E-888/2012

Mál þetta, sem dómtekið var 10. desember síðastliðinn, var höfðað 27. febrúar 2012 af Þ-kvk-þgf E-kvk-þgf G-kvk-þgf, Flúðaseli 62, Reykjavík, og R-kk-þgf J-kk-þgf, Flúðaseli 66, Reykjavík, gegn Flúðaseli 60-76, húsfélagi, Flúðaseli 76, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru þær að hið stefnda húsfélag verði dæmt til að greiða

E-kvk-ef G-kvk-ef 565.625 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 126.726 krónum frá 15. mars 2006 til 15. desember sama ár, af 261.563 krónum frá 15. desember 2006 til 3. mars 2008, af 339.564 krónum frá 3. mars 2008 til 6. ágúst 2010, af 489.321 krónu frá 6. ágúst 2010 til 16. september s.á. og af 565.625 krónum frá 16. september 2010 til greiðsludags og

R-kk-þgf J-kk-þgf 340.872 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 127.347 krónum frá 15. mars 2006 til 14. desember s.á., af 262.530 krónum frá 15. desember 2006 til 3. mars 2008 og af 340.872 krónum frá 3. mars 2008 til greiðsludags.

Til vara er þess krafist að dráttarvextir verði reiknaðir frá dómsuppsögu.

Krafist er málskostnaðar í báðum tilvikum samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Við munnlegan málflutning kom fram af hálfu stefnenda að þeir teldu að innan dómkrafna þeirra rúmaðist krafa um lækkun aðalkröfu þeirra.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnenda og að stefnendur verði óskipt (in solidum) dæmdir til að greiða málskostnað að skaðlausu samkvæmt málskostnaðaryfirliti. Stefndi krefst þess til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar og að málskostnaður falli niður.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Stefnendur eru eigendur að raðhúsum að Flúðaseli 62 og Flúðaseli 66 í Reykjavík. Fram hefur komið að húsin í Flúðaseli 60-76 (jöfn nr.) falli undir félag stefnda en þau standa á sameiginlegri lóð eins og fram kemur í lóðarleigusamningi við Reykjavíkurborg frá 29. maí 1979. Hús nr. 60, 62, 64, 66 og 68 standa í raðhúslengju en einnig eru á lóðinni tvö fjöleignarhús, þriggja hæða með nokkrum íbúðum, annars vegar nr. 70-72 og hins vegar nr. 74-76. Í lóðarleigusamningi segir að lóðarhöfum beri að stofna með sér lóðarfélag sem komi fram sem einn ábyrgur aðili gagnvart Reykjavíkurborg.

Undir hluta lóðarinnar er bílageymsla en þar eiga nokkrir íbúðaeigendur í fjöleignarhúsunum, ásamt eiganda Flúðasels 64, bílastæði. Samkvæmt lögum húsfélagsins Flúðaseli 60-76 (jöfn nr.) vegna bílskýlis við Flúðasel 64-76 (jöfn nr.) standa að því félagi allir eigendur bílastæða í bílskýlinu. Fyrir liggur í málinu eignaskiptayfirlýsing bílageymsluhússins þar sem tilgreind eru öll merkt stæði, 23 að tölu, og íbúðir sem hvert þeirra tilheyrir. Óumdeilt er að kostnað vegna viðgerða og viðhalds á bílskýlinu ber eigendum bílastæðanna að greiða að jöfnu en allir eiga jafnan hlut í því.

Í málinu er hins vegar deilt um það hvort stefnendur hafi ofgreitt vegna framkvæmda á lóðinni og viðgerða og viðhalds á þaki bílskýlisins undir lóðinni. Stefnendur telja að uppgjör vegna kostnaðar við lóðarframakvæmdir annars vegar og viðgerðar og viðhalds á þaki bílskýlisins hins vegar hafi ekki farið réttilega fram. Stefnendur telja að þeir hafi ofgreitt og því beri stefnda að endurgreiða þeim í samræmi við kröfur þeirra í málinu. Af hálfu stefnda er því mótmælt að stefnendur hafi greitt stefnda nokkuð annað en rétt reiknaðan kostnað vegna lóðarframkvæmdanna. Uppgjör hafi réttilega farið fram á fundi 13. júlí 2011. Þá krefur stefnandi, Þ-kvk-nf E-kvk-nf, stefnda um skaðabætur vegna tjóns sem hún kveðst hafa orðið fyrir þegar viðgerð fór fram á þaki bílastæðahússins undir lóðinni við hús hennar að Flúðaseli 62. Tjón hennar verði rakið til ólögmætrar vanrækslu og mistaka af hálfu stefnda og er í því sambandi vísað af hennar hálfu til 51. og 52. gr. laga um fjöleignarhús. Af hálfu stefnda er því mótmælt að nokkur slík krafa hafi stofnast á hendur honum.

Málsástæður og lagrök stefnenda

Stefnendur lýsa málsatvikum þannig að þeir séu eigendur að raðhúsum að Flúðaseli 62 og Flúðaseli 66 í Reykjavík. Húsin í Flúðaseli 60-76, sem falli undir félag stefnda, séu byggð á síðari hluta 8. áratugarins en árið 1981 hafi verið gengið frá stofnun húsfélags á umræddu svæði. Þá liggi jafnframt fyrir að sérafnotaflötur húsa nr. 62 og 66 hafi verið a.m.k. fjórir metrar út frá framhlið húsanna. Sérafnotaflöturinn liggi ofan á bílskýli, sem nokkur fjöldi eigenda í húsum í kring eigi. Ekið sé inn um dyr sem liggi í raun upp að raðhúsalengjunni sem hús nr. 62 og 66 séu hluti af. Þak bílskýlisins nái því alveg upp að húsum stefnenda.

Árið 2003 hafi verið farið að huga að því hvort þörf væri á framkvæmdum á þaki bílskýlisins. Línuhönnun hafi verið fengin til að meta verkið sem gert hafi verið með skýrslu í júní 2004. Niðurstaðan hafi orðið sú að ráðast í umræddar framkvæmdir, enda hefði þakið verið nær óvarið frá byggingu bílskýlisins, og hafi tilboð verið fengið frá fyrirtækinu Hellulist ehf. Tilboðið hafi verið mjög sambærilegt við það sem segi í mati Línuhönnunar um aðgerðir vegna bílskýlisins. Þar sem eigendur aðliggjandi húsa hafi með sér húsfélag og ekki hafi að öllu leyti legið fyrir hvernig kostnaði yrði skipt á milli eigenda hafi verið ákveðið að honum yrði skipt á milli þeirra hlutfallslega en í framhaldinu yrði gengið frá skiptingu kostnaðar og þeim endurgreitt sem borgað hefðu umfram skyldu.

Stefnendur hafi fallist á að ganga þannig frá málum í trausti þess að síðar yrði gengið frá endanlegu uppgjöri. Fyrsta greiðsla hafi verið innt af hendi 15. mars 2006, önnur greiðsla 15. desember s.á. og þriðja greiðsla 3. mars 2008. Að auki hafi stefnandi, Þ-kvk-nf E-kvk-nf, greitt í ágúst og september 2010 vegna útiljósa, trjáa og moldar þar sem umræddir munir hafi skemmst en þeir hafi verið fjarlægðir án hennar samþykkis vegna framkvæmda á þakinu.

Stefnendur telja að uppgjör hafi hins vegar aldrei farið fram, þrátt fyrir álitsgerð lögmanns og álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 24/2003 um ábyrgð þeirra sem eigi umrætt bílskýli. Félag bílskýliseigenda hafi verið ófáanlegt til að ganga frá uppgjöri og þar að auki hafi endurgreiðslu verið hafnað af H-kk-þgf E-kk-þgf, formanni lóðarnefndar. Stefnendur hafi því orðið að höfða mál til að fá umrætt fé endurgreitt á þeim grundvelli að eigendur bílastæða í bílskýlinu beri að öllu leyti ábyrgð á framkvæmdum á þaki bílskýlisins, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994, sbr. einnig 6. og 8. gr. sömu laga. Stefnendur eigi ekki stæði í umræddu bílskýli og beri því ekki ábyrgð á kostnaði vegna viðgerða á þaki skýlisins hvort sem um sé að ræða lagningu dúks, hellna, snjóbræðslu eða annars sem viðkomi beinum framkvæmda- og viðhaldsaðgerðum á því. Stefnendur telji að allar framkvæmdir á þaki bílskýlisins falli á eigendur þess og stefnendum beri því endurgreiðsla þeirra fjárhæða sem greiddar hafi verið af þeirra hálfu. Bílskýlið sé séreign eins og fram komi í eignaskiptasamningi um það.

Stefnendur byggi kröfurnar um endurgreiðslu á því að skipting kostnaðar vegna framkvæmda við þak bílskýlisins hafi verið röng. Jafnframt krefjist stefnendur endurgreiðslu þar sem ekki liggi fyrir reikningar fyrir þeim kostnaði sem hafi orðið af verkinu, sbr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Þá hafi stefndi hvorki lagt fram fullnægjandi sundurliðað uppgjör, byggt á þeim reikningum sem gefnir voru út vegna verksins, né afmarkað með þeim þáttum sem stefndi telji að falli annars vegar undir lóð og hins vegar undir þak. Lóðanefndin hafi kynnt uppgjör sumarið 2011 sem sé algerlega ófullnægjandi að mati stefnenda. Krafa stefnanda, Þ-kvk-ef E-kvk-ef, 339.564 krónur sé vegna þessa hluta en krafa stefnanda R-kk-ef sé 340.872 krónur.

Stefnendur beri enga ábyrgð á greiðslu á vöxtum, yfirdráttarvöxtum, dráttarvöxtum eða kostnaði enda hafi upprunalegar greiðslur verið inntar af hendi í því skyni að ekki þyrfti að taka lán á þeirra kostnað fyrir framkvæmdunum.

Að auki geri stefnandi, Þ-kvk-nf E-kvk-nf, kröfu um skaðabætur vegna þess sem var skemmt eða fjarlægt af sérafnotalóð hennar, án hennar samþykkis, þegar dúkur var lagður upp að húsi hennar. Stefndi beri ábyrgð á þeim kostnaði þar sem hann hafi haft það hlutverk að ganga frá uppgjöri verksins og greiðslum vegna þess en ljóst sé að umrætt rask hafi verið bein afleiðing þeirra framkvæmda sem stefndi hafi staðið fyrir vegna þaks bílskýlisins. Því sé um ólögmæta vanrækslu og mistök að ræða sem hafi bakað stefnanda, Þ-kvk-þgf E-kvk-þf, tjón sem stefnda beri að bæta, sbr. 51. og 52. gr. laga nr. 26/1994. Í „Ástandskönnun Línuhönnunar“ sé sérstaklega getið um að lóð fyrir fram hús nr. 62 sé snyrtileg en stefnandi, Þ-kvk-nf E-kvk-nf, hafi ítrekað reynt að fá stefnda til að ganga frá lóðinni áður en hún gekk sjálf frá henni. Fjárhæð skaðabótakröfunnar sé byggð á þeim útlagða kostnaði sem stefnandi, Þ-kvk-nf E-kvk-nf, varð fyrir þegar hún keypti tré, útiljós og mold í stað þess sem fyrir var. Annars vegar sé um að ræða þrjá staura og vinnu rafvirkja við uppsetningu, að fjárhæð 149.757 krónur, og hins vegar vinnu og efniskostnað vegna moldar og trjáa frá Garðaþjónustu Íslands, að fjárhæð 76.304 krónur, eða samtals 226.061 krónur.

Heildarkröfur stefnenda sundurliðist því þannig:

Stefnukrafa Þ-kvk-ef E-kvk-ef:

126.726 krónur greiddar 15. mars 2006

134.837 krónur greiddar 15. desember 2006

78.001 króna greidd 3. mars 2008

149.757 krónur greiddar 6. ágúst 2010 vegna útiljósa

76.304 krónur greiddar 16. september 2010 vegna trjáa og moldar

Samtals 565.625 krónur.

Stefnukrafa R-kk-ef:

127.347 krónur greiddar 15. mars 2006

135.183 krónur greiddar 14. desember 2006

78.342 krónur greiddar 3. mars 2008

Samtals 340.872 krónur.

Þrátt fyrir að tvær fyrstu greiðslur stefnenda hafi verið inntar af hendi fyrir meira en fjórum árum telji stefnendur að kröfur þeirra hafi ekki fallið niður fyrir fyrningu af tveimur ástæðum. Annars vegar hafi greiðslum vegna verksins ekki lokið fyrr en í mars 2008. Fyrningarfrestur geti ekki byrjað að líða fyrr en við síðustu greiðslur, í mars 2008, enda myndi þær eina heild sem ekki verði aðskilin. Hins vegar sé ljóst að þegar greiðslur voru inntar af hendi vegna verksins hafi það verið gert á grundvelli hlutfallsskiptingar sem hafi átt að leiðrétta síðar með uppgjöri. Slíkt uppgjör hafi aldrei farið fram og hafi stefnendur í raun verið leyndir upplýsingum um kostnað við verkið, m.a. þar sem þeir hafi ekki fengið að sjá reikninga. Fyrningartími geti því ekki byrjað að líða hvað þetta varðar fyrr en uppgjör liggi fyrir. Þá mótmæli stefnendur því að hafa sýnt tómlæti en þeir hafi haldið við rétti sínum til að fá kröfuna greidda.

Stefnendur vísi til meginreglna kröfuréttar, laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og laga nr. 14/1905 um fyrningu kröfuréttinda. Um aðild sé vísað til 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðji stefnandi við ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðjist við 130. gr. og 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi varnarþing sé vísað til 33. gr. sömu laga.

Málsátæður og lagarök stefnda

Af hálfu stefnda er málsatvikum lýst þannig að húsin í Flúðaseli 60-76, sem falli undir félag stefnda, standi á sameiginlegri lóð. Hið stefnda félag sé til komið vegna kvaðar þar að lútandi í lóðarleigusamningum eigenda húsanna við Reykjavíkurborg frá 29. maí 1979 um að hafa með sér lóðarfélag. Stefndi sé því í raun lóðarfélag um hina sameiginlegu lóð. Félagsmenn í hinu stefnda félagi séu allir eigendur eignarhluta í húsunum í Flúðaseli 60-76. Þar sé um að ræða þrjú fjöleignarhús; Flúðasel 60-68, sem sé raðhús á tveimur hæðum, alls fimm eignarhlutar, Flúðasel 70-72, sem sé þrjár hæðir, alls fjórtán eignarhlutar, og Flúðasel 74-76, einnig þrjár hæðir, alls fjórtán eignarhlutar. Stjórn stefnda sé þannig skipuð að einn fulltrúi eigi þar sæti fyrir hvert ofangreindra húsa. H-kk-nf E-kk-nf, eigandi íbúðar að Flúðaseli 72, hafi verið formaður stefnda um langt skeið. Þá hafi annar stefnenda, þ.e. eigandi Flúðasels 62, átt sæti í stjórn stefnda f.h. raðhúsaeigenda, allt fram til ársins 2005, er hún hafi sjálf kosið að hætta.

Þak bílskýlisins sé hluti hinnar sameiginlegu lóðar Flúðasels 60-76. Bílskýlið sé í eigu eigenda Flúðasels 70-72 og 74-76, auk eiganda Flúðasels 64. Þakið á bílskýlinu sé þannig hluti af sameiginlegu lóðinni sem allir félagsmenn stefnda hafi aðgang að og geti nýtt. Stefnendur sem eigendur raðhúsanna Flúðasels 62 og 66 hafi auk þess, eins og sumir aðrir félagsmenn stefnda, yfir að ráða sérafnotafleti út frá framhlið húsa sinna, sem í þeirra tilviki liggi ofan á þaki bílskýlisins.

Upphaf þeirra framkvæmda sem hér sé um þrætt verði rakið til 15. júlí 2002 er ákveðið hafi verið á fundi stefnda að rífa niður gömul leiktæki sem staðsett voru á þaki bílskýlisins og setja upp ný sem stæðust samtíma öryggiskröfur og að rífa upp gangstétt sem hafi verið í slæmu ásigkomulagi og varasöm. Í kjölfarið hafi verið farið að ræða um það hvort ekki væri rétt að sinna viðhaldi á bílskýlinu, þ.e. þakplötunni, vegna þess að hún sé úr steypu sem staðið hefði óvarin frá byggingu skýlisins. Sprungur hafi verið farnar að myndast og vatn lekið inn í skýlið. Þetta hafi verið orðið aðkallandi og hafi sú hugmynd fengið hljómgrunn meðal félagsmanna stefnda að rétt væri að framkvæma þetta allt á sama tíma, svo ekki þyrfti að rífa nýju leiktækin aftur upp og hugsanlega eitthvað af hellulögnum gangstéttarinnar þegar ákveðið væri að fara í framkvæmdir á bílskýlinu.

Áður en tekin var ákvörðun um framkvæmdirnar hafi orðið ágreiningur um hvernig kostnaði vegna þeirra skyldi skipt milli eigenda. Því hafi verið ákveðið að senda erindi til kærunefndar fjöleignarhúsa. Álit kærunefndarinnar um kostnaðarskiptinguna hafi legið fyrir 16. október 2003. Þar komi fram að eigendur bílskýlisins beri ábyrgð á kostnaði vegna viðhalds á þaki þess en kostnaði vegna framkvæmda á lóð beri að skipta eftir hlutfallstölum lóðarhafa.

Í framhaldinu hafi þess verið farið á leit við Línuhönnun ehf. að gera ástandskönnun. Línuhönnun ehf. hafi skilað skýrslu í júní 2004 og hafi niðurstöður hennar verið þær að ástandið væri mun alvarlegra en talið hafði verið og að allar framkvæmdir yrðu meiri og kostnaðarsamari. Á fjölmennum fundi stefnda 28. september s.á. hafi verið samþykkt að fara í framkvæmdir á þaki og gangstétt og uppsetningu leiktækja. Í kjölfarið hafi verið hafist handa við að leita tilboða. Lægsta tilboði, frá verktakafyrirtækinu Hellulist ehf., hafi verið tekið. Hellulist ehf. hafi unnið verkið á árunum 2005 og 2006.

Þegar til þess kom að greiða verktakanum vegna vinnu hans hafi tilteknir félagsmenn stefnda, þ.e. eigendur að Flúðaseli 60, 62, 66 og 68, enn verið ósáttir við kostnaðarskiptingu vegna framkvæmdanna. Þeir hefðu ákveðið að greiða fyrir þær með fyrirvara um að geta leitað réttar síns í þeim málum á seinni stigum eins og fram komi í áskilnaði þar að lútandi í bréfi til formanns stefnda 12. október 2005. Skömmu eftir að fyrsti reikningur frá Hellulist ehf. frá 20. desember s.á. hafi borist húsfélaginu hafi verið samþykkt af tilskildum meirihluta félagsmanna stefnda að sækja um yfirdráttarheimild hjá Íslandsbanka til þess að geta staðið straum af kostnaðinum.

Stefnendur hafi innt þrjár greiðslur af hendi vegna framkvæmdanna á þakinu, gangstéttinni og uppsetningu leiktækjanna, þ.e. 15. mars 2006, 15. desember s.á. og 3. mars 2008, sem þau krefjist nú endurgreiðslu á. Einnig krefjist eigandi Flúðasels 62 skaðabóta úr höndum stefnda vegna útlagðs kostnaðar á kaupum á útiljósum, trjám og mold á sérafnotaflöt sinni.

Fullyrðingar stefnenda um að þeir beri ekki ábyrgð á kostnaði vegna framkvæmda á þaki bílskýlisins, hvort sem um sé að ræða lagningu dúks, hellna, snjóbræðslu eða annars sem viðkomi beinum framkvæmda- og viðhaldsaðgerðum, standist ekki nánari skoðun. Gera verði grundvallarmun á bílskýlinu sem mannvirkis til geymslu á bifreiðum annars vegar og hins vegar hlutverks þess, sérstaklega þaksins, sem undirstöðu sameiginlegrar lóðar Flúðasels 60-76, sbr. einnig álit kærunefndarinnar. Húsfundur stefnda hafi verið haldinn 13. júlí 2011 en stefnendur hafi ekki mætt þrátt fyrir lögmæta boðun. Á fundinum hafi verið farið yfir hvernig fyrirliggjandi uppgjör stefnda vegna framkvæmdanna hefði verið og það samþykkt af félagsmönnum stefnda, eins og fram komi í fundargerð. Greiðslur þær sem stefnendur hafi innt af hendi vegna framkvæmdanna og krefjist nú endurgreiðslu á hefðu frá upphafi verið reiknaðar á grundvelli þeirrar kostnaðarskiptingar sem gerð hefði verið grein fyrir í uppgjörinu á fundinum. Skýringar á uppgjörinu liggi fyrir. Samkvæmt því hafi dúkur yfir þak verið greiddur eingöngu af bílskýliseigendum. Engin snjóbræðsla sé á þaki bílskýlisins heldur sé hún á sameiginlegri gangstétt allra félagsmanna stefnda við hliðina á þaki bílskýlisins. Þá hafi hellur verið skilgreindar sem hluti af sameiginlegri lóð allra félagsmanna stefnda enda allir með rétt til afnota af henni. Ótæk niðurstaða sé að leggja dúk á þak bílskýlisins sem hafður yrði óvarinn eins og hægt hefði verið að gera ef bílskýlið stæði sem sjálfstæð eining og hin sameiginlega nýting á þakinu kæmi ekki til.

Stefnendur krefjist einnig endurgreiðslu á þeim grundvelli að ekki liggi fyrir reikningar fyrir kostnaði af verkinu, sbr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Stefnendur haldi því fram að stefndi hafi ekki lagt fram fullnægjandi sundurliðað uppgjör byggt á þeim reikningum sem gefnir hafi verið út og að uppgjörið frá sumrinu 2011 sé algerlega ófullnægjandi. Í málatilbúnaði sínum haldi stefnendur því fram að upplýsingum um kostnað við verkið hafi verið haldið leyndum fyrir þeim og þeir hafi ekki fengið að sjá reikninga. Slíkum dylgjum hafni stefndi sem röngum og algerlega fráleitum. Uppgjör vegna framkvæmdanna hafi verið samþykkt með öllum greiddum atkvæðum á húsfundinum 13. júlí 2011. Á fundinum hafi verið réttur vettvangur fyrir stefnendur til að gera athugasemdir en þeir hafi kosið að mæta ekki. Til grundvallar uppgjörinu liggi reikningar frá verktakanum Hellulist ehf. sem ávallt hafi verið til taks og til skoðunar fyrir félagsmenn stefnda þegar eftir þeim hafi verið leitað, allt frá því að þeir bárust. Þá hafi félagsmenn stefnda getað kallað eftir yfirliti um stöðu bankareiknings stefnda og þannig glöggvað sig á vaxtakostnaði.

Til þess að hægt væri að ráðast í þær framkvæmdir sem samþykktar hefðu verið á þaki bílskýlisins hafi verið óhjákvæmilegt að eiga við sérafnotaflöt stefnanda, þ.e. eiganda Flúðasels 62, og allra annarra sérafnotaflatarhafa. Óumdeilt sé að eigandi Flúðasels 62 hafði komið fyrir sólpalli á sérafnotaflöt sinni ásamt fjörugrjóti, ljósum og blómakerum með birkitrjám í. Þegar lagt er út í kostnað vegna sérafnotaflatar megi eigandanum vera ljóst að undir flötinni sé mannvirki, þ.e. bílskýli, sem óhjákvæmilega verði í framtíðinni að halda við með viðgerðum og framkvæmdum með tilheyrandi raski á sérafnotaflötinni. Þetta sé grundvallaratriði þegar skilyrði skaðabótakröfu eiganda Flúðasels 62 væru skoðuð, þ.e. hvort hægt sé að líta svo á að stefndi hafi hagað sér með ólögmætum og saknæmum hætti. Stefndi telji þessi skilyrði skaðabótaréttarins ekki uppfyllt.

Áður en Hellulist ehf. hóf framkvæmdir hafi eigendur raðhúsanna tekið sjálfir niður þær girðingar sem fyrir voru hjá þeim, þar á meðal eigandi Flúðasels 62. Eftir að búið var að fjarlægja girðingarnar hafi upphafsaðgerðir Hellulistar ehf. dregist um nokkra mánuði. Þegar framkvæmdirnar hófust hafi útiljósin og fjörugrjótið á sérafnotaflöt eiganda Flúðasels 62 verið óhreyfð þar sem eigandinn hefði ekki hirt um að fjarlægja eigur sínar allan þann tíma. Þarna sé að jafnaði fjöldi barna að leik og ekki hjá því komist að þau færu að bera grjótið út um allt. Því hafi tveir íbúar í húsum nr. 74 og 76 tekið að sér að safna saman grjótinu og varðveita það með kostnaði sem þeir einir hafi borið. Það hafi aðeins verið tímaspursmál hvenær ljósin yrðu fyrir skakkaföllum og hafi það gerst u.þ.b. mánuði eftir að grindverkin voru fjarlægð sem eigandi Flúðasels 62 hafi hjálpað til við að rífa niður. Þegar kerin með trjánum voru hreyfð við upphaf framkvæmda Hellulistar ehf. hafi þau öll liðast í sundur enda mikill fúi í spýtunum sem ekki hafi verið hægt að tjasla saman aftur. Trjánum sem í þeim voru hafi eigandi Flúðasels 62 svo sjálf hent í moldarhaug sem þar var vegna framkvæmdanna á sameiginlegri lóð.

Umfram skyldu og í samráði við eiganda Flúðasels 62 hafi stefndi falið Hellulist ehf. að ganga frá sérafnotaflötinni við húsið eftir framkvæmdirnar. Smíðaður hafi verið pallur í staðinn fyrir þann sem fyrir var úr nýju efni. Verktakinn hafi þurft að smíða hann í þrígang að ósk eiganda hússins þar sem hún hafi aldrei verið nógu ánægð með hann. Verktakinn hafi einnig séð um að koma fjörugrjóti aftur fyrir á lóðinni. Umfram skyldu hafi einnig verið ákveðið að greiðsla reiknings frá Hellulist ehf. vegna framkvæmdanna við sérafnotaflöt Flúðasels 62 yrði með þeim hætti að hann skiptist á alla félagsmenn stefnda eftir hlutfallstölum. Samkvæmt reikningi frá Hellulist ehf. hafi verið greitt fyrir blómaker og ljós vegna Flúðasels 62.

Sýknukrafa stefnda byggðist á eftirfarandi:

Krafa stefnenda um endurgreiðslu á greiðslum 15. mars 2006, 15. desember s.á. og 3. mars 2008

Rétt skipting kostnaðar vegna framkvæmdanna

Stefndi byggi á því að fyrirliggjandi skipting á kostnaði vegna framkvæmda sé rétt og í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Stefnendur hafi enda ekki sýnt fram á aðra réttari skiptingu. Ytra byrði bílskýlisins, þ.m.t. þak þess, sé í sameign eigenda skýlisins og beri þeir því einir kostnað vegna viðhalds þaksins. Gera verði grundvallarmun á þaki bílskýlisins annars vegar og hins vegar undirstöðu/grunni sameiginlegrar lóðar. Með þann grundvallarmun að leiðarljósi hafi bílskýliseigendur einir greitt fyrir þær viðgerðir á þaki bílskýlisins sem með sanngirni var hægt að ætlast til að þeir greiddu, eins og t.d. vegna slípunar á plötu, viðgerðar á ójöfnum og kaupa og ásetningar parlon dúks á meðan allir félagsmenn stefnda hafi t.d. greitt fyrir niðurföll, frárennslislagnir, hellulögn á dúk og lóð og uppsetningu á leiktækjum. Þess vegna sé því hafnað að stefnendur eigi nokkra kröfu á hendur stefnda um endurgreiðslu vegna hlutdeildar þeirra í kostnaði við framkvæmdir.

Skipting á kostnaði vegna framkvæmdanna hafi verið samþykkt á löglega boðuðum húsfundi

Uppgjör stefnda á framkvæmdunum hafi endanlega verið samþykkt á löglega boðuðum húsfundi stefnda 13. júlí 2011. Fundurinn hafi verið réttur vettvangur fyrir stefnendur til þess að gera athugasemdir, sbr. 4. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Þar sem þeir hafi kosið að mæta ekki hafi þeir þar með fyrirgert rétti sínum til þess að bera fyrir sig að ákvörðunin sem tekin var standist ekki ákvæði laganna.

Fyrning

Verði ekki fallist á framangreindar málsástæður, sem feli í sér að aldrei hafi stofnast til kröfu stefnenda á hendur stefnda, sé byggt á því að endurkröfur stefnenda á greiðslum 15. mars og 15. desember 2006 til stefnda séu fyrndar, sbr. 1. og 3. gr. þágildandi laga um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda nr. 14/1905. Stefndi mótmæli því að fyrningarfresturinn byrji að líða við greiðsluna 3. mars 2008, enda sé ekki hægt að líta á greiðslurnar sem eina heild, líkt og stefnendur haldi fram. Undantekningar frá þeirri meginreglu laganna um að kröfur sem þessar fyrnist á fjórum árum frá því að þær voru greiddar séu skýrðar mjög þröngt og eigi þær ekki við um þessar greiðslur. Stefndi mótmæli því einnig að hafa tekið á móti greiðslunum frá stefnendum með loforði um að þær ætti að leiðrétta síðar. Enginn samningur þar að lútandi hafi verið lagður fram af hálfu stefnenda. Þvert á móti liggi fyrir að uppgjör stefnda vegna framkvæmdanna sé byggt á reikningum Hellulistar ehf. frá 2005 og 2006 sem endanlega hafi verið samþykkt á félagsfundi stefnda 13. júlí 2011. Greiðslur sem stefnendur hafi innt af hendi hafi alltaf grundvallast á sjónarmiðum stefnda sem fram komi í uppgjörinu og það hafi stefnendur vitað. Þá sé því sérstaklega mótmælt að stefnendur hafi ekki fengið að sjá reikninga vegna verksins. Þeir hafi alltaf verið til staðar, stefnendum og öðrum félagsmönnum stefnda til sýnis, er eftir því hafi verið leitað.

Tómlæti/athafnaleysi

Stefnendur hafi lýst því yfir með bréfi 12. október 2005 að þeir greiddu reikninga með fyrirvara um skiptingu kostnaðar vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Stefnendur hafi sýnt af sér athafnaleysi með því að höfða mál þetta vegna kostnaðarskiptingarinnar ekki fyrr en rúmum sex árum eftir að bréfið var sent og rúmum fimm árum eftir að framkvæmdunum lauk. Tómlæti stefnenda gagnvart því að halda uppi meintum rétti sínum vegna kostnaðarskiptingar vegna framkvæmdanna eigi eitt og sér að leiða til sýknu á endurgjaldskröfunni.

Skaðabótakrafa eiganda Flúðasels 62

Skilyrði skaðabótakröfu ekki uppfyllt

Eigandi Flúðasels 62 hafi ekki sýnt fram á að grundvallarskilyrði skaðabótaréttarins um saknæma og ólögmæta háttsemi stefnda séu fyrir hendi til grundvallar skaðabótakröfu sinni. Fullyrðingar hennar um að stefndi beri skaðabótaábyrgð á því að hlutir þeir sem voru á sérafnotaflöt hennar fyrir framkvæmdir hafi verið skemmdir eða fjarlægðir án hennar samþykkis standist heldur ekki nánari skoðun. Framkvæmdirnar á hinni sameignlegu lóð Flúðasels 60-68, Flúðasels 70-72 og Flúðasels 74-76, þar á meðal á þaki bílskýlisins, sé að rekja til lögmætrar ákvörðunar félagsamanna stefnda þar um á aðalfundi 28. apríl 2005. Það sé grundvallaratriði við úrlausn á því hvort skilyrði skaðabótaskyldu væru fyrir hendi. Eiganda Flúðasels 62 hafi alltaf mátt vera ljóst að undir sérafnotaflöt hennar væri mannvirki, þ.e. bílskýli, sem óhjákvæmilega yrði í framtíðinni að halda við með viðgerðum og framkvæmdum með tilheyrandi raski á flötinni. Hún hafi vitað að framkvæmdirnar voru yfirvofandi áður en þær hófust og hafi sjálf ekki gætt nægilega vel að eigum sínum sem voru á sérafnotaflötinni. Því sé mótmælt sem röngu og ósönnuðu að stefndi geti með nokkrum hætti borið ábyrgð á því að eigur eiganda Flúðasels 62 á sérafnotaflöt hennar hafi skemmst eða verið fjarlægðar af flötinni. Þá sé tilvísun stefnanda í 51. og 52. gr. laga nr. 26/1994 um bótaskyldu stefnda sérstaklega mótmælt enda ekki reifað af hálfu stefnanda í stefnu hvernig meint háttsemi stefnda geti fallið þar undir. Stefndi mótmæli því að meint háttsemi hans geti það.

Tjónstakmörkun ekki uppfyllt

Stefndi sé búinn að greiða fyrir blómaker og ljós einu sinni. Ef blómakerin og ljósin hafi ekki skilað sér til eiganda Flúðasels 62 þá hafi það staðið henni næst að tryggja að svo yrði enda hafi allur frágangur á sérafnotaflötinni átt að vera í samvinnu við hana. Verktaki og eigandinn hafi átt í miklum samskiptum vegna palls sem byggður var á flötinni. Þá sé og ljóst að eigandi Flúðasels 62 hafi með engu móti reynt að takmarka tjón sitt með því að koma eigum sínum fyrir á öruggum stað áður en framkvæmdirnar hófust. Eigandinn hafi vel vitað að framkvæmdir voru fyrirhugaðar og þegar tafir urðu á því að þær hófust hafi hún sýnt vítavert athafnaleysi með því að hirða ekki um að fjarlægja eigur sínar. Hún hafi sjálf hent þeim trjám sem fyrir voru. Með því að gera stefnda að greiða henni þennan kostnað sé eigandi Flúðasels 62 að hagnast meir en þegar hafi orðið á kostnað annarra félagsmanna stefnda.

Greiðsla umfram skyldu

Hugtakið sérafnotaflötur feli í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar, sem þó sé í sameign allra eigenda, eins og komi fram í áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála. Sá réttur feli ekki í sér séreignarétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga yfir viðkomandi fleti hendur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur á lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotahafa. Um leið taki sérafnotaréttarhafi á sig viðhalds- og umhirðukostnað við flötina og beri því ábyrgð á þeim kostnaði. Þetta sé sérstaklega mikilvægt að hafa í huga þegar tekið sé mið af staðsetningu sérafnotaflatar eiganda Flúðasels 62 ofan á þaki bílskýlisins. Þrátt fyrir að lögmætt væri að láta eiganda Flúðasels 62 standa eina undir þeim kostnaði vegna sérafnotaflatarinnar, sem sé að rekja til lögmætrar ákvörðunar félagsmanna stefnda um viðgerðir og framkvæmdir á þakinu, hafi félagsmenn ákveðið umfram skyldu að standa straum af hluta kostnaðarins með henni. Nú hafi eigandi Flúðasels 62 hins vegar gengið skrefinu lengra en stefndi geti ekki fallist á að honum beri að taka þátt í frekari kostnaði.

Með vísan til þess sem hér hafi verið rakið krefjist stefndi sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Varakrafa

Varakrafa stefnda um lækkun byggðist á öllum sömu rökum og þeim sem styðji aðalkröfu stefnda um sýknu. Niðurstaða sem gerði ráð fyrir því að stefnefndur fengju kröfur sínar dæmdar að fullu geti ekki staðist enda myndi það leiða til þess að stefnendum bæri ekki að greiða neitt í þeim lögmætu framkvæmdum sem ákveðið var að fara í á hinni sameiginlegu lóð Flúðasels 60-76. Það væri ótæk niðurstaða.

Dráttarvaxtakröfu, þ.m.t. vaxtavöxtum, stefnenda sé mótmælt og þess krafist að dráttarvextir verði lagðir á frá dómsuppsögu verði ekki fallist á aðalkröfu stefnda um sýknu. Í því sambandi bendi stefndi á að stór hluti vaxtakröfunnar sé fyrndur.

Um lagarök sé vísað til meginreglna kröfuréttarins, laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda og laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Stefnendur krefja stefnda um endurgreiðslu á því sem þeir telja ofgreitt vegna framkvæmda við þak bílskýlis og á sameiginlegri lóð húsanna við Flúðasel 60-76. Stefnendur halda því fram að þeim hafi verið gert að greiða kostnað vegna þaksins sem hafi verið blandað saman við kostnað vegna lóðarframkvæmda. Þá halda stefnendur því fram að af hálfu stefnda hafi ekki verið lagðir fram löglegir reikningar fyrir kostnaði.

Af hálfu stefnda er vísað til þess að uppgjör vegna framkvæmdanna hafi verið lagt fram á húsfélagsfundi 13. júlí 2011. Einnig er vísað til reikninga frá Hellulist ehf. vegna vinnu við frágang lóðar og lóðarvinnu í sameign frá 20. desember 2005, 25. október 2006 og 9. ágúst 2006. Þá er af hálfu stefnenda vísað til sundurliðunar á kostnaði og útskýringa á sundurliðun verkþátta í uppgjöri þar sem fram kemur að allir eigendur greiði hellulögn, álagsflöt á sameiginlegum afnotafleti, sameiginlega gangstétt, frágang á lóð nr. 62, sameiginleg leiktæki og fleira. Einnig kemur þar fram hvað greiðist af bílskýliseigendum og hvað teljist til sérafnotaflata.

Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er allur kostnaður sameiginlegur, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Sameiginlegur kostnaður skiptist niður á eigendur samkvæmt reglum í 45. gr. laganna. Allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar skiptist og greiðst af eigendum að jöfnu samkvæmt 5. tl. B-liðar 45. gr. laganna. Almenna reglan samkvæmt 45. gr. er sú að allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur undir B- og C-liði lagagreinarinnar skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta þeirra í sameign.

Í ástandskönnun, viðgerðatillögum og kostnaðaráætlun verkfræðistofunnar Línuhönnunar fyrir bílageymslu og lóð húsfélagsins Flúðaseli 60-76 frá júní 2004 er nákvæm lýsing á úttekt á ástandi bílageymslunnar utanhúss og göngustígum á lóðinni. Gerðar eru viðgerðartillögur á steypu bílageymslunnar utanhúss, gangstígum, hellulögn, niðurföllum og grindverkum og kostnaður þessa áætlaður. Lýst er skemmdum á plötu, leka og steypuskemmdum og gerðar eru tillögur til úrbóta. Í kostnaðaráætlun er sundurliðun á kostnaði vegna bílageymslu annars vegar og lóðar og girðingar hins vegar. Verkþættir eru og sundurliðaðir. Í fundargerð lóðarfundar stefnda 28. september 2004 kemur fram að fjögur fyrirtæki höfðu verið valin til að gera tilboð í lóðina en tvö þeirra skiluðu tilboðum. Fram kemur einnig að farið hafi verið yfir tilboð Hellulistar ehf. sem hafi verið betra af þessum tveimur. Fyrirhuguðum verkframkvæmdum er lýst í fundargerðinni og að tilboðið hljóði upp á 7.925.480 krónur með 5% +/- skekkju sem kæmi þá í ljós við verklok. Reikningum Hellulistar ehf. sem greint er frá hér að framan fylgir sundurliðun á verkþáttum. Í uppgjöri, sem vísað er til af hálfu stefnda og hann telur vera lokauppgjör sem bókað er í fundargerð að hafi verið samþykkt á fundi 13. júlí 2011, er sundurliðun kostnaðar sem fellur á hvert hús og tilgreint er hvað greiðist af eigendum bílskýlis.

Með vísan til þessa ber að hafna þeim staðhæfingum stefnenda að uppgjör hafi aldrei farið fram af hálfu stefnda vegna ofangreindra framkvæmda. Þá verður að hafna því að stefnendur hafi greitt stefnda vegna framkvæmdanna umfram skyldu en þeir hafa ekki sýnt fram á það. Sú staðhæfing þeirra er því ósönnuð. Þá verður einnig með vísan til þess sem fyrir liggur í málinu og hér að framan er rakið að telja ósannað að stefnendum hafi verið gert að greiða kostnað vegna viðgerða á þaki bílskýlisins, eins og þeir halda fram að gert hafi verið, enda hafa þeir ekki lagt fram gögn um það eða sýnt fram á að kostnaður vegna þakviðgerðanna annars vegar og framkvæmda á lóð hins vegar hafi ekki verið rétt skipt. Með vísan til þeirra reikninga sem lagðir hafa verið fram í málinu af hálfu stefnda vegna framkvæmda á lóðinni og vísað er til hér að framan ber að hafna þeirri staðhæfingu stefnenda að reikningar liggi ekki fyrir vegna kostnaðar sem varð af verkinu. Samkvæmt framangreindu hefur jafnframt verið lagt fram í málinu af hálfu stefnda sundurliðað uppgjör, sem telja verður fullnægjandi og að það sé byggt á þeim reikningum og öðrum gögnum sem lögð hafa verið fram í málinu vegna verksins. Að framan er enn fremur gerð grein fyrir því á hvern hátt hefur verið sundurliðað hvað fellur undir kostnað vegna lóðar og hvað vegna viðgerða og viðhalds á þaki bílskýlisins. Ber því að hafna þeirri málsástæðu stefnenda að ekki hafi verið lagt fram fullnægjandi sundurliðað uppgjör og að ekki hafi verið afmarkað hvaða kostnaðarliðir féllu undir lóð og hverjir þeirra undir þak. Loks verður að hafna því að stefnendur geti átt kröfu á hendur stefnda um endurgreiðslu vegna þess að þeir beri enga ábyrgð á greiðslu á vöxtum, yfirdráttarvöxtum, dráttarvöxtum eða kostnaði, enda hafa stefnendur hvorki sýnt fram á né fært haldbær rök fyrir því að þeir eigi slíka kröfu.

Stefnandi, Þ-kvk-nf E-kvk-nf, vísar til þess í skaðabótakröfu sinni, sem hún telur til komna vegna skemmda eða þess sem fjarlægt hafi verið af sérafnotalóð hennar án hennar samþykkis þegar dúkur var lagður upp að húsi hennar, að umrætt rask hafi verið bein afleiðing þeirra framkvæmda sem stefndi hafi staðið fyrir vegna þaks bílskýlisins. Því sé um ólögmæta vanrækslu og mistök að ræða sem hafi bakað stefnanda tjón sem stefnda beri að bæta samkvæmt 51. og 52. gr. laga um fjöleignarhús. Stefnandi, Þ-kvk-nf E-kvk-nf, hefur ekki sýnt fram á að hið meinta tjón hennar verði rakið til vanrækslu eða mistaka af hálfu stefnda. Skilyrði framangreindra lagaákvæða um að bótaskylda hafi stofnast af hálfu stefnda gagnvart stefnanda, Þ-kvk-þgf E-kvk-þgf, af þeim sökum eru því ekki fyrir hendi. Ber með vísan til þess að sýkna stefnda af skaðabótakröfu hennar í málinu.

Samkvæmt öllu framangreindu ber að sýkna stefnda af kröfum stefnenda í málinu.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála ber að dæma stefnendur til að greiða stefnda óskipt (in solidum) 500.000 krónur í málskostnað.

Málið dæmir S-kvk-nf I-kvk-nf héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefndi, Flúðasel 60-76, húsfélag, er sýknað af kröfum stefnenda, Þ-kvk-ef E-kvk-ef G-kvk-ef og R-kk-ef J-kk-ef, í málinu.

Stefnendur greiði stefnda óskipt (in solidum) 500.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf I-kvk-nf.