E-4310/2013

Mál þetta höfðaði J-x-x B-x-x D-x-x, 22 Thornton way, Cambridge CB3 DNJ, Englandi, með stefnu birtri 17. október 2013 á hendur A-kk-þgf M-kk-þgf Þ-kk-þgf, Sólvallagötu 14, Reykjavík og Ý-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, Laugavegi 86-94, Reykjavík. Málið var dómtekið 5. júní sl.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd til að greiða sameiginlega skuld að fjárhæð 1.497.700 krónur með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 131.604 krónum frá 1. desember 2011 til 1. janúar 2012, af 263.208 krónum frá þeim degi til 1. febrúar s.á., af 394.812 krónum frá þeim degi til 1. mars s.á., af 526.416 krónum frá þeim degi til 1. apríl s.á., af 658.020 krónum frá þeim degi til 1. maí s.á., af 789.624 krónum frá þeim degi til 1. júní s.á., af 921.228 krónum frá þeim degi til 1. júlí s.á., af 1.052.832 krónum frá þeim degi til 1. ágúst s.á., af 1.184.436 krónum frá þeim degi til 1. september s.á., af 1.316.040 krónum frá þeim degi til 1. október s.á., af 1.447.644 krónum frá þeim degi til 5. október s.á., af 847.644 krónum frá þeim degi til 8. október s.á., af 817.644 krónum frá þeim degi til 1. nóvember s.á., af 949.248 krónum frá þeim degi til 1. desember s.á., af 1.086.361 krónu frá þeim degi til 1. janúar 2013, af 1.223.474 krónum frá þeim degi til 1. febrúar s.á., af 1.360.587 krónum frá þeim degi til 1. mars s.á. og af 1.497.700 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Að auki krefst stefnandi þess að stefndi A-kk-nf M-kk-nf Þ-kk-nf verði dæmdur til að greiða 260.957 krónur ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 28. maí 2013 til 29. nóvember 2013, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 260.957 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu sameiginlega.

Stefndi A-kk-nf M-kk-nf Þ-kk-nf krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefst hann málskostnaðar að fjárhæð 485.873 krónur.

Stefnda Ý-kvk-nf Þ-kvk-nf krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar að mati dómsins.

Aðilar gerðu leigusamning þar sem stefnandi leigði stefndu íbúð að Sólvallagötu 14 í Reykjavík. Samningurinn tók gildi 1. desember 2010. Leigugjald var 125.000 krónur fyrir hvern mánuð og var gjalddagi 1. hvers mánaðar fyrir fram. Leigugjaldið skyldi breytast einu sinni á ári í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs. Þar sem ekki er deilt um fjárhæðir þarf ekki að reifa þetta atriði nánar.

Stefndu greiddu leigu til loka nóvember 2011, en leiga hefur ekki verið greidd síðan. Greiðsluáskoranir voru sendar stefndu 11. september 2012. Ekki var greitt og rifti stefnandi samningnum 25. september 2012.

Stefndi A-kk-nf M-kk-nf greiddi stefnanda 600.000 krónur þann 5. október og 30.000 krónur þann 8. október 2012.

Húsnæðið var ekki rýmt þrátt fyrir riftunina og krafðist stefnandi úrskurðar um útburð stefndu. Fram kom við meðferð málsins að stefnda Ý-kvk-nf hefði ekki hafst við í íbúðinni síðan í ágúst 2011. Var fallið frá kröfu á hendur henni. Með úrskurði 22. mars 2013 var stefnanda heimilað að fá stefnda A-kk-þf M-kk-þf borinn út úr íbúðinni með beinni aðfarargerð.

Stefndi kærði úrskurðinn til Hæstaréttar, en hann var staðfestur 30. apríl 2013. Var í kjölfarið leitað til sýslumanns um útburð, en stefndi skilaði lyklum að íbúðinni að morgni 28. maí.

Stefnandi gaf ekki skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hann er búsettur í Englandi og segir lögmaður hans að hann þjáist af Parkinson-sjúkdómi og sé ekki fær um að gefa skýrslu fyrir dómi.

Stefnda Ý-kvk-nf Þ-kvk-nf gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hún sagði að hún hefði tekið íbúðina á leigu ásamt meðstefnda A-kk-þgf. Þau hafi í byrjun samið um að stefndi A-kk-nf ynni í íbúðinni fyrir eins mánaðar leigu. A-kk-nf hafi unnið fyrir mun hærri upphæð.

Stefnda kvaðst hafa flutt úr íbúðinni í júní 2011 er sér hafi boðist að flytja til New York. Hún hafi svo komið aftur til landsins um haustið og tekið íbúð á leigu, en ekki flutt aftur inn á Sólvallagötuna. Hún kvað stefnanda hafa hringt í sig eftir að grein um hana birtist í blaði. Hafi hann spurt hvort hún ætlaði að flytja burt, en hún hafi beðið hann að leyfa A-kk-þgf að vera áfram. Hún kvaðst telja víst að stefnandi hefði vitað að hún væri flutt úr íbúðinni. Hann hafi t.d. ekki sent sér neitt bréf um vanskilin.

Stefnda Ý-kvk-nf lagði fram gögn um leigugreiðslur sínar til H-kvk-ef R-kvk-ef G-kvk-ef frá því í desember 2011 til vors 2012. Staðfesti H-kvk-nf R-kvk-nf fyrir dóminum að stefnda hefði haft íbúð hennar á leigu þetta tímabil. Meðstefndi A-kk-nf M-kk-nf bar hins vegar að Ý-kvk-nf hefði flutt aftur inn í íbúðina á Sólvallagötu haustið 2011 og farið aftur sumarið 2012.

Stefndi A-kk-nf M-kk-nf Þ-kk-nf sagði að þau hefðu fengið íbúðina afhenta þremur eða fjórum vikum áður en þau fluttu inn. Hann hafi fengið þau skilaboð frá stefnanda að þau ættu að standsetja íbúðina. Hann kvaðst hafa unnið við endurbætur ásamt tveimur starfsmönnum sínum. Þeir hefðu komið íbúðinni í leiguhæft ástand. S-kk-nf J-kk-nf, eftirlitsmaður stefnanda, hafi ekki komið fyrr en nokkru eftir að framkvæmdum hafi verið lokið. S-kk-nf hafi sagt að þau fengju íbúðina svo ódýrt að þau ættu ekki skilið að fá neitt fyrir þessar framkvæmdir. Hafi hann boðið honum 100.000 krónur í efniskostnað, það hafi verið allt og sumt. Stefndi sagði að íbúðin hefði verið illa farin. Það hafi verið skemmdir í öllum herbergjum, líka á baði og í eldhúsi. Hann hafi skilið stefnanda svo að hann ætti að taka íbúðina í gegn og hann hafi gert það. Hann hafi málað alla íbúðina og gert við rakaskemmdir og fleira, lagað glugga og hurðir. Eldhúsið hafi verið rifið og smíðað nýtt. Hann hafi gefið út reikning fyrir öllum framkvæmdunum. Sumt hafi verið unnið áður en þau fluttu inn, sumt síðar. S-kk-nf J-kk-nf, sem hafi átt að stýra verkinu, hafi ekki komið þótt reynt hefði verið að ná í hann. Hann kvað stefnanda ekki hafa sýnt neinn vilja til að greiða nokkuð af reikningi hans.

S-kk-nf J-kk-nf gaf skýrslu fyrir dómi. Hann kvaðst hafa aðstoðað stefnanda við rekstur húsnæðisins. Hann sagði að stefndi A-kk-nf hefði verið langt kominn með að mála íbúðina áður en hann flutti inn og hafi beðið um að fá afslátt út á það. Hann kvaðst ekki hafa vitað um neinn samning um framkvæmdir, sér hefði skilist að stefndi hefði tekið íbúðina á leigu í því ástandi sem hún var. Stefnandi hafi ekki beðið sig að hafa eftirlit með neinum framkvæmdum í íbúðinni, hún hafi verið í ásættanlegu standi. Þegar stefndu skildu við hafi ástand íbúðarinnar verið lélegt. Þá hafi verið búið að fjarlægja eldhúsinnréttinguna.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi skiptir kröfu sinni í þrennt í stefnu.

Hann krefst í fyrsta lagi leigu fyrir íbúðina fram til 25. september 2012, en þann dag rifti hann samningnum. Byggir hann á því að stefndu beri sameiginlega ábyrgð á leigugreiðslum samkvæmt leigusamningnum.

Í öðru lagi krefst hann skaðabóta samkvæmt reglu 1. mgr. 62. gr. laga nr. 36/1994 fyrir tímabilið frá 25. september 2012 til loka marsmánaðar 2013. Byggir hann á því að stefndu séu sameiginlega ábyrg fyrir bótunum eins og efndum leigusamningsins.

Loks í þriðja lagi krefst hann bóta úr hendi stefnda A-kk-ef M-kk-ef sem hann reiknar í samræmi við leigufjárhæð fyrir tímabilið frá lokum mars 2013. Telur hann að stefndi hafi á þessum tíma aftrað sér með saknæmum og ólögmætum hætti frá því að hagnýta sér eignina. Leigufjárhæðin sem hann miði við sé síst hærri en markaðsleiga á þessum tíma.

Stefnandi krefst dráttarvaxta bæði af leigugreiðslum og bótum frá gjalddaga, 1. hvers mánaðar. Vexti af skaðabótum vegna síðasta tímabilsins reiknar stefnandi samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. maí 2013 og þar til 30 dagar voru liðnir frá því að þetta mál ar höfðað. Krefst hann dráttarvaxta af fjárhæðinni frá þeim degi.

Stefnandi vísar til meginreglna fjármunaréttar um greiðslu fjárskuldbindingar og skaðabætur. Þá vísar hann til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum XI. og XII. kafla.

Málsástæður og lagarök stefnda A-kk-ef M-kk-ef Þ-kk-ef

Stefndi heldur því fram að stefndu hafi fengið lyklana að íbúðinni um miðjan október 2010. Stefndi kveður stefnanda hafa falið sér að standsetja íbúðina áður en hann og meðstefnda Ý-kvk-nf tóku hana á leigu. Leigusamningur hafi verið miðaður við 1. desember 2010. Þá kveðst stefndi hafa unnið í íbúðinni og menn á hans vegum í einn og hálfan mánuð.

Stefndi segir að ekki hafi verið gerður skriflegur verksamningur, en stefnandi hafi óskað eftir því að S-kk-nf J-kk-nf verkfræðingur færi yfir kostnaðinn. Hann hafi hins vegar aðeins samþykkt 100.000 króna kostnað við málningu. Stefndi kveðst aldrei hafa samþykkt þetta tilboð, enda hefði það ekki dugað fyrir málningu. S-kk-nf hafi haldið því fram að leigan væri svo lág að þau ættu að gera upp íbúðina á eigin kostnað. Um þetta hafi hins vegar ekki verið samið við stefnanda.

Stefndi kveðst hafa rætt tilboð S-kk-ef við stefnanda, sem hafi ekki viljað taka fram fyrir hendurnar á honum. Stefndi kveðst ekki hafa gert meira í málinu og beðið með að gefa út reikning þar sem stefnandi hafi farið að ræða hvort þau hefðu áhuga á að kaupa íbúðina. Þess vegna kveðst stefndi hafa beðið með að gefa út reikning fyrir verkið, en þau hafi gert stefnanda tilboð í eignina. Stefnandi hafi loks neitað. Komið hafi fram á húsfundi þann 15. maí 2012 að S-kk-nf hefði gert upp aðra íbúð sem stefnandi átti í húsinu, án þess að leita eftir tilboðum fyrir húsfélag eða frá stefnanda. Kveðst stefndi hafa fengið í hendur alla reikninga vegna verksins. Af því megi sjá að miklar framkvæmdir hafi staðið yfir í allri húseigninni, en það renni stoðum undir það að aðilar hafi gert samning um verkframkvæmdir í umræddri íbúð.

Stefndi segir að meðstefnda hafi flutt út 1. júní 2012. Þá hafi hún aðeins verið búin að greiða 100.000 krónur í leigu. Stefndi A-kk-nf kveðst hins vegar hafa greitt 2.175.000 í leigu og keypt efni og unnið fyrir u.þ.b. 4.244.000 krónur samkvæmt samkomulagi við stefnanda. Lögmaður hafi boðið sér að flytja úr íbúðinni í byrjun september 2012 og að skuld myndi þá falla niður með skuldajöfnuði. Stefndi kveðst ekki hafa samþykkt þetta tilboð þar sem hann hafi ekki staðið í skuld við stefnanda, þvert á móti hafi hann átt kröfu á stefnanda vegna framkvæmdanna. Leigusamningi hafi verið rift 25. september 2012, þótt vitað væri að stefnandi hefði ekki greitt fyrir framkvæmdirnar og stæði í skuld við stefnda A-kk-þf.

Stefndi byggir á því að heimilt hafi verið að draga kostnað af framkvæmdum frá leigugreiðslum. Framkvæmdir þessar hafi stefndi átt að annast samkvæmt sérstöku samkomulagi við stefnanda. Byggir hann sýknukröfu á því að hann eigi kröfu til skuldajafnaða vegna vanefnda hans á samkomulagi um að stefndi myndi annast framkvæmdir í íbúðinni. Stefndi telur að umrætt samkomulag um verkframkvæmdir megi sanna með reikningum sem hann hafi lagt fram í málinu og framburði vitna sem og aðilaskýrslum, enda liggi sannarlega fyrir að gerður hafi verið samningur um verkframkvæmdir við Sólvallagötu 14.

Loks mótmælir stefndi kröfu að fjárhæð 260.957 krónur. Hann kveðst ekki hafa á saknæman og ólögmætan hátt aftrað stefnanda frá því að hagnýta sér eign sína. Stefnandi hafi ekki sannað meint tjón sitt. Þá sé ekki tiltekið með hvaða hætti stefndi hafi aftrað stefnanda frá því að hagnýta sér eign sína og verði því að telja kröfuna svo óljósa og ósundurliðaða að ótækt sé annað en að sýkna stefnda af henni.

Stefndi vísar til almennra reglna kröfuréttar um skuldajöfnun og vísar til heimildar í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 til að gera gagnkröfu til skuldajafnaðar. Þá vísar hann til meginreglna húsaleigulaga nr. 36/1994, m.a. 20., 21. og 36. gr.

Málsástæður og lagarök stefndu Ý-kvk-ef Þ-kvk-ef

Stefnda segir að hún hafi flutt úr íbúðinni í júlí 2011 og að stefnandi hafi fallist á það. Þá hafi engin vanskil verið á húsaleigu. Hún hafi farið úr landi, komið aftur um haustið og þá leigt sér íbúð á öðrum stað í bænum. Byggir stefnda á að samningurinn hafi verið felldur niður gagnvart sér, með samkomulagi hennar og stefnanda. Krafa stefnanda gegn sér sé óréttmæt auðgunarkrafa.

Þá telur stefnda að stefnandi hafi brugðist allt of seint við vanskilum meðstefnda A-kk-ef. Leiga hafi ekki verið greidd fyrir desembermánuð 2011, en greiðsluáskorun hafi ekki verið send fyrr en 11. september 2012. Því geti stefnandi ekki krafist þess að stefnda bæti allt tjónið, honum hafi borið að takmarka það.

Stefnda segir að stefnanda hafi alla tíð verið kunnugt um að hún hafi ekki haft umráð íbúðarinnar. Það hafi verið staðfest er stefnandi féll frá kröfum á hendur henni í útburðarmáli aðila. Þrátt fyrir það að stefnda hafi ekki haft umráð íbúðarinnar áskilji stefnandi sér bætur frá henni vegna vangoldinna leigugreiðslna allt til 1. mars 2013.

Verði ekki fallist á að samningur við stefndu hafi verið fallinn niður byggir hún á því að ósanngjarnt sé af stefnanda að byggja á leigusamningnum með hliðsjón af því sem að framan er rakið.

Stefnda vísar til almennra reglna samninga- og skaðabótaréttar. Þá vísar hún almennt til ákvæða samningalaga nr. 7/1936 og sérstaklega til 36. gr. þeirra að því er varðar síðastgreinda málsástæðu.

Niðurstaða

Stefndi A-kk-nf lagði fram í málinu afrit tveggja reikninga sem hann stílar á stefnanda. Sá fyrri er dags. 11. janúar 2013 og er þar tilgreind vinna og efni samkvæmt fylgiskjali fyrir 3.382.335 krónur, að viðbættum virðisaukaskatti að fjárhæð 862.495 krónur. Í fylgiskjalinu eru talin upp verkefni sem unnin hafi verið í kjallaraíbúð að Sólvallagötu 14 og heildarverð sagt vera áðurgreind fjárhæð, en hún er ekki nánar sundurliðuð.

Síðari reikningurinn er dags. 1. janúar 2014. Eru þar taldir upp sömu liðir og í fyrri reikningnum, en nokkrar breytingar gerðar. Fjárhæð þessa reiknings er 3.032.335 krónur, auk virðisaukaskatts að fjárhæð 773.245 krónur.

Þá lagði stefndi fram verðáætlun þar sem er að finna langa upptalningu hluta í innréttingu, auk kvittana og kassastrimla frá Miklatorgi hf. Nánari reifun á þessum skjölum eða samantekt er ekki að finna í skjölum málsins. Þá hefur stefndi A-kk-nf M-kk-nf ekki gert heildstæða grein fyrir þeim verkum sem hann kveðst hafa unnið að beiðni stefnanda. Sú málsástæða að heimilt hafi verið að skuldajafna verklaunum gegn leigugreiðslum stenst því ekki. Þá hefur hann ekki fullyrt, hvað þá sannað, að hann hafi lýst yfir skuldajöfnuði. Er þessi gagnkrafa stefnda svo vanreifuð að ekki er unnt að taka hana til greina.

Þá athugast að stefndi kveðst hafa unnið fyrir stefnanda þegar fyrir upphaf leigutíma, en reikningur er fyrst skrifaður á árinu 2013 og síðan annar, að því er virðist vegna sömu vinnu, á árinu 2014. Þá greiddi stefndi leigu um nokkurn tíma eftir að hann á að hafa unnið fyrir stefnanda og innti af hendi tvær greiðslur eftir að samningi hafði verið rift.

Stefnda Ý-kvk-nf var aðili að leigusamningi um íbúðina. Hún hefur sýnt fram á að hún hafi tekið aðra íbúð á leigu haustið 2011. Hún hefur hins vegar ekki sýnt fram á að samningi hennar og meðstefnda við stefnanda hafi verið slitið að því er hana varðar. Það eitt að stefnanda hafi verið kunnugt um ferð hennar til Bandaríkjanna leiðir ekki til þess að samningi aðila hafi verið slitið. Þá hefði þurft atbeina allra aðila samningsins til að fella niður skuldbindingar stefndu samkvæmt honum. Þótt stefnandi hafi fallið frá kröfu um útburð á hendur stefndu felur það ekki í sér eftirgjöf fjárkrafna.

Þá vísar stefnda Ý-kvk-nf til 36. gr. samningalaga. Segir hún að það væri ósanngjarnt að dæma hana til greiðslu húsaleigu. Á þetta er ekki unnt að fallast, hefði hún viljað slíta samningnum við stefnanda átti hún þess kost að segja honum upp skriflega.

Fallist er á með stefnanda að stefndu hafi borið að greiða leigu samkvæmt húsaleigusamningi aðila þar til honum var rift. Þá ber þeim að bæta tjón af því að þau létu stefnanda ekki umráð íbúðarinnar í té þegar samningnum hafði verið rift. Verður hafnað andmælum stefndu við fyrstu tveimur kröfuliðum stefnanda.

Stefndi A-kk-nf mótmælir sérstaklega þeim lið stefnukrafna sem varðar tímabilið frá lokum mars 2013 til 28. maí sama ár. Hann mótmælir því þó ekki að hann hafi haft umráð íbúðarinnar á þessu tímabili, eftir að heimilaður hafði verið útburður. Ber honum að greiða stefnanda bætur vegna þess að hann hélt umráðunum án heimildar. Viðmiðun stefnanda við leigu samkvæmt samningnum er réttmæt og verður þessi liður tekinn til greina.

Stefnukröfur eru ekki sundurliðaðar nákvæmlega. Fjárhæðum er ekki mótmælt umfram það sem áður greinir og verður fallist á kröfur stefnanda að öllu leyti. Verða stefndu dæmd til að greiða stefnanda málskostnað óskipt. Er hann ákveðinn 500.000 krónur.

J-kk-nf F-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð

Stefndu, A-kk-nf M-kk-nf Þ-kk-nf og Ý-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði stefnanda, J-x-x B-x-x D-x-x, óskipt 1.497.700 krónur með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 131.604 krónum frá 1. desember 2011 til 1. janúar 2012, af 263.208 krónum frá þeim degi til 1. febrúar s.á., af 394.812 krónum frá þeim degi til 1. mars s.á., af 526.416 krónum frá þeim degi til 1. apríl s.á., af 658.020 krónum frá þeim degi til 1. maí s.á., af 789.624 krónum frá þeim degi til 1. júní s.á., af 921.228 krónum frá þeim degi til 1. júlí s.á., af 1.052.832 krónum frá þeim degi til 1. ágúst s.á., af 1.184.436 krónum frá þeim degi til 1. september s.á., af 1.316.040 krónum frá þeim degi til 1. október s.á., af 1.447.644 krónum frá þeim degi til 5. október s.á., af 847.644 krónum frá þeim degi til 8. október s.á., af 817.644 krónum frá þeim degi til 1. nóvember s.á., af 949.248 krónum frá þeim degi til 1. desember s.á., af 1.086.361 krónu frá þeim degi til 1. janúar 2013, af 1.223.474 krónum frá þeim degi til 1. febrúar s.á., af 1.360.587 krónum frá þeim degi til 1. mars s.á. og af 1.497.700 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi, A-kk-nf M-kk-nf Þ-kk-nf, greiði stefnanda 260.957 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. maí 2013 til 29. nóvember 2013, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 260.957 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnanda óskipt 500.000 krónur í málskostnað.