E-1535/2021

Mál þetta var höfðað 24. júní 2021 og dómtekið 2 8. janúar 2022.

Stefnendur eru LF1 ehf., kt. 000000- 0000, [...], og Eik rekstrarfélag ehf., kt. 000000- 0000, [...].

Stefndu eru Járnsmíði sf., kt. 000000- 0000, [...], Ó-kk-nf Ó-kk-nf, kt. 000000-0000, [...], og S-kk-nf S-kk-nf, kt. 000000- 0000, [...].

Dómkröfur stefna nda LF1 ehf. eru þær að stefndu verði gert að greiða insolidum samtals 4.693.616 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 531.039 krónum frá 1. maí 2020 til 1. júní 2020, af 945.566 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2020, af 1.543.443 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2020, af 2.141.320 krónum frá þeim degi til 1. september 2020, af 2.740.065 krónum frá þeim degi til 28. september 2 020 og af 4.693.616 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Dómkröfur stefnanda Eikar rekstrar félags ehf. eru þær að stefndu verði gert að greiða insolidum samtals 318.094 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 36.072 krónum frá 13. maí 2020 til 10. júní 2020, af 72.031 krónu frá þeim degi til 10. júlí 2020, af 92.501 krónu frá 10. júlí 2020 til 11. ágúst 2020, af 113.213 krónum frá þeim degi til 14. september 2020, af 137.900 krónum frá þeim degi til 28. september 2020, af 294.005 krónum frá þeim degi til 12. október 2020 og af 318.094 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnendur krefjast hvor um sig málskostnaðar að skaðlausu að mati réttarins.

Endanlegar dómkröfur stefndu eru þær aðallega, eftir að fallið var frá kröfu um frávísun málsins, að stefndu verði sýknaðir af öllum kröfum stefnenda, en til vara er þess krafist að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum er þess krafist að stefndu verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnenda að mati réttarins í samræmi við hagsmuni málsins, vinnu málflytjanda og annan kostnað af rekstri málsins að mati dómsins.

Málavextir og sönnunarfærsla:

Með leigusamningi 1. nóvember 2018 tók stefndi Járnsmíði sf. á leigu rými, eða hluta fasteignarinnar [...], fastanúmer [...], af félaginu LF11 ehf. L eigusamningurinnertímabundinn frá útgáfu og til 31. október 2023. Um skilmála og leigukjör er vísað til viðauka, dagsettur sama dag, þar sem meðal annars er getið um fjárhæð húsaleigu nnarágjalddaga 1. hvers mánaðar, vísitölu og virðisaukaskatt. Auk mánaðarlegrar húsaleigub eri Járnsmíði sf. að greiða rekstrarkostnað, þ. m. t. vegna vatnsnotkunar, rafmagnsnotkunar, sorphirðu, ræstingar og sameiginlegs kostnaðar. Reikningar vegna þess kostnaðar yrðu gefnir út af stefnanda Eik rekstrarfélagi ehf., í samræmi við ákvæði V. bí viðaukasamningnum.

Tilkynnt var um samruna leigusalans LF11 ehf. og stefnda LF1 með bréfi til fyrirtækjaskrár ríkisskattstjóra, dags. 26. september 2019. Frá þeim tíma hefur húsal eigan verið innheimt af hálfu stefnanda LF1 ehf.

Í sameignarfélagssamningi stefnda Járnsmíði sf., dags. 26. mars 1984, kemur fram að stefndu Ó-kk-nf Ó-kk-nf og S-kk-nf S-kk-nf ábyrgist skuldir félagsins, einn fyrir alla og allir fyrir einn, og að báðir hafi heimildtil þess að rita firmað. Stefndi Ó-kk-nf Ó-kk-nf ritar undir framangreindan leigusamning f. h. stefnda Járnsmíði ehf.

Í tölvupósti, dags. 3. febrúar 2020 frá framkvæmdarstjóra stefnda Járnsmíði sf., til stefnanda var upplýst að verið væri að færa starfsemi stefnda Járnsmíði sf. yfir í annað félag, með rekstur á öðrum stað í Hafnarfirði, og því vildi hann segja upp leigunni sem fyrst. Í svarpósti stefnenda, 4. febrúar 2020, kom fram að uppsögnin væri móttekin og staðfest, en jafnframt var bentá að leigusamningurinn væri bundinn til októbermánaðar 2023, en fyndist nýr leigutaki myndi stefndi Járnsmíði sf. losna undan leigusamningi.

Stefndi Járnsmíði sf. greiddi húsaleiguna til og með apríl 2021, og rekstrarkostnað febrúar- og marsmánaða. Ekki er ágreiningur um það frá hvaða tímabili meint vanskil eru eða um fjárhæðir húsaleigu eða rekstrarkostnaðar.

Með greiðsluáskorun stefnanda LF1 ehf., dags. 4. ágúst 2020, var skorað á stefnda Járnsmíði sf. að greiða vangoldna húsaleigu innan sjö sólarhringa, ella yrði leigusamningi rift án frekari fyrirvara. Með bréfi stefnanda LF1 ehf., dags. 28. september 2020, var stefnda Járnsmíði sf. tilkynnt um riftun húsaleigusamningsins.

Innheimtuviðvörun var send stefnda Járnsmíði sf., með bréfum lögmanns stefnenda, dags. 3. og 13. nóvember 2020, vegna húsaleigunnar og rekstrarkostnaðar.

Aðilaskýrslu gaf stefndi Ó-kk-nf Ó-kk-nf, og vitnaskýrslur gáfu Ó-kk-nf I-kk-nf Ó-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf F-x-x.

Málsástæður og lagarök stefne nda:

Stefnendur reisa kröfu sína á meginreglum samningaréttar og kröfuréttar um greiðsluskyldu fjárskuldbindinga, og húsaleigulögum nr. 36/1994, þá sérstaklega XII. og VII. kafla laganna. Krafan sé einnig byggð á ákvæðum leigusamnings aðila. Krafan um greiðslu vangoldinnar húsaleigu og rekstrarkostnaðar sé byggð á útgefnum reikningum og reikningsyfirliti, og 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Stefnendur benda á að stefndi Járnsmíði sf. sé sameignarfélag og um félagið gildi því lög nr. 50/2007 um sameignarfélög, og beri félagsmenn þess beina óskipta og ótakmarkaða ábyrgð á skuldbindingum félagsins, sbr. 2. gr. laganna. Stefndu Ó-kk-nf Ó-kk-nf og S-kk-nf S-kk-nf séu stofnendur og félagsmenn stefnda Járnsmíði sf. samkvæmt samþykktum félagsins. Félagsmenn í sameignarfélagi beri samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 50/2007 ábyrgð á heildarskuldbindingum félagsins einn fyrir alla og allir fyrir einn. Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laganna skuli fyrst krefja félagið um greiðslu áður en félagsmaður sé krafinn um greiðslu skulda skráðs sameignarfélags. Greiði félagið skuldina ekki innan fimmtán daga frá því að krafa hafi borist félaginu geti kröfuhafi félagsins krafið félagsmann um greiðslu skuldarinnar. Samkvæmt framangreindu sé kröfu stefnenda réttilega beint að stefnda Járnsmíði sf., og stefndu Ó-kk-þgf Ó-kk-þgf og S-kk-þgf S-kk-þgf insolidum.

Stefnandi LF1 ehf. geri kröfu um vangoldna húsaleigu, og bætur skv. 1. mgr. 62. gr. laga nr. 36/1994. Krafan byggist á útgefnum reikningum og auk þess því leigutapi sem stefnandi LF1 hafi orðiðfyrir frá því að vanefndir hófust og leigusamningi var rift, ogþar til stefnanda hafi tekist að fá nýjan leigutaka í hið leigða, sbr. 2. mgr. 62. gr. laga nr. 36/1994. Krafan sundurliðast með svofelldum hætti:

Reikningur á gjalddaga 1. maí 2020 kr. 531.039

Reikningur á gjalddaga 1. júní 2020 kr. 414.527

Reikningur á gjalddaga 1. júlí 2020 kr. 597.877

Reikningur á gjalddaga 1. ágúst 2020 kr. 597.877

Reikningur á gjalddaga 1. september 2020 kr. 598.745

Bætur skv. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga á gjalddaga 28. september 2020 kr. 1.953.551

Samtals: kr. 4.693.616

Stefnandi Eik rekstrarfélag ehf. geri kröfu um greiðslu áfallins rekstrarkostnaðar, samkvæmt ákvæði V. bí viðauka við leigusamning málsaðila. Krafan byggi á útgefnum reikningum, og sundurliðast með svofelldum hætti:

Reikningur á gjalddaga 13. maí 2020 kr. 36.072

Reikningur á gjalddaga 10. júní 2020 kr. 35.959

Reikningur á gjalddaga 10. júlí 2020 kr. 20.470

Reikningur á gjalddaga 10. ágúst 2020 kr. 20.712

Reikningur á gjalddaga 14. september 2020 kr. 24.687

Reikningur á gjalddaga 12. október 2020 kr. 24.089

Rekstrarkostnaður til loka árs 2020 kr. 156.105

Samtals: kr. 318.094

Stefnendur krefjast hvor um sig dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá gjalddaga hvers reiknings til greiðsludags. Stefnendur höfði mál þetta í sameiningu á grundvelli heimildar 1. mgr. 19. gr. laga nr. 21/1991 um meðferð einkamála, enda skuld beggja stefnenda af sömu rót runnin, vegna vanefnda á leigusamningi málsaðila um sömu leigueiningar. Sömu lagarök eigi við um að höfða mál þetta gegn stefndu insolidum auk ákvæðis 1. mgr. 8. gr. laga nr. 50/2007.

Í munnlegum málflutningi vísuðu stefnendur til 58. gr. laga nr. 36/1994 um að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi, og honum verði ekki slitið nema á grundvelli sérstakra forsendna í leigusamningnum sjálfum. Slíkt ákvæði hafi ekki verið í leigusamningi aðila, og stefndu á engan hátt verið gefið í skyn að hafa losnað undan samningnum eða að samið hafi verið um lok hans. Mótmælt væri málsástæðu stefndu um greiðslu í uppsagnarfresti. Þá hafi stefnendur fengið samþykki stefnda fyrir því að nýta húsnæðið í apríl til júní 2020, vegna viðhalds, sbr. ákvæði 21. gr. laga nr. 36/1994. Um lagaskyldu stefndu til að greiða stefnendum sé byggt á meginreglum kröfu-og samningaréttar um greiðsluskyldu fjárskuldbindinga, húsaleigulögum nr. 36/1994 og lögum nr. 50/2007. Kröfur um vexti og dráttarvexti styðji st við reglur III. kafla laga nr. 38/2001. Krafa um málskostnað styðjist við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþingsé vísað til 33. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnd u.

Af hálfu stefnda S-kk-ef S-kk-ef er gerð krafa um að hann verði sýknaður af kröfu stefnenda, enda hafi hann verið genginn úr sameignarfélaginu Járnsmíði sf. þegar leigusamningur aðila hafi verið undirritaður. Þetta megi skýrlega ráða af gildandi skráningu félagsins sem stefnendur hafi lagt fram. Þessu til stuðnings sé vísað til 1. mgr. 35. gr. laga um sameignarfélög nr. 50/2007 en samkvæmt ákvæðinu beri félagsmaður, sem gengið hefur úr félagi, aðeins ábyrgð á skuldbindingum félagsins sem stofnast hafi áður en hann gekk úr félaginu.

Eins og fram sé komið hafi tilkynning um uppsögn samningsins af hálfu stefnda Járnsmíði sf. verið móttekin með tölvupósti frá stefnendum 4. febrúar 2020. Í þeim tölvupósti komi fram að stefndu væru bundnir af leigusamningi þar til nýr leigutaki myndi finnast. Við rýmingu stefndu á hinu leigða, í febrúarlok 2020, hafi nýr aðili á vegum stefnenda tekið við hinu leigða rými, en um hafi verið að ræða verktaka á vegum stefnenda. Verktakanum hafi verið ætlað að sinna viðhaldi á hinu leigða, en við þá viðhaldsvinnu hafi verktakinn nýtt hið leigða í heild sinni sem verkstæði. Með þessu hafi stefnendur því tekið við hinu leigða, enda höfðu stefndu þá þegar rýmt húsnæðið og afhent téðum verktaka lyklana.

Stefndu telja að tilkynning leigusala, dags. 28. september 2020, um riftun leigusamningsins hafi ekkert gildi, enda hafi leigusamningurinn þá þegar verið fall innúr gildi fyrir uppsögn stefndu og sú uppsögn verið samþykkt af stefnendum. Yfirlýsing um riftun samnings, sem sé ekki fyrir hendi, þegar yfirlýsingin sé gefin, hafi enga þýðingu að lögum og teljist markleysa. Í tilkynningu um riftun sé sérstaklega tekið fram að leigutaka sé skylt að rýma húsnæðið innan 15 daga eftir dagsetningu tilkynningarinnar. Þetta þykir nokkuð sérstakt og hafi enga þýðingu þegar fyrir liggi að stefnendum hafi verið ljóst að stefndu höfðu þá þegar rýmt húsnæðið og afhent leigusala í lok febrúar 2020. Eftir það tímamark hafi leigusali hagnýtt húsnæðið.

Stefndu benda á að sú skylda hvíli á leigusölum að takmarka tjón sitt. Stefnendur hafi kosið að nýta hið leigða sem verkstæði undir viðhaldsvinnu í allri fasteigninni í stað þess að leigja það nýjum leigjanda. Það telji st stefnendur hafa gert alfarið á eigin ábyrgð og áhættu í stað þess að takmarka tjón sitt með því að ráðstafa húsnæðinu í tekjugefandi verkefni og geti ekki velt hugsanlegu tekjutapi af þeim völdum á stefndu. Með afhendingu lykla að hinu leigða til verktaka, sem starfaði á vegum stefnenda, hafi stefnendur ráðstafað húsnæðinu eða hagnýtt sér það, og geti ekki á sama tíma haldið þvífram að stefndu hafi enn verið bundnir af leigusamningnum.

Loks mótmæla stefndu því að stefnendur eigi kröfu á hendur þeim á grundvelli 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Ákvæðið eigiekki við samkvæmt skýru orðalagi sínu, þar sem leigusamningnum hafi ekki lokið fyrir riftun samkvæmt 61. gr. laganna, heldur fyrir uppsögn stefndu. Þá hafi stefndu á engan hátt aftrað stefnendum frá því að hagnýta sér eign sína, en stefnendur hafi ekki tiltekið með hvaða hætti stefndu eigi að hafa gert það. Jafnframt hafi stefnendur ekki sannað meint tjón sitt. Stefnendum hafi veriðgert það ljóst með tölvupósti þann 4. febrúar 2020 að stefndu hugðust ekki notfæra sér eignina og við rýmingu stefndu á hinu leigða hafi stefnendur tekið við eigninni líkt og að ofan greini. Verði því að telja kröfuna svo óljósa og órökstudda að ótækt sé annað en að sýkna stefndu af henni eða vísa henni frá dómi. Með hliðsjón af því sem hér sé rakið hafi stefndu að fullu staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt leigusamningi aðila og því beri að hafna öllum kröfum stefnenda.

Verði ekki fallist á sýknukröfu stefndu, geri þeir kröfu til vara um að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega, að breyttu breytanda um sýknukröfu málsins. Þannig hafi í málum sem þessum, þar sem reyni á rétt leigusala til efndabóta við uppsögn tímabundinna leigusamninga um atvinnuhúsnæði, verið horft til lögbundinna fresta sem almennt gildi um uppsögn ótímabundins leigusamnings um atvinnuhúsnæði til lengri tíma, sbr. 4. tölulið 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þar sé almennt gert ráð fyrir sex til tólf mánaða uppsagnarfresti miðað við lengd leigutíma fyrir uppsögn. Miðað við lengd leigusamningsins og ákvæði hans séljóst að mögulegar efndabætur geti aldrei numið hærri fjárhæð en sem nemi leigu í sex mánuði. Einnig sé upphafstíma dráttarvaxtakröfu mótmælt, enda séu ekki skilyrði til þess að dæma dráttarvexti af kröfunni fyrr en mánuði eftir dómsuppsögu.

Í munnlegum málflutningi kom fram að stefndu hefðu mátt ætla að samkomulag hafi verið um uppsögn samningsins, og í samræmi við það hafi þeir greitt stefnendum húsaleigu á lögmæltum uppsagnarfresti.

Stefndu byggja kröfur sínar einkum á lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991, húsaleigulögum nr. 36/1994 og lögum um sameignarfélög nr. 50/2007. Krafa um málskostnað sé byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um að virðisaukaskattur leggist ofan á málskostnað byggist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Forsendur og niðurstaða:

Óumdeilt er að gerður var tímabundinn húsaleigusamningur um hluta af fasteigninni[...], sem gilda skyldi til 31. október 2023. Þá er ekki tölulegur ágreiningur í málinu um fjárhæðir umkrafinnar leigu eða rekstrarkostnaðar.

Stefndu byggja einkum á því að lögmæt uppsögn hafi átt sér stað í tölvupósti, sem sendur var stefnendum 3. febrúar 2020, enda hafi uppsögnin verið móttekin og staðfest af stefnendum í tölvupósti degi síðar. Stefndu hafi rýmt húsnæðið fyrir febrúarlok 2020 og afhent fulltrúa stefnenda lyklana, og húsnæðið verið nýtt af hálfu stefnenda eftir það.

Í öllu falli hafi stefndi S-kk-nf S-kk-nf verið genginn út úr Járnsmíði sf. áður enleigusamningurinnvarundirritaður, og geti ekki borið ábyrgð á skuldum sem hafi fallið til eftir þann tíma.

Samkvæmt sameignarfélagssamningi stefnda Járnsmíði sf. bera stefndu Ó-kk-nf og S-kk-nf óskipta ábyrgð á skuldum félagsins. Ósannað er að stefndi S-kk-nf hafi á einhverjum tíma gengið úr félaginu, og þá hefði borið að tilkynna breytinguna til firmaskrár svo að hún hefði gildi, og eftir atvikum um slit félagsins, skv. ákvæðum laga nr. 50/2007 um sameignarfélög. Er því ekki fallist á aðildarskort af hálfu stefnda S-kk-ef S-kk-ef.

Í leigusamningnum og viðauka við hann er ekki að finna heimild leigjanda til uppsagnar húsaleigunnar. Í fyrrgreindum tölvupósti stefnda Járnsmíði sf., 3. febrúar 2020, er uppsögn ekki formlega lýst yfir, heldur að vilji sétil þess að segja leigunni upp sem fyrst. Í svarpósti stefnenda 4. febrúar 2020 kemur eftirfarandi fram: „Uppsögn móttekin og staðfest. Leigusamningur ykkar hjá Járnsmíði er bundinn til október 2023. Ef leigutakar óska eftir því að fara fyrr út úr leigusamningnum þá er sett af stað ákveðið fagferli í gang hjá félaginu þar sem við auglýsum eignina á heimasíðu félagsins. Þegar nýr leigutaki finnst að skrifstofunni losnið þið undan leigusamningnum.“

Orðaval stefnenda í svarpóstinumerafar óheppilegt, um staðfestingu uppsagnar, og hefði getað valdið misskilningi ef ekki hefði annað komið til. Þótt ekki sé um skrifstofu að ræða, heldur iðnaðarrými, þykir fullljóst af síðari hluta svarsins, aðekki var fallist á uppsögn leigusamningsins nema að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Stefndu geta því ekki borið fyrir sig að lögmæt uppsögn á tímabundnum leigusamningi hafi átt sér stað í byrjun febrúar 2020.

Í framangreindum tölvupósti stefnda Járnsmíði sf., 3. febrúar 2020, kemur framað á þeim tíma var verið að flytja starfsemi Járnsmíði sf. úr húsnæðinu og yfir í annað húsnæði í næsta nágrenni. S taðfestingþesskom einnig framí skýrslu stefnda Ó-kk-ef fyrir dóminum, um að rýming húsnæðisins h efðiverið hafin þegar tölvupósturinn var sendur. Ljóst er því að stefndu höfðu þegar hafið flutning, og ætluðu sér að rýma eignina, óháð því hvort þegar yrði fallist á uppsögn leigusamningsins eða ekki.

Ekki liggur ljóst fyrir hver tók viðlyklu m húsnæðisins eða hvenær, þótt ætla megi að það hafi verið verktakar á vegum stefnenda. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að með því hafi stefnendur samþykkt uppsögnina, ogí skýrslu stefnda Ó-kk-ef fyrir dóminum kom fram að aldrei hefði verið sagt berum orðum að stefndu væru lausir út úr samningnum. Þá er upplýst að stefndu greiddu áfram húsaleigu fyrir mars og apríl 2020, en ekki rekstrarkostnað aprílmánaðar, og byggt er á því að um hafi verið að ræða húsaleigu á uppsagnarfresti. Ekkert í gögnum málsins styður þá málsástæðu, og eru greiðslurnar ekki í samræmi við ákvæði 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, hafi verið litið til þess ákvæðis um þær greiðslur.

Ósannað er að annar leigutaki hafi verið kominn í rýmið skömmu eftir rýmingu þess. Af gögnum málsins og skýrslum vitna fyrir dóminum verður helst ráðið að fyrrgreindur verktaki á vegum stefnenda hafi fengið aðgang að rýminu, í þeim tilgangi að setja upp brunavarnarkerfi, og þar sem stefndi Járnsmíði sf. var ekki lengur með starfsemi í rýminu, hafi verið óskað eftir lyklum svo að hægt væri að komast þar inn.

Samkvæmt 1. mgr. 21. gr. laga nr. 36/1994, og ákvæðum V. g í viðauka við leigusamninginn, á leigusali rétt á því að fá aðgang að húsnæðinu til viðhaldsvinnu. Samkvæmt 2. mgr. 21. gr. sömu laga ber leigusala að bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt sem aðilar koma sér saman um, leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis fyrir leigjanda.

Í tölvupósti, sem stefnandi sendi stefnda Járnsmíði sf. 13. maí 2020, kemur framað stefnendur hafi „falast eftir því að undirverktaki myndi fá tímabundin afnot af rýminu gegn því að leigugreiðslur myndi lækka um 30% á meðan á slíku stæði og án þess að það hefði áhrif á leigusamninginn að öðru leyti.“A f því sem fram kom í skýrslum vitna fyrir dómi má ráða að verktak innhafi settbæðivélarog efni inn í rýmið, og nýt t þaðað öðru leyti sem starfstöð sína meðan á framkvæmdum stóð, ekki bara framkvæmdum í umþrættu rými, heldur framkvæmdum við allt húsið, að vitnin töldu í einhverja mánuði.

Engin gögn liggja fyrir um það af hálfu stefnenda hvernig verktakarnir nýttu rýmið eða hversu lengi, en samkvæmt því sem fram kom í málflutningi stefne ndaverðurætlað að framkvæmd ir hafi hafist í apríl 2020 og þeim lokið í júnílok 2020, þegar stefnendur vildu koma lyklunum aftur til stefndu, sbr. tölvupóst frá 26. júní 2020. Að mati dómsins var ekki eingöngu um nauðsynlegan umgang að ræða til úrbóta eða viðhald sá viðkomandi rými, heldur hafi allt rýmið verið nýtt með framangreindum hætti af hálfu stefnenda, og þeir einir haft afnot af því á meðan. Verður stefndu því ekki gert að greiða ógreidda húsaleigu fyrir maí og júní 2020, samtals 945.566 krónur, eða ógreiddan rekstrarkostnað fyrir apríl, til og með júní 2020, samtals 92.501 krónu.

Eins og fram er komið hefur ekki verið fallist á að lögmæt uppsögn af hálfu stefndu hafi átt sér staðí febrúar 2020 eða að samkomulag hafi orðið um uppsögn síðar.

Samkvæmt gögnum málsins var lýst yfir riftun af hálfu stefnenda með bréfi 28. september 2020, og samkvæmt 3. mgr. 60. gr. laga nr. 36/1994 falla réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi niður frá dagsetningu riftunar. Stefndu bera því ábyrgð á efndum húsaleigunnar fyrir júlí til og með september 2020, samtals 1.794.499 krónur, og rekstrarkostnaði fyrir sömu mánuði, samtals 69.488 krónur, með vísan til meginreglna samninga- og kröfuréttar. Þótt ekki liggi fyrir sönnunþesshvenærs tefnendur gerðu ráðstafanir skv. 2. mgr. 62. gr. laga nr. 36/ 1994, verður það ekki talið hafa áhrif á greiðsluskyldu stefndu að þessu leyti, með hliðsjón af atvikum málsins, en stefnendur reyndu ítrekað að fá stefndu til aðkoma og ræða brotthvarf þeirra úr eigninni, og hvernig reynt yrði að finna nýjan leigutaka, án þess að við því hafi verið orðið af hálfu stefndu.

Sé leigusamningi rift vegna vanefnda á húsaleigu og rekstrarkostnaði, sbr. 1. tl. 1. mgr. 61. gr. sömu laga, skal leigjandi bæta leigusala tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæði samkvæmt uppsögn. Samkvæmt 2. mgr. 62. gr. laganna skal leigusali þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til þess að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1. mgr.62. gr. sömu laga.

Stefnendur krefjast bóta með vísan til 1. mgr. 62. gr. laga nr. 36/1994. Virðist annars vegar krafist bóta á 1.953.551 krónu á gjalddaga 28. september 2020, og hins vegar bóta vegna rekstrarkostnaðar til loka árs 2020 að fjárhæð 156.105 krónur. Sé við það miðað að nýr leigjandi hafi tekið við rýminu 1. janúar 2021, eins stefnendur hafa upplýst um, gæti komið til greiðslu bóta vegna missis húsaleigu og rekstrarkostnaðar í þrjá mánuði, þ. e. október, nóvember og desember 2020. Ekki er að finna gögn eða rökstuðning fyrir því hvernig fyrrgreindar fjárhæðir eru fundnar út, og hvort eingöngu sé krafist bóta fyrir leigu og rekstrarkostnað í þrjá mánuði, og/eða fyrir annað tjón sem leitt hafi af vanefndum stefndu. Framangreindar fjárhæðir jafngilda ekki leigu eða rekstrarkostnaði í þrjá mánuði, en nefna má að rekstrarkostnaður er sagður 156.105 krónur fyrir þá þrjá mánuði, en til samanburðar var hann 69.488 krónur fyrir þrjá mánuðina þar á undan.

Eins og rakið hefur verið þá tilkynnti stefndi Járnsmíði sf. þann 3. febrúar 2020 að félagið vildi losna úr leigusambandinu hið fyrsta. Stefnendur svöruðu degi síðar aðþegar aðilar vilji losna fari af stað fagferli þar sem eignin verði auglýst á heimasíðu stefnenda, og „þegar nýr leigutaki finnst að skrifstofunni losnið þið undan leigusamningnum.“ Stefndu máttu af þessu treysta því að eignin yrði auglýst til leigu. Stefnendur hafa ekki lagt fram neitt því til stuðnings hvenær eignin var auglýst. Miðað við þær aðstæður sem uppi voru, tillitsskyldu leigusala, og með vísan til fyrrgreindrar lagaskyldu um að gera strax ráðstafanir til að leigja eignina út, hefði verið ríkt tilefni fyrir stefnendur til að leggja fram einhver gögn um þá fullyrðingu, og hvenær þeir reyndu að leigja eignina út að nýju. Með vísan til þess að ósannað sé að gætt hafi verið ákvæða 2. mgr. 62. gr. sömu laga, og þess sem gat um sönnun tjóns skv. 1. mgr. 62. gr. laga nr. 36/1994, verða stefndu sýknaðir af bótakröfum málsins.

Með vísan til alls framangreinds verður stefndu insolidum gert að greiða stefnanda LF1 ehf.1.794.499 krónur, ásamt dráttarvöxtum af 597.877 krónum frá 1. júlí 2020, af 1.195.754 krónum frá 1. ágúst 2020 og af 1.794.499 krónum frá 1. september 2020 til greiðsludags, og stefndu verður insolidum gert að stefnanda Eik rekstrarfélagiehf. 69.488 krónur, ásamt dráttarvöxtum af 20.712 krónum frá 10. ágúst 2020, af 45.399 krónum frá 14. september 2020 og af 69.488 krónum frá 12. október 2020 til greiðsludags.

Af framansögðu virtu, og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þykir rétt að málsaðilar beri hver sinn kostnað af málinu.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, Járnsmíði sf, Ó-kk-nf Ó-kk-nf og S-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnanda LF1 ehf., insolidum 1.794.499 krónur, ásamt dráttarvöxtum af 597.877 krónum frá 1. júlí 2020, af 1.195.754 krónum frá 1. ágúst 2020 og af 1.794.499 krónum frá 1. september 2020 til greiðsludags, og stefndu greiði stefnanda Eik rekstrarfélagi ehf., in solidum 69.488 krónur, ásamt dráttarvöxtum af 20.712 krónum frá 10. ágúst 2020, af 45.399 krónum frá 14. september 2020 og af 69.488 krónum frá 12. október 2020 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

Rétt endurrit staðfestir

Héraðsdómur Reykjaness 08.02.2022