E-1446/2019

Dómur

Með stefnu þingfestri 18. september 2018 höfðuðu H-kvk-nf A-kvk-nf, kt. […], og Þ-kk-nf K. J-kk-nf, kt. […], Goðasölum 15, 201 Kópavogi, mál á hendur E-kvk-þgf E-kvk-þgf D-kvk-þgf, kt[…], Haukanesi 5, 210 Garðabæ.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði gert að greiða þeim skaðabætur að fjárhæð 6.192.020 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 12. apríl 2019 til greiðsludags.

Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda en til vara að dómkröfur verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Vegna áhrifa Covid19 á dómstólinn og sóttvarnareglna var aðalmeðferð málsins frestað tvisvar eða þann 2. apríl og 12. október 2020. Fór aðalmeðferð fram þann 18. janúar sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsatvik.

Samkvæmt afsali dagsettu 15. júní 2005 keyptu stefnda, E-kvk-nf, og K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf parhúsið nr. 15 við Goðasali í Kópavogi, fastanúmer 2239497, ásamt bílskúr af Rekstrarfélagi Viðjar ehf. Voru kaupendur skráðir fyrir 50% hluta hvor. Kemur fram í afsalinu að eignin hafi verið seld kaupendum í því ástandi sem hún var í þann 23. júní 2004. Með afsali þann 30. apríl 2008 seldi K-kk-nf B-kk-nf stefndu sinn hluta í húsinu eða 50% eignarinnar. Stefnda setti fasteignina á sölu hjá Fasteignamarkaðnum ehf. Kemur fram á söluyfirlitinu, sem er ódagsett, að eignin sé á byggingarstigi 7, fullgerð bygging. Engra galla er getið í söluyfirlitinu. Í gögnum málsins liggur fyrir gagntilboð dagsett 14. maí 2016 milli aðila máls þessa, sem mun hafa verið samþykkt af aðilum. Samkvæmt afsali var kaupsamningur undirritaður 16. júní 2016 og eignin afhent kaupendum 3. ágúst 2016. Kaupverð eignarinnar var 65.500.000 krónur og greiddust 5.000.000 króna út við undirritun kaupsamnings. 21.510.000 krónur greiddust einnig við undirritun kaupsamnings samhliða veðflutningi af Reykási 41 í Reykjavík yfir á Goðasali 15. Með andvirði veðskuldabréfs voru greiddar 27.820.000 krónur og við undirritun afsals þann 10. október 2016 11.170.000 krónur.

Samkvæmt stefnu urðu stefnendur varir við brúna tauma frá glugga í eldhúsi og niður að svalahurð þar sem dökklitaður pollur myndaðist í desember 2016. Segjast stefnendur þá hafa haft samband við stefndu og leitað skýringa. Hafi þau fengið ábendingu um að kanna útloftun frá háfi í eldhúsi og hvort hún væri nægjanleg. Segjast stefnendur hafa tekið háfinn niður og litið inn á millibil frá lofti og upp í þakið en ekkert séð. Vandinn hafi farið að aukast veturinn 2017/2018 og fleiri lekataumar komið í ljós, m.a. í hjónaherbergi. Leki hafi einnig komið víðar fram. Hafi stefnendur fengið smið á staðinn sem hafi rofið gat á loftið og hafi þá séð inn á blautt timbrið í þakinu. Hafi smiðurinn mælt með skoðun Frumherja sem stefnendur hafi síðan fengið til að skoða loftið. Hafi niðurstaða Frumherja legið fyrir í janúar 2018.

Stefnendur sendu fasteignasala eignarinnar skýrslu og greinargerðina frá Frumherja með tölvupósti þann 27. febrúar 2018 sem staðfesti móttöku póstsins og kvaðst myndu hafa samband við seljendur eignarinnar.

Með matsbeiðni til Héraðsdóms Reykjaness þann 19. júlí 2018 óskuðu stefnendur eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta galla og leka í Goðasölum 15 í Kópavogi. Var stefnda boðuð til þess þinghalds með bréfi 29. ágúst 2018 en matsbeiðnin var tekin fyrir í þinghaldi 12. september 2018. Var matsfundur haldinn 26. september sama ár.

Matsgerð A-kk-ef E-kk-ef, byggingarfræðings og húsasmíðameistara, lá fyrir 30. október 2018. Var kostnaður við úrbætur á þaki og veggjum vegna leka metinn á 6.196.020 krónur að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu á virðisaukaskatti af vinnu.

Með bréfi dagsettu 12. mars 2019 gerðu stefnendur skaðabótakröfu á hendur stefndu vegna galla á fasteigninni. Stefnda hafnaði bótakröfunni með bréfi dagsettu 24. maí 2019.

Stefna í máli þessu var síðan þingfest 18. september 2019.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja á því að fasteignin sé haldin verulegum göllum sem hafi leitt til tjóns fyrir þau og stefndu beri að bæta á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnendur byggja í máli þessu á matsgerð A-kk-ef E-kk-ef en í henni sé staðfest að víðtækir gallar séu á fasteigninni Goðasölum 15. Þakvirki sé ekki byggt til samræmis við byggingarreglugerð, hvorki rakavörn né loftun, sem aftur skýri rakasöfnun sem leiði til myglu og almennra skemmda á þakinu, þannig að það hafi síðar verið metið ónýtt. Þar sé einnig komin skýringin á taumum sem leki niður veggi á efri hæð og reyndar alveg niður í bílskúr á neðri hæð og myndi polla og bleytu á báðum hæðum.

Leiða megi líkur að því að slíkir taumar á veggjum sé ástæða þess að efri hæð hafi verið máluð rétt fyrir sölu fasteignarinnar, sem vísi til grandsemi stefndu um lekann. Ummerki leka hafi stefnendur strax séð fyrsta veturinn sem þau bjuggu í eigninni, þótt ekki kæmu þeir strax fram í öllum herbergjum, heldur fyrst í eldhúsi. Útilokað sé miðað við umfang gallans að það hafi verið í fyrsta sinn sem lekataumar komu niður veggina. Stefnda átti að vita eða hafi mátt vita að lekavandamál hafi verið til staðar, en hafi ekki greint frá þeim við sölu fasteignarinnar.

Af byggingarsögu og veðbók sé ljóst að stefnda hafði búið í eða átt eignina frá árinu 2004 til 2016 og hafi jafnframt verið fyrsti íbúinn þar. Stefnendur hafi flutt inn í ágúst 2016 og strax þá um haustið hafi farið að bera á lekataumum niður veggi. Í desember hafi verið haft samband við seljanda, sem hafi bent á háf sem festur sé við loftið í eldhúsi, sem sé frekar sérstök og sérgreind tilvísun ef hún hafi ekkert vitað um leka áður. Enn meiri leki hafi komið fram á fleiri stöðum.

Þetta haust hafi þakið verið opnað og miklar skemmdir komið í ljós. Frumherji hafi unnið úttektarskýrslu og smiður áætlað kostnað af viðgerðum. Stefnendur hafi sent stefndu greinargerð og kröfubréf sem ekki hafi verið svarað formlega. Í framhaldinu hafi nágrannar staðfest að rætt hafi verið við þá af fyrrverandi eiganda og hvort lekavandamál væri þeirra megin líka í húsinu. Vitneskja stefndu um að fasteignin hafi verið haldin lekavandamálum teljist því sönnuð að mati stefnenda.

Stefnendur vísa einnig til þess að þegar þakið hafi verið opnað enn frekar og einangrun fjarlægð hafi komið í ljós að ástand þess var miklu verra í raun en matsmaður hélt. Þetta megi sjá af myndum sem teknar voru og sýna að mati stefnenda að það hafi verið tímaspursmál, ef ekki þá þegar, að heilsupillandi hafi verið að búa í húsinu og í raun orðin hætta á því að þakið myndi gefa sig.

Stefnendur byggja á því, sbr. framangreint, að þessi vanefnd stefndu hafi ekki samræmst skyldu hennar til upplýsingagjafar skv. 26. gr. laga nr. 40/2002, þar sem stefnendur fóru, vegna þessarar vanefndar, á mis við nauðsynlegar upplýsingar um að þak fasteignarinnar þyrfti að kanna nánar, sökum þess að taumar kæmu niður veggi og/eða að leki kæmi fram í bílskúrslofti. Hafi stefnendur því ekki getað sinnt skoðunarskyldu sinni varðandi könnun á orsökum lekans fyrir kaupin. Leiði saknæmi seljanda til þess að kaupendur eigi rétt til skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Óháð rétti stefnenda til skaðabóta telja stefnendur skyldu stefndu a.m.k. standa til að veita þeim afslátt af kaupverði, á þeim grundvelli að gallinn hafi rýrt verðmæti eignar þeirra. Ljóst sé að kaupendur hafi orðið að gera nauðsynlegar endurbætur til samræmis við matsgerð svo að eignin uppfyllti skilyrði laga og reglugerða og yrði íbúðarhæf. Eins liggi fyrir að söluverðmæti fasteignarinnar lækki sem nemi a.m.k. gallakröfum þeirra og þar sem gallinn sé orsök rýrnunarinnar beri stefndu að veita afslátt, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002, sem nemi kröfufjárhæðinni.

Þar sem afsal hafi verið gefið út séu bæði skaðabóta og afsláttarkröfur endurgreiðslukröfur á hendur stefndu.

Samantekið nemi kröfur stefnenda vegna galla og endurbóta, skv. matsgerð, 6.196.020 krónum. Fullyrt sé að sú fjárhæð sé í lægri kantinum, skv. áliti fagmanna sem skoðað hafi verkið sem framkvæma þurfi, sbr. niðurstöðu matsmanns.

Einstakir bótaliðir séu sundurgreindir og lýst í matsgerð. Eignin hafi verið auglýst, sýnd og verðlögð sem vönduð fasteign og hafi kaupverð verið til samræmis við þær fullyrðingar og loforð stefndu. Raunin hafi verið önnur og því sé rétt að endanlegt endurgjald stefnenda endurspeglist í þeim verulegu og alvarlegu göllum sem hafi reynst vera á fasteigninni. Annað væri bæði ósanngjarnt og í andstöðu við meginreglur fasteignakaupalaga og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936.

Stefnendur vísa til ákvæða laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sérstaklega til 11. gr. og III. kafla, einkum 18. gr., 19. gr., 26. gr., 27. gr. og 28. gr. um galla og IV. kafla um vanefndaúrræði, einkum 37. gr., sbr. 41. gr. og 43. gr. Einnig vísast til dómafordæma og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Dráttarvaxtakrafa byggist á 1. mgr. 6. gr., sbr. einnig III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

Málskostnaðarkrafa byggist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 1. og 2. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 131. gr. laganna.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefnda mótmælir því að í eignartíð hennar hafi komið fram lekataumar á veggjum og hafi stefnda aldrei orðið vör við leka frá þaki. Hafnar stefnda því að hafa ekki fullnægt upplýsingaskyldu sinni. Þá sé því sérstaklega mótmælt sem röngu og ósönnuðu að stefnda hafi leynt ástandi þaks með málun húsnæðisins. Þá hafnar stefnda því að hún eða eiginmaður hennar, K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf, hafi verið í sambandi við nágranna sína að Goðasölum 17 vegna lekavandamála í húsnæðinu. Þær staðhæfingar stefnenda sem fram komi í stefnu um að það teljist sannað að stefnda hafi haft vitneskju um að húsnæðið væri haldið lekavandamálum séu rangar, enda liggi ekki nein gögn fyrir í málinu því til stuðnings.

Stefnda byggir á því að henni hafi, eðli málsins samkvæmt, ekki verið kunnugt um meinta missmíð á þaki húsnæðisins þar sem frágangi þess var lokið þegar stefnda keypti húsnæðið árið 2004 en húsnæðið hafi verið byggt árið 2000. Stefnda hafi ekki unnið að frágangi þaks og í eignartíð stefndu hafi engin merki komið fram um að einhver missmíð væri á þakinu eða þakvirki húsnæðisins og gerði stefnda ekki ráð fyrir öðru en að þakið væri byggt í samræmi við teikningar og gildandi byggingarreglugerð og að fagleg vinnubrögð hefðu verið viðhöfð við byggingu húsnæðisins. Þá bendir stefnda á að það taki langan tíma fyrir leka að koma fram vegna missmíða á þaki og þakvirki en rakasöfnun vegna ónógrar rakavarnar og loftunar taki fjöldamörg ár að verða að myglu og valda skemmdum á þaki.

Það sé ljóst af gögnum málsins að það þurfti meiri háttar aðgerðir til þess að finna út úr því hvað orsakaði lekavandamálin en það hafi þurft að rjúfa klæðningu þaks/lofts að innanverðu á þremur stöðum þvert yfir húsnæðið. Stefnda bendir á að í stefnu komi fram að háfur í eldhúsi húsnæðisins hafi fyrst verið tekinn niður og litið hafi verið inn á millibilið frá lofti og upp að þaki en ekkert hafi sést við sjónskoðun. Fyrst eftir að búið var að rjúfa klæðningu þaks/lofts að innanverðu á þremur stöðum hafi verið hægt að líta almennilega á aðstæður og taka sýni og rakamæla. Þá hafi orsök lekavandamálanna komið í ljós og hægt hafi verið að staðreyna að um missmíði væri að ræða.

Því sé mótmælt sem röngu sem fram komi í stefnu að eftir að skýrsla Frumherja, dags. 16. febrúar 2018, hafi legið fyrir, hafi hún verið send stefndu ásamt greinargerð stefnenda og upplýsingum um kostnaðaráætlun húsasmiðs. Tekið sé fram í stefnu að þessu erindi hafi stefnda ekki svarað sérstaklega. Engin samskipti við stefndu sé að finna í tölvupóstsamskiptum stefnenda við fasteignasalann G-kk-þf T-x-x J-kk-þf. Stefnda hafnar því að henni hafi verið kynntar framangreindar upplýsingar á þessum tímapunkti, enda liggi ekki fyrir nein gögn í málinu því til stuðnings en stefnendur beri alla sönnunarbyrði fyrir þessum staðhæfingum sínum. Það hafi ekki verið fyrr en haustið 2018, eða rúmu hálfu ári eftir að skýrsla Frumherja, dags. 16. febrúar 2018, hafi legið fyrir, sem stefnda hafi fengið vitneskju um að húsnæðið gæti verið gallað er stefndu hafi borist boðun frá Héraðsdómi Reykjaness í þinghald þann 12. september 2018 vegna dómkvaðningar matsmanns sem átti að skoða og meta fasteignina að Goðasölum 15.

Stefnda mótmælir öllum málsástæðum stefnenda í máli þessu fyrir skaðabóta og afsláttarkröfum þeirra. Stefnda hafi engu leynt við sölu húsnæðisins þar sem henni var ekki kunnugt um missmíði á þaki eða þakvirki húsnæðisins og hafi auk þess aldrei orðið vör við leka frá þaki. Stefnda hafi verið grandlaus um ástand húsnæðisins en huglæg afstaða stefndu skiptir máli við það heildarmat sem fram fari hverju sinni. Þá telji stefnda að viðgerðarkostnaður í matsgerð sé vel innan svonefnds gallaþröskuldar í fasteignakaupum, verði hann talinn eiga við, þegar tillit hafi verið tekið til þeirra atriða sem leiði til lækkunar dómkrafna stefnenda. Stefnda byggir sýknukröfu sína auk þess á eftirfarandi málsástæðum:

Kröfur stefnenda séu fallnar niður sökum tómlætis.

Í stefnu sé rakið að stefnendur hafi fengið húsnæðið afhent í ágúst 2016 og í desember 2016 hafi þau orðið vör við brúna tauma frá glugga í eldhúsi og niður að svalahurð þar sem myndaðist dökklitaður pollur. Stefnendur hafi þá haft samband við stefndu og eiginmann hennar, K-kk-þf B-kk-þf B-kk-þf, en þau hafi hvorugt getað gefið skýringar á þessu enda aldrei orðið vör við leka er þau bjuggu í húsnæðinu.

Í greinargerð stefnenda vegna húsnæðisins sé rakið að skömmu síðar hafi vandinn farið að aukast og fleiri lekataumar komið í ljós, m.a. í hjónaherbergi og í eldhúsi. Þá hafi aftur verið haft samband við stefndu og eiginmann hennar en þau ekki getað, fremur en í fyrra skiptið, gefið neinar skýringar á lekanum.

Í kröfubréfi stefnenda komi fram að strax um haustið 2016 hafi farið að bera á lekataumum niður veggi. Þá komi jafnframt fram í kröfubréfinu að stefnendur hafi strax fyrsta veturinn sem þau bjuggu í húsnæðinu, eða veturinn 20162017, séð ummerki leka þótt ekki kæmu ummerkin strax fram í öllum herbergjum, heldur fyrst í eldhúsi.

Í stefnu sé rakið að þegar haustaði árið 2017 og byrjaði að frysta hafi lekavandinn hafist á ný. Fenginn hafi verið húsasmiður til að líta á aðstæður sem ráðlagði stefnendum að fá óháðan matsmann til að finna út hvað orsakaði lekavandamálin. Stefnendur hafi fengið Frumherja til að skoða ástand húsnæðisins sem hafi skoðað húsnæðið í fyrra sinn þann 14. desember 2017 og síðara skiptið þann 31. janúar 2018 og skilað skýrslu dags. 16. febrúar 2018. Niðurstaða skýrslunnar hafi verið á þann veg að þak húsnæðisins væri ónýtt sökum myglu vegna rakaþéttingar og fara þyrfti í umfangsmikla endurnýjun á þakinu. Í framhaldinu fengu stefnendur húsasmið til að gera kostnaðaráætlun í þakviðgerðirnar.

Í stefnu sé rakið að stefnendur hafi í framhaldinu sent stefndu fyrrgreinda skýrslu Frumherja, greinargerð stefnenda ásamt upplýsingum um kostnaðaráætlun húsasmiðsins en tekið sé fram í stefnu að þessu erindi hafi stefnda ekki svarað sérstaklega. Stefnda hafnar því að henni hafi verið kynntar framangreindar upplýsingar á þessum tímapunkti enda liggi ekki fyrir nein gögn í málinu því til stuðnings en stefnendur beri alla sönnunarbyrði fyrir þessum staðhæfingum sínum.

Það hafi verið 9. ágúst 2018 sem matsbeiðni, dags. 19. júlí 2018, hafi verið móttekin í Héraðsdómi Reykjaness. Með bréfi Héraðsdóms Reykjaness, dags. 29. ágúst 2018, hafi stefnda verið boðuð í þinghald þann 12. september 2018 vegna dómkvaðningar matsmanns sem átti að skoða og meta húsnæðið að Goðasölum 15. Það hafi því ekki verið fyrr en haustið 2018, eða rúmu hálfu ári eftir að skýrsla Frumherja dags. 16. febrúar 2018 hafi legið fyrir, sem stefnda fékk vitneskju um að húsnæðið gæti verið gallað. Matsgerð sé dagsett 30. október 2018 og fjórum og hálfum mánuði síðar hafi matsgerðin verið kynnt stefndu með kröfubréfi dags. 12. mars 2019. Umrætt kröfubréf sé fyrsta og eina bréfið sem stefnda hafi fengið frá stefnendum þar sem krafist sé skaðabóta og/eða afsláttar vegna galla á húsnæðinu. Með bréfi dags. 24. maí 2019 hafnaði stefnda skaðabóta og afsláttarkröfu stefnenda og tæpum fjórum mánuðum síðar eða þann 17. september 2019 hafi mál þetta verið höfðað á hendur stefndu.

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup glati kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki um hana innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var. Stefnda byggir á því að í síðasti lagi haustið 2017 hafi stefnendum mátt vera ljóst að um viðvarandi lekavandamál væri að ræða í húsnæðinu og hafi þeim þá borið að tilkynna stefndu um meinta galla á húsnæðinu.

Stefnendur geti ekki dregið það umfram fáeina mánuði að senda tilkynningu skv. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Eins og rakið hafi verið fékk stefnda ekki vitneskju um að húsnæðið gæti verið gallað fyrr en haustið 2018 eða um einu ári eftir að stefnendum mátti vera ljóst að um viðvarandi lekavandamál væri að ræða í húsnæðinu og tveimur árum eftir afhendingu húsnæðisins. Stefnda byggir á því að stefnendur hafi sýnt af sér verulegt tómlæti og því hafi stefnendur glatað rétti sínum til að bera fyrir sig meinta galla. Því beri að sýkna stefndu af dómkröfum stefnenda.

Verði ekki fallist á aðalkröfu stefndu um sýknu af öllum dómkröfum stefnenda er gerð varakrafa um að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega og er byggt á eftirfarandi málsástæðum varðandi varakröfu stefndu:

Stefnda byggir á því að ekki sé tekið tillit til reglna laga um fjöleignarhús.

Stefnda bendir á að í dómkröfu stefnenda sé ekki tekið tillit til þess að parhúsið að Goðasölum 1517 sé eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Parhúsið sé hið ytra hannað sem ein heild og þá sé eitt þak yfir húsnæðinu. Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 8. gr., sbr. 6. gr., laga nr. 26/1994 teljist allt ytra byrði hússins, útveggir, þak og gaflar þess, svo og allt burðarvirki ásamt þakburðarvirki vera í sameign allra eigenda hússins.

Stefnda bendir á að í fundargerð matsfundar sem fór fram þann 26. september 2018 og sem sé að finna í matsgerð, dags. 30. október 2018, komi fram að matsmaður spyrji hvort hann eigi að tilgreina eða aðgreina sameign og séreign í umfjöllun og niðurstöðum þar sem þak og þakvirki séu að hluta til sameign og hluta til séreign. Lögmaður stefnenda hafi þá spurt hvort lögmaður stefnda gerði athugasemd við að bæta þaki á húsi nr. 17 við, enda spurning hvort eitthvað væri að því þaki og því hluti af sameiginlegum kostnaði. Lögmaður stefndu mómælti því að þaki á húsi nr. 17 væri bætt í matsbeiðni enda mætti ætla að þar væru aðrir málsaðilar, s.s. aðrir matsþolar og mögulega matsbeiðendur. Lögmaður stefnenda ætlaði í kjölfarið að skoða málið nánar sem hafi svo ekki verið gert. Stefnda byggir á því að lögmaður stefnenda hafi á matsfundinum gefið bindandi yfirlýsingu um að viðgerðir á þaki hússins féllu að hluta til undir sameiginlegan kostnað.

Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994 falli undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss .

Meginreglan sé sú að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum en flatarmál beggja íbúðanna að Goðasölum 1517 sé hið sama, 214,3 m². Kostnaður vegna viðgerða á ytra byrði þaksins skiptist því niður á íbúðirnar í jöfnum hlutföllum og því þurfi stefnendur einungis að bera 50% af kostnaðinum við viðgerðirnar á ytra byrði þaksins.

Í matsgerð matsmannsins A-kk-ef E-kk-ef dags. 30. október 2018 sé að finna kostnaðarmat vegna þeirra viðgerða sem matsmaður mat að þyrfti að ráðast í. Stefnda byggir á því að eftirtaldir liðir í kostnaðarmati matsmannsins séu vegna viðgerða á sameign húsnæðisins og sé þar af leiðandi sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins: Rif á bárujárni, þakpappa og förgun, rif á borðaklæðningu og förgun, hreinsun rakasperru og sperra, lagfæring og þétting rakasperru, borðaklæðning 25x150 mm, þakpappi, bárujárn litað, verkpallar og öryggisbúnaður, leiga á sambærilegri eign, tilfærsla á búslóð, flutningur og geymsla. Framangreindir kostnaðarliðir nema samtals 3.848.386 krónum og hefur þá verið tekið tillit til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað. Helmingshlutdeild af kostnaðnum sé 1.924.193 krónur og byggir stefnda á því að taka verði tillit til þessa svo og þeirrar verðmætisaukningar húsnæðisins sem felist í endurbótunum, sbr. umfjöllun hér á eftir.

Stefnda bendir á að parhúsið að Goðasölum 1517 sé byggt árið 2000. Þegar stefnendur keyptu húsnæðið á árinu 2016 hafi það verið orðið 16 ára gamalt og hafi stefnendur ekki keypt húsnæði með nýju þaki. Stefnendur hafi svo sumarið 2019 ráðist í að skipta út þakinu og gengið lengra í endurbótunum en matsmaður lagði til í matsgerð dags. 30. október 2018. Stefnendur eigi ekki rétt á nýju fyrir gamalt á kostnað stefndu. Taka verði tillit til ætlaðrar verðmætisrýrnunar á húsnæðinu vegna meintra galla að frádreginni verðmætisaukningu vegna endurbóta sem fram komi í matsgerð.

Þegar horft er til alls framangreinds sé ljóst að meint tjón stefnenda vegna viðgerðarkostnaðar sé innan þeirra marka sem kveðið sé á um í 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem auk tómlætis stefnenda leiði til þess að sýkna beri stefndu af dómkröfum stefnenda.

Stefnda vísar til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18. gr. og 1. mgr. 48. gr. laganna, laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 3. gr., 6. gr., 1. tl. 1. mgr. 8. gr. og 1. tl. 1. mgr. 43. gr. laganna.

Varðandi kröfu um málskostnað vísar stefnda til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum til 130. gr., sbr. 129. gr. laganna. Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988.

Matsgerð.

Þann 12. september 2018 var A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til þess að framkvæma umbeðið mat.

Í matsbeiðninni er óskað eftir mati á því hvort ástand og/eða frágangur fasteignarinnar teljist vera gallaður með hliðsjón af teikningum, venjum og viðtekinni fagframkvæmd á viðkomandi sviði eða með hliðsjón af lögum og reglugerðum.

Undir lið I, þakvirki, rakavarnarlag og loftun var óskað eftir mati á því hvort rakavarnarlag og loftun þaks samræmdist teikningum, faglegum vinnubrögðum og byggingarreglugerð. Var óskað mats á umfangi gallans, orsök og afleiðingum. Ef um galla væri að ræða átti að meta og gera ítarlega kostnaðaráætlun varðandi úrbætur á gallanum.

Undir lið II, kostnaður vegna rýmingar á meðan á viðgerðum stóð o.fl. var óskað eftir því að matsmaður legði mat á þann tíma sem lagfæringar stæðu yfir og þangað til eignin væri komin í samt ástand á ný. Jafnframt var þess óskað að matsmaður legði mat á eðlilegt leiguverð sambærilegrar eignar á meðan lagfæringarnar ættu sér stað. Enn fremur var óskað eftir því að matsmaður mæti kostnað við þrif og frágang eignarinnar eftir lagfæringar. Einnig að kostnaður vegna geymslu búslóðar yrði metinn og kostnaður við flutninga.

Í niðurstöðum matsmanns varðandi lið I í matsbeiðni segir að það sé mat hans að frágangur loftunar og rakasperru sé hvorki í samræmi við framangreinda grein byggingarreglugerðar né fagleg vinnubrögð. Stærð loftrása í þaki sé langt undir lágmarkskröfu byggingarreglugerðar og staðsetning þeirra í útveggjum sé ekki í samræmi við það sem eigi að vera og geti valdið því að loftrásir lokist að öllu leyti eða að hluta. Það sé mat matsmanns að við ísetningu einangrunar hafi henni verið að hluta þrýst of langt upp í sperrubilin þannig að lofrás milli einangrunar og borðaklæðingar verði minni en 25 mm sem hún eigi að vera, sbr. 136.4 gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Það sé mat matsmanns að þétting rakasperru á samskeytum hennar sé ekki í samræmi við fagleg vinnubrögð. Samskeyti séu annaðhvort opin eða límd með kassalímbandi en ekki þar til gerðu límbandi fyrir rakasperru. Rakasperra sé einnig opin við milliveggi sem gangi upp undir sperrur. Þar sem rakasperra sé ekki þétt sé hætta á að raki innan úr húsinu þéttist í þakrýminu.

Það sé mat matsmanns að umtalsverð ummerki séu um rakaþéttingu í þakinu og greinileg ummerki um að loftun þaksins sé ófullnægjandi. Ummerki séu um raka og leka bæði ofan á rakasperru og á útveggjum bæði að innan og utanverðu. Það sé mat matsmanns að stór hluti borðaklæðningar í efri hluta þaksins (neðan við mæni) sé fúinn og hafi ekki lengur burðargetu eins og heil borðaklæðning. Það sé einnig mat matsmanns að hluti borðaklæðninga hafi verið svartur af raka og myglu og hafi verið umtalsverð ummerki um myglu í klæðningunni.

Það sé mat matsmanns að ekki sé hægt að fara í viðgerð á þakinu með öðrum hætti en að rífa bæði þakstál og þakpappa af þakinu. Fjarlægja þurfi alla borðaklæðningu og einangrun af þakinu og endurnýja. Einnig þurfi að hreinsa rakasperru, hefla myglu af sperrum og lagfæra loftrásir þaks í útveggjum. Það sé mat matsmanns að loka þurfi núverandi loftrásagötum og útbúa loftrás efst í steyptum veggjum eða bora ný göt í steypta veggi fyrir stærri og fleiri loftrásir.

Það sé mat matsmanns að að lokinni framangreindri viðgerð og endurbótum þurfi að setja nýjan þakpappa og nýtt bárujárn.

Það sé mat matsmanns að hreinsa þurfi útveggi og glugga og endurmála. Við matsfund og skoðun Frumherja hafi klæðning þaks/lofts verið opnuð og þurfi því að loka henni aftur og gera við og endurmála.

Varðandi lið II í matsbeiðni segir í niðurstöðum matsmanns að það sé hans mat að framkvæmdir við þakið að utanverðu taki um fjórar vikur ef veður tefji ekki verkið. Það sé mat matsmanns að framkvæmdir innanhúss taki svipaðan tíma og geti verið unnar að mestu leyti samhliða viðgerð utanhúss en reikna megi með að heildarframkvæmd taki um fimm vikur. Tilgreinir matsmaður kostnað við leigu á sambærilegu húsnæði í töflu undir liðnum „Kostnaðarmat“ ásamt kostnaði við að fjarlægja búslóð af efri hæð og færa niður á neðri hæð og leigu á gámi fyrir búslóðina í einn mánuð.

Í kostnaðarmati kemur fram að kostnaður við úrbætur á þaki sé með vinnu og efni samtals 4.982.600 krónur. Er þar innifalinn virðisaukaskattur á efni og vinnu. Þá telur matsmaður kostnað við hreinsun, viðgerð á veggjum, málun og þrif vera 1.001.900 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Varðandi lið II í matsgerð telur matsmaður kostnað vegna leigu á sambærilegri eign, flutninga o.fl. vera 695.000 krónur. Að virtri endurgreiðslu á virðisaukaskatti af vinnu á verkstað sé heildarkostnaður við úrbætur á galla í þaki o.fl. 6.196.020 krónur.

Skýrslur fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnda skýrslu og stefnandi Þ-kk-nf K. J-kk-nf. Þá gáfu vitnin A-kk-nf E-kk-nf, M-kk-nf K-kk-nf J-kk-nf, K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf og S-kk-nf S-kk-nf skýrslu. Verður vitnað til þeirra eftir því sem þörf þykir við úrlausn málsins.

Forsendur og niðurstaða.

Eins og rakið er að framan keyptu stefnendur fasteignina að Goðasölum 15 í Kópavogi af stefndu með kaupsamningi þann 16. júní 2016. Fengu stefnendur húsið afhent í ágúst sama ár. Stefnendur lýsa því að þau hafi fyrst séð ummerki eftir leka í gluggakarmi í svefnherbergi þegar þau tóku við eigninni en ekki velt því frekar fyrir sér og þrifið það upp. Aðilar undirrituðu afsal í október 2016 án athugasemda. Stefnendur segjast hafa orðið vör við brúna tauma frá glugga í eldhúsi og niður að svalahurð í desember 2016 en þar hafi myndast dökklitaður pollur. Hafi þau þá haft samband símleiðis við stefndu til að kanna hvort hún og maður hennar hafi sjálf orðið vör við leka í húsinu. Í greinargerð stefndu segir að stefnendur hafi haft samband við stefndu og eiginmann hennar í desember 2016 vegna lekatauma frá glugga í eldhúsi niður í svalahurð en þau hvorugt getað gefið skýringar á því þar sem þau hafi aldrei orðið vör við leka.

Fyrir dóminum kvaðst stefnda hafa átt símtal við stefnanda í desember 2016 en símtalið hafi snúist um hugleiðingar um leka frá viftu og stefnda bent stefnanda á að þrífa kol og ristar í viftunni. Vitnið K-kk-nf, eiginmaður stefndu, kvað stefnanda hafa hringt í sig en hann ekki getað tekið símtalið vegna anna. Er framburður stefndu og eiginmanns hennar í greinargerð og svo fyrir dóminum misvísandi.

Stefnendur segja að það hafi verið bundið veðri hvort leka varð vart eða ekki og í vætutíð eftir frost hafi borið meira á lekanum. Það hafi ekki verið fyrr en haustið 2017 sem þau hafi orðið vör við leka á nokkrum stöðum og því haft samband við húsasmiðinn S-kk-þf S-kk-þf sem hafi komið og tekið viftuna niður úr eldhúsloftinu og þá séð upp undir þak hússins. Hafi hann ráðlagt stefnendum að fá sérfróðan matsmann til að kanna ástand loftsins.

Frumherji skoðaði eignina 14. desember 2017 og aftur 31. janúar 2018. Lá skýrsla Frumherja fyrir þann 16. febrúar 2018. Fyrst þá höfðu stefnendur hugmynd um orsök og umfang lekans. Í beinu framhaldi höfðu stefnendur samband við fasteignasala eignarinnar og kynntu honum skýrslu Frumherja og í framhaldi sendu þau honum tölvupóst með greinargerð. Staðfesti fasteignasalinn G-kk-nf T-x-x J-kk-nf tölvupóstinn frá stefnendum þann 28. febrúar 2018 og kvaðst mundu hafa samband við seljendur og síðan aftur við kaupendur þegar hann hefði rætt við þau. Stefnendur kváðu fyrir dóminum að fasteignasalinn hefði aldrei svarað þeim. Fasteignasalinn kom ekki fyrir dóminn.

Þann 29. ágúst 2018 var stefnda boðuð í þinghald vegna beiðni stefnenda um dómkvaddan matsmann en matsbeiðnin er dagsett 19. júlí 2018. Stefnda mætti ekki í það þinghald þrátt fyrir löglega boðun.Var A-kk-nf E-kk-nf byggingarfræðingur dómkvaddur til að meta og svara spurningum matsbeiðanda eins og rakið er undir liðnum „Matsgerð“. Var fyrsti matsfundur haldinn að Goðasölum 15 þann 26. september 2018 og mætti þar eiginmaður stefndu ásamt stefnendum og lögmönnum. Lá matsgerðin fyrir í lok október 2018. Með bréfi þann 12. mars 2019 kröfðu stefnendur stefndu um skaðabætur vegna galla í fasteigninni, samtals að fjárhæð 7.112.872 krónur. Með bréfi þann 24. maí sama ár hafnaði stefnda bótaábyrgð.

Stefnda krefst sýknu á grundvelli tómlætis með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Byggir stefnda á því að hún hafi ekki fengið upplýsingar um meintan galla fyrr en með boðun í þinghald vegna dómkvaðningar matsmanns í september 2018. Þessu mótmæla stefnendur.

Eins og rakið hefur verið að framan urðu stefnendur fyrst varir við ummerki leka í desember 2016. Sannað er að þau hafi þá haft samband við stefndu vegna þess. Eins og stefnendur hafa rakið varð ekki aftur vart við leka fyrr en um sumarið eða haustið 2017 og þau þá fengið smið til að leita að orsök vandans sem og hafi endanlega legið fyrir með ástandsskýrslu Frumherja í febrúar 2018. Þá strax höfðu þau samband við fasteignasalann sem hafði milligöngu um sölu hússins. Samkvæmt þessu mátti stefnendum fyrst vera ljóst um eðli og umfang lekans þegar skýrsla Frumherja lá fyrir. Í beinu framhaldi sneru stefnendur sér til fasteignasalans og máttu vera í góðri trú um að hann hefði í framhaldi samband við seljanda eignarinnar eins og kemur fram í tölvupósti frá honum í lok febrúar 2018. Í ágúst 2018 er stefnda boðuð í þinghald vegna kröfu um dómkvaddan matsmann en hún sinnti því ekki. Telur dómurinn, að öllu þessu virtu, stefnendur ekki hafa sýnt af sér tómlæti og verður ekki kennt um ef fasteignasalinn hefur ekki sinnt starfsskyldum sínum við að bera kvörtun stefnenda undir seljendur eignarinnar.

Er þeirri málsástæðu stefndu um sýknu vegna tómlætis hafnað.

Stefnda byggir sýknukröfu sína einnig á því að hún hafi ekki vitað um meintan galla og hafi því ekki getað upplýst kaupendur um hann. Þá hafi hún keypt húsið fullbúið og ekki komið að byggingu þess.

Vitnið M-kk-nf K-kk-nf J-kk-nf kvaðst hafa búið í Goðasölum 17 í Kópavogi frá árinu 2007. Kvað vitnið leka hafa komið fram í því húsi veturinn áður en skipt var um þak vegna gallans í húsi nr. 15. Aðspurt kvað vitnið eiginmann stefndu hafa komið að máli við það sumarið 2015 og spurt vitnið hvort það hafi orðið vart við leka í sínu húsi og í framhaldi sagt að það væri leki í bílskúrnum hjá honum. Vitnið kvaðst ekki hafa haft neinar frekari spurnir af því fyrr en síðar.

Vitnin A-kk-nf E-kk-nf og S-kk-nf S-kk-nf báru bæði fyrir dóminum að fúi í tré verði ekki slíkur eins og reyndin hafi verið í Goðasölum 15 nema á löngum tíma og jafnvel áratug. Viðurinn í þakinu hafi verið svo illa farinn að auðveldlega hefði verið hægt að mylja hann niður með fingrum. Samkvæmt vitninu S-kk-þgf hafi vifta í eldhúsi verið látin blása út beint inn á milliloft í húsinu en ekki tengd út fyrir með barka eins og hefði þurft að gera. Því hefði mikill raki getað safnast saman undir rakasperru þaksins en þar sem skort hafi á loftun í þakinu hafi rakinn auðveldlega getað safnast í viðinn og flýtt fyrir fúanum. Þá hafi innviðir þaksins á húsi nr. 17 ekki verið eins slæmir og í húsi nr. 15. Leiði það líkur að því að meiri raki hafi verið í þaki húss nr. 15 en 17. Skemmdir í húsi nr. 17 hafi greinilega verið út frá fúa í húsi nr. 15 en fúinn hafi verið kominn í gegnum klæðningu og sperrur í þakinu og viðurinn verið ónýtur í húsi nr. 15 og engin naglfesta í honum en tvær nærliggjandi sperrur í hús nr. 17 verið farnar að skemmast. Þá kvað vitnið S-kk-nf að sperrur í þaki hússins nr. 15 hafi verið ónýtar og engin naglfesta í þeim og alls ekki dugað að þrífa þær af myglu. Matsmaður hafi ekki gert ráð fyrir því að skipta yrði um þaksperrurnar og því hafi kostnaður orðið mun meiri við úrbætur en komi fram í matsgerðinni.

Aðspurð fyrir dóminum um það hver hafi sett upp viftuna í eldhúsi og hvenær kvað stefnda viftuna hafa verið í húsinu þegar þau fluttu inn en samkvæmt vitninu K-kk-þgf hafi þau látið setja viftuna upp eftir að þau fluttu inn í húsið.

Telur dómurinn í ljósi þessa og framburðar vitnisins M-kk-ef að stefnda og eiginmaður hennar hafi vitað eða mátt vita um að leki væri frá þaki hússins. Styður framburður vitnanna A-kk-ef og S-kk-ef það að út frá ástandi timbursins í þaki hljóti leki út frá þakinu að hafa verið kominn í ljós þó nokkru áður en stefnendur urðu varir við hann.

Með vísan til 26. gr. laga nr. 40/2002 hefur stefnda því ekki uppfyllt skyldur sínar um að upplýsa stefnendur um leka sem áður hafði komið fram enda höfðu stefnendur réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju slíkar upplýsingar. Í ljósi þessa er skilyrði síðari málsliðar 18. gr. sömu laga uppfyllt. Að þessari niðurstöðu fenginni eru ekki efni til að fjalla um fyrri málslið ákvæðisins en að niðurstöðum matsmanns fengnum og matsgerð hans, sem hefur ekki verið hnekkt, liggur fyrir að fasteignin stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi aðila og stefnendur máttu hafa væntingar til.

Stefnandi ber sönnunarbyrði í dómsmáli fyrir því sem hann heldur fram. Telur dómurinn að stefnendur hafi fært fullar sönnur fyrir því að húsið að Goðasölum 15 í Kópavogi hafi verið haldið göllum skv. 18. og 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Telur dómurinn einnig sannað að stefnda hafi vitað eða mátt vita um leka út frá þakinu eins og áður er rakið.

Stefnda byggir varakröfu sína á því að stefndu beri ekki að greiða fullan kostnað af viðgerðum á húsinu nr. 15 við Goðasali en lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 eigi við um húsin nr. 15 og 17 við Goðasali þar sem um parhús sé að ræða. Samkvæmt 8. gr. laganna sé allt ytra byrði húsanna sameign, þar með talið þakið og þeir hlutar sem því tilheyri, en samkvæmt 45. gr. laganna skuli skipta honum niður samkvæmt eignarhluta eigenda. Því beri stefnendum að innheimta helming kostnaðar hjá eiganda húss nr. 17 þar sem um sameign sé að ræða.

Vitnið M-kk-nf, eigandi að Goðasölum 17, kvað fyrir dóminum að skipt hafi verið um járn á þaki hans húss um leið og skipt var um þak á húsi nr. 15. Hafi vitnið greitt helming af þeim kostnaði beint til verktakans sem vann verkið. Voru reikningar vegna þess ekki lagðir fram í málinu en lagðir fram sem hliðsjónargögn við aðalmeðferð málsins. Vitnið M-kk-nf er bundið af framburði sínum fyrir dóminum og hefur honum ekki verið hnekkt. Verður þessari málsástæðu stefndu því hafnað. Þá kvað vitnið að uppgjöri milli sín og stefnenda væri lokið vegna sameiginlegs kostnaðar og viðgerða á þaki húsanna.

Stefnda mótmælir einnig afleiddum kostnaði vegna framkvæmda við þakið á Goðasölum 15 en í matsgerð sé tekið fram að leiga á sambærilegri eign sé 320.000 krónur á mánuði og tilfærsla á búslóð, flutningur og geymsla sé 375.000 krónur. Fyrir dóminum kváðu stefnendur að þakið hafi verið tekið af húsinu og því hefðu þau þurft að fjarlægja öll húsgögn af efri hæðinni. Þau hafi leigt gám í mánuð til að geyma búslóðina í á meðan á framkvæmdum stóð. Þau hafi ekki flutt burtu en búið á neðri hæð hússins á meðan á framkvæmdum stóð.

Stefnda hefur ekki hnekkt mati matsmanns um leigu húsnæðis og kostnað við flutninga, sem er afleitt tjón og stefndu ber að bæta. Telur dómurinn að stefnendum beri ekki að sýna fram á að þau hafi orðið fyrir meiri eða minni kostnaði en matsmaður telur nauðsynlegan á meðan framkvæmdir stóðu yfir. Stefnda á ekki að hagnast á því þótt stefnendur geti hagrætt og lagt á sig aukið óhagræði vegna aðstæðna þeirra. Er þessari málsástæðu stefndu því hafnað.

Stefnda byggir varakröfu sína einnig á því að með viðgerð á þakinu hafi stefnendur fengið nýtt þak en þegar þau hafi keypt húsið árið 2016 hafi þakið verið sextán ára gamalt. Samkvæmt skýrslu um viðhaldsþörf húsa á Íslandi frá árinu 2010 sé líftími þaks á íbúðarhúsi áttatíu ár miðað við það viðhald sem framkvæmt sé á þökum íbúðarhúsa og tíðni rakavandamála sem tengist þaki. Því hafi sextán ár af líftíma þaksins verið liðinn og lækka beri kröfuna um 20%. Ekki hefur verið sýnt fram á að viðgerðir þær sem ráðist var í hafi aukið verðgildi eignarinnar.

Við kaup á fasteignum almennt eru gerðar þær væntingar, sé ekki upplýst um annað, að fasteignin uppfylli skilyrði laga um mannvirkjagerð og reglugerðir byggðar á þeim. Þá fer söluverð fasteigna eftir aldri þeirra og ástandi.

Samkvæmt matsgerð A-kk-ef E-kk-ef er gallinn á fasteigninni nr. 15 við Goðasali svo mikill að kostnaður við úrbætur sé að lágmarki rúmlega sex milljónir króna. Þá upplýsti stefnandi Þ-kk-nf og vitnið S-kk-nf að kostnaður við úrbætur hafi verið miklum mun meiri en dómkröfur stefnenda séu eða um sautján milljónir. Stefnda hefur ekki bent á dómafordæmi né að venja sé til þess, standist fasteign ekki þær væntingar sem gera megi til hennar, að kostnaður vegna úrbóta sé afreiknaður í ljósi líftíma þess hluta hússins sem gallaður er. Er þessari málsástæðu stefndu því hafnað.

Vaxtakröfu stefnenda var ekki mótmælt.

Af öllu framansögðu verða dómkröfur stefnenda því teknar til greina þannig að stefndu er gert að greiða stefnendum 6.196.020 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 12. apríl til greiðsludags.

Að þessum niðurstöðum fengnum og með vísan til 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda dæmd til að greiða stefnendum 2.000.000 í málskostnað. Hefur þá verið tekið tillit til útlagðs kostnaðar og virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveða upp Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari, I-kk-nf T-kk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Dómsorð:

Stefnda, E-kvk-nf E-kvk-nf D-kvk-nf, greiði stefnendum, H-kvk-þgf A-kvk-þgf og Þ-kk-þgf K. J-kk-þgf, 6.192.020 krónur ásamt dráttarvöxtum frá 12. apríl 2019 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnendum 2.000.000 í málskostnað.

Dóm þennan kveða upp Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari, I-kk-nf T-kk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Dómsorð:

Stefnda, E-kvk-nf E-kvk-nf D-kvk-nf, greiði stefnendum, H-kvk-þgf A-kvk-þgf og Þ-kk-þgf K. J-kk-þgf, 6.192.020 krónur ásamt dráttarvöxtum frá 12. apríl 2019 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnendum 2.000.000 í málskostnað.