E-4341/2006

Mál þetta höfðaði Húsfélagið Lágmúla 5, Reykjavík, með stefnu birtri 13. júlí 2006, á hendur Ársölum ehf. – fasteignamiðlun, Engjateigi 5, Reykjavík. Málið var dómtekið 9. maí sl.

Stefnandi krefst greiðslu á 306.500 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 21. mars 2006 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu, til vara að málinu verði vísað frá dómi, til þrautavara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefst stefndi málskostnaðar.

Stefnandi er eins og nafn hans bendir til félag húseigenda í húsinu nr. 5 við Lágmúla í Reykjavík, sbr. lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Stefndi var til skamms tíma með starfsstöð í húsinu, en hann seldi eignarhluta sinn á árinu 2002.

Á árinu 2001, meðan stefndi hafði starfsstöð í húsinu, setti hann upp skilti eða nafn fasteignasölu sinnar og festi það með því að bora í gegnum klæðningu á skyggni hússins og festa stafi með boltum. Tók hann þessa stafi niður er hann flutti starfsstöð sína burtu. Í stefnu er fullyrt að skiltin hafi verið fest með 150 boltum sem settir voru í göt sem boruð voru í stálklæðningu á þakkanti á vestur- og suðurhlið hússins.

Lögmaður stefnanda ritaði stefnda bréf 21. maí 2003. Þar er sagt að uppsetning á skilti stefnda hafi verið húsfélaginu og öðrum eigendum hússins óviðkomandi. Þegar skiltið hafi verið tekið niður hafi ekki verið gengið tryggilega frá festingum og er sagt að ytra byrði hússins liggi undir skemmdum. Er í lok bréfsins skorað á stefnda að bæta úr þessu.

Stefndi svaraði bréfi þessu og hafnaði því að skemmdir stöfuðu af uppsetningu og síðan töku skiltis síns.

Stefnandi ritaði stefnda á ný 30. september 2004 og krafði hann um bætur. Byggði hann kröfu um greiðslu 460.000 króna bóta á álitsgerð er verkfræðingur hafði unnið.

Stefndi svaraði með bréfi dagsettu degi síðar og bauðst til að senda iðnaðarmenn á staðinn til að loka götum á þakkantinum.

Að kröfu stefnanda var dómkvaddur matsmaður í Héraðsdómi Reykjavíkur 13. maí 2005. Stefndi var tilgreindur matsþoli. Matsmanni var falið að meta: “...tjón sem varð á stálklæðningu á þakkanti vestur- og suðurhliðar efstu hæðar hússins Lágmúla 5 við uppsetningu og síðar niðurrif auglýsingaskilta [stefnda] og hver sé fullnægjandi viðgerð og jafnframt viðgerðarkostnaður.

Á boðuðum matsfundi var mætt af hálfu stefnda. Lagði hann fram bréf þar sem því er lýst að hann sé ekki matsþoli þar sem eignin hafi verið seld og muni forsvarsmaður stefnda ekki sitja matsfund. Samkvæmt fundargerð matsmanns vék forsvarsmaðurinn af fundi.

Í niðurstöðum matsgerðar er umræddum þakkanti lýst og síðan segir:

“Á um það bil helmingi þakkantsins eru borgöt á stálklæðningunni, samtals um 150 stk. Göt þessi eru “óvarin” og er byrjað að ryðga í kringum þau, en þau eru talin vera eftir auglýsingaskilti sem fest voru á kantinn sem búið er að fjarlægja. Göt þessi eru útlitslýti og eykur tæringu stálklæðningarinnar og styttir þar með líftíma hennar.”

Matsmaður lýsir síðan og rökstyður þá skoðun sína að fullnægjandi viðgerð felist ekki í öðru en að skipta um alla stálklæðninguna á þakkantinum. Heildarkostnað af endurnýjun telur hann nema 681.100 krónum miðað við verðlag 1. október 2005 og að meðtöldum virðisaukaskatti. Miðað við aldur stálklæðningarinnar er því síðan lýst að líftími hennar sé rúmlega hálfnaður og því hæfilegt að telja tjónið nema 45% af endurnýjunarkostnaðinum eða 306.500 krónum.

Er matsgerð lá fyrir krafði stefnandi stefnda enn um greiðslu, nú að viðbættum mats- og lögmannskostnaði.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi telur að stefndi hafi með uppsetningu og síðar niðurrifi auglýsingaskilta valdið skemmdum á stálklæðningunni sem honum beri að bæta samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar. Tjóninu hafi verið valdið með saknæmum og ólögmætum hætti.

Stefnda hafi ekki verið heimilt að festa upp auglýsingaskiltin á sameign hússins. Samkvæmt 19. gr. laga nr. 26/1994, sbr. einnig 30. og 31. gr., eigi allir sameigendur rétt á að koma að ákvörðun um hagnýtingu sameignar. Sameiginlegar ákvarðanir eigi almennt að taka á húsfundum. Breytingar eins og uppsetning auglýsingaskilta sé ekki heimil án samþykkis annarra eigenda fjöleignarhússins.

Þá kveðst stefnandi telja að stefndi hafi með uppsetningu skiltanna brotið gegn 1. og 2. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994.

Stefnandi segir að sú aðferð sem notuð var við uppsetningu skilta stefnda hafi valdið óbætanlegu tjóni á þakkanti hússins. Sannað sé með matsgerð að úr þessu verði ekki bætt nema með því að endurnýja kantinn. Þá kveðst stefnandi einnig byggja á því að forsvarsmaður stefnda hafi sýnt af sér gáleysi er skiltin voru tekin niður með því að skilja borgötin eftir óvarin.

Um tjón sitt og fjárhæð bótakröfu vísar stefnandi til matsgerðar.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Mál þetta var þingfest 7. september 2006 og fékk stefndi þá frest til ritunar greinargerðar til 19. október. Þann dag lagði hann fram greinargerð. Í þeirri greinargerð er þess krafist að málinu verði vísað frá dómi og að stefnanda verði gert að greiða málskostnað.

Í greinargerðinni segir að stefndi sé ekki lengur eigandi að hluta í húsinu. Kröfum um viðhald og endurbætur beri að beina að nýjum eiganda. Vísað er til þess að í afsali hafi verið tekið fram að eignin væri seld í því ástandi sem hún hefði verið í er kaupandi tók við henni. Beri því samkvæmt 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 að vísa málinu frá dómi.

Loks er í þessari greinargerð áskilinn réttur til að koma að vörnum um efnisatriði málsins verði frávísunarkröfu hafnað.

Í þinghaldi í málinu 12. desember 2006, sem ákveðið hafði verið til munnlegs málflutnings um frávísunarkröfu stefnda, lagði hann fram nýja greinargerð. Var hún samhljóða hinni fyrri að öðru leyti en því að krafist var sýknu en ekki frávísunar. Mótmælti stefnandi nýrri kröfugerð sem of seint fram kominni.

Í þinghaldi 1. febrúar 2007, er stefnt hafði verið að því að ljúka öflun skriflegra sönnunargagna, lagði stefndi enn fram greinargerð. Stefnandi mótmælti þessari nýju greinargerð.

Í þessari greinargerð er fullyrt að stefndi hafi byggt á þinglýstu leyfi er hann setti merkingu á þakkant hússins. Þá er vísað til þess að þak hússins hafi verið orðið mjög lélegt og því hafi tjón húsfélagsins ekkert verið. Þá hefði verið unnt að skipta um hluta kantsins, en sams konar efni hafi í raun verið fáanlegt, þó matsmaður hafi talið annað.

Forsendur og niðurstaða.

Við þingfestingu máls þessa fékk stefndi frest til ritunar greinargerðar eins og áður segir, sbr. 1. mgr. 99. gr. laga nr. 91/1991. Samkvæmt 2. mgr. 99. gr. skal í greinargerð m.a. rekja málsástæður stefnda. Af ákvæðinu og samhengi þess verður ráðin sú regla, sem er í samræmi við meginreglur réttarfars, að stefndi fær aðeins eitt tækifæri til ritunar greinargerðar og að í þessari greinargerð skuli þær málsástæður hans koma fram, sem svara eiga því sem fram hefur komið í stefnu. Að þessu athuguðu getur hann ekki gegn mótmælum stefnanda komið að frekari málsástæðum til stuðnings kröfum sínum en þeim sen hann setti fram í greinargerð þeirri er hann lagði fram 19. október 2006. Breytir hér engu þó hann hafi áskilið sér að koma síðar að efnisvörnum.

Óumdeilt er að stefndi lét setja umrædd skilti á þakskegg hússins. Hann leitaði ekki heimildar sameigenda sinna til þess. Þessi nýting hans á sameign hússins er víðtækari en svo að rúmist innan heimildar 34. gr. laga nr. 26/1994. Var uppsetning skiltanna því óheimil.

Sannað er með matsgerð að uppsetning skiltanna og síðar taka þeirra hefur leitt til þess að þakskeggið þarfnast endurnýjunar. Verður ábyrgð á þessu tjóni húsfélagsins lögð á stefnda samkvæmt almennum bótareglum.

Sú málsvörn stefnda að hann eigi ekki aðild að málinu vegna þess að hann hafi selt eignarhluta sinn er haldlaus. Bótaskylda sem stofnast hefur milli sameigenda haggast ekki þó hinn bótaskyldi selji eignarhluta sinn. Þar sem ekki er fallist á þessa málsástæðu stefnda þarf ekki að leysa úr því hvort sýknukrafa hans komist að.

Fjárhagslegt tjón stefnanda er sannað með matsgerð. Verður stefndi dæmdur til að greiða bætur að fjárhæð 306.500 krónur. Dráttarvextir reiknast frá 21. mars 2006, er mánuður var liðinn frá því að stefndi var krafinn um greiðslu á grundvelli matsgerðarinnar, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Málskostnaður ákveðst 275.000 krónur.

J-kk-nf F-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð

Stefndi, Ársalir ehf. – fasteignamiðlun, greiði stefnanda, Húsfélaginu Lágmúla 5, 306.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 21. mars 2006 til greiðsludags og 275.000 krónur í málskostnað.