E-3361/2020

Mál þetta, sem dómtekið var 27. maí 2021, var höfðað 3. desember 2020, af Húsfélaginu Klukkuvöllum 1, Klukkuvöllum 1 í Hafnarfirði, gegn K-kk-þgf H-kk-þgf, Lautarvegi 4 í Reykjavík, og Verði tryggingum hf., Borgartúni 25 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði, insolidum, dæmdir til að greiða stefnanda 13.822.897 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. október 2020 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast þess aðallega að þeir verði sýknaðir af kröfu stefnanda og til vara að krafa stefnanda verði lækkuð verulega. Þá krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

H elstu málsatvik

Stefnandi er húsfélag eigenda íbúða í fjöleignarhúsinu að Klukkuvöllum 1. Húsið er á fjórum hæðum og í því eru 12 íbúðir. Undir húsinu er kjallari sem í eru geymslur. Húsið var byggt af byggingarfélaginu Ástaki ehf. á árunum 2014 og 2015. Stefndi K-kk-nf H-kk-nf var byggingar stjóri hússins og varmeð lögboðna ábyrgðartryggingu hjá stefnda Verði tryggingum hf. Stefndi K-kk-nf var einnig fyrirsvarsmaður Ástaks ehf.

Fyrstu íbúðirnar í fjöleignarhúsinu voru seldar í október og nóvember 2015 og afhentar kaupendum á sama tíma. Lokaúttekt hússins fór fram hinn 7. desember 2015.

Eftir að húsið var tekið í notkun komu í ljós ýmsir vankantar á því. Stefnandi og eigendur einstakra íbúða höfðu af því tilefni samband við stefnda K-kk-þf sem ýmist kom sjálfur á staðinn og gerði viðeigandi ráðstafanir eða sendi fagmenn í því skyni. Stefndi K-kk-nf freistaði þess auk annars ítrekað að gera við stigahús fjöleignarhússins vegna leka sem þar kom fram. Síðustu tilraun sína að því leyti gerði stefndi K-kk-nf á fyrri hluta árs 2018. Ákveðnir íbúðareigendur áttu þá enn eftir að inna af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningum um viðkomandi eignir og fá útgefið afsal. Á þessum tíma ráðstafaði Ástak ehf. enn fremur síðustu tveimur íbúðunum í húsinu. Annarri þeirra ráðstafaði Ástak ehf. til félags í eigu stefnda K-kk-ef en hinni til félags í eigu sameiganda hans að Ástaki ehf. Umrædd félög seldu þær íbúðir skömmu síðar og skuldbundu sig við söluna til að lagfæra leka í stigahúsi á eigin kostnað. Í framhaldi af því var framkvæmd frekari viðgerð á þaki stigahússins auk þess sem múr og málning voru lagfærð.

Veturinn eftir varð leka á ný vart í stigahúsi fjöleignarhússins. Þá töldu stefnandi og einstakir íbúðareigendur ýmsa aðra vankanta enn vera fyrir hendi á bæði sameign hússins og einstökum séreignum. Í ljósi þess leitaði stefnandi til R-kk-ef K-kk-ef byggingar fræðings hjá Verksýn ehf. og fól honum að kanna ástand þeirra hluta hússins sem hann taldi haldna ágöllum. Var þess óskað að R-kk-nf tæki afstöðu til þess hvort umræddir hlutar hússins væru gallaði rog ef svo væri var þess óskað að hann gerði grein fyrir þeim ágöllum og nauðsynlegum aðgerðum til úrbóta sem og áætluðum kostnaði við þær úrbætur. R-kk-nf skilaði stefnanda í framhaldi af því minnisblaði dagsettu 17. júlí 2019 og var niðurstaða hans sú að ágallar væru á húsinu, bæði á sameign þess og einstökum séreignum. Var það mat R-kk-ef að kostnaður við nauðsynlegar úrbætur á sameign næmi rúmlega 15.000.000 króna og við einstakar séreignir rúmlega 1.400.000 krónum.

Að framangreindu minnisblaði fengnu ritaði stefnandi stefndu bréf dagsett 26. ágúst 2019. Í því kom fram að stefnandi teldi að rekja mætti þá margvíslegu galla sem fram hafi komið á fjöleignarhúsinu að Klukkuvöllum 1 til mistaka af hálfu byggingar stjóra og vanrækslu hans á þeim skyldum sem á honum hafi hvílt á meðan á verkinu stóð. Þá galla sem fram hafi komið megi ýmist rekja til þess að vikið hafi verið frá samþykktum teikningum af húsinu, frá fyrirmælum byggingarreglugerðar eða frá viðurkenndum faglegum kröfum í slíkum verkum. Hver sem ástæða gallanna sé í hverju einstöku tilviki sé ljóst að byggingarstjóri hafi borið ábyrgð á því að réttum aðferðum væri fylgt og að farið væri bæði eftir uppdráttum og reglugerð. Þar sem orðið hafi misbrestur á því liggi fyrir að byggingar stjóri beri ábyrgð á tjóni stefnanda og eigenda einstakra íbúða í húsinu. Honum beri að bæta það tjón og stefnandi eigi því rétt til bóta úr ábyrgðar tryggingu hans hjá stefnda Verði tryggingum ehf. Umræddu bréfi stefnanda til stefndu fylgdi áðurgreint minnisblað R-kk-ef K-kk-ef.

Stefndi Vörður tryggingar hf. svaraði bréfi stefnanda með tölvubréfi dagsettu 29. ágúst 2019. Í því kom auk annars fram að félagið gerði kröfu um að aflað yrði matsgerðar dómkvadds matsmanns. Fyrr væri ekki hægt að leggja mat á umrædda galla og ástæður þeirra. Ekkert svar barst frá stefnda K-kk-þgf.

Í framhaldi af framangreindu óskaði stefnandi eftir því við Héraðsdóm Reykjaness með matsbeiðni dagsettri 2. nóvember 2019 að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta ætlaða galla á fjöleignarhúsinu að Klukkuvöllum 1. Hinn 5. desember 2019 var S-kk-nf H-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur í því skyni. Hann skilaði matsgerð hinn 22. júní 2020. Í henni er mat lagt á 20 þætti í samræmi við þær spurningar sem lagðar voru fyrir matsmann í matsbeiðni. Niðurstaða hins dómkvadda matsmanns var samandregið sú að ýmsir ágallar væru á húsinu, bæði á sameign þess og einstökum séreignum og að heildarkostnaður við að bæta úr þeim ágöllum og lagfæra þær skemmdir sem orðið hefðu vegna þeirra næmi 13.822.897 krónum. Nánar verður gerð grein fyrir matsgerð hins dómkvadda matsmanns hér á eftir.

Hinn 8. september 2020 sendi stefnandi stefndu kröfubréf þar sem bótakrafa stefnanda byggð á matsgerð hins dómkvadda matsmanns var sett fram og sundurliðuð. Því bréfi stefnanda var svarað af hálfu stefnda Varðar trygginga hf. með bréfi dagsettu 23. nóvember 2020 þar sem félagið hafnaði bótaskyldu úr ábyrgðartryggingu stefnda K-kk-ef að fullu. Ekkert svar barst frá stefnda K-kk-þgf.

Höfðaði stefnandi mál þetta íframhaldi af framangreindum samskiptum.

II.

Helstu málsástæðu rog lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að stefndi K-kk-nf, sem byggingarstjóri hússins, beri ábyrgð á þeim göllum sem fram hafi komið á fjöleignarhúsinu og staðfestir hafi verið með matsgerð dómkvadds matsmanns dagsettri í júní 2020. Stefndu hafi ekki krafist yfirmats og verði því að miða við að þeir uni niðurstöðum matsmannsins. Stefnandi telji að öll þau atriði sem tilgreind séu í matsgerðinni feli í sér byggingargalla í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Hann telji jafnframt að um sé að ræða galla sem ekki hefðu komið fram ef byggingarstjóri hefði sinnt skyldum þeim sem á honum hvíldu samkvæmt 29. gr. laga nr. 160/2012 um mannvirki. Honum hafi borið að tryggja að húsið og einstakir byggingarhlutar þess væru byggðir í samræmi við hönnun, þannig að þeir fullnægðu kröfum byggingarreglugerðar og kröfum um fagleg vinnubrögð. Þessu hlutverki sínu hafi hann brugðist með þeim afleiðingum sem í matsgerð dómkvadds matsmanns greini.

Ábyrgð stefnda K-kk-ef á einstökum göllum sem tilgreindir séu í matsgerðinni byggist á eftirgreindu að því er hvern þeirra fyrir sig áhrærir. Að því er loftræsingu frá íbúðum varðar sé niðurstaða matsmanns sú að hún sé ófullnægjandi. Í byggingarlýsingu segi að loftræsingin skuli vera vélknúin í samræmi við reglugerð. Matsmaður staðfesti að svo sé ekki heldur notast við sjálftrekkjandi eða náttúrulega loftræsingu. Hann staðfesti einnig að sú loftræsing sem þó sé til staðar í húsinu fullnægi ekki kröfum byggingarreglugerðar. Þessi ófullnægjandi lofræsing hafi margvísleg áhrif í íbúðunum eins og fram komi í umfjöllun matsmanns um önnur matsatriði. Um sé að ræða galla í skilningi fasteignakauparéttar. Stefndi K-kk-nf hafi ákveðið að víkja frá fyrirmælum hönnuðar, væntanlega til að draga úr kostnaði. Afleiðingin sé ófullnægjandi loftræsing sem ekki standist kröfur byggingarreglugerðar.

Stefndi Vörður tryggingar hf. hafi hafnað bótaskyldu félagsins vegna þessa atriðis og vísað til þess að ekki liggi fyrir mælingar sem staðfesti að loftræsingin uppfylli ekki ákvæði reglugerðar. Á þetta verði ekki fallist. Matsmaður hafi skorið úr því með vísan til upplýsinga um loftræsilagnir og með vísan til ákvæða byggingarreglugerðar að loftræsing í húsinu uppfylli ekki þær kröfur sem gerðar séu í byggingar reglugerð. Sú niðurstaða standi óhögguð. Stefndi Vörður tryggingar hf. hafi einnig borið fyrir sig að ekki sé um galla að ræða heldur óklárað verk. Það standist ekki skoðun enda hafi lokaúttekt þegar farið fram og íbúðir í húsinu verið seldar sem eignir í fullkláruðu húsi. Á byggingar tímanum hafi stefndi K-kk-nf tekið þá ákvörðun að víkja frá fyrirmælum hönnuðar. Það séu mistök sem hann verði að bera ábyrgð á. Loks hafi stefndi Vörður tryggingar hf. hafnað ábyrgð með vísan til þess að fyrirliggjandi teikningar af loftræsikerfi hússins hafi verið ófullnægjandi. Í 5. mgr. 29. gr. laga um mannvirki segi að verði byggingarstjóri var við ágalla á verki hönnuðar skuli hann gera honum viðvart um það og krefjast úrbóta. Þannig hafi stefnda K-kk-þgf borið að gera viðeigandi ráðstafanir hafi hann talið teikningarnar ófullnægjandi. Hann hafi hins vegar ekki haft leyfi til þess að víkja frá fyrirmælum aðalhönnuðar hússins og um leið ákvæðum byggingarreglugerðar. Umrædd málsástæða stefnda Varðar trygginga hf. standist því ekki skoðun.

Að því er einangrun og múrhúðun útveggja í kjallara varði hafi stefndi K-kk-nf ákveðið að víkja frá fyrirmælum hönnuðar. Hann hafi þannig ákveðið að einangra húsið að utan í stað þess að einangra það að innan og múrhúða síðan útveggina líkt og aðalhönnuður hafi fyrirskipað. Það hefði mögulega verið í lagi ef hann hefði þá jafnframt múrað eða spartlað veggina að innan. Það hafi hann hins vegar ekki gert heldur málað ófrágenginn steininn eins og hann hafi komið undan mótunum. Hafi stefnandi staðið í þeirri trú að þetta þýddi að húsið væri óeinangrað að neðanverðu. Það sé galli í skilningi fasteignakauparéttar að víkja með þessum hætti frá fyrirmælum hönnuðar og skilja verk eftir í óásættanlegu horfi. Frágangur útveggjanna samrýmist því ekki viðurkenndum faglegum kröfum. Stefndi K-kk-nf beri ábyrgð á því að bæta úr þessu.

Hvað þak yfir stigagangi varðar liggi fyrir að það sé byggt úr timbri og plata ekki steypt líkt og hönnuður hafi mælt fyrir um í byggingarnefndarteikningu. Stefndi K-kk-nf hafi því enn og aftur vikið frá uppdráttum upp á sitt eindæmi með þeim afleiðingum sem raun beri vitni. Við það bætist að frágangur þaksins sé með öllu ófullnægjandi. Sé því um að ræða galla sem stefndi K-kk-nf beri ábyrgð á á grundvelli 29. gr. laga um mannvirki. Stefndi Vörður tryggingar hf. hafi hafnað bótaábyrgð á þessu tjóni á þeim grundvelli að krafa stefnanda sé fyrnd. Því hafni stefnandi alfarið. Samkvæmt 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda fyrnist skaðabótakrafa á fjórum árum frá því að tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið. Samkvæmt 14. gr. sömu laga sé fyrningu slitið þegar skuldari hafi gagnvart kröfuhafa beinlínis eða með atferli sínu viðurkennt skylduna. Það hafi hann gert með því að reyna að bæta það tjón sem hann hafi valdið með verknaði sínum. Ekkert sé skráð um það hvenær húseigendur hafi áttað sig á því að þakið á stigahúsinu læki. Hins vegar liggi ljóst fyrir að þeim hafi ekki verið ljós ástæða lekans fyrr en matsgerð hins dómkvadda matsmanns lá fyrir og þá fyrst hafi þeir haft nauðsynlegar upplýsingar um tjónið til að geta sett fram bótakröfu. Þegar af þeirri ástæðu sé krafan ekki fyrnd. Því til viðbótar hafi stefndi K-kk-nf gert sína síðustu tilraun til að koma í veg fyrir umræddan leka á árinu 2018. Með vísan til fyrrgreindrar 14. gr. sé því ljóst að fyrningu kröfunnar var í síðasta lagi slitið á árinu 2018 með viðurkenningu stefnda K-kk-ef á skyldu sinni ef fyrningarfrestur hafi þá yfirhöfuð verið byrjaður að líða.

Hvað gólfsíða glugga í stigagangi áhrærir sé ljóst að ísetning þeirra og frágangur sé stórgallaður sem valdið hafi umfangsmiklum leka meðfram umræddum gluggum. Stefnda K-kk-þgf hafi samkvæmt 29. gr. laga um mannvirki borið skylda til að tryggja að öll slík verk væru unnin í samræmi við almennt viðurkenndar faglegar kröfur. Jafnframt að frágangur væri fullnægjandi og skilaði þeim árangri sem til mætti ætlast, þ. e. að gluggar haldi vatni og vindum. Frávik frá því feli því í raun í sér brot á byggingarreglugerð en hafa beri í huga að um nýtt hús sé að ræða sem eigi að uppfylla kröfur laga um mannvirki og ákvæði gildandi byggingarreglugerðar. Stefndi Vörður tryggingar hf. hafi hafnað ábyrgð á þeim grundvelli að sök stefnda sé ekki sönnuð þar sem hann hafi ekki vikið frá fyrirmælum hönnuðar. Á það verði ekki fallist. Ábyrgð og hugsanleg sök byggingarstjóra sé ekki takmörkuð við þetta eina atriði. Stefndi K-kk-nf hafi brugðist skyldum sínum sem leitt hafi til þess að veruleg handvömm sé á verkinu. Það nægi til að fella á hann ábyrgð á umræddu tjóni.

Að því er leka lúgu yfir reykræsistokk frá kjallara varðar sé niðurstaða matsmanns sú að orsök þessa galla sé einkum ófullnægjandi frágangur. Á því beri stefndi K-kk-nf ótvírætt ábyrgð samkvæmt 29. gr. laga um mannvirki enda mátti honum vera ljóst að umræddur frágangur stæðist ekki faglegar kröfur. Stefndi Vörður tryggingar hf. hafi haldið því fram að um óklárað verk væri að ræða. Það standist hins vegar ekki skoðun enda hafi byggingu hússins verið lokið þegar lokaúttekt fór fram líkt og áður greini. Frágangi stokksins hafi einfaldlega verið hagað með þessum hætti.

Varðandi rangan halla á svölum í íbúð 401 hafi stefndi K-kk-nf viðurkennt ábyrgð á umræddum galla með því að bjóða eigendum íbúðarinnar að ráðast sjálfur í að flota þær í því skyni að laga vatnshallann. Eigendur íbúðarinnar hafi hins vegar viljað fá fagmann í verkið. Þrátt fyrir framangreinda viðurkenningu stefnda K-kk-ef hafi stefndi Vörður tryggingar hf. hafnað ábyrgð á þessum þætti á þeim grundvelli að stefndi K-kk-nf hafi þegar boðið fullnægjandi úrlausn sem hafi verið hafnað. Þessu mótmæli stefnandi harðlega enda hafi stefndi K-kk-nf ekki hafnað kröfu eigenda viðkomandi íbúðar um að fá fagmann í verkið. Hann hafi einfaldlega ekki sinnt úrbótakröfu þeirra frekar. Ábyrgð byggingarstjóra á þessum þætti nái til þess að ljúka honum faglega eins og öðrum byggingar þáttum hússins. Hann hafi ekki boðið eigendum viðkomandi íbúðar upp á slíka lausn. Úrbóta sé enn þörf og hljóti stefndi K-kk-nf að eiga að bera kostnað af þeim.

Að því er útihurðir á íbúðum 202, 302 og 402 varði hafi göllum á þeim í raun ekki verið mótmælt enda séu þeir augljósir. Á þeim beri stefndi K-kk-nf ábyrgð á grundvelli 29. gr. laga um mannvirki. Stefndi Vörður tryggingar hf. hafi hins vegar hafnað bótaskyldu vegna þessa þáttar á þeim grundvelli að um óverulegt verk sé að ræða. Stefnandi mótmæli því að ábyrgð byggingarstjóra ráðist af umfangi verks. Hvergi í lögum eða reglugerðum sé að finna nokkuð sem styðji það. Þá hafi stefndi K-kk-nf viðurkennt ábyrgð sína að þessu leyti með því að reyna mótvægisaðgerðir. Eftir standi hins vegar þörf á þéttingum og stillingu hurðanna.

Varðandi hurðina að geymslu merktri 0014 sé hurðar gatið augljóslega ekki í réttri stærð fyrir hurðina líkt og matsmaður hafi staðfest. Stefndi Vörður tryggingar hf. hafi hafnað bótaskyldu vegna þessa á þeim grundvelli að um hvort tveggja óverulegt og óklárað verk sé að ræða. Því sé alfarið hafnað. Verkið hafi einfaldlega ekki verið unnið rétt með þessari sérstöku niðurstöðu og á því beri stefndi K-kk-nf ábyrgð.

Viðvíkjandi innihurð í sameignargeymslu milli geymslugangs og hjóla- og vagnageymslu bendi stefnandi á að húsið sé fullfrágengið og lokaúttekt hafi farið fram. Engin verk eigi því að vera ókláruð. Stefndi K-kk-nf hafi ákveðið að víkja frá teikningum og sleppa hurðinni. Um galla sé því að ræða sem stefndi K-kk-nf beri ábyrgð á enda frágangur hvorki í samræmi við fyrirmæli hönnuðar né faglegur.

Að því er galla á einstökum íbúðum varðar vísi stefnandi til fyrirliggjandi matsgerðar sem staðfesti margvíslega ágalla á þeim þar með talið leka frá lofti og meðfram gluggum. Lekar þessir hafi valdið tjóni inni í umræddum íbúðum. Til þess að fullnægja kröfum laga um mannvirki og byggingarreglugerðar sem og kröfum um faglega rétt unnin verk verði hús að halda vatni og vindum. Það geri þetta hús ekki með tilheyrandi afleiðingum. Á því beri stefndi ótvírætt ábyrgð á grundvelli 29. gr. laga um mannvirki. Málsástæðum stefnda Varðar trygginga hf. um hið gagnstæða sé alfarið hafnað. Um sé að ræða nýtt hús. Það eigi ekki að springa eða leka. Þessir gallar stafi ekki af hrörnun í steypu eða utanaðkomandi atburðum. Orsakirnar geti ekki legið í neinu öðru en mistökum eða óvandvirkni við undirslátt, járnabindingu, niðurlagningu steypu eða annan frágang. Stefndi K-kk-nf hafi einfaldlega borið ábyrgð á því að tryggja að húsið stæði undir þeim kröfum sem gerðar séu í dag. Á það skorti greinilega og verði hann að bera hallann af því. Hvað leka meðfram gluggum varði stafi hann ekki af galla í aðkeyptum byggingar hlutum heldur af frágangi við ísetningu þeirra. Það sé ekki eðlilegt að dæla þurfi epoxy undir og meðfram nánast öllum gluggum í fimm ára gömlu húsi. Það sé galli.

Ábyrgð samkvæmt 29. gr. laga um mannvirki sé hefðbundin sakarábyrgð á grundvelli almennra skaðabótareglna utan samninga. Stefnda K-kk-þgf hafi sem byggingarstjóra hússins borið að sjá til þess að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, sbr. ákvæði 5. mgr. 29. gr. laganna. Einnig hafi honum borið að hafa eftirlit með því að framkvæmdin væri tæknilega og faglega fullnægjandi. Þessum starfsskyldum sínum hafi stefndi K-kk-nf brugðist og sú vanræksla valdið umfangsmiklu tjóni á húsinu sem hann beri ábyrgð á samkvæmt almennum reglum, sbr. 7. mgr. 29. gr. sömu laga. Stefndi K-kk-nf hafi verið með lögboðna ábyrgðartryggingu hjá stefnda Verði tryggingum hf. og sé stefnanda því heimilt að krefjast skaðabóta beint frá félaginu á grundvelli 44. gr. laga nr. 30/2004 um vátryggingarsamninga. Að mati stefnanda sé ljóst að tryggingin taki til framangreindra tjónsatvika.

Um fjárhæð bótakröfu sinnar og sundurliðun hennar vísar stefnandi til matsgerðar hins dómkvadda matsmanns. Þá sé krafist dráttarvaxta af þeirri fjárhæð frá 8. október 2020 þegar liðinn hafi verið mánuður frá því að stefnandi sendi stefndu kröfubréf.

Um lagarök vísar stefnandi kröfum sínum til stuðnings til laga nr. 160/2010 um mannvirki, einkum 29. gr. umræddra laga. Þá vísar stefnandi til almennra reglna íslensks skaðabótaréttar um bætur fyrir tjón af völdum réttarbrota utan samninga. Um heimild til þess að krefja stefnda Vörð tryggingar hf. um greiðslu bóta úr ábyrgðartryggingu stefnda K-kk-ef vísar stefnandi til 44. gr. laga nr. 30/2004 um vátryggingarsamninga. Loks vísar stefnandi til viðeigandi ákvæða laga nr. 91/1991 að því er meðferð málsins, varnarþing og kröfu um málskostnað varðar.

III.

Helstu málsástæðu rog lagarök stefndu

Stefndu byggja á því að bótakrafa stefnanda geti einvörðungu byggst á ábyrgð stefnda K-kk-ef samkvæmt lögum nr. 160/2010 um mannvirki og þeirri skaðabótaábyrgð samkvæmt almennu sakarreglunni sem byggingarstjóri geti borið samkvæmt þeim lögum. Ábyrgð stefnda Varðar trygginga hf. geti eingöngu byggst á skilmálum þeirrar byggingarstjóratryggingar sem í gildi hafi verið á þeim tíma sem atvik hafi átt sér stað. Þar komi auk annars fram að félagið beri eingöngu ábyrgð á því tjóni sem rekja megi til vanrækslu byggingarstjóra á skyldum sínum samkvæmt 29. gr. laga um mannvirki. Ábyrgð stefndu geti því einungis byggst á sakargrunni. Ekki sé um ábyrgð innan samninga eða vanefndaábyrgð að ræða.

Stefnandi byggi bótakröfu sína meðal annars á því að um sé að ræða byggingargalla í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Meint greiðsluskylda stefndu á grundvelli byggingarstjóratryggingar geti aðeins byggst á sönnuðum brotum byggingarstjóra á skyldum sínum samkvæmt lögum um mannvi rkieða reglugerðum sem átt hafi sér stað á þeim tíma sem trygging hans hjá stefnda Verði tryggingum hf. hafi verið í gildi. Um sé að ræða ábyrgðartryggingu. Í því felist að ekki sé unnt að dæma stefndu til greiðslu vegna hugsanlegra vanefnda seljanda eignarinnar, Ástaks ehf., á samningsskuldbindingum sínum samkvæmt einstökum kaupsamningum um eignir í húsinu eða sem verktaka. Þá sé ekki rakið í stefnu hvernig stefndi K-kk-nf geti, persónulega, borið ábyrgð á hugsanlegum vanefndum félagsins Ástaks ehf. Því sé aukinheldur mótmælt.

Þá verði einnig með skýrum hætti að greina á milli verkþátta sem annars vegar sé ólokið og verkþátta sem eftir atvikum sé haldið fram að ekki hafi verið byggðir til samræmis við teikningar þannig að saknæmt kunni að vera fyrir byggingarstjóra samkvæmt lögum um mannvirki. Byggingarstjóratrygging tryggi ekki verklok eða efndir samkvæmt verksamningi.

Hugsanlegar tilraunir Ástaks ehf. eða verktaka og smiða á vegum þess félags til úrbóta eftir lokaúttekt eignarinnar eða tilraunir þeirra til að lagfæra galla á seldum fasteignum til að uppfylla skyldur sínar sem seljandi eignanna samkvæmt lögum um fasteignakaup og einstökum kaupsamningum falli ekki undir ábyrgð byggingarstjóra. Þær tilraunir geti þó rúmast innan samningsskyldna félagsins samkvæmt kaupsamningum um einstakar eignir. Að mati stefndu þurfi að greina á milli þeirra hvað þetta varðar. Það sé ekki gert í stefnu.

Um hafi verið að ræða sölu á nýjum eignum á vegum verktaka sem haft hafi atvinnu af byggingu og sölu slíkra fasteigna. Í því felist að um sölu eignanna geti lög um neytendakaup nr. 48/2003 átt við ásamt þeim ströngu kröfum um ástand hins selda sem samkvæmt þeim lögum gildi. Ekki sé hins vegar um að ræða mál kaupenda fasteignanna gegn seljanda þeirra vegna hugsanlegra vanefnda á einstökum kaupsamningum. Stefnandi hafi ákveðið að haga málatilbúnaði sínum á þann veg. Með því geti hann hins vegar ekki aukið við ábyrgð byggingarstjóra eða vátryggjanda hans þannig að sú ábyrgð taki til samningsskuldbindinga seljanda fasteignanna gagnvart einstökum kaupendum.

Í málinu liggi fyrir fyrirvaralaus afsöl kaupendanna. Ítrekaðar athugasemdir hafi verið gerðar við Ástak ehf., seljanda og verktaka vegna sömu atriða og dómkröfur þessa máls byggistá sem meðal annars hafi að því er virðist leitt til þess að útgáfa afsals tafðist um þrjú ár miðað við það sem ráðgert hafi verið samkvæmt kaupsamningum um einstakar eignir í húsinu. Störf sem stefndi K-kk-nf hafi unnið sem fyrirsvarsmaður seljanda eignarinnar eða látið vinna þegar seljanda hafi tekið að berast kvartanir vegna ástands hennar falli ekki undir verk hans sem byggingarstjóra. Lokaúttekt á fasteigninni hafi farið fram í desember 2015. Verk sem framkvæmd hafi verið af stefnda K-kk-þgf eftir þann tíma hafi hann unnið sem fyrirsvarsmaður og starfsmaður Ástaks ehf. vegna þess samningssambands sem verið hafi á milli þess félags og einstakra kaupenda. Það sé einnig í samræmi við þá staðreynd að byggingarstjóri hætti störfum við lokaúttekt og lögboðin trygging hans sem byggingar stjóri geti því ekki tekið til verka sem unnin hafi verið eftir lokaúttekt.

Stefndu byggja enn fremur á því að ekki séu forsendur til þess að fallast á ábyrgð byggingarstjóra vegna meintra hönnunargalla við byggingu fasteignanna eða að teikningar hönnuða hafi verið ófullnægjandi. Í lögum um mannvirki séu sett ströng skilyrði fyrir því að unnt sé að gera byggingarstjóra ábyrga fyrir hugsanlegum mistökum hönnuða. Ekki sé um hefðbundið sakarmat að ræða. Af orðalagi laganna og frumvarpsumfjöllun megi ráða að slíkt geti eingöngu komið til skoðunar í undantekningartilvikum, sbr. 5. mgr. 29. gr. laganna.

Skilyrði fyrir hugsanlegri meðábyrgð byggingarstjóra vegna ágalla á hönnun eða mistökum annarra iðnmeistara sé tvíþætt. Í fyrsta lagi þurfi að vera um að ræða stórfellda vanrækslu. Um aukna sök þurfi því að vera að ræða. Í öðru lagi þurfi gallarnir og stórfelld sök þess iðnmeistara sem um sé að ræða að blasa við byggingarstjóranum við hans lögbundna eftirlit. Hvorugt skilyrðið sé uppfyllt í þessu máli.

Þá byggja stefndu á því að fyrningarfrestur kröfu á grundvelli ábyrgðartryggingar byggingarstjóra hafi, eins og atvikum sé hér háttað, byrjað að líða vegna ýmissa þátta kröfugerðar stefnanda strax í kjölfar þess að húseigendur fengu íbúðir sínar afhentar og í öllu falli áður en fjögur ár voru til birtingarstefnu í málinu, sbr. 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Það sé ekki skilyrði fyrir því að fyrningarfrestur byrji að líða samkvæmt tilvitnuðu ákvæði að fyrir liggi nákvæmar upplýsingar um orsakir og umfang ágalla á fasteigninni heldur eingöngu að sá sem haldi því fram að krafa sé til staðar hafi haft ástæðu til að afla sér slíkra upplýsinga. Í máli þessu liggi fyrir að tilteknir gallar urðu íbúum hússins ljósir strax og eignin var tekin í notkun. Um þá þætti hafi þeim borið að afla sér frekari upplýsinga þá þegar. Þá geti verk fyrirsvarsmanns Ástaks ehf. eftir lokaúttekt, sem gripið hafi verið til í því skyni að uppfylla samningsskuldbindingu samkvæmt kaupsamningi eða verksamningi milli einstakra kaupenda eigna, sem ekki séu aðilar að þessu máli, og seljanda eignar, sem ekki sé heldur aðili að þessu máli, ekki falið í sér rof fyrningar hugsanlegrar bótaskyldu byggingarstjóra eða vátryggjanda hans gagnvart stefnanda. Sama gildi um verk starfsmanna Ástaks ehf. fyrir stefnanda. Þá feli þau verk sem framkvæmd hafi verið, m. a. í því skyni að fá kaupendur einstakra eigna til að falla frá fyrirvörum og gallakröfum gagnvart Ástaki ehf. og gefa út fyrirvaralaust afsal fyrir eignunum, þremur árum eftir dagsetningu kaupsamninga, ekki í sér viðurkenningu stefndu á bótaskyldu byggingarstjóra gagnvart stefnanda og heldur ekki rof á fyrningu meintrar bótakröfu gegn byggingarstjóra eða vátryggjanda hans.

Loks megi ráða af stefnu, matsgerð og öðrum fyrirliggjandi gögnum að einstakir hlutar dómkröfu stefnanda séu vegna meintra galla á þeim hlutum fasteignar sem tilheyri séreign einstakra íbúa samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Verði á það fallist að til staðar sé bótaskylda vegna þeirra þátta sé ljóst að slík krafa tilheyri einstökum eigendum þeirra séreignarhluta en ekki stefnanda. Stefnandi eigi ekki aðild að bótakröfu á hendur byggingarstjóra vegna meintrar sakar hans sem tengist séreignarhlutum eignarinnar. Um sé að ræða aðildar skort til sóknar að slíkum kröfum sem leiði til sýknu. Ekki sé rökstutt eða reifað í stefnu hvernig stefnandi eigi aðild að slíkri kröfu. Ósannað sé jafnframt að stefnandi hafi fengið slíka kröfu framselda.

Að því er einstaka ágalla sem tilgreindir eru í matsgerð varðar byggist krafa stefndu um sýknu á eftirgreindu varðandi hvern þeirra um sig. Varðandi loftræsikerfi sé niðurstaða matsmanns sú að fyrirliggjandi teikningar séu ófullnægjandi. Stefndu byggja á því að ósannað sé með matsgerð að sök verði felld á byggingarstjóra vegna þessa ágalla sem sé vegna meintra vankanta í hönnun eignarinnar. Ekki verði á það fallist að skilyrði 5. mgr. 29. gr. laga um mannvirki séu uppfyllt til þess að byggingarstjóri verði gerður meðábyrgur með hönnuði vegna þessa. Stefnandi beri ábyrgð á þeirri ákvörðun sinni að stefna ekki hönnuði eignarinnar eða beina að honum kröfum þrátt fyrir að framangreint sé skýrlega tekið fram í fyrirliggjandi matsgerð. Með þeirri ákvörðun geti hann hins vegar ekki aukið við ábyrgð byggingarstjórans eða fært yfir á hann ábyrgð sem tilheyri hönnuði eignarinnar. Loks sé ósannað að lágmarksskilyrði um loftskipti í íbúðunum samkvæmt byggingarreglugerð séu ekki uppfyllt enda verði ekki séð að matsmaður hafi framkvæmt neinar mælingar að því leyti.

Varðandi múrhúðun í kjallara komi fram í fyrirliggjandi matsgerð að heildarkostnaður vegna úrbóta á þessum lið nemi 260.000 krónum. Til þess að byggingarstjóri geti borið ábyrgð á ágalla samkvæmt 5. mgr. 29. gr. laga um mannvirki þurfi ágallinn að vera verulegur. Á því sé byggt að um óverulegan ágalla sé að ræða. Matsgerðin staðfesti jafnframt að sá frágangur einangrunar veggja í kjallara sé faglega jafn góður og sá sem fram komi á teikningu. Ábyrgð byggingarstjóra sé ekki hlutlæg. Stefnanda sé að sýna fram á tjón af meintum mistökum. Það eitt að ekki hafi verið byggt til samræmis við teikningar nægi ekki ef staðfest er að þau meintu frávik sem um sé að ræða hafi ekki valdið fjártjóni.

Að því er þak yfir stigagangi og gólfsíða glugga í stigagangi og ýmsa liði vegna leka varðar byggja stefndu á því að kröfur vegna þaks og hvers konar leka í stigagangi séu fyrndar. Af ýmsum gögnum málsins megi sjá að allt frá afhendingu fyrstu eigna í október og nóvember 2015 hafi leka orðið vart í sameign hússins, bæði frá þaki og gluggum sem og vegna loftræsistokks í kjallara. Í öllu falli einhvern tímann á þeim vetri sem fylgdi afhendingu eigna í húsinu og fram á vor 2016. Slíkir lekar í nýju húsi hafi gefið stefnanda tilefni til að afla sér frekari gagna og lagt á stefnanda skyldu til þess samkvæmt 9. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda. Af gögnum málsins verði ráðið að stefnandi hafi ekki hafist handa við að afla sér frekari skýringa fyrr en árið 2019. Fyrning í máli þessu á meintri bótakröfu vegna ábyrgð ar stefndu á grundvelli mannvirkjalaga eða skilmála tryggingar hafi fyrst verið rofin með birtingu stefnu hinn 3. desember 2020. Hið sama gildi um leka á þaki í íbúðum efstu hæða hússins, sbr. meðal annars leka á þaki í íbúð 401. Almennar reglur kröfuréttar um tómlæti leiði til sömu niðurstöðu.

Þá sé ekki tilgreint í matsgerð hver sé orsök þess að gólfsíðir gluggar leki og ekki staðfest að það stafi af því að ekki hafi verið byggt samkvæmt samþykktum teikningum. Matsmaður tiltaki hins vegar sem tillögu að úrbótum að hanna eigi frágang glugganna upp á nýtt. Ósannað sé með matsgerðinni að ágalla á gluggum megi rekja til vanrækslu byggingarstjóra á skyldum sínum samkvæmt mannvirkjalögum en fyrir því beri stefnandi sönnunarbyrði. Að sama skapi virðist matsmaður tengja leka í gólfsíðum gluggum að einhverju leyti við loftræsingu og vísist til þess sem áður greinir varðandi þann lið.

Að því er óþéttar hurðir og aðra séreignarhluta varðar byggja stefndu á því að dómkrafa stefnanda virðist meðal annars samanstanda af kostnaði vegna meintra mismunandi galla á útihurðum í samtals sjö séreignum. Þessum kröfuliðum stefnanda sé hafnað. Í fyrsta lagi sé um að ræða aðkeypta hluti sem byggingarstjóri beri ekki ábyrgð á. Í öðru lagi teljist útihurðir sem skilji að sameign og séreign vera séreign samkvæmt 6. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Hver einstakur húseigandi geti því hugsanlega átt bóta kröfu vegna þessa liðs í kröfugerð teljist hann sannaður. Ósannað sé og vanreifað hvernig stefnandi geti átt þá kröfu eða hvernig hann hafi fengið hana framselda. Aðildarskortur sé því til sóknar vegna þeirra krafna. Sama gildi um kostnað vegna rangs svalahalla í íbúð 401 og lausra handriða og annarra galla á svölum annarra íbúða. Um sé að ræða séreign samkvæmt 8. tölulið 5. gr. laga um fjöleignarhús. Aðrir augljósir séreignarhlutar virðist einnig hluti af dómkröfu stefnanda og sé hafnað af þeim sökum, svo sem kröfuliðum vegna viðgerða í íbúð 101 vegna raka í eldhúsi og málningarvinnu inni í einstökum íbúðum.

Varðandi innihurðir í sameignargeymslur byggja stefndu á því að augljóst sé að engar hurðir séu þarna. Það hafi verið augljóst frá afhendingu húsnæðisins. Þessi kröfuliður sé því fyrndur. Þá sé einnig á því byggt að hér sé ekki um að ræða ágalla við byggingu eignarinnar sem byggingarstjóri geti borið ábyrgð á heldur sé hér einfaldlega um að ræða ókláraðan verkþátt verktaka hússins. Byggingarstjóraábyrgð sé ekki efndatrygging sem unnt sé að leita í til að fá bættar vanefndir verktaka á samningsskyldum sínum. Á því sé einnig byggt að um óverulegan galla sé að ræða að því leyti sem á hann verði fallist.

Loks nemi hámarksfjárhæð fyrir hvert tjónsatvik samkvæmt vátryggingarskírteini 13.146.000 krónum vegna þess árs er lokaúttekt fór fram. Ábyrgð stefnda Varðar trygginga hf. geti því ekki numið hærri fjárhæð en dómkrafa málsins nemi 13.822.897 krónum auk dráttarvaxta og kostnaðar. Þá byggi stefndi K-kk-nf á því að ekki sé unnt að krefja hann um greiðslu þar sem ábyrgðartrygging sé til staðar og ósannað að skilyrði 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga séu uppfyllt. Eðlilegt sé einnig að lækka bótafjárhæð hvað hann varði eða fella niður með tilliti til 24. gr. sömu laga enda til staðar ábyrgðartrygging.

Að því er varakröfu um lækkun dómkröfu varðar byggja stefndu á öllum sömu málsástæðum og þeir byggja á til stuðnings aðalkröfu sinni um sýknu.

Um lagarök vísa stefndu til laga nr. 160/2010 um mannvirki, laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, laga nr. 30/2004 um vátryggingarsamninga og laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Til stuðnings kröfu sinni um málskostnað vísa stefndu til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV.

Niðurstaða

Svo sem rakið hefur verið reisir stefnandi kröfu sína um skaðabætur úr hendi stefndu á því að stefndi K-kk-nf beri sem byggingarstjóri fjöleignarhússins að Klukkuvöllum 1 ábyrgð á þeim á göllum á húsinu sem tilgreindir eru í matsgerð S-kk-ef H-kk-ef, byggingar tæknifræðings og húsasmíðameistara, sem dagsett er 22. júní 2020. Byggir stefnandi í meginatriðum á því að stefndi K-kk-nf hafi ekki sinnt þeim skyldum sem á honum hvíldu samkvæmt 29. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 með þeim afleiðingum sem í matsgerð eru greindar og er fjárhæð kröfu hans byggð á mati S-kk-ef á kostnaði við að bæta úr þeim ágöllum sem hann telur vera til staðar að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað.

Stefndu reisa kröfu sína um sýknu einkum á því að stefndi K-kk-nf hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi í starfi sínu sem byggingarstjóri og beri því ekki skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda auk þess sem ekki standi skilyrði til að hann beri meðábyrgð með einstökum iðnmeisturum eða hönnuðum. Að öðru leyti byggja stefndu á ólíkum málsástæðum að því er einstaka hluta dómkröfu stefnanda varðar. Í meginatriðum byggja þeir þó á því að um aðildarskort til sóknar sé að ræða að því er varðar þann hluta dómkröfu stefnanda sem á galla á einstökum íbúðum áhrærir, að hluti dómkröfu stefnanda lúti að óloknum verkum, hluti hennar lúti að atriðum sem teljist óverulegur ágalli og hluti lúti að aðkeyptum einingum, og loks að bótakrafa stefnanda sé að minnsta kosti að hluta til fyrnd. Varakrafa stefndu um lækkun er byggð á sömu málsástæðum.

A.

Líkt og að framan greinir er fjárhæð dómkröfu stefnanda byggð á mati S-kk-ef H-kk-ef á kostnaði við að bæta úr þeim ágöllum sem hann telur vera til staðar á fjöleignarhúsinu að Klukkuvöllum 1. Hún er ekki sundurliðuð í stefnu en vísað til fyrirliggjandi matsgerðar þar að lútandi þar sem kostnaður við úrbætur á metnum ágöllum er ítarlega sundurliðaður. Í matsgerðinni er greint á milli annars vegar matsþátta sem varða sameign fjöleignarhússins og hins vegar matsþátta sem varða einstakar séreignir í húsinu og sú flokkun sem tiltekin er í matsbeiðni að því leyti lögð til grundvallar. Fallist er á það með stefndu að stefnandi sé ekki réttur aðili að skaðabótakröfu vegna á galla á einstökum séreignum í fjöleignarhúsinu heldur eigendur viðkomandi séreigna enda liggur ekkert fyrir um það í málinu að umræddir eigendur hafi framselt stefnanda kröfur sínar þar að lútandi. Er því um aðildarskort til sóknar að ræða varðandi þann hluta dómkröfu stefnanda sem byggð er á niðurstöðu matsmanns um kostnað við úrbætur á metnum ágöllum á einstökum séreignum. Þá eru tilteknir matsþættir ranglega taldir varða sameign fjöleignarhússins að Klukkuvöllum 1 í þeirri flokkun sem lögð er til grundvallar að því leyti í fyrirliggjandi matsgerð. Er þar annars vegar um að ræða útihurðir íbúða 202, 302 og 402, en samkvæmt 6. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús falla hurðir sem skilja séreign frá sameign undir séreign fjöleignarhúss, og hins vegar gólfhalla á svölum íbúðar 401 en samkvæmt 8. tölulið sama ákvæðis fellur gólfflötur svala að sama skapi undir séreign. Af sömu ástæðu er því um aðildar skort til sóknar að ræða varðandi þann hluta dómkröfu stefnanda sem byggður er á niðurstöðu matsmanns um kostnað við úrbætur þessara þátta. Samkvæmt áðurgreindri sundurliðun í matsgerð dómkvadds matsmanns nemur metinn kostnaður við úrbætur á ágöllum sem samkvæmt framangreindu eru á einstökum séreignum fjöleignarhússins að Klukkuvöllum 1 og þar með samsvarandi hluti dómkröfu stefnanda samtals 1.355.000 krónum. Að þessu virtu verður ekki vikið frekar að niðurstöðu matsmanns varðandi metna ágalla á einstökum séreignum í fjöleignarhúsinu og málsástæðum aðila þar að lútandi.

B.

Áðurnefndur S-x-x r H-kk-nf var dómkvaddur að beiðni stefnanda til að leggja mat á það hvort tilteknir hlutar fjöleignarhússins að Klukkuvöllum 1 væru haldnir ágöllum með hliðsjón af þeim forsendum sem fram koma í matsbeiðni. Að því er sameign hússins áhrærir var óskað mats á tilgreindum atriðum viðvíkjandi loftræsingu frá íbúðum, einangrun og múrhúðun útveggja í kjallara, yfirborðsfrágangi innveggja í kjallara, þaki yfir stigagangi, gólfsíðum gluggum í stigagangi, leka í kjallara, leka frá þaki í íbúð 401, leka við loft í íbúð 301, leka í gangi hægra megin við aðalinngang, lekri lúgu yfir reykræsistokk frá kjallara, innihurð í sameignargeymslu í rými 0014 og innihurð í sameignargeymslu milli geymslugangs og hjóla- og vagnageymslu. Loks var almennt óskað álits matsmanns á því hvort frágangur, jafnt á einangrun, múrhúðun, loftræsingu, þökum, og öðrum framangreindum byggingarhlutum, sé í samræmi við uppdrætti hönnuðar, fyrirmæli byggingar reglugerðar og viðurkenndar faglegar kröfur. Þá var lagt fyrir matsmann að gera grein fyrir því í hverju frávikin fælust ef frá þessu hefði verið vikið og afleiðingum þeirra. Verður nú gerð grein fyrir niðurstöðu matsmanns varðandi hvern framangreindan þátt fyrr sig.

Að því er loftræsingu frá íbúðum varðar kemur fram í niðurstöðu matsmanns að í byggingarlýsingu á samþykktum aðaluppdrætti segi að gluggalaus rými skuli loftræst með vélrænni loftræsingu samkvæmt reglugerð. Engin vélræn loftræsing sé hins vegar frá íbúðum í húsinu. Teikningar af loftræsikerfi íbúða liggi fyrir en hafi ekki verið lagðar inn til byggingar fulltrúa svo sem skylt sé. Þá kemur fram að matsmaður telji fyrirliggjandi teikningar af loftræsikerfi vera ófullnægjandi. Á þeim séu einvörðungu upplýsingar um loftmagn eða afköst og að loftrásir skuli vera 100 mm loftrásir upp úr þaki. Þar sé hins vegar enga inntaksventla að finna en þeir séu að sjálfsögðu nauðsynlegir enda þurfi að soga loft inn á móti því lofti sem sogað er út. Þá kemur fram að við endurbætur á loftræsingu íbúða þurfi að taka tillit til brunavarna og hljóðvistar en matsmaður telji ljóst að setja þurfi lóðréttar loftræsilagnir í EI- 60 stokka. Loks kemur fram að kröfur 10.2.5 gr. byggingareglugerðar séu skýrar. Tryggja skuli að loftskipti í í búðarhúsum séu mögulegað lágmarki 30 l/s frá eldhúsi, 15 l/s frá baðherbergi og 20 l/s frá þvottaherbergi. Til að uppfylla þessar kröfur telji matsmaður nauðsynlegt að setja vélræna loftræsingu í íbúðir hússins. Lagt er til að fenginn verði viðurkenndur l agnahönnuður til að yfirfara og skoða aðstæður á staðnum og hanna loftræsikerfi sem standist framangreindar kröfur og slíkt kerfi svo smíðað og sett upp í samræmi við það. Sá kostnaður sem metinn er vegna þessa nemur samtals 5.960.000 krónum.

Varðandi einangrun og múrhúðun útveggja í kjallara kemur fram í niðurstöðu matsmanns að samkvæmt teikningum fengnum af vef byggingar fulltrúa Hafnarfjarðar sé gert ráð fyrir því að útveggir í kjallara séu einangraðir að innan og múrhúðaðir. Svo sé ekki. Þess í stað hafi kjallaraveggir verið einangraðir að utan með 100 mm polystyren plasteinangrun. Við skoðun hafi komið í ljós að engin einangrun og múrhúð sé innan á útveggjum kjallara. Aðspurður hafi stefndi K-kk-nf upplýst að kjallarinn væri allur einangraður að utanverðu. Þá væri einangrun frágengin samkvæmt því sem almennt tíðkist, þ. e. með takkadúk til þess að beina vatnságangi frá veggjum auk þess sem sett hafi verið blikkflasning efst á brún einangrunar. Fram kemur að matsmaður staðfesti að einangrun utan á kjallaraveggjum sé með framangreindum hætti, frágangur hennar sé faglegur en hún þó ekki í samræmi við fyrirliggjandi teikningar. Að mati matsmanns sé þessi frágangur ekkert síðri en sá frágangur sem arkítekt hússins gerði ráð fyrir. Hins vegar telji matsmaður að yfirborð kjallaraveggja hefði átt að slétta betur en þeir hafi lítið sem ekkert verið viðgerðir eða undirbúnir undir málningu áður en þeir hafi verið málaðir. Lagt er til að útveggirnir verði spartlaðir og málaðir. Sá kostnaður sem metinn er vegna þess nemur samtals 260.000 krónum.

Viðvíkjandi yfirborðsfrágangi innveggja í kjallara vísar matsmaður til framangreindrar niðurstöðu sinnar varðandi einangrun og múrhúðun útveggja í kjallara og leggur ekki til frekari úrbætur en þar greinir.

Að því er þak yfir stigagangi varðar kemur fram í niðurstöðu matsmanns að raunverulegur frágangur þaksins sé ekki í samræmi við fyrirliggjandi deiliteikningar arkítekts. Samkvæmt þeim skuli þakplata vera steypt en allt þak stigahússins sé hins vegar uppbyggt úr timbri. Þá sé frágangi þaksins víða ábótavant og nokkrir staðir á því valdi greinilega leka. Frágangur flasninga sé víða óviðunandi og greinilegt að margsinnis sé búið að reyna að þétta þakið án árangurs. Enn fremur séu mjög mikil og greinileg ummerki um leka innan á loftaklæðningu stigahússins. Lagt er til að arkítekt hússins verði fenginn til að gera deiliteikningar af frágangi þaksins þannig að það haldist þétt. Þá verði allur þakpappi sem og þakklæðning og einangrun af þaki stigahússins fjarlægð ogný þakklæðning og þakpappi sett á og gengið frá flasningum á köntum og samskeytum á faglegan hátt. Enn fremur verði þakið yfirfarið vel og reynt að tryggja sem best þéttleika þess áður en því verði lokað og það að svo búnu einangrað aftur, sett rakavarnarlag, raflagnagrind og loftaklæðning og loftin í stigahúsinu að því loknu máluð. Sá kostnaður sem metinn er vegna þessa nemur samtals 3.608.000 krónum.

Varðandi gólfsíða glugga í stigagangi kemur fram í niðurstöðu matsmanns að með þeim séu mikil ummerki um leka. Við skoðun hafi komið í ljós að þeir leki nánast allir og því sé nauðsynlegt að fara í umtalsverðar viðgerðir. Þá bendi matsmaður á að greinilegur leki sé inn með karmi aðalanddyrishurðar og engin þétting ofan á skyggni yfir inngangi sem sé að hans mati orsök þess leka sem sjáist innan og ofan við hurðina. Matsmaður leggur til að allir gólfsíðir gluggar í stigagangi verði teknir úr, þar með talin anddyris hurð. Þá verði karmar og svæðið þar sem karmarnir leggjast að steypu þurrkað vel og vandlega þannig að hægt verði að ganga tryggilega frá þéttingum kringum gluggana að nýju. Gluggarnir verði svo settir í að nýju og notuð til þess þéttiefni af viðurkenndri gerð. Matsmaður leggur enn fremur til að arkítekt hússins verði fenginn til þess að hanna frágang þéttinga fyrir umrædda glugga. Þá verði settur 125 mm sjálfsogsventill í þak stigahússins og til mótvægis verði settur 125 mm inntaksventill. Að áliti matsmanns muni þessar ráðstafanir tryggja að ekki myndist undirþrýstingur í stigahúsinu en hann auki verulega hættu á að vatn dragist inn í gegnum rifur og samskeyti. Sá kostnaður sem metinn er vegna þessa nemur samtals 2.160.000 krónum.

Að því er leka í kjallara varðar vísar matsmaður til framangreindrar niðurstöðu sinnar varðandi aðalanddyrishurð sem hann telur vera orsök umrædds leka. Frekari úrbóta en að framan greinir sé því ekki þörf.

Viðvíkjandi leka frá þaki í íbúð 401 er niðurstaða matsmanns sú að greinilegur leki sé á þaki hússins yfir umræddri íbúð. Lagt er til að núverandi flasningar verði fjarlægðar, farg tekið af tjörupappa, leitað að lekastöðum og gert við pappann. Að svo búnu verði einangrun og fargi komið fyrir aftur og flasningar og aðrar þéttingar endurnýjaðar. Sá kostnaður sem metinn er vegna þessa nemur samtals 1.030.000 krónum.

Varðandi leka við loft í íbúð 301 kemur fram í niðurstöðu matsmanns að við skoðun hafi komið í ljós ummerki um leka í horni barnaherbergis suðausturhluta íbúðarinnar. Málning í lofti herbergisins sé bólgin og tekin að flagna. Lagt er til að epoxy efni verði sprautað í botnstykki gluggans í íbúð 401 sem er fyrir ofan lekaummerki í íbúð 301. Þá er lagt til að sett verði flasning undir undirstykki gluggans til þess að minnka vatnsálag á botnstykki hans. Sá kostnaður sem metinn er vegna þessa nemur 400.000 krónum.

Að því er leka í gangi hægra megin við aðalinngang varðar vísar matsmaður til þess sem að framan greinir viðvíkjandi þaki yfir stigahúsi, aðalanddyrishurð hússins og skyggni yfir aðalinngangi og leggur ekki til frekari úrbætur en þar eru tilgreindar.

Varðandi leka lúgu yfir reykræsistokk frá kjallara kemur fram í niðurstöðu matsmanns að greinileg ummerki séu um leka með reykræsistokk í kjallara hússins. Einangrun stokksins sé ábótavant og ekkert niðurfall sé í botni hans sem sé eðli máls samkvæmt nauðsynlegt svo að vatn sem þar komist inn eigi greiða leið út. Matsmaður leggur til að arkítekt hússins verði fenginn til að hanna stokkinn þannig að hann haldi vatni og vindum. Smíðaður verði nýr hleri og honum komið fyrir, botn stokksins verði steyptur og niðurfall sett í hann og tengt við drenlagnir í húsinu. Sá kostnaður sem metinn er vegna þessa nemur samtals 610.000 krónum.

Viðvíkjandi innihurð í sameignargeymslu í rými 0014 kemur fram í niðurstöðu matsmanns að við skoðun hafi komið í ljós að umrædd hurð nái ekki að gólfi. Lagt er til að hurðin verði tekin niður, hurðar op lagfært og hurðin að svo búnu sett aftur í. Sá kostnaður sem metinn er vegna þessa nemur 50.000 krónum.

Að því er innihurð í sameignar geymslu milli geymslugangs og hjóla- og vagnageymslu varðar kemur fram í niðurstöðu matsmanns að við skoðun hafi komið í ljós að hurð vanti í hurðar opið. Lagt er til að sams konar hurð og er fyrir öðrum geymslum verði sett í hurðar opið. Sá kostnaður sem metinn er vegna þessa nemur 80.000 krónum.

Varðandi almennt álit matsmanns á því hvort frágangur, jafnt á einangrun, múrhúðun, loftræsingu, þökum og öðrum framangreindum byggingarhlutum, sé í samræmi við uppdrætti hönnuðar, fyrirmæli byggingar reglugerðar og viðurkenndar faglegar kröfur vísar matsmaður loks til fyrri svara við einstökum matsspurningum.

S-kk-nf H-kk-nf gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins, staðfesti matsgerð sína og svaraði spurningum um efni hennar.

C.

Samkvæmt 1. málsl. 5. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki ber byggingarstjóra að hafa virkt eftirlit með því að þeir sem koma að byggingu mannvirkis fylgi samþykktum hönnunargögnum, verklýsingum og ákvæðum laganna, laga um byggingar vörur og reglugerða sem settar eru á grundvelli þeirra. Samkvæmt 7. mgr. sama ákvæðis ber byggingar stjóri skaðabótaábyrgð á því tjóni sem eigandi eða annar þriðji maður verður fyrir af völdum gáleysis byggingarstjóra í starfi.

Með vísan til framangreindrar niðurstöðu S-kk-ef H-kk-ef í fyrirliggjandi matsgerð varðandi metna ágalla á sameign fasteignarinnar að Klukkuvöllum 1 og orsakir þeirra, sem og þess sem fram kom í vitnisburði hans fyrir dómi, er að mati dómsins sýnt að stefndi K-kk-nf ber á grundvelli tilvitnaðra ákvæða skaðabótaábyrgð á því tjóni stefnanda sem rekja má til ófullnægjandi frágangs þaks yfir stigagangi hússins sem og gólfsíðra glugga þar. Að því er frágang þaksins varðar kemur skýrt fram í matsgerð að hann sé ekki í samræmi við fyrirliggjandi deiliuppdrætti hönnuða rog að því er umrædda glugga varðar kom fram í vitnisburði S-kk-ef fyrir dómi að þeir hefðu verið settir í eftir á í stað þess að steypa þá í líkt og fyrirliggjandi uppdrættir gerðu ráð fyrir. Þá má hvort tveggja ráða af matsgerð S-kk-ef og vitnisburði hans fyrir dómi að þessi frávik frá því sem mælt er fyrir um í fyrirliggjandi uppdráttum, sem og slælegur frágangur umræddra verka að öðru leyti, séu meginorsök þeirra margþættu vandamála sem upp hafa komið í stigagangi hússins, anddyri þess og í kjallara undir því. Stefnda K-kk-þgf bar sem byggingarstjóra hússins auk annars að hafa virkt eftirlit með því að þeir sem komu að byggingu þess fylgdu samþykktum hönnunargögnum en það gerði hann ekki með framangreindum afleiðingum. Þykir hann því hafa sýnt af sér gáleysi í starfi að því leyti með tilheyrandi tjóni fyrir stefnanda.

Að því er loftræsingu frá íbúðum varðar kemur fram í matsgerð að dómkvaddur matsmaður telji fyrirliggjandi séruppdrætti af loftræsikerfi vera ófullnægjandi með þeim afleiðingum sem þar eru tilgreindar. Ekki liggur hins vegar annað fyrir en að þeim uppdráttum hafi verið fylgt við byggingu hússins og stefndi K-kk-nf því ekki brugðist eftirlitsskyldum sínum að því leyti. Þá verður ekki talið að stefndi K-kk-nf hafi brugðist eftirlitsskyldum sínum að því er samræmi loftræsingar frá íbúðum við 10.2.5. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 varðar líkt og stefnandi byggir öðrum þræði á enda gerir viðeigandi ákvæði reglugerðarinnar ráð fyrir að loftræsing geti verið hvort heldur sem er náttúruleg eða vélræn eða blanda af hvoru tveggja svo framarlega sem lágmarkskröfum um loftskipti er fullnægt. Mátti stefndi K-kk-nf því treysta því að fyrirliggjandi séruppdrættir hönnuðar af loftræsingu frá íbúðum sem gerðu ráð fyrir náttúrulegri loft ræsingu væru í samræmi við þær kröfur sem þar eru gerðar jafnvel þó svo að gert væri ráð fyrir vélrænni loftræsingu í byggingarlýsingu á aðaluppdrætti enda viðkomandi hönnuður sérfræðingur á því sviði. Þá er það eðli máls samkvæmt hönnuður séruppdrátta sem ber að gæta að því að þeir séu í samræmi við aðaluppdrátt og ef frávik eru þar á að þau séu yfirfarin og samþykkt af aðalhönnuði sem ber ábyrgð á samræmi uppdrátta. Þykir stefndi K-kk-nf því ekki hafa sýnt af sér saknæmt gáleysi að þessu leyti. Samkvæmt 3. málsl. 5. mgr. 29. gr. ber byggingarstjóri meðábyrgð á verulegum ágöllum á mannvirki sem koma í ljós við úttekt, við lok verkhluta eða framkvæmda, eða eftir að mannvirki er tekið í notkun, sem ekki hefur verið bætt úr og rekja má til stórfelldrar vanrækslu á verksviði einstakra iðnmeistara eða hönnuða, enda hefðu þeir ekki átt að dyljast byggingarstjóra við eftirlit samkvæmt 1. málsl. sama ákvæðis. Svo að meðábyrgð verði felld á byggingarstjóra vegna vanrækslu á verk sviði einstakra iðnmeistara eða hönnuða þarf að vera um ágalla að ræða sem ekki hefðu átt að dyljast byggingarstjóra við lögbundið eftirlit hans. Að mati dómsins verður af sömu ástæðu og að framan greinir ekki talið að um slíkan ágalla sé að ræða og stefndi K-kk-nf beri því ekki heldur meðábyrgðá honum á grundvelli tilvitnaðs ákvæðis.

Að því er einangrun og múrhúðun útveggja í kjallara áhrærir kemur skýrt fram í matsgerð að þótthún sé ekki í samræmi við fyrirliggjandi uppdrætti sé frágangur hennar faglegur og ekki síðri en sá frágangur sem hönnuður hússins gerði ráð fyrir. Að mati dómsins er því hvorki sýnt að stefndi K-kk-nf hafi sýnt af sér saknæma háttsemi hvað þennan þátt varðar né heldur að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni þótt vikið hafi verið frá fyrirliggjandi uppdráttum að þessu leyti. Þá telst yfirborðsfrágangur umræddra veggja að mati dómsins ekki ágalli við byggingu eignarinnar sem byggingastjóri ber ábyrgð á heldur er um ókláraðan verkþátt verktaka hússins að ræða. Hið sama gildir að mati dómsins um innihurðir í sameignargeymslur.

Að því er varðar aðra metna ágalla á sameign fasteignarinnar að Klukkuvöllum 1 verður ekkert ráðið af fyrirliggjandi matsgerð eða öðrum gögnum málsins um að þá megi rekja til saknæmrar háttsemi stefnda K-kk-ef sem byggingarstjóra hússins enda ekkert fram komið sem gefurtil kynna að frágangur þeirra þátta hafi ekki verið í samræmi við samþykkt hönnunargögn, verklýsingar eða ákvæði laga um mannvirki, laga um byggingarvörur eða reglugerða sem settar eru á grundvelli þeirra. Þá þykja ekki standa skilyrði til að stefndi K-kk-nf beri meðábyrgð á umræddum ágöllum samkvæmt 3. málsl. 5. mgr. 29. gr. laga um mannvirki enda getur enginn þeirra talist verulegur í skilningi ákvæðisins að teknu tilliti til umfangs tjóns stefnanda vegna hvers þeirra fyrir sig samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð.

Að framangreindu virtu er það því samantekið mat dómsins að stefndi K-kk-nf beri sem byggingarstjóri fjöleignarhússins að Klukkuvöllum 1 ábyrgð á því tjóni stefnanda sem rekja má til ófullnægjandi frágangs þaks yfir stigagangi hússins sem og gólfsíðra glugga þar en ekki því tjóni sem rekja má til annarra metinna ágalla á fasteigninni. Þá beri hann ekki meðábyrgð á öðrum metnum ágöllum ásamt einstökum iðnmeisturum eða hönnuðum.

Að því er varðar þann hluta bótakröfu stefnanda sem rekja má til þeirra ágalla sem samkvæmt framangreindu er fallist á að stefndi K-kk-nf beri ábyrgð á byggja stefndu auk annars á því að krafa stefnanda vegna tjóns af völdum þeirra sé fyrnd. Samkvæmt 8. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki fyrnist skaðabótaábyrgð byggingarstjóra samkvæmt ákvæðum laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. þeirra laga fyrnist krafa um skaðabætur á fjórum árum frá þeim degi er tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð ber á því eða bar að afla sér slíkra upplýsinga. Líkt og að framan er rakið varð þeirra ágalla á fjöleignarhúsinu að Klukkuvöllum 1 sem umræddur hluti bótakröfu stefnanda lýtur að þegar vart veturinn 2015 til 2016. Það var hins vegar ekki fyrr en veturinn 2018 til 2019 sem ljóst var að lokatilraunir stefnda K-kk-ef og eftir atvikum annarra á hans vegum til viðgerða á þessum ágöllum hefðu ekki borið árangur. Að mati dómsins stofnaðist skylda stefnanda til að afla sér nauðsynlegra upplýsinga um tjónið og þann sem ber ábyrgð á því þar af leiðandi ekki fyrr en á þeim tímapunkti enda ekki ljóst fyrr en þá að viðgerð hefði ekki dugað til. Er það því mat dómsins að bótakrafa stefnanda vegna umræddra ágalla hafiekki verið fyrnd þegar mál þetta var höfðað í desember 2020.

D.

Svo semáður greinir er fjárhæð dómkröfu stefnanda ekki sundurliðuð í stefnu en vísað til fyrirliggjandi matsgerðar þar að lútandi þar sem kostnaður við úrbætur á metnum ágöllum er ítarlega sundurliðaður. Að því er þá ágalla sem samkvæmt framangreindu er fallist á að stefndi K-kk-nf beri skaðabótaábyrgð á varðar nemur metinn kostnaður við úrbætur samkvæmt umræddri sundurliðun í heild samtals 5.786.000 krónum. Þar af eru 3.415.2 00 krónur vegna vinnu á verkstað að meðtöldum virðisaukaskatti. Dómkrafa stefnanda er sett fram að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað og nemur því vegna tjóns sem rekja má til umræddra ágalla samtals 5.124.995 krónum.

Verður fyrirliggjandi matsgerð lögð til grundvallar um umfang tjóns stefnanda vegna nefndra ágalla enda hefur henni ekki verið hnekkt.

Stefndi K-kk-nf var með ábyrgðar tryggingu hjá stefnda Verði tryggingum hf. Með því að sýnt hefur verið fram á bótaskyldu vátryggingar taka vegna starfa hans sem byggingarstjóra stofnast til bótaskyldu stefnda Varðar tryggingar hf. úr ábyrgðartryggingunni. Þær bætur sem hér er fallist á eru vel undir hámarksgreiðslu úr ábyrgðartryggingunni. Samkvæmt framangreindu verður stefndu því gert að greiða stefnanda óskipt 5.124.995 krónur í bætur. Fallist er á kröfu stefnanda um að fjárhæðin beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. október 2020 þegar liðinn var mánuður frá þeim degi er bótakrafa stefnanda byggð á matsgerð hins dómkvadda matsmanns var sett fram og sundurliðuð, sbr. 9. gr. sömu laga, til greiðsludags.

Að virtum úrslitum málsins og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefndu gert að greiða stefnanda hluta málskostnaðar hans sem þykir hæfilega ákveðinn 1.8 50.000 krónur.

H-kvk-nf Á-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum Þ-kk-þgf D-kk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

Dómsorð:

Stefndu, K-kk-nf H-kk-nf og V örður tryggingar hf., greiði stefnanda, Húsfélaginu Klukkuvöllum 1, óskipt 5.124.995 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. október 2020 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnanda óskipt 1.8 5 0.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf Á-kvk-nf

Þ-kk-nf D-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf