E-3706/2015

Mál þetta var höfðað 13. október 2015 af Tiris ehf., Neðstabergi 7, 111 Reykjavík gegn Stakfelli-Stóreign ehf., Borgartúni 30, 105 Reykjavík. Aðalmeðferð í málinu hófst 8. júní 2016, en vegna óskýrleika sem kom fram í málinu við upphaf aðalmeðferðar ákvað dómari að fresta henni. Málið var dómtekið eftir framhald aðalmeðferðar 28. júní 2016.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 356.822 krónur, ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 8. júní 2015 til greiðsludags. Stefnandi kveður innborgun að fjárhæð 96.432 krónur hafa verið greidda inn á skuldina 18. september 2015 og sé hún dregin frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda. Þá krefst hann málskostnaðar að skaðlausu.

Stefndi krafðist í fyrstu frávísunar á málinu einkum vegna vanreifunar. Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði dómsins 29. janúar 2016.

I.

Stefnandi er félag sem meðal annars annast söluráðgjöf fyrir fasteignasölur, og veitir ýmsa þjónustu tengda fasteignaviðskiptum. Aðilar voru í viðskiptasambandi um tíma og fólst það einkum í því að starfsmaður stefnanda, Ó-kk-nf G-kk-nf, starfaði sem sölumaður hjá stefnda frá desember 2013 til vors 2015, en hann var skráður út úr kerfum fasteignasölunnar 20. apríl 2015. Þóknun stefnanda var reiknuð sem hlutfall af söluþóknun fasteignasölunnar, þannig að hann fékk 30% af heildarsöluþóknun ef starfsmaður stefnanda seldi eign, og 20% ef hann skráði eignina á fasteignasöluna, þ.e. aflaði söluumboðs. Fasteignasalan, stefndi, fékk því helming söluþóknunar sem oftast mun hafa numið 1,5–2% af kaupverði. Stefndi kveður þá reglu gilda að láti sölumaður af störfum hjá fasteignasölunni áður en eign sem viðkomandi hefur skráð á fasteignasöluna er seld, missi hann tilkall til þóknunar.

Stefnukrafan er byggð á tveimur reikningum annars vegar að fjárhæð 122.388 krónur, útgefnum 8. júní 2015 vegna söluráðgjafar vegna Glósala 7, og hins vegar 234.434 krónur, útgefnum sama dag, vegna söluráðgjafar vegna Hjallavegs 4.

Greitt var inn á skuldina 96.432 krónur, 18. september 2015 og kveðst stefnandi ráðstafa slíkri innborgun fyrst til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta og að lokum til lækkunar höfuðstóls.

Aðilaskýrslu gáfu Ó-kk-nf G-kk-nf, forsvarsmaður stefnanda og fyrrum sölumaður hjá stefnda, og Þ-kk-nf Ó-kk-nf E-kk-nf, löggiltur fasteignasali og forsvarsmaður stefnda. Þá komu fyrir dóminn, einkum til að bera um þær reglur sem gilda um þóknanir til sölumanna á fasteignasölum, G-kk-nf G-kk-nf, S-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf og G-kk-nf H-kk-nf V-kk-nf, allir löggiltir fasteignasalar.

II.

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína á meginreglu samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Hann hafi gert ítrekaðar tilraunir til að innheimta kröfu sína, vegna viðskipta við stefnda, en án frekari árangurs en greiðslu framangreindrar innborgunar. Stefnandi telur að þótt þóknun til sölumanna samkvæmt því fyrirkomulagi sem gilti, hafi ekki verið greidd fyrr en við greiðslu söluþóknunar, þ.e. við kaupsamning, hafi krafan stofnast þegar kaup komust á, þ.e. við samþykki kauptilboðs. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðji stefnandi við lög um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001. Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála.

III.

Stefndi kveðst byggja sýknukröfu sína á því að ekkert samningssamband hafi verið á milli aðila þegar umkrafðir reikningar voru gefnir út í júní 2015. Starfsmaður stefnanda hafi verið skráður út úr kerfum stefnda í apríl það ár, en kaupsamningar um fasteignirnar Glósali 7 í Kópavogi, og Hjallaveg 4, Reykjavík hafi verið undirritaðir 20. og 27. maí 2015. Því eigi stefnandi ekki kröfu á hendur stefnanda vegna þeirrar reglu að réttur til hluta af þóknun, ef starfsmaður skráði inn fasteign, félli niður við starfslok. Engin krafa hafi því stofnast.

Þá bendi stefndi á að aðilaskipti hafi orðið á samningum um Hjallaveg og því hafi þau viðskipti sem stefndi telji sig eiga að fá þóknun fyrir, fallið niður.

Stefndi kveðst og mótmæla því að fyrri liggi umsaminn gjalddagi, eins og fullyrt sé í stefnu málsins.

Stefndi kveðst byggja á lögum nr. 91/1991, um meðferð einkamála, þá sérstaklega þeim ákvæðum er lúta að sönnun, auk meginreglna samninga- og kröfuréttar. Um málskostnað vísi hann til XXI. laga nr. 91/1991.

IV.

Ágreiningslaust er að ekki var gerður skriflegur samningur á milli forsvarsmanns stefnanda og stefnda þegar hann hóf störf sem sölumaður á fasteignasölunni í verktöku. Jafnframt að þóknun sé greidd við kaupsamningsgerð, þ.e. þegar söluþóknun er innt af hendi til fasteignasölunnar. Þá er ekki ágreiningur um að fyrirkomulagið hjá stefnda var þannig að sá starfsmaður sem kom með eign inn á söluna, þ.e. aflaði söluumboðs, átti rétt á 20% af söluþóknun, sá er seldi eignina átti rétt á 30% af söluþóknun og fasteignasalan, þ.e. stefndi, fékk ætíð 50% af þóknuninni.

Ágreiningurinn snýst því einvörðungu um það hvort starfsmaður stefnanda hafi átt rétt á söluþóknun fyrir eignir í þeim tilvikum þar sem kaupsamningur fór fram eftir starfslok starfsmanns. Þótt fram sé komið í málinu, að sú regla sé nú útlistuð fyrir þeim er koma til starfa hjá stefnda að starfsmaður missi þennan rétt um leið og hann hættir störfum er ósannað að hún hafi verið kynnt viðkomandi starfsmanni þegar hann hóf störf hjá stefnda.

Dómurinn lítur svo á að framangreint fyrirkomulag feli í sér að rétturinn til 20% af söluþóknun stofnist þegar sölumaður aflar söluumboðs, og kemur með eign inn á fasteignasöluna, þótt krafa til greiðslu stofnist ekki fyrr en við sölu eignarinnar. Það sem þó virkjar réttinn til þóknunar, verður að telja tímamarkið þegar fasteignakaup komast á. Það gerist við samþykki kauptilboðs, sbr. ákvæði í 3. tölulið á bakhlið þess kauptilboðsforms sem stefndi notar í sínum rekstri, sbr. og meginreglur samninga- og kauparéttar og 1. mgr. 7. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Ella væri það algjörlega á valdi fasteignasölunnar hverju sinni að stýra því hvort þóknun yrði greidd eða ekki þrátt fyrir að kaup væru sannanlega í höfn áður en starfsmaður í þessu kerfi hyrfi frá störfum, með því að draga frágang á kaupsamningi fram yfir starfslok. Á hinn bóginn myndi það leiða til brottfalls á rétti til þóknunar það skiptið, ef annar aðila hrykki úr skaftinu áður en frá kaupum yrði gengið hvort sem það væri honum heimilt eður ei, þannig að sölulaun innheimtust ekki vegna þeirra viðskipta.

Reikningar stefnanda í málinu eru 20% þóknun sölumanns vegna annars vegar Glósala 7 í Kópavogi og hins vegar þriggja eignarhluta í Hjallavegi 4, Reykjavík. Í málinu liggur fyrir að gagntilboð var samþykkt í Glósali, 11. febrúar 2015 og kaupsamningur kláraður á grundvelli þess, 20. maí 2015. Þótt eilitlar breytingar hafi verið gerðar á samningnum frá kauptilboði er hann á milli sömu aðila, um sömu eignina og kaupverðið hið sama. Því telur dómurinn að stefnanda beri þóknun fyrir þessa sölu enda kemst hún á í tíð starfsmanns stefnanda hjá stefnda. Samningar tókust um Hjallaveg 1. apríl 2015. Þá var einkahlutafélag tilboðsgjafi og bauð 68.500.000 kr. fyrir þrjá eignarhluti í húsinu. Frá kaupsamningi var þó ekki gengið fyrr en 27. maí 2015. Þá var gerður samningur um einn eignarhluta við einkahlutafélagið sem í upphafi bauð í alla eignarhlutana en annar samningur gerður sama dag við son og tengdadóttur forsvarsmanns hlutafélagsins. Fyrir dómi voru þær skýringar gefnar af sölumanni þeim sem gekk frá kaupunum, að vegna vandamála við fjármögnun hafi þurft að hafa þennan háttinn á. Sölumeðferð hefði hins vegar verið hætt eftir samþykki tilboðs, og eignin tekin af söluskrá, og leitað leiða til að klára málið. Það hafi tekist á endanum og hafi gerst á grundvelli upphaflega tilboðsins. Heildarkaupverð fyrir eignarhlutana og önnur meginatriði hafi verið óbreytt í kaupsamningi frá því sem var í kauptilboði. Dómurinn telur því að einnig hér beri stefnanda þóknun er nemi 20% af sölulaunum stefnda. Viðskiptin hafi þannig í raun komist á í tíð starfsmanns hans hjá stefnda.

Með vísan til framangreinds verður fallist á stefnukröfur, en enginn ágreiningur var gerður um framangreinda reiknireglu eða raunverulegar söluþóknanir vegna viðskiptanna sem grundvallar kröfur stefnanda. Gegn andmælum stefnda um að gjalddagi hafi verið umsaminn, og þar sem ekkert styður það sérstaklega að svo hafi verið og engin gögn lögð fram um tilhögun þessa við fyrri kröfugerð stefnanda á hendur stefnda, verða dráttarvextir dæmdir á kröfuna frá því mánuður leið frá útgáfudegi reikninganna, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu.

Eftir þessum úrslitum málsins ber, með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, að dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir eftir atvikum, og að teknu tilliti til málflutnings um frávísunarkröfu stefnda, hæfilega ákveðinn 400.000 krónur.

Af hálfu stefnanda flutti málið B-kk-nf L-kk-nf hæstaréttarlögmaður og af hálfu stefnda flutti málið S-kk-nf F-kk-nf S-kk-nf héraðsdómslögmaður.

L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Stakfell-Stóreign ehf., greiði stefnanda, Tiris ehf., 356.822 kr. krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 8. júlí 2015 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun 18. september 2015 að fjárhæð 96.432 krónur.

Stefndi greiði stefnanda 400.000 krónur í málskostnað.

L-kk-nf K-kk-nf

--------------------- --------------------- ----------------------

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómi Reykjavíkur 12. júlí 2016.

Gjald 750 kr. Greitt.