E-8607/2009

Mál þetta sem dómtekið var þann 8. mars 2010 er höfðað 29. júní 2009. Stefnandi er Nýborg ehf., kt. 000000-0000, Þernunesi 1, Garðabæ. Stefndi er Kaupás hf., kt. 000000-0000, Bíldshöfða 20, Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að viðurkennt verði að lágmarks mánaðarleigugjald samkvæmt leigusamningi milli aðila, dags. 7. maí 1998, og viðauka við hann, dags. 13. september 1999, um Skúlagötu 13, Reykjavík, skuli vera 788.000 krónur auk virðisaukaskatts, frá 20. febrúar 2008. Leigugjaldið taki breytingum aðallega samkvæmt breytingum á vísitölu byggingakostnaðar, miðað við grunnvísitölu janúar 2008 en til vara samkvæmt breytingum á vísitölu neysluverðs miðað við grunnvísitölu febrúar 2008.

Endanleg krafa stefnanda til þrautavara er að viðurkennt verði að lágmarks mánaðarleigugjald samkvæmt ofangreindum leigusamningi og viðauka við hann skuli vera 525.400 krónur auk virðisaukaskatts frá 20. febrúar 2008, er taki breytingum samkvæmt breytingum á vísitölu neysluverðs miðað við grunnvísitölu febrúar 2008.

Þá krefst stefnandi þess, að stefndi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað að skaðlausu, þ.m.t. matskostnað.

Stefndi gerir þær dómkröfur að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda í málinu. Auk þess gerir hann kröfu um að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað að mati dómsins.

Málavextir

Þann 7. maí 1998 tók stefndi á leigu alla húseignina nr. 13 við Skúlagötu í Reykjavík með undirritun húsaleigusamnings, en eignin er 262,7 fm. að stærð. Leigutíminn var tilgreindur frá 20. febrúar 1998 til 19. febrúar 2008. Grunnleigugjald var ákveðið 2,95% af veltu stefnda og miðað við sölu án virðisaukaskatts eða annarra skatta sem í stað hans koma eða við hann kunnu að bætast. Lágmarksleigugjald var þó ákveðið 290.000 krónur á mánuði auk virðisaukaskatts og skyldi gjalddagi vera 5. hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn. Leigufjárhæðin skyldi taka breytingum samkvæmt breytingum á vísitölu neysluverðs, en grunnvísitala leigugjalds var 182,4 stig.

Leigusali samkvæmt samningi var Ella ehf., en með kaupsamningi, dags. 8. september 1999, keypti stefnandi umrædda fasteign og yfirtók leigusamninginn. Þann 13. sama mánaðar undirrituðu aðilar máls þessa, viðauka við leigusamning aðila, með svohljóðandi ákvæði: „Kaupandi eignarinnar, Nýborg ehf., samþykki hér með framlengingu á ofangreindum húsaleigusamningi til 15-fimmtán ára, þó með endurskoðunarákvæði hinn 19.02.2008, þannig að ef sýnt þykir að leiguverð sé undir markaðsverði, hafi leigusali heimild til að leiðrétta leiguverð í samræmi við markaðinn.”

Aðilar málsins áttu í viðræðum þegar tímamark endurskoðunarákvæðisins nálgaðist. Fram kom af hálfu stefnanda að hann teldi lágmarksleigugjald verulega undir markaðsverði. Þá hafði stefnandi jafnframt lýst hugmyndum um að byggja við húsnæðið og stækka. Hittust aðilar á fundi þann 29. október 2007 og ræddu um leigugjald og framkvæmd stækkunar húsnæðisins. Þann 18. desember 2007 sendi S-kk-nf M-kk-nf, starfsmaður stefnda, tölvupóst til lögmanns stefnanda og lýsti sig tilbúinn til að ræða um leiguverðið en taldi óþarft að skoða tímaákvæði samningsins.

Þann 8. febrúar 2008 sendi lögmaður stefnanda S-kk-þgf M-kk-þgf, fyrir hönd stefnda, tölvupóst ásamt drögum að nýjum leigusamningi. Í samningsdrögunum er fjallað um fyrirhugaðar byggingaframkvæmdir og leiðréttingu á leigugjaldi, er skyldi vera að lágmarki 788.000 krónur á mánuði, auk virðisaukaskatts, bundið vísitölu byggingakostnaðar frá janúar 2008, 377,9 stig. Var í samningsdrögunum þannig miðað við að leiguverð á hvern fermetra skyldi vera 3.000 krónur, auk virðisaukaskatts.

Í framhaldi af því hittust aðilar málsins á fundi, þann 19. febrúar 2008, á skrifstofu lögmanns stefnanda. Stefndi lýsti því yfir að hann teldi leigugjald að fjárhæð 3.000 krónur á fermetra of hátt, hann teldi nær lagi að ákveða það 2.500 krónur. Vísaði hann til þess að samkvæmt gildandi leigusamningi hafi leiguverðið í febrúar 2008 verið 1.705 krónur á hvern fermetra. Niðurstaða fundarins var sú að aðilar komu sér saman um það að tilnefna hvor sinn aðilann til að meta markaðsverð leigu. Í framhaldi af því tilnefndi stefnandi S-kk-þf H. S-kk-þf, hdl. og löggiltan fasteignasala, til starfans. Stefndi tilnefndi starfsmann sinn, H-kk-þf G-kk-þf, framkvæmdastjóra Smáragarðs. Aðilar töldu að niðurstöður matsmannanna gætu orðið grundvöllur að ,,hugsanlegri málamiðlun“ eins og S-kk-nf, starfsmaður stefnda komst að orði í tölvubréfi til lögmanns stefnanda þann 5. mars 2008. Fram kemur í tölvubréfum að stefnandi gerði athugasemdir við tilnefningu stefnda en féllst á hana að lokum. Í tölvubréfi lögmanns stefnanda þann 27. mars 2008, segir orðrétt: „Umbj. minn er enn ósammála þessu sjónarmiði þínu sérstaklega þegar fyrir liggur afstaða leigutaka, sem er atvinnurekandi matsmannsins, að leigugjald eins og það er í dag sé sanngjarnt. Erfitt er að sjá hvernig H-kk-nf getur gengið gegn þeirri afstöðu leigutaka. Umbj. minn fellst þó á að þessir aðilar meti leigugjald til að koma málinu áfram en með þeim sjálfsagða fyrirvara að leita mats dómkvaddra matsmanna. Ég mun senda S-kk-þgf S-kk-þgf leigusamninginn og bið hann þá að vera í sambandi við H-kk-þf G-kk-þf og þeir skili þá matsgerð fljótlega, enda taki leigugjald breytingum frá 1. mars sl. í samræmi við samninginn.”

Fram kemur í málinu að S-kk-nf reyndi nokkrum sinnum að ná fundi H-kk-ef í aprílmánuði 2008, en án árangurs. Matsgerð S-kk-ef H. S-kk-ef, dags. 30. apríl 2008, liggur fyrir. Niðurstaða hans var sú að markaðsverð á leigu fyrir þessa eign væri 3.000 krónur á hvern fermetra, fyrir utan virðisaukaskatt. Ekki kemur fram í málinu að matsgerð H-kk-ef G-kk-ef liggi fyrir.

Stefnandi innheimti leigu í samræmi við þessa niðurstöðu frá og með apríl 2008 og var það leiguverð greitt af stefnda, án fyrirvara, frá aprílmánuði 2008 til janúar 2009. Þann 13. janúar 2009 sendi J-kk-nf B. K-kk-nf, aðalbókari stefnda, tölvupóst til stefnanda, þar sem hann segir að rukkuð sé töluvert hærri upphæð en gildandi leigusamningur segi til um. Kvað J-kk-nf stefnda hafa greitt sem nam 4.709.615 krónum of mikið á árinu 2008 og vísaði til hreyfingalista sem hann sendi með. Óskaði hann eftir endurgreiðslu á mismuninum. Með bréfi lögmanns stefnanda, 10. febrúar 2009, var endurgreiðslu hafnað og vísað til viðaukasamnings um heimild leigusala til að leiðrétta leiguverð í samræmi við markaðinn. Þá vísaði lögmaðurinn til þess að aðilar hefðu tilnefnt sinn matsmanninn hvor og að niðurstaða mats S-kk-ef H. S-kk-ef, löggilts fasteignasala, hefði verið að lágmarksleigugjald hefði breyst til samræmis við almennt markaðsverð og hækkað í 3.000 krónur á hvern fermetra.

Lögmaður stefnda svaraði með bréfi, dags. 13. febrúar 2009, þar sem áréttaðar voru kröfur um endurgreiðslu oftekinnar húsaleigu. Svaraði stefnandi með bréfi, dags. 9. mars 2009, og hóf jafnframt innheimtu á vangoldnum leigugjöldum. Brást stefndi við með bréfi, dags. 20. apríl 2009, þar sem lýst var yfir skuldajöfnuði vegna vangoldinnar leigu við meinta skuld stefnanda vegna ofgreiddrar húsaleigu.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi kveðst höfða mál þetta til að fá viðurkennt að honum hafi verið heimilt, með stoð í viðaukasamningi aðila frá 13. september 1999, að leiðrétta leigugjald í samræmi við markaðsverð leigu. Hann vísar í fyrirliggjandi mat S-kk-ef H. S-kk-ef, löggilts fasteignasala, og byggir á því að með fyrirvaralausum greiðslum stefnda á hinu leiðrétta leigugjaldi hafi ákvæði leigusamnings um leigufjárhæð tekið breytingum í samræmi við matið. Hann byggir varakröfu sína á að leigugjald hafi tekið breytingum í samræmi við byggingarvísitölu frá janúar 2008.

Endanlega þrautavarakröfu byggir stefnandi á því að miða mánaðarleigugjald við 2.000 krónur á hvern fermetra, ásamt sömu vísitölu og greinir í leigusamningi frá 1998, þ.e. vísitölu neysluverðs.

Stefnandi byggir kröfu sína á því að hann hafi haft skýlausa heimild í viðaukasamningi aðila frá 13. september 1999, til að leiðrétta leiguverð í leigusamningi aðila, frá 7. maí 1998, til samræmis við markaðsverð leigugjalds. Heimildin í viðaukanum sé veitt leigusala, þ.e. stefnanda, og hafi hann talið leiguverð á þeim tíma er endurskoðunarheimildin var virk, langt undir markaðsverði en leigugjald á hvern fermetra, hafi þá verið um 1.700 krónur.

Aðilar samningsins hafi ekki náð samkomulagi um leiðréttingu á lágmarksleigugjaldi. Þeir hafi hins vegar sammælst um að tilnefna hvor um sig aðila til að meta markaðsverð leigugjalds. Matsgerð tilnefnds matsmanns stefnanda hafi staðfest mat stefnanda þess efnis að markaðsverð leigu væri 3.000 krónur á fermetra, án virðisaukaskatts. Stefnandi kveðst hafna því að matið hafi verið pantað, eins og stefndi hafi látið liggja að í bréfaskrifum sínum. Stefnandi hafi ekki slíkt boðvald yfir matsmanninum eins og stefndi hafi viljað vera láta, enda sé matsmaðurinn opinber sýslunarmaður við starfa sinn. Hins vegar megi ætla að stefndi hafi haft fullt boðvald yfir matsmanni þeim er hann tilnefndi, en þar sé á ferð starfsmaður stefnda.

Stefnandi segir að sér sé ekki kunnugt um niðurstöðu tilnefnds matsmanns stefnda, þ.e. H-kk-ef G-kk-ef, en stefndi hafi ekki gert athugasemdir við innheimtu leigugjalds, sem byggðist á því að leigugjald fyrir hvern fermetra væri 3.000 krónur. Kveðst stefnandi telja að með matsgerð matsmannsins og fyrirvaralausum greiðslum stefnda á leigugjaldi, hafi ákvæði leigusamnings aðila um lágmarksleiguverð verið leiðrétt, allt í samræmi við heimild leigusala í viðauka við leigusamninginn.

Hafi stefndi þannig í raun viðurkennt í verki leiðréttingu leigugjalds, bæði hvað varðar fjárhæð og vísitölutengingu leigugjaldsins. Stefnda hafi þegar, þann 8. febrúar 2008, verið sent uppkast af breyttum leigusamningi þar sem fram hafi komið mat stefnda á markaðsverði leigu. Stefndi hafi engar athugasemdir gert við innheimtu hins leiðrétta leigugjalds fyrr en í janúar 2009. Stefnandi kveður að slíkt tómlæti stefnda leiði hvort tveggja í senn til þess að líta megi til þess að hann hafi beinlínis samþykkt samninginn í verki en í öllu falli sett af sér þann rétt sem hann hafði á þeim tíma til andmæla. Stefnandi kveðst ósammála staðhæfingu stefnda um að ekki hefðu náðst samningar um breytingar á leigugjaldi. Í fyrsta lagi sé í viðauka ekki gert ráð fyrir að aðilar þurfi að vera sammála um leiðréttingu á leigugjaldi, heimild stefnda sé bundin við það að sýnt þyki að leiguverð sé undir markaðsverði. Stefnandi kveðst telja að hann hafi sýnt fram á hvert markaðsverð væri, m.a. með mati S-kk-ef H. S-kk-ef, löggilts fasteignasala, en stefndi hafi ekki gert athugasemdir við tilnefningu hans og sé því við hana bundinn. Mat tilnefnds aðila stefnda liggi ekki frammi og standi því mat S-kk-ef óhaggað. Þannig hafi stefnandi fullnægt þeim skilyrðum er viðaukinn kveði á um að uppfyllt séu til að leiðrétta hafi mátt leigugjaldið.

Stefnandi kveður endurskoðunarheimild sína eðlilega þegar horft sé til lengdar samnings og engin ástæða til að víkja ákvæðinu til hliðar með stoð í 36. gr. laga nr. 7/1936, enda hafi ekkert komið fram um að stefndi hafi staðið höllum fæti við samningsgerðina eða að önnur þau atvik sem ákvæðið vísi til eigi við í málinu. Ef fallist yrði á sjónarmið stefnda yrði rofin sú gagnkvæmni viðaukans er augljóslega hafi verið fólgin í honum. Endurskoðunarákvæði hafi þannig verið bundið við lok upprunalega leigusamningsins, sem hafi átt að vera þann 19. febrúar 2008. Stefnandi hafi fullnægt því tímamarki sem sett hafi verið í viðaukanum en aðilarnir hafi fyrst haldið fund þann 29. október 2007, þar sem stefnda hafi verið tilkynnt um að stefnandi hygðist beita endurskoðunarákvæði viðaukans.

Þá kveður stefnandi að stefnda hafi verið kunnugt um mat stefnanda á markaðsverði leigu og vísar um það til samningsdraga, sem hafi verið send stefnda þann 8. febrúar 2008. Hafi stefnda því ekki getað dulist fyrirætlun stefnanda er hrint hafi verið í framkvæmd með innheimtu á leiðréttu leigugjaldi í apríl 2008. Ef stefndi hafi talið stefnanda skorta heimild til leiðréttingar á leigugjaldi eða talið leiðréttinguna ranga, hafi stefnda borið að gera þegar í stað athugasemd við það. Þess í stað hafi leiðrétt leigugjald verið greitt athugasemdalaust. Hafi stefndi ekki sýnt fram á að markaðsverð leigu í febrúar 2008 hafi verið annað en fyrirliggjandi mat gefi til kynna.

Stefnandi segir að upphaflegur leigutaki samkvæmt leigusamningnum hafi runnið saman við stefnda, sem hafi tekið við öllum réttindum og skyldum fyrra félagsins og þar með hinum umdeilda leigusamningi.

Stefnandi byggir kröfur sínar á almennum reglum samninga- og kröfuréttarins og ákvæðum húsaleigulaga. Þá vísar stefnandi til ákvæða laga um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda:

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að milli aðila sé í gildi leigusamningur um fasteignina Skúlagötu 30, Reykjavík, dags. 7. maí 1998, sbr. viðbótarsamning, dags. 13. september 1999. Stefnandi hafi hvorki sýnt fram á né sannað að húsaleigan, sem þar hafi verið um samið, sé undir markaðsleigu. Stefndi segir svokallaða ,,matsger“ S-kk-ef H-kk-ef S-kk-ef löggilts fasteignasala, engu breyta þar um, enda hafi hún einhliða verið pöntuð af stefnanda. Fyrst ekki hafi komist á samkomulag milli aðila um hver markaðsleiga hafi verið, hafi stefnandi þurft að fá dómkvadda matsmenn. Um það vísar stefndi til tölvupósts lögmanns stefnanda, dags. 27. mars 2008. Hann segir stefnanda ekki hafa óskað dómkvaðningar matsmanna og því liggi ekkert fyrir um markaðsleigu.

Stefndi kveður að grundvöllur máls þessa, svokölluð „matsgerð” S-kk-ef H-kk-ef S-kk-ef, löggilts fasteignasala, sé ekki með þeim hætti að hún teljist sönnun á því að markaðsleiga hafi verið eða sé hærri en umsamin húsaleiga fyrir Skúlagötu 30, Reykjavík. Þótt stefnandi hafi fyrir mistök fengið greidda ranga húsaleigureikninga frá 1. apríl 2008 til janúar 2009 felist ekki í því nein viðurkenning, af hálfu stefnda, á því að samið hafi verið um hærra leigugjald. Stefnandi hafi vitað að ekki hafði verið samið um hærri húsaleigu og ekkert mat hafi legið fyrir sem sannaði að markaðsleiga væri hærri en samningur aðila kvað á um. Hann hafi vísvitandi sent ranga reikninga og geti því ekki byggt neinn rétt á því að stefndi hafi fyrir mistök greitt þá.

Stefndi segir að frá því í febrúar 2008 hafi hann greitt húsaleigu með því að lýsa yfir skuldajöfnuði við ofgreidda húsaleigu fyrir tímabilið apríl til desember 2008.

Stefndi kveðst mótmæla viðmiðun við byggingavísitölu í aðalkröfu, enda geti stefnandi ekki einhliða breytt verðbótagrundvelli samnings aðila.

Málskostnaðarkrafa stefnda byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstöður:

Í máli þessu deila aðilar um hvort skilyrði hafi stofnast til að endurmeta húsaleigu verslunarhúsnæðisins að Skúlagötu 13, Reykjavík, til hækkunar í febrúar 2008 og ef svo er hvert leiguverð skuli vera frá þeim tíma. Þá er ágreiningur á milli aðila um hvort rétt hafi verið staðið að endurmati húsaleigu samkvæmt samningi aðila.

Undir rekstri málsins fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur óskaði stefnandi eftir að dómkvaddur yrði einn matsmaður til að meta markaðsverð leigu á umræddri fasteign miðað við 19. febrúar 2008, með vísan til gildandi samninga á milli aðila. Ó-kk-nf R. H-kk-nf, héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali, var dómkvaddur til verksins. Matsgerð hans er dagsett 11. nóvember 2009. Niðurstaða matsmanns var að leiguverð eignarinnar að Skúlagötu 13, Reykjavík, hafi verið þann 19. febrúar 2008, 2.000 krónur á hvern fermetra auk virðisaukaskatts, eða samtals 525.400 krónur á mánuði. Matsmaðurinn rekur í matsgerð efni gildandi samninga á milli aðila. Hann bendir á að í viðaukanum sem gerður var 13. september 1999 hafi verið horfið frá því að miða við veltutengda leigu og miða þess í stað alfarið við markaðsleigu á þeim tíma sem endurskoðunarákvæðið skyldi taka gildi, eða þann 19. febrúar 2008.

Í rökstuðningi dómkvadds matsmanns segir m.a.: „Á þeim tíma sem matsgerðin tekur til var algengt leiguverð í miðbæ Reykjavíkur, á helstu verslunarstöðunum í kringum kr. 1.800-3.000 á hvern leigðan fermetra en í vissum tilvikum gat það farið hærra ef um mjög sérstakar eignir var að ræða, með tilliti til staðsetningar, ástands og tegundar. Það er álit matsmanns að hin metna eign falli ekki í þann flokk og eigi frekar samleið með jaðareignum á 101 svæðinu, sem síðri valkostur undir verslunarhúsnæði.”

Stefndi og fyrri eigandi Skúlagötu 13 gerðu með sér húsaleigusamning til 10 ára, sem gilti frá 20. febrúar 1998 til 19. febrúar 2008. Eftir að eigendaskipti urðu að fasteigninni í september 1999, gerðu aðilar með sér samning um viðauka við húsaleigusamninginn, þar sem leigutíminn var framlengdur til 15 ára. Viðaukinn verður skýrður svo að í honum felist samkomulag um að leiguverð héldist óbreytt allt til 19. febrúar 2008 en þá hefði leigusali heimild til að endurskoða leiguverðið ef „sýnt þykir” að það sé undir markaðsverði og leiðrétta leiguverð í samræmi við markaðinn.

Í viðaukanum eru engar leiðbeiningar um hvernig staðið skyldi að endurskoðun og leiðréttingu á leiguverðinu. Verður því ekki fallist á það með stefnda að stefnanda hafi borið að fá dómkvaddan matsmann til að meta leiguverðið. Í málinu hefur verið sýnt fram á að stefnandi gerði ítrekaðar tilraunir til að fá aðkomu stefnda að endurmati á leiguverði, bæði með því að bjóða honum að tilnefna matsmann og með því að senda stefnda drög að nýjum leigusamningi. Ekki náðist samkomulag á milli aðila um undirritun nýs leigusamnings. Gildandi samningur er því frá 7. maí 1998, ásamt viðaukanum frá 13. september 1999, og byggir mál þetta á efni hans. Þegar af þeirri ástæðu viðurkennir dómurinn ekki að viðmið leiguverðs hafi breyst úr vísitölu neysluverðs í vísitölu byggingakostnaðar.

Við munnlegan málflutning gerði stefnandi þá kröfu til þrautavara, að viðurkennt yrði með dómi að lágmarksmánaðarleigugjald yrði 525.400 krónur í samræmi við mat Ó-kk-ef R. H-kk-ef, dómkvadds matsmanns. Stefndi mótmælti kröfunni, taldi felast í henni nýja málsástæðu sem hann hafi ekki fengið tækifæri til að bregðast við. Ekki verður fallist á þetta með stefnda. Matsgerðin var lögð fram í dómi þann 14. desember 2009. Stefndi hafði því nægan tíma til að kynna sér efni hennar og niðurstöðu og bregðast við þeim sjónarmiðum sem þar eru sett fram. Þá er til þess að líta að dómkvaddur matsmaður komst að þeirri niðurstöðu að markaðsverð leigu fyrir verslunarhúsnæði á Skúlagötu á þeim tíma sem um ræðir, væri 2.000 krónur á hvern fermetra. Það er þriðjungi lægra fermetraverð en fyrri matsmaður hafði sett fram og stefnandi hafði innheimt hjá stefnda í um 10 mánaða skeið.

Þegar framangreint er virt þykir rétt að taka til greina þrautavarakröfu stefnanda eins og nánar greinir í dómsorði.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála greiði stefndi stefnanda 550.000 krónur í málskostnað, sem skiptist í málflutningsþóknun og matskostnað, 222.750 krónur.

Dóminn kvað upp U-kvk-nf G-kvk-nf, settur héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð

Viðurkennt er að lágmarksmánaðarleigugjald samkvæmt leigusamningi á milli stefnanda, Nýborgar ehf., og stefnda Kaupáss hf., frá 7. maí 1998 og viðauka við hann, dags. 13. september 1999, um Skúlagötu 13, Reykjavík, skuli vera 525.400 krónur auk virðisaukaskatts, frá 20. febrúar 2008. Leigugjaldið tekur breytingum samkvæmt vísitölu neysluverðs miðað við grunnvísitölu febrúarmánaðar 2008.

Stefndi, Kaupás hf., greiði stefnanda, Nýborg ehf. 550.000 krónur í málskostnað, þar af 222.750 krónur í matskostnað.

U-kvk-nf G-kvk-nf