E-1907/2018

1

Mál þetta, sem var tekið til dóms 6. maí 2021, höfðaði Félagshús ehf. (nú þrotabú Félagshúss ehf.), [...], með stefnu útgefinni 6. júní 2018, á hendur S-kk-þgf H-kk-þgf og B-kvk-þgf B-kvk-þgf I-kvk-þgf, báðum til heimilis að [...], aðallega og til vara til riftunar á kaupsamningi um fasteign, en til þrautavara til innheimtu á eftirstöðvum kaupverðs, auk vaxta og málskostnaðar.

2

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær, aðallega, að staðfest verði með dómi riftun stefnanda á kaupsamningi aðila um fasteignina Sölkugötu 28, Mosfellsbæ, fastanúmer 235- 3918 og að eignin verði afhent stefnanda gegn endurgreiðslu að fjárhæð 7.375.000 krónur frá stefnanda til stefndu. Þá er þess jafnframt krafist að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda leigu fyrir húsið að fjárhæð 245.000 krónur fyrir hvern mánuð frá 20. nóvember 2016 að telja til þess tíma sem stefnandi fær umráðarétt fasteignarinnar.

3

Stefnandi krefst þess, til vara, að staðfest verði með dómi riftun stefnanda á kaupsamningi aðila um fasteignina Sölkugötu 28, Mosfellsbæ, fastanúmer 235- 3918 og að eignin verði afhent stefnanda gegn endurgreiðslu að fjárhæð 7.375.000 krónur frá stefnanda til stefndu. Þá er þess jafnframt krafist að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda leigu fyrir fasteignina að fjárhæð 245.000 krónur fyrir hvern mánuð frá 26. apríl 2018 og til þess tíma sem stefnandi fær umráðarétt fasteignarinnar.

4

Stefnandi krefst þess, til þrautavara, nái riftun ekki fram að ganga, að stefndu verði gert að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 11.375.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. maí 2017 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals vegna fasteignarinnar. Stefnandi krefst í öllum tilvikum málskostnaðar úr hendi stefndu.

5

Stefndu gera aðallega þá dómkröfu að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda en til vara, varðandi þrautavarakröfu stefnanda, að ef fjárhæð hennar verður að einhverju leyti tekin til greina, þá beri hún ekki umkrafða dráttarvexti fyrr en að sex mánuðum liðnum frá dómsuppsögu. Þá er í báðum tilvikum krafist málskostnaðar eftir mati dómsins.

6

Bú stefnanda var tekið til gjaldþrotaskipta undir rekstri málsins þann 21. október 2020 og skiptastjóri skipaður. Með tölvubréfi, dags. 2. desember 2020, upplýsti lögmaður stefnanda að skiptastjóri þrotabúsins hefði veitt honum umboð til að fara með málið fyrir hönd þrotabúsins. Lögmaður stefndu krafðist þess samdægurs að stefnandi setti málskostnaðartryggingu, þar sem leiða mætti líkur að því að þrotabúið væri ófært um greiðslu málskostnaðar, sbr. b-lið 1. mgr. 133. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Var málið flutt um þá kröfu þann 21. desember 2020. Kröfu stefndu var hafnað með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, sem upp var kveðinn 23. sama mánaðar.

II

Málavextir

7

Stefndu keyptu fasteignina Sölkugötu 28 í Mosfellsbæ af stefnanda með kaupsamningi, dags. 21. október 2016. Stefnandi hafði hálfu ári áður keypt eignina, sem er raðhús, af byggingaraðilanum HÆ ehf., kt. 411214- 0360, sem hafði atvinnu af því að byggja og selja íbúðarhúsnæði, sbr. kaupsamning, dags. 29. apríl 2016.

Umsamið var í þeim kaupum að HÆ ehf. skyldi afhenda stefnanda eignina hinn 1. október 2016, í samræmi við skilalýsingu, dags. í mars 2016, fullbúna á byggingarstigi 7, en án gólfefna.

8

Þegar stefndu keyptu eignina af stefnanda var smíði hennar af hálfu HÆ ehf. ekki lokið og var umsamið að stefnandi myndi afhenda stefndu eignina 20. nóvember 2016 eða fyrr. Kveðið var á um það í kaupsamningnum að stefnandi skyldi afhenda eignina fullbúna án megingólfefna samkvæmt fyrirliggjandi skilalýsingu byggingaraðilans HÆ ehf. Samhliða var gengið frá sérstökum verksamningi milli stefndu og HÆ ehf. um breytingar á innréttingum og lóðarfrágang, dags. 7. nóvember 2016, sem stefndi S-kk-nf H-kk-nf skrifaði einn undir.

9

Umsamið kaupverð í viðskipum málsaðila var 62.500.000 krónur, sem stefndu skuldbundu sig til að greiða stefnanda með skiptri greiðslu. Þau greiddu 5.375.000 krónur með peningum við undirritun kaupsamnings og 43.750.000 krónur með greiðslu andvirðis láns sem þau tóku hjá Landsbankanum hf. með veði í hinu selda.

Þá áttu þau, samkvæmt ákvæðum kaupsamningsins, að greiða stefnanda 9.375.000 krónur við úttekt byggingarfulltrúa á eigninni og staðfestingu hans á því að hún væri fullbyggð á byggingarstigi 7, með andvirði veðláns frá lánastofnun. Sú greiðsla hefur ekki enn verið innt af hendi. V ið afhendingu eignarinnar bar stefndu svo að greiða 2.000.000 króna, sem þau greiddu 22. febrúar 2017, og aðrar 2.000.000 króna við afsals gerð þann 5. janúar 2017, sem ekki hafa enn verið greiddar.

10

Eignin var afhent stefndu af hálfu byggingaraðilans HÆ ehf. hinn 4. desember 2016 þó að kveðið hafi verið á um afhendingu hinn 20. nóvember „eða fyrr“ í kaupsamningi þeirra við stefnanda. Stefndu segjast hafa orðið þess áskynja eftir afhendingu eignarinnar að ástand hennar hafi verið langt frá því að vera í samræmi við kaupsamninginn, upplýsingar í skilalýsingu, önnur sölugögn og verksamninginn við HÆ ehf. Var eignin, að þeirra sögn, óíbúðarhæf við afhendingu og allt til ársbyrjunar 2017.

11

Samkvæmt stefndu komu síðar í ljós rakaummerki á öllum fasteignunum að Sölkugötu 22- 28 og beindist grunur eigenda þeirra einkum að þökum fasteignanna, auk þess sem ljóst var að ekki hafði verið gengið frá stömmum og loftöndunarrörummeð réttum hætti. Töldu stefndu þetta vera meinta galla á sameign allra húsanna.

Eigendur reyndu sameiginlega að ná fram rétti sínum gagnvart byggingaraðilanum HÆ ehf., en þar sem stefndu keyptu eign sína af stefnanda, á meðan aðrir eigendur keyptu eignir sínar beint af HÆ ehf., höfðu stefndu ein uppi kröfur á hendur stefnanda, sem viðsemjanda sínum.

12

Samskipti stefndu við stefnanda og byggingaraðila hússins eru rakin í gögnum málsins. Þar kemur meðal annars fram að HÆ ehf. hafi reynt að bæta úr þeim göllum sem á fasteignunum voru, en að þær tilraunir hafi ekki skilað þeim árangri sem að var stefnt.

13

Byggingar fulltrúi Mosfellsbæjar hafi í framhaldi af því tilkynnt, þann 1. desember 2017, að lokaúttektarvottorð Sölkugötu 22- 28, dags. 10. maí 2017, væri fallið úr gildi og að byggingarstig húsanna hefði verið fært aftur á stig 6. Ástæðan sem gefin var upp var sú að skömmu eftir lokaúttekt hefðu komið í ljós umtalsverðir gallar á húsunum sem HÆ ehf. hefði ekki lagfært „þrátt fyrir ítrekuð loforð þar að lútandi“.

14

Með matsbeiðni, dags. 5. desember 2017, óskaði húsfélagið að Sölkugötu 22- 28, stefndu og aðrir húseigendur eftir að dómkvaddur yrði matsmaður á dómþingi Héraðsdóms Reykjavíkur, til að skoða og meta nánar tilgreinda galla sem þau töldu að eignirnar væru haldnar við afhendingu. Tilgangurinn var að afla sönnunar fyrir fjárhæð afsláttar og/eða skaðabóta, sem matsbeiðendur hugðust krefja byggingaraðilann HÆ ehf. um, og eftir atvikum aðra matsþola, þ. á m. stefnanda í tilviki stefndu.

15

Matsbeiðnin tók bæði til sameignar fasteignanna Sölkugötu 22- 28 og séreignarhluta hverrar fasteignar fyrir sig. Þá óskuðu matsbeiðendurnir einnig eftir mati á bótum fyrir afnotamissi fyrir þann tíma sem væntanlegar úrbætur kynnu að taka og mati á bótum vegna afnotamissis sem matsbeiðendur töldu sig þegar hafa orðið fyrir frá afhendingu eignanna. Matsbeiðnin sneri að fjölmörgum atriðum og voru matsliðirnir alls 248 talsins.

16

Eigendur fasteignanna Sölkugötu 22- 28 töldu sig hafa brýna hagsmuni af því að fá meinta galla á smíði þaka metna strax, þannig að unnt yrði að ráðast í að endursmíða þökin sumarið 2018, til þess að koma í veg fyrir frekari skaða. Vegna þess gripu þau til þess ráðs á dómþingi Héraðsdóms Reykjavíkur hinn 6. apríl 2018, að falla að svo stöddu frá öllum matsspurningum er lutu að einstökum séreignum, og einskorða matsbeiðnina við galla á sameign húsanna og afleiðingar þeirra. V ar R-kk-nf Ó-kk-nf byggingarfræðingur dómkvaddur á dómþingi 6. apríl 2018, til þeirra matsstarfa.

17

Hinn dómkvaddi matsmaður skilaði ítarlegri matsgerð í september 2018, þar sem kostnaður við úrbætur vegna galla á sameignum fasteignanna að Sölkugötu 22- 28, Mosfellsbæ, var sagður nema 58.876.250 krónum, þar af nam 24% virðisaukaskattur 11.395.403 krónum. Munaði þar mest um kostnað vegna raka uppsöfnunar í útveggjum, sem matsmaður sagði að mætti rekjatil rangrar uppsetningar á einangrun, sem gerðiþað að verkum að saggi myndaðist innan á steinsteyptum útveggjum. Læki rakinn niður eftir innra byrði veggjanna og safnaðist upp yfir hurða- og gluggagötum, við uppsteyptan stiga milli hæða og með fram sökkli útveggja og skilveggja milli íbúða. Skil milli íbúða væru óþétt og hönnun þeirra er ábótavant.

18

Áætlaði matsmaður kostnað við úrbætur vegna raka í útveggjum vera 23.266.420 krónur, auk kostnaðar við tímabundinn brottflutning íbúa húsanna á meðan viðgerðir færu fram, að fjárhæð 13.793.400 krónur. Samtals nam því áætlun matsmannsins vegna úrbóta á þessum tiltekna galla, þ. e. raka í útveggjum og afleidds kostnaðar vegna hans, 37.059.820 krónum af heildartjóni á sameign Sölkugötu 22- 28.

19

Upplýst hefur verið undir rekstri málsins að húsfélagið að Sölkugötu 22- 28 hafi þann 14. nóvember 2018 fengið greiddar 13.976.700 krónur úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra fasteignanna, sem hafi verið nýttar til lagfæringar á hluta af þeim göllum sem staðreyndir höfðu verið með matsgerð hins dómkvadda matsmanns á sameignarhluta Sölkugötu 22- 28, sbr. það sem að framan segir.

20

Stefndu óskuðu þann 19. febrúar 2019 eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta galla á séreignarhluta Sölkugötu 28, Mosfellsbæ. Matsþolar voru tveir, annars vegar stefnandi vegna atriða sem hann var talinn bera ábyrgð á samkvæmt áðurnefndum kaupsamningi aðila, dags. 21. október 2016, og hins vegar HÆ ehf. vegna atriða sem féllu undir verksamning aðila, dags. 7. nóvember 2016.

21

Áðurnefndur R-kk-nf Ó-kk-nf var dómkvaddur sem matsmaður vegna þessa þáttar á dómþingi Héraðsdóms Reykjavíkur þann 5. mars 2019. Matsgerð sinni skilaði matsmaðurinn í júní 2019, en samkvæmt henni var séreignarhluti eignarinnar haldinn göllum, sem metnir voru að fjárhæð 5.587.270 krónur, þar af nam virðisaukaskattur 715.885 krónum. Að sumu leyti vörðuðu athugasemdir matsmannsins atriði sem féllu undir kaupsamninginn við stefnanda, en að öðru leyti var um atriði aðræða sem féllu undir verksamninginn við HÆ ehf., sem varð gjaldþrota undir rekstri málsins.

22

Hinn 28. júní 2019 gerði stefndi S-kk-nf réttarsátt við þrotabú HÆ ehf. vegna þess hluta gallanna sem féll undir verksamning aðila, þar sem krafa að fjárhæð 2.964.380 krónur var nýtt til skuldajafnaðar á móti eftirstöðvum kröfu HÆ ehf. á hendur stefnda S-kk-þgf, á grundvelli verksamningsins frá 7. nóvember 2016.

23

Stefndu hafa lýst yfir skuldajöfnuði með kröfum sínum á hendur stefnanda, þ. e. hlutdeild þeirra í kröfum vegna sameignar Sölkugötu 22- 28, að frádregnum tryggingabótum, þ. e. 58.876.250 krónur – 13.976.700 krónur eða samtals 44.899.550 krónur, sem deilist í fjóra hluta á milli eigenda Sölkugötu 22- 28, þannig að 11.224.887 krónur tilheyra stefndu.

24

Við þá fjárhæð bætist, að sögn stefndu, sá hluti metins tjóns er varðar séreignar hluta Sölkugötu 28, að frádregnum liðum sem tilheyrðu HÆ ehf. og sátt náðist um greiðslu á samkvæmt framansögðu, eða alls 2.622.890 krónur. Samtals nemur því krafa stefndu til skuldajafnaðar 13.847.777 krónum, þ. e. 11.224.887 krónur ( fjórðungur óbætts kostnaðar vegna sameignar) auk 2.622.890 króna (óbættur kostnaður vegna séreignar).

25

Stefndu telja sig þar af leiðandi eiga hærri kröfu á hendur stefnanda en sem nemur þrautavarakröfu stefnanda á hendur þeim, þ. e. 13.847.777 krónur (samtala krafna vegna óbætts tjóns vegna sameignar- og séreignarhluta). Stefnukrafa stefnanda sé á móti 11.375.000 krónur. Samkvæmt því skuldi stefnandi stefndu 2.472.777 krónur, en ekki öfugt.

26

Stefndu byggja á því að kröfurnar eigi rætur sínar að rekja til sömu viðskipta og séu hæfar til að mætast. Vísa stefndu til heimildar í 2. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 til að hafa skuldajöfnunarkröfu uppi í málinu. Því beri að sýkna stefndu af þrautavarakröfu stefnanda og dæma stefnanda til að greiða stefndu málskostnað.

27

Við aðalmeðferð málsins var því lýst yfir af hálfu stefnanda, að búið væri að lagfæra hluta af þeim atriðum sem dómkvaddur matsmaður hafði fundið að í matsgerð sinni frá september 2018 varðandi sameignarhluta Sölkugötu 22- 28. Matsmaður hafði metið að kostnaður vegna þeirra liða, sem stefnandi telur að búið sé að lagfæra, næmi 18.053.460 krónum. Þá væri einn liður matsgerðarinnar, að fjárhæð 1.035.840 krónur, óviðkomandi fasteign stefndu, sem draga ætti frá að fullu (100%). Loks samþykkti stefnandi hlutfallslegan frádrátt ákveðinna matsliða samkvæmt matsgerðinni, sem á eftir að bæta úr, alls að fjárhæð 583.033 krónur, þ. e. fjórðung af 2.332.130 krónum.

28

Samkvæmt þessu telur stefnandi að tveir umdeildir matsliðir standi eftir úr matsgerðinni vegna sameignarhluta Sölkugötu 22- 28, samtals að fjárhæð 37.059.820 krónur. Þessir matsliðir varða óeðlilegan raka í útveggjum og kostnað vegna brottflutnings á meðan á viðgerð stendur, en stefnandi telur sig ekki eiga að bera þennan kostnað.

29

Á sama hátt samþykkti stefnandi við aðalmeðferð málsins þá liði matsgerðar vegna séreignarhlutans, sem ekki tilheyrðu HÆ ehf., að undanskildum 276.320 krónum vegna sorptunnuskýlis. Þá telur stefnandi að honum beri aðeins að greiða 37,8% af 946.000 króna matslið vegna verkefnisstjórnunar og eftirlits með framkvæmdum.

Samtals samþykkti stefnandi kröfur stefndu til skuldajafnaðar vegna séreignarhlutans, að fjárhæð 1.834.558 krónur.

30

Samkvæmt framansögðu telur stefnandi sig, í raun, eiga ógreidda kröfu á stefndu vegna fasteignakaupanna, að höfuðstólsfjárhæð 8.957.409 krónur, þ. e. eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi, 11.375.000 krónur að frádregnum 583.033 krónum vegna ólagfærðra galla á sameign Sölkugötu 22- 28 og 1.834.558 krónum vegna ólagfærðra galla á séreign Sölkugötu 28. Stefndu telja sig á hinn bóginn, eins og áður segir, eiga ógreidda kröfu á stefnanda vegna viðskiptanna, að höfuðstólsfjárhæð 2.472.777 krónur.

II

Helstu málsástæður stefnanda

31

Stefnandi byggir aðalkröfu sína um riftun á því að vanefndir stefndu séu það verulegar að þær réttlæti riftun, þar sem bæði greiðsludráttur og vanskil stefndu séu veruleg. Vanskil hafi varað í meira enár.

32

Stefnandi vísar til þess að lokaúttekt hafi fariðfram á fasteignunum Sölkugötu 22- 28 og lokaúttektarvottorð gefið út þann 10. maí 2017. Engu breyti þótt lokaúttektar vottorð hafi síðar, án lagaheimildar, verið fellt niður og byggingarstig fasteignarinnar fært niður á byggingarstig 6, að kröfu stefndu. Efndatími eftirstöðvanna sé þar af leiðandi kominn.

33

Stefnandi vísar til þess að ágreiningur um meinta galla á fasteigninni heimili ekki að byggingarstig eignarinnar sé fært niður, enda hafi eignin verið fullbúin. Sú skylda hvíli á stefndu að virða ákvæði kaupsamnings aðila. Þeim hafi skilyrðislaust borið að greiða í samræmi við ákvæði hans, enda hafi fasteignin verið komin á byggingarstig 7. S tefnduhafi auk þess ekki heimild til að hindra skoðun og úttekt á fasteigninni, gagngert til þess að þurfa ekki að standa í skilum með greiðslu kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila.

34

Stefnandi andmælir því að fasteignin sé haldin göllum sem hann beri með einhverjum hætti ábyrgð á, að undanskildum þeim liðum sem hann hefur samþykkt samkvæmt framansögðu. Vísar stefnandi á byggingarstjóra fasteignarinnar varðandi ábyrgð á meintum göllum á eigninni, en sem fyrr segir fengust greiddar bætur úr starfsábyrgðartryggingu hans, sem nýttar voru til endurbóta á göllum á sameign.

35

Varðandi tímamark riftunar byggir stefnandi á því að riftunin hafi verið komin til stefndu þann 26. apríl 2018. Riftun sé ákvöð sem hafi réttaráhrif um leið og hún sé komin til móttakanda. Á þeim grundvelli beri að viðurkenna tímamark riftunarinnar eins og fram k omií aðalkröfu stefnanda.

36

Varðandi fjárhæð vegna skila á greiðslu þá vísar stefnandi til þess að stefndu hafi greitt 7.375.000 krónur. Við riftunina muni stefnandi skila greiðslunni en fallið sé frá kröfu um frádrátt frá þeirri fjárhæð, sem nemi dráttarvöxtum sem stefnanda beri af fjármunum sem kaupandi hafi með réttu átt að greiða honum, þ. e. af 11.375.000 krónum frá 10. maí 2017 fram til þess dags er riftunaryfirlýsing hafi verið birt fyrir stefndu. Þá hafi einnig verið tekið tillit til leiðréttingar á kröfugerð stefnanda, til hagsbóta fyrir stefndu, þar sem láðst hafi við stefnugerð að bæta við 2.000.000 króna greiðslu, sem stefnanda hafi sannanlega borist.

37

Krafa stefnanda um að stefndu greiði honum mánaðarlegt leigugjald að fjárhæð 245.000 krónur, fyrir afnot sín af fasteigninni frá því tímamarki sem þau hafi fengið fasteignina afhenta þann 21. október 2016, er á því reist að réttaráhrif riftunar feli í sér að réttarstaða aðila verði eins og enginn samningur hafi verið gerður. Því beri stefndu að greiða stefnanda leigugjald fyrir afnot sín af fasteign stefnanda frá þeim tíma sem þeim voru afhent umráð eignarinnar og fram til þess dags er stefnandi fær umráð fasteignarinnar að nýju. Stefnandi kveður fjárhæð leigugjalds vera hófstillta, 245.000 krónur á mánuði.

38

Þá vísar stefnandi til þess að ekki sé fullnægt skilyrðum 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er heimili kaupendum að halda eftir greiðslu vegna galla. Ekkert sé fram komið í málinu sem réttlæti verulegar vanefndir stefndu gagnvart stefnanda.

39

Stefnandi byggir varakröfu sína um riftun á sömu málsástæðum og greinir í aðalkröfu, að öðru leyti en því að gerð sé krafa um að stefndu greiði leigugjald fyrir afnot af fasteigninni Sölkugötu 28 frá því tímamarki er stefnuvottur hafi afhent riftunaryfirlýsingu þann 26. apríl 2018. Frá því tímamarki falli niður, í síðasta lagi, yfirráð stefndu yfir fasteigninni. Því beri þeimað greiða stefnanda leigugjald fyrir fasteignina frá þeim tíma og allt þar til stefnandi fái fasteignina afhenta að nýju.

40

Þrautavarakröfu sína kveðst stefnandi byggja á því að á stefndu hafi hvílt sú skylda samkvæmt kaupsamningi aðila að greiða 11.375.000 krónur þann 10. maí 2017, sbr. 3. og 5. tölulið í A- lið kaupsamnings aðila. Taki krafa um dráttarvexti mið af þeim dagsetningum, sbr. ákvæði í kaupsamningi aðila.

IV

Helstu málsástæður stefndu

41

Stefndu reisa sýknukröfu sína á því, að vegna galla á smíði fasteignarinnar að Sölkugötu 28 og sameignarhluta eignanna við Sölkugötu 22- 28, sem hafi verið til staðar við afhendingu og stefnandi beri ábyrgð á gagnvart stefndu, eigi þau hærri kröfu á hendur stefnanda til skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu en sem nemi fjárhæð kröfu stefnanda til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins samkvæmt kaupsamningi aðila. Þeim sé heimilt að skuldajafna eigin kröfu gagnvart kröfu stefnanda. Hið sama eigi við um kröfu stefndu á hendur stefnanda um skaðabætur vegna afhendingardráttar og afnotamissis.

42

Stefndu telja útilokað að dómstólar geti fallist á riftunarkröfu stefnanda, sem sett sé fram sem aðal- og varakrafa þó að um sömu kröfu sé að ræða. Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga um fasteignakaup geti seljandi rift kaupum ef greiðsludráttur af hálfu kaupanda telst veruleg vanefnd. Mat á því hvort vanefnd teljist vera veruleg sé heildstætt og reist á atvikum hverju sinni.

43

Stefndu vísa til þess að ýmsir gallar hafi komið í ljós, hvort tveggja á smíði þeirra hluta sem telji st til sameignar og þeirra hluta sem telji st til séreignar samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994.

44

Þá liggi fyrir, að byggingafulltrúinn í Mosfellsbæ hafi afturkallað lokaúttektarvottorð Sölkugötu 22- 28, dags. 10. maí 2017, og tilkynnt að byggingarstig húsanna hefði verið fært aftur á stig 6 vegna þess að skömmu eftir lokaúttekt hefðu komið í ljós umtalsverðir gallar á húsunum, sem HÆ ehf. hefði ekki lagfært „þrátt fyrir ítrekuð loforð þar að lútandi“. Í samningssambandi aðila verði ákvörðun byggingarfulltrúans í Mosfellsbæ, um að fella byggingar stigið niður í stig 6, að hafa fullt gildi og því sé mótmælt að stefndu hafi þar sérstaklega ráðið för umfram stefnanda.

45

Þá telja stefndu, að taka þurfi tillit til þess að aðilar hafi samiðum að greiðsla samkvæmt 3. g reiðslulið kaupsamnings aðila, að fjárhæð 9.375.000 krónur, hafi verið háð staðfestingu byggingar fulltrúa á því að eignin væri fullbyggð á byggingarstigi 7, samkvæmt ÍST staðli nr. 51- 2001. Óumdeilt sé að stefndu hafi verið ómögulegt að fá veðlán, þar sem það hafi verið skilyrði útgreiðslu að þessu byggingarstigi yrði náð. Um raunverulega vanefnd á greiðslu peninga hafiþví ekki verið að ræða.

46

Stefndu byggja á því að þau hafi haft réttmætar ástæður til draga greiðslur af framangreindum sökum. Geti dráttur á greiðslu því ekki talist veruleg vanefnd í skilningi lagaákvæðisins. Vísa stefndu jafnframt til ítarlegra matsgerða R-kk-ef Ó-kk-ef, byggingarfræðings, í þessu sambandi, sem þau telja að beinlínis sanni að stefndu hafi haft réttmæta ástæðu til að draga greiðslur.

47

Stefndu byggja á því, að túlka verði ákvæði kaupsamnings aðila þannig, varðandi það hvort þeim hafi á tilteknu tímamarki verið orðið skylt að greiða samkvæmt 3. og 5. tölulið í greiðslukafla kaupsamningsins, að sú greiðsluskylda muni ekki skapa st fyrr en smíði eignarinnar ljúki, þannig að hún teljist í raun vera fullbúin samkvæmt byggingarstigi 7, samkvæmt ÍST staðli nr. 51- 2001.

48

Vísa stefndu til þess að mannvirki skuli vera fullgert við lokaúttekt samkvæmt 36. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010, sbr. einnig kafla 3.9 og viðauka II í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Stefndu byggja á því að fyrir liggi í málinu að eignin teljist í raun ekki enn vera fullbúin, þannig að greiðsluskylda þeirra samkvæmt þessum greiðsluliðum hafi ekki ennþá stofnast.

49

Byggja stefndu á því að stefnandi verði fullkomlega samsamaður húsbyggjandanum HÆ ehf., í lagalegu tilliti, í viðskipum hans við stefndu, með þeim lögfylgjum að hann hafi glatað öllum hugsanlegum riftunarrétti gagnvart þeim. Þegar málavextir séu virtir í heild sinni verði að leggja til grundvallar að húsbyggjandinn, HÆ ehf., hafi ekki hagað sér óaðfinnanlega og að háttsemi hans hafi ekki verið með þeim hætti, sem ætlast megi til í neytendakaupum, þ. e. hún hafi verið ámælisverð.

50

Líta verði til þess að hagsmunum stefnanda sé vel borgið þótt hann komi ekki að riftunarkröfu sinni, þóttk röfur stefndu um skaðabætur eða afslátt af kaupverðinu nái ekki fram að ganga. Ekki liggi annað fyrir en að stefndu muni þá einfaldlega inna umsamið kaupverð af hendi. Stefndu hafi af því ríka hagsmuni að þurfa ekki að sæta riftun, ekki síst ef einnig yrði fallist á fylgikröfur stefnanda um skyldu þeirra til að greiða leigu.

51

S tefnduviðurkenna að samkvæmt kaupsamningi þeirra og stefnanda beri þeim að greiða stefnanda eftirstöðvar kaupverðsins, að fjárhæð 11.375.000 krónur, svo sem endanleg þrautavarakrafa stefnanda kveði á um. Stefndu byggja hins vegar á því að þau hafi þegar greitt þá kröfu með skuldajöfnuði.

52

Stefndu byggja jafnframt á því, að nái krafa þeirra til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði ekki fjárhæð eftirstöðvanna, þannig að dugi til skuldajöfnunar að fullu, þá sé krafa stefnanda til þess hluta kaupverðsins, sem þá kunni að standa eftir, ekki ennþá í gjalddaga fallin, þar sem hin selda eign hafi ekki ennþá náð byggingarstigi 7, samkvæmt ÍST staðli nr. 51- 2001.

53

Komist dómur þannig að þeirri niðurstöðu að kröfur stefndu nægi ekki til skuldajöfnunar beri að dæma þau til að greiða stefnanda mismuninn, en kveða verði á um það í dómsorði að fjárhæðin beri ekki vexti fyrr en að hæfilegum tíma liðnum frá dómsuppsögu, til að stefndu gefist ráðrúm til að koma eigninni á framangreint byggingarstig. Gera stefndu kröfu umað sá tími verði ákvarðaður í allt að sex mánuði frá dómsuppsögu og ræðst hann þá af því hvenær árs dómur gangi, vegna þess að erfitt geti reynst að ljúka smíðinni um vetur.

54

Stefndu byggja mál sitt á því að þau eigi annars vegar kröfur á hendur stefnanda vegna galla, sem fram hafi komið á þökum og öðrum sameignarhlutum fasteignanna að Sölkugötu 22- 28, og hins vegar vegna galla, sem fram hafi komið á séreignarhlutum stefndu á fasteigninni að Sölkugötu 28, annars vegar vegna smíði hennar og á grundvelli skilalýsingar, en hins vegar vegna breytinga samkvæmt verksamningi við HÆ ehf. um breytingar frá skilalýsingunni.

55

Við afhendingu stefnanda á fasteigninni að Sölkugötu 28 hafi eignin ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi málsaðila. Eignin hafi því ekki verið afhent í samræmi við áskilda kosti. Stefndu byggja því á því að eignin hafi verið gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup. Um nýja eign séað ræðaog gallaþröskuldur 2. mgr. 18. gr. eigi þar af leiðandi ekki við.

56

Stefndu byggja á því að líta verði á réttarsamband stefndu og stefnanda eins og um neytendakaup hafi verið að ræða, beint eða með lögjöfnun, þótt HÆ ehf. hafi verið byggingaraðili. Er því vísað til þess að ástand og búnaður fasteignarinnar eða hluta hennar hafi átt að vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar voru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim, sem hafi veriðí gildi þegar fasteignin var byggð, sbr. 2. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup.

57

Þar sem fasteignin Sölkugata 28 hafi verið gölluð við afhendingu gera stefndu kröfu til þess, í samræmi við ákvæði 1. mgr., 37. gr. laga um fasteignakaup, að stefnandi greiði sér skaðabætur samkvæmt 43. gr. laganna, eða að afsláttur verði dæmdur af kaupverðinu s amkvæmt 41. gr. þeirra.

58

Stefndu vitna til niðurstöðu dómkvadds matsmanns varðandi sönnun fyrir fjárhæð tjóns síns, sem stefnanda beri að bæta vegna galla sem fram hafi komið á sameignarhlutum fasteignanna að Sölkugötu 22- 28 og séreign stefndu. Hvað varði sameignar hlutann þá sé miðað við það hlutfall metins úrbótarkostnaðar samkvæmt matsgerð hins dómkvadda matsmanns, sem að endingu ætti að koma í hlut stefndu, en nærri láti að skaðabætur til þeirra nemi u. þ. b. 25% af 58.876.250 krónum eða 14.700.000 krónum.

59

Krafa stefndu um skaðabætur vegna afhendingardráttar og afnotamissis byggir á því, að samkvæmt kaupsamningi málsaðila hafi stefnanda borið að afhenda stefndu eignina hinn 20. nóvember 2016 „eða fyrr“. Hann hafi hins vegar dregið það um fjórtán daga, eða til 4. desember 2016. Eignin hafi þá verið óíbúðarhæf og allt þar til stefndu gátu loks flutt inn með fjölskyldu sína eftir áramótin 2016/2017. Raunverulegur afhendingardráttur hafiþví varað í einn mánuð og tíu daga. Stefndu eigi skaðabótakröfu á hendur stefnanda vegna þessa afhendingardráttar og afnotamissis. Vísastefndu til 34. gr., sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fasteignakaup í þessu samhengi.

IV

Niðurstöður

60

Ágreiningslaust er að stefndu héldu eftir tveimur greiðslum af fimm samkvæmt kaupsamningi aðila, dags. 21. október 2016, alls að fjárhæð 11.375.000 krónur. Þá liggur jafnframt fyrir, og er í raun óumdeilt í málinu, að umrædd fasteign var við afhendingu haldin margvíslegum göllum, sem raktir eru ítarlega í stefnu og öðrum gögnum málsins, bæði hvað varðaði sameign Sölkugötu 22- 28 og séreign Sölkugötu 28. F rammi liggja í málinu tvær matsgerðir dómkvadds matsmanns, önnur dagsett í september 2018 (varðandi sameign Sölkugötu 22- 28) og hin í júní 2019 (varðandi séreign Sölkugötu 28), þar sem göllum þessum er lýst og áætlaður kostnaður við úrbætur er metinn.

61

Eins og mál þetta liggur fyrir dóminum virðist ágreiningur aðila fyrst og fremst lúta að því, hvort óeðlilegur raki sé í útveggjum og á göflum Sölkugötu 22- 28, sem leiði af sér kostnað fyrir stefndu, svo og hvort þörf sé á endurbyggingu sorpskýlis við Sölkugötu 28. Þá deila aðilar um réttaráhrif þeirra galla sem fasteignin var haldin á afhendingardegi hennar, hvort stefndu hafi verið rétt að halda eftir greiðslum, hvort meint vanefnd þeirra réttlæti riftun kaupa, sbr. aðal- og varakröfu stefnanda, eða eftir atvikum hversu há greiðsla eftirstöðva skuli vera, ef einhver, sbr. þrautavarakröfu stefnanda. Loks greinir aðila á um upphafstíma dráttarvaxta.

1

62

Stefnandi byggir aðal- og varakröfu sína um riftun kaupa á því að hann hafi átt samningsbundna og lögvarða kröfu á hendur stefndu á grundvelli kaupsamnings aðila. Þau hafi valið að halda eftir greiðslum, sem nemi 18,3% af heildarkaupverðinu, en 60,6% af þeirri peningagreiðslu sem stefndu hafi borið að inna af hendi samkvæmt kaupsamningi aðila. Um sé að ræða verulegan greiðsludrátt, sem réttlæti riftun kaupa, sbr. 51. gr. lagaum fasteignakaup.

63

Stefndu andmæla riftunarkröfum stefnanda á þeim forsendum að ekki sé fyrir hendi heimild til riftunar, sbr. 51. gr. áðurnefndra laga, þar sem skilyrði greinarinnar um að um sé að ræða verulega vanefnd hafi ekki verið uppfyllt. Þá vísa stefndu til þess að gjalddagi krafna stefnanda sé ekki enn kominn, þar sem byggingarstigi 7 hafi ekki verið náð. Stefndu byggja sömuleiðis á því að þeim hafi verið rétt að halda eftir greiðslum, sbr. 44. gr. áðurnefndr a laga, þar sem fasteignin hafi verið haldin margvíslegum göllum, eins og ráða megi af matsgerðum hins dómkvadda matsmanns. Loks telja stefndu að hagsmunum stefnanda sé vel borgið þótt riftunarkrafa hans nái ekki fram að ganga.

64

Stefnandi hefur við aðalmeðferð málsins viðurkennt að fasteignin Sölkugata 28 hafi verið haldin margvíslegum göllum á afhendingardegi, bæði hvað varðar sameign og séreign. Þeir gallar hafa, samkvæmt málatilbúnaði stefnanda, að sumu leyti verið lagfærðir nú þegar. Íöðrum tilvikum hefur stefnandi viðurkennt kröfur stefndu til skuldajafnaðar, bæði varðandi liði er lúta að sameign, sbr. matsgerð hins dómkvadda matsmanns frá september 2018, svo og varðandi séreignarhluta eignarinnar, sbr. matsgerðina frá júní 2019.

Undanskildir eru þrír matsliðir sem aðilar deila um.

65

Þegar af framangreindum ástæðum er ljóst, að stefndu var heimilt að halda eftir greiðslum samkvæmt kaupsamningi aðila, sbr. 44. gr. laga um fasteignakaup, að minnsta kosti að hluta til. Jafnframt er ljóst að raunveruleg fjárhæð ógreiddra eftirstöðva er lægri en sem nemur þrautavarakröfu stefnanda, sem miðast við ógreiddar eftirstöðvar samkvæmt kaupsamningi aðila. Ógreiddar eftirstöðvar geta af þeim sökum ekki talist 18,3% af heildarkaupverði fasteignarinnar.

66

Nokkurn tíma tók að leiða atvik málsins í ljós og staðreyna þá galla sem hin selda fasteign var haldin. Telja verður að umfang gallanna hafi flækt málið umtalsvert, auk þess sem bæði var um að ræða galla á sameign og séreign, eins og áður segir, enum fjöleignarhús er að ræða, sbr. 4. tölulið 3. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Málið varðaði því ekki aðeins stefnanda og stefndu, heldur komu eigendur annarra eigna einnig að málinu, svo og byggingaraðili eignanna HÆ ehf., byggingarstjóri þeirra og vátryggingarfélag hans, auk þess sem greiðsluskylda stefndu var samkvæmt kaupsamningi háð því skilyrði að byggingarstigi 7 yrði náð.

67

Að öllu framangreindu virtu er ekki óeðlilegt að tíma hafi tekið að greiða úr þeim flóknu og umfangsmiklu aðstæðum, sem uppi voru við afhendingu hinnar seldu eignar. Með hliðsjón af framansögðu ogþar sem rúm fjögur ár eru liðin frá afhendingu eignarinnar, er ekki unnt að fallast á það með stefnanda að skilyrði riftunar séu fyrir hendi, eins og hér stendur á, sbr. 1. mgr. 51. gr. laga um fasteignakaup.

68

Þá verður einnig að telja að hagsmunir stefndu af því að kaup aðila standi séu langtum meiri en hagsmunir stefnanda af því að riftun nái fram að ganga, eins og mál þetta er vaxið, auk þess sem bú stefnanda var tekið til gjaldþrotaskipta undir rekstri málsins, sem flækir stöðuna enn frekar. Riftunarkröfum stefnanda, sbr. aðal- og varakröfu hans, er þar með hafnað.

2

69

Stefnandi gerir til þrautavara kröfu um að stefndu verði dæmd til að greiða honum 11.375.000 krónur, sem eru ógreiddar eftirstöðvar samkvæmt kaupsamningi aðila, gegn útgáfu afsals. Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi til þess, að hann eigi samningsbundna og lögvarða kröfu á stefndu á grundvelli kaupsamnings þeirra, sem stefndu hafi ekki efnt fyrir sitt leyti.

70

Stefndu neita því ekki að þeim hafi samkvæmt kaupsamningi aðila borið að greiða stefnanda hina umkröfðu fjárhæð, þegar byggingarstigi 7 væri náð. Krafa stefnanda sé hins vegar fallin niður fyrir skuldajöfnun stefndu, með kröfum sínum á hendur stefnanda vegna galla á hinni seldu fasteign, annars vegar vegna galla á sameign Sölkugötu 22- 28 og hins vegar vegna galla á séreign Sölkugötu 28. Kröfur stefndu á hendur stefnanda vegna galla á eigninni nemi í raun hærri fjárhæð en sem nemur hinni umkröfðu fjárhæð. Þ ví beri þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefndu af þrautavarakröfu stefnanda.

71

Við aðalmeðferð málsins var því haldið fram af hálfu stefnanda, að búið væri að lagfæra galla sem raktir væru í matsliðum 4, 8, 9, 11, 17, 18 og 28 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns frá september 2018 vegna sameignar Sölkugötu 22- 28. Samtals nemur fjárhæð þessara liða 18.053.460 krónum. Samkvæmt stefnanda voru skaðabætur sem fengust úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra nýttar til að fjármagna þessar endurbætur. Óumdeilt er að fjárhæð greiddra bóta var 13.976.700 krónur. Eftir standa 4.076.760 krónur.

72

Vitnið S-kvk-nf D-kvk-nf S-kvk-nf bar fyrir dómi að kostnaður umfram tjónabætur úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjórans hafi verið greiddu r úr hússjóði fjöleignarhússins Sölkugötu 22- 28. Verður að ætla að fjórðungur þeirrar greiðslu hafi verið eða verði greiddur af stefndu, þ. e. 1.019.190 krónur af framangreindum 4.076.760 króna mismun, sem kemur þá til frádráttar eftirstöðvum kaupsamningsgreiðslna samkvæmt kaupsamningi aðila.

73

Við aðalmeðferð málsins féllst stefnandi sömuleiðis á kröfur stefndu til skuldajafnaðar vegna matsliða 5, 6, 14, 22, 23, 25, 29 og 32 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns frá september 2018 varðandi sameign Sölkugötu 22- 28. Nánar tiltekið féllst stefnandi á að fjórðungshlutur stefndu í þessum kostnaði, sem til fellur vegna galla á sameign sem á eftir að laga, komi til frádráttar kröfum stefnanda til eftirstöðva kaupverðs, þ. e. alls 583.033 krónur.

74

Við aðalmeðferð málsins féllst stefnandi enn fremur á kröfur stefndu til skuldajafnaðar vegna matsliða 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 31, 36, 37, 43, 44 og 52 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns varðandi séreignarhluta Sölkugötu 28. Þá féllst stefnandi einnig á að greiða 37,8% af matslið varðandi verkefnastjórnun og eftirlit með framkvæmdum. Nánar tiltekið samþykkti stefnandi að gagnkröfur stefndu vegna þessara liða, alls að fjárhæð 1.834.558 krónur, kæmu til frádráttar eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt kaupsamningi.

75

Stefnandi hefur á hinn bóginn hafnað kröfum stefndu til skuldajafnaðar vegna matsliða 30 og 247.2 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns um sameignarhluta Sölkugötu 22- 28, alls að fjárhæð 37.059.820 krónur. Eins hefur stefnandi hafnað gagnkröfu stefndu vegna matsliðar 5 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns um séreignarhluta Sölkugötu 28, að fjárhæð 276.320 krónur. Loks telur stefnandi að matsliður 12 í matsgerð matsmannsins varðandi sameignarhluta Sölkugötu 22- 28 sé óviðkomandi stefndu.

3

76

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns frá september 2018 varðandi sameignarhluta Sölkugötu 22- 28 kemur fram, að matsmanni hafi við skoðun á matsandlagi, þ. e.

Sölkugötu 22, 24 og 26, sem fram fór dagana 12., 14., 21. og 27. júní 2018, verið sýndur fjöldi ummerkja um leka í útveggjum allra fasteignanna. Matsmaður hafi staðfest ummerki á 19 stöðum á útveggjum á báðum hæðum „í íbúðunum fjórum“. Matsmaður hafi í framhaldi af því látið opna múrhúð og fjarlægja einangrun á fjórum stöðum á báðum hæðum í fasteignum nr. 22 og 24. Einnig hafi verið unnt að skoða þversnið útveggja á báðum hæðum í fasteign 26. Sölkugata 28 var ekki sérstaklega skoðuð í þessu samhengi, samkvæmt framburði vitnisins R-kk-ef Ó-kk-ef, dómkvadds matsmanns, við aðalmeðferð málsins fyrir dómi.

77

Í matsgerðinni segir jafnframt að skoðun matsmannsins hafi meðal annars leitt í ljós að útveggjaeinangrun hafi verið punktlímd á útvegg, í stað hefðbundinnar heillímingar. Við það hafi myndast loftbil á milli einangrunar og steypta veggjarins, sem hafi verið 7- 9 mm á öllum stöðum sem rannsakaðir hafi verið. Að sögn matsmannsins er viðurkennt að steinsteyptur veggur, sem einangraður er að innan, sé viðkvæmur gagnvart rakauppsöfnun í einangrunarlaginu. Með einföldum samanburðarútreikningum á steyptum vegg, án loftbils annars vegar og með loftbili hins vegar, eins og í því tilviki sem hér um ræðir, sjáist að hætta sé á að rakasöfnun í vegg með loftbili sé margföld miðað við hefðbundinn frágang án loftbils.

78

Samkvæmt matsgerðinni gaf skoðun á yfirborði steypts útveggjar til kynna að rakaþétting í loftbilinu gæti orðið það mikil á veturna að vatn rynni niður veggina að innanverðu, sem komi heim og saman við þær rakaskemmdir sem hafi orðið á íbúðunum. Jafnframt segir að á uppdráttum sé sýnt með ótvíræðum hætti, að festa eigi einangrun innan á veggi án loftbils. Þá vitnar matsmaður einnig til greinar 10.5.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 með síðari breytingum, þar semfram komi að hönnun og bygging mannvirkja skuli vera þannigað vatn eða raki geti ekki valdið skaða á mannvirki í heild eða einstökum hlutum þess. Jafnframt skuli tryggja að grunnvatn, yfirborðsvatn, úrkoma, s. s. regn, slagregn, snjór eða krapi, raki í jarðvegi, neysluvatn, loftraki, byggingarraki eða þéttivatn geti hvorki skaðað mannvirki eða einstaka hluta þess, né rýrt eðlileg hollustuskilyrði innandyra.

79

Niðurstaða hins dómkvadda matsmanns, hvað þennan hluta varðar, var sú að óeðlilegur raki væri í útveggjum og húsgöflum nefndra fasteigna. Orsökin fyrir rakasöfnuninni væri röng uppsetning á einangrun, sem gerði það að verkum að steinsteypta útveggi saggi að innan, rakinn leki niður eftir innra byrði veggjanna og safnist upp yfir hurða- og gluggagötum, við uppsteyptan stiga milli hæða og meðfram sökkli útveggja og skilveggja á milli íbúða. Skil milli íbúða væru sömuleiðis óþétt og hönnun þeirra ábótavant.

80

Taldi matsmaður að til að bæta úr framangreindu þyrfti að fjarlægja allt innbú úr íbúðunum, klæða frágengin gólf, milliveggi, tæki og fastar innréttingar, fjarlægja múrhúð og einangrun útveggja, brjóta eldri múr festingar, rakahreinsa útveggi, einangra upp á nýtt, múrhúða og mála veggi að innan, auk tilheyrandi þrifa og frágangs. Samkvæmt matsmanni nam áætlaður kostnaður vegna alls þessa, sbr. matsliði 30 og 247.2, alls 37.059.820 krónum.

81

Óumdeilt er að ráðist var í umfangsmiklar framkvæmdir á vegum húsfélagsins Sölkugötu 22- 28 á árunum 2018 til 2019, þ. á m. á efri þökum eignanna o. fl. Áður höfðu viðgerðir átt sér stað af hálfu byggingaraðilans, HÆ ehf., meðal annars á neðri þökum eignanna. Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslur vitnin J-kvk-nf G-kvk-nf, fyrrum eigandi Sölkugötu 22, og S-kvk-nf D-kvk-nf S-kvk-nf, eigandi Sölkugötu 26. Í máli beggja kom fram að rakaskemmda hefði ekki orðið vart eftir að ráðist var í umræddar framkvæmdir, sem bendir, að mati dómsins, til þess að með þeim hafi tekist að uppræta orsakir raka í útveggjum fasteignanna.

82

Ekki er um það deilt að þær endurbætur sem matsmaður lagði til vegna þessara liða matsgerðarinnar frá september 2018 hafa ekki farið fram. Ætla verður að hefði matsmaður rétt fyrir sér varðandi orsakir rakans þá ættu enn að vera rakaskemmdir í umræddum eignum, þrátt fyrir þær úrbætur sem ráðist var í á árunum 2018 og 2019. Með öðrum orðum, ef orsakir rakans væru þær sem lýst er í matsgerð hins dómkvadda matsmanns þá ættu einkenni um hann enn að vera til staðar, þar sem ekki væri búið að komast fyrir rakann.

83

Matsmaður mældi hvorki rakastig útveggja né athugaði frágang einangrunar í Sölkugötu 28, heldur einungis í Sölkugötu 22, 24 og 26. Í þeim eignum hefur, sem fyrr segir, ekki orðið vart við raka í útveggjum frá því að endurbætur voru gerðar á árunum 2018 og 2019, sbr. framburði vitnanna J-kvk-ef G-kvk-ef og S-kvk-ef D-kvk-ef S-kvk-ef. Ætla verður að hið sama eigi við um eign stefndu, Sölkugötu 28.

84

Matsmaður lýsti því einnig fyrir dómi að mettunarferill ætti að vera sá sami í einangrunarhluta veggjanna í báðum samanburðardæmunum sem gerð er grein fyrir í matsgerð hans vegna sameignarhlutans. Þetta er ekki raunin og kunni hann ekki skýringu á þessu misræmi. Einnig gefur matsmaður sér að mikið hitafall verði í gegnum loftbilið sem lækkar mettunarþrýstinginn. Telur dómurinn að það sé verulegt ofmat á einangrunargildi loftbilsins. Auk þess virðist veggurinn með loftbilinu vera þynnri en veggurinn án loftbilsins. Það er því mat dómsins að þær ályktanir sem matsmaður dregur af samanburðardæmunum fáist ekki staðist, þar sem þær eru byggðar á röngum forsendum.

85

Að framangreindu virtu getur dómurinn ekki fallist á skýringar og ályktanir hins dómkvadda matsmanns varðandi orsakir raka í útveggjum Sölkugötu 22- 26, sbr. matsgerð hans frá september 2018. Þvert á móti verður að telja langlíklegast, að utanaðkomandi vatn hafi valdið rakaskemmdum í útveggjum umræddra eigna, frekar en rakamyndun innan á útveggjum, er hafi myndast vegna hitabreytinga og sagga. Úr þeim galla hafi verið bætt með viðgerðunum 2018- 2109 og því hafi merki um raka horfið.

86

Með hliðsjón af framangreindu er ekki hægt að fallast á það með stefndu að þörf sé á frekari viðgerðum vegna raka í útveggjum Sölkugötu 28, í samræmi við matsgerð hins dómkvadda matsmanns, enda hafa stefndu ekki sýnt fram á að aðstæður séu aðrar í eign þeirra en í Sölkugötu 22, 24 og 26.

87

Af framangreindu leiðir að ekki verður séð að stefnandi geti borðið ábyrgð á ætluðum kostnaði samkvæmt matsliðum 30 og 247.2 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns frá september 2018, eða að sá kostnaður sé nauðsynlegur. Er samkvæmt því ekki hægt að fallast á þau sjónarmið stefndu að þau geti nýtt fjórðungshlut sinn í kröfu að fjárhæð 37.059.820 krónur, þ. e. 9.264.955 krónur, til skuldajöfnunar á móti kröfum stefnanda til eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila.

4

88

Stefnandi hefur hafnað því að stefndu geti átt gagnkröfu til skuldajöfnunar vegna sorpskýlis, sbr. matslið 5 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns frá júní 2019 vegna séreignarhluta Sölkugötu 28. Niðurstöður matsmannsins eru þær að fjarlægja beri núverandi sorpskýli, sem sé ekki fullnægjandi og verulega ábótavant, og setja í þess stað nýtt skýli í samræmi við samþykkta hönnun. Byggir þessi niðurstaða á því að málsetning núverandi skýlis sé röng, auk þess sem teikningar geri ráð fyrir einu hólfi en ekki fleirum.

Loks sé skýlið opið en á uppdráttum sé það sýnt lokað með hurðum að framan og hallandi þaki.

89

Það er álit dómsins að þau frávik á málsetningu núverandi sorpskýlis, í samanburði við uppdrætti arkitekta, sem staðreynd voru við skoðun hins dómkvadda matsmanns, geti ekki talist það veruleg að slíkt réttlæti það að núverandi skýli verði fjarlægt og að nýju skýli verði komið fyrir í þess stað. Sama má segja um þann annmarka, ef annmarka má telja, að um fleiri en eitt hólf sé að ræða en ekki aðeins eitt, eins og teikningar segi til um.

90

Á hinn bóginn virðist ljóst af framansögðu, að ekki hefur verið lokið við smíði sorpskýlisins, þar sem því hefur ekki verið lokað að framan eða með hallandi þaki. Þykir í ljósi þess rétt að fallast á þau sjónarmið stefndu að þau eigi gagnkröfu til skuldajöfnunar á móti kröfu stefnanda til eftirstöðva kaupverðs er nemi 50% af áætluðum kostnaði vegna úrbóta samkvæmt matsgerð hins dómkvadda matsmanns frá júní 2019, þ. e. 50% af 276.320 krónum eða 138.160 krónur.

91

Matsliður 12 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns frá september 2018 varðandi sameign Sölkugötu 22- 28 varðar frágang og viðgerðir á bílskúrsþökum (svalagólfum). Þótt matsmanni hafi aðeins verið bent á ummerki um leka í kverk lofts og veggjar á tveimur stöðum í bílskúr Sölkugötu 22 og 24, þá varða þær úrbætur sem matsmaður leggur til sameign Sölkugötu 22- 28, en ekki aðeins séreign þeirra húsa þar sem lekans varð vart. Af þeim sökum er ekki hægt að fallast á það með stefnanda að þessi liður sé stefndu óviðkomandi. Að því virtu er fallist á að stefndu geti dregið fjórðungs hlut sinn í kostnaði vegna þessa liðar frá ógreiddum eftirstöðvum kaupverðs, þ. e. 258.960 krónur af alls 1.035.840 krónum.

92

Stefndu halda því jafnframt fram að þeim beri skaðabætur vegna afhendingardráttar, þar sem eignin hafi í raun verið afhent 40 dögum eftir samningsbundinn afhendingardag samkvæmt kaupsamningi aðila. Gera stefndu kröfu til þess að 326.667 krónum verði skuldajafnað á móti skuld þeirra við stefnanda vegna þessa liðar. Er á það fallist og koma því 326.667 krónur til frádráttar eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt framansögðu.

5

93

Að framansögðu virtu verður að telja að stefnandi eigi kröfu á hendur stefndu vegna ógreiddra eftirstöðva samkvæmt kaupsamningi aðila, sem nemi 11.375.000 krónum. Frá þeirri kröfu dragist hins vegar 1.019.190 krónur, sem telja verður að stefndu hafi þegar lagt út eða muni leggja út vegna lagfæringar á göllum á sameign sem stefnandi segir að þegar hafi farið fram, 583.033 krónur vegna gagnkrafna til skuldajöfnunar sem stefnandi hefur þegar samþykkt vegna ólagfærðra galla á sameign, 1.834.558 krónur vegna gagnkrafna til skuldajöfnunar sem stefnandi hefur þegar samþykkt vegna ólagfærðra galla á séreign, 258.960 króna vegna matsliðar 12 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns varðandi sameign Sölkugötu 22- 28, 138.160 krónur vegna frágangs á sorpskýli og 326.667 krónur vegna afhendingardráttar. Samkvæmt því nema ógreiddar eftirstöðvar samkvæmt kaupsamningi aðila 7.2 14.432 krónum.

94

Stefndu byggja mál sitt á því að efndatími þeirrar kröfu sé ekki kominn, þar sem byggingarstigi 7 hafi ekki enn verið náð. Stefnandi hefur á móti vísað til þess að lokaúttektarvottorð hafi verið gefið út þann 10. maí 2017. Þar með hafi eignin verið komin á byggingarstig 7 og umrætt skilyrði uppfyllt. Greiðsluskylda stefndu hafi orðið virk þann dag og engu breyti þótt byggingar fulltrúi hafi, án lagaheimildar, síðar fellt vottorð sitt úr gildi og fært byggingarstig eignarinnar niður á stig 6.

95

Samkvæmt kaupsamningi aðila, dags. 21. október 2016, bar stefndu að gefa út veðlán að fjárhæð 9.375.000 krónur við úttekt eignarinnar, þ. e. þegar byggingarstigi 7 væri náð. Samkvæmt kaupsamningnum skyldu stefndu sömuleiðis greiða 2.000.000 króna þann 5. janúar 2017, við útgáfu afsals, enda yrði eignin þá komin á byggingarstig 7. Í kaupsamningnum sagði einnig að stefnandi ábyrgðist að byggingarstigi 7 yrði náð fyrir afsal.

96

Samkvæmt 1. m gr. 36. g r. laga um mannvirki nr. 160/2010 og 1. mgr. greinar 3.9.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 skal gera lokaúttekt á mannvirki þegar mannvirkjagerð er lokið og innan þriggja ára frá því að það var tekið í notkun og öryggisúttekt fór fram. Við lokaúttekt skal, samkvæmt 3. mgr. 36. gr. laga um mannvirki og 4. mgr. greinar 3.9.1. í byggingarreglugerð, gerð úttekt á því hvort mannvirki uppfylli ákvæði laga um mannvirki og reglugerða sem settar eru samkvæmt þeim, svoog hvort byggt hefur verið í samræmi við samþykkt hönnunargögn.

97

Samkvæmt 1. mgr. greinar 3.9.3 í byggingarreglugerð skal leyfisveitandi að lokinni lokaúttekt afhenda eiganda undirritað vottorð um að lokaúttekt hafi farið fram. Samkvæmt 4. mgr. 36. gr. laga um mannvirki, 5. m gr. greinar 3.9.1 og 2. mgr. greinar 3.9.3 í byggingarreglugerð getur vottorð leyfisveitanda um lokaúttektina verið með athugasemdum, sé mannvirki ekki fullgert við lokaúttekt, ef það uppfyllir ekki að öllu leyti ákvæðum laganna eða byggingarreglugerðar eða er ekki að öllu leyti í samræmi við samþykkt hönnunargögn.

98

Leyfisveitandi getur jafnframt synjað um útgáfu vottorðs um lokaúttekt ef hann telur framkvæmdir of skammt á veg komnar eða ef mannvirki uppfyllir ekki öryggis- eða hollustukröfur, sbr. 5. mgr. 36. gr. laga um mannvirki og 5. og 6. mgr. greinar 3.9.1 í byggingarreglugerð. Er þá lagt fyrir eiganda mannvirkis að bæta úr því sem að er og skal lokaúttektarvottorð þá ekki gefið út fyrr en úrbætur hafa verið framkvæmdar.

99

Eins og áður segir fór lokaúttekt Sölkugötu 22- 28 fram þann 10. maí 2017, að viðstöddum byggingarstjóra eignanna. Í framhaldi af því var gefið út lokaúttektar vottorð undirritað af Ó-kk-þgf Þ-kk-þgf B-kk-þgf verkefnastjóra fyrir hönd byggingar fulltrúa Mosfellsbæjar. Er það vottorð án athugasemda, í skilningi áðurnefndra laga og byggingarreglugerðar.

100

Með tölvupósti Á-kk-ef Þ-kk-ef, byggingar fulltrúa Mosfellsbæjar, dags. 1. desember 2017, til vitnisins J-kvk-ef G-kvk-ef, var henni tilkynnt að lokaúttektarvottorð fyrir Sölkugötu 22- 28, dags. 10. maí 2017, væri úr gildi fallið og byggingarstig húsanna fært aftur niður á byggingarstig 6. Í póstinum kemur fram að ástæða þessara breytinga sé sú, að skömmu eftir að lokaúttekt hafi farið fram hafi komið í ljós umtalsverðir gallar á húsunum sem húsbyggjandi hafi ekki lagfært, þrátt fyrir ítrekuð loforð þar að lútandi. Jafnframt er vakin athygli á því í tölvupóstinum, að húsbyggjandi skuli óska eftir lokaúttekt þegar úrbætur hafi verið gerðar. Skráning mannvirkja á byggingarstig 7 fari fram þegar fyrir liggi staðfesting um að úrbætur hafi verið gerðar.

101

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 getur stjórnvald breytt ákvörðun sinni þar til hún hefur verið tilkynnt aðila máls. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er stjórnvaldi heimilt að leiðrétta bersýnilegar villur í ákvörðun sinni, eftir að aðila hefur verið tilkynnt um ákvörðun, enda tilkynni stjórnvaldið aðila um leiðréttinguna án tafar og láti þeim sem fengið hefur endurrit af ákvörðuninni nýtt endurrit í té.

102

Samkvæmt 25. gr. stjórnsýslulaga getur stjórnvald, í tveimur tilvikum, afturkallað ákvörðun sína að eigin frumkvæði, sem tilkynnt hefur verið aðila máls. Annars vegar þegar það er ekki til tjóns fyrir aðila, og hins vegar ef ákvörðun er ógildanleg.

103

Eins og áður segir fór lokaúttekt vegna Sölkugötu 22- 28 fram hinn 10. maí 2017. Fór úttektin fram á grundvelli og í samræmi við áðurnefnd ákvæði laga um mannvirki og byggingarreglugerðar. Í framhaldi af úttektinni var gefið út lokaúttektarvottorð, sömuleiðis á grundvelli og í samræmi við áðurnefnd ákvæði laga um mannvirki og byggingarreglugerðar. Það vottorð var án athugasemda af hálfu leyfisveitanda, byggingar fulltrúa Mosfellsbæjar.

104

Samkvæmt lögmætisreglu stjórnsýsluréttar verða ákvarðanir stjórnvalda að eiga sér stoð í lögum. Þær mega auk þess ekki vera í andstöðu við lög. Að virtum gögnum málsins verður ekki séð að meint afturköllun umrædds lokaúttektarvottorðs, sem kynnt var vitninu J-kvk-þgf G-kvk-þgf með tölvupósti byggingar fulltrúa Mosfellsbæjar hinn 1. desember 2017, hafi átt sér stoð í lögum, hvorki í l ögum um mannvirki eða byggingarreglugerð né heldu rí öðrum lögum. Þá verður heldur ekki séð að ákvörðunin hafi verið tekin í samræmi við framangreind ákvæði stjórnsýslulaga eða önnur ákvæði þeirra laga. Getur ákvörðunin því ekki haft nokkurt gildi í máli þessu.

105

Með hliðsjón af framangreindu verður að miða við að lögbundið lokaúttektarvottorð Sölkugötu 22- 28 hafi verið gefið út þann 10. maí 2017, í samræmi við lög og reglugerð, án nokkurra athugasemda af hálfu leyfisveitanda, byggingar fulltrúa Mosfellsbæjar. Vottorðið hafi sömuleiðis ekki verið afturkallað og sé því enn í gildi. Samkvæmt því verður að telja að skilyrði kaupsamnings aðila um að byggingarstigi 7 hafi verið náð sé uppfyllt. Verður í samræmi við það að fallast á með stefnanda að efndatími eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila sé kominn.

6

106

Stefnandi krefst þess í þrautavarakröfu sinni að ógreiddar eftirstöðvar greiðslna samkvæmt kaupsamningi aðila, 11.375.000 krónur, beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. maí 2017 til greiðsludags. Stefndu gera á móti þá kröfu, verði þau á annað borð dæmd til að greiða stefnanda eitthvað, að sú krafa beri ekki umkrafða dráttarvexti fyrr en að sex mánuðum liðnum frá dómsuppsögu.

107

Óumdeilt er að hin selda fasteign hafði ekki náð byggingarstigi 7 þann 5. janúar 2017, er fyrirhugað var að afsal skyldi fara fram, en lokaúttektarvottorð var, sem fyrr segir, gefið út þann 10. maí 2017. Þá er einnig óumdeilt að margvíslegir gallar voru á hinni seldu eign, jafnt á sameign sem séreign, sem að mestu leyti voru lagfærðir á árunum 2018 og 2019.

108

Með hliðsjón af framansögðu, öðrum atvikum málsins og með vísan til 7. gr. laga nr. 38/2001, þykir rétt að ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs, sbr. það sem að framan var rakið, þ. e. 7.214.432 krónur, beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. nefndra laga frá þeim degi er dómur er kveðinn upp í máli þessu til greiðsludags.

109

Eftir atvikum og með hliðsjón af úrslitum málsins þykir rétt að málskostnaður falli niður, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála.

110

Af hálfu stefnanda flutti málið I-kk-nf V-kk-nf G-kk-nf lögmaður.

111

Af hálfu stefndu flutti málið Á-kk-nf Þ-kk-nf Á-kk-nf lögmaður.

112

J-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan, sem dómsformaður, ásamt meðdómsmanninum B-kvk-þgf I-kvk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf, byggingar verkfræðingi og múrarameistara sem sérfróðum meðdómsmanni.

Dómsorð:

Stefndu, S-kk-nf H-kk-nf og B-kvk-nf B-kvk-nf I-kvk-nf, greiði stefnanda, þrotabúi Félagshúss ehf., 7.214.432 krónu r ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá dómsuppsögu í máli þessu til greiðsludags gegn útgáfu afsals vegna fasteignarinnar Sölkugata 28, Mosfellsbæ.

Málskostnaður fellur niður.