E-289/2009

Mál þetta var höfðað 16. júní 2009 og dómtekið 12. janúar 2010. Stefnandi er I.Á. Hönnun ehf., Sóleyjargötu 14 á Akranesi. Stefndi er Byggðastofnun, Ártorgi 1 á Sauðárkróki.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 47.673.646 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 16. júní 2009 til greiðsludags. Jafnframt kefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Í báðum tilvikum krefst stefndi þess að stefnanda verði gert að greiða málskostnað.

I.

Með kaupsamningi 16. maí 2007 keypti stefnandi af stefnda fasteignina Kirkjubraut 11 á Akranesi. Um er að ræða fjögur samtengd hús sem reist voru á fyrri hluta og um miðja síðustu öld og er heildarstærð þeirra 870,8 fermetrar. Fyrsta hæð hússins skiptist í framhús, tvö miðhús og bakhús. Önnur hæð skiptist í framhús og miðhús en þriðja hæð er eingöngu á framhúsinu. Efri hæðir hússins hafa undanfarin ár verið nýttar sem gistiheimili og verbúð. Á jarðhæð hefur verið verslunarrekstur og veitingasala og fylgdu eigninni tæki og innréttingar fyrir slíka starfsemi. Þegar eignin var seld var enginn rekstur í húsnæðinu. Við söluna hafði stefndi átt eignina um skamma hríð, en hann fékk afsal fyrir henni 15. september 2006 í kjölfar nauðungarsölu.

Í málinu hefur komið fram að tilboð stefnanda í eignina var samþykkt 9. maí 2007. Áður hafði fyrirsvarsmaður og eigandi stefnanda, I-kk-nf Á-kk-nf, skoðað eignina. I-kk-nf er rekstartæknifræðingur á vélasviði og við skoðun eignarinnar naut hann aðstoðar bróður síns J-kk-ef Á-kk-ef, en hann er húsasmiður að mennt. Jafnframt var eignin skoðuð sama dag og gengið var frá kaupsamningi en þá voru viðstaddir fyrrgreindur I-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda og sá fasteignasali sem hafði milligöngu um kaupin. Fyrir liggur að ekki var rafmagn í öllu húsinu og hamlaði það skoðun jarðhæðar í bakhúsi og að hluta til í miðhúsi. Einnig var læst herbergi á 2. hæð ekki skoðað.

Í söluyfirliti fyrir eignina kemur fram að endurbættar hafi verið að hluta vatns- og frárennslislagnir og raflagnir hússins. Þá er tekið fram að um sé að ræða eina gistihúsið á Akranesi í miðbænum, en rekstur sé ekki í húsnæðinu.

Kaupverð eignarinnar var 52.500.000 krónur sem greiða átti við undirritun kaupsamnings með 15.000.000 króna og með eignarhluta stefnanda í fasteigninni Smiðjuvöllum 26 á Akranesi að verðmæti 35.000.000 króna, en þá eign átti að afhenda stefnda 1. júní 2008. Sama dag átti einnig að greiða eftirstöðvar kaupverðsins að fjárhæð 2.500.000 krónur. Stefnandi átti að fá eignina afhenta 1. júní 2007 og bar stefnda að gefa út afsal fyrir eigninni 4. ágúst 2008. Í kaupsamningnum voru svofelldir fyrirvarar af hálfu málsaðila:

Kaupanda er kunnugt um að lóðin að Kirkjubraut 9 (bílastæði að húsinu) fylgir ekki með í kaupunum (annar eigandi).

Kaupandi er meðvitaður um að hluti tækja í eldhúsi er kominn á aldur og seljandi geti ekki tryggt virkni þeirra.

Seljanda er kunnugt um að ekki er hægt að skoða húsnæðið í heild sinni (vantar lýsingu í hluta húsnæði – útsláttur á rafmagni – væntanlega tengt tækjum í eldhúsi).

Kaupandi hefur ekki getað kannað ástand húss gagnvart leka eða ástand neyslu- og frárennslislagna.

Gerður er fyrirvari um að húsið standist kröfur opinberra aðila hvað varðar rafmagnseftirlit og brunavarnir.

Kaupanda er kunnugt um að seljandi eignaðist fasteignina í skuldaskilum og hefur aldrei haft starfsemi í eigninni og getur því ekki upplýst kaupanda um eignina eins og vera ber. Seljandi bendir því kaupanda á að skoða eignina þeim mun betur.

Stefnandi telur að margvíslegir gallar hafi verið á eigninni og því hélt hann eftir lokagreiðslu að fjárhæð 2.500.000 krónur sem greiða átti 1. júní 2008. Með samkomulagi aðila 12. nóvember 2009 var ákveðið að sú greiðsla kæmi til skuldajafnaðar á móti kostnaði við að bæta úr brunavörnum hússins. Í kjölfarið fékk stefnandi afsal fyrir eigninni 5. janúar 2010.

II.

Stefnandi fékk eignina afhenta í upphafi júní 2007 eins og gert var ráð fyrir í kaupsamningi. Samhliða afhendingu tók stefndi að sér að láta þrífa eignina auk þess að fá pípulagningameistara til að koma rennandi vatni á 2. hæð hússins, en þann hluta eignarinnar ætlaði I-kk-nf Á-kk-nf, eigandi stefnanda, að nýta til búsetu fyrir erlenda starfsmenn fyrirtækja á hans vegum. Fyrir hönd stefnda hafði fasteignasalinn sem annaðist söluna milligöngu um að útvega pípulagningameistara og fá verktaka til að annast þrif.

Þegar stefnandi tók við húsnæðinu og opnaði það herbergi sem var læst á 2. hæð við skoðun eignarinnar kom í ljós að vatnslögn hafði sprungið. Þeim pípulagningameistara sem tekið hafði að sér að koma vatni á 2. hæð hússins var falið að laga þessa skemmd á kostnað stefnda. Um sama leyti var unnið að þrifum á jarðhæð hússins og var meðal annars hreinsað úr og opnað fyrir niðurföll. Í kjölfarið flaut skólp upp úr niðurföllum jarðhæðar og við nánari athugun kom í ljós að holræsislögn hafði gefið sig. Með tölvubréfi I-kk-ef Á-kk-ef 10. júlí 2007 var stefnda tilkynnt um ónýtar skólplagnir á jarðhæð hússins. Í kjölfarið féllst stefndi á að greiða kostnað við að laga frárennslislögnina. Fyrrgreindum pípulagningameistara var falið það verk og hófst hann handa við verkið snemma árs 2008. Stefndi greiddi í upphafi reikninga pípulagningameistarans en tók fyrir frekari greiðslur þar sem stefndi taldi að ráðist hefði verið í mun umfangsmeiri úrbætur en stefndi hafði fallist á að greiða.

Eftir að hafist var handa við lagfæringar á frárennsli og lagnakerfi hússins í upphafi árs 2008 telur stefnandi að komið hafi í ljós miklir gallar á eigninni. Hafi þeir einkum lýst sér í miklum raka í inn- og útveggjum og leka frá þaki, auk þess sem komið hafi í ljós verulegur annmarki á öllum hita- og raflögnum. Þegar hafist var handa við frekari úrbætur á eigninni með því að fjarlægja klæðningu og einangrun veggja hafi einnig komið í ljós að öllu burðarvirki hússins var verulega áfátt. Af þessu tilefni ritaði stefnandi fjölda tölvubréfa til stefnda þar sem ætluðum göllum var nánar lýst. Voru þessi erindi send á tímabilinu frá mars 2008 og fram á árið 2009. Einnig ritaði lögmaður stefnanda bréf 21. apríl 2008 og 23. febrúar 2009 þar sem göllum var ítarlega lýst og úrbóta krafist. Bæði í tölvubréfum og með bréfum lögmanns stefnda 2. og 11. mars 2009 var því andmælt að eignin hefði verið gölluð og var vísað á bug kröfum um að stefndi tæki þátt í að greiða kostnað sem stefnandi hefði lagt í við framkvæmdir á eigninni. Ekki eru efni til að rekja nánar þessi bréfaskipti aðila.

Hinn 3. apríl 2008 komu saman til fundar fyrirsvarsmenn málsaðila og fasteignasali og var eignin skoðuð með tilliti til ætlaðra galla. Fasteignasalinn ritaði fundargerð um það sem kom fram og var hún send aðilum. Í kjölfarið fékk stefnandi ráðgjafafyrirtæki til að gera ástandsúttekt á eigninni og var hún unnin af G-kk-þgf R-kk-þgf G-kk-þgf. Eftir að þeirri skýrslu var skilað í apríl 2008 aflaði stefnandi matsgerða dómkvadds manns, svo sem nánar verður rakið hér í næsta kafla.

III.

Með beiðni 24. júní 2008 fór stefnandi þess á leit að matsmenn yrðu dómkvaddir til að taka saman matsgerð um ætlaða galla á fasteigninni. Hinn 7. júlí sama ár var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur og skilaði hann matsgerð sinni 2. september 2008. Með beiðni stefnanda 16. sama mánaðar og að fengnu samþykki stefnda skilaði matsmaðurinn viðbótarmatsgerð 4. nóvember 2008. Hér á eftir verða raktar niðurstöður þessara matsgerða að því marki sem þess er þörf fyrir úrlausn málsins. Allar fjárhæðir í matsgerðum eru tilgreindar án virðisaukaskatts.

1.

Lagnakerfi

Í matsbeiðni er þess farið á leit að metið verði sanngjarnt endurgjald fyrir endurnýjun á hitalögnum á jarðhæð og endurnýjun á eirlögnum á 2. og 3. hæð hússins. Nánar tiltekið er þess farið á leit að metinn verði kostnaður við að fjarlægja ofnakerfi á jarðhæð, lagfæra heitavatnstengingu milli jarðhæðar og efri hæðar, endurnýja lagnir í miðhúsi fyrir efri hæð, setja nýja ofna á jarðhæð, endurnýja eirlagnir fyrir heitt og kalt vatn á efri hæðum og hönnunarkostnaður.

Í matsgerð kemur fram að við vettvangsskoðun hafi verið búið að fjarlægja alla ofna og lagnir að þeim. Einnig segir að matið sé miðað við hæfilegt fermetraverð á sambærilegri framkvæmd og hér um ræðir. Þá tekur matsmaður fram að ekki hafi verið forsendur til að sundurliða kostnað í stöku efnisþætti þar sem engar teikningar séu til af því lagnakerfi sem var fyrir og ekki liggi fyrir hönnun á nýju laganakerfi. Jafnframt séu ekki til teikningar af neysluvatnslögnum á 2. og 3. hæð, en miðað er við að nýjar lagnir verði lagðar utan á veggjum (stálpípur) og er magn áætlað þar sem hönnun á nýju kerfi liggur ekki fyrir. Matsmaður telur hæfilegt endurgjald fyrir þennan matslið 2.164.893 krónur (efni og tæki 1.040.273 kr. og vinna 1.124.620 kr.).

2.

Vatnstjón í herbergi á 2. hæð

Stefnandi heldur því fram að vatnstjón hafi orðið í herbergi á 2. hæð. Þetta hafi ekki legið fyrir við kaupin þar sem herbergið var læst þegar eignin var skoðuð. Kostnaður stefnanda við að bæta úr þessu hafi numið 661.335 krónum og er þess farið á leit í matsbeiðni að metið verði hvort það hafi verið sanngjarnt endurgjald fyrir verkið.

Í matsgerðinni segir að matsmaður hafi ekki séð hvernig var umhorfs í herberginu áður en ráðist var í endurbætur. Matsmaður miðar því við lýsingu stefnanda á framkvæmdinni við vettvangsskoðun. Matsmaður telur að sú fjárhæð sem tilgreind er í matsspurningu sé of hátt endurgjald fyrir framkvæmdina. Hæfilegan kostnað við þessar endurbætur telur matsmaður nema 253.843 krónum (efni og tæki 96.396 kr. og vinna 157.447 kr.).

3.

Holræsi

Svo sem áður er rakið var ráðist í úrbætur á holræsislögnum á vegum stefnda eftir að eignin var afhent. Í þessum lið óskar stefnandi eftir mati á kostnaði við lagfæringu á gólfum jarðhæðar eftir að þau voru brotin upp vegna þessarar framkvæmdar og kostnaði við að fjarlægja og koma aftur fyrir eldhústækjum í miðhúsi.

Í matsgerð kemur fram að búið sé að steypa yfir hluta af þeim gólfum sem raufar voru sagaðar í til að leggja nýtt frárennsli. Einnig var búið að fjarlægja öll gólfefni. Við matið leggur matsmaður til grundvallar upplýsingar frá stefnanda um hvar gólf voru opnuð. Lagt er mat á kostnað við að steypa í gólfraufar og pússa yfirborð og leggja síðan nýtt gólfefni. Telur matsmaður þennan kostnað hæfilega metinn 767.955 krónur (efni og tæki 358.272 kr. og vinna 409.683 kr.).

Þegar vettvangsskoðun fór fram var búið að fjarlægja öll tæki úr eldhúsi. Við matið lagði stefnandi hins vegar fram lista yfir þessi tæki og ljósmyndir af þeim. Fram kemur að allur þessi búnaður sé frístandandi en tengdur við neysluvatn, frárennsli og gaslögn. Kostnaður við að fjarlægja og koma fyrir tækjum er metinn 361.485 krónur (efni og tæki 56.231 kr. og vinna 305.254 kr.).

4.

Raflagnir

Í þessum lið er óskað eftir mati á sanngjörnu endurgjaldi fyrir viðgerð eða endurnýjun á raflögnum svo húsið standist kröfur sem gerðar eru til slíkra eigna.

Fram kemur í matsgerð að við vettvangsskoðun hafi verið búið að fjarlægja allar raflagnir á jarðhæð. Það sama eigi við um allan ljósabúnað og innlagnaefni. Því telur matsmaður sig ekki geta lagt mat á ástand raflagna. Þá tekur matsmaður fram að ekki séu fyrir hendi raflagnateikningar af lögnum sem voru í húsinu. Í matsgerðinni er lagt til grundvallar fermetraverð í húsi af þessu tagi með þeirri starfsemi sem í því var. Einnig miðar matsmaður við nýtt efni og lýsingarbúnað af venjulegri gerð. Kostnað við þessar úrbætur telur matsmaður nema 6.546.186 krónum (efni og tæki 4.257.029 kr. og vinna 2.289.157 kr.).

5.

Innveggir á jarðhæð

Í matsbeiðni er óskað eftir mati á sanngjörnu endurgjaldi fyrir viðgerð á leka og fúkka í innveggjum jarðhæðar. Er þess farið á leit að metinn verði kostnaður við að fjarlægja klæðningu á millilofti í miðhúsi og bakhúsi, loftræstingu í miðhúsi, klæðningu á milliveggjum og millilofti í miðhúsi, tengja lofræstingu, endurbyggja milliveggi í öðru miðhúsinu (eldvarða) og mála.

Í matsgerðinni segir að þegar vettvangsskoðun fór fram hafi verið búið að fjarlægja alla klæðningu á innveggjum, innveggjagrindur og klæðningu úr loftum. Einnig var búið að fjarlægja loftræstilagnir og búnað þeim tengdan. Af þeirri ástæðu hafi ekki verið hægt að kanna ástandið að þessu leyti. Hæfilegt endurgjald fyrir þennan lið telur matsmaður 3.871.906 krónur (efni og tæki 1.445.940 kr. og vinna 2.425.966 kr.).

6.

Útveggir á jarðhæð

Í þessum lið er óskað eftir mati á því hvað teljist sanngjarnt endurgjald fyrir viðgerð á leka og fúkka í útveggjum jarðhæðar. Nánar tiltekið er þess farið á leit að metinn verði kostnaður við að taka klæðningu (forskölun) af framhúsi og miðhúsum, auk þess að klæða og einangra útveggi á jarðhæð. Einnig að rífa glugga úr framhúsi og setja nýja í staðinn auk þess að mála.

Fram kemur í matsgerð að þegar vettvangsskoðun fór fram hafi verið búið að fjarlægja allar klæðningar, einangrun og grindur á jarðhæð og því hafi ekki verið hægt að meta ástandið að því leyti. Um klæðninguna segir þó að í framhúsi hafi verið trégrind með múrhúð að mestu óeinangruð, en í mið- og bakhúsi hafi veggir verið klæddir með spónaplötum á trégrind og einangrað með steinull. Í matinu er miðað við að veggir séu klæddir með tveimur lögum af gifsplötum á trégrind og einangrað. Jafnframt er tekið mið af fermetraverði fyrir sambærilegt verk. Matsmaður telur hæfilegt endurgjald vegna þessa liðar vera 5.534.737 krónur (efni og tæki 2.337.603 kr. og vinna 3.197.134 kr.).

7.

Uppsog á vatni með grunni og í veggi

Þess er farið á leit í matsbeiðni að metinn verði kostnaður við að laga uppsog frá grunni upp með steyptum inn og útveggjum. Nánar tiltekið falli undir þennan lið uppgröftur meðfram húsinu, kanna grunn hússins til að finna uppsprettu lekans, þétta grunn að utan og tryggja að raki leiti ekki inn í grunninn í stað þess að leita niður á við.

Í matsgerðinni kemur fram að ekki hafi verið fundnar orsakir þess að raki dregst upp í undirstöður og upp í veggi í húsinu. Þó telur matsmaður að ætla megi að vatn sé fyrir hendi í sökkli hússins sem sennilega komi frá biluðum lögnum innan sökkla eða utan. Matsmaður álítur að komast megi fyrir uppsprettu rakans með því að grafa frá öllum útveggjum hússins að utan og koma fyrir vönduðu dreni og leiða regnvatnslagnir í það. Jafnframt verði allar lagnir sem liggja að og frá húsinu kannaðar og aftengdar, ef þær eru ekki í notkun, til að hindra að þær leiði vatn að húsinu. Matsmaður telur að kostnaður við þessa framkvæmd nemi 1.279.657 krónum (efni og tæki 793.660 kr. og vinna 485.997 kr.).

8.

Leki í gegnum stein og með gluggum

Í matsbeiðni er óskað eftir að metinn verði kostnaður við að þétta húsið svo koma megi í veg fyrir leka, bæði í gegnum stein og með gluggum.

Í matsgerð kemur fram að leki sé á nokkrum stöðum um sprungur á útveggjum. Yfir útihurð á norðurvegg sé lárétt sprunga og einnig með tveimur útihurðum sem hafi verið huldar á bak við klæðningu. Jafnframt sé sprunga við hurð og glugga á norðurhlið, sem hlaðið hafi verið í með vikurplötum, hulið bak við klæðningu. Þá sé sprunga á plötuskilum 2. hæðar í miðhúsi og á norðurhlið í framhúsi, við steyptan bita undir gólfplötu við vesturhlið í framhúsi, við stálbita, sem gengur inn í vegg á austurhlið í framhúsi, á veggjum við suðausturúthorn í framhúsi og við gólf í sama horni. Loks séu sprungur á suðurhlið í miðhúsi út frá gluggum og í bakhúsi á norður- og vesturhlið. Matsmaður tekur fram að ráða megi af ummerkjum að lekið hafi á þessum stöðum og á þeim sumum hafi verið raki við vettvangsskoðun. Matsmaður telur heppilegast að gert sé við sprungur og lek steypuskil með því að dæla í þau pólíúreþan þéttiefni. Einnig þurfi að fjarlægja glugga og hurðir sem hafi verið huldar og hlaða upp í op, múrhúða og mála að utan. Kostnaður við þessar úrbætur telur matsmaður nema 3.281.480 krónum (efni og tæki 2.068.497 kr. og vinna 1.212.983 kr.).

9.

Raki í útveggjum og klæðningu

Í þessum lið er óskað eftir mati á því hvort nauðsynlegt sé að fjarlægja alla múrkápu utan af húsinu, hreinsa morkna steypu undan kápunni og gera við sprungur í þeim hluta steypunnar sem er heilleg og endurmúra húsið í heild sinni. Ef ekki verður talin ástæða til að ráðast í þessa framkvæmd er óskað eftir að gerð verði grein fyrir til hvaða aðgerða þurfi að grípa svo koma megi í veg fyrir áframhaldandi eyðileggingu steypunnar, leka og rakamyndun.

Í matsgerðinni kemur fram það álit matsmanns að steypa og múrhúð í útveggjum hússins sé í góðu ástandi með hliðsjón af aldri hússins og gerð veggja. Í því tilliti tekur matsmaður fram að veggir séu lítið járnbentir og því eðlilegt og fyrirsjáanlegt að stórar sprungur geti myndast í þeim. Frostskemmdir séu ekki áberandi en hugsanlega megi finna fleiri staði með frostskemmdum en vísað var til við vettvangsskoðun. Múrhúð á útveggjum sé sterk og heil og hafi góða viðloðun við undirlagið. Þannig telur matsmaður engin merki um óeðlilegar skemmdir í útveggjum umfram það sem eðlilegt getur talist.

Matsmaður kannaði sýni af múrhúð og steypu og mældi raka á bilinu 4,9−6,0% sem hlutfall af þurrþunga en það samsvari að steypan sé í rakamettuðu umhverfi sem hún sé þó ekki. Matsmaður telur málningu vera helstu skýringu á töluverðum raka í ysta borði veggja en slíkt sé þekkt. Venjulega sé þá gripið til þess að fjarlægja málningu af veggjum þegar hún sé orðin þykk til að draga úr þéttleika og hraða því að veggir þorni.

Samkvæmt framansögðu telur matsmaður ekki nauðsynlegt að fjarlægja alla múrhúð af útveggjum hússins til að gera við skemmdir og draga úr raka. Í því skyni sé hins vegar fullnægjandi að fjarlægja alla plastmálningu af veggjum og mála síðan aftur með sementsbundinni málningu eða sílanbaða og mála með plastmálningu. Áður sé gert við veggi með hefðbundnum hætti með því að saga upp sprungur og fylla, brjóta upp frostskemmdir og endursteypa og múrhúða að nýju. Hæfilegur kostnaður við þessa framkvæmd telur matsmaður nema 1.486.105 krónum (efni og tæki 546.244 kr. og vinna 939.861 kr.).

10.

Þak

Þess er farið á leit í matsbeiðnum að metið verði hvað þurfi að gera til að lagafæra leka á þaki hússins og að metið verði sanngjarnt endurgjald fyrir viðgerð á þakinu.

Í upphaflegri matsgerð er fjallað um þakið á bakhúsinu en fram kemur að við vettvangsskoðun hafi verið búið að gera breytingar á þakinu. Því hafi ekki verið hægt að sjá hvort þakið hefði sigið eða ástæður fyrir því. Af þessum sökum telur matsmaður sig ekki geta sagt til um hvaða framkvæmdir voru nauðsynlegar en telur að ætla megi að unnt hafi verið að endurbæta kantsperrur þannig að þær næðu fyrri styrk og héldu uppi þakinu. Matsmaður tekur fram að ekki sé hægt að áætla kostnað við endurbætur á kraftsperrum en það gæti hlaupið á 40-100 klukkustundum háð umfangi. Reiknar matsmaður með að neglingar yrðu yfirfarnar, kraftsperrur endurbættar og þeim lyft með tjakki og skipt um stöku skábönd. Fram kemur að breytingar sem stefnandi hafi gert á þakinu séu umfangsmeiri en nauðsynlegt hafi verið að ráðast í og miði fremur að því að breyta innanrými hússins. Einnig tekur matsmaður fram að hann hafi ekki séð einangrun þaksins sem stefnandi hafi sagt úr sagi og pappa, en miðar við þá lýsingu og að meðalþykkt einangrunarefnis hafi verið 15-20 cm. Telur matsmaður að hæfilegt endurgjald fyrir viðgerð á þaki bakhússins nemi 2.201.042 krónum (efni og tæki 1.076.422 kr. og vinna 1.124.620 kr.).

Í viðbótarmatsgerð er fjallað um þakið að öðru leyti, en þar kemur fram að matsmaður hafi ekki staðreynt að þök hafi lekið þar sem skipt hafi verið um allt þakjárn. Einnig hafi ekki verið bent á ummerki um leka. Að því gefnu að nauðsynlegt hafi verið að skipta um þakjárn vegna leka miðar matsmaður við að annar frágangur hafi fylgt með, enda sé erfitt og hæpið frá faglegu sjónarmiði að skilja eftir áfellur þótt það sé hægt í einhverjum mæli. Matsmaður telur hæfilegt endurgjald fyrir þessa framkvæmd á öðrum hlutum þaksins en bakhúsinu vera 2.972.210 krónur (efni og tæki 1.470.039 kr. og vinna 1.502.171 kr.).

11.

Burðarvirki

Í matsbeiðnum er þess farið á leit að metinn verði kostnaður við að lagfæra burðarvirki hússins.

Fram kemur í matsgerðum að búið er að gera miklar breytingar á steyptu burðarvirki eignarinnar. Komið hafi verið fyrir stálstoðum og bitum hér og hvar og er þeirri framkvæmd nánar lýst. Matsmaður bendir á að burðarþolsteikningar hafi ekki verið gerðar og burðarþolshönnuður hafi ekki komið að verkinu.

Í upphaflegri matsgerð tekur matsmaður fram að hann leggi ekki mat á nauðsyn þess að styrkja húsið heldur aðeins kostnað við þær styrkingar sem gerðar hafa verið. Einnig segir matsmaður að hann gangi út frá að eldverja þurfi styrkingar. Að þessu gættu telur matsmaður þennan kostnað hæfilega metinn 2.369.735 krónur (efni og tæki 935.845 kr. og vinna 1.433.890 kr.).

Í viðbótarmatsgerð kemur fram að gengið hafi verið á burðarvirki hússins þar sem veggir sem bera efri hæð hússins hafi verið fjarlægðir. Hins vegar tekur matsmaður fram að hann hafi ekki gert burðarþolsgreiningu og engar teikningar séu til þannig að gera megi nákvæma útreikninga á burði í veggjum. Aftur á móti dregur matsmaður í efa að burðarþol sé fullnægjandi þar sem ekki verði séð að veggir séu járnbentir. Telur matsmaður rétt að komið sé fyrir styrkingu þar sem burðarveggir hafi verið fjarlægðir. Einnig telur matsmaður nauðsynlegt að nákvæmlega sé farið yfir allt burðarvirkið og reikna út nauðsynlegar styrkingar til að mæta skerðingu. Loks kemur fram í viðbótarmatsgerðinni að stór hluti útveggjar á jarðhæð milli miðhúsa hafi verið fjarlægður en efri hæð hússins ásamt gólfplötu og þaki hafi áður hvílt á þessum vegg. Á veggnum séu skemmdir sem bendi til að hann hafi sigið og því sé nauðsynlegt að koma fyrir styrkingu. Telur matsmaður einfaldast að steypa undir vegginn og koma fyrir stálbita. Kostnaður við þessa framkvæmd telur matsmaður nema 1.583.304 krónum (efni og tæki 506.882 kr. og vinna 1.076.422 kr.).

IV.

Stefnandi fékk Almennu verkfræðistofuna hf. til að taka saman skýrslur um ástand steinsteyptra útveggja hússins og um aðgerðir til styrkingar á burðarþoli þess. Skilaði verkfræðistofan skýrslum sínum í apríl 2009.

Í skýrslu um ástand útveggja kemur fram að mikill raki sé í útveggjum. Málningarlag sé vel þekjandi án þess að augljós merki séu um að málning sé svo þétt að hún hamli rakaútstreymi úr veggjum. Við prófun hafi verið tiltölulega auðvelt að losa múrhúð af steyptum veggjum, en húðin sé sprungin og steinsteypan farin að morkna á afmörkuðum svæðum. Víða í veggjum séu gömul glugga- og hurðarop, sem lokað hefur verið með vikuplötum og múrhúðað yfir, en fyrir þessi op móti í múrnum með sprungum. Í skýrslunni er talið nauðsynlegt að þurrka útveggi, sem liggi undir skemmdum. Fjarlægja þurfi vikurplötur og steypa upp í op með steinsteypu, en vikuplöturnar hafi aðra efniseiginleika en steinsteypa, svo sem rakadrægni sem valdi sprungumyndun á skilum steypu og vikurs. Lagt er til að múrhúðin verði fjarlægð og morkin steypa í veggjum brotin og steypt að nýju. Að því loknu verði húsið múrhúðað að nýju, filtað með lituðum múr og vatnsfæla borin á veggi. Skýrslan er studd athugun frá Nýsköpunarmiðstöð Íslands þar sem komist er að þeirri niðurstöðu að erfitt sé að fullyrða að málningin ein og sér sé það þétt að hún hafi safnað raka og hindrað að veggir þornuðu. Með skýrslunni fylgdi áætlun þar sem kostnaður við þessar framkvæmdir eru taldar nema 9.387.793 krónum án virðisaukaskatts.

Í skýrslu um burðarþol kemur fram að athugun hafi leitt í ljós að fyrri eigendur hússins hafi gert talsverðar breytingar sem skert hafi burðarþol. Jafnframt kemur fram að byggingarfulltrúinn á Akranesi hafi gert athugasemdir af þessu tilefni. Í skýrslunni er lýst þeim aðgerðum sem ráðist hefur verið í til að styrkja burðarþol hússins. Jafnframt er lagt mat á kostnað við þessar aðgerðir að því marki sem þær höfðu ekki þegar verið metnar af dómkvöddum matsmanni. Samkvæmt þeirri áætlun nemur sá kostnaður 1.209.269 krónum án virðisaukaskatts. Með skýrslunni fylgdu einnig burðarþolsteikningar sem samþykktar hafa verið af byggingarfulltrúa.

V.

Stefnandi reisir kröfur sínar á því að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Telur stefnandi að stefndi beri skaðabótaábyrgð á þessum vanefndum, sbr. 43. gr. laganna. Verði bótaábyrgð ekki talin fyrir hendi telur stefnandi að hann eigi rétt á afslætti, sbr. 41. gr. sömu laga.

Stefnandi heldur því fram að gallar eignarinnar rýri verðmæti hennar verulega og fullyrðir stefnandi að aldrei hefði verið ráðist í þessi kaup ef fullnægjandi upplýsingar um ástand eignarinnar hefðu legið fyrir. Auk skaðabóta vegna galla er krafist skaðabóta fyrir tjón sem stefnandi telur sig hafa orðið fyrir af völdum stefnda vegna dráttar sem varð á því að ráðist var í endurbætur á eigninni.

Stefnandi tekur fram að hin selda eign hafi verið gistihús og því hafi mátt gera ráð fyrir að eignin fullnægði kröfum um gæði, búnað og annað sem gera mætti til sambærilegra eigna. Til viðbótar þessu hafi verið tekið fram í söluyfirliti að allar lagnir hússins hefðu verið endurbættar að hluta, en þær upplýsingar hafi reynst rangar. Í þessu sambandi telur stefnandi engu skipta þótt húsið sé komið nokkuð til ára sinna, enda hafi ekki verið ástæða til að ætla að ástand eignarinnar væri svo bágborið.

Stefnandi heldur því fram að allir gallar á eigninni hafi verið fyrir hendi við afhendingu eignarinnar, en þeir hafi verið þess eðlis að fyrirsvarsmönnum stefnanda hafi ekki með nokkru móti verið kleift að átta sig á þeim við skoðun eignarinnar. Jafnframt hafi atvik sem stefnandi beri ekki ábyrgð á hamlað skoðun eignarinnar og því hafi verið gerðir fyrirvarar um ástand eignarinnar í kaupsamningi. Þess utan sé upplýsingaskylda seljanda í fasteignakaupum ríkari en skoðunarskylda kaupanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Í því tilliti telur stefnandi engu breyta þótt tekið hafi verið fram í kaupsamningi tilefni þess að stefndi eignaðist húsið. Með engu móti geti það undanþegið stefnda frá upplýsingaskyldu, auk þess sem gæta verði að því að skoðun eignarinnar hafi verið hindruð vegna atvika sem stefnanda verði ekki kennt um. Telur stefnandi, með hliðsjón af nefndum fyrirvörum, að taka hefði þurft fram mun skýrar ef stefndi ætlaði með öllu að firra sig ábyrgð á göllum sem kynnu að vera á eigninni.

Hér á eftir verður gerð grein fyrir þeim málsástæðum sem stefnandi teflir fram til stuðnings kröfum sínum, en fjallað verður um kröfuliðina í sömu röð og þeir koma fyrir í kafla III hér að framan.

Varðandi lagnakerfi hússins bendir stefnandi á að tekið hafi verið fram í kaupsamningi að kaupandi hafi ekki getað kannað ástand neyslu- og frárennslislagna. Jafnframt vísar stefnandi til þess að tekið hafi verið fram í söluyfirliti fasteignarinnar að vatns- og frárennslislagnir hafi verið endurbættar að hluta. Með hliðsjón af því hafi stefnandi mátt ætla að fyrri eigandi hafi látið kanna lagnir og bætt að því marki sem þess var þörf. Telur stefnandi að stefndi beri ábyrgð í samræmi við það. Einnig telur stefnandi að stefndi hafi fallist á ábyrgð sína með því að fá pípulagningameistara til að gera endurbætur á lagnakerfi hússins á 2. og 3. hæð. Þá vísar stefnandi til þess að sami pípulagningameistari, sem stefndi hafi fengið til að annast úrbætur, hafi metið hitalagnir á jarðhæð ónýtar. Stefnandi miðar fjárhæð þessa kröfuliðar við matsgerð.

Um vatnstjón í herbergi á 2. hæð vísar stefnandi til þess að ekki hafi verið unnt að skoða herbergið sökum þess að stefndi hafi ekki haft tiltæka lykla. Nokkru eftir kaupin þegar herbergið var opnað með því að spenna upp hurð hafi komið í ljós vatnstjón. Skipta hafi þurft um gólfefni og mála veggi og loft herbergisins. Stefnandi miðar fjárhæð þessa kröfuliðar við matsgerð.

Hvað varðar holræsi tekur stefnandi fram að stefndi hafi fallist á að gera við frárennslislögn á jarðhæð og fengið á sínum vegum pípulagningameistara til að annast það verk. Til að framkvæma verkið hafi verið nauðsynlegt að fjarlægja öll tæki úr eldhúsi ásamt bar og afgreiðslurými sem og kæli- og frystigeymslur. Stefndi hafi eingöngu greitt fyrir að brjóta upp gólfið og viðgerð á lögninni en ekki fengist til að greiða kostnað við að flytja tæki og lagfæra gólf eftir að þau höfðu verið brotin upp. Fjárhæð þessa liðar miðar stefnandi við matsgerð.

Varðandi raflagnir vísar stefnandi til þess að gerður hafi verið fyrirvari í kaupsamningi um að húsið fullnægði kröfum opinberra aðila um rafmagnseftirlit. Jafnframt komi fram í söluyfirliti að raflagnir hefðu verið endurbættar að hluta. Stefnandi hafi því mátt ætla að raflagnir hefðu verið bættar að því marki sem þörf var á og beri stefndi ábyrgð í samræmi við það. Þegar milliloft voru fjarlægð hafi aftur á móti komið í ljós að raflagnir voru í miklu ólagi. Allar raflagnir hafi verið ósamþykktar og ekki hafi verið fyrir hendi teikning af raflögnum. Jafnframt hafi fagmenn metið ástand raflagna í það slæmu ástandi að nauðsyn hafi borið til að endurnýja þær. Þótt húsið sé nokkuð komið til ára sinna telur stefnandi að þetta ástand raflagna sé til muna lakara en reikna mátti með og í engu samræmi við þá ábyrgð sem gefin hafi verið við kaupin með fyrrgreindum upplýsingum í söluyfirliti. Þennan kröfulið miðar stefnandi við fjárhæð í matsgerð.

Til stuðnings kröfu um bætur vegna innveggja á jarðhæð bendir stefnandi á að komið hafi í ljós, þegar hafist hafi verið handa við að lagfæra holræsi með því að rífa hluta af milliveggjum, að mikill leki og raki hafi verið í veggjum. Af þessum sökum hafi þurft að fjarlægja allar klæðningar og er þess krafist að það tjón verði bætt miðað við kostnað af nauðsynlegum endurbótum í samræmi við matsgerð. Til stuðnings þessum kröfulið vísar stefnandi til fyrirvara í kaupsamningi um leka.

Um útveggi á jarðhæð tekur stefnandi fram að verulegur leki og fúi hafi verið í útveggjum jarðhæðar, þar á meðal gluggum. Til stuðnings þessu vísar stefnandi til fundargerðar frá 3. apríl 2008, en þar hafi meðal annars verið rætt um verulegan raka í útveggjum. Jafnframt er vísað til ástandsúttektar G-kk-ef R-kk-ef G-kk-ef, en þar komi fram að verulegur raki hafi mælst í útveggjum, auk þess sem gluggafestingar séu ryðgaðar og fúi í gluggum og timburgrind. Af þessum sökum hafi þurft að skipta um einangrun og klæðningu útveggja jarðhæðar. Þessi kröfuliður tekur mið af fjárhæð í matsgerð.

Varðandi uppsog á vatni með grunni og í veggi tekur stefnandi fram að þessi annmarki hafi komið hafi í ljós árið 2008 eftir því sem leið á framkvæmdir. Vísar stefnandi til þess að matsmaður telji að komast megi fyrir þetta með því að grafa frá útveggjum hússins að utan og koma fyrir dreni til að leiða allt vatn frá húsinu. Þessi kröfuliður tekur mið af fjárhæð í matsgerð.

Kröfu um bætur vegna leka í gegnum stein og með gluggum reisir stefnandi á því að komið hafi í ljós eftir umfangsmiklar framkvæmdir að leki var í útveggjum um sprungur, þar á meðal á skilum steinsteypu og vikurplatna í glugga- og hurðaropum, sem hulin voru undir klæðningu. Lögð er til grundvallar sú viðgerð sem matsmaður leggur til og miðast kröfugerðin við reiknaðan kostnað í matsgerð.

Stefnandi reisir kröfu um bætur vegna raka í útveggjum og klæðningu á því að komið hafi í ljós að þær úrbætur sem matsmaður lagði til hafi ekki verið fullnægjandi. Af þeim sökum hafi verið leitað til Almennu verkfræðistofunnar hf. og í samræmi við ráðgjöf þaðan hafi verið ráðist í að fjarlægja alla múrkápu af húsinu. Með því móti hafi veggir verið þurrkaðir, auk þess sem komið hafi verið í veg fyrir frostskemmdir í steypu. Heldur stefnandi því fram að rakamyndun í veggjum verði rakin til þess að múrkápan sjálf hafi hindrað útgufun en ekki málning á yfirborði kápunnar. Stefnandi bendir á að þessi kröfuliður og kröfuliður vegna leka í gegnum stein og með gluggum séu nátengdir, en um aðgerðir til að ráða bót á hvoru tveggja sé fjallað í skýrslu Almennu verkfræðistofunnar hf. Þar sé kostnaður við þessar framkvæmdir talinn mun meiri en hjá dómkvöddum matsmanni eða 9.387.793 krónur. Þegar dregin hafi verið frá þeirri fjárhæð samtala þessara tveggja kröfuliða hjá matsmanni eða 4.767.585 krónur (3.281.480 kr. + 1.486.105 kr.) og 238.809 krónur vegna steypu í glugga og hurðaop, sem matsmaður geri einnig ráð fyrir í öðrum kröfulið, standi eftir 4.381.399 krónur. Stefnandi heldur því fram að þessi mismunur svari til kostnaðar sem síðar hafi fallið til þegar í ljós kom að grípa þurfti til mun umfangsmeiri viðgerða en matsmaður taldi nauðsynlegt. Því er gerð krafa um bætur bæði samkvæm matsgerð að fjárhæð 1.486.105 krónur og að auki fyrir mismuninum vegna viðbótakostnaðar að fjárhæð 4.381.399 krónur.

Um þak hússins tekur stefnandi fram að komið hafi í ljós mikill leki bæði í þaki bakhúss og miðhúss eignarinnar, þegar hafist var handa við að rífa niður bæði milliveggi og klæðningu á útveggjum og milliloft í bakhúsi. Einnig hafi verið missmíði þar sem þak bakhússins og miðhússins koma saman, en þar hafi greinilega lekið í mörg ár. Þá hafi verið greinilegur leki með þaki framhússins og þakjárn við öll samskeyti á plötuskilum og við skotrennur ryðgað í gegn. Til stuðnings þessu vísar stefnandi til fundargerðar frá 3. apríl 2008 og ástandsúttektar G-kk-ef R-kk-ef G-kk-ef. Að auki vísar stefnandi til þess að í kaupsamningi hafi verið gerður fyrirvari um leka. Kröfuliðir vegna viðgerða á þaki taka mið af fjárhæðum í matsgerðum.

Varðandi burðarvirki heldur stefnandi því fram að því hafi verið verulega ábótavant. Af þeim sökum hafi stefnandi gripið til þess ráðs að styrkja það verulega með stálbitum og öðrum viðeigandi ráðstöfunum sem stefnandi hafi gripið til. Stefnandi miðar fjárhæð þessa liðar við útreikning á hæfilegu endurgjaldi í matsgerð. Jafnframt gerir stefnandi kröfu í samræmi við matslið í viðbótarmatsgerð vegna kostnaðar við ráðstafanir til að styrkja burðarþol í vegg milli miðhúsa. Samtals nemi fjárhæðir vegna þessara liða í matsgerðum 3.953.039 krónum. Til viðbótar þessu gerir stefnandi kröfu um kostnað vegna frekari aðgerðar til styrkingar á burðarþoli sem Almenna verkfræðistofan hf. hafi talið nauðsynlegt að ráðast í en sá kostnaður nemi 1.209.269 krónum. Þá gerir stefnandi kröfu sem svarar til reiknings verkfræðistofunnar að fjárhæð 1.408.440 krónur án virðisaukaskatts fyrir athugunina og vinnu við að útbúa teikningar af burðarþoli í samræmi við fyrirmæli byggingarfulltrúa.

Loks gerir stefnandi kröfu um bætur vegna tapaðra leigutekna á viðgerðartíma. Til stuðnings þessu vísar stefnandi til þess að stefndi hafi dregið óhæfilega að ráðast í úrbætur á holræsislögn en það hafi valdið töfum á öllum úrbótum hússins þar sem brjóta þurfti gólf og veggi til að laga lögnina. Stefnandi tekur fram að stefnda hafi verið tilkynnt um gallann 10. júlí 2007 en framkvæmdir á vegum stefnda hafi ekki hafist fyrr en í janúar 2008. Telur stefnandi að þetta beri að virða stefnda til sakar en á þeim grundvelli beri stefndi skaðabótaábyrgð á þessu tjóni, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Stefnandi tekur fram að matsmaður hafi talið hæfilegan verktíma til að framkvæma allar úrbætur sjö til sjö og hálfan mánuð. Að því gættu og að viðbættum drætti af völdum stefnda telur stefnandi sig hafa tapað leigutekjum í ekki skemmri tíma en eitt ár. Fasteignasali sá sem haft hafi milligöngu um kaupin hafi talið hæfilega mánaðarleigu fyrir jarðhæðina 500.000 krónur á mánuði, en stefnandi tekur fram að hann hafi ávallt reiknað með að koma þeim hluta eignarinnar í útleigu. Samtals nemi því þessi kröfuliður 6.000.000 króna.

Samkvæmt öllu framansögðu sundurliðast krafa stefnanda þannig:

Matsgerðir, sbr. III. kafli kr. 34.873.709

Viðbótarliðir skv. skýrslu

Almennu verkfræðistofunnar hf. kr. 5.590.668

Kostnaður við að afla skýrslu

um burðarþol kr. 1.209.269

Tapaðar leigutekjur kr. 6.000.000

Samtals kr. 47.673.646

VI.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefndi til þess að fasteignin hafi verið tekin í skuldaskilum skömmu fyrir kaupin og því hafi stefndi ekki búið yfir upplýsingum um ástand eignarinnar. Þetta sé áréttað í kaupsamningi og þar komi fram að skorað hafi verið á stefnanda að kynna sér eignina þeim mun betur. Um stefnanda gegni hins vegar öðru máli en um sé að ræða fyrirtæki sem búi yfir sérfræðiþekkingu á þessu sviði. Jafnframt hafi I-kk-nf Á-kk-nf, eigandi og fyrirsvarsmaður stefnanda, skoðað eignina en hann sé tæknimenntaður og hafi notið aðstoðar bróður síns sem er húsasmiður. Telur stefndi því að stefnanda hafi mátt vera ljóst ástand eignarinnar.

Stefndi andmælir því að stefnanda hafi ekki verið kleift að skoða eignina rækilega. Í því sambandi breyti engu þótt rafmagn hafi ekki verið á öllu húsinu enda hægur vandi að nota ljóskastara eða annan búnað að því marki sem þörf var á, hvort sem stefnandi sjálfur útvegaði þennan búnað eða óskaði eftir að stefndi hlutaðist til um það. Þá bendir stefndi á að fram hafi komið af hálfu stefnanda að verulegir gallar hafi komið í ljós þegar eftir að eignin var skoðuð en í því felist viðurkenning á því að gallarnir hafi ekki verið leyndir heldur öllum sýnilegir.

Stefndi mótmælir því að rangar upplýsingar hafi verið gefnar um eignina. Þvert á móti hafi stefndi engar upplýsingar gefið, enda hafi stefndi ekki búið yfir neinum upplýsingum. Því komi ekki til álita að skoðunarskylda stefnanda víki fyrir upplýsingaskyldu stefnda, sbr. 3. mgr. 29. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002.

Stefndi mótmælir sönnunargildi sérfræðiskýrslna sem stefnandi hefur aflað án nokkurs atbeina stefnda um ástand eignarinnar frá Almennu verkfræðistofunni hf. og G-kk-þgf R-kk-þgf G-kk-þgf. Andmælir stefndi því að haft geti þýðingu þótt stefnandi hafi aflað sérfræðiskýrslna, einhliða og án þess að stefndi hafi getað komið sínum sjónarmiðum á framfæri, um þau atriði sem hann hafi verið ósáttur við hjá matsmanni. Í þessu sambandi tekur stefndi fram að ekki hafi verið staðið í vegi fyrir að stefnandi kæmi eftir þörfum viðbótarspurningum að hjá matsmanni.

Samkvæmt þessu og með vísan til þess sem hér verður nánar rakið andmælir stefndi því að eignin hafi verið gölluð og mótmælir öllum kröfuliðum stefnanda. Í því tilliti bendir stefndi að ástand eignarinnar og aldur renni með engu móti stoðum undir málatilbúnað stefnanda. Þá hafi stefnandi ekki getað gengið út frá því að gömul fasteign væri án allra annmarka með því einu að láta undir höfuð leggjast að skoða eignina eins og augljóst tilefni var til. Jafnframt geti engu breytt um réttmætar væntingar stefnda þótt eignin hafi verið auglýst sem gistihús. Loks heldur stefndi því fram, verði að einhverju leyti fallist á málatilbúnað stefnanda, að ekki sé um að ræða ágalla sem rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi telur að fyrirvara stefnanda í kaupsamningi verði að túlka í samræmi við 8. gr. laga nr. 40/2002. Af því leiði að stefnandi hafi þurft að tilkynna innan tveggja mánaða um atvik sem ekki hefðu gengið eftir til að samningurinn félli niður. Í öllu falli telur stefndi að fyrirvari kaupanda um eitthvert tiltekið atriði geti ekki valdið því að seljandi beri sjálfkrafa ábyrgð á því að eignin sé í betra ástandi en vænta megi við hefðbundna skoðun. Telur stefndi að umræddir fyrirvarar verði með engu móti túlkaðir þannig að í þeim hafi falist ábyrgð þannig að stefnandi geti borið fyrir sig annmarka sem honum máttu vera ljósir.

Hvað varðar lagnakerfi hússins heldur stefndi því fram að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun um að lagnir hafi verið í verra ástandi en búast mætti við í svo gömlu húsi. Að sama skapi liggi ekkert fyrir um að nauðsynlegt hafi verið að ráðast í úrbætur á hitalögnum á jarðhæð eignarinnar og endurnýjun á eirlögnum á 2. og 3. hæð hússins. Telur stefndi að yfirlýsingar pípulagningamanna, sem voru að vinna fyrir stefnanda, hafi ekkert sönnunargildi. Jafnframt telur stefndi að G-kk-nf R-kk-nf G-kk-nf hafi löngu síðar skoðað tærðar lagnir sem hafi tærst eftir að búið var að skipta þeim út. Jafnframt bendir stefndi á að matsmaður hafi metið kostnað við að koma upp nýju lagnakerfi. Því væri stefnandi að hagnast ef krafa hans yrði tekin til greina, enda hafi stefnandi augljóslega ekki verið að kaupa nýtt ofna- og lagnakerfi með eigninni. Þar fyrir utan hafi komið fram að stefnandi hafi hvort sem er ætlað að ráðast í úrbætur.

Stefndi mótmælir því að bera ábyrgð á ætluðu vatnstjóni í herbergi á 2. hæð hússins. Tekur stefndi fram að engin lýsing liggi fyrir á þessum skemmdum heldur hafi matsmanni aðeins verið falið að áætla tölur út frá lýsingu fyrirsvarsmanns stefnanda um hvernig hafi verið umhorfs ári áður. Þannig hafi matsmaður ekki haft forsendur til að áætla hvort í raun hafi þurft að framkvæma úrbætur og hvað hafi verið gert. Þar fyrir utan telur stefndi að augljóst vatnstjón geti ekki talist galli í fasteignakaupum.

Varðandi kröfu vegna viðgerðar á holræsum bendir stefndi á að matsmaður hafi metið verk sem fólst í að flytja tæki eftir lista frá stefnanda. Telur stefndi engan veginn sjálfgefið að flytja hafi þurft öll tæki þótt brjóta hafi þurft rauf í gólfið. Einnig véfengir stefndi niðurstöður matsmanns um kostnað við að laga gólfið en matið hafi verið byggt á lauslegum áætlunum um það verk eftir óljósri lýsingu fyrirsvarsmanns stefnanda. Jafnframt er mótmælt kostnaði við að leggja nýtt gólfefni, þar á meðal parket að hluta til, enda liggi ekki fyrir viðhlítandi upplýsingar um hvernig gólfefni var áður en ráðist var í framkvæmdir.

Stefndi telur ósannað að nauðsynlegt hafi verið að skipta út raflögnum. Í þeim efnum telur stefndi ófullnægjandi einhliða álit rafvirkja sem stefnandi hafi fengið í verkið. Auk þess verði rafkerfi ekki talið ónýtt þótt teikningar séu ekki fyrir hendi. Í öllu falli hafi stefnandi augljóslega ekki verið að festa kaup á húsi með nýjum raflögnum.

Um innveggi á jarðhæð tekur stefndi fram að engin gögn liggi fyrir um að þar hafi verið raki eða fúkki. Þess verði að gæta að stefnandi hafi tekið sig til upp á sitt eindæmi og skipt út öllum klæðningum í húsinu en með því móti hafi hann komið í veg fyrir að þetta yrði kannað nánar. Ef raki var á annað borð í klæðningunni telur stefndi að það hefði mátt sjá með venjulegri skoðun eignarinnar.

Hvað snertir útveggi á jarðhæð telur stefndi það sama eiga við og um innveggi. Í því sambandi tekur stefndi einnig fram að stór hluti þessarar kröfugerðar lúti að því að skipt hafi verið um glugga. Telur stefndi að auðvelt hafi verið að gera sér grein fyrir ástandi glugga við hefðbundna skoðun, auk þess sem matsmaður miði við í útreikningi sínum að settar verði upp tvöfaldar gifsplötur, en stefnandi hafi klárlega ekki verið að kaupa þannig húsnæði. Stefnandi myndi því hagnast óeðlilega á kostnað stefnda ef þessi kröfuliður yrði tekinn til greina.

Stefndi telur ósennilegt að uppsog á vatni með grunni og í veggi verði allt í einu svo mikið að það nái hálfan metra upp með veggjum. Því megi telja öruggt að annað hvort hafi uppsogið verið hafið við gerð kaupsamnings, þannig að það hafi verið sýnilegt við venjubundna skoðun, eða að uppsogið eigi rætur sínar að rekja til viðamikilla framkvæmda við eignina sem stefnandi hafi staðið fyrir. Á hvorugu geti stefnandi borið ábyrgð gagnvart stefnanda. Einnig telur stefndi að matsmaður geti sér til um hvernig komast megi hjá uppsoginu án þess að nokkru verði slegið föstu í þeim efnum.

Stefndi heldur því fram að leki í gegnum stein og með gluggum geti ekki talist galli þar sem þetta hefði mátt sjá við hefðbundna skoðun. Stefndi tekur fram að megin kostnaður í útreikningi matsmanns lúti að kostnaði við endurnýjun glugga. Telur stefndi að stefnandi væri að hagnast óeðlilega á sinn kostnað ef þessi kröfuliður yrði tekinn til greina. Einnig bendir stefndi á að matsmaður taki ekki afstöðu til þess hvort fylla þurfi í sprungur, en fram komi í matsgerð að matsmaður hafi ekki orðið var við leka á þeim stöðum sem vísað var til.

Varðandi raka í útveggjum og klæðningu hafnar stefndi með öllu að þessi kröfuliður verði reistur á skýrslu Almennu verkfræðistofunnar hf. Jafnframt andmælir stefndi því að eignin hafi verið gölluð að þessu leyti.

Um þak hússins tekur stefndi fram að ekki hafi verið leitt í ljós að nauðsynlegt hafi verið að skipta um þakið. Með því að ráðast í þá framkvæmd hafi stefndi hins vegar komið í veg fyrir að mat yrði lagt á hvort þörf var á þeirri framkvæmd. Ef það var raunin telur stefndi að svo bágborið ástand hafi ekki getað dulist við venjubundna skoðun eignarinnar. Þá telur stefndi að matsmaður reikni með mun umfangsmeiri viðgerð en efni voru til.

Hvað varðar burðarvirki tekur stefndi fram að í upphaflegri matsgerð sé eingöngu að finna upptalningu á þeim aðgerðum sem stefnandi hafi ráðist í og mat á kostnaði við þær. Matsmaður taki hins vegar enga afstöðu til þess hvort þessar framkvæmdir hafi verið nauðsynlegar og hvort kostur hefði verið á hagkvæmari aðgerðum. Á hinn bóginn hafi matsmaður beint því til stefnda að leita sér viðeigandi ráðgjafar um burðarþolið. Stefndi telur einnig að skýrsla Almennu verkfræðistofunnar sé sama marki brennd, en þar fyrir utan er sönnunargildi skýrslunnar mótmælt af þeim ástæðum sem áður getur. Varðandi vegg milli miðhúsa, sem fjallað er um í viðbótarmatsgerð, tekur stefndi fram að á samþykktri teikningu sem lá frammi við gerð kaupsamnings komi greinilega fram að ekki sé burðarveggur á þessum stað. Því sé útilokað að gera kröfu vegna galla þegar eignin sé í samræmi við samþykktar teikningar. Jafnframt telur stefndi að sprungur á þessum stað í húsinu séu auðsjáanlegar við venjubundna skoðun.

Stefndi telur með öllu ósannað að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna tapaðar leigutekna, enda með öllu óvíst að leigjandi hefði fundist að eigninni. Þar fyrir utan sé bótagrundvöllur ekki fyrir hendi.

Varakrafa stefnda er reist á því að kröfur stefnanda séu of háar og ekki nægjanlega rökstuddar. Einnig sé í ýmsum tilvikum verið að leggja nýtt efni að jöfnu við það sem stefnandi keypti notað og gamalt og því myndi stefnandi hagnast á kostnað stefnda ef kröfur yrðu teknar til greina óbreyttar.

Vegna þeirrar ósvissu sem er fyrir hendi um kröfur stefnanda og með hliðsjón af því hvernig stefnandi hefur staðið að gagnaöflun er upphafsdegi dráttarvaxta mótmælt. Telur stefndi ekki rétt að dráttarvextir verði reiknaðir frá fyrra tímamarki en dómsuppsögu, sbr. 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001.

VII.

1.

Stefnandi keypti fasteignina Kirkjustræti 11 á Akranesi af stefnda með kaupsamningi 16. maí 2007. Stefnandi telur að eignin hafi verið gölluð í ýmsu tilliti og hefur höfðað málið á hendur stefnda til heimtu skaðabóta. Með slíkum efndabótum er markmiðið að rétta hlut kaupanda þannig að hann verði eins settur og samningur hefði réttilega verið efndur. Að virtri kröfugerð stefnanda og málatilbúnaði hans að öðru leyti lætur nærri að hann miði við að keypt hafi verið eldri eign í ástandi sem ekkert yrði fundið að. Þess er hins vegar að gæta að um er að ræða byggingu sem reist var á fyrri hluta og um miðja síðustu öld og var hún augljóslega ekki nýstandsett. Þvert á móti hefur glögglega komið fram í málinu að ástand eignarinnar var bágborið í ýmsu tilliti. Þá liggur fyrir að undanfarið ár áður en eignin var seld var ekki starfsemi í húsinu ef frá er talið að 2. og 3. hæð hússins var leigð um skamma hríð til HB Granda hf. yfir loðnuvertíð og hluti jarðhæðar var leigður stjórnmálaflokki í aðdraganda Alþingiskosninganna vorið 2007.

Í umræddum kaupsamningi kemur fram að stefnanda sé kunnugt um að stefndi eignaðist fasteignina í skuldaskilum og hafi aldrei haft starfsemi í eigninni. Einnig er tekið fram að stefndi geti ekki af þessum sökum upplýst stefnanda um eignina eins og vera ber og því sé stefnanda bent á að skoða eignina þeim mun betur. Þetta ákvæði samningsins verður að skilja sem staðfestingu á því sem fram fór milli aðila í aðdraganda kaupanna en ekki eingöngu, eins og haldið var fram í munnlegum málflutningi, sem ábendingu til stefnanda um að skoða eignina rækilega eftir kaupin. Af þessum sökum hvíldi ríkari skoðunarskylda en ella á stefnanda, auk þess sem þetta fól í sér áskorun um skoðun í skilningi 2. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. nefndara laga getur stefnandi ekki borið fyrir sig galla á eigninni sem hann þekkti eða átti að þekkja þegar kaupsamningur var gerður. Þegar þetta er virt er þess að gæta að I-kk-nf Á-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, skoðaði eignina bæði í aðdraganda þess að gert var tilboð í eignina og áður en kaupsamningur var undirritaður. Verður þá að hafa í huga að fyrirsvarsmaðurinn er tæknifróður og við bætist að hann naut aðstoðar J-kk-ef Á-kk-ef, bróður síns, við fyrri skoðun eignarinnar, en J-kk-nf er húsasmiður. Telst hann því byggingafróður þótt hann starfi ekki við þá iðn. Þá getur ekki haft áhrif í þessu tilliti þótt rafmagnslaust hafi verið á hluta hússins, enda hefði hæglega verið hægt án teljandi fyrirhafnar að afla lýsingar að því marki sem nauðsynlegt var við skoðun eignarinnar að sumarlagi. Fyrirvari að þessu leyti í kaupsamningi gat því ekki takmarkað skoðunarskyldu stefnanda.

Að því gættu sem hér hefur verið rakið verður að meta hvern einstakan annmarka á eigninni sem stefnandi telur galla í skilningi laga um fasteignakaup.

2.

Stefnandi heldur því fram að galli hafi verið á lagnakerfi hússins og gerir kröfur sem svara til kostnaðar annars vegar við að endurnýja hitalagnir jarðhæðar og hins vegar við að endurnýja eirlagnir á 2. og 3. hæð hússins. Þegar stefnandi fór þess á leit að matsmaður yrði dómkvaddur hafði stefnandi endurnýjað lagnakerfið. Í málinu reynir því á hvort stefnandi hafi leitt í ljós að umræddar lagnir hafi ekki verið í samræmi við þær kröfur sem gerðar yrðu til eignarinnar að þessu leyti.

Í söluyfirliti eignarinnar kemur fram að vatnslagnir hafi að hluta til verið endurbættar. Með hliðsjón af þessu mátti stefnandi ganga út frá að hitalagnir hússins hefðu að minnsta kosti verið bættar að því marki sem þörf var á þannig að lagnakerfið væri í lagi.

Skömmu eftir að eignin var afhent kom í ljós vatnstjón vegna leka frá hitavatnslögn í herbergi á 2. hæð, sem hafði verið læst þegar fyrirsvarsmaður stefnanda skoðaði eignina. Í kjölfarið fékk stefndi Yl pípulagningaþjónustu sf. til að laga lögnina. Í yfirlýsingu fyrirtækisins frá 19. apríl 2008 er tekið fram að þær lagnir á 2. og 3. hæð sem ekki hafi verið skipt um séu í ólagi. Einnig segir að því hafi ítrekað verið komið á framfæri að allar eirlagnir hússins séu úr sér gengnar og löngu tímabært að skipta þeim út. Að sama skapi séu allar hitalagnir á jarðhæð ónýtar, enda hafi þurft að aftengja hitakerfið í byrjun mars 2008. Þetta álit hefur K-kk-nf B-kk-nf, pípulagningameistari, staðfest fyrir dómi en til viðbótar lýsti hann í vætti sínu að frágangur lagna á milli hæða hefði verið ófullnægjandi með tilliti til brunavarna og í raun hefði þetta ekki getað talist annað en fúsk. Þessar lýsingar á hitalögn hússins, sem stafa frá fyrirtæki og fagmanni er upphaflega var fenginn að verkinu á vegum stefnda, eru studdar ljósmyndum af lögninni sem liggja frammi í málinu. Þá hefur ekkert komið fram um að lagnakerfið hafi verið endurbætt, eins og fullyrt er í söluyfirliti fasteignasala, og þá í hverju þær endurbætur hafi falist en þessi fullyrðing fer í bága við allt annað sem liggur fyrir í málinu. Að því gættu og með hliðsjón af endingu lagna af þessu tagi, sem að miklu leyti hafa verið upphaflegar, þykir óhætt að slá því föstu að lagnakerfið að þessu leyti hafi ekki verið í samræmi við það sem stefnandi mátti með réttu ganga út frá samkvæmt áðursögðu. Þá verður ekki talið að þessi annmarki hafi verið ljós við skoðun en þegar hún fór fram var ekki vatn á húsinu. Þykir því nægjanlega leitt í ljós að hitalagnir á jarðhæð og eirlagnir á 2. og 3. hæð hafi verið gallaðar og á því ber stefndi skaðabótaábyrgð.

Í matsgerð er reiknaður kostnaður við endurnýjun á lagnakerfinu og er þá lagt til grundvallar hæfilegt fermetraverð á sambærilegri framkvæmd. Telur matsmaður þennan kostnað nema samtals 2.164.893 krónum (efni og tæki 1.040.273 kr. og vinna 1.124.620 krónur). Þótt í söluyfirliti hafi verið tekið fram að vatnslagnir hafi að hluta til verið endurbættar gat stefnandi ekki reiknað með að skipt hefði verið um allar lagnir. Þá reiknar matsmaður með kostnaði við að skipta um ofna á jarðhæð en stefnanda mátti vera ljóst að ofnar höfðu ekki verið endurnýjaðir. Að þessu gættu og að öllu virtu þykja bætur vegna þessa galla hæfilega ákveðnar 1.200.000 krónur.

3.

Stefnandi krefst bóta vegna vatnstjóns í herbergi á 2. hæð, en fram hefur komið að herbergið var læst þegar eignin var skoðuð.

Þegar matsmaður var dómkvaddur hafði herbergið verið lagað og því sá matsmaður ekki hvernig var umhorfs áður en ráðist var í þá framkvæmd. Í útreikningi sínum miðaði matsmaður við lýsingu fyrirsvarsmanns stefnanda á framkvæmdinni við vettvangsskoðun, en það getur ekki verið viðhlítandi grundvöllur undir kröfu stefnanda. Þar sem ekkert liggur fyrir um ástand herbergisins áður en lögnin gaf sig hefur stefnandi ekki sýnt fram á tjón og því verður þessi kröfuliður ekki tekinn til greina.

4.

Eins og komið hefur fram kom í ljós skömmu eftir að eignin var afhent stefnanda að holræsislögn hafði gefið sig. Stefndi tók að sér að bæta úr þessu og fékk á sinn kostnað fyrrgreindan pípulagningameistara í það verk. Stefnandi telur að hann eigi jafnframt að fá bættan kostnað við lagfæringar á gólfum jarðhæðar eftir að þau voru brotin vegna þessarar framkvæmdar og kostnað við að fjarlægja og koma fyrir aftur tækjum í eldhúsi.

Í málinu hefur stefndi ekki vefengt að hann hafi borið ábyrgð á galla vegna bilunar á holræsislögn í gólfi jarðhæðar. Til beins tjóns í skilningi 59. gr. laga nr. 40/2002 telst ekki aðeins kostnaður við að laga lögnina sjálfa heldur einnig kostnaður vegna annarra venjulegra ráðstafana til að bæta úr slíkum galla, sbr. a-liður 3. mgr. sömu greinar. Nær þetta bæði til kostnaðar við að laga gólf eftir viðgerð á lögninni og flytja til tæki, sem var óhjákvæmilegt.

Í matsgerð er umræddur kostnaður talinn nema 1.129.440 krónum (767.955 kr. + 361.485 kr.) og er honum mjög í hóf stillt. Engin ástæða er til að efast um að matsmaður hafi ekki gert sér nægjanlega grein fyrir hvar þurfti að brjóta upp gólf til að laga holræsið. Þá var nauðsynlegt í kjölfarið að endurnýja gólfefni. Bætur vegna þessa galla þykja því hæfilega ákveðnar í matsgerð.

5.

Stefnandi telur að raflagnir hússins hafi verið gallaðar og gerir kröfu sem svarar til kostnaðar við að endurnýja þær. Þegar matsmaður skoðaði húsið var búið að fjarlægja allar raflagnir á jarðhæð, ljósabúnað og innlagnaefni. Af þeim sökum gat matsmaður ekki lagt mat á ástand raflagna og reynir því á hvort stefnandi hafi leitt í ljós að eignin hafi verið í samræmi við þær kröfur sem gerðar verða til hennar að þessu leyti.

Í söluyfirliti eignarinnar kemur fram að raflagnir hafi að hluta til verið endurbættar. Með hliðsjón af þessu mátti stefnandi ganga út frá að rafkerfi hússins hefði verið bætt að því marki sem þess var þörf. Þá gerði stefnandi fyrirvara í kaupsamningi um að húsið stæðist kröfur opinberra aðila um rafmangseftirlit.

Skömmu eftir afhendingu eignarinnar fékk stefnandi Straumnes ehf. til að yfirfara raflagnir hússins. Í greinargerð fyrirtækisins frá 1. desember 2008, sem rituð er af E-kk-þgf I-kk-þgf, rafvirkja, kemur fram að rafmang í húsinu sló út vegna ljósabúnaðar í eldhúsi sem var mjög illa farinn. Annar rafbúnaður í eldhúsi, svo sem tenglar, rofar og almennur frágangur á raflögnum, hefði einnig þarfnast verulegrar endurnýjunar, enda megi fullyrða að sá búnaður hefði aldrei staðist skoðun rafmagnseftirlits. Um raflagnir í almennu rými segir að engar teikningar hafi verið fyrir hendi. Við skoðun hafi komið í ljós að í bland við raflögn í notkun hafi verið margar leiðslur sem voru aflagðar. Því hafi verið erfitt og kostnaðarsamt að finna út án teikninga hvað væri nýtanlegt og hvað ekki. Af þessum sökum hafi verið hagkvæmara að fjarlægja eldri raflögn, gera teikningar og setja upp nýja lögn. E-kk-nf I-kk-nf hefur staðfest þetta álit fyrir dómi, auk þess sem hann greindi frá því að hætta hefði stafað af raflögnum.

Að virtri þessari lýsingu á tenglum og rofum og ljósabúnaði í eldhúsi má slá því föstu að fyrirsvarsmanni stefnanda hafi ekki mátt dyljast ástandið að þessu leyti við skoðun eignarinnar. Jafnframt mátti fyrirsvarsmanninum vera ljóst að rafmagnstafla hússins hafði ekki verið endurnýjuð. Þá þykir ekki sannað að raflagnir hafi verið ónýtar, þannig að þær hafi þurft að endurnýja í heild sinni, eingöngu á grundvelli upplýsinga frá þeim rafverktaka sem stefnandi fékk án nokkurs samráðs við stefnda til að annast það verk. Stefnandi verður því að bera hallann af því að hafa með framkvæmdum sínum komið í veg fyrir að viðhlítandi athugun á raflögnum gæti farið fram þannig að leitt yrði í ljós að eignin var lakari að þessu leyti en hann gat reiknað með. Þessum kröfulið stefnanda verður því hafnað.

6.

Stefnandi telur að miklir gallar hafi verið á eigninni vegna leka og krefst skaðabóta vegna kostnaðar við endurbætur. Nánar tiltekið er krafist bóta vegna endurgjalds við að laga leka og fúkka í innveggjum og útveggjum jarðhæðar, uppsog á vatni með grunni og í veggi, leka í gegnum stein og með gluggum og raka í útveggjum og klæðningu. Þessi kröfugerð stefnanda er reist á matsgerðum, sbr. 5.−9. tl. III. kafla hér að framan, og skýrslu Almennu verkfræðistofunnar hf., sbr. IV. kafli.

Svo sem hér hefur komið fram hóf stefnandi fyrri hluta árs 2008 miklar framkvæmdir við alhliða endurbætur á eigninni. Þegar matsmaður skoðaði eignina þá um sumarið var búið að rífa allar klæðningar og innveggi á jarðhæð, sem og klæðingar í loftum og allt gólfefni. Fyrir dómi sagði matsmaður að hann gæti ekki með nokkru móti gert sér í hugarlund hvernig húsið leit út við kaupin. Nánar aðspurður sagði matsmaður að hann gæti ekki sagt til um hvort leki hefði verið búinn að skila sér í gegnum klæðningu og skemma hana þannig að gallinn hefði verið sýnilegur. Þá liggja ekki fyrir í málinu önnur gögn sem byggt verður á um ástand hússins við kaupin.

Með því að hefja framkvæmdir og fjarlægja allar klæðningar á jarðhæð hússins hefur stefnandi komið í veg fyrir að lagt verði mat á hvort greina mátti við skoðun ástand hússins að þessu leyti. Er þá jafnframt til þess að líta, sem áður er rakið, að fyrirsvarsmaður stefnanda er tæknimenntaður, auk þess sem hann naut aðstoðar byggingarfróðs manns við skoðun í aðdraganda þess að tilboð var gert í eignina. Stefnandi sjálfur verður að bera hallann af þessum aðgerðum sínum og telst því ósannað að honum hafi við skoðun eignarinnar ekki mátt vera ljóst mjög bágborið ástand hússins að þessu leyti. Verður þá jafnframt að hafa í huga að ummerki um leka eða raka hefðu gefið tilefni til nánari athugunar og má þá reikna með að þeir miklu annmarkar sem stefnandi telur að hafi verið á húsinu hefðu blasað við. Að þessu gættu verður ekki talið að stefnandi geti borið fyrir sig galla á eigninni hvað varðar þau atriði sem hér er fjallað um og snerta leka á inn- og útveggjum hússins. Fyrrgreindir kröfuliðir stefnanda sem lúta að þessu verða því ekki teknir til greina.

7.

Stefnandi telur að galli hafi verið í þaki hússins vegna leka og missmíði. Krefst stefnandi bóta sem svara til endurnýjunar á öll þaki hússins. Þessi kröfugerð er reist á matsgerðum, sbr. 10. tl. í kafla III.

Þegar matsmaður skoðaði húsið var búið að skipta um þak á öllu húsinu. Af matsgerðinni verður því ekkert ráðið um ástand þaksins þegar fyrirsvarsmenn stefnanda skoðuðu eignina.

Þak hússins er að hluta til greinilegt frá götu, auk þess sem mjög gott útsýni er yfir þak bakhússins og miðhúsanna frá glugga á efri hæð. Þá kemur fram í tölvubréfi fyrirsvarsmanns stefnanda til stefnda 20. mars 2008 að þak á fremsta hluta hússins sé ónýtt, en við það hafi verið gert „með svokölluðum Shell-borðum á ótal mörgum stöðum (hundruðum staða).“ Svo umfangsmikil viðgerð, sem þarna er lýst og felst í því að líma borða á þakið til að koma í veg fyrir leka, er vel sjáanleg jafnvel þótt málað hafi verið yfir þakið. Að því gættu og með hliðsjón af þeim mikla leka frá þaki sem stefnandi hefur lýst mátti ástand þaksins vera greinilegt við þá skoðun sem fór fram á húsinu. Samkvæmt þessu getur stefnandi ekki borið fyrir sig galla í þaki og er þessum kröfuliðum hafnað.

8.

Stefnandi heldur því fram að eignin hafi verið gölluð þar sem burðarþol hússins hafi verið skert. Annars vegar er krafist bóta vegna aðgerða sem stefnandi hefur gripið til í því skyni að styrkja burðarþolið. Er sá kröfuliður reistur á matsgerð og skýrslu Almennu verkfræðistofunnar hf. um aðgerðir til styrkingar á burðarþoli. Hins vegar krefst stefnandi bóta vegna kostnaðar við að styrkja burðarþol í vegg milli miðhúsa, en sá liður er reistur á viðbótarmatsgerð.

Í matsgerð kemur fram að matsmaður leggi í samræmi við matsbeiðni eingöngu mat á kostnað við framkvæmdir stefnanda til að styrkja burðarþolið. Matsmaður leggur því ekki mat á nauðsyn þess að styrkja húsið. Þá kemur fram í matsgerðinni að hvorki hafi verið gerðar teikningar af styrkingum né heldur burðarþolssérfræðingur komið að verkinu. Samkvæmt þessu verður ekkert ráðið af matsgerðinni að hvaða marki nauðsynlegt var að grípa til aðgerða til að bæta burðarþolið. Þetta verður heldur ekki ráðið af viðbótarmatsgerð þótt þar sé látið að því liggja án viðhlítandi rannsóknar að burðarþolið sé ekki fullnægjandi. Krafa stefnanda vegna endurbóta verður því ekki reist á matsgerðum. Jafnframt verður krafa vegna kostnaðar af frekari framkvæmdum ekki byggð á skýrslu Almennu verkfræðistofunnar hf. sem stefnandi hefur aflað upp á sitt eindæmi og án nokkurs samráðs við stefnda. Þessum kröfum stefnanda verður því hafnað sem og kostnaði stefnanda við að afla skýrslunnar frá verkfræðistofunni.

Í viðbótarmatsgerð kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að koma þurfi fyrir burðarvegg milli miðhúsa. Einnig kemur fram að á þessum vegg hafi hvílt efri hæð hússins ásamt gólfplötu og þaki en sjá megi skemmdir í veggjum sem bendi til þess að þeir hafi sigið. Telur matsmaður að skerðing burðarþolsins á þessum stað sé svo mikil að óhjákvæmilegt sé að koma fyrir styrkingum. Að virtri þessari niðurstöðu, sem hefur ekki verið hnekkt, verður þetta talinn galli á eigninni, enda er ekki um annmarka að ræða sem var sýnilegur við skoðun eignarinnar. Bætur vegna þessa galla þykja hæfilega ákveðnar í matsgerð en þær eru ákveðnar með hliðsjón af kostnaði við nauðsynlegar framkvæmdir til að bæta úr þessu og nema 1.583.304 krónum.

9.

Stefnandi heldur því fram að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna tapaðra leigutekna sökum þess að stefndi hafi dregið óhæfilega að ráðast í úrbætur á holræsislögn á jarðhæð, en það hafi tafið allar framkvæmdir við húsið. Vísar stefnandi til þess að stefnda hafi verið tilkynnt um þennan galla 10. júlí 2007 en ekki hafi verið hafist handa við úrbætur fyrr en í upphafi árs 2008.

Í kjölfar þess að stefnandi keypti eignina var ekki gerður leigusamningur um jarðhæðina. Er því um að ræða ætlað tjón vegna þess að eignin hafi ekki komið að þeim notum sem með réttu var stefnt að, sbr. b-lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Stefnda verður ekki gert að bæta slíkt óbeint tjón nema á sakargrundvelli, sbr. 2. mgr. 43. gr. sömu laga.

Ef stefnandi vildi ekki una hvernig stefndi stóð að umræddum úrbótum á eigninni var honum kleift að vísa þeim á bug og grípa sjálfur til þeirra framkvæmda sem hann taldi betur tryggja hagsmuni sína. Verður í öllu falli ekki talið að stefndi hafi með þessu fellt á sig bótaábyrgð gagnvart stefnanda, enda hvíldi ekki skylda til úrbóta á stefnda, sbr. gagnályktun frá 2. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002. Þessi krafa stefnanda er því með öllu haldlaus og verður hún ekki tekin til greina.

10.

Samkvæmt framansögðu þykja bætur vegna galla á eigninni hæfilega ákveðnar 3.912.744 krónur (vatnslögn 1.200.000 krónur + frágangur vegna holræsis 1.129.440 krónur + burðarveggur milli miðhúsa 1.583.304 krónur). Að því gættu að málsaðilar hafa gert samkomulag um að lokagreiðsla að fjárhæð 2.500.000 krónur gangi upp í kostnað við að bæta úr brunakerfi hússins, auk þess sem stefndi hefur staðið straum af kostnaði við að gera við frárennslislögn, verða ágallar á eigninni í heild sinni taldir rýra verðmæti hennar svo nokkru varði. Verður því ekki fallist á það með stefnda að 18. gr. laga nr. 40/2002 standi í vegi þess að kröfur stefnanda verði teknar til greina. Verður stefnda því gert að greiða stefnanda fyrrgreinda fjárhæð í skaðabætur vegna galla á eigninni.

Stefna málsins var birt 16. júní 2009 en þá lagði stefnandi fram þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Upphafsdagur dráttarvaxta verður því ákveðinn að liðnum mánuði frá því tímamarki, sbr. 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001.

Eftir þessum málsúrslitum verður stefnda gert að greiða stefnanda málkostnað, sem að öllu virtu þykir hæfilega ákveðinn svo sem í dómsorði greinir.

B-kk-nf B-kk-nf, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum M-kk-þgf J-kk-þgf, byggingatæknifræðingi og húsasmíðameistara, og V-kk-þgf O-kk-þgf, verkfræðingi.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Byggðastofnun, greiði stefnanda, I.Á. Hönnun ehf., 3.912.744 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 16. júlí 2009 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.000.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf B-kk-nf

M-kk-nf J-kk-nf

V-kk-nf O-kk-nf