.

H-kvk-nf B-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf