E-311/2006

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar föstudaginn 12. janúar sl., er höfðað af I-kk-þgf B-kk-þgf og G-kvk-þgf E-kvk-þgf J-kvk-þgf á hendur G-kk-þgf Æ-kk-þgf S-kk-þgf persónulega og fyrir hönd fasteignasölunnar Árborga ehf. með stefnu birtri 31. maí 2006.

Í málinu krefjast stefnendur þess aðallega að stefndu verði in solidum gert að greiða stefnendum 3.491.020 krónur með dráttarvöxtum skv. 6. og 9. gr. laga nr. 38/2001, frá 28. júlí 2005 til greiðsludags, en til vara að stefndu verði in solidum gert að greiða stefnendum aðra fjárhæð lægri að mati dómsins, ásamt dráttarvöxtum eins og getur í aðalkröfu. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi úr hendi stefndu lögum samkvæmt.

Stefndu krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi. Til vara krefjast þeir sýknu af kröfum stefnenda og til þrautavara að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Í öllum tilvikum krefjast þeir málskostnaðar úr hendi stefnenda að óskiptu að mati dómsins.

Málið var tekið til úrskurðar um frávísunarkröfu stefndu, sbr. 2. mgr. 100. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, að undangengnum munnlegum málflutningi. Er einungis sá þáttur málsins hér til umfjöllunar. Stefnendur krefjast þess að frávísunarkröfu stefndu verði hafnað. Krefjast málsaðilar málskostnaðar í þessum þætti málsins en annars að hann verði látinn bíða efnisdóms.

Málsatvik.

Í lok janúar 2005 fóru stefnendur fram á það við hina stefndu fasteignasölu að hún tæki fasteign þeirra að Miðtúni 11A á Selfossi til sölumeðferðar og er óumdeilt að fasteignasalan verðmat eignina á 17.600.000 krónur. Stuttu síðar, eða 9. febrúar 2005, barst tilboð í eignina frá tilgreindum aðila að fjárhæð 17.500.000 krónur og var það samþykkt af stefnendum þann sama dag. Var tilboð þetta gert með þeim fyrirvara að tilboðsgjafar stæðust greiðslumat og jafnframt var þar við það miðað að afhending eignarinnar og kaupsamningsdagur yrði 1. apríl sama ár. Ekkert samband mun hafa verið haft við stefnendur vegna frágangs sölunnar, þau hafi því sett sig í samband við fasteignasöluna hinn 29. mars 2005 og spurst fyrir um frágang sölunnar og greiðslu kaupverðsins. Kom þá í ljós að tilboðsgjafinn hefði ekki staðist greiðslumat og horfið frá tilboði sínu án þess að stefnendur fengju nokkra tilkynningu þar um. Kveðast stefnendur í framhaldi hafa lýst áhyggjum sínum við starfmann fasteignasölunnar, S-kk-þf F-kk-þf G-kk-þf, þar sem þau hefðu, í trausti þess að samningurinn gengi eftir, sent alla búslóð sína til Noregs þangað sem þau ætluðu að flytjast búferlum. Hafi S-kk-nf tjáð þeim að hann vissi til þess að ungt par hefði sýnt áhuga á að kaupa eignina og að þau væru að kanna frekar möguleika sína á lánafyrirgreiðslu. S-kk-nf þessi hafi svo hringt í þau síðar sama dag og þá sagst vera með fjársterkan kaupanda sem mögulega væri tilbúinn að kaupa eignina á sama verði og fyrra kauptilboð kvæði á um. Hafi hann svo staðfest daginn eftir að umræddur aðili vildi ganga inn í fyrirliggjandi kauptilboð. Þegar stefnendur hafi mætt til að ganga frá skjölum varðandi söluna hafi komið í ljós að kaupandinn væri Selhús ehf. og hafi stefnendur þá jafnframt verið upplýstir um að sömu aðilar stæðu að því félagi og Hótel Geysi og að greindur S-kk-nf myndi annast um útleigu íbúðarinnar fyrir þá. Kveðast stefnendur ekki hafa komist að því fyrr en nokkrum vikum eftir söluna að kaupandinn, Selhús ehf., hafi í raun verið í einkaeigu fyrrgreinds S-kk-ef sem annast hafi milligöngu um sölu fasteignar þeirra, en ekki eigenda Hótels Geysis. Jafnframt hafi þeir þá fengið um það vitneskju að Selhús ehf. hafi aðeins nokkrum vikum eftir kaupin selt eignina áfram til nýrra kaupenda og hafi söluverðið þá verið 21.000.000 króna, eða um það bil 20% hærra en það verð sem þeir hafi fengið fyrir eignina.

Stefndu halda því fram að stefnendur hafi verið látnir vita án ástæðulauss dráttar að tilboðsgjafi í eign þeirra hefði ekki staðist greiðslumat. Þá sé ljóst að stefnendur hafi nokkrum dögum áður en eignin var seld að nýju þrýst mjög á um að eignin yrði seld í samræmi við fyrirliggjandi kauptilboð og að starfsmaður stefndu hafi á þeim tíma reynt mjög að fá ýmsa aðila til að ganga inn í kauptilboðið frá 9. febrúar 2005 en að það hafi ekki tekist. Hafi stefnendum verið fullkunnugt um að starfsmaður stefndu væri fyrirsvarsmaður Selhúsa ehf. og benda stefndu í því sambandi á að hann hafi sem slíkur undirritað „kaupsamning“ um eignina.

Málsástæður.

Stefnendur byggja kröfugerð sína á því að stefndu hafi vanrækt skyldur sínar sem fasteignasali gagnvart sér og þannig valdið þeim tjóni sem stefndu beri ábyrgð á. Hafi þeir treyst því að verðmat fasteignasölunnar á hinni seldu eign gæfi rétta mynd af verði hennar. Frá því tilboð í eignina hafi verið samþykkt í byrjun febrúar og fram að þeim tíma sem ganga hafi átt frá kaupsamningi í byrjun apríl hafi enginn af hálfu stefndu haft samband við stefnendur til að upplýsa þau um stöðu mála. Á þessum tíma hafi orðið veruleg hækkun á fasteignaverði og samkvæmt samantekt Fasteignamats ríkisins hafi vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkað frá janúar 2005 til aprílloka sama ár um tæp 16%, sem stefnendur telji sig hafa farið á mis við vegna aðgerða starfsmanna hinnar stefndu fasteignasölu og vegna aðgerðaleysis stefnda. Ekki eingöngu hafi honum borið að upplýsa stefnendur um að tilboðsgjafinn hefði horfið frá tilboði sínu heldur hafi honum borið sem fasteignasala að upplýsa stefnendur um hugsanlega hækkun sem orðið hefði á eign stefnenda og þá eftir atvikum að lagfæra eldra verðmat sitt til samræmis við þá hækkun sem orðið hefði. Hvorugu þessu hafi verið sinnt af hálfu stefndu.

Stefnendur benda og á að fortakslaust bann sé lagt við því að fasteignasali eða starfsmenn hans kaupi eign sem fasteignasalanum hafi verið falin sölumeðferð á, sbr. 14. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna o.fl. og að stefnendur hafi aldrei verið upplýstir um stöðu mála að þessu leyti. Þá hafi vanræksla stefnda G-kk-ef og aðgerðaleysi hans sem fasteignasala, þar sem hann hafi ekki gætt hagsmuna stefnenda með þeim hætti sem ætlast hefði mátt til af honum, leitt til þess að stefnendur hafi selt eign sína við mun lægra verði en því sem þau með réttu hefðu átt að fá og síðar hafi komið í ljós. Á þessu tjóni stefnenda beri stefndi G-kk-nf ábyrgð, sbr. 27. gr. laga nr. 99/2004.

Til stuðnings kröfu sinni um frávísun málsins frá dómi skírskota stefndu til þess að bótakrafa stefnenda sé verulega vanreifuð. Ekki liggi fyrir staðfest mat á ætluðu tjóni stefnenda heldur miðist bótakrafan við það verð sem stefnendur hafi fengið fyrir eign sína hinn 4. apríl 2005 og það dregið frá söluverði eignarinnar sem fengist hafi er eignin var seld aftur tæpum tveimur mánuðum síðar. Enginn rökstuðningur liggi fyrir um af hverju það verð ætti að endurspegla raunvirði eignarinnar hinn 4. apríl. Þannig sé alls óljóst hvort á því sé byggt í kröfugerð stefnenda að þeir hafi getað selt eign sína fyrir 21.000.000 króna hinn 4. apríl 2005 eða hvort miðað sé við að stefnendur hefðu getað haldið eign sinni og selt hana á 21.000.000 króna hinn 27. maí sama ár. Stefndu sé því gert ómögulegt að verjast bótakröfu stefnenda með því að tilgreina frádráttarliði frá bótafjárhæðinni, svo sem kostnað vegna endurbóta á eigninni, afborganir af lánum sem stefnendur hefðu þurft að bera fram að ætluðum söludegi o.s.frv. Telji stefndu því að stefnendur hafi ekki fullnægt kröfu 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sérstaklega d- og e-liða, um að tilgreina dómkröfu og málsástæður svo glöggt sem verða megi og beri því að vísa málinu frá dómi.

Stefnendur mótmæla frávísunarkröfu stefndu og krefjast þess að henni verði hafnað. Vísa stefnendur í því sambandi til þess að kröfugerð þeirra fullnægi í hvívetna fyrrgreindum d- og e-liðum laganna nr. 91/1991 þar sem dómkrafan sé skýr og afmörkuð og að enginn vafi geti leikið á um þær málsástæður sem byggt sé á í stefnu. Engin ástæða hafi verið til þess að láta framkvæma mat til að grundvalla kröfugerðina á og að ekki liggi í augum uppi hvað þá hefði átt að meta. Tiltölulega mjög stuttur tími hafi liðið frá því stefnendur seldu eignina til Selhúsa ehf. og þar til það félag hefði selt eignina á ný og sé því ekki óeðlilegt að ætla að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni sem nemi mismun á söluverði eignarinnar samkvæmt umræddum sölusamningum. Ótvírætt sé að umræddur starfsmaður hinnar stefndu fasteignasölu hafi með kaupunum á fasteign stefnenda brotið gegn ákvæði 1. mgr. 14. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna o.fl. Hljóti því að teljast mjög óeðlilegt að starfsmaðurinn nái að hagnast umtalsvert á kaupunum á kostnað stefndu. Telji stefndu að tjón stefnenda sé minna en stefnendur telji, meðal annars vegna hugsanlegs kostnaðar stefndu við endurbætur á eigninni þar til hún var seld síðara sinni, hljóti þeir að þurfa að sýna fram á að svo hafi verið. Hins vegar lúti málsástæður stefndu, varðandi skort á matsgerð eða afmörkun tjónsins að öðru leyti, í raun að efnishlið málsins en ekki formhlið þess og geti þær því aldrei leitt til þess að málinu verði vísað frá dómi.

Niðurstaða.

Á það er fallist með stefndu að ekki verður skýrlega ráðið af málatilbúnaði stefnenda í stefnu hvort kröfugerð þeirra byggist á því að þeir hefðu getað selt eign sína fyrir 21.000.000 króna á þeim tíma sem þeir seldu eign sína til Selhúsa ehf. hinn 4. apríl 2005 eða á því að þeir hefðu getað beðið með að selja hana til 27. maí sama ár og þá gegn umræddu söluverði. Skýrði lögmaður stefnenda kröfugerðina svo í málflutningi um frávísunarkröfu stefndu að umrædd fjárhæð ætti að endurspegla vel hvert raunverulegt verð eignarinnar hefði verið á þeim tíma sem stefnendur seldu eign sína þar sem tiltölulega stuttur tími hefði liðið uns kaupandinn hefði selt eignina aftur fyrir framangreinda fjárhæð.

Stefnendur vísa til þess í stefnu að miklar verðhækkanir á fasteignum hafi átt sér stað á tímabilinu janúar til maí en hafa þó engin gögn lagt fram er sýna þróun söluverðs fasteigna á Selfossi á þeim tíma sem hér um ræðir. Hafa þau látið nægja að leggja fram yfirlit er sýnir breytingar á söluverði fasteigna á höfuðborgarsvæðinu á tímabilinu frá janúar 2005 til janúar 2006 og skírskota til þess að samkvæmt því hafi þau farið á mis við 16% verðhækkun sem orðið hafi á fasteignum þar á tímabilinu frá janúar til aprílloka 2005. Þrátt fyrir að hér sé vísað til hækkana yfir lengra tímabil en tímabilsins frá því stefnendur samþykktu upphaflega kauptilboðið í eignina hinn 9. febrúar 2005 og þar til þeir seldu eignina 4. apríl sama ár, er sú hækkun þó minni en hlutfallsleg hækkun söluverðs eignarinnar frá sölunni 4. apríl og til sölu hennar 27. maí. Þar eð ekki verður fallist á það með stefnendum að sjálfgefið sé að söluverð fasteignar stefnenda við söluna í lok maí 2005 gefi rétta mynd af eðlilegu söluverði eignarinnar 4. apríl og með því að stefnendur hafa ekki lagt fram viðhlítandi gögn til stuðnings kröfum sínum, eftir atvikum matsgerð er sýni eðlilegt markaðsverð umræddrar eignar miðað við það tímamark þegar stefnendur virðast telja að skaðabótaábyrgð stefndu hafi stofnast, og einnig með vísan til framangreinds óskýrleika í málatilbúnaði stefnenda, þykir verða að vísa kröfum þeirra frá dómi vegna vanreifunar.

Í ljósi atvika málsins þykir rétt að hvor aðili fyrir sig beri sinn kostnað af málinu.

Á-kk-nf M-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

Á-kk-nf M-kk-nf.