E-4068/2010

Mál þetta, sem dómtekið var 30. mars sl., er höfðað með stefnu áritaðri um birtingu 28. maí 2010.

Stefnendur eru F-kk-nf V-kk-nf K-kk-nf og A-kvk-nf M-kvk-nf, bæði til heimilis að Grænugötu 4, Akureyri, en stefndi er íslenska ríkið.

Dómkröfur stefnenda eru þær, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum 5.045.062 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 25. maí 2010 til greiðsludags.

Stefnendur gera auk þess kröfu um að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað auk virðisaukaskatts samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Af hálfu stefnda er aðallega krafist sýknu af öllum kröfum stefnenda og að stefnendur verði dæmdir til að greiða stefnda málskostnað að mati réttarins. Til vara er þess krafist að stefnukrafa verði lækkuð og að málskostnaður verði felldur niður.

I.

Málavextir eru þeir helstir að stefnendur, sem voru eigendur að íbúð á 1. hæð fasteignarinnar Grænugötu 4 á Akureyri, náðu árið 2003 samkomulagi við T-kk-þf P-kk-þf, eiganda kjallaraíbúðar í sama húsi, um kaup á íbúð þess síðarnefnda. Fasteignasali benti stefnendum á að þeir þyrftu að láta gera eignaskiptayfirlýsingu áður en gengið yrði frá kaupunum. Verkfræðingur var fenginn til að ganga frá slíkri yfirlýsingu og var eignaskiptayfirlýsingin, sem dagsett er 12. janúar 2004, móttekin til þinglýsingar 16. mars 2004. Við þinglýsingu á eignaskiptayfirlýsingunni virðist kjallaraíbúðin hafa fallið út úr fasteignabók sýslumannsins á Akureyri og var hún því hvorki til í skrám Fasteignamats ríkisins né fasteignabók sýslumannsins á Akureyri eftir það. Eftir það var skráður eignarhlutur stefnenda með fastanúmerið 223-0948 og kemur fram í eignaskiptayfirlýsingunni að eign með þessu fastanúmeri samanstandi af íbúð í kjallara (0001) og íbúð á 1. hæð (0101). Við þessa breytingu féll úr fasteignabók veðskuldabréf sem útgefið var af fyrri eigandi kjallaraíbúðarinnar, T-kk-þgf P-kk-þgf, til Íslandsbanka hf., dagsett 17. október 2001, að fjárhæð 1.750.000 krónur, sem móttekið var til þinglýsingar 19. október 2001 og var tryggt með 1. veðrétti í kjallaraíbúðinni.

Eftir þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar gerðu stefnendur og T-kk-nf P-kk-nf með sér kaupsamning hinn 21. apríl 2004, þar sem T-kk-nf seldi stefnendum kjallaraíbúðina. Í kaupsamningnum kemur fram að um sé að ræða kjallaraíbúð sem hafi verið sameinuð íbúð, sem kaupendur eigi á 1. hæð hússins, og vísað til framangreindrar eignaskiptayfirlýsingar. Fastanúmer kjallaraíbúðarinnar hafi verið 214-6782 fyrir sameininguna. Þegar þinglýsa átti kaupsamningnum kom í ljós að T-kk-nf var ekki lengur þinglýstur eigandi kjallaraíbúðarinnar því hún hafði verið felld úr fasteignabók. Því var gerð yfirlýsing, dagsett 29. apríl 2004, þar sem fram kemur að kjallaraíbúðin hafi verið felld úr fasteignabók og því lýst yfir að stefnendur og T-kk-nf P-kk-nf teldust eigendur eignarhluta með fastanúmerið 223-0948 í tilgreindum hlutföllum. Einnig virðist þá hafa verið vélritað inn á kaupsamninginn viðbótartilgreining á hinu selda „36% eignarhluti“. Bæði kaupsamningnum og yfirlýsingunni var þinglýst 29. apríl 2004. Stefnendur og T-kk-nf P-kk-nf undirrituðu afsal vegna kjallaraíbúðarinnar 13. desember 2004 sem móttekið var til þinglýsingar 15. sama mánaðar. Af gögnum málsins virðist sem skjölunum hafi öllum verið þinglýst athugasemdalaust.

Í kaupsamningi og afsali er getið um áhvílandi veðskuldir en þar er ekki minnst á veðskuldabréf Íslandsbanka hf. enda hafði það fallið úr fasteignabók þegar skjölin voru gerð. Stefnendur tóku nýtt lán hjá Kaupþingi banka hf. í stað þeirra sem áður hvíldu á íbúð þeirra. Veðskuldabréfi Kaupþings var þinglýst án athugasemda á 1. veðrétt þann 15. desember 2004.

Með bréfi, dagsettu 25. janúar 2006, tilkynnti sýslumaðurinn á Akureyri stefnendum að við þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar hefði láðst að færa framangreint veðskuldabréf frá 17. október 2001 inn á „hinn sameinaða eignarhluta“. Með vísan til 1. mgr. 27. gr. laga nr. 39/1978 hefði veðskuldabréfið því verið fært inn á eignarhluta stefnenda í fasteigninni Grænugötu 4. Engu samkomulagi hafi verið framvísað um að veði samkvæmt skuldabréfinu skyldi aflétt. Bæri því að skrá það á nýjan leik á eignina og þá framar réttindum samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu 26. nóvember 2004 til Kaupþings banka hf.

Stefnendur kröfðust þess að bréfið yrði afmáð úr þinglýsingarbók fasteignarinnar á grundvelli 3. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978. Fallist var á kröfu þeirra í héraði en henni hafnað með dómi Hæstaréttar í máli nr. 350/2006 sem kveðinn var upp 17. ágúst 2006. Hinn 22. ágúst 2006 óskuðu stefnendur eftir afstöðu ríkissjóðs til bótaskyldu en henni var hafnað með bréfi hinn 5. febrúar 2007.

Stefnendur höfðuðu mál gegn Glitni banka hf. með stefnu birtri 23. apríl 2007 þar sem þess var krafist að viðurkennt yrði að réttur þeirra samkvæmt kaupsamningnum frá 21. apríl 2006 gengi fyrir réttindum bankans samkvæmt veðskuldabréfi, útgefnu 17. október, af T-kk-þgf P-kk-þgf. Kröfur þeirra voru teknar til greinar í héraðsdómi en hafnað í dómi Hæstaréttar í máli nr. 91/2008 sem kveðinn var upp hinn 16. október 2008.

Í kjölfar þess dóms óskuðu stefnendur að nýju eftir afstöðu ríkislögmanns til bótaskyldu vegna ætlaðra þinglýsingarmistaka með bréfi, dagsettu 4. nóvember 2008, en bótaskyldu var hafnað með bréfi, dagsettu 30. desember 2009.

Bú T-kk-ef P-kk-ef, skuldara að umræddu veðskuldabréfi, var tekið til gjaldþrotaskipta hinn 14. desember 2007 og lauk skiptum 6. mars 2008 án þess að nokkuð fengist upp í lýstar kröfur. Íslandsbanki hf. fór fram á nauðungarsölu á fasteign stefnenda að Grænugötu 4 en henni var frestað á meðan leyst var úr ágreiningi við bankann. Byrjun uppboðs var svo ákveðin 21. maí 2010 en stefnendur tóku að sér greiðslu skuldarinnar og liggur frammi í málinu áritun á bréfið um skuldaraskipti og skilmálabreytingu, dagsett 25. sama mánaðar. Kemur þar fram að eftirstöðvar skuldabréfsins hafi hinn 29. apríl 2010 numið 3.255.062 krónum með vöxtum og verðbótum og þar af nemi vanskil 1.313.952 krónum. Skilmálum bréfsins var breytt á þann veg að eftirstöðvarnar skyldu greiðast með einni afborgun hinn 15. október 2010.

II.

Stefnendur byggja á því að vegna þinglýsingarmistaka, sem stefndi beri ábyrgð á, hafi þeir orðið fyrir fjártjóni sem stefnda beri að bæta, sbr. a-lið 49. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Jafnframt byggja þeir kröfur sínar á almennum reglum skaðabótaréttarins um skaðabótaábyrgð vinnuveitanda á tjóni sem leiðir af mistökum starfsmanns hans.

Stefnendur byggja á því að við gerð kaupsamningsins, hinn 21. apríl 2004, hafi þeir treyst á veðbókarvottorð sýslumannsins á Akureyri. Í kaupsamningi hafi verið tilgreind þau lán, sem fram komu á veðbókarvottorði, en ekkert hafi þar komið fram um umrætt veðskuldabréf. Greiðsla kaupverðs hafi verið miðuð við að engar skuldir hvíldu á umræddri íbúð þegar samningurinn var gerður. Séu því öll skilyrði a-liðar 49. gr. laga nr. 39/1978 uppfyllt.

Í fyrsta lagi sé ljóst, að mistök hafi verið gerð við þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar. Vegna þess að um ósamþykkta íbúð var að ræða, og því ekki unnt að fá íbúðalán til kaupanna, hafi fasteignasali ráðlagt stefnendum að sameina fyrst íbúðirnar og ganga svo frá kaupunum. Við þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar virðist sýslumaður síðan hafa fellt eignina út úr fasteignabók án þess að huga að því láni sem á henni hvíldi. Eftir það var ekkert getið um umrætt veðskuldabréf í þinglýsingarbók og því kom það ekki fram á veðbókarvottorðum frá því að eignaskiptayfirlýsingunni var þinglýst þar til það var fært inn að nýju hinn 25. janúar 2006. Bæði kaupsamningi og afsali, þar sem áhvílandi skuldir voru upp taldar, en ekki minnst á þetta skuldabréf, hafi verið þinglýst án athugasemda, kaupsamningnum hinn 29. apríl 2004 og afsali hinn 15. desember sama ár. Stefnendur hafi gefið út veðskuldabréf til Kaupþings banka hf. tryggt með veði í fasteign þeirra 26. nóvember 2004 og hafi bréfinu verið þinglýst á 1. veðrétt án athugasemda hinn 15. desember 2004. Allan þennan tíma hafi því verið ljóst að veðskuldabréfið hafði fallið út og ekki hafi verið getið um það á veðbókarvottorðum útgefnum á þessum tíma.

Í öðru lagi sé uppfyllt það skilyrði að tjón stefnenda stafi af því að þeir hafi treyst þinglýsingarvottorði. Þegar komið hafi að gerð kaupsamningsins, hafi verið byggt á veðbókarvottorði frá sýslumanni og samkvæmt því hafi engin lán hvílt á kjallaraíbúðinni og greiðsla kaupverðs hafi verið við það miðuð. Stefnendur hafi því greitt seljanda kaupverðið í stað þess að yfirtaka til dæmis þá skuld sem fyrir var.

Í þriðja lagi sé ljóst að stefnendur hafi verið grandlausir um þau mistök sem orðið höfðu. Í viðræðum um kaupin, fyrir gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar, hafi ekki verið búið að ræða hvernig greiða skyldi kaupverðið. Kaupsamningurinn hafi verið gerður eftir gerð eignaskiptasamningsins og þá hefði veðbókarvottorð verið skoðað. Á þeim tímapunkti hafi engin lán hvílt á kjallaraíbúðinni samkvæmt veðbókarvottorðinu og hafi stefnendur gengið frá kaupsamningi í þeirri trú. En jafnvel þó stefnendum hefði verið kunnugt um lánið áður en kom að gerð kaupsamningsins, hefðu þau enga ástæðu haft til að vantreysta veðbók þegar samningurinn var gerður. Seljandi hefði getað verið búinn að greiða upp lánið eða flytja veðið. Þegar kaupsamningurinn var gerður og greiðsla kaupverðs ákveðin hafi stefnendur því verið í góðri trú um að engar skuldir hvíldu á kjallaraíbúðinni.

Í fjórða lagi sé ljóst að mistök sem þessi séu mjög til þess fallin að valda tjóni á þann hátt sem raunin varð í þessu máli. Stefnendur hafi treyst veðbókarvottorði og byggt kaupsamninginn á því. Veðskuldabréfið hafi svo verið fært aftur inn á eign þeirra. Skuldari bréfsins hefði ekki getað greitt skuld sína og stefnendur því setið uppi með skaðann af því. Í greinargerð með frumvarpi, sem varð að lögum nr. 39/1978, komi fram að reglan um sennilega afleiðingu sé í samræmi við almennar reglur skaðabótaréttar. Því sé ljóst að það að seljandi skuli hafa misnotað sér mistök í þinglýsingu, geti ekki leyst stefnda undan bótaskyldu. Augljóst sé að hætta skapist af því að efni veðbóka sé rangt og brýnt að hægt sé að treysta þeim. Mistök sem þessi auki mjög líkur á tjóni og því séu uppfyllt skilyrði um að tjónið sé sennileg afleiðing af mistökunum.

Í fimmta lagi sé ljóst að stefnendur hafi orðið fyrir umtalsverðu tjóni vegna mistakanna og sé gerð krafa um skaðabætur að fjárhæð 5.045.062 krónur sem sundurliðist þannig:

Skuld við Íslandsbanka hf. skv. veðsk.bréfi kr. 3.255.062

Dæmdur málskostnaður kr. 590.000

Lögmannskostnaður stefnenda kr. 1.200.000

Samtals kr. 5.045.062

Fyrsti liðurinn sé vegna veðskuldabréfsins sem fært var inn á fasteign stefnenda. Íslandsbanki hf. hafi farið fram á nauðungarsölu á fasteign stefnenda að Grænugötu 4 og hafi byrjun uppboðs verið ákveðin hinn 21. maí 2010. Heildarfjárhæð kröfunnar nemi 4.614.642 krónum. Vegna þessa hafi stefnendur ekki átt annars kost en að taka að sér greiðslu skuldarinnar. Kostnaður hafi verið felldur niður að hluta og niðurstaðan orðið sú að þau greiddu 3.255.062 krónur.

Í annan stað sé um að ræða málskostnað Íslandsbanka. Stefnendur hafi freistað þess að fá bréfið afmáð úr þinglýsingabók en því hafi verið hafnað með dómi Hæstaréttar í máli nr. 350/2006. Þegar ríkissjóður hafi hafnað bótaskyldu, hafi stefnendur höfða mál á hendur Glitni og krafist þess að bréfið viki fyrir kaupsamningi þeirra en því hafi einnig verið hafnað í Hæstarétti með dómi í máli nr. 91/2008. Stefnendur hafi verið dæmdir til að greiða bankanum málskostnað vegna þessara mála, samtals að fjárhæð 650.000 krónur. Hinn 17. maí 2010 hafi stefnendur gefið út skuldabréf til greiðslu málskostnaðar að fjárhæð 590.000 krónur samkvæmt samkomulagi við bankann.

Í þriðja lagi sé lögmannskostnaður stefnenda vegna framangreindra málaferla að fjárhæð 1.200.000 krónur. Heildarfjárhæð tjóns þeirra vegna þinglýsingarmistakanna nemi því 5.045.062 krónum.

Samkvæmt öllu framangreindu sé ljóst, að stefnendur hafi orðið fyrir verulegu tjóni vegna þess að þau treystu þinglýsingavottorði og á því beri stefndi bótaábyrgð, sbr. a-lið 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Gerð sé krafa um dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 3/2001 frá 25. maí 2010 þegar stefnendur undirrituðu ofangreinda skuldskeytingu og veðskuldabréf. Krafa um málskostnað byggist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, en krafa um virðisaukaskatt af málskostnaði á lögum nr. 50/1988.

III.

Stefndi byggir á því að ósannað sé að þinglýsingarstjóri hafi gert mistök eða aðrir starfsmenn þess embættis. Svo virðist sem umrædd kjallaraíbúð hafi horfið úr kerfinu með öllum skjölum, þ. á m. umræddu veðskuldabréfi, þegar eignaskiptayfirlýsingunni var þinglýst. Óvíst sé hvernig það gerðist en stefndi áskilji sér rétt til að fjalla nánar um það á síðari stigum málsins.

Þá mótmæli stefndi sem ósönnuðu eftirfarandi setningu úr stefnu á bls. 3: „Við þinglýsingu eignaskipayfirlýsingarinnar virðist sýslumaður hafa fellt eignina út úr fasteignabók án þess að huga að því láni sem á henni hvíldi.“ Þetta hafi leitt til þess að skjölum var í framhaldi þinglýst án athugasemda um lán frá Íslandsbanka hf. að fjárhæð 1.750.000 krónur frá árinu 2001 sem hvíldi á fyrsta veðrétti á kjallaraíbúð T-kk-ef P-kk-ef. Í málinu liggi fyrir veðbókarvottorð fyrir fasteign að Grænugötu 4, Akureyri, fastanúmer fasteignar: 223-0948, íbúð: 01-0101.

Stefndi kveðst byggja kröfu sína á því að ekki sé fullnægt neinu af skilyrðum a-liðar 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þá sé ekki fullnægt skilyrðum almennra reglna skaðabótaréttar.

Stefndi kveður tjón ósannað. Stefnendur reisi kröfur sínar á því að við gerð kaupsamnings hafi þau treyst á veðbókarvottorð sýslumannsins á Akureyri, dagsett 22. mars 2004. Stefndi mótmæli þessari málsástæðu en þessu skilyrði greinarinnar sé ekki fullnægt. Bendir stefndi á í því sambandi að þinglýsingarvottorð, sem skráð sé á kaupsamninginn, sé um mánaðargamalt, en rík aðgæsluskylda hafi hvílt á stefnendum við þær aðstæður sem uppi voru í málinu. Þau hafi notið aðstoðar tveggja sérfræðinga, verkfræðings við gerð eignaskiptasamnings sem og fasteignasala. Vottorðið sé ekki hefðbundið vottorð seljanda eignar þar sem seljanda var í engu getið sem eiganda í því vottorði, heldur virðist stefnendur sjálfir þá þegar hafa verið skráðir eigendur íbúðar sinnar á 1. hæð og kjallaraíbúðar. Hefði það átt að kalla á verulega skoðun stefnenda. Stefndi hafni því að fullnægt sé því skilyrði ákvæðisins að stefnendur hafi treyst þinglýsingarvottorði.

Stefndi kveðst byggja á því að T-kk-nf P-kk-nf hafi verið grandsamur um framangreint veðskuldabréf en þess sé ekki getið í fyrirliggjandi kaupsamningi,sem hann undirritaði, að á kjallaraíbúðinni hvíldi umrætt lán. Það hafi honum þó hlotið að vera ljóst, enda hefði hann sjálfur tekið lánið nokkrum árum fyrr.

Þegar kaupsamningurinn hafi komið til þinglýsingar, hafi skort eignarheimild T-kk-ef P-kk-ef af framangreindri ástæðu, þ.e. að kjallaraíbúðin hvarf úr kerfinu. Til að bæta úr því hafi eignaryfirlýsing á skjali nr. 424/A-002249/2004 verið útbúin en hún hafi falið í sér skiptingu á fastanúmerinu 223-0948 í hlutföllum 36% og 64%. Bendi stefndi á að kaupsamningur og yfirlýsing voru móttekin sama dag, þ.e. 29. apríl 2004.

Stefnendur hafi sönnunarbyrði fyrir öllu sem viðkemur bótakröfu þeirra í málinu, m.a. um tjón, sök, ólögmæti, sennilega afleiðingu og orsakasamband og að fullnægt sé skilyrðum laga um bætur þeim til handa en einnig til allra atriða, sem þeir reisi mál sitt á. Sé byggt á því að þessum skilyrðum sé ekki fullnægt.

Á því er byggt af hálfu stefnda að ekki hafi verið sýnt fram á að ætlað tjón sé sennileg afleiðing af ætluðum mistökum þinglýsingarstjóra. Þá eigi stefnendur sjálfir sök á hvernig fór en jafnframt sé byggt á því, að hvorki stefnendur né sá, sem þeir leiða rétt sinn frá, hafi verið grandlausir. Sé í þessu sambandi m.a. vísað til 19. gr. þinglýsingarlaga en stefndi telji fullyrðingu stefnenda um grandleysi þeirra í skilningi ákvæðisins um tilvist veðskuldabréfsins, bæði ósannaða og ótrúverðuga. Í yfirlýsingu, dagsettri 29. apríl 2004, komi meðal annars fram að með eignaskiptayfirlýsingu, dagsettri 12. janúar 2004, hafi kjallaraíbúðin verið sameinuð íbúð stefnenda á 1. hæð. Í fyrrgreindri yfirlýsingu sé greint frá því að aðilar máls séu sammála um að eignin með fastanúmerinu 223-0948, verði óskipt sameign þeirra. Að mati stefnda sé með ólíkindum ef veðbókarvottorð beggja sameinuðu íbúðanna hafi ekki legið til grundvallar við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar, en hún feli í sér nýja eignarheimild, sem í raun sé sambærileg öðrum löggerningum sem liggja til grundvallar fasteignaviðskiptum. Þannig eignist stefnendur og þriðji maður í óskiptri sameign nýja eign í tilteknum hlutföllum og greiði þeir fyrir eignarhluti sína með eldri eignum. Veðkröfur, sem á eldri eignunum hvíldu, myndu færast yfir á hina nýju sameinuðu eign og því hefði það verið fjarstæðukennt skeytingarleysi um hagsmuni þeirra hefðu stefnendur ekki kannað hvaða verðkröfur hvíldu á þeim eignarhluta sem sameinaður var íbúð þeirra. Að auki vísist um þetta atriði til allra þeirra sjónarmiða sem þessu tengjast sem fram koma í greinargerð stefnda. Verði ekki fallist á framangreint, sé á því byggt að þeim hafi mátt vera ljóst að veðskuldabréfið hvíldi á kjallaranum.

Í stefnu segi að ljóst sé að kaupendur hafi verið grandlausir um þau mistök sem orðið höfðu. Í viðræðum um kaupin fyrir gerð eignaskiptayfirlýsingar hafi ekki verið búið að ræða hvernig greiða skyldi kaupverðið og eftir gerð eignaskiptasamnings hafi kaupsamningur verið gerður og veðbókarvottorð þá skoðað. Stefndi bendi á að veðbókarvottorð sé dagsett mánuði fyrir gerð kaupsamnings eins og fyrr greinir. Eins og mál þetta er vaxið telji stefndi afar ósennilegt að stefnendur hafi ekki vitað af tilvist veðskuldabréfsins sem hvíldi á eign T-kk-ef P-kk-ef. Telji stefndi að aðgæsluleysi stefnenda í viðskiptum við T-kk-þf hafi verið stórfellt. Framangreindum málsástæðum og sjónarmiðum stefnenda sé hafnað sem ósönnuðum og ótrúverðugum.

Í kaupsamningi komi fram fastanúmer eignar sem sé ekki sama númer og upphaflega fylgdi kjallaraíbúðinni. Af kaupsamningi megi ráða að kjallaraíbúðin hafi verið sameinuð hæð stefnenda þar sem hið selda virðist í óskiptri sameign en með kaupsamningi sé ráðstafað 36% eignarhluta eignar með fastanúmerinu 223-0948. Þá komi fram í kaupsamningnum að íbúðin hafi verið sameinuð íbúð stefnenda en það styðji þá skoðun stefnda að kaupin hafi í raun farið fram mun fyrr, í síðasta lagi í janúar með undirritun eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Í stefnu segi að seint á árinu 2003 hafi stefnendur náð samkomulagi við T-kk-þf P-kk-þf um kaupin. Þá hefðu stefnendur átt að kalla eftir veðbókarvottorði eða sérfræðingar þeir sem fyrir þau unnu. Mjög ólíklegt sé að skuldir á kjallaraíbúð hefðu getað farið fram hjá þessum aðilum, þ.m.t. stefnendum, en aðdragandi kaupanna hafi verið langur. Hafi stefnendur ekki þegar á árinu 2003 vitað af framangreindu skuldabréfi, hefðu þau a.m.k. átt að vita það og þá sýnt af sér stórkostlegt aðgæsluleysi, en sameining eignarhluta feli í sér kaup að mati stefnda.

Í skýringum sýslumanns í bréfi, dagsettu 25. janúar 2006, komi m.a. fram að engu samkomulagi hafi verið framvísað við sameininguna um ráðstöfun bréfsins. Eðlilegt sé þegar eignir eru sameinaðar, að eigendur hafi komið sér saman um hvernig veðskjöl raðast. Eignaskiptasamningur hafi verið rangur og villandi en þar virðist vanta undirskrift T-kk-ef. Þar segi í fyrirsögn að eignarhlutar séu fimm en aðeins fjórir séu tilgreindir í samningnum. Þá hafi athygli yfirvalda ekki verið vakin á því að með eignaskiptayfirlýsingunni hafi verið ætlunin að sameina tvær íbúðir en það hefði verið eðlilegt að gera. Þá hefði verið eðlilegt að sérfræðingar þeir, sem önnuðust kaupin og sáu um eignaskiptayfirlýsinguna, hefðu leitast við að tryggja að hún færi eðlilega í gegn, miðað við hvernig gengið var frá skjölum þessum. Í þessu liggi veruleg sök stefnenda sjálfra. Telji stefndi að þessi rangi og villandi frágangur eignaskiptayfirlýsingar sé ein af grundvallarorsökum þess að svo fór sem fór og á því beri stefnendur sjálfir ábyrgð. Verði talið að íslenska ríkið sé bótaskylt, sé á því byggt að sýkna eigi stefnda vegna eigin sakar stefnenda og vísast til þeirra fjölmörgu atriða sem reifuð hafi verið í greinargerð stefnda. Verði að meta aðgæsluskyldu stefnenda út frá miklum hagsmunum þeirra en þeir hafi sýnt af sér stórfellt gáleysi í málinu.

Stefndi kveður ábyrgð sína aðeins geta orðið til vara og geti tveggja ára gömul tilkynning um skiptalok ekki sannað núverandi eignastöðu T-kk-ef P-kk-ef.

Á því sé byggt að stefnendur hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni vegna stefnda eða starfsmanna hans. Því sé að sama skapi með sömu rökum og fram komi hér að framan hafnað að skilyrði vinnuveitendaábyrgðar eða annarra skaðabótareglna sé fullnægt.

Um lagarök fyrir málskostnaðarkröfu sinni, vísi stefndi til 130. gr. laga nr. 91/1991. Um varakröfu sína vísi stefndi til verulegs aðgæsluleysis og eigin sakar stefnenda sem stefndi telji að leiða eigi til verulegrar lækkunar á bótakröfu þeirra.

Stefndi telji engin skilyrði til að dæma stefnda til greiðslu málskostnaðar að fjárhæð 590.000 krónur og lögmannskostnaðar stefnanda að fjárhæð 1.200.000 krónur en hann sé stefnda óviðkomandi og sé þessum liðum mótmælt.

Byggt sé á því, að ekki séu skilyrði til að dæma dráttarvexti í máli þessu en ef fallist sé á það, sé á því byggt að vextir eigi fyrst að reiknast frá dómsuppsögudegi.

Vísað sé til allra sömu raka og málsástæðna fyrir varakröfu og gerð hafi verið grein fyrir hér að framan varðandi aðalkröfu. Vegna varakröfu sé einnig gerð sú krafa að málskostnaður verði felldur niður.

IV.

Í máli þessu byggja stefnendur kröfur sínar á því að vegna þinglýsingarmistaka, sem stefndi beri ábyrgð á, hafi þau orðið fyrir fjártjóni sem stefnda beri að bæta, sbr. a-lið 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þá byggja stefnendur einnig á almennum reglum skaðabótaréttarins um skaðabótaábyrgð vinnuveitanda á tjóni sem leiðir af mistökum starfsmanns hans. Þessu hefur stefndi alfarið mótmælt og kveður hvorki skilyrði til bótaábyrgðar á grundvelli tilvitnaðs ákvæðis þinglýsingalaga né með vísan til almennra skaðabótareglna.

Fyrir liggur og er óumdeilt að umrætt veðskuldabréf, útgefið 17. október 2001 af T-kk-þgf P-kk-þgf, að fjárhæð 1.750.000 krónur með veði í fasteigninni Grænugötu 4, kjallaraíbúð, Akureyri, barst sýslumannsembættinu á Akureyri til þinglýsingar 22. október sama ár. Einnig er óumdeilt og ljóst af framlögðu þinglýsingarvottorði, dagsettu 22. mars 2004, að veðskuldabréfið hvíldi þá ekki lengur á íbúðinni sem fékk fastanúmerið 223-0948 í eignaskiptayfirlýsingu ásamt íbúð á 1. hæð en yfirlýsingin var eins og áður greinir móttekin til þinglýsingar 16. sama mánaðar. Þá kemur fram í framlögðum vitnisburði stefnanda, F-kk-ef V-kk-ef K-kk-ef, fyrir dómi í máli stefnenda gegn Glitni banka hf., nr. E-3197/2007, að stefnendur hefðu í raun aldrei séð veðbók kjallaraíbúðarinnar en að við gerð kauptilboðs í eignina, eftir að þau höfðu gert eignaskiptasamninginn, hefðu þessi veðbönd aldrei komið fram. Umrætt veðskuldabréf er heldur ekki tilgreint sem áhvílandi veðskuld í kaupsamningi stefnenda og T-kk-ef P-kk-ef um eignina, dagsettum 21. apríl 2004. Virðist því sem umrædd veðbönd hafi fallið út úr þinglýsingabókum sýslumannsins á Akureyri þegar eignaskiptayfirlýsingunni var þinglýst 16. mars 2004. Aðila greinir á um það, hvort það hafi gerst fyrir mistök þinglýsingarstjóra sem stefndi beri ábyrgð á.

Samkvæmt a-lið 1. mgr. 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 á bótakrefjandi rétt á bótum úr ríkissjóði ef hann verður fyrir tjóni, sem telja verði sennilega afleiðingu af mistökum þinglýsingarstjóra, en bótakrefjandi á sjálfur ekki sök á því, ef tjónið stafar af því að hann hefur treyst þinglýsingarvottorði þinglýsingarstjóra, sbr. 9. gr. sömu laga, eða vottorði þinglýsingastjóra um efni þinglýsingabóka (veðbókarvottorði), enda sé aðili grandlaus.

Af hálfu stefnda er því mótmælt sem ósönnuðu að þinglýsingarstjóra hafi orðið á mistök í skilningi ákvæðisins þegar honum láðist að færa umrætt veðskuldabréf inn á hinn sameinaða eignarhluta. Á þetta verður ekki fallist með stefnda. Í ljós er leitt að umrætt veðskuldabréf hvíldi á kjallaraíbúð þeirri, sem stefnendur keyptu í apríl 2004 og sameinuð var íbúð þeirra á 1. hæð með framangreindri eignaskiptayfirlýsingu. Er svo tekið til orða í áðurnefndu bréfi fulltrúa sýslumannsins á Akureyri, dagsettu 25. janúar 2006, að láðst hafi að færa framangreint veðskuldabréf inn á hinn sameinaða eignarhluta nr. 223-0948 þegar eignaskiptayfirlýsingunni var þinglýst. Síðar í sama bréfi segir að leiðrétting samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga hafi verið framkvæmd í kjölfarið. Fólst hún í því að færa framangreint veðskuldabréf á eignarhlutann á 1. veðrétt og framar veðskuldabréfi því sem stefnendur höfðu gefið út til KB-banka hf. og þinglýst hafði verið á 1. veðrétt 15. desember 2004. Ljóst er því, að sýslumaður taldi sig þurfa að leiðrétta færslu í fasteignabók með heimild í 27. gr. laganna en þar er þinglýsingarstjóra veitt slík heimild til úrbóta ef hann verður þess áskynja að færslan sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna. Að þessu virtu og þegar litið er til efnis eignaskiptayfirlýsingarinnar þar sem fram kemur að eignarhluti 223-0948 samanstandi af íbúð í kjallara (0001) og íbúð á 1. hæð (0101) verður að telja það vera mistök af hálfu þinglýsingarstjóra í skilningi 49. gr. þinglýsingalaga að veðskuldabréfið, sem hvíldi á kjallaraíbúðinni, hafi ekki verið fært á hinn sameinaða eignarhluta um leið og eignaskiptayfirlýsingunni var þinglýst.

Ekki verður fallist á það með stefnda að stefnendur hafi sýnt af sér slíkt aðgæsluleysi hvað þetta varðar að það firri þinglýsingarstjóra ábyrgð á mistökunum. Þá verður ekki talið skipta máli um ábyrgð stefnda þótt undirritun eiganda kjallaraíbúðarinnar, T-kk-ef P-kk-ef, hafi vantað á eignaskiptayfirlýsinguna og að í fyrirsögn yfirlýsingarinnar komi fram að eignarhlutar væru fimm þótt aðeins fjórir séu tilgreindir í samningnum, enda hefðu þeir ágallar átt að kalla á enn frekari aðgæslu þinglýsingarstjóra. Verður heldur ekki fallist á með stefnda að stefnendum hafi borið að vekja sérstaka athygli yfirvalda á því að með eignaskiptayfirlýsingunni hefði verið ætlunin að sameina tvær íbúðir, enda kemur það fram í tilgreiningu eignarhluta 223-0948 að hann samanstandi af kjallaraíbúðinni og íbúð á 1. hæð, eins og áður er rakið. Loks verður að telja að háttsemi T-kk-ef, jafnvel þótt grandsamur teldist að þessu leyti, leysti ekki þann aðila undan bótaskyldu, sem ber upphaflega ábyrgð á hinni röngu skráningu veðskulda. Þá verður framangreint ekki metið stefnendum til eigin sakar að þessu leyti né heldur hugsanlegt aðgæsluleysi þeirra sérfræðinga, sem unnu fyrir þá við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Fyrir liggur að kaupsamningi og afsali stefnenda og T-kk-ef P-kk-ef vegna kaupa stefnenda á kjallaraíbúðinni var eftir þetta þinglýst á íbúðina án athugasemda. Þá var veðskuldabréfi stefnenda til Kaupþings banka hf., sem skyldi hvíla á 1. veðrétti, jafnframt þinglýst án athugasemda. Virðist því ekkert hafa bent til þess að eitthvað væri athugavert við framlagt veðbókarvottorð fyrr en stefnendum barst bréf sýslumannsins, dagsett 25. janúar 2006. Þá hefur ekki verið sýnt fram á nokkuð það, sem leiðir líkur að því stefnendur hafi við gerð kaupsamningsins 21. apríl 2004 haft aðrar upplýsingar um það, sem var áhvílandi á kjallaraíbúðinni, en þær sem fram komu á framlögðu veðbókarvottorði. Verður því að líta svo á að stefnendur hafi verið grandlausir um að á íbúðinni hvíldi framangreint lán sem fyrri eigandi tók á árinu 2001. Þá verður með sömu rökum heldur ekki fallist á það með stefnda að stefnendur hafi sýnt af sér aðgæsluleysi eða að til komi eigin sök þeirra í málinu, enda máttu þeir treysta því að framlagt þinglýsingarvottorð væri rétt að því er varðaði áhvílandi veðskuldir á kjallaraíbúðinni.

Í stefnu kveða stefnendur kaupverð kjallaraíbúðarinnar hafa ráðist af því að engar veðskuldir hvíldu á henni og verður á því byggt, enda ekkert fram komið sem hnekkir þeirri staðhæfingu. Þá er ómótmælt þeirri staðhæfingu stefnenda að veðskuldabréfið hafi farið í vanskil á árinu 2005 en bú skuldara þess, T-kk-ef P-kk-ef, var síðan tekið til gjaldþrotaskipta 14. desember 2007 og lauk skiptum 6. mars 2008 án þess að nokkuð fengist upp í lýstar kröfur. Framlögð gögn bera með sér að Íslandsbanki hf. krafðist nauðungarsölu á íbúð stefnenda vegna skuldar samkvæmt veðskuldabréfinu. Er óumdeilt að stefnendur greiddu 3.255.062 krónur vegna bréfsins samkvæmt áritun um skuldaraskipti og skilmálabreytingu frá 25. maí 2010 og komust þannig hjá nauðungarsölu. Að þessu virtu og með vísan til alls framangreinds verður sú fjárhæð því talin tjón stefnenda sem var afleiðing af framangreindum þinglýsingarmistökum sem stefnda ber að bæta þeim samkvæmt 49. gr. þinglýsingarlaga. Hefur stefndi ekki sýnt fram á að fjárhagur upphaflegs skuldara veðskuldabréfsins hafi vænkast svo, að hann sé nú fær um greiðslu samkvæmt bréfinu.

Hins vegar verður að fallast á það með stefnda, að kostnaður stefnenda af fyrri málarekstri sínum vegna þessa verði ekki lögð á stefnda, enda var hann ekki aðili að þeim málum. Að þessu virtu verður stefnda gert að greiða stefnendum 3.255.062 krónur. Ekki liggur fyrir í gögnum málsins hvenær stefnendur greiddu þá fjárhæð og þykir því, eins og atvikum er háttað, rétt að miða upphafsdag dráttarvaxta við uppkvaðningu dóms þessa, eins og nánar greinir í dómsorði, sbr. ákvæði 9. gr. vaxtalaga nr. 38/2001.

Eftir framangreindum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað óskipt sem telst hæfilega ákveðinn 700.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Stefndi, íslenska ríkið, greiði stefnendum, F-kk-þgf V-kk-þgf K-kk-þgf og A-kvk-þgf M-kvk-þgf, 3.255.062 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 27. apríl 2011 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum 700.000 krónur í málskostnað óskipt.

A-kvk-nf E-kvk-nf