E-214/2018

Mál þetta, sem var dómtekið 26. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af I-kvk-þgf D. K-kvk-þgf, [...], [...], á hendur I-kvk-þgf E. G-kvk-þgf, [...], [...], með stefnu birtri 23. janúar 2018.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 1.552.922 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 552.922 krónum frá 10. september 2015 til greiðsludags og af 1.000.000 króna frá 10. október 2015 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals til handa stefndu fyrir fasteigninni, íbúð að [...], fastanr. [...], í Reykjavík. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I

Í júní 2009 eignaðist stefnandi íbúð á jarðhæð merkta [...], fastanr. [...], í húsinu númer [...] við [...] í Reykjavík. Hinn 9. júní 2015 komst á bindandi samningur, með samþykki kauptilboðs um kaup stefndu á íbúðinni. Umsamið kaupverð var 33.200.000 kr. Samkvæmt söluyfirliti dags. 9. júní 2015 er um að ræða 129,6 fermetra íbúð í kjallara á rólegum og skjólsælum stað í [...].

Hinn 16. júlí 2015 var gerður kaupsamningur og keypti stefnda íbúðina ásamt öllu sem fylgdi og fylgja bar. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Reykjavík 22. júlí 2015, en innfærður í þinglýsingabók 20. ágúst 2015. Kaupverðið nam 33.200.000 kr. og skyldi greiðast með eftirfarandi hætti:

1. Við kaupsamning/afhendingu með peningum 930.000 kr.

2. Með peningum eins og greiðslur berast vegna sölu á eign

kaupanda [...], þó í síðasta lagi 10.09.2015 4.740.000 kr.

3. Með fasteignaverðbréfi 26.530.000 kr.

4. Þann 10.10.2015 gegn útgáfu afsals 1.000.000 kr.

Stefnda kveður að hún hafi við undirritun kaupsamningsins fyrst séð eignaskiptayfirlýsingu eignarinnar frá apríl 2015 og þar hafi komið fram að eignin væri skráð 95,3 fermetrar, en annar hluti fasteignarinnar væri ósamþykktur. Þá kveður stefnda að aðspurð hafi fasteignasalinn, sem sá um sölu eignarinnar, fullyrt að fasteignin væri öll samþykkt, hún væri skráð 129,6 fermetrar og vísaði hún til útprentunar úr þjóðskrá dags. 14. júlí 2015 því til staðfestingar. Stefnandi mun ekki hafa gert athugasemdir varðandi þessar skýringar fasteignasalans. Í framhaldinu skrifaði stefnda undir kaupsamninginn óbreyttan, en í honum var um nánari lýsingu á fasteigninni vísað til söluyfirlitsins frá 9. júní 2015.

Stefnda kveður að nokkru eftir að hún fékk fasteignina afhenta hafi hún átt samtal við nágranna sinn, sem hafi bent henni á að stór hluti fasteignarinnar væri ósamþykkt rými og hafi hann sýnt henni bréf skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar dags. 30. janúar 2015. Þar var hafnað umsókn um leyfi til að innrétta óútgrafið rými í kjallara undir bílskúr er tilheyrði efri hæðinni. Hafi því fasteignin verið skráð 95,3 fermetrar en ekki 129,6 fermetrar.

Hinn 6. október 2016 sendi stefnandi innheimtuviðvörun þar sem stefnda hafði ekki gert skil samkvæmt kaupsamningnum. Sama dag óskaði stefnda eftir því að dómkvaddur yrði sérfróður matsmaður, til að meta hvert rétt og eðlilegt söluverðmæti fasteignarinnar hefði verið, hefðu upplýsingar um raunverulega og rétt skráða stærð og ástand fasteignarinnar legið fyrir við sölu hennar til stefndu í júní 2015, og var hinn dómkvaddi matsmaður beðinn að svara þremur þar tilgreindum spurningum. Í matsgerð matsmanns kemur meðal annars fram að sú staðreynd að 34,3 fermetrar af 129,6 fermetra íbúð séu ósamþykktir hafi áhrif á verðmæti eignarinnar. Verðgildi eignarinnar á kaupsamningsdegi hafi verið 5% lægra en umsamið kaupverð, eða 31.540.000 kr., þ.e. 1.660.000 kr. lægra en kaupverð það sem stefnda greiddi stefnanda fyrir fasteignina.

Hinn 21. mars 2017 var stefnanda send matsgerðin og tilkynnt að samkvæmt niðurstöðum hennar hefði fasteignin við sölu hennar verið gölluð í skilningi laga um fasteignakaup. Vegna gallans ætti stefnda skaðabótakröfu á hendur stefnanda og þar sem krafa stefndu væri hærri en krafa stefnanda um greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar ætti stefnandi ekki frekari kröfu á stefndu vegna fasteignaviðskipta aðila, þvert á móti skuldaði stefnandi stefndu mismuninn á gallakröfunni og eftirstöðvum kaupverðsins. Var skorað á stefnanda að greiða stefndu þá fjárhæð sem og kostnað stefndu vegna öflunar matsgerðarinnar og vinnu lögmanns hennar.

Í greiðsluáskorun lögmanns stefnanda dags. 24. apríl 2017 hafnar hann sjónarmiðum stefndu um að halda hluta kaupverðs eftir á grundvelli matsgerðarinnar og skorar á stefndu að inna af hendi skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Var greiðsluáskorunin ítrekuð 15. nóvember 2017. Þar sem greiðslur hafa ekki verið inntar af hendi höfðaði stefnandi mál þetta á hendur stefndu.

III

Stefnandi heldur því fram að hún hafi innt af hendi allar sínar skyldur samkvæmt kaupsamningum og skilað eigninni í því ástandi sem hún var við skoðun. Hins vegar hafi stefnda ekki greitt hluta kaupverðsins að fullu, þ.e. 552.922 kr. af greiðslu samkvæmt lið 2 sem átti að greiða 10. september 2015 og ekki lokagreiðsluna samkvæmt lið 4, það er 1.000.000 kr. sem átti að greiða 10. október 2015 gegn útgáfu afsals hafi ekki verið greidd. Því beri að taka kröfur stefnanda til greina.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til meginreglna kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi loforða svo og til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 49. gr. a og e-liðar 1. mgr. Þá kveði samningurinn sjálfur á um að hann beri að efna réttilega. Einnig vísist til samningalaga nr. 7/1936. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum.

IV

Stefnda krefst sýknu og telur einsýnt að stefnanda hafi verið það ljóst eða mátt vera það ljóst við sölu fasteignarinnar að stærð hennar hefði verið ranglega tilgreind í söluyfirliti og kauptilboði. Bent sé á að réttar upplýsingar um stærð fasteignarinnar hafi komið fram í eignaskiptayfirlýsingu frá því í apríl 2015, sem stefnandi undirritaði ásamt öðrum. Einnig sé vísað til þess sem fram kemur í áðurnefndu bréfi skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar 30. janúar sama ár. Engu að síður hafi réttra upplýsinga ekki verið getið í þeim gögnum sem frá stefnanda stöfuðu og kynnt voru stefndu við sölumeðferð fasteignarinnar, um gerð, stærð og ástand fasteignarinnar, svo sem í söluyfirliti, kauptilboði o.fl. Stefnda telji fasteignina vera haldna göllum í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002 enda hafi hún ekki verið í samræmi við upplýsingar í söluyfirliti og kaupsamningi, vegna vanrækslu stefnanda og fasteignasala á upplýsingaskyldu sinni.

Stefnda byggir á því að ákvörðun hennar um að bjóða í fasteignina og sú fjárhæð sem hún bauð hafi ráðist af þeim upplýsingum sem fyrir lágu um ástand hennar og áskilda kosti í söluyfirliti, meðal annars um stærð fasteignarinnar. Ljóst sé að verðmæti fasteignarinnar og möguleikar stefndu til nýtingar hennar, lántöku, endursölu o.fl. ráðist að stórum hluta af stærð fasteignarinnar, skráðum fermetrafjölda.

Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns hafi líklegt og eðlilegt söluverðmæti fasteignarinnar verið 5% lægra en það var samkvæmt kaupsamningi, eða 31.540.000 kr. í stað 33.200.000 kr. að teknu tilliti til raunverulegrar og rétt skráðrar stærðar hennar samkvæmt fasteignamati. Vegna framangreindra vanefnda stefnanda eigi stefnda rétt á greiðslu skaðabóta sem nemi tjóni hennar, 1.660.000 kr.

Samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 teljist eign vera gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita að kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Samkvæmt 27. gr. laganna teljist eign vera gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar seljanda eða þeirra sem koma fram fyrir hans hönd. Hið sama eigi við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

V

Stefnandi höfðar mál þetta til innheimtu ógreidds kaupverðs fasteignar samkvæmt kaupsamningi dags. 16. júlí 2015 um fasteignina að [...], Reykjavík. Stefnda hafnar greiðslu og telur að fasteignin sé haldin göllum með því að í söluyfirliti sé íbúðin talin vera 129,6 fm., en hún sé 95,3 fm., samanber eignaskiptayfirlýsingu eignarinnar. Stefnda byggir á því að hún eigi skaðabótakröfu og vísar um tjón sitt til niðurstöðu dómkvadds matsmanns.

Stefnda byggir á því að einsýnt sé að stefnanda hafi verið það ljóst eða mátt vera það ljóst við sölu fasteignarinnar að stærð fasteignarinnar hefði verið ranglega tilgreind í söluyfirliti og kauptilboði. Réttar upplýsingar hafi komið fram í eignaskiptayfirlýsingu eignarinnar. Því sé eignin haldin göllum í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Stefnda telur að sú ákvörðun hennar að bjóða í fasteignina sem og sú fjárhæð sem hún bauð hafi ráðist af þeim upplýsingum sem fyrir lágu um ástand og áskilda kosti hennar í söluyfirliti, meðal annars um stærð fasteignarinnar. Stefnda telur ljóst að verðmæti fasteignarinnar og möguleikar stefndu til nýtingar hennar, lántöku, endursölu o.fl. ráðist að stórum hluta af stærð fasteignarinnar, skráðum fermetrafjölda.

Í aðilaskýrslu stefnanda við aðalmeðferð málsins kom fram að hún og fjölskylda hennar hefðu eignast alla fasteignina 1983. Um er að ræða einbýlishús með tveimur íbúðum. Við kaup stefnanda var búið að gera hinar umdeildu vistarverur undir bílskúrnum. Stefnandi kveður að íbúðin í kjallara hafi þá og ávallt síðan verið skráð 129,6 fm. Breytingar hafi orðið á fjölskylduhögum stefnanda og hún hafi ákveðið að selja alla fasteignina. Hafi fasteignasalan Torg liðsinnt henni vegna þessa. Fyrst hafi hugsunin verið sú að selja húsið í einu lagi. Síðan hafi verið ákveðið að selja íbúðirnar hvora í sínu lagi. Því hafi reynst nauðsynlegt að gera eignaskiptayfirlýsingu. Við gerð hennar hafi þess verið freistað að fá hið umdeilda rými samþykkt hjá byggingarfulltrúa Reykjavíkur. Málinu var vísað til skipulagsfulltrúa sem hafnaði beiðninni á þeirri forsendu að byggingarmagn/nýtingarhlutfall væri þegar orðið hátt á lóðinni og því væri ekki mælt með því að heimila kjallara undir bílageymslunni. Eru því 34,3 fm vistarverur undir kjallara ósamþykktar og íbúðin talin vera 95,6 fm.

Dómari fór á vettvang og skoðaði hið ósamþykkta rými. Tekið er undir það sem fram kemur í matsgerð dómkvadds matsmanns um að rýmið sé haganlega innréttað. Þar er hol, baðherbergi og svefnherbergi með góðum skápum. Svo virðist sem um fulla lofthæð sé að ræða. Gluggar eru hins vegar litlir og eru uppi undir lofti. Þá er hægt að ganga út á timburverönd úr herberginu.

Samkvæmt 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 telst fasteign vera gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Óumdeilt er að samþykkt stærð íbúðarinnar var 34,3 fm minni en gefið var upp í söluyfirliti. Þannig er fasteignin haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup.

Fasteignasalan Torg er ekki aðili að þessu máli og verður því eðli máls samkvæmt ekki tekin afstaða til háttsemi hennar við sölu fasteignarinnar, en öll samskipti stefndu voru við fasteignasöluna. Hins vegar upplýsti stefnda við aðalmeðferð málsins að hún hefði vitað um eignaskiptayfirlýsinguna en taldi að hún hefði fyrst séð hana við gerð kaupsamningsins. Þó liggur fyrir að í kauptilboði hennar, sbr. 19. tl. þess, er tekið fram að við kauptilboðsgerð hafi legið frammi tilgreind gögn sem kaupandi hafi kynnt sér gaumgæfilega og að kaupanda hafi verið afhent gögn og er eignaskiptayfirlýsingin tilgreind þar á meðal.

Þá er að líta til þess hvort gallinn leiði til bótaskyldu stefnanda. Til þess að um bótaskyldu geti verið að ræða þarf stefnda að sýna fram á að hún hafi orðið fyrir tjóni. Stefnda heldur því fram að verðmæti fasteignarinnar og möguleikar stefndu til nýtingar hennar, lántöku, endursölu o.fl. ráðist að stórum hluta af stærð fasteignarinnar, skráðum fermetrafjölda. Því hafi hún orðið fyrir tjóni og um fjárhæð þess vísar hún til matsgerðar dómkvadds matsmanns sem telur að verðgildi íbúðarinnar hafi verið 5% lægra en umsamið kaupverð og telur líklegt að eðlilegt söluverð fasteignarinnar hefði verið 31.540.000 kr. eða 1.660.000 kr. lægra en umsamið kaupverð.

Hér er fyrst til þess að líta að fasteignin var keypt á grundvelli skoðunar og mats stefndu á því hvort íbúðin hentaði henni og að því búnu hve mikið hún vildi greiða fyrir hana, en stefnda mun hafa hækkað fyrra tilboð sitt þar sem aðrir kaupendur voru líklegir. Það er óumdeilt að stefnda fékk 129,6 fm íbúð þótt hluti hennar hafi verið ósamþykktur. Allir þessir 129,6 fm nýtast stefndu. Um þetta segir í matsgerð dómkvadds matsmanns: „Notkunargildi eignarinnar minnkar því ekki, þó hluti eignarinnar sé ósamþykktur.“

Þá heldur stefnda því fram að sú staðreynd að hluti íbúðarinnar sé ósamþykktur skerði rétt hennar til lántöku. Um þetta segir í matsgerðinni: „Matsmaður telur að sú staðreynd að 34,3 ferm af 129,6 ferm íbúð eru ósamþykktir, hafi áhrif á verðmæti eignarinnar. Er það einkum vegna þess að veðhæfi eignarinnar rýrnar og við það verður eignin ekki jafn seljanleg, og þar af leiðandi verðminni.“ Matsgerðin er hins vegar ekki studd neinum gögnum til að undirbyggja þetta álit matsmanns um lakara veðhæfi vegna ósamþykkts eignarhluta. Stefnandi hefur lagt fram í málinu yfirlýsingar frá LSR, Íslandsbanka og Íbúðalánasjóði og verður af þeim ekki annað ráðið en að það skipti ekki máli varðandi veðhæfni hvort hluti íbúðar sé ósamþykktur.

Þá heldur stefnda því fram að það hafi áhrif á endursölu eignarinnar að hluti hennar sé ósamþykktur. Þessi fullyrðing er ekki rökstudd í greinargerð stefndu. Í matsgerð dómkvadds matsmanns er því slegið fram að verðgildi íbúðarinnar hafi verið 5% lægra en umsamið kaupverð. Engin gögn fylgja matsgerðinni þessu til staðfestingar. Ekkert liggur fyrir um að matsmaður hafi kynnt sér hvernig verðlagningu íbúðarinnar var háttað eða verðlag hvers fermetra á sams konar íbúðum. Í vitnaskýrslu matsmanns fyrir dómi kvaðst hann ekki hafa haft nein markaðsgögn til hliðsjónar heldur byggt niðurstöðu sína á tilfinningu sinni. Stefnandi hefur lagt fyrir dóminn gögn um þróun íbúðarverðs eftir hverfum á höfuðborgarsvæðinu og á Akureyri. Samkvæmt þeim hafi fermetraverð það sem stefnda greiddi fyrir íbúðina verið lægra en meðalkaupverð á fermetra. Einnig liggur fyrir að fasteignamat eignarinnar eftir gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar var 34.350.000 kr., en kaupverð íbúðarinnar var 33.200.000 kr., það er lægra en fasteignamatið. Með því að matsgerðin er hvorki studd gögnum né nægjanlega rökstudd verður hún ekki lögð til grundvallar því að stefnda hafi orðið fyrir tjóni.

Við aðalmeðferð málsins mótmælti stefnda ætluðum nýjum málsástæðum stefnanda og talið þær ekki eiga að komast að í málinu. Eins og að framan greinir er mál þetta höfðað sem innheimtumál. Í greinargerð stefndu koma fram þau rök er hún byggir á. Lagði stefnda þá fram nefnda matsgerð. Við aðalmeðferð svaraði stefnandi rökum stefndu og vísaði meðal annars til 29. gr., 18. gr. og 21. gr. laga um fasteignakaup, máli sínu til stuðnings. Þá lagði stefnandi fram gögn undir rekstri málsins og var þeim ekki mótmælt af hálfu stefndu. Því er ekki fallist á að stefnandi hafi komið með nýjar málsástæður við aðalmeðferð málsins. Þá hvílir engin skylda á stefnanda að leggja fram matsgerðina þótt hún hafi verið til er mál þetta var höfðað, enda byggir stefnandi ekki á henni.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða dómsins að gera stefndu að greiða eftirstöðvar kaupverðsins. Dráttarvaxtakröfu stefnanda er hins vegar þannig háttað að einungis er vísað til III. kafla laga nr. 38/2001 án þess að tilgreina lagaákvæði það sem krafan byggist á. Samkvæmt d-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal í stefnu greina svo glöggt sem verða má dómkröfur, þar á meðal um vexti. Þegar svona háttar til, og með hliðsjón af dómi Hæstaréttar í málinu nr. 207/2007, verður ekki hjá því komist að vísa kröfunni um dráttarvexti frá dómi, án kröfu.

Þá er krafa stefnanda um málskostnað tekin til greina og ber stefndu að greiða stefnanda 700.000 kr. í málskostnað.

S-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Kröfu stefnanda, I-kvk-ef D. K-kvk-ef, um dráttarvexti er vísað frá dómi án kröfu.

Stefnda, I-kvk-nf E. G-kvk-nf, greiði stefnanda, I-kvk-þgf D. K-kvk-þgf, 1.552.922 krónur gegn útgáfu afsals til handa stefndu fyrir fasteigninni, þ.e. íbúð að [...], fastanr. [...], í Reykjavík.

Stefnda, I-kvk-nf E. G-kvk-nf, greiði stefnanda 700.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf G-kvk-nf