E-4342/2014

I. Kröfur aðila

Mál þetta, sem dómtekið var 23. nóvember sl. að lokinni aðalmeðferð, var höfðað fyrir dómþinginu af HD verkum ehf., Bræðraborgarstíg 1, Reykjavík, á hendur G-kvk-þgf G-kvk-þgf, Rauðarárstíg 38, Reykjavík, og B-kvk-þgf D-kvk-þgf E-kvk-þgf, Norðurstíg 3a, Reykjavík, með stefnu sem þingfest var 4. nóvember 2014.

Dómkröfur aðalstefnanda í aðalsök eru að aðalstefndu verði dæmdar til að greiða stefnanda óskipt 720.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. apríl 2014 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Í aðalsök krefjast aðalstefndu sýknu af kröfum aðalstefnanda. Þá krefjast aðalstefndu, hvor fyrir sig, að þeim verði dæmdur málskostnaður úr hendi aðalstefnanda og að tekið verði tillit til þess að þær eru ekki virðisaukaskattskyldar.

Í gagnsök er endanleg dómkrafa gagnstefnenda að gagnstefndi verði dæmdur til að greiða gagnstefnendum 3.689.841 krónu, með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 31. janúar 2014 til 27. október 2014, en með dráttarvöxtum samkvæmt 9. gr. sömu laga, af 1.507.848 krónum frá þeim degi til 22. júlí 2016, en af allri fjárhæðinni frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast gagnstefnendur málskostnaðar úr hendi gagnstefnda, að teknu tilliti til þess að þær eru ekki virðisaukaskattskyldar.

Í gagnsök krefst gagnstefndi sýknu af dómkröfum gagnstefnenda og að hafnað verði gagnkröfu gagnstefnenda í aðalsök. Þá krefst gagnstefndi málskostnaðar.

II. Atvik málsins

Gagnstefnendur keyptu af aðalstefnanda fasteign að Rauðarárstíg 38 í Reykjavík, með fastanúmer 201-0864, með samþykktu kauptilboði 15. janúar 2014, að fjárhæð 18.600.000 krónur. Aðilar málsins undirrituðu kaupsamning þar að lútandi 31. janúar 2014. Fasteignin var afhent við undirritun kaupsamnings.

Íbúðin er 65,1 fermetri að stærð í húsi sem var byggt árið 1940. Í framlögðu söluyfirliti fasteignarinnar kemur fram að skoðun hafi farið fram 30. október 2013. Undir liðnum „Kvaðir, Gallar, Fyrirhugaðar endurbætur“ stendur ekkert. Undir liðnum „Lýsing“ segir m.a. að tveir inngangar séu inn í fjölbýlið sem séu í ágætu standi. Íbúðin sé nýmáluð og hafi verið endurnýjuð, þ.m.t. gólfefni. Þá kemur fram að eldhús sé í fínu standi. Annað segir ekki um ástand fasteignarinnar.

Aðalstefnandi kveðst hafa tekið eignina töluvert í gegn að innanverðu fyrir söluna. Hann hafi m.a. málað og eignin því litið ágætlega út við skoðun.

Óumdeilt er að aðalstefnandi upplýsti gagnstefnendur um leka í lagnavegg á milli baðherbergis eignarinnar og sameignar í fasteigninni. Gagnstefnendur kveða hins vegar að aðalstefnandi hafi haldið því fram að búið væri að koma í veg fyrir lekann og að tryggingarfélag húsfélagsins myndi bæta tjón vegna lekans. Tryggingarfélagið hafi hins vegar hafnað bótaskyldu vegna lekans. Tryggingarfélagið hafi á endanum fallist á að greiða hluta tjónsins, þ.e. þann hluta sem varðaði tjón á baðherbergi gagnstefnenda, og fyrir lokun á lagnaveggnum í sameign.

Í málinu er lögð fram yfirlýsing húsfélagsins fyrir Rauðarárstíg 38, dagsett 28. janúar 2014, sem lá fyrir þegar kaupsamningur aðila var undirritaður. Í henni kemur fram að rætt hafi verið að taka sameign í gegn og þak en að framkvæmdaáætlun liggi ekki fyrir.

Jafnframt er lagt fram bréf tryggingafélags húsfélagsins um tjón af völdum vatns á fasteigninni að Rauðarárstíg 38, dagsett 29. janúar 2014. Í bréfinu kemur fram að tilkynnt hafi verið um vatnsskemmdir á fasteigninni vegna leka í október 2013. Tjónamatsmaður tryggingafélagsins hafi farið á staðinn en ekki fundið ástæðu lekans. Sjáanlegar skemmdir hafi verið á málningu í lofti sameignar og hafi raki mælst þar yfir 90%. Einnig hafi verið sjáanlegar skemmdir á trévegg sem aðskilji sameign og kjallaraíbúð. Í nóvember 2013 hafi pípulagningameistari verið sendur á staðinni. Skoðun hans, m.a. með hitamyndavél, hafi leitt í ljós að lekinn var ekki frá lögnum heldur frá óþéttum sturtuklefa á fyrstu hæð. Skoðunarmenn frá tryggingafélaginu hafi aftur farið á staðinn 28. janúar 2014, að ósk væntanlegs kaupanda að kjallaraíbúð. Við þá skoðun hafi komið í ljós að enn hafi verið yfir 90% raki í lofti sameignar og inni á salerni íbúðarinnar. Ljóst sé að engar lagfæringar hafi verið gerðar af hálfu eigenda 1. hæðar. Í bréfinu kemur fram sú afstaða tryggingafélagsins að tjónið falli ekki undir gildissvið vátryggingarinnar og að félagið hafni þar af leiðandi greiðslu bóta.

Aðalstefnandi kveður að ástand fasteignarinnar hafi verið til umræðu á fundi um kaupsamning 31. janúar 2014, m.a. með hliðsjón af framangreindu bréfi tryggingafélagsins. Önnur gagnstefnenda hafi lýst yfir óánægju vegna ástandsins og krafist lækkunar kaupverðs. Starfsmaður aðalstefnanda hafi þá boðið gagnstefnendum að falla frá kaupunum alfarið enda hefði umsamið söluverð, að mati aðalstefnanda, miðast við að eignin væri haldið umræddum vanköntum. Gagnstefnendur hafi hins vegar viljað halda sig við kaupin.

Gagnstefnendur kveða að heildarkostnaður húsfélagsins vegna viðgerða á lögnum og lagnavegg hafi verið 1.235.000 krónur. Tryggingarfélagið hafi greitt 204.905 krónur. Hlutur gagnstefnenda í viðgerðunum hafi numið 177.382 krónum, þ.e. 17,22% af eftirstöðvunum.

Gagnstefnendur kveða að þær hafi verið upplýstar um að þakið þarfnaðist viðhalds enda hafi það verið sjáanlegt við skoðun fasteignarinnar. Þær hafi hins vegar ekki verið upplýstar um aðra galla og vísa um það til framlagðs söluyfirlits. Þá hafi sölumaður tjáð þeim að aðalstefnandi hefði tekið fasteignina í gegn, m.a. lagfært gólf og sett nýtt parket, yfirfarið alla veggi og málað, ásamt loftum. Gagnstefnendur kveða að á þessum forsendum hafi þær boðið í íbúðina við Rauðarárstíg 38 með kauptilboðinu 15. janúar 2014.

Aðalstefnandi kveður að áður en aðilar hafi náð samkomulagi um kaup og sölu fasteignarinnar hafi gagnstefnendur verið upplýstar um að eignin væri haldin göllum, m.a. að leki hefði verið í íbúðinni og að raki væri í veggjum, m.a. vegna ástands ytra byrðis fasteignarinnar, sem augljóslega væri ekki í góðu ástandi. Þá vísar aðalstefnandi til þess að augljóst hafi verið við skoðun að þak fasteignarinnar hafi ekki verið í góðu ástandi.

Gagnstefnendur kveða að þær hafi orðið varar við rakaskemmdir á vegg sem liggi milli baðherbergis og eldhúss þegar þær hafi hafist handa við að standsetja íbúðina í mars 2014. Rakaskemmdirnar hafi ekki sést við skoðun þar sem þær hafi verið á bak við stóran ísskáp sem ekki hefði verið fjarlægður við afhendingu íbúðarinnar. Gagnstefnendur kveða að í kjölfarið hafi komið fram frekari rakaskemmdir í íbúðinni. Þær hafi þá leitað til fyrirtækisins Skoðun og mat eigna ehf. og hafi Á-kk-nf G-kk-nf, matsfræðingur, komið til þess að skoða íbúðina með tilliti til rakaskemmda.

Samkvæmt kaupsamningi aðila skyldu gagnstefnendur greiða lokagreiðslu að fjárhæð 720.000 krónur 1. apríl 2014 en greiðslan hefur ekki verið innt af hendi. Gagnstefnendur voru ekki boðaðar til þess að ganga frá afsali þennan dag. Gagnstefnandi, G-kvk-nf, hafði samband við fasteignasöluna sem hafði milligöngu um kaupin og tilkynnti að hún væri að skoða þá annmarka sem hefðu komið í ljós á íbúðinni. Kvaðst hún vilja láta meta þá áður en gengið yrði frá afsali og lokagreiðslu.

Húseigendafélagið sendi aðalstefnanda bréf, dagsett 24. júlí 2014. Með bréfinu er a-kk-þgf tilkynnt að komið hafi í ljós gallar á umþrættri fasteign sem ekki hafi verið upplýst um við söluna, í samræmi við það sem að framan greinir. Í bréfinu segir að gagnstefnendur hafi verið upplýstar um það fyrir kaupin að leki hefði verið í lagnavegg á milli baðherbergis eignarinnar og sameignar en að búið væri að koma í veg fyrir lekann og að trygging húsfélagsins myndi bæta tjónið á baðherberginu og vegg í sameign. Kauptilboðið hafi tekið mið af þessum upplýsingum sem svo hafi reynst rangar. Tryggingafélag húsfélagsins hafi ekki fallist á að greiða bætur vegna tjónsins. Jafnframt kemur fram í bréfinu að bólgur í málningu fyrir ofan ísskáp hafi komið í ljós sem og mikill raki í útveggjum á suðurhlið hússins og innvegg sem liggi þvert á útvegginn og skilji að svefnherbergi og stofu. Einnig hafi bólgur myndast í málningu í boganum í svefnherberginu. Þá sé parket farið að bólgna við enda innveggjarins. Kaupendur, þ.e. gagnstefnendur, hafi fengið ábendingu frá nágrönnum um að skoða bogavegginn sérstaklega þar sem vitað hafi verið að hann hafi verið illa farinn af raka þegar aðalstefnandi hafi eignast íbúðina. Loks hafi komið í ljós sprungur í lofti stóra svefnherbergisins sem liggi frá glugganum á austurhlið hússins, þar sem málning sé farin að bólgna. Í bréfinu segir að með hliðsjón af umfangi lekans og þeim framkvæmdum sem aðalstefnandi hafi ráðist í fyrir kaupin, sem og af frásögnum annarra eigenda hússins, verði talið að aðalstefnanda hafi mátt vera fullkunnugt um leka- og rakavandamál í íbúðinni fyrir kaupin og að honum hafi borið að upplýsa gagnstefnendur þar um, áður en gengið hafi verið frá kaupunum. Þá hafi þær upplýsingar sem þeim hafi verið veittar að hluta til verið rangar. Ljóst sé að ráðast þurfi í kostnaðarsamar framkvæmdir en kostnaður við þær liggi ekki fyrir að svo stöddu. Skýrsla fyrrnefnds Á-kk-ef G-kk-ef fylgdi bréfinu. Loks var upplýst að gagnstefnendur áskildu sér allan rétt til að beita vanefndaúrræðum samkvæmt lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup, vegna galla á eigninni og krefjast afsláttar af kaupverðinu, skaðabóta og/eða riftunar kaupsamnings. Var aðalstefnanda jafnframt tilkynnt að gagnstefnendur beittu stöðvunarrétti vegna fram kominna galla og héldu eftir lokagreiðslu að fjárhæð 720.000 krónur til tryggingar úrbótum á göllum eða eftir atvikum afsláttar- og/eða skaðabótakröfu þeirra.

Af hálfu a-kk-ef var gagnstefnendum send innheimtuviðvörun, dagsett 8. september 2014, vegna fyrrgreindrar lokagreiðslu að fjárhæð 720.000 krónur. Í bréfinu kemur jafnframt fram að fullyrðingum gagnstefnenda um galla fasteignarinnar sé alfarið hafnað og er vísað til þess að samið hafi verið um kaupverð fasteignarinnar í ljósi þeirra vankanta sem hafi verið á eigninni. Þá segir í bréfinu að gagnstefnendum hafi mátt vera vankantar fasteignarinnar ljósir við eðlilega skoðun, sér í lagi í ljósi þeirra upplýsinga sem aðalstefnandi hafi veitt þeim um ástand eignarinnar.

Í málinu er lögð fram framangreind skýrsla Á-kk-ef G-kk-ef, dagsett 20. september 2014. Matið er byggt á sjónskoðun og er niðurstaða þess að koma þurfi í veg fyrir að vatn skemmi gólf, veggi og loft. Endurnýja þurfi veggi sem séu á milli gangs og íbúðar og á milli baðherbergis og íbúðar. Taka þurfi upp parketið og fjarlægja rakavarnarlagið sem sé undir parketinu þegar komið hafi verið í veg fyrir raka í gólfinu. Skýrslunni fylgir kostnaðarmat vegna þeirra verkþátta sem matsmaður telur að koma þurfi til og er heildarkostnaður metinn 2.978.311 krónur. Ef ekki er hægt að fá sams konar parket á hluta og skipta verði út öllu parketi, þá verði heildarkostnaðurinn 3.302.611 krónur.

Lögmaður gagnstefnenda sendi aðalstefnanda bréf, dagsett 27. september 2014, og ítrekaði að gagnstefnendur teldu fasteignina að Rauðarárstíg 38 haldna göllum samkvæmt lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup, og að þær ættu af þeim sökum rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar, samkvæmt 37., sbr. 41. og 43. gr. laganna. Í bréfinu kemur fram að gagnstefnendur hafi haldið eftir greiðslu að fjárhæð 720.000 krónur í samræmi við 44. gr. laganna og er því hafnað að þær hafi haldið greiðslunni eftir með ólögmætum hætti enda telji þær sig eiga gagnkröfu á hendur aðalstefnanda sem sé hærri en sú fjárhæð sem þær haldi eftir. Með bréfinu lýstu gagnstefnendur yfir skuldajöfnuði við kröfu aðalstefnanda gegn útgáfu afsals. Í bréfinu kemur fram að upplýsingar aðalstefnanda við sölu fasteignarinnar um að trygging húsfélagsins myndi bæta tjón á baðherbergi og vegg í sameign hafi reynst rangar en eftir ítrekaðar samningsumleitanir við tryggingafélagið hefði það fallist á að greiða fyrir viðgerðir á baðherbergi og á millivegg í sameign í kjallara vegna leka frá lögnum efri hæðar.

Húsfélagið að Rauðarárstíg 36-38 fól fyrirtækinu Framkvæmdir og ráðgjöf ehf. að gera ástands- og kostnaðarmat á húsinu. Það lá fyrir í október 2014. Í matinu kemur fram að ráðast þurfi í framkvæmdir á fasteigninni fyrir 32,6 milljónir króna.

Aðalstefnandi vísar til þess að í fyrrgreindu bréfi frá 27. september 2014 sé því lýst yfir að gagnstefnendur ætli að halda eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila og jafnframt gerðar frekari kröfur á hendur aðalstefnanda, m.a. vegna frárennslislagna fasteignarinnar. Á grundvelli þess telji aðalstefnandi málsins fullreynt að innheimta umsamda lokagreiðslu án atbeina dómstóla og því sé mál þetta höfðað til innheimtu kröfunnar.

Gagnstefnendur gera kröfu um sýknu í málinu en þar sem þær telja sig eiga gagnkröfu á hendur stefnanda sem sé hærri en stefnufjárhæðin höfða þær einnig mál í gagnsök til þess að fá sjálfstæðan dóm um kröfu þeirra á hendur aðalstefnanda.

Með matsbeiðni 15. desember 2014 óskuðu gagnstefnendur eftir því að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur matsmaður til þess að meta annmarka og tjón á fasteigninni að Rauðarárstíg 38, með fastanúmer 201-0864, í samræmi við nánar tilgreindar matsspurningar. Dómkvaddur var matsmaður, A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, sem skilaði matsgerð í september 2015. Niðurstaða matsgerðarinnar er að heildarkostnaður við lagfæringar á íbúðinni vegna rakaskemmda og til að koma í veg fyrir raka nemi 1.346.612 krónum.

Með matsbeiðni 27. október 2015 óskuðu gagnstefnendur eftir því að dómkvaddir yrðu tveir hæfir og óvilhallir yfirmatsmenn til þess að skoða og meta annmarka og tjón á fasteigninni. Dómkvaddir voru matsmenn, F-kk-nf J-kk-nf byggingartæknifræðingur og R-kk-nf R-kk-nf byggingarverkfræðingur, sem skiluðu matsgerð 22. júní 2016. Í matsgerðinni kemur fram að helstu niðurstöður mælinga eru að mikill raki var í gólfi og útveggjum, eða 76-84% hlutfallsraki í gólfum og 91-96% í útveggjum. Í steyptum millivegg mældist 57% hlutfallsraki sem sé innan eðlilegra marka. Mælingar á borkjörnum úr stofugólfi hafi gefið áþekka niðurstöðu. Mælingarnar sýni að raki í útveggjum og gólfi íbúðarinnar sé mun hærri en eðlilegt sé, sem valdi auknum vexti á myglusveppum og skemmdum á málningu, veggjaklæðningum og gólfefnum. Þá fannst myglusveppavöxtur í 10 af 18 sýnum sem tekin voru í íbúðinni, einkum í gólfi og innvegg á milli eldhúss og baðherbergis, þar sem vöxtur myglusvepps hafi verið umtalsverður. Niðurstöður yfirmatsmanna eru eftirfarandi:

1. Endurnýja þarf vegg milli eldhúss og baðherbergis ásamt þeim hluta baðherbergisveggja sem snýr að sturtu því telja má fullvíst að fúi og myglusveppavöxtur stafi af því að fúgur flísalagnar við sturtu hafi lekið um alllangan tíma. Það hefur í för með sér að endurnýja þarf alla flísalögn baðherbergisins vegna samræmis í veggflísum og áhrifum framkvæmda við endurnýjun innveggja á gólf og loftaflísar. Þó er miðað við að nota áfram hreinlætistæki sem fyrir eru og baðherbergishurð.

2. Leggja þarf jarðvatns- og regnvatnslögn meðfram útvegg sem snýr að Rauðarárstíg og loka regnvatnslögn sem liggur í gegnum sökkul hússins og undir gólfplötu. Einnig þarf að koma fyrir sökkuldúk og drenmöl meðfram jarðvatnslögninni og bera sökkulasfalt á kjallaravegg eða sambærilegan frágang.

3. Þegar gólf og útveggir hússins hafa náð hæfilegu rakastigi þarf að gera eftirfarandi

3.1 Hreinsa og þrífa þarf íbúðina hátt og lágt og allar hirslur og búnað. Út- og innveggi skal hreinsa rækilega með viðeigandi bursta á þeim stöðum sem mygla er fyrir hendi, en það á einkum við neðst í veggjum, en þar þarf einnig að slípa. Veggi og loft íbúðarinnar skal síðan mála.

3.2 Endurnýja skal gólfparkett þegar búið er að fjarlægja spónaplötu sem fyrir er, hreinsa, slípa og þrífa steinsteypt gólf íbúðarinnar og flota hluta af gólfi svefnherbergis þar sem spónaplata er undir parketti.

4. Þar sem karmar í suðurglugga stofu og veturgluggum eru farnir að fúna og lekahætta er fyrirsjáanleg er nauðsynlegt að skipta um glugga áður en málun íbúðarinnar er framkvæmd og endurnýjun á parketti fer fram.

5. Framangreindar endurbætur eru það viðamiklar að flytja verður úr íbúðinni um stundarsakir meðan á framkvæmdum stendur. Vegna þess að gólf og veggir íbúðarinnar verða að vera búnir að ná hæfilegu rakastigi áður en framkvæmdir við málningu og parkettlögn hefjast verður að reikna með framkvæmdir taki um tvo mánuði. Leiga á sambærilegri íbúð og kostnaður við flutning má ætla að verði um 550.000 kr.

6. Tæknileg umsjón, hönnun og eftirlit vegna þessara framkvæmda áætla yfirmatsmenn 300.000 kr.

Kostnaðarmat í yfirmatsgerðinni er að heildarkostnaður við framangreint nemi 5.539.600 krónum. Þar af endurgreiðist íbúðareiganda 348.074 krónur og eftirstöðvar kostnaðar þá 5.191.526 krónur.

Með bókun í þinghaldi 26. ágúst 2016 lögðu gagnstefnendur fram breytta kröfugerð í gagnsök og kröfðust þá þess að aðalstefnanda yrði gert að greiða þeim 3.689.841 krónu, með vöxtum eins og í dómkröfum greinir. Af hálfu aðalstefnanda var þessari breytingu kröfugerðar ekki mótmælt. Í þinghaldi 27. september 2016 var af hálfu aðalstefnanda bókað um nýjar málsástæður vegna fyrrgreindrar bókunar gagnstefnenda.

Með matsbeiðni 22. febrúar 2016 óskaði aðalstefnandi eftir því að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur matsmaður til þess að meta líklegt söluverð fasteignarinnar, miðað við 31. janúar 2014 annars vegar og miðað við „núverandi ástand fasteignarinnar“ á matsdegi hins vegar, og hvort gagnstefnendur hefðu mátt gera sér grein fyrir tilteknum annmörkum á fasteigninni við eðlilega skoðun á eigninni áður en kaup tókust. Dómkvaddur var matsmaður D-x-x V-kk-nf S. W-kk-nf hdl. og löggiltur fasteignasali, sem skilaði matsgerð í febrúar 2017. Niðurstaða matsins er að söluverðmæti fasteignarinnar 31. janúar 2014 hafi verið 21.000.000 króna en líklegt söluverð hennar í núverandi ástandi á matsdegi 29.800.000 krónur. Þá telur matsmaður að kaupendur fasteignarinnar hefðu mátt gera sér fulla grein fyrir vanköntum á ytra byrði hússins miðað við eðlilega skoðun á fasteigninni fyrir kaupin.

Við aðalmeðferð málsins gáfu H-kk-nf R-kk-nf, framkvæmdastjóri og eigandi aðalstefnanda, og G-kvk-nf G-kvk-nf, önnur gagnstefnenda, aðilaskýrslur. Jafnframt gáfu vitnaskýrslur D-x-x W-kk-nf, hdl. og löggiltur fasteignasali, A-kk-nf A-kk-nf, löggiltur fasteignasali, A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, R-kk-nf R-kk-nf byggingarverkfræðingur, F-kk-nf J-kk-nf, byggingartæknifræðingur, Ó-kk-nf M-kk-nf A-kk-nf, starfsmaður á Domusnova fasteignasölu, S-kvk-nf D-kvk-nf S-kvk-nf líffræðingur, E-kk-nf H-kk-nf M-kk-nf, fyrrverandi leigjandi í umþrættri íbúð að Rauðarárstíg 38, og H-kk-nf G-kk-nf J-kk-nf, fyrrverandi íbúi í húsinu að Rauðarárstíg 38.

Dómurinn gekk einnig á vettvang við aðalmeðferð málsins og skoðaði fasteignina að Rauðarárstíg 38, ásamt lögmönnum aðila.

III. Málsástæður aðila

Málsástæður aðalstefnanda í aðalsök

Í aðalsök byggir aðalstefnandi kröfu sína á kaupsamningi aðila frá 31. janúar 2014. Samningurinn kveði á um að greiða eigi lokagreiðslu vegna kaupanna 1. apríl 2014. Sú greiðsla hafi hins vegar ekki verið innt af hendi og hafi gagnstefnendur lýst því yfir að þær hyggist ekki inna af hendi þá greiðslu vegna meintra galla á fasteigninni, með vísan í rétt þeirra til að stöðva greiðslur vegna kaupanna sökum meintra galla.

Aðalstefnandi vísar til þess að ásett söluverð eignarinnar hafi verið miðað við ástand hennar og tilgreint hafi verið í söluyfirliti að fasteignin væri haldin göllum. Gagnstefnendur hafi verið upplýstar um þá vankanta sem hafi verið á ástandi fasteignarinnar í söluferlinu og enn frekar hafi verið slegið af verðinu vegna þess. Gagnstefnendur hafi samþykkt að taka við eigninni í því ástandi sem hún hafi verið enda hafi kaupverð fasteignarinnar verið við það miðað. Umsamið kaupverð hafi verið mun lægra en hefði ástand fasteignarinnar verið gott og eignin ekki haldin vanköntum. Gagnstefnendur hafi þar af leiðandi fengið verulegan afslátt af hæfilegu kaupverði, miðað við að fasteignin hefði verið í góðu ástandi, og hafi tekið við fasteigninni á þeim forsendum að hún væri haldin vanköntum.

Gagnstefnendur hafi ekki staðið við umsamda kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 720.000 krónur, sem þeim hafi borið að greiða 1. apríl 2014. Þar af leiðandi hafi gagnstefnendur vanefnt kaupsamning aðila. Þá hafi greiðslan ekki verið innt af hendi þrátt fyrir innheimtutilraunir.

Í samræmi við það sem að framan greinir hafi lokagreiðsla að fjárhæð 720.000 krónur fallið í gjalddaga 1. apríl 2014. Á þeim grundvelli sé krafist dráttarvaxta, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 720.000 krónum frá gjalddaga til greiðsludags.

Í bréfi lögmanns gagnstefnenda, dagsettu 27. september 2014, komi fram að samið hafi verið um fjárhæð vátryggingarbótanna við vátryggingafélagið. Aðalstefnandi kveður að honum hafi ekki verið gert viðvart um þennan samning við vátryggingafélagið og hafi því ekki haft tækifæri til þess að lýsa afstöðu sinni áður en gengið hafi verið frá samkomulagi um fjárhæð vátryggingarbóta. Gera megi ráð fyrir að gagnstefnendur hafi í hagræðingarskyni samið um að fá tiltekna fjárhæð greidda strax gegn því að falla frá frekari kröfum á hendur vátryggingafélaginu. Í öllu falli sé misræmi í því sem fram hafi komið hjá gagnstefnendum. Þær geti ekki haldið því fram nú að þær hafi ekki fengið vátryggingarbætur greiddar þótt þær bætur sem þær hafi samið um við vátryggingafélagið hafi verið lægri en þær hafi gert ráð fyrir að fá. Gagnstefnendur hafi samið um vátryggingarbæturnar í frjálsum samningum og verði þær því að teljast hæfilegar eðli málsins samkvæmt enda megi gera ráð fyrir að ekki hefði verið samið um vátryggingarbætur hefði það ekki verið mat gagnstefnenda á þeim tíma að bæturnar væru hæfilegar.

Aðalstefnandi byggir kröfur sínar í aðalsök á meginreglu samningaréttar um að samninga skuli halda og meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Aðalstefnandi byggir jafnframt á lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup. Kröfu um dráttarvexti byggir aðalstefnandi á 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Þá byggir hann málskostnaðarkröfur sína á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum á 1. mgr. 130. gr. laganna.

Málsástæður aðalstefnanda í gagnsök

Í gagnsök byggir aðalstefnandi á því að grandsömum kaupendum hafi mátt vera ljóst að fasteignin hafi verið haldin vanköntum og að hún þarfnaðist viðhalds. Vankantar fasteignarinnar og ástand hennar að öðru leyti hafi mátt vera fullljóst hverjum þeim sem skoðað hefði eignina með þeirri kostgæfni sem krafa sé gerð um að sé viðhöfð af hálfu tilvonandi kaupenda fasteigna. Miðað við augljósa vankanta á ytra byrði hússins hafi gagnstefnendur ekki getað gengið út frá því sem vísu að ekki væru lekavandamál í húsinu, sérstaklega sé litið til þess að gagnstefnendur hafi vitað af tilteknum lekavandamálum sem ekki hefði verið komið í veg fyrir þegar kaupsamningur hafi verið gerður um eignina. Þá verði ekki litið fram hjá því að fasteignin hafi þá verið 74 ára gömul og því verulega komin til ára sinna, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 471/2003.

Í söluyfirliti fasteignarinnar sé ekki getið um framangreinda vankanta eða slæmt útlit hússins en gagnstefnendum hafi engu að síður mátt vera það ljóst við skoðun. Þeir vankantar, sem hér um ræði, hafi ekki getað dulist gagnstefnendum og þær geti því ekki byggt bótakröfu sína á þeim, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 180/2003. Þá hafi upplýsingar þar að lútandi verið leiðréttar eigi síðar en við kaupsamning og gagnstefnendum þá boðið að falla frá kaupunum. Gagnstefnendur geti ekki byggt bótakröfu sína á því enda hafi þær krafist þess að halda sig við kaupin.

Gagnstefnendur haldi því fram að sett hafi verið rakavörn undir parket fasteignarinnar við endurbætur sem aðalstefnandi hafi gert á eigninni. Aðalstefnandi mótmælir þessari fullyrðingu. Það undirlag sem gagnstefnendur vísi til sé þunnt frauðplastundirlag sem sé sett undir plastparket það sem lagt hafi verið á fasteignina. Undirlagið sé hvorki rakavörn né yfirhöfuð rakaþolið efni.

Aðalstefnandi vísar til þess að lögmaður hans hafi óskað eftir því með tölvuskeyti til lögmanns gagnstefnenda, 12. janúar 2014, að hann fengi að skoða fasteignina til þess að geta áttað sig á aðstæðum og þeim meintu göllum sem gagnstefnendur hefðu haldið fram að væru á fasteigninni. Þeirri ósk hafi ekki verið svarað. Aðalstefnandi telji ljóst að skoða þurfi eignina til þess að hann geti tekið afstöðu til þeirrar kröfu sem fram sé borin í málinu og áskilji sér því rétt til þess að leggja fram frekari málsástæður og rökstuðning síðar. Aðalstefnandi telur að miðað við þær myndir sem lagðar hafi verið fram í málinu af hálfu gagnstefnenda þá virðist rakavandamálin ekki vera í neinu samræmi við lýsingar gagnstefnenda á vandamálinu í dómskjölum málsins.

Aðalstefnandi byggir á því að fasteignin að Rauðarárstíg 38 hafi ekki verið haldin galla þar sem fyrir hafi legið að lekavandamál og raki hafi verið í íbúðinni. Gagnstefnendur hafi sætt sig við ástand eignarinnar og þeim hafi mátt vera fullljóst að áhættan af því að vátryggingarbætur fengjust fyrir það tjón, sem fyrir hafi legið að orðið hefði, hafi verið á þeirra herðum. Þá sé ljóst að vátryggingafélag húsfélagsins hafi í raun greitt vátryggingarbætur samkvæmt samkomulagi sem gert hafi verið við húsfélagið. Einnig hafi legið fyrir að ástæður leka og raka hafi ekki að fullu verið ljósar þegar gengið hafi verið frá kaupsamningi 31. janúar 2014. Gagnstefnendum hafi verið boðið að falla frá kaupunum án nokkurra eftirmála en það hafi þær ekki viljað. Af því leiði jafnframt að umfang og eðli tjóns gagnstefnenda sé ósannað og sé kröfu þeirra hafnað á grundvelli þess. Enn liggi ekki fyrir hver sé ástæða þess raka sem gagnstefnendur vilji meina að sé í fasteigninni. Því sé hafnað að það sé raki í íbúðinni sem gagnstefnendur hafi ekki mátt gera ráð fyrir að gæti verið þar þegar gengið hafi verið frá kaupsamningi 31. janúar 2014.

Aðalstefnandi hafnar því að hann hafi, sem seljandi fasteignar, vanrækt upplýsingaskyldu sína við söluna, svo saknæmt teljist. Forsvarsmaður aðalstefnanda hafi upplýst gagnstefnendur um ástand fasteignarinnar eftir bestu getu og það hafi legið fyrir eigi síðar en við kaupsamning, og gagnstefnendum þá mátt vera ljóst, að fasteignin væri haldin vanköntum. Þá kveðst aðalstefnandi ekki hafa orðið var við að fasteignin væri haldin einhverjum óeðlilegum raka þegar hann hafi unnið að endurbótum á eigninni.

Aðalstefnandi kveðst hafa leitast við að upplýsa gagnstefnendur um raunverulegt ástand fasteignarinnar og það hafi einnig verið gert við undirritun kaupsamningsins 31. janúar 2014. Þá hafi afstaða gagnstefnenda um ástand fasteignarinnar legið fyrir. Þær hafi verið óánægðar með ástand eignarinnar og aðalstefnandi hafi boðið þeim að falla frá kaupunum án allra eftirmála. Gagnstefnendur hafi ekki fallist á það heldur hafi þær viljað halda sig við kaupin þótt fyrir lægi að fasteignin væri haldin vanköntum. Af þessu verði ekki annað ráðið en að gagnstefnendum hafi verið eða mátt vera vankantar fasteignarinnar ljósir áður en þær hafi gert tilboð í eignina eða í síðasta lagi þegar kaupsamningur hafi verið undirritaður, 31. janúar 2014. Þær hafi þá talið að hagsmunum sínum væri vel varið með því að kaupunum yrði haldið til streitu, eins og þær hafi farið fram á að yrði gert.

Aðalstefnandi vísar einnig til þess að gagnstefnendur hafi ekki gert kröfu um skaðabætur eða afslátt vegna ytra byrðis hússins. Það geti ekki annað en staðfest að þeim hafi verið slæmt ástand ytra byrðis hússins fullljóst þegar þær hafi gert tilboð í eignina. Gagnstefnendur geti því ekki síðar borið fyrir sig að þær upplýsingar sem þær hafi fengið um fasteignina áður en tilboð hafi verið gert hafi verið rangar. Gagnstefnendur hafi ýmist mátt vita að upplýsingarnar væru rangar eða upplýsingar hafi verið leiðréttar. Gagnstefnendur hafi haft fullt tækifæri til að falla frá kaupunum en kosið að gera það ekki. Af því leiði að ekki verði talið í ljós leitt að meintar rangar upplýsingar í söluyfirliti hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 648/2013. Krafa gagnstefnanda verði þar af leiðandi ekki á því byggð.

Aðalstefnandi vísar til fyrrgreinds bréfs frá vátryggingafélagi húsfélagsins, dagsett 29. janúar 2014. Telur hann að það sanni að gagnstefnendur hafi haft upplýsingar undir höndum um lekavandamál í fasteigninni. Þá hafi þær sjálfar verið í sambandi við vátryggingafélagið til þess að afla sér upplýsinga og óskað eftir úttekt félagsins á lekavandamálum í fasteigninni, sem legið hafi fyrir við gerð kaupsamningsins.

Aðalstefnandi vísar einnig til þess að fasteignin hafi verið 74 ára þegar gengið hafi verið frá kaupunum og að ástand hennar hafi ekki verið gott, sérstaklega hafi ytra byrði og þak hússins augljóslega verið ábótavant og gagnstefnendum hafi mátt vera það ljóst. Einnig hafi lekavandamál verið í fasteigninni sem ekki hefði tekist að koma í veg fyrir þegar gengið hafi verið frá kaupunum. Ástæður lekans hafi ekki legið fyrir á þeim tíma. Aldur hússins og ástand þess við skoðun gagnstefnenda hafi átt að gefa þeim sérstakt tilefni til rækilegrar athugunar, sem svo hefði átt að kalla á sérstaka skoðun og aðgæslu kaupenda, sbr. m.a. dóma Hæstaréttar Íslands í málum nr. 471/2003 og nr. 376/2004. Telja verði að gagnstefnendur hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína svo að þær eigi ekki kröfu á hendur aðalstefnanda um skaðabætur eða afslátt eins og farið sé fram á í málinu. Viðurkennt sé enda af gagnstefnendum að þeim hafi verið ljóst að bæði þak hússins og sameign hafi verið í slæmu ástandi.

Þrátt fyrir að aðalstefnandi hafi haft töluverðan ábata af viðskiptum aðila, eins og fram komi í gagnstefnu málsins, þá þýði það eitt og sér ekki að hann beri sök á meintu tjóni gagnstefnenda. Þessi málsástæða gagnstefnenda bendi til þess að þær ásælist fyrst og fremst þann ábata sem aðalstefnandi hafi haft af viðskiptunum í þeim tilgangi að gera endurbætur á fasteign þeirra. Taka verði tillit til þess að aðalstefnandi hafi keypt fasteignina á uppboði, sem sé áhættusamt. Við slíkar aðstæður liggi fyrir ófullkomnar upplýsingar um uppboðsandlagið. Aukin áhætta fylgi þar með því að kaupa fasteignir á uppboðum og hafi aðalstefnandi borið hana, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 304/2003. Ekki sé óeðlilegt að fasteignir seljist að nokkru leyti undir eðlilegu markaðsvirði á uppboðum í ljósi þeirrar áhættu sem því fylgi, m.a. vegna ófullnægjandi upplýsinga sem fyrir liggi. Til að mynda liggi söluyfirlit ekki fyrir. Áhættan sem aðalstefnandi hafi tekið með því að kaupa fasteignina á uppboði hafi skilað sér til baka í þessu tilfelli, í formi þess ábata sem aðalstefnandi hafi haft af viðskiptunum. Aðalstefnandi telur að það verð sem hann hafi selt fasteignina á til gagnstefnenda hafi verið hæfilegt markaðsverð fyrir fasteignina í því ástandi sem hún hafi verið á þeim tíma. Aðalstefnandi telur ljóst að gagnstefnendur hafi einnig haft verulegan ábata af því að kaupa fasteignina á því verði sem um hafi verið samið. Söluverð fasteignarinnar hafi verið 18,6 milljónir, sbr. kaupsamning aðila, en gera megi ráð fyrir að hæfilegt söluverð fasteignarinnar í dag sé á bilinu 23 til 25 milljónir í óbreyttu ástandi. Vísar aðalstefnandi um framangreindar fullyrðingar til matsgerðar dómkvadds matsmanns.

Aðalstefnandi kveður að með framlagðri matsgerð dómkvadds matsmanns hyggist hann sanna að söluverð fasteignarinnar hafi verið þó nokkru lægra í ljósi þess að fasteignin hafi verið haldin vanköntum, sem öllum aðilum málsins hafi verið kunnugt um, en hefði hún verið í góðu lagi. Ef það verði leitt í ljós telur aðalstefnandi að ljóst megi vera að fasteignin hafi verið seld með afslætti vegna þeirra annmarka sem á henni hafi verið við söluna. Ef það er raunin myndu gagnstefnendur fá vankanta eða meinta galla fasteignarinnar tvíbætta yrði fallist á kröfu þeirra um skaðabætur eða afslátt.

Með bókun aðalstefnanda í þinghaldi 27. september 2016 mótmælti hann upphafsdegi vaxta samkvæmt endanlegum dómkröfum gagnstefnenda í gagnsök. Kvað hann verðlag matsgerðar miða við þann dag þegar matsgerðin hafi verið gefin út enda hafi ekki annað verið tiltekið í matsgerðinni sjálfri. Af því leiði að ekki séu lagaskilyrði til þess að dæma vexti nema frá í fyrsta lagi 26. ágúst 2016, þegar matsgerðin hafi verið lögð fram, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 540/2015. Þá mótmælti aðalstefnandi því að til þess gæti komið að gagnstefnendur yrðu alfarið sýknaðar af kröfum aðalstefnanda í aðalsök, jafnvel þótt gagnkrafa þeirra yrði tekin til greina. Aðalstefnandi eigi rétt á dráttarvöxtum frá því að greiðslufall hafi orðið og allt fram til þess þegar krafan verður greidd eða kröfur aðila teljist hæfar til að mætast. Gagnkrafa gagnstefnenda beri ekki vexti fyrr en frá því að yfirmatsgerðin hafi verið lögð fram 26. ágúst 2016, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 540/2015. Þá bendir aðalstefnandi á það að gagnstefnendur geri kröfu um allan kostnað vegna vinnu í samræmi við matsgerð, án þess að tekið hafi verið tillit til þess sem muni fást endurgreitt vegna virðisaukaskatts af þeirri vinnu á verkstað. Krafa vegna vinnuliða sé vanreifuð að þessu leyti og ekki dómtæk eins og krafan sé sett fram sundurliðuð.

Aðalstefnandi byggir kröfur sínar í gagnsök á meginreglum skaðabóta- og fasteignakauparéttar. Aðalstefnandi krefst greiðslu málskostnaðar á grundvelli XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum á grundvelli 129. og 130. gr. laganna. Ósanngjarnt verði að teljast að hann þurfi að bera tjón af því að standa undir málskostnaði sínum sjálfur vegna máls þessa verði niðurstaða málsins á þá leið að kröfum gagnstefnenda verði hafnað og aðalstefnandi sýknaður.

Málsástæður gagnstefnenda í aðalsök

Gagnstefnendur krefjast sýknu í aðalsök þar sem þær telja sig eiga gagnkröfu á hendur aðalstefnanda sem sé hærri en stefnufjárhæðin.

Gagnstefnendur byggja í fyrsta lagi á því að umþrætt fasteign að Rauðarárstíg 38 sé gölluð samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Samkvæmt ákvæðinu teljist fasteign gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi hafi vitað eða mátt vita um og kaupandi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, að því gefnu að það hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings.

Líkt og að framan greini hafi gagnstefnendur orðið varar við rakaskemmd á vegg sem liggi á milli baðherbergis og eldhúss í fasteigninni þegar þær hafi hafist handa við að standsetja íbúðina um miðjan mars 2014. Þær hafi þá því leitað til Skoðunar og mats eigna ehf. til þess að kanna ástand fasteignarinnar. Á-kk-nf G-kk-nf, matsfræðingur, lagathing@lagathing.ishafi skoðað fasteignina og skilað endanlegri matsgerð sinni til gagnstefnenda 20. september 2014. Niðurstaða matsins hafi verið að rakaskemmdir væru á fasteigninni og að koma þyrfti í veg fyrir að vatn skemmdi gólf, veggi og loft. Endurnýja þyrfti veggi á milli gangs og íbúðar en einnig á milli baðherbergis og íbúðar. Taka þyrfti upp parketið og fjarlægja rakavarnarlagið sem væri undir parketinu þegar búið væri að koma í veg fyrir raka í gólfinu. Á-kk-nf hafi metið kostnað af framkvæmdunum 3.302.611 krónur ef skipta þyrfti út öllu parketi á íbúðinni. Gagnstefnendur telja að skipta þurfi út öllu parketi íbúðarinnar enda ljóst að litamismunur verði ef aðeins er skipt um parket að hluta. Fagmenn hafi nú þegar myndað frárennslislagnir (liður 1 í mati Á-kk-ef) og hafi gagnstefnendur þurft að bera kostnað að fjárhæð 9.167 krónur vegna þess hluta sem fallið hafi á íbúð þeirra. Þá muni hlutur þeirra við setningu nýrra drenlagna (liður 3 í mati Á-kk-ef) nema 86.333 krónum. Aðra kostnaðarliði þurfi gagnstefnendur hins vegar að bera sjálfar. Með vísan til matsgerðar Á-kk-ef sé óbætt tjón gagnstefnenda því 1.983.666 krónur, þurfi að endurnýja parketið.

Í aðdraganda kauptilboðs gagnstefnenda í fasteignina hafi þær verið upplýstar um að leki hefði komið fram í lagnavegg á milli baðherbergis eignarinnar og sameignar sem og að þak fjölbýlishússins þarfnaðist viðhalds. Gagnstefnendur hafi ekki verið upplýstar um aðra galla á fasteigninni og sé staðhæfingum um annað, sem fram komi í stefnu, því mótmælt. Ó-kk-nf M-kk-nf A-kk-nf, sölustjóri Domusnova fasteignasölu, sem séð hafi um sölu fasteignarinnar, hafi staðfest þetta í framlögðu tölvuskeyti frá 28. október 2014. Í stefnu sé því einnig ranglega haldið fram að tilgreint sé í söluyfirliti að fasteignin sé haldin göllum en líkt og sjá megi af framlögðu söluyfirliti sé það ekki rétt. Ekki hafi verið vikið að göllum í söluyfirliti fasteignarinnar, kauptilboði eða kaupsamningi. Í söluyfirlitinu segi hins vegar um hina keyptu fasteign: „Íbúðin hefur verið endurnýjuð þ.m.t gólfefni, er hún einnig nýmáluð.“ Þá sé sérstaklega tekið fram að eldhúsið sé í fínu standi og að tveir inngangar séu inn í fjölbýlið, sem sé í „ágætu standi“. Gagnstefnendur hafi gert ráð fyrir því að ástand fasteignarinnar væri í samræmi við það sem fram komi í söluyfirlitinu og íbúðin hafi borið með sér við skoðun.

Gagnstefnendur mótmæla einnig staðhæfingum aðalstefnanda um að slegið hafi verið af söluverðinu vegna annmarka á fasteigninni og að gagnstefnendur hafi samþykkt að taka við fasteigninni í því ástandi sem hún hafi reynst vera. Gagnstefnendur mótmæla því enn fremur að umsamið kaupverð fasteignarinnar hafi verið mun lægra en ef um annmarkalausa eign hefði verið að ræða og að þær hafi fengið verulegan afslátt frá hæfilegu kaupverði. Gagnstefnendur hafi talið sig vera að greiða hæfilegt verð fyrir 65 fermetra gallalausa eign í kjallara. Eins og sjá megi á framlögðu afsali, dagsettu 27. desember 2013, hafi aðalstefnandi keypt fasteignina þann dag fyrir 14.100.000 krónur. Aðalstefnandi hafi selt gagnstefnendum sömu fasteign í janúar 2014 fyrir 18.600.000 krónur. Aðalstefnandi hafi því hagnast um 4.500.000 krónur á eigninni á tæpum fjórum mánuðum. Þessi hækkun sé langt umfram það sem eðlilegt sé á svo stuttum tíma. Þá mótmæla gagnstefnendur því að fyrir sölu eignarinnar hafi fasteignin verið tekin töluvert í gegn að innanverðu. Rétt sé að skipt hafi verið um gólfefni í fasteigninni og hún máluð en annað hafi ekki verið gert.

Gagnstefnendur telji að aðalstefnanda hafi verið fullkunnugt um gallana á fasteigninni við sölu hennar, enda byggi málatilbúnaður aðalstefnanda á því að fasteignin hafi í raun verið gölluð við sölu hennar. Aðalstefnandi hafi hins vegar eingöngu upplýst gagnstefnendur um að leki hefði komið fram í lagnavegg á milli baðherbergis eignarinnar og sameignar, sem búið væri að koma í veg fyrir. Aðalstefnandi hafi ekki upplýst gagnstefnendur um aðra galla á fasteigninni, ólíkt því sem haldið sé fram í stefnu. Telja gagnstefnendur því að upplýsingaskylda hafi verið vanrækt og að fasteignin teljist þar af leiðandi gölluð, samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002.

Til frekari stuðnings því að aðalstefnandi hafi vitað að fasteignin væri haldin göllum en látið hjá líða að upplýsa gagnstefnendur um það, vísa gagnstefnendur til þess að aðalstefnandi hafi lagt plastdúk undir parketið, sem væntanlega hafi átt að varna því að rakaskemmdir kæmu strax í ljós á parketinu. Þær ráðstafanir hafi hins vegar ekki borið tilætlaðan árangur og megi nú þegar sjá skemmdir á parketinu. Aðalstefnandi hafi skilið efni eftir í íbúðinni, sem sé sérstaklega notað til þess að hindra vatnsupptöku í steypu. Telja gagnstefnendur því að aðalstefnanda hafi verið kunnugt um rakavandamál í eigninni. Gagnstefnendur hafi fyrst komið auga á rakaskemmd á vegg milli baðherbergis og eldhúss þegar þær hafi hafist handa við að standsetja íbúðina en rakaskemmdin hafi ekki sést við skoðun vegna þess að hún hafi verið á bak við stóran ísskáp sem ekki hafi verið fjarlægður við afhendingu íbúðarinnar. Gagnstefnendur telji hins vegar að aðalstefnandi hafi vitað um rakaskemmdina enda hafi hann málað íbúðina fyrir afhendingu hennar. Við nánari athugun á veggnum baðherbergismegin hafi einnig sést að unnið hefði verið í veggnum þar sem fjórar flísar á miðjum veggnum séu nýrri en aðrar á sama vegg. Auk þess sé nokkur blæbrigðamunur á flísunum. Þetta sjáist þó eingöngu sé rýnt vel á vegginn. Þá hafi nágranni gagnstefnenda staðfest að veggir undir bogaglugga í svefnherbergi í íbúðinni hafi verið svartir af raka þegar aðalstefnandi hafi eignast íbúðina. Jafnframt telji gagnstefnendur að taka verði tillit til þess að aðalstefnandi sé einkahlutafélag sem kaupi fasteignir, endurnýi þær og annað hvort, leigi þær síðan út eða selji. Aðalstefnandi sé fagaðili sem kaupi og selji fasteignir og því sé þekkingarmunur á þessu sviði mikill á aðilunum. Það verði því að telja hafið yfir allan vafa að fyrirsvarsmanni eða öðrum starfsmönnum aðalstefnanda hafi ekki getað dulist þeir gallar sem hafi verið á fasteigninni eftir að aðalstefnandi hafi ráðist í endurbætur á henni.

Af framangreindu telji gagnstefnendur ljóst að aðalstefnandi hafi vitað eða mátt vita um þá annmarka sem hafi verið á fasteigninni. Kveða gagnstefnendur að þær hefðu ekki boðið í fasteignina, a.m.k. ekki á þessu verði, hefðu þær vitað hið rétta um ástand fasteignarinnar.

Gagnstefnendur byggja í öðru lagi á því að fasteignin sé gölluð, samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, sem kveði á um að fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem komi fram fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Það sama eigi við sé fasteignin ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Gagnstefnendur byggja á því að þeim hafi verið gefnar rangar upplýsingar um fasteignina og ástand hennar. Gagnstefnendum hafi verið tjáð að vátryggingafélag húsfélagsins myndi bæta tjón vegna leka í lagnavegg í sameign. Það hafi ekki reynst rétt enda hafi vátryggingafélagið aðeins greitt hluta þess tjóns og hafi kostnaður að fjárhæð 177.382 krónur lent á gagnstefnendum. Gagnstefnendur mótmæla því jafnframt að samið hafi verið um fjárhæð vátryggingarbóta við vátryggingafélagið gegn því að fallið yrði frá frekari kröfum á hendur félaginu. Gagnstefnendur hafi ranglega haldið því fram að þær hafi ekki fengið greiddar bætur vegna þess tjóns sem hafi orðið vegna lekans í lagnaveggnum. Hið rétta sé að þegar húseigendafélagið hafi, fyrir hönd gagnstefnenda, sent aðalstefnanda bréf, dagsett 24. júlí 2014, hafi vátryggingafélagið ekki fallist á greiðslu bóta vegna lekans í lagnaveggnum. Með bréfum, dagsettum 26. ágúst 2014 og 9. september 2014, hafi vátryggingafélagið þó loks fallist á greiðslu bóta vegna hluta þess tjóns sem orðið hefði vegna lekans í lagnaveggnum. Því sé mótmælt sem röngu og ósönnuðu að vátryggingafélaginu hafi borið skylda til að greiða frekari bætur vegna þess tjóns sem varð vegna umrædds leka.

Gagnstefnendur telji einnig að sú lýsing sem gefin hafi verið á fasteigninni í söluyfirliti, þ.e. að íbúðin hafi verið endurnýjuð, eldhúsið væri í fínu standi og fjölbýlið í ágætu standi, sé í besta falli villandi og til þess fallin að valda misskilningi. Í ljós hafi komið talsverðir gallar á íbúðinni sem og á fjöleignarhúsinu öllu og því ljóst að hvorki íbúðin né fjöleignarhúsið hafi verið í því ástandi sem gagnstefnendum hafi verið tjáð í aðdraganda kaupanna.

Gagnstefnendur byggja í þriðja lagi á því að fasteignin sé gölluð samkvæmt 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, enda standist hún ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað, sem leiði af fasteignakaupalögum og kaupsamningi. Með vísan til alls framangreinds telji gagnstefnendur að fasteignin að Rauðarárstíg 38 hafi við sölu hennar verið haldin galla samkvæmt lögum um fasteignakaup. Gagnstefnendur telji 2. málslið 18. gr. laganna ekki eiga við þar sem gallarnir á fasteigninni rýri verðgildi hennar svo nokkru varði. Þá hafi aðalstefnandi við sölu fasteignarinnar sýnt af sér saknæma háttsemi.

Gagnstefnendur vísa um kröfu sína til þess að samkvæmt 10. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, beri seljanda að rýma og ræsta fasteign fyrir afhendingu. Það hafi aðalstefnandi hins vegar ekki gert og hafi geymsla, sem dæmi, verið full af dóti sem gagnstefnendur hafi þurft að farga. Þá hafi þurft að fjarlægja stóran gamlan ísskáp úr fasteigninni og farga gömlu parketi sem aðalstefnandi hafi skilið eftir á lóð sameignar. Kostnaður vegna þessa hafi verið 66.800 krónur, sem aðalstefnandi beri ábyrgð á gagnvart gagnstefnendum.

Að öllu framangreindu virtu telji gagnstefnendur ljóst að fasteignin að Rauðarárstíg 38 hafi verið haldin galla við afhendingu. Gagnstefnendur telji galla fasteignarinnar veita þeim rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar, samkvæmt 37. gr., sbr. 41. gr. og/eða 43. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Gagnstefnendur hafi nýtt sér heimild, samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002, til þess að halda eftir greiðslu að fjárhæð 720.000 krónur vegna framangreindra galla. Fjárhæðin sé langt undir kostnaðaráætlun Á-kk-ef G-kk-ef, sem meti kostnað við framkvæmdir vera samtals 3.302.611 krónur. Áætlaður kostnaður sem gagnstefnendur þurfi að bera vegna galla á fasteigninni sé 2.161.048 krónur.

Í greinargerð gagnstefnenda í aðalsök kemur jafnframt fram að gagnstefnendur hafi orðið varar við það við skoðun á eigninni að viðhaldi í stigagangi fjöleignarhússins væri ábótavant en að þær gerðu engar kröfur í þessu máli til greiðslu bóta vegna þeirra annmarka. Þá vísa gagnstefnendur til þess að í framlögðu ástands- og kostnaðarmati, frá október 2014, sem unnið hafi verið fyrir húsfélagið að Rauðarárstíg 36-38, sé gert ráð fyrir vinnu við drenlagnir að fjárhæð 4.800.000 krónur, sem sé hærri fjárhæð en samkvæmt mati Á-kk-ef. Gagnstefnendur áskilji sér því rétt til þess að leggja aðra og hærri fjárhæð til grundvallar við endurbætur á drenlögn hússins.

Með vísan til þess sem að framan sé rakið hafni gagnstefnendur kröfum aðalstefnanda enda eigi þær gagnkröfu á hendur aðalstefnanda sem sé hærri en sú fjárhæð sem þær hafi haldið eftir. Gagnstefnendur lýsi því yfir skuldajöfnuði vegna kröfu aðalstefnanda.

Gagnstefnendur mótmæla sérstaklega dráttarvaxtakröfu aðalstefnanda á þeim grundvelli að þær hafi beitt stöðvunarrétti sínum samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 og sannanlega tilkynnt aðalstefnanda um það.

Gagnstefnendur byggja málatilbúnað sinn í aðalsök á ákvæðum laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, og almennum reglum fasteignakauparéttar og skaðabóta- og kröfuréttar. Gagnstefnendur byggja málskostnaðarkröfu sína á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Málsástæður gagnstefnenda í gagnsök

Í gagnsök byggja gagnstefnendur á því að þær eigi gagnkröfu á hendur aðalstefnanda sem nemi 4.409.841 krónu, þ.e. sem nemi áætluðum kostnaði vegna ágalla fasteignarinnar samkvæmt matsgerð dómkvaddra yfirmatsmanna. Í aðalsök krefjist þær þess að krafa aðalstefnanda að fjárhæð 720.000 krónur komi til skuldajafnaðar gallakröfu þeirra og er því í gagnsök krafist greiðslu á mismuninum, 3.689.841 krónu.

Gagnstefnendur byggja á því að þeim sé nauðsyn að höfða mál þetta í gagnsök, til þess að fá sjálfstæðan dóm um kröfu sína á hendur aðalstefnanda.

Um málsástæður og lagarök er að mestu vísað til greinargerðar gagnstefnenda í aðalsök.

Gagnstefnendur byggja kröfu sína í gagnsök í fyrsta lagi á því að fasteignin hafi verið gölluð samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Í öðru lagi byggja þær á því að fasteignin hafi verið gölluð samkvæmt 27. gr. laganna. Í þriðja lagi byggja þær á því að fasteignin hafi verið gölluð samkvæmt 18. og 19. gr. laganna. Um allar þessar málsástæður vísast til þess sem að framan greinir um málsástæður gagnstefnenda í aðalsök. Þá er krafa um skaðabætur vegna rýmingar og ræstingar fasteignarinnar, með vísan til 10. gr. laga nr. 40/2002, einnig reifuð með sama hætti og í aðalsök.

Gagnstefnendur telja að á grundvelli fyrrgreindra málsástæðna hafi fasteignin verið haldin göllum við afhendingu og að þær eigi af þeim sökum rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar samkvæmt 37. gr., sbr. 41. gr. og/eða 43. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Þær hafi nýtt sér heimild samkvæmt 44. gr. laganna til þess að halda eftir greiðslu að fjárhæð 720.000 krónur, vegna framangreindra galla. Fjárhæðin sé langt undir kostnaðaráætlun Á-kk-ef G-kk-ef sem metið hafi kostnað við framkvæmdir vera 3.302.611 krónur. Gagnstefnendur áætli kostnað þeirra vegna galla á fasteigninni vera 2.161.048 krónur.

Líkt og að framan greini sé í gagnsök krafist mismunarins á þeirri heildarkröfu sem gagnstefnendur telji sig eiga, að fjárhæð 2.227.848 krónur, og kröfu um skuldajöfnuð í aðalsök, að fjárhæð 720.000 krónur, þ.e. 1.507.848 krónur.

Gagnstefnendur byggja kröfu sína í gagnsök á heimild til gagnstefnu í 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Gagnkrafa og aðalkrafa eigi báðar rætur að rekja til kaupsamnings aðila um fasteignina að Rauðarárstíg 38, sem dagsettur sé 31. janúar 2014. Þingfesting aðalsakar hafi verið 4. nóvember 2014. Skilyrði ákvæðisins um heimild til gagnstefnu séu því uppfyllt.

Gagnstefnendur krefjast vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 31. janúar 2014 til 27. október 2014, og dráttarvaxta samkvæmt 9. gr. sömu laga frá 27. október 2014 til greiðsludags.

Gagnstefnendur byggja málatilbúnað sinn að öðru leyti á ákvæðum laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, almennum reglum fasteignakauparéttar og skaðabóta- og kröfuréttar. Gagnstefnendur byggja málskostnaðarkröfu sína á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

IV. Niðurstaða dómsins

1. Afmörkun ágreiningsefna og helstu málsatvika sem þýðingu hafa

Í máli þessu greinir aðila á um uppgjör á grundvelli kaupsamnings aðila frá 31. janúar 2014 um fasteign að Rauðarárstíg 38. Óumdeilt er að lokagreiðsla samkvæmt samningnum, að fjárhæð 720.000 krónur, er ógreidd og er málið höfðað af aðalstefnanda til innheimtu hennar. Gagnstefnendur byggja sýknukröfu sína í aðalsök á því að þær eigi gagnkröfu á hendur aðalstefnanda vegna galla á fasteigninni sem sé hærri en fyrrgreind krafa aðalstefnanda. Byggir sýknukrafa þeirra á því að krafa aðalstefnanda komi til skuldajafnaðar kröfu gagnstefnenda. Í gagnsök krefjast gagnstefnendur greiðslu eftirstöðva þeirrar kröfu sem þær telja sig eiga á hendur aðalstefnanda. Sú krafa nemur samkvæmt gagnstefnu alls 3.689.841 krónu.

Samkvæmt greinargerð gagnstefnenda í aðalsök og gagnstefnu byggja þær kröfu sína á hendur aðalstefnanda meðal annars á útlögðum kostnaði vegna ræstingar og rýmingar á eigninni að fjárhæð 66.800 krónur, með vísan til 10. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Gagnstefnendur kveða að aðalstefnandi hafi ekki rýmt og ræst fasteignina fyrir afhendingu í samræmi við fyrrgreint ákvæði. Þær hafi þurft að farga dóti úr geymslu íbúðarinnar, láta fjarlægja ísskáp og farga gömlu parketi sem aðalstefnandi hafi skilið eftir á lóð sameignar.

Að mati dómsins er ekki skýrt hvort fallið hafi verið frá framangreindri kröfu með bókun gagnstefnenda í þinghaldi 26. ágúst 2016 en fram kom í skýrslu gagnstefnanda, G-kvk-ef G-kvk-ef, fyrir dómi að skilinn hefði verið eftir gamall og ónýtur ísskápur og að geymsla íbúðarinnar hefði verið full af drasli. Þrátt fyrir að framburður hennar verði talinn trúverðugur þykja ekki fullnægjandi sönnur hafa verið færðar fyrir því að gagnstefnendur hafi þurft að leggja út fyrir kostnaði eða orðið fyrir tjóni að öðru leyti vegna frágangs íbúðarinnar. Þá hafa ekki verið lögð fram gögn um útlagðan kostnað, til að mynda reikningar eða kvittanir. Að því virtu verður ekki fallist á kröfur gagnstefnenda sem lúta að útlögðum kostnaði vegna ræstingar og rýmingar á eigninni.

Í greinargerð gagnstefnenda í aðalsök og gagnstefnu byggja þær kröfu sína á hendur aðalstefnanda einnig á hlutdeild þeirra í kostnaði húsfélagsins vegna leka í lagnavegg, sem óumdeilt er að upplýst var um áður en gagnstefnendur gerðu kauptilboð í fasteignina. Krafa gagnstefnenda þar að lútandi er að fjárhæð 177.382 krónur. Ekki er vikið að þessum hluta kröfunnar í bókun gagnstefnenda í þinghaldi 26. ágúst 2016. Hins vegar þykir ekki skýrt að fallið hafi verið frá þessum lið kröfunnar.

Gagnstefnendur byggja þennan hluta kröfu sinnar á því að aðalstefnandi hafi tjáð þeim að vátryggingafélag húsfélagsins myndi bæta tjón vegna leka í lagnavegg í sameign. Það hafi ekki reynst rétt og vátryggingafélagið aðeins greitt hluta þess tjóns, líkt og að framan hefur verið rakið. Aðalstefnandi mótmælir því að hann hafi tjáð gagnstefnendum að vátryggingafélag húsfélagsins myndi bæta tjónið.

Gegn mótmælum aðalstefnanda þykja gagnstefnendur ekki hafa sýnt fram á að aðalstefnandi hafi tjáð þeim með bindandi hætti að vátryggingafélag húsfélagsins myndi greiða fyrir tjón vegna fyrrgreinds leka í lagnavegg. Í málinu liggur fyrir yfirlýsing húsfélagsins að Rauðarárstíg 36-38, dagsett 28. janúar 2014. Í henni kemur fram undir liðnum „fyrirhugaðar framkvæmdir á vegum húsfélags“ að rætt hafi verið um að taka sameign í gegn og þakið en að ekki liggi fyrir framkvæmdaáætlun. Þá liggur einnig fyrir bréf vátryggingafélags húsfélagsins, dagsett 29. janúar 2014, þar sem fram kemur að félagið hafni greiðslu bóta þar sem skoðun hefði leitt í ljós að leki væri ekki frá lögnum heldur óþéttum sturtuklefa á fyrstu hæð.

Hvort tveggja, yfirlýsing húsfélagsins og bréf vátryggingafélagsins, lá fyrir eftir að kauptilboð gagnstefnenda í eignina var samþykkt, 15. janúar 2014, en áður en kaupsamningur var undirritaður 31. janúar 2014. Aðalstefnandi kveður að hann hafi, m.a. á grundvelli þess að fyrir lá að vátryggingafélagið taldi sér ekki skylt að greiða bætur vegna leka í lagnavegg fasteignarinnar, boðið gagnstefnanda að ganga frá kaupunum áður en kaupsamningur var undirritaður 31. janúar 2014. Fram kom í skýrslu A-kk-ef A-kk-ef fasteignasala fyrir dómi að hann hefði setið fund um kaupsamning aðila 31. janúar 2014. Kvaðst hann reka minni til þess að gagnstefnandi, G-kvk-nf G-kvk-nf, hefði komið með bréf frá vátryggingafélaginu á fundinn og að rætt hefði verið um einhvern galla. Þá kvað hann að fulltrúi aðalstefnanda hefði sagt skýrt að hægt væri að falla frá kaupsamningi án nokkurra eftirmála ef gagnstefnendur vildu það. Hefði fulltrúi aðalstefnanda talið að umsamið verð hefði verið lágt, með tilliti til framangreinds. Í skýrslu gagnstefnanda, G-kvk-ef G-kvk-ef, fyrir dómi kom fram að henni hefði borist bréfið frá vátryggingafélaginu deginum áður en fundur hafi verið haldinn um kaupsamninginn 31. janúar 2014. Þegar lekinn í íbúðinni og ábyrgð vátryggingafélagsins hafi komið til umræðu á fundinum hafi henni verið boðið að falla frá kaupunum. Hún hafi hins vegar talið sig hafa gert bindandi kauptilboð og að ekki væri rétti tíminn til þess að fara í samningaviðræður. Kvaðst hún hafa hugsað með sér að hún ynni í þessu máli síðar. Fulltrúi aðalstefnanda hafi sagt þetta vera hluta af pakkanum og henni hafi ekki fundist hún vera í aðstæðum til þess að semja.

Í ljósi þess sem að framan er rakið liggur fyrir að gagnstefnendur vissu af leka í lagnavegg fasteignarinnar að Rauðarárstíg 38 áður en þær gerðu kauptilboð í eignina. Að mati dómsins hefur þeim ekki tekist að færa sönnur fyrir því að aðalstefnandi hafi tjáð þeim með bindandi hætti að þær þyrftu ekki að standa undir kostnaði vegna tjóns sökum lekans. Þá hefur komið fram að þegar kaupsamningur um fasteignina var undirritaður 31. janúar 2014 lá fyrir annars vegar að framkvæmdir á vegum húsfélagsins væru fyrirhugaðar og hins vegar að vátryggingafélag húsfélagsins hafnaði greiðslu bóta vegna lekans í lagnaveggnum. Óumdeilt er að af hálfu aðalstefnanda var gagnstefnendum þá boðið að falla frá kaupunum án nokkurra eftirmála en að þær vildu það ekki. Þá hefur ekkert komið fram um að gagnstefnendur hafi talið ástæðu til að binda kaupsamning aðila fyrirvara vegna bótaskyldu vátryggingafélags húsfélagsins og verða þær að bera hallann af því. Verður krafa gagnstefnanda á hendur aðalstefnanda sem lýtur að hlutdeild þeirra í kostnaði húsfélagsins vegna leka í lagnavegg, sem nemur 177.382 krónum, því ekki tekin til greina.

Gagnstefnendur byggja kröfu sína á hendur aðalstefnanda að öðru leyti á því að þær eigi rétt á bótum og/eða afslætti vegna galla á fasteigninni að Rauðarárstíg 38. Um ágalla fasteignarinnar og kostnað við að bæta úr þeim vísa gagnstefnendur í greinargerð og gagnstefnu til framlagðrar matsgerðar Á-kk-ef G-kk-ef. Gagnstefnendur hafa á síðari stigum lagt fram matsgerðir dómkvaddra matsmanna um ágalla fasteignarinnar og kostnað við úrbætur. Á grundvelli matsgerðar dómkvaddra yfirmatsmanna telja gagnstefnendur sig eiga kröfu á hendur aðalstefnanda að fjárhæð 4.409.841 króna, sbr. bókun gagnstefnenda 26. ágúst 2016. Greint er frá helstu niðurstöðum yfirmatsins hér að framan.

Ágreiningslaust virðist vera með aðilum að mikill raki hafi verið í umþrættri fasteign að Rauðarárstíg 38 og einhverjar rakaskemmdir. Hefur það jafnframt verið staðfest í framlagðri matsgerð Á-kk-ef G-kk-ef, sem framkvæmdi skoðun árið 2014, og í síðari matsgerðum dómkvaddra matsmanna.

2. Málsástæður gagnstefnenda um 26. gr. laga nr. 40/2002

Um kröfur gagnstefnenda sem byggja á því að fasteignin hafi verið gölluð við afhendingu vísa þær í fyrsta lagi til 26. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Í því ákvæði er kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Í síðari málslið 26. gr. er kveðið á um að þetta gildi þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar hafi ekki verið veittar.

Hvað varðar upplýsingaskyldu aðalstefnanda ber að líta til þess að með lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup, var gerð sú breyting að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. laganna gengur nú framar aðgæsluskyldu kaupanda, sem mælt er fyrir um í 1. og 2. mgr. 29. gr. laganna. Á seljandi að hafa frumkvæði að því að veita kaupanda þær upplýsingar sem hann hefur og sem hann veit eða má vita að kaupandi hefur réttmæta ástæðu til að ætla að hann fái. Samkvæmt skýringum með 26. gr. frumvarps að lögum nr. 40/2002, felst hins vegar ekki í ákvæðinu að seljanda sé skylt að upplýsa kaupanda um atriði sem kaupandi veit um. Í því felst einnig að seljandi þarf ekki að upplýsa um augljós atriði sem fasteignina varða.

Við skoðun á því hvort aðalstefnandi hafi sinnt upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, kemur því jafnframt til skoðunar hvað gagnstefnendur vissu um ástand og ágalla fasteignarinnar að Rauðarárstíg 38 og hvað þær máttu vita með tilliti til þess hvað telst hafa verið augljóst.

Samkvæmt 1. lið í niðurstöðu matsgerðar dómkvaddra yfirmatsmanna byggja gagnstefnendur á því að endurnýja þurfi vegg milli eldhúss og baðherbergis ásamt þeim hluta baðherbergisveggja sem snýr að sturtu. Telja yfirmatsmenn fullvíst að fúi og myglusveppavöxtur stafi af því að fúgur flísalagnar við sturtu hafi lekið um alllangan tíma.

Að mati dómsins þykir nægilega leitt í ljós að aðalstefnandi vissi um lekavandamál og raka í íbúðinni. Málatilbúnaður aðalstefnanda byggir enda að miklu leyti á því að fyrir hafi legið að lekavandamál og raki hafi verið í íbúðinni, að gagnstefnendum hafi átt að vera ágallarnir ljósir og að kaupverð fasteignarinnar hafi tekið mið af því. Þá kom fram í skýrslu H-kk-ef R-kk-ef, fyrirsvarsmanns aðalstefnanda, fyrir dómi að hann hefði talið sig hafa selt eignina á því verði sem endurspeglaði að taka þyrfti í gegn baðherbergi og eldhús. Einnig kom fram í skýrslu H-kk-ef að tveir smiðir hefðu verið fengnir til þess að fara inn í íbúðina og mála og skipta um gólfefni.

Að því virtu mátti a-kk-þgf vera það ljóst, eftir að íbúðin var máluð og skipt um gólfefni af aðilum á hans vegum, að í henni væri raki og einhverjar rakaskemmdir. Gildir þá einu þótt fyrirsvarsmaður aðalstefnanda, H-kk-nf R-kk-nf, hafi sjálfur nánast ekkert komið inn í eignina á þeim tíma eins og hann greindi frá í skýrslu sinni fyrir dómi. Þá liggur jafnframt fyrir af málatilbúnaði aðalstefnanda og skýrslu H-kk-ef fyrir dómi að aðalstefnanda var kunnugt um þær orsakir rakans sem lutu að leka í fyrrgreindum lagnavegg, þ.e. að hann væri fyrst og fremst frá baðherbergi á hæðinni fyrir ofan.

Ágreiningslaust er í málinu að aðalstefnandi upplýsti gagnstefnendur um leka í lagnavegg íbúðarinnar, sem liggur milli baðherbergis íbúðarinnar og sameignar fasteignarinnar. Fram kom í skýrslu gagnstefnanda, G-kvk-ef G-kvk-ef, fyrir dómi að hún hefði skoðað íbúðina einu sinni og komið við örstutt í annað sinn áður en gagnstefnendur hafi gert tilboð í fasteignina. Kvaðst hún hafa gert sér grein fyrir aldri fasteignarinnar. Þá kvaðst hún hafa verið upplýst um leka í lagnavegg íbúðarinnar.

Eftir að hafa gengið á vettvang er það mat dómsins að raki í vegg milli baðherbergis og eldhúss leiði fyrst og fremst af leka í lagnaveggnum. Mestur raki sé enda í horni þessara tveggja veggja. Ástand baðherbergisins, þ.m.t. flísalagnar á veggjum, hafi að öðru leyti mátt vera gagnstefnendum ljóst við skoðun fasteignarinnar.

Þær úrbætur sem kveðið er á um í 1. lið í niðurstöðu yfirmatsgerðar lúta því að ágöllum fasteignarinnar sem gagnstefnendur voru að hluta til upplýstar um en að öðru leyti sem þeim máttu vera ljósir við skoðun eignarinnar, áður en þær gerðu tilboð í eignina. Samkvæmt því verður krafa vegna þessa liðar í niðurstöðu yfirmatsgerðar ekki reist á því að aðalstefnandi hafi ekki upplýst gagnstefnendur í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Samkvæmt 2. lið í niðurstöðu matsgerðar dómkvaddra yfirmatsmanna byggja gagnstefnendur á því að leggja þurfi jarðvatns- og regnvatnslögn með fram útvegg sem snýr að Rauðarárstíg og loka regnvatnslögn sem liggur í gegnum sökkul hússins og undir gólfplötu. Einnig þurfi að koma fyrir sökkuldúk og drenmöl með fram jarðvatnslögninni og bera sökkulasfalt á kjallaravegg eða sambærilegan frágang.

Fram kemur í yfirmatsgerðinni að ummerki um skemmdir af völdum leka eða raka megi finna á nær öllum veggjum íbúðarinnar. Ástæður þeirra séu hátt rakastig í veggjum og gólfi íbúðarinnar. Telja megi fullvíst að það stafi einkum af því að jarðvatns- og regnvatnslögn vanti með fram útvegg sem liggi samsíða Rauðarárstíg og að gömul ónýt regnvatnslögn liggi í gegnum sökkul hússins og veiti jarðvatni inn í grunn þess.

Líkt og að framan greinir þykir að mati dómsins nægilega leitt í ljós að aðalstefnandi vissi um lekavandamál og raka í íbúðinni. Hins vegar liggur ekkert fyrir í málinu sem gefur til kynna að aðalstefnandi hafi vitað um ástand vatnslagna og drens í kringum fasteignina, annað en það sem álykta má af aldri eignarinnar, og gagnstefnendum hafi þá jafnframt mátt vera ljóst. Því síður hafi aðalstefnanda mátt vera ljóst að ástand drens gæti verið örsök raka í fasteigninni, þá sérstaklega í ljósi þess að leki var frá baðherbergi íbúðarinnar fyrir ofan, þak og þakrenna voru í mjög slæmu ástandi og gluggar fasteignarinnar fúnir að utan, eins og vikið verður að hér á eftir. Samkvæmt því verður krafa vegna 2. liðar í yfirmatsgerðinni ekki reist á því að aðalstefnandi hafi með saknæmum hætti vanrækt upplýsingaskyldu sína.

Samkvæmt lið 3.1 í niðurstöðu yfirmatsgerðar þarf að hreinsa og þrífa íbúðina og allar hirslur og búnað með tilliti til myglu. Slípa þarf hluta af veggjum og mála veggi og loft íbúðarinnar. Eins og fram hefur komið er við það miðað að a-kk-þgf hafi verið kunnugt um raka og lekavandamál í íbúðinni. Mátti aðalstefnanda jafnframt vera ljóst að slíkum ágöllum fylgir oft og tíðum mygla. Hins vegar þykir einnig sýnt fram á að gagnstefnendur vissu af slæmu ástandi eignarinnar með tilliti til raka og lekavandamála. Mátti þeim einnig vera kunnugt um að mygla fylgir gjarnan slíkum ágöllum.

Fram kom í skýrslu H-kk-ef G-kk-ef J-kk-ef fyrir dómi að hann bjó í húsinu að Rauðarárstíg 38 frá um það bil miðju ári 2013 til febrúar eða mars 2016. Kvað hann almennt hafa verið vonda lykt eða fúkkalykt í húsinu. Þá varð dómurinn var við greinilega fúkkalykt þegar gengið var á vettvang við aðalmeðferð málsins. Að framangreindu virtu mátti gagnstefnendum, með sama hætti og a-kk-þgf, vera ljóst við skoðun fasteignarinnar og samkvæmt þeim upplýsingum sem fyrir lágu um lekavandamál í eigninni að líkur væru á því að mygla fyndist í eigninni. Samkvæmt því verður krafa vegna þessa liðar í niðurstöðu yfirmatsgerðar ekki reist á því að aðalstefnandi hafi ekki upplýst gagnstefnendur í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Samkvæmt lið 3.2 í niðurstöðu yfirmatsgerðar þarf að endurnýja parket eftir að spónaplata hefur verið fjarlægð. Slípa þarf og þrífa steinsteypt gólf íbúðarinnar og flota hluta af gólfi svefnherbergis þar sem spónaplata er undir parketi. Telja yfirmatsmenn að helstu orsakir raka undir gólfefni íbúðarinnar séu ástand jarðvatns- og regnvatnslagna í kringum húsið.

Með hliðsjón af framangreindri niðurstöðu varðandi lið 2 í niðurstöðu yfirmatsgerðar þykir ekki sýnt fram á að aðalstefnandi hafi vitað meira um ástand jarðvatns- og regnvatnslagna við fasteignina en það sem álykta mátti frá aldri eignarinnar og gagnstefnendum þá jafnframt verið kunnugt um.

Fram kom í skýrslu E-kk-ef H-kk-ef M-kk-ef fyrir dómi að hann hefði verið leigjandi í íbúðinni í um tvö ár áður en hún var seld nauðungarsölu árið 2013. Kvað hann að plastparket hefði verið á gólfi sem hafi verið farið að bólgna undir glugganum í svefnherberginu. Að virtum framburði E-kk-ef H-kk-ef og með vísan til þess sem að framan greinir um vitneskju aðalstefnanda um ástand vatnslagna og drens í kringum húsið, er það mat dómsins að aðalstefnandi hafi, þegar hann skipti um gólfefni í íbúðinni, ekki mátt gera sér grein fyrir því að raki væri í steypu undir hinu nýlagða gólfefni. Hafi eldra gólfefni aðeins verið bólgið á einum stað og undir glugga hafi hann fremur mátt draga þá ályktun að skemmdirnar leiddu af leka úr glugganum. Samkvæmt því verður krafa vegna liðar 3.2 í niðurstöðu yfirmatsgerðar ekki reist á því að aðalstefnandi hafi með saknæmum hætti vanrækt upplýsingaskyldu sína.

Samkvæmt 4. lið í niðurstöðu yfirmatsgerðar byggja gagnstefnendur á því að þar sem karmar í suðurglugga stofu og í vesturgluggum séu farnir að fúna og lekahætta sé fyrirsjáanleg sé nauðsynlegt að skipta um glugga áður en íbúðin verði máluð og nýtt parket lagt á gólf. Það er mat dómsins, eftir að hafa gengið á vettvang, að gluggar íbúðarinnar að utanverðu hafi verið það fúnir og illa farnir að það hafi ekki getað dulist aðilum málsins og að augljóst hafi mátt vera að gluggi í svefnherbergi íbúðarinnar hafi lekið. Gluggi í svefnherbergi íbúðarinnar hafi verið fúinn að utan og hvað mestan raka að finna í vegg og gólfi undir þeim glugga. Því sé ekki hægt að fallast á það að aðalstefnandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, enda gagnstefnendum átt að vera framangreindir ágallar augljósir við skoðun fasteignarinnar.

Liðir 5 og 6 í niðurstöðu yfirmatsgerðar varða kostnað sem leiðir af töluliðum 1-4. Að framangreindu virtu verður því ekki fallist á að gagnstefnendur geti byggt kröfur sínar á þeim liðum, með vísan til 26. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

3. Málsástæður gagnstefnenda um 27. gr. laga nr. 40/2002

Kemur þá til skoðunar hvort gagnstefnendur geti byggt kröfur sínar á 27. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Í 1. mgr. 27. gr. er kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Telja verður að ákvæðið eigi ekki aðeins við um rangar upplýsingar heldur taki það einnig til upplýsinga sem eru misvísandi og upplýsinga sem eru aðeins hálfur sannleikur. Í 27. gr. er enn fremur kveðið á um hlutlæga ábyrgð seljanda sem ber ábyrgð á öllum upplýsingum sem hann eða aðrir á hans vegum veita kaupanda, óháð því hvort hann hafi vitað eða mátt vita að þær væru rangar. Hins vegar á ákvæði 1. mgr. aðeins við ef upplýsingarnar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og ef þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð, sbr. 2. mgr. 27. gr.

Í framlögðu söluyfirliti fasteignarinnar segir ekkert um ágalla fasteignarinnar eða fyrirhugaðar endurbætur. Í söluyfirlitinu segir hins vegar: „Íbúðin hefur verið endurnýjuð þ.m.t. gólfefni, er hún einnig nýmáluð“ og „Eldhús í fínu standi“.

Telja verður að framangreindar upplýsingar sem aðalstefnandi veitti í söluyfirliti um að íbúðin hafi verið „endurnýjuð“ séu misvísandi. Þá er það mat dómsins að með orðalaginu „þ.m.t.“ sé gefið í skyn að fleira hafi verið gert en gólfefni endurnýjuð og íbúðin máluð.

Þó liggur fyrir og er óumdeilt að aðalstefnandi upplýsti gagnstefnendur um þá ágalla fasteignarinnar sem hann vissi um og ekki voru augljósir við skoðun fasteignarinnar í tæka tíð, þ.e. áður en gagnstefnendur gerðu kauptilboð í eignina. Verður einnig að líta til þess að á fundi um kaupsamning aðila, 31. janúar 2014, kom til umræðu raki og lekavandamál í fasteigninni. Gagnstefnandi, G-kvk-nf G-kvk-nf, H-kk-nf R-kk-nf, fyrirsvarsmaður aðalstefnanda, og A-kk-nf A-kk-nf, fasteignasali sem sat fundinn, hafa öll borið fyrir dóminum að gagnstefnanda, G-kvk-þgf, hafi þá verið boðið að falla frá kaupsamningnum án nokkurra eftirmála en að hún hafi kosið að gera það ekki. Fram kom í skýrslu G-kvk-ef fyrir dóminum að fyrirsvarsmaður aðalstefnanda hefði tjáð henni á fundinum að hann liti svo á að umsamið verð fasteignarinnar væri miðað við ástand eignarinnar. Hún hafi hins vegar ekki talið sig vera í aðstæðum til þess að semja og hafi viljað halda sig við kaupin.

Í málinu liggur einnig fyrir matsgerð D-kk-ef V-kk-ef S. W-kk-ef hdl. og löggilts fasteignasala, dagsett 2. febrúar 2017, sem ekki hefur verið hnekkt með yfirmati. Niðurstaða matsgerðarinnar er að söluverðmæti fasteignarinnar að Rauðarárstíg 38, með fastanúmer 401-0864, miðað við 31. janúar 2014, hafi verið 21.000.000 króna, hún hafi ekki verið haldin umþrættum ágöllum og ástand hennar verið í samræmi við söluyfirlit að öðru leyti. Líkt og fram hefur komið var kauptilboð gagnstefnenda að fjárhæð 18.600.000 krónur samþykkt.

Með hliðsjón af þessari niðurstöðu matsgerðarinnar, aldri fasteignarinnar, því sem talið má hafa verið gagnstefnendum augljóst við skoðun fasteignarinnar, þeim upplýsingum sem aðalstefnandi sannanlega veitti um ágalla eignarinnar, svo og því sem fram fór á fundi aðila um kaupsamning fasteignarinnar, 31. janúar 2014, verður ekki talið að misvísandi upplýsingar í söluyfirliti hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins, líkt og skilyrði er, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Geta gagnstefnendur af þeim sökum ekki byggt kröfur sínar á 27. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

4. Málsástæður gagnstefnenda

með vísan til 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002

Gagnstefnendur byggja loks á því að fasteignin að Rauðarárstíg 38 hafi verið gölluð við afhendingu samkvæmt 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Í 18. gr. er kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup, og kaupsamningi. Notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Við mat á því hvort fasteign teljist gölluð samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, er við það miðað að kaupandi megi almennt gera þá kröfu að ástand fasteignar, að teknu tilliti til aldurs hennar, byggingarefnis, innréttinga og útlits, sé ekki verra en almennt eigi við um sambærilegar eignir. Ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem búast má við miðað við aldur og almennt ástand, teljast því ekki gallar samkvæmt lögunum og veita kaupanda ekki rétt til þess að hafa uppi vanefndaúrræði.

Í því máli sem hér er til umfjöllunar er um að ræða fasteign sem var á þeim tíma þegar kaupsamningur var undirritaður 74 ára gömul. Önnur gagnstefnenda, G-kvk-nf G-kvk-nf, bar fyrir dómi að hún hefði skoðað íbúðina einu sinni og komið við örstutt í annað sinn áður en þær hafi gert tilboð í fasteignina. G-kvk-nf bar fyrir dómi að henni hefði litist vel á eignina, hún hefði nýlega verið tekin eitthvað í gegn, málað hefði verið og skipt um gólfefni. Hún sagðist hafa gert sér grein fyrir aldri fasteignarinnar og séð að stigagangurinn var ekki í góðu standi. Hún hafi þar af leiðandi gert sér grein fyrir því að dytta þyrfti að ýmsu. Þá kvaðst hún hafa verið upplýst um að þakið og þakkantur væru ónýt sem og um lekann í lagnaveggnum en að gluggar virtust nýir, þ.e. nýtt gler, og málaðir að innanverðu og fínir. Gluggarnir hafi verið ómálaðir að utanverðu. Ekkert hafi verið rætt um ytra byrði fasteignarinnar.

Í niðurstöðu fyrrgreindrar matsgerðar D-kk-ef V-kk-ef S. W-kk-ef hdl. og löggilts fasteignasala kemur fram að hann telji að kaupendur fasteignarinnar, þ.e. gagnstefnendur málsins, hefðu mátt gera sér fulla grein fyrir vanköntum á ytra byrði hússins miðað við eðlilega skoðun á fasteigninni fyrir kaupin. Í skýrslu D-kk-ef fyrir dómi ítrekaði hann að hann teldi ástand fasteignarinnar augljóst við skoðun á ytra byrði hússins.

Í skýrslu F-kk-ef J-kk-ef yfirmatsmanns fyrir dómi kom einnig fram að gluggarnir hefðu lekið, þeir hefðu verið gamlir og lélegir. Aðspurður sagði hann að fallast mætti á að ljóst hefði verið að gluggarnir væru komnir á tíma sökum aldurs.

Þá kom fram í skýrslu Ó-kk-ef M-kk-ef A-kk-ef, sem vann hjá fasteignasölunni og gerði söluyfirlitið fyrir fasteignina, að hann hefði ekki séð ástæðu til þess að gera grein fyrir ástandi fasteignarinnar að utanverðu þar sem það væri augljóst við skoðun.

Í skýrslu H-kk-ef G-kk-ef J-kk-ef fyrir dómi kom fram að hann bjó í húsinu að Rauðarárstíg 38 frá um það bil miðju ári 2013 til febrúar eða mars 2016. Kvað hann almennt hafa verið vonda lykt eða fúkkalykt í húsinu.

Einnig kemur fram í yfirmatsgerðinni að ummerki um skemmdir af völdum leka eða raka megi finna á nær öllum veggjum íbúðarinnar.

Eftir að hafa gengið á vettvang er það mat dómsins að ytra byrði fasteignarinnar sé ekki í góðu ástandi og að augljóst sé við skoðun að utan að flestir gluggar íbúðarinnar séu fúnir. Fasteigninni hafi ekki verið haldið vel við, þótt sýnilegt hafi verið að gert hafi verið við þakrennu. Þá sé fúkkalykt í húsinu greinileg. Allt framangreint, ásamt aldri hússins hafi gefið gagnstefnendum tilefni til ítarlegrar skoðunar á því.

Að því virtu og með hliðsjón af öllu því sem þegar hefur verið rakið um einstaka liði í niðurstöðu yfirmatsgerðar, er það mat dómsins að ágallar fasteignarinnar, samkvæmt liðum 1, 2, 3.1 og 4, hafi ýmist verið sýnilegir við skoðun fasteignarinnar eða mátt vera gagnstefnendum ljósir, miðað við aldur og ástand eignarinnar. Geta þær því ekki, í ljósi skoðunarskyldu sinnar, borið þessa ágalla fasteignarinnar fyrir sig sem galla sem aðalstefnandi beri ábyrgð á, með vísan til 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Þá hefur ekkert komið fram um að framangreindir ágallar hafi valdið því að fasteignin henti ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulegar notaðar til eða til sérstakra afnota fyrir gagnstefnendur sem aðalstefnanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður, sbr. 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Enn fremur hefur ekki verið sýnt fram á að þeir ágallar sem fjallað er um í þessum tilgreindu liðum í niðurstöðu yfirmatsgerðar séu vegna þess að ástand og búnaður fasteignarinnar eða hluta hennar hafi ekki verið í samræmi við þær kröfur sem gerðar voru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim, sem voru í gildi þegar fasteignin eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir, sbr. 2. mgr. 19. gr. laganna.

Hvað varðar lið 3.2 í niðurstöðu yfirmatsgerðar þá segir eftirfarandi um raka í steypu gólfsins: „Vegna þess hve rakastig er hátt í gólfplötunni hefði átt að bíða með að leggja parkett á gólfið þangað til rakastigið væri komið niður í um 4% af þurrþyngd steypu eða 55-60% hlutfallsraka, eins og oft er fyrirskrifað í útboðsgögnum fyrir byggingar.“

Samkvæmt skilgreiningu 6. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, var um neytendakaup að ræða, þar sem sala fasteignarinnar var liður í atvinnustarfsemi aðalstefnanda og eignin ætluð til persónulegra afnota gagnstefnenda. Mátti aðalstefnanda vera ljóst við samningsgerðina að fasteignin var keypt í þessu skyni. Samkvæmt 2. mgr. 19. gr. laganna skyldi ástand og búnaður fasteignarinnar þar af leiðandi vera í samræmi við þær kröfur sem voru gerðar í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim, sem voru í gildi þegar fasteignin eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir.

Eins og áður er rakið kom fram í söluyfirliti fasteignarinnar að gólfefni hefðu verið endurnýjuð. Þrátt fyrir að yfirmatsmenn vísi til venju en ekki laga, stjórnvaldsreglna eða fyrirmæla reistum á þeim, þá verður að telja að í ljósi þess að um neytendakaup var að ræða hafi gagnstefnendur átt að geta treyst því, samkvæmt ákvæði 2. mgr. 19. gr., að aðalstefnandi hefði við lagningu nýs gólfefnis gætt að þeim kröfum sem almennt eru gerðar og yfirmatsmenn vísa til. Skiptir hér huglæg afstaða aðalstefnanda ekki máli og gildir þá einu þótt gagnstefnendum hafi ekki tekist að sýna fram á saknæma háttsemi aðalstefnanda. Samkvæmt framansögðu verður að telja að hin umþrætta eign hafi, hvað þennan ágalla varðar, við afhendingu verið haldin galla samkvæmt 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Er því fallist á það með gagnstefnendum að þær eigi rétt á bótum sem nemur kostnaði við úrbætur á gallanum, samkvæmt framlagðri yfirmatsgerð og í samræmi við ákvæði 43. gr. laga nr. 40/2002.

Samkvæmt lið 3.2 í niðurstöðu yfirmatsgerðar þarf að endurnýja gólfparket þegar búið er að fjarlægja spónaplötu sem fyrir sé, hreinsa, slípa og þrífa steinsteypt gólf íbúðarinnar og flota hluta af gólfi svefnherbergis þar sem spónaplata er undir parketi. Samkvæmt kostnaðaráætlun yfirmatsgerðar og bókun gagnstefnenda 26. ágúst 2016 er kostnaður við úrbætur samkvæmt lið 3.2 metinn samtals 751.500 krónur. Fram kemur í yfirmatsgerðinni að kostnaðarmat miði við verðlag í júní 2016 og 24% virðisaukaskatt. Kostnaður við að hreinsa gólf, slípa, flota og farga er metinn 324.000 krónur, þar af er vinnuliður 198.000 krónur. Kostnaður við að leggja nýtt parket með undirlagi og gólflistum er metinn 427.500 krónur, þar af er vinnuliður 184.500 krónur. Að frádregnum 60% af virðisaukaskatti á vinnu á byggingarstað, sem er endurgreiddur íbúðareiganda, nemur áætlaður kostnaður við úrbæturnar samkvæmt lið 3.2 samtals 707.081 krónu.

Samkvæmt 5. lið í niðurstöðu yfirmatsgerðar eru endurbætur á fasteigninni taldar svo viðamiklar að flytja verði úr íbúðinni um stundarsakir meðan á framkvæmdum stendur. Reikna megi með að framkvæmdir taki um tvo mánuði og að leiga á sambærilegri íbúð og kostnaður við flutning verði um 550.000 krónur. Í samræmi við niðurstöðu dómsins varðandi aðra liði í niðurstöðu yfirmatsgerðar verður aðalstefnandi ekki látinn bera allan kostnað samkvæmt þessum lið. Er það mat dómsins að sé aðeins litið til úrbóta á gólfi íbúðarinnar sé eðlilegt að helminga þann kostnað og er hann því metinn á 275.000 krónur.

Samkvæmt 6. tölulið í niðurstöðu yfirmatsgerðar áætla yfirmatsmenn kostnað að fjárhæð 300.000 krónur fyrir tæknilega umsjón, hönnun og eftirlit vegna allra þeirra framkvæmda sem í matsgerðinni eru áætlaðar. Að því virtu að kostnaðurinn er ekki frekar sundurliðaður og að virtum niðurstöðum dómsins varðandi aðra liði í niðurstöðu yfirmatsgerðar verður kostnaður samkvæmt þessum lið ekki lagður á aðalstefnanda.

Í ljósi þess sem að framan er rakið er það niðurstaða dómsins að gagnstefnendur eigi gagnkröfu á hendur aðalstefnanda sem nemur 982.081 krónu, þ.e. vegna kostnaðar við úrbætur á parketi og kostnaðar af því að dvelja í öðru húsnæði.

Ljóst er að gagnkrafa gagnstefnenda er því hærri að fjárhæð en óumdeild fjárkrafa aðalstefnanda á hendur gagnstefnendum. Í 44. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, er kaupanda, sem hefur uppi réttmæta kröfu vegna galla í fasteign, heimilað á eigin áhættu að halda eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu kröfunnar. Samkvæmt þessu var gagnstefnendum heimilt að halda eftir lokagreiðslu kaupsamningsins að fjárhæð 720.000 krónur. Með vísan til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verða gagnstefnendur sýknaðar af kröfum aðalstefnanda í aðalsök.

Í gagnsök verður aðalstefnanda gert að greiða gagnstefnendum 262.081 krónu. Gagnstefnendur krefjast vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá degi kaupsamnings, 31. janúar 2014. Um þetta atriði verður að líta til þess að fjárhæð gagnkröfu gagnstefnenda er að öllu leyti reist á yfirmatsgerð sem dagsett er 22. júní 2016 og lögð var fram í þinghaldi 26. ágúst 2016. Í matsgerðinni er tekið fram að kostnaðarmat miði við verðlag í júní 2016. Að því virtu getur krafa um skaðabætur fyrst borið vexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim tíma, sem verðlag hefur verið miðað við, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Í samræmi við framangreint verður upphafstími vaxta á bótakröfu gagnstefnenda, samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, miðaður við 22. júní 2016. Þar sem endanlegar dómkröfur gagnstefnenda og málsástæður byggja á framlagðri yfirmatsgerð verður upphafstími dráttarvaxta, samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001, miðaður við þann dag þegar mánuður var liðinn frá þeim degi þegar gagnstefnendur sannanlega lögðu yfirmatsgerðina fram og þar með þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta, þ.e. 26. september 2016.

Þrátt fyrir þessa niðurstöðu þykir eftir atvikum rétt að málskostnaður milli aðila falli niður, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Gagnstefnendur njóta gjafsóknar í málinu samkvæmt framlögðu gjafsóknarleyfi, dagsettu 19. október 2016, bæði til að taka til varnar og gagnstefna. Gjafsóknin er takmörkuð við undirmatsgerð og rekstur málsins fyrir héraðsdómi, sbr. þó 4. og 5. mgr. 127. gr. laga nr. 91/1991.

Að því virtu greiðist gjafsóknarkostnaður gagnstefnenda, með framangreindum takmörkunum, úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns þeirra, H-kvk-ef Ý-kvk-ef V-kvk-ef hrl., sem þykir hæfilega ákveðin 2.300.000 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til greiðslu virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Dóminn kvað upp K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf héraðsdómari ásamt meðdómsmönnunum G-kk-þgf V-kk-þgf verkfræðingi og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf byggingartæknifræðingi.

D Ó M S O R Ð:

Aðalstefndu, G-kvk-nf G-kvk-nf og B-kvk-nf D-kvk-nf E-kvk-nf, eru sýknar af kröfum aðalstefnanda, HD verks ehf.

Gagnstefndi, HD verk ehf., greiði gagnstefnendum, G-kvk-þgf G-kvk-þgf og B-kvk-þgf D-kvk-þgf E-kvk-þgf, 262.081 krónu með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001, frá 22. júní 2016 til 26. september 2016, og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. sömu laga, frá 26. september 2016 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður milli aðila.

Að virtum takmörkunum í gjafsóknarleyfi, dags. 19. október 2016, greiðist allur gjafsóknarkostnaður gagnstefnenda úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns þeirra, H-kvk-ef Ý-kvk-ef V-kvk-ef hrl., 2.300.000 krónur.

K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf