E-5132/2007

Mál þetta sem dómtekið var 12. mars sl. er höfðað 29. ágúst 2007.

Stefnandi er B-kk-nf Ó-kk-nf, Hvassaleiti 87, Reykjavík.

Stefndu eru H-kk-nf I-kk-nf og A-kvk-nf K-kvk-nf Þ-kvk-nf til heimilis að Laugalæk 62, Reykjavík.

Dómkröfur

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndu greiði honum in solidum 38.649.533 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. apríl 2007 til greiðsludags, allt að frádregnum 34.649.533 krónum sem stefndu greiddu inn á skuldina þann 19. apríl 2007 og 4.000.000 króna sem greiddar voru inn á skuldina þann 23. apríl 2007. Þá er þess krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól á 12. mánaða fresti í samræmi við ákvæði 12. gr. laga nr. 38/2001, í fyrsta sinn þann 9. apríl 2008. Málskostnaðar er krafist að mati réttarins eða samkvæmt málskostnaðaryfirliti auk virðisaukaskatts.

Dómkröfur stefnda eru þær að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Þá krefjast stefndu þess að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar að mati dómsins í samræmi við hagsmuni málsins að teknu tilliti til vinnu málflytjanda og annan kostnað af málinu samkvæmt málskostnaðaryfirliti. Þá er þess krafist að dráttarvextir leggist á málskostnaðarkröfu í samræmi við ákvæði laga nr. 19/1991 og leggist við höfuðstól hennar á tólf mánaða fresti.

Hinn 2. október 2007 var höfðuð gagnsök í málinu. Krafa gagnstefnenda, H-kk-ef og Ö-kvk-ef K-kvk-ef, var sú að gagnstefndi, B-kk-nf, yrði dæmdur til útgáfu afsals fyrir fasteigninni Laugalækur 62, Reykjavík, að viðlögðum dagsektum allt að 15.000 krónum á dag. Í þinghaldi 12. mars sl. afhenti gagnstefndi gagnstefnendum afsal fyrir eigninni sem hann hafði gefið út. Var þá jafnframt bókað að útgáfa afsalsins væri með fyrirvara um rétt gagnstefnda til greiðslu vaxta af vangoldinni útborgun eins og málssókn hans byggist á.

Í sama þinghaldi var af hálfu lögmanns gagnstefnenda bókað að samkvæmt útgefnu afsali sé því lýst yfir að kaupendur séu réttir og löglegir eigendur og að þau hafi uppfyllt ákvæði kaupsamnings. Í ljósi þess að afsalið sé óskilyrt muni því verða þinglýst í framhaldinu. Við munnlegan flutning málsins féllu gagnstefnendur frá kröfum í gagnsök en gerð er krafa um málskostnað bæði í aðalsök og gagnsök.

Málavextir

Stefnandi var eigandi fasteignar að Laugalæk 62 í Reykjavík. Hann bauð eignina til sölu í ársbyrjun 2007 hjá Remax, fasteignamiðlun Laugardal ehf. og var ásett söluverð 55.000.000 króna. Hinn 9. mars 2007 gerðu stefndu kauptilboð í fasteignina að fjárhæð 51.500.000 krónur. Tilboðið var háð þeim fyrirvara að sérfróður matsmaður á vegum tilboðsgjafa yfirfæri ástand eignarinnar og skilaði af sér matsskýrslu innan 7 daga frá samþykki kauptilboðs og að tilboðsgjafi sætti sig við niðurstöðu matsins en að öðrum kosti gætu stefndu þá fallið frá kaupunum. Stefnandi samþykkti kauptilboðið samdægurs. Matsskýrslu var skilað til stefndu innan tilsetts tíma og sættu þau sig við niðurstöðu hennar en töldu þó að tvöfalt gler hússins væri í verra ástandi en þau hefðu mátt vænta. Á sameiginlegum fundi málsaðila á fasteignasölunni 20. mars 2007 fóru stefndu fram á 250.000 króna afslátt af kaupverði vegna þessa og féllst stefnandi á það.

Í kauptilboði var einnig fyrirvari um að kaupandi skyldi skila greiðslumati innan 7 virkra daga frá samþykki tilboðsins að öðrum kosti væri seljanda heimilt að rifta tilboðinu með einhliða yfirlýsingu.

Kaupverðið átti að greiða á eftirfarandi hátt:

Með peningum við undirritun kaupsamnings kr. 11.000.000

Með andvirði láns frá lánastofnun kr. 39.000.000

Við afsal kr. 1.250.000

Samtals kr. 51.250.000

Kaupsamningur var undirritaður 28. mars 2007. Heldur stefnandi því fram að þessi dráttur á undirritun kaupsamningsins, sem hafi verið í óþökk hans, hafi stafað af ástæðum sem varði stefndu. Því er hins vegar harðlega mótmælt af hálfu stefndu og því haldið fram að um eðlilegan afgreiðsluhraða hafi verið að ræða frá því að kauptilboð var undirritað og kaupsamningur haldinn, eða innan við 3 vikur.

Málsástæður stefnanda og lagarök

Stefnandi byggir á því að dráttur á undirritun kaupsamnings hafi stafað af ástæðum er varði stefndu, H-kk-þf og Ö-kvk-þf K-kvk-þf. Þegar gengið hafi verið frá kaupsamningi 28. mars 2007 hafi fasteignasalinn lýst því yfir að munnlegt lánsloforð lægi fyrir frá lánveitanda, Landsbankanum, en stefndu hugðust taka þar 39 milljón króna lán sem renna átti til greiðslu kaupverðsins að frádregnum lántökukostnaði sem stefndu áttu að gera upp við stefnanda við lokagreiðslu kaupverðsins. Lán þetta skyldi afgreiða næstu daga svo sem venja sé til. Þetta hafi verið staðfest með tölvupósti frá Landsbankanum til fasteignasalans 2. apríl 2007 og hafi tölvupóstur þessi verið framsendur frá fasteignasalanum til stefnanda sama dag. Í yfirlýsingu bankans hafi verið staðfest að aðalstefndi H-kk-nf stæðist greiðslumat og að afgreiðsla lánsins gæti tekið smá tíma en þó aldrei lengur en viku.

Stefnandi byggir á því að í kauptilboði aðila sé fyrirvari um að stefndu skuli skila greiðslumati innan sjö virkra daga frá samþykki tilboðs. Gefi auga leið að sami tímararammi eigi við um það hvort þau stæðust greiðslumat yfir höfuð. Stefnandi mótmælir því fullyrðingum stefndu um að fyrirvari þessi sé ótímabundinn. Geti stefndu því ekki komist undan því að greiða dráttarvexti. Geti fyrirvarinn á engan hátt talist ótímabundinn þannig að hann falli niður samkvæmt 8. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Stefnandi telur að stefndu hafi dregið greiðslu kaupverðsins umfram það sem umsamið hafi verið og auk þess umfram það sem venja sé til í fasteignaviðskiptum. Stefnandi telur að stefndu hafi borið að greiða honum andvirði lánsins í síðasta lagi þann 9. apríl 2007. Stefnandi kveðst hafa orðið fyrir tjóni af þessum sökum og beri stefndu að bæta sér það tjón og greiða sér dráttarvexti af fjárhæðinni í samræmi við framangreindar stefnukröfur. Stefndu hafi á fundi með stefnanda hjá fasteignasalanum neitað að greiða kröfur stefnanda og beri því nauðsyn til málsóknar þessarar.

Stefnandi vísar til meginreglu samningaréttar um að mönnum beri skylda til að efna gerða samninga. Þessa samningsbundnu skyldu hafi stefndu vanrækt og beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem stefnandi varð fyrir sem af þeirri vanrækslu hlaust. Kveðið sé á um það í lögum nr. 38/2001 hvernig beri að bæta mönnum tjón sem hljótist af vanefndum á fjárskuldbindingum. Þar til stefndu hafi bætt stefnanda tjón hans í samræmi við ákvæði vaxtalaga þá teljist þau ekki hafa efnt skyldu sína samkvæmt kaupsamningi aðila

Stefnandi vísar um kröfur sínar til almennra reglna íslensks kröfuréttar um efndir á fjárskuldbindingum og til 49. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sbr. 61. gr.sömu laga. Krafa um málskostnað er byggð á 130. gr. laga nr. 91/1991. Þar sem stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur er einnig krafist álags á málskostnað er nemur virðisaukaskatti samkvæmt lögum nr. 50/1988.

Málsástæður stefndu og lagarök

Stefndu mótmæla því að gerð kaupsamnings hafi dregist af ástæðum er þau varði. Kauptilboð hafi verið gert með fyrirvara um fjármögnun sem hafi verið ótímabundin en í kauptilboði segi: „Kaupandi skal skila greiðslumati innan 7 virkra daga frá samþykki tilboðs þessa að öðrum kosti er seljanda heimilt að rifta tilboðinu með einhliða yfirlýsingu.“ Þá segi: „Tilboð er gert með fyrirvara um að tilboðsgjafi standist greiðslumat.“ Hér sé um að ræða ótímabundinn fyrirvara, enda þurfi yfirlýsingu frá seljanda ef rifta eigi kaupunum. Samkvæmt 8. gr. í lögum um fasteignakaup falli kauptilboð með ótímabundnum fyrirvara niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á. Samkvæmt greinargerð með 8. greininni hafi löggjafinn talið þessi tímamörk eðlileg og innan þeirra marka sem gera megi ráð fyrir að fjármögnun fasteignakaupa taki. Við túlkun á kaupsamningi aðila og þær breytingar sem gerðar voru frá kauptilboði um fasteignina verði að taka til þess að seljandi er starfandi lögmaður og fyrrum fasteignasali og hefði verið hægðarleikur að setja ákvæði um tímamörk á greiðslu láns, sbr. E-lið í kaupsamningi aðila. Það hafi ekki verið gert og verði stefnandi að bera hallann af því. Ekkert liggi fyrir um að loforð um fjármögnun hafi legið fyrir við undirritun kaupsamnings eða hvenær fjármögnun lægi fyrir. Það sé meginregla í fasteignaviðskiptum að um sé að ræða skrifleg viðskipti en við undirritun kaupsamnings hafi ekkert skriflegt legið fyrir um fjármögnun. Það skuli tekið fram að ástæða þess að kaupsamningur var haldinn svo fljótt sem raun ber vitni, og það áður ern skrifleg staðfesting um fjármögnun lá fyrir, var beiðni seljanda um að gengið yrði til kaupsamnings. Líkt og komi fram í tölvupósti frá stefnanda 16. apríl 2007 hafði stefnandi sjálfur keypt fasteign sem hann hafi verið kominn í vanskil með og hafi það því verið eintóm góðvild stefndu að gengið var til kaupsamnings áður en fyrirvarinn var uppfylltur.

Þá er á því byggt að samkvæmt almennum reglum í fasteignaviðskiptum skuli lántakandi greiða seljanda lántökugjald strax við undirritun veðskuldabréfa, en samkvæmt ákvæði í kaupsamningi aðila hafi stefndu átt að greiða seljanda það gjald við afhendingu þann 1. maí 2007 og megi leiða líkur að því að aðilar hafi verið þess full meðvitaðir og sammála um að útgáfa veðlána og greiðsla samkvæmt E-lið færi því fram á tímabilinu frá því að kaupsamningur var undirritaður og fasteignin var afhent, eða 1. maí 2007.

Stefndu mótmæla því að stefndu hafi dregið greiðslu umfram það sem samið var um og venja sé í fasteignaviðskiptum. Ekkert hafi komið fram í gögnum stefnanda að greiða hafi átt andvirði lánsins í síðasta lagi 9. apríl 2007, enda hafi það verið annar í páskum. Miðað við tölvupóst starfsmanns Landsbankans megi leiða líkur að því að lánavinnsla taki venjulega viku tíma eða 5 virka daga. Í því ljósi sé rétt að taka fram að fyrsta vikan í apríl var páskavika og á tímabilinu 2.-9. apríl hafi verið þrír rauðir dagar auk laugardags og sunnudags. Því hafi stefnandi mátt gera ráð fyrir því að lánið yrði tilbúið í lok 15. viku eða 12.-13. apríl, sbr. framlagt veðbandayfirlit þar sem fram komi að bréf sem hvíli á eigninni, dags. 12. apríl 2007, hafi verið móttekið til þinglýsingar á föstudeginum 13. apríl 2007, eða 6 virkum dögum frá því að tölvupóstur starfsmanns Landsbankans sé sendur. Venja sé að þinglýsing veðskjala hjá sýslumanni taki tvo daga og lán séu venjulega greidd út á 1-2 dögum eftir þinglýsingu. Sé hér um að ræða starfsreglur allra innlendra bankastofnana.

Í ljósi þess sem að framan greini hafi stefnanda mátt vera ljóst að útborgun á veðskuldabréfinu kæmi til greiðslu á tímabilinu 18.-23. apríl 2007 ef allt gengi snurðulaust fyrir sig, en taka verði inn í þessa áætlun þær helgar sem falli inn í tímabilið.

Auk þess er á því byggt að stefnandi beri hallann af því að ekki sé tilgreindur sérstaklega greiðsludagur á veðskuldabréfinu, sbr. ákvæði kaupsamnings aðila. Í ljósi meginreglu kröfuréttarins um að hönd selji hendi, og þeirrar meginreglu fasteignakauparéttar að sé ekki samið sérstaklega um greiðsludag beri að greiða við afhendingu, þá megi leiða líkur að því að stefndu hafi ekki borið að greiða 39.000.000 króna fyrr en við afhendingu eignarinnar eða þann 1. maí 2007.

Stefndu byggja á því að þau hafi efnt kaupsamning aðila, dags. 28. mars 2007, að fullu. Í því sambandi er vísað til almennra reglna samningaréttar um efndir samninga auk laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Fasteignasalan sem annast hafi kaupin hafi boðað til afsals og lokagreiðslu 4. júlí 2007. Uppgjör sama dag hljóði upp á lokagreiðslu að fjárhæð 1.660.154 krónur og hafi sú greiðsla verið greidd til fasteignasölunnar. Þegar ljúka átti viðskiptum með undirritun afsals hafi verið sett fram krafa um dráttarvexti að fjárhæð 395.558 krónur og neitað um útgáfu afsals nema sú krafa yrði greidd. Fasteignasalan hafi greitt til baka þá greiðslu sem greidd hafði verið til hennar þar sem útgáfu afsals gegn lokagreiðslu var hafnað. Aðilar hafi gert samkomulag sín á milli um málningu á hinu selda og sé vinnuframlagið óumdeilt. Með bréfi lögmanns stefndu, dags. 17. júlí 2007, hafi verið lýst yfir skuldajöfnuði við lokagreiðslu og hafi stefndu, þann 17. júlí 2007, greitt inn á reikning stefnanda 1.331.474 krónur, og hafi þar með staðið skil á lokagreiðslu að öllu leyti. Samtímis hafi verið skorað á stefnanda að gefa út afsal hið fyrsta. Kröfum stefnanda um dráttarvexti hafi verið hafnað enda eigi sú krafa ekki rétt á sér.

Með vísan til 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 sé gerð krafa um greiðslu álags á málskostnað þar sem kröfur stefnanda haldlausar með öllu.

Um lagarök fyrir kröfu stefndu um sýknu er vísað til almennra reglna kröfu-og samningaréttarins auk fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum 2. mgr. 11. gr. Krafa stefndu um málskostnað er reist á 1. og 3. mgr. 129. gr., svo og á 1. mgr. 130. gr. og 131. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt er reist á lögum nr. 50/1988 en stefndu séu ekki virðisaukaskattskyld og þeim því nauðsynlegt að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnanda. Varðandi lagarök fyrir málskostnaðarkröfunni er vísað til 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða

Óumdeilt er að stefndu hafa greitt höfuðstól dómkröfu. Ágreiningur aðila lýtur að því hvort stefndu beri að greiða dráttarvexti frá 9. apríl 2007 í samræmi við dómkröfu.

Kauptilboð var undirritað 9. mars 2007. Eins og áður greinir var fyrirvari í kauptilboðinu um að kaupandi skyldi skila greiðslumati innan 7 virkra daga frá samþykki tilboðsins. Að öðrum kosti væri seljanda heimilt að rifta tilboðinu með einhliða yfirlýsingu. Stefndi, H-kk-nf, bar fyrir dómi að hann hefði strax í kjölfar undirritunar kauptilboðs farið í Landsbankann og sótt um lán, en stóran hluta kaupverðsins skyldi greiða með andvirði láns. Fyrir liggur hins vegar að það dróst lengur en 7 virka daga að fá staðfestingu bankans á því að stefndu stæðust greiðslumat. Stefnandi nýtti sér ekki heimild til riftunar samningsins.

Stefnandi bar fyrir dómi að hann hefði fest kaup á fasteign og hafi þurft að standa í skilum með afborganir af henni. Hafi fasteignasalinn fullvissað hann, samkvæmt yfirlýsingu frá stefndu, um að þau stæðust örugglega greiðslumat. Hann hefði verið undir pressu að gera kaupsamning vegna kaupa sinna á fasteigninni.

Vegna óska stefnanda var gengið til kaupsamnings 28. mars 2007. Stefnandi bar fyrir dómi að þá hafi, að sögn fasteignasalans, legið fyrir munnleg yfirlýsing frá lánveitanda um að þetta væri allt í lagi. Stefndi, H-kk-nf, bar að hann hefði við kaupsamningsgerð gefið þær upplýsingar að lánið væri í vinnslu og hann vissi ekki betur en það færi að koma. S-kk-nf P-kk-nf J-kk-nf fasteignasali bar að við kaupsamningsgerðina hefði stefndi, H-kk-nf, sagt að lánið væri á leiðinni en engin skrifleg yfirlýsing þar að lútandi hefði legið fyrir. Ekkert hafi verið rætt um tiltekinn gjalddaga greiðslu en gert ráð fyrir að þegar lánsfjárloforð liggi fyrir taki það einhvern tiltekinn tíma að afgreiða lánið. Kvaðst S-kk-nf ekki hafa fengið aðra staðfestingu um greiðslumat en þá er starfsmaður Landsbankans sendi í tölvupósti 2. apríl 2007. Bar S-kk-nf að hann hefði ekki búist við að afgreiðsla lánsins tæki þetta langan tíma. Venjulegur tími gæti verið 10 dagar upp í 2 vikur. Hins vegar gæti hann ekki sagt að 3 vikur væri óeðlilegur tími.

F-kk-nf Ó-kk-nf, fyrirtækjasérfræðingur hjá Landsbankanum, sem kom að afgreiðslu láns til stefndu, bar fyrir dómi að þegar greiðslumat liggur fyrir taki það um það bil 7 virka daga þar til lán er greitt út. Hann bar einnig að mikið hafi verið að gera hjá lánavinnslunni á þessum tíma.

Samkvæmt því sem fram hefur komið skrifuðu aðilar undir kaupsamning án þess að fyrir lægi skriflegt lánsloforð. Ekki hefur verið sýnt fram á að stefndu hafi við undirritun kaupsamnings lofað greiðslu á andvirði lánsins á tilteknum degi. Afgreiðsla lánsumsóknar stefndu tók lengri tíma en almennt má reikna með samkvæmt framburði F-kk-ef Ó-kk-ef og S-kk-ef P-kk-ef J-kk-ef. Ber í því sambandi að líta til þess að á tímabilinu 2. apríl 2007, er skrifleg staðfesting lá fyrir um að stefndu hefðu staðist greiðslumat, og fram til þess tíma er stefndu greiddu andvirði lánsins til stefnanda voru páskar og frídagar því fleiri en gengur og gerist. Ber einnig að líta til þess að miklar annir voru hjá bönkum vegna lánaumsókna á þessum tíma, sbr. framburð F-kk-ef. Hefur ekki verið sýnt fram á í málinu að stefndu hafi getað haft áhrif á afgreiðslutímann eða að þau hafi dregið lappirnar í þessu máli með einhverjum hætti. Ekkert hefur komið fram við skýrslutökur eða í gögnum málsins er styður það að stefndu hafi lofað greiðslu í síðasta lagi 9. apríl 2007.

Í 1. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 segir að hafi gjalddagi verið fyrir fram ákveðinn sé kröfuhafa heimilt að krefja skuldara um dráttarvexti sem reiknist af ógreiddri peningakröfu frá og með gjalddaga fram að greiðsludegi. Í 3. mgr. segir að sé ekki samið um gjalddaga kröfu þá sé heimilt að rekna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar liðinn er mánuður frá því að kröfuhafi hafi sannanlega krafið skuldara með réttu um greiðslu.

Telja verður að fyrir þurfi að liggja með ótvíræðum hætti hver gjalddagi skuldar er til þess að unnt sé að krefja skuldara um greiðslu dráttarvaxta í samræmi við 1. mgr. 5. gr. l. nr. 38/2001. Sú er ekki raunin í þessu máli, sbr. það sem að framan er rakið. Þá liggur heldur ekki fyrir að stefnandi hafi krafið stefndu um greiðslu í samræmi við 3. mgr. 5. gr. laganna.

Ber því, samkvæmt framansögðu, að sýkna stefndu af kröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir þessari niðurstöðu ber stefnanda að greiða stefndu málskostnað sem ákveðst 350.000 krónur.

K-kvk-nf J-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, H-kk-nf I-kk-nf og A-kvk-nf K-kvk-nf Þ-kvk-nf, skulu vera sýkn af kröfum stefnanda, B-kk-ef Ó-kk-ef.

Stefnandi greiði stefndu 350.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf J-kvk-nf