E-272/2020

Dómur

Með stefnu þingfestri 29. janúar 2020 höfðaði Grindavíkurbær, kt. […], Víkurbraut 62, Grindavík, mál á hendur HAK Import ehf., kt. […], Holtsgötu 45, Reykjanesbæ.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða stefnanda 3.600.000 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 2. október 2018 til greiðsludags að frádreginni innborgun að fjárhæð 1.000.000 króna þann 13. desember 2018 gegn útgáfu afsals.

Að stefnda verði gert að uppfylla skyldu samkvæmt samþykktu kauptilboði um að fjarlægja færanlegar skólastofur af lóðum stefnanda við leikskólann Laut, lóðarnúmer L200715, og við Hraunbraut 3a, lóðarnúmer L128786, í Grindavík innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð kr. 100.000 á dag er renni til stefnanda.

Stefndi krefst aðallega sýknu. Til vara krefst stefndi þess að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Fór aðalmeðferð fram þann 21. janúar sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsatvik.

Samkvæmt gögnum málsins setti stefnandi tvær útiskólastofur í sölumeðferð hjá Allt fasteignum. Annars vegar er um að ræða Hraunbraut 3a í Grindavík og hins vegar útiskólastofu við Laut í Grindavík. Samkvæmt söluyfirliti fyrir Hraunbraut 3a er fastanúmer tilgreint 2091963, 70 fm, byggt árið 2002. Um eignina segir að hún sé seld til flutnings og var tilboða óskað í eignina. Kemur fram í söluyfirlitinu að eignin hafi verið tekin úr starfi vegna vandamála með myglu og vísað til skýrslu Eflu verkfræðistofu sem tók eignina út. Þá segir að kaupandi hafi einn mánuð frá undirritun kaupsamnings til að fjarlægja húsnæðið. Dragist það áskilji Grindavíkurbær sem seljandi sér rétt til að rifta einhliða kaupsamningi. Þá segir að kaupandi muni greiða allan kostnað við að fjarlægja húsið af núverandi stað og framkvæmdin unnin í samráði við tengilið seljanda. Seljandi myndi aftengja inntök rafveitu, fráveitu, hitaveitu og vatnsveitu og að seljandi myndi ganga frá lóð þannig að engin hætta stafaði af. Þá er vísað til fjögurra ástandsskýrslna sem liggja fyrir um ástand húsnæðisins. Að auki er tekið sérstaklega fram að gera megi ráð fyrir því að skólastofan að Hraunbraut 3a sé ekki í góðu ásigkomulagi, sjáanlegur halli sé á gólfi og vitað um að leki sé við sökkul eignarinnar. Ekki hafi verið tekið á innanstokksmunum á eigninni og því ekki vitað um ástand eignarinnar með vissu en gera megi ráð fyrir því að eignin sé sýkt inn fyrir klæðningar og gólf. Tilmæli voru til kaupanda um að kynna sér eignina vel fyrir tilboðsgerð.

Í söluyfirliti vegna skólastofunnar við Laut er ekki getið um fastanúmer. Segir um eignina að hún hafi verið notuð við skóla og leikskóla í Grindavík. Eignin sé seld til flutnings. Um sé að ræða 70 fm timburhús byggt árið 2002. Eignin hafi verið hreinsuð að burðarvirki hússins og teljist því vera fokheld bygging. Eftir sé að koma í veg fyrir frekari leka/raka en hluti af rakavandamáli hafi verið vegna lélegs frágangs á byggingarstigi. Loftun sé ekki nægjanleg og rakavarnarefni ekki viðunandi. Eignin hafi verið klædd að utan ca. árið 2006. Eignin hafi verið tekin úr starfi vegna vandamála með myglu í eigninni og er vísað til ástandsskýrslu Eflu verkfræðistofu. Þá segir að kaupandi muni greiða allan kostnað við að fjarlægja húsið af núverandi stað og framkvæmd unnin í samráði við tengilið seljanda. Þá sé ekki leyfilegt að fjarlægja húsið á vinnutíma eða þegar starfsemi sé í leikskólanum. Seljandi ætlaði að sjá um að aftengja inntök rafveitu, fráveitu, hitaveitu og vatnsveitu og ganga frá lóð. Þá er vísað til fjögurra skýrslna um ástand eignarinnar. Þá er væntanlegur tilboðsgjafi hvattur til að kynna sér eignina vel.

A-kk-nf Ó-kk-nf gerði tilboð í báðar eignirnar þann 2. október 2018 í nafni stefnda, HAK Import ehf. Bæjarráð stefnanda samþykkti tilboðið á fundi bæjarráðs þann 9. október 2018.

Þó nokkur tölvupóstsamskipti voru á milli A-kk-ef og stefnanda frá 13. nóvember 2018 til 21. mars 2019. Krafði stefnandi A-kk-þf um kaupsamningsgreiðslu en samkomulag varð á milli þeirra um að A-kk-nf greiddi inn á kaupverðið 1.000.000 króna sem stefndi greiddi stefnanda þann 13. desember 2018. Bar A-kk-nf fyrir sig umfangsmeiri galla á skúrunum en komið hafði fram við söluna. Voru tölvupóstar stefnanda sendir á netfangið […].

Lögmannsstofan Fjeldsted&Blöndal sendi bréf til stefnanda þann 19. mars 2019 og kvað stefnda hafa leitað til stofunnar vegna kaupa á ofangreindum skúrum. Var í bréfinu gerð krafa um helmings lækkun á kaupverðinu vegna vatnstjóns sem orðið hafði á öðru húsinu eftir kauptilboðsgerðina en ella yrði kaupunum rift. Þessu bréfi svaraði stefnandi með tölvupósti þann 23. apríl 2019. Þá hafði áður verið skorað á A-kk-þf að fjarlægja húsin sem hann hafði ekki orðið við.

Þann 10. maí 2019 kveðst stefndi hafa rift kaupunum.

Þann 13. júní 2019 sendi lögmannsstofa A-kk-ef Ó-kk-ef bréf til stefnanda og vísaði til fyrri samskipta umbjóðanda stofunnar HAK Import ehf. og krafðist endurgreiðslu á innborgun á kaupsamningsgreiðslunni. Var endurgreiðslu hafnað af hálfu stefnanda með bréfi lögmanns stefnanda þann 8. ágúst 2019.

Þann 29. janúar 2020 var mál þetta þingfest í héraðsdómi og skilaði stefndi greinargerð þann 18. mars 2020.

Samþykktir fyrir stefnda liggja frammi ásamt grunnupplýsingum um tilgang félagsins, stjórn og stefnendur.

Undir rekstri málsins fékk stefnandi dómkvaddan matsmann til að meta hvort skólastofurnar þyldu flutning og ef ekki þá hver væri kostnaður við úrbætur til að koma þeim í það ástand að hægt yrði að flytja þær. Matsgerðin var ekki lögð fram í málinu.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir kröfu sína á meginreglum samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og ákvæðum fasteignakaupalaga nr. 40/2002.

Óumdeilt sé að stefndi hafi ekki innt af hendi eftirstöðvar kaupverðsins, samtals 2.600.000 krónur, og því beri stefnda að greiða umsamið kaupverð samkvæmt undirrituðu kauptilboði. Stefnandi hafnar því að stefndi hafi haft heimild til þess að rifta samningnum, enda hafi stefnandi veitt fullnægjandi upplýsingar um ástand eignanna í aðdraganda sölunnar og ekki vanefnt samningsbundnar skuldbindingar sínar.

Stefnandi telur að ákvæði fasteignakaupalaga nr. 40/2002 gildi um viðskiptin enda sé sérstaklega tekið fram í samningi aðila að fasteignakaupalögin gildi um viðskiptin. Stefndi telur hins vegar að ákvæði lausafjárkaupalaga gildi um viðskiptin þar sem hinar keyptu eignir séu ekki mannvirki sem séu varanlega skeytt við land. Stefnandi byggir á því að stefndi sé bundinn við yfirlýsinguna um að ákvæði fasteignakaupalaganna gildi um réttarsambandið. Samkvæmt meginreglum samningaréttar sé aðilum heimilt að semja um með hvaða hætti sem þeir vilji semja enda sé ekki kveðið á um annað í lögum. Þá felist einnig í 3. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup að ákvæði laganna eigi ekki við þegar annað leiðir af samningi.

Stefnandi telur að hvort sem ákvæði laga um fasteignakaup eða laga um lausafjárkaup nr. 50/2000 gildi um viðskiptin beri stefnda að greiða eftirstöðvar samnings aðila.

Stefnandi byggir á meginreglu samningaréttar um að gerða samninga beri að halda. Umsamið kaupverð fyrir færanlegu skólastofurnar við leikskólann Laut og Hraunbraut 3a í Grindavík hafi verið 3.600.000 krónur og hafi kaupverðið ekki verið sundurgreint. Óumdeilt sé að stefndi hafi aðeins greitt 1.000.000 króna þann 13. desember 2018.

Samkvæmt undirrituðu kauptilboði hafi borið að greiða kaupverðið við undirritun kaupsamnings. Þar sem ekki hafi orðið að undirritun kaupsamnings, þrátt fyrir ítrekaðar kröfur stefnanda, byggir stefnandi á að gjalddagi kröfunnar sé 2. október 2018 sem sé sá dagur sem viðskipti aðila komust á.

Ef ekki verði fallist á að miða gjalddaga við samþykkt kauptilboð byggir stefnandi á að gjalddagi kröfunnar sé 23. nóvember 2018 þegar stefnandi krafðist greiðslu, en í seinasta lagi að gjalddagi ógreiddra eftirstöðva verði ákveðinn 16. desember 2018 sem sé sá dagur sem stefnandi veitti stefnda frest til þess að fjarlæga eignirnar og greiða eftirstöðvar kröfunnar.

Þar sem gjalddagi kröfunnar hafi verið 2. október 2018 eigi stefnandi rétt á dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga af ógreiddri fjárhæð frá þeim degi til greiðsludags að frádreginni innborgun. Verði hins vegar talið að gjalddagi verði miðaður við samskipti aðila þann 23. nóvember telur stefnandi að hann eigi rétt á dráttarvöxtum á eftirstöðvarnar, 2.600.000 krónur, frá 16. desember 2018 til greiðsludags.

Stefndi hafi borið því við að vatnstjón hafi orðið á öðru húsanna eftir undirritun kauptilboðs en áður en afhending hafi átt sér stað. Byggir stefndi á að þar sem afhending hafi ekki átt sér stað beri stefnandi ábyrgð á hinu selda og því beri að lækka umsamið kaupverð eða að stefnda sé heimilt að rifta kaupunum.

Stefnandi hafnar því að vatnstjón hafi orðið á öðru húsanna eftir undirritun kauptilboðs og að fullyrðingar um meint vatnstjón séu ósannaðar. Stefnandi hafnar því jafnframt að áhættuskipti hafi ekki farið fram. Af þeim sökum vilji stefnandi taka eftirfarandi fram:

Aðgæsluskylda hvíli á kaupanda í fasteignakaupum, sbr. 29. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Samkvæmt ákvæðinu geti kaupandi ekki borið fyrir sig galla sem hann sá eða mátti sjá við skoðun á fasteign. Þá geti kaupandi ekki borið fyrir sig galla sem hann mátti þekkja til þegar kaupsamningur um fasteign komst á.

Í báðum söluyfirlitum, sem hafi legið til grundvallar viðskiptunum, hafi sérstaklega verið tekið fram að eignirnar hefðu verið teknar úr notkun vegna vandamála með myglu.

Í lýsingu eignarinnar sem stóð við Hraunbraut 3a komi fram að gera mætti „ráð fyrir að skólastofan að Hringbraut 3a sé ekki í góðu ásigkomulagi, sjáanlegur halli í gólfi og vitað er um að leki er við sökkul eignarinnar. Ekki hefur verið tekið á innanstokksmunum á eigninni og því ástand eignarinnar ekki vitað með vissu en gera má ráð fyrir að eignin sé sýkt innfyrir [sic] klæðningar og gólf.“ Þá hafi verið vísað til eftirfarandi ástandsskýrslna: Skýrsla nr. 2476027MIN004 V01, dagsett 2.11.17. Skýrsla nr. 2476035NIP001V01, dagsett 2.11.17. Loftsýnaskýrsla 184677, dagsett 24.10.17. Sýni inni Hraunbraut 3a 24516612. Sýni úti Hraunbraut 3a 24517270.

Í tilfelli eignarinnar við Laut komi fram að eignin hefði „verið hreinsuð að burðarvirki hússins og telst því vera fokheld bygging. Eftir er að koma í veg fyrir frekari leka/raka en hluti af rakavandamáli hefur verið vegna lélegs frágangs á byggingarstigi. Loftun ekki nægjanleg og rakavarnarefni [sic] ekki viðunandi.“ Þá hafi verið vísað til eftirfarandi skýrslna: Skýrsla nr. 3094121MIN02V01, dagsett 23.05.17. Skýrsla nr. 2476027MIN005V01, dagsett 02.11.17. Skýrsla/viðgerðaráætlun nr. 2476027MIN001V01, dagsett 13.07.18.

Þá hafi fyrirsvarsmaður stefnda skoðað eignirnar í viðurvist fasteignasala.

Stefndi vissi eða mátti vita að hinar keyptu eignir hafi verið haldnar raka og/eða mygluvandamálum enda hafi beinlínis verið getið um það í sölugögnum og að eignirnar hefðu verið teknar úr notkun vegna þessara vandamála. Þrátt fyrir nákvæmar upplýsingar um ástand eignanna hafi stefndi gert tilboð sem stefnandi hafi fallist á. Stefndi geti því ekki borið fyrir sig að ástand eignanna hafi verið verra en hann hafi mátt búast við enda mátti stefndi búast við að ástand þeirra væri í samræmi við lýsingu í sölugögnum. Þessar upplýsingar máttu gefa stefnda tilefni til ítarlegrar og nákvæmrar skoðunar á eignunum, auk þess sem stefnandi vísaði til skýrslna fagaðila sem höfðu tekið út eignirnar.

Í 18. gr. laga um fasteignakaup komi fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af kaupsamningi. Þá komi fram í 2. málsl. 18. gr. að ef um meintan galla á notaðri fasteign sé að ræða þurfi seljandi að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi eða að gallinn þurfi að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, til þess að seljandi verði talinn bera ábyrgð.

Stefnandi byggir á því að fasteignin sé ekki haldin galla og að hann hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi við söluna. Stefnandi hafi með ítarlegum og skýrum hætti upplýst um ástand eignanna, ástæðu þess að þær hafi verið teknar úr notkun hjá honum og vísað til þeirra skýrslna sem höfðu verið gerðar um ástand þeirra. Á grundvelli upplýsinga stefnanda hafi stefndi byggt ákvörðun sína um viðskiptin og geti stefndi ekki borið fyrir sig atriði sem hann sannarlega vissi um. Jafnframt byggir stefnandi á að lýsing hans á eignunum hafi gefið stefnda fullt tilefni til þess að kanna ástand þeirra með sjálfstæðum hætti. Þar sem stefndi gerði það ekki geti hann ekki borið fyrir sig að eignirnar hafi verið haldnar galla.

Stefnandi byggir á að áhættuskipti hafi farið fram mánuði eftir undirritun kauptilboðs, en í seinasta lagi 16. desember 2018 þegar stefnandi veitti stefnda frest til þess að fjarlægja skólastofurnar. Var fresturinn veittur að beiðni stefnda þar sem ekki hafi reynst unnt að flytja skólastofurnar vegna jarðvegsbleytu á þeirri lóð sem stefndi hugðist flytja þær á.

Eftir að stefnandi veitti frest til flutnings hafi stefndi greitt hluta kaupverðsins og byggir stefnandi á að með greiðslunni, sem fram fór 13. desember 2018, hafi stefndi samþykkt þann frest sem stefnandi setti stefnda. Með viðtökudrætti stefnda hafi átthættuskipti í seinasta lagi átt sér stað í samræmi við 12. gr. fasteignakaupalaga og beri stefndi áhættu af hinum keyptu eignum frá og með þeim tíma.

Stefnandi byggir kröfu um dagsektir á því að samkvæmt undirrituðu kauptilboði hafi hvílt skylda á stefnda að fjarlægja hinar keyptu eignir af lóðum stefnenda. Stefnandi hafi ítrekað skorað á stefnda að efna skuldbindingar sínar. Vegna þessa telji stefnandi að hann eigi ekki annan kost en að krefjast þess að stefnda verði gert að fjarlægja eignirnar af lóðum stefnanda við leikskólann Laut og við Hraunbraut 3a í Grindavík innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 100.000 krónur er renni til stefnanda.

Ef talið verður að lögskipti aðila fari eftir ákvæðum laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup byggir stefnandi á sömu sjónarmiðum og að framan greinir. Um lagarök vísar stefnandi að öðru leyti til meginreglna fasteignakaupa, skaðabóta og kröfuréttar. Stefnandi vísar til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sérstaklega til 12., 18., 29. og 48. gr. Einnig er vísað til laga um lausafjárkaup nr. 50/2000, sérstaklega 9., 12., 13., 17., 18., 20. og 51. gr. Krafa um dagsektir styðst við 2. ml. 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Málskostnaðarkrafa stefnanda á sér stoð í 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að A-kk-nf Ó-kk-nf hafi ekki haft umboð til þess að skuldbinda stefnda. Samkvæmt 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup skuli umboðsmaður sem komi fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda hafa skriflegt umboð. Í ljósi sérfræðiþekkingar bæjarstjóra stefnanda þegar komi að fasteignakaupum og fjárhagslegum skuldbindingum, svo og aðkomu hins sérfróða fasteignasala, hafi öllum hlutaðeigandi mátt vera ljóst að A-kk-nf Ó-kk-nf hafði hvorki heimild né umboð til að skuldbinda hið stefnda félag.

Samkvæmt 13. gr. samþykkta stefnda þurfi samþykki hluthafa sem fari með a.m.k. 51% hlutafjár í félaginu til að taka meiri háttar ákvarðanir, svo sem ákvörðun um kaup og sölu fasteigna, sbr. 5. tl. 13. gr.

Vitnið A-kk-nf eigi hvorki eignarhlut né sæti í stjórn stefnda. Hann hafði hvorki skriflegt umboð eins og lög áskilji né hafi hann haft nokkra heimild til að taka ákvarðanir um fasteignakaup í þágu félagsins. Þegar af þeim ástæðum sé útilokað að bindandi samningur hafi komist á með aðilum enda ekkert sem hafi gefið til kynna að A-kk-nf hefði umboð til að skuldbinda stefnda. Stefnandi hafi verið grandsamur um heimildarskort A-kk-ef en með hliðsjón af sérfræðiþekkingu stefnanda svo og fasteignasala sem annaðist milligöngu um kaupin megi ganga út frá því sem vísu að stefnandi vissi eða mátti vita um að tilboðsgjafi hafi ekki haft nokkra heimild til að skuldbinda félagið.

Stefndi vísar til þess að stefnandi sé sveitarfélag og bæjarstjóri þess sé sérfróður í skilningi laga nr. 40/2002. Á stefnanda svo og fasteignasölunni sem annaðist milligöngu f.h. stefnanda hvíli sú afdráttarlausa skylda að ganga úr skugga um að viðsemjendur hafi nægjanlegt umboð til að skuldbinda lögpersónur. Af gögnum málsins verði ráðið að stefnanda hafi verið fyllilega ljóst að stefndi hafi hvorki verið framkvæmdastjóri né stjórnarmaður hjá stefnda og því ekki haft nægjanlegt umboð til þess að skuldbinda félagið.

Til hliðsjónar sé vísað til bótareglu 25. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga sem sé hlutlæg og byggist ekki á sök umboðsmannsins. Meginreglan samkvæmt 1. mgr. 25. gr. sé sú að fari umboðsmaður út fyrir umboð sitt skaði það ekki hagsmuni þriðja manns. Sönnunarbyrði um nægjanlegt umboð hvíli á umboðsmanninum sjálfum. Í 2. mgr. 25. gr. sé hins vegar að finna undantekningu frá þessari hlutlægu bótareglu þar sem komi fram að reglan gildi ekki ef þriðji maður, viðsemjandinn, hafi vitað eða mátt vita að sá sem gerninginn hafi framkvæmt hafi ekki haft nægjanlegt umboð.

Ljóst sé að fyrirsvarsmaður stefnanda sé sérfræðingur á sviði fjármunaréttar og hafi verið í yfirburðastöðu gagnvart stefnda, þar sem hann búi yfir meiri sérfræðiþekkingu og hafi notið aðstoðar fasteignasala þegar kom að skjalagerð. Stefnandi hafi því verið grandsamur um að tilboðsgjafi hafi ekki haft heimild til að skuldbinda félagið. Bótaábyrgð gagnvart stefnanda sé þannig ekki fyrir hendi, sbr. 2. mgr. 25. gr. laga nr. 7/1936, og með öllu ljóst að stefndi sé ekki skuldbundinn umþrættu kauptilboði.

Með vísan til ofangreinds sé ljóst að skuldbindandi kaupsamningur hafi ekki komist á með aðilum en málatilbúnaður stefnanda byggist á þeirri grundvallarforsendu og því sé óhjákvæmilegt að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Fallist dómurinn af einhverjum ástæðum á að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli aðila sé á því byggt að öll skilyrði riftunar hafi verið uppfyllt þegar riftunaryfirlýsing stefnda barst stefnanda. Að mati stefnanda verði sama niðurstaða leidd af lögum um fasteigna og lausafjárkaup. Stefndi telur engum vafa undiropið að hið selda hafi verið haldið verulegum göllum sem réttlæti riftun á samningi aðila samkvæmt almennum reglum kröfuréttar og ákvæðum laga um fasteigna og lausafjárkaup.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. fasteignakaupalaga teljist fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem kaupandi vissi eða mátti vita um að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þá telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við þær upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Það sama eigi við ef fasteign er ekki í samræmi við þær upplýsingar sem veittar séu í söluyfirliti eða öðrum kynningargögnum um eignina, sbr. 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga.

Í 1. mgr. 28. gr. laganna sé svo tekið fram að almennur fyrirvari um ástand sem kaupandi hafi kynnt sér hafi ekki þýðingu ef ákvæði 26. gr. og 27. gr. eigi við. Þá teljist fasteign einnig gölluð þegar ástand hennar sé mun lakara en kaupandi hafði ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar eða atvik að öðru leyti.

Í auglýsingu sem birt hafi verið á vefsvæði fasteignasölunnar og á samfélagsmiðlum hafi verið tekið fram að umræddar eignir væru seldar til flutnings. Þá hafi jafnframt verið tekið fram að kaupandi hefði einn mánuð frá undirritun kaupsamnings til að fjarlægja húsin, að öðrum kosti áskildi stefnandi sér rétt til að rifta kaupsamningi einhliða.

Stefndi bendir á að hann hafi verið að sinna skoðunar og aðgæsluskyldu sinni og verða við áskorun stefnanda um ítarlega skoðun þegar það kom í ljós að fasteignin við Hraunbraut var ekki hæf til flutnings sökum fúa. Því til viðbótar þá hafi gífurlegar vatnsskemmdir orðið á eigninni þegar hún var enn í vörslum stefnanda. Þegar stefnandi hafnaði kröfu stefnda um afslátt af kaupverði hafi flutningsaðilar ráðlagt stefnda frá því að flytja húsið við Hraunbraut vegna hættu á að það myndi hreinlega gliðna í sundur.

Stefndi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi þessar upplýsingar um flutningsmöguleika húsanna en nú hafi einnig komið á daginn að aðkoma að útihúsinu á lóð leikskólans sé afar slæm og því verði hvorugt húsið flutt án töluverðs tilkostnaðar. Það sé deginum ljósara að þessar upplýsingar hefðu án nokkurs vafa haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings um eignirnar.

Stefndi telur samkvæmt framansögðu að ekki þurfi að velkjast í vafa um fyrrgreinda ágalla og að stefnanda hafi borið skylda til að upplýsa um þá við sölu eignarinnar til stefnda. Er á því byggt að stefnandi hafi vitað um ágalla þessa og þannig sýnt af sér saknæma hegðun með því að sinna ekki lögbundinni upplýsingaskyldu sinni. Sé það í raun staðfest í tölvupóstsamskiptum fyrirsvarsmanns stefnanda og fasteignasala þar sem komi fram að stefnandi óski eftir því að sett verði inn í umræddan kaupsamning, sem aldrei var gerður, að flutningur, hífing og skemmdir á skólastofunum sé alfarið á ábyrgð stefnda.

Öllum fullyrðingum um að stefnda hafi mátt vera ljóst að ástand eignarinnar væri með þeim hætti sem nú hefur komið í ljós sé harðlega mótmælt. Sú röksemd að fyrrnefndir ágallar á eigninni hafi legið fyrir við tilboðsgerð eða verið augljósir við skoðun sé fráleit. Ljóst sé að stefndi geti ekki framfylgt kröfum stefnanda um flutning án kostnaðarsamra úrbóta en hefðu þessar upplýsingar legið fyrir sé engin vafi á því að þær hefðu haft áhrif á efni kaupsamnings um eignina.

Áður en gengið hafi verið til kaupsamnings hafi stefndi skoðað eignina á þann hátt sem góð venja sé til. Þá hafi stefndi fyrst orðið var við fyrrgreinda ágalla og komið þeim ábendingum á framfæri við stefnanda og sölumann fasteignasölunnar.

Yfirlýsing um riftun hafi verið lögð fram um leið og ljóst hafi verið hvert tjónið væri vegna leka og fúa. Um sé að ræða verulega galla og í því samhengi beri að hafa í huga að eignirnar voru sérstaklega seldar til flutnings og kaupanda gert að standa straum af öllum flutningskostnaði. Stefndi telji að kostnaður við lagfæringar og aukinn flutningskostnaður eða útilokun á flutningi rýri verðmæti eignarinnar verulega svo og að stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 18. gr. fasteignakaupalaga.

Þá henti eignirnar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir stefnda sem stefnandi lagði beinlínis upp með, þ.e. að húsið væri selt til flutnings, sbr. 19. gr. fasteignakaupalaga. Vanræksla á upplýsingaskyldu blasi við og teljist eignin því jafnframt gölluð í skilningi 26. og 27. gr. laganna. Stefndi telur að gallarnir rýri verðmæti eignarinnar svo verulega að heimilt hafi verið að rifta kaupunum samkvæmt 42. gr. laganna. Stefndi telur öll skilyrði riftunar hafa verið uppfyllt þegar yfirlýsing þess efnis barst stefnanda enda um verulega vanefnd að ræða eins og dómstólar hafa mótað hugtakið.

Matið á skilyrðinu um verulega vanefnd sé heildarmat þar sem m.a. sé litið til (i) kaupsamnings aðila og atvika við samningsgerð, sbr. til hliðsjónar 25. gr. lausafjárkaupalaga; (ii) hvaða áhrif vanefnd/galli hafi á hagsmuni þess sem riftir og hvað sá sem riftun beinist að hlaut að álíta í þeim efnum; (iii) hvort sá sem riftir hafi lagt til efndir með tilteknum hætti; (iv) atvika sem síðar komu til svo og; (v) framgöngu þess sem riftun beinist að. Stefndi byggir á því að framangreindir þættir heildarmats leiði til þess að um verulega vanefnd hafi verið að ræða.

Flutningur hússins í því ástandi sem það var kynnt sé frumforsenda kaupanna en við mat á því hvort um verulega vanefnd sé að ræða verði að líta til þess að framangreindir ágallar hafi í raun grafið undan forsendum stefnanda í söluyfirliti. Þá vekur stefndi athygli á afstöðu stefnanda til afsláttar eða kaupa á öðru húsinu sem sé til marks um huglæga afstöðu stefnanda.

Sérstök áhersla sé lögð á að stefnandi beri ábyrgð á hinu selda fram að afhendingu þess, sbr. 12. gr. fasteignakaupalaga. Samkvæmt kauptilboðinu átti að afhenda húsin við undirritun kaupsamnings en sá samningur hafi aldrei verið undirritaður. Eignirnar hafi verið í umráðum stefnanda frá undirritun kauptilboðsins. Ekki hafi verið samið um afhendingartíma eignanna og stefnandi aldrei lýst því yfir að eignirnar væru stefnda til reiðu til viðtöku né lýst sig tilbúinn til þess að afhenda þær.

Sé á því byggt að stefnandi beri alla áhættu af þeim skemmdum sem upp hafa komið. Áhættuskipti hafi ekki enn farið fram og beri stefnandi því enn ábyrgð á ágöllum eða afleiðingum þeirra jafnvel þótt þeir komi fram undir rekstri málsins svo lengi sem fasteignin sé í umráðum stefnanda og kaupsamningur hafi ekki verið undirritaður.

Stefndi hafi uppi í málinu gagnkröfur til skuldajafnaðar samkvæmt heimild í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en á því sé byggt að gagnkrafan sé í öllu falli hærri en krafa stefnanda á stefnda. Um skilyrði fyrir skuldajöfnuði sé vísað til þess að allar kröfurnar séu fjárkröfur sem eigi rætur að rekja til sömu lögskipta. Gagnkröfur stefnda taki mið af áætluðum kostnaði við lagfæringu, auknum kostnaði við flutning og öflun álitsgerðar.

Með vísan til alls framangreinds telji stefndi einboðið að sýkna beri hann af öllum kröfum í málinu.

Verði ekki fallist á ofangreindar röksemdir fyrir sýknukröfu stefnda sé krafist verulegrar lækkunar á dómkröfum stefnanda. Sú krafa byggist einkum á sömu málsástæðum, þ.e. rétti stefnda til skaðabóta, afsláttar og skuldajafnaðar, en stefndi telji ljóst að ástand eignanna sé mun lakara en það hafi verið þegar kauptilboð var samþykkt.

Í samræmi við 44. gr., sbr. 37. gr., fasteignakaupalaga hafi stefndi tekið ákvörðun um að halda eftir hluta af kaupverðinu. Stefndi telji að gallar á hinu selda rýri verðmæti eignarinnar svo verulega að hann eigi rétt til skaðabóta skv. 43. fasteignakaupalaga en ella beri að veita afslátt af kaupverði í samræmi þann kostnað til úrbóta, sbr. 41. gr. laganna.

Um lagarök vísi stefndi einkum til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá sé byggt á meginreglum kröfuréttar, lögum um lausafjárkaup nr. 50/2000. Um málskostnað sé vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. einkum 129. gr. og 130. gr. laganna.

Forsendur og niðurstaða.

Eins og rakið er að framan gerði HAK Import ehf. tilboð í tvær skólastofur í eigu stefnanda þann 2. október 2018 og var kaupverðið 3.600.000 krónur og skyldi greiðast með peningum við undirritun kaupsamnings. Af kaupsamningi varð ekki.

Undir kauptilboðið ritaði A-kk-nf Ó-kk-nf. Vitnið A-kk-nf kom fyrir dóminn og kvaðst ekki hafa haft umboð til að skuldbinda stefnda. Vitnið hafi ekki setið í stjórn félagsins né haft prókúruumboð til að skuldbinda félagið. Aðkoma vitnisins að félaginu væri sú að kærasta þess ætti hlut í stefnda. Kvaðst vitnið hafa ætlað að kaupa skólastofurnar í nafni stefnda og hafi vænst þess að það yrði samþykkt af stjórn félagsins. Aðspurt um aðkomu vitnisins að greiðslu til stefnanda að fjárhæð 1.000.000 króna þann 13. desember 2018 kvað vitnið framkvæmdastjóra stefnda hafa millifært fjárhæðina að beiðni vitnisins en það hafi átt þá fjárhæð inni hjá stefnda.

Stefndi krefst aðallega sýknu á grundvelli þess að A-kk-nf Ó-kk-nf hafi ekki haft heimild til að skuldbinda félagið og því beri að sýkna félagið.

Fyrir liggur að vitnið A-kk-nf á ekki neina aðkomu að stjórn stefnda né hefur vitnið prókúru fyrir hönd félagsins. Ekki er starfandi framkvæmdastjóri samkvæmt skráningu stefnda. Samkvæmt gögnum málsins hafa öll samskipti stefnanda vegna sölunnar verið við vitnið A-kk-þf Ó-kk-þf og þá m.a. í gegnum netfang hans, […]. Engin samskipti eru við stjórnarmenn stefnda. Þá hafði vitnið ekki umboð frá stefnda til að sjá um kaupin fyrir hönd félagsins eins og áskilið er í 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi með síðari aðkomu sinni samþykkt kaupin, m.a. með greiðslu sem komi frá stefnda og því að lögmenn stefnda vísi í bréfum sínum til umbjóðanda síns sem sé stefndi. Þessu mótmælir stefndi og kveður þau bréfaskipti ekki falla undir síðara samþykki.

Fyrir liggur að A-kk-nf Ó-kk-nf ritaði undir kauptilboð þann 2. október 2018. Ekki er undirritað fyrir hönd stefnda heldur í eigin nafni. Þá hefur greiðsla frá stefnda til stefnanda enga þýðingu varðandi skuldbindingargildi tilboðsins.

Í 1. mgr. 44. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög fer stjórn félagsins með málefni þess. Í samþykktum stefnda er samþykkt að stjórnarformaður og einn meðstjórnandi riti firmað saman, samanber 2. mgr. 16. gr. samþykkta félagsins frá 6. mars 2018. Þarf því undirritun þeirra beggja að vera til staðar til að skuldbinda félagið. Þrátt fyrir að lögmenn vitnisins A-kk-ef hafi ritað bréf til stefnanda fyrir hönd stefnda felst ekki í því að stefndi verði skuldbundinn vegna þess, enda óupplýst hvaða upplýsingar vitnið A-kk-nf gaf lögmannsstofunni eða hvort stjórnarmenn stefnda hafi leitað til stofunnar.

Samkvæmt öllu framansögðu gat A-kk-nf Ó-kk-nf ekki skuldbundið stefnda, HAK Import ehf., með því að undirrita kauptilboð í nafni stefnda eins og hann gerði þann 2. október 2018. Er stefndi því af þeirri ástæðu sýkn í máli þessu.

Af þessari niðurstöðu fenginni eru ekki efni til að leysa úr öðrum málsástæðum aðila.

Með vísan til 130. gr. laga nr. 91/1991 og atvikum máls verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda 500.000 krónur í málskostnað. Hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveður upp Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari.

Dómsorð.

Stefndi, HAK Import ehf., er sýkn í máli þessu.

Stefnandi, Grindavíkurbær, greiði stefnda 500.000 krónur í málskostnað.

Samkvæmt öllu framansögðu gat A-kk-nf Ó-kk-nf ekki skuldbundið stefnda, HAK Import ehf., með því að undirrita kauptilboð í nafni stefnda eins og hann gerði þann 2. október 2018. Er stefndi því af þeirri ástæðu sýkn í máli þessu.

Af þessari niðurstöðu fenginni eru ekki efni til að leysa úr öðrum málsástæðum aðila.

Með vísan til 130. gr. laga nr. 91/1991 og atvikum máls verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda 500.000 krónur í málskostnað. Hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveður upp Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari.

Dómsorð.

Stefndi, HAK Import ehf., er sýkn í máli þessu.

Stefnandi, Grindavíkurbær, greiði stefnda 500.000 krónur í málskostnað.