E-3015/2010

Mál þetta, sem dómtekið var 8. mars sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Meistarafélagi húsasmiða, Skipholti 70, Reykjavík gegn E-kk-þgf K-kk-þgf D-kk-þgf, Garðatorgi 7, Garðabæ, með stefnu birtri 26. mars 2010.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 98.289,00 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 21.677 krónum frá 29. mars 2006 til 18. desember 2007 og af 44.861 krónu frá 18. desember 2007 til 29. apríl 2008 og af 69.555 krónum frá 29. apríl 2008 til 23. apríl 2009 og af 98.289 krónum þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Af hálfu stefnda eru gerðar eftirfarandi kröfur: Aðalkrafa: Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda í málinu. Varakrafa: Til vara krefst hann sýknu af hluta af dómkröfum stefnanda. Þrautavarakrafa: Verði stefndi dæmdur til greiðslu allrar eða hluta af kröfu stefnanda, er þess krafist að hann verði sýknaður af kröfu um greiðslu dráttarvaxta. Málskostnaðarkrafa: Þá krefst stefndi þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað skv. málskostnaðarreikningi er lagður verður fram við aðalmeðferð málsins ef til kemur.

II

Málavextir

Stefnandi keypti árið 1989 jörðina Kiðjaberg í Grímsnes- og Grafningshreppi í þeim tilgangi að koma upp útivistar- og orlofsaðstöðu fyrir félagsmenn stefnanda. Með leigusamningi, dagsettum 2. ágúst 1990, tók stefndi á leigu 1,00 ha lóð nr. 85 úr landi jarðarinnar. Í 3. gr. samningsins segir að greiðsla fyrir stofnkostnað, vega- og kaldavatnskerfi skuli vera 400.000 krónur miðað við 1,00 ha lóð. Þá segir: „Leigutaki skal greiða alla skatta og skyldur af lóðinni og taka þátt í sameiginlegum rekstri, samkvæmt þeim reglum sem þar um gilda hverju sinni. Leigu- og viðhaldsgreiðsla samkvæmt framansögðu ákveðin af stjórn félagsins hverju sinni.“ Lóðarhafar á Kiðjabergi stofnuðu með sér félag. Á árinu 2000 samdi Félag lóðarhafa við stefnanda um að félagið tæki að sér daglegan rekstur að Kiðjabergi og yfirumsjón með rekstri vatnsveitu, lagningu vega og göngustíga auk girðingarvinnu. Innheimti félagið árgjald af lóðarhöfum vegna þessa fyrir hönd stefnanda. Var gerður nýr samningur árið 2002. Á árinu 2001 ákvað stjórn stefnanda að hefja innheimtu á sérstöku leigugjaldi fyrir sumarbústaðalóðirnar. Taldi stefndi, ásamt fleiri félagsmönnum stefnanda, að honum væri óskylt að greiða gjaldið og höfðaði stefnandi mál prófmál á hendur einum lóðarhafa, E-kk-þgf S. H-kk-þgf, árið 2002 til innheimtu leigunnar. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur, uppkveðnum 11. júní 2002, sem staðfestur var með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 476/2002, uppkveðnum 3. apríl 2003, var E-kk-nf sýknaður af kröfum stefnanda. Var talið að skýra yrði ákvæði leigusamnings með hliðsjón af því að þáverandi fyrirsvarsmenn stefnanda hefðu skýrt svo frá fyrir dómi að aldrei hafi staðið til að innheimta leigugjald fyrir lóðir eða að greiðsla fyrir stofnkostnað og vega- og kaldavatnskerfi hafi verið ákveðin miðað við að lóðirnar væru seldar. Jafnframt var litið til þeirrar áralöngu framkvæmdar stefnanda að innheimta ekki leigugjald fyrir lóðirnar. Yrði stefnandi að bera hallann af óskýru orðalagi samningsins.

Samningi stefnanda við Félag lóðarhafa var sagt upp með bréfi formanns stefnanda, dags. 12. febrúar 2003, og því lýst yfir að samningurinn hefði ekki staðið undir væntingum, m.a. vegna þess að þær framkvæmdir og sá daglegi rekstur sem félag lóðarhafa átti að sinna hefðu alfarið verið á hendi stjórnar stefnanda. Þann 23. september 2003 var haldinn sameiginlegur fundur landeiganda að Kiðjabergi og handhafa leigulóða að Kiðjabergi 3. Samkvæmt fundarboði var fundarefnið: Leigu- og viðhaldsgreiðsla skv. 3. gr. leigusamnings og önnur mál. Var lögð fram tillaga stjórnar stefnanda um að gjald fyrir árið 2003 skyldi vera 19.500 krónur og miðast við neysluverðsvísitölu eins og hún væri 1. janúar ár hvert. Tillagan var samþykkt með 22 atkvæðum gegn þremur.

Stefndi greiddi gjaldið vegna áranna 2002-2005 en hefur hafnað greiðslu fyrir árin 2006-2009 þar sem hann telur sig ekki skuldbundinn til þess.

Fyrir dóminum gáfu skýrslur B-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, formaður stefnanda, E-kk-nf S. H-kk-nf og G-kk-nf J-kk-nf O-kk-nf.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á ákvæði 3. gr. leigusamnings aðila, en samkvæmt því sé stefnda skylt að taka þátt í sameiginlegum rekstri hins leigða samkvæmt þeim reglum sem um það gildi hverju sinni og fjárhæð greiðslunnar skuli ákveðin af stjórn stefnanda hverju sinni.

Stefnandi vísar til þess að hann hafi ítrekað reynt að ná samkomulagi við þá aðila sem hafi neitað að greiða umrætt viðhaldsgjald, sem ákveðið hafi verið á fundinum 23. september 2003, en af 131 lóðarleiguhöfum séu fjórir sem ekki hafi greitt gjaldið fyrir árin 2006-2009. M.a. hafi stefnandi tekið ljósrit af öllum reikningum sem samanstandi af hreyfingarlista fyrir Kiðjaberg árin 2003-2005 og ítrekað hafi verið reynt að fá þá aðila sem neitað hafi að greiða til að fara yfir þessa reikninga og tjá sig um þá. Staðan sé þannig í dag, og hafi verið undanfarin ár, að stefnandi hafi greitt með svæðinu og hafi það verið félaginu þungur baggi að bera og ekki verjandi.

Stefnandi sundurliðar kröfu sína þannig:

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

1. 29.03.2006 29.03.2006 21.677,00

2. 18.12.2007 17.01.2008 23.184,00

3. 29.04.2008 29.04.2008 24.694,00

4. 24.03.2009 24.03.2009 28.734,00

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna kröfuréttarins um efndir og greiðslur fjárskuldbindinga, en reglan fái m.a. lagastoð í VI. og VII. kafla laga nr. 50/2000. Þá vísar hann til almennra reglna um skuldbindingargildi samninga og reglna samningalaga nr. 7/1936. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Kröfu um málskostnað styður hann við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt er reist á lögum nr. 50/1988.

Málsástæður stefnda

Af hálfu stefnda er vísað til þess að í leigusamningi aðila um umrædda sumarbústaðarlóð komi fram í 3. gr. að leigutaki skuli greiða alla skatta og skyldur af lóðinni og taka þátt í sameiginlegum rekstri samkvæmt þeim reglum sem gildi hverju sinni. Þar segi einnig að leigu- og viðhaldsgreiðsla samkvæmt framansögðu verði ákveðin af stjórn félagsins hverju sinni. Stefnandi vísar til þess að í skilmálum um Kiðjaberg, sumar og orlofshúsasvæði, komi fram í grein nr. 15, að leigusali [stefnandi] muni sjá um uppsetningu og viðhald þessara svæða eftir því sem svæðið byggist upp. Þar komi einnig fram að þau svæði sem hér um ræðir séu útivistarsvæði, þ.e. golfvöllur, trjáræktarsvæði, mýrlendi og leiksvæði. Af framangreindu verði ekki annað ráðið en að leigutökum sumarbústaðalóða hafi einungis borið skylda til að greiða alla skatta og skyldur af viðkomandi lóð og taka þátt í þeim sameiginlega rekstri sem til félli vegna sumarhúsalóðanna.

Stefndi kveðst hafa hafnað fyrir sitt leyti að greiða gjald það sem samþykkt hafi verið á fundinum 23. september 2003 og þar með sé ljóst að samþykktin hafi ekki gilt er hann varðaði. Samkvæmt niðurstöðu Hæstaréttar í málinu nr. 476/2002 beri honum aðeins að greiða kostnað vegna viðhalds á vegum og kaldavatnskerfum en ekki leigugreiðslur. Hann kveðst hafa skoraði á stefnanda að leggja fram reikninga sem sýndu fram á kostnað vegna viðhalds á vegum og kaldavatnskerfum fyrir þann hluta Kiðjabergs sem skipulagður hafi verið undir sumarhúsabyggðina. Það hafi ekki verið gert. Er það mat stefnanda að fyrrgreint gjald upp á 19.500 krónur sé ekki einungis vegna viðhalds á vegum og kaldavatnskerfum fyrir sumarbústaðabyggðina, heldur einnig vegna rekstrar golfskála, tjaldsvæðis o.fl. á hluta Kiðjabergslandsins, en þann kostnað eigi stefnandi að greiða.

Stefndi bendir á að það sé eðli rekstrarkostnaðar að hann sé ekki fastur kostnaður. Hann sé kostnaður við tiltekinn rekstur á ákveðnu tímabili og fari eftir aðstæðum hverju sinni hversu hár hann sé. Sá framgangsmáti stefnanda að leggja fast gjald er hann kalli „árgjald“ á stefnda sé fjarri því að geta talist rekstrargjald. Stefndi hafi ekki, þrátt fyrir áskoranir stefnda þar um, sýnt fram á hver hinn raunverulegi kostnaður sé af sameiginlegum rekstri vegna sumarhúsalóðanna.

Til stuðnings varakröfu sinni vísar stefndi til þess að fari svo að stefnandi geti undir rekstri málsins sýnt fram á hver hinn raunverulegi kostnaður af sameiginlegum rekstri vegna sumarhúsalóðanna sé, krefjist stefndi sýknu af þeim hluta dómkrafnanna sem sé umfram þann rekstrarkostnað.

Um þrautavarakröfu vísar stefndi til þess að þar sem stefnandi vísi aðeins til III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, en hvorki til 6. gr. laganna né tiltekins vaxtafótar, til stuðnings dráttarvaxtarkröfu, beri að vísa henni frá dómi, sbr. dóm Hæstaréttar í málinu nr. 238/2007.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Þá vísar hann til bókhaldslaga nr. 145/1994 um að stefnanda beri að halda tvíhliða bókhald og því beri honum að halda aðskildum kostnaði vegna rekstrar sumarhúsalóðanna. Krafa um frávísun dráttarvaxtakröfu er byggð á 11. sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 28/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu deila aðilar um hvort stefnanda sé heimilt að innheimta gjald af stefnda, sem leigir sumarbústaðalóð af stefnanda í landi Kiðjabergs. Stefndi telur innheimtu umrædds gjalds ganga gegn niðurstöðu dóms Hæstaréttar í málinu nr. 476/2002. Telur hann innheimtu gjaldsins í raun fela í sér dulbúna leigu en hann eigi einungis að bera kostnað af viðhaldi á vegum og kaldavatnskerfum vegna þess hluta sem snúi að sumarbústaðabyggð í landinu.

Samkvæmt 3. gr. leigusamnings milli stefnanda og stefnda um hina leigðu lóð nr. 94 í landi Kiðjabergs skal leigutaki greiða alla skatta og skyldur af lóðinni og taka þátt í sameiginlegum rekstri, samkvæmt þeim reglum sem þar um gilda hverju sinni. Var jafnframt kveðið á um að leigu- og viðhaldsgreiðsla samkvæmt framansögðu yrði ákveðin af stjórn félagsins. Eins og fram hefur komið var einn lóðarhafa, E-kk-nf S. H-kk-nf, sýknaður af kröfum stefnanda um leigugreiðslur með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 476/2002, uppkveðnum 3. apríl 2003. Eftir uppkvaðningu héraðsdóms sagði stefnandi upp samningum við Félag lóðarhafa sem hafði tekið að sér daglegan rekstur að Kiðjabergi og yfirumsjón með rekstri vatnsveitu, lagningu vega og göngustíga auk girðingarvinnu en félagið inniheimti árgjald af lóðarhöfum vegna þessa. Haustið 2003 var boðað til fundar með lóðarhöfum í því skyni að ákveða árgjald „sem innifæli í sér leigu- og viðhaldsgreiðslur samkvæmt 3. gr. leigusamningsins“. Á fundinum, sem haldinn var hinn 23. september 2003, var lögð fram tillaga stjórnar stefnanda um að gjaldið skyldi vera 19.500 krónur og miðast við neysluvísitölu eins og hún væri 1. janúar ár hvert. Af þeim lóðarhöfum sem mættu á fundinn greiddu 22 atkvæði með tillögunni en fjórir voru á móti.

Að mati dómsins var í framangreindum dómi Hæstaréttar einungis tekin afstaða til þess að umræddum lóðarhafa væri ekki skylt að greiða leigu af lóð sinni í landi stefnanda. Ekki var tekin afstaða til þess hvernig staðið skyldi að ákvörðun um innheimtu viðhaldskostnaðar, hvað þá hvaða gjöld nákvæmlega féllu undir þann kostnað, enda lá þá fyrir að lóðarhafinn greiddi árgjald til Félags lóðarhafa vegna þessa. Telja verður að ákvæði 3. gr. leigusamningsins sé skýrt um það að stjórn stefnanda sé heimilt að ákveða greiðslu fyrir viðhald. Er eðlilegt og sanngjarnt að slík greiðsla sé innt af hendi í formi árgjalds, sem taki mið af fyrirhugðum útgjöldum, ellegar þyrfti stefnandi að standa straum af þeim og innheimta síðan eftir á hjá lóðarhöfum eftir nákvæma útreikninga. Er stefndi bundinn af ákvörðun stjórnarinnar þótt hann hafi ekki greitt atkvæði með tillögunni á fundinum hinn 23. september 2003.

Fyrir liggur að stefndi hefur ítrekað óskað eftir því að stefnandi legði fram gögn sem sýni raunverulegan kostnað vegna árgjaldsins. Samkvæmt gögnum málsins kynnti einn lóðarhafa, G-kk-nf S-kk-nf, sér reikninga sem stefnandi afhenti honum og taldi hann upphæð sem stjórnin innheimti ásættanlega. Með samkomulagi sem formaður stefnanda og tveir lóðarhafar sem höfðu mótmælt árgjaldinu gerðu hinn 18. maí 2005 var samþykkt tillaga framangreinds G-kk-ef um skiptingu viðhalds vega og reksturs og viðhalds vatnsveitu. Kom þar m.a. fram að haft yrði sér bókhald og sérstakur sjóður fyrir lóðarhafa sem ekki blönduðust félagssjóð stefnanda. Árgjald yrði haft sem næst rekstrarkostnaði nema til stæði að leggja slitgjald á vegi eða byggja þyrfti upp varasjóð. Þrátt fyrir þetta samkomulag hefur stefnandi ekki haldið bókhald þar sem rekstur vegna landareignar hans í Kiðjabergi, eða sá kostnaður sem hann telur að lóðarhafar eiga að greiða, er aðgreindur frá öðrum rekstri stefnanda. Kom fram í framburði B-kk-ef Þ-kk-ef, formanns stefnanda, að hann hefði verið að kaupa sér tíma er hann ritaði undir samkomulagið en hann taldi að menn myndu sjá að sér og greiða árgjaldið án athugasemda. Hafi formaður Félags lóðarhafa, Þ-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf, ekki gert athugasemdir við að rekstur Kiðjabergs væri ekki aðgreindur frá öðrum rekstri stefnanda.

Við meðferð málsins lagði stefnandi fram yfirlit yfir rekstargjöld svæðisins vegna áranna 2006 til 2009 en það mun hafa verið unnið af formanni stefnanda upp úr sjóðsbók félagsins. Á yfirlitinu er bæði að finna útgjöld sem stefnandi telur að lóðarhafar eigi að bera og útgjöld sem hann telur þeim óviðkomandi, eins og t.d. styrk til Golfklúbbsins Kiðjabergs. Af samantekt sem fylgir yfirlitinu sést að stefnandi telur sig hafa innheimt lægri fjárhæð af lóðarhöfum vegna rekstursins heldur en þau útgjöld sem hann hefur innt af hendi vegna hans. Þannig kveðst stefnandi hafa innheimt 9.230.081 krónu af lóðarhöfum árin 2006 til 2008 en rekstrargjöld vegna Kiðjabergslandsins hafi á sama tíma numið 25.619.277 krónum, þar af hafi hluti lóðarhafa í gjöldunum numið 15.129.298 krónum. Ekki sé inni í þessum tölum umsýslugjald vegna bókhalds, innheimtu o.fl. en stefnandi telur sanngjarnt að það nemi 15-20 % af gjöldunum.

Þótt stefnandi hafi með útreikningum sínum leitt að því líkur að umrætt gjald sé raunhæft er óhjákvæmilegt að líta til þess að engir reikningar voru lagðir fram til stuðnings yfirlitinu, að undanskildum reikningi vegna vegagerðar. Torvelt er að henda reiður á þeim útgjöldum sem stefnandi telur að lóðarhafar eigi að greiða og stefnandi hefur ekki reifað með fullnægjandi hætti hver þau séu. Þá virðist vanta inn í yfirlitið útgjöld vegna fyrsta ársfjórðungs 2008. Eru því ekki fyrir hendi forsendur er gera dóminum kleift að leggja mat á það hvort árgjaldið sé raunhæft miðað við þau útgjöld sem stefnda beri að greiða eða hvort það feli að einhverju leyti í sér dulbúna leigu líkt og stefndi heldur fram. Með hliðsjón af forsögu málsins verður að telja að sönnun um þetta atriði hvíli á stefnanda enda stendur það honum nær en stefnda. Enn fremur ætti stefnanda sem bókhaldskyldum aðila að vera í lófa lagið að leggja fram fullnægjandi gögn. Því eru slíkir brestir á málatilbúnaði stefnanda að óhjákvæmilegt er að vísa málinu í heild frá héraðsdómi vegna vanreifunar.

Eftir þessum úrslitum, og með vísan til 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað sem telst, með hliðsjón af því að stefnandi hefur höfðað þrjú önnur samkynja mál sem rekin voru samhliða þessu máli, hæfilega ákveðinn 175.000 krónur, þ.m.t. virðisaukaskattur.

K-kvk-nf S-kvk-nf, settur héraðsdómari, kvað upp dóminn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnandi Meistarafélag húsasmiða greiði stefnda, E-kk-þgf K-kk-þgf D-kk-þgf, 175.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf S-kvk-nf