E-2194/2005

Mál þetta, sem dómtekið var miðvikudaginn 17. janúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af B-kk-þgf E-kk-þgf, kt. 000000-0000, Kjarrmóum 44, Garðabæ, með stefnu þingfestri 17. marz 2005 á hendur Rökkri ehf., kt. 000000-0000, Vindási 4, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að hið stefnda félag verði dæmt til að greiða stefnanda kr. 792.716, ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 frá 17. janúar 2005 til greiðsludags. Þess er krafizt, að dæmt verði, að dráttarvextir skuli leggjast við höfuðstól á tólf mánaða fresti, í fyrsta sinn þann 17. janúar 2006, en síðan árlega þann dag. Þá er krafizt málskostnaðar að skaðlausu.

Dómkröfur stefnda eru þær, að félagið verði alfarið sýknað af öllum kröfum stefnanda og stefnanda verði gert að greiða honum málskostnað að mati dómsins.

II

Málavextir

Stefnandi seldi stefnda rekstur Kaffi Austurstrætis í Austurstræti 6, Reykjavík með kaupsamningi, dags. 22.06. 2004, og yfirtók stefndi jafnframt leigusamning stefnanda vegna húsnæðisins. Krefur stefnandi stefnda um vangoldna leigu vegna samningsins, sem stefnandi kveðst hafa þurft að greiða vegna vanskila stefnda.

Stefndi kveður málavexti vera þá, að hann hafi keypt af stefnanda rekstur barsins Kaffi Austurstræti, ásamt öllu því sem rekstrinum fylgdi. Umsamið kaupverð hafi verið kr. 8.500.000, auk lagers, kr. 300.000, sem kaupandi hafi greitt, annars vegar við undirritun kaupsamnings með greiðslu á kr. 1.000.000, og hins vegar með afhendingu einbýlishúss að Smáratúni 11, Selfossi, sem metið hafi verið í kaupunum, að frádregnum áhvílandi lánum, á kr. 7.800.000.

Fyrirtækjasala Íslands, sem annaðist frágang kaupanna, hafi, ásamt stefnda, átt að ganga frá hinum nýja húsaleigusamningi.

Þegar kaupsamningurinn var gerður, hafi legið fyrir húsaleigusamningur við fyrirtækið Þráin ehf., eiganda húsnæðisins að Austurstræti 6, Reykjavík, sem hafi verið tímabundinn og hafi átt að renna út hinn 31.12. 2004. Stefnandi hafi tilkynnt stefnda, að fyrir lægi samþykki leigusala um að framlengja mætti þennan samning til ársloka 2008. Við kaupsamninginn hafi legið fyrir óundirritaður samningur um þessa framlengingu. Á þessari forsendu hafi verið gengið frá kaupunum, en stefndi kveður framlengingu leigusamningsins hafa verið algjöra forsendu kaupanna. Síðar hafi komið í ljós, að leigusali hafi hvorki gefið stefnda né fasteignasölunni loforð um, að húsaleigusamningurinn yrði framlengdur.

Þegar stefnda hafi orðið þetta ljóst, hafi hann haft samband við Fyrirtækjasölu Íslands og einnig stefnanda og viljað rifta kaupunum af þessum sökum, eða a.m.k. fá verulegan afslátt af kaupverðinu. Kveður hann stefnanda ekki hafa verið til viðræðu, hvorki um afslátt né riftun.

Leigusali hafi sent stefnda símskeyti hinn 18. janúar 2005, og gert kröfu um, að stefndi færi úr húsnæðinu, og hafi hann fylgt þeirri kröfu eftir með aðfararbeiðni, dags. 4. febrúar 2005. Við fyrirtöku útburðarmálsins í Héraðsdómi Reykjavíkur hinn 1. marz 2005 hafi aðilar gert með sér sátt um að stefndi rýmdi húsnæðið eigi síðar en 15. maí 2005. Við þá fyrirtöku hafi stefnandi þessa máls mætt og látið bóka, að hann væri ekki aðili að málinu, og honum yrði ekki gert að greiða málskostnað, ef fallizt yrði á kröfu gerðarbeiðanda, þ.e. leigusalans.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að með kaupsamningi, dags. 22. júní 2004, hafi stefndi keypt af stefnanda rekstur Kaffi Austurstrætis í Austurstræti 6, Reykjavík. Með kaupsamningnum hafi stefndi yfirtekið leigusamning stefnanda um umrædda eign og greitt í kjölfarið leigugjald til eiganda þess.

Þannig hafi stefndi greitt leigu fyrir júlí, ágúst, september og október 2004, og hafi stefnandi talið, að stefndi væri í fullum skilum með greiðslur til eiganda húsnæðis.

Samkvæmt innheimtubréfi til stefnanda frá lögmanni eiganda umrædds húsnæðis, sem dagsett sé þann 29. desember 2004, komi hins vegar fram, að vanskil hafi orðið á greiðslu leigugjalds fyrir mánuðina nóvember og desember 2004, auk þess sem ekki hafi verið greitt umsamið gjald í hússjóð. Í bréfinu hafi stefnandi verið krafinn um greiðslu á vangoldinni húsaleigu og hússjóðsgjöldum, auk dráttarvaxta og innheimtukostnaðar.

Stefnandi hafi greitt kröfu samkvæmt bréfi lögmannsins þann 17. janúar 2005, en hún hafi, þann dag, numið kr. 792.716, eða stefnufjárhæðinni. Sé þess nú krafizt, að stefndi greiði honum þessa fjárhæð.

Sé byggt á því, að stefndi hafi yfirtekið leigusamning um umrætt húsnæði. Þar sem stefnandi hafi greitt kröfur eiganda samkvæmt leigusamningi, hafi hann eignazt réttmæta kröfu á hendur stefnda við greiðslu kröfunnar.

Sé auk þess byggt á því, að stefndi hafi óumdeilanlega verið með rekstur í umræddu húsnæði og hafi því haft umráð og not af því. Honum beri því, hvernig sem á málið sé litið, að greiða sanngjarna leigu vegna afnotanna. Jafnframt sé byggt á því, að stefndi hafi valdið stefnanda tjóni, sem nemi stefnufjárhæð, með því að hafa ekki staðið skil á greiðslu leigugjalds til eiganda húsnæðisins.

Innheimtuaðgerðum stefnanda hafi ekki verið sinnt, og sé stefnanda því nauðsyn að fá dóm um kröfu sína á hendur stefnda.

Stefnandi vísi til reglna samninga- og kröfuréttar um efndir loforða og samninga og um stofnun endurkröfuréttar. Jafnframt sé byggt á meginreglum leiguréttar og almennum reglum um skaðabótaskyldu innan og utan samninga. Kröfur um dráttarvexti og vaxtavexti styðji stefnandi við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 og kröfur um málskostnað við 1. mgr. 130. gr. sbr. 129. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður stefnda

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því, að hann hafi orðið fyrir verulegu tjóni, þegar í ljós hafi komið, að leigusamningurinn um húsnæði veitingastaðarins yrði ekki framlengdur. Telji stefndi, að stefnandi beri ábyrgð á því tjóni, því hann hafi lofað, að leigusamningur fylgdi, enda aðalverðmæti staðarins.

Á því sé jafnframt byggt, að stefndi beri ekki ábyrgð á þeirri kröfu, sem stefnandi hafi uppi í þessu máli, þar sem hann hafi aldrei undirgengizt leigusamninginn. Sá leigusamningur, sem lofað hafi verið, hafi átt að vera til ársloka 2008. Stefndi hafi því aldrei verið aðili þess leigusamnings.

Stefndi mótmæli því, að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni með því að greiða tryggingavíxil, sem leigusali hafi haft að baki leigusamningnum.

Þá haldi stefndi því jafnframt fram, að stefnandi hafi ekki efnt kaupsamninginn fyrir en búið sé að ganga frá nýjum húsaleigusamningi.

Til stuðnings kröfum sínum vísi stefndi til almennra reglna samninga- og kröfuréttar. Um málskostnað vísist til 130. gr. eml.

IV

Forsendur og niðurstaða

Stefnandi gaf skýrslu fyrir dómi sem og Ó-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, eigandi og fyrirsvarsmaður stefnda.

Stefnandi skýrði svo frá m.a., að hann hefði aldrei lofað stefnda leigusamningi til ársins 2008 og hafi kaupsamningur ekki verið gerður á þeirri forsendu. Þegar kauptilboðið var gert, hafi hann tekið að sér að fá nýjan leigusamning vegna fyrirvara stefnda í kauptilboðinu. Það hafi ekki gengið eftir. Hann hafi þá farið yfir samninginn með fyrirsvarsmanni stefnda og fyrirtækjasalanum, en ekki hafi náðst ásættanlegt samkomulag. Hafi stefnandi því látið fyrirtækjasalann vita, að ekki gæti orðið af samningnum, og hafi stefnandi staðið í þeirri trú, að fyrirtækjasalinn hefði afturkallað samninginn. Stefnandi hafi síðan farið á stúfana til að leita að húsnæði varðandi reksturinn og hafi verið búinn að finna það. Þá hafi verið hringt í hann frá fyrirtækjasölunni og hann spurður að því, f.h. fyrirsvarsmanns stefnda, hvort hann mætti sjálfur fara og freista þess að ná samningi við leigusalann. Hafi stefnandi samþykkt það. Nokkru síðar hafi fyrirtækjasalinn hringt aftur og sagt, að Ó-kk-nf væri búinn að ná munnlegum samningum f.h. stefnda við leigusalann. Ó-kk-nf hafi síðan sjálfur staðfest það við stefnanda. Ástæða þess, að ekki hafi verið kveðið á um leigusamninginn í kaupsamningi, hafi verið orð Ó-kk-ef fyrir því, að hann væri kominn með bindandi samning.

Fyrirsvarsmaður stefnda hélt því fram, að það hefði verið forsenda fyrir kaupunum, þegar stefndi tók við fyrirtækinu, að fyrirtækið fengi þriggja ára leigusamning. Jafnframt bar hann, að hann hefði sjálfur verið í sambandi við húseigandann, þar sem stefnandi og húseigandinn hefðu verið eitthvað „upp á kant“ vegna skila stefnanda á húsnæðinu. Hann kvaðst hafa verið í þeirri trú, að um leið og stefnandi væri búinn að ganga frá húsnæðinu, eins og leigusalinn hafi farið fram á, þá yrði samningurinn endurnýjaður. Hann kvaðst hafa fengið reikninga frá J-kk-þgf, eiganda húsnæðisins, og greitt þá fyrstu mánuðina, en þegar í ljós hafi komið, að ekki yrði staðið við að endurnýja leigusamninginn, hafi hann hætt að greiða leiguna, enda hafi forsendur fyrir kaupunum þá verið brostnar.

Samkvæmt kauptilboði, sem fyrir liggur á dskj. nr. 14, gerði tilboðsgjafi fyrirvara um, að kaupandi fengi húsaleigusamning og á ekki lakari kjörum en þá voru, auk þess sem gildistími samningsins yrði að vera ásættanlegur fyrir kaupanda. Skyldi seljandi hafa tíma fram að fyrirhugaðri afhendingu til að útvega leigusamninginn, ella féllu niður allar skuldbindingar vegna tilboðsins og báðir aðilar óbundnir og skyldi hvorugur eiga kröfur á hendur hinum „ef ekki verður af endanlegum kaupsamningi“.

Eins og fram hefur komið, skrifuðu aðilar undir kaupsamning hinn 22. júní 2004, eða um þremur mánuðum eftir dagsetningu tilboðsins. Ljóst er af framburði aðila, að fyrirsvarsmaður stefnda var í sambandi við leigusalann til að freista þess að ná samkomulagi um áframhaldandi leigusamning. Ekki liggur fyrir, hvað þeim fór á milli, hvort munnlegt samkomulag náðist með þeim eða hvernig slíkt samkomulag var, hafi það náðst, en stefndi skrifaði undir kaupsamning, án þess að leigusamnings væri þar að nokkru getið. Er ósannað, að fyrirvari um þriggja ára leigusamning eða ásættanlegan leigusamning hafi verið forsenda kaupsamningsins, og styður fyrirvaralaus undirritun stefnda undir kaupsamning þá fullyrðingu stefnanda, að stefndi hafi verið búinn að ná ásættanlegu samkomulagi við leigusalann. Stefndi nýtti húsnæðið og greiddi af því leigu í 4 mánuði og bar, að leigukröfum hefði verið beint til sín. Þykir það jafnframt staðfesta, að einhvers konar samkomulag hafi verið með stefnda og leigusalanum. Getur stefndi ekki byggt forsendubrest fyrir kaupunum á því, að samkomulag, sem hann gerði við leigusalann, hafi brugðizt.

Með því að stefnandi var enn samningsbundinn leigusalanum samkvæmt leigusamningi, þar sem aðild leigutaka hafði ekki verið formlega breytt, greiddi hann vanskil stefnda, þegar hann var krafinn um þau. Ljóst er að stefndi nýtti húsnæðið á þeim tíma. Bar honum því að standa skil á leigunni. Ber stefnda því að greiða stefnanda umkrafða fjárhæð, sem ekki hefur sætt andmælum. Þá ber stefnda að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir eftir atvikum hæfilega ákveðinn kr. 220.000, en ekki hefur þá verið litið til virðisaukaskatts, þar sem stefnandi hefur ekki gert grein fyrir virðisaukaskattskyldu sinni.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Rökkur ehf., greiði stefnanda, B-kk-þgf E-kk-þgf, kr. 792.716 ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 frá 17. janúar 2005 til greiðsludags og kr. 220.000 í málskostnað.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf