E-490/2010

Mál þetta, sem var dómtekið 4. þessa mánaðar, var þingfest 24. febrúar 2010.

Stefnendur eru S-kk-nf S-kk-nf og E-kvk-nf D-kvk-nf, Glitvöllum 31, Hafnarfirði.

Stefndu eru Þ-kk-nf I-kk-nf og H-kvk-nf B-kvk-nf K-kvk-nf, Furuási 4, Garðabæ.

Endanleg dómkrafa stefnenda er sú að stefndu verði in solidum gert að greiða þeim 1.153.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla, sbr. 3. mgr. 5. gr. og 9. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. desember 2009 til greiðsludags. Þá er gerð krafa um málskostnað ásamt þóknun samsvarandi virðisaukaskatti.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfu stefnenda og málskostnaðar, en til vara að krafan verði stórlega lækkuð og málskostnaður felldur niður.

I

Málavextir eru þeir að stefnendur keyptu fasteignina Glitvelli 31, Hafnarfirði, af stefndu með kaupsamningi 30. maí 2007. Var um að ræða einbýlishús á einni hæð í smíðum. Samkvæmt söluyfirliti skyldi húsið skilast fullbúið að utan og tilbúið til innréttinga að innan. Þá skyldi þakplata vera einangruð að ofanverðu og fullfrágengin. Í kaupsamningi var kveðið á um að eignin væri afhent á byggingarstigi 5 samkvæmt IST 51 og skilalýsingu seljanda sem teldist hluti kaupsamnings. Fasteignin var afhent 20. júlí 2007.

Þann 15. október 2007 gerðu stefnendur athugasemdir við ástand hússins með tölvubréfi. Bætt var úr tilteknum atriðum og samið um afslátt að fjárhæð 400.000 krónur. Afsal fyrir eigninni var gefið út 17. október 2007. Fljótlega eftir það fór að bera á leka í fasteigninni. Komu fram rakaskemmdir í lofti í borðstofu, eldhúsi, svefnherbergi og baðherbergi. Þá voru rakaskemmdir í veggjum beggja vegna við bílskúrshurð og við svalahurð í stofu. Einnig láku bílskúrshurð og útidyrahurð sem og stór gluggi í borðstofu.

Stefnendur segjast ítrekað hafa haft samband við stefnda Þ-kk-þf og krafist úrbóta og lagfæringa, en án árangurs. Með ábyrgðarbréfi 16. október 2008 gerðu stefnendur athugasemdir við framangreinda þætti og kröfðust úrbóta eða skaðabóta vegna tjóns þeirra. Stefndu svöruðu með bréfi 30. október 2008 þar sem bótaskyldu var að meginstefnu til hafnað, en í tveimur tilvikum boðað að afstaða yrði tekin til bótakröfu eftir skoðun.

Stefnendur öfluðu skoðunar- og matsskýrslu S-kk-ef I. H-kk-ef byggingartæknifræðings um ástand hússins. Er skýrsla hans dagsett 5. janúar 2009. Niðurstaða S-kk-ef var sú að gallar væru á fasteigninni. Þakfrágangur hafi ekki verið samkvæmt teikningum og fyrirskrift aðalhönnuðar. Vatn hefi lekið undir þakdúk og þaðan niður í einstök herbergi. Gluggakarmar og fals við aðalhurð væru rangt upp sett og ekki fagmannlega unnin og skipta þurfti um aðalhurð. Einnig væri leki við gönguhurð í bílskúr og í bílskúrshurð. Taldi S-kk-nf kostnað við að bæta úr göllunum vera 5.960.000 krónur.

Að skoðunar- og matsskýrslunni fenginni sendu stefnendur stefndu og Tryggingarmiðstöðinni bréf 8. janúar 2009 og kröfðust bóta, stefndu vegna galla á hinu selda samkvæmt ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og Tryggingamiðstöðina úr byggingarstjóratryggingu stefnda Þ-kk-ef hjá félaginu. Tryggingamiðstöðin hafnaði bótaábyrgð með símbréfi 3. febrúar 2009, en stefndu svöruðu ekki.

Þann 27. mars 2009 var H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur sem matsmaður að ósk stefnenda til að meta ástand fasteignarinnar. Í matsgerð H-kk-ef, dags. 28. september 2009, kemur fram að gallar séu á fasteigninni. Rakaskemmdir séu í loftum og veggjum hússins og taldi matsmaður kantfrágang eða sprungur vera orsök lekans. Þá væri þak hússins ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Einnig væri frágangur útihurðar ófullnægjandi, bæði hvað varði frágang glers í karmi, vatnshalla undir hurðinni og dren undir hurðinni. Þá væri frágangur gönguhurðar í bílskúr ófullnægjandi hvað varðaði frágang á dreni undir henni. Sömuleiðis væri vatnshalli undir henni óheppilegur. Loks væri frágangi við bílskúrshurð ábótavant.

Á grundvelli niðurstöðu dómkvadds matsmanns féllst Tryggingamiðstöðin á að greiða stefnendum bætur vegna kostnaðar við að breyta þaki til samræmis við samþykktar teikningar. Hún féllst hins vegar ekki á að greiða kostnað af viðgerðum á rakaskemmdum í loftum að fjárhæð 220.000 krónur. Nam greiðsla Tryggingamiðstöðvarinnar 4.155.000 krónum (4.375.000-220.000). Bótaábyrgð vegna annarra þátta var hafnað.

Stefnendur kröfðu stefndu um eftirstöðvar bóta vegna tjóns þeirra samkvæmt matsgerðinni með bréfi 17. nóvember 2009. Stefndu svöruðu ekki þessu bréfi stefnenda og hafa stefnendur því höfðað þetta mál til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna galla á fasteigninni.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnandi S-kk-nf S-kk-nf og stefndi Þ-kk-nf I-kk-nf skýrslur fyrir dóminum, svo og vitnin H-kk-nf T-kk-nf, framleiðandi útidyrahurða og glugga á fasteigninni og H-kk-nf S-kk-nf dómkvaddur matsmaður. Verður framburður þeirra rakinn eftir því sem tilefni þykir til.

II

Stefnendur reisa kröfu sína á því að hin selda fasteign að Glitvöllum 31, Hafnarfirði, teljist gölluð í skilningi 18., sbr. 19., gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Fyrir liggi að fasteignin hafi verið nýbygging sem seld hafi verið á byggingarstigi. Teljist hún því nýbygging í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá liggi einnig fyrir að stefndi Þ-kk-nf sé trésmíðameistari og stefndu, aðallega Þ-kk-nf, hafi byggt fasteignina til endursölu, en ekki til eigin nota. Hafi bygging og sala hússins verið liður í atvinnustarfsemi stefnda Þ-kk-ef. Stefnendur hafi hins vegar keypt húsnæðið sem íbúðarhúsnæði fyrir fjölskyldu sína og sé þar af leiðandi byggt á því að um neytendakaup sé að ræða í skilningi 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002. Að þessu virtu telji stefnendur að fasteigninni hafi borið að uppfylla kröfur laga og stjórnvaldsfyrirmæla og eðlilegar faglegar kröfur um frágang og gæði og að gera verði ríkari kröfur til fasteignarinnar en ella.

Í kaupsamningi hafi verið vísað til þess að eignin væri afhent fullbúin að utan. Telji stefnendur að með því hafi stefndu lofað að húsið væri tilbúið að utan, þannig að stæðist kröfur laga og reglugerða og almennar faglegar kröfur sem gera verði til nýbyggðs húsnæðis. Byggja stefnendur á því að í því felist að húsið og hurðir þess séu þétt og leki ekki eða sleppi raka inn í innrými þess.

Stefnendur telja gallaþröskuld 18. gr. laga nr. 40/2002 ekki eiga við í þessu máli þar sem hann eigi eingöngu við um notað húsnæði en ekki nýbyggingar og neytendakaup.

Vísað er til þess að samkvæmt kaupsamningi hafi stefndu skuldbundið sig til þess að afhenda fasteignina á byggingarstigi 5 samkvæmt IST 51 og skilalýsingu seljanda sem teljist hluti kaupsamningsins. Sé á því byggt að ástand fasteignarinnar, gæði og frágangur hafi ekki verið í samræmi við staðalinn og teljist hún því einnig gölluð af þeim sökum.

Stefnendur telja ljóst að fasteignin sé haldið verulegum göllum og sé ekki í samræmi við loforð í kaupsamningi og lög og reglur. Telja þau umrædda galla og umfang þeirra fullsannað með matsgerð H-kk-ef S-kk-ef dómkvadds matsmanns. Nánar tiltekið telja stefnendur eftirfarandi galla vera á fasteigninni:

Í fyrsta lagi komi fram í matsgerðinni að þak hússins sé ekki byggt í samræmi við samþykktar teikningar. Þakhalli plötunnar sé minni en fram komi í samþykktum teikningum, eða 3-7 cm en ekki 11 cm eins og teikningin geri ráð fyrir. Þakhallinn sé minni en lágmarkshalli samkvæmt byggingarreglugerð nr. 441/1998, sem sé 20%. Af þessum sökum sé nauðsynlegt samkvæmt matsgerð að ráðast í verulegar framkvæmdir til úrbóta á þessum galla. Meti matsmaður kostnað vegna þessa 4.155.000 krónur.

Í öðru lagi staðfesti matsmaður að umtalsverðar rakaskemmdir hafi komið fram í loftum hússins, einkum í eldhúsi, þvottahúsi, bílskúr og svefnherbergi. Telji matsmaður leka stafa frá sprungum í steypu, en staðreynt sé að sprunga sé á austurhlið hússins og einnig með þakdúk eða frágangi á þakbrúnum. Matsmaður taki sérstaklega fram að ekki sé um svokallaðan byggingarraka að ræða eins og stefndu hafi haldið fram og séu þær skýringar þeirra því haldlausar. Matsmaður meti ekki sérstakan kostnað við viðgerð á þakdúk þar sem sú viðgerð falli undir viðgerðir í tengslum við breytingar á þakhalla. Hins vegar meti matsmaður tjón vegna nauðsynlegra viðgerða innanhúss 220.000 krónur.

Í þriðja lagi byggja stefnendur á því að aðalútihurð hússins sé haldin göllum. Í matsgerð sé staðfestur leki með útihurð, nánar tiltekið undir hurðina og upp um rauf í falsi. Sömuleiðis hafi verið leki í drengötum. Telji matsmaður orsök lekans vera þá að rauf undir hurðinni og drengöt úr henni séu ekki nægilega stór. Þá komi götin niður í kverk á milli þröskulds og vatnshalla og geti vatn hangið í þeim, en renni ekki eðlilega frá þeim. Þá telji matsmaður frágang á dyrakarmi og glerlistum með glerjum í hurðinni ófullnægjandi. Gler til hliðar við útihurð sé sett í með glerlistum innanfrá en glerföls séu ekki drenuð út. Matsmaður telji að öllu þessu virtu ekki hægt með fullnægjandi hætti að bæta úr aðalhurð hússins eins og hún sé nú og því verði að skipta um hurð og breyta frágangi hennar og vatnshalla. Kostnaður við þessa framkvæmd sé 590.000 krónur.

Í fjórða lagi sé gönguhurð í bílskúr haldin göllum. Dómkvaddur matsmaður staðfesti leka með hurðinni, nánar tiltekið undir hurðina og upp um rauf í falsi. Einnig hafi verið leki í drengötum. Telji matsmaður orsök lekans vera ófullnægjandi vatnshalla undir hurðinni og galla á drenrauf og drengötum og telji að gera þurfi breytingu á þessum þáttum. Kostnaður vegna þessa sé metinn 71.000 krónur.

Í fimmta lagi sé frágangur á bílskúrshurð og flísalögn í bílskúr gölluð. Matsgerð staðfesti að vatn leki inn með bílskúrshurð. Sömuleiðis komi fram í matsgerð að flísalagningu sé þannig háttað að skörð séu í flísalögn báðu megin við hurðina þar sem vatn standi og komist að múrhúð og einangrun á útvegg. Við þetta bólgni spartl og málning upp. Telji matsmaður nauðsynlegt að taka af brautum fyrir bílskúrshurð og fylla upp í umrædd skörð og ganga þannig frá að vatn renni greiðlega fá veggjum en standi ekki við þá og leggja flísarönd við vegginn. Kostnaður við að bæta úr þessum göllum sé að mati matsmanns 272.000 krónur.

Að framangreindu virtu telja stefnendur algerlega ljóst að fasteignin uppfylli ekki kröfur um gæði eða búnað sem gera verði til nýrra fasteigna. Teljist hún því gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Þá hafi ástand hennar ekki verið í samræmi við þær upplýsingar sem gefnar hafi verið í söluyfirliti og kaupsamningi og teljist fasteignin því einnig gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnendur vísa til þess að samkvæmt 20. gr. laga nr. 40/2002 beri seljandi ábyrgð á galla sem fram komi eftir afhendingu ef orsakir hans eru vanefndir af hálfu seljanda.

Stefnendur byggja á því að þeir eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar á grundvelli 41. gr. laga nr. 40/2002, enda ljóst að fasteignin hafi verið haldin göllum og stefndu hafi með óyggjandi hætti sýnt fram á kostnað við að bæta úr göllunum, sbr. 2. mgr. 41. gr.

Jafnframt er á því byggt að stefnendur eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefndu vegna umræddra galla á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt skýru orðalagi ákvæðisins feli það í sér hlutlæga bótaskyldu vegna beins tjóns sem leiði af galla á fasteign. Stefnendur hafi með matsgerð sýnt fram á hvoru tveggja galla á fasteigninni sem og beint tjón sitt af þeim. Sé því byggt á því að skilyrði skaðabóta samkvæmt ákvæðinu sé ótvírætt fyrir hendi.

Samtals meti matsmaður kostnað við að bæta úr göllum á fasteigninni að Glitvöllum 31, Hafnarfirði, 5.308.000 krónur sem sundurliðist þannig:

Breytingar á þaki til samræmis við samþ. teikningar 4.155.000 krónur

Lagfæring á rakaskemmdum í loftum 220.000 krónur

Lagfæringar á aðal útihurð 590.000 krónur

Lagfæringar á gönguhurð í bílskúr 71.000 krónur

Lagfæringar á flísalögn í bílskúr 272.000 krónur

Samtals 5.308.000 krónur

Fyrir liggi að Tryggingamiðstöðin hafi greitt bætur úr byggingarstjóraábyrgð stefnda Þ-kk-ef að fjárhæð 4.155.000 sem samsvari bótum vegna kostnaðar við að breyta teikningum til samræmis við samþykktar teikningar. Tryggingamiðstöðin hafi hins vegar hafnað bótaskyldu vegna annarra þátta. Stefnukrafan sé því heildartjón stefnenda samkvæmt matsgerð að frádregnum bótagreiðslum frá Tryggingamiðstöðinni eða 1.153.000 krónur (5.308.000 – 4.155.000).

Dráttarvaxtakröfu styðja stefnendur við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Telja þau að miða beri upphafsdag dráttarvaxta við 18. desember 2009 en þá hafi verið mánuður liðinn frá því að þau hafi krafið stefndu um greiðslu samkvæmt matsgerðs dómkvadds matsmanns. Byggja þau kröfuna um upphaf dráttarvaxta við 3. mgr. 5. gr. og 9. gr. laga nr. 38/2001.

Um lagarök vísa stefnendur til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 19., 27., 29., 41., 43. og 61. gr. Varðandi varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um málskostnað byggir á 130. gr. sömu laga. Kröfu um þóknun sem samsvari virðisaukaskatti byggja stefnendur á dómvenju og ákvæðum laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III

Í greinargerð stefndu kemur fram að við uppgjör á afsalsdegi hafi stefndu veitt stefnendum afslátt af kaupverði að fjárhæð 400.000 krónur og sé uppgjöri aðila vegna meintra galla þar með lokið. Geti stefnendur ekki krafist frekari afsláttar eða skaðabóta. Stefndur hafi að öðru leyti tekið athugasemdalaust við afsali fyrir eigninni 17. október 2007 og geti því ekki nú haft uppi kröfur á hendur stefndu vegna þessara meintu galla. Er á því byggt að hinir meintu gallar hafi verið stefndu ljósir við skoðun eða í síðasta lagi á afsalsdegi.

Ekki sé rétt greint frá í stefnu að vakað hafi fyrir stefndu, þegar þau hafi hafið smíði hússins að það væri ætlað til endursölu. Upphaflega hugmynd þeirra hafi verið að flytja heimili sitt í húsið, en þau hafi fallið frá þeim áformum. Því sé mótmælt að um neytendakaup sé að ræða í skilningi 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Salan hafi ekki verið liður í atvinnustarfsemi stefndu. Byggt er á því að hinir meintu gallar séu smávægilegir og rýri ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi. Beri því að sýkna stefndu á grundvelli 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefndu hafi skoðað eignina fyrir afhendingu og haft sér til fulltingis smið. Þau hafi því gert sér grein fyrir ástandi hússins og hvernig það hafi verið smíðað og geti því ekki haft uppi kröfur á hendur stefndu eins og t.d. vegna frávika frá teikningum.

Stefnendur hafi fengið meint tjón sitt að fullu greitt úr byggingarstjóratryggingu. Þau hafi tekið við þeim bótum án fyrirvara um að þau teldu sig eiga frekari kröfu á hendur stefndu. Líta verði á uppgjörið sem fullnaðaruppgjör. Auðljóslega geti stefnendur ekki átt frekari kröfur. Þá sé á því byggt að tryggingarfélagið hafi greitt stefnendum bætur umfram það sem þau eigi lögmætt tilkall til. Líta verði til þess að stefndu hafi ekki verið gefinn kostur á því að koma að athugasemdum sínum við það uppgjör.

Stefndu mótmæla gildi matsgerðar í heild sinni, bæði hvað efnislegar niðurstöður áhræri og fjárhæðir. Sérstaklega sé vísað til þess að stefnendur eigi rétt á því að fá allan virðisaukaskatt frádreginn vegna vinnu við þær viðgerðir sem matsmaðurinn leggi til samkvæmt reglugerð nr. 449/1990, sbr. reglugerð nr. 439/2009. Samkvæmt matsgerðinni sé virðisaukaskattur innifalinn í tilgreindum fjárhæðum. Heildar vinnuliður matsgerðarinnar nemi 2.962.000 krónum. Matsgerðin sé dagsett 28. september 2009. Hafi virðisaukaskattur þá verið 24,5%. Virðisaukaskattur þessa liðar sé því 582.921 króna (19,68%) og beri því að minnsta kosti að lækka kröfu stefnenda um þá fjárhæð.

Varðandi einstaka liði sem stefnendur geri kröfu um telji stefndu að þar sé ekki um að ræða leynda galla sem þau geti borið ábyrgð á að lögum. Byggja þau á eftirgreindum málsástæðum varðandi tilgreinda liði:

1) Raki í loftum.

Þegar stefndi Þ-kk-nf hafi komið á staðinn til að skoða meintan leka eftir kvörtun stefnenda hafi rakablettir verið í loftum. Ekkert hafi hins vegar bent til þess að leki hafi átt sér stað vegna þess að ekki hafi verið neinir taumar niður veggi eða neinn litur á málningu eins og þegar um sé að ræða kuldabrú. Kalt hafi verið í veðri og mikill snjór. Húsið hafi verið vel kynnt. Stefndi hafi farið upp í tröppu til að skoða blettina nánar. Hann hafi orðið var við mikinn hita við loftið og fundist allt loftið vera rakt viðkomu en ekki einskorðað við meintan leka. Stefndu telji að sennilegar skýringar þessa séu þær að stefnendur hafi sjálf gengið allt of rösklega til verks með framkvæmdir sínar eftir afhendingu, meðal annars með því að mála húsið að innan áður en það hafi verið óhætt vegna raka sem óhjákvæmilega hafi verið í hinni steyptu þakplötu. Ekki hafi liðið mikill tími frá því húsið hafi verið fokhelt til þess er það hafi náð umsömdu byggingarstigi. Húsinu hafi verið skilað með hitalögnum, innveggjum einangruðum og pússuðum útveggjum, sandsparslað og grunnað. Stefnendur hafi síðan málað sjálf. Frágangur á þaki með tjörudúk og einangrun á steypta þakplötuna hafi farið fram skömmu fyrir afhendingu. Hiti hafi ekki verið settur á miðstöðvarlagnir fyrr en um mánuði eftir afhendingu vegna flísalagnar sem stefnendur hafi framkvæmt. Með tilliti til þess telji stefndu að allur raki sem hafi verið í steyptri þakplötu ásamt byggingarraka vegna ónógrar kyndingar fyrir málun hafi verið að koma fram enda hafi rakablettir ekki breyst ári síðar. Meginorsök raka hafi því verið að það hafi vantað betri loftræstingu og hreyfingu á loft fyrir málun. Á því beri stefndu ekki ábyrgð. Sérstaklega sé vísað til bréfs stefnenda 16. október 2007 þar sem fram komi að stefnendum hafi verið kunnugt um að talsverður raki væri í loftum fyrir afsalsgerð. Ennfremur er vísað til þess að beinlínis sé tekið fram í uppgjöri milli aðila að stefnendur geri ekki frekari kröfur vegna þessa. Stefnendur geti því eftir almennum reglum ekki haft uppi kröfur vegna þessa meinta galla.

2)-3) Aðal útihurð og gönguhurð í bílskúr.

Stefndu segja útihurð vera framleidda og setta upp samkvæmt venju og hefð. Stefnendur hafi haft son sinn sem sé smiður með við skoðun á húsinu. Sonurinn hafi einnig verið með stefnendum við vinnu í húsinu, en engar athugasemdir hafi komið fram vegna framleiðslu, uppsetningar eða frágangs fyrr en á síðari stigum. Stefndu byggja á því að útihurðir og karmar hafi verið í umsömdu og ásættanlegu ástandi við afhendingu og jafnframt að engin þörf sé á því að endurnýja. Allar kvartanir stefnenda vegna útidyrahurðarinnar hafi komið eftir miklar lægðir þar sem vindur hafi verið yfir átta vindstig með mikilli rigningu sem staðið hafi beint á hurðina. Sérstaklega er vísað til kvörtunar stefnanda S-kk-ef í tölvubréfi 15. október 2007, þar sem fram komi að stefnendum hafi verið kunnugt um leka við útidyrahurð fyrir afsalsgerð en engan fyrirvara gert vegna hans. Stefnendur geti því ekki eftir almennum reglum hafi uppi kröfur vegna þessa meinta galla. Ennfremur er vísað til þess að beinlínis sé tekið fram á uppgjörsblaði að stefnendur geri ekki frekari kröfur vegna þessa. Stefndu hafi fengið framleiðanda hurðarinnar til að laga hana, en stefnendur hafi neitað honum um aðgang að húsinu til úrbóta. Á því er byggt að útbætur framleiðandans hefðu verið fullnægjandi fyrir stefnendur en þar sem stefnendur hafi neitað stefndu um að bæta úr fráganginum verði stefndu ekki gert að greiða stefnendum bætur eða veita þeim afslátt af kaupverðinu vegna þessa.

4) Bílskúrshurð og lagfæringar á flísalögn í bílskúr.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns komi fram að ekkert bendi til þess að frágangur bílskúrshurðar sé með óeðlilegum eða ófaglegum hætti. Bendi hann á að flísalögn sé ábótavant og meti kostnað við úrbætur. Stefndu geti ekki borið ábyrgð á því þegar af þeirri ástæðu að þau hafi ekki annast flísalögnina heldur hafi stefnendur sjálfir séð um hana. Sérstaklega er vísað til kvörtunar stefnenda í tölvubréfi 15. október 2007 þar sem komi fram að stefnendum hafi verið kunnugt um slettur á bílskúrshurð fyrir afsalsgerð, sem þau hafi einnig átt að sjá við eðlilega skoðun, en hafi engan fyrirvara gert um. Stefnendur geti því ekki eftir almennum reglum haft uppi kröfur vegna þessa meinta galla.

Þegar allt framanritað sé virt sé ljóst að sýkna verði stefndu af öllum kröfum stefnenda og dæma þeim málskostnað á grundvelli 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Ágreiningur málsaðila snýst um ætlaða galla á fasteign sem stefnendur keyptu af stefndu. Var fasteignin einbýlishús í byggingu, afhent fullbúin að utan og tilbúin til innréttinga að innan. Í málinu liggur fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns vegna þeirra galla sem stefnendur telja vera á fasteigninni. Stefnendur hafa þegar fengið greiddar 4.155.000 krónur úr byggingarstjóratryggingu stefnda Þ-kk-ef vegna kostnaðar við að breyta þaki til samræmis við samþykktar teikningar. Í málinu krefjast stefnendur eftirstöðva bóta vegna tjóns þeirra samkvæmt matsgerðinni.

Stefnendur hafa haldið því fram að um neytendakaup samkvæmt 6. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sé að ræða. Stefndu hafi byggt fasteignina til endursölu en ekki eigin nota, en stefnendur keypt fasteignina sem íbúðarhúsnæði. Bygging og sala hússins hafi verið liður í atvinnustarfsemi stefnda Þ-kk-ef. Stefndu hafa mótmælt þessu. Stefndi Þ-kk-nf bar fyrir dómi að þau hafi hugsað sér að flytja inn í húsið en hætt við um það leyti sem framkvæmdir hafi hafist. Verktakafyrirtæki í hans eigu hafi séð um byggingu hússins en þau hjónin hafi greitt fyrir þá þjónustu. Þrátt fyrir ákvæði á bakhlið kaupsamnings aðila þar sem vísað er til 6. gr. laga nr. 40/2002 verður ekki á því byggt að um neytendakaup sé að ræða, enda þykja atvik ekki hafa verið með þeim hætti að litið verði svo á að sala eignarinnar hafi verið liður í atvinnustarfsemi stefndu í skilningi ákvæðisins.

Við útgáfu afsals vegna fasteignarinnar var veittur afsláttur að fjárhæð 400.000 krónur. Hafa stefndu haldið því fram að með þessu sé uppgjöri aðila vegna ætlaðra galla lokið. Tveimur dögum fyrir uppgjörið þar sem afslátturinn var veittur sendi stefnandi S-kk-nf tölvupóst til fasteignasölunnar vegna nokkurra atriða sem hann taldi nauðsynlegt að fá botn í áður en gengið yrði frá afsali. Var þar um að ræða önnur atriði en þau sem um ræðir í þessu máli, fyrir utan leka við útidyrahurð. Hins vegar kom fram bæði hjá honum og stefnda Þ-kk-þgf fyrir dómi að stefndi hafi komið og gert lagfæringar á hurðinni og við afsalsgerðina hafi verið talið að komist hafi verið fyrir lekann. Verður því ekki talið að afslátturinn hafi verið vegna þeirra liða sem um ræðir í málinu.

Stefndu hafa borið því við að ætlaðir gallar hafi verið stefnendum ljósir við skoðun eða í síðasta lagi á afsalsdegi. Þá hafi sonur þeirra sem sé smiður verið með þeim við skoðun fasteignarinnar og hafi því mátt verða gallanna var. Til þess er að líta að fasteignin sem um ræðir var í byggingu þegar stefnendur keyptu hana. Þegar hún var skoðuð upphaflega voru hurðir ekki komnar í og engar rakaskemmdir komnar fram. Þá er ekkert sem bendir til þess að þau hafi mátt verða gallanna vör í síðasta lagi á afsalsdegi, en fram er komið að leki á hurð hafi verið kominn fram en talið hafi verið að tekist hafi að komast fyrir hann.

Þá hafa stefndu talið að gallar á fasteigninni séu smávægilegir og sýkna beri því á grundvelli 18. gr. laga nr. 40/2002. Við mat á því hvort gallar teljist hafa rýrt verðmæti eignar svo nokkru varði samkvæmt greininni verður að líta heildstætt á þá. Þá er til þess að líta að hér er um nýbyggingu að ræða. Í því ljósi verður ekki fallist á þessi rök stefndu.

Stefndu hafa einnig haldið því fram að stefnendur hafi fengið tjón sitt að fullu bætt úr byggingarstjóratryggingu. Ljóst er að tryggingarfélagið bætti einungis tjón stefnenda vegna eins liðar þar sem talið var að skilyrði til bóta væru uppfyllt. Verður ekki séð að stefnendur hafi á neinn hátt fyrirgert rétti sínum til að krefja stefndu um bótagreiðslur vegna annarra liða með því að taka við bótagreiðslum vegna ábyrgðar byggingarstjóra án fyrirvara.

Ekki er ágreiningur um það að lekaskemmdir hafa komið fram í fasteigninni heldur lýtur ágreiningur aðila að orsökum þeirra. Halda stefndu því fram að orsökin sé byggingarraki og stefnendur beri sjálf ábyrgð á honum þar sem þau hafi málið húsið of snemma. Í matsgerð dómkvadds matsmann kemur fram að þar sem skemmdir hafi haldið áfram að aukast verði talið að um utanaðkomandi raka sé að ræða. Telur matsmaður líkur til þess að vatn komist annars vegar inn um sprungur á steypu og hins vegar með þakdúk eða frágangi á þakbrúnum. Þá varð hann ekki var við óeðlilegan raka eða ummerki um mikinn loftraka í húsinu sem gæti stafað frá lifnaðarháttum. Þannig hafi engin merki sést um myglugróður í hornum eða raka á gluggum. Fyrir dómi staðfesti matsmaðurinn að hann hafi skoðað skemmdirnar og ekki talið þær vera þess eðlis að um byggingarraka væri að ræða. Engin ummerki í húsinu hafi stutt það. Rakaskemmdir hafi verið á mjög afmörkuðum stöðum og nokkuð langt um liðið frá því farið hafi verið að hita húsið. Þá hafi komið fram skemmdir í herbergi við norðurhlið hússins sem ekki geti verið af völdum byggingarraka. Skemmdir í svefnherbergislofti hafi aukist, en yfirleitt dragi hins vegar úr byggingarraka með tímanum.

Niðurstöðum dómkvadds matsmanns hefur ekki verið með hnekkt með yfirmati eða öðrum haldbærum gögnum. Verður ekki séð, miðað við það sem að framan greinir, að um byggingarraka sé að ræða sem stefnendur beri ábyrgð á. Verður því fallist á að fasteignin sé gölluð að þessu leyti og verður miðað við niðurstöðu dómkvadds matsmanns um kostnað vegna úrbóta. Er það því niðurstaðan að kostnaðurinn við þessar lagfæringar sé 220.000 krónur. Innifalið í framangreindri fjárhæð er vinna að fjárhæð 170.000 krónur. Fram kemur í matsgerðinni að í kostnaðartölum sé innifalinn virðisaukaskattur. Samkvæmt lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, sbr. bráðabirgðaákvæði XV. sem sett var í lögin með 2. gr. laga nr. 10/2009 fæst 100% endurgreitt af virðisaukaskatti af vinnu við endurbætur eða viðhald íbúðarhúsnæðis á tímabilinu 1. mars 2009 til 1. janúar 2011. Þykir við mat á tjóni stefnenda rétt að taka tillit til þessa. Að þessu virtu, og þess að virðisaukaskattur var 24,5% við dagsetningu matsgerðar, verður tekin til greina krafa stefnenda um skaðabætur að fjárhæð 186.544 krónur, þ.e. 220.000 krónur að frádregnum virðisaukaskatti af vinnu 33.456 krónum.

Stefndu hafa andmælt niðurstöðu matsgerðar varðandi útidyrahurð. Í matsgerð kemur fram að frágangur útihurðar sé ófullnægjandi bæði hvað varði frágang glers í karm og dren undir hurðinni. Þá sé gerð vatnshalla undir hurðinni óheppileg. Bæta megi úr með fullnægjandi hætti með því að skipta um hurðarkarm og breyta frágangi hurðarinnar og vatnshalla. Stefndi Þ-kk-nf bar fyrir dómi að stefnendur hafi ekki leyft viðgerð á hurðinni. Meðal annars hafi átt að setja nýja borða í glerlista. Frágangur á hurðinni væri samkvæmt hefðum og framleiðslu framleiðanda og ekki væri þörf á því að skipta hurðinni út. H-kk-nf T-kk-nf frá Smíðafélaginu ehf., framleiðanda hurðanna, sagðist ekki telja þörf á að rífa hurðina og karminn úr og skipta um. Hægt væri að lagfæra glerjunina í hurðinni, toppfylla að utan með þéttiefni eða setja í sérstakan þéttikant. Þá komi ekkert inn nema hugsanlega það sem smiti með þéttikantinum upp og niður og þá sé falsið að neðan nóg til að taka við því vatni. Matsmaður bar fyrir dómi að sú viðgerð sem stefndu legðu til myndi gefa sig með tímanum. Erfitt væri að fullyrða um hve lengi viðgerðin myndi endast. Ekki væri um að ræða mjög langan tíma, mun skemmri en þann tíma sem hurðin ætti að endast. Þá sagði hann lekann hafa verið mestan undir hurðina. Lekinn með glerjuninni væri minna vandamál. Frágangurinn á dreninu frá hurðinni væri mjög óheppilegur.

Stefndu hafa ekki sýnt fram á það með haldbærum gögnum að óþarfi sé að ráðast í þær úrbætur sem matsmaður hefur talið nauðsynlegar. Ljóst er að þær lagfæringar sem þau leggja til myndu einungis leysa hluta vandans. Verður því fallist á niðurstöðu matsgerðar varðandi þennan lið. Er það niðurstaðan að stefnendur eigi rétt á skaðabótum vegna þessa að fjárhæð 590.000, en þar af er vinna 320.000 krónur. Miðað við að stefnendur eigi rétt á endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu, sbr. það sem að framan er rakið, þykir rétt að lækka ofangreinda fjárhæð sem því nemur og er það því niðurstaðan að stefndu verði dæmd til að greiða stefnendum 527.024 krónur í skaðabætur, þ.e. 590.000 - 62.976 krónur.

Stefndu byggja mótmæli sín vegna gönguhurðar í bílskúr á sömu rökum og varðandi aðalútidyrahurð. Verður andmælum þeirra hafnað með vísan til þess sem að framan er rakið og fallist á kröfu stefnenda vegna þessa liðar að fjárhæð 71.000 krónur og er vinna 65.000 krónur þar af. Að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatt verða stefndu því dæmd til að greiða stefnendum 58.208 krónur, 71.000 – 12.792 krónur.

Að síðustu krefjast stefnendur bóta vegna raka við bílskúrshurð. Í matsgerð kemur fram að ekkert bendi til þess að frágangur bílskúrshurðar sé með óeðlilegum eða ófaglegum hætti. Frágangur á flísalögn sé óheppilegur við hurðina sem og við veggi í bílskúr. Fram kom hjá matsmanni fyrir dómi að frágangur flísa leiði til þess að vatn komist inn með hurðinni og sitji í úrtaki í flísalögninni í gólfinu undir bílskúrshurðarbrautunum. Þar geti vatnið staðið og dregist upp í veggina. Óumdeilt er að stefnendur sáu um lagningu flísa í fasteigninni. Verður því ekki talið að raki við bílskúrshurð sé af ástæðum sem stefndu beri ábyrgð á og verða þau því sýknuð af þessum kröfulið stefnenda.

Eins og fram hefur komið fengu stefnendur bætur úr byggingarstjóratryggingu stefnda Þ-kk-ef að fjárhæð 4.155.000 krónur vegna kostnaðar við að koma þaki hússins í samræmi við samþykktar teikningar og hafa stefnt stefndu til greiðslu eftirstöðva tjóns þeirra samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns. Við greiðslu bótanna var ekki tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnuliðum. Þykir því rétt að krafa stefnenda verði lækkuð sem því nemur. Vinnuliðurinn vegna þessa nemur 2.255.000 krónum. Koma því 443.784 krónur til frádráttar kröfu stefnenda.

Að því virtu sem rakið hefur verið verða stefndu dæmd til að greiða stefnendum óskipt 327.992 krónur með dráttarvöxtum eins og krafist er, en upphafsdegi dráttarvaxta hefur ekki verið mótmælt.

Með hliðsjón af niðurstöðu málsins verða stefndu dæmd til að greiða stefnendum óskipt hluta málskostnaðar sem, að teknu tilliti til skyldu stefnenda til greiðslu virðisaukaskatts og kostnaðar við öflun matsgerðar dómkvadds matsmanns, þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur.

B-kvk-nf B-kvk-nf settur héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

Dómsorð:

Stefndu, Þ-kk-nf I-kk-nf og H-kvk-nf B-kvk-nf K-kvk-nf, greiði stefnendum, S-kk-þgf S-kk-þgf og E-kvk-þgf D-kvk-þgf, óskipt 327.992 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. desember 2009 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum óskipt 500.000 krónur í málskostnað.