T-1/2019

Mál þetta, sem er þinglýsingarmál og borið undir dóminn með heimild í 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, var þingfest 29. janúar sl. og tekið til úrskurðar 11. apríl sl.

Sóknaraðili er G-kk-nf A-kk-nf J-kk-nf, Árbæ, Hellu.

Varnaraðilar eru, sýslumaðurinn á Norðurlandi eystra, H-kk-nf S-kk-nf O-kk-nf og E-kvk-nf M-kvk-nf, en þau tvö síðastefndu búa að Bjarnastöðum í Norðurþingi.

Sóknaraðili krefst þess aðallega að hnekkt verði þeirri úrlausn sýslumannsins á Norðurlandi eystra 28. nóvember 2018 að hafna beiðni sóknaraðila um að færsla í fasteignabók embættisins verði leiðrétt þannig að getið verði um að eigandi Sigtúna á hverjum tíma, með landnúmer L154209, sé eigandi helmings lands jarðarinnar Bjarnastaða með landnúmer L154141 (fasteignanúmer F2166067), en til vara að sóknaraðili verði sjálfur tilgreindur þar helmingseigandi landsins. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili sýslumaðurinn á Norðurlandi eystra hefur ekki látið málið til sín taka.

Varnaraðilarnir H-kk-nf S-kk-nf og E-kvk-nf krefjast þess að ákvörðun sýslumannsins á Norðurlandi eystra, 28. nóvember 2018, þar sem hafnað var beiðni sóknaraðila um leiðréttingu þinglýsingarbókar varðandi eignarhald á jörðinni Bjarnastöðum, Norðurþingi, L154141, verði staðfest. Þá krefjast varnaraðilar málkostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Með beiðni til sýslumannsins á Norðurlandi eystra 26. september 2018 fór sóknaraðili þess á leit að færsla í fasteignabók embættisins yrði leiðrétt þannig að „getið verði um að eigandi Sigtúna á hverjum tíma sé eigandi helmings lands Bjarnastaða með 2 landnúmer 154141 eða að [sóknaraðili] verði sjálfur tilgreindur þar helmingseigandi landsins.“ Var þess óskað að athugasemd í samræmi við beiðnina verði þegar færð í fasteignabók embættisins á meðan málið væri til meðferðar, sbr. 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Sýslumaður hafnaði beiðninni með bréfi 28. nóvember 2018 þar sem fram kom að því verði ekki slegið föstu að mistök hafi orðið við þinglýsingu afsals til varnaraðila 1981 þannig að þinglýsingarstjóra bæri að leiðrétta hana. Var beiðninni því hafnað.

Með bréfi 17. desember 2018 tilkynnti sóknaraðili sýslumanni að framangreind úrlausn yrði borin undir dóm með heimild í 1. mgr., sbr. 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 38/1978.

Gögn málsins bárust dóminum 3. janúar 2019. Málið var þingfest 29. sama mánaðar. Mættu þar varnaraðilar þinglýstir eigendur Bjarnastaða, en sýslumaður hefur ekki látið málið til sín taka. Fengu varnaraðilar frest til að skila skriflegri greinargerð, sem þeir og gerðu í þinghaldi 12. febrúar sl. Ákveðið var að málið yrði munnlega flutt. Fór munnlegur málflutningur fram 11. apríl sl. Málinu hefur því ekki verið haldið fram innan þeirra tímamarka sem mælt er fyrir um í lokamálslið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978.

I

Málavextir eru þeir að 16. janúar 1939 gerðu erfingjar P-kk-ef J-kk-ef yfirlýsingu um skiptingu jarðanna Austaralands og Bjarnastaða, en báðar voru þær í eigu dánarbús P-kk-ef. Yfirlýsingunni var þinglýst og er hennar enn getið á veðbókarvottorði Bjarnastaða og Sigtúna. Samkvæmt yfirlýsingunni skildi B-kk-nf Ö-kk-nf eiga þriðjung Austaralands og helming Bjarnastaða. Þá kemur og fram að B-kk-nf B-kk-nf ætti helming Bjarnastaða.

Í greinargerð sóknaraðila kemur fram að sama ár og fyrrgreindri skiptayfirlýsingu hafi verið þinglýst hafi B-kk-nf Ö-kk-nf stofnað nýbýlið Sigtún með þeim eignarhlutum sem samkvæmt skiptayfirlýsingunni féllu til hans. Kveður sóknaraðili að þetta hafi B-kk-nf gert án þess að nýbýlinu væri afmarkað tiltekið séreignarland og að með því hafi „Sigtún orðið eigandi“ að þriðjungi óskipts lands Austaralands og helmingi óskipts lands Bjarnastaða. Fyrir dóminum liggur ljósrit af blaði S-hk-ef úr fasteignabók þar sem B-kk-ef er getið sem fyrsta eiganda og um eignarheimild vísað til fyrrnefndrar eignaskiptayfirlýsingar frá 16. janúar 1939. Í fasteignabókina er skráð í athugasemdadálk „⅓ Austaralands ½ Bjarnastaðir“. Þá má sjá að B-kk-nf afsalar jörðinni til P-kk-ef S-kk-ef árið 1960, sem afsalar henni til S-kk-ef P-kk-ef árið 1973, sem afsalar henni til Öxarfjarðarhrepps árið 1989, sem afsalar henni til Silfurstjörnunnar hf. sama ár. Þinglýst afsal vegna síðastnefndrar sölu jarðarinnar er meðal gagna málsins. Kemur þar m.a. fram að jörðin sé nýbýli frá árinu 1939 og sé gerð úr ⅓ hluta jarðarinnar Austaralands (óskiptum) og ½ jörðinni Bjarnastöðum (land einnig óskipt). Þá kemur fram að landamerki þeirra jarða séu ágreiningslaus og samkvæmt jarðabók. Í málinu liggur einnig fyrir þinglýst afsal jarðarinnar frá Silfurstjörnunni hf. til Landsár ehf. árið 2006 og loks frá síðastnefnda félaginu til sóknaraðila í lok árs 2009. Í síðastnefndum tveimur afsölum er ekki vísað sérstaklega til eignarhalds á fyrrnefndum jarðarhlutum. 3

Meðal gagna málsins er einnig veðbókarvottorð eins og það nú er varðandi jörðina Sigtún. Er þar vísað til eignayfirlýsingar þeirrar sem fyrr er rakin frá árinu 1939 og henni lýst m.a. með þeim orðum að „…B-kk-nf Ö-kk-nf fær ⅓ hlut Austaralands og ½ Bjarnastaða“.

Þau þinglýstu skjöl sem liggja fyrir í málinu varðandi eignarhald á jörðinni Bjarnastöðum er í fyrsta lagi ljósrit úr fasteignabók þar sem tilgreindur er B-kk-nf B-kk-nf sem eigandi og eignarheimild tilgreind margnefnd skiptayfirlýsing frá 16. júní 1939. Í athugasemdadálki við færsluna segir: „½ Bjarnastaðir að fornu ½ nú Sigtún“. Þá kemur fram að varnaraðilar H-kk-nf S-kk-nf og E-kvk-nf eru tilgreindir eigendur samkvæmt afsali frá 14. júní 1981. Í málinu liggur og fyrir veðbókarvottorð jarðarinnar frá 18. desember sl. og er þar, líkt og í veðbókarvottorði Sigtúna, vísað til eignayfirlýsingar frá árinu 1939 þar sem m.a. kemur fram textinn: „… B-kk-nf Ö-kk-nf fær ⅓ hlut Austaralands og ½ Bjarnastaða“.

II

Sóknaraðili kveðst mótmæla þeirri afstöðu þinglýsingarstjóra sem fram komi í hinni kærðu úrlausn, að því verði ekki slegið föstu að mistök hafi orðið við þinglýsingu árið 1981 þannig að þinglýsingarstjóra bæri að leiðrétta færslu. Beiðni um leiðréttingu hafi ekki snúist um það hvort mistök hafi verið gerð við þinglýsingu á árinu 1981 heldur um það að skráning hafi verið ranglega færð í fasteignabók þegar upp hafi verið tekin skráning jarða eftir landnúmerum í gagnagrunni Þjóðskrár með því að þá hafi fallið niður sú athugasemd, sem skráð hafi verið í eldri fasteignabók, að um væri að ræða ½ Bjarnastaði að fornu og ½ Sigtún. Sóknaraðili vísi til þess að H-kk-nf S-kk-nf O-kk-nf og E-kvk-nf M-kvk-nf geti ekki hafa unnið eignarrétt að öllu landi Bjarnastaða við kaup þeirra á jörðinni 14. júní 1981 af B-kk-þgf B-kk-þgf og M-kvk-þgf K. B-kvk-þgf þó eignarréttinda eigenda Sigtúna til helmings landsins hafi ekki verið getið með skýrum hætti í kaupsamningi og afsali til þeirra og heldur ekki getið um þau með athugasemd við þinglýsingu samkvæmt 3. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Fyrir liggi að á afsalsdegi hafi verið getið um það í athugasemdadálki á blaði fyrir jörðina í fasteignabók embættis sýslumannsins á Húsavík, sbr. 4. mgr. 8. gr., sbr. 1. tölulið 1. mgr. 8. gr. þinglýsingalaga, að um væri að ræða „½ Bjarnastaði að fornu ½ nú Sigtún“. Þannig hafi verið getið um réttindi sóknaraðila til landsins í skilningi 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga í fasteignabók. Varnaraðilar H-kk-nf A-kk-nf og E-kvk-nf hafi því ekki getað verið grandlaus um eignarréttindi eiganda Sigtúna til landsins, þegar þau hafi tekið við afsalinu, í skilningi 29. gr., sbr. 19. gr. þinglýsingalaga og geti því ekki komið í veg fyrir að réttra eignarréttinda að landi Bjarnastaða verði getið í fasteignabók eins og sóknaraðili geri kröfu um í málinu.

Sóknaraðili kveðst reisa málskostnaðarkröfu sína á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr.

III

Í greinargerð byggja varnaraðilar á því að sóknaraðili eigi ekki aðild að kröfu um leiðréttingu varðandi eignarhald jarðarinnar Bjarnastaða, skv. 1. mgr. 27. gr. 4 þinglýsingalaga nr. 39/1978. Eignarheimild sóknaraðila taki eingöngu til jarðarinnar Sigtúna. Í viðkomandi afsali, 31. desember 2009, sé jarðarinnar Bjarnastaða ekkert getið. Varnaraðilar telji að orðalag í afsalinu „ásamt öllu því sem jörðinni fylgir og fylgja ber“ taki ekki til eignarhalds í Bjarnastöðum. Fyllsta ástæða hefði verið að taka fram með beinum hætti í afsalinu um eignarhald Bjarnastaða, ef ætlunin hafi verið að það tæki að einhverju leyti til jarðarinnar.

Í skiptayfirlýsingu í dánarbúi P-kk-ef J-kk-ef, 16. júní 1939, komi fram að B-kk-nf Ö-kk-nf eigi helming Bjarnastaða og þriðjung Austaralands. Tekið sé fram að B-kk-nf B-kk-nf eigi helming Bjarnastaða, án þess þó að hann undirriti skiptayfirlýsinguna. B-kk-nf muni ekki hafa verið erfingi í fyrrgreindu dánarbúi. Ekki liggi fyrir hver hafi verið frumheimild B-kk-ef B-kk-ef fyrir eignarhaldi Bjarnastaða.

Ekki hafi verið þinglýst heimild fyrir stofnun nýbýlisins Sigtúna, skv. fyrirliggjandi gögnum, en slíkt hafi verið áskilið samkvæmt 3. gr. laga um nýbýli nr. 15/1897. Ekki liggi heldur fyrir stofnun nýbýlis vegna Sigtúna, skv. IV. kafla laga nr. 108/1941 um byggingar og landnámssjóð.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum hafi leyfisbréfi fyrir nafni býlisins Sigtúna ekki verið þinglýst eins og skylt hafi verið að gera eftir útgáfu nafnleyfis í gildistíð eldri laga, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 51/1937 um bæjarnöfn o.fl. og 8. gr. laga nr. 33/1953 um sama efni.

Varnaraðilar telji að B-kk-nf Ö-kk-nf hafi ekki uppfyllt skilyrði til að stofna nýbýli, sem eingöngu hafi byggst á óskiptum eignarhlutum úr tveimur jörðum. Af þessum sökum telji varnaraðilar að ekki hafi verið heimild fyrir því að stofna sérstakt blað í þinglýsingabók fyrir Sigtún og ekki síst með tilliti til fyrrgreinds skorts á þinglýstum leyfum.

Varnaraðilar telji að B-kk-nf Ö-kk-nf hafi aldrei ráðstafað eignarhlut sínum í Bjarnastöðum þegar litið sé til þinglýstra skjala varðandi Bjarnastaði og Sigtún. Samkvæmt yfirlitum um þinglýst skjöl Bjarnastaða sé hvergi að finna skjal, þar sem B-kk-nf Ö-kk-nf, ráðstafi ætluðum rétti sínum í Bjarnastöðum. Í afsali B-kk-ef til P-kk-ef S-kk-ef, 10. desember 1960, sé ekki getið um sölu á hálfum Bjarnastöðum. Varnaraðilar byggi á því að öll síðari skjöl, þar sem Sigtúnum sé ráðstafað hafi ekki haft áhrif á eignarhald Bjarnastaða. Réttindum yfir fasteign skuli þinglýsa svo þau haldi gildi sínu gagnvart grandlausum viðsemjanda, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga. Það hafi sóknaraðili ekki gert og ekki heldur þeir sem hann leiði rétt sinn frá. Varnaraðilar telji að þau hafi verið grandlaus um réttindi annarra til Bjarnastaða þegar þau hafi keypt jörðina. Af þeim sökum hafi þinglýst afsal þeirra útrýmt hugsanlegum eldri óþinglýstum rétti fyrri rétthafa sóknaraðila til jarðarinnar, sbr. 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga.

Til frekari rökstuðnings sé vísað til núverandi og fyrrverandi þinglýsingalaga, þar sem ekki sé gert ráð fyrir að eignarhald fasteignar sé þannig skráð að eignarhald hennar fylgi breytingum á eignarrétti annarrar eignar. Með öðrum orðum sé gert ráð fyrir að hver eign sé sjálfstætt þinglýsingarandlag. Varnaraðilar mótmæli því að þinglýst skjöl sem tengist Sigtúnum hafi haft áhrif á réttarstöðu Bjarnastaða, enda ekkert sem hafi gefið það til kynna með ótvíræðum hætti á veðbókaryfirliti Sigtúna. 5

Varnaraðilar telji athugasemd á fasteignayfirliti Bjarnastaða við eigandayfirfærslu B-kk-ef B-kk-ef mjög óljósa „½ Bjarnastaðir að fornu ½ nú Sigtún“. Athugasemd þessi virðist síðar hafa verið afmáð með svigum. Varnaraðilar telji athugasemdina ekki hafa takmarkað eignarhald B-kk-ef B-kk-ef til Bjarnastaða, enda hafi hennar ekki verið getið við eigandafærslu varnaraðila. Varnaraðilar hafi ekki vitað af fyrrgreindri athugasemd, sem óvisst sé að hafi verið í gildi þegar þau hafi keypt Bjarnastaði. Ekkert bendi til að veðbókarvottorð á þeim tíma hafi borið þessa athugasemd með sér. Varnaraðilar hafi ekki sjálf kannað með beinum hætti viðkomandi yfirlit fasteignabókar, enda hafi kunnáttumaður séð um alla skjalagerð vegna kaupanna. Af þessum sökum telji varnaraðilar að þau hafi sinnt allri almennri aðgæsluskyldu áður en gengið hafi verið til samninga um jörðina og mótmæli því að þau hafi verið grandsöm um réttindi eigenda Sigtúna til jarðarinnar, sbr. 19. gr. þinglýsingalaga. Þau hafi hvorki þekkt né hafi átt að þekkja réttindi annarra sem ekki hafi verið þinglýst á Bjarnastaði.

Varnaraðilar veki athygli á því að viðsemjandi þeirra, B-kk-nf B-kk-nf, hafi veðsett alla jörðina Bjarnastaði í þrígang á árunum 1951 til 1961, án þess að samþykki annarra hafi verið áskilið. Athygli veki að umboðsmaður B-kk-ef vegna veðbréfa sem útgefin hafi verið 3. desember 1955 og 16. janúar 1961 hafi verið fyrrgreindur B-kk-nf Ö-kk-nf. Hann hafi undirritað bæði þessi skjöl fyrir hönd B-kk-ef, þótt öll jörðin væri veðsett. Varnaraðilar telji að framangreind staðreynd bendi til að B-kk-nf B-kk-nf hafi einn verið þinglýstur eigandi jarðarinnar á þessum tíma. Til frekari stuðnings því að hann og varnaraðilar hafi átt alla Bjarnastaði, sé bent á þá staðreynd að veðsetningar Sigtúna hafi ekki í neinum tilvikum verið færðar í þinglýsingabók fyrir Bjarnastaði.

Með vísan til framangreinds telji varnaraðilar að ekkert liggi fyrir sem bendi til mistaka við þinglýsingu vegna Bjarnastaða. Varnaraðilar byggi á því að gera verði sérstaklega strangar kröfur til leiðréttinga á þinglýsingabók við framangreindar aðstæður. Þau telji að þær málsástæður sem sóknaraðili byggi á dugi ekki til leiðréttingar, hvort sem litið sé til röksemda fyrir aðal eða varakröfu hans. Varnaraðilar telji að mistök verði að liggja ljós fyrir til að leiðrétting samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga komi til álita. Varnaraðilar telji að sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á það. Þinglýsingar byggist á skýrum skjallegum heimildum, en ekki óljósum ályktunum.

Varnaraðilar mótmæli því að tölvuvinnsla fasteignabókar í kjölfar breytinga á ákvæðum 4. mgr. 8. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 2. gr. laga nr. 45/2000, hafi haft þau áhrif að ekki hafi lengur verið hægt að rekja eignarhald Sigtúna til Bjarnastaða. Varnaraðilar telji að slík rakning hafi ekki verið möguleg frá því að Sigtún hafi fengið sérstaka síðu í fasteignaskrá.

Með vísan til framangreindra málsástæðna telji varnaraðilar að staðfesta beri ákvörðun sýslumannsins á Norðurlandi eystra, 28. nóvember 2018, þar sem hann hafi hafnað kröfu sóknaraðila um leiðréttingu á eigendaskráningu Bjarnastaða, L154141.

Um málsmeðferð kveðst varnaraðilar vísa til 3. gr. laga nr. 39/1978, auk meginreglna um meðferð einkamála, sbr. lög nr. 91/1991. Til stuðnings röksemdum varnaraðila um að hafna kröfu sóknaraðila á grundvelli aðildarskorts sé vísað til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Varnaraðilar vísi til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 um skilyrði fyrir leiðréttingu þinglýsingabókar. Um framkvæmd þinglýsinga sé vísað 6 til 6., 7., 8. og 9. gr. þinglýsingalaga. Um skilyrði þinglýsinga sé m.a. vísað til 24., 25. og 26. gr. sömu laga og um réttarvernd fasteignaréttinda sé vísað til 29. gr. sömu laga. Um núverandi grundvöll þinglýsingabóka fasteigna sé vísað til I. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Um eldri þinglýsingalög sé vísað til laga nr. 30/1928 um þinglýsing skjala og aflýsing.

Um stofnun og skráningu nýbýlis sé vísað til laga nr. 15/1897 um nýbýli, svo og til IV. kafla um nýbýli og samvinnubyggðir í lögum nr. 108/1941 um byggingar og landnámssjóð. Um skyldu til að þinglýsa nafnleyfi sé vísað til 1. mgr. 7. gr. laga nr. 51/1937 um bæjarnöfn o.fl. og 8. gr. laga nr. 33/1953 um sama efni. Um landamerki sé vísað til laga nr. 41/1919.

Varnaraðilar byggi kröfu sína um málskostnað á 129. gr., sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um að tekið verði tillit til virðisaukaskatts við ákvörðun málflutningsþóknunar sé reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV

Í máli sem rekið er samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 verður eins og hér standur á ekki leyst úr þeirri deilu sem er milli aðila um hvort sóknaraðili eigi, sem eigandi jarðarinnar Sigtúna, að teljast eigandi helmings óskipts lands jarðarinnar Bjarnastaða. Í málinu liggur fyrir að eignaskiptayfirlýsingu vegna jarðanna Austaralands og Bjarnastaða, frá árinu 1939, sem að framan er rakin var þinglýst á umræddar jarðir og einnig á Sigtún. Er yfirlýsingarinnar enn getið í þinglýstum heimildum og má lesa helstu efnisatriði hennar af veðbókarvottorði Bjarnastaða sem liggur fyrir í málinu.

Af afritum þinglýsingarbókar Bjarnastaða sem liggja fyrir í málinu má sjá að áður var skráð athugasemdin „½ Bjarnastaðir að fornu ½ nú Sigtún“. Athugasemd þessi getur ekki talist skýr og ótvíræð stoð undir kröfugerð sóknaraðila og er auk þess innan sviga, en þýðing síðastnefnds atriðis er óljós. Þessi athugasemd rataði ekki inn í tölvuskráða þinglýsingarbók Bjarnastaða. Aftur á móti er þar getið títtnefndrar eignayfirlýsingar frá 1939 og, eins og fyrr segir, má lesa helstu efnisatriði yfirlýsingarinnar af veðbókarvottorði. Það er mat dómsins að þegar tekið er tillit til ofangreinda upplýsinga á veðbókarvottorði, verði brottfall athugasemdarinnar ekki talið til mistaka sem leiðrétt verði á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga. Eins og fyrr segir verður ágreiningur aðila um framangreint eignarréttartilkall ekki leiddur til lykta í þinglýsingarmáli. Getur, þegar af framangreindum ástæðum ekki komið til greina að fallast á kröfur sóknaraðila, hvorki aðal né varakröfu. Verður því fallist á kröfu varnaraðila, H-kk-ef S-kk-ef og E-kvk-ef, um að staðfesta hinum umdeildu ákvörðun sýslumannsins á Norðurlandi eystra.

Þrátt fyrir framangreinda niðurstöðu þykir rétt með hliðsjón af atvikum öllum að hver aðili beri sinn kostnað af málinu.

H-kk-nf B-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurðinn að gættu ákvæði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en hvorki dómari né lögmenn töldu þörf á endurflutningi málsins þó uppkvaðning hafi dregist umfram lögboðinn frest, en drátturinn stafar af miklum embættisönnum dómara.

Ú R S K U R Ð A R O Ð:

Staðfest er ákvörðun sýslumannsins á Norðurlandi eystra, 28. nóvember 2018, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila, G-kk-ef J-kk-ef, um ofangreinda leiðréttingu þinglýsingarbókar varðandi eignarhald á jörðinni Bjarnastöðum, Norðurþingi, L154141, í eigu varnaraðila, H-kk-ef S-kk-ef O-kk-ef og E-kvk-ef M-kvk-ef.

Hver aðili skal bera sinn kostnað af málinu.