E-653/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 9. nóvember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af B-kk-þgf B-kk-þgf og K-kvk-þgf F-kvk-þgf B-kvk-þgf, Sóleyjargötu 15, Reykjavík, með stefnu birtri 23. janúar 2008, á hendur K-kvk-þgf I-kvk-þgf, Þverárseli 28, Reykjavík og E-kk-þgf V. T-kk-þgf, Miðdal, Mosfellsbæ.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu verði dæmd in solidum til að greiða stefnendum skuld að fjárhæð 5.000.000 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 20.000.0000 kr. frá 18. september til 2. nóvember 2007 og af 5.000.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. sömu laga er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Enn fremur er krafist málskostnaðar.

Dómkröfur stefndu eru þær að þeir verði sýknaðir af kröfum stefnenda. Til vara krefjast þeir þess að kröfur stefnenda verði stórlega lækkaðar. Verði fallist á aðalkröfu er krafist málskostnaðar. Verði fallist á varakröfu er þess krafist að málskostnaður falli niður.

II

Málavextir

Með kaupsamningi, dagsettum 8. júní 2007, keyptu stefndu fasteignina Þverársel 28 í Reykjavík af stefnendum á 79.000.000 kr. Stefndu greiddu samkvæmt kaupsamningi 59.000.000 kr. en eftirstöðvarnar átti að greiða eins og greiðslur bærust úr sölu á tiltekinni eign stefndu, þó eigi síðar en 18. september 2007. Stefndu greiddu 15.000.000 kr. inn á lokagreiðsluna hinn 2. nóvember 2007 en hafa haldið eftir 5.000.000 kr. þar sem þau telja fasteignina haldna slíkum göllum að það rýri verðmæti hennar. Eignin sé í engu samræmi við sölulýsingu og upplýsingar sem gefnar hafi verið áður en kauptilboð hafi verið gert. Snúa athugasemdir stefndu m.a. að því að þakið leki og sé óþétt, rafmagn sé í ólagi, arinn sé gallaður og að flatarmál hússins sé minna en getið er um í söluyfirliti.

Í söluyfirliti fasteignasölunnar REMAX sem gert var vegna fasteignarinnar kemur fram að um sé að ræða: „Stór glæsilegt einbýlishús á þremur pöllum. Húsið stendur á 1450 fm hornlóð innst í botnlanga við Þverársel í Reykjavík. Malbikaður tennisvöllur er á lóðinni og er hann séreign. Húsið er nýuppgert og endurhannað af B-kk-þgf Á-kk-þgf verkfr.“ Í söluyfirlitinu er síðan nánari lýsing þar sem skipulagi og innréttingum eignarinnar er lýst. Þar kemur m.a. fram eftirfarandi: „Allar innréttingar eru nýjar. Raflögn hefur verið endurnýjuð, innfelld halógenljós og næturlýsing.“ Um stærð eignarinnar segir að aðaleign sé 250 fm að flatarmáli og bílskúr 30.2 fm „innfalin í fm“.

Stefndu segjast hafa fengið viðbótarlýsingu frá sölumanni/seljendum um hvað hefði verið við húsið. Komið hafi fram að húsið hefði verið gert fokhelt að innan og endurbyggt í upprunalegri mynd að öðru leyti en því að stofugluggi og garðhurð á vesturhlið hefðu verið stækkuð. Þvottahús og baðherbergi á neðri hæð hefðu verið færð til. Þakeinangrun hefði verið aukin og loft klætt með gifsplötum. Nýjar flasningar hefðu verið settar í gólfveggin sem standi upp úr þaki og þakjárn endurnýjað þar sem þess hafi verið þörf og þakið málað. Raflagnir hefðu verið endurnýjaðar að mestu og ný halógenlýsing sett í húsið. Lagnir fyrir sjónvarp hefðu verið dregnar í hvert herbergi og nýr arinn settur í stofu. Veggir milli íbúðar og bílskúrs væru EI60. Öll gólfefni væru ný, ýmist lakkað parket eða gólfflísar. Veggir og loft væru nýmáluð og veggir á baðherbergjum flísalagðir. Innihurðir væru nýjar og megnið af gleri í gluggum.

Stefnda K-kvk-nf, skoðaði húsið áður en tilboð var gert en stefndi E-kk-nf var þá staddur erlendis. Hann kveðst hafa fengið sent söluyfirlit og myndir af húsinu. Óumdeilt er að K-kvk-þgf var við skoðun bent á lekaskemmd í stofu. Í kauptilboði stefndu, dagsettu 18. maí 2007, kemur fram að þau fari fram á að ofni í stofu verði skipt út fyrir minni ofn og veggur múraður og lagfærður. Vaski í gestabaðherbergi verði skipt út fyrir stærri vask. Þá verði sturtuhaus settur upp og frágangi við sturtu lokið. Einnig verið lokið við að koma vatni á húsið.

Í framburði stefnda E-kk-ef fyrir dómi kom fram að er hann skoðaði húsið, eftir að hafa gert tilboð í það, hefði hann gert sér grein fyrir að frágangur arinsins væri ekki í lagi. Hann hefði rætt um það við fasteignasalann og, að því er hann taldi, B-kk-þf, stefnanda sem hefðu fullyrt að arinninn ætti að vera í lagi enda hannaður af fagmanni. Hefði hann því ekki haft uppi fyrirvara vegna arinsins.

Kaupsamningur var undirritaður hinn 8. júní 2007. Í honum koma fram atriði sem stefnendur áttu að framkvæma í samræmi við framangreinda fyrirvara stefndu í kauptilboðinu auk þess sem stefnendur áttu að sjá um að laga parket. Þá segir í samningum: „Seljandi hefur upplýst um leka við gafl á suðaustur hlið hússins sem hann hefur reynt að lagfæra en getur ekki ábyrgst að öðru leyti.“

Fasteignin var áður nýtt sem sambýli fyrir fatlaða. Stefnendur keyptu hana árið 2006 og breyttu í upphaflegt horf. Í framburði stefnandans B-kk-ef fyrir dómi kom fram að þau hefðu ætlað að búa í húsinu en horfið frá þeim áformum. Hefði faðir hans, B-kk-nf Á-kk-nf, sem er verkfræðimenntaður, séð um að endurhanna húsið og iðnaðarmenn með tilskilin réttindi hefðu komið að framkvæmdum. B-kk-nf kvaðst ekki geta svarað fyrir hvort samþykktar teikningar hefðu legið fyrir.

Í framlögðu bréfi frá byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar til fyrrum lögmanns stefndu, dags. 2. júlí 2008, kemur fram að „[h]inn 15. maí 2007 var samþykkt byggingarleyfisumsókn frá K-kvk-þgf F-kvk-þgf B-kvk-þgf, kt. 230175-3649 þar sem sótt var um leyfi fyrir áður gerðum minniháttar breytingum á innra skipulagi og stækkun á svalahurð og glugga á vesturhlið einbýlishússins nr. 28 við Þverársel. Eins og fram kemur er um áðurgerðar minniháttar breytingar á innra skipulagi að ræða. Embætti byggingarfulltrúans er ókunnugt um hver hafði staðið að þeim breytingum og beri á þeim ábyrgð. Hvað varðar stækkun á svalahurð og glugga hefði þar átt að gefa út byggingarleyfi og skrá byggingastjóra, það hefur ekki verið gert. Samþykkt byggingarfulltrúa á byggingaráformum gildir í eitt ár frá staðfestingu borgarráðs, sbr. gr. 13.3. í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Samþykktin rann því út þann 17. maí 2008 þar sem ekkert byggingarleyfi var gefið út. Hafi framkvæmd við stækkun svalahurðar og glugga eigi að síður átt sér stað er um óleyfisframkvæmd að ræða.“

III

Matsgerðir

Undir rekstri málsins fóru stefndu fram á að dómkvaddur yrði sérfróður matsmaður til að svara tilteknum spurningum og láta í té rökstutt álit á skaðabótum og afslætti að tiltölu frá kaupverði vegna galla sem stefndu töldu vera á fasteigninni. Til að framkvæma hið umbeðna mat var dómkvaddur H-kk-nf S-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari. Í matsgerð hans, frá desember 2008, er fjallað um hvern matslið sem skilgreindur er í matsbeiðni.

„A. Mat á skaðabótum og afslætti vegna ástands þaks.“

„Matsmaður telur að loftleki á húsinu sé meiri en eðlilegt getur talist og að ástæðan sé galli í rakavörn í þaki hússins. Lekar eru á lægra þaki í stofu.“ Einnig telur matsmaður að „að loftþéttleiki þaks sé minni en eðlilegt getur talist jafnvel þó að frágangur sem skoðaður var sé vandaður. Hluti af mældum loftleka er með opnanlegum fögum og hurðum en skýring á loftleka telur matsmaður að sé einkum að finna í þaki.“ „Matsmaður telur þó að galli sé á frágangi rakavarnar sem valdi því að loftleki er meiri um þak en eðlilegt getur talist.“

Er það mat matsmanns að „rakaskemmdir á veggbita yfir stofu stafi af lekum á þaki og/eða glugga ofan við veggbitann“.

Matsmaður telur að „þak standist úttekt eins og það er en úttekt getur ekki farið fram fyrr en leiðréttar aðalteikningar hafa verið samþykktar“.

Matsmaður mat heildarkostnað vegna ástand þaks samtals: 1.170.000 kr. þar af vinnu 895.000 kr.

„B. Mat á skaðabótum og afslætti vegna arins í stofu.“

„Matsmaður telur að arinn hafi ekki virkað áður vegna þess að reykpípa var of lítil m.v. stærð arinops. Þá telur matsmaður að reykrými vanti ofan við arinn.“ Er það mat matsmanns að „nauðsynlegt hafi verið að víkka reykpípu eins og matsbeiðandi gerði“. Einnig telur matsmaður að útbúa þurfi reykrými ofan við reykháls. Matsmaður mat heildarkostnað vegna arins í stofu samtals: 328.000 kr. þar af vinnu 273.000 kr.

„C. Mat á skaðabótum og afslætti vegna ástands rafmagns og raflagna.“

„Matsmaður telur að í aðal atriðum sé ástand raflagnar í lagi. Á því eru nokkur frávik“, sem hann tilgreinir í kostnaðarútreikningum.

Matsmaður gat ekki fengið staðfest hjá Neytendastofu að tilkynnt hefði verið um að frágangi raflagna væri lokið og þær ekki verið teknar út. Matsmaður mat heildarkostnað vegna rafmagns og raflagna samtals: 377.000 kr. þar af vinnu 155.000 kr.

„D. Mat á skaðabótum og afslætti vegna ástands vatns- og hitalagna.“

„Matsmaður telur að ástand vatnslagna sé viðunandi þegar skipt hefur veið um síu á inntaki hitaveitu.“ Teikningar af frárennslis- og neysluvatnslögnum voru afhentar matsmanni en þær hafa ekki varið lagðar inn til samþykktar af byggingaryfirvöldum. Virkni vatnslagna var fullnægjandi eftir að skipt hafði verið um síur.

„Matsmaður telur að breytingar á frárennslislögnum séu í samræmi við framlagðar teikningar. Teikningarnar eru ekki samþykktar af byggingaryfirvöldum.“ Matsmaður mat heildarkostnað vegna vatns- og hitalagna samtals: 26.000 kr. þar af vinnu 25.000 kr.

„E. Mat á skaðabótum vegna útloftunnar frá lokuðum innrýmum.“

Matsmaður staðreyndi að „ekki var útloftun eða loftrás frá gestasalerni á annarri hæð. Skv. gildandi byggingareglugerð skal vera sjálfsogandi loftrás eða vélknúinn útblástur á salernum sem ekki hafa glugga á útvegg og því er loftræsing salernisins ekki í samræmi við byggingareglugerð“. Matsmaður mat heildarkostnað vegna útloftunar frá lokuðum rýmum samtals: 115.000 kr. þar af vinnu 85.000 kr.

„F. Mat á skaðabótum og afslætti vegna flísalagnar í baðherbergi og eldhúsi.“

„Matsmaður telur að flísalögn á baðherbergi sé fullnægjandi. Á einum stað er galli í fúgu við gólf í sturtuklefa á baðherbergi inna af hjónaherbergi.“ Einnig telur matsmaður að flísalögn í eldhúsi og borðstofu sé fullnægjandi en göt séu í fúgu og yfirborð hennar hafi flagnað. Matsmaður telur að flísalögn í eldhúsi og borðstofu sé fullnægjandi en fúga á milli flísa hefur flagnað sem lýsir sér í því að þunn húð hefur farið ofan af henni á köflum. Þá eru göt í fúgunni á tveim stöðum. Matsmaður mat heildarkostnað vegna flísalagnar samtals: 130.000 kr. þar af vinnu 90.000 kr.

„G. Mat á skaðabótum og afslætti vegna misræmis í skráðri stærð hússins í opinberum skráningum og upplýsingar sem fram komu við kaupsamning.“

Matsmaður telur að eignarhluti 0101 sé 210,9 m2, eignarhluta 0102 29,9 m2 og stærð lóðar sé 1389 m2. „Þá telur matsmaður að uppgefin stærð bílskúrs sér rétt á teikningunni en heildar stærð húss sé of mikil sem nemur 2,7 m2.“

Er það mat matsmanns „að stærð hússins ráði ekki einvörðungu verðlagningu og að þar komi fleiri þættir til álita. Ef einungis er horft til stærðar ætti kaupverð að vera um 3,8% lægra en raunin var. Matsmaður álítur þó að þessi munur geti verið um helmingi minni eða nær 2% eða 1,58 milljónir.“

„H. Mat á framkvæmd endurbyggingar hússins.“

„Matsmaður telur að skrá hafi átt byggingarstjóra á verkið sem og iðnmeistara og fá gefið út byggingarleyfi. Leggja hefði átt inn teikningar sem gera grein fyrir breytingum.“

„I. Mat á því hvort matsþolar hafi staðið við skuldbindingar sínar skv. kaupsamningi varðandi upptalningu á verkum sem matsþolar eigi að klára.“

Matsmaður gat „ekki staðfest hvað hver gerði af því sem þegar hefur verið gert en fram kom á matsfundi að matsþoli hafði ekki lokið við að setja upp handlaug á snyrtingu. Þá setti matsbeiðandi upp glerhlið við sturtu en ekki matsþoli. Þá er ekki lokið við að ganga frá gólflistum við parket.“ Matsmaður mat heildarkostnað vegna skuldbindingar skv. kaupsamningi samtals: 92.000 kr. þar af vinnu 85.000 kr.

Heildarkostnaður samkvæmt matsgerð er 2.236.000 kr. þar af vinna 1.608.000 kr.

Stefndu óskuðu eftir yfirmati þar sem þess var óskað að metinn yrði kostnaður við þær útbætur sem tilgreint var í matsgerðinni að gera þyrfti til að bæta úr ágöllum á eigninni. Hins vegar til að meta verðrýrnun á húsnæðinu vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti um stærð íbúðarhluta. Voru B-kk-nf Ó-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari og I-kk-nf T-kk-nf hdl. og löggiltur fasteignasali dómkvaddir í þessu skyni og er yfirmatsgerð þeirra dagsett í október 2009. Samkvæmt yfirmatsgerð var óskað eftir mati á kostnaði vegna eftirfarandi liða í undirmati með tilliti til þess sem því er lýst í söluyfirliti dags. 18. maí 2007.

„Kostnaður við úrbætur vegna ástands þaks.“

„Kostnaður við úrbætur vegna arins í stofu.“

„Kostnaður við úrbætur vegna rafmagns og raflagna.“

„Kostnaður við úrbætur vegna vatns- og hitalagna.“

„Kostnaður við úrbætur á flísalögn í baðherbergi og eldhúsi.“

Einnig var óskað eftir mati á „skaðabótum og afslætti vegna misræmis í skráðri stærð hússins í opinberum skráningum og upplýsinga sem fram komu við kaupsamning“.

„Yfirmatsmenn telja að kostnaður við að taka upp lægra þak yfir stofu og varsla og þrif sé lítillega vanmetinn í undirmati. Samtalskostnaður við þak sé 495.000 í stað 375.000. Varðandi liðinn varsla og þrif hafa yfirmatsmenn reiknað með pallaleigu og hífingum þannig að samtals verður sá liður 120.000 í stað 40.000.“

Varðandi arin þá eru yfirmatsmenn „sammála undirmati og telja að matsgerð sé greinargóð og vel rökstudd hvað þennan lið varðar og eru sammála tilgreindum kostnaði undirmats“.

Yfirmatsmenn telja að vinnuliður vegna ástand raflagna sé vanmetinn og þurfi að vera vegna lagfæringar 200.000 kr. í stað 100.000 kr. eins og í undirmati.

Einnig telja yfirmatsmenn að kostnaður við að skipta um síu sé vanáætlaður og eigi að vera 15.000 kr. í stað 5.000 kr.

Yfirmatsmenn gera ekki athugasemdir við kostnaðarútreikning vegna flísalagnar í undirmati.

Yfirmatsmenn meta heildarkostnað vegna þeirra liða sem skilgreindir eru samtals 2.331.000 kr. þar af efni samtals 703.000 kr. og vinna samtals 1.628.000 kr. Kostnaðartölur eru á verðlagi í desember 2008 með virðisaukaskatti.

Hvað varðar stærðarskráningu telja yfirmatsmenn „að stærð hússins að Þverárseli 28 sé sú sama og fram kemur í undirmati þ.e. íbúð 210,9 ferm. og bílskúr 29,9 ferm. eða samtals 240,8 ferm“. Yfirmatsmenn taka undir með undirmati er varðar stærð bílskúrs, hún sé rétt á teikningu AVJ teiknistofu dags. 30. mars 2007 en að heildarstærð hússins sé sögð 2,7 m²meiri en hún raunverulega er.

„Yfirmatsmenn telja ljóst að þegar söluverð fasteignar er ákveðið, sem er sameiginleg niðurstaða kaupenda og seljenda, að þá sé það ekki aðeins stærð eignarinnar sem skiptir máli. Þar koma ýmis önnur atriði til skoðunar svo sem byggingarefni, aldur fasteignar, staðsetning, skipulag eignar innanhúss og ástand.“

„Munurinn á raunverulegri stærð hússins (240,8 ferm.) og uppgefinni stærð í söluyfirliti og kaupsamningi er því aðeins um 3,8%.“ Yfirmatsmenn telja „að matsbeiðendur eigi ekki rétt á afslætti vegna misræmis í stærðarskráningu Þverársels 28 þ.e. í söluskjölum og á raunverulegri stærð eignarinnar“.

IV

Málsástæður stefnenda

Af hálfu stefnenda er vísað til þess að stefndu hafi gert kaupsamning við stefnendur um kaup á umræddri fasteign. Þar sem hluti kaupverðs sé enn ógreiddur séu þeir tilneyddir að höfða mál til greiðslu þess.

Stefnendur mótmæla að fasteignin hafi verið haldin öðrum göllum en þeim sem getið eru um í kaupsamningi, þ.e. vegna leka frá þaki. Lekaskemmdirnar hafi verið sýnilegar við skoðun og ekki sé unnt að bera fyrir sig að þetta sé galli, sbr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Hvað varðar arininn þá hafi komið fram af hálfu stefnda E-kk-ef, sem sé menntaður arkitekt, að hann hafi gert sé grein fyrir því við skoðun að hann virkaði ekki og því verði að líta svo á að stefndu hafi sætt sig við ástand hans.

Stefnendur benda á að jafnvel þótt fallist væri á að fasteignin sé haldin þeim göllum geti ekki verið um verulegan galla að ræða í skilningi laga um fasteignakaup, sbr. 18. gr. laganna. Í yfirmatsgerð sé gengið út frá því að gallarnir rýri virði fasteignarinnar um 3.900.000 kr. en það séu einungis 3,9% af verði fasteignarinnar.

Um lagarök vísa stefnendur til meginreglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindingar og samningaréttarins um efndir samnings. Þá er vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/1992, einkum V. kafla. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðja stefnendur við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og kröfu um virðisaukaskatt við lög nr. 50/1987.

Málsástæður stefndu

Af hálfu stefndu er á því byggt að þeim hafi verið heimilt að halda eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum með vísan til 44. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sbr. 16. tl. kaupsamningsins og III. kafla nefndra laga. Stefndu telja að fasteignin sé gölluð í skilningi umrædds kafla laganna. Gallarnir séu á ábyrgð stefnenda sem hafi vitað eða mátt vita af umræddum göllum og þeim hafi borið að upplýsa stefndu um gallana, sbr. 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup. Það hafi stefnendur ekki gert og því veitt stefndu rangar upplýsingar um eignina. Stefndu hefðu ekki boðið í eignina þá fjárhæð sem um samdist ef þeim hefði verið ljóst að fasteignin væri haldin jafn umfangsmiklum og kostnaðarsömum göllum og raun beri vitni. Það hafi verið ákvörðunarástæða hjá stefndu að eigninni var lýst sem nýuppgerðri þar sem allt hafi verið meira og minna nýtt. Telja stefndu að verulega hafi skort á að ástand hússins samræmist því sem komi fram í söluyfirliti fasteignarinnar, auglýsingum og öðrum sölu- og kynningargögnum um fasteignina, sbr. 27. gr. nefndra laga.

Verði ekki fallist á að stefndu hafi verið heimilt að halda eftir lokagreiðslu byggja stefndu stefnukröfu sína til vara á því að þeim sé heimil skuldajöfnun á skaðabótum skv. 43. gr. laga um fasteignakaup vegna fyrrgreinds galla við stefnukröfu stefnenda. Styðja stefndu kröfu um skuldajöfnun við sömu sjónarmið og að framan eru rakin.

Um lagarök vísa stefndu til viðbótar ofangreindu til meginreglna kröfu- og fasteignakauparéttar um skuldbindingargildi samninga og skuldajöfnun. Kröfu um málskostnað byggja þau á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun vísa þau til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V

Niðurstaða

Í máli þessu er deilt um hvort fasteignin nr. 28 við Þverársel í Reykjavík, sem stefndu keyptu af stefnendum samkvæmt kaupsamningi 8. júní 2007, hafi verið haldin slíkum göllum að stefndu hafi verið rétt að halda eftir greiðslu kaupverðs.

Í söluyfirliti sem lá til grundvallar kaupsamningi aðila var eigninni meðal annars lýst svohljóðandi: ,,Stór glæsilegt einbýlishús á þremur pöllum. Húsið stendur á 1450 fm hornlóð innst í botnlanga við Þverársel í Reykjavík. Malbikaður tennisvöllur er á lóðinni og er hann séreign. Húsið er nýuppgert og endurhannað af B-kk-þgf Á-kk-þgf verkfr.“ Sérstaklega var tekið fram að raflögn hefði verið endurnýjuð. Húsið, sem byggt er 1980, var áður nýtt sem sambýli fyrir fatlaða og réðust stefnendur í töluverðar framkvæmdir í því skyni að það gæti þjónað upphaflegu hlutverki sínu sem hefðbundið einbýlishús. Meðal annars var ráðist í framkvæmdir sem voru leyfisskyldar í skilningi 11. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1991, sbr. að stofugluggi og garðhurð á vesturhlið voru stækkuð og innra skipulagi breytt, án þess að aflað væri leyfa. Er staðfest með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, frá 2. júlí 2008, að framkvæmdir við stofuglugga og garðhurð hafi farið fram í leyfisleysi. Ekki var skráður byggingastjóri á verkið eða iðnmeistarar. Fram kemur í undirmati að stefnandi hafi afhent matsmanni raflagnateikningar og teikningar af breytingum á frárennslis- og neysluvatnslögnunum. Eldstæði mun hafa verið unnið samkvæmt skissuteikningu. Virðast ekki hafa verið afhentar aðrar nýgerðar teikningar.

Að mati dómsins verður að telja að stefndu hafi, á grundvelli lýsingar á eigninni í söluyfirlitinu og upplýsingum frá sölumanni hennar, mátt treysta því að staðið hefði verið að endurbótum hússins á faglegan hátt og í samræmi við gildandi reglur. Samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar, sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana, enda hafi upplýsingar um ástand eignarinnar haft áhrif á gerð kaupsamningsins. Af þessu leiðir að stefnendur bera ábyrgð á tjóni sem rekja má til þess að upplýsingar sem veittar voru við kaupin voru til þess fallnar að valda misskilningi hjá stefndu um ástand fasteignarinnar. Skiptir þá ekki máli í hve miklum mæli ágallinn kunni að rýra verðmæti eignarinnar, sbr. 18. gr. sömu laga. Mun dómurinn, í samræmi við þessi sjónarmið, taka afstöðu til þess hvort og að hve miklu leyti stefndu hafi átt rétt á skaðabótum vegna galla sem voru á fasteigninni.

Eins og áður segir létu stefndu fara fram mat dómkvadds manns til að svara tilteknum spurningum um meinta galla og meta afslátt af kaupverði vegna þeirra. Stefndu voru ekki sátt við metinn afslátt í meginhluta matsgerðarinnar og fengu yfirmat á metinn kostnað þeirra atriða. Hér á eftir fara niðurstöður dómsins um einstaka liði yfirmatsgerðarinnar og þá liði í undirmatsgerðinni sem ekki var fjallað um í yfirmatsgerðinni.

Leki á þaki:

Í kaupsamningi dags. 8. júní 2007 segir að „seljandi hafi upplýst um leka við gafl á suð-austur hlið hússins, sem hann hefur reynt að lagfæra, en getur ekki ábyrgst að öðru leyti“. Virðist hér átt við suð-vestur hlið og varð það staðfest við vettvangsgöngu dómsins. Jafnframt var við vettvangsgönguna upplýst að lekataumar í stofu hefðu verið sýnilegir er skoðun stefndu K-kvk-ef á fasteigninni, áður en tilboðsgerð fór fram. Þessi sýnilega rakaskemmd og fyrirvari í kaupsamningi gaf stefndu tilefni til að láta framkvæma frekari skoðun á þakinu. Verða stefndu því að bera hallann af því að hafa ekki gert það, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Stefnendur bera því ekki ábyrgð á leka í þaki.

Þéttleiki þaks:

Nýsköpunarmiðstöð Íslands (NMÍ) var fengin til að gera mælingar á loftþéttleika hússins og samkvæmt þeirri mælingu stóðst húsið ekki lágmarkskröfur núgildandi byggingarreglugerðar. Þar sem húsið var, samkvæmt upplýsingum sem veittar voru við kaupin, allt nýuppgert telur dómurinn að stefndu hafi mátt ætla að þetta væri í lagi.

Í niðurstöðum matsmanns segir meðal annars: „Frágangur rakavarnar er vandaður þar sem hún var skoðuð og gefur ekki tilefni til að ætla loftleki sé óeðlilegur vegna hennar. Hvergi sáust samskeyti á rakavörn og því ekki vitað hvernig þau eru gerð. Matsmaður telur líklegt að galli sé í frágangi á rakavörn, sem veldur því að loftleki sé eins mikill og mæling NMÍ sýnir. Mjög erfitt eða ómögulegt er að finna lekastað nema með að skoða rakavörnina og því þarf að gera op á loftaklæðningu við veggi og aðra staði þar sem gengið er frá rakavörninni og einnig við samskeyti hennar. Þegar gallinn er fundinn þarf að fjarlægja loftaklæðninguna á þeim stað og gera við. Loftklæðning fer illa við þetta og þarf umfangsmikillar viðgerðar á eftir, heilspörslun og heilmálun.“ Samkvæmt áætlun yfirmatsmanna er kostnaður við þessar aðgerðir 1.425.000 kr. þar af vinna kr. 1.070.000 kr., hvorttveggja með virðisaukaskatti. Dómur inn telur að leggja verði niðurstöðu matsmannsins um þennan galla til grundvallar enda var fengin óháð rannsóknarstofnun, Nýsköpunarmiðstöð Íslands, til að annast rannsókn á loftþéttleikanum og matsmaður fjallaði um málið á matsfundi þar sem málsaðilum gafst kostur á að koma á framfæri athugasemdum. Bera stefnendur ábyrgð á þessum galla.

Arinn:

Fyrir liggur að eldstæði arinsins var ekki byggt í upphafi byggingar hússins árið 1980 en reykpípa og reykháfur voru til staðar. Eldstæðið var gert við endurnýjun stefnenda á húsinu samkvæmt skissuteikningu en ekki voru lagðar inn teikningar af framkvæmdinni til byggingarfulltrúa. Fram hefur komið að stefnendur prófuðu ekki virkni arinsins, sbr. athugasemdir sem lagðar voru fram af þeirra hálfu á matsfundi. Í matsgerðinni segir: „stærð reykpípu eins og hún var, bendir til þess að skorsteininn hafi verið gerður fyrir minna eldstæði, eða lokað eldstæði (kamínu) þar sem bruna er stýrt betur og aðstreymi lofts er minna“. Þótt stefndi E-kk-nf hafi haft efasemdir um að arinninn væri nothæfur, og hefði því átt að láta framkvæma frekari rannsókn á honum, þá þykja stefnendur hafa sýnt af sér stórkostlegt gáleysi við smíði hans þannig að það leysir þá ekki undan bótaskyldu, sbr. lokamálsliður 2. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Þykir mega leggja til grundvallar að arinninn hafi verið gallaður og verða stefndu dæmdar bætur vegna þess í samræmi við yfirmat sem ekki hefur verið hnekkt, þ.e. 633.000 kr. þar af vinna 533.000 kr. hvort tveggja með virðisaukaskatti.

Raflagnir

Samkvæmt matsgerð þarf að laga eftirfarandi galla: „Laga tengingar í tengli undir stiga, leggja inn teikningar til byggingarfulltrúa og skipta um ljós á veggjum úti.“ Stefndu máttu treysta því að þessi atriði væru í lagi. Samkvæmt yfirmati er kostnaður við þessi atriði 487.000 kr., þar af vinna 265.00 kr., hvort tveggja með virðisaukaskatti og verða stefndur taldir bera ábyrgð á þessum kostnaði enda var sérstaklega tekið fram í söluyfirliti að raflögn væri endurnýjuð.

Vatns- og hitalagnir

Matsmaður fann ekkert athugavert við vatns- og hitalagnir annað en að sía var stífluð. Lagfæring á því telst eðlilegt viðhald og bera stefnendur ekki kostnað af þeirri lagfæringu. Hins vegar hafa ekki verið lagðar inn teikningar til byggingarfulltrúa, eins og vera ber, og kostnaður vegna vinnu við það samkvæmt yfirmatsgerð er áætlaður 20.000 kr. með virðisaukaskatti. Verða stefnendur taldir bera ábyrgð á þessum kostnaði.

Flísalögn á baðherbergi og í eldhúsi

Matsmaður telur að flísalögn á baðherbergi, í eldhúsi og borðstofu sé fullnægjandi, en að líkur séu á að vinnubrögðum við fúgun hafi verið áfátt. Kostnaður við að bæta úr því er samkvæmt yfirmatsgerð 240.000 kr. þar af vinna 200.000 kr., hvort tveggja með virðisaukaskatti. Stefndu máttu gera ráð fyrir að fúgun væri gallalaus og bera stefnendur ábyrgð á því að svo var ekki. Því verða stefnendur taldir bera ábyrgð á þeim kostnaði sem til fellur vegna þessa.

Útloftun frá lokuðum innirýmum

Staðfest er í matsgerð að ekki sé útloftun frá gestasalerni á annarri hæð og er það brot á byggingarreglugerð. Samkvæmt matsgerð er áætlaður kostnaður við að lagfæra þetta atriði 115.000 kr. þar af vinna 85.000 kr., hvort tveggja með virðisaukaskatti. Stefnendur bera ábyrgð á að húsið nýstandsett uppfylli ákvæði byggingarreglugerðar og verða því taldir bera ábyrgð á þeim kostnaði sem til fellur vegna þess.

Atriði sem stefnendur lofuðu að framkvæma samkvæmt kaupsamningi

Nokkur atriði eru talin upp í kaupsamningi sem stefnendur ætlaðu að framkvæma. Hluta þeirra atriða hafa þeir lokið við að framkvæma, en ekki hafði verið gengið frá glerhandriði við sturtu í baðherbergi á neðri hæð, gólflistar festir við parket eða sett upp handlaug á salerni á efri hæð. Stefnendur bera ábyrgð á kostnaði vegna þessara atriða sem samkvæmt matsgerð áætlast 92.000 kr. þar af vinna 85.000, hvort tveggja með virðisaukaskatti, enda verður að telja að þeir hafi í kaupsamningnum gefið sérstakt loforð um að ljúka frágangi eignarinnar hvað þessi atriði varðar.

Stærðarskráning

Í söluyfirliti kemur fram að aðaleign sé 250 fm að flatarmáli og bílskúr 30.2 fm „innfalin í fm“. Í kaupsamningi segir að hið selda sé skráð hjá FMR: 010 0101, íbúð, 266 fm og er tekið fram að eignin sé talin vera 250 fm þar sem milliloft hafi verið fjarlægt. Að mati dómsins er ekki unnt að skilja framsetningu í söluyfirliti og kaupsamningi öðruvísi en svo að heildarflatamál fasteignarinnar, íbúðar og bílskúrs, sé 250 fm. Samkvæmt matsgerð er frávik í stærðarskráningu í kaupsamningi við rétt flatarmál 9.2 fm eða 3,7%, en eignin er í matsgerð talin vera 240,8 fm. Matsmenn telja þetta litla frávik ekki hafa haft áhrif á söluverð eignarinnar, heldur séu það ýmis önnur atriði svo sem byggingarefni, aldur, staðsetning og skipulag og ástand innan- og utanhúss sem séu ákvarðandi um endanlegt verð. Dómurinn fellst á þetta sjónarmið og eru því ekki dæmdar bætur vegna þessa atriðis, sbr. og 21. gr. laga um fasteignakaup.

Heildarkostnaður við framangreindar lagfæringar sem stefnendum ber að greiða eru alls 3.012.000 kr. þar af vinna 2.258.000 kr., hvort tveggja með virðisaukaskatti. Með lögum nr. 10/2009 um breytingu á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, með síðari breytingum, var endurgreiðsla af virðisaukaskatti af vinnu manna á byggingarstað hækkuð í 100% á tímabilinu 1. mars 2009 til 1. janúar 2011 og er tekið tillit til þessa við ákvörðun bóta til handa stefndu sem þykja hæfilega ákveðnar 2.568.000 kr. og koma til frádráttar stefnukröfum stefnenda. Stefndu verða hins vegar að bera áhættu af því að hafa haldið eftir hærri fjárhæð en nemur fjárhæð gagnkröfu þeirra sem tekin er til greina í dómi þessum. Samkvæmt kaupsamningi aðila bar stefndu að greiða stefnendum 20.000.000 kr. eigi síðar en 18. september 2007. Þau greiddu 15.000.000 kr. af þeirri greiðslu 2. nóvember 2007 en héldu eftir 5.000.000 kr. Verða þau dæmd til að greiða in solidum 2.432.000 kr. með vöxtum eins og í dómsorði greinir en dráttarvextir þykja nægilega vel reifaðir með tilvísun stefnenda til III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001.

Með hliðsjón af ofangreindri niðurstöðu þykir rétt að málskostnaður falli niður, þrátt fyrir að stefndu hafi haldið eftir meira en þeim telst hafa verið heimilt, en þau þurftu að kosta matsgerðir til að sanna tjón sitt.

K-kvk-nf S-kvk-nf settur héraðsdómari kvað upp dóminn, ásamt A-kk-þgf E-kk-þgf, byggingafræðingi og húsasmíðameistara og V-kk-þgf O-kk-þgf, verkfræðingi.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, K-kvk-nf I-kvk-nf og E-kk-nf V. T-kk-nf, greiði in solidum stefnendum, B-kk-þgf B-kk-þgf og K-kvk-þgf F-kvk-þgf B-kvk-þgf, 2.432.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 af 20.000.000 króna frá 18. september til 2. nóvember 2007 og af 2.568.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Málskostnaður fellur niður.

K-kvk-nf S-kvk-nf

A-kk-nf E-kk-nf

V-kk-nf O-kk-nf