Z-2/2006

Sóknaraðili málsins er SPRON, kt. 610269-5089, Ármúla 13a, Reykjavík, en varnaraðili er B-kk-nf S-kk-nf Þ-kk-nf, kt. 291172-5989, Jórsölum 16, Kópavogi.

Málið barst héraðsdómi hinn 23. nóvember 2006 með bréfi lögmanns Spron, sem dagsett er 22. nóvember sama ár og var tekið til úrskurðar 9. mars sl. að afloknum munnlegum málflutningi.

Dómkröfur:

Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík frá 13. nóvember 2006 um að stöðva nauðungarsölumeðferð á eigninni Einholt 2, Reykjavík, fastanúmer 227-5194, verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir sýslumann að halda uppboðsmeðferð áfram á grundvelli laga nr. 90/1991 til lúkningar uppboðskröfum sóknaraðila.

Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila að skaðlausu að mati dómsins.

Varnaraðili gerir þær dómkröfur að kröfu sóknaraðila verði hafnað og ákvörðun sýslumanns staðfest. Þá krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi eða að mati dómsins.

I.

Málavextir

Hinn 11. nóvember 2005 gerði varnaraðili kaupsamning við H-kk-þf R-kk-þf S-kk-þf um kaup á fasteigninni Gnitakór 7, Kópavogi. Kaupverð var 42.500.000 krónur. Eignin skyldi afhent hinn 1. desember 2005 í umsömdu ástandi, húsið fullbúið að utan en fokhelt að innan skv. staðli IST 51. Þá skyldi lóðin vera grófjöfnuð. Greiðslutilhögun samkvæmt samningnum var eftirfarandi:

1. Þegar greitt, við undirritun kauptilboðs í peningum 3.000.000

2. Með Einholti 2, Reykjavík,

fastanr. 227-5194, sbr. kaups. dags. í dag. 21.500.000

3. Þegar greitt, afhent og afsöluð bifreiðin OB-445, Subaru Lecacy 4.250.000

4. Þegar greitt (með sölulaunum v. Jörfagrundar 26) 570.000

5. Við kaupsamning og afhendingu 2.200.000

6. Við afléttingu allra veða, sem verður í síðasta lagi 1. des. 2005 3.300.000

7. Við lokafrágang allra þátta á Gnitakór 7, frá seljanda 5.500.000

8. Tveimur mánuðum eftir lokafrágang allra þátta 2.180.000

Þá skyldi seljandi aflétta veðum Frjálsa Fjárfestingabankans í eigninni eigi síðar en 1. desember 2005 en veð þessi hvíldu á 1.-5. veðrétti, samtals að fjárhæð 20.688.780.

Þann sama dag gerðu aðilar með sér kaupsamning um fasteignina Einholt 2, sem vísað er til í kaupsamningi um Gnitakór 7. Segir í þeim kaupsamningi að greitt sé: „með hluta af eignarhluta kaupanda í Gnitakór 7, Kópavogi, sbr. kaupsamning dags. í dag”. Þá segir að seljandi skuli aflétta fasteignaveðbréfum Íbúðarlánasjóðs af Einholti 2, samtals að fjárhæð kr. 7.627.000. Í sérákvæði kaupsamningsins segir að seljandi fái að vera í Einholti 2 fram til 1. mars 2006, en afhending fari fram við undirritun kaupsamnings. Kaupsamningar um Gnitakór 7 og Einholt 2, séu gerðir samhliða. Aðilum sé kunnugt um að eftir eigi að ganga frá veðflutningi á milli eignanna. Þegar veðflutningum sé lokið verði gefið út afsal vegna Einholts 2. Veðflutningar samkvæmt kaupsamningi þessum fóru hins vegar aldrei fram.

Kaupsamningi um Einholt 2, Reykjavík, var þinglýst þann 15. nóvember 2005 en kaupsamningi um Gnitakór 7, Kópavogi, var þinglýst degi síðar, þann 16. nóvember 2006.

Þann 21. mars 2006 sendi lögmaður varnaraðila H-kk-þgf R-kk-þgf, símskeyti. Þar var ítarlega gerð grein fyrir þeim verulegu vanefndum sem varnaraðili taldi sig hafa orðið fyrir af hálfu H-kk-ef R-kk-ef á báðum kaupsamningum aðila um Einholt 2 og Gnitakór 7. Þar segir m.a. að Gnitakór 7 hafi ekki verið afhent í umsömdu ástandi þann 1. desember 2005 en þar að auki hafi seljandi vanefnt samningsskyldu sína að aflétta og flytja veð frá Frjálsa fjárfestingarbankanum sem á eigninni hvíli. Í skeytinu áskyldi varnaraðili sér rétt til að beita ítrustu kröfum sem lög leyfi. Áskildi hann sér rétti til að rifta kaupunum um Einholt 2, sem greiðslu upp í kaupverð á Gnitakór 7, bjóða fram aðra greiðslu í staðinn og krefja H-kk-þf R-kk-þf að auki um bætur vegna þess tjóns sem hann fyrirsjáanlega yrði fyrir við að aflétta þeim fjárnámum sem hvíldu á Einholti 2.

Í framhaldi af þessu var af hálfu varnaraðila óskað eftir uppgjöri vegna Gnitakórs 7 og að gefið yrði út afsal fyrir þeirri eign af hálfu H-kk-ef R-kk-ef, en varnaraðili tæki að sér framkvæmdina við að færa áhvílandi lán frá Frjálsa fjárfestingarbankanum í samræmi við kaupsamning yfir á Einholt 2. Það sem næmi ógreiddum eftirstöðvum kaupverðs Gnitakórs 7, alls 10.980.000 krónum yrði skuldajafnað á móti kröfu stefnda um galla á eigninni Gnitakór 7 og varnaraðili tæki því við húsinu í núverandi ástandi. Gefið var út afsal í samræmi við þetta samkomulag varnaraðila og H-kk-ef R-kk-ef þann 14. maí 2006 sem þinglýst var á eignina þann 22. maí sama ár.

Þann 15. júní 2006 sendi lögmaður varnaraðila H-kk-þgf R-kk-þgf símskeyti, þar sem hann hafði ekki látið aflétta fjárnámum af Einholti 2 og varnaraðila því gert ókleift að flytja lán Frjálsa fjárfestingarbankans af Gnitakór á Einholt og lán Íbúðalánasjóðs af Einholti. Áskildi varnaraðili sér rétt til að sækja H-kk-þf R-kk-þf fyrir allt það tjón sem varnaraðili myndi fyrirsjáanlega verða fyrir vegna uppgjörs á áhvílandi lánum við Frjálsa fjárfestingarbankann sem hvíldu á Gnitakór 7. Skoraði varnaraðili á H-kk-þf R-kk-þf að reyna að ná sáttum.

Frá 7. desember 2005 til 27. júní 2006 voru gerð samtals 13 fjárnám í fasteigninni Einholti 2 og þeim þinglýst á eignina. Voru öll fjárnámin gerð vegna útistandandi skulda H-kk-ef R-kk-ef, en fasteignin að Einholti 2 var þá eina skráða eign hans. Á meðal kröfuhafa var sóknaraðili.

Frjálsi fjárfestingarbankinn fór fram á nauðungarsölu á fasteigninni Gnitakór 7. Með bréfi þann 6. september 2006 féllst varnaraðili á að greiða upp skuldina og var hún greidd samtals að fjárhæð kr. 24.437,477. Varnaraðili krafði síðan H-kk-þf R-kk-þf um þá fjárhæð. Í kjölfarið urðu þeir sáttir um að rifta kaupsamningi um Einholt 2 sökum þess að verulegar vanefndir höfðu orðið á skyldum H-kk-ef R-kk-ef samkvæmt kaupsamningi um Gnitakór 7. Gaf varnaraðili út yfirlýsingu um riftun á kaupsamningi um Einholt 2, sem greiðslu fyrir kaup á fasteigninni Gnitakór 7 og var þeirri yfirlýsingu þinglýst þann 9. nóvember 2006.

Á grundvelli nauðungarsölubeiðna frá SP-fjármögnun hf. og sýslumannsins í Kópavogi var fyrsta fyrirtaka vegna nauðungarsölu á fasteigninni Einholt 2, Reykjavík, ákveðin þann 24. ágúst 2006. Byrjun uppboðs fór fram þann 23. október 2006 og þar var ákveðið að halda framhaldsuppboð á eigninni sjálfri þann 13. nóvember 2006. Við framhaldsuppboðið ákvað sýslumaður að stöðva framgang nauðungarsölunnar og byggðist sú ákvörðun á því að kröfur gerðarbeiðanda væru fjárnámskröfur á H-kk-þf R-kk-þf S-kk-þf, sem var þinglýstur eigandi samkvæmt kaupsamningi en þeim kaupsamningi hafði verið rift og hafði riftunaryfirlýsingunni verið þinglýst.

II.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila.

Sóknaraðili byggir dómkröfur sínar á þeirri málsástæðu að riftun kaupsamnings um Einholt 2, Reykjavík, sé ólögmæt, þar sem lagaskilyrði skorti.

Meint riftun kaupsamnings um Einholt 2, Reykjavík, uppfylli ekki nema að litlu leyti skilyrði riftunar. Einhliða yfirlýsing varnaraðila, B-kk-ef S-kk-ef Þ-kk-ef, um riftun sé ekki nægjanleg til þess að riftun nái fram að ganga. Það skipti heldur ekki máli þó að viðsemjandi hans, H-kk-nf R-kk-nf, samþykki með undirritun sinni móttöku riftunaryfirlýsingar og riftun. Riftun sem vanefndaúrræði sé einhliða yfirlýsing samningsaðila um slit á samningi. Riftun sé alfarið á ábyrgð þess sem gefi út yfirlýsingu um slíkt. Það skipti ekki máli hvort viðsemjandi þess, sem gefur út riftunaryfirlýsingu, sé sammála eða ósammála riftuninni. Allt að einu verði skilyrði riftunar að vera fyrir hendi.

Eitt af þeim skilyrðum sem þurfi að uppfylla til þess að riftun nái fram að ganga sé að vanefndir séu verulegar. Ekki verði séð að það skilyrði sé uppfyllt varðandi riftunaryfirlýsingu vegna kaupsamnings um Einholt 2, Reykjavík. Kaupverð fyrir fasteignina Einholt 2, Reykjavík, hafi verið greitt með eignarhluta kaupanda í Gnitakór 7, Kópavogi. Í riftunaryfirlýsingunni segi varnaraðili, B-kk-nf S-kk-nf Þ-kk-nf, m.a.: „Undirritaður telur að verulegar vanefndir hafi orðið á skyldum seljanda samkvæmt samningnum, þar sem greiðsla hefur ekki verið innt af hendi samkvæmt kaupsamningi um Gnitakór 7. Hefur undirritaður orðið fyrir verulegu tjóni vegna kaupa sinna á Gnitakór 7, sem nema hærri fjárhæð en framangreint söluverð Einholts 2.“ Varnaraðili hafi með engu móti sýnt fram á vanefndir viðsemjanda síns, H-kk-ef R-kk-ef, og í hverju tjón hans sé falið.

Sóknaraðila sé ljóst að veðflutningar samkvæmt kaupsamningum aðila, annars vegar um Einholt 2, Reykjavík, og hins vegar um Gnitakór 7, Kópavogi, hafi aldrei farið fram. Varnaraðili greiddi upp lán sem hvíldu á Gnitakór 7. Ekki verði séð að sú ráðstöfun geti falið í sér verulegar vanefndir af hálfu viðsemjanda hans, einkum og sér í lagi þegar litið sé til þess að um gagnkvæmar skyldur var að ræða milli þeirra, þ.e. B-kk-nf S-kk-nf átti að flytja lán frá Íbúðalánasjóði af Einholti 2 yfir á Gnitakór 7, og H-kk-nf R-kk-nf átti að flytja lán frá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. af Gnitakór 7 yfir á Einholt 2. Ekki verði séð af hverju það stafi að umræddir veðflutningar áttu sér ekki stað og hverjum það sé um að kenna. Sóknaraðili haldi því fram að þó að varnaraðili hafi greitt upp áhvílandi lán á Gnitakór 7, verði ekki talið að um verulegar vanefndir hafi verið að ræða af hálfu viðsemjanda hans. Í fyrsta lagi bendi sóknaraðili á að veðflutningur átti sér ekki stað af Einholti 2, Reykjavík, en sú skylda hvíldi á varnaraðila. Í öðru lagi áréttist að það hafi verið útgefið afsal vegna Gnitakórs 7, Kópavogi. Í afsalinu segi að kaupverð teljist að fullu greitt, þ.e. um var að ræða eftirgjöf kaupsamningsgreiðslna að fjárhæð kr. 10.980.000,-. Jafnframt hafi varnaraðili tekið sem kaupandi á sig að færa áhvílandi lán frá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. í samræmi við ákvæði kaupsamnings yfir á Einholt 2, Reykjavík. Varnaraðili hafi því ekki sýnt fram á að um verulegar vanefndir hafi verið að ræða vegna kaupsamnings um fasteignina Einholt 2, Reykjavík, og að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þess kaupsamnings. Kaupverð Einholts 2, Reykjavík, hafi verið greitt með hluta af eignarhluta viðsemjanda hans í Gnitakór 7, Kópavogi. Varnaraðili hafi fengið útgefið afsal fyrir þeirri eign, þar sem segi að kaupverð sé að fullu greitt. Það sé því vandséð að verulegar vanefndir hafi átt sér stað af hálfu kaupanda fasteignarinnar Einholts 2, Reykjavík.

Enn fremur mótmæli sóknaraðili fullyrðingum sem komi fram í bókun varnaraðila við nauðungarsölu á fasteigninni Einholt 2, Reykjavík, þann 13. nóvember 2006, þar sem segi að ekki hafi verið staðið við greiðslu kaupverðs og raunar gengið svo langt að fullyrða að aldrei hafi verið greidd króna af kaupverðinu. Kaupverð sé að fullu greitt með útgáfu afsals vegna fasteignarinnar Gnitakórs 7, Kópavogi. Af sömu ástæðu sé kröfulýsing varnaraðila, sem hafi verið lögð fram við nauðungarsölu fasteignarinnar Einholt 2, Reykjavík, þann 13. nóvember 2006, sóknaraðila með öllu óskiljanleg, en varpi ef til vill einhverju ljósi á þá villu sem varnaraðili sé í varðandi viðskipti sín við H-kk-þf R-kk-þf. Varnaraðili útskýri með engum hætti í hverju tjón hans sé fólgið. Þá sé það meginregla í íslenskum rétti, að réttaráhrif riftunar séu þau, að hvor aðili um sig skili aftur þeirri greiðslu, sem hann kunni að hafa móttekið.

Sóknaraðili fullyrðir að viðskipti varnaraðila og H-kk-ef R-kk-ef hafi falið í sér makaskipti á fasteignum. Við mögulegar vanefndir beri að líta á makaskiptasamning sem einn samning. Skipti ekki máli hvort aðilar hafi kosið að gera tvo kaupsamninga eða einn makaskiptasamning. Það sem horft sé til, er hvort um raunveruleg makaskipti sé að ræða. Við riftun makaskiptasamnings beri hvorum aðila um sig að skila aftur þeirri greiðslu, sem hann hafi móttekið. Hvor um sig ætti því að skila aftur þeirri fasteign, sem hann hafi móttekið.

Sóknaraðili mótmæli því að riftun sé heimil að hluta, þ.e. að einungis sé rift kaupsamningi um Einholt 2, Reykjavík. Einkum og sér í lagi þegar gengið hafi verið frá fullnaðaruppgjöri vegna Gnitakórs 7, Kópavogi, og gefið út afsal vegna þeirrar eignar, þar sem sú eign sé kaupsamningsgreiðsla fyrir fasteignina Einholt 2, Reykjavík.

Sóknaraðili fullyrðir að varnaraðila hafi borið að rifta makaskiptasamningi í heild og honum hafi borið að skila þeirri fasteign sem hann tók upp í sem kaupverð, þ.e. Gnitakór 7, Kópavogi. Þess í stað fái hann útgefið afsal vegna þeirrar fasteignar þar sem segi að kaupverð sé að fullu greitt og að hann sætti sig við ástand eignarinnar.

Í ljósi framangreinds fullyrðir sóknaraðili að skilyrði til riftunar á kaupsamningi um Einholt 2, Reykjavík, séu ekki uppfyllt og viðleitni varnaraðila og viðsemjanda hans, H-kk-ef R-kk-ef, til þess að láta sem riftun hafi farið fram, sé málamyndagerningur, sem með engu móti getur skert hagsmuni fjárnámshafa í fasteigninni Einholt 2, Reykjavík. Þaðan af síður geti málamyndagerningur þessi hindrað að nauðungarsala fari fram á eigninni á grundvelli þeirra fjárnáma sem þinglýst hafi verið á eignina.

Tómlæti varnaraðila sé sláandi varðandi meinta riftun. Kaupsamningar aðila séu dagsettir 11. nóvember 2005. Fjárnámi sé þinglýst á fasteignina Einholt 2, Reykjavík þann 21. desember 2005. Fyrsta fjárnám sóknaraðila hafi verið móttekið til þinglýsingar þann 3. janúar 2006. Í kjölfarið fylgdi fjöldinn allur af fjárnámum sem þinglýst hafi verið á eignina. Aðgerðir til undirbúnings nauðungarsölu á eigninni hófust þegar í apríl 2006. Fyrirtökur vegna nauðungarsölu hafi farið fram þann 24. ágúst og 23. október 2006 og ráðgert hafi verið að framhaldssala færi fram á eigninni sjálfri mánudaginn 13. nóvember 2006. Aldrei á þessu tímabili sýndi varnaraðili minnstu tilburði til þess að rifta samningum sínum við H-kk-þf R-kk-þf.

Í stað þess að lýsa yfir riftun, og þá á makaskiptasamningi í heild um leið og hann telji að meintar vanefndir eigi sér stað, þá gangi hann frá fullnaðaruppgjöri á kaupverði fasteignarinnar Einholts 2, Reykjavík, með því að fá útgefið afsal vegna fasteignarinnar Gnitakórs 7, Kópavogi, þann 14. maí 2006.

Það sé ekki fyrr en með riftunaryfirlýsingu, sem var móttekin til þinglýsingar föstudaginn 9. nóvember 2006, að varnaraðili lýsir yfir riftun og þá einungis um fasteignina Einholt 2, Reykjavík, en ekki makaskiptasamningi í heild.

Í ljósi þess sem áður hafi verið sagt, um að almenn skilyrði til riftunar hafi ekki verið uppfyllt og þegar litið sé til tímasetningar yfirlýsingarinnar, verði ekki annað ályktað en að hún sé gerð til málamynda og gerð með það fyrir augum að stöðva framgang nauðungarsölu á fasteigninni Einholt 2, Reykjavík.

Sóknaraðili, sem og aðrir fjárnámshafar í fasteigninni Einholti 2, Reykjavík, hafi gert fjárnám í eigninni í góðri trú, í ljósi kaupsamninga milli varnaraðila og H-kk-ef R-kk-ef, þar sem aðilar höfðu makaskipti á fasteignum sínum. Makaskiptasamningur þessi gerði það að verkum að einungis var hægt að gera fjárnám í fasteigninni Einholt 2, en ekki í fasteigninni Gnitakór 7, Kópavogi. Tiltrú fjárnámshafa, um að fjárnámin, væru fullgild að lögum sem heimild til beiðni um nauðungarsölu á fasteigninni Einholt 2, Reykjavík, gerði lítið annað en að styrkjast við útgáfu afsals vegna fasteignarinnar Gnitakór 7, Kópavogi, enda kaupverð fyrir fasteignina Einholt 2, Reykjavík, með því fullgreitt samkvæmt samningi aðila.

Þó vissulega megi fallast á að kröfuhafar geri fjárnám í eignum samkvæmt kaupsamningum á eigin ábyrgð, þá verði ekki talið að þeir þurfi að láta það yfir sig ganga að riftun kaupsamnings, sem fyrirgeri rétti þeirra samkvæmt fjárnámi, þurfi ekki að standast almenn lagaskilyrði riftunar.

Verði það niðurstaðan að aðilum sé mögulegt að rifta makaskiptasamningi með þeim hætti sem gert var um kaupsamning um Einholt 2, Reykjavík, bjóði það þeirri hættu heim, að skuldsettir aðilar geti með auðveldum hætti skotið undan eignum sínum gagnvart skuldheimtumönnum sem hafi í hyggju að gera fjárnám í eignunum. Hagsmunir kröfuhafa séu með því fyrir borð bornir og þeir sviptir möguleikum sínum að tryggja hagsmuni sína.

Á það skuli bent að ef ekki hefði komið til makaskiptasamningur, sem hafi falist í skiptum á fasteignunum Gnitakór 7, Kópavogi, og Einholti 2, Reykjavík, þá hefðu kröfuhafar H-kk-ef R-kk-ef gert fjárnám í fasteigninni Gnitakór 7, Kópavogi, og með því móti tryggt kröfur sínar. Það sama hefðu kröfuhafar gert ef varnaraðili hefði rift makaskiptasamningi aðila og skilað til baka fasteigninni Gnitakór 7, Kópavogi, eins og honum hefði borið að gera.

Þegar litið sé til þess að almenn skilyrði riftunar á kaupsamningi um fasteignina Einholt 2, Reykjavík, séu ekki til staðar og tómlætis varnaraðila B-kk-ef S-kk-ef, telji sóknaraðili að ekki verði hjá því komist að ógilda ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík um stöðvun nauðungarsölu á fasteigninni Einholt 2, Reykjavík, þann 13. nóvember 2006 og úrskurði að nauðungarsölu skuli framhaldið, þannig að réttmætir, þinglýstir fjárnámshafar fái fullnustu krafna sinna.

Af hálfu sóknaraðila er vísað til almennra reglna kröfuréttarins. Sóknaraðili vísi ennfremur til laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, einkum 3., 33., 48. og 51. gr. laganna. Einnig vísar sóknaraðili til laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu og til laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Um málskostnaðarkröfu er vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr.

Málsástæður og lagarök varnaraðila.

Varnaraðili byggir kröfu sína á því að með útgáfu yfirlýsingar um riftun á kaupsamningi um Einholt 2, sem móttekin og samþykkt var af H-kk-þgf R-kk-þgf og byggði m.a. á 32. gr. sbr. 33. gr. laga nr. 40/2002, hafi réttaráhrif riftunar tekið gildi og kaupsamningur aðila fallið brott og jafnframt skyldur aðila til að efna kaupsamninginn um Einholt 2. Yfirlýsingin hafi verið móttekin til þinglýsingar 9. nóvember 2006. Við framhaldsuppboð á eigninni þann 13. nóvember 2006 hafi réttindi kaupsamningshafa að eigninni verið afmáð úr þinglýsingarbókum. Með riftuninni hafi fallið úr gildi fjárnám sóknaraðila í eigninni Einholt 2 og hafnaði sýslumaðurinn í Reykjavík því réttilega kröfu sóknaraðila um nauðungarsölu á eigninni þar sem fjárnámskrafa hans beindist að H-kk-þgf R-kk-þgf, en ekki varnaraðila.

Við framhaldsuppboð hafi H-kk-nf R-kk-nf ekki lengur verið eigandi eignarinnar Einholt 2, fastanr. 227-5194 og átti engin þau réttindi yfir íbúðinni sem orðið gætu andlag fjárnáms fyrir kröfu sóknaraðila á hendur honum sem kaupsamningshafa. Beri því að hafna kröfu sóknaraðila í máli þessu og staðfesta ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík.

Mótmælt sé málsástæðum sóknaraðila sem fram komi í greinargerð hans þess efnis að engin skilyrði hafi verið fyrir hendi til að rifta kaupsamningi um eignina Einholt 2. Rangt sé að riftunaryfirlýsing varnaraðila hafi ekki uppfyllt kröfur sem gerðar séu í lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, og tilhæfulaust sé hjá sóknaraðila að varnaraðili hafi ekki sýnt fram á verulegar vanefndir H-kk-ef R-kk-ef á kaupsamningum um eignirnar Einholt 2 og Gnitakór 7. Vísað sé alfarið á bug fullyrðingu þess efnis að yfirlýsing varnaraðila hafi verið málamyndagerningur og teljast verði með eindæmum af hálfu sóknaraðila að halda því fram að varnaraðili hafi sýnt af sér tómlæti. Af ofangreindri málavaxtalýsingu varnaraðila verði ekki annað ráðið en hann hafi gert allt sem í hans valdi stóð til að koma í veg fyrir stórfellt tjón sem fyrirsjáanlegt hafi verið í upphafi vegna kaupa hans á eigninni Gnitakór 7, m.a. með ítrekuðum áskorunum til H-kk-ef R-kk-ef. Augljóst megi vera að sóknaraðila hafi verið fullkunnugt um þær stórfelldu vanefndir sem hafi verið á kaupsamningum aðila um Gnitakór og Einholt, enda sé sóknaraðili félag í sömu samstæðu fyrirtækja og Frjálsi fjárfestingarbankinn, sem átti þau lán sem urðu kveikjan að riftun varnaraðila. Verði að telja að fráleitt sé að halda því fram að sóknaraðili hafi verið í góðri trú sem fjárnámshafi að Einholti 2, enda yfirlýsingunni þinglýst áður en nauðungarsalan fór fram og sóknaraðila hafi verið fullkunnugt um ætlun varnaraðila að neita þeirra úrræða sem honum væru tiltæk vegna verulegra vanefnda H-kk-ef R-kk-ef á kaupsamningi aðila um Gnitakór 7. Sé dóminum varla stætt á öðru en hafna þeim málsástæðum sóknaraðila sem virðast beinast að því að sóknaraðili hafi verið í góðri trú og eigi því rétt á að ná fram nauðungarsölu á eigninni Einholti 2.

Varnaraðili byggir á þeirri málsástæðu að verulegar vanefndir hafi verið á kaupsamningum aðila um Einholt 2 og Gnitakór 7, af hálfu H-kk-ef R-kk-ef. Í fyrsta lagi voru verulegir gallar á eigninni Gnitakór 7, sem réttlættu að gripið væri til vanefndaúrræða skv. 37. gr. laga nr. 40/2002. Í öðru lagi var varnaraðili tilneyddur að greiða upp áhvílandi lán Frjálsa fjárfestingarbankans að fjárhæð kr. 24.437.477 á Gnitakór 7. Veruleg forsenda kaupsamnings aðila var að lánin áttu að færast yfir á eignina Einholt 2. Kemur fram í kaupsamningi um Gnitakór 7 og Einholt 2 að afsal verði ekki gefið út til H-kk-ef R-kk-ef vegna Einholts 2, fyrr en veðflutningum er lokið. Veðflutningar þessir fóru aldrei fram vegna fjölda fjárnáma, þ.m.t. frá sóknaraðila sem þinglýst var á Einholt 2. Varnaraðili áskildi sér rétt til riftunar ef áhvílandi fjárnámum yrði ekki aflétt.

Þegar varnaraðili hafi verið tilneyddur að greiða upp áhvílandi lán Frjálsa fjárfestingarbankans taldi hann að um verulega vanefnd væri að ræða, ekki einungis á kaupsamningi aðila um Gnitakór 7, heldur enn fremur á samningi aðila um Einholt 2. Það stafaði af því að andvirði Einholts 2 var metið á kr. 21.500.000 sem greiðsla fyrir Gnitakór 7. Forsendur þeirrar greiðslu hafi ekki lengur verið fyrir hendi þegar varnaraðili hafði greitt andvirði lána fyrir H-kk-þf R-kk-þf sem námu hærri fjárhæð til Frjálsa fjárfestingarbankans, losað áhvílandi veð af Gnitakór og þannig gert veðflutning óþarfan. Hafi hann í reynd ofgreitt fyrir eignina Gnitakór 7. Varnaraðili hafði veitt H-kk-þgf R-kk-þgf sanngjarna fresti til úrbóta og gat því hvenær sem er rift kaupsamningi um Einholt 2 sem greiðslu upp í kaup sín á Gnitakór 7 án frekari aðgerða og fellt um leið brott skyldu aðila til að efna frekar samning sinn um Einholt 2. Með riftuninni hafi varnaraðili fengið til baka greiðslu sem hann hafði látið af hendi með uppgreiðslu sinni á lánum H-kk-ef R-kk-ef við Frjálsa fjárfestingarbankans, með vísan til þess verulega dráttar sem orðið hafði á að afhenda eignina Gnitakór 7 kvaðalausa, sbr. 32. gr. og 33. gr. laga nr. 40/2002.

Varnaraðili telji enn fremur að skilyrði kaupsamnings aðila um Einholt 2 hafi verið sú að kaupandinn greiddi kaupverð samdægurs. Kaupverðið hafi verið eignarhluti að fjárhæð kr. 21.500.000 í eigninni Gnitakór 7. Sökum verulegra vanefnda H-kk-ef R-kk-ef, sem áður sé lýst, hafi þessi greiðsla aldrei verið innt af hendi og átti H-kk-nf því aldrei eignarrétt að fasteigninni Einholt 2, þar sem kaupandi eigi aðeins eignarrétt að því marki sem kaupverðið hafi verið innt af hendi þar til afsal er gefið út. Réttur varnaraðila gangi því framar þeim rétti sem sóknaraðili ávann sér með aðför í réttindum kaupsamningshafa. Við riftun féllu brott öll réttindi kaupsamningshafa og um leið sóknaraðila, þar sem varnaraðili hafi, þegar nauðungarsalan fór fram, verið þinglýstur eigandi að Einholti 2.

Varnaraðili vísar til almennra reglna eigna-, samninga- og kröfuréttarins, og einkum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Að auki vísar varnaraðili til laga um nauðungarsölu nr. 90/1991. Þá er vísað til laga nr. 39/1978 um þinglýsingu. Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

III.

Niðurstaða.

Eins og rakið er í málavaxtalýsingu, voru gerðir tveir kaupsamningar á milli varnaraðila og H-kk-ef R-kk-ef, hinn 11. nóvember 2005. Þessa samninga verður að skýra saman enda samhengi á milli greiðslna samkvæmt þeim. Þannig gekk fasteign varnaraðila að Einholti 2 upp í kaupverð á Gnitakór 7, sem var í eigu H-kk-ef R-kk-ef. Hins vegar verður að mati dómsins, þegar litið er til greiðslutilhögunar í heild sinni, ekki litið svo á að um hreinan makaskiptasamning hafi verið að ræða.

Vanefndir urðu fljótlega á samningi á milli varnaraðila og H-kk-ef R-kk-ef um Gnitakór 7, þar sem sá síðarnefndi hafði ekki bolmagn til þess að skila eigninni í umsömdu ástandi. Staðfesti hann þetta fyrir dóminum. Kvað hann varnaraðila oft hafa komið á máli við hann, skorað á hann að efna samninginn og veitt honum fresti til þess. Hinn 21. mars 2006 var H-kk-þgf R-kk-þgf af hálfu varnaraðila sent símskeyti, þar sem vísað er til vanefnda hans vegna Gnitakórs 7, sem áður er lýst en auk þess að H-kk-nf R-kk-nf hafi ekki leyst eignina úr veðböndum eins og umsamið var. Í kjölfar þessa varð samkomulag á milli þeirra um að lækka verð eignarinnar um 10.900.000 og að varnaraðili tæki við eigninni í núverandi ástandi. Þá skyldi hann annast veðflutning af lánum H-kk-ef R-kk-ef við Frjálsa fjárfestingarbankann, yfir á Einholt 2, í samræmi við upphaflegan samning þeirra. Í framhaldi af þessu fékk varnaraðili afsal fyrir eigninni. Lýsti H-kk-nf R-kk-nf því fyrir dóminum að sér hafi fundist þetta sanngjörn niðurstaða í ljósi þess hvernig ástatt var fyrir honum. Að mati dómsins höfðu varnaraðili og H-kk-nf R-kk-nf frelsi til að semja á þennan hátt og þykir ekki skipta máli að ekki liggi gögn frammi í málinu sem sýna útreikning þessa afsláttar. Þá er ekkert í málinu sem bendir til þess að tengsl varnaraðila og H-kk-ef R-kk-ef hafi verið önnur en þau sem samningar þeirra leiddu til.

Varnaraðila var ókleift að flytja umrædd lán yfir á Einholt 2, þar sem samtals 13 fjárnámum hafði verið þinglýst í rétti H-kk-ef R-kk-ef í eigninni. Sömuleiðis var honum þá ókleift að flytja lán Íbúðarlánasjóðs af Einholti 2 yfir á Gnitakór 7, þar sem H-kk-nf R-kk-nf hafði ekki flutt lán Frjálsa fjárfestingarbankans af þeirri eign. Sá varnaraðili sig því knúinn til að greiða upp lán Frjálsa fjárfestingabankans, samtals að fjárhæð kr. 24.437.477, til að forða því að Gnitakór 7, yrði seld á nauðungaruppboði. Varnaraðili hafði áður greitt samkvæmt kaupsamningi, kr. 8.000.000 í peningum.

Ljóst er að með greiðslu lána Frjálsa fjárfestingarbankans hafði varnaraðili greitt meira en nam kaupverði Gnitakórs samkvæmt upphaflegum kaupsamningi og það án tillits til verðmætis Einholts 2, sem ganga átti upp í kaupin. Þykir einsýnt, þegar litið er til þeirrar stöðu sem upp var komin, að varnaraðili hafi séð sig knúinn til að rifta kaupunum um Einholt 2, enda allar forsendur brostnar fyrir efndum. Lá fyrir samkvæmt sérákvæði í kaupsamningi um Gnitakór 7, að afsal yrði ekki gefið út vegna Einholts 2 fyrr en veðflutningum væri lokið. Þá lýsti H-kk-nf R-kk-nf því fyrir dómi að hann hafi talið riftun eðlilega í ljósi þess að hann hafi ekki getað endurgreitt varnaraðila.

Þegar litið er heildstætt á fasteignaviðskipti á milli varnaraðila og H-kk-ef R-kk-ef verða vanefndir þess síðarnefnda að teljast verulegar. Í ljósi hagsmuna varnaraðila var eðlilegt að hann gripi til aðgerða til að takmarka tjón sitt. Verður ekki séð að hann hafi sýnt af sér tómlæti í þeim efnum. Þá er ekkert í máli þessu sem bendir til þess að um málamyndagerning á milli varnaraðila og H-kk-ef R-kk-ef hafi verið að ræða. Þvert á móti innti varnaraðili af hendi verulegar fjárhæðir til Frjálsa fjárfestingabankans án þess að hafa nokkra tryggingu fyrir endurgreiðslu.

Kröfuhafar H-kk-ef R-kk-ef leituðu trygginga í réttindum hans samkvæmt kaupsamningi um Einholt 2, eftir að honum hafði verið þinglýst. Báru þeir hallann af því að þau kaup gætu gengið tilbaka.

Með vísan til þess sem rakið er, verður fallist á kröfur sóknaraðila og er ákvörðun sýslumanns því staðfest.

Sóknaraðili, SPRON, greiði varnaraðila kr. 150.000 í málskostnað, að meðtöldum virðisaukaskatti.

Úrskurðarorð

Staðfest er sú ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík, að stöðva framgang nauðungarsölu á fasteigninni, Einholt 2, fastanúmer 227-5194, þann 13. nóvember 2006.

Sóknaraðili, SPRON, greiði varnaraðila kr. 150.000 í málskostnað, að meðtöldum virðisaukaskatti.

S-kvk-nf J. H-kvk-nf