E-109/2010

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð 23. júní 2011, er höfðað með stefnu, birtri 22. febrúar 2010, af Alþýðuhúsinu Akureyri, kt. 000000-0000, Skipagötu 14, Akureyri, á hendur Hótel Sól ehf., kt. 000000-0000, Tjarnargötu 4, Reykjavík. Fyrir hönd stefnda er stefnt B-kk-þgf Þ-kk-þgf fyrirsvarsmanni, kt. 000000-0000, Hesthömrum 3, Reykjavík.

Dómkröfur

Stefnandi krefst þess að stefnda verði að hið stefnda félag verði dæmt til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð kr. 3.919.965 ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af kr. 317.000 frá 16. apríl 2007 til 3. marz 2008, af kr. 652.345 frá þeim degi til 25. marz 2008, af kr. 693.135 frá þeim degi til 15. apríl 2008, af kr. 733.925 frá þeim degi til 15. maí 2008, af kr. 781.606 frá þeim degi til 15. júní 2008, af kr. 829.287 frá þeim degi til 15. júlí 2008, af kr. 924.649 frá þeim degi til 15. ágúst 2008, af kr. 972.330 frá þeim degi til 15. september 2008, af kr. 1.020.011 frá þeim degi til 15. október 2008, af kr. 1.067.692 frá þeim degi til 15. nóvember 2008, af kr. 1.115.373 frá þeim degi til 15. desember 2008, af kr. 1.163.054 frá þeim degi til 1. apríl 2009, af kr. 1.909.165 frá þeim degi til 1. maí 2009, af kr. 2.094.729 frá þeim degi til 15. maí 2009, af kr. 2.169.913 frá þeim degi til 1. júní 2009, af kr. 2.355.477 frá þeim degi til 15. júní 2009, af kr. 2.430.661 frá þeim degi til 1. júlí 2009, af kr. 2.616.225,00 frá þeim degi til 15. júlí 2009, af kr. 2.691.409 frá þeim degi til 1. ágúst 2009, af kr. 2.876.973 frá þeim degi til 15. ágúst 2009, af kr. 2.952.157 frá þeim degi til 1. september 2009, af kr. 3.137.721 frá þeim degi til 15. september 2009, af kr. 3.212.905 frá þeim degi til 1. október 2009, af kr. 3.398.469 frá þeim degi til 15. október 2009, af kr. 3.473.653 frá þeim degi til 1. nóvember 2009, af kr. 3.659.217 frá þeim degi til 15. nóvember 2009, af kr. 3.734.401 frá þeim degi til 1. desember 2009, en af kr. 3.919.965 frá þeim degi til greiðsludags. Stefnandi segir að inn á skuldina hafi verið greiddar þessar innborganir: hinn 4. febrúar 2009 hafi verið greiddar 800.000 krónur og hinn 31. desember 2009 hafi verið greiddar 676.656 krónur og 485.363 krónur; og skuli þær dragast frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Innborgunum sé fyrst ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta og að lokum til lækkunar höfuðstóls.

Stefnandi krefst og að staðfestur verði lögveðréttur hans í fasteign stefnda, Skipagötu 14, Akureyri, fastanúmer 224-3592 til tryggingar skuldar að fjárhæð 2.756.911 krónur.

Þá er krafist málskostnaðar og virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hans hendi. Til vara er þess krafizt að stefnukröfur verði stórlega lækkaðar og málskostnaður felldur niður. Þá er þess krafizt að hafnað verði kröfu um viðurkenningu lögveðréttar.

Málavextir

Stefnandi er húsfélag fjöleignarhússins Skipagötu 14 á Akureyri. Stefnda á þar séreign.

Í málinu liggur fyrir yfirlit félagaþjónustu Íslandsbanka og greinir kröfur sem stefnandi er þar sagður eiga á stefnda. Fjárhæðir og gjalddagar eru þar með sama hætti og rakið er í málavaxtalýsingu stefnanda, svo sem greint verður.

Þá liggur fyrir í málinu hreyfingalisti stefnda hjá stefnanda um tímabilið 1. janúar 2005 til 31. desember 2010. Kemur þar fram að stefnda hafi greitt 317.000 krónur hinn 27. febrúar 2007, 233.686 krónur hinn 15. október 2007, 800.000 krónur hinn 4. febrúar 2009 og hinn 31. desember 2009 hafi stefnda greitt 676.656 krónur og 485.363 krónur. Debet-megin í hreyfingalistanum er „hlutdeild í rekstrarniðurstöðu“ að fjárhæð 806.527 krónur, dagsett 31. desember 2007 en eindagi sagður 6. febrúar 2008, „vextir“ að fjárhæð 140.199 krónur, „Mf m lykla“ að fjárhæð 79.504 krónur, „hlutdeild í rekstrarniðurstöðu“ að fjárhæð 771.904 krónur og „lokafærslur 2008“ að fjárhæð 37.915 krónur, allt dagsett 31. desember 2008. Eindagi „lokafærslna 2008“ er sagður 7. janúar 2010 en vaxta, lykla og hlutdeildar 12. ágúst 2009. Loks er debet-megin „hlutdeild í rekstrarniðurstöðu“ að fjárhæð 2.467.162 krónur, dagsett 31. desember 2009 með eindaga 24. febrúar 2010. Kemur fram á yfirlitinu að skuldastaða stefnda hafi verið 1.285.363 krónur hinn 31. desember 2008 og 1.790.506 krónur hinn 31. desember 2009.

Í málinu liggja fyrir þrír efnahagsreikningar stefnanda, dagsettir á gamlársdag 2007, 2008 og 2009. Samkvæmt þeim nam skuld stefnda við stefnanda 335.345 krónum hinn 31. desember 2007, 1.285.363 krónum hinn 31. desember 2008 og 1.790.506 krónum hinn 31. desember 2009. Þá er ekki deilt um að samkvæmt efnahagsreikningi 31. desember 2007 sé skuld sem stefnda heyri til að fjárhæð 335.345 krónur.

Samkvæmt fundargerð stjórnarfundar stefnanda, sem haldinn hafi verið 1. apríl 2009, var „samþykkt að rukka strax þá eignaraðila sem skulduðu húsfélaginu frá árinu 2008. Einnig var samþykkt að senda út rukkun til sömu aðila vegna daglegs reksturs félagsins, en sjóðstaða [væri] rýr um þessar mundir.“

Samkvæmt samningi, dagsettum 20. apríl 2009, milli stefnanda og L.S. verktaka ehf. tók verktakafyrirtækið að sér „fullnaðarfrágang á framkvæmdum við innanhúss breytingum [sic] á aðalstigahúsi Skipagötu 14, samkvæmt útboðsgögnum frá febrúar 2009.“ Fyrir verkið skyldi greiða 14.440.418 krónur, „samkvæmt tilboði verktaka dagsettu 19. mars 2009 með þeim breytingum sem samningsgögn greina.“

Samkvæmt fundargerð aðalfundar stefnanda 2008, sem fram fór 26. apríl 2009, var samþykkt að ganga „til samninga við L&S verktaka um að þeir taki að sér viðhald stigahússins samkvæmt útboðslýsingu og að valdar verði flísar á stiga og palla. Verkfræðiskrifstofu Norðurlands verði falið að hafa eftirlit með framkvæmdunum.“

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi segir stefnda standa í skuld við sig vegna ógreiddra húsfélagsgjalda um tímabilið apríl 2007 til desember 2009, að hvorum mánuði töldum með. Sé um eftirfarandi skuldir að ræða:

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð í krónum

1. 16.04.2007 16.04.2007 317.000,

2. 03.03.2008 03.03.2008 335.345,

3. 25.03.2008 25.03.2008 40.790,

4. 15.04.2008 15.04.2008 40.790,

5. 15.05.2008 15.05.2008 47.681,

6. 15.06.2008 15.06.2008 47.681,

7. 15.07.2008 15.07.2008 47.681,

8. 15.07.2008 15.07.2008 47.681,

9. 15.08.2008 15.08.2008 47.681,

10. 15.09.2008 15.09.2008 47.681,

11. 15.10.2008 15.10.2008 47.681,

12. 15.11.2008 15.11.2008 47.681,

13. 15.12.2008 15.12.2008 47.681,

14. 01.04.2009 01.04.2009 485.363,

15. 01.04.2009 01.04.2009 185.564,

16. 01.04.2009 01.04.2009 75.184,

17. 01.05.2009 01.05.2009 185.564,

18. 15.05.2009 15.05.2009 75.184,

19. 01.06.2009 01.06.2009 185.564,

20. 15.06.2009 15.06.2009 75.184,

21. 01.07.2009 01.07.2009 185.564,

22. 15.07.2009 15.07.2009 75.184,

23. 01.08.2009 01.08.2009 185.564,

24. 5.08.2009 15.08.2009 75.184,

25. 01.09.2009 01.09.2009 185.564,

26. 15.09.2009 15.09.2009 75.184,

27. 01.10.2009 01.10.2009 185.564,

28. 15.10.2009 15.10.2009 75.184,

29. 01.11.2009 01.11.2009 185.564,

30. 15.11.2009 15.11.2009 75.184 og

31. 01.12.2009 01.12.2009 185.564.

Þá eigi stefnandi lögveð fyrir reikningum frá og með nr. 14 til og með nr. 31. Stefnandi segir ofangreinda þrjátíu og eina fjárhæð alls nema 3.919.965 krónum, sem sé stefnufjárhæð málsins, auk dráttarvaxta og kostnaðar. Gjalddagi „í viðskiptum aðila“ hafi verið tilgreindur og sé dráttarvaxtakrafa miðuð við það. Inn á skuldina hafi verið greiddar 317.000 krónur hinn 27. febrúar 2007, 233.686 krónur hinn 15. október 2007, 800.000 krónur hinn 4. febrúar 2009 og hinn 31. desember 2009 hafi stefnda greitt 676.656 krónur og 485.363 krónur, og skuli þær dragast frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Sé innborgunum fyrst ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta og að lokum til lækkunar höfuðstóls. Eftirstöðvar hafi ekki fengizt greiddar þrátt fyrir innheimtutilraunir og hafi því verið nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu þeirra. Stefnandi kveðst byggja greiðsluskyldu stefnda á 1. og 2. tl. 13. gr., 45. gr. og sérstaklega 47. gr. laga nr. 26/1994, en samkvæmt þeim lagaákvæðum hvíli skylda á eigendum að greiða sameiginlegan kostnað, en kröfur stefnanda eigi rætur að rekja til slíks kostnaðar. Þá kveðst stefnandi krefjast þess að staðfestur verði lögveðréttur sinn í fasteign stefnda, Skipagötu 14, Akureyri, fastanúmer 224-3592, til tryggingar skuld að fjárhæð 2.756.911 krónur, en sú fjárhæð sé vegna húsfélagsgjalda fyrir tímabilið 1. apríl 2009 til 1. desember 2009 sem njóti lögveðréttar í fasteigninni í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994.

Stefnandi segist byggja kröfur sínar á reglum samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Kröfur um dráttarvexti, vaxtavexti þar með talda, séu studdar við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafa um málskostnað sé studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun á við lög nr. 50/1988 en stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefnda. Vegna varnarþings sé vísað til 36. gr. laga nr. 91/1991. Auk þessa sé vísað til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 13., 45., 47. og 48. gr.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefnda segir stefnanda vera húsfélag fjöleignarhússins Skipagötu 14 á Akureyri. Það húsfélag sé að því leyti sérstakt, að eigendur stórs hluta hússins séu stéttarfélög og þeir, sem þeim félögum stjórni, ráðskist með annarra fé en ekki sitt eigið. Virðist sem stjórnendur félaganna skipti engu hversu mikið kosti að reka húsfélagið, þar sem stéttarfélögin greiði en ekki þeir sjálfir eða félög í þeirra eigu. Af þessum ástæðum sé rekstur húsfélagsins með hreinum ólíkindum, svo og öll stjórn þess.

Stefnda segir, að þegar litið sé til kröfugerðar stefnanda, sem virðist reist á yfirliti húsfélagaþjónustu Íslandsbanka, sjáist að stefnandi krefjist meðal annars greiðslu skuldar að fjárhæð 317.000 krónur, sem sögð sé hafa verið á gjalddaga hinn 16. apríl 2007 og sögð vegna rekstrar. Næsta krafa samkvæmt kröfugerðinni sé að fjárhæð 335.345 krónur, á gjalddaga 3. marz 2008, og á umræddu yfirliti húsfélagaþjónustunnar segi að krafan sé „samkvæmt meðfylgjandi skjali“, sem væntanlega hafi aldrei fylgt með. Sé litið til rekstrarreiknings stefnanda um árið 2007, sem stefnandi hafi lagt fram tveimur mánuðum eftir þingfestingu málsins, sé skuld stefndu við stefnanda sögð vera 335.345 krónur. Það sé sú krafa sem stefndi hafi verið að innheimta og tilgreind sé með gjalddaga hinn 3. marz 2008 og sé því krafa að fjárhæð 317.000, sem sögð sé á gjalddaga 16. apríl 2007, innifalin í henni.

Stefnda segir, að á yfirliti húsfélagaþjónustunnar sé tilgreind krafa stefnanda að fjárhæð 485.363 krónur, með gjalddaga hinn 1. apríl 2009. Sé hún þannig til komin að stefnda hafi, samkvæmt ársreikningi stefnanda, skuldað stefnanda 1.285.363 krónur hinn 31. desember 2008. Hinn 4. febrúar 2009 hafi stefnda greitt 800.000 krónur og skuldin eftir það verið 485.363 krónur. Hinn 31. desember 2009 hafi stefnda greitt stefnanda 485.363 krónur vegna ársins 2008 og því ekki staðið í neinni skuld við stefnanda. Þá hafi stefnda sama dag greitt stefnanda 676.656 krónur vegna rekstrarkostnaðar árið 2009, og sé sú greiðsla umfram kröfugerð stefnanda því stefnda hafi „greitt kr. 75.184 x 9 =kr. 676.656“ en kröfugerð stefnanda sé miðuð við að gjalddagarnir hafi einungis verið átta og hafi greiðslan því átt að vera 601.472 krónur.

Stefnda segir að í ársreikningi stefnanda um árið 2009 segi að skuld stefnda hinn 31. desember 2009 sé 1.790.506 krónur, en stefnandi krefjist greiðslu að fjárhæð 3.919.965 krónur, auk dráttarvaxta, að frádregnum greiðslum sem nemi 1.962.019. Sé augljóst að eitthvað sé bogið við kröfugerð stefnanda.

Stefnda kveðst ekki hafa greitt kostnað sem nefndur sé „lyftur og flísar“ og nemi alls 1.484.512 krónum, 8 x 185.564 krónum. Kröfum vegna framkvæmda sem nefndar séu „lyftur og flísar“ sé mótmælt. Ákvörðun um þær framkvæmdir hafi ekki verið teknar með lögmætum hætti á félagsfundi í húsfélaginu. Á aðalfundi félagsins hinn 26. apríl hafi verið borin upp tillaga stjórnar um framkvæmdir á árinu. Hafi þar verið bókað: „Að gengið verði til samninga við L&S verktaka um að þeir taki að sér viðhald stigahússins samkvæmt útboðslýsingu og að valdar verði flísar á stiga og palla. Verkfræðistofu Norðurlands verði falið að hafa eftirlit með framkvæmdunum.“ Tillaga þessi hafi verið samþykkt með einu mótatkvæði en forsvarsmaður stefnda hafi ekki verið á fundinum. Ekkert hafi verið ályktað um hvernig greiðslum vegna þessa skyldi háttað, en svo hafi borið að gera, sbr. 2. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá sé ekki að sjá að lögð hafi verið fyrir aðalfundinn framkvæmdaáætlun, sbr. 7. tl. 61. gr. laganna og hússjóðsgjöld hafi ekki verið ákveðin sbr. 8. tl. 61. laganna. Vegna þessara galla á ákvarðanatöku um framkvæmdir beri að sýkna stefnda af þessum hluta kröfunnar.

Þá kveðst stefnda hafna kröfum um dráttarvexti. Aldrei hafi verið tekin ákvörðun um það á aðalfundi hvernig rekstrarkostnaður skyldi innheimtur. Árin 2007 og 2008 muni formaður stjórnar hafa ákveðið án samráðs við aðra stjórnarmenn hvernig gjöld skyldu innheimt. Bæði þessi ár hafi hann sett kröfur á stefnda til bankainnheimtu, þannig að samkvæmt þeim hafi átt að greiða háar fjárhæðir í upphafi hvors árs. Gerðar hafi verið athugasemdir við þessi vinnubrögð formannsins enda hafi þau verið löglaus. Hafi stefnandi ekki talið sig eiga vaxtakröfu á stefnda, alltjent fram til áramótanna 2008 til 2009, þar sem stefnandi tilgreini þar skuld stefnda og séu þar engir vextir tilgreindir. Þá hafi aðrir aðilar að félaginu ekki verið krafðir um vexti þó svo þeir hafi ekki greitt á þeim gjalddögum sem stjórnarformaður hafi ákveðið. Beri af þessum sökum að hafna kröfu stefnanda um dráttarvexti og sýkna stefnda alfarið af kröfum stefnanda.

Stefnda kveðst styðja málskostnaðarkröfu sína við 130. gr. laga nr. 91/1991.

Verður nú rakin skýrsla og framburður fyrir dómi eftir því sem ástæða þykir til.

E-kk-nf S-kk-nf, stjórnarmaður stefnanda, sagði innheimtu húsgjalda hafa farið þannig fram, að eftir aðalfund, þegar framkvæmdaáætlun og rekstraráætlun lægi fyrir, sendi stjórn stefnanda upplýsingar til Íslandsbanka, sem sæi um innheimtuna, „og þá er þessu deilt niður á þá mánuði sem eftir eru“ af árinu, en aðalfundur væru að jafnaði í maí. Hefði stjórn ákveðið að fela Íslandsbanka innheimtuna, sem og að senda alla reikninga, tveggja mánaða og eldri, til lögfræðilegrar innheimtu.

Vitnið H-kk-nf Á-kk-nf B-kk-nf rekstrarstjóri kvaðst hafa annazt endurskoðun og bókhald stefnanda fyrir hönd Pricewaterhouse Coopers á Akureyri. Hefði fyrirtækið lengi séð um það verk. Vitnið kvað höfuðstól, sem getið væri um á yfirliti húsfélagaþjónustu Íslandsbanka, vera í samræmi við bókhald félagsins. Vextir hefðu hins vegar ekki verið færðir í bókhaldið enda væri bókhaldið fært af varfærni og ekki rétt að skrá þar vexti þegar „einhver óvissa ríkir um hvort þeir verða raungerðir eða ekki.“

Vitnið sagði að fyrir hvern aðalfund væri lögð fram fjárhagsáætlun og hún væri „síðan brotin niður á eigendur eftir prósentueign í húsinu“ og það skjal hefði að áliti vitnisins „verið grundvöllur þess sem að fer niður í Íslandsbanka, þannig að það byggir á þessari áætlun sem er samþykkt á aðalfundi“. Þetta hefði fyrirtækið unnið fyrir stjórn stefnanda, samkvæmt hennar forsendum.

Vitnið var spurt, hvort krafa með gjalddaga 16. apríl 2007, að fjárhæð 317.000 krónur, sé innifalin í þeirri skuld sem í rekstrar- og efnahagsreikningi stefnanda fyrir árið 2007 sé sögð vera 335.345 krónur. Vitnið kvað fyrst svo vera, 317.000 krónurnar væru greiddar og ættu ekki að teljast skuld stefnda, en þegar það var nánar spurt kvað það þá fjárhæð hafa verið greidda áður. Hefði því önnur skuld, að sömu fjárhæð þá verið greidd. Þær 317.000 krónur, sem hefðu verið á gjalddaga hinn 16. apríl 2007, hefðu mjög líklega verið greiddar í 800.000 króna greiðslu stefnda, sem getið væri um í stefnu.

Í yfirliti félagaþjónustu Íslandsbanka um ógreiddar kröfur, dagsettu 15. desember 2009, er meðal annars liðurinn „Áramótauppgjör / skuld“, með gjalddaga 1. apríl 2009, að fjárhæð 485.363 krónur. Vitnið kvað þetta hafa verið greitt í árslok 2009. Vitnið var spurt hvort eldri reikningar væru innifaldir í þeirri fjárhæð, en vitnið sagði að þarna hefði ekki verið um áramótauppgjör að ræða heldur „einn gíró-seðill sem er liður í fullnaðarinnheimtu.“

Vitnið kvaðst geta staðfest það sem kæmi fram á hreyfingalista sem liggur fyrir í málinu, að skuldastaða stefndu við stefnanda hafi í árslok 2009 verið 1.790.506 krónur og að inni í þeirri tölu hafi verið vextir að fjárhæð 140.199 krónur. Þegar vitnið var nánar spurt um vextina kvað það fjárhæð þeirra ekki vera innifalda í lista bankans um ógreiddar kröfur enda hefði bankinn aldrei fengið upplýsingar um hana. Vaxtafærslan ætti því ekki að skipta máli í þeirri innheimtu sem mál þetta snerist um.

Niðurstaða

Stefnandi höfðar mál þetta til innheimtu skuldar sem hann kveðst byggja á þrjátíu og einu ógreiddu húsfélagsgjaldi stefnda. Stefnandi hefur lagt fram yfirlit félagaþjónustu viðskiptabanka síns, þar sem getið er um þrjátíu og eina slíka kröfu, en ekki afrit greiðsluseðla eða önnur slík gögn sem varpað gætu ljósi á efni hverrar og einnar kröfu. Á yfirliti félagaþjónustunnar er hver krafa skýrð mjög stuttlega. Sé notuð númeraröðin svo sem hún er í kröfugerð stefnanda, og áður var rakið, segir í yfirlitinu að reikningur nr. 1 sé „vegna reksturs“; nr. 2 sé „samkvæmt meðfylgjandi skjali“; nr. 3 sé „skipting rekstraráætlunar 2008“; nr. 4 sé „Eignaraðilar Skipagötu 14. Gjald 4“; nr. 5 til 7 og 9 til 13 séu „rekstraráætlun 2008“; nr. 8 sé „Samkvæmt meðfylgjandi reikningi“; nr. 14 sé „Áramótauppgjör / skuld“; nr. 15, 18, 20, 22, 24, 26, 28 og 30, hver að fjárhæð 75.184 krónur, sé „rekstraráætlun 2009“; en nr. 16, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29 og 31, hver að fjárhæð 185.564 krónur, sé „Lyftur og flísar 8 greiðslur“.

Þær kröfur sem auðkenndar eru vegna lyftna og flísa hafa þá sérstöðu í málinu að stefnda neitar þar greiðsluskyldu þar sem ákvörðun um þær framkvæmdir hafi ekki verið tekin með lögmætum hætti á félagsfundi í húsinu. Hann byggir hins vegar ekki á því þeim kostnaði sé deilt með röngum hætti á félagsmenn stefnanda.

Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 hvílir á eiganda séreignar í fjöleignarhúsi sú skylda að greiða hlutdeild hennar í sameiginlegum kostnaði, en því er ekki haldið fram í málinu að kostnaðarliðurinn lyftur og flísar hafi ekki falið í sér slíkan sameiginlegan kostnað. Skyldu hvers eiganda til greiðslu fylgja þau réttindi að samþykki allra eigenda, eða nánar greinds meirihluta þeirra, er þörf til að teknar verði ákvarðanir um fjölmörg sameiginleg mál í húsinu, svo sem talið er upp í 41. gr. laganna. Þá kemur fram í 40. gr. laganna að eigandi, sem ekki er boðaður á húsfund, er óbundinn af ákvörðunum fundarins um sameiginleg málefni. Hafi á slíkum fundi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd getur slíkur eigandi krafizt þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Slík andmæli skal hann hins vegar hafa uppi án ástæðulauss dráttar svo fljótt sem efni verða til.

Stefnda byggir á því, að ákvörðun um framkvæmdir er varða „lyftur og flísar“ hafi ekki verið teknar með lögmætum hætti á félagsfundi. Beri stefnda því ekki skylda til að greiða hlutdeild í kostnaði vegna þeirra. Eins og áður er rakið, gerðu stefnandi og verktaki samning um fullnaðarfrágang framkvæmda við innanhússbreytingar á aðalstigahúsi stefnanda hinn 20. apríl, og á aðalfundi sex dögum síðar var samþykkt að ganga til samninga við verktakafyrirtækið. Kemur fram í fundargerð aðalfundar að „töluverðar umræður“ hafi farið fram um tillöguna, áður en hún hafi verið samþykkt með öllum atkvæðum gegn einu. Þá er í fundargerðinni birt skýrsla formanns til fundarins og segir þar um þetta mál að tilboð L&S verktaka ehf. vegna verksins hafi verið 89% af kostnaðaráætlun, en ekki kemur fram í skýrslunni hver áætlunin hafði verið. Í áðurnefndu samkomulagi var kveðið á um það gjald sem stefnandi skyldi greiða fyrir verkið, og verður að telja mjög sennilegt að það hafi komið fram á aðalfundinum. Engu að síður er ljóst, að í fundargerð aðalfundar segir ekki hversu háa fjárhæð skuli greiða fyrir verkið né hvernig greiðslunum verði háttað að öðru leyti. Þá kemur ekkert fram í fundargerð um að framkvæmdaáætlun hafi verið lögð fyrir aðalfundinn.

Áður var rakið að eigandi, sem ekki er boðaður á húsfund, er óbundinn af því sem þar er ákveðið og þarf ekki að taka þátt í kostnaði vegna þess. Það er þó háð því skilyrði að hann hafi þau sjónarmið uppi án ástæðulauss dráttar um leið og hann fær ástæðu til. Er það skilyrði sett, þar sem ekki þykir ástæða til að verja hagsmuni þess eiganda sem horfir aðgerðalaus á framkvæmdir, svo aðrir eigendur halda ótrauðir áfram í þeirri trú að hann sé framkvæmdunum samþykkur. Í þessu máli er ekki um að ræða að eigandi hafi ekki verið boðaður á húsfund, heldur að fundurinn hafi ekki með lögmætum hætti tekið ákvörðun um þær framkvæmdir sem stefnda sé krafið um hlutdeildargreiðslu í. Eins og rakið var, var samþykkt á aðalfundi að ganga til samninga um framkvæmdirnar. Viðgerð á lyftu og flísum í stigahúsi eru augljóslega þess eðlis að þær leyna sér vart. Ekkert liggur fyrir um það í málinu að stefnda hafi mótmælt þessum framkvæmdum, kostnaði við þær eða teflt fram því sjónarmiði að þær hafi ekki verið ákveðnar með réttum hætti, fyrr en í greinargerð sinni í máli þessu. Þá bendir ekkert í málinu til þess að framkvæmdirnar hafi ekki farið fram, verið óþarfar eða tekizt öðru vísi en til stóð. Verður að ætla að þær hafi verið til þess fallnar að auka verðmæti sameignarinnar og á þann hátt eigendum hennar til hagsbóta. Stefndu hefur mátt vera kunnugt um hvað samþykkt var á aðalfundinum og telja verður að stefnda hljóti að hafa verið kunnugt um þær framkvæmdir sem farið var í. Þegar á þetta er horft, telur dómurinn að gallar á ákvörðunartöku verði ekki, eins og á stendur, til þess að fallizt verði á að stefndu sé óskylt að greiða hlutdeild í kostnaðinum, en eins og áður segir hefur því ekki verið borið við í málinu að honum sé ranglega skipt milli eigenda og ekki að fjárhæðirnar séu rangar. Gagnstæð niðurstaða, þess efnis að framkvæmdin hefði ekki verið réttilega samþykkt og því bæri stefnda enga greiðsluskyldu, myndi auk þess þýða í raun að engum eiganda bæri skylda til að taka þátt í að greiða framkvæmd sem þeir allir hafa vitað eða mátt vita af, ætla má að hafi verið þeim öllum til hagsbóta og enginn hreyft andmælum við í tæka tíð, að undanskildu mótatkvæðinu eina á aðalfundi.

Víkur þá sögu að öðrum kröfum stefnanda.

Stefnandi, sem krefur stefnda um greiðslu, ber sönnunarbyrði fyrir því að stefnda standi í raun í þeirri skuld sem stefnandi fullyrðir. Eins og áður segir, hefur stefnandi lagt fram yfirlit félagaþjónustu Íslandsbanka, máli sínu til stuðnings, en ekki önnur gögn sem varpað gætu ljósi á hverja og eina kröfu. Þyki vafi leika á réttmæti einstakra krafna, eins og málið er úr garði gert, ber stefnandi hallann af því.

Stefnandi lagði fram í málinu efnahagsreikninga sína, svo sem rakið var. Af hálfu stefnda hefur enginn ágreiningur verið gerður um efni þeirra. Þykir óhætt að byggja á þeim í málinu.

Með vísan til efnahagsreiknings 31. desember 2008 þykir mega miða við að skuld stefnda við stefnanda hafi þann dag numið 1.285.363 krónum. Þá er óumdeilt að hinn 4. febrúar 2009 greiddi stefnda stefnanda 800.000 krónur. Áður hefur verið rakin 31 krafa sem stefnandi gerir á stefnda. Tólf þeirra eru með skráðan gjalddaga á árinu 2008 og eru ýmist að fjárhæð 40.790 krónur eða 47.681 króna. Fyrsti reikningur ársins 2009 er með skráðan gjalddaga 1. apríl 2009, er að fjárhæð 485.363 og ber í yfirliti félagaþjónustu bankans heitið „Áramótauppgjör / skuld“. Vitnið H-kk-nf B-kk-nf kvað fyrir dómi að hér væri ekki um áramótauppgjör að ræða heldur væri þetta „einn gíró-seðill sem er liður í fullnaðarinnheimtu.“ Eins og áður segir hefur stefnandi ekki lagt fram afrit greiðsluseðla heldur byggir kröfu sína á yfirliti banka síns. Á því yfirliti er fjárhæðin 485.363 krónur nefnd „Áramótauppgjör / skuld“. Stefnandi hefur engin gögn önnur lagt fram um þessa kröfu. Augljóst er að 485.363 krónur er sú fjárhæð sem eftir stendur ef 800.000 krónur eru greiddar inn á 1.285.363 króna skuld. Þegar á framanritað er horft, er það álit dómsins að stefnandi hafi ekki fært sönnur á að umrædd krafa, á yfirliti bankans, um 485.363 krónur, sé ný og sjálfstæð krafa en ekki eftirstöðvar eldri krafna, eftir innborgun stefnda, eins og stefnda byggir á í greinargerð sinni.

Fyrir liggur að stefnda greiddi stefnanda 485.363 króna greiðslu hinn 31. desember 2009. Á hreyfingalista stefndu hjá stefnanda er hún skýrð sem „Hótel Sól 2008 rekstur“. Á áður röktu yfirliti félagaþjónustu Íslandsbanka er getið níu krafna sem gefnar eru skýringin „rekstraráætlun 2009“. Hver og ein þeirra er að fjárhæð 75.184 krónur og alls er því á yfirlitinu getið um 676.656 króna kröfur vegna rekstraráætlunarinnar. Fyrir liggur að stefnda greiddi stefnanda 676.656 króna greiðslu hinn 31. desember 2009. Á hreyfingalista stefndu hjá stefnanda er hún skýrð sem „Hótel Sól 2009 rekstur“. Þykir af framanrituðu mega líta svo á, að stefnda hafi með þessum greiðslum greitt sem svarar höfuðstóli þeirra krafna sem getið er á yfirliti félagaþjónustu Íslandsbanka, annarra en þeirra sem eru skýrðar með lyftum og flísum.

Eitt er að greiða höfuðstól kröfu, en ef það er ekki gert á réttum tíma getur kröfuhafi eignazt kröfu til dráttarvaxta og eftir atvikum kostnaðar sem hann hafi haft af greiðsludrætti. Í máli þessu mótmælir stefnda dráttarvaxtakröfu alfarið. Byggir stefnda á því í greinargerð sinni að aðalfundur húsfélagsins hafi aldrei ákveðið hvernig rekstrarkostnaður skuli innheimtur heldur hafi formaður stjórnar upp á sitt eindæmi ákveðið árin 2007 og 2008 hvernig gjöld skyldu innheimt. Bæði árin hafi hann sett kröfur í innheimtu í banka og þannig að greiða hafi átt háar fjárhæðir í upphafi hvors árs. Við þetta hafi verið gerðar athugasemdir enda hafi þetta verið löglaust.

Fyrir dómi bar H-kk-nf B-kk-nf að reikningar stefnanda hefðu verið færðir af varfærni og vextir ekki verið færðir þar inn, þegar óvissa væri um hvort þeir yrðu „raungerðir eða ekki“. Það, að í efnahagsreikningnum sé ekki getið um vexti sem séu áfallnir en ógreiddir, þykir ekki taka af tvímæli um rétt stefnanda til vaxtareiknings.

Samkvæmt 2. mgr. 49. gr. fjöleignarhúsalaga skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn næsta ár, „á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld (rekstrar- og framkvæmdaáætlunar) á því ári.“ Þá segir að hússjóðsgjald skuli „greiðast mánaðarlega 1. dag hvers mánaðar nema húsfundur eða stjórn ákveði annað“.

Í fundargerð aðalfundar 2008, sem haldinn var 26. apríl 2009 segir ekkert um að ákveðin hafi verið húsgjöld. Þar segir hins vegar að formaður hafi kynnt rekstraráætlun, sem hafi verið samþykkt, og hafi „niðurstöðutala“ hennar verið „samtals kr. 9.040.000“. Um framkvæmdaáætlun er ekki annað samþykkt en það sem áður hefur verið rakið um samninga við L.S. verktaka ehf. Í 45. gr. fjöleignarhúsalaga er fjallað um greiðslu sameiginlegs kostnaðar og kveðið á um hvaða kostnaður skal greiðast af eigendum að jöfnu og hvaða kostnað þeir skulu greiða eftir hlutfallstölum eignarhluta. Þykir þetta auka á mikilvægi þess, að skýrt sé talað í ákvörðunum aðalfundar.

Ekki hefur verið sýnt fram á í málinu að fyrri aðalfundir hafi gert samþykktir um innheimtu rekstrarkostnaðar.

Þegar á framanritað er horft, sem og það að stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir þeim kröfum sem hann gerir á hendur stefnda og stefnda mótmælir, telur dómurinn að ekki hafi verið sýnt fram á, að innheimta húsgjalda samkvæmt rekstraráætlun, svo sem innheimtan er rakin á yfirliti félagaþjónustu Íslandsbanka, hafi verið gerð í samræmi við slíka aðalfundarsamþykkt sem mælt er fyrir um í 2. mgr. 49. gr. fjöleignarhúsalaga. Þykir eins og á stendur ekki verða fallizt á kröfu um dráttarvexti af einstökum fjárhæðum miðað við þær dagsetningar sem taldar eru upp á yfirlitinu. Við munnlegan málflutning var því lýst af hálfu stefnda að, þar sem aðalfundur hefði ekki mælt fyrir um álagningu húsgjalda, hefði því verið heimilt að greiða hlutdeild sína í rekstri hvers árs um áramót, og hefði stefnda gert það. Kvað stefnda niðurstöður efnahagsreikninga um skuldastöðu sína um áramót vera hina réttu stöðu. Eins og áður segir þykir ekki unnt að fallast á kröfu um að dráttarvextir verði reiknaðir af kröfum vegna rekstraráætlunar miðað við dagsetningar yfirlits félagaþjónustu Íslandsbanka, en heimilt verður að telja stefnanda að reikna dráttarvexti á þá fjárhæð sem ógreidd var um áramót eftir því sem samrýmzt getur dráttarvaxtakröfu í stefnu. Verður miðað við að skuld stefnda við stefnanda hafi í árslok 2007 verið sú sem í ársreikningi segi, og viðurkennt er í greinargerð stefnda, 335.345 krónur, en eftir það tímamark er ekki getið um innborganir stefnda fyrr en í febrúar 2009 svo sem áður er rakið.

Áður hefur verið fallizt á kröfu stefnanda um greiðslur sem skýrðar hafa verið með lyftum og flísum. Ekki hefur verið byggt á því að fjárhæðir eða skipting milli eigenda sé röng, eða kröfunni mótmælt á annan hátt en rakið hefur verið. Þykir mega fallast á kröfu stefnanda um dráttarvexti af þeim kröfum. Stefnandi hefur staðhæft að öðrum eigendum sem skuldað hafi stefnanda með sama hætti hafi ekki verið gert að greiða dráttarvexti. Sú staðhæfing þykir ekki ráða úrslitum um skyldu stefnda í máli þessu. Sama má segja um þau sjónarmið stefnda um að stefnandi sé óvenjulegt húsfélag að því leyti að þar séu verkalýðsfélög stórir eigendur og slíkir eigendur beiti sér öðruvísi en aðrir. Ekki hefur verið sýnt fram á, að slík aðstaða hafi, svo máli skipti um réttarstöðu stefnda, haft áhrif í máli þessu.

Kröfur vegna lyftna og flísa nema alls 1.670.076 krónum og verður stefnda dæmt til að greiða þær, auk dráttarvaxta eftir því sem rakið hefur verið. Stefnandi á lögveðrétt fyrir kröfum vegna lyftna og flísa og dráttarvöxtum af þeim, sbr. 1. mgr. 48. gr. fjöleignarhúsalaga, en stefna er birt í málinu 22. febrúar 2010 og elzti reikningur vegna lyftna og flísa er dagsettur 1. apríl 2009. Þegar á allt er horft verður stefnda dæmt til að greiða stefnanda 250.000 krónur í málskostnað. Málið fluttu hæstaréttarlögmennirnir G-kk-nf S-kk-nf fyrir stefnanda og B-kk-nf Þ-kk-nf fyrir stefnda. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Þ-kk-nf D-kk-nf kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefnda, Hótel Sól ehf., greiði stefnanda, Alþýðuhúsinu á Akureyri, 1.670.076 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 335.345 krónum frá 31. desember 2007 til 31. desember 2008, en af 1.163.054 krónum frá þeim degi til 4. febrúar 2009, en af 485.363 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2009, en af 670.929 krónum frá þeim degi til 1. maí 2009, ef af 856.491 krónum frá þeim degi til 1. júní 2009, en af 1.042.055 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2009, en af 1.227.619 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2009, en af 1.413.183 krónum frá þeim degi til 1. september 2009, en af 1.598.747 krónum frá þeim degi til 1. október 2009, en af 1.784.311 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2009, en af 1.969.875 krónum frá þeim degi til 1. desember 2009, en af 2.155.439 krónum frá þeim degi til 31. desember 2009 en af 1.670.076 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda 250.000 krónur í málskostnað.

Stefnandi á lögveð í fasteign stefnda, Skipagötu 14, Akureyri, fastanúmer 224-3592, til tryggingar 1.670.076 króna, dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 185.564 krónum frá 1. apríl 2009 til 1. maí 2009, en af 371.128 krónum frá þeim degi til 1. júní 2009, en af 556.692 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2009, en af 742.256 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2009, en af 927.820 krónum frá þeim degi til 1. september 2009, en af 1.113.384 krónum frá þeim degi til 1. október 2009 en af 1.298.948 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2009, en af 1.484.512 krónum frá þeim degi til 1. desember 2009 en af 1.670.076 krónum frá þeim degi til greiðsludags, og 250.000 króna málskostnaðar.

Þ-kk-nf D-kk-nf.