E-8493/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 23. febrúar 2010, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Þráni ehf., kt. 000000-0000, Laugavegi 36, Reykjavík, gegn Íslandsbanka hf., kt. 000000-0000, Kirkjusandi 2, Reykjavík, með stefnu sem birt var 25. júní 2009.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 619.714 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 9. apríl 2009 til greiðsludags. Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt mati dómsins.

Dómkröfur stefnda eru að hann verði alfarið sýknaður af kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða stefnda málskostnað samkvæmt mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti, þar eð stefndi er ekki virðisaukaskattskyldur.

Stutt yfirlit um atvik að baki máli og ágreiningsefni í því: Hinn 16. september 2005 leigði stefnandi, Þráinn ehf., Fosshótelum ehf. gistiheimilin að Flókagötu 1 og 5 í Reykjavík með öllum tækjum og búnaði sem þeim fylgdu til reksturs fullbúinna gistiheimila með morgunverðaraðstöðu. Í leigusamningi segir að leigutíminn sé frá 1. október 2005 til og með 30. september 2010 án uppsagnar. Um leigukjör segir m.a. að fyrir allt hið leigða skuli greiða 11.800.000 kr. auk virðisaukaskatts á ári og skuli leigutaki greiða með jöfnum mánaðarlegum greiðslum á gjalddaga fyrsta hvers mánaðar fyrir fram en eindagi sé fimmta sama mánaðar. Þá segir að leigufjárhæðin breytist í samræmi við þróun vísitölu neysluverðs miðað við grunnvísitölu í ágúst 2005 sem sé 243,2 stig. Greiði leigutaki ekki leigugjald á eindaga skuli hann greiða dráttarvexti af skuld sinni eins og þeir séu hæst ákvarðaðir af Seðlabanka Íslands hverju sinni frá gjalddaga.

Í 11. gr. húsaleigusamningsins segir að leigutaki muni fyrir 1. október 2005 leggja fram bankaábyrgð fyrir skilvísri greiðslu á sex mánaða húsaleigu, þ.e. 5.900.000 kr. auk virðisaukaskatts og skuli hún standa út leigutímann. Ábyrgðin skuli bundin vísitölu neysluverðs miðað við grunnvísitölu í ágúst 2005 sem sé 243,2 stig. Í dskj. nr. 3, sem er myndrit af ábyrgðaryfirlýsingu, dags. 27. september 2005, segir:

ÁBYRGÐ NÚMER 03GI200410

Ábyrgðarbeiðandi:

FOSSHÓTEL

Borgartún 33

105 Reykjavík

Íslandsbanki hf. ábyrgist hér með greiðslu allt að kr.

7,345,500 vegna eftirfarandi viðskipta:

Til tryggingar skilvísum leigugreiðslum á Flókagötu 1 og 5.

Ábyrgðin skal bundin vísitölu neysluverðs.

Þráinn ehf. getur krafið Íslandsbanka um greiðslu tryggingarfjárins að

einhverju eða öllu leyti, einhliða og án undangengins dóms, verði það

nauðsynlegt vegna vanefnda ábyrgðarbeiðandans á ákvæðum samningsins.

Greiðsla verður innt af hendi gegn skriflegri kröfu yðar, vegna vanefnda

á ofangreindum viðskiptum innan gildistíma ábyrgðarinnar.

Komi til greiðslu frá bankanum vegna þessarar ábyrgðar, lækkar ábyrgðar-

fjárhæðin að sama skapi.

Ábyrgð þessi gildir til 30. september 2010.

Í stefnu segir að við stofnun Nýja Glitnis hf., sem nú heitir Íslandsbanki hf., hafi ábyrgðin færst til nýja bankans og númer hennar breyst og orðið 03GI200120.

Þá lýsir stefnandi því að lögmaður Fosshótela ehf. hafi tilkynnt riftun á leigusamningnum, hinn 13. október 2008, með vísun til vanefnda leigusala. Með bréfi 22. sama mánaðar til lögmanns leigutaka hafi lögmaður Þráins ehf. mótmælt þeirri riftun og haldið fram að forsendur riftunar gætu engan veginn staðist, hún væri ólögmæt og stefnandi áskildi sé allan rétt þess vegna.

Þá er greint frá því í stefnu að Fosshótel ehf. hafi yfirgefið húsnæðið og hætt að greiða leigugreiðslur í september 2008. Stefnandi hafi þá krafið stefnda um greiðslu á leigu fyrir september og október 2008, hinn 15. október 2008, með vísun til framangreindrar ábyrgðar og hafi stefndi, á grundvelli ábyrgðarinnar, greitt stefnanda 3.162.812 kr. vegna kröfunnar 28. sama mánaðar. Stefndi hafi síðan greitt stefnanda 1.622.433 kr. vegna leigu fyrir nóvember 2008, hinn 20. sama mánaðar, 1.650.622 kr. vegna leigu fyrir desember 2008, hinn 15. sama mánaðar, og 1.675.792 kr. vegna leigu fyrir janúar 2009 hinn 7. sama mánaðar.

Þá segir að stefnandi hafi fljótt hafist handa við að finna nýjan leigutaka til að takmarka tjón sitt vegna riftunar Fosshótela ehf. og hafi það tekist frá og með febrúar 2009. Leigukjör samkvæmt nýjum leigusamningi séu hins vegar til muna lægri en samkvæmt samningi stefnanda og Fosshótela ehf. Með bréfi, hinn 11. febrúar 2009, hafi stefnandi krafið stefnda um greiðslu að fjárhæð 954.346 kr. úr ábyrgð stefnda vegna mismunar á leigugreiðslu er Fosshótel ehf. hefði átt að greiða fyrir febrúar 2009 og greiðslunni frá nýjum leigutaka fyrir sama mánuð. Í bréfinu komi skýrt fram að krafist er þessa mismunar og jafnframt að stefnandi telji að enn standi rúmlega 600.000 kr. eftir af ábyrgðinni. Tekið er fram að stefndi hafi greitt stefnanda þessa fjárhæð hinn 19. febrúar 2009. Með bréfi, hinn 9. mars 2009, hafi stefnandi krafið stefnda um greiðslu að fjárhæð 619.714 kr. vegna hluta mismunarins á leigugreiðslu er Fosshótel ehf. hefði átt að greiða fyrir mars 2009 og þeirrar greiðslu er stefnandi fékk greidda samkvæmt nýjum leigusamningi. Mismunurinn nemi 959.793 kr., en umkrafin greiðsla stefnanda miðist við það sem eftir standi af ábyrgð stefnda.

Í bréfi stefnanda til stefnda, dags. 9. mars 2009, segir m.a.:

Staða ábyrgðarinnar er nú eftirfarandi:

Kr. 7.345.500 pr. 27.09.05 vt. 243.2 x vt. 312.8 þann 28.10.08 = kr. 9.447.666.

Kr. 3.162.812 greiddar þann 28.10.08, eftirst. kr. 6.284.854x315.5/312.8=kr. 6.339.103.

Kr. 1.622.433 greiddar þann 20.11.08, eftirst. kr. 4.716.670x322.2/315.5=kr. 4.818.329.

Kr. 1.650.622 greiddar þann 15.12.08, eftirst. kr. 3.167.707x327.9/322.3=kr. 3.222.746.

Kr. 1.675.792 greiddar þann 07.01.09, eftirst. kr. 1.546.954x332.9/327.9=kr. 1.570.543.

Kr. 954.346 greiddar þann 12.02.09, eftirst. kr. 616.197x334.8/332.9=kr. 619.714.

Í ódagsettu bréfi Íslandsbanka til Þráins ehf. segir: „Synjað hefur verið kröfu Þráins ehf. um frekari greiðslu úr ábyrgð nr. 03GI200120 útgefinni af Glitni banka vegna leigu Fosshótela ehf. kt.000000-0000 á eign Þráins ehf. 000000-0000 að Flókagötu 1-5 í Reykjavík. – Greitt hefur verið út samkvæmt kröfu ábyrgðarhafa 6 sinnum. Ekki var gert ráð fyrir að ábyrgð næði til frekari greiðslna sbr. leigusamning milli fyrrgreindra aðila.“

Í bréfi lögmanns stefnanda til stefnda, dags. 1. apríl 2009, var höfnun bankans á greiðslu mótmælt og lýst sem vanefnd af hálfu bankans. Vísað var til þess að í ábyrgðaryfirlýsingu bankans sé greint frá því að ábyrgðin sé bundin við tiltekna fjárhæð ásamt verðbótum. Þá fjárhæð hafi bankinn ekki greitt. Fjöldi greiðslna skipti ekki máli. Ábyrgðin sé skilgreind í ábyrgðaryfirlýsingunni þannig: „Til tryggingar skilvísum leigugreiðslum á Flókagötu 1 og 5.“ En fyrir liggi að greiðslur hafi verið vanefndar umfram það sem bankinn hafi þegar greitt. Þá er í bréfinu skorað á bankann að greiða nú þegar, og eigi síðar en 8. apríl nk., eftirstöðvar ábyrgðarinnar, 619.714. kr.

Ofnagreindu bréfi svaraði bankinn með bréfi til lögmanns stefnanda, dags. 25. maí 2009. Þar er vísað til 11. gr. leigusamnings Þráins ehf. við Fosshótel ehf. um ábyrgð á greiðslu húsaleigu, en þar segir: „Leigutaki mun fyrir 1. október 2005 leggja fram bankaábyrgð fyrir skilvísri greiðslu á 6 mánaða húsaleigu þ.e. kr. 5.900.000,- auk virðisaukaskatts og skal hún standa út leigutímann. Ábyrgðin skal bundin vísitölu neysluverðs skv. 3. gr. hér að ofan.“ Í bréfinu er lagt út af þessu og sagt að Þráinn ehf. hafi krafið bankann um leigugreiðslur á grundvelli ábyrgðarinnar fyrir sex mánuði „og varð kröfugerð ekki skilinn á annan veg en að í hvert sinn hafi verið um fullnaðaruppgjör fyrir viðkomandi mánuð að ræða þegar tekið hafði verið tillit til fenginnar leigu frá öðrum aðila. Bankinn telur því skyldum sínum lokið samkvæmt ábyrgðinni.“

Helstu málsástæður stefnanda og réttarheimildir er hann byggir á: Stefnandi byggir á því að samkvæmt 11. gr. leigusamnings hans við Fosshótel ehf. skuli leigutakinn setja bankaábyrgð fyrir fjárhæð sem samsvari sex mánaða leigu auk virðisaukaskatts. Þetta sé staðfest í ábyrgðaryfirlýsingu bankans en þar er ekki minnst á mánaðafjölda leigu heldur aðeins fjárhæðina, 7.345.500 kr., sem samsvari sex mánaða leigu með virðisaukaskatti. Fjárhæðin er verðtryggð og bundin vísitölu neysluverðs. Greiðslu fjárhæðarinnar hafi bankinn ábyrgst en ekki greitt að fullu þrátt fyrir að hafa viðurkennt greiðsluskyldu sína.

Þá er byggt á því að tekið sé fram í ábyrgðaryfirlýsingunni, að komi til greiðslu frá bankanum á grundvelli ábyrgðarinnar, lækki ábyrgðarfjárhæðin að sama skapi. Greiðsla frá nýjum leigutaka lækki því ekki ábyrgð bankans enda sé sú greiðsla ekki ætluð til hagsbóta fyrir bankann.

Um réttarheimildir vísar stefnandi til meginreglna íslensks kröfu– og samningsréttar um skuldbindingargildi ábyrgðaryfirlýsinga og um túlkun á efni þeirra. Um dráttarvaxtakröfur sínar vísar stefndi til ákvæða III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Um málskostnaðarkröfu sína vísar stefnandi til ákvæða XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Helstu málsástæður stefnda og réttarheimildir er hann byggir á: Stefndi byggir á því að kröfugerð stefnanda verði ekki skilin á annan veg en þann að í hvert skipti er stefnandi krafði bankann um leigugreiðslu á grundvelli bankaábyrgðar fyrir sex mánaða leigugreiðslu hafi verið um uppgjör fyrir einn mánuð að ræða þegar tekið hafði verið tillit til fenginnar leigu frá öðrum aðila. Enginn fyrirvari hafi verið um frekari kröfur og eftirstöðvar hafi ekki verið nefndar.

Þá er byggt á því að stefnanda hefði verð í lófa lagið að orða leigusamninginn með þeim hætti að réttur hans til greiðslu fjárhæðar bankaábyrgðar úr hendi stefnda væri hafinn yfir allan vafa. Hann verði að bera hallann af því að svo var ekki gert.

Einnig byggir stefndi á að orðalag ábyrgðarinnar skipti hér ekki máli. Alkunna sé að í skjölum af þessu tagi, sem og í verkábyrgðum, noti ábyrgðaraðili einvörðungu stutta lýsingu eða kenniorð fyrir samninginn eða kröfuna og viðurkennt sé „að einungis útdráttur um efni aðalkröfunnar fari inn í ábyrgðaryfirlýsingu“.

Þá er byggt á því að Þráinn ehf. geti ekki notað efni skjals útgefið „af þriðja aðila“ til þess að túlka samning, sem félagið gerði fyrir útgáfu skjalsins „án nokkurrar aðkomu þriðja aðilans, þ.e. stefnda í máli þessu“, á rýmri hátt sér í hag

Að lokum er byggt á því að bótaréttur Þráins ehf. sé afmarkaður við skaða „sem af vanhöldum leigusamnings kynni að hljótast yfir tiltekið tímabil. Án nánari útlistunar í leigusamningi eru engin rök til þess að það tímabil megi framlengja, tilvísun í upphæð er einvörðungu til áréttingar á tímabili en ekki sjóðstaða í upphafi“.

Um réttarheimild fyrir málskostnaðarkröfu vísar stefndi til XXI. kafla laga um meðferð einkamála.

Niðurstaða: Í leigusamningi Þráins ehf. sem leigusala og Fosshótela ehf. sem leigutaka, dagsettum 16. september 2005, er í 1. gr. samningsins kveðið á um að leigutími sé frá 1. október 2005 til og með 30. september 2010 án uppsagnar. Í 11. gr. samningsins um ábyrgð á greiðslu húsaleigu segir: „Leigutaki mun fyrir 1. október 2005 leggja fram bankaábyrgð fyrir skilvísri greiðslu á 6 mánaða húsaleigu þ.e. kr. 5.900.000,- auk virðisaukaskatts og skal hún standa út leigutímann. Ábyrgðin skal bundin vísitölu neysluverðs skv. 3. gr. hér að ofan.“ Í 3. mgr. 3. gr. samningsins segir: „Leigufjárhæðin breytist í samræmi við þróun vísitölu neysluverðs miðað við grunnvísitölu í ágúst 2005 sem er 243,2 stig.“ Í lýsingu málavaxta hér að framan er ábyrgðaryfirlýsing bankans rakin orðrétt í heild. Þar segir meðal annars að Þráinn ehf. geti krafið Íslandsbanka um greiðslu tryggingarfjárins að einhverju eða öllu leyti, einhliða og án undangengins dóms, verði það nauðsynlegt vegna vanefnda ábyrgðarbeiðandans, þ.e. Fosshótela ehf. Þá segir í ábyrgðaryfirlýsingu bankans að tryggingarábyrgð þessi gildi til 30. september 2010.

Ekki verður ráðið af gögnum málsins að leigugreiðslur á grundvelli umræddrar bankaábyrgðar hafi óhjákvæmilega verið bundnar við sex greiðslur, eina fyrir hvern mánuð, svo sem haldið er fram af hálfu stefnda, óháð því, að ábyrgðin var bundin við tiltekna fjárhæð ásamt verðbótum, ábyrgð, sem samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingu bankans gilti til 30. september 2010. Þá er ljóst af bréfum Þráins ehf. til bankans, sbr. dskj. nr. 9, nr. 10 og nr. 12, að krafist er eftirstöðva ábyrgðarfjárhæðinnar með ákveðnum og skilgreindum hætti. Þá segir í ábyrgðaryfirlýsingu bankans m.a. að komi til greiðslu frá bankanum vegna ábyrgðarinnar lækki ábyrgðarfjárhæðin að sama skapi. Hins vegar er þar ekki tekið fram að leigugreiðsla frá öðrum aðila komi til frádráttar ábyrgðarfjárhæðinni. Verður stefndi að bera hallann af því að svo var ekki gert. Að orðalag ábyrgðaryfirlýsingar bankans skipti ekki máli, eins og bankinn heldur fram, verður að telja fjarstæðu.

Samkvæmt framangreindu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda umkrafða fjárhæð með vöxtum og málskostnað allt eins og í dómsorði greinir.

P-kk-nf Þ-kk-nf kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndi, Íslandsbanki hf., greiði stefnanda, Þráni ehf., 619.714 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 9. apríl 2009 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 120.000 krónur í málskostnað.

P-kk-nf Þ-kk-nf