E-9853/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 15. júní sl., er höfðað með stefnu, birtri 13., 15. og 17. október 2008. Stefnendur eru Á-kk-nf G-kk-nf og G-kvk-nf F-kvk-nf, bæði til heimilis að Vesturbergi 141 í Reykjavík, en stefndi er þrotabú Palla ehf., Flugumýri 30 Mosfellsbæ. Réttargæslustefndu eru S-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf, Gautavík 9, Reykjavík og Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., Lágmúla 6, einnig í Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru:

1. Að viðurkennd verði riftun stefnenda á kaupum þeirra af stefnda, samkvæmt kaupsamningi 22. janúar 2008, á raðhúsinu nr. 46 við Litlakrika í Mosfellsbæ, með fastanúmer 229-8014, merkt 01-0101, og bílskúr með fastanúmer 229-8015, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber, þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum.

2. Að stefnda verði gert að endurgreiða stefnendum 4.050.107 krónur með vöxtum samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 4.000.000 króna frá 22. janúar 2008 til 2. júní s.á., af 4.004.994 krónum frá þ.d. til 14. júlí s.á., af 4.024.974 krónum frá þ.d. til 5. ágúst s.á., en af 4.050.107 krónum frá þ.d. til 20. ágúst 2008, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

3. Að stefnda verði gert að greiða stefnendum skaðabætur að fjárhæð 410.975 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 74.825 krónum frá 22. janúar 2008 til 28. september s.á., en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

4. Að stefndi greiði stefnendum málskostnað eftir mati dómsins, að viðbættum virðisaukaskatti.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu.

Stefndi krefst aðallega sýknu, en til vara sýknu af skaðabótakröfu stefnenda, verði fallist á riftunarkröfu þeirra. Þá gerir hann kröfu um málskostnað úr hendi stefnenda.

Með gagnstefnu, sem þingfest var 2. desember 2008, höfðaði stefndi gagnsök á hendur stefnendum. Í þinghaldi 18. febrúar sl. kröfðust gagnstefndu þess að gagnstefnandi legði fram málskostnaðartryggingu vegna höfðunar gagnsakar og féllst dómurinn á þá kröfu. Gagnsökinni var vísað frá dómi 3. apríl sl. samkvæmt fyrirmælum 3. mgr. 133. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Málsatvik

Samkvæmt kauptilboði 7. janúar 2008 skuldbundu stefnendur sig til að kaupa raðhúsið nr. 46 við Litlakrika í Mosfellsbæ, sem stefndi var þá að byggja. Í tilboði kemur fram að afhendingardagur sé 1. maí 2008 og kaupverð 39.900.000 krónur, sem átti að greiða þannig:

1. Með peningum við kaupsamning kr. 4.000.000

2. Með peningum í samræmi við sölu kaupenda á eign

þeirra við Vesturberg, en eigi síðar en við afhendingu kr. 20.000.000

3. Með peningum við afhendingu kr. 14.900.000

4. Með peningum tveimur mánuðum eftir afhendingu kr. 1.000.000

Kaupsamningur var undirritaður 22. janúar 2008 og greiddu stefnendur þá fyrstu greiðslu, 4.000.000 króna. Greiðslutilhögun kaupverðs er þar lýst á sama hátt og í tilboði, að öðru leyti en því að í stað orðanna „…en eigi síðar en við afhendingu“ í 2. tölulið kauptilboðs segir í kaupsamningi „… en þó eigi síðar en 1.05.2008“. Afhenda átti húsið 1. maí 2008, fullbúið að utan, en tilbúið til spörslunar og málningar að innan, og með grófjafnaðri lóð. Í 4. gr. kaupsamningsins er ákvæði um dagsektir vegna afhendingardráttar, og reiknast þær frá 2. maí 2008 til afhendingardags. Í 6. gr. samningsins kemur fram að Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. ábyrgist að áhvílandi veðskuldum, samtals 165.000.000 króna, muni verða aflýst í samræmi við yfirlýsingu bankans samkvæmt framsali á kaupsamningsgreiðslum. Framsal þetta á kaupsamningsgreiðslum var undirritað af málsaðilum 10. janúar 2008, og skuldbatt stefndi sig þar til að framselja Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. allar kaupsamningsgreiðslur vegna sölu á ofangreindri eign. Greiðslutilhögun kaupverðs er þar lýst á sama hátt og í kauptilboði. Jafnframt segir þar að kaupendum og seljanda sé alls óheimilt að semja um frávík frá greiðslum, án samþykkis Frjálsa fjárfestingarbankans hf.

Stefndi gat ekki afhent eignina í umsömdu ástandi á umsömdum afhendingardegi. Í stefnu segir að vegna fyrirsjáanlegs afhendingardráttar hafi samkomulag orðið með aðilum 24. apríl 2008 um að fresta afhendingu til 1. júní sama ár. Jafnframt hafi þá verið samið um að 20.000.000 króna greiðslan, sem átti að greiða samkvæmt 2. tölulið kaupsamningsins, yrði greidd þegar fyrir lægi fokheldisvottorð fyrir eignina. Stefnendum hafði þá ekki tekist að selja eign sína í Vesturbergi og höfðu þau ákveðið að taka lán fyrir greiðslunni hjá Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins, með veði í hinni seldu eign. Fokheldisvottorð mun hafa verið gefið út um 20. maí og veitti stefndi og réttargæslustefndi, Frjálsi fjarfestingarbankinn hf., stefnendum heimild til veðsetningar eignarinnar 30. maí. Veðheimildin var bundin því skilyrði að 20.000.000 króna af fyrirhuguðu láni Lífeyrissjóðs starfsmanna ríkisins yrðu greiddar inn á reikning bankans. Í stefnu segir að stefnendum hafi þá verið orðið ljóst að stefndi gæti ekki afhent eignina 1. júní. Því hefðu þau ákveðið að halda að sér að höndum og talið sér óskylt að inna greiðsluna af hendi við þær aðstæður.

Samkvæmt tölvupósti frá réttargæslustefnda, S-kk-þgf H-kk-þgf, til lögmanns stefnenda 13. júní 2008, hafnaði Frjálsi fjarfestingarbankinn hf. því að stefnendur fengju heimild til að þinglýsa á 2. veðrétt í eigninni yfirlýsingu um fyrstu innborgun stefnenda að fjárhæð 4.000.000 króna. Í tölvupóstinum kemur fram að lögmaður stefnenda hefði sagt að lífeyrissjóðslánið væri tilbúið til greiðslu, og yrðu 20.000.000 króna greiddar inn á reikning bankans í kjölfarið.

Í bréfi lögmanns stefnenda til stefnda frá 3. júlí 2008 kemur fram að augljóst sé að stefndi geti ekki í bráð afhent eignina í umsömdu ástandi. Er honum því veittur viðbótarfrestur til 20. ágúst, en að þeim tíma liðnum áskilja stefnendur sér rétt til að rifta kaupin. Lögmaður stefnda svaraði bréfinu og mótmælti því að stefnendur héldu eftir kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 20.000.000 króna, sem átti að greiðast 1. maí 2008. Taldi hann greiðsluna ótengda afhendingu hússins og benti á að í kaupsamningi væri gert ráð fyrir dagsektum, kæmi til þess að afhending drægist fram yfir afhendingardag. Þessu bréfi svaraði lögmaður stefnenda og benti á að fyrirsjáanlegur væri frekari afhendingardráttur, umfram þann viðbótarfrest til 20. ágúst, sem stefnendur hefðu áður sett stefnda. Um leið skoraði hann á stefnda að setja kraft í verkið og ljúka því hið fyrsta þannig að hann gæti afhent eignina og móttekið greiðslu.

Ekki reyndist unnt að afhenda eignina í umsömdu ástandi 20. ágúst 2008 og riftu stefnendur kaupunum með yfirlýsingu 28. ágúst. Um leið kröfðust þau þess að stefndi endurgreiddi þeim allan kostnað sem þau höfðu haft af viðskiptunum, auk skaðabóta. Með bréfi lögmanns stefnda 3. september var riftun mótmælt og þess krafist að kaupsamningur yrði efndur samkvæmt efni sínu og kaupendur greiddu kaupverð eignarinnar. Í bréfi lögmannsins kemur fram að áætlað sé að framkvæmdum við eignina ljúki um miðjan mánuðinn. Með bréfinu fylgdi verðmat á húsinu að Litlakrika 46, unnið af starfsmanni Frjálsa fjárfestingarbankans hf. 10. mars 2008. Þar segir að áætlað lágmarks söluverð eignarinnar, miðað við ástand hennar 1. mars, sé 30.000.000 króna.

Í greinargerð stefnda er tekið fram að framkvæmdir við húsið hafi gengið hægt í apríl þar sem engar greiðslur hefðu borist, en áætlað hefði verið að setja kraft í verkið í byrjun maí, þegar umsamin greiðsla bærist frá stefnendum að fjárhæð 20.000.000 króna. Þótt greiðslan hefði átt að berast Frjálsa fjárfestingarbankanum hf., hefði hún engu að síður verið forsenda fyrir frekari fyrirgreiðslu bankans.

Bú Palla ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta 13. janúar sl., og tók þrotabúið við aðild félagsins samkvæmt yfirlýsingu frá skiptastjóra búsins 22. apríl sl.

Við aðalmeðferð gáfu skýrslu fyrir dóminum Á-kk-nf G-kk-nf, annar stefnenda, svo og vitnin Ö-kk-nf E-kk-nf F-kk-nf, R-kk-nf J-kk-nf F-kk-nf, B-kk-nf G-kk-nf og K-kk-nf T-kk-nf H-kk-nf. Við sama tækifæri voru teknar skýrslur í gegnum síma af H-kk-þgf H-kk-þgf, fyrrverandi framkvæmdastjóra Palla ehf., og S-kk-þgf H-kk-þgf S-kk-þgf, fasteignasala. Verður vikið að framburði þeirra, svo sem ástæða þykir til.

Málsástæður stefnenda og lagarök

Stefnendur byggja á því að þeim hafi verið heimilt að rifta kaupum um fasteignina að Litlakrika 46 í Mosfellsbæ vegna verulegs afhendingardráttar af hálfu stefnda. Telja þeir að smíði hússins hafi verið það langt komin við gerð kaupsamnings 22. janúar 2008 að ekki hefði átt að vera vandkvæðum bundið fyrir stefnda að ljúka henni á tilskildum tíma, enda starfi stefndi í byggingariðnaði. Stefndi hefði hins vegar ekki getað afhent eignina á umsömdum tíma, 1. maí 2008, ekki heldur að liðnum fresti sem stefnendur veittu honum til 1. júní, né að fengnum viðbótarfresti til 20. ágúst. Því hafi stefnendum verið heimilt að rifta kaupunum og vísa því til stuðnings til meginreglna kröfuréttar um riftun, svo og 1. mgr. 32. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Einnig er sérstaklega á því byggt að stefndi hafi ekki nýtt sér viðbótarfresti sem stefnendur hafi veitt honum til afhendingar eignarinnar. Því telji stefnendur að uppfyllt séu skilyrði laganna um að afhendingardrátturinn teljist veruleg vanefnd, sbr. 2. mgr. 32. gr. tilvitnaðra laga. Þá er einnig á því byggt að líta verði til þess að hagsmunir stefnenda til þess að fá kaupunum rift séu ríkari en hagsmunir stefnda af því að kaupin standi, þegar litið er til þess að um neytendakaup hafi verið að ræða, sbr. 6. gr. laga nr. um fasteignakaup nr. 40/2002.

Stefnendur hafna því að ákvæði 4. gr. kaupsamnings aðila, þess efnis að stefndi skuli greiða dagsektir ef dráttur verður á afhendingu eignarinnar, verði túlkað þannig að það hafi heimilað stefnda að draga afhendingu, eins og raunin hafi orðið. Skoða verði samningsákvæðið í ljósi 2. mgr. 5. gr. laga um fasteignakaup, sem kveði á um að óheimilt sé í neytendakaupum að láta neytendur undirgangast samningsákvæði sem veiti þeim rýrari rétt en þeir hafi samkvæmt lögunum. Þvert á móti telja stefnendur að tilgangur ákvæðisins sé fyrst og fremst að bæta þeim þann kostnað sem stuttur afhendingardráttur kynni að hafa í för með sér fyrir þau. Það girði þó ekki fyrir að stefnendur grípi til lögbundinna heimilda sinna til riftunar við verulegan afhendingardrátt, og því síður við þær aðstæður er stefndi lauk ekki smíðinni innan nýs tímafrests sem stefnendur veittu honum í tvígang.

Stefnendur byggja einnig á því að þeim hafi verið heimilt að halda eftir greiðslu sinni að fjárhæð 20.000.000 króna 30. maí 2008, þegar réttargæslustefndi, S-kk-nf H-kk-nf, hafði útbúið nauðsynleg skjöl til þess að þau gætu innt greiðsluna af hendi, enda hefði þá legið fyrir að stefndi gat ekki afhent eignina í umsömdu ástandi 1. júní. Því til stuðnings vísa stefnendur til d-liðar 1. mgr. 30. gr., sbr. 35. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og almennra reglna kröfuréttar um fyrirsjáanlegar vanefndir. Telja stefnendur að þeir hafi hvorki getað tekið þá áhættu að endurgreiða lán Lífeyrissjóðs starfsmanna ríkisins að fjárhæð 21.000.000 króna, né tekið við lánsfjárhæðinni úr hendi lánveitanda og veðsett eignina, þegar augljóst var að stefndi var ekki að sinna skyldum sínum við að ljúka smíði hennar. Um leið vísa stefnendur algerlega á bug þeirri fullyrðingu stefnda að þetta hafi leitt til þess að stefndi gat ekki lokið smíðinni vegna fjárskorts. Gera stefnendur ráð fyrir að stefndi hafi haft aðgang að andvirði veðskulda við Frjálsa fjárfestingarbankann hf., sem hvíldu á eigninni, og hefði það fjármagn augljóslega nægt til að ljúka smíði hennar. Meintur fjárskortur gagnist heldur ekki stefnda sem málsvörn, þar eð hann hefði samið svo um að eignin yrði afhent tveimur dögum eftir að skjalagerð var lokið. Loks byggja stefnendur á því fyrirsjáanlegar vanefndir stefnda verði leiddar af upplýsingum úr vanskilaskrá, og vísa í því efni til greiðsluáskorunar 17. maí 2008 vegna vanskila stefnda við Frjálsa fjárfestingarbankann hf. og greiðsluáskorunar frá sama banka 7. júní sama ár.

Endurgreiðslukrafa stefnenda að fjárhæð 4.050.107 krónur byggist á 2. mgr. 33. gr. laga um fasteignakaup, enda verði fallist á kröfu þeirra um riftun. Sundurliðast krafan þannig:

Útborgunargreiðsla 22. janúar 2008 kr. 4.000.000

Fasteignagjöld (4.994 + 19.980 + 25.133) kr. 50.107

kr. 4.050.107

Krafist er vaxta samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af hverri greiðslu frá greiðsludegi til 20. ágúst 2008, en dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Krafa þeirra um skaðabætur að fjárhæð 410.975 krónur byggist á 34. gr. laga nr. 40/2002 og sundurliðast þannig:

Þinglýsingarkostnaður kr. 39.825

Umsýsluþóknun fasteignasala kr. 35.000

Reikningur lögmanns stefnenda kr. 336.150

kr. 410.975

Krafist er vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 af fyrstu tveimur liðum frá greiðsludegi þeirra, 22. janúar 2008, til 28. september sama ár, en dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga af allri fjárhæðinni til greiðsludags.

Að öðru leyti en að ofan greinir vísa stefnendur um lagarök til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 og almennra reglna kröfuréttar. Málskostnaðarkrafa þeirra byggist á 129.-131. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Sem rökstuðning fyrir aðild réttargæslustefndu taka stefnendur fram að á kaupsamningsdegi hafi hvílt veðskuldir á eigninni frá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. að höfuðstóli 165.000.000 króna. Þrátt fyrir það hafi stefnendur greitt 4.000.000 króna, án þess að gætt væri að því að þeir nytu veðréttar í eigninni er gengi framar þeim veðskuldum, sbr. 17. gr. laga nr. 40/2002. Því kunni fasteignasalinn sem annaðist kaupin að bera á því ábyrgð, takist kaupendum ekki að endurheimta fjármuni sína og þær skaðabætur sem krafist sé í málinu. Einnig kunni Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. að bera ábyrgð á greiðslu sömu krafna vegna þeirrar yfirlýsingar sinnar að veðskuld bankans á fasteigninni geti aldrei orðið hærri en söluverðið.

Málsástæður stefnda og lagarök

Sýknukrafa stefnda byggist á því að ekki séu forsendur fyrir riftun á kaupsamningi aðila frá 22. janúar 2008. Ákvæði kaupsamningsins um greiðslu stefnenda á 20.000.000 krónum 1. maí 2008 sé skýrt og óháð afhendingardegi eignarinnar. Vísar stefndi til þess að í kaupsamningi hefði verið horfið frá því að miða greiðsludag við afhendingu eignarinnar, eins og í tilboði, en stefndu þess í stað gert að greiða dagsektir ef dráttur yrði á afhendingu. Ástæðan hefði verið sú að aðilum hefði verið ljóst að afhending tengdist því hvenær greiðslan bærist og hefði stefndi verið að skapa sér ákveðið svigrúm ef illa gengi að selja fasteign stefnenda og greiðslan bærist ekki fyrr en 1. maí 2008. Um leið mótmælir stefndi því að kauptilboð stefnenda frá 7. janúar 2008 hafi hér gildi, enda hafi stefndi ekki samþykkt það tilboð.

Stefndi bendir á að hann beri ekki ábyrgð á því að illa gekk að selja fasteign stefnenda að Vesturbergi í Reykjavík. Jafnframt mótmælir hann því að samkomulag hafi orðið með aðilum 24. apríl 2008 um að fresta afhendingu eignarinnar og greiðslu stefnenda á 20.000.000 krónum þar til fokheldisvottorð eignarinnar lægi fyrir. Til að mæta stefnendum hafi þeim hins vegar verið heimilað að veðsetja hina keyptu eign fyrir láni, er dygði til að inna greiðsluna af hendi. Þegar öll gögn vegna veðsetningarinnar hafi verið til reiðu hafi stefnendur búið til nýtt ágreiningsefni til að komast hjá greiðslu. Ávallt hafi legið fyrir að áhvílandi veðböndum yrði aflétt af eigninni þegar kaupsamningsfjárhæð væri að fullu greidd. Þá hafi einnig legið fyrir að verðmæti eignarinnar hafi í byrjun mars verið 30.000.000 króna, og því langt umfram það sem átti eftir að vinna fyrir, þótt greiðslan 1. maí 2008 yrði innt af hendi.

Að áliti stefnda er fráleitt að taka eigi sérstakt tillit til þess að hagsmunir stefnenda til að fá kaupunum rift séu ríkari en hagsmunir stefnda af því að kaupin standi. Lög um fasteignakaup nr. 40/2002 verndi á engan hátt hagsmuni neytenda í því tilviki þegar greiðsludráttur verði vegna erfiðleika við sölu á annarri eign, eins og hér hátti til. Slíkur dráttur sé alfarið á ábyrgð stefnenda. Greiðsludrátturinn hafi augljóslega valdið stefnda verulegum erfiðleikum við að ljúka framkvæmdum á eigninni. Um leið hafi drátturinn valdið breyttri greiðslustöðu stefnda hjá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf., eins og sjá megi í vanskilaskrá og stefnendur byggi á í málinu. Engu að síður hafi fasteignin verið tilbúin til afhendingar að innan, en ljóst sé að vinna við steiningu utanhúss bíði. Stefndi hafi því þurft að fjármagna allan byggingarkostnað eignarinnar, utan 4.000.000 króna greiðslu, sem hann hafi fengið afhentar við undirritun kaupsamnings. Áréttar stefndi að engin skilyrði hafi verið til riftunar 28. ágúst 2008 og hafi stefnendur ekki fært fram nein rök því til stuðnings. Forsenda fyrir beitingu 32. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 sé að sjálfsögðu sú að stefnendur hafi staðið við sínar skuldbindingar samkvæmt kaupsamningi aðila. Því sé hins vegar ekki að heilsa í þessu tilviki.

Til stuðnings varakröfu sinni um sýknu af skaðabótakröfu stefnenda telur stefndi að í kröfunni felist annars vegar endurgreiðslukrafa, en hins vegar krafa sem taka eigi til skoðunar við ákvörðun málskostnaðar í máli þessu.

Um lagarök, kröfum sínum til stuðnings, vísar stefndi til ákvæða laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og almennra reglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Málskostnaðarkrafa er reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Meðal gagna málsins er kauptilboð stefnenda í raðhúsið að Litlakrika 46 í Mosfellsbæ frá 7. janúar 2008, sem stefndi var þá að byggja. Tilboðið er aðeins undirritað af stefnendum og hefur stefndi mótmælt því að það hafi gildi gagnvart sér. Stefndi hefur þó ekki lagt fram annað tilboð, né gagntilboð, sem byggt verði á við úrlausn málsins.

Í skýrslu S-kk-ef H-kk-ef S-kk-ef fasteignasala, sem hann gaf við aðalmeðferð málsins, kom fram að hann hefði annast sölu eignarinnar fyrir stefnda, ásamt skjalagerð. Hefði stefndi samþykkt tilboð stefnenda sama dag og það barst, 7. janúar 2008. Ekki kvaðst hann muna eftir því að fleiri tilboð hefðu gengið á milli aðila, hann hefði hins vegar undir höndum það tilboð sem báðir aðilar hefðu samþykkt og undirritað og kæmi þar fram að 20.000.000 króna greiðsla yrði greidd við sölu á eign stefnenda, en þó eigi síðar en við afhendingu. Á öðrum stað í tilboðinu kæmi fram að afhendingardagur væri 1. maí 2008. Við gerð kaupsamnings hefði niðurstaðan hins vegar orðið sú að 20.000.000 króna greiðsla stefnenda yrði innt af hendi eigi síðar en 1. maí 2008. Sagði S-kk-nf H-kk-nf að það hefði aðeins verið gert í því skyni að fastsetja dagsetningu, og væri það að hans mati í samræmi við tilboð aðila, enda var ætlunin að tengja afhendingu við greiðsludag, eins og samþykkt hefði verið í upphafi. S-kk-nf H-kk-nf staðfesti við sama tækifæri að hann hefði setið fund með málsaðilum 24. apríl 2008 og hefði þar verið samþykkt að fresta afhendingu eignarinnar til 1. júní 2008.

Kaupsamningur um fasteignina var gerður 22. janúar 2008 og saminn af S-kk-þgf H-kk-þgf S-kk-þgf. Eins og áður greinir kemur þar fram að eignin skuli afhendast í þartilgreindu ástandi 1. maí 2008. Jafnframt segir þar að greiðsla stefnenda að fjárhæð 20.000.000 króna skuli greidd í peningum „í samræmi við sölu á eign kaupanda að Vesturbergi, Rvík en þó eigi síðar en 1.05.2008“.

Framburður S-kk-ef H-kk-ef fyrir dóminum tekur af tvímæli um að kauptilboð í eignina, dagsett 7. janúar 2008, var samþykkt af stefnda, og hefur stefndi ekki lagt fram nein gögn sem fá því hnekkt. Tilboðið hefur því fullt gildi gagnvart stefnda og er hann bundinn af því. Af framburði hans má einnig ráða að ekki hafi verið ætlun aðila að breyta greiðslutilhögun útborgunar þegar gengið var frá kaupsamningi, þótt orðalag yrði þar með öðrum hætti en í kauptilboði, enda var það yfirlýst markmið fasteignasalans að tengja saman afhendingardag eignarinnar, 1. maí 2008, og lokafrest stefnenda á greiðslu þeirra að fjárhæð 20.000.000 króna. Verður því lagt til grundvallar að stefnendum hafi í síðasta lagi við afhendingu eignarinnar borið að inna greiðsluna af hendi, hvort sem afhending fór fram á umsömdum afhendingardegi eða síðar. Er sá skilningur í samræmi við tilboð aðila, en samrýmist einnig orðalagi í framsali stefnda á kaupsamningsgreiðslum stefnenda til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. frá 10. janúar 2008. Þar er greiðslutilhögun kaupverðs lýst með sama hætti og í tilboði, og án þess að dagsetningin 1. maí 2008 komi þar við sögu.

Fram er komið að stefndi gat ekki afhent eignina í umsömdu ástandi 1. maí 2008. Veittu stefnendur honum frest til 1. júní og síðan viðbótarfrest til 20. ágúst. Þar sem ekki reyndist þá unnt að afhenda eignina lýstu stefnendur yfir riftun á kaupunum 28. ágúst 2008. Í skýrslu sinni fyrir dómi sagði H-kk-nf H-kk-nf, fyrrverandi framkvæmdastjóri stefnda, að húsið hefði þá ekki verið fullklárað samkvæmt skilalýsingu. Hið sama kom fram hjá K-kk-þgf T-kk-þgf H-kk-þgf, verkefnisstjóra hjá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf., en hann annaðist úttekt á húsinu 29. júlí 2008. Sagði K-kk-nf T-kk-nf jafnframt að þá hefði verið eftir vinna við húsið fyrir um 3.000.000 króna, svo afhending gæti farið fram í umsömdu ástandi. Í bréfi lögmanns stefnda frá 3. september 2008 segir loks að verið sé að ljúka framkvæmdum við húsið og sé áætlað að þeim ljúki um miðjan mánuðinn. Samkvæmt þessu er augljóst og óumdeilt að afhending eignarinnar dróst ítrekað fram yfir þá viðbótarfresti sem stefnendur veittu stefnda.

Að mati dómsins er haldlaus með öllu sú skýring stefnda að greiðsludráttur stefnenda hafi valdið því að verkið tafðist, og að drátturinn hefði um leið valdið breyttri greiðslustöðu hans hjá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. Er þá einkum til þess horft að stefndi hafði skuldbundið sig til þess að afhenda eignina 1. maí 2008, óháð því hvort stefnendur inntu greiðslu sína fyrr af hendi eða á þeim degi. Á sama tíma hafði stefndi framselt Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. allar kaupsamningsgreiðslur frá stefnendum, en bankinn annaðist fjármögnun framkvæmdanna. Gat stefndi því ekki vænst greiðslna úr hendi stefnenda til þess að standa straum af byggingarkostnaðinum. Loks ber þess að geta að H-kk-nf H-kk-nf, fyrrverandi framkvæmdastjóra stefnda, sagði fyrir dómi að fyrirtækið hefði verið með trygga fjármögnun fyrir framkvæmdum, svo unnt væri að klára verkið fyrir 1. maí.

Samkvæmt því sem að ofan er rakið og gögnum málsins að öðru leyti, er það álit dómsins að afhendingardráttur stefnda teljist veruleg vanefnd í skilningi 1. mgr. 32. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Við það mat er jafnframt litið til stöðu samningsaðila og hagsmuna stefnenda af réttum efndum, sbr. 6. gr. sömu laga. Þá hefur ekkert komið fram sem bendir til þess að stefnendur beri að neinu leyti ábyrgð á þeim drætti sem varð á afhendingu eignarinnar. Þvert á móti sýna gögn málsins að þeir höfðu fullan vilja til að standa við samningsskuldbindingar sínar og veittu stefnda í tvígang hæfilegan viðbótarfrest til afhendingar, án þess að séð verði að það hafi nokkur áhrif haft á að verkinu væri hraðað og því skilað innan umsamins frests. Frekara aðgerðaleysi stefnda aflaði stefnendum um leið sjálfstæðrar heimildar til riftunar, sbr. 2. mgr. 32. gr. laga nr. 40/2002. Var stefnendum því heimilt að rifta kaupum þeirra á raðhúsinu nr. 46 við Litlakrika, ásamt öllu því eigninni fylgdi og fylgja bar, samkvæmt kaupsamningi aðila frá 22. janúar 2008.

Eins og fram er komið greiddu stefnendur stefnda við undirritun kaupsamnings 4.000.000 króna, og gera þau kröfu um endurgreiðslu þess fjár, auk greiddra fasteignagjalda af eigninni, samtals 50.107 krónur. Kröfunni til stuðnings er vísað til 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi hefur ekki mótmælt fjárhæð kröfunnar og verður hún því tekin til greina eins og hún er sett fram í stefnu, að öðru leyti en því að dráttarvextir reiknast frá riftunardegi, 28. ágúst 2008.

Stefnendur gera einnig kröfu um greiðslu skaðabóta, samtals að fjárhæð 410.975 krónur, og vísa til 34. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, kröfunni til stuðnings. Fjárhæð kröfunnar samanstendur af kostnaði stefnenda vegna þinglýsingar kaupsamnings, umsýslugjaldi fasteignasalans og reikningi lögmanns stefnenda. Dómurinn fellst ekki á að meint tjón stefnenda samkvæmt kröfu þessari teljist afleiðing af afhendingardrætti stefnda eða óhjákvæmilegur kostnaður þeirra vegna vanefnda hans. Krafa þeirra vegna lögmannsaðstoðar kemur hins vegar til skoðunar við ákvörðun málskostnaðar. Verður stefndi því sýknaður af skaðabótakröfu stefnenda.

Við munnlegan flutning málsins gerði lögmaður stefnenda kröfu um að stefndi og réttargæslustefndi, Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., yrðu in solidum dæmdir til greiðslu málskostnaðar. Byggðist krafa hans á sameiginlegri yfirlýsingu skiptastjóra þrotabús Palla ehf. og Frjálsa fjárfestingarbankans hf. frá 22. apríl sl., þar sem fram kemur að skiptastjóri þrotabúsins samþykki að F-kk-nf Ö-kk-nf F-kk-nf hrl. reki mál þetta fyrir hönd þrotabúsins, á ábyrgð Frjálsa fjárfestingarbankans hf. og búinu að skaðlausu. Beri þrotabúið því engan kostnað af rekstri málsins og skuli enginn málskostnaður falla á búið. Lögmaður stefnda mótmælti þegar kröfunni, sem of seint fram kominni, og áréttaði um leið að yfirlýsingin ætti aðeins við í lögskiptum þeirra sem að henni stæðu, en gæti ekki fellt málskostnað á réttargæsluaðila, enda hefðu engar kröfur verið gerðar á hendur honum. Tekur dómurinn undir þau rök stefnda.

Samkvæmt úrslitum málsins, sbr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður stefndi dæmdur til greiðslu málskostnaðar, sem þykir hæfilega ákveðinn 650.000 krónur. Í þeirri fjárhæð felst einnig kostnaður vegna málsvarnar stefnenda í tilefni af gagnsök stefnda og munnlegs málflutnings um kröfu gagnstefndu um málskostnaðartryggingu úr hendi gagnstefnanda. Við ákvörðun málskostnaðar hefur einnig verið tekið tillit til greiðslu virðisaukaskatts af málflutningsþóknun stefnenda.

I-kk-nf E-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O RÐ:

Viðurkennd er riftun stefnenda, Á-kk-ef G-kk-ef og G-kvk-ef F-kvk-ef, á kaupum þeirra af stefnda, þrotabúi Palla ehf., samkvæmt kaupsamningi 22. janúar 2008, á raðhúsinu nr. 46 við Litlakrika í Mosfellsbæ, með fastanúmer 229-8014, merkt 01-0101, og bílskúr með fastanúmer 229-8015, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber, þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum.

Stefndi greiði stefnendum 4.050.107 krónur, með vöxtum samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 4.000.000 króna frá 22. janúar 2008 til 2. júní s.á., af 4.004.994 krónum frá þ.d. til 14. júlí s.á., af 4.024.974 krónum frá þ.d. til 5. ágúst s.á., en af 4.050.107 krónum frá þ.d. til 28. ágúst 2008, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi er sýkn af skaðabótakröfu stefnenda.

Stefndi greiði stefnendum 650.000 krónur í málskostnað.

I-kk-nf E-kk-nf