E-759/2015

I.

Mál þetta, sem tekið var til dóms 1. mars sl., er höfðað með áritun á stefnu 9. júní 2015.

Aðalstefnandi er K-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf, kt. 000000-0000, Bæjarholti 3, Hafnarfirði.

Aðalstefnda er J-kvk-nf S-kvk-nf V-kvk-nf, kt. 000000-0000, Eskivöllum 3, Hafnarfirði.

Í aðalsök krefst aðalstefnandi þess að viðurkenndur verði skuldajöfnuður hans við kröfu aðalstefndu með gjalddaga 1. apríl 2014 að fjárhæð 690.000 krónur um eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að Bæjarholti 3, Hafnarfirði, fastanúmer 207-4212, samkvæmt kaupsamningi aðila, dagsettum 16. júní 2014.

Einnig er þess krafist að aðalstefnda verði dæmd til að greiða aðalstefnanda 1.162.000 krónur með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. janúar 2015 til greiðsludags.

Þá er þess krafist að aðalstefnda verði dæmd til að gefa út afsal til aðalstefnanda fyrir fasteigninni að Bæjarholti 3, Hafnarfirði, fastanúmer 207-4212.

Í aðalsök krefst aðalstefnda aðallega sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda, en til vara verulegrar lækkunar á dómkröfum hans.

Í gagnsök krefst aðalstefnda þess að aðalstefnandi verði dæmdur til að greiða henni skuld að fjárhæð 690.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 1. apríl 2014 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals til handa aðalstefnanda fyrir fasteigninni, íbúð að Bæjarholti 3, Hafnarfirði, fastanúmer 207-4212.

Aðalstefnandi krefst sýknu af öllum kröfum aðalstefndu í gagnsök.

Aðalstefnandi krefst þess að aðalstefnda verði dæmd til að greiða honum málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi með inniföldum áhrifum 24% virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Aðalstefnda krefst málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi auk virðisaukaskatts, en í aðalsök til vara að málskostnaður verði felldur niður milli aðila.

II.

Með kaupsamningi, dagsettum 26. júní 2013, keypti aðalstefnandi íbúð af aðalstefndu í fjöleignarhúsinu nr. 3 við Bæjarholt í Hafnarfirði. Íbúðin er á þriðju hæð, nr. 0302, með fastanúmerið 207-4212.

Við skoðun á íbúðinni kveðst aðalstefnandi hafa séð skemmdir undir stofuglugga en verið tjáð af aðalstefndu að þær væru ummerki eftir leka sem búið væri að gera við. Þessar skemmdir þyrftu bara að þorna vel og þá væri hægt að lagfæra þær með einföldum hætti og mála yfir.

Í stofu var lítill rakablettur í parketi um 1,5 metra frá glugga og er óumdeilt að aðalstefnda gaf þá skýringu á blettinum að svalahurð hefði fokið upp og rignt hefði inn. Þannig hefði sá blettur myndast. Að öðru leyti mun parketið hafa litið mjög vel út, en það var slípað og lakkað árið 2012.

Að sögn aðalstefnanda tjáði aðalstefnda honum að Almenna verkfræðistofan ehf. hefði að beiðni húsfélagsins verið fengin til að vinna úttekt á viðgerðarþörf fjöleignarhússins nr. 1-5 við Bæjarholt í Hafnarfirði og í framhaldi af því hefðu húsfélögin farið í útboð og samið við Ísmál málningarþjónustu ehf. um viðgerð á fjöleignarhúsinu undir eftirliti Almennu Verkfræðistofunnar ehf.

Þessar upplýsingar hafi rímað mjög vel við yfirlýsingu húsfélagsins, en þar hafi komið fram að verktaki ætti eftir að ljúka framkvæmdum sem hafist hefðu sumarið 2011. Aðalstefnandi kveðst hafa trúað þessu því að húsið hafi litið mjög vel út að utan, þ.e. verið nýmálað og viðgert.

Umsamið kaupverð fyrir íbúðina nam 19.400.000 krónum sem átti að greiðast þannig:

Við undirskrift kaupsamnings 1.000.000 krónur

Við afhendingu íbúðarinnar 1.500.000 krónur

Hinn 1. október 2013 690.000 krónur

Hinn 1. apríl 2014 690.000 krónur

Með láni frá Íbúðalánasjóði 15.520.000 krónur

Samtals 19.400.000 krónur

Íbúðin var afhent aðalstefnanda 1. ágúst 2013. Í stefnu segir að veturinn 2013-2014 hafi komið í ljós að hvorki svalahurð, gluggaumbúnaður í kringum svalahurð né stofugluggi héldu vatni eða vindi. Ástand veggjarins undir glugganum hafi versnað mikið og eins hafi rakablettur í parketi stækkað.

Aðalstefnda fékk Verkís ehf. til þess að skoða íbúðina og gera úttekt á því hvað væri að. Niðurstaða Verkíss ehf. var sú að ljóst væri að um langvarandi leka í íbúðinni væri að ræða, bæði undir svalahurð og stofuglugga. Raki í parketi og glugga hafi reynst langt yfir mörkum og myglusýni sem tekin hafi verið hafi sýnt mælingu yfir 100 en það merki að svæðið sé þakið myglu og mælirinn hætti að telja.

Aðalstefnandi hafði þegar í stað samband við aðalstefndu og nokkur bréfaskipti fóru fram milli lögmanna málsaðila en án niðurstöðu.

Aðalstefnandi beitti stöðvunarrétti sínum skv. 44. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 gagnvart lokagreiðslu kaupsamnings 1. apríl 2014 að fjárhæð 690.000 krónur og heldur henni.

Aðalstefnandi kveðst hafa kannað hjá húsfélaginu, Almennu verkfræðistofunni ehf. og Ísmál málningarþjónustu ehf. hvaða viðgerðir hefðu verið framkvæmdar á umræddri íbúð. Þá hafi komið í ljós að íbúar hefðu verið beðnir að fylla út tilkynningar um leka og aðra viðgerðarþörf í íbúðum sínum og það hefði síðan verið skoðað og metið af Almennu verkfræðistofunni ehf. Aðalstefnda hefði ekki látið vita um neinn leka hjá sér, en sagt að allt væri í fínu lagi. Nánast allir aðrir íbúar fjölbýlishússins að Bæjarholti 1-5, Hafnarfirði, hefðu tilkynnt um einhverja viðgerðarþörf. Því hefði verið skipt um glerlista í flestum gluggum og állistar settir neðst, þétt hefði verið undir gluggum, steypuviðgerðir framkvæmdar og fleira. Ekkert slíkt hefði því verið framkvæmt á gluggum íbúðar aðalstefndu, heldur hefðu þeir aðeins verið málaðir að utan eins og veggir fjölbýlishússins. Leki inn í íbúð aðalstefndu hefði því hætt þann tíma sem málningin hefði haldið, en um leið og hún hefði gefið eftir í fyrstu haustveðrum hefði byrjað að leka aftur.

Hinn 12. september 2014 óskaði aðalstefnandi eftir að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur matsmaður til þess að finna orsakir rakaskemmda í íbúðinni og meta kostnaðinn við viðgerðir á þeim. Hinn 30. september 2014 var S-kk-nf H-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til verksins og skilaði hann matsgerð sinni 5. nóvember 2014.

Matsmaður staðfesti miklar rakaskemmdir á innanverðum útvegg, undir svalaglugga annars vegar og undir stofuglugga hins vegar. Við skoðun matsmanns kom í ljós mikill raki við samskeyti steinsteypu og gluggakarma að neðanverðu. Matsmaður staðfesti leka með rúðum í báðum gluggum og taldi leka vera með öllum rúðum. Þá taldi matsmaður rúður vera lausar í gluggafölsum, enda væri hægt að ýta þeim út með því að þrýsta á þær. Þá hafi matsmaður talið rakaskemmdir í parketi stafa af leka í útvegg með gluggum og að rakinn í parketinu kæmi neðan frá, þ.e. skemmdirnar væru vegna raka/bleytu sem komið hefði frá gluggum/steypuskilum í útvegg og komist undir parketið. Loks staðfesti matsmaður að komin væri mygla/myglusveppur í útvegg undir gluggum og eins í gólfið næst útvegg.

Niðurstaða matsmannsins er sú að framkvæma þurfi talsverðar lekaviðgerðir á gluggum og útvegg í stofu, ásamt því að gera viðeigandi ráðstafanir til að hreinsa upp sýkt svæði. Matsmaður telur að til þess að koma í veg fyrir leka með rúðum/glerjum þurfi að taka allar rúður svalaglugga og stofuglugga úr falsi, þurrka upp karma og glerja að nýju. Matsmaður mælir eindregið með því að settir verði ál-undirlistar þegar endurglerjað verður, eins og gert hefur verið víðast hvar í fjölbýlishúsinu.

Jafnframt telur matsmaður að setja þurfi flasningu í kverk milli svala og útveggs og flasninguna verði að skera í stein og leggja í kítti.

Þá telur matsmaður að taka þurfi allt parket af stofu/alrými, brjóta múr og einangrun af útvegg á svæðinu undir gluggum, hreinsa gólf, útveggi og loft rýmisins með réttum hreinsiefnum. Þétta þurfi með samskeytum steypu og glugga með inndælingu á epoxy-efnum, grunnmála allt gólfið í stofu, mála allt rýmið ásamt gluggakörmum og leggja nýtt parket.

Þá telur matsmaður að aðalstefnandi verði að flytja úr íbúðinni í um það bil tvær vikur að meðan á viðgerð stendur.

Kostnaðinn af viðgerðinni metur matsmaður að fjárhæð 1.852.000 krónur sem er stefnufjárhæð máls þessa.

Í greinargerð aðalstefndu segir að á matsfundi 3. október 2014 hafi hún látið bóka að við söluskoðun hefði hún bent aðalstefnanda á raka undir svalahurð. Þessu hafi ekki verið mótmælt af hálfu aðalstefnanda.

Að sögn aðalstefndu var ákveðið á árinu 2011 af hálfu húsfélagsins að Bæjarholti 1-5 í Hafnarfirði að taka allt húsið í gegn og til þess verks hafi verið ráðinn verkatakinn Ísmál málningarþjónusta ehf., kt. 000000-0000. Eftirlit með verkinu hafi haft Almenna verkfræðistofan hf. Lagfæringar sem ráðist hafi verið í hafi lotið að öllu ytra byrði hússins, svo sem viðgerðum á þaki hússins, steypuviðgerðum, svölum, sem sums staðar hafi verið brotnar af og lagaðar, sprunguviðgerðum, gluggar hafi verið skrapaðir og málaðir, húsið allt málað og skipt um gler hjá þeim sem þess hafi óskað.

Meðan á verkinu stóð kveðst aðalstefnda hafa verið í góðu sambandi við formann húsfélagsins að Bæjarholti 3. Eftir að verkinu lauk kveðst aðalstefnda jafnframt hafa verið í sambandi við J-kk-þf K-kk-þf B-kk-þf, sem hafi verið starfsmaður eftirlitsaðilans Almennu verkfræðistofunnar, sem og S-kk-þf W-kk-þf, sem hafi verið starfsmaður verktakans Ísmáls sem annaðist viðgerð fasteignarinnar.

Við úttekt á íbúð aðalstefndu hafi ekkert komið í ljós sem laga þyrfti sérstaklega, þ.e. gluggar og gler hafi verið í góðu lagi og enginn leki verið til staðar þegar úttektin var gerð.

Þegar starfsmaður verktakans Ísmál hafi skrapað eldri málningu af gluggalistum í íbúð aðalstefndu hafi gleymst að setja silicon/kítti með listunum. Í rigningu hafi bleyta komið inn um gluggann í borðstofu íbúðarinnar. Aðalstefnda kveðst strax hafa haft samband við S-kk-þf W-kk-þf, starfsmann Ísmáls, sem komið hefði til aðalstefndu við annan mann. Þeir hafi sett silicon/kítti með listum og hafi lekinn lagast í framhaldi af því. Sumarið 2012 kveðst aðalstefnda hafa látið mála alla íbúðina að innan. Fljótlega eftir það hafi farið að bera á rakaskemmdum undir borðstofuglugganum þar sem hafði lekið. Aðalstefnda kveðst hafa haft samband við verktakann vegna þessa og fengið þær upplýsingar að þetta væri trúlega gamall raki sem þyrfti að komast út. Aðalstefndu hafi verið ráðlagt að leyfa þessu að vera í friði og eiga ekki neitt við vegginn. Hvað varði svalahurð íbúðarinnar kveðst aðalstefnda hafa fengið þær upplýsingar frá fyrri eigendum að svalahurðin hefði fokið upp og við það hefði rigningarvatn farið inn á parketið.

Málsaðilar komu báðir fyrir dóminn og gáfu aðilaskýrslu. Þá komu fyrir dóminn sem vitni S-kk-nf H-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, og S-kk-nf W-kk-nf.

III.

Aðalstefnandi kveðst byggja kröfur sínar á því að hann eigi afsláttar- eða skaðabótakröfu á hendur aðalstefndu sem seljanda fasteignarinnar samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Alveg sé ljóst að aðalstefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar 26. júní 2013 með því að gefa a-kk-þgf rangar upplýsingar um ástæðu rakaskemmda í vegg og parketi og með því að þegja um það að þótt gert hefði verið við glugga og sprungur á heildarfasteigninni að Bæjarholti 1-5, Hafnarfirði, hefði ekkert verið gert við glugga eða sprungur á svölum í hennar íbúð, heldur aðeins málað yfir skemmdirnar þannig að íbúðin héldi vatni í nokkrar vikur. Gallarnir á fasteigninni séu því bótaskyldir samkvæmt 18. gr. i.f. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Afsláttarkröfu sína á hendur aðalstefndu kveðst aðalstefnandi byggja á því að fasteignin hafi við kaup aðalstefnanda verið haldin verulegum leyndum göllum sem aðalstefnda beri ábyrgð á.

Eins og áður hafi verið rakið séu verulegir gallar á umbúnaði svalahurðar, svölum og stofuglugga íbúðarinnar þannig að vatn á greiða leið inn í íbúðina og undir parket. Það sé því ljóst að íbúðin standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 og kaupsamningi aðila 26. júní 2013. Aðalstefnandi hafi verið að kaupa íbúð í nýviðgerðu húsi og hafi ekki mátt búast við því að þurfa að fara í viðgerðir á íbúðinni að fjárhæð 1.852.000 krónur aðeins örfáum mánuðum eftir kaupin. Göllum þessum sé nákvæmlega lýst í matsgerð S-kk-ef H-kk-ef, byggingafræðings og húsasmíðameistara, og í stefnu þessari. Ef aðalstefnandi hefði fyrir kaupin fengið upplýsingar um þessa galla hefði hann aldrei keypt fasteignina eða að minnsta kosti ekki fyrir það verð sem um hafi samist í kaupsamningi, þ.e. 19.400.000 krónur.

Aðalstefnandi kveðst byggja kröfu sína um afslátt úr hendi aðalstefndu á 41. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en þar sé kveðið á um að kaupandi geti krafist afsláttar ef fasteign er gölluð. Í greinargerð með 41. gr. laganna segi:

„Afsláttur hefur lengi verið algengasta úrræði kaupanda vegna galla í dönskum og norskum rétti. Staða afsláttar sem mikilvægs vanefndaúrræðis ræðst einkum af því að sök eða sérstök ábyrgðaryfirlýsing hefur ekki verið skilyrði afsláttar. Hefur skylda seljanda til að greiða afslátt verið á hlutlægum grundvelli. Hin hlutlægu skilyrði hafa einungis verið þau að galli rýri verðmæti fasteignar.“

Skilyrði afsláttar hafi verið talin vera þau í fyrsta lagi að fasteign sé haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002, í öðru lagi að gallinn yfirstigi gallaþröskuld 18. gr. laganna, í þriðja lagi að gallinn hafi áhrif til lækkunar á verðmæti fasteignarinnar og í fjórða lagi að kaupandi hafi ekki með óréttmætum hætti komið í veg fyrir úrbætur seljanda samkvæmt 39. gr.

Alveg sé ljóst að leki í fasteign sé galli í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Þá sé til viðbótar lekanum orðið heilsuspillandi að búa í íbúðinni vegna myglusvepps og hún sé því vart íbúðarhæf. Ekki leiki því á því vafi að íbúðin teljist gölluð í skilningi fasteignakaupalaganna. Þá sé ljóst að gallaþröskuldur 18. gr. fasteignakaupalaga eigi ekki við, bæði vegna þess að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og eins vegna þess að viðgerðarkostnaður nemi nánast 10% af kaupverði fasteignarinnar, auk þess óhagræðis að þurfa að flytja úr íbúðinni á meðan á viðgerðinni stendur, en með tilheyrandi flutningskostnaði fari heildarkostnaður vel yfir 10%. Hvað varði það skilyrði að gallinn hafi áhrif til lækkunar þá sé íbúðin nánast óseljanleg í núverandi ástandi, bæði vegna mikilla lekaskemmda sem blasi við öllum og eins vegna þess að komið sé óloft í íbúðina vegna myglusveppsins. Aðalstefnda hafi aldrei verið til viðræðu um neitt, hvorki úrbætur né bætur, og því hafi aðalstefnandi ekki með óréttmætum hætti komið í veg fyrir úrbætur af hennar hálfu.

Sé því ljóst að öll skilyrði til afsláttar séu uppfyllt.

Samkvæmt 2. mgr. 41. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 skuli ákveða afslátt að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla. Því sé krafist afsláttar sem nemi þeim kostnaði sem hinn dómkvaddi matsmaður hafi metið að viðgerðir á fasteigninni hefðu í för með sér.

Skaðabótakröfu sína að fjárhæð 1.852.000 krónur úr hendi aðalstefndu kveðst aðalstefnandi byggja á 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en þar sé kveðið á um að ef fasteign er gölluð geti kaupandi krafist skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns skv. 59. gr. þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi.

Alveg sé ljóst að þessi mikli leki í íbúð 0302 að Bæjarholti 3, Hafnarfirði, sé verulegur galli í skilning laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem gluggar íbúðarinnar leki, íbúðin liggi undir frekari skemmdum og búseta í henni sé heilsuspillandi vegna myglusvepps.

Krafist sé efndabóta þannig að aðalstefnandi verði eins settur og til stóð þegar samningur aðila var gerður. Kröfu sína kveðst aðalstefnandi byggja á því að aðalstefnda beri stjórnunarábyrgð á þeim göllum sem á íbúðinni séu samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laganna, þ.e. hlutlæga ábyrgð á efndum kaupsamningsins, þ.e. að aðalstefnandi fái fasteign sem haldi vatni.

Aðalstefnandi kveðst einnig byggja á því að aðalstefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu íbúðarinnar.

Krafist sé skaðabóta að fjárhæð 1.852.000 krónur, en það sé sú fjárhæð sem hinn dómkvaddi matsmaður hafi metið að viðgerð á fasteigninni með tilliti til umræddra galla muni kosta.

Aðalstefnandi kveðst byggja kröfu sína um útgáfu afsals á því að hann hafi þegar vegna framkominna galla fullgreitt umsamið kaupverð íbúðarinnar og 1.162.000 krónur til viðbótar. Með því að aðalstefnandi hafi að fullu efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi aðila beri aðalstefndu að gefa út afsal til hans samkvæmt 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Aðalstefnandi kveður málskostnaðarkröfu sína byggjast á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og þá kveður hann kröfu um að tekið verði tillit til 24% virðisaukaskatts á málflutningsþóknun við ákvörðun málskostnaðar byggjast á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt þar sem lögmönnum sé gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af málflutningsþóknun. Aðalstefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur aðili og sé honum því nauðsynlegt að gætt sé þessa við ákvörðun málskostnaðar.

Hvað lagarök varðar kveðst aðalstefnandi byggja á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 11., 37., 41., 43. og 44. gr., lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Aðalstefnandi kveður kröfufjárhæðina byggjast á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, S-kk-ef H-kk-ef, en í framlagðri matsgerð meti hann samanlagðan viðgerðarkostnað, efni og vinnu, að fjárhæð 1.852.000 krónur, en kostnaðurinn sé sundurliðaður með eftirfarandi hætti í matsgerðinni:

Efni/tæki/akstur Vinna Samtals m/vsk.

Taka niður ofn og setja hann upp aftur 12.000 kr. 12.000 kr.

Viðgerð/þétting milli steins og karma 104.000 kr. 80.000 kr. 184.000 kr.

Þétting/flasning undir svalaglugga, úti 40.000 kr. 30.000 kr. 70.000 kr.

Viðgerð á vatnsbrettum og undir gluggum 12.000 kr. 24.000 kr. 36.000 kr.

Taka gler úr gluggum og glerja að nýju 45.000 kr. 120.000 kr. 165.000 kr.

Fjarlægja múr og ein. af útvegg m/förgun 5.000 kr. 15.000 kr. 20.000 kr.

Múrviðgerð undir gluggum að innan 25.000 kr. 96.000 kr. 121.000 kr.

Hreinsun með sótthreinsiefnum 18.000 kr. 60.000 kr. 78.000 kr.

Málun, veggir og loft í stofu 70.000 kr. 216.000 kr. 286.000 kr.

Málun gluggakarma inni 2.000 kr. 12.000 kr. 14.000 kr.

Fjarlægja parket og farga því 8.000 kr. 48.000 kr. 56.000 kr.

Endurnýja parket á stofu 140.000 kr. 350.000 kr. 490.000 kr.

Vinnupallar 90.000 kr. 30.000 kr. 120.000 kr.

Varnir og þrif 15.000 kr. 25.000 kr. 40.000 kr.

Húsaleiga með umstangi v/viðgerða 10.000 kr. 150.000 kr. 160.000 kr.

Samtals 1.852.000 kr.

Krafist sé greiðslu á 1.162.000 krónum með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 11. janúar 2015 til greiðsludags og skuldajafnaðar við kröfu aðalstefndu með gjalddaga 1. apríl 2014 að fjárhæð kr. 690.000 krónur eða alls 1.852.000 krónur. Vaxta sé krafist að liðnum mánuði frá þeim degi er lögmanni aðalstefndu var send matsgerð.

Í gagnsök kveðst aðalstefnandi byggja sýknukröfu sína á því að hann hafi fullgreitt aðalstefndu fjárhæð þá sem hún krefjist greiðslu á í gagnsök með skuldajöfnuði við afsláttar/skaðabótakröfu sína á hendur aðalstefndu, enda eigi hann mun hærri kröfu á hendur aðalstefndu um afslátt eða skaðabætur vegna verulegra galla á fasteigninni sem aðalstefndu hafi verið kunnugt um við kaupin en haldið leyndum, allt eins og áður hefur verið rakið um galla á fasteigninni og málsástæður í aðalsök.

IV.

Aðalstefnda kveðst í fyrsta lagi mótmæla því alfarið að hafa sýnt af sér saknæma hegðun við sýningu og sölu á fasteigninni og að hafa gefið rangar upplýsingar um ástæðu rakaskemmda í vegg og parketi. Hið rétta sé að aðalstefnda hafi bent aðalstefnanda og sambýlismanni hans á raka undir glugganum í íbúðinni. Hafi hún veitt þeim sömu upplýsingar og henni hafi verið gefnar af viðgerðaraðilum, þ.e. að um væri að ræða raka í veggjum eftir viðgerð á húsinu sem þyrfti að komast út eftir að veggir hefðu verið lagfærðir að utan og málaðir.

Í öðru lagi kveðst aðalstefnda byggja á skoðunarskyldu aðalstefnanda. Aðalstefnandi og sambýlismaður hans, sem sé húsasmiður að mennt, hafi komið og skoðað eignina tvisvar áður en kaupin áttu sér stað og hafi þeim verið veittar framangreindar upplýsingar. Sýnilegur raki undir glugga og ábending aðalstefndu hefði átt að gefa þeim tilefni til frekari skoðunar, sérstaklega sambýlismanni aðalstefnanda sem teljist vera sérfróður aðili á þessu sviði enda húsasmiður að mennt.

Í þriðja lagi kveðst aðalstefnda mótmæla því, fallist dómurinn á að um galla sé að ræða, að hann rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi, sbr. 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga, en heildarkostnaðarmat matsmanns sé að fjárhæð 1.852.000 krónur sem gerir 9,5% af kaupverði fasteignarinnar.

Við framangreint kostnaðarmat séu gerðar eftirfarandi athugasemdir:

Ekki hafi verið tekið tillit til endurgreiðslu á 60% virðisaukaskatts af vinnuliðum sem aðalstefnandi eigi rétt á úr ríkissjóði, en sé það gert lækki fjárhæðin um það bil um160.000 krónur.

Í kostnaðarmatinu sé gert ráð fyrir kostnaði vegna húsaleigu ásamt umstangi vegna viðgerða og sé hann metinn á 160.000 krónur. Aðalstefnda kveður þann kostnað ekki vera kostnað vegna úrbóta.

Hluti af þeim kostnaði sem matsmaður telji að hljótist af úrbótum við fasteignina, eða nánar tiltekið 2., 3., 4. og 6. liður eða samtals 149.000 krónur, falli á heildarfasteignina samkvæmt 1. og 3. tölulið 8. gr. og 15. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Því beri að draga 81,96% af þeirri fjárhæð frá kröfum aðalstefnanda eða 122.120 krónur. Eignarhlutur framangreindrar íbúðar sé 18,04% í fasteigninni.

Samtals lækki því kostnaðarmatið vegna úrbóta samkvæmt matsgerð um 442.120 krónur. Kostnaður við úrbætur sem myndi falla á framangreinda íbúð yrði því að fjárhæð 1.409.880 krónur, sem geri 7,2%, en það sé galli sem alls ekki verði talinn rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi.

Í gagnsök byggir aðalstefnda á því að hún hafi innt af hendi skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi aðila og skilað eigninni í því ástandi sem hún hafi verið við skoðun. Aðalstefnandi hafi hins vegar vanefnt samninginn með því að inna ekki af hendi lokagreiðslu kaupsamningsins að fjárhæð 690.000 krónur hinn 1. apríl 2014. Þar sem innheimtutilraunir hafi ekki borið árangur hafi aðalstefndu verið nauðugur einn kostur að höfða mál á hendur aðalstefnanda til að fá dóm fyrir kröfu sinni.

Í aðal- og gagnsök kveðst aðalstefnda byggja á almennum reglum kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi loforða, sem og lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 18., 29. og a- og c-lið 1. mgr. 49. gr. gr. þeirra laga. Þá er vísað til áður tilvitnaðra ákvæða í lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994. Einnig er vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, einkum 42. gr. þeirra laga, en aðalstefnda kveðst ekki vera virðisaukaskattsskyld og því beri henni nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi aðalstefnanda. Um dráttarvexti og vaxtavexti er vísað til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Um málskostnað vísar aðalstefnda til 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og um varnarþing í gagnsök til 32. gr. sömu laga.

V.

Eins og fram hefur komið keypti aðalstefnandi íbúð af aðalstefndu í fjöleignarhúsinu að Bæjarholti 3 í Hafnarfirði með kaupsamningi 26. júní 2013. Umsamið kaupverð var 19.400.000 krónur, en þar af átti aðalstefnandi að inna af hendi 690.000 krónur sem lokagreiðslu með peningum 1. apríl 2014, átta mánuðum eftir afhendingu íbúðarinnar. Þegar til kom neitaði aðalstefnandi að standa skil á þessari greiðslu, þar sem hann taldi galla hafa komið fram á íbúðinni um veturinn og að hann ætti gagnkröfu á hendur aðalstefndu af þeim sökum.

Aðalstefnandi fékk dómkvaddan mann 30. september 2014 til að finna orsakir rakaskemmda í íbúðinni og meta kostnað við viðgerðir á þeim. Í matsgerð 5. nóvember 2014 var komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður við viðgerð á íbúðinni yrði alls 1.852.000 krónur. Byggir aðalstefnandi á því að hann eigi afsláttar- eða skaðabótakröfu á hendur aðalstefndu sem nemi þeirri fjárhæð og krefst skuldajafnaðar við kröfu aðalstefndu með gjalddaga 1. apríl 2014 og greiðslu á mismuninum að fjárhæð 1.162.000 krónur.

Í áðurgreindri matsgerð er tekið fram að fjárhæðir í henni taki mið af verðlagi í nóvember 2014 og að virðisaukaskattur sé innifalinn í þeim, en hann nam á þeim tíma 25,5%. Við úrlausn málsins ber að líta til þess að frá 1. janúar 2015 nemur almennur virðisaukaskattur 24%, sbr. lög nr. 124/2014 um breytingu á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt og fleiri lögum.

Á það er fallist með aðalstefndu að sá kostnaður sem er tilgreindur í matsgerð vegna viðgerðar/þéttingar milli steins og karma, þéttingar/flasningar undir svalaglugga úti, viðgerðar á vatnsbrettum og undir gluggum og kostnaður við að fjarlægja múr og einangrun af útvegg með förgun sé allt kostnaður sem falli á heildareignina samkvæmt 1. og 3. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994. Jafnframt verður talið að kostnaður vegna vinnupalla falli einnig þar undir. Kostnaður sem fellur á heildareignina nemur því samtals 424.861 krónu, en á séreignarhluta aðalstefnanda 1.405.004 krónum, í báðum tilvikum að teknu tilliti til 24% virðisaukaskatts. Þá hefur aðalstefnda bent á að í dómkröfum aðalstefnanda hafi ekki verið tekið tillit til þess að 60% virðisaukaskatts af kostnaði vegna vinnu á byggingarstað fáist endurgreidd. Með hliðsjón af því og gögnum málsins verður því ekki annað ráðið en að á þessum grunni gæti fengist endurgreiddur virðisaukaskattur að fjárhæð 124.953 krónur vegna matsþátta sem lúta að séreignarhluta aðalstefnanda í fjöleignarhúsinu að Bæjarholti 3 og 20.539 krónur vegna matsþátta varðandi sameignina. Er fallist á það með aðalstefndu að lækka eigi af þessum sökum niðurstöður um fjárhæðir í matsgerðinni, þannig að kostnaður af úrbótum á íbúð aðalstefnanda teljist 1.280.053 króna, en á sameigninni 404.322 krónur. Miðað við eignarhluta aðalstefnanda í fasteigninni ættu 18,04% af síðastnefndri fjárhæð að koma í hans hlut eða 72.939 krónur. Krafa aðalstefnanda getur því hæst numið 1.352.992 krónum eða 7 % af kaupverðinu.

Eins og áður greinir keypti aðalstefnandi áðurgreinda íbúð af aðalstefndu fyrir samtals 19.400.000 krónur. Fram hefur komið að fjöleignarhúsið að Bæjarholti 3 var byggt árið 1993. Þótt krafa aðalstefnanda yrði tekin til greina að fullu með 1.352.992 krónum er fjárhæðin undir því lágmarki sem 2. málsliður 18. gr. laga nr. 40/20002 um fasteignakaup gerir kröfu til og ef ekki kemur annað til verða þeir annmarkar sem um ræðir ekki taldir gallar í skilningi 18. gr.

Aðalstefnda kvaðst aldrei hafa orðið vör við leka inn um glugga eða svalahurð á meðan hún bjó í íbúðinni. Hún kveðst hins vegar hafa orðið vör við rakablett á vegg í stofunni eftir að viðgerðum á húsinu lauk. Kvaðst hún hafa sett sig í samband við S-kk-þf W-kk-þf, starfsmann Ísmáls málningarþjónustu ehf., sem annast hefði viðgerðir á húsinu og hafi hann sent til hennar iðnaðarmenn til að skoða þetta. Eftir skoðun á veggnum, bæði innandyra og úti á svölum, hafi þeir tjáð henni að um væri að ræða gamlan raka sem þyrfti að komast út. Kvaðst aðalstefnda hafa bent aðalstefnanda á rakablettinn á veggnum þegar hann skoðaði íbúðina og upplýst hann um að sprungan hefði komið fram eftir að viðgerð lauk og tjáð honum það sama og iðnaðarmennirnir höfðu sagt henni, þ.e. að um væri að ræða gamlan raka sem þyrfti að komast út. Þá kvaðst hún hafa tjáð aðalstefnanda að gert hefði verið við fjöleignarhúsið að utan, gluggar hefðu verið hreinsaðir og málaðir og veggir málaðir að utan. Jafnframt kvaðst hún hafa tjáð aðalstefnanda að gleymst hefði að kítta með gluggum að utanverðu eftir málun, en því hefði verið kippt í liðinn og hefði verið kíttað bæði með stofu- og svalaglugga fljótlega eftir málun. Loks kvaðst aðalstefnda hafa tjáð aðalstefnanda að rakablettinn á parketinu væri að rekja til þess að svalahurð hefði fokið upp í tíð fyrri eigenda íbúðarinnar og að rignt hefði inn á parketið.

Aðalstefnda hefur borið um það að áður en ráðist var í utanhússviðgerðir á fjöleignarhúsinu hafi íbúðareigendum borið að senda húsfélaginu skriflega tilkynningu ef þeir óskuðu eftir að láta skoða og meta ástandið í sinni íbúð. Óumdeilt er að aðalstefnda útfyllti ekki slíka skriflega tilkynningu, en hún hefur bæði borið því við að hún hafi ekki séð ástæðu til þess þar sem enginn leki hafi verið í íbúðinni, en einnig að hún hafi dvalið á Reykjalundi þegar tilkynningin frá húsfélaginu barst og hún hafi ekki séð hana fyrr en eftir að dvölinni á Reykjalundi lauk, en þá hafi formaður húsfélagsins tjáð henni að of seint væri að koma tilkynningunni á framfæri við húsfélagið. Engin úttekt hafi því farið fram á íbúð aðalstefndu og ekki hafi verið gert við glugga í henni. Er þetta í samræmi við framburð áðurgreinds S-kk-ef W-kk-ef fyrir dóminum. Hann sagði að engin verkbeiðni hefði verið fyrir hendi vegna íbúðar aðalstefndu og engin gögn væru til um að skipt hefði verið um glugga eða gluggalista í íbúðinni. Hann sagðist hins vegar muna eftir að hafa komið í íbúðina vegna leka við svalahurð og staðfesti að eitthvað hefði verið gert við undir svalahurðinni og sennilega einnig undir stofuglugganum.

Fram hefur komið að íbúðin var afhent aðalstefnanda rúmu ári áður en skoðun hins dómkvadda matsmanns fór fram. Kom fram í skýrslu matsmannsins fyrir dóminum að um langvarandi leka í íbúðinni væri að ræða. Benti hann á að glerjun á rúðunum væri ekki rétt, en þær væru lausar og því læki með mörgum þeirra. Þá væri svokallað hreiður við gólfplötu á svölunum, sem væri mjög ljótt og grunsamlegt, en þó kvaðst matsmaðurinn ekki geta fullyrt að þar læki inn, en verulegar líkur væru á því. Þá kvaðst hann aðspurður ekki geta fullyrt hvort rakinn í íbúðinni hefði myndast að mestu leyti eftir afhendingu íbúðarinnar, en sagði þó að lekaummerkin í íbúðinni hefðu við skoðun bent til þess að þau væru eldri en ársgömul.

Af því sem að framan er rakið, sérstaklega með vísan til framburðar S-kk-ef W-kk-ef um að eitthvað hafi verið gert við undir glugga og svalahurð í íbúð aðalstefndu og framburðar aðalstefndu um að iðnaðarmenn hafi tjáð henni að rakabletturinn á stofuveggnum væri gamall raki sem þyrfti að komast út, þykir ekki unnt að líta svo á að aðalstefnandi hafi sýnt fram á að aðalstefnda hafi vitað eða mátt vita um þá annmarka á húsinu að Bæjarholti 3, sem nú hafa verið leiddir í ljós með matsgerð og taldir eru hafa valdið þar leka. Getur aðalstefnandi því ekki reist dómkröfur sínar á ákvæði 26. gr. laga nr. 40/2002.

Að sögn aðalstefndu var ákveðið af hálfu húsfélagsins að Bæjarholti 1-5 á árinu 2011 að taka allt húsið í gegn. Lagfæringar sem ráðist hafi verið í hafi lotið að öllu ytra byrði hússins, svo sem viðgerðum á þaki, steypuviðgerðum, svölum, sem sums staðar hafi verið brotnar af og lagaðar, sprunguviðgerðum, og skipt hafi verið um gler í gluggum hjá þeim sem þess hafi óskað, og þá hafi gluggar verið skrapaðir og málaðir og húsið allt málað að utan. Komið hefur fram að viðgerðir á húsinu stóðu enn yfir á árinu 2013. Þegar aðalstefnandi festi kaup á íbúðinni var húsið að Bæjarholti 3 því allt nýmálað og viðgert að utan. Þá hefur komið fram að íbúðin sjálf var nýmáluð að innan.

Fram hefur komið að aðalstefnda greindi aðalstefnanda frá áðurgreindum viðgerðum á fjöleignarhúsinu við kaupin, en sú frásögn var í samræmi við yfirlýsingar húsfélaganna að Bæjarholti 3 og Bæjarholti 1-5, sem voru á meðal sölugagna, en þar kom fram að verktaki ætti eftir að klára framkvæmdir við húsið sem hefðu hafist á árinu 2011. Jafnframt er óumdeilt að aðalstefnda benti aðalstefnanda á sprungu á stofuveggnum og tjáði honum að um væri að ræða ummerki eftir gamlan raka sem þyrfti að komast út. Einnig er óumdeilt að hún greindi aðalstefnanda frá því að rakablettinn á parketinu væri að rekja til þess að svalahurð hefði fokið upp og rignt hefði inn á parketið í tíð fyrri eiganda. Telja verður að upplýsingar aðalstefndu um að fram hefði farið viðgerð á öllu ytra byrði hússins, að kíttað hefði verið með gluggum í stofu á íbúðinni og að sprunga á vegg í stofu væri ummerki eftir gamlan raka sem þyrfti að komast út, hafi ekki verið hægt að skilja öðruvísi en yfirlýsingu um að viðgerð á húsinu og þar með íbúðinni hafi reynst fullnægjandi. Af fyrrnefndri matsgerð er ljóst að slík yfirlýsing var ekki á rökum reist. Þótt ósannað sé að aðalstefnda hafi mátt vita þetta verður samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 að líta svo á að eignin hafi verið gölluð, svo og að réttar upplýsingar hefðu haft áhrif á gerð kaupsamningsins, enda hefur ekki verið hnekkt þeirri staðhæfingu aðalstefnanda að honum hafi verið í mun að festa kaup á eign, sem ekki þarfnaðist endurbóta. Ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002 eru því ekki í vegi að aðalstefnandi geti borið fyrir sig þá galla sem eru á íbúðinni samkvæmt framlagðri matsgerð. Eins og áður hefur verið rakið verður talið að kostnaður við úrbætur á á íbúð aðalstefnanda nemi, að frádregnum þeim kostnaði sem samkvæmt 1. og 3. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur á heildareignina, alls 1.352.992 krónum. Verður því viðurkennd krafa aðalstefnanda um skaðabætur samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 að þeirri fjárhæð, sem komi til skuldajafnaðar við kröfu aðalstefndu samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 690.000 krónur með gjalddaga 1. apríl 2014. Þá er aðalstefnda dæmd til að greiða aðalstefnanda mismuninn eða 662.992 krónur með vöxtum, svo og til að gefa út afsal til aðalstefnanda fyrir íbúðinni, allt eins og nánar greinir í dómsorði.

Með vísan til framangreinds er aðalstefnandi sýknaður af dómkröfum aðalstefndu í gagnsök.

Með hliðsjón af málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála er aðalstefndu gert að greiða aðalstefnanda 2.100.000 krónur í málskostnað. Við ákvörðun málskostnaðar hefur verið tekið tillit til virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

R-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Viðurkenndur er skuldajöfnuður aðalstefnanda, K-kk-ef S-kk-ef J-kk-ef, við kröfu aðalstefndu, J-kvk-ef S. V-kvk-ef, að fjárhæð 690.000 krónur með gjalddaga 1. apríl 2014 um eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að Bæjarholti 3 í Hafnarfirði, fastanúmer 207-4212, samkvæmt kaupsamningi aðila, dagsettum 16. júní 2014.

Aðalstefnda greiði aðalstefnanda 662.992 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. janúar 2015 til greiðsludags.

Aðalstefnda gefi út afsal til aðalstefnanda fyrir fasteigninni að Bæjarholti 3, Hafnarfirði, fastanúmer 207-4212.

Aðalstefnandi er sýknaður af dómkröfum aðalstefndu í gagnsök.

Aðalstefnda greiði aðalstefnanda 2.100.000 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf B-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf