E-8020/2009

Mál þetta, sem dómtekið var að loknum munnlegum málflutningi 18. febrúar sl., er höfðað með stefnu, birtri 10. og 18. júní 2009.

Stefnandi er Grjótá ehf., Grandahvarfi 2, Kópavogi, en stefndu eru Þ-kk-nf J-kk-nf, Grjótaseli 17, Reykjavík, A-kk-nf A-kk-nf, Lækjarási 5, Garðabæ og Vörður tryggingar hf., Borgartúni 25, Reykjavík.

Endanlegar kröfur stefnanda eru þær að stefndu, Þ-kk-nf J-kk-nf og A-kk-nf A-kk-nf, verði in solidum dæmdir til greiðslu skuldar að fjárhæð 4.500.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 13. mars 2009 til greiðsludags, allt þó að frádregnum þeim innborgunum sem átt hafa sér stað, samtals að fjárhæð 4.500.000 krónur, og greiddar voru þannig: 24. júní 2009 144.830 krónur, 25. júní 2009 3.100.000 krónur, 29. júní 2009 625.920 krónur og 24. september 2009 629.250 krónur. Þá krefst hann viðurkenningar á greiðsluskyldu stefnda, Varðar trygginga hf., á sömu fjárhæð, einnig með dráttarvöxtum frá 13. mars 2009 til greiðsludags. Loks krefst hann málskostnaðar samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndu, Þ-kk-nf J-kk-nf og A-kk-nf A-kk-nf, krefjast sýknu af fjárkröfu stefnanda og að dráttarvaxtakröfu hans verði vísað frá dómi. Til vara er krafist sýknu af dráttarvaxtakröfunni. Þá er þess krafist að málskostnaður verði felldur niður.

Stefndi, Vörður tryggingar hf., krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða honum málskostnað.

Málsatvik og ágreiningsefni

Atvik málsins eru í megindráttum eftirfarandi:

Stefnandi gerði 10. febrúar 2009 kauptilboð í fimm íbúðir í Kópavogi í eigu félagsins HK húseignir ehf. Umsamið kaupverð átti að greiða með makaskiptum á verslunar- og lagerrými stefnanda í Reykjanesbæ, yfirtöku áhvílandi veðskulda og peningum. Meðal yfirtekinna veðskulda á íbúðunum voru lán hjá Íbúðalánasjóði. Tilboðsgerðina annaðist fasteignasalan Remax Lind í Kópavogi, en báðir stefndu, Þ-kk-nf J-kk-nf og A-kk-nf A-kk-nf, störfuðu þar sem löggiltir fasteignasalar. Er tilboðið vottað af stefnda A-kk-þgf.

Kaupsamningar um eignirnar voru gerðir 5. mars 2009 og annaðist stefndi Þ-kk-nf samningsgerðina. Greiddi stefnandi fyrstu kaupsamningsgreiðsluna 13. mars, 4.500.000 krónur og var greiðslunni skipt þannig að 3.100.000 krónur voru greiddar inn á reikning stefnda A-kk-ef, en 1.400.000 krónur voru greiddar inn á fjárvörslureikning stefnda Þ-kk-ef. Kaupsamningunum var þinglýst 18. sama mánaðar.

Með bréfi 27. mars 2009 synjaði Íbúðalánasjóður stefnanda um yfirtöku á fasteignaveðbréfum sjóðsins á íbúðum seljanda í Kópavogi. Með því var grundvöllur brostinn fyrir kaupunum og var þeim rift með riftunaryfirlýsingu 6. apríl 2009, sem þinglýst var 26. júní sama ár. Í yfirlýsingunni segir að samkomulag sé um að kaupin gangi til baka og skili hvor aðili um sig fengnum greiðslum.

Af gögnum málsins má sjá að stefnandi óskaði ítrekað eftir því við stefndu, Þ-kk-þf og A-kk-þf, að þeir sæju til þess að hann fengi endurgreidda þá fjárhæð sem hann hafði þá innt af hendi, 4.500.000 krónur. Við höfðun málsins hafði engin greiðsla borist stefnanda, en eftir það var fjárhæðin endurgreidd honum þannig:

1. 24. júní 2009 kr. 144.830,-

2. 25. júní 2009 kr. 3.100.000,-

3. 29. júní 2009 kr. 625.920,-

4. 24. sept. 2009 kr. 629.250,-

Samtals kr. 4.500.000,-

Stefnandi telur að honum beri réttur til dráttarvaxta af ofangreindri fjárhæð til greiðsludags, en því hafna stefndu.

Við aðalmeðferð gáfu skýrslu fyrir dóminum M-kk-nf H. M-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, og A-kk-nf A-kk-nf, einn stefndu í málinu. Verður vikið að framburði þeirra þyki ástæða til.

Málsástæður stefnanda og lagarök

Krafa stefnanda byggist einkum á því að stefndu hafi í störfum sínum sýnt af sér aðgæsluleysi, ýmist vísvitandi eða af gáleysi, með því að taka við fjármunum frá stefnanda, halda þeim í sínum vörslum og sjá ekki til þess að þeim yrði skilað þegar í stað. Bendir stefnandi á að stefndu séu sérfræðingar, sem búi yfir þekkingu á sínu sviði, og hafi þeir mátt sjá fyrir afleiðingar gerða sinna. Hafi þeim borið að sýna meiri varfærni í meðferð fjármuna, en raunin hafi orðið. Þá hafi þeir mátt vita að Íbúðalánasjóður myndi ekki samþykkja stefnanda sem yfirtökuaðila á fasteignaveðbréfum á íbúðum sem ætlaðar voru einstaklingum. Þrátt fyrir það hafi stefndu þinglýst kaupsamningum um eignirnar og þannig lagt út í ótímabæran kostnað. Kröfunni til stuðnings segist stefnandi byggja á meginreglum kröfu- og samningaréttarins um að hann eigi rétt á að fá alla þá fjármuni sem hann hafi innt af hendi endurgreidda frá stefndu, ásamt dráttarvöxtum frá greiðsludegi, 13. mars 2009, til greiðsludags. Einnig bendir stefnandi á að samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, hafi skyldur aðila til efnda á kaupsamningunum fallið brott við riftun þeirra 6. apríl 2009. Á grundvelli 2. mgr. sömu greinar hafi stefnandi því átt rétt á að fá þá til baka þá greiðslu sem hann innti af hendi, ásamt dráttarvöxtum frá innborgunardegi.

Að því er varðar ábyrgð stefndu, Þ-kk-ef og A-kk-ef, vísar stefnandi til 17. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sbr. og reglugerðar nr. 342/2005, um fjárvörslureikninga fasteignasala. Stefndu hafi verið vörslumenn fjármuna stefnanda og hafi þeim verið skylt að varðveita það fé á sérstökum fjárvörslureikningi. Jafnframt hafi þeim borið að hafa í gildi ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns, sem leiði af ásetningi eða gáleysi í störfum þeirra. Telur stefnandi það ásetning eða gáleysi af þeirra hálfu að halda eftir fjármunum stefnanda og sinna ekki ítrekuðum kröfum stefnanda um endurgreiðslu þess fjár. Um ábyrgð stefnda, Varðar trygginga hf., vísar stefnandi til 27. gr. laga nr. 99/2004, þar sem kveðið sé á um ábyrgð tryggingafélags á tjóni sem fasteignasali hafi valdið með athöfnum sínum eða athafnaleysi. Stefndu, Þ-kk-nf og A-kk-nf, séu með ábyrgðartryggingu hjá því félagi.

Stefnandi kveðst einnig byggja á saknæmisreglu skaðabótaréttarins og sérfræðingaábyrgð varðandi stefndu, Þ-kk-þf og A-kk-þf. Telji hann atferli fasteignasalanna saknæmt og beri þeim að bæta stefnanda tjón hans in solidum, þar sem telja megi það sennilega afleiðingu af atferli þeirra. Um sé að ræða ólögmætt atferli, athöfn eða athafnaleysi, og hafi þeir valdið tjóninu af ásetningi eða gáleysi. Fjárhagslegt tjón stefnanda liggi fyrir og sé það ótvírætt afleiðing af háttsemi stefndu. Segir stefnandi að öll skilyrði sakarreglunnar séu uppfyllt og því taki ábyrgðartrygging Varðar trygginga hf. til háttsemi fasteignasalanna.

Til stuðnings kröfu sinni á hendur Verði tryggingum hf. segir stefnandi að félagið hafi tekist á hendur tryggingu fasteignasalanna gegn því fjártjóni sem leiddi af ásetningi eða gáleysislegum athöfnum þeirra eða athafnaleysi, sbr. 5. gr. og 27. gr. laga nr. 99/2004. Því hafi stefnandi lögvarða hagsmuni af því að fá viðurkenningardóm á hendur tryggingafélaginu fyrir greiðsluskyldu alls þess tjóns sem umræddir aðilar hafi valdið stefnanda, ásamt vöxtum.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna kröfu- og samningaréttar, sakarreglu skaðabótaréttarins, laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, reglugerðar nr. 342/2005, um fjárvörslureikninga fasteignasala, reglugerðar nr. 940/2004, um tryggingar fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala, laga nr. 30/2004, um vátryggingarsamninga og laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefndu, Þ-kk-ef og A-kk-ef

Sýknukrafa stefndu, Þ-kk-ef J-kk-ef og A-kk-ef A-kk-ef, er á því reist að þeir hafi þegar greitt stefnanda kröfu hans að fullu og staðfesti framlögð gögn það. Þá mótmæla þeir dráttarvaxtakröfu stefnanda, og telja hana ekki uppfylla skilyrði d. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Í stefnunni sé vaxtafótur dráttarvaxtakröfunnar ekki tilgreindur, en látið nægja að vísa til III. kafla laga nr. 38/2001. Því beri að vísa kröfunni frá dómi án kröfu.

Verði ekki fallist á að vísa dráttarvaxtakröfu stefnanda frá dómi, mótmæla þeir upphafsdegi kröfunnar. Stefnandi krefjist dráttarvaxta frá 13. mars 2009, en þann dag hafi greiðslur verið millifærðar inn á vörslureikninga stefndu. Telja stefndu að þeir verði ekki dæmdir til greiðslu dráttarvaxta fyrr en mánuður var liðinn frá þeim degi sem þeir voru krafðir um greiðslu. Í tilviki stefnda Þ-kk-ef hafi stefnandi krafið hann um endurgreiðslu 3. apríl 2009. Því geti stefnandi ekki átt rétt á dráttarvöxtum úr hans hendi fyrr en 3. maí sama ár, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Að því er varðar stefnda A-kk-þf hafi hann fyrst verið krafinn um endurgreiðslu 8. maí 2009 og því verði hann af sömu ástæðu ekki krafinn um dráttarvexti fyrr en 9. maí sama ár, og ekki lengur en til 6. júlí það ár, en þá hafi fyrirsvarsmaður stefnanda staðfest móttöku greiðslunnar.

Stefndu leggja einnig áherslu á að millifærsla stefnanda að fjárhæð 4.500.000 krónur hafi verið skipt á reikninga stefndu þannig að 1.400.000 krónur runnu inn á reikning Þ-kk-ef, en 3.100.000 krónur inn á reikning A-kk-ef. Því verði hvorum stefndu ekki gert að greiða dráttarvexti af vangoldinni fjárhæð hins. Þannig verði Þ-kk-þgf aðeins gert að greiða dráttarvexti af þeirri fjárhæð sem rann inn á hans reikning, þ.e. 1.400.000 krónum, og A-kk-þgf að sama skapi aðeins af þeirri fjárhæð sem greidd var inn á hans reikning, þ.e. 3.100.000 krónum.

Til stuðnings kröfu sinni um að málskostnaður verði felldur niður vísa stefndu til 2. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda, Varðar trygginga hf.

Stefndi byggir á því að sé raunin sú að aðilar deili hér um uppgjör í kjölfar riftunar sé ekki um skaðabótaskylt tjón að ræða, sem falli að hugtaksskilyrðum 27. gr. laga nr. 99/2004. Slík deila hljóti að lúta lögmálum samningaréttar um uppgjör viðskipta innan samninga, en ekki skaðabótaréttar. Slíkt uppgjör falli ekki undir hugtaksskilyrði lögboðinnar ábyrgðartryggingar fasteignasala.

Verði hins vegar talið að meðstefndu, Þ-kk-nf og A-kk-nf, hafi móttekið fjármuni er nemi dómkröfunni, án þess að halda þeim aðgreindum á vörslureikningi, en taka þá þess í stað undir sjálfa sig, byggir stefndi á því að ekki komi til álita að meta slíkt sem gáleysi af hálfu meðstefndu. Meðstefndu séu löggiltir fasteignasalar og þess fullkunnugir hvernig fara eigi með fé viðskiptamanna sem greitt sé til efnda í fasteignaviðskiptum. Sjálftaka í þá veru sem stefnandi haldi fram geti því ekki átt sér stað öðruvísi en af ásetningi. Slík lögbrot, framin af ásetningi, falli ekki undir ábyrgðartryggingu fasteignasala. Í því sambandi vísar stefndi til 5. gr. laga nr. 99/2004.

Samkvæmt ofanrituðu hafnar stefndi því að viðurkennd verði greiðsluskylda hans á þeim fjárkröfum sem stefnandi krefjist í málinu.

Til stuðnings málskostnaðarkröfu sinni vísar stefndi til 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Upphaflega var kröfum í máli þessu beint að HK húseignum ehf., ásamt þeim sem hér hafa nú verið nefndir. Krafðist stefnandi þess þá að viðurkennd yrði riftun á kaupsamningum um þær fasteignir sem áður greinir. HK húseignum ehf. var þá jafnframt stefnt til greiðslu þeirrar fjárhæðar sem stefnandi hafði innt af hendi 13. mars 2009, ásamt stefndu Þ-kk-þgf og A-kk-þgf, enda var stefnanda ekki kunnugt um hver væri hinn raunverulegi vörslumaður fjárins. Undir rekstri málsins lagði stefnandi fram yfirlýsingu þess efnis að hann félli frá kröfum á hendur HK húseignum ehf., þar sem stefnandi hafði þá fengið í hendur frumrit riftunarskjals, sem stefnandi og HK húseignir ehf. höfðu gert 6. apríl 2009. Í yfirlýsingunni segir einnig að upplýst hafi verið að HK húseignir ehf. hafi aldrei fengið innborgunina, 4.500.000 krónur, í sínar hendur.

Þótt málatilbúnaður stefnanda sé nokkuð óljós, og bendi til þess að krafa hans sé reist á reglum skaðabótaréttar utan samninga, verður engu að síður að telja að krafan, eins og hún er orðuð í stefnu og síðar í endanlegum búningi, sé reist á reglum um samningsábyrgð, vegna vanefnda á því samkomulagi sem stefnandi og HK húseignir ehf. gerðu 6. apríl 2009 um riftun kaupsamninga þeirra í milli. Stefnandi vísar raunar til meginreglna kröfu- og samningaréttarins til stuðnings kröfu sinni.

Stefndu, Þ-kk-nf J-kk-nf og A-kk-nf A-kk-nf, voru ekki aðilar að samkomulagi stefnanda og HK húseigna ehf. um áðurnefnda riftun kaupsamninga. Engu að síður er ekki ágreiningur um það að þeir tóku við þeirri greiðslu sem hér er deilt um, og bar að standa skil á henni til stefnanda. Fyrir dómi sagðist fyrirsvarsmaður stefnanda hafa fengið 4.500.000 krónur að láni frá Landsbankanum í Mjódd, og hefði útibússtjóri bankans ráðstafað greiðslunni til stefndu af reikningi sínum, en í samráði við stefnda Þ-kk-þf. Framlagt tölvubréf frá Þ-kk-þgf til útibússtjórans staðfestir þann framburð.

Í áðurnefndri riftunaryfirlýsingu frá 6. apríl 2009 segir að hvor aðila um sig skuli skila fengnum greiðslum. Ekkert segir þar hvenær greiðslur skuli inntar af hendi og verður því að líta svo á að það hafi átt að gerast samdægurs. Eins og áður er fram komið átti stefnandi engan þátt í því að greiðslunni var skipt milli stefndu, eins og raunin varð. Verður því að telja að báðir stefndu beri jafna ábyrgð á þeim drætti sem varð á endurgreiðslu fjárins til stefnanda. Því verður ekki fallist á þau rök stefndu að þeim verði ekki sameiginlega gert að greiða dráttarvexti, þótt þeir hafi hvor um sig endurgreitt fjárhæðina á mismunandi tímum. Þá þykja ekki efni til að fallast á þau sjónarmið stefndu að vísa eigi dráttarvaxtakröfu stefnanda frá dómi, þar sem stefnandi tilgreini ekki vaxtafót kröfunnar. Upphafsdagur dráttarvaxta ákveðst hins vegar 6. apríl 2009, enda lítur dómurinn svo á að þann dag hafi krafan fallið í gjalddaga, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu.

Ekki eru skilyrði til þess að fallast á kröfu stefnanda um að viðurkennd verði greiðsluskylda Varðar trygginga ehf. í máli þessu, enda telur dómurinn sýnt að sú háttsemi stefndu, Þ-kk-ef og A-kk-ef, að draga endurgreiðslu fjárins úr hófi verði ekki rakin til gáleysis af þeirra hálfu. Samkvæmt 5. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, gildir ábyrgðartrygging stefndu, Þ-kk-ef og A-kk-ef, vegna fjártjóns sem leiðir af gáleysi í störfum þeirra. Ásetningsbrot vátryggðs eru því undanskilin tryggingunni. Verður stefndi, Vörður tryggingar hf., því sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

Samkvæmt ofanrituðu er það niðurstaða dómsins að stefndu, Þ-kk-nf og A-kk-nf, verða dæmdir til greiðslu kröfu stefnanda, eins og nánar greinir í dómsorði. Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verða þeir einnig dæmdir til greiðslu málskostnaðar, sem ákveðst hæfilegur 350.000 krónur. Stefndi, Vörður tryggingar hf., verður hins vegar sýknaður af öllum kröfum stefnanda, en stefnanda gert að greiða tryggingafélaginu málskostnað, sem ákveðst hæfilegur 100.000 krónur.

I-kk-nf E-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, Þ-kk-nf J-kk-nf og A-kk-nf A-kk-nf, greiði in solidum stefnanda, Grjótá ehf., 4.500.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 6. apríl 2009 til greiðsludags, allt þó að frádregnum innborgunum sem hér greinir: 144.830 krónur, sem greiddar voru 24. júní 2009, 3.100.000 krónur, sem greiddar voru 25. júní sama ár, 625.920 krónur, sem greiddar voru 29. júní sama ár og 629.250 krónur, sem greiddar voru 24. september sama ár, eða samtals 4.500.000 krónur, auk málskostnaðar að fjárhæð 350.000 krónur.

Stefndi, Vörður tryggingar hf., er sýkn af kröfum stefnanda.

Stefnandi greiði Verði tryggingum hf. 100.000 krónur í málskostnað.

I-kk-nf E-kk-nf