E-2478/2022

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Mál þetta, sem dómtekið var þann 18. apríl 2023, var höfðað 25. maí 2022. Stefnandi er Byggðastofnun, Sauðármýri 2, Sauðárkróki, en stefndi er Secret tours ehf., Suður-landsbraut 22, Reykjavík.

2

Dómkröfur stefnanda eru að hið stefnda félag verði dæmt til þess að þola riftun óþinglýsts kaupsamnings, dags. 16. september 2020, um fasteignina X, Skeiða- og Gnúpverja-hreppi, fasteignanúmer [...], landeignanúmer [...], og Y, Skeiða- og Gnúpverjahreppi, fasteignanúmer [...], landeignanúmer [...], auk málskostnaðar.

3

Dómkröfur stefnda eru að félagið verði sýknað af kröfu stefnanda, auk málskostnaðar.

Yfirlit yfir málsatvik og helstu ágreiningsefni

4

Þann 16. september 2020 undirrituðu aðilar kaupsamning um fasteignirnar X, Skeiða- og Gnúpverjahreppi, fasteignanúmer [...], landeignanúmer [...] og Y, Skeiða- og Gnúpverjahreppi, fasteignanúmer [...], landeignanúmer [...] ásamt öllu sem eignunum fylgdi, þ. m. t. lóðarréttindum. Stefnandi mun hafa eignast fasteignirnar á nauðungarsölu 2. júlí 2019 og kom fram í kaupsamningi aðila að stefnandi hefði eignast fasteignirnar í skuldaskilum, aldrei haft afnot af þeim og þekkti þær ekki umfram það sem fram kæmi í opinberum gögnum. Í kaupsamningi kom fram að lausafé og munir í eigu annarra við eignirnar og í eignunum væru stefnanda óviðkomandi og tæki stefndi við þeim eins og þær væru. Kom að auki fram að seljandi legði ríka áherslu á það að kaupandi gætti sérstakrar árvekni við skoðun og úttekt á eigninni. Þær byggingar sem á fasteignunum stóðu voru skemmur sem áður höfðu hýst minka eldi.

5

Kaupverð eignanna var 50.000.000 kr. V ið undirritun kaupsamnings greiddi stefndi 4.000.000 kr. og fékk eignirnar afhentar. Þá skyldi stefndi skv. kaupsamningnum greiða 2.000.000 kr. sex mánuðum frá undirritun kaupsamning sog 8.000.000 kr. tólf mánuðum frá undirritun kaupsamnings. Þá skyldi stefndi greiða 36.000.000 kr. með útgefnu veð-skuldabréfi. Að öðru leyti en með greiðslu við undirritun kaupsamnings, 4.000.000 kr., hefur stefndi ekki greitt útborganir né gefið út veðskuldabréfið skv. efni kaupsamn-ingsins. Kaupsamningi aðila var ekki þinglýst.

6

Þann 20. ágúst 2020, þ. e. tæpum mánuði fyrir kaup stefnda á fasteignunum, hafði stefnandi sent áskorun til þrotabús Manar ehf. sem var fyrri eigandi umræddra fasteigna og til Arion banka hf. Í áskoruninni kom fram að stefnandi hefði eignast fasteignirnar á nauðungarsölu 2. júlí 2019. Þá kom fram að við eignirnar og í þeim væri töluvert af lausafé og munum sem tilheyrðu þrotabúi Manar ehf. og veðsett væru Arion banka sem ekki hefði sinnt því að fjarlægja lausaféð þrátt fyrir áskoranir skiptastjórans. Var því skorað á þrotabúið og Arion banka hf. að fjarlægja lausaféð í eigu þrotabúsins og veðsett bankanum af og úr umræddum eignum X og Y. Var þessum aðilum gefinn viku frestur til að bregðast við en að öðrum kosti yrðu munirnir fjarlægðir á kostnað búsins og veðhafa. Hvorki þrotabúið né bankinn brugðust við þessari áskorun en stefnandi lét ekki fjarlægja munina.

7

Eftir sölu eignanna og afhendingu þeirra til stefnda hófst hann handa við að fjarlægja minkabúr og uppistöður úr byggingunum. Við það var hluti burðarvirkis bygginganna fjarlægður. Í mikilli snjókomu veturinn 2021 gáfu byggingarnar sig undan snjóþunganum með tilheyrandi raski.

8

Þar sem framangreindum kaupsamningi hafði ekki verið þinglýst var stefnandi áfram þinglýstur eigandi fasteignanna og beindi því Umhverfis- og tæknisvið Uppsveita erind-um til stefnanda varðandi þá fok- og hrunhættu sem talin var stafa af fasteignunum og úrgangi á svæðinu. Þann 14. desember 2021 varaði Umhverfis- og tæknisviðið stefnanda við að lagðar yrðu á 100.000 kr. dagsektir ef ekki yrði gripið til ráðstafana fyrir 29. desember sama árs.

9

Þann 14. febrúar 2022 sendi stefnandi stefnda yfirlýsingu um riftun. Þar kemur fram að umsamið kaupverð hafi ekki verið greitt, utan kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 4.000.000 kr. Aðrar greiðslur væru í vanskilum og veðskuldabréfi hefði ekki verið þing-lýst á nafn stefnda, svo sem umsamið hafði verið, þar sem stefndi hefði ekki greitt þing-lýsingarkostnað. Þá hefði stefnandi þurft að greiða fasteignagjöld vegna ársins 2021, samtals 744.744 kr. Að auki var stefnda kynnt að stefnanda hafði borist tilkynning um að dagsektir yrðu lagðar á þinglýstan eiganda fasteignanna yrði ekki ráðist í úrbætur vegna fok- og hrunhættu.

Helstu málsástæður stefnanda

10

Stefnandi byggir kröfur sínar á framlagðri riftunaryfirlýsingu, dags. 14. febrúar 2022, sem stefndi hafi ekki brugðist við og ætli ekki að una. Stefnandi hafi selt stefnda eignirnar með kaupsamningi 16. september 2020, stefndi hafi greitt útborgun og fengið eignirnar afhentar en hafi ekki þinglýst kaupsamningi.

11

Stefndi hafi ætlað sér að hafa ýmsa starfsemi í eignunum, m. a. að leigja þær undir geymslu ferðavagna og hjólhýsa, og í því skyni að auka þar pláss hafi stefndi fjarlægt minkabúr og uppistöður úr húsunum. Við það hafi stefndi fjarlægt hluta af burðarvirki hússins og þak þess því fallið undan snjóþunga í desember 2021. Stefndi hafi ekki sinnt skyldu sinni við að tína upp og henda því rusli sem hrun þaksins hafi orsakað og hafi stefnandi þurft að greiða fyrir hreinsunarvinnu. Enn standi hluti hússins uppi og inni í því sé mikið rusl sem enn stafi fokhætta af. Forsvarsmenn stefnda hafi ekkert sinnt því að ráðast í þá vinnu sem nauðsynleg sé við hreinsun hins hrunda húss og fyrirséð að aukinn kostnaður og jafnvel dagsektir muni falla á þinglýstan eiganda eignanna, sem sé stefnandi.

12

Stefnandi vísi til meginreglu kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga, sbr. 45., 47. og 54. gr. lagaum lausafjárkaupnr. 50/2000 og 33., sbr. 49., gr. og 51. gr. lagaum fasteignakaupnr. 40/2002.

Helstu málsástæður stefnda

13

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að þær vanefndir sem byggt sé á í stefnu séu ekki verulegar og skilyrði riftunar því óuppfyllt. Órökstutt sé í stefnu hvernig sú meinta háttsemi, sem engum gögnum sé studd, að tína ekki upp og henda rusli sem komið hafi þegar þakið hrundi, feli í sér verulega vanefnd. Engu skipti þótt vísað sé ótilgreint til riftunaryfirlýsingar á kaupsamningnum þar sem ekki komi fram á hverju í henni sé byggt í málsókninni, enda skuli stefna greina svo glöggt sem verða megi þær málsástæður sem stefnandi byggi málsókn sína á, sbr. e-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

14

Jafnvel þótt litið yrði svo á að stefnandi byggði á öllu því sem fram komi í riftunar-yfirlýsingu hans hafi stefndi ekki vanefnt kaupsamning aðila verulega, svo réttlæti riftun. Leggja þurfi heildarmat á vanefnd og önnur atvik. Stefndi hafi sjálfur þurft að fjarlægja liðlega 9.000 minkabúr úr fasteignunum eftir afhendingu, með tilheyrandi fyrirhöfn og kostnaði, og því ekki getað endurbyggt húsnæðið á tilskildum tíma heldur hafi það dregist fram á vetur og húsnæðið þá orðið fyrir skemmdum vegna veðurs. Stefnandi hafi vanefnt þá skyldu sína að skila umræddu húsnæði án þeirra muna sem voru stefnda óviðkomandi, sbr. áskorun stefnanda til eiganda og veðhafa lausafjárins þann 20. ágúst 2020 um að fjarlægja munina.

15

Þá hafi starfsmaður stefnanda lýst því yfir við stefnda að stefnandi myndi sjá til þess að Arion banki, veðhafi lausafjárins, greiddi kostnaðinn af því að fjarlægja munina. Þá skyldu hafi stefnandi vanefnt með þeim afleiðingum að stefndi hafi sjálfur þurft að bera kostnaðinn af tæmingu byggingarinnar, sem hafi aukið kostnað og valdið töfum við endurbyggingu. Stefndi hafi því þurft að nýta mannafla til að tæma byggingarnar og hafði því ekki tök á að styrkja burðarvirki hússins líkt og fyrirhugað hafði verið. Þá hafi stefndi ekki getað hagnýtt fasteignina eins og ætlunin hafi verið. Til tals hafi komið að samnings-skilmálar aðila yrðu endurnýjaðir vegna þessa en ekki hafi orðið úr því.

16

Að sinna hreinsunarvinnu við fasteignirnar teljist ekki aðalskylda samkvæmt kaup-samningi aðila, heldur auka skylda, og veðurskilyrði og snjór hafi hamlað aðkomu að eigninni og umhirðu hennar. Sá hluti málsástæðu stefnanda, um að mikið rusl muni þegar hausta taki fara að fjúka til nærliggjandi lóða, sé að auki engum gögnum studdur.

17

Með því að skila fasteignunum ekki í umsömdu ástandi, þ. e. án þess lausafjár sem hafi verið stefnda óviðkomandi, hafi fasteignirnar verið gallaðar í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Gallinn sé fólginn íþví að fasteignirnar hafi ekki verið hæfar til fyrir-hugaðra nota við afhendingu eignanna. Forsenda stefnda með kaupsamningnum hafi jafnframt verið sú að minkabúrin yrðu fjarlægð, en sú forsenda hafi brostið með tilheyr-andi kostnaði. Yfirlýsingar starfsmanns stefnanda hafi ekki staðist. Stefndi áskilji sér rétt til að gera nánari grein fyrir umfangi gallans undir rekstri málsins en telur ljóst að umfang hans sé meira en umfang meintra vanefnda stefnda.

18

Þá hafi stefnandi önnur vægari úrræði tiltæk til þess að tryggja hagsmuni sína í tilefni ætlaðra vanefnda stefnda. Hagsmunir stefnda af því að samningnum yrði ekki rift séu miklir og mun meiri en hagsmunir stefnanda sem sé stjórnvald og njóti m. a. tekna úr ríkissjóði, sbr. 14. gr. laga nr. 106/1999. Skilyrði riftunar séu ekki fyrir hendi og beri að sýkna stefnda.

Niðurstaða

19

Stefnandi hefur höfðað mál þetta til riftunar kaupsamnings aðila um tvær fasteignir í Skeiða- og Gnúpverjahreppi, þ. e. fasteignirnar X og Y. Samkvæmt 80. gr. laga nr. 91/1991 skal í stefnu greina svo glöggt sem verða má m. a. dómkröfur stefnanda, málsástæður sem stefnandi byggir málsókn sína á, svo og önnur atvik sem þarf að greina til þess að samhengi málsástæðna verði ljóst. Þessi lýsing skal vera gagnorð og svo skýr að ekki fari milli mála hvert sakarefnið sé, sbr. d- og e-liði greinarinnar. Þá skal í stefnu greina frá helstu gögnum sem stefnandi hefur til sönnunar og þeim gögnum sem hann telur að enn þurfi að afla, sbr. g-lið greinarinnar. Við þingfestingu máls skal stefnandi leggja fram stefnu og þau skjöl sem varða málatilbúnað hans eða hann byggir annars kröfur sínar á, sbr. 1. mgr. 95. gr. sömu laga. Með framangreindum reglum er leitast við að tryggja að málatilbúnaður aðila sé frá öndverðu svo skýr að stefndi geti tekið til varna með markvissum hætti og dómur síðar lagður á málið á réttum grundvelli. Stefndi gerir ekki kröfu um frávísun málsins.

20

Málatilbúnaður stefnanda telst ekki jafn skýr og glöggur og best yrði á kosið. Í stefnu greinir að krafa stefnanda sé byggð á riftunaryfirlýsingu sem fram var lögð í málinu við þingfestingu þess. Einnig kemur fram í stefnu að stefndi hafi greitt útborgun í samræmi við kaupsamninginn en aldrei þinglýst honum og að auki ekki sinnt skyldu sinni við að hreinsa rusl sem orsakaðist af því að þak bygginganna féll undan snjóþunga. Í riftunaryfirlýsingunni sem sérstaklega er tiltekið í stefnu að krafa stefnanda byggi á er upp talið að stefndi hafi vanefnt tvær kaupsamningsgreiðslur að fjárhæðum 2.000.000 kr. og 8.000.000 kr. sem fara áttu fram sex og tólf mánuðum eftir undirritun kaup-samnings. Þá hafi veðskuldabréfi að höfuðstólsfjárhæð 36.000.000 kr. heldur ekki verið þinglýst á nafn stefnda, svo sem um hafði verið samið, auk þess sem á stefnanda hafi, sem þinglýstan eiganda, fallið ógreidd fasteignagjöld að fjárhæð 744.744 kr. Þó svo að vanefndir þessara tveggja kaupsamningsgreiðslna og útgáfu veðskuldabréfs séu ekki nákvæmlega rakta rí stefnunni sjálfri og þó að betur hefði farið á því að geta þeirra verður samt að telja fullnægjandi að í stefnu sé vísað til þess að stefnandi byggi á riftunaryfirlýsingunni þar sem þær eru taldar upp. Nefnd riftunaryfirlýsing var hluti af framlögðum dómskjölum sem lögð voru fram við þingfestingu málsins, sbr. 1. mgr. 95. gr. laga nr. 91/1991. Þáer í stefnu byggt á meginreglu kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga og m. a.51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem fram kemur að seljandi geti rift kaupsamningi um fasteign ef greiðsludráttur af hálfu kaupanda teljist veruleg vanefnd.

21

Þegar framangreint er virt verður talið felast í málatilbúnaði stefnanda að hann krefjist riftunar kaupsamnings aðila um fasteignirnar tvær vegna verulegra vanefnda stefnda á kaupsamningsskyldum. Þar með talið séu vanefndir vegna vangreiddra kaupsamnings-greiðslna, bæði skv. sundurliðun A í kaupsamningi, sem kveður á um útborganir að fjárhæð samtals 14.000.000 kr. og eru 10.000.000 kr. ógreiddar, og sundurliðun C sem kveður á um greiðslu á 36.000.000 kr. í útgefnum veðskuldabréfum. Óumdeilt er að þessar greiðslur hefur stefndi ekki enn greitt. Að auki sé riftunarkrafa stefnanda byggð á vanefndum stefnda er varði hreinsun á braki eftir snjóskemmdirnar á byggingunum og vanefndum að þinglýsa ekki kaupsamningi og veðskuld á sitt nafn. Það hafi m. a. valdið því að kostnaður af framangreindu braki hafi fallið á stefnanda sem enn sé þinglýstur eigandi.

22

Fallist er á það með stefnanda að fyrir liggi verulegar vanefndir stefnda á kaupsamningi aðila um fasteignirnar X og Y sem nánar felist í öllu framangreindu. Ekki verður framhjá því litið að stefndi hefur ekki mótmælt neinum þeim vanefndum sem raktar eru hér að framan, né þeim fjárhæðum sem stefnandi telur vera í vanskilum. Hann hefur í málatilbúnaði sínum raunar gengist við því að hafa hvorki greitt umræddar kaupsamningsgreiðslur né látið hreinsa rusl af lóðunum og mótmælir því ekki að fyrir hendi sé áfallinn og útlagður kostnaður af hreinsun eftir að byggingarnar skemmdust í snjóveðri, þó svo að hann beri því við að þar sé um að ræða aukaskyldur skv. samningi aðila.

23

Ekki verður fallist á það með stefnda að með því að skila fasteignunum ekki án þess lausafjár sem hafi verið stefnda óviðkomandi hafi fasteignirnar verið gallaðar í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Fyrir þessari fullyrðingu liggja engin gögn og full-yrðingin telst að auki á skjön við texta fyrirliggjandi kaupsamnings um umrætt lausafé.

Ekki er sýnt að stefndi hafi á neinu stigi áskilið sér neinn rétt gagnvart stefnanda vegna þessa atriðis eða gert við þetta neinar athugasemdir fyrr en við framlagningu greinar-gerðar stefnda. Þá hefur stefndi ekki gert neinn reka að því að sýna fram á hvaða kostnaði hann hafi orðið fyrir við að fjarlægja umrædda lausamuni úr byggingunum, sem skv. gögnum málsins virðast aðallega hafa verið minkabúr, eða að þetta atriði skuli verða til sýknu af dómkröfum stefnanda.

24

Sú fullyrðing stefnda að forsenda hans fyrir kaupsamningnum hafi verið að minkabúrin yrðu fjarlægð, er á skjön við orðalag kaupsamningsins sjálfs. Þar er sérstaklega tekið fram að lausafé og munir í eigu annarra við eignirnar og í eignunum séu stefnanda óvið-komandi og að stefndi taki við þeim eins og þær séu. Fullyrðing stefnda um að stefnandi hafi átt að fjarlægja minkabúrin er þannig ósönnuð. Ekki fær fullyrðing stefnda um framangreint stoð í áskorun sem stefnandi sendi þrotabúi Manar ehf. og Arion banka hf. sem veðhafa í nefndu lausafé. Þeirri áskorun var ekki beint að stefnda og að auki var sú áskorun send viðtakendum tæpum mánuði áður en stefndi undirritaði kaupsamninginn um eignirnar.

25

Hafnað er málsástæðu stefnda um að stefnandi hafi önnur og vægari úrræði tiltæk til að tryggja hagsmuni sína í tilefni ætlaðra vanefnda stefnda. Stefndi hefur raunar ekki nánar útskýrt í hverju slík vægari úrræði gætu falist. Litið er til þess að stefndi efndi fyrstu greiðslu við kaupsamningsgerð en eftir það hófust verulegar og viðvarandi vanefndir hans og eru aðrar kaupsamningsgreiðslur ógreiddar. Að sama skapi er ekki heldur fallist á að hagsmunir stefnda af því að samningnum verði ekki rift séu mun meiri en hagsmunir stefnanda sem sé stjórnvald og njóti m. a. tekna úr ríkissjóði. Hvað sem því líður þá er kaupsamningur aðila sem mál þetta varðar einkaréttarlegs eðlis. Stjórnvaldi er heimilt að lögum að gera slíka samninga og um þá gilda að jafnaði sömu réttarreglur og þegar einkaaðilar gera slíka samninga. Stefndi hefur heldur ekki sýnt fram á að fjárhagslegir hagsmunir hans séu meiri en stefnanda þegar litið er til þeirra greiðslna sem stefndi hefur greitt, 4.000.000 kr., til samanburðar við þá fjárhagslegu hagsmuni, þ. m. t. fjárhæð kaupsamningsgreiðslna, sem hann hefur vanefnt og nema miklum mun hærri fjárhæðum.

26

Að öllu framangreindu virtu er á það fallist að stefndi hafi vanefnt kaupsamning aðila að svo verulegu leyti að heimili stefnanda riftun hans. Verður því fallist á kröfur stefnanda svo sem nánar greinir í dómsorði. Eftir úrslitum málsins ber að dæma stefnd atil að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 6 50.000 kr.

27

Af hálfu stefnanda flutti málið S-kvk-nf B-kvk-nf F-kvk-nf lögmaður. Af hálfu stefnda flutti málið Þ-kk-nf J-kk-nf lögmaður. Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf héraðsdómari. Dómari tók við meðferð málsins 20. febrúar sl., en hafði fram til þess engin afskipti haft af meðferð þess.

Dómsorð:

Stefndi, Secret tours ehf., skal þola riftun óþinglýsts kaupsamnings, dags. 16. september 2020, um fasteignina X, Skeiða- og Gnúpverjahreppi, fasteignanúmer [...], landeignanúmer [...], og Y, Skeiða- og Gnúpverjahreppi, fasteignanúmer [...], landeignanúmer [...].

Stefndi, Secret tours ehf., greiði stefnanda, Byggðastofnun, 6 50.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf