E-3487/2016

Mál þetta höfðaði S-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, Hraunteigi 21, Reykjavík, með stefnu birtri 9. nóvember 2016 á hendur H-kvk-þgf R-kvk-þgf K-kvk-þgf, Nökkvavogi 17, Reykjavík, V-kvk-þgf A-kvk-þgf, Arkarholti 13, Mosfellsbæ, M-kvk-þgf B-kvk-þgf A-kvk-þgf, Hólabraut 7, Höfn í Hornafirði og J-kvk-þgf J. A-kvk-þgf, Fagrahjalla 18, Vopnafirði. Málið var dómtekið 16. október sl.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert að greiða honum óskipt 3.267.658 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 28/2001 frá 26. júní 2016 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda, til vara að stefnufjárhæð verði lækkuð verulega. Þá krefjast stefndu málskostnaðar.

Stefnandi keypti íbúð að Hraunteigi 21 af stefndu og krefst í málinu skaðabóta vegna galla sem hann telur að hafi verið á íbúðinni. Um er að ræða þriggja herbergja kjallaraíbúð að Hraunteigi 21. Stefndu eignuðust íbúðina sem fyrirframgreiddan arf á árinu 2009.

Stefndu fólu Heimili fasteignasölu að selja eignina. Í söluyfirliti segir að íbúðin hafi verið mikið endurnýjuð. Orðrétt segir: „Sumarið 2012 var þak lagað sem og skorsteinn. Steyptur var nýr þakkantur og skipt um rennur. Einnig var gert við húsið að utan og það hreinsað. Skipt var um tvo glugga í íbúðinni. Fyrir 3 árum var dren og niðurfall tekið í gegn. Skólplagnir endurnýjaðar og einangraðar. Rafmagn og hitalagnir teknar í gegn, ný rafmagnstafla og nýjir ofnar. Gólfið flotað með gólfhita að hluta og ný gólfefni sett á alla íbúðina.“

Ekki var getið um neina ágalla á íbúðinni.

Kaupsamningur stefnanda og stefndu var undirritaður 15. febrúar 2013.

Afhenda átti íbúðina á kaupsamningsdegi, 15. febrúar 2013. Stuttu síðar skoðaði T-kk-nf J-kk-nf byggingafræðingur íbúðina að beiðni stefnanda vegna ummerkja um leka.

Í skýrslu T-kk-ef, sem dags. er í mars 2013, segir að í baðherbergi mælist raki við útvegg og við gifsvegg þar sem hann mætir útveggnum. Einnig mælist raki í sturtubotni. Sjá megi myglu á útvegg.

Um herbergi í suðvesturhorni íbúðarinnar segir að raki mælist í vegg við gólf bak við hurð og að parketflís hreyfist við snertingu við rakablettinn. Þá mælist raki í lofti fyrir ofan glugga undir svölum. Eigendur hafa skafið rakabletti í miðju lofti þar sem bólgur hafi myndast og að þeir séu að mestu þurrir. Viðgerð að utan undir svölum virðist ágæt.

Loks segir að ekki sé hægt að meta að fullu hvort raki sé undir gólfefnum án þess að þau séu tekin af. Líklegt megi telja að raki hafi verið eða sé undir parketi á þeim stað í herberginu þar sem parketflísin hreyfist. Ráðlegt væri að taka parketið af í herberginu, leyfa undirlaginu að þorna og leggja parketið á ný.

Loks segir í skýrslu T-kk-ef að ekki sé ljóst hvort viðgerð sem unnin var á svölum yfir kjallaraíbúðinni sé fullnægjandi, en málning hafi flagnað af lofti á nokkrum stöðum. Það bendi til þess að ekki sé að fullu búið að fyrirbyggja leka eða raka í lofti undir svölum.

Afsal var gefið út 13. júní 2013. Sömdu aðilar um afslátt af síðustu greiðslu, 250.000 krónur, en stefnandi hafði fengið framangreinda skýrslu í hendur. Í stefnu segir að í þessu máli sé einungis krafist bóta vegna galla sem stefnandi hafi orðið var við eftir að afsalið var gefið út.

Stefnandi sendi stefndu tilkynningu um galla með bréfi dags. 18. nóvember 2014, en til þess naut hann aðstoðar Húseigendafélagsins. Lögmaður stefnanda ritaði bréf þar sem krafðist skaðabóta eða riftunar, dags. 5. janúar 2015.

Í fyrrnefnda bréfinu eru taldir upp þeir ágallar sem stefnandi gerir athugasemd við. Er þar mest áhersla lögð á að dren þurfi að leggja með tveimur hliðum hússins og vinna bug á raka í gólfi og veggjum.

Að beiðni stefnanda var F-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf verkfræðingur dómkvaddur matsmaður þann 13. júlí 2015. Matsgerð hans er dags. 29. mars 2016. Verður nú gerð grein fyrir niðurstöðum í matsgerð.

1. Matsmaður sagði að dren væri lagt við suður og austurhlið hússins, en ekki við norður- og vesturhlið. Taldi hann að þær væru fullnægjandi þar sem þær lægju. Laga þurfi tengingu drenlagnar á suðurhlið við aðallögn sem liggur út í götu. Leggja þurfi drenlögn við vesturhlið og tengja þakniðurfall við hana. Þakniðurfall endi blint, en eðlilegt hefði verið að tengja það inn á drenlögnina.

2. Matsmaður taldi að frágangi þakkants væri ábótavant og að rýrnunarsprungur væru í kantinum með stuttu og reglulegu millibili allan hringinn. Þær næðu í gegnum þakkantinn og þar læki vatn í gegnum kantinn sem mögulega gæti lekið inn í útveggi hússins. Rennan í þakkantinum væri mjög grunn og læki vatn fram af kantinum í frosti. Yfirborðsmeðhöndlun þakrennunnar væri ekki fullnægjandi og sementsefja og málning væri flögnuð af. Þá væri frágangur þakniðurfallsröra ófullnægjandi. Þannig væri niðurfall á vesturhlið ótengt og endaði blint í malarlagi. Þá væri tengingu þakniðurfalls og niðurfalls frá svölum á suðvesturhorni hússins við drenlögn ábótavant, en 70 mm niðurfallspípa væri tengd við minnkun (50 mm) sem síðan tengdist 100 mm drenlögn.

Þá segir að klæða þurfi þakkant með viðeigandi þéttu efni sem tryggði að vatn rynni ekki í gegnum sprungur. Enn fremur þyrfti að fjarlægja minnkun á suðurhlið sem tengdi þakniðurfall við drenlögn.

3. Í matsgerð segir að töluverður raki mælist í innveggjum við anddyri, hol og herbergi sem megi rekja til þess að lagnir undir þvottahúsgólfi séu ónýtar. Skólpvatn leiti upp í plötuna nálægt skemmdu lögnunum og valdi verulegum raka í gólfplötu og neðst í veggjum. Raki þarna sé um 100% hærri en í útveggjum. Rakaskemmdir séu í holi, en rakamæling innan eðlilegra marka. Telur matsmaður að mygla sé enn til staðar. Því sé nauðsynlegt að fjarlægja allar gifsveggjaklæðningar, þrífa myglu og ganga frá. Taka þurfi gifsklæðningu og trégrind á út- og innveggjum niður og gera við veggina. Brjóta þurfi upp gólfplötu í þvottahúsi að stórum hluta og leggja nýjar frárennslislagnir þar og niðurfall. Endursteypa gólfið, leggja í það og mála.

4. Matsmaður taldi að raki í útveggjum stofu væri innan eðlilegra marka og ekki vísbendingar um raka undir parketi. Vegna frágangs með þolplasti þyrfti e.t.v. að taka upp parket. Fyrri úttektir sýndu verulegar rakaskemmdir í útveggjum stofu, nánar í svari við spurningu nr. 7. Grípa þyrfti til sömu aðgerða og í svari við spurningu nr. 3.

5. Í matsgerð segir að raki í útveggjum svefnherbergis sé innan eðlilegra marka og ekki séu merkjanlegar litabreytingar í parketi. Loft sé farið að skemmast vegna raka þar sem niðurfall á svölum stíflist vegna ófullnægjandi frágangs við tengingu þakniðurfalls við drenlögn. Fyrri úttektir sýni verulegar rakaskemmdir í útveggjum svefnherbergis.

Matsmaður lagði til að svalagólf yrði húðað með viðurkenndri málningu og hitaþráður settur í niðurfallspípu og niðurföll.

6. Í matsgerð segir að umtalsverður raki sé í vegg sem snúi að holi og gera megi ráð fyrir því að raki í gólfi sé svipaður og í holi. Telur matsmaður rétt að parket verði tekið upp og gólfið þurrkað, eftir að gert hafi verið við frárennslislagnir í þvottahúsi, sbr. lið 3.

7. Matsmaður segir að verulegur raki sé í vegg og gólfi í holi og anddyri. Þrátt fyrir að plastdúkur og parket hafi verið fjarlægt sé rakastig enn mest á þessu svæði. Telur matsmaður að mygla sé til staðar. Taka þurfi parket af holi og láta gólfið þorna, eftir að gert hafi verið við frárennslislagnir í þvottahúsi, sbr. liði 3 og 6.

8. Hér var spurt um gerð hússins og segir að útveggir og burðarkerfi hússins sé steinsteypt á hefðbundinn hátt (staðsteypt). Frágangur sé dæmigerður fyrir hús sem byggð hafi verið á 5. áratug síðustu aldar. Gólf- og loftplötur í kjallara séu steyptar.

9. Matsmaður telur að flytja þurfi úr íbúðinni og hún verði óíbúðarhæf í þrjá mánuði. Telur hann að kostnaður muni nema 730.000 krónum.

Samantekt um kostnað er svohljóðandi. Virðisaukaskattur er innifalinn.

Jarðvatnslagnir samtals 173.811 220.577

Þakkantur o.fl. samtals 363.444 381.784

Frárennslislagnir samtals 109.876 169.910

Viðgerð íbúðar samtals 600.632 1.335.045

Samningar, umsjón og eftirlit samtals 744.000

Samtals kr. 4.099.079

Matsmaður tekur fram að matsbeiðandi greiði 24,65% af liðum 1, 2 og 3 sem falli undir sameiginlegan kostnað. Hann greiði allan kostnað við lið 4. Matsmaður skiptir lið 5 þannig að matsbeiðandi greiði 429.243 krónur, sem hann miðar við hlutfallslega skiptingu kostnaðar við liði 1-4.

Matsmaður staðfesti matsgerð sína fyrir dómi.

Í dóminum var lagt fram bréf dags. 25. júlí 2012, undirritað af E-kk-þgf M-kk-þgf. Þar segir að hann hafi hitt stefndu V-kvk-þf „og hennar fólk“. Hafi verið farið yfir hugmyndir Verkís ehf. um að rífa alla klæðningu af útveggjum og rífa parket af gólfum. Íbúðin sé óíbúðarhæf, heilsuspillandi og þar með óseljanleg. Þétta þyrfti útveggi til að koma í veg fyrir raka. Síðan segir bréfritari að hann hafi tjáð íbúðareigendum að samkvæmt sínum mælingum þyrfti að bæta við verkliðum til að þétta og varna því að vatn kæmist inn um útveggi. Þyrfti bæði að þétta útveggi og rakahreinsa gluggapósta. Því næst er lýst nokkrum aðgerðum sem ráðast þyrfti í og loks segir orðrétt: „Ég myndi ekkert minnast á þetta með söluna á íbúðinni. Málið er úr sögunni. Ég gef út vottorð sem lýsir framkvæmdum er með þarf. Voru þessar tillögur samþykktar.“

Meðal gagna sem lögð voru fyrir matsmann er bréf H-kk-ef S-kk-ef. byggingaverkfræðings, dags. 1. febrúar 2013, en bréfið fylgdi matsgerð til dómsins. Þar er greint frá skoðun H-kk-ef á húsinu að utan og áliti hans um hvort þörf væri á einhverjum viðgerðum. Taldi hann að ekki væri aðkallandi að fara í viðhald utanhúss. Sagði hann þó að nauðsynlegt væri að lagfæra yfirborð á þakrennum svo ekki læki um sprungur í þeim. Tók hann fram að hann hefði ekki skoðað húsið að innan.

Stefnandi gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hann sagði að íbúðin hefði litið út eins og ekki þyrfti að gera mikið í henni. Fasteignasalinn hefði sýnt þeim íbúðina. Hann hefði fengið frænda sinn, málarameistara, til að skoða með sér. Hann kvaðst hafa spurt um lausa flís í sturtubotni. Hefði þá verið sagt að einhver hefði skoðað íbúðina á undan og tekið flísina til að rakamæla. Hefði ekki mælst neinn raki. Hann hefði líka spurt um bólu í vegg í herbergi. Hefði verið sagt að nýlega hefði verið gert við svalagólfið fyrir ofan og að þetta myndi þorna.

Stefnandi kvaðst hafa séð áðurnefnt bréf E-kk-ef M-kk-ef eftir að hann tók við stjórn húsfélagsins í maí 2013. Hann hefði ekki gert sér grein fyrir umfangi viðgerðanna. Hann hefði ekki verið upplýstur um annað fyrir kaupin en það sem stæði í söluyfirlitinu. Þar hefði ekki verið minnst á neinar framkvæmdir inni í íbúðinni. Stefnandi kvaðst aldrei hafa séð skýrslu Verkís.

Stefnandi kvaðst hafa séð skýrslu H-kk-ef S-kk-ef í desember 2013. Eigandi íbúðarinnar í risinu hefði látið sig hafa hana, en hann hafði beðið um hana.

Stefnandi kvaðst hafa látið mynda lagnir sumarið 2013, til þess að komast að því hvar þær lægju. Hann hefði fengið myndirnar á diski, en ekki getað lesið neitt úr þeim sjálfur. Hann hefði ekki gert sér grein fyrir göllunum fyrr en haustið 2014. Þau hefðu tekið eftir miklum raka í gólfi þegar þau tóku upp eldhúsið í ágúst 2014. Þá hafi þau áttað sig á ástandi hússins og hafist handa um að leita réttar síns.

Stefnda H-kvk-nf R-kvk-nf K-kvk-nf gaf skýrslu í málinu. Hún sagði að íbúðin hefði verið gerð upp á árinu 2009. Um páskana 2012 hefði lekið af svölum efri hæðar. Þá hafi þau fengið Verkís til þess að meta aðstæður. Þau hafi svo látið gera við í herberginu og loka tveimur prufugötum í stofu.

Stefnda kvaðst aldrei hafa rætt við stefnanda áður en kaupin voru gerð og ekki upplýst hann um neitt. Fasteignasalinn hefði átt að lýsa eigninni. Þá sagði hún að sér hefði skilist á Á-kvk-þf M. Ó-kvk-þf, sem var formaður húsfélagsins, að hún hefði sýnt stefnanda húsfélagsmöppuna. Móðir sín hefði líka sagt sér það.

Á-kvk-nf M. Ó-kvk-nf kom fyrir dóm. Hún sagði að stefnandi hefði tekið við sem formaður húsfélagsins fljótlega eftir að hann flutti. Þá hefði hann fengið gögn húsfélagsins í hendur. Hún hefði ekki sýnt honum neitt fyrr en þá. Fram kom í skýrslu Á-kvk-ef að hún hefði verið orðin þreytt á að vera formaður. Þegar verið var að selja kjallaraíbúðina hefði hún svarað öllu um viðgerðir á húsinu og síðan fengið bágt fyrir.

Á-kvk-nf kvaðst muna eftir því að þau hefðu látið fóðra skólplagnir.

E-kvk-nf D-kvk-nf M-kvk-nf fasteignasali sagði fyrir dómi að hún hefði komið að sölunni eftir að kaupsamningur hafði verið gerður. Hún kvaðst gera ráð fyrir að kaupandinn hefði haft skýrslu Verkís undir höndum.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að íbúðin hafi verið haldin göllum í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Því eigi hann rétt til afsláttar eða skaðabóta.

Stefnandi byggir í fyrsta lagi á reglu 18. gr. laganna. Íbúðin hafi ekki staðist þær kröfur um gæði og eiginleika sem leiði af lögum og kaupsamningi aðila. Styður stefnandi þessa málsástæðu við matsgerð þá sem rakin var hér að framan. Íbúðin hafi ekki haft þá eiginleika sem hann hafi mátt gera kröfu um. Þá hafi þær viðgerðir sem fram fóru fyrir kaupin ekki skilað árangri. Bendir stefnandi á það sem segir í matsgerð um að markmið með því að klæða veggi hafi verið að klæða yfir rakaskemmdir.

Stefnandi byggir á því að gallar á eigninni séu meiri en svo að 2. ml. 18. gr. laganna um svokallaðan gallaþröskuld verði beitt.

Í öðru lagi byggir stefnandi á því að eignin sé gölluð í skilningi 27. gr. laganna. Í söluyfirliti segi að eignin hafi verið mikið endurnýjuð og þak og skorsteinn löguð tæpu ári áður. Þá hafi mátt gera ráð fyrir að gert hafi verið við húsið að utan að hluta til og það hreinsað, að drenlögn væri til staðar og niðurföll hefðu verið tekin í gegn. Ennfremur að skólplagnir hefðu verið endurnýjaðar og einangraðar, gólfefni verið endurnýjuð og gólfið flotað með gólfhita. Matsgerð staðfesti að þetta standist ekki. Stefndu sem seljendur beri hlutlæga ábyrgð á þeim upplýsingum sem gefnar séu í söluyfirliti.

Í þriðja lagi byggir stefnandi á 26. gr. laganna. Seljandi hafi átt að segja frá og sýna bréf E-kk-ef M-kk-ef, dags. 25. júlí 2012 og skýrslu verkfræðistofunnar Verkís. Í bréfinu komi fram að íbúðin sé óíbúðarhæf, heilsuspillandi og þar með óseljanleg. Stefndu hafi ekki viljað afhenda skýrslu Verkís. Stefnandi hafi aðeins fengið í hendur skýrslu um sýnatöku í húsinu, sem hafi sýnt myglu. Gögn málsins sýni að stefndu hafi vitað eða mátt vita um ágalla á íbúðinni, en upplýstu ekki stefnanda. Með þessu hafi verið brotið gegn lögboðnum skyldum og eignin því gölluð í skilningi 26. gr.

Stefnandi byggir á því að skoðunarskylda hvíli ekki á kaupanda í fasteignakaupum. Ákvæði 29. gr. um að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla, sem hann átti að þekkja til, víki fyrir ákvæði um upplýsingaskyldu seljanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. Stefnandi hafi skoðað íbúðina á eðlilegan hátt miðað við aðstæður, en ekki hafi verið tilefni til sérstakrar og nákvæmrar athugunar.

Stefnandi krefst skaðabóta og byggir á því að stefndu beri ábyrgð bæði á beinu og óbeinu tjóni hans. Fjárkröfu reiknar stefnandi eftir matsgerð, en þar hafi kostnaður af endurbótum verið metinn. Í fjárhæðum sé reiknað með endurgreiðslu hluta virðisaukaskatts af vinnu. Þá er reiknað með hlutdeild stefnanda í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið.

Krafan er reiknuð svo:

Liður Samtals Hl. stefnanda Endurgr. vsk. Samtals

Jarðvatnslagnir 394.388 97.217 (24,65%) -6.314 90.902

Þakkantur,

þakrennur og

þakniðurföll 745.228 183.699 (24,65%) -10.929 172.770

Frárennslislagnir 279.786 68.967 (24,65%) -4.864 64.103

Viðgerð íbúðar 1.935.677 1.935.677 (100%) -155.037 1.780.640

Samningar

umsjón og eftirlit 744.000 429.243 (58%) 429.243

Samtals án

brottflutnings 4.099.079 2.537.658

Brottflutningur 730.000 730.000 (100%) 730.000

Samtals 4.829.079 3.267.658

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja á því að stefnandi eigi ekki aðild að kröfu þeirri sem hann hefur uppi. Um sé að ræða fjöleignarhús og að allir þeir gallar sem lýst sé í matsgerð séu á forræði og ábyrgð húsfélagsins, en ekki stefndu. Húsfélagið sé ábyrgt fyrir vanrækslu á viðhaldi, sbr. 52., sbr. 51. gr. laga nr. 26/1994. Benda stefndu hér einnig á 5. mgr. 26. g. laganna.

Stefndu mótmæla því að eignin hafi verið haldin göllum í skilningi laga um fasteignakaup. Stefnandi hafi haft skýrslu Verkís og E-kk-ef M-kk-ef undir höndum. Hann hafi samið um afslátt við afsalsgerð vegna viðgerða á rakaskemmdum. Hann hafi vitað af framkvæmdum stefndu á eigninni en samt skrifað undir afsal án fyrirvara. Þá hafi stefndu ekki búið í íbúðinni, en hún hafi verið eign í dánarbúi. Stefnanda hafi verið það kunnugt.

Stefndu mótmæla því að meintir ágallar nái hinum svokallaða gallaþröskuldi 2. ml. 18. gr. laga um fasteignakaup. Telja stefndu að leiðréttur útreikningur á kröfu vegna galla sýni að hún geti ekki orðið hærri en 1.114.377 krónur.

Stefndu byggja á því að þau hafi upplýst stefnanda um rakavandamál sem hafi verið til staðar á árinu 2012 og þannig uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Stefnandi hafi fengið upplýsingar um það sem stefndu vissu eða máttu vita. Í matsgerð segi að raki í útveggjum sé lítill sem enginn sem staðfesti að viðgerðir hafi tekist og komið hafi verið í veg fyrir leka í útveggjum. Stefndu hafi ekki vitað að skólplagnir væru í lamasessi. Þá verði að miða ástand lagna við sölu, en þær hafi verið skoðaðar haustið 2015. Þá virðist hafa verið teknar myndir af lögnum þann 24. október 2013, þegar stefnandi hafði haft umráð eignarinnar í átta mánuði. Hann hafi ekki tilkynnt um ástand þeirra fyrr en 18. nóvember 2014. Hann hafi verið formaður húsfélagsins frá 9. júní 2013 og hafi því vitað um ónýtar eða lélegar skólplagnir í rúmt ár án þess að bregðast við.

Stefndu mótmæla því að eignin hafi verið gölluð í skilningi 27. gr. laga um fasteignakaup. Þá hvíli ábyrgð á upplýsingum í söluyfirliti ekki á stefndu, heldur fasteignasölunni, sem stefnandi hafi ekki stefnt inn í málið. Stefndu beri ekki ábyrgð á fasteignasölunni. Stefndu hafi veitt allar tiltækar upplýsingar um eignina.

Stefndu vísa til þess að stefnandi hafi skoðað eignina og geti ekki borið fyrir sig atriði sem hann hafi getað séð við skoðun. Þá hafi stefnandi gert fyrirvara í kauptilboði um skoðun fagmanns. Söluyfirlit beri með sér að fyrirhugaðar séu endurbætur á utanhússklæðningu.

Stefndu byggja á því að ekki hafi verið skylt að leggja dren við hús sem byggð voru 1947. Settar hafi verið drenlagnir við tvær hliðar og þær endurnýjaðar þremur árum fyrir söluna. Samhliða viðgerðum á dreni hafi verið farið yfir niðurföll. Eftir bestu vitneskju stefndu hafi skólplagnir verið endurnýjaðar. Stefndu hafi ekki átt fasteignina þegar lagnir voru endurnýjaðar og ekki vitað hvernig hún var gerð. Þeir hafi skýrt stefnanda frá þessu.

Stefndu mótmæla því að þau hafi ekki veitt stefnanda þær upplýsingar sem þau hafi haft eða mátt hafa. Stefndu hafi upplýst stefnanda um inntak ráðlegginga Verkís og E-kk-ef M-kk-ef. Stefnandi hafi haft þessi gögn undir höndum áður en hann ritaði fyrirvaralaust undir afsal.

Stefndu mótmæla því að mygla sé enn til staðar. Matsmaður hafi ekki tekið tillit til viðgerða sem fram fóru eftir skoðun Sýnis ehf. og Verkís, en E-kk-nf M-kk-nf hafi unnið viðgerðina. Sýni hafi ekki verið send í rannsókn á vegum stefnanda eða matsmanns. Þá hafi stefnandi vitað af ástandi lagna lengi án þess að gera stefndu viðvart eða hefja viðgerðir. Hann hafi leyft rakaskemmdum að magnast uns stefndu var send tilkynning. Mygla geti myndast á innan við 48 klukkustundum. Tilkynningin hafi verið send einu ári og níu mánuðum eftir afhendingu og rúmu ári eftir að stefnanda varð ljóst ástand frárennslislagna.

Stefndu byggja á því að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti. Stefnandi hafi óskað eftir skoðun strax í mars 2013. Þá hafi hann vitað um skýrslu H-kk-ef S-kk-ef sem lýsi ástandi hússins. Sú skýrsla sé dags. 1. febrúar 2013, en stefndu hafi ekki vitað um hana fyrr en hún var lögð fram með matsbeiðni stefnanda. Stefndu hafi ekki verið boðuð á húsfundi og viti ekki af hverju beðið var um skýrsluna. Stefnandi hafi haft óheftan aðgang að öllum gögnum húsfélagsins eftir að hann var kosinn formaður 9. júní 2013.

Stefndu mótmæla því að þau hafi vitað eða mátt vita um ágalla án þess að greina stefnanda frá þeim.

Stefndu byggja á því að stefnandi hefði átt að láta þetta mál fara sína leið hjá tryggingafélagi húsfélagsins. Stefnandi hafi tilkynnt um bilaða ofnalögn en ekki reynt að komast að rót vandans.

Stefndu vísa til skoðunarskyldu kaupanda samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup. Stefnandi hafi tekið fagmann með sér til að skoða húsið.

Stefndu mótmæla efni, formi og niðurstöðum í matsgerð. Matsgerðinni sé ekki beint að húsfélaginu. Þá hafi matsmaður metið kostnað sem gangi þvert gegn settum lagaákvæðum um skiptingu kostnaðar í fjöleignarhúsum og eigi sér stoð í lögum nr. 26/1994. Húsfélagið hefði þurft að vera aðili að matsmálinu, sbr. 77. og 78. gr. laga nr. 26/1994. Húsfélagið sé ábyrgt fyrir ytra byrði hússins og því varði matsgerðin hagsmuni þess.

Stefndu telja að rakamælingar matsmanns gefi ómarktæka mynd af ástandi íbúðarinnar. Ekki komi fram hvernig rakamælir hafi verið notaður. Þeir mælar sem notaðir séu yfirleitt gefi einungis vísbendingar út frá mismunagildum mælinga, en séu ekki nákvæmir. Slík rakamæling gefi ekki raungildi raka í steinsteypu. Samanburðarmælingar matsmanns á mismunandi byggingarefni gefi villandi niðurstöður sem ekki sé hægt að bera saman.

Stefndu segja að matsmaður hafi verið hlutdrægur. Auk þess hafi hann farið út fyrir matsbeiðni og metið kostnað sem ekki var óskað eftir. Það sé ekki við hæfi. Þá fullyrði hann að mygla sé til staðar á grundvelli sýna sem hafi verið tekin áður en viðgerð fór fram.

Stefndu mótmæla sumum þeim myndum sem birtar eru í matsgerð, þær séu ekki teknar í húsinu að Hraunteigi 21.

Stefndu segja að matsmaður hafi farið inn á verksvið dómara í umfjöllun um kostnaðarskiptingu. Mótmæla stefndu niðurstöðu um kostnaðarskiptingu.

Varakröfu byggja stefndu á því að ekki sé hægt að reikna tjón stefnanda meira en sem nemur 1.114.377 krónum verði matsgerðin lögð til grundvallar. Mótmæla stefndu liðnum Samningar, umsjón og eftirlit. Slíkt sé á ábyrgð byggingastjóra eða iðnmeistara. Þá mótmæla stefndu því að nota beri aðra hlutfallstölu en hlutfallstölu þeirrar fasteignar sem um ræði. Í sumum liðum sé reiknað með 100% eða 58%. Tjónið sé því ekki hærra en 930.981 króna, töluvert undir gallaþröskuldi 18. gr. laga um fasteignakaup.

Loks byggja stefndu á því að stefnandi hafi ekki takmarkað tjón sitt, þvert á móti hafi hann gert allt til þess að torvelda úrbætur og aukið við meint tjón. Nefna stefndu sem dæmi að tjónið hafi ekki verið tilkynnt til tryggingafélags.

Niðurstaða

Stefnandi krefst bóta vegna galla á húsi og íbúð þeirri sem hann keypti. Hann er réttur aðili máls til að krefjast bóta vegna galla á fasteign sem hann keypti. Komi til þess að tjón hans verði metið getur reynt á hlutdeild hans í sameignarhlutum sem þarf að betrumbæta. Ábyrgð húsfélags samkvæmt lögum um fjöleignarhús getur ekki komið í veg fyrir að kaupandi íbúðar krefji seljanda um skaðabætur samkvæmt lögum nr. 40/2002.

Sýnt er fram á það með matsgerð F-kk-ef T-kk-ef M-kk-ef að íbúðin og ýmsir sameignarhlutar hússins voru haldin ágalla. Er sannað að þeir hafi verið til staðar þegar íbúðin var afhent stefnanda. Stefnandi skoðaði íbúðina og naut síðan aðstoðar málarameistara við síðari skoðun. Fram kom í skýrslu Á-kvk-ef M. Ó-kvk-ef fasteignasala að R-kvk-nf E-kvk-nf hefði sýnt íbúðina og átt samskipti við stefnanda. Hún kom fyrir dóm en mundi ekki hvað hún hefði sagt stefnanda eða hvaða gögn hún hefði sýnt honum. Ekki var þörf á að gefa húsfélaginu kost á að gæta hagsmuna sinna við matið.

Ósannað er að stefnanda hafi verið sýnd skýrsla sem talið er að verkfræðistofan Verkís hafði unnið um ástand hússins. Skýrslan var unnin að beiðni stefndu og bera þau hallann af því að hafa ekki lagt hana fram í dóminum. Þau hafa ekki sannað að stefnanda hafi verið kynnt efnisatriði hennar áður en kaup voru gerð eða síðar. Þá er ósannað að stefnandi hafi séð bréf E-kk-ef M-kk-ef fyrr en eftir að hann tók við stjórn húsfélagsins. Er því ósannað að stefndu hafi fullnægt upplýsingaskyldu sinni við kaupin. Augljóst var að skýrsla Verkís eða frásögn af niðurstöðu hennar var nauðsynleg kaupendum. Þá eru þeir ágallar sem stefndu vissu ekki um með réttu, leyndir gallar og á þeirra ábyrgð við kaupin. Stefnandi hefur ekki vanrækt skoðunarskyldu sína og ekki verður talið að hann hefði átt að sjá þá ágalla sem voru á eigninni og fjallað er um í þessu máli.

Ekki var minnst á þessi atriði í söluyfirliti. Söluyfirlit er á ábyrgð fasteignasala, en samkvæmt dómi Hæstaréttar í máli nr. 802/2016 ber seljandi ábyrgð gagnvart kaupanda á lýsingu í söluyfirliti, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu hafa ekki hnekkt matsgerð. Þau hafa ekki sýnt fram á að matsmaður hafi verið hlutdrægur eða byggt niðurstöðu sína á ófullnægjandi athugun eða gögnum. Er sannað að íbúðin hafi verið gölluð þegar hún var afhent stefnanda. Þá verður ekki fallist á að matsmaður hafi farið út fyrir valdsvið sitt eða verkefni eins og það var skýrgreint í matsbeiðni.

Stefnandi kvaðst ekki hafa gert sér grein fyrir ástandi hússins fyrr en í ágúst 2014. Stefndu hafa ekki sannað að stefnandi hafi haft þau gögn eða þær upplýsingar undir höndum fyrr að honum hljóti að hafa verið ljóst hvert ástand hússins var. Þau hafa því ekki sýnt fram á að stefnandi hafi sýnt af sér slíkt tómlæti um að hafa uppi kröfur sínar að hann hafi glatað rétti sínum samkvæmt 48. gr. laga nr. 40/2002.

Í söluyfirliti sagði m.a. að dren hefði verið tekið í gegn. Hér hefði verið rétt að taka fram að dren væri einungis við tvær hliðar hússins.

Samkvæmt því sem rakið er hér að framan verður fallist á að hin selda eign hafi verið gölluð í skilningi 18. gr., sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Stefnandi á skaðabótakröfu á hendur stefndu, sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. sömu laga.

Stefnandi reiknar skaðabótakröfu á grundvelli matsgerðar. Þessum útreikningi hafa stefndu ekki hnekkt. Ekki hefur verið sýnt fram á að stefnandi hafi ekki takmarkað tjón sitt eða bætt við það. Hér að framan var tekið fram að stefndu hefðu ekki sýnt fram á að stefnandi ætti með réttu að fá tjón sitt bætt af vátryggingu sem í gildi hefði verið. Ágallarnir á eigninni rýra verðmæti hennar umtalsvert, sbr. 2. ml. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Matsmaður hefur talið nauðsynlegt að lagt yrði í kostnað við samningsgerð, umsjón og eftirlit. Því hafa stefndu ekki hnekkt.

Stefndu verða dæmd til að greiða stefnanda óskipt 3.267.658 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 26. júní 2016 til greiðsludags. Stefndu verða samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 dæmd til að greiða stefnanda 1.700.000 krónur í málskostnað. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Mál þetta dæma J-kk-nf F-kk-nf héraðsdómari og meðdómendurnir K-kk-nf T-kk-nf H-kk-nf byggingaverkfræðingur og Þ-kk-nf J-kk-nf byggingatæknifræðingur.

Dómsorð

Stefndu, H-kvk-nf R-kvk-nf K-kvk-nf, V-kvk-nf A-kvk-nf, M-kvk-nf B-kvk-nf A-kvk-nf og J-kvk-nf J. A-kvk-nf, greiði stefnanda, S-kk-þgf S-kk-þgf S-kk-þgf, óskipt 3.267.658 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 26. júní 2016 til greiðsludags og 1.700.000 krónur í málskostnað.