E-1891/2010

Mál þetta, sem dómtekið var 10. mars sl., var höfðað 24. júní 2010.

Stefnendur eru H-kk-nf S-x-x og H-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf, Melahvarfi 7, Kópavogi.

Stefnda er A-kvk-nf S-kvk-nf Ó-kvk-nf, Hörðukór 3, Kópavogi.

Stefnendur krefjast þess að stefnda greiði þeim 3.191.110 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þingfestingardegi til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar.

Stefnda krefst aðallega sýknu af kröfum stefnenda. Til vara er gerð krafa um verulega lækkun á kröfu stefnenda. Loks er krafist málskostnaðar.

I

Stefnendur keyptu fasteignina Köldulind 8 í Kópavogi af stefndu með kaupsamningi, dagsettum 8. ágúst 2008. Kaupverð eignarinnar var 121.500.000 krónur. Umsaminn afhendingartími var 10. janúar 2009 og aflýsingardagur sá sami. Afsal skyldi gefið út 6. júlí 2009.

Stefnendur lýsa því svo að ein af forsendum þeirra fyrir kaupunum hafi verið sú að þeim takist að selja íbúðarhúsnæði sitt að Melahvarfi 7. Það hafi meðal annars verið tekið fram í kaupsamningi aðila að takist stefnendum ekki að selja nefnda eign fái þau greiðslufrest vegna afborgunar að fjárhæð 19.500.000 krónur á gjalddaga 5. júlí 2009 til 5. september sama ár. Þvert gegn væntingum stefnenda hafi þeim ekki lánast að selja Melahvarf 7 og því hafi þau lent í vanskilum við stefndu.

Þá lýsa stefnendur því að stefndu hafi borið samkvæmt kaupsamningi aðila að aflétta veðskuldabréfi á 3. veðrétti fasteignarinnar, útgefnu til Landsbanka Íslands 17. nóvember 2006, fyrir afhendingu eignarinnar 10. janúar 2009. Það hafi ekki gengið eftir hjá stefndu sem hafi leitt til þess að stefnendur hafi ekki getað greitt stefndu umsamda greiðslu á gjalddaga 5. maí 2009, 33.000.000 króna, en stefnendur hafi þurft að halda eftir 15.520.366 krónum vegna þessa. Af þessum sökum hafi stefnendur að lokum þurft að greiða dráttarvexti til stefndu af allri upphæðinni, þegar gengið hafi verið frá kaupum með útgáfu afsals 22. mars 2010, en útgáfa afsals hafi ekki farið fram fyrr en að liðnum þremur mánuðum frá lokum uppgjörs. Stefnendur hafi ítrekað reynt að ná sambandi við stefndu til að ganga frá afsali og uppgjöri. Það hafi gengið að lokum en að kröfu stefndu hafi afsalsgerðin farið fram hjá lögmanni stefndu þvert á fyrirmæli kaupsamnings aðila. Þess beri að geta að stefnendur hafi gengið frá afsali án fyrirvara vegna þess að þeim hafi verið nauðsynlegt að fá afsalið í sínar vörslur þar sem það hafi verið ófrávíkjanlegt skilyrði fyrir lánafyrirgreiðslu frá NBI hf. Að loknu uppgjöri og afsalsgerð hafi stefnendur séð sig knúna til að leita aðstoðar lögmanns til að rétta sinn hlut vegna vanefnda á kaupsamningi auk þess sem þau telji sig hafa ofgreitt samkvæmt samningi og sé málið höfðað af þeim sökum.

Stefnda lýsir málsatvikum svo að efndir stefnenda hafi ekki verið samkvæmt kaupsamningi. Hafi greiðsla samkvæmt 4. lið kaupsamnings ekki verið efnd samkvæmt efni samnings, en samkvæmt þeim lið hafi verið umsamið að stefnendur greiddu stefndu 4.301.596 krónur við afhendingu eignarinnar 10. janúar 2009. Hafi stefnendur ekki greitt nema 2.000.000 króna og því hafi eftirstöðvar þeirrar greiðslu verið í vanskilum frá þeim degi og því ekki tilefni til þess að aflétta tryggingabréfi af 3. veðrétti eignarinnar. Hafi fasteignasölunni Remax Borg verið tilkynnt um að stefnda myndi ekki aflétta bréfi, sem hvíldi á 4. veðrétti, fyrr en stefnendur hefðu staðið við sinn hluta kaupsamningsins.

Þá hafi verið samið um að stefnendur fengju skilyrt leyfi til að veðsetja Köldulind 8 að fjárhæð 33.000.000 króna gegn því að fjárhæð veðbréfsins yrði lögð inn á reikning stefnanda 5. maí 2009, sbr. 5. lið í kaupsamningi aðila. Enginn reki hafi verið gerður að því af hálfu stefnenda að standa við þann hluta kaupsamningsins. Þegar greiðsla samkvæmt 5. lið hafi verið vanefnd og ekkert hafi heyrst frá stefnendum hafi stefnda hafið innheimtuaðgerðir á grundvelli kaupsamnings aðila. Hafi mál verið þingfest 9. september 2009 til heimtu á 35.301.596 krónum með vísan til 4. og 5. liða kaupsamningsins. Þá hafi annað mál verið þingfest 11. nóvember 2009 til heimtu á 19.500.000 krónum með vísan til 6. liðar samningsins.

Hafi stefnendur leitað sátta vegna málshöfðunar stefndu og hafi verið fallist á að stefnendur greiddu 62.640.000 krónur að meðtöldum dráttarvöxtum og innheimtukostnaði. Hafi fjárhæðin skipst þannig að 54.801.596 krónur hafi verið höfuðstóll kröfunnar; dráttarvextir á kröfuna tveimur vikum fyrir greiðsludag hafi verið 5.905.751 króna og innheimtuþóknun lögmanns hafi verið 2.116.500 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Hafi stefnda fallist á að gefa afslátt af dráttarvöxtum að fjárhæð 183.347 krónur og afslátt af upphaflegum innheimtukostnaði að fjárhæð 658.951 króna. Hafi það verið gert á þeim forsendum að aðilar myndu rita undir afsal og myndu aðilar máls að því loknu ekki eiga kröfu hvor á annan. Hafi stefnda fallist á að gefa framangreindan afslátt til að ljúka málinu og fá sjálf sína greiðslu enda ljóst að áðurnefnt tryggingarbréf sem hafi hvílt á 4. veðrétti hafi verið í vanskilum. Hafi stefnda einnig verið í allmiklum fjárhagsvandræðum almennt þar sem vanskil stefnenda hafi verið veruleg. Hafi stefnda beðið næstum í ár eftir efndum stefnenda og hafi orðið fyrir gríðarlegum óþægindum og tjóni vegna þess.

Í desember 2009 hafi stefnendur greitt stefndu í tvennu lagi samtals 62.640.000 krónur. Um svipað leyti og síðari greiðslan hafi skilað sér til stefndu, hafi hún ritað undir afsal sem sent hafi verið af K-kk-þgf Ó-kk-þgf hrl. og löggiltum fasteignasala sem hafi séð um viðskiptin. Hafi afsalið legið nokkuð lengi tilbúið til undirritunar af hálfu stefnenda á skrifstofu lögmanns stefndu. Svo virðist sem stefnendum hafi ekki legið á að rita undir afsalið og úr varð að þáverandi lögmaður stefnenda undirritaði afsalið samkvæmt umboði þann 22. mars 2010. Hafi engir fyrirvarar verið gerðir við þá undirritun og því ljóst að stefnda hafi sætt sig við það endurgjald sem hún hafi fengið fyrir eignina og ljóst að stefnendur hafi talið sig vera búna að standa í skilum með sitt. Þá hafi þáverandi lögmaður stefnenda gert uppkast að samkomulagi sem hann vildi láta undirrita samhliða afsalinu. Á því skjali sé fyrirvari um að höfða mál vegna galla er kynnu að vera á fasteigninni, en ekki minnst á vaxtakröfur eða annað sem ofgreitt gæti talist.

Hvað útgáfu afsals varði þá sé umrætt skjal samið af áðurnefndum K-kk-þgf Ó-kk-þgf og hafi það verið sent lögmanni stefndu með tölvupósti. Sé afsalið óbreytt að öllu leyti frá viðkomandi fasteignasala að því undanskyldu að dagsetningu hafi verið breytt til að koma í veg fyrir stimpilsektir. Stefnda hafi aldrei verið boðuð í afsal af viðkomandi fasteignasala. Hafi afsalið verið tilbúið undirritað af stefndu þegar síðasta greiðsla hafi borist frá stefnendum. Þrátt fyrir það hafi enginn reki verið gerður að því að láta boða til afsalsfundar eða að stuðla að því að afsalshafar rituðu nafn sitt á afsalið. Hafi það verið að tilstuðlan lögmanns stefndu að þáverandi lögmaður stefnenda hafi fengið umboð hjá stefnendum til að rita á afsalið fyrir þeirra hönd.

II

Stefnendur kveða dómkröfu sína vera skaðabótakröfu vegna tjóns sem stefnendur hafi orðið fyrir við kaup á einbýlishúsinu Köldulind 8 í Kópavogi. Dómkrafan, að fjárhæð 3.191.110 krónur, miðist við það tjón sem stefnendur hafi borið vegna kaupsamnings við stefndu.

Stefnendur byggi kröfur sínar á hendur stefndu, í fyrsta lagi á því að samkvæmt kaupsamningi hafi verið um það samið að stefnda lagfærði steypuskemmdir í svefnherbergi fasteignarinnar. Í kaupsamningi um eignina sé kveðið skýrt á um að stefnda láti laga steypuskemmdir í svefnherbergi sem stefnendum voru sýndar við skoðun. Stefnda hafi ekki staðið við það ákvæði samningsins með þeim afleiðingum að stefnendur hafi þurft að leggja út fyrir kostnaði við þá viðgerð að fjárhæð 134.000 krónur. Auk þessa hafi stefnendur þurft að skipta um rúðu í svefnherbergi, þar sem hún hafi verið brotin og það komið í ljós við afhendingu eignarinnar. Stefnendum hafi verið nauðsynlegt að leggja út í kostnað við að uppfylla þessa skyldu stefndu vegna þess að fasteignin hafi verið í útleigu og leigutaki hafi krafist þess að bætt yrði úr gallanum. Stefnendur hafi ítrekað skorað á stefndu að bæta úr gallanum en allt hafi komið fyrir ekki. Stefnda haldi því fram að hún hafi látið lagfæra gallann í samráði við stefnendur, en stefnendur hafni því algerlega. Stefnendur leggi fram reikning frá verktaka fyrir lagfæringu gallans, þ.e. vegna steypuskemmdanna og svefnherbergisgluggans, sem þau telji hóflegan.

Í öðru lagi sé þess krafist að stefnda greiði stefnendum 56.374 krónur vegna viðgerðar og kaupa á gleri í forstofuhurð í eign stefnenda. Krafan sé byggð á tveimur reikningum, samtals að fjárhæð 56.374 krónur. Glerið hafi brotnað eftir að kaupin hafi átt sér stað en fyrir afhendingu, en stefnendur hafi gert athugasemdir þegar við afhendingu. Af þeim sökum telji stefnendur að stefndu beri að endurgreiða þeim þessa upphæð, en það gler sem hafi brotnað hafi verið sandblásið og því mun verðmætara en glerið sem sett hafi verið í staðinn og því megi í raun rökstyðja að tjón stefnenda hafi verið mun meira heldur en krafist sé.

Í þriðja lagi sé þess krafist að stefnda endurgreiði ofgreiddar verðbætur, 316.419 krónur. Í kaupsamningi aðila séu yfirteknar skuldir tilteknar 8.775.588 krónur en samkvæmt útreikningum K-kk-ef Ó-kk-ef hjá Remax Borg Senter, sem hafi haft milligöngu um söluna, hafi staða lánsins á yfirtökudegi verið 9.091.977 krónur sem þýði að yfirteknar skuldir hafi numið 9.091.977 krónum en ekki 8.775.588 krónum eins og kaupsamningurinn hafi kveðið á um. Mismunur þessara upphæða sé 316.419 krónur eða sú fjárhæð sem krafist sé samkvæmt þessum kröfulið stefnunnar. Hafi afsalsuppgjörið átt að lækka sem þessu nemi.

Í fjórða lagi sé þess krafist að stefnda endurgreiði stefnendum ofgreiddan lántökukostnað, 93.492 krónur, sem hafi fyrir mistök fasteignasölunnar, sem hafði milligöngu um kaupin, verið greiddur beint til stefndu. Lántökukostnaðurinn hafi verið misreiknaður hjá fasteignasölunni Remax, vegna láns Almenna lífeyrissjóðsins, en Remax hafi reiknað út hvað ætti að greiða stefndu vegna upphafsgreiðslu og gert ráð fyrir að lántökukostnaður yrði 1% þegar hann hafi í raun aðeins verið 0,5%. Af þeim sökum hafi Almenni lífeyrissjóðurinn greitt fjárhæðina beint til stefndu, sem hafi með réttu átt að fara í uppgreiðslu lánsins eða inn á reikning stefnenda.

Í fimmta lagi sé þess krafist að stefnda endurgreiði stefnendum ofgreidda dráttarvexti, 1.920.825 krónur, vegna uppgjörs á kaupsamningi um fasteignina Köldulind 8. Í desember 2009 þegar stefnendur hafi greitt lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi eftir innheimtukröfu stefndu, 62.645.419 krónur með dráttarvöxtum, hafi stefnendur þurft að halda eftir 15.520.366 krónum vegna þess að stefnda hafi ekki getað aflétt tryggingabréfi eins og henni hafi borið að gera samkvæmt kaupsamningi fyrir afhendingu 10. janúar 2009. Þetta hafi stefnendur ekki getað sætt sig við, en þeim hafi verið nauðsynlegt að greiða kröfuna að fullu vegna þess að þau hafi vantað afsal fyrir eigninni til að geta fengið lánafyrirgreiðslu í Landsbankanum fyrir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum. Af þeim sökum hafi stefnendur greitt lokagreiðsluna án fyrirvara, en stefndu hafi hlotið að vera ljóst að stefnendur voru að greiða langt umfram það sem eðlilegt gæti talist. Af þeim sökum telja stefnendur að stefndu beri að endurgreiða þeim ofangreinda fjárhæð.

Í sjötta lagi sé þess krafist að stefnda greiði 670.000 krónur fyrir viðarhandrið á stiga sem stefnda átti að afhenda til stefnenda þegar það kæmi til landsins líkt og það sé orðað í kaupsamningi. Við það hafi ekki verið staðið, jafnvel þó stefnda hafi margoft lofað að afhenda nefnt handrið líkt og kaupsamningurinn kveði á um, ásamt því að stefnendur hafi ítrekað skorað á stefndu að afhenda handriðið. Stefnendur hafi aflað tilboðs í gerð svipaðs handriðs og hljóði það upp á 670.000 krónur sem stefnendur telji sanngjarnt verð. Verði ágreiningur um þá upphæð, kveðast stefnendur áskilja sér rétt til að láta dómkveðja matsmenn sem munu meta kostnaðinn við að hanna og smíða nýtt viðarhandrið í samræmi við kaupsamning aðila.

Hvað lagarök varðar vísa stefnendur til almennu skaðabótareglunnar, almennra reglna samningaréttarins um að samninga beri að halda og almennar reglur kröfuréttarins um að samninga beri að halda. Kröfu um vexti og dráttarvexti byggja stefnendur á II. og III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, með síðari breytingum. Kröfu um málskostnað byggja stefnendur á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kröfu sína um virðisaukaskatt á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III

Stefnda kveður kröfu sína um sýknu byggða á því að hún hafi gefið út afsal til handa stefnendum og fellt niður tvö innheimtumál sem búið hafi verið að þingfesta. Byggi stefnda á því að viðkomandi afsal beri með sér að stefnendur hafi talið sig vera búna að greiða kaupverð, vanskilavexti og málskostnað að fullu og hafi stefnda talið svo vera. Byggi stefnda á því að hún hafi gefið út afsal á þeim grundvelli að öllum lögskiptum væri lokið á milli aðila máls þessa að undanskildu handriði sem eigi enn eftir að afhenda. Ljóst sé af gögnum málsins að stefnendur hafi ekki gert neinn reka að neinum þeim kröfum sem stefnufjárhæð málsins sé grundvölluð á, nema atriði er varði handrið sem sé í smíðum og vegna steypuskemmda. Ljóst sé samkvæmt öllum meginreglum kröfuréttarins að nafnritun aðila á afsal sé kvittun fyrir lúkningu á lögskiptum aðila. Það eina sem komi til álita eftir slíka undirritun séu atriði sem kaupanda hafi ekki verið kunn við undirritun. Stefnda kveðst vísa til uppkasts af samkomulagi milli aðila sem samið hafi verið af þáverandi lögmanni stefnenda, en í því sé farið fram á að stefnendur áskilji sér rétt til þess að krefjast bóta vegna handriðs og steypuskemmda. Eins og ljóst sé hafi stefnda ekki ritað undir samkomulagið þar sem hún hafi fallist á að gefa eftir dráttarvexti að fjárhæð 183.347 krónur og afslátt af upphaflegum innheimtukostnaði að fjárhæð 658.951 króna. Engum vafa sé undirorpið að hafi stefnendur talið sig eiga að greiða minna en þau hafi nú þegar gert, hafi þeim borið að halda eftir viðkomandi fjármunum og beita þar með þeim lögbundna rétti sínum á eigin ábyrgð. Byggi stefnda því á þeirri augljósu staðreynd að viðkomandi afsali megi jafna saman við lokakvittun í lögskiptum aðila, nema ef vera kynnu leyndir gallar á viðkomandi fasteign, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kaupandi beiti ekki heimiluðum vanefndaúrræðum laganna, sbr. IV. kafla þeirra, einkum 37., 43. og 44. gr.

Stefnda kveðst einnig byggja á 1. mgr. 60. gr. laga um fasteignakaup um það að sá sem krefjist skaðabóta verði að lágmarka tjón sitt með eigin gerðum. Ekki verði séð að stefnendur hafi reynt það á neinn hátt í fyrri samskiptum aðila. Stefnda byggi á þeim röksemdum sem fram komi í athugasemdum við 2. mgr. 11. gr. í frumvarpi laga um fasteignakaup en þar segi: „ Í 2. mgr. er ákvæði sem mælir fyrir um það hvenær kaupandi á rétt á afsali. Í samræmi við gildandi óskráðar réttarreglur í fasteignakaupum er lagt til að það sé þegar kaupandi hefur innt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi af hendi. Kaupandi á rétt á afsali strax og hann innir af hendi lokagreiðslu eða efnir aðra lokaskyldu. Afsal hefur víðtæk réttaráhrif í fasteignakaupum og eru reglur um ýmis þeirra í frumvarpinu. Útgáfa og afhending afsals felur í sér efndir á þeirri skyldu seljanda að yfirfæra endanlega, þ.e. óskilyrt, beinan eignarrétt að fasteign til kaupanda, sem hann hefur áður fengið með fyrirvara í kaupsamningi. Kaupandi sem þinglýst hefur kaupsamningi hefur hina formlegu eignarheimild að viðkomandi fasteign í skilningi 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978. Hann getur þó ekki stofnað til víðtækari réttinda yfir fasteign en hann hefur öðlast með kaupsamningi. Eftir að hann hefur fengið afsal úr hendi seljanda fer hann með allar heimildir yfir eigninni sem ekki víkja fyrir betri rétti annarra, t.d. veðhafa. Eignarréttur seljanda fellur þá endanlega niður. Afsalið er að jafnaði einhliða yfirlýsing seljanda um að kaupandi hafi staðið að fullu við skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi og sé því hinn rétti eigandi eignarinnar. Afsalið er því í eðli sínu lokakvittun frá seljanda.” Út frá öllu sem reifað er hér að framan sé ljóst að stefnda hafi ekki getað talið annað en að lögskiptum aðila, hvað varði viðkomandi fasteignaviðskipti, hafi verið lokið.

Verði ekki fallist á ofangreindar málsástæður kveðst stefnda byggja á því að stefnendur hafi vanefnt kaupsamning um fasteignina, þ.e. að þau hafi ekki greitt samningsgreiðslu samkvæmt 4. lið að fullu. Af þeim orsökum hafi stefndu hvorki verið skylt né kleift að aflétta tryggingarbréfi sem hafi hvílt á 4. veðrétti eignarinnar. Byggi stefnda aukin heldur á því að viðkomandi tryggingarbréf hafi verið í vanskilum og komið í innheimtuferli hjá kröfueiganda þess bréfs. Viðkomandi bréf hafi verið bundið vísitölu sem gefið hafi verið út árið 2006. Hafi bréfið verið til tryggingar tékkareikningi einkahlutafélags stefndu eða eiginmanns hennar. Ljóst sé að vanskil viðkomandi bréfs hafi haft þau áhrif að það hafi tikkað á dráttarvöxtum á meðan kaupsamningur aðila hafi verið vanefndur. Þá hafi stefnda haft töluverðan kostnað af viðkomandi bréfi sem hvíldi á fasteigninni. Stefnda byggi á því að hún hafi á sínum tíma neyðst til þess að höfða mál á hendur stefnendum til efnda á kaupsamningi. Hafi þáverandi lögmaður stefnenda máls þessa skilaði greinargerð á sínum tíma vegna viðkomandi málshöfðunar. Hafi þá ekki verið byggt á því að viðkomandi tryggingarbréf hafi valdið stefnendum neinum skaða.

Stefnda kveðst enn fremur byggja á því að hún hafi í eitt skipti farið með iðnaðarmann á svæðið og lagfært steypuskemmdir að kröfu stefnenda. Hún hafi einnig svarað kröfubréfi stefnenda þar sem stefnendur hafi kvartað yfir viðkomandi skemmd og hafi hún verið reiðubúin til að láta lagfæra skemmdina væri um galla að ræða. Hvað varði galla byggi stefnda á 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá byggi stefnda á 39. gr. sömu laga hvað varði úrbætur. En stefnda hafi í bréfi til stefnenda óskað eftir því að fá að skoða viðkomandi steypuskemmd og lagfæra hana ef hún teldist til galla. Þá byggi stefnda á því að henni hafi ekki verið tilkynnt um að gler hafi verið brotið við afhendingu eignarinnar. Stefnda geti því ekki borið ábyrgð á lagfæringu sem henni hafi ekki verið kunnugt um. Byggi stefnda á 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup hvað varði galla og á 39. gr. sömu laga hvað varði úrbætur. En stefnda hafi í bréfi til stefnenda óskað eftir því að fá að skoða viðkomandi steypuskemmd og lagfæra hana teldist hún til galla.

Hvað varði stöðu lána sem kaupandi hafi yfirtekið þá byggi stefnda á að viðkomandi málsástæða eða athugasemd hafi ekki komið fram við útgáfu og undirritun afsals. Einnig sé ljóst að vanefndir stefnenda á kaupsamningi kunni að hafa áhrif á viðkomandi stöðu. Að öðru leyti sé viðkomandi kröfulið hafnað á þeim grundvelli að engin gögn séu lögð fram vegna þessa og því séu engin efni til að taka til varna vegna viðkomandi þáttar. Hvað varði lántökukostnað sem sagður er hafa verið greiddur til stefndu sé því hafnað sem órökstuddu. Einnig sé byggt á þeirri staðreynd að enginn reki hafi verið gerður að því að koma slíkri leiðréttingu að við efndir á kaupsamningi og við undirritun afsals.

Hvað varði ofgreidda dráttarvexti byggi stefnda á því að hún hafi borið kostnað af viðkomandi tryggingarbréfi sem hvíldi á 3. veðrétti viðkomandi fasteignar. Stefnda byggi á því að hún hafi haft af því mikil óþægindi og orðið fyrir miklum skakkaföllum vegna vanefnda stefnenda máls þessa við kaupsamning aðila. Ljóst sé að greiðslur sem áttu að berast henni samkvæmt kaupsamningi hafi ekki borist fyrr en málinu hafi verið stefnt. Dagljóst sé því að stefndu hafi verið rétt að krefjast dráttarvaxta vegna vanefnda stefnenda. Þá sé ljóst að stefnendur máls þessa hafi greitt innheimtukröfu stefndu án athugasemda. Einnig að stefnda hafi gefið stefnendum afslátt af uppreiknuðum innheimtukostnaði og dráttarvöxtum þar sem gríðarlegan tíma hafi tekið að fá stefnendur til þess að standa við og efna kaupsamning og undirrita afsal.

Stefnda kveðst vísa til þess að hún muni afhenda stigahandriðið þegar það komi til landsins, erfiðlega hafi gengið að fá það rétt smíðað. Rétt sé að taka fram að eitt handrið hafi komið til landsins en það hafi verið rangt smíðað með röngum snúningi og hafi stefnda óskað eftir því að það yrði smíðað aftur. Byggi stefnda á því að sýkna beri hana að svo stöddu vegna viðkomandi kröfu. Hafni stefnda því alfarið að kostnaður við að smíða handriðið sé 670.000 krónur. Verði talið að stefnda eigi að afhenda handrið eða greiða skaðabætur vegna afhendingardráttar sé byggt á því að kostnaður við smíði á handriði sé að hámarki 200.000 krónur.

Hvaða lagarök varðar vísar stefnda til reglna um sönnun og sönnunarfærslu þess er heldur fram kröfu í einkamáli. Þá sé vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Um málskostnað sé vísað til 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Fyrir dómi gáfu skýrslur annar stefnenda, H-kk-nf S-x-x, T-kk-nf L-kk-nf, eiginmaður stefndu, svo og H-kvk-nf B-kvk-nf Þ-kvk-nf, fyrrverandi skrifstofustjóri á fasteignasölunni Remax Borg og K-kk-nf Ó-kk-nf hæstaréttarlögmaður og löggiltur fasteignasali á sömu fasteignasölu. Verður vísað til framburðar þeirra eins og tilefni er til.

Stefnendur krefja stefndu um greiðslu skaðabóta vegna tjóns sem þau telja sig hafa orðið fyrir við kaup á fasteigninni Köldulind 8, Kópavogi. Stefnendur kveða tjón sitt tilkomið af sex mismunandi þáttum og sundurliða kröfu sína þannig. Verður nú fjallað um þessa kröfuliði.

Stefnendur gera kröfu um að stefnda greiði þeim 134.000 krónur vegna steypuskemmda í svefnherbergi og vegna brotins glugga í sama herbergi sem stefnda hafi skuldbundið sig til að lagfæra fyrir afhendingu eignarinnar en ekki gert. Í kaupsamningi aðila kemur fram að samið hafi verið um að stefnda láti lagfæra steypuskemmdir í svefnherbergi sem stefnendum hafi verið sýndar við skoðun. Fram kom í framburði H-kk-ef S-x-x fyrir dómi að gler í glugga í sama svefnherbergi hefði verið brotið. Meðal málsgagna er reikningur frá Viðhaldsvirkni ehf., útgefinn 8. september 2009, stílaður á Köldulind 8 c/o H-kk-nf, fyrir efni og vinnu samkvæmt fylgiskjali. Fjárhæð kröfu stefnenda samkvæmt þessum kröfulið er sú sem tilgreind er á reikningnum, 134.000 krónur að virðisaukaskatti meðtöldum. Fullyrti H-kk-nf S-x-x fyrir dómi að seljandi hafi ekki staðið við ákvæði kaupsamningsins að þessu leyti og ekki látið lagfæra umræddar steypuskemmdir. T-kk-nf L-kk-nf, sem var fulltrúi stefndu við kaupin, gaf skýrslu fyrir dómi eins og fram er komið. Hann bar að umrædd skemmd hefði verið rakaskemmd og að stefnda hefði látið lagfæra skemmdina fyrir afhendingu eignarinnar. Gögn málsins renna ekki stoðum undir það að stefnendur hafi við afhendingu eignarinnar gert athugasemd við stefndu um að ekki hefði verið staðið við efni kaupsamningsins að þessu leyti og þá ekki að gler í glugga í svefnherbergi hafi verið brotið. Þá liggur fyrir að stefnendur beindu ekki áskorun til stefndu um að bæta úr rakaskemmdum í svefnherbergi fyrr en með bréfi dagsettu 4. febrúar 2010, eða rúmu ári eftir að stefnendur höfðu fengið eignina afhenta. Krafa stefnenda samkvæmt þessum lið er byggð á reikningi frá Viðhaldsvirkni ehf. Engra gagna nýtur við í málinu um það hvaða efni var selt stefnendum af Viðhaldsvirkni ehf. eða hvaða vinna var framkvæmd í þágu stefnenda eða hvenær, enda liggur ekki fyrir það fylgiskjal sem vísað er til á umræddum reikningi. Stefnendur hafa sönnunarbyrði fyrir því að stefnda hafi ekki staðið við ákvæði kaupsamningsins um að lagfæra skemmdina eða að hún hafi gert það með svo ófullnægjandi hætti að lekið hafi eftir afhendingu eignarinnar. Að mati dómsins hefur stefnendum ekki tekist sönnun um þetta atriði og verður stefnda sýknuð af kröfu stefnenda samkvæmt þessum lið.

Þá gera stefnendur kröfu um að stefnda greiði 56.374 krónur vegna viðgerðar og kaupa á gleri í stað brotins glers í forstofuhurð. Lagðir eru fram tveir reikningar vegna þessa kröfuliðar, annars vegar frá JP SÉR innréttingum ehf. útgefinn 25. ágúst 2009 fyrir viðgerð á hurð í Köldulind 8 að fjárhæð 30.000 krónur og hins vegar frá Glerskálanum, útgefinn 31. júlí 2009 fyrir fjórum glerrúðum, samtals að fjárhæð 26.374 krónur. H-kk-nf S-x-x bar fyrir dómi að við afhendingu fasteignarinnar hafi fjórar rúður verið brotnar í forstofuhurð sem hafi verið heilar þegar stefnendur skoðuðu eignina. Hafi fulltrúi seljanda, T-kk-nf L-kk-nf, lofað munnlega að lagfæra þessa skemmd en ekki staðið við það og hafi stefnendur orðið að láta gera við hurðina. T-kk-nf L-kk-nf greindi frá því fyrir dómi að aldrei hefði verið skorað á stefndu að lagafæra brotna rúðu í eigninni, en hann kannaðist við að eignin hefði verið afhent með sprungnum rúðum í forstofuhurð. Við munnlegan flutning málsins fullyrti lögmaður stefndu að rúðurnar hafi verið brotnar við skoðun eignarinnar. Hvorki er í áðurnefndu bréfi stefnenda til stefndu, dagsettu 4. febrúar 2010, eða í öðrum málsgögnum, vikið að því að rúður í forstofuhurð hafi brotnað eftir skoðun eignarinnar eða að stefnendur hafi gert athugasemd við hina meintu skemmd á eigninni við afhendingu hennar. Fram kom í framburði T-kk-ef L-kk-ef að stefnendur hafi skoðað eignina við afhendingu en ekki gert neinar athugsemdir við ástand hennar þá. Samkvæmt þessu er óljóst hvenær gler í forstofuhurð brotnaði og ósannað að stefnendur hafi tilkynnt stefndu við afhendingu um að glerið hafi verið brotið. Því getur stefnda ekki borið ábyrgð á kostnaði stefnenda af því að skipt hafi verið um rúðurnar. Hafa verður í huga að stefnendur hafa sönnunarbyrði fyrir þeirri fullyrðingu að rúður í umræddri forstofuhurð hafi sprungið eða brotnað á þeim tíma sem leið frá skoðun að afhendingu eignarinnar. Það hafa stefnendur ekki sannað og samkvæmt því verður stefnda sýknuð af kröfum stefnenda um skaðabætur samkvæmt þessum lið.

Í málinu gera stefnendur þá kröfu að stefnda greiði 670.000 krónur vegna handriðs á stiga. Byggja stefnendur á því að stefnda hafi vanefnt þá skyldu samkvæmt kaupsamningi að afhenda stefnendum slíkt handrið þegar það kæmi til landsins eins og fram sé tekið í kaupsamningi um fasteignina. Hafi stefnendur aflað tilboðs í gerð „svipaðs handriðs“ sem hljóði um þá fjárhæð sem krafist sé. Stefnda hafnar þessu og bendir á að skylda hennar nái eingöngu til að afhenda stefnendum handrið þegar það kemur til landsins en ekki að greiða stefnendum peninga vegna þess. Þá nái skylda stefndu ekki til að bera kostnað af uppsetningu handriðsins. Í kaupsamningi milli aðila kemur eftirfarandi fram um stigahandrið: „…viðarhandrið á stiga verður afhent kaupendum þegar það kemur til landsins….“ T-kk-nf L-kk-nf greindi frá því fyrir dómi að unnið væri að smíði handriðsins erlendis og hefði það dregist úr hófi en væri væntanlegt. Gerði hann ráð fyrir því að kostnaður við þá smíði yrði um 200.000 krónur. Samkvæmt tilvitnuðu ákvæði kaupsamningsins skuldbatt stefnda sig til að afhenda stefnendum handriðið þegar það kæmi til landsins. Þessi skylda stefndu er án tímamarka. Hefur stefnda ekki gengist undir þá skyldu að greiða stefnendum kostnað af gerð slíks handriðs og þá ekki samkvæmt óstaðfestu tilboði, en ekki nýtur annarra gagna við um þennan ágreining málsaðila. Að þessu gættu verður að hafna þessum kröfulið stefnenda og verður stefnda ekki dæmd til að greiða stefnendum umkrafða fjárhæð vegna handriðs á stiga í fasteigninni.

Þá hafa stefnendur krafið stefndu um skaðabætur vegna lántökugjalds, verðbóta og dráttarvaxta sem stefnendur telja að stefndu beri að greiða þeim, samtals að fjárhæð 2.330.736 krónur. Fyrir liggur að stefnendur vanefndu kaupsamning aðila um Köldulind 8 og höfðaði stefnda tvö innheimtumál á hendur stefnendum vegna vanefnda þeirra á kaupsamningsgreiðslum á gjalddögum 10. janúar, 5. maí og 5. júlí 2009. Þá er ekki deilt um það að stefnda aflétti ekki veðskuld (tryggingarbréfi) á 4. veðrétti svo sem henni bar á umsömdum tíma fyrir afhendingu. Svo fór að aðilar málsins náðu samkomulagi um að stefnendur greiddu 62.640.000 krónur. Mun það hafa verið gert með tveimur greiðslum stefnenda, 9. og 19. desember 2009. Þá liggur fyrir að 13. janúar og 3. febrúar 2010 voru felld niður tvö innheimtumál sem stefnda þingfesti fyrir Héraðsdómi Reykjaness, mál nr. E- 3440/2009 og E- 4690/2009. Gáfu stefnendur þáverandi lögmanni sínum fullt og óskorað umboð, sem er dagsett 17. mars 2010, til að mæta á afsalsfund og undirrita fyrir þeirra hönd „svo bindandi sé“ afsal fyrir Köldulind 8. Gaf stefnda út afsal fyrir eigninni 22. mars 2010 sem var samþykkt og undirritað af umboðsmanni stefnenda á skrifstofu lögmanns stefndu samkvæmt greindu umboði. Gerðu stefnendur enga fyrirvara af sinni hálfu við gerð umboðsins eða með öðrum hætti við undirritun afsals þrátt fyrir vitneskju þeirra um að handriðið hefði ekki verið afhent, um brotið gler og rakaskemmdir í svefnherbergi eða brotið gler í forstofuhurð. Enn fremur um ofgreitt lántökugjald, verðbætur eða dráttarvexti. Verða stefnendur að bera hallann af því. Stefnendur hafa borið því við að þau hafi vegna afstöðu nafngreinds banka orðið að skrifa undir fyrirvaralaust afsal, en málsgögnin staðfesta ekki þá fullyrðingu stefnenda.

Hafa verður í huga að þegar málsaðilar gerðu með sér samkomulag um uppgjör á grundvelli kaupsamningsins og þegar stefnda gaf út afsal fyrir eigninni var meira en ár liðið frá því að stefnendur fengu eignina afhenta. Var stefnendum, sem nutu aðstoðar lögmanns vegna ágreinings við stefndu um réttar efndir samningsins frá 8. ágúst 2008, í lófa lagið að gera fyrirvara gagnvart ætluðum vanefndum stefndu á ákvæðum kaupsamnings aðila og meintum ofgreiddum dráttarvöxtum, verðbótum og kostnaði. Verður ekki hjá því komist að hafna kröfum stefnenda um að stefnda greiði þeim skaðabætur vegna ofgreidds lántökugjalds, verðbóta og dráttarvaxta í málinu, en stefnendur hafa í máli þessu einvörðungu beint kröfum um skaðbætur að stefndu sem seljanda fasteignarinnar.

Eins og rakið er í athugasemdum við 11. gr. í frumvarpi því er varð að lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 hefur afsal víðtæk réttaráhrif í fasteignakaupum. Felur útgáfa og afhending afsals í sér efndir á þeirri skyldu seljanda að yfirfæra óskilyrtan beinan eignarrétt að fasteign til kaupanda. Kaupandi fasteignar á óskoraðan rétt til afsals strax og hann hefur innt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi af hendi eða efnir aðra lokaskyldu. Að mati dómsins mátti stefnda í máli þessu treysta því þegar hún gaf út afsal til stefnenda fyrir eigninni að lokið væri öllum lögskiptum aðila kaupsamningsins.

Stefnendur segja kröfu sína á hendur stefndu vera skaðabótakröfu vegna tjóns sem stefnendur hafi orðið fyrir vegna kaupa á Köldulind 8. Sá sem heldur því fram að hann hafi orðið fyrir tjóni verður að sanna að tjón hafi orðið af tilgreindu tilefni. Það er mat dómsins að stefnendur hafi ekki fært fyrir því haldbær rök að stefnda hafi valdið þeim tjóni.

Samkvæmt framansögðu verður stefnda sýknuð af kröfum stefnenda í málinu. Samkvæmt þeirri niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnendum gert að greiða stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 600.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefnda, A-kvk-nf S-kvk-nf Ó-kvk-nf, er sýkn af kröfum stefnenda, H-kk-ef S-kk-ef og H-kvk-ef B-kvk-ef J-kvk-ef, í málinu.

Stefnendur greiði stefndu 600.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf