E-3832/2008

Mál þetta, sem var dómtekið 3. f.m., er höfðað 3. desember 2008 af Esjuborg, Bolholti 4 í Reykjavík, á hendur G-kk-þgf A-kk-þgf J-kk-þgf, Árbæ, Rangárþingi ytra, og S-kk-þgf G-kk-þgf J-kk-þgf, Hegranesi 22 í Garðabæ.

Stefnandi gera þá kröfu að stefndu verði óskipt dæmdir til að greiða sér 20.000.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. apríl 2008 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans.

I

Málavextir eru þeir að 17. október 2007 skrifuðu forsvarsmenn stefnanda undir kauptilboð í alla hluti stefndu í tveimur einkahlutafélögum sem alfarið voru í eigu þeirra. Stefndu samþykktu kauptilboðið þennan sama dag. Nánar tiltekið var hér um að ræða félögin Nóa fasteignafélag ehf. og Borgartúni ehf. Er fyrrnefnda félagið eigandi húseigna að Breiðumörk 1A, B og C í Hveragerði og það síðarnefnda eigandi húseignar að Borgartúni 32 í Reykjavík. Á báðum þessum stöðum er starfræktur hótelrekstur, það er Hótel Örk í Hveragerði og Hótel Cabin í húseigninni við Borgartún, og mun eignarhald á fasteignunum og umsýsla vegna þeirra hafi verið eina starfsemi félaganna. Heildarkaupverð beggja félaganna samkvæmt kauptilboðinu var 2.630.000.000 krónur. Skyldu 2.230.000.000 krónur greiðast með peningnum við undirritun kaupsamnings, 100.000.000 krónur með peningum 1. mars 2008 og 300.000.000 krónur með afhendingu skuldabréfs. Til frádráttar áttu síðan að koma tilteknar skuldir félaganna sem tryggðar voru með veði í framangreindum fasteignum og sem kaupandi hugðist yfirtaka. Í kauptilboðinu sagði svo meðal annars: „Kauptilboðið byggist á eftirfarandi forsendu: Gerðir verði nýir leigusamningar um báðar fasteignir félaganna, Hótel Örk og Hótel Cabin, við núverandi rekstraraðila hótelanna, Örkin veitingar ehf. […] og Cabin ehf. […]. Leigusamningar verða til sautján ára frá og með kaupsamningsdegi en skulu vera uppsegjanlegir eftir sjö ár af leigutímanum með árs fyrirvara af hálfu leigutaka. […] Leigutakar, Örkin veitingar ehf. og Cabin ehf., leggja fram bankaábyrgðir fyrir 18 mánaða leigufjárhæð fyrir hvorn leigusamning fyrir sig og verður bankaábyrgðin vísitölutryggð miðað við sömu neysluverðsvísitölu og leigusamningarnir.“ Þá voru eftirfarandi ákvæði í tilboðinu: „Seljandi leggi fram staðfestan ársreikning og árshlutareikning fyrir félögin innan 2ja vikna frá samþykki kauptilboðs. […] Gengið verður frá leigusamningi á milli kaupanda og leigutaka fyrir greiðslu kr. 20.000.000 enda verður fyrirvari um að kaup kaupanda gangi eftir skv. kauptilboðinu. Leigutaki eða seljandi skal samhliða því leggja fram yfirlýsingu um að bankaábyrgð fáist fyrir efndum leigusamningsins. Kaupandi skal tilkynna innan fyrir (svo) kl. 18.00 n.k. miðvikudag hvort hann standi við kaupin. Staðfesti kaupandi kaupin greiðir kaupandi seljendum kr. 20.000.000 skrifa krónur tuttugu milljónir króna sem innborgun til tryggingar að fjármögnun kaupanna takist. Takist fjármögnun kaupanna ekki af hálfu kaupanda er innborgunarféð óendurkræft og kaupin niður fallin. Takist fjármögnunin dregst innborgunargreiðslan frá kaupsamningsgreiðslunni. Kaupandi hefur 45 daga frá því að innborgunin kr. 20.000.000 hér að framan fer fram til fjármögnunar ella teljast kaupin niður fallin.“ Þá var ákvæði þess efnis í kauptilboðinu að miðað væri við að formlegur kaupsamningur yrði gerður í síðasta lagi 30. nóvember 2007 og í allra síðasta lagi 7. desember 2007.

Hinn 23. október 2007 skrifuðu fyrirsvarsmenn stefnanda og Cabin ehf. og Arkarinnar veitinga ehf. undir leigusamninga um fasteignirnar að Breiðumörk 1A, B og C í Hveragerði og Borgartúni 32 í Reykjavík. Í báðum leigusamningunum var ákvæði þess efnis að leigutaki skyldi afhenda leigusala óafturkræfa bankaábyrgð með fjárhæð sem jafngilti 18 mánaða leigugreiðslum án virðisaukaskatts.

Hinn 24. október 2007 mætti forsvarsmaður stefnanda á fasteignasöluna Mikluborg, sem hafði milligöngu um þessi viðskipti, og innti af hendi framangreinda innborgunargreiðslu að fjárhæð 20.000.000 krónur, enda hugðist stefnandi standa við kaupin af sinni hálfu. Á þessum tíma lá ekki fyrir yfirlýsing frá stefndu eða leigutökum um að bankaábyrgð fengist fyrir efndum leigusamninganna. Segir í stefnu að þrátt fyrir að við það hafi verið miðað í kauptilboði að bankaábyrgð lægi fyrir þegar innborgunargreiðsla skyldi innt af hendi hafi stefnandi ákveðið að standa stefndu skil á henni og standa þannig við skyldur sem á honum hvíldu. Samhliða þessu hafi fasteignasölunni verið falið að kalla eftir ábyrgðaryfirlýsingunum frá stefndu.

Í kjölfar þessa fór stefnandi að vinna að því að afla fjár til kaupanna. Sú fjármögnun tókst ekki. Var því lýst yfir af hálfu stefndu 17. mars 2008 að þar sem sá 45 daga frestur, sem stefnanda hafi verið veittur til að fjármagna kaupin, væri liðinn væru kaupin niður fallin. Þá var stefnanda jafnframt tilkynnt að stefndu hygðust í samræmi við ákvæði kauptilboðsins halda eftir þeirri greiðslu stefnanda að fjárhæð 20.000.000 krónur sem að framan er getið. Hefur stefnandi höfðað mál þetta til heimtu hennar.

Að sögn stefnanda gerði það honum erfitt fyrir við fjármögnun að gögn sem samið hafi verið um að stefndu myndu afhenda bárust ekki. Þannig hefðu yfirlýsingar um bankaábyrgð ekki verið lagðar fram fyrr en síðari hluta nóvembermánaðar, eða ríflega 2-3 vikum eftir umsaminn afhendingardag og þá ekki í umsömdu formi. Þá hafi stefndu aldrei afhent bókhaldsgögn, það er staðfestan ársreikning og árshlutareikning fyrir hin seldu félög sem hafi átt að liggja fyrir innan tveggja vikna frá samþykki kauptilboðs. Það að ekki tókst að fjármagna kaupin megi þannig rekja til vöntunar á fullnægjandi gögnum frá stefndu. Þessu hafna stefndu og vísa í því sambandi til þess að G-kk-nf E-kk-nf löggiltur endurskoðandi hafi 18. október 2007 afhent endurskoðanda stefnanda, M-kk-þgf Þ-kk-þgf Ó-kk-þgf, áætlaða rekstrar- og efnahagsreikninga fyrir bæði félögin miðað við 30. september 2007 og útreikning sinn á skattskuldbindingum þeirra. Þá hafi lögmaður stefnanda aflaði þeirra upplýsinga um hin seldu félög sem hann taldi nauðsynlegar, meðal annars frá lögmanni stefndu og fasteignasalanum sem hafði milligöngu um kaupin. Loks tiltaka stefndu að stefnandi hafi innt hina umdeildu innborgunargreiðslu af hendi án nokkurs fyrirvara um að yfirlýsingu um að bankaábyrgð fengist væri ábótavant eða að hún hefði ekki borist. Yfirlýsing frá Kaupthing Bank í Lúxemborg um bankaábyrgð hafi síðan verið afhent stefnanda 16. nóvember 2007.

Í greinargerð er því haldið fram að stefnandi og fasteignasali á hans vegum hafi átt frumkvæði að þeim viðræðum sem síðar leiddu til þess að kauptilboð var gert og samþykkt. Þannig hafi Ó-kk-nf R-kk-nf H-kk-nf héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali haft samband við stefnda G-kk-þf A-kk-þf haustið 2007 og tjáð honum að forsvarsmenn stefnanda hefðu leitað til hans og óskað eftir fulltingi hans við að kaupa umrædd hótel ef stefndu vildu selja, en á þeim tíma hefðu stefndu ekki haft í hyggju að selja þau og þar af leiðandi ekki haft þau til sölumeðferðar hjá fasteignasölum. Hafi Ó-kk-nf R-kk-nf skýrt frá því að stefnandi hefði í hyggju að fjármagna hugsanleg kaup með því að veðsetja fasteignirnar og leigugreiðslur vegna þeirra til þess fjármögnunaraðila sem þeir myndu velja á grundvelli tilboða frá fjárfestingabönkum eða öðrum aðilum sem þeir hygðust fá til verkefnisins. Kauptilboð yrði því að gera með fyrirvara um að stefnanda myndi auðnast að fjármagna kaupin og með ásættanlegum kjörum. Stefndi hafi tjáð fasteignasalanum að honum væri frjálst að hafa milligöngu um að afla tilboðs í eignirnar, en þar sem hann þekkti ekki til stefnanda og þar sem um einkahlutafélag með lágmarkshlutafé var að ræða hafi hann sett það skilyrði að stefnandi myndi þegar við samþykki kauptilboðs greiða einhverja innborgun á kaupverðið til tryggingar því að honum tækist að fjármagna kaupin og að innborgunin yrði óendurkræf ef það tækist ekki. Myndi hann að öðrum kosti aldrei samþykkja kauptilboð, hversu hátt sem það kynni að verða, þar sem það jafngilti því að stefndu gæfu stefnanda áhættulausa opna heimild til þess meðal annars að selja eignirnar áfram, ef til vill með tugmilljóna króna ágóða fyrir stefnanda án þess að hann setti sig í nokkra áhættu. Forráðamenn stefnanda hefðu samþykkt þetta skilyrði stefndu.

Að sögn stefndu voru forráðamenn stefnanda ítrekað í sambandi við fasteignasalann, stefnda G-kk-þf A-kk-þf og J-kk-þf S-kk-þf, sem sá um rekstur hótelanna, og upplýstu þá um vinnu sína við að fjármagna kaupin. Í þeim samtölum hafi komið skýrlega fram að ýmsir þeir aðilar sem þeir leituðu til hefðu verið áhugasamir með aðkomu að þessu fjármögnunarverkefni. Hins vegar hafi jafnframt legið fyrir að þau lánakjör sem stefnanda buðust væru ekki ásættanleg að mati forráðamanna stefnanda, enda hafi markaðskjör á þessum tíma verið að breytast mjög til hins verra. Vegna þess hefðu stefndu ítrekað veitt stefnanda viðbótarfrest til að ljúka fjármögnuninni, það er umfram þá 45 daga sem um var samið, enda hefðu vonir forráðamanna stefnanda staðið til þess að aðstæður á markaði myndi batna. Um áramótin 2007/2008 hefðu forráðamenn stefnanda síðan óskað eftir því að fá að breyta samningnum þannig að stefnandi myndi einungis kaupa Hótel Cabin þar sem þeir hefðu von um að ná betri kjörum ef Hótel Örk yrði ekki keypt. Hafi stefndi G-kk-nf gefið þeim vilyrði fyrir því og hafi óformlegt samkomulag náðst um að kaupverði Hótel Cabin yrði ríflega 2.000.000.000 krónur. Í febrúarmánuði 2008 hefðu forráðamenn stefnanda aftur á móti tilkynnt stefndu að langlíklegast væri að þeir gætu ekki staðið við kaupin. Stefnandi hafi síðan ákveðið að falla frá kaupunum þegar ljóst var orðið að markaðskjör bötnuðu ekki.

II

Stefnandi byggir endurgreiðslukröfu sína á því að heimild stefndu til þess að halda eftir innborgun að fjárhæð 20.000.000 krónur samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði hafi verið bundin því skilyrði að stefndu legðu fram yfirlýsingu um ábyrgð á leigugreiðslum á réttum tíma og í umsömdu formi, sem og tilgreind bókhaldsgögn. Þá er byggt á því að það hafi verið veruleg forsenda af hálfu stefnanda fyrir því að inna innborgunina af hendi að stefndu afhentu umrædd gögn. Þar sem stefndu hafi ekki gert það beri þeim að endurgreiða innborgunina í samræmi við kröfur stefnanda. Það að heimila stefndu að halda innborguninni eftir sé jafnframt ósanngjarnt og/eða andstætt góðri viðskiptavenju. Þá byggir stefnandi á því að með því að hafa ekki gert skil á framangreindum gögnum hafi stefndu gert stefnanda ómögulegt að afla fjár til kaupanna eða standa við kaupin yfirleitt og þar með valdið honum tjóni sem stefnandi eigi rétt til bóta fyrir í samræmi við almennar bótareglur utan og innan samninga eða í það minnsta í samræmi við meginreglu kröfuréttarins um óréttmæta auðgun.

Að mati stefnanda verður að hafa í huga að samkvæmt kauptilboði hafi verið gert ráð fyrir að stefndu legðu fram staðfestan ársreikning og árshlutareikning fyrir hin seldu félög innan tveggja vikna frá samþykki tilboðsins, það er fyrir 31. október 2007. Þá hafi það sérstaklega verið tilgreint að það væri forsenda fyrir kaupunum að um semdist við þáverandi leigutaka að húsnæði að Breiðumörk 1 A-C í Hveragerði og Borgartúni 32 í Reykjavík um áframhaldandi leigu og að lagðar skyldu fram bankaábyrgðir fyrir 18 mánaða leigugreiðslu samkvæmt hvorum leigusamningi fyrir sig. Fyrir liggi að stefndu hafi aldrei lagt fram staðfestan ársreikning og árshlutareikning, auk þess sem yfirlýsingar vegna ábyrgðartrygginga hafi ekki legið fyrir á umsömdum tíma. Þegar þær svo loks bárust hafi þær ekki verið í umsömdu formi, enda skilyrtar á þann veg að umtalsverður hluti kaupverðs yrði lagður inn á reikning ábyrgðaraðilans, Kaupthing Bank í Lúxemborg, áður en ábyrgðin yrði veitt. Þetta hafi gert það að verkum að stefnandi hafi ekki getað aflað þess fjár sem þurfti til kaupanna, auk þess sem ljóst megi vera að stefnandi hefði aldrei ráðist í kaupin án þess að þessi grundvallargögn lægju fyrir og sem hefðu þannig haft afgerandi þýðingu varðandi afstöðu væntanlegra kaupenda og fjármögnunaraðila til þess hvort ráðast ætti í kaupin. Stefnandi hafi ítrekað óskað eftir því í gegnum þann fasteignasala sem hafði milligöngu um kaupin að umrædd gögn yrðu lögð fram. Það hafi ekki gengið eftir og að lokum leitt til þess að stefnanda hafi verið gert ómögulegt að fjármagna kaupin að fullu. Í kjölfarið hefðu stefndu lýst því yfir að kaupin væru fallin niður, en án þess þó að gera skil á þeim 20.000.000 krónum sem stefnandi hafði innt af hendi og þrátt fyrir að ekki hafi verið við stefnanda að sakast um það að fjármögnun gekk ekki eftir.

Með hliðsjón af öllu framangreindu byggir stefnandi í fyrsta lagi á því að samningsákvæði í tilboði aðila um 20.000.000 króna innborgun og sú áhætta sem í því ákvæði fólst fyrir stefnanda hafi verið bundin því skilyrði samkvæmt efni samningsins, eins og hann beri að túlka og fylla, að stefndu myndu leggja fram umsamdar ábyrgðir fyrir leigugreiðslum á réttum tíma og í umsömdu formi sem og hin tilgreindu bókhaldsgögn. Þar sem þetta skilyrði hafi ekki verið uppfyllt af hálfu stefndu beri þeim að gera skil á innborgunargreiðslunni í samræmi við dómkröfur stefnanda.

Verði ekki fallist á að samningsákvæðið hafi verið skilyrt með beinum hætti í samningnum byggir stefnandi í öðru lagi á því að samningsákvæðið og áhættan sem hann tók varðandi fjármögnun til kaupanna hafi verið byggð á þeirri verulegu forsendu, sem verið hafi ákvörðunarástæða fyrir stefnanda svo sem stefndu hafi verið kunnugt um, að stefndu myndu leggja fram framangreind gögn í samræmi við samningsskyldur sínar og aðstoða með eðlilegum hætti við fjármögnunina og í öllu falli að leggja ekki stein í götu hennar með þeim hætti sem gert var. Þar sem stefndu hafi hins vegar ekki efnt samningsskyldur sínar eða aðstoðað við fjármögnunina með eðlilegum hætti hafi þessi verulega forsenda reynst röng eða brostið með þeim afleiðingum að samningurinn í heild, eða að minnsta kosti samningsskyldan að því er varðar umrædda innborgun og áhættu af henni, hafi fallið niður í samræmi við almennar reglur samninga- og kröfuréttarins um brostnar eða rangar forsendur. Beri stefndu því að gera skil á innborgunargreiðslunni í samræmi við dómkröfur stefnanda.

Jafnframt leiða þau atvik og sjónarmið sem hér hafa verið rakin til þess að mati stefnanda að það verði að teljast ósanngjarnt og/eða andstætt góðri viðskiptavenju að stefndu beri ákvæðið um innborgunargreiðslu fyrir sig gagnvart stefnanda, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1935 um samningsgerð, umboð ógilda löggerninga. Sé um þetta vísað til þess að stefndu geti ekki á sama tíma annars vegar áskilið sér að þeir fái að halda eftir 20.000.000 króna innborgun gangi fjármögnun á vegum stefnanda ekki eftir og hins vegar lagt stein í götu fjármögnunar með því að afhenda ekki umsamin gögn tímanlega og í réttu horfi.

Verði ekki fallist á framangreind rök byggir stefnandi í fjórða lagi á því að með því að stefndu lögðu umrædd gögn ekki fram tímanlega og í réttu horfi hafi þeir vanefnt kauptilboðið með saknæmum og ólögmætum hætti og með því valdið stefnanda tjóni sem þeim beri að bæta samkvæmt almennum bótareglum, hvort heldur sem er innan eða utan samninga. Tjón stefnanda nemi stefnufjárhæðinni. Í þessu sambandi byggir stefnandi á því að stefndu beri sönnunarbyrðina fyrir því að vanefndir þeirra hafi ekki valdið því að stefnandi gat ekki útvegað sér það fé sem hann þarfnaðist til þess að ganga endanlega frá kaupunum. Þannig liggi fyrir að stefnandi hafi staðið við allar skuldbindingar sínar samkvæmt kauptilboðinu aðila, en stefndu hefðu vanefnt það og að auki ekki brugðist við ítrekuðum óskum forsvarsmanns stefnanda og Ó-kk-ef H-kk-ef fasteignasala hjá Mikluborg um úrbætur. Eins og áður hafi komið fram hafi umrædd gögn verið grundvallargögn til þess að hægt væri að meta hvort fýsilegt væri yfir höfuð fyrir stefnanda að ráðast í kaupin og fyrir fjármögnunaraðila að taka afstöðu til þess hvort þeir legðu fjármuni til. Lánsfjárkreppan, sem að stefndu hafi borið fyrir sig sem ástæðu þess að fjármögnun tókst ekki, hafi ekki verið skollin á af fullum þunga á þessum tíma, auk þess sem hún hefði átt að gefa stefndu enn ríkari ástæðu til að verða við áskorunum stefnanda um að leggja fram nauðsynleg gögn.

Stefnandi byggir á því að vanefndir stefndu einar og sér dugi til þess að kröfur hans verði teknar til greina, burt séð frá því hvort vanefndirnar höfðu áhrif á það hvort fjármögnun til kaupanna lánaðist eður ei, þar sem vanefndir stefndu hefðu ávallt leitt til þess að kaupin gætu ekki gengið í gegn, enda hafi stefnandi ekki getað keypt umrædd félög án þess að hafa undir höndum grundvallargögn um fjárhagslega stöðu þeirra eða fullvissu fyrir því að að minnsta kosti 18 mánaða leigugreiðslur gætu staðið undir kostnaði af rekstri þeirra fasteigna sem voru í eigu hinna seldu félaga.

Fari svo að ekki verið fallist á neina af þeim málsástæðum sem hér hefur verið lýst byggir stefnandi á því að stefndu beri í öllu falli og í ljósi allra atvika að inna hina umkröfðu greiðslu af hendi í samræmi við meginreglur kröfuréttar um óréttmæta auðgun.

Dráttarvaxta er krafist frá 30. apríl 2008, en þá var liðinn mánuður frá því að stefnandi krafðist þess með formlegum hætti að honum yrði endurgreidd stefnufjárhæðin, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

III

Stefndu vísa til þess að það hafi verið forsenda af þeirra hálfu fyrir því að ljá máls á því að samþykkja kauptilboð stefnanda að stefnandi myndi greiða 20.000.000 krónur sem tryggingarinnborgun fyrir því að hann gæti fjármagnað kaupin. Tækist stefnanda ekki að fjármagna þau hafi verið um það samið að innborgunarféð væri óendurkræft og kaupin niður fallin. Áhættan af því að stefnandi næði ekki að fjármagna kaupin hafi því öll legið hjá stefnanda. Samningur aðila kveði ekki á um að það hafi verið sérstök forsenda stefnanda við kaupin að stefndu legðu fram yfirlýsingu um ábyrgð á leigugreiðslum og ársreikninga þeirra félaga sem kaupin lutu að fyrir tiltekinn tíma. Forsenda greiðslu á innborgunartryggingu að fjárhæð 20.000.000 krónur hafi hins vegar verið sú að lokið væri gerð leigusamninga við rekstraraðila hótelanna og hafi það gengið eftir.

Gert hafi verið ráð fyrir að stefndu myndu leggja fram bankaábyrgð til tryggingar leigugreiðslum þegar frá kaupunum yrði gengið og stefnandi hefði fjármagnað þau. Ákvæði kauptilboðsins um að leigutaka eða stefndu bæri að leggja fram yfirlýsingu ,,um að bankaábyrgð fáist” verði ekki skilin öðruvísi en svo að stefnandi gæti fengið að sjá yfirlýsingu banka þar að lútandi áður en hann greiddi umþrætta 20.000.000 króna tryggingarinnborgun, en auðvitað hafi þar ekki getað verið um fullkomna bankaábyrgð að ræða enda verði ekki gerð sú krafa til stefndu að þeir hefðu átt að kosta til þess fjármunum áður en raunverulega væri útséð með að af kaupunum yrði. Ekki hafi tekist að ganga frá leigusamningum fyrr en daginn áður en stefnandi átti að greiða innborgunina til staðfestingar kaupunum. Þá hafi verið ómögulegt fyrir stefndu að leggja samtímis fram skriflega yfirlýsingu banka um að ábyrgð fengist á leigugreiðslum, enda nauðsynlegt að kynna leigusamningana fyrir bankastofnun áður en slík yfirlýsing fengist. Forráðamönnum stefnanda hafi verið full kunnugt um þessa aðstöðu og því í reynd fallið frá því að gera kröfu um slíka yfirlýsingu samhliða greiðslunni, svo sem viðurkennt sé í stefnu. Yfirlýsing banka um að ábyrgð yrði veitt hafi síðan borist 16. nóvember 2008 og hafi hún uppfyllt allar kröfur samkvæmt samningi aðila. Skilyrði hennar um að fjármunir sem stefndu myndu móttaka frá stefanda vegna kaupanna yrðu lagðir inn til ábyrgðarveitandans til tryggingar ábyrgðinni hafi ekki átt að koma stefnanda á óvart, enda augljóst að ýmis mál þurfti að klára samhliða því að gengið yrði frá kaupunum. Vísa stefndu hvað þetta varðar til meginreglna laga um lausafjárkaup nr. 50/2000 um að kaupanda beri að taka hæfilegt tillit til hagsmuna seljanda, sbr. a. lið 50. gr. og 53. gr., sbr. 23. gr. laganna.

Daginn eftir samningsgerð, það er hinn 18. október 2007, hafi lögmaður stefnanda með tölvupósti til lögmanns stefnda óskað eftir tilteknum gögnum sem stefnandi vildi kynna sér í tengslum við kaupin. Ársreikningar félaganna hafi ekki verið þar á meðal, enda um það talað og ákveðið að endurskoðendur þeirra myndu yfirfara reikningana með tilliti til uppgjörs varðandi skattalegt tap. Stefndu viti ekki betur en að lögmaður þeirra og fasteignasalinn hafi í framhaldi af beiðni lögmanns stefnanda afhent honum og forráðamönnum stefnanda öll umbeðin gögn sem til voru og jafnframt að endurskoðandi stefnanda hafi fengið þau gögn sem hann taldi að þörf væri á vegna sinnar vinnu, enda hafi endurskoðandi hinna seldu félaga, G-kk-nf E-kk-nf löggiltur endurskoðandi, afhent endurskoðanda stefnanda áætlaða rekstrarreikninga fyrir janúar til september 2007 og efnahagsreikninga pr. 30. september 2007 fyrir hin seldu félög, ásamt útreikningi á skattskuldbindingu. Er fullyrðingum í stefnu um annað mótmælt sérstaklega. Vegna þessarar aðstöðu sé því einnig sérstaklega mótmælt að það hafi háð verulega tilraunum stefnanda að fá fyrirgreiðslu hjá fjármögnunaraðilum að ársreikningur hafi ekki legið fyrir í því formi sem stefnandi miðar við í málatilbúnaði sínum. Er ennfremur vísað til þess að um mjög einfalda reikninga hafi verið að ræða þar sem félögin höfðu ekki aðra starfsemi með höndum en eignarhald á fasteignunum. Samningur málsaðila kvað á um að stefndu myndu leggja fram ársreikninga félaganna innan tveggja vikna frá samningsgerðinni. Telja stefndu sig hafa gert það með framangreindum hætti, en ljóst sé að framlagning þeirra hafi ekki staðið í neinu sambandi við greiðslu stefnda á innborgunargreiðslu, sem honum hafi borið að inna af hendi innan viku frá undirskrift samningsins.

Stefndu sé kunnugt um að stefnandi fékk ekki fyrirgreiðslu í banka til fjármagna kaupin með þeim kjörum sem forráðamenn stefnanda vonuðust eftir að fá, enda hefðu stefndu ítrekað veitt stefnanda lengri frest til að vinna að fjármögnuninni en þá 45 daga sem kveðið var á um í samningnum að hann hefði til að ljúka greiðslu kaupverðsins. Í öllum viðræðum aðila eftir samningsgerðina hefðu forráðamenn stefnanda aldrei minnst á það einu orði að ástæða þess að þeir næðu ekki fjármögnunarsamningi um kaupin væri sú að stefndu hefðu ekki lagt fram fullnægjandi yfirlýsingu um bankaábyrgð eða ársreikninga. Er á því byggt að enginn þeirra aðila sem forráðamenn stefnenda leituðu til með ósk um aðstoð við fjármögnun kaupanna hafi sjálfstætt sett stefnanda það skilyrði fyrir viðræðum eða hugsanlegri aðkomu að málinu að fyrir lægi á þeim tíma bindandi bankaábyrgð fyrir leigugreiðslum. Telja stefndu að leggja beri til grundvallar að þau atriði sem stefnandi byggir á að hafi verið forsenda kaupanna af hans hálfu, það er framlagning bankaábyrgðar og ársreikninga, hafi alls ekki verið það og í raun verið algert aukaatriði. Vegna þessarar aðstöðu sé því sérstaklega mótmælt að það hafi háð verulega tilraunum stefnanda að fá fyrirgreiðslu hjá fjármögnunaraðilum að endanleg bankaábyrgð hafi ekki legið fyrir. Með bréfi lögmanns stefnanda 31. mars 2008 hafi þessu fyrst verið hreyft. Stefndu byggja ennfremur því á því að stefnandi hafi fyrirgert öllum hugsanlegu rétti til að bera þessi atriði fyrir sig með því að hafa ekki þegar við innborgun á tryggingargreiðslunni 24. október 2007 gert sérstakan fyrirvara vegna þessa eða að minnsta kosti síðar krafist þessa með sannanlegum hætti þannig að stefndu hefðu getað brugðist við.

Sérstaklega er vísað til viðurkenningar forráðamanns stefnanda, J-kk-ef Þ-kk-ef, á því að ástæða þess að kaupin gengu ekki eftir hafi verið sú að stefnandi fékk ekki þá fjármögnunarfyrirgreiðslu sem hann vonaðist eftir, en viðurkenningu þessa sé að finna í framlögðum tölvupósti J-kk-ef til Ó-kk-ef R-kk-ef H-kk-ef héraðsdómslögmanns og löggilts fasteignasala. Samkvæmt efni samnings aðila hafi áhættan af þessu legið hjá stefnanda og því beri að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda og dæma stefnda til að greiða stefndu málskostnað svo sem krafist er.

Stefndu byggja á því að krafa þeirra við samningsgerðina um greiðslu á 20.000.000 króna tryggingarinnborgun hafi verið bæði sanngjörn og eðlileg. Stefnanda hafi verið frjálst að hafna þeirri greiðslu og sæta því að ekkert yrði af samningi við stefndu. Stefnandi hafi því sjálfur tekið áhættu í viðskipunum við stefndu um að honum myndi takast að fjármagna kaupin. Það hafi ekki gengið eftir og því sé innborgunin óendurkræf samkvæmt skýru ákvæði í samningi aðila. Aðilar hafi haft jafna stöðu við samningsgerðina og forsvarsmaður stefnanda hafi notið aðstoðar lögmanns við hana. Fjárhæð sú sem aðilar sömdu um sem tryggingarinnborgun nemi einungis 0,77% af kaupverðinu og verði því að telja að henni hafi verið mjög í hóf stillt miðað við þá hagsmuni sem í húfi voru. Í því sambandi sé einnig byggt á því að hlutafé í stefnanda var einungis lágmarkshlutafé að fjárhæð 500.000 krónur og því hafi innborgunarfjárhæðin verið sett sem trygging stefndu fyrir efndum eða því að stefnandi myndi raunverulega efna kaupin. Er á það bent að hefðu stefndu ekki krafist slíkrar tryggingar hafi forráðamönnum stefnanda verið í lófa lagið að notfæra sér samninginn með öðrum hætti án nokkurrar áhættu, til dæmis með því að falbjóða hann þriðjamanni gegn hærra verði en um hafði verið samið og eignast þar með mismuninn ef það gengi eftir. Í þessu sambandi verði að líta sérstakalega til þess að stefndu hefðu ekki haft í hyggju að selja hótelin þegar fasteignasalinn kom að máli við þá og kynnti þeim fyrirætlanir stefnanda.

Því er mótmælt að ósanngjarnt sé að stefndu haldi eftir umþrættri innborgun eða að það sé andstætt góðri viðskiptavenju, hvað þá að reglur um óréttmæta auðgun geti átt við í máli þessu eða að stefnandi eigi skaðabótakröfu á hendur stefndu svo sem málatilbúnaður stefnanda lýtur öðrum þræði að. Samningur málsaðila hafi beinlínis gert ráð fyrir þessum möguleika og alls ekki verði séð að hann sé andstæður góðri viðskiptavenju heldur þvert á móti þar sem einungis sé um lítinn hluta væntanlegs og umsamins kaupverðs að ræða.

IV

Eftir því sem best verður séð hefur ekki áður reynt á samningsákvæði af því tagi, sem um er deilt í málinu, fyrir íslenskum dómstólum. Í ákvæðinu fólst svo sem fram er komið að innborgun á kaupverð tveggja einkahlutafélaga í eigu stefndu yrði óendurkræf ef stefnanda tækist ekki að fjármagna kaup sín, sem þar með myndu falla niður, og það án þess að stefndu þyrftu að sína fram á að þeir hefðu yfir höfuð orðið fyrir tjóni af þeim sökum. Var þessari innborgun ætlað að vera trygging fyrir því að fjármögnun tækist. Er áður að mestu lýst þeim hagsmunum sem stefndu töldu sig hafa af því að stefnandi undirgengist þessa skuldbindingu.

Hér á landi ríkir samningsfrelsi. Í því felst annars vegar að menn ráða því að meginstefnu til hvort þeir gangi til samningsgerðar. Hins vegar eiga menn forræði á því hvers efnis sá samningur er sem þeir gera. Þá er það meginregla samkvæmt íslenskum rétti að gerða samninga eigi að halda og verður þeim ekki vikið til hliðar í heild eða að hluta nema sérstakar lögmæltar ástæður standi til þess.

Samkvæmt framlögðu vottorði hlutafélagaskrár er tilgangur stefnanda rekstur og útleiga fasteigna og lánastarfsemi. Fyrir liggur að framkvæmdastjóri stefnanda hefur mikla reynslu af viðskiptum með fasteignir. Þá naut hann aðstoðar lögmanns við gerð þess samnings sem málið tekur til. Er þessi aðstaða til þess fallin að hafa talsverða þýðingu við úrlausn um ágreiningsefni málsins.

Svo sem fram er komið var í kauptilboði stefnanda frá 17. október 2007, sem stefndu samþykktu þann sama dag, kveðið á um viku frest til handa stefnanda til að taka afstöðu til þess hvort hann myndi standa við kaup sín. Kysi hann að gera það bar honum innan þessa frests að inna umþrætta innborgunargreiðslu af hendi, en ella væru kaupin niður fallin. Á stefndu hvíldi á hinn bóginn sú skylda að ljúka áður gerð leigusamninga um fasteignir hinna seldu félaga og var það gert 23. október 2007. Samhliða þessu bar stefndu eða leigutökum að leggja fram „yfirlýsingu um að bankaábyrgð [fengist] fyrir efndum [leigusamninga]“ og staðfestan ársreikning og árshlutareikning fyrir bæði félögin innan tveggja vikna frá samþykki kauptilboðs. Hafa stefndu haldið því fram að það hafi ekki verið ætlunin að sjálf bankaábyrgðin lægi fyrir á greindu tímamarki, enda hafi ekki verið mögulegt að leggja hana fram þá. Þeir hefðu aftur á móti lýst því yfir að bankaábyrgð myndi fást og að engin vandamál myndu koma upp vegna hennar. Stefnandi stóð stefndu skil á innborguninni 24. október 2007 án þess að hreyfa, svo séð verði, athugasemdum vegna þeirrar stöðu sem þá var uppi í málinu. Féll sá fyrirvari sem skuldbindingargildi kauptilboðsins var samkvæmt framansögðu bundið af hans hálfu þar með niður. Voru kaupin þaðan í frá háð því eina skilyrði samkvæmt ákvæðum kauptilboðsins að stefnanda tækist að fjármagna þau.

Endurgreiðslukröfu sína byggir stefnandi í fyrsta lagi á því að það hafi verið skilyrði fyrir rétti stefndu til að halda innborgun hans eftir samkvæmt efni hins samþykkta kauptilboðs, svo sem það beri að túlka og fylla, að þeir myndu leggja fram bankaábyrgð og staðfestan ársreikning og árshlutareikning á réttum tíma og á umsömdu formi. Verði ekki á þetta fallist hafi það í öðru lagi verið forsenda og í reynd ákvörðunarástæða af hans hálfu fyrir því að hann innti umrædda innborgun af hendi að stefndu myndu láta honum þessi gögn í té. Að þeirri málsástæðu frágenginni reisir stefnandi málsókn sína á því að það sé í öllu falli ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju, svo sem atvikum var háttað, að stefndu fái að halda innborguninni eftir, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Í fjórða lagi byggir stefnandi kröfu sína á því að stefndu hafi í ljósi þessara sömu atvika vanefnt skyldur sínar samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði með saknæmum og ólögmætum hætti og með því valdið stefnanda tjóni sem nemi stefnufjárhæð málsins. Loks vísar stefnandi til stuðnings kröfu sinni til reglna kröfuréttar um óréttmæta auðgun.

Í samræmi við framanritað hefur sönnunarfærsla af hálfu stefnanda að meginstefnu til snúist um það að stefndu hafi ekki afhent honum umrædd gögn á umsömdum tíma og á umsömdu formi og að það hafi haft það í för með sér að honum lánaðist ekki að fjármagna kaup sín. Stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því að þessi aðstaða hafi verið fyrir hendi, enda þykja ekki vera efni til að leggja hana á stefndu.

Fyrir liggur að stefndu lögðu fram yfirlýsingar frá Kauthing Bank í Lúxemborg um bankaábyrgð fyrir leigugreiðslum 16. nóvember 2007. Í þeim var komist svo að orði að óafturkræf bankaábyrgð yrði gefin út þegar samtals 400.000.000 krónur af kaupverði samkvæmt samþykktu kauptilboði hefðu verið greiddar inn á reikning í bankanum samkvæmt fyrirmælum hans. Í kjölfarið áttu sér stað samskipti vegna ábyrgðarinnar á milli stefnanda og fasteignasalans sem hafði milligöngu um kaupin. Hafa stefndu haldið því fram að af þeirra hálfu hafi engin fyrirstaða verið gagnvart því skilyrði sem samkvæmt þessu var sett fyrir bankaábyrgðinni, enda hafi samningurinn verið að skila þeim umtalsvert hærri fjárhæð. Þá hafa stefndu staðhæft að tilskilin bókhaldsgögn hafi verið afhent stefndu innan þess frests sem til þess var settur í kauptilboði og að endurskoðendur þeirra og stefnanda hefðu haft með þann þátt málsins að gera. Fær þetta vissa stoð í gögnum málsins og vitnisburði Ó-kk-ef R-kk-ef H-kk-ef héraðsdóms-lögmanns og löggilts fasteignasala sem hafði milligöngu um þessi viðskipti.

Í hinu samþykkta kauptilboði var mælt fyrir um það að stefnandi hefði 45 daga frá því að hann innti innborgun sína af hendi til að fjármagna kaupin. Í samræmi við þetta var kveðið á um það í tilboðinu að gengið yrði frá formlegum kaupsamningi í síðasta lagi 7. desember 2007. Þann dag sendi framkvæmdastjóri stefnanda fasteignasalanum tölvupóst þar sem óskað var eftir fresti til 25. febrúar 2008 til að ljúka fjármögnun. Var um ástæðu fyrir þessari beiðni eingöngu vísað til breyttra aðstæðna á fjármálamörkuðum og í engu vikið að vöntun á bankaábyrgð og bókhaldsgögnum eða að þau gögn sem borist höfðu væru ófullnægjandi. Þá var jafnframt tekið fram að vilji stefnanda stæði til að „klára málið ef samningar [næðust] um fjármögnun“. Leggja verður til grundvallar við úrlausn málsins að stefndu hafi í reynd fallist á þessa beiðni stefnanda um frest til fjármögnunar. Ekki verður séð að stefnandi hafi frá 7. desember 2007 til 31. mars 2008 beint erindi til stefndu eða annarra, sem að málinu komu fyrir þeirra hönd, sem laut að bankaábyrgð og bókhaldsgögnum. Með bréfi lögmanns stefndu til lögmanns stefnanda 17. mars 2008 var því á hinn bóginn lýst yfir að þar sem stefnanda hefði ekki tekist að fjármagna kaupin innan þess frests sem gefinn var til þess væru þau niður fallin og að stefndu myndu halda hinni umþrættu innborgun eftir. Nokkrum dögum áður, eða 12. mars 2008, hafði framkvæmdastjóri stefnanda sent stefnda G-kk-þgf A-kk-þgf tölvupóst þar sem þess var óskað að stefndi sýndi stefnanda skilning varðandi innborgunina og höfðað til sanngirni þar að lútandi. Með bréfi lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu 31. mars 2008 var síðan gerð krafa um að innborgunin yrði endurgreidd. Var þá fyrst að því vikið að stefnanda hafi verið gert ókleift vegna þeirra atvika sem að framan greinir að fjármagna kaupin.

Í ljósi þeirrar reynslu framkvæmdastjóra stefnanda af fasteignaviðskiptum, sem áður er getið, og þeirrar aðstoðar sem hann naut verður að telja að í öllu falli hafi verið fullt jafnræði með aðilum við samningsgerðina. Mátti framkvæmdastjórinn gera sér fulla grein fyrir þeirri áhættu sem fólst í því fyrir stefnanda að inna af hendi þá innborgun á kaupverð sem um er deilt í málinu, svo og réttarstöðu félagsins að því er tók til mögulegrar kröfu um endurgreiðslu hennar. Var stefnanda þannig í lófa lagið að grípa til viðeigandi ráðstafana sem að þessu lutu áður en innborgunin var greidd og tryggja sér jafnframt sönnun fyrir vanefndum af hálfu stefndu ef til þeirra kæmi.

Það að stefnanda tókst ekki að fjármagna kaup sín rekur hann samkvæmt framansögðu til atvika sem stefndu beri ábyrgð á og að þar með hafi stofnast réttur til endurgreiðslu honum til handa. Er tilvísun stefnanda til 36. gr. samningalaga reist á þessum atvikum. Með vísan til þess sem að framan er rakið er ekki unnt að fallast á það með stefnanda að þessi aðstaða hafi verið fyrir hendi. Þá koma lagasjónarmið um óréttmæta auðgun ekki til álita við úrlausn málsins, enda var skýrlega kveðið á um það í hinu samþykkta kauptilboði að til þess gæti komið að greiðsla stefnanda myndi ekki nýtast honum sem greiðsla á hluta kaupverðs og að hún yrði þá óendurkræf.

Að öllu framangreindu virtu er öllum málsástæðum stefnanda hafnað og stefndu sýknaðir af kröfum hans.

Rétt þykir að málskostnaður falli niður.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri dæmir mál þetta.

D ó m s o r ð :

Stefndu, G-kk-nf A-kk-nf J-kk-nf og S-kk-nf G-kk-nf J-kk-nf, eru sýknaðir af kröfum stefnanda, Esjuborgar ehf.

Málskostnaður fellur niður.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf