E-426/2022

1 Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 25. janúar sl. um frávísunarkröfu stefnda, höfðaði stefnandi, Ós ehf., kt. [...], Laufásgötu 1, 600 Akureyri, þann 3. nóvember sl., á hendur S & S fasteignafélagi ehf., kt. [...], Seljahlíð 3 f, 603 Akureyri.

2 Stefnandi krefst að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 175.000 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 35.000 krónum frá 02.01. 2019 til 31.12. 2020, en af 70.000 krónum frá þeim degi til 31.08. 2021, en af 105.000 krónum frá þeim degi til 16.11. 2021, en af 140.000 krónum frá þeim degi til 08.07. 2022, en af 175.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

3 Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

4 Stefndi krefst aðallega að málinu verði vísað frá dómi en til varaað hann verði sýknaður af kröfum stefnanda. Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar auk virðisaukaskatts á málskostnað.

5 Í þessum þætti málsins er til úrlausnar frávísunarkrafa stefnda, sem hefur hér stöðu sóknaraðila. Verður í úrskurði þessum jöfnum höndum vísað til stefnda sem „sóknaraðila“ og „stefnda“, en stefnanda sem „varnaraðila“ og „stefnanda.

Málsatvik

6 Aðilar málsins deila um greiðsluskyldu vegna lóðarleigu fyrir hluta lóðarinnar Laufásgötu 1 á Akureyri sem stefndi nýtir. Lóðin er með landnúmerið [...] og er 1089 m 2, svo sem fram kemur í lóðarleigusamningi um lóðina, dags. 27. janúar 1978 (þinglýsinganúmer [...]), en lóðin er í eigu Akureyrarbæjar. Samkvæmt opinberum gögnum erl óðin Laufsásgata 1 með landnúmerið [...] og á henni standa mannvirki með fastanúmer [...], sem ermerkt [...], 474,8 m 2 að stærð í eigu Hafnasamlags Norðurlands, og einnig 32 m 2 mannvirki í eigu stefnanda með fastanúmer [...], merkt [...].

7 Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 2015 fyrir húseignina að Strandgötu 53, sem m. a. er undirrituð af forsvarsmönnum stefnda, stendur einnig á framangreindri lóð 48,8 m 2 geymsluskúr frá árinu 1967, sem er í eigu stefnda. Umræddur skúr tilheyrir byggingu í eigu stefnda sem stendur að öðru leyti á lóðinni Strandgötu 53, en skúrinn nær samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni allur yfir mörk lóðanna, sem voru á sömu hendi þegar skúrinn var byggður. Bar eignarhlutinn áður fasteignanúmer [...], en er nú hluti af eign með fasteign anúmerið [...] skv. fasteignaskrá Þjóðskrár.

8 Stefnandi kveðst vera eigandi lóðarréttinda á þeim hluta Laufásgötu 1, sem skúr stefnda standi á, samkvæmt lóðarleigusamningi frá 1978 og afsali frá 1996. Stefndi telur hins vegar að lóðarréttindi að Laufásgötu 1 séu sameiginleg með stefnanda og Hafnasamlagi Norðurlands, en lóðin sé óskipt á milli lóðarhafa hennar, sem báðir eigi mannvirki á lóðinni.

Málsástæður stefnanda

9 Stefnandi kveður kröfu sína byggða á reikningum vegna leigu fyrir hluta lóðarinnar Laufásgötu 1 á Akureyri. Fyrir liggi samkvæmt þinglýstum gögnum að húsið, eða húshlutinn, standi allt inni á lóð Laufásgötu 1, sem sé í eigu stefnanda samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 27. janúar 1978 og afsali dags. 12. september 1996. Þetta sé meðal annars staðfest af stefnda með undirritun forsvarmanna félagsins á eignaskiptayfirlýsingu um Strandgötu 53, dags. 17. apríl 2015.

10 Stefnandi byggi á því að hann eigi óskoraðan rétt til endurgjalds fyrir afnot stefnda af þeim óbeinu eignarréttindum sem hann eigi yfir lóðinni, þar sem stefnanda sé ekki unnt að nýta þennan hluta lóðar sinnar, en stefndi geti í skjóli þeirra skapað sér tekjur af eign sinni, byggingunni, sem á lóðinni stendur. Hvernig er endurgjaldið fundið/ákveðið? Engin grein gerð fyrir því í stefnu (a. ö. l. en því að vísað er til reikninga)!

11 Skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir ítrekaðar innheimtutilraunir og því sé málshöfðun þessi nauðsynleg.

12 Stefnandi vísar til almennra reglna samningaréttar og kröfuréttar um skuldbindingar gildi samninga og efndir fjárskuldbindinga, en ákvæði þessi fái meðal annars lagastoð í 45. og 47. gr. laga nr. 50/2000. Þá vísar stefnandi til grunnreglu eignaréttarins, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944 og almennra reglna um rétt eigenda til endurgjalds fyrir afnot annarra af eignum sínum.

13 Varðandi kröfu um dráttarvexti, þ. m. t. vaxtavexti, vísar stefnandi til ákvæða 1. mgr. 6. gr., sbr. 11. og 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað byggist á 1. mgr. 130. gr., sbr. 129. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Málsástæður stefnda

14 Stefndi kveðst ætíð hafa hafnað kröfum stefnanda og jafnframt alltaf staðið í þeirri trú að Akureyrarbær sé lóðarleigusali á svæðinu enda eigandi allra lóðanna. Stefnandi hafi áður hótað stefnda innheimtuaðgerðum og stefndi fengið t. a. m. innheimtuviðvörun frá stefnanda, dags. 11. janúar 2018. Stefnandi hafi aldrei sýnt fram á að hann eigi lögmætar kröfur á hendur stefnda.

15 Athugun stefnda á lóðamálum á svæðinu hafi leitt í ljós að þau séu ólestri, en sú afstaða komi fram af hálfu Akureyrarbæjar í tölvupóstssamskiptum stefnda við Akureyrarbæ vegna þessa frá 14. ágúst 2017 til 30. ágúst 2017. Þessi afstaða Akureyrarbæjar hafi verið staðfest í tölvupósti 7. nóvember 2022 sl., eftir að mál þetta var höfðað. Í fyrrgreindum samskiptum frá 2017 hafi stefndi reynt að leita lausna en því miður hafi aðrir, einkum stefnandi, ekki sýnt því neinn áhuga að leysa málið, heldur hafi stefnandi krafist leigu sem hann telji sig eiga rétt til úr hendi stefnda án þess að hafa sýnt fram á réttmæti þess.

Um frávísunarkröfu

16 Stefndi byggir á því að stefnandi höfði málið að því er virðist á þeim grundvelli að hann eigi lóðarréttindi að Laufásgötu 1 og telji sig eiga kröfu, samkvæmt útgefnum reikningum sínum og í skjóli eignarréttar, á stefnda, þar sem hann telji mannvirki í eigu stefnda standa inn á lóðina Laufásgötu 1. Stefnandi láti þess ógetið í stefnu að lóðarréttindi að Laufásgötu 1 séu sameiginleg með stefnanda og Hafnasamlagi Norðurlands, kt. [...]. Lóðin Laufsásgata 1 sé með landnúmerið [...] og á henni standi mannvirki með fastanúmer [...], sem sé merkt [...] og sé 474,8 m 2 að stærð og í eigu Hafnasamlags Norðurlands, og einnig standi á þessari sömu lóð 32 m 2 mannvirki í eigu stefnanda með fastanúmer [...], merkt [...], sbr. yfirlit yfir fasteignaskráningu af vef Creditinfo, dags. 16. nóvember 2022. Á veðbandayfirliti, dags. 16. nóvember 2022, yfir Laufásgötu 1, fastanúmer [...], sem sé í eigu Hafnasamlags Norðurlands, komi fram að lóðarleigusamningur sé dags. 27. janúar 1978, þinglýsinganúmer [...]. Á veðbandayfirliti, dags. 16. nóvember 2022, yfir Laufásgötu 1, fastanúmer 2[...], sem sé í eigu stefnanda, komi fram að lóðarleigusamningur sé dags. 27. janúar 1978, þinglýsinganúmer [...]. Það sé því ljóst að lóðarréttindi að Laufásgötu 1 séu sameiginleg og í sameign stefnanda og Hafnasamlags Norðurlands.

17 Í afsali stefnanda vegna Laufásgötu 1, dags. 12. september 1996, þinglýsinganúmer [...], komi fram að lóðarleigusamningur sé dags. 27. janúar 1978. Í afsali Hafnasamlags Norðurlands, dags. 29. apríl 2019, þinglýsinganúmer [...] sé vísað í að lóðarleigusamningur sé með þinglýsinganúmer [...]. Það sé því alveg skýrt að lóðarréttindi að lóðinni Laufásgötu 1, samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 27. janúar 1978, 1089 m 2 að stærð, séu sameiginleg með stefnanda og Hafnasamlagi Norðurlands. Þinglýst gögn sýni að lóðin Laufásgata 1 sé sameiginleg með stefnanda og Hafnasamlagi Norðurlands. Þetta komi einnig fram í tölvupósti Akureyrarbæjar, dags. 7. nóvember 2022. Til þess að höfða mál þetta hefði því verið nauðsyn samaðildar stefnanda og Hafnasamlags Norðurlands, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga um meðferð einkamála.

18 Óljóst sé hvað verði ráðið af eignaskiptasamningi um málsgrundvöll stefnanda, þar sem misræmi sé ámilli lýsingar eignar og töflu á bls. 3 í eignaskiptasamningi sem stefnandi geri enga grein fyrir í hverju liggi eða hvaða þýðingu hafi fyrir málið. Matshluti 02 sé sagður 312,6 m 2 að flatarmáli en samlagning stærðartilgreininga í texta tilgreini stærð matshlutans aðeins 293,2 m 2 og muni þarna 19,4 m 2. Kröfugerð stefnanda byggi á að um sé að ræða þennan 48,8 m 2 hlut en frávikið spanni um 40% af tilgreindu flatarmáli.

Þetta ósamræmi í málsgrundvelli stefnanda sé svo verulegt að málið hljóti að sæta frávísun.

19 Loks sé málatilbúnaður stefnanda vanreifaður, enda grundvöllur kröfu hans ekki skýrður, og heldur ekki hvernig krafan sé reiknuð eða við hvaða hlutföll lóðar eða lóðarleigu sé miðað, eins og skýrt sé nánar í umfjöllun um sýknukröfu, og vísa beri málinu frá af þeim sökum einnig, þar sem málatilbúnaðurinn og kröfugerð stefnanda uppfylli ekki skilyrði e. - liðar 1. mgr. 80. gr. laga um meðferð einkamála.

Um sýknukröfu

20 Stefndi hafi aldrei samið við stefnanda um leigu, enda sé stefnandi ekki eigandi lóða á svæðinu og ekki leigusali stefnda, heldur Akureyrarbær. Stefnandi geti ekki einhliða skrifað reikninga vegna krafna sem hann telji sig eiga á hendur stefnda og krafist greiðslu þeirra. Stefnandi sé ekki leigusali stefnda.

21 Stefnandi færi ekki rök fyrir kröfu sinni á hendur stefnda. Ef stefnandi telji stefnda vera að nýta lóð stefnanda án heimildar þá væntanlega ætti stefndi að krefjast skaðabóta en ekki skrifa einhliða reikninga og líta svo á að hann eigi reikningskröfur á hendur stefnda.

22 Akureyrarbær sé eigandi lóða á svæðinu og stefndi hafi leyfi fyrir mannvirkjum sínum frá Akureyrarbæ. Stefndi greiði leigu af lóðinni Strandgata 53 og fasteignagjöld vegna mannvirkja til Akureyrarbæjar og viti ekki betur en að sú innheimta sé í lögmætu horfi. Enginn annar eigi kröfu á stefnda um greiðslu leigu.

23 Svo sem ráða megi af samskiptum stefnda við Akureyrarbæ séu lóðamál í ólestri á þessu svæði. Ekki sé til staðar fullnægjandi hnitasettur uppdráttur eða lóðablað. Stefnandi hafiekki fært fullnægjandi sönnur á að nokkur mannvirki stefnda séu inni á lóð stefnanda. Því síður hafi stefnandi fært sönnur á að einhver mannvirki stefnda séu inni á þeim hluta lóðar Laufásgötu 1, sem stefnandi telji sig eiga en ekki inni á þeim hluta lóðar Laufásgötu 1 sem Hafnasamlag Norðurlands eigi. Hljóti það enda að vera erfitt þar sem lóðin Laufásgata 1 séí óskiptri sameign stefnanda og Hafnasamlags Norðurlands.

24 Það sé með öllu óljóst hvernig stefnandi fái út þær tölur sem myndi dómkröfu hans og hann hafi gefið út reikninga fyrir á hendur stefnda. Engin gögn séu lögð fram um hvað stefnandi greiði sjálfur í lóðarleigu og jafnvel þó talið yrði að honum væri heimilt að krefja stefnda um lóðarleigu þá sé hvergi skýrt hvaða hlutfall hann ætti að geta innheimt af þeirri lóðarleigu sem stefnandi greiði sjálfur til Akureyrarbæjar. Þá séekki leitt í ljós hver skipting lóðarleigu sé á milli stefnanda og Hafnasamlags Norðurlands. Ekkert sé upplýst af hálfu stefnanda um hver hans eigin lóðarleiga sé eða kostnaður við lóðina Laufásgötu 1, þ. e. a. s. hluta stefnanda af lóðinni. Stefnandi útskýri hvergi hvaða hlutfall lóðarréttinda sinna að Laufásgötu 1 hann telji stefnda vera að nýta og hann eigi rétt á greiðslu fyrir.

25 Lóðarleiga vegna atvinnuhúsnæðis sé 2,8% af fasteignamati lóða samkvæmt samþykkt bæjarstjórnar Akureyrarbæjar frá 14. desember 2021. Lóðamat eignar stefnanda sé kr. 2.320.000, sbr. fasteignamatsyfirlit yfir eign stefnanda að Laufásgötu 1. Samkvæmt því ætti lóðarleiga hjá stefnanda vegna Laufásgötu 1 að vera kr. 64.960 á ári eða 2,8% af 2.320.000 sem sé 64.960. Samkvæmt framlögðum reikningum stefnanda sem hann krefst að stefndi greiði eigi stefndi að greiða honum kr. 35.000 í lóðarleigu á ári eða meira en helming lóðarleigu stefnanda til Akureyrarbæjar. Það sé með öllu óskiljanlegt hvernig stefnandi fái þetta út eða hvað hann leggi til grundvallar þessari fjárhæð sem hann krefst að stefndi greiði honum.

26 Verði talið að stefndi nýti hluta lóðar stefnanda og Hafnasamlags Norðurlands að Laufásgötu 1 þá sé til þess að líta að þessi 48,8 m 2 bygging sé byggð árið 1967. Það sé því venjuhelgað að byggingin standi þarnaog innan marka hefðar, sem mæli fyrir um 20 ára hefðartíma varðandi fasteignir, sbr. 2. gr. laga um hefð nr. 46/1905. Því geti lóðarhafi eða lóðarhafar að Laufásgötu 1 ekki krafist endurgjalds vegna hússins þarna.

27 Stefnandi leigi lóð sína af Akureyrarbæ. Telji stefnandi sig eiga rétt á endurgjaldi eða bótum vegna þess að mannvirki í eigu annars aðila standi inni á lóð hans, þá hljóti hann að eiga að beina kröfu vegna þess að sínum leigusala, þ. e. Akureyrarbæ. R éttséað hafa í huga að mannvirkið sé með leyfi Akureyrarbæjar sem fari með skipulagsvaldið á svæðinu. Ef stefnandi fái minni lóð en samkvæmt lóðarleigusamningi og stefnandi hafiekki full not af henni þá hljóti hann að eiga að beina kröfum sínum vegna þess að leigusala sínum, Akureyrarbæ, en ekki stefnda. Stefnandi beini því kröfum sínum að röngum aðila og sýkna beri stefnda með vísan til aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

28 Í fasteignaskrá skuli skrá upplýsingar um fasteignir, m. a. skuli í stofnhluta skrá hnitsetta afmörkun fasteigna, sbr. 10. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001. Sveitarfélag sé ábyrgt fyrir að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun berist upplýsingar um lönd og lóðir og breytingar á þeim, sbr. 10. gr. laganna. Það séekki á ábyrgð stefnda sé skráningunni ábótavant. Stefnandi ætti að beina kröfum sínum annað en að stefnda og telji hann skráningu ranga að leita þá eftir breytingum og setja kröfur sínar í réttan farveg hjá sveitarfélaginu og leigusala sínum.

29 Jafnframt ætti stefnandi að greiða úr sínum málum gagnvart sameiganda sínum að lóðarréttindum að Laufásgötu 1, Hafnasamlagi Norðurlands, áður en hann fariað krefja stefnda um greiðslu lóðarleigu. Stefnandi vísi til eignarréttar síns að lóðarréttindum að Laufásgötu 1. Hann verði að skýra betur hvað þarna sé átt við, hvað feli st í þessum eignarrétti hans og hvernig þetta leiði til þess að hann geti gefið einhliða út reikninga á hendur stefnda án þess að skýra nokkuð fjárhæð krafna sinna eða útreikning.

30 Því sé mótmælt að undirritun á eignaskiptayfirlýsingu feli í sér viðurkenningu á réttindum stefnanda gagnvart stefnda eða feli á einhvern hátt í sér viðurkenningu á að stefnandi geti krafið stefnda um lóðarleigu eins og stefnandi byggi á.

31 Samkvæmt 9. gr. lóðarleigusamnings stefnanda um Laufásgötu 1, dags. 23. janúar 1978, sé stefnanda heimilt að veðsetja og selja leiguréttindi sín. Þar segi ekki að stefnandi megi framleigja lóðarréttindi sín. Það sé almenn regla leiguréttar að leiguréttindi megi ekki framleigja nema um það sé sérstaklega samið. Krafa stefnanda um lóðarleigu úr hendi stefnda hljóti að byggja á framleigu stefnanda á réttindum sínum til stefnda (gegn vilja stefnda). Þar sem ekkert í lóðarleigusamningi stefnanda heimili þetta sé honum þetta óheimilt, samkvæmt almennum reglum leiguréttar um bann við framleigu réttinda nema með samþykki leigusala.

32 Ekki verði séð að afsals- og kaupsamningur stefnanda, dags. 12. september 1996, sýni eða sanni neitt um réttindi stefnanda til að krefja stefnda um lóðarleigu. Meðfylgjandi skjalinu séu engir lóðaruppdrættir og vísað í lóðarleigusamninginn um Laufásgötu 1, dags. 27. janúar 1978. Stefnandi hafi keypt lóðarréttindin og mannvirkin árið 1996. Í stefnu segi að mannvirkið sem standi inn á lóð stefnanda sé byggt árið 1967 þannig að stefnandi hljóti þá að hafa keypt lóðarréttindin með þeirri kvöð að mannvirkið hafi stað iðinni á lóðinni. Það sé til marks um að mannvirkið standi þarna í samræmi við hefð og venju.

33 Ekki verði séð að afsal stefnda, dags. 4. desember 2013, veiti stefnanda neinn rétt. Í því k omifram að ekki sé til lóðarleigusamningur. Það séu hins vegar ótal dæmi til um eignir án lóðarleigusamninga. Byggi lóðarréttindin þá á venju, hefð og öðrum sjónarmiðum. Það gefi stefnanda engan rétt til að krefjast lóðarleigu þó svona hátti til.

34 Ekki verði séð hvaða rétt stefnandi geti byggt á framlögðu mæliblaði. Það sé ódagsett og óundirritað og sýni ekki fram á neinn rétt stefnanda til að krefja stefnda um lóðarleigu.

35 Verði talið að stefnandi hafi heimild til að krefja stefnda um lóðarleigu þá hafi stefnandi sýnt af sér verulegt tómlæti við innheimtu hennar. Hann hafi farið seint af stað með innheimtu ekki síst fyrir lóðarleigu vegna áranna 2018, 2019 og 2020 en dómkrafa stefnanda virðist samanstanda af lóðarleigu fyrir árin 2018, 2019, 2020 og 2021. Stefnanda hafi borið að setja kröfur sínar fram án ástæðulauss dráttar ekki síst í ljósi þess að ágreiningur sé augljóslega um grundvöll þeirra. Stefnandi hafi keypt eign sína árið 1996 og sé fyrst nú að krefjast lóðarleigu.

36 Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé sérstaklega mótmælt. Stefnandi virðist miða upphafsdag dráttarvaxta við útgáfudaga reikninga sinna. Hann virðist líta svo á að þar sé um að ræða umsamda gjalddaga og honum sé heimilt að krefjast dráttarvaxta frá þeim dögum. Hins vegar sé ekkitil að dreifa umsömdum gjalddögum vegna krafna stefnanda svo sem ráða megi af málsástæðum stefnda, enda liggi enginn samningur fyrir um leigu. Stefndi hafi ávallt mótmælt kröfum stefnanda. Stefnandi geti ekki einhliða skrifað reikninga og ákveðið gjalddaga og krafist dráttarvaxta frá þeim dögum. Jafnframt séu kröfur stefnanda það óljósar og órökstuddar að ekki sé mögulegt að taka afstöðu til þeirra. Verði fallist á kröfur stefnanda byggi stefndi á að dráttarvexti megi ekki ákveða fyrr en mánuður sé liðinn frá endanlegri dómsniðurstöðu, en að því frágengu við það tímamark að mánuður sé liðinn frá dagsetningu innheimtuviðvörunnar, þ. e. frá 25. mars 2022.

37 Með vísan til framangreinds sé þess aðallega krafist að kröfum stefnanda verði vísað frá, en ef ekki þá verði stefndi sýknaður af kröfum stefnanda.

38 Taka verði mið af þvívið ákvörðun málskostnaðar að málatilbúnaður stefnanda sé óskýr og órökstuddur og gera stefnanda að greiða stefnda allan kostnað hans vegna málsins.

Stefnanda megi vel vera ljóst að lóðamál séu í ólestri á svæðinu, eins og leigusalinn og skipulagsyfirvaldið, Akureyrarbær, hafi viðurkennt. Í stað þess að leita lausna fari stefnandi fram með málaferlum á grundvelli tilhæfulausra krafna gegn röngum aðila.

Kröfugerð stefnanda fyrir útgáfu stefnu sé síst skýrari en málatilbúnaður í stefnu. Fari svo að fallist verði á kröfur stefnanda telji stefndi fullt efni til að fella málskostnað allt að einu á stefnanda þar sem stefnandi hafi forræði á málinu og beri ábyrgð á því að tefla frá öndverðu fram skýrum og greinargóðum málatilbúnaði. Það hafi hann ekki gert.

39 Um lagarök vísar stefndi til almennra reglna kröfu- og samningaréttar, reglna samningalaga nr. 7/1938 um stofnun og gildi samninga og almennra reglna leiguréttar og til laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001. Um málskostnað vísar stefndi til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Stefndi sé ekki virðisaukaskattskyldur og geti ekki innskattað reikninga vegna málskostnaðar frá lögmanni sínum og sé því nauðsyn að fá dóm fyrir virðisaukaskatti úr hendi stefnda, sbr. reglur laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

Athugasemdir stefnanda við frávísunarkröfu

40 Stefnandi krefst þess að frávísunarkröfu stefnda verði hrundið og stefnanda dæmdur málskostnaður í þessum þætti málsins.

41 Í afsali frá 11. júní 1980 komi fram að Bílasalan hf., sem á þeim tíma var lóðarhafi allrar lóðarinnar að Laufásgötu 1, hafi afsalað tveimur Bogaskemmum á lóðinni til Vélsmiðjunnar Odda hf. ásamt tilheyrandi lóðaréttindum. Að öðru leyti hafi lóðin verið áfram eign Bílasölunnar hf. Stefnandi leiði rétt sinn til lóðarinnar frá Bílasölunni hf., en Hafnasamlag Norðurlands leiði rétt sinn frá Vélsmiðjunni Odda hf. Umræddar skemmur hafi samkvæmt afsalinu staðið norðan við „gömlu smurstöðina“ á lóðinni, og standi þar enn. „Gamla smurstöðin“ sé í eigu stefnanda og lóðarréttindi á allri lóðinni, að undanskildum þeim hluta sem standi undir bogaskemmunum. Enginn vafi leiki á því að sá hluti lóðarinnar sem hin 48,8 m 2 skúrbygging stefnda standi á tilheyri stefnanda einum.

Með framangreindu afsali hafi lóðarréttindunum verið skipt í skilningi laga og stefnandi fari einn með réttindi þeim hluta lóðarinnar sem mál þetta varði. Því séu engar forsendur til samaðildar í málinu.

42 Málatilbúnaður stefnanda sé skýr um hvaða hluta lóðarinnar krafist sé leigugjalds, þ. e. umræddrar 48,8 m 2 skúrbyggingar stefnda, sem staðfest hafi verið af forsvarsmönnum stefnda með undirritun á fyrrgreinda eignaskiptayfirlýsingu 17. apríl 2015 að standi öll inni á lóðinni að Laufásgötu 1.

43 Þá sé ekki þörf á neinum útreikningi eða öðrum forsendum til grundvallar fjárhæð kröfu stefnanda. Krafan byggi á endurgjaldi sem stefnandi hafi sjálfur ákveðið einhliða að áskilja sér fyrir óbein eignarréttindi sín að lóðinni. Réttur stefnanda til einhliða áskilnaðar leigugjalds fyrir ósamningsbundna lóðarleigu sé í samræmi við tilvísuð ákvæði 45. og 47. gr. laga um lausafjárkaup nr. 50/2000 (kpl.) og almennar reglur um rétt eigenda til endurgjalds fyrir afnot annarra af eignum sínum.

44 Teljist Akureyrarbær, sem lóðareigandi, einn bær um að innheimta lóðarleigu þá sé um aðildarskort að ræða til sóknar, sem leiði til sýknu en ekki frávísunar.

Forsendur og niðurstaða

45 Ágreiningur máls þessa snýr að greiðsluskyldu vegna lóðarleigu fyrir hluta lóðarinnar Laufásgötu 1 á Akureyri. Lóðin er með landnúmerið [...] og er 1089 m 2, svo sem fram kemur í lóðarleigusamningi um lóðina, dags. 27. janúar 1978. Deila aðilar um hvort 48,8 m 2 geymsluskúr frá árinu 1967 í eigu stefnda, standi á lóðinni, en lóðarhafar eru stefnandi og Hafnasamlag Norðurlands. Í þessum þætti málsins er til úrlausnar hvort vísa beri málinu frá dómi vegna annmarka á formhlið.

46 Eins og áður segir standa mannvirki bæði stefnanda og Hafnasamlags Norðurlands á lóðinni Laufásgötu 1, en báðir aðilar leiða lóðarleiguréttindi sín af lóðarleigusamningi, dags. 27. janúar 1978. Samkvæmt fasteignamatsgögnum er lóðin óskipt. Hins vegar kemur skýrt fram í afsali frá 11. júní 1980 að þáverandi lóðarhafi allrar lóðarinnar afsalaði einungis þeim hluta lóðarinnar sem stendur undir bogaskemmum sem nú eru í eigu Hafnasamlags Norðurlands, en hélt lóðarréttindum að öðru leyti í sinni eigu. Umræddar skemmur, sem byggðar voru 1940 samkvæmt afsali Stáldeildarinnar ehf. til Hafnasamlags Norðurlands 29. apríl 2019, standa augljóslega ekki að neinu leyti á umræddum reit sem hin 48,8 m 2 skúrbygging stefnda, sem reist var 1967, stendur á. Lóðar hlutdeild Hafnasamlags Norðurlands samkvæmt framangreindu afsali getur því ekki tekið til þess lóðarhluta sem deilt er um í þessu máli. Verður samkvæmt framansögðu fallist á það með stefnanda að ekki hafi verið þörf á samaðild í málinu.

47 Þá verður ekki séð að hugsanlegar skekkjur í samlagningartöflu eignaskiptayfirlýsingar vegna Strandgötu 53 hafi þýðingu fyrir kröfugerð stefnanda í þessu máli, eins og stefndi hefur byggt á. Er fallist á sjónarmið stefnanda, sem rakin eru í málsgrein 42 hér að framan, umað gögn málsins séu nægilega skýr um hvaða lóðarhluta hann telur sig eiga kröfu á endurgjaldi fyrir úr hendi stefnda.

48 Hins vegar getur dómurinn ekki fallist á það sjónarmið stefnanda að ekki hafi verið þörf á neinum útreikningum né öðrum gögnum til stuðnings einhliða ákvörðun hans um endurgjald fyrir lóðarhlutann úr hendi stefnda, verði talið sannað að fasteign stefnda standi á lóðarhlutanum og að stefnandi eigi kröfu til endurgjalds úr hendi stefnda af þeim sökum. Í 45. gr. kpl., sem stefnandi vísar til kröfu sinni til stuðnings, er kveðið á um að þegar endurgjald hafi ekki verið ákveðið skuli greiða það gangverð sem sé á sams konar hlutum, seldum miðað við svipaðar aðstæður, enda sé verðið ekki ósanngjarnt. Ef ekki séum neitt slíkt gangverð að ræða skuli greiða það verð sem sanngjarnt er miðað við eðli hlutar, gæði hans og atvik að öðru leyti. Aðspurður við munnlegan málflutning um lóðarleigu þá sem stefnandi hefur greitt Akureyrarbæ fyrir lóðina að Laufásvegi 1, kvaðst lögmaður stefnanda engar upplýsingar hafa um það frá stefnanda, né heldur stærðarhlutfall þess lóðarhluta sem stefnandi greiði lóðarleigu fyrir. Stefandi hefurekki aflað matsgerðar í því skyni að undirbyggja kröfur sínar. Í stefnu er heldur ekki að finna neinar upplýsingar um fjárhæð lóðarleigu almennt né önnur gögn sem sýna á hvaða forsendum einhliða ákvörðun stefnanda um endurgjald fyrir lóðina hvílir. Eins og málið liggur fyrir hefur dómurinn engar forsendur til að leggja mat á réttmæti kröfugerðar stefnanda í samræmi við þau sjónarmið sem vísað er til í 45. gr. kpl. eða önnur sjónarmið sem stefnandi hefur vísað til. Að mati dómsins uppfyllir málatilbúnaður stefnanda ekki kröfur e-liðar 1. mgr. 80. gr. eml. og ber því að vísa málinu frá dómi.

49 Eftir úrslitum málsins verður varnaraðila gertað greiða sóknaraðila málskostnað, sbr. 2. mgr. 130 gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, eins og í dómsorði greinir að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

50 Af hálfu sóknaraðila flutti málið B-kk-nf Ö-kk-nf G-kk-nf lögmaður, en A-kk-nf S-kk-nf lögmaður af hálfu varnaraðila.

H-kk-nf J-kk-nf úrskurð þennan.

Úrskurðar or ð:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnandi, Ós ehf., greiði stefnda, S&S fasteignafélagi ehf., 664.521 krónur í málskostnað.