E-1608/2011

Mál þetta, sem var dómtekið 23. nóvember sl., er höfðað 5. apríl 2011 af Vesturströnd ehf., Austurströnd 3 á Seltjarnarnesi, gegn Dufthúðun ehf., Héðinsgötu 2 í Reykjavík.

Samkvæmt stefnu krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 570.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 1. mars 2011 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar samkvæmt framlögðum reikningi. Við munnlegan málflutning féll stefnandi frá kröfum um dráttarvexti frá 1. mars 2011 en krafðist þess í stað dráttarvaxta frá 1. október sama ár.

Stefndi krefst frávísunar á dráttarvaxtakröfu stefnanda. Að öðru leyti krefst hann sýknu af kröfum stefnanda auk málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi eða mati dómsins.

II.

Málsatvik, málsástæður og lagarök stefnanda

Mál þetta lýtur að uppgjöri á leigu á íbúð að Boðagranda 7 í Reykjavík. Í stefnu greinir svo frá að eigandi hennar , Ó-kk-nf S-kk-nf, sem er sonur fyrirsvarsmanns stefnanda, S-kk-ef G-kk-ef, hafi falið stefnanda að annast útleigu á íbúðinni. Stefnandi og hið stefnda félag hafi því næst gert með sér leigusamning um hana, dags. 16. nóvember 2009, þar sem stefnandi var tilgreindur leigusali og stefndi leigjandi. Samkvæmt ákvæðum fyrirliggjandi leigusamnings aðila var hann ótímabundinn og var upphaf leigutímans ákveðið 1. desember 2009. Í samningnum, sem gerður var á staðlað samningsform, var fjárhæð leigunnar ákveðin 115.000 krónur á mánuði. Í hinu staðlaða samningsformi er ákvæði sem fjallar um breytingar á leigufjárhæðinni. Þar er í samningi aðila krossað við forskráðan texta þar sem segir: „Leigan skal breytast samkvæmt síðara samkomulagi.“ Þá var í samningnum kveðið á um að greiða skyldi leiguna inn á tiltekinn reikning í Kaupþingi banka.

Fram kemur í gögnum málsins að einn eigenda hins stefnda félags hafi haft íbúðina til afnota á grundvelli leigusamningsins.

Í stefnu greinir frá því að stefndi hafi vanefnt að greiða leiguna fyrstu mánuðina og að hann hafi alla tíð verið meira eða minna í vanskilum með hana. Í málinu liggur fyrir að stefnandi hafi sent stefnda riftunarbréf, dags. 29. desember 2010, eftir að hafa skorað á stefnda að greiða húsaleiguskuldina sem stefnandi taldi þá nema 345.000 krónum. Riftunarbréf þetta mun ekki hafa borist stefnda þar sem hann hafði þá flutt starfsstöð sína.

Af hálfu stefnanda kemur fram að mánaðarleg húsaleiga hafi verið hækkuð frá og með 1. febrúar 2011 upp í 140.000 krónur. Hafi leigusamningnum verið formlega rift af hálfu stefnanda með bréfi, dags. 8. febrúar 2011, en fram kemur í stefnu að þeirri riftun hafi ekki verið fylgt eftir af stefnanda. Á þeim tíma hafi vanskil stefnda numið 485.000 krónum, eins og getið sé í riftunarbréfinu. Stefnandi greinir svo frá að stefndi hafi greitt 115.000 krónur inn á skuldina 25. febrúar 2011 en að 1. mars sama ár hafi leiga fyrir mars, að fjárhæð 140.000 krónur, fallið í gjalddaga. Skuldin hafi því á þeim tíma verið komin í 500.000 krónur.

Í stefnu kemur fram að stefnda hafi verið send innheimtu- og greiðsluviðvörun 16. mars 2011. Kveður stefnandi að daginn eftir hafi stefndi greitt 70.000 krónur inn á skuldina. Hinn 1. apríl 2011 hafi leiga að fjárhæð 140.000 krónur síðan fallið í gjalddaga. Þegar málið var höfðað 5. apríl 2011 telur stefnandi því að skuldin hafi numið 570.000 krónum.

Undir rekstri málsins og við munnlegan málflutning greindi stefnandi frá því að íbúðin hefði ekki verið rýmd fyrr en í ágúst 2011. Leiga hefði verið hækkuð fyrir ágústmánuð í 160.000 krónur. Öllum innborgunum hafi verið ráðstafað inn á skuld sem fallið hefði í gjalddaga eftir að málið var höfðað, þ.e. fyrir maí til ágúst 2011. Leiga sem gjaldféll á þessu tímabili hafi numið 580.000 krónum en stefndi hafi greitt stefnanda samtals 530.000 krónur. Mismunurinn hafi numið 50.000 krónum. Þá telur stefnandi sig hafa vanreiknað stefnufjárhæðina í máli þessu um 470.000 krónur. Hún hefði átt að vera 1.040.000 krónur en ekki 570.000 krónur. Hefði stefnandi höfðað mál nr. E-3654/2011 til að fá dóm fyrir því sem út af stæði, þ.e. 520.000 krónum (50.000 + 470.000).

Við munnlegan málflutning byggði stefndi enn fremur á því að hann hafi litið svo á að eftir riftun samningsins hefði leigusali haft frjálsar hendur til að hækka fjárhæð húsaleigunnar. Stofnast hefði til nýs leigusamnings eftir það með þeirri leigufjárhæð sem leigusali hefði ákveðið.

Stefnandi kveðst styðja kröfugerðina við húsaleigulög nr. 34/1994, lög nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sem og meginreglur kröfuréttar og innheimtulög nr. 95/2008. Þá styður hann kröfuna við lög nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

2. Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi kveður aðila hafa gert með sér húsaleigusamning þar sem umsamin leigufjárhæð hafi numið 115.000 krónum á mánuði. Ekki hafi verið samið um neina breytingu á þeirri fjárhæð. Hafi stefnandi einhliða krafist hækkunar á henni og sé henni mótmælt enda telji stefndi að enginn samningur þar um hafi legið fyrir.

Stefndi byggir á því að dómkrafan hafi verið greidd upp á þeim tíma sem greinargerð hans hafi verið rituð. Um þetta vísar stefndi til þess að stefnufjárhæðin samkvæmt stefnu nemi 570.000 krónum. Þar sem stefnandi krefji stefnda um 25.000 krónur umfram samningsskyldu í þrjá mánuði frá febrúar til apríl 2011, eða samtals 75.000 krónur, verði leiðrétt stefnukrafa 495.000 krónur. Kveður stefndi að stefnandi geti ekki átt rétt til dóms fyrir hærri fjárhæð.

Frá því stefna hafi verið gefin út og þar til greinargerð hafi verið lögð fram kveður stefndi sig hafa greitt samtals 450.000 krónur með sex nánar tilgreindum greiðslum. Eftir að greinargerðinni hafi verið skilað hafi stefndi greitt stefnanda samtals 150.000 krónur í þrjú nánar tilgreind skipti.

Við munnlegan málflutning byggði stefndi enn fremur á því að stefndi hefði samkvæmt reikningsyfirliti, sem stefnandi hefði lagt fram undir rekstri málsins, greitt 345.000 krónur í leigu 9. apríl 2010. Stefndi telur að stefnandi hafi ekki tekið mið af þessari greiðslu í málatilbúnaði sínum. Að teknu tilliti til hennar sé ljóst að við málshöfðunina hefði skuld stefnda að réttu lagi aðeins átt að nema 150.000 krónum. Í ljósi innborgana stefnda eftir að stefnandi höfðaði málið telur stefndi að búið sé að gera upp skuldina og gott betur.

Við munnlegan málflutning mótmælti stefndi því að stefnanda hefði verið heimilt að ráðstafa innborgunum stefnda inn á ætlaða skuld hans vegna leigu sem stefnandi telji að fallið hafi til eftir að málið hafi verið höfðað. Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar hefði átt að ráðstafa þeim inn á elsta hluta skuldarinnar. Þá mótmælti hann þeirri málsástæðu stefnanda sem rangri og of seint fram kominni að við riftun leigusamningsins hefði stofnast til nýs réttarsambands milli aðila þar sem leigusali hefði getað komið að hækkun á leigunni.

Stefndi kveður lögmann stefnanda hafa sjálfan sótt allar ofangreindar greiðslur inn á skuld stefnda við stefnanda á starfsstöð stefnda. Hafi framganga lögmannsins við innheimtuna verið í andstöðu við rekstur einkamáls fyrir dómstólum á sama tíma. Þess vegna telur stefndi að hafna beri greiðslu málskostnaðar til stefnanda.

Stefndi telur að kröfugerð stefnanda um dráttarvexti fullnægi ekki kröfum d-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Um þennan þátt vísar stefndi til tveggja dóma Hæstaréttar Íslands í málunum nr. 207/2007 og nr. 238/2007.

Um lagarök vísar stefndi til meginreglna kröfu- og samningaréttar. Þá sé byggt á dómafordæmum um skilyrði fyrir viðurkenningu á kröfum um dráttarvexti. Um málskostnað sé vísað til einkamálalaga.

III.

Niðurstaða

Í þinghaldi í málinu 21. nóvember sl. taldi stefndi að efni væri til þess að vísa málinu frá dómi sökum þess að stefnandi hefði haldið því fram að aðild stefnda að leigusamningnum hefði einungis verið til málamynda. Því skyti skökku við að stefna hinu stefnda félagi til greiðslu skuldarinnar. Þessu hefur ekki verið haldið fram í því máli sem hér er til úrlausnar og fær dómurinn ekki séð að efni sé til þess að vísa málinu frá dómi.

Leigusamningur aðila 16. nóvember 2009 var ótímabundinn en uppsegjanlegur af beggja hálfu. Uppsagnarfrestur var sex mánuðir. Leigufjárhæð var ákveðin 115.000 krónur á mánuði í samningnum en jafnframt kveðið á um að hún skyldi breytast samkvæmt síðara samkomulagi. Þar sem í samningnum var krafist samkomulags um hækkun leigunnar gat stefnandi ekki hækkað hana með einhliða yfirlýsingu. Ber stefnandi sönnunarbyrðina fyrir því að samkomulag hafi orðið um að leigan skyldi hækka hinn 1. febrúar 2011 í 140.000 krónur á mánuði, eins og hann heldur fram.

Í skýrslum beggja aðila fyrir dómi kom fram að stefnandi hafi, sennilega í desember 2010, tilkynnt fyrirsvarsmanni stefnda munnlega að hann hygðist hækka leiguna í 140.000 krónur frá 1. febrúar 2011. Fyrirsvarsmaður stefnda fullyrti að hann hefði þá mótmælt þessari hækkun, en stefnandi heldur því fram að slík mótmæli hafi ekki komið fram. Samkvæmt stefnu virðist stefnandi byggja á því að með tómlæti stefnda hafi komist á samkomulag um hækkunina. Engin skrifleg gögn liggja fyrir í málinu um hækkun leigunnar eða viðbrögð stefnda við tilkynningu um hana.

Ekki var gengið frá samkomulagi um hækkun leigunnar með formlegum hætti, sbr. 8. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Stefnandi valdi að haga tilkynningu sinni um hækkunina á þann hátt sem að framan greinir í stað þess að tilkynna hana skriflega, sbr. 13. gr. sömu laga. Í ljósi þess hvernig staðið var að tilkynningunni um fyrirhugaða hækkun var eðlilegt að stefndi brygðist við með sama óformlega hætti. Af þessum sökum verður hann ekki látinn bera hallann af því að óyggjandi sönnur liggja ekki fyrir um mótmæli hans. Gegn andmælum stefnda, og samkvæmt því sem að framan greinir, hafa ekki verið færðar sönnur á að samkomulag hafi náðst milli aðila um að leigan skyldi hækka frá og með 1. febrúar 2011, eins og áskilið var í samningi aðila.

Við munnlegan málflutning vísaði stefnandi í fyrsta sinn til þeirrar málsástæðu að eftir riftun leigusamningsins hafi hann haft frjálsar hendur til að ákveða nýja leigufjárhæð. Gegn mótmælum stefnda telst þessi málsástæða of seint fram komin, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991, og kemur hún því ekki til álita við úrlausn málsins. Samkvæmt framansögðu ber að ganga út frá því við uppgjör leiguskuldarinnar að leigufjárhæðin hafi verið 115.000 krónur þá mánuði sem krafa stefnanda lýtur að.

Stefnandi krefur stefnda um efndir á gjaldfallinni leigu samkvæmt leigusamningi aðila frá desember 2009 og til og með apríl 2011 eða í 17 mánuði. Leigugreiðslur fyrir þessa mánuði námu samtals 1.955.000 krónum (17 x 115.000).

Samkvæmt framlögðu yfirliti bankareiknings, sem leigan var lögð inn á, greiddi stefndi fyrstu greiðsluna 9. apríl 2010. Alls lagði stefndi níu sinnum inn á reikninginn fram að höfðun málsins, síðast 17. mars 2011, og námu greiðslurnar samtals 1.335.000 krónum. Samkvæmt þessu hefði leiguskuld stefnda, á þeim tíma er málið var höfðað, átt að nema 620.000 krónum en ekki 570.000 krónum eins og stefnandi krefur stefnda um í máli þessu. Við úrlausn málsins verður þó að miða við stefnufjárhæðina, sbr. 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991, enda liggur ekki fyrir samþykki stefnda fyrir hækkun kröfunnar.

Skýrslur aðila fyrir dómi gefa til kynna að stefnandi hafi, eftir að mál þetta var höfðað, haldið áfram að innheimta vangreidda leigu með því að fyrirsvarsmaður stefnanda kom við á starfsstöð stefnda og óskaði eftir því að greitt væri inn á umræddan reikning. Ef fjármunir voru þá til reiðu mun framkvæmdastjóri stefnda hafa innt greiðslur af hendi í gegnum heimabanka meðan fyrirsvarsmaður stefnanda beið. Ekki liggur fyrir að í þeim tilvikum hafi verið rætt um það milli aðila inn á hvaða hluta skuldarinnar væri greitt. Fyrir dómi byggir stefnandi á því að þessum greiðslum hafi verið ráðstafað inn á leiguskuld vegna maí til ágúst 2011. Stefndi vísar aftur á móti til þess að þessum greiðslum hafi átt að ráðstafa inn á elstu leiguskuldirnar sem voru í vanskilum.

Samkvæmt gögnum málsins greiddi stefndi í fjögur skipti í maí 2011 samtals 305.000 krónur, í tvö skipti í júní sama ár samtals 120.000 krónur og í tvö skipti í júlí sama ár samtals 105.000 krónur. Samtals nema þessar greiðslur 530.000 krónum. Augljóst er að stefnandi gat ekki ráðstafað öllum greiðslunum, sem inntar voru af hendi í maí 2011, inn á þá leigu sem stefnandi telur að hafi fallið í gjalddaga fyrsta þess mánaðar, þar sem þær voru hærri en gjaldfallin leiga fyrir maí. Sama á við um þær greiðslur sem inntar voru af hendi í júní sama ár. Þá ber að líta til þess að þegar greiðslurnar voru inntar af hendi hafði stefnandi höfðað mál þetta og meðal annars krafist dráttarvaxta frá 1. mars 2011. Bar stefnanda að taka tillit þess þegar hann ákvað með hvaða hætti innborgunum þessum skyldi ráðstafað, þar sem stefndi hafði augljósa hagsmuni af því að greitt væri inn á þá skuld. Í þessu ljósi ber að líta svo á að innborganirnar eigi að öllu leyti að koma til frádráttar stefnukröfum í máli þessu.

Stefndi krefst þess að dráttarvaxtakröfu stefnanda verði vísað frá dómi. Í stefnu krafðist stefnandi dráttarvaxta af stefnufjárhæðinni „samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001“ frá 1. mars 2011 til greiðsludags. Með vísan til dóms Hæstaréttar frá 7. apríl 2009 í máli nr. 522/2008 og eldri fordæma Hæstaréttar, þar sem efnisdómar hafa fallið um dráttarvexti með tilvísun til III. kafla nefndra laga, ber að líta svo á að þessi tilvísun í stefnu sé fullnægjandi með tilliti til d-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 og 11. gr. laga nr. 38/2001. Ekki er því efni til að vísa dráttarvaxtakröfunni frá dómi.

Eins og fram hefur komið dró stefnandi úr dráttarvaxtakröfunni við aðalmeðferð málsins og krefst hann nú aðeins dráttarvaxta frá 1. október 2011. Ekki er um það deilt að stefndi var í skuld við stefnanda þegar málið var höfðað 5. apríl 2011 og liggur fyrir að sú skuld var nokkru hærri en stefnufjárhæðin. Með vísan til 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 verður við það miðað að fjárkrafa stefnanda beri dráttarvexti frá 1. október 2011 í samræmi við framangreinda yfirlýsingu stefnanda.

Þar sem innborganir stefnda í maí, júní og júlí 2011 voru inntar af hendi áður en stefnandi krefst þess að dráttarvextir falli á kröfuna verða þær dregnar frá stefnufjárhæðinni. Samkvæmt framansögðu ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda 40.000 krónur (570.000 - 530.000) með dráttarvöxtum frá 1. október 2011 til greiðsludags.

Í ljósi vanefnda stefnda var fullt tilefni fyrir stefnanda að höfða mál þetta. Innborganir stefnda eftir að mál þetta var höfðað dugðu ekki til að greiða upp kröfuna. Þó að ekki hafi verið fallist á heimild stefnanda til að hækka leiguna 1. febrúar 2011 verður að líta svo á að stefndi hafi tapað málinu í öllu verulegu. Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður honum því gert að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Dufthúðun ehf., greiði stefnanda, Vesturströnd ehf., 40.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 1. október 2011 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 150.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf H-kk-nf