E-3218/2014

I

Mál þetta, sem var dómtekið 29. apríl sl., er höfðað 4. september 2014 af S-kk-þgf O-kk-þgf og R-kvk-þgf G-kvk-þgf, Tunguseli 11 í Reykjavík, gegn S-kk-þgf J-kk-þgf, J-kk-þgf L-kk-þgf S-kk-þgf og S-kvk-þgf S-kvk-þgf, sem öll eru til heimilis að Lindarseli 9 í Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að stefndu greiði stefnendum óskipt (in solidum), 19.600.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 19.600.000 krónum frá 23. maí 2014 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun 16. júlí 2014 að fjárhæð 8.746.504 krónur, sem draga skuli frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Þá er krafist vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. sömu laga er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Stefnendur krefjast jafnframt málskostnaðar auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun. Gegn greiðslu skulu stefnendur gefa út afsal til stefndu fyrir eigninni Lindarseli 9, Reykjavík, fastanúmer 20554336.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda, en til vara að kröfur þeirra verði lækkaðar, auk málskostnaðar.

Við aðalmeðferð málsins 29. apríl sl. var gengið á vettvang að Lindarseli 9 og ætlaðir gallar á fasteigninni skoðaðir.

II

Stefnendur keyptu fasteignina að Lindarseli 9 í Reykjavík árið 2011. Þau munu hafa sett hana á sölu þremur árum síðar, árið 2014. Í söluyfirliti, sem gert var af því tilefni, er fasteignin sögð vera tveggja hæða, steinsteypt einbýlishús sem byggt hafi verið árið 1981. Kemur þar fram að fasteignin sé samtals 353,6 m² að stærð samkvæmt skráningu í Þjóðskrá Íslands. Þar segir enn fremur að u.þ.b. 100 m², þriggja herbergja aukaíbúð sé á neðri hæð hússins, en samtals sé hæðin 116 m². Fram kemur að efri hæðin sé 161 m², en um 17 m² ris sé yfir hæðinni. Risið sé hins vegar undir súð og því sé það í raun um 40 m². Þá kemur fram í söluyfirlitinu að bílskúr sé við húsið sem sé 34,9 m² sem og garðhýsi sem sé 24 m² að stærð. Húsið sé því „í raun 376“ m² að stærð. Í söluyfirlitinu segir að allt húsið sé nýmálað auk þess sem nýr þakkantur sé á öllu húsinu ásamt nýjum rennum og gluggalistum á öllum gluggum. Þá kemur þar fram að starfsmanni fasteignasölunnar hafi ekki verið bent „sérstaklega á galla á eigninni“. Ásett söluverð nam 64,7 milljónum króna.

Eftir að hafa skoðað fasteignina gerðu stefndu tilboð í hana er tók mið af kaupverði eignarinnar árið 2011. Því tilboði var hafnað af hálfu stefnenda. Samkvæmt því sem fram kom við skýrslutökur munu stefnendur m.a. hafa talið það of lágt þar sem þau höfðu ráðist í ýmsar framkvæmdir á fasteigninni meðan þau áttu hana. Mun stefndi S-kk-nf þá hafa óskað eftir nánari upplýsingum um þær og fékk hann í kjölfarið sendan lista yfir „það sem búið er að gera í Lindarseli“. Listinn er í tólf liðum. Í fyrstu tveimur liðunum segir: „1. Hreinsað, skipt út nöglum og þak málað / 2. Þakkantur endurnýjaður á öllu húsinu og málaður.“ Í lið 4 segir að allir gluggalistar hafi verið endurnýjaðir og málaðir og í lið 5 kemur fram að öll vatnsbretti undir gluggum hafi verið endurnýjuð og löguð. Þá segir í lið 6 að allt húsið hafi verið málað. Eftir þessi samskipti munu tilboð hafa gengið milli aðila uns samningur komst á 4. apríl 2014 þar sem kaupverð var ákveðið 60,5 milljónir króna.

Kaupsamningur var undirritaður 23. maí 2014. Samkvæmt honum skyldi greiða kaupverðið þannig að við undirritun kaupsamnings áttu kaupendur að inna af hendi 6,5 milljónir króna í peningum. Þá áttu stefndu að greiða 19,6 milljónir króna „í samræmi við sölu á eign kaupanda að Blönduhlíð 10“, en í síðasta lagi 10. október 2014. Einnig skuldbundu stefndu sig til þess að gefa út veðbréf „frá Arion banka hf.“ við kaupsamningsgerð, að fjárhæð 34,4 milljónir króna, en andvirði bréfsins yrði „greitt út með peningum eftir að bréfinu hefði verið þinglýst“.

Samkvæmt kaupsamningnum átti að afhenda eignina eigi síðar en 1. júní 2014. Ekki liggur annað fyrir en að það hafi gengið eftir. Í greinargerð stefndu kemur fram að eftir afhendingu hafi þau hafist handa við að gera upp íbúðina á jarðhæð og gera sameiginlegt anddyri. Þegar stefndu hafi farið að skoða nánar þann hluta fasteignarinnar sem er undir súð segja þau að þau hafi tekið eftir svörtum blettum á gólfi í geymslurými innan við veggþiljur. Jafnframt hafi þau tekið eftir raka á einangrunarplasti sem hélt uppi einangrun þaksins. Óskuðu þau eftir því að smiðir, sem unnu að framkvæmdum á neðstu hæð, könnuðu ástand þaksins. Hafi smiðirnir opnað plastið og strax orðið varir við bleytu í einangruninni og fúkkalykt. Þá hafi þeir tekið eftir því að sperrur væru fúnar og lagt til að stefndu könnuðu ástand þaksins nánar.

Eftir að stefndu höfðu ráðfært sig við verkfræðistofu rituðu þau stefnendum ábyrgðarbréf 12. júní 2014 þar sem þau gerðu þeim grein fyrir því að komið hefði í ljós „galli á húsnæðinu“ sem þeim hefði ekki verið „gerð grein fyrir í kaupferlinu“. Í bréfinu kom meðal annars fram að húsasmíðameistari hjá verkfræðistofu hefði rifið „þukullina“ frá og skoðað klæðninguna og hafi þá komið í ljós að hún hafi verið „blaut og full af myglu“.

Í málinu liggur fyrir minnisblað starfsmanns verkfræðistofunnar Verkís, dags. 13. júní 2014, þar sem staðfest er að við skoðun hafi mátt sjá að mikil mygla væri ofan við rakavarnarlag í þakinu. Þegar gat hafi verið gert á rakavarnarlagið hafi jafnframt komið í ljós að einangrunin væri mjög rök. Hluti einangrunar hafi verið tekinn niður og skorið gat á vindpappa og hafi þá komið í ljós mygla ofan á pappanum auk þess sem timburklæðningin var rennandi blaut, mjög fúin og mygluð. Í minnisblaðinu kemur fram það álit skoðunarmanns að rakavarnarlagið væri illa frágengið og líklega væri það ástæðan fyrir ástandi þaksins.

Eins og rakið hefur verið var greiðsla 19,6 milljóna króna af kaupverði fasteignarinnar háð greiðslu fyrir fasteign að Blönduhlíð 10, sem stefndu J-kk-nf L-kk-nf og S-kvk-nf voru að selja. Stefnendur hafa lagt fram kaupsamning um þá fasteign, dags. 23. maí 2014, sem mælti fyrir um að stefndu skyldu fá 25,5 milljónir króna greiddar af kaupverði þeirrar fasteignar við undirritun kaupsamnings.

Með bréfi lögmanns stefnenda 3. júlí 2014 kröfðust stefnendur greiðslu 11.760.000 króna á grundvelli kaupsamningsins, auk dráttarvaxta að fjárhæð 169.867 krónur, innheimtuþóknunar að fjárhæð 332.097 krónur og virðisaukaskatts af innheimtuþóknun að fjárhæð 84.685 krónur, samtals 12.343.649 króna. Var skorað á stefndu að greiða fjárhæð þessa, annars yrði krafan innheimt með aðför eða með atbeina dómstóla, sem hefði stóraukinn kostnað í för með sér. Stefndu inntu af hendi 9.600.000 krónur þann 16. júlí 2014. Í málinu liggja fyrir svonefndar skilagreinar, dags. 16. júlí 2014, þar sem innborguninni er ráðstafað upp í innheimtukostnað lögmannsins með virðisaukaskatti, samtals 853.496 krónur. Afganginum, 8.746.504 krónum, var síðan ráðstafað upp í kaupverðið.

Stefndu fengu E-kk-þf M-kk-þf, lögfræðing og húsasmíðameistara, til þess að athuga ástand þaksins nánar. Skrifleg álitsgerð hans, dags. 5. ágúst 2014, liggur fyrir. Kemur þar fram að þakið sé mjög illa farið af rakaskemmdum sem rekja megi til ófrágengins rakavarnarlags og ónógs loftflæðis um „loftunarbil milli sperra“. Væri mjög mikill fúi í þakviðnum og klæðningunni og mikill myglusveppur um allt þakið. Taldi hann þakið vera ónýtt og að nauðsynlegt væri að skipta um allt þakefni. Taldi hann kostnað sem af þessu hlytist nema 10.091.897 krónum með virðisaukaskatti. Lögmaður stefndu sendi lögmanni stefnenda álitsgerðina með bréfi 11. ágúst 2014. Upplýsti lögmaðurinn þar að stefndu myndu halda 10 milljónum króna af kaupverði eignarinnar til að mæta þeim framkvæmdum sem nauðsynlegt væri að fara í vegna ástands eignarinnar.

Aðilar munu hafa sammælst um að fagaðili á vegum stefnenda, G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf, fengi að skoða ætlaðan galla fasteignarinnar. Mun sú skoðun hafa átt sér stað 20. ágúst 2014. Í kjölfarið munu stefndu hafa látið loka rishæðinni með því að taka niður hringstiga sem þangað lá og setja timburplötur í stigaopið. Segja þau að það hafi verið gert að ráðum sérfræðinga sem þekki til áhrifa myglu á heilsufar fólks.

Í málinu liggur fyrir álitsgerð G-kk-ef F-kk-ef, dags. 1. september 2014. Þar staðfestir hann að ekki hafi verið gengið rétt frá rakasperru í þaki. Hafi það valdið rakaþéttingu í einangrun, auk þess sem ekki hefði verið komið fyrir öndun austan- og vestanmegin við þakglugga þar sem borðaklæðning og viður væru ónýt vegna fúa. Taldi G-kk-nf nauðsynlegt að taka niður alla loftaklæðningu og einangrun til þess að leggja mat á hversu mikinn hluta þaksins þyrfti að fjarlægja vegna fúa. Reiknaði hann þó með að skipta þyrfti um þakefni sem lægi austan- og vestanmegin við þakglugga efst á þakinu, en að halda mætti þaksperrum, borðaklæðningu og þakjárni á suður- og vesturhluta þaksins. Þá þyrfti að endurgera þak með loftun við þakglugga og koma þar fyrir nýjum þaksperrum og borðaklæðningu ásamt þakjárni. Jafnframt var talið nauðsynlegt að endurnýja alla einangrun í þakinu ásamt því að opna betur fyrir öndun á þeim stöðum þar sem lokað hefði verið fyrir hana með múr eða steinull og koma fyrir rakavörn og nýrri loftaklæðningu ásamt undirvinnu og málun. Taldi hann kostnað við þessar viðgerðir nema samtals 3.220.000 krónum með virðisaukaskatti.

Lögmaður stefnenda sendi lögmanni stefndu skýrslu G-kk-ef F-kk-ef 2. september 2014. Taldi hann ljóst að fasteignin væri ekki haldinn neinum göllum í ljósi kostnaðar við að lagfæra ágalla sem stefndu teldu vera á henni. Vísaði hann til þess að notuð fasteign teldist ekki gölluð nema að ágallinn rýrði verðmæti hennar svo nokkru varði. Þá hafi stefndu verið ljóst að fara þyrfti í eitthvert viðhald á fasteigninni.

Mál þetta var höfðað af hálfu stefnenda 4. september 2014 sem innheimtumál á grundvelli vangreiddrar kaupsamningsgreiðslu. Eftir það leituðu stefndu til fyrirtækisins Húss og heilsu ehf. og óskuðu eftir úttekt. Skoðun á vegum fyrirtækisins fór fram 24. september 2014 og voru sýni tekin til greiningar á því hvort myglusveppur væri til staðar í þaki og í gólfefni við útvegg í hjónaherbergi á fyrstu hæð.

Skýrsla Húss og heilsu ehf. er dagsett 26. nóvember 2014. Þar er gerð grein fyrir niðurstöðu sjónrænnar skoðunar og rakamælingar með leiðnimælingu. Kemur þar fram að frágangi rakavarnar í þaki sé ábótavant er leiði til þess að heitt og rakt loft eigi greiða leið upp í þakrými sem þéttist á kaldara yfirborði ofan við rakavörn. Gefi frágangur þessi til kynna að aðstæður, sem þurfi til þess að mygla og fúi geti vaxið, hafi verið til staðar frá því að þakið var byggt. Jafnframt segir í skýrslunni að í hjónaherbergi sé parketið dökkt við útveggi. Þar mælist raki aðeins hærri sem og í útvegg niður við gólf.

Í skýrslunni er því næst gerð grein fyrir niðurstöðu rannsóknar Náttúrufræðistofnunar Íslands á sýnum sem tekin voru annars vegar af parketi úr svefnherbergi og hins vegar af fjórum stöðum í þaki. Var þess gætt að taka sýnin úr þaki annars vegar af svæðum sem virtust vera „hrein“ og hins vegar þar sem fúi og mygla var sýnileg. Kemur fram í skýrslunni að í sýninu úr parketinu hafi sést „mikið af skítaspörðum smádýra, væntanlega mítlaskítur“. Þá sé þar sjáanleg „brún mygla með stífa, brúna þræði“. Um sýni sem tekið var úr „hreinni“ þaksperru segir í skýrslunni að viðurinn líti út fyrir að vera „nokkuð hreinn“. Við skoðun í víðsjá hafi þó frumur gersvepps verið sjáanlegar, sem gæti bent til þess að viðurinn hefði blotnað. Sýni úr sperru þar sem mygla var sýnileg er lýst með þeim hætti að þar hafi sést dökkir flekkir þar sem sveppir höfðu vaxið ofan í viðnum. Þá var staðfest að frumur gersvepps héldu til í viðnum næst yfirborði og að „dökkir sveppþræðir lægju eftir æðum og merggeislum viðarins“. Ekki lægi fyrir hvaða sveppategundir væru ríkjandi í sýninu, en tvær taldar líklegar, Cladosporium eða Exophiala. Í sýni úr þakklæðningu sem virtist hrein óx einnig sveppur af tegundinni Cladosporium bæði í steypuleifum og í viðnum sjálfum. Jafnframt hafi sést „fínlegir gróberar Acremonium tegundar“ í víðsjá. Í þakpappa af sama stað hafi einnig greinst „skítaspörð“ og leifar „smádýrs“, auk þess sem þar greindust þrjár mismunandi tegundir myglugróa. Í sýni úr þakklæðningu og pappa, sem sýnilega var myglaður, var staðfest að viðurinn væri fúinn. Mætti þar sjá þræði kólfsvepps sem talið var að ylli fúanum í viðnum. Þar er einnig gerð grein fyrir fjölbreyttum vexti myglusvepps.

Í skýrslunni er því næst lagt til hvað skuli gert til úrbóta. Þá var þar vikið að því að við síðari skoðun hafi komið í ljós að raki mældist ekki aðeins í gólfefnum og vegg í hjónaherbergi, heldur einnig á gangi og í herbergi við suðurvegg og á baðherbergi, þ.e. í vegg hjá blöndunartækjum og áleiðis eftir útvegg, sem og í stofu við norðvesturhorn hússins. Þá hafi verið ummerki um raka í herbergi í suðausturhorni hæðarinnar. Jafnframt hafi mælst raki á neðri hæð í lofti beint fyrir neðan baðherbergi, sem og í lofti í norðvesturherbergi neðri hæðarinnar. Einnig hafi raki mælst hár í gólfi í þvottahúsi, frá niðurfalli að hurð og síðan upp vegginn í kringum hurðina. Í skýrslu Húss og heilsu segir að álykta megi að þar sem svipaðar eða sömu aðstæður hafi skapast og í svefnherberginu í suðvesturhorni hússins megi búast við að mygla finnist í parketi og jafnvel í undirlagi og í efsta hluta gólfplötu, sem og í múr neðst við gólf.

Greinargerð stefndu í málinu var lögð fram 28. október 2014. Í málinu liggur fyrir bréf byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. sama dag, þar sem nýjum eigendum fasteignarinnar var bent á að garðskálinn væri ósamþykktur. Til þess að fá hann samþykktan þyrfti að skila inn reyndarteikningum auk þess sem skorað var á stefndu að ganga frá umsókn um leyfi fyrir garðskálanum innan 28 daga frá móttöku bréfsins, ella gæti komið til þess að byggingarfulltrúi beitti þvingunarheimildum samkvæmt mannvirkjalögum. Með bréfinu var veittur 14 daga frestur til að koma á framfæri athugasemdum af þessu tilefni.

Í þinghaldi í máli þessu 13. febrúar 2015 var H-kk-nf S-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til þess að leggja mat á ástand þaksins, glugga og hurða á suður- og norðvesturhlið hússins og hvaða kostnaður hlytist af lagfæringum. Jafnframt var matsmaður spurður um hver væri afnotamissir stefndu af þeim hluta fasteignarinnar sem hefði verið lokaður af eftir að mygla greindist í þaki, sem og hver væri kostnaður stefndu af því að bæta úr upplýsingum um garðskálann þannig að hann fengist „skráður hjá FMR“.

Matsgerð, dags. 28. apríl 2015, var lögð fram í þinghaldi 5. maí sama ár. Í henni er að finna ítarlega umfjöllun um ástand og hönnun þaksins. Í niðurstöðu hennar um það efni segir að þakklæðning og þakviðir í húsinu séu skemmd af fúa og sé festihald fyrir þakjárn skert. Gerð þaksins sé hins vegar í samræmi við byggingarreglugerð og byggingaraðferðir á þeim tíma sem húsið hafi verið byggt. Það eigi þó ekki við um frágang einangrunar á milli sperra í þaki og loftrásir. Einangrun liggi að hluta upp undir borðaklæðningu og skerði þannig loftbil auk þess sem loftrásir í útveggjum séu minni en samkvæmt lágmarkskröfum í byggingarreglugerð. Á ákveðnum svæðum í þakinu vanti jafnvel alveg loftrásir. Þá er í matsgerðinni staðfest að fúasveppur hafi þrifist í þakinu ásamt myglusveppum.

Í matsgerðinni er einnig fjallað ítarlega um ástand á gluggum og hurðum á þeim hliðum sem óskað var eftir að teknar yrðu til skoðunar, auk þess sem gerð var grein fyrir niðurstöðu rannsóknar á sýnum sem matsmaður tók úr gólfefnum í herbergi í suðvesturhorni hússins, á gólfefni við garðhurð í holi á suðurhlið hússins og í gólfdúk í þvottahúsi á neðri hæð hússins. Í niðurstöðu matsmanns um þennan lið segir að ástand glugga í húsinu sé eins og búast megi við. Líkur séu á því að lekið hafi milli karms og steins á glugga í svefnherbergi í suðvesturhorni hússins og hafi lekinn valdið skemmdum á málningu og sparsli á vegg og parketi á gólfi. Skemmdir séu á parketi við garðhurð á suðurvegg sem geti stafað af leka með hurðinni eða á milli karms og steins. Ekki séu sýnileg ummerki raka eða leka í herbergi í suðausturhluta hússins, í baðherbergi, þvottahúsi eða við glugga á norðvesturhorni stofu. Kíttisþéttingar við karm þvottahúshurðar séu ónýtar. Staðfest er að myglusveppur hafi þrifist næst útvegg í parketi, sem hafi verið á herbergi í suðvesturhorni hússins, á parketi innan við garðhurðina í holinu, sem og undir gólfdúk og undirlagsdúk undir parketi á herbergi í suðausturhorni hússins og í gólfdúk í þvottahúsi.

Í matsgerðinni er því næst fjallað um afnotamissi eigenda af rými í risi og kostnað við að bæta úr upplýsingum um garðskála. Um fyrra atriðið er matið byggt á hæfilegri leigu á geymslurými frá 1. júní 2014 til 1. maí 2015 og er komist að því að hún nemi 180.000 krónum. Þá segir um síðara atriðið að þar sem garðskálinn sé öllu stærri á samþykktum teikningum sé sennilegt, samkvæmt samþykktum teikningum Umhverfis- og skipulagssviðs Reykjavíkurborgar, að gatnagerðargjöld séu þegar greidd sem og byggingarleyfisgjöld. Hins vegar eigi eftir að greiða umsóknargjald vegna reyndarteikninga og lokaúttektargjald sem samtals nemi 28.435 krónum. Þá er í lista yfir metinn kostnað gert ráð fyrir því að kostnaður við að gera reyndarteikningu af garðaskálanum nemi 360.000 krónum.

Í tengslum við þetta atriði segir jafnframt í matsgerðinni: „Af samþykktum teikningum sem eru á vefsíðu byggingarfulltrúa verður ekki annað ráðið en að ekki sé gert ráð fyrir að kjallari sé undir öllu húsinu né að í þakrými sé notarými. Því virðist sem að húsið sé nú öllu stærra en fram kemur á samþykktum teikningum. Því gæti komið fram krafa um að þessi rými verði skráð og reyndarteikningum skilað af þeim. Af þeim þyrfti þá að greiða viðbótargatnagerðargjald og byggingarleyfisgjald í samræmi við stækkun á húsinu. Ekki er spurt um þessi rými í matsspurningu og fjallar matsmaður því ekki frekar um þau.“

Í sérstökum kafla í matsgerðinni er gerð grein fyrir kostnaði við einstaka verkþætti. Lutu þeir að því að lagfæra þakið, þétta milli karms og steins við hurð í þvottahúsi og garðhurð og skipta um gólfefni þar sem mygla var til staðar. Þar var jafnframt gerð grein fyrir kostnaði við leigu á skammtímageymslu og við að gera reyndarteikningu á garðskála. Samtals nam heildarkostnaður við vinnu og efni 5.955.000 krónur með virðisaukaskatti.

Í tilefni af ábendingu í matsgerð um þann kostnað sem kynni að hljótast af því að húsið væri í raun stærra en samþykktar teikningar gerðu ráð fyrir óskuðu stefndu eftir því í þinghaldi 30. september 2015 að málinu yrði frestað uns afstaða Reykjavíkurborgar lægi fyrir um þá gjaldtöku er hljótast myndi af því að fá nýjar teikningar af húsinu samþykktar og gera nauðsynlegar breytingar á deiliskipulagi. Af hálfu stefnenda var þeirri beiðni mótmælt og þess krafist að aðalmeðferð yrði ákveðin. Dómari féllst ekki á beiðni um frestun um ótilgreindan tíma í þessu skyni, en féllst á að málinu yrði frestað til þess að gefa stefndu færi á að leggja fram beiðni um viðbótarmatsgerð.

Í þinghaldi 28. október 2015 óskuðu stefndu eftir því að H-kk-nf S-kk-nf yrði dómkvaddur að nýju til að leggja mat á hvort fasteignin að Lindarseli 9 væri í samræmi við samþykktar teikningar Reykjavíkurborgar, hvort hún samræmdist gildandi lóðarskilmálum og hvort byggingarmagn á lóðinni væri meira en leyfilegt væri. Yrðu svörin jákvæð óskuðu stefndu meðal annars eftir svörum við því hvað þyrfti að gera svo að fasteignin yrði í samræmi við núverandi ástand og útlit og hver yrði kostnaður eigenda af því að fá teikningar af húsinu samþykktar og koma málum í það horf að lóðarskilmálar samrýmdust eigninni eins og hún væri. Jafnframt var farið fram á að matsmaðurinn legði mat sitt á gjöld Reykjavíkurborgar er miðuðu við „endanlegar stærðir sem liggja fyrir þegar teikningar og önnur hafa verið samþykkt af hálfu borgarinnar“, en þar væri átt við gjöld sem miðuðust við aukna fermetra eða rúmmál. Af hálfu stefnenda var dómkvaðningu mótmælt en með úrskurði 6. nóvember 2015 var fallist á dómkvaðninguna.

Matsgerð dómkvadds matsmanns, dags. 4. janúar 2016, var lögð fram í þinghaldi 20. sama mánaðar. Þar er staðfest að fasteignin sé ekki eins og á samþykktum teikningum sem væru í safni byggingarfulltrúa. Í matsgerðinni er gerð nánari grein fyrir þessum mun. Þá er það niðurstaða matsmannsins að fasteignin sé ekki byggð í samræmi við skilmála fyrir Seljahverfi, eins og nánar er lýst í matsgerðinni. Jafnframt er komist að þeirri niðurstöðu að flatarmál hússins sé meira en heimilað var samkvæmt sömu skilmálum.

Í matsgerðinni er talið að um breytingar sem gerðar hafi verið á húsinu frá upprunalegum teikningum fari eftir núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012. Þar vísaði matsmaðurinn til greina 2.3.1, 2.3.4 og 2.4.1 í byggingarreglugerðinni. Þá er stærðarbreytingum á húsinu lýst í matsgerðinni. Kemur þar fram að samkvæmt nýrri skráningartöflu fyrir húsið sé brúttóflötur þess 371,3 m² og að brúttórúmmál þess sé 1.114 m³. Kveðst matsmaður hafa fengið þær upplýsingar hjá byggingarfulltrúa að við útreikning byggingarleyfisgjalda sé núna reiknað út frá heildar brúttórúmmáli húss samkvæmt skráningartöflu með byggingarleyfisumsókn. Gatnagerðargjald reiknist hins vegar samkvæmt brúttófermetrum í skráningartöflu. Sé um stækkun að ræða reiknist gjöld samkvæmt byggingarmagni stækkunar. Því næst er í matsgerðinni gerð grein fyrir ýmsum forsendum fyrir útreikningi á byggingarleyfisgjaldi og gatnagerðargjaldi sem og fyrir innheimtu gjalda fyrir úttektir. Þar er jafnframt upplýst um kostnað við skipulagsvinnu, þ.e. afgreiðslugjaldi og umsýslukostnaði. Að auki er á það bent að hurð á milli anddyris og bílskúrs sé ekki „brunahólfandi“, eins og nauðsynlegt sé, en í matsgerðinni er metinn kostnaður við að færa það til betri vegar. Því næst er þar fjallað um kostnað við að gera reyndarteikningar af húsinu.

Í niðurstöðu matsgerðarinnar kemur fram að hæfilegur kostnaður við að mæla upp og gera reyndarteikningar, sem og við gerð deiliskipulags, sé 1.125.000 krónur. Jafnframt þurfi að greiða gjöld til Reykjavíkurborgar, þ.e. viðbótargatnagerðargjald og önnur gjöld, þ.e. 2.598.240 + 168.000 = 2.766.240 krónur. Mögulega yrði veittur 50% afsláttur frá gjaldskrá vegna umsýslukostnaðar vegna óverulegra breytinga á deiliskipulagi, þ.e. 157.000 x 50% = 78.500 krónur. Þá telur matsmaður að líkur séu á því að gerðar verði athugasemdir við hurð á milli anddyris og bílskúrs sem ekki sé í samræmi við samþykktar teikningar og byggingarreglugerð. Metur hann hæfilegan kostnað við að skipta um hurðina 170.000 krónur, en þar af sé vinna á staðnum 40.000 krónur.

Í þinghaldi 29. janúar 2016 fóru stefnendur fram á að H-kk-nf S-kk-nf yrði dómkvaddur í þriðja sinn til að svara tveimur matsspurningum. Annars vegar var hann spurður um hvað af því, sem metið hefði verið í matsgerð frá 28. apríl 2015, flokkaðist undir venjubundið viðhald fasteignar og hins vegar hvað af því hefði verið sýnilegt við venjubundna skoðun fasteignar.

Matsgerð dómkvadds matsmanns, dags. 12. febrúar 2016, var lögð fram í þinghaldi 25. sama mánaðar. Er það niðurstaða matsmanns að skemmdir á þakklæðningu og þakviðum séu umfram það sem telja megi venjubundið viðhald, auk þess sem frágangi sé áfátt og hafi ekkert með viðhald að gera. Tekið er fram að endurnýjun á þakjárni og þakpappa ásamt kostnaði við vinnupalla og förgun á byggingarafgöngum sé venjulegt viðhald en falli í þessu tilviki til a.m.k. tíu árum fyrr en annars hefði mátt ætla. Jafnframt segir í matsgerðinni að þéttingar með garðhurð á þvottahúsi hafi verið ófullnægjandi og ófaglega gerðar. Það teljist ekki hefðbundið viðhald að bæta úr því. Þá sé endurnýjun á gólfefnum vegna þess að mygla hafi þrifist á tilgreindum stöðum við útveggi og vegna rakaskemmda á gólfefnum ekki venjulegt viðhald. Annar kostnaður hafi verið ótengdur hefðbundnu viðhaldi.

Um síðari matsspurninguna segir í matsgerðinni að ekki hafi verið hægt að sjá ástand þakviða eða þakklæðningar við venjulega skoðun við fasteignakaup. Matsmaður gat hins vegar ekki sagt til um það hvort unnt hefði verið að komast að til þess að sjá ummerki í þakrými sem hafi getað gefið vísbendingu um að eitthvað væri að. Ummerki, „þ.e. dökkir blettir á gólfum og taumar á veggjum“, hafi átt að vera öllum sýnileg. Þá kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að ekki hafi verið hægt á sjá að þéttingar með garðhurð hafi verið ófullnægjandi eða að mygla hafi dafnað í parketi. Hins vegar hafi mátt draga þá ályktun af sýnilegum skemmdum á parketi.

III

1. Málsástæður og lagarök stefnenda

Krafa stefnenda er reist á kaupsamningi frá 23. maí 2014 um fasteignina Lindarsel 9 í Reykjavík, ásamt bílskúr og öllu því sem eigninni fylgir. Stefnendur vísa til þess að samkvæmt samningnum hafi stefndu átt að greiða stefnendum 19.600.000 krónur um leið og greiðslur bærust vegna sölu á eign stefndu, S-kvk-ef og J-kk-ef L-kk-ef, í Blönduhlíð 10. Samkvæmt kaupsamningi um þá eign hafi stefndu, S-kvk-nf og J-kk-nf L-kk-nf, fengið greitt með peningum 25.500.000 krónur við undirritun hans 23. maí 2014. Því hafi greiðsla á 19.600.000 krónum af heildarkaupverði fasteignarinnar að Lindarseli 9 átt að skila sér um leið áfram til stefnenda þennan sama dag. Það hafi stefndu ekki gert heldur innt af hendi 9.600.000 krónur 16. júlí 2014. Telja stefnendur að með því hafi stefndu vanefnt kaupsamninginn. Hlutur stefnenda í þeirri greiðslu hafi numið 8.746.504 krónum eftir að innheimtukostnaður og dráttarvextir af innheimtukostnaði höfðu verið dregin frá innborguninni. Kemur sú fjárhæð til frádráttar stefnufjárhæð málsins. Með málshöfðun sinni krefja stefnendur því stefndu um efndir á greiðslu eftirstöðva kaupverðsins samkvæmt a-lið 1. mgr. 49. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Stefnendur telja útilokað að fasteignin að Lindarseli 9 hafi verið gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu vísa þar einkum til þess að samkvæmt öðrum málslið ákvæðisins teljist notuð fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Þá hafi stefnendur ekkert vitað af þessum ágöllum sem tilgreindir hafi verið, en þau hafi keypt fasteignina 2011 og selt hana aftur 2014.

Við aðalmeðferð málsins byggðu stefnendur meðal annars á því að ágalli á þaki og á gólfefnum, sbr. matsgerð frá 28. apríl 2015, rýri ekki verðmæti hennar svo nokkru varði. Vísa stefnendur þar til þess að söluverð fasteignarinnar hafi numið 60,5 milljónum króna, en dómkvaddur matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að úrbætur myndu kosta 5,95 milljónir króna með virðisaukaskatti. Þá eigi eftir að draga frá virðisaukaskatt sem fáist endurgreiddur af vinnu á verkstað. Jafnframt hafi ummerki um leka verið sjáanleg við venjulega skoðun og því geti hann ekki talist galli. Þá hafi ástand glugga og gólfefnis verið eins og búast megi við og verið sýnilegt við venjulega skoðun. Það geti því heldur ekki talist galli. Jafnframt verði að taka tillit til þess að úrbætur geri ráð fyrir því að nýtt járn og nýr þakpappi verði lagður, en húsið hafi ekki verið selt með nýju þakefni. Verðmætisaukning sem leiði af þessu eigi að mati stefnenda að leiða til lækkunar á bótakröfu. Þá geti kostnaður vegna ráðgjafar í tengslum við styrkingu á sperrum og útfærslu á loftrásum ekki verið liður í bótakröfu enda sé þess ekki krafist í lögum að það þurfi aðkeypta ráðgjöf við verk af þessu tagi. Loks mótmælir stefnandi kröfu stefndu sem reist er á afnotamissi að risinu.

Við aðalmeðferð málsins var því einnig mótmælt af hálfu stefnenda að þau ættu að bera ábyrgð á því að misræmi reyndist vera milli skráðrar stærðar fasteignarinnar og samþykktra teikninga hjá byggingarfulltrúa. Það geti ekki falið í sér galla við sölu fasteignarinnar. Þá benda stefnendur á að ekki hafi komið fram krafa á hálfu Reykjavíkurborgar um að skila reyndarteikningum. Telja stefnendur að verið sé að beina þessari kröfu að röngum aðilum, enda sé það á ábyrgð fasteignasala að vinna söluyfirlit með réttum hætti.

Auk þess að vísa til framangreindra lagareglna byggja stefnendur kröfur sínar á meginreglu kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi loforða. Þá sé krafa um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti reist á reglum III. og V. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, sbr. 61. gr. laga nr. 49/2002. Krafa um málskostnað og dráttarvexti af honum styðjist við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, og krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun við lög nr. 50/1988.

2. Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja á því að fasteignin Lindarsel 9 hafi verið haldin galla við kaup þeirra á eigninni. Vísa þau til 1. málsliðar 18. greinar laga 40/2002, um fasteignakaup, sbr. 18. og 19. gr. í III. kafla laganna, því til stuðnings. Telja stefndu að fasteignin hafi ekki haft þá kosti sem 18. og 19. grein laganna áskilji. Í greinargerð er því haldið fram að 2. mgr. 19. gr. laganna gildi um kaupin þar sem um neytendakaup hafi verið að ræða. Því sé reglan ófrávíkjanleg. Þá vísa stefndu til þess að við túlkun laganna sé það ekki skilyrði að stefnendur hafi vitað um gallana.

Þessu til stuðnings vísa stefndu einnig til 26. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt greininni þurfi seljandi að hafa vitað eða mátt vita af upplýsingum um galla sem honum er skylt að upplýsa. Stefndu telja að söluyfirlit og listi sem sendur hafi verið stefndu 2. apríl 2014 gefi til kynna að stefnendur hafi mátt vita um ástandið á þaki eignarinnar, enda hafi á listanum komið fram að þakið hafi verið málað og hreinsað, nöglum hafi verið skipt út og þakkantur verið endurnýjaður á öllu húsinu og málaður. Stefndu telja að þeim sem hafi unnið við þakið á vegum stefnenda hafi ekki getað dulist að ástand þess var ekki gott, þar sem ekkert hald hafi verið í hluta af sperrum þaksins við neglingu. Því hafi þurft að skjóta nöglum á ská eða notast við skrúfur til að fá hald. Þá hafi þakkantur augljóslega verið ónýtur þegar skipt hafi verið um hann og ljóst að þeim smiðum sem hafi unnið verkið hafi ekki getað dulist að loftun á þakinu var ekki fyrir hendi og einangrun hafi innihaldið mikinn raka.

Stefndu byggja á því að þar sem stefnendur hafi framkvæmt viðgerðir og endurbætur á þakinu eftir að þau keyptu eignina, geti þeim ekki hafa dulist að ástand þaksins var ekki með þeim hætti sem við mátti búast. Það hafi gefið stefnendum tilefni til frekari skoðunar á þeim tíma og í framhaldi af því að upplýsa um ástand þaksins í söluyfirliti þegar eignin var sett í sölu. Þetta hafi ekki verið gert og því beri stefnendur ábyrgð á þessum skorti á upplýsingagjöf. Hafi það staðið stefnendum nær að upplýsa um annmarka á eigninni enda auðveldara fyrir þau að leita þá uppi og upplýsa um það sem gerst hafði meðan stefnendur áttu eignina, heldur en fyrir stefndu er tóku við eigninni eftir venjulega skoðun.

Stefndu vísa í þessu sambandi einnig til 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt ákvæðinu sé fasteignin gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem stefnendur hafa veitt stefndu. Þurfi háttsemi stefnenda ekki að vera saknæm til að skilyrðum 27. gr. laganna sé fullnægt. Þá skipti huglæg afstaða seljenda ekki máli samkvæmt ákvæðinu. Ábyrgðin á röngum upplýsingum um ástand fasteignarinnar hvíli því á stefnendum í máli þessu hvort sem þau vissu að þær voru rangar eða ekki. Til stuðnings því að ábyrgð stefnenda verði reist á þessu ákvæði vísa stefndu til þess að í söluyfirliti hafi komið fram að ekki væri kunnugt um neina galla á fasteigninni. Þá hafi stefndu fengið í hendur lista sem miðaði að því að auka áhuga þeirra á eigninni, en hann hafi borið það með sér að stefnendur hefðu framkvæmt ýmislegt við fasteignina. Það hafi vakið traust hjá stefndu um að eignin væri í góðu ásigkomulagi.

Á móti þessu komi aðgæsluskylda kaupanda, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu halda því fram að þau hafi skoðað eignina Lindarsel 9 eins og kostur var. Þau hafi ekki haft sérfróðan aðila með sér. Engin áskorun hafi komið frá stefnendum um sérstaka skoðun. Við mat á skörun aðgæsluskyldu stefndu og upplýsingaskyldu stefnenda vísa stefndu til 3. mgr. 26. gr. laganna, en þar segir að aðgæsluskylda kaupanda víki fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign. Stefndu hafi skoðað fasteignina eins og þeim var frekast kostur og á þeim forsendum sem söluyfirlit og sérstakur listi, sem sendur var 2. apríl 2014, bauð upp á. Stefndu telja að þau hafi ekkert getað gert til að fullnægja aðgæsluskyldu sinni betur.

Í greinargerð stefndu er gerð grein fyrir þeim annmörkum sem þau töldu vera á fasteigninni er hún var lögð fram. Þar er því haldið fram að í ljós hafi komið að þak fasteignarinnar hafi hvorki verið byggt eftir samþykktum teikningum né hafi það staðist þá byggingarreglugerð sem í gildi var á þeim tíma er eignin var byggð. Engin loftun hafi verið fyrir hendi sem hafi leitt til þess að mikil rakamyndun hafi átt sér stað. Það hafi orðið til þess að sperrur og annað byggingarefni hafi eyðilagst með tímanum. Jafnframt hafi myndast mygla og sveppir tekið sér bólfestu í þakinu, sem áhrif geti haft á allt húsið, ekki bara þakið eitt og sér.

Eftir að greinargerðin var lögð fram öfluðu stefndu matsgerðar dómkvadds matsmanns, dags. 28. apríl 2015, en þar sé staðfest að ástand þaksins sé slæmt. Með henni séu jafnframt færðar sönnur á að mygla hafi verið til staðar í gólfefni á þeim stöðum þar sem matsmaður tók sýni og skoðaði. Benda stefndu á að stefnendur hafi ekki hnekkt þessari matsgerð með yfirmati eða á annan hátt. Við aðalmeðferð málsins mótmæltu stefndu því að mygla í og undir gólfefnum hafi verið sýnileg stefndu við venjulega skoðun. Þá sé staðfest með matsgerð dómkvadds matsmanns 12. febrúar 2016 að engir þessara ágalla tengist venjulegu viðhaldi.

Af hálfu stefndu er jafnframt byggt á því að með viðbótarmatsgerð, dags. 4. janúar 2016, sé staðfest að hluti af fasteigninni hafi ekki verið samþykkt rými til íbúðarnota. Eftir að teikningar voru samþykktar af byggingaryfirvöldum telja stefndu að gerðar hafi verið breytingar á neðri hæð hússins og í risi er leiði til þess að fasteignin sé núna orðin stærri en skipulag geri ráð fyrir. Misræmið veldur því að núverandi eigendur verði að skila inn reyndarteikningum af húsinu eins og það er í dag og fá deiliskipulagi breytt til að húsið samrýmist gildandi skipulagi. Heildarflatarmál fasteignarinnar aukist við það, en það veldur því að nauðsynlegt sé fyrir eigendur að greiða viðbótargatnagerðargjöld og önnur gjöld eins og rakið er í viðbótarmatsgerðinni. Telja stefndu að þessi ágalli falli undir gallahugtak fasteignakaupalaga.

Í tilefni af tilvísun stefnenda til gallaþröskuldar 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 taka stefndu fram að þegar þröskuldurinn sé metinn verði að skoða hvert mál heildstætt. Ýmsir þættir komi þar til skoðunar. Þannig skipti aldur fasteignar máli, útlit og ástand eignarinnar, sem og þær upplýsingar sem gefnar hafa verið um eignina. Hér sé um að ræða 30 ára gamla eign sem hafi litið vel út við sölu. Vísa stefndu til söluyfirlits fasteignarinnar en þar hafi komið fram að ekki hafi verið bent á galla á eigninni, að húsið væri nýmálað, með nýjum þakkanti ásamt ýmsu öðru nýju. Söluyfirlitið beri ekki annað með sér en að um sé að ræða glæsilega eign sem ekkert ami að. Telja stefndu að samkvæmt söluyfirliti hafi mátt ætla að eigninni hefði verið vel við haldið.

Stefndu byggja jafnframt á því að gallaþröskuldur 2. málsliðar 18. gr. eigi ekki við þegar seljendur hafa sýnt af sér ígildi saknæmrar háttsemi, eins og stefndu telja að stefnendur hafi sýnt í málinu. Stefndu hafi talið sig vera að kaupa fasteign í góðu ástandi og hafi greitt hátt verð fyrir eignina. Hafi fasteignin hentað þeim vel þar sem tvær íbúðir hafi verið í henni og hægt að hafa sameiginlegan inngang í þær, en stefndu J-kk-nf L-kk-nf og S-kvk-nf eru foreldrar stefnda S-kk-ef. Stefndi S-kk-nf og fjölskylda hans hafi ætlað að búa á efri hæðinni en foreldrar hans á neðri hæðinni. Stefndu hafi skoðað eignina í þrígang án þess að verða vör við neina ágalla á eigninni. Stefnendur hafi heldur ekki upplýst um neitt sem amaði að henni. Eftir að fyrsta tilboði þeirra hafi verið hafnað hafi stefnendur sent viðbótarupplýsingar um framkvæmdir við eignina sem hafi verkað hvetjandi á stefndu. Telja stefndu að þessum upplýsingum megi jafna til ábyrgðaryfirlýsingar. Hafi þetta gefið þeim til kynna að eigninni hefði verið haldið vel við og að ekki þyrfti að koma til þess að skipta þyrfti um allt þakið, hvað þá að eignin væri haldin myglu sem óvíst væri hvort unnt yrði að uppræta að öllu leyti.

Stefndu telja að sölumöguleikar þeirra á eigninni til framtíðar hafi rýrnað verulega með þeim upplýsingum sem þau hafi aflað eftir afhendingu, enda hljóti þau að þurfa að upplýsa komandi kaupendur um ástand eignarinnar. Þá hafi upplýsingar um ástand eignarinnar áhrif á endursöluverð hennar í framtíðinni. Telja stefndu að þessi atriði verði að hafa í huga við heildarmat á málinu.

Stefndu benda á að samkvæmt gögnum, sem stefndu hafi aflað áður en stefnendur höfðuðu málið, hafi verið komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður við endurbætur á þakinu myndi nema rúmum 10 milljónum króna. Nemi það 16,5% af söluverði fasteignarinnar. Síðan þá hafi annarra gagna verið aflað um kostnað við endurbætur á þakinu og öðrum ágöllum á fasteigninni. Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns frá 28. apríl 2015 nemi kostnaður við endurbætur þeirra ágalla sem þar er fjallað um tæplega sex milljónum króna. Til viðbótar hafi undir rekstri málsins komið í ljós að hluti af notarými fasteignarinnar sé ekki í samræmi við samþykktar teikningar, sem jafnframt geri það að verkum að breyta þurfi deiliskipulagi. Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns, dags. 4. janúar 2016, muni lagfæringar á þessu valda eigendum fasteignarinnar kostnaði sem nemi rúmum fjórum milljónum króna. Þessum matsgerðum dómkvadds matsmanns hafi stefnendur ekki hnekkt. Stefndu telja því upplýst að hinir tilgreindu ágallar fasteignarinnar rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Þegar af þeirri ástæðu verði að líta svo á að fasteignin sé gölluð enda sé gallaþröskuldi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 náð.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið telja stefndu sig eiga rétt til afsláttar úr hendi stefnenda með vísan til 41. gr. laga nr. 40/2002 og/eða skaðabóta með vísan til 43. gr. sömu laga. Þau benda á að þau hafi samkvæmt 44. gr. laganna beitt stöðvunarrétti á þeim hluta kaupverðsins sem þau telji nægja til þess að tryggja kröfu þeirra. Við aðalmeðferð málsins var af hálfu stefndu bent á að við ákvörðun þeirrar fjárhæðar sem halda megi eftir til tryggingar sé unnt að taka tillit til kostnaðar við að staðreyna tjónið með öflun matsgerðar og kostnaðar af málarekstri. Að teknu tilliti til þessa sé ljóst að stefnendur eigi enga kröfu á hendur stefndu. Við aðalmeðferðina var tekið fram að í málatilbúnaði stefndu fælist krafa um að gagnkröfu stefndu yrði skuldajafnað við aðalkröfu stefnenda, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, enda séu öll skilyrði skuldajafnaðar fyrir hendi. Fram kemur í greinargerð stefndu að þau áskilji sér rétt til að gagnstefna í málinu eða fá sjálfstæðan dóm um mismun, náist ekki samningar milli aðila um uppgjör.

Í greinargerð er sérstaklega vikið að því að stefndu hafi ekki farið fram á mat á afnotamissi þess hluta húsnæðisins sem lokað hafi verið, né bætur vegna annars kostnaðar og óþæginda sem stefndu hafi orðið fyrir. Þá hafi þau ekki fengið mat á verðmætisrýrnun á eigninni til framtíðar. Áskildu þau sér rétt til þess að hafa uppi frekari kröfur hvað þetta varðaði undir rekstri málsins. Í þessu sambandi er rétt að taka fram að í matsgerð, dags. 28. apríl 2015, var lagt fjárhagslegt mat á tjón stefndu vegna afnotamissis. Við aðalmeðferð málsins vísuðu stefndu meðal annars til þessa tjóns til stuðnings sýknukröfu sinni.

Stefndu krefjast þess til vara að stefnukröfur stefnenda verði lækkaðar leiði matsgerð og önnur gögn ekki til þess að kröfur stefndu á hendur stefnendum um afslátt og greiðslu áfallins kostnaðar nái þeirri fjárhæð sem stefndu beittu stöðvunarrétti sínum til.

Um lagarök vísa stefndu aðallega til 1., 18., 19., 20., 37., 38., 41., 43. og 44. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Þá vísa stefndu í heild til VI. kafla laganna. Um málskostnaðarkröfu sína vísa stefndu til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

IV

1. Almennt um ágreining aðila

Enginn ágreiningur er milli aðila um að stefndu skuldbundu sig með gerð kaupsamnings

23. maí 2014 um fasteignina að Lindarseli 9 til að greiða stefnendum 19,6 milljónir króna þegar greiðslur bærust vegna sölu stefndu S-kvk-ef og J-kk-ef L-kk-ef á fasteign í Blönduhlíð í Reykjavík. Stefnendur hafa lagt fram kaupsamning um síðar greindu fasteignina þar sem fram kemur að seljendur áttu að fá greiddar 25,5 milljónir króna fyrir þá fasteign við undirritun kaupsamnings um hana. Þessi kaupsamningur er dagsettur 23. maí 2014 og hefur ekkert annað komið fram en að hann hafi verið efndur í samræmi við efni hans.

Stefndu inntu kaupsamningsgreiðsluna ekki af hendi fyrr en 16. júlí 2014 og þá aðeins að hluta þegar þau greiddu 9,6 milljónir króna til fasteignasölu sem annast hafði sölu fasteignarinnar. Stefndu litu svo á að þeim væri heimilt að halda eftir 10 milljónum króna í ljósi þess að gallar hefðu komið í ljós á fasteigninni að Lindarseli 9. Samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, getur kaupandi fasteignar, á eigin áhættu, haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu réttmætrar kröfu vegna galla. Lýtur ágreiningur aðila að því hvort fasteignin hafi verið gölluð við afhendingu er veiti stefndu rétt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð standist hún ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign, líkt og sú fasteign sem hér er til umfjöllunar, telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandinn hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í 26. gr. laganna er þó mælt fyrir um að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Samkvæmt 27. gr. sömu laga telst fasteign einnig gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Þessar reglur um upplýsingaskyldu kaupanda eiga þó aðeins við ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að brotið var gegn þeim skyldum sem þar er kveðið á um. Þá ber að geta þess að skoðunarskylda kaupanda samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 getur leitt til þess að hann getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður eða átti að sjá við venjulega skoðun. Þessi regla víkur þó fyrir efni 26. gr. laganna um skort á upplýsingum um fasteign.

Í máli þessu benda stefndu á þrjú atriði sem þau telja að rýri verðmæti fasteignarinnar þannig að hún teljist vera gölluð. Veigamesta atriðið lýtur að ástandi þaksins, sem er timburþak, lagt bárujárni, en stefndu telja að það sé að stórum hluta ónýtt vegna fúa og myglu sem hafi náð að myndast í því sökum ófullnægjandi loftunar. Annað atriðið lýtur að leka og ástandi gólfefna á nokkrum stöðum í fasteigninni, en þar hafi mygla náð nokkurri fótfestu. Þriðja atriðið lýtur að því að fyrri eigendur hafi ekki gætt að því að tilkynna byggingaryfirvöldum um breytingar á fasteigninni með því að skila inn teikningum og fá leyfi fyrir þeim. Aukið byggingarmagn og staðsetning á garðskála geri það að verkum að núverandi eigendur verði að skila inn reyndarteikningum og fá samþykkta breytingu á deiliskipulagi. Þetta ferli sé hafið en því sé ekki lokið. Vinna við að færa þessi atriði til betri vegar muni hins vegar hafa umtalsverðan kostnað í för með sér.

2. Rakaskemmdir í þaki

Með matsgerð dómkvadds matsmanns og öðrum gögnum málsins hafa verið færðar sönnur á að þakklæðning var víða skemmd af fúa við afhendingu fasteignarinnar. Sama gildir um þaksperrur að nokkru leyti. Þá liggur fyrir að mygla hafði náð að myndast víða í þakviði fasteignarinnar og í einangrun í þaki. Ástand þaksins er með þeim hætti að endurbóta er þörf þegar í stað. Undir eðlilegum kringumstæðum hefðu þakviðir átt að geta enst miklu lengur en þau 33 ár sem liðin eru frá byggingu hússins. Eins og fram kemur í matsgerð, dags. 12. febrúar 2016, verður jafnframt að ganga út frá því að nauðsynleg endurnýjun á þakjárni og þakpappa, samhliða endurnýjun á þakviðum hússins, falli til að minnsta kosti tíu árum fyrr en annars hefði orðið.

Af matsgerðinni verður helst ráðið að hönnun og gerð þaksins hafi í öndverðu verið fullnægjandi miðað við þær kröfur sem gerðar voru þegar húsið var byggt. Kemur þar fram að samkvæmt teikningum hafi ekki átt að vera „notarými í þakrými“ og að rakaálag frá íbúðinni hafi átt að vera lítið. Loftraufar milli þakklæðningar og útveggja eru fullnægjandi miðað við þær forsendur. Hins vegar hafi þessu rými, milli steyptrar þakplötu og þaksins, einhvern tíma verið breytt í notarými og op verið gert í þakplötuna fyrir hringstiga. Virðist einangrun þá hafa verið færð af þakplötunni og sett undir timburklæðningu og þolplasti komið fyrir sem rakavörn undir einangruninni. Við þetta virðast loftrásir í þakinu víða hafa lokast, einkum neðan við þakglugga sem er á miðjum mæni þaksins. Raki úr íbúðarrými, sem berist með dreifð upp í þakið, nái þannig ekki að lofta út.

Í málinu liggur fyrir lýsing á fasteigninni í söluyfirliti. Þar er ekki vikið sérstaklega að þakinu eða veittar upplýsingar sem gátu gefið tilefni til ályktana um ásigkomulag þess. Á lista yfir framkvæmdir, sem stefnendur tóku saman og sendu stefndu í aðdraganda kaupanna, var tekið fram að þak hefði verið hreinsað, nöglum hefði verið skipt út og að þakið hefði verið málað, auk þess sem þakkantur hefði verið endurnýjaður. Af þessum orðum varð ekki dregin önnur ályktun en að þak hefði verið lagfært að þessu takmarkaða leyti sem þar er lýst. Gat yfirlýsing þessi ekki gefið stefndu tilefni til að draga víðtækari ályktun um ástand þaksins. Verður hún ekki skýrð á þann veg að seljandi hafi ábyrgst að þakið eða húsið í heild væri í góðu ásigkomulagi.

Stefnendur þvertaka fyrir það að hafa vitað að þakið væri fúið og að þar leyndist mygla. Notarýmið ofan við steypta þakplötu er innréttað þannig að málaðar veggþiljur eru beggja megin við mæni. Gólfið í notarýminu er parketlagt, nema undir þakglugga þar sem er gler í gólfi, og loftið þiljað með plötum. Í þessu rými eru ekki sjáanleg ummerki þess þakið sé skemmt. Ekki liggur fyrir að þar hafi mátt greina fúkkalykt meðan stefnendur áttu fasteignina.

Á bak við veggþiljurnar er geymslurými með máluðu gólfi beggja vegna. Þar mátti sjá dökka bletti og suma nær svarta á gólfinu. Loftið er óklætt í þessu rými þannig að þolplastið og einangrunin í loftinu blasa við. Þar voru einnig sýnileg ummerki um raka. Af myndum sem teknar voru í júlí 2014, tæpum tveimur mánuðum eftir afhendingu, má meðal annars sjá litbrigði á plastinu er gefa til kynna að þar hafi vatn lekið niður úr ullinni og síðan eftir plastinu. Blettirnir í gólfinu eru fyrir neðan göt í plastinu. Þá segir í matsgerð að taumar hafi verið sjáanlegir á stöfnum frá þaki. Samkvæmt þessu voru skýr ummerki í geymslurýminu um að raki hefði verið eða væri í þakinu.

Stefnendur eignuðust fasteignina 2011 og verður ekki annað ráðið af framburði stefnanda S-kk-ef en að þau hafi búið þar uns þau seldu stefndu fasteignina árið 2014. Jafnframt verður ráðið af framburði hans að herbergi dóttur stefnenda hafi verið í þakrýminu. Samkvæmt lýsingu hans á geymslurýminu var þar fín lýsing og ekki mikið dót í geymslunni, nokkrar töskur og kassar öðrum megin, en hinum megin hafi hún verið tóm. Stefnendur notuðu því rýmið þannig að reikna verður með að þau hafi reglulega átt þangað erindi.

Ákvæði 26. gr. laga nr. 40/2002 er fjallar um upplýsingaskyldu seljenda um fasteignina hefur verið rakið. Þar er ekki gert að skilyrði að seljandi viti um þá eiginleika fasteignar sem kaupandi hefur réttmæta ástæðu til að ætla að hann fái, heldur nægir að hann megi vita um þá. Stefnendur hafa ekki tilgreint neinar eðlilegar ástæður fyrir því að þeim hafi verið ókunnugt um þau sýnilegu ummerki um rakamyndun í þakinu sem voru í geymslurýminu meðan þau bjuggu þar. Þau máttu því gera sér grein fyrir því að þar væri ekki allt með felldu og að þakið þarfnaðist nánari skoðunar með tilliti til mögulegra rakaskemmda.

Stefnendur létu þess ekki getið við stefndu, þegar þau skoðuðu fasteignina, að athuga þyrfti ástand þaksins. Upplýsingagjöf í söluyfirliti og á þeim lista, sem þau sendu stefndu áður en kaupsamningur var gerður, var fremur til þess fallin að vekja hjá stefndu tiltrú um að endurbætur á fasteigninni, og þar með á þakinu, væru ekki aðkallandi í bráð. Ekkert er fram komið í málinu um að stefnendum hafi verið gerð grein fyrir því, eftir að þakið var hreinsað, skipt var um nagla og það málað, að þakið væri komið í ásættanlegt horf. Eins og mál þetta liggur fyrir þykir því verða að meta atvik á þann veg að stefnendur hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 með viðhlítandi hætti við sölu fasteignarinnar. Upplýsingar sem gátu bent til þess að raki hefði verið eða væri í þakinu voru þess eðlis að kaupendur fasteignarinnar höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að fá þær áður en þeir gerðu tilboð í hana. Þessar upplýsingar voru og af þeim toga að ætla verður að það hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að þær voru ekki veittar. Verður að virða vanrækslu stefnenda að þessu leyti þeim til sakar. Með vísan til framangreinds verður að meta þá ágalla sem voru á þakinu sem galla án tillits til gallaþröskuldar 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi S-kk-nf gat þess í skýrslu sinni fyrir dómi að hann hefði rétt litið inn í geymslurýmið öðrum megin í risinu, en tók jafnframt fram að hann hafi ekki tekið eftir neinu óvenjulegu. Ummerkin um rakann í þakinu voru ekki svo augljós að seljandi gæti vænst þess að væntanlegur kaupandi tæki eftir þeim við venjulega skoðun og drægi af því réttar ályktanir um ástand þaksins. Samkvæmt 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 víkja ákvæði 1. og 2. mgr. 29. gr. laganna fyrir efni 26. gr. laganna um skort á upplýsingum um fasteign. Hafa stefndu því ekki fyrirgert rétti sínum til þess að bera þennan galla fyrir sig á grundvelli 29. gr. laganna.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið verður á það fallist að stefnendur beri skaðabótaskyldu gagnvart stefndu vegna saknæmrar vanrækslu stefnenda á upplýsingaskyldu sinni um galla í þaki, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, sem veiti stefndu rétt til bóta fyrir beint og óbeint tjón, sbr. 59. gr. sömu laga.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns 28. apríl 2015 er komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður við úrbætur á galla á þaki nemi samtals 4.602.000 krónum með virðisaukaskatti. Í matsgerð er þessi kostnaður sundurliðaður á 15 verkliði sem ekki er þörf á að rekja. Þessari niðurstöðu dómkvadds matsmanns hefur ekki verið hnekkt með yfirmati eða öðrum gögnum. Í tengslum við umfjöllun í aðalmeðferð um málsástæðu stefnenda þess efnis að gallaþröskuldi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 væri ekki náð, var þó á það bent að draga bæri frá framangreindri fjárhæð fjármuni er svara til réttar stefndu til að fá endurgreiddan virðisaukaskatt af vinnu á verkstað. Samkvæmt dómaframkvæmd kemur slíkur réttur til frádráttar við mat á því hvort gallaþröskuldi í 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 sé náð sem og við ákvörðun á afslætti vegna galla.

Rök eru til þess að láta rétt til endurgreiðslu virðisaukaskatts einnig koma til frádráttar skaðabótum. Því til stuðnings er vísað til 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002, en samkvæmt henni skulu skaðabætur vegna galla svara til þess fjárhagslega tjóns sem kaupandinn hefur orðið fyrir vegna þeirra. Þá er til þess að líta að samkvæmt 1. mgr. 60. gr. hvílir sú skylda á kaupanda að takmarka tjón sitt með hæfilegum aðgerðum. Í fyrrgreindri matsgerð kemur fram að kostnaður við vinnu við úrbætur á þakinu nemi samtals 2.984.000 krónum með virðisaukaskatti. Virðisaukaskattshlutfall vegna vinnu af þessu tagi er 24% og endurgreiðsluhlutfallið nemur 60%. Samkvæmt því ber að lækka bætur vegna þessa liðar um 346.529 krónur (2.984.000 ÷ 1.24 x 0,24 x 0,6).

Við aðalmeðferð málsins var því einnig hreyft af hálfu stefnenda að taka bæri tillit til verðmætisaukningar fasteignarinnar sem felst í því að nýtt efni kemur í stað þess sem gamalt er í þakinu. Þetta sjónarmið á við þegar afsláttur af kaupverði er dæmdur þar sem afsláttarkrafan tekur mið af kostnað við úrbætur. Ekki eru hins vegar rök til þess að láta það taka til skaðabóta sem eiga að svara til þess fjárhagslega tjóns sem stefndu verða fyrir vegna gallans.

Í greinargerð stefndu er áskilinn réttur til þess að hafa uppi kröfu um skaðabætur vegna afnotamissis á þeim hluta fasteignarinnar sem ekki hefur nýst þeim í samræmi við matsgerð sem þá átti eftir að afla. Upplýst er að í ágúst 2014 fjarlægðu stefndu hringstiga upp í rýmið í risinu, lokuðu stigaopinu með timburplötum og kíttuðu meðfram samskeytum. Að þeirra sögn var það gert að ráði sérfróðra aðila til að koma í veg fyrir að myglugró bærust niður í íbúðarrýmið. Við vettvangsgöngu 29. apríl sl. voru aðstæður á sömu lund. Ástand þaksins virðist því hafa hamlað því að stefndu notuðu þetta rými frá afhendingu 1. júní 2014 til dagsins í dag. Aftur á móti er það mat dómkvadds matsmanns að ekki hafi verið nauðsynlegt að hætta að nota íverurými í risinu þar sem hverfandi líkur væru á því að „agnir úr sveppum“ bærust þangað.

Í matsgerðinni er þó komist að þeirri niðurstöðu að geymslurými utan við veggþiljur í risinu sé ónothæft. Til að meta bætur fyrir þennan afnotamissi leggur matsmaður til grundvallar kostnað við að leigja 6 m² geymslurými, sbr. kröfur um geymslurými í einbýlishúsum samkvæmt byggingarreglugerð. Þessi kostnaður er í matsgerð sagður vera 18.000 krónur á mánuði. Þessari niðurstöðu dómkvadds matsmanns hefur ekki verið hnekkt og verður hún lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Með vísan til 2. mgr. 43. gr., sbr. b-lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002, ber stefnendum að bæta stefndu það tjón sem af þessu hefur hlotist. Afnotamissir stefndu vegna ástands á þaki hefur að minnsta kosti varað í 23 mánuði. Ber því að fallast á að stefndu eigi rétt á skaðabótum vegna þessa tjóns sem nemur 414.000 krónum.

Samkvæmt framansögðu verður á það fallist að stefndu eigi skaðabótakröfu á hendur stefnendum vegna fjártjóns sem rekja má til galla á þaki fasteignarinnar sem nemur 4.669.471 krónu (4.602.000 - 346.529 + 414.000).

3. Leki um útidyr og rakaskemmdir á gólfefnum

Eins og nýjar teikningar af efri hæð hússins sýna eru nú tvö svefnherbergi á suðurhlið hússins og allstórt hol á milli herbergjanna þar sem hægt er að ganga út í garð. Í þessu holi var hringstigi upp á rishæð sem stefndu hafa tekið niður til að koma í veg fyrir að myglugró berist niður á hæðina. Með matsgerð dómkvadds matsmanns, dags. 28. apríl 2015, sem fær jafnframt stoð í skoðunarskýrslu Húss og heilsu ehf. frá 26. nóvember 2014, eru færðar sönnur á að rakaskemmdir voru niður við gólf á útvegg í svefnherbergi á efri hæð í suðvesturhorni hússins við afhendingu eignarinnar sem og í parketi í sama herbergi. Upplýst er að mygla hafði náð fótfestu í parketinu á þessum stað. Rakaskemmdir á veggnum í herberginu voru augljósar við venjulega skoðun. Þá má af framlögðum ljósmyndum ráða að greinileg litbrigði voru í parketinu á þessum stað, en það dökknaði verulega er nær dró útveggnum. Stefndu létu skipta um gólfefni í þessu herbergi áður en dómkvaddur matsmaður skoðaði fasteignina. Í matsgerð, dags. 12. febrúar 2016, er komist að þeirri niðurstöðu út frá ljósmyndum að þessi ummerki um raka í parketinu hafi verið sýnileg öllum við venjulega skoðun. Getur dómurinn tekið undir það. Þess ber þó að geta að í þeim matsgerðum og álitsgerðum sem liggja fyrir í málinu er ekki metinn neinn kostnaður við að leggja nýtt parket í þetta herbergi. Ekki er því tilefni til að fjalla frekar um það hvort stefndu geti átt rétt á afslætti eða skaðabótum vegna ágalla á því.

Með fyrrgreindri matsgerð 28. apríl 2015, sem fær stoð í skoðunarskýrslu Húss og heilsu ehf., hafa einnig verið færðar sönnur á að rakaskemmdir voru í parketi framan við hurð sem liggur út í garðinn úr holinu. Þar kemur jafnframt fram að mygla hafi náð að þrífast í parketinu á þessum stað og í undirlagi þess. Í matsgerðinni segir að greinilegt sé af útliti parketsins að allmikill raki hafi verið þar og að hann hafi verið nægjanlegur til að parketið hafi náð að skemmast. Sú niðurstaða er áréttuð í matsgerðinni 12. febrúar 2016 og tekið fram að skemmdirnar á þessum stað hafi verið öllum sýnilegar við venjulega skoðun. Verður að leggja þessa lýsingu matsmannsins, sem ekki hefur verið hnekkt, til grundvallar.

Í matsgerðinni 28. apríl 2015 kemur einnig fram að mygla hafi fundist í parketi, parketundirlagi og gólfdúk í svefnherbergi í suðausturhorni hússins. Hins vegar hafi ekki verið sjáanleg ummerki um raka í gólfefnum í þessu herbergi. Sama niðurstaða er áréttuð í matsgerð 12. febrúar 2016. Með matsgerðinni fylgdi skýrsla sem unnin var af starfsmanni Náttúrufræðistofnunar Íslands, G-kvk-þgf G-kvk-þgf E-kvk-þgf, þar sem lýst er niðurstöðu rannsóknar á því hvort myglusveppir væru í sýnum sem matsmaður tók meðal annars í þessu svefnherbergi. Þar kemur fram að búturinn úr parketinu hafi reynst laus við myglu og engin merki um sveppavöxt hafi sést þar. Við rannsókn greindust hins vegar fíngerður myglusveppur og bakteríulagaðar agnir örðum megin í parketundirlagi í þessu sýni. Kemur fram að ætla megi að þessi „gróður geti verið heilsuspillandi“. Jafnframt hafi greinst í sýni úr gólfdúk úr þessu herbergi strjáll vöxtur á brúnum svepp og brúnni myglu ásamt leifum mítla og mordýrs.

Í báðum þessum matsgerðum er jafnframt staðfest að mygla hafi verið til staðar undir gólfdúk í þvottahúsi án þess að ummerki leka hafi verið sjáanleg. Í fyrrgreindri skýrslu starfsmanns Náttúrufræðistofnunar Íslands segir meðal annars um niðurstöðu rannsóknar á sýni úr þvottahúsinu að mikil mygla hafi verið í lími og að hún mengaði bæði dúkinn og efstu millimetra í múr.

Í framangreindum matsgerðum er að auki komist að þeirri niðurstöðu að þétting við útidyrakarm á dyrum úr þvottahúsi sé ófullnægjandi. Ekki sé bakfylling undir kíttinu og þá sé það þunnt og laust frá karmi á köflum. Í matsgerðinni 28. apríl 2015 segir einnig að skemmdir á parketi við garðhurð í holi geti stafað af leka inn með hurðinni en ekki séu ummerki þess á veggjum eða í kringum hurðina að lekið hafi milli karms og steins.

Í matsbeiðni sem liggur til grundvallar matsgerð 28. apríl 2015 er matsmaður beðinn um að leggja mat á ástand á gluggum og hurðum á suðurhliðum og norðvesturhlið fasteignarinnar og segja til um hvort mygla og sveppir séu „til staðar í kringum glugga og hurðir“ á þessum hliðum. Þá er honum falið að meta hver sé kostnaður við að lagfæra þak, „glugga og hurðir á suðurhliðum og norðvesturhlið ef ástand þessara hluta eignarinnar“ er „með þeim hætti að nauðsynlegt sé að bæta úr“. Var þá einnig óskað eftir að kostnaður við lagfæringar til að koma í veg fyrir myglu og sveppamyndun yrði metinn ef niðurstaða matsmanns yrði á þá leið að „mygla og sveppir hafi tekið sér bólfestu“.

Matsmaður leit svo á að með matsbeiðninni væri m.a. óskað mats á því hvort mygla og rakaskemmdir væru í gólfefnum í kringum glugga og hurðir. Greinargerð stefndu verður að skilja á þann veg að þau byggi á því að skemmdir og mygla í gólfefnum séu meðal þeirra ágalla sem hafi verið á fasteigninni við afhendingu. Með því að matsmaður metur kostnað við endurbætur á gólfefnum í herbergi í suðausturhorni, í holi á suðurhlið og í þvottahúsi fasteignarinnar, má draga þá ályktun í ljósi matsbeiðninnar, að matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að nauðsynlegt væri að endurnýja gólfefni þar sem myglan fannst. Ber að leggja þá niðurstöðu til grundvallar. Með sömu rökum verður að leggja til grundvallar að nauðsynlegt sé að þétta dyrnar sem liggja frá holi og út í garð og milli glugga og steins í herbergi í suðausturhorni hússins, auk þeirra viðgerða sem þörf er á að framkvæma á útidyrum í þvottahúsi.

Í matsgerðinni er að finna sundurliðaðan kostnað við endurnýjun og viðgerðir á þessum stöðum. Þar segir eftirfarandi:

Upplýst er að stefndu skoðuðu fasteignina þrisvar sinnum. Í ljósi afdráttarlausrar niðurstöðu matsmanns um ásigkomulag parketsins í holinu verður að draga þá ályktun að stefndu hafi við þá skoðun átt að gera sér grein fyrir því að tímabært væri að skipta um gólfefni í þessu rými. Miðað við framlagðar upplýsingar telur dómurinn ekki liggja annað fyrir en að það hafi verið svo augljóst að ekki hafi verið þörf á því af hálfu stefnenda að gera sjáanlega ágalla á parketinu að sérstöku umtalsefni við söluna. Með vísan til 29. gr. laga nr. 40/2002 verða stefndu að bera áhættuna af þessum galla á gólfefninu.

Eins og fram kemur í matsgerðum voru hins vegar engin ummerki um myglu eða raka í undirlagi og gólfdúk í herbergi í suðausturhorni efri hæðar eða í þvottahúsi á neðri hæð. Fram er komið að mygla í þeim mæli sem greindist í sýnum sem tekin höfðu verið á þessum stöðum getur verið heilsuspillandi. Verður á það fallist að þessir ágallar geti verið til marks um að fasteignin teljist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, enda rýri þeir verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði eða seljendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Ekkert liggur fyrir um að stefnendur hafi vitað eða mátt vita af því að mygla væri undir gólfefnum á þeim stöðum sem að framan greinir eða að lagfæra þyrfti þéttingar eins og lýst er í matsgerð. Þau verða því ekki talin hafa sýnt af sér saknæma háttsemi hvað þennan þátt málsins varðar.

Af gögnum málsins verður ráðið að herbergið í suðausturhorninu sé um 10 m² af þeim 38 m² sem matsgerðin tilgreinir í einu lagi í lið er tekur bæði til herbergis og hols. Miðað við framangreindar forsendur má ætla að kostnaður við að hreinsa gólfefni af herberginu og leggja þar nýtt parket nemi um 137.000 krónum með virðisaukaskatti. Í matsgerð virðist kostnaður við að rífa upp gólfdúk af þessu herbergi vera tvítalinn og verða stefndu að bera hallann af því. Af þessum sökum verður að meta kostnað við að rífa gólfdúk af þvottahúsi og slípa lím og þrífa að álitum 30.000 krónur. Kostnaður við að leggja gólfdúk í þvottahúsi nemur 114.000 krónum og kostnaður við að þétta í kringum hurðir og glugga nemur 65.000 krónum. Samtals er kostnaður við úrbætur þessar, sem stefnendur geta borið áhættu af, 346.000 krónur.

4. Fasteign ekki í samræmi við samþykktar teikningar og skipulagsskilmála

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík fór fram á það með bréfi 28. október 2014 að núverandi eigendur að Lindarseli 9 skiluðu reyndarteikningum af garðskála og legðu fram umsókn um leyfi fyrir honum. Í erindinu kemur fram að garðskálinn, sem virðist hafa verið byggður árið 2005, sé ekki í samræmi við samþykkta uppdrætti af fasteigninni. Af gögnum málsins verður ráðið að uppdrættir, sem byggingaryfirvöld samþykktu árið 1980, hafi gert ráð fyrir 42 m² garðskála á lóðinni. Garðskálinn sem þar var reistur er um það bil helmingi minni eða 22,3 m² samkvæmt mælingu og teikningu sem stefndu hafa látið vinna.

Eins og rakið hefur verið benti dómkvaddur matsmaður á það í matsgerð 28. apríl 2015 að íbúðarrými í fasteigninni væri í dag stærra en kæmi fram á samþykktum teikningum. Því gæti komið fram krafa um að viðbótarrými yrðu skráð og reyndarteikningum yrði skilað, en þá þyrfti að greiða viðbótargatnagerðargjald og byggingarleyfisgjald í samræmi við stækkun hússins.

Eins og fjallað var um í úrskurði héraðsdóms Reykjavíkur í máli þessu 6. nóvember 2015 er skilyrðum 28. og 29. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 5. mgr. 101. gr. sömu laga, fullnægt svo að stefndu sé heimilt að auka við gagnkröfur sínar í ljósi upplýsinga sem komu fyrst fram eftir að greinargerð þeirra var lögð fram í málinu. Því telur dómurinn að stefndu sé heimilt að bera fyrir sig málsástæður er lúta að því að fasteignin að Lindarseli 9 sé ekki í samræmi við samþykktar teikningar og skipulagsskilmála.

Í málinu liggja fyrir skilmálar sem gefnir voru út af Borgarverkfræðingi í Reykjavík og ber yfirskriftina „Skilmálar SELJAHVERFI“. Kemur þar fram að skipulagið hafi verið samþykkt í skipulagsnefnd 9. apríl 1979. Í minnisblaði skipulagsfulltrúans í Reykjavík, dags. 16. október 2015, um Lindarsel 9 kemur fram að í gildi sé deiliskipulag fyrir Seljahverfi sem samþykkt hafi verið í borgarráði 1976 til 1977. Samkvæmt því sé heimilt að byggja þar einbýlishús sem megi vera aðalhæð og neðri hæð. Lóðin sé ekki meðal þeirra lóða þar sem gera megi aukaíbúð, en þar sem það sé heimilt megi hún ekki vera stærri en 80 m². Þá sé hámark leyfilegs byggingarmagns á lóðinni 240 m², en aðalhæð megi ekki fara yfir 180 m². Þessi lýsing er í samræmi við framangreinda skilmála fyrir hverfið.

Teikningar af fasteigninni Lindarseli 9 frá 1980 sýna að upphaflega hafi verið gert ráð fyrir því að neðri hæð fasteignarinnar væri 59 m², efri hæðin 161 m² og bílskúr 25 m². Húsið sjálft átti því að vera samtals 245 m², auk 42 m² garðhúss. Samkvæmt þessari teikningu var helmingur neðri hæðarinnar ónotað rými og engin teikning var af notarými í risi. Þessar teikningar bera með sér að hafa verið samþykktar á fundi byggingarnefndar 28. febrúar 1980.

Í færslubók byggingarfulltrúa frá 1980 kemur fram að kjallari sé 48,6 m², 1. hæð sé 160,8 m², bílageymsla sé 34,9 m² og glerhús 42 m². Þar er húsið því skráð samtals 244,3 m², auk garðskálans eða samtals 286,3 m². Stærðarmunur á bílageymslu og kjallara/neðri hæð samkvæmt þessari skráningu annars vegar og teikningu hins vegar virðist helgast af því að í öðru skjalinu er geymsla inn af bílageymslunni skráð hluti af henni en í hinu virðist hún vera hluti neðri hæðar. Á sama skjali eru gatnagerðar- og byggingarleyfisgjöld reiknuð út miðað við uppgefnar rúmmetratölur fyrir húseignina. Samtals er húsið sagt vera 944 m³. Þar af séu hæðirnar 744 m³, bílageymsla 84 m³ og glerhús 116 m³. Kemur þar fram að greiða skuli samtals 3.530.872 krónur í gatnagerðargjald og 80.200 krónur í byggingarleyfisgjald. Aftan við þessa útreikninga segir „SAMÞ. 28/2 '80“.

Í málinu liggja fyrir nýjar reyndarteikningar af fasteigninni og skráningartöflur, dags. 28. ágúst 2015, sem unnar voru af Pro-Ark teiknistofu árið 2015 að beiðni stefndu eftir að framangreindar ábendingar frá byggingarfulltrúa og matsmanni komu fram. Samkvæmt þeim er svonefnt birt flatarmál íbúðarrýmis á 1. hæðinni 116,4 m² og bílageymslu 34,4 m². Svonefndur botnflötur og brúttóflötur eru af sömu stærð. Birt flatarmál íbúðarrýmis á 2. hæð er 154,1 m², en botnflötur er sagður vera 160,8 m², eins og uppgefið flatarmál á teikningum og í færslubók byggingarfulltrúa, en brúttóflötur er 154,1 m². Birt flatarmál fjölskylduherbergis í risi er á skráningartöflunni tilgreint 19,8 m², en botnflötur þess er sagður vera 47,1 m² og brúttóflötur 44,1 m². Þar er einnig gefið upp að botnflötur á þakrými sé 113,7 m², auk þess sem svalir eru þar sagðar vera 4,2 m². Samkvæmt þessu er birt flatarmál hússins samtals 324,7 m², þ.e. íbúðarrými 290,3 m² og bílageymsla 324,7 m², eða um 80 m² stærra en samkvæmt samþykktum teikningum. Ef miðað er við brúttóflöt er húsið í heild 349 m², eða um 127 m² stærra en upphaflegar teikningar gerðu ráð fyrir. Að auki er garðskálinn 22,3 m², eða um 20 m² minni en upphaflegar teikningar gerðu ráð fyrir. Svonefnt brúttórúmmál hússins er tilgreint 1.057 m³ í skráningartöflunum, en garðskálinn er þar sagður vera 52,5 m³.

Af gögnum málsins verður ráðið að stefndu hafi 17. ágúst 2015 sótt um leyfi fyrir „áður gerðum breytingum“, eins og það er orðað í bréfi byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar 25. ágúst 2015. Þar og í öðrum gögnum málsins kemur fram að meginbreytingarnar hafi falist í því að óútgrafið rými á neðri hæð hafi verið tekið í notkun og komið þar fyrir gluggum, auk þess sem komið hafi verið fyrir hringstiga upp í ris, en þar hafi verið stúkað af rými eftir endilöngu risinu með léttum veggjum. Jafnframt hafi verið settar timbursvalir utan á húsið til suðurs frá risi, auk glugga sem snúi í norður. Þá sé sótt um leyfi fyrir garðskála á lóðinni sem sé minni en samþykktar teikningar segi til um. Í bréfi byggingarfulltrúa 25. ágúst 2015 kemur fram að umsóknin hafi verið tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa sama dag og henni frestað. Á sérstöku eyðublaði með umsögnum og athugasemdum eru gerðar ýmsar athugasemdir við umsóknina, auk þess sem bent er á að óska þurfi eftir breytingu á deiliskipulagi þar sem húsið rúmist ekki innan gildandi deiliskipulags.

Hinn 25. september 2015 óskuðu stefndu eftir því hjá skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar að deiliskipulagi yrði breytt vegna lóðarinnar að Lindarseli 9. Fólst breytingin í því að stækka byggingarreit um 1,5 metra til suðurs þannig að garðskálinn rúmaðist innan hans, og að auka leyfilegt byggingarmagn á lóðinni. Af þessu tilefni tók skipulagsfulltrúi saman fyrrgreint minnisblað frá 16. október 2015. Þar koma fram „helstu stærðir“ en þar segir að byggingarmagn nú sé 353,6 m², byggingarmagn samkvæmt umsókn sé 371,3 m², en byggingarmagn samkvæmt deiliskipulagi sé 240 m². Kemur þar fram að umsóknin miði ekki að því að stækka rúmmál hússins, heldur að bæta við þeim fermetrum „sem hafa verið hluti hússins frá upphafi og stækka byggingarreit þannig að hann nái utan um þá byggingarhluta sem voru hluti af samþykktinni 1979“. Mælt var með því að heimila breytingu deiliskipulagsins og að hún yrði „grenndarkynnt sé þess óskað“ þegar tillaga þess efnis lægi fullbúin fyrir.

Samkvæmt því sem fram kom við aðalmeðferð málsins hafa þær umsóknir sem hér er lýst ekki verið endanlega afgreiddar af hálfu byggingaryfirvalda í Reykjavík.

Í 9. gr. laga nr. 160/2010 er meðal annars lagt bann við því að reisa eða breyta mannvirki, burðarkerfi þess eða lagnakerfum, eða breyta notkun þess, útliti eða formi, nema að fengnu leyfi byggingarfulltrúa eða Mannvirkjastofnunar. Ráðherra er þó unnt í reglugerð að undanþiggja minni háttar mannvirkjagerð eða smávægilegar breytingar á mannvirkjum byggingarleyfi. Nánari fyrirmæli um þetta efni eru í kafla 2.3 í gildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012 með áorðnum breytingum. Þar er í grein 2.3.5 fjallað ítarlega um ýmsar framkvæmdir sem undanþegnar eru byggingarleyfi. Á það meðal annars við ýmsar framkvæmdir innanhúss, viðhald á byggingum utanhúss, framkvæmdir á lóð og bygging smáhýsa undir 15 m² á lóð. Ýmsar af þeim framkvæmdum sem þar er lýst ber eftir sem áður að tilkynna til byggingarfulltrúa sem leggur þá mat á hvort ástæða sé til að grípa til ráðstafana ef þær samrýmast ekki gildandi skipulagsáætlun.

Hliðstæðar kröfur um leyfi fyrir byggingu og breytingu á mannvirki hafa verið í gildi frá því að húsið að Lindarseli 9 reis í upphafi 9. áratugar síðustu aldar, sbr. 9. gr. þágildandi byggingarlaga nr. 54/1978 og byggingarreglugerð nr. 292/1979. Í 11. gr. byggingarlaga nr. 54/1978 var jafnframt kveðið á um að þeir sem óski leyfis til framkvæmda samkvæmt 9. gr. laganna skuli auk skriflegrar umsóknar leggja fram nauðsynlega uppdrætti og skilríki samkvæmt byggingarreglugerð. Þá var þar kveðið á um heimild til álagningar byggingarleyfisgjalda, sbr. VII. kafla laganna.

Á þessum sama tíma voru í lögum nr. 51/1974, um gatnagerðargjöld, einnig fyrirmæli er veittu sveitarstjórnum heimild til að innheimta gatnagerðargjöld af hverri lóð áður en þar var veitt byggingarleyfi, sbr. 1. gr. laganna. Skyldu gatnagerðargjöld á þeim tíma miða við lóðarstærð og/eða rúmmál byggingar eftir því sem ákveðið væri í samþykkt, sbr. 5. gr. laganna. Sérstaklega var tekið fram að heimilt væri að krefjast gatnagerðargjalds þegar hús væri stækkað „að því er stækkunina varðar“.

Í núgildandi lögum nr. 153/2006, um gatnagerðargjald, er kveðið á um skyldu sveitarstjórna til að innheimta gatnagerðargjald af fasteignum í þéttbýli er tekur mið af fermetrafjölda þeirrar byggingar sem heimilt er að reisa á viðkomandi lóð. Í 3. mgr. 3. gr. þeirra laga er sérstaklega tekið fram að gatnagerðargjald skuli innheimt vegna stækkunar byggingar sem nemur fermetrafjölda stækkunar, sbr. þó 3. mgr. 5. gr. laganna. Í þeirri málsgrein er sveitarstjórn m.a. veitt heimild til að lækka eða fella niður gatnagerðargjald þegar grafið er út kjallararými íbúðarhúsa enda sé húsrýmið gluggalaust og aðeins gegnt í það innan frá. Sama gildir þegar íbúðarhús, sem eru a.m.k. 15 ára, eru stækkuð enda nemi stækkunin ekki meira en 30 fermetrum á hverja íbúð á hverju 10 ára tímabili. Ef stækkunin er meiri en 30 fermetrar skal hins vegar greiða fullt gatnagerðargjald af því sem umfram er. Jafnframt má undanþiggja óeinangruð smáhýsi sem eru minni en sex fermetrar greiðslu gatnagerðargjalda. Um gatnagerðargjöld í Reykjavík eru fyrirmæli í samþykktum nr. 725/2007, um gatnagerðargjald í Reykjavíkurborg, með síðari breytingum. Fjallað er um undanþágur samkvæmt framangreindri heimild í 8. gr. þeirrar samþykktar.

Skilyrði þess að fá útgefið byggingarleyfi, m.a. til breytinga á mannvirki, er m.a. að mannvirkið og notkun þess samrýmist skipulagsáætlunum á svæðinu, sbr. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010. Sama regla gilti þegar leyfi var veitt fyrir byggingu hússins að Lindarseli 9, sbr. 2. mgr. 9. gr. þágildandi laga nr. 54/1978, en þar sagði að framkvæmdir samkvæmt 1. mgr. ættu að vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag sem unnið væri í samræmi við þágildandi skipulagslög.

Eins og rakið hefur verið kvað deiliskipulag fyrir Seljahverfi á um að einungis mætti byggja 240 m² mannvirki á lóðinni að Lindarseli 9. Af framlögðum gögnum, sem rakin hafa verið, verður ekki annað ráðið en að húsbyggjendur hafi í öndverðu fengið byggingarleyfi til að reisa á lóðinni 245 m² einbýlishús, sem er lítið eitt stærra mannvirki en deiliskipulagið sagði til um, ásamt 42 m² garðhúsi. Rými innanhúss, sem ekki var talið með í fermetrafjölda samkvæmt samþykktum teikningum, var þegar í stað, eða síðar, innréttað að auki og tekið í notkun án þess að afla leyfis fyrir þeim breytingum, eins og lögskylt var að gera.

Þegar stefndu keyptu fasteignina var í söluyfirliti tekið fram að birt flatarmál fasteignarinnar hjá Þjóðskrá Íslands væri 353,6 m². Þó kom fram að í raun væri fasteignin stærri, eða 376 m², eins og nánar er lýst í kafla II. Þar er m.a. vísað til þess að risið sé í raun 40 m² og tekið fram að neðri hæðin sé 116 m² að stærð.

Í málinu liggur fyrir yfirlit frá Þjóðskrá Íslands, dags. 19. ágúst 2015, sem sýnir sérmerktar einingar fasteignarinnar í fasteignaskrá, þ.e. einingu 01 fyrir íbúðarhúsið og einingu 02 sem er skúr samkvæmt yfirlitinu. Flatarmál einingar 01 er þar sagt vera 311,6 m², sem skiptist í bílskúr, sem er 34,9 m², íbúðarherbergi á hæð, sem er 48,6 m², „rými“ án frekari lýsingar, sem er 67,3 m², og íbúð á hæð, sem er 160,8 m². Skúrinn er síðan sagður vera 42 m². Stærð ómerkta rýmisins og íbúðarherbergis á hæð í fasteignaskrá samsvara flatarmáli neðri hæðar á nýjum reyndarteikningum. Rými í risi er hins vegar ekki hluti af íbúðarrými fasteignarinnar samkvæmt fasteignaskrá og skúrinn er 20 m² stærri í fasteignaskrá en garðskálinn sem byggður var á lóðinni.

Ekki liggja fyrir í málinu gögn er sýna breytingar á skráningu fasteignarinnar í fasteignaskrá. Samkvæmt reglum sem gilt hafa um fasteignaskráningu þann tíma sem liðinn er frá byggingu fasteignarinnar að Lindarseli 9 einskorðast upplýsingar í skránni ekki við gögn frá byggingaryfirvöldum sveitarfélaga, sbr. t.d. 3. og 11. gr. þágildandi laga nr. 94/1976, um skráningu og mat fasteigna, og 21. gr. núgildandi laga nr. 6/2001 um sama efni. Virðast breytingar geta orðið á skráningu, m.a. fyrir tilstuðlan eiganda, án þess að það sé tilkynnt til byggingaryfirvalda sveitarfélaga. Af framlögðum gögnum og að teknu tilliti til framangreindra reglna má gera ráð fyrir að rými á neðri hæð, sem átti samkvæmt samþykktum teikningum ekki að vera hluti af íbúðarhúsinu að Lindarseli 9, hafi fengist skráð í fasteignaskrá sem hluti fasteignarinnar, án þess að óskað væri leyfis fyrir því hjá byggingaryfirvöldum og án þess að fasteignareigandi væri krafinn um gjöld af því tilefni.

Fasteign telst m.a. gölluð samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 ef hún stenst ekki þær kröfur um ástand, eiginleika, notagildi, búnað og réttindi sem leiða af lögum og stjórnvaldsfyrirmælum, m.a. skipulagslögum og lögum um mannvirki. Eins og fasteigninni að Lindarseli 9 var lýst í söluyfirliti máttu kaupendur í ljósi gildandi reglna vænta þess að tilskilin leyfi byggingaryfirvalda fyrir byggingu fasteignarinnar og breytingum á henni lægju fyrir og að hún samrýmdist gildandi deiliskipulagi. Samkvæmt því sem rakið hefur verið uppfyllti hin selda fasteign ekki þessar kröfur að öllu leyti þar sem rýmum, sem ekki voru hluti af íbúðarrými fasteignarinnar samkvæmt samþykktum teikningum, hafði verið breytt og þau tekin í notkun án þess að afla tilskilinna leyfa og greiða þau gjöld til Reykjavíkurborgar sem leiddi af þeim breytingum. Fyrir vikið er fasteignin í ósamræmi við gildandi deiliskipulag.

Leggja verður þann skilning í fyrirmæli núgildandi laga nr. 160/2010, um mannvirki, og skipulagslaga nr. 123/2010, að komi í ljós að fasteign víki með þessum hætti frá samþykktum teikningum og gildandi skipulagsskilmálum vegna breytinga frá fyrri tíð, eigi að færa það til betri vegar. Ekki skiptir þá máli hvort byggingaryfirvöld eða fasteignareigandi hafi frumkvæði að því. Í því máli sem hér er til umfjöllunar liggur jafnframt fyrir að byggingarfulltrúinn í Reykjavík hefur gert kröfu um að skilað verði inn reyndarteikningum af garðskálanum og að óskað verði leyfis fyrir honum, en hann er minni en samþykktar teikningar gerðu ráð fyrir. Blasir við að stefndu hafi mátt reikna með því að byggingaryfirvöld í Reykjavík settu fram hliðstæðar kröfur varðandi íbúðarhúsið ef þau hefðu ekki sjálf lagt fram umsókn þess efnis.

Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns og öðrum gögnum sem liggja fyrir í málinu er ljóst að kostnaður, sem fellur á fasteignareiganda Lindarsels 9 vegna úrbóta að þessu leyti, hleypur á nokkrum milljónum króna. Helgast sá kostnaður annars vegar af vinnu við að gera teikningar af fasteigninni og að taka saman önnur gögn og upplýsingar sem yfirvöld skipulags- og byggingarmála í Reykjavík fara fram á. Hins vegar byggist hann á gjaldtöku þessara sömu yfirvalda sem hefur þegar fallið til eða er fyrirsjáanleg að því gefnu að byggingaryfirvöld í Reykjavík samþykki umsóknir stefndu.

Að baki reglum fasteignakaupalaga um galla og réttaráhrif hans byggja sjónarmið um réttláta skiptingu áhættunnar af því að fasteign uppfylli þær kröfur sem leiða af kaupsamningi og lögum. Í ljósi þess sem rakið hefur verið getur ekki talist réttlátt að þessi kostnaður, sem helgast af framangreindum annmörkum á fasteigninni sem voru til staðar við afhendingu, lendi á kaupanda fasteignarinnar. Af þessum sökum er á það fallist að ágallar hafi verið á fasteigninni að Lindarseli 9 við afhendingu hennar, sem hafi falist í því að ekki hafði verið aflað leyfis fyrir breytingum á henni og hún samrýmdist ekki gildandi deiliskipulagi. Þessi ágalli getur verið til marks um að fasteignin sé gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, enda rýri hann, ásamt öðrum ágöllum, verðmæti hennar svo nokkru varði eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Ekkert bendir til þess að stefnendur hafi vitað eða mátt vita af því að fasteignin að Lindarseli 9 uppfyllti ekki framangreindar kröfur. Þau höfðu eignast fasteignina árið 2011, en ætla verður að umræddar breytingar á fasteigninni hafi verið gerðar mun fyrr. Ekki liggur því fyrir að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi hvað þennan þátt málsins varðar.

5. Rýra ágallar á fasteigninni verðmæti hennar svo nokkru varði?

Þegar er rakið að stefndu eigi rétt á skaðabótum vegna kostnaðar við úrbætur á galla á þaki fasteignarinnar og óbeins tjóns sem tengist þeim galla, en skaðabætur nema samtals 4.669.471 krónum. Við það bætist áætlaður kostnaður af því að bæta úr ágöllum á gólfefnum og öðrum nauðsynlegum lagfæringum á fasteigninni sem rakinn er í kafla IV.3, samtals 346.000 krónur. Má á það fallast að þessi kostnaður, samtals að fjárhæð 5.015.471 krónu, endurspegli verðmætisrýrnun fasteignarinnar frá söluverði.

Að auki verður á það fallist að ágallar sem lýst er í kafla IV.4 rýri verðmæti fasteignarinnar enn frekar. Stefndu hafa aflað matsgerðar dómkvadds matsmanns, dags. 4. janúar 2016, um kostnað þann sem þau koma til með að þurfa að bera vegna þessara ágalla. Þar er áætlaður kostnaður við að mæla húsið og gera reyndarteikningar af því 1.125.000 krónur. Þá er þar áætlað að gjöld vegna stækkunar hússins, þar á meðal viðbótargatnagerðargjald, muni nema samtals 2.598.240 krónum. Auk þess megi reikna með því að stefndu þurfi að inna af hendi 168.000 krónur vegna breytingar á deiliskipulagi, en lítils háttar afsláttur kann að verða veittur af þeirri fjárhæð. Að auki tekur matsmaður fram að reikna þurfi með kostnaði að fjárhæð 170.000 krónur við að lagfæra hurð sem samrýmist ekki kröfum byggingarreglugerðar. Samtals nemur þessi kostnaður 4.061.240 krónum.

Fram kemur í matsgerðinni að matsmaður hafi einkum stuðst við svör frá byggingarfulltrúa um hvaða gjöld eru lögð á byggingarleyfisumsókn vegna áður gerðra breytinga. Kemur þar fram að lagt sé á viðbótargatnagerðargjald „samkvæmt fermetrum fyrir aukið byggingarmagn á lóð frá fyrri samþykkt“, en í desember 2015 hafi einingagjaldið verið 30.037 kr/m² fyrir einbýlishús. Viðbótargatnagerðargjaldið er stærsti einstaki kostnaðarliðurinn samkvæmt matsgerðinni, en þar er áætlað að það nemi 2.553.145 krónum. Sú fjárhæð er fundin út með því að draga fermetrafjölda sem fram kemur í færslubók byggingarfulltrúa frá 1980, samtals 286,3 m², frá brúttófleti hússins og garðskálans samkvæmt lið D6 í nýrri skráningartöflu, samtals 371,3 m². Mismuninum, sem matsmaður telur að samsvari fermetrafjölda stækkunar bygginga á lóðinni, sbr. 3. mgr. 3. gr. laga nr. 153/2006, um gatnagerðargjöld, er síðan margfaldaður með framangreindu einingarverði, 30.037 krónum.

Þessari matsgerð hefur ekki verið hnekkt af hálfu stefnenda. Dómurinn telur þó ákveðna óvissu ríkja um forsendur fjárhæðar viðbótargatnagerðargjaldsins og að hvaða áhrif möguleg gjaldtaka byggingaryfirvalda hefur á lögskipti aðila. Fyrir því eru fjórar ástæður. Fyrsta ástæðan lýtur að því að draga má í efa að rétt sé að miða við þann fermetrafjölda sem fram kemur í fyrrgreindri færslubók þegar fermetrafjöldi stækkunar er fundinn, þar sem hann kann að vera mældur með öðrum hætti en brúttóflötur fasteignar. Þó er erfitt að koma auga á aðra stærðartilgreiningu sem miða ber fremur við. Önnur ástæðan er sú að í gildandi samþykkt um gatnagerðargjald í Reykjavíkurborg, nr. 725/2007, með síðari breytingum, er í d-lið 8. gr. kveðið á um heimild til að stækka íbúðarhús sem er a.m.k. 15 ára um allt að 30 m² án þess að leggja á gatnagerðargjald. Þessi heimild er í samræmi við 3. mgr. 5. gr. laga nr. 153/2006 sem áður er getið. Ekki er tekið tillit til þessa í fyrirliggjandi útreikningi í matsgerð. Erfitt er að segja nákvæmlega til um hvernig þessi fyrirmæli hafa áhrif á álagningu gjaldsins í þessu máli vegna óvissu um upphaflega viðmiðunarstærð þegar fermetrafjöldi stækkunar er reiknaður út. Þriðja ástæðan lýtur að því að byggingaryfirvöld í Reykjavík hafa enn þá ekki samþykkt umsóknir stefndu um byggingarleyfi og breytingu á deiliskipulagi. Að lokum er ekki unnt að fallast á að allur kostnaður sem mögulega hlýst af því að færa þetta atriði til betri vegar eigi að hvíla á seljendum fasteignarinnar. Í því sambandi verður að árétta að samkvæmt fasteignaskrá og söluyfirliti var birt flatarmál fasteignarinnar 353,6 m². Út frá því hljóta stefndu að hafa gengið við kaup á fasteigninni. Eiga seljendur ekki að bera kostnað af því að fá breytingar samþykktar sem fela í sér stækkun fasteignarinnar umfram það.

Af þessum sökum þykir verða að meta að álitum hæfilega verðmætisrýrnun fasteignarinnar að Lindarseli 9 vegna ágalla sem lýst er í kafla IV.4. Er þá höfð hliðsjón af fyrirliggjandi matsgerð um áætlaðan kostnað sem af honum hlýst verði umsóknir stefndu samþykktar, auk þess sem tekið er tilliti til þeirra atriða sem rakin hafa verið. Þykir verðmætisrýrnunin hæfilega áætluð 2.500.000 krónur.

Verðmætisrýrnun fasteignarinnar, sem rekja má til þeirra ágalla sem voru á umræddri fasteign, nemur því 7.515.471 krónu. Fasteignin var seld stefndu á 60,5 milljónir króna. Verður á það fallist að þessir ágallar rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði. Því taldist hún haldin galla í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þegar hefur verið fallist á að stefndu eigi gagnkröfu á hendur stefnendum á grunni 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 að fjárhæð 4.669.471 krónur. Að auki eiga stefndu rétt á skaðabótum á grundvelli 1. mgr. 43. gr. sömu laga að fjárhæð 2.846.000 krónur.

6. Niðurstaða

Eins og rakið hefur verið beittu stefndu heimild 44. gr. laga nr. 40/2002 og héldu eftir 10 milljónum króna af kaupverði fasteignarinnar til tryggingar á efndum gagnkrafna sinna. Hér hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að stefndu eigi skaðabótakröfu á hendur stefnendum að fjárhæð samtals 7.515.471krónu. Þegar kaupandi fasteignar beitir heimild samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 getur hann tekið tillit til þess sérfræðikostnaðar sem hann kemur til með að hafa af því að afla sönnunargagna um tjón sitt og til að mæta kostnaði við að leita sér aðstoðar lögmanns. Í gögnum málsins kemur fram að útlagður kostnaður stefndu við að afla tveggja matsgerða dómkvadds matsmanns nemur 1.207.512 krónum. Þegar jafnframt er tekið tillit til ætlaðs kostnaðar stefndu við að leita sér lögmannsaðstoðar í málinu, og að öðru leyti með vísan til þess sem að framan er rakið, telur dómurinn að stefndu hafi getað haldið þeirri fjárhæð eftir af kaupverðinu sem þau gerðu án þess að um vanefnd á skyldum þeirra samkvæmt kaupsamningi hafi verið að ræða. Eftir sem áður verður í samræmi við dómvenju að fjalla um matskostnað og málflutningsþóknun til lögmanns stefndu í tengslum við kröfu þeirra um málskostnað samkvæmt XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í máli þessu krefjast stefnendur efnda á kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 19.600.000 krónur ásamt dráttarvöxtum frá umsömdum gjalddaga, 23. maí 2014, til greiðsludags. Til frádráttar á að koma tilgreind fjárhæð sem er innborgun stefndu er átti sér stað 16. júlí 2014 að frádregnum innheimtukostnaði. Stefndu var rétt að halda 10 milljónum króna eftir af kaupsamningsgreiðslunni. Krafa um innheimtuþóknun að fjárhæð 853.496 krónur eftir eitt innheimtubréf, dags. 3. júlí 2014, er óhæfileg og haldlaus í ljósi 6. og 12. gr. innheimtulaga nr. 95/2008 og reglugerðar nr. 37/2009, um hámarksfjárhæð innheimtukostnaðar o.fl. Því ber að líta svo á að með greiðslu 16. júlí 2014 á 9.600.000 krónum hafi stefndu staðið skil á þeim skuldbindingum sínum gagnvart stefnendum sem gjaldkræfar voru á þeim tíma.

Aðalkrafa stefnenda á hendur stefndu að fjárhæð 19.600.000 krónur er ágreiningslaus og í samræmi við kaupsamning aðila. Komist hefur verið að þeirri niðurstöðu að stefndu eigi gagnkröfu um skaðabætur á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002 að fjárhæð 7.515.471krónu. Sú krafa kemur aðalkröfu til frádráttar á grundvelli 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Það er því niðurstaða dómsins að stefndu beri að greiða stefnendum 12.084.529 krónur, en að innborgunin að fjárhæð 9.600.000 krónur komi til frádráttar þessari kröfu, eins og nánar greinir í dómsorði. Krafa stefnenda ber dráttarvexti frá umsömdum gjalddaga í samræmi við 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, en einungis af 9.600.000 krónum samkvæmt framansögðu.

Ágreiningur máls þessa hefur lotið að ýmsum göllum á fasteign þeirri sem stefnendur seldu stefndu og gagnkröfu þeirra á hendur stefnendum af þeim sökum. Fallist hefur verið á að fasteignin hafi verið haldin göllum, en að bótaréttur stefndu dugi ekki til fullra efnda á aðalkröfu stefnenda. Eftir sem áður hefur verið rakið að stefndu hafi verið rétt að halda eftir 10 milljónum króna á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002 til tryggingar á greiðslu skaðabóta eða afsláttar sem og málskostnaði er taki bæði til kostnaðar við öflun matsgerðar og lögmannskostnaðar. Í ljósi atvika verður að líta svo á að stefndu hafi unnið málið að nokkru, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/991, þó að fallist sé á að þau beri að greiða það sem eftir stendur af kröfu stefnenda. Verður stefnendum því gert að greiða stefndu hluta af málskostnaði þeirra sem þykir hæfilega ákveðinn 1.500.000 krónur.

Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir frest samkvæmt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Dómendur og aðilar töldu ekki þörf á endurflutningi málsins.

Dóminn kveða upp Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, Á-kk-nf I-kk-nf byggingarverkfræðingur og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf byggingartæknifræðingur.

DÓMSORÐ:

Stefndu, S-kk-nf J-kk-nf, J-kk-nf L-kk-nf S-kk-nf og S-kvk-nf S-kvk-nf, greiði stefnendum, S-kk-þgf O-kk-þgf og R-kvk-þgf G-kvk-þgf, óskipt 12.084.529 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 9.600.000 krónum frá 23. maí 2014 til greiðsludags, að frádreginni innborgun 16. júlí 2014 að fjárhæð 9.600.000 krónur. Gegn þeirri greiðslu skulu stefnendur gefa út afsal til stefndu fyrir eigninni Lindarseli 9 í Reykjavík, fastanúmer 2054336.

Stefnendur greiði stefndu 1.500.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf H-kk-nf (sign.)

Á-kk-nf I-kk-nf (sign.)

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf (sign.)