E-1996/2014

Mál þetta sem dómtekið var 29. janúar 2015 var höfðað með stefnu, birtri 21. maí 2014 og 23. maí s.á., af hálfu V-kvk-ef K-kvk-ef G-kvk-ef til heimilis að Gerplustræti 27, Mosfellsbæ, gegn G-kvk-þgf M-kvk-þgf, Klapparhlíð 1, Mosfellsbæ, og K-kk-þgf Ó-kk-þgf, Réttarbakka 5, Reykjavík til peningagreiðslu.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmd óskipt (in solidum) til að greiða stefnanda 535.594 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 22. mars 2012 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu óskipt (in solidum).

Endanlegar dómkröfur stefndu G-kvk-ef M-kvk-ef eru þær að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmd til að greiða henni málkostnað samkvæmt mati dómsins auk virðisaukaskatts.

Stefndi K-kk-nf Ó-kk-nf gerir þær kröfur að vera algerlega sýknaður af kröfum stefnanda og að auki dæmdur málskostnaður að mati réttarins.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Mál þetta er að rekja til þess að stefnandi keypti fasteign að Gerplustræti 27 í Mosfellsbæ af stefndu G-kvk-þgf M-kvk-þgf samkvæmt kaupsamningi sem þær undirrituðu 25. mars 2010 ásamt fasteignasalanum, stefnda K-kk-þgf Ó-kk-þgf, sem þá starfaði sem verktaki á fasteignasölunni Remax Senter. Á söluyfirliti um fasteignina, sem dagsett er 10. febrúar 2010, er starfsmaður Remax Senter, L-kk-nf Ó-kk-nf, tilgreindur tengiliður. Þar segir m.a.: „L-kk-nf og RE/MAX Senter kynnir: Glæsileg[a] og vönduð þriggja herbergja íbúð í viðhaldslitlu fjölbýlishúsi.“ Í reitnum „Byggingarstig“ í söluyfirlitinu segir: 4 Fokheld bygging.

Stefnandi gerði kauptilboð, að fjárhæð 25.500.000 krónur, í eignina 9. mars 2010, með fyrirvara um að hún fengi fjármögnun. Stefnandi setti enn fremur fyrirvara um að eldhústæki fylgdu þ.m.t. ísskápur og uppþvottavél og að eignin yrði afhent eigi síðar en 27. mars 2010, en helst þó fyrr. Undirritun stefnanda á kauptilboðið er vottuð af E-x-x Á-kk-þgf, sem þá var sölumaður á annarri fasteignasölu samkvæmt gögnum málsins og aðstoðaði stefnanda við kaupin, en fyrrnefndur L-kk-nf vottaði undirritun stefndu G-kvk-ef á kauptilboðið.

Samkvæmt kaupsamningi 25. mars 2010 var endanlegt kaupverð 25.300.000 krónur. Í kaupsamningi kemur fram að fasteignin sé á byggingastigi 4 og að lokaúttekt eigi eftir að fara fram, einnig að ísskápur fylgi með í kaupunum. Við kaupsamningsgerðina lá fyrir yfirlýsing húsfélags dagsett 24. mars 2010, en stofnfundur húsfélagsins mun hafa verið 22. febrúar 2010. Um stöðu hússjóðs og framkvæmdasjóðs segir í yfirlýsingunni að greiðsla hafi byrjað 1. mars 2010. Húsgjöld vegna eignarinnar séu nú 12.300 á mánuði og séu í skilum. Innifalið í húsgjöldum sé almennur rekstur húsfélagsins, þrif sameignar, allur hitakostnaður, allt rafmagn í sameign, lyftuviðhald, vatnskerfi og brunaeftirlit. Fyrirhugaðar samþykktar framkvæmdir feli í sér að hugsanlega geti lent á hússjóði að greiða vatnstjón vegna leysinga í janúar, „u.þ.b. 10-15 þús á íbúð“, um tímasetningu framkvæmdar segir janúar 2010. Þá kemur fram að sérstakt gjald vegna fyrirhugaðra framkvæmda á vegum húsfélags sé nú 5000 krónur á mánuði. Í yfirlýsingunni er merkt við já, að úttekt hafi farið fram, en í stað dagsetningar á úttekt segir: „ekki formleg“. Varðandi yfirstandandi framkvæmdir á vegum húsfélagsins segir að hússjóður sé ríflegur til framkvæmda fyrir rennandi vatn og vask fyrir ræstingu sem ákveðið hafi verið að verði utanaðkomandi.

Kaupverð eignarinnar skyldi samkvæmt kaupsamningi greiðast með þremur afborgunum, með peningum og láni við undirritun kaupsamnings 18.500.000 krónur, þá þann 29. mars 2010 3.400.000 krónur, og loks þann 13. ágúst 2010 við útgáfu afsals 3.400.000 krónur. Stefnandi fékk fasteignina afhenta 27. mars 2010.

Í maí 2010 sendi stefnandi tölvupóst til E-kk-ef Á-kk-ef og kvartaði undan háum húsgjöldum í fjölbýlishúsinu, sem stöfuðu af því að eigandi flestra íbúða hússins stæði ekki í skilum og kostnaður lenti á öðrum eigendum. Leitaði stefnandi m.a. svara við því hvort stefnda G-kvk-nf ætti ekki að greiða útistandandi reikninga vegna vatnssogs eftir vatnstjón og einhverjar steypuskemmdir vegna þess og bera kostnað af vöskum sem „var verið“ að setja upp til þrifa í sameign, sem samþykkt hafi verið á húsfundi fyrir kaupin. Ekki varð af útgáfu afsals á fyrirhuguðum tíma þar sem athugasemdir stefnanda höfðu þá borist stefnda K-kk-þgf, sem leiðbeindi aðilum um réttarstöðuna og hvatti til samkomulags. Boðaði hann aðila til afsalsfundar fyrst 26. ágúst 2010 og aftur 2. desember s.á. án þess að af uppgjöri og útgáfu afsals yrði. Stefnandi hafði þá haldið eftir 450.000 krónum af lokagreiðslu kaupverðsins, sem hún varðveitti sjálf.

Í ársbyrjun 2011 sendi stefnandi báðum stefndu upplýsingar um að ekkert væri að frétta af úrbótum á lekaskemmdum og sendi þeim jafnframt upplýsingar af húsfundi þar sem m.a. kemur fram að stefnandi var komin í stjórn húsfélagsins og að meta þyrfti kostnað við lagfæringar á lekaskemmdum o.fl. Það mat var unnið af VSB verkfræðistofu sem skilaði skýrslu sinni í nóvember 2012.

Stefnda G-kvk-nf krafði stefnanda í mars 2012 um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins ásamt dráttarvöxtum frá gjalddaga. Stefnandi greiddi kröfuna 22. mars 2012, með fyrirvara um réttmæti kröfunnar, að höfðu samráði við lögmann, en án samráðs við stefnda K-kk-þf eða fasteignasöluna. Fyrirvarinn er gerður vegna þess að stefnandi telur stefndu G-kvk-þf bera ábyrgð á ófullnægjandi frágangi byggingaraðila á sameign, lekaviðgerðum, hjólastólalyftu og forstofuhurð sem hann hafi ætlað að endurnýja, en stefnda G-kvk-nf hefði upplýst við kaupin að byggingaraðilinn myndi standa við skuldbindingar sínar, auk þess sem seljandi ætti að greiða kostnað sem féll á íbúðina vegna flóða í janúar 2010. Stefnda G-kvk-nf telur sig hafa staðið að fullu við skyldur sínar sem seljandi eignarinnar, engir fyrirvarar hafi verið gerðir við kaupin varðandi þessi atriði og séu þau seljanda óviðkomandi. Afsal stefndu G-kvk-ef til stefnanda fyrir eigninni var gefið út 18. mars 2013.

Þann 27. júní 2013 gerðu húsfélagið og byggingaraðili hússins á grundvelli ástandsskýrslu verkfræðistofunnar með sér samkomulag um úrbætur á göllum og skuldauppgjör, sem fól í sér heildaruppgjör vegna galla á sameign fasteignarinnar. Undir samkomulagið ritaði stefnandi ásamt öðrum eigendum íbúða í húsinu.

Við aðalmeðferð málsins komu allir aðilar þess fyrir dóminn, auk þess báru vitni gjaldkeri húsfélagsins Gerplustræti 25-27 og byggingaraðili fasteignarinnar.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi hafi orðið fyrir tjóni í tengslum við kaup sín á fasteigninni. Það sé einkum fólgið í auknum hússjóðsgjöldum í tengslum við framkvæmdir húsfélagsins vegna galla á sameign fjöleignarhússins. Stefnandi hafi verið í þeirri trú að hún væri að kaupa nýja „viðhaldslitla“ fasteign. Það hafi hins vegar ekki verið raunin og hafi stefnandi orðið fyrir tjóni af þeim sökum. Það tjón eigi stefnandi ekki að þurfa að þola bótalaust.

Grundvöllur skaðabótaábyrgðar

A) Sakarreglan

Stefnandi byggi á því að stefndu beri sameiginlega fébótaábyrgð á grundvelli almennu sakarreglunnar auk þess sem stefndi K-kk-nf beri ábyrgð á saknæmri háttsemi starfsmanna sinna á grundvelli reglunnar um húsbóndaábyrgð.

B) Sök stefndu G-kvk-ef

Stefnandi byggi á því að stefnda G-kvk-nf hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi í fasteignaviðskiptunum. Þetta hafi hún gert með því að sinna ekki upplýsingaskyldu sinni og hafi hún beinlínis veitt rangar upplýsingar við sölu fasteignarinnar, sbr. 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga.

Stefnandi byggi á því að stefnda G-kvk-nf hafi við sölu fasteignarinnar vitað að sameign fjöleignarhússins væri haldin margþættum göllum. Þá hafi stefnda G-kvk-nf verið meðvituð um þá óvissu hvort úr göllum yrði bætt og byggingu hússins lokið. Þessu til stuðnings bendi stefnandi á að þegar fasteignin hafi verið seld þann 25. mars 2010 hafi ástand sameignar fjöleignarhússins margsinnis verið til umræðu meðal íbúa fjöleignarhússins. Ástand sameignarinnar hafi m.a. verið rætt á aðalfundi húsfélagsins rétt rúmum mánuði áður en stefnda G-kvk-nf hafi selt fasteignina. Á fundinum hafi verið lagður fram ítarlegur listi yfir galla á sameign fjöleignarhússins. Á sama fundi hafi verið rætt um bágborna fjárhagsstöðu byggingaraðila og þá óvissu hvort hann hefði fjárhagslega burði til að ljúka við byggingu hússins til samræmis við fyrirliggjandi skilalýsingu.

Að endingu byggi stefnandi á því að stefnda G-kvk-nf hafi ekki veitt fullnægjandi upplýsingar um stöðu húsfélags fasteignarinnar eins og henni hafi borið skylda til samkvæmt 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í tilvitnuðu ákvæði séu fyrirmæli um, að seljandi sé skuldbundinn til þess, áður en kaupsamningur um eign sé undirritaður, að gefa tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir eða endurbætur á vegum húsfélagsins. Þetta hafi stefnda G-kvk-nf ekki gert enda hafi hún hvorki upplýst stefnanda um skuldir húsfélagsins né um aðrar framkvæmdir sem staðið hafi fyrir dyrum hjá húsfélaginu.

C) Sök stefnda K-kk-ef

Stefndi K-kk-nf hafi verið fasteignasali viðskiptanna, hann hafi haft yfirumsjón með þeim og beri ábyrgð sem slíkur á háttsemi starfsmanna sinna á grundvelli reglna um húsbóndaábyrgð. Stefnandi bendi á að sérsjónarmið gildi um ábyrgð fasteignasala sem víki að nokkru leyti frá almennum reglum. Helgist það af stöðu fasteignasala sem sérfræðinga, en reglur um sérfræðiábyrgð leiði að ýmsu leyti til betri stöðu tjónþola en leiða myndi af almennum reglum.

Byggi stefnandi á því að stefndi K-kk-nf hafi vanrækt upplýsingaskyldu samkvæmt 10-12. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, með því að hafa veitt ófullnægjandi og rangar upplýsingar við sölu fasteignarinnar. Samkvæmt 10. gr. laga nr. 99/2004 beri fasteignasala, sem fengið hafi eign til sölumeðferðar eða honum verið falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamningsgerð, að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði, sem máli geti skipt fyrir kaupanda við sölu eignarinnar. Nánar sé mælt fyrir um efni söluyfirlits í 11. gr. laganna en í 2. mgr. þess ákvæðis segi að í söluyfirliti skuli auk almennrar lýsingar á fasteign m.a. koma fram:

i) Upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign, sbr. c-liður 2. mgr. 11. gr.

ii) Afhendingarástand eignar sem seld er ófullgerð, og skal það vera í samræmi við staðla sem út eru gefnir af opinberum stofnunum er annast byggingarrannsóknir eða byggingareftirlit, sbr. g-liður 2. mgr. 11. gr.

iii) Húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sé um fjöleignarhús að ræða, og um stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags, sbr. h-liður 2. mgr. 11. gr.

iv) Önnur atriði sem kunnugt er um, svo sem skýrslur um ástand eignar sem gerðar hafa verið, sbr. j-liður 2. mgr. 11. gr.

Í málinu liggi fyrir að upplýsingar um fasteignina í söluyfirliti hafi verið ófullnægjandi og hafi ekki uppfyllt kröfur 2. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004. Í söluyfirliti hafi fasteignin verið kynnt sem „glæsileg og vönduð þriggja herbergja íbúð í viðhaldslitlu fjölbýlishúsi“. Engar athugasemdir hafi verið merktar í reiti um „fyrirhugaðar endurbætur“ eða „galla“ í söluyfirliti. Þá hafi sagt í reit söluyfirlits um gjöld í hússjóð að þau næmu 0 kr. á mánuði. Stefnandi hafi því gengið út frá því að fasteignin væri gallalaus og engar fyrirhugaðar endurbætur stæðu fyrir dyrum. Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 99/2004 beri fasteignasala að gæta þess að upplýsingar sem veittar séu um fasteign og lýsingar á henni séu réttar og í sem bestu samræmi við eiginleika og ástand eignarinnar. Þá skuli hann gæta hófs í lýsingum á eigninni.

Það hafi verið ein af ákvörðunarástæðum stefnanda fyrir kaupunum að um væri að ræða nýbyggingu sem þyrfti lítið viðhald næstu ár. Um þetta atriði hafi stefndi K-kk-nf verið meðvitaður enda hefði það margoft borið á góma í samskiptum hans við stefnanda. Því hafi stefndi K-kk-nf átt að gjalda varhug og haga upplýsingagjöf með þeim hætti að ekki væri vafi um réttarstöðu stefnanda að þessu leyti. Þetta hafi stefndi K-kk-nf ekki gert og af gögnum málsins megi sjá að hann og starfsmenn á hans vegum hafi margoft lýst því yfir að stefnda G-kvk-nf bæri ábyrgð á því að framkvæmdum byggingaraðila yrði lokið í samræmi við fyrirliggjandi skilalýsingu.

Stefnandi byggi á því að stefndi K-kk-nf beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda á grundvelli 27. gr. laga nr. 99/2004 auk almennra reglna skaðabótaréttar.

D) Tjón stefnanda

Stefnandi byggi á því að fasteignin hafi við gerð kaupsamnings verið gölluð og ekki staðist þær kröfur um gæði og búnað sem leiða af fasteignakaupalögum, kaupsamningi, skilalýsingu og þeim lögum, reglum og venjum sem gildi um nýbyggingar.

Það sé almennt viðurkennt að aðrar og meiri kröfur séu gerðar til seljenda, þegar nýbygging er seld, en þegar um eldra húsnæði sé að ræða. Í samræmi við það hafi stefnda G-kvk-nf við undirritun kaupsamnings aðila gengist undir að selja og afhenda gallalausa eign. Jafnframt hafi stefnandi mátt vænta þess, að fasteignin væri byggð í samræmi við samþykktar teikningar, skilalýsingu og ákvæði byggingarlaga og -reglugerða.

Stefnandi byggi á því að skilalýsing fjöleignarhússins hafi legið til grundvallar kaupsamningi. Hafi kaupverð fasteignarinnar því tekið mið af því að stefnandi væri að kaupa fullkláraða fasteign sem væri í samræmi við fyrirliggjandi skilalýsingu byggingaraðila. Stefnandi hafi því mátt vænta þess að ástand og eiginleikar fasteignarinnar væru í samræmi við ákvæði skilalýsingar.

Stefnandi bendi á meginreglu 13. gr. fasteignakaupalaga um skiptingu sameiginlegs kostaðar í fjöleignarhúsum. Meginreglan sé sú, að sá sameiginlegi kostnaður fjöleignarhúss, sem verði til („fellur til“) fyrir afhendingardag falli á seljanda, en á kaupanda verði hann til eftir þann dag. Þessi regla leiði til þess að þann kostnað sem þegar hafði fallið til þegar kaupsamningur var gerður hafi stefnda G-kvk-nf borið ábyrgð á að greiða og stefnda K-kk-þgf borið að upplýsa um.

Ákvæði fasteignakaupalaga um svokallaðan „gallaþröskuld“, sbr. 2. málsl. 18. gr. laganna, og ákvæði 2. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup um aðgæsluskyldu kaupanda, eigi ekki við hafi seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi. Jafnframt leiði sök stefndu G-kvk-ef til þess að stefnandi eigi rétt á skaðabótum bæði fyrir beint og óbeint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. sömu laga.

Kröfugerð

Dómkrafa stefnanda byggi á því að tjón hennar vegna fasteignaviðskiptanna nemi að minnsta kosti þeirri fjárhæð sem hún hafi haldið eftir af kaupverði fasteignarinnar. Með öðrum orðum byggi stefnandi á því að hún hafi með réttmætum hætti haldið eftir 450.000 krónum af söluverði fasteignarinnar. Því hafi stefnanda ekki borið skylda til að greiða stefndu G-kvk-þgf eftirstöðvar kaupverðs ásamt dráttarvöxtum eins og hún hafi gert þann 22. mars 2012. Þar sem stefnandi hafi greitt stefndu G-kvk-þgf eftirstöðvar kaupverðs geri hún kröfu um endurgreiðslu þeirrar fjárhæðar úr hendi stefndu óskipt. Framsetning dómkröfu stefnanda í málinu sé sett fram til einföldunar á öllum málatilbúnaði og sönnunarfærslu í málinu.

Til stuðnings dómkröfu stefnanda megi m.a. vísa til útgefinna reikninga húsfélagsins í tengslum við úrbætur á sameign fjöleignarhússins. Nánar tiltekið sé um að ræða eftirfarandi reikninga:

i) Tvo reikningar frá húsfélagi vegna málarekstrar gegn byggingarstjóra samtals að fjárhæð 64.611 krónur.

ii) Reikning frá húsfélagi vegna galla á læsingarbúnaði fjöleignarhússins að fjárhæð 101.269 krónur.

iii) Reikning frá húsfélagi vegna vinnu verktaka við að ljúka framkvæmdum í tengslum við lokaúttekt á fjöleignarhúsinu að fjárhæð 274.511 krónur.

Samanlögð fjárhæð reikninga nemi 440.391 krónu.

Þá byggi stefnandi á því að henni hafi ekki verið skylt að greiða dráttarvexti að fjárhæð 85.594 krónur vegna þeirrar fjárhæðar sem hún hafi haldið eftir af lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila.

Jafnframt byggi stefnandi á því að fjárhæð mánaðarlegra hússjóðsgjalda hafi verið of há þegar hún hafi flutt í fasteignina. Stefnandi byggi á því að ástæðu hárra hússjóðsgjalda megi einkum rekja til galla á sameign og fjárhagserfiðleika byggingaraðila. Stefnandi bendi á að þegar hún hafi flutt í fasteignina hafi fjárhagsstaða húsfélagsins verið neikvæð. Það hafi einkum stafað af því að byggingaraðili hafi vanrækt að greiða mánaðarleg húsgjöld og því hefði húsfélagið þurft að „hlaupa undir bagga“ og greiða þau hússjóðsgjöld sem byggingaraðili hefði með réttu átt að greiða. Þetta hefði húsfélaginu verið nauðsynlegt til að fá áframhaldandi nauðsynlega þjónustu vegna reksturs sameignar hússins, s.s. rafmagn og hita. Þá hafi húsfélagið verið í vanskilum með greiðslu reikninga, m.a. vegna úrbóta á vatnstjóni í kjallara fjöleignarhússins, sem átt hafi sér stað áður en stefnandi hafi keypt fasteignina. Þar beri helst að nefna skuld húsfélagsins við félagið Hreinsitækni ehf. að fjárhæð 186.781 krónu. Vegna neikvæðrar fjárhagsstöðu húsfélagsins hafi þessi reikningur verið ógreiddur á gjalddaga sem leitt hafi til þess að við kröfuna hafi bæst dráttarvextir að fjárhæð 60.079 krónur. Samtals hafi húsfélagið því greitt 246.860 krónur vegna þessa. Það geri 10.286 krónur á hverja íbúð fjöleignarhússins.

Af hálfu stefnanda sé byggt á því að stefndu beri sameiginlega ábyrgð á greiðslu dómkröfu. Að lokum miðist dráttarvaxtakrafa stefnanda við að henni sé rétt að krefjast dráttarvaxta frá þeim degi sem hún hafi greitt stefndu G-kvk-þgf lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi eða þann 22. mars 2012.

Stefnandi vísi til meginreglna samninga-, skaðabóta- og kröfuréttar, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, vaxtalaga nr. 38/2001, laga nr. 19/1991 um meðferð einkamála, laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Um aðild varnarmegin vísi stefnandi til heimildar í 1. mgr. 19. gr. einkamálalaga um samlagsaðild þar sem kröfur séu af sama uppruna, sama atvikalýsing eigi við og þær séu studdar sömu röksemdum og sönnunargögnum. Um varnarþing vísist til 1. mgr. 34. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Um málskostnað sé vísað til 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Um virðisaukaskatt á málskostnað vísist til laga nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök stefndu G-kvk-ef M-kvk-ef

Stefnandi fullyrði í stefnu að stefnda hafi fullvissað stefnanda um að frágangi við fasteignina yrði að fullu lokið í samræmi við skilalýsingu byggingaraðila. Stefnda mótmæli þeirri fullyrðingu sem rangri og ósannaðri. Fasteignin hafi verið seld sem ókláruð fasteign og stefnda hafi hvorki lofað né gengist með einhverjum hætti í ábyrgð fyrir því að fasteignin yrði fullkláruð í samræmi við skilalýsingu byggingaraðila.

Stefnandi fullyrði að henni hafi fyrst orðið ljóst fljótlega eftir afhendingu að rekstur sameignar fjöleignarhússins að Gerplustræti 25-27 (hér eftir fjöleignarhúsið) hafi verið í slæmu horfi og að stefnanda hafi eftir nánari eftirgrennslan verið ljóst að húsfélagið stæði í skuld við Hreinsitækni ehf. vegna vinnu við að dæla vatni úr kjallara fjöleignarhússins í janúar 2010. Stefnda bendi á að í yfirlýsingu húsfélagsins dags. 24. mars 2010, komi fram annars vegar að skuld vegna vatnstjóns í janúar 2010 myndi að öllum líkindum falla á hússjóð og hins vegar að greiðslur í Hússjóð – Framkvæmdasjóð hefðu hafist 1. mars 2010. Stefnandi hefði því mátt gera sér grein fyrir rekstri sameignar fjöleignarhússins, að óvissa væri um skuld við Hreinsitækni ehf. og að líklegt væri talið að húsfélagið yrði að greiða þá skuld. Við sölu fasteignarinnar hafi ekki verið búið að útkljá hver bæri ábyrgð á greiðslu skuldarinnar.

Stefnandi haldi því fram að hún hafi fyrst verið upplýst um að sameign fasteignarinnar væri haldin ýmsum göllum á húsfundi hinn 26. maí 2010. Stefnda mótmæli því og telji að fasteignin hafi ekki verið haldin galla við sölu. Stefnandi hefði mátt gera sér grein fyrir því að eignin væri ekki fullkláruð, annars vegar þar sem það hafi verið tekið fram með skýrum hætti á söluyfirliti og í kaupsamningi, og hins vegar hefði stefnanda mátt vera ljóst við skoðun að eignin væri ófullgerð. Stefnandi hafi ekki lagt fram fundargerð húsfundar hinn 26. maí 2010 eða önnur gögn sem skýri þá galla sem stefnandi bendi hér á, en ætla megi að hér sé um að ræða atriði sem byggingaraðili fasteignarinnar hafi átt eftir að fullklára. Stefnda hafni því að hún geti borið ábyrgð á því að byggingaraðili fasteignarinnar hafi ekki fullklárað hana eftir að fasteignin hafi verið seld, enda hafi fasteignin ekki verið seld sem fullkláruð, heldur á byggingarstigi 4 og sérstaklega tekið fram að lokaúttekt ætti eftir að fara fram.

Stefnandi haldi því fram að hún hafi ekki verið upplýst um bága fjárhagsstöðu og skuldir húsfélagsins þegar hún hafi keypt fasteignina. Stefnda mótmæli því. Í fyrsta lagi hafi stefnandi verið upplýst með skýrum hætti um stöðu húsfélagsins áður en kaupsamningur hafi verið gerður, eins og sjá megi af yfirlýsingu húsfélagsins dags. 24. mars 2010. Stefnda telji að yfirlýsing húsfélagsins hefði ef til vill mátt gefa stefnanda tilefni til þess að kynna sér betur önnur gögn, t.d. fundargerðir og fréttabréf húsfélags, sem hún hafi ekki gert.

Stefnandi haldi því fram að hún hafi ekki verið upplýst um fjárhagserfiðleika byggingaraðila fasteignarinnar. Stefnda telji sig ekki hafa verið í þeirri aðstöðu að hún hefði getað sagt með vissu hver fjárhagsleg staða byggingaraðila fasteignarinnar væri.

Stefnandi haldi því fram að hún hafi orðið fyrir tjóni, sem sé fólgið í auknum hússjóðsgjöldum í tengslum við framkvæmdir húsfélagsins vegna galla á sameign fjöleignarhússins. Stefnda mótmæli þeirri fullyrðingu sem rangri og telji að hér sé ekki um að ræða galla. Fram komi, annars vegar í stefnu og hins vegar í reikningum sem stefnandi hafi greitt húsfélaginu Gerplustræti 25-27, að um sé að ræða „nauðsynlegar framkvæmdir til að fá lokaúttekt á húseignina að Gerplustræti 25-27“. Framangreindar framkvæmdir séu því til þess fallnar að auka verðmæti húseignarinnar að Gerplustræti 25-27 til muna með því að fullgera fasteignina. Vanefndir byggingaraðila við að fullklára fasteignina skipti hér einfaldlega ekki máli, þar sem fasteignin hafi ekki verið seld fullkláruð.

Stefnandi haldi því fram að hún hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að byggingaraðili sem skráður hafi verið eigandi að 15 íbúðum hafi ekki staðið í skilum á hússjóðsgjöldum og að húsfélagið hafi því þurft að „hlaupa undir bagga“. Því hafi húsfélagið greitt þau hússjóðsgjöld sem byggingaraðili hefði með réttu átt að greiða. Í 48. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 sé sérstaklega fjallað um lögveð, sem stofnist þegar eigandi greiði ekki hlutdeild sína í sameignlegum kostnaði. Húsfélagið hefði hæglega getað sótt kröfu sína á hendur þeim eigendum sem í vanskilum hafi verið, á grundvelli framangreinds ákvæðis. Stefnda hafni því alfarið að bera ábyrgð á vanskilum þriðja aðila við hússjóð.

Kröfu um sýknu byggir stefnda á því að hún hafi ekki sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi í fasteignaviðskiptunum sínum við stefnanda, heldur þvert á móti komið heiðarlega fram og uppfyllt allar skyldur sínar sem seljandi. Stefnda hafni því með öllu að hún hafi á einhvern hátt leynt stefnanda upplýsingum sem leitt hefðu getað til ákvörðunar stefnanda um kaupin. Ekkert sem fram hafi komið í málatilbúnaði stefnanda bendi til þess að svo hafi verið.

Málatilbúnaður stefnanda byggi á sakarreglunni, en í reglunni felist að einstaklingur beri skaðabótaábyrgð á tjóni, sem hann valdi með saknæmum og ólögmætum hætti, enda sé tjónið sennileg afleiðing af hegðun hans og raski hagsmunum, sem verndaðir séu með skaðabótareglum.

Í stuttu máli megi af stefnu ráða að stefnandi byggi í fyrsta lagi á því að stefnda hafi vitað að sameign fjöleignarhússins væri haldin margþættum göllum. Í öðru lagi byggi stefnandi á því að stefnda hafði verið meðvituð um þá óvissu hvort að úr göllum yrði bætt og byggingu hússins lokið. Í þriðja lagi að stefnda hafi vitað um bágborna fjárhagsstöðu byggingaraðila og þá óvissu hvort hann hefði fjárhagslega burði til að ljúka við byggingu hússins til samræmis við fyrirliggjandi skilalýsingu. Í fjórða og síðasta lagi byggi stefnandi á því að stefnda hafi ekki veitt fullnægjandi upplýsingar um stöðu húsfélags fasteignarinnar. Þessum málsástæðum stefnanda sé hafnað.

Áhættuskipti fasteignarinnar

Fjallað sé um áhættu af seldri fasteign í 12. gr. fkpl. Þar segi í 1. mgr.: Áhættan af seldri fasteign flyst til kaupanda við afhendingu. Þegar áhætta af seldri fasteign hefur flust til kaupanda helst skylda hans til að greiða kaupverðið þótt eignin rýrni, skemmist eða farist af ástæðum sem seljanda er ekki um að kenna. Stefnandi hafi fengið fasteignina afhenta 27. mars 2010 og við afhendingu hafi áhættan af fasteigninni flust frá stefndu til stefnanda. Megi því í raun segja að stefnandi hafi gengið inn í samningssamband stefndu við byggingaraðila hússins. Öllum kröfum varðandi galla ætti því réttilega að beina að byggingaraðila hússins og, eftir atvikum, byggingarstjóra eða þess tryggingarfélags þar sem hann hafi verið með lögboðaða starfsábyrgðartryggingu.

Eiginleikar fasteignarinnar

Að mati stefndu hafi fasteignin ekki verið haldin galla við sölu, heldur séu þeir gallar sem stefnandi vísi hér til fólgnir í því að fasteignin hafi ekki verið fullkláruð. Í kaupsamningi aðila sé skýrlega tekið fram hvert ástand fasteignarinnar sé við sölu, en þar segi að fasteignin sé á byggingarstigi 4 sem skýrt sé sem fokheld bygging og að lokaúttekt eigi eftir að fara fram. Almennt sé gengið út frá því að eignir séu fullkláraðar þegar lokaúttekt þeirra fari fram. Í því felist að á þeim tímapunkti sé hægt að gera þá kröfu um eiginleika fasteigna sem lög um fasteignakaup nr. 40/2002 geri ráð fyrir (hér eftir fkpl.).

Við sölu fasteignarinnar hafi stefnanda verið ljóst að fasteignin væri ekki fullkláruð, heldur væri hún skráð á byggingarstigi 4 og að lokaúttekt ætti eftir að fara fram. Það megi bersýnilega sjá í kaupsamningi en þar segi: „Kaupanda er kunnugt um að eignin er skráð hjá Fasteignaskrá Íslands á byggingarstigi 4 og að lokaúttekt eigi eftir að fara fram.“ Í fylgiskjali með fundargerð aðalfundar Húsfélagsins Gerplustræti 25-27, dags. 22. febrúar 2010, sé að finna svokallaðan Tékklista þar sem íbúar hafi tekið saman athugasemdir sem sendar hafi verið til byggingaraðila fasteignarinnar. Af svörum byggingaraðila fasteignarinnar megi sjá að hugur hans hafi staðið til að laga flest þau atriði sem þar séu talin upp. Verði þetta að teljast eðlilegt þar sem fasteignin hafi ekki verið fullgerð, heldur hafi byggingaraðili verið í byggingarferli við að ljúka byggingu og lokaúttekt ekki farið fram.

Stefnda bendi á að við undirritun kaupsamnings hafi verið lagt fram prentað söluyfirlit fasteignarinnar, dags. 9. mars 2010, yfirlýsing húsfélags, dags. 23. mars 2010, og eignaskiptasamningur Gerplustrætis 25-27. Af þeim gögnum megi með glöggum hætti sjá að fasteign sú sem boðin væri til sölu væri skráð í Fasteignaskrá Íslands á byggingarstigi 4, fokheld bygging og að lokaúttekt ætti eftir að fara fram.

Í kaupsamningi stefnanda og stefndu segi í 4. gr.: „Sé ekki um annað samið eða það augljóst skal eignin standast þær kröfur sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi.“ Síðar segi í 6. gr. kaupsamnings: „Sé ekki um annað samið skal eign hafa þann búnað eða réttindi sem var fyrir hendi við skoðun og/eða á að fylgja samkvæmt lögum, kaupsamningi, öðrum gögnum eða venju.“ Í 7. gr. kaupsamnings segi: „Seljandi skal gefa kaupanda þær upplýsingar um eign, sem hann vissi eða mátti vita um og sem kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að æta að hann fengi. Eign skal vera í samræmi við veittar upplýsingar.“ Í 8. gr. segi síðan: „Kaupandi getur ekki borið fyrir sig neitt varðandi ástand og gæði eignar sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað eign fyrir kaupin eða látið það undir höfuð leggjast þrátt fyrir áskoranir seljanda, getur hann ekki borið fyrir sig neitt það sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun.“ Við sölu hafi stefnda upplýst stefnanda um það að eignin væri ekki fullkláruð og hafi það sérstaklega verið skrifað inn í kaupsamning fasteignarinnar.

Miðað við málsatvik stefnanda virðist byggingarfélag fasteignarinnar hafa lent í verulegum rekstarörðugleikum hálfu ári eftir viðskiptin. Það að byggingarfélagið hafi ekki fullklárað eignina áður en félagið lenti í rekstrarörðugleikum hafi ekki í för með sér að eignin hafi verið haldin galla þegar hún hafi verið seld.

Í 18. gr. fkpl. sé fjallað um galla á fasteign. Þar segi: Fasteign telst gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Að mati stefndu sé ótækt að líta svo á að hið selda hafi verið fullkláruð fasteign, heldur sé hér um að ræða fasteign sem seld sé í nánar tilgreindu ástandi. Í 28. gr. fkpl. sé fjallað um sölu fasteignar sem seld sé „í því ástandi sem hún er“. Þar segi: Þótt fasteignakaup séu gerð með þeim skilmálum að eign sé seld „í því ástandi sem hún er og kaupandi hefur kynnt sér“ eða með sambærilegum almennum fyrirvara telst hún samt gölluð ef ákvæði 26. og 27. gr. eiga við. Fasteignin telst einnig gölluð, þótt hún sé seld með framangreindum skilmálum, ef ástand hennar er til muna lakara en kaupandi hafði ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar eða atvik að öðru leyti. Í 26. gr. fkpl. sé fjallað um skort á upplýsingum, en þar segi: Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Í 27. gr. fkpl. sé hins vegar fjallað um rangar upplýsingar en þar segi í fyrstu málsgrein: Fasteign telst gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í annarri málsgrein sömu greinar segi síðan: Ákvæði 1. mgr. á þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

Eins og atvikum sé hér háttað hafi fasteignin verið seld í því ástandi sem hún hafi verið sbr. 28. gr. fkpl. Í 29. gr. fkpl. sé fjallað um skyldur kaupanda til skoðunar og annarra rannsókna á fasteign. Eins og atvikum sé hér háttað hefði stefnanda borið skylda til að kynna sér betur önnur gögn, t.d. fundargerðir með vísan til yfirlýsingar húsfélagsins. Á þessum tíma hafi verið tíðrætt um bága stöðu byggingaraðila og byggingargeirans í heild. Stefnandi hafi því haft fulla ástæðu til þess að kanna sérstaklega hvernig atvikum væri hér háttað en stefnandi hafi kosið að gera það ekki.

Úrbætur fasteignarinnar

Það teljist til að mynda meginregla í verktakarétti að við lokaúttekt skuli verkið vera skoðað rækilega og verkkaupi segi til um, hvort hann telji það fullnægja þeim kröfum sem gerðar hafi verið í verksamningi og benda á þá galla sem að hans mati eru á verkinu. Að þessari úttekt lokinni teljist verktaki hafa skilað verkinu í hendur verkkaupa, nema komið hafi í ljós verulegir gallar á því. Fyrir hendi séu reglur um úrbótaskyldu verktaka vegna galla, sem komi fram við úttektina. Stefnda telji að framangreindar meginreglur verktakaréttar eigi við í þessu tilfelli, enda beri byggingaraðili hússins ábyrgð á því að skila fjöleignarhúsinu fullkláruðu í samræmi við útgefna skilalýsingu. Við sölu fasteignarinnar hafi stefnda ekki tekið á sig ábyrgð á því að skila fasteigninni fullkláraðri. Stefnda hafi ekki leynt ástandi fasteignarinnar við sölu heldur tekið það skýrlega fram hvert byggingarstig hennar væri. Stefnda hafi haft fulla trú á því að byggingaraðili fasteignarinnar myndi klára verkið.

Af stefnu megi ráða að samkomulag hafi verið gert við byggingarstjóra þann 27. júní 2013. Í því samkomulagi hafi verið verkþættir sem fallið hafi utan ábyrgðar byggingarstjóra samkvæmt lögum, sem húsfélagið hafi sjálft þurft að framkvæma og bera kostnað af. Hvorki hafi verið skýrt nánar frá framangreindu samkomulagi né hvaða verkþættir það væru sem fallið hafi utan ábyrgðar byggingarstjóra. Fram hafi komið að þeirri vinnu hafi lokið í apríl 2014 og að kostnaður hafi skipst hlutfallslega jafn á alla eigendur íbúða fjöleignarhússins, þ.m.t. stefnanda. Af því megi ráða að stefnandi hafi gengið út frá því að byggingaraðili fasteignarinnar og byggingarstjóri hennar hafi borið ábyrgð á nauðsynlegum úrbótum til þess að fullklára fasteignina. Fái það því ekki staðist nánari skoðun að stefnandi haldi því fram að eignin hafi verið gölluð við sölu.

Fjárhagsstaða byggingaraðila og staða húsfélagsins

Stefnda mótmæli því að henni hafi borið skylda til þess að upplýsa kaupanda um fjárhagslega stöðu byggingaraðila fasteignarinnar og telji sig ekki hafa verið í aðstöðu til þess að veita nákvæmar upplýsingar um fjárhagslega stöðu byggingaraðila né að geta séð fyrir þann vanda sem síðar hafi orðið ljós haustið 2010.

Stefnandi haldi því fram að hún hafi ekki verið upplýst um bága stöðu húsfélagsins og hún hafi mátt ganga út frá því að eignin væri gallalaus þar sem í reit söluyfirlits hafi gjöld í hússjóð verið sögð 0 kr. á mánuði og að reitir fyrir „fyrirhugaðar endurbætur“ og „galla“ væru óútfylltir. Þó hafi komið skýrt fram á söluyfirliti að um væri að ræða fokhelt hús á byggingarstigi 4 og í yfirlýsingu húsfélags voru gjöld í hússjóð áætluð 12.300 kr. á mánuði ásamt því að mánaðarleg greiðsla, 5.000 kr., yrði í framkvæmdasjóð húsfélagsins sem hafi verið nýstofnaður. Af framansögðu verði ekki annað ráðið en að stefnanda hafi verið ljóst eða hafi mátt vera ljóst hver staða húsfélagsins væri á þeim tíma þegar kaupsamningur hafi verið gerður. Stefnandi hafi ekki gert athugasemd við þessi gögn sem hafi verið sérstaklega kynnt fyrir stefnanda fyrir undirritun kaupsamnings.

Tjón stefnanda

Stefnandi byggi á því að auknar kröfur skuli gerðar til stefndu þar sem um sé að ræða nýbyggingu. Svo virðist vera sem stefnandi gangi út frá því að hið selda hafi verið fullgerð nýbygging og að stefnda beri sömu ábyrgð og byggingaraðili fasteignarinnar. Af þeirri ástæðu telji stefnandi að gera verði meiri kröfur til seljanda. Þessu sé mótmælt, hin selda fasteign hafi verið ófullkláruð á byggingarstigi 4 eða fokheld og því sé ekki tilefni til að gera ríkari kröfur til stefndu en að eign sé seld í því ástandi sem hún sé, sbr. 28. gr. fkpl. Ekki sé hægt að halda því fram að stefnda hafi við undirritun kaupsamnings aðila gengist undir að selja og afhenda annað en ófullkláraða fasteign. Þær framkvæmdir sem stefnandi vísi í hafi fyrst og fremst verið til þess fallnar að fullklára fasteignina og því sé mótmælt að um sé að ræða galla á fasteign sem stefndi beri ábyrgð á.

Stefnandi byggi á því að skilalýsing fjöleignarhússins hafi legið til grundvallar kaupsamningi. Framangreind skilalýsing hafi verið gerð af byggingaraðila fasteignarinnar og fjöleignarhússins en ekki af stefndu. Ekki sé tækt að líta svo á að við sölu hafi stefnda ábyrgst að skila stefnanda fullkláraðri fasteign. Þó svo að stefnandi hafi mátt vænta þess að ástand og eiginleikar fasteignarinnar yrðu síðar í samræmi við ákvæði skilalýsingar fasteignarinnar, þá sé það byggingaraðili fasteignarinnar sem borið hafi ábyrgð á því að skila fasteigninni af sér í samræmi við skilalýsingu hennar. Í stefnu komi fram að húsfélagið hafi höfðað mál á hendur byggingastjóra fasteignarinnar til þess að krefjast þess að fasteignin yrði fullkláruð og henni skilað í samræmi við skilalýsingu fasteignarinnar.

Ákvæði fasteignakaupalaga um annars vegar svokallaðan „gallaþröskuld“, sbr. 2. málsl. 18. gr. laganna og hins vegar 2. mgr. 29. gr. sömu laga, um aðgæsluskyldu kaupanda, eigi við nema í þeim tilvikum þegar seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Hér séu atvik máls með þeim hætti að stefnda hafi uppfyllt skyldur sínar sem seljandi fyllilega og ekkert bendi til þess að hún hafi sýnt af sér saknæma háttsemi vegna sölunnar. Þvert á móti hafi hún upplýst stefnanda um að fasteignin væri á byggingarstigi og áður en gengið var að samningum hafi stefnanda verið sýnd yfirlýsing húsfélags þar sem skýrlega hafi mátt sjá að að fyrir hendi væri ógreiddur kostnaður vegna leka í janúar 2010 sem myndi líklegast falla á húsfélagið og að Hússjóður–Framkvæmdasjóður væri nýstofnaður.

Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni. Sá kostnaður sem stefnandi tilgreini í kröfugerð sinni hafi fyrst og fremst orðið til við það að fullklára fasteign. Ætla megi að verðmætamat fasteignarinnar sé töluvert meira þegar hún hafi verið fullkláruð en þegar hún hafi verið skráð á byggingarstigi 4 – fokheld.

Um dómkröfur stefnanda

Í fyrsta lagi sé um að ræða tvo reikninga frá húsfélagi vegna málarekstrar gegn byggingarstjóra, samtals að fjárhæð 64.611 krónur. Í málsatvikalýsingu komi fram að þann 27. júní 2013 hafi samkomulag verið gert við byggingarstjóra fjöleignarhússins um úrbætur á sameign hússins. Framangreint samkomulag hafi ekki verið lagt fram af hálfu stefnanda. Fram komi í stefnu að samkomulagið hafi verið gert í kjölfarið á útgáfu ástandsskýrslu VSB verkfræðistofu um sameign fjöleignarhússins, dags. nóvember 2012. Þær úrbætur sem hér um ræði hafi verið til þess fallnar að fullklára byggingu fasteignarinnar. Stefnda geti ekki séð með hvaða hætti kostnaður vegna málarekstrar gegn byggingaraðila teljist vera réttmæt krafa á hendur stefndu, þar sem fasteignin hafi verið seld ófullkláruð.

Í öðru lagi sé um að ræða reikning frá húsfélagi vegna galla á læsingarbúnaði fjöleignarhússins að fjárhæð 101.269 krónur. Stefnda fái ekki séð af hverju framangreindri kröfu sé beint að henni. Stefnda telji að stefnandi hafi ekki sýnt fram á af hverju framangreindur galli stafi og hver beri ábyrgð á honum. Í gögnum málsins megi sjá að í fundargerð húsfélagsins Gerplustræti 25-27 bendi byggingaraðili fjöleignarhússins á að hér kunni að vera um hönnunargalla að ræða. Að mati stefndu sé hér um að ræða framkvæmd sem ef til vill snúi að því að fullklára byggingu fasteignarinnar. Stefnda geti ekki séð með hvaða hætti kostnaður við að fullklára byggingu fasteignarinnar teljist vera réttmæt krafa á hendur henni, þar sem fasteignin hafi verið seld ófullkláruð.

Í þriðja lagi sé um að ræða reikning frá húsfélagi vegna vinnu verktaka við að ljúka framkvæmdum í tengslum við lokaúttekt á fjöleignarhúsinu að fjárhæð 274.511 krónur. Stefnandi hafi ekki lagt fram gögn sem skýri nánar hvaða framkvæmd hafi farið fram, en þó megi sjá að tilgangur framkvæmdanna hafi verið í tengslum við lokaúttekt á fjöleignarhúsinu. Stefnda geti ekki séð með hvaða hætti kostnaður vegna framkvæmda við lokaúttekt á fjöleignarhúsi geti talist vera réttmæt krafa á hendur henni, þar sem fasteignin hafi verið seld ófullkláruð. Sérstaklega hafi verið tekið fram að lokaúttekt ætti eftir að fara fram. Framangreind framkvæmd hafi verið á ábyrgð byggingaraðila fjöleignarhússins og síðar byggingarstjóra þess. Fram hafi komið að samkomulag hafi verið gert við byggingarstjóra þann 27. júní 2013. Í því samkomulagi hafi verið verkþættir sem fallið hafi utan ábyrgðar byggingarstjóra samkvæmt lögum, sem húsfélagið hafi sjálft þurft að framkvæma og bera kostnað af. Hvorki hafi verið skýrt nánar frá framangreindu samkomulagi né hvaða verkþættir það væru sem fallið hafi utan ábyrgðar byggingarstjóra. Fram hafi komið að þeirri vinnu hafi lokið í apríl 2014 og að kostnaður hafi skipst hlutfallslega jafnt á alla eigendur íbúða fjöleignarhússins, þ.m.t. stefnanda. Í stefnu sé bent á meginreglu 13. gr. fkpl. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsum. Þar segi: „Meginreglan er sú, að sá sameiginlegi kostnaður fjöleignarhúss, sem verður til („fellur til“) fyrir afhendingardag fellur á seljanda, en á kaupanda ef hann verður til eftir það tímamark.“ Stefnda geti ekki séð með hvaða hætti kostnaður við að fullklára byggingu fasteignarinnar teljist vera réttmæt krafa á hendur henni, þar sem fasteignin hafi verið seld ófullkláruð.

Í fjórða lagi sé um að ræða kröfu að fjárhæð 85.594 krónur, sem varði greidda dráttarvexti úr hendi stefnanda til stefndu. Stefnandi telji að sér hafi ekki verið skylt að greiða framangreinda dráttarvexti þar sem henni hafi verið heimilt að halda eftir af lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila. Þessu hafni stefnda alfarið. Fasteignin hafi ekki verið haldin galla þegar hún hafi verið seld og því hafi ekki verið fyrir hendi heimild stefnanda til þess að halda eftir af lokagreiðslu aðila samkvæmt kaupsamningi.

Í fimmta og síðasta lagi byggi stefnandi á því að við sölu fasteignarinnar hafi verið fyrir hendi ógreidd skuld við Hreinsitækni ehf. að fjárhæð 186.781 króna. Vegna neikvæðrar skuldastöðu húsfélagsins hafi þessi reikningur verið ógreiddur á gjalddaga sem leitt hafi til þess að við kröfuna hafi bæst dráttarvextir að fjárhæð 60.079 krónur. Samtals hafi því húsfélagið greitt 246.860 krónur vegna þessa. Í samræmi við eignaskiptasamning fjöleignarhússins hafi því fallið til 10.286 krónur á hverja íbúð þess. Sérstaklega hafi þess verið getið í yfirlýsingu húsfélagsins, dags. 23. mars 2010, að skuld væri eflaust fyrir hendi vegna lekatjóns í janúar 2010. Þar hafi komið fram að óljóst væri hver bæri ábyrgð á greiðslu skuldarinnar en líklegt talið að hún félli á húsfélagið og væri áætluð á milli 10.000 og 15.000 krónur. Stefnandi hafi því vitað að framangreind krafa myndi líklegast falla á hana síðar, þegar úr hefði verið skorið um ábyrgð vegna lekatjónsins. Stefnda hafni því þ.a.l. að framangreindur kostnaður teljist vera réttmæt krafa á hendur henni.

Stefnda muni í máli þessu sýna fram á, m.a. með vísan til gagna málsins, að kröfum stefnanda beri að hafna og því sé sýkna óhjákvæmileg niðurstaða.

Vísað sé til almennu sakarreglunnar og almennra reglna skaðabótaréttar. Vísað sé til laga fasteignakaupa nr. 40/2002 og þá sérstaklega til III. kafla laganna. Vísað sé til meginreglna verktakaréttar hvað varðar umfjöllun um lokaúttekt. Vísað sé til almennra reglna kröfu- og samningaréttar. Um málskostnað vísist til XXI kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda K-kk-ef Ó-kk-ef

Stefnda sé m.a. stefnt á grundvelli húsbóndaábyrgðar, að það hafi verið starfsmenn stefnda sem hafi vanrækt skyldur fasteignasala með slakri upplýsingagjöf, m.a. um ástand fasteignarinnar o.fl. Nú hafi það verið svo að stefndi hafi verið verktaki við gerð kaupsamninga hjá Fasteignamiðlun Reykjavíkur ehf. Stefndi hafi hvorki verið eigandi þess fyrirtækis né starfsmaður þess undir starfsábyrgðartryggingu hans, sbr. framlögð afrit af vátryggingaskírteinum fyrir tímabilið 15.8.2019- 10.6.2010. Sölufulltrúar Fasteignamiðlunar Reykjavíkur ehf. (Remax Senter) hafi fallið undir tryggingu tveggja löggiltra fasteignasala sem jafnframt hafi verið meirihlutaeigendur Fasteignamiðlunar Reykjavíkur ehf., þeirra Þ-kvk-ef G-kvk-ef, og Á-kk-ef R. G-kk-ef. Þegar af þessari ástæðu beri að sýkna stefnda því ekkert við gerð kaupsamningsins eða í kjölfar hans gefi tilefni til að fella á hann sök, en ábyrgð á undirbúningi starfsmanna fasteignasölunnar falli undir þá fasteignasala sem þeir hafi verið ráðnir til starfa fyrir og hafi verið vátryggðir undir. Tengist þetta fyrirkomulag því að svokallað sölumannakerfi hafi verið samþykkt af Eftirlitsnefnd félags fasteignasala, þrátt fyrir einkaleyfi löggiltra fasteignasala til að hafa milligöngu um sölu fasteigna.

Í málsskjölum komi oftar en ekki upp nafn E-kk-ef Á-kk-ef sem sérlegs ráðgjafa og milligöngumanns um kaup stefnanda á íbúð í Gerplustræti 27, Mosfellsbæ. Komi m.a. fram að hann hefði boðið í og skoðað með stefnanda aðra íbúð í þessu sama húsi áður en hann hafi komið á sambandi við Remax Senter. Stefnandi nefni hann í dómskjölum sem milligöngumann sinn. E-x-x þessi hafi á þessum tíma starfað sem sölufulltrúi á annarri fasteignasölu.

Við undirritun kaupsamningsins hafi legið fyrir yfirlýsing húsfélagsins um stöðu hússjóðs, en hann hafi verið að taka til starfa (húsfélagið) alveg í þann mund sem kaupin hafi verið að gerast hjá stefnanda.

Af því sem að framan er rakið, fyrri vangaveltum um kaup íbúðar af byggingaverktakanum, og því sem fram komi í yfirlýsingu húsfélags hafi stefnanda verið kunnugt um margt af því sem hafi átt eftir að gera við byggingu hússins og einnig um stöðu hússjóðs er varði kostnað við leka.

Á öðrum stað í gögnum málsins komi einnig fram að byggingaverktakinn hafi skuldað hússjóði og einnig að byggingaverktakinn hafi átt nokkrar íbúðir óseldar í húsinu. Því komi það undirrituðum „spánskt fyrir sjónir“ hví húsfélagið hafi ekki virkjað lögveðsréttinn gagnvart byggingaverktakanum og aðila að húsfélaginu í gegnum óseldar íbúðir hans, ekki gangi kröfur skuldheimtumanna byggingaverktakans framar lögveðsrétti húsfélagins sé honum réttilega haldið við.

Fram komi í gögnum málsins að stefndi hafi haldið nokkra fundi og boðað til afsalsfundar og uppgjörs án árangurs. Benti stefndi kaupanda, stefnanda, á að halda eftir greiðslu vegna meintra galla svo sem lög um fasteignakaup heimili. Um það hafi verið rætt að halda eftir 450.000 krónum sem stefnandi hafi og gert. Ef farið hefði verið eftir ráðleggingum stefnda hefði þetta geymslufé verið lagt á fjárvörslu hjá fasteignasölunni þar til úr deilu vegna meintra galla hefði verið leyst. Svo hafi ekki orðið heldur hafi stefnandi lagt þetta á sérstakan reikning sem hún varðveitti sjálf. Stefnandi hafi síðar ákveðið, við afsalsgerð, sem fram hafi farið eftir að stefndi hafi verið hættur verktöku hjá Fasteignamiðlun Reykjavíkur ehf., að greiða seljanda, stefndu G-kvk-þgf, þetta geymslufé. Hefði stefnandi ekki gert það heldur geymt það þar til leyst hefði verið úr ágreiningnum um gallana væri krafa sú sem hér sé stefnt út af ekki til staðar. Hvernig í ósköpunum megi það vera að gerð sé nú krafa á hendur stefnda, sem ekki hafi á nokkurn hátt átt möguleika á að verjast henni eftir að stefnandi hafi tekið upp á þeirri tilhögun að geyma peningana sjálf og síðan greiða þá út án samráðs við stefndu, hafi stefnandi haft í huga að stefnda gæti mögulega borið einhverja ábyrgð.

Niðurstaða

Kröfur stefnanda í málinu eru reistar á því að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni í viðskiptum sínum við stefndu G-kvk-þf, sem nemi stefnufjárhæðinni, og á því að á tjóninu beri stefnda skaðabótaábyrgð ásamt fasteignasalanum stefnda K-kk-þgf. Sá sem krefst greiðslu skaðabóta þarf almennt að sanna bæði það að hann hafi orðið fyrir tjóni og það að sá sem krafinn er um greiðslu beri skaðabótaábyrgð á því tjóni.

Af hálfu stefnanda er á því byggt að skilalýsing fjöleignarhússins Gerplustræti 25-27 hafi legið til grundvallar kaupsamningi aðila og byggt er á því að hún hafi mátt vænta þess að ástand og eiginleikar fasteignarinnar væru í samræmi við ákvæði skilalýsingar byggingaraðila um fullbúið hús. Byggir stefnandi á því að hún hafi verið að kaupa af stefndu G-kvk-þgf fullkláraða fasteign samkvæmt skilalýsingu byggingaraðila, sem stefnandi lagði fram við fyrirtöku í málinu. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að stefndu hafi gefið henni tilefni til þeirra væntinga.

Samkvæmt því sem fram kom fyrir dómi hittust stefnandi og stefnda G-kvk-nf fyrir tilviljun í stigagangi fjöleignarhússins Gerplustræti 25-27. Stefnandi hafði komið í húsið til þess að skoða íbúð, en byggingaraðili hússins mun þá hafa átt margar óseldar íbúðir í húsinu. Til tals komst að íbúð stefndu G-kvk-ef væri einnig til sölu og úr varð að stefnandi skoðaði íbúð stefndu og gerði í framhaldi af því kauptilboð í hana. Stefnda G-kvk-nf kom ekki fram fyrir hönd byggingaraðila hússins, heldur hafði hún sjálf keypt af honum þá íbúð í húsinu, sem hún svo seldi stefnanda á byggingarstiginu fokheld bygging. Í kaupsamningi þeirra er gerð grein fyrir því byggingarstigi og því að lokaúttekt eigi eftir að fara fram. Þar kemur fram hvaða gögn lágu fyrir við kaupsamningsgerð og er fyrrnefnd skilalýsing frá byggingaraðila ekki meðal þeirra gagna.

Samkvæmt gögnum málsins og framburði bæði stefnanda og stefndu fyrir dóminum komst það sérstaklega til tals við skoðun að fjölbýlishúsið væri ekki fullbúið. Upplýst er að á aðalfundi í húsfélaginu, sem stefnda G-kvk-nf sótti skömmu fyrr, kom fram listi frá eigendum íbúða í húsinu um það sem ófrágengið væri í húsinu, og ákveðið hafði verið á fundinum að senda byggingaraðila listann með kröfum um úrbætur. Þessi listi var ekki afhentur stefnanda og samkvæmt því sem stefnda G-kvk-nf bar fyrir dómi var það fyrir athugunarleysi. Hún kvaðst hins vegar hafa upplýst stefnanda við skoðun um það sem hún vissi að væri ófrágengið. Stefnandi lýsti þessum samskiptum þannig að stefnda G-kvk-nf hefði upplýst að einhver biðstaða væri varðandi frágang, en verktaki væri að fara á fullt að klára. Stefnandi skoðaði íbúðina tvisvar. Stefnandi kvaðst hafa séð við skoðun í sameign að bílskýlið var grútskítugt eftir flóð og hún vissi það um lyftu að hún væri ókomin. Stefnda G-kvk-nf kvaðst hafa bent stefnanda á leka við lyftu við skoðun og bent henni á galla á forstofuhurð, sem byggingaraðili ætti að endurnýja eða laga.

Í yfirlýsingu húsfélags sem fyrir lá við kaupsamningsgerð var gerð grein fyrir háum framkvæmdasjóði, m.a. vegna vaska til ræstinga í sameign sem húsfélagið ætti eftir að setja upp og fram kom þar að kostnaður vegna flóðs í bílskýli félli hugsanlega á húsfélagið og yrði um 10 til 15 þúsund krónur á íbúð. Þá var upplýst að íbúð stefndu væri í skilum við hússjóð.

Stefnandi kvaðst fyrir dóminum hafa talið að hún væri að kaupa nýja eign og ekki vitað annað en að byggingaraðili sem stefnda G-kvk-nf hafi talað um sem 100% mann væri að fara á fullt við framkvæmdir og hafi hún talið að stefnda væri að ábyrgjast það að verktakinn væri að ljúka framkvæmdum. Stefnda G-kvk-nf hefði ekki tekið það fram að stefnandi ætti að leggja til einhverjar fjárhæðir til að klára þær framkvæmdir. Stefnandi kvaðst sjálf síðar hafa tekið þátt í að ljúka samningum við byggingaraðilann þannig að ákveðna þætti frágangs hefði hann séð um og lokið viðgerðum á, en annað hafi fallið á hússjóðinn. Er hlutdeild stefnanda í þeim kostnaði húsfélagsins meginhluti þess, sem stefnandi telur til tjóns síns af viðskiptum sínum við stefndu G-kvk-þf.

Í kaupsamningi er skilmerkilega gerð grein fyrir því að áhætta af eign flytjist frá seljanda til kaupanda við afhendingu og að kaupandi hirði frá þeim tíma arð af eign og greiði af henni skatta og skyldur. Kostnaðarskiptingu á milli aðila skuli hagað á þá leið að seljandi greiði venjuleg rekstrargjöld af fasteigninni uns hann afhendir hana kaupanda, þar með talið safngreiðslur í framkvæmdasjóð. Kaupendur íbúða í fjöleignarhúsum skuli bera kostnað af þeim framkvæmdum við sameign sem ráðist er í eftir að kaup takast og miða að því að auka verð og/eða notagildi húseignarinnar.

Samkvæmt gögnum málsins um þessi viðskipti, söluyfirliti og kaupsamningi aðila, er eignin seld á fokheldisstigi og fram kemur að lokaúttekt eigi eftir að fara fram. Byggingaraðili átti við afhendingu ólokið framkvæmdum og viðgerðum á sameign hússins, sem upplýst var um við skoðun, eins og rakið hefur verið. Stefnandi keypti eignina í því ástandi og gekk þar með inn í réttarsamband stefndu G-kvk-ef við byggingaraðila sem íbúðareigandi og félagsmaður í húsfélaginu. Þessi aðilaskipti voru grundvöllur þess að stefnandi tók eftir kaupin þátt í ákvörðun um málshöfðun húsfélagsins á hendur byggingaraðila og stóð í framhaldi af því að samkomulagi vegna úrbóta og uppgjöri við hann, ásamt öðrum eigendum íbúða í húsinu.

Þótt stefnda G-kvk-nf hafi lýst því yfir við stefnanda við söluna að hún treysti því að byggingaraðilinn myndi standa við skuldbindingar sínar hefur það ekki gildi ábyrgðaryfirlýsingar, enda ekki á valdi hennar að ábyrgjast það. Stefnda G-kvk-nf bar ábyrgð á því að veita allar tiltækar upplýsingar varðandi íbúðina og sameign hússins. Þá bar henni að veita stefnanda upplýsingar frá húsfélagi svo sem hún gerði með þeirri yfirlýsingu sem lá frammi við kaupsamningsgerð. Ekki er sýnt fram á að stefnda G-kvk-nf hafi vitað eða mátt vita, vegna vitneskju sinnar um lista frá húsfundi um ókláruð verkefni, vitneskju um fjárhagsstöðu byggingaraðila eða af öðrum ástæðum, um þær fjárhæðir sem stefnandi kynni síðar að greiða til að ljúka framkvæmdum við húsið.

Samkvæmt framburði gjaldkera húsfélagsins fyrir dóminum var allt á umræddum lista framkvæmdir sem eigendur töldu byggingaraðila eiga að standa skil á. Byggingaraðili staðfesti fyrir dóminum að hann hefði talið sér skylt að ljúka við að lagfæra þau verk sem hann hefði unnið, en bankinn, sem tók yfir fyrirtæki hans og eignir hans í húsinu, hefði átt að taka ábyrgð á þeim framkvæmdum sem þá voru ekki hafnar. Bankinn tók yfir eignir hans í húsinu í árslok 2010 samkvæmt framburði gjaldkera húsfélagsins fyrir dóminum. Gjaldkerinn staðfesti að vangreidd húsgjöld vegna þeirra íbúða hefði bankinn greitt, en það hefði dregist og drátturinn valdið húsfélaginu kostnaði.

Stefnda G-kvk-nf gat ekki séð það fyrir hvernig stefnandi og aðrir félagsmenn í húsfélaginu myndu eftir eigendaskiptin standa að uppgjöri við byggingaraðila eða banka vegna ólokinna framkvæmda eða hvernig húsfélagið myndi halda á innheimtu hússjóðsgjalda vegna íbúða í hans eigu. Sá kostnaður sem húsfélagið tók að endingu á sig til þess að gera húsið fullbúið til þess að lokaúttekt gæti farið fram er ekki tilkominn vegna saknæmrar hegðunar stefndu G-kvk-ef. Ætla verður að þessar framkvæmdir hafi aukið verðmæti eignar stefnanda, en ekki liggur fyrir í málinu hvert sé markaðsvirði eignarinnar nú, borið saman við kaupverðið sem stefnandi greiddi fyrir eignina á byggingarstiginu fokheld bygging. Því er ósannað hvort stefnandi hafi í raun orðið fyrir fjártjóni af þessum viðskiptum.

Stefnandi byggir í stefnu á því að það hafi verið ákvörðunarástæða hennar fyrir kaupunum, sem ekki hafi staðist, að fram kom í söluyfirliti að boðin væri til sölu íbúð í viðhaldslitlu fjölbýlishúsi. Aðspurð upplýsti stefnandi fyrir dómi að ekki hefði komið til viðhalds á húsinu frá því að hún festi kaup á íbúðinni, en eignin hefði fyrst verið fullbúin fyrir nokkrum mánuðum. Stefnandi hefur því ekki sýnt fram á það að upplýsingar í söluyfirliti um að fjölbýlishúsið væri viðhaldslítið hafi ekki staðist.

Stefnandi heldur því fram að stefnda G-kvk-nf hafi átt að greiða kostnað vegna hlutdeildar íbúðarinnar í greiðslu reiknings, sem húsfélagið greiddi Hreinsitækni með dráttarvöxtum, þar sem sá kostnaður hafi fallið til fyrir afhendingu eignarinnar. Þessara, þá hugsanlegu, útgjalda húsfélagsins er sérstaklega getið í yfirlýsingu þess sem lá fyrir við kaupsamning. Þar kom jafnframt fram að stefnda G-kvk-nf var skuldlaus við hússjóð, svo sem seljanda ber að vera samkvæmt ákvæði í kaupsamningi, en hugsanleg inneign í hússjóði og framkvæmdasjóði fylgir hinni seldu íbúð samkvæmt því ákvæði. Miða skal uppgjör á greiðslum í hússjóð við afhendingardag og greiða við undirritun afsals. Ekki er upplýst hvernig uppgjöri að þessu leyti var hagað við útgáfu afsals, en stefndi K-kk-nf kom ekki að þeim gjörningi. Þá liggja ekki fyrir upplýsingar um það hvort og þá hvenær stefnandi hafi greitt hlutdeild íbúðarinnar í þessum reikningi húsfélagsins.

Stefnandi hefur ekki sýnt fram á að eignin hafi verið gölluð, hvorki sökum ónógra upplýsinga um eignina frá seljanda í skilningi ákvæða laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, né af öðrum ástæðum sem stefnda G-kvk-nf beri ábyrgð á. Var stefndu G-kvk-þgf rétt að krefja hana um greiðslu kaupverðsins ásamt dráttarvöxtum frá gjalddaga samkvæmt kaupsamningi.

Stefndi K-kk-nf annaðist frágang kaupsamnings á eigin ábyrgð sem fasteignasali í verktöku. Bar hann fyrir réttinum að hann hefði farið með aðilum kaupsamningsins ítarlega yfir öll ákvæði hans og fylgigögn áður en þær undirrituðu hann. Þessu er ekki andmælt af meðstefndu og þetta var sérstaklega staðfest fyrir dómi af stefnanda. Söluyfirlit fyrir eignina var útbúið af starfsmönnum þeirra löggiltu fasteignasala sem stefndi K-kk-nf vann fyrir við kaupsamningsgerðina og báru þeir því húsbóndaábyrgð á verkum þeirra, en ekki stefndi K-kk-nf, þótt nafn hans væri prentað á eyðublaðið. Ekkert er fram komið í málinu til sönnunar á því að stefndi K-kk-nf hafi brugðist skyldum sínum sem fasteignasali samkvæmt lögum nr. 99/2004, svo sem stefnandi heldur fram, eða að hann hafi bakað sér bótaábyrgð gagnvart stefnanda með öðrum hætti.

Að öllu framangreindu virtu hefur stefnanda ekki tekist að sýna fram á að hún hafi orðið fyrir tjóni sem stefnda G-kvk-nf eða stefndi K-kk-nf beri skaðabótaábyrgð á. Verða stefndu því bæði sýknuð af fjárkröfu stefnanda.

Með vísun til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 verður stefnanda gert að greiða stefnda K-kk-þgf Ó-kk-þgf 300.000 krónur í málskostnað og stefndu G-kvk-þgf M-kvk-þgf 372.000 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Dóminn kveður upp K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, G-kvk-nf M-kvk-nf og K-kk-nf Ó-kk-nf, eru sýkn af kröfum stefnanda, V-kvk-ef K-kvk-ef G-kvk-ef, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu G-kvk-þgf M-kvk-þgf 372.000 krónur og stefnda K-kk-þgf Ó-kk-þgf 300.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf