E-1362/2008

I.

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð 14. nóvember sl., var höfðað fyrir dómþinginu af Milli himins og jarðar ehf., Kjarrmóa 3, Njarðvík, gegn G-kk-þgf I-kk-þgf G-kk-þgf, Pósthússtræti 3, Keflavík, með stefnu birtri 6. maí sl.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skuld að fjárhæð 500.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt vaxtalögum nr. 38/2001 af 500.000 krónum frá 23. nóvember 2007 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda og þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnanda að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

II.

Stefndi keypti fasteignina Mávatjörn 17 í Reykjanesbæ af stefnanda með kaupsamningi dagsettum 18. nóvember 2005 en húsið var þá í smíðum. Skilmálar viðskiptanna voru með þeim hætti að fasteignin skyldi afhendast fullbúin að utan, þ.e. lóð tyrfð og innkeyrsla og stéttir hellulagðar. Að innan skyldi húsið afhendast rúmlega fokhelt, þ.e. útveggir einangraðir og klæddir að innan. Þá skyldi milliveggjaefni og einangrun fylgja með. Opinber gjöld skyldu miðast við byggingarstig en stefndi átti að greiða skipulags- og inntaksgjöld og þá átti hann sjálfur að sjá um brunavegg milli húss og bílskúrs sem fylgdi.

Heildarkaupverð eignarinnar nam 12.900.000 krónum og var greiðslutilhögun með þeim hætti að stefndi skyldi greiða kr. 3.893.753 við kaupsamning en 8.506.247 krónur með svonefndu ILS-veðbréfi. Eftirstöðvar að fjárhæð 500.000 krónur skyldu greiðast við lokafrágang. Stefndi hefur þegar greitt 12.400.000 krónur en greiddi hins vegar ekki lokagreiðsluna að fjárhæð 500.000 krónur.

Þann 18. febrúar 2006 undirrituðu aðilar afsal fyrir framangreindri fasteign. Stefndi seldi síðan E-kvk-þgf S-kvk-þgf J-kvk-þgf eignina og var kaupsamningur milli þeirra undirritaður 18. maí sama ár.

Stefnda var sent innheimtubréf þann 18. febrúar 2008 vegna ógreiddrar skuldar við stefnanda samkvæmt kaupsamningnum frá 18. nóvember 2005.

III.

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að stefndi hafi enn ekki greitt lokagreiðslu að fjárhæð 500.000 krónur samkvæmt kaupsamningi milli aðila. Stefndi hafi átt að greiða nefnda fjárhæð við lokafrágang, þ.e. þegar utanhússfrágangi lyki en honum sé nú löngu lokið. Stefndi hafi fengið fasteignina afhenta 18. nóvember 2005. Þar sem skuld þessi hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir sé stefnanda nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Um lagarök vísar stefnandi til almennra reglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga en reglur þessar fái m.a. lagastoð í 5., 6. og 28. gr. laga nr. 29/1922, svo og í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísar stefnandi til 32. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Stefndi byggir aðalkröfu sína um sýknu á því að umræddur lokafrágangur hafi aldrei átt sér stað heldur hafi stefndi selt íbúðina áður. Lokafrágangur, sem þó hafi verið forsenda fyrir kröfum stefnanda, hafi enn ekki verið inntur af hendi af hálfu stefnanda. Stefndi hafi selt eignina með þeim skilmálum að um væri að ræða fullbúið hús að utan en fokhelt að innan og hafi kaupandi íbúðarinnar samþykkt að greiða 500.000 krónur við lokafrágang. Stefnandi málsins hafi samþykkt skuldaraskipti þannig, að stefndi skyldi ekki greiða umsamda fjárhæð við lokafrágang í viðskiptum sínum við stefnanda, heldur myndi stefnandi fá þessa fjárhæð við lokafrágang í viðskiptum þess, sem keypti íbúðina af stefnda samkvæmt kaupsamningi dagsettum 18. maí 2006. Skyldi fjárhæðin þá greidd af hálfu kaupanda en ekki stefnda í málinu. Stefnandi hafi gefið út afsal fyrir íbúðinni þar sem segir meðal annars að umsamið kaupverð hafi þegar verið að fullu greitt.

Stefndi styður málsástæður sínar með vísun í grundvallarreglur fasteignakauparéttar um skuldbindingargildi samninga. Að auki vísar stefndi til almennra reglna samninga- og kröfuréttar.

V.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda er hagað með þeim hætti að einungis er vísað til þess að hann styðji kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, við reglur vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Samkvæmt d-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal í stefnu greina svo glöggt sem verða má dómkröfur, þar á meðal um vexti. Í 11. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 er að finna heimild sem víkur frá þessum kröfum en þar kemur meðal annars fram að sé krafist dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna megi dæma slíka vexti, enda þótt hundraðshluti þeirra sé ekki tilgreindur í stefnu. Þar sem dráttarvaxtakrafa stefnanda er hvorki mörkuð með því að tilgreina ákveðinn vaxtafót né með vísan til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 verður ekki hjá því komist að vísa henni frá dómi án kröfu.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu K-kk-nf P-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, stefndi, G-kk-nf H. G-kk-nf, löggiltur fasteignasali og faðir stefnda, og M-kk-nf D-kk-nf, íbúi að Mávatjörn 17.

Óumdeilt er og leitt í ljós með framburði fyrirsvarsmanns stefnanda og stefnda og framlagðri yfirlýsingu núverandi eiganda hússins, E-kvk-ef S. J-kvk-ef, og eiginmanns hennar, M-kk-ef D-kk-ef, að umkrafin lokagreiðsla samkvæmt kaupsamningi málsaðila frá 18. nóvember 2005, að fjárhæð 500.000 krónur, er enn ógreidd. Fyrir liggur að stefndi seldi eignina til ofangreindrar Eyrúnar með kaupsamningi dagsettum 18. maí sama ár. Samkvæmt skilmálum síðastgreinds kaupsamnings milli stefnda í máli þessu og E-kvk-ef skal lokagreiðsla að fjárhæð 500.000 krónur greiðast við lokafrágang.

Af hálfu stefnda er því haldið fram að með þeim K-kk-þgf P-kk-þgf, fyrirsvarsmanni stefnanda, hafi tekist heiðursmannasamkomulag um að nýir eigendur Mávatjarnar 17 ættu að verða skuldarar að lokagreiðslunni að fjárhæð 500.000 krónur samkvæmt framangreindum kaupsamningi milli aðila máls þessa frá 18. nóvember 2005. Þessu hefur fyrirsvarsmaður stefnanda mótmælt og kannast hann heldur ekki við að eiga kröfu á hendur nýjum eigendum hússins. Af vætti G-kk-ef H. G-kk-ef og M-kk-ef D-kk-ef hér fyrir dóminum verður ráðið að hvorugur þeirra var eiginlegt vitni að hinu ætlaða heiðursmannasamkomulagi milli aðila. Vitnið G-kk-nf H. kvað hafa verið um að ræða munnlegt samkomulag milli aðila sem hefði komið fram hjá þeim báðum eftir á. Vitnið M-kk-nf mundi ekki hver hefði sagt honum frá því að lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum við stefnda ætti að greiða stefnanda.

Það er meginregla við skuldskeytingu að skuldari getur ekki sett nýjan skuldara í sinn stað án samþykkis kröfuhafa. Í ljósi þessa og með vísan til mótmæla fyrirsvarsmanns stefnanda verður að telja ósannað að um skuldskeytingu hafi verið að ræða með þeim hætti sem stefndi byggir á. Hefur því ekki komist á samningssamband milli stefnanda og nýs eiganda Mávatjarnar 17. Að þessu virtu og með vísan til þess sem áður er rakið úr vætti M-kk-ef D-kk-ef að þessu leyti hér fyrir dóminum, verður að telja að framlögð yfirlýsing hans og núverandi eiganda hússins að Mávatjörn 17 breyti engu um þá niðurstöðu. Þá verður framangreint ætlað heiðursmannasamkomulag ekki talið sannað með því að stefnandi gaf út afsal til stefnda í febrúar 2006.

Af hálfu stefnanda er mótmælt staðhæfingu stefnda um að lokafrágangi samkvæmt kaupsamningi aðila frá 18. nóvember 2005 sé enn ólokið. Hefur fyrirsvarsmaður stefnanda borið á þá leið að búið hafi verið að ganga frá lóðinni við húsið að Mávatjörn 17 í samræmi við kaupsamninginn löngu áður en nýir eigendur gerðu athugasemdir við lóðina en þær athugasemdir hafi raunar snúið að allt öðrum þáttum en í kaupsamningnum greinir. Sönnunarbyrði um að lokafrágangi sé ólokið hvílir á stefnda. Stefndi hefur ekki gert grein fyrir því hverju sé ólokið af umsömdum lokafrágangi og þá hefur hann ekki aflað matsgerðar þar að lútandi. Byggir stefndi á því að afskipti fyrirsvarsmanns stefnanda af úrbótum vegna athugasemda nýrra eigenda nokkurra húsa við Mávatjörn á árinu 2007 og framlögð gögn um tölvupóstssamskipti hans og G-kk-ef H. G-kk-ef sýni fram á að lokafrágangi sé enn ólokið. Gegn framangreindum mótmælum stefnanda og með vísan til framanritaðs verður ekki á það fallist með stefnda að síðasttalin gögn séu óræk sönnun að þessu leyti. Verður því að telja ósannað að lokafrágangi við húsið Mávatjörn 17 sé ólokið.

Að öllu framanrituðu virtu er það því niðurstaða dómsins að stefnda beri að greiða stefnanda ógreidda lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila frá 18. nóvember 2006 eins og krafist er.

Í samræmi við meginreglu 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 240.000 krónur.

A-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Dráttarvaxtakröfu stefnanda er vísað frá dómi.

Stefndi, G-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf, greiði stefnanda, Milli himins og jarðar ehf., 500.000 krónur.

Stefndi greiði stefnanda 240.000 krónur í málskostnað.

A-kvk-nf E-kvk-nf