E-2382/2020

Dómur:

Mál þetta var höfðað 4. september 2020 og dómtekið 15. desember að loknum munnlegum málflutningi. Stefnandi er Worldwide Yacht Service ehf., […], Reykjavík. Stefnda er J-kvk-nf B-kvk-nf H-kvk-nf, […], Hafnarfirði.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða honum 6.917.742 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. júlí 2020 til greiðsludags. Þá verði stefnda dæmd til greiðslu málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

Stefnda krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda, en til vara að kröfur hans verði lækkaðar. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi en ellegar að mati dómsins.

I.

Þann 12. desember 2017 samþykkti stefnda 14.900.000 króna tilboð stefnanda í sumarhús nr. […] við […], 301 Akranesi. Í framhaldi var kaupsamningur undirritaður 28. desember. Í kaupsamningi segir að kaupandi hafi kynnt sér söluyfirlit um eignina og skoðist það hluti af kaupsamningi. Samkvæmt söluyfirlitinu skoðaði H-kk-nf B-kk-nf fasteignasali eignina í febrúar 2017 og var ásett verð 16.900.000 krónur. Þar er eigninni lýst sem 51,4 fermetra timburhúsi (íbúðarrými) ásamt 11 fermetra gestahúsi/geymslu úr timbri, hvort tveggja byggt árið 2002. Íbúðarrýmið skiptist í eldhús og stofu í opnu rými, þaðan sem gengið er út á sólpall með heitum potti, baðherbergi, tvö svefnherbergi og óskráð svefnloft. Að auki er forstofa, þvottahús og geymsla í óskráðri og ósamþykktri viðbyggingu (bíslagi). Í söluyfirlitinu er vakin athygli á ríkri skoðunarskyldu kaupanda samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup og skorað á hann að kynna sér vel ástand eignarinnar og leita þar til bærra sérfræðinga um nánari skoðun.

II.

Þrátt fyrir að stefnandi væri skráður kaupandi að húsinu er óumdeilt að húsið var keypt í þágu A svo hann hefði stað til að búa á, en A og J-kk-nf P-kk-nf G-kk-nf eigandi og fyrirsvarsmaður stefnanda eru miklir vinir. A er ófaglærður flísalagningamaður og rekur eigið fyrirtæki á því sviði. Er ágreiningslaust að J-kk-nf P-kk-nf hafi treyst á handbragð og hugsun A og því falið honum að skoða eignina fyrir kaupin. Húsið var afhent í lok janúar 2018 og strax í kjölfarið flutti A inn í það.

III.

Af framburði stefndu og A fyrir dómi virðist sem A hafi skoðað eignina allt að sex sinnum áður en hann flutti inn, þar af tvívegis fyrir gerð kauptilboðs. Lýsti stefnda því svo að A hafi komið og skoðað eignina, skoðað hana aftur strax daginn eftir, þá sagst ekki geta greitt ásett verð og stefnda því samþykkt 2.000.000 króna lækkun. Stefndu og A greinir ekki á um að við skoðun fyrir tilboðsgerð hafi A heyrt marr í parketi á eldhúsgólfi og það dúað undan fæti. Að sögn A spurði hann stefndu út í þetta atriði og fékk þau svör að skipt hafi verið um parket í kjölfar leka frá uppþvottavél. Hann hafi þá velt því upp hvort parketið gæti verið of þröngt lagt og stefnda tekið undir það. Stefnda kveðst hafa sýnt A að parketið dúaði í eldhúsinu, sagst fyrst hafa orðið þess vör eftir að skipt var um parketið og ekki vita af hverju þetta stafaði.

Fram kom í máli stefndu fyrir dómi að eiginmaður hennar sálugi hafi byggt húsið 2002 og þau notað það fyrst sem sumarbústað áður en þau fluttu inn í húsið 2006. Hún kvaðst aldrei hafa orðið vör við gólfhalla á þeim 11 árum sem hún bjó í húsinu og eigi heldur að húsið hreyfðist í miklum vindi. A kvaðst fyrir dómi ekki hafa orðið var við gólfhalla fyrr en hann flutti inn og kom ísskáp fyrir við dyrakarm í eldhúsrými. Hann kannaðist við að stefnda hafi bent honum á að hurð á bíslaginu væri stíf. Hann kvaðst sjálfur hafa séð að hurðin var ómáluð og því útsett fyrir því að bólgna í raka og blautu veðri og taldi lítið mál að lagfæra hurðina. Um framburð A og stefndu verður nánar fjallað síðar í dóminum.

IV.

Í málinu liggja fyrir tölvupóstar J-kk-ef P-kk-ef G-kk-ef til stefndu og H-kk-ef B-kk-ef fasteignasala 12. mars 2018. Segir þar að stefnda hafi komið á staðinn helgina 3.4. mars til að sækja síðustu eigur sínar og A þá greint henni frá því að bústaðurinn hreyfðist í miklum vindi og væri sem svefnherbergisálman lyftist upp í mestu kviðunum. Stefnda hafi komið af fjöllum og sagst aldrei hafa orðið vör við slíkt. Í póstunum er haft eftir A að hann telji að undirstöður undir eldhúsi séu í leirlögum og hangi lausar á grind hússins. Sökum þessa ætli stefnandi að fjarlægja klæðningu á veröndinni til að komast að burðarvirki hússins og kalla til matsmann. Kveðst stefnandi vilja bíða með uppgjörsgreiðslu þar til mat liggi fyrir. Stefnda svaraði stefnanda 15. mars og sagðist bíða átekta.

Í tölvupósti stefnanda til fasteignasalans 26. mars er greint frá því að starfsmaður BS véla ehf. telji heildarviðgerðarkostnað á húsinu á bilinu 4,5 til 5,2 milljónir króna og vilji stefnandi fá tjónið bætt úr hendi stefndu. Í pósti til stefnanda 29. mars harmar stefnda að risinn sé ágreiningur vegna fasteignakaupanna, en minnir á að A fulltrúi stefnanda hafi skoðað húsið vel fyrir kaupin, sem væri 18 ára gamalt og hafi mátt vera ljóst að það þyrfti betrumbætur, meðal annars sökum dúandi gólfa. Til að ljúka málinu sé stefnda þó reiðubúin að gefa eftir 300.000 króna lokagreiðslu kaupverðs.

V.

Næst gerðist það að stefnandi fól Verkís að skoða og meta ástand hússins og skilaði verkfræðistofan niðurstöðum í júní 2018. Samkvæmt þeim eru gólf hússins sigin og þarf að færa húsið af undirstöðum, fjarlægja núverandi timbursúlur og skipta út fyrir járnbentar steinsteyptar súlur í samræmi við aðaluppdrætti. Einnig þurfi að skipta út undirstöðum sólpallsins, en hann sé heldur ekki byggður í samræmi við uppdrætti. Gróft metið megi ætla að heildarkostnaður af verkinu geti numið 10.725.000 krónum.

Stefnandi kynnti stefndu niðurstöður Verkís í bréfi 21. júní og óskaði eftir viðræðum um bætur vegna verulegra leyndra galla á eigninni. Í svarbréfi stefndu 10. júlí er bótaskyldu hafnað og á það bent að A hafi skoðað eignina að minnsta kosti sex sinnum og mátti því vera vel kunnugt um ástand hennar. Þá hafi stefnda bent honum á dúandi gólf í eldhúsi og því aukin ástæða til að skoða ástand hússins vel. Var skorað á stefnanda að greiða umsamda lokagreiðslu en ellegar hótað málsókn. Í nóvember 2018 höfðaði stefnda svo mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur til heimtu þeirrar greiðslu og féll dómur henni í vil 5. mars 2020 (mál réttarins nr. E3804/2018).

VI.

Þann 12. maí 2020 var H-kk-nf K-x-x H-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur af hálfu stefnanda til að skoða og meta hvort sig væri á gólfi sumarhússins. Væri svo var matsmanni falið að meta ástæður fyrir gólfsigi og koma með tillögur að úrbótum. Var í því sambandi lagt fyrir matsmann að skoða hvort undirstöður, gerð þeirra, efni og frágangur væri í samræmi við samþykktar teikningar, lög og byggingareglugerð og hvort frágangur sé forsvaranlegur og í samræmi við venju. Þá var matsmanni falið að staðreyna hvort fúi væri í burðarvið sólpallsins og hvort burðarviður og undirstöður sólpallsins séu í samræmi við samþykktar teikningar, lög og byggingareglugerð og hvort frágangur sé forsvaranlegur og í samræmi við venju. Loks var matsmanni falið að koma með tillögur að úrbótum og meta og sundurliða kostnað af verkinu.

Matsgerð var skilað 15. júní. Þar segir að við mælingar innandyra hafi komið í ljós um 3,5 cm. hæðarmunur frá miðju hússins að úthorni við eldhús, um 3,5 cm. hæðarmunur frá miðju hússins að baðherbergisgólfi og 3 cm. hæðarmunur frá húsinu miðju að úthorni við svefnherbergi. Við skoðun utandyra hafi komið í ljós að sumarhúsið er byggt á sívölum timburstaurum, um 2530 cm. í þvermál. Fjarlægð á milli staura er 250300 cm. og samrýmist staðsetning þeirra og fjöldi samþykktum teikningum. Grafið var frá einum staur undir húsinu, við úthorn þar sem eldhúsið stendur og reyndist ríkjandi jarðvegur þar vera mold. Á þessum stað mældist hæð frá yfirborði jarðvegs niður á fastan jarðveg um 210 cm. og vantaði 60. cm. upp á að timburstaurinn stæði á föstum jarðvegi.

Matsmaður telur sumarhúsið hafa sigið við útveggi vegna þess að timburstaurar undir þeim nái ekki niður á fastan jarðveg heldur standi þeir einungis á mold og sé mold ekki burðarhæf fyrir álag frá útveggjum húss. Burðarviður í sólpalli hafi reynst alvarlega skemmdur sökum fúa og mikill fúi í ytri dregurum og nokkrum bitum undir gólfborðum. Þá hafi komið í ljós að undirstöður sólpallsins eru timburstaurar, sambærilegir þeim sem húsið hvíli á.

Matsmaður tekur fram að aðeins hafi verið grafið frá einum staur undir húsinu og því viti hann ekki hvort einhverra hinna stauranna nái niður á fastan jarðveg. Af skoðun á jarðvegi kringum þann staur sem grafið var frá og hæðarmælingum inn í húsinu megi þó leiða líkur að því að fleiri staurar undir húsinu nái ekki niður á fast.

Matsmaður telur frágang á undirstöðum sumarhússins hvorki í samræmi við samþykktar teikningar né heldur lög og byggingarreglugerð. Þá sé frágangur hvorki forsvaranlegur né í samræmi við venju. Matsmaður telur burðarvið sólpallsins í samræmi við teikningar, lög og reglugerð og að fúi í burðarvið sé ekki óeðlilegur miðað við aldur hússins. Undirstöður sólpallsins séu hins vegar ekki í samræmi við samþykktar teikningar og því ekki í samræmi við lög og byggingarreglugerð.

Matsmaður telur að ef sumarhúsið hefði verið byggt samkvæmt samþykktum teikningum frá október 1999, þ.e. með notkun járnbentra steyptra súlna niður á fast undirlag í stað timburstaura í mold, hefði húsið ekki sigið. Hann leggur til að timburstaurum undir útveggjum verði skipt út, steyptar súlur settar þeirra í stað og síðan fyllt og þjappað að þeim með frostfrírri möl. Því næst verði dregarar losaðir frá öllum núverandi staurum og þeim lyft þannig að gólfið stillist af í réttri hæð, dregarar síðan festir aftur á núverandi staura og á nýjar steyptar súlur. Matsmaður telur undirstöður undir sólpalli ekki undir miklu álagi og leggur því til að núverandi undirstöður verði færðar niður á fastan jarðveg, samhliða lagfæringum á undirstöðum hússins og fyllt í kringum þær með frostfrírri möl.

Matsmaður metur heildarkostnað við lagfæringar á undirstöðum hússins 5.350.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti og sama kostnað vegna lagfæringa á sólpallinum 2.400.000 krónur, eða samtals krónur 7.750.000.

Eftir að niðurstaða matsgerðar lá fyrir gengu tölvupóstar milli lögmanna aðila án þess að samkomulag næðist um bótaskyldu eða bótafjárhæð.

VII.

Stefnandi reisir málið á því að sumarhúsið að […] sé gallað í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem húsið standist ekki kröfur um gæði og búnað. Gallarnir felist í því að frágangur á undirstöðum sé ábótavant, ekki í samræmi við samþykktar teikningar, lög og byggingarreglugerð eða viðteknar venjur og hafi þetta leitt til þess að gólf hússins sigu. Þá sé frágangur á sólpalli ekki í samræmi við samþykktar teikningar og byggingareglugerð. Dómkvaddur matsmaður hafi staðreynt hvort tveggja og lýsi í matsgerð hvernig standa hafi átt að gerð og frágangi undirstaðna og sólpalls og hverra úrbóta sé þörf til að koma eigninni í rétt og löglegt horf. Stefnandi hafi með engu móti getað staðreynt þessa galla við sjónskoðun eignarinnar, enda hafi verið klæðning á palli í kringum húsið og því ekki sést undir það, auk þess sem stefnandi mátti treysta því að frágangur á undirstöðum væri faglega unninn og í samræmi við lög og reglur. Stefnandi hafi gætt í hvívetna skoðunar og rannsóknarskyldu samkvæmt 29. gr. fasteignakaupalaga og geti sú skylda aldrei falið í sér kröfu um að klæðning sé rofin eða grafið frá undirstöðum húss. Þá hafi A skoðunarmaður stefnanda spurt stefndu út í gólf hússins, sem dúuðu og hún svarað því til að þetta stafaði af uppþvottavél sem hefði lekið. Við skoðun hafi ekkert gefið til kynna að gólf hússins hallaði og stefnda, sem búið hafði í húsinu í 11 ár, ekki minnst á gólfhalla. Að gættum þessum atriðum hafi stefnandi mátt treysta því við kaupin að frágangur hússins væri forsvaranlegur og í samræmi við samþykktar teikningar og 123. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Stefnandi vísar því á bug að tómlæti eða meint eigin sök hans komi til álita við úrlausn málsins. Þá mótmælir stefnandi því að sumarhúsið hafi verið keypt sem liður í atvinnurekstri hans og/eða að hann sé sérfróður aðili á sviði fasteignaviðskipta. Breyti þar engu þótt fasteignatengdur rekstur hafi verið tilgreindur sem hliðarstarfsemi við skráningu stefnanda, enda slíkt algengt við skráningu félaga hér á landi.

Um fjárkröfu sína vísar stefnandi til niðurstaðna dómkvadds matsmanns, sem ekki hafi verið hnekkt og telur sig eiga rétt til skaðabóta sömu fjárhæðar á grundvelli 43. gr. nefndra laga, en ellegar rétt til afsláttar sömu fjárhæðar samkvæmt 41. gr. Um frekari lagarök vísar stefnandi til meginreglna kröfuréttar um efndir samninga og vanefndir. Hann styður málskostnaðarkröfu sína við 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

VIII.

Stefnda mótmælir því sem ósönnuðu að sumarhúsið sé gallað í skilningi 18. eða 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og telur vanreifað í stefnu að hvaða leyti eignin sé gölluð. Einnig sé ósannað að stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í tengslum við kaupin. Þá beri að hafa í huga að um sumarhús er að ræða og því ekki hægt að gera sömu kröfur til eiginleika, gæða og búnaðar og ef um heilsárshús væri að tefla. Húsið henti vel til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til, þ.e. sem sumarafdrep og frístundahús. Frágangur hússins sé því venjubundinn, ásættanlegur og eðlilegur, standist kröfur um gæði og búnað sem gera megi til sambærilegra húsa og leiði ekki annað af lögum eða kaupsamningi aðila. Þá endurspegli 2.000.000 króna lækkun á söluverði hússins, miðað við ásett verð, ástand þess á söludegi. Þess utan sé ósannað að meintir gallar rýri verðmæti eða notagildi hússins svo nokkru nemi, en A hafi búið þar óslitið frá janúar 2018. Þá byggir stefnda á því að vanræksla stefnanda á skoðunar og rannsóknarskyldu 29. gr. fasteignakaupalaga girði fyrir bótarétt í málinu.

Að því er síðastgreint atriði varðar bendir stefnda á í greinargerð að sumarhúsið sé byggt á timburstaurum og sjáist sá frágangur greinilega þegar horft er að húsinu frá innkeyrslu. Við munnlegan málflutning leiðrétti lögmaður stefndu þetta atriði og sagði að staurar undir sólpalli sjáist greinilega þegar horft er að húsinu frá innkeyrslu.

Stefnda bendir og á í þessu samhengi að A fulltrúi stefnanda sé iðnaðarmaður og því sérfróður aðili og hafi hann skoðað eignina hátt og lágt áður en gengið var frá kauptilboði. Í þau skipti hafi stefnda sýnt honum húsið eins ítarlega og kostur var og sagt honum frá öllu sem hún vissi um ástand þess. Stefnda hafi meðal annars bent honum á hvernig gólfið í eldhúsi dúaði, hún sagst ekki vita af hverju, en látið þess getið að gólfið hafi dúað frá því að skipt var um parket eftir að uppþvottavél lak á árinu 2011 eða 2012.

Í greinargerð segir að J-kk-nf P-kk-nf G-kk-nf fyrirsvarsmaður stefnanda hafi einnig skoðað húsið í eitt skipti fyrir kaupin, stefnda þá gengið með honum í kringum húsið og hafi að húsabaki blasað við timburstoðir hússins, en þar hafi verið um 6070 cm. bil frá neðra byrði húss að jörðu. Við munnlegan málflutning leiðrétti lögmaður stefndu þetta og sagði að við hafi blasað undirstöður palls við geymslu/gestahús.

Að gættum framangreindum atriðum og með hliðsjón af áskorun í söluyfirliti um ítarlega skoðun hússins telur stefnda að stefnandi geti ekki borið fyrir sig ákvæði 29. gr. fasteignakaupalaga, enda þekkti hann eða mátti þekkja ítarlega til gerðar og ástands hússins þegar kaupin fóru fram.

Stefnda vísar einnig til dóms Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. 3804/2018, en samkvæmt þeim dómi og með vísan til 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála séu eftirgreind atriði þegar sönnuð, staðreyni eigin sök stefnanda, hafi ekki verið hnekkt og beri því að leggja til grundvallar í þessu máli:

„Dómurinn telur að hvorki verði séð af söluyfirliti né öðrum gögnum málsins að [stefnda] hafi veitt [stefnanda] upplýsingar varðandi eignina sem voru rangar eða misvísandi. Fyrir liggur að hún sýndi umboðsmanni [stefnanda] eignina ítrekað og svaraði spurningum hans. Óumdeilt er að ástand á gólfi var rætt við skoðun eignarinnar áður en [stefnandi] gerði kauptilboð í hana. Gaf það ástand umboðsmanni [stefnanda], sem er flísalagningarmaður, sérstakt tilefni til að kanna nánar, sjálfur eða með aðstoð annarra sérfræðinga, hvers vegna gólfið dúaði áður en kaupin voru gerð, en hann hafði ekkert tilefni til að ætla að [stefnda] væri sérfróð um slíkt.... Þá verður af atvikum ráðið að ástand eignarinnar í öllum þeim atriðum sem [stefnandi] ber fyrir sig í málinu hefði umboðsmaður hans mátt sjá við ítrekaða skoðun hans á eigninni.“

Þessu til viðbótar byggir stefnda á því að samkvæmt matsgerð liggi aðeins fyrir að einn timburstaur nái ekki niður á fastan botn og telur ósannað af hálfu stefnanda að aðrir staurar séu haldnir sama ágalla.

Þá byggir stefnda á því að J-kk-nf P-kk-nf fyrirsvarsmaður stefnanda sé líkt og A sérfróður aðili á sviði húsbygginga, en J-kk-nf P-kk-nf hafi keypt sumarhúsið sem lið í atvinnurekstri sínum og starfræki fyrirtæki á sviði fasteigna og fasteignaviðskipta, þar á meðal World wide House ehf. og Kabola á Íslandi ehf., sem sérhæfi sig í rekstri og útleigu fasteigna. Stefnda sé á hinn bóginn ófaglærð ekkja eftir að eiginmaður hennar lést 2010, en hann hafi séð um allt viðhald á húsinu og stefnda hvergi komið nærri. Henni hafi því hvorki verið kunnugt né mátt vera kunnugt um að undirstöðum væri ábótavant og að teikningar af húsinu hafi gert ráð fyrir steyptum undirstöðum. Húsið hafi fengið lokaúttekt byggingarfulltrúa og stefnda þannig mátt treysta því að gerð og bygging þess væri í fullkomnu lagi.

Stefnda byggir enn fremur á því að hafi stefnandi átt rétt til vanefndaúrræða hafi hann glatað þeim rétti fyrir sakir tómlætis samkvæmt 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga og almennum reglum um tómlæti. Vísar stefnda hér til þess að stefnandi hafi mátt verða var við meinta galla í nóvember 2017 og aldrei síðar en í desember sama ár. Þrátt fyrir þetta hafi stefnandi ekkert aðhafst fyrr en í janúar 2019 er hann skilaði greinargerð í máli nr. E3804/2018. Breyti hér engu tölvupóstar og athafnir stefnanda sem frá er greint í IV. og V. kafla að framan, enda bar honum samkvæmt 1. mgr. 48. gr. að tilkynna stefndu um eðli og umfang meintra galla innan sanngjarns frests eftir að hann varð þeirra var.

Verði ekki fallist á sýknukröfu stefndu byggir hún á því að lækka beri bætur eða afslátt á grundvelli eigin sakar stefnanda og vísar í því sambandi til framangreindra málsástæðna. Þá sé kröfugerð stefnanda ekki í samræmi við þá niðurstöðu matsmanns að fúi í burðarvið sólpallsins sé eðlilegur miðað við aldur pallsins og beri að lækka kröfu stefnanda sem því nemi.

Um frekari lagarök vísar stefnda til ákvæða 1. mgr. 12. gr., 20. gr., 29. gr. og 48.50. gr. fasteignakaupalaga, meginreglna kröfuréttarins um skuldbindingargildi samninga og meginreglna skaðabótaréttarins um eigin sök tjónþola. Kröfu um málskostnað styður stefnda við XXI. kafla laga um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr. og kröfu um virðisaukaskatt við samnefnd lög nr. 50/1988, en stefnda sé ekki virðisaukaskattskyld og beri því nauðsyn til að fá þann skatt ofan á málskostnað.

IX.

Vettvangsganga fór fram daginn fyrir aðalmeðferð. Við upphaf aðalmeðferðar var síðan fært til bókar að dómendur og lögmenn hafi farið á vettvang ásamt stefndu, gengið í kringum sumarhúsið og skoðað aðstæður með tilliti til undirstaðna húss, timburverandar sem umlykur húsið og sólpalls með heitum potti á, sem stendur við framhlið hússins. Þá hafi húsið verið skoðað að innanverðu með tilliti til meints gólfhalla. Fram hafi komið að þegar húsið var selt hafi timburklæðning umhverfis veröndina verið órofin og náð alveg niður að jörð, nema við frístandandi gestahús/geymslu aftan við húsið og við sólpallinn. Bókun þessi var lesin upp og staðfest af hálfu beggja aðila.

Stefnda gaf aðilaskýrslu fyrir dómi. Auk hennar báru vitni A og H-kk-nf K-x-x H-kk-nf matsmaður, sem staðfesti matsgerð sína í einu og öllu. Verður hér á eftir vikið að framburði þeirra eins og þörf krefur fyrir úrlausn málsins.

X.

Þegar sumarhúsið að […] var byggt 2002 var í gildi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þar í 6. kafla er fjallað um byggingarefni húsa, gerð og burðarþol. Um undirstöður húsa er fjallað í 123. grein. Samkvæmt grein 123.1. skulu undirstöður ná niður á frostfrítt dýpi, 1,2

2,0 metra niður fyrir endanlegt jarðvegsyfirborð við útveggi, eftir því sem við á, eða frostþolið fyllingarefni og burðarhæfan jarðveg. Þær skulu hannaðar og byggðar þannig að ekki geti orðið tjón af völdum hreyfinga í jarðveginum, t il dæmis vegna sigs eða frostly ftinga.

Samkvæmt grein 123.4. skulu undirstöður húsa vera úr steinsteypu og skal breidd þeirra valin í samræmi við burðarþol jarðvegs og það álag sem þær eiga að flytja.

Kröfur reglugerðarinnar um undirstöður húsa eru skýrar og ófrávíkjanlegar og heimila undir engum kringumstæðum að timburstaurar séu notaðir sem undirstöður. Stefnda og eiginmaður hennar fylgdu hvorki fyrirmælum reglugerðarinnar við byggingu hússins né heldur samþykktum teikningum af húsinu, sem voru í samræmi við áskilnað reglugerðarinnar um að undirstöður skuli vera úr járnbentum, steyptum súlum.

Eins og rakið er í VI. kafla komst dómkvaddur matsmaður að þeirri niðurstöðu að húsið hafi sigið við útveggi vegna þess að timburstaurar undir þeim nái ekki niður á fastan jarðveg heldur standi þeir á mold og sé mold ekki burðarhæf fyrir álag frá útveggjum húss. Er það og niðurstaða matsmanns að húsið hefði ekki sigið ef það hefði verið byggt samkvæmt byggingarreglugerð og samþykktum teikningum með járnbentum steyptum súlum sem færu niður á fastan botn. Þessum niðurstöðum matsgerðar hefur ekki verið hnekkt og er það álit dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmanni, að leggja beri þær til grundvallar í málinu. Liggur þannig fyrir að húsið var haldið galla í skilningi fyrri málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og er ljóst hver orsök gallans er.

Í matsgerð er kostnaður við úrbætur á undirstöðum hússins ítarlega sundurliðaður og metinn samtals 5.350.000 krónur, þar af er vinna á verkstað metinn krónur 3.000.000. Ber að leggja kostnaðarlið matsgerðar til grundvallar við úrlausn málsins. Að teknu tilliti til söluverðs sumarhússins telst gallinn verulegur í skilningi seinni málsliðar 18. gr. fasteignakaupalaga. Ber stefnda ábyrgð á þessum galla nema því aðeins að stefnandi hafi vanrækt svo verulega skoðunar og rannsóknarskyldu sína samkvæmt 29. gr. að leiði til réttindamissis.

Fyrir dómi gekkst stefnda við því að hafa vitað að timburstaurar voru notaðir sem undirstöður undir húsið og kvaðst hafa hjálpað eiginmanni sínum að bera staurana að byggingarreit. Hún kvaðst ekki hafa upplýst A um þetta þegar hann skoðaði eignina í umboði stefnanda. Hún kvað A hæglega hafa getað lagst á magann og skoðað undir húsið, en hann engan vilja sýnt til þess.

A bar fyrir dómi að stefnda hafi aldrei upplýst að húsið stæði á timburstaurum og kvað stefnanda ekki myndu hafa keypt húsið undir þeim kringumstæðum. Við skoðun hafi naglföst timburklæðning í kringum veröndina hulið undirstöður hússins með öllu og því ókleift að sjá undir húsið án þess að rífa timburklæðninguna frá. Hann hafi hins vegar spurt stefndu hvort húsið væri ekki réttilega byggt og hún staðfest að svo væri.

Með hliðsjón af ofangreindum framburði stefndu og A er alls ósannað að stefnda hafi upplýst hann eða stefnanda um að húsið væri byggt á timburstaurum og ber stefnda hallann af því.

Ekki verður fallist á með stefndu að A geti talist sérfróður aðili á sviði hönnunar og byggingartæknilegra atriða, enda ófaglærður og vinnur við flísalagnir. Stefnda vissi að undirstöður hússins voru gerðar úr timbri og vakti ekki athygli A á þeirri staðreynd. Stóð það stefndu nær að upplýsa um þetta atriði í stað þess að A leitaði þessa uppi með því að rífa naglfasta timburklæðningu frá verönd hússins, en aðeins þannig gat A mögulega séð að húsið væri byggt á timburstaurum. Þetta staðreyndi dómurinn við vettvangsgöngu og breytir engu í því sambandi þótt sjá hafi mátt undir sólpall með því að leggjast á maga og rýna undir sólpallinn, enda stendur pallurinn við hlið hússins og lýtur ekki kröfum 123. gr. byggingarreglugerðar um undirstöður húsa. Eins er farið um geymslu/gestahús, en það stendur á litlum palli í nokkurra metra fjarlægð frá húsinu og tengist timburverönd sem umlykur húsið. Líkt er og farið með bíslagið, sem skeytt var við húsið eftir byggingu þess og stendur á timburveröndinni. Að þessu sögðu er ekkert fram komið í málinu sem bendir til þess að stefnandi og/eða umboðsmaður hans hafi þekkt eða átt að þekkja til þess byggingartæknilega galla sem var á húsinu og því síður mátt sjá hann við skoðun fasteignarinnar.

Eins og áður er rakið flutti A inn í húsið í lok janúar 2018. Hann bar fyrir dómi að nokkrum vikum síðar hafi fyrsta óveðrið gengið yfir. Þegar stefnda síðan kom að sækja síðustu eigur sínar helgina 3.4. mars mun A hafa rætt við hana um að húsið hreyfðist til í miklum vindi. Stefnandi vakti athygli stefndu á þessu 12. mars, lýsti þá áhyggjum af undirstöðum hússins og kvaðst ætla að fá fagaðila til að kanna þetta betur. Síðar í sama mánuði krafði stefnandi stefndu fyrst um bætur vegna galla á undirstöðum hússins. Hefur stefnda frá þeim tíma aldrei mátt vænta annars en að kröfur yrðu gerðar á hendur henni vegna sölu hússins. Að gættum þessum atriðum verður ekki á það fallist að stefnandi hafi glatað rétti til vanefndaúrræða gagnvart stefndu á grundvelli tómlætis, hvort heldur samkvæmt reglum 48. gr. fasteignakaupalaga eða almennum reglum.

Af hálfu stefnanda er ekki á því byggt að stefnda hafi sýnt af sér saknæma hegðun við sölu fasteignarinnar. Kemur því ekki til frekari skoðunar hvort stefnda hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga. Eftir stendur að hún ber hlutlæga ábyrgð á fyrrgreindum galla á grundvelli 18. gr., enda stenst húsið að því leyti ekki þær gæðakröfur sem stefnandi mátti vænta og rýrir ágallinn verðmæti eignarinnar verulega. Á stefnandi því rétt á skaðabótum úr hendi stefndu á grundvelli 43. gr. Ber við ákvörðun bóta að draga frá 580.645 króna endurkræfan virðisaukaskatt af vinnu á verkstað og þykja bætur þannig hæfilega ákveðnar 4.769.355 krónur vegna gallans á undirstöðum hússins. Ber sú fjárhæð dráttarvexti frá 18. júlí 2020, þá er mánuður var liðinn frá því að stefnandi krafði stefndu um bætur á grundvelli matsgerðar.

Dómkvaddur matsmaður komst einnig að þeirri niðurstöðu að fúi væri í burðarvið sólpallsins og að undirstöður sólpallsins, sem eru timbursúlur, áþekkar þeim sem húsið hvílir á, séu ekki í samræmi við samþykktar teikningar og því ekki í samræmi við lög og byggingarreglugerð. Hann taldi fúann ekki óeðlilegan með hliðsjón af aldri hússins, en lagði til í matsgerð að núverandi undirstöður verði færðar niður á fastan botn og fyllt í kringum þær með frostfrírri möl. Samkvæmt matsgerð nemur heildarkostnaður af þeirri aðgerð 2.400.000 krónum.

Það er álit dómsins að smíði sólpallsins hafi verið stefndu og eiginmanni hennar frjáls, enda hvergi gerðar kröfur til hönnunar, gerðar og undirstaðna sólpalla í þágildandi byggingarreglugerð. Matsgerðinni fylgdu ekki þær samþykktu teikningar af sólpallinum sem þar er vísað til og liggur ekkert fyrir um að slíkar teikningar hafi verið gerðar. Þá bar A fyrir dómi að þegar hann skoðaði eignina fyrir kaupin hafi hann séð að heitur pottur á sólpallinum var ótengdur og að pallurinn væri ekki byggður á traustum grunni. Sagði A þetta ekki hafa skipt stefnanda máli við tilboðsgerð. Að gættum þessum atriðum stoðar stefnanda ekki að bera fyrir sig meintan galla á undirstöðum sólpallsins, en þær mátti sjá við vettvangsgöngu dómenda. Ber því að sýkna stefndu af kröfum stefnanda vegna galla á sólpallinum.

Samkvæmt framangreindum málsúrslitum og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að dæma stefndu til að greiða hluta málskostnaðar stefnanda. Stefnanda bar nauðsyn til að afla matsgerðar og réðust úrslit máls meðal annars af niðurstöðum hennar. Með hliðsjón af eðli og umfangi máls og að teknu tilliti til málkostnaðaryfirlits lögmanns stefnanda og kostnaðar vegna öflunar matsgerðar þykir hæfilegt að stefnda greiði stefnanda 1.200.000 krónur í málskostnað og hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

J-kk-nf J-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt Á-kvk-þgf G-kvk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingaverkfræðingi.

Dómsorð:

Stefnda, J-kvk-nf B-kvk-nf H-kvk-nf, greiði stefnanda, Worldwide Yacht Service ehf., 4.769.355 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. júlí 2020 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda 1.200.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf J-kk-nf

Á-kvk-nf G-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

A þetta ekki hafa skipt stefnanda máli við tilboðsgerð. Að gættum þessum atriðum stoðar stefnanda ekki að bera fyrir sig meintan galla á undirstöðum sólpallsins, en þær mátti sjá við vettvangsgöngu dómenda. Ber því að sýkna stefndu af kröfum stefnanda vegna galla á sólpallinum.

Samkvæmt framangreindum málsúrslitum og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að dæma stefndu til að greiða hluta málskostnaðar stefnanda. Stefnanda bar nauðsyn til að afla matsgerðar og réðust úrslit máls meðal annars af niðurstöðum hennar. Með hliðsjón af eðli og umfangi máls og að teknu tilliti til málkostnaðaryfirlits lögmanns stefnanda og kostnaðar vegna öflunar matsgerðar þykir hæfilegt að stefnda greiði stefnanda 1.200.000 krónur í málskostnað og hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

J-kk-nf J-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt Á-kvk-þgf G-kvk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingaverkfræðingi.

Dómsorð:

Stefnda, J-kvk-nf B-kvk-nf H-kvk-nf, greiði stefnanda, Worldwide Yacht Service ehf., 4.769.355 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. júlí 2020 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda 1.200.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf J-kk-nf

Á-kvk-nf G-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf