E-3728/2022

Mál þetta, sem dómtekið var 28. febrúar sl., var höfðað af Félagsbústöðum hf., kt. [...], [...], með stefnu birtri 12. ágúst 2022, á hendur A, kt. [...], [...].

Stefnandi krefst þess að úrskurður kærunefndar húsamála frá 23. júní 2022 í máli nr. 32/2022 verði felldur úr gildi. Stefnandi krefst ekki málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfu stefnanda og málskostnaðar auk virðisaukaskatts, eins og mál þetta væri eigi gjafsóknarmál.

I Málavextir

Stefnandi er félag í eigu Reykjavíkurborgar og annast rekstur og útleigu íbúðarhúsnæðis í eigu borgarinnar. Ekki liggur annað fyrir en að stefndi hafi uppfyllt skilyrði til úthlut-unar félagslegs leiguhúsnæðis. Þannig gerðu aðilar með sér leigusamning 2. desember 2021 um leigu stefnda á íbúð í eigu stefnanda að [...]í Reykjavík og var leigutími frá 1. desember 2021 til 30. nóvember 2024. Áður munu aðilar hafa gert sambærilegan leigusamning um íbúð í eigu stefnanda að [...] í Reykjavík. Í leigusamningnum kemur fram að auk almennra ákvæða innihaldi samningurinn sérákvæði með heimild í 3. gr. a í húsaleigulögum nr. 36/1994 vegna félagslegs tilgangs samningsins. Þá er óumdeilt að stefndi hefur notið opinbers stuðnings vegna húsnæðiskostnaðar í formi húsnæðisbóta samkvæmt lögum nr. 75/2016 um húsnæðisbætur og sérstaks húsnæðisstuðnings samkvæmt lögum nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga.

Forsaga þess ágreinings sem hér er fyrir dóminum er sá að stefnandi mun hafa fengið beint til sín húsnæðisbætur og sérstakan húsnæðisstuðning stefnda á grundvelli ákvæðis í leigusamningi aðila og umræddar greiðslur gengið beint upp í leigugjaldið frá 1. september 2021.

Stefndi vildi ekki una þeirri tilhögun og bar málið undir kærunefnd húsamála. Krafðist stefndi þess að viðurkennt yrði að stefnanda bæri að greiða honum húsnæðis-bætur og sérstakan húsnæðisstuðning sem greidd hefðu verið beint til stefnanda vegna leigu stefnda frá 1. september 2021, ásamt dráttarvöxtum. Þá krafðist hann þess einnig að viðurkennt yrði að hann ætti rétt á lækkun/niðurfellingu á leigu og að stefnanda bæri að greiða honum skaðabætur vegna ástands leiguhúsnæðisins.

Kærunefndin féllst í úrskurði sínum frá 23. júní 2022 í máli nr. 32/2022 á kröfur stefnda hvað varðar sérstakan húsnæðisstuðning með þeim rökstuðningi að ákvæði 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigulögum væri samkvæmt orðalagi sínu bundið við húsnæðisbætur og tæki samkvæmt orðanna hljóðan ekki til sérstaks húsnæðisstuðnings. Í því tilliti yrði að líta til þess að um opinberan stuðning væri að ræða sem ætlaður væri leigjendum. Taldi kærunefndin að ákvæði leigusamnings aðila um að sérstakur húsnæðisstuðningur stefnda skyldi greiðast til stefnanda væri ólögmætt. Að því virtu, en einnig með vísan til þess að ákvæði húsaleigulaga væru ófrávíkjanleg, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra, yrði að fallast á kröfu stefnda hvað þetta varðar. Var niðurstaða nefndarinnar því að stefnanda væri heimilt að fá til sín húsnæðisbætur sem stefndi ætti rétt á en ekki sérstakan húsnæðis-stuðning og bæri stefnanda að greiða stefnda sérstakan húsnæðisstuðning sem stefnandi hefði fengið til sín frá 1. september 2021. Nefndin féllst ekki á dráttarvaxtakröfu stefnda þar sem krafa hans um endurgreiðslu bótanna hefði fyrst komið fram í málinu fyrir nefndinni, auk þess sem ekki væri krafist sérstakrar fjárhæðar. Þá hafnaði nefndin öðrum kröfum stefnda.

Stefnandi kveðst ekki geta unað þessari niðurstöðu kærunefndarinnar. Málið er höfðað innan þess frests sem mælt er fyrir um í 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

II

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi krefst þess að úrskurður kærunefndar húsamála í máli aðila verði felldur úr gildi. Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefndi hafi með leigusamningi aðila heimi laðað húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur sem hann nyti yrðu greidd beint til stefnanda inná leigugjaldið. Slíkt fyrirkomulag eigi sér stoð í 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigu-lögum. Ákvæði 3. gr. a hafi komið inn í lögin með breytingalögum nr. 63/2016. Í 1. mgr. ákvæðisins sé kveðið á um að leigusalar, sem eru lögaðilar sem ekki eru í rekstri í hagnaðarskyni, megi setja lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis. Í 4. mgr. ákvæðisins sé mælt fyrir um að slíkum lögaðila sé heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur, sem leigjandi kunni að eiga rétt á, séu greiddar beint til leigusala á leigutíma. Ljóst sé af samþykktum stefnanda að tilgangur félagsins sé að starfa í þágu almannaheilla og að reksturinn sé ekki hagnaðardrifinn. Falli rekstur stefnanda því undir framangreint lagaákvæði.

Í samræmi við fyrrgreind lagafyrirmæli húsaleigulaga segi í 11. gr. leigusamnings aðila að leigjandi heimili að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur sem hann eigi rétt á eða muni eiga rétt á greiðist til stefnanda. Þetta sé áréttað í sérstakri yfirlýsingu aftast í leigusamningnum um heimild til upplýsingaöflunar og beingreiðslu bóta. Þar segi að veitt sé óafturkræf heimild til að húsnæðisbætur, sérstakur húsnæðisstuðningur, að-stoð eða styrkir í tengslum við húsaleigu, sem leigjandi eigi eða muni eiga rétt á frá opin-b erum aðilum, greiðist jafnóðum beint til leigusala til frádráttar á húsaleigu. Stefnandi telur ótækt að fallast á þá afstöðu kærunefndar að með þessu ákvæði sé leigjandi að taka á sig ríkari skyldur og öðlast minni réttindi en húsaleigulög mæli fyrir um. Þvert á móti verði ekki annað séð en að þetta fyrirkomulag sé í þágu leigjanda og honum til hagsbóta, enda sé tilgangur umræddra bóta, hvort sem um ræði húsnæðisbætur eða sérstakan húsnæðisstuðning, að koma til frádráttar húsaleigu og lækka þannig leiguverð til leigjanda félagslegs húsnæðis. Þannig megi jafna því við að stefnandi, eða Reykja-víkurborg, hafi lækkað leiguna til stefnanda. Stefnandi kveðst leggja áherslu á að með undirritun sinni á leigusamning samþykki leigjandi þetta fyrirkomulag. Það hafi stefndi gert. Stefnandi tekur fram að þessi framkvæmd eigi sér einnig stoð í 1. mgr. ákvæðisins, sem sé sjálfstæð heimild, enda verði ráðstöfun greiðslnanna að teljast fela í sér eðlileg, lögmæt og málefnaleg skilyrði og í samræmi við tilgang þeirra.

Leigjendur stefnanda sem þiggi húsnæðisbætur greiði leigu án bóta fyrsta mánuð-inn af leigutímabilinu þar sem leiga sé greidd fyrirfram en húsnæðisbætur eftir á. Stefn-andi móttaki því bætur fyrir þann mánuð sem búið sé að greiða reikning fyrir. Við leigu-lok geti myndast inneign hjá leigjendum vegna líðandi mánaðar þar sem húsnæðisbætur dragist frá reikningi næsta mánaðar. Í þeim tilvikum sé mismunurinn endurgreiddur inn á bankareikning leigjenda. Sú staðhæfing stefnda að stefnandi haldi eftir húsnæðisbótum sem með réttu tilheyri leigjendum sé því röng og í fullkomnu ósamræmi við skýra heim-ild samkvæmt húsaleigulögum.

Stefnandi byggir einnig á því að ekki fái staðist sú afstaða kærunefndar að gera greinarmun á húsnæðisbótum og sérstökum húsnæðisstuðningi. Engin rök standi til þess að greinarmunur sé gerður á þessum bótum, enda í báðum tilvikum um að ræða opinberan stuðning til leigjenda, en ekki einungis varðandi sérstakan húsnæðisstuðning eins og vís-að sé til í rökstuðningi kærunefndar. Þessu til stuðnings vísar stefnandi til umfjöllunar í sérstökum athugasemdum með 4. mgr. 3. gr. frumvarps með áðurnefndum lögum nr. 63/2016 um breytingu á húsaleigulögum þar sem segi: „Í þessu sambandi var litið til þess að um er að ræða leigusala sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni og leigja íbúðarhúsnæði til afmarkaðs hóps leigjenda en þau rök hafa verið færð fram að þessi tilhögun dragi úr líkum á vanskilum á leigugreiðslum sem aftur leiði til þess að unnt sé að bjóða lægra leiguverð. Hins vegar verður ekki fram hjá því litið að húsnæðisbætur fela í sér opinberan stuðning til að lækka húsnæðiskostnað leigjenda og eru ætlaðar leigjendum. Þó er talið mikilvægara að þessir tilteknu leigusalar geti haldið leiguverði eins lágu og frekast er kostur í ljósi þess að þeir leigja íbúðarhúsnæði til einstaklinga og fjölskyldna sem oftar en ekki eru tekjulágar.“

Sérstakur húsnæðisstuðningur sé sama eðlis, eins og sjá megi af skilgreiningu hans á vef Reykjavíkurborgar: „Sérstakur húsnæðisstuðningur er fjárhagsleg aðstoð við fjölskyldur og einstaklinga á leigumarkaði sem þurfa sérstakan stuðning vegna greiðslu á húsaleigu umfram hefðbundnar húsnæðisbætur.“ Stefnandi telur því að sömu sjónarmið eigi við um báðar þessar greiðslur, húsnæðisbætur og sérstakan húsnæðisstuðning.

Í 2. mgr. 45. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga sé kveðið á um að sveitar-félög skuli veita sérstakan húsnæðisstuðning í samræmi við nánari reglur sem sveitar-stjórn setur á grundvelli leiðbeininga ráðherra um sérstakan húsnæðisstuðning sam-kvæmt 4. mgr. ákvæðisins. Þá segir að reglur sveitarstjórnar um sérstakan húsnæðis-stuðning skuli birtar í B- deild Stjórnartíðinda. Reykjavíkurborg hafi í samræmi við þetta sett reglur nr. 1094/2016 um sérstakan húsnæðisstuðning og séu þær birtar í B- deild Stjórnartíðinda. Í 1. gr. reglnanna segi um sérstakan húsnæðisstuðning að fjárstuðn-ingurinn sé til greiðslu húsaleigu umfram húsnæðisbætur, sem veittar séu á grundvelli laga um húsnæðisbætur. Þá segi í 1. mgr. 6. þeirra að skilyrði til greiðslu sé að um-sækjandi fái einnig greiddar húsnæðisbætur. Um heimild stefnanda til að fá til sín hinn sérstaka húsnæðisstuðning segi í 3. mgr. sama ákvæðis að velferðarsviði Reykjavíkur-borgar sé heimilt að greiða sérstakan húsnæðisstuðning til leigusala samkvæmt skriflegri beiðni umsækjanda. Hin skriflega beiðni umsækjanda eða leigjandans komi þá fram í viðkomandi leigusamningi.

Stefnandi bendir á að þegar 3. gr. a hafi komið inn í húsaleigulög hafi lög um húsnæðisbætur ekki enn tekið gildi. Það hafi ekki orðið fyrr en nokkrum mánuðum seinna. Fram að því hafi því hugtakið húsnæðisbætur í 3. gr. a í húsaleigulögum hvergi verið orðað í öðrum lögum og því sé nærtækast að líta svo á að því hafi verið ætlað að ná bæði til almennra og sérstakra húsaleigubóta samkvæmt lögum um húsaleigubætur nr. 138/1997 sem í gildi hafi verið þar til lög um húsnæðisbætur leystu þau af hólmi. Þetta sýni einfaldlega að vilji löggjafans hafi verið sá að hugtakið húsnæðisbætur næði yfir bæði úrræðin, þ. e. almennar og sérstakar húsaleigubætur sem svo hafi fengið heitin húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur með gildistöku laga um húsnæðisbætur og breytingu á lögum um félagsþjónustu sveitarfélaga.

Stefnandi byggir einnig á því að hvorki húsaleigulög né önnur lög leggi bann við því að aðilar semji sín á milli um að húsnæðisstuðningur frá sveitarfélaginu sé greiddur beint til stefnanda líkt og gert hafi verið í leigusamningi aðila. Hér beri auk þess að hafa í huga að stefnandi sé að fullu í eigu Reykjavíkurborgar sem sé greiðandi hins sérstaka húsnæðisstuðnings. Stefnandi byggir auk þess á því að ekki sé lagt bann við því í lögum að framselja húsnæðisstuðning líkt og gildi t. d. um bann við framsali bótakrafna samkvæmt 57. gr. laga nr. 100/2007 um almannatryggingar.

Í ljósi alls framangreinds telur stefnandi að niðurstaða úrskurðar kærunefndar húsamála fái ekki staðist og sé þess því krafist að úrskurður nefndarinnar í máli nr. 32/2022 verði felldur úr gildi.

Stefnandi vísar einkum til reglna kröfuréttar, m. a. um framsal kröfuréttar, húsa-leigulaga, einkum 3. gr. a, laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, einkum 45. gr., og laga um húsnæðisbætur. Einnig er vísað til reglna Reykjavíkurborgar nr. 1094/2016 um sér-stakan húsnæðisstuðning. Þá er vísað til almennra meginreglna stjórnsýsluréttar. Stefn-andi kveðst ekki gera kröfu um málskostnað úr hendi stefnda.

III

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi tekur fram að óumdeilt sé að leigusala, sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, sé heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að húsnæðis-bætur, sem leigjandi kunni að eiga rétt á, séu greiddar beint til leigusala á leigutíma, sbr. 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigulögum. Lögin heimili á hinn bóginn ekki að að sérstakur hús-næðisstuðningur sé greiddur beint til leigusala. Því hafi kærunefndin komist réttilega að niðurstöðu um að stefnanda beri að greiða stefnda sérstakan húsnæðisstuðning sem stefn-andi hafi fengið greiddan beint til sín.

Meðal þeirra reglna sem setji stefnanda sem leigusala skorður um hvað sé hægt að færa inn í leigusamning sé m. a. 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, þar sem fram komi að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Þá segi í 4. mgr. 3. gr. a íþeim lögum að þegar leigusali sé lögaðili, sem ekki sé rekinn í hagnaðarskyni, sé honum heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðar-húsnæðis að húsnæðisbætur, sem leigjandi kunni að eiga rétt á, séu greiddar beint til leigusala á leigutíma.

Í leigusamningi aðila segi á hinn bóginn í 11. gr. að leigjandi heimili að húsnæðis-bætur og sérstakur húsnæðisstuðningur, sem hann eigi eða muni eiga rétt á, greiðist til stefnanda. Með vísan til 4. mgr. 3. gr. a telji stefndi ljóst að stefnandi hafi ekki rétt tilþessað fá greiddan til sín þann húsnæðisstuðning eins og leigusamningur kveði á um og stefnandi geri kröfu um. Hér verði einnig að líta til framangreindrar 1. mgr. 2. gr. laganna. Vert sé að benda á að leigusamningur aðila sé samningur sem sé saminn einhliða af stefn-anda og því þurfi að taka mið af honum. Þannig beri við túlkun á honum að líta til ákvæðis 36. gr. b í lögum um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 þar sem segi að komi upp vafi um merkingu samnings samkvæmt 36. gr. a skuli túlka hann neyt-andanum í hag.

Stefndi bendir jafnframt á varðandi umræddan húsnæðisstuðning að ljóst megi vera að um opinberan stuðning sé að ræða sem ætlaður sé leigjendum. Hafi löggjafinn ætlað að láta 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigulögum ná til húsnæðisstuðnings hefði það verið tiltekið í ákvæðinu. Því beri að túlka ákvæðið þröngt og samkvæmt orðanna hljóðan. Þá hafni stefndi því að ákvæði 1. mgr. eigi við í máli þessu.

Stefndi mótmælir því að stefnandi geti borið fyrir sig að stefndi hafi tekið á sig ríkari skyldur og öðlast minni réttindi en húsaleigulögin tilgreini með framsali á hús-næðisstuðningi, slíkt framsal hefði ekki gildi milli málsaðila, sbr. 1. mgr. 2. gr. húsa-leigulaga. Þá kveður stefndi einhvern misskilning vera á ferðinni hjá stefnanda um það hvort leiga sé greidd fyrirfram eða eftir á. Samningur aðila tiltaki sérstaklega að leiga sé greidd fyrirfram og að gjalddagi sé fyrsti dagur mánaðar, sbr. 8. gr. fyrirliggjandi leigu-samnings. Stefndi mótmælir því einnig að stefnandi sé félag sem ekki sé rekið í hagnaðar-skyni og því falli stefnandi ekki undir ákvæði 1. mgr. 3. gr. a í lögum nr. 36/1994 eins og stefnandi haldi fram og því beri að sýkna stefnda af þeirri ástæðu.

Stefndi kveðst telja ljóst að með hliðsjón af ákvæði 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigu-lögum sé ákvæði 11. gr. leigusamnings aðila ólögmætt. Húsaleigulögin séu ófrávíkjan-leg, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra, og því beri að sýkna stefnda.

Um lagarök vísar stefndi til húsaleigulaga, einkum 1. mgr. og 4. mgr. 3. gr. a auk 1. mgr. 2. gr. Stefndi vísar jafnframt til laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggern-inga, einkum til 36. gr. b. Um málskostnað er vísað til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er vísað til ákvæða laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, en stefndi sé ekki virðisaukaskattsskyldur aðili.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu krefst stefnandi þess að felldur verði úr gildi úrskurður kærunefndar húsa-mála frá 23. júní 2022 í máli nr. 32/2022. Í úrskurðinum var leyst úr ágreiningi aðila er laut að ráðstöfun húsnæðisbóta og sérstaks húsnæðisstuðnings sem stefndi naut en runnu beint til stefnanda auk ágreinings um afslátt og/eða skaðabætur vegna meintra galla á leiguhúsnæði því sem stefndi leigði hjá stefnanda. Eins og áður er fram komið taldi kæru-nefndin að stefnandi hefði einungis lagaheimild til að fá húsnæðisbætur stefnda beint til sín en ekki greiðslur vegna sérstaks húsnæðisstuðnings og væri ákvæði leigusamnings aðila þar að lútandi því ólögmætt. Gerði nefndin stefnanda að greiða stefnda sérstakan húsnæðisstuðning sem stefnandi hafði fengið greiddan til sín frá 1. september 2021. Hér fyrir dóminum er deiluefni aðila einskorðað við þann hluta ágreinings aðila er lýtur að heimild stefnanda til að fá beint til sín hinn sérstaka húsnæðisstuðning sem stefndi nýtur samkvæmt lögum um félagsþjónustu sveitarfélaga. Lítur dómurinn svo á að aðila greini ekki á um heimild stefnanda í þessum efnum hvað varðar ráðstöfun húsnæðisbóta sem stefndi nýtur samkvæmt lögum um húsnæðisbætur.

Stefnandi byggir heimild sína um ráðstöfun húsnæðisbóta og sérstaks húsnæðis-stuðnings til sín á 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigulögum en auk þess telur hann slíka heimild vera fyrir hendi samkvæmt 1. mgr. ákvæðisins. Stefnandi bendir á að í báðum tilvikum sé um að ræða opinberan stuðning, annars vegar frá ríkinu og hins vegar frá sveitarfélagi, og að í báðum tilvikum sé um að ræða bætur til handa leigjendum til lækkunar á greiðslu-byrði vegna húsnæðiskostnaðar. Ljóst sé að vilji löggjafans hafi staðið til þess að heimild stefnanda tæki ekki eingöngu til húsnæðisbóta heldur einnig sérstaks húsnæðisstuðnings. Áður hefðu þessar greiðslur verið í formi húsaleigubóta og sérstakra húsaleigubóta. Stefnandi hefur lagt ríka áherslu á það að með gerð og undirritun leigusamnings aðila hafi stefndi samþykkt þá ráðstöfun að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur greiddist beint til stefnanda. Við þá tilhögun lækki leiga stefnda og hún sé því honum til hagsbóta. Þá bendir stefnandi á að ekkert komi í veg fyrir að stefndi semji á slíkan hátt við stefnanda og þá sé heldur ekkert sem banni framsal greiðslna með þessum hætti. Stefndi hafnar þessum sjónarmiðum og telur ljóst að heimild stefnanda í þessum efnum sé samkvæmt 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigulögum takmörkuð við húsnæðisbætur ogekki sé unnt að útvíkka það hugtak þannig að það nái einnig til sérstaks húsnæðisstuðnings eða að fella þessa ráðstöfun undir 1. mgr. ákvæðisins. Þá komi ákvæði 1. mgr. 2. gr. laganna í veg fyrir að leigjanda sé með samningi gert að taka á sig ríkari skyldur og öðlast minni réttindi en lögin mæli fyrir um.

Við aðalmeðferð málsins benti stefndi á að gagnaframlagningu stefnanda væri áfátt í málinu. Fyrri leigusamningur milli aðila hafi ekki verið lagður fram en þó væri ljóst að ákvörðun kærunefndar varði þann samning að nokkru þar sem nefndin fjalli um tímabilið frá 1. september 2021 en þá hafi sá samningur aðila verið í gildi. Sá síðari hafi ekki tekið gildi fyrr en í desember 2021. Algerlega sé óljóst hvert efni fyrri samningsins hafi verið. Þetta kunni að varða frávísun málsins ex officio. Stefnandi mótmælir þessum röksemdum stefnda og bendir á að um staðlaða samninga sé að ræða og að á þeim sé enginn efnislegur munur. Þá hafi stefndi með málatilbúnaði sínum í greinargerð í raun samþykkt að samningarnir væru sambærilegir enda engum andmælum hreyft þar við efni samninganna. Þá sé alveg óljóst hvaða þýðingu þetta eigi að hafa við úrlausn málsins. Dómurinn fellst ekki á sjónarmið stefnda hvað framangreint varðar. Stefndi hreyfði engum athugasemdum eða andmælum við efni samninganna í greinargerð sinni til dómsins. Verður að líta svo á að með því hafi stefndi fallist á að fyrri og síðari leigusamn-ingar aðila hafi verið sambærilegir að formi og efni eins og ljóst má vera að stefnandi gengur út frá í sínum málatilbúnaði í stefnu. Þá gerði stefndi heldur engar athugasemdir við gagnaframlagningu stefnanda undir rekstri málsins. Engin ástæða er til frávísunar málsins og verður því lagður á það efnisdómur.

Í leigusamningi aðila er kveðið á um að auk almennra ákvæða innihaldi samn-ingurinn sérákvæði með heimild í 3. gr. a í húsaleigulögum vegna félagslegs tilgangs samningsins. Í 4. mgr. 21. gr. samþykkta stefnanda segir að um samskipti stefnanda við leigjendur fari samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga. Þá kemur fram í reglum Reykja-víkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði nr. 465/2019 að um leigusamninga fari sam-kvæmt ákvæðum húsaleigulaga. Ljóst er því að um réttarsamband aðila fer samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga og er það raunar óumdeilt með aðilum.

Húsaleigulög gilda um leigusamninga um afnot af húsnæði eða hluta af húsnæði gegn endurgjaldi, með ákveðnum undantekningum, sbr. 1. mgr. 1. gr. laganna. Í 1. mgr. 2. gr. laganna segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis.

Í 2. mgr. 8. gr. leigusamnings aðila segir að húsnæðisbætur, sérstakur húsnæðis-stuðningur eða sambærilegt greiðist beint til leigusala og í 11. gr. segir að leigjandi heim-ili að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur sem hann eigi eða muni eiga rétt á greiðist til stefnanda. Þá segir í sérstakri yfirlýsingu aftast í samningnum, um heimild til upplýsingaöflunar og um beingreiðslu bóta, að leiguréttur sé bundinn skilyrðum gild-andi laga og reglna hverju sinni um félagslegar leiguíbúðir og um húsnæðisbætur og sérstakan húsnæðisstuðning og að á 12 mánaða fresti sé gerð athugun á því hvort leigj-andi fullnægi þeim skilyrðum. Heimili leigjandi með undirskrift sinniað aflað sé upplýs-inga um tekjur hans og eignir úr opinberum skrám. Þá er jafnframt veitt „óafturkræf heimild til að þær húsnæðisbætur, sérstakur húsnæðisstuðningur, aðstoð eða styrkir í tengslum við húsaleigu, sem leigjandi á eða mun eiga rétt á frá opinberum aðilum greiðist jafnóðum beint til leigusala til frádráttar á húsaleigu“.

Í 1. mgr. 3. gr. a er fjallað um að leigusala, sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, sé heimilt að setja lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðar-húsnæðis. Í 2. mgr. segir m. a. að hafi leigusali sett lögmæt og málefnaleg skilyrði sam-kvæmt 1. mgr. sé honum jafnframt heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að leigjandi veiti þær upplýsingar sem nauðsynlegar eru til þess að meta hvort hann upp -fylli umrædd skilyrði leigusala og í 3. mgr. er mælt fyrir um að gæta skuli trúnaðar um upplýsingar sem veittar séu eftir 2. mgr. Í 4. mgr. er kveðið á um það að leigusala, sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, sé heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur, sem leigjandi kunni að eiga rétt á, séu greiddar beint til leigusala á leigutíma.

Stefndi hefur í málinu á því byggt að stefnandi geti ekki talist óhagnaðardrifinn lögaðili í skilningi ákvæðisins. Dómurinn telur ljóst af ummælum í greinargerð með ákvæðinu og af því sem fram kemur í 3. og 7. gr. samþykkta stefnanda um tilgang félagsins og markmið að stefnandi sé lögaðili sem ekki er hagnaðardrifinn og falli því undir ákvæði 3 gr. a í húsaleigulögum. Er sjónarmiðum stefnda um þetta hafnað.

Stefnandi byggir eins og áður sagði á því að sú ráðstöfun að hann fái beint til sín bæði húsnæðisbætur og sérstakan húsnæðisstuðning hvíli á 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigu-lögunum og eftir atvikum einnig á 1. mgr. ákvæðisins þarsem kveðið er á um að leigusali eins og stefnandi geti sett lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis. Stefnandi leggur einnig áherslu á það að stefndi hafi samþykkt þetta fyrirkomulag með leigusamningi sínum við stefnanda og þá sé þessi ráðstöfun stefnda til hagsbóta þar sem greiðslurnar lækki leigu stefnda.

Ákvæði 3. gr. a fela í sér undantekningu frá þeirri meginreglu sem fram kemur í 1. mgr. 2. gr. laganna, að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldu rog öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um. Þannig er í 4. mgr. 3. gr. a kveðið sérstaklega á um að leigusala sé heimilt að gera að skilyrði fyrir leiguíbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur leigjanda séu greiddar beint til leigusala. Ákvæði 3. gr. a komu inn í húsaleigulög með breytingalögum nr. 63/2016 sem voru samþykkt á Alþingi 2. júní 2016 og strax tóku gildi. Á sama tíma voru lög um húsnæðisbætur samþykkt á Alþingi, eða 2. júní 2016. Þau tóku gildi 1. janúar 2017 og með þeim voru felld úr gildi þágildandi lög um húsaleigubætur nr. 138/1997. Gert var ráð fyrir að „ríkið annist húsnæðisbætur en sveitarfélög sérstakan húsnæðisstuðning við leigjendur“ eins og segir í frumvarpi því er varð að lögum um húsnæðisbætur. Þannig var kveðið á um húsnæðisbætur í lögum um húsnæðisbætur og jafnframt gerð breyting á lögum um félagsþjónustu sveitarfélaga þar sem í 2. mgr. 45. gr. þeirra laga var nú kveðið á um skyldu sveitarfélaga til að veita sérstakan húsnæðisstuðning í samræmi við nánari reglur sem sveitarstjórnir skyldu setja sér á grundvelli leiðbeininga ráðherra um sérstakan hús-næðisstuðning.

Stefnandi hefur bent á að með þessum breytingum hafi löggjafinn verið að hverfa frá því fyrirkomulagi sem tíðkast hafði varðandi opinberan stuðning til leigjenda í formi húsaleigubóta samkvæmt þágildandi lögum um húsaleigubætur en samkvæmt 2. mgr. 13. gr. þeirra var heimilt að greiða húsaleigubætur, bæði almennar og sérstakar, beint til leigusala samkvæmt skriflegri beiðni leigjanda þar um. Með setningu laga um húsnæðis-bætur hafi þetta verið skilið í sundur og almennar húsaleigubætur fengið nýtt heiti, húsnæðisbætur, og um þær svo fjallað í þeim lögum um húsnæðisbætur, en sérstakar húsaleigubætur fengið heitið sérstakur húsnæðisstuðningur og um hann fjallað í lögum um félagsþjónustu sveitarfélaga. Eðli greiðslnanna og tilgangur hafi þó ekki breyst því eftir sem áður sé um að ræða opinberan stuðning til efnaminni leigjenda vegna húsnæðis-kostnaðar. Vilji löggjafans hafi því ekki staðið til þess að þessi ráðstöfunarheimild til stefnanda í húsaleigulögum væri bundin við húsnæðisbætur enda hafi það hugtak ekki verið til í lögum er húsaleigulög tóku gildi í júní 2016 þar sem lög um húsnæðisbætur hafi ekki tekið gildi fyrr en í janúar 2017. Hið sama hafi því átt að gilda um hinn almenna og hinn sérstaka húsnæðisstuðning. Að mati stefnanda nái hugtakið húsnæðisbætur því í heild sinni til greiðslna vegna húsnæðiskostnaðar sem séu þá bæði húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur.

Ekki var sérstaklega hreyft við ofangreindum lagasjónarmiðum í stefnu. Dómur-inn lítur þó svo á að hér sé um lagatúlkun og beitingu lögskýringar að ræða sem rúmist innan málatilbúnaðar í stefnu og fellst því ekki á það með stefnda sem hann lýsti við munnlegan flutning málsins, að um nýjar málsástæður væri að ræða sem væru of seint fram komnar.

Í athugasemdum með ákvæði því í lögum nr. 63/2016 sem varð að 3. gr. a í húsaleigulögum segir m. a. að lagt sé til að leigusala sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni verði heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur sem leigj-andi kunni að eiga rétt á verði greiddar beint til leigusala. Þá er því lýst að í frumvarpi til laga um húsnæðisbætur sem félags- og húsnæðismálaráðherra leggi fyrir Alþingi sam-hliða frumvarpinu sé gert ráð fyrir að heimilt verði að greiða húsnæðisbætur til leigusala samkvæmt skriflegri beiðni leigjanda. Sé þá gert ráð fyrir að setji leigusali slíkt skilyrði sendi leigjandi skriflega beiðni til þess stjórnvalds sem fari með framkvæmd laga um húsnæðisbætur þar sem farið er fram á að húsnæðisbætur verði greiddar beint til leigu-sala. Í þessu sambandi hafi verið litið til þess að um er að ræða leigusala sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni og leigja íbúðarhúsnæði til afmarkaðs hóps leigjenda en þau rök hafi verið færð fram að þessi tilhögun dragi úr líkum á vanskilum á leigugreiðslum sem aftur leiði til þess að unnt sé að bjóða lægra leiguverð. Þá segir að ekki verði hins vegar fram hjá því litið að húsnæðisbætur feli í sér opinberan stuðning til að lækka húsnæðis-kostnað leigjenda og eru ætlaðar leigjendum. Þó væri talið mikilvægara að þessir tilteknu leigusalar gætu haldið leiguverði eins lágu og frekast væri kostur í ljósi þess að þeir leigi íbúðarhúsnæði til einstaklinga og fjölskyldna sem oftar en ekki séu tekjulágar.

D ómurinn vekur athygli á því að í lögum um húsaleigubætur, sem felld voru úr gildi með lögum um húsnæðisbætur, var í 13. gr. að finna heimild til ráðstöfunar húsa-leigubóta beint til leigusala að beiðni leigjenda. Sambærilegt ákvæði virðist á hinn bóg-inn ekki hafa ratað inn í lög um félagsþjónustu sveitarfélaga þegar opinber stuðningur sveitarfélags, nú í formi sérstaks húsnæðisstuðnings í stað húsaleigubóta áður, var færður inn í þau lög. Dómurinn telur framanrakin ummæli í greinargerð með 3. gr. a í húsaleigu-lögunum ekki styðja þau sjónarmið stefnanda að heimildin hafi átt að ná til húsnæðisbóta þannig að undir hugtakið falli einnig sérstakur húsnæðisstuðningur og er enga vísbend-ingu að finna um að svo hafi átt að vera enda er sérstakur húsnæðisstuðningur ekki nefnd-ur í athugasemdunum heldur einungis fjallað um húsnæðisbætur og sérstaklega tekið fram að í frumvarpi til laga um húsnæðisbætur sé að finna heimild til ráðstöfunar hús-næðisbóta til leigusala að beiðni leigjanda. Samkvæmt skýru orðalagi sínu tekur ákvæði 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigulögum eingöngu til húsnæðisbóta. Dómurinn bendir á að hefði staðið til að þessi heimild næði einnig til annarra tegunda greiðslna vegna húsnæðis-kostnaðar, eins og sérstaks húsnæðisstuðnings, hefði löggjafanum verið í lófa lagið að taka það sérstaklega fram enda var samhliða verið að breyta lögum um félagsþjónustu sveitarfélaga þar sem mælt var fyrir um þann stuðning. Heimild stefnanda samkvæmt 4. mgr. 3. gr. a í húsaleigulögum nær samkvæmt framansögðu ekki til sérstaks húsnæðis-stuðnings og er sjónarmiðum stefnanda þar að lútandi því hafnað.

Af hálfu lögmanns stefnanda var í málflutningi vísað til þess að á grundvelli 2. og 3. mgr. 45. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga hefði Reykjavíkurborg sett reglur um sérstakan húsnæðisstuðning. Þar væri mælt fyrir um heimild velferðarsviðs Reykja-víkurborgar til að greiða sérstakan húsnæðisstuðning til leigusala samkvæmt skriflegri beiðni umsækjanda um slíkan stuðning. Reglurnar sýna tengsl húsnæðisbóta og sérstaks húsnæðisstuðnings í þeim skilningi að sérstakur húsnæðisstuðningur er fjárstuðningur til greiðslu húsaleigu umfram húsnæðisbætur, sem veittar eru á grundvelli laga um hús-næðisbætur en sú tilhögun að sérstakur húsnæðisstuðningur renni til leigusala verður ekki án skýrrar lagaheimildar á þeim byggður. Dómurinn fær því ekki séð að ráðstöfun sér-staks húsnæðisstuðnings stefnda til stefnanda geti hvílt á þessu ákvæði eða umræddum reglum og koma þessi sjónarmið stefnanda honum ekki að haldi við úrlausn málsins.

Stefnandi hefur einnig byggt sjálfstætt á því að ráðstöfun sérstaks húsnæðis-stuðnings sé heimil samkvæmt 1. mgr. 3. gr. a í húsaleigulögum þar sem í slíkri tilhögun felist lögmætt og málefnalegt skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis í skilningi ákvæðisins. Ákvæðið kom inn í húsaleigulögin með lögum nr. 63/2016 eins og áður er fram komið og í athugasemdum með því kemur m. a. fram að húsaleigulög séu ekki talin takmarka frelsi aðila til að velja sér samningsaðila. Hins vegar liggi fyrir að leigufélög sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og leigi ákveðnum hópum leigjenda hafi sett tiltekin skilyrði fyrir leigu en þessi skilyrði lúti að félagslegum aðstæðum viðkomandi leigjenda, svo sem skilyrði um að þeir séu undir ákveðnum tekju- og eignamörkum, séu námsmenn o. s. frv. Markmið slíkra skilyrða sé að afmarka þann hóp sem eigi rétt á að leigja íbúðarhúsnæði hjá slíkum félögum. Sé lagt til að kveðið verði skýrt á um það í húsaleigulögum að umræddum leigusölum verði heimilt að setja slík skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis enda séu þau bæði lögmæt og málefnaleg. Sé þannig átt við skilyrði sem teljist nauðsynleg til að viðkomandi leigusali geti unnið að meginmarkmiðum starfsemi sinnar sem geti t. d. falist í því að leigja húsnæði til námsmanna, einstaklinga og fjölskyldna í tilteknum tekjuhópum eða sem búa við erfiðar félagslegar aðstæður. Geti verið um að ræða skilyrði tengd námsframvindu, tekju- og eignamörkum, félagslegum aðstæðum o. s. frv.

Ákvæði 1. mgr. 3. gr. a í húsaleigulögum felur eins og 4. mgr. í sér undantekningu frá meginreglu 1. mgr. 2. gr. laganna eins og fyrr er getið. Þegar það er haft í huga, litið til orðalags ákvæðisins og athugasemda í greinargerð þykir verða að líta svo á að ákvæðið feli í sér heimild til handa sveitarfélagi til að setja skilyrði sem lúta að aðstæðum leigu-taka, eins og tekju- og eignastöðu eða félagslegum aðstæðum, þannig að tryggt sé að hann sé í hópi þeirra sem viðkomandi húsnæði er ætlað. Dómurinn telur að skilyrði um ráðstöfun sérstaks húsnæðisstuðnings til stefnanda við leigu félagslegs íbúðarhúsnæðis rúmist ekki innan ákvæðisins og geti ekki talist nauðsynleg forsenda þess að leigusali geti unnið að því meginmarkmiði starfseminnar að útvega þeim er þess þurfa, og uppfylla til þess skilyrði, íbúðarhúsnæði vegna lágra tekna eða annarra félagslegra aðstæðna. Er ekki unnt að fallast á að ráðstöfun greiðslnanna standi í slíkum efnislegum tengslum við hlutverk stefnanda að þessu leyti eða þá stöðu eða aðstæður leigutakans sem úthlutun félagslegs húsnæðis af hálfu sveitarfélags til hans grundvallast á. Getur það markmið að draga úr eða koma í veg fyrir vanskil leigjanda ekki réttlætt þessa ráðstöfun. Hafa verður hér í huga eðli þeirra réttinda sem um ræðir og að umræddar greiðslur tilheyra viðkom-andi leigjanda. Getur skilyrðið því ekki fallið innan heimildar 1. mgr. 3. gr. a í húsaleigu-lögum. Við þessa túlkun lítur dómurinn hér til þeirra sjónarmiða sem fram koma í áliti umboðsmanns Alþingis frá 11. janúar 2022 í máli nr. 10572/2020.

Hvernig sem á málið er litið telur dómurinn ljóst að ráðstöfun sérstaks húsnæðis-stuðnings stefnda beint til stefnanda rúmist ekki innan 3. gr. a í húsaleigulögum, hvorki 1. né 4. mgr. ákvæðisins. Ekki er hægt að líta svo á að án sérstakrar lagaheimildar sé unnt að gera að skilyrði úthlutunar félags leiguhúsnæðis að leigjandi sem uppfyllir skilyrði þess að fá úthlutað húsnæði vegna fjárhags- og félagslegrar stöðu sinnar samþykki að sérstakur húsnæðisstuðningur sem hann njóti gangi beint til stefnanda. Breytir ekki í þessu sambandi þótt stuðningurinn komi frá eiganda stefnanda eða að greiðslan sem stefndi innir af hendi í leigu til stefnanda lækki enda er leigugjaldið eftir sem áður það sama.

Stefnandi hefur lagt á það áherslu að með undirritun sinni á leigusamning aðila hafi stefndi samþykkt þetta fyrirkomulag. Með því sé hann ekki að taka á sig ríkari skyldu eða öðlast minni réttindi enda megi líta svo á að þessi tilhögun sé honum til hagsbóta þar sem leigugjaldið lækki og verið sé að ráðstafa greiðslunni í það sem henni er ætlað, þ. e. til lækkunar húsnæðiskostnaðar, koma í veg fyrir vanskil og tryggja lágt leiguverð til leigjanda. Stuðningurinn sé enda ekki ætlaður til annarra nota.

Óumdeilt er að með ákvæðum leigusamningsins heimilaði stefndi að stefnandi fengi bæði til sín húsnæðisbætur og sérstakan húsnæðisstuðning. Samkvæmt framan-greindu er það niðurstaða dómsins að sú ráðstöfun fái ekki staðist hvað varðar sérstakan húsnæðisstuðning. Skilyrði af því tagi verður að eiga sér skýra stoð í lögum og breytir þar ekki þótt stefndi sem leigjandi félagslegs íbúðarhúsnæðis hafi undirgengist þau við gerð leigusamnings við stefnanda enda væntanlega í góðri trú um réttmæti þeirra. Breyta því sjónarmið stefnanda er lúta að frelsi leigjenda til að gera samninga við leigusala og að ekkert banni framsal greiðslnanna ekki framangreindri niðurstöðu. Slík sjónarmið geta ekki ýtt til hliðar nauðsyn skýrrar lagaheimildar þegar um skilyrði er að ræða sem felur í sér ráðstöfun greiðslna sem tilheyra leigjendum. Dómurinn áréttar hér meginreglu 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga. Þá tekur dómurinn einnig fram að með þeirri breytingu sem gerð var á húsaleigulögunum er 3. gr. a var bætt við lögin var sérstaklega mælt fyrir um heimild til ráðstöfunar húsnæðisbóta og einnig tekið sérstaklega fram í greinargerð að í frumvarpi til laga um húsnæðisbætur væri að finna slíka heimild. Ljóst er að löggjafinn sá ekki til þess að hið sama ætti við um sérstakan húsnæðisstuðning.

Að öllu framangreindu virtu verður hafnað kröfum stefnanda um ógildingu úrskurðar kærunefndar húsa mála og stefndi sýknaður af kröfum stefnanda í málinu.

Málskostnaður dæmist ekki. Stefndi nýtur gjafsóknar í málinu samkvæmt útgefnu gjafsóknarleyfi frá 2. febrúar 2023. Allur gjafsóknarkostnaður greiðist því úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns hans, Á-kk-ef Ó-kk-ef, sem telst hæfilega ákveðin 6 50.000 krónur og er þá horft til umfangs málsins og reksturs þess fyrir dóminum. Í samræmi við dómvenju er þóknunin ákveðin án virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið Ó-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf lögmaður en af hálfu stefnda Á-kk-nf Ó-kk-nf lögmaður.

H-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 2. nóvember 2022 en hafði ekki afskipti af því fyrir þann tíma.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu stefnanda, Félagsbústaða hf., um að felldur verði úr gildi úrskurður kærunefndar húsamála frá 23. júní 2022 í máli nr. 32/2022 og er stefndi, [...], því sýkn af kröfu stefnanda.

Málskostnaður dæmist ekki.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnda greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns hans, Á-kk-ef Ó-kk-ef, 6 50.000 krónur.

H-kvk-nf G-kvk-nf