A-6/2010

Með beiðni, dagsettri 27. janúar 2010, krefst gerðarbeiðandi og sóknaraðili máls þessa, Reynistaður ehf., kt. 000000-0000, Vesturvegi 10, Vestmannaeyjum, dómsúrskurðar um að gerðarþoli og varnaraðili máls þessa, Pizza Islandia ehf., kt. 000000-0000, Hafnargötu 6, Grindavík, verði ásamt öllu því sem gerðarþola tilheyrir, borinn út úr húsnæðinu á Eyrarvegi 5, Selfossi, fastanúmer 218-5695 og 218-5696, með beinni aðfarargerð. Þá krefst gerðarbeiðandi málskostnaðar að mati dómsins auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli krefst þess að útburðarkröfu gerðarbeiðanda verði hrundið og að gerðarþoli verði sýknaður af öllu kröfum gerðarbeiðanda. Þá krefst gerðarþoli málskostnaðar úr hendi gerðarbeiðanda að skaðlausu samkvæmt mati dómsins en gerðarþoli áskilur sér jafnframt rétt til þess að leggja fram málskostnaðarreikning, komi til aðalflutnings málsins.

Málið var þingfest 10. febrúar 2010 og frestað til 19. febrúar sl. til framlagningar greinargerðar að ósk gerðarþola, með samþykki gerðarbeiðanda. Munnlegur málflutningur fór fram 18. mars sl. og málið tekið til úrskurðar þann sama dag að honum loknum.

Málavextir.

Þann 15. maí 2009 gerðu aðilar með sér húsaleigusamning um 421,4 fm húsnæði að Eyrarvegi 5, Selfossi. Leigutíminn var tímabundinn til fjögurra ára, frá 1. júní 2009 til 1. júní 2013. Samningurinn var uppsegjanlegur af hálfu beggja aðila með sex mánaða fyrirvara miðað við mánaðamót. Var leigan ákveðin 900 krónur fyrir hvern fermetra eða 379.260 krónur á mánuði og skyldi hún breytast í samræmi við vísitölu neysluverðs í maí 2009, 336 stig. Húsaleiguna skyldi greiða mánaðarlega fyrirfram, fimmta dag hvers mánaðar. Þá skyldu dráttarvextir reiknast af leigufjárhæðinni væri hún ekki greidd á tíunda degi eftir gjalddaga. Í kaflanum „viðhald og breytingar“ segir að leigutaki skuli annast og kosta allt venjulegt og eðlilegt viðhald á húsnæðinu að innan og á tækjum og fylgihlutum allt vegna starfsemi leigutaka. Einnig skuli leigutaki annast allt eðlilegt viðhald á lóð og bifreiðastæðum með öðrum leigutökum í réttu hlutfalli við stærð hins leigða, svo og mála húsið að utan. Þá segir að leigutaki skuldbindi sig til að hlíta opinberum fyrirmælum, svo sem eldvarnar-, heilbrigðis- og vinnueftirliti, og annað með tilliti til reksturs leigutaka og bera kostnað af slíkum kröfum. Þá segir að leigutaka sé óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á húsnæðinu umfram það sem leiði af viðhaldi fyrir utan fyrirhugaðar breytingar vegna rekstrar leigutaka, nema að höfðu samráði við leigusala. Í kaflanum „Vanskil“ segir að verði vanskil á leigugreiðslu eða leigutaki vanefni verulega skyldur sínar samkvæmt samningnum geti leigusali rift honum og skuli leigutaki þá rýma húsnæðið er leigusali krefst þess. Sinni leigutaki því ekki geti leigusali látið bera leigutaka úr húsinu með aðstoð sýslumanns á kostnað leigutaka. Ennfremur segir að verði leigusamningnum rift vegna vanefnda leigutaka á greiðslu húsaleigu eða vegna brota hans á samningnum að öðru leyti skuli hann bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans, en auk þess skuli öll leiga til loka leigutímans í gjalddaga fallin og skuli leigusali hafa rétt á henni sem bótum fyrir samningsrof að því marki sem honum tekst ekki að leigja húsið að nýju á þeim tíma. Þá er kveðið á um undanþágu ákvæða húsaleigulaga um brottfall riftunarréttar tveimur mánuðum eftir tilkynningu um vanefndir, sbr. 2. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Þá lagði leigutaki fram bankaábyrgð vegna vanskila.

Þann 29. október 2009 sendi lögmaður gerðarbeiðanda gerðarþola áskorun um greiðslu húsaleigunnar fyrir júlí, ágúst, september og október 2009 auk dráttarvaxta og kostnaðar, samtals að fjárhæð 1.731.080 krónur. Var í bréfinu tilkynnt um að riftun yrði beitt og útburðar krafist yrði leigan ekki greidd innan sjö daga. Var áskorun þessi birt gerðarþola þann 12. nóvember 2009. Þann 25. nóvember 2009 rifti gerðarbeiðandi ofangreindum leigusamningi vegna vanskila á húsaleigunni og krafðist þess að gerðarþoli myndi rýma húsnæðið í síðasta lagi 1. desember 2009. Var riftunaryfirlýsing þessi birt gerðarþola sama dag. Á yfirliti yfir vanskil gerðarþola kemur fram að hann hafi greitt inn á skuldina þann 21. október 2009, 10.803 krónur, þann 17. nóvember 2009, 300.000 krónur, þann 1. desember 2009, 400.000 krónur, þann 21. desember 2009, 190.000 krónur, og þann 28. desember 2009, 200.000 krónur. Voru heildarvanskil þann 27. janúar 2010 sögð vera 1.980.295 krónur með dráttarvöxtum og kostnaði.

Þann 19. febrúar 2010 lagði gerðarþoli fram greinargerð í málinu ásamt afriti af kaupsamningi og afsali, dagsettu 5. mars 1999, á milli Knútsborgar ehf. og gerðarbeiðanda um verslunarhúsnæði, vörugeymslu og bílskúr, ásamt meðfylgjandi lóðarréttindum að Eyrarvegi 5, Selfossi. Í 2. mgr. 2. gr. kaupsamningsins segir að aðilar skuli gæta tillitsemi í hvívetna varðandi afnot og umgengni lóðar þannig að ekki raski hagsmunum hvor annars. Þá segir ennfremur að í samræmi við meginreglur nábýlisréttar skuli kaupandi [gerðarbeiðandi] hafa samráð við lóðareigendur um allar meiriháttar framkvæmdir eða ráðstafanir á húseigninni og umhverfi hennar.

Með bréfi byggingafulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar til gerðarþola þann 30. júní 2009 kemur fram að byggingarleyfisskyldar framkvæmdir að Eyrarvegi 5 á Selfossi hafi verið stöðvaðar en í bréfinu kemur fram að umsókn gerðarþola hafi verið tekin fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Árborgar þann 18. júní 2009, fyrir breyttum rekstri að Eyravegi 5. Þá segir að lagt hafi verið til að erindi gerðarþola yrði grenndarkynnt skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Grenndarkynning væri í gangi og þeim, sem hafi lögvarða hagsmuni, hafi verið veittur frestur til 24. júlí 2009 til að koma að athugasemdum. Að þeim tíma loknum væri sveitarfélaginu unnt að gefa út byggingarleyfi en fram að þeim tíma væru framkvæmdir óheimilar.

Með bréfi, dagsettu 22. júlí 2009, gerðu Knútsborgir ehf. athugasemdir við fyrirhugaðan pizzastað í leiguhúsnæði gerðarbeiðanda í átta liðum. Kemur m.a. fram í athugasemdunum, að á teikningum af húsnæðinu, sem hafi fylgt grenndarkynningunni, komi ekki fram hvar ætlunin sé að hafa útblástur úr eldhúsi og engar upplýsingar hafi fylgt um hvernig ætlunin hafi verið að tryggja lyktarlausan útblástur en á hæðunum fyrir ofan hið leigða húsnæði sé íbúðarhúsnæði. Þá séu brunavarnir ekki í lagi fyrir umræddan rekstur og margt fleira sem verður ekki rakið nánar hér.

Með bréfi 21. ágúst 2009 svaraði skipulags- og byggingafulltrúi fyrirspurn gerðarþola þar sem fram kemur að fyrirspurn gerðarþola hafi verið tekin fyrir á fundi skipulagsnefndar þann 20. ágúst og upplýst að erindi gerðarþola hafi verið grenndarkynnt og athugasemdir borist. Þá var óskað eftir fullnægjandi gögnum og tilkynnt að bæjarlögmanni yrði falið að svara framkomnum athugasemdum.

Með bréfi, dags. 10. september 2009, sendi byggingafulltrúi Knútsborgum ehf. svar við athugasemdum þeirra. Kemur þar m.a. fram að ekki sé unnt að verða við mótmælum þeirra varðandi notkun húsnæðisins að Eyrarvegi 5, þar sem í aðalskipulagi og gildandi deiliskipulagi sé gert ráð fyrir verslunum jafnt og veitingarekstri á því svæði. Þá segir í svarinu að óskað hafi verið eftir því við umsækjanda [gerðarþola] að skila inn fullnægjandi gögnum varðandi loftmengandi útblástur og brunavarnir. Þá segir að ef fullnægjandi gögnum verði skilað, bæði hvað varði lagnauppdrætti, þ.m.t. af loftræstingu, og brunavarnir þá megi ætla að byggingarleyfi vegna breytinga á húsnæðinu verði veitt. Brunavarnir séu teknar út af slökkviliðsstjóra við lokaúttekt vegna byggingaframkvæmdanna. Þá séu ofangreind atriði einnig metin áður en veitt sé starfs- og rekstrarleyfi af þar til bærum yfirvöldum. Þá segir að lokum í bréfinu að skili umsækjandi inn fullnægjandi gögnum varðandi fyrirhugaða breytingu megi ætla að samþykkt verði leyfi til breytinga á húsnæðinu. Lokaúttekt á framkvæmdinni verði ekki veitt fyrr en öll skilyrði viðkomandi laga og reglugerða hafi verið uppfyllt. Fram að því sé sýslumanni óheimilt að veita leyfi fyrir starfsemi veitingastaðar í húsinu.

Með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa Árborgar, dagsettu 23. nóvember 2009, var gerðarþola tilkynnt að umsókn hans hafi verið samþykkt.

Aðilaskýrsla fyrir dómi.

E-kk-nf K-kk-nf Þ-kk-nf, forsvarsmaður gerðarþola, kom fyrir dóminn og kvaðst í upphafi hafa séð auglýsingu í Dagskránni og haft samband við fasteignasöluna Árborg og í framhaldi gengið frá leigusamningi um fasteignina Eyrarveg 5, Selfossi. Fyrstu vikuna í júní hefði hann byrjað framkvæmdir í húsnæðinu. Þann 18. júní hefðu framkvæmdir verið stöðvaðar vegna kæru frá nágranna sem hefði átt húsnæðið áður. Í framhaldi hefðu breytingarnar farið í grenndarkynningu. Hann hefði fengið leyfi til að halda breytingum áfram um miðjan september og hann síðan opnað veitingastaðinn 5. nóvember sl. Fyrirhugað hefði verið að opna staðinn um miðjan júlí 2009 eða fyrir verslunarmannahelgina. Gerðarbeiðandi hefði haft fulla vitneskju um hvaða rekstur gerðarþoli hafi ætlað að vera með. Kvaðst gerðarþoli vera með annan veitingastað í Grindavík en hann kvaðst telja, miðað við hans útreikninga, að staðurinn hefði átt að velta um fimm til sjö eða átta milljónum á mánuði. Það hafði verið slæmur tími að opna í nóvember. Kvaðst gerðarþoli hafa rætt símleiðis við gerðarbeiðanda um þessa töf. Þá kvaðst gerðarþoli ekki hafa fengið upplýsingar um kvaðir á húsnæðinu um breytingar fyrr en í september 2009. Hefði hann vitað um þær hefði hann fengið leyfi fyrri eigenda fyrir breytingunum og því ekki þurft að fara í gegnum þetta ferli. Kvað hann gerðarbeiðanda ekki hafa léð því eyra að fá leiguna lækkaða vegna þessara tafa, en gerðarbeiðandi hafi sagt sér að töfin væri alfarið á ábyrgð gerðarþola. Kvaðst gerðarþoli því ekki hafa greitt húsaleiguna þar sem hann hefði misst viðskipti í þrjá til fjóra mánuði vegna þessa. Aðspurður kvaðst gerðarþoli hafa sótt um breytta notkun á húsnæðinu og hann hefði vitað um það fyrirfram að svo þurfti að gera, en það hafi verið fyrri eigendum óviðkomandi. Kvað hann umsókn um breytta notkun ekki alltaf vera senda í grenndarkynningu. Ástæða þess að umsókn hans hafi verið send í grenndarkynningu hafi verið kæra fyrri eigenda, þ.e. Knútsborgar ehf. Kvaðst gerðarþoli hafa staðið í skilum við gerðarbeiðanda júnímánuð þegar framkvæmdir voru stöðvaðar. Í júlí/ágúst kvaðst gerðarþoli hafa rætt við gerðarbeiðanda um drátt á afgreiðslu erindis hans en þá hefði hann ekki vitað um kvöðina frá Knútsborg ehf. Hann hefði áætlað að framkvæmdir við breytingu á húsnæðinu tækju um einn og hálfan mánuð. Kvaðst hann hafa látið gerðarbeiðanda vita um grenndarkynninguna. Aðspurður kvaðst gerðarþoli hafa verið í sambærilegum rekstri í langan tíma svo og fjölskylda hans.

Málsástæður og lagarök gerðarbeiðanda.

Gerðarbeiðandi byggir útburðarkröfuna á því að gerðarþoli hafi ekki greitt umsamda húsaleigu og hafi vanskil orðið og nemi uppsöfnuð skuld með innheimtukostnaði og vöxtum kr. 1.731.080,00 þann 29. október 2009. Greiðsluáskorun hafi þann 12. nóvember 2009 verið birt fyrir gerðarþola vegna tilgreindra vanskila á leigugreiðslum og byggir gerðarbeiðandi á því að í áskorun til gerðarþola hafi því verið lýst yfir að leigusamningi málsaðila yrði rift og krafist útburðar á gerðarþola yrði skuldin ekki greidd innan sjö daga frá birtingu áskorunar. Þá byggir gerðarbeiðandi á því að tilgreind greiðsluáskorun til gerðarþola hafi haft að geyma áskilnað gerðarbeiðanda um það að hann áskildi sér rétt til að taka tryggingarfé kr. 600.000,00 upp í greiðslu ógreiddrar leigu gerðarþola og byggir gerðarbeiðandi jafnframt á því að gerðarþoli hafi ekki sinnt þessari greiðsluáskorun gerðarbeiðanda. Gerðarbeiðandi byggir einnig á því að í yfirlýsingu er birt var fyrir gerðarþola þann 25. nóvember 2009 hafi gerðarþola verið tilkynnt um að leigusamningi væri rift af hálfu gerðarbeiðanda og að útburðar á gerðarþola yrði krafist. Þá byggir gerðarbeiðandi á því að síðan hafi gerðarþoli haft samband við lögmann um uppgjör kröfunnar en jafnframt að gerðarþoli hafi ekki gert full skil og þess vegna fari gerðarbeiðandi fram á útburð gerðarþola úr eigninni. Gerðarbeiðandi tilgreinir að staða kröfu gerðarbeiðanda teljist þann 27. janúar 2010 vera kr. 1.980.295,00, en þá hafi ekki verið tekið tillit til tryggingarfjár, kr. 600.000,00.

Gerðarbeiðandi mótmælir því að gerðarþoli hafi krafið hann afsláttar á leiguverðinu, hvort heldur munnlega eða skriflega, vegna dráttar á opnun rekstrarins. Þá hafi það verið á ábyrgð leigutaka að sækja um breytta notkun á húsnæðinu eins og komi fram í leigusamningnum.

Gerðarbeiðandi byggir útburðarkröfu sína á riftun er byggð sé á grundvelli þeirra vanskila er orðið hafa af hálfu gerðarþola sem leigutaka.

Gerðarbeiðandi vísar um lagarök til 12. kafla, einkum 61. gr., húsaleigulaga nr. 36/1994 og til laga nr. 90/1989, einkum 4. þáttar, síðastnefndra laga.

Málsástæður og lagarök gerðarþola.

Gerðarþoli byggir kröfu sína um að kröfu sóknaraðila verði hafnað á því að á þeim tíma sem gerðarbeiðandi lýsti yfir riftun vegna vanskila á leigu fyrir júlí, ágúst, september og október 2009, hafi gerðarþoli verið með öllu skuldlaus við gerðarbeiðanda. Það sé fráleitt að gerðarþoli eigi að greiða leigu fyrir það tímabil sem hann hafi ekki getað notað eignina vegna atriða sem hafi verið gerðarbeiðanda að kenna og útilokað sé að hann geti öðlast rétt til riftunar leigusamningsins vegna leigu fyrir það tímabil. Gerðarþoli hefði í raun skuldað gerðarbeiðanda þann 25. nóvember, þegar riftunaryfirlýsingin var birt, fyrir tímabilið frá 10. september út októbermánuð. Samkvæmt yfirliti gerðarbeiðanda sé því um að ræða 394.919 krónur eða 2/3 hluta sem séu 262.299 krónur vegna seinni hluta septembermánaðar og 396.979 krónur vegna október, samtals 660.278 krónur. Þá hafi gerðarþoli þegar greitt 310.803 krónur inn á þá skuld. Auk þess hafi gerðarbeiðandi nýtt sér 600.000 króna tryggingarfé eins og komi fram í áskorun hans. Þá sé ótalinn endurgreiðsluréttur gerðarþola vegna helmings júnímánaðar, 189.630 krónur. Gerðarþoli kveðst ekki hafa vitað af hvaða sökum dráttur varð á afgreiðslu á umsókn hans hjá byggingaryfirvöldum en það hafi verið vegna ákvæða í fyrri kaupsamningi sem gerðarbeiðanda hafi verið kunnugt um en ekki gerðarþola. Kveður gerðarþoli skilyrði 78. gr. aðfararlaga ekki uppfyllt þar sem réttindi gerðarbeiðanda séu óljós og því beri að hafna kröfu sóknaraðila um útburð.

Gerðarþoli vísar til XII. kafla húsaleigulaga, sbr. og kafla 10 í leigusamningi aðila.

Niðurstaða.

Ekki er deilt um það að gerðarbeiðanda hafi ekki verið ljóst við gerð leigusamnings aðila að gerðarþoli ætlaði að opna þar pizzastað, enda er leigusamningurinn á milli Reynistaðar ehf. og Pizza Islandia ehf. Í grein 4.2 í leigusamningnum segir að leigutaki skuldbindi sig til að hlíta opinberum fyrirmælum, svo sem eldvarnar-, heilbrigðis- og vinnueftirlits, um eldvarnir og annað með tilliti til reksturs leigutaka og bera kostnað af slíkum kröfum. Ekki liggur fyrir í málinu hvenær gerðarþoli sótti um leyfi til skipulags- og byggingarnefndar Árborgar til breytingar á nýtingu húsnæðisins en samkvæmt bréfi byggingafulltrúa til gerðarþola þann 30. júní 2009 kemur fram að byggingarleyfisskyldar framkvæmdir að Eyrarvegi 5 á Selfossi hafi verið stöðvaðar og í bréfinu kemur fram að umsókn gerðarþola hafi verið tekin fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Árborgar þann 18. júní 2009, fyrir breyttum rekstri að Eyrarvegi 5. Þá segir að lagt hafi verið til að erindi gerðarþola yrði grenndarkynnt skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Ferill umsóknar gerðarþola hefur verið rakinn hér að ofan en hann er byggður á lögum nr. 73/1997 og reglugerðum settum samkvæmt þeim.

Gerðarþoli kveðst reka veitingastað í Grindavík og hafa verið í veitingarekstri erlendis. Á honum því að vera kunnugt um hvaða reglum þarf að fylgja og hvaða opinber leyfi þurfi að liggja fyrir til að fá leyfi til rekstar veitingastaðar. Í bréfi byggingafulltrúa þann 21. ágúst 2009 kemur fram að fyrirspurn gerðarþola hafi verið tekin fyrir á fundi skipulagsnefndar þann 20. ágúst, og upplýst að erindi gerðarþola hafi verið grenndarkynnt og athugasemdir borist. Var jafnfram óskað eftir fullnægjandi gögnum frá gerðarþola. Af þessu bréfi verður ráðið að gerðarþoli hafi ekki sent inn fullnægjandi gögn með umsókn sinni til skipulags- og byggingaryfirvalda og dráttur á afgreiðslu erindis hans m.a. orðið vegna þess. Verður gerðarbeiðanda ekki kennt um það, enda er ekki að finna í gögnum málsins að leyfi fyrir væntanlegum rekstri gerðarþola sé á ábyrgð gerðarbeiðanda. Þrátt fyrir að gerðarþoli hafi talið að umsókn hans um breyttan rekstur í húsnæðinu hafi átt að vera afgreidd í júlímánuði, þá hefur hann ekki sýnt fram á það, að hefði hann haft vitneskju í upphafi um umræddan kaupsamning milli gerðarbeiðanda og Knútsborgar ehf., að meðferð umsóknar hans hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum hefði verið afgreidd á annan hátt en gert var.

Óumdeilt er að gerðarþoli greiddi húsaleigu fyrir júnímánuð 2009. Hann greiddi næst inn á skuld sína við gerðarbeiðanda 21. október 2009, 10.803 krónur. Greiðsluáskorun var birt gerðarþola þann 12. nóvember 2009 og var gerðarþoli þá í vanskilum með leigugreiðslur frá júlí til nóvember 2009. Þegar gerðarbeiðandi rifti umræddum leigusamningi, þann 25. nóvember 2009, hafði gerðarþoli greitt 310.803 krónur inn á skuld sína. Fullyrðingu gerðarbeiðanda um að trygging gerðarþola, að fjárhæð 600.000 krónur, hafi ekki verið skuldfærð upp í ógreidda leigu hefur ekki verið hnekkt. Ósannað er að gerðarþoli hafi áskilið sér rétt til afsláttar á húsaleigunni eins og 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 áskilur. Verður að þessu sögðu að hafna málsástæðum gerðarþola um að réttindi gerðarbeiðanda séu svo óljós að hafna beri kröfu hans. Er því krafa gerðarbeiðanda tekin til greina eins og segir í úrskurðarorði.

Vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, er ekki tilefni til að mæla í úrskurði þessum fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af framkvæmd umbeðinnar gerðar.

Rétt þykir, að þessum niðurstöðum fengnum, að varnaraðili greiði sóknaraðila 150.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Hin umkrafða aðfarargerð má fara fram.

Varnaraðili, Pizza Islandia ehf., kt. 000000-0000, greiði sóknaraðila, Reynisstað ehf., kt. 000000-0000, 150.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf