E-99/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 16. janúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af M-kk-þgf B-kk-þgf B-kk-þgf, Aflagranda 31, Reykjavík, á hendur O-kk-þgf P-kk-þgf, Blönduhlíð 30, Reykjavík, Bæjarlandi ehf., Suðurlandsbraut 14, Reykjavík, og K-kk-þgf G-kk-þgf S-kk-þgf, Einimel 22, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 28. desember 2005.

Stefndi, Bæjarland ehf., höfðaði gagnsakarmál á hendur stefnanda með gagnstefnu, framlagðri í dóm 16. febrúar 2006.

Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þær aðallega að staðfest verði með dómi að ekki hafi komist á skuldbindandi samningur með aðilum á grundvelli kauptilboðs, dagsettu 3. nóvember 2005, um eignarhlut stefnanda í fasteigninni Hafnarstræti 20, Reykjavík.

Til vara er þess krafist að staðfest verði með dómi að stefnanda hafi verið heimilt að rifta með yfirlýsingu, dagsettri 13. desember 2005, samningi samkvæmt kauptilboði, dagsettu 3. nóvember 2005, um eignarhluta stefnanda í Hafnarstræti 20/Lækjartorgi 5, merkt 02 0408, fastanúmer 227-2132, Reykjavík.

Þá krefst stefnandi þess að stefnda, Bæjarland ehf., verði gert skylt að afmá framangreint kauptilboð úr fasteignabók sýslumannsins í Reykjavík, sem hann þinglýsti hinn 16. desember 2005 á fasteignina Hafnarstræti 20/Lækjartorgi 5, Reykjavík, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 7.500 krónur fyrir hvern dag frá dómsuppsögudegi eða þar til kauptilboðið hefur verið afmáð úr bókum sýslumannsins í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði in solidum dæmdir til greiðslu á 1.000.000 króna í skaðabætur með dráttarvöxtum frá þingfestingardegi til greiðsludags.

Krafist er málskostnaðar úr hendi stefndu in solidum að mati dómsins, stefnanda að skaðlausu.

Dómkröfur stefndu í aðalsök eru þær að stefndu verði sýknaðir af kröfum stefnanda.

Dómkröfur gagnstefnanda í gagnsök eru þær að gagnstefnda verði gert skylt með dómi að gefa út afsal til gagnstefnanda vegna fasteignarinnar Hafnarstræti 20/Lækjartorg 5, fastanúmer 227-2132, eignarhluti á fjórðu hæð, merkt skrifstofa 02-0408, í samræmi við samþykkt kauptilboð, dags. 3. nóvember 2005.

Dómkröfur aðalstefnanda í gagnsök eru um sýknu af öllum kröfum gagnstefnanda og um málskostnað úr hendi hans að skaðlausu.

Með úrskurði uppkveðnum 6. júlí 2006 var kröfu stefndu um frávísun málsins í aðalsök hafnað.

Með úrskurði uppkveðnum 8. nóvember 2006 var kröfu aðalstefnanda um frávísun gagnsakar hafnað.

Málsatvik

Málsatvik eru þau að í byrjun nóvember 2005 leitaði stefndi, O-kk-nf P-kk-nf, til fasteignasölunnar Miðborgar fyrir hönd gagnstefnanda, Bæjarlands ehf., til að fela henni að gera tilboð í eign aðalstefnanda. Um var að ræða 30 fm skrifstofuhúsnæði á 4. hæð í Hafnarstræti 20/Lækjartorgi 5. Hinn 3. nóvember 2005 gerði gagnstefnandi, Bæjarland ehf., tilboð í fasteignina sem aðalstefnandi samþykkti samdægurs með undirskrift sinni. Var kaupverðið 9.500.000 krónur og átti það að greiðast allt við undirritun kaupsamnings. Við tilboðsgerðina fékk stefnandi afhent ljósrit af kauptilboðinu þar sem enn vantaði undirritun stjórnarmanns til að skuldbinda félagið. Aðalstefnandi heldur því fram að hann hafi ítrekað reynt að fá frumritið afhent síðar en því hafi hvorki verið sinnt af hálfu gagnstefnanda né fasteignasölunnar.

Samkvæmt kauptilboðinu skyldi undirritun kaupsamnings fara fram þann 30. nóvember 2005. Þar sem gagnstefnandi greiddi ekki umsamið kaupverð á þeim degi sendi lögmaður aðalstefnanda honum kröfubréf dagsett 6. desember 2005 þar sem þess var krafist að gagnstefnandi, Bæjarland ehf., og aðalstefnandi yrðu boðaðir til undirritunar kaupsamnings en í bréfinu var einnig gerð krafa um greiðslu dráttarvaxta og innheimtuþóknunar að fjárhæð 1.425.261 króna. Í framhaldi af því mætti gagnstefnandi, O-kk-nf, á skrifstofu aðalstefnanda og gerðu þeir samkomulag um að kaupsamningsfundur yrði haldinn 9. desember 2005. Aðalstefnandi boðaði forföll stuttu áður en sá fundur átti að fara fram. Næsta dag, 10. desember 2005, boðaði lögmaður aðalstefnanda gagnstefnanda til fundar þann 13. desember til þess að ganga frá kaupsamningi. Stefndi, O-kk-nf, heldur því fram að hann hafi ekki séð þá fundarboðun, sem honum var send með tölvupósti, fyrr en hálftíma áður en fundurinn átti að hefjast. Hafi hann strax haft samband við aðalstefnanda og lögmann hans og tilkynnt þeim að fyrirvari fundarins hafi verið of stuttur og að hann gæti ekki mætt á tilgreindum tíma. Aðalstefnandi sendi gagnstefnanda þann sama dag, 13. desember 2005, bréf þar sem hann tilkynnti að samningi aðila um sölu fasteignarinnar væri rift vegna verulegra vanefnda gagnstefnanda, Bæjarlands ehf. Jafnframt áskildi aðalstefnandi sér rétt til skaðabóta.

Með bréfi lögmanns gagnstefnanda, S-kk-ef A-kk-ef S-kk-ef, hrl., dags. 15. desember 2005, var framangreindri riftunaryfirlýsingu harðlega mótmælt og var jafnframt tilkynnt að kaupsamningsfundur yrði haldinn kl. 12.00 þann 16. desember 2005. Með bréfi lögmanns aðalstefnanda sama dag var riftun ítrekuð og boðun til kaupsamningsgerðar mótmælt.

Aðalstefnanda var tilkynnt þann 27. desember 2005 að gagnstefnandi, Bæjarland ehf., hefði geymslugreitt kaupsamningsgreiðslu til Landsbanka Íslands vegna kaupa Bæjarlands ehf., á fasteign aðalstefnanda og að greiðslan væri til reiðu fyrir aðalstefnanda þegar hann hefði innt gagngreiðsluna af hendi.

Aðalstefnandi heldur því fram að eftir að hann hafi séð hið þinglýsta afrit kauptilboðsins hafi komið í ljós að skjalinu hafi verið breytt án vitundar eða samþykkis aðalstefnanda þannig að bætt hafi verið við, eða færð inn, nýjum nöfnum í tilboðið, þ.e. önnur nafnritun undir Bæjarland ehf. og skjalið enn fremur vottað af gagnstefnanda, K-kk-þgf G-kk-þgf. Aðalstefnandi staðhæfir að hvorki umræddur þriðji maður né gagnstefnandi, K-kk-nf G-kk-nf, hafi verið viðstaddir er kauptilboðið var undirritað.

Málsástæður og lagarök aðalstefnanda

Aðalstefnandi byggir á því að samkvæmt meginreglu laga geymi kaupsamningur gagnkvæm réttindi og skyldur.

Aðalstefnandi telur fyrirliggjandi kauptilboð óskuldbindandi eins og það lá fyrir og ekki grundvöll að kaupsamningi. Af hálfu gagnstefnanda, Bæjarlands ehf., sé tilboðið einungis undirritað af O-kk-þgf P-kk-þgf fyrir hönd félagsins að viðstöddum Þ-kk-þgf Ó. E-kk-þgf sölumanni. Aðrir hafi ekki verið viðstaddir. A-kk-þgf hafi einungis verið afhent ljósrit af tilboðinu eins og það sé lagt fram í dómi. Aðalstefnandi átti að fá frumrit fullgilds kauptilboðs afhent strax við undirritun. Þessa skyldu efndi gagnstefnandi ekki þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir, sbr. faxbréf dags. 7. nóvember 2005. Tilgreindur, K-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf hrl, hafi ekki verið viðstaddur kauptilboðsgerðina. Hann geti því ekki hafa vottað undirritun aðalstefnanda með nokkru móti. Aðalstefnandi mátti treysta því að fyrirsvarsmaður gagnstefnanda hefði ekki skjalið undir höndum frekar en hann. Stefndi, K-kk-nf G-kk-nf, hafi því gengið erinda gagnstefnanda. Það að nota breytt skjal í lögskiptum teljist fölsun samkvæmt ákvæðum almennra hegningarlaga. Með þannig breyttu skjali hafi gagnstefnandi komið því til þinglýsingar og sé sú athöfn alfarið á ábyrgð gagnstefnenda og verði aðalstefnandi ekki skuldbundinn af efni þess.

Aðalstefnandi byggir varakröfu sína á því, komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að samningur hafi stofnast milli aðila, að gagnstefnandi, Bæjarland ehf., hafi svo verulega vanefnt kauptilboðið, sem hann ritaði undir hinn 3. nóvember 2005, að aðalstefnanda hafi verið heimilt að rifta kaupum. Gagnstefnandi hafi haft mjög rúman tíma eða 4 vikur til að útvega fjármuni til að standa við efni þess. Gagnstefnanda bar einfaldlega að greiða umsamda fjárhæð á undirritunardegi kaupsamnings samkvæmt skýrum texta kauptilboðs og orðanna hljóðan. Aðalstefnandi hafi sjálfur efnt tilboðið að fullu og öllu leyti með því að greiða upp áhvílandi lán á eigninni fyrir umsaminn kaupsamningstíma og síðan aflétt veðinu af eigninni eins og kveðið var á um í tilboðinu. Aðalstefnandi hafi haft meðferðis útfylltan og tilbúinn leigusamning við gerð kauptilboðsins, sýnt hann gagnstefnanda og gefið honum kost á að undirrita hann við það tækifæri. Það hafi ekki verið gert og því hafi aðalstefnandi gætt þess sérstaklega að leigusamningurinn yrði tilbúinn til undirritunar og afhendingar á umsömdum kaupsamningsdegi.

Gagnstefnandi hafi ekki staðið við tilboð sitt hinn 30. nóvember 2005 og þar með mátti hann vita að það félli niður með tilkynningu um riftun. Það, að greiða ekki 9.500.000 krónur, sé algert skilyrði til að geta haldið samningnum upp á aðalstefnanda og hljóti að teljast veruleg vanefnd, sem heimili riftun og/enda nýtti aðalstefnandi sér þá heimild og tilkynnti gagnstefnanda um riftun formlega 13. desember síðastliðinn. Gagnstefnandi móttók þá tilkynningu samdægurs.

Afhending eignar átti að vera hinn 30. nóvember 2005 eða við undirritun kaupsamnings. Gagnstefnandi hafi enga tilraun gert til að ganga eftir afhendingu eignar, ganga frá leigumála, né fundið þörf hjá sér til að standa við kaupsamningsgreiðsluna á réttum tíma. Aðalstefnandi sendi því gagnstefnanda bréf um að efna samninginn. Ella áskildi hann sér rétt til að rifta kaupum. Þar sem gagnstefnandi hafi ekki komið til fundar við aðalstefnanda á þeim tíma er hann var boðaður þrátt fyrir sannanlega boðun, hafi aðalstefnandi rift kaupum hinn 13. desember 2005.

Þá sé gerð krafa um að gagnstefnanda, Bæjarlandi ehf., verði gert skylt að afmá umrætt kauptilboð úr þinglýsingabókum, sem þinglýst hafi verið á fasteign aðalstefnanda að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 7.500 krónur fyrir hvern dag frá dómsuppsögudegi til þess dags er skjalið hafi verið afmáð úr bókum sýslumannsins í Reykjavík.

Aðalstefnandi geri kröfu til skaðabóta að fjárhæð 1.000.000 króna in solidum úr hendi O-kk-ef P-kk-ef persónulega, Bæjarlands ehf. og K-kk-ef G-kk-ef S-kk-ef hrl. Með því að undirrita kauptilboð sem vottur hafi K-kk-nf tekið þátt í því að fullgera skjal, sem annars hafi ekki verið tækt til lögskipta, svo sem t.d. þinglýsingar. Stefndi, K-kk-nf, hafi breytt skjalinu og séð til þess með afhendingu þess að það væri notað í blekkingarskyni. Sem lögmaður hafi stefndi K-kk-nf komið því til leiðar með ólögmætri vottun sinni eftir á að eignar- og ráðstöfunarréttur aðalstefnanda yrði verulega þrengdur svo sem t.d. til lántöku og annarra lögskipta hans með eignina. Ekkert réttarsamband sé á milli stefnda K-kk-ef og aðalstefnanda en með undirritun sinni og afhendingu tilboðsins til stefnda O-kk-ef, hafi hann tekið beinan þátt í að koma aðalstefnanda í þá stöðu að verða fyrir tjóni. Frekari vottun við undirritun tilboðs var nauðsynleg til að gera skjalið lögformlegt til þinglýsingar. Stefndu séu því ábyrgir fyrir tjóni aðalstefnanda og setji aðalstefnandi fram einhliða kröfu um skaðabætur að fjárhæð ein milljón króna eða lægri fjárhæð að mati dómsins.

Aðalstefnandi styður málsástæður sínar við almennar reglur kröfu- og samningaréttarins. Þá byggi hann á ákvæðum 48. gr., 49. gr., 50. gr., 51. gr. og 33. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Þá sé bent á 33. gr. samningalaga nr. 7/1936, þar sem undirritunum hafi verið bætt í samninginn, sem telja verði óheiðarlegt af hálfu gagnstefnanda. Kauptilboðið hafi ekki skuldbindingargildi fyrir aðalstefnanda og geti aldrei orðið grundvöllur kaupsamnings eins og staðið hafi verið að verki hjá stefndu og gagnstefnanda. Þá hafi fölsun verið beitt við gerð og notkun kauptilboðs, sem varði ógildingu þess. Þá sé byggt á almennu skaðabótareglunni gagnvart öllum gagnstefnendum. Bent sé á 9. gr. og 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Um málskostnað byggir stefnandi á 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í gagnsök vísar aðalstefnandi til málatilbúnaðar og gagna máls í aðalsök. Að samþykktum þeim dómkröfum sem aðalstefnandi hafi gert í aðalsök verði hann ekki dæmdur til útgáfu á afsali og sé sýknukrafa hans m.a. studd þeim rökum. Málsástæðum og lagarökum gagnstefnanda sé öllum hafnað og ex tuto mótmælt. Ekki hafi verið fyrir hendi viðtökudráttur af hálfu aðalstefnanda. Efndaboð gagnstefnanda sé að efni til tilboð sem aðalstefnandi hafi þegar hafnað eins og ráða megi af sakarefni og gögnum aðalsakar. Geymslugreiðslu gagnstefnanda er mótmælt sérstaklega. Þegar tilkynnt hafi verið um hana 27. desember 2005 hafi samningi þegar verið rift. Þá sé í deponeringu sett ófrávíkjanlegt skilyrði fyrir afhendingu geymslufjár, þ.e. bundið ákvæði um fullnaðarkvittun gagnstefnanda. Það sé ekki á færi aðalstefnanda að efna það skilyrði.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda

Gagnstefnandi, Bæjarland ehf., byggir sýknukröfu sína á því að þegar aðalstefnandi samþykkti kauptilboðið með undirritun sinni 3. nóvember 2005 í fasteign þá sem mál þetta snúist um, hafi komist á bindandi kaupsamningur milli gagnstefnanda, Bæjarlands ehf., og aðalstefnanda, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Gagnstefnandi byggir á því að O-kk-nf P-kk-nf hafi haft fullt umboð stjórnar stefnda til þess að undirrita kauptilboð um fasteignina f.h. félagsins. Til þess beri einnig að líta að meðstjórnandi stefnda, Ó-kk-nf V-kk-nf S-kk-nf, hafi undirritað kauptilboðið samdægurs eða 3. nóvember 2005 f. h. gagnstefnanda, áður en frestur samkvæmt tilboðinu rann út. Samkvæmt fyrirtækjaskrá riti meirihluti stjórnar firma gagnstefnanda, en þrír menn skipi stjórn gagnstefnanda. Það liggi því fyrir að allir stjórnarmenn gagnstefnanda hafi verið meðvitaðir um og samþykkir kaupum gagnstefnanda á umræddri fasteign. Hvað varði þá málsástæðu aðalstefnanda að gagnstefnandi, K-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf hrl., hafi ekki verið viðstaddur kaupsamningsgerðina, þá liggi fyrir yfirlýsing í málsgögnum frá K-kk-þgf, dagsett 28. desember 2005, þar sem hann lýsi því yfir að hann hafi verið staddur á skrifstofu sinni hjá Fasteignasölunni Miðborg, að Laugarvegi 182, hinn 3. nóvember 2005, þegar aðalstefnandi mætti, og samþykkti áðurnefnt kauptilboð. Stefndi, K-kk-nf G-kk-nf, hafi séð aðalstefnanda á skrifstofu Miðborgar og fengið kauptilboðið til vottunar strax að lokinni undirritun aðalstefnanda enda sé það óumdeilt í málinu að aðalstefnandi, sem sé lögmaður að atvinnu, undirritaði kauptilboðið. Kauptilboðið hafi því verið löglegt, gilt og skuldbindandi fyrir gagnstefnanda sem og aðalstefnanda.

Hvað varði riftunarkröfu aðalstefnanda þá hafi fyrirsvarsmaður gagnstefnanda gert ítrekaðar tilraunir til þess að fá aðalstefnanda til að mæta á kaupsamningsfund en þær tilraunir hafi ekki borið árangur. Í kauptilboði/kaupsamningi hafi verið kveðið á um að greiða ætti kaupverðið við undirritun kaupsamnings. Það, að aðalstefnandi hafi ekki, þrátt fyrir ítrekaðar boðanir, mætt til kaupsamningsfundar, verði því að skoðast sem viðtökudráttur af hans hálfu. Það sé því ljóst að það, að kaupverðið hafi ekki verið innt af hendi til aðalstefnanda, helgist af ástæðum sem varði aðalstefnanda sjálfan og hann beri ábyrgð á og því geti ekki verið um verulega vanefnd að ræða af hálfu gagnstefnanda, sbr. t.d. 49., 50. og 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Riftun aðalstefnanda á kauptilboði/kaupsamningi um fasteignina hafi því verið ólögmæt. Þá hafi gagnstefnandi geymslugreitt kaupsamningsfjárhæðina, sbr. kvittun dagsetta 20. desember 2005, til Landsbanka Íslands og standi greiðslan aðalstefnanda til boða þegar hann hafi efnt kauptilboð/kaupsamning um fasteignina fyrir sitt leyti.

Þinglýsing gagnstefnanda á kauptilboðinu/kaupsamningnum hafi verið nauðsynleg aðgerð af hálfu gagnstefnanda til þess að tryggja lögleg réttindi sín gagnvart aðalstefnanda þar sem ekki hafi tekist að fá aðalstefnanda til að mæta til kaupsamningsfundar.

Skaðabótakrafa aðalstefnanda sé algjörlega órökstudd og ekki studd neinum sönnunargögnum. Aðalstefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni, upplýst um fjárhæð tjónsins eða af hverju gagnstefnandi eigi að bera skaðabótaábyrgð á hinu meinta tjóni aðalstefnanda. Það sé því ljóst að það beri að sýkna gagnstefnanda af skaðabótakröfu aðalstefnanda.

Stefndi, K-kk-nf G-kk-nf, byggir á því að hann verði sýknaður af aðal- og varakröfu aðalstefnanda á grundvelli aðildarskorts þar sem þær kröfur sem þar séu settar fram varði hann engu og ekkert réttarsamband sé á milli hans og aðalstefnanda eins og reyndar komi fram í stefnu.

Þá krefjist stefndi, K-kk-nf G-kk-nf, sýknu af skaðabótakröfu aðalstefnanda sem sé algjörlega órökstudd og ekki studd neinum sönnunargögnum. Aðalstefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni, upplýst um fjárhæð tjónsins eða af hverju stefndi eigi að bera skaðabótaábyrgð á hinu meinta tjóni aðalstefnanda. Um þá málsástæðu aðalstefnanda að vottun stefnda á kauptilboðið/kaupsamninginn hafi bakað aðalstefnanda tjóni þá sé þeirri málsástæðu alfarið mótmælt sem órökstuddri og ósannaðri enda sé það óumdeilt í málinu að aðalstefnandi undirritaði kauptilboðið/kaupsamninginn.

Stefndi, O-kk-nf, byggir á því að hann verði sýknaður af aðal- og varakröfu aðalstefnanda sökum aðildarskorts þar sem þær kröfur sem þar séu settar fram varði hann engu þar sem hann hafi undirritað kauptilboðið/kaupsamninginn fyrir hönd gagnstefnanda, Bæjarlands ehf., samkvæmt umboði stjórnar félagsins en ekki í eigin nafni eins og skýrt komi fram í kauptilboðinu/kaupsamningnum.

Þá krefjist stefndi, O-kk-nf, sýknu af skaðabótakröfu aðalstefnanda vegna þess að sú krafa sé algjörlega órökstudd og ekki studd neinum sönnunargögnum. Aðalstefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni, upplýst um fjárhæð tjónsins eða af hverju stefndi eigi að bera skaðabótaábyrgð á hinu meinta tjóni aðalstefnanda.

Krafa stefndu og gagnstefnanda um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Um lagarök er einkum vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem og til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og réttar efndir.

Í gagnsök vísar gagnstefnandi, Bæjarland ehf., til þess að gagnstefnandi hafi geymslugreitt kaupsamningsgreiðslu til Landsbanka Íslands í ljósi þess að um viðtökudrátt hafi verið að ræða af hálfu aðalstefnanda og standi greiðslan aðalstefnanda til boða þegar hann hafi efnt kaupsamninginn, sem hafi komist réttilega á með undirritun aðalstefnanda á kauptilboð, dags. 3. nóvember 2005. Gagnstefnandi hafi þannig efnt kaupsamninginn fyrir sitt leyti.

Samkvæmt 51. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 geti seljandi rift kaupsamningi ef greiðsludráttur kaupanda telst verulegur. Það sé ljóst að þær tafir sem urðu á undirritun kaupsamnings, og þar með kaupsamningsgreiðslu, teljist ekki vera veruleg vanefnd. Í 49. gr. fasteignakaupalaga sé jafnframt kveðið á um að það sé forsenda fyrir beitingu vandefndarúrræða af hálfu seljanda að ekki sé um að kenna atvikum sem seljandi beri ábyrgð á.

Ástæður þess að ekki hafi tekist að ganga frá kaupsamningi, í samræmi við það sem samþykkt kauptilboð kvað á um, megi aðallega rekja til ólags á samningssambandi aðalstefnanda og fasteignasölunnar Miðborgar, sem hafði milligöngu um samning aðila, en aðalstefnandi hafi neitað að undirrita formlegt söluumboð, líklega vegna þess að hann hafi ekki viljað greiða fasteignasölunni söluþóknun. Þá hafi aðalstefnandi ítrekað afboðað komu sína á kaupsamningsfundi og boðun á kaupsamningsfund sem átti að halda hjá lögmanni aðalstefnanda hafi ekki verið send með sannanlegum hætti sem hafi leitt til þess að gagnstefnandi fékk boðunina of seint. Einnig hafi í því tilviki jafnframt verið gerð krafa um það að gagnstefnandi greiddi lögmanni aðalstefnanda 1.425.261 krónu í innheimtuþóknun, sem gagnstefnandi gat að sjálfsögðu ekki fallist á að greiða, en líta verði á þessa skyndilegu hækkun á kaupverðinu sem sjálfstæða vanefnd af hálfu aðalstefnanda. Þá beri að geta þess að til fundarins hafi verið boðað hjá lögmanni aðalstefnanda en ekki í starfsstöð fasteignasölunnar sem hafði milligöngu um kaupin.

Niðurstaða

Svo sem fram er komið gerði gagnstefnandi, Bæjarland ehf., tilboð í fasteign aðalstefnanda, skrifstofuhúsnæði á 4. hæð í Hafnarstræti 20/Lækjartorgi 5, hinn 3. nóvember 2005. Tilboðið var samþykkt og undirritað samdægurs af aðalstefnanda á skrifstofu fasteignasölunnar Miðborgar. Kaupverðið var 9.500.000 krónur og skyldi allt greiðast við undirritun kaupsamnings 30. nóvember 2005, sem jafnframt var afhendingardagur eignarinnar.

Aðalstefnandi byggir á því að kauptilboðið hafi verið óskuldbindandi fyrir hann þar sem það hafi einungis verið undirritað af einum stjórnarmanni gagnstefnanda, stefnda O-kk-þgf, að viðstöddum einum votti. Stefndi K-kk-nf G-kk-nf hefði undirritað skjalið sem vottur eftir á en hann hafi ekki verið viðstaddur tilboðsgerðina. Aðalstefnandi hafi auk þess ekki fengið frumrit kauptilboðsins afhent þrátt fyrir ítrekaða tilraun hans til þess. Þá staðhæfir aðalstefnandi að kauptilboðinu hafi verið þinglýst eftir að því hafði verið einhliða breytt af hálfu gagnstefnanda.

Samkvæmt 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 er samningur um kaup á fasteign bindandi fyrir aðila þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar.

Í gögnum málsins liggur fyrir umboð frá P-kk-þgf P-kk-þgf, stjórnarformanni Bæjarlands ehf., dags. 2. nóvember 2005, þar sem stefnda, O-kk-nf, er veitt umboð stjórnar félagsins til að ganga frá kauptilboði og allri samningagerð í eign aðalstefnanda. Hefur stjórnarformaðurinn staðfest umboð þetta fyrir dómi. Þá hefur stefndi, K-kk-nf G-kk-nf, staðfesti fyrir dómi að hafa séð aðalstefnanda á skrifstofu fasteignasölunnar Miðborgar við gerð kauptilboðsins. Hann kvaðst hafa vottað á skjalið í framhaldi af undirritun aðalstefnanda en engar breytingar hafi verið gerðar á því eftir að aðalstefnandi samþykkti tilboðið. Með vísan til framangreinds og 7. gr. fasteignakaupalaga verður að líta svo á að aðalstefnandi hafi orðið skuldbundinn af undirritun sinni á kauptilboðið frá 3. nóvember 2005. Þrátt fyrir að aðalstefnandi hafi ekki fengið frumrit kauptilboðsins afhent, eins og hann átti rétt á, breytir það ekki skuldbindingu hans samkvæmt tilboðinu. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á kröfu aðalstefnanda í aðalsök um að ekki hafi komist á skuldbindandi samningur með aðilum á grundvelli umrædds kauptilboðs.

Aðalstefnandi byggir varakröfu sína á því að gagnstefnandi, Bæjarland ehf., hafi vanefnt svo verulega kauptilboðið, með því að greiða ekki á þeim tíma sem tilboðið kvað á um, að aðalstefnanda hafi verið heimilt rifta tilboðinu. Í kauptilboðinu kemur fram að greiðsla skuli fara fram við undirritun kaupsamnings þann 30. nóvember 2005. Eins og fram hefur komið barst aðalstefnanda ekki greiðslan á umsömdum degi og sendi lögmaður hans af því tilefni gagnstefnanda, Bæjarlandi ehf., bréf þann 6. desember 2005 þar sem skorað er á gagnstefnanda að greiða umsamið kaupverð ásamt dráttarvöxtum og kostnaði eigi síðar en 7 dögum eftir dagsetningu bréfsins. Í framhaldi af því náðist samkomulag milli aðila um kaupsamningsfund þann 9. desember. Síðar kom í ljós að aðalstefnandi taldi sér ekki fært að mæta á þann fund en gagnstefnandi heldur því fram í málinu að aðalstefnandi hafi ekki aðspurður viljað fastsetja annan fund. Aðalstefnandi boðaði stefnda O-kk-þf, fyrir hönd Bæjarlands ehf., til kaupsamningsfundar 13. desember 2005 með tölvubréfi 10. desember 2005. Stefndi O-kk-nf fullyrðir að hann hafi ekki séð boðunina fyrr en stuttu áður en fundurinn átti að hefjast. Kveðst hann hafa tilkynnt aðalstefnanda það samstundis að fyrirvari fundarins væri of stuttur. Þann sama dag sendi aðalstefnandi gagnstefnanda riftunarbréf.

Samkvæmt framansögðu liðu 13 dagar frá því að gagnstefnanda bar að greiða umsamið kaupverð samkvæmt samningi aðila þar til aðalstefnandi sendi gagnstefnanda, Bæjarlandi ehf., riftunarbréf. Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 getur seljandi rift kaupsamningi ef greiðsludráttur af hálfu kaupanda telst veruleg vanefnd. Hvenær vanefnd telst veruleg byggist á mati á öllum atvikum hverju sinni. Verður hér meðal annars að líta til þess hve lengi dróst að greiða, hvort greiðsludrátturinn hafi valdið seljenda tjóni og hvort kaupandi hafi haft vilja eða getu til að greiða. Liggur ljóst fyrir að gagnstefnandi, Bæjarland ehf., hafði, þrátt fyrir greiðsludrátt af hans hálfu, vilja til að greiða kaupverðið og ganga frá kaupsamningi við aðalstefnanda. Verður ekki annað séð en gagnstefnandi hafi lagt sitt af mörkum til að efna skuldbindingar sínar samkvæmt kauptilboði aðila. Þá verður ekki talið að greiðsludráttur í 13 daga sé veruleg vanefnd í skilningi tilvitnaðs lagaákvæðis.

Með vísan til alls framangreinds verður ekki fallist á varakröfu aðalstefnanda í aðalsök um að honum hafi verið heimilt að rifta samningi aðila samkvæmt kauptilboði dagsettu 3. nóvember 2005.

Framangreind niðurstaða leiðir til þess að krafa aðalstefnanda um að gagnstefnanda, Bæjarlandi ehf., verði gert skylt að afmá kauptilboð aðila úr fasteignabók sýslumannsins í Reykjavík að viðlögðum dagsektum, verður ekki tekin til greina.

Aðalstefnandi gerir í málinu kröfu um skaðabætur að fjárhæð 1.000.000 króna in solidum úr hendi allra stefndu. Hefur aðalstefnandi hvorki stutt þá kröfu neinum gögnum né sýnt fram á það með öðrum hætti að hann hafi beðið tjón. Eru engin rök færð fyrir bótaábyrgð stefnda O-kk-ef P-kk-ef og gagnstefnanda, Bæjarlands ehf. Niðurstaða máls að því er aðal- og varakröfu í aðalsök varðar leiðir og til þess að enginn grundvöllur bótakröfu er til staðar á hendur þessum aðilum. Málsástæður aðalstefnanda á hendur stefnda K-kk-þgf G-kk-þgf S-kk-þgf eru órökstuddar og haldlausar með öllu. Ber að sýkna stefndu K-kk-þf G-kk-þf og O-kk-þf og gagnstefnanda af skaðabótakröfu aðalstefnanda í aðalsök.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi, Bæjarland ehf., þess að aðalstefnanda verði gert skylt að gefa út afsal til gagnstefnanda vegna fasteignarinnar að Hafnarstræti 20/Lækjartorgi 5, í samræmi við samþykkt kauptilboð frá 3. nóvember 2005. Fyrir liggur að gagnstefnandi hefur geymslugreitt kaupverð eignarinnar að fullu í samræmi við kauptilboð aðila frá 3. nóvember 2005. Í samræmi við kvittun fyrir deponeringu kaupverðsins á aðalstefnandi rétt til greiðslunnar gegn framvísun fullnaðarkvittunar frá gagnstefnanda. Samkvæmt því og með vísan til 21. tl. kauptilboðs og 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 á gagnstefnandi rétt á afsali fyrir eigninni, gegn fullnægjandi skilríkjum um rétt aðalstefnanda til geymslufjár samkvæmt kvittun nr. GA. 10753. Verður því fallist á kröfu gagnstefnanda með þeim fyrirvara, eins og nánar greinir í dómsorði.

Eftir þessum úrslitum málsins verður aðalstefnandi dæmdur til að greiða gagnstefnanda og stefndu K-kk-þgf G-kk-þgf og O-kk-þgf málskostnað, bæði í aðalsök og gagnsök, sem ákveðst 500.000 krónur. Hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Gagnstefnandi, Bæjarland ehf., skal vera sýkn af kröfum aðalstefnanda, M-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef, í máli þessu.

Stefndu, O-kk-nf P-kk-nf, K-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf og Bæjarland ehf., skulu vera sýkn af skaðabótakröfu aðalstefnanda í máli þessu.

Aðalstefnandi, M-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf, skal gefa út afsal til gagnstefnanda, Bæjarlands ehf., vegna fasteignarinnar Hafnarstræti 20, Lækjartorg 5, fastanúmer 227-2132, eignarhluti á fjórðu hæð, merkt skrifstofa 02-0408, gegn fullnægjandi skilríkjum um rétt aðalstefnanda til geymslufjár samkvæmt kvittun nr. GA. 10753.

Aðalstefnandi greiði stefndu og gagnstefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

E-kk-nf Ó-kk-nf