E-899/2021

1

Mál þetta, sem tekið var til dóms 16. nóvember 2021, höfðaði F Gimli ehf., [...], með stefnu birtri 3. febrúar 2021, á hendur J-kk-þgf S. G-kk-þgf, [...], til heimtu söluþóknunar, vaxta og kostnaðar.

2

Stefnandi krefst þess aðallega, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 1.233.950 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 2. september 2020 til greiðsludags. Til vara krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 183.800 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 2. september 2020 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi í báðum tilvikum málskostnaðar úr hendi stefnda.

3

Stefndi krefst þess að hann verði alfarið sýknaður af kröfum stefnanda, bæði af aðal-og varakröfu. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Málsatvik

4

Stefndi veitti stefnanda sölu umboð, dags. 3. september 2018, til að selja eign sína, [...], eignarhluta [..], Reykjavík, fastanúmer [...]. Samkvæmt samningi aðila var eignin sett í einkasölu, en stefndi hefur síðar borið að hann hafi ekki gert sér grein fyrir því. Áður hafði sama eign verið sett í sölu hjá annarri fasteignasölu, Fasteignamiðstöðinni ehf., eftir því sem stefndi segir á árinu 2017. Af hálfu stefnda hefur verið lagt fram sölu umboð frá honum til þeirrar fasteignasölu, dags. 12. apríl 2018, þar sem Fasteignamiðstöðinni ehf. var falið einkasölu umboð til sölu umræddrar eignar. Samkvæmt því sem stefndi segir gerði Fasteignamiðstöðin ehf. ekki athugasemd við að eignin yrði einnig boðin til sölu hjá stefnanda.

5

Óumdeilt er að fasteign stefnda var auglýst á vegum stefnanda, sem og að starfsmenn stefnanda hafi útbúið söluyfirlit, tekið myndir af eigninni, sýnt hana áhugasömum kaupendum og boðið hana til sölu í kjölfar undirritunar sölu umboðsins þann 3. september 2018. Samkvæmt stefnu voru meðal annars haldin níu opin hús á eigninni á tímabilinu 25. september 2018 til 4. ágúst 2020 og eignin sýnd um það bil 60 til 70 áhugasömum kaupendum.

6

Samkvæmt stefnda afturkallaði hann sölu umboð stefnanda þann 12. júní 2020 og hefði samkvæmt því átt að vera laus allra mála gagnvart stefnanda mánuði síðar, þann 12. júlí 2020. Söluumboðið var hins vegar framlengt í tvígang, með samþykki stefnda, eftir því sem hann segir að beiðni stefnanda, annars vegar til 15. júlí 2020 og loks til 1. september 2020. Ágreiningslaust er hins vegar að þann dag rann sölu umboð stefnda til stefnanda út.

7

Alls bárust þrjú kauptilboð í eignina á þeim tíma sem stefnandi hafði sölu umboð til sölu nefndrar eignar frá stefnda, eftir því sem í stefnu segir, það fyrsta þann 29. júlí 2019, annað þann 11. mars 2020 og loks það þriðja þann 1. júlí 2020, en kaupendur samkvæmt því tilboði keyptu að lokum eignina.

8

Samkvæmt síðastnefnda kauptilboðinu í eignina, sem samþykkt var af stefnda skyldu kaupendur greiða alls [...] króna fyrir eignina, [...] króna eftir því sem greiðslur bærust úr sölu á eign þeirra [...], Hveragerði, og [...] króna með andvirði nýrra lána og/eða yfirtöku áhvílandi láns. Var kauptilboðið gert með fyrirvara um sölu eignarinnar [...], Hveragerði, en samþykki kauptilboðs um þá eign skyldi liggja fyrir í síðasta lagi þann 14. ágúst 2020. Þá var jafnframt gerður fyrirvari um greiðslumat, en kaupendur skuldbundu sig til að skila greiðslumati á skrifstofu stefnanda eigi síðar en 20 dögum frá samþykki kauptilboðs, ella hefði seljandi heimild til að rifta kaupum.

9

Samkvæmt fyrrnefndu kauptilboði var ýmist talað um 20 virka daga frá samþykkt kauptilboðs eða 20 daga, en hvað sem því líður þá er óumdeilt að tilboðsgjafar skiluðu ekki greiðslumati á skrifstofu stefnanda innan þeirra 20 daga sem nefndir voru í tilboðinu, hvort heldur sem er innan 20 daga eða 20 virkra daga. Þá er einnig óumdeilt að stefndi hafði í kjölfar þess, er umræddir 20 dagar eða 20 virkir dagar voru liðnir, samband við starfsmenn stefnanda og kvaðst vilja rifta umræddu tilboði. Leiddi tilboðið þar af leiðandi ekki til sölu eignarinnar á þeim tíma.

10

Á-kvk-nf R-kvk-nf H-kvk-nf E-kvk-nf, annar tilboðsgjafa og núverandi eigenda eignarinnar, og sambýlismaður hennar, G-kk-nf J-kk-nf, gáfu bæði skýrslu sem vitni við aðalmeðferð málsins. Kom þar meðal annars fram að þau hafi sett fasteign sína [...], Hveragerði, á sölu um miðjan júlí 2020 og hafi nánast strax komið kauptilboð í hana og hún seld í framhaldi af því. Þau hafi því haldið leit sinni af framtíðarhúsnæði áfram, eftir að kauptilboði í fasteign stefnda, fyrir milligöngu stefnanda, var rift af hálfu stefnda. Þau hafi hins vegar aftur haft samband við stefnda í ágúst 2020, þar sem þau hafi haft símanúmer hans eftir fyrri samskipti, og falast eftir að fá að leigja eða kaupa eignina af honum. Stefndi hafi þá bent þeim á að hafa samband við Fasteignamiðstöðina ehf., sem þau hafi gert. Í framhaldi af því hafi Á-kvk-nf R-kvk-nf og móðir hennar gert nýtt tilboð í eignina þann 2. september 2020 fyrir milligöngu Fasteignamiðstöðvarinnar ehf. Það tilboð hafi svo leitt til kaupa þeirra á eigninni. Hafi verið gengið frá kaupsamningi um eignina sama dag og kauptilboð hafi verið gert.

11

Kaupsamningur stefnda og kaupenda umræddrar eignar, vitnisins Á-kvk-ef R-kvk-ef og móður hennar, dags. 2. september 2020, liggur frammi í málinu. Samkvæmt honum var kaupverð eignarinnar [...], sem var greitt með peningum og nýjum lánum. Peningagreiðslan nam alls [...] krónum, en ný lán [...] krónum. Ástæða þess að peningagreiðslan var lægri og lánsfjárhæðin hærri en upphaflega hafði verið boðið, fyrir milligöngu stefnanda í júlí 2020, var meðal annars sú samkvæmt vitnisburði Á-kvk-ef R-kvk-ef og G-kk-ef fyrir dóminum, að þau hefðu þurft að gefa afslátt af eign sinni [...], Hveragerði.

12

Lögmaður stefnanda sendi stefnda tölvupóst, dags. 12. október 2020, þar sem krafa var gerð um greiðslu sölulauna vegna sölu umræddrar eignar samkvæmt sölureikningi sem byggður var á framangreindu sölu umboði stefnda til stefnanda, sem rann, sem fyrr segir, út þann 1. september 2020. Tölvupóstinum fylgdi jafnframt innheimtuaðvörun.

13

Tölvupósti lögmanns stefnanda var svarað með bréfi lögmanns stefnda, dags. 16. október 2020, þar sem greiðsluskyldu var hafnað á þeim forsendum að sölu umboð stefnanda hefði verið útrunnið þegar kaupsamningur komst á um eignina, fyrir tilstilli Fasteignamiðstöðvarinnar ehf., þann 2. september 2020. Jafnframt var greint frá því að stefndi hefði þegar greitt þeirri fasteignasölu þóknun vegna sölunnar. Hefur reikningur vegna þeirrar þóknunar verið lagður fram í málinu, ásamt sölu umboði, kauptilboði og kaupsamningi vegna þeirrar sölu.

14

Auk Á-kvk-ef R-kvk-ef H-kvk-ef E-kvk-ef og G-kk-ef J-kk-ef, sem minnst var á hér að framan, gáfu skýrslur sem vitni við aðalmeðferð málsins M-kk-nf L-kk-nf og K-kk-nf G-kk-nf, báðir fasteignasalar. Þá gaf stefndi sömuleiðis aðilaskýrslu.

Helstu málsástæður stefnanda

15

Stefnandi byggir kröfu sína á útgefnum reikningi, dags. 2. september 2020. Vísar hann til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga, sem fái meðal annars lagastoð í 45., 47. og 51. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Um gjalddaga kröfunnar er einkum vísað til meginreglu 49. gr. sömu laga. Stefnandi byggir kröfu sína sömuleiðis á samningi aðila um söluþjónustu fasteignasala, sem undirritaður var þann 3. september 2018. Stefnandi byggir aðalkröfu sína á því að hann eigi rétt á söluþóknun, sem nemi 1,5% af söluverði eignar stefnda auk annars umsamins endurgjalds að viðbættum virðisaukaskatti.

16

Eftir þá miklu vinnu, sem lögð hafi verið í sölu fasteignar stefnda af hálfu starfsmanna stefnanda, hafi komist á samningur um sölu fasteignarinnar, fyrir milligöngu stefnanda, þegar kauptilboð var samþykkt í fasteignina þann 1. júlí 2020. Stefndi hafi hins vegar kosið að leita til annars fasteignasala og fá hann til að ganga frá kaupsamningi um fasteignina. Með því hafi hann sniðgengið stefnanda og meinað honum að ganga frá kaupsamningi, auk þess sem stefndi hafi ekki greitt stefnanda umsamda söluþóknun, auk annars kostnaðar sem stofnað hafi verið til við sölu fasteignarinnar. Stefnandi byggir á því að tilgangur stefnda með því að leita til annars fasteignasala með frágang kaupsamnings hafi verið sá einn, að komast undan því að greiða umsamda þóknun til stefnanda fyrir sölu fasteignarinnar.

17

Stefnandi áréttar að útilokað verði að telja að sá kaupsamningur, sem undirritaður var þann 2. september 2020, af stefnda og kaupendum hans, hafi komist á þann sama dag hjá fasteignasölunni Fasteignamiðstöðinni ehf., eins og fullyrt sé af stefnda. Staðreynd málsins sé sú að sú fasteignasala hafi síðast auglýst fasteignina þann 31. júlí 2018, þ. e. a. s. nokkru áður en stefnandi tók eignina til sölumeðferðar. Eignin hafi því aldrei verið auglýst af fasteignasölunni eftir að stefnandi tók hana til sölumeðferðar þann 3. september 2018, og hvað þá eftir að kauptilboðið, sem leiddi til sölu fasteignarinnar, hafði verið samþykkt.

18

Mál hafi atvikast þannig að stefndi fór ásamt kaupendum sínum til annars fasteignasala og fékk hann til að ganga frá kaupsamningi milli þeirra. Gengið hafi verið frá þeim kaupsamningi á sama verði og með sömu kaupum og kjörum og samningur hafði náðst um með samþykktu kauptilboði þann 1. júlí 2020. Í raun hafi engin breyting verið gerð á greiðslufyrirkomulagi, frá því sem samið var um samkvæmt nefndu kauptilboði, heldur hafi verið um aðlögum greiðslufyrirkomulags að ræða vegna sölu fasteignar kaupenda. Þar sem nokkur tími hafi liðið frá því að kauptilboð var samþykkt og þar til gengið var frá kaupsamningi, hafi í millitíðinni verið gengið frá kaupsamningi vegna þeirrar eignar, [...], Hveragerði, nánar tiltekið þann 19. ágúst 2020. Greiðslufyrirkomulag kaupsamnings milli stefnda og kaupenda hans hafi því verið aðlagað að þeim kaupsamningi, sem þá lá fyrir varðandi [...], að breyttu breytanda.

19

Stefnandi byggir á því að sú skýring stefnda að hann hafi leitað til annars fasteignasala með sölu fasteignarinnar, eftir að sölu umboð stefnanda átti að hafa runnið út þann 1. september 2020, verði að teljast fráleit. Útilokað megi telja að fasteignasalan Fasteignamiðstöðin ehf. hafi með sjálfstæðum hætti getað tekið fasteignina í sölu þann 2. september 2020 og þann sama dag haft milligöngu um samþykki kauptilboðs, ásamt því að unnt hafi verið að afla lánsfjármögnunar og lánaskjala og að ganga frá kaupsamningi, allt sama daginn. Út frá þessu verði að telja augljóst að stefndi og kaupendur hans hafi leitað til fasteignasölunnar til þess eins að ganga frá kaupsamningi, á grundvelli samnings um sölu fasteignarinnar sem þegar lá fyrir.

20

Stefnandi vísar sömuleiðis til þess að af þeim lánaskjölum, sem undirrituð voru af kaupendum vegna sölunnar, megi einnig sjá að þau hafi ekki verið útbúin þann 2. september 2020, heldur allnokkru áður og þá á grundvelli fyrirliggjandi samþykkts kauptilboðs. Það megi sjá út frá því að dagsetning fyrstu afborgunar höfuðstóls og vaxta sé tilgreindur 1. september 2020, sem staðfesti að þessi lánaskjöl hafi verið útbúin þó nokkru áður, þar sem fyrsti gjalddagi sé ávallt hafður einhverjum tíma, um það bil einum mánuði, eftir að skjölin hafi verið útbúin.

21

Aðalkrafa stefnanda er sundurliðuð með eftirgreindum hætti í stefnu:

Kostnaður vegna myndatöku kr. 11.895.-

Sölulaun kr. 995.000.-

Gagnaöflun kr. 28.226.-

Virðisaukaskattur kr. 238.829.-

Samtals kr. 1.233.950.-22

Þar sem stefnandi hafi ekki gengið frá kaupsamningnum sjálfum þá hafi verið dregnar frá söluþóknun stefnanda 50.000 krónur, auk virðisaukaskatts, sem hefði að öllu óbreyttu annars verið 1.005.000 krónur, auk virðisaukaskatts. Frádrátturinn nemi kostnaði stefnanda af því að ganga frá kaupsamningnum sjálfum. Þar sem stefnandi hafi ekki sjálfur gengið frá kaupsamningnum, þá sé sá hluti kostnaðar við sölu fasteignarinnar dreginn frá og ekki gerð krafa um greiðslu þess þáttar endurgjalds fyrir sölu eignarinnar.

23

Varakrafa stefnanda er sundurliðuð með eftirgreindum hætti í stefnu:

Gagnaöflun, að meðtöldum virðisaukaskatti kr. 35.000.-

Fast gjald (eign tekin úr sölu), að meðtöldum virðisaukaskatti kr. 148.800.-

Samtals kr. 183.800.-24

Varakröfu sína byggir stefnandi nánar á því að samningur hans og stefnda hafi kveðið á um að stefndi ætti að greiða stefnanda fast gjald vegna öflunar gagna, sem greiða bæri óháð því hvort fasteignin seldist eður ei, en það gjald sé 35.000 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti. Ef til þess kæmi að stefndi tæki fasteignina úr sölu hjá stefnanda kveði samningur aðila á um að þá bæri stefnda að greiða stefnanda sérstakt gjald, sem var 120.000 krónur, auk virðisaukaskatts, alls þá 148.800 krónur.

25

Ef ekki verður fallist á aðalkröfu stefnanda í málinu, á grundvelli þess að stefnandi teldist í raun ekki hafa haft milligöngu um sölu fasteignarinnar, þá beri að fallast á að stefnda beri allt að einu að greiða umsamið gjald vegna gagnaöflunar annars vegar og hins vegar tilvísað gjald þar sem fasteignin hafi verið tekin úr sölu, en samtals nemi þessi gjöld 183.800 krónum.

26

Stefnandi byggir dráttarvaxtakröfu sína á 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Samningur aðila kveði á um að greiða skuli umsamda söluþóknun við undirritun kaupsamnings. Kaupsamningur hafi verið undirritaður 2. september 2020 og miði stefnandi upphafsdag dráttarvaxtakröfu sinnar við það. Um málskostnað er vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum til 129. og 130. gr. laganna.

Helstu málsástæður stefnda

27

Stefndi byggir mál sitt á meginreglum samninga- og kröfuréttar, sem og á lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Í 1. mgr. 9. gr. þeirra laga sé kveðið á um að fasteignasali skuli, þegar óskað sé milligöngu hans við sölu eignar, gera skriflegan samning við þann er til hans leiti og skuli samningurinn gerður áður en fasteignasali taki til við starfann. Sé þetta í daglegu máli kallað sölu umboð. Í samningi skuli tilgreint hvaða verkefnum fasteignasali eigi að sinna, hver þóknun hans sé fyrir starfann eða hvernig hún skuli ákveðin og hvaða útlagða kostnað viðsemjandinn eigi að greiða. Í 2. mgr. segi að greina skuli sérstaklega ef fasteignasali hefur einn rétt til sölu eignar og í hve langan tíma sá réttur hans eigi að standa.

28

Söluumboð stefnanda til sölu fasteignar stefnda hafi verið runnið út þegar kaup hafi komist á um eignina þann 2. september 2020. Á þeim degi hafi ekki verið í gildi samningur á milli stefnanda og stefnda eins og kveðið sé á um í 9. gr. laga nr. 70/2015. Slíkur samningur hafi hins vegar verið í gildi á milli stefnda og Fasteignamiðstöðvarinnar ehf. Stefnandi geti því ekki gert kröfu um greiðslu þóknunar fyrir sölu eignar stefnda.

29

Stefnanda hafi auk þess ekki tekist að koma á kaupum um eignina, þar sem ekki hafi gengið saman með kaupanda og seljanda. Fyrir liggi að stefndi hafi rift kaupum við kaupendur og sagt upp samningi við stefnanda, þar sem ljóst hafi verið að stefnanda hafi ekki auðnast að koma kaupunum á. Þar sem endanleg kaup hafi komist á fyrir tilstilli Fasteignamiðstöðvarinnar ehf. og þar sem stefnandi hafi ekki ekki sýnt fram á það með óyggjandi hætti, að kaup hefðu gengið eftir hefði stefnandi áfram haft sölu umboð, sé rétt að hafna kröfu hans um söluþóknun. Hafi stefndi þegar greitt Fasteignamiðstöðinni ehf. þóknun vegna sölu fasteignarinnar.

30

Stefndi vísar því alfarið á bug, sem fram kemur í stefnu, að kauptilboð kaupenda, sem gert hafi verið og samþykkt þann 2. september 2020, hafi verið einhver málamyndagerningur. Kaupendur hafi snúið sér sjálfir til stefnda, eftir að kaup höfðu fallið niður og falast eftir því að hann kæmi aftur að borðinu. Þau hafi snúið sér að Fasteignamiðstöðinni ehf., sem hafi klárað að koma kaupendum og seljanda saman, nokkuð sem starfsmönnum stefnanda hafi ekki tekist.

Niðurstaða

31

Samkvæmt framansögðu er óumdeilt með aðilum, (1) að stefndi veitti stefnanda sölu umboð til sölu eignarinnar [...], Reykjavík, á árinu 2018, (2) að stefnandi auglýsti eignina, bauð hana til sölu og sýndi hana áhugasömum kaupendum, (3) að kauptilboð barst í eignina frá núverandi eigendum hennar þann 1. júlí 2020 með fyrirvara um fjármögnun, (4) sem stefndi samþykkti, (5) að ekki náðist að ljúka við fjármögnun innan 20 daga eða 20 virkra daga frá samþykkt tilboðsins, og ( 6 ) að stefndi kaus einhliða að ganga frá tilboðinu er ljóst var að ekki næðist að uppfylla skilyrði tilboðsins í tíma og (7 ) að binda enda á samningssamband sitt við stefnanda frá og með 1. september 2020.

32

Þá er einnig óumdeilt að degi síðar, 2. september 2020, gekk Fasteignamiðstöðin ehf. frá kauptilboði og kaupsamningi, á milli sömu aðila og voru aðilar að kauptilboðinu sem samþykkt var þann 1. júlí 2020 á skrifstofu stefnanda, þ. e. stefnda og núverandi eigenda eignarinnar, þar sem kaupverð eignarinnar var hið sama og samkvæmt nefndu kauptilboði, þótt greiðslutilhögun væri örlítið breytt af þeim ástæðum sem raktar eru hér að framan.

33

Þá er enn fremur upplýst með framburði vitnanna Á-kvk-ef R-kvk-ef og G-kk-ef, sem rakinn er hér að framan, (1) að þau hafi haft samband við stefnda að nýju í ágúst-mánuði 2020, ánþess að látastefnandavita af því, með það í huga að leigja eignina af stefnda eða að kaupa hana, (2) að stefndi hafi vísað þeim til Fasteignamiðstöðvarinnar ehf., en ekki til stefnanda, eins og hann hefði hæglega getað gert, og (3) að Fasteignamiðstöðin ehf. hafi svo gengið frá kauptilboði og kaupsamningi þann 2. september 2020 eins og að framan greinir. Á þeim tíma hafði eignin [...], Hveragerði, verið seld og þar með búið að uppfylla einn af þeim fyrirvörum sem gerður var í kauptilboði sömu aðila þann 1. júlí 2020, fyrir milligöngu stefnanda.

34

Af framansögðu má ráða, að samband komst á milli stefnda annars vegar, sem seljanda umræddrar eignar, og vitnisins Á-kvk-ef R-kvk-ef og meðkaupanda hennar hins vegar, sem kaupenda eignarinnar, fyrir milligöngu stefnanda, sem á þeim tíma hafði gilt sölu umboð frá stefnda. Gildir það jafnt um það samband sem komst upprunalega á og leiddi til kauptilboðs í eignina í júlí 2020, sem stefndi samþykkti, sem og um endurnýjað samband þeirra á milli í ágúst 2020. Þá má einnig ráða af framansögðu að það samband leiddi að lokum til sölu eignarinnar og þess kaupsamnings, sem gerður var þann 2. september 2020 hjá fasteignasölunni Fasteignamiðstöðinni ehf.

35

Þá er ennfremur í ljós leitt með framburðum vitnanna Á-kvk-ef R-kvk-ef og G-kk-ef fyrir dómi, að það var stefndi sem beindi þeim til fasteignasölunnar Fasteignamiðstöðvarinnar ehf., fremur en til stefnanda, en ætla verður að stefndi hefði allt eins getað beint kaupendum eignarinnar til stefnanda, sem haft hafði milligöngu um samskipti þeirra fram til þess tíma og hafði á þeim tíma gilt sölu umboð frá stefnda.

36

Framburður stefnda fyrir dómi þess efnis að kaupendur eignarinnar hafi nánast af sjálfsdáðum leitað til Fasteignamiðstöðvarinnar ehf. þann 2. september 2020 er að mati dómsins mjög ótrúverðugur og auk þess í andstöðu við framburð vitnanna Á-kvk-ef R-kvk-ef og G-kk-ef. Ekki er að sjá af gögnum málsins að eignin hafi verið auglýst af þeirri fasteignasölu í aðdraganda kauptilboðsins og kaupsamningsins, auk þess sem kaupendur hennar höfðu fengið símanúmer stefnda og aðrar upplýsingar hjá stefnanda, en ekki hjá Fasteignamiðstöðinni ehf. Vandséð er hvers vegna kaupendur eignarinnar hefðu átt að leita til þeirrar fasteignasölu, ef ekki hefði verið fyrir orð stefnda sjálfs. Að því virtu er ekki annað hægt en að horfa fram hjá framburði stefnda að þessu leyti.

37

Þá er eðlilegt, í ljósi atvika málsins og þess sem að framan hefur verið rakið, að stefndi beri sönnunarbyrði um hið gagnstæða, þ. e. að stefnandi hafi ekki þátt í því að viðskipti komust á á milli aðila, og halla af því að sú sönnun hefur ekki tekist.

38

Með hliðsjón af framangreindu verður að ætla að vinna starfsmanna stefnanda, á grundvelli samningsins frá 3. september 2018, hafi leitt til sölu stefnda á eigninni til núverandi eigenda hennar, jafnvel þótt önnur fasteignasala hafi að lokum gengið frá samningnum þar að lútandi þann 2. september 2020, degi eftir að umræddur samningur stefnanda og stefnda rann út. Þykir stefnandi af þeim sökum eiga rétt á þóknun úr hendi stefnda, í samræmi við samning aðila. Engu breytir í því samhengi þótt stefndi hafi þegar greitt Fasteignamiðstöðinni ehf. þóknun vegna sölunnar. Það gerði stefndi á eigin áhættu og að því er telja verður gegn betri vitund um rétt stefnanda til söluþóknunar, enda var stefnda á þeim tíma ljóst hvernig til viðskiptanna hafði verið stofnað, þ. e. fyrir milligöngu stefnanda.

39

Af hálfu stefnda var á því byggt við aðalmeðferð málsins fyrir dómi að stefnandi gæti í öllu falli ekki átt rétt til fullrar þóknunar, þar sem stefnandi hefði ekki gengið frá kaupsamningi og afsali vegna kaupanna, heldur önnur fasteignasala. Ekki væri hægt að dæma stefnda til að greiða stefnanda lægri fjárhæð heldur en stefnufjárhæðin segði til um, þar sem kröfugerð stefnanda gerði ekki ráð fyrir slíku. Dómurinn fellst ekki á þessi rök, enda verður að ætla að hið minna felist í hinu meira. Þá verður einnig að ætla að verði stefndi, í ljósi atvika málsins, dæmdur til að greiða stefnanda lægri söluþóknun en stefnukrafa hans segi til um, þá sé slíkt stefnda í hag. Þykir það því ekki standa í vegi fyrir því að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda lægri fjárhæð en stefnukrafa hans kveður á um, aðekki hafi verið gerð varakrafa um lægri þóknun.

40

Samkvæmt sölusamningi aðila, dags. 3. september 2018, bar stefnda að greiða stefnanda 1,5% af söluverði nefndrar fasteignar í söluþóknun og skyldi hún greidd við undirritun kaupsamnings, að viðbættum virðisaukaskatti. Söluverð eignarinnar var [...] króna, hvort heldur sem var samkvæmt samþykktu kauptilboði, dags. 1. júlí 2020, eða samþykktu kauptilboði og kaupsamningi, dags. 2. september 2020. Samkvæmt því nam söluþóknun stefnanda samkvæmt samningi 1.005.000 krónum. Stefnandi hefur þegar samþykkt að lækka þá fjárhæð um 50.000 krónur, þar sem hann hafði ekki kostnað af frágangi kaupanna. Eftir standa 955.000 krónur, en ekki 995.000 krónur eins og í stefnu greinir. Að teknu tilliti til atvika málsins og þá einkum þess að stefnandi gekk ekki frá kaupsamningi og afsali vegna sölu umræddrar eignar, þykir rétt að stefnandi fái helming þeirrar fjárhæðar greidda, sem söluþóknun fyrir sölu eignar stefnda, 477.500 krónur, auk kostnaðar vegna myndatöku, 11.895 krónur, og vegna gagnaöflunar, 28.226 krónur, eða alls 517.621 krónu, að viðbættum virðisaukaskatti, eða samtals 641.850 krónur.

41

Gengið var frá kaupsamningi um eign stefnda þann 2. september 2020, sem telst þá gjalddagi söluþóknunar stefnanda samkvæmt áðurnefndum sölusamningi hans og stefnda. Að því virtu er fallist á kröfu stefnanda um dráttarvexti, eins og henni er lýst í stefnu og nánar greinir í dómsorði.

42

Með hliðsjón af úrslitum málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að stefndi greiði stefnanda 1.000.000 króna í málskostnað.

43

Af hálfu stefnanda flutti máli S-kk-nf S-kk-nf lögmaður.

44

Af hálfu stefnda flutti málið S-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf lögmaður.

45

J-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð :

Stefndi, J-kk-nf S. G-kk-nf, greiði stefnanda, F Gimli ehf., 641.850 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 2. september 2020 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.000.000 króna í málskostnað.

J-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf