E-597/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 5. júní s.l., er höfðað með stefnu birtri 26. september s.l.

Stefnendur eru G-kvk-nf Þ-kvk-nf G-kvk-nf, kt. 000000-0000, Bjarkarbraut 24, Selfossi og S-kk-nf S-kk-nf, kt. 000000-0000, sama stað.

Stefnda er R-kvk-nf Ó-kvk-nf B-kvk-nf, kt. 000000-0000, Stórafljóti, Reykholti, Bláskógabyggð.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til greiðslu 600.000 króna skuldar með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 5. mars 2004 til greiðsludags gegn því að stefnendur gefi út afsal til stefndu fyrir eigninni Stórafljóti í Biskupstungum, Bláskógabyggð. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Dómkröfur stefnda eru þær að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda og henni verði dæmdur málskostnaður úr hendi þeirra að mati dómsins.

Málavextir.

Með kaupsamningi dagsettum 15. desember 2003 keypti stefnda af stefnendum fasteignina Stórafljót í Bláskógabyggð á 13.000.000 króna en ásett verð mun hafa verið 15.000.000 króna. Var greiðslutilhögun þannig að við undirritun kaupsamnings skyldu greiðast 1.178.442 krónur og 5. mars 2004 átti að greiða 600.000 krónur. Þá voru yfirteknar áhvílandi veðskuldir, 5.892.794 krónur, gefið var út fasteignaveðbréf, 2.078.764 krónur og tekið viðbótarlán, 3.250.000 krónur. Stefnda stóð við kaupsamninginn að því undanskildu að enn eru ógreiddar 600.000 krónur sem greiðast áttu 5. mars 2004 og hefur afsal því ekki verið gefið út. Stefnda heldur því fram að eignin hafi ekki haft þá kosti sem áskildir hafi verið í kaupsamningi aðila, söluyfirliti og öðrum gögnum. Hefur stefnda aflað tveggja matsgerða til þess að staðreyna þá galla sem hún telur vera á eigninni. Á tveimur söluyfirlitum sem fyrir liggja í málinu kemur fram að Stórafljót sé lögbýli og því fylgi veiðihlunnindi í Tungufljóti og Flókatjörn. Á báðum yfirlitunum er ritað að eigninni fylgi einnig 0,5 sek lítrar af heitu vatni, eignarvatn, sem borgað sé af. Á öðru söluyfirlitinu hefur verið strikað yfir „sek“ og handskrifað „mínútulítrar“. Sú breyting virðist ekki staðfest af þeim sem rita undir yfirlitið. Tekið er fram í söluyfirlitunum að sprunga og móða sé í glugga í borðstofu og útihurð í þvottahúsi sé ónýt og á öðru yfirlitinu er handskrifað að seljandi bæti úr. Þá er tekið fram að húsið sé múshelt.

Á dómþingi 21. mars 2005 voru Á-kk-nf S. G-kk-nf, húsasmíðameistari og M-kk-nf A-kk-nf, löggiltur fasteignasali, dómkvaddir að beiðni stefndu til þess að meta nánar tiltekin atriði í 12 liðum varðandi fasteignina og var matsgerð þeirra skilað í nóvember 2005. Var í fyrsta lagi lagt fyrir matsmenn að kanna hvort fasteignin sé lögbýli og lagt yrði mat á allt fjártjón stefndu kæmi í ljós að svo væri ekki. Matsmenn komust að þeirri niðurstöðu að kaupandi hafi ekki orðið fyrir fjártjóni sökum þess að jörðin er ekki lögbýli. Í öðru lagi var þess óskað að kannað yrði hvort veiðihlunnindi fylgdu Tungufljóti og yrði lagt mat á allt fjártjón stefndu kæmi í ljós að svo væri ekki. Niðurstaða matsmanna var að veiðiréttur fylgdi ekki jörðinni en þar sem engin veiði væri í fljótinu væri ekki um fjártjón stefndu að ræða. Í þriðja lagi var óskað eftir að kannað yrði hvort fasteigninni fylgdi réttur til 0,5 sekúndulítra af heitu vatni og yrði lagt mat á allt fjártjón stefndu kæmi í ljós að svo væri ekki. Vegna misskilnings miðuðu matsmenn fyrst við 5 lítra á sekúndu og 5 lítra á mínútu, en leiðrétt niðurstaða þeirra var að tjón stefndu af þessum sökum næmi 116.193 krónum. Í fjórða lagi var þess óskað að kannað yrði hvort húsið að Stórafljóti væri múshelt og metinn yrði kostnaður við nauðsynlegar úrbætur. Matsmenn komust að þeirri niðurstöðu að mýs virtust eiga greiðan aðgang inn í húsið og mátu þeir kostnað vegna úrbóta 200.928 krónur. Í fimmta lagi var óskað könnunar á ástandi loftaplatna í eldhúsi og óskað álits á kostnaði við úrbætur. Matsmenn kváðu loftaplötur hafa losnað frá loftagrind og þyrfti að taka þær niður og festa aftur. Var kostnaður af þessum sökum metinn 27.888 krónur. Í sjötta lagi var óskað mats vegna leka í stærra herbergi á efri hæð í gamla húsinu. Matsmenn komust að þeirri niðurstöðu að opið væri undir kjöljárn í mæninum og gæti vatn eða snjór átt greiða leið þar inn við vissar aðstæður. Lögðu matsmenn til að opinu yrði lokað og lofræstitúða sett á þakið og mátu kostnað vegna þessa 45.888 krónur. Í sjöunda lagi var óskað mats vegna rakaskemmda í baðherbergi, svefnherbergi og forstofu eftir vatnsleka frá baðherbergi. Í matsgerð segir að rakamerki hafi verið auðséð við sjónskoðun og kostnað vegna úrbóta töldu matsmenn hæfilegan 146.589 krónur. Í áttunda lagi var óskað mats vegna brotins glers í þvottahús- og baðherbergisglugga og töldu matsmenn kostnað vegna þessa vera 14.072 krónur. Í níunda lagi var óskað mats vegna rennulagna og lögðu matsmenn til að þakrennur yrðu hreinsaðar og rennan yfir sólpalli yrði fest við vinklana. Töldu þeir kostnað af þessum sökum nema 17.430 krónum. Í tíunda lagi var þess óskað að staðreynd yrði tilvist silfurskotta í húsinu og komust matsmenn að þeirri niðurstöðu að þær væri þar að finna og mátu kostnað vegna úrbóta vera 50.000 krónur. Í ellefta og tólfta lagi var óskað mats vegna lyktmengunar og hátíðnihljóðs en matsmenn gátu ekki staðfest þessi atriði.

Á dómþingi 27. september s.l. var Ó-kk-nf S-kk-nf, hæstaréttarlögmaður, dómkvaddur að beiðni stefndu til þess að meta í fyrsta lagi hvert hafi verið söluverð fasteignarinnar að teknu tilliti til þess að eignin sé ekki lögbýli, að eigninni fylgi ekki veiðiréttindi í Tungufljóti og Flókatjörn og að eigninni fylgi 0,5 mínútulítrar af heitu vatni í stað 0,5 sekúndulítra. Í öðru lagi var óskað mats á söluverði eignarinnar miðað við að hún sé lögbýli, að veiðiréttindi fylgi og að eigninni fylgi 0,5 sekúndulítrar af heitu vatni. Matsmaður komst að þeirri niðurstöðu 29. janúar s.l. að söluverðið miðað við að hin tilgreindu réttindi hafi fylgt með sé 13.000.000 krónur en 12.900.000 krónur miðað við að hin tilteknu réttindi hafi ekki fylgt með. Taldi matsmaðurinn tjón matsbeiðanda einungis stafa af því að tiltekin heitavatnsréttindi hafi skort.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja kröfu sína á kaupsamningi aðila, söluyfirliti sem aðilar hafi undirritað og samþykktu kauptilboði. Hafi kaupendur uppfyllt samninginn í samræmi við ákvæði hans fyrir utan það að afsal hafi enn ekki verið gefið út en útgáfa afsals sé hluti kröfugerðar og verði eigninni afsalað við lokagreiðslu. Fyrir liggi að stefnendur hafi átt að gera minni háttar lagfæringar en ekki hafi verið lokið við þær vegna andstöðu stefndu. Stefnda hafi átt að inna lokagreiðslu af hendi 5. apríl 2004 og þar sem hún hafi ekki staðið við það sé krafist greiðslu á 600.000 krónum auk vaxta frá gjalddaga til greiðsludags.

Stefnendur hafna gagnkröfum stefndu með vísan til 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Um sé að ræða gamla eign í skilningi laganna og sú regla gildi að ekki skuli telja notaða fasteign gallaða nema galli rýri verðmæti hennar sem nokkru nemi. Eignin hafi verið seld á 13.000.000 króna og hafi þá verið gefinn afsláttur af ásettu verði um 2.000.000 króna. Séu kröfur stefndu undir því viðmiði sem um sé fjallað í greinargerð með fasteignakaupalögunum að galli á gamalli eign verði að nema 6-10% kaupverðs eigi að dæma afslátt. Beri þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefnendur af öllum kröfum stefndu.

Stefnendur mótmæla matsgerð í heild sinni enda varði matið sýnilega hluti sem ekki verði metnir til galla, matsliði sem séu svo óverulegir að þeir teljist ekki til galla, matsliði þar sem lagfæringum sé hafnað og viðhaldsliði á notaðri eign. Þá sé ekki litið til reglna um endurgreiðslu virðisaukaskatts skv. ákvæðum laga nr. 50/1988, en stefnda fái 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu iðnaðarmanna endurgreiddan. Að því er kostnað vegna viðgerðarliða varðar mótmæla stefnendur því að upplýsingum hafi verið leynt og sé kostnaður í öllum tilvikum talinn of hár. Þá hafi stefnda lagt út í kostnað vegna þýðingarlausra matsgerða sem hún verði sjálf að bera. Stefnendur benda sérstaklega á að þau hafi alla tíð upplýst um rétt vatnsmagn sem fylgt hafi húsinu. Hafi legið fyrir að um 0,5 mínútulítra hafi verið að ræða og hafi þau aldrei gefið upplýsingar um meira magn, hvorki til stefndu né fasteignasala. Vegna þessa hafi við gerð kaupsamnings verið skráð leiðrétting á söluyfirlit og magnið skráð sem 0,5 mínútulítrar. Þá hafi söluyfirliti einnig verið breytt og prentað út nýtt vegna yfirlýsingar um lagnir og músagang og það auðkennt sem sérstök viðbót. Stefnendur hafi ekki vitað að til stæði að reyna að byggja rétt á því skjali um meira en viðbótarákvæðið og því sé stefnda að reyna að vinna rétt hvað þetta varði gegn betri vitund sinni. Stefnendur hafi verið búin að gefa verulegan afslátt frá uppsettu verði og hefðu hafnað sölu með mögulegum síðari afslætti vegna hitaréttinda ef áskilnaður hefði verið gerður um slíkt við kaupsamninginn. Það hafi þó ekki verið gert við kaupsamning þar sem öllum hafi verið ljóst að réttindin væru mínútulítrar en ekki umfram það.

Stefnendur vísa til ákvæða kaupsamnings aðila um greiðslur og sé fjárhæðin óumdeild, enda hluti kaupverðs. Þá er vísað til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og til ákvæða 49. gr., 50. og 61. gr. laga nr. 40/2002 sem og 18. gr. sömu laga vegna mótmæla við gagnkröfum. Kröfur um dráttarvexti eru reistar á kaupsamningi aðila og reglum 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, sbr. ákvæði 61. gr. laga nr. 40/2002. Krafa um málskostnað er studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefnda byggir á því að hún eigi gagnkröfu á hendur stefnendum vegna galla á fasteigninni og í greinargerð sinni gerði hún kröfu um afslátt að fjárhæð 5.000.000 króna. Við munnlegan flutning málsins reifaði hún nánar gagnkröfur sínar og telur með vísan til matsgerðar þeirra M-kk-ef og Á-kk-ef að gagnkrafa hennar nemi 464.928 krónum og hefur stefnda þá tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts. Til viðbótar byggir stefnda á matsgerð Ó-kk-ef S-kk-ef þar sem fram komi að söluverð eignarinnar miðað við að tiltekin heitavatnsréttindi hafi skort og gerir kröfu um 100.000 króna afslátt af þeim sökum. Stefnda vísar um heimild til skuldajafnaðar til 28. gr. laga nr. 91/1991 og byggir á því að eignin hafi ekki verið í samræmi við yfirlýsingar í tveimur söluyfirlitum sem vísað hafi verið til í kaupsamingi. Í samræmi við auglýsingar og söluyfirlit hafi átt að fylgja eigninni heitavatnsréttindi sem numið hafi 0,5 sekúndulítrum, lögbýlisréttur og veiðiréttindi í Tungufljóti og Flókatjörn. Þá hafi húsið átt að vera múshelt og hafi stefnda mátt treysta því að þessar upplýsingar væru réttar. Þegar þessi gallar séu metnir hver um sig og allir saman séu þeir svo umfangsmiklir að að telja verði að þeir rýri verðgildi eignarinnar og því eigi stefnda rétt á skaðabótum og afslætti úr hendi stefnenda. Stefnda byggir á því að stefnendur hafi ábyrgst að húsið væri múshelt og jafnframt hafi seljendur ábyrgst að húsið væri laust við silfurskottur.

Stefnda byggir afsláttarkröfu sína á því að hún eigi ótvíræðan rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar úr hendi stefndu vegna galla sem verið hafi á eigninni þegar kaupin áttu sér stað. Hafi stefnendur gefið rangar upplýsingar um eignina og ljóst sé að við sölu hennar hafi hvorki fylgt lögbýlisréttur né veiðiréttindi. Þá fylgi eigninni einungis 0,5 mínútulítrar af heitu vatni en ekki 0,5 sekúndulítrar eins og greint hafi á söluyfirliti. Hafi þessir kostir eignarinnar verið áskildir samkvæmt upplýsingum frá seljendum og þar sem þeir séu ekki fyrir hendi sé fasteignin gölluð. Stefnda telur að matsgerðir sanni að verð hússins hefði orðið mun lægra ef legið hefði fyrir við kaupin að umrædd réttindi fylgdu ekki eigninni og því eigi stefnda rétt til afsláttar frá umsömdu kaupverði. Gallarnir hafi að mati stefndu rýrt verðmæti fasteignarinnar miðað við kaupverðið og nemi sannvirði ógallaðrar fasteignar umsömdu kaupverði á kaupdegi en sannvirði fasteignarinnar með þeim göllum sem á henni hafi verið nemi kauverði að frádregnum verðmætum umræddra réttinda. Telur stefnda með matsgerðum hafa fært sönnur á verðmætisrýrnun eignarinnar.

Verði ekki á þetta fallist gerir stefnda kröfu um að henni verði dæmdur afsláttur að álitum. Stefnda hafi við kaupin gert ráð fyrir að eigninni fylgdu þeir kostir sem lofað hafi verið í upphafi. Þær forsendur hafi brugðist þar sem eignin hafi ekki verið músheld, hún hafi ekki verið lögbýli og veiðiréttindi hafi ekki fylgt henni. Þá hafi vatnsréttindi sem fylgt hafi eigninni verið mun lakari en stefnda hafi gert ráð fyrir. Stefnda hafi því fengið eign sem sé verðminni en ella hefðu umræddir kostir fylgt og beri því að dæma henni afslátt að álitum.

Stefnda byggir á því að gallar á eigninni metnir sjálfstætt eða heildstætt séu það viðamiklir að það skapi stefndu rétt til afsláttar og skaðabóta úr hendi stefnenda sem jafngildi a.m.k. greiðslukröfu þeirra. Stefnda gerir því gagnkröfu til skuldajafnaðar og beri því með vísan til alls ofangreinds að sýkna hana af öllum kröfum stefnenda.

Stefnda mótmælir dráttarvaxtakröfu stefnenda og telur þau ekki geta krafist dráttarvaxta þegar stefnda hafi gripið til lögmætra vanefndaúrræða og greiðsludráttur verði rakinn til atvika er varði stefnendur.

Stefnda vísar til ákvæða 18., 19., 26., 27. og IV. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá er vísað til 12. gr. laga nr. 54/1997 og um dráttarvexti er vísað til 7. gr. laga nr. 38/2001. Um rétt til gagnkröfu er vísað til 28. gr. laga nr. 91/1991 og málskostnaðarkrafa er reist á 129. gr. og 130. gr. sömu laga.

Niðurstaða.

Ekki er um það deilt að stefnda hefur ekki innt af höndum lokagreiðslu að fjárhæð 600.000 krónur 5. mars 2004 vegna kaupa hennar á umræddri fasteign. Stefnda hefur haldið því fram að eignin hafi verið haldin nánar tilteknum göllum og hefur aflað tveggja matsgerða til þess að staðreyna þá og virðist kostnaður hennar vegna þessara matsgerða nema um einni milljón króna. Stefnda hefur við munnlegan flutning málsins reifað kröfur sínar nánar og verður að skilja kröfugerð hennar svo að hún krefjist afsláttar að fjárhæð 464.928 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslur virðisaukaskatts vegna matsliða 4-10 í matsgerð M-kk-ef A-kk-ef og Á-kk-ef G-kk-ef og 100.000 króna afsláttar vegna skorts á tilteknum heitavatnsréttindum í samræmi við matsgerð Ó-kk-ef S-kk-ef, hrl., eða samtals 564.928 krónur.

Samkvæmt gögnum málsins ábyrgðust stefnendur að húsið væri múshelt, sbr. matsliður 4. Matsmenn komust að þeirri niðurstöðu að svo væri ekki og ber stefnendum því að bæta stefndu þann kostnað sem hlýst af úrbótum, 181.171 krónu. Samkvæmt matslið 5 þarf að taka niður loftaplötur og þar sem ekki hefur verið sýnt fram á að þessi galli hafi verið sýnilegur við skoðun verður stefnendum gert að bæta stefndu kostnað við lagfæringar, 24.595 krónur. Hinu sama gegnir um matslið 6 sem snýst um leka í risi og verður krafa stefndu tekin til greina, en kostnaður vegna lagfæringar er metinn 42.595 krónur. Að því er matslið 7 varðar kemur fram í matsgerð að rakamerki hafi verið sýnileg og verður stefnendum því ekki gert að bæta stefndu kostnað vegna úrbóta. Matsliður 8 snýr að brotnu gleri í þvottahús- og baðherbergisglugga, en þar hlýtur að vera um sýnilega galla að ræða sem stefnendum verður ekki gert að bæta stefndu. Samkvæmt 9. matslið kom í ljós að þakrennur voru fullar af jarðvegi og niðurföll stífluð. Verður að telja að úrbætur að þessu leyti flokkist undir eðlilegt viðhald og verður stefnendum ekki gert að bæta stefndu kostnað af þeim sökum. Telja verður að stefnendum beri að bæta stefndu kostnað vegna útrýmingar á silfurskottum, sbr. 10. matslið, enda um leyndan galla að ræða. Hafa matsmenn áætlað kostnað vegna úrbóta 50.000 krónur. Þá hefur ekki verið hnekkt því mati Ó-kk-ef S-kk-ef, hrl., að söluverð eignarinnar miðað við að hin tilgreindu heitavatnsréttindi hafi fylgt með sé 13.000.000 krónur en 12.900.000 krónur miðað við að hin tilteknu réttindi hafi ekki fylgt með. Á stefnda því rétt á 100.000 króna afslætti af þessum sökum. Stefnda hefur ekki sýnt fram á að hún eigi frekari kröfur á hendur stefnendum.

Niðurstaðan verður því sú að krafa stefnenda er tekin til greina en frá henni dregst 398.361 króna. Verður stefnda því dæmd til að greiða stefnendum 201.639 krónur með vöxtum eins og í dómsorði greinir og gegn því að stefnendur gefi út afsal til stefndu fyrir eigninni Stórafljóti í Biskupstungum, Bláskógabyggð. Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

H-kk-nf O. A-kk-nf, dómstjóri kvað upp dóminn. Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest vegna embættisanna dómarans, en lögmenn aðila töldu endurflutning óþarfan.

DÓMSORÐ:

Stefnda, R-kvk-nf Ó-kvk-nf B-kvk-nf, greiði stefnendum, G-kvk-þgf Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf og S-kk-þgf S-kk-þgf 201.639 krónur með með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá uppkvaðningu dómsins til greiðsludags gegn því að stefnendur gefi út afsal til stefndu fyrir eigninni Stórafljóti í Biskupstungum, Bláskógabyggð.

Málskostnaður fellur niður.

H-kk-nf O. A-kk-nf.