E-1160/2014

Mál þetta sem dómtekið var 15. júní 2015 var höfðað 22. mars 2014 af hálfu S-x-x D-x-x, Hraunbæ 102h, Reykjavík, á hendur H-kvk-þgf B-kvk-þgf, Suðurhlíð 38c, Reykjavík, til greiðslu skuldar.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 32.000.000 króna, auk dráttarvaxta frá 16. desember 2013 til 16. janúar 2014 og dráttarvaxta af 5.000.000 króna frá þeim tíma til greiðsludags, auk málskostnaðar að mati réttarins, allt að frádregnum innborgunum 18.000.000 króna þann 2. desember 2013 og 9.000.000 króna þann 16. janúar 2014.

Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda í málinu.

Til vara krefst stefnda þess að krafa stefnanda verði lækkuð verulega.

Til þrautavara krefst stefnda sýknu að svo stöddu.

Í öllum tilfellum krefst stefnda þess að stefnandi verði dæmd til að greiða stefndu málskostnað að mati réttarins, auk virðisaukaskatts.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Stefnda keypti af stefnanda, með kaupsamningi 24. október 2013, íbúð að Suðurhlíð 38-c í Reykjavík. Fasteignin er samkvæmt söluyfirliti fasteignasala 2–3 herbergja íbúð á 3. hæð í steinsteyptu lyftuhúsi með mjög stórum flísalögðum svölum til suðurs. Húsið er byggt árið 2003. Ofan á stórum hluta íbúðarinnar er einnig flísalagt svalagólf, sem tilheyrir íbúð á 4. hæð. Kaupverð var ákveðið 37.000.000 króna er greiðast skyldi þannig að 5.000.000 króna skyldi greiða við undirritun kaupsamnings, en eftirstöðvarnar, 32.000.000 króna þegar greiðslur af sölu íbúðar stefndu bærust, þó eigi síðar en 16. desember 2013. Stefnda greiddi stefnanda fimm milljónir króna við kaupsamningsgerð og mun síðan hafa greitt stefnanda 18.000.000 króna þann 2. desember 2013 og 9.000.000 króna þann 16. janúar 2014. Afhending eignarinnar, sem átti samkvæmt kaupsamningnum að vera 15. desember 2013 eða fyrr, mun hafa verið 1. desember 2013.

Stefnda lýsir málavöxtum svo að strax eftir afhendingu hafi hún orðið vör við leka í lofti í stofu og um hafi verið að ræða leka við loft og veggi kringum gasarin-reykháf í stofu. Stefnda hafi fengið sérfræðinga á sína eigin ábyrgð til að gera lauslega athugun á rakaskemmdum. Niðurstaða þeirra hafi orðið sú að um tvíþætt vandamál væri að ræða, annars vegar væri leki við gasarin og einnig hafi verið merki um raka og myglu í öllu stofuloftinu. Kveður stefnda auk þess hafa komið fram að flísalögn svala sem tilheyrðu íbúðinni sjálfri væri ónýt, flísar lausar, engar þenslur og engin vatnsvörn undir flísalögninni. Í fyrsta sinn sem sunnanátt með slagveðri hafi gert eftir afhendingu íbúðarinnar hafi einnig komið í ljós að vatn flæddi inn í íbúðina með fram gluggum á suðurhlið. Stefnda hafi í kjölfarið ákveðið að halda eftir fimm milljónum króna af eftirstöðvum kaupverðs, sbr. tilkynningar til seljanda og til fasteignasala 20. desember 2013, en samningaviðræður við seljendur íbúðarinnar vegna þessa hafi ekki borið árangur. Jafnframt hafi stefnda ákveðið að óska eftir dómkvaðningu matsmanns til að staðreyna tilvist, eðli og orsakir umræddra galla ásamt viðgerðarkostnaði og hafi óskað eftir því við lögmann stefnanda 20. mars 2014 að hann héldi að sér höndum við löginnheimtu eftirstöðva kaupverðsins á meðan mats væri aflað, en ekkert svar hafi borist. Stefna málsins var birt 22. mars s.á. til innheimtu eftirstöðva kaupverðsins.

Að beiðni stefndu var S-kk-nf H-kk-nf tæknifræðingur dómkvaddur matsmaður 27. nóvember 2014 til þess að meta tilvist, umfang og eðli ætlaðra galla á íbúðinni. Í matsgerð hans 30. janúar 2015 var kostnaður við úrbætur metinn 3.115.210 krónur á verðlagi í október 2013. Aðilar eru sammála um að leggja matsgerðina til grundvallar við úrlausn málsins og eru niðurstöður hennar um fagleg atriði og kostnað við úrbætur óumdeildar. Aðila greinir á hinn bóginn á um það hvor þeirra skuli bera þann kostnað.

Hin selda eign er í fjöleignarhúsi og var á vegum húsfélagsins unnið að steiningu hússins þegar kaupin gerðust. Þá hafði á vettvangi húsfélagsins áður en kaupin gerðust verið til umræðu að kanna orsakir leka sem komið hafði fram í einstökum íbúðum.

Aðalfundur húsfélagsins samþykkti 24. febrúar 2015 að taka tilteknu tilboði í viðgerð á svölum á 3. og 4. hæð og steiningu og viðgerð á útveggjum, en stjórn félagsins hafði verið falið á fundi í húsfélaginu 20. október 2014 að efna til útboðs þessa verks. Áætlaður heildarkostnaður viðgerða, sem fundurinn samþykkti að innheimtur yrði í hlutfalli við eignarhlutdeild, var 94.600.000 króna, þar með talið er eftirlit Verkís með framkvæmdum, viðgerðarkostnaður innanhúss að fjárhæð fimm milljónir króna og ófyrirsjáanlegur kostnaður, sem gert er ráð fyrir að geti orðið 10% af áætlun. Hlutdeild íbúðarinnar sem stefnandi seldi stefndu er áætluð 2.109.580 krónur eða 2,23% af áætluðum heildarkostnaði. Stefnda styður gagnkröfu sína til skuldajafnaðar þeim rökum að stefnanda beri að standa stefndu skil á þeirri fjárhæð, auk kostnaðar vegna lagfæringa galla á íbúðinni samkvæmt matsgerð.

Þar sem enginn ágreiningur er um ástand eignarinnar nú og þau faglegu atriði sem fjallað er um í matsgerð var það samdóma álit lögmanna aðila og dómara að óþarft væri að kalla sérfróða meðdómendur til setu í dóminum, sbr. bókun í þingbók. Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilar málsins skýrslur og vitni báru J-kk-nf F-kk-nf, sambýlismaður stefnanda, S-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf, sem er fyrrum eiginmaður stefndu og byggingartæknifræðingur, K-kk-nf G-kk-nf fasteignasali, B-kk-nf S-kk-nf sölumaður á fasteignasölu og I-kk-nf N-kk-nf starfsmaður Verkís sem kom að kostnaðaráætlun vegna viðgerða fyrir húsfélagið.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnda hafi keypt íbúð af stefnanda að Suðurhlíð 38c með kaupsamningi 24. október 2013 og hafi kaupverð eignarinnar verið 37 milljónir króna. Greiddar hafi verið fimm milljónir króna við undirritun kaupsamnings og samkvæmt 2. tl. A-liðar kaupsamnings hefði borið að greiða 32 milljónir króna eigi síðar en þann 16. desember 2013. Ekki hafi verið greitt þann dag, en þann 20. desember s.á. hafi verið greiddar 18 milljónir króna og þann 16. janúar 2014 hafi verið greiddar níu milljónir króna.

Eftirstöðvar, fimm milljónir króna, hafi enn ekki verið greiddar þrátt fyrir ítrekaðar innheimtutilraunir og sé málsóknin því nauðsynleg. Kaupanda beri að greiða dráttarvexti vegna greiðsludráttar samkvæmt 11. tl. á bakhlið kaupsamningsins.

Vísað sé til meginreglu samninga- og kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Kröfur um dráttarvexti og vaxtavexti styðji stefnandi við reglur 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001. Kröfur um málskostnað styðji stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og vísi um varnarþing til XVII. kafla sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefnda byggi sýknukröfu sína aðallega á því að stefnandi hafi vanefnt kaupsamninginn með því að fasteignin sé haldin mjög verulegum göllum, sem lýsi sér í því að vatn renni inn í íbúðina, auk þess sem raki þéttist ofan við loftaplötur. Óhjákvæmilegt sé að framkvæma umfangsmiklar viðgerðir vegna þessa, sem verði bæði kostnaðarsamar í sjálfum sér, auk þess sem þær muni fyrirsjáanlega valda stefndu töluverðum óbeinum kostnaði þar sem hún þurfi að rýma íbúðina á meðan á viðgerð standi. Stefnda haldi fram gagnkröfu til skuldajafnaðar sem sé skaðabótakrafa stefndu vegna tjóns sem hún hafi orðið fyrir vegna vanefnda stefnanda.

Stefnda byggi á því sjónarmiði, að enda þótt þriðji maður kunni að bera einhverja endanlega ábyrgð á einhverjum hluta umrædds kostnaðar, geti stefnandi ekki borið það fyrir sig gagnvart stefndu. Hvorki byggjandi hússins, fyrri eigendur, vátryggjendur eða húsfélagið hafi lýst sig tilbúin til að standa undir umræddum viðgerðarkostnaði eða afleiddum kostnaði, hvorki í heild né að hluta. Stefnda telji sig eiga rétt til að fá ógallaða eign úr hendi stefnanda samkvæmt samningi þeirra. Þar sem það hafi ekki gengið eftir eigi hún rétt til skaðabóta úr hendi stefnanda.

Stefnda kveði annmarka á íbúðinni hafa komið henni í opna skjöldu, en þeir séu þess eðlis að þeir hafi ekki komið í ljós við eðlilega söluskoðun stefndu, enda þeir huldir. Stefnanda hljóti að hafa verið kunnugt um a.m.k. einhverja þessara annmarka, án þess þó að láta þeirra getið við skoðun stefndu á íbúðinni áður en varð af kaupum hennar á eigninni. Þá hafi einskis verið getið um þessa annmarka í söluyfirliti fasteignasala.

Stefnda telji að stefnanda hafi verið ljóst að fasteignin hafi verið gölluð og að hún hafi auðveldlega getað séð fyrir að afleiðingar þess að selja stefndu hina gölluðu eign væru þær að stefnda yrði fyrir verulegu tjóni, bæði vegna viðgerðarkostnaðar og afleidds tjóns.

Stefnda hafi gert ráðstafanir til að sýna fram á tjón sitt með matsgerð dómkvaddra matsmanna. Stefnda haldi því fram að tjónið sé meira en hin stefnda fjárhæð.

Stefnda vísi til 3. mgr. og 1. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála um þá gagnkröfu sína til skuldajafnaðar, sem sett var fram fyrir aðalmeðferð málsins, vegna viðgerða utanhúss á svölum og steiningu, eftirlits með framkvæmdum og viðgerðarkostnaðar innanhúss. Ekki hafi legið fyrir þegar málið var höfðað hvernig húsfélagið myndi bregðast við umræddum skemmdum eða hvert umfang þeirra væri. Stefnandi hafi hundsað áskoranir stefndu um að fresta málshöfðun meðan tjónið yrði metið og botn fengist í málið.

Komið hafi í ljós að húsfélagið að Suðurhlíð 38 muni sjá um viðgerðir utanhúss á lausum flísum, vatnslekum og fleiri göllum, en þessi afstaða liggi ekki fyrir varðandi alla þá galla og öll þau lekavandamál sem stafi af frágangi á gluggum og útihurðum í íbúðinni. Jafnframt hafi komið fram að umræddir gallar á fasteigninni utanverðri séu umfangsmeiri en stefndu hafi getað órað fyrir. Nú sé gert ráð fyrir að sameiginlegur viðgerðarkostnaður vegna þessa nemi 94.600.000 krónum en hlutdeild stefndu í þeirri fjárhæð nemi 2.109.580 krónum. Í þeirri tölu sé aðeins gert ráð fyrir 5.000.000 króna til lagfæringa á sýnilegum vatnsskemmdum innanhúss vegna leka í öllum þeim íbúðum sem skemmdar séu og því sé fullljóst að stefnda muni ekki fá viðgerðarkostnað á íbúð sinni greiddan af húsfélaginu nema að mjög litlu leyti. Endanlegar ákvarðanir af hálfu húsfélagsins í þessu efni liggi nú fyrir og miðist við þessar fjárhæðir. Til vara miðist gagnkrafa stefndu til skuldajafnaðar, vegna sameiginlegs kostnaðar, við hlutdeild íbúðarinnar í öðrum kostnaði en þeim sem ætlaður sé til viðgerða innanhúss. Hlutdeild í þeim kostnaði sé 1.998.080 krónur.

Stefnda telji að sú málsástæða hennar eigi fyllilega við um þessar kröfur að stefnanda hafi verið ljóst að fasteignin hafi verið gölluð og að hún hafi auðveldlega getað séð fyrir að afleiðingar þess að selja stefndu hina gölluðu eign væru þær að stefnda yrði fyrir verulegu tjóni bæði vegna viðgerðarkostnaðar og afleidds tjóns.

Stefnda mótmæli dráttarvaxtakröfu stefnanda að svo miklu leyti sem krafist sé dráttarvaxta vegna fjárhæðar umfram meintar eftirstöðvar kaupverðs að teknu tilliti til gagnkrafna stefndu. Stefnda byggi á því að stefnanda hafi verið kunnugt um gallana og þá vanefnd sína sem í þeim hafi falist. Stefnda hafi átt rétt á því að halda eftir greiðslu. Því beri einungis að dæma dráttarvexti vegna hugsanlegrar kröfu stefnanda eftir að gagnkröfur stefndu hafi verið dregnar frá.

Þrautavarakrafa stefndu hvíli á því sjónarmiði að verði í ljós leitt undir rekstri málsins að þriðji maður eigi með réttu að standa undir kostnaði vegna umræddra galla, eigi stefnda allt að einu rétt til þess að halda eftir greiðslum samkvæmt kaupsamningnum þar til slík skylda þriðja manns hafi í raun verið efnd.

Krafa stefndu um málskostnað byggi á því að stefnandi eigi alla sök í málinu. Krafan byggi í fyrsta lagi á því sjónarmiði að sá sem tapi máli skuli bera af því kostnað. En jafnvel þótt í ljós kæmi undir rekstri málsins að bótakrafa stefndu væri eitthvað lægri en stefnukrafan, sé ljóst að stefnandi hafi vísvitandi selt stefndu verulega gallaða eign og skellt skollaeyrum við þeirri málaleitan stefndu að afla matsgerðar um umfang gallanna án þess að reka ágreiningsmál um uppgjör fyrir dómi.

Stefnda vísi máli sínu til stuðnings til reglna samninga-, skaðabóta- og kröfuréttar. Þá vísi stefnda til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sérstaklega III. og IV. kafla. Um gagnkröfur sínar til skuldajafnaðar og áskilnað um gagnstefnu vísi stefnda til 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um málskostnað byggist á 21. kafla sömu laga. Krafa um virðisaukaskatt styðjist við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, en stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyld og sé því nauðsyn á að fá dæmt álag úr hendi gagnaðila sem þeirri fjárhæð nemi.

Niðurstaða

Í máli þessu er óumdeilt að stefnda hefur ekki staðið stefnanda að fullu skil á því kaupverði sem aðilar sömdu með kaupsamningi 24. október 2013, um að hún greiddi fyrir íbúð þá sem hún keypti af stefnanda og höfðar stefnandi málið til innheimtu þess sem uppá vantar samkvæmt kaupsamningi. Stefnda krefst sýknu og gerir gagnkröfur til skuldajafnaðar vegna galla, en krefst lækkunar stefnukröfu til vara. Gagnkröfur stefndu styðjast annars vegar við kostnað vegna galla á séreign sem matsgerðar hefur verið aflað um og hins vegar við ástand sameignar við kaupin og kostnað við fyrirhugaðar framkvæmdir húsfélags við úrbætur þess ástands.

Samkvæmt kaupsamningi átti íbúðin að afhendast 15. desember 2013 eða fyrr, en samkvæmt því sem greinir í matsbeiðni frá 17. nóvember 2014 var íbúðin afhent 1. desember 2013.

Meðal gagna málsins er yfirlýsing, sem fylgir matsgerð og ekki hefur verið andmælt, frá E-kk-þgf F-kk-þgf byggingarverktaka sem tók að sér að mála íbúðina þegar stefnda hafði tekið við umráðum hennar. Í yfirlýsingunni kemur fram að fyrst þegar Ö-kk-nf skoðaði íbúðina virtist allt vera með felldu. Að vísu hafi gul slikja verið á stofuloftinu sem hann hafi talið að væri vegna þess að reykt hefði verið í íbúðinni. Þegar átti að fara að mála hafi veðurfar breyst og loftið farið að leka. Þegar komið hafi verið við loftið hafi gifsið verið orðið haugblautt. Þegar ljós í loftinu var tekið niður hafi komið í ljós að rakavarnarlag hafi vantað og að þessi gula slikja væri væntanlega mygla.

Stefnda tilkynnti stefnanda 20. desember 2013 um að hún myndi halda eftir fimm milljónum af kaupverðinu vegna galla. Í bréfi stefndu kemur fram að eftir að hún tók við íbúðinni hafi komið í ljós þeir gallar að það læki gegnum stofuloft. Hún hafi fengið I-kk-þf A-kk-þf tæknifræðing til þess að meta kostnað við lagfæringar og bendi fyrstu athuganir hans til þess að kostnaður verði vart undir fimm milljónum. Í febrúar 2014 aflaði stefnda m.a. umsagnar um galla í lofti íbúðarinnar frá Dr.Eng. B-kk-þgf M-kk-þgf á Nýsköpunarmiðstöð Íslands og álits á göllum á svalagólfi frá K-kk-þgf B-kk-þgf múrara. Sama dag og stefnda sendi stefnanda tilkynningu sína upplýsti lögmaður stefndu fasteignasalann um að þessari fjárhæð yrði haldið eftir af kaupverðinu og óskaði milligöngu hans um viðræður við seljanda og sendi hann lögmanni stefnanda jafnframt afrit bréfsins. Viðbrögð stefnanda voru þau að fela lögmanni sínum innheimtu eftirstöðva af kaupsamningsgreiðslu og sendi hann stefndu innheimtubréf 20. febrúar 2014. Með tölvuskeyti fasteignasalans til lögmanns stefndu 7. mars 2014 var upplýst að stefnandi teldi sig hafa fundað nóg og að krafan færi í innheimtu.

Óumdeilt er í málinu faglegt mat dómkvadds matsmanns um þá annmarka sem óskað var mats um á íbúðinni og kostnað af viðgerðum á þeim. Þar á meðal eru niðurstöður matsmanns um það hvort telja megi að þeir annmarkar hafi verið til staðar við kaupsamningsgerð. Um það segir svo í matsgerð: „Matsmaður veit ekki hvernig íbúðin leit út við afhendingu (svo) þann 24. október 2013 en hún var máluð strax við afhendingu. Augljóst er að rakavarnarlag vantar neðan við loftaeinangrun í stofu og eldhúsi. Raki sem þéttist neðan á holplötum hefur í einhverjum tilfellum komið fram á loftaplötum. Leki sem stafar frá svölum er aðallega í lofti og veggjum við gasarin og hefur að öllum líkindum verið til staðar 24.10.2013. Leki með opnanlegu fagi í borðstofu hefur að öllum líkindum verið til staðar á þessum tíma enda er gluggakarmur fúinn í opnanlegu fagi. Skemmdir á parketi eru nú áberandi en matsmaður getur ekki metið hvort þessi annmarki hafi verið til staðar þann 24.10.2013. Nokkuð hátt rakastig mælist í vegg næst svalahurð og eins í gólfi næst hurð. Ólíklegt er að raki við svalahurð sé nýtilkominn.“

Að virtum ályktunum og niðurstöðum matsmanns og þeim álitum fagmanna, sem stefnda aflaði um ástand íbúðarinnar þegar eftir afhendingu hennar og ekki hefur verið andmælt, teljast þeir gallar sem matsgerðin fjallar um hafa verið fyrir hendi í íbúðinni við afhendingu hennar þann 1. desember 2013.

Að því er varðar upplýsingagjöf stefnanda um ástand sameignar hússins er til þess að líta að við kaupsamningsgerð lá fyrir yfirlýsing húsfélags frá 10. október 2013. Í henni er gerð grein fyrir yfirstandandi framkvæmdum við steiningu utanhúss og ósamþykktum áformum um steiningu D-álmu hússins. Í yfirlýsingunni segir að henni fylgi aðalfundargerð húsfélags frá 7. mars 2013 og húsfundargerð frá 9. september s.á. Í skýrslugjöf fyrir dóminum kvaðst stefnda ekki hafa séð þessar fundargerðir við kaupsamningsgerð og fyrrum eiginmaður hennar kvað þær ekki hafa legið fyrir. Þrátt fyrir það verður, m.a. með stoð í framburðum fasteignasalans og sölumanns fyrir dóminum, auk þess sem í yfirlýsingunni sjálfri segir um fylgigögn, að telja upplýst að fundargerðirnar hafi verið stefndu til reiðu, þótt ekkert verði fullyrt um það hvort hún hafi lesið þær.

Í fundargerðunum kemur fram að vandamál vegna leka í húsinu hafi verið til skoðunar í húsfélaginu. Undir liðnum viðhald og endurbætur sameignar á aðalfundinum 7. mars 2013 var stjórn húsfélagsins falið að láta gera úttekt á lekavandamálum í tilefni af upplýsingum um leka í tilgreindum íbúðum. Í samræmi við þessa ákvörðun fór fram ástandskönnun með þeim hætti að bréf var sent til allra eigenda eða umráðamanna íbúða í húsinu 5. apríl 2013 þar sem eigendur voru af þessu tilefni beðnir að kanna ummerki um leka eða raka í íbúðum sínum. Samkvæmt fundargerð frá húsfundinum 9. september s.á. höfðu kvartanir þá borist frá ríflega 20 eigendum. Var stjórn húsfélagsins á fundinum falið að gera úttekt á viðhalds- og viðgerðarþörf og forgangsraða verk- og kostnaðaráætlun um úrbætur. Fyrir liggur að stefnandi var ekki meðal þeirra eigenda sem tilkynntu um lekamerki. Meðal gagna málsins er fundargerð frá fundi stjórnar húsfélagsins 4. febrúar 2014, þ.e. eftir að stefnda tók við umráðum íbúðarinnar, þar sem kynntar eru til sögunnar upplýsingar um mikinn leka í íbúð 306, sem stefnandi og fyrrum eiginmaður hennar hafi átt, og fram kemur að hún hefði ekki mætt á fundi í húsfélaginu eða svarað lekabréfum eða tölvupósti og það staðfesti stefnandi fyrir dóminum að væri rétt.

Viðgerðir utanhúss stóðu sýnilega yfir þegar stefnda skoðaði íbúðina og munu þær framkvæmdir hafa verið í samræmi við ákvarðanir húsfélags um steiningu sem fram komu upplýsingar um í yfirlýsingu húsfélagsins. Þær fundargerðir frá húsfélaginu sem fyrir lágu við kaupsamningsgerð gáfu skýrlega til kynna að líklegt væri að frekari viðgerða yrði þörf á ytra byrði og sameign hússins á næstunni. Stefnda mátti gera ráð fyrir því að þurfa að taka þátt í að greiða fyrir þær viðgerðir og viðhald í sameign hússins sem ákvörðun yrði tekin um eftir afhendingu íbúðarinnar, í samræmi við eignarhlutdeild hennar í fjöleignarhúsinu. Skyldu stefnanda til upplýsingagjafar um ástand sameignar við kaupsamningsgerð verður eins og á stendur talið fullnægt með fyrirliggjandi upplýsingum frá húsfélaginu, enda hefur ekki verið sýnt fram á að stefnandi hafi sjálf búið yfir ítarlegri upplýsingum um ástand sameignar og ytra byrði húss en ráða má af þeim gögnum. Á nýlegri ákvörðun húsfélagsins, sem stefnda á aðild að eftir afhendingu, um framkvæmdir, umfang þeirra og áætlaðan kostnað af þeim, ber stefnandi ekki ábyrgð. Því verður gagnkröfu stefndu sem byggist á kostnaðaráætlun sem samþykkt var á húsfundi 24. febrúar 2015 hafnað.

Gögnin frá húsfélaginu sem fyrir lágu við kaupsamningsgerð gáfu sem fyrr segir til kynna að leki hefði komið fram í tilteknum íbúðum í húsinu. Af sömu gögnum mátti draga þá ályktun að engin ummerki um leka hefðu fundist í íbúð stefnanda við ástandskönnun. Þögn gagnanna um að lekaskemmdir væru þegar fyrir hendi í séreign stefnanda verður rakin til þess að hún vanrækti að upplýsa húsfélagið um ástand íbúðarinnar þegar eftir því var leitað með almennum hætti. Lýsingar matsmanns á göllunum gefa til kynna að þeir hafi ekki getað dulist þeim sem bjó í íbúðinni, a.m.k. ekki að öllu leyti, svo sem leki um glugga og hurðir í vatnsveðri og litabreytingar á lofti og við arinn. Sambýlismaður stefnanda kvaðst fyrir dóminum hafa vitað af litabreytingu við arinn og hafa rætt um hana við S-kk-þf Þ-kk-þf G-kk-þf eftir söluna. Upplýst þykir með skýrslum fyrir dóminum að stefnandi veitti hvorki fasteignasala né stefndu neinar upplýsingar um leka eða aðra þá annmarka sem í ljós kom að voru á íbúðinni við afhendingu. Um ástand íbúðarinnar að þessu leyti, sem stefnanda mátti vera kunnugt um, bar stefnanda að upplýsa stefndu, en gerði það ekki. Með því vanrækti stefnandi upplýsingaskyldu þá sem hún ber samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, um atriði sem hún vissi eða mátti vita um og stefnda hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi og telst slík vanræksla stefnanda saknæm. Samkvæmt nefndu lagaákvæði telst fasteignin því gölluð, en fyrir liggur að vitneskja stefndu um gallana hefur áhrif á það hvaða verð hún er tilbúin til að greiða fyrir íbúðina. Gallana getur stefnda borið fyrir sig og haggar skoðun stefndu á íbúðinni fyrir kaupin, jafnvel þótt fagmaður hafi verið með í för, ekki þeirri niðurstöðu, sbr. 3. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup, en hafa ber í huga í því sambandi að gallarnir voru heldur ekki augljósir fagmanninum E-kk-þgf F-kk-þgf við fyrstu skoðun samkvæmt því sem fram kemur í yfirlýsingu hans.

Að framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að stefnanda beri, í samræmi við 2. mgr. 43. gr. og 59. gr. laga um fasteignakaup, að bæta stefndu allt það tjón sem stafar af metnum göllum á séreign hennar og aðilar eru sammála um að það tjón sé réttilega metið í matsgerð að fjárhæð 3.115.210 krónur á verðlagi í október 2013. Þá var vísitala neysluverðs 413,8 stig, en í desember sama ár var vísitalan var 415,2 stig. Uppreiknað miðað við verðlag í desember 2013 telst tjónið nema 3.125.750 krónum. Var stefndu því heimilt, við kaupsamningsgreiðslu í desember 2013, að halda eftir þeirri fjárhæð af kaupverði íbúðarinnar, vegna galla, í samræmi við 44. gr. laga um fasteignakaup og var stefnanda tilkynnt um það tímanlega, sbr. 48. gr. laganna.

Þar sem stefnda hélt eftir hærri fjárhæð en sem nemur tjóni hennar samkvæmt matsgerð vegna þessara galla ber stefndu að greiða stefnanda mismuninn, 1.874.250 krónur, sem eru ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar. Stefnda mótmælir dráttarvaxtakröfu stefnanda að svo miklu leyti sem krafist sé dráttarvaxta vegna fjárhæðar umfram eftirstöðvar kaupverðs, en mótmælir ekki upphafsdegi dráttarvaxta. Verður stefndu því gert að greiða dráttarvexti af þessum eftirstöðvum kaupverðs frá 16. desember 2013 svo sem krafist er.

Við ákvörðun um málskostnað er tekið mið af því að sú fjárhæð sem stefnda hélt í upphafi eftir af kaupverðinu var í samræmi við upplýsingar hennar um fyrstu athuganir þess tæknifræðings sem hún leitaði til um áætlun kostnaðar við úrbætur. Þá aflaði stefnda á eigin kostnað og áhættu matsgerðar til að staðreyna umfang þeirra galla sem stefnandi ber ábyrgð á og kostnað við úrbætur vegna þeirra, en stefnandi hafnaði öllum sáttaumleitunum og krafðist fullrar greiðslu. Að þessu virtu, og þeim úrslitum málsins að fallist verður á varakröfu stefndu um verulega lækkun stefnukröfu stefnanda, hefur stefnandi tapað málinu í öllu verulegu og verður, með vísun til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, gert að greiða stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 890.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Dóminn kveður upp K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð

Stefnda, H-kvk-nf B-kvk-nf, greiði stefnanda, S-x-x D-x-x, 1.874.250 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 16. desember 2013 til greiðsludags.

Stefnandi greiði stefndu 890.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf