E-5489/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 30. maí sl., er höfðað af A-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, Skildinganesi 4, Reykjavík, á hendur S-kvk-þgf K. G-kvk-þgf, Hringbraut 113, Reykjavík, með stefnu birtri 22. september 2006.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda kröfu að fjárhæð 900.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 7. desember 2005 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi þess að viðurkenndur verði réttur stefnanda til að skuldajafna 900.000 kr. af kröfunni við jafnháan hluta kröfu stefndu um ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs íbúðar í fasteigninni nr. 4 við Skildinganes í Reykjavík, fnr. 202-9399, 01-0201, samkvæmt kaupsamningi milli stefnanda og stefndu dags. 31. júní 2003, miðað við 7. desember 2005.

Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi, eins og málið væri ekki gjafsóknarmál.

Stefnda krefst þess aðallega að verða sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Til vara krefst stefnda þess að stefnukröfur verði stórlega lækkaðar.

Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi, eins og málið væri ekki gjafsóknarmál.

Málsatvik

Málsatvik eru þau að með kaupsamningi dags. 31. júlí 2003 keypti stefnandi af stefndu 4 herbergja íbúð í risi að Skildinganesi 4 í Reykjavík. Kaupverð var 12.300.000 kr. Hefur stefnandi greitt kaupverð eignarinnar að undanskildum eftirstöðvum að fjárhæð 955.000 kr. sem stefnanda bar að greiða þann 1. desember 2003. Í söluyfirliti eignarinnar er tilgreint að um sé að ræða 92,1 ferm. risíbúð í vel staðsettu þríbýli og gólfflötur íðbúðar væri um 110 ferm. Í kaupsamningi kom fram að eignaskiptasamningi hefði ekki verið þinglýst á eignina en hann væri í vinnslu og myndi verða lokið eigi síðar en við lokauppgjör og afsal.

Í september 2003 var gengið frá eignaskiptayfirlýsingu fyrir Skildinganes 4. Þar kemur fram að birt stærð eignarinnar sé 73,1 ferm., en ekki 92,1 ferm. líkt og kom fram í söluyfirliti. Nánar tiltekið er eignin þar sögð vera þriggja herbergja íbúð á rishæð, birt stærð 62,1 ferm., ásamt herbergi sem gengið sé inn í af stigapalli, birt stærð 11 ferm., rými undir súð og háaloft. Fyrir liggur að stefnda hafði áður gert þær breytingar á fyrirkomulagi íbúðarinnar að færa útidyrahurð fremst á stigapallinn og nýta þannig sameign sem inngang íbúðarinnar. Með þeim hætti hafi herbergi sem áður hafði verið utan íbúðarinnar færst inn í hana. Stefnandi heldur því fram að framkvæmd þessi hafi verið gerð án samþykkis annarra íbúa í húsinu. Hún sé í andstöðu við byggingareglugerð og gerð án samþykkis byggingafulltrúa. Stefnda heldur því hins vegar fram að umrædd breyting hafi verið gerð í fullu samráði við aðra eigendur hússins og með samþykki þeirra.

Eftir að eignaskiptayfirlýsingin var gerð neitaði stefnandi að greiða eftirstöðvar kaupverðsins og krafðist skaðabóta eða afsláttar. Gengu bréfaskriftir milli aðila um tíma í þeim tilgangi að ná sáttum en án árangurs. Í kjölfarið fékk stefnandi dómkvaddan matsmann til að meta stærðarfrávik eignarinnar annars vegar, og hins vegar breytt fyrirkomulag íbúðarinnar. Til að framkvæma matið var fenginn B-kk-nf Þ-kk-nf V-kk-nf hdl. og löggiltur fasteignasali. Skilaði hann matsgerð dags. 20. september 2005.

Niðurstaða matsmannsins er sú að framangreind atriði lækki markaðsvirði íbúðarinnar um 900.000,- kr. á verðlagi hinn 31. júlí 2003, miðað við söluverð eignarinnar skv. kaupsamningi aðila. Þar af séu áhrif vegna fermetraskráningar 600.000,- kr. en áhrif vegna óvissu um breytingu á inngöngudyrum í íbúðina 300.000,- kr.

Stefnandi byggir kröfur sínar í málinu á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir mál sitt á því að hún hafi mátt treyst þeim upplýsingum sem gefnar voru við kaupin, þ.m.t. um stærð íbúðarinnar. Jafnframt hafi stefnandi mátt ganga útfrá að ekki yrði að gera breytingar á fasteigninni til að koma henni í löglegt horf á kostnað fyrirkomulags eignarinnar. Kjarni upplýsingaskyldu seljanda sé að honum sé skylt að upplýsa kaupanda um öll atvik og galla á eigninni sem hann þekki eða ætti að þekkja til eða hann mætti ætla að hefði þýðingu fyrir mat kaupanda á eigninni og sem ekki sé hægt að gera ráð fyrir að kaupanda sé kunnugt um. Nánar sé kveðið á um það í 26. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hafi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi.

Augljóst megi vera að stefnanda hafi ekki verið kunnugt um að stærð fasteignarinnar væri í verulegum atriðum önnur en upplýst var við kaupin, þ.m.t. í söluyfirliti og kaupsamningi. Benda megi á að stefnda hafi upplýst stefnanda við skoðun á fasteigninni að flatarmál hennar væri raunverulega meira en fram kæmi í opinberum vottorðum, og í söluyfirliti segi að gólfflötur sé ca 110 ferm. Þá hafi stefnanda á engan hátt verið ljóst að hún væri að festa kaup á þriggja herbergja íbúð með auka herbergi á gangi, en ekki fjögurra herbergja íbúð eins og henni hafi verið kynnt. Fyrir liggi að breyta verði íbúðinni í upprunalegt horf enda muni breytingin bæði hafa verið gerð án samþykkis annarra íbúa hússins og byggingafulltrúa. Þá sé ljóst að stefndu hafi verið kunnugt við kaupin að breytingar sem hún hafi sjálf ráðist í væru ósamþykktar og að íbúðin væri minni en kveðið væri á um í söluyfirliti, sbr. yfirlýsingar sameigenda hússins og arkitekts sem sá um gerð eignaskiptasamnings. Verði ekki annað séð en stefnda hafi ekki veitt stefnanda þær upplýsingar sem hún hafði um fasteignina sem stefnda mátti vita að væru stefnanda nauðsynlegar. Teljist fasteignin því þegar af þeirri ástæðu gölluð í skilningi 26. gr. laga um fasteignakaup. Þá sé auk þess á því byggt að stefnda hafi veitt rangar upplýsingar um stærð fasteignarinnar auk þess að leyna upplýsingum er vörðuðu fyrirkomulag hennar. Teljist fasteignin því jafnframt gölluð í skilningi 27. gr. laga um fasteignakaup, enda fasteignin ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi hafi veitt við kaupin, en ákvæðið kveði jafnframt á um að fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum. Fyrir liggi að stærð fasteignarinnar hafi verið ranglega tilgreind í söluyfirliti. Þá liggi fyrir að fyrirkomulag hennar hafi verið ranglega tilgreint í söluyfirliti og kaupsamningi. Stefnandi hefði ekki gert umræddan kaupsamning eða a.m.k. ekki fallist á umsamið kaupverð ef stefnda hefði upplýst hana réttilega um galla hússins.

Fyrir liggi að stefnandi hafi mátt treysta þeim upplýsingum sem hún hafi fengið fyrir kaupin, þ.m.t. þeim upplýsingum sem fram komi í söluyfirliti. Söluyfirlitið sé gert samkvæmt fyrirmælum í 12. gr. laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu nr. 54/1997, þar sem lögboðið sé að þess skuli vandlega gætt að þar komi fram öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt geti kaupanda máli, s.s. varðandi stærð eignarinnar. Þá skuli söluyfirlit geyma glöggar upplýsingar og gögn um stærð eignar og fyrirkomulag og vera svo rækilegt og traust að það sé sem tryggastur grundvöllur undir mati á verðmæti eignarinnar og arðsemi hennar. Í ljós hafi komið að upplýsingar þær sem stefnandi hafi fengið fyrir kaupin hafi verið í grundvallaratriðum rangar. Upplýsingar um stærð íbúðarinnar og fyrirkomulag hafi verið ákvörðunarástæða hennar fyrir kaupunum. Þessum upplýsingum hafi stefnandi treyst og mátt treysta og ekki haft rannsóknarskyldu á réttmæti þeirra upplýsinga, en stefnda beri ábyrgð á réttmæti þeirra upplýsinga er fram komi í söluyfirliti. Þannig hafi íbúðin reynst verulega minni en greinir í söluyfirliti auk þess sem herbergi hafi verið oftalin enda breyting sem seljandi gerði á fasteigninni ólögmæt. Stefnandi líti svo á að kaupverð íbúðarinnar hafi verið fullt markaðsverð hennar að teknu tilliti til þeirrar stærðar er fram komi í stærðargreiningu stefndu í söluyfirliti. Beri stefnda sönnunarbyrði fyrir hinu gagnstæða.

Ljóst sé að bæði stærðarmunurinn og sú staðreynd að breyta þurfi íbúðinni í löglegt horf hafi veruleg áhrif á verðmæti íbúðarinnar. Í því sambandi bendir stefnandi á að fasteignamat íbúðarinnar hafi verið á söludegi 10.927.000 kr. Í október 2004 hafi fasteignamatið verið 10.070.000 kr. vegna stærðarminnkunar, sem þýði mismun sem nemi 857.000 kr. Hafi þá ekki verið tekið tillit til vísitöluhækkunar, en eldra mat miði við vísitölu í nóvember 2002 á meðan yngra matið miði við vísitölu í nóvember 2003. Sé tekið tillit til þess sé mismunurinn 1.217.393 kr. Þá sé mismunurinn á brunabótamati enn meiri vegna stærðarfrávikana þegar tekið hafi verið tillit til vísitölu á söludegi. Á söludegi hafi brunabótamat verið 10.277.000 kr., en í október 2004 aðeins kr. 8.842.000,-. Að teknu tilliti til vísitölu megi ætla að brunabótamat í júní 2003 hefði verið 8.376.939 kr., sem þýði mismun á brunabótamati að fjárhæð 1.900.061 kr.

Þá liggi fyrir mat dómkvadds matsmanns á mismun á markaðsvirði fasteignarinnar að teknu tilliti til þeirra upplýsinga sem legið hafi fyrir við kaupin, þ.m.t. í kaupsamningi, og réttum upplýsingum um stærð hennar og fyrirkomulag. Sé niðurstaða hans að rétt verð hefði átt að vera sem nemi samtals 900.000 kr. lægra en kaupverðið, sem skiptist þannig að 600.000 kr. varði stærð fasteignarinnar og 300.000 kr. breytingu á fyrirkomulagi hennar. Í matinu hafi matsmaðurinn tekið fullt tillit til ætlaðra huglægra þátta sem koma ættu til lækkunar fjárhæða. Sé á því byggt að framangreindir gallar rýri verðmæti fasteignarinnar verulega. Byggir stefnandi á því að hann eigi skaðabóta- og eða afsláttarkröfu á hendur stefndu sem taki mið af mati hins dómkvadda matsmanns.

Stefnandi byggir kröfu sína á því að fasteignin hafi verið gölluð og að stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að leyna stefnanda upplýsingum um stærð fasteignarinnar, þ.m.t. að eignin væri raunverulega minni en tiltekið var í opinberum gögnum. Jafnframt byggir stefnandi á því að breytingar á fasteigninni hafi ekki verið samþykktar af byggingafulltrúa auk þess sem þær hafi verið gerðar án samþykkis eigenda annarra íbúða í húsinu á kostnað sameignar.

Þá byggir stefnandi á því að fasteignin hafi verið haldin verulegum og leyndum göllum og hafi ekki verið haldin þeim kostum sem áskildir voru. Hafi sérstaklega verið áskilið að fasteignin væri 92,1 ferm. Þá hafi stefnda lýst því yfir að fasteignin væri raunverulega stærri, þ.e.a.s. að gólfflötur hennar væri 110 ferm. Jafnframt hafi verið áskilið að fasteignin væri fjögurra herbergja íbúð. Liggi fyrir að not fasteignarinnar breytist verulega við það að breyta henni í löglegt horf, enda megi ljóst vera að herbergi frammi á gangi fasteignar verði t.d. ekki notað sem barnaherbergi. Þá séu not á slíku herbergi augljóslega allt önnur en ef herbergið væri innan íbúðar. Leiði þessi staðreynd til lægra endursöluverðs fasteignarinnar.

Þá byggir stefnandi á því að gallar þeir sem ljóst sé að séu til staðar samkvæmt matsgerð hins dómkvadda matsmanns hafi verið leyndir og að stefnandi hafi ekki mátt gera sér grein fyrir þeim við skoðun. Þá byggir stefnandi á því að stefnda hafi með sviksamlegum hætti leynt stefnanda upplýsingum um ástand fasteignarinnar við skoðun. Þá telji stefnandi að stefnda hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni svo sem henni hafi verið skylt samkvæmt reglum kröfuréttar og ákvæðum laga nr. 40/2002, þ.m.t. 26. og 27. gr. laganna. Telur stefnandi útilokað að stefnda, sem búið hafi í íbúðinni um tíma, setið fundi með þeim sem útbjó eignaskiptayfirlýsingu þar sem rætt var um stærð íbúðarinnar og annast sjálf breytingu á íbúðinni, hafi ekki haft vitneskju um að íbúðin væri annarrar stærðar en fram hafi komið við söluna, auk þess sem breytingar hafi verið gerðar á henni án samþykkis byggingaryfirvalda og eigenda.

Stefnandi byggir kröfu sína um skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar á reglum samninga- og kröfuréttar auk laga um fasteignakaup, þ.m.t. lögum nr. 40/2002. Um skuldajafnaðarkröfu sína vísar stefnandi til reglna kröfuréttar. Þá vísar stefnandi til ákvæða skipulags- og byggingareglugerðar nr. 441/1998.

Málsástæður og lagarök stefndu

Af hálfu stefndu er aðalkrafa hennar um sýknu byggð á því að stefnandi eigi hvorki fjárkröfur á hendur henni né kröfu til skuldajafnaðar við eftirstöðvar kaupverðs, en eftirstöðvar kaupverðsins nemi 955.000 kr. á gjalddaga 1. desember 2003.

Stefnda vísar því alfarið á bug að hún hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína og sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá hafnar stefnda því alfarið að eignin sé gölluð. Upplýsingar um stærð eignarinnar, þ.e. 92,1 ferm., sem fram komi í söluyfirliti eignarinnar hafi verið í samræmi við opinbera skráningu hjá Fasteignamati ríkisins þegar eignin var auglýst til sölu og kaupsamningur gerður. Hafi stefnda mátt treysta þeim upplýsingum um fermetrafjölda eignarinnar sem stafað hafi frá Fasteignamati ríkisins, enda þær verið einu skráðu upplýsingarnar um stærð íbúðarinnar á þeim tíma. Stefnda hafi því uppfyllt skyldu sína að skrá stærð fasteignarinnar í söluyfirlit eignarinnar samkvæmt opinberum skrám. Eftir kaup stefnanda á eigninni hafi verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið og henni þinglýst rúmum fimm mánuðum eftir kaupsamning. Hafi stefnanda verið það ljóst við kaup á eigninni að eignaskiptayfirlýsing hafi ekki legið fyrir og að upplýsingar um stærð eignarinnar, þ.e. 92,1 ferm., í söluyfirliti hafi verið byggðar á gögnum frá Fasteignamati ríkisins. Sé því alfarið hafnað að stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og leynt stærð íbúðarinnar og vanrækt upplýsingaskyldu sína í skilningi 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga. Þá sé þeim fullyrðingum arkitekts sem gerði eignaskiptayfirlýsinguna og íbúa á 1. hæð alfarið mótmælt sem röngum, að stefndu hafi verið kunnugt um að stærð íbúðarinnar væri minni en fram kom í söluyfirliti hennar. Hafi stefndu ekki verið kunnugt um slíkt. Stærðarskráningar í söluyfirliti hafi verið skráðar eftir bestu vitund stefndu. Í stefnu sé því haldið fram að stærð íbúðar hafi verið ákvörðunarástæða fyrir kaupunum og hefði stefnandi ekki keypt eignina ef hún hefði vitað um annað. Þá sé því haldið fram að stefnandi hefði ekki fallist á kaupverðið ef henni hefði verið kunnugt um þessi atriði og beri stefnda sönnunarbyrði fyrir því að söluverðið hafi verið rétt markaðsverð eignarinnar. Þessum staðhæfingum stefnanda mótmælir stefnda alfarið enda hafi stefnda veitt upplýsingar um eignina eftir bestu vitund og stefnandi keypt eignina á því verði sem hún var tilbúin til að borga eftir skoðun á eigninni. Þá hafi stefndu ekki á neinn hátt verið gerð grein fyrir því hver ákvörðunarástæða stefnanda var fyrir kaupunum.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni séu skráðir fermetrar eignarhlutans í dag 73,1 ferm. í stað 92,1 ferm. áður. Byggir stefnda á því að ástæðu þess megi rekja til þess að við gerð eignaskiptayfirlýsinga nú gildi aðrar reglur um útreikninga og skráningu fasteigna en áður. Þegar gerð sé eignaskiptayfirlýsing til samræmis við núgildandi reglur skuli gera skráningartöflu yfir eign. Í skráningartöflunni skuli reiknað út birt flatarmál eigna sem sé sú stærð sem segi hvað eignin sé stór í fermetrum talið miðað við forsendur í gildandi skráningarreglum. Séu það þessir birtu fermetrar sem síðan séu skráðir hjá Fasteignamati ríkisins. Því geti verið nokkur munur á stærðum eigna fyrir og eftir gerð skráningartöflu. Munurinn felist í því að forsendur fyrir skráningu eigna hjá Fasteignamati ríkisins séu ekki hinar sömu fyrir og eftir gerð skráningartöflunnar þar sem forsendur stærðarútreikninga eigna hafi breyst þó íbúðir séu eftir sem áður jafn stórar. Þá hafi aðferðir við útreikninga á flatarmáli risíbúða hér áður fyrr verið mjög á reiki eftir því hvaða aðferð hafi verið notuð við útreikninginn, sbr. Hrd. 1988, bls. 1453. Í matsskýrslu dómkvadds matsmanns sé m.a. á það bent að í áranna rás hafi útreikningar á stærðum fasteigna breyst talsvert. Sé matsmanni kunnugt um a.m.k. fjórar mismunandi reikniaðferðir sem liggja til grundvallar þeim stærðarskráningum sem finna megi í gagnagrunni Fasteignamats ríkisins. Gefi þær mismunandi niðurstöðu og skeiki oft talsverðu þegar eignir séu mældar upp í samræmi við núverandi reiknireglur. Í dag fari stærðarskráning fasteigna eftir ÍST 50, en samkvæmt reglum staðalsins teljist fermetrafjöldi risíbúða sá gólfflötur þar sem salarhæð íbúðar sé 1,80 m eða meira. Það þýði að sá gólfflötur risíbúðar þar sem hæð sé undir 1,80 m teljist ekki með í uppgefinni fermetratölu íbúðar. Ef litið sé til þeirra upplýsinga sem fram komi í skráningartöflu hússins, sé gólfflötur eignarhlutans á 2. hæð tæpir 120 fermetrar, þar af sé gólfflötur íbúðar (0201) 73,1 ferm., herbergis (0202) 13,2 ferm., súð (0204) 29 ferm., auk þess sem gólfflötur í risi sé 49,5 ferm. Fylgi þessi rými eignarhluta stefnanda.

Af hálfu stefndu er því alfarið hafnað að ætlaður stærðarmunur valdi því að stefnandi eigi kröfu um skaðabætur og/eða afslátt á hendur henni, enda sé fasteignin að öllu leyti eins og hún var við skoðun stefnanda fyrir kaupin. Hafi stefnda engar forsendur haft til að gera sér í hugarlund hver niðurstaða mælinga vegna eignaskiptayfirlýsingar yrði frekar en stefnandi, þ.m.t. hvort hún yrði önnur en skráning Fasteignamats ríkisins kvað á um. Hafi stefndu að öllu leyti verið ókunnugt um á hverju þeir stærðarútreikningar og skráningar væru byggðir. Stefnda hafi engin loforð gefið um að stærðarskráning hins opinbera væri rétt enda hafi legið fyrir að eftir var að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Beri stefnda enga ábyrgð á þeim upplýsingum sem hafi að öllum líkindum fylgt eigninni frá byggingu hennar. Hafi stefndu á engan hátt verið kunnugt um að skráðir fermetrar væru aðrir en fram kæmu í skrám Fasteignamats ríkisins. Sé þeirri málsástæðu stefnanda alfarið mótmælt að hún hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína á grundvelli 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga. Sé sérstaklega kveðið á um það í kaupsamningi að eignaskiptayfirlýsing hafi ekki verið gerð og þinglýst á eignina. Hafi stefnanda því verið ljóst að eignaskiptayfirlýsing hafi ekki legið fyrir og að upplýsingar um stærð eignarinnar, þ.e. 92,1 ferm., í söluyfirliti hafi verið byggðar á gögnum frá Fasteignamati ríkisins. Því sé fráleitt að halda því fram að stefnda hafi haldið leyndum með saknæmum hætti upplýsingum um fasteignina eða gefið rangar upplýsingar gegn betri vitund. Hið rétta sé að stefnda hafi veitt stefnanda allar þær upplýsingar um stærð hins selda sem stefnda þekkti, þ.e. að eftir væri að gera eignaskiptayfirlýsingu um húsið og að stærð eignarinnar væri 92,1 ferm. samkvæmt skráningu Fasteignamats ríkisins. Auk þess hafi stefnda upplýst stefnanda um það að hún teldi að gólfflötur eignarinnar væri stærri, eða um 110 ferm. Í ljós hafi komið að það hafi reynst rétt. Með því hafi stefnda uppfyllt að öllu leyti upplýsingaskyldu sína sem seljandi eignarinnar. Hafi stefnandi ekki sýnt fram á að stefnda hafi vitað eða mátt vita að íbúðin ætti samkvæmt útreiknings- og skráningarreglum að vera annarrar stærðar en skráð var hjá Fasteignamati ríkisins, né að skráð fasteigna- og brunabótamat eigi að leiða til bótaskyldu stefndu.

Stefnandi hafi skoðað íbúðina fyrir kaupin og verði ekki annað ráðið en hún hafi að öllu leyti sætt sig við ástand hennar. Mat á því hvert hafi verið markaðsverð eignarinnar ákveðinn dag miðað við ákveðnar forsendur breyti ekki þeirri staðreynd. Ekkert hafi komið fram í málinu um að stefnandi hafi látið stærð íbúðarinnar í birtum fermetrum ráða kaupunum né gert fyrirvara um slíkt. Stefnandi hafi boðið í eignina ákveðið kaupverð eftir skoðun á eigninni af sinni hálfu. Hvort kaupverðið hafi verið yfir eðlilegu markaðsverði skuli ekki fullyrt þótt flest bendi til að svo sé ekki. Hins vegar sé ljóst að kaupendur, hvort sem um sé að ræða kaup á fasteign eða lausafé, geti ekki fengið hið selda lækkað þeim til hagsbóta eftir að sala hafi gengið, á þeirri forsendu að kaupverðið hafi verið yfir markaðsverði. Fasteignin hafi verið seld stefnanda eftir skoðun á eigninni. Engin breyting hafi verið gerð á hinu selda frá skoðun og fram að afhendingu. Beri kaupendur að sjálfsögðu ábyrgð á því hvort boðið sé hærra endurgjald fyrir hið selda en markaðsverð segi til um. Með sama hætti beri seljendur sjálfir hallann af því ef þeir hafi selt fasteign eða lausafé undir markaðsverði. Við kaup gildi samningar aðila hverju sinni um kaupverð en ekki samningar annarra aðila sem skapi svokallað markaðsverð. Hafi matsgerð hins dómkvadda matsmanns enga þýðingu í málinu að því leyti. Í því sambandi liggi ekki fyrir mat á því hvort söluverð eignarinnar hafi verið eðlilegt markaðsverð fyrir fasteignina miðað við að hún væri skráð 92,1 ferm. Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns sé m.a. á það bent að óvíst sé að nokkru muni á markaðsverði íbúðarinnar þótt birt stærð séreignar sé eftir gerð eignaskiptayfirlýsingar 73,1 ferm. í stað skráningar upp á 92,1 ferm. áður. Hins vegar geti verið að einhverjir kaupendur myndu ekki gera tilboð í eignina, þ.e. þeir sem miði kaupverð við meðalfermetraverð. Af þeim sökum telji matsmaður sig ekki komast hjá því að áætla lækkun á verðmæti eignarinnar. Ekkert komi fram um á hvaða forsendum matsmaður byggi þá niðurstöðu sína að áætla megi að áhrif vegna breyttrar fermetraskráningar séu 600.000 kr. Sé þessu mati alfarið hafnað. Þá sé þeirri málsástæðu stefnanda alfarið hafnað að hin nýja stærðarskráning eignarinnar rýri verðmæti hennar verulega og skráðir birtir fermetrar hafi verið ákvörðunarástæða stefnanda fyrir kaupunum, sem og að stefnda hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína. Sé með öllu ósannað að stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi eða þessi stærðarmunur í fermetrum talið sé leyndur galli sem stefnda beri ábyrgð á. Sé þeirri málsástæðu stefnanda alfarið hafnað að hún hafi orðið fyrir tjóni vegna frávika í stærðarskráningu eignarinnar, enda sé eignin að öllu leyti að þeirri stærð og í því horfi sem hún var í þegar stefnandi hafi fest kaup á henni. Hafi eignin með tilliti til stærðar ekki breyst á nokkurn hátt.

Þeirri málsástæðu stefnanda að hún hafi orðið fyrir tjóni við að eignin sé skráð þriggja herbergja ásamt herbergi, en ekki fjögurra herbergja eins og fram komi í söluyfirliti, og að stefnda hafi breytt fyrirkomulagi við inngang í íbúðinni á þann veg að færa vegg með inngöngudyrum fremst á stigapallinn, sé alfarið hafnað af hálfu stefndu. Eignarhlutinn sé eftir sem áður með fjórum herbergjum eins og fram komi í eignaskiptayfirlýsingu hússins og á samþykktum teikningum. Hafi það ekki áhrif á verðmæti eignarhlutans. Þá hafi ekki verið sýnt fram á tjón stefnanda vegna þessa. Ástæða þess að stefnda hafi fært hurðina fram við stigapall hafi verið sú að stiginn sé brattur og hún hafi talið hann hættulegan börnum sem hlaupið hafi á milli dyra beggja megin við hann. Hafi stefnda upplýst stefnanda um það við skoðun á eigninni að hún hefði fært hurð að íbúðinni fram á stigapallinn, og sýnt henni greinilegt far í loftinu þar sem hurðin hafi verið áður. Á matsfundi hafi stefnda bent sérstaklega á ummerki í lofti íbúðarinnar þar sem veggurinn (hurðin) var áður. Hafi stefnda fært hurðina nokkru áður en hún seldi eignina. Hafi það verið gert með samþykki og í samráði við aðra eigendur hússins. Hafi það m.a. verið forsenda þess að hún samþykkti sólskála sem eigendur 1. hæðar byggðu við húsið að þau samþykktu þessa framkvæmd. Það hafi síðan ekki verið fyrr en eftir gerð eignaskiptayfirlýsingar að henni var ljóst að eigendur 1. hæðar áskildu sér allan rétt vegna þessa. Hins vegar sé á því byggt að fyrirkomulagið hafi verið með þessum hætti í nokkurn tíma á meðan stefnda bjó í eigninni. Þá hafi stefnandi nú búið í eigninni í rúm 3 ár og ekki verði ráðið af stefnu að hurðin hafi verið færð eða krafa þar að lútandi hafi komið fram hjá öðrum eigendum hússins. Þá liggi ekki fyrir að samþykki byggingaryfirvalda fengist ekki fyrir þessari færslu á hurðinni. Í matsskýrslu komi fram að áætla megi að kostnaður vegna þessa þáttar sé um 300.000 kr. ef svo færi að stefnandi þyrfti að færa hurðina í fyrra horf. Hins vegar sé ekki talið að þessi kröfuliður einn og sér veiti stefnanda rétt til skaðabóta eða afsláttar. Mótmælir stefnda þeirri fjárhæð enda ekkert sem komi fram um að slíkt verði gert. Eigi krafan því ekki við rök að styðjast.

Varakröfu sína um lækkun byggir stefnda á sömu sjónarmiðum og aðalkröfuna.

Stefnda vísar til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Niðurstaða

Í máli þessu snýst ágreiningur aðila um það hvort stefnandi eigi kröfu á hendur stefndu um skaðabætur eða afslátt vegna þess að fasteignin að Skildinganesi 4 í Reykjavík reyndist minni heldur en gefið var upp þegar kaup áttu sér stað, sem og vegna breytts fyrirkomulags íbúðarinnar frá því sem tilgreint var við kaupin.

Stefnandi málsins byggir fyrst og fremst á því að stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að leyna upplýsingum um stærð fasteignarinnar, þar sem eignin hafi verið minni en tiltekið var í opinberum gögnum. Stefnda hafi jafnframt upplýst stefnanda við skoðun á eigninni að flatarmál hennar hafi verið meira en fram kæmi í opinberum vottorðum. Þá hafi stefnanda ekki verið ljóst að hún væri að kaupa þriggja herbergja íbúð með auka herbergi á gangi en ekki fjögurra herbergja íbúð eins og henni hafi verið kynnt. Íbúðin hafi þannig reynst vera minni en greindi í söluyfirliti auk þess sem herbergi hafi verið oftalin og sú breyting sem stefnda hafði gert á íbúðinni væri ólögmæt. Þá byggir stefnandi á því að upplýsingar um stærð íbúðarinnar og fyrirkomulag hafi verið ákvörðunarástæða hennar fyrir kaupunum. Stefnandi hefði þannig ekki gert umræddan kaupsamning eða a.m.k. ekki fallist á umsamið kaupverð ef stefnda hefði upplýst hana um galla eignarinnar.

Hvað varðar stærðarfrávik eignarinnar byggir stefnandi fyrst og fremst á 21. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en þar segir að þótt flatarmál fasteignar sé minna en kaupandi gerði ráð fyrir teljist það ekki galli nema það sé verulega minna en seljandi hafi upplýst fyrir kaupin eða háttsemi hans teljist stórfellt gáleysi. Fyrir liggur að samkvæmt upplýsingum úr söluyfirliti eignarinnar var íbúðin sögð vera 92,1 ferm. og gólfflötur ca 110 ferm. Þá vísar stefnandi jafnframt til 26. gr. laga nr. 40/2002, en þar segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hafi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Tekið var fram í kaupsamningi aðila frá 31. júlí 2003 að eignaskiptasamningi hafi ekki verið þinglýst á eignina, en hann væri í vinnslu og myndi verða lokið eigi síðar en við lokauppgjör og afsal. Fyrir liggur að M-kvk-nf K-kvk-nf arkitekt var fengin til að gera eignaskiptasamning. Einnig liggur fyrir að fundur hafi verið haldinn með íbúum eignarinnar í þeim tilgangi að ræða gerð eignaskiptayfirlýsingar. Fyrir dómi hafa vitnin M-kvk-nf K-kvk-nf arkitekt og Þ-kk-nf A-kk-nf, íbúðareigandi í húsinu, borið um það að til tals hafi komið á fundinum að flatarmál risíbúðarinnar yrði skráð minna í eignaskiptayfirlýsingu. Frá henni var ekki endanlega gengið fyrr en í september 2003. Þá fyrst lá fyrir að flatarmál íbúðarinnar var skráð minna en samkvæmt þeim upplýsingum sem stefnandi fékk við kaupsamningsgerð. Verður því ekki talið að stefnda hafi vísvitandi verið að leyna stefnanda upplýsingum um flatarmál eignarinnar, né heldur að hægt sé að fella háttsemi stefndu undir stórfellt gáleysi samkvæmt 21. gr. laga um fasteignakaup. Upplýsingar þær sem stefnandi fékk um fermetrafjölda eignarinnar við kaupin, og komu fram í söluyfirliti eignarinnar, voru þannig fengnar úr opinberum skrám Fasteignamats ríkisins, samkvæmt upplýsingum starfsmanna fasteignasölunnar Lyngvíkur, sem hafði milligöngu um sölu eignarinnar til stefnanda. Mátti stefnda þannig treysta því að þær upplýsingar sem fram komu um stærð eignarinnar í söluyfirliti væru réttar, allt þar til gengið var frá eignaskiptayfirlýsingu í september 2003, og íbúðin þá skráð minni en þegar gengið var frá kaupsamningi aðila. Gildir þá einu þó að stefndu hafi hugsanlega verið gefin vísbending um að skráning eignarinnar gæti breyst við gerð eignaskiptayfirlýsingar, þar sem sú skráning breyttist ekki í raun fyrr en við gerð eignaskiptayfirlýsingar í september 2003, eða 1-2 mánuðum eftir að kaupsamningur átti sér stað. Með vísan til þess verður því ekki fallist á það með stefnanda að hægt sé að fella skaðabótaábyrgð á stefndu með vísan til 21. og 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Þá er og ósannað að stefnda eða starfsmenn fasteignasölunnar hafi haldið því fram við stefnanda að fermetrafjöldi íbúðarinnar myndi aukast við gerð eignaskiptayfirlýsingar, líkt og stefnandi heldur fram. Verður ábyrgð þannig ekki heldur felld á stefndu vegna þessa.

Stefnandi heldur því fram að við kaup eignarinnar hafi það verið ákvörðunarástæða af hennar hálfu við kaupin að eignin væri þeirrar stærðar sem hún var sögð í söluyfirliti, þ.e. 92,1 ferm. Liggur ekki fyrir að stefnandi hafi gert stefndu þetta ljóst við kaup eignarinnar. Verður þannig ekki fallist á það með stefnanda að stefndu hafi mátt vera það ljóst að ákveðinn fermetrafjöldi væri ákvörðunarástæða fyrir kaupum stefnanda á eigninni, og verður því ekki fallist á það með stefnanda að hún eigi kröfur á hendur stefndu með vísan til þessa. Þá er og til þess að líta að stefnandi hafði skoðað eignina fyrir kaupin, og mátti því gera sér grein fyrir ástandi og skipulagi eignarinnar við kaupin. Þá er og til þess að líta að önnur atriði en stærð íbúðar geta haft áhrif við kaup eigna, s.s. skipulag, staðsetning o.fl. Verður því að telja að stefnanda hafi ekki tekist að sýna framá að ákveðinn fermetrafjöldi íbúðarinnar hafi verið ákvörðunarástæða fyrir kaupum á eigninni.

Svo sem fyrr greinir var gerður sá fyrirvari í kaupsamningi að eignaskiptasamningur lægi ekki fyrir. Í framlagðri matsgerð kemur fram að samkvæmt núgildandi reglum íslensks staðals, ÍST 50, um flatarmál og rúmmál bygginga, teljist til fermetrafjölda risíbúða sá gólfflötur þar sem salarhæð íbúðar sé 180 cm eða meiri. Af því leiðir að sá gólfflötur risíbúðar þar sem salarhæð íbúðar er minni en 180 cm teljist ekki með í uppgefinni fermetratölu íbúðarinnar. Jafnframt er tekið fram í matsgerðinni að eldri upplýsingar um stærðarskráningu eigna séu mjög mismunandi að áreiðanleika. Þannig sé matsmanni kunnugt um a.m.k. fjórar mismunandi reikniaðferðir sem liggi til grundvallar þeim stærðarskráningum sem finna megi í gagnagrunni FMR í dag, og engar tvær þeirra gefi nákvæmlega sömu niðurstöðu. Styðst þetta við jafnframt við niðurstöðu í dómi Hæstaréttar frá 1988, bls. 1453. Þegar gera þurfi eignaskiptayfirlýsingar í dag þurfi að mæla eignir upp í samræmi við núverandi reiknireglur og skeiki þannig oft umtalsverðu á skráðum stærðum fasteigna þó eignin sjálf hafi ekki breyst. Af þessu megi ráða að óvarlegt sé að treysta að fullu á eldri upplýsingar um stærðarskráningu fasteigna, og þá sérstaklega risíbúða. Nokkuð sé þannig á reiki hvernig stærð slíkra íbúða var reiknuð út áður en íslenskur staðall, ÍST 50, um flatarmál og rúmmál bygginga tók gildi.

Í málflutningi sínum hefur stefnandi vísað til þess að það frávik sem var á tilgreindri stærð eignarinnar þegar kaupsamningur var gerður, þ.e. 92,1 ferm., og þeirri stærðarskráningu sem varð á eigninni við gerð eignaskiptayfirlýsingar, þ.e. 73,1 ferm., sé það verulegt að taka beri kröfu stefnanda til greina að þessu leyti. Með vísan til þess sem hér að ofan er rakið má ljóst vera að reiknireglur við stærðarskráningu fasteigna, og þá einkum risíbúða, á árum áður hafa verið mjög á reiki. Samkvæmt núgildandi reglum er eingöngu tekin í birta stærð eignar sá fermetrafjöldi eignarinnar þar sem salarhæð er 180 cm eða meiri. Þykir þetta valda því að sú breyting sem varð á skráðri fermetrastærð eignarinnar við gerð eignaskiptayfirlýsingar sé ekki óeðlileg þegar tekið er tillit til þessara breyttu reiknireglna varðandi risíbúðir. Er það því niðurstaða dómsins að ekki sé hægt að fallast á það með stefnanda að þessi breyting á greindri fermetrastærð eignarinnar sé það veruleg, að leiða eigi til þess að stefnandi eigi kröfu á hendur stefndu. Þá er og vísað til þess sem áður hefur verið sagt um skoðun stefnanda á eigninni.

Hvað varðar breytingar á skipulagi eignarinnar hefur stefnandi einkum vísað til þess íbúðin hafi verið seld henni sem fjögurra herbergja íbúð. Þegar gengið hafi verið frá eignaskiptayfirlýsingu vegna eignarinnar hafi íbúðin verið skráð sem þriggja herbergja íbúð með aukaherbergi á gangi. Stefnda hafi þannig fært herbergi sem áður var utan íbúðarinnar inn í hana. Hafi stefnda gert þessar breytingar á íbúðinni án samþykkis annarra íbúa sem og byggingayfirvalda. Stefnanda hafi þannig á engan hátt verið ljóst að hún væri að kaupa þriggja herbergja íbúð með auka herbergi á gangi, en ekki fjögurra herbergja íbúð eins og íbúðin var kynnt fyrir henni. Fyrir liggi að breyta þurfi íbúðinni í upphaflegt horf. Þá hafi upplýsingar um fyrirkomulag íbúðarinnar verið ákvörðunarástæða stefnanda fyrir kaupunum.

Við aðalmeðferð málsins upplýsti stefnda að hún hefði framkvæmt umræddar breytingar skömmu eftir að hún flutti inn í íbúðina. Hefði hún flutt inngang íbúðarinnar þar sem hún hefði talið stiga á stigapalli hættulegan. Stefnda viðurkenndi jafnframt að hún hefði ekki leitað samþykkis annarra íbúa hússins eða byggingafulltrúa fyrir þessum breytingum.

Eins og fram hefur komið byggir krafa stefnanda hvað varðar breytt skipulag íbúðarinnar fyrst og fremst á því að fyrir liggi að breyta þurfi íbúðinni í upprunalegt horf. Samkvæmt því sem fram hefur komið gerði stefnda þessar breytingar á íbúðinni fljótlega eftir að hún flutti inn í hana á árinu 1999. Stefnandi flutti inn í íbúðina í september 2003, og hefur nú búið í eigninni vel á fjórða ár. Liggur ekki fyrir að á þeim tíma sem stefnandi hefur búið í íbúðinni hafi nokkur annarra íbúðareigenda í húsinu gert kröfu um það að inngangi risíbúðarinnar verði breytt í fyrra horf. Þá liggur heldur ekkert fyrir um það að svo hafi verið gert í tíð fyrri eiganda, þ.e. stefndu. Hefur þannig ekki verið gerð athugasemd við þessar breytingar sem gerðar voru á inngangi íbúðarinnar, af hálfu annarra íbúðareigenda í húsinu, á þeim rúmu átta árum sem liðið hafa frá því að breytingar þessar voru gerðar. Með vísan til þessa er ekki unnt að fallast á það með stefnanda að hún eigi kröfu á hendur stefndu vegna þessara breytinga að svo stöddu.

Með vísan til alls þess sem að ofan hefur verið rakið ber að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Rétt þykir að málskostnaður falli niður.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnanda, 790.085 kr., greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns stefnanda, S-kk-ef G-kk-ef Þ-kk-ef hrl. 500.000 kr. með virðisaukaskatti og útlagður kostnaður vegna matsgerðar 290.085 kr. Gjafsóknarkostnaður stefndu greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns stefndu, G-kvk-ef J-x-x G-kvk-ef hdl. 400.000 kr. með virðisaukaskatti.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefnda, S-kvk-nf K. G-kvk-nf, skal vera sýkn af kröfum stefnanda, A-kvk-ef Ó-kvk-ef, í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnanda, 790.085 kr., greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns stefnanda, S-kk-ef G-kk-ef Þ-kk-ef hrl. 500.000 kr. með virðisaukaskatti og útlagður kostnaður vegna matsgerðar 290.085 kr.

Gjafsóknarkostnaður stefndu greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns stefndu, G-kvk-ef J-x-x G-kvk-ef hdl. 400.000 kr. með virðisaukaskatti.

E-kk-nf Ó-kk-nf