E-4077/2011

Mál þetta, sem dómtekið var 7. mars sl., er höfðað af K-kk-þgf E-kk-þgf Þ-kk-þgf og E-kvk-þgf K-kvk-þgf, báðum til heimilis að Norðurási 4, 110, Reykjavík, með stefnu þingfestri 20. október 2011 á hendur E-kk-þgf H-kk-þgf Þ-kk-þgf og K-kvk-þgf P-kvk-þgf, báðum til heimilis að Reykási 17, 110 Reykjavík.

I.

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði dæmdir sameiginlega til að greiða stefnendum skuld að fjárhæð 2.150.000 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 2.150.000 kr. frá 15. ágúst 2011 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar skv. mati dómsins auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun, allt gegn útgáfu afsals til stefndu.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfu stefnenda en til vara að kröfur stefnenda verði stórlega lækkaðar.

Í báðum tilfellum gera stefndu kröfu um að sér verði dæmdur málskostnaður að skaðlausu samkvæmt mati dómsins, í samræmi við málskostnaðarreikning sem lagður verði fram við aðalmeðferð málsins.

II.

Málsatvik

Í lok febrúar árið 2011 leituðu stefndu upplýsinga um fasteignina Reykás 17 í Reykjavík, hjá fasteignasölunni Valhöll, sem auglýst hafði eignina til sölu, en seljendur eignarinnar eru stefnendur í máli þessu. Í kjölfarið skoðuðu stefndu eignina sem er raðhús byggt árið 1988. Eftir skoðun á eigninni ákváðu stefndu að gera tilboð í eignina, sem dagsett var þann 4. mars 2011 og kaupsamningur var síðan gerður þann 20. apríl 2011. Kaupverð eignarinnar var 40.500.000 kr., fasteignamat 42.400.000 kr. og brunabótamat 44.610.000 kr.

Þann 15.ágúst 2011 bar stefndu að greiða lokagreiðslu að fjárhæð 2.150.000 kr.

Stefndu fluttu inn í húsið þann 8. júlí 2011 og töldu sig fljótt vera vör við vanlíðan sem þau tengdu ástandi hússins. Í framhaldi fengu stefndu sérfræðinga frá Húsi og heilsu ehf., til að yfirfara húsið og kanna hvort þær væri að finna heilsuspillandi orsakavald, s.s. raka, myglu eða rotnun. Í tengslum við skoðunina var útbúið minnisblað vegna skoðunar og sýnatöku sem áttu sér stað í ágúst 2011.

Niðurstaða skoðunarinnar og mats þeirra var að mygla yxi á yfirborði á timbri í þakrými og mælt var með því að láta gera úttekt á ástandi í þaki og rakavörn.

Í kjölfarið var M-kk-nf Þ-kk-nf byggingarmeistari og matsmaður fenginn til að gera úttekt og mat á húsnæðinu að því er varðaði þakið sérstaklega. Skoðunardagur var þann 25. ágúst 2011.

Í matsgerð M-kk-ef kom fram að loftun þaksins væri verulega ábótavant þar sem í útveggjum væri aðeins eitt loftunarrör í hverju sperrubili en þau eigi að vera tvö, einnig að einangrunin væri of þykk fyrir sperrubreiddina þannig að hún hindraði loftun þaksins. Við nánari skoðun þakklæðningar hafi komið í ljós mikið af myglusvepp og fúi. Niðurstaða M-kk-ef var að um leyndan galla væri að ræða og gera þyrfti úrbætur sem fyrst.

Þann 1. september 2011 sendi Lögheimtan innheimtubréf fyrir hönd stefnenda þar sem lokagreiðsla sem inna átti af hendi þann 15. ágúst 2011 hafði ekki verið greidd. Lögmaður stefndu sendi stefnendum bréf, dags. þann 25. september 2001 þar sem komið var á framfæri afstöðu stefndu og fylgdu með matsgerð M-kk-ef Þ-kk-ef og minnisblað Húss og heilsu ehf. Jafnframt var tilkynnt að stefndu hefðu ákveðið að nýta sér stöðvunarrétt sinn vegna umræddra galla og gerð var krafa um efndir af hálfu seljenda. Í bréfi lögmanns stefndu kom einnig fram að ef ekki yrði bætt úr göllum af hálfu stefnenda gerðu stefndu kröfu um afslátt af kaupverði eignarinnar og/eða skaðabætur sem kæmu þá til skuldajafnaðar við kröfu stefnenda. Einnig kom fram að líklega mætti gera ráð fyrir álíka göllum í þökum annarra húsa í raðhúsalengjunni.

Stefna var gefin út þann 28. september 2011 af hálfu stefnenda og var þingfest sem áður er rakið þann 20. október 2011.

Í þinghaldi þann 21. mars 2012 lögðu stefndu fram matsbeiðni þar sem óskað var mats varðandi tvo grunnþætti:

I. Mat á því hvort galli sé til staðar í ytra byrði hússins skv. skilgreiningu fjöleignarhúsalaga, sbr. 2. mgr. 6. gr. og 1. mgr. 8. gr. laganna og enn fremur mat á umfangi þess galla og kostnaði við úrbætur.

a. Mat á því hvort ófullnægjandi frágangur á ytra byrði hússins hafi valdið

skemmdum/tjóni á innra byrði hjá öðrum eigendum í húsinu sem telst séreign.

II. Mat á því hvort galli sé til staðar í innra byrði þaksins hjá matsbeiðanda, þeim hluta sem skilgreindur er sem séreign skv. skilgreiningu fjöleignarhúsalaga og enn fremur mat á umfangi þess galla og kostnaði við úrbætur.

Þá var þess óskað að hinn dómkvaddi matsmaður skoðaði, mæti og rökstyddi álit sitt á eftirfarandi atriðum:

A. Frágangi á þaki – ytra byrði hússins (sameign)

a. Telur matsmaður að galli sé til staðar í ytra byrði hússins sem telst sameign í skilningi fjöleignarhúsalaga í þakinu í húsi matsbeiðanda? Ef galli er til staðar, í hverju felst hann nánar tiltekið.

b. Telur matsmaður að galli sé til staðar í ytra byrði hússins sem telst sameign í skilningi fjöleignarhúsalaganna í þaki hjá öðrum í húsinu, nánar tiltekið Reykási 13, 15 og 19? Ef galli er til staðar, í hverju felst hann nánar tiltekið?

c. Telur matsmaður að loftun þaksins sé ábótavant? Ef um galla er að ræða, í hverju felst hann nánar tiltekið.

d. Telur matsmaður að loftun þaksins sé ábótavant? Ef um galla er að ræða, í hverju felst hann nánar tiltekið.

e. Hver er afleiðing ofangreindra galla og ófullnægjandi frágangs í þaki? Hver er orsök gallanna ef þeir eru til staðar?

f. Telur matsmaður að þakið og frágangur þess samræmist gildandi lögum og byggingarreglugerðum?

g. Ef um galla er að ræða, hvernig telur matsmaður unnt að bæta úr þeim ágöllum og hver telur hann að kostnaður, nánar sundurliðaður, verði við lagfæringar? Telur matsmaður þörf á því að skipta verði um þakið eða hluta þess?

B. Frágangur og ástand innra byrðis þaks (séreign)

a. Telur matsmaður að galli sé til staðar í innra byrði sem telst séreign í skilningi fjöleignarhúsalaga í húsi matsbeiðanda? Ef galli er til staðar, í hverju felst hann nánar tiltekið?

b. Telur matsmaður að galli sé til staðar í innra byrði sem telst séreign í skilningi fjöleignarhúsalaga í þaki hjá öðrum eigendum í Reykási 13, 15 og 19? Ef galli er til staðar, í hverju felst hann nánar tiltekið?

c. Ef galli er til staðar sbr. lið a og b, er orsök þess galla ófullnægjandi frágangur á ytra byrði þaksins? Ef galli er til staðar, hvað telur matsmaður að sé orsök gallans?

d. Hvernig telur matsmaður að unnt sé að bæta úr þessum ágöllum og hver telur hann að kostnaður nánar sundurliðaður verði við lagfæringar?

e. Óskað er eftir því að matsmaður sundurliði kostnað við úrbætur að því er varðar þennan lið við annars vegar eignarhluta matsbeiðanda og hins vegar aðra eignrhluta ef galli er til staðar í séreign sem afleiðing af ófullnægjandi frágangi á sameign (þakinu, loftun og svo framvegis).

Niðurstöður matsmanns voru eftirfarandi:

A. Frágangur á þaki

Varðandi spurningu a, kvað matsmaður allt ytra byrði hússins sameign, þar með talin borðaklæðning á sperrur. Þar sem opnað var inn að þakklæðningu hafi verið greinileg sveppamyndun í borðaklæðningu sem hann flokkaði sem galla. Ef loftun þaksins yrði endurbætt, væri ekki nauðsynlegt að endurnýja þakklæðninguna. Matsmaður byggði þetta á því að loftbilið þar sem sveppamyndunin var tengdist eingöngu útilofti og hafi því nær engin áhrif haft á inniloft í húsinu auk þess sem allar líkur væru á því að gróin legðust í dvala þegar loftun yrði bætt.

Varðandi spurningu b þá var það mat matsmanns að ekki væru gallar til staðar í þaki í húsunum Reykási 13, 15 og 19, sem féllu undir sameign raðhúsalengjunnar Reykás 13 til 19.

Varðandi spurningu c þá vísar matsmaður til þess að samkvæmt byggingarreglugerð frá 1979, sem í gildi var þegar húsið var byggt, hafi verið gerð krafa um að útloftunarraufar væru 500 mm² fyrir hvern fermetra þaks. Útloftunarraufar í þaki Reykáss 17 væru eitt 20 mm rör inn í hvert loftbil í hverju 0,6 m breiðu sperrubili og það hafi ekki verið óalgeng lausn á þeim tíma sem húsið var byggt, en standist ekki kröfur um útloftunarraufar byggingarreglugerðar frá 1979. Útloftunarraufar hafi ekki verið sýndar á samþykktum teikningum hjá byggingarfulltrúa af húsinu. Til að uppfylla ákvæði byggingarreglugerðar frá 1979 þyrfti að stækka 20 mm götin inn í loftunarbilið í 32 mm og bora að minnsta kosti eitt nýtt 32 mm gat inn í loftbil í hverju sperrubili. Matsmaður mat því loftun þaksins ábótavant.

Varðandi spurningu d þá taldi matsmaður loftun í þakskeggi nægilega.

Varðandi spurningu e þá kveður matsmaður loftun þaka, eins og að Reykási 17, hafa verið opnaða um það bil 20 árum eftir að þau voru byggð og hvorki raki né fúi hafi verið í timburklæðningu sumra þessara þaka. Hugsanlega hafi því gróin verið í timbrinu þegar það var sett á þakið og hugsanlega hafi rakavarnarlagið verið tiltölulega óþétt. Matsmaður taldi því að ef loftunarraufar hefðu verið samkvæmt gildandi reglugerð á þeim tíma þegar húsið var byggt, væri sveppamyndun í timbri þakvirkis miklu minni eða hugsanlega engin.

Varðandi spurningu f þá telur matsmaður að þakið og frágangur á því samræmist gildandi lögum og byggingarreglugerð fyrir utan þykkt á einangrun og stærð útloftunarraufa. Kröfur hvað þetta varði hafi verið hertar í byggingarreglugerð sem gefin hafi verið út í janúar 2012.

Varðandi spurningu g þá telur matsmaður nauðsynlegt að bæta loftun þaks, rífa hluta af klæðingu þakkants svo unnt sé að komast að loftunarraufum til að stækka þær í samræmi við lið c hér að ofan. Áætlaður kostnaður við þetta sé 380.000 kr. og stærsti hluti kostnaðarins væri vinna. Matsmaður taldi ekki þörf á að skipa um þakið eða hluta þess.

B. Frágangur og ástand innra byrðis þaks (séreign)

Varðandi spurningu a þá kveður matsmaður einangrun, vindpappa, rakavarnarlag og loftaklæðningu séreign í húsi matsbeiðanda. Á þeim stöðum þar sem þak var opnað virðist hugsanlegt að einangrun þrengi að loftbili inn í loftunarbil, en matsmaður taldi að þetta hefði ekki áhrif á loftun þakvirkis sem nokkru næmi og því ekki nauðsynlegt að laga þetta. Þá taldi matsmaður umræddar loftunarraufar sem um væri fjallað í liðum c og g í A-hluta matsspurninga hluta af sameign Reykáss 13-19.

Varðandi spurningu b þá var það mat matsmanns að engir gallar væru til staðar í þaki húsanna að Reykási 13, 15 og 19, sem féllu undir séreign viðkomandi húseigna.

Varðandi spurningu c þá taldi matsmaður ekki útilokað að frágangur einangrunar í þaki hefti eitthvað loftun frá loftraufum inn í loftbil milli þakklæðningar og einangrunar. Það breytti því ekki að loftunarraufar væru ekki nægilega stórar til að uppfylla kröfur sem gerðar hefðu verið í byggingarreglugerð á þeim tíma sem húsið var byggt.

Varðandi spurningu d þá telur matsmaður galla samkvæmt liðum a, b og c ekki til staðar og því ekki þörf á að svara þessari spurningu.

Varðandi spurningu e þá telur matsmaður galla samkvæmt liðunum a og b ekki til staðar.

Stefndu voru í öllum aðalatriðum ósátt við niðurstöðu undirmatsmanns, en þau höfðu áður en óskað var dómkvaðningar matsmanns leitað til L-kk-ef G-kk-ef húsasmíðameistara sem áætlaði kostnað við að rífa af þakinu járn, pappa og timburklæðningu, auka loftunarbil og setja að því búnu nýtt efni á þakið og varð niðurstaða hans sú að heildarefniskostnaður vegna viðgerðar væri 950.000 kr. til 1.100.000 kr., vinnuliður væri 1.000.000-1.200.000 kr. eða samtals 1.950.000 kr. til 2.300.000 kr.

Stefndu fengu síðan tilboð frá B-kk-þgf R-kk-þgf Ó-kk-þgf húsasmíðameistara og byggingartæknifræðingi í lagfæringar á þaki og loftun.

Stefndu óskuðu eftir því að B-kk-nf R-kk-nf skilaði skýrslu varðandi framkvæmdir við lagfæringar og niðurstöðu eftir að búið væri að opna þakið. Enn fremur óskuðu þau eftir því að hann tæki sýni úr þaki hússins og burðarvirki ásamt því að framkvæmdin og þakið að innanverðu væri myndað sem og var gert. Samtals var kostnaður við viðgerðina 1.744.065 kr. og endurgreiðsla vegna vinnu á verkstað 156.570 kr.

Stefndu óskuð eftir því að dómkvaddir yrðu yfirmatsmenn og þann 27. september 2012 voru skipaðir yfirmatsmenn þeir H-kk-nf S-kk-nf byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari og H-kk-nf H-kk-nf byggingaverkfræðingur.

Matsmenn skiluðu yfirmatsgerð dagsettri í mars 2013 og niðurstaða þeirra var svofelld:

Niðurstaða yfirmatsmanna

Spurningar úr yfirmati, liður A

A. Frágangur á þaki – ytra byrði hússins (sameign)

Telur matsmaður að galli sé til staðar í ytra byrði hússins sem telst sameign í skilningi fjöleignarhúsalaganna í þakinu í húsi matsbeiðanda? Ef galli er til staðar, í hverju felst hann nánar tiltekið?

Telur matsmaður að galli sé til staðar í ytra byrði hússins sem telst sameign í skilning fjöleignarhúsalaganna í þaki hjá öðrum í húsinu, nánar tiltekið Reykási 13, 15 og 19? Ef galli er til staða, í hverju felst hann nánar tiltekið?

Telur matsmaður að loftun þaksins sé ábótavant? Ef um galla er að ræða, í hverju felst hann nánar tiltekið?

Telur matsmaður að loftun í þakskeggi sé ábótavant? Ef um galla er að ræða, í hverju felst hann nánar tiltekið?

Hver er afleiðing ofangreindara galla og ófullnægjandi frágangs í þaki? Hver er orsök gallanna ef þeir eru til staðar?

Telur matsmaður að þakið og frágangur þess samræmist gildandi lögum og byggingarreglugerðum?

Ef um galla er að ræða, hvernig telur matsmaður unnt að bæta úr þeim ágöllum og hver telur hann að kostnaður, nánar sundurliðaður, verði við lagfæringar? Telur matsmaður þörf á því að skipt verði um þakið eða hluta þess?

A.a.

Yfirmatsmenn telja að loftraufar á þaki hafi verið of litlar til að geta flutt burtu raka sem barst upp í þak frá innirými og of litlar m.v. lágmarksákvæði byggingarreglugerðar og þar með hafi frágangur verið gallaður. Þakpappi undir þakjárni var skemmdur og úr sér genginn sem stafar af hrörnun og sliti. Borðaklæðning á þaki hefur fúnað á köflum vegna raka en ekki er hægt að greina á milli þess hvað af þeim raka stafar af ófullnægjandi loftun yfir einangrun og hvað vegna leka.

A.b.

Yfirmatsmenn telja að loftraufar séu of litlar í öllum þökum hússins og þau þar með gölluð. Sambærilegar skemmdir eru á þakpappa á öllum þökum hússins og skemmdir vegna raka en ekki er hægt að greina á milli þess hvað af þeim raka stafar af ófullnægjandi loftun yfir einangrun og hvað vegna leka.

A.c.

Yfirmatsmenn telja að loftun þaks á húsi 17 hafi verið ófullnægjandi og minni en lágmarkskröfur byggingarreglugerðar kveða á um.

A.d.

Yfirmatsmenn telja að loftrásir á þakköntum séu fullnægjandi.

A.e.

Vísað er til matsliða A.a og A.b. Raki hefur safnast upp í þaki, einkum í borðaklæðningu og valdið því að hún hefur fúnað á köflum, einkum næst mæni. Ekki er hægt að greina á milli þess hvort fúi stafar af lekum eða af rakastreymi innan úr húsinu. Umfang leka er þó að líkindum miklu meira og sennilegt að þáttur hans sé ráðandi.

A.f.

Yfirmatsmenn telja að almennt sé frágangur þaks í samræmi við byggingarreglugerð og almennar venjur. Loftrásir eru hins vegar ófullnægjandi þar sem þær eru of litlar.

A.g.

Yfirmatsmenn telja að bæta megi úr með því að stækka loftraufar í gegnum útveggi en auk þess þarf að skipta um skemmda borðaklæðningu og þakpappa. Til þess þarf að taka upp allt þakjárn ásamt áfellum, rífa upp pappa og yfirfara borðaklæðningu og skipta út því sem er skemmt af fúa. Ekki þarf að skipta út borðaklæðningu þó að takmarkaður sveppagróður sé á henni en skipta verður um fúna borðaklæðningu sem misst hefur styrk. Yfirmatsmenn telja að skipta þurfi um 1/3 af borðaklæðningu. Heppilegt er að vinna verkið í þurrki og hafa þakið opið eins lengi og mögulegt er til að hraða útþornun. Rífa þarf borðaklæðningu yfir útvegg, skera raufar ofan í vegg til að útbúa loftraufar og setja fínriðið net fyrir að utan. Ganga síðan frá borðaklæðningu, leggja nýjan þakpappa og endurleggja þakjárn ásamt áfellum. Mála síðan þak. Gæta verður þess að ef lagður er gufuþéttur þakpappi þarf að taka tillit til þess við ákvörðun á stærð loftraufa.

Metinn er hæfilegur kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantekt aftar í yfirmatsgerð.

Spurningar úr yfirmati, liður B

Telur matsmaður að galli sé til staðar í innra byrði hússins sem telst séreign í skilning fjöleignarhúsalaganna í húsi matsbeiðanda? Ef galli er til staðar, í hverju felst hann nánar tiltekið?

Telur matsmaður að galli sé til staðar í innra byrði hússins sem telst séreign í skilningi fjöleignarhúsalaganna í þaki hjá öðrum eigendum í Reykási 13, 15 og 19? Ef galli er til staðar, í hverju felst hann nánar tiltekið?

Ef galli er til staðar sbr. lið a og b, er orsök þess galla ófullnægjandi frágangur á ytra byrði þaksins? Ef galli er til staðar, hvað telur matsmaður að sé orsök þessa galla?

Hvernig telur matsmaður að unnt sé að bæta úr þessum ágöllum og hver telur hann að kostnaður, nánar sundurliðaður, verði við lagfæringar?

Frágangur og ástand innra byrðis þaks (séreign)

Óskað er eftir því að matsmaður sundurliði kostnað við úrbætur að því er varðar þennan lið við annars vegar eignarhluta matsbeiðanda og hins vegar aðra eignarhluta ef galli er þar til staðar í séreign sem afleiðing af ófullnægjandi frágangi á sameign (þakinu, loftun o.s.frv.)

Umfjöllun yfirmatsmanna

Yfirmatsmenn geta ekki staðfest hvernig var umhorfs inni í húsi 17 áður en skipt var um allt efni í þaki ofan við rakavörn en almennt virðist sem ummerki hafi verið lítil eða engin utan tauma sem eru á límtré og rakavörn á háalofti yfir fataherbergi.

Lítil sem engin sýnileg ummerki eru í húsum 13 og 19 nema í húsi 19 eru taumar niður af þakglugga sem stafa af lekum frá glugganum. Hús 15 var ekki skoðað.

Rakavörn og einangrun í þökum er séreign hvers húss. Yfirmatsmenn telja að ekki séu skemmdir á þessum byggingarefnum vegna raka eða leka.

Niðurstaða yfirmatsmanna

B.a.

Yfirmatsmenn hafa ekki séð skemmdir á innra byrði hússins sem benda til þess að það geti verið gallað.

B.b.

Yfirmatsmenn hafa ekki séð skemmdir á innra byrði húsa 13, 15 og 19 sem benda til þess að það geti verið gallað.

B.c.

Sjá niðurstöðu í lið B.a og B.b.

B.d.

Sjá niðurstöðu í lið B.a og B.b.

B.e.

Sjá niðurstöðu í lið B.a og B.b.

METINN KOSTNAÐUR

Metinn kostnaður í yfirmatsgerð innifelur allan kostnað verktaka við að vinna viðkomandi verklið og innifelur virðisaukaskatt. Miðað er við að verkið sé unnið í einum áfanga og sé unnið af faglærðum mönnum með aðstoðarmönnum. Tekið er tillit til umfangs verkliða og aðstæðna á verkstað. Metinn kostnaður er á verðlagi í samræmi við dagsetningu yfirmatsgerðar.

III.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur seldu stefndu raðhús sitt að Reykási 17 í Reykjavík á 40.500.000 kr. og stefndu hafi borið að inna af hendi lokagreiðslu, 2.150.000 kr. þann 15. ágúst 2011. Stefndu hafi vanefnt þá greiðslu og borið fyrir sig að þak hússins væri haldið göllum og kostnaður við úrbætur væri að minnsta kosti 2.000.000 kr. Stefnendur mótmæla þessu sem röngu og ósönnuðu og byggja á því að stefndu sé ekki heimilt að halda greiðslu. Um sé að ræða raðhús í fjögurra húsa lengju og aldrei hafi borið á neinum göllum. Stefnendur hafi búið í húsinu um áratugaskeið og kannist ekki við neina galla. Það geri heldur ekki aðrir íbúar raðhúsalengjunnar. Þá hafi húsið verið selt á tiltölulega lágu verði og stefndu hafi skoðað eignina vandlega, tvisvar sinnum fyrir kaupsamningsgerðina og aftur áður en þau tóku við henni.

Varðandi lagarök vísa stefnendur til reglna samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga svo og ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, samnings aðila og ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðja stefnendur við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Kröfu um málskostnað styðja stefnendur við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988. Stefnendur eru ekki virðisaukaskattskyld og er þeim því nauðsynlegt að fá dóm fyrir þessum skatti úr hendi stefndu.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu í máli þessu krefjast þess að á móti stefnukröfu verði skuldajafnað kröfu stefndu um afslátt og/eða skaðabætur af kaupverði hinnar seldu eignar vegna galla sem tilgreindir séu í framlagðri matsgerð M-kk-ef Þ-kk-ef dags. 26. ágúst 2011 auk kostnaðar vegna matsgerða og vísa til 28.gr. eml. nr. 91/1991. Stefnendur áskilja sér í greinargerð rétt til að dómkveðja matsmenn til að meta nákvæmlega hvert umfang gallans sé og enn fremur kostnað við að bæta úr gallanum. Stefndu byggja á því að húsið Reykás 17 hafi við afhendingu verið haldið þeim göllum sem fram hafi komið við skoðun matsmanna á eigninni og á þeim beri sem stefnendur ábyrgð. Ljóst er að gera þurfi verulegar lagfæringar á þakinu samkvæmt niðurstöðum yfirmatsmanna og stefndu eigi gagnkröfu á hendur stefnendum til skuldajafnaðar sem nemi að minnsta kosti þeirri fjárhæð sem tilgreind sé í framlagðri matsgerð.

Stefndu halda því fram að um langvarandi raka hafi verið að ræða í húsnæðinu og mygla hafi orðið þess valdandi að stefnda K-kvk-nf P-kvk-nf hafi farið að finna til verkja í öllum liðum sem komið hafi í ljós að hún losnaði við ef hún svaf annars staðar í einhverjar nætur. Af þessum sökum hafi stefndu leitað til sérfræðinga frá Húsi og heilsu ehf. sem staðfest hafi langvarandi raka og tilvist myglu og baktería.

Stefndu byggja á því að um sé að ræða galla í skilningi fasteignakaupalaga. Um sé að ræða leyndan galla, sbr. 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sem falli undir skilgreiningu í þeirri grein, en þar segi: „Fasteign telst gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi.“ Stefndu byggja á því að þau eigi rétt til skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi stefnanda sem nemi þeirri fjárhæð sem niðurstaða dómkvaddra matsmanna verði. Galli á húsnæðinu sé í raun það umfangsmikill að varla sé íbúðarhæft í húsinu fyrir stefndu þar sem um heilsuspillandi galla sé að ræða.

Krafa seljenda grundvallast á því að um verulegan galla sé að ræða á umræddri fasteign sem sé ótvírætt á ábyrgð stefnenda í skilningi 37. gr., sbr. 38. gr. og 41.gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og jafnframt IV. kafla laganna.

Stefndu byggja enn fremur á því að þau hafi engar upplýsingar fengið, hvorki frá stefnendum né fasteignasölunni, um það að eignin væri haldin þeim göllum sem raun hafi orðið á né að ástandi hennar haft verið áfátt að neinu leyti. Þvert á móti hafi verið látið að því liggja að um væri að ræða fasteign í mjög góðu ástandi eins og söluyfirlit hafi gefið til kynna. Þá hafi stefndu ekki orðið vör við þessa galla við skoðun eignarinnar né nokkuð sem hafi gefið þeim tilefni til að ætla að eignin væri haldin slíkum göllum. Stefnendur hafi þannig ekki fullnægt upplýsingarskyldu sinni um eignina og beri ábyrgð þar á.

Stefndu telja ljóst að stefnendur hafi ekki gefið þeim þær upplýsingar sem þeir hafi haft eða mátt hafa um eignina og sem stefndu hafi mátt gera ráð fyrir að fá. Telja stefndu að stefnendur hafi jafnvel leynt þá upplýsingum sem gefið hafi til kynna ástand eignarinnar. Samkvæmt þeim upplýsingum sem stefnendur hafi aflað sér hafi aðrir eigendur í húsalengjunni orðið varir við leka undanfarin ár og þetta komi einnig fram í bréfi stefnenda, dags. 14. nóvember 2011, þar sem byggt sé á samtölum stefnenda við aðra eigendur húsa í raðhúsalengjunni. Einnig hafi stefnendur rætt við aðra húseigendur í lengjunni sem hafi staðfest rakavandamál í tengslum við þak og einnig að skoða þyrfti nánar hvert ástandið væri á þakinu í heild. Bendi þetta m.a. til þess að um nokkurn tíma hafi verið ljóst að um væri að ræða rakavandamál á þaki raðhússins. Þannig sé fullyrðingum í stefnu mótmælt sem röngum. Stefndi telur ljóst að bæði lykt og raki hafi verið orðinn það mikill í Reykási 17 að það hafi mátt vera ljóst hverjum þeim sem byggi í húsinu, en stefnendur hafi búið í húsinu í langan tíma. Stefndu hafi þannig ekki haft ástæðu til að ætla að húsið væri haldið þeim galla sem síðar hafi komi í ljós. Séu ekki skilyrði til skaðabóta fyrir hendi þá eigi stefndu í öllu falli rétt á afslætti af kaupverði og rétt til skuldajafnaðar.

Stefndu vísa í þessu sambandi til 6. töluliðs kaupsamningsins þar sem fram komi að seljandi skuli gefa kaupanda þær upplýsingar um eign sem hann vissi eða mátti vita um og sem kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Enn fremur að eign skuli vera í samræmi við veittar upplýsingar og upplýsingar í söluyfirliti. Fasteign teljist gölluð hafi kaupandi ekki fengið þessar upplýsingar. Þá byggja stefndu á því að umræddum atriðum hafi verið haldið leyndum gagnvart stefndu og ljóst sé að það hefði getað skipt miklu varðandi ákvörðun stefndu um kaupin. Stefndu hafi síðan orðið gallans vör strax eftir afhendingu.

Stefndu byggja á því að þeim hafi verið heimilt að halda eftir lokagreiðslu kaupverðs enda eigi stefndu kröfu á stefnendur um skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði hinnar seldu eignar vegna framangreindra galla á eigninni. Byggi krafan á 44.gr. laga um fasteignakaup 40/2002, sbr. 1.mgr. 28.gr. laga nr. 91/1991, auk þess sem hún styðjist við niðurstöðu yfirmatsgerðar. Stefndu mótmæla sérstaklega kröfu stefnanda um dráttarvexti þar sem stefndu hafi gripið til lögmætra vanefndarúrræða og greiðsludráttur verði rakinn til atvika sem varði stefnendur.

Stefndu hafna fullyrðingu í stefnu um að húsið hafi verið selt á hlutfallslega lágu verði, en fyrirliggjandi sé að húsið hafi verið selt á eðlilegu markaðsverði.

Um lagarök vísa stefndu til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem og til ákvæða vaxtalaga nr. 38/2001. Þá vísa stefndu til fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum IV. kafla laganna.

Málskostnaðarkröfur byggja stefndu á 129., sbr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála með áorðnum breytingum. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað er byggð á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV.

Niðurstaða

Stefnendur höfðuðu mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar Reykáss 17, en stefndu höfðu haldið eftir lokagreiðslu samkvæmt samningnum vegna ætlaðra galla á eigninni. Í máli þessu er deilt um það hvort til staðar hafi verið galli í fasteigninni Reykási 17 Reykjavík í merkingu 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt tilvitnaðri lagagrein telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst hins vegar ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar sem nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í málinu liggur fyrir yfirmatsgerð sem tók til lagfæringa á þökum húsanna Reykási 13-19 og var hlutur Reykáss 17 í viðgerðarkostnaði 1.064.662 kr. þegar búið var að draga frá endurgreiddan virðisaukaskatt af vinnuliðum á staðnum. Yfirmatsgerðin hefur ekki verið hrakin. Viðgerðarkostnaður samkvæmt yfirmatsgerð er þannig aðeins um 2,6% af kaupverði hússins, sem var 40.500.000 kr. Samkvæmt þessari niðurstöðu er ekki unnt að líta svo á að annmarkar á eigninni hafi rýrt verðmæti hennar svo að nokkru varði í merkingu 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og dómaframkvæmd Hæstaréttar Íslands þetta varðandi, en hér er um að ræða notaða fasteign byggða árið 1988. Því veltur niðurstaða í máli þessu á því hvort stefnendur hafi vitað eða mátt vita að þeir ágallar væru á eigninni sem metnir voru í yfirmatinu.

Stefndu keyptu með kaupsamningi dags. 20. apríl 2011 fasteignina Reykás 17 í Reykjavík af stefnendum. Þau fengu eignina afhenta skv. kaupsamningi þann 1. júlí 2011 og fluttu inn í hana þann 8. sama mánaðar. Stefndu töldu sig fljótt verða vör við vanlíðan sem þau tengdu í fyrstu ekki ástandi hússins og fengu fyrirtækið Hús og heilsu ehf. til að kanna hvort þar væru heilsuspillandi orsakavaldar svo sem raki eða mygla. Niðurstaða þeirra var m.a. sú að mygla yxi á yfirborði á timbri í þakrými og mælt var með því að láta gera úttekt á ástandi í þaki og rakavörn.

Stefnandi, K-kk-nf E-kk-nf Þ-kk-nf, gaf skýrslu fyrir dómi og kvaðst ekki hafa vitað af leka á þaki Reykáss 17 og hafa talið eignina í góðu ástandi. Hann hafi átt eignina frá því í október 1998, búið þar í tvö og hálft ár og aldrei hafa fundið neina lykt í húsinu eða orðið var við ummerki eftir myglu, fúa eða sveppi. Hann kvað stefndu hafa komið og skoðað eignina tvisvar og síðan aftur er þau tóku við henni. Tveir fasteignasalar hafi skoðað og metið eignina og tvenn hjón komið að skoða og enginn fundið neitt athugavert. Þegar stefndu mætti ekki í afsal og báru því við að ástæðan væri vandamál í húsinu hafi hann rætt við eigendur hinna eignarhlutanna en þeir hafi ekki kannast við neitt. Aðeins hafi orðið vart við smávægilegan leka frá þéttingum í kili á Reykási 13 og 15 sem ekki hafi komið aftur eftir lagfæringar og í Reykási 19 hafi lekið með þakglugga, en það sé eina húsið með þakglugga.

Stefnandi, E-kvk-nf K-kvk-nf, gaf einnig skýrslu og kvaðst ekki hafa vitað af raka eða þakleka. Hún hafi oft komið á þakloftið en þar hafi verið geymsla fyrir föt og leiksvæði fyrir börnin. Enginn af þeim sem komu að skoða eignina fann neitt og þau hafi ekki frétt af þessu fyrr en stefnendur mættu ekki til að greiða lokagreiðslu og ganga frá afsali. Þau hafi því verið í góðri trú og ekki vitað um neina galla eða vonda lykt.

Stefndi E-kk-nf H-kk-nf Þ-kk-nf kvaðst strax í fyrstu vikunni hafa fundið skrítna lykt í baðherbergi og geymslulykt í fataherbergi. Þegar þau hafi farið að mála hafi farið að bera á einkennum hjá konu hans, sjálfur hafi hann fengið verki og særindi í háls og sonur þeirra útbrot og annað. Í fyrstu hafi þau ekki tengt þetta við húsið en þetta hafi lagast ef þau dvöldu annars staðar.

Stefnda K-kvk-nf P-kvk-nf kom fyrir dóm og kvað þau hjónin ekki hafa orðið vör við neitt þegar þau skoðuðu eignina, en þau hefðu ekki farið upp á háaloft. Þegar þau hafi flutt inn hafi hún fljótlega farið að finna fyrir ýmsum óþægindum, verkjum í liðum, fengið bjúg og fleira í þeim dúr, en þessi einkenni hafi horfið ef hún dvaldi einhverja daga annars staðar.

Fyrir liggur að öndun þaka á húsunum að Reykási 13-19 var ábótavant og stóðst ekki kröfur byggingarreglugerðar. Því telst þakið gallað.

Í yfirmatsgerð kemur fram að yfirmatsmenn telja sig ekki geta staðfest hvernig hafi verið umhorfs inni í húsinu að Reykási 17 áður en skipt var um allt efni í þaki ofan við rakavörn en almennt virðist sem ummerki hafi verið lítil eða engin utan tauma sem eru á límtré og rakavörn á háalofti yfir fataherbergi. Yfirmatsmenn lýstu aðstæðum þannig á þökum húsanna að Reykási 13-19 að sveppagróður hafi verið í þakinu, einkum á borðaklæðningu, það er utan við einangrun, rakavörn og loftaklæðningu. Sveppagróður hafi því verið staðsettur þar sem ekki hafi verið beinn samgangur við inniloft í húsinu og hverfandi líkur á að íbúar verði fyrir óþægindum vegna hans. Í vindi geti þó alltaf borist eitthvað eitthvert loft í gegnum þakið inn í húsið vegna loftleka vegna galla í frágangi á rakavörn.

Þessi niðurstaða er í samræmi við skoðun undirmatsmanns sem lýsti skoðun á þeim stöðum sem opnaðir voru inn að þakklæðingu við vettvangsskoðun 20. apríl 2012. Matsmaður kvað sveppamyndun greinilega í borðaklæðningu og flokkaði hana undir galla. Hann kvað loftbilið þar sem sveppamyndunin (gróin) væri, tengjast eingöngu útilofti, en hafa nær engin áhrif á inniloft í húsinu.

Fyrir liggur að lítil sem engin ummerki eftir leka frá þaki voru til staðar við skoðun yfirmatsmanna. Í málinu er því haldið fram að lykt hfi verið í baðherbergi og á geymslulofti sem stefnendum hefði mátt vera kunnugt um en ekki hefur tekist að sanna tilvist eða orsakir þessarar lyktar eða hvernig hún tengist málinu frekar. Enn fremur er vísað til þess að í öðrum húsum í Reykási 13-19 hafi ekki verið vísbendingar um að öndun í þaki væri ábótavant. Samkvæmt því sem rakið hefur verið hefur stefndu ekki tekist að sýna fram á að stefnendur hafi vitað eða mátt vita af þeim galla sem staðfestur hefur verið að var á eigninni þegar þau fengu hana afhenta. Er niðurstaða dómsins því sú að fasteignin Reykás 17 teljist ekki hafa verið gölluð í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og er því ekki fallist á að stefndu eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar til skuldajöfnunar á móti kröfu stefnenda, sbr. IV. kafla laganna vegna galla á fasteigninni Reykási 17 í Reykjavík.

Að öllu framangreindu virtu er fallist á kröfur stefnenda eins og nánar er kveðið á um í dómsorði.

Að fenginni þessari niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber stefndu að greiða stefnendum málskostnað eins og í dómsorði greinir.

Vegna embættisanna dómara hefur uppkvaðning dóms dregist umfram frest skv. 1. mgr. 115. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Lögmenn eru sammála dómara um að ekki sé þörf á endurflutningi málsins.

Dóm þennan kveður upp Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari ásamt sérfróðu meðdómendunum J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf byggingatæknifræðingi og húsasmíðameistara og J-kk-þgf L-kk-þgf arkitekt.

Dómsorð:

Stefndu, E-kk-nf H. Þ-kk-nf og K-kvk-nf P-kvk-nf, greiði stefnendum, K-kk-þgf E-kk-þgf Þ-kk-þgf og E-kvk-þgf K-kvk-þgf sameiginlega skuld að fjárhæð 2.150.000 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. ágúst 2011 til greiðsludags gegn útgáfu afsals til stefndu.

Stefndu greiði stefnendum 1.000.000 kr. í málskostnað.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf

J-kk-nf L-kk-nf