E-7312/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 22. apríl 2008, var þingfest 6. nóvember 2007. Stefnandi er Á-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf, Hraunteigi 15, Reykjavík. Stefnda er E-kvk-nf M-kvk-nf T-kvk-nf, Gautaborg, Svíþjóð.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða honum skuld að fjárhæð 512.274 kr., ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 278.744 kr. frá 3. nóvember 2003 til 20. apríl 2004, af 330.350 kr. 20. apríl 2004 til 19. maí 2004, af 381.956 kr. frá 19. maí 2004 til 19. júní 2004, af 433.562 kr. frá 19. júní 2004 til 17. mars 2005 og af 512.274 kr. frá 17. mars 2005 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefnda gerir þær dómkröfur að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda í málinu. Við aðalmeðferð málsins var til vara gerð sú krafa að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Jafnframt krefst stefnda þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða henni málskostnað.

I.

Með kaupsamningi 30. ágúst 2002 keypti stefnandi íbúð að Skaftahlíð 10 í Reykjavík af stefndu. Kaupverð íbúðarinnar var 9.300.000 kr. og var afhendingardagur hennar 1. september 2002.

Í kaupsamningnum segir að aðilar hafi kynnt sér yfirlýsingu húsfélags, dags. 12. ágúst 2002, og að seljandi greiði „kostnaðarhlut íbúðar vegna yfirstandandi framkvæmda skv. yfirlýsingunni“. Þá segir að kostnaðaruppgjör fari fram við afsal.

Samkvæmt téðri yfirlýsingu húsfélagsins var áætlaður heildarkostnaður eignarinnar vegna yfirstandandi framkvæmda 74.353 kr. og átti helmingur að greiðast þegar verk væri hálfnað og svo hinn helmingurinn í verklok. Um lýsingu og tímasetningu yfirstandandi framkvæmda segir: „Beðið er eftir verkáætlun verktaka en áætlað er að byrja nú þegar og stendur verkið í 2 mánuði verður þak lagað og gluggar á stigagöngum. Er þetta 1. hluti framkvæmda.“

II.

Í stefnu segir að í kaupsamningi um eignina hafi verið kveðið á um að stefnda skyldi greiða kostnaðarhlut íbúðarinnar vegna yfirstandandi framkvæmda samkvæmt yfirlýsingu húsfélagsins. Umræddar framkvæmdir hafi verið samþykktar á fundi húsfélagsins að Skaftahlíð 4-10 í byrjun ágúst 2002. Samkvæmt yfirlýsingu húsfélags, dags. 12. ágúst 2002, hafi hluti íbúðarinnar í kostnaði vegna yfirstandandi framkvæmda verið áætlaður 74.353 kr. Samkvæmt yfirlýsingunni hafi engar aðrar framkvæmdir verið fyrirhugaðar á vegum húsfélagsins. Við skoðun íbúðarinnar hafi stefnanda enn fremur verið tjáð af stefnda að öllum framkvæmdum væri lokið við eignina og hafi það verið ein grundvallarforsenda þess að stefnandi ákvað að festa kaup á umræddri íbúð.

Á árinu 2003 hafi stefnanda borist fjórir reikningar, samtals að fjárhæð 278.744 kr., frá húsfélaginu Skaftahlíð 4-10 vegna framkvæmda sem hefðu farið fram á eigninni á árinu 2002 og stefndi hafi átt að greiða samkvæmt ákvæðum kaupsamningsins. Hafi stefnandi greitt umrædda reikninga hinn 3. nóvember 2003.

Snemma á árinu 2004 hafi stefnanda orðið ljóst að til viðbótar við þær framkvæmdir sem stefndi hafi tjáð honum að væri lokið, við skoðun hans á íbúðinni, hafi enn fremur verið fyrirhugaðar mun umfangsmeiri framkvæmdir á eigninni. Á árinu hafi honum borist sex reikningar vegna framkvæmda á vegum húsfélagsins, samtals að fjárhæð 233.530 kr. Hafi hann greitt umrædda reikninga á tímabilinu 20. apríl 2004 til 17. mars 2005.

Stefnandi útlistar kröfur sínar nánar þannig:

Kröfunúmer Gjalddagi Fjárhæð

138960 01.06.2003 69.686 kr.

138960 01.07.2003 69.686 kr.

138960 01.08.2003 69.686 kr.

138960 01.09.2003 69.686 kr.

138960 20.04.2004 51.606 kr.

138960 19.05.2004 51.606 kr.

138960 19.06.2004 51.606 kr.

138960 20.07.2004 51.606 kr.

138960 26.11.2004 13.553 kr.

138960 03.12.2004 13.553 kr.

-------------

Samtals 512.274 kr.

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína á skýru ákvæði í kaupsamningi aðila, dags. 30. ágúst 2002, sbr. yfirlýsingu húsfélagsins Skaftahlíð 4-10 frá 12. ágúst s.á.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga og meginreglu samningaréttarins um að samninga skuli halda. Enn fremur er vísað til ákvæða laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 26. og 27. gr.

Kröfu sína um dráttarvexti styður stefnandi við reglur 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, með síðari breytingum.

Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III.

Stefnda byggir kröfu sína um sýknu fyrst og fremst á því að hún hafi ekki með nokkru móti vanefnt kaupsamning aðila eða bakað sér bótaskyldu vegna sölu hennar á fasteigninni Skaftahlíð 10, Reykjavík.

Stefnda mótmælir því harðlega sem röngu og ósönnuðu að ógreiddar séu framkvæmdir sem samþykktar hafi verið áður en að kaupin á íbúðinni áttu sér stað og fram hafi farið árið 2002 og sagðar séu með gjalddaga árið 2003.

Stefnda byggir í fyrsta lagi á því að hinar meintu kröfur sem sagðar eru með gjalddaga 1. júní 2003, 1. júlí 2003, 1. ágúst 2003 og 2. september 2003, séu fyrndar. Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda, sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sé fyrningarfrestur hinna umstefndu krafna 4 ár.

Stefnda segir að stefna í málinu hafi aldrei verið birt með fullnægjandi hætti og málið teljist því fyrst höfðað þegar lögmaður stefndu mætti við þingfestingu málsins 6. nóvember 2007. Því til stuðnings bendir stefnda á að hún sé með þekkt lögheimili í Svíþjóð og samkvæmt skýrum ákvæðum 90. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála hafi því borið að birta stefnuna fyrir henni í Svíþjóð samkvæmt þarlendum lögum. Það hafi ekki verið gert og því sé ljóst að stefna hafi aldrei verið birt með lögmætum hætti. Samkvæmt framlögðu birtingarvottorði hafi verið reynt að birta stefnu á lögheimili foreldra stefndu, en ljóst sé að þau hafi enga heimild haft til að taka við stefnu fyrir hennar hönd. Þá bendir stefnda á að enga áritun um móttöku sé að finna á framlögðu birtingavottorði og hafi það því ekkert sönnunargildi um birtingu. Fyrningarfrestur hafi því fyrst verið rofinn þegar mætt var við þingfestingu málsins.

Samkvæmt 5. gr. laga nr. 14/1905 hafi fyrningarfrestur umræddra krafna hafist á gjalddaga, eða í síðasta lagi 3. nóvember 2002, verði sýnt fram á greiðslu þeirra á þeim degi, og fyrningarfrestur því verið liðinn hinn 6. nóvember 2007. Umræddar kröfur séu því fyrndar. Þegar af þessari ástæðu beri að sýkna stefndu af þessum kröfuliðum stefnanda.

Í öðru lagi telur stefnda málsgrundvöll stefnanda verulega vanreifaðan að því leyti að ekkert sé upplýst um fyrir hvaða framkvæmdir hann krefur stefndu um greiðslu eða hvernig kröfufjárhæðir tengist umræddum framkvæmdum. Þá hafi ekki verið lögð fram haldbær gögn um tilvist umræddra greiðslna, svo sem reikningar eða greiðsluseðlar. Stefnda telur í því sambandi að framlagður listi um kröfur húsfélagsins hafi ekki neitt sönnunargildi um hinar meintu greiðslur stefnanda, enda komi ekkert fram á því skjali um hvaða kröfu sé að ræða, né hvort og þá hvenær þær voru greiddar. Telur stefndi málatilbúnað stefnanda því ekki uppfylla kröfur 80. gr. einkamálalaga nr. 91/1991. Beri stefnandi ótvírætt hallann af þessari vanreifun.

Í þriðja lagi telur stefnda ekkert liggja fyrir í málinu sem sýni fram á vanefndir hennar á kaupsamningi aðila en stefnandi beri ótvírætt alla sönnunarbyrði fyrir málflutningi sínum og halla af sönnunarskorti. Umræddur kostnaður sem tilgreindur er í söluyfirliti, 74.353 kr., hafi verið sá kostnaður sem fallið hafi á hina seldu íbúð vegna framkvæmda í húsinu og hann sé að fullu greiddur. Stefnda sé því algerlega skuldlaus við stefnanda.

Stefnda mótmælir fullyrðingum stefnanda sem röngum og ósönnuðum, um að hann hafi greitt kostnað vegna framkvæmda sem samþykktar hafi verið fyrir kaupin og farið hafi fram á eigninni árið 2002. Stefnandi hafi ekki lagt fram nein haldbær gögn til stuðnings þeim fullyrðingum sínum og séu þær því með öllu haldlausar.

Jafnframt mótmælir stefnda fullyrðingu stefnanda, um að umfangsmeiri framkvæmdir en gert hafi verið ráð fyrir í söluyfirliti hafi verið samþykktar á húsfundi í byrjun ágúst 2002, sem rangri og ósannaðri. Sönnunargildi framlagðrar fundargerðar er einnig mótmælt, en stefnda telur að hún sanni ekkert um fullyrðingar stefnanda. Í fundargerðinni komi ekkert fram um það í hvaða húsfélagi fundur þessi hafi verið haldinn og um hvaða framkvæmdir sé að ræða, auk þess sem engin dagsetning sé á fundargerðinni. Hafi hún því enga þýðingu í málinu.

Stefnda mótmælir því harðlega að henni beri að greiða stefnanda kostnað vegna síðar tilkominna framkvæmda, eftir kaup aðila, sem sagðar séu með gjalddaga árið 2004. Í fyrsta lagi byggir stefnda á að það sama eigi við um málsgrundvöll stefnanda vegna umræddra krafna og krafna með gjalddaga árið 2003, en stefnda telur málsgrundvöll í stefnu verulega vanreifaðan og ekki uppfylla kröfur 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnda vísar í því sambandi til fyrri umfjöllunar.

Stefnda telur að ekki verði annað séð af málatilbúnaði stefnanda en að krafa hans sé byggð á því að stefndu beri samkvæmt kaupsamningi aðila að greiða hinar síðar tilkomnu framkvæmdir. Þessu er harðlega mótmælt af stefndu sem röngu. Stefnda kveður að í ákvæði kaupsamnings aðila um greiðslu kostnaðar vegna framkvæmda sé vísað til yfirstandandi framkvæmda. Eins og áður segi hafi kostnaður vegna þeirra framkvæmda sem voru yfirstandandi þegar kaupin voru gerð verið greiddur að fullu.

Þá telur stefnda á að í yfirlýsingu húsfélagsins, sem vísað sé til í kaupsamningi aðila, komi fram með ótvíræðum hætti að um fyrsta hluta framkvæmda sé að ræða. Gefi því augaleið að fleiri framkvæmdir hafi verið fyrirhugaðar á sameign hússins og hafi stefnanda verið það ljóst við kaupsamningsgerðina. Því er mótmælt sem röngu og ósönnuðu að stefnanda hafi verið tjáð við skoðun íbúðarinnar að engar frekari framkvæmdir væru fyrirhugaðar í húsinu, enda stangist þetta beinlínis á við gögn málsins.

Samkvæmt skýrum ákvæðum 2. mgr. 8. gr. kaupsamnings aðila skuli kaupandi standa straum af kostnaði vegna framkvæmda sem koma til eftir að kaup takast (samþykki kauptilboðs) og miða að því að auka verð- og/eða notagildi fasteignarinnar. Af þessu sé því ljóst að samkvæmt ákvæðum kaupsamnings aðila hafi stefnanda borið að greiða hinn umstefnda kostnað. Málatilbúnaður stefnanda hvað varðar kröfur með gjalddaga árið 2004 séu því fráleitur að mati stefndu.

Af framangreindu sé ljóst að stefnda hafi ekki á nokkurn hátt brotið gegn ákvæðum laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, um upplýsingaskyldu eða á nokkurn hátt veitt rangar upplýsingar. Séu því engin skilyrði til að telja stefndu bera bótaábyrgð gagnvart stefnanda vegna kaupanna.

Þá bendir stefnda á að samkvæmt upplýsingum sem fram komi á fyrirliggjandi lista um kröfur húsfélagsins verði ekki annað séð en að meintar kröfur stefnanda með gjalddaga 26. nóvember 2004 og 3. desember 2004 hafi verið felldar niður 26. og 29. nóvember 2004. Verði því ekki með nokkru móti séð að stefndu beri að greiða umræddar kröfur.

Einnig byggir stefnda á því að allar kröfur stefnanda séu fallnar niður fyrir tómlæti en stefnandi hafi dregið það frá árinu 2003 að tilkynna stefndu um kröfur sínar. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 glati kaupandi rétti sínum til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests að hann hyggist bera vanefnd fyrir sig. Sambærilega reglu sé að finna í 2. mgr. 31. gr. sömu laga. Sé því ljóst að samkvæmt fyrrnefndum ákvæðum laga nr. 40/2002 og meginreglum kröfu- og fasteignakauparéttar hafi stefnandi fyrirgert rétti sínum til að hafa uppi kröfur gegn stefndu.

Að öðru leyti mótmælir stefnda öllum málsástæðum og lagarökum stefnanda að því leyti sem þær samrýmast ekki málatilbúnaði hennar. Dráttarvaxtakröfu er sérstaklega mótmælt, sem og upphafstíma dráttarvaxta.

Stefnda telur ljóst af framangreindu að hún hafi ekki á nokkurn hátt vanefnt kaupsamning aðila og sé því ekki með nokkru móti greiðslu- eða bótaskyld gagnvart stefnanda vegna meintra vanefnda á honum. Beri því að sýkna hana af öllum kröfum stefnanda í málinu og dæma hann til greiðslu málskostnaðar.

Um lagarök vísar stefnda máli sínu til stuðnings til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 31. og 48. gr. Einnig er vísað til laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda, einkum 3. gr. Þá er vísað til 80. og 90. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, með síðari breytingum.

IV.

Samkvæmt yfirlýsingu húsfélagsins frá 12. ágúst 2002 var hlutur hinnar seldu eignar í yfirstandandi framkvæmdum 74.353 krónur. Fyrir liggur að stefnda greiddi þann hlut við kostnaðaruppgjör og afsal 5. september 2002. Í yfirlýsingu húsfélagsins segir að þetta sé 1. hluti framkvæmda og mátti stefnanda því vera ljóst að frekari framkvæmdir væru framundan.

Kaupsamningur aðila var gerður 30. ágúst 2002 og fór afhending íbúðarinnar fram 1. september sama ár. Í samningnum er ákvæði þess efnis að kaupendur íbúða í fjöleignarhúsum skulu bera kostnað af þeim framkvæmdum við sameign sem ráðist er í eftir að kaup takast og miða að því að auka verð- og/eða notagildi húseignarinnar. Eins og fram kemur í málatilbúnaði stefnanda eru kröfur hans að fjárhæð 512.274 kr., annars vegar vegna reikninga frá árinu 2003, 278.744 kr., og hins vegar 233.530 kr. frá árinu 2004. Fyrir liggja fundargerðir húsfélagsins þar sem fram kemur að á húsfundi 3. nóvember 2002 hafi stjórn húsfélagins lagt til að næsti verkáfangi byrji í apríl 2003, að fengnu samþykki meirihluta á húsfundi. Hinn 26. janúar 2003 var svo haldinn húsfundur þar sem ákveðið var að setja 2. verkþátt í útboð. Ekki hafa verið lögð fram gögn um fundi sem hafa verið haldnir eftir þennan fund. Að öllu þessu virtu er það mat dómsins að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að kostnaður sá sem stefnandi krefur stefndu nú um sé tilkominn vegna framkvæmda sem hafi verið samþykktar og komið til framkvæmda áður en kaupsamningurinn var gerður 30. ágúst 2002. Þá er ósannað að stefnda hafi lofað að greiða meira vegna framkvæmda en hún hefur þegar gert.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða dómsins að stefnandi eigi ekki kröfur á hendur stefndu vegna kostnaðar við framkvæmdir á húsinu. Verður því þegar að þeirri ástæðu að sýkna stefndu.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð opinberra mála verður stefnandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað sem ákveðst 354.047 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf, settur héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefnda, E-kvk-nf M-kvk-nf T-kvk-nf, er sýkn af kröfum stefnanda, Á-kk-ef A-kk-ef S-kk-ef.

Stefnandi greiði stefndu 354.047 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf B-kvk-nf