E-1326/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 12. janúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Torghöllinni ehf., Síðumúla 27, Reykjavík, gegn B-kk-þgf B-kk-þgf, Þrándarseli 4, 109 Reykjavík, með stefnu birtri 22. febrúar 2008.

Stefndi höfðaði gagnsakarmál á hendur stefnanda með stefnu birtri 25. mars 2008 framlagðri á dómþingi 8. apríl 2008.

Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 769.770 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 20. október 2004 til greiðsludags og til greiðslu málskostnaðar auk virðisaukaskatts að skaðlausu, að mati réttarins. Krafist er höfuðstólsfærslu vaxta.

Dómkröfur stefnda í aðalsök eru aðallega þær að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda en til vara er þess krafist að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar.

Dómkröfur gagnstefnanda í gagnsök eru þær að gagnstefndi verði dæmdur til þess að greiða gagnstefnanda 492.799 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 3. september 2007 til greiðsludags og til greiðslu alls málskostnaðar auk virðisaukaskatts að skaðlausu að mati réttarins. Krafist er höfuðstólsfærslu vaxta skv. 12. gr. laga nr. 38/2001.

Dómkröfur gagnstefnda í gagnsök eru þær að gagnstefndi verði sýknaður af öllum kröfum gagnstefnanda og tildæmdur málskostnaður að mati dómsins.

Málsatvik

Með kaupsamningi dags. 11. nóvember 2002, keypti aðalstefnandi sumarhúsið nr. 108, við Dagverðarnes í Skorradalshreppi, fastanúmer 221-3578, af stefnda. Aðalstefnandi telur sig hafa skoðað eignina tvisvar sinnum áður en kaup tókust. Skoðunin fór fram að hausti og skoðaði fyrirsvarsmaður aðalstefnanda eignina ásamt gagnstefnanda. Í söluyfirliti fasteignasölu kemur ekkert fram um galla á fasteigninni. Afhending eignarinnar fór fram við kaupsamning 11. nóvember 2002 og afsal átti að gefa út 1. maí 2003.

Aðalstefnandi kveðst svo til ekkert hafa notað sumarhúsið veturinn eftir kaupin en fór að vera í því sumarið á eftir. Hann kveðst fljótlega hafa tekið eftir því að húsið gekk til í vondum veðrum.

Um vorið og sumarið 2004 kveðst aðalstefnandi hafa tekið eftir því að parketið í stofu fór að slakna eða síga. Fljótlega fór að bera á sigi á gólfi, úr stofu og út á verönd.

Sumarið 2004 hafði aðalstefnandi ákveðið að stækka verönd sumarhússins og að setja þar niður heitan pott. Þegar farið var í þær framkvæmdir, hafi komið í ljós að frágangur festinga hússins var algjörlega ófullnægjandi. Enn fremur hafi vantað allar stífingar á milli undirstöðusúlna, sem reyndist ástæða þess að húsið gekk til í vondum veðrum. Aðalstefnandi taldi nauðsynlegt að bregðast strax við og láta lagfæra þennan galla strax, svo húsið hreinlega fyki ekki um koll í næsta óveðri. Aðalstefnandi áskildi sér rétt til bóta úr hendi gagnstefnanda vegna þessara galla, í tilkynningu til fasteignasala þann 20. október 2004. Fasteignasali sem hafði milligöngu um söluna reyndi að fá stefnda til fundar um ágreininginn en án árangurs.

Þegar framangreindar lagfæringar áttu sér stað, lét aðalstefnandi einnig rjúfa gólfið að neðanverðu, til að athuga ástæður gólfsigsins. Kom þá í ljós að heilklætt hafði verið með blikki undir húsið og undir því reyndist timbur vera svart af fúa. Aðalstefnandi telur blikkklæðninguna hafa komið í veg fyrir eðlilega loftræstingu og að raki hafi því lokast inni í viðnum og valdið rakaskemmdum og fúa í gólfbitum.

Með bréfi lögmanns aðalstefnanda, dags. 29. júní 2005, var skorað á gagnstefnanda að bæta úr þeim galla sem blikkklæðningin hefði valdið, innan 14 daga frá dagsetningu bréfsins.

Að tilhlutan aðalstefnanda var B-kk-nf G-kk-nf byggingaverkfræðingur dómkvaddur sem matsmaður samkvæmt dómkvaðningu Héraðsdóms Reykjavíkur þann 9. desember 2005. Hann skilaði matsgerð í september 2006, en hann var beðinn um að gefa rökstutt álit á spurningum, annars vegar er varðar galla vegna stífinga og festinga sumarhússins og viðgerð þeirra og hins vegar um galla vegna fúa og raka í gólfbitum og gólfi.

Mat B-kk-ef á fyrri matsliðnum sé að festingum dregara niður í steyptar undirstöðusúlur sé ábótavant og að laga hefði þurft u.þ.b. aðra hverja festingu. Þá hafi u.þ.b. önnur hver festing verð lamin að bitunum svo hægt væri að bolta bitana við festingarnar. Til þess að bæta úr þessu hefði þurft að festa vinkla niður í súlurnar með múrboltum sem dregararnir séu síðan boltaðir við. Matsmaður taldi festingarnar ekki góðar eins og þær væru og þörfnuðust lagfæringa.

Í matsgerð kemur fram að húsið stendur í brekku, um 1,5 til 2 m, sem segir að súlurnar þar séu allavega um 2,5 m á hæð. Matsmaður taldi að eðlilegt hefði verið að stífa þessar súlur þar sem þær væru svona háar og augljóslega viðkvæmar fyrir láréttu átaki. Matsmaður telur að þarna hefði verið eðlilegt að vera með 2 stífingarkrossa á súlunum fremst, þvert á húsið, þ.e. á sitt hvoru súlubili og 3 stífingarkrossa í langátt hússins. Kostnaður við að bæta úr galla vegna festinga og stífinga er að mati B-kk-ef kr. 201.500.- á verðlagi í ágúst 2004.

Mat B-kk-ef á seinni matsspurningunni, er varðar fúa og raka í gólfbitum og gólfi, var það að gólfbitar væru ekki fúnir, nema bitinn fremst. Matsmaður taldi að þarna sé um að ræða vatn, sem kemur niður í framhlið hússins og fari utan rakafólíunnar sem er undir gólfplötunum og niður í fremsta gólfbitann og úr honum í einangrunina í 1. bili og sitji þar vegna blikksins að neðan sem hindrar rakann í að komast niður. Í ljós kom hins vegar að vatn lá allsstaðar ofan fólíunnar sem er ofan á gólfbitunum undir gólfplötunni.

Ástæðuna taldi matsmaður hljóta að vera leka sem kemur utan frá, þ.e. í gegnum veggi og síðan niður á gólfið, sem bendir þá til að vatn sem kemst inn í vegg, renni niður á rakafólíu gólfsins og renni inn eftir henni. Matsmanni þótti frekar ólíklegt að þetta vatn kæmi allt framan frá, þ.e. frá gaflinum sem snýr að Skorradalsvatni, en þó er ekki hægt að útiloka það.

Annar möguleiki er að einhvers staðar sé um leka lögn að ræða sem er ólíklegra þar sem líkur eru á að sá leki hefði farið vaxandi. Einungis var raka að finna í einangruninni, sem er í 1. gólfbitanum (næst Skorradalsvatni). Matsmaður taldi að leki í framhlið hefði valdi þeim skemmdum sem um er að ræða í tveimur fremstu bilum hússins, en að það lægi þó ekki ljóst fyrir.

Matsmaður taldi blikklokunina of þétta þar sem hún gæti haldið raka í einangruninni og hún þar með misst gildi sitt að hluta. Matsmaður taldi þurfa að fjarlægja blikkið og setja tjörutex með öndun þ.e. sem hleypir raka í gegnum sig og undir það þyrfti að setja músanet. Til að framkvæma þetta þarf að taka ofan af gólfinu, bæði parketið og plöturnar til að gera við fúa í framhliðinni. Miðaði matsmaður við að taka ofan af tveimur bitabilum til að skipta um gólfplötur og parket sem er skemmt vegna raka svo og fremsta bita undir húsinu. Matsmaður miðaði við að blikkinu sé skipt út neðanfrá en að vísu er erfitt að komast að efst undir húsinu, en þar er miðað við að grafa þurfi rásir til að hægt verði að athafna sig við skiptin, sem síðan verði fyllt aftur í.

Að mati matsmanns var hér um að ræða galla á fasteigninni en matsmanni var ekki ljóst hvort um afleitt tjón væri að ræða umfram það sem hann tiltók í matsgerð. Matsmaður taldi að hér væri um að ræða galla sem hefði verið til staðar frá upphafi vegna rangrar notkunar og staðsetningar á efnum. Orsök rakaskemmdar í fremsta gólfbita og gólfi næst framhlið hússins taldi matsmaður vera vegna leka í framvegg hússins sem hefur einnig valdið skemmdum í tveimur fremstu bilum hússins. Matsmaður sá ekki aðrar skemmdir en hann taldi ekki ólíklegt að frekari skemmdir væru í gólfi vegna raka ofan rakafólíu. Matsmaður taldi að ekki væri venja að nota blikk undir sumarhús, en hefur þó heyrt að sumir hafi gert það í einhverjum tilvikum, sem sanni þó ekki að það sé gott. Matsmaður telur órökrétt að nota blikk undir sumarhús og að það sé óráðlegt.

Til að bæta úr gallanum telur matsmaður að það þurfi að fjarlægja blikkið og setja tjörutex með öndun, þ.e. sem hleypir raka í gegnum sig. Undir texið þarf síðan að setja músanet. Það þarf að taka ofan af gólfinu, bæði parketið, plöturnar og rakafólínuna fremst (miðar við tvö fremstu bilin). Matsmaður reiknar ekki með að skipta út gólfplötum og parketi að öðru leyti.

Kostnaðarmat B-kk-ef við úrbætur vegna fúa og raka er kr. 418.070.-, miðað við verðlag í ágúst 2004.

Þegar framangreind matsgerð lá fyrir sendi lögmaður aðalstefnanda gagnstefnanda bréf, dags. 30. október 2006, og skoraði á gagnstefnanda að ganga til samninga um kröfu aðalstefnanda. Á fundi aðila þann 11. janúar 2007 handsöluðu aðilar samkomulag, sem í fólst ákveðin verka- og kostnaðarskipting milli aðila við viðgerð á göllunum. Auk þess samþykkti gagnstefnandi að greiða matskostnað, 292.799 kr. og hluta málskostnaðar aðalstefnanda, 200.000 kr. eða samtals 492.799 kr. sem greitt var þann 12. apríl 2007. Ekki kom til þess að samkomulag aðila yrði virkt að öðru leyti og hefur aðalstefnandi því höfðað mál þetta.

Málsástæður stefnanda í aðalsök

Aðalstefnandi byggir kröfugerð sína á því að sumarhúsið hafi verið haldið verulegum göllum þegar hann keypti það af gagnstefnanda með kaupsamningi þann 11. nóvember 2002 og því eigi hann rétt á skaðabótum eða afslætti úr hendi stefnda. Gallarnir fólust annars vegar í því að festingum dregara niður í steyptar undirstöðusúlur sumarhússins hafi verið verulega ábótavant og einnig hafi vantað stífingakrossa á undirstöður sumarhússins. Hins vegar hafi gallarnir falist í því að fúi og raki var í gólfbitum og gólfi vegna leka sem komi utan frá í gegnum veggi og síðan niður á gólfið, og renni niður á rakafólíu gólfsins og renni inn eftir henni en blikklokun neðan á bústaðnum sé of þétt og haldi raka í einangruninni sem missi gildi sitt að hluta af þessum sökum.

Aðalstefnandi byggir á því að aðilar hafi gert með sér gagnkvæman samning þar sem seljandi hafi skuldbundið sig til að inna af hendi samningsbundna greiðslu, hina seldu eign, gegn móttöku kaupverðs. Eignina hafi átt að afhenda án leyndra galla og með áskildum kostum. Aðalstefnandi haldi því fram að gallarnir teljist hafa rýrt verðmæti eignarinnar svo nokkru varði samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002.

Þá lítur aðalstefnandi svo á að gagnstefnandi hafi í raun viðurkennt bótaskyldu sína með því samkomulagi sem aðilar gerðu og með greiðslu matskostnaðar og hluta lögmannskostnaðar. Gagnstefnandi hafi einnig margsinnis lofað að bæta úr gallanum en ekki staðið við þau loforð. Sé aðalstefnanda því nauðsyn að höfða mál þetta.

Skaðabætur

Í söluyfirliti Fasteignamarkaðarins sé ekkert tekið fram um að umræddir gallar séu á fasteigninni, en söluyfirlit um eignina sé á ábyrgð gagnstefnanda. Hann hafi byggt eða látið byggja sumarhúsið og hafði átt það í nokkur ár þegar hann seldi aðalstefnanda það. Af þeim sökum átti hann eða mátti vita um ástand hússins en hafi látið hjá líða að upplýsa það við sölu eignarinnar.

Aðalstefnandi heldur því jafnframt fram að hann hafi ekki getað gert sér grein fyrir þessum göllum á húsinu og séu gallarnir þess eðlis að hann hafi ekki átt þess kost að sjá þá við venjulega skoðun. Honum hafi hvorki verið sagt frá göllunum á fasteignasölunni né hafi hann getað áttað sig á þessu slæma ástandi hússins, þar sem gallarnir hafi verið leyndir við skoðun. Sumarhúsið hafi verið heilklætt að neðan, þannig að aðalstefnandi gat ekki séð að frágangi festinga og stífinga væri stórlega ábótavant. Aðalstefnandi hafi ekki getað séð eða gert sér grein fyrir þessum göllum fyrr en hann hafi rifið klæðningu frá þegar verið var að lagfæra og stækka verönd í kringum bústaðinn.

Aðalstefnandi heldur því fram að þar sem húsið sé heilklætt með blikki undir húsinu komi það í veg fyrir eðlilega lofræstingu og valdi með því raka- og fúaskemmdum. Aðalstefnandi hafi ekki tekið eftir þessum galla fyrr en eftir afhendingu er gólf fór að síga við útgang á verönd. Við kaupsamning var gólfið parketlagt og engin merki voru þá um raka eða fúa, en því sé haldið fram að gallinn komi fram á nokkrum árum.

Aðalstefnandi telur samkvæmt framansögðu, sig eiga rétt til bóta úr hendi gagnstefnanda vegna gallanna.

Bótakröfu sína styður aðalstefnandi við framlagða matsgerð dómkvadds matsmanns. Mat hans á heildarkostnaði við að koma fasteigninni í það ástand, sem stefnandi hélt að húsið væri í við kaupin, og að lagfæra gallana, sé samtals 619.570 kr. Aðalstefnandi haldi því fram að þar sem sumarhúsið sé hannað þannig að gólfflötur stofu, borðstofu, eldhúss og gangs sé einn samfelldur og heill flötur, um 30 m², teljist það galli að ekki sé skipt um parket á heildargólffleti, sem er 30 m² en matsmaður geri einungis ráð fyrir að skipt sé um parket á hluta þess gólfflatar, eða 7 m² kafla af heildarfletinum.

Aðalstefnandi telur tjón sitt af þessum sökum mun meira en samkvæmt niðurstöðu matsmanns og gerir kröfu um að gagnstefnandi bæti sér tjón sitt, sem felist í því að þurfa að skipta um parket á 30 m² gólffleti. Við útreikning á tjóni sínu notar aðalstefnandi sömu forsendur pr. m² og matsmaður, eða 6.530 kr. Aðalstefnandi gerir kröfu um að gagnstefnandi bæti honum allt það tjón sem aðalstefnandi verði fyrir með því að þurfa að skipta um parket á 30 m² gólffleti. Aðalstefnandi gerir þá kröfu að til viðbótar þeim 7 m² af parketi, sem gert sé ráð fyrir í matsgerð að sé skipt um og teljist til tjóns aðalstefnanda, sé skipt um 23 m² af parketi til viðbótar og að gagnstefnanda beri að bæta aðalstefnanda tjón sem af því hljótist.

Bótafjárhæð sé því viðgerðarkostnaður samkvæmt matsgerð 619.570 kr. að viðbættum 150.190 kr., eða 769.770 kr.

Afsláttur

Ef ekki verði fallist á kröfu um skaðabætur gerir aðalstefnandi kröfu um afslátt af kaupverði er nemi sömu fjárhæð og bótakrafan. Afsláttarkröfuna styður aðalstefnandi ennfremur við framlagða matsgerð dómkvadds matsmanns, sem sýnir að fasteignin sé haldin þeim göllum sem aðalstefnandi haldi fram og hvað kosti að koma fasteigninni í það ástand, sem aðalstefnandi hélt að hún væri í á kaupsamningsdegi. Auk þess haldi aðalstefnandi því fram að gagnstefnanda beri að greiða fyrir heildargalla á parketi. Heildarkostnaður aðalstefnanda við að bæta úr göllum sé 769.770 kr. sem er stefnufjárhæð málsins.

Samkvæmt reglum fjármunaréttar skuli við það miðað að fjárhæð afsláttar sé mismunur á kaupverði eignar og því verði sem ætla mætti að kaupandi hefði viljað greiða fyrir eignina, hefði honum verið kunnugt um annmarka þá, sem á eigninni voru við sölu. Heildarkostnaður við að koma fasteigninni í umsamið horf, sé 769.770 kr. en að frádreginni þeirri fjárhæð finnist það verð sem aðalstefnandi hefði verið tilbúinn til að greiða fyrir fasteignina á kaupsamningsdegi.

Aðalstefnandi styður afsláttarkröfuna við sömu málsástæður og bótakröfu sína, eftir því sem við geti átt.

Krafist sé dráttarvaxta frá 20. október 2004, en þá hafi aðalstefnandi tilkynnt gagnstefnanda um framangreinda galla og gerði kröfu um að hann bætti sér allan kostnað sem hlytist vegna þeirra.

Aðalstefnandi byggir málshöfðun sína á almennum reglum kröfuréttar, ákvæðum laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, sérstaklega 18. og 27. gr. Dráttarvaxtakrafa sé gerð á grundvelli III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Kröfur sínar um málskostnað styður stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, en krafan um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988 þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni.

Málsástæður og lagarök stefnda í aðalsök

Gagnstefnandi mótmælir því að hann hafi í raun viðurkennt bótaskyldu sína með því samkomulagi sem aðilar gerðu. Staðreyndin sé sú að hann leitaðist við að ljúka málinu með sátt án þess að viðurkenna bótaskyldu eins og skýrt komi fram í samkomulagsdrögum og sé þar margítrekað. Gagnstefnandi hafi þannig viljað forðast óþægindi, kostnað og áhættu, sem almennt fylgi því að vera aðili dómsmáls. Þar sem aðalstefnandi hafi rift samkomulagi aðila sé honum nauðugur einn kostur að taka til varna.

Þar sem aðalstefnandi hafi einhliða tekið þá ákvörðun 3. september 2007 að rifta samkomulagi aðila hefði honum borið skylda til þess að endurgreiða g-kk-þgf samningsgreiðslu sína að fjárhæð 492.799 kr. samhliða og samtímis riftunaryfirlýsingu sinni eftir almennum reglum kröfuréttarins. Þá skyldu hafi aðalstefnandi látið undir höfuð leggjast og hafi gagnstefnandi því höfðað gagnsakarmál til greiðslu fyrrnefndrar fjárhæðar.

Gagnstefnandi byggir á því í aðalsök í fyrsta lagi að engir gallar hafi verið á hinni seldu fasteign þegar hún var afhent aðalstefnanda. Í öðru lagi telur gagnstefnandi að ætlaðir gallar rýri verðmæti fasteignarinnar ekki svo nokkru varði í merkingu 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í þriðja lagi sé því alfarið hafnað að gagnstefnandi hafi í nokkru sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar og fullyrðingum um annað sé mótmælt harðlega sem röngum og ósönnuðum með öllu.

Gagnstefnandi fullyrðir að hann hafi afhent aðalstefnanda ógallaða fasteign þann 11. nóvember árið 2002. Framkvæmdir aðalstefnanda sumarið 2004, þar sem grafið var undan bústaðnum, hafi valdið því að stífing hússins og grundun hafi farið forgörðum að minnsta kosti tímabundið. Framkvæmdir aðalstefnanda hafi valdið því að leka fór um útvegg, en samkvæmt matsgerð sé sá leki ekki á ábyrgð gagnstefnanda og ekki verði annað ráðið af matsgerð, en að lekinn hafi hafist skömmu áður en skoðun matsmanns átti sér stað eða í það minnsta löngu eftir að gagnstefnandi afhenti aðalstefnanda fasteignina.

Matsmaður telji í matsgerð sinni að frágangur undir gólfi, þ.e. blikkklæðning undir gólfi sé galli. Blikkklæðningin valdi því að vatn sem komi frá ótilgreindum lekastað á útvegg komist ekki í gegnum blikkklæðninguna og sitji því ofan á blikkinu. Gagnstefnandi telji að það sé á ábyrgð aðalstefnanda að gera við leka um útvegg og þá verði blikkklæðningin varla talin galli þar sem tjónið sé afleiðing leka sem aðalstefnandi beri óskipta ábyrgð á. Auk þess ætti að vera einfalt mál að komast hjá tjóni með því að bora göt í blikkið þ.a. vatn eigi greiða útgönguleið.

Aðalstefnandi hafi í engu á þeim fjórum árum sem liðin séu frá því að hann uppgötvaði ætlaða galla gert minnsta reka að því að gera við fasteignina. Þannig hafi aðalstefnandi látið undir höfuð leggjast að uppfylla þá skyldu að takmarka tjón sitt og verði ekki séð að matsmaður hafi í nokkru tekið það með í reikninginn við mat sitt á ætluðu tjóni.

Hvað varðar stífingu hússins sé það mat gagnstefnanda að húsið hafi verið nægilega stífað áður en aðalstefnandi breytti grundun og stífingu hússins með framkvæmdum sínum sumarið 2004.

Í matsgerðinni komi fram að heildarkostnaður við lagfæringar meintra galla sé 619.570 kr. með virðisaukaskatti og þar af sé vinna áætluð rúmur helmingur fjárhæðarinnar eða 334.000 kr. með virðisaukaskatti. Matsmaður taki fram að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað fáist endurgreiddur. Virðisaukaskattur af vinnu sé þannig áætlaður af matsmanni 65.731 kr. Samkvæmt gildandi skattalögum myndu samtals 39.439 kr. fást endurgreiddar. Samkvæmt matsgerð og fyrrgreindum útreikningum myndi því ætlað tjón aðalstefnanda vera að fjárhæð 580.131,00 kr. eða 8,3% af kaupverði fasteignarinnar.

Dómkrafa aðalstefnanda sé samansett af 619.570 kr. sem sé niðurstaða matsmanns um fjárhæð ætlaðs tjóns áður en fjárhæð virðisaukaskatts sé dregin frá, og 150.190 kr. til viðbótar við matsfjárhæð, sem enga stoð fái í matsgerðinni eða öðrum gögnum málsins og geti því eðli málsins samkvæmt ekki talist dómtæk. Samtals sé stefnukrafan því að fjárhæð 769.770 kr. en með vísan til sönnunargagna sem stafi frá aðalstefnanda sjálfum gæti krafan aldrei verið hærri en 580.131 kr. og beri að hafna auknum kröfum aðalstefnanda sem röngum og ósönnuðum.

Aðalstefnandi sé augljóslega að auka við kröfur sínar í þeim tilgangi að heildardómkrafan fari upp fyrir 700.000 kr. markið, en það hafi verið talin þumalputtaregla í íslenskum rétti að ef fjárhæð tjóns vegna galla á notaðri fasteign fari ekki upp fyrir 10% af söluverði þá rýri gallinn ekki verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði og sé þar af leiðandi ekki bótaskyldur. Með því að bæta við kröfuna með fyrrgreindum hætti takist aðalstefnanda að hækka hlutfallið úr 8,3% upp í 10,4%.

Jafnvel þótt kröfur stefnanda á grundvelli matsgerðarinnar væru að fullu teknar til greina sé ekki hægt að líta svo á að ætlaðir annmarkar á fasteigninni rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í merkingu 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Telja verði að það sama eigi við þótt dómkröfur í stefnu væru teknar til greina að fullu.

Gagnstefnandi telur fullvíst með vísan í nýleg fordæmi Hæstaréttar að afsláttarkrafa á bilinu 8,3% - 10,4% af kaupverði geti aldrei talist rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í þessu sambandi sé á það bent að aðalstefnandi hafi allt frá því haustið 2004 vanrækt að gera við leka um útvegg og takmarka þannig tjón sitt eins og honum hafi borið skylda til að íslenskum rétti. Telja verði að ef aðalstefnandi hefði fullnægt fyrrgreindri skyldu sinni hefði matið á ætluðu tjóni orðið miklum mun lægri fjárhæð en samkvæmt matsgerð.

Í stefnu sé því haldið fram að gagnstefnandi hafi tekið fram að sumarhúsið væri sérlega vandað að allri gerð og sérstaklega vel smíðað. Gagnstefnandi mótmælir þessari fullyrðingu stefnanda harðlega sem rangri og ósannaðri og telur sig ekki hafa lýst fasteigninni og kostum hennar umfram lýsingu söluyfirlits. Fyrirsvarsmaður aðalstefnanda, sem sé sérfræðingur í fasteignaviðskiptum, hafi skoðað eignina í tvígang, einnig undir hana og hafi séð vel hvernig um var búið, þ.e. blikkklæðingu undir gólfi auk stífingarkrossa og festingar. Aðalstefnandi hafi engar athugasemdir gert við fyrrgreindan umbúnað fyrr en hann sendi erindi til fasteignasala rúmum tveimur árum síðar. Gagnstefnandi mótmælir því harðlega að hann hafi veitt ónógar eða rangar upplýsingar í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2003 um fasteignakaup. Gagnstefnandi hvorki vissi né mátti vita um ætlaða galla á fasteigninni, enda hafi þeir ekki verið til staðar við afhendingu eignarinnar í nóvember 2002.

Um saknæma háttsemi af hálfu gagnstefnanda sé ekki að ræða og fullyrðingum um annað sé mótmælt sem tilhæfulausum og ósönnuðum.

Hvað varði varakröfu aðalstefnanda skuli hnykkt á því að 60% af virðisaukaskatti á byggingarstað fáist endurgreitt, eða 39.439 kr. ef miðað sé við matsgerðina, og beri að lækka kröfu aðalstefnanda a.m.k um þá fjárhæð. Enn fremur bendir gagnstefnandi á að aðalstefnandi hafi í 4 ár hið minnsta vanrækt þá skyldu sína að takmarka tjón sitt og hafi með þeirri háttsemi sinn valdið því að tjónið varð meira en efni stóðu til. Verði aðalstefnandi að bera þá aukningu á tjóni sínu sjálfur.

Gagnstefnandi mótmælir því í báðum tilfellum að ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem einungis taka til neytendakaupa, verði beitt þar sem ekki sé um neytendakaup að ræða í því tilfelli sem hér sé til umfjöllunar.

Gagnstefnandi byggir mál sitt á almennum reglum skaðabótaréttarins auk almennra reglna samninga og kröfuréttar, en þó sérstaklega á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup einkum III. kafla þeirra laga. Krafa um málskostnað sé byggð á 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, en lögmönnum sé þar gert skylt að leggja virðisaukaskatt á þjónustu sína.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda í gagnsök

Gagnstefnandi byggir á því í gagnsök að þar sem samkomulagi aðila frá því í janúar 2007 hafi verið rift hafi aðalstefnanda borið skylda til þess að endurgreiða gagnstefnanda þá greiðslu sem hann hafði innt af hendi á grundvelli þess samnings, enda sé ekki deilt um lögmæti riftunar í máli þessu.

Réttaráhrif riftunar séu skýrar að íslenskum rétti og séu m.a. lögfestar í 33. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hvor aðili um sig skuli endurgreiða þær greiðslur sem inntar voru af hendi á grundvelli samkomulagsins og skuli ástandið vera hið sama og áður en samningur var gerður. Aðalstefnandi hafði engar greiðslur innt af hendi á grundvelli samkomulagsins og því þurfi gagnstefnandi engu að skila eða endurgreiða. Gagnstefnandi hafði innt af hendi fjárhæð gagnsakar og eigi hann vegna riftunarinnar skýra og lögvarða kröfu um endurgreiðslu fjárins úr hendi aðalstefnanda að viðbættum dráttarvöxtum frá þeim degi sem riftunaryfirlýsingin barst honum auk vaxtavaxta og málskostnaðar.

Aðalstefnandi hafi engar heimildir fyrir því að halda fjárhæð gagnsakar í sinni vörslu. Vörslur aðalstefnanda á þeirri fjárhæð geti aldrei verið á grundvelli vanefndaúrræða sem rætur eigi að rekja til fasteignakaupanna. Fjárhæð þessi sé samningsgreiðsla á grundvelli samnings sem aðalstefnandi hafi rift og því ljóst að samhliða og samtímis hafi honum borið skylda til þess að endurgreiða gagnstefnanda þá fjárhæð.

Gagnstefnandi byggir mál sitt á almennum reglum samninga- og kröfuréttar. Dráttarvaxtakrafa sé reist á grundvelli 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og krafa um vaxtavexti á 12. gr. sömu laga. Krafa um málskostnað sé byggð á 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, en lögmönnum sé þar gert skylt að leggja virðisaukaskatt á þjónustu sína. Um heimild til gagnstefnu vísar gagnstefnandi til 2. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök aðalstefnanda í gagnsök

Aðalstefnandi byggir á því í gagnsök að gagnstefnandi hafi greitt mats- og lögmannskostnað í apríl 2007 án fyrirvara. Hann hafi heldur ekki gert áskilnað um endurgreiðslu ef samkomulag aðila myndi bresta. Aðalstefnandi lítur svo á að með greiðslunni hafi gagnstefnandi í raun viðurkennt bótaskyldu sína vegna galla á fasteigninni og hafi einnig staðfest samkomulagið þar sem hann féllst á að gera úrbætur á göllunum. En þrátt fyrir loforð um að skila verkáætlunum og að hefjast handa við úrbæturnar, gerðist ekkert og hafi gagnstefnandi ekki svarað fyrirspurnum og áskorunum aðalstefnanda þar um.

Í samræmi við framangreint, heldur aðalstefnandi því fram, að gagnstefnandi hafi ekki staðið við loforð þau sem hann gaf með framangreindri sátt nema að hluta, þar sem hann bætti ekki úr göllum á fasteigninni með þeim hætti sem hann lofaði. Aðalstefnandi telur hins vegar að matsgerð staðfesti ekki að leki sé í útveggnum og ekkert liggi fyrir í raun um að svo sé. Aðalstefnandi telur langlíklegast að blikk undir bústaðnum hleypi ekki raka í gegnum sig og viðhaldi ekki eðlilegri öndun og að ekki sé hægt að sjá rót leka fyrr en blikk og klæðning undir bústaðnum sé fjarlægt. Því sé augljóst að órökrétt sé að ætlast til þess að aðalstefnandi lagfæri leka áður en gagnstefnandi hæfi framkvæmdir, eins og segir í 3. gr. draga að skriflegu samkomulagi aðila. Aðalstefnandi heldur því fram að upphafleg sátt aðila hafi verið á þann veginn að gagnstefnandi hæfi framkvæmdir en ekki aðalstefnandi.

Í tölvupósti lögmanns aðalstefnanda 4. september 2007 hafi gagnstefnanda verið gerð grein fyrir því að aðalstefnandi liti svo á að samkomulag það sem gert var á fundi í janúar s.á., væri ekki lengur í gildi og að málinu yrði haldið áfram fyrir dómstólum. Yfirlýsing þessi hafi verið gefin í samræmi við fyrri áskilnað aðalstefnanda um að leita réttar síns fyrir dómstólum ef ekki næðist að sætta ágreining aðila. Gagnstefnandi stóð við ekki loforð um úrbætur vegna galla á hinni seldu fasteign og hafi því ekki bætt tjón aðalstefnanda, nema að hluta til.

Aðalstefnandi telur yfirlýsingu gagnstefnanda um að hann bæri ekki skaðabótaábyrgð á göllum vegna leka í útvegg, engu breyta um loforð um hans um endurbætur vegna gallanna, þ.e. yfirlýsingin leysir hann ekki undan skuldbindingu hans. Og þar sem hann stóð ekki við loforð sitt um endurbætur, beri honum að bæta aðalstefnda tjón vegna galla með greiðslu bóta og/eða afsláttar.

Því sé alfarið hafnað og mótmælt að málsaðilar hafi gert með sér sérstakan og sjálfstæðan samning, eins og byggt sé á í gagnstefnu. Þessi meinti samningur væri þá í raun að fjalla um samkomulag um lok annars samnings, þ.e. kaupsamnings aðila dags. 11. nóvember 2002, um fasteignina nr. 108 við Dagverðarnes í Skorradal, og úrbætur gagnstefnanda vegna vanefnda á þeim samningi. Þessi málsástæða gagnstefnanda sé hreint rakalaus, enda fjalli ágreiningur aðila einungis um einn samning og vanefndir gagnstefnanda á honum.

Í samræmi við framangreint sé þeirri málsástæðu gagnstefnanda einnig harðlega mótmælt, að aðalstefndi hafi rift meintum samningi eða samkomulagi aðila. Sjónarmið um riftun eigi ekki við í málinu og því sé krafa um endurgreiðslu kostnaðar á þeim grundvelli út í hött. Hinn meinti samningur hafi ekki heldur falið í sér neinar greiðslur af hálfu aðalstefnanda til gagnstefnanda, enda hafi verið um að ræða einhliða yfirlýsingu frá gagnstefnanda um að bæta aðalstefnanda tjón sem leitt hafi af vanefnd á kaupsamningi um fasteign. Þó að aðalstefnandi hafi ætlað að taka einhver verk að sér samkvæmt samkomulaginu, þá hafi hann ekki verið að inna neinar greiðslur af hendi til gagnstefnanda, heldur að gefa honum kost á að ljúka málinu með minni kostnaði. Aðalstefnandi hafði þá þegar innt allar greiðslur af hendi fyrir hina seldu fasteign.

Í samræmi við framangreint sé sýknukrafa í gagnsök byggð á því að ekki hafi verið um nýjan eða sjálfstæðan samning að ræða, sem kunni að hafa verið riftanlegur vegna vanefnda gagnstefnanda, heldur snúist málið í raun um vanefndir á kaupsamningi um fasteign. Gagnstefnandi hafi lofað að bæta aðalstefnanda það tjón sem leiddi af vanefndunum, en hafi ekki staðið við það loforð. Þar sem gagnstefnandi hafi ekki staðið við loforð um að bæta úr göllunum hafi brostið forsenda fyrir samkomulagi aðila og sé því alfarið mótmælt sem röngu að aðalstefnandi hafi rift einhverjum samningi. Aðalstefnandi sé þvert á móti að knýja fram réttar efndir á kaupsamningi aðila með málssókninni.

Gagnstefnandi hafi heldur ekki gert kröfu um endurgreiðslu fjárins, fyrr en í gagnstefnu og sé því haldið fram að gagnstefnandi geti ekki, nærri ári eftir fyrirvaralausa greiðslu, krafið aðalstefnanda um endurgreiðslu bótagreiðslu.

Því sé einnig haldið fram að ekki sé hægt að líta svo á að málatilbúnaður og krafa gagnstefnanda geti talist gagnkrafa í skilningi 2. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Þá sé þess hvorki krafist í greinargerð í aðalsök, né í gagnstefnu, að dómkröfur í gagnsök verði notaðar til skuldajafnaðar við kröfur aðalstefnanda í aðalsök að svo miklu leyti sem til þurfi eða að sjálfstæður dómur verði kveðinn upp um það sem umfram kann að vera miðað við kröfu stefnanda í aðalsök. Kröfu gagnstefnanda verði af þessum sökum ekki skuldajafnað upp í kröfu aðalstefnanda í máli þessu.

Dráttarvaxtakröfu gagnstefnanda er sérstaklega mótmælt. Gagnstefnandi hafði ekki uppi kröfu um endurgreiðslu mats- og lögmannskostnaðar fyrr en í gagnstefnu og komi því ekki til greina að dæma dráttarvexti fyrr en í fyrsta lagi frá þingfestingardegi gagnsakar.

Krafa um málskostnað er studd við XXI. kafla laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni.

Aðalstefnandi byggir málatilbúnað í gagnsök á almennum reglum kröfuréttar, ákvæðum laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Kröfur sínar um málskostnað eru studdar við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, en krafan um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988 þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni.

Niðurstaða

Krafa stefnanda í aðalsök málsins byggist á því að sumarhúsið við Dagverðarnes í Skorradalshreppi hafi verið haldið verulegum göllum þegar hann keypti það af gagnstefnanda með kaupsamningi dags. 11. nóvember 2002. Aðalstefnandi eigi því rétt á skaðabótum eða afslætti úr hendi gagnstefnanda. Kröfur sínar í málinu byggir aðalstefnandi á framlagðri matsgerð dómkvadds matsmanns, dags. 1. október 2006.

Samkvæmt matsgerð er í fyrsta lagi metið hvort frágangur festinga og stífinga undir sumarhúsinu hafi verið fullnægjandi við sölu hússins. Í matsgerðinni kemur fram að matsmaður telur að festingum dregara niður í steyptar undirstöðusúlur sé ábótavant og að laga hefði þurft um það bil aðra hverja festingu. Lagfæringar fælust í því að festa vinkla niður í súlurnar með múrboltum sem dregaranir væru boltaðir við. Í matsgerðinni kemur fram að hæð undir húsið neðst í brekkunni þar sem það stendur sé um 1,5 til 2 m, sem segir að súlurnar þar séu allavega um 2,5 m á hæð. Matsmaður telur að eðlilegt sé að stífa þessar súlur þar sem þær séu svona háar og augljóslega viðkvæmar fyrir láréttu átaki. Kostnaðarmat í matsgerð samtals vegna festinga og stífinga er að fjárhæð 201.500 kr.

Samkvæmt matsgerð er í öðru lagi metið ástand sumarhússins með hliðsjón af þeim fúa/raka sem fram hefur komið í gólfbitum og gólfi. Það kemur fram í niðurstöðu matsmanns að blikklokunin neðan á húsinu sé of þétt og geti haldið raka í einangruninni sem þar með missi gildi sitt og geti valdið rakaskemmdum í gólfbitum og gólfi. Það er mat matsmannsins að blikkið þurfi að fjarlægja og setja tjörutex með öndun þ.e. sem hleypir raka í gegnum sig. Taka þurfi ofan af gólfinu, bæði parketið og plöturnar til að gera við fúa. Að mati matsmanns er hér um galla að ræða á fasteigninni, sem hafi verið til staðar frá upphafi vegna rangar notkunar og staðsetningar á efnum. Kostnaðarmat í matsgerð samtals vegna fúans/rakans er að fjárhæð 418.070 kr.

Fallist er á að þeir annmarkar eignarinnar sem metnir eru kostnaðarmati í matsgerð og séu gallar í skilningi 1. málsl. 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Til viðbótar kröfum á grundvelli matsgerðar gerir aðalstefnandi kröfu um að gagnstefnandi greiði í bætur 150.190 kr. vegna þess að nauðsynlegt sé að skipta um parket á þeim heildargólffleti, sem tjón varð á. Ekki er á það fallist að um bótaskyldan galla sé að ræða í því tilfelli, enda er þessi krafa aðalstefnanda engum gögnum studd og er henni hafnað.

Kostnaðarmat samkvæmt framlagðri matsgerð er 619.570 kr. með virðisaukaskatti. Þegar tekið er tillit til þess að hluti virðisaukaskatts fæst endurgreiddur myndi ætlað tjón aðalstefnanda vera 580.131 kr. samkvæmt útreikningi gagnstefnanda, sem ekki hefur verið mótmælt. Samsvarar það 8,3% af kaupverði eignarinnar. Samkvæmt 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 telst notuð fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Með hliðsjón af því og eins og ákvæði þetta hefur verið skýrt af dómstólum er ekki um bótaskyldan galla að ræða enda þótt framlögð matsgerð yrði lögð til grundvallar bótakröfum aðalstefnanda í málinu. Þá er ósannað að gagnstefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi eða veitt rangar upplýsingar við sölu eignarinnar, sbr. 27. gr. laga 40/2002. Verður því að sýkna gagnstefnanda af kröfum aðalstefnanda í aðalsök.

Gagnsökin í málinu var höfðuð innan þeirra tímamarka er í 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 greinir og er að öðru leyti í samræmi við skilyrði þess lagaákvæðis. Fjárhæð gagnkröfu er mats- og lögmannskostnaður, sem gagnstefnandi greiddi aðalstefnanda í apríl 2007 er fyrir lá að aðilar myndu leysa ágreiningsmál sín með samkomulagi. Þótt samkomulag aðila hafi að öðru leyti runnið út í sandinn verður að telja að sú greiðsla sem gagnstefnandi innti af hendi án fyrirvara sé skuldbindandi fyrir hann. Verður aðalstefnandi því sýknaður af kröfum gagnstefnanda í gagnsök.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Gagnstefnandi, B-kk-nf B-kk-nf, skal vera sýkn af kröfum aðalstefnanda, Torghallarinnar ehf., í aðalsök.

Aðalstefnandi skal vera sýkn af kröfum gagnstefnanda í gagnsök.

Málskostnaður fellur niður.

E-kk-nf Ó-kk-nf