E-7547/2008

Mál þetta, sem var dómtekið 25. nóvember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Heiðarverki ehf., Austurstræti 10a, Reykjavík á hendur STG Trading ehf., Reykjavíkurvegi 60, 220 Hafnarfirði, með stefnu birtri 11. september 2008.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða 1.716.000 kr. með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 156.000 kr. frá 03.10.2007 til 03.11.2007; en þá af 312.000 kr. frá þeim tíma til 03.12.2007; en þá af 468.000 kr. frá þeim tíma til 03.01.2008; en þá af 624.000 kr. frá þeim tíma til 03.02.2008; en þá af 780.000 kr. frá þeim tíma til 03.04.2008; en þá af 936.000 kr. frá þeim tíma til 03.04.2008; en þá af 1.092.000 kr. frá þeim tíma til 03.05.2008; en þá af 1.248.000 kr. frá þeim tíma til 03.06.2008; en þá af 1.404.000 kr. frá þeim tíma til 03.07.2008; en þá af 1.560.000 kr. frá þeim tíma til 03.08.2008; en þá af 1.716.000 kr. frá þeim tíma til greiðsludags.

Þá er krafist málskostnaðar skv. mati dómsins.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda en til vara að kröfur hans verði verulega lækkaðar.

Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda skv. mati dómsins, en til vara að málskostnaður verði felldur niður milli aðila.

Málavextir.

Hinn 1. mars 2006 gerðu stefnandi málsins, sem leigusali, og S-kk-nf G-kk-nf, sem leigutaki, með sér leigusamning um iðnaðarhúsnæði í húsinu nr. 3 við Eyrartröð. Leigutími skyldi vera frá 1. mars 2006 til 28. febrúar 2008 án sérstakrar uppsagnar. Samkvæmt 4. gr. samningsins skyldi mánaðarleg húsaleiga vera 78.000 kr. auk virðisaukaskatts og verðbóta. Þá skyldi hún greiðast fyrirfram á gjalddaga sem var 3. hvers mánaðar. Samningurinn tók til fasteignarhluta sem merktur er 01-0113.

Fyrir liggur í málinu að hinn 28. desember 2007 greiddi stefndi inn á reikning stefnanda fjórar greiðslur vegna húsaleigu vegna júní 2007, 167.562 kr., vegna júlí 2007 168.799 kr., sömu fjárhæð vegna ágúst 2007 og vegna september 2007, 168.799 kr.

Húsaleiga hefur ekki verið greidd frá og með október 2007 og höfðar stefnandi því mál þetta.

Ágreiningsefni málsins eru tvö, annars vegar varðar það aðild þess, og hins vegar hvort til viðbótar við fasteignarhluta merktan 01-0113 hafi stefndi einnig leigt fasteignarhluta merktan 01-0112 í sama húsnæði.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir á því að S-kk-nf G-kk-nf, faðir fyrirsvarsmanns stefnda, G-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef, hafi persónulega gert leigusamning við stefnanda málsins hinn 1. mars 2006. Samkvæmt þeim samningi var samið til ákveðins tíma og um leigugjald að fjárhæð 78.000 kr. í grunnleigu fyrir eitt bil í húsinu nr. 3 við Eyrartröð í Hafnarfirði, sem er iðnaðarhúsnæði, en húsið hefur verið stúkað niður í mörg bil. Hið leigða var í upphafi bil nr. 0113 í húsinu. Stefnandi kveður að á miðju ári 2007 hafi fyrirsvarsmaður stefnda, G-kk-nf, óskað eftir því að taka við leigusamningnum af föður sínum og bætti við einu bili í viðbót í leigu. Það hafi gengið eftir og hafi leigumálinn verið framlengdur og framseldur þannig að bæði bilin voru leigð stefnda. Leigugreiðslur hafi eftir það verið inntar af hendi í nafni stefnda. Ekki var gerður skriflegur samningur við stefnda um leiguna en eins og hreyfingar reiknings stefnanda bera með sér greiddi stefndi hinn 28.12.2007 leigu fyrir 2 eignarhluta í fjóra mánuði, en samningurinn var munnlegur. Var leigan vísitölutryggð og átti að greiða samkvæmt henni eins og fram kemur á umræddum hreyfingum.

Hinn 28.12.2007 greiddi stefndi leigu fyrir júní 2007 v/ tveggja bila (0112 og 0113) 167.562 kr. Fyrir júlí 2007 voru greiddar 168.799 kr. v/ sömu bila og fyrir ágúst 2007 voru greiddar 168.799 kr. v/ sama húsnæðis. Fyrir september 2007 voru greiddar 168.861 kr. v/ sama húsnæðis.

Með vísan til ofangreindra greiðslna heldur stefnandi því fram að komist hafi á bindandi leigusamningur milli aðila og hafi svo verið síðan þar til stefndi hvarf úr húsnæðinu í ágúst 2008. Hann hafi ekki gert stefnanda viðvart með nokkrum hætti, er hann yfirgaf húsnæðið í ágúst sl. Stefndi hafði m.ö.o. afnot húsnæðisins út ágústmánuð 2008 eða þar til stefnandi komst að því fyrir tilviljun að hann var fluttur. Af þessum sökum er gerð krafa um greiðslu leigu á báðum húsnæðisbilum frá október 2007 og til og með ágúst mánuði 2008.

Sundurliðun leigunnar er eftirfarandi vegna bila 0112 og 0113 í Eyrartröð 3, Hafnarf.:

Mánuður Höfuðstóll Gjalddagi Eindagi

október 2007 156.000 03.10.2007 03.10.2007

nóvember 2007 156.000 03.11.2007 03.11.2007

desember 2007 156.000 03.12.2007 03.12.2007

janúar 2008 156.000 03.01.2008 03.01.2008

febrúar 2008 156.000 03.02.2008 03.02.2008

mars 2008. 156.000 03.03.2008 03.03.2008

apríl 2008. 156.000 03.04.2008 03.04.2008

maí 2008 156.000 03.05.2008 03.05.2008

júní 2008. 156.000 03.06.2008 03.06.2008

júlí 2008. 156.000 03.07.2008 03.07.2008

ágúst 2008. 156.000 03.08.2008 03.08.2008

-----------

Samtals kr. 1.716.000

Um lagarök er vísað til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup og meginreglna samninga- og kröfuréttarins um að fjárskuldbindingar og að samninga skuli efna. Munnlegur samningur hafi sama gildi og skriflegur enda hafi stefndi greitt fyrstu fjóra mánuðina og þar með staðfest í verki að hann hygðist standa við samninga sína varðandi umrædd leigubil í iðnaðarhúsnæðinu.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi telur sér ranglega stefnt, hann sé ekki réttur aðili málsins og krefst sýknu á grundvelli aðildarskorts.

Stefnandi byggir á því að leigumáli milli stefnanda og S-kk-ef G-kk-ef, hafi verið yfirtekinn af stefnda og því sé honum réttilega stefnt í þessu máli. Stefnandi telur að greiðslur frá stefnda inn á reikning stefnanda sanni þessa fullyrðingu. Þetta er rangt. Hið rétta er að leigutakinn, S-kk-nf G-kk-nf, og stefndi gerðu með sér samkomulag um að stefndi legði út fyrir húsaleigu S-kk-ef G-kk-ef. Stefnandi var ekki aðili að því samkomulagi. S-kk-nf G-kk-nf var samt áfram leigutaki. Leigumálinn var aldrei framseldur til stefnda, enda hefði til þess þurft skriflegt samþykki leigusala, stefnanda, sbr. til hliðsjónar 13. gr. leigumálans sem leggur blátt bann við framleigu nema leigutaki hafi til þess aflað sér skriflegs samþykkis leigusala. Eðli málsins samkvæmt verður að gera ríkari kröfur til skriflegs samþykkis þegar framsal á sér stað. Stefndi verður ekki sjálfkrafa leigutaki þótt greiðsla leigunnar komi frá honum vegna S-kk-ef G-kk-ef samkvæmt samkomulagi þeirra á milli. Stefndi hefur aldrei gagnvart stefnanda skuldbundið sig sem leigutaka að húsnæðinu. Því ber að sýkna stefnda sökum aðildarskorts.

Til vara krefst stefndi lækkunar á dómkröfum stefnanda. Stefndi mótmælir því að stefnandi eigi kröfu á hendur stefnda um annað en vangreidda húsaleigu frá október 2007 til febrúar 2008, eða í 5 mánuði. Um það er vísað til leigusamningsins en í 3. gr. hans segir að honum ljúki án sérstakrar uppsagnar hinn 28. febrúar 2008. Í stefnu er krafið um leigu til ágúst 2008.

Þá segir í 4. gr. leigusamnings að mánaðarleg húsaleiga skuli vera 78.000 kr., auk vsk. (gildir þó eingöngu þegar leigutaki hefur fengið sérstaka vsk-skráningu og vsk-númer tengt því) og verðbóta, og greiðist fyrirfram á gjalddaga, 3. dag hvers mánaðar. Vegna þessa ákvæðis er ekki nokkur leið að átta sig á kröfugerð stefnanda, þ.e. hvort krafan beri vsk., eða virðisauka, og þá hvort ákvæðið í sviga hafi orðið virkt eða ekki. Beri krafan ekki vsk. þykir það benda til þess að krafa stefnanda sé á einstakling eða S-kk-þf G-kk-þf, sem er þá ekki í virðisaukaskattsskyldum rekstri, en stefndi aftur á móti er með sérstaka vsk-skráningu og með vsk-númer tengt því.

Leigusamningurinn er um bil merkt 01-0113 fastanúmer 226-93452 í húsinu nr. 3 við Eyrartröð í Hafnarfirði. Í stefnu er krafið um greiðslu leiguskuldar vegna þessa og eins bils til viðbótar, án þess að séð verði í stefnu eða af gögnum, um hvaða rými er verið að ræða. Því er mótmælt að fyrirsvarsmaður stefnda hafi tekið yfir annað og meira pláss hjá stefnanda en bil merkt 01-0113 skv. leigusamningi. Ekki er nokkur leið að átta sig á því hvaða bil annað stefndi á að hafa tekið á leigu við Eyrartröð 3.

Þannig ætti höfuðstóll hinnar ætluðu leiguskuldar stefnda í mesta lagi að vera 5 mánuðir (okt. 2007-feb. 2008) x 78.000 eða 390.000 kr. auk verðbóta, miðað við vísitölu byggingarverðs eins og hún er hverju sinni, sbr. 4. gr. leigusamnings. Engin grein er gerð fyrir þeirri vísitölu í stefnu eða hverjar hafa verið breytingar á henni á leigutíma. Þá dregur stefndi í efa að til sé vísitala byggingarverðs, en byggingarvísitala sé hins vegar skráð. Ber því að horfa framhjá vísitölu, eins og reyndar stefnandi virðist sjálfur gera í sundurliðun kröfu í stefndu.

Það er ekki nokkur leið fyrir stefnda átta sig á hvert réttarsamband stefnanda og S-kk-ef G-kk-ef hefur verið, hvað þeir hafa rætt og hugsanlega ákveðið munnlega sín á milli. Stefndi hefur engin gögn að leggja fram og verður þannig að verjast á grundvelli gagna sem lögð hafa verið fram með stefnu. Stefnandi verður að bera hallan gagnvart stefnda af ónákvæmni sem gætir í leigumála og stefnu um hið meinta réttarsamband sem komist hefur á milli málsaðila og hvers efnis það hafi verið. Þá er það meginregla samkvæmt lögum 36/1994 að leigusamningur um húsnæði skal vera skriflegur.

Um lagarök er vísað til almennar meginreglu kröfuréttar og í húsaleigulög nr. 36/1994. Kröfur um málskostnað styður stefndi við 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Forsendur og niðurstaða

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um húsaleigu fyrir fasteignina nr. 3 við Eyrartröð í Hafnarfirði, þ.e. þá hluta fasteignarinnar sem merktir eru 01-0112 og 01-0113. Kröfuna byggir stefnandi varðandi fasteignahlutann nr. 01-0113 á húsaleigusamningi dags. 1. mars 2006. Vegna fasteignarhluta nr. 01-0112 kveður stefnandi að um munnlegan samning hafi verið að ræða við G-kk-þf S-kk-þf.

Húsaleigusamningur sá er liggur fyrir í málinu er á milli stefnanda og S-kk-ef G-kk-ef. Fyrir dómi staðfesti S-kk-nf, að hann hefði tekið húsnæðið á leigu og mótmælti því ekki að hann hefði einnig haft fasteignahlutann nr. 01-0112 til afnota, en sá hluti hefði aldrei verið í leiguhæfi ástandi að hans mati. S-kk-nf bar fyrir dómi að hann hefði aldrei framselt samninginn til stefnda STG Trading ehf., enda væri það í andstöðu við 13. gr. hans. Kemur það heim og saman við gögn málsins. Þá er ósannað að um munnlegan húsaleigusamning vegna fasteignarhluta 01-0112 hafi verið að ræða við G-kk-þf S-kk-þf, svo sem stefnandi heldur fram.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi í raun verið leigutaki og vísar um það til þeirra greiðslna er greiddar voru af stefnda, hinn 28. desember 2007, þ.e. greiðsla stefnda á leigu fyrir tímabilið júní-september 2007. Þótt stefndi hafi greitt húsaleigu vegna nefnds tímabils inn á reikning stefnanda, þá breyta þær innborganir ekki aðildinni að leigusamningnum. Fyrir liggur að stefndi og S-kk-nf G-kk-nf gerðu með sér samkomulag um þessar greiðslur og er það samkomulag óháð stefnanda og á hann ekki aðild að því.

Með vísan til þess sem að framan greinir hefur stefnanda ekki tekist að sýna fram á að stefndi sé réttur aðili máls þessa og honum beri að inna af hendi þá vangreiddu leigu er krafið eru um. Því er stefndi, með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála, sýknaður af kröfum stefnanda vegna aðildarskorts.

Eftir þessu og með vísan til 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefnanda að greiða stefnda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 kr.

Af hálfu stefnanda flutti málið M-kk-nf B. B-kk-nf hdl.

Af hálfu stefnda flutti málið J-kk-nf A. S-kk-nf hrl.

S-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefndi, STG Trading ehf., er sýknað af kröfu stefnanda, Heiðarverks ehf. Stefnandi greiði stefnda 200.000 kr. í málskostnað.

S-kvk-nf G-kvk-nf.