E-4601/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 6. september 2010, var höfðað 7. apríl 2009. Stefnendur eru Miðjan ehf., Hlíðarsmára 17, Kópavogi og Ögur eignarhaldsfélag ehf., Akralind 6, Kópavogi. Stefndi er Heilsugæsla höfuðborgarsvæðisins, Álfabakka 16, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru að stefndi verði dæmdur til að greiða hvorum þeirra um sig 3.478.750 krónur með dráttarvöxtum af 293.370 krónum frá 15. desember 2006 til 1. mars 2007, af 996.490 krónum frá þeim degi til 15. janúar 2008, af 2.235.640 krónum frá þeim degi til 15. janúar 2009, og af 3.478.750 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur þess að stefndi verði dæmdur til að greiða hvorum þeirra um sig málskostnað.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda og að stefnendum verði in solidum gert að greiða stefnda málskostnað.

II

Stefnendur eru sameigendur að eignarhluta nr. 2249433 í fasteigninni Salavegi 2, Kópavogi. Eignarhluti þessi er í óskiptri sameign stefnenda og á hvor um sig 50%. Við kaup á eigninni 23. júlí 2002 yfirtóku stefnendur sameiginlega réttindi og skyldur leigusala samkvæmt húsaleigusamningi 21. júní 2002 við Heilsugæsluna í Reykjavík en þá var hið leigða húsnæði enn á byggingarstigi. Skyldi húsnæðið afhendast leigutaka fullbúið samkvæmt skilalýsingu eigi síðar en 28. febrúar 2003 og húsaleiga greiðast frá og með 1. nóvember 2002. Samkvæmt þessu eru stefnendur leigusalar og stefndi leigutaki og nýtir stefndi húsnæðið fyrir starfsemi sína.

Um áramótin 2005/2006 voru stofnanir sem annast höfðu heilsugæslu á höfuðborgarsvæðinu sameinaðar í eina, Heilsugæslu höfuðborgarsvæðisins, stefnda þessa máls.

Ekki er ágreiningur um aðild málsins en til einföldunar verður í köflunum hér á eftir vísað til stefnda hvort sem atvik sem lýst er hafi gerst í tíð forvera stefnda eða eftir fyrrgreinda sameiningu. Stefndi er ríkisstofnun sem heyrir stjórnsýslulega undir heilbrigðisráðuneytið og starfsemi stefnda fer fram á grundvelli gildandi laga um heilbrigðisþjónustu á hverjum tíma, sbr. nú lög nr. 40/2007.

Frá upphafi leigutímans hafa stefnendur gert stefnda húsaleigureikning hvor í sínu lagi. Á þeim tíma sem húsaleigusamningurinn var gerður var húsnæði heilsugæslustöðva undanþegið skyldu til greiðslu fasteignaskatts til sveitarfélaga samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995. Þessu lagaákvæði var breytt með 4. gr. laga nr. 140/2005 þannig að undanþága þessi var felld úr lögum. Í kjölfar lagabreytingarinnar var lagður fasteignaskattur á hið leigða húsnæði frá og með 1. janúar 2006.

Varðandi það ágreiningsefni sem hér er til umfjöllunar vísa aðilar til eftirfarandi ákvæða í leigusamningi:

Grein 4.2 Við mánaðarlega leigufjárhæð bætast engin önnur gjöld að undanskildu því sem kveðið er á um í samningi þessum.

Grein 5.1 Auk leigugjaldsins greiðir leigjandi hlutdeild í vatns-, hita- og rafmagnskostnaði fyrir hið leigða húsnæði. Leigjandi greiðir rekstrarfélagi hússins eða húsfélagi þess sinn hluta alls venjulegs rekstrarkostnaðar í réttu hlutfalli við hlutdeild sína í húsinu, þ.á m. sorphirðugjald.

Grein 5.2 Leigusali greiðir allan annan fastan kostnað sem tengist eignarhaldi hins leigða svo og öll opinber gjöld og brunatryggingariðgjald.

Stefnendur líta svo á að við ákvörðun húsaleigu í umræddum húsaleigusamningi hafi verið gengið út frá því sem staðreynd að ekki þyrfti að greiða fasteignaskatt af húsnæðinu meðan þar væri starfrækt heilsugæslustöð. Með fyrrgreindri lagabreytingu hafi sú forsenda breyst og eigi þeir því kröfu á leiðréttingu húsaleigunnar sem nemur þessum nýju útgjöldum. Stefnendur tóku upp viðræður við stefnda um þetta atriði á árinu 2006 og kveða þeir að þá strax hafi komið fram af hálfu forstjóra stefnda að ein af forsendum að baki húsaleigusamningnum hafi verið sú staðreynd að húsnæðið væri undanþegið fasteignaskatti. Staðfesti forstjórinn þetta með bréfi til stefnenda 21. desember 2006.

Stefnendur gerðu stefnda reikninga vegna fasteignagjalda áranna 2006, 2007, 2008 og 2009 en stefndi hefur ekki fallist á greiðsluskyldu vegna þeirra. Telur stefndi að fyrirliggjandi húsaleigusamningur heimili ekki slíka hækkun án skriflegs samþykkis samningsaðila, hvorki samkvæmt efni húsaleigusamningsins sjálfs né samkvæmt reglum um húsaleigumál ríkisins nr. 203/1979.

III

Stefnendur kveðast höfða mál þetta sameiginlega sem sameigendur að fasteigninni Salavegi 2, Kópavogi, samkvæmt heimild í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Séu kröfur stefnenda á því reistar að forsendur fyrir leiguverði hins leigða húsnæðis hafi breyst með setningu laga nr. 140/2005. Þessi forsendubrestur sé staðfestur í skriflegri yfirlýsingu forstjóra stefnda 21. desember 2006. Stefnda sé því skylt að greiða stefnendum þann kostnaðarauka sem leitt hafi af umræddri lagabreytingu. Sé á því byggt að í fyrrgreindri yfirlýsingu forstjóra stefnda felist meðal annars skuldbindandi loforð leigutakans um greiðslu skattsins.

Álagning fasteignaskattsins hafi verið eftirfarandi:

Árið 2006 586.740 krónur

Árið 2007 1.406.240 krónur

Árið 2008 2.478.300 krónur

Árið 2009 2.486.220 krónur

Stefnendur hafi hvor um sig greitt helming þessara gjalda og krefjist þess að stefndi greiði þeim þau til viðbótar þegar greiddri húsaleigu. Kveða stefnendur að samhliða álagningu fasteignaskatts séu ýmis önnur gjöld lögð á fasteignaeigendur, s.s. lóðarleiga og fleira en stefnendur krefji stefnda ekki um greiðslu á þeim gjöldum heldur aðeins fasteignaskattinum.

Um dráttarvaxtakröfur sínar vísa stefnendur til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og kveðast þeir miða upphafstíma dráttarvaxta við það tímamark er stefndu hafi verið gerðir reikningar vegna fasteignaskattsins. Um málskostnaðarkröfur sínar vísa stefnendur til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Stefndi telur að við mat og túlkun á húsaleigusamningi málsaðila vegna deilu þessarar skuli einkum líta til greina 4.2, 5.1 og 5.2 í húsaleigusamningi aðila. Þá telur stefndi nauðsynlegt í framangreindu samhengi að geta um og vísa til 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Sé lagaákvæðið orðað á eftirfarandi hátt:

Rekstrarkostnaður af leigðu húsnæði skal þannig skipt að leigjandi greiðir kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað, en leigusali greiðir öll fasteignagjöld, þar með talið fasteignaskatt og tryggingariðgjöld.

Í fyrirliggjandi húsaleigusamningi aðila séu engin ákvæði um að breytingar á álagningu fasteignaskatts og/eða breytingar á opinberum álögum skuli leiða til endurskoðunar á húsaleigusamningnum. Ákvæði samningsins séu skýr, beri leigusala að greiða öll opinber gjöld og sé enginn fyrirvari í samningnum um annað. Þá sé tilvitnuð 23. gr. húsaleigulaga á sama hátt skýr um að það sé hlutskipti leigusala að greiða fasteignagjöld en ekki leigutaka. Af þessum ástæðum mótmæli stefndi því að forsendur húsaleigusamningsins hafi breyst við breytta álagningu fasteignaskatta frá og með 1. janúar 2006. Í samningnum séu engir fyrirvarar um breytingar á álagningu opinberra gjalda. Því geti stefnendur ekki gert kröfu um hækkaða húsaleigu vegna breyttra aðstæðna. Jafnframt sé því mótmælt sem ósönnuðu að undanþága fasteignagjalda af hinu leigða húsnæði hafi skipt máli við upprunalega ákvörðun leiguverðs húsnæðisins.

Hafi málsaðilar ekki samið um breytingu á skilmálum húsaleigusamningsins. Liggi enginn skriflegur samningur fyrir um þá hækkun sem stefnendur byggi kröfur sínar á. Verði dómkröfur stefnenda því ekki byggðar á samningi aðila en breytingar og viðaukar á samningi aðila verði að vera skriflegir og undirritaður af báðum aðilum. Séu dómkröfur og málsástæður stefnenda að því leyti í andstöðu við 1. mgr. 13. gr. húsaleigusamningsins.

Þá sé stefndi ósammála þeirri skoðun fyrrverandi forstjóra stefnda að áhrif breytinga á álagningu fasteignagjalda eigi að bætast við húsaleigu samkvæmt samningi aðila. Hafi hugmyndum forstjórans fyrrverandi aldrei verið komið í verk með gerð skriflegs samkomulags, enda hafi hann ekki einn haft umboð til að breyta samningnum. Þá sé líka hugsanlegt að forstjórinn hafi skipt um skoðun að betur athuguðu máli. Verði yfirlýsingu fyrrverandi forstjóra á engan hátt jafnað til formlegs skriflegs samnings.

Auk framangreinds byggir stefndi á því að samkvæmt 2. gr. reglugerðar nr. 203/1970 um húsaleigumál ríkisins sé óheimilt að breyta leigumálum ríkisstofnana án samþykkis hlutaðeigandi ráðuneytis, fjárlaga- og hagsýslustofnunar. Þetta þýði með öðrum orðum að forstöðumaður ríkisstofnunar hafi ekki heimild til að rita einn undir leigusamning. Viðkomandi fagráðuneyti og fjármálaráðuneyti þurfi að samþykkja leigusamning. Megi sjá dæmi um slíkar undirritanir á þeim húsaleigusamningi sem dómsmál þetta fjalli um. Í samræmi við þetta séu ítrekaðar fyrri fullyrðingar stefnda um að fyrrverandi forstjóri hafi ekki getað einn, án samþykks viðkomandi ráðuneyta, samþykkt breytingar á leigusamningi aðila.

Að öllu framangreindu virtu beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda.

V

Eins og rakið hefur verið byggja stefnendur kröfur sínar einkum á því að forsendur fyrir leiguverði hins leigða húsnæðis hafi breyst með setningu laga nr. 140/2005 er undanþága frá greiðslu fasteignagjalda var felld úr lögum og í samræmi við yfirlýsingu fyrrverandi forstjóra stefnda sé stefnda skylt að greiða stefnendum þann kostnaðarauka sem leitt hafi af umræddri lagabreytingu.

Með bréfi fyrrverandi forstjóra stefnda til stefnenda 21. desember 2006 staðfestir hann að ein af forsendum samningsins hafi verið að húsnæðið væri undanþegið fasteignaskatti og með umræddri lagabreytingu sé ljóst að sú forsenda sé breytt og „Faghús hafa því rétt á að bæta kostnaði vegna fasteignaskatts húsnæðisins við húsaleigu samkvæmt samningnum.“ Telja stefnendur að í yfirlýsingu þessari hafi falist skuldbindandi loforð stefnda um greiðslu skattsins. Telja verður að tilvísun forstjórans til Faghúsa í yfirlýsingu sinni eigi við leigusala, þ.e. stefnendur málsins.

Ekki hefur verið dregið í efa að umrædd yfirlýsing stafi frá forstjóra stefnda sem var sá aðili sem undirritaði húsaleigusamninginn fyrir hönd stefnda og er ljóst af efni yfirlýsingarinnar að hann taldi að ein af forsendum samningsins hafi verið sú að ekki þyrfti að greiða fasteignagjöld af húsnæðinu. Hins vegar verður ekki fram hjá því litið að hvorki er getið um þessa forsendu í samningi aðila né hvaða þýðingu hún hefði á ákvörðun um leiguverð.

Í húsaleigusamningi þeim sem hér um ræðir eru skýr ákvæði um leigufjárhæð og hvernig rekstrarkostnaður skiptist milli leigusala og leigutaka. Þannig segir í grein 5.1 að auk leigugjaldsins greiði leigjandi hlutdeild í vatns-, hita- og rafmagnskostnaði fyrir hið leigða húsnæði og að leigjandi greiði rekstrarfélagi hússins eða húsfélagi þess sinn hluta alls venjulegs rekstrarkostnaðar í réttu hlutfalli við hlutdeild sína í húsinu. Þá segir í grein 5.2 að leigusali greiði allan annan fastan kostnað sem tengist eignarhaldi hins leigða svo og öll opinber gjöld. Er þetta í samræmi við 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem segir að rekstrarkostnaður af leigðu húsnæði skuli þannig skipt að leigjandi greiði kostnað af notkun vatns, rafmagns og hitunarkostnað en leigusali greiði öll fasteignagjöld.

Samkvæmt grein 13.1 í húsaleigusamningnum skulu allar breytingar og viðaukar sem gerðar eru við samninginn vera skriflegir og undirritaðir af báðum aðilum. Þá segir í 2. gr. reglugerðar nr. 203/1970 um húsaleigumál ríkisins að ríkisstofnunum og ríkisfyrirtækjum sé óheimilt að taka á leigu húsnæði, gera eða breyta leigumálum án samþykkis hlutaðeigandi ráðuneytis og fjárlaga- og hagsýslustofnunar.

Það er grundvallarregla samningaréttarins að menn standi við samninga sína og ef víkja á til hliðar samningsákvæði vegna brostinnar forsendu þá er það undantekning frá þeirri grundvallarreglu. Í því ljósi verður að skýra reglur um brostnar forsendur og réttaráhrif þeirra. Enda þótt sú málsástæða stefnenda að forsendur fyrir leiguverði hafi breyst þegar undanþága frá greiðslu fasteignagjalda var felld úr lögum fái stoð í yfirlýsingu fyrrverandi forstjóra stefnda þykir ljóst, með vísan til framangreindra afdráttarlausra ákvæða samningsins um að breytingar og viðaukar á honum skuli vera skriflegir, að einhliða yfirlýsing forstjórans fullnægir ekki þeim skilyrðum.

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusali greiða öll fasteignagjöld af leigðu húsnæði. Í 5. mgr. ákvæðisins segir að heimilt sé að víkja frá þessari skiptingu, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi. Þessu skilyrði laganna er heldur ekki fullnægt með fyrrgreindri yfirlýsingu forstjóra stefnda. Þá liggur fyrir að samningsaðilum var óheimilt að breyta leigumálum án samþykkis hlutaðeigandi ráðuneyta, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 203/1970 um húsaleigumál ríkisins.

Að öllu því virtu sem nú hefur verið rakið verður að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda í máli þessu.

Þrátt fyrir þessa niðurstöðu þykir eftir atvikum rétt að fella málskostnað niður.

Af hálfu stefnenda flutti málið R-kk-nf H-kk-nf hrl. en af hálfu stefnda flutti málið S-kk-nf Þ-kk-nf hrl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Heilsugæsla höfuðborgarsvæðisins, er sýknaður af öllum kröfum stefnenda, Miðjunnar ehf. og Ögurs eignarhaldsfélags ehf.

Málskostnaður fellur niður.

G-kvk-nf B-kvk-nf