E-947/2016

Mál þetta, sem dómtekið var 30. nóvember 2017, er í aðalsök höfðað 4. október 2016 af B-kk-þgf H-kk-þgf, Vallakór 2c, Kópavogi, á hendur Tölvu- og tækniþjónustunni ehf., Kársnesbraut 106, Kópavogi.

Í aðalsök krefst stefnandi þess að gagnstefnandi greiði honum 2.200.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 17.200.000 krónum frá 14. júní 2016 til 29. júní 2016, af 1.200.000 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2016, en af 2.200.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Í aðalsök krefst gagnstefnandi aðallega sýknu af kröfu aðalstefnanda en til vara að krafa aðalstefnanda verði lækkuð verulega. Í báðum tilvikum krefst gagnstefnandi málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda.

Gagnstefnandi höfðaði mál gegn aðalstefnanda 8. nóvember 2016 og var gagnsökin sameinuð upphaflega málinu. Í gagnsök gerir stefnandi þær dómkröfur að aðalstefnandi greiði honum 3.555.416 krónur, að frádregnum 2.200.000 krónum, eða sem nemur stefnufjárhæð í aðalsök, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá birtingu stefnu til greiðsludags. Þá krefst gagnstefnandi málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda.

Aðalstefnandi krefst sýknu af kröfum stefnanda í gagnsök. Þá krefst aðalstefnandi málskostnaðar.

I

Með kaupsamningi 17. maí 2016 keypti gagnstefnandi af aðalstefnanda íbúð nr. 01-00-01 að Bergstaðastræti 33, Reykjavík, fastanúmer 226-4932. Um er að ræða 65,6 fermetra íbúð í kjallara í fjögurra íbúða timburhúsi á steinkjallara, byggðu árið 1901. Húsið er friðað samkvæmt lögum nr. 80/2012 um menningarminjar. Kaupverð eignarinnar var 33.200.000 krónur og skyldi greitt með 15.000.000 króna við kaupsamning, 17.200.000 krónum fjórum vikum eftir undirritun kaupsamnings og 1.000.000 króna 1. ágúst 2016. Gagnstefnandi hefur ekki staðið að fullu skil á greiðslu kaupverðs fasteignarinnar og hefur aðalstefnandi höfðað málið í aðalsök til heimtu eftirstöðva þess ásamt vöxtum. Gagnstefnandi byggir dómkröfur sínar á því að hann eigi gagnkröfu á hendur aðalstefnanda vegna galla á fasteigninni. Gagnstefnandi krefst sjálfstæðs dóms um kröfu sína og jafnframt að kröfunni verði skuldajafnað við kröfu stefnanda í aðalsök.

Gagnstefnandi lýsir því að S-kvk-nf G-kvk-nf, fyrirsvarsmaður gagnstefnanda, hafi séð íbúðina að Bergstaðastræti 33 auglýsta í lok apríl 2016. Í söluyfirliti, dagsettu 29. sama mánaðar, hafi fasteigninni verið lýst sem stórglæsilegri og mikið endurnýjaðri tveggja til þriggja herbergja íbúð á jarðhæð á eftirsóttum stað með sérinngangi og tekið fram að verið væri að ljúka við klæðningu á bárujárni utanhúss. Ekki hafi verið getið um galla. Fyrirsvarsmaður gagnstefnanda hafi skoðað fasteignina í eitt skipti, í um eina klukkustund, og hvorki notið aðstoðar sérfræðinga né annarra aðila. Hafi aðalstefnandi, sem sýndi íbúðina sjálfur, upplýst um að verið væri að ljúka við að klæða húsið og að aðeins ætti eftir að klæða gaflinn og þá væri framkvæmdum lokið.

Kauptilboð gagnstefnanda í eignina er undirritað 2. maí 2016. Lá þá fyrir yfirlýsing húsfélags Bergstaðastrætis 33, dagsett 9. apríl 2016, um að engar framkvæmdir stæðu yfir eða væru ákveðnar sem greiddar væru úr framkvæmdasjóði húsfélagsins. Aftur á móti stæðu yfir framkvæmdir á húsinu sem greiddar væru af eigendum íbúða sem fælust í því að skipt hafi verið um bárujárn á þaki og verið væri að skipta um bárujárn á húsinu. Í kauptilboðinu var tekið fram að kaupanda væri kunnugt um yfirstandandi utanhúsframkvæmdir og yfirtæki þær frá kauptilboðsdegi, enda hefði seljandi lækkað söluverð til að mæta því. Þá var tekið fram að kaupandi hefði kynnt sér yfirlýsingu húsfélags og verksamning við verktaka vegna framkvæmdanna. Einnig að kaupandi hefði rætt við formann húsfélagsins og væri kunnugt um handvömm við verkið að loknum framkvæmdum.

Samkvæmt samþykktu verktilboði V-kk-ef K-kk-ef í „... skipti á bárujárni á þaki á húseigninni að Bergstaðastræti 33“, dagsettu 20. ágúst 2015, fól verkið í sér eftirfarandi verkþætti: „1. Gamla járnið rifið af þaki ásamt þakpappa. 2. Fúnu timbri skipt út. 3. Nýr pappi lagður og skal hann boraður niður og negldur með 10 cm millibili. 4. Nýja járnið lagt og skal það neglt eða skrúfað niður samkvæmt reglugerð og tvöfalt neðst við þakrennu.“ Aðrir verksamningar við hann hafa ekki verið lagðir fram. Í málinu er þó óumdeilt að eigendur Bergstaðastrætis 33 fengu sama verktaka í að skipta út bárujárni á útveggjum hússins og stóð sú framkvæmd yfir þegar kaupin áttu sér stað.

Í bréfi Minjastofnunar Íslands til eiganda Bergstaðastrætis 33, sem er dagsett 23. mars 2016, lýsti stofnunin því að vettvangsskoðun starfsmanna Minjastofnunar hafi leitt í ljós að klæðning á húsinu bæri þess vott að þeir sem að verki stæðu kynnu ekki nægilega vel til verka og þekktu ekki hefðbundnar frágangslausnir, t.d. umhverfis glugga, sem fylgja verði ef takast eigi að fyrirbyggja leka. Taldi stofnunin viðgerð á klæðningunni það miklu ábótavant að verulegar líkur væru á að hið friðaða hús skaðaðist vegna þess. Í bréfinu leitaði stofnunin eftir skýringum húseigenda á því hvers vegna vinnubrögð við endurnýjun klæðningar hafi verið með þeim hætti sem raun bar vitni.

Óumdeilt er að gagnstefnanda var ekki fengið bréf Minjastofnunar í hendur við sölumeðferðina. Aðalstefnandi kveðst á hinn bóginn hafa upplýst gagnstefnanda um athugasemdir stofnunarinnar fyrir gerð kaupsamnings um eignina og að bréfið sé ástæða þess að upplýst hafi verið um handvömm við klæðningu þess í kaupsamningi aðila. Kveðst aðalstefnandi fyrst hafa fengið vitneskju um athugasemdir við verkið er honum barst bréf Minjastofnunar og að kaupsamningur aðila hafi gert ráð fyrir að kostnaður gæti lent á gagnstefnanda vegna viðgerða á húsinu og ágalla á viðgerð. Þá hafi ástand klæðningarinnar verið augljóst við skoðun.

Gagnstefnandi kveðst hafa litið svo á að handvömm við framkvæmdirnar fælist í því að lokafrágang vantaði á klæðninguna. Gagnstefnandi tekur þó fram að við samningsgerðina hafi verið haft á orði að í versta falli yrði að rífa bárujárnið af og klæða húsið upp á nýtt. Þá kveður gagnstefnandi rangt að hann hafi rætt við formann húsfélagsins fyrir gerð kauptilboðs. Kveðst gagnstefnandi ekki hafa tekið eftir lýsingu þess efnis í kauptilboðinu og því undirritað kauptilboðið fyrir mistök hvað það varðar. Kveðst gagnstefnandi fyrst hafa rætt við S-kk-þf Þ-kk-þf, formann húsfélagsins, eftir afhendingu eignarinnar eða þann 21. maí 2016 vegna ástands lagna. Í símtalinu hafi S-kk-nf upplýst gagnstefnanda um vankanta á bárujárnsklæðingu á húsinu og að ekki stæði til að greiða verktaka fleiri greiðslur þar sem verkið væri svo illa unnið. Nokkrum dögum síðar hafi gagnstefnandi átt fund með S-kk-þgf sem þá hafi upplýst um að verktakinn væri hættur, horfinn og ekkert af honum að hafa. Hafi S-kk-nf þá upplýst gagnstefnanda um bréf Minjastofnunar.

Gagnstefnandi segir það hafa orðið honum ljóst í júní 2016 að mun meira myndi kosta að gera við húsið heldur en rætt hafi verið um við kaupsamning aðila, eða að lágmarki tíu milljónir króna. Í kjölfarið hafi gagnstefnandi leitað til lögmanns og lýst því yfir í tölvupósti 20. júní 2016 að kaupsamningsgreiðslu yrði haldið eftir. Samhliða hafi verið tilkynnt um að gagnstefnandi hygðist afla gagna um kostnað við að gera við galla á eigninni.

Gagnstefnandi lýsir því að þegar nýr verktaki hafi rifið bárujárnið af húsinu hafi komið í ljós að húsið var verulega illa farið, fúið og að viðhaldi hefði ekki verið sinnt um langt skeið. Þá hafi fyrri verktaki annaðhvort ekki unnið umsamin verk eða gert það illa. Þannig hafi ekkert verið unnið undir bárujárnsklæðningu, hvorki á þaki né á húsi, ekki verið gengið frá þakkanti og niðurföllum, fúnu timbri hafi ekki verið skipt út, og ekki lagður nýr pappi. Hafi það verið álit K-kk-ef Á-kk-ef byggingartæknifræðings, sem húsfélagið hafi ráðið til að hafa eftirlit og umsjón með verkinu, að nauðsynlegar úrbætur væru meiri en upphaflega hafi verið ráðgert, það er að skipta einungis um vindpappa og bárujárnsklæðingu. Húsfélagið Bergstaðastræti 33 hafi gert þrjá verksamninga við Markmið verktaka ehf., í gegnum þjónustu Fjöleigna ehf., um nauðsynlegar viðgerðir á húsinu. Byggist verksamningarnir á mati K-kk-ef á nauðsyn úrbóta og viðgerða á húsinu.

Samkvæmt verksamningi, dags. 5. júlí 2016, skyldi verktaki rífa allt járn af húsinu og farga vegna skemmda, klæða húsið með viðurkenndum tjörupappa, lekta það og klæða með innbrenndu aluzink-járni. Þá skyldi gengið frá öllum hornum og í kringum glugga með tilheyrandi flasningum. Gömlu gluggarnir rifnir úr, þeim fargað, nýir gluggar, samtals 15, settir í og festir á tilheyrandi hátt. Ullað skyldi í kringum þá, þeir pulsaðir, prime-aðir og kíttaðir að utanverðu. Að auki skyldi pússa, grunna og mála þakkant.

Samkvæmt verksamningi, dags. 8. september 2016, skyldi verktaki skipta út allri timburklæðingu á veggjum að utanverðu, og klæða með borðaklæðningu 25*150 mm. Fjarlægja sag milli burðarsperra í útveggjum að utan og einangra með 100 mm steinull, veggplata 80kg/m3. Endurnýja grind undir núverandi borðaklæðningu eftir því sem þörf sé á, þó ekki meira en 60%. Endurnýja tréverk í kringum alla glugga eftir þörfum og gera við burðarbita á norð/vestur hlið. Þá skyldi setja tvær lofttúður á þakið á húsinu til að tryggja loftun inn á þakið. Losa núverandi bárujárn við kjöl og setja nýjan þakpappa yfir og þétta undir kjöl á húsinu með svamppulsu. Jafnframt skyldi skipta út timburvatnsbretti á húsi og bæta þar sem vanti.

Loks var í verksamningi 22. september 2016 samið um að verktaki skyldi ganga frá öndun frá baðherbergjum frá íbúðum 101 og 102, lagfæra halla á þakrennum á öllu húsinu, ásamt því að endurnýja niðurfall og tengja upp á nýtt. Þá skyldi einangra loft yfir viðbyggingu með 95 mm þéttull. Verktaki slípi útitröppurnar sem eru fyrir framan viðbyggingu og niður í kyndiklefa, filteri og pússi yfir með viðurkenndu múrefni. Setji svo vatnsfælu (sílan) tvær umferðir yfir allar tröppurnar. Samtals nam kostnaður við framangreint 11.600.000 krónum. Af þeirri fjárhæð var hlutur g-kk-ef 3.744.480 krónur.

Undir rekstri málsins óskaði gagnstefnandi eftir dómkvaðningu matsmanns til að skoða og meta galla á Bergstaðastræti 33 og kostnað við að lagfæra þá. Lá matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara, fyrir í ágúst 2017 og var lögð fram á dómþingi 6. september sama ár. Gagnstefnandi styður kröfur sínar í málinu ekki við matsgerðina heldur hlutdeild íbúðarinnar í greiðslu reikninga verktaka vegna framkvæmda við eignina.

II

Aðalstefnandi krefst þess í aðalsök að gagnstefnanda verði gert að greiða kaupverð fasteignarinnar í samræmi við kaupsamning aðila, auk dráttarvaxta og kostnaðar.

Aðalstefnandi segir gagnstefnanda hafa borið að greiða honum 17.200.000 krónur, sem aðra úrborgun kaupverðs, í síðasta lagi fjórum vikum eftir undirritun kaupsamnings eða eigi síðar en 14. júní 2016. Í tölvupósti til lögmanns gagnstefnanda 24. júní 2016 hafi aðalstefnandi krafið gagnstefnanda um þá fjárhæð auk dráttarvaxta og kostnaðar. Í tölvupósti 27. sama mánaðar hafi lögmaður gagnstefnanda svarað því til að greiðslu væri haldið eftir vegna ágalla á hinni seldu eign. Í tölvupósti 29. sama mánaðar hafi aðalstefnandi mótmælt göllum á eigninni og heimild gagnstefnanda til að halda eftir greiðslu kaupverðs. Sama dag hafi gagnstefnandi greitt aðalstefnanda 16.000.000 króna af vangoldinni greiðslu á gjalddaga 14. júní 2016.

Aðalstefnandi kveður ógreiddar kaupsamningsgreiðslur sundurliðast þannig:

Eftirstöðvar á gjalddaga 14. júní 2016 kr. 1.200.000

Gjalddagi þann 1. ágúst 2016 kr. 1.000.000

Samtals kr. 2.200.000

Aðalstefnandi kveðst hafna því að hin selda fasteign hafi verið haldin göllum og fullyrðir að fasteignin hafi verið seld í því ástandi sem hún var í við skoðun. Hafi gagnstefnandi kynnt sér ástand eignarinnar vel með rækilegri skoðun og þá hafi aðalstefnandi upplýst gagnstefnanda um ástand fasteignarinnar og yfirstandandi framkvæmdir. Vísar aðalstefnandi til kaupsamnings aðila þar sem segi svo: ,,Kaupanda er kunnugt um yfirstandandi utanhúsframkvæmdir, og mun hann yfirtaka þær frá kauptilboðsdegi (03.05.2016), enda hefur seljandi lækkað söluverðið til að mæta því. kaupandi (sic) hefur kynnt sér yfirlýsingu húsfélags, dags. 09.04.2016 og verksamning við verktaka vegna framkvæmdanna. Húsfélag eignarinnar er einungis rekið í tengslum við framkvæmdir á húsinu, ekki er um annan sameiginlegan kostnað að ræða. Einnig hefur hann sjálfur rætt við formann húsfélags og er kunnugt um að handvömm er [á] þeim framkvæmdum sem lokið er.“

Aðalstefnandi byggir á því að gagnstefnandi eigi ekki lögvarða kröfu á hendur honum vegna fasteignaviðskiptanna og að eignin hafi ekki verið haldin ágöllum sem aðalstefnandi beri ábyrgð á. Því beri gagnstefnanda að greiða kaupverðið að fullu. Loks mótmælir aðalstefnandi sem tilhæfulausum og röngum ásökunum sem fram komi í tölvuskeyti lögmanns gagnstefnanda 27. júní 2016. Kveðst aðalstefnandi hafa uppfyllt upplýsingaskyldu sína fyrir kaup gagnstefnanda á eigninni.

Aðalstefnandi styður kröfur sínar við reglur samninga- og kröfuréttar. Þá vísar aðalstefnandi til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, m.a. 50. gr. laganna. Krafa um dráttarvexti styðst við ákvæði laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 1. mgr. 6. gr. laganna, og krafa um málskostnað við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III

Gagnstefnandi byggir kröfur sínar í aðalsök og gagnsök að mestu á sömu málsástæðum. Telur gagnstefnandi sig eiga gagnkröfu á hendur aðalstefnanda vegna galla á fasteigninni Bergstaðastræti 33 sem nemi mun hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar. Í aðalsök kveður gagnstefnandi kröfuna vera um greiðslu skaðabóta eða afsláttar af kaupverði sem skuli skuldajafna við kröfu aðalstefnanda en í gagnsök um greiðslu skaðabóta.

Gagnstefnandi kveðst byggja á því að hin selda fasteign hafi verið haldin verulegum leyndum göllum við kaupin sem aðalstefnandi beri skaðabótaábyrgð á. Gagnstefnandi vísar til þess að allar verkframkvæmdir, samkvæmt verksamningi sem gagnstefnandi yfirtók á kaupsamningsdegi, hafi verið verulega gallaðar og með öllu óviðunandi. Við samningsgerðina hafi aðalstefnandi einungis upplýst gagnstefnanda um að bárujárnsklæðning væri illa unnin og nauðsynlegt væri að lagfæra hana eða í versta falli að klæða á ný. Er byggt á því að gallar á fasteigninni séu umfram það sem gagnstefnandi hafi mátt gera ráð fyrir. Vegna þessa sé fasteignin haldin galla í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Um galla á fasteigninni vísar gagnstefnandi til bréfs Minjastofnunar Íslands 23. mars 2016 og ódagsettrar álitsgerðar K-kk-ef Á-kk-ef byggingartækni-fræðings um ástand og viðgerðir á húsinu. Gagnstefnandi byggir á því að aðalstefnandi hafi vitað eða mátt vita um gallana og umfang þeirra en haldið þeim leyndum fyrir gagnstefnanda. Styður gagnstefnandi það með bréfi Minjastofnunar til aðalstefnanda og að aðalstefnandi hafi átt fasteignina um níu ára skeið og því mátt vera ljóst lélegt ástand hússins. Gagnstefnandi, sem ekki sé sérfróður á sviði bygginga, hafi aftur á móti ekki getað séð gallana með venjulegri skoðun á eigninni enda hafi bárujárn hulið þá.

Gagnstefnandi byggir á því að fasteignin standist ekki þær kröfur um gæði o.fl. sem leiða megi af kaupsamningi og fylgigögnum hans, meðal annars söluyfirliti, en aðalstefnandi beri ábyrgð á því að eignin sé búin þeim kostum sem þar sé haldið fram. Hvergi hafi verið tekið fram að fasteignin væri haldin göllum. Lýsingar á eigninni hafi verið til þess fallnar að vekja traust hjá kaupanda um ástand hússins, endurnýjun þess og viðgerðir og dregið úr kröfum til skoðunarskyldu kaupanda. Gagnstefnandi byggir á því að þar sem fasteignin hafi ekki verið í samræmi við upplýsingar í þessum gögnum teljist hún gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002.

Gagnstefnandi byggir jafnframt á því að fasteignin sé gölluð þar sem gagnstefnandi hafi ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem aðalstefnandi vissi eða mátti vita um og gagnstefnandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnandi heldur því fram að upplýsingar um athugasemdir Minjastofnunar hefðu skipt hann verulegu máli við gerð kaupsamnings, enda sé nú ljóst að viðgerðarkostnaður sé margfalt meiri, eða að minnsta kosti tíu sinnum meiri, en rætt hafi verið um við kaupsamningsgerðina og gagnstefnandi hafi samþykkt að yfirtaka. Gagnstefnandi telur augljóst að hann hefði hagað samningaviðræðum sínum með öðrum hætti hefði bréf Minjastofnunar legið fyrir auk þess sem það hefði gefið gagnstefnanda tilefni til þess að kanna nánar kostnað við nauðsynlegt viðhald.

Þá byggir gagnstefnandi á því að ástand fasteignarinnar hafi verið mun lakara en hann hafi haft ástæðu til að ætla miðað við kaupverð eignarinnar og atvik að öðru leyti, sbr. 28. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnandi byggir á því að hann hafi mátt treysta því að gert hafi verið við húsið með viðunandi hætti áður en það var klætt með bárujárni og að hann hafi með engu móti getað gert sér grein fyrir slæmu ástandi hússins undir klæðningunni. Gagnstefnandi hafi fyrst komist að því eftir afhendingu fasteignarinnar að aðalstefnandi eða húsfélagið hafi tekið ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir með algjörlega óforsvaranlegum og óviðunandi hætti, þar sem ákveðið hefði verið að klæða nýtt bárujárn yfir fúaskemmdir, veggjatítluummerki, ónýta einangrun o.fl. Þannig sé nú ljóst að ástand hússins hafi verið til muna verra en rætt hafi verið um við kaupsamningsgerðina og verksamningurinn og upplýsingar sem lágu frammi við söluna hafi gefið til kynna.

Gagnstefnandi byggir á því að hann hafi mátt trúa því og treysta að hann væri að kaupa nýlega viðgert hús þar sem bárujárnsklæðningu væri ekki áfátt og að einungis kæmi í hans hlut að láta lagfæra klæðninguna eða ljúka við hana. Sé á því byggt að aðalstefnandi hafi látið hjá líða að gera gagnstefnanda grein fyrir slæmu ástandi hússins og þar með leynt hann göllum við sölu fasteignarinnar. Gagnstefnandi hafi á hinn bóginn ekki með neinum hætti vanrækt skoðunar- eða aðgæsluskyldu sína. Við kaupsamningsgerðina hafi gagnstefnandi verið blekktur til að halda að húsið væri í mun betra ástandi en það var í raun og veru.

Gagnstefnandi telur að samkvæmt framansögðu eigi hann gagnkröfu á hendur aðalstefnanda vegna galla á hinni seldu eign sem nemi sömu fjárhæð og gagnstefnandi hafi þurft að greiða fyrir viðgerðir á húsinu svo að koma mætti því í það ástand sem hann hafi mátt búast við að það væri í við söluna. Gagnstefnandi byggir bótakröfu sína á beinum kostnaði vegna viðgerða á húsinu samkvæmt verksamningum. Bótakrafa gagnstefnanda sundurliðast með eftirfarandi hætti:

1. Verksamningur dags. 5. júlí 2016 kr. 7.500.000,-

2. Verksamningur dags. 8. september 2016 kr. 3.730.000,-

4. Verksamningur dags. 22. september 2016 kr. 370.000,-

Samtals krafa samkvæmt verksamningum kr. 11.600.000

Endurgreiðsla virðisaukaskatts kr. -787.063,-

Samtals greitt til verktaka að frádr. vsk.endurgr. kr. 10.812.937,-

32,28% hlutur gagnstefnanda kr. 3.490.416,-

Jafnskiptur kostnaður Fjöleignir ehf. kr. 40.000,-

Jafnskiptur kostnaður K-kk-nf Á-kk-nf kr. 25.000,-

Samtals stefnukrafa gagnstefnanda kr. 3.555.416,-

Gagnstefnandi gerir kröfu um að krafa hans gangi upp í og verði skuldajafnað við kröfu aðalstefnanda í aðalsök málsins, sbr. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en krefst sjálfstæðs dóms í gagnsök nemi tjón hans hærri fjáhæð en stefnufjárhæð í aðalsök.

Gagnstefnandi kveður ekki ágreining um stefnufjárhæð í aðalsök en mótmælir dráttarvaxtakröfu og málskostnaðarkröfu aðalstefnanda þar sem málshöfðun hans á hendur gagnstefnanda sé að ófyrirsynju þegar litið sé til vanefnda aðalstefnanda á samningi aðila. Þá hafi verið brýnt að hefja strax viðgerðir á húsinu þegar gallar komu í ljós enda hafi húsið legið undir skemmdum. Af þeim sökum hafi ekki verið forsvaranlegt að bíða eftir dómkvaðningu matsmanns en nægar upplýsingar og myndir liggi fyrir um ástand hússins áður en ráðist hafi verið í framkvæmdirnar.

Fallist dómurinn ekki á kröfur gagnstefnanda að fullu gerir gagnstefnandi kröfu um stórfellda lækkun á kröfum aðalstefnanda með því að skuldajafnað verði við kröfu aðalstefnanda um eftirstöðvar kaupverðs, kröfu gagnstefnanda um afslátt og/eða skaðabætur vegna galla á eigninni samkvæmt áðursögðu.

Gagnstefnandi byggir kröfur sínar á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, reglum kaupa-, samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga, og 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Jafnframt vísar gagnstefnandi til laga nr. 80/2012 um menningarminjar, laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Málskostnaðarkrafa gagnstefnanda er reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Þá byggir gagnstefnandi á kaupsamningi aðila og verklýsingum sem birtar séu á vefsíðu Minjastofnunar Íslands.

IV

Aðalstefnandi hafnar kröfum gagnstefnanda og kveður gagnstefnanda hafa verið upplýstan um athugasemdir Minjastofnunar og kaupsamningur aðila gert ráð fyrir að kostnaður gæti lent á gagnstefnanda vegna viðgerða við húsið og ágalla á viðgerð. Þá hafi ástand klæðningarinnar verið augljóst við skoðun eignarinnar. Í gagnstefnu viðurkenni gagnstefnandi að honum hafi verið kunnugt um slæmt ástand klæðningar hússins og að mögulega félli á hann kostnaður við að rífa bárujárn af húsinu og klæða á ný með pappa og bárujárni. Krafa gagnstefnanda sé því í andstöðu við skýran samninga aðila. Kveðst aðalstefnandi byggja á því að gagnstefnandi hafi haft fullt tilefni til að skoða fasteignina rækilega í ljósi upplýsinga um ágalla á viðgerð. Þar sem gagnstefnandi hafi látið það undir höfuð leggjast beri að sýkna aðalstefnanda af kröfum gagnstefnanda.

Bent sé á að samið hafi verið við verktaka um viðgerð hússins, þar á meðal um að skipta út fúnu timbri í þaki og útveggjum ef þar væri fúið timbur. A-kk-þgf sé ókunnugt um hvort eitthvert timbur hafi verið þar fúið en að minnsta kosti sé órökstutt og ósannað að verktakinn hafi ekki skipt út timbri sem kunni að hafa verið fúið. Þá mótmælir aðalstefnandi sem röngu og ósönnuðu að timburklæðning í útveggjum hafi verið fúin og að nauðsynlegt hafi verið að skipta út allri timburklæðingu í útveggjum hússins, líkt og síðari verksamningar hafi ráðgert. Aðalstefnandi leggur áherslu á að upplýsingaskylda hafi verið virt gagnvart gagnstefnanda og að fasteignin hafi sannarlega ekki verið í verra ástandi en vænta mátti og upplýst hafi verið um við sölu hennar.

Aðalstefnandi kveður ásett verð fasteignarinnar, 34.200.000 krónur, hafa tekið mið af ástandi eignarinnar og meðal annars ágalla við viðgerð hússins. Söluverð eignarinnar, 33.200.000 krónur, hafi enn fremur tekið mið af ástandi og aldri eignarinnar og vitneskju um ágalla á viðgerð. Byggt sé á því að fasteignin hafi ekki verið í lakara ástandi en gera mátti ráð fyrir með tilliti til aldurs hennar og útlits við skoðun. Mótmælir aðalstefnandi sem rangri fullyrðingu gagnstefnanda um að hann hafi ekki rætt við formann húsfélagsins fyrr en eftir kaupin en sú fullyrðing sé í andstöðu við kauptilboð og kaupsamning aðila.

Þá mótmælir aðalstefnandi því að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 og því beri að sýkna hann af kröfu gagnstefnanda um greiðslu skaðabóta. Aðalstefnandi byggir á því að hann hafi sannarlega upplýst gagnstefnanda um ástand eignarinnar og þá staðreynd að handvömm væri á framkvæmdum verktaka við klæðningu hússins. Athugasemdir Minjastofnunar hafi lotið að þessu og hafi þær verið færðar í kauptilboð og kaupsamning aðila. Með því hafi aðalstefnandi upplýst gagnstefnanda um ágalla sem honum hafi verið kunnugt um og ágreiningslaust sé að gagnstefnandi hafi gengið til viðskiptanna á þeirri forsendu að þurfa sjálfur að greiða fyrir kostnað við að klæða húsið á ný. Þá sé alkunna að ef klæða þurfi hús á ný þurfi jafnframt að skipta um pappa undir klæðningu. Aðalstefnandi mótmæltir því að hafa leynt gagnstefnanda upplýsingum um ástand eignarinnar.

Aðalstefnandi mótmælir því að hin selda fasteign standist ekki þær kröfur um gæði og fleira sem leiði af kaupsamningi og fylgigögnum hans sem röngu og órökstuddu. Upplýst hafi verið um ágalla á framkvæmd verktaka við klæðningu hússins og hafi skoðunarskylda gagnstefnanda verið ríkari en ella af þeim sökum. Í ljósi upplýsinga aðalstefnanda hafi gagnstefnanda borið að láta fara fram rækilega skoðun á eigninni til að fullvissa sig um umfang ágalla á verkum verktakans við klæðningu hússins og undirvinnu.

Þá mótmælir aðalstefnandi því að ástand eignarinnar hafi verið til muna lakara en gagnstefnandi hafi haft ástæðu til að ætla, miðað við kaupverð eignarinnar og atvik að öðru leyti, sbr. 28. gr. laga nr. 40/2002, sem röngu og órökstuddu. Þá sé fullyrðing gagnstefnanda um að aðalstefnandi hafi beitt hann blekkingum við kaupin bersýnilega röng og með öllu ósönnuð.

Aðalstefnandi kveðst leggja áherslu á að fullyrðingar gagnstefnanda um ætlaða ágalla á eigninni séu rangar og ósannaðar. Gagnstefnandi hafi ekki látið dómkveðja sérfróða matsmenn til að skoða og leggja mat á ætlað ástand eignarinnar og kostnað við úrbætur áður en samið hafi verið við verktaka um framkvæmdir við húsið. Aðalstefnandi bendir á að honum hafi ekki verið gefinn kostur á að kynna sér ætlað ástand eignarinnar og einhliða fullyrðingar gagnstefnanda um ætlað ástand hennar séu þýðingarlausar. Þá sé yfirlýsing K-kk-ef Á-kk-ef um ástand eignarinnar þýðingarlaus enda sé um einhliða yfirlýsingu hans að ræða og hann hafi jafnframt verið í viðskiptasambandi við gagnstefnanda. Þá hafa síðari verksamningar húsfélagsins enga þýðingu í málinu enda lýsi þeir mati gagnstefnanda á endurbyggingu hússins en ekki úrbótum á ætluðum göllum. Í málinu sé rangt og ósannað:

að timbur hafi verið víða fúið undir bárujárni,

að þakpappi á húsi hafi verið skemmdur,

að stoðir í viðbyggingu (stigagangi) hússins hafi verið illa farnar vegna fúa,

að veggjatítlur hafi verið í fótstykki á tveimur stöðum,

að spænir í grind hafi sigið og þjappast niður,

að loftræsting úr gluggalausum votrýmum hafi verið ófullnægjandi og

að klæðning á þaki og útveggjum hafi verið svo skemmd að nauðsyn hafi borið til að fjarlægja hana og farga.

Aðalstefnandi byggir á því að sönnunarbyrði um ástand hússins, ætlaða galla og kostnað við úrbætur hvíli á gagnstefnanda og þá sönnun hafi hann ekki fært fram. Sú sönnun verði ekki byggð á verksamningum gagnstefnanda og annarra eigenda íbúða í húsinu við Markmið verktaka enda byggist þeir samningar ekki á niðurstöðu matsmanna um ástand húss og nauðsyn viðgerða. Að auki séu fullyrðingar gagnstefnanda um galla á fasteigninni og kostnað við úrbætur vanreifaðar með öllu. Þegar af þessum sökum beri að hafna skaðabótakröfu gagnstefnanda.

Aðalstefnandi leggur áherslu á að stærstur hluti ætlaðs viðgerðarkostnaðar sé vegna niðurrifs járns, förgunar járns, klæðningar húss með tjörupappa og klæðningar með innbrenndu Aluzink-járni. Samkvæmt verksamningi, dags. 5. júlí 2016, hafi kostnaður við framangreint numið 7.500.000 krónum. Í kaupsamningi aðila hafi gagnstefnandi tekið ábyrgð á að láta vinna og greiða fyrir umrædda verkliði, ef til þess kæmi. Krafa gagnstefnanda á hendur aðalstefnanda um greiðslu skaðabóta vegna þessa sé því í andstöðu við samning aðila og beri að hafna þegar af þeim sökum. Tekur aðalstefnandi fram að klæðning hússins, innbrennt Aluzink-járn, sé annað og dýrara járn en það sem fyrir hafi verið.

Gagnstefnandi hafi keypt íbúð í gömlu húsi þar sem því hafi skýrlega verið lýst í kaupsamningi að viðgerð á klæðningu hússins væri ábótavant. Verksamningar við Markmið verktaka ehf. lýsi fullum endurbótum á húsinu, nýrri borðaklæðningu á allt húsið, endurnýjun á grind húss, endurnýjun einangrunar, endurnýjun glugga, einangrun lofts yfir viðbyggingu, múrun útitrappa o.fl. Gagnstefnandi hafi ekki fest kaup á íbúðinni í því ástandi sem lýst sé í fyrrgreindum verksamningum og hafi ekki getað vænst þess að innviðir hússins væru allir nýir.

Þá sé bent á að samkvæmt verksamningi 5. júlí 2016 hafi húsfélag Bergstaðastrætis 33 látið setja 15 nýja glugga í húsið. Aðalstefnandi kveðst ekki hafa ábyrgst að gluggar hússins væru nýir og hafi gagnstefnandi gengið frá kaupum fasteignarinnar með þá vitneskju að gluggar væru upprunalegir. Jafnframt sé ósannað og rangt að gluggar hafi verið gallaðir og nauðsynlegt hafi verið að setja nýja glugga í húsið. Þá séu gluggar séreign viðkomandi íbúðar og séu því alfarið á ábyrgð hvers og eins íbúðareiganda. Ekki hafi verið skipt um glugga í íbúð gagnstefnanda. Af þeim sökum meðal annars beri aðalstefnandi ekki ábyrgð á kostnaði við kaup og ísetningu nýrra glugga í húsið. Aðalstefnandi tekur fram að hann hafi fyrst við þingfestingu gagnsakar fengið vitneskju um tölvupóst Minjastofnunar til S-kk-ef Þ-kk-ef 23. mars 2016 og efni hans og þá hafi honum ekki verið kunnugt um fund S-kk-ef með stofnuninni 1. apríl sama ár.

Byggt sé á því að þakkantur hússins hafi verið ópússaður, ógrunnaður og ómálaður er gagnstefnandi festi kaup á íbúðinni. Endurbætur á þakinu samkvæmt verksamningi við Markmið verktaka ehf., dags. 5. júlí 2016, séu þegar af þeirri ástæðu óviðkomandi aðalstefnanda og ekki galli í skilningi fasteignakauparéttar. Þá hafnar aðalstefnandi því að frágangur á öndun frá baðherbergjum íbúða 101 og 102, samkvæmt verksamning við Markmið verktaka ehf., dags 22. september 2016, sé á ábyrgð aðalstefnanda enda varði þær framkvæmdir séreignir þeirra íbúða. Þá séu aðrar framkvæmdir samkvæmt sama verksamningi aðalstefnanda óviðkomandi og varði ekki ætlaða galla á hinni seldu íbúð. Jafnframt sé nauðsyn þeirra framkvæmda og umfang þeirra ósannað. Þá byggir aðalstefnandi á því að ólag á öndun á baðherbergjum annarra íbúða, halli á gamalli þakrennu, einangrun á lofti yfir viðbyggingu og slípun og múrun útitrappa fyrir framan húsið teljist ekki til galla á hinni seldu íbúð.

Aðalstefnandi telur, hvað sem öðru líður, að ætlaður ágalli eignarinnar óverulegur og rýri ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Krafa gagnstefnanda sé um greiðslu 3.555.416 króna eða sem nemi um 10,7% af kaupverði eignarinnar. Að teknu tilliti til viðurkenningar gagnstefnanda á yfirtöku eftirstöðva kostnaðar samkvæmt verksamningi við V-kk-þf K-kk-þf, 392.678 króna, nemi krafa gagnstefnanda um 9,5% af kaupverði eignarinnar og nái því ekki gallaþröskuldi fasteignakauparéttar, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Því beri að sýkna aðalstefnanda af kröfum gagnstefnanda. Stærstur hluti kröfu gagnstefnanda byggist á verksamningi, dags. 5. júlí 2016, um niðurrrif járnklæðningar, förgun klæðningar, klæðningu húss á ný með innbrenndu Aluzink-járni og kaupum og ísetningu 15 nýrra glugga í húsið, að fjárhæð 7.500.000 krónur. Hlutur gagnstefnanda í því verki nemi 2.421.000 krónum og sé a-kk-þgf augljóslega óviðkomandi. Krafa gagnstefnanda vegna annarra þátta nemi 1.134.416 krónum sem ekki nái gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002 og því ekki galli að lögum. Aðalstefnandi áréttar að hann hafi sinnt upplýsingaskyldu sinni við söluna og ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá séu ætlaðar ágallar ekki gallar í skilningi fasteignakaupalaga. Aðalstefnandi hafi ekki ábyrgst endurnýjun fasteignarinnar.

Aðalstefnandi mótmælir öllum kröfuliðum gagnstefnanda, þar á meðal kostnaði vegna þjónustu Fjöleigna ehf. og K-kk-ef Á-kk-ef. Kröfur gagnstefnanda séu vanreifaðar og aðalstefnanda óviðkomandi.

Aðalstefnandi telur enn fremur skilyrði afsláttarkröfu ekki fyrir hendi í málinu samkvæmt áðursögðu.

Til vara gerir aðalstefnandi kröfu um að kröfur gagnstefnanda verði lækkaðar verulega. Aðalstefnandi mótmælir meðal annars kröfu gagnstefnanda um dráttarvexti og upphafstíma dráttarvaxta.

Um lagarök vísar aðalstefnandi til reglna samninga- og kröfuréttar, ákvæða laga nr. 40/2002, meðal annars 18. gr., 19. gr., 26. gr., 27. gr., 28. gr., 29. gr. og 43. gr. laganna. Þá vísar aðalstefnandi til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Krafa aðalstefnanda um málskostnað styðst við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

V

Aðalstefnandi og fyrirsvarsmaður gagnstefnanda, S-kvk-nf G-kvk-nf, gáfu aðilaskýrslu fyrir dómi við aðalmeðferð málsins. Þá gáfu skýrslu vitnin Á-kk-nf S-kk-nf, löggiltur fasteignasali, H-kk-nf S-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, J-kk-nf S. F-kk-nf, K-kk-nf Á-kk-nf og S-kk-nf Þ-kk-nf. Við upphaf aðalmeðferðar var gengið á vettvang.

Eins og fram er komið hefur aðalstefnandi höfðað mál þetta á hendur gagnstefnanda til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila 17. maí 2016 um íbúð í húsinu Bergstaðastræti 33 í Reykjavík. Nemur krafan 2.200.000 krónum auk dráttarvaxta. Kröfum í aðalsök er ekki mótmælt með öðru en skuldajöfnuði með skaðabótakröfu sem höfð er uppi í gagnsök málsins. Þó eru höfð uppi mótmæli við dráttarvaxtakröfu í aðalsök. Dómkrafa gagnstefnanda í gagnsök er um sýknu eða lækkun á kröfum aðalstefnanda reist á því að gagnstefnandi eigi gagnkröfu á hendur aðalstefnanda í formi skaðabóta vegna galla á eigninni, sem gagnstefnandi telur verulega í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Byggir gagnstefnandi á því að allar verkframkvæmdir verktaka við fasteignina hafi verið verulega gallaðar og með öllu óviðunandi.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá segir í 26. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur áhrif á efni eða gerð kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Einnig segir í 27. gr. að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi eða þeir sem koma fram fyrir hönd seljanda hafa veitt kaupanda. Sama gildir ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- og kynningargögnum um eignina. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup segir meðal annars um 27. gr. að „Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljenda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, er almennt saknæm háttsemi og á því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó ber að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna getur komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum er ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.“ Í 1. mgr. 29. gr. laganna segir að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að skoði kaupandi fasteign áður en kaup gerast geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði átt að sjá við skoðun. Á það þó ekki við ef seljandi sýnir af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Húsið að Bergstaðastræti 33 er timburhús á steinkjallara, byggt árið 1901, og eru fjórar íbúðir í húsinu. Kaupverð þeirrar íbúðar sem gagnstefnandi keypti nam 33.200.000 krónum. Svo sem frá er greint í tölvubréfi lögmanns gagnstefnanda til lögmanns aðalstefnanda 27. júní 2016 tók gagnstefnandi samkvæmt kaupsamningi aðila yfir verksamning að fjárhæð 3.385.000 krónur. Þá segir orðrétt í bréfinu: „Í hlut hinnar seldu íbúðar [kom] að greiða þar af 1.092.678, sem er miðað við 32,28% eignarhluta í húsinu. Af þessari fjárhæð upplýsti umbj. þ. að hann hafi þegar greitt 700.000 kr. og var kaupverðið lækkað sem nemur 392.678.“

Skaðabótakrafa gagnstefnanda í gagnsök málsins, sem er sundurliðuð í gagnstefnu, sbr. IV. kafla að framan, að fjárhæð 3.555.416 krónur, nemur sömu fjárhæð og gagnstefnandi kveðst þurfa að greiða fyrir nauðsynlegar viðgerðir á húsinu og afleitt tjón vegna viðgerðarinnar til að koma húsinu í það ástand sem gagnstefnandi kveðst hafa mátt búast við að það væri í við söluna. Af þeirri fjárhæð hefur gagnstefnandi sem fyrr segir tekið yfir eftirstöðvar kostnaðar að fjárhæð 392.678 krónur og er það ágreiningslaust með aðilum. Þótt krafa gagnstefnanda yrði tekin til greina að fullu er ekki unnt að líta svo á að ætlaðir annmarkar á eigninni, sem krafan tekur til, rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og komi ekki annað til getur eignin ekki talist hafa verið haldin galla í skilningi III. kafla laganna, en dómkrafa gagnstefnanda, að teknu tilliti til fyrrnefnds kostnaðar sem gagnstefnandi yfirtók, nemur 9,52% af kaupverði eignarinnar. Kemur þá til skoðunar hvort önnur vanefndaúrræði geti komið til álita, sbr. IV. kafla laganna.

Í söluyfirliti fyrir fasteignina að Bergstaðastræti 33, íbúð 01-00-01, segir eftirfarandi: „Verið er að ljúka við klæðningar á bárujárni utanhúss.“ Þá segir orðrétt í kaupsamningi aðila 17. maí 2016 um eignina: „Kaupanda er kunnugt um yfirstandandi utanhúsframkvæmdir og mun hann yfirtaka þær frá kauptilboðsdegi (03.05.2016), enda hefur seljandi lækkað söluverðið til að mæta því. Kaupandi hefur kynnt sér yfirlýsingu húsfélags, dags. 09.04.2016 og verksamning við verktaka vegna framkvæmdanna. Húsfélag eignarinnar er einungis rekið í tengslum við framkvæmdir á húsinu, ekki er um sameiginlegan kostnað að ræða. Einnig hefur hann sjálfur rætt við formann húsfélags og er kunnugt um að handvömm er [á] þeim framkvæmdum sem lokið er.“

Fyrirsvarsmaður gagnstefnanda, S-kvk-nf G-kvk-nf, skoðaði íbúðina af hálfu kaupanda. Fyrir dómi lýsti hún því að hún hefði komið að jarðhæðinni og séð að gluggar á henni voru nýir. Íbúðin á jarðhæðinni hefði greinilega verið endurnýjuð fyrir nokkrum árum. Þá lýsti hún því að hún hefði séð að verið var að klæða húsið að utan með bárujárni og voru vinnupallar fyrir utan húsið. Hún kvaðst hafa skoðað eignina í klukkutíma, en ekki skoðað húsið sérstaklega nema að framanverðu og tók fram að hún hefði verið brotin á báðum fótum og verið á tveimur hækjum og hefði því ekki komist í kringum húsið. Á lóðinni voru vinnulyftur og verkfæri. Seljandinn hefði upplýst hana um að verið væri að ljúka við að skipta um fúnar spýtur og pappa og leggja nýja áklæðingu á allt húsið, þakið og veggi og að verið væri að leggja lokahönd á verkið. Aðspurð viðurkenndi S-kvk-nf að hún hefði sjálf ekki haft aðstöðu til að fara í kringum húsið eða upp í stiga til að skoða glugga. Hún kvaðst hafa séð að gluggar á efri hæðunum voru í bágu ástandi. Þá kom fram að hún hefði fengið þær upplýsingar frá fasteignasala þeim sem annaðist söluna, eftir að búið var að skrifa undir kaupsamning um íbúðina, að til þess gæti komið að skipta þyrfti um allt bárujárnið á húsinu. Hún hefði treyst orðum seljanda og fasteignasalans um að búið væri að skipta út fúnum spýtum og bitum og klæða húsið með þakpappa. Loks kvaðst S-kvk-nf hafa séð nagla utan á húsinu sem hefðu ekki verið í beinni línu heldur á víxl. Það taldi hún vera þá handvömm sem nefnd hefði verið. Hún kvaðst ekki hafa talið ástæðu til að fá sérfræðing til að skoða húsið fyrir hana, en eftir á að hyggja hefði það verið betra.

Í framburði aðalstefnanda fyrir dómi, B-kk-ef H-kk-ef, kom fram að hann þekkti til verksamnings við V-kk-þf K-kk-þf, en kvaðst ekki hafa fylgst með viðgerð hans á húsinu. Aðalstefnandi kvaðst vera stúdent og ekki hafa neina þekkingu eða reynslu af byggingaframkvæmdum. Hann hefði fengið bréf Minjastofnunar Íslands í mars 2016 og upplýst kaupanda eignarinnar um efni bréfsins. Hann hefði sagt S-kvk-þgf frá bréfinu þegar hún skoðaði íbúðina. Erindi Minjastofnunar varð tilefni þess að sett var ákvæði í kaupsamning með upplýsingum um að handvömm væri á þeim framkvæmdum sem hefði verið lokið við á húsinu. Kvaðst aðalstefnandi ekki sjálfur hafa vitað hvaða handvömm væri um að ræða og ekkert umfram það sem stóð í bréfi Minjastofnunar. Lét aðalstefnandi þess getið að fulltrúi kaupanda hefði sýnt efni bréfsins lítil viðbrögð en tekið fram að „húsið væri þá greinilega friðað.“ Aðspurður kvaðst aðalstefnandi hafa sýnt fulltrúa kaupanda húsið og selt það kaupanda með handvömm á klæðingu hússins. Hann hefði ekki haldið því fram að gluggar hússins væru nýir. Þá sagði aðalstefnandi að honum hefði ekki verið kunnugt um fúa í timburklæðingu undir járnklæðingu. Ásett verð íbúðarinnar hefði verið 34.200.000 krónur, en söluverðið 33.200.000 krónur og hefði það verið lækkað um eina milljón vegna framkvæmda V-kk-ef. Þá sagði aðalstefnandi að honum hefði skilist að kaupandi hefði rætt við formann húsfélagsins vegna ágalla á klæðningu. Það hefði komið fram við gerð kaupsamnings.

Sem fyrr segir fullyrðir gagnstefnandi að allar verkframkvæmdir verktaka við húsið hafi verið verulega gallaðar og með öllu óviðunandi og að gagnstefnandi hafi aðeins verið upplýstur um það að bárujárnsklæðningin hafi verið illa unnin og að lagfæra þyrfti hana eða „í versta falli að klæða húsið á ný.“ Þá vísar gagnstefnandi um ætlaða galla til bréfs Minjastofnunar Íslands 23. mars 2016 og álitsgerðar K-kk-ef Á-kk-ef byggingartæknifræðings. Í málsgögnum eru þrír verksamningar, dagsettir 5. júlí, 8. og 22. september 2016, sem húsfélagið að Bergstaðastræti 33 gerði við Markmið verktaka og eru þeir allir undirritaðir af fyrirsvarsmanni gagnstefnanda. Mun húsfélagið þó hafa samið við þrjá verktaka um endurbætur á húsinu, fyrst við V-kk-þf K-kk-þf, þá við Markmið verktaka og loks við Rastir ehf., sem munu hafa lokið við verkið, en Markmið verktakar munu hafa skilið við verkið óklárað. Í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, dómkvadds matsmanns, er rakið hvað hver verktaki vann við húsið, en ekki hefur þýðingu við úrlausn málsins að endurtaka það. Í matsgerðinni segir síðan að svo virðist sem stór hluti af verki fyrsta verktakans, V-kk-ef K-kk-ef, hafi ónýst. Eigi það að minnsta kosti við um bárujárnsklæðningu og pappa á útveggi og þær lagfæringar sem hann kann að hafa gert á klæðningu. Einnig frágangur kjöljárns og þakrenna að hluta til.

Þá segir matsmaðurinn að af ljósmyndum verði ekki annað ráðið en að seinni framkvæmd sem unnin var af Röstum ehf. hafi að miklum hluta beinst að öðru en skemmdum sem voru í viðnum og klæðningu. Miðuðu þær fremur að því að gera húsið betra en það var áður. Þannig var skipt um alla einangrun í húsinu og það allt klætt með nýjum borðviði undir pappalögn og bárujárn. Þá virðist sem bætt hafi verið við viðum, að minnsta kosti stífum í veggi. Þá segir orðrétt: „Án vafa er húsið nú betra en það var áður. Útveggir eru betur varmaeinangraðir og betri með tilliti til eldvarna. Þá er ytri klæðning líklega stífari og betri auk þess að vera nýnegld og húsið þá allt stífara en áður. Til að bæta úr fúaskemmdum hefði verið nægilegt að taka niður klæðningar þar sem skemmdir voru fyrir og einangrun í kringum þær og ganga síðan frá aftur. Þannig hefði frágangur og gerð hússins verið að mestu eins og áður var.“ Auk þess er húsið nú klætt með aluzink-húðuðu bárujárni en var áður klætt venjulegu bárujárni. Þá var skipt um alla glugga í húsinu ofan kjallara og tvöfalt gler sett í þá.

Fram kemur í matsgerðinni að dómkvaddur matsmaður hafi lagt sjálfstætt mat á magntölur og kostnað við það verk sem lesa má út úr samningum við Markmið ehf. og birtist í töflu í matsgerðinni. Kemur þar fram að heildarkostnaður sem matsmaður metur er öllu lægri en samkvæmt reikningum verktaka. Er munurinn það mikill að „ekki verður tekið undir að kostnaður samkvæmt reikningum verktaka sé sanngjarn og eðlilegur.“ Nemur hluti íbúðar gagnstefnanda í metnum kostnaði með virðisaukaskatti 2.242.393 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti og 1.808.490 krónum án virðisaukaskatts.

Dómkröfur gagnstefnanda eru ekki byggðar á matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Byggist bótakrafan á „beinum kostnaði vegna viðgerðar á húsinu, skv. verksamningum ...“. Af skýru orðalagi í kaupsamningi aðila, þar sem kaupandi eignarinnar er sérstaklega upplýstur um yfirstandandi framkvæmdir utanhúss sem kaupandi yfirtók miðað við 3. maí 2016 og að handvömm hafi orðið við þær framkvæmdir sem þegar var lokið, verður ekki með nokkru móti séð að seljandi eignarinnar hafi fellt á sig bótaábyrgð vegna þeirra endurbóta sem voru síðar gerðar á húsinu og voru að nokkru leyti umfram nauðsynlegar lagfæringar á handvömm fyrri framkvæmda. Í nefndum kaupsamningi er einnig tekið fram að aðalstefnandi hafi lækkað söluverð íbúðarinnar til að mæta yfirstandandi framkvæmdum. Við skoðun gerði fulltrúi kaupanda sér grein fyrir utanhússframkvæmdum sem voru sýnilegar við skoðun. Þá gerði hún sér grein fyrir því að gluggar annars staðar en á jarðhæðinni voru í „bágu ástandi“. Þá liggur fyrir að aðalstefnandi upplýsti fulltrúa gagnstefnanda um bréf Minjastofnunar Íslands og sagði að það hefði verið kveikjan að því sérákvæði í kaupsamningi aðila sem sett var inn vegna framkvæmda við húsið og handvammar á þeim. Sagði aðalstefnandi efni bréfsins hafa verið kynnt fulltrúa kaupanda við skoðun eignarinnar. Einnig er tilgreint í nefndum kaupsamningi að fulltrúi kaupanda hafi rætt við formann húsfélagsins og fengið upplýsingar um handvömm við framkvæmdina. Þær framkvæmdir yfirtók kaupandi og þá um leið áhættuna af þeim. Loks er upplýst í málinu að framkvæmdir við húsið á vegum Rastar ehf. lutu ekki einvörðungu að viðgerðum, en fólu sumpartinn í sér endurbætur á húsinu, svo sem rakið er í matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Samkvæmt þessu þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að kaupandi eignarinnar hafi ekki fengið allar þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Á hinn bóginn þykir kaupandi eignarinnar ekki hafa rækt skoðunarskyldu sína með viðhlítandi hætti. Rík skylda hvíldi á kaupanda að kynna sér ástand hússins og leysir það kaupanda ekki undan þeirri skyldu þótt hún hafi skoðað húsið fótbrotin á báðum fórum og á tveimur hækjum.

Samkvæmt öllu því sem að framan er rakið verður ekki fallist á það með gagnstefnanda að hann eigi skaðabótakröfu á hendur aðalstefnanda til skuldajafnaðar við kröfu hans um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar að Bergstaðastræti 33 í Reykjavík. Er dómkröfu gagnstefnanda í gagnsök málsins því hafnað og skal aðalstefnandi vera sýkn af kröfunni. Samkvæmt þessu verður fallist á kröfur aðalstefnanda í aðalsök málsins um greiðslu eftirstöðva kaupverðs og gagnstefnanda gert að greiða aðalstefnanda 2.200.000 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir, en slíkir vextir eru umsamdir, sbr. 12. lið í kaupsamningi aðila og því stoðar ekki fyrir gagnstefnanda að mótmæla þeim.

Það athugast að samkvæmt kaupsamningi aðila skyldi gagnstefnandi greiða 17.200.000 krónur í síðasta lagi fjórum vikum eftir undirritun kaupsamningsins að aflokinni afgreiðslu á láni frá Lífeyrissjóði verslunarmanna, eða þann 14. júní 2016. Gagnstefnandi hélt greiðslunni eftir í fyrstu vegna ætlaðra galla á eigninni, en greiddi 16.000.000 króna þann 29. júní 2016. Ber gangstefnanda því að greiða aðalstefnanda dráttarvexti af 17.200.000 krónum frá 14. júní til 29. júní 2016 og af mismuninum, 1.200.000 krónum, frá þeim degi til 1. ágúst 2016.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður gagnstefnandi dæmdur til að greiða aðalstefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 1.648.480 krónur.

Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdóms-mönnunum S-kk-þgf P-kk-þgf byggingarverkfræðingi og V-kk-þgf O-kk-þgf byggingar-verkfræðingi.

D ó m s o r ð:

Í aðalsök greiði gagnstefnandi, Tölvu- og tækniþjónustan ehf., aðalstefnanda, B-kk-þgf H-kk-þgf, 2.200.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 17.200.000 krónum frá 14. júní 2016 til 29. júní 2016, en af 1.200.000 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2016, en af 2.200.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags

Í gagnsök skal aðalstefnandi vera sýkn af kröfum gagnstefnanda.

Gagnstefnandi greiði aðalstefnanda 1.648.480 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf

S-kk-nf P-kk-nf

V-kk-nf O-kk-nf