E-244/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 27. febrúar s.l., er höfðað með stefnu útgefinni 20. september 2006, sem þingfest var 3. október 2006 og gagnstefnu áritaðri um móttöku 30. október sama ár.

Aðalstefnendur og gagnstefndu eru H-kk-nf G. H-kk-nf, kt. 000000-0000, og A-kvk-nf Ó-kvk-nf, kt. 000000-0000, bæði til heimilis að Skammadal 2, Eskifirði.

Aðalstefnda og gagnstefnandi er O-kvk-nf F-kvk-nf, kt. 000000-0000, Strandgötu 91, Eskifirði.

Dómkröfur stefnenda í aðalsök eru þær að stefndu verði gert að greiða þeim 1.000.000 krónur með dráttarvöxtum frá 1. mars 2006 til greiðsludags. Í gagnsök krefjast aðalstefnendur sýknu af kröfum aðalstefndu. Í aðalsök og gagnsök krefjast aðalstefnendur málskostnaðar úr hendi aðalstefndu að mati réttarins, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Dómkröfur stefndu í aðalsök eru þær að hún verði sýknuð af kröfum stefnenda. Í gagnsök krefst aðalstefnda þess að aðalstefnendur verði dæmdir til að greiða henni 231.419 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 1.231.419 krónum frá 17. desember 2005 til 16. janúar 2006 og af 231.419 krónum rfrá þeim degi til greiðsludags. Auk þess krefst aðalstefnda þess að aðalstefnendum verði gert að afsala fasteigninni að Strandgötu 91, Eskifirði (fastanúmer 217-0541) til sín að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 10.000 krónur fyrir hvern dag sem það dregst að gefa út afsal fyrir fasteigninni. Í aðalsök og gagnsök krefst aðalstefnda þess að aðalstefnendur verði dæmdir til greiðslu málskostnaðar samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

II.

Málavextir

Með kaupsamningi dagsettum 19. október 2005 keypti aðalstefnda fasteignina að Strandgötu 91, Eskifirði af aðalstefnendum. Umsamið kaupverð var 16.800.000 krónur og skyldi lokagreiðslan að fjárhæð 1.000.000 krónur fara fram 30 dögum eftir afhendingu fasteignarinnar. Í kaupsamningnum er tekið fram að við gerð kaupsamningsins liggi m.a. fyrir kauptilboð og söluyfirlit fasteignasölunnar Hóls og að þau skjöl séu hluti kaupsamningsins. Einnig segir að aðilar hafi kynnt sér þessi skjöl og kvaðir samkvæmt þeim og geri engar athugasemdir. Þá er í samþykktu gagntilboði dags. 4. október 2005 tekið fram að kaupendur hafi kynnt sér m.a. söluyfirlit fasteignasölunnar og sætti sig við þá lýsingu sem þar komi fram. Í söluyfirliti fasteignasölunnar Hóls vegna fasteignarinnar segir m.a.: “Verið er að leggja hitaveitu í húsið og settir verða nýir ofnar.”

Samkvæmt kaupsamningi skyldi afhending fasteignarinnar fara fram í síðasta lagi 1. febrúar 2006, en afhending fór í reynd fram nokkru fyrr eða 17. desember 2005. Þegar fasteignin var afhent aðalstefndu hafði hvorki verið lögð í hana hitaveita né settir í hana nýir ofnar.

Í greinargerð aðalstefndu segir að aðalstefnda og sambýlismaður hennar hafi sett sig í samband við aðalstefnendur og krafist þess að ofnar yrðu settir í húsið en án árangurs. Þau hafi aflað sér upplýsinga um hvað kosti að leggja hitaveitu og ofna í húsið og fengið þær upplýsingar að slíkt kosti ekki minna en 1.000.000 krónur. Í kjölfarið hafi aðalstefnda og sambýlismaður hennar boðið aðalstefnendum að þau skyldu sjálf sjá um að leggja hitaveita í fasteignina en í staðinn myndi lokagreiðsla samkvæmt kaupsamningi falla niður. Þessu tilboði hafi aðalstefnendur hafnað og hafi aðalstefnda ekki greitt lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi.

Í kjölfarið óskaði aðalstefnda eftir formlegu tilboði í lagningu hitaveitu og ofna í fasteignina að Strandgötu 91 og er það að fjárhæð 1.039.575 krónur, sbr. dskj. nr. 8. Í tilboðinu er tekið fram að það feli ekki í sér heimtaugargjald vegna hitaveitu en samkvæmt gjaldskrá hitaveitu Fjarðabyggðar nemur það 191.844 krónum með virðisaukaskatti, sbr. dskj. nr. 9. Með bréfi lögmanns aðalstefndu dags. 23. maí 2006 var af hálfu aðalstefndu lagt fram formlegt sáttatilboð á þá leið að hún myndi sjálf láta setja nýja ofna og hitaveitu í húsið en í staðinn ekki greiða lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi eða að aðalstefnendur sjálfir legðu í þessa vinnu og þá yrði lokagreiðslan innt af hendi. Aðalstefnendur féllust ekki á þetta tilboð, en hófu innheimtuaðgerðir vegna lokagreiðslu kaupsamningsins.

Aðalstefnendur kveðast hafa átt fasteignina að Strandgötu 91 í tæp 2 ár. Á þeim tíma hafi þau gert verulegar endurbætur og lagfæringar á eigninni. M.a. hafi þau byggt einlyfta skúrbyggingu við húsið. Gengið hafi verið frá lögnum fyrir vatnsofna inni í veggjum þessarar byggingar og í leiðinni komið fyrir lögnum milli kjallara og rishæðar. Þetta hafi verið gert til að auðveldara yrði síðar að skipta úr rafmagnsþilofnakyndingu yfir í vatnsmiðstöðvarkyndingu. Tækifæri hafi einfaldlega verið notað meðan veggir hafi verið opnir til að spara rask síðar. Jafnframt hafi verið settir upp rafmagnsþilofnar í nýbyggingunni.

Þegar aðalstefnendur hafi tekið ákvörðun um að selja fasteignina hafi ekki verið komið að því að leggja hitaveitu í þann bæjarhluta sem húsið sé í og ekki hafi verið fyrirséð hvenær að því kæmi. Af hálfu þeirra hafi því enginn áform verið uppi um framkvæmdir í þá veru. Þegar aðalstefnda og fleiri hafi skoðað eignina í kjölfar þess að eignin var auglýst til sölu hafi þessu verið lýst án athugasemda af hálfu aðalstefndu.

Aðalstefnendur kveðast aldrei hafa séð eða undirritað söluyfirlit vegna fasteignarinnar. Rangt sé að slíkt skjal hafi verið lesið upp við kaupsamningsgerð. Segja aðalstefnendur að frágangur bæði tilboða og kaupsamnings hafi verið gerður í miklum flýti og þeim hafi ekki verið kynnt sérstaklega efni skjalanna. Við afhendingu fasteignarinnar hafi kyndingarmálin verið í sömu stöðu og við skoðun aðalstefndu á fasteigninni. Aðalstefnda hafi engar athugasemdir gert vegna þess.

Fyrir dóminn komu og gáfu skýrslu aðalstefnendur, A-kvk-nf Ó-kvk-nf og H-kk-nf H-kk-nf, aðalstefnda, O-kvk-nf F-kvk-nf, og vitnin S-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf, sambýlismaður aðalstefndu, Á-kk-nf Á-kk-nf sölumaður og F-x-x J-x-x, löggiltur fasteignasali.

III.

Málsástæður

Aðalstefnendur kveðast styðja kröfur sínar í aðalsök við almennar reglur kröfuréttarins um að skuldbindingar skuli efna.

Í gagnsök kveðast aðalstefnendur byggja á því að aðalstefnda eigi hvorki rétt á skaðabótum né afslætti. Aðalstefnendur kveða söluyfirlit hafi ekki legið frammi við samningsgerð, hvorki við undirritun tilboða né kaupsamnings og sé söluyfirlitið því ekki hluti kaupsamnings. Þá byggja aðalstefnendur á því að tilgreint skjal fullnægi ekki skilyrðum laga nr. 99/2004 um hvernig söluyfirlit skuli úr garði gert. Skjalið beri ekki með sér heiti sem slíkt, sé ódagsett óundirritað og hafi ekki að geyma efni, sem koma eigi fram í söluyfirlitum. Lög um fasteignasölu geri ráð fyrir að ýmsum atriðum við kaup skuli skipað í hliðarskjal, söluyfirlit, sem beri að undirrita af báðum aðilum og verði þannig hluti af samningi aðila. Uppfylla verði meginreglur kröfu- og samningaréttar til að samningsákvæði sem þessi komist á og það hafi ekki verið gert í þessu tilviki. Samningur á milli aðila um þau atriði, sem greini á dskj. nr. 5, hafi því ekki komist á.

Aðalstefnendur benda jafnframt á að setningin: “Verið er að leggja hitaveitu í húsið og settir verða nýir ofnar” sé óskýr og tvíræð. Ekki sé unnt að halda því fram afdráttarlaust að í þessu orðalagi felist að aðalstefnendur hafi skuldbundið sig til að afhenda fasteignina með lögnum fyrir hitaveitu og ofnum. Þvert á móti virðist orðalagið vera árétting á því að hvoru tveggja, lagningu hitaveitu og uppsetningu nýrra ofna, verði ólokið við sölu. Benda aðalstefnendur á að hitaveita hafi ekki verið lögð í þennan bæjarhluta fyrr en í september síðastliðinn og því hafi þeim verið ómögulegt að verða fyrr við kröfum um að tengja hitaveitu.

Kröfu aðalstefndu um útgáfu afsals er mótmælt af hálfu aðalstefnenda. Kveðast þau munu gefa út afsal um leið og ágreiningi og efndum máls þessa sé lokið.

Kröfu um dagsektir er mótmælt sérstaklega sem vanreifaðri og órökstuddri. Heimild til dagsekta styðjist hvorki við samningsákvæði né lög í þessu tilviki. Tilvitnun til 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til stuðnings kröfunni sé á misskilningi byggð. Um sé að ræða réttarfarslög sem geymi verklagsreglur en ekki efnisreglur. Umrætt ákvæði lúti að samningu dóms og heimili frávik frá þeirri grunnreglu að dómur megi ekki láta niðurstöðu dóms ráðast af skírskotun til atvika sem eigi eftir að gerast eða sannana sem ekki hafi verið aflað. Dagsektir séu önnur undantekningin sem heimiluð sé með ákvæðinu. Það fari hins vegar eftir efnisrétti hvenær það eigi við. Beiting dagsekta sé einnig óþörf því ef dómur kveði á um útgáfu afsals sé hann aðfararhæfur samkvæmt 74. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og slík aðför ætti ekki að taka langan tíma.

Kröfu sína um dráttarvexti og vaxtavexti í aðalsök styðja aðalstefnendur við ákvæði III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Í aðalsök og gagnsök styðja aðalstefnendur kröfu sían um málskostnað við 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Um varnarþing í aðalsök er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Aðalstefnda kveðst byggja sýknukröfu sína í aðalsök einkum á því að hún skuldi aðalstefnendum málsins ekki neitt heldur eigi þvert á móti fjárkröfu á þau þar sem fasteignin að Strandgötu 91 hafi verið haldin galla. Þó hún eigi óumdeilanlega eftir að greiða lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi telji hún ljóst að sú krafa sé niður fallin vegna skuldajafnaðar á móti skaðabótum eða afslætti sem hún eigi rétt til úr hendi aðalstefnenda vegna vöntunar á hitaveitu og ofnum í fasteignina.

Af hálfu aðalstefndu er á því byggt að fasteignin sem hún hafi keypt hafi verið gölluð enda standist hún ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum nr. 42/2002 og kaupsamningi, sbr. nánar 18. gr. laga nr. 40/2002. Þarna sé um að ræða almennt ákvæði um galla en nánar sé fjallað um galla í 27. gr. sömu laga. Þar komi fram að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi eða þeir sem komið hafi fram fyrir hans hönd hafi veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í m.a. söluyfirliti. Tímamarkið við mat á galla, sbr. 20. gr. laga nr. 40/2002 sé þegar fasteign flytjist yfir í áhættu kaupanda, en það hafi verið við afhendingu hennar, sbr. 12. gr. laganna. Fasteignin hafi verið afhent 17. desember 2005.

Um söluyfirlit sé fjallað nánar í 10.-12. gr. laga nr. 99/2004. Aðalstefnda hafi móttekið söluyfirlit við gerð tilboðs og á dómskjali nr. 11 staðfesti starfsmenn fasteignasölunnar sem annaðist kaupin að það hafi legið fyrir við tilboðsgerð. Það komi því ekki að sök að aðalstefnda hafi ekki áritað það, sbr. 10. gr. laga nr. 99/2004 (eða aðalstefnendur). Í söluyfirlitinu, sem aðalstefnda hafi lagt til grundvallar við kaup á fasteigninni, hafi komið fram að verið væri að leggja hitaveitu í hana og að ofnar yrðu settir í hana. Aðalstefnda hafi þannig verið í góðri trú um að hún væri að kaupa fasteign með hitaveitu og ofnum er hún hafi boðið í fasteignina og gengið frá kaupum á henni með kaupsamningi. Þess megi einnig geta að þegar fasteignin hafi verið keypt hafi verið unnið að lagningu hitaveitu á Eskifirði og því hafi mikið verið um það að verið væri að leggja hitaveitu og ofna í einstök hús.

Af hálfu aðalstefnenda hafi því verið haldið fram munnlega að mistök fasteignasölunnar sem annaðist sölu fasteignarinnar hafi valdið því að upplýsingar um að verið væri að leggja heitaveitu í fasteignina og að ofnar yrðu settir í hana hafi ratað inn í söluyfirlit. Þessu mótmæli aðalstefnda. Aðalstefnendur hafi haft tækifæri til að mótmæla söluyfirlitinu og efni þess hafi það ekki verið rétt, en það hafi legið fyrir bæði við gerð kauptilboðs og kaupsamnings og verið lesið upp við síðarnefnda gerninginn. Þar fyrir utan verði að telja rétt að seljendur fasteigna beri almennt ábyrgð á upplýsingum sem fram komi í söluyfirliti, enda séu þær í flestum tilvikum frá þeim komnar eða þeir eiga að tryggja að þær liggi fyrir við sölu.

Af hálfu aðalstefndu er því aðallega haldið fram að hún eigi rétt til skaðabóta úr hendi aðalstefnenda, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, vegna þess galla sem verið hafi á fasteigninni. Skaðabætur skuli nema þeim kostnaði er hún þurfi að leggja út til að setja hitaveitu og ofna í faseignina, sem og kostnaði vegna heimtaugargjalds, þ.e. kostnaði við að gæta úr gallanum. Þannig sé aðeins verið að ræða um skaðabætur fyrir beint tjón aðalstefndu en ekki óbeint tjón og sök hjá aðalstefnendum málsins því ekki skilyrði. Kostnaður aðalstefndu nemi 1.039.575 krónum, sbr. tilboð Vélgæða ehf. á dómskjali nr. 8, auk 191.844 krónur vegna heimtaugargjalds, sbr. gjaldskrá Hitaveitu Fjarðabyggðar á dskj. nr. 9. Samtals nemi skaðabætur til hennar 1.231.419 krónum. Frá þessari fjárhæð dragist vegna skuldajafnaðar 1.000.000 krónur sem aðalstefnda hafi borið að greiða aðalstefnendum 30 dögum eftir afhendingu fasteignarinnar og nemi dómkrafa aðalstefndu í gagnsök því 231.419 krónum. Ekki sé ágreiningur milli aðalstefnenda og aðalstefndu um tölulega hlið málsins, en samkomulag sé milli málsaðila um að einskorða ágreining málsins við efnishlið málsins. Verði ekki fallist á að aðalstefndu beri skaðabætur sé þess krafist til vara að henni beri afsláttur er nemi sömu fjárhæð, nánar tiltekið kostnaði við að bæta úr galla, sbr. nánar 1. og 2. mgr. 41. gr. laga nr. 40/2002.

Þegar það hafi komið í ljós við afhendingu fasteignarinnar að engir ofnar eða hitaveita voru í henni hafi aðalstefnda aflað sér upplýsinga um hver kostnaður við lagningu heitaveitu væri. Hún hafi komist að því að hann væri ávallt meiri en sem næmi lokagreiðslunni, sem hún hafi átt að inna af hendi 30 dögum eftir afhendingu fasteignarinnar. Hún hafi því haldið eftir fjárhæð sem nægði til að tryggja greiðslu þeirrar kröfu sem hún taldi ljóst að hún myndi eiga inni vegna galla, sbr. nánar 44. gr. laga nr. 40/2002. Seinna hafi komið í ljós að sá sú fjárhæð var ekki nægjanleg. Aðalstefnda hafi sett sig í samband við aðalstefnendur, fyrst munnlega en síðar bréflega, sbr. dskj. nr. 10, og boðið þeim í báðum tilvikum annað hvort að bæta úr gallanum á eigin kostnað, sbr. m.a. 2. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002, eða að aðalstefnda gerði það sjálf en greiddi þá í staðinn ekki lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi. Hvorugu tilboðinu hafi verið svarað.

Í ljósi alls framangreinds sé þess krafist að aðalstefnda verði sýknuð af kröfum stefnenda í aðalsök. Henni hafi verið rétt að halda eftir eigin greiðslu vegna vanefnda aðalstefnenda og hún eigi kröfu á hendur þeim að fjárhæð 231.419 krónur þegar lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi hefur verið dregin frá bótakröfu hennar. Krafa aðalstefndu á hendur aðalstefnendum sé tæk til skuldajafnaðar á móti þeirri kröfu sem aðalstefnendur eigi á hendur henni samkvæmt kaupsamningi.

Aðalstefnda kveður kröfu sína um útgáfu afsals í gagnsök byggja á 30. gr. laga nr. 40/2002, en þar sé fjallað um tvær frumskyldur seljenda í fasteignakaupum, annars vegar þá að afhenda fasteign og hins vegar þá að gefa út afsal fyrir henni. Sé ekki gefið út afsal eigi kaupandi fasteignar kost á því að krefjast efnda samkvæmt 31. gr. sömu laga og í máli þessu krefjist aðalstefnda slíkra efnda. Einnig kveðst aðalstefnda vísa til 21. gr. kaupsamnings á dskj. nr. 3 en þar komi fram að þegar kaupandi hafi efnt skyldur sína samkvæmt kaupsamningi eigi hann rétt á afsali fyrir eigninni úr hendi seljenda. Aðalstefnda kveðst hafa efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamning og gott betur en eins og fram hafi komið eigi hún kröfu á hendur aðalstefnendum umfram það sem henni beri að greiða samkvæmt kaupsamningi. Henni beri því að fá útgefið afsal fyrir fasteigninni, sbr. 31. gr. laga nr. 40/2002 og 21. gr. kaupsamnings aðila.

Aðalstefnda kveður kröfu um greiðslu dagsekta ef afsal verður ekki gefið út byggða á 4. mgr. 114. gr. laga um meðferð einkamála. Sé byggt á því að umkrafin fjárhæð, 10.000 krónur, sé hæfileg og eðlileg miðað við hagsmuni málsins og atvik þess að öðru leyti.

Aðalstefnda kveðst styðja sýknukröfu sína við meginreglur kröfuréttar um greiðslu skuldbindinga og skuldajöfnun. Þá vísar aðalstefnda til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 10., 12., 18. 20.,27., 39., 41., 43. og 44. gr. Þá vísar aðalstefnda til laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, einkum 10.-12. gr. Málskostnaðarkröfu sína styður aðalstefnda við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sérstaklega 130. gr. og lög nr. 50/1988. Um varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Um dráttarvexti vísar aðalstefnda til 6. gr. laga nr. 38/2001 og um upphafstíma þeirra til 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001. Tímamarkið við mat á galla, sbr. 20. gr. laga nr. 40/2002, sé þegar fasteign flytjist yfir í áhættu kaupanda, þ.e. við afhendingu hennar, sbr. 12. gr. laganna. Fasteignin hafi verið afhent 17. desember 2005 og þá hafi krafa aðalstefndu stofnast á hendur aðalstefnendum. Aðalstefnda hafi átt að greiða aðalstefnendum 1.000.000 krónur 30 dögum eftir afhendingu fasteignarinnar og dragist sú fjárhæð frá dómkröfu hennar frá þeim degi að telja.

Aðalstefnda kveður málskostnaðarkröfu sína reista á 130. gr. laga nr. 91/1991, sem og lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Þess sé krafist að tekið verði tillit til þess að hún er ekki virðisaukaskattskyldur aðili og þurfi því að fá tildæmda fjárhæð, samsvarandi virðisaukaskatti á málskostnað til að fá tjón sitt að fullu bætt. Um varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Niðurstaða

Fram er komið að í auglýsingum og söluyfirliti vegna sölu fasteignarinnar að Strandgötu 91 á Eskifirði koma m.a. fram eftirfarandi upplýsingar um eignina:

“Verið er að leggja hitaveitu í húsið og settir verða nýir ofnar.”

Í kaupsamningi um fasteignina, sem undirritaður er af málsaðilum 19. október 2005, kemur fram að við gerð kaupsamningsins hafi m.a. legið fyrir kauptilboð og söluyfirlit fasteignasölunnar Hóls og að þessi skjöl séu hluti kaupsamnings. Einnig segir að aðilar hafi kynnt sér öll framangreind skjöl og kvaðir samkvæmt þeim og engar athugasemdir gert við þau. Fram er komið að F-x-x J-x-x, löggiltur fasteignasali annaðist gerð kaupsamnings um fasteignina og hefur hann borið hér fyrir dómi að söluyfirlit á dskj. nr. 16 hafi legið fyrir við gerð kaupsamningsins. Þá sagðist hann hafa fyrir vana á kaupsamningsfundum að spyrja viðkomandi hvort þeir hafi kynnt sér söluyfirlitið og hvort þeir séu sáttir við efni þess. Hann sagði að ástæða þess að ákvæði um lagningu hitaveitu og uppsetningu nýrra ofna hafi ekki verið tekið upp í kaupsamningi sé sú að engar athugasemdir hafi verið gerðar við efni söluyfirlitsins, hvorki af hálfu seljenda né kaupanda. Með vísan til áðurgreinds ákvæðis í kaupsamningi aðila og framburðar F-kk-ef J-x-x hér fyrir dómi þykir sannað að umrætt söluyfirlit hafi legið fyrir við gerð kaupsamningsins og sé því hluti kaupsamningsins, samanber ákvæði samningsins þar um.

Fram kom hjá aðalstefnanda, Ö-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, að hún hafi tekið eftir því sama dag og auglýsing um fasteignina birtist á netinu að í henni voru nokkrar villur, m.a. um að verið væri að leggja hitaveitu í fasteignina og að settir yrðu upp nýir ofnar. Sagðist aðalstefnandi, H-kk-nf H-kk-nf, einnig hafa séð þessa auglýsingu. Sagðist A-kvk-nf hafa sent Á-kk-þgf Á-kk-þgf sölumanni á fasteignasölunni tölvupóst og síðar hringt í hann og beðið hann um að leiðrétta þessar villur. Hafi hann leiðrétt villu um dúk á baði, en ekki um lagningu hitaveitunnar. Fram er því komið að aðalstefnendum var kunnugt um það að í auglýsingu um fasteignina væri staðhæft að verið væri að leggja hitaveitu í húsið og að settir yrðu nýir ofnar, en sami texti er í auglýsingunni og í söluyfirliti fasteignarinnar.

Í 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi eða þeir, sem komi fram fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í athugasemdum með 27. gr. laganna segir að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem séu beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem séu aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar séu til þess að valda misskilningi. Jafnframt að það sé á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum. Loks segir að eðlilegt sé og í samræmi við gildandi rétt að seljandi beri ábyrgð á upplýsingum í auglýsingum um eign, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum, enda séu slíkar upplýsingar í flestum tilvikum frá honum komnar eða hann eigi að tryggja að þær liggi fyrir við sölu. Þá kemur fram í athugasemdum við 10. gr. laga nr. 99/2004 að reglur um söluyfirlit taki mið af því mikilvæga hlutverki þessa skjals, að á grundvelli þess, þ.e. þeirra upplýsinga sem þar komi fram, eigi kaupandi sem skoðað hafi eign að geta reist mat sitt á því hvort hann vilji kaupa fasteignina og hvað hann vilji greiða mikið fyrir hana. Mikilvægi þessa skjals verði því seint áréttað of oft. Einnig segir að markmið söluyfirlits sé fyrst og fremst að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem ásamt skoðun á henni eigi að vera nægilega traustur grundvöllur fyrir ákvarðanatöku af hans hálfu.

Fram kom í skýrslum málsaðila hér fyrir dómi að lagningu hitaveitu í húsið og kyndingarmál þess bar ekki sérstaklega á góma í viðræðum þeirra við kaupin. Með því að aðalstefnendum var hins vegar kunnugt um að í auglýsingum um fasteignina var staðhæft að verið væri að leggja hitaveitu í húsið og að til stæði að setja nýja ofna í það var rík ástæða til þess að aðalstefnendur kynntu sér hvort sömu villu væri að finna í söluyfirliti fasteignasölunnar, sem samkvæmt ákvæðum kaupsamnings er hluti hans, og að aðalstefnendur leiðréttu þá þessa villu gagnvart aðalstefndu áður en gengið var frá kaupunum. Fram er komið að það gerðu aðalstefnendur hins vegar ekki.

Telja verður að fyrrgreind fullyrðing í auglýsingum um fasteignina og söluyfirliti sé til þess fallin að valda misskilningi og að skilja megi hana sem svo að seljendur hafi skuldbundið sig til að afhenda húsið með hitaveitulögn og nýjum ofnum. Mátti aðalstefnda treysta þessari yfirlýsingu, sem gefin var í söluyfirlitinu og auglýsingum um fasteignina og ætlað var að kynna eignina almennt. Verða aðalstefnendur að bera ábyrgð gagnvart aðalstefndu á því að rangar upplýsingar voru veittar um eignina sem voru til þess fallnar að hafa áhrif á verð hennar, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002, en samkvæmt þessu ákvæði bera aðalstefnendur einnig ábyrgð á upplýsingum sem stafa frá fasteignasölu þeirri, sem þau höfðu falið að annast sölu á fasteigninni.

Með hliðsjón af framangreindu eru aðalstefnendur því skaðabótaskyldir gagnvart aðalstefndu vegna tjóns, sem hin síðarnefnda hefur borið af þessu. Ekki er ágreiningur með aðilum um tölulega hlið málsins. Er fallist á með aðalstefndu að henni sé heimilt að skuldajafna kröfu sinni á hendur aðalstefnendum vegna kostnaðar við að bæta úr gallanum að fjárhæð 1.231.419 krónur á móti lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 1.000.000 krónur. Verður aðalstefnendum því gert að greiða aðalstefndu það sem umfram er eða 231.419 krónur með dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði. Rétt þykir að umrædd fjárhæð beri dráttarvexti frá 1. febrúar 2006 sem var umsaminn afhendingardagur samkvæmt kaupsamningi.

Jafnframt er fallist á þá kröfu aðalstefndu að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal fyrir fasteigninni til hennar innan 15 daga frá uppkvaðningu dómsins að viðlögðum dagsektum samkvæmt 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, 10.000 krónum á dag, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 287/1996, allt eins og nánar er kveðið á um í dómsorði.

Af ofangreindu leiðir að aðalstefnda er sýknuð af kröfum stefnenda í aðalsök

Með hliðsjón af málsúrslitum ber aðalstefnendum að greiða aðalstefndu málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 410.019 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Dóm þennan kveður upp R-kvk-nf B-kvk-nf dómstjóri. Uppkvaðning dómsins hefur dregist vegna embættisanna dómarans.

Dómsorð:

Aðalstefnda, O-kvk-nf F-kvk-nf, er sýkn af kröfum aðalstefnenda.

Aðalstefnendur, H-kk-nf H-kk-nf og A-kvk-nf Ó-kvk-nf, greiði in solidum aðalstefndu, O-kvk-þgf F-kvk-þgf, 231.419 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 1. febrúar 2006 til greiðsludags.

Aðalstefnendur skulu gefa út afsal til aðalstefndu fyrir fasteigninni að Strandgötu 91 á Eskifirði innan 15 daga frá uppkvaðningu dómsins að viðlögðum 10.000 króna dagsektum til aðalstefndu fyrir hvern dag, sem útgáfa afsals dregst umfram það.

Aðalstefnendur greiði aðalstefndu 410.019 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf B-kvk-nf