E-4341/2013

Mál þetta, sem var dómtekið 22. apríl sl. er höfðað 22. október 2013. Stefnandi er S-kk-nf G-kk-nf, Hofsárkoti, Dalvíkurbyggð en stefnda er E-kvk-nf B-kvk-nf H-kvk-nf, Torfufelli 31, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess aðallega að stefnda verði dæmd til að greiða honum skuld að fjárhæð 425.515 krónur, ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 1. mgr. 5. gr. sömu laga, af 113.689 krónum frá 1. febrúar 2013 til greiðsludags, af 113.911 krónum frá 1. mars 2013 til greiðsludags og af 114.133 krónum frá 1. apríl 2013 til greiðsludags og af 83.783 krónum frá 28. mars 2013 til greiðsludags.

Til vara krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 413.783 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt sömu lagaákvæðum og í aðalkröfu af 110. 000 krónum frá 1. febrúar 2013 til greiðsludags, af 110.000 krónum frá 1. mars 2013 til greiðsludags, af 110.000 krónum frá 1. apríl 2013 til greiðsludags og af 83.783 krónum frá 28. mars til greiðsludags.

Þá krefst hann málskostnaðar.

Stefnda krefst aðallega sýknu en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefst hún málskostnaðar.

I

Í máli þessu deila aðilar um hvort stefndu beri að greiða leigugjald á uppsagnarfresti fyrir íbúð sem hún tók á leigu af stefnda, sem og hvort henni beri að greiða fyrir kostnað vegna þrifa á íbúðinni.

Stefnda tók á leigu hjá stefnanda íbúð á efri hæð að Bjarkarbraut 1, Dalvíkurbyggð, með ótímabundnum leigusamningi 1. ágúst 2012. Umsamin leiga nam 110.000 krónum á mánuði, sem greiðast skyldi 1. dag mánaðar, og skyldi greiðslan hækka mánaðarlega í samræmi við neysluvísitölu. Kveðið var á um þriggja mánaða gagnkvæman uppsagnarfrest. Fyrir liggur að stefnda sagði upp leigusamningnum skriflega við stefnanda með tölvupósti 1. janúar 2013. Þá liggur fyrir að stefnda tæmdi íbúðina og fór úr henni fyrir 1. febrúar 2013.

Í leigusamningi er vísað til þess að hin leigða fasteign hafi fastanúmerið 215-5761 en í þinghaldi 17. janúar 2014 bókaði stefnandi að um misritun væri að ræða sem einnig hefði ratað inn í stefnu málsins. Rétt fastanúmer hins leigða væri 226-1382.

Aðilar eru sammála um að í kjölfar uppsagnar hafi komið til tals milli þeirra að til greina kæmi að stefnda gæti flutt út fyrr. Eru þau einnig sammála um að fólk hafi skoðað íbúðina með það í huga að taka hana á leigu. Heldur stefnda því fram að hún hafi gengið út frá því að henni væri frjálst að flytja strax úr íbúðinni og kvaðst hafa gert ráðstafanir til þess í lok janúar 2013. Stefnandi kveður á hinn bóginn að hann hafi ekki lofað stefndu að hún væri laus allra mála nema að því gefnu að honum tækist að leigja öðrum íbúðina. Það hafi ekki tekist og það fólk sem hefði komið að skoða íbúðina hefði ekki tekið hana á leigu.

Stefnda lýsti því sjálf fyrir dómi að hún hefði veitt athygli myglu í búri þegar hún hafi verið að þrífa íbúðina þegar hún var að undirbúa það að yfirgefa hana en hafi ekki tekið eftir slíku fyrr. Kvaðst hún hafa talið íbúðina heilsuspillandi og því talið sér heimilt að yfirgefa hana þá þegar.

Þ-kk-nf K-kk-nf B-kk-nf fyrrum byggingarfulltrúi í Dalvíkurbyggð gaf skýrslu og kvaðst hafa skoðað umrædda íbúð í kjölfar þess að stefnda fluttu úr henni. Kvaðst hann staðfesta það álit sitt að íbúðin hefði ekki verið þrifin í samræmi við það sem tíðkist við skil á leiguhúsnæði. Þá staðfesti hann að hann hefði við sömu skoðun íbúðarinnar veitt athygli myglu við mörk veggjar og lofts í búri. Kvaðst hann ekki telja að um heilsuspillandi myglu væri að ræða en taldi mega rekja mygluna til raka frá kuldaskilum.

V-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf kvað í skýrslu sinni að hún hefði tekið þátt í því með stefndu að þrífa íbúðina áður en henni hafi verið skilað og taldi hún ekki að íbúðin hefði verið illa þrifin við skil hennar.

Í málinu krefst stefnandi greiðslu umsaminnar leigu fyrir mánuðina febrúar, mars og apríl 2013 ásamt vísitöluhækkun og dráttarvöxtum. Þá krefst hann þess einnig að stefnda greiði fyrir þrif á íbúðinni. Í málinu liggur fyrir að þrátt fyrir að ákvæði sé í samningi aðila um mánaðarlega breytingu leigufjárhæðar til samræmis við neysluvísitölu að stefnandi krafði stefndu aðeins um 110.000 krónur á leigutímanum.

II

Stefnandi kveðst höfða mál þetta til að krefjast ógreiddrar húsaleigu samkvæmt húsaleigusamningi um íbúð að Bjarkarbraut 1 Dalvíkurbyggð og til að fá greidda kröfu sína vegna kostnaðar við þrif á íbúðinni í lok leigutíma.

Húsaleigusamningur aðila hafi verið undirritaður 1. ágúst 2012. Samkvæmt 8. gr. samningsins skyldi leigufjárhæðin vera 110.000 krónur á mánuði og skyldi fjárhæðin bundin vísitölu neysluverðs.

Með tölvupósti til stefnanda 1. janúar 2013 hafi stefnda sagt upp leigusamningi aðila. Í sérákvæði 13. greinar samningsins hafi verið kveðið á um að uppsagnarfrestur væri 3 mánuðir. Uppsagnarfrestur hafi því byrjað að líða 1. febrúar 2013 og hafi staðið út aprílmánuð 2013, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Stefnda hafi ekki greitt húsaleigu sem gjaldfallið hafi á eftirfarandi gjalddögum. Þann 1. febrúar hafi gjaldfallið leigugreiðsla sem nemi að viðbættri vístöluhækkun 113.689 krónur, Þann 1. mars hafi gjaldfallið leigugreiðsla sem numið hafi 113.911 krónum með vísitöluhækkun og þann 1. apríl 2013 hafi gjaldfallið leigugreiðsla sem numið hafi 114.133 krónum með vísitöluhækkun.

Stefnandi telur ljóst að greiðsludráttur stefndu hafi þegar valdið stefnanda tjóni. Því krefjist hann þess að húsaleigusamningurinn verði efndur skv. efni sínu og að stefnda greiði án tafar hinar umsömdu greiðslur með vísitöluhækkun og vöxtum.

Stefnda hafi skilið við íbúðina í verulegum óþrifum. Stefnandi krefji stefndu því einnig um kostnað vegna þrifa á íbúðinni samkvæmt reikningi, sbr. 63. gr. laga nr. 36/1994.

Stefnandi hafi sent stefndu innheimtuviðvörun 19. apríl 2013 en stefnda hafi ekki orðið við áskorun stefnanda um að efna kröfur stefnanda. Sjái stefnandi sig því knúinn til að höfða mál þetta.

Stefnandi kveður varakröfu sína vera þá sömu og aðalkröfu utan að þár sé ekki gerð krafa um hækkun samkvæmt vísitölu neysluverðs. Varakrafan byggi að öðru leyti á sömu málsástæðum og aðalkrafan.

Stefnandi kveðst vísa til meginreglna kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og meginreglu samningaréttarins um að samninga skuli halda. Vísað sé og til húsaleigulaga nr. 36/1994. Kröfu um dráttarvexti kveðst stefnandi styðja við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað sé studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um varnarþing sé vísað til 32. gr. sömu laga.

Við munnlegan málflutning var byggt á því af hálfu stefnanda að engin sönnun hefði verið færð fram um það í málinu að umrædd íbúð hafi verið í ástandi sem heimilað hafi stefndu fyrirvaralausa riftun leigusamnings. Þá hafi stefnandi reynt að takmarka tjón sitt með því að freista þess að fá nýja leigjendur en það hafi ekki tekist. Var því og mótmælt að skylda hafi hvílt á stefnanda til að takamarka tjón sitt eins og samningssambandi aðila hafi verið hátta. Þá var því mótmælt að samið hefði verið um að stefnda skyldi tæma íbúðina fyrir 1. febrúar 2013. Þá byggði stefnandi á því að hann mótmælti því að kostnaður hans vegna þrifa væri ósannaður enda lægi fyrir staðfesting opinbers eftirlitsaðila á því að þrifum hefði verið ábótavant við skil íbúðarinnar og reikningur vegna þeirra þrifa.

III

Í greinargerð krafðist stefnda frávísunar málsins en féll frá þeirri kröfu undir rekstri málsins. Var þá bókað að hún tefldi áfram fram sömu málsástæðum til stuðnings sýknukröfu sinni sem hún í greinargerð taldi að leiða ættu til frávísunar. Kveður stefnda að óljóst sé hvort krafa stefnanda sé til staðar. Kveðst hún telja að tilvísun í leigusamningi aðila til fastanúmersins 215-5761 eigi við aðra húseign en stefnda hafi haft á leigu og að sú húseign hafi verið leigð út frá 1. febrúar 2013. Þá eigi stefnandi lögheimili á þeirri fasteign sem fastanúmerið vísi til. Verði að telja sérstakt að stefnandi hafi leigt eign frá og með 1. febrúar 2013, sem sé sami tími og stefnda hafi átt að rýma íbúð sína. Líta verði til þess að stefnda hafi verið að tæma íbúð sína í janúar 2013 í góðri trú um að hún hefði verið leigð frá og með 1. febrúar 2013. Með vísan til þessa, ranglega tilgreindra fastanúmera í stefnu og leigusamningi og þeirrar staðreyndar að sama fastanúmer í eigu stefnanda hafi verið leigt frá 1. ágúst 2012 til 1. febrúar 2013 og svo aftur frá og með 1. febrúar 2013 ótímabundið og að stefnandi eigi lögheimili á því fastanúmeri, verði að telja að málatilbúnaður stefnda sé óglöggur og fari í bága við e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefnda kveðst og byggja sýknukröfu sína á því að hún hafi í raun rift samningi aðila með því að flytja úr íbúðinni, hætta að borga leigu og kvarta yfir að mygla væri í íbúðinni. Þetta telji stefnda að hafi verið henni heimilt á grundvelli 3. tl. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þannig telji stefnda íbúðina hafa verið óíbúðarhæfa og ekki hægt að gera kröfu um húsaleigu vegna tímabils sem óvissa ríki um hvort íbúðin hafi verið í leigu eða ekki.

Þá telji stefnda að hún hafi verið að tæma íbúðina í samráði við stefnanda þar sem hann hafi leigt hana frá og með 1. febrúar 2013. Stefnda hafi í þessu skyni tekið íbúð á leigu í Reykjavík frá og með 1. febrúar 2013 og í ljósi fjárhagslegrar stöðu hennar og efnis tölvupósts hennar frá 1. janúar 2013 hafi hún ekki mátt gera ráð fyrir öðru en að leigusambandi hennar við stefnanda væri lokið. Í póstinum hafi hún tekið skýrt fram að hún gerði ráð fyrir að vera í íbúðinni til 1. apríl 2013. Það hafi svo orðið úr að hún hafi tæmt íbúðina í janúar 2013 vegna þess að stefnandi hafi fundið nýja leigjendur frá og með 1. febrúar 2013. Þegar hún hafi orðið vör við myglu hafi hún hætt þrifum og hafi tilkynnt stefnanda strax um mygluna. Stefnandi virðist hafa notað þetta gegn henni með þeim hætti að kvarta yfir ófullnægjandi þrifum við byggingafulltrúa, krefja hana um leigu fyrir þrjá mánuði í íbúð sem hann hafi þegar leigt og hafi auk þess verið óíbúðarhæf. Stefnda mótmæli kröfu um greiðslu leigu fyrir febrúar, mars og apríl 2013.

Stefnda mótmæli kröfu um greiðslu fyrir þrif. Íbúðin hafi verið í bágu ástandi þegar hún hafi flutt inn í hana í ágúst 2012 og verði að teljast með ólíkindum að kostnaður vegna þrifa hafi verið 83.783 krónur fram til 1. febrúar 2013. Þannig hafi verið ýmis rafmagnstengi brotin og litir í gluggakistum sem og ýmis minni atriði sem stefnda hafi ekki talið ástæðu til að gera athugasemdir við þar sem hún hafi treyst stefnanda til að viðhafa heiðarleg og eðlileg samskipti í málinu. Þannig hafi stefnandi einhliða samið leigusamning sem mælt hafi fyrir um að úttekt á húsnæðinu skyldi ekki fara fram við upphaf leigutíma. Allar fullyrðingar hans um ófullnægjandi þrif verði því að meta honum í óhag þar sem hann hafi samið leigusamninginn.

Þá verði að horfa á skyldu stefnanda til að takmarka tjón sitt. Hann virðist í engu hafa takmarkað tjón sitt og hafi ekki lagt fram nein gögn um að íbúðin að Bjarkarbraut 1 sé ekki í útleigu. Þá hafi hann ekki lagt fram nein gögn um nauðsyn á þrifum á íbúðinni og hvort íbúðin hafi verið í verra ástandi en hún hafi verið við upphaf leigutíma. Einu gögnin sem lögð hafi verið fram um ástand íbúðarinnar séu frá stefndu sjálfri um að íbúðin hafi verið með myglu og íbúðin hefði mátt vera betur þrifin. Telji stefnda það vera beina ástæðu þess að hún hafi uppgötvað myglu við þrif á íbúðinni og hafi því verið í fullum rétti til að hætta þá þegar og flytja úr íbúðinni.

Varðandi reikning fyrir þrif þá liggi ekki fyrir verkbeiðni, verklýsing eða staðfesting á greiðslu reikningsins. Verði því tjón stefnanda að þessu leyti að teljast verulega vanreifað svo ekki sé ástæða til annars en að sýkna stefndu af kröfu vegna þrifa.

Kröfu sína um lækkun krafna kveðst stefnda styðja við það í fyrsta lagi að hún hafi aldrei verið krafin um vísitöluhækkun á leigu og því sé aðalkrafa stefnanda tilhæfulaus í ljósi venju sem komin hafi verið á með aðilum. Af sömu ástæðum sé dráttarvaxtakröfu í aðalkröfu mótmælt.

Þá sé kröfu vegna þrifa og dráttarvaxtakröfu frá 28. mars 2013 af þrifum mótmælt sem algerlegar ósannaðri. Það að stefnandi hafi óskað þrifa jafngildi ekki því að hann hafi greitt fyrir þrifin. Þá sé tjón vegna þessa ósannað og óréttmæt auðgun að stefnandi fái þá kröfu dæmda nema hann sýni fram á greiðslu hennar.

Að auki telji stefnda mjög ómaklegt að hún borgi þrjá mánuði í húsaleigu þegar stefnandi og hún hafi komist að samkomulagi um að hún myndi tæma íbúðina fyrir 1. febrúar 2013. Stefnda hafi gert ráðstafanir og skuldbindingar til að fá íbúð í Reykjavík frá og með 1. febrúar 2013 vegna þessa og þetta hafi stefnanda mátt vera kunnugt um.

Stefnda kveðst vísa til húsaleigulaga nr. 36/1994 til stuðnings kröfum sínum og til almennra reglna kröfu- og samningaréttar, sem og reglna um óréttmæta auðgun. Málskostnaðarkrafa sé byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sérstaklega 130. gr. Þá er og vísað til laga nr. 50/1988 og á því byggt að þar sem stefnda stundi ekki virðisaukaskattskyldan rekstur þurfi að taka tillit til skyldu til greiðslu virðisaukaskatts af málflutningsþóknun við ákvörðun málskostnaðar.

IV

Eins og að framan getur gerðu málsaðilar með sér leigusamning 1. ágúst 2012 um efri hæð hússins að Bjarkarbraut 1, Dalvíkurbyggð. Í samningnum var fastanúmer húseignarinnar ranglega tilgreint og kemur þar fram fastanúmer annars húss sem mun vera í eigu stefnanda. Í bókun stefnanda 17. janúar sl. var vísað til þess að um misritun væri að ræða. Ekki var af hálfu stefndu fjallað sérstaklega um þýðingu þessa við munnlegan málflutning. Er það mat dómsins að gögn málsins gefi ekki tilefni til að leggja annað til grundvallar en að um hafi verið að ræða misritun eins og getur í fyrrnefndri bókun stefnanda. Er og óumdeilt að stefnda var með á leigu efri hæð hússins að Bjarkarbraut 1 og verður ekki talið að leitt hafi verið í ljós að umrædd misritun leiði að því líkur að húseignin hafi í raun verið leigð út strax í kjölfar þess að stefnda flutti út.

Krafa stefnanda um greiðslu leigu vegna febrúar, mars og apríl 2013 á sér styrka stoð í leigusamningi aðila og er í samræmi við uppsagnarákvæði hans. Verður að telja að þó lagt yrði til grundvallar að myglu hafi gætt í íbúðinni að því marki sem fyrrum byggingafulltrúi og stefnda sjálf hafa borið um, þá verði ekki séð að hún hafi verið í þeim mæli að fullyrt yrði án frekari skoðunar að vist í íbúðinni væri heilsuspillandi. Þá hefur engin sönnunarfærsla farið fram í málinu um eðli eða nákvæma útbreiðslu umræddrar myglu. Hefur stefnda því ekki sýnt fram á að íbúðin hafi verið haldin galla sem geti talist svo verulegur að heimilað hafi henni fyrirvaralausa riftun leigusamningsins með því að yfirgefa húsnæðið án frekari leigugreiðslna.

Þá er ósannað í málinu að stefnandi hafi leyst stefndu undan efndum leigusamnings aðila á þeim grundvelli að annar aðili hygðist taka íbúðina á leigu. Geta tilraunir stefnanda til að bjóða íbúðina öðrum ekki jafngilt loforði í þessa veru. Eru því ekki efni til að taka sýknukröfu stefndu til greina á þessum grunni.

Upplýst er í málinu að stefnandi hafði ekki hækkað leigugreiðslur í samræmi við hækkun neysluvísitölu á leigutímanum. Telur stefnda að þetta eigi að leiða til þess að krafa stefnanda um slíka hækkun eigi ekki að ná fram að ganga. Það er mat dómsins að þegar litið er til þess hversu skamman tíma leigusamningur aðila gilti að ekki verði talið að stefnandi hafi afsalað sér rétti til að krefjast umræddrar hækkunar þó hann hafi ekki gert það fyrstu mánuðina. Verður krafa hans um umrædda hækkun því tekin til greina.

Krafa stefnanda um greiðslu kostnaðar vegna þrifa er studd við skjal sem ber yfirskriftina „Tilboð“. Engin frekari sönnunarfærsla fór fram við meðferð málsins utan að byggingafulltrúi bar um að íbúðin hefði ekki verið þrifin eins og eigi að gera við skil leiguhúsnæðis. Af vottorði hans og framburði fyrir dómi verður þó ekki að fullu ráðið í hvaða mæli þrifum var ábótavant. Þegar hafður er í huga vitnisburður V-kvk-ef B-kvk-ef S-kvk-ef þykir ekki líklegt að þrifum hafi verið svo ábótavant að kallað hafi á 12 klukkustunda vinnu til að viðunandi teldist. Með hliðsjón af framangreindu er það mat dómsins að stefnanda hafi ekki tekist sönnun þess að honum beri með réttu sú greiðsla vegna þrifa íbúðarinnar sem hann gerir kröfu um. Eru því engar forsendur til annars en að sýkna stefndu af þeirri kröfu.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið eru teknar til greina kröfur stefnanda um vangoldna leigu að teknu tilliti til vísitöluhækkana, en fjárhæð greiðslnanna hefur ekki verið tölulega andmælt. Þá verður og tekin til greina krafa um greiðslu dráttarvaxta frá umsömdum gjalddögum leigugreiðslnanna allt eins og nánar greinir í dómsorði.

Með hliðsjón af framangreindum málsúrslitum verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn sú fjárhæð sem nánar greinir í dómsorði.

H-kk-nf B-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan að gættu ákvæði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 en dómsuppsaga hefur dregist vegna embættisanna dómara.

D Ó M S O R Ð:

Stefnda, E-kvk-nf B-kvk-nf H-kvk-nf, greiði stefnanda, S-kk-þgf G-kk-þgf, 341.732 krónur, ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggu, af 113.689 krónum frá 1. febrúar 2013 til greiðsludags, af 113.911 krónum frá 1. mars 2013 til greiðsludags og af 114.133 krónum frá 1. apríl 2013 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda 250.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf B-kk-nf