E-2581/2020

Mál þetta, sem var dómtekið 11. febrúarsl., var höfðað 3. apríl 2020.

Stefnandi er K-kvk-nf J-kvk-nf, búsett í Finnlandi.

Stefndu eru S-kvk-nf L-kvk-nf R-kvk-nf, Kópavogsbraut 95 í Kópavogi, og P-kvk-nf A-kvk-nf R-kvk-nf, Mosarima 36 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þessí fyrsta lagi að úrskurður kærunefndar húsamála í máli nr. 69/2019 sem kveðinn var upp 23. október 2019 verði felldur úr gildi; í öðru lagi að dæmt verði að leigusamningur um frístundalóð Hálsenda 8 í landi Háls í Kjósarhreppi sé niður fallinn vegna uppsagnar; og í þriðja lagi að viðurkennt verði með dómi að stefnanda sé heimilt að innleysa mannvirki í eigu stefndu á frístundalóðinni Hálsenda 8 í landi Háls í Kjósarhreppi á raunvirði. Loks er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu og málskostnaðar.

I

Tildrög málsins má rekja til munnlegs leigusamnings frá árinu 1971 og síðar skriflegs leigusamnings, dags. 10. október 1976, um landspildu undir sumarhús.

Síðarnefndi leigusamningurinn var gerður til 20 ára en þar kom einnig fram að leigutaki hefði rétt á áframhaldandi leigu á spildunni fyrir sig og fjölskyldu sína er umsömdum leigutíma lyki. Landspildan tilheyrir jörð sem síðar komst í eigu einkahlutafélags foreldra stefnanda. Hinn 11. ágúst 2014 var landspildan, sem skráð er sem frístundahúsalóð, seld og afsöluð stefnanda. Stefndu eru dætur upphaflegs leigutaka lóðarinnar.

Með bréfi, dags. 18. september 2015, lýsti stefnandi yfir uppsögn lóðarleigusamnings gagnvart M-kvk-þgf B-kvk-þgf, sem var eftirlifandi eiginkona upphaflegs leigutaka lóðarinnar og móðir stefndu. Fram kemur í bréfinu að leigusamningurinn frá 1976 hafi runnið út 10. október 1996 og við hafi tekið ótímabundinn leigusamningur. Uppsagnarfrestur sé tvö ár og falli leigusamningurinn því niður að liðnum tveimur árum frá móttöku tilkynningarinnar.

Af þessu tilefni rituðu stefndu bréf, dags. 1. febrúar 2016, til stefnanda þar sem þær fóru þess á leit við hana að ákvörðun um uppsögn yrði endurskoðuð. Einnig lýstu þær sig reiðubúnar til að kaupa þann hluta af landinu þar sem bústaður þeirra stæði. Fram kemur í bréfinu að fjölskylda stefndu hafi lagt mikla áherslu á skógrækt á svæðinu og væri bundin því tilfinningaböndum. Þá lægi fyrir að ekki yrði unnt að flytja bústaðinn nema hann yrði áður jafnaður við jörðu.

Með erindi, dags. 6. september 2016, sem þó er ágreiningslaust að var frá þeim degi árið 2017, til kærunefndar húsamála lýsti lögmaður móður stefndu yfir málskoti til nefndarinnar. Forsaga málsins var rakin og þess getið að ekki hefði með aðilum tekist samningur um áframhaldandi leigurétt eða uppkaup á landinu. Unnt væri að hefja mál fyrir nefndinni þar sem stefnandi hefði ekki boðað innlausn á landinu í samræmi við 12. til 14. gr. laga nr. 75/2008 um frístundahús.

Með úrskurði kærunefndar húsamála 14. desember 2017 í máli nr. 66/2017 var fallist á það með móður stefndu að umræddur leigusamningur skyldi framlengjast um 20 ár frá 18. september 2017 á grundvelli 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Þá hafnaði nefndin kröfu stefnanda um að nefndin myndi úrskurða um innlausn lóðarinnar og innlausnarverð fyrir mannvirki sem á henni standa. Byggði sú synjun á því að stefnandi hefði ekki nýtt sér málskotsrétt sinn samkvæmt 12. gr. laga nr. 75/2008. Stefnandi unir þessum úrskurði.

Í kjölfar andláts móður stefndu ritaði lögmaður stefnanda bréf, dags. 5. júní 2018, til stefndu þar sem tilkynnt var um uppsögn umrædds leigusamnings með tveggja ára uppsagnarfresti miðað við dagsetningu bréfsins. Þá voru stefndu krafðar um ógreidda leigu.

Með ódagsettu erindi fór lögmaður stefnanda þess í kjölfarið á leit við kærunefnd húsamála að hún úrskurðaði að stefnanda væri heimil innlausn eigna stefndu á umræddri lóð gegn greiðslu að fjárhæð 3.000.000 krónur eða annarri fjárhæð að mati nefndarinnar. Til vara var þess farið á leit við nefndina að árleg leiga yrði hækkuð á nánar tilgreindan hátt.

Með úrskurði kærunefndar húsamála 23. október 2019 í máli nr. 69/2019 var kröfu stefnanda um innlausn hafnað. Byggði niðurstaða nefndarinnar á því að ekki væri lengur um ótímabundinn samning að ræða heldur tímabundinn samning. Því gætu ákvæði eldri leigusamnings um uppsögn ekki átt við. Þá var kröfu stefnanda um hækkun leiguverðs vísað frá nefndinni þar sem nefndin taldi sig skorta heimild til að úrskurð aum þá kröfu stefnanda.

Af gögnum málsins virðist mega ráða að spildan hafi verið tvískráð af sýslumanni. Ágreiningslaust er þó til hvaða spildu ágreiningur málsaðila tekur.

Við aðalmeðferð málsins gaf skýrslu fyrir dómi J-kk-nf G-kk-nf, faðir stefnanda.

II

Stefnandi byggir dómkröfur sínar á því að fyrrgreindur leigusamningu frá 1976 hafi runnið út 1996 og við hafi tekið ótímabundinn leigusamningur við móður stefndu.

Lög hafi þá ekki staðið til annars en að samningnum mætti segja upp að liðnum umsömdum leigutíma með hæfilegum uppsagnarfresti.

Niðurstaða kærunefndar húsamála um að leigusamningur um lóðina sé óuppsegjanlegur allt til ársins 2037 eigi ekki við rök eða lög að styðjast. Nefndin sé hvorki bær að lögum til að breyta eðli leigusamnings aðila né til að slá því föstu að samningurinn sé óuppsegjanlegur allt til þess árs sem nefndin ákvað. Í raun ónýtist stefnanda þannig eign hennar, sem hún hyggist hagnýta sjálf fyrir sig og fjölskyldu sína. Á nefndu ári verði sjö áratugir liðnir frá fæðingu hennar.

Með fyrri úrskurði kærunefndarinnar hafi verið kveðið á um að leigusamningur aðila frá 1976 framlengdist um 20 ár frá 18. september 2017 en ekki hafi verið kveðið á um neinar aðrar efnisbreytingar á samningi aðila, enda nefndin ekki bær til slíkra efnisbreytinga. Nefndinni hafi að auki ekki verið tækt að vísa uppsögn stefnanda á leigusamningi málsaðila frá með vísan til „ res judicata“ áhrifa. Annars vegar þar sem álitaefni úrskurðarmáls nr. 66/2017 og máls nr. 69/2019 varði ekki sama sakarefni og þar sem úrskurður í máli 66/2017 hafi ekki fellt samningsbundna uppsagnarheimild stefnanda úr gildi. Hins vegar hafi ákvörðun stjórnvalds ekki réttaráhrif líkt og dómur kveðinn upp af dómstól.

Hafnað sé þeirri niðurstöðu kærunefndar að 4. mgr. 13. g. laga nr. 75/2008 feli í sér bann við því að tímabundnir leigusamningar um frístundalóðir geymi gagnkvæmt uppsagnarákvæði á leigutíma. Slík túlkun samræmist ekki meginreglu íslensks réttar um samningafrelsi. Þá sé hún á skjön við fyrirmæli 7. mgr. 12. gr. sömu laga sem mæli fyrir um að leigusamningur framlengist óbreyttur í 20 ár þegar leigusali falli frá kæru samkvæmt 5. gr. laganna. Yrði á annað borð talið heimilt að leiða slíka skerðingu á samningafrelsinu í lög geti hún aldrei verkað með afturvirkum hætti gagnvart stefnanda. Á því sé byggt að sökum náinna tengsla stefnanda við heimildarmann sinn njóti hún sömu réttarverndar og heimildarmaður hennar gagnvart afturvirkri breytingu með lögum á samningssambandinu við stefndu.

Við túlkun á réttarstöðu aðila og á inntaki úrskurða kærunefndar húsamála verði að hafa í huga að túlka verði þær aðstæður þannig að haldin séu í heiðri grundvallarréttindi sem varin séu í stjórnarskrá. Hvorki sé unnt að túlka úrskurði kærunefndar eða ákvæði laga nr. 75/2008 á annan máta en þann að gætt sé að mannréttindaákvæðum stjórnarskrárinnar nr. 33/1944. Sérstaklega sé vísað til ákvæða stjórnarskrárinnar um friðhelgi eignarréttar, auk banns við afturvirkni laga og meginreglunnar um samningsfrelsi.

Óumdeilt séað stefnandi eigi hina umþrættu lóðar spildu sem hún hafi fengið frá foreldrum sínum. Sá eignarréttur sé friðhelgur samkvæmt stjórnarskrá og engar forsendur eru að lögum til að takmarka hann á nokkurn hátt umfram það sem kunni að felast í réttindum annarra. Slíkum réttindum séekki til að dreifa.

Stefndu hafi formálalaust efnt til máls fyrir kærunefnd húsamála með kæru 6. september 2017, sbr. mál nr. 69/2015. Sú framganga og svo niðurstaða úrskurðarnefndarinnar hafi komið stefnanda í opna skjöldu. Ákveðið hafi þó verið að láta kyrrt liggja á meðan móðir stefndu væri enn á lífi en í kjölfar þess að hún féll frá 5. febrúar 2018 hefði formlegri uppsögn verið komið á framfæri við stefndu í samræmi við nefnd lög.

Ef leggja ætti niðurstöðu kærunefndarinnar í síðara málinu til grundvallar væri í raun verið að skylda stefnanda til að láta af hendi eign sína án þess að nokkur almenningsþörf krefði.

Hagsmunir stefndu sem leigutaka séu nægjanlega tryggðir sökum skyldu stefnanda til að kaupa mannvirki á leigulóðinni í lok leigutíma eins og stefnandi hafi gert kröfu til, sbr. 2. tölulið 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Hvað þessi síðastnefndu sjónarmið varðar, sé sérstaklega vísað til 1. gr. samningsviðauka nr. 1 við mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994 um mannréttindasáttmála Evrópu.

V ið innlausn mannvirkja á frístundalóð skuli samkvæmt 1. tölulið 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 miða innlausnarverð við söluverð „mannvirkja þar sem lóðaleiguréttindi eru a. m. k til 20 ára og til sölu mannvirkja á eignarlóðum“. Samkvæmt lóðar leigusamningnum frá 1976 hafi leigusali átt forkaupsrétt í lok leigutíma, en ekkihafihvíltinnlausnarskyldaá honum. Með þessum lagafyrirmælum séu samningsbundin réttindi tekin af stefnanda og færð í hendur stefndu. Þannig sé stefnandi ekki einungis svipt umráða- og afnotarétti yfir eign sinni í 20 ár heldur sé henni einnig ætlað að þola yfirtöku á nýjum ósamningsbundnum fjárhagslegum skyldum gagnvart stefndu.

Stefnandi verði af þessum sökum fyrir meiri skerðingu á eignar rétti sínum en fjölmargir leigusalar sem ekki hafi átt samningsbundinn uppsagnarrétt gagnvart leigutaka og /eða v er ið háðir íþyngjandi innlausnarskyldu í lok leigutíma. Stefnandi tilheyri þrengri hópi sem verði fyrir meiri skerðingu en almennt virðist hafa verið gert ráð fyrir að gæti orðið við setningu laga nr. 75/2008.

Eignar upptaka sem þessi standist ekki stjórnarskrá og sé þar að auki ekki í samræmi við ákvæði laga nr. 75/2008 sem kveði ekki á um efnislega breytingu ótímabundins uppsegjanlegs samnings í tímabundinn óuppsegjanlegan samning. Yrði að auki talið að slíkt fæli í sér rétta túlkun laganna þá yrði ekki byggt á slíku lagaákvæði sem bryti gegn 72. stjórnarskrárinnar, fæli sér óheimila afturvirkni laga og skerti grundvallarfrelsi manna til að semja um málefni sín án óþarfa inngripa ríkisvaldsins sem slík niðurstaða fæli í sér.

Viðurkenningarkrafa um heimild til innlausnar mannvirkja í eigu stefndu sé höfð uppi með hliðsjón af fyrirmælum 2. töluliðar 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

III

Stefndu mótmæla túlkun stefnanda á lögum nr. 75/2008. Samkvæmt 12. gr. laganna geti aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar, sbr. mál nr. 66/2017, innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölulið 5. mgr. 12. gr. laganna.

Stefnandi hafi átt þess kosts að skjóta málinu til kærunefndar húsamála, sbr. 2. mgr. 12. gr. laganna, allt frá því að eitt ár hafi verið eftir af leigusamningnum. Að sama skapi hafi málskotsréttur stefnanda fallið niður þar sem hann hafi ekki verið nýttur sex mánuðum fyrir lok samningsins. Eftir þetta hafi leigutaki getað skotið málinu til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr., eins og raunin hafi orðið. Þar með hafi leigusamn ingurinnframlengst um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, eins og fram komi í úrskurði nefndarinnar frá 2017.

Stefnandi telji að framlengdi samningurinn sem komist hafi á með úrskurði kærunefndarinnar frá 2017 hafi falið í sér uppsagnarheimild. Sú afstaða stefnanda sé þó óútskýrð og eigi sér ekki lagastoð eða aðra viðhlítandi stoð. Hið rétta hafi verið að ef stefnandi vildi ekki una fyrri úrskurði kæru efndarinnar hafi henni borið að bera þann ágreining undir dómstóla innan lögbundins frests samkvæmt 6. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008. Sá frestur hafi verið löngu liðinn við höfðun málsins. Ekki sé unnt að kæra málið í annað sinn til breyttrar niðurstöðu eingöngu til þess að freista þess að skapa sér betri stöðu hvað framangreint varðar, sem stefnandi hafi þó kosið að gera með ótrúlegum hætti. Fyrri úrskurðurinn sé bindandi fyrir stefnanda, sbr. 3. mgr. og 6. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008.

Af síðari úrskurði nefndarinnar megi vera ljóst að úrlausn hennar sé í fullu samræmi við gildandi lög og eins og lögin hafi verið túlkuð frá setningu þeirra. Lögin séu skýr um það að hafi ekki tekist samningur með aðilum um áframhaldandi leigu þá sé lóðarleigutaka heimilt að hefja mál fyrir kærunefndinni þar sem landeigandi hefði ekki boðað innlausn á landinu í samræmi við 12. gr. til 14. gr. laganna.

Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laganna framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn samkvæmt 2. eða 3. mgr. 12. gr., rétt eins og stefndu hafi gert. Þá hafi skilyrðum laganna um sjálfkrafa framlengingu verið fullnægt.

Þá sé einnig tekið undir rök nefndarinnar hvað varðar frávísun á kröfu stefnanda um hækkun leiguverðs.

Stefndu hafni alfarið hugmyndum stefnanda um að með lögum nr. 75/2008 sé verið að skerða eignar réttinn eða að um eignarupptöku sé að ræða sem brjóti gegn 72. gr. stjórnarskrárinnar eða feli í sér óheimila afturvirkni laga. Um þetta sé einkum vísað til dómaframkvæmdar Hæstaréttar þar sem sambærilegum málsástæðum hafi verið hafnað af réttinum.

IV

Ágreiningslaust er að þegar fyrrgreindur leigusamningur, dags. 10. október 1976, rann út árið 1996 tók við munnlegur leigusamningur sem var ótímabundinn. Sá samningur var í gildi þegar stefnandi eignaðist lóðina með afsali frá einkahlutafélagi foreldra sinna árið 2014. Kærunefnd húsa mála hefur, eins og áður segir, tvívegis úrskurðað um ágreining málsaðila í tengslum við umrædda lóð. Fyrir dómi lýsti lögmaður stefnanda því yfir að stefnandi uni fyrri stjórnvaldsákvörðuninni, en þar úrskurðaði nefndin meðal annars að leigusamningurinn um lóðina skyldi framlengjast um 20 ár frá 18. september 2017 á grundvelli 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Stefnandi krefst aftur á móti ógildingar síðari stjórnvaldsákvörðunarinnar, en þar var kröfu stefnanda um innlausn eigna stefndu á umræddri lóð hafnað og varakröfu um hækkun leiguverðs vísað frá nefndinni. Byggði niðurstaða nefndarinnar á því að ekki væri lengur um ótímabundinn samning að ræða heldur tímabundinn samning. Vísaði nefndin til 4. mgr. 13. gr. laganna þar sem kveðið væri á um það að við framlengingu leigusamnings á grundvelli 12. gr. laganna skyldu ákvæði eldri leigusamnings, sem ekki væru í andstöðu við ófrávíkjanleg ákvæði laga, halda gildi sínu um önnur atriði en nefnd væru í 2. og 3. mgr.13. gr.

Í 2. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 er fjallað um ákvörðun leiguverðs en í 3. mgr. ákvæðisins kemur fram að leigutími framlengds leigusamnings sé 20 ár frá lokum eldri samnings. Að mati dómsins verður að fallast á þá lögskýringu kærunefndar húsamála að uppsagnarheimild samkvæmt hinum munnlega leigusamningi frá árinu 1996 gæti ekki haldið gildi sínu í ljósi fortakslauss orðalags 3. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008, sbr. 4. mgr. ákvæðisins. Fær sú skýring jafnframt stoð í markmiði laganna, enda kom fram í athugasemdum með frumvarpi til laganna að því hefði verið haldið fram að reynslan sýndi að leigusalar hefðu haft mun sterkari stöðu en leigutakar í slíkum samböndum sem þessum. Væri það markmið frumvarpsins að tryggja leigutaka rétt til jafns við leigusala. Þá er ekki unnt að fallast á það með stefnanda að þessi lögskýring feli í sér óheimila skerðingu á samningsfrelsinu eða fari í bága við réttindi stefnanda samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar og 1. gr. samningsviðauka nr. 1 við mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 15. nóvember 2018 í máli nr. 855/2017. Við framangreindri niðurstöðu hróflar heldur ekki sú málsástæða stefnanda að hún tilheyri þrengri hópi sem verði fyrir meiri skerðingu en almennt hafi verið gert ráð fyrir að gæti orðið við setningu laga nr. 75/2008. Sömu sjónarmið eiga við um þá málsástæðu stefnanda að hér sé um að ræða óheimila afturvirkni laga, en í þeim efnumberjafnframtað líta til þess að stefnandi eignaðist umrædda lóð með afsali frá einkahlutafélagi foreldra sinna 11. ágúst 2014, þ. e. rúmum sex árum eftir gildistöku laga nr. 75/2008 og naut aðstoðar lögmanns við upphaflega uppsögn leigusamningsins, sbr. áðurnefnt bréf stefnanda, dags. 18. september 2015, til móður stefndu. Gat stefnanda því ekki dulist að réttarstaða hennar sem eiganda lóðarinnar myndi ráðast af gildandi lögum, en samkvæmt þeim átti hún þess ótvíræðan kost að innleysa eignir leigutaka að því gefnu að fylgt yrði reglum 2. mgr. 12. gr. laganna, sbr. 2. málslið 4. mgr. 12. gr. Þá leið fór stefnandi aftur á móti ekki. Var kærunefnd húsamála því rétt að hafna kröfu stefnanda um innlausn.

Hvað varðar varakröfu stefnanda fyrir nefndinni um hækkun leiguverðs þá ber jafnframt að fallast á það með kærunefndinni að við þær aðstæður sem uppi voru, þ. e. að gengnum fyrri úrskurði nefndarinnar frá árinu 2017 þar sem stefnandi hafði ekki nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. og 1. tölulið 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, og móðir stefndu hafði ekki haft uppi kröfu um ákvörðun fjárhæðar ársleigu, sbr. 8. mgr. 12. gr. laganna, hafði kærunefndin ekki heimild samkvæmt 1. mgr. 13. laga nr. 75/2008 til að úrskurða um hækkun leiguverðs í hinum umþrætta úrskurði, enda voru auk þess ekki uppfyllt skilyrði 10. mgr. 12. gr. fyrir slíkri úrlausn.

Að öllu framangreindu virtu ber að hafna kröfu stefnanda um ógildingu úrskurðar kærunefndar húsamála í máli nr. 69/2019. Með vísan til sömu röksemda er heldur ekki unnt að fallast á það með stefnanda að leigusamningur um umrædda lóð sé fallinn niður vegna uppsagnar eða að stefnanda sé heimilt að innleysa mannvirki stefndu á lóðinni. Ber þvíað sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

Með hliðsjón af þessum málsúrslitum, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður stefnandi dæmd til að greiða stefndu málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 950.000 kr., að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið S-kk-nf Á-kk-nf Þ-kk-nf lögmaður.

Af hálfu stefndu flutti málið S-kk-nf G-kk-nf lögmaður.

A-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ÓM S O R Ð:

Stefndu, S-kvk-nf L-kvk-nf R-kvk-nf og P-kvk-nf A-kvk-nf R-kvk-nf, erusýknaraf kröfum stefnanda, K-kvk-ef J-kvk-ef.

Stefnandi greiði stefndu 950.000 krónur í málskostnað.

A-kk-nf H-kk-nf.