E-5869/2019

Dómur

Mál þetta, sem höfðað var með stefnu birtri 17. október 2019 og þingfest 24. sama mánaðar, var dómtekið 2. júní sl. Stefnandi er A, [...], en stefnda er B, [...]

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða honum 428.365 krónur ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 22. maí 2017 til greiðsludags. Þá krefst hann vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. sömu laga er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu að mati dómsins að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefndu er krafist sýknu af kröfu stefnanda og málskostnaðar úr hans hendi.

I

Málavextir

Stefnandi er þinglýstur eigandi eignarhluta á 2. hæð í fasteigninni að [...] í Reykjavík. Stefnandi var eigandi og bjó í eignarhluta á 1. hæð í hússins og mun hafa selt hana í lok árs 2018 en er enn þinglýstur afsalshafi samkvæmt veðbókarvottorði eignarinnar. Þrír eignarhlutar eru í húsinu.

Allir eigendur fasteignarinnar gerðu með sér og undirrituðu samkomulag 12. desember 2011 þar sem þeir samþykktu tilteknar breytingar á „fyrirkomulagi í fasteigninni“. Samkomulaginu var þinglýst 6. febrúar 2013 með þeirri athugasemd að það kæmi ekki í stað eignaskiptayfirlýsingar og að nauðsynlegt væri að þinglýsa nýrri eignaskiptayfirlýsingu. Þá væri eigi unnt að þinglýsa eignayfirfærslum sem samkomulagið kvað á um fyrr en ný þinglýst eignaskiptayfirlýsing lægi fyrir, sbr. 16. gr. laga nr. 26/1994. Í samkomulaginu kom fram að með því gæfu þinglýstir eigendur allra eignarhluta að [...] í Reykjavík samþykki sitt fyrir tilteknum breytingum á fasteigninni. Hvað varðaði stefndu, sem var þá eigandi íbúðar á 1. hæð hússins, kom fram að eigandi þess matshluta fengi leyfi til að stækka glugga á austurgafli, setja þar 2 útidyr ásamt palli og tröppum út í garð og reisa skjólvegg á lóðamörkum við gangstétt. Jafnframt fékk eigandi 1. hæðar leyfi til að breyta hluta af sameign við anddyri í séreign sem myndi þá bætast við matshlutann 0101. Þá fékk stefnda leyfi til að byggja geymsluskúr á lóðinni. Samhliða þessu var m.a. mælt fyrir um að eigendur samþykktu að hverjum eignarhluta fyrir sig fylgdi sérafnotaréttur að tilteknum hluta lóðarinnar í samræmi við eignarhlutdeild en gengið yrði frá endanlegri útfærslu við gerð nýs eignaskiptasamnings.

Í 2. gr. samkomulagsins sagði að það fæli í sér samþykki eigenda fyrir framkvæmdum/breytingum sem þar væri lýst þegar sótt væri um byggingarleyfi til byggingarfulltrúans í Reykjavík og við gerð nýs eignaskiptasamnings. Þá var í 3. gr. mælt fyrir um að kostnaður vegna hugsanlegra framkvæmda hvers og eins eiganda félli á viðkomandi aðila samkvæmt þeim liðum sem greindi í 1. gr.

Í 4. gr. kom fram að samkomulagið væri gert með fyrirvara um að byggingarleyfi fengist. Þá sagði í 5. gr. að réðist eigandi ekki í framkvæmd/breytingu sem honum væri heimil samkvæmt samkomulaginu innan þess tíma sem getið væri um í útgefnu byggingarleyfi gilti samkomulagið áfram sem samþykki eigenda fyrir ofangreindum framkvæmdum/breytingum er sótt væri um endurnýjun byggingarleyfis. Í 6. gr. sagði að samkomulagið héldi gildi sínu þótt eigendaskipti yrðu að eignarhlutunum og skyldi þess gætt að kynna samkomulagið fyrir væntanlegum kaupendum. Til þess að tryggja það skyldi samkomulaginu þinglýst á alla eignarhlutana.

Allir eigendur rituðu undir yfirlýsingu 7. mars 2013 vegna byggingarleyfisumsóknar þar sem þau samþykktu uppdrætti sem lagðir yrðu fram með umsókninni. Var þar tekið fram að yfirlýsingin skoðaðist sem viðauki við samkomulagið frá 12. desember 2011. Gerð var ný eignaskiptayfirlýsing fyrir eignina í júlí 2013 í samræmi við þær framkvæmdir/breytingar sem áðurnefnt samkomulag gerði ráð fyrir. Henni mun ekki hafa verið þinglýst.

Samkvæmt gögnum málsins mun umsókn um byggingarleyfi vegna [...] hafa verið lögð inn til byggingarfulltrúa 19. mars 2013. Ekki liggur fyrir í málinu hver afdrif hennar urðu. Aftur á móti var lögð inn ný umsókn um byggingarleyfi vegna eignarinnar 17. maí 2016. Kom þar fram í lýsingu á framkvæmdum að um væri að ræða „Endurnýjun á áður útgefnu byggingarleyfi [...] Svalir og kvistur til vesturs/Þaksvalir og kvistur til suðurs/ Tröppur og nýr inngangur til austurs Tveir þakgluggar til norðurs.“ Var umsóknin samþykkt af umhverfis og skipulagsráði 1. júní 2016. Í fundargerð ráðsins kemur fram að sótt sé um leyfi til að gera breytingar innanhúss, endurnýja þak og byggja þrjá kvisti, byggja nýjar svalir til vesturs, fjarlægja skorstein, gera nýjan sérinngang á austurhlið og útgang úr kjallara. Þá sagði að erindinu fylgdi samkomulag eigenda frá 7. mars 2013. Jafnframt var tekið fram að 3 með vísan til samþykktar borgarráðs frá 1. september 1998 skyldi utanhúss og lóðarfrágangi vera lokið eigi síðar en innan tveggja ára frá útgáfu byggingarleyfis að viðlögðum dagsektum og áskilin væri lokaúttekt byggingarfulltrúa.

Í framhaldi af byggingarumsóknarferlinu á árinu 2013 urðu nokkur samskipti milli eigenda. Í tölvupósti stefndu til annarra eigenda eignarinnar 15. febrúar 2013 áréttar hún að það hafi verið sameiginleg ákvörðun eigenda að hún „skyldi ekki bera kostnað af hönnunarvinnu en einvörðungu minn hlut í vinnu við gerð nýs eignaskiptasamnings, þar sem ég hafi lagt til teiknivinnu sem lýtur að minni íbúð auk uppmælinga á garði o.fl. til hægðarauka fyrir vinnu hönnuðar. Þessu hef ég fylgt og þegar greitt það sem um var samið.“ Þá kom þar fram að teikningavinnu hefði verið nokkuð ábótavant frá upphafi og ferlið dregist til samræmis við það. Þá sagði þar að hún hefði góðfúslega veitt leyfi fyrir afnotum af svæði í kjallara sem væri réttilega hluti af geymslu/eign 1. hæðar. Þá hefði hún á eigin kostnað skipt um jarðveg við húshliðina svo skaða vegna vatns væri bægt frá og upprætt illgresi sem hefði verið mannhæðar hátt á sumrin og byrgt þar alla sýn frá gluggum í kjallara með tilheyrandi skordýrum og óværu.

Í tölvupósti eigenda kjallara til stefndu 13. mars 2013 segir að gott sé að hún sé tilbúin að halda áfram með byggingarleyfisferlið „enda er það ástand sem nú er fyrir hendi með öllu ótækt“. Til þess að hægt væri að hefja ferlið að nýju yrði að senda inn nýja umsókn og síðustu uppdrætti ásamt yfirlýsingu um samþykki allra eigenda á þeim uppdráttum. Mun það hafa verið gert. Varðandi kostnaðinn sem fallið hafi til vegna hönnunarvinnu segir: „þá könnumst við ekki við samkomulag húseigenda þess efnis að þú myndir ekki bera neinn kostnað af þessari vinnu vegna vinnuframlags af þinni hálfu. Ef svo hefði verið hefði verið eðlilegt að geta um það í samkomulagi eigenda dags. 12. desember 2011 eða í fundargerð húsfundar dags. sama dag enda um umtalsverðar fjárhæðir að ræða (alls 900.000 kr.). Hvað sem þessu líður að þá hef ég rætt við eigendur 2. hæðar. Ef málið kemst nú í gang þegar í stað og fær að klárast með eðlilegum hætti, erum við tilbúin, umfram skyldu að greiða hlutdeild 1. hæðar í reikningi C dags. 21. janúar 2013 eða um kr. 202.748 m/vsk. Þetta er hins vegar algjörlega háð því skilyrði að byggingarleyfisumsóknin verði send inn að nýju innan 7 daga frá dagsetningu tölvubréfs þessa, ekki komi fram frekari athugasemdir af þinni hálfu og byggingarleyfisferlið fái að klárast með eðlilegum hætti.“

Í tölvupósti eiganda 2. hæðar til stefndu 20. mars 2013 er vísað til fundar sem haldinn var deginum áður og svo segir: „Staðfesti að ný byggingarleyfisumsókn hafi verið lögð inn í gær vegna [...]. Tilboð eigenda kjallara og 2. hæðar varðandi greiðslu á hlutdeild 1. hæðar í áföllnum hönnunarkostnaði sem sett var fram með neðangreindum pósti mínum dags. 13. mars 2013, er því í fullu gildi.“ 4

Með bréfi Reykjavíkurborgar til stefnanda 3. júní 2016 var tilkynnt um samþykkt á ofangreindum byggingaráformum. Í bréfinu voru tiltekin ýmis gjöld vegna umsóknarinnar; lágmarksgjald 10.100 krónur, lokaúttekt 19.200 krónur, vottorð um lokaúttekt 16.500 krónur, áfangaúttektir 76.800 krónur, yfirferð sérteikninga 25.600 krónur og byggingarleyfi 7.706 krónur. Þá var viðbótargatnagerðargjald sagt nema 276.100 krónum. Reikningur vegna síðastnefnda gjaldsins með gjalddaga 7. júní 2016 var sendur stefnanda og mun hann hafa greitt hann samkvæmt kvittun úr heimabanka hans 13. júlí 2016. Greiðsla vegna annarra gjalda sem samtals námu 145.806 krónum með gjalddaga 16 júní 2016 greiddi stefnandi 13. júlí 2016 samkvæmt kvittun úr heimabanka. Stefnandi mun einnig, samkvæmt kvittunum úr heimabanka, hafa greitt 19. október 2016 kröfu upp á 272.000 krónur vegna viðbótargatnagerðagjalds, 220.000 krónur frá D og kröfu 5. ágúst 2016 að fjárhæð 79.899 krónur frá C., en starfsmaður þess fyrirtækis mun hafa unnið teikningar vegna umræddra breytinga á fasteigninni.

Fram kemur í stefnu að stefnandi hafi verið skráður á byggingarleyfisumsóknina árið 2016 sem greiðandi fyrir hönd allra umsækjenda/eigenda að [...]. Hönnuður breytinganna hafi skrifað undir umsóknina og skilað henni inn til byggingarfulltrúans í Reykjavík. Samkvæmt sundurliðun sem fram komi á tilkynningu frá Reykjavíkurborg um samþykkt á byggingaráformum frá 3. júní 2016 hafi viðbótargatnagerðargjald vegna útigeymslu numið 276.100 krónum eins og fram komi einnig á reikningi frá borginni. Stefnandi hafi greitt þennan reikning 13. júlí 2016, eins og fram komi á greiðslukvittun úr heimabanka hans.

Stefnandi gaf út reikning á stefndu 22. maí 2017 og í málinu miðast upphafstími dráttarvaxta við þann dag. Þá kveður stefnandi stefndu hafa fengið innheimtubréf 18. febrúar 2019 en það liggur ekki fyrir í málinu. Lögmaður stefndu mótmælti kröfu stefnanda fyrir hönd stefndu með tölvupósti 28. febrúar 2019. Stefnandi kveður stefndu ekki hafa greitt umkrafinn reikning og hafi honum því verið nauðugur sá kostur að höfða mál þetta.

II

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi kveður kröfu sína vera um greiðslu á láni vegna hlutdeildar stefndu í sameiginlegum kostnaði eigenda við byggingarleyfisumsókn fyrir fasteignina að [...] í Reykjavík auk dráttarvaxta frá útgáfudegi reiknings. Krafan byggist á meginreglum samninga og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga.

Stefnandi kveður stefndu hafa hafnað munnlega reikn ingi er hann sendi henni 22. maí 20

1

7 án þess að nokkur rök hafi verið færð fyrir því.

Þá hafi lögmaður stefndu hafnað greiðsluskyldu með tölvupósti 28. febrúar 2019.

Um aðdraganda málsins 5 kveðst stefnandi vísa til samkomulags eigenda [...] frá 12. desember 2011 um breytingar á eigninni , se m og yfirlýsingar eigenda 7. mars 2013 vegna byggingarleyfisumsóknar fyrir eignina auk staðfesting ar í ó þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um [.. .] frá

12 . júlí

2013.

Stefnda hafi með undirritun sinni samþykkt umsóknarferli varðandi byggingarleyfi .

Stefnandi hafi lagt út fjármuni s em af ferlinu hafi hlotist í samræmi við hlutfallslegan eignarhluta stefndu í fasteigninni sems tefnd a hafi neitað að endurgreiða honum .

Stefnandi vísar til þess að í 3. gr. áðurnefnds þinglýsts samkomulags eigenda sagði að kostnaður vegna hugsanlegra framkvæmda hvers og eins eiganda skyldi falla á viðkomandi aðila samkvæmt hverjum lið. Samkvæmt flið 1. gr. samkomulagsins skyldi eigandi íbúðar á 1. hæð fá leyfi til að byggja geymsluskúr á austurhorni lóðarinnar. Umræddur skúr sé, samkvæmt óþinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fasteignarinnar frá júlí 2016, séreign íbúðar nr. 0101, fn. [...], sem sé íbúð stefndu. Umrædd gjöld eigi því samkvæmt þinglýstu samkomulagi aðila að greiðast af íbúð 0101 þar sem umræddur skúr sé séreign viðkomandi eignar eins og fram komi einnig í yfirlýsingu eigenda 7. mars 2013 vegna byggingarleyfisumsóknar þeirrar sem fyrr sé getið. Krafa hans sé í samræmi við þær skuldbindingar sem stefnda hafi undirgengist með samþykki sínu og undirskrift á framangreind skjöl.

Að baki breytingum á eign stefndu, sem staðfestar hafi verið með nýrri óþinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá því í júlí 2013, liggi reikningar frá C og D, sbr. yfirlit sem sé að finna meðal gagna málsins. Hlutur íbúðar stefndu í reikningunum sé fundinn á eftirfarandi hátt:

1. Burðarþol – heildarreikningur 272.000 krónur, greitt 13.07.2016

Íbúð 0101, 23,5 % hlutur í sameiginlegum hluta í þaki eða 272.000*0,235 = 63.920 krónur 2. Verkteikningar – heildarreikningur 220.000 krónur, greitt 04.09.2015

Íbúð 0101 á 37,5% af heildarfjárhæðinni (35.227), samkvæmt 28,92% eignarhluta í húsinu og síðan 15,3% hluta af því í samræmi við hlutfall heildarskuldar 38% (5.389).

Íbúð 0101, 220.000 * 0,137 =30.140 + 5.389 = 35.530 krónur.

3. Endurnýjun verkteikninga – heildarreikningur 79.899 krónur, greitt þann 30.06.2016.

Hlutur íbúðar 0101, skiptist samkvæmt eignarhluta í húsi 23,4%.

Íbúð 0101, 78.899 * 0,234 = 18.696 krónur.

4. Vegna útigeymslu – heildarreikningur 276.100 krónur, greitt þann 07.06.2016.

Alfarið hlutur íbúðar 0101, sem séreign þeirrar íbúðar. Íbúð 0101, 276.100 krónur.

5. Umsókn vegna byggingarleyfis – heildarreikningur 145.806 krónur, greitt þann 13.06.2016. Hlutur íbúðar 0101, skiptist samkvæmt eignarhluta í húsi 23.4%.

Íbúð 0101, 145.806 * 0,234 = 34.119 krónur.

6

Samantekin sé krafa stefnanda því eftirfarandi:

Burðarþol

63.920

Verkteikningar

35.530

Endurnýjun verkteikninga

18.696

Vegna útigeymslu

276.100

Umsókn vegna byggingarleyfis

34.119

Samtals

428.365

Stefnandi kveðst styðja kröfu sína við meginreglur samninga og kröfuréttar uml of orð og efndir fjárhagsskuldbindinga sem m.a. f ái stoð í 6. k afla laga nr.

50/2000

, einku m 45., 47. og 54 . gr.

Um gjalddaga og dráttarvexti kröfunnar vísist til meginreglu kröfuréttar. Kröfur um dráttarvexti styðji stefnandi við ákvæði vaxtalaga nr. 38/2001 m eð síðari breytingum, einkum 1. mgr. 6. gr.

Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr.

1

29. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, varðandi varnarþing vísast til 32. gr . sömu laga. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988 .

Stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu .

III

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefnda kveðst hafna öllum kröfum stefnanda og mótmælir því að á henni hvíli greiðsluskylda vegna kröfu stefnanda. Stefnda kveður eigendur fasteignarinnar hafa gert með sér samkomulag 12. desember 2011 sem þinglýst hafi verið 5. febrúar 2013. Með samkomulaginu hafi eigendur veitt samþykki sitt fyrir nánar tilgreindum breytingum á fasteigninni. Í 2. gr. sagði að samkomulagið fæli í sér samþykki eigenda til þeirra framkvæmda og breytinga sem þar kæmu fram þegar sótt væri um byggingarleyfi til byggingarfulltrúans í Reykjavík og við gerð nýs eignaskiptasamnings. Í 3. gr. samkomulagsins hafi verið kveðið á um að „kostnaður vegna hugsanlegra framkvæmda hvers og eins eiganda fellur á viðkomandi aðila samkvæmt hverjum lið“. Með tölvupósti til E, eiganda kjallara í fasteigninni, og afriti til stefnanda hafi stefnda lýst yfir samþykki sínu fyrir ætluðu umsóknarferli annarra eigenda að [...] um breytingar á húseigninni.

Stefnda hafi, ásamt öðrum eigendum, undirritað yfirlýsingu 7. mars 2013 vegna byggingarleyfisumsóknar fyrir eignina að [...]. Með yfirlýsingunni hafi eigendur lýst yfir samþykki við uppdrætti F frá 7. mars 2013 sem svo hafi verið lagðir 7 fram með byggingarleyfisumsókn vegna fasteignarinnar. Yfirlýsingin hafi talist viðauki við áðurnefnt samkomulag frá 12. desember 2011. Með tölvupósti frá E 13. mars 2013 hafi stefndu verið lofað að hún þyrfti ekki að greiða sinn hluta í kostnaði húsfélagsins við verkteikningar og síðar meir endurnýjun þeirra. Ljóst sé að fyrirvararnir sem E hafi sett við loforðið hafi staðist og bendir stefnda á tölvupóst hans frá 20. mars 2013 því til staðfestingar, þar sem segi m.a. að tilboð „eigenda kjallara og 2. hæðar varðandi greiðslu á hlutdeild 1. hæðar í áföllnum hönnunarkostnaði sem sett var fram með neðangreindum tölvupósti mínum dags. 13. mars 2013, er því í fullu gildi“.

Stefnda kveðst ekki mótmæla þeim fjárhæðum sem fram komi í sundurliðun á kröfu stefnanda en hún mótmæli því á hinn bóginn að hún beri ábyrgð á greiðslu þeirra fjárhæða sem þar komi fram. Hvað lið 1 varði vísar stefnda til þess að samkvæmt samkomulagi frá 12. desember 2011 falli allur kostnaður vegna burðarþolsútreikninga á þaki á stefnanda sjálfan. Auk þess vísi stefnda til tveggja aðskilinna verksamninga, þar af samnings verktaka og allra eigenda hússins um sameiginlegar viðhaldsframkvæmdir, sem ekki sé hluti af þessu máli, og samnings verktaka og stefnanda um framkvæmd hans við kvisti á þaki, frá 22. desember 2016. Hvað varði lið 2 vísar stefnda til þess að þar krefji stefnandi um greiðslu fyrir vinnu byggingartæknifræðings við aðaluppdrætti til byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar. Stefnda, sem sé arkitekt, hafi lagt inn teikningar af sínum eignarhluta til tæknifræðingsins „til móts við nýjar teikningar sem hann gerði af kjallara og 2. hæð“ og hafi það verið samþykkt af hálfu annarra eigenda hússins að hún þyrfti því ekki að taka þátt í kostnaði vegna þessarar vinnu, sbr. 15. febrúar 2013 og 13. og 20. mars 2013. Hvað varði lið 3 vegna endurnýjunar verkteikninga tekur stefnda fram að það sama eigi við og um lið 2 enda hafi engar breytingar verið gerðar á eignarhluta stefndu á 1. hæð. Hvað varði lið 4 um viðbótargatnagerðargjald í tengslum við útigeymslu sé um að ræða kröfu sem megi að líkindum rekja til þeirra mistaka stefnanda að sækja óvart um byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem samkvæmt lið 1 var alfarið á ábyrgð stefndu að sjá um. Ekki hafi staðið til að fara í þá framkvæmd strax, frekar en aðrar framkvæmdir við eignarhluta á 1. hæð. Hvað varði lið 5 um reikning vegna byggingarleyfisumsóknar kveðst stefnda vísa til samkomulags frá 12. desember 2011, sbr. lið 1, enda alfarið um sérframkvæmdir á vegum stefnanda að ræða.

Auk framangreinds kveðst stefnda byggja sýknukröfu sína annars vegar á því að það fái enga stoð í gögnum málsins að stefnandi hafi lánað henni eða hún þegið lán frá honum vegna kostnaðar sem á hana hafi fallið svo ekki kæmi til vanskila. Þetta fái ekki stoð í gögnum málsins. Stefnda tekur fram að nábýli stefndu og stefnanda hafi oft á tíðum verið mjög stirt og erfitt og því hafi engar forsendur verið til að gera samkomulag, hvorki munnlegt né skriflegt, um lánveitingar. Allir þrír eignaraðilar að 8 húseigninni hafi farið í framkvæmdir sem annars vegar hafi lotið að sameiginlegu viðhaldi á eigninni og hins vegar að breytingum á fyrirkomulagi og eignarhluta hvers um sig. Hvað varði sameiginlega viðhaldið á húseigninni þá sé það verkefni frágengið og ekki hluti af álitaefni málsins. Það sé hins vegar svo að breytingaheimildir hvers og eins eiganda hafi verið skilgreindar í áðurnefndu samkomulagi frá 12. desember 2011 og samkvæmt 3. gr. þess skyldi „kostnaður vegna hugsanlegra framkvæmda hvers og eins eiganda falla á viðkomandi aðila samkvæmt hverjum lið“. Hver og einn eignaraðili hafi þannig borið ábyrgð á þeirri framkvæmd sem að honum hafi lotið, hvort sem það hafi verið byggingarleyfi fyrir viðkomandi verkþátt eða samningar við verktaka og iðnaðarmenn. Kostnaður stefnanda við þá verkþætti sem snúi að eign hans komi því stefndu ekkert við.

Þá byggi hún hins vegar á því að hún hafi hvergi gefið til kynna að hún ætlaði sér að ráðast strax í þær framkvæmdir sem samþykktar höfðu verið með útgáfu byggingarleyfis og umsóknin vísaði til. Hér sé vísað sérstaklega til liðar 4 í sundurliðun kröfu stefnanda sem varði útigeymslu. Stefnda hafi fengið það staðfest hjá byggingarfulltrúa að hægt væri að sækja um það síðar þegar og ef til þess kæmi, algjörlega óháð framkvæmdum eignaraðila í kjallara og á 2. hæð. Vísi stefnda af þessari ástæðu til samkomulags 22. desember 2016, sjá 3. mgr. 2. gr. um eigendur 1. hæðar og kjallara.

Með vísan til alls framangreinds telur stefnda að sýkna beri hana alfarið af kröfum stefnanda. Um lagarök vísi stefnda til meginreglna kröfu og samningaréttar. Um málskostnað sé vísað til laga um meðferð einkamála.

IV

Niðurstaða

Málatilbúnaður beggja aðila mætti að ósekju vera skýrari. Fyrir dóminum og í gögnum málsins virðast báðir málsaðilar vísa til skjala sem ekki liggja fyrir dóminum og atvika sem ekki hefur verið leitast við að sanna, hvorki með skriflegum gögnum né framburði vitna. Þrátt fyrir þennan óskýrleika verður að telja unnt að leggja efnisdóm á málið í þeim búningi sem það er lagt fyrir dóminn.

Í máli þessu krefur stefnandi stefndu um endurgreiðslu fjármuna sem hann kveðst hafa lánað henni eða lagt út fyrir hana vegna byggingarleyfisumsóknar fyrir fasteignina [...] í Reykjavík og miðast dómkrafa hans við hlutdeild stefndu í ýmsum kostnaði þar að lútandi. Hann hafi verið tilgreindur greiðandi á umsókninni og því hafi reikningar borist honum og verið á nafni hans. Hefur stefnandi haldið því fram að honum hafi verið nauðsynlegt að greiða hlut stefndu svo kröfurnar færu ekki í vanskil. Þá hefur hann einnig haldið því fram að ekki hafi verið unnt að hefjast handa við framkvæmdir fyrr en allar kröfur vegna byggingarleyfisins væru greiddar. Stefnandi 9 hefur þó ekki lagt fram nein gögn sem renna stoðum undir þetta og þá hefur engin sönnunarfærsla farið fram af hans hálfu til að styðja þessar staðhæfingar hans. Stefnda hefur hafnað kröfu stefnanda og telur greiðsluskyldu ekki hvíla á sér vegna kröfu stefnanda þar sem umkrafinn kostnaður hafi ekkert komið hennar eignarhluta við. Þá hafi hún sjálf lagt til teiknivinnu sem hafi átt að koma til frádráttar kostnaði við verkið og vísar hún um það til tölvusamskipta í mars 2013 við annan eiganda í húsinu og liggja þau fyrir í málinu.

Í málinu liggur ekkert fyrir um lánveitingu af hálfu stefnanda til stefndu og verður því hafnað málsástæðu stefnanda um greiðsluskyldu stefndu á þeim grunni. Kemur þá á hinn bóginn til skoðunar hvort greiðsluskylda hvílir á stefndu vegna skuldbindinga sem hún hafi gengist undir á grundvelli samkomulags eða samþykkis gagnvart öðrum eigendum fasteignarinnar.

Af gögnum og því sem fram er komið í málinu er óumdeilt að allir eigendur fasteignarinnar að [...] í Reykjavík gerðu með sér og undirrituðu samkomulag 12. desember 2011 þar sem þeir samþykktu tilteknar breytingar á „fyrirkomulagi í fasteigninni“. Stefnda sem eigandi íbúðar á 1. hæð hússins fékk þar leyfi til að stækka glugga á austurgafli, setja þar útidyr ásamt palli og tröppum út í garð og m.a. reisa skjólvegg á lóðamörkum við gangstétt. Jafnframt fékk hún leyfi til að breyta hluta af sameign við anddyri í séreign sem myndi þá bætast við hennar matshluta. Þá fékk stefnda leyfi til að byggja geymsluskúr á lóðinni. Samhliða þessu var m.a. mælt fyrir um að eigendur samþykktu að hverjum eignarhluta fyrir sig fylgdi sérafnotaréttur að tilteknum hluta lóðarinnar í samræmi við eignarhlutdeild. Allir eigendur rituðu undir yfirlýsingu 7. mars 2013 vegna byggingarleyfisumsóknar þar sem þau samþykktu uppdrætti sem lagðir yrðu fram með umsókninni. Var þar tekið fram að yfirlýsingin skoðaðist sem viðauki við fyrrgreint samkomulag frá 12. desember 2011.

Óumdeilt er að eigendur fasteignarinnar sóttu í kjölfarið um byggingarleyfi á árinu 2013 vegna breytinga á fyrirkomulagi við eignina sem lutu að hverjum eignarhluta fyrir sig. Umsókn þessi er árituð um móttöku af byggingarfulltrúa 19. mars 2013 og ber númerið [...]. Framkvæmdinni er lýst á þann hátt að um sé að ræða „Endurnýjun þaks. Nýir kvistir, svalir og 2 nýir útgangar.“ Uppdráttarblöð vegna þessara breytinga fylgdu umsókninni. Þá liggur fyrir umsókn um byggingarleyfi sem árituð er um móttöku 17. maí 2016 með númerið […]. Þar er framkvæmdinni lýst á þann hátt að um sé að ræða „Endurnýjun á áður útgefnu byggingarleyfi [...] Svalir og kvistur til vesturs / Þaksvalir og kvistur til suðurs / Tröppur og nýr inngangur til austurs Tveir þakgluggar til norðurs.“ Uppdráttablöð fylgdu einnig þessari umsókn.

Aðilar gáfu bæði skýrslu fyrir dóminum. Í máli stefndu kom fram að hún hefði átt þátt í þeirri byggingarleyfisumsókn sem lögð var inn á árinu 2013. Neitaði hún því að hafa staðið að byggingarleyfisumsókninni á árinu 2016, hún hefði ekkert haft með 10 hana að gera og henni ekki verið um það kunnugt að til stæði að sækja um byggingarleyfi að nýju. Á þessu er þó ekki sérstaklega byggt í greinargerð hennar. Þá kvaðst stefnda hafa greitt allt sem henni hefði borið vegna byggingarleyfisumsókna. Engin gögn liggja þó fyrir af hennar hálfu því til stuðnings.

Í aðilaskýrslu stefnanda kom fram að málið hefði verið rætt á húsfundum og stefndu hefði verið kunnugt um síðari umsóknina enda hefði geymsluskúrinn verið hennar og auk þess hefði verið um sérútgang og tröppur að ræða á austurhlið hússins sem tilheyrðu henni. Af hálfu stefnanda hefur þó ekki verið leitast við að færa sönnur á það með vitnaleiðslu eða gagnaframlagningu hvernig aðdragandi að umsókninni var og hvernig ákvörðun um hana var tekin af eigendum.

Dómurinn telur, þegar horft er heildstætt á gögn málsins og það sem fram er komið fyrir dóminum, að líta verði svo á að eigendur hafi staðið sameiginlega að umsókn um byggingarleyfi vegna breytts fyrirkomulags við eignina og fyrirhugaðra framkvæmda þar að lútandi. Ekki verður betur séð en breytingarnar hafi lotið að því að sérgreina eins og kostur var hvern eignarhluta og auka eða bæta notkunarmöguleika hvers eiganda á sinni séreign. Verður því að líta svo á að allir eigendur hafi þar notið nokkuð góðs af.

Samkvæmt þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu tók stefnda þátt í ákvörðunum sem að þessu lutu. Ljóst er að stefnda skrifaði, ásamt öðrum eigendum, undir samkomulag 12. desember 2011 og yfirlýsingu 7. mars 2013 sem samkvæmt efni sínu skyldi vera viðauki við það. Í 3. gr. samkomulagsins kom fram að hver eigandi skyldi taka þátt í kostnaði sem lyti að sameign og greiða svo þann kostnað sem hlytist af hverjum eignarhluta fyrir sig. Stefndu bar í samræmi við það að standa skil á þeim kostnaði sem af framkvæmdunum hlaust í samræmi við hlutdeild hennar í eigninni en þá skyldu hafði hún undirgengist með samþykki sínu við ofangreindu samkomulagi og yfirlýsingu. Er stefndu ekki hald í því að stefnanda beri að greiða umkrafða fjárhæð þar sem hann hljóti að hafa fyrir mistök sótt um byggingarleyfi vegna geymsluskúrs. Ljóst er samkvæmt gögnum að umræddur geymsluskúr var samkvæmt teikningum á hennar eignarhluta. Breytir þar engu um hvort staðið hafi til af hennar hálfu að fara strax í út í þær framkvæmdir eða ekki. Dómurinn telur ótvírætt að af þessum sökum hafi greiðsluskylda hvílt á stefndu.

Á hinn bóginn liggur fyrir að aðrir eigendur í húsinu féllust á að stefnda þyrfti ekki að greiða kostnað vegna teikninga og verður ekki séð að það loforð hafi verið afturkallað gagnvart stefndu, hvorki þá né síðar. Fær það einnig stoð í aðilaskýrslu stefnanda fyrir dóminum. Verður því ekki fallist á þann hluta kröfu stefnanda er lýtur að teikni og hönnunarvinnu og verður stefnda því sýknuð af þeim kröfulið. Þá verður að telja að fjárhæð er lýtur að burðarþoli sé óljós af hálfu stefnanda, en reikningur þar að lútandi liggur ekki fyrir í málinu heldur eingöngu greiðslukvittun úr heimabanka 11 hans. Þó bendir dómurinn á að samkvæmt 3. gr. samkomulags aðila frá 12. desember 2011 er tiltekið að kostnaður 1. hæðar skuli einskorðast við kostnað við viðhald á þakinu án viðbóta í samræmi við ný eignarhlutföll. Verður því ekki talið að stefnandi hafi sýnt nægilega fram á greiðsluskyldu stefndu hvað þetta varðar og verður hún því einnig sýknuð af þessum hluta kröfu stefnanda.

Sá kostnaður sem eftir stendur af kröfu stefnanda er því krafa vegna viðbótargatnagerðargjalds að fjárhæð 276.100 krónur og krafa vegna byggingarleyfis, 34.119 krónur. Samkvæmt reikningi fyrir því fyrrnefnda er um að ræða gjald vegna erindis [...] og endurnýjun á erindi […..] og varðar heimild til að byggja geymsluskúr sem tilheyrði eignarhluta stefndu og var inni á teikningum allt frá því að eigendur gerðu með sér samkomulagið á árinu 2011, og í yfirlýsingunni frá árinu 2013 sem fyrr er getið og umsókn með númer […] laut að. Verður því að telja greiðsluskyldu hafa hvílt á stefndu hvað þennan hluta kröfu stefnanda varðar. Við munnlegan flutning málsins var af hálfu lögmanns stefndu vísað til 3. og 9. gr. laga nr. 153/2006 um gatnagerðargjald og því haldið fram að það hefði verið í verkahring stefnanda að óska eftir niðurfellingu gjaldsins en ekki stefndu. Þessum sjónarmiðum var ekki hreyft í greinargerð og koma þau því ekki til álita í málinu. Í samræmi við framangreinda niðurstöðu verður þó að líta svo á að þar sem gjaldið varðaði eignarhluta hennar hafi það staðið stefndu nær að að óska eftir niðurfellingu gjaldsins teldi hún álagningu þessa ekki eiga við rök að styðjast.

Samkvæmt því síðarnefnda er um að ræða ýmis gjöld vegna umsóknar um byggingarleyfi, eins og fram kemur í bréfi Reykjavíkurborgar frá 3. júní 2016, og stefnandi krefur stefndu um í hlutfalli við eignarhlutdeild hennar í húsinu og nema 34.119 krónum. Verður því einnig fallist á þann lið kröfugerðar stefnanda Samkvæmt framansögðu er það niðurstaðan dómsins að stefndu beri að greiða stefnanda samtals 310.219 krónur. Dómurinn telur rétt að miða upphafstíma dráttarvaxta við þingfestingu máls þessa 24. október 2019, sbr. 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Vegna fyrirmæla 12. gr. laganna er ekki þörf á að kveða sérstaklega á um höfuðstólsfærslu vaxta. Þá telur dómurinn rétt í ljósi allra málsatvika að hvor aðili um sig beri sinn kostnað af málinu, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

H-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómari tók við meðferð málsins 4. febrúar sl.

D Ó M S O R Ð: 12

Stefnda, B, greiði stefnanda, A, 310.219 krónur með dráttavöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 24. október 2019 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

H-kvk-nf G-kvk-nf

12

Stefnda, B, greiði stefnanda, A, 310.219 krónur með dráttavöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 24. október 2019 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

H-kvk-nf G-kvk-nf