E-1414/2021

M ál þetta, sem var dómtekið 2. nóvember 2021, var höfðað 9. mars 2021 af Grillhúsinu ehf., Tryggvagötu 20 í Reykjavík, gegn Vietnamese Cuisine ehf., Suðurlandsbraut 6 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 3.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. janúar 2021 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I

Helstu málsatvik

Stefnandi rak um árabil veitingastaðinn Grillhúsið að Tryggvagötu 20 í Reykjavík, en húsnæðið er nú skráð sem bakhús við Vesturgötu 2. H ann gerði leigusamning við eiganda húsnæðisins 1. janúar 2010 sem átti að gilda til 31. desember 2022, sbr. 3. grein samningsins. Gert var ráð fyrir að samningnum lyki án sérstakrar uppsagnar en mælt var fyrir um forleigurétt stefnanda í 13. grein samningsins. Samkvæmt 4. grein var umsamin leigufjárhæð [...] krónur án virðisaukaskatts og skyldi hún taka breytingum til hækkunar í samræmi við vísitölu neysluverðs. Fram kom í 5. grein að leigutaka væri óheimilt að framleigja hið leigða eða hluta þess nema með samþykki leigusala.

Fyrir liggja samskipti á milli forsvarsmanna aðila frá haustinu 2020 sem bera með sér að þeir hafi samhliða rætt um samninga vegna húsnæðisins að Tryggvagötu 20 og veitingastaðarins Geysis Bistro í Aðalstræti. Hinn 1. september 2020 skrifuðu aðilar undir skjal sem bar heitið „ Samkomulag með fyrirvara um samþykki leigusala, um aðgang að föstum innréttingum og yfirtöku eða endurnýjun á leigusamningi tengdum veitingarekstri seljanda undir merkjum Grillhúsið að Tryggvagötu 20, Reykjavík “. Í skjalinu var vísað til stefnanda sem „seljanda“ og stefnda sem „kaupanda“. Fram kom í 1. grein að kaupandi fengi aðgang að húsnæði seljanda þar sem Grillhúsið væri rekið.

Tekið var fram að stefndi hefði skoðað innréttingar og aðstöðu, en gerði ekki athugasemdir við ástand þeirra. Afhending hins selda skyldi vera 1. janúar 2021. Tekið var fram í 3. grein að kaupverð „fyrir aðstöðuna“ væru 3.000.000 króna og skyldi það greitt „fyrir aðgang að húsnæði hinn 15.1.2021 að fyrirvara brottföllnum sbr. 4. gr.“ Í 4. grein sagði: „Kaupandi gerir þann fyrirvara að hann fái undirritaðan nýjan leigusamning við leigusala húsnæðisins að Tryggvagötu 20 um það húsnæði fyrir rekstur sinn í því fyrir 1.10.2020. Hafi nýr leigusamningur ekki verið undirritaður fyrir þann tíma telst samkomulag þetta úr gildi fallið án sérstakra yfirlýsinga aðila og skoðast þá hvorugur aðili skuldbundinn af því að nokkru leyti.“ Ráðið verður af skjalinu að það hafi verið samið af Á-kk-þgf H-kk-þgf löggiltum fasteignasala og var hann jafnframt vottur.

Lögð hafa verið fram samskipti á milli forsvarsmanna aðila sem varða gerð leigusamnings á milli stefnda og eiganda húsnæðisins að Tryggvagötu 20. Samskiptin eru á ensku en dómari telur sér unnt að þýða þau, sbr. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í skilaboðum 22. september 2020 kom meðal annars fram að stefndi biði enn eftir drögum að samkomulagi frá eiganda húsnæðisins og var þess óskað að stefnandi ýtti á eftir því að þeim yrði skilað. Stefnandi svaraði því til að unnið væri að samningnum og yrði hann hugsanlega tilbúinn þann sama dag. Fram kom í skilaboðum stefnda frá 25. september að hann hefði fengið drög að leigusamningi vegna húsnæðisins og væri miðað við að leigutími hæfist 1. október 2020 en það væri ekki í samræmi við það sem rætt hefði verið. Forsvarsmaður stefnanda svaraði því til að breyta ætti upphafi leigutíma í 1. janúar 2021 enda myndi hann greiða leiguna til 31. desember 2020. Stefndi kvaðst ætla að vinna að þeirri breytingu með þeim aðila sem kom fram fyrir hönd leigusala. Í skilaboðum stefnda 1. október 2020 var tekið fram að hann myndi biðja umboðsmann leigusala um að klára samninginn þann sama dag. Stefnandi tók þá fram að umboðsmaður leigusala segðist hafa sent stefnda samninginn en engin viðbrögð hafa fengið frá honum. Stefndi tók fram að hann hefði fengið samninginn en að miða þyrfti leigutíma við 1. janúar 2021 fremur en 1. október 2020. Tekið var fram að aðilar gætu ekki hist þann dag en aðeigandi húsnæðisins vildi símafund daginn eftir. Í svari stefnanda var meðal annars tekið fram að stefndi hefði haft langan tíma til að ganga frá leigusamningi. Ískilabo ðum 5. október tók stefndi fram að ekki hefði verið gengið frá samningi vegna húsnæðisins. Aðspurður af stefnanda um stöðuna 7. október tók stefndi fram að hannværi enn að bíða og bað stefnanda um að hringja í umboðsmann leigusala. Í skilaboðum stefnanda til stefnda 9. október var tekið fram að stefndi myndi fá samninginn undirritaðan samdægurs og þyrfti stefndi nú að efna skyldur sínar samkvæmt samningnum. Stungið var upp á að aðilar myndu funda daginn eftir. Forsvarsmaður stefnd a svaraði því þá til að samningurinn hefði fallið úr gildi 1. október en að þeir myndu hittast aftur til að gera nýjan samning. Í svari forsvarsmanns stefnanda kom fram að hann skildi ekki við hvað væri átt.

Jafnframt hafa verið lögð fyrir dóminn tölvupóstsamskipti á milli S-kk-ef J-kk-ef G-kk-ef, sem starfaði fyrir stefnda, og umboðsmanns eiganda húsnæðisins að Tryggvagötu 20. Af þeim verður meðal annars ráðið að leigusamningur hafi verið sendur stefnda 29. september 2020 og spurt hvort einhverjar athugasemdir væru. Í svari stefnda 1. október kom fram að hann vildi að leiguverðið yrði nánar tilgreind fjárhæð, sem og að óskað væri eftir afsl ætti á meðan götuframkvæmdir stæðu yfir fyrir frama n húsið. Af hálfu eiganda hússins var því samdægurs svarað til að fallist væri á að lækka leiguverðið, en vegna beiðni um afslátt var óskað eftir símafundi með forsvarsmanni stefnda þann sama dag eða daginn eftir. Í svari stefnda kom fram að forsvarsmaðurinn yrði laus um hádegisbil daginn eftirog var einnig óskað eftir því að upphafi leigutíma yrði breytt í 1. janúar 2021. Eftir hádegi 2. október var stefnda send uppfærð útgáfa af leigusamningi og var vísað til þess að dagsetningu og upphæð hefði verið breytt „ sbr. símafundur í dag“. Þá sagði: „ Sendu mér endilega til baka þegar þið hafið undirritað svo ég geti kallað eftir undirritun frá eigendum“. Ráðið verður af tölvupóstum að sama dag hafi stefndi spurt um rukkun leigjanda vegna hita og rafmagns og hafi eigandinn svarað að það þyrfti að skoða. Með tölvupósti 8. október spurðu stefndi hvort eigandi hús næðisins væri búinn að skrifa undir og var því svarað: „ Nei ekki komið frá honum, geri ráð fyrir að það berist fyrir lok dagsins eða á morgun“. Ráðið verður af tölvupósti til stefnda 9. október 2020 að honum hafi verið sent undirritað eintak leigusamningsins sem fylgiskjal.

Stefndi taldi sér ekki skylt að efna samning aðila þar sem leigusamningur hefði ekki verið gerður fyrir 1. október 2020 og með bréfi 26. nóvember sama ár var þess krafist að innheimtukrafa stefnanda yrði felld niður. Með bréfi lögmanns stefnanda og Geysis veitinga ehf. 9. desember 2020 var skorað á stefnda að efna fyrrgreindan samning, sem og annan samning við Geysi veitingar ehf. vegna kaupa á lausafjármunum tengdum veitingarekstri. Tekið var fram að forsvarsmenn félaganna teldu stefnda hafa beitt blekkingum við samningsgerð og aldrei hafa ætlað sér að standa við gerða samninga heldur að komast yfir verðmæti. Yrði ekki tafarlaust gengið til uppgjörs og samningar efndir yrði háttsemin kærð. Með tölvubréfi lögmanns stefnda 15. desember 2020 var röksemdum stefnanda mótmælt og skorað á hann að fella niður innheimtukröfur, sem og að endurgreiða fjárhæð vegna samkomulags við Geysi veitingar ehf. Fyrir liggur að stefndi og Geysir veitingar ehf. gengu frá samkomulagi vegna ágreinings þeirra á milli 7. janúar 2021.

Meðal gagna málsins er tölvupóstur frá lögfræðingi hjá embætti sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 28. apríl 2021 til forsvarsmanns stefnanda. Þar var tekið fram að ekki hefði borist tilkynning um að Grillhúsið væri hætt rekstri í fyrrgreindu hús næði, en að ýmis gögn bentu til þess að rekstri hefði verið hætt. Vísað var til þess að fyrir lægi umsókn Vietnam Restaurant ehf. frá 15. mars 2021 um leyfi til reksturs veitingastaðar á sama stað. Umsókninni hefðu fylgt ýmis gögn, þar með talið „leigusamningur um umrædda fasteign, dags. 28. september 2020, milli þinglýsts eiganda fasteignarinnar og Vietnamese Cuisine ehf.“ Skorað var á stefnanda að senda tilkynningu til sýslumanns og tekið fram að yrði það ekki gert kynni að vera nýtt heimild til sviptingar rekstrarleyfis, sbr. 15. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald.

I I

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi vísar tilþessað hann hafi gert leigusamning um húsnæði að Tryggvagötu 20 í Reykjavík hinn 1. janúar 20 10 sem hafi átt að gilda til 31. desember 2 022. Gert hafi verið ráð fyrir forleigurétti stefnanda og banni við framleigu samkvæmt 5. og 13. grein. Efnislega hafi samkomulag málsaðila frá 1. september 2020 falið í sér að stefndi fengi aðgang að húsnæðinu og föstum innréttingum, sem og að hann tæki yfir eða endurnýjaði leigusamning við eiganda húsnæðisins. Gert hafi verið ráð fyrir 3.000.000 króna greiðslu vegna umráða húsnæðisins. Gjalddagi hafi verið 15. janúar 2021 og sé krafist dráttarvaxta af dómkröfunni frá þeim degi.

Tekið er fram að efndir samkomulagsins hafi verið háðar því að eigandi húsnæðisins samþykkti fyrirhugaðar breytingar á leigutaka. Þá hafi það verið augljós forsenda stefnanda að stefndi greiddi fyrir yfirtöku húsnæðisins, enda hafi stefnandi hætt rekstri og gefið eftir afnot verðmæts húsnæðis. Lögð er á hersla á að stefnandi hafi efnt samkomulagið og hafi stefndi fengið húsnæðið afhent. Það standist ekki að greiðsluskylda stefnda samkvæmt samningnum hafi fallið niður vegna fyrirvara í 4. grein samningsins. Þá sé ljóst af gögnum málsins að stefndi hafi átt í viðræðum við eiganda húsnæðisins í september 2020 eftir undirritun samnings aðila og hafi eigandinn samþykkt að stefndi tæki yfir rekstur í húsnæðinu.

Byggt er á því að leigusamningur hafi verið kominn á milli stefnda og eiganda húsnæðisins undir lok september 2020, það er innan þess frests sem hafi verið tilgreindur í 4. grein samnings málsaðila. Stefndi hafi fengið send samningsdrög en látið hjá líða að undirrita samninginn í því skyni að freista þess að fyrirvarinn gengi ekki eftir og hann þannig losna undan greiðsluskyldu gagnvart stefnanda. Að mati stefnanda sé um saknæma háttsemi að ræða. Þá hafi stefndi sýnt það í verki eftir að frestur samkvæmt 4. grein samnings aðila rann út að hann hafi viljað halda fast við samkomulagið. Þetta megi til að mynda sjá af samskiptum milli fyrirsvars manna aðila 5. og 7. október 2020. Þannig hafi stefndi ekki haldið aðsér höndum eftir að fresturinn rann út heldur hafi hann lokið við samningsgerð við eiganda húsnæðisins. Það hafi verið gert í samræmi við fyrri samningsdrög og viðræður allra hlutaðeigandi. Áréttað er að forsenda þess að stefndi gæti gengið frá samningi við eiganda húsnæðisins hafi verið að stefnandi félli frá kröfum samkvæmt gildandi leigusamningi. Samkvæmt almennum reglum samningaréttar geti háttsemi aðila eftir að frestur eða skilyrði loforðs rennur út haft áhrif við mat á því hvort loforðsgjafi teljist enn bundinn af loforðinu. Í öllu falli megi skoða eftirfarandi háttsemi tilboðsgjafa sem nýtt tilboð. Fyrirsvars maður stefnda hafi sent fyrirsvarsmanni stefnanda orðsendingu 9. október 202 0 þar sem fram hafi komið að samningur aðila hefði fallið úr gildi 1. októberen að þeir myndu hittast til að gera nýtt samkomulag. Þá vísar stefnandi til þess að forsvarsmanni hans hafi borist tölvubréf frá embætti sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 28. apríl 2021 vegna skorts á tilkynningu um að Grillhúsið ehf. hefði hætt rekstri í húsnæðinu. Þar hafi verið vísað til umsóknar Vietnam Restaurant ehf. um leyfi til reksturs veitingastaðar á sama stað og tekið fram að umsókninni hefði fylgt leigusamningur frá 28. september 2020 á milli þinglýsts eiganda fasteignarinnar og stefnda. Þetta styðji að lokið hafi verið við umræddan leigusamning fyrir 1. október 2020. Þá hafi stefnandi skorað á stefnda að leggja umræddan samning fram, en hann ekki brugðist við því. Beri því að leggja til grundvallar að lokið hafi verið við leigusamninginn fyrir 1. október og skýra allan vafa stefnanda í hags, sbr. 2. mgr. 67. gr. og 1. mgr. 68. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefnandi byggir jafnframt á því að víkja skuli 4. grein samkomulags aðila frá þar sem ósanngjarnt sé að stefndi beri ákvæðið fyrir sig með hliðsjón af efni samnings, atvikum við samningsgerðina og atvikum sem síðar komu til, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Stefnandi hafi efnt sinn hluta samkomulagsins og gefið eftir umráð húsnæðis sem hann hafði á grundvelli gilds leigusamnings. Hann hafi jafnframt leyst sig undan samningi sínum við eiganda húsnæðisins gegn því að stefndi gengi til samninga við eigandann. Atvik við og eftir samningsgerð beri með sér að stefndi hafi dregið að rita undir samning við eiganda húsnæðisins með það eitt að markmiði að frestur samkvæmt 4. grein samnings málsaðila liði og hann losnaði undan greiðsluskyldu. Eftir að fresturinn var liðinn hafi stefndi haldið sig við samkomulag aðila, lokið við samningsgerð við eiganda húsnæðisins og tekið umráð þess. Hann hafi hins vegar ekki efnt greiðsluskyldu sína við stefnanda. Tekið er fram að frestur samkvæmt 4. grein samkomulagsins hafi í reynd ekki haft sérstaka þýðingu fyrir málsaðila, enda hafi umsaminn afhendingardagur verið 1. janúar 2021 og gjalddagi 15. sama mánaða r. Áréttað er að stefndi hafi gengið frá leigusamningi við eiganda húsnæðisins og engu breytt þótthann hafi sjálfur dregið að skrifa undir. Eins og atvikum sé háttað geti stefndi ekki byggt á 4. grein samkomulagsins og sé greiðsluskylda hans ský r.

I II

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggir kröfu sína um sýknu á því að samkomulag aðila sé niður fallið samkvæmt skýru orðalagi þess. Eins og fram komi í heiti samkomulagsins hafi skuldbindingargildi þess verið háð samþykki eiganda húsnæðisins. Fram hafi komið í 4. grein að samkomulagið teldist fallið niður án sérstakrar yfirlýsingar aðila hefði nýr leigusamningur ekki verið undirritaður fyrir 1. október 2020. Leigusamningur hafi ekki verið gerður fyrir þann tíma og hafi samkomulagið því fallið niður.

V ísað er til þess að samkomulagið hafi verið samið af lögfræðingi hjá Domus Nova fasteignasölu einhliða fyrir stefnanda án aðkomu stefnda. Í samræmi við andskýringarreglu samningaréttar beri að túlka óljós og óskýr ákvæði í samningnum þeim samningsaðila sem þau samdi í óhag. Á kvæði 4. greinar samkomulagsins sé mjög skýrt og afdráttarlaust. Þá hefði stefnandi getað orðað ákvæðið með ö ð rum hætti vildi hann ekki að það hefði þau réttaráhrif sem þar séu tilgreind. Það sé fjarstæðukennt að stefndi hafi með einhverjum hætti misbeitt valdi sínu við samningsgerðina enda hafi hann ekki komið að gerð samkomulagsins. Stefndi hafi reynt að ganga frá leigusamningi innan þess frests sem hafi verið tilgreindur í 4. grein en vegna seinagangs eiganda húsnæðisins hafi það ekki gengið eftir. Stefndi geti ekki borið ábyrgð á því að samningu r við eigandann hafi ekki náðst fyrir umsamið tímamark. Eigandinn hafi dregið fram í lok september að ganga frá fyrstu drögum að leigusamningi. Þá hafi stefnda ekki verið skylt að skrifa undir fyrstu drögin, heldur haf honum í ljósi samningsfrelsis verið frjálst að gera athugasemdir við leigusamninginn og krefjast afsláttar vegna skertra afnota húsnæðisins á fyrirséðu tímabili. Vegna dráttar sem sé ekki á ábyrgð stefnda hafi samkomulag málsaðila fallið niður.

Stefndi telur það hafa verið sameiginlegan skilning aðila að samkomulagið hefði fallið niður. Í þeim efnum er vísað til samkomulags vegna Geysis veitinga ehf. frá 7. janúar 2021. Þar hafi verið staðfest að samkomulag frá 1. september 2020, sem hafi að forminu til verið samhljóða því samkomulagi sem mál þetta snúist um, væri fallið niður. Ástæðan hafi verið sú að ekki hafði náðst samkomulag við leigusala innan tilgreinds tíma. Stefndi byggir á því að túlka beri 4. grein samnings málsaðila til samræmis við 4. grein samnings stefnda við Geysi veitingar ehf. Því til stuðnings er tekið fram að sömu forsendur hafi búið að baki samningsgerðinni, aðdragandinn verið hinn sami og samningsákvæðin orðrétt þau sömu.

Röksemdum stefnanda fyrir því að víkja beri 4. grein samkomulags aðila frá með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 er mótmælt. Stefndi hafi samið samkomulagið og ráðið inntaki ákvæðisins. Hann geti ekki krafist þess að samkomulaginu sé vikið til hliðar þar sem hann telji nú réttaráhrif 4. greinar sér óhagstæð. Aðilar hafi af fúsum og frjálsum vilja samþykkt þessar forsendur, auk þess sem stefnandi hafi notið aðstoðar reynds lögfræðings við samningsgerðina. Samkomulagið beri með sér að stefnandi hafi sjálfur viljað setja aðilum þröngan tímaramma til að ljúka skyldum sínum en að öðrum kosti skyldi það falla niður. Sá tímarammi hafi ekki gengið eftir og hafi stefndi meðal annars bent stefnanda á að gera þyrfti nýtt samkomulag hinn 9. október 2020.

Áréttað er að stefndi og eigendur stefnanda hafi á sama tíma gert samkomulög sem hafi varðað rekstur á vegum Grillhússins ehf. í Tryggvagötu og Geysis veitinga ehf. í Aðalstræti og hafi kaupverð verið ákveðið í einu lagi. B áðir samningar hafi fallið úr gildi, en nýtt samkomulag verið gert milli stefnda og Geysis veitinga ehf. enda hafi báðir aðilar haft af því hagsmuni. Aftur á móti hafi stefndi ekki haft hagsmuni af því að gera nýtt samkomulag vegna Tryggvagötu 20, enda hafi stefnandi hvorki verið eigandi leigurýmisins né afnotahafi. Þá hafi þar hvorki verið að finna fasta muni né innréttingar sem hafi tilheyrt stefnanda. Stefnandi hafi ekki efnt skyldur sínar og sé fjarstæðukennt að hann reyni að krefjast greiðslu úr hendi stefnda. Te kið erfram að stefndi hafi ekki fengið leigurýmið afhent á umsömdum degi, auk þess semá stand húsnæðisins og innréttingar hafi ekki veriðí ásættanlegu ástandi. Stefnandi beri hallann af því að vanrækt samningsskyldur sínar.

Stefndi bendir á að málsástæða stefnanda þess efnis að hann byggi einnig á almennum reglum skaðabótaréttar innan og utan samninga sé með öllu vanreifuð.

Virðist byggt á því að hin saknæma háttsemi stefnda hafi falist í því að draga vísvitandi að ganga frá leigusamningi við eiganda húsnæðisins og komast með þeim hætti undan skyldum sínum samkvæmt samkomulagi við stefnanda. Hins vegar sé ekki reifað hvernig önnur skilyrði skaðabótaskyldu séu uppfyllt, svo sem hvert sé tjón stefnanda og hvort orsakatengsl séu á milli þess og meintrar háttsemi stefnda. Stefndi áréttar jafnframt að dráttur á gerð leigusamnings við eiganda húsnæðisins hafi ekki verið að hans tilstuðlan heldur vegna eigandans. Þá hafi stefnandi sjálfur vanefnt samkomulagið og beri því sjálfur ábyrgð á tjóni sem hann kunni að hafa orðið fyrir.

I V

Niðurstaða

Ágreiningur aðila lýtur að því hvort stefnda sé skylt að efna samkomulag þeirra frá 1. september 2020 eða hvort samkomulagið hafi fallið niður vegna fyrirvara sem þar var að finna. Um er að ræða gagnkvæman samning og fólust skyldur stefnanda í því að tryggja að stefndi fengi aðgang að húsnæði að Tryggvagötu 20, sem og föstum innréttingum fyrir veitingarekstur, frá og með 1. janúar 2021. Gert var ráð fyrir því að stefndi tæki annað hvort yfir leigusamning stefnanda við eiganda húsnæðisins eða gerði við hann nýjan leigusamning. Þegar samkomulagið var gert var í gildi leigusamningur á milli stefnanda og eiganda húsnæðisins sem átti að gilda til 1. janúar 2022. Gert var ráð fyrir því að stefndi greiddi stefnanda 3.000.000 króna hinn 15. janúar 2021 fyrir „aðstöðuna“ eins og það var orðað í 3. grein samningsins. Eins og rakið hefur verið var í 4. grein samningsins gerður sá fyrirvari af hálfu stefnda að nýr leigusamningur við eiganda húsnæðisins hefði verið undirritaður fyrir 1. október 2020 en ella teldist samkomulagið úr gildi fallið.

Gerð hefur verið grein fyrir gögnum sem varða samskipti forsvarsmanna aðila eftir að samkomulagið 1. september 2020 var gert. Jafnframt hefur verið gerð grein fyrir samskiptum á milli þeirra sem komu fram fyrir hönd stefnda og eiganda húsnæðisins frá sama tíma. Að mati dómsins bera þessi samskipti með sér að stefnandi hafi leitast við að tryggja að nýr leigusamningur kæmist á milli stefnda og eiganda húsnæðisins, sem og að upphaf leigutíma miðaðist við 1. janúar 2021. Þannig óskaði forsvarsmaður stefnda til að mynda eftir því að stefnandi þrýsti á að leigusamningur yrði sendur stefnda 22. september 2020 og átti forsvarsmaður stefnanda í samskiptum við leigusala og miðlaði upplýsingum á milli hans og stefnda. Þá verður ráðið af framlögðum gögnum að drög að leigusamningi hafi verið send stefnda 25. og 29. september 2020, en hann komið á framfæri athugasemdum sem vörðuðu upphaf leigutíma, leigugjald og afslátt vegna götuframkvæmda. Ekki verður annað séð en að eigandi húsnæðisins hafi fallist á breytingatillögur stefnda 29. september og 1. október 2020. Þá verður ráðið af gögnum málsins að stefnda hafi verið send uppfærð drög að leigusamningi 2. október 2020 eftir símafund forsvarsmanns hans og eiganda húsnæðisins. Samskipti forsvarsmanna aðila sem vörðuðu gerð umrædds leigusamnings héldu áfram eftir 1. október 2020 og var það fyrst 9. október sem forsvars maður stefnda hélt því fram að samkomulag aðila væri fallið úr gildi. Gögn málsins bera með sér að sama dag hafi undirritað eintak nýs leigusamnings verið sent stefnda með tölvupósti frá eiganda húsnæðisins.

Eins og rakið hefur verið er ágreiningslaust að stefndi gerði nýjan leigusamning við eig anda umrædds húsnæðis þar sem upphaf leigutíma miðaðist við 1. janúar 2021 og að hann fékk umráð húsnæðisins. Í stefnu var skorað á stefnda að leggja fram leigusamning hans við eiganda húsnæðisins, sbr. 2. mgr. 67. gr. laga nr. 91/1991. Stefndi hefur ekki brugðist við þessari áskorun ogvið munnlegan málflutning var það skýrt með þeim hætti að hann teldi óþarft að leggja samninginn fram. Í ljósi afstöðu stefnda hefur stefnandi lagt áherslu á að miða beri við að samningur hafi komist á fyrir 1. október 2020. Til þess er að líta að ekki verður ráðið af gögnum málsins hvenær leigusamningurinn er dagsettur. Undirritað eintak virðist í öllu falli hafa borist stefnda 9. október 2019, en í tölvubréfi sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 28. apríl 2021 er vísað til leigusamnings á milli eiganda fasteignarinnar og stefnda frá 28. september 2020. Að framangreindu virtu telur dómurinn að skýra beri óvissu um það hvenær samningurinn komst á og um nánara inntak hans með þeim hætti sem er stefnanda hagfelldastur, sbr. til hliðsjónar 2. mgr. 67. gr. og 1. mgr. 68. gr. laga nr. 91/1991.

Leggja verður til grundvallar að stefndi hafi fengið umráð húsnæðisins 1. janúar 2021 á grundvelli leigusamnings við eiganda húsnæðisins. Þá samdi stefnandi við eiganda húsnæðisins um að leigusamningur þeirra á milli sem átti að gilda til 3 1. desember 2022 félli úr gildi í lok árs 2020, en það var forsenda þess að stefndi gæti fengið aðgang að húsnæðinu. Jafnframt má sjá af gögnum málsins að stefnandi veitti liðsinni sitt við að nýjum leigusamningi væri komið á milli stefnda og eiganda húsnæðisins. Að þessu virtu verður ekki annað séð en að stefnandi hafi efnt þær skuldbindingar sem á honum hvíldu samkvæmt samkomulagi aðila frá 1. september 2020. T ekið skal fram að stefndi hefur ekki fært haldbær rök fyrir staðhæfingu sinni um að fastar innréttingar, sem vísað var til í samkomulagi aðila, hafi ekki verið í ásættanlegu ástandi. Þá verður ekki séð að efndir stefnda á greiðsluskyldu sinni hafi verið hindraðar vegna atvika sem stefnandi getur borið ábyrgð á. Við það bætist að ekki verður ráðið af gögnum málsins að stefndi hafi talið samning aðila hafa fallið úr gildi 1. október 2020 vegna fyrirvara 4. greinar, enda áttu aðilar áfram í samskiptum vegna nýs leigusamnings og óskaði stefndi eftir því að stefnandi hefði samband við eiganda húsnæðisins 7. október. Háttsemi stefnda var þannig til marks um að hann teldi samkomulagið vera í gildi allt fram til 9. október þegar undirritað eintak samningsins barst honum með tölvupósti, eins og áður hefur verið rakið.

Samkvæmt öllu framangreindu og að virtum meginreglum samninga- og kröfuréttar telur dómurinn að stefnda beri að efna þá skuldbindingu sem hann gekkst undir með samkomulagi aðila 1. september 2020. Verður því fallist á kröfu stefnanda um að stefnda verði gert að greiða honum 3.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. la ga nr. 38/2001 frá umsömdum gjalddaga, sbr. 1. mgr. 5. gr. laganna.

Að virtum úrslitum málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn með þeim hætti sem greinir í dómsorði.

Á-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Vietnamese Cuisine ehf., greiði stefnanda, Grillhúsinu ehf., 3.000.000 króna, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. janúar 2021 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.200.000 krónur í málskostnað.