E-7594/2005

Mál þetta, sem var dómtekið 30. mars sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af G-kvk-þgf J-kvk-þgf, Furuvöllum, Mosfellsbæ gegn J-kk-þgf B-kk-þgf P-kk-þgf, Skerplugötu 3, Reykjavík með stefnu birtri 1. desember 2005.

Stefnandi krefst þess, að stefnda verði gert að greiða stefnanda 700.000 krónur auk dráttarvaxta frá 7. júní 2005 til greiðsludags og einnig verði honum gert að greiða málskostnað samkvæmt mati dómsins.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og stefnanda verði gert að greiða honum málskostnað að mati dómsins.

Málavextir.

Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur í málinu nr. E-14293/2003 var útkljáð deila milli eigenda að Spítalastíg 4, um eignarhald á rými á stigagangi. S-kk-nf S-kk-nf eigandi 1. hæðar keypti í kjölfarið hlut þess aðila sem hafði staðið fyrir málaferlunum. S-kk-nf hafði áhuga á að kaupa hlut stefnda, en stefndi var ekki tilbúinn til að selja honum á því verði sem hann bauð.

Stefndi kveðst hafa undir lok janúar 2005 farið þess á leit við fasteignasöluna 101 Reykjavík, að hún seldi íbúð hans að Spítalastíg 4b, Reykjavík. Hinn 4. febrúar 2005 gerði stefnandi tilboð í íbúðina. Þar voru gerðir eftirfarandi fyrirvarar: „Tilboð þetta er gert með fyrirvara um að seljandi sjái um og borgi allan kostnað vegna gerðar nýs eignarskiptasamnings. Fyrirvari gerður um samþykki þinglýst eiganda. Tilboð þetta er gert með fyrirvara um lánveitingar. Kaupandi hefur 10 virka daga til þess að útvega fjármagnir.“ Tilboðsfjárhæðin var 12.200.000 krónur og stóð það til 7. febrúar 2005 kl. 18.00. Fyrir þann tíma var tilboðið samþykkt af stefnda.

Samkvæmt hinu samþykkta tilboði voru greiðsluskilmálar eftirfarandi:

1. Greitt í peningum í framhaldi af skilyrtu veðleyfi: kr. 9.893.000

2. Við undirritun kaupsamnings: kr. 1.907.000

3. Hinn 1. júlí 2005: kr. 200.000

4. Þegar nýjum eignaskiptasamningi hefur verið þinglýst: kr. 200.000

Stefnandi kveðst hafa leitað til Frjálsa fjárfestingabankans og Íslandsbanka sem gerðu athugasemdir við að íbúðin væri ósamþykkt og því ekki tækt veðandlag. Stefndi mun hafa spurst fyrir um þetta hjá Byggingafulltrúanum í Reykjavík og fengið þau svör hinn 16. mars 2005, að íbúðin hefði verið samþykkt en að engar samþykktar teikningar væru til af eigninni.

Hinn 18. mars 2005 gaf Íslandsbanki út lánsloforð að fjárhæð 9.893.000 krónur er fara skyldi á 1. veðrétt íbúðarinnar í samræmi við hið samþykkta kauptilboð.

Hinn 22. mars 2005 sendi stefndi stefnanda skeyti þar sem hann krafðist þess að gengið yrði frá kaupsamningi eigi síðar en 30. mars 2005.

Hinn 23. mars 2005 gaf Frjálsi Fjárfestingabankinn út lánsloforð vegna kaupanna, en það loforð var bundið því skilyrði að eignaskiptayfirlýsingu væri þinglýst athugasemdalaust.

Hinn 23. mars 2005 sendi faðir stefnanda tölvupóst til fasteignasölunnar og benti á að samþykktar teikningar af íbúðinni vantaði, einnig að fyrri eigandi íbúðarinnar ætti eftir að gefa út afsal til stefnda og fleira. Í öðrum tölvupósti frá föður stefnanda sama dag greindi hann frá því að stefnandi hefði farið á fund Byggingafulltrúans í Reykjavík og hann staðfest að ekki lægju fyrir samþykktar teikningar.

Hinn 23. mars 2003 ritaði R-kvk-nf T-kvk-nf, þinglesinn eigandi íbúðarinnar, undir afsal á íbúðinni til stefnda. Reynt var að þinglýsa því, en sýslumaðurinn í Reykjavík hafnaði þinglýsingu á þeirri forsendu, að ekki væri hægt að yfirfæra eignina á stefnda fyrr en búið væri að ganga frá skiptasamningi um eignina.

Hinn 30. mars 2005 varð ekkert úr frágangi á kaupsamningi þar sem hvorki stefnandi né fulltrúi hennar mættu. Sama dag gekk stefnandi frá kaupsamningi á íbúð að Óðinsgötu 18c, Reykjavík.

Stefndi ákvað að fá fyrirtækið Eignaskiptingu ehf., til að ganga frá nýjum eignaskiptasamningi um eignina og lá samningur fyrir í apríl 2005 og samþykktur af Reykjavíkurborg stuttu síðar. S-kk-nf S-kk-nf, meirihlutaeigandi hússins, neitaði að skrifa undir samninginn en var aftur á móti eins og áður tilbúinn til að kaupa eignahluta stefnda á því verði sem stefnandi hafði boðið. Eftir nokkrar bréfaskriftir og fundi var það úr að stefndi seldi S-kk-þgf eignina 7. júní 2005 fyrir um 700.000 krónur hærra verð, en hið samþykkta tilboð frá stefnanda gerði ráð fyrir.

Með bréfi stefnanda frá 9. september 2005 var gerð krafa um greiðslu bóta er svaraði stefnukröfu málsins. Því var sinnt og höfðar stefnandi því mál þetta.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Krafa stefnanda byggir á því að stefndi hafi verið og sé bundinn af samþykki sínu við tilboð stefnanda. Með samþykki stefnda sem tilboðshafa komst á bindandi samningur og forsendur hans hafa ekki raskast. Stefndi seldi þá eign þriðja manni sem hann með bindandi hætti hafði skuldbundið sig til, að afsala til stefnanda gegn greiðslu. Stefndi metur það svo, að hann geti ekki fært fram fullkomnar sönnur fyrir grandsemi téðs þriðja manns og er því ekki annað að gera fyrir stefnanda en að krefja stefnda um efndabætur, þ.e.a.s. að stefnandi verði eins staddur og við samning hefði verið staðið.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafði enga heimild haft til þess að selja fasteignina Spítalastíg 4b þriðja manni; engar forsendur voru brostnar í samningi þeirra og ekkert samkomulag var þeirra í milli um að láta samning niður falla. Er því um svokallað kaupfox að ræða.

Dómkröfur stefnanda taka mið af því verði sem stefndi seldi S-kk-þgf S-kk-þgf eignina á, þ.e. 12.900.000 kr., og að frádregnu tilboðsverði stefnanda 12.200.000 kr., verður dómkrafan 700.000 kr. Stefnandi telur liggja fyrir að markaðsverð téðrar eignar hafi ekki verið lægra en 12,9 m.kr. og að stefnandi hefði getað selt eignina áfram eins og til stóð á því verði.

Um lagarök vísast til almennra reglna kröfuréttarins um skuldbindingargildi samninga og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Krafa um dráttarvexti byggir á III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, sbr. lög nr. 25/1987. Krafa um málskostnað er byggð á 130. gr. l. nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir á því að samningur hans og stefnanda hafi aldrei komið til framkvæmda. Samkvæmt tilboði stefnanda var það gert með fyrirvara um fjármögnun innan 10 daga frá samþykki tilboðs. Þegar stefndi sendir stefnanda skeyti 22. mars 2005, 46 dögum frá undirritun kaupsamnings lá fjármögnun af hálfu stefnanda ekki fyrir.

Við gerð kauptilboðsins var stefnanda kunnugt um að skiptasamningur lá ekki fyrir og að fyrri eigandi gat ekki gefið stefnda afsal af þeim sökum. Þá vissi stefnandi að óvíst var hvort og hvenær stefndi gæti úr þessu bætt. Þrátt fyrir þessar staðreyndir gerði stefnandi kauptilboðið og lofaði fjármögnun innan 10 daga frá samþykki þess.

Þegar í ljós komu efasemdir af hálfu Íslandsbanka hf., um að íbúðin væri samþykkt fékk stefndi staðfestingu borgaryfirvalda um að eignin væri samþykkt og lá svar borgarinnar fyrir um miðjan mars 2005. Á grundvelli staðfestingar Byggingafulltrúans í Reykjavík gaf Íslandsbanki hf. út skilyrta yfirlýsingu um lánsfjármögnun. Til að láta á yfirlýsinguna reyna og greiðslugetu stefnanda að öðru leyti gaf stefndi stefnanda kost á að efna tilboð sitt sbr. skeyti stefnda hinn 22. mars 2005.

Á boðuðum tíma til frágangs kaupsamnings, 30. mars 2005, var ekki mætt af hálfu stefnanda eða forföll boðuð.

Stefndi byggir á því að hafi samningurinn ekki þá þegar verið fallinn niður, þá hafi stefnandi fyrirgert rétti sínum til að byggja rétt á samningum með því að mæta ekki í kaupsamningsgerðina og leggja fram a.m.k. útborgunargreiðsluna

Stefndi byggir jafnframt kröfur sínar á því að stefnandi geti ekki gert kröfur um bætur á grundvelli hin samþykkta tilboðs nema hún geti sýnt fram á að hún hafi efnt samninginn af sinni hálfu eða lagt fram tryggingar fyrir efndum hans.

Fyrir liggur að stefndi var tilbúinn til að efna skyldur sínar samkvæmt samningnum í samræmi við tilboð stefnanda. Þá liggur fyrir að þinglýstur eigandi, R-kvk-nf T-kvk-nf, var tilbúin til að rita undir kauptilboðið og samþykkja fyrir sitt leyti kaup stefnanda á íbúðinni. Hins vegar lá fyrir, að ekki var hægt að þinglýsa samningum sökum þess að skiptasamningur var óþinglýstur.

Stefndi byggir á því að ef talið yrði að samningurinn hafi verið í gildi eftir 30. mars 2005 þá hafi hann fallið niður fyrir tómlæti og aðgerðarleysi stefnanda. Ef ekki fyrir þær sakir, þá fyrir þá sök að ómögulegt var fyrir stefnda að ganga frá skiptasamningi ef litið er þannig á að sú skylda hafi hvílt á honum. Ljóst var að stefndi gat ekki einn og sér gengið frá skiptasamningi. Til þess að skiptasamningnum yrði þinglýst þurftu aðrir eigendur að samþykkja hann sem voru ekki tilbúnir til þess. Samningurinn hafi því af þessum sökum verið fallinn niður þegar stefndi ákvað að selja S-kk-þgf S-kk-þgf eignina sem í raun var eini aðilinn sem gat keypt hana.

Um lagarök er vísað til almennra reglna kröfuréttar, einkum reglna um niðurfall samninga og um fyrirvara í kaupsamningum. Þá er vísað til reglna um frestskilyrði og lausnarskilyrði. Einnig til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 8. gr. laganna. Krafan um málskostnað byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991

Forsendur og niðurstöður.

Ágreiningur málsins varðar gildi kauptilboðs sem stefnandi gerði stefnda 4. febrúar 2005. Í tilboðinu er tekið fram að stefnanda sé kunnugt um að eigin geymsla fylgi íbúðinni og síðan eru þar þrír fyrirvarar. Í fyrsta lagi að stefndi sjái um og borgi allan kostnað vegna gerðs nýs eignarskiptasamnings. Í öðru lagi að samþykki þinglýsts eiganda liggi fyrir og í þriðja lagi er gerður fyrirvari um lánveitingar, þ.e. að stefnandi hafi 10 virka daga til þess að útvega fjármagnið. Ekki var tilgreint hvenær undirrita eigi kaupsamninginn, en til undirritunarinnar var boðað af stefnda og fasteignasölunni hinn 30. mars 2005 kl. 17. Stefnandi mætti hins vegar ekki.

Varðandi fyrsta fyrirvarann um gerð eignarskiptasamnings, þá ber tilboðið það með sér að gert er ráð fyrir að kaupsamningur sé gerður án þess að eignarskiptasamningur sé til staðar. Kemur það berlega fram í greiðslutilhögun útborgunar í tilboðinu, en síðasta greiðslan átti að fara fram þegar nýjum eignarskiptasamningi hafði verið þinglýst. Þannig hafði stefnandi 200.000 kr. tryggingu fyrir því að eignarskiptasamningur yrði gerður. Dómurinn telur því að þessi fyrirvari hafi ekki getað staðið því í vegi að stefnandi undirritaði kaupsamninginn 30. mars 2005.

Í öðru lagi var fyrirvari um að samþykki þinglýsts eiganda lægi fyrir. Í málinu liggur fyrir að stefndi fékk afsal frá R-kvk-þgf T-kvk-þgf hinn 23. mars 2005. Sýslumaðurinn hafnaði þinglýsingu afsalsins þar sem ekki lá fyrir eignarskiptasamningur. Með því að fyrirvarinn í kauptilboðið hljóðar einungis á um samþykki R-kvk-ef, telur dómurinn að þessi fyrirvari geti ekki staðið því í vegi að kaupsamningur yrði gerður 30. mars 2005.

Í þriðja lagi er fyrirvari um að stefnandi hafði 10 virka daga til þess að útvega sér fjármagnið. Ómótmælt er, að stefnandi hafði á þessum tilgreinda tíma ekki lagt fram né útvegað lánsloforð það er kauptilboðið greinir. Stefnandi ásamt föður stefnanda, sem var bakhjarl hennar, halda því fram að fjármagnið hafi aldrei verið nein hindrun fyrir kaupunum. Það var aftur á móti ekki tilkynnt fasteignasölunni né stefnda. Því telur dómurinn að tilboðið hafi formlega fallið niður. Stefndi kaus aftur á móti að gefa stefnanda kost á því að standa við tilboðið, sbr. það að hann óskaði eftir að gengið yrði frá kaupsamningi 30. mars 2005. Samkvæmt gögnum málsins hafði stefnandi þá útvegað sér lánsloforð hjá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf., en það skilyrði var sett að eignarskiptayfirlýsingu fyrir eignina sé fyrst þinglýst athugasemdalaus. Með því að kauptilboð stefnanda var svo sem áður greindi er ljóst að stefnandi gat ekki staðið við kaupsamninginn vegna atvika er hann vörðuðu. Að mati dómsins hefur þessi yfirlýsing því enga þýðingu. Þá liggur fyrir skilyrt lánsloforð frá Íslandsbanka, en á þeirri yfirlýsingu stóð: „Með fyrirvara um ásættanlegar tryggingar að mati bankans og almennar lánar. bankans.“ Ekki er upplýst af hálfu stefnanda, t.d. með yfirlýsingu frá Íslandsbanka, við hvað sé átt. Að mati dómsins hefur stefnanda ekki tekist að sanna að lánveitingar hafi verið til staðar og að stefnanda hafi verið unnt af þeim sökum að standa við tilboð sitt.

Stefnandi hefur borið það fyrir sig, að til þess að hægt væri að ganga frá kaupsamningi þyrftu teikningar meðal annars að liggja fyrir. Dómurinn lítur svo á að í ljósi þess fyrirvara sem gerður var um að eignarskiptasamningurinn þyrfti ekki að liggja fyrir við kaupsamning þá feli það í sér að samþykktar teikningar þyrftu ekki heldur að gera það. Byggist þessi niðurstaða á 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en samkvæmt henni skal í eignarskiptalýsingu meðal annars vera lýsing á hverjum séreignarhluta og stærð hans í fermetrum og einnig skulu teikningar á eigninni fylgja við þinglýsingu. Dómurinn telur að stefnanda hefði borið að gera skýran fyrirvara í tilboð sitt, hefði hann talið að samþykktar teikningar yrðu að vera til staðar við kaupsamningsgerð.

Í ljósi þess sem að ofan greinir lítur dómurinn svo á, að það sé vegna atvika er varðar stefnanda, að ekki var gengið frá kaupsamningi honum til handa. Fyrir liggur að stefndi hafði fest kaup á annarri eign og þurfti þar af leiðandi á söluandvirði Spítalastígsins að halda. Þá hafði hann fullnægt þeim fyrirvara að hafa til staðar samþykki þinglýsts eiganda og kauptilboð stefnanda gerði ekki ráð fyrir að stefndi hefði gengið frá gerð eignarskiptasamningsins fyrr en eftir kaupsamningsgerð. Þá mætti stefnandi ekki til kaupsamningsgerðar. Í ljósi þess síðastnefnda, svo og þess að hinn 30. mars 2005 festi stefnandi kaup á annarri íbúð í næstu götu, þá var stefnda rétt að álíta að stefnandi hefði fallið frá tilboðinu. Að mati dómsins breytir engu þótt stefnandi haldi því fram, að hann hefði líka ætlað að kaupa íbúð stefnda, enda ekki líklegt að mati dómsins að ungur háskólanemi kaupi tvær íbúðir á sama tíma. Hefði það í raun verið ætlun stefnanda að festa kaup á fleiri en einni íbúð hefði stefnandi gert það á því eina ári sem liðið er frá því að atburðir málsins áttu sér stað.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er stefndi sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Með vísan til 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 ber stefnandi að greiða stefnda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 250.000 krónur.

Af hálfu stefnanda flutti málið S-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf hrl.

Af hálfu stefnda flutti málið G-kk-nf Á-kk-nf hdl.

S-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefndi, J-kk-nf B-kk-nf P-kk-nf, skal vera sýkn af kröfum stefnanda, G-kvk-ef J-kvk-ef.

Stefnandi greiði stefnda 250.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf G-kvk-nf.