E-140/2023

Mál þetta, sem höfðað var 5. desember 2022, var dómtekið 17. október 2023. Stefnandi er Suðurhella 10, húsfélag, Suðurhellu 10, Hafnarfirði. Stefndi er Hjá Smára Hólm ehf., Hringhellu 4, Hafnarfirði.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefnda verði gert að greiða sér skuld að fjárhæð 108.500 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. júní 2021 til greiðsludags.

Þá gerir stefnandi þá kröfu að staðfestur verði lögveðsréttur hans í fasteign stefnda að Suðurhellu 10, Hafnarfirði, fastanúmer 230- 6824, til tryggingar dómkröfunni auk dráttarvaxta og málskostnaðar í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994.

Stefnandi krefst málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst aðallega sýknu en til vara lækkunar dómkrafna. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda að viðbættum virðisaukaskatti.

I Helstu málsatvik

Málavextir eru að mestu ágreiningslausir. Stefnandi er húsfélag eigenda í fjöleignarhúsinu við Suðurhellu 10, Hafnarfirði. Í eignaskiptayfirlýsingu vegna húseignarinnar, sem undirrituð var af hálfu húseigenda 4. maí 2015, greinir að um sé að ræða einnar hæðar staðsteypt fjöleignarhús, þar sem gert sé ráð fyrir atvinnustarfsemi. Stefndi er eigandi einnar fasteignar í húseigninni, nánar tiltekið matshluta sem merktur er 010105. Í stefnu greinir að um hríð hafi staðið nokkrar deilur um milli stefnda og annarra húseigenda í eigninni. Meðal deiluefna hafi verið rekstur stefnda á starfsemi sem fólst í að ryðverja bifreiðar með efninu prólan. Þeirri starfsemi hafi fylgt töluverð mengun. Boðað var til húsfundar í húsfélaginu 22. september 2020 þar sem meðalannars var til umræðu mengun sem talin var hljótast af starfsemi stefnda á eigninni. Í fundargerð húsfundar, sem undirrituð er af fyrirsvarsmanni stefnanda, K-kk-þgf M-kk-þgf, segir meðal annars:

„Fjallað var um viðvarandi mengun vegna starfssemi, Hjá Smára Hólm ehf., riðvörn virðist vera aðalstarfsemi þess fyrirtækis og loftræstir S-kk-nf H-kk-nf vinnurými sitt út á bílastæði Suðurhellu 10, með blásara undir iðnaðarhurð að austanverðu og út um gönguhurð að vestanverðu. Þetta veldur bæði mikilli lyktarmengun sem og sjáanlegri fitumengun á bílastæði og á húsvegg. Þetta hefur viðgengist frá því í janúar á þessu ári eða frá því að, Hjá Smára Hólm ehf kom í húsið. Margoft er búið að biðja um úrbætur, þ. e. viðurkenndan hreinsibúnað en ekkert skeður í þeim efnum. Samþykkt var að S-kk-nf myndi nú þegar hætta þessari loftræstingu og setja upp viðurkenndan búnað, ekki þýðir að biðja um frekari frest þar sem S-kk-nf hefur nú þegar haft tíma frá janúar til þess að framkvæma þetta.

Ef S-kk-nf verður ekki við þessari beiðni verður farið í þær aðgerðir sem þarf til þess að stöðva þetta.“ [svo ritað]

Að sögn stefnanda brást stefndi ekki við fyrrgreindri ákvörðun húsfundar og var heilbrigðiseftirlit Hafnarfjarðar og Kópavogssvæðis því kallað til úttektar og sendi forsvarsmönnum beggja málsaðila athugasemdir sínar, annars vegar með bréfi 15. febrúar 2021 og hins vegar 8. mars sama ár, en það bréf liggur fyrir í málinu. Í bréfinu segir að forsvarsmanni stefnda hafi verið veittur frestur til 10. apríl sama ár til að „koma fyrir viðeigandi loftræstingu með tilheyrandi lofthreinsun“ eins fljótt og kostur væri á.

Þá segir í bréfinu: „Krafan þýðir að loftskipti frá starfseminni verða að vera næg og leiða þarf loftið út úr rýminu, upp fyrir húsþak og tryggja um leið að útblásturinn fái þar ríkulega dreifingu svo hann valdi ekki nágrönnum lengur ónæði eða óþægindum. Þá þarf að ganga þannig frá loftræstingu að tryggt sé að ryk og annað sem fylgt gæti starfseminni dreifist ekki innan lóðar eða í nærumhverfi starfseminnar. Ein af forsendum þess að það sé hægt er að aðrir húseigendur, þ. e. K-kk-nf M-kk-nf, heimili gagnvart byggingarfulltrúa að slíkum búnaði (búnaður, loftrör og s. n. skot ventill) verði settur á húsið.“ Með tölvubréfi heilbrigðiseftirlitsins 31. mars 2021 var fyrrgreindur frestur til úrbóta framlengdur til 4. maí sama ár. Degi áður en sá frestur rann út setti stefndi upp umrætt loftræstirör.

Á húsfundi, sem haldinn var 15. apríl 2021, lýsti stefndi því yfir að hann teldi ólíklegt að hann þyrfti samþykki húsfélagsins til uppsetningar á útblástursröri. Á húsfundi 11. maí sama ár var uppsetning rörsins, sem þá hafði verið sett upp, enn til umræðu. Segir í fundargerð, sem undirrituð er af H-kk-þgf A-kk-þgf, eins eiganda fjöleignar hússins, að ef stefndi „myndi samþykkja deiliskipulagið þá mun rörið vera samþykkt.“ Jafnframt var þar gerður áskilnaður um tilhlýðilegar teikningar og „mælingar frá verkstæðinu.“

Með bréfi forsvarsmanns stefnanda frá 4. maí 2021 var skorað á stefnda að fjarlægja rörið innan 14 daga frá þeim degi að telja ella yrði það tekið niður 18. sama mánaðar á kostnað stefnda. Áskorunin var ítrekuð með tölvubréfi áðurnefnds K-kk-ef M-kk-ef til stefnda 20. maí sama ár, þar sem skorað var á stefnda að fjarlægja rörið ella yrði það tekið niður degi síðar. Ágreiningslaust er að stefndi varð ekki við þessari áskorun og lét stefnandi fjarlægja rörið 21. maí sama ár. Að sögn stefnanda hafi þá komið í ljós að rörið var fullt af fitu og öðrum óþrifnaði, auk þess sem engar síur voru á rörinu. Þeirri staðhæfingu hefur stefndi andmælt og hefur í því efni meðal annars vísað til myndbandsupptöku sem gerð var við niðurrif rörsins.

Við aðalmeðferð málsins komu fyrir dóm og gáfu skýrslu fyrirsvarsmaður stefnanda, K-kk-nf Þ-kk-nf M-kk-nf og fyrirsvarsmaður stefnda, S-kk-nf H-kk-nf K-kk-nf. Einnig gaf skýrslu fyrir dóminum vitnið H-kk-nf A-kk-nf, eigandi að eignarhluta 101 í umræddri fasteign.

II

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

Af hálfu stefnanda er einkum vísað til þess að uppsetning stefnda á röri eða túðu utan á fasteign hans, semhann réðst í 3. maí 2021, hafi verið ólögmæt, enda hafi hann ekki sótt um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni líkt og áskilið sé í 9. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og ákvæði byggingarreglugerðar nr. 112/2012, einkum greina 2.3.1, 2.3.2 og 2.3.4. Framkvæmdin hafi verið í andstöðu við húsreglur sem settar hafa verið fyrir fasteignina að Suðurhellu 10, Hafnarfirði. Þá hafi stefndi ekki aflað tilskilins samþykkis annarra eigenda í fasteigninni í samræmi við ákvæði 1. mgr. 30. gr. og 6. töluliðar a-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Enn fremur hafi ekki verið orðið við kröfum annarra eigenda eignarinnar um teikningar, byggingarleyfi, nauðsynlegar úttektir og fleira.

Vísað sé til þess að á húsfundi sem haldinn var 23. júní 2022 hafi meirihluti eigenda hússins tekið þá ákvörðun að endurkrefja stefnda um þann kostnað sem hlaust af því að fjarlægja umrætt rör. Nemi kostnaður við það 108.500 krónum sem sé stefnufjárhæð málsins auk þess sem krafist sé dráttarvaxta og kostnaðar. Vísar stefnandi til þess að „umsaminn gjalddagi í viðskiptum stefnda við stefnanda“ vera framangreind dagsetning og sé stefnufjárhæð og dráttarvextir miðaðir við það tímamark. Skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé því nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Stefnandi kveðst byggja greiðsluskyldu stefnda á 1. og 2. tölulið 13. gr., 45. gr. og sérstaklega 47. gr. laga nr. 26/1994, en samkvæmt tilvitnuðum ákvæðum hvíli skylda á eigendum að greiða sameiginlegan kostnað, en kröfur stefnanda eigi rætur að rekja til slíks kostnaðar.

Kröfu um staðfestingu lögveðsréttar í fasteign stefnda að Suðurhellu 10, Hafnarfirði kveðst stefnandi styðja við 48. gr. laga nr. 26/1994.

Stefnandi kveðst gera þá kröfu að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til kostnaðar hans af innheimtu kröfunnar í samræmi við framlagt yfirlit þess efnis.

III

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi kveðst byggja á því að stjórnun og ákvarðanir innan húsfélags hafi almennt verið teknar án þess að haldnir hafi verið húsfundir, heldur hafi eigendur haft samskipti sín á milli í samræmi við húsreglur. Í tölvupóstum og bréfum sem send hafi verið til stefnda hafi fyrirsvarsmaður stefnanda ýmist komið fram í nafni húsfélagsins eða sem fasteignareigandi í húsinu.

Kveðst stefndi vísa til þess að engum eiginlegum fundargerðum sé til að dreifa frá stefnanda sem samræmist þeim fomskilyrðum sem kveðið sé á um í 64. gr. laga nr. 26/1994. Byggir stefndi á því að framlagðar fundargerðir frá 20. september 2020, 15. apríl 2021, 11. maí 2021 og 23. júní 2022 séu ekki eiginlegar fundargerðir í þessu efni, heldur megi fremur líta á þau sem nokkurs konar minnisblöð þess sem þær skráði sem ekki hvorki hafi verið lesnar upp í heyranda hljóði í lok húsfundar né beri þess merki að leiðréttingar hafi verið gerðar á fundargerðunum eða athugasemdir skráðar. Þá sé ekkert þessara skjala undirritað af fundarstjóra. Kveðst stefndi hafa gert athugasemdir um bæði bókhald sem og fundargerðir stefnanda, nú síðast 14. október 2022, en því hafi í engu verið sinnt.

Framangreindu til stuðnings vísar stefndi til þess að ákvarðanir hafi verið teknar í húsfélaginu með þessum hætti og málefni húsfélagsins leyst án húsfunda í formi tölvupósta og bréfa með slíkum hætti, líkt og gögn máls beri með sér.

Stefndi byggir á því að með húsreglum húsfélagsins hafi í raun verið tekin ákvörðun um að fylgja ekki lögum um fjöleignarhús er varðar töku ákvarðana í málefnum húsfélagsins. Byggir stefndi á að reglurnar séu samdar og staðfestar af stefnanda en ekki stefnda, en stjórn húsfélagsins skuli skipuð fulltrúum hvers eiganda. Kveðst stefndi jafnframt byggja á því að í stjórn skuli tekin upp þau málefni og áform sem hugsanlega snerta meðeigendur. Hafi stefnda á þessum grundvelli verið heimilt að koma fyrir röri utan á sameign hússins með þeim hætti sem raun varð á. Hafi bæði heilbrigðiseftirlit sem og eigandi sex eignarhluta af átta samþykkt, og í raun krafist, að sett yrði upp slíkt rör. Gæta verði meðalhófs og jafnræðis milli fasteignareigenda, sbr. 3. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994.

Að sögn stefnda hafi til að mynda ekki verið gengið jafn hart fram gagnvart þeim fasteignareigendum sem sett hafi upp svalir á húsnæðinu, sem þó hafi verið full þörf á, en fyrir liggi að svalir hafi verið settar upp þrátt fyrir að ekki teikningar hafi ekki legið fyrir.

Stefndi kveðst byggja á því að sá búnaður sem fjarlægður hafi verið og deilt sé um í máli þessu, hafi verið af viðunandi gerð. Hafi heilbrigðiseftirlit gert margvíslegar athugasemdir mánuðina áður en búnaðurinn var settur upp, meðal annars þá að frágangur innanhúss í kringum lagnir sem þvera hverja og eina fasteign í húsinu yrðu þéttar og sé í bréfi eftirlitsins sérstaklega beint að stefnda og fyrirsvarsmanni stefnanda persónulega. Þá kveðst stefndi byggja á því að efnislega leggi heilbrigðiseftirlitið einnig fram þá lausn að leiða loft út og upp fyrir þakbrún til þess að tryggja eðlilega dreifingu, en að öðrum kosti þurfi að leggja hönnunarforsendur frá viðurkenndum loftræstihönnuði.

Í bréfi Heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðar og Kópavogssvæðis komi efnislega fram sú lausn sem fram komi í bréfi K-kk-ef M-kk-ef. Stefndi hafi því verið í góðri trú er hann setti upp það rör sem mál þetta sé sprottið af, það er að slíkt væri leyfilegt í húsinu.

Stefndi kveðst vísa til þess að fyrirsvarsmaður húsfélagsins hafi í raun réttu, í krafti atkvæða og hlutfallstölu fasteigna í eigu félaga hans, haldið um tauma húsfélagsins með þeim hætti sem honum sýndist og farið sínu fram. Stefndi kveðst byggja á því að augljóslega hafi átt að þvinga hann til þess síðar meir, eftir að umrætt rör hafi verið sett upp, til þess að samþykkja breytt deiliskipulag sem hentaði fyrirsvarsmanni húsfélagsins líkt og húsfundargerð frá 11. maí 2021 beri með sér þar sem fram komi að ef stefndi samþykkti deiliskipulag yrði uppsetning rörs samþykkt. Stefndi telur málatilbúnað stefnanda byggðan á gremju annarra eigenda þar sem hann hafi ekki viljað ljá þeim lið við breytingu á deiliskipulagi vegna fasteignarinnar. Húsfundur hafi verið haldinn 12. október 2022 þar sem efnislega hafi komið fram að stefndi hafi neitað að standa að breytingu á deiliskipulagi, en minnispunktar þess efnis, í formi einhvers konar fundargerðar, hafi verið sendir stefnda eftir mikla eftirgangssemi. Af hálfu stefnda er vísað til þess að stefna hafi verið gefin út vegna málsins þegar þetta hafi legið ljóst fyrir, í því skyni að ná sér niðri á stefnda og með því hafi stefnandi misbeitt valdi sínu.

Stefndi kveðst byggja á því að hafi verið réttmætt að taka niður umrætt rör hefði einnig þurft að taka ákvörðun um þann aðila sem fenginn yrði til að annast það verk. Þar hafi stefndi haft ákvörðunarvald, að minnsta kosti rétt til þess að koma sjónarmiðum sínum á framfæri, hvort heldur sem litið sé til laga um fjöleignarhús eða húsreglna. Stefndi byggir hins vegar á því að sú ákvörðun að húsfélagið myndi semja við félag á vegum eins eiganda og fela því að fjarlægja rörið hafi ekki verið tekin með lögmætum hætti. Byggir stefndi á því að ákvörðun um að fela Firringu f asteignumehf. það verkefni að taka niður rörið sé ólögmæt, enda sé félagið að fullu í eigu fyrirsvarsmanns húsfélagsins, K-kk-ef M-kk-ef, sem hafi hann verið vanhæfur við þá ákvarðanatöku, sbr. 65. gr. laga nr. 26/1994, sbr. einnig 5. mgr. 69. gr. sömu laga. Stefndi kveðst byggja á því að einungis stefndi sem eigandi eignarhluta merktum 105 og eigendur bils nr. 101, Elecance ehf., haft ákvörðunarvald. Þar hafi stefndi hærri hlutfallstölu, eða 12,54% á móti 12,5% hjá bili 101. Stefndi hafi aldrei samþykkt að Firring fasteignir ehf. kæmu að verkinu, enda var fyrirsvarsmaður stefnanda sem og fyrirsvarsmaður Firringar fasteigna ehf. og Malina ehf. einn og sami maðurinn og hafði hann því sjálfdæmi um innheimtu vegna verksins, sem sé í beinni andstöðu við tilgang laga um fjöleignarhús, en umrædd tvö félög eigi sex eignarhluta af átta í eigninni, eða alls 74,96% af hlutfallstölu hússins. Þessi ákvörðun hafi því ekki verið tekin með lögmætum hætti, og reyndar virðist hvergi vikið að því í gögnum húsfélagsins að semja ætti við umrætt félag um verkið, en ljóst sé að félag í eigu fyrirsvarsmanns stefnanda hafi unnið verkið og fengið greitt fyrir það í samræmi við upphafsdag vaxta í stefnu og tilvísun til rörs í reikningsyfirliti húsfélagsins hjá Arion banka. Með þessu hafi fyrirsvarsmenn húsfélagsins farið gegn skýru lagaboði fjöleignarhúsalaga og kveðst stefndi byggja á því að hann sé óbundinn af slíkri ákvörðun og greiðsluskyldu vegna þess.

Stefndi kveðst hafna því að lyktar- og fitumengun hafi stafað frá loftræstikerfi stefnda, svo sem málatilbúnaður stefnanda beri með sér. Byggir stefndi á því að áður en umrætt rör hafi verið sett upp hafi stefndi meðal annars komið fyrir fitugildru í loftræstikerfi, sem geri það ómögulegt að fita fari upp og út í andrúmsloftið, enda eðlisþyngd nokkru meiri en andrúmsloft. Hafi stefndi að lokum látið teikna upp kerfið til þess að reyna að ná sáttum í húsfélaginu, en um reyndarteikningu sé að ræða. Teikningarnar hafi hins vegar ekki skilað sér fyrr en seint og um síðir, meðal annars vegna Covid- faraldurs, þar sem ekki hafi verið hægt að koma og skoða búnað stefnda á verkstað, en stefndi hafi óskað eftir aðkomu fagmanna þann 4. maí 2021. Hafi vinnueftirlitið meðal annars komið á staðinn eftir uppsetningu rörsins, þann 17. maí 2021, þótt uppsetningu hafi ekki að fullu verið lokið á sjálfu kerfinu, og komist að þeirri niðurstöðu að virkni loftræstingar væri góð. Hins vegar hafi, eftir að stefnandi hafi fjarlægt umrætt rör, loftræsting versnað, en samkvæmt skýrslu vinnueftirlits frá 9. febrúar 2023 sé þörf á öflugri almennri eða staðbundinni loftræstingu, þar sem stefnandi hafi rifið niður hluta loftræstikerfis stefnda og á því beri stefnandi ábyrgð. Kveðst stefndi byggja á því að þegar rörið hafi verið fjarlægt hafi engin óhreinindi verið á innanverðu röri, en slíkt megi glögglega sjá á myndbandsupptöku þegar rörið var tekið niður þann 21. maí 2021.

Stefndi kveðst hafna því að lög um mannvirki gildi um framkvæmd stefnda í lögskiptum hans við stefnanda, en kunni að eiga við gagnvart stefnanda og viðkomandi stjórnvaldi. Þá sé einnig á því byggt að framkvæmd stefnda, sem mál þetta sé sprottið af, falli undir a-lið greinar 1.3.2 í byggingarreglugerð nr. 112/2012, eða umfangsflokk 1, sbr. einnig 3. mgr. greinar 2.3.1 reglugerðarinnar.

Þá kveðst stefndi byggja á því að ekki sé fyrir hendi lagaheimild til stofnunar lögveðs, sbr. 3. mgr. 48. gr., sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Lögveð falli niður sé því ekki fylgt eftir með málsókn innan árs frá stofnun þess, en í máli þessu er miðað við að skuldin hafi orðið til þann 10. júní 2021. Hafi lögveð stofnast hafi þau liðið undir lok ári síðar.

Stefndi kveðst byggja varakröfu sína á sömu sjónarmiðum og aðalkröfu um sýknu. Það sé lagt í mat dómsins að meta umfang lækkunar. Í því tilviki sé þess krafist að málskostnaður falli niður á milli aðila.

Stefndi kveðst skora á fyrirsvarsmann stefnanda, K-kk-þf M-kk-þf, að gefa skýrslu fyrir dómi. Þá sé skorað á stefnanda að leggja fram gögn er varðar mengun og loftræstingu frá fasteign stefnda vegna tímabilsins 3. til 21. maí 2021.

Um lagarök vísar stefndi til reglna samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir skuldbindinga, skráðra og óskráðra meginreglna laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 sem og til ákvæða laga um mannvirki nr. 160/2010 og ákvæða byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu hefur stefnandi uppi fjárkröfu á hendur stefnda vegna ætlaðs kostnaðar stefnanda, húsfélagsins Suðurhellu 10, Hafnarfirði, af niðurrifi loftræstirörs sem stefndi hafi komið fyrir á eignarhlut sínum í fasteigninni, en hann hafði með höndum mengandi starfsemi sem fólst í ryðvörn bifreiða. Af málatilbúnaði stefnda má ráða að hann hafi af þeim sökum talið sér heimilt og skylt að koma fyrir umræddu röri til að tryggja fullnægjandi loftræstingu vegna starfseminnar. Ágreiningslaust er að stjórn húsfélagsins eða fyrirsvarsmaður þess fól einkahlutafélaginu Firring fasteignir að annast niðurtekt rörsins og að sá reikningur sem nú er krafist innheimtu á sé vegna þess kostnaðar sem ætla má að af því hafi hlotist.

Málsatvik eru að mestu óumdeild. Fyrir liggur að umrædd fasteign er fjöleignarhús í skilningi 1. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ágreiningur málsins lýtur einkum að því hvort ákvörðun stefnanda um niðurrif umrædds rörs hafi verið tekin með lögmætum hætti. Hefur stefndi í því efni einkum vísað til þess fyrirsvarsmaður stefnanda, K-kk-nf M-kk-nf, hafi sjálfur haft persónulegra og fjárhagslegra hagsmuna að gæta við ákvörðunina, enda hafi hann falið félagi í sinni eigu, Firringu fasteign ehf., að annast niðurrif rörsins auk þess sem við ákvörðun húsfélagsins um að fjarlægja rörið hafi ekki verið gætt ákvæða laga nr. 26/1994.

Hefur stefnandi til stuðnings kröfu sinni einkum vísað til þess að stefnda hafi ekki verið veitt heimild húsfundar til uppsetningar rörsins auk þess sem húsfundur hafi tekið þá ákvörðun að stefnda væri skylt að fjarlægja rörið ella myndi húsfélagið hlutast til um slíkt niðurrif á kostnað stefnda. Af þeim sökum hafi honum borið að framfylgja ákvörðun húsfundar um að fjarlægja rörið og að stefndi yrði endurkrafinn um þann kostnað sem af því kynni að hljótast yrði stefndi ekki við kröfu húsfélagsins.

Ágreiningslaust verður að telja að á húsfundi 22. september 2020 hafi verið vikið að starfsemi stefnda, sem þar er sögð hafa í för með sér „viðvarandi mengun“, bæði „mikilli lyktarmengun sem og sjáanlegri fitumengun á bílastæði og á húsvegg.“ Þá greinir í fundargerðinni: „Margoft er búið að biðja um úrbætur, þ. e. viðurkenndan hreinsibúnað en ekkert skeður í þeim efnum. Samþykkt var að [stefndi] myndi nú þegar hætta þessari loftræstingu og setja upp viðurkenndan búnað.“ Í kjölfar fundarins leitaði fyrirsvarsmaður stefnanda meðal annars til Heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis sem sendi stefnda erindi með bréfum dagsettum 15. febrúar og 8. mars 2021 þar sem honum var veittur frestur til slíkra úrbóta til 10. apríl þess árs. Sá frestur var síðar framlengdur til 4. maí sama ár, en þá hafði stefndi daginn áður komið fyrir umræddu röri á eigninni.

Í III. kafla laga nr. 26/1994 er að finna fyrirmæli um töku ákvarðana er varða sameign í fjöleignarhúsum. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laganna eru ákvæði þeirra ófrávíkjanleg um hús með íbúðum eingöngu nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Í 2. mgr. ákvæðisins er mælt fyrir um að hýsi fjöleignarhús atvinnustarfsemi, að öllu leyti eða hluta, sé eigendum heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með sérstökum samþykktum eða samningum sbr. 75. gr., sem þinglýsa skuli. Gilda ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki er ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gilda ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum. Liggi engir samningar fyrir um aðra skipan eða náist ekki nauðsynleg samstaða með eigendum um frávik gilda ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði. Ekkert liggur fyrir um það í gögnum máls að aðilar húsfélagsins hafi gert með sér sérstakar húsfélagssamþykktir samkvæmt 75. gr. laganna sem þinglýst hafi verið í samræmi við áskilnað 3. mgr. 75. gr. laganna. Verður af þeim sökum að leggja til grundvallar ákvæði laganna við úrlausn máls þessa.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laganna skulu sameiginlegar ákvarðanir teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. Þá hafa einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær.

Líkt og rakið hefur verið hefur stefnandi til grundvallar málatilbúnaði sínum vísað til fjögurra fundargerða húsfélagsins sem haldnir voru 22. september 2020, 15. apríl og 11. maí 2021 og 23. júní 2022. Af þeim megi ráða að sú ákvörðun hafi verið tekin að fela félagi í eigu forsvarsmanns húsfélagsins að fjarlægja rörið. Af hálfu stefnda hefur fyrirliggjandi fundargerðum verið andmælt. Má af málatilbúnaði hans ráða að hann telji fundargerðirnar ekki gefa rétta mynd af því sem fram hafi farið á fundunum.

Tekur dómurinn undir með stefnda að gögn málsins beri ekki fyllilega með sér að framlagðar fundargerðir hafi verið skrásettar í samræmi við það sem fram hafi farið á fundunum. Verður stefnandi að bera allan halla af því að hafa ekki gætt formreglna 69. gr. laga nr. 26/1994. Af gögnum máls, þar á meðal af þeim fundargerðum sem lagðar hafa verið fram af hálfu stefnanda, verður þó ráðið að stefndi hafi mátt vera í góðri trú um heimildir hans til að koma fyrir slíku röri. Enn fremur er það mat dómsins að engin fundargerðanna færi sönnur á að húsfundur hafi tekið ákvörðun um að hlutast til um að umrætt loftræstirör yrði fjarlægt. Þá liggur ekkert fyrir um það að samþykkt hafi verið á húsfundi eða af stjórn húsfélagsins í umboði húsfundar að fela umræddu verktakafyrirtæki, eða öðrum, niðurrif rörsins á kostnað stefnda.

Ekki verður fram hjá því horft að fyrirsvarsmaður stefnanda, K-kk-nf M-kk-nf, er eini eigandi félaganna Malina ehf. og Firring fasteigna ehf., en eignarhlutur umræddra tveggja félaga í húseigninni nemur samtals 74,96%. Aðrir eigendur húseignarinnar eru stefndi, með 12,54% eignarhlut og Elegance ehf., með 12,5% eignarhlut. Girða ákvæði 5. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 fyrir að stjórnarmaður eða framkvæmdastjóri taki þátt í ákvörðunartöku og afgreiðslu máls þar sem hann hefur sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta. Verður ekki betur séð en að svo hafi háttað til um fyrirsvarsmann stefnanda. Ákvörðun stjórnar stefnanda um að Firringu fasteignum ehf. yrði falið að fjarlægja umrætt rör var því ólögmæt.

Með vísan til alls framanritaðs verður stefndi sýknaður af dómkröfum stefnanda í málinu.

Í ljósi málsúrslita og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað, sem þykir að teknu tilliti til umfangs og eðlis málsins hæfilega ákveðinn 1.200.000 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts. G ætt var 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þ-kk-nf H-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Hjá Smára Hólm ehf., er sýkn af kröfum stefnanda, Suðurhellu 10, húsfélagi.

Stefnandi greiði stefnda 1.200.000 krónur í málskostnað Þ-kk-nf H-kk-nf Þ-kk-nf