E-1255/2021

Mál þetta, sem þingfest var 2. júní 2021 og dómtekið 9. desember sl., var höfðað með stefnu, birtri 31. maí 2021. Stefnendur eru G-kk-nf F-kk-nf, kt. [...], og H-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...],, bæði til heimilis að Berjarima 6, Reykjavík.

Stefndi er M-x-x J-kk-nf B-kk-nf S-x-x, kt. [...],, Reynimel 22, Reykjavík.

Stefnendur gera þá kröfu að stefnda verði, að viðlögðum allt að 50.000 króna dagsektum frá uppkvaðningu dóms, gert að afsala til stefnenda í jöfnum hlutföllum íbúð merktri [...], í húsinu nr. 22 við Reynimel í Reykjavík ásamt bílskúr merktum [...], og öllu sem eignarhlutanum fylgir, þ. m. t. tilheyrandi hlutdeild í sameign húss og lóðarréttindum með fastanr. [...],, gegn greiðslu umsamins kaupverðs, 82.000.000 króna, annars vegar 27.000.000 króna með peningum og hins vegar 55.000.000 króna frá nýju skuldabréfi skv. skilyrtri veðheimild í framangreindri fasteign. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda ásamt lögmæltum virðisaukaskatti.

Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi, til vara að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda og til þrautavara krefst hann lækkunar á dagsektarkröfu í kröfugerð stefnenda.

Þá er krafist sýknu af kröfu stefnenda um að stefnda verði gert að afsala til stefnenda að jöfnum hlutföllum íbúð merktri [...], í húsinu nr. 22 við Reynimel í Reykjavík ásamt bílskúr merktum [...], og öllu því sem eignarhlutanum fylgir, þ. m. t. tilheyrandi hlutdeild í sameign hússins og lóðarréttindum með fastanr. [...], gegn greiðslu umsamins kaupverðs, 82.000.000 króna, annars vegar 27.000.000 króna og hins vegar 55.000.000 króna frá nýju skuldabréfi skv. skilyrtri veðheimild í framangreindri fasteign.

Þá er einnig krafist sýknu af kröfum stefnenda um að stefnda verði gert að greiða málskostnað. Auk þess fer stefndi fram á að honum verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnenda.

Aðalmeðferð málsins fór fram 9. desember sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsatvik.

Samkvæmt gögnum málsins og framburði aðila gerðu stefnendur stefnda kauptilboð í íbúð nr. [...], í húsinu að Reynimel 22 í Reykjavík þann 15. maí 2020. Hljóðaði tilboðið upp á 82.000.000 króna sem átti að greiðast með 12.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, með nýju skuldabréfi og skilyrtu veðleyfi, 55.000.000 króna, og með greiðslum sem áttu að berast úr Grundarhúsum 15, fastanr. [...],, eigi síðar en 1. nóvember 2020. Í tilboðinu var fyrirvari frá kaupendum um fjármögnun og greiðslumat en þau skuldbundu sig til að skila greiðslumati á skrifstofu fasteignasölunnar eigi síðar en 20 dögum frá samþykki tilboðsins, ella hefði seljandi heimild til að rifta kaupunum. Þá er fyrirvari um að standist tilboðsgjafi ekki greiðslumat sé 101 Reykjavík fasteignasölu heimilt að leita eftir upplýsingum um forsendur greiðslumatsins hjá viðkomandi fjármálastofnun. Afsal átti að fara fram 1. nóvember 2020 en í engu var getið um afhendingardag. Þennan sama dag samþykkti seljandi kauptilboðið með þeim fyrirvara að seljendur fyndu sér eign í sama hverfi, sem þau gerðu tilboð í sem gengi eftir og yrði að kaupsamningi. Hafi þau til þess 20 virka daga frá samþykki tilboðs þessa eins og fram komi í söluyfirliti. Þá er fyrirvari um að ef eigendur finni ekki fasteign í sama hverfi áskilji þeir sér rétt til að hafna tilboði þessu.

Sama dag var útbúið gagntilboð þar sem um sömu eign er að ræða og sama kaupverð en ofangreindir fyrirvarar eru vélritaðir inn á tilboðið. Er gagntilboðið undirritað af öllum aðilum þann 18. maí 2020. Yfirlýsing húsfélagsins frá 1. maí 2020 lá þá fyrir.

Með tölvupósti frá E-kvk-þgf E-kvk-þgf M-kvk-þgf til fasteignasalans þann 19. maí 2020 segir að þau séu tilbúin til að klára eftirfarandi framkvæmdir á ytri veggjum stúdíóíbúðar við bílskúr að Reynimel 22 áður en fasteignin verði afhent. Kemur fram að eftirfarandi verkþáttum verði lokið fyrir afhendingu. 1. Veggir plastaðir innan á einangrun. 2. Lagnagrind lögð innan á plast. 3. Vatnslagnir lagðar fyrir baðherbergi og eldhús. 4. Ídráttarrör lögð fyrir rafmagni. 5. Veggir lokaðir með spónaplötum. Þá segir að áætlaður kostnaður fyrir vinnu og efniskostnað fyrir fyrrgreind atriði sé 700.000 krónur. Vinna verði unnin af eigendum þar sem vandað verði til verka eftir bestu vitund, rafvirki muni koma að vinnu við rafmagnslagir. Þá segir að sú vinna sem eftir sitji og verði í höndum kaupanda sé: 1. Gips utan á spónaplötur, 2. dósir, tenglar og dregið í fyrir rafmagn, 3. milliveggur og hurð sem loki af baðherbergi, 4. flotað inni á baðherbergi og 5. innréttingar á bað og eldhús.

Þann 10. júní 2020 gerði stefndi í máli þessu kauptilboð í fasteign að Reykjavíkurvegi 27 í Reykjavík. Var kaupverðið 110.000.000 króna sem átti að greiða í peningum við undirritun kaupsamnings að fjárhæð 22.000.000 króna. Þá áttu greiðslur að koma eins og þær áttu að berast úr eign stefnda að Reynimel 22, eigi síðar en 1. desember 2020, að fjárhæð 82.000.000 króna og við útgáfu afsals í peningum eða sextíu dögum frá afhendingu lokagreiðsla að fjárhæð 5.000.000 króna. Stefndi gerði þann fyrirvara í kauptilboðinu að samþykkt kauptilboð í eign hans í Reynimel 22 yrði staðfest með kaupsamningi innan 60 daga, ellegar félli tilboðið niður nema samningsaðilar semdu um annað sín á milli áður en fresturinn rynni út. Þá var gerður fyrirvari um ástandsskoðun eignarinnar sem framkvæmd yrði innan tíu dagafrá samþykki tilboðsins. Þá var fyrirvari um að veðhafar kyrrsetningaraðgerða á Reykjavíkurveginum samþykktu söluna og tækju að handveði fjármuni í staðinn að frádregnum áhvílandi öðrum veðskuldum. Er kauptilboð þetta samþykkt af hálfu beggja aðila en undirskrift annars seljanda var gerð með rafrænum hætti þann 11. júní 2020.

Með tölvupósti þann 13. júní 2020 frá sambýliskonu stefnda til fasteignasalans segir að tilboði þeirra í Reykjavíkurveg hafi verið tekið. Þá segir að þau geri sig klár til að sýna ínæstu viku ef það líti ekki út fyrir að Grundarhúsahjónin klári þetta sín megin. Þau hafi síðan 60 daga til að selja.

Þann 16. júní 2020 sendi stefndi tölvupóst á fasteignasalann og kvað kaupin á Reykjavíkurvegi ekki vera að ganga upp. Þau treysti sér því ekki, sem standi, til að finna eign og verði því að slíta tilboðinu sem þau hafi gert við stefnendur.

Með tölvupósti þann 29. júní 2020 frá fasteignasalanum til stefnda ítrekaði fasteignasalinn að stefnandi G-kk-nf hefði haft samband og væri tilbúinn til að standa við tilboð sitt eins og um hefði verið samið í fyrri samskiptum.

Með tölvupósti þann 15. júlí 2020 frá fasteignasala Reykjavíkurvegarins til stefnda er stefndi spurður út í fyrirvarana sem hann gerði í kauptilboði sínu og ástandsskoðun. Sama dag svaraði stefndi og kvað smá hnökra vera á dreninu og að hann vonaðist eftir því að fá svo frá Skattinum þann dag eða daginn eftir varðandi tímalengd á endurupptöku á kyrrsetningu gegn greiðslu/handveði. Þá kvaðst hann hafa fengið upplýsingar um að sölukeðjan hjá stefnendum hefði gengið upp.

Með tölvupósti frá fasteignasalanum þann 17. júlí 2020 til stefnanda G-kk-ef er því svarað að allt líti vel út og verið sé að vinna með Skattinum að aflétta frystingunni á Reykjavíkurveginum. Kvaðst fasteignasali stefnanda hafa rætt við fasteignasala stefnda vegna Reykjavíkurvegarins og hann sagt að allt stæði, það ætti bara eftir að klára þetta með skattinn. Þá segir m. a. að ef allt fari eins og útlit sé fyrir þá séu þau að ganga í þetta fljótlega eftir verslunarmannahelgi. Þá spyr hún hvort þau séu ekki örugglega klár með 55.000.000 króna lánið.

Þann 28. júlí 2020 sendi fasteignasali Reykjavíkurvegar tölvupóst á stefnda og sagði að seljendur hefðu samþykkt að mæta þeim og samþykkja eina milljón í afslátt. Vel gangi samkvæmt K-kvk-þgf að loka greiðslumati á hinum endanum. Vinna yrði því sett á fullt með lögmönnum aðila til að losa um kyrrsetninguna og fá heimild Skattsins til að selja húsið. Kvað fasteignasalinn það ekki verða vandamál.

Þann 6. ágúst 2020 sendi stefndi tölvupóst á fasteignasala Reykjavíkurvegar og spurði hver staðan á kyrrsetningunni væri. Þann sama dag svaraði fasteignasalinn og kvaðst ekki vita um tímarammann en kvaðst hafa fengið upplýsingar um áhvílandi lán sem tæki tíma að fá upplýsingar um en lögmenn væru að fara yfir uppgjör vegna Reykjavíkurvegar.

Smáskilaboð stefnda til stefnanda G-kk-ef liggja fyrir 30. ágúst 2020 þar sem hann spyr hvort þau geti litið við á Reynimelnum þann dag til að ræða stuttlega um frágang á rýminu aftan við bílskúrinn. Samkvæmt stefnda hittust stefnandi G-kk-nf og stefndi í garðinum á Reynimel en engin tímasetning var á því.

Þann 8. september 2020 sendi stefndi tölvupóst á fasteignasala Reynimels og kvaðst vera að velta fyrir sér stöðu mála með keðjuna. Nú virtist eingöngu vera spurning um stimpil frá Skattinum og þá væri hægt að skrifa undir kaupsamninga. Þá segir stefndi að hins vegar séu eflaust öll tilboð runnin út og hvort það sé ástæða til að endurnýja þau svo að allir í keðjunni séu kátir og rólegir. Þann sama dag svaraði fasteignasalinn stefnda og kvaðst ætla að kanna það daginn eftir hvort ekki væri kominn tími á kaupsamning þá í vikunni og láta kauptilboð sem séu samþykkt standa. Þá kvað hún viðsemjendur stefnenda hafa áhyggjur af afhendingartíma sem þyrfti að skoða nánar.

Í tölvupósti fasteignasala Reynimels 22 þann 18. september 2020 spyr hún stefnanda G-kk-þf hvort hann standi ekki við kaupin samkvæmt gagntilboðinu frá 15. maí 2020 í Reynimelinn. Hvað hún fyrirspurnina stafa af því að verið væri að reyna að byrja kaupsamningsferlið frá öfugum enda sölukeðjunnar og kaupandi að Reykjavíkurveginum vildi fá staðfestingu á því að enginn væri að hætta við. Svör frá viðsemjendum stefnenda lágu fyrir um að þau ætluðu að halda áfram.

Með tölvupósti þann 29. september 2020 frá fasteignasala Reykjavíkurvegar til allra aðila og lögmanna segir í efnislínu: „Samþykktur hefur verið sólahringsfrestur á kaupsamningi á Reykjavíkurvegi að beiðni annars seljanda.“ Þá segir í póstinum að fyrirhugað sé að halda kaupsamning í dag kl. 15.00 á Reykjavíkurvegi 27. O-kk-nf P-kk-nf seljandi, nánar tiltekið umbjóðandi hans, hafi farið fram á sólarhringsfrest til að lögmaður hans gæti athugað betur stöðu hans varðandi kyrrsetningarhluta Skattsins. Ný samningur sé því boðaður kl. 15.00, miðvikudaginn 30. september.

Í tölvupósti þann 30. september 2020 frá fasteignasala Reykjavíkurvegarins til fasteignasala Reynimels segir að hann hafi ekki náð að hringja. Þá upplýsir hann að O-kk-nf hafi ekki boðað sig né mætt í samningsgerðina. Þá hafi lögmaður O-kk-ef sagt að málum þokaði áfram og Skatturinn hafi samþykkt yfirfærslu á kyrrsetningunni á nýja eign. Ætlaði hann að fá það staðfesti daginn eftir svo og að kanna viðbrögð O-kk-ef. Kvaðst hann telja að afhending eignarinnar stæði í O-kk-þgf og hafi fasteignasalinn verið beðinn um að finna eign fyrir hann til að kaupa. Þá spurði hann kvað hægt væri að teygja afhendingarferlið lengi. Þann 1. október 2020 svaraði fasteignasali stefnda ofangreindu. Í tölvupósti frá 12. október 2020 kemur fram hjá fasteignasala Reykjavíkurvegar að eignin sé mögulega óseljanleg ef Tollstjóri/Skatturinn falli ekki frá veðum sínum um það sem eftir standi, bæði vegna skattaskuldar og sektar, þar sem veðtryggingin sé mögulega hærri að fjárhæð en verðmæti eignarhluta mannsins í eigninni.

Fasteignasali Reykjavíkurvegar sendi þann 13. október 2020 tölvupóst til starfsmanns Skattsins og spurði hvort hann gæti staðfest hvernig ferlið væri varðandi söluna á Reykjavíkurveginum, afléttingu veðbanda Skattsins og kyrrsetningar. Þá kemur fram að annar seljandi Reykjavíkurvegar væri að reyna að hætta við söluna. Stefndi hafi því ráðið sér lögmann til að reka málið fyrir sig. Þá kemur fram að annar seljandinn hafi undirritað kaupsamninginn til staðfestingar á sölunni og samkomulagið við Skattinn um handveð frá 28. ágúst 2020. Hinn aðilinn hafi ekki mætt í kaupsamningsgerð þrátt fyrir tvær boðanir.

Með tölvupósti þann 14. október 2020 sendi fasteignasalinn að Reynimel 22 stefnda drög að kaupsamningi. Þau drög liggja ekki fyrir í málinu en samkvæmt vitnisburði fasteignasalans hafi þau drög verið í samræmi við tilboð stefnenda og samþykki stefnda. Daginn eftir svaraði stefndi og kvaðst ekki vera samþykkur þeim skilmálum. Hann kvaðst skilja afstöðu kaupenda og þau hafi farið í þetta ferli með þeim skýra fyrirvara að þau myndu ekki selja ofan af sér. Þau hafi verið sérstaklega meðvituð um þetta þar sem þau hafi farið í söluferlið á undan kaupferlinu. Þau hafi því óskað eftir skýrum fyrirvörum um að þau myndu ekki bara gera kauptilboð heldur að það yrði að verða að kaupsamningi. Nú sé enn óljóst hvort kauptilboðið í Reykjavíkurveginn sé gilt og geti orðið að þinglýstum kaupsamningi. Þau standi því frammi fyrir því að reyna að fá úr þeim vafa skorið. Þá segir að þau séu full vilja til að klára málið en gangi það ekki („við getum ekki þinglýst samningnum eða eignin er óseljanleg vegna veðbanda“) sé staðan sú að þau hafi ekki fundið sér eign þar sem sölu hafi verið lokið með undirskrift kaupsamnings. Þau séu hins vegar tilbúin til að samþykkja nýtt kauptilboð með þeim fyrirvara að kauptilboð þeirra í Reykjavíkurveg 27 gangi eftir með afhendingu eignarinnar innan 30 virkra daga. Þau séu að gera allt sem í þeirra valdi standi og leggja í umtalsverðan kostnað til að sækja þetta mál. Fallist þau á að samþykkja nýtt kauptilboð með ofangreindum fyrirvara sé tímalínan um það bil eftirfarandi: Þau fái lögmann sinn til að reyna að þinglýsa kauptilboðinu í dag eða á þriðjudaginn í næstu viku. Svar gæti tekið 1- 10 daga. Ef þinglýsing náist ekki sé málinu í raun lokið og þau ekki í stöðu til að klára kaupin á Reykjavíkurvegi 27. Fáist kauptilboðið þinglýst þá fái O-kk-nf eina til tvær vikur til að andmæla. Falli málið gegn þeim sé óvissunni eytt og kaupsamningurinn ekki í höfn. Falli málið þeim í vil munu þau fara í útburðarmál sem gæti tekið eina til tvær vikur. Þau fengju eignina þar með afhenta og gætu afhent sína eign stuttu síðar. Þá segir að lokum að þau skilji að þetta sé með öllu meiri óvissa en þau (kaupendur) séu tilbúin til að ganga út í og þetta hafi einnig tekið verulega á þau líka en ef þau séu til í að gefa þessu þrjátíu virka daga þá séu þau tilbúin til að skrifa undir samkomulag þess eðlis. Annars telji þau réttast að báðir aðilar stígi frá kauptilboðinu. 16. október s. á. kvaðst fasteignasalinn koma þessum upplýsingum til seljenda að Reynimelnum.

Þann 16. október 2020 sendi fasteignasali Reykjavíkurvegar tölvupóst og afrit samninga, samþykkta af öðrum seljanda Reykjavíkurvegar, svo og handveðsyfirlýsingu RSK.

Þann 20. október 2020 sendi fasteignasalinn tölvupóst á stefnda og upplýsti um að stefnendur vildu og myndu standa við tilboð sitt í Reynimelinn og væru tilbúin til að gefa gott svigrúm til að stefndi fyndi eign sem hentaði þeim eins og þau hafi rætt á fundinum. Stefnendur hafi leitað til lögmanns og telji sig hafa samning í höndum sem eigi að standa við.

Þann 13. nóvember 2020 spyr stefnandi G-kk-nf fasteignasalann hvort hann hafi heyrt eitthvað og hvort aðilar séu tilbúnir í kaupsamning. Kvaðst hann vera sveigjanlegur með afhendingartíma. Þann sama dag svaraði fasteignasalinn og kvaðst ekki hafa heyrt neitt frá því að hún svaraði síðast.

Með tölvupósti þann 26. nóvember 2020 frá stefnda til fasteignasala og lögmanna með efnisheitinu „Riftun á kaupum á Reykjavíkurvegi 27“ segir stefndi að þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til að halda kaupsamning og klára fasteignakaupin á Reykjavíkurvegi 27 hafi annar seljenda, maðurinn, ekki orðið við óskum og kröfum um slíkt. Hann hafi í raun gefið til kynna að hann hygðist ekki selja eignina og að hann væri hættur við söluna. Þá lýsti hann yfir riftun á kauptilboði sínu í Reykjavíkurveg 27.

Þann 8. janúar 2021 sendi stefnandi G-kk-nf fasteignasalanum tölvupóst og óskaði eftir því að ýtt yrði á með gerð kaupsamnings. Þann 29. janúar 2021 liggur fyrir tölvupóstur þar sem segir að G-kk-nf sé búinn að hafa samband í vikunni til að leita svara með það hver staðan sé hjá stefnda og ítreki að hann vilji ganga til samninga með sveigjanleika á afhendingu eða alveg fram á haust.

Þann 29. janúar 2021 kemur fram frá stefnda til fasteignasölunnar að eins og komið hafi fram í símtali hans við fasteignasalann sé hann hræddur um að þau ætli að virkja fyrirvarana í kauptilboðinu og slíta því, þar sem kauptilboðið sem þau hafi gert í Reykjavíkurveginn hafi ekki orðið að kaupsamningi, m. a. vegna þess að eignin hafi reynst mögulega óseljanleg og löglega undirskrift annars eigandans hafi vantað.

Þann 11. febrúar 2021 sendi fasteignasalinn tölvupóst á stefnda og upplýsti hann um að boðað væri til kaupsamnings að ósk stefnenda þann 16. febrúar 2021 kl. 15.00. Þann sama dag sendi lögmaður stefnda bréf til stefnenda og vísaði til fyrirvarans í kauptilboði stefnenda í Reynimelinn og að sá fyrirvari að tilboð stefnda í aðra eign yrði að kaupsamningi hafi ekki verið uppfylltur. Því hafi kauptilboðið aldrei orðið að virkum samningi.

Þann 12. apríl 2021 sendi lögmaður stefnenda bréf til lögmanns stefnda og ítrekaði að gengið yrði til samninga þar sem fyrirvarar stefnenda væru uppfylltir og hann tilbúinn til að ganga frá kaupsamningi. Var afstöðu stefnda um að hann hefði fallið frá kaupunum innan frests í tilboðinu hafnað. Þessu mótmælti lögmaður stefnda með bréfi til lögmanns stefnenda þann 30. apríl 2021.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja kröfu sína á því að við undirritun og samþykki stefnda á kauptilboð um íbúð merkta [...], í húsinu nr. 22 við Reynimel í Reykjavík ásamt bílskúr, þann 18. maí 2020, hafi komist á bindandi kaupsamningur milli aðila sem bæði stefnendur og stefndi séu bundnir af.

Vísa stefnendur sérstaklega í því efni til 7. gr. laga nr.40/2002 og þeirra skilyrða sem þar komi fram um að samningur teljist bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu eignar. Tilboð aðila fullnægi þessum skilyrðum en auk þess vísi stefnendur til 1. mgr. 2. gr. laga nr. 7/1936 til stuðnings kröfum sínum og til meginreglna samninga- og kauparéttar að með áritun tilboðsmóttakanda um samþykki tilboðs tilboðsgjafa hafi komist á gildur og bindandi kaupsamningur.

Þá benda stefnendur á það, að sérstaklega sé þess getið á hinu prentaða kauptilboðseyðublaði í tölulið 3 á bakhlið, að bindandi kaupsamningur sé kominn á þegar skriflegt tilboð hafi verið samþykkt af móttakanda með undirskrift. Þá sé í 4. tl. vísað til þess að um réttarsamband aðila gildi lög nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Krafa stefnenda sé efndakrafa og vísi þau til 30. og 31. gr. laga nr. 40/2002 kröfu sinni til stuðnings. Stefnendur telji að skilyrðum laga sé fullnægt til að þau fái kröfu sinni framgengt, en það að stefndi hafi hvorki gefið út afsal fyrir eigninni né afhent hana sé ekki að rekja til neinna atvika sem kaupendum verði um kennt eða sem þeir beri ábyrgð á.

Stefnendur hafi frá því að kauptilboðið var samþykkt haldið fast við kaupin og ítrekað krafist efnda, og í því sambandi boðið stefnda sveigjanlegan afhendingartíma þannig að það myndi ekki valda stefnda slíku óhagræði eða kostnaðar að það væri í verulegu ósamræmi við hagsmuni stefnenda við að fá réttar efndir. Hefur stefndi að vísu ekki borið því við í málinu, en stefnendur telji að lagagreinin girði ekki fyrir það að fallist verði á kröfur þeirra þar sem það sé fullkomlega á valdi stefnda að efna tilboðið og alls ekki í verulegu ósamræmi við þá gríðarmiklu hagsmuni stefnenda að fá réttar efndir. Sé vandséð hvaða hagsmunir stefnda gætu leitt til þeirrar niðurstöðu að telja hann lausan undan efndum samningsins.

Þá bendi stefnendur á það að þau hafi eftir samþykki stefnda á tilboðinu tryggt sér fjármögnun til kaupanna, sbr. fyrirvara þeirra þess efnis með lánafyrirgreiðslu frá Landsbankanum en andvirði bréfsins skyldi greiða til stefnda skv. skilyrtri veðheimild í eigninni en slíkt er alvanalegt í fasteignaviðskiptum.

Þá hafi stefnendur jafnframt gengist undir greiðslumat hjá Landsbankanum og staðist það og þannig fullnægt þeim skilyrðum sem fram komi í fyrirvara þeirra í tilboðinu.

Varðandi fyrirvara stefnenda um sölu á eign þeirra að Grundarhúsum 15 í Reykjavík, þá hafi sá fyrirvari verið ótímabundinn. Í 8. gr. laga nr.40/2002 sé lögfest sú regla að gangi atvik ekki eftir, sem fyrirvarinn beinist að, falli samningur úr gildi að tveimur mánuðum liðnum. Stefnendur hafi því haft tvo mánuði til að selja eign sína og hafi það gengið eftir. Hafi fasteignasalinn sem sá um þá sölu einnig séð um sölu á Reynimel 22. Hafi stefnendur því fullnægt öllum skilyrðum sem fyrirvarar þeirra hafi tekið til innan þeirra tímamarka sem þar komu fram, og hafi stefnendur þar með verið bundnir við það tilboð sem þau höfðu gert stefnda í eign stefnda að Reynimel 22.

Fyrirvari stefnda í kauptilboði um Reynimel 22, Reykjavík.

Stefnendur telja að túlkun stefnda á fyrirvara þeim, sem hann gerði við samþykkt tilboðsins þann 18. maí 2020, standist ekki, en stefndi telur að honum hafi verið heimilt að ganga frá skuldbindingu þeirri sem hann undirgekkst ótímabundið, ef svo færi að hann myndi ekki finna sér eign í sama hverfi og gera í hana tilboð sem gengi eftir og yrði að kaupsamningi.

Stefndi telji að þar sem skilyrðið í fyrirvaranum hafi ekki gengið eftir sé hann ekki bundinn af tilboðinu og að það hafi þannig í raun aldrei orðið virkt, meðan stefnendur á sama tíma hafi verið bundnir við boð sitt eftir að þeir hefðu fullnægt þeim skilyrðum sem að þeim snéri vegna fyrirvara sem stefnendur höfðu gert við kauptilboðsgerðina. Slík túlkun standist vissulega ekki nánari skoðun, enda hafi fyrirvari stefnda ekki getað leitt til þeirrar stöðu að stefnendur yrðu að bíða í ótilgreindan tíma eftir því hvort skilyrðið sem í fyrirvaranum fólst kæmi fram eða ekki.

Stefnendur benda á að fyrirvari stefnda sé ekki ótímabundinn en við þau atvik gildi 8. gr. laga nr. 40/2002. Lagagreininni hafi verið ætlað að eyða þeirri óvissu sem aðallega seljendur voru í vegna ótímabundinna fyrirvara, t. d. um fjármögnun. Reglan leiði til þess að samningar falli niður að liðnum tveimur mánuðum gangi skilyrði í fyrirvaranum ekki eftir innan þess tíma. Sönnun um að atvik sem fyrirvarinn er bundinn við hafi gengið eftir hvíli á þeim sem sett hefur fyrirvarann. Varðandi fyrirvara þann sem stefndi gerði við samþykki tilboðsins þá byggja stefnendur í fyrsta lagi á því að skilyrði það sem fram kom í fyrirvaranum hafi gengið eftir innan þess frests sem getið var um, þ. e. innan 20 virkra daga frá samþykki tilboðsins, og því hafi tilboðið þá þegar orðið skuldbindandi fyrir báða aðila.

Skilyrði stefnda laut að því að þau, þ. e. stefndi og E-kvk-nf, myndu gera tilboð í eign sem gengi eftir og yrði að kaupsamningi. Árituðu stefndi og E-kvk-nf upphafsstafi sína við fyrirvarann svo og stefnendur. Ekki sé ágreiningur um að fyrirvari þessi hafi verið settur við samþykki stefnda og E-kvk-ef á tilboðið og að stefnendur hafi undirgengist fyrirvarann. Með tölvupósti E-kvk-ef þann 13. júní 2020 til K-kvk-ef fasteignasala hafi E-kvk-nf tilkynnt að tilboði þeirra stefnda í eign hefði verið tekið og áréttaði að ef stefnendur næðu ekki að klára sín megin, þ. e. að fullnægja þeim skilyrðum sem fyrirvarar stefnenda lutu að, væru þau klár til að sýna eign sína. Eins og áður sé rakið hafi ekki reynt á fyrirvara stefnenda sem settir höfðu verið í tilboðinu, þar sem þau fullnægðu þeim skilyrðum sem þar komu fram áður en frestir til þess runnu út.

Stefnendur byggja á því að minnsta kosti með umræddri tilkynningu þann 13. júní 2020 hafi skilyrði það sem fyrirvari stefnda laut að verið uppfyllt af stefnda innan þess frests sem gat í fyrirvaranum, og þar með hafi komist á skuldbindandi samningur milli aðila máls þessa.

Fram hafi komið í yfirlýsingu E-kvk-ef að hún og stefndi hefðu gert tilboð í eign og sem hafi verið tekið. Við samþykki viðsemjenda stefnda og E-kvk-ef á tilboði þeirra hafi þannig komist á bindandi kaupsamningur og verði yfirlýsingin ekki túlkuð á neinn annan hátt. Ekki hafi verið getið um neinn fyrirvara í tilkynningunni eða að hið samþykkta tilboð væri háð einhverjum síðari ókomnum skilyrðum, svo telja mætti það gilt. Hafi svo verið hafi það alfarið verið á áhættu og ábyrgð stefnda. Fyrirvarinn verði ekki skýrður á annan hátt og alls ekki á þann hátt að ef atvik leiddu síðar til þess að ekki yrði af kaupunum vegna atvika, sem rekja mætti til annars hvors aðila, væri stefndi laus undan skuldbindingum sínum gagnvart stefnendum. Slík síðar tilkomin atvik sem stefnendur hafa ekkert með að gera séu á áhættu stefnda, auk þess sem þau komu þá fram, að því er virðist, löngu eftir að frestur til þess að hafna tilboðinu hafi verið liðinn.

Þá sé einnig til þess að horfa að löngu eftir að 20 daga fresturinn var liðinn hafi stefndi boðað stefnendur á sinn fund til að ræða og útfæra atriði er snéru að afhendingarástandi eignarinnar. Sýni sú háttsemi stefnda að hann hafi einnig talið að komist hafi á bindandi samningur milli aðila enda ekkert sem gaf stefnendum tilefni til að ætla neitt annað.

Þá hafna stefnendur þeirri túlkun stefnda að fyrirvarinn væri í gildi þar til útséð yrði um það hvort sérstakur kaupsamningur yrði undirritaður eða ekki, þ. e. annað skjal en hið samþykkta tilboð. Fyrirvarinn sé ekki orðaður á þann hátt, en allan vafa um túlkun fyrirvarans beri að skýra stefnendum í hag þar sem það hafi verið stefndi sem setti fyrirvarann og því í lófa lagið að orða fyrirvarann skýrt og þá á þann hátt sem hann telji nú að eigi að skýra hann ef marka megi bréf lögmanns stefnda.

Stefnendur benda á að stefndi hafi gert tilboð í eign sem gekk eftir og varð þar með að skuldbindandi kaupsamningi. Engin knýjandi nauðsyn sé að undirrita sérstakan og annan kaupsamning og fasteignakaupalög geri ekki slíka kröfu, sbr. það sem fram komi í 7. gr. laganna: „Samningur um kaup á fasteign er bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift...“ Þá sé vandséð að túlka beri fyrirvarann með þeim hætti sem stefndi hafi haldið fram þar sem tímabilið frá samþykki tilboðs til sérstaks kaupsamningsgerðar sé að jafnaði mun lengra en 20 virkir dagar vegna skilyrða um greiðslumöt og fjármögnun.

Stefnendur benda einnig á að túlkun stefnda á fyrirvaranum standist ekki, þarsem hann hafi verið tímabundinn og jafnframt bundinn áskilnaði og því hafi stefnda borið að tilkynna innan tuttugu daga frestsins til stefnenda um beitingu þess áskilnaðar sem kveðið var á um í fyrirvaranum, það sé að hafna tilboði stefnenda. Slík höfnun hafi ekki komið frá stefnda fyrr en með bréfi lögmanns hans þann 16. febrúar 2021, en þá hafi frestur til þess verið löngu útrunninn.

Í bréfinu komi fram að stefndi og E-kvk-nf hafi rift kaupum sem þau gerðu á Reykjavíkurvegi með yfirlýsingu 26. nóvember 2020. Stefndi tilkynnti stefnendum ekki um riftunina, og jafnvel þótt fallist væri á skilning stefnda hafi stefnda borið að tilkynna stefnendum a. m. k. innan 20 virkra daga frá þeim degi að hann hafnaði tilboðinu, sbr. áskilnað þess efnis í fyrirvaranum. Það hafi stefndi ekki gert og tilboðið því bindandi fyrir aðilana. Stefnendur hafni því að stefndi hafi haft einhvern annan og rýmri tíma til að tilkynna um höfnun tilboðsins en greinir í fyrirvaranum. Sömu rök eigi við verði talið að tölvupóstur stefnda til K-kvk-ef fasteignasala þann 05.02.2021 hafi falið í sér höfnun á tilboðinu. Af tilkynningu stefnda megi greinilega ráða að hann hafi talið sig a. m. k. vera bundinn við tilboðið, en jafnframt að hann gæti virkjað fyrirvarann án tillits til nokkurra tímamarka. Þessu hafni stefnendur með vísan til þeirra röksemda sem áður séu raktar, og telji þessa afstöðu stefnda í raun staðfesta það að bindandi samningur hafi komist á milli aðila málsins.

Stefnendur byggja á því að stefndi hafi áskilið sér rétt til að hafna tilboði stefnenda í Reynimel 22 ef hann fyndi sér ekki fasteign í sama hverfi. Sá áskilnaður hafi verið tímabundinn, þ. e. stefndi hafði 20 virka daga frá samþykki tilboðsins til að gera tilboð í fasteign sem gengi eftir og yrði að kaupsamningi. Réttur stefnda til að hafna tilboðinu hafi því runnið út eftir greint tímamark sem var 15. júní 2020.

Það hafi því alfarið verið í valdi stefnda hvort hann beitti fyrirvaranum á því tímamarki sem hann hafði áskilið sér, en það hafi hann ekki gert. Eftir 15. júní 2020 hafi tilboð aðila orðið skuldbindandi, enda hafi ekki komið fram yfirlýsing um höfnun tilboðsins innan þess tíma. Vegna tillitsskyldu stefnda við stefnendur hafi honum borið að tilkynna innan frestsins hvort hann nýtti sér þann rétt sem hann hafði áskilið sér þess efnis að hafna tilboðinu. Samkvæmt gagnályktun þá leiddi fyrirvarinn til þess að tilboðið yrði bindandi eftir 20 daga kæmi ekki fram höfnum á tilboðinu á umræddu tímabili, þar sem skilyrðið sem höfnun væri bundin við hefði ekki gengið eftir.

Þá vilja stefnendur benda á að þau gáfu stefnda aldrei neitt tilefni til þess að halda að þau hefðu fallið frá tilboði sínu í Reynimel 22. Stefnendur hafi fullnægt öllum þeim skilyrðum sem að þeim snéru til að kaupin gætu gengið eftir, þ. e. tryggt fjármögnun til kaupanna og staðist greiðslumat. Þau hafi selt og afhent húseign sína að Grundarhúsum 15 og ítrekað óskað upplýsinga hjá fasteignasalanum um það hvenær hægt yrði að ganga frá kaupunum með greiðslu kaupverðs og afhendingu eignarinnar, en í því sambandi lýstu stefnendur ítrekað yfir að afhendingartími gæti verið mjög sveigjanlegur vegna þeirra aðstæðna sem stefndi var í. Stefnendur hafi þannig ekki fallið frá tilboðinu né megi jafna háttsemi þeirra til þess, og hafi þau sjálf talið sig skuldbundin til að greiða kaupverðið og tryggt að kaupgreiðslan væri stefnda til reiðu.

Þá benda stefnendur á að svo virðist sem stefndi sjálfur hafi talið sig skuldbundinn skv. tilboðinu en stefnendur hafi til að mynda fengið tölvupóst frá K-kvk-þgf fasteignasala þann 18. september 2020 þar sem óskað var eftir staðfestingu stefnenda á því að þau stæðu við kaupin skv. gagntilboðinu frá 15. maí 2020.

Stefnendur telja að yfirlýsing stefnda í bréfi þann 16. febrúar 2021 staðfesti í raun að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli stefnda og viðsemjanda hans um Reykjavíkurveg 27. Af bréfinu að dæma virðist sem stefndi hafi með yfirlýsingu þann 26. nóvember 2020 lýst yfir riftun á kaupum sínum á Reykjavíkurvegi 27, en slík riftunaryfirlýsing verður einungis gefin eftir að bindandi samningur hefur komist á, þar sem riftun feli eðli málsins samkvæmt í sér að fella þegar gerðan samning úr gildi, oftast vegna vanefnda gagnaðila. Stefnendur máls þessa verða ekki taldir bera ábyrgð á því að samningur stefnda við seljendur Reykjavíkurvegar 27 verði efndur eftir aðalefni sínu. Hafi viðsemjandi stefnda vanefnt samningsskyldur sínar gagnvart stefnda á stefndi væntanlega skaðabótakröfu á hendur honum, sem gæti varðað tjón er stefndi hafi orðið fyrir við það að þurfa að efna samning sinn við stefnendur. Stefnendum var heldur ekki gert viðvart um nefnda riftun fyrr en með bréfi lögmanns stefnda í febrúar 2021, en þá var frestur sá sem stefndi áskildi sér til að hafna tilboði aðilanna löngu liðinn. Vegna umrædds áskilnaðar stefnda bar honum að tilkynna stefnendum innan frestsins að hann hafnaði tilboði þeirra, byggt á því skilyrði sem hann hafði sett fyrir samþykki tilboðsins, teldi hann skilyrðið ekki hafa gengið eftir. Eftir að 20 daga fresturinn leið féll fyrirvarinn niður gagnvart stefnendum, þar sem stefndi beitti ekki þeim rétti sem hann hafði áskilið sér innan frestsins en við það var fyrirvarinn einungis bundinn. Er ljóst að mati stefnenda að stefndi hafði ekki ótímabundinn rétt til að beita fyrirvaranum og þar með að hafna tilboðinu einsog hann virðist byggja á, en verði fyrirvarinn túlkaður svo féll þessi réttur stefnda niður í síðasta lagi tveimur mánuðum eftir að hann var settur, þ. e. 18. júlí 2020, með ályktun frá 8. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Skipti þá heldur ekki máli hvort miðað sé við það atvik þegar stefndi rifti samningnum gagnvart viðsemjendum sínum á Reykjavíkurvegi í lok nóvember 2020, ef talið verði að hann hafi virkjað fyrirvarann með tölvupósti þann 5. febrúar 2021. Hafi réttur stefnda til að hafna tilboðinu þá verið fallinn niður, enda rúmir tveir mánuðir þá liðnir frá riftunaryfirlýsingunni.

Vegna áskilnaðar stefnda í fyrirvaranum hafi hann leitt til þess að ef stefndi nýtti ekki heimild sína til að hafna tilboðinu innan þeirra 20 daga eða í síðasta lagi innan tveggja mánaða frá samþykki þess hafi stefndi verið bundinn við tilboðið eftir það tímamark. Önnur túlkun fyrirvarans væri óeðlileg og gengi gegn því inntaki samningaréttar að samningar skuli vera skýrir. Að minnsta kosti byggja stefnendur á því að verði fyrirvarinn talinn óskýr að þessu leyti skuli túlka hann stefnendum í vil og að sönnunarbyrðin um að tilboðinu hafi verið hafnað, þ. e. að stefndi hafi nýtt sér þann rétt sem í áskilnaðinum fólst, hvíli á stefnda. Að mati stefnenda hafi stefnda ekki tekist sú sönnun og því ekki axlað þá sönnunarbyrði sem á honum hvíli.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir á því að gagntilboð í Reynimel 22, Reykjavík, sem samþykkt var þann 18. maí 2020, hafi verið afturkallað innan tuttugu virkra daga, en í fyrirvara hans um samþykki tilboðsins hafi verið að hann fyndi sér aðra eign í sama íbúðarhverfi innan tuttugu virkra daga. Í tölvupósti til fasteignasalans þann 16. júní 2020 segi: „Ég er hræddur um að kaupin á Reykjavíkurvegi séu ekki að ganga upp. Við treystum okkur því sem stendur ekki til að finna eign og verðum því að slíta tilboðinu sem við höfðum gert við G-kk-þf og H-kvk-þf.“ Séu þetta skýr skilaboð um að hætt hafi verið við kaupin. Hafi tilkynningin verið send á nítjánda virka degi frá undirritun tilboðsins. Tilboðið hafi verið undirritað mánudaginn 18. maí 2020 og var 16. júní 2020 því nítjándi virki dagurinn frá 18. maí þegar frá eru taldir uppstigningardagur fimmtudaginn 21. maí 2020 og annar í hvítasunnu mánudaginn 1. júní 2020. Vakin er sérstök athygli á orðnotkuninni „... 20 virka daga...“ í fyrirvaranum, þ. e. einungis sé átt við virka daga, ekki daga sem falla til um helgi eða á opinberum frídögum, helgidögum eða svonefndum rauðum dögum. Skilgreiningu á hugtakinu virkir dagar sé að finna í 6. gr. laga nr. 88/1971 um 40 stunda vinnuviku og skilgreiningu á hugtakinu helgidagar þjóðkirkjunnar sé að finna í 2. gr. laga nr. 32/1997 um helgihald.

Verði ekki fallist á þessa málsástæðu stefnda byggir hann einnig á því að sá fyrirvari sem hann hafi gert við samþykki kauptilboðs í Reynimel 22 í Reykjavík um að hann fyndi sér aðra eign í sama hverfi sem gengi eftir og yrði að kaupsamningi hafi ekki gengið eftir innan tuttugu virkra daga. Stefndi hafi gert bindandi kauptilboð í fasteignina að Reykjavíkurvegi 22 í Reykjavík þann 10. júní 2020. Byggt sé á því að aldrei hafi komist á skriflegur kaupsamningur og því hafi það skilyrði stefnda ekki verið uppfyllt.

Stefndi byggir á því í fyrsta lagi að frumrit kauptilboðsins hafi ekki verið undirritað af báðum seljendum á sama skjalið. Í kauptilboðinu sé vísað til beggja aðila, S-kvk-ef og O-kk-ef, sem seljenda og hefðu þau því bæði þurft að undirrita frumrit kauptilboðsins.

Í öðru lagi teljist undirritun seljandans O-kk-ef D-kk-ef ekki formlega gild né lögmæt. Af hálfu O-kk-ef hafi verið undirritað með því að fá skannað afrit tilboðsins, tilboðið hafi verið prentað út af seljanda, sem undirritaði það og sendi til baka til fasteignasalans G-kvk-ef. Undirskrift á þennan máta teljist ekki lögformleg í skilningi 1. mgr. 7. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Þá teljist hún heldur ekki sem rafræn undirskrift í skilningi 3. mgr. 7. gr. sama ákvæðis. Kauptilboð sem undirritað sé á þennan hátt fáist heldur ekki þinglýst skv. 1. mgr. 5. gr. og h-lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Í þriðja lagi geri framangreint það að verkum að stefnda hafi ekki verið kleift að þinglýsa umræddu kauptilboði í Reykjavíkurveg 27 til verndar réttindum sínum vegna þeirra kaupa. Þinglýsingarembætti landsins heimili ekki þinglýsingu kauptilboða eða kaupsamninga þar sem undirritun sé skönnuð og ekki sé um frumrit skjals að ræða. Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 telst sá sem hafi þinglýsta eignarheimild sem þinglýsingabók nefni eiganda á hverjum tíma og skv. 1. mgr. 29. gr. sömu laga skuli þinglýsa réttindum yfir fasteign til þess að þau haldi gildi gegn þeim, er reisi rétt sinn á samningum um eignina og gegn skuldheimtumönnum eiganda. Þar sem stefnda var og verði ekki kleift að þinglýsa þessu kauptilboði gat hann aldrei orðið né varð hann aldrei handhafi raunverulegrar eignarheimildar að Reykjavíkurvegi 27. Með tilboðinu í Reykjavíkurveg 27, dags. 10. júní 2020, hafði stefndi enga réttarvernd né lögformlegan rétt til þeirrar eignar sem hægt hafi verið að þinglýsa en eignarheimild og eignarflutningi á fasteignum verði að þinglýsa svo að slíkar aðgerðir taki gildi. Verði því ekki hægt að halda því fram með hliðsjón af fyrirvara í tilboðinu á Reynimel 22 að um hafi verið að ræða kauptilboð sem hafi gengið eftir og hvað þá kaupsamning. Þar sem skilyrði fyrirvarans hafi ekki verið uppfyllt verði því að sýkna stefnda af kröfum stefnenda. Því hafi það skilyrði í fyrirvara stefnda við samþykki sitt á tilboði í Reynimel 22 í Reykjavík aldrei fallið niður.

Stefndi byggir á því að kauptilboð og kaupsamningur sé ekki eina og sama aðgerðin í íslenskum fasteignakaupum. Nær undantekningarlaust eigi kaup á íslensku íbúðarhúsnæði sér stað með þrískiptu ferli þar sem aðilar skuldbindi sig að kaupum með undirrituðu kauptilboði. Í slíkum kauptilboðum sé oft að finna hvers kyns fyrirvara, s. s. um greiðslu fjármögnun, og afar algengt sé að slík kauptilboð falli niður og verði ekki að endanlegum kaupum. Þegar undirritað kauptilboð liggi fyrir og búið er að ganga frá helstu málum sem snúi að því að viðkomandi fasteignakaup gangi í gegn sé farið í næsta skref ferilsins sem nefnist kaupsamningur. Í kaupsamningi sé gengið frá veðflutningum, veðleyfum, greiðslum og undirritun sérstaks skjals sem nefnist kaupsamningur. Þá eigi afhending viðkomandi fasteignar sér oft stað við gerð kaupsamnings samhliða móttöku samningsgreiðslna sem eigi sér einnig oftast stað við gerð kaupsamnings. Í lokin sé gert ráð fyrir að endanlegt afsal verði gefið út fyrir viðkomandi fasteign og sé það oftast gert að liðnum tilteknum tíma frá undirritun kaupsamningsskrefsins en þá fari einnig fram að jafnaði síðasta greiðsla kaupanda gegn útgáfu afsalsins. Í undantekningartilvikum fari kaup ekki fram með þessum hætti.

Með hliðsjón af því hvernig mál þróuðust sé ljóst að þeirrar auknu verndar hafi verið þörf sem stefndi setti í kauptilboð sitt. Annar seljenda Reykjavíkurvegar 27 hafi skyndilega hætt við sölu á eigninni eftir samþykkt kauptilboðs. Þar sem rúmlega 140 milljóna króna aðfararveð frá skattayfirvöldum hvíldu á eigninni og að annar seljenda skrifaði hvorki undir kaupsamning né handveðsyfirlýsingu Skattsins hafi stefnda verið algjörlega ófært að halda áfram með þessi kaup enda hafi hann rift þeim endanlega í lok nóvembermánaðar 2020. Umræddur fyrirvari hafi einmitt verið settur til að vernda stefnda fyrir aðstæðum sem þessum.

Þar sem kaupin að Reykjavíkurvegi 27 hafi aldrei orðið að kaupsamningi voru skilyrði kauptilboðsins að Reynimel 22 ekki uppfyllt og telur stefndi því að sýkna beri hann af kröfum stefnenda.

Þá byggir stefndi á tómlæti af hálfu stefnenda og skorti á kröfu um efndir.

Í ákvæðum 30. - 36. gr. IV. kafla fasteignakaupalaga nr. 40/2002 sé fjallað um vanefndarúrræði kaupanda vegna afhendingardráttar seljanda. Þar komi fram í 1. mgr. 32. gr. að kaupandi geti haldið fast við kaup og krafist efnda. í 2. mgr. 32. gr. komi fram að kaupandi glati rétti til að krefjast efnda ef óeðlilega dregst af hans hálfu að setja fram kröfuna. Í 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga megi einnig sjá ákvæði um að kaupandi tapi rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests eftir að hann varð eða mátti verða hennar var um eðli og umfang hennar ogað hann ætli að bera hana fyrir sig.

Í máli þessu liggi fyrir að gagntilboð í fasteignina að Reynimel 22 var undirritað 18. maí 2020 og að stefndi hafi sent tilkynningu um að hann væri hættur við kaupin 16. júní 2020. Af hálfu kaupanda virðist hins vegar vera sem að krafa um efndir sé fyrst lögð fram í erindi lögmanns stefnenda, dags. 12. apríl 2021, tæpu ári eftir gerð kauptilboðsins og 10 mánuðum eftir að þeim hafi verið ljóst að stefndi teldi sig ekki bundinn við kaupin. Telja verði að þetta tómlæti stefnenda falli bæði undir ákvæði 2. mgr. 32. gr. og 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga.

Um þetta megi einnig benda á að í stefnu sé ítrekað hampað skyldu stefnda um 20 daga frest en stefnendur láti tæpt ár líða frá því að þeim fresti lauk þar til þau krefjast efnda. Kannast stefndi ekki við að á nokkrum tímapunkti hafi áður verið vísað til þessa 20 daga frests af hálfu stefnenda og metur stefndi það óvenjulegt að það sé fyrst gert tæpu ári eftir meint frestslok. Líklegasta skýringin á þessu sé sú að stefnendur hafi ekki talið stefnda vera bundinn við kaupin í kjölfar yfirlýsingar hans frá 16. júní 2020 enda hafi stefnendur sjálf síðar gert fyrirvara við sölu á sinni eign í Grundarhúsum 15 í Reykjavík þar sem fram komi að stefnendur geri fyrirvara um sölu á sinni eigin eign í kauptilboði sem var undirritað 2. júlí 2020, löngu eftir að tuttugu daga frestur kauptilboðsins að Reynimel 22 hafi verið liðinn. Fyrirvarinn sé á þá leið að stefnendur finni sér aðra eign á meðan sölumeðferð Grundarhúsa 15 standi yfir og að stefnendur áskilji sér rétt til að hafna tilboðum gangi það ekki eftir. Af þessum fyrirvara sé ljóst að stefnendur töldu kaupin á Reynimel 22 ekki bindandi á þessum tímapunkti enda hafi stefnendur sjálf sett fyrirvara um að finna sér aðra fasteign við sölu á sinni eigin eign. Um þetta verði einnig að benda á samskipti aðila í dómskjali nr. 27 þar sem stefnendur lýsa sig tilbúin að halda áfram með kaupin á sama verði og með sömu skilmálum. Slík sending hafi bersýnilega verið óþörf ef stefnendur töldu bindandi fyrirkomulag vera komið á milli aðila enda hefðu þau einfaldlega getað krafist efnda sem þau gerðu ekki fyrr en í aprílmánuði 2021. Óhjákvæmilegt sé að meta þetta stefnendum til tómlætis sem valdi því að réttur stefnenda hafi fallið niður skv. framangreindum lagaákvæðum og beri því að sýkna stefnda af kröfum stefnenda.

Benda verði á að stefndi hafi sjálfur gert fyrirvara í kauptilboði sínu á Reykjavíkurvegi 27, dags. 10. júní 2020. Þar hafi verið gerður fyrirvari um að samþykkt kauptilboð í eign hans að Reynimel 22 yrði staðfest með kaupsamningi innan 60 daga, ellegar falli tilboðið niður. Ekki hafi enn verið farið í kaupsamning á fasteigninni að Reynimel 22 og því hafi fyrirvari kauptilboðsins í Reykjavíkurveg 27 ekki verið uppfylltur. Með því hafi tilboðið fallið niður líkt og segir í fyrirvaranum en samhliða því hafi skilyrði fyrirvara kauptilboðsins í Reynimel 22 ekki verið uppfyllt og beri því að sýkna stefnda af kröfum stefnenda.

Þá vísar stefndi til 1. mgr. 5. gr. laga um fasteignakaup en skv. ákvæðinu eru lögin að meginstefnu frávíkjanleg með samningi aðila. Telja verði að við túlkun fyrirvara í máli þessu verði að líta til þessarar reglu, þ. e. að texti sem myndar sérstakt samkomulag milli aðila eins og fyrirvarinn í kauptilboði í Reynimel 22 njóti forgangs fram yfir staðlaða texta slíkra samninga. Einnig verði að horfa til þess að lög um fasteignakaup séu á sviði einkaréttar, ekki opinbers réttar, og lúti túlkun slíkra samninga nokkuð víðu svigrúmi með hliðsjón af eðlilegum væntingum aðila og því sem aðilar hafi mátt gera sér grein fyrir. Þar skipti almennar málvenjur og viðskiptavenjur á viðkomandi sviði miklu máli.

Vísað sé til meginreglu fasteignakauparéttar og 1. mgr. 11. gr. fasteignakaupalaga um að þegar afhendingardagur sé ekki tilgreindur í samningum aðila beri seljanda ekki að afhenda viðkomandi eign fyrr en greiðsla hafi átt sér stað. Í máli þessu hafi aldrei verið krafist afhendingar á formlegan hátt fyrr en með bréfi lögmanns stefnenda 12. apríl 2021, tæpu ári eftir gerð kauptilboðs og tæpum tíu mánuðum eftir tilkynningu stefnda um að hann væri hættur við kaupin.

Einnig beri að taka fram að á þessum tímapunkti hafi stefndi og fjölskylda hans ekki keypt sér annað húsnæði. Vegna mikilla verðhækkana á fasteignamarkaði undanfarið ár væri það verulega íþyngjandi fyrir stefnda að þurfa að selja eign sína langt undir markaðsverði. Til að afla sambærilegs húsnæðis fyrir sig og fjölskyldu sína þyrfti hann að leggja út verulegar fjárhæðir miðað við núverandi markaðsverð sambærilegra eigna.

Krafa um dagsektir í kröfugerð stefnenda sé óútskýrð í stefnu og mótmælt. Ekki sé vísað til lagaákvæða um það, ekki sé útskýrt af hverju sé þörf á dagsektum og ekki sé útskýrt af hverju viðkomandi sektir séu svo verulega háar. Þá megi nefna að ef niðurstaða þessa máls falli stefnendum í hag séu þau komin með aðfararheimild skv. aðfararlögum sem þau geti farið með til sýslumanns til fullnustu og því verði ekki séð af hverju þörf sé á slíkri dagsektarkröfu og hvað þá svo hárri. Á grundvelli framangreinds sé vísað til 1. mgr. 80. gr. laga um meðferð einkamála og krafist frávísunar á þessum lið kröfu stefnenda vegna vanreifunar. Þá sé einnig með vísan til framangreinds krafist til vara sýknu á dagsektarkröfu eða til þrautavara lækkunar á dagsektarfjárhæð verði fallist á þá kröfu. Vísað er til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 sbr. tilvísanir í greinargerð.

Skýrslur fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu fyrir dóminum stefnandi, G-kk-nf F-kk-nf, stefndi, K-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf fasteignasali, G-kvk-nf H-kvk-nf J-kvk-nf fasteignasali og G-kk-nf J-kk-nf, framkvæmdastjóri Félags fasteignasala. Verður vitnað til framburðar þeirra eftir því sem þörf þykir við úrlausn málsins. Forsendur og niðurstaða.

Ágreiningur máls þessa snýst í fyrsta lagi um það hvort kauptilboð það er stefnendur gerðu stefnda í fasteignina Reynimel 22 í Reykjavík þann 15. maí 2020 og samþykkt var með fyrirvara stefnda þann 18. maí 2020 sé skuldbindandi af hálfu beggja aðila.

Stefnendur byggja dómkröfur sínar á því að umþrætt kauptilboð sé bindandi fyrir stefnda en stefndi byggir sýknukröfu sína á því að hann hafi fallið frá kauptilboðinu áður en fyrirvarinn í því rann út með tölvupósti til fasteignasalans þann 16. júní 2020.

Við gerð kauptilboðsins í Reynimel 22 gerðu stefnendur fyrirvara um greiðslumat og fjármögnun kaupanna og skuldbundu sig til að skila greiðslumati til fasteignasölunnar eigi síðar en tuttugu dögum frá samþykki tilboðs. Þann 18. maí s. á. samþykkti stefndi tilboðið með þeim fyrirvara að stefndi myndi finna sér eign í sama hverfi, sem hann myndi gera tilboð í og sem gengi eftir og yrði að kaupsamningi. Gerði hann að skilyrði að til þess hefði hann tuttugu virka daga frá samþykki tilboðsins. Þá er sá fyrirvari að ef stefndi finni ekki fasteign í sama hverfi áskilji hann sér rétt til að hafna tilboðinu. Var gagntilboðið samþykkt þann 18. maí 2020 af öllum aðilum með ofangreindum fyrirvörum.

Stefnendur byggja í fyrsta lagi á því að stefndi hafi ekki innan tilskilins frests komið tilkynningu til stefnenda með sannanlegum hætti um að hann gæti ekki staðið við samþykki sitt frá 18. maí 2020 og þar með hafi sá fyrirvari fallið út. Þessu mótmælir stefndi og kveðst hafa í samráði við fasteignasalann K-kvk-þf sent tilkynningu til hennar með tölvupósti þegar honum varð ljóst að tilboð hans í Reykjavíkurveg 27 í Reykjavík myndi ekki ganga eftir og verða að kaupsamningi innan þess fyrirvara sem hann hafði gert að skilyrði við samþykki sitt á tilboðinu í Reynimel 22.

Í 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að samningur um kaup á fasteign sé bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar.

Með samþykki stefnda á kauptilboðinu var samkvæmt ákvæðinu kominn á bindandi samningur milli aðila.

Í 8. gr. sömu laga segir að nú sé skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign bundið fyrirvara um atvik sem ekki hafi gengið eftir og skuli þá kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á.

Í 1. mgr. 5. gr. laganna segir að heimilt sé að víkja frá lögunum með samningi, enda sé ekki annað ákveðið í þeim eða leiði með vissu af ákvæði þeirra.

Þeir fyrirvarar sem bæði tilboðsgjafi og tilboðshafi gerðu í ofangreindu kauptilboði er skriflegt samþykki beggja um að víkja frá skuldbindingargildi kauptilboðsins gangi þeir fyrirvarar ekki eftir. Samkvæmt gögnum málsins gekk fyrirvari stefnenda eftir, þ. e. þau stóðust greiðslumat lánastofnunar og var þeim því ekkert að vanbúnaði að efna samninginn. Ekki eru áhöld um að milli stefnenda og stefnda hafi komist á skuldbindandi samningur en ágreiningurinn er hvort sá fyrirvari sem stefndi gerði hafi lagalegt gildi.

Sá fyrirvari sem stefndi gerði við skuldbindingargildi sitt vegna samningsins fólst í því að hann fyndi sér aðra fasteign í sama hverfi og að kauptilboð myndi ganga eftir með gerð kaupsamnings. Tímafresturinn sem stefndi gerði að skilyrði voru tuttugu virkir dagar.

Í fyrsta lagi er ágreiningur um það hvort stefndi hafi tilkynnt með nægjanlegum hætti til stefnenda að hann félli frá tilboðinu innan þess tíma. Í öðru lagi er ágreiningur um það hvort tilkynningin hafi borist stefnanda með réttum hætti. Þá er í þriðja lagi ágreiningur um það hvort „kaupsamningur“ hafi þurft að vera undirritaður af hálfu stefnda í aðra eign eða hvort undirritun og samþykki seljenda að Reykjavíkurvegi 27 í Reykjavík hafi ekki haft þá þýðingu fyrir stefnda að á hafi verið kominn bindandi samningur milli aðila.

Stefndi byggir á því að með tölvupósti til fasteignasalans þann 16. júní 2020, þar sem fram kemur að hann verði að slíta tilboðinu sem þau hafi gert við stefnendur, hafi hann sannanlega rift kaupunum og hafi það verið gert innan tuttugu virkra daga. Stefnendur byggja á því að frestur til að hafna tilboðinu hafi runnið út 15. júní 2020 og því hafi riftunin komið allavega sólarhring of seint. Þá hafi riftuninni ekki verið komið til stefnenda heldur fasteignasalans sem sé ekki nægjanlegt þar sem um ákvöð sé að ræða. Byggja stefnendur á því að með hugtakinu „virkir“ dagar sé ekki átt við virka vinnudaga í skilningi vinnuréttar en samkvæmt lögum um 40 klukkustunda vinnuviku teljist laugardagar til virkra daga. Því hafi tilkynningin borist of seint. Byggja stefnendur m. a. á því að það sem fram komi í tölvupósti þann 13. júní 2020 frá sambýliskonu stefnda til fasteignasalans, um að „þau tóku tilboðinu okkar“ hafi verið skuldbindandi fyrir stefnda og í því falist að hann væri búinn að kaupa eign svo að fyrirvarinn væri fallin með því úr gildi. Á þeim degi hafi stefndi verið skuldbundinn við stefnendur um að ganga frá endanlegri samningagerð. Stefndi byggir á því að með því að setja inn tuttugu virka daga þá hafi laugardagar, sunnudagar og aðrir frídagar ekki reiknast með.

Í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 88/1971 um 40 stunda vinnuviku segir að að jafnaði skulu unnar 8 klukkustundir í dagvinnu á degi hverjum frá mánudegi til föstudags, nema annar vinnutími henti betur af sérstökum ástæðum og um það sé samið af aðilum. Í útreikningum stéttarfélaga almennt er talað um virka daga, mánudaga til föstudaga, við útreikning launa. Samkvæmt þessu telur dómurinn víst að málvitund manna um virka daga séu mánudagar til föstudaga að frádregnum tilfallandi helgidögum sem falla þar innan. Á því tímabili sem um ræðir í þessu máli var tuttugasti virkur dagur frá samþykki tilboðsins 18. júní 2020. Telur dómurinn stefnda hafa því innan áskilins frests tilkynnt sannanlega að hann myndi ekki standa við samþykki sitt vegna sölu á Reynimel 22. Var sú tilkynning því sannanlega komin til fasteignasalans innan tuttugu virkra daga.

Þá byggja stefnendur einnig á því að tilkynningin hafi ekki borist stefnendum innan tilskilins frests en afturköllunin hafi verið send með tölvupósti til fasteignasalans.

Stefndi sendi fasteignasalanum K-kvk-þgf tölvupóst þann 16. júní 2020 kl. 12:14. Samkvæmt framburði vitnisins K-kvk-ef fyrir dóminum mundi hún ekki nákvæmlega hvenær hún tilkynnti stefnendum afturköllunina en kvaðst telja að hún hafi gert það samdægurs samkvæmt verklagi hennar. Ítrekað aðspurð kvaðst hún þó ekki geta verið 100% viss, möguleiki væri að hún hefði hringt í stefnendur þann 18. júní. Kvaðst stefnandi, G-kk-nf, ekki kannast við það fyrir dóminum. Í tölvupósti frá fasteignasalanum þann 29. júní 2020 til stefnda kemur fram að stefnandi, G-kk-nf, hafi haft samband og sé tilbúinn til aðstanda við tilboð sitt. Aðspurt fyrir dóminum kvað vitnið K-kvk-nf G-kk-þf hafa haft samband símleiðis og kannað hvort hægt væri að halda söluferlinu áfram og kvað hún ósennilegt að G-kk-nf hefði gert það, hafi hann sjálfur litið svo á að hann væri með skuldbindandi kauptilboð í hendi af hálfu stefnda.

Telur dómurinn lítinn vafa leika á því að stefnendur hafi fengið vitneskju innan tuttugu virkra daga um að stefndi gæti ekki staðið við samþykki sitt um söluna á Reynimel 22.

Telur dómurinn engu breyta aðsú tilkynning hafi ekki borist stefnendum skriflega frá stefnda sjálfum en stefndi sendi fasteignasalanum sannanlega tilkynninguna innan tilskilins frests að höfðu samráði við fasteignasalann. Verður stefndi ekki látinn bera hallann af hugsanlegri óvissu um að stefnendur hafi ekki fengið þær upplýsingar frá fasteignasalanum samdægurs né skriflega.

Telur dómurinn því sannað að stefnendur hafi fengið upplýsingar um afturköllun stefnda á samþykki hans á kauptilboði í Reynimel 22 í Reykjavík innan áskilins fyrirvara í kauptilboðinu. Eftir þann tíma var stefndi ekki bundinn að lögum við samþykki sitt hafi aðrir fyrirvarar ekki gengið eftir.

Þá var það skilyrði stefnda í fyrirvaranum um samþykki hans á sölunni á Reynimel að kauptilboð hans í aðra eign í sama hverfi yrði að „kaupsamningi“.

Fyrir liggur og staðfest af vitninu G-kvk-þgf að stefndi gerði kauptilboð í Reykjavíkurveg 27 í Reykjavík sem samþykkt var af báðum seljendum þeirrar eignar. Var með því kominn á bindandi samningur milli tilboðsgjafa og tilboðshafa, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Breytir engu um gildi samningsins að ekki hafi verið hægt að þinglýsa honum vegna ágalla á framkvæmd undirritunar annars seljandans sem gerð var með því að skanna undirritað skjal til fasteignasalans. Hins vegar var aldrei gerður „kaupsamningur“ um þá fasteign eins og stefndi áskildi í fyrirvara sínum um söluna á Reynimel 22. Breytir engu þar um að stefndi hefði hugsanlega getað fengið efndir með aðstoð sýslumanns eða dómstóla síðar meir.

Samkvæmt framburði vitnanna K-kvk-ef, G-kvk-ef og G-kk-ef fyrir dóminum er eðlileg framkvæmd fasteignaviðskipta þannig að í upphafi er gert kauptilboð þar sem loforð er gefið um verð, greiðslumáta og afhendingartíma. Þegar öll skilyrði eru uppfyllt er gengið til kaupsamningsgerðar og samningurinn um kaupin endanlega útfærður og honum í framhaldi þinglýst. Þegar skilyrði kaupsamnings eru uppfyllt, þ. e. afhending og greiðslur, er gengið frá afsali. Eins og rakið er að framan var það skilyrði stefnda að kauptilboð hans í aðra fasteign í sama íbúðarhverfi yrði að kaupsamningi aldrei uppfyllt. Þó svo að vitnið G-kvk-nf hafi ekki farið sérstaklega yfir þýðingu þessa fyrirvara stefnda með stefnendum þegar tilboðið var samþykkt ber stefndi ekki hallann af þeirri framkvæmd. Vilji stefnda var sérstaklega áréttaður með þessum fyrirvara og kom það fram hjá fasteignasölunum að ljóst hafi verið að enginn hafi ætlað að selja ofan af sér.

Að þessu virtu gengu fyrirvarar stefnda vegna samþykkis hans á sölunni að Reynimel 22 í Reykjavík ekki eftir og gekk stefndi sannanlega frá samþykki sínu með tilkynningu þess efnis innan tilskilins frests. Er stefndi því ekki skuldbundinn af samþykki sínu á tilboðinu.

Eins og rakið er að framan stóð vilji allra til að láta kaupin ganga eftir síðar á árinu 2020 og kvaðst stefndi hafa lagt í mikla vinnu og kostnað til að láta kauptilboð sitt í Reykjavíkurveg 27 í Reykjavík ganga upp. Það hafi hins vegar ekki gengið eftir þar sem annar seljandi þeirrar eignar mætti ekki til kaupsamningsgerðar þrátt fyrir að hafa samþykkt kauptilboð stefnda í eignina. Þrátt fyrir það verður ekki talið að þau samskipti sem áttu sér stað eftir 18. júní 2020 milli aðila og tilraunir þeirra til að láta kaupin ganga eftir hafi endurvakið skuldbindingargildi kauptilboðsins frá 18. maí 2020. Hefði þurft til þess nýja skriflega samninga en stefndi og stefnandi G-kk-nf kváðu báðir fyrir dóminum að sú krafa hafi komið upp á síðari stigum en þeir hafnað því og viljað láta upphaflega tilboðið gilda.

Að þessari niðurstöðu fenginni verður stefndi sýknaður af dómkröfum stefnenda. Af því leiðir að ekki er ástæða til að fjalla frekar um aðrar málsástæður aðila.

Rétt þykir að hvor aðili beri sinn málskostnað.

Dóm þennan kveður upp Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari.

Uppkvaðning dómsins hefur dregist vegna anna dómarans. Var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 gætt við uppkvaðningu dómsins.

DÓMSORÐ

Stefndi, M-x-x J-kk-nf B-kk-nf S-x-x, er sýkn í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.