E-489/2007

I.

Mál þetta, sem tekið var til dóms 7. nóvember sl., var höfðað með stefnu birtri 11. september 2007. Stefnandi er Þ-kk-nf F-kk-nf Ó-kk-nf, Háfi 2, Rangárþingi ytra, en stefndu eru Kró ehf., Ó-kk-nf S. Þ-kk-nf, K-kvk-nf Ó-kvk-nf K-kvk-nf og H-kvk-nf Ó-kvk-nf, persónulega og fyrir hönd Háfs sf.

Eru endanlegar dómkröfur stefnenda eftirfarandi:

Að stefndu, Kró ehf., Ó-kk-þgf S. Þ-kk-þgf, K-kvk-þgf Ó-kvk-þgf K-kvk-þgf og H-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, persónulega og fyrir hönd Háfs sf., verði gert skylt að þola ógildingu kaupsamnings og afsals, dags. 23. júní 2006, að því er varði jörðina Háf, Rangárþingi ytra, landnúmer 165384, ásamt öllu sem henni fylgi og fylgja beri.

Að stefndu, Ó-kk-þgf S. Þ-kk-þgf, K-kvk-þgf Ó-kvk-þgf K-kvk-þgf og H-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, persónulega og fyrir hönd Háfs sf., verði gert skylt að gefa út afsal til stefnanda fyrir jörðinni Háfi, Rangárþingi ytra, landnúmer 165384, ásamt öllu sem henni fylgi og fylgja beri, með sömu skilmálum og greini í kaupsamningi og afsali, dags. 23. júní 2006, gegn greiðslu sem nemi eftirstöðvum áhvílandi veðskulda á jörðinni, sem tilheyri Háfi sf. Veðskuldir þessar séu eftirfarandi: Á 1. veðrétti, veðskuldabréf frá Veðdeild Búnaðarbanka Íslands, útg. 06.09.1984, upphaflega að fjárhæð 760.000 krónur, á 2. veðrétti, veðskuldabréf frá Veðdeild Búnaðarbanka Íslands, útg. 06.09.1984, upphaflega að fjárhæð 120.000 krónur, á 3. veðrétti, veðskuldabréf frá Lánasjóði Landbúnaðarins, útg. 19.03.1991, upphaflega að fjárhæð 4.029.000 krónur, á 4. veðrétti, þrjú veðskuldabréf frá Lánasjóði Landbúnaðarins, útg. 11.02.1994, upphaflega að fjárhæð kr. 2.080.000 krónur, útg. 16.01.1996, upphaflega að fjárhæð 689.000 krónur og útg. 16.01.1996, upphaflega að fjárhæð 1.069.000 krónur, eða til vara gegn greiðslu fjárhæðar samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna.

Til vara sé þess krafist að stefndu, Ó-kk-þgf S. Þ-kk-þgf, K-kvk-þgf Ó-kvk-þgf K-kvk-þgf og H-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, persónulega og fyrir hönd Háfs sf., verði gert skylt að gefa út afsal til stefnanda fyrir þeim hluta jarðarinnar Háfs, Rangárþingi ytra, landnúmer 165384, sem byggingarbréf, dags. 5. júlí 1973, taki til, ásamt öllu sem þeim hluta fylgi og fylgja beri, með sömu skilmálum og greini í kaupsamningi og afsali, dags. 23. júní 2006, gegn greiðslu fjárhæðar samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna.

Að auki krefst stefnandi að stefndu verði dæmd til að greiða honum málskostnað að skaðlausu auk virðisaukaskatts.

Stefndu Kró ehf., Háfur sf., K-kvk-nf Ó-kvk-nf K-kvk-nf og Ó-kk-nf S. Þ-kk-nf krefjast þess að verða sýknuð af dómkröfum stefnanda auk þess sem þau krefjast málskostnaðar að skaðlausu í samræmi við málskostnaðaryfirlit.

Stefnda H-kvk-nf Ó-kvk-nf krafðist þess aðallega í greinargerð að málinu yrði vísað frá dómi á þeirri forsendu að ekki hefði verið fullnægt skilyrðum c-liðar 1. mgr. 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 þar sem ekki hefði verið tilgreint í stefnu hver flytti málið fyrir hönd stefnanda. Með úrskurði uppkveðnum 27. mars 2008 var þessari frávísunarkröfu stefndu hafnað. Að öðru leyti krefst stefnda þess að aðilum málsins verði gert að þola ógildingu á kaupsamningi og afsali, dags. 23. júní 2006, að því er varði jörðina Háf, Rangárþingi ytra, landnúmer 165384, ásamt öllu því sem henni fylgi og fylgja beri.

II.

Stefnandi kveðst hafa fengið hluta jarðarinnar Háfs í Djúpárhreppi, Rangárvallasýslu, til ábúðar með byggingarbréfi, dags. 5. júlí 1973. Þinglýstur eigandi og leigusali jarðarinnar hafi þá verið Ó-kk-nf Þ-kk-nf en Háfur sf., sem sé í eigu Ó-kk-ef Þ-kk-ef, K-kvk-ef Ó-kvk-ef K-kvk-ef og H-kvk-ef Ó-kvk-ef, hafi yfirtekið jörðina í janúar 1997. Samkvæmt byggingarbréfinu hafi verið um ótímabundinn ábúðarsamning að ræða en jörðin hafi verið leigð frá fardögum 1973, sbr. 6. gr. byggingarbréfsins. Stefnandi hafi búið á jörðinni og nýtt hana án athugasemda af hálfu landsdrottins og þinglýsts eiganda öll þessi ár og nýti enn. Hinn 11. apríl 2007 hafi stefnanda orðið kunnugt um að þinglýst hefði verið afsali á jörðina og að Kró ehf. væri orðinn þinglýstur eigandi hennar. Með bréfi, dags. 21. júní 2007, hefði hann óskað eftir að fá upplýsingar um ráðstöfun jarðarinnar. Hafi beiðnin verið rökstudd með vísan til þess að honum, sem ábúanda hinnar seldu jarðar, hefði ekki verið boðið að neyta forkaupsréttar með skriflegum og sannanlegum hætti í samræmi við skýrt ákvæði 1. og 2. mgr. 29. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Þessari beiðni stefnanda hafi verið hafnað með bréfi lögmanns stefndu Kró ehf., Háfs sf., K-kvk-ef Ó-kvk-ef og Ó-kk-ef, dags. 4. júlí 2007, og hafi því þar verið haldið fram að stefnandi hefði ekki ábúð á jörðinni. Í bréfinu hafi þó ekki komið fram fyrir hönd hvers eða hverra bréfið væri ritað. Engar upplýsingar hefðu verið veittar um kaupverð jarðarinnar eða aðra kaupskilmála til þess að stefnandi gæti tekið afstöðu til réttinda sinna.

Stefnandi kveðst byggja kröfur sínar á því að stefndu Ó-kk-nf og K-kvk-nf Ó-kvk-nf, persónulega og fyrir hönd Háfs sf., hafi ekki sinnt skyldum sínum við sölu á jörðinni Háfi, Rangárþingi ytra, þegar gengið hafi verið til samninga við Kró ehf. um sölu hennar. Hafi jörðin verið framseld stefnda Kró ehf. með kaupsamningi og afsali, dags. 23. júní 2006. Stefnanda hafi þó ekki orðið kunnugt um löggerninginn fyrr en 11. apríl 2007.

Stefnandi telji einsýnt að ekki hafi verið farið að skilyrðum VI. kafla jarðalaga nr. 81/2004. Sé á því byggt að 29. gr. laganna hafi verið brotin en þar sé áskilið að forkaupsréttur skuli boðinn forkaupsréttarhöfum skriflega og með sannanlegum hætti. Í forkaupsréttartilboði skuli koma fram upplýsingar um nöfn, kennitölur og heimilisföng seljanda og kaupanda, greinargóð lýsing á þeirri fasteign sem verið er að selja, kaupverð, greiðsluskilmálar, afhendingartími og aðrir söluskilmálar sem skilgreindir skulu á tæmandi hátt. Þá sé vísað til 32. gr. laganna þar sem fram komi að ef seljandi lands eða annarrar fasteignar vanræki að bjóða forkaupsrétt í samræmi við ákvæði þessa kafla laganna geti forkaupsréttarhafar borið þá ákvörðun undir dómstóla til ógildingar. Einsýnt sé að brotið hafi verið gegn lögunum og því krafist ógildingar á kaupsamningi og afsali milli stefndu. Þá hafi skilyrðum um upplýsingar um hið selda engan veginn verið fylgt.

Loks sé á það bent að framkvæmd stefndu hafi verið með þeim hætti að leiða eigi sjálfstætt til ógildingar. Stefndu hafi verið óheimilt að ráðstafa eignum stefnanda með þeim hætti sem gert hafi verið, þ.e. ræktun og mannvirkjum sem stefnandi hafi byggt upp á sínum ábúðartíma. Leiði af kröfu um ógildingu að stefnandi eigi lögmætt tilkall til að nýta sér lögbundinn forkaupsrétt sinn. Þar sem kaupsamningur og afsal stefndu taki til heildareignarinnar geri stefnandi kröfu til þess að forkaupsréttur hans taki til hennar allrar en ekki einungis þess hluta jarðarinnar, sem tiltekinn sé í byggingarbréfi, og forkaupsrétti sé háður. Almennt sé það viðurkennt, bæði af fræðimönnum og í framkvæmd, að í tilvikum sem þessum, þ.e. við ráðstöfun eignaheildar, geti forkaupsréttarhafi keypt þá eignaheild, sem um sé að ræða, en ekki einungis þá eign, sem forkaupsrétti hans sé háð. Fjárhæðin að þessu leyti byggi á eftirstöðvum áhvílandi veðskulda. Upplýsingar hafi ekki verið veittar um stöðu þeirra en þær séu samkvæmt fasteignabók sýslumannsins á Hvolsvelli eftirfarandi:

Veðskuldir á 1.-5. veðrétti tilheyri Háfi sf. og taki kröfugerðin til þeirra en á 6. veðrétti sé áhvílandi fjárnám vegna skulda Kró ehf. Sé sú skuld óviðkomandi hinum umdeilda löggerningi. Þar sem engar upplýsingar hafi verið veittar um söluverð og þær komi ekki fram í kaupsamningi og afsali milli stefndu geti stefnandi ekki annað en gengið út frá því að kaupverðið nemi stöðu áhvílandi veðskulda Háfs sf.

Samkvæmt 30. gr. jarðalaga nr. 84/2001 geti forkaupsréttarhafar krafist þess að kaupverð verði metið af dómkvöddum matsmönnum eða yfirmatsmönnum sem gildi þá um söluverð sé kaupverð fasteignar bersýnilega ósanngjarnt. Telji stefnandi að þessum skilyrðum ákvæðisins sé fullnægt. Í fyrsta lagi hafi ekki verið veittar upplýsingar um söluverð. Þá sé í öðru lagi óhjákvæmilegt annað en að kaupverðið verði metið sérstaklega en ekki einungis horft til þess verðs sem stefndu muni þurfa að upplýsa um við meðferð málsins, enda sé fyrirséð að stefndu muni láta líta út fyrir að kaupverðið hafi verið mjög hátt til þess að koma í veg fyrir að stefnandi neyti forkaupsréttar síns. Telji stefnandi með öðrum orðum hættu á að málamyndaverð verði uppgefið. Þá verði að líta til þeirra skilmála, sem getið sé um í kaupsamningi og afsali, m.a. varðandi afnot af hinu selda, undanskildar byggingar, umferðarrétt o.fl. Ekkert liggi fyrir um hvað jörðin hafi verið metin á sem og hvað þessir skilmálar hafi verið metnir á að peningavirði til lækkunar kaupverðs. Í þessu sambandi áskilji stefnandi sér þó rétt til að breyta kröfugerð sinni fáist stefndu til að upplýsa um kaupverð jarðarinnar og það reynist annað og meira en eftirstöðvar áhvílandi veðskulda sem tilheyri seljanda.

Verði ekki fallist á rétt stefnanda til að ganga inn í kaup á eignaheildinni geri hann kröfu til þess að forkaupsréttur hans taki þá til þess hluta jarðarinnar, sem tilgreindur sé í byggingarbréfi hans, og að stefndu verði gert skylt að afsala honum þeim hluta jarðarinnar. Endurgjald fyrir þann hluta verði ákveðið af dómkvöddum matsmönnum.

Stefnandi kveðst byggja kröfur sínar á jarðalögum nr. 81/2004 og meginreglum stjórnskipunarréttar um vernd eignaréttar sem og forkaupsréttarreglum eignaréttar. Um ábúð og rétt stefnanda að því leyti sé vísað til ábúðarlaga nr. 80/2004. Málskostnaðarkrafa stefnanda styðjist við lög um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129. og 130. gr. laganna.

III.

Af hálfu stefndu, Kró ehf., Háfs ehf., K-kvk-ef Ó-kvk-ef K-kvk-ef og Ó-kk-ef S. Þ-kk-ef, er vísað til þess að stefndi Ó-kk-nf hafi eignast jörðina Háf hinn 3. júlí 1951. Með afsölum 21. júlí 2000 og 15. nóvember 2000 hafi hann og stefnda K-kvk-nf Ó-kvk-nf, kona hans, selt jörðina til sameignarfélags þeirra, Háfs sf., sem sé sjálfstæð lögpersóna. Háfur sf. hafi síðan selt jörðina, ásamt hluta mannvirkja sem á henni standi, til stefnda Kró ehf. hinn 23. júní 2006. Hafi stefnanda verið gerð grein fyrir sölunni á sínum tíma. Hvað varði stefnanda máls þessa þá sé hann sonur stefndu Ó-kk-ef og K-kvk-ef. Stefnandi sé búsettur að Háfshjáleigu, sem sé næsta jörð við Háf. Hafi hann stundað landbúnað á þeirri jörð allt þar til hann hafi selt jörðina syni sínum, V-kk-þgf R-kk-þgf Þ-kk-þgf, á árinu 1996. Frá þeim tíma hafi V-kk-nf R-kk-nf verið eigandi Háfshjáleigu og stundað þar og rekið allan búskap. Sé sú jörð nú í eigu Vorlands ehf., sem V-kk-nf R-kk-nf eigi að mestu. Fyrir liggi því að stefnandi máls þessa hafi ekki stundað búskap á Háfshjáleigu, né neinni spildu úr Háfi, síðan 1996. Hafi hann ekki verið skráður fyrir neinum rekstri síðan árið 1996 og geti því tæpast hafa stundað búskap á jörðinni Háfi síðastliðin ár.

Kröfu sína um sýknu kveða stefndu Kró ehf., Háfur ehf., Ó-kk-nf S. Þ-kk-nf og K-kvk-nf Ó-kvk-nf K-kvk-nf, byggjast á því að hafi stefnandi einhvern tímann átt forkaupsrétt hafi það verið þegar stefndu Ó-kk-nf og K-kvk-nf Ó-kvk-nf seldu Háfi sf. jörðina með afsalinu 21. júlí 2000. Hafi frestur sá er stefnandi hafi haft til höfðunar máls þessa því byrjað að líða við útgáfu afsalsins á árinu 2000. Verði ekki á þessa málsástæðu fallist sé á því byggt að málshöfðunarfrestur stefnanda hafi byrjað að líða í júní 2006 þegar stefnandi hafi fengið vitneskju um kaupin.

Þá sé á því byggt að viðkomandi byggingarbréf sé málamyndagerningur sem stefndi Ó-kk-nf kannist ekki við að hafa skrifað undir. Kannist Ó-kk-nf við að stefnandi hafi haft undir höndum umrætt byggingarbréf, á svipuðum tíma og það eigi að hafa verið útgefið, í þeim tilgangi að ná fram svokölluðum nýbýlastyrk sem stjórnvöld hafi veitt nýliðum í landbúnaði á þessum árum. Hins vegar kannist stefndi Ó-kk-nf ekki við að hafa skrifað undir bréfið og afhent stefnanda. Umrætt byggingarbréf hafi hvorki verið lagt fram í frumriti né hafi því verið þinglýst á jörðina. Þá hafi stefnandi aldrei minnst á það né farið eftir efni þess. Hvað þetta varði vísi stefndu einnig til þess að ekkert eintak byggingarbréfsins hafi verið afhent sýslumanni í samræmi við ákvæði 5. gr. ábúðarlaga nr. 36/1961, enda hafi undirritað og vottað frumrit skjalsins aldrei verið til. Það byggingarbréf sem fyrir liggi í málinu hafi því ekkert gildi og sé í raun marklaust skjal.

Telji dómurinn hins vegar að byggingarbréfið hafi gildi byggi stefndu á því að stefnandi hafi aldrei greitt nein fasteignagjöld af jörðinni Háfi líkt og kveðið sé á um í 2. gr. byggingarbréfsins og sé samkomulag það sem þar greini því úr gildi fallið sökum vanefnda. Í 2. grein bréfsins komi skýrt fram að „leiguliði greiði alla skatta og skyldur, er á þessum hluta jarðarinnar hvíla, eftir þeim lögum, sem nú gilda og síðar kunnar að verða sett, og haldi uppi lögskilum af henni landsdrottni að kostnaðarlausu“. Stefnandi hafi aldrei nokkurn tíma greitt neitt af neinum hluta jarðarinnar. Þá hafi stefnandi ekkert lagt fram sem sýni nýtingu hans á jörðinni eða að hann hafi einhvern tímann greitt einhver gjöld af henni. Samkvæmt meginreglum þágildandi ábúðarlaga nr. 36/1961 komi skýrt fram að landskuld skuli greiða fyrir jarðnæði. Í 10. gr. laganna komi fram að landskuld skuli að jafnaði miða við búrekstrargildi jarðar. Miða skuli landskuld við ákveðna tölu búfjár, eða ákveðið magn búsafurða eða þeirra hlunninda sem jörðin gefi af sér, og greiðist í peningum eftir verðlagsskrárverði eða gangverði þessara afurða í viðkomandi sýslu ár hvert. Þá komi hvergi nokkurs staðar fram, í opinberum gögnum eða annars staðar, að stefnandi sé eða hafi verið ábúandi á jörðinni Háfi. Sé í þessu sambandi vísað til 11. gr. jarðalaga nr. 81/2004 um að upplýsingar er varði ábúð og fjölmörg önnur atriði skuli koma fram í jarðarhluta landskrár fasteigna. Stefnandi hafi samkvæmt framangreindu aldrei verið ábúandi jarðarinnar Háfs í skilningi 1. gr. jarðalaga nr. 81/2004 eða áður gildandi laga um sama efni.

Telji dómurinn byggingarbréfið hafa verið í gildi sé á því byggt að stefnandi hafi brotið það samkomulag sem kveðið sé á um í byggingarbréfinu þar sem hann hafi að eigin sögn byggt öðrum hluta af hinu leigða landi. Stefnandi hafi ekki stundað búskap frá árinu 1996 og hafi Vorland ehf., sem sé einkahlutafélag í eigu sonar stefnanda, verið sá lögaðili sem stundað hafi landbúnað á Háfshjáleigu og tveggja til þriggja hektara spildu úr Háfi sum ár og önnur ekki. Vísi stefndu hér til 4. gr. gildandi ábúðarlaga þar sem fram komi að ábúendur geti eingöngu verið einstaklingar. Vísi stefndu hvað það varði einnig til meginreglna eldri jarða- og ábúðarlaga. Byggi stefndu hér einnig á aðildarskorti sóknarmegin.

Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að stefnandi eigi forkaupsrétt á grundvelli byggingarbréfsins telji stefndu að forkaupsrétturinn geti ekki náð til stærri hluta jarðarinnar en stefnandi hafi nýtt með sannanlegum hætti. Geti stefnandi því einungis átt tilkall til þeirra tveggja til þriggja hektara sem hann hafi nýtt af og til í gegnum árin fram til þessa dags. Hafi stefnandi stundum á árum áður fengið aðgang hjá foreldrum sínum að spildu þessari, án þess að það væri á grundvelli byggingarbréfsins, og hafi hann nýtt hana til að setja niður kartöflur. Hann hafi þó stundum ekki nýtt spilduna svo árum skipti. Einhver síðustu ár hafi Vorland ehf. fengið að nýta hana.

Telji dómurinn að byggingarbréfið veiti stefnanda forkaupsrétt samkvæmt orðalagi bréfsins kveðast stefndu byggja á því að stefnandi geti ekki átt forkaupsrétt að meira en 1/10 hluta jarðarinnar miðað við það hvernig jörðin hafi afmarkast það ár sem viðkomandi byggingarbréf hafi verið gert. Verði það niðurstaða dómsins sé farið fram á að dómkvaddir matsmenn meti jörðina heildstætt ásamt því sem henni fylgi samkvæmt afsali, dagsettu 23. júní 2006.

Telji dómurinn stefnanda hafa haft ábúð á hluta jarðarinnar Háfs, og eiga forkaupsrétt á grundvelli hans, sé á það bent að stefnandi hafi persónulega ekki stundað landbúnað um langt skeið þar sem hann sé ekki skráður fyrir neinum rekstri er tengist landbúnaði. Stefnandi hafi síðast komið nálægt landbúnaði sem eigandi jarðar árið 1996. Verði stefnandi hins vegar talinn hafa stundað landbúnað í einhverju mæli vísist til þess að Háfshjáleiga, sem sé í eigu Vorlands ehf., hafi um nokkurt skeið verið skráð til sölumeðferðar. Hljóti það að sýna með óyggjandi hætti fram á að stefnandi, eða fyrrgreint félag sem stefnandi tengist á einhvern hátt og stundi búskap á Háfshjáleigu, sé að hætta í landbúnaðarrekstri. Hljóti það að leiða til þess að stefnandi uppfylli ekki skilyrði 2. málsliðar 1. mgr. 27. jarðalaga þar sem tekið sé skýrt fram að forkaupsrétturinn sé háður því að viðkomandi taki jörðina undir landbúnað og landbúnaðarstarfsemi.

Um lagarök kveðast stefndu vísa til reglna um sönnun og sönnunarbyrði þess er haldi fram kröfu í einkamáli og um aðildarskort stefnanda sé vísað til 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála. Þá sé og vísað til gildandi jarða- og ábúðarlaga og eldri ábúðarlaga nr. 36/1961. Um málskostnað sé vísað til 130. og 131. gr. laga um meðferð einkamála.

Stefnda H-kvk-nf Ó-kvk-nf kveðst styðja kröfu um ógildingu afsals frá 23. júní 2006 við þá málsástæðu að ekki hafi verið haft samráð við hana sem sameiganda í sameignarfélaginu Háfi er jörðin hafi verið seld til Kró ehf. Kröfu sína um sýknu af kröfum stefnanda kveður hún hins vegar styðjast við sömu málsástæður og aðrir stefndu vísi til.

IV.

Stefnandi kveðst reisa kröfur sínar aðallega á því að hann hafi öðlast rétt til ótímabundinnar ábúðar á hluta jarðarinnar Háfs með byggingarbréfi sem útgefið hafi verið 5. júlí 1973 af Ó-kk-þgf Þ-kk-þgf, föður sínum, einum stefndu í þessu máli. Hann eigi því forkaupsrétt að jörðinni skv. 1. og 2. mgr. 29. gr. jarðalaga nr. 81/2004 og hafi þessi forkaupsréttur orðið virkur við það að jörðin, ásamt hluta mannvirkja, hafi verið seld til Kró ehf. samkvæmt afsali, dags. 23. júní 2006. Varðandi ábúð sína og rétt sinn að því leyti vísar stefnandi í gildandi ábúðarlög nr. 80/2004. Stefndu, Kró ehf., Ó-kk-nf S. Þ-kk-nf, K-kvk-nf Ó-kvk-nf K-kvk-nf og Háfur sf., hafa krafist sýknu af kröfum stefnanda. Stefnda H-kvk-nf Ó-kvk-nf tekur hins vegar undir kröfu stefnanda um ógildingu afsalsins frá 23. júní 2006 og styður þá kröfu við málsástæðu er lýtur einungis að réttarsambandi hennar og annarra sameigenda Háfs sf. Vegna þess, og með vísan til meginreglna réttarfars, getur þessi málsástæða ekki komið til álita við úrlausn máls þessa. Að öðru leyti tekur þessi stefnda undir sýknukröfur meðstefndu og málsástæður þeirra hvað það varðar.

Stefndi Ó-kk-nf hefur í greinargerð mótmælt því að hafa ritað undir umrætt byggingarbréf. Hefur stefnandi einungis lagt bréf þetta fram í ljósriti en undirritun stefnanda sýnist rituð á ljósritið. Hefur stefnandi borið fyrir dómi að hann hafi ekki ritað sjálfur undir skjalið fyrr en löngu eftir að faðir hans Ó-kk-nf hafi undirritað það, eða fyrir um einu og hálfu ári. Að öðru leyti hafi hann ekkert ritað á skjalið. Í texta ljósritsins kemur fram að stefndi Ó-kk-nf byggi stefnanda hluta eignarjarðar sinnar með tilgreindum skilmálum. Virðist síðan hafi verið handrituð sú viðbót inn á bréfið, á undan orðunum „hluta af eignarjörð minni“, að um sé að ræða „1/10 (25 ha)“. Í skýrslu sinni fyrir dómi kvaðst stefnandi ekkert geta sagt um tildrög þess að frá bréfinu var gengið en hann hefði þá einungis verið 19 ára að aldri. Hann hefði vitað að rætt hefði verið um að hann fengi lífstíðarábúð á hluta jarðarinnar, og hefði í því sambandi verið rætt um 1/10 hluta, án þess að um væri að ræða eitthvert afmarkað landsvæði. Hann hefði fengið eintak af því, ásamt hreppstjóra og stefnda Ó-kk-þgf, en bréfið hefði þó ekki fundist fyrr en löngu síðar. Kvaðst stefnandi hafa nýtt tilteknar spildur undir kartöflurækt allt frá árinu 1973. Hefði hann í fyrstu nýtt um 17 ha en síðan hefði það farið niður í 12-13 ha. Það sem væri umfram hefði ekki verið nýtt af hans hálfu. Sagði stefnandi og að önnur systkini sín hefðu á sama hátt nýtt spildur úr landi Háfs til kartöfluræktunar. Taldi stefnandi að nýtanlegt land á Háfi hafi á þessum tíma verið talið um 25 ha en allt land jarðarinnar væri um 730 ha. Loks kom fram hjá stefnanda að eina mannvirkið sem hann hefði verið skráður fyrir á jörðinni hefði verið kartöflugeymsla sem hefði verið skráð sem garðávaxtahús, en hann hefði selt það til einkahlutafélags sonar síns, Vorlands ehf., á árinu 1996.

Eins og að framan hefur verið rakið er ýmislegt óljóst um aðdraganda og frágang framangreinds byggingarbréfs. Hefur stefndi Ó-kk-nf ekki verið leiddur fyrir dóminn vegna þessa og sá sem ritað mun hafa á skjalið sem vottur mun vera látinn. Þá verður ekki talið í ljós leitt að afnot stefnanda af einstökum spildum í landi H-kk-ef hafi í einhverju ráðist af greindu skjali heldur virðast þau allt eins hafa ráðist af óformlegum ráðstöfunum frá foreldrum hans á sama hátt og til annarra systkina hans.

Í ábúðarlögum nr. 80/2005, sem stefnandi kveðst byggja heimildir sínar á, er kveðið á um það í 12. gr. að ábúanda sé skylt að hafa fasta búsetu á ábúðarjörð sinni og stunda þar landbúnað nema sveitarstjórn og jarðareigandi samþykki annað. Þá var og kveðið á um það í 21. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 að leiguliða væri skylt að eiga lögheimili á ábúðarjörð sinni, nytja hana og reka þar bú, nema sveitarstjórn og landsdrottinn samþykktu annað. Samsvarandi ákvæði var og að finna í 19. og 25. gr. ábúðarlaga nr. 87/1933. Af gögnum verður ráðið að stefnandi er, og hefur verið hin síðari ár, búsettur að Háfi 2, sem samkvæmt fyrirliggjandi kaupsamningi milli stefnanda og sonar hans hinn 7. nóvember 1996 um jörðina Háfshjáleigu og Háf 2, er spilda úr landi jarðarinnar Háfshjáleigu. Verður því ekki séð að stefnandi hafi haft fasta búsetu á jörðinni Háfi eða á þeim 1/10 hluta hennar sem hann telur sig hafa lífstíðarbúseturétt á. Þá verður ekki séð að sú kartöfluræktun sem stefnandi virðist hafa stundað á afmörkuðum landspildum innan jarðarinnar geti talist samsvara rekstri bús í skilningi tilvitnaðs ákvæðis ábúðarlaganna nr. 64/976. Þar sem því er ekki borið við af hálfu stefnanda að heimild hafi verið fengin frá þeim sem samkvæmt tilvitnuðum lagaákvæðum gátu leyst hann undan umræddri lagaskyldu verður að telja að henni hafi ekki verið fullnægt. Samkvæmt því verður að fallast á það með stefndu, án tillits til þess hvaða rétt stefnandi kann í upphafi að hafa öðlast með greindu byggingarbréfi, að sá réttur hafi vegna þessa ekki verið til staðar er til þeirrar sölu á jörðinni kom sem stefnandi telur forkaupsrétt sinn grundvallast á. Sökum þess sem að framan greinir eru ekki skilyrði til að viðurkenna þennan forkaupsrétt stefnanda. Verður því að hafna aðal- og varakröfum stefnanda er lúta að ógildingu kaupsamnings og afsals, dags. 23. júní 2006, um jörðina Háf og útgáfu afsals til stefnanda um jörðina eða hluta hennar. Verða stefndu því að sýknuð af öllum kröfum stefnanda.

Að fenginni þessari niðurstöðu verður stefnanda gert að greiða stefndu Kró ehf., Ó-kk-þgf, K-kvk-þgf Ó-kvk-þgf og Háfi sf. óskipt 896.400 krónur í málskostnað og stefndu H-kvk-þgf 448.200 krónur í málskostnað.

Dóm þennan kveður upp Á-kk-nf M-kk-nf héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndu, Kró ehf., Ó-kk-nf S. Þ-kk-nf, K-kvk-nf Ó-kvk-nf K-kvk-nf og H-kvk-nf Ó-kvk-nf, persónulega og fyrir hönd Háfs sf., eru sýkn af kröfum stefnanda, Þ-kk-ef F-kk-ef Ó-kk-ef.

Stefnandi greiði stefndu, Kró ehf., Ó-kk-þgf, K-kvk-þgf Ólu og Háfi sf., óskipt 896.400 krónur í málskostnað. Stefnandi greiði stefndu H-kvk-þgf 448.200 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf M-kk-nf.