E-226/2017

Mál þetta var höfðað 14. desember 2017 en dómtekið föstudaginn 21. september 2018. Stefnandi er E-kvk-nf B-kvk-nf B-kvk-nf, Steinahlíð 2b, Akureyri, en stefndu eru G-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og S-kvk-nf Á-kvk-nf bæði til heimilis að Jaðarstúni 3, Akureyri.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert að greiða henni sameiginlega 3.057.939 krónur, með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. febrúar 2016 til 14. desember 2017, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu og málskostnaðar.

Stefnandi byggir fjárkröfu sína á hendur stefndu á því að fasteign sem hún keypti af þeim hafi verið haldin göllum.

I

Málavextir eru hér raktir í stórum dráttum og dregur frásögnin dám af því að meginágreiningsefni málsins lýtur að því hvort stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við söluna, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, in fine.

Stefnandi keypti af stefndu fasteignina að Steinahlíð 2b, fastanúmer 215-0808, með kaupsamningi 17. nóvember 2015. Stefnandi fékk eignina afhenta 1. febrúar 2016. Eignin er sögð 193 fermetrar, íbúð og bílskúr. Húsið var byggt 1976 og er óumdeilt í málinu að umrædd íbúð er ein þriggja jafn stórra í umræddu húsi og eru hinar íbúðirnar auðkenndar sem 2a og 2c. Kaupverð fasteignarinnar var 38.000.000 krónur og var að fullu greitt við afhendingu.

Í aðilaskýrslu stefnanda lýsti hún því að hún hefði ekki veitt athygli neinum ummerkjum um leka er hún hafi skoðað húsið, en herbergi á neðri hæð hafi verið með nýmáluðu lofti er hún skoðaði. Í þessu herbergi hafi verið bólumyndun á lofti er hún hafi fengið afhent. Stefndu G-kk-nf S-kk-nf kvað í aðilaskýrslu sinni að hann teldi að umrætt herbergi á neðri hæð hefði allt verið nýmálað en ekki bara loftið en taldi það hafa verið málið eftir skoðun en fyrir afhendingu. Hann kvaðst aldrei hafa orðið var við leka í húsinu þann tíma sem hann bjó þar eða frá 1984.

Þann 9. febrúar 2016, eða rúmlega viku eftir afhendingu, fór að leka inn í húsið í herbergi á efri hæð. Stefnandi fékk mann til að skoða lekann og var opnuð klæðning í þakinu þannig að sást inn á það. Segir í skriflegri lýsingu umrædds skoðunarmanns að mikill leki sé á þakinu 10. febrúar er hann skoðaði og hafi lekið í dropatali niður í gluggakistu í herbergi á efri hæð. Vatnið nái töluvert inn fyrir útvegg og séu sperrur rennandi blautar að minnsta kosti fet upp frá veggnum. Vatn sé í herbergisveggnum og nái bleytan niður á næstu hæð. Myglusveppur sé neðan í þakklæðningu og í þakviðum og líklegast að hann nái yfir allt þakið. Útveggir séu steyptir og með plötuklæðningu innan á og telur skoðunarmaður næstum öruggt að þar sé einnig mikill myglusveppur.

Stefndu var gert viðvart og sendu þau einnig smið á staðinn til að kanna aðstæður. Liggur fyrir í málinu minnisblað sem sá maður skrifaði. Lýsir hann þeirri skoðun sem fram fór með þeim hætti að leki hafi verið sýnilegur á útvegg í norðaustur herbergi efri hæðar og skemmdir á gluggaáfellum og klæðningu veggjarins. Í rými á neðri hæð undir framangreindu herbergi hafi verið merki um bleytu í loftplötu út við útvegg. Rakamæling hafi sýnt raka í klæðningu útveggjar á efri hæð en ekki hafi reynst raki í vegg á neðri hæð. Rakamælingar á veggjum á nokkrum stöðum á efri hæð og einnig á gólfum efri hæðar hafi ekki sýnt að raki væri til staðar.

Þá kveður skoðunarmaður að farið hafi verið út á þakið og þar hafi legið mikill snjór sem stíflað hafi þakrennu þannig að vatn sem bráðnaði gat ekki runnið niður heldur safnaðist upp á þakinu. Þetta taldi skoðunarmaður vera ástæðu þess að vatn hafi lekið inn á þakið í umrætt skipti.

Þann 23. mars 2016 var dómkvaddur matsmaður til að skoða ofngreindar skemmdir og meta líklegar orsakir. Skoðaði hann eignina fyrst 8. apríl 2016 og aftur 20. sama mánaðar. Matsgerð er dagsett 17. maí 2016. Skoðun leiddi í ljós að þakpappi var stökkur og þakklæðning var blaut og mygluð. Þakstál var á hinn bóginn í góðu ástandi. Raki í þakklæðningu er sagður vera vegna þess leka sem varð en einnig vegna þess að ekki reyndist fullnægjandi loftun þar sem þakkantur var of þéttur. Skoðun á ástandi norðaustur herbergis er lýst svo að fúi hafi ekki verið merkjanlegur í gluggum. Gat hafi verið gert í loftaklæðningu og opnað upp í þakrými. Loftið sé klætt þunnri þiljuklæðningu. Á þakrými sé að sjá útbreidda svarta raka/mygluskán neðan í spónaplötum. Matsmaður kveðst hafa fjarlægt gólflista parkets við útvegg en þar hafi ekki verið rakaummerki að sjá.

Veggklæðning á útvegg, sem gerð hafi verið úr spónaplötum hafi verið opnuð vinstra megin við glugga. Hafi hlutar klæðningarinnar verið gegnblautir og nánast grautfúnir. Tekið hafi verið sýni af veggklæðningu til frekari rannsóknar. Veggklæðning hægra megin við glugga hafi verið þrútin, sennilega vegna raka og hafi ekki allsstaðar virst hafa eðlilega festu við veggjagrind.

Það var mat matsmanns að spónaplötuklæðning í þaki og þakpappi væri ónýtt. Einnig var útveggjaklæðning ónýt við útvegg í herbergi á efri hæð. Þá er kveðið upp úr með það að myglusveppur sé í allri klæðningu og undirlagspappa í þaki, í klæðningu á þakkanti og í útveggjaklæðningu í norðausturherbergi á efri hæð. Ástæða myglu í þaki er talin vera of þétt klæðning á þakkanti sem hamli nauðsynlegri loftun um þakið. Matsmaður mat heildarkostnað við nauðsynlegar endurbætur nema 2.600.000 krónum.

Stefnandi óskaði dómkvaðningar yfirmatsmanna og lá mat þeirra fyrir 17. febrúar 2017. Einnig liggur fyrir í málinu tölvupóstur þar sem fram kemur leiðrétting á villu sem gerð var við framsetningu viðgerðarkostnaðar. Telja yfirmatsmenn heildarviðgerðarkostnað nema 3.318.000 krónum. Er stefnukrafa málsins byggð á framangreindri fjárhæð en að frádregnum 260.261 krónu vegna reglna um endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af vinnu á verkstað.

Í niðurstöðu yfirmatsgerðar er staðfest að þakklæðning og þakpappi sé ónýtt og myglað vegna raka og að rekja megi þennan raka til þess leka sem varð 9. febrúar 2016 og viðvarandi raka vegna of lítillar loftunar þaksins, sem stafaði af því að frágangur á þakkanti var ófullnægjandi að þessu leyti. Ekki verður ráðið af yfirmatsgerð að ummerki hafi verið að finna innanhúss um leka sem átt hefði sér stað fyrr.

Stefndu höfnuðu bótaskyldu og höfðaði stefnandi þá mál þetta.

II

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína á að fasteignin að Steinahlíð 2b hafi augljóslega verið gölluð í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup við gerð kaupsamnings milli aðila og við afhendingu. Hafi eignin ekki staðist þær kröfur um gæði sem stefnandi hafi mátt ætla þegar hún fékk hana afhenta. Um hafi verið að ræða galla sem stefndu hafi verið, eða hafi mátt vera, kunnugt um og að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að upplýsa ekki um þá. Þau beri því ábyrgð samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu hafi búið í fasteigninni frá árinu 1984 og ljóst að umfang gallanna hafi verið þvílíkt að þeir hefðu ekki getað farið framhjá þeim. Vatn hafi byrjað að renna inn aðeins átta dögum eftir að stefnandi hafi fengið eignina afhenta og fái ekki staðist að það hafi verið í fyrsta skipti sem það hafi gerst. Stór svæði hafi verið mikið blaut og byggingarefni orðin gegnsósa, morkin og svört af myglu. Mikil sveppamyndun hafi verið víða og ýmiskonar kvikindi iðandi. Því sé á því byggt að vandinn geti ekki hafa farið framhjá stefndu.

Stefnandi kveðst einnig byggja á því að stefndu hafi borið að upplýsa stefnanda um gallana áður en kaupin hafi átt sér stað. Um hafi verið að ræða atriði sem stefndu hafi vitað eða mátt vita um og stefnandi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi upplýsingar um. Þar sem stefndu hafi ekki rækt skyldu sína teljist fasteignin gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnandi byggi á að þessir gallar veiti henni rétt til að krefjast skaðabóta samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002. Verði ekki fallist á það kveðst hún gera kröfu til afsláttar úr hendi stefndu samkvæmt 41. gr. sömu laga. Í báðum tilvikum sé fjárhæð ákveðin út frá kostnaði við úrbætur á gallanum.

Í yfirmatsgerð sé því lýst í hverju viðgerðir felist og sé þar um vísað til hennar. Kostnaður vegna viðgerða á fasteigninni sé þar einnig ítarlega sundurliðaður, auk leiðréttingar í tölvupósti yfirmatsmanns dags. 1. maí 2017. Vísað sé til matsgerðarinnar og tölvupóstsins um nákvæma sundurliðun en heildarkrafa stefnanda nemi alls 3.057.939 krónum sem sundurliðast þannig að kostnaður vegna efna og tækja er sagður 868.601 króna og virðisaukaskattur af þeirri fjárhæð 208.464 krónur. Þá er kostnaður vegna vinnu sagður 1.807.367 krónur og virðisaukaskattur af þeirri fjárhæð 433.768 krónur, en frá þeirri fjárhæð eru dregin 260.261 króna vegna reglna um endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af vinnulið. Samtals nema framangreindar fjárhæðir stefnukröfu málsins.

Stefndi hafi vísað til þess í bréfi er hann sendi og hafnaði bótaskyldu, að hluti kostnaðar sé til kominn vegna úrbóta á sameign og stefnandi berið því ekki ein allan kostnað af slíkri viðgerð. Stefnandi kveðst á hinn bóginn byggja á því að hún geti krafið stefndu um fjárhæðina alla. Viðhaldi í húsinu, sem sé stallað raðhús með þremur íbúðum, hafi verið þannig háttað að hver hafi séð um sinn hluta. Aðrir eigendur íbúða í húsinu hafi ekki viljað opna þök sín og skoða ástand þeirra. Stefnandi telji ljóst að verulegar líkur séu á að ástand sé þar svipað og áður en langt um líði þurfi að laga þau þök einnig. Húsið sé stallað og hvert þak í raun sjálfstætt og auðvelt að afmarka svæði viðgerða. Sé byggt á að stefnanda sé heimilt að standa sjálf að viðgerðinni að fullu og að eiga rétt á greiðslu til þess úr hendi stefndu. Hún sé þá laus allra mála þegar aðrir íbúar hússins ákveði að laga þök á sínum eignum.

Gerð sé krafa um vexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá afhendingardegi, 1. febrúar 2016 fram að þingfestingu málsins 14. desember 2017, en krafist sé dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Þess sé krafist að stefndu verði gert að greiða stefnanda allan þann kostnað sem hún hafi haft af rekstri málsins, þar á meðal kostnað af vinnu við undir- og yfirmat. Málskostnaðarkrafan byggi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá sé gerð krafa um að tekið verði tillit til skyldu til greiðslu virðisaukaskatts af málflutningsþóknun og um það vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að umrædd fasteign hafi ekki verið gölluð þegar hún hafi verið afhent. Í 18. gr. laga nr. 40/2002 segi að fasteign teljist gölluð ef hún standist ekki kröfur um gæði og búnað samkvæmt lögum og kaupsamningi. Þá segir í ákvæðinu að notuð fasteign teljist þó ekki gölluð, nema gallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Kveður stefndi að í þessum áskilnaði felist einkum að stefndu hafi ekki veitt þær upplýsingar sem þau hafi búið yfir um ástand íbúðarinnar.

Samkvæmt yfirmatsgerð sé kostnaður við endurbætur á fasteigninni 3.057.939 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið. Af þessum kostnaði séu um 2.115.000 krónur vegna endurbóta á sameignarhluta hússins. Viðhald á sameign skiptist miðað við eignarhlut í húsinu og beri stefnandi einn þriðja af þessum kostnaði eða 697.950 krónur. Við mat á því hvort að ágalli rýri verðmæti fasteignarinnar verði að miða við hlutfallslegan kostnað af því að endurbæta sameignarhlutann. Kostnaður við endurbætur á séreignarhluta hússins sé samkvæmt yfirmatinu 956.000 krónur. Samtals séu þetta 1.653.950 krónur. Fasteignin hafi verið byggð árið 1976 og hafi því verið um 40 ára við afhendingu til stefnanda. Stefndu telji því að ágallinn eins og hann hafi verið metinn í yfirmatsgerðinni, rýri ekki verðmæti fasteignarinnar svo nokkru nemi og því hafi íbúðin ekki verið gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Vissulega sé umrætt viðmið matskennt en þegar um sé að ræða fjörutíu ára gamla fasteign megi ætla að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignar að minnsta kosti um 10% svo eignin verði talin gölluð. Kostnaður við úrbætur samkvæmt framansögðu sé einungis um 4%, svo ekki sé um galla að ræða.

Stefndu telji að stefnandi hafi afmarkað málsástæður að baki kröfu sinni þannig að eingöngu sé byggt á því að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin. Vísað sé til þess að umfang ágalla sem matsmenn telji vera á eigninni hafi ekki getað farið framhjá stefndu. Í þessu sambandi sé byggt á að vatn hafi lekið inn átta dögum eftir afhendingu og það fái ekki staðist að það hafi verið í fyrsta sinn. Í þeim matsgerðum sem lagðar séu fram í málinu sé ekki minnst á að lekið hafi áður inn í húsið í gegn um þakið. Stefndu hafi aldrei orðið vör við leka frá þakinu á meðan þau hafi búið í húsinu þannig að getgátur stefnanda um að þau hafi vitað um leka frá þakinu á meðan þau hafi búið í íbúðinni séu ósannaðar. Í þessu sambandi verði einnig að hafa í huga að þakið á húsinu hafi verið orðið fjörutíu ára þegar stefnandi hafi fengið íbúðina afhenta. Um þetta hafi stefnandi vitað eða hafi mátt vita um það. Í yfirmatsgerð segi að almennt sé talið að reikna megi með að þakjárn geti enst í 35 til 45 ár með eðlilegu viðhaldi. Því þurfi ekki að koma á óvart að járnið og pappinn séu úr sér gengin. Stefndu telji að það verði að hafa framangreint í huga við mat á því hvort um ágalla á þakinu hafi verið að ræða og þá um þær væntingar sem stefnandi hafi getað gert sér um ástand þaksins. Það sem skipti þó meginmáli sé að stefndu hafi veitt upplýsingar um ástand íbúðarinnar eftir bestu vitund og ekkert í gögnum málsins sem gefi annað til kynna. Í minnisblaði S-kk-ef G-kk-ef, sem liggi fyrir í málinu, komi fram ástæðan fyrir því að vatn lak inn í íbúðina hafi verið afbrigðilegt veður dagana á undan. Stefndu hafi einnig lagt fram í málinu upplýsingar sem gefi til kynna að snjódýpt á Akureyri á þessum tíma hafi verið 90 til 100 sentímetrar. Það hafi verið þessar sérstöku aðstæður sem hafi orðið þess valdandi að það hafi lekið, en ekki ágallar á þakinu.

Eins og fram komi í matsgerðunum þá hafi verið nokkur raki í þakviðum og hafi myndast mygla í þeim. Yfirmatsmenn telji að þetta ástand hafi skapast vegna þess að þakið hafi ekki verið nægilega vel loftræst og vegna lekans, sem orðið hafi í febrúar 2016. Á því sé byggt af hálfu stefnanda að stefndu hafi vitað um raka í þakinu. Þessu kveðst stefndu mótmæla. Þau hafi ekki haft neina hugmynd um að raki væri í þakviðum eins og lýst sé í yfirmatsgerðinni. Til að komast upp í þakið hafi þurft að rjúfa loft því enginn hleri eða annar búnaður sé til að komast upp í þakið. Það sé því útilokað að stefndu hafi vitað um rakann í þakviðunum. Í þess sambandi sé einnig rétt að benda á að yfirmatsmenn hafi tekið sýni inni í íbúðinni og hafi engin merki fundist um myglu í íbúðinni, sem hægt hafi verið að rekja til myglu í þakviðum.

Hér að framan hafi verið fjallað um þá málsástæðu stefnanda að stefndu hafi ekki fullnægt upplýsingaskyldu sinni þegar fasteignin hafi verið seld. Stefndu kveðast leggja áherslu á að þau hafi veitt þær upplýsingar um ástand íbúðarinnar sem þau hafi vitað bestar. Þeir ágallar sem stefnandi bendi á séu annars vegar leki sem orðið hafi vegna óvenjulegra veðurfarsaðstæðna og aðgerðarleysis stefnanda. Það hafi aldrei lekið á meðan stefndu hafi átt íbúðina. Hins vegar hafi verið um að ræða raka í þaki sem stefndu hafi ekki vitað um. Stefndu telji að það sé stefnanda að sanna að fullnægt sé skilyrðum síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin. Það hafi stefnandi ekki gert og því verði stefndu ekki dæmd til greiðslu skaðabóta á þessum grundvelli.

Tilgangur skaðabóta sé að bæta tjónþola það fjárhagslega tjón sem hann hafi orðið fyrir, hvorki meira né minna. Verði ekki fallist á sýknukröfu stefndu og þau dæmd til greiðslu skaðabóta þá sýnist augljóst að það beri að lækka kröfu stefnanda, sem sé að stærstum hluta vegna sameignar hússins. Stefnandi geti ekki átt hærri kröfu en sem nemi einum þriðja af kostnaði við að bæta úr ágöllum á sameign, auk kostnaðar við úrbætur á séreignarhluta fasteignarinnar. Stefndu telji að einnig verði að líta til þess að kostnaðarmat yfirmatsmanna sé væntanlega miðað við að nýtt efni komi í stað gamals án afskrifta. Eins og að framan greini þá telji yfirmatsmenn að endingartími þaks hússins sé 35 til 45 ár og segi jafnframt að það þurfi ekki að koma á óvart að járn á þakinu og pappi séu úr sér gengin. Stefndu telji að ef kostnaðarmat yfirmatsmanna sé lagt til grundvallar við ákvörðun skaðabóta þá sé stefnandi að fá bætur sem séu umfram tjón hennar af ágöllunum. Sömu sjónarmið eigi við um bætur fyrir endurbætur á öðrum hlutum fasteignarinnar.

Stefnandi geri kröfu um vexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. febrúar 2016 og miði væntanlega við afhendingardag eignarinnar. Fjárkrafan í málinu sé miðuð við yfirmatsgerðina, sem dagsett sé í febrúar 2017 og segi í henni að kostnaðarmatið sé miðað við verðlag í febrúar 2017. Af 2. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 leiði að hugsanleg krafa stefnanda geti ekki borið vexti samkvæmt 1. mgr. sama lagaákvæðis frá fyrri tíma en febrúar 2017. Stefnandi hafi ekki beint kröfu að stefndu fyrr en við þingfestingu málsins. Stefndu telji að 9. gr. laga nr. 38/2001 eigi við um upphafstíma dráttarvaxta og því rétt að miða við 14. janúar 2018.

IV

Í 1. mgr. 12. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að áhættan af seldri fasteign flytjist til kaupanda við afhendingu. Eins og að framan greinir fékk stefnandi eignina afhenta 1. febrúar 2017, en leki kom fram í eigninni 9. sama mánaðar.

Í 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 er mælt fyrir um að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Verður hér fyrst hugað að því hvort ágalli sá sem stefnandi byggir á að hafi verið á hinni seldu eign fullnægi því skilyrði að hafa „rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði“. Stefnukrafan nemur 3.057.939 krónum en kaupverð eignarinnar var 38.000.000 krónur. Hið umkrafða tjón nemur því rúmlega 8% af kaupverði. Í dómaframkvæmd hefur ofangreint viðmið gjarnan verið talið fela í sér að verðmætarýrnun þurfi að ná 10% af kaupverði. Því er ekki að heilsa í málinu og er umræddum áskilnaði því ekki fullnægt. Þarf þá ekki sérstaklega að taka tillit til málsástæðna stefndu sem lúta að því að krafa stefnanda sé of há vegna reglna um kostnaðarskiptingu í fjöleignarhúsum, sbr. lög nr. 26/1994 eða sjónarmiða um að nýtt muni koma í stað gamals við viðgerð.

Þá er að líta til þess hvort stefndu teljast hafa sýnt af sér saknæma háttsemi við söluna. Í málinu liggur fyrir fullyrðing stefndu um að þau hafi aldrei orðið vör við leka í húsinu þau ár sem þau bjuggu í því. Í málinu liggur ekki fyrir að ummerki raka hafi verið sjáanleg þannig að talið verði að stefndu hefði átt að vera ljóst að eitthvað var að. Þá er ekkert í gögnum sem sannar að leki hafi komið að húsinu áður en stefndu afhentu það. Er af framangreindu ástæðum ósannað að stefndu hafi þekkt eða átt að þekkja til þeirra galla sem reyndust á húsinu og því ósannað að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu þess.

Þegar af þeim ástæðum sem að framan eru raktar verða stefndu sýknuð af kröfum stefnanda í máli þessu.

Með hliðsjón af atvikum öllum þykir rétt að málskostnaður milli aðila falli niður.

H-kk-nf B-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan að gættu ákvæði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð

Stefndu, G-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og S-kvk-nf Á-kvk-nf, eru sýknuð af kröfum stefnanda E-kvk-ef B-kvk-ef B-kvk-ef í máli þessu.

Hvor aðili skal bera sinn kostnað af málinu.

H-kk-nf B-kk-nf