E-569/2014

Mál þetta, sem var dómtekið 8. janúar síðastliðinn, er höfðað 9. apríl 2014.

Stefnendur eru H-kk-nf M-kk-nf og S-kvk-nf B-kvk-nf I-kvk-nf, Lautasmára 3, Kópavogi.

Stefndu eru S-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf og H-kvk-nf E-kvk-nf R-kvk-nf, Hjallabrekku 22, Kópavogi.

Stefnendur krefjast þess að stefndu greiði þeim óskipt 3.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. ágúst 2013 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega sýknu en til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar. Þá krefjast stefndu málskostnaðar.

I

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi 3. maí 2013 seldu stefnendur stefndu fasteignina númer 22 við Hjallabrekku í Kópavogi. Um er að ræða einbýlishús á einni hæð, 170 fermetra að flatarmáli, byggt 1965 úr steini. Við húsið stendur sérstæður 37,6 fermetrar bílskúr byggður 1969. Stefnendur fluttu í húsið á árinu 1986. B-kk-nf Þ-kk-nf, sölufulltrúi á fasteignasölunni Remax Alpha, sá um sölu eignarinnar. Umsamið kaupverð var 38.000.000 króna. Samkvæmt kaupsamningi skyldi afhenda eignina 15. júní 2013, en stefnendur afhentu eignina þremur eða fjórum dögum fyrr.

Í kauptilboði, sem stefndu gerðu stefnendum 13. mars 2013, segir að tilboðið sé gert með fyrirvara um að seljandi láti mynda lagnir og frárennsli hússins. Stefnendur samþykktu kauptilboð stefndu sama dag, þó með fyrirvara um að ákvæði um myndun lagna og frárennslis yrði undanskilið, auk afhendingartíma sem stefnendur vildu hafa 1. júlí 2013. Í framhaldinu fengu stefnendur beiðni frá fasteignasölunni um að frárennslislögn frá húsinu yrði mynduð. Samþykktu stefnendur það og var Skolphreinsun Ásgeirs sf. fengin til að mynda lögnina. Var tölvudiskur með lagnamynduninni sendur til fasteignasölunnar og kynnti B-kk-nf Þ-kk-nf stefndu efni tölvudisksins 18. mars 2013 án þess að stefnendur væru viðstödd. Eftir þá kynningu gerðu stefndu stefnendum annað kauptilboð í eignina 19. mars 2013, nú án fyrirvara um myndun lagna og frárennslis, en með breyttum afhendingardegi. Samþykktu stefnendur tilboðið og var þar með kominn á samningur milli aðila.

Stefndu bar að greiða lokagreiðslu kaupverðsins að fjárhæð 3.000.000 króna 10. ágúst 2013. Áður en til þess kom höfðu stefndu uppi kröfur vegna ætlaðra galla á eigninni sem stefnendur mótmæltu á þeirri forsendu að ósannað væri að um galla væri að ræða.

Stefndu fullyrða að fljótlega eftir afhendingu eignarinnar hafi þau tekið eftir leka í kjallara sem hafi ekki verið til staðar þegar stefndu skoðuðu fasteignina. Við nánari skoðun hafi komið í ljós lítið gat neðst í dyrastaf sem byrgt hafði verið upp í með lítilli spónaplötu sem hafi fallið alveg inn í dyrastafinn og hafi verið kíttað í kringum plötuna. Málað hafi verið yfir svo að ekkert hafi sést fyrr en farið var að eiga við dyrastafinn auk þess sem búið hafi verið að mála yfir gólfið upp að gatinu og þar í kring. Þann 2. júlí hafi stefndu tengt ný blöndunartæki í eldhúsinu. Hafi þá komið í ljós að frárennslið var stíflað auk þess sem leki hafi myndast á gólfi við útvegginn. Hafi stefndu haft samband við Stífluþjónustu Bjarna ehf. sem hafi losað stífluna. Í ljós hafi komið að lögnin hafi verið illa farin og full af trjárótum.

Samkvæmt tölvupósti stefndu 7. júlí 2013 til stefnenda álíta stefndu eignina haldna tvenns konar galla, annars vegar að frárennsli úr eldhúsi væri stíflað eftir að skipt hefði verið um blöndunartæki, og hins vegar leki í kjallara hússins. Í bréfi frá lögfræðingi stefnenda 21. ágúst 2013 til stefndu segir að stefnendum hafi verið alls ókunnugt um þá galla sem haldið sé fram af hálfu stefndu, og er því haldið fram að ef um galla væri að ræða, sem væri með öllu ósannað, þá væru þeir meintu gallar langt undir þeim viðmiðum sem dómaframkvæmd miðaði við hvað varðaði leynda galla á fasteign. Gerð var krafa um greiðslu og ítrekað að krafan bæri dráttarvexti.

Stefnendur sendu stefndu viðvörun um innheimtuaðgerðir með bréfi 14. október 2013 og innheimtubréf 10. desember sama ár. Stefndu svöruðu ekki bréfum þessum.

H-kk-nf J-kk-nf, pípulagningameistari og byggingartæknifræðingur, var dómkvaddur 23. júní 2014 til að leggja mat á ætlaða galla á fasteigninni. Matsgerð hans er dagsett 4. september sama ár. Um frárennslislagnir frá eldhúsi og salerni segir matsmaður að ekki sé hægt að segja að ástand lagnanna sé forsvaranlegt. Ef ástand þeirra sé sett í samband við 49 ára aldur hússins komi það engum á óvart sem til þekki að lagnir á þessum aldri séu farnar að tærast og jafnvel brotna. Þá sé það einnig þekkt vandamál að rætur stórra aspartrjáa, eins og séu til staðar, leiti inn í frárennslisrör og stífli rörin. Þá segir að reynslan sýni að almennt endist steinsteyptar frárennslislagnir í jörðu í 40-60 ár. Um orsök og upptök á vatnsleka í kjallara neðst í hurðarkarmi segir matsmaður að hann sé vegna jarðvatns og rigningarvatns. Á ummerkjum í kjallara sjáist að lekinn sé ekki nýtilkominn. Steyptur hafi verið kantur í kverk kjallaragólfs og veggjar sem ætlað sé það hlutverk að stöðva leka inn í kjallarann. Loks segir matsmaður að frágangur á dreneringu jarðvatns sé ekki forsvaranlegur. Metinn kostnaður við úrbætur nemur 1.795.000 krónum vegna frárennslislagna og 815.000 krónum vegna leka í kjallara, í báðum tilvikum með virðisaukaskatti, eða samtals 2.610.000 krónum.

II

Stefnendur byggja málsókn sína á því að þau hafi á engan hátt leynt ástandi eignarinnar eða upplýst ranglega um einhver tiltekin atriði við skoðun stefndu á eigninni. Þvert á móti hafi stefndu verið bent á að eignin þarfnaðist viðhalds líkt og komi fram í sölulýsingu fasteignasölunnar. Hafi stefndu á engan hátt sýnt fram á að málatilbúnaður þeirra eigi við rök að styðjast og sé honum mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Stefnendur mótmæli því sem röngu og ósönnuðu að þau hafi vitað um meinta galla á lögnum hússins, sem haldið sé fram, eða vísvitandi leynt einhverjum upplýsingum, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hafi stefndu ekki sýnt fram á að stefnendur hafi leynt ástandi lagna hússins fyrir þeim, enda hafi þau lítið vitað um ástand þeirra annað en að þær hafi verið orðnar gamlar eins og húsið. Þvert á móti hafi stefndu gert nýtt tilboð án nokkurs fyrirvara eftir að hafa skoðað myndir af aðallögn hússins. Á þeim tíma hafi stefndu vitað meira um ástand lagnanna en stefnendur. Það að gera fyrirvaralaust tilboð sýni fram á að stefndu hafi talið sig sjá að ástand lagnanna væri með fullnægjandi hætti og sætt sig við að ekki hafi verið mynduð nema ein lögn, enda hafi aldrei komið fram sú krafa að lagnir yrðu myndaðar á ný vegna óskýrleika myndanna eins og stefndu halda fram í bréfum sínum. Stefnendur neiti því jafnframt að lögn úr eldhúsi hafi verið stífluð á meðan þau hafi búið í húsinu og hafi þeim verið alls ókunnugt um annað en að lögnin væri í lagi. Hafi lögnin stíflast í eitt skipti fyrir nokkrum árum og hafi stíflan verið losuð af stífluþjónustu. Ekki hafi borið á stíflumyndun síðan.

Stefnendur mótmæli því einnig að einhverju hafi verið leynt varðandi rakamyndun í kjallara. Þvert á móti hafi stefndu verið upplýst um að vatn hafi lekið inn meðfram gólfi og því hefði stefnandi H-kk-nf brotið rauf meðfram veggjum til að drena rakann frá svo að hann rynni ekki út á gólfið. Stokkur hafi verið settur yfir þessa rauf meðfram veggjunum og hafi verið til margra ára. Hafi leki komið fram á einhverju tímamarki hafi verið kíttað þar í og lekinn stoppaður með þeim hætti. Stokkur þessi blasi við hverjum sem komi í kjallarann og hafi alls ekki getað farið fram hjá stefndu, enda hafi H-kk-nf upplýst um þessar aðgerðir þegar stefndu hafi skoðað eignina.

Stefnendur mótmæli því einnig að þeir hafi sérstaklega tjáð stefndu að drenlögn væri ofan við húsið. Stefnendum hafi verið og sé alls ókunnugt um hvort sú lögn sé til staðar eður ei en stefnandi H-kk-nf hafi vitað um regnvatnslögn meðfram bílskúr ofan við húsið og tjáð stefndu það við skoðun þeirra á eigninni. Þá mótmæli stefnendur því að þau hafi haldið því fram að lagnir hússins hafi verið endurnýjaðar fyrir 7-10 árum. Þau hafi hins vegar tjáð stefnendum að lagnir að lóðarmörkum hefðu verið endurnýjaðar um leið og gatan hafi verið endurnýjuð fyrir 7-10 árum.

Hvað lagarök varðar byggja stefnendur málatilbúnað sinn á þeirri meginreglu samningaréttarins að samninga skuli halda. Þá byggja stefnendur á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, meðal annars 29. gr. með tilliti til þess að kaupendur skoðuðu eignina þrisvar sinnum, þar af einu sinni með fagmanni, en skoðunarskylda kaupenda er alla jafna ríkari þegar fyrir liggur að eign er gömul, ekki síst þegar fram kemur í söluyfirliti að hún þarfnist viðhalds. Þá er einnig vísað til 44. gr. laga nr. 40/2002 en stefndu halda eftir mun hærri fjárhæð en nemur kostnaði við viðgerð á þeim meintu göllum sem þau halda fram í málinu. Einnig vísa stefnendur til 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 sem stefndu byggja málatilbúnað sinn að mestu á. Undirliggjandi skilyrði beggja ákvæða er að komi fram meintar rangar upplýsingar eða skortur upplýsinga verður það að hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins, það er orsakasamhengi þarf að vera á milli annars vegar vanrækslu upplýsingaskyldu eða rangra upplýsinga og hins vegar þess að kaupsamningur var gerður eða tiltekins efnis.

III

Stefndu byggja á því að þeim hafi verið veittar rangar og misvísandi upplýsingar um fasteignina og jafnframt hafi þeim ekki verið veittar þær upplýsingar um fasteignina sem lágu fyrir áður en gengið var frá kaupsamningi og skiptu slíku máli fyrir kaupendur að hefðu haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Hafi stefnendur þannig brotið gegn 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup um upplýsingaskyldu seljanda með þeim afleiðingum að fasteignin teljist gölluð. Við það hafi stefndu öðlast rétt til að halda eftir hluta kaupverðs, enda hefðu stefndu getað orðið fyrir tjóni með því að þau hefðu greitt umkrafðar eftirstöðvar kaupverðsins. Að auki hafi stefndu gert fyrirvara um úttekt lagna vegna kaupa á fasteigninni en hafi í raun verið blekkt til að halda að úttektin hafi verið fullnægjandi, meðal annars með þeim afleiðingum að þegar stefndu hafi gert nýtt kauptilboð vegna breytinga á afhendingardegi þá hafi það verið gert án fyrirvara. Með vísan til framangreinds beri að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda.

Fasteignin sé haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 þar sem ljóst sé að fasteignin standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum og kaupsamningi. Þá sé ljóst að skilyrði 18. gr. laganna um að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði eigi ekki við ef seljandi hefur sýnt af sér saknæma háttsemi. Ákvæði fyrri hluta 2. málsliðar 18. gr. um gallaþröskuld eigi þannig ekki við hafi seljandi til dæmis ekki fullnægt upplýsingaskyldu sinni eða veitt rangar upplýsingar. Í 26. gr. laganna segi að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þá segi að þetta gildi þó aðeins ef það hefur áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar hafi ekki verið veittar. Í 27. gr. sömu laga segi svo að fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem komi fram fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Ákvæðið geri sama fyrirvara og 26. gr. um að skilyrði sé að upplýsingarnar hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings.

Stefndu byggi á því að stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og brotið gegn ákvæðum 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 og 6. gr. kaupsamnings aðila um fasteignina, með þeim afleiðingum að hinn umþrætti vanbúnaður á fasteigninni teljist galli í skilningi laganna og 4. gr. kaupsamnings aðila. Í fyrsta lagi hafi ástand frárennslislagnanna úr eldhúsinu verið svo slæmt að útilokað sé að stefnendum hafi ekki verið það ljóst, og því sé um galla á fasteigninni að ræða. Þannig hafi sérfróður aðili, sem hafi séð um að mynda lagnirnar eftir að stíflan hafi komið í ljós, Stífluþjónusta Bjarna ehf., talið að stíflan hafi verið til staðar í að minnsta kosti eitt ár. Þá staðfesti sá sérfróði aðili sem stefnendur hafi sjálf fengið á vettvang, Stífluþjónusta Ásgeirs sf., að ekki hafi tekist að mynda eldhúslagnirnar sökum ásigkomulags þeirra. Vatn hafi verið látið renna í eldhúsvaskinn og þá komið í ljós að vatn hafi ekki skilaði sér. Hafi sonur stefnenda verið viðstaddur þessar aðgerðir fyrir þeirra hönd og verið meðvitaður um stífluna sem jafngildi því að stefnendur hafi sjálf verið viðstödd þar sem hann hafi gegnt hlutverki fulltrúa þeirra í söluferlinu. Stefndu hafi ekki fengið framangreindar upplýsingar um ástand eldhúslagnanna. Hafa þurfi í huga að stefndu höfðu margsinnis gert bæði stefnendum og fasteignasalanum B-kk-þgf það ljóst að forsenda þeirra fyrir kaupum á fasteigninni væri að lagnir væru í góðu ásigkomulagi og hafi það verið skjalfest með fyrirvara þess efnis í kauptilboði stefndu. Stefnendur hafi því gerst sek um saknæman skort á upplýsingum, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, þar sem stefnendur hafi ekki látið stefndu í té upplýsingar sem þau hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju. Þvert á móti hafi stefndu verið veittar rangar upplýsingar um ástand lagnanna, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002, og fullyrt að ekkert athugavert hafi komið í ljós við fyrrgreinda úttekt á lögnum. Með röngum upplýsingum í ákvæðinu sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem séu beinlínis rangar heldur einnig misvísandi upplýsingar, upplýsingar sem séu aðeins hálfur sannleikur og upplýsingar sem séu til þess fallnar að valda misskilningi. Hafi hinar röngu upplýsingar komið frá stefnendum í gegnum fasteignasalann B-kk-þf sem hafi komið fram fyrir þeirra hönd. Ábyrgð seljenda á röngum upplýsingum taki ekki einungis til upplýsinga sem hann veiti sjálfur, heldur einnig upplýsinga sem veittar séu af þeim sem komi fram fyrir hans hönd, svo sem af löggiltum fasteignasala sem seljandi hafi falið milligöngu um sölu fasteignar, starfsmanni fasteignasalans eða börnum seljenda. Þá skuli þess getið að huglæg afstaða seljanda skipti ekki máli í þessu samhengi; seljandi hafi borið ábyrgð á öllum upplýsingum sem hann eða aðrir á hans vegum veiti kaupanda, óháð því hvort hann vissi eða hafi mátt vita að þær væru rangar. Af framangreindu leiði að það stoði ekki fyrir stefnendur að bera fyrir sig að þau hafi ekki vitað hvaða upplýsingar stefndu fengu frá fasteignasalanum. Sama gildi um fyrrgreint lagnamyndband. Engu skipti hvort stefnendum hafi í raun verið ókunnugt um hvaða upplýsingar hafi komið eða ekki komið fram á hinu hljóðlausa myndbandi, svo sem um ástand lagnanna eða hvaða lagnir hafi verið myndaðar og hverjar ekki. Í hugum stefndu hafi myndbandið haft þau áhrif að renna stoðum undir fullyrðingar fasteignasalans um að ástand allra lagna fasteignarinnar væri gott.

Í öðru lagi hafi klósettlögn fasteignarinnar verið gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 26. og 27. gr. laganna. Sömu rök eigi við og færð hafi verið fram til stuðnings því að eldhúslögnin hafi verið gölluð. Þannig hafi stefndu fyrst fengið upplýsingar um að klósettlögnin væri illa á sig komin þegar Stífluþjónusta Bjarna ehf. hafi verið fengin til að meta lagnirnar eftir að stíflan í eldhúsinu hafi komið í ljós, en þeirra mat hafi verið að skipta þyrfti um klósettlögnina. Það hafi svo fengist staðfest að klósettlögnin væri slitin alveg út fyrir hús þegar þau hafi haft samband við Stífluþjónustu Ásgeirs sf. sem hafi myndað lögnina fyrir stefnendur. Hafi stefnendum borið skylda til að upplýsa stefndu um ástand klósettlagnarinnar um leið og þeim hafi orðið það ljóst, það er eftir að sonur þeirra hafi fengið þær upplýsingar. Þess í stað hafi stefnendur tjáð stefndu að skipt hefði verið um hluta lagna fasteignarinnar fyrir 7-10 árum, en ljóst sé að þær fullyrðingar hafi verið rangar. Þá hafi stefndu fengið rangar upplýsingar frá fasteignasalanum fyrir hönd stefnenda um að ekkert athugavert hefði komið í ljós um ástand lagnarinnar.

Í þriðja lagi, og með sömu rökum og rakin hafi verið að framan um galla á lögnum fasteignarinnar, sé það galli í skilningi laga um fasteignakaup að ekkert dren hafi verið til staðar fyrir ofan fasteignina með þeim afleiðingum að leki myndaðist í kjallara hússins. Óumdeilt sé að stefnendur hafi verið fullmeðvitaðir um lekann. Þannig hafi stefnandi H-kk-nf tjáð stefndu, eftir að stefndu hafi uppgötvað lekann, að um jarðvatnsleka væri að ræða sem orsakaðist af því að ekkert dren væri við húsið. Hafi hann jafnframt upplýst þau um að stefnendur hafi gert rás í gólfið í því skyni að freista þess að veita vatninu frá kjallaranum. Það sé hins vegar ósannað og beinlínis rangt sem haldið sé fram í stefnu að stefndu hafi verið upplýst um lekann við skoðun fasteignarinnar. Stefndu hafi fyrst orðið vör við lekann eftir afhendingu þegar hann hafi komið í ljós eftir rigningu. Þá hafi stefnendur gengið þannig frá að útilokað hafi verið að sjá lekann fyrr en rigndi og vatn seytlaði fram með því að byrgja upp í gatið með spónaplötu og mála yfir bæði plötuna og gólfið í kring. Fullyrðingar í stefnu um að augljóslega hafi mátt sjá við skoðun að leki væri fyrir hendi séu með öllu rangar, þvert á móti hafi stefnendur búið svo um að útilokað hafi verið að gera sér grein fyrir lekanum fyrr en tekið hafi að rigna.

Stefndu byggi á því að upplýsingar um framangreinda galla hefðu haft áhrif á hvort kaupsamningur hefði verið gerður og á efni hans. Afstaða stefndu í þessu sambandi endurspeglist í títtnefndum fyrirvara. Sé fyrirvarinn, ásamt þeirri staðreynd að stefndu hafi gert nýtt kauptilboð daginn eftir að þeim hafi verið talin trú um að lagnirnar væru í góðu ásigkomulagi, sönnun þess að upplýsingar um ástand lagnanna höfðu slík áhrif sem ákvæði 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 geri kröfu um að því er varði áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Þar að auki hafi stefndu ítrekað gert öllum hlutaðeigandi aðilum ljóst að möguleg kaup á fasteigninni væru bundin því skilyrði að lagnir væru í góðu ásigkomulagi. Með vísan til alls framangreinds byggi stefndu á því að sannað sé að skilyrði 26. og 27. gr., um að orsakatengsl séu á milli rangra/ófullnægjandi upplýsinga og þess að kaupsamningur hafi verið gerður eða efnis hans, séu uppfyllt í þessu máli. Af því leiði að skilyrði stöðvunarréttar af hálfu stefndu hafi verið fyrir hendi auk þess sem krafa um afslátt og/eða skaðabætur hafi stofnast.

Stefndu kveðast byggja á því að þau hafi verið í fullum rétti til þess að halda eftir þeim hluta kaupverðsins sem samkvæmt kaupsamningi aðila hafi átt að greiðast við afsalsgerð 10. ágúst 2013, enda hafi öll skilyrði 44. gr. laga nr. 40/2002 um stöðvunarrétt verið uppfyllt. Þess utan hafi stefndu, áður en þau hafi gripið til stöðvunarréttar, sent bæði stefnendum og fasteignasölunni upplýsingar um gallana og gefið stefnendum kost á úrbótum, þar með talið símskeyti stuttu eftir að fyrsta gallans hafi orðið vart. Í 44. gr. segi að hafi kaupandi uppi réttmæta kröfu um galla þá geti hann haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu kröfunnar að uppfylltum tilgreindum skilyrðum, sem stefndu telji að öll séu uppfyllt. Nægilegt sé að sá sem beiti stöðvunarrétti hafi sannfærandi gögn máli sínu til stuðnings, til dæmis mat sérfræðings á orsökum galla, en stefndu hafi í tvígang fengið sérfróða aðila til að meta orsakir gallanna. Eftir að Skolphreinsun Ásgeirs sf., sem upphaflega myndaði klósettlögnina, hafi staðfest að umfang gallanna væri meira en stefndu höfðu áður talið fengu þau annan aðila, S.Ó.S. lagnir ehf., til að gera kostnaðarmat á heildarumfangi gallanna. Hvað varði umfang stöðvunarréttar sé reglan sú að kaupanda sé heimilt að halda eftir þeirri fjárhæð sem nauðsynleg sé til þess að hann geti örugglega fengið fullnustu kröfu sinnar, þ.e. sömu fjárhæð og hann telji að kosta muni að bæta úr gallanum, enda verði réttmætir hagsmunir kaupanda ekki tryggðir öðruvísi. Í þessu felist að stefndu hafi eðlilegt svigrúm við mat sitt á því hve miklu eigi að halda eftir. Þá segi í skýringum með 44. gr. í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum nr. 40/2002 að ,,svigrúm kaupanda sem beitir stöðvunarrétti sé að því er varðar fjárhæðir nokkurt“. Jafnframt segi að þegar kaupandi taki ákvörðun um hvaða upphæð hann haldi eftir megi hann gera ráð fyrir sérfræðikostnaði, það er kostnaði við lögfræðiaðstoð eða dómkvaðningu matsmanna. Stefndu hafi haldið eftir 3.000.000 króna, eða sem nemi þeirri greiðslu sem þau hafi átt að inna af hendi gegn útgáfu afsals. Það kostnaðarmat sem stefndu hafi fengið hjá S.Ó.S. lögnum ehf. hafi hljóðað upp á 2.545.140 krónur. Þá sé ótalinn kostnaður stefndu vegna lögfræðiaðstoðar. Að þessu virtu byggi stefndu á því að þau hafi fyllilega verið innan þess svigrúms sem 44. gr. laga nr. 40/2002 játi þeim til að halda eftir greiðslu vegna galla á fasteigninni.

Með vísan til þess að fasteignin hafi verið gölluð byggi stefndu sýknukröfu sína á því þau eigi rétt til afsláttar af kaupverði samkvæmt 41. gr. laga nr. 40/2002 sem komi að fullu til frádráttar umkrafinni fjárhæð. Stefndu byggi á því að sannað sé að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 18. gr. laganna. Afleiðingar þessa séu að réttur stefndu til afsláttar hafi stofnast. Byggi stefndu sýknukröfu sína jafnframt á því að þau eigi rétt til bóta úr hendi stefnenda vegna fyrrgreindra galla á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, sem komi til frádráttar umkrafinni fjárhæð. Í ákvæðinu segi að ef galla eða tjón megi rekja til saknæmrar háttsemi eða ef fasteign var við kaupsamningsgerð ekki í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingu seljanda geti kaupandi krafist skaðabóta fyrir bæði beint og óbeint tjón. Stefnendur hafi bæði sýnt af sér saknæma háttsemi með því að sinna ekki upplýsingaskyldu samkvæmt 26. gr. laganna og með því að veita rangar upplýsingar samkvæmt 27. gr. Með vísan til þeirra röksemda sem reifaðar séu hér að framan sé réttur stefndu til bóta úr hendi stefnenda ljós.

Þá sé ljóst að lagaákvæði um skoðunarskyldu kaupanda hafi enga þýðingu í þessu máli. Málatilbúnaður stefnenda byggist meðal annars á því að skoðunarskylda kaupanda samkvæmt 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 geri að verkum að fasteignin hafi verið haldin göllum. Svo virðist sem stefnendur eigi við að stefndu hafi átt að sjá framangreinda galla við venjulega skoðun á fasteigninni, það er leka, sem búið hafi verið að fela ummerki eftir og hafi eingöngu komið í ljós þegar rigndi, og bágborið ástand lagna og frárennslis. Því til stuðnings sé því haldið fram í stefnu að stefndu hafi skoðað eignina í þrígang og þar af einu sinni með ,,fagmanni“.

Í fyrsta lagi er ljóst að umræddir gallar séu ekki atriði sem kaupandi eigi að sjá eða geti séð við venjulega skoðun fasteignar. Eðli máls samkvæmt blasi hvorki við þeim sem skoðar fasteign að lagnir, sem séu niðurgrafnar og bak við innréttingar og steypu, séu illa farnar né að leki sem einungis gerir vart við sig í rigningu sé til staðar. Í öðru lagi liggi fyrir að stefndu hafi skoðað eignina tvívegis en ekki þrívegis, eins og ranglega sé haldið fram í stefnu, og í hvorugt skiptið hafi fagmaður verið með í för. Með hliðsjón af því hvers eðlis gallarnir hafi verið hefði einu gilt þótt eignin hefði verið skoðuð oftar eða með fagmönnum. Gallarnir hefðu ekki sést né átt að sjást við slíka skoðun. Í þriðja lagi séu atvik málsins með þeim hætti að allar tilvísanir til ákvæða laga nr. 40/2002 um skoðunarskyldu kaupanda séu þýðingarlausar. Helgist það af ákvæði 3. mgr. 29. gr. þar sem segi að ákvæði 1. og 2. mgr. víki fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign. Í ákvæðinu felist sú regla að upplýsingaskylda seljanda standi óhögguð og takmarkist ekki af aðgæsluskyldu kaupanda. Þó að kaupandi skoði fasteign þá leysi það seljanda ekki undan þeirri upplýsingaskyldu sem á honum hvíli samkvæmt 26. gr. laganna.

Þá byggi stefndu aðal- og varakröfu sína jafnframt á því að þau hafi í raun verið blekkt til að undirrita kauptilboð 19. mars 2013 og í framhaldinu kaupsamning um fasteignina. Stefndu hafi staðið í þeirri trú að stefnendur hafi undirritað kauptilboðið frá 13. mars 2013 með fyrirvaranum um myndun allra lagna enda hafi stefndu aldrei haft ástæðu til að ætla annað. Í kjölfarið hafi þeim verið talin trú um að úttekt lagnanna hefði farið fram án athugasemda við ástand þeirra. Á þessum forsendum hafi stefndu gert nýtt tilboð sömu fjárhæðar, þar sem búið hafi verið að taka fyrirvarann út, en nýtt kauptilboð hafi verið gert vegna breytinga á afhendingardegi. Málatilbúnaður stefnenda byggist á því að þau hafi aldrei samþykkt umræddan fyrirvara heldur hafi þau samþykkt kauptilboðið frá 13. mars 2013 með nýjum fyrirvara um að ákvæði tilboðsins um úttekt á lögnum væri undanskilið og með breyttum afhendingardegi. Þessu til stuðnings vísi stefnendur til afrits af kauptilboðinu, þar sem búið er að handskrifa inn nýja fyrirvarann og krota yfir þann fyrirvara sem stefndu hafi gert. Staðreyndin sé hins vegar sú að stefndu hafi aldrei verið afhent eintak af hinu breytta kauptilboði, enda hefðu þau aldrei samþykkt það með hinum handskrifaða fyrirvara, sem hafi ekki falið annað í sér en að fyrirvari stefndu væri tekinn út. Fyrir liggi að eftir að stefndu höfðu sent B-kk-þgf fasteignasala eintak af kauptilboðinu frá 13. mars 2013, undirritað og vottað á fasteignasölunni Mikluborg, hafi tilboðinu verið breytt af stefnendum með því að krota yfir fyrirvara stefndu og setja inn sinn eigin, án samþykkis eða vitneskju stefndu. Sjáist enda glögglega á því eintaki sem stefnendur leggi fram, máli sínu til stuðnings, að stefndu hafi ekki sett upphafsstafi sína við hinar einhliða breytingar, enda hafi þau aldrei séð hið breytta skjal. Telji stefndu þessa háttsemi verulega ámælisverða og brjóta gegn góðum viðskiptavenjum. Að teknu tilliti til framangreinds byggi stefndu á því að hinar handskrifuðu breytingar stefnenda á kauptilboðinu frá 13. mars 2013 hafi verið ógildar, enda uppfylli þær ekki það grundvallarskilyrði gagnkvæms samnings að gagnaðilinn hafi samþykkt þær. Af því leiði að stefnendur geta ekki borið fyrir sig efni hins handskrifaða fyrirvara.

Með vísan til alls framangreinds byggi stefndu á því að þau hafi þegar efnt að fullu þær skyldur sem þau hafi gengist undir samkvæmt kaupsamningi aðila. Beri því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda. Stefndu mótmæli jafnframt dráttarvaxtakröfu stefnenda og krefjist þess að dráttarvextir falli í fyrsta lagi á kröfuna við dómsuppsögu verði hún á annað borð tekin til greina. Það sé á engan hátt lagaskilyrði fyrir því að reikna dráttarvexti frá 10. ágúst 2013 til greiðsludags. Framlögð skjöl sýni bersýnilega að stefndu reyndu að leita sátta í þessu máli án þess að stefnendur sýndu nokkurn vilja til þess. Einnig beri að líta til þess að fyrrgreind fasteignasala hafi frestað fundi vegna afsals. Þá hafi stefndu haft fullan rétt til þess að beita stöðvunarrétti og geti dráttarvextir ekki reiknast vegna þess tímabils.

Stefndu geri kröfu um að stefnendur greiði þeim ríflegan málskostnað og vísi til 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991. Stefndu hafi ítrekað reynt að leita sátta vegna þessa máls þegar fyrrgreindir gallar hafi komið í ljós. Þá séu gallarnir efnisatriði sem stefndu hafi lagt mikla áherslu á í samningaviðræðum að úttekt færi fram á. Stefnendum hafi verið þetta ljóst. Auk þess skorti á að sönnunargögn liggi til grundvallar staðhæfingum stefnenda. Þá liggi jafnframt fyrir að stefnendur hafi enga ástæðu haft til að draga þessa málshöfðun í tæpt ár.

Stefndu reisa kröfur sínar meðal annars á almennum meginreglum kröfu- og samningaréttar, lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 18. gr., 26. gr., 27. gr., 3. mgr. 29. gr., 41. gr., 2. mgr. 43. gr. og 44. gr. laganna, lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, lögum nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129., 130. og 131. gr.

IV

Stefnendur höfða mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi 3. maí 2013 um fasteignina Hjallabrekku 22, Kópavogi, að fjárhæð 3.000.000 króna, sem greiða skyldi gegn útgáfu afsals 10. ágúst 2013. Varnir stefndu byggjast á því að fasteignin hafi verið svo gölluð í skilningi 26. og 27. gr., sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, að þeim hafi verið heimilt að halda eftir fyrrnefndri lokagreiðslu. Halda stefndu því fram að vegna galla á eigninni og loforðs stefnenda um að lagnir væru í forsvaranlegu ástandi, sem jafngildi ábyrgðaryfirlýsingu stefnenda, eigi stefndu rétt á afslætti samkvæmt 41. gr. laga nr. 40/2002 eða skaðabótum samkvæmt 43. gr. laganna. Fullyrða stefndu að gagnkrafa þeirra sé hærri en umkrafin stefnufjárhæð og því beri að sýkna stefndu af kröfum stefnenda. Samkvæmt þessu er til úrlausnar í málinu hvort og þá hvaða gallar hafi verið á eigninni og hverju það varði ef talið verður að um galla sé að ræða.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá segir í 26. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur áhrif á efni eða gerð kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Einnig segir í 27. gr. að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi eða þeir sem koma fram fyrir hönd seljanda hafa veitt kaupanda. Sama gildir ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- og kynningargögnum um eignina. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup segir meðal annars um 27. gr.: „Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljenda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, er almennt saknæm háttsemi og á því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó ber að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna getur komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum er ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.“

Í 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa segir að fasteignasala beri að gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign, megi ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar kaupanda um hvort hann kaupi eignina og hvað hann sé tilbúinn til að greiða fyrir hana.

Fasteignin Hjallabrekka 22 er einbýlishús á einni hæð, 170 fermetrar að flatarmáli, byggt 1965 úr steini. Stefnendur höfðu búið í húsinu frá 1986. Umsaminn afhendingardagur samkvæmt kaupsamningi var 15. júní 2013, en stefndu fengu húsið afhent þremur eða fjórum dögum fyrir þann tíma. Í söluyfirliti fyrir eignina segir að kominn sé tími á viðhald á húsinu. Ekki er deilt um þessar upplýsingar um eignina í söluyfirlitinu og fyrir dómi kom fram í skýrslum stefndu að við skoðun eignarinnar hefði þeim verið ljóst að eignin þarfnaðist viðhalds.

Í framlagðri matsgerð dómkvadds matsmanns, H-kk-ef J-kk-ef, pípulagningameistara og byggingartæknifræðings, segir að ekki hafi tekist að mynda nema lítinn hluta af frárennslislögn frá eldhúsi, eða 1,4 metra. Hafi sá hluti verið illa farinn af tæringu auk þess sem lögnin hafi verið brotin. Sprunga sé langsum eftir röri. Þá hefur matsmaður það eftir B-kk-þgf hjá Stífluþjónustu Bjarna ehf., sem hafi myndað lögnina fyrir nokkrum mánuðum, að trjárætur hafi verið komnar inn í lögnina. Er niðurstaða matsmanns sú að lögnin þarfnist endurnýjunar. Þá segir orðrétt: „Ekki er hægt að segja að ástand lagnarinnar sé forsvaranlegt. En ef ástand lagnarinnar er sett í samband við aldur hússins (49 ár) þá kemur það engum á óvart sem til þekkja að lagnir á þessum aldri séu farnar að tærast og jafnvel brotna. Einnig er það þekkt vandamál að rætur stórra aspartrjáa eins og eru þarna til staðar, leita inn í frárennslisrör og stífla rörin. Reynslan sýnir að almennt endast steinsteyptar frárennslislagnir í jörðu í 40-60 ár.“ Um frárennslislögn frá salerni segir matsmaður að myndataka á lögn frá salerni út í götu hafi sýnt að lögnin sé orðin töluvert tærð í botninn að lóðarmörkum. Fyrstu metrarnir frá salernisstútnum séu verulega tærðir að innan og langsum sprunga sýnileg í pípu 0,8 metra frá salernisstút. Gat sé í botni lagnarinnar og kunni það ásamt sprungu í pípu að skýra rakamyndun í kverk kjallaragólfs og kjallaraveggjar. Þá segir að frárennslislögnin tengist nýrri lögn í lóðarmörkum. Er mat hins dómkvadda matsmanns á þessari lögn það sama og að ofan greinir um frárennslislögn frá eldhúsi.

Vitnið Á-kk-nf J-kk-nf Á-kk-nf gaf skýrslu fyrir dómi við aðalmeðferð málsins, en hann tók myndir fyrir stefnendur með röramyndavél af frárennsli frá salerni hússins. Vitnið greindi frá því að lögnin hefði verið slitin og illa farin en ekki óeðlileg miðað við aldur. Lögnin hefði verið alveg tóm og hvergi brotin, en mest slitin í beygju þar sem lögnin fór út úr húsinu. Þá kom fram hjá vitninu að ekki hefði verið hægt að mynda lögnina frá eldhúsi þar sem myndavélin hefði verið of sver fyrir lögnina. Sonur stefnenda, sem var viðstaddur myndunina, hefði verið látinn vita um ástand lagnarinnar og að eldhúslögnin hefði ekki verið mynduð. Enn fremur greindi vitnið frá því að myndun lagnarinnar hefði verið sett á DVD-disk en hljóðið með myndinni hefði verið ógreinilegt.

Einnig gaf skýrslu vitnið B-kk-nf G-kk-nf sem myndaði frárennslislagnir hússins fyrir stefndu. Vitnið kvaðst hafa verið kallað til vegna gruns um að frárennslislögn frá eldhúsi væri stífluð. Hreinsaði vitnið lögnina og sá að trjárætur voru komnar í gegnum samskeyti á lögninni og fylltu hana. Göt hefðu verið á lögninni og taldi vitnið að endurnýja þyrfti lögnina. Þá kom fram hjá vitninu að lögnin hefði verið stífluð í nokkuð langan tíma. Lögnin hefði þó ekki verið neitt verri en við mátti búast miðað við aldur hússins. Vitnið kvaðst hafa myndað hluta af frárennslislögn frá salerni, það er út í stofnlögnina og niður í götu. H-kk-nf J-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, gaf skýrslu og greindi frá því að hann hefði látið mynda eldhúslögnina vegna matsvinnunnar og komist að því að lögnin hefði verið brotin og illa farin þannig að ekki hefði verið hægt að mynda lögnina sökum ástands hennar við útvegg hússins. Taldi matsmaður að vatn úr lögninni hefði farið út í jarðveginn og að endurnýja þyrfti lögnina. Þá kom fram að lögnin frá salerni væri ekki aðeins slitin heldur einnig sprungin og væri lítið gat á lögninni. Taldi matsmaður að það gæti skýrt rakamyndun í kjallara hússins. Tími væri kominn á að endurnýja lögnina. Aðspurður kvað matsmaður að frárennslislagnir frá eldhúsi og salerni hefðu ekki verið í góðu standi en ekki komi á óvart þótt lagnirnar séu farnar að slitna miðað við aldur hússins. Fram kom að vinnuliðir í matsgerðinni væru með virðisaukaskatti.

Við mat á því hvort stefnendur hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína verður að líta til framkominna skýrslna fyrir dómi. Vitnið Á-kk-nf J-kk-nf sagði að frárennslislögn frá salerni hefði verið slitin og illa farin en hvergi brotin og ekki óeðlileg miðað við aldur. Vitnið B-kk-nf G-kk-nf bar um það að trjárætur hefðu verið komnar í frárennslislögn frá eldhúsi og að hún hefði verið stífluð í nokkuð langan tíma, en væri þó ekki verri en búast hefði mátt við. Fram kom í skýrslu stefnanda S-kvk-ef B-kvk-ef I-kvk-ef að eldhúsvaskurinn hefði stíflast einu sinni fyrir meira en ári síðan. Dómkvaddur matsmaður, H-kk-nf J-kk-nf, kvað aðspurður að frárennsli frá eldhúsi og salerni hefði ekki verið í góðu ástandi en ekki komi á óvart þótt lagnirnar séu farnar að slitna miðað við aldur hússins.

Að mati dómsins er ósannað að stefnendur hafi vitað um framangreinda ágalla á frárennslislögnum hússins og því hafa þau ekki vanrækt upplýsingaskyldu sína að þessu leyti. Verður skaðabótaábyrgð ekki felld á þau vegna þessa galla. Engu breytir um þessa niðurstöðu þótt sonur stefnenda, H-kk-nf H-kk-nf, hafi verið viðstaddur þegar Skolphreinsun Ásgeirs sf. myndaði frárennslis frá salerni, en fyrir liggur að í það sinn var ekki hægt að mynda frárennsli í eldhúsi vegna þess að lögnin var grennri en myndavélin. Þá er ósannað að vitnið Á-kk-nf J-kk-nf, sem myndaði lögnina, hafi lýst göllum á frárennslislögn frá salerni þannig að H-kk-nf hafi heyrt hann lýsa lögninni með öðrum hæti en vitnið greindi frá fyrir dómi. Samkvæmt þessu þykir ekki hafa verið færðar sönnur á að Á-kk-nf J-kk-nf hafi lýst bilun á lögninni sem gat gefið H-kk-þgf tilefni til að upplýsa stefnendur eða fasteignasölu þá sem annaðist sölu eignarinnar um að frárennslislögnin væri biluð. Þá er einnig til þess að líta að stefndu máttu búast við því að frárennslislögn frá salerni og aðrar frárennslislagnir væru upprunalegar í tæplega 50 ára gömlu húsi og því kynnu þær að vera í misjöfnu ástandi. Þrátt fyrir það gerðu stefndu stefnendum kauptilboð í eignina 19. mars 2013 án fyrirvara um myndun lagnanna eftir að hafa skoðað myndir af lögninni á fasteignasölu þeirri sem gekk frá kaupunum fyrir aðila. Tilgreining í áðurnefndu söluyfirliti fyrir eignina um að kominn væri tími á viðhald gaf stefndu fullt tilefni til að láta athuga nánar þær lagnir sem um ræðir, sérstaklega í ljósi þess að stefndu höfðu áður hætt við að kaupa fasteign á svipuðum slóðum eftir að hafa látið mynda frárennslislagnir og séð að þeim var verulega ábótavant. Í skýrslu stefndu H-kvk-ef E-kvk-ef R-kvk-ef fyrir dómi kom fram að stefndu vildu alls ekki kaupa fasteign nema að skýrt lægi fyrir að frárennslislagnir hennar væru í lagi. Er það mat dómsins að stefndu hafi sýnt aðgæsluleysi við skoðun eignarinnar að þessu leyti, sérstaklega með vísan til áskilnaðar þeirra og fyrirvara í kauptilboði 13. mars 2013 um myndun lagnanna, enda mátti stefndu vera ljóst, miðað við þann samanburð á röramyndum sem þau höfðu, að myndir án greinilegra talsettra upplýsinga skoðunarmanns væru ófullnægjandi. Verða stefndu að bera hallann af þessu og verður ekki fallist á gagnkröfu þeirra að fjárhæð 1.795.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti vegna ætlaðs galla á frárennslislögnum fasteignarinnar. Enn fremur er til þess að líta að framangreind fjárhæð, sem byggist á matsgerð dómkvadds matsmanns, nemur 4,72% af kaupverði hússins. Samkvæmt 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst notuð fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Hvað varðar frárennslislagnir hússins er niðurstaða dómsins sú að ósannað sé að stefndu hafi ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem stefnendur vissu eða máttu vita um og stefndu höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju, sbr. ákvæði 26. gr. laganna, og enn fremur sú að þessi ágalli rýri ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði miðað við kaupverð eignarinnar, sbr. tilvitnaða 18. gr. laganna. Þá er það mat dómsins að ekkert sé fram komið í málinu sem renni stoðum undir fullyrðingu stefndu um að stefnendur hafi lofað þeim að frárennslislagnir væru í forsvaranlegu ástandi. Þessari gagnkröfu stefndu er því hafnað.

Ágreiningur er með aðilum um rakamyndun og leka í kjallara hússins. Í stefnu er fullyrt að stefndu hafi verið upplýst um að vatn hefði lekið inn meðfram gólfi og því hefði stefnandinn H-kk-nf brotið rauf meðfram veggjum til að drena vatn frá, svo að það rynni ekki út á gólfið. Hafi stokkur verið settur yfir þessa rauf meðfram veggjum. Við leka hafi verið kíttað þar í til að stöðva lekann. Stefndu kváðust ekki hafa fengið þessar upplýsingar, en stefnandi H-kk-nf kvaðst fyrir dómi hafa upplýst stefndu um þessar aðgerðir sínar. Þá mótmæla stefnendur því að þeir hafi sérstaklega sagt stefndu að drenlögn væri ofan við húsið.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns segir að orsök og upptök vatnsleka neðst í hurðarkarmi séu vegna jarðvatns/rigningarvatns. Á ummerkjum í kjallara sjáist að lekinn sé ekki nýtilkominn. Steyptur hafi verið kantur í kverk kjallaragólfs og veggjar sem snúi að jarðvegi á tvo vegu. Kantinum sé ætlað það hlutverk að stöðva leka inn í kjallarann. Þá hafi verið sett drenrör úr plasti undir plötu framan við neðstu tröppu niður í kjallarann, 50 mm að stærð. Segir í matsgerðinni að til að ræsa fram jarðvatn eigi að nota pípur að lágmarki 100 mm. Því sé 50 mm pípa ófullnægjandi eins og rakaskemmdir sýna. Miðað við sýnilegar rakaskemmdir á hurðarkarmi og kjallaragólfi þá sé þessi frágangur á dreneringu jarðvatns ekki forsvaranlegur.

Í skýrslu stefnandans S-kvk-ef B-kvk-ef fyrir dómi kom fram að ekki hefðu verið gerðar raunhæfar endurbætur vegna lekans í kjallaranum eftir að stokkurinn var settur við vegginn, en lekinn hefði verið stöðvaður með því að kítta í rifur á stokknum. Fram kom að B-kk-nf fasteignasali hefði fengið upplýsingar frá stefnendum um að viðvarandi lekavandamál væri í kjallaranum. Stefnandinn H-kk-nf kvaðst aðspurður fyrir dómi hafa upplýst stefndu við skoðun um raka í kjallara og hvaða úrbætur hann hefði gert þar. Hann kvaðst ekki hafa sagt stefndu frá því að vatn læki í kjallarann. Í skýrslu vitnisins B-kk-ef Þ-kk-ef, sölustjóra fasteignasölunnar Remax Alpha, kom fram að hann hefði ekki sagt stefndu frá því að jarðvatn læki inn í kjallarann. Stefnda H-kvk-nf E-kvk-nf bar fyrir dómi að mjög mikið jarðvatn hefði lekið í kjallarann strax eftir að þau hafi flutt í húsið. Samkvæmt þessu liggur fyrir að stefnendum var kunnugt um að jarðvatn læki inn í kjallarann og höfðu gert tilteknar ráðstafanir til að koma í veg fyrir lekann án fullnægjandi árangurs. Að áliti dómsins bar stefnendum að upplýsa stefndu um lekann í kjallaranum í stað þess að leyna þeim upplýsingum fyrir stefndu. Verða stefnendur að bera hallann af því þrátt fyrir að hafa upplýst fasteignasalann B-kk-þf um lekann en fyrir liggur að lekans er ekki getið í söluyfirliti fasteignasölunnar fyrir eignina svo sem skylda ber til samkvæmt 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Það leysir stefnendur á engan hátt undan ábyrgð að þessu leyti. Samkvæmt skýrum ákvæðum 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er fasteign gölluð ef kaupandi fær ekki þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður.

Við kaupin vissu stefnendur af viðvarandi lekavandamáli í kjallara hússins og að aðgerðir þeirra til úrbóta höfðu ekki skilað fullnægjandi árangri. Fyrir liggur að stefnendum var kunnugt um raka og leka í kjallara hússins og af hvaða völdum en stefnandi H-kk-nf, sem var viðstaddur sýningu hússins, gat ekki um það. Þá annaðist B-kk-nf Þ-kk-nf sýningu eignarinnar og vissi um lekann samkvæmt framburði S-kvk-ef B-kvk-ef fyrir dómi en lét stefndu ekki vita af lekanum. Bar stefnendum, eða þeim sem komu fram fyrir þeirra hönd við sýningu eignarinnar, skylda til þess samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 að skýra stefndu frá lekanum í kjallaranum og hvað hefði verið gert til að reyna að ráða bót á vandanum. Óhjákvæmilegt er að álykta sem svo að um sé að ræða ágalla sem stefndu höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju upplýsingar um áður en gengið var frá kaupunum og að það hefði haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings um fasteignina. Stefndu neituðu því fyrir dómi að hafa tekið eftir ummerkjum eftir lekann við skoðun eignarinnar fyrir kaupin. Þar sem stefnendur sinntu ekki skyldu sinni samkvæmt fyrrnefndu ákvæði er um galla að ræða á eigninni. Með því að stefnendur sýndu af sér saknæma háttsemi á ekki við í málinu sú takmörkun sem kveðið er á um í 2. mgr. 18. gr. laganna. Þá er það mat dómsins að stefndu hafi ekki hvað þetta varðar fyrirgert rétti til að bera gallann fyrir sig sökum ófullnægjandi skoðunar á fasteigninni. Bera stefnendur skaðabótaábyrgð samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 á því tjóni sem leiðir af gallanum.

Niðurstaða dómsins er að stefndu hafi orðið fyrir tjóni af völdum stefnenda. Tjónið telst sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns, að því er varðar þann matslið sem tekinn er til greina af dóminum. Í matsgerðinni segir meðal annars að kjallarinn, sem byggður sé á klöpp, sé undir hluta hússins þannig að jarðvatn renni undir 1. hæðina og að kjallaravegg sem haldi við jarðveg. Illmögulegt og óraunhæft sé vegna klapparinnar að setja drenlögn ofan við húsið til að fanga jarðvatnið. Lögð sé til sú lausn að setja niður lítinn dælubrunn í kjallarann. Saga þurfi upp gólf við kjallaravegg sem snúi að jarðvegi og brjóta rás niður í klöppina 30 – 40 cm, opna rásir undir kjallaravegginn á allt að fjórum stöðum og koma fyrir rörum í rásunum þar sem jarðvatn eigi greiða leið að brunninum. Þaðan sé jarðvatninu dælt í fráveitu.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns nemur kostnaður við viðgerð og endurbætur sem matsmaður leggur til að ráðist verði í á húsinu vegna gallans, 815.000 krónum að virðisaukaskatti meðtöldum, það er vegna uppbrots og sögunar á kjallaragólfi, uppmoksturs og förgunar efnis, fyrir niðursetningu á dælubrunni, drenlagnir og raftengingu og frágang á pípum og málun. Fellst dómurinn á þennan kostnað að teknu tilliti til lækkunar á virðisaukaskatti úr 25,5% í 24% samkvæmt lögum nr. 124/2014 um breytingu á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt og fleiri lögum, það er lækkun um 9.741 krónu, og að teknu tilliti til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af vinnuliðum, 59.650 krónur, nemur tjón stefndu samtals 745.699 krónum (815.000 – 9.741 – 59.650).

Stefndu beita stöðvunarrétti samkvæmt heimild í 44. gr. laga nr. 40/2002 og halda eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi 3. maí 2013, 3.000.000 króna, sem er óumdeild og greiða skyldi 10. ágúst sama ár. Krefjast stefndu þess að greiðslunni verði skuldajafnað við kröfu stefnenda á hendur þeim. Með vísan til þess sem að framan segir er skuldajafnaðarkrafa stefndu tekin til greina að fjárhæð 745.699 krónur, sbr. heimild 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samkvæmt framangreindu og áðurgreindum kaupsamningi verða stefndu því dæmd til að greiða stefnendum 2.254.301 krónu með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði.

Eftir atvikum málsins og niðurstöðu þykir rétt, með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, að stefnendur greiði stefndu hluta af málskostnaði þeirra sem taki mið af útlögðum kostnaði sem stefndu hafa haft af máli þessu. Er þá átt við útlagðan kostnað stefndu vegna röramyndunar á frárennsli og öflunar matsgerðar í málinu. Rétt þykir að stefnendur greiði stefndu óskipt 900.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum H-kk-þgf S-kk-þgf, byggingartæknifræðingi og húsasmíðameistara, og V-kk-þgf O-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

D ó m s o r ð:

Stefndu, S-kk-nf F-kk-nf B-kk-nf og H-kvk-nf E-kvk-nf R-kvk-nf, greiði stefnendum, H-kk-þgf M-kk-þgf og S-kvk-þgf B-kvk-þgf I-kvk-þgf, óskipt 2.254.301 krónu, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 13. ágúst 2013 til greiðsludags.

Stefnendur greiði stefndu óskipt 900.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf

H-kk-nf S-kk-nf

V-kk-nf O-kk-nf