E-2160/2010

Mál þetta var þingfest 22. september 2010 og tekið til dóms 29. nóvember sl. Stefnandi er H-kvk-nf S-kvk-nf, Blikaási 56, Hafnarfirði, en stefndu eru H-kk-nf F-kk-nf og I-kvk-nf K-kvk-nf, bæði til heimilis að Hafravöllum 5, Hafnarfirði.

Stefnandi krefst þess aðallega að stefndu verði dæmd til að greiða henni in solidum 15.982.260 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. desember 2009 til greiðsludags.

Stefnandi krefst þess til vara að stefndu verði dæmd til að greiða henni in solidum 10.630.490 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. desember 2009 til greiðsludags.

Stefnandi krefst þess ennfremur að stefndu verði gert skylt að gefa út afsal til stefnanda fyrir Blikaási 56 í Hafnarfirði (fastanúmer 224-1939) að viðlögðum dagsektum in solidum, 20.000 krónur, fyrir hvern dag að liðnum 15 dögum frá dómsuppkvaðningu til þess dags er það hefur verið gefið út af stefndu.

Í öllum tilvikum krefst stefnandi málskostnaðar in solidum að skaðlausu úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda. Til vara er krafist verulegrar lækkunar á kröfum stefnanda. Stefndu krefjast þess í öllum tilvikum að stefnandi greiði málskostnað þeirra að skaðlausu ásamt virðisaukaskatti.

Með úrskurði 7. janúar 2011 var frávísunarkröfu stefndu hrundið og með úrskurði 22. september 2011 var því hafnað að stefndu fengju frekari frest til gagnaöflunar, sbr. dóm Hæstaréttar 21. október 2011 í máli nr. 558/2011.

I.

Málavaxtalýsing, málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi kveður atvik máls þau að hún hafi keypti parhús á tveimur hæðum að Blikaási 56 í Hafnarfirði af stefndu með kaupsamningi, dags. 14. mars 2007. Fasteignin sé 161,8 fm að stærð og sé steinhús, byggt úr forsteyptum einingum árið 2000 af stefndu. Kaupverð fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningi hafi verið 42.000.000 króna. Við kaupsamning hafi stefnandi greitt 20.000.000 króna með peningum og við afhendingu fasteignarinnar þann 15. apríl 2007 hafi hún greitt 15.000.000 króna með peningum. Þá hafi stefnandi tekið yfir áhvílandi veðskuldir á fasteigninni, samtals að fjárhæð 5.990.069 krónur. Lokagreiðsla hafi átt að fara fram mánuði eftir afhendingu, að fjárhæð 1.009.931 króna, en af þeirri fjárhæð hafi stefnandi hins vegar haldið eftir 500.000 krónum með vísan til ákvæðis 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Útgáfa afsals hafi ekki farið fram.

Eftir afhendingu fasteignarinnar 15. apríl 2007 kveðst stefnandi hafa hafið endurbætur á fasteigninni sem hafi falist í endurbótum á gólfefnum, eldhúsi, sólstofu, baðherbergjum og fleiru. Stefnandi kveðst hafa flutt inn í fasteignina að loknum endurbótum þann 1. júní 2007.

Fljótlega eftir að stefnandi hafi flutti inn í húsið hafi farið að bera á „smelluhljóðum“ sem hafi komið frá útveggjum hússins. Þessi hljóð hafi komið fram annars vegar við ákveðin veðurskilyrði, án þess að nokkuð væri gert, og hins vegar ef stutt hafi verið þéttingsfast á ákveðna útveggi fasteignarinnar. Lýsti stefnandi þessu svo í skýrslu sinni fyrir dómi að hún hafi byrjað að heyra smellina um hálfum mánuði eftir að hún flutti inn í húsið. Svefnherbergi hennar sé í suð-austur- hlið hússins og hafi hún vaknað við háværa smelli við sólarupprás. Dragi úr hljóðunum yfir daginn en við hitabreytingu á kvöldin byrji smellirnir að heyrast á ný og geti haldið svo áfram alveg til kl. 2 eftir miðnætti.

Stefnandi hafi í júlí árið 2007 fengið þá P-kk-þf V-kk-þf G-kk-þf byggingarverkfræðing og J-kk-þf H-kk-þf húsasmíðameistara til að kanna orsök þessara smelluhljóða frá útveggjum hússins. Þeim P-kk-þgf og J-kk-þgf hafi ekki tekist að staðreyna ástæður fyrir þessum smelluhljóðum eins og fram komi í áliti þeirra frá 16. ágúst 2007. Í framhaldi af þessu hafi stefnandi fengið tvo verkfræðinga frá Nýsköpunarmiðstöð Íslands, þá J-kk-þf S-kk-þf og B-kk-þf M-kk-þf, til að reyna að finna orsakir smellanna. Þeir hafi talið líklegt að ytra byrði eininganna þenjist út og dragist saman samfara hitabreytingum og að byrðið sé þvingaða af ytra byrði, gólfi eða þvingun verði þar sem einingar mætast. Þeir hafi komið með tillögu til úrbóta í áliti sínu frá 3. október 2007 sem ekki hafi verið unnt að sannreyna hvort myndi reynast fullnægjandi nema með töluverðum og kostnaðarsömum aðgerðum. Í byrjun árs 2008 hafi til viðbótar farið að bera á raka í útveggjum hússins sem snúi í suðaustur eða austur sem og leka frá þaki í stofu.

Þann 13. febrúar 2008 hafi stefnandi lagt fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns samkvæmt XII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þar sem stefnandi hafi talið fasteignina haldna verulegum göllum af framangreindum sökum. Þess hafi verið beiðst að metnar yrðu orsakir fyrir smelluhljóðum í fasteigninni, auk þess að metið yrði hvort raki væri í útveggjum hússins, hvort leki/raki væri frá þaki/lofti í stofu og hver væri orsök þess. Þá hafi þess verið beiðst að metið yrði hvaða aðgerða væri þörf við að lagfæra húsið, hvert væri umfang þeirra aðgerða og hverjar afleiðingar, ásamt áætluðum kostnaði við slíkar aðgerðir. Þann 25. febrúar 2008 hafi K-kk-nf E-kk-nf byggingarverkfræðingur verið dómkvaddur af Héraðsdómi Reykjaness til þess að framkvæma matið. Matsmaður hafi skilaði undirmatsgerð í maí 2008. Meðal þess sem matsmaður hafi komist að niðurstöðu um í matsgerð sinni hafi verið að fasteignin væri haldin verulegum galla. Hafi hann tekið m.a. svo til orða að hann hefði aldrei heyrt önnur eins hljóð í nokkru húsi og að hann væri sannfærður um að hann myndi ekki treysta sér til að festa svefn við slíkar kringumstæður. Undirmatsmaður hafi hins vegar ekki treyst sér til að segja til um nákvæma orsök gallans og þar af leiðandi væri útilokað að segja til um hvort mögulegt væri að bæta úr gallanum. Tilgáta undirmatsmanns hafi verið sú að smellirnir kæmu frá plasteinangrun sem sé milli steyptra byrða. Slík einangrun sé byggð upp af mörgum loftbólum og þegar hreyfing verði á steyptum byrðum geti nibbur og steypukleprar nuddast í einangruninni og valdið litlum smellum sem magnist upp í plasteinangruninni. Þekkt sé að hljóð geti magnast verulega upp í plasteinangrun. Undirmatsmaður hafi þó fært fram tillögu til úrbóta ásamt áætluðum kostnaði við þær úrbætur að fjárhæð 5.848.000 krónur.

Að mati stefnanda hafi matsgerðin staðfest að fasteignin væri haldin svo verulegum göllum að réttlætti riftun kaupanna gagnvart stefndu. Þann 6. október 2008 hafi lögmaður stefnanda sent bréf til stefndu þar sem þeim hafi verið gerð grein fyrir afstöðu stefnanda og stefndu boðið að eiga viðræður um hvernig kaupin gætu gengið til baka. Lögmaður stefndu hafi hins vegar upplýst lögmann stefnanda um að stefndu höfnuðu ábyrgð í málinu og engar tillögur hefðu komið fram af þeirra hendi um lausn mála.

Þrátt fyrir að stefnandi hafi talið undirmatsgerð staðreyna verulegan galla hafi stefnandi talið tillögur matsmanns til úrbóta óljósar þar sem óvíst væri hvort þær myndu leiða til þess að gallar yrðu úr sögunni. Þá hafi stefnandi jafnframt talið að undirmatsmaður vanmæti þann kostnað sem falla myndi til við þær aðgerðir sem nauðsynlegar væru til að koma við úrbótum á eigninni. Af þeim sökum hafi stefnandi talið óhjákvæmilegt að óska eftir yfirmati í málinu.

Þann 28. október 2008 hafi stefnandi lagt fram beiðni um dómkvaðningu yfirmatsmanna samkvæmt XII., sbr. IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Yfirmatsmenn hafi verið beðnir um að meta hversu mikill kostnaður myndi falla til við að framkvæma þær ráðstafanir og úrbætur vegna smelluhljóðanna sem undirmatsmaður hafi gert tillögu um í matsgerð sinni. Þá hafi verið óskað eftir því að yfirmatsmenn gerðu grein fyrir öðrum leiðum til úrbóta vegna áðurnefnds galla ef þeir teldu þær fyrir hendi. Í báðum tilfellum hafi þess verið óskað að yfirmatsmenn tækju eins afdráttarlausa afstöðu og þeir teldu unnt til þess hvort tillögur til úrbóta myndu leiða til þess að gallinn yrði úr sögunni eða hvort hans myndi enn gæta þrátt fyrir úrbætur. Að lokum hafi verið óskað eftir mati yfirmatsmanna um hversu mikill kostnaður myndi falla til við að framkvæma ráðstafanir til úrbóta vegna raka og/eða leka að Blikaási 56. Þann 20. nóvember 2008 hafi þeir B-kk-nf G-kk-nf byggingarverkfræðingur og A-kk-nf E-kk-nf, byggingafræðingur og húsasmíðameistari, verið dómkvaddir af Héraðsdómi Reykjaness til þess að framkvæma yfirmatið. Yfirmatsmenn hafi skilað yfirmatsgerð í september 2009, auk frekari útskýringa með bréfi þann 15. október 2009.

Yfirmatsgerð staðfesti að fasteignin að Blikaási 56 sé haldin verulegum galla. Í yfirmatsgerð komist yfirmatsmenn að þeirri niðurstöðu, líkt og undirmatsmaður í undirmatsgerð, að ekki sé unnt að mæla fyrir um úrbætur með fullri vissu um að þær skili árangri, án þess að lagst verði í viðamikla og kostnaðarsama rannsókn. Yfirmatsmenn telji galla fasteignarinnar þess eðlis að hann geri fasteignina „óásættanlega“ til búsetu. Það sé skoðun yfirmatsmanna að smellirnir orsakist af hitamismun ytra og innra byrðis eininganna. Þegar ytra byrði verði fyrir miklu sólarálagi daglangt hitni það og þenjist út meðan innra byrði sé kaldara og fylgi ekki með. Þó svo að ytra byrði eigi að hanga óþvingað utan á einangruninni verði það fyrir þvingunum af tengingum við aðrar einingar sem hreyfist óháð hver fyrir sig. Yfirmatsmenn taka undir með undirmatsmanni að besta lausnin sé að einangra og klæða austurhlið og suðurgafl hússins að utan til þess að losna við hitamismun ytra og innra byrðis eininganna. Í yfirmatsgerð sé lögð fram kostnaðaráætlun við að framkvæma þær ráðstafanir og úrbætur sem gerð hafi verið tillaga um í undirmatsgerð. Yfirmatsmenn telji umræddar ráðstafanir líklegastar til að bera árangur, þrátt fyrir að veruleg óvissa sé til staðar um hvort þær muni bera árangur. Kostnaður við umræddar úrbætur fari nokkuð eftir því hvernig klæðning sé notuð á veggi hússins. Hvað sem því líði sé ljóst að kostnaður við að framkvæma umræddar ráðstafanir sé stórkostlegur en hann nemi samkvæmt yfirmatsgerð ríflega 12.000.000 króna.

Með bréfi lögmanns stefnanda þann 26. nóvember 2009 hafi lögmanni stefndu verið send framangreind yfirmatsgerð. Jafnframt hafi verið kynnt tilboð um að kaupin yrðu látin ganga til baka og að uppgjör færi fram. Ekki hafa borist viðbrögð við framangreindu bréfi stefnanda og því ljóst að stefnanda hafi verið nauðsynlegt að höfða mál um kröfu sína fyrir dómstólum.

Í því ljósi, og til þess að geta fært sönnur á allar kröfur sínar, hafi stefnandi lagt fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns í Héraðsdómi Reykjaness þann 22. desember 2009 til þess að meta verðmætisrýrnun fasteignarinnar að teknu tilliti til þeirra galla sem staðreyndir hefðu verið í undir- og yfirmatsgerð. Þess hafi verið beiðst að metið yrði í fyrsta lagi hversu mikil verðmætisrýrnun hlutfallslega myndi verða á fasteigninni ef ekki yrði ráðist í neinar endurbætur; í öðru lagi hversu mikil verðmætisrýrnun hlutfallslega myndi verða á fasteigninni jafnvel þótt ráðist yrði í þær viðgerðir sem gert væri ráð fyrir í yfirmatsgerð; og í þriðja lagi hafi verið óskað eftir mati á því hvert markaðsvirði fasteignarinnar yrði í dag ef hún væri ekki haldin neinum þeim göllum sem staðreyndar hefðu verið í matsgerðum. Þann 13. janúar 2010 hafi verið dómkvaddur matsmaðurinn J-kk-nf G-kk-nf löggiltur fasteignasali. Matsmaðurinn hafi skilaði matsgerð í febrúar 2010 og komist að þeirri niðurstöðu að hlutfallsleg verðmætisrýrnun á fasteigninni myndi verða 25% ef ekki yrði ráðist í neinar endurbætur á fasteigninni. Þá taldi matsmaður að hlutfallsleg verðmætisrýrnun myndi verða 10% jafnvel þótt ráðist yrði í þær viðgerðir sem gert sé ráð fyrir í yfirmatsgerð. Loks hafi matsmaður talið að markaðsverð fasteignarinnar að Blikaási 56, miðað við 10. febrúar 2010, væri 38.000.000 króna ef hún væri ekki haldin neinum þeim göllum sem staðreyndar hefðu verið í undir- og yfirmatsgerð.

Í tengslum við undirbúning stefnanda að málshöfðun á hendur stefndu hafi lögmaður stefnanda leitað álits K-kk-ef R-kk-ef, arkitekts fasteignarinnar, á því hvort hann hefði athugasemdir við fyrirhugaða klæðningu hússins í tengslum við þær ráðstafanir sem mælt hafi verið fyrir um í yfirmatsgerð. Svar hafi borist frá K-kk-þgf þann 4. janúar 2010 og komi þar fram að hann geri ekki athugasemdir við að húsið verði klætt að utan. Arkitektinn geri ekki athugasemdir við að einungis hluti hússins verði klæddur en tekur fram að hann hafi efasemdir um að byggingaryfirvöld samþykki slíka hlutaklæðningu.

Stefnandi hafi ennfremur leitað til skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar um fyrirhugaða klæðningu hússins í samræmi við niðurstöðu yfirmatsgerðar. Í svari frá skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 7. janúar 2010, komi fram að byggingarfulltrúinn tæki jákvætt í að húsið yrði klætt en einungis með því skilyrði að hinn hluti byggingarinnar, þ.e. Blikaás 54, yrði klæddur á samsvarandi hátt. Jafnframt hafi byggingarfulltrúi vísað til þess að allar breytingar á útliti hússins krefðust samþykkis eigenda Blikaáss 54 í samræmi við fjöleignarhúsalög.

Með yfirlýsingu, dags. 24. mars 2010, hafi eigendur Blikaáss 54 staðfest að þau hefðu ekki orðið vör við samsvarandi smelluhljóð í sínum hluta parhússins.

Aðalkrafa.

Aðalkrafa stefnanda er á því byggð að fasteignin hafi á kaupsamningsdegi verið haldin verulegum ágöllum í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem veiti rétt til skaðabóta. Er í þessu sambandi vísað til niðurstaðna hinna dómkvöddu undir- og yfirmatsmanna um umfang hins sérstaka galla sem lýsi sér í „smelluhljóðum“ í veggjum og þaki fasteignarinnar ásamt niðurstöðu undir- og yfirmatsmanna um leka í fasteigninni. Jafnframt er vísað til niðurstöðu hinna dómkvöddu yfirmatsmanna um líklegan kostnað vegna úrbóta og viðgerða á umræddum annmörkum.

Helstu niðurstöður undirmatsgerðar hafi verið að fasteignin sé haldin göllum sem lýsi sér í hljóðum/smellum frá veggjum og þaki hússins. Undirmatsmaður hafi staðfest að smellirnir hafi heyrst skýrt og greinilega og stigmagnast eftir því sem hitabreytingar hefðu orði meiri. Undirmatsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að afar erfitt sé að segja til um hvað valdi umræddum galla og að fara yrði út í kostnaðarsamar rannsóknir til þess að finna orsök gallans sem þó myndi ekki tryggja það að lausnin yrði ljós. Undirmatsmaður hafi helst talið að smellirnir kæmu frá einangrun fasteignarinnar sem sé á milli steinsteyptra byrða. Bestu lausnina við að laga gallann hafi undirmatsmaður talið vera að einangra og klæða austurhlið og suðurgafl hússins að utan og freista þess að koma þannig í veg fyrir hitabreytingar að utan. Þessar ráðstafanir myndu þó ekki útiloka að smellirnir myndu enn heyrast ef ýtt væri á innra byrði hússins.

Undirmatsmaður hafi jafnframt komist að þeirri niðurstöðu að raki og leki væri greinilegur á ýmsum stöðum í fasteigninni meðal annars neðarlega í útveggjum meðfram austurhlið, meðfram hurð á austurhlið og í stofuvegg. Undirmatsmaður hafi jafnframt mælt fyrir um ráðstafanir sem hann hafi talið að framkvæma þyrfti til að lagfæra fasteignina vegna rakans.

Yfirmatsmenn hafi staðfest að gallinn, sem lýsi sér í hljóðum/smellum, sé þess eðlis að hann geri fasteignina óásættanlega til búsetu, sbr. bréf yfirmatsmanna, dags. 15. október 2009. Meðal þess sem yfirmatsmenn hafi gert í tengslum við vinnu sína við yfirmatið hafi verið að mæla styrk smellanna með hljóðstigsmæli en þetta hafi yfirmatsmenn gert að kvöldi þann 19. maí 2009 og að morgni þann 20. maí 2009. Eins og sjá megi í yfirmatsgerð hafi heyrst alls 33 smellir á tímabilinu kl. 22.56 til kl. 00.01 þann 19. maí 2009. Hávaði smellanna í dB hafi verið allt frá 39 dB upp í 57dB. Þann 20. maí hafi heyrst alls 29 smellir á tímabilinu kl. 08.10 til kl. 09.01, á bilinu 43 dB til 53 dB. Til samanburðar megi benda á reglugerð nr. 724/2008 um hávaða en þar séu sett mörk um leyfilegan hávaða af mannavöldum. Þar komi fram að leyfilegt hámark hávaða vegna umferðar ökutækja, flugumferðar og atvinnustarfsemi sé á bilinu 25 dB til 40 dB innandyra í íbúðarhúsnæði á íbúðarsvæðum. Af mælingum yfirmatsmanna megi sjá að hávaði smellanna í fasteign stefnanda sé verulega yfir leyfilegu hámarki sem sett sé í áðurnefndri reglugerð.

Yfirmatsmenn hafi talið líklegast að orsök smellanna væri hitamismunur innra og ytra byrðis eininga fasteignarinnar. Hins vegar hafi matsmenn ekki getað fullyrt að þetta væri orsökin og því ekki hægt að segja fyrir um með vissu að gallinn yrði úr sögunni yrðu umræddar ráðstafanir framkvæmdar. Þá töldu matsmenn ekki verjandi að fara í kostnaðarsamar rannsóknir sem ekki væri hægt að segja fyrir um með vissu hvernig framkvæma skyldi og enn síður hægt að gefa vonir um árangur.

Yfirmatsmenn hafi lagt fram mat sitt á áætluðum kostnaði við að framkvæma þær ráðstafanir til úrbóta sem mælt hafi verið fyrir um í undirmati, bæði hvað varðar gallann sem lýsi sér í smellum og vegna leka. Þannig telji yfirmatsmenn að viðgerða- og úrbótakostnaður sem falla muni á fasteignina vegna þeirra ráðstafana til úrbóta, sem lagðar séu til í yfirmatsgerð, sé eftirfarandi:

„Efni, vélar, Vinna Samtals

akstur ofl.

Jarðvinna og dren kr. 325.000 kr. 784.000 kr. 1.109.000

Klæðning með plasttrefjaplötum

x 2 (þ.e. allt parhúsið) kr. 5.908.000 kr. 6.018.400 kr. 11.926.400

Lagfæring leka kr. 37.700 kr. 573.300 kr. 611.000

Lagf. og málun innanhúss kr. 161.600 kr. 468.000 kr. 629.600

Samtals: kr. 6.432.300 kr. 7.843.700 kr. 14.276.000

Endurgreiðsla 100% VSK af vinnu kr. 1.593.740

Alls v/ viðgerða kr. 12.682.260“

Í framangreindri sundurliðun hafi kostnaður vegna klæðningar hússins verið margfaldaður með tveimur með hliðsjón af því að klæða verði allt parhúsið samkvæmt athugasemdum arkitekts hússins og byggingaryfirvalda í Hafnarfirði. Ljóst sé að stefnandi mun bera allan kostnað sem af því hljótist þar sem gallinn sé ekki til staðar í hinum hluta parhússins.

Með hliðsjón af framangreindu megi ljóst vera að kostnaður við að framkvæma úrbætur á fasteigninni nemi yfir 30% af umsömdu kaupverði fasteignarinnar, (þ.e. 12.682.260,-/42.000.000,- = 0,3019). Stefnandi telur í þessu ljósi ótvírætt að fasteignin sé haldin galla í skilningi III. kafla fasteignakaupalaga.

Aðalkrafan um skaðabætur, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, sé vegna kostnaðar af þeim viðgerðum og úrbótum sem þurfi að fara fram á fasteigninni til að freista þess að bæta úr þeim göllum sem staðreyndar hafi verið í undir- og yfirmatsgerðum sem og vegna þeirrar verðmætisrýrnunar sem fasteignin muni verða fyrir hlutfallslega, þótt ráðist yrði í þær ráðstafanir sem nauðsynlegar séu til þess að lagfæra fasteignina. Stefnandi vísar til stuðnings skaðabótakröfunni til niðurstöðu yfirmatsgerðar, dags. í september 2009, sem og bréfs yfirmatsmanna til lögmanns stefnanda, dags. 15. október 2009. Yfirmatsmenn komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður af viðgerðum verði 12.682.260 krónur.

Til viðbótar skaðabótum vegna viðgerðarkostnaðar krefst stefnandi skaðabóta úr hendi stefndu þar sem augljóst sé að fasteignin muni þurfa að þola verðmætisrýrnun við næstu sölu, jafnvel þótt ráðist yrði í þær viðgerðir sem mælt sé fyrir um í yfirmatsgerð. Stefnandi vísar til stuðnings skaðabótakröfu vegna verðmætisrýrnunar til matsgerðar J-kk-ef G-kk-ef, löggilts fasteignasala, dags. í febrúar 2010, þar sem hann komist að þeirri niðurstöðu að hlutfallsleg verðmætisrýrnun á fasteigninni muni verða um 10% vegna þeirra galla sem staðreyndir hafi verið í undir- og yfirmatsgerðum, jafnvel þótt ráðist yrði í þær viðgerðir sem mælt sé fyrir um í yfirmatsgerð. Þá telur matsmaðurinn að markaðsverðmæti Blikaáss 56, miðað við 10. febrúar 2010, sé 38.000.000 króna. Skaðabótakrafa vegna verðmætisrýrnunar sé því 3.800.000 krónur.

Frá ofangreindum fjárhæðum dragist 500.000 krónur sem sé fjárhæð þeirrar greiðslu sem stefnandi hafi átti að greiða samkvæmt kaupsamningi en haldið eftir, sbr. 44. gr. laga um fasteignakaup. Heildarfjárhæð aðalkröfu stefnanda sé því 15.982.260 krónur (12.682.260 + 3.800.000 – 500.000). Um upphafstíma dráttarvaxta af þessari skaðabótakröfu vísist til 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Um málskostnaðarkröfu vísist til þess sem greinir hér að framan til stuðnings aðalkröfu.

Verði ekki fallist á að stefnandi eigi rétt til skaðabóta af framangreindum sökum eigi hún a.m.k. rétt til afsláttar sem nemi sömu fjárhæðum, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi byggir kröfu sína um útgáfu afsals úr hendi stefndu á kaupsamningi aðila og 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnandi byggir kröfu um greiðslu dagsekta, ef afsal verði ekki gefið út, á 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnandi byggir á því að fjárhæð dagsekta, 20.000 krónur, sé hæfileg og eðlileg miðað við hagsmuni málsins og atvik þess að öðru leyti.

Varakrafa.

Verði ekki fallist á aðalkröfu stefnanda gerir hún varakröfu um að sér verði dæmdar skaðabætur úr hendi stefndu, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, vegna kostnaðar við að framkvæma þær viðgerðir og úrbætur sem þurfi að fara fram á hennar hluta parhússins sem mælt sé fyrir um í yfirmatsgerð sem og skaðabætur vegna verðmætisrýrnunar. Til stuðnings skaðabótakröfunni vísist alfarið til rökstuðnings hér að framan. Skaðabótakrafa vegna viðgerðarkostnaðar sundurliðist svo í þessum kröfulið:

Jarðvinna og dren 1.109.000 kr.

Klæðning með plasttrefjaplötum 5.963.200 --

Lagfæring leka 611.000 --

Lagfæring og málun innanhúss 629.600 --

Samtals: 8.312.800 --

Endurgreiðsla 100% af vinnu 982.310 --

Alls v/ viðgerða 7.330.490 --

Verðmætisrýrnun 3.800.000 --

Samtals:  11.130.490 --

Frá ofangreindum fjárhæðum dragist 500.000 krónur sem sé fjárhæð þeirrar greiðslu sem stefnandi hafi átt að greiða samkvæmt kaupsamningi en haldið eftir, sbr. 44. gr. laga um fasteignakaup. Heildarfjárhæð varakröfu stefnanda sé því 10.630.490 krónur (11.130.490 – 500.000). Um upphafstíma dráttarvaxta af þessari skaðabótakröfu vísist til 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Verði ekki fallist á að stefnandi eigi rétt til skaðabóta af framangreindum sökum eigi hún a.m.k. rétt til afsláttar sem nemi sömu fjárhæðum, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002.

Um málskostnaðarkröfu vísist til þess sem greini hér að framan til stuðnings aðalkröfu. Um kröfu til útgáfu afsals vísist til þess sem greinir hér að framan til stuðnings varakröfu. Um lagarök vísar stefnandi, auk alls framangreinds, til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18. gr., 19. gr., 26. gr., 27. gr., 41. gr. og 43. gr., auk meginreglna kröfu-, samninga- og fasteignakauparéttar. Krafa um dráttarvexti er studd við ákvæði III. og IV. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað er studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Minnt er á að stefnanda sé nauðsynlegt að fá dæmdan virðisaukaskatt ofan á málflutningsþóknun svo henni verði haldið skaðlausri af þeim skatti. Er um þetta efni vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

II.

Málsatvikalýsing, málsástæður og lagarök stefndu.

Stefndu segjast hafa ásamt kunningjafólki sínu fengið úthlutað lóð að Blikaási fyrir parhús. Framleiðandi hússins hafi séð um allar framkvæmdir við að reisa parhúsið og hafi bæði húsin verið reist samtímis á árinu 2000. Húsið að Blikaási 56 hafi verið metið á 44.900.000 krónur við sölu en stefnandi hafi fengið það á 42.000.000 króna. Stefndu hafi búið í húsinu frá því það var byggt.

Síðla sumars 2007 hafi stefndi H-kk-nf mætt til stefnanda að hennar beiðni ásamt S-kk-þgf P-kk-þgf húsasmíðameistara, sem hafi verið verkstjóri húseiningaframleiðandans, í því skyni að heyra meinta smelli. Þá hafi ítrekað verið ýtt á veggi en engir smellir heyrst. Ekki hafi verið rætt um leka eða raka á þeim fundi. Samkvæmt stefnu hafi fyrst í byrjun árs 2008 farið að bera á raka í útveggjum en þá um haustið 2007 hafi vætutíð verið sérstaklega mikil.

Í mars 2008 hafi stefndu mætt á matsfund vegna smella sem stefnandi hafi kvartaði yfir. Enn hafi engir smellir heyrst og verið bókað að matsmaður myndi boða lögmenn aðila til næsta matsfundar. Það hafi ekki verið gert og stefndu hvorki gefinn kostur á frekari mætingum á matsfundi með matsmanninum né að heyra smelli. Matsgerð undirmatsmanns hafi verið kynnt fyrir stefndu og þáverandi lögmanni þeirra. Þrátt fyrir annmarka á undirmatsgerð hafi yfirmatsmenn verið beðnir um kostnaðarmat á tillögum undirmatsmanns auk þess sem óskað hafi verið álits þeirra á öðrum leiðum til að bæta úr smellum og hljóðum í útveggjum. Á matsfundi yfirmatsmanna þann 17. desember 2008 hafi enn ekki heyrst smellir og hafi því verið ákveðið að koma aftur síðar til frekari skoðunar þegar líkur væri á að hávaði heyrðist.

Aftur hafi verið boðað til matsfundar fjórum mánuðum síðar og þá heyrst nokkrir óljósir og daufir smellir sem ekki hafi verið unnt að greina hvaðan kæmu. Við næstu skoðun þann 19. maí 2009 hafi yfirmatsmenn haft með sér hljóðstigsmæli sem haldið hafi verið upp að útvegg svefnherbergis. Smellir hafi verið tímaskráðir af yfirmatsmönnum en þegar smellir hafi ekki heyrst hafi yfirmatsmenn þrýst á vegginn í því skyni að framkalla smelli og skrá. Við skoðun á yfirmatsgerð sé ekki ljóst hvaða tilgangi meintar hljóðstyrksmælingar hafi við mat á þeim matsspurningum sem fyrir yfirmatsmenn voru lagðar. Þann 21. desember 2009 hafi lögmanni stefnanda verið tilkynnt að stefndu biðu álits byggingasérfræðinga á yfirmatsgerðinni og haft yrði samband um leið og afstaða þeirra væri ljós. Næstu viðbrögð hafi komið frá Héraðsdómi Reykjaness þar sem lögmaður stefndu hafi verið boðaður í fyrirtöku nýs matsmáls. Stefndu hafi fyrst fengið afrit af matsgerð J-kk-ef G-kk-ef við þingfestingu þessa máls.

Stefndu byggja sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að enginn galli sé í hinu selda húsi. Telji dómurinn að annmarki, sem geti talist til galla í skilningi fasteignakaupalaga, sé til staðar í húsinu byggja stefndu á því að hinn meinti galli hafi fyrst komið fram eftir áhættuskipti á eigninni. Þá sé tjón stefnanda ósannað og því ekki skilyrði til að dæma stefndu til greiðslu skaðabóta eða afsláttar.

Öllum matsgerðum í málinu sé mótmælt þar sem þær hafi ekkert eða takmarkað sönnunargildi. Yfirmatsgerð byggi á undirmatsgerð sem hafi ekki sönnunargildi þar sem stefndu hafi ekki gefist kostur á að vera viðstödd vettvangsskoðanir og koma að athugasemdum. Þá byggi órökstudd matsgerð fasteignasala aðeins á ófullnægjandi yfirmatsgerð. Að áliti stefndu séu framlagðar matsgerðir haldnar verulegum annmörkum og verði að líta til þess við mat á sönnunargildi þeirra.

Áður en vikið sé að gallahugtaki fasteignakaupalaga sér rétt að staldra við 20. gr. laganna. Samkvæmt ákvæðinu skuli við mat á galla miða við það tímamark er fasteign flyst yfir í áhættu kaupanda með afhendingu eða samkvæmt samningi. Stefndu hafi búið í húsinu í 7 ár og kannist ekki við þá óværð á nóttunni sem stefnandi haldi fram. Þau hafi getað sofið í húsinu sem og allir þeirra ættingjar og gestir sem hafi gist hjá þeim. Fólk sem búi í sama húsi með sömu forsteyptu einingar og sama þak að Blikaási 54 heyri ekki hljóðin sem stefnandi heyri. Ekki hafi verið sýnt fram á hvað valdi því að aðeins stefnandi heyri hljóðin í sinni íbúð. Stefnandi hafi gert umfangsmiklar breytingar í húsinu eftir afhendingu, m.a. á útvegg. Framkvæmdin hafi ekki verið í umsjón verkfræðinga. Í málinu sé ekki sannað að smelluhljóð hafi verið til staðar fyrir afhendingu eignarinnar en allt bendi til þess að hljóðin hafi fyrst komið eftir framkvæmdir stefnanda og þannig eftir afhendingu eignarinnar.

Þá sé skýrt greint frá því í stefnu og öðrum gögnum málsins að fasteignin hafi ekki lekið fyrr en í janúar 2008 eftir einstaklega mikla vætutíð haustið 2007. Fasteignin hafi ekki lekið síðan og ekki lekið áður. Sé leki eða raki í húsinu vegna annmarka á húsinu sjálfu þá hefði hann að öllum líkindum verið kominn fram á einhverjum af þeim sjö árum sem stefndu bjuggu í húsinu. Svo hafi hins vegar ekki verið. Samkvæmt framansögðu geti stefndu ekki borið ábyrgð á leka sem komið hafi upp í húsinu eftir vætutíðina haustið 2007, enda hafi það verið um átta mánuðum eftir afhendingu eignarinnar. Þá liggi það ekki fyrir hvort framkvæmdir stefnanda eftir afhendingu geti hafa haft áhrif í þessu sambandi, enda hafi verið átt við eða skipt um flestallt í húsinu, svo sem loft, gólf, gluggakistur og hurðir. Það sé rangt og ósannað að fasteignin hafi verið haldin galla að þessu leyti við afhendingu.

Í stefnu sé ekki unnt að greina með hvaða hætti sé á því byggt að meintir annmarkar á fasteigninni falli undir gallahugtak fasteignakaupalaga að öðru leyti en því að eignin hafi rýrnað í verði og þörf sé á kostnaðarmiklum framkvæmdum. Vísað sé með almennum hætti til III. kafla laganna í sambandi við niðurstöðu matsmanna.

Ekki liggi fyrir um það sönnun í málinu að ástand og eiginleikar fasteignarinnar séu með einhverjum öðrum hætti en lög, reglugerðir og kaupsamningur mæli fyrir um. Fyrir liggi að bygging hússins sé í samræmi við byggingarreglugerð sem hafi verið í gildi er húsið hafi verið byggt. Notaðar hafi verið viðurkenndar forsteyptar einingar sem vottaðar hafa verið af Rannsóknarstofnun byggingariðnaðarins og hafi fylgt vottun með sérteikningum til byggingarfulltrúa sem hafi samþykkt að veita byggingarleyfið þann 27. júlí 1999. Frágangur sé í samræmi við lög og reglur hvað þetta varði. Verði þegar af þeirri ástæðu ekki fallist á að um galla á eigninni sé að ræða vegna hljóða. Tilvísun stefnanda til reglugerðar um hávaða af mannavöldum sé mótmælt og eigi ekki við, enda séu hljóðin ekki af mannavöldum. Þá sé ósannað að þau hljóð sem stefnandi heyri séu hærri en kveðið sé á um í reglugerð.

Ekkert bendi til þess að fasteignin henti ekki til venjulegra nota. Ekki fáist staðist að eignin sé haldin galla.

Þá telja stefndu ljóst að annmarkar þeir sem stefnandi telji vera á húsinu nái ekki gallaþröskuldi 2. málsliðar 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga þannig að verðmæti eignarinnar hafi rýrnað svo nokkru varði.

Í kostnaðarlið yfirmatsgerðar komi fram að miðað sé við verðlag í september 2009. Sé kostnaður við úrbætur borinn saman við kaupverð fasteignarinnar sé nauðsynlegt að báðar fjárhæðirnar séu miðaðar við sama verðlag. Byggingarvísitala, sem kostnaður miðist við, hafi hækkaði um 33,65% frá mars 2007, er kaupsamningur hafi verið undirritaður, til september 2009. Hlutfallslegur mismunur á kostnaði og kaupverði, sem fram komi í stefnu, sé þar af leiðandi rangur. Taka beri mið af þessu í öllum metnum fjárhæðum yfirmatsmanna.

Í kostnaðarmati yfirmatsgerðar sé að finna ítarlegar töflur yfir þær framkvæmdir sem talin sé þörf á. Hvergi í yfir- eða undirmatsgerð er fjallað um alla þá kostnaðarliði sem tilteknir séu í heildarsamtölu og því sé ekki unnt að átta sig á tilgangi og magni þeirra liða. Það hafi verðmætaaukningu í för með sér fyrir stefnanda ef fallist yrði á nýja klæðningu.

Stefnandi byggi kröfur sínar á því að plasttrefjaplötur séu notaðar í klæðningu. Í bréfi, dags. 7. janúar 2010, frá byggingarfulltrúanum í Hafnarfjarðarbæ, komi fram að um gerð klæðningar vísist til arkitekts hússins. Í bréfi arkitekts hússins, dags. 4.1.2010, komi fram að hann hafi ekkert á móti því að húsið verði klætt en heppilegast sé að notast við það klæðningarefni sem sé hvað líkast núverandi yfirborði. Lögmaður stefndu hafi því óskað eftir áliti matsmanns á þeim kostum sem yfirmatsmenn gefi í sínum niðurstöðum, þ.e. plasttrefjaplötur, steinflísar á ál-undirkerfi og múrkerfi. Arkitekt hússins hafi talið múrkerfi komast hvað næst núverandi klæðningarefni. Bætur til handa stefnanda geti því ekki miðast við kostnað við plasttrefjaplötur þar sem það sé ekki í samræmi við mat arkitekts hússins.

Í aðalkröfu stefnanda sé miðað við að stefndu greiði stefnanda bætur sem nemi kostnaði við að klæða hús nágrannanna í sama húsi sem heyri engin hljóð. Óvíst sé hvort þau samþykki að hús þeirra verði klætt eins og stefnandi krefjist bóta fyrir. Stefndu geti ekki verið dæmd til að greiða stefnanda bætur vegna þessa. Þá verði að líta til þess að klæðning á húsi nágrannanna yrði ekki gerð í því skyni að bæta úr hljóðum hjá stefnanda heldur einungis vegna kröfu byggingaryfirvalda. Því er mótmælt að klæðning á húsi nágrannanna geti talist beint tjón og sennileg afleiðing á meintum vanefndum.

Þá verður ekki hjá því litið að enginn af þeim sérfræðingum, sem hafa komið að málinu, geti staðfest að úrbætur skili árangri. Það liggi fyrir að matsmenn og stefnandi telji sig einnig heyra hljóð frá þaki sem sé svart álþak. Ekki sé lagt til að farið verði í úrbætur á þaki. Þar með gæti ástandið verið nákvæmlega það sama hjá stefnanda þrátt fyrir allt að 12.600.000 króna bótagreiðslu frá stefndu. Þetta sé staðfest af yfirmatsmönnum en í matsgerð segi: „Matsmenn geta ekki fullyrt að smellir hætti… Það að útveggir verði klæddir breytir því ekki að áfram mun[svo] koma fram smellir frá þaki.“ Stefndu verði ekki dæmd til greiðslu skaðabóta til stefnanda vegna úrbóta á meintum galla nema úrbæturnar nái því markmiði að útrýma þeim smellum sem stefnandi byggi málið á.

Komi þá til skoðunar verðmætisrýrnun sú sem dómkvaddur fasteignasali meti. Hlutfallsniðurstaða matsmannsins miðist ekki við nein gögn heldur aðeins tilfinningu fasteignasalans fyrir þeim forsendum sem honum hafi verið gefnar. Matsmanninum hafi verið kunnugt um fasteignir sem hafi verið haldnar sama galla og húsið að Blikaási 56 en hafi ekki rannsakað þróun á markaðsverðmæti þeirra. Fasteignasalinn virðist ekki hafa leitað eftir neinni viðmiðun heldur aðeins framlögðum tölugildum af ófullnægjandi hljóðstyrksmælingu yfirmatsmanna. Þá dragi matsmaðurinn rangar ályktanir af hljóðstyrksmælingunni og beri hana saman við reglugerðarákvæði sem ekki eigi við. Niðurstaða fasteignasalans hafi enga þýðingu í málinu vegna þeirra annmarka sem hún sé háð.

Séu mælingar yfirmatsmanna og bornar saman við þau reglugerðarákvæði, sem til séu um hljóðstig, sé ljóst að mælingarnar hafi aðeins sýnt 2-5 db fyrir ofan viðmiðið eða um 4-10%. Þá beri að líta til þess að enginn annar en stefnandi hafi orðið var við óværð vegna þessara hljóða. Stefnandi hafi reyndar ekki lýst því með hvaða hætti hljóðin hafi svo mikil áhrif á lífsskilyrði hennar og búsetu að taka skuli afdrifaríka kröfu hennar til greina. Í málinu liggi ennfremur fyrir að hljóðin heyrist aðeins eftir sólríkan og heitan dag. Hljóðin séu sem sagt árstíðarbundin en ekki dagleg eða regluleg eins og sum gögn málsins gefi til kynna. Hér sé í mesta lagi um að ræða 30 kvöld og morgna yfir allt árið en sú skylda hvíli á stefnanda að sýna fram á umfang hins meinta galla. Það hafi ekki verið gert í stefnu, matsgerðum eða öðrum gögnum.

Stefnandi krefjist annars vegar 12.682.260 króna vegna úrbóta og hins vegar 3.800.000 króna vegna verðmætisrýrnunar þrátt fyrir úrbætur. Kröfunni er sérstaklega mótmælt sem rangri og vísar stefnandi um það til umfjöllunar hér ofan. Þá sé kröfunni einnig mótmælt sem fráleitri og ósannaðri. Ef stefnandi krefjist fjárhæðar til að ráða bót á meintum göllum geti stefnandi ekki á sama tíma krafist bóta eða afsláttar vegna verðmætisrýrnunar vegna sömu galla. Krafan gefi í raun skýra mynd af því að krafa um úrbætur eigi ekki neinn rétt á sér enda liggi það fyrir að með fjárhæðinni verði ekki ráðin bót á hljóðunum. Þá sé niðurstaða matsmannsins um þetta atriði órökstudd og óskiljanleg. Matsmaðurinn hafi ekki heyrt hljóðin og ekkert liggi fyrir um hve mikil hljóð myndu heyrast þrátt fyrir úrbætur. Samt sem áður gefi fasteignasalinn nákvæma hlutfallstölu á verðmætisrýrnun eftir úrbætur en þar gerir hann greinilega ekki ráð fyrir neinni verðmætisaukningu vegna nýrrar klæðningar. Niðurstaða og rökstuðningur fasteignasalans sé ekki í nokkru samræmi við kröfur sem gerðar séu til hans sem dómkvadds matsmanns. Matsgerðin, og þá sérstaklega sá liður sem hér um ræðir, hafi ekkert gildi í málinu. Dómurinn geti ekki byggt dómsniðurstöðu sína á svo illa rökstuddri fjárhæð sem engin rannsóknarvinna liggi að baki. Að öðru leyti sé um aðalkröfuna vísað til umfjöllunar að framan.

Um varakröfu stefnanda vísist alfarið til rökstuðnings að framan.

Stefnandi hafi ekki greitt kaupverð íbúðarinnar að fullu og sé því krafist sýknu af kröfu um útgáfu afsals. Verði stefndu dæmd til að gefa út afsal fyrir eigninni sé þess krafist að dagsektir verði aðeins dæmdir 15 dögum frá dómsuppsögu.

Einnig sé upphafsdegi dráttarvaxta mótmælt sem röngum. Mikil óvissa hafi verið um annmarka á fasteigninni og því geti dráttarvextir ekki verið dæmdir frá öðrum degi en dómsuppsögu.

Að öðru leyti sé málatilbúnaði stefnanda mótmælt í heild sinni.

Stefndu byggja kröfur sínar á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, lögum um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og meginreglum kröfu- og samningaréttar. Um málskostnað byggja stefndu á ákvæðum laga nr. 91/1991, einkum XXI. kafla þeirra laga.

III.

Niðurstaða.

Fyrir dóminn komu aðilar málsins og vitnin V-kk-nf H-kk-nf V-kk-nf, sonur stefnanda, G-kk-nf G-kk-nf, tengdasonur stefndu, H-kvk-nf L-kvk-nf H-kvk-nf, dóttir stefndu, P-kk-nf V-kk-nf G-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og I-kvk-nf S-kvk-nf. Þá gáfu einnig vitnaskýrslu matsmennirnir K-kk-nf E-kk-nf, B-kk-nf G-kk-nf, A-kk-nf E-kk-nf og J-kk-nf G-kk-nf.

Stefnandi keypti parhús á tveimur hæðum að Blikaási 56 í Hafnarfirði af stefndu með kaupsamningi 14. mars 2007. Stefndu höfðu fengið lóðinni úthlutað af bæjaryfirvöldum og kunningjafólk þeirra lóð við hliðina, nr. 54. Reistu þau parhús á lóðunum úr forsteyptum einingum og sá framleiðandi hússins um að reisa það. Stefndu bjuggu í húsinu í 7 ár uns þau seldu stefnanda það. Stefnandi fékk húsið afhent 15. apríl 2007 og flutti inn í það 1. júní 2007 eftir að hafa gert nokkrar breytingar og endurbætur á því. Fljótlega eftir að stefnandi flutti inn í húsið fór hún að heyra smelluhljóð frá útveggjum hússins sem mynduðust við ákveðin veðurskilyrði og eins ef stutt var þéttingsfast á ákveðna útveggi fasteignarinnar. Í byrjun árs 2008 fór einnig að bera á rakamyndun og leka í húsinu, sérstaklega á neðri hæð.

Deila aðilar m.a. um hvort framangreind umkvörtunarefni stefnanda teljist galli á eigninni, og ef svo er, hvort gallinn sé þá á ábyrgð stefndu.

Stefnandi aflaði tveggja matsgerða til að færa fram sönnur á meintan galla. Í undirmatsgerð K-kk-ef E-kk-ef byggingarverkfræðings segir m.a. um smelluhljóðin að þau heyrist skýrt og greinilega og komi aðallega frá austurhlið og suðurgafli hússins en sáralítið frá vesturhlið hússins. Matsmaður sagðist ekki áður hafa heyrt slík hljóð í húsi og væri hann sannfærður um að hann gæti ekki sofið við slíkar aðstæður.

Yfirmatsmennirnir A-kk-nf E-kk-nf, byggingafræðingur og húsasmíðameistari, og B-kk-nf G-kk-nf byggingarverkfræðingur mældu styrk smellanna með hljóðstigsmæli að kvöldi þann 19. maí 2009 og að morgni þann 20. maí 2009. Alls 33 smellir heyrðust um kvöldið allt frá 39 dB upp í 57 dB. Að morgni þann 20. maí 2009 heyrðust 29 smellir á tímabilinu kl. 08:10 til 09:01 á bilinu 43 dB til 53dB.

Lög eða reglugerðir kveða ekki á um hámark leyfilegs hávaða í íbúðarhúsnæði sem eiga rót sína að rekja til færslna eða spenna í mannvirkinu sjálfu. Í reglugerð um hávaða nr. 724/2008, sbr. lög nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir, kemur fram að hávaði vegna umferðar ökutækja, flugumferðar og atvinnustarfsemi sé á bilinu 25 dB til 40 dB innandyra í íbúðarhúsnæði á íbúðarsvæðum. Hávaði smellanna í fasteign stefnanda er því verulega yfir nefndu leyfilegu hámarki sem sett er í reglugerðinni. Kemur það heim og saman við frásögn áðurnefndra matsmanna. Töldu yfirmatsmenn smelluhljóðin óeðlileg og styrkleikur þeirra slíkur að þeir hefðu truflandi áhrif á íbúa hússins.

Hvorki undir- né yfirmatsmenn treysta sér til að slá því föstu með óyggjandi hætti hver sé orsök smellanna. Mjög kostnaðarsamt sé að komast að því og óvíst að slík rannsókn skili árangri. Þeir komu þó með tilgátur um orsök og voru sammála um að mest bæri á smellum þegar hitabreytingar væru úti og er það í samræmi við frásögn stefnanda. Matsmenn leggja til að hús stefnanda verði klætt að utan á austurhlið og suðurgafli til þess að losna við hitamismun ytra og innra byrðis eininganna. Eru matsmenn sammála um að líklegast muni þessi lausn leysa vandann varðandi smelli í veggjum hússins.

Varðandi leka í húsinu voru matsmenn sammála um að ástæða leka á neðri hæð hússins sé sú að jarðvegur liggi upp að austurhlið þess og því eigi raki auðvelt með að komast inn í húsið á samskeytum einingar og gólfplötu. Frágangur að utanverðu sé því óviðunandi og gera þeir tillögur til úrbóta. Þá meta yfirmatsmenn einnig hvað muni kosta að gera við leka á þaki og í kringum hurð á austurhlið. Loftun þaks sé ekki fullnægjandi eða þétting við og milli sperra í þakkanti. Frágangur sé ekki í samræmi við samþykkta teikningu. Loftun þaks sé skert með þéttum þakkanti og loftunarrör vanti á nokkrum stöðum milli sperra. Þá er einnig metið hvað kosta myndi að lagfæra og mála innanhúss vegna lekans.

Ekki verður fallist á með stefndu að undirmatsgerð hafi ekki gildi þar sem matsmaður hafi ekki boðað stefndu til framhaldsmatsfunda. Í matsgerð undirmatsmanns segir að boðað hafi verið til matsfunda og verður við það miðað þar sem annað hefur ekki komið í ljós. Í málflutningi byggði lögmaður stefndu á því að hús stefnanda að Blikaási 56 væri fjöleignarhús og því bæri eigendum hússins nr. 54 við Blikaás að bera helming kostnaðar. Lögmaður stefnanda mótmælti þessari málsástæðu stefndu sem of seint fram kominni og verður fallist á það með lögmanni stefnanda en auk þess þykja ákvæði fjöleignarhúsalaga ekki eiga við eins og hér háttar. Ákvæði laganna girða ekki fyrir að stefnandi leiti réttar síns með þeim hætti sem gert er. Þá byggði lögmaður stefndu á því í málflutningi að við úrlausn málsins bæri að taka tillit til laga nr. 95/2010 um breytingu á lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt, með síðari breytingum (ívilnun vegna endurbóta og viðhalds) en þar kemur fram að við álagningu opinberra gjalda árin 2011 og 2012 heimilast til frádráttar tekjuskattsstofni 50% af þeirri fjárhæð sem greidd er vegna vinnu án virðisaukaskatts, sem unnin er á árunum 2010 og 2011, að hámarki 200.000 krónur hjá einstaklingi og 300.000 krónur hjá hjónum og samsköttuðum, vegna viðhalds og endurbóta á íbúðar- og frístundahúsnæði til eigin nota. Lögmaður stefnanda mótmælti þessari málsástæðu stefndu sem og seint fram kominni og verður fallist á að þessi málsástæða sé og seint fram komin. Auk þess verður ekki fallist á með stefndu að framangreind ákvæði um skattaívilnun geti haft áhrif á skaðabætur vegna galla í fasteign og ekki hefur verið upplýst um tekjuskattstofn stefnanda í málinu. Nægilega þykir sannað með framburði undir- og yfirmatsmanna fyrir dómi að breytingar stefnanda á húsnæðinu eftir afhendingu hafi ekki haft áhrif á hljóð í útveggjum hússins en á því er byggt af hálfu stefndu.

Þegar allt framangreint er virt þykir sannað með matsgerðum undir- og yfirmatsmanna, sem staðreynt hafa leka í fasteigninni og smelluhljóð í veggjum hennar, að fasteignin Blikaás 56, Hafnarfirði, sé haldin galla í skilningi 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. a lið 1. mgr. 19. gr. sömu laga, þar sem hún stenst ekki kröfur um þau gæði sem stefnandi mátti vænta. Ósannað þykir þó að stefndu hafi vitað eða mátt vita af gallanum. Verður því ekki fallist á með stefnanda að 26. gr. og 1. mgr. 26. fasteignakaupalaga eigi við í málinu en söluyfirlit verður ekki skýrt svo að það feli í sér sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu. Gallinn á fasteigninni telst rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði og gilda því ákvæði 2. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga ekki um samningssamband aðila. Það er því niðurstaða dómsins að stefnandi eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefndu samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Matsmenn eru sammála um að yfirgnæfandi líkur séu á að smelluhljóð hverfi í húsinu ef austurhlið og suðurgafl verði einangraðir og klæddir. Er það einnig skoðun J-kk-ef S-kk-ef og B-kk-ef M-kk-ef verkfræðinga hjá Nýsköpunarmiðstöð Íslands, en álit þeirra hefur verið lagt fram í málinu, að helstu orsakir fyrir smellum séu hitabreytingar á ytra byrði eininganna. Eru hinir sérfróðu meðdómsmenn sammála þessari skoðun. Yfirmatsmenn hafa bent á nokkrar leiðir við að klæða húsið. Hafa þeir metið til kostnaðar hvað kosta myndi að klæða það með plasttrefjaplötum, steinflísum á ál-undirkerfi og ennfremur með múrkerfi. Það er álit dómsins að með múrkerfi sé unnt að ganga þannig frá áferð og útliti hússins að það verði mjög líkt, nánast eins, þeirri áferð sem fyrir er á húsi stefnanda og húsi nr. 54 við Blikaás. Það er í samræmi við tillögu arkitekts hússins en bréf þess efnis liggur frammi í málinu. Því ætti sú lausn að fullnægja kröfum bæjaryfirvalda varðandi breytingu á ytra byrði hússins.Verður því fallist á kröfu stefnanda um skaðabætur sem nemur kostnaðarmati yfirmatsmanna við að klæða suðurgafl og austurhlið með múrkerfi að fjárhæð samtals 3.038.300 krónur.

Jafnframt ber að fallast á kostnaðarmat yfirmatsmanns vegna lagfæringar á leka í húsinu að fjárhæð samtals 2.349.600 krónur.

Stefnandi hefur aflað mats á því hversu mikil verðmætarýrnun muni verða hlutfallslega vegna þeirra galla sem staðreyndir hafa verið með matsgerðum, jafnvel þótt ráðist verði í þær viðgerðir sem yfirmatsgerð geri ráð fyrir. Matsmaðurinn J-kk-nf G-kk-nf, löggiltur fasteignasai, komst að þeirri niðurstöðu að verðmætarýrnun á eigninni sé 10% vegna smella í útveggjum hússins. Skýrði matsmaður þessa niðurstöðu sína í skýrslu sinni fyrir dómi. Verður fallist á með matsmanni að þessi óvenjulegi galli í útveggjum hússins sé til þess fallinn að rýra verðmæti þess til framtíðar, t.d. með minni eftirspurn við sölu. Verður því fallist á niðurstöðu matsmanns um 10% rýrnun á verðmæti eignarinnar, eða 3.800.000 krónur, en matsmaður taldi markaðsverð fasteignarinnar 38.000.000 króna í febrúar 2010. Stefndu verða því dæmd til að greiða stefnanda afslátt, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002, að fjárhæð 3.800.000 krónur.

Varakrafa stefnanda verður því tekin til greina með eftirfarandi hætti:

Samtals kr. þar af vinna kr.

Jarðvinna og dren 1.109.000 784.000

Klæðning á austurhlið og suðurgafli 3.038.300 1.380.920

Lagfæra leka á þaki í kringum hurð á austurhlið 611.000 573.300

Lagfæring og málun innanhúss 629.600 468.000

5.387.900 3.206.220

Endurgreiddur virðisaukaskattur af vinnu - 651.463

4.736.437

10% afsláttur samkvæmt matsgerð 3.800.000

8.536.437

Ógreiddar eftirstöðvar af kaupverði -500.000

8.036.437

Samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 verður fallist á kröfu stefnanda um dráttarvexti frá 26. desember 2009 til greiðsludags.

Fallast ber á kröfu stefnanda um útgáfu afsals úr hendi stefndu, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, að viðlögðum dagsektum, in solidum 20.000 kr. fyrir hvern dag, að liðnum 15 dögum frá dómsuppsögu til þess dags er það hefur verið gefið út af hálfu stefndu.

Eftir þessari niðurstöðu verða stefndu dæmd til að greiða stefnanda málskostnað að fjárhæð 3.670.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun en útlagður kostnaður stefnanda var 1.789.800 krónur.

G-kk-nf A-kk-nf héraðsdómari dæmir mál þetta ásamt meðdómsmönnunum R-kk-þgf I-kk-þgf og S-x-x P-kk-þgf verkfræðingum.

Dómsorð

Stefndu, H-kk-nf F-kk-nf og I-kvk-nf K-kvk-nf, greiði stefnanda, H-kvk-þgf S-kvk-þgf, in solidum 8.036.437 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. desember 2009 til greiðsludags.

Stefndu er skylt að gefa út afsal til stefnanda fyrir Blikaási 56 í Hafnarfirði að viðlögðum dagsektum in solidum, 20.000 krónur fyrir hvern dag, að liðnum 15 dögum frá dómsuppsögu til þess dags er það hefur verið gefið út af stefndu.

Stefndu greiði stefnanda 3.670.000 krónur í málskostnað.

G-kk-nf A-kk-nf

R-kk-nf I-kk-nf

S-kk-nf P-kk-nf