E-359/2019

Dómur

Mál þetta, sem var dómtekið þann 10. október 2019, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjaness með stefnu birtri þann 10. apríl 2019.

Stefnandi er H-kk-nf B-kk-nf, kt. 0000000000, Suðurgötu 96, 220 Hafnarfirði.

Stefndi er I-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. 0000000000, Starhólma 6, 200 Kópavogi.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndi greiði honum annars vegar 296.693 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 14. október 2017, og hins vegar 122.760 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. febrúar 2019. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda að mati dómsins auk virðisaukaskatts.

Stefndi krefst þess aðallega að verða sýknaður af öllum kröfum stefnanda, en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins að teknu tilliti til framlagðs málskostnaðaryfirlits.

Málsatvik:

Þann 8. júní 2017 undirrituðu stefnandi og stefnda kaupsamning um kaup á fasteigninni Suðurgötu 96, Hafnarfirði, með milligöngu fasteignasölu. Eignin er 150 fermetrar að stærð í fjögurra íbúða húsi, og er eignarhlutfall í húsi og lóð 25,26%. Afhending eignarinnar fór fram sama dag og undirritun kaupsamnings, og afsal var gefið út þann 21. júlí 2017.

Í kaupsamningi kemur að kaupandi hafi kynnt sér yfirlýsingu húsfélagsins, dags. 7. maí 2017, og skýrslu um ástandsskoðun frá Tækniþjónustu Verktaka ehf. frá október 2016. Í nefndri yfirlýsingu húsfélagsins kemur fram að ætlaður heildarkostnaður íbúðar 0201 vegna samþykktra framkvæmda við múrviðgerðir, málningu, viðgerð á þaki og tréverki, væri 1.560.800 krónur. Þá kemur fram að ekki standi til að taka lán vegna framkvæmdanna. Yfirlýsing húsfélagsins tók mið af fundi sem haldinn var í húsfélaginu þann 3. maí 2017, þar sem samþykkt var að taka tilboði verktakans Múr og ráðgjöf ehf., en heildartilboðsfjárhæð nam 6.109.000 krónum, en jafnframt hafði verið samþykkt að sami aðili og hafði ástandsskoðað eignina, skyldi hafa eftirlit með framkvæmdunum, og næmi sá kostnaður 8% af reikningum verktakans.

Í meðfylgjandi söluyfirliti um fasteignina, sem er óundirritað, kemur fram: „Húsið verði viðgert að utan og málað í sumar á kostnað seljanda“. Stefnda gat ekki staðfest að um sama yfirlit hafi verið að ræða, en hún hafi ritað undir söluyfirlit. Í kaupsamningnum kemur síðan fram að aðilar hafi kynnt sér og áritað söluyfirlit fasteignasölunnar, og skoðist það yfirlit sem hluti af kaupsamningnum.

Ekki liggur nákvæmlega fyrir hvenær framkvæmdir hófust en stefnda greiðir fyrstu greiðslur til húsfélagsins vegna framkvæmda og eftirlits þann 3. júlí 2017, og af því þykir ljóst að framkvæmdir hófust um svipað leyti og kaupin fóru fram. Verklok voru haustið 2017, og þá lá fyrir að kostnaður verktakans vegna framkvæmdanna hafði orðið meiri en upphaflegar áætlanir gerðu ráð fyrir, eða 7.187.735 krónur. Stefnda hefur alls greitt 1.491.695 krónur til húsfélagsins.

Fram er komið að húsfélagið þurfti að taka yfirdráttarlán í því skyni að gera upp við verktakann þar sem ekki hafi borist frekari greiðslur frá stefndu. Fyrir liggja tölvutölvupóstsamskipti stefnanda við þá fasteignasölu sem hafði milligöngu um söluna frá lok árs 2017 og byrjun árs 2018, þar sem fram kemur að húsfélagið sé orðið óþolinmótt gagnvart honum vegna lögveðsábyrgðar sem hvíli á íbúð 0201 vegna skuldar sem ekki hafi fengist greidd frá stefndu.

Þann 25. apríl 2018 gaf húsfélagið út reikning á hendur stefndu, fyrir höfuðstól að fjárhæð 436.477 krónum. Með bréfi, dags. 12. júní 2018 frá húsfélaginu til stefnanda, kemur fram að því miður hafi stefnda ekki gert skil á lokagreiðslu auk dráttarvaxta frá 14. október 2017, og væri kröfu húsfélagsins því beint gegn stefnanda.

Stefnandi beindi kröfu gegn SjóváAlmennum tryggingum hf., með bréfi, dags. 12. júlí 2018 byggt á starfsábyrgð fasteignasölunnar, sem skilaði ekki árangri. Stefnandi beindi þá greiðsluáskorun á hendur stefndu, dags. 10. janúar 2019, en í svarbréfi frá lögmanni stefndu, dags. 17. janúar 2019 var þeirri kröfu hafnað. Lögmaður stefnanda ítrekaði kröfu sína í bréfi til lögmanns stefndu í bréfi dags. 7. febrúar 2019.

Stefnandi fékk þann 20. mars 2019 umþrætta kröfu framselda sér frá húsfélaginu.

Í málinu liggja fyrir framangreind gögn auk reiknings á hendur stefnanda fyrir lögfræðiþjónustu og afrit bréflegra samskipta lögmanns stefnanda við tryggingarfélag þeirrar fasteignasölu sem hafði milligöngu um fasteignaviðskiptin, tölvupóstur dags. 29. ágúst 2018 frá formanni húsfélagsins til lögmanns stefnanda, eignskiptayfirlýsing, afrit greiddra reikninga stefndu, afrit reikninga frá Múr og ráðgjöf ehf. á hendur húsfélaginu, auk sundurliðana.

Aðilaskýrslur gáfu stefnandi og stefnda. Vitnaskýrslur gáfu Á-kk-nf Þ-kk-nf, formaður húsfélagsins að Suðurgötu 96 í Hafnarfirði, og G-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf, sem sat húsfund húsfélagins þann 3. maí 2017 fyrir hönd foreldra sinna og eigenda íbúðar að Suðurgötu 96 í Hafnarfirði.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi með yfirlýsingu í söluyfirliti, lofað að greiða kostnaðarhlutdeild íbúðarinnar í yfirstandandi framkvæmdum. Sú yfirlýsing sé ekki skilorðsbundin með neinum hætti. Skýrt komi fram: „Húsið verður viðgert að utan og málað í sumar á kostnað seljanda“. Það geti því enginn vafi leikið á því loforði, og stefnda beri að efna það án nokkurra undanbragða.

Stefnandi bendir á að stefnda hafi innt af hendi greiðslur vegna umræddra framkvæmda, samtals 1.360.457 krónur eins og upphaflegar áætlanir gerðu ráð fyrir. Í tölvupósti, dags. 29. ágúst 2018 hafi formaður húsfélagsins hins vegar útskýrt hvernig staðið hefði verið að framkvæmdunum og að greiðslu hafi vantað frá stefnda til þess að mæta kostnaðarhlutdeild hinnar seldu íbúðar í framkvæmdunum. Hafi formaðurinn útskýrt að tilboð hafi verið gert um viðgerðir að fjárhæð 6.109.000 krónur, með fyrirvara um breytingar eftir tilteknum magntölum. Sérstakur ráðgjafi, Tækniþjónusta Verktaka ehf., hafi verið ráðin til þess að hafa eftirlit með framkvæmdunum og gæta hagsmuna eigenda. Allir íbúðareigendur þ.m.t. stefndi hafi verið á þeim húsfundi þar sem framkvæmdirnar hafi verið samþykktar, og skýrt komið fram að endanlegur kostnaður gæti hugsanlega orðið meiri heldur en tilboðið hafi hljóðað upp á. Endanlegur kostnaður hafi orðið 7.187.735 krónur, en allir reikningar vegna verksins hafi verið undirritaðir af eftirlitsaðila sem réttmætir.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé hlutur íbúðar stefnanda 25,26% í húsinu. Hlutur íbúðarinnar sé því 1.815.621 króna. Stefnda hafi greitt 1.360.457 krónur og því hafi vantað 455.164 krónur. Þegar stefnandi hafi gert upp hlut stefnda til húsfélagsins, hafi verið samþykkt að taka tillit til VSK endurgreiðslu af vinnu vegna framkvæmdanna. Heildarendurgreiðsla VSK hafi numið 584.293 krónum og hlutur íbúðar stefnanda því 147.592 krónur. Stefnandi hafi gert upp við húsfélagið með greiðslu á 296.693 krónum sem sé því stefnufjárhæð málsins ásamt dráttarvöxtum frá 18. október 2017. Dráttarvextir miðist við nefndan dag sem hafi verið gjalddagi síðasta reiknings sem húsfélagið greiddi vegna framkvæmdanna, en eindagi hans hafi verið 9. október 2017.

Stefnandi mótmælir þeirri túlkun stefnda að henni beri eingöngu að greiða miðað við upphaflega tilboðsfjárhæð 6.109.000 krónur. Fyrir það fyrsta sé stefnda ekki búin að greiða í samræmi við tilboðsfjárhæðina, og hefði stefnda þannig þurft að greiða 1.543.133 krónur en sé bara búin að greiða 1.360.457 krónur. Einnig sé skýrt að tilboðið í verkið hafi verið með fyrirvara um magntölur. Það hafi komið fram á húsfundi við samþykkt framkvæmdarinnar, sem stefnda hafi sótt, að sá fyrirvari væri samþykktur, og að lögð væri áhersla á að klára allt sem hugsanlega kæmi fram þegar á framkvæmdum stæði. Það hafi engar nýjar endurbætur verið samþykktar af hálfu húsfundar eða formanns félagsins eftir nefndan fund. Alkunna sé að endanleg verð ýmissa viðhaldsframkvæmda liggi ekki fyrir og geti orðið meiri en ráð var fyrir gert. Þá hafi loforð stefnda í kaupsamningi ekki verið bundið við fjárhæðir, heldur eingöngu að stefndi myndi greiða hlutdeild hinnar seldu íbúðar í framkvæmdunum sem á endanum hafi reynst vera 1.815.621 króna.

Stefnandi telur að engin vafi geti leikið á um að stefnda beri að gera skil á því gagnvart stefnanda. Stefnandi hafi verið krafinn um greiðslu frá húsfélaginu, sem hann hafi ekki átt von á, en sú krafa sé varin með lögveði í íbúð hans. Stefnandi sé ólöglærður og hafi þurft að leita til lögmanns og greitt 122.760 krónur fyrir þá aðstoð. Sé stefndi ábyrgur á afleiddum kostnaði sem þessum vegna vanefndar sinnar og lögmannskostnaður sé því hluti af stefnufjárhæð stefnanda.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna samninga og kröfuréttar, sérstaklega reglna um skuldbindingargildi loforða, auk almennra reglna skaðabótaréttar og til 48. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994. Um varnarþing er vísað til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 91/1991. Kröfu um dráttarvexti styður við 5. og 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. og 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og krafan um greiðslu virðisaukaskatts við samnefnd lög nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök stefnda:

Stefnda bendir á að krafa stefnanda sé tvíþætt, annars vegar kostnaður vegna framkvæmda við sameign hússins, sem sagður er nema 296.693 krónum, og hins vegar kostnaður lögmanns, 122.760 krónur.

Stefndi krefst sýknu af síðarnefndu kröfunni eða í það minnsta beri að vísa henni frá dómi ex officio. Nefndur lögmannskostnaður eigi rætur að rekja til þess að stefnandi hafi talið nauðsynlegt að gera kröfu í starfsábyrgðartryggingu fasteignasalans. Stefnda hafi ekki verið aðili að því máli eða henni tilkynnt um það. Ekki sé unnt að gera stefndu ábyrga fyrir þeim kostnaði eða dráttarvöxtum, enda hafi þeirri fjárkröfu ekki verið beint að stefndu fyrr en við upphaf þessa máls, þá sé annar kostnaður sem stafi beinlínis af málinu málskostnaður, sbr. flið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991. Þá sé að mati stefndu um óbeint tjón að ræða sem bætist aðeins sé um saknæma háttsemi af hálfu seljanda skv. almennum reglum. Málatilbúnaður stefnanda taki ekki mið af því og sé hann í raun vanreifaður í stefnu.

Varðandi kröfu stefnanda um framkvæmdarkostnað, byggir stefnda á því krafa stefnanda sé án lagastoðar og mótmælir stefnda málatilbúnaði stefnanda hvað þetta varði, þ.m.t. lýsingu málavaxta og málsástæðna. Telur stefnda að það sé grundvallarregla í samningarétti að þeir sem standi að samningi þurfi að hafa forræði á efni samningsins, svo að loforð geti hafi stofnað rétt til handa þeim sem yfirlýsingu sé beint að. Bendir stefnda á að fasteignasali sá sem hafi annast sölumeðferðina hafi borið ábyrgð á gerð og efni söluyfirlitsins í samræmi við lög nr. 70/2015. Stefnda hafi enga aðkomu haft að þeim upplýsingum sem fram komi á söluyfirliti. Fái það og stoð í bréfi stefnanda, dags. 12. júlí 2018, þar sem stefnandi lýsi því svo að „Fasteignasala Reykjavíkur vissi vel af umræddum framkvæmdum... og lét sjálf það loforð á söluyfirlit eignarinnar að seljandi myndi greiða fyrir þær.“ Þannig hafi stefnandi sjálfur byggt á því að fasteignasalan hafi samið loforðið í söluyfirliti.

Stefnda mótmælir því sérstaklega sem vanreifuðu og afleiddu hvernig söluyfirlit geti lagt aðilum skyldur á herðar. Söluyfirlit sé ekki gagnkvæmur og íþyngjandi samningur milli kaupanda og seljanda eins og kaupsamningur, heldur ítarleg lýsing á fasteigninni, svo og um galla er kunni að vera á henni. Fasteignasala sem geri söluyfirlit, skv. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 70/2015 sé skylt að afla undirskriftar eiganda fasteignarinnar um efni söluyfirlits, og dagsetningar, og hafi það þýðingu að seljandi staðfesti að upplýsingar séu réttar.

Stefnandi áréttar að meint loforð í söluyfirliti samrýmist ekki skýru ákvæði í kaupsamningi aðila. Í 15. tl. kaupsamningsins sé beinlínis tekið fram að stefnandi skuli „bera kostnað af þeim framkvæmdum við sameign, sem ráðist sé í eftir að kaup takast og miða að því að auka verð og/eða notagildi húseignarinnar.“ Hér sé augljóslega verið að vísa til þeirra framkvæmda sem fyrirhugaðar voru við gerð kaupsamnings. Meint loforð í söluyfirliti sé rangt, eða í öllu falli ónákvæmt og í ósamræmi við kaupsamning. Fasteignasali beri ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, sbr. 2. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015.

Stefnda telur með vísan til framangreinds að þeir annmarkar séu á söluyfirliti að það sé ekki gilt, hvað þá að það hafi réttaráhrif í lögskiptum aðila.

Stefnda byggir á því að jafnvel þótt söluyfirlitið hafi verið undirritað og talið yrði að stefnda hafi sagst ætla að greiða kostnaðinn, sem hafi verið samið áður en kaupsamningur var gerður, þá hafi skýrlega verið vikið frá efni þess í fyrrnefndu 15. tl. í kaupsamningi aðila, sem sé skýrt að mati stefndu og styðjist við meginreglu fasteignakauparéttar, sbr. t.d. 13. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Meginreglan sé sú að sá sameiginlegi kostnaður fjöleignahúsa sem verði til fyrir afhendingardag falli á seljenda, en á kaupanda ef hann verði til eftir það tímamark. Kostnaður sá sem deilt sé um í máli þessu falli ótvírætt undir nefnt ákvæði kaupsamnings. Auk þess hafi framkvæmdirnar farið fram eftir kaupsamning og afhendingu og skipti engu hvort þær hafi verið ákveðnar áður, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 136/2002.

Stefnda byggir á því að jafnvel þótt stefnanda hafi ekki verið kunnugt um fyrirhugaðar framkvæmdir, gildi sú regla að honum sé eftir sem áður skylt að standa straum af framkvæmdarkostnaði. Sé þetta byggt á þeim röksemdum að framkvæmdirnar hafi komið stefnanda til góða og hafi ekki haft áhrif á mat hans á verðmætum fasteignarinnar. Hafi stefnda greitt umfram skyldu í berhögg við ákvæði kaupsamningsins. Verði ekki fallist á sjónarmið stefndu sé ljóst að stefnandi hafi auðgast með óréttmætum hætti á kostnað stefndu. Augljóst sé að mati stefndu að nokkur verðmætaaukning hafi orðið á fasteigninni í kjölfar framkvæmdanna.

Stefnda bendir á að stefnanda hafi verið krafa húsfélagsins löngu kunn, enda beinst gegn stefnanda í júní 2018. Stefnandi hafi enga skýringu gefið á því hvað réttlæti þann langa drátt sem hafi liðið þar til stefna málsins var gefin út. Telja verði að stefnandi hafi sýnt af sér slíkt tómlæti að þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup glati kaupandi rétti til þess að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynni seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann vissi eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang, og að hann ætlaði að bera hana fyrir sig. Ákvæðið eigi við um allar vanefndir seljanda, hvort sem vanefndin felist í galla eða öðru. Þótt ekki sé höfð uppi krafa um galla verði að líta til nefnds ákvæðis við mat á tómlætisáhrifum. Í dómaframkvæmd Hæstaréttar hafi verið miðað við að frestur þessi sé ekki langur og að kaupandi geti ekki dregið það umfram fáeina mánuði að senda tilkynningu til seljanda. Þá liggi fyrir að það hafi aldrei verið gert með viðhlítandi hætti af hálfu stefnanda.

Stefnda byggir einnig á því að stefnandi hafi fyrt sig öllum rétti með því að undirrita afsal um eignina þann 21. júlí 2017, og kostnaðaruppgjör án nokkurra athugasemda. Stefnandi hafi ekki kynnt sér sjálfstætt stöðu mála um framkvæmdirnar og kostnað þeirra. Athugasemdalaus viðtaka hafi þau réttaráhrif að réttur til vanefndaúrræða gegn stefndu sé fallinn niður.

Stefnda krefst þess til vara að fjárhæð krafna stefnanda verði lækkaðar verulega. Tilboðsfjárhæð í framkvæmdir hafi numið 6.109.000 krónum. Ekki hafi verið um áætlun að ræða heldur heildarfjárhæð. Engin frávik eða fyrirvarar hafi komið fram af hálfu verktaka. Sé því sérstaklega mótmælt að einhverjar óútskýrðar viðbætur hafi verið samþykktar á húsfundi húsfélagsins 3. maí 2017, eða að mætt hafi verið af hálfu verktakans á þann fund þar sem hafður hafi verið uppi slíkur fyrirvari.

Á því sé byggt af hálfu stefnanda að stefnda hafi samþykkt að tiltekin verk yrðu unnin sem aukaverk, en stefnandi geti í engu um hvaða verk það hafi verið eða magntölur. Ekki verði ráðið með skýrum hætti af stefnu hvernig fjárkrafan sé fundin út og grundvöll hennar. Ekki komi fram að um frávikstilboð hafi verið að ræða og verði verktaki að hafa uppi slíkan áskilnað um aukaverk, en svo hafi ekki verið.

Stefnda bendir einnig á að til viðbótar framangreindu að síðar hafi verið haldnir a.m.k. tveir húsfundir með verktaka og eftirlitsmanni. Stefnda hafi ekki mætt á þá fundi, enda ekki lengur eigandi að fasteigninni. Umræddar viðbætur hafi eflaust verið lagðar fram og samþykktar á þeim fundum og því aldrei kynntar stefndu, hvað þá að stefnda hafi samþykkt þær. Greinilegt sé af sundurliðun að aukaverk hafi verið samþykkt eftir að verkið hófst og séu stefndu því óviðkomandi. Jafnframt sé þess að gæta að ekki hafi verið haldin sérstök fundargerð, skv. 64. gr. laga nr.26/1994 um fjöleignahús. Fullyrðingar stefnanda um að stefnda hafi samþykkt umræddar viðbætur séu því ósannaðar.

Stefnda er ósammála útreikningi á fjárhæð kröfunnar. Samkvæmt samþykktu tilboði nam kostnaður alls 6.109.000 krónum með virðisaukaskatti. Við þá fjárhæð hafi bæst 8% þóknun TV Tækniþjónustunnar ehf., eða 488.729 krónur. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé eignarhlutur íbúðar 0201 sagður 25%. Kostnaður stefndu sé skv. því 1.649.430 krónur. Eftir sé að taka tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað, 60%. Sú endurgreiðsla nemi 584.293 krónum skv. stefnu. Hlutur stefndu í þeirri endurgreiðslu sé því 146.073 krónur sem dragist frá 1.649.430 krónum. Eftir standi því samtals 1.503.357 krónur. Stefnda hafi greitt 1.491.695 krónur inn á skuldina, en ekki 1.360.457 krónur líkt og stefnandi haldi fram. Eftirstöðvar nemi því að hámarki 11.662 krónum. Þá sé ekki tekið tillit til verðmætaaukningar í stefnu eins og beri að gera, sbr. reglur kröfuréttar um frádrátt verðmætisaukningar og sé það vanreifað af hálfu stefnanda.

Stefnda mótmælir kröfu stefnanda um dráttarvexti með vísan til sömu sjónarmiða og að framan geti, en hvað sem öðru líði beri að miða upphaf dráttarvaxta við dómsuppsögu, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001. Stefnda krefst þess jafnframt með vísan til alls framangreinds að málskostnaður falli niður í öllum tilfellum.

Um lagarök vísar stefndi til meginreglna samninga og kröfuréttar, einkum um að samninga beri að halda og efna in natura. Vísað er til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 12., 13. og 48. gr. laganna, og til 10. gr., sbr. 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Einnig er vísað til 64. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús. Um málskostnað vísast til XXI. kafla laga nr. 91/1991. Krafan um virðisaukaskatt er byggð á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Forsendur og niðurstaða:

Fyrri krafa þessa máls að fjárhæð 296.693 krónur, varðar ágreining aðila um það hvort þeirra eigi að greiða kostnað vegna verklegra framkvæmda húsfélagsins Suðurgötu 96 í Hafnarfirði, sem reyndist hærri en tilboð það sem lá fyrir í verkið. Stefnandi byggir á því stefndu hafi borið í samræmi við ákvæði kaupsamnings og söluyfirlits að greiða þann kostnað. Stefnda byggir á því að henni hafi ekki borið að greiða hærri fjárhæð en tilboðið sagði til um, enda hafi verið um heildarfjárhæð að ræða og enginn fyrirvari verið gerður um að það gæti orðið hærra.

Við undirritun kaupsamnings málsaðila um fasteignina lá fyrir ástandsskoðun um fasteigna frá október 2016, og yfirlýsing húsfélagsins, dags. 7. maí 2017. Í yfirlýsingunni kemur fram að framkvæmdir hafi verið samþykktar, og áætlaður heildarkostnaður íbúðar 0201 við múrviðgerðir, málningu, viðgerð á þaki og tréverki, væri 1.560.800 krónur. Þá lá einnig fyrir við samningsgerðina áritað söluyfirlit sem hluti kaupsamnings. Stefnda bar fyrir dómi að hafa áritað söluyfirlit þótt hún væri þess ekki fullviss að það hafi verið framlagt söluyfirlit sem er óundirritað. Borið undir hana texti söluyfirlitsins: „Húsið verður viðgert að utan og málað í sumar á kostnað seljanda“, bar stefnda að þetta ákvæði hafi verið hluti af fasteignaviðskiptum aðila, og að í því hafi falist að hún myndi greiða fyrir framkvæmdina í samræmi við tilboð um heildarfjárhæð í viðgerð hússins, sem nam 6.109.000 krónum.

Telja verður það meginreglu fasteignakaupalaga nr. 40/2002, sem fram kemur meðal annars í athugasemdum í frumvarpi með 27. gr. laganna, að upplýsingar í söluyfirliti séu á ábyrgð seljanda, enda eru þær í flestum tilvikum frá honum komnar. Samkvæmt því á kaupandi að geta treyst þeim upplýsingum sem fram koma í söluyfirliti, og miðað tilboðs og kaupsamningsgerð sína við þær. Stefnandi mátti samkvæmt framangreindi yfirlýsingu í söluyfirlitinu, treysta því að stefnda myndi greiða fyrir þær framkvæmdir sem búið var að samþykkja að ráðast í þegar samningsgerð fór fram, óháð því hver sá kostnaður endanlega yrði. Ef stefnda hefði ætlað að binda það loforð við ákveðna fjárhæð hefði henni borið að kveða skýrt á um það gagnvart stefnanda í söluyfirliti eða kaupsamningi.

Að mati dómsins skiptir ekki máli í þessu sambandi hvað kann að hafa farið fram á húsfundi húsfélagsins þann 3. maí 2017, þ.e.a.s áður en stefnandi keypti fasteignina. Ágreiningur um það hvort þá hafi komið fram fyrirvari um magn og mælingar verksins eða hvort fundarbókun húsfélagsins hafi verið í samræmi við ákvæði 64. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994, breytir engu um það loforð sem stefnda gaf stefnanda samkvæmt framangreindu.

Stefnda byggir á því að sú hækkun sem varð á verklega hluta framkvæmdanna hafi verið aukaverk og eflaust verið samþykkt á húsfundum með verktaka og eftirlitsmanni eftir að hafi selt, og þannig aukið verðgildi fasteignarinnar fyrir stefnanda. Beri stefnanda því að greiða þann kostnað sem hafi farið fram yfir samþykkt tilboð að fjárhæð 6.109.000 krónur, með vísan til 15. töluliðar í kaupsamningi aðila.

Í framlögðu yfirliti um útgefna reikninga og vinnu verktakans má sjá að tilgreindar eru viðbætur við verk og efnisliði um sömu verkþætti og fólust í tilboðinu sjálfu að fjárhæð 6.109.000 krónur. Með engum hætti verður séð af því yfirliti eða gögnum málsins að öðru leyti að um aukaverk hafi verið að ræða, eða að aukaverk hafi verið samþykkt á húsfundum síðar. Hækkun sú sem varð á reikningum verktakans verður þannig ekki rakin til aukaverka eða samþykkis húsfundar eftir að stefnandi eignaðist fasteignina, og skiptir þá ekki máli þótt framkvæmdirnar sjálfar hafi átt sér stað eftir að stefnandi eignaðist fasteignina.

Upplýst er að kostnaður vegna verklegu framkvæmdanna reyndist þegar upp var staðið, 7.187.735 krónur og er þá ótalinn kostnaður eftirlitsaðilans sem óumdeilt er að miðaðist við 8% af reikningum verktakans, og gæti því hafa numið 575.018 krónum. Hlutur íbúðar 0201 í heildareigninni er samkvæmt eignaskiptasamningi 25,26%. Út frá þessum forsendum var hlutur íbúðar 0201 til greiðslu 1.960.871 króna, en í samræmi við reglur um endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað hefði komið til einhverrar endurgreiðslu til húsfélagsins síðar.

Fyrir liggur í gögnum málsins að stefnda var búin að greiða 1.360.456 krónur til húsfélagsins vegna vinnu verktakans, en 131.239 krónur vegna vinnu eftirlitsaðilans, eða samtals 1.491.695 krónur. Reikningur sá sem húsfélagið gaf út á hendur stefndu, dags. 25. apríl 2018, með höfuðstól að fjárhæð 436.477 krónur, var þannig í samræmi við eða undir heildarfjárhæð verksins.

Stefnandi fékk framselda kröfu húsfélagsins á hendur stefndu, dags. 20. mars 2019, þar sem höfuðstóll kröfunnar er tiltekinn 296.693 krónur sem mun skýrast af því að til lækkunar hafði þá komið endurgreiddur virðisaukaskattur sem ekki er ágreiningur um.

Með vísan til framangreinds hefur stefnandi að mati dómsins sýnt fram á réttmæti og fjárhæð kröfu sinnar gagnvart stefndu. Eru því jafnframt ekki forsendur til að taka varakröfu stefndu til greina.

Stefnda byggir á því að með útgáfu og undirritun afsals, dags. 21. júlí 2017 og kostnaðaruppgjörs án athugasemda hafi stefnandi firrt sig öllum síðari rétti. Upplýst er í málinu að framkvæmdir voru nýlegar hafnar í júlí 2017 og lauk ekki fyrr en um haustið 2017, og fyrr lá ekki fyrir sú kostnaðaraukning sem varð. Þá var stefnandi þessa máls ekki aðili að því uppgjöri sem var á milli stefndu og húsfélagsins á nefndum tíma. Uppgjör aðila um kaup á fasteigninni og verklegar framkvæmdir húsfélagsins tengdust því ekki með nokkrum hætti að það gæti hafa leitt til þess að stefnandi hafi firrt sig einhverjum rétti.

Stefnda byggir á því að sýkna beri vegna tómlætis stefnanda og megi í því sambandi hafa hliðsjón af 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Krafa þessa máls á rót að rekja til verklegra framkvæmda sem húsfélagið að Suðurgötu 96 í Hafnarfirði réðst í, og ógreiddrar kröfu samkvæmt reikningi sem húsfélagið gaf út á hendur stefndu vegna þeirra framkvæmda. Ákvæði laga nr. 40/2002, sem gilda um kaup á fasteignum, verða að mati dómsins ekki yfirfærð á þær verklegu framkvæmdir sem húsfélagið stóð að, heldur eiga við almennar reglur um innheimtu fjárkrafna við mat á mögulegu tómlæti.

Samkvæmt gögnum málsins fór innheimta húsfélagsins fram með þeim hætti að eigendur greiddu inn á reikning húsfélagsins eftir því sem verkinu miðaði áfram, og greiddi stefnda með þeim hætti allt fram til 12. október 2017. Eftir að fyrir lá hver yrði endanlegur kostnaður hverrar íbúðar reyndi húsfélagið að ganga eftir því að stefnda greiddi til húsfélagsins það sem eftir stóð en án árangurs. Húsfélagið fór þá að ýta á stefnanda um greiðslu á grundvelli lögveðsréttar um kostnaðinn, og stefnandi reyndi að fá fasteignasalann til að miðla málum um greiðslu, en án árangurs. Húsfélagið gaf út reikning á hendur stefndu, dags. 25. apríl 2018, sem ekki fékkst greiddur. Með bréfi húsfélagins, dags. 12. júní 2018 til stefnanda kom fram að því miður hafi stefnda ekki gert skil á lokagreiðslu og yrði kröfunni því í framhaldinu beint að stefnanda. Stefnandi freistaði í framhaldi þess, eða í júlí 2018, að beina kröfu gegn Sjóvá – Almennum tryggingum hf. á grundvelli meintrar skaðabótarábyrgðar fasteignasalans, en án árangurs. Með bréfi stefnanda, dags. 10. janúar 2019, krafði stefnandi stefndu og greiðslu, og ítrekað með bréfi, dags. 7. febrúar 2019. Þeirri kröfu var hafnað af stefndu með bréfi, dags. 17. janúar 2019. Formlegt framsal frá húsfélaginu til stefnanda fór fram þann 20. mars 2019, og málið var höfðað með stefnu birtri þann 10. apríl 2019.

Að mati dómsins verður af framangreindu ekki fallist á að sá tími sem leið frá vanskilum og þar til málinu var stefnt hafi falið í sér tómlæti um innheimtu kröfunnar af hálfu húsfélagsins eða stefnanda.

Með vísan til alls framangreinds verður stefndu gert að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 296.693 krónur. Samkvæmt gögnum málsins var síðasti reikningur vegna verklegu framkvæmdanna gefinn út þann 29. september 2017, með eindaga 9. október 2017. Þann 12. október 2017 greiðir stefnda reikning eftirlitsaðilans til húsfélagsins. Fram kom í máli stefndu fyrir dómi að hún hafi ekki greitt eftirstöðvar verklegu framkvæmdanna þar sem hún hafi talið sig vera búin að greiða þær að mestu miðað við fyrirliggjandi tilboð, og að teknu tilliti til þess sem hún hafi reiknað að ætti að koma til endurgreiðslu virðisaukaskatts. Í framsali húsfélagsins á framangreindri kröfu til stefnanda kemur fram að krafan sé framseld ásamt dráttarvöxtum frá 18. október 2017. Samkvæmt þessu og framangreindu að öðru leyti verður stefndu gert að greiða stefnanda dráttarvexti af 296.693 krónum, frá 18. október 2017 til greiðsludags.

Seinni krafa stefnanda byggir á því að stefndu verði gert að greiða honum skuld að fjárhæð 122.760 krónur, samkvæmt framlögðum reikningi vegna lögfræðiráðgjafar, og að inni í þeirri lögfræðiráðgjöf hafi verið vinna við kröfugerð gagnvart tryggingarfélagi þess fasteignasala sem sá um samningsgerð um kaup á fasteigninni Suðurgötu 96, á grundvelli meintrar skaðabótaábyrgðar fasteignasalans.

Á það er fallist með stefndu að að því leyti sem lögfræðiráðgjöfin var hluti af vinnu þessa máls er um að ræða málskostnað skv. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa stefnanda er að mestu rökstudd með framangreindri innheimtu gegn tryggingarfélagi fasteignasalans, sem að mati dómsins var ekki nauðsynlegur þáttur í innheimtu gagnvart stefndu eða verður stefnda talin aðili máls gegn því tryggingarfélagi. Með vísan til þess verður stefnda sýknuð af kröfu stefnanda um greiðslu á skuld að fjárhæð 122.760 krónur.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn að mati dómsins, að meðtöldum virðisaukaskatti, 500.000 krónur.

B-kk-nf H-kk-nf kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefnda, I-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði stefnanda, H-kk-þgf B-kk-þgf, skuld að fjárhæð 296.693 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 18. október 2017 til greiðsludags.

Stefnda er sýkn af kröfu stefnanda um greiðslu á skuld að fjárhæð 122.760 krónur.

Stefnda greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf stefnanda kemur fram að krafan sé framseld ásamt dráttarvöxtum frá 18. október 2017. Samkvæmt þessu og framangreindu að öðru leyti verður stefndu gert að greiða stefnanda dráttarvexti af 296.693 krónum, frá 18. október 2017 til greiðsludags.

Seinni krafa stefnanda byggir á því að stefndu verði gert að greiða honum skuld að fjárhæð 122.760 krónur, samkvæmt framlögðum reikningi vegna lögfræðiráðgjafar, og að inni í þeirri lögfræðiráðgjöf hafi verið vinna við kröfugerð gagnvart tryggingarfélagi þess fasteignasala sem sá um samningsgerð um kaup á fasteigninni Suðurgötu 96, á grundvelli meintrar skaðabótaábyrgðar fasteignasalans.

Á það er fallist með stefndu að að því leyti sem lögfræðiráðgjöfin var hluti af vinnu þessa máls er um að ræða málskostnað skv. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa stefnanda er að mestu rökstudd með framangreindri innheimtu gegn tryggingarfélagi fasteignasalans, sem að mati dómsins var ekki nauðsynlegur þáttur í innheimtu gagnvart stefndu eða verður stefnda talin aðili máls gegn því tryggingarfélagi. Með vísan til þess verður stefnda sýknuð af kröfu stefnanda um greiðslu á skuld að fjárhæð 122.760 krónur.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn að mati dómsins, að meðtöldum virðisaukaskatti, 500.000 krónur.

B-kk-nf H-kk-nf kveður upp dóm þennan.

Stefnda, I-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði stefnanda, H-kk-þgf B-kk-þgf, skuld að fjárhæð 296.693 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 18. október 2017 til greiðsludags.

Stefnda er sýkn af kröfu stefnanda um greiðslu á skuld að fjárhæð 122.760 krónur.

Stefnda greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf