E-4975/2009

Mál þetta, sem tekið var til dóms 7. september sl., er höfðað 13. og 14. nóvember 2009.

Stefnandi er Ó-kk-nf Á-kk-nf R-kk-nf, Melshorni, Djúpavogi.

Stefndu eru S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf, Víkurbraut 17, Sandgerði, H-kk-nf G-kk-nf, Hamrahlíð 4, Egilsstöðum og Fastaust ehf., Kaupvangi 2, Egilsstöðum.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert að greiða stefnanda, in solidum, 2.288.595 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 860.000 krónum frá 7. ágúst 2002 til 7. nóvember 2009, en með dráttarvöxtum samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af þeirri fjárhæð, frá þeim degi til greiðsludags, og með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 af 1.000.000 króna, frá 20. desember 2007 til 20. janúar 2008, en með dráttarvöxtum samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001, af þeirri fjárhæð, frá þeim degi til greiðsludags, og með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 af 428.595 krónum frá 7. október 2009 til 7 nóvember 2009, en með dráttarvöxtum samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001, af þeirri fjárhæð, frá þeim degi til greiðsludags. Loks er krafist málskostnaðar úr hendi stefndu in solidum.

Stefnda, S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf, krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til vara að kröfurnar verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Stefndu, H-kk-nf G-kk-nf og Fastaust ehf., krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnanda. Til vara krefjast stefndu þess að krafa stefnanda verði lækkuð í 80.000 krónur. Til þrautavara er þess krafist að krafa stefnanda verði lækkuð í 858.595 krónur. Þá krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Jörðinni Melshorni var með kaupsamningi 20. júlí 1961 skipt út úr jörðinni Berufirði, en þá seldi H-kk-nf G-kk-nf 4/5 af sínum hluta í jörðinni til E-kk-ef G-kk-ef, bróðursonar síns. Með þessum samningi var stofnað nýbýli út úr jörðinni Berufirði með þinglýstum landamerkjum. Nýbýlið fékk nafnið Melshorn.

Þann 13. mars 2002 undirritaði stefnda, S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf, að Melshorni samning við Fasteigna- og skipasölu Austurlands ehf., nú Fastaust ehf., um sölu á jörðinni Melshorni. Af hálfu fasteignasölunnar undirritaði stefndi, H-kk-nf G-kk-nf, löggiltur fasteignasali samninginn. Sama dag skoðaði H-kk-nf jörðina og skráði hjá sér tilteknar upplýsingar um hana, ræktun, hlunnindi og húsakost sem hann fékk frá stefndu og eiginmanni hennar, S-kk-þgf Þ-kk-þgf D-kk-þgf. Í minnispunktum H-kk-ef segir meðal annars að silungsveiði sé í Berufjarðará og að áin tilheyri jörðunum Melshorni og Berufirði. Í framhaldinu og eftir að upplýsingar seljanda um jörðina höfðu að einhverju leyti verið sannreyndar, var útbúið söluyfirlit yfir eignina eftir því sem stefndi H-kk-nf G-kk-nf fullyrðir. Jörðin Melshorn var síðan auglýst til sölu á vegum fasteignasölunnar í Dagskránni. Var auglýsingin birt 11. apríl 2002, en í henni segir orðrétt: “Vorum að fá í einkasölu jörðina Melshorn í Berufirði. Ræktað land er 20.8 ha. Á jörðinni er 116 m² íbúðarhús klætt og einangrað síðan 1984. Hlunnindi fylgja jörðinni s.s. veiði í ám og rjúpna- og gæsaveiði. Tilboð óskast.” Nokkrum dögum eftir að auglýsingin um jörðina birtist, eða 17. apríl 2002, gerðu stefnandi og þáverandi eiginkona hans, Á-kvk-nf F-kvk-nf F-kvk-nf, tilboð í eign stefndu að fjárhæð 7.000.000 króna. Sama dag gerði stefnda gagntilboð að fjárhæð 8.600.000 krónur, þar sem fram kemur að miðað sé við að kaupverð íbúðarhússins sé 7.000.000 króna af heildarverði. Þann 7. ágúst 2002 var gerður kaupsamningur um eignina á grundvelli gagntilboðs stefndu sem gert hafði verið tæplega fjórum mánuðum áður.

Stefnandi lýsir atvikum svo að hann og Á-kvk-nf F-kvk-nf hafi þegar auglýsingin birtist haft hug á að festa kaup á jörð í nágrenni við Djúpavog til þess að byggja á frístundahús sem síðar gæti nýst sem heilsárshús. Þá hafi stefnandi lagt upp með nokkrar forsendur fyrir ákvörðun sinni um jarðakaupin og hafi eignarhlutur í veiðiá eða veiðiréttur verið ein af þessum forsendum og hafi veiðiréttur verið ákvörðunarástæða fyrir því að kaupa eignina, enda sé hann áhugamaður um veiði. Stefnandi og þáverandi eiginkona hans hafi samið svo um við lögskilnað þeirra 2006 að jörðin Melshorn yrði eign stefnanda og að hann myndi taka við þeim réttindum og skyldum sem eigninni fylgdu, þ.á.m. að bera þann kostnað sem mögulega félli til vegna ágreinings um veiðiréttindi. Þegar stefnandi hafi séð auglýsingu um Melshorn þann 11. apríl 2002, hafi hann ákveðið að bjóða í jörðina, enda hafi hann talið hana uppfylla allar sínar kröfur og væntingar.

Eftir að kaupin komust á hafi eigendur jarðarinnar Berufjarðar leitað eftir því við stefnanda, sem þá var sveitarstjóri Djúpavogshrepps, með bréfi dagsettu 30. apríl 2002, að sveitarfélagið myndi nýta sér forkaupsrétt sinn að jörðinni og ráðstafa henni til þeirra eða aðila þeim tengdum. Á þessum tíma hafi eigendum Berufjarðar ekki verið ljóst að stefnandi væri jafnframt hæstbjóðandi í jörðina Melshorn og að ákveðið hefði verið að ganga til samninga við hann. Þá þegar hafi stefnandi upplýst viðmælendur sína um stöðu málsins og tjáð þeim að vegna vanhæfis myndi hann ekki ræða málið frekar eða taka þátt í afgreiðslu þess í sveitarstjórn.

Stefnda, S-kvk-nf R-kvk-nf lýsir atvikum svo að sama dag og auglýsingin um jörðina hafi verið birt hafi B-kk-nf G-kk-nf, ábúandi á Berufirði, komið að máli við hana og tilkynnt henni að jörð hennar fylgdi ekki veiðiréttur í Berufjarðará þó svo ábúendur Berufjarðar hefðu látið veiði þeirra átölulausa í gegnum árin, enda fjölskyldutengsl þeirra á milli. Stefnda hafi haft samband við fasteignasöluna samdægurs og tilkynnt um þessa afstöðu nágranna sinna og lagt á það áherslu að hún myndi aðeins selja það sem hún keypti af erfingjum E-kk-ef G-kk-ef og fram kæmi í samningnum frá 1961. Þá hafi Ó-kk-nf og B-kk-nf G-kk-nf haft samband við fasteignasöluna og H-kk-þf G-kk-þf og gert grein fyrir því að veiðiréttur í Berufjarðará fylgdi ekki jörð stefndu. Seinna í sama mánuði hafi Ó-kk-nf G-kk-nf einnig haft símasamband við stefnanda sem þá var sveitarstjóri á Djúpavogi og beðið hann um stuðning fyrir því að sveitarfélagið notaði forkaupsrétt sinn að jörðinni, en stefnandi þá tilkynnt Ó-kk-þgf að hann væri sjálfur hæstbjóðandi í jörðina og að ákveðið hefði verið að ganga til samninga við hann. Þá hafi Ó-kk-nf notað tækifærið og bent stefnanda á að veiðiréttur í Berufjarðará fylgdi ekki með jörðinni Melshorni. Jafnframt hafi Ó-kk-nf og B-kk-nf G-kk-nf sent bréf til sveitarstjórnar Djúpavogshrepps dagsett 30. apríl 2002 þar sem óskað var eftir því að Djúpavogshreppur neytti forkaupsréttar að jörðinni. Stefnda fullyrðir að hún hafi á kaupsamningsfundi gert stefnanda grein fyrir því að hún seldi aðeins það sem kæmi fram í kaupsamningi og hún hefði keypt, en í samtölum fasteignasala, stefndu og stefnanda sé stefnda minnug þess að rætt hafi verið um að veiðirétturinn væri umdeildur en stefnandi virtist ekki hafa áhyggjur af því, hann myndi sjálfur „taka þann slag“ ef til kæmi.

Stefnandi fullyrðir að hann hafi við gerð kaupsamnings um jörðina Melshorn spurt stefndu S-kvk-þf R-kvk-þf sérstaklega um veiðina í Berufjarðará. Hafi hún þá upplýst stefnanda um að bæði hún og eiginmaður hennar, E-kk-nf G-kk-nf heitinn, hefðu alla tíð nýtt sér veiði í Berufjarðará og í sjó, miðað við að eiga 20% í óskiptu landi Berufjarðar samkvæmt kaupsamningi og afsali dagsetttu 20. júlí 1961. Stefnandi hafi jafnframt spurt F-kk-þf G-kk-þf héraðsdómslögmann að því við gerð kaupsamnings hvort einhver vafi væri á því að veiðirétturinn fylgdi jörðinni. Hafi F-kk-nf fullyrt að svo væri ekki og sagði að afsalið fyrir jörðinni frá 1961 staðfesti það svo ekki væri um villst. Undir þetta hafi tekið stefnda, S-kvk-nf R-kvk-nf, eigandi og ábúandi á Melshorni til margra ára. Til staðfestingar á því að veiðirétturinn fylgdi hafi hún afhent stefnanda afrit af tveimur bréfum sem hafi sýnt samskipti Veiðimálastjóra við landeigendur og samskipti Búnaðarsambands Austurlands við landeigendur. Auk þess hafi hún tekið fram að fjölskyldan að Melshorni hafi alla tíð veitt í ánni og að það hefði haldið áfram eftir að E-kk-nf, eiginmaður hennar, féll frá. Eftir kaupin á jörðinni hafi stefnandi talið sig eiga veiðirétt í Berufjarðará. Fljótlega hafi hins vegar komið í ljós að eigendur jarðarinnar Berufjarðar hafi ekki á sama máli og lýstu þeirri skoðun sinni við stefnanda að enginn veiðiréttur fylgdi Melshorni.

Eigendur Berufjarðar höfðuðu mál á hendur stefnanda fyrir Héraðsdómi Austurlands þann 21. júní 2005 og kröfðust þess að viðurkennt yrði með dómi að jörð stefnanda, Berufirði-Melshorni-159096, fylgdi ekki veiðiréttur í Berufjarðará. Fallist var á kröfu eigenda Berufjarðar með dómi héraðsdóms Austurlands 28. júní 2006. Stefnandi áfrýjaði dóminum til Hæstaréttar Íslands sem staðfesti dóm héraðsdóms 20. desember 2007, mál nr. 239/2007 og var stefnandi dæmdur til að greiða 1.000.000 í málskostnað.

Stefndu H-kk-nf G-kk-nf og Fastaust ehf. fullyrða að Ó-kk-nf G-kk-nf hafi eftir að jörðin Melshorn var auglýst til sölu farið á skrifstofu stefnanda og tjáð honum að veiðiréttindi í Berufjarðará fylgdu ekki jörðinni, en af málatilbúnaði stefnanda verði ekki ráðið að honum hafi ekki verið kunnugt um það við kaupsamningsgerð 7. ágúst 2002, að ágreiningur væri uppi um það hvort veiðiréttur fylgdi jörðinni Melshorni. Sé atvikalýsingu stefnanda að þessu leyti sérstaklega mótmælt sem mótsagnakenndri. Þannig lýsi stefnandi því að hann hafi spurt sérstaklega um það hvort veiðiréttur fylgdi jörðinni við kaupsamningsgerð, og að við það tilefni hafi seljandi jarðarinnar ábyrgst að veiðirétturinn væri til staðar og jafnframt haft á reiðum höndum tiltekin bréf frá Veiðimálastofnun. Þá segi í stefnu að stefnandi hafi á kaupsamningsfundinum spurt F-kk-þf G-kk-þf hdl. að því hvort veiðiréttur fylgdi jörðinni. F-kk-nf hafi á þeim tíma verið starfsmaður Lögmanna Austurlandi ehf. Sem slíkur starfaði hann fyrir stefnanda, auk þess að vera í fjölskyldutengslum við fyrrverandi eiginkonu stefnanda og annan kaupanda jarðarinnar. Það að stefnandi leitaði eftir áliti F-kk-ef um stöðu veiðiréttarins, sýni fyrst og fremst að stefnandi hafi viljað þiggja ráð um jarðasöluna vegna hins þekkta ágreinings og það hafi hann gert hjá lögmanni hans og venslamanni. Hann hafi þrátt fyrir ágreininginn viljað halda sig við kaupin.

Sveitarstjórn Djúpavogshrepps hafnaði beiðni eigenda Berufjarðar um að forkaupsréttur að Melshorni yrði nýttur. Sú ákvörðun var kærð til landbúnaðarráðuneytisins sem staðfesti ákvörðun sveitarstjórnar. Þegar sú niðurstaða lá fyrir óskuðu eigendur Berufjarðar með bréfi dagsettu 23. maí 2002 eftir heimild landbúnaðarráðherra til að leysa til sín jörðina Melshorn, samkvæmt heimild í 13. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976, en því var hafnað með bréfi, dagsettu 12. desember 2002.

Stefnandi sendi stefnda H-kk-þgf G-kk-þgf bréf dagsett 14. apríl 2008 þar sem því er lýst að hann væri skaðabótaskyldur gagnvart stefnanda á grundvelli sakarreglunnar vegna þess tjóns sem hann hefði orðið fyrir vegna þess að veiðiréttur í Berufjarðará fylgdi ekki jörðinni Melshorni. Einnig var kynnt að afrit af bréfinu yrði sent til stefndu, S-kvk-ef R-kvk-ef J-kvk-ef, vegna mögulegrar meðábyrgðar hennar.

Samkvæmt beiðni dagsettri 8. október 2008 fékk stefnandi dómkvaddan matsmann til að meta hversu mikils virði veiðirétturinn væri fyrir stefnanda. Þann 7. október 2009 lá fyrir matsgerð M-kk-ef L-kk-ef, löggilts fasteignasala, með svofelldri niðurstöðu: “Niðurstaða matsmanns er að verðmæti veiðiréttar sem ekki fylgdi með í kaupum á jörðinni Melhorn er sé um 10% af heildarverði jarðarinnar þegar kaupin áttu sér stað.” Þann 12. október 2009 sendi stefnandi stefndu matsgerðina og bauð sættir í málinu með fresti til 22. október. Jafnframt varaði stefnandi við því að ef engin sáttaviðbrögð hefðu borist fyrir þann tíma gerði stefnandi ráð fyrir að höfða mál til að leita réttar síns án frekari fyrirvara. Stefnda S-kvk-nf R-kvk-nf greindi frá því að afstaða hennar væri óbreytt og ekki von á sáttaviðbrögðum, en stefndi H-kk-nf svaraði ekki bréfi stefnanda.

II.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu stefnandi, Ó-kk-nf Á-kk-nf R-kk-nf, og stefndi H-kk-nf G-kk-nf hæstaréttarlögmaður og löggiltur fasteignasali, svo og vitnin F-kk-nf E-kk-nf G-kk-nf, héraðsdómslögmaður, M-kk-nf L-kk-nf, löggiltur fasteignasali og matsmaður og Ó-kk-nf G-kk-nf bóndi Berufirði 3.

Í máli stefnanda kom fram að hann kannaðist ekki við það að fram hefði komið í samtölum við seljanda fyrir samningsgerðina að veiðirétturinn í Berufjarðará væri umdeildur. Sagðist stefnandi hafa alla tíð staðið í þeirri meiningu að hann væri að kaupa jörðina Melshorn ásamt veiðirétti í Berufjarðará. Hafi veiðirétturinn verið ákvörðunarástæða hans fyrir kaupunum og væri veiðirétturinn mikils virði. Hafi seljandi, S-kvk-nf R-kvk-nf, ekki greint honum frá samtalinu við B-kk-þf G-kk-þf fyrr en eftir að samningurinn hafi verið gerður. Greindi stefnandi frá því að skömmu eftir að jörðin hafi verið auglýst til sölu hafi Ó-kk-nf G-kk-nf bóndi Berufirði hafi haft samband símleiðis við stefnanda og óskaði eftir því að Djúpavogshreppur nýtti forkaupsrétt sinn að jörðinni og seldi eigendum Berufjarðar. Kvaðst stefnandi þá þegar hafa gert Ó-kk-þgf grein fyrir því að hann væri hæstbjóðandi í eignina. Stefnandi sagði þá að honum hefði virst sem fokið hefði í Ó-kk-þf og hann sagt: „Þú færð aldrei að veiða í ánni.“Aðspurður sagðist stefnandi aldrei hafa séð söluyfirlit fyrir jörðina og hafi það aldrei verið kynnt fyrir honum. Stefnandi kvað F-kk-þf E-kk-þf G-kk-þf hafa setið kaupsamningsfundinn og að honum hafi virst sem að hann væri að vinna að málinu fyrir H-kk-þf G-kk-þf og vera aðalmaðurinn við þá vinnu.

Vitnið F-kk-nf E-kk-nf G-kk-nf héraðsdómslögmaður bar fyrir dómi að hann hefði verið starfsmaður Lögmanna Austurlandi ehf. og hefði fengið það verkefni að kæra ákvörðun jarðanefndar vegna sölu Melshorns til landbúnaðarráðuneytisins. Hann hefði verið að vinna fyrir stefnanda, en aldrei verið starfsmaður Fasteigna- og skipasölu Austurlands. Bar vitnið að hann hefði komið á kaupsamningsfund til að gera grein fyrir niðurstöðu kærumálsins. Minntist hann þess ekki að hafa rætt við stefnanda um líkt leyti og kaupsamningsfundurinn var haldinn um stöðu veiðiréttar jarðarinnar Melshorns. Aðspurður kvaðst vitnið heldur ekki minnast þess í hvers umboði hann mætti á fundinn en taldi það hafa verið sem starfsmaður Lögmanna Austurlandi ehf. og vegna vinnu sinnar í kærumálinu fyrir stefnanda. Vitnið minntist þessi ekki að hafa séð söluyfirlit yfir jörðina Melshorn, en hans reynsla væri þó að slík söluyfirlit lægju frammi við gerð kaupsamninga, en hann hafi ekki komið nálægt gerð kaupsamnings um jörðina.

Fram kom hjá stefnda H-kk-þgf G-kk-þgf fyrir dómi að hann hefði skoðað jörðina snemma árs 2002 og skráð hjá sér upplýsingar um jörðina, hlunnindi og húsakost eftir seljanda og manni hennar, S-kk-þgf D-kk-þgf. Hefði hann spurt út í jörðina, hlunnindi og þess háttar. Þegar jörðin hafi verið auglýst hafi Ó-kk-nf Á-kk-nf strax haft sambandi og haft mikinn áhuga á jörðinni. Aðspurður sagði H-kk-nf að upplýsingar um eignir sem voru seldar á þessum tíma hafi verið skráðar í sölukerfi sem nefndist Húsið og síðan væri „ýtt á einn takka“ til að prenta út upplýsingar um eign og þá kæmi dagsetning útprentunar sjálfvirkt. Að útbúa söluyfirlit væri í raun ekki sérstök aðgerð umfram það að prenta út upplýsingar úr þessu sölukerfi og sé það gert strax í upphafi. Þá kom fram hjá H-kk-þgf að strax eftir að jörðin hafi verið auglýst hafi komið fram athugasemdir frá eigendum Berufjarðar og hefðu þeir haft sambandi við hann og stefnanda. Ekki hafi verið neinn vafi um það að uppi var ágreiningur um stöðu veiðiréttar Melshorns og fyrir kaupsamningsfundinn voru mikil samskipti milli aðila vegna sölunnar. Það hafi því komið honum verulega á óvart þegar hann sá að byggt var á því að stefnandi hefði ekki vitað um ágreininginn um veiðiréttinn.

Stefndi H-kk-nf fullyrti ekki að ágreiningurinn hefði verið ræddur á kaupsamningsfundi, en hefðbundinn kaupsamningsfundur hjá honum væri þannig að hann læsi upp þann samning sem fyrir lægi og færi yfir þau gögn sem liggja fyrir við undirritun samnings. Það hefði hentað hagsmunum stefnanda að vera ekki að nefna ágreininginn á fundinum þar sem hann hafði í huga að láta reyna á ágreininginn þar sem verulegur vafi væri á því hvort veiðiréttur fylgdi. Í kaupsamningi sé eingöngu talið það sem verið sé að selja og í samningi um Melshorn sé ekki tekið fram að það fylgi einhver veiðiréttur jörðinni og var það meðvitað, enda var það ákveðið að vera ekki að blanda þessum ágreiningi um veiðiréttinn þarna inn í sjálfan kaupsamninginn. Fram kom hjá H-kk-þgf að honum hefði verið það ljóst daginn eftir að jörðin Melshorn var auglýst að veiðirétturinn væri umdeildur og fullyrti stefndi H-kk-nf að hann hefði tilkynnt stefnanda um það mjög fljótt, hann hefði verið í stöðugu sambandi við stefnanda á þessum tíma og alveg ljóst að strax kom til tals að uppi væri ágreiningur um veiðiréttinn. Það hafi blasað við að ágreiningur var uppi við eigendur Berufjarðar þegar kaupsamningurinn var undirritaður. Þá greindi stefndi H-kk-nf einnig frá því að bæði hann og stefnandi hafi fengið bréf frá eigendum Berufjarðar með athugasemdum vegna veiðiréttarins. Aðspurður um það hvenær söluyfirliti fyrir jörðina hefði verið breytt sagði H-kk-nf að það hefði verið gert á grundvelli athugasemda eigenda Berufjarðar um að veiðiréttur fylgdi ekki jörðinni og fullyrti hann að breytingin hefði verið gerð á tímabilinu frá því að athugasemdir hefðu komið fram og fram að kaupsamningsgerð.

Vitnið Ó-kk-nf G-kk-nf bóndi Berufirði 3 greindi frá því að hann hafi séð jörðina Melshorn í auglýsta í Dagskránni. Þá hafi einn eigandi Berufjarðar gert sér ferð að Melshorni og rætt þessi mál við þáverandi eiganda, S-kvk-þf R-kvk-þf, og gert henni grein fyrir því að auglýsingin væri ekki rétt. Skömmu síðar hafi verið rætt við Ó-kk-þf Á-kk-þf og farið fram á að Djúpavogshreppur neytti forkaupsréttar og seldi J-kk-þgf B-kk-þgf. Ó-kk-nf Á-kk-nf tjáði þá vitninu að hann væri búinn að kaupa jörðina Melshorn. Var honum þá sagt að veiðiréttur fylgdi ekki jörðinni. Hann hafi þá sagt orðrétt „á það verður látið reyna.“ Aðspurt staðfesti vitnið að hann hefði hringt á fasteignasöluna en fullyrti ekki að hafa rætt við stefnda H-kk-þf, heldur starfsmann fasteignasölunnar sem hann nafngreindi ekki. Sagði að ekki hefðu liðið nema tveir þrír dagar þar til talað var við stefnanda. Sagði vitnið bróður sinn, B-kk-þf G-kk-þf, hafa hringt í H-kk-þf, en B-kk-nf hafi farið samdægurs og greint S-kvk-þgf R-kvk-þgf frá því að villa væri í auglýsingunni. Vitnið gat ekki staðfest að stefnandi hefði veitt í Berufjarðará eftir að hann keypti jörðina.

Vitnið M-kk-nf L-kk-nf staðfesti matsgerð sem hann vann að beiðni stefnanda um verðmæti veiðiréttar sem ekki fylgdi jörðinni Melshorni.

III.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

A. Skaðabótaábyrgð stefndu á beinu tjóni stefnanda:

Stefnandi kveður hið beina tjón sitt, sem stefndu beri skaðabótaábyrgð á, felast í því að jörðinni Melshorni fylgdi ekki veiðiréttur í Berufjarðará, eins og upplýst hafði verið um við kaupin á jörðinni. Þetta tjón hafi verið metið 10% af kaupverði jarðarinnar, en tjónið reiknist á eftirfarandi hátt: Kaupverð 8.600.000 krónur x 0.10 =860.000 krónur. Skaðabótaábyrgð stefndu vegna þessa tjóns sé í fyrsta lagi byggð á reglum laga um fasteignakaup nr. 40/2002 en lögin gildi um alla samninga um kaup á fasteignum sem gerðir hafi verið eftir 1. júní 2002. Þar sem kaupsamningur í máli þessu hafi verið gerður 7. ágúst 2002, sé ljóst að lögin gildi um ágreining aðila. Vísað sé til 1. mgr. 27. gr. laganna en þar segi að fasteign teljist gölluð ef hún sé ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin sé ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Ljóst sé samkvæmt þessu að jörðin Melshorn hafi verið haldin galla í skilningi 1. mgr. 27. gr., enda hafi sagt um hana í auglýsingu að henni fylgdi veiðiréttur, en þær upplýsingar hafi verið rangar. Af orðalagi ákvæðisins megi sjá að seljandi beri ábyrgð á öllum upplýsingum sem hann eða aðrir á hans vegum veiti kaupanda, óháð því hvort hann vissi eða mátti vita, að þær væru rangar. Kaupandi megi treysta því, að þær upplýsingar sem hann fái um fasteign séu réttar. Seljandi beri því hlutlæga ábyrgð á tjóni vegna upplýsinga sem hann gefur og kunna að reynast rangar. Samkvæmt þessu sé ljóst að stefnda, S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf, beri skaðabótaábyrgð á framangreindu tjóni stefnanda, en samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup geti kaupandi krafist skaðabóta, ef fasteign sé gölluð, vegna annars tjóns en óbeins tjóns samkvæmt 59. gr. laganna, þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Jafnframt sé ljóst að stefndi, H-kk-nf G-kk-nf, beri skaðabótaábyrgð á beinu tjóni stefnanda, in solidum með stefndu S-kvk-þgf R-kvk-þgf, vegna milligöngu hans við kaupin sem löggiltur fasteignasali.

Þegar kaupsamningur hafi verið gerður um jörðina hafi verið í gildi lög nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Núgildandi lög um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, nr. 99/2004, gildi hins vegar einungis um samninga sem gerðir voru eftir 1. október 2004. Því sé ljóst að fyrrnefndu lögin gildi um ábyrgð fasteignasalans, eins og nánar verði rakið. Í fyrsta lagi liggi fyrir að stefndi H-kk-nf hafi ekki uppfyllt skyldu sína samkvæmt 12. gr. nefndra laga nr. 54/1997, en ákvæðið leggi þá skyldu á fasteignasala að útbúa söluyfirlit. Stefnandi hafi ítrekað óskað eftir að fá að sjá söluyfirlit eignarinnar en stefndi H-kk-nf hafi ekki getað lagt það fram. Verði að álykta af þessu að yfirlitið hafi aldrei verið gert enda hafi stefnandi aldrei séð neitt söluyfirlit fyrir eignina. Í öðru lagi sé ljóst að hefði stefndi H-kk-nf uppfyllt framangreinda skyldu og útbúið söluyfirlit hefðu þar átt að koma fram öll þau atriði sem skipt gátu máli við sölu eignarinnar, sbr. 12. gr. laga nr. 54/1997. Á þessum tíma hafi einnig gilt reglugerð nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Samkvæmt reglugerðinni varði sektum að semja ekki söluyfirlit eða gera það með ófullnægjandi hætti, sbr. 5. mgr. 2. gr, sbr. einnig d-lið 18. gr. laga nr. 54/1997. Þá hafi reglugerðin jafnframt að geyma ítarlegar reglur um efni söluyfirlits og hafi henni verið ætlað að vera reglum 12. gr. laga nr. 54/1997 til fyllingar. Ljóst sé að stefndi H-kk-nf uppfyllti engan veginn þær skyldur sem á honum hafi hvílt samkvæmt reglugerðinni og 12. gr. laga nr. 54/1997 á þeim tíma sem hin umdeildu fasteignakaup fóru fram.

Stefnandi kveðst í þessu sambandi vekja athygli á ákvæði 1. mgr. 12. gr. núgildandi laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, nr. 99/2004, en þar segi: “Fasteignasali skal sjálfur afla upplýsinga sem fram eiga að koma í söluyfirliti. Skal hann sækja upplýsingar í opinberar skár og skýrslur ef unnt er, en ástand fasteignar, gerð hennar og búnað sem fylgja á við sölu skal hann kynna sér af eigin raun.” Eins og áður segi gildi þessi lög ekki um þann ágreining sem hér sé til úrlausnar. Hins vegar sé ljóst að sambærileg regla og fram komi í hinu tilvitnaða ákvæði, hafi verið í gildi fyrir gildistöku laga nr. 99/2004 á grundvelli dómafordæma Hæstaréttar. Um þetta sé vísað til ummæla í greinargerð með framangreindu ákvæði 1. mgr. 12. gr. laga nr. 99/2004 en þar segir m.a. um þetta atriði: “ Í þessari grein frumvarpsins er að finna nýmæli sem ekki er í gildandi lögum. Á hinn bóginn mun lögfesting þessara nýmæla ekki breyta þeim reglum sem um þetta efni hafa gilt í réttarframkvæmd, en þær má lesa úr forsendum og niðurstöðum nokkurra dóma [...] Með þessu er ekki verið að leggja nýja skyldu á fasteignasala því hún hvílir þegar á þeim svo sem slegið er föstu í dómi Hæstaréttar frá 21. nóvember 2002 í málinu nr. 223/2002.” Með vísan til þessa sé ljóst að ef stefndi hefði uppfyllt lagaskyldu sína, og aflað upplýsinga á framangreindan hátt, þá hefði hann ekki getað komist hjá því að átta sig á þeirri staðreynd að veiðirétturinn í Berufjarðará hafi verið umdeildur. Þá hafi sú skylda jafnframt hvílt á honum að upplýsa stefnanda um þetta atriði. Verði því stefndi að bera hallann af því að söluyfirlit var ekki útbúið og skyldu til upplýsingaöflunar ekki fullnægt.

Samkvæmt framansögðu liggi ljóst fyrir að upplýsingar sem stefndi H-kk-nf G-kk-nf hafi gefið í auglýsingu sem birtist í Dagskránni 11. apríl 2002 hafi verið rangar. Þá hafi hann ekki gætt að því hvort upplýsingarnar stæðust, eins og honum hefði verið í lófa lagið að gera. Af þessum sökum sé ljóst að stefndi H-kk-nf hafi sýnt af sér gáleysi við sölumeðferð eignarinnar og beri ábyrgð á tjóni sem stefnandi hafi orðið fyrir af þessum sökum. Sé ábyrgð fasteignasalans byggð á sakarreglunni en samkvæmt henni beri menn skaðabótaábyrgð á tjóni sem þeir valda með saknæmum og ólögmætum hætti. Í þessu sambandi sé vakin sérstök athygli á því að sök H-kk-ef G-kk-ef beri að meta í ljósi þess að um sérfræðing hafi verið að ræða, þ.e.a.s. löggiltan fasteignasala og lögmann. Verði því í samræmi við almennt viðurkennd sjónarmið í skaðabótarétti, að beita ströngu sakarmati í tilviki stefnda. Skaðabótaábyrgð stefnda Fastaust ehf., áður Fasteigna- og skipasala Austurlands ehf., leiði af framangreindri ábyrgð stefnda, H-kk-ef G-kk-ef, þar sem hann hafi á þeim tíma sem atvik hafi átt sér stað verið starfsmaður fasteignasölunnar. Samkvæmt ólögfestri meginreglu skaðabótaréttarins um vinnuveitendaábyrgð beri fasteignasalan ábyrgð á tjóni sem rekja megi til gáleysis er starfsmenn hennar sýna af sér í starfi.

B. Skaðabótaábyrgð stefndu á óbeinu tjóni stefnanda:

Stefnandi kveður óbeint tjón sitt felast annars vegar í þeim kostnaði sem hann hafi óhjákvæmilega orðið fyrir í tengslum við málarekstur eigenda jarðarinnar Berufjarðar gegn honum, bæði í héraði og Hæstarétti. Hins vegar sé óbeint tjón stefnanda fólgið í öflun matsgerðar til að meta verðmæti veiðiréttarins. Fjárhæð þessa hluta tjóns stefnanda sundurliðist á eftirfarandi hátt: Málskostnaður gagnaðila í héraði og Hæstarétti, 1.000.000 krónur og kostnaður vegna öflunar matsgerðar, 428.595 krónur.

Stefnandi kveður stefndu bera in solidum skaðabótaábyrgð á þessu tjóni sem hann hafi orðið fyrir. Í 59. gr. laga nr. 40/2002 sé fjallað um skaðabætur fyrir óbeint tjón. Í 1. mgr. ákvæðisins segi að geti annar samningsaðila krafist skaðabóta vegna vanefnda og skuli þá bæturnar svara til þess fjárhagslega tjóns sem hann hafi orðið fyrir vegna þeirra. Þetta eigi þó aðeins við um tjón sem sá er ábyrgð ber geti með sanngirni séð fyrir sem sennilegar afleiðingar vanefnda. Stefnandi hafi lent í dómsmáli vegna veiðiréttarins eins og áður segi. Verði að telja að tjónið falli innan þess sem telja megi sennilega afleiðingu af vanefndum seljanda, enda mátti hann gera ráð fyrir því að ágreiningur um veiðiréttinn kæmi upp að sölu lokinni. Seljanda hafi fyrir kaupin verið eða mátt vera ljóst að veiðirétturinn var umdeildur og að eigendur Berufjarðar myndu hugsanlega ekki sætta sig við að stefnandi fengi veiðirétt í Berufjarðará. Í 2. mgr. 59. gr. sé fjallað um það hvað teljist til óbeins tjóns, en þar segi í b-lið: “tjón sem rekja má til þess að fasteign kemur ekki að þeim notum sem með réttu var stefnt að.”

Stefnandi kveður ljóst að jörðin Melshorn komi ekki að þeim notum sem stefnt hafi verið að með samningi aðila, enda fylgdi ekki sá veiðiréttur í Berufjarðará sem stefnanda var tilkynnt að fylgdi. Af þessum sökum hafi stefnandi orðið fyrir því óbeina tjóni sem fylgdi dómsmáli gegn honum sem lauk með dómi Hæstaréttar Íslands. Þá megi ljóst vera að hið sama eigi við um öflun matsgerðarinnar. Ljóst sé að skaðabótaskylda vegna óbeins tjóns sé byggð á því að um sök hafi verið að ræða. Eins og að framan greini telur stefnandi að þessu skilyrði sé uppfyllt hvað varði stefndu S-kvk-þf R-kvk-þf J-kvk-þf. Auk þessa telur stefnandi að stefndi H-kk-nf beri ábyrgð á óbeinu tjóni stefnanda in solidum með stefndu S-kvk-þgf R-kvk-þgf. Sé skaðabótaábyrgð fasteignasalans vegna þessa hluta tjóns stefnanda byggð á sakarreglunni eins og áður hafi verið rakið. Um rök fyrir bótaábyrgð og gáleysislegri hegðun stefnda H-kk-ef sé vísað til þess sem að framan segi um beint tjón stefnanda. Að lokum beri stefndi Fastaust ehf., ábyrgð á óbeinu tjóni stefnanda samkvæmt reglunni um vinnuveitendaábyrgð, eins og áður hafi verið rakið.

Hvað lagarök varðar vísar stefnandi vegna kröfu um skaðbætur til reglna skaðabóta-, samninga- og kröfuréttar, auk laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 27. gr., 43. gr. og 59. gr. Þá sé um skaðabótaábyrgð fasteignasala vísað til laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu., einkum 12. gr. Ennfremur sé í þessu sambandi vísað til reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Um ábyrgð Fasteigna- og skipasölu Austurlands ehf., nú Fastaust ehf., sé vísað til ólögfestrar reglu skaðabótaréttarins um vinnuveitendaábyrgð.

Krafan um samlagsaðild stefndu sé byggð á 19. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa stefnanda um vexti af skaðabótakröfu og um dráttarvexti styðjist við lög nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 6. og 8. gr. og krafan um málskostnað við 21. kafla laga nr. 91/1991, sbr. einkum 129. gr. og 130. gr. laganna og krafan um virðisaukaskatt á málskostnað styðjist við lög nr. 50/1988, en stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og því sé honum nauðsyn að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefndu.

IV.

Málsástæður og lagarök stefndu S-kvk-ef R-kvk-ef J-kvk-ef:

Stefnda kveður aðalkröfu sína um sýknu í fyrsta lagi byggða á tómlæti. Í 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 48/2002 sé er kveðið á um að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynni seljanda ekki innan sanngjarns frests um eðli og umfang vanefndar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Fimm árum eftir afhendingu hafi réttur kaupanda til að senda slíka tilkynningu verið fallinn niður. Afhending fasteignarinnar hafi farið fram í ágúst 2002. Í allra síðasta lagi í sama mánuði 2007 hafi stefnanda því borið að gera stefndu kunnugt um þá vanefnd sem hann taldi vera á kaupsamningi aðila, umfangi hennar og eðli og að hann myndi bera hana fyrir sig. Þá verði að telja að stefnanda hafi alloft gefist sérstakt tilefni til að senda slíka tilkynningu, hafi hann í raun talið stefndu hafa vanefnt samning aðila. Fyrst beri að nefna að 12. október 2004 hafi lögmaður eigenda Berufjarðar ritað bréf til stefnanda þar sem afstöðu þeirra hafi formlega verið lýst yfir. Einnig hafi gefist tilefni þegar mál nágranna á Berufirði gegn stefnanda hafi verið höfðað og þingfest fyrir Héraðsdómi Austurlands í júní 2005. Hafi stefnandi ekki talið það nægilegt tilefni til að halda uppi meintum rétti sínum gagnvart stefndu verði að líta svo á að 28. júní 2006, þegar dómur féll í málinu, hafi stefnanda borið skylda til að tilkynna stefnu í samræmi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, hafi hann raunverulega talið stefndu hafa vanefnt samning aðila. Þar sem stefnandi hafi vanrækt þessa skyldu sína, með vísan til 38. og 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þar til stefnda hafi fengið afrit af bréfi stefnanda til meðstefnda í apríl 2008 hafi meint krafa stefnanda gagnvart stefndu fallið niður með vísan í 2. mgr. 48. gr. og verði, þegar af þeirri ástæðu, að sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

Telji dómurinn að stefnandi geti átt rétt einhvers konar endurgjalds vegna þeirrar fjárhæðar sem hann greiddi í þeirri trú að hluti af hinu keypta væri veiðiréttur þá byggir stefnda í öðru lagi á því að krafa stefnanda sé fallin niður fyrir fyrningu samkvæmt 5. tölulið 1. mgr. 3. gr. laga um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Í þriðja lagi kveður stefnda sýknukröfu sína byggða á því að ekki sé um galla að ræða þar sem stefnandi hafi haft vitneskju um þá staðreynd að veiðirétturinn væri umdeildur og ekki öruggur. Stefnandi byggi ábyrgð stefndu á beinu tjóni stefnanda á 27. gr. laga nr. 40/2002 vegna upplýsinga sem komu fram í auglýsingu um eignina. Í 2. mgr. komi fram að ákvæðið eigi aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær séu ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð. Sama dag og auglýsingin hafi birst hafi B-kk-nf G-kk-nf, einn eigenda jarðarinnar Berufjarðar, haft samband við stefndu og látið hana vita um afstöðu þeirra til veiðiréttarins. Þá hafi B-kk-nf og Ó-kk-nf G-kk-nf haft samband við fasteignasöluna og meðstefnda H-kk-þf G-kk-þf og gert honum grein fyrir afstöðu þeirra til auglýsingarinnar og veiðiréttarins, þ.e. að veiðiréttur fylgdi ekki jörðinni Melshorni. Eigendur Berufjarðar hafi haft áhuga á því að eignast jörðina Melshorn, einkum til handa fóstursyni Ó-kk-ef. Af því tilefni hafi Ó-kk-nf haft samband við stefnanda þar sem hann hafi verið sveitarstjóri og farið fram á það að sveitarfélagið nýtti forkaupsrétt sinn. Í því símtali, sem átti sér stað í apríl 2002, hafi Ó-kk-nf látið stefnanda vita að enginn veiðiréttur fylgdi með jörðinni. Stefnanda hafi því á þeim tíma, löngu áður en hann skuldbatt sig með kaupsamningi, verið ljóst að veiðiréttur fylgdi ekki jörðinni. Hafi honum ekki mátt vera það ljóst á þeim tíma verður að telja að honum hafi að minnsta kosti verið kunnugt um það að veiðirétturinn væri umdeildur eftir samtal við Ó-kk-þf G-kk-þf, stefndu S-kvk-þf R-kvk-þf og meðstefnda H-kk-þf G-kk-þf.

Hafi upplýsingar í auglýsingu um jörðina verið ákvörðunarástæða fyrir stefnanda fyrir kaupum á jörðinni bar stefnanda strax í apríl 2002 að gera stefndu kunnugt um það og taka tillit til þess við gerð kaupsamnings með því að áskilja sér rétt gagnvart stefndu, lækka kaupverð, halda eftir hluta af greiðslu eða hvað annað sem telja verður eðlilegt að góður og gegn kaupandi geri með vitneskju um umdeilt atriði sem hann telur mikilvæga ákvörðunarástæðu. Það séu engar líkur á því að frá apríl til ágúst 2002 hafi sveitarstjóranum aldrei borist til eyrna, frá stefndu, eigendum Berufjarðar, fasteignasala eða öðrum, að veiðirétturinn væri ekki hluti af kaupunum eða í það minnsta umdeildur. Stefnandi hafi þó ekki látið það hafa áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins og því geti 27. gr. laga nr. 40/2002 ekki átt við í málinu. Stefnandi geti ekki borið fyrir sig galla eða meinta vanefnd í viðskiptum milli aðila sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda í málinu. Benda verði á þá staðreynd að stefnandi hafi ekki verið utansveitarmaður eða ókunnugur staðháttum og fólki á þessu svæði. Stefnandi hafi verið sveitarstjóri og því megi ætla að vegna stöðu sinnar hafi hann óhjákvæmilega verið vel staðkunnugur og hafi haft vitneskju um réttindi sem fylgdu jörðinni sem hann keypti.

Stefnda S-kvk-nf R-kvk-nf kveðst í fjórða lagi byggja á því að ekki sé um galla að ræða á hinu selda þar sem eignin standist fullkomlega þær kröfur sem leiða megi af kaupsamningi og öðrum gögnum, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Í gagntilboði stefndu til stefnanda komi nákvæmlega fram hvað falli undir hið selda í viðskiptum aðila. Þar sé tilgreint: Öll jörðin ásamt ræktuðu landi, garðávaxtageymslur, hlaða með súgþurrkun, bílskúr, fjárhús, hlaða, alifuglahús og íbúðarhús ásamt fylgifé þess. Nákvæmlega sömu atriði séu talin upp í kaupsamningi aðila, en þar komi einnig fram að jörðinni fylgi ekki fullvirðisréttur. Þessi tvö skjöl hefðu átt að gefa stefnanda nægilegt tilefni til að ætla að veiðiréttur fylgi ekki með kaupunum. Í versta falli hefði stefnandi getað verið í vafa um það hvort veiðiréttur fylgdi með þar sem hann hafi hvorki verið nefndur í langri upptalningu þess sem var innifalið í hinu selda né að veiðirétturinn hafi sérstaklega verið undanskilinn. Hafi veiðirétturinn verið mikilvæg forsenda fyrir stefnanda hafi honum borið að bregðast við í síðasta lagi er kaupsamningur var undirritaður.

Hafi stefnandi verið í vafa eða talið veiðiréttinn öruggan þrátt fyrir framangreint geti stefnandi ekki hafa verið í góðri trú þegar önnur kaupsamningsgögn séu skoðuð. Í kaupsamningi frá 20. júlí 1961, sem stefnda vísaði til um umfang þeirra réttinda sem hún seldi, komi hvergi fram að veiðiréttur sé þar á meðal. Þvert á móti séu beitiréttindi sérstaklega nefnd í skjalinu og því hefði verið tilefni til að nefna veiðiréttindi líka ef ætlunin hefði verið að þau væru hluti af þeim samningi. Þá hafi ekki komið fram í vottorðum frá Fasteignamati ríkisins að veiðiréttur fylgdi jörðinni. Þar sem stefnandi hafi ekki farið fram á neitt skriflega í kaupsamningi um veiðiréttinn sé vægast sagt ótrúverðugt að veiðirétturinn hafi verið ákvörðunarástæða eða mikilvæg forsenda fyrir stefnanda þegar framangreint sé virt í heild sinni.

Í fimmta lagi byggi stefnda á því að stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni sem hún beri ábyrgð á þar sem stefnandi nýti veiðirétt í Berufjarðará allt að einu. Eigendur Berufjarðar hafi staðfest að stefnandi og fólk frá honum hafi stundað veiðar í Berufjarðará þrátt fyrir allt. Tjón stefnanda vegna kaupsamnings við stefndu geti því ekki verið raunverulegt ef stefnandi veiðir í ánni hvort sem réttindin hafi fylgt með í kaupunum eða ekki.

Stefnda kveðst mótmæla því harðlega að hún geti borið ábyrgð á meintu óbeinu tjóni stefnanda í málinu. Stefnandi geti aðeins krafið stefndu um óbeint tjón ef rekja megi galla eða tjón til saknæmrar háttsemi hennar, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Í stefnu sé fullyrt að um sök stefndu hafi verið að ræða án þess að frekari rökstuðningur fylgi þeirri fullyrðingu. Ekkert í háttsemi stefndu sé unnt að túlka með þeim hætti að þar geti falist einhver skilyrði ásetnings eða gáleysis. Af ummælum í stefnu megi ráða að á því sé byggt að stefnda hafi tilkynnt stefnanda að veiðiréttur fylgdi eigninni og tjóni hafi þannig verið valdið af ásetningi eða stórkostlegu gáleysi þar sem síðar hafi komið í ljós með niðurstöðu Hæstaréttar að rétturinn hafi ekki fylgt. Því sé mótmælt að stefnda hafi nokkurn tímann tilkynnt stefnanda að veiðirétturinn fylgdi og hafi það verið tilkynnt af öðrum en stefndu geti stefnda ekki borið ábyrgð á því á grundvelli saknæmrar háttsemi hennar. Ekkert í háttsemi stefndu geti talist óeðlilegt eða frábrugðið því sem almennt megi ætla af fólki í sambærilegum viðskiptum með þá vitneskju sem stefnda hafi haft um veiðiréttinn á þeim tíma. Telji dómurinn að stefnda beri ábyrgð á óbeinu tjóni sé því mótmælt að stefnandi hafi orðið fyrir slíku tjóni. Í a.-d. liðum 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sé að finna tæmandi talningu þeirra atriða sem geti talist óbeint tjón samkvæmt lögunum. Stefnandi krefjist málskostnaðar í öðru dómsmáli og kostnaðar við öflun dómkvaddrar matsgerðar sem bóta fyrir óbeint tjón. Þessi kostnaður falli ekki undir tilvitnaða liði 2. mgr. 59. gr. laganna og því verði stefnda ekki dæmd til greiðslu þess kostnaðar.

Að lokum sé verðmati samkvæmt matsgerð mótmælt sem röngu. Hinn sérfróði matsmaður hafi enga sérfræðiþekkingu á veiði í ám, fiskum eða verði á veiðirétti almennt. Matsmaðurinn sé löggiltur fasteignasali og fram komi í matsgerðinni að almennt sé ekki verið að versla með veiðirétt einan og sér í viðskiptum með jarðir. Þá sé verðmat matsmannsins augljóslega huglægt slump á eitthvað sem engin gögn liggja fyrir um svo matsmaðurinn eða aðrir geti verðlagt réttindin. Niðurstaða matsmannsins sé því með öllu órökstudd auk þess sem hún sé alltof há miðað við þær forsendur sem hann gefi sér án nokkurra gagna, skoðunum sínum til stuðnings. Matsmaðurinn nefni að arðsemi skipti miklu máli en segi jafnframt að áin hafi aðallega nýst eigendum og gestum sem ágæt afþreying en ekki mikil veiðiá. Þá komi fram að áin sé almennt ekki vatnsmikil, hún geti orðið þurr á köflum og hún hafi ekki stórt vatnasvið á bak við sig.

Stefnda kveðst mótmæla vöxtum og dráttarvöxtum og beri að vísa þeim sem órökstuddum frá dómi ex officio. Dagsetningar séu algjörlega órökstuddar auk þess sem verulegur vafi ríki um greiðsluskyldu stefndu.

Hvað lagarök varðar vísar stefnda til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 48. gr., 27. gr., 29. gr., 18. gr., 43. gr. og 59. gr. Þá sé byggt á lögum um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda nr. 14/1905, einkum 3. gr. Vegna kröfu um málskostnað byggi stefnda á ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum XXI. kafla.

V.

Málsástæður og lagarök stefndu H-kk-ef G-kk-ef og Fastaust ehf.:

A. Aðalkrafa um sýknu.

Stefndu kveða ekki deilt um orðalag auglýsingar um Melshorn sem birtist 11. apríl 2002 og að þar hafi verið tilgreint að veiðiréttur fylgdi jörðinni. Það orðalag hafi byggt á upphaflegu söluyfirliti sem stefndi H-kk-nf hafi unnið. Það hafi síðar verið mat Hæstaréttar að þær eignarréttarlegu forsendur sem söluyfirlitið hafi hvílt á, samkvæmt texta eignarheimilda og nýtingu seljanda á jörðinni, stæðust ekki. Sjónarmið um sök stefnda H-kk-ef, vegna þess að söluyfirlit hafi ekki verið unnið, standast ekki og stefndu telji ekki að það skuli metið þeim til sakar að efni söluyfirlitsins hafi reynst rangt, enda hafi það ekki komið í ljós fyrr en eftir löng málaferli. Því sé mótmælt að skilyrði sakarreglunnar séu uppfyllt svo komið geti til bótaábyrgðar stefndu H-kk-ef og Fastaust. Vinna stefnda H-kk-ef á söluyfirliti hafi í öllum meginatriðum verið í samræmi við lög, reglur og venjur á þeim tíma sem sala hafi farið fram. Stefndi H-kk-nf hafi fengið upplýsingar um jörðina hjá stefndu S-kvk-þgf R-kvk-þgf og maka hennar, sem kom fram með henni við skoðun eignarinnar, og skráð þær niður. Í kjölfar þeirrar skoðunar hafi söluyfirlit verið unnið að teknu tilliti til opinberra gagna um eignina. Á því sé byggt að hefðbundin skoðun fasteignasala á eignarheimildum að fasteigninni hefði ekki leitt til þess að upphaflegt söluyfirlit hefði verið gert með öðrum hætti en raun varð. Jafnvel þótt athugun fasteignasala hefði gengið svo langt að staðreyna hvort fyrri eigendur jarðarinnar hefðu nýtt veiðirétt og ýmis önnur óskipt réttindi Berufjarðar, hefði slík skoðun staðfest slík not. Það sé hins vegar fráleitt að ætla fasteignasala svo ítarlega skoðun við gerð söluyfirlits. Að öðru leyti sé vísað til reglna um störf fasteignasala samkvæmt lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Tilvísun stefnanda í reglur laga nr. 99/2004 sé hafnað.

Stefndu kveða ljóst af stofnskjali um eignina að hinn seldi eignarhlutur hafi verið tilgreindur 4/5 hlutar í ¼ hluta af óskiptu landi Berufjarðar. Með hliðsjón af því að upplýst sé að fyrri eigendur Berufjarðar hafi veitt átölulaust í Berufjarðará, og þar að auki notið ýmissa réttinda af óskiptu landi Berufjarðar, hafi þurft verulega og óvenjulega rannsóknarvinnu til svo söluyfirlit hefði verið unnið með öðrum hætti. Eðlileg skýring á skjölunum eftir hefðbundna skoðun fasteignasala hafi ekki gefið tilefni til annars en að ætla að um væri að ræða jörð sem væri að hluta til með útskiptu séreignarlandi, en að öðru leyti í óskiptri eign. Nýting fyrri eigenda hafi einnig borið það með sér að um væri að ræða rétt til óskipts hluta Berufjarðar. Stefndu telja að óeðlilega strangar kröfur væru gerðar til starfshátta fasteignasala samkvæmt þágildandi reglum, ef þeim væri ætlað að greina flókin lögfræðileg úrlausnarefni, sem aldrei hefur verið hreyft við og séu í ósamræmi við átölulausa nýtingu eignar. Á það sé bent að ágreiningsmál um þýðingu skjalanna hafi síðar verið rekið til Hæstaréttar, væntanlega á grundvelli mats lögmanns stefnanda, að sá málarekstur stefnanda væri tækur miðað við eignarheimildir og nýtingu jarðarinnar.

Málatilbúnaður stefnanda grundvallist á því að upplýsingar í auglýsingu í Dagskránni frá 11. apríl 2002, varðandi veiðirétt, hafi valdið honum tjóni, þegar gerður hafi verið kaupsamningur um eignina. Á því sé byggt að eins og átölulaus nýting jarðarinnar Melshorns af fyrri eigendum hafi verið háttað og heimildir um stofnun jarðarinnar hljóða, verði það ekki metið stefndu til sakar að upplýsingar um veiðirétt hafi komið fram í umræddri auglýsingu. Þá sé byggt á því af hálfu stefndu að upplýsingar sem veittar voru í auglýsingunni hafi ekki haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings, enda hafi þær verið leiðréttar fyrir þann tíma og stefnandi hafi verið grandsamur um þann ágreining sem uppi var. Lýsing fasteignarinnar í kaupsamningi, sem stefndi útbjó, sé í fullu samræmi við óumdeilanlega eiginleika umræddrar fasteignar. Hafi stefnandi verið í vafa um réttarstöðu sína, þá hafi verið tilefni til að ræða það við stefnda H-kk-þf eða aðra starfsmenn stefnda Fastaust ehf. Sé í þessum efnum vísað til 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sem leiði til þess að skortur á umdeildum réttindum geti ekki talist galli. Þá sé jafnframt vísað til 29. gr. laganna, sem útiloki að stefnandi beri fyrir sig galla sem hann þekkti eða átti að þekkja. Undir það falli vitneskja um eignarréttlegan ágreining, sem hafi verið til staðar við gerð kaupsamnings.

Af hálfu stefndu sé á því byggt, að stefnanda hafi verið fullljóst um það, að staðhæfingar seljanda um veiðirétt í Berufjarðará hafi verið umdeildar, þegar kom að gerð kaupsamnings. Stefndu árétti að veiðiréttur hafi fylgt eigninni sem í raun hafi ekki verið hnekkt, þ.e. skotveiði og stangveiði í vatnsföllum sem óumdeilt sé að fylgi jörðinni Melshorni. Lýsing stefnanda á málavöxtum beri með sér vitneskju hans um ágreininginn, sbr. fyrirspurn til stefndu S-kvk-ef R-kvk-ef og fyrirspurn til F-kk-ef E-kk-ef G-kk-ef héraðsdómslögmanns. Þrátt fyrir umrædda vitneskju hafi stefnandi viljað ganga frá kaupsamningi. Stefnandi hafi einfaldlega viljað láta reyna á réttarstöðu sína ef eigendur Berufjarðar létu verða af hótunum um málaferli. Stefnandi hafi ekki kallaði eftir staðfestingu stefndu H-kk-ef eða Fastaust ehf. á því hvort veiðiréttur fylgdi, heldur hafi þvert á móti vitað, að það væri umdeilt. Stefnandi hafi engu að síður verið ánægður með umsamið kaupverð og hafi viljað kaupa jörðina þrátt fyrir þessa óvissu.

Þá byggi stefndu á því að ósannað sé að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni. Stefnandi byggi á því, að það hafi verið forsenda fyrir kaupum hans að eignarhlutur í veiðiá eða veiðiréttur fylgdi jörð. Í stefnu segi jafnframt að yfirlýsingar um að slíkur réttur fylgdi kaupunum hafi verið ákvörðunarástæða stefnanda. Slík yfirlýsing sé bindandi málflutningsyfirlýsing og verði ekki skilin öðruvísi en svo að ekkert hefði orðið af kaupunum hefði umdeildur veiðiréttur ekki verið til staðar. Í skilnaðarsamningi stefnanda og þáverandi eiginkonu hans frá 22. júní 2006 komi fram að jörðin Melshorn sé metin á 20 milljónir og það verðmat lagt til grundvallar við fjárskipti hjónanna. Þrátt fyrir lögmannskostnað, fjármagnskostnað o.fl. virðist stefnandi hafa hagnast verulega á kaupunum, jafnvel þótt ákvörðunarástæða fyrir kaupunum hafi ekki gengið eftir. Málatilbúnaður stefnanda byggi því á þeirri mótsögn að meint saknæm háttsemi stefndu sem leitt hafi til falskrar ákvörðunarástæðu fyrir kaupum, hafi valdið honum tjóni með því að hann keypti jörð, sem hann annars hefði ekki keypt, en þá heldur ekki notið verðhækkana á henni síðar.

Jafnframt megi nefna að stefnandi byggi sönnun um tjón sitt á matsgerð frá 7. október 2009. Í matsbeiðni sé því lýst að Melshorni hafi átt að fylgja veiðiréttur í Berufjarðará, en ekki að því vikið að umdeildur veiðiréttur hafi aðeins átt að teljast 20% af veiðirétti í ánni. Í samræmi við það byggi matsgerðin á þeirri lýsingu á því metna að um sé að ræða Berufjarðará. Hvergi sé í rökstuðningi matsgerðarinnar vikið að því að um hluta veiðiréttar sé að ræða, heldur byggi öll matsgerðin á því að um allan veiðirétt í ánni sé að ræða. Þá sé jafnframt ljóst að í matsgerðinni sé svarað annarri spurningu en matsspurningin lítur að og með tilliti til rökstuðnings með matsgerð komi ekki fram svar við matsspurningu. Þá sé í matsgerð hvergi vikið að verðmæti veiðiréttar sem óumdeilanlega fylgdi jörðinni, svo sem skotveiðiréttar, veiðiréttar í læk sem liggur að jörðinni og þess afleidda veiðiréttar sem birtist í hreindýraarði sem greiddur er út á jörðina.

Þá sé vísað til meginreglna skaðabótareglna um orsakatengsl. Orsakatengslakenningin leiði til þess að bera eigi tvær atburðarásir saman. Þá atburðarás sem varð og líklega atburðarás sem orðið hefði, hefði hin saknæma háttsemi ekki átt sér stað. Eignin Melshorn hafi hækkað í verði og hafi stefnandi notið þess. Hefði hin meinta saknæma háttsemi ekki átt sér stað, virðist stefnandi ætla að hann hefði annaðhvort ekki keypt eignina eða keypt hana á lægra verði. Með hliðsjón af tilboði J-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef, sem hafi verið í sambandi við eigendur Berufjarðar og þekkti vel til eignarinnar, hafi stefnandi ekki sýnt fram á að nokkrar líkur séu á því að hann hefði eignast jörðina á lægra verði. Þannig hafi J-kk-þgf B-kk-þgf, sem hafi boðið 8.300.000 krónur í jörðina, aldrei verið gefinn kostur á að hækka boð sitt. Ekki séu því orsakatengsl milli meintrar saknæmrar háttsemi stefndu og meints tjóns stefnanda. Engin sönnun liggi því til grundvallar að stefnandi hefði getað eignast jörðina á lægra verði og hefði hann fallið frá kaupunum hefði hann ekki notið verðhækkana sem síðar urðu á jörðinni.

Á því sé byggt, að ákvæði 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, eigi að leiða til þess að hugsanleg krafa stefnanda á hendur stefndu sé niður fallin fyrir tómlæti. Stefnandi sinnti í engu að upplýsa stefndu um meinta vanefnd fyrr en á árinu 2008. Afhending á hinu selda hafi verið 1. september 2002. Þá byggi stefndu á því að ekki geti komið til ábyrgðar á beinu og óbeinu tjóni stefnanda, þar sem skilyrði til skaðabótaskyldu séu ekki uppfyllt. Slík bótaskylda verði ekki lögð á stefndu samkvæmt 59. gr. laga nr. 40/2002. Almennar reglur skaðabótaréttarins, svo sem reglur um skilyrði bótaábyrgðar vegna óbeins tjóns og reglur um sennilega afleiðingu leiði jafnframt til þess að stefndu skuli ekki gert að bera umrætt tjón stefnanda. Ákvörðun stefnanda um að taka til varna í ágreiningsmáli varðandi veiðirétt hafi verið á hans forræði. Sú ákvörðun hafi væntanlega verið byggð á ráðgjöf lögmanns hans um að forsvaranlegt væri að taka til varna í málinu. Þá sé jafnframt vísað til ólögfestra tómlætisreglna, sem leiði til þess að stefnandi geti ekki sótt kröfu sína á stefndu.

B. Varakrafa um lækkun.

Stefndu byggja á því að stefnandi hafi með engu móti gert grein fyrir því hvernig hann sé kominn að bótakröfu vegna aðildar þáverandi eiginkonu hans að 50% eignarhluta. Bótakrafa vegna meintrar ábyrgðar stefndu hvíli á því að hvort kaupandi jarðarinnar hafi orðið fyrir tjóni við gerð kaupsamnings. Bótakrafa á grundvelli skaðabótaábyrgðar fasteignasala fylgi ekki eignarráðum yfir fasteigninni Melshorni. Bótakrafan sé ekki fylgifé fasteignarinnar heldur sjálfstæð kröfuréttarleg eign, teljist hún vera til staðar. Stefnandi hafi með engu móti gert grein fyrir því hvernig hann sé kominn að bótakröfu þáverandi eiginkonu hans. Upplýsingar úr fjárslitasamningi beri ekki með sér að bótaréttur þáverandi eiginkonu hans hafi orðið eign stefnanda. Vegna þessa beri ávallt að sýkna stefnanda af helmingi fjárhæðar bótakröfu stefnanda vegna aðildarskorts.

Einnig sé á því byggt, að í kauptilboði stefnanda og kaupsamningi hafi verið byggt á því að kaupverð íbúðarhúss væri sjö milljónir króna. Stefnandi hafi fjármagnað kaupin miðað við þessa forsendu, þ.e. fengið hámarkslán miðað við það kaupverð að láni frá Íbúðalánasjóði. Á þessum tíma hafi svokallað húsbréfakerfi verið við lýði og urðu aðilar þá ýmist fyrir því að yfirverð var á húsbréfum eða afföll. Í þessu tilviki hafi afföll verið umtalsverð og hafi seljandi tekið á sig hluta þeirra. Stefnandi hafi sjálfur lagt til grundvallar að verðmæti annarra gæða en einbýlishússins hafi verið 1.600.000 króna. Sé þar átt við útihús, landið og þau hlunnindi sem því hafi fylgt. Vakin sé athygli á misræmi milli matsspurningar og matsniðurstöðu, en túlka verði niðurstöðu matsmanns svo að verðmæti veiðiréttarins hafi verið 10% af verðmæti jarðarinnar, utan íbúðarhússins, eða 160.000 krónur. Helmingur af því sé 80.000 krónur.

Í varakröfu sé á því byggt, að tjón stefnanda geti aldrei verið talið meira en nemi mismun á tilboði J-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef og kaupverði. J-kk-nf B-kk-nf hafi þekkt vel til eignarinnar vegna samskipta við eigendur Berufjarðar og kauptilboðið beri því með sér markaðsverð jarðarinnar miðað við þá forsendu að veiðiréttur fylgdi ekki eigninni. Kauptilboð J-kk-ef B-kk-ef hafi verið 8.300.000 króna og mismunurinn því numið 300.000 krónum og hlutur stefnanda í þeim er því 150.000 krónur. Varakrafa byggi á því að skilyrði um bótaábyrgð vegna óbeins tjóns séu ekki til staðar. Kostnaður stefnanda af málarekstri vegna ágreiningsmálsins falli utan ábyrgðar vegna reglna um sennilega afleiðingu. Þá sé byggt á því að 60. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup eigi að leiða til þess að ábyrgð stefndu verði takmörkuð. Einnig sé vísað til almennra sjónarmiða um sennilega afleiðingu og skyldu til takmörkunar tjóns. Stefnandi hafi vanrækt að gefa stefndu kost á að gæta hagsmuna sinna í dómsmáli um veiðiréttinn.

Þá sé dráttarvaxtakröfu mótmælt. Stefnandi eigi hvorki rétt til dráttarvaxta né skaðabótavaxta vegna kröfu hans, þar sem hann hafi samkvæmt upplýsingum stefndu nýtt hin umdeildu veiðiréttindi allan þann tíma sem ágreiningsmál um tilvist veiðiréttarins hafi staðið yfir. Í öllu falli verði upphafsdegi vaxta seinkað.

C. Þrautavarakrafa um lækkun.

Stefndu kveða þrautavarakröfu sína byggða á því að stefnandi eigi ekki lögvarða kröfu vegna óbeins tjóns, þ.e. málskostnaðar í dómsmáli gegn eigendum jarðarinnar Berufjarðar. Stefnandi hafi átt að gæta hagsmuna sinna með því að gera stefndu kleift að koma að því máli, sbr. 60. gr. laga nr. 40/2002.

V.

VI.

Fyrir liggur að ágreiningur kom upp á árinu 2002 milli eigenda jarðarinnar Berufjarðar, annars vegar og stefnanda og þáverandi eiginkonu hans, Á-kvk-ef F-kvk-ef F-kvk-ef, hins vegar, um það hvort jörðinni Melshorni (Berufirði-Melshorni 159096) fylgdi veiðiréttur í Berufjarðará. Leyst var úr þeim ágreiningi með dómi Hæstaréttar Íslands frá 20. desember 2007 í málinu nr. 239/2007 á þann veg að jörðinni fylgdi ekki veiðiréttur í Berufjarðará.

Í máli þessu lýtur ágreiningur aðila að því hvort stefnanda beri skaðabætur vegna beins og óbeins tjóns sem stefnandi telur sig hafa orðið fyrir vegna þess að jörðinni Melshorni fylgdi ekki veiðiréttur í Berufjarðará þegar stefnandi og Á-kvk-nf F-kvk-nf keyptu jörðina á árinu 2002. Byggir stefnandi á því að hann hafi fyrir söluna verið upplýstur um að veiðiréttur í Berufjarðará fylgdi jörðinni og hefði verið nýttur frá Melshorni. Þá hafi jörðin verið auglýst með veiðirétti af fasteignasölu þeirri sem annaðist söluna. Ennfremur hafi stefnandi verið upplýstur um það af starfsmönnum fasteignasölunnar að veiðiréttur í Berufjarðará væri tryggður. Hafi veiðirétturinn verið ákvörðunarástæða stefnanda fyrir því að kaupa jörðina á sínum tíma.

Stefnandi heldur því fram að hið beina tjón hans, sem stefndu beri ábyrgð á felist í því að jörðinni Melshorni fylgdi ekki veiðiréttur í Berufjarðará. Tjón stefnanda hafi verið metið 10% af kaupverði jarðarinnar, eða 860.000 krónur. Vísar stefnandi um bótaábyrgð stefndu til 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en þar er kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi eða þeir sem koma fram fyrir hönd seljanda, hafa veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef eignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu og kynningargögnum um viðkomandi eign. Beri stefnda, S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf ábyrgð á tjóni stefnanda og geti stefnandi sem kaupandi krafist skaðabóta samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002, þó að seljandi sýni ekki af sér saknæma háttsemi. Jafnframt sé ljóst að stefndi H-kk-nf G-kk-nf beri ábyrgð á tjóni stefnanda in solidum með stefndu, S-kvk-þgf R-kvk-þgf, vegna milligöngu hans við kaupin sem löggiltur fasteignasali.

Samkvæmt 12. gr. laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu nr. 54/1997, sem voru í gildi þegar jörðin var seld, ber fasteignasala að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli geta skipt við sölu þeirrar eignar sem hann hefur til sölu. Skal þess vandlega gætt að fram komi öll atriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt geta kaupanda máli.

Meðal málsgagna eru tvö söluyfirlit fyrir jörðina Melshorn sem eru ekki að öllu leyti samhljóða. Annað er prentað út 4. apríl 2002, eða nokkrum dögum áður en jörðin var auglýst til sölu. Hitt söluyfirlitið er prentað út 11. janúar 2010. Samkvæmt framburði stefnda H-kk-ef eru slík söluyfirlit skráð í ákveðið tölvukerfi sem ber heitið Húsið og skráir kerfið sjálfvirkt þann dag sem yfirlitið er prentað út úr kerfinu. Einnig kom fram hjá H-kk-þgf að hann hefði samið söluyfirlit yfir eignina eftir að hafa skoðað hana 13. mars 2002 og skráð niður á staðnum upplýsingar um jörðina eftir eiganda, stefndu S-kvk-þf R-kvk-þf og eiginmanni hennar. Í hinu fyrrnefnda söluyfirliti kemur fram að jörðinni fylgi silungsveiði í Berufjarðará og að áin tilheyri jörðunum Berufirði og Melshorni. Í hinu síðarnefnda söluyfirliti, þ.e. því sem prentað var 11. janúar 2010 segir í lýsingu eignar að veiði fylgi jörðinni án nánari tilgreiningar.

Stefndi H-kk-nf G-kk-nf greindi frá því fyrir dómi að hann hefði breytt lýsingu Melshorns í söluyfirliti því sem hann hafði áður samið vegna athugasemda frá eigendum Berufjarðar um að jörðin Melshorn ætti ekki veiðirétt í Berufjarðará. H-kk-nf fullyrti að söluyfirlit hefði verið leiðrétt fyrir gerð kaupsamnings og hefði legið frammi ásamt öðrum sölugögnum fyrir jörðina á kaupsamningsfundi, en gat ekki staðfest efni þess. Hann greindi frá því að kaupandi og seljandi hefðu ekki áritað söluyfirlitið jafnhliða kaupsamningi enda hefði það ekki verið venjan á þessum tíma. Þá taldi vitnið F-kk-nf E-kk-nf G-kk-nf, sem var á kaupsamningsfundinum, og vottaði kaupsamninginn, að söluyfirlit fyrir Melshorn hefði legið fyrir við undirritun kaupsamnings, enda væri það venja eftir því sem hann þekkti til. Stefnandi kvaðst á hinn bóginn aldrei hafa séð söluyfirlit fyrir jörðina og hefði það aldrei verið kynnt fyrir honum.

Í auglýsingu um Melshorn sem birtist í Dagskránni 11. apríl 2002 er tilgreint að jörðinni fylgi „veiði í ám og rjúpna- og gæsaveiði.“ Í kaupsamningi frá 20. júlí 1961 er veiði ekki tilgreind meðal hins selda, aðeins hlutfallslegur beitarréttur. Samkvæmt vottorði Fasteignamats ríkisins, sem dagsett er 29. janúar 2002, er veiði í Berufjarðará ekki metin til verðs og í kaupsamningi frá 7. ágúst 2002 er hið selda tilgreint samkvæmt útprentun Fasteignamats ríkisins frá 6. ágúst 2002. Silungsveiði í Berufjarðará er ekki tilgreind meðal hins selda og í samningnum er ekki finna nein ákvæði um hlunnindi sem fylgja eiga jörðinni, hvorki veiði í ám né annars konar veiðihlunnindi. Þrátt fyrir þetta er málatilbúnaður stefnanda og kröfur á því reistar að bæði seljandi og fasteignasala sú, sem annaðist milligöngu sölunnar, hafi upplýst stefnanda um að veiði í Berufjarðará fylgdi jörðinni, en svo hafi ekki verið samkvæmt dómi Hæstaréttar og því hafi stefnandi orðið fyrir tjóni. Upplýst er í málinu að eigendur Berufjarðar hafi skömmu eftir að jörðin Melshorn var auglýst til sölu gert athugasemdir við auglýsinguna að því leyti að veiði í Berufjarðará fylgdi ekki í sölunni. Samkvæmt upplýsingum vitnisins Ó-kk-ef G-kk-ef fór B-kk-nf bróðir hans til stefndu S-kvk-ef R-kvk-ef og greindi henni frá þessu. Ennfremur talaði B-kk-nf bróðir hans við fasteignasöluna og lét vita af því að auglýsingin væri röng. Þá kvaðst Ó-kk-nf hafa farið á skrifstofu Djúpavogshrepps og talað þar við stefnanda og þá sagt honum að hann fengi aldrei að veiða í ánni. Mun þetta hafa verið nokkrum dögum eftir að auglýsingin birtist í blaðinu Dagskránni.

Framangreindar upplýsingar, sem ekki hafa verið hraktar með neinum haldbærum gögnum, lágu fyrir skömmu eftir að jörðin var boðin til sölu og nokkru fyrir undirritun kaupsamnings um Melshorn 7. ágúst 2002. Var kaupsamningurinn gerður að undangengum ágreiningi milli stefnanda og eigenda Berufjarðar, bréfum til Djúpavogshrepps vegna forkaupsréttar og kærumálum í stjórnsýslunni vegna umdeildra aðilaskiptanna að jörðinni, sem upplýst er að frestuðu endanlegum frágangi á sölunni til stefnanda. Þannig lá fyrir vitneskja hjá aðilum samningsins og fasteignasölunni um að umdeilt væri að jörðinni Melshorni fylgdi réttur til silungsveiða í Berufjarðará. Meðal þessara upplýsinga er skrifleg tilkynning Ó-kk-ef og B-kk-ef G-kk-ef og J-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef í bréfi dagsettu 20. maí 2002 til Fasteigna- og skipasölu Austurlands, en afriti til stefnanda og stefndu S-kvk-ef R-kvk-ef, um að ágreiningsmál varðandi auglýsingu og sölu á Melshorni hafi orðið til þess að leitað hafi verið eftir lögfræðiáliti varðandi nokkur atriði sem tengist málinu. Þrátt fyrir vitneskju um þetta gekk stefnandi til samninga við stefndu S-kvk-þf R-kvk-þf um kaup á jörðinni án nokkurs fyrirvara um ágreininginn og verður stefnandi að bera hallann af því. Hafa verður í huga að stefnandi er fæddur og uppalinn á Djúpavogi, í næsta nágrenni við Melshorn. Þá gegndi stefnandi starfi sveitarstjóra Djúpavogshrepps á árunum 1986-2002 og mátti því vera kunnugt um það hvaða hlunnindi fylgja jörðum á svæðinu. Það er mat dómsins að stefnandi geti ekki borið það fyrir sig við þessar aðstæður að jörðin Melshorn hafi verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda var honum eða mátti vera kunnugt um ágreining um eignarrétt að veiðinni í Berufjarðará. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann vissi um eða mátti vita um við gerð kaupsamnings. Breytir þá engu þótt stefnda S-kvk-nf R-kvk-nf kunni að hafa greint frá því að jörðinni fylgdi veiði í Berufjarðará eða að stefndi H-kk-nf hafi tilgreint slíka veiði í upphaflegu söluyfirliti, enda var það skýrlega leiðrétt skömmu síðar á grundvelli athugasemda og í tæka tíð fyrir gerð kaupsamnings. Þá gátu framangreind tilvitnuð orð vitnisins Ó-kk-ef G-kk-ef ekki gefið stefnanda, sem er kunnugur staðháttum á svæðinu, annað en tilefni til að athuga nánar um það hver var raunverulegur eignarréttur jarðarinnar að þessu leyti áður en hann undirritaði kaupsamning um jörðina. Að mati dómsins telst nægilega sannað að stefnanda hafi verið kunnugt um það þegar hann keypti jörðina Melshorn að óvissa væri um það og ágreiningur við eigendur jarðarinnar Berufjarðar hvort jörðin Melshorn ætti veiðirétt í Berufjarðará. Samkvæmt þessu verður að sýkna stefndu af kröfum stefnanda um skaðabætur vegna þess að veiðiréttur í Berufjarðará fylgdi ekki jörðinni Melshorni.

Af hálfu stefnanda er byggt á því að stefndi H-kk-nf hafi sýnt af sér gáleysi við sölu Melshorns og beri ábyrgð á því tjóni sem stefnandi varð fyrir af þeim sökum að upplýsingar í auglýsingu um jörðina hafi verið rangar. Þá hafi hann ekki gert tilraun til þess að athuga hvort upplýsingarnar stæðust eins og honum hafi borið að gera. Fyrir liggur eins og fram er komið að stefndi H-kk-nf G-kk-nf skráði upplýsingar um jörðina í sölukerfi fasteignasölunnar og útbjó því söluyfirlit eins og honum bar að gera samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja og skipasölu og reglugerð um samninga um söluþóknun fasteignasala og söluyfirlit nr. 93/1998. Ennfremur liggur fyrir að söluyfirlitið var leiðrétt á grundvelli athugasemda um að jörðin hefði ekki veiðirétt í Berufjarðará. Ekki þykir breyta neinu í þessu sambandi þó að ekki hafi verið upplýst hvaða dag gerð var breyting á söluyfirlitinu, enda kveðst stefnandi ekki hafa séð söluyfirlit fyrir eignina og byggir því ekki á því að það hafi haft að geyma rangar upplýsingar um veiðiréttinn, heldur á því að stefndi H-kk-nf hafi ekki útbúið söluyfirlit fyrir jörðina og því ekki uppfyllt lagaskyldu sína að því leyti. Að mati dómsins verður ekki annað séð en að stefndi H-kk-nf hafi uppfyllt skilyrði tilvitnaðra laga og reglugerðar sem þá giltu og verður ekki séð að hann hafi sýnt af sér gáleysi í störfum sínum sem löggiltur fasteignasali við sölu jarðarinnar. Verða stefndu H-kk-nf og Fastaust ehf. sýknuð af kröfum stefnanda um skaðabætur í málinu.

Stefnandi hefur í málinu einnig krafið stefndu um skaðabætur vegna óbeins tjóns sem hann telur sig hafa orðið fyrir vegna málareksturs eigenda jarðarinnar Berufjarðar. Er þá átt við málskostnað sem stefnandi var dæmdur til að greiða gagnaðilum sínum með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 239/2007, 1.000.000 krónur og kostnaður við öflun matsgerðar til að meta verðmæti veiðiréttarins í Berufjarðará, sem ekki fylgdi Melshorni, 428.595 krónur. Vísar stefnandi um skaðabótaskyldu stefndu til 59. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup en þar segir að skaðabætur sem krafist er af samningsaðila vegna vanefnda skuli svara til þess fjárhagslega tjóns sem hann hefur orðið fyrir vegna þeirra. Þetta eigi þó aðeins við um tjón sem sá sem ábyrgð ber hafi með sanngirni getað séð fyrir sem sennilegar afleiðingar vanefnda. Þá er í 2. mgr. greinarinnar afmarkað hvað teljist til óbeins tjóns og vísar stefnandi til b-liðar þar sem nefnt er tjón sem rekja megi til þess að fasteign kemur ekki að þeim notum sem með réttu var stefnt að. Í samræmi við framangreinda niðurstöðu dómsins um sýknu af kröfu stefnanda um skaðabætur fyrir beint tjón stefnanda á þeim grundvelli að stefnandi hafi vitað eða mátt vita um ágreining þann sem var til staðar um rétt Melshorns til silungsveiða í Berufjarðará, verða stefndu sýknuð af kröfu stefnanda um bætur vegna málskostnaðar og matskostnaðar. Þá verður heldur ekki séð að slíkur kostnaður falli undir 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Það athugast að kostnaður stefnanda við öflun matsgerðar er málskostnaður samkvæmt e-lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Sýknukrafa stefndu er öðrum þræði byggð á tómlæti. Í 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sé kveðið á um að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynni seljanda ekki innan sanngjarns frests um eðli og umfang vanefndar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Stefnda, S-kvk-nf R-kvk-nf, byggir á því að fimm árum eftir afhendingu eignar hafi kaupandi glatað rétti til senda slíka tilkynningu. Þá byggja stefndu H-kk-nf og Fastaust ehf. á því að ákvæði 48. gr. nefndra laga nr. 40/2002 eigi að leiða til þess að krafa stefnanda á hendur stefndu sé fallin niður fyrir tómlæti. Stefnandi mótmælti þessum sjónarmiðum stefndu við munnlegan flutning málsins og benti á að fyrst þegar fyrir lá niðurstaða Hæstaréttar um að jörðinni Melshorni fylgi ekki veiðiréttur hafi stefnandi haft tilefni til að tilkynna stefndu um að hann ætlaði að bera fyrir vanefndina. Á þessi sjónarmið stefnanda verður ekki fallist.

Ekki er deilt um það með aðilum að stefnandi hafi fengið jörðina afhenta á umsömdum degi samkvæmt 6. gr. í kaupsamningi um jörðina, eða 1. september 2002. Þá liggur ennfremur fyrir að stefnandi tilkynnti ekki stefndu um ætlaða skaðabótaskyldu vegna vanefnda og boðaði málaferli til heimtu skaðabóta fyrr en með bréfi dagsettu 14. apríl 2008. Miðað við framangreinda niðurstöðu um að stefnanda hafi verið kunnugt um það nokkrum dögum eftir að jörðin Melshorn var auglýst til sölu, að veiðirétturinn væri umdeildur, bar stefnanda í samræmi við ákvæði 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að gera stefndu, S-kvk-þgf R-kvk-þgf, sem seljanda jarðarinnar, grein fyrir því að hann myndi bera fyrir sig þá vanefnd að veiðiréttur í Berufjarðaá fylgdi ekki með í kaupunum, yrði sú raunin, vegna vitneskju sinnar um þau umdeildu eignarréttindi, ekki síst í ljósi þess að umræddur veiðiréttur var ákvörðunarástæða hans fyrir því að kaupa jörðina. Verður að fallast á það með stefndu S-kvk-þgf R-kvk-þgf að réttur stefnanda til að bera vanefndina fyrir sig hafi verið fallinn niður fyrir tómlæti, sbr. 2. mgr. 48. gr. nefndra laga nr. 40/2002 þegar stefnandi tilkynnti henni í apríl 2008 að hún bæri mögulega skaðabótaábyrgð á því með Fasteigna- og skipasölu Austurlands ehf. að veiðirétturinn fylgdi ekki jörðinni, enda verður að telja að stefnandi hafi haft mörg tilefni og tækifæri til að tilkynna stefndu fyrr um þessa ætluðu vanefnd.

Samkvæmt framanröktu verður niðurstaða dómsins sú að stefndu eru sýkn af kröfum stefnanda. Með vísan til þess og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnanda gert að greiða stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 600.000 krónur til stefndu S-kvk-ef R-kvk-ef og 250.000 krónur til hvors stefndu, H-kk-ef G-kk-ef og Fastaust ehf. Hefur verið tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest, en dómari og aðilar töldu ekki þörf á að málið yrði flutt á ný.

Dómsorð:

Stefndu, S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf, H-kk-nf G-kk-nf og Fastaust ehf. eru sýkn af kröfum stefnanda, Ó-kk-ef Á-kk-ef R-kk-ef.

Stefnandi greiði stefndu S-kvk-þgf R-kvk-þgf J-kvk-þgf 600.000 krónur í málskostnað og 250.000 krónur til hvors stefnda, H-kk-ef G-kk-ef og Fastaust ehf.

J-kk-nf H-kk-nf.