E-2433/2017

Mál þetta var höfðað 5. september 2017 og dómtekið 23. apríl 2018.

Stefnandi er Austurstræti 3 ehf., með pósthólf í Reykjavík.

Stefndu eru Sweba ehf., Skólavegi 1, Fabio Modesto, Skólavegi 1, og Kamil Adam Ryta, Strembugötu 10, í Vestmannaeyjum.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd in solidum til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 2.174.030 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 270.000 kr. frá 1. september 2016 til 30. september 2016, af 540.931 kr. frá 1. október 2016 til 31. október 2016, af 813.166 kr. frá 1. nóvember 2016 til 30. nóvember 2016, af 1.085.401 kr. frá 1. desember 2016 til 31. desember 2016, af 1.357.574 kr. frá 1. janúar 2017 til 31. janúar 2017, af 1.630.119 kr. frá 1. febrúar 2017 til 28. febrúar 2017, af 1.901.112 kr. frá 1. mars 2017 til 31. mars 2017 og af 2.174.030 kr. frá 1. apríl 2017 til greiðsludags. Einnig er krafist vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. laga nr. 38/2001. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Af hálfu stefndu F-x-x og K-x-x er aðallega krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara er þess krafist að þeim verði gert að greiða lægri fjárhæð að mati réttarins. Verði ekki fallist á sýknu er þess krafist að kröfurnar beri dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá dómsuppsögudegi. Þá er krafist málskostnaðar.

Í þinghaldi 17. október 2010 var lögð fram greinargerð stefndu F-x-x M-x-x og K-x-x A-x-x R-x-x en ekki var gripið til varna af hálfu stefnda Sweba ehf.

Þingsókn féll niður af hálfu stefndu F-x-x og K-kk-ef 23. apríl 2018, en þann dag var aðalmeðferð málsins fyrirhuguð. Í því þinghaldi var lögmanni stefnanda gefinn kostur á að tjá sig og að því búnu var málið tekið til dóms.

I.

Málsatvik

Þann 6. ágúst 2016 gerðu stefnandi og stefndi Sweba ehf. leigusamning um atvinnuhúsnæði, eignarhluta 218-4546, að Skólavegi 1, Vestmannaeyjum. Leigusamningurinn var tímabundinn frá 1. september 2016 til 21. apríl 2020 og skyldi hann vera óuppsegjanlegur af beggja hálfu fyrstu 12 mánuðina. Eftir það var uppsagnarfrestur sex mánuðir. Leiguna, 270.00 kr. á mánuði, sem tæki hækkunum samkvæmt neysluvísitölu, skyldi greiða 1. hvers mánaðar fyrirfram.

Stefndu F-x-x M-x-x og K-x-x A-kk-nf R-x-x rituðu undir leigusamninginn fyrir hönd hins stefnda félags Sweba ehf.

Í leigusamningnum er að finna ákvæði þar sem segir: „ Með undirritun okkar hér að neðan göngumst við neðangreindir í fulla og óskipta ábyrgð in solidum fyrir leigugreiðslum samkvæmt leigusamningi þessum.“ Undir þetta rita stefndu F-x-x M-x-x og K-x-x A-kk-nf nöfn sín. Vanskil urðu á leigugreiðslum hjá stefndu og segir í stefnu að innheimtutilraunir stefnanda hafi ekki borið árangur.

Í greinargerð stefndu er rakin forsaga þess að framangreindur leigusamningur var gerður, en upphaflega var í gildi annar leigusamningur vegna atvinnurekstrar að Skólavegi 1 og var sá samningur gerður við Kar ehf. sem síðar komst í rekstrarvandræði og var úrskurðað gjaldþrota í mars 2017. Komu stefndu F-x-x M-x-x og K-x-x A-kk-nf einnig að þeim rekstri.

II.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi vísar til meginreglu kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga. Þá vísar stefnandi til ákvæða húsaleigusamningsins, en stefndu hafi skuldbundið sig til þess að greiða leigu í samræmi við ákvæði samningsins. Þegar vanskil hafi orðið á leigugreiðslum og innheimtutilraunir ekki borið árangur hafi málið verið sent lögfræðingi.

Stefnukrafan er sundurliðuð í stefnu en stefnufjárhæð er samtals 2.174.030 kr.

Stefnandi vísar á bug málsástæðum stefndu. Staðfest sé af umboðsmanni stefnanda að samskipti við stefndu F-x-x M-x-x og K-x-x A-kk-nf hafi farið fram á ensku og þeir hafi í tvígang komið að gerð leigusamnings vegna atvinnureksturs.

Þá sé kröfu stefndu um lækkun stefnufjárhæðar vísað á bug, en í húsaleigulögum nr. 36/1994 sé kveðið á um úrræði vegna framkominna galla á leiguhúsnæði sem stefndu hafi ekki nýtt sér. Einnig mótmæli stefnandi því sem röngu að stefndu hafi, í samráði við umboðsmann leigusala, farið úr húsnæðinu og að nýr leigutaki hafi verið kominn í húsið í aprílmánuði.

III.

Málsástæður og lagarök stefndu

Krafa um sýknu er byggð á því að ákvæði í leigusamningi um sjálfskuldarábyrgð þeirra K-kk-ef og F-x-x, sem sé grundvöllur stefnukröfu gegn þeim persónulega, séu ógild þar sem ekki hafi verið gætt réttra formreglna. Stefndu séu af erlendum uppruna og tali hvorugur íslensku. Þeir hafi því hvorugur skilið ákvæði leigusamningsins um sjálfskuldarábyrgð og báðir álitið að þeir væru að skrifa undir samninginn fyrir hönd félagsins Sweba ehf. en ekki að skuldbinda sig persónulega. Báðir hafi þeir verið á vanskilaskrá og því ekki með greiðslugetu til að taka á sig ábyrgð á samningi sem þessum. Þá hafi leigufjárhæð samkvæmt fyrri samningi við fyrirtækið Kar ehf. verið lægri. Stefndu K-x-x og F-x-x hafi ekki notið sérfræðiaðstoðar í málinu eins og stefnandi, og staða samningsaðila vegna þessa verið ójöfn.

Stefndu vísa til III. kafla laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, einkum, 33. gr., 36. gr. og 36. gr. a–d. Telja stefndu K-x-x og F-x-x að ósanngjarnt sé og andstætt góðri viðskiptavenju og lögum um ábyrgðarmenn og sjónarmiðum um ábyrgðarmenn að sækja kröfuna á hendur þeim persónulega.

Verði ekki fallist á sýknu þeirra K-kk-ef og F-kk-ef er þess krafist til vara að leigufjárhæðin verði lækkuð verulega. Í fyrsta lagi er gerð krafa um að fallið verði frá kröfu um greiðslu vegna leigu fyrir apríl 2017 með gjalddaga 1. apríl 2017. Stefndu hafi farið úr leiguhúsnæðinu að höfðu samráði við umboðsmann leigusala, G-kk-þf I-kk-þf G-kk-þf, í marsmánuði 2017 og hafi nýr leigutaki verið kominn í húsið í aprílmánuði 2017.

Þá er gerð krafa um verulegan afslátt vegna galla á húseigninni, en mikill leki hafi verið í eldhúsi eignarinnar sem stefnandi hafi ætlað að laga en ekki gert og hafi stefndu orðið fyrir tjóni vegna þess.

Verði stefndu dæmdir til greiðslu vaxta sé þess krafist að þeir verði einungis dæmdir frá dómsuppsögudegi eða í fyrsta lagi frá því að mánuður er liðinn frá birtingu stefnu. Innheimtuviðvörun hafi ekki verið send og hafi stefndu fyrst fengið upplýsingar um málið við birtingu stefnu.

IV.

Niðurstaða

Í þinghaldi 17. október 2017 var útivist af hálfu stefnda Sweba ehf. Ber því samkvæmt 1. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 að dæma málið eftir kröfum og málatilbúnaði stefnanda að því leyti sem er samrýmanlegt framkomnum gögnum.

Í málinu liggur fyrir leigusamningur á milli aðila um leigu á Skólavegi 1 en húsnæðið var nýtt til veitingareksturs. Samkvæmt 2. gr. samningsins var leigutími húsnæðisins tímabundinn og óuppsegjanlegur af beggja hálfu fyrstu 12 mánuðina en eftir það skyldi vera sex mánaða uppsagnafrestur. Kveðið var á um leigukjör í 4. gr. samningsins þar sem m.a. er kveðið á um fjárhæð leigu og greiðslufyrirkomulag.

Stefndi Sweba ehf. skuldbatt sig samkvæmt leigusamningnum og bar að standa skil á leigu á fyrirfram ákveðnum gjalddaga. Verður því fallist á kröfu stefnanda um greiðslu félagsins á vangoldinni leigu, en um endanlega fjárhæð og dráttarvexti vísast til umfjöllunar síðar.

Af hálfu stefndu F-x-x og K-kk-ef A-x-x var, eins og áður greinir, sótt þing í upphafi en þingsókn féll niður af þeirra hálfu eftir að greinargerð var lögð fram. Ber því með vísan til 3. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að dæma málið eftir fram komnum kröfum, gögnum og með tilliti til þess sem hefur komið fram af hálfu málsaðila.

Ágreiningur lýtur að því hvort ógilda beri ákvæði í leigusamningnum um sjálfskuldarábyrgð þeirra. Í fyrsta lagi byggja stefndu kröfu sína um sýknu á III. kafla laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, einkum 33., 36. og 36. gr. a–d. Krafan er lítið rökstudd en stefndu bera fyrir sig að þeir hafi ekki skilið þýðingu sjálfskuldarábyrgðarinnar enda hafi hvorugur talað íslensku. Þá hafi þeir átt í fjárhagslegum örðugleikum sem stefnanda hafi verið kunnugt um. Staða samningsaðila hafi þar að auki verið ójöfn, en þeir hafi ekki notið sérfræðiaðstoðar. Má skilja þessar málsástæður svo að stefndu telji framangreind lagaákvæði eiga við um aðstöðu þeirra.

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigusala rétt, áður en afhending hins leigða fer fram, að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Þá segir í 2. tl. 1. mgr. 40. gr. að geri leigusali kröfu um tryggingu samkvæmt 39. gr. skuli hún vera með þeim hætti sem nánar greinir í ákvæðinu, og er sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila, eins eða fleiri, þar einn valkosta.

Í leigusamningi aðila er í 7. gr. kveðið á um tryggingar, en þar segir að til tryggingar leigugreiðslu skuli forsvarsmenn leigutaka ganga í fulla sjálfskuldarábyrgð in solidum fyrir efndum á leigusamningum. Á öftustu síðu leigusamningsins er að finna yfirlýsingu um sjálfskuldarábyrgð stefndu og ber hún með sér að vera undirrituð í votta viðurvist.

Af orðalagi 36. gr. a–d. í lögum nr. 7/1936 má ljóst vera að þau ákvæði eiga ekki við um þá aðstöðu sem hér er uppi enda taka þau til samninga á milli atvinnurekanda og neytanda. Hvað 33. gr. og 36. gr. laganna áhrærir, þá fellst dómurinn ekki á framangreind sjónarmið stefndu. Stefndu höfðu báðir reynslu af veitingarekstri og höfðu áður gert leigusamning við stefnanda. Verður hvorki fallist á sjónarmið um aðstöðumun né talið óheiðarlegt, ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að stefnandi hafi sett sjálfskuldarábyrgð stefndu sem skilyrði fyrir nýjum leigusamningi. Gegn andmælum stefnanda er sömuleiðis ósannað að stefndu hafi ekki skilið þýðingu ákvæðis um sjálfskuldarábyrgð.

Með vísan til framangreinds og gagna málsins verður ekki fallist á það með stefndu að ógilda beri ákvæði í leigusamningi málsaðila um sjálfskuldarábyrgð. Þá verður að telja að í ljósi aðstæðna hafi í reynd verið eðlileg ráðstöfun að krefjast sjálfskuldarábyrgðar stefndu eins og lögheimilt er.

Stefndu vísa jafnframt til laga um ábyrgðarmenn og „sjónarmiða um ábyrgðarmenn“. Í greinargerð er hins vegar með öllu órökstutt hvernig þessi lagatilvísun geti átt við. Þá skal á það bent að samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga um ábyrgðarmenn nr. 32/2009 teljast þeir sem gangast undir ábyrgð í þágu atvinnurekstrar ábyrgðarmanns eða í þágu fjárhagslegs ávinnings hans ekki til ábyrgðarmanna í skilningi laganna.

Samkvæmt framansögðu bera stefndu sjálfskuldarábyrgð in soldium fyrir efndum á leigusamningnum, nánar tiltekið á þeim leigugreiðslum sem voru í vanskilum.

Stefndu krefjast þess til vara að fjárkrafa stefnanda verði lækkuð. Er á því byggt í fyrsta lagi að galli hafi verið á húseigninni og hafi þeir orðið fyrir tjóni af þeim sökum. Í húsaleigulögum kemur fram í 14. gr. að leiguhúsnæði skuli við afhendingu vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun og staðsetningu. Í 2. mgr. 16. gr. laganna er kveðið á um að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir göllum sem fram koma á húsnæðinu og ekki voru sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var. Stefndu hafa ekki stutt málsástæðu sína um galla á húnæðinu neinum gögnum og bera að vísa henni frá dómi.

Í öðru lagi krefjast stefndu þess að leiga fyrir aprílmánuð verði felld niður þar sem fyrirtækið hafi verið flutt út í mars og nýr leigjandi fluttur inn. Samkvæmt 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga skal leigutaki bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans og efndum samnings sem rift hefur verið. Samkvæmt 2. mgr. 62. gr. skal leigusali þegar í stað gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæði hið allra fyrsta og skulu þær leigugreiðslur koma til frádráttar leigubótum. Fyrir liggur að stefndi Sweba ehf. fór úr húsnæðinu í mars 2017 án þess að segja leigunni upp í samræmi við uppsagnarákvæði leigusamningsins.

Dómurinn hafnar kröfu stefndu um að fella skuli niður kröfu um húsaleigu fyrir apríl 2017. Í málinu liggja fyrir upplýsingar um að nýr leigjandi hafi tekið við húsnæðinu. Þær upplýsingar eru hins vegar misvísandi um það hvenær það hafi verið og er því miðað við þá dagsetningu sem er stefndu í hag, eða 10. apríl 2017 eins og fram kemur í tölvuskeyti G-kk-ef I-kk-ef G-kk-ef sem var eigandi þriðjungs leiguhúsnæðisins á þessum tíma.

Að öllu framangreindu athuguðu ber stefndu Sweba ehf., Fabio Modesto og Kamil Adam Ryta in soldium að greiða stefnanda þær leigugreiðslur sem voru í vanskilum allt til 10. apríl 2017.

Krafa stefnanda um dráttarvexti er tekin til greina eins og nánar greinir í dómsorði, en engar forsendur eru til þess að miða upphafstíma þeirra við síðara tímamark. Í 1. mgr. 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu er mælt fyrir um það að sé vaxtatímabil lengra en tólf mánuðir án þess að vextirnir séu greiddir skuli þeir lagðir við höfuðstól og nýir vextir reiknaðir af samanlagðri fjárhæð. Því þykir ekki ástæða til að kveða sérstaklega á um þetta í dómi.

Að framangreindri niðurstöðu virtri ber stefndu að greiða stefnanda málskostnað, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sem þykir hæfilega ákveðinn 400.000 krónur.

S-kvk-nf H-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, Sweba ehf., F-x-x M-x-x og K-x-x A-kk-nf R-x-x, greiði stefnanda, Austurstræti 3 ehf., 1.992.086 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingar nr. 38/2001 af 270.000 krónum frá 1. september 2016 til 30. september 2016, af 540.931 krónu frá 1. október 2016 til 31. október 2016, af 813.166 krónum frá 1. nóvember 2016 til 30. nóvember 2016, af 1.085.401 krónum frá 1. desember 2016 til 31. desember 2016, af 1.357.574 krónum frá 1. janúar 2017 til 31. janúar 2017, af 1.630.119 krónum frá 1. febrúar 2017 til 28. febrúar 2017, af 1.901.112 krónum frá 1. mars 2017 til 31. mars 2017 og af 1.992.086 krónur frá 1. apríl 2017 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnanda 400.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf H-kvk-nf (sign.)