E-7867/2020

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu þann 20. nóvember 2020. Stefnandi er Fjarðarsel 20– 36, húsfélag, Fjarðar seli 26, Reykjavík. Stefndu eru L-kvk-nf S-kvk-nf, Fjarðarseli 19, S-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf Fjarðarseli 19, L-x-x T-x-x H-x-x, Fjarðarseli 21, Vinh The Vu Fjarðarseli 21, D-kk-nf Ó-kk-nf, Fjarðarseli 25, H-kk-nf S-kk-nf, Fjarðarseli 27, S-kvk-nf A-kvk-ef H-kvk-nf, Fjarðarseli 27, J-kk-nf B-kk-nf, Fjarðarseli 29, Þ-kvk-nf U-kvk-nf S-kvk-nf, Fjarðarseli 29, G-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf, Fjarðarseli 31, Í-kvk-nf Þ-kvk-nf J-kvk-nf, Fjarðarseli 31, G-kk-nf S-kk-nf, Fjarðarseli 33, H-x-x L-x-x T-x-x N-x-x, Fjarðarseli 35, V-x-x C-x-x N-x-x, Fjarðarseli 35, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda insolidum skuld að fjárhæð 219.016 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001: af 16.648 kr., frá 5.12.2019 til 6.01.2020, af 33.840 kr., frá þeim degi til 5.02.2020, af 50.2089 kr., frá þeim degi til 5.03.2020, af 67.752 kr., frá þeim degi til 6.04.2020, af 85.552 kr., frá þeim degi til 5.05.2020, af 10 2.792 kr., frá þeim degi til 5.06.2020, af 120.584 kr., frá þeim degi til 6.07.2020, af 13 7.824 kr., frá þeim degi til 5.08.2020, af 155.616, kr. frá þeim degi til 5.10.2020, af 182.4 00 kr., frá þeim degi til 5.11.2020 og loks af 219.016, kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Þá er þess krafist að stefndu verði gert að þola staðfestingu á lögveðsrétti stefnanda í eignarhlutum sínum merktum 010101, fastanúmer 205- 6999, í húsinu nr. 19, merktum 020101, fastanúmer 205- 7000, í húsinu nr. 21, merktum 040101, fastanúmer 205- 7002 í húsinu nr. 25, merktum 050101, fastanúmer 205- 7003, í húsinu nr. 27, merktum 060101, fastanúmer 205- 7004, í húsinu nr. 29, merktum 070101, fastanúmer 205- 7005, í húsinu nr. 31, merktum 080101, fastanúmer 205- 7006, í húsinu nr. 33, merktum 090101, fastanúmer 205- 7007, nr. 35, að Fjarðarseli, Reykjavík til tryggingar ofangreindri kröfu auk málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega frávísunar en til vara sýknu og þrautavara að kröfurnar verði lækkaðar verulega, auk málskostnaðar.

Mál þetta var upphaflega rekið gegn H-kk-þgf S-kk-þgf og S-kvk-þgf A-kvk-ef H-kvk-þgf, en var með samkomulagi aðila sameinað sjö öðrum málum, sem varða nákvæmlega sömu kröfur á hendur eigendum hvers og eins eignarhluta.

I.

Málavextir

Stefnandi er húsfélag starfrækt af eigendum fasteigna að Fjarðarseli 20– 36 í Reykjavík. Um þrjú raðhús er að ræða en þrjár íbúðir eru í hverju raðhúsi, samtals 9 eignar hlutar. Rekið er annað húsfélag fyrir hús nr. 19– 35 að Fjarðarseli en þar standa einnig þrjú raðhús með þremur íbúðum í hverju raðhúsi, eða samtals 9 eignar hlutar. Stefnandi og húsfélagið að Fjarðarseli 19– 35 deila sameiginlega átján bílskúrum sem tengjast ekki neinu raðhúsanna og standa á tveimur lóðum. Engin eignaskiptayfirlýsing liggur fyrir, en bílskúrarnir eru sérmerktir hverjum eiganda og koma fram í afsali fyrir einstökum eignarhlutum. Ekkert húsfélag er starfandi fyrir bílskúrslengjuna en óumdeilt er að um sé að ræða eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Sameiginleg málefni hafa verið hjá húsfélaginu Fjarðarseli 20– 36 og húsfélaginu Fjarðarseli 19– 35.

Ágreiningur er á milli eigenda þessara bílskúra varðandi skiptingu kostnaðar, sérstaklega rafmagns- og hitaveitukostnaðar. Fyrirkomulag greiðslna hefur verið með þeim hætti að stefnandi hefur staðið skil á hita- og rafmagnskostnaði gagnvart söluaðila, nú Orku náttúrunnar ehf., en endurheimt helmingshlut hjá húsfélaginu Fjarðarseli 19– 35 á grundvelli fyrirliggjandi reikninga og það hefur síðan endurkrafið hvern og einn bílskúrseiganda þess hús félags. Fyrirkomulagið skýrist af því að inntak eða mælar eru staðsettir í eignar hluta eiganda Fjarðarsels 26 og er stefnandi, húsfélagið Fjarðarseli 20–36, skráður sem greiðandi fyrir alla fasteignina. Allt frá gjalddögum í desember 2019 vegna notkunar í nóvember sama ár hefur húsfélagið Fjarðarseli 20– 36 neitað að standa skil á greiðslum á sameiginlegum hita- og rafmagnskostnaði. Eigendur Fjarðarsels 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33 og 35 hafa því ekki greitt fyrir hita og rafmagnskostnað vegna bílskúranna frá þessum tíma. Eftir að málinu var stefnt náðist samkomulag milli stefnanda og eiganda Fjarðarsels 23. Heildarkostnaður Veitna ohf. og Orku náttúrunnar fyrir þetta tímabil nemur samtals 492.819 kr. Hluti hvers og eins eignarhluta nemur því 1/18 af heildarfjárhæðinni eða 27.377 krónum á hvern eignarhluta. Átta eignarhlutar nema því 219.016 krónum, sem er stefnukrafa þessa máls og sundurliðast eins og fram kemur í stefnukröfunni eftir fjárhæðum á mánaðarlegum gjalddögum einstakra reikninga Veitna ohf. og Orku Náttúrunnar.

Stefnandi beindi erindi til kærunefndar húsamála vegna ágreinings við húsfélagið Fjarðarseli 19– 35, um sameiginlegan hita- og rafmagnskostnað fasteignarinnar. Fyrir liggur álit nefndarinnar nr. 95/2019 frá 15. janúar 2020 þar sem málinu er vísað frá nefndinni á grundvelli aðildarskorts. Í forsendum er vísað til þess að ekkert húsfélag sé starfandi fyrir bílskúrana, enda þótt bílskúrsbyggingin teljist eitt hús. Sameiginleg málefni bílskúranna hafi verið í höndum húsfélaganna tveggja sem hafi ekki vald til að fara með sameiginleg málefni eigenda bílskúranna, enda sé það í höndum eigenda þeirra.

Ágreiningur þessa máls varðar aðild málsins, lögvarða hagsmuni, vald til að taka ákvarðanir um sameiginlegan kostnað, lagastoð vegna lögveðskröfu og það hvort fylgt hafi verið ákvæðum innheimtulaga og tekið tillit til innborgana.

II.

Málsástæður stefnanda

Stefnandi vísar til þess að hann eigi rétt á að fá greidd þau útgjöld sem hann hefur sannanlega greitt vegna hita og rafmagns í fasteigninni, þar á meðal fyrir stefndu. Stefnandi vísar til þess að um tíma hafi verið lokað fyrir hita og rafmagn vegna vanskila, sem stöfuðu af því að stefnandi hafði ekki fengið greitt frá stefndu til að standa skil á reikningunum. Stefnandi byggir á því að hann eigi rétt á þessum greiðslum óháð því hvort eigendur muni síðar stofna húsfélag um bílskúrs fasteignina, þar sem stofnaður yrði hússjóður sem stæði skil á sameiginlegum útgjöldum, þ. m. t. kostnaði vegna hita og rafmagns.

Stefnandi vísar til þess að stefndu var sent innheimtubréf þar sem krafist var eftirstöðva greiðslna sameiginlegs hita- og rafmagnskostnaðar og áréttað hafi verið við lögmann þeirra að hann kynnti þeim efni bréfsins. Krafan byggist á framlögðum reikningum Veitna ohf. og Orkuveitu Reykjavíkur/Orku náttúrunnar, og útreikningi stefnanda samkvæmt mælum sem settir hafa verið upp í eignar hlut stefnanda í samráði og með samþykki þjónustuaðila.

Stefnandi byggir kröfu sína á því að um sé að ræða sameiginlegan rekstrar kostnað fasteignarinnar sem einstökum þinglýstum eigendum fasteignarinnar, þ. á m. stefndu, beri að standa skil á, sbr. og ákvæði laga um fjöleignar hús nr. 26/1994, þá aðallega 13. gr., 43. gr., 45. gr., 47. gr. og 56. gr. laganna. Stefnandi byggir kröfu sína á heildarfjárhæð reikninganna, 492.819 kr., vegna notkunar á tímabilinu 1. nóvember 2019 til dagsins í dag. Heildarfjárhæðinni hafi verið deilt niður á hvern eignar hluta, samtals 18 að tölu. Greiðsla hvers eignarhluta nemi því 23.378 kr. Stefnufjárhæðin varði átta eignarhluta eða samtals 219.031 Til einföldunar sé fallið frá kröfum samkvæmt inntaksmælum fasteignarinnar, án þess að í því felist nein viðurkenning á óréttmæti þess sjónarmiðs að notkun eigenda Fjarðarsels 19– 35 sé umfram helmings kostnaðar hlut/notkun fasteignarinnar, sér í lagi í ljósi þess að eigandi Fjarðarsels nr. 23 hafi hlaðið rafbíl sinn í mörg ár án þess að standa skil á þeim umframkostnaði til stefnanda. Þá er einnig til einföldunar fallið frá innheimtu vanskilagjalda.

Stefnandi byggir lögveðskröfu sína á því að lögveð hafi stofnast frá gjalddaga sameiginlegs kostnaðar þar sem stefndu hafi ekki greitt hlutdeild sína í kostnaðinum vegna notkunar allt frá nóvember 2019, á gjalddaga 5. desember 2019, til og með kostnaði vegna notkunar í október sl., á gjalddaga 5. nóvember sl., sbr. 48. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

III

Málsástæður stefndu

Stefndu byggja frávísunarkröfu sína á því að málatilbúnaður stefnanda sé með þeim hætti að ekki sé farið eftir ákvæðum 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. e-liðar 80. gr. laganna. Kröfugerðin uppfylli ekki meginreglur réttarfars um skýran málatilbúnað. Stefndu vísa til þess að stefnandi eigi ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins þar sem hann sé ekki réttur eigandi þeirra hagsmuna sem málið varði. Krafan sé andstæð ákvæðum 1. mgr. 80. gr. eml. og 2. mgr. 25. gr. eml. og beri því að vísa málinu frá ex officio.

Stefndu vísa til álits kærunefndar húsamála í málinu nr. 95/2019 og byggja á þeim sjónarmiðum sem þar koma fram. Í úrskurðinum kemur fram að það fyrirkomulag að þessi tvö húsfélag hafi séð um málefni eigenda bílskúranna en ekki húsfélag bílskúranna gangi gegn lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994. E instakir eigendur bílskúranna hafi ekki verið boðaðir sameiginlega til húsfundar til að taka fyrir málefni sameignarinnar, eins og greiðslu sameiginlegs kostnaðar, heldur hafi málið verið í höndum húsfélaganna tveggja hvors í sínu lagi, en þau hafi ekki vald til að fara þannig með sameiginleg málefni eigenda bílskúranna. Það sé í höndum eigenda þeirra. Það sé því lagalega ómögulegt fyrir stefnanda, sem er húsfélag nokkurra raðhúsa, að vera réttur eigandi hagsmuna eða krafna varðandi sameiginlegan hita- og rafmagnkostnað bílskúranna átján, sem teljist eitt hús í skilningi laganna um fjöleignarhús. Eigandi hvers bílskúrs fyrir sig eða þeir sameiginlega verði að gera kröfu varðandi hagsmuni eða kröfur sem eigendur bílskúranna telja sig eiga ef það tengist sameiginlegum kostnaði vegna bílskúrseignanna. Stefnandi hafi enga heimild til að fara með nokkurt vald varðandi sameiginlegan kostnað né sameiginleg málefni eigenda bílskúranna.

Stefndu vísa til þess að stefnandi geti ekki beitt fyrir sig lögum um fjöleignarhús þar sem stefnandi sé ekki húsfélag sem á aðkomu eða réttindi gagnvart bílskúrseign stefndu, sbr. einkum 2. og 3. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Þá er vísað til 2. gr. laganna en þar kemur fram að þau séu ófrávíkjanleg. Í 56. gr. laganna kemur fram að ekki þurfi að stofna húsfélög sérstaklega og formlega. Húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum og séu eigendur, og aðeins þeir, félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 47. gr. laganna. Í 57. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að valdsvið húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og séu nauðsynlegar. Það sé því eingöngu húsfélagið um bílskúrana sem geti notað lögin um fjöleignarhús og það sem þar komi fram, ekki þriðji aðili eins og stefnandi. Lög um fjöleignarhús eigi því ekki við um réttarsamband stefnanda og stefndu né kröfugerð, en lögin séu samkvæmt stefnu eini grundvöllurinn fyrir málinu. Stefnandi sé því í raun að gera kröfu um úrlausn lögfræðilegs álitaefnis, sbr. 1. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Stefnandi geti aldrei verið aðili að innheimtukröfu vegna sameiginlegs kostnaðar sem verður til hjá eigendum bílskúranna og hafi því enga lögvarða hagsmuni af sameiginlegum kostnaði eigenda bílskúranna. Verði ekki fallist á að þessar röksemdir leiði til frávísunar málsins byggja stefndu á því að þær eigi að leiða til sýknu.

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að stefnandi sé ekki réttur aðili málsins, þar sem hann eigi ekki þá hagsmuni eða réttindi sem krafa er gerð um. Um sé að ræða aðildarskort hjá stefnanda í málinu, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sem leiða beri til sýknu. Stefnanda hefði mátt að vera þetta ljóst vegna álits kærunefndar húsamála í málinu nr. 95/2019, sjá dómsskjal nr. 14, sem stefnandi fór með fyrir nefndina og einnig af lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en allar sömu forsendur eigi við í þessu máli og því máli sem rekið var fyrir kærunefnd inni nr. 95/2019.

Stefndu vísa til þess að aldrei hafi verið boðað til sameiginlegs húsfundar milli séreigenda bílskúranna til að taka ákvörðun um þau atriði sem hér er deilt um. Því hafi aldrei fengist samþykki fyrir sameiginlegum kostnaði eigenda í samræmi við reglur og lög um fjöleignarhús nr. 26/1994.

Stefndu vísa til þess að samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 séu húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þurfi ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Í 1. mgr. 76. gr. sömu laga segi að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Í því húsfélagi sem til sé vegna bílskúranna samkvæmt 56. gr. laga um fjöleignarhús hafi tvö aðskilin húsfélög reynt að stjórna málum um sameiginlegan rekstur og kostnað eigenda bílskúranna. Þannig liggi fyrir að stjórnun þessara tveggja aðskildu húsfélaga í húsfélaginu um bílskúrana sé alls ekki í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga, eins og stefnandi hafi vitað áður hann stefndi málinu.

Stefndu vísa til þess að aldrei hafi verið boðað til sameiginlegs húsfundar milli eigenda bílskúranna til að taka löglega ákvörðun um þau atriði sem hér er deilt um og því hafi aldrei fengist samþykki fyrir sameiginlegum kostnaði eigenda í samræmi við reglur og lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Samkvæmt 2. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús sé einstökum eigendum ekki heimilt upp á sitt eindæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 33. gr. b.(ákvörðun um hleðslubúnað fyrir rafbíla eða á sérstæði),37. gr.( ráðstafanir til að forðast tjón), og 38. gr. laganna (nauðsynlegt viðhald).

Stefndu byggja á 40. gr. fjöleignarhúsalaga sem fjallar um úrræði eiganda sé hann ekki hafður með í ráðum en þar kemur fram að hann sé ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem þar séu teknar um sameiginleg málefni og geti krafist þess að framkvæmdir verði stöðvaðar. Í 43. gr. komi fram að opinber gjöld og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður teljist til sameiginlegs kostnaðar. Þar sem enginn löglegur húsfundur var haldinn, engin lögleg ákvörðuntekin, hvorki af stjórn húsfélagsins né almennum fundi húsfélagsins, né ráðstöfun gerð í krafti heimildar eiganda til að taka ákvörðun um sameiginlegan kostnað, þá séu stefndu ekki bundin af ákvörðun um sameiginlegan kostnað, sbr. einnig 47. gr. laganna. Stefnandi hafi engin lagaleg réttindi gagnvart umræddum bílskúrum eða eigendum þeirra. Þar með skorti lögveðskröfu stefnanda allar lagalegar heimildir, sbr. 48. gr. laganna. Það sé eingöngu húsfélagið eða eigendur bílskúranna sem geti átt lögveðskröfu á stefndu.

Stefndu vísa til þess að stefnandi hafi ekki farið að í samræmi við ákvæði innheimtulaga nr. 95/2008 þegar hann hóf innheimtu gagnvart stefndu þar sem engu innheimtubréfi hafi verið beint að stefndu persónulega heldur að húsfélaginu Fjarðarseli 19– 35 eins og sjá megi í bréfi dagsettu 21. september 2020. Bréfið uppfylli ekki skilyrði 7. gr. innheimtulaga þar sem þar vanti kennitölur stefndu, en það fari gegn b-lið 7. gr. innheimtulaga, það vanti viðvörun um að skuldari megi vænta frekari innheimtuaðgerða ef krafan verður ekki greidd innan tíu daga frá sendingu viðvörunar og einnig vanti sundurliðun á höfuðstól kröfunnar gagnvart hverjum skuldara fyrir sig.

Stefndu vísa til þess að húsfélagið Fjarðarsel 19– 35 greiddi þann 5. janúar 2021 samtals 21.101 krónu inn á reikning stefnanda fyrir nóvembermánuð 2020, og beri því að lækka kröfuna sem því nemi. Stefnandi hafi ekki orðið við því að senda upprunalegu reikningana frá Veitum og ON fyrr en með höfðun dómsmálsins og ítrekað vísað til þess að stefndu geti fengið þær upplýsingar frá þjónustuaðilum. Það geti stefndu hins vegar ekki þar sem eingöngu skráður notandi geti fengið afrit af reikningum samkvæmt upplýsingum frá þjónustuaðilum sem liggja frammi í málinu. Þá sé það ekki rökstutt af hálfu stefnanda hvers vegna stefndu eigi ekki að fá lækkun vegna skertrar þjónustu sem leiddi af því að lokað var fyrir hita og rafmagn um tíma.

Stefndu vísa til þess að þau hafi ávallt sýnt greiðsluvilja og greiðslugetu til að ganga frá greiðslum, en þau bendi áað stefnandi hafi ekki einhlítt ákvörðunarvald eða skipunarvald gagnvart eign stefndu. Húsfélagið Fjarðarseli 19– 35 hafi greitt inn á vörslureikning í sínu nafni í byrjun desember 2020, samtals 232.273 krónur, til að sýna greiðsluvilja en einnig greiðslugetu þegar lögformlegt húsfélag um bílskúrana yrði starfrækt og þegar eigendur bílskúranna fengju afrit af rafmagns- og hitaveitureikningum frá stefnanda. Í samskiptum lögmanna málsaðila í september 2020 hafi verið boðið upp á að geymslugreitt yrði á lögmann stefndu og í kjölfarið yrði haldinn fundur og reynt að finna lausn á þessu deilumáli. Þessi beiðni hafi verið ítrekuð, m. a. þann 15. júlí 2020. Þá hafi stefnandi aldrei svarað efnislega tölvuskeyti sem barst frá stefndu þann 29. september 2020 þar sem óskað hafi verið eftir svörum um forsendur innheimtunnar og að afhent yrði afrit af þeim reikningum sem innheimta stefnanda byggðist á. Stefndu vísa til þess að stefnanda hafi borið að senda forsendur og fylgiskjöl með kröfunni þegar innheimta hófst, en ekki loks þegar dómsmál var höfðað. Fram að þeim tíma hafi ávallt verið neitað að afhenda upprunalegu reikningana á bak við innheimtuna og gera grein fyrir forsendum sem heimatilbúnir reikningar stefnanda hafi byggst á, þar sem ýmsum aukagjöldum hafi verið bætt við höfuðstól, m. a. kostnaði vegna hleðslu rafmagnsbifreiðar og öðrum kostnaði sem stefnandi hafi síðar fallið frá í stefnu án þess að gefa stefnd u kost á að ljúka málinu með samkomulagi, en það gangi gegn 36. gr. siðareglna lögmanna. Þessir kostnaðarliðir hafi torveldað lausn málsins og stefnandi beri ábyrgð áþví. Öll innheimta stefnanda hafi því byggst á þessum röngu forsendum allt þar til stefnan var birt stefndu og á því beri stefnandi alla ábyrgð og beri að taka fullt tillit til þess varðandi dómkröfur og málskostnaðarkröfur stefnanda og fella þær niður eða lækka verulega vegna þessa. Þá sé kröfu um dráttarvexti mótmælt.

Stefndu krefjast málskostnaðar og jafnframt álags á málskostnað þar sem stefnandi sé með málatilbúnaði sínum að höfða mál að þarflausu, valda dómstólum óþarfa vinnu og stefndu verulegri vanlíðan þegar engin þörf sé á. Ítrekuðum óskum lögmanns stefndu við forsvarsmenn og lögmann stefnanda um upplýsingar og fundi í þeim tilgangi að koma málefnum varðandi sameiginlegan kostnað eigenda bílskúranna í lögmætt form hafi verið hafnað.

IV.

Niðurstaða

Í málinu liggur fyrir að stefnandi greiddi skuld hjá Veitum ohf., Orkuveitu Reykjavíkur og síðar Orku náttúrunnar vegna hita- og rafmagnskostnaðar sameiginlegra bílskúra, sem að hluta eru í eigu stefndu. Stefnandi hefur því augljósa lögvarða hagsmuni af því að höfða mál á hendur stefndu til endurgreiðslu á hlutdeild þeirra í þeim reikningi.

Málið var upphaflega höfðað af stefnanda á hendur einstökum eigendum þeirra níu séreigna sem eiga níu af þeim átján bílskúrum sem bílskúrslengjan samanstendur af. Í stefnu er því lýst hvernig skuldin er tilkomin og hvernig hún sundurliðast. Stefnan uppfyllir því fyllilega skýrleikakröfur 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Kröfu stefndu um frávísun er því hafnað.

Samkvæmt 13. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 hvílir sú skylda á eiganda að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Með sameiginlegum kostnaði er átt við opinber gjöld, svo sem vatns-, hita- og rafmagnskostnað, sbr. 43. gr. laganna. Þessi kostnaður skiptist að jöfnu á milli eigenda, sbr. 5. tl. B - liðar 45. gr. laganna. Skylda til að greiða þennan kostnað hvílir á eigendum viðkomandi séreignarhluta á hverjumtíma, sbr. 47. gr. laganna.

Stefnandi, sem er húsfélag tiltekinna séreigenda, hefur greitt allan sameiginlegan kostnað fyrir bílskúrana vegna vatns- og orkureikninga á tilteknu tímabili og raunar virðist þetta fyrirkomulag hafa verið með þeim hætti frá upphafi, sem skýrist af því að inntakið er staðsett í eignarhluta eins eiganda og félagsmanns stefnanda. Stefnandi hefur verið skráður sem greiðandi fyrir alla fasteignina. Samkvæmt 4. mgr. 54. gr. eignast eigandi sem hefur efnt sameiginlega fjárskuldbindingu endurkröfurétt á hendur húsfélaginu eða öðrum eigendum í hlutfalli við hlutdeild þeirra í viðkomandi kostnaði. Ábyrgð eigenda út á við gagnvart kröfuhöfum húsfélagsins á sameiginlegum skuldbindingum er persónuleg og insolidum, sbr. 1. mgr. 54. gr. Ábyrgð eiganda er einnig bein, en þó skal kröfuhafi, áður en hann beinir kröfu að einstökum eigendum, fyrst reyna að fá hana greidda af húsfélaginu, sbr. 2. mgr. 54. gr. laganna. Húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna og þarf hvorki að stofna þau sérstaklega né formlega.

Fyrir liggur að ekkert húsfélag er starfandi fyrir bílskúrana. Hvorki hefur verið haldinn aðalfundur í húsfélaginu né kosin stjórn samkvæmt 66. gr. laganna og húsfélagið hefur ekki skráða kennitölu. Allt að einu hefur verið stofnað til samningssambands við þjónustuaðila til að fá rafmagn og heitt og kalt vatn inn í fasteignina, sem allir eigendur hafa notið góðs af. Húsfélagið er augljóslega ekki gagnaðili í þeim samningi heldur einstakir eigendur bílskúrsins. Þessar samningsskyldur hafa verið efndar með því að stefnandi, sem er húsfélag níu eigenda af þessum átján eigendum einstakra séreignarhluta, hefur efnt þessar samningsskyldur og greitt kostnaðinn.

Samkvæmt 3. mgr. 71. gr. getur húsfélag verið aðili að dómsmáli, bæði til sóknar og varnar. Gildir það bæði um mál gegn þriðja aðila og gegn einum eða fleiri félagsmönnum. Það er þess vegna ekkert því til fyrirstöðu að einstakir fasteignar eigendur geti falið því húsfélagi sem þeir eru félagsmenn í að fara með sína hagsmuni og innheimta þá skuld sem sannarlega hvílir á öllum eigendum bílskúranna. Verður því ekki fallist á að um aðildarskort sé að ræða. Í því tilviki sem hér um ræðir er stefnandi auk þess sá aðili sem upphaflega greiddi sameiginlega fjárskuldbindingu eigenda bílskúrsins gagnvart kröfuhafanum. Þá verður ekki litið svo á að stefnanda sé skylt eins og hér stendur á að beina endurkröfu sinni fyrst að húsfélaginu, heldur geti hann beint henni að einstökum eigendum sem bera ábyrgð gagnvart kröfuhöfum húsfélagsins á sameiginlegum skuldbindingum, sbr. 1. mgr. 54. gr. laganna.

Loks verður ekki fallist á að nú geti stefndu hafnað greiðslu kostnaðar vegna rafmagns, hita og vatns, sem einstakir eigendur bílskúranna hafa allir nýtt sér og greitt samkvæmt því fyrirkomulagi sem hér um ræði rí tugi ára, á grundvelli þess að ekki hafi verið tekin sameiginleg ákvörðun á húsfundi um greiðslurnar og fyrirkomulag þeirra. Verður að líta svo á að með áralöngu fyrirkomu lagi þessara greiðslna hafi eigendur fallist á að haga greiðslufyrirkomulagi með þessum hætti, a. m. k. á meðan húsfélag bílskúranna hafi ekki boðað til húsfundar og tekið ákvörðun um annað.

Þrátt fyrir að fallist sé á að einstökum eigendum hafi, eins og hér stendur á, verið heimilt að fela stefnanda sem sameiginlegu húsfélagi að annast innheimtu kröfunnar á hendur öðrum eigendum bílskúranna getur þessi hagsmunagæsla húsfélagsins þó að einhverju leyti leitt til þess að möguleikar stefnanda séu takmarkaðri til að nýta sér þau réttindi sem einstökum eigendum og viðkomandi húsfélagi eru tryggð í lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994. Samkvæmt 48. gr. laganna stofnast lögveð í eign þess eiganda sem ekki stendur skil á hlutdeild sinni í sameiginlegum kostnaði tilhanda húsfélagi eða öðrum eigendum. Ákvæði um lögveð eru bundin við húsfélagið sem í þessu tilviki er húsfélag bílskúranna og aðrir eigendur. Stefnandi í þessu máli er hvorki húsfélag í skilningi ákvæðisins né annar eigandi. Eigendurnir, sem jafnframt eru félagsmenn stefnanda, ákváðu að útfæra innheimtu krafnanna með þeim hætti að fela stefnanda innheimtuna. Með því geta þeir ekki nýtt sér lögveðsrétt samkvæmt 48. gr. laganna.

Það mál sem hér um ræðir hefur fyrst og fremst verið rekið á milli lögmanna sem hafa farið með hagsmunagæslu fyrir stefnanda og stefnd u. Í málinu eru lögð fram ýmis samskipti þeirra í milli sem lúta að kröfum og hugsanlegu uppgjöri sem einnig hafa verið send á eigendur. Krafa um sýknu á grundvelli innheimtulaga á því ekki við. Þá uppfyllir svokölluð geymslugreiðsla ekki fyrirmæli laga nr. 9/1978 um geymslufé og hefur því enga þýðingu. Loks verður ekki fallist að að innborgun að fjárhæð 21.101 króna geti komið til lækkunar, enda ósannað að verið sé að greiða hluta stefnukröfunnar. Innborgunin var greidd eftir að stefnan var gefin út án nokkur rar tilgreiningar. Eftir útgáfu stefnunnar liggur auk þess fyrir að frekari kostnaður hefur fallið til vegna vatns, hita og rafmagns.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið er fallist á kröfu stefnanda eins og hún var endanlega lögð fram við aðalmeðferð málsins og nánar greinir í dómsorði, að öðru leyti en því að ekki er fallist á kröfu um staðfestingu á lögveðsrétti.

Með hliðsjón af niðurstöðu málsins greiða stefndu málskostnað til stefnanda sem telst hæfilega ákveðinn 6 00.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til greiðslu virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið H-kvk-nf H-kvk-nf H-kvk-nf lögmaður Af hálfu stefnda flutti málið M-kk-nf J-kk-nf lögmaður.

H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, L-kvk-nf S-kvk-nf, S-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, L-x-x T-x-x H-x-x, V-x-x T-x-x V-x-x, D-kk-nf Ó-kk-nf, H-kk-nf S-kk-nf, S-kvk-nf A-kvk-nf H-kvk-nf, J-kk-nf B-kk-nf, Þ-kvk-nf U-kvk-nf S-kvk-nf, G-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf, Í-kvk-nf Þ-kvk-nf J-kvk-nf, G-kk-nf S-kk-nf, H-x-x L-x-x T-x-x N-x-x, V-x-x C-x-x N-x-x, greiði stefnanda, Fjarðarseli 20– 36 húsfélagi, insolidum skuld að fjárhæð 219.016 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001: af 16.648 kr., frá 5.12.2019 til 6.01.2020, af 33.840 kr., frá þeim degi til 5.02.2020, af 50.208 kr., frá þeim degi til 5.03.2020, af 67.752 kr., frá þeim degi til 6.04.2020, af 85.552 kr., frá þeim degi til 5.05.2020, af kr. 102.792, frá þeim degi til 5.06.2020, af 120.584 kr., frá þeim degi til 6.07.2020, af 137.824 kr., frá þeim degi til 5.08.2020, af 155.616, kr. frá þeim degi til 5.10.2020, af 182.400 kr., frá þeim degi til 5.11.2020 og loks af 219.016, kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Kröfu stefnanda um staðfestingu á lögveðsrétti í einstökum eignarhlutum er hafnað.

Stefndu greiði stefnanda samtals 600.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf S-kk-nf (sign)

------------------------- ----------------------------- -----------------------------

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómi Reykjavíkur 2020

Greitt kr.