E-3819/2009

Mál þetta, sem var dómtekið 2. þ.m., er í aðalsök höfðað 17. september 2009 af I-kvk-þgf S-kvk-þgf og J-kk-þgf K-kk-þgf R-kk-þgf, Fjallakór 4 í Kópavogi, á hendur J-kk-þgf M-kk-þgf G-kk-þgf og R-kvk-þgf H-kvk-þgf, Dalaþingi 14, Kópavogi.

Í aðalsök gera aðalstefnendur þá kröfu að gagnstefnendur verði óskipt dæmdir til að greiða þeim 6.375.016 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. nóvember 2007 til greiðsludags. Til vara er gerð krafa um að gagnstefnendum verði gert að greiða aðalstefnendum lægri fjárhæð að mati dómsins auk dráttarvaxta eins og í aðalkröfu. Þá er krafist málskostnaðar.

Gagnstefnendur krefjast aðallega sýknu af dómkröfum aðalstefnenda í aðalsök og málskostnaðar úr hendi þeirra, en til vara að kröfur þeirra verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.

Gagnstefnendur höfðuðu gagnsakarmál á hendur aðalstefnendum með stefnu birtri 27. október 2009. Gera þau þá kröfu aðallega að aðalstefnendum verði með dómi gert að þola riftun á kaupsamningi 17. ágúst 2007 um fasteignina Gullsmára 6 í Kópavogi. Þá er þess krafist að aðalstefnendum verði óskipt gert að greiða gagnstefnendum 8.631.810 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 17. ágúst 2007 til greiðsludags. Til vara krefjast gagnstefnendur þess að aðalstefnendum verði með dómi gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni að Gullsmára 6 í Kópavogi ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 15.000 krónur fyrir hvern dag að liðnum 15 dögum frá dómsuppsögu og þar til skyldunni er fullnægt. Í báðum tilvikum krefjast gagnstefnendur málskostnaðar úr hendi aðalstefnenda

Aðalstefnendur krefjast aðallega sýknu af kröfum gagnstefnenda í gagnsök, en til vara verulegrar lækkunar á fjárkröfu. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda.

I

Aðalstefnendur keyptu einbýlishúsið að Fjallakór 4 í Kópavogi af gagnstefnendum með kaupsamningi 17. ágúst 2007. Húsið var byggt árið 2005. Kaupverð var 70.000.000 krónur og skyldi það greiðast þannig: 1. 25.712.285 krónur með peningum við undirritun samnings. 2. 7.819.810 krónur með hreinum eignarhlut aðalstefnenda í fasteigninni að Gullsmára 6 í Kópavogi samkvæmt kaupsamningi aðila um þá eign sem gerður var sama dag. 3. 26.667.905 krónur með yfirtöku veðskulda. 4. 9.800.000 krónur með útgáfu fasteignaveðbréfs. Af hálfu aðalstefnenda er því haldið fram að fljótlega eftir að þau fengu húsið afhent hafi komið í ljós margvíslegir gallar á því. Settu aðalstefnendur upphaflega fram kröfu á hendur gagnstefnendum vegna þeirra að fjárhæð 12.300.000 krónur, en hún var síðan lækkuð nokkuð í kjölfar þess að aðalstefnendur fengu í hendur skýrslu sérfróðs aðila sem skoðaði eignina að beiðni þeirra og án aðkomu gagnstefnenda. Gagnstefnendur höfnuðu kröfum aðalstefnenda alfarið með bréfi 30. nóvember 2007. Með beiðni til héraðsdóms 7. apríl 2008 óskuðu aðalstefnendur eftir því að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur maður til að meta þá galla sem þau telja vera á eigninni og kostnað af úrbótum. Matsgerð var lokið 13. október 2008 og var kostnaður af úrbótum metinn þar 7.752.710 krónur. Með stefnu í aðalsök kröfðust aðalstefnendur þess aðallega að gagnstefnendum yrði gert að greiða þeim 8.752.710 krónur í skaðabætur eða afslátt og var sú krafa byggð á matsgerðinni, en að auki var gerð krafa um greiðslu á 1.000.000 krónum vegna frekari galla sem matsgerð tekur ekki til. Undir rekstri málsins lækkuðu aðalstefnendur kröfu sína í 6.375.016 krónur. Þannig hafa þau fallið frá framangreindri viðbótarkröfu og styðst aðalkrafa þeirra nú alfarið við matsgerðina. Þá hefur í endanlegri kröfugerð verið tekið tillit til reglna um endurgreiðslu virðisaukaskatts samkvæmt lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, með síðari breytingum, en hann er að fullu tekinn með í kostnaðarmati matsmanns. Er krafan í ljósi þessa lækkuð um 931.984 krónur. Loks felst lækkun hennar í því að matskostnaður, 445.710 krónur, var með sama hætti felldur inn í kostnaðarmatið með því að honum var þar jafnað niður á einstaka matsliði. Til vara gera aðalstefnendur kröfu um skaðabætur eða afslátt samkvæmt mati dómsins.

Aðalstefnendur hafa ekki að fullu staðið gagnstefnendum skil á kaupverði eignarinnar. Þannig er óumdeilt að þau greiddu einungis 24.900.295 krónur við undirritun kaupsamnings og héldu því eftir 812.000 krónum af þeirri samningsgreiðslu. Þá hafa þau ekki gefið út afsal til gagnstefnenda fyrir fasteigninni að Gullsmára 6 í Kópavogi, en hrein eign aðalstefnenda í henni nam við gerð kaupsamnings og svo sem að framan greinir 7.819.810 krónum. Aðalkrafa gagnstefnenda í gagnsök um riftun á kaupsamningi aðila um þá fasteign tekur til þess að aðalstefnendur hafi ekki efnt hann með því að þau hafi ekki gefið út afsal fyrir eigninni til gagnstefnenda. Verði á riftunarkröfu fallist gera gagnstefnendur samhliða henni kröfu um að aðalstefnendur greiði þeim óskipt 8.631.810 krónur, það er 7.819.810 krónur sem komi þá í staðinn fyrir greiðslu sem felast skyldi í nettóandvirði þeirrar fasteignar og 812.000 krónur sem eru samkvæmt framansögðu eftirstöðvar útborgunar sem aðalstefnendur áttu að inna af hendi við undirritun kaupsamnings um fasteignina Fjallakór 4 í Kópavogi 17. ágúst 2007. Til vara krefjast gagnstefnendur þess að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni að Gullsmára 6.

II

Svo sem fram er komið höfðuðu gagnstefnendur gagnsök með stefnu birtri 27. október 2009. Aðalsök var þingfest 23. september sama ár. Þingfesting gagnsakar var því að liðnum mánaðarfresti þeim sem veittur er í lokamálslið 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Gagnstefnendur hafa ekki sýnt fram á að þeim verði ekki metið til vanrækslu að hafa ekki gert gagnkröfu sína í tæka tíð, sbr. ákvæði 3. mgr. sömu greinar, en málið var reifað um þetta atriði við aðalmeðferð þess. Ber því að vísa gagnsök sjálfkrafa frá dómi, sbr. dómur Hæstaréttar 24. október 1996 í máli nr. 351/1995. Með því að kröfur í aðalsök eru einvörðungu til úrlausnar í málinu verður hér eftir talað um aðila sem stefnendur og stefndu.

III

Á grundvelli matsbeiðni stefnenda til héraðsdóms 7. apríl 2008 var H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur 30. maí sama ár til að skoða og meta galla sem þau telja að hafi verið að fasteigninni að Fjallakór 4 í Kópavogi þá er þau keyptu hana af stefndu. Nánar tiltekið var matsmanni falið að skoða og meta eftirfarandi atriði:

Rakaskemmdir, halla, misfellur og aðrar skemmdir á veggjum og múrverki.

Frágang og halla á gluggum.

Frágang útidyra- og innihurða.

Ástand og frágang loftaklæðningar.

Frágang niðurfalla og þakrenna.

Rakaskemmdir á parketi og öðrum gólfefnum.

Frágang og ástand útveggja neðri hæðar fasteignarinnar þar sem jarðvegur liggur upp að veggjum.

Frágang og ástand suður- og austurveggjar fasteignarinnar undir flísum og viðarklæðningu.

Kæmist matsmaður að þeirri niðurstöðu að neðri hæð hússins væri haldin það miklum annmörkum að fjarlægja þyrfti innréttingar meðan á viðgerð hússins stæði var hann beðinn að meta kostnað aðalstefnenda við að fjarlægja innréttingar þar, kostnað við geymslu þeirra og að setja þær aftur upp. Þess var einnig óskað að matsmaður mæti hvert hugsanlegt afleitt tjón stefnenda gæti orðið, meðal annars með hliðsjón af rekstrarkostnaði íbúðarinnar og tapi af leigutekjum af henni.

Þess var jafnframt óskað að matsmaður legði mat á kostnað við endurbætur á þeim ágöllum sem kynnu að vera fyrir hendi á eigninni. Matsgerð lá fyrir 13. október 2008. Verður nú gerð grein fyrir meginatriðum í umfjöllun matsmanns um einstök matsatriði og niðurstöðum hans. Þá verður gerð grein fyrir kostnaðarmati, sem í öllum tilvikum er krafa stefnenda, en þó að meðtöldum virðisaukaskatti.

Matsliður 1. Húsið er steinsteypt í s.k. kubbamót og múrhúðað að innan og utan. Matsmaður staðreyndi að halli er á flestum útveggjum í húsinu og halla þeir út að ofan. Matsmaður telur að á flestum veggjanna muni hallinn hafa lítil sem engin áhrif á notkun hússins en á þeim stöðum þar sem innréttingar koma að þeim þarf að sníða þær að veggjunum sem er þó viðtekin venja. […] Matsmaður hefur skoðað útveggi að utan og staðreynt að frágangi þeirra er ekki lokið. Þannig er ekki gengið frá múrhúð að fullu og einungis er búið að draga bendinet upp í múrlag. […] Matsmaður staðreyndi að víða eru rakaskemmdir á útveggjum í húsinu. Þær eru nær einvörðungu fyrir neðan glugga en einnig á veggjum sem jarðvegsfylling kemur að að utanverðu. Matsmaður staðreyndi hver frágangur glugga er í útveggi og telur að hann sé ófullnægjandi og lekur. […] Matsmaður hefur staðreynt að rakaskemmdir eru á vegg á milli bílskúrs og íbúðar á neðri hæð. […] Staðreynt var að innveggir eru lausir frá gólfum a.m.k. við hurðir þar sem hægt er að hreyfa þá til með því að spyrna létt í þá að neðanverðu. Tenging veggjanna við gólfplötu er ófullnægjandi.[…] Til að bæta úr frávikum á útveggjum þarf að rétta þá af með múrhúð. […] Spartla og mála veggi að viðgerð lokinni. Mála þarf aðliggjandi veggi í þeim herbergjum þar sem viðgerð fer fram. […] Múrhúða þarf alla útveggi að utan þannig að múrhúð uppfylli kröfur um brunavarnir og múrhúð sé tilbúin undir endanlega yfirborðsáferð. Taka verður niður loftræstar klæðningar, timburklæðningu og flísaklæðningu og ganga frá múrhúð undir klæðningunum. Setja síðan klæðningarnar upp aftur. […] Til að bæta úr vegna rakaskemmda í kjallara, á norðurvegg að fyllingu og vegg á milli íbúðar og bílskúrs, þarf að grafa upp drenlögn norðan við húsið og færa eins neðarlega og unnt er. […] Ganga síðar vandlega frá takkadúk utan á kjallaraveggi og vel niður fyrir gólfplötu í kjallara og ganga frá efri brún takkadúks. […] Til að bæta úr því að innveggir eru lausir við gólf þarf að bora skáhalt niður úr þeim í gólf og skrúfa hæfilega stórar skrúfur í götin með hæfilegu millibili. Spartla síðan yfir og mála milliveggi. Kostnaðarmat 4.775.000 krónur.

Matsliður 2. Matsmaður staðreyndi að gluggar eru settir í veggi þannig að gluggakantar eru svo til jafn breiðir að ofan og neðan. Af því leiðir að gluggarnir halla út að ofan líkt og þeir veggir sem þeir eru í. Ef gluggar væru settir í lóðréttir kæmi það fram sem skekkja á gluggaköntum sem væru þá misbreiðir. Staðreynt var að annar glugginn í eldhúsinu hallar sem nemur 5‰. Þá var staðreynt að hæðarmunur er á gluggum í austurhlið hússins sem nemur 4 cm. […] Matsmaður staðreyndi með hvaða hætti frágangur glugga er við veggi. Að utan er svampborði sem heldur ekki vatni. Vatn sem kemst inn fyrir borðann sígur niður með gluggum og safnast fyrir undir þeim og kemst ekki út þar sem að kíttað er fyrir neðan gluggana. […] Frágangur að utan er ekki vatnsheldur og því þarf að útfæra hann þannig að vatn sem kemst inn fyrir komist út aftur eða nota frágang sem er vatnsheldur. Það hefur ekki verið gert. […] Endurgera þarf þéttingar á gluggum í húsinu að utan og innan. Kostnaðarmat 1.562.000 krónur.

Matsliður 3. Útihurðir í húsinu halla líkt og veggirnir sem þær eru í. Af því leiðir að hurðirnar geta opnast eða lokast sjálfar ef þær eru skildar eftir í hálfa gátt. […] Matsmaður staðreyndi að margar [innihurðir] halla en þær hafa verið settar í innveggi og veggirnir látnir ráða en hurðirnar ekki settar í réttar og faldar felldir að veggjunum líkt og gera þarf þar sem skekkjur kunna að vera í veggjum. Af þessu leiðri að hurðirnar opnast eða falla sjálfar að stöfum. Rifa er á milli stafs og hurðar á sumum stöðum þar sem að karmar eru snúnir. Yfirvara þarf útihurðir og rétta eftir atvikum. Setja þarf þriggja punkta læsingar á garðhurðir og svalahurðir til að halda þeim að karmi. Æskilegt er að búa útihurð sambærilegri læsingu. Rétta þarf karm svalahurðar á suðurhlið. Endurbæta þarf þéttingar á hurðum líkt og á gluggum. […] Yfirfara þarf allar innihurðir í húsinu og rétta þær í veggjum og sníða falda að veggjum eftir því sem nauðsynlegt er. Kostnaðarmat 295.000 krónur.

Matsliður 4. Matsmaður staðreyndi að frávik eru í uppsetningu á loftaklæðningu. Að hluta eru frávikin vegna frávika í veggjum en að hluta vegna vinnu við loftaklæðninguna sjálfa. Matsmaður telur að frágangurinn sé óvandaður og ófaglegur. […] Í skáp á milli gangs og hjónaherbergis er milliveggur ekki nógu hár. Þar þarf að taka niður loftaklæðningu og bæta ofan á millivegginn og setja loftaklæðninguna upp að nýju. […] Ekkert kom fram sem bendir til þess að loftaklæðning sé ekki nægilega fest utan að plötur í sjónvarpsholi hafi gengið til. Kostnaðarmat 230.000 krónur.

Matsliður 5. Matsmaður staðreyndi að eftir er að ganga frá niðurfalli frá svölum en það gengur út úr vegg á vesturhlið hússins. […] Til að bæta úr þarf að setja nýjan niðurfallsbrunn í svalagólfið með stút niður, koma fyrir niðurfallsröri og tengja við frárennslislög í jörð í samræmi við samþykktar teikningar. Loka gati á vesturvegg. Kostnaðarmat 140.000 krónur.

Matsliður 6. Matsmaður hefur staðreynt að skemmdir eru á plastparketi á gólfi íbúðar á neðri hæð sem rekja má til raka þar sem kantar hafa brest upp og samskeyti gliðnað. Mislöndun á flísum á baðherbergi á efri hæð stafar ekki af raka heldur af óvandvirkni við niðurlögn flísanna. Hreyfingar á parketi á efri hæð hússins stafa ekki af raka heldur af því að undirlagið er ójafnt að því að matsmaður telur en gólfefni hefur ekki verið tekið upp til að sannreyna það. […] Úrbætur vegna parkets á neðri hæð felast í því að taka parket á íbúð á neðri hæð upp og leggja nýtt, sjá þó einnig matslið 1 en matsmaður telur að raki stafi frá vatni í sökkli hússins. Kostnaðarmat 245.000 krónur.

Matsliður 7. Neðri hæð hússins er einangruð með frauðplasti og s.k. takkadúkur lagður yfir hana og fyllt að með möl. Takkadúkur þessi er gerður úr þykku plasti og hlífir einangruninni fyrir hnjaski og dregur úr vatnsálagi á vegginn/einangrunina. […] Matsmaður staðreyndi að hæð drenlagnar við húsið er í samræmi við teikningar. […] Vísað er til matsliðar 1 og 8 varðandi úrbætur. Um kostnaðarmat er vísað til matsliðar 1.

Matsliður 8. Staðreynt var að ekki er múrhúðað yfir frauðplasteinangrun á útveggjum undir timburklæðningum. Óheimilt er að nota frauðplasteinangrun undir loftræstar klæðningar en heimilt er að nota þær undir t.d. múrhúð. […] Múrhúð undir flísaklæðningu er þunn og aðeins komið fyrsta lag sem bendinet er dregið í. Eftir er að draga upp yfirlag þannig að múrhúðin uppfylli kröfu um klæðningu í flokki 1. […]Til að bæta úr þarf að taka niður viðarklæðningu ásamt timburleiðurum sem hún er fest á, múrhúða veggina með fullnægjandi hætti og setja klæðninguna svo upp að nýju. Um kostnaðarmat er vísað til matsliðar 1.

Matsliður 9. Parket á neðri hæð er lagt undir eldhúsinnréttingu. Hægt er að skera parketið þétt við sökkla innréttingarinnar og skipta um það sem í kringum er og fella síðan lok utan á sökkla til að fela samskeyti en eftir er að ganga frá sökklum að hluta. Parket á gólfum er plastparket sem ætla má að hafi runnið sitt skeið þegar kemur að því að skipta um innréttingu og því komi ekki að sök þó að parket sé ekki heilt undir innréttingunni. […] Til að parket sé lagt með sama hætti og nú þarf að taka upp neðri hluta innréttingarinnar og hólf fyrir ísskáp. Skipta þá um parketið og setja innréttinguna niður að því loknu. Kostnaðarmat 60.000 krónur.

IV

Stefnendur halda því fram að fasteignin að Fjallakór 4 í Kópavogi sé haldin verulegum göllum sem hafi verið til staðar þá er þau festu kaup á henni af stefndu 17. ágúst 2007. Standist fasteignin ekki þær kröfur sem stefnendur máttu með réttu gera til hennar um gæði, búnað og önnur atriði sem leiða af lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, upplýsingum sem gefnar voru við sölu, sem og gerð kaupsamnings. Mjög skorti á að húseignin búi yfir þeim eiginleikum sem áskildir voru í kaupsamningi og sölulýsingu. Þar sem um nánast nýtt hús var að ræða er stefnendur keyptu það hefðu þau með réttu mátt vænta þess að ástand þess væri í samræmi við þær kröfur sem almennt eru gerðar til nýrra húsa. Hins vegar sé ljóst af niðurstöðu matsgerðar að sú var ekki raunin, þar eð ástandi hússins og eiginleikum sé verulega ábótavant.

Áður en kaupsamningur um fasteignina var gerður skoðuðu stefnendur hana ítarlega og sinntu þannig í einu og öllu aðgæsluskyldu sinni sem kaupendur. Engu að síður komu hefðu þau ekki komið auga á þá galla sem húsið reyndist síðar haldið og því ekki verið kunnugt um þá. Þeir gallar sem hér er stefnt vegna séu ekki þess eðlis að þeir falli undir aðgæsluskyldu stefnenda við kaup umræddrar fasteignar, en stefnendur hafi fyrst gert sér grein fyrir þeim eftir afhendingu hússins. Vekja stefnendur athygli á því að í sölulýsingu hafi húsinu verið lýst sem „einstaklega glæsilegu, nýju einbýlishúsi”. Hefðu þau því keypt húsið undir þeim formerkjum, enda felist í þeim áskilnaður um að það sé í því ástandi sem ný og glæsileg einbýlishús eru jafnan. Enda þótt stefnendur hafi skoðað fasteignina að Fjallakór 4 eins ítarlega og unnt var að ætlast til af þeim miðað við þekkingu þeirra á fasteignum benda þau sérstaklega á að aðgæsluskylda kaupenda nýrra fasteigna sé ekki eins rík og aðgæsluskylda kaupenda eldri fasteigna.

Hvað sem aðgæsluskyldu stefnenda líður megi ljóst vera að stefndu hafi í engu sinnt upplýsingaskyldu sinni sem seljendur. Höfðu stefndu búið í húsinu í um tvö ár þegar þau seldu stefnendum það. Mun skemmri tími hafi á hinn bóginn liðið uns stefnendur urðu vör við gallana. Gera verði ráð fyrir því að stefndu hafi einnig orðið vör við gallana á jafnlöngum tíma, hvað þá á þeim tveimur árum sem þeir bjuggu í húsinu. Stefndu hafi því verið kunnugt um þá galla sem fasteignin var haldin, en kosið að upplýsa stefnendur ekki um þá áður en kaupin fóru fram. Hafi stefndu í það minnsta mátt vera fullkunnugt um tilvist þeirra. Hvort heldur sem er sé ljóst að um saknæma háttsemi af þeirra hálfu sé að ræða. Það atriði ráði þó ekki úrslitum í máli þessu, enda sé fasteignin nánast ný en samt sem áður haldin verulegum göllum sem rýri verðmæti hennar mjög.

Stefnendur byggja aðalkröfu á hendur stefndu á almennum reglum kröfuréttar um skaðabætur innan samninga. Þá byggja stefnendur kröfu sína á reglum laga um fasteigna- og lausafjárkaup um galla og vanefndaúrræði kaupenda vegna galla, sbr. meðal annars ákvæði III. og IV. kafli laga nr. 40/2002, og ennfremur á almennri sakarreglu skaðabótaréttarins. Verði ekki á það fallist að stefnendum beri réttur til skaðabóta krefjast þau afsláttar, sem beri með sama hætti og við á um kröfu þeirra um skaðabætur að ákvarða út frá þeim kostnaði sem hljótist af því að bæta úr göllum. Er afsláttarkrafan studd sömu rökum og að framan er getið, en að öðru leyti er vísað til ákvæða 37., 39. og 41. gr. laga um fasteignakaup. Að mati stefnenda sé fasteignin haldin þeim göllum sem áður hefur verið lýst. Þar með hafi hún ekki uppfyllt þær kröfur sem almennt megi gera til fasteigna af svipuðu tagi og aldri. Sé því óhjákvæmilegt að dæma afslátt af kaupverði hennar, verði ekki fallist á aðalkröfu um skaðabætur. Huglæg afstaða stefndu hafi þar enga þýðingu.

Til vara er á því byggt að stefnendur eigi hvað sem öðru líður rétt til skaðabóta og/eða afsláttar á grundvelli framangreindra sjónarmiða eftir atvikum að mati dómsins.

Stefnendur krefjast dráttarvaxta frá 9. nóvember 2007, en þá var liðinn mánuður frá því að þau höfðu uppi fjárkröfu vegna galla, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Stefnendur byggja á því að þeim hafi verið heimilt að halda eftir greiðslu vegna fasteignarinnar að Fjallakór 4 á þann hátt að synja útgáfu afsals fyrir íbúðinni að Gullsmára 6 í ljósi þess að vanefndir stefndu hefðu verið svo miklar sem raun ber vitni. Hefðu stefnendur enga aðra tryggingu haft fyrir efndum af hálfu stefndu, enda hefðu þau að öðru leyti efnt sínar samningsskyldur.

V

Stefndu hafna öllum kröfum og málsástæðum stefnenda sem ósönnuðum og röngum. Er krafa stefndu um sýknu byggð á því að stefnendum hafi ekki tekist að sýna fram á galla á eigninni sem leiða eigi til skaðabóta eða afsláttar. Stefndu hafna því einnig að hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína og einnig að hafa gefið rangar eða villandi upplýsingar í söluyfirliti eða við gerð kaupsamnings.

Skilyrðum þess að eign sé haldin göllum sem skapað geti rétt til skaðabóta eða afsláttar er lýst í 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup. Þar sé kveðið á um það að gallinn verði að rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Reglurnar standa þó ekki sjálfstæðar heldur verði að skýra þær með hliðsjón af skyldum kaupenda og seljenda. Þannig sé mælt fyrir um það í 29. gr. laganna að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Einnig sé gerð sú krafa til kaupanda sem skoðar fasteign að hann gangi svo langt við skoðun sína sem tilefni kunni að vera til miðað við ástand hennar og þess sem sést við skoðun. Hæstiréttur Íslands hafi túlkað skoðunarskyldu kaupanda á þann vega að hún er rík, sérstaklega þegar ástand fasteignarinnar er með þeim hætti að skoðun ætti að gefa kaupandanum ríka ástæðu til þess að afla frekari upplýsinga eða skoða sérstaklega ákveðin atriði nánar. Áhættuskipti eða það tímamark sem miðað er við þegar meta á hvort seljandi eða kaupandi skuli bera ábyrgð á galla sé við afhendingu, sbr. 12. gr. laganna, og beri kaupandi sjálfur ábyrgð á þeim göllum, nema að rekja megi orsakir gallans til vanefnda seljanda, sbr. 20. gr. þeirra. Stefnendur beri sönnunarbyrði fyrir því að ofangreind skilyrði skaðabóta séu hér til staðar sem og að undantekningarreglur og áhættuskipti eigi ekki við. Þá hafna stefndu því alfarið að skilyrði 41. gr. fasteignakaupalaga um afslátt séu uppfyllt.

Í greinargerð segir svo um einstök matsatriði í matsgerð:

Matsliður 1.

Halli á útveggjum og innveggjum fasteignarinnar. Stefndu hafna því að hér geti verið um galla að ræða. Víkur halli veggja hvorki frá viðmiðum, né telst hallinn galli í skilningi fasteignakaupalaga. Staðfestir matsmaður þessa skoðun stefndu. Bætir reyndar um betur og fullyrðir að ekki sé þörf né forsvaranlegt að fara í bætur vegna þessara liða. Hvað útveggi viðvíkur, þá voru þeir ekki fullkláraðir við kaupsamning og sérstaklega undanskilið að seljendur skyldu láta múra þá.

Rakaskemmdir. Stefndu hafna þessum lið. Stefndu buðust til þess að láta laga ætlaðan leka undir stofuglugga og hófu þá framkvæmd, stefndu könnuðust ekki við að annar leki hefði komið fram. Umræddur galli verður því að teljast á ábyrgð kaupenda, þannig var ekki búið að ganga frá gluggum að öllu leyti utanfrá. Nánar verður vikið að leka frá jarðvegsfyllingum og með útveggjum við lið 7.

Múrhúð. Eins og segir í stefnu var múrhúð ekki lokið, það sást við skoðun, var tekið fram í söluyfirliti og ein forsenda þess að [verð fyrir fasteignina var lækkað um 5 milljónir króna], enda vildu stefnendur frekar klára múrun og [utanhússfrágang] sjálf. Stefndu hafna þessum lið sem galla.

Veikir og þunnir innveggir. Stefndu kannast ekki við lýsingu stefnenda og matsmanns, enda aldrei orðið þessa vör. Stefndu telja að eitthvað mikið hafi gengið á þar sem innveggir hafa losnað og hlýtur það að hafa komið til eftir afhendingu og af orsökum sem stefndu eru ekki kunn, en mikið átak hlýtur að hafa þurft til þessa. Auk þess telja stefndu að ekki sé óeðlilegt í nýbyggingum að hreyfing geti komið á milliveggi nokkrum árum eftir byggingu af eðlilegum ástæðum sem þarfnast þá viðhalds. Slíkt er ekki óeðlilegt og má gera ráð fyrir því þegar ný fasteign er keypt. Sú vinna færist yfir til stefnenda við afhendingu, líkt og margt annað. Stefndu hafna þessum lið sem galla.

Matsliður 2.

Gluggar lekir og skakkir. Stefndu taka undir með matsmanni á bls. 22 í matsgerð og hafna því að skekkja á gluggum sé nokkur að ráði, ekki óeðlilegur og rýri fasteignina ekki á nokkurn hátt. Stefndu hafna þessum lið sem galla. Hvað varðar leka þá var húsið ekki fullfrágengið að utan, en þar gerir matmaður athugasemdir. Stefnendur bera ábyrgð á fullnaðarfrágangi.

Matsliður 3.

Halli og skekkja á hurðum. Stefndu hafna þessum lið. Hurðir þarf að stilla eins og matsmaður segir [..] og er það ekki galli, læsingaval er augljóst við skoðun, og leki ef til staðar stafar af því að ekki hefur verið klárað að ganga frá körmum að utan, sem er á ábyrgð stefnenda.

Matsliður 4.

Loftaklæðningar. Eins og matsmaður rekur er ætlaður galli rakinn til skuggafúga. Stefnendum var sérstaklega bent á að eftir væri að setja þessar fúgur við skoðun. Stefndu hafna þessum lið sem galla.

Matsliður 5.

Niðurföll og renna. Augljóst við skoðun og hluti frágangs á fasteigninni, óþarft að fjölyrða um þennan lið. Stefndu hafna þessum lið sem galla.

Matsliður 6.

Parket á neðri hæð. Ef stefnendur hafa ekki klárað að ganga frá húsinu að utan er ekki óeðlilegt að raki geti leitað í plötu. Stefndu lögðu ekki parketið og geta lítið sagt við hvaða aðstæður það var gert. Ef lekinn kemur síðar má rekja hann til frágangsatriða á ábyrgð stefnenda. Dúandi parket kannast stefndu ekki við og hafna að slíkt teljist galli.

Gólfflísar. Matsmaður rekur úrbætur til frágangs. Frágangurinn er ekki galli, heldur augljós þeim sem skoðar fasteignina. Stefndu hafna þessum lið sem galla.

Matsliður 7.

Frágangur útveggja. Eftir var að múra að utan og þar á meðal niður og undir takkadúk (sjá áður). Frágangur drens og möl við húsið er samkvæmt hönnun og teikningum. Hafi komið í ljós að úrbóta sé sértækra lausna er þörf (svo) er það hlutur sem kemur til eftir afhendingu og stefndu var ókunnugt um. Ljóst er að lekinn er beintengdur við utanhúsfrágang sem stefnendur ætluðu að vinna eða láta vinna. Stefndu hafna þessum lið sem galla.

Matsliður 8.

Frágangur undir flísar og viðarklæðningu utanhúss. Að langmestu leyti tengdur múrun sem stefnendur áttu að klára. Að öðru leyti var gengið frá viðarklæðningum, flísum og undirlagi til samræmis við teikningar og hönnun sem samþykkt var af þar til bærum byggingaryfirvöldum. Stefndu hafna því að matsmaður hafi hnekkt því samþykki yfirvalda. Stefndu hafna þessum lið sem galla.

Stefndu byggja sérstaklega á því að óupplýst sé hvort stefnendur eigi ekki rétt á því að fá vátryggingabætur vegna þeirra úrbóta á fasteigninni sem þau telja nauðsynlegt að ráðist verði í. Stefnendur eiga ekki að fá ætlað tjón sitt tvíbætt.

Þá halda stefndu því fram að skilyrði 26. gr. laga um fasteignakaup séu ekki uppfyllt. Samkvæmt ákvæðinu þurfi eftirfarandi skilyrði öll að vera uppfyllt til þess að líta megi svo á að seljandi fasteignar hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína og að þar með sé um galla á henni að ræða. Í fyrsta lagi þurfi að liggja fyrir að seljandi hafi búið eða mátt búa yfir upplýsingum um atriði sem þýðingu gátu haft fyrir kaupanda. Í öðru lagi þurfi kaupandi að hafa haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi umræddar upplýsingar og í þriðja lagi þarf skortur á þessum upplýsingum að hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Telja stefndu að þessum skilyrðum sé ekki fullnægt. Í stefnu sé ekki sérstaklega vikið að þessum skilyrðum að því er varðar einstök atriði sem tekin voru til mats, en stefndu hafna því alfarið að hafa vitað af einhverjum göllum. Þau hefðu þvert á móti bent skilmerkilega á það sem átti eftir að klára og dulist gæti við skoðun stefnenda, svo sem varðandi fúgur.

Stefndu benda á að í söluyfirliti sé tekið fram að „eftir er að múra húsið en seljandi klárar að múra það og setja upp svalahandrið á framhlið hússins“. Engin frekari skilalýsing hafi verið til staðar við söluna varðandi utanhúsfrágang. Stefndu hafi á þessum tíma enn verið að vinna við húsið og eftir stóð að ljúka fjölmörgum atriðum fyrir afhendingu. Ásett verð hafi verið 75.000.000 krónur, en alþekkt sé að verð á einbýlishúsi á þessum stað hafi ekki þurft að lækka til þess að ná sölu árið 2007. Stefnendur hefðu skoðað húsið og strax rætt um að taka það yfir í þáverandi ástandi og sjá sjálf um að framkvæma það sem eftir stóð. Í kjölfarið hefðu stefnendur svo boðið rétt rúmar 70.000.000 krónur í húsið. Hefðu þau skýrt lækkunina með vísan til ofangreindra sjónarmiða um yfirtöku á húsinu í þáverandi ástandi. Stefndu hefðu gengið að tilboði stefnenda, en standi nú í þeim sporum að stefnendur sæki á um frekari lækkun á kaupverði, aðallega vegna frágangs utanhúss. Þessa lækkun hefðu stefnendur því áður sótt og fengið, en hins vegar lítið sem ekkert framkvæmt af því sem nauðsynlegt var að framkvæma og telja stefndu langflest af því sem rætt er í matsgerðinni einmitt skýrast af þessu aðgerðarleysi stefnenda sjálfra. Stefndu beri enga ábyrgð á þessu framferði stefnenda og hafna því alfarið að hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína eða ekki afhent fasteignina með þeim kostum sem um var samið. Þá hafi að auki átt eftir að ljúka vissum framkvæmdum innandyra. Stefnendur hafi verið grandsöm um þetta ástand eignarinnar, enda hefðu þau skoðað eignina, fengið kaupverð lækkað með tilliti til þess og sætt sig við það að öllu leyti. Þau geti því ekki sótt skaðabætur og afslátt að þessu leyti.

Með vísan til þess sem að framan er rakið telja stefndu að stefnendur hafi ekki náð að sanna að þeir meintu gallar sem fjallað er um í matsgerð séu á ábyrgð stefndu, en sönnunarbyrði þar um hvíli alfarið á stefnendum. Þá séu engin skilyrði eru til þess að verða við kröfum stefnenda um bætur að álitum, enda verði að gera þá kröfu að þau sanni hvert fjárhagslegt tjón þeirra nákvæmlega sé. Verði því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda.

Verði stefndu ekki sýknuð af kröfum stefnenda er krafist verulegrar lækkunar á kröfum þeirra. Byggja stefndu þá kröfu sína á sömu málsástæðum og liggja til grundvallar aðalkröfu um sýknu. Verði þannig ekki fallist á sýknukröfu beri engu að síður lækka kröfur stefnenda verulega. Er í því sambandi sérstaklega tiltekið að stefnendur hafi enn ekki staðið stefndu skil á hluta þeirrar greiðslu sem þeim bar að inna af hendi við undirritun kaupsamnings og nemi eftirstöðvarnar 812.000 krónum. Við þessu hafi stefnendur gengist. Við bætist síðan skuld vegna ísskáps, 100.000 krónur.

V

Í máli þessu krefjast stefnendur skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefndu vegna galla sem þau telja að hafi verið á einbýlishúsinu að Fjallakór 4 í Kópavogi þá er þau keyptu það af stefndu í ágúst 2007. Var kaupsamningur undirritaður 17. ágúst, en samkvæmt honum var húsið afhent stefnendum 31. sama mánaðar. Húsið var byggt árið 2005.

Krafa stefnenda greinist í 9 liði og er hún alfarið reist á niðurstöðum í matsgerð dómkvadds matsmanns sem þar mat kostnað við endurbætur á tilgreindum ágöllum á fasteigninni. Í stefnu er þó tiltekið að krafan taki til fleiri ágalla án þess þó að þeim verði fundinn staður í umfjöllun matsmanns og kostnaðarmati hans. Koma þessir ágallar, sem samkvæmt stefnu felast í því að loftbiti hafi sigið, hæðarmunur sé á frágengnu svalagólfi og gólfi undir einangrunarplötum og parket hafi verið lagt beint ofan á frauðplastplötur með þeim afleiðingum að það dúi og gefi eftir þegar stigið er á það, því ekki til álita við úrlausn málsins.

Stefnendur vísa um rétt sinn til skaðabóta meðal annars til almennu reglunnar í 37. gr. laga um fasteignakaup, en þar er vísað til einstakra ákvæða laganna og viðeigandi vanefndaúrræða vegna galla. Meginregluna um rétt til skaðabóta vegna galla á fasteign er að finna í 43. gr. laganna. Samkvæmt henni bera stefndu hlutlæga ábyrgð vegna tjóns stefnenda, að því tilskildu að þau sanni að um galla í skilningi 18. og 19. gr. laganna sé að ræða og að þeir verði raktir til atvika sem stefndu beri ábyrgð á. Er í seinni málslið fyrrnefnda ákvæðisins mælt fyrir um það að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Auk þessa þurfa önnur almenn og sérstök skilyrði skaðabóta að vera fyrir hendi. Verði ekki á það fallist með stefnendum að þau eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefndu krefjast þau afsláttar samkvæmt 41. gr. tilvitnaðra laga.

Verða einstakir liður í kröfugerð stefnenda nú teknir til umfjöllunar út frá matsgerð og kostnaðarmati matsmanns.

Matsliðir 1, 7 og 8. Í söluyfirliti sem lá frammi þegar stefnendur gerðu kauptilboð í húsið var tekið fram að eftir væri að múra það að utan, en að seljendur myndu ljúka því verki og setja að auki upp svalahandrið. Í kaupsamningi segir á hinn bóginn að seljendur láti setja upp handrið á svölum „en að öðru leyti [taki] kaupendur við húsinu eins og það er“. Samkvæmt þessu og með því að stefnendur hafa ekki fært sönnur fyrir öðru verður að leggja til grundvallar við úrlausn málsins að um það hafi verið samið að þau hafi átt að ljúka við að múra húsið að utan og bera allan kostnað af þeirri framkvæmd. Ber þegar af þessari ástæðu að hafna fjárkröfu stefnenda að því marki sem hún lýtur að kostnaði við múrhúðun útveggja. Þess er þó að gæta að þetta getur ekki átt við þar sem viðarklæðning og flísar höfðu verið settar á útveggi á austur- og suðurhlið hússins þá er kaupsamningur var gerður, en staðfest er í matsgerð að ekki hefur verið múrhúðað yfir frauðplasteinangrun á útveggjum undir viðarklæðningu og að slíkur frágangur fari í bága við 135. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þá sé múrhúð undir flísaklæðningu þunn og að eftir sé að draga upp yfirlag þannig að múrhúð uppfylli þær kröfur sem gerðar eru. Gátu stefnendur eðli máls samkvæmt ekki gert sér grein fyrir þessum ágöllum.

Samkvæmt matsgerð staðreyndi matsmaður að rakaskemmdir eru víða á útveggjum hússins og ennfremur á kjallaravegg sem fylling hefur verið lögð að og á vegg á milli bílskúrs og íbúðar á neðri hæð. Í vitnisburði matsmanns kom fram að raki í útveggjum stafi frá gluggum og að hann verði þannig ekki rakinn til þess að ekki hafi verið lokið við að múrhúða þá. Þá liggur það fyrir samkvæmt matsgerð að flestir útveggir hússins halla. Í matsgerðinni segir um þetta að í flestum tilvikum muni hallinn hafa lítil sem engin áhrif á notkun hússins og hann sé víða ekki sýnilegur, en að á þeim stöðum þar sem innréttingar koma að veggjum þurfi að sníða þær að þeim, sem þó sé viðtekin venja. Mikið verk sé að rétta veggina af. Telur matsmaður ekki forsvaranlegt að ráðist verði í svo umfangsmikla aðgerð í ljósi þess að á fæstum stöðum sé frávikið það mikið að eftir því verði tekið nema þar sem húsgögn koma til með að verða staðsett. Eru þar sérstaklega nefndir til sögunnar vesturveggir í herbergjum á efri hæð, veggir í sjónvarpsholi og austurveggur í stofu. Ekki verður litið svo á að stefnendur hafi mátt gera sér grein fyrir framangreindum ágöllum á húsinu við skoðun. Má þar um meðal annars vísa til vitnisburðar matsmanns fyrir dómi, en fram kom hjá honum að erfitt sé fyrir leikmann að átta sig á halla á veggjum nema með því að bera að þeim hallamál og eigi það meira að segja við um þá veggi þar sem hallinn var mestur.

Staðfest er með matsgerð að innveggir eru víða lausir frá gólfum, að minnsta kosti við hurðir, og að hægt er að hreyfa þá til með því að spyrna létt í þá að neðanverðu. Standi líkur til þess að þeir séu hlaðnir beint ofan á steypt gólf án þess að komið hafi verið fyrir festingum, til dæmis teinum eða nöglum á samskeytum hleðslusteina. Samkvæmt þessu er því ekki slegið föstu að þannig hátti til með innveggi að þeir sé almennt lausir frá gólfum og í vitnisburði sínum staðfesti matsmaður að hann hafi ekki sannreynt það. Hvað sem þessu líður telur dómurinn í ljós leitt að innveggir hafi verið reistir þegar búið var að flota gólf undir endanlegan yfirborðsfrágang og að þeir hafi þannig ekki þá stoð af ílögn sem ella væri fyrir hendi. Við þessar aðstæður var nauðsynlegt að koma fyrir festingum með þeim hætti sem í matsgerð greinir.

Að því er varðar matslið 7, en hann snýr að frágangi útveggja neðri hæðar þar sem fyllt hefur verið að húsinu að norðanverðu með möl, er það niðurstaða matsmanns að frágangur á múrhúð og takkadúk við jarðvegsyfirborð sé ófullnægjandi. Stafi þetta af því að vatn sígi niður klöpp undan halla og að húsinu og að drenlögn sé það ofarlega að hún nái ekki að flytja þetta vatn burt. Vatn komist því undir húsið og valdi rakaskemmdum á neðri hæð þess.

Kostnaður vegna úrbóta að því er tekur til þeirra matsatriða sem hér hafa verið til umfjöllunar er í matsgerð metinn á 4.202.153 krónur og hefur virðisaukaskattur af vinnuliðum þá verið dreginn frá að fullu í samræmi við rétt til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað samkvæmt lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, sbr. lög nr. 10/2009. Að því er kostnaðarmatið varðar er sérstaklega til þess að líta að í því er einvörðungu gert ráð fyrir að þeir veggir verði réttir af þar sem halli er mestur og meiri en viðurkennd viðmið gera ráð fyrir. Svo sem að framan er rakið eiga stefnendur ekki kröfu á hendur stefndu vegna kostnaðar sem hljótast mun af því að múrhúða þá útveggi sem ekki hafa verið viðar- eða flísaklæddir. Þessi kostnaður er ekki sérgreindur í matsgerðinni. Verður krafa stefnenda sökum þessa lækkuð að álitum, eða um 400.000 krónur og að teknu tilliti til þess virðisaukaskatts af vinnuliðum sem fæst endurgreiddur, en heildarkostnaður af múrhúðun útveggja án tillits til kostnaðar af verkum sem vinna þarf samhliða er í matsgerð metinn á 925.000 krónur. Þá þykja ekki vera næg efni til að fallast á kröfu að fjárhæð 300.000 krónur sem innifalin er í kostnaðarmati samkvæmt framansögðu og tekur til hönnunar og ráðgjafar. Kostnaðarmatinu hefur ekki verið hnekkt að öðru leyti, en að teknu tilliti til framangreindra atriða hljóðar það upp á 3.502.153 krónur, og verður þannig lagt til grundvallar dómi.

Matsliður 2. Í matsgerð kemur fram að vatn nái að komast inn fyrir svampborða sem settur hefur verið meðfram gluggum og safnist fyrir undir þeim. Með því að ekki hafi verið kíttað með viðhlítandi hætti með gluggum að innanverðu komist vatnið inn þar. Um ófullnægjandi frágang sé að ræða að þessu leyti, en að auki þurfi að framkvæma ákveðnar úrbætur að utanverðu. Þá er það niðurstaða matsmanns að flestir gluggar í húsinu halli út að ofan eins og útveggir. Það valdi þó almennt ekki vanda og sjáist ekki. Gluggi í eldhúsi halli þó meira í veggnum en eðlilegt geti talist og nauðsynlegt sé að rétta hann af. Þá sé hæðarmunur á glugga í stiga og glugga í sjónvarpsholi óeðlilega mikill og bæta þurfi úr því. Loks er það niðurstaða matsmanns að endurbæta þurfi þéttingar með útihurðakörmum. Ekki verður talið að stefnendur hafi mátt gera sér grein fyrir þessum ágöllum á húsinu. Með sama hætti og við á um kostnaðarmat samkvæmt matsliðum 1, 7 og 8 eru ekki efni til að fallast á kröfu vegna hönnunar og ráðgjafar, en hún nemur 60.000 krónum. Samkvæmt þessu og að teknu tilliti til réttar til fullrar endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað, en hann nemur 202.691 krónu, er lagt til grundvallar að kostnaður við að bæta úr framagreindum ágöllum nemi 1.299.309 krónum.

Matsliður 3. Matsmaður kemst að þeirri niðurstöðu í matsgerð sinni að ýmsir ágallar séu á úti- og innihurðum í húsinu, en látið er nægja að vísa til umfjöllunar hans þar um í III. kafla dómsins. Stefnendur voru að festa kaup á nýbyggðu húsi og máttu treysta því að eignin væri ekki haldin þessum ágöllum. Kostnaðarmat samkvæmt matsgerð nemur 295.000 krónum. Að teknu tilliti til reglna um endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnuliðum, en hann nemur 53.133 krónum, standa eftir 241.867 krónur og verður sú fjárhæð lögð til grundvallar við úrlausn um gallakröfu stefnenda.

Matsliður 4. Við skoðun sína staðreyndi matsmaður að frávik eru í uppsetningu á loftaklæðningu og að vinna við hana hafi verið óvönduð og ófagleg. Telja verður að þessir ágallar hafi verið vel sýnilegir við skoðun á eigninni og að upplýsingaskylda stefndu taki þar með ekki til þeirra. Samkvæmt þessu og með vísan til 29. gr. laga um fasteignakaup verða stefndu sýknuð af kröfu stefnenda að þessu leyti.

Matsliður 5. Matsmaður telur í matsgerð sinni að frágangur á niðurfalli frá svölum sé ófullnægjandi, svo sem þar er nánar lýst, og hann sé ekki í samræmi við samþykktar teikningar af húsinu. Stefnendur gátu ekki gert sér grein fyrir þessum ágalla við skoðun á húsinu. Í matsgerðinni er kostnaður vegna nauðsynlegra úrbóta metinn á 140.000 krónur, en þar af nemur virðisaukaskattur af vinnuliðum 21.647 krónum. Samkvæmt þessu er það niðurstaða dómsins að það muni kosta 118.353 krónur að bæta úr framangreindum ágöllum á eigninni.

Matsliðir 6 og 9. Í umfjöllun matsmanns um þessa matsliði kemur fram að staðreynt hafi verið að plastparket á gólfi íbúðar á neðri hæð er skemmt af völdum raka sem stafar frá vatni í grunni hússins. Tekur kostnaðarmat matsmanns alfarið til þessa og gera stefnendur ekki kröfu umfram það, þótt einnig sé að öðrum ágöllum vikið undir matslið 6. Engin efni eru til að líta svo á að stefnendur hafi mátt verða vör við þennan raka þá er þau skoðuðu húsið. Þegar afstaða er tekin til kostnaðarmats matsmanns samkvæmt þessum matsliðum þykja með vísan til umfjöllunar hans ekki vera næg efni til að líta svo á stefnendur geti átt rétt til bóta sem taki mið af því að fjarlægja þurfi neðri hluta eldhúsinnréttingar og hólf fyrir ísskáp þegar nýtt parket verður lagt og að viðurkenndur kostnaður vegna úrbóta að þessu leyti verði þannig einskorðaður við kostnað af úrbótum samkvæmt matslið 6, en hann nemur 217.450 krónur þegar virðisaukaskattur af vinnuliðum hefur að fullu verið dreginn frá.

Efni seinni málsliðar 18. gr. laga um fasteignakaup er áður rakið. Verður ákvæðinu beitt um allar notaðar fasteignir, nýlegar sem gamlar. Í athugasemdum við þessa grein í frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 segir meðal annars svo: „Ljóst er að orðin „rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“ verða vandskýrð. Ekki er hægt að segja að þetta þýði að verðmætisrýrnunin þurfi að vera 10% til þess að galli teljist vera fyrir hendi. Ástæðan er sú að það er háð ýmsum atriðum hvort hægt sé að segja að galli rýri verðmæti eignar svo nokkru varði. Sé um nýlega fasteign að ræða er víst að minna þarf til en þegar um mjög gamlar fasteignir er að ræða.“ Skaðabætur sem til álita kemur að dæma stefnendum samkvæmt framansögðu og að öðrum skilyrðum laga um fasteignakaup uppfylltum nema 5.379.132 krónum (3.502.153 + 1.299.309 + 241.867 + 118.353 + 217.450). Þessi fjárhæð er um 7,5% af kaupverði fasteignarinnar. Í ljósi þessa, framangreindra athugasemda og þar sem um aðeins tveggja ára gamla fasteign var að ræða þá er stefnendur festu kaup á henni í ágúst 2007 verður ekki talið að ákvæðið standi rétt stefnenda til skaðabóta í vegi.

Samkvæmt öllu framansögðu og með vísan til fyrri málsliðar 18. gr. og 1. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup og að teknu tilliti til 20. og 29. gr. laganna verður á það fallist með stefnendum að þau eigi rétt til skaðabóta vegna galla samkvæmt 43. gr. þeirra úr hendi stefndu að fjárhæð 5.379.132 krónur. Skal í því sambandi áréttað að kostnaðarmati matsmanns og öðrum niðurstöðum hans hefur ekki verið hnekkt umfram þau atriði sem tekin hefur verið afstaða til hér að framan. Þá hafa stefndu með engu móti rennt stoðum undir það að efni séu til þess að bótakrafan sem slík sæti frekari lækkun á öðrum grunni.

Stefnendur hafa ekki hreyft andmælum við þeirri staðhæfingu stefndu að þau skuldi stefndu enn 812.000 krónur af þeim hluta kaupverðs sem inna bar af hendi við undirritun kaupsamnings. Verður ekki betur séð en að stefndu geri kröfu til þess að fjárkrafa stefnenda sæti í öllu falli lækkun sem þessu nemur. Verða tildæmdar bætur til stefnenda því lækkaðar um þessa fjárhæð, en stefndu hafa ekki sýnt fram á það með viðhlítandi hætti að þau eigi kröfu á hendur stefnendum að fjárhæð 100.000 krónur vegna ísskáps.

Samkvæmt öllu framangreindu verða stefndu óskipt dæmd til að greiða stefnendum 4.567.132 krónur í skaðabætur, enda verður að svo stöddu við það að miða að þau eigi ekki frekari gagnkröfu á hendur stefnendum en að framan greinir og að stefnendur efni að fullu skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi aðila um Fjallakór 4 í Kópavogi með útgáfu afsals til þeirra fyrir fasteigninni að Gullsmára 6. Um vexti fer svo sem í dómsorði greinir, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Í ljósi málsúrslita og þegar litið er til þess að niðurstöður í málinu eru reistar á matsgerð, sem stefnendur hafa þurft að bera kostnað af, verður stefndu óskipt gert að greiða þeim 1.500.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri og meðdómsmennirnir Á-kk-nf I-kk-nf og G-kk-nf V-kk-nf byggingaverkfræðingar dæma mál þetta.

D ó m s o r ð

Gagnsök er vísað frá dómi.

Stefndu, J-kk-nf M-kk-nf G-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf, greiði óskipt stefnendum, J-kk-þgf K-kk-þgf R-kk-þgf og I-kvk-þgf S-kvk-þgf, 4.567.132 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. desember 2007 til greiðsludags.

Stefndu greiði óskipt stefnendum 1.500.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf