E-4744/2005

Stefnandi er Frakkastígur ehf., byggingarfélag, Lynghálsi 4, Reykjavík.

Stefndi er J-kk-nf V-kk-nf, Laugavegi 41,a, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði með dómi gert skylt að gera kaupsamning við stefnanda um fasteignina Laugaveg 41 a, Reykjavík ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber í samræmi við samþykkt kauptilboð stefnda til stefnanda frá 29. september 2004. Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað.

Af hálfu stefnda var þess aðallega krafist að málinu yrði vísað frá dómi og til vara að hann yrði sýknaður af kröfum stefnanda og í báðum tilvikum krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda. Krafan var rökstudd með því að dómkrafa stefnanda væri ekki dómtæk vegna ósamræmis milli hennar og gagna málsins.

Frávísunarkröfunni var hafnað með úrskurði 24. janúar 2006.

Í stefnu greinir frá því að aðdragandi málsins sé sá að í lok júlí 2004 hafi af hálfu óstofnaðs einkahlutafélags, sem orðið hafi stefnandi málsins, verið hringt í stefnda og kannaður hugur hans til sölu fasteignarinnar Laugavegar 41 a, Reykjavík vegna áforma um umfangsmikla uppbyggingu á því svæði. Stefndi hafi tjáð B-kk-þgf H-kk-þgf, fasteignasala hjá Húsinu ehf., sem hafi annast að mestu samskipti við stefnda f.h. stefnanda, að hann vildi fá aðra fasteign nálægt Hallgrímskirkju, Miklubraut eða í Norðurmýrinni í stað fasteignarinnar Laugavegs 41 a.

Stefndi hafði í júní 2003 fengið leyfi til setu í óskiptu búi eftir maka sinn, E-kvk-þf Á-kvk-þf. Samkvæmt leyfinu voru einu eignir búsins fasteignin Laugavegur 41 a, Reykjavík og bifreið.

Eftir að Þ-kk-nf J-kk-nf hafði á tímabilinu frá 10. ágúst 2004 ítrekað sett fram kauptilboð sem stefndi hafði hafnað gerði stefndi þann 21. september 2004 gagntilboð sem hljóðaði um kaupverðið 24.000.000 króna, afhendingardag 1. maí 2005 og gert væri ráð fyrir að kaupsamningur yrði gerður 30. september 2004. Þá var í gagntilboðinu svofellt ákvæði: “Seljandi samþykkir tilboð þetta með fyrirvara um samþykki dánarbús E-kvk-ef Á-kvk-ef, ....” Daginn eftir gerði Þ-kk-nf J-kk-nf f.h. hins óstofnaða einkahlutafélags stefnda tilboð upp á 23.000.000 króna og skyldi afhending vera 1. júní 2005.

Stefndi hafnaði þessu tilboði en gerði þann 29. september 2004 gagntilboð sem hljóðaði um kaupverðið 23.500.000 krónur. Um afhendingardag segir: “Eignin skal afhent 1. júní 2005 eða fyrr skv. nánara skl. aðila” og í reit með yfirskriftinni: “Afhendingardagur eignar” er skráð: “Skv. skl.”. Þá segir að gert sé ráð fyrir að kaupsamningur verði gerður 15.10.2004. Um greiðslutilhögun útborgunar segir: “1. Við kaupsamning með peningum gegn skilyrtu veðleyfi. 2. Við afhendingu með peningum gegn skilyrtu veðleyfi og yfirlýsingu frá banka.” Fyrirvari um samþykki dánarbús E-kvk-ef Á-kvk-ef var óbreyttur frá fyrra gagntilboði. Þ-kk-nf J-kk-nf samþykkti gagntilboðið daginn eftir, þ.e. 30. september 2004, með áritun á það. Í stefnu segir að stefnda hafi verið gerð grein fyrir því að dagsetning undirritunar kaupsamnings væri ekki fastákveðin dagsetning heldur væri stefnt að undirskrift á þeim degi eða í námunda við hann. Varðandi fyrirvarann um dánarbúið hafi stefndi sagt að ekki þyrfti að hafa áhyggjur af honum; hann sneri fyrst og fremst að sýslumanni en sjálfur hefði hann ráðstöfunarréttinn því að fyrirvarinn snerist um tvö börn hans sem væru ekki fjárráða.

Frá því er greint í stefnu að eftir þetta hafi fasteignasalan hafist handa um að undirbúa kaupsamning en stefndi hafi ekki fengist til að ganga frá honum fyrir sitt leyti. Stefnandi hafi verið farinn að ókyrrast og ákveðið að þinglýsa framangreindu kauptilboði (gagntilboði) sem hafi verið gert 12. nóvember 2004 og verið innfært 15. nóvember 2004. Þann 26. nóvember hafi stefndi tjáð B-kk-þgf H-kk-þgf að hann væri búinn að ræða við lögmann sinn sem teldi kauptilboði ógilt vegna fyrirvarans um dánarbúið þar sem börnunum fyndist verðið ekki ásættanlegt og að auki hefði ekki verið staðið við kaupsamningsdagsetninguna 15. október 2004. Eftir þetta lagði stefndi fram fleiri gagntilboð; þ. 6. desember 2004 um kaupverðið 26.000.000 króna, 4. febrúar 2005 um 30.000.000 króna verð og 8. febrúar 2005 um 29.500.000 króna verð. Í engum þessara gagntilboða er fyrirvari um samþykki dánarbús. Engu þessara boða var tekið.

Í málinu liggur frammi yfirlýsing Verðbréfastofunnar, dags. 6. desember 2004, um að hún muni ábyrgjast fyrir stefnanda kaupsamningsgreiðslu að upphæð 23.500.000 krónur vegna þeirrar fasteignar sem hér um ræðir.

Þá liggur frammi svohljóðandi yfirlýsing, dags. 5. apríl 2005, undirrituð af H-kk-þgf D-kk-þgf J-kk-þgf, f. 2.12.1977, og Á-kvk-þgf M-kvk-þgf J-kvk-þgf, f. 19. maí 1984: “Við undirrituð börn J-kk-ef V-kk-ef og E-kvk-ef heitinnar Á-kvk-ef staðfestum hér með að faðir okkar J-kk-nf bar sl. haust undir okkur tilboð vegna fyrirhugaðrar sölu á Laugavegi 41 a, Reykjavík. Eftir að hafa skoðað málið var það niðurstaða okkar að ekki væri ásættanlegt að selja húsið á þessum kjörum.”

Þann 11. janúar 2005 fór stefndi þess á leit við sýslumanninn í Reykjavík að þinglýsing gagntilboðsins frá 29. september 2004 yrði afmáð. Þeirri beiðni var hafnað 8. febrúar s.á. Stefndi kærði þá ákvörðun til Héraðsdóms Reykjavíkur sem hafnaði kröfum stefnda þann 15. apríl 2005.

Stefnandi byggir málatilbúnað sinn aðallega á grunnreglu samningaréttarins um skuldbindingargildi samninga. Stefnda beri fyrir sitt leyti að efna þann samning, sem komist hafi á með undirritunum aðila, gegn efndum stefnanda sem ekki hafi staðið á, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 4072002. Fyrirvarinn um samþykki dánarbús E-kvk-ef Á-kvk-ef hafi af báðum aðilum verið skilinn sem formsatriði sem hefði enga raunverulega þýðingu í samningsgerð aðila og að auki hafi hann ekkert gildi því að stefndi fari hvort sem er með öll forráð dánarbúsins, sbr. 12. gr. laga nr. 8/1962. Hið umdeilda gagntilboð hafi verið 500.000 krónum lægra en fyrra gagntilboð stefnda sem hafi haft góðan tíma til að undirbúa það og ráðfæra sig við börn sín. Stefnandi hafi því mátt álíta að fyrirvarinn væri fallinn niður og að stefndi og dánarbúið væru sammála um kaupverð og greiðslutilhögun. Þá telur stefnandi að tímamörk 8. gr. laga nr. 40/2002 komi ekki til álita. Það sé einungis ósönnuð fullyrðing stefnda að stefnandi hafi ekki getað fjármagnað kaupin á tilskildum tíma. Ekki hafi verið skilyrði að stefnda yrði tilkynnt um fjármögnun heldur einungis að lögð yrði fram yfirlýsing banka. Aldrei hafi reynt á greiðslugetu og/eða greiðsluvilja stefnanda en fjármögnun kaupanna sé ekki og verði ekki vandamál af hans hálfu.

Sýknukrafa stefnda er byggð á því að gagntilboð það, sem um er deilt í málinu, hafi ekkert gildi að lögum. Það hafi verið gert með fyrirvara af hálfu seljanda um samþykki dánarbús E-kvk-ef Á-kvk-ef en það samþykki hafi ekki fengist. Þá hafi tilboðið verið gert með fyrirvara um fjármögnun kaupanna. Kaupsamning hafi átt að gera eigi síðar en 15. október 2004 en kaupanda hafi hins vegar ekki tekist að fjármagna kaupin fyrr en í byrjun desember 2004. Kauptilboðið hafi þá verið úr gildi fallið og seljandi ekki lengur bundinn af því. Þá er vísað til þess að í 8. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 komi fram að sé kaupsamningur um fasteign gerður með fyrirvara falli samningurinn niður þegar liðnir eru tveir mánuðir án þess að fyrirvarinn hafi verið uppfylltur. Samkvæmt þessu ákvæði hafi gagntilboðið fallið úr gildi í síðasta lagi þann 30. nóvember 2004. Enn fremur er vísað til III. kafla laga nr. 7/1936, einkum 36. gr. Gagntilboðið hafi verið gert að tilstuðlan sölumanna á fasteignasölunni en stefndi sé óvanur fasteignaviðskiptum og virðist ljóst að hann hafi ekki fengið sjálfstæða, óvilhalla ráðgjöf um sölu eignarinnar.

Stefndi höfðaði gagnsök með framlagningu gagnstefnu í dómi þann 29. september 2006.

Gagnstefnandi krafðist þess að staðfest yrði með dómi að gagntilboð hans til gagnstefnda um fasteignina Laugavegi 41 a, fastanr. 200-4761 og 200-4762, dags. 29. september 2004, sem samþykkt var þann 30. september 2004, væri úr gildi fallið. Þá var þess krafist að lagt yrði fyrir sýslumanninn í Reykjavík að afmá gagntilboðið úr þinglýsingarbók fasteignarinnar Laugavegi 41 a. Ennfremur krefst gagnstefnandi málskostnaðar úr hendi gagnstefnda.

Gagnstefndi krafðist þess aðallega að kröfum gagnstefnanda yrði vísað frá dómi en til vara að hann yrði sýknaður af kröfum gagnstefnanda og í báðum tilvikum krafðist hann málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda.

Með úrskurði 23. febrúar 2006 var fallist á frávísunarkröfu gagnstefnda og gagnstefnanda gert að greiða honum 70.000 krónur í málskostnað.

Í þinghaldi 18. þ.m. var eftirfarandi bókað: “Dómarinn kunngerir að honum virðist sem vísa beri málinu frá dómi af sjálfsdáðum á grundvelli þess að stefnanda skorti lögvarða hagsmuni þar sem ekki sé unnt að fullnægja dómkröfu hans við aðför. Lögmönnum er gefinn kostur á að tjá sig um þetta sem þeir gera.” Málið var tekið til úrskurðar og því frestað til þessa dags.

Ýmis meginatriði gagntilboðs stefnda frá 29. september 2004 hafa verið rakin hér að framan.

Kröfugerð stefnanda lýtur ekki að viðurkenningardómi heldur er með málatilbúnaði hans stefnt að aðfararhæfum dómi. Málið varðar að meginefni framangreint gagntilboð sem var samþykkt af stefnanda. Þar segir í 14. tl.: “ÞEGAR KAUPTILBOÐ HEFUR VERIÐ SAMÞYKKT AF BÁÐUM AÐILUM ER KOMINN Á BINDANDI SAMNINGUR. Þó er út frá því gengið, að eftir samþykki tilboðs (eða gagntilboðs) sé gerður kaupsamningur milli aðila, sem getur eftir atvikum mælt nánar fyrir um kaupin, allt eftir eðli máls og í samræmi við venjur.”

Það er ekki á færi sýslumanns að gera kaupsamning þann sem dómkrafa stefnanda lýtur að. Stefnandi hefur ekki lögvarða hagsmuni af að fá dómsúrlausn um kröfu sína þar sem henni verður ekki fullnægt með aðför, sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Samkvæmt þessu er niðurstaða úrskurðarins sú að vísa beri málinu frá dómi af sjálfsdáðum. Ákveðið er að málskostnaður skuli falla niður.

Úrskurðinn kveður upp S-kk-nf H. S-kk-nf héraðsdómari.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

S-kk-nf H. S-kk-nf.