E-1713/2005

Mál þetta var höfðað 25. febrúar 2005 og var dómtekið 24. nóvember 2005. Málið var munnlega flutt að nýju 29. júní 2006 og dómtekið.

Stefnandi er Stangareignir ehf., Dugguvogi 3, Reykjavík.

Stefndi er Sparisjóður Reykjavíkur og nágrennis, Lágmúla 13a, Reykjavík.

Dómkröfur

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega:

Að staðfest verði með dómi riftun stefnanda á kaupsamningi, dags. 19. mars

2004, sem lýst var yfir í bréfi, dags. 9. nóvember 2004, og sent var stefnda

með ábyrgðarpósti sama dag.

Að stefnda verði gert að afhenda stefnanda skuldabréf að fjárhæð 40.000.000 króna, útgefið af stefnanda 19. mars 2004.

Að stefnda verði gert að afhenda stefnanda aftur tryggingarbréf að fjárhæð

16.000.000 króna, útgefið 1. apríl 2004.

Að stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð

6.838.233 krónur ásamt dráttarvöxtum frá 9. nóvember 2004 til greiðsludags.

Til vara:

Að kaupsamningi stefnanda við stefnda, dags. 19. mars 2004, verði vikið til

hliðar með dómi í heild sinni.

Að stefnda verði með dómi gert að afhenda stefnanda skuldabréf að fjárhæð 40.000.000 króna.

Að stefnda verði gert að afhenda aftur tryggingarbréf að fjárhæð

16.000.000 króna, útgefið 1. apríl 2004.

Að stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð

6.838.233 krónur ásamt dráttarvöxtum frá 9. nóvember 2004 til greiðsludags.

Til þrautavara:

Að stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 6.838.233 krónur auk dráttarvaxta frá 9. nóvember 2004 til greiðsludags.

Að auki er þess krafist að stefnda verði gert að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða stefnda málskostnað að skaðlausu að mati réttarins eða samkvæmt málskostnaðarreikningi sem lagður verður fram í síðasta lagi við aðalmeðferð málsins.

Málavextir

Hinn 20. maí 2003 fór fram framhaldsuppboð á eigninni Funahöfði 19. Eigandi eignarinnar og uppboðsþoli var Bílaleigan Ernir ehf. Hæsta boð á uppboðinu átti Gljúfrasel ehf. Ekki var staðið við hæsta boð þannig að boð stefnda var samþykkt í eignina hinn 4. júní 2003. Fyrrum eigandi eignarinnar hafði unnið að breytingum á húsnæðinu í þá átt að þar mætti reka gistiheimili. Hafði hann fengið samþykkt byggingarleyfi fyrir slíkum breytingum 9. apríl 2002.

Á þeim tíma sem uppboðið fór fram var eignin í sölumeðferð hjá fasteignasölunni Fasteignamiðlun ehf. fyrir atbeina uppboðsþola. Kveðst stefnda ekki hafa verið kunnugt um það. Hinn 5. febrúar 2004 hafi lögmönnum stefnda borist kauptilboð frá nefndri fasteignasölu. Kauptilboð þetta er dagsett 4. febrúar 2004 og samkvæmt því skyldu kaupendur vera Voot Import - Export ehf., kt. 620103-3810 og Þ-kk-nf Ó-kk-nf, kt. 021047-7919. Stefndi heldur því fram að skömmu síðar hafi verið hringt í K-kvk-þf P-kvk-þf, starfsmann stefnda, frá nefndri fasteignasölu og óskað eftir því að fasteignasalan fengi umboð til að ganga frá sölu á eigninni á grundvelli fyrrgreinds kauptilboðs. Hafi K-kvk-nf munnlega fallist á að fasteignasalan gengi frá sölunni. Stefndi hafi ekki fallist á tilboð Voot Import - Export ehf. og Þ-kk-ef Ó-kk-ef en hafi gert þeim gagntilboð 13. febrúar 2004, sem hafi verið samþykkt 17. febrúar s.á. Hafi kaup því tekist milli stefnda og Voot Import - Export og Þ-kk-ef Ó-kk-ef á þeim degi. Stefndi tekur fram að við þessa tilboðsgerð hafi kaupendur ekki byggt á gögnum frá stefnda heldur á gögnum og upplýsingum sem fyrrgreind fasteignasala hafði aflað áður en henni var falið söluumboð frá stefnda. Þá hafi aðilar ekki átt fundi eða önnur samskipti vegna þessarar tilboðsgerðar.

Með kaupsamningi, dagsettum 19. mars 2004, var gengið frá sölu á ofangreindri eign. Sú breyting varð á aðild að samningnum að stefnandi yfirtók réttindi og skyldur Voot Import -Export ehf. og Þ-kk-ef Ó-kk-ef og samþykkti stefndi þessa breyttu aðild að samningnum. Kaupverð fasteignarinnar var 40.000.000 króna og var kaupverðið greitt með útgáfu skuldabréfs að sömu fjárhæð á kaupsamningsdegi. Skuldabréfið skyldi greiða með jöfnum afborgunum mánaðarlega og var fyrsti gjalddagi afborgana og vaxta 15. febrúar 2005. Afborganir samkvæmt skuldabréfinu voru 300 og skyldu vextir reiknast frá útgáfudegi. Afsal vegna kaupanna var gefið út samdægurs og eigninni afsalað til stefnanda sama dag. Stefnandi kveðst einnig hafa gefið út tryggingarvíxil að upphæð 16.000.000 króna fyrir yfirdráttarheimild hjá stefnda og hafi stefnandi varið hluta þeirrar fjárhæðar til framkvæmda við fasteignina vegna undirbúnings þess reksturs sem hann hugðist stunda í húsnæðinu.

Í gr. 21 í kaupsamningi aðila segir að samþykktar teikningar, sem þurfi til þess að breyta húsnæðinu í gistiheimili, fylgi með í kaupunum og greiði seljandi kostnað sem kunni að falla til vegna þeirra. Kaupandi þekki stöðu á því ferli og geri ekki athugasemdir. Stefnandi heldur því fram að forsenda hans fyrir kaupunum hafi verið sú að þar mætti reka gistiheimili og því hafi það sérstaklega verið tekið fram í kaupsamningnum að samþykktar teikningar fylgdu með í kaupunum, en fyrrum eigandi eignarinnar hafi unnið að breytingum á húsnæðinu þannig að þar mætti reka gistiheimili. Hinn 9. apríl 2002 samþykkti Byggingarfulltrúinn í Reykjavík byggingarleyfi fyrir slíkum breytingum. Fyrri eigandi nýtti ekki byggingarleyfið og því rann það út. Stefnandi sótti um endurnýjun á byggingarleyfinu 23. apríl 2004 en því var hafnað með bréfi Byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 28. júlí 2004. Ástæða synjunarinnar var tilgreind sú að aðalskipulag frá 18. apríl 2002 geri ekki ráð fyrir staðsetningu gistiheimila á svæðinu.

Í kjölfar synjunarinnar sendi lögmaður stefnanda ábyrgðarbréf til stefnda, dags. 9. nóvember 2004, þar sem stefnda var tilkynnt um riftun kaupsamningsins vegna verulegs forsendubrests fyrir kaupunum. Í bréfinu var stefndi jafnframt krafinn um skaðabætur fyrir það tjón sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna kaupanna, en kveður nokkrum fjármunum hafa verið varið í hönnun og frágang á húsnæðinu. Með bréfi, dags. 26. nóvember 2004, hafnaði lögmaður stefnda riftunarkröfu stefnanda. Er þar m.a. byggt á því að stefnanda hafi verið kunnugt um að byggingarleyfi hafi ekki verið endurnýjað líkt og fram komi í 24. gr. kaupsamnings og kaupandi hafi þekkt stöðu á því ferli. Þá var bent á að hvorki kæmi fram í kaupsamningi aðila að það væri forsenda fyrir kaupunum að stefnandi gæti rekið gistiheimili í eigninni né að stefndi hefði ábyrgst þá forsendu.

Mál þetta var þingfest 1. mars 2005. Undir meðferð málsins, eða hinn 5. apríl 2006, var fasteignin Funahöfði 19 seld á nauðungaruppboði. Hæstbjóðandi var stefndi í máli þessu og var boð hans samþykkt. Samkvæmt framlagðri yfirlýsingu Sýslumannsins í Reykjavík nýtur stefndi því nú umráða yfir eigninni, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 90/1991 og 8. gr. uppboðsskilamála augl. nr. 41/1992.

Málsástæður stefnanda og lagarök

Aðalkröfu sína um riftun reisir stefnandi á c. lið 1. mgr. 37. gr., sbr. 1. mgr. 42. gr., sbr. b. liður 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2004 um fasteignakaup. Stefnandi hafi keypt fasteignina í þeim tilgangi að reka í henni gistiheimili og hafi stefnda verið kunnugt um það. Stefnda hafi verið ljóst að ákvörðunarástæða stefnanda fyrir kaupunum var rekstur gistiheimilis en samkvæmt ákvæðum kaupsamnings, hafi samþykktar teikningar, sem þurfti til þess að breyta húsnæðinu í gistiheimili, átt að fylgja með í kaupunum og hafi seljandi átt að greiða kostnað sem kynni að falla til vegna þeirra. Seljandi hafi ekki uppfyllt þessa skyldu sína samkvæmt kaupsamningnum. Stefnda hafi jafnframt verið ljóst að byggingarleyfi fyrir þessum framkvæmdum hafði legið fyrir árið 2002. Fyrir kaupin hafi einnig verið lögð fram viðskiptaáætlun stefnanda til stefnda og hafi samþykki stefnda á henni legið til grundvallar lánveitingu til framkvæmda á eigninni. Í ljósi þess að byggingarleyfi fékkst ekki endurnýjað, eins og stóð til, sé fasteignin haldin verulegum galla í skilningi laganna þar sem hún sé með öllu ónýtanleg til þeirra framkvæmda og reksturs sem fyrirhugaður hafi verið af hálfu stefnanda. Sé það dómhelguð regla í íslenskum fasteignakauparétti að rifta megi kaupsamningi á fasteign ef hún teljist vera haldin verulegum galla. Hafi þessi regla nú verið lögfest í 1. mgr. 37. gr. fasteignakaupalaganna nr. 40/2004.

Riftunarkröfu sína styður stefnandi jafnframt við meginreglur kröfu- og samningaréttar um brostnar forsendur, meginreglur um skuldbindingargildi samninga og almenn sjónarmið um heimild til riftunar í kjölfar verulegrar vanefndar og forsendubrests. Stefnda hafi verið ljós ákvörðunarástæða stefnanda fyrir kaupunum en með synjun Byggingarfulltrúans í Reykjavík hafi ákvörðunarástæðan fyrir kaupunum brostið og þar með orðið einskis virði fyrir stefnanda að eiga fasteignina.

Stefnandi krefst þess að hann fái afhent skuldabréf sem hann gaf út vegna kaupanna. Útgáfudagur skuldabréfsins sé 19. mars 2004. Skuldabréfið er að fjárhæð 40.000.000 króna og sé stefndi kröfuhafi en skuldabréfið, sem sé tryggt með veði í hinni keyptu fasteign, hafi verið gefið út til greiðslu á kaupverðinu. Réttaráhrif riftunar kaupsamnings séu þau að skyldur beggja samningsaðila til efnda falli niður. Hafi samningur hins vegar verið efndur að öllu leyti eða hluta þegar honum sé rift, eigi hvor aðili um sig rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hafi innt af hendi, sbr. 3. mgr. 42. gr., sbr. 33. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Áhrif riftunar eigi því að vera þau að báðir aðilar verði eins staddir og kaupin hefðu aldrei átt sér stað. Stefnandi hafi efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi að fullu með útgáfu skuldabréfsins en það hafi verið gefið út af félaginu til að greiða að fullu kaupverð fasteignarinnar. Eftir að kaupsamningi hafi verið rift verði stefndi því að skila aftur þeim greiðslum sem hann hafi tekið við vegna kaupanna. Í því felist að skila aftur skuldabréfinu og endurgreiða ásamt áföllnum vöxtum þær afborganir sem stefnandi hafi staðið fyrir vegna skuldabréfsins. Beri að miða endurgreiðslu við eftirstöðvar skuldabréfsins við dómsuppsögu.

Eftir að kaupsamningur hafði verið gerður hafi stefnandi tekið yfirdráttarlán hjá stefnda að fjárhæð 16.000.000 króna og hafi hann gefið út tryggingarbréf fyrir greiðslu yfirdráttarins. Útgáfudagur hafi verið 1. apríl 2004. Stefnandi hafi nýtt sér yfirdráttarheimildina að hluta til að standa straum af kostnaði við framkvæmdir, hönnun og frágang í húsnæðinu vegna fyrirhugaðs reksturs gistiheimilisins. Stefnandi krefjist þess að stefnda verði gert skylt með dómi að afhenda aftur tryggingarbréfið vegna riftunarinnar.

Kröfu sína um skaðabætur styður stefnandi við d. lið 1. mgr. 37. gr., sbr. 1. mgr. 43. gr., sbr. b. liður 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2004 um fasteignakaup. Stefnandi hafi orðið fyrir beinu fjárhagslegu tjóni vegna kaupanna. Tjón stefnanda megi rekja til þess kostnaðar sem hann hafi þurft að inna af hendi vegna framkvæmda í húsnæðinu, hönnunar og efniskostnaðar. Krefjist stefnandi greiðslu skaðbóta að fjárhæð 6.838.233 krónur úr hendi stefnda vegna þessa auk dráttarvaxta frá 9. nóvember 2004 til greiðsludags.

Varakröfu sína um ógildingu kaupsamningsins styður stefnandi við 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986. Stefnandi telur það ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að stefndi beri kaupsamning aðila fyrir sig enda atvik við samningsgerð með þeim hætti að stefnandi hafi gert þær eðlilegu væntingar til fasteignarinnar að í henni væri unnt að reka gistiheimili. Hafi þessar væntingar verið gerðar í samræmi við kaupsamning og viðræður við stefnda fyrir kaupsamningsgerð. Þessar væntingar stefnanda hafi hins vegar ekki gengið eftir, eins og að framan sé rakið, og krefjist hann því að samningnum verði vikið til hliðar í heild sinni.

Um aðra kröfuliði í varakröfu vísar stefnandi til sömu kröfuliða í aðalkröfu.

Þrautavarakröfu sína um skaðabætur styður stefnandi við d. lið 1. mgr. 37. gr., sbr. 1. mgr. 43. gr., sbr. b. liður 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2004 um fasteignakaup. Stefnandi hafi orðið fyrir verulegu tjóni vegna kaupanna. Hann hafi þurft að greiða fyrir margvíslegar framkvæmdir á húsnæðinu í því skyni að koma því í það horf að hægt yrði að reka í því gistiheimili en vegna brostinna forsendna við kaupsamningsgerð hafi þessar framkvæmdir reynst óþarfar og geti stefnandi ekki nýtt sér þær með neinum hætti. Í ljósi þess að í eigninni verði ekki rekið gistiheimili sé ljóst að framkvæmdirnar auki með engum hætti verðgildi fasteignarinnar, nema síður sé. Krefjist stefnandi greiðslu skaðabóta að fjárhæð 6.838.233 króna úr hendi stefnda auk dráttarvaxta frá 9. nóvember 2004 til greiðsludags.

Stefnukröfu sína um riftun styður stefnandi við c. lið 1. mgr. 37. gr., sbr. 1. mgr. 42. gr., sbr. b. liður 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2004 um fasteignakaup auk almennra meginreglna kröfu- og samningaréttar um brostnar forsendur og meginreglna um skuldbindingargildi samninga.

Kröfuna um ógildingu kaupsamnings styður stefnandi við 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Kröfuna um skaðabætur styður stefnandi við d. lið 1. mgr. 37. gr., sbr. 1. mgr. 43. gr., sbr. b. liður 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2004 um fasteignakaup.

Kröfuna um vexti og dráttarvexti styður stefnandi við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Um kröfuna um málskostnað vísast til ákvæða í XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður stefnda og lagarök

Krafa stefnda um sýknu byggir m.a. á því að fyrrum eigandi eignarinnar hafði unnið að breytingum á húsnæðinu í þá átt að þar mætti reka gistiheimili. Hafi hann fengið samþykkt byggingarleyfi fyrir slíkum breytingum hinn 9. apríl 2002. Stefndi byggir á því að stefnanda hafi verið fullkunnugt um stöðu á byggingarleyfi og að hann þyrfti að sækja um endurnýjun á slíku leyfi, sbr. ákvæði kaupsamnings í grein 24: „Kaupandi þekkir stöðu á því ferli og gerir ekki athugasemdir.“ Stefndi byggir á því að stefnandi hafi keypt eignina þrátt fyrir þetta, án athugasemda, og hafi þannig sjálfur tekið áhættuna af því að slíkt leyfi fékkst ekki.

Stefndi byggir á því að ekkert komi fram í kaupsamningi aðila um að það hafi verið forsenda hjá stefnanda fyrir kaupum á eigninni að hann gæti rekið gistiheimili. Þannig byggir stefndi á því að hafi það verið forsenda hjá stefnanda fyrir kaupunum að reka gistiheimili í eigninni hefði honum verið í lófa lagið að taka slíkt fram í kaupsamningi. Þetta verði sérstaklega að skoða í ljósi þess að stefnandi þekkti, svo sem fyrr greini, stöðu byggingarleyfis við kaupin og hefði því átt að kynna sér sérstaklega hvort þessi forsenda hans stæðist fyrir kaupin sem hann virðist ekki hafa gert. Í þessu samhengi sé sérstaklega bent á að áhættuskipti í fasteignakaupum verði við afhendingu, en kaupandi beri ábyrgð á þeim atvikum sem eigi sér stað eftir afhendingu.

Stefndi byggir á því að hafi það verið forsenda stefnanda fyrir kaupunum að hann gæti rekið gistiheimili í eigninni, þá hafi stefndi aldrei ábyrgst þá forsendu. En ætli aðili að byggja á ákveðinni forsendu við samningsgerð þurfi slíkt að vera hluti af samningi og/eða að gagnaðili sé upplýstur um forsenduna og að sá sem henni haldi fram muni bera hana fyrir sig ef hún bresti.

Þá byggir stefndi á því að stefnandi hafi ekki fylgt lögum um fasteignakaup varðandi riftunarkröfu sína, hvorki að efni né formi, sbr. 16. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Enn fremur hafi því ekki verið haldið fram af hálfu stefnanda að eignin sé haldin göllum sbr. 1. mgr. 42. gr. s.l. eða vanti áskilda kosti eða lofaða kosti, sbr. 18. gr. s.l. Af þeim sökum sjái stefndi ekki að veruleg vanefnd hafi orðið á fyrrgreindum kaupsamningi aðila og því standi ekki lög til þess að stefnanda sé heimil riftun.

Stefndi vísar einnig til þess að þegar stefnandi hafi boðið í hina umdeildu eign hafi hún ekki verið boðin til sölu af hálfu stefnda, en stefndi hafi keypt eignina á uppboði. Þannig hafi allar upplýsingar um eignina, þ.m.t. um samþykktar teikningar, komið frá fasteignasölunni og hafi stefndi í engu komið að þeirri upplýsingagjöf eða upplýsingaöflun. Þannig hafi Fasteignamiðlun ehf., alfarið séð um að afla upplýsinga og veita upplýsingar um eignina og séu engar þær upplýsingar sem fram hafi komið í gögnum fasteignasölunnar frá stefnda komnar eða verið staðfestar af stefnda, þegar stefnandi hafi kosið að gera tilboð í eignina.

Þá mótmælir stefndi því sem röngu að viðskiptaáætlun hafi verið lögð fram fyrir kaupin eða vegna kaupanna. Það rétta sé að viðskiptaáætlun hafi verið lögð fram þegar stefndi samþykkti að veita stefnanda yfirdrátt fyrir breytingunum, þann 1. apríl 2004, sbr. tryggingarbréf útgefið 1. apríl 2004. Þetta megi m.a. ráða af viðskiptaáætlun þeirri sem stefnandi leggi sjálfur fram en líkt og komi fram á forsíðu hennar þá hafi hún verið gerð í mars 2004, en kaupin hafi tekist 17. febrúar 2004 með samþykki stefnanda á gagntilboði stefnda.

Stefndi mótmælir tilvísunum stefnanda til 36. gr. samningalaga nr. 7/1936, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986. En stefnandi rökstyðji ekki hvaða atvik hafi verið uppi við kaupsamningsgerð eða þegar kaupin tókust sem geri það að verkum að hann eigi að geta haft þær „réttmætu væntingar“ að hægt væri að reka í eigninni gistiheimili. Telur stefndi þessa málsástæðu stefnanda um ógildingu samningsins vanreifaða og órökstudda og hafnar henni algjörlega. Þá er því mótmælt að einhverjar viðræður hafi átt sér stað milli stefnanda og stefnda fyrir kaupin, en kaupin hafi tekist 17. febrúar 2004, með samþykki stefnanda á gagntilboði stefnda.

Komi til þess að dómurinn telji stefnanda eiga rétt á bótum þá mótmælir stefndi útreikningi stefnanda á þeim. Stefnandi virðist ekki á nokkurn hátt sanna eða reyna að sanna tjón sitt, en engin gögn séu lögð fram til stuðnings kröfufjárhæðinni og ekki útskýrt í stefnu hvernig hún sé fundin. Telur stefndi kröfur stefnanda um bætur vanreifaðar og órökstuddar og hafnar þeim algjörlega.

Jafnframt mótmælir stefndi útreikningi á dráttarvaxtakröfu stefnanda. Fyrir liggi að stefndi beindi fyrst fjárkröfu að stefnda með stefnu þingfestri 1. mars 2005. Þannig byggi stefndi á því að það sé fyrsti mögulegi dagur til þess að miða dráttarvaxtakröfu við. Stefndi telji þó að þar sem engin gögn undirbyggi fjárkröfuna eigi upphafstími dráttarvaxta að miðast við dómsuppsögu, vilji svo ólíklega til að dómurinn fallist á bætur.

Niðurstaða

Stefnandi krefst í máli þessu riftunar á kaupsamningi sem málsaðilar gerðu 19. mars 2004. Samhliða kröfu um riftun gerði stefnandi, í stefnu, kröfu um að ógilt verði skuldabréf sem stefnandi gaf út 19. mars 2004 að fjárhæð 40.000.000 króna sem skyldi vera til greiðslu á kaupverðinu. Við munnlegan flutning málsins breytti stefnandi þessari kröfu þannig að stefnda verði gert að afhenda stefnanda skuldabréfið Þá breytti stefnandi kröfu um afhendingu á tryggingarvíxli þannig að gerð er nú sú krafa að stefnda verði gert að afhenda tryggingarbréf. Mótmælti stefndi þessari breytingu á kröfugerð sem hann taldi að væri of seint fram komin. Um væri að ræða nýja kröfu og ný skuldaskjöl. Hann benti á að málið hefði oft verið tekið fyrir án þess að kröfugerð hefði verið breytt.

Telja verður að krafa um afhendingu á umræddu skuldabréfi sé í eðlilegu samhengi við riftunarkröfu málsins. Telst þessi breyting á kröfugerðinni ekki íþyngjandi fyrir stefnanda og ber að fallast á að stefnanda sé rétt að gera þessa lagfæringu á kröfugerð sinni. Sama á einnig við um kröfu um afhendingu á tryggingarbréfi en sú breyting er í samræmi við fyrirliggjandi gögn og ber því að heimila stefnanda þessa lagfæringu á kröfugerð sinni enda telst hún ekki íþyngjandi fyrir stefnda.

Eins og fyrr er rakið fer stefndi nú með umráð þeirrar eignar sem um er deilt í málinu. Telja verður, þrátt fyrir þessar breyttu aðstæður, að stefnandi hafi lögvarða hagsmuni af því að fá leyst úr kröfum sínum í málinu.

Samkvæmt 1. mgr. 37. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi rift kaupum ef fasteign er gölluð án þess að því valdi atvik sem kaupanda er um að kenna eða hann af öðrum ástæðum ber ábyrgð á. Í 2. mgr. 37. gr. segir að reglum um galla skuli beitt, eftir því sem við getur átt, um aðrar vanefndir seljanda.

Stefnandi byggir á því, og kemur það fram í riftunarbréfi hans, að það hafi verið alger forsenda af hans hálfu fyrir kaupum á eigninni að Funahöfða 19 í Reykjavík að þar mætti reka gistiheimili og hafi sérstaklega verið tekið fram í kaupsamningi um eignina að samþykktar teikningar, sem þurfi til að breyta húsnæðinu í gistiheimili, hafi fylgt með í kaupunum.

Samkvæmt framburði Ó-kk-ef Þ-kk-ef, framkvæmdastjóra stefnanda, var tilgangur félagsins með kaupum á fasteigninni Funahöfða 19 að breyta húsnæðinu í gistiheimili og reka það. Fyrir liggur að fyrri eigandi eignarinnar hafði sótt um byggingarleyfi til þess að breyta eigninni í gistiheimili en það leyfi féll úr gildi 17. apríl 2003. Er óumdeilt að stefnanda var kunnugt um að byggingarleyfið var fallið úr gildi þegar samningar tókust við stefnda um kaup á eigninni. Ó-kk-nf bar fyrir dómi að honum hefði verið tjáð hjá byggingarfulltrúa, þegar hann sótti um endurnýjun á byggingarleyfinu, að hann þyrfti að leggja fram teikningar.

Samþykktar frumteikningar gistiheimilis lágu fyrir við söluna samkvæmt framburði A-kk-ef H-kk-ef, starfsmanns fasteignasölunnar. Sagði hann að rætt hefði verið um að stefndi myndi sjá um að klára teikningarnar svo stefnandi gæti hafið framkvæmdir. Taldi hann að ráðinn hefði verið arkitekt til verksins.

S-kk-nf Í-kk-nf arkitekt bar fyrir dómi að hann hefði gert þær teikningar af gistiheimilinu sem samþykktar voru af byggingarfulltrúanum í Reykjavík. Stefndi hafi síðar haft samband við hann og óskað eftir að hann gerði teikningarnar þannig úr garði að hægt væri að sækja um aftur.

Samkvæmt framburði K-kvk-ef P-kvk-ef, starfsmanns stefnda, voru engin samskipti milli aðila fyrr en eftir að kauptilboði hafði verið tekið. Engar viðræður hafi átt sér stað fyrir kaupin. Varðandi gr. 24 í kaupsamningi sagði K-kvk-nf að stefndi hafi keypt eignina á uppboði og hafi ekki átt teikningar af húsnæðinu eða af þeim breytingum sem höfðu verið gerðar en samkomulag varð um að stefndi myndi útvega allar teikningar sem þyrfti og greiða fyrir þær. Kvað K-kvk-nf fasteignasalann hafa átt frumkvæði að því að setja umrætt ákvæði í kaupsamninginn.

Í gagntilboði stefnanda og kaupsamningi aðila kemur fram að hið selda er skrifstofu- og þjónustuhúsnæði. Í 24. gr. kaupsamningsins segir eftirfarandi: „Samþykktar teikningar, sem þarf til þess að breyta húsnæðinu í gistiheimili fylgja með í kaupum þessum og greiðir seljandi kostnað sem kann að falla til vegna þeirra. Kaupandi þekkir stöðu á því ferli og gerir ekki athugasemdir.“

Eins og áður segir var stefnda ljóst er kaupsamningur var gerður að byggingarleyfi, sem veitt hafði verið fyrir gistiheimili 9. apríl 2002, var fallið úr gildi og að sækja þyrfti um að nýju, enda liggur fyrir samkvæmt framlögðum gögnum að stefnandi sótti um nýtt byggingarleyfi 2. apríl 2004. Teikningar höfðu verið gerðar af húsnæðinu er sótt var um byggingarleyfi á árinu 2002. Í ljósi þess sem fram hefur komið í málinu verður að skilja ákvæði 24. gr. kaupsamningsins svo að stefndi hafi lofað að afhenda stefnanda teikningar af húsnæðinu svo unnt væri að leggja málið fyrir byggingarfulltrúa. Er það og í samræmi við framburð S-kk-ef Í-kk-ef arkitekts fyrir dómi. Enda þótt aðilum hafi verið ljóst að stefnandi hygðist reka gistiheimili í húsnæðinu er ekkert ákvæði í kaupsamningi, sem gaf stefnanda tilefni til þess að ætla að stefndi hefði ábyrgst að byggingarleyfi yrði veitt af hálfu Byggingarfulltrúans í Reykjavík til þess að reka gistiheimili í húsnæðinu, enda var það ekki á valdi stefnda að veita slíkt leyfi. Enginn fyrirvari er um veitingu byggingarleyfis í kaupsamningi. Þá liggur fyrir, sbr. það sem áður er rakið, að stefnandi sótti sjálfur um byggingarleyfið.

Samkvæmt framansögðu er ekki sýnt fram á í málinu að stefndi hafi vanefnt kaupsamning aðila að því leyti sem stefnandi heldur fram og er kröfu stefnanda um staðfestingu á riftun hans hafnað. Í ljósi þess er einnig hafnað kröfu stefnanda um afhendingu á skuldabréfi því sem hann gaf út vegna kaupanna. Með sömu rökum og að framan greinir er kröfu stefnanda um skaðabætur hafnað.

Stefnandi krefst afhendingar á tryggingarbréfi sem hann gaf út til tryggingar yfirdráttarláni hjá stefnda. Hefur stefnandi ekki fært nein rök að þessari kröfu sinni og er henni hafnað.

Varakröfum og þrautavarakröfu stefnanda er hafnað með sömu rökum og að framan greinir. Þá hefur stefnandi ekki sýnt fram á að atvik við kaupsamningsgerðina hafi verið með þeim hætti að 36. gr. laga nr. 7/1936 eigi við.

Samkvæmt framansögðu er stefndi því sýknaður af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir þessari niðurstöðu ber stefnanda að greiða stefnda málskostnað sem ákveðst 450.000 krónur.

K-kvk-nf J-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Sparisjóður Reykjavíkur og nágrennis, skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Stangareigna ehf.

Stefnandi greiði stefnda 450.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf J-kvk-nf