E-2077/2009

I.

Mál þetta, sem tekið var til dóms 7. júlí sl., var höfðað 4. maí 2009.

Stefnandi er E-kk-nf H-kk-nf, Huldugili 64, Akureyri.

Stefndu eru Ris ehf., Skeiðarási 12, Garðabæ og A-kk-nf A-kk-nf, Lækjarási 5, Garðabæ.

Stefnandi krefst þess að stefndu greiði honum in solidum skaðabætur að fjárhæð 2.033.618 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 20. september 2006 til 7. maí 2008, en með dráttarvöxtum samkvæmt 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 7. maí 2008 til greiðsludags. Þess er krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti samkvæmt 12. gr. laga nr. 38/2001, í fyrsta sinn 7. maí 2009. Enn fremur er krafist málskostnaðar.

Stefndi Ris ehf. krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda. Til vara krefst stefndi þess að kröfur stefnanda verði lækkaðar og málskostnaður látinn niður falla.

Stefndi A-kk-nf A-kk-nf krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Með úrskurði dómsins 19. nóvember 2009 var hafnað frávísunarkröfu stefnda Ris ehf.

II.

Með kaupsamningi dagsettum 7. febrúar 2006 keypti stefnandi íbúð merkta 01-0202 í húsinu nr. 12 við Tröllakór í Kópavogi af stefnda Risi ehf. Fasteignasalan Stórhús, og stefndi A-kk-nf A-kk-nf löggiltur fasteignasali þar, höfðu milligöngu um kaupin. Stefndi Ris ehf., samdi við stefnda A-kk-þf, sem kom fram fyrir hönd hóp íbúðarkaupenda við sölu á fjölbýlishúsinu nr. 12-16 við Tröllakór, mun hafa gert stefnda Risi ehf. tilboð í heildareignina á grundvelli tiltekins fermetraverðs. Íbúð stefnanda, sem var óbyggð við kaupin, skyldi afhent í júlí 2007, fullbúin að innan og fullmáluð, en án gólfefna og afsal þá gefið út. Kaupverðið, 19.027.200 krónur, skyldi greiða á eftirfarandi hátt:

1. Við undirritun kaupsamnings 1.084.550 krónur

2. Við úttekt á botnplötu 618.384 krónur

3. Við uppsteypu 1. hæðar 618.384 krónur

4. Við uppsteypu 2. hæðar 618.384 krónur

5. Við uppsteypu 3. hæðar 618.384 krónur

6. Við uppsteypu 4. hæðar 618.384 krónur

7. Við útgáfu fokheldisvottorðs 6.193.354 krónur

8. Við afhendingu eignar skv. skilalýsingu 7.725.043 krónur (vísitölutryggt)

9. Við fullnaðarskil íbúðar og lóðar 932.333 krónur (vísitölutryggt)

Tekið er fram í kaupsamningi að yfirlýsing frá Sparisjóði Hafnarfjarðar liggi fyrir vegna fjármögnunar kaupsamningsgreiðslna að undanskildum greiðslum samkvæmt 1. og 9. tölulið A-liðar sem kaupandi greiði. Þá er tekið fram að greiðslur samkvæmt 8. og 9. tölulið skuli vera vísitölutryggðar m.v. byggingarvísitölu í janúar 2006, 316,7 stig. Samkvæmt þessu var umsamið kaupverð 19.027.200 krónur auk vísitöluhækkunar á greiðslur samkvæmt 8. og 9. töluliðum kaupsamningsins, 1.481.622 krónur, eða samtals 20.508.822 krónur.

Stefnandi lýsir málsatvikum svo að frumrit kaupsamnings um eignina hafi verið í höndum stefnda A-kk-ef A-kk-ef, löggilts fasteignasala og hafi hann átt að sjá um þinglýsingu hans eins fljótt og auðið væri og hafi stefnandi treyst því að samningnum yrði þinglýst eins og venja sé í fasteignaviðskiptum. Það hafi aldrei verið gert og hafi stefnanda verið tjáð að það hafi ekki verið hægt fyrr en búið væri að ganga endanlega frá fjármögnunarsamningnum við Sparisjóð Hafnarfjarðar. Hafi stefnandi tekið það gott og gilt. Ekki varð af fjármögnun Sparisjóðs Hafnarfjarðar og hafi stefnanda ekki verið tilkynnt um það og ekki að nýr aðili, VSB fjárfestingabanki hf., væri kominn að fjármögnun heildarbyggingar Tröllakórs 12-16, að íbúð stefnanda meðtalinni, með yfirlýsingu og fjármögnunarsamningi, dagsettum 15. september 2006. Bankinn setti það skilyrði fyrir fjármögnun sinni að viðsemjandi hans yrði einn aðili en ekki einstakir íbúðakaupendur. Var þá stofnað einkahlutafélagið Tröllakór 12-16 ehf. Stefndi Ris ehf. lýsir því svo að stefnanda hafi verið kynnt allt ferlið og að Tröllakór 12-16 ehf. þyrfti að þinglýsa veðtryggingum til VBS fjárfestingabanka hf. á einstakar íbúðir og hafi stefnandi samþykkt það.

Þann 20. september 2006 var þinglýst á íbúð stefnanda lánum frá VBS fjárfestingarbanka hf., að fjárhæð 23.000.000 króna í formi sex veðskuldarbréfa án vaxta með gjalddaga 20. júlí 2007. Skuldari að bréfunum var Tröllakór 12-16 ehf., með samþykki stefnda Ris ehf., en án samþykkis stefnanda. Greiðslur vegna skuldabréfanna runnu til stefnda Ris ehf. sem byggingaraðila hússins.

Stefnandi seldi íbúðina með kaupsamningi dagsettum 10. ágúst 2007 fyrir 23.150.000 krónur. Kaupendur voru E-kvk-nf Ó-kvk-nf G-kvk-nf og K-kk-nf K-kk-nf. Kaupsamningurinn var áritaður um samþykki þinglýsts eiganda af K-kk-þgf J-kk-þgf þáverandi framkvæmdastjóra stefnda Ris ehf. Í samningnum var sérstaklega kveðið á um að kaupverðið skyldi renna til VBS hf. fjárfestingarbanka hf. til greiðslu áhvílandi veðskulda við bankann. Stefnandi kveðst hafa greitt samtals 22.542.440 krónur til VBS fjárfestingabanka hf. Framreiknað kaupverð samkvæmt kaupsamningi stefnanda og stefnda Ris ehf. er samkvæmt útreikningum stefnanda 20.508.822 krónur, eins og fram er komið. Mismunur að fjárhæð 2.033.618 krónur telur stefnandi vera tjón sitt í málinu.

Stefnandi sendi stefnda Ris ehf. bréf dagsett 7. apríl 2008 þar sem krafist var aflýsingar á veðskuldabréfi til VSB fjárfestingabanka hf. af eign stefnanda að fjárhæð fjórar milljónir króna og greiddi að auki 2.048.168 krónur auk dráttarvaxta frá kaupsamningsdegi 10. ágúst 2008. Stefndi Ris ehf. hafnaði kröfum stefnanda með bréfi dagsettu 15. maí 2008.

Fyrir dómi gáfu skýrslur stefnandi, E-kk-nf H-kk-nf, K-kk-nf J-kk-nf fyrrverandi framkvæmdastjóri stefnda Ris ehf. og stefndi A-kk-nf A-kk-nf löggiltur fasteignasali.

III.

Stefnandi byggir á því að stefndi Ris ehf. hafi vanefnt efni kaupsamnings aðila frá 7. febrúar 2006 með því að samþykkja veðsetningu frá VBS fjárfestingarbanka hf. umfram kaupverð eignarinnar og að hafa ekki hlutast til um að losa þær af eigninni eins og farið hafi verið fram á. Með því hafi stefndi brotið ákvæði í kaupsamningi aðila um að virða ekki hagsmuni stefnanda, né sýna sanngirni, trúnað og tillitsemi við efndir og framkvæmd kaupsamningsins. Jafnframt með því að upplýsa ekki stefnanda um þá hindrun sem komin var um réttar efndir og bjóðast til að bæta úr. Hindrunin hafi verið sú að heimila þinglýsingu með áritun sinni á sex veðskuldabréf inn á eignina, samtals að fjárhæð 23.000.000 króna þann 20. september 2006, án samþykkis stefnanda og í beinni andstöðu við kaupsamning aðila, vitandi það að hafa selt eignina 7. febrúar 2006 fyrir lægri fjárhæð, eða 20.508.822 krónur, þannig að stefnandi þurfti að greiða umfram kaupverð 2.033.618 krónur. Ljóst sé að stefnda Ris ehf. hafi einungis verið heimilt að þinglýsa lánum á hina seldu eign að sömu fjárhæð og eftirstöðvar kaupverðs námu en ekki 23.000.000 króna. Eftirstöðvar kaupsverðsins hafi annars vegar verið sú fjárhæð sem í kaupsamningi sé gert ráð fyrir að fjármögnuð yrði af þriðja aðila, þ.e. 2-8. töluliður, 18.332.380 krónur að meðtalinni vísitölutryggingu (17.010.317 + 1.322.063) og hins vegar lokagreiðsla samkvæmt 9. tölulið, 1.091.892 krónur að meðtalinni vísitölutryggingu (932.333 + 159.559) eða samtals 19.424.272 krónur en stefnandi hafi greitt við undirritun kaupsamning 1.084.550 krónur. Því sé heildarsamtalan 20.508.822 krónur sem nemi kaupverðinu. Geti kaupandi við þessar aðstæður krafist skaðabóta.

Skaðabótakröfuna byggir stefnandi á 1. mgr. 46. gr., sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem varði vanheimild stefnda Ris ehf. til ráðstöfunar á veðréttum eignarinnar eftir undirritun kaupsamnings, umfram eftirstöðvar kaupverðs án samþykkis stefnanda. Þá vísar stefnandi til 18. gr. laga nr. 40/2002 og þess að fasteign teljist gölluð standist hún ekki þær kröfur sem leiði af lögunum og kaupsamningi. Um tímamark gallans sé vísað til 2. mgr. 20. gr. laganna. Stefndi Ris ehf. hafi umframveðsett eignina rúmum sex mánuðum eftir undirritun kaupsamnings fyrir 23.000.000 króna sem hafi verið í andstöðu við kaupsamning aðila. Stefnandi kveður rétt sinn til skaðabóta einnig byggðan á 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laganna geti stefnandi krafist skaðabóta ef fasteign teljist gölluð, vegna annars tjóns en óbeins tjóns samkvæmt 59. gr. þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi og samkvæmt 2. mgr. geti kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón ef galla eða tjón megi rekja til saknæmrar háttsemi seljanda/stefnda Ris ehf., sem leiða megi líkum að.

Stefnandi kveður fasteignina hafa verið haldna galla í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002 sem hafi falist í eftirfarandi vanheimild. Um eftirfarandi vanheimild hafi verið að ræða, sem stafi af því, að stefndi Ris ehf. hafi samþykkt veðsetningu eignarinnar sem stefnandi hafi verið óþinglýstur kaupsamningshafi að, eftir undirritun kaupsamnings, fyrir hærri fjárhæð en kaupverð og eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar námu án samþykkis stefnanda og án hans vitundar. Hafi stefndi Ris ehf. nýtt sér að ekki var búið að þinglýsa kaupsamningi um eignina og síðan neitað að greiða til stefnanda eða VBS fjárfestingarbanka hf., þann mismun sem stefnandi hafi þurft að greiða til bankans til að aflétting umframveðskuldar gæti farið fram að fjárhæð 2.033.618 krónur auk vaxta. Hafi stefnanda verið nauðsynlegt að geta staðið við skyldur sínar um afléttingu veðskulda samkvæmt síðari kaupsamningi dags. 10. júlí 2007 um sölu íbúðarinnar. Hafi stefnandi neyðst til að greiða áhvílandi veðskuld VBS fjárfestingabanka hf. til að geta gengið frá þeim viðskiptum enda hafði stefndi Ris ehf. neitað að aflétta henni eða að greiða þann hluta hennar sem fór umfram eftirstöðvar kaupverðsins. Hafi stefnanda verið þetta fullkomlega heimilt samkvæmt 46. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og ljóst sé að stefndi Ris ehf. beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002.

Ábyrgð stefnda A-kk-ef A-kk-ef, sem hafi séð um gerð og frágang kaupsamnings aðila, á tjóni stefnanda sé byggð á því að hann, sem löggiltur fasteignasali, hafi vanrækt að þinglýsa kaupsamningi aðila frá 7. febrúar 2006, sem hafi gert það að verkum að stefndi Ris ehf., hafi getað þinglýst lánum á fasteignina í berhöggi við kaupsamning og réttindi stefnanda eins og að framan greinir. Telja verði að með því að þinglýsa ekki kaupsamningnum, hafi stefndi A-kk-nf brotið gegn 15. og 16. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004 og sé bótaábyrgð hans reist á 27. gr. laganna en ákvæðið mæli fyrir um skaðabótaskyldu fasteignasala.

Kröfuna um vexti kveður stefnandi byggða á því að samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, skuli skaðabótakröfur bera vexti frá og með þeim degi er hið bótaskylda atvik hafi átt sér stað, en 20. september 2006 hafi framangreindum sex lánum verið þinglýst á eign stefnanda og verði því að telja að sá dagur sé tímamark hins bótaskylda atviks. Krafan um dráttarvexti sé byggð á 9. gr. laga nr. 38/2001, þar sem skaðabótakröfur skulu bera dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna að liðnum mánuði frá þeim degi er kröfuhafi sannanlega lagði fram þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Hafi það verið með bréfi stefnanda til stefnda Ris ehf. 7. apríl 2008.

Hvað lagarök varðar vísar stefnandi til 18., 2. mgr. 20., 43., 1. mgr. 46. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Enn fremur til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi loforða og efndir fjárskuldbindinga. Þá vísar stefnandi til 15., 16. og 27. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004. Kröfuna um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við 1. mgr. 6. gr., 8. og 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafan um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun við lög nr. 50/1988. Um varnarþing er vísað til 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV.

Stefndi Ris ehf. byggir sýknukröfu sína á því að stefnandi hafi samþykkt þá breytingu að VBS fjárfestingarbanki hf. tæki yfir fjármögnun kaupa hans á íbúðina og að hann hafi samþykkt aðild Tröllakórs 12-16 ehf. að málinu. Þar með hafi það verið stefnanda að meinalausu þótt stefndi hafi heimilað Tröllakór 12-16 ehf. að veðsetja íbúðina til VBS fjárfestingarbanka hf. 20. september 2006. Stefnandi geti því ekki átt nokkrar kröfur á hendur stefnda vegna kaupanna. Hugsanlegum kröfum vegna kaupanna verður stefnandi því að beina að meðstefnda A-kk-þgf A-kk-þgf, löggiltum fasteignasala eða VBS fjárfestingarbanka hf. Af þessum ástæðum sé á því byggt að sýkna beri stefnda Ris ehf. af öllum kröfum stefnanda á grundvelli aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Verði ekki fallist á, að samþykki stefnanda hafi legið fyrir, byggir stefndi á því að stefnandi hafi samþykkt aðkomu VBS fjárfestingarbanka hf. með athafnaleysi sínu. Stefnandi hafi hvorki boðið fram né greitt umsamdar greiðslur samkvæmt kaupsamningnum eftir því sem smíði hússins miðaði áfram. Þá hafi stefnandi sjálfur óskað eftir því að greiðslur frá viðsemjendum sínum, E-kvk-þgf Ó-kvk-þgf G-kvk-þgf og K-kk-þgf K-kk-þgf, yrði ráðstafað inn á reikning VBS fjárfestingarbanka hf. sem sýni glöggt að stefnanda var kunnugt um fjármögnun þess banka á smíðinni.

Verði litið svo á, að stefnandi hafi ekki samþykkt framangreindar breytingar og aðild Tröllakórs 12-16 ehf., þá kveðst stefndi byggja á því að hann hafi átt kröfu á hendur stefnanda til greiðslu eftirstöðva kaupsamnings þeirra frá 7. febrúar 2006, að fjárhæð 22.193.257 krónur hinn 10. ágúst 2007, þegar stefnandi seldi E-kvk-þgf Ó-kvk-þgf G-kvk-þgf og K-kk-þgf K-kk-þgf íbúðina og að kaupverðið í þeim viðskiptum, hafi með því að renna til uppgreiðslu áhvílandi veðskulda við VBS fjárfestingarbanka hf., í raun runnið til að fullnægja þessari kröfu stefnda á hendur stefnanda. Því geti ekki verið um það að ræða að stefnandi geti átt skaðabótakröfu á hendur stefnda fyrir mismun á söluverði hans til E-kvk-ef og K-kk-ef og kaupverði hans á íbúðinni samkvæmt kaupsamningnum við stefnda, þar sem krafa stefnda er samkvæmt þessu hærri en þær 21.472.440 krónur sem runnu frá nýjum viðsemjendum stefnanda til VBS fjárfestingarbanka hf. Kröfuna um uppgjör kaupverðsins að fjárhæð 22.193.257 krónur styður stefndi Ris ehf. þannig:

Samkvæmt kaupsamningi hafi stefnanda borið að greiða kaupverðið með tilteknum hætti. Samkvæmt 12. tölulið samningsskilmála skyldu vextir ekki reiknast á útborgunargreiðslur en dráttarvextir skyldu reiknast við greiðsludrátt. Stefnandi hafi ekki innt útborgunargreiðslur af hendi á umsömdum gjalddögum og beri þær því dráttarvexti frá einstökum gjalddögum til uppgjörsdagsins 10. ágúst 2007 er stefnandi seldi íbúðina. Hafi stefnanda því borið að greiða stefnda við uppgjörið eftirstöðvar kaupverðsins 17.942.650 krónur, ásamt vísitöluhækkun að fjárhæð 2.201.364 krónur, eða samtals 20.144.014 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 618.384 krónum frá 17. maí 2006 til 4. júní 2006, en af 1.236.768 krónum frá þeim degi til 4. september 2006, en af 1.855.152 krónum frá þeim degi til 9. október 2006, en af 2.473.536 krónum frá þeim degi til 15. nóvember 2006, en af 3.091.192 krónum frá þeim degi til 22. desember 2006, en af 10.059.688 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2007, en af 19.211.681 krónum frá þeim degi til 20. ágúst 2007. Dráttarvextir nemi samtals 2.049.243 krónum og því hefði stefnanda borið að greiða stefnda við uppgjör hinn 20. ágúst 2007, 22.193.257 krónur.

Þá kveður stefndi Ris ehf. ljóst að lækka verði kröfur stefnanda með tilliti til eigin sakar hans en byggt sé á því að stefnandi sé sjálfur sérfróður um byggingar þar sem hann sé samþykktur byggingarstjóri og því hafi hann átt að geta séð fyrir að í óefni var að ganga hjá meðstefnda A-kk-þgf A-kk-þgf fasteignasala með fjármögnun verkefnisins og hefði því í tíma getað takmarkað meint tjón sitt.

Hvað lagarök varðar vísar stefndi Ris ehf. til samningalaga nr. 7/1936, meginreglna kröfuréttar og laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Um málskostnað er vísað til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

V.

Stefndi A-kk-nf A-kk-nf byggir sýknukröfu sína á því að ekki sé til að dreifa sök af hálfu stefnda samkvæmt sakarreglunni og þar af leiðandi sé ekki til að dreifa bótaskyldu samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, né öðrum réttarreglum, skráðum eða óskráðum.

Þá kveðst stefndi A-kk-nf alfarið hafa gætt skyldna sinna sem fasteignasali samkvæmt lögum nr. 99/2004 og því sé hafnað að stefndi hafi með því að þinglýsa ekki kaupsamningi um eignina gerst brotlegur við 15. og 16. gr. laganna. Því fari fjarri að í þessum ákvæðum sé lögð sú skylda á fasteignasala að þinglýsa að eigin frumkvæði kaupsamningum án þess að þess sé sérstaklega óskað af kaupanda eða seljanda. Hvorki sé í lögunum né lögskýringargögnum að finna tilvísun til slíkrar skyldu stefnda. Í 15. gr. laganna sé að finna almennt orðaðar hátternisreglur til viðmiðunar í störfum fasteignasala og í 16. gr. sé fjallað um skjalagerð, án þess að á nokkurn hátt sé vísað til skyldu til að þinglýsa skjölum. Á því sé byggt að ekkert í lögum nr. 99/2004 leggi þá frumkvæðisskyldu á stefnda sem haldið sé fram í stefnu, þ.e. að stefnda hafi borið að þinglýsa kaupsamningi aðila án þess að þess hafi sérstaklega verið óskað. Við þinglýsingu kaupsamnings beri að greiða stimpilgjald samkvæmt lögum nr. 36/1978 sem nemi 0,4% af fasteignarmati eignarinnar. Fráleitt verði að telja að það sé hlutverk stefnda sem fasteignasala að greiða úr eigin vasa þá fjárhæð fyrir hönd stefnanda til þess að sinna þessari meintu frumkvæðisskyldu til þinglýsingar sem stefnandi byggir á. Hafi vilji stefnanda staðið til þess að stefndi þinglýsti kaupsamningi um fasteignina að Tröllakór 12 sé á því byggt að stefnanda hafi borið að gera stefnda það ljóst ásamt því að leggja fram fjármuni til greiðslu stimpilgjalds. Sérstaklega verði að gera ríkar kröfur til stefnanda í þessum efnum enda sé beinlínis tekið fram í grein 19 í kaupsamningi um eignina að það sé hlutverk kaupanda að þinglýsa kaupsamningnum.

Óumdeilt sé í málinu að stefnandi hafi ekki lagt fram stimpilgjald til þinglýsingar á kaupsamningnum og því sé mótmælt sem röngu og ósönnuðu að stefnandi hafi óskað eftir því við stefnda að stefndi þinglýsti kaupsamningi. Þá sé því jafnframt mótmælt sem röngu og ósönnuðu að til sé óskráð viðurkennd réttarvenja þess efnis að stefnda beri að þinglýsa kaupsamningi án þess að þess hafi verið óskað og án þess að kaupandi hafi lagt fram fjárhæð sem nemur andvirði stimpilgjalds. Stefnandi hafi á engan hátt sannað að slík venja sé til staðar en sönnunarbyrði um það hvíli á stefnanda.

Verði litið svo á að stefndi hafi brotið gegn skyldum sínum á saknæman hátt með því að þinglýsa ekki kaupsamningnum sé á því byggt af hálfu stefnda að tjón stefnanda sé ekkert eða í öllu falli algerlega ósannað. Fjármögnun kaupverðs stefnanda sé á ábyrgð stefnanda. Ekkert liggi fyrir í málinu um þau kjör sem Sparisjóður Hafnafjarðar hefði hugsanlega boðið og þann fjármögnunarkostnað sem fylgt hefði slíkri fjármögnun en telja verði víst að slík fjármögnun hefði ekki undir neinum kringumstæðum verið án vaxta eða að teknu tilliti til verðbóta. Því gefi sú framsetning að nota eingöngu heildarkaupverð eignarinnar samkvæmt kaupsamningi ranga mynd þegar hin meinta bótakrafa sé reiknuð út. Með þeirri framsetningu sé í engu gert ráð fyrir því að greiða þurfi vexti af fjármögnuninni. Gögn málsins beri að auki með sér vaxtakjör fjármögnunar VBS og voru vextir og kostnaður dregin af nafnvirði þeirra veðskuldabréfa sem bankinn keypti sem hluta af fjármögnuninni. Í samræmi við þessa aðferð beri veðskuldabréfið sjálft enga vexti við uppgreiðslu og af þeim sökum sé fullkomlega eðlilegt að fjárhæð þeirra veðskuldabréfa sem þinglýst hafi verið á eignina sé hærri heldur en kaupverðið enda búið að gera ráð fyrir vaxtagreiðslum í þeirri fjárhæð. Hér sé eingöngu um að ræða útfærsluatriði við fjármögnun enda verði því ekki haldið fram í alvöru að það fyrirfinnist á hinum íslenska fjármálamarkaði, hvorki nú né þá, vaxtalaus fjármögnun fyrir kaupendur húsnæðis.

Stefndi kveður ósannað með öllu að betri fjármögnun hafi verið í boði en sú sem VBS hafi boðið uppá. Staðhæft sé að væntanlegt lán frá Sparisjóði Hafnarfjarðar hefði án vafa borið vexti og því hefði heildarendurgreiðslufjárhæðin orðið sú sama eða ámóta þegar upp hefði verið staðið að láninu greiddu. Munurinn hafi falist í því að stefnandi hafi greitt fjármögnunarkostnað vegna kaupanna fyrirfram í stað þess að greiða þann kostnað smátt og smátt á öllum lánstímanum. Ekki hafi verið sýnt fram á að mögulegt hafi verið fyrir stefnanda að fjármagna kaup sín á fasteigninni með minni tilkostnaði en boðinn hafi verið af VBS og því sé ósannað að stefnandi hafi orðið fyrir einhverju tjóni vegna fjármögnunar VBS og tilheyrandi veðsetningu. Í útreikningum stefnanda á bótakröfu og málatilbúnaði er á engan hátt tekið tillit til þess að afborganir samkvæmt kaupsamningi hafi borið vexti. Kveðst stefndi hafa fengið nákvæma útreikningar á greiðslu einstakra kaupenda samkvæmt fjármögnun VBS frá J-kk-þgf Ó-kk-þgf endurskoðanda og hafi þeim verið komið á alla kaupendur fasteigna í Tröllakór 12, þar á meðal stefnanda. Honum hafi því verið fullljóst um fjármögnunarkjörin.

Þá kveðst stefndi byggja á því að ekki hafi verið sýnt fram á að VBS hafi neitað að aflétta veðinu og þá hvers vegna. Ekki liggi fyrir neitun VBS á að aflétta veðinu en jafnframt sé á það bent að í fyrirliggjandi uppgreiðslusamningi komi fram að stefnandi og Ris ehf. hafi skuldbindið sig til að gefa út afsal fyrir eigninni um leið og allar greiðslur samkvæmt kaupsamningi hafi verið greiddar.

Verði litið svo á að stefndi A-kk-nf A-kk-nf hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda kveður stefndi nauðsynlegt að mótmæla vaxtakröfu stefnanda. Stefnandi byggi vaxtakröfu sína á því aðallega að krafan eigi að bera vexti frá þeim degi er veðskuldabréfum VBS hafi verið þinglýst á eignina, eða 20. mars 2006, því þá hafi hið meinta tjónsatvik átt sér stað. Því sé mótmælt enda hafi ekki verið sýnt fram á að nokkuð tjón hafi orðið af þeirri þinglýsingu. Hið meinta bótaskylda atvik hafi enn ekki átt sér stað. Þá sé kröfu um dráttarvexti frá og með því að mánuður var liðinn frá dagsetningu bréfs frá 7. apríl 2008, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, mótmælt gagnvart stefnda A-kk-þgf enda hafi því bréfi ekki verið beint að stefnda A-kk-þgf.

Hvað lagarök varðar kveðst stefndi A-kk-nf byggja á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, lögum nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, lögum nr. 38/2001 um vexti og meginreglum skaðabótaréttar um sönnun sakar, tjóns og orsakasamband. Kröfuna um málskostnað styður stefndi við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

VI.

Í máli þessu deila aðilar um skaðabætur vegna ætlaðra vanefnda stefnda Ris ehf. á kaupsamningi, dagsettum 7. febrúar 2006, við stefnanda um íbúð 01-0202 í húsinu nr. 12 við Tröllakór í Kópavogi vegna veðsetningar hennar umfram kaupverð samkvæmt kaupsamningi. Enn fremur er deilt um það hvort stefndi A-kk-nf A-kk-nf löggiltur fasteignasali hafi bakað sér skaðabótaábyrgð með því að þinglýsa ekki nefndum kaupsamningi. Fram er komið að stefnandi greiddi þá fjárhæð sem greiða skyldi við undirritun samningsins, 1.084.550 krónur, til A-kk-ef A-kk-ef sem annaðist gerð kaupsamningsins. Kaupverð íbúðarinnar að öðru leyti, 19.424.272 krónur (20.508.822 - 1.084.550 krónur), að teknu tilliti til vísitöluhækkunar á greiðslur samkvæmt töluliðum átta og níu, skyldi greiða í samræmi við framvindu verksins, eins og rakið hefur verið, en íbúðin var óbyggð þegar stefnandi festi kaup á henni. Í kaupsamningnum kemur fram að við undirritun hans hafi legið fyrir yfirlýsing frá Sparisjóði Hafnarfjarðar vegna fjármögnunar. Svo fór að sjóðurinn kom ekki að fjármögnun verksins og var þá fyrir milligöngu stefnda A-kk-ef A-kk-ef samið við VBS fjárfestingarbanka hf. um að fjármagna verkefnið, þ.e. byggingu stefnda Ris ehf. á Tröllakór 12-16. Var það gert í september 2006 og þá þinglýst á íbúð stefnanda, með samþykki stefnda Ris ehf., sex veðskuldabréfum samtals að fjárhæð 23.000.000 króna. Stefnandi greindi frá því fyrir dómi að hann hefði ekki séð neina yfirlýsingu um fjármögnun verksins þegar hann undirritaði kaupsamninginn við stefnda Ris ehf. en hann hefði frétt af því í byrjun árs 2007 að VBS fjárfestingarbanki hf. hefði tekið að sér að fjármagna framkvæmdina. Hann hefði gengið út frá því að um væri að ræða fjármögnun verktakans sem væri honum óviðkomandi en hann ætti sem kaupandi að gera upp við fjármögnunaraðilann við afhendingu eignarinnar en ósamið hafi verið um það uppgjör. Þá kom fram hjá stefnanda að hann hefði gert sér grein fyrir því að veðsetja hefði þurft íbúðina vegna fjármögnunarsamnings, en taldi þó að það yrði ekki fyrir hærri fjárhæð en nam kaupverðinu.

Stefnandi telur að hann hafi orðið fyrir tjóni af þeirri háttsemi stefnda Ris ehf. að heimila veðsetningu á íbúðinni fyrir hærri fjárhæð en nemur kaupverði hennar og hafi stefnandi þurft að greiða VBS fjárfestingarbanka hf. til afléttingar á lánum á eigninni 22.542.440 krónur, eða 2.033.618 krónum hærri fjárhæð en umsamið kaupverð hafi verið. Krefur stefnandi stefndu um þá fjárhæð auk vaxta. Skaðabótakrafa stefnanda á hendur Ris ehf. er byggð á því að stefndi hafi vanefnt kaupsamninginn með veðsetningunni áðurnefndu og með því að hlutast ekki til um að losa veðin af eigninni eins og farið hafi verið fram á. Veðsetning stefnda Ris ehf., án samþykkis stefnanda, hafi verið í beinni andstöðu við kaupsamning aðila, enda vissi stefndi að hann hefði selt íbúðina nokkrum mánuðum áður fyrir lægri fjárhæð og hafi stefnda einungis verið heimilt að þinglýsa lánum á hina seldu eign að sömu fjárhæð og eftirstöðvar kaupverðs. Það hafi ekki verið gert og því geti stefnandi krafist skaðabóta vegna vanheimildar til ráðstöfunar á veðréttindum og vísar stefnandi til 1. mgr. 43. og 1. mgr. 46. gr. og 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 er kaupanda fasteignar heimilt að krefjast skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns samkvæmt 59. gr. sé eign gölluð, þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá gilda ákvæði laganna um galla, eftir því sem við getur átt, eigi þriðji maður beinan eignarrétt, veðrétt eða annars konar rétt til fasteignar, sbr. 1. mgr. 46. gr. laganna og samkvæmt 18. gr. telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum eða kaupsamningi.

Að framan er rakið að stefnanda var kunnugt um það í ársbyrjun 2007 að VBS fjárfestingarbanki hf. hafði tekið að sér fjármögnun framkvæmdanna í stað Sparisjóðs Hafnarfjarðar. Þrátt fyrir það gerði stefnandi engan reka að því að setja sig í samband við bankann eða stefnda A-kk-þf A-kk-þf til að ganga úr skugga um að samningurinn yrði rétt efndur. Verður ekki hjá því komist að líta svo á að stefnandi hafi samþykkt að VBS fjárfestingabanki hf. tæki yfir fjármögnun hans á kaupum íbúðarinnar og þar með aðild Tröllakórs 12-16 ehf. að veðsetningu íbúðarinnar. Fyrir liggur að stefnandi fylgdist með framvindu verksins og treysti því að greiðslur gengju fyrir sig eins og tilgreint væri í kaupsamningi. Aðspurður fyrir dómi greindi stefnandi frá því að hann hefði ætlað að fjármagna kaupverð eignarinnar með eigin fé og láni sem hann hefði átt rétt á frá Íbúðalánasjóði. Þennan hluta kaupverðsins ætlaði stefnandi að greiða að fullu við afhendingu íbúðarinnar.

Í málinu liggja ekki aðrar upplýsingar fyrir um fjármögnun stefnanda sjálfs á kaupum eignarinnar og þá ekki um vexti eða kostnað af þeirri fjármögnun. Er þannig ekki upplýst í málinu með hvaða hætti uppgjör milli stefnanda og VBS fjárfestingabanka hf. eða Tröllakórs 12-16 ehf. vegna íbúðar stefnanda skyldi vera. Að mati dómsins hefur stefnandi ekki sýnt fram á það að hann hafi haft möguleika á að greiða kaupverð samkvæmt 2.-9. tölulið A í kaupsamningi stefnanda og stefnda Ris ehf. án vaxta og kostnaðar. Í 12. lið kaupsamnings aðila er kveðið á um að dráttarvextir reiknist á útborgunargreiðslur samkvæmt A-lið kaupsamningsins við greiðsludrátt. Ekki er ágreiningur með aðilum um að stefnandi greiddi ekki umræddar útborgunargreiðslur, að þeirri fyrstu frátalinni, á umsömdum tíma. Eftir stendur að ekki er ljóst með hvaða hætti stefnandi ætlaði að gera upp við fjármögnunaraðila framkvæmda, en ljóst er að kröfur hans um skaðabætur úr hendi beggja stefndu taka ekki mið af því að stefnandi yrði fyrir kostnaði við það uppgjör.

Stefnandi reiknar tjón sitt á þann veg að nota kaupverð íbúðarinnar samkvæmt kaupsamningi 10. ágúst 2007 og draga frá því umsamið kaupverð í kaupsamningi stefnanda við stefnda Ris ehf. Mismuninn, 2.033.618 krónur, telur stefnandi vera tjón sitt. Slíkur grundvöllur fær ekki staðist að mati dómsins þar sem ekkert tillit er þá tekið til kostnaðar stefnanda af fjármögnuninni. Að þessu gættu er það mat dómsins að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna veðsetningar á íbúðinni, en skilyrði skaðabóta er að sýnt sé fram á að tjón hafi orðið. Niðurstaða dómsins er að stefnandi hafi ekki rennt viðhlítandi stoðum undir kröfu sína um skaðabætur í málinu vegna vanheimildar stefnda Ris ehf. og verður þá ekki byggt á framangreindum ákvæðum í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup að þessu leyti. Verður því að sýkna stefnda Ris ehf. af kröfu stefnanda um skaðabætur í málinu.

Kemur þá til skoðunar hvort stefndi A-kk-nf A-kk-nf löggiltur fasteignasali hafi bakað sér skaðabótaábyrgð með því að láta undir höfuð leggjast að þinglýsa kaupsamningi aðila frá 7. febrúar 2006. Stefnandi byggir á því að hann, sem löggiltur fasteignasali, hafi vanrækt að þinglýsa kaupsamningnum, sem hafi gert það að verkum að stefndi Ris ehf., hafi getað þinglýst lánum á fasteignina í berhöggi við kaupsamning og réttindi stefnanda eins og að framan greinir. Með því hafi stefndi A-kk-nf brotið gegn 15. og 16. gr. laga um fasteignasölu nr. 99/2004 og sé bótaábyrgð hans reist á ákvæði 27. gr. laganna en ákvæðið mæli fyrir um skaðabótaskyldu fasteignasala. Ljóst sé að um gáleysi stefnda A-kk-ef hafi verið að ræða að þinglýsa ekki kaupsamningnum en ekki liggi fyrir hvort ásetningur hafi verið staðar.

Samkvæmt 15. gr. ber fasteignasala í hvívetna að leysa af hendi störf sín eins og góðar viðskiptavenjur bjóða og liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra og gæta þess að aðilum séu ekki settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Þá ber fasteignasala að vanda skjalagerð, sbr. 16. gr. laganna. Í máli þessu er ekkert það fram komið sem staðfestir að stefnandi hafi óskað eftir því við stefnda A-kk-þf að hann annaðist þinglýsingu kaupsamningsins fyrir stefnanda. Telja verður að án slíkrar beiðni hafi stefnda A-kk-þgf ekki verið skylt að annast um þinglýsingu samningsins og þá ekki að greiða kostnað sem af því leiðir. Þá verður að mati dómsins ekki fram hjá því horft að samkvæmt 19. lið kaupsamnings stefnanda og stefnda Ris ehf., er berum orðum sagt að kaupandi skuli láta þinglýsa samningi og greiða kostnað sem af því leiði. Er ósannað að stefndi hafi tekið að sér að þinglýsa kaupsamningnum og enn fremur að venja standi til þess að fasteignasölum beri slík skylda. Samkvæmt þessu hafnar dómurinn því að stefndi A-kk-nf A-kk-nf hafi bakað sér skaðabótaábyrgð á ætluðu tjóni stefnanda samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.

Samkvæmt framangreindu verður það niðurstaða dómsins að sýkna stefndu af dómkröfum stefnanda. Eftir atvikum þykir rétt að fella málskostnað niður.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest, en dómari og lögmenn töldu endurflutning óþarfan.

Dómsorð:

Stefndu, Ris ehf. og A-kk-nf A-kk-nf, eru sýkn af kröfum stefnanda.

Málskostnaður fellur niður.

J-kk-nf H-kk-nf