E-2929/2016

Mál þetta, sem var dómtekið 10. september síðastliðinn, var höfðað af S-kk-þgf S-kk-þgf, Ólafsgeisla 101 í Reykjavík, á hendur H-kk-þgf F-kk-þgf og S-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, Ólafsgeisla 9 í Reykjavík, með stefnu birtri 28. september 2016. Mál nr. E-1108/2017 var höfðað af H-kk-þgf F-kk-þgf og S-kvk-þgf Ó-kvk-þgf á hendur S-kk-þgf S-kk-þgf með stefnu birtri 31. mars 2017, en að beiðni málsaðila var það sameinað málinu sem hér er til meðferðar með vísan til 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, á dómþingi 20. október 2017. Í gagnsök stefndu H-kk-nf F-kk-nf og S-kvk-nf Ó-kvk-nf upphaflega auk þess tveimur öðrum einstaklingum og einum lögaðila. Fallið var frá kröfum á hendur þeim fyrir sameiningu málanna tveggja.

Í aðalsök krefst aðalstefnandi þess að gagnstefnendur verði dæmd til að greiða honum skuld að fjárhæð 1.708.600 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. mars 2015 til greiðsludags. Þá er krafist höfuðstólsfærslu vaxta. Loks er krafist málskostnaðar.

Gagnstefnendur krefjast aðallega sýknu af framangreindri kröfu aðalstefnanda. Til vara er þess krafist að gagnstefnendur verði sýknuð af kröfu aðalstefnanda að svo stöddu. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Í gagnsök gera gagnstefnendur þá kröfu að aðalstefnanda verði gert að greiða þeim 2.495.300 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. desember 2015 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar. Við aðalmeðferð útskýrði lögmaður gagnstefnenda að inni í framangreindri fjárhæð fælust áðurnefndar 1.708.600 kr. Því mætti líta svo á að auk þess að krefjast sýknu af kröfu aðalstefnanda um greiðslu 1.708.600 kr., þá krefðust gagnstefnendur greiðslu á mismuninum á 2.495.300 kr. og 1.708.600 kr.

Aðalstefnandi krefst aðallega sýknu af framangreindri kröfu gagnstefnenda en til vara verulegrar lækkunar á dómkröfu þeirra. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

I

Mál þetta má rekja til fasteignaviðskipta málsaðila. Með kaupsamningi, dags. 18. nóvember 2014, keyptu gagnstefnendur raðhús af aðalstefnanda við Ólafsgeisla 9 í Reykjavík. Húsið var byggt árið 2002. Kaupverðið var 53.000.000 kr. Óumdeilt er að lokagreiðsla samkvæmt kaupsamningi, að fjárhæð 1.708.600 kr., var ekki innt af hendi. Aðalstefnandi höfðar mál þetta til að freista þess að fá gagnstefnendur dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupverðsins. Gagnstefnendur bera því aftur á móti fyrir sig að fasteignin hafi verið haldin göllum sem heimili þeim annars vegar að halda eftir áðurnefndri fjárhæð og hins vegar að krefja aðalstefnanda til viðbótar um frekari fjármuni þar sem gallar á fasteigninni nemi hærri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðsins.

Að beiðni gagnstefnenda skoðaði G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf byggingafræðingur þvottaherbergi fasteignarinnar að Ólafsgeisla 9. Í skjali sem merkt er „álitsgerð“ frá janúar 2015 rekur G-kk-nf að staðreynt hafi verið að rakaskemmdir séu á innveggjum og útvegg í þvottaherbergi, en þær skemmdir megi annars vegar rekja til ónægrar þéttingar á baðherbergi, sem liggi að þvottaherbergi, og hins vegar til frágangs á rakavörn í útvegg. Fram kemur í skjalinu að G-kk-nf hafi verið beðinn um að kanna raka fyrir ofan loftklæðningu í eldhúsi vegna skoðunar á rakavörn. Komið hafi í ljós ummerki sem bendi til þess að rakavörn þar sé opin að hluta.

Þann 2. febrúar 2015 sendu gagnstefnendur tölvubréf til aðalstefnanda og fasteignasölunnar sem annaðist fasteignaviðskiptin. Í bréfinu er gerð grein fyrir skoðun G-kk-ef F-kk-ef G-kk-ef og lagt til að 700.000 kr. verði dregnar af lokagreiðslu vegna fasteignakaupanna. Í tölvubréfi frá 3. febrúar 2015 segja gagnstefnendur að áðurnefnd fjárhæð hafi verið nokkuð sem gagnstefnandinn H-kk-nf F-kk-nf hafi reiknað út, en hann telji sig hafa fengið misgóðar ráðleggingar og hyggist skoða þetta mál nánar. Þá sé hann enn að bíða eftir að fá í hendur skýrslu G-kk-ef F-kk-ef G-kk-ef.

Nokkrar sáttaumleitanir áttu sér síðan stað þar sem málsaðilar vörpuðu fram ýmsum tölum. Samkvæmt tölvubréfi S-kk-ef G-kk-ef, löggilts fasteignasala, frá 11. mars 2015 bauðst aðalstefnandi til að veita afslátt af kaupverðinu að fjárhæð 100.000 kr. án þess að því fylgdi nokkur yfirlýsing um ábyrgð hans. Síðar ítrekaði aðalstefnandi þetta tilboð með tölvubréfi þann 11. apríl 2015.

Að beiðni gagnstefnenda var A-kk-nf E-kk-nf, byggingafræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur þann 26. júní 2015 til að meta hvort gallar væru á fasteigninni að Ólafsgeisla 9 miðað við samþykktar teikningar, lög og reglugerðir og fagvenjur á viðkomandi sérsviði. Ef matsmaður teldi að um galla væri að ræða var þess óskað að hann mæti orsakir og afleiðingar í þeim efnum auk kostnaðar við úrbætur. A-kk-nf skilaði matsgerð sinni í október 2015. Niðurstaða hans er sú að tilteknir annmarkar séu á fasteigninni og áætlar hann að viðgerðarkostnaður nemi 2.297.985 kr., eftir að tekið hafi verið tillit til 60% endurgreiðslu á virðisaukaskatti af vinnu á verkstað. Nánar tiltekið séu annmarkarnir eftirfarandi. Í fyrsta lagi sé loftun þaks í samræmi við samþykkta uppdrætti en á þeim sé hönnun og skilgreining fyrir loftun þaks ekki í samræmi við kröfur greinar 136.4 í þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Einkum þurfi að bæta loftrásum á þakið og fjölga rifum í klæðningu undir þakkanti. Í öðru lagi sé frágangur útveggja á neðri hæð ekki í samræmi við byggingarlýsingu á aðaluppdrætti. Í þriðja lagi sé frágangur veggjar á milli bílskúrs og íbúðar ekki í samræmi við kröfur byggingarfulltrúa til brunahólfandi veggja eða uppdrætti arkitekts. Í fjórða lagi sé leki með bílskúrshurð. Matsmaður geti þó ekki staðfest eða metið hvort rangt hafi verið staðið að uppsetningu hurðarinnar 13 til 14 árum áður. Aftur á móti þurfi að fara yfir þéttingar á hurðinni og endurnýja hluta þeirra ásamt því að stilla hurðina. Almennt tekur matsmaðurinn fram að reglulega þurfi að fara yfir hurðir, viðhalda stillingu og þétta þær. Í fimmta lagi sé frágangur og uppbygging snjóbræðslukerfis með hefðbundnum hætti og virkni kerfisins í lagi fyrir utan það að hitastýrður loki sé stífur og hætta á að hann svari ekki rétt við breytingum í hita á affallsvatni. Í sjötta lagi sé leki með útihurð. Loks er greint frá því undir lið nr. 7 í matsgerð að kostnaðaráætlun taki einnig mið af viðbótarkostnaði við umsjón og eftirlit með viðgerð á fasteigninni.

Þann 10. desember 2015 ritaði lögmaður gagnstefnenda bréf til lögmanns aðalstefnanda. Þar segir að samkvæmt upplýsingum frá Reykjavíkurborg hafi lokaúttekt ekki farið fram á fasteigninni. Þar er því einnig haldið fram að aðalstefnanda hafi verið kunnugt um annamarka á fasteigninni þar sem faðir hans hafi verið verktaki við byggingu hússins. Í bréfinu er þess krafist að aðalstefnandi greiði gagnstefnendum 4.844.720 kr. vegna ýmiss kostnaðar, þar á meðal þess viðgerðarkostnaðar sem áætlaður hafi verið af dómkvöddum matsmanni, kostnaðar af matsgerðinni og ýmiss annars kostnaðar.

Með bréfi, dags. 8. janúar 2016, hafnaði lögmaður aðalstefnanda öllum kröfum gagnstefnenda. Sérstaklega er tiltekið í bréfinu að aðalstefnanda hafi ekki verið kunnugt um neina annmarka á fasteigninni enda þótt faðir hans hafi komið að byggingu hússins. Þá hafi aðalstefnandi ekki menntun eða sérþekkingu á húsasmíðum, enda sé hann kennaramenntaður, nánar tiltekið íþróttakennari. Lögmaður aðalstefnanda skoraði loks á gagnstefnendur að greiða fyrrnefndar eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar ásamt áföllnum dráttarvöxtum.

Undir rekstri málsins skoraði aðalstefnandi á gagnstefnendur að upplýst yrði um menntun gagnstefnandans H-kk-ef F-kk-ef. Gagnstefnendur upplýstu af því tilefni að H-kk-nf væri menntaður smiður en hefði starfað undanfarin 20 ár sem slökkviliðsmaður.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu fyrir dómi aðalstefnandi, gagnstefnandinn H-kk-nf F-kk-nf, S-kk-nf G-kk-nf, löggiltur fasteignasali, og A-kk-nf E-kk-nf, byggingafræðingur og húsasmíðameistari, sem dómkvaddur var sem matsmaður.

II

Aðalstefnandi byggir einkum á gagnkvæmum og óumdeildum kaupsamningi aðila um fasteignina Ólafsgeisla 9. Aðalstefnandi hafi efnt sínar samningsskyldur, sem felist í sölu og afhendingu fasteignarinnar til gagnstefnenda, en þau hafi hins vegar ekki efnt sínar skuldbindingar að fullu samkvæmt kaupsamningnum.

Aðalstefnandi hafi ekki lýst því yfir við gagnstefnendur með orðum eða athöfnum að húsið væri ekki haldið meintum göllum. Þá hafi hann ekki gefið út ábyrgðaryfirlýsingu þess efnis. Gagnstefnendur eigi samtals eftir að greiða 1.708.600 kr. af kaupsamningsgreiðslum fyrir fasteignina. Sú fjárhæð sé stefnukrafa þessa máls.

Aðalstefnandi telji gagnstefnendur ekki hafa sýnt fram á að neinir þeir gallar séu á fasteigninni sem aðalstefnandi beri ábyrgð á. Greiðsludráttur gagnstefnenda sé ólögmætur og vanefnd á skýrum ákvæðum kaupsamnings aðila. Gagnstefnendur hafi ekki sinnt aðgæslu- og skoðunarskyldu sinni við kaup fasteignarinnar, eins og þeim hafi borið skylda til, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þannig hafi þeim mátt eða átt að vera kunnugt um meinta galla á fasteigninni við kaupin. Aðalstefnandi telji mat dómkvadds matsmanns ekki færa sönnur á að meintur ágalli rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Fasteignin sé í samræmi við upplýsingar sem veittar hafi verið við sýningu hennar, í söluyfirliti og í kaupsamningi aðila. Þá eigi gagnstefnendur ekki rétt á því að fá nýja eldhúsinnréttingu í stað gamallar, eins og þau fari fram á, sem þau hafi hvort sem er ætlað að farga.

Þá eigi gagnstefnendur heldur ekki rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar, þar sem gallinn rýri verðmæti hennar ekki svo nokkru varði. Hámarksfjárhæð sem gagnstefnendur kynnu að eiga rétt til á grundvelli afsláttar sé um 4,5% af kaupverði fasteignarinnar og teljist þar af leiðandi ekki galli í skilningi laga nr. 40/2002 og með hliðsjón af dómaframkvæmd, en fasteignin hafi við söluna verið ríflega 12 ára gömul. Aðalstefnandi byggi á því að hann hafi í hvívetna sinnt upplýsingaskyldu sinni, meðal annars með því að geta í söluyfirliti um galla á fasteigninni.

Þá mótmæli aðalstefnandi því að hann beri hlutlæga ábyrgð á meintum ágöllum fasteignarinnar og að þeir rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Öllum röksemdum gagnstefnenda um að fasteignin sé haldin göllum sem aðalstefnandi beri ábyrgð á sé mótmælt og kröfum gagnstefnenda um að aðalstefnandi veiti afslátt af kaupverði fasteignarinnar eða greiði bætur vegna meintra galla sé einnig með öllu hafnað sem ósönnuðum, órökstuddum og röngum.

Við söluna hafi þegar legið fyrir að gagnstefnendur hafi ætlað að skipta um eldhúsinnréttingu. Aðalstefnandi hafi aldrei orðið var leka í veggnum né í innréttingunni sjálfri á meðan hann bjó í húsinu.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns komi fram að ummerki séu um leka á útvegg ofan við eldhúsinnréttingu á því svæði sem hús skarast. Ekkert sé getið um ummerki leka neðar á veggnum, sem hefði jafnvel náð að valda tjóni á eldhúsinnréttingu. Innréttingin hafi náð alveg upp í loft í eldhúsinu og hafi aðalstefnandi aldrei orðið var við leka í henni og hafi hann þannig aldrei haft ástæðu til þess að athuga aðstæður ofan við eldhúsinnréttinguna. Ef aðalstefnandi hefði átt að sjá ummerki leka ofan við innréttingu þá sé ljóst að gagnstefnendur hefðu einnig átt að sjá umrædd lekaummerki við skoðun fasteignarinnar. Í matsgerð staðfesti matsmaður ekki að leki sé í þakinu, heldur einungis að ummerki séu eftir leka. Aðalstefnandi bendi því á að samkvæmt niðurstöðu í matsgerð hafi verið um óverulegan leka að ræða og því séu engar líkur á því að eldhúsinnréttingin hafi verið ónýt vegna leka.

Fullyrðing gagnstefnenda um að eldhúsinnrétting hafi verið ónýt eigi ekki við nein rök að styðjast. Ekkert sé getið um ummerki leka í eldhúsinnréttingu í matsgerð dómkvadds matsmanns en aðalstefnandi telji að gagnstefnendur hafi fargað innréttingunni og því liggi engin sönnun fyrir um ástand eldhúsinnréttingarinnar og þar með hvort telja megi líklegt að aðalstefnanda hefði átt að vera kunnugt um meintan leka. Þar sem ummerki um leka séu ekki mikil sé því haldið fram að hverfandi líkur séu á því að innrétting hafi eyðilagst af völdum leka. Kröfum gagnstefnenda um bætur vegna eldhúsinnréttingar sé því sérstaklega mótmælt sem tilhæfulausum.

Þá sé því mótmælt sem gagnstefnendur hafa haldið fram, að aðalstefnandi beri ábyrgð á hönnun loftrása í þaki, sem ekki sé í samræmi við lög og reglur, sbr. umfjöllun í matsgerð á bls. 5 til 8, en aðalstefnandi sé ekki sérfræðingur á því sviði. Aðalstefnandi og byggingaraðilar hafi mátt treysta því að teikningar hönnuðar væru í samræmi við lög og reglur, enda hafi þær verið samþykktar af byggingaryfirvöldum. Aðalstefnandi hefði því enga ástæðu haft til annars en að ætla að hönnun þaks væri í samræmi við lög og reglur á þeim tíma er fasteignin hefði verið byggð.

Við skoðun fasteignarinnar hafi gagnstefnendur farið um húsið með fasteignasalanum S-kk-þgf G-kk-þgf. Við þá skoðun hafi gagnstefnandi H-kk-nf F-kk-nf meðal annars bankað í veggi á neðri hæð fasteignarinnar og lýst vanþóknun sinni á því að þar væru gifsveggir. Gagnstefnendum hafi þannig verið fullkunnugt um það fyrir kaupin að veggir væru ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Sé því þar af leiðandi haldið fram að þau hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni af þessum sökum.

Þá hafi aðalstefnandi upplýst gagnstefnendur við söluna um það að nokkrum árum fyrr hefði allt verið rifið út úr baðherbergi vegna leka frá baðinu og ráðist hefði verið í viðgerðir til að koma í veg fyrir frekari leka. Því sé mótmælt sem röngu og ósönnuðu, sem haldið sé fram í kröfubréfi gagnstefnenda, að það hafi verið gert fyrir söluna. Gagnstefnendum hafi þannig verið kunnugt um að lekið hefði í baðherbergi og skuli sérstaklega áréttað að dómkvaddur matsmaður hafi ekki getað staðreynt leka í veggjum milli þvottahúss og baðherbergis. Þar af leiðandi sé því sérstaklega mótmælt sem fullyrt sé í bréfi lögmanns gagnstefnenda, að leki sé í þvottahúsi neðri hæðar.

Aðalstefnandi hafi með engu móti getað gert sér grein fyrir því að inni í veggjum sem liggi að baðherbergi hafi verið rakaskemmdir, enda hafi þær verið huldar á bak við veggjaklæðningu. Á það sé sérstaklega bent að matsmaður taki ekkert fram um það hvort myglusveppur sé lifandi eða að byggingarefnið sé ónýtt, heldur „að eðlilegt hefði verið að endurnýja neðsta hluta klæðningar þegar farið var í endurnýjun á baðbergi“. Jafnframt bendi aðalstefnandi á að skiptar skoðanir séu á meðal fagmanna um nauðsyn þess að skipta um byggingarefni ef komið hafi verið í veg fyrir leka og raka.

Þá liggi ekkert fyrir sem sýni eða sanni að a-kk-þgf hafi mátt eða átt að vera ljóst innra ástand veggjaklæðninga milli þvottahúss og baðherbergis.

Í matsgerð komi fram að gagnstefnendur hafi bent á að leki hafi komið fram í útvegg á neðri hæð, þar sem hús nr. 7 og 9 að Ólafsgeisla mætast. Matsmaður hafi hvorki séð ummerki um leka, nýleg merki um hann né rakaskemmdir í veggnum í fyrri vettvangsskoðun þann 12. ágúst 2015, en þá hafi verið umtalsverð rigning sem staðið hafi beint upp á framhlið hússins. Hafi gagnstefnendur þá framkallað leka með því að láta vatn leka með útvegg að utanverðu fyrir næstu vettvangsskoðun sem hafi verið 18. ágúst 2015. Aðalstefnandi hafi aldrei orðið var við leka eða rakaskemmdir á umræddum stað og telji að matsgerð dómkvadds matsmanns styðji þá fullyrðingu, þar sem matsmaður hafi heldur ekki getað séð ummerki leka fyrr en eftir að gagnstefnendur hafi framkallað leka með því að láta vatn leka með húsinu, en ekki komi fram í hve langan tíman það hafi verið gert. Aðstæður sem þessar komi aldrei eða nær aldrei upp og umræddur leki sé því lítill sem enginn. Þá beri að líta til reglna fjöleignarhúsalaga varðandi kostnaðarskiptingu útveggjarins enda sé fasteignin hluti af raðhúsalengju sem teljist fjöleignarhús.

Í niðurstöðu matsmanns komi fram að veggur á milli íbúðar og bílskúrs uppfylli ekki kröfur byggingarreglugerðar um brunavarnir. Aðalstefnandi haldi því fram að hann hafi ekki með nokkru móti getað átta sig á því að frágangur veggjarins væri ekki í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar. Aðalstefnandi sé ekki sérmenntaður á þessu sviði heldur sé hann kennaramenntaður, nánar tiltekið íþróttakennari, og hafi ekki komið nálægt byggingu hússins sjálfur. Því sé alfarið mótmælt að honum hafi mátt vera kunnugt um galla á fasteigninni, þar sem faðir hans hafi verið verktaki við byggingu hússins, eins og fullyrt hafi verið í kröfubréfi lögmanns gagnstefnenda.

Í matsgerð komi fram að greinilegt sé að í bílskúr sé tekið úr vegg, þ.e.a.s. klæðning veggjar hafi verið rofin vegna festinga. Á vettvangsgöngu hafi einnig mátt sjá að gap væri á klæðningu uppi við loft. Aðalstefnandi haldi því fram að gagnstefnendur hafi átt eða mátt gera sér grein fyrir því við skoðun fasteignarinnar að frágangur veggjarins væri ekki í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar, enda sé gagnstefnandi H-kk-nf F-kk-nf sérfræðingur á þessu sviði. Á heimasíðu Mannvirkjastofnunar sé hann að finna á lista yfir löggilta slökkviðliðsmenn. Til þess að fá löggildingu sem slökkviliðsmaður sé það skilyrði sett í 4. tölulið 2. gr. reglugerðar nr. 195/1994 um menntun, réttindi og skyldur slökkviliðsmanna að slökkviliðsmenn skuli hafa iðnmenntun, sem nýtist í starfi slökkviliðsmanna, eða sambærilega menntun og reynslu. Þetta atriði skipti miklu, enda hvíli þá ríkari skylda á gagnstefnendum til að sinna skoðunarskyldu sinni við kaupin og haldi aðalstefnandi því fram að þau hafi ekki sinnt henni sem skyldi við skoðun fasteignarinnar.

Kröfu vegna meints ágalla á bílskúrshurð sé einnig mótmælt en því sé haldið fram að gagnstefnendur hafi vanrækt skoðunarskyldu sína þar sem ástand hurðarinnar sé augljóst. Þá telji dómkvaddur matsmaður að ekki sé um galla að ræða heldur sé komið að viðhaldi þéttikants og stillingu hurðarinnar, sem sé eðlilegt eftir 13 til 14 ára notkun. Aðalstefnandi hafi aldrei lofað gagnstefnendum að bílskúrshurð væri í öðru og betra ástandi en sambærilegar hurðir né heldur hafi neitt slíkt komið fram í söluyfirliti eða kaupsamningi um fasteignina.

Þá sé mótmælt kröfu vegna snjóbræðslulagnar en matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að frágangur og uppbygging snjóbræðslukerfis sé hefðbundin og virkni kerfisins í lagi, fyrir utan það að skipta þurfi um hitastýrðan loka. Aðalstefnandi hafi upplýst gagnstefnendur við söluna um að hann hefði nær ekkert notað snjóbræðsluna á meðan hann bjó í fasteigninni en einnig skuli á það bent að ekkert sé getið um snjóbræðslukerfi í söluyfirliti né í kaupsamningi og ekki séu til teikningar af kerfinu hjá byggingarfulltrúa. Gagnstefnendur hafi samkvæmt framangreindu mátt gera ráð fyrir einhverjum viðhaldskostnaði á kerfinu þar sem aðalstefnandi hafi upplýst að hann hefði ekki notað kerfið í mörg ár.

Þá sé kröfu gagnstefnenda um bætur vegna leka í anddyri einnig mótmælt, enda hafi gagnstefnendur verið upplýst um lekann, auk þess sem ummerki lekans hafi ekki getað farið fram hjá þeim við skoðun á fasteigninni, sbr. skoðunarskyldu þeirra.

Um lagarök vísar aðalstefnandi einkum til laga nr. 40/2002, kaupa-, samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga, kaupsamnings aðila, ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, laga nr. 41/1992 um brunavarnir og brunamál og loks reglugerðar nr. 195/1994.

III

Til stuðnings aðalkröfu sinni um sýknu byggja gagnstefnendur einkum á því að aðalstefnandi hafi ekki uppfyllt kaupsamninginn um Ólafsgeisla 9. Þá sé fasteignin haldin göllum sem aðalstefnandi beri ábyrgð á. Eignin hafi ekki verið afhent í samræmi við það sem keypt var. Í söluyfirliti hafi eignin verið seld án galla en skömmu eftir afhendingu hafi komið fram umfangsmiklir gallar sem aðalstefnanda hafi verið kunnugt um. Þá hafi fasteignin átt að uppfylla þau skilyrði sem gerð séu miðað við byggingarreglugerð. Gagnstefnendur telji sig hafa orðið fyrir tjóni sem aðalstefnandi beri ábyrgð á.

Gagnstefnendur byggja á því að skoðunarskylda kaupenda samkvæmt fasteignakauparétti nái ekki til þeirra galla sem húsið sé haldið. Megi þar nefna frágang rafmagns, ónýt blöndunartæki, ónýt útiljós, ónýtan gufugleypi, ranga tengingu á heitum potti, rakavörn í þaki húss, byggingarefni milli brunahólfa, myglu fyrir innan flísalögn í þvottahúsi sem aðalstefnandi hafi sjálfur gert við vegna raka, leka með bílskúrshurð og útihurð í anddyri og fleira. Við hefðbundna skoðun sé ómögulegt að sjá þessa galla en ljóst megi vera að aðalstefnandi hafi vitað eða mátt vita af þeim en látið hjá líða að upplýsa gagnstefnendur um þá. Því skuli haldið til haga að gagnstefnendur hafi ekki gert kröfu um bætur vegna annarra þátta en matsgerð taki til þó kostnaður vegna þeirra hlaupi á hundruðum þúsunda.

Fram komi í matsgerð að samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um ákveðinn fjölda loftrása á hvern fermetra á þakfleti. Í umræddu húsi sé aðeins um helmingur þeirra loftrása sem krafa sé gerð um samkvæmt reglugerðinni. Þá komi fram að ummerki séu um leka á útvegg ofan við eldhúsinnréttingu og örveruvöxt í krossviði. Í fyrstu rigningu eftir að gagnstefnendur hafi flutt inn í húsið hafi regnvatn streymt undan eldhússkápum og niður á borðplötu. Á bak við ísskáp hafi verið myglaður veggur og innrétting eldhússins, þar sem lekinn hafi verið, hafi reynst ónýt. A-kk-þgf hafi hlotið að vera ljóst að þak hefði lekið þar sem vatn rási undan innréttingu í eldhúsi og sé vel sýnilegt. Hið sama eigi við um myglu á bak við ísskáp, sem hafi verið augljós þegar ísskápur hafi verið fjarlægður. Gagnstefnendur viðurkenni að þau hafi ætlað að skipta út innréttingu í eldhúsi, enda hafi þau ekki gert kröfu um úrbætur á þeirri sem fyrir var og hafi verið ónýt vegna myglu. En það sé fjarstæðukennt að halda því fram að aðalstefnandi hafi ekki vitað af lekanum þar sem vatnstaumar renni niður veggi innréttingarinnar og hafi valdið raka og myglu í henni. Þetta hafi aðalstefnandi látið hjá líða að upplýsa gagnstefnendur um við skoðun og kaup á fasteigninni. Hafi hann ekki rækt upplýsingaskyldu sína að þessu leyti.

Um uppbyggingu veggja neðri hæðar segi í matsgerð að þeir séu ekki í samræmi við byggingarlýsingu á aðaluppdrætti. Þá komi fram að við endurnýjun á baðherbergi hafi gipsplötuklæðning verið endurnýjuð við sturtuklefa og greinileg ummerki séu eftir leka eða raka á baki gipsplötuklæðingar neðst í vegg. Eins og fram komi í matsgerð hafi baðherbergi verið endurnýjað og það ekki gert á fullnægjandi hátt þannig að leki og raki hafi myndast. Fram komi hjá aðalstefnanda að á baðherbergi hafi komið fram leki sem aðalstefnandi hafi ráðist í viðgerðir á. Hann beri fulla ábyrgð á frágangi vegna endurnýjunar baðherbergisins og hafi mátt vita að hann hefði ekki verið fullnægjandi. Aðalstefnandi haldi því fram að matsmaður hafi framkallað leka með því að láta vatn leka með húsinu og aðstæður sem þessar komi aldrei eða nær aldrei upp og að umræddur leki sé því lítill sem enginn. Þegar gagnstefnendur hafi orðið vör við lekann hafi aftur á móti verið snjóþungt og leysingar í bland við mikla ofankomu. Þær aðstæður séu algengar hér á landi, enda þótt þær hafi ekki verið fyrir hendi þegar matsmaður framkvæmdi matið. Því sé hafnað sem röngu að matsmaður hafi framkallað lekann eins og haldið er fram í stefnu, enda verði að gera þá kröfu að hús haldi vatni og vindum.

Fram komi í matsgerð að frágangur milli íbúðar og bílskúrs uppfylli ekki kröfur um frágang milli brunahólfa og endurgera þurfi vegginn til að hann uppfylli kröfur í byggingarreglugerð. Aðalstefnandi haldi því fram að við vettvangsgöngu hafi mátt sjá að gap væri á klæðningu við loft. Gagnstefnendur hafi þannig átt að gera sér grein fyrir því að frágangur veggjarins væri ekki í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar þar sem gagnstefnandi H-kk-nf F-kk-nf sé iðnmenntaður. Þessu sé alfarið mótmælt. Skoðunarskylda nái ekki til þess að kanna uppbyggingu veggja og gap í lofti húss með mikilli lofthæð, sem ekki sé sýnilegt nema leitað sé sérstaklega eftir því, kalli ekki á það að kaupandi kanni nánar uppbyggingu veggja, hvort sem um leikmenn eða lærða sé að ræða.

Við skoðun matsmanns á matslið 4 hafi komið fram að leki sé við bílskúrshurð og gera verði við þéttingar og stilla hurðina til að koma í veg fyrir áframhaldandi leka. Af hálfu a-kk-ef sé því haldið fram að snjóbræðslu sé ekki getið í söluyfirliti eða kaupsamningi fyrir fasteignina. Hins vegar sé það svo að aðalstefnandi hafi upplýst gagnstefnendur um hitalögn í bílaplani við skoðun. Beri hann því hlutlæga ábyrgð á því að virkni hennar sé í lagi. Gildi einu hvort hann hafi kosið að nýta sér snjóbræðsluna eður ei.

Að lokum staðfesti matsmaður að leki sé við útihurð. Komi fram að vatn hafi safnast saman í falsi í karmi hurðarinnar og lekið í töluverðan tíma og skemmt klæðningar á millivegg bílskúrs og forstofu og hurðarkarm. Aðalstefnandi hafi upplýst gagnstefnendur um að komist hefði verið fyrir lekann þótt ummerki eftir hann sæjust. Gagnstefnendur hafi með engu móti getað áttað sig á því að það reyndist ekki rétt og að þau þyrftu að ráðast í umfangsmikla viðgerð á hurð og millivegg.

Á því sé byggt að fasteignin sé gölluð í skilningi 18., 19., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnendur eigi því rétt til skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi aðalstefnanda sem nemi a.m.k. fjárhæð mats á göllum á eigninni, sbr. 34., 37., 41. og 43. gr. sömu laga. Samkvæmt þeim lögum eigi gagnstefnendur rétt á að halda eftir þeim hluta af kaupverðinu sem nægi til tryggingar kröfu sinni um skaðabætur og/eða afslátt vegna galla á eigninni. Samtals nemi kostnaðaráætlun matsgerðar 2.495.300. kr., sem sé hærri upphæð en stefnufjárhæð í málinu.

Þá sé aðalkrafan í málinu um sýknu byggð á því að gagnstefnendur krefjist þess að á móti stefnukröfunni verði skuldajafnað kröfu gagnstefnenda um afslátt og/eða skaðabætur af kaupverði hinnar seldu eignar vegna galla á eigninni. Byggi krafan á heimild í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Hafi gagnstefnendum því verið heimilt að halda eftir lokagreiðslu kaupverðs vegna galla á eigninni, enda eigi þau kröfu á hendur aðalstefnanda um skaðabætur og/eða afslátt vegna galla á eigninni og eigi þær kröfur að koma til skuldajafnaðar á móti kröfu aðalstefnanda.

Hvað varði varakröfu gagnstefnenda um sýknu að svo stöddu þá sé á því byggt að skylda gagnstefnenda samkvæmt kaupsamningnum til að greiða lokagreiðslu, hafi frestast þar sem gallar séu á eigninni. Aðalstefnandi hafi ekki uppfyllt ákvæði kaupsamningsins og hafi ekki sýnt fram á að sá tími sé kominn að hann geti krafið gagnstefnendur um lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi og afsali. Hafi aðalstefnandi ekki uppfyllt þær skyldur sem hann hafi tekið á sig. Þar sem aðalstefnandi hafi vanefnt skyldur sínar geti gagnstefnendur ekki greitt lokagreiðslu að svo stöddu án þess að vera með tryggingu fyrir réttum efndum, en aðalstefnandi hafi hafnað sáttaboði gagnstefnenda. Varakrafan í málinu um sýknu að svo stöddu sé einnig byggð á sömu sjónarmiðum og aðalkrafan um sýknu. Byggi krafan á heimild í 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991.

Um lagarök vísi gagnstefnendur einkum til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar og laga nr. 40/2002, ákvæða laga nr. 38/2001 og byggingarreglugerðar.

IV

Eins og áður segir krefjast gagnstefnendur í gagnsök greiðslu úr hendi aðalstefnanda vegna meintra galla á fasteigninni að Ólafsgeisla 9. Í gagnsök byggja gagnstefnendur einkum á sambærilegum málsástæðum og í aðalsök málsins. Nánar tiltekið byggja þau á því að fasteignin að Ólafsgeisla 9 í Reykjavík sé og hafi verið haldin umfangsmiklum göllum sem aðalstefnandi beri ábyrgð á. Eignin hafi ekki verið afhent í samræmi við það sem keypt var. Í söluyfirliti hafi eignin verið seld án galla en skömmu eftir afhendingu hafi komið fram umfangsmiklir gallar sem aðalstefnandi hafi vitað af. Þá átti fasteignin að uppfylla þau skilyrði sem gerð eru miðað við byggingarreglugerð. Gagnstefnendur telji sig hafa orðið fyrir tjóni sem aðalstefnandi beri ábyrgð á.

Aðalstefnandi beri ábyrgð á umræddum göllum sem söluaðili fasteignarinnar. Um ábyrgð hans fari eftir annars vegar 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 og hins vegar eftir almennu skaðabótareglunni.

Varðandi sönnun á göllum megi vísa til matsgerðar hins dómkvadda matsmanns, sem feli í sér ítarlega greiningu á þeim göllum sem fram hafi komið á fasteigninni, meðal annars um orsök galla, hverra úrbóta sé þörf, kostnað við þær og fjárhæðir krafna um skaðabætur og/eða afslátt.

Hvað varði loftun þaks þá komi fram í matsgerð að samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um ákveðinn fjölda loftrása á hvern fermetra á þakfleti. Í umræddu húsi sé aðeins um helmingur áskilinna loftrása. Hvað varði uppbyggingu veggja neðri hæðar þá segi í matsgerð að þeir séu ekki í samræmi við byggingarlýsingu á aðaluppdrætti. Hvað varði millivegg milli íbúðar og bílskúrs þá komi fram í niðurstöðu matsgerðar að frágangur í þeim efnum uppfylli ekki kröfur um frágang milli brunahólfa og endurgera þurfi vegginn til að hann uppfylli kröfur í byggingarreglugerð. Þá komi fram í matsgerðinni að leki sé við bílskúrshurð og gera verði við þéttingar og stilla hurðina til að koma í veg fyrir áframhaldandi leka. Að lokum staðfesti matsmaður að leki sé við útihurð. Þá byggi gagnstefnendur á því að aðalstefnandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína að því er varðar snjóbræðslu í bílaplani. Um öll þessi atriði byggja gagnstefnendur á nánari röksemdum sem raktar eru hér að framan í umfjöllun um málsástæður þeirra í aðalsök.

Fasteignin sé gölluð í skilningi 18., 19., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Byggt sé á því að gagnstefnendur eigi rétt til skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi aðalstefnanda sem nemi a.m.k. fjárhæð mats á göllum á eigninni, sbr. 34., 37., 41. og 43. gr. sömu laga.

Krafa gagnstefnenda um vexti miðist við það tímamark er mánuður hafi verið liðinn frá því að aðalstefnandi hafi verið krafinn um greiðslu samkvæmt matsgerð.

Um lagarök vísi gagnstefnendur einkum til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar og laga nr. 40/2002, einkum 18., 19., 41. og 43. gr. laganna, auk meginreglna fasteignakauparéttar. Þá sé vísað til ákvæða þágildandi laga nr. 73/1997 og þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þá sé vísað til almennra reglna skaðabótaréttarins.

V

Í greinargerð sinni í gagnsök byggir aðalstefnandi á sömu röksemdum og hann setur fram fyrir kröfum sínum í aðalsök málsins. Hann leggur einnig áherslu á að í bréfi lögmanns gagnstefnenda, dags 10. desember 2015, hafi verið settar fram kröfur á hendur aðalstefnanda vegna meintra galla á fasteigninni með vísan til niðurstöðu matsgerðar A-kk-ef E-kk-ef án rökstuðnings fyrir því hvort krafan væri byggð á afsláttar- eða skaðabótasjónarmiðum. Í stefnu sé ekki heldur gerð tilraun til þess að rökstyðja með hvaða hætti aðalstefnandi beri ábyrgð á meintum göllum, hvort það sé vegna saknæmrar háttsemi hans, með bótaábyrgð án sakar eða á grundvelli afsláttarsjónarmiða. Einungis sé vísað til þess að aðalstefnandi beri ábyrgð á meintum göllum sem söluaðili fasteignarinnar og fari því um ábyrgð hans eftir annars vegar 18. og 19. gr. og hins vegar eftir almennu skaðabótareglunni. Gagnstefnendur hafi hins vegar ekki rökstutt nánar með hvaða hætti aðalstefnandi beri ábyrgð á meintum göllum og öllum fullyrðingum þess efnis sé harðlega mótmælt sem röngum og ósönnuðum en þetta valdi aðalstefnanda verulegum vandkvæðum við að taka til varna í málinu. Þótt ekki sé gerð krafa um frávísun málins geri aðalstefnandi verulegar athugasemdir við málatilbúnað gagnstefnenda og telji langlíklegast að hann fari í bága við e-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991.

Aðalstefnandi hafni því einnig með öllu að matsgerðin sýni eða sanni að fasteignin sé haldin göllum sem hann beri ábyrgð á. Hann mótmæli því að hann beri hlutlæga ábyrgð á meintum ágöllum fasteignarinnar eða að þeir rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Öllum röksemdum gagnstefnenda um að fasteignin sé haldin göllum sem aðalstefnandi beri ábyrgð á sé mótmælt, sem og kröfum gagnstefnenda um að aðalstefnandi veiti afslátt af kaupverði fasteignarinnar eða greiði bætur vegna meintra galla. Þessu öllu hafni aðalstefnandi sem ósönnuðu, órökstuddu og röngu.

Gagnstefnendur hafi hvorki sýnt fram á að aðalstefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við söluna sem leiði til bótaábyrgðar né hafi þau sýnt fram á að hann sé skaðabótaskyldur án sakar. Þau hafi heldur ekki sýnt fram á að skilyrði fyrir afslætti af kaupverði séu til staðar. Í því samhengi sé sérstaklega áréttað að gagnstefnendur hafi ekki tekið tillit til ákvæða fjöleignarhúsalaga um sameiginlegan kostnað við kröfugerð sína, sem aðalstefnandi telji allt of háa, og haldi aðalstefnandi því fram að krafa gagnstefnenda sé vanreifuð af þessum sökum.

Varakröfu sína um verulega lækkun byggi aðalstefnandi á öllum sömu málsástæðum og sjónarmiðum og varðandi aðalkröfu sína um sýknu eftir því sem við eigi. Aðalstefnandi byggi jafnframt á því að krafa gagnstefnenda sé verulega vanreifuð því að þau hafi ekki tekið tillit til þess í kröfugerð sinni að unnt sé að fá hluta af virðisaukaskatti endurgreiddan af vinnu á verkstað, en matsmaður hafi þó sundurliðað matsgerð að þessu leyti. Beri því að lækka kröfu gagnstefnenda þegar af þessum sökum en einnig af þeirri ástæðu að hluti af kröfum gagnstefnenda vegna meintra galla falli undir ákvæði fjöleignarhúsalaga um kostnaðarskiptingu sameigenda í fjöleignarhúsum. Gagnstefnendur hafi ekki tekið tillit til þessa í kröfugerð sinni og haldi aðalstefnandi því fram að stefnukrafan sé allt of há og vanreifuð af þessum sökum.

Um lagarök vísi aðalstefnandi til laga nr. 40/2002, laga nr. 26/1994, meginreglna samninga- og kröfu- og skaðbótaréttar og til reglugerðar nr. 195/1994.

VI

Óumdeilt er að 18. nóvember 2014 komst á gildur kaupsamningur milli málsaðila um fasteignina að Ólafsgeisla 9 í Reykjavík. Þá viðurkenna gagnstefnendur að þeim hefði að öllu jöfnu borið að greiða aðalstefnanda 1.706.800 kr. eigi síðar en 16. mars 2015, rétt eins og dómkrafa aðalstefnanda í aðalsök miðast við. Þau byggja aftur á móti á því að tilteknir annmarkar á fasteigninni heimili þeim að halda eftir greiðslu og raunar séu annmarkarnir slíkir að þau telji rétt að krefjast greiðslu á fjármunum úr hendi aðalstefnanda. Nánar tiltekið nemi annmarkar á fasteigninni samkvæmt matsgerð dómkvadds manns 2.495.300 kr. Gagnstefnendur telji sig því geta skuldajafnað þeirri fjárhæð á móti dómkröfu aðalstefnanda í aðalsök. Til viðbótar geti gagnstefnendur krafið aðalstefnanda um mismuninn á 2.495.300 kr. og 1.706.800 kr.

Ágreiningslaust er að gagnstefnendur skoðuðu fasteignina að Ólafsgeisla 9 þrisvar sinnum áður en þau gerðu kauptilboð í eignina. Fyrst mættu þau á opið hús sem haldið var af fasteignasölu sem annaðist sölu eignarinnar. Þau komu aftur síðar og skoðuðu fasteignina með S-kk-þgf G-kk-þgf, löggiltum fasteignasala. Loks fengu gagnstefnendur að koma aftur og mæla fyrir nýrri innréttingu sem þau hugðust setja upp í eldhúsi fasteignarinnar.

Fyrir dómi lýsti gagnstefnandinn H-kk-nf F-kk-nf því að gagnstefnendur hefðu fengið eignina afhenta fyrir tilsettan tíma, en samkvæmt kaupsamningi átti að afhenda eignina 15. janúar 2015. Þau hefðu þá ætlað að ráðast í endurbætur á eigninni. Hann hefði því byrjað á því að rífa niður innréttinguna í eldhúsinu. Skemmdir fyrir ofan innréttinguna hefðu komið í ljós þegar veggklæðning fyrir ofan innréttinguna hefði verið fjarlægð, en klæðningin náði alla leið upp að lofti. Síðan hefði H-kk-nf farið í þvottahús á neðri hæð og tekið flísar af vegg þar. Veggurinn þar undir hefði reynst morkinn. Þannig hefðu fyrstu annmarkarnir á fasteigninni komið í ljós. H-kk-nf staðfesti jafnframt að hann væri, eins og áður segir, menntaður smiður en kvaðst ekki hafa starfað við smíðar í rúm 20 ár, heldur sem slökkviliðsmaður.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst notuð fasteign ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Við málflutning staðfesti lögmaður gagnstefnenda að ekki væri byggt á því að meintir annmarkar á fasteigninni næðu svokölluðum gallaþröskuldi þannig að ágallarnir rýrðu verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði. Þess í stað væri einungis byggt á saknæmri háttsemi aðalstefnanda við söluna. Í þessu felst þá einnig að gagnstefnendur byggja í reynd ekki á 19. gr. laga nr. 40/2002 þótt vísað hafi verið til ákvæðisins í stefnu þeirra í gagnsök.

Sú saknæma háttsemi sem gagnstefnendur byggja á að aðalstefnandi hafi sýnt af sér felst í meintri vanrækslu á upplýsingaskyldu um annmarka á eigninni, þ.e. ýmist skorti á upplýsingagjöf, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, eða rangri upplýsingagjöf, sbr. 27. gr. sömu laga. Samkvæmt 26. gr. laganna telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.

Þeir annmarkar og kostnaðarliðir sem gagnstefnendur byggja á eru raktir í sjö liðum í matsgerð dómkvadds matsmanns, sem vikið er að hér að framan. Þar segir í fyrsta lagi að loftun þaks sé í samræmi við samþykkta uppdrætti en á þeim sé hönnun og skilgreining fyrir loftun þaks ekki í samræmi við kröfur greinar 136.4 í þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Í öðru lagi sé frágangur útveggja á neðri hæð ekki í samræmi við byggingarlýsingu á aðaluppdrætti. Í þriðja lagi sé frágangur veggjar á milli bílskúrs og íbúðar ekki í samræmi við kröfur byggingarfulltrúa til brunahólfandi veggja eða uppdrætti arkitekts. Í fjórða lagi sé leki með bílskúrshurð. Matsmaður geti þó ekki staðfest eða metið hvort rangt hafi verið staðið að uppsetningu hurðarinnar 13 til 14 árum áður. Aftur á móti þurfi að fara yfir þéttingar á hurðinni og endurnýja hluta þeirra ásamt því að stilla hurðina. Almennt tekur matsmaðurinn fram að reglulega þurfi að fara yfir hurðir, viðhalda stillingu og þétta þær. Í fimmta lagi sé frágangur og uppbygging snjóbræðslukerfis með hefðbundnum hætti og virkni kerfisins í lagi fyrir utan það að hitastýrður loki sé stífur og hætta á að hann svari ekki rétt við breytingum í hita á affallsvatni. Í sjötta lagi sé leki með útihurð. Í sjöunda lagi er greint frá því í matsgerð að kostnaðaráætlun taki einnig mið af viðbótarkostnaði við umsjón og eftirlit með viðgerð á fasteigninni.

Að mati dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómanda, má fallast á röksemdafærslu í matsgerð dómkvadds matsmanns. Ekki verður þó dregin sú ályktun af matsgerðinni að umræddur leki með bílskúrshurð teljist galli sem aðalstefnandi beri ábyrgð á. Fremur verður að líta svo á að eðlilegt geti talist að fara þurfi yfir þéttingar á 13 til 14 ára bílskúrshurð og endurnýja hluta þeirra ásamt því að stilla hurðina. Gagnstefnendur höfðu ekki réttmæta ástæðu til að ætla að þau yrðu sérstaklega upplýst um slíkt minni háttar atriði. Getur það heldur ekki talist hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings málsaðila að upplýsingarnar voru ekki veittar, sbr. 2. málslið 26. gr. laga nr. 40/2002. Hið sama á við um stífan hitastýrðan loka snjóbræðslukerfis, enda staðfestir matsgerð hins dómkvadda matsmanns að virkni kerfisins sé að meginstefnu í lagi.

Hvað varðar þá annmarka sem eftir standa og raktir eru í matsgerð dómkvadds matsmanns bera gagnstefnendur sönnunarbyrðina fyrir því að aðalstefnandi hafi vitað eða mátt vita um þá og leynt gagnstefnendur þeim upplýsingum. Þegar litið er til eðlis þeirra atriða sem um ræðir telst ósannað að aðalstefnandi, sem starfar sem íþróttakennari og býr ekki yfir iðnmenntun, hafi vitað eða mátt vita af annmörkum sem varða loftun þaks, frágang útveggja á neðri hæð og frágang veggjar milli bílskúrs og íbúðar. Sú staðreynd að faðir aðalstefnanda var sá verktaki sem byggði fasteignina getur ekki ein og sér hróflað við þessari niðurstöðu. Hvað varðar frágang veggjar milli bílskúrs og íbúðar skal þess sérstaklega getið að gagnstefnandinn H-kk-nf viðurkenndi fyrir dómi að engin leið væri að sjá utan frá að slíkur annmarki væri á veggnum. Rennir þessi yfirlýsing hans frekari stoðum undir framangreinda ályktun dómsins um að aðalstefnanda hafi ekki mátt vera kunnugt um þennan annmarka.

Hvað varðar leka með útihurð þá er óumdeilt að ummerki voru um þann annmarka við skoðun fasteignarinnar. Þá ræddu málsaðilar sérstaklega um þetta atriði fyrir söluna. Byggja gagnstefnendur á því að aðalstefnandi hafi upplýst þau munnlega um að viðgerð hefði átt sér stað á hurðinni en þær upplýsingar hefðu verið rangar, sbr. 1. mgr. 27. gr. og 2. málslið 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Aðalstefnandi greindi frá því fyrir dómi að hann hefði rætt um hurðina við gagnstefnendur og sagt þeim frá viðgerð sem hann hefði framkvæmt nokkrum árum áður. Að mati dómsins veitti aðalstefnandi gagnstefnendum ekki allsendis fullnægjandi upplýsingar að þessu leyti, enda telst sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að viðgerð aðalstefnanda hafði ekki borið árangur. Þegar litið er til áætlaðs viðgerðarkostnaðar vegna þessa annmarka, sem nemur minna en hálfu prósenti af kaupverði fasteignarinnar, verður aftur á móti að álykta sem svo að 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 eigi við um þennan annmarka, enda verður ekki séð að hinar misvísandi upplýsingar hafi með nokkru móti haft áhrif á ákvörðun um gerð eða efni kaupsamnings málsaðila.

Við munnlegan flutning málsins hélt lögmaður gagnstefnenda því fram að aðalstefnandi bæri einnig ábyrgð á því að lokaúttekt hefði ekki farið fram fyrir sölu fasteignarinnar, en við slíka úttekt hefðu áðurnefndir annmarkar á fasteigninni komið í ljós. Í því fælist ákveðin vanræksla aðalstefnanda sem hefði með úttektinni getað orðið uppvís um raunverulegt ástand eignarinnar. Vísaði lögmaðurinn um þetta meðal annars til laga nr. 160/2010 um mannvirki. Þessari málsástæðu mótmælti lögmaður aðalstefnanda á þeirri forsendu að hún teldist of seint fram komin. Í greinargerð gagnstefnenda í aðalsök var umræddri málsástæðu ekki hreyft. Í stefnu þeirra í gagnsök var málsástæðum skipt niður í flokka eftir því að hvaða aðilum þeim var beint. Málsástæðunni var þar ekki hreyft gagnvart aðalstefnanda, en eins og áður segir tók málsókn gagnstefnenda upphaflega til fleiri málsaðila. Gegn mótmælum aðalstefnanda kemst umrædd málsástæða því ekki að fyrir dómi.

Gagnstefnendur byggja einnig á því að þeim hafi verið veittar rangar upplýsingar við kaupin þar sem fylgiskjal með kaupsamningnum segi fasteignina vera á byggingarstigi 7, sem sé fullgerð bygging. Það sé aftur á móti ekki rétt. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Umrætt fylgiskjal er útprentun úr fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands og endurspeglar raunverulega skráningu hjá stofnuninni. Að mati dómsins, sem er eins og áður segir skipaður sérfróðum meðdómanda, verður auk þess ekki séð að orsakasamhengi sé á milli skorts á lokaúttekt og þeirra annmarka sem gagnstefnendur hafa byggt á í málinu. Með öðrum orðum telur dómurinn að jafnvel þótt lokaúttekt hefði farið fram þá hefðu umræddir annmarkar fasteignarinnar að Ólafsgeisla 9, sem gagnstefnendur byggja málatilbúnað sinn á, ekki uppgötvast eða verið teknir sérstaklega fyrir við slíka úttekt, eins og viðtekin venja er um framkvæmd hennar. Ber því að hafna þessari málsástæðu gagnstefnenda.

Loks byggja gagnstefnendur kröfur sínar á hendur aðalstefnanda á almennu skaðabótareglunni. Þau hafa aftur á móti engin viðhlítandi rök fært fyrir því hvernig skilyrðum hinnar almennu reglu um skaðabætur utan samninga sé fullnægt í málinu. Verður því einnig að hafna þessari málsástæðu gagnstefnenda.

Að öllu framangreindu virtu ber að sýkna aðalstefnanda af kröfum gagnstefnenda í gagnsök. Verður því að byggja niðurstöðuna í aðalsök á kaupsamningi málsaðila, en eins og áður segir mótmæla gagnstefnendur því ekki að þau séu skuldbundin af samningnum þótt þau hafi talið sér heimilt að halda eftir greiðslu í aðalsök á forsendum sem dómurinn hefur þegar hafnað í umfjöllun um kröfur þeirra í gagnsök. Í samræmi við framanritað verður fallist á kröfu aðalstefnanda í aðalsök málsins. Ber krafa hans dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá umsömdum gjalddaga, sem var 16. mars 2015, sbr. einnig 1. mgr. 5. gr. og 12. gr. sömu laga.

Eftir þessum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verða gagnstefnendur dæmd sameiginlega til að greiða aðalstefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.600.000 kr.

Af hálfu aðalstefnanda flutti málið G-kvk-nf R-kvk-nf lögmaður.

Af hálfu gagnstefnenda flutti málið L-kvk-nf M-kvk-nf O-kvk-nf lögmaður.

Dóm þennan kveða upp A-kk-nf H-kk-nf, héraðsdómari og dómsformaður, A-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf verkfræðingur. Dómsformaður tók við meðferð málsins 19. febrúar síðastliðinn, en hafði fram til þess engin afskipti haft af meðferð þess.

D Ó M S O R Ð:

Gagnstefnendur, H-kk-nf F-kk-nf og S-kvk-nf Ó-kvk-nf, greiði aðalstefnanda, S-kk-þgf S-kk-þgf, 1.708.600 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. mars 2015 til greiðsludags.

Gagnstefnendur greiði sameiginlega aðalstefnanda 1.600.000 krónur í málskostnað.

A-kk-nf H-kk-nf

A-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf