E-1337/2005

Mál þetta var annars vegar höfðað 9. júní 2005, en hins vegar 1. mars 2007. Málin voru sameinuð, í samræmi við sameiginlega ósk aðila, í þinghaldi 15. maí 2007 með heimild í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, enda horfði það til hagræðis þar sem ljóst var að sakarefni málanna voru nátengd og sönnunarfærsla með sama hætti í þeim báðum. Var málið tekið til dóms að lokinni aðalmeðferð 3. september 2007. Nánar verður gerð grein fyrir meðferð málsins í sérstökum kafla hér á eftir, en til hagræðis verða málsaðilar nefndir aðalstefnendur og gagnstefnendur og um sakarefni vísað til aðalsakar og gagnsakar í dómi þessum.

Aðalstefnendur eru D-kk-nf Þ-kk-nf og P-kvk-nf S-kvk-nf P-x-x, bæði til heimilis að Tungumel 20, Reyðarfirði.

Gagnstefnandi er Þ-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf, Fjallalind 106, Kópavogi.

Aðalstefnendur krefjast þess að gagnstefnandi verði dæmdur til að greiða þeim 2.637.100 krónur með dráttarvöxtum, skv. III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 1. maí 2005 til greiðsludags, þannig að dráttarvextir leggist við höfuðstól á tólf mánaða fresti, í fyrsta sinn 1. maí 2006. Þá er krafist málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Gagnstefnandi krefst í aðalsök sýknu og málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess aðallega að aðalstefnendur verði óskipt dæmd til þess að greiða honum 7.621.177 krónur með dráttarvöxtum skv. III., IV. og V. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. febrúar 2006 til greiðsludags. Til vara að aðalstefnendur verði óskipt dæmd til að greiða honum 7.396.177 krónur auk dráttarvaxta eins og í aðalkröfu. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts. Loks gerir hann þá kröfu að aðalstefnendur verði dæmd til að gefa út fyrirvaralaust afsal fyrir fasteigninni að Fjallalind 106, Kópavogi, að viðlögðum 30.000 króna dagsektum.

Aðalstefnendur krefjast aðallega sýknu í gagnsök en til vara að dómkröfur gagnstefnanda verði lækkaðar verulega. Þá krefjast þau málskostnaðar, án tillits til málsúrslita, með álagi, auk virðisaukaskatts, í samræmi við hagsmuni málsins, vinnu málflytjanda og annan kostnað af málinu.

I.

Í máli þessu liggur fyrir að gagnstefnandi keypti af aðalstefnendum fasteignina að Fjallalind 106, Kópavog og er kaupsamningur dagsettur 2. september 2004. Kaupverðið var 28.300.000 krónur sem greiðast átti með nánar tilgreindum hætti. Lokagreiðslu að fjárhæð 2.637.100 krónur skyldi inna af hendi 1. maí 2005. Hélt gagnstefnandi eftir nefndri lokagreiðslu kaupsamnings og krefur aðalstefnendur að auki um bætur/afslátt vegna galla sem hann telur vera á fasteigninni. Aðalstefnendur krefja gagnstefnanda hins vegar um greiðslu nefndra eftirstöðva kaupverðs.

Rétt þykir að gera hér í upphafi grein fyrir meðferð máls þessa fyrir dómi. Aðalstefnendur höfðuðu aðalsök í máli þessu 9. júní 2005 og kröfðu gagnstefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi, en gagnstefnandi krafðist sýknu. Á dómþingi 11. maí 2005 hafði G-kk-nf T-kk-nf, ráðgjafaverkfræðingur, verið dómkvaddur að kröfu gagnstefnanda til að meta nánar tilgreind atriði varðandi fasteignina og er matsgerð hans dagsett 7. janúar 2006. Gagnstefndi þingfesti þann 1. febrúar 2006 „gagn- og sakaukastefnu“ þar sem hann krafði aðalstefnendur um greiðslu bóta vegna galla á fasteigninni og beindi að auki kröfum að nafngreindum byggingastjóra hússins og stefndi tryggingafélagi hans til réttargæslu. Að kröfu „gagn- og sakaukastefndu“ var málinu vísað frá dómi með úrskurði 20. júní 2006. Að því er gagnstefndu varðaði var frávísunin byggð á því að frestur sem mælt er fyrir um í lokamálslið 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 hafi verið liðinn er gagnsök var höfðuð. Þá þótti krafan einnig vanreifuð. Með stefnu þingfestri 6. september 2006 hafði gagnstefnandi að nýju uppi sömu kröfu og áður hafði verið vísað frá, vegna umræddra fasteignaviðskipta, og krafðist þess að það mál yrði sameinað hinu eldra máli. Vegna forfalla þess dómara sem farið hafði með málin fram að þessu var þeim úthlutað að nýju til þess dómara sem nú fer með þau. Með úrskurði 16. nóvember 2006 var kröfu aðalstefnenda um frávísun síðastnefnds máls hafnað og voru málin að því loknu sameinuð í þinghaldi sama dag með heimild í b. lið 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 gegn mótmælum aðalstefnenda og frestað til aðalmeðferðar 6. desember 2006. Með bréfi 17. nóvember 2006 lýsti lögmaður aðalstefnenda að hann hyggðist í upphafi aðalmeðferðar hafa uppi mótmæli gegn því að gagnstefnandi leiddi fyrir dóminn nánar tilgreind vitni. Var aðalmeðferð því frestað í ljósi þessa og hinn 6. desember var málið flutt og tekið til úrskurðar um þennan ágreining. Var boðað til uppkvaðningar úrskurðar þann 19. desember 2006 en útivist varð af hálfu lögmanns gagnstefnanda í því þinghaldi. Var gagnsök því felld niður en aðalstefnanda gefinn frestur til að leggja fram sókn í aðalsök til 8. janúar 2007. Þann 15. janúar 2007 óskaði lögmaður gagnstefnanda eftir endurupptöku málsins þar sem hann hefði haft lögmæt forföll í nefndu þinghaldi 19. desember. Var þeirri málaleitan hafnað með úrskurði 22. janúar 2007 og var sá úrskurður staðfestur með dómi Hæstaréttar 12. febrúar 2007 í máli nr. 52/2007. Dómur var kveðinn upp í málinu 21. febrúar 2007 þar sem fallist var á kröfur aðalstefnenda. Óskaði gagnstefnandi eftir endurupptöku málsins og var fallist á þá endurupptökubeiðni með úrskurði 28. mars 2007. Þann sama dag þingfesti gagnstefnandi enn á ný mál á hendur aðalstefnendum með sömu dómkröfum og í fyrri málum. Að sameiginlegri ósk aðila sameinaði dómari málin í þinghaldi 15. maí 2007 eins og fyrr er rakið.

Með heimild í 4. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991 var tekin skýrsla af dómkvöddum matsmanni, G-kk-þgf T-kk-þgf, á dómþingi 30. ágúst 2007, en aðalmeðferð málsins fór fram 3. september 2007. Í upphafi aðalmeðferðar var gengið á vettvang.

Við aðalmeðferð var tekin aðilaskýrsla af aðalstefnanda D-kk-þgf Þ-kk-þgf og gagnstefnanda. Þá gáfu vitnaskýrslu E-kvk-nf Þ-kvk-nf, systir aðalstefnanda D-kk-ef, G-kk-nf S-kk-nf, málarameistari, K-kk-nf O. Z-x-x, múrari, K-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf, smiður, G-kk-nf K-kk-nf J-kk-nf, húsasmíðameistari, S-kk-nf Á-kk-nf, múrarameistari og G-kk-nf L-kk-nf K-kk-nf.

II.

Verða nú raktir málavextir eins og þeir birtast í gögnum málsins og skýrslum aðila og vitna.

Í málinu liggur fyrir gagntilboð aðalstefnenda til gagnstefnanda og nafngreinds manns. Ber það með sér að gagnstefnandi hafi samþykkt það 24. ágúst 2004. Þá liggur fyrir kaupsamningur 2. september 2004. Er kaupverð það sama og greinir í gagntilboði en greiðslufyrirkomulag nokkuð annað, en sá mismunur skiptir ekki máli fyrir sakarefni málsins. Þá er gagnstefnandi einn tilgreindur kaupandi í kaupsamningi. Bar samkvæmt kaupsamningi að greiða kaupverðið 28.300.000 krónur með þeim hætti að við undirritun samningsins átti að greiða 1.500.000 krónur, 20.762.900 krónur með nánar tilgreindri ráðstöfun hluta af fasteignaláni, 700.000 krónur 1. október 2004, 2.700.000 krónur 1. febrúar 2005 og lokagreiðslu að fjárhæð 2.637.100 krónur átti að greiða 1. maí 2005. Afhendingardagur eignarinnar er sagður 2. september 2004. Í kaupsamningi kemur fram eftirfarandi texti undir liðnum lýsing eignar: Einbýlishúsið nr. 106 við Fjallalind í Kópavogi, merkt 01-0101, ásamt bílskúr merktum 01-0102 og öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum. Um kvaðir er vísað til lóðarleigusamnings á skjali nr. 437-A-003038/1999. Þá er tekið fram að húsaleigusamningi hafi verið þinglýst við nafngreinda konu um íbúð á jarðhæð sem gildi frá 1. júlí 2004 til 1. júlí 2005 og að kaupandi yfirtaki skuldbindingu vegna samningsins.

Í söluyfirliti, sem fyrir liggur í málinu, kemur meðal annars fram skráning eignarinnar samkvæmt skrá Fasteignamats ríkisins og er íbúð þar sögð 167,6 fermetrar og bílskúr 32,1 fermetri. Í texta með nánari lýsingu eignarinnar kemur fram eftirfarandi lýsing:

„Valhöll fasteignasala [...] kynnir nánast fullbúið 242 fm einbýli á tveimur hæðum, innbyggður 32,1 fm bílskúr. Í dag eru tvær íbúðir í húsinu. Aukaíbúðin er um 40 fm og skiptist í stofu, opið eldhús með ljósri innréttingu, baðherbergi með sturtu og parketlagt svefnherbergi. Aðalíbúðin skiptist í flísalagða forstofu með fatahengi. Hol, flísalagt þvottahús, gott barnaherbergi og innangengt í bílskúr. Í holi er stigi upp á efri hæð, þar eru góðar stofur útgangur frá stofu út í garð, hátt til lofts viður í loftum. Eldhús með vandaðri viðarinnréttingu og góðum tækjum, góður borðkrókur, búr innaf eldhúsi. Hjónaherbergi með skáp, þar er líka útgangur út í garðinn. Tvö góð barnaherbergi. Gott baðherbergi með hornkari flísar á gólfi (gluggi á baði). Gólfefni: parket og flísar á flestum gólfum. Frá forstofu á neðri hæð er gengið í 2ja herbergja íbúð. Lýsing: Stofa, opið eldhús með ljósri innréttingu, baðherbergi með sturtu, parketlagt svefnherbergi. Húsið er vel staðsett í lokaðri götu, glæsilegt útsýni er frá efri hæðinni. Húsið er laust fljótlega.“

Ágreiningslaust er að gagnstefnandi skoðaði húsið áður en kaup áttu sér stað, en ágreiningur er um það hvað fór aðilum á milli við þá skoðun.

Í aðilaskýrslu aðalstefnanda, D-kk-ef, kemur fram að bygging hússins hafi hafist 1999. Kvað hann að þegar hann hafi sett eignina á sölu hafi byggingarstig hennar verið einhversstaðar á milli „fokheldis og fullbúins“ húss. Kvað hann verðlagningu hússins hafa verið í samræmi við þetta byggingarstig. Kvaðst hann hafa gert athugasemdir við fasteignasölu varðandi orðalag söluyfirlits, í fyrsta lagi varðandi það orðalag að eignin hafi átt að vera „nánast fullbúin“, í öðru lagi vegna fullyrðingar í söluyfirliti um að viður væri í loftum og í þriðja lagi hafi honum þótt að skýrara þyrfti að vera hvað væri íbúðarrými og hvað lagnarými. Hann hafi sent tölvubréf á fasteignasölu með þessum athugasemdum, en ekki fengið nein viðbrögð.

Að sögn D-kk-ef skoðaði gagnstefnandi húsið einu sinn í fylgd hans og einu sinni í fylgd systur hans, vitnisins E-kvk-ef. Kvaðst D-kk-nf hafa gengið með Þ-kk-þgf um allt húsið og sýnt honum og hafi E-kvk-nf, systir hans einnig verið þar. Kvað hann þessa skoðun hafa staðið í um 25 til 30 mínútur. D-x-x kvaðst aðspurður hafa farið sérstaklega yfir þau atriði með Þ-kk-þgf sem hann taldi að ekki væru í samræmi við söluyfirlit. Þá hafi hann hvatt Þ-kk-þf til að skoða húsið sérstaklega með tilliti til þess hvað eftir væri að gera. Hafi hann talið þetta nauðsynlegt þar sem ljóst hafi verið að umtalsverð vinna væri eftir til að fullklára húsið og að hans mati nauðsynlegt að væntanlegur kaupandi gerði sér grein fyrir þessu.

Þá kvað D-x-x að skýrsla B-kk-ef M-kk-ef hafi komið honum verulega á óvart þar sem allt það sem þar hafi komið fram hafi verið atriði sem hann hafi talið að hann hefði talað um við Þ-kk-þf.

D-x-x kvað aðspurður ekki kannast við að gluggar hafi lekið meðan hann hafi búið í húsinu og taldi að það hlyti að hafa verið átt við gluggana eftir afhendingu hússins með einhverjum þeim hætti að leitt hafi til leka. Þá kvað hann að gengið hafi verið frá vatnsbrettum við glugga í samræmi við fyrirmæli framleiðanda þeirra glugga sem notaðir hafi verið. D-x-x kvaðst hafa upplýst Þ-kk-þf um að þörf væri að sílanbaða múr hússins, en einnig að múrhúðun hafi ekki verið lokið í kring um glugga á aukaíbúð. Þá hafi hann einnig upplýst um að gluggar ættu til að „gráta“ í ákveðnum vindáttum og hafi bent honum á sílantaum við tiltekinn glugga sem átt hafi að koma í veg fyrir þetta. Hann kvaðst hafa upplýst Þ-kk-þf um að íbúð á neðri hæð væri ósamþykkt og einnig að festa þyrfti þakklæðningu betur og að þakkantur væri siginn. Þá hafi einnig verið upplýst um að lokaúttekt ætti eftir að fara fram.

Í aðilaskýrslu sinni kvað gagnstefnandi Þ-kk-nf að þegar hann hefði skoðað húsið hefði verið „opið hús“ og því fleiri að skoða en hann. Kvaðst Þ-kk-nf hafa skoðað í fylgd konu sinnar. Hann hafi skoðað umhverfið og farið inn í öll herbergi og hafi talað við aðalstefnanda D-kk-ef. Kvaðst hann hafa talað eitthvað við D-kk-þf og mundi eftir því að þeir hafi talað um þakkant hússins og að það þyrfti að sílanbera múrhúðun, annað hafi ekki komið fram um ástand hússins í þeirra samtali. Hafi hann spurt D-kk-þf um verðhugmyndir hans fyrir húsið og hvort honum hefðu borist tilboð. D-x-x hafi sagt tilboð vera í gangi. Vegna markaðsaðstæðna sem verið hafi á þessum tíma hafi Þ-kk-nf ekki viljað hika og hafi haldið beint á fasteignasölu og gert tilboð. Hafi hann á fasteignasölunni séð söluyfirlit og hafa kynnt sér efni þess. Nánar aðspurður kvaðst hann ekki hafa séð annað en að söluyfirlit hafi stemmt við það sem hann hafi séð af húsinu. Hann kvaðst hafa skoðað húsið aftur en það hafi verið eftir að hann hafi samþykkt gagntilboð. Þá hafi hann hitt fyrir systur D-kk-ef, vitnið E-kvk-þf Þ-kvk-þf og hafi hún opnað fyrir honum. Aðspurður um starf sitt hjá Spöng ehf. kvaðst Þ-kk-nf hafa unnið frá fyrirtækinu frá árinu 2000, fyrst við vélsmíði en í seinni tíð á vélum við jarðvegsvinnu. Hann hafnaði því að hann gæti talist sérfróður um húsbyggingar eða að hann hefði áður gert upp húsnæði. Sérstaklega aðspurður kvað Þ-kk-nf að hann hefði ekkert verið upplýstur um að viðarlíki væri í loftaklæðningu eða að íbúð á neðri hæð væri ósamþykkt, hvorki af D-kk-þgf né af systur hans, vitninu E-kvk-þgf. Nánar aðspurður um það hvernig húsið hefði komið honum fyrir sjónir kvaðst hann hafa talið þetta nánast fullbúna eign og að hann hefði talið að einungis væri eftir lítils háttar frágangsvinna, en ekkert stórvægilegt. Þá kvað hann að honum hefði litist mjög vel á staðsetningu hússins, með tilliti til skólasóknar barna sinna. Hann kvaðst eftir afhendingu hússins hafa hafið undirbúning að því að geta flutt inn í húsið og að hafa ráðið sér iðnaðarmenn til starfa. Þegar þeir iðnaðarmenn hafi tekið til starfa hafi þeir komið að máli við hann og bent honum á að ekki væri allt með felldu með frágang hússins. Hafi hann í framhaldi af því fengið B-kk-þf M-kk-þf til að gera skýrslu og hafi jafnframt látið vita af því á fasteignasölunni að hann teldi ekki allt með felldu með húsið. Viðbrögð við þessu hafi engin verið. Eftir að skýrsla B-kk-ef hafi legið fyrir hafi Þ-kk-nf hitt vitnið E-kvk-þf á fasteignasölunni til að ræða skýrsluna og hafi hugsað sér að leggja til að aðilar færu yfir þessi mál saman. Það fyrsta sem hann hafi fengið að heyra hafi verið að ef það væri eitthvað „vesen“ á honum yrði því mætt af fullri hörku. Aðspurður af lögmanni aðalstefnenda hvers vegna reikningar vegna ætlaðrar vinnu iðnaðarmanna eftir afhendingu hússins en áður en dómkvaddur matsmaður skoðaði það, væru stílaðir á Spöng ehf. en ekki gagnstefnanda sjálfan, kvað hann að Spöng ehf. hefði ákveðið að styrkja hann meðan á málaferlum stæði, en samkomulag væri um að hann greiddi þessar fjárhæðir þegar niðurstaða lægi fyrir í málinu. Kvað hann samning um þetta hafa verið gerðan nokkru eftir að úttektirnar hafi átt sér stað.

Vitnið E-kvk-nf Þ-kvk-nf kom fyrir dóminn, en hún er systir aðalstefnanda D-kk-ef og kom jafnframt fram sem umboðsmaður aðalstefnenda meðal annars við undirritun kaupsamnings og afhendingu húsnæðisins. Lýsti hún því að hún hefði verið viðstödd þegar Þ-kk-nf kom og skoðaði húsið í upphafi og hafi þá hlýtt á samtal hans við D-kk-þf. Hafi hún verið stödd þarna til að hjálpa aðalstefnendum að taka til þar sem til hafi staðið að það yrði opið hús. Hafi fólk komið fyrr en áætlað var og þar á meðal Þ-kk-nf. Kvað hún D-kk-þf hafa farið með Þ-kk-þgf um allt húsið og lýst nákvæmlega fyrir honum hvað væri eftir að gera og hvað honum fyndist ekki nógu vel gert. Hafi hún furðað sig á því hve nákvæmur D-kk-nf hafi verið í lýsingum sínum. Nánar aðspurð kvað hún D-kk-þf hafa farið nákvæmlega yfir þau atriði sem getið sé um í matsbeiðni en hún kvaðst þekkja gögn málsins nokkuð vel. Næst kvaðst hún hafa hitt Þ-kk-þf við undirritun kaupsamnings. Bar hún um að þegar sölumaður á fasteignasölu hafi brugðið sér fram til að ljósrita hafi hún beðið með Þ-kk-þgf og hafi þau tekið tal saman um húsið og hafi þá komið fram hjá Þ-kk-þgf hversu ánægður hann væri með að hafa fengið þetta hús og hafi hann einnig lýst ánægju með hvað mikið væri eftir því þá gætu hann og kona hans gert þetta meira að sínu. Hann hafi einnig nefnt að hann þyrfti að flýta sér að fara að sílanbera húsið, að baðið væri eftir, pallurinn væri eftir, þakskyggnið væri ófrágengið og svo framvegis. Þau hafi talað um bílskúrinn sem hafi verið algerlega hrár að innan og þá hafi hann einnig minnst á að það ætti eftir að greiða af einhverju útgröfnu rými. Hann ætlaði að fá íbúðina á neðri hæðinni samþykkta og ætlaði meðal annars að skipta þar um eldhúsinnréttingu. Einnig hafi komið fram hjá Þ-kk-þgf að hann væri að vinna hjá byggingaverktaka og henni hafi komið það svo fyrir sjónir að hann þekkti vel til húsbygginga. Hún kvað Þ-kk-þf ekki hafa gert neinar athugasemdir við söluyfirlit, en staðfesti að ritað hefði verið undir söluyfirlitið sem hluta af kaupsamningi. E-kvk-nf kvaðst næst hafa hitt Þ-kk-þf þegar hann hafi fengið afhenta lykla en þá hafi þau gengið saman um húsið. Hún kvað Þ-kk-þf hafa komið henni fyrir sjónir eins og hann hafi þekkt vel til hússins og hafi hann í samtölum við hana gjarnan vitnað til upplýsinga sem hann hafi fengið frá D-x-x. Þá kvað hún að ekki hafi verið annað á Þ-kk-þgf að heyra en að honum líkaði mjög vel við húsið. E-kvk-nf kvaðst hafa fengið veður af skýrslu B-kk-ef M-kk-ef þegar sölumaður á fasteignasölu hafi hringt í hana og sagt henni að ná í þessa skýrslu, en hún mundi ekki nákvæmlega hvenær þetta hefði verið. Nánar aðspurð um það hvort henni hefði ekki þótt, sem umboðsmanni aðalstefnenda við kaupsamningsgerð, rétt að setja inn í kaupsamning athugasemdir um það sem ekki stemmdi úr söluyfirliti. Kvaðst hún ekki hafa talið ástæðu til þess enda hefði hún vitað til þess að nákvæmlega hefði verið farið yfir þetta allt í samtölum Þ-kk-ef og D-kk-ef. Þá tók hún fram að hún væri ekki sérfróð um fasteignaviðskipti og hefði talið það frekar í verkahring sölumanns á fasteignasölunni að tryggja að allar upplýsingar kæmu fram sem nauðsynlegar væru.

Meðal gagna málsins er skýrsla sem lýsir ástandsskoðun B-kk-ef M-kk-ef dagsett 22. september 2004. Kemur fram í skýrslunni að skoðun B-kk-ef hafi farið fram 17. þess mánaðar. Aðalstefnendur kannast við að hafa fengið umrædda skýrslu í hendur og að efni hennar hafi verið rætt á fundi á fasteignasölu þeirri er sá um viðskiptin, en ekki liggur fyrir nákvæmlega hvenær þetta var. B-kk-nf gaf ekki skýrslu við aðalmeðferð málsins. Í skýrslunni eru rakin 14 atriði sem skýrsluhöfundur telur ábótavant við byggingu hússins að Fjallalind 106. Er þar í fyrsta lagi gerð athugasemd við að raflagnir séu ekki fullfrágengnar. Í öðru lagi að frágangur við glugga sé ófullnægjandi og að það leki með þeim. Í þriðja lagi að frágangur á þakkanti og skyggni yfir inngangi sé ekki í lagi. Í fjórða lagi að frágangur á útveggjum innanhúss sé með gipsplötum og spónaplötum, en ekki með múrhúðun eins og teikningar sýni. Plötusamskeyti séu víða illa spörsluð og falli ekki saman. Í fimmta lagi að múr hafi verið laus í stigatröppum undir plastparketi. Í sjötta lagi að rými í kjallara sé ósamþykkt en innréttað. Í sjöunda lagi að athugasemd sé gerð við úttekt lagna, m.a. staðsetningu blöndunartækja í eldhúsi og á baði og leggja verði inn leiðrétta teikningu. Í áttunda lagi að frágangi á öllum útveggjum sé ábótavant og spónaplötulistar sem settir hafi verið til að loka einangrun að gluggum hafi nær allir verið skakkir og lausir. Í níunda lagi að gluggar sem settir séu í eftirá séu óþéttir og væri öruggara að yfirfara allar þéttingar með gluggum. Í tíunda lagi að múrhúðun hafi verið laus á vegg í kjallara og hafi dottið af þegar við henni hafi verið hreyft. Í ellefta lagi að múrhúðun utanhúss sé ekki lokið. Eftir sé ílögn í svalagólf og frágangur við glugga sé víða ófullnægjandi. Í 12 lagi að húsið hafi ekki verið sílanbaðað og því sé múrinn opinn fyrir vatni og sprungur hafi myndast í vatnsbrettum utanhúss, sem sett hafi verið í kítti, en nauðsynlegt sé að endurgera vatnsbrettin á húsinu og lagfæra frágang. Í þrettánda lagi að víða megi sjá ófagleg vinnubrögð við frágang innanhúss, svo sem við flísalögn á baði, frágang á loftaklæðningu og klæðningu útveggja. Loftaklæðningu sé ekki rétt deilt út þótt ekki sé rétt hún teljist ekki fullnægjandi hvað frágang snerti. Við hurð á baði nái ekki allar flísar undir geretti og kítti í horn sé illa unnið. Í fjórtánda lagi að við skoðun á húsinu sé ljóst að mikil vinna sé fólgin í því að gera húsið viðunandi hvað frágang snerti. Kostnaður sem kaupandi verði fyrir hafi að mati skýrsluritara ekki allur verið fyrirséður við sjónskoðun, en þó sé ljóst að sum atriði hafi verið auðséð.

Óumdeilt er í málinu að iðnaðarmenn á vegum gagnstefnanda hófu vinnu í húsinu fljótlega eftir afhendingu. Liggja fyrir í málinu reikningar stílaðir á Spöng ehf. og krefur gagnstefnandi aðalstefnendur um greiðslu á fjárhæð reikninganna.

Í fyrsta lagi er reikningur dagsettur 30. september 2004 að fjárhæð 77.265 krónur frá Múr og menn ehf. Meðfylgjandi reikningnum er vinnuseðill þar sem lýst er samtals 17 klukkustunda vinnu í september 2004. Þann 15. er sagður pússaður veggur með hurð á 1. hæð, þann 17. sagt borað í lausa gamla ílögn í stiga á milli hæða. Fyllt hafi verið með epoxy, þ.e. límt niður. Einnig pússað í skemmdir. Þann 23. hafi verið hreinsaðir og rappaðir veggir á baði 1. hæðar. Þann 24. hafi veggir á baði verið réttir af og pússaðir og loks hafi þann 27. verið neglt á og pússaðir gluggakantar á baði. Vitnið K-kk-nf O. Z-x-x, múrari, staðfesti að hann væri fyrirsvarsmaður og eigandi umrædds fyrirtækis og hafi gefið út viðkomandi reikning vegna vinnu við Fjallalind 106. Kvaðst hann hafa brotið niður múrhúð og múrað að nýju inni á baði en múr hafi verið laus í sér og taldi hann að það stafaði af því að bindilag hafi vantað undir múrhúðina. Þá kvað hann hafi gert við stiga með því að bora í lausa múrhúð og sprauta epoxy í götin til að festa múrhúðina, þar sem ílögnin hafi öll verið laus.

Í öðru lagi er reikningur dagsettur 28. október 2004 vegna málningarvinnu, ásamt fylgiblaði, að fjárhæð 559.880 krónur. Reikningurinn er stílaður á Spöng ehf. Á fylgiskjali með reikningnum kemur fram að unnir hafi verið 147 tímar og er verkinu lýst með eftirfarandi hætti: „Vinna niður spartlanir og viðgerðir á gipsveggjum vegna verulegrar vankunnáttu á viðgerðar og spartlvinnu á gipsveggjum og pússuðum flötum. Víða hefur ekki verið grunnað undir málningu og var því þörf á að skafa burt málningu, spartla og endurmála. Skafa og hreinsa burt ónýta pússningu í stigagangi og gangi, kanthring á gólfi, stigakjálka og stigabak, spartla upp og móta, afrétta og byggja upp steinkanta, kjálka og stigabak vegna ónýtrar pússningar og grunna. Endurspartla gipsveggi frá grunni og grunnmála. Spartla alla kanta í gluggum og hurðum (nýtt) ásamt sumum úthornum veggja vegna áfellu og járnskipta. Vitnið G-kk-nf S-kk-nf málarameistari staðfesti að umræddur reikningur og fylgiblað hans væri frá honum komið og lýsti vinnu sem framkvæmd hefði verið á Fjallalind 106. Kvað hann að þurft hefði að hreinsa burt pússningu og múra að nýju áður en hann hafi getað byrjað. Gipsplötur hafi verið þannig að það hafi annaðhvort vantað spartl í öll samskeyti eða að ekki hefði verið grunnað þannig að hreinsa hafi þurft málninguna af og hafi hún fallið af í flögum. Öll spartlvinna sem fyrir hafi verið hafi verið illa unnin.

Í þriðja lagi er reikningur K.J. Parketþjónustunnar ehf. dagsettur 14. október 2004 og er hann sagður vegna vinnu við parketlögn, slípun og lökkun samkvæmt tilboði. Fjárhæð reikningsins er 239.996 krónur. K-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf gaf skýrslu og kom fram að umræddur reikningur væri vegna vinnu hans við að parketleggja stiga milli hæða að Fjallalind 106. Kvað hann múr hafi verið lausan á stiganum og að múrari hafi verið fenginn til að lagfæra það áður en hann parketlagði stigann.

Í fjórða lagi liggja fyrir í málinu 15 reikningar fyrir ýmsar vöruúttektir annars vegar hjá Byko hf. og hins vegar Húsasmiðjunni hf. samtals að fjárhæð 127.036 krónur.

Samtals nema fjárhæðir þeirra reikninga sem að framan eru raktir 1.004.177 krónum, sem er krafa gagnstefnanda vegna lagfæringar á ætluðum göllum á fasteigninni áður en dómkvaddur matsmaður framkvæmd skoðun sína á eigninni.

Í málinu liggur fyrir bréf gagnstefnanda til aðalstefnenda dagsett 1. febrúar 2005 þar sem hann lýsir tilteknum göllum sem hann telur vera á húsinu og gerir kröfum um að aðalstefnendur greiði í það minnsta þrjár milljónir króna af viðgerðarkostnaði. Í svarbréfi lögmanns aðalstefnenda 16. mars er því hafnað að húsið sé haldið göllum. Einnig liggja fyrir í málinu bréf gagnstefnanda til lögmanns aðalstefnenda 28. mars og bréf lögmanns aðalstefnenda til gagnstefnanda dags. 4. maí þar sem skorað er á hann að greiða lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi með gjalddaga þann 1. sama mánaðar.

Matsbeiðni gagnstefnanda er móttekin í Héraðasdómi Reykjaness 20. apríl 2005 og G-kk-nf T-kk-nf, ráðgjafaverkfræðingur, var dómkvaddur til að framkvæma hið umbeðna mat á dómþingi 11. maí 2005. Aðalsök í máli þessu varð höfðuð eins og fyrr segir 9. júní 2005, en málið þingfest 22. þess mánaðar.

Matsgerð G-kk-ef er dagsett 7. janúar 2006 og kemur þar fram sú lýsing að fasteignin að Fjallalind 106, landnúmer 175870, sé tveggja hæða steinsteypt einbýlishús. Húsið sé steypt í „Viking“ einangrunarmótum, plata yfir 1. hæð sé steinsteypt. Húsið sé teiknað af B-kk-þgf E-kk-þgf, byggingafræðingi og byggt árið 1999. Eignin hafi verið tekin í notkun „í byggingu“ árið 1999. Samkvæmt samþykktum teikningum sé íbúðarrými efri hæðar 123,5 m² en neðri hæðar 49,5 m² og innbyggð bílageymsla 32,1 m². Á neðri hæð sé auk þess rými, er upphaflega hafi verið nefnt „óráðstafað“ en síðar hafi verið samþykkt breytt skilgreining, þ.e. lagnarými, 38,4 m². Þak hússins sé tvíhalla mænisþak úr timbri með um 16° halla, klætt með bárujárni. Gengið sé inn í íbúð á neðri hæð.

Í matsgerð lýsir matsmaður í sérstöku kafla aðstæðum og ákveðnum þáttum í smíði hússins. Um glugga og ísetningu þeirra greinir að allir gluggar í húsinu séu gerðir úr plastprófílum með galvaniseruðum stálprófílum í kjarna frá þýska fyrirtækinu REHAU. Gluggarnir séu framleiddir hjá Kjarnagluggum sf. í Kópavogi og séu settir í eftirá. Hefðbundin ísetning glugga eftirá merki að í uppsteypu hússins séu mótuð göt í útveggi fyrir gluggana, sem séu nokkuð stærri en ummál glugganna sjálfra. Gluggunum sé síðan komið fyrir í götunum, þeir stilltir af og festir. Þá sé gengið frá þéttingum milli gluggakarms og steypta veggjarins. Loks sé múrað inn að glugganum á hefðbundinn hátt. Hér hafi sýnilega sumsstaðar verið þétt á milli glugga og frauðplasts í plastkubbunum í stað þess að þétta að steyptum fleti. Slíkur frágangur sé óásættanlegur með öllu.

Á sérteikningum af gluggum séu gefin upp heildarmál glugga og deiling á rúðum, en hvergi komi fram úr hvaða efni gluggar skuli vera. Hönnuður hafi engar sérteikningar gert, sem sýni hvernig ganga skuli frá gluggum í útveggjum, hvorki breidd fúgu, tegund eða gerð þéttinga né hvernig frágangi múrhúðunar að gluggum að utanverðu skuli háttað.

Víða í húsinu megi sjá merki um leka með gluggum og virðist leki inn með undirstykki glugga vera algengastur. Ekki sé þó hægt að staðhæfa að lekinn komi eingöngu þessa leið þótt vatn leiti inn undir gluggum. Vatn að utan geti leitað framhjá gölluðum þéttingum, hvort sem er ofan við glugga eða með hliðum þeirra, lekið niður með hliðarkörmum og síðan leitað inn í húsið undir undirstykki glugga.

Glugga eins og hér um ræði, skuli festa með skrúfum í gegnum karma inn í steyptan vegg. Ekki hafi verið unnt að ganga til fullnustu úr skugga um að þessi festingaraðferð hafi verið valin allsstaðar. Gluggar hafi verið stilltir af og þeir síðan festir (til fullnustu) með því að sprauta útþenjandi frauðplasti innan frá á milli glugga og veggjar. Framleiðendur glugganna, Kjarnagluggar sf., vari sérstaklega við þessari festingaraðferð.

Einnig kemur fram í matsgerð að við uppsteypu hússins að Fjallalind 106 hafi þess ekki verið gætt að móta vatnsbretti eða sæti fyrir vatnsbretti. Bendir matsmaður á þá leið til að bæta úr þessu að saga skáa undir glugga og koma fyrir forsteyptum vatnsbrettum.

Um múrhúðun hússins getur matsmaður þess að hann hafi fengið upplýsingar frá múrarameistara hússins um að utan á því væri þýskt múrkerfi frá Steinprýði. Þá er þess getið að húsið standi í miklum halla, þannig að norðurhlið neðri hæðar sé slétt við götu, en á suðurhlið sé neðri hæðin öll niðurgrafin og gengið sé úr stofu út á sólpall í garði af jafnsléttu. Vegna þessa hæðarmunar sé austurgafl hússins að hluta til niðurgrafinn en vesturgafl hins vegar ekki. Þar sem jarðvegsfylling komi að útveggjum hafi ekkert verið gert til að hlífa frauðplasti einangrunarmótanna annað en að settur hafi verið takkadúkur úr plasti utan á veggina, en síðan hafi verið fyllt að. Hafi matsmaður staðreynt þennan frágang þar sem hann hafi komist að til að kanna aðstæður. Vísar matsmaður til þess að leiðbeinandi teikningar Vikinghúsa sýni ótvírætt að setja skuli að minnsta kosti 5 millimetra rapphúð á plastkubbana undir takkadúkinn þar sem fylling komi að útveggjum.

Um múrhúðun að gluggum segir matsmaður að hún hafi verið þannig útfærð að múr hafi allsstaðar gengið út á gluggakarma og sé allur frágangur múrs um gluggana mjög áferðarljótur. Grundvallarregla sé að múr snerti ekki plasthúð glugganna til að valda ekki hugsanlegri ertingu á yfirborði. Annað atriði og enn mikilvægara sé að múra ekki yfir fúguna sjálfa þar sem slíkt útiloki eðlilegt eftirlit og viðhald með þéttingum.

Í matsgerð svarar matsmaður spurningum matsbeiðanda með svofelldum hætti. Eru spurningar úr matsbeiðni teknar orðrétt og síðan gerð grein fyrir niðurstöðu matsmanns um hverja þeirra.

„1. Matsbeiðandi telur að frágangi á veggjum utanhúss sé ábótavant og ekki í samræmi við það sem honum var tjáð við söluna, né í samræmi við teikningar. Hvernig verður bætt úr því og hvað kostar það?“

Í niðurstöðu matsmanns greinir að hann telji að hraunhúðun hússins sé illa unnin og sé ekki af þeim gæðaflokki, að bera vott um að gætt hafi verið gegnra venja og notuð fyrsta flokks vinnubrögð. Ekki hafi verið staðfest los á hraunhúðuninni og telji matsmaður að húðunin gegni sínu hlutverki sem veðurkápa og muni verja veggi hússins fyrir vatni og vindum, en nauðsynlegt sé að sílanbaða múrinn til að tryggja frekar vatnsheldni. Matsmaður telji því að bætt verði úr helstu göllum þessa verkþáttar með sílanböðun veggja og lagfæringu múrhúðunar í kringum alla glugga og útihurðir. Sé þeim frágangi lýst frekar undir matslið 2. Þá verði undir matslið 1 metinn kostnaður við að múra innan í gluggaop og að gluggum eftir að þeir hafi verið settir í, sbr. einnig lið 2.

Til að tryggja réttan frágang vatnsbretta reikni matsmaður með að sagaður verði skái á veggi undir gluggum og þar komið fyrir vatnsbrettum úr 20 millimetra portúgalskri steinskífu sem límist niður. Góður frágangur í kringum glugga hafi einna mest áhrif í þá átt að bæta útlit hússins.

Þá sé það galli á húsinu, eins og áður hafi verið drepið á, að ekki hafi verið dreginn múr upp á þá útveggi, sem jarðfylling komi að, áður en komið hafi verið fyrir takkadúk og drenandi jarðvegsfyllingu. Þessir veggir sem jarðvegsfylling komi séu veggir að þeim hluta neðri hæðar, sem merktur hafi verið lagnarými og ekki hafi verið ætlaður undir íbúð. Þrátt fyrir ráðleggingar Vikinghúsa og múrarameistara hússins, þá sé hvorki vitað um sérstakar kröfur frá byggingafulltrúa Kópavogsbæjar um múrhúðun á plastkubbaveggi, þar sem um jarðfyllingu er að ræða, né er að finna sérstakar leiðbeiningar í þá átt á Rb blöðum. Segi það eitt í byggingareglugerð að kjallaraveggir og undirstöður neðan jarðvegsyfirborðs skuli varðir að utan gegn raka.

Telur matsmaður að því verði að líta svo á að hér sé frágangur ekki í samræmi við byggingareglugerð og verði metinn sá kostnaður sem fylgi aðgerðum til úrbóta. Grafa þurfi frá suðurhlið og austurgafli niður fyrir neðstu plötu og draga múr upp á veggina. Þar yfir komi síðan takkadúkur, áður en fyllt verði á ný að húsinu með drenandi jarðvegsfyllingu.

Kostnað við þennan lið, þ.e. sílanburð og múrun innan í gluggaop og að gluggum ásamt vatnsbrettum og múrhúðun á kjallaraveggi að fyllingu, telur matsmaður hæfilega metinn 1.350.000 krónur.

„2. Gluggar leka á báðum hæðum og frágangi ábótavant á þeim öllum, m.a. nær vatnsbretti allsstaðar upp á gluggakarma. Hver er orsök lekans og hvernig verður bætt úr og hvað kostar það? Hvernig verður bætt úr göllum vegna frágangs með gluggum og hvað kostar það? Matsbeiðandi telur að brjóta verði frá öllum gluggum til að unnt sé að kanna frágang við ísetningu glugga í húsinu.“

Í niðurstöðu matsmanns um þennan lið kemur fram að hann telji orsök lekans vera mikla óvandvirkni við ísetningu og þéttingu glugga, þar með talin múrun að gluggum og gerð vatnsbretta. Telur matsmaður að ekki verði að fullu bætt úr þessu á annan hátt en að taka alla glugga úr, hreinsa frauðplast úr gluggaopum þar sem það fyrirfinnist, rétta götin af og múra inn í opin með viðgerðarmúr. Útihurðir verði ekki teknar úr, en hraunhúðun fjarlægð að yfir- og hliðarstykkjum, þéttingar endurnýjaðar að utan og slétthúðað að þéttifúgum á sama hátt og að gluggum. Matið er sagt miðað við notkun nánar tilgreindra viðgerðarefna. Á steypufleti inni í gluggaopum verði borið steypulím og múrað. Þegar gluggar hafi verið settir í að nýju og fullnaðarfrágangi þéttifúga sé lokið, verði notaður sami frágangur við að múra steypufleti inn að þéttifúgum. Slétthúðað verði inn að gluggum og þess gætt að múra ekki yfir þéttifúgur. Vatnsbretti séu innifalin í kostnaðarmati vegna liðar 1. Telur matsmaður kostnað við þennan lið, þ.e. slípun og sandspörtlun, hæfilega metinn 1.230.000 krónur.

„3. Komið hefur í ljós að þremur herbergjum á neðri hæð, sem ætluð voru fyrir lagnarými, ca. 40 m², hefur verið breytt í íbúðarrými, án þess að fá til þess leyfi byggingaryfirvalda. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það og hvað verður gatnagerðargjaldið hátt sem matsbeiðandi mun þurfa að greiða við stækkunina á íbúðarrýminu?“

Í niðurstöðu matsmanns greinir að með vísan til samtals við starfsmann byggingafulltrúa Kópavogsbæjar sé reiknað með að leyfi byggingaryfirvalda fáist til að nýta þessi rými sem stækkun íbúðar. Greiða þurfi gatnagerðargjald og önnur gjöld til Kópavogsbæjar, auk þess sem skila þurfi inn raunteikningum af breyttu húsi og sé metinn kostnaður af vinnu hönnuðar við þær breytingar. Samtals telur matsmaður að kostnaður nemi 880.000 krónum.

„4. Rafmagnsrör upp úr gólfi í eldhúsi eru ekki á réttum stað. Hvernig verður bætt úr því og hvað kostar það?“

Um þennan lið segir í matsgerð að við skoðun hússins hafi verið ljóst að umrædd rafmagnsrör lendi í sökkli undir eldhússkáp. Einhver lagfæring á legu þeirra sé nauðsynleg í samræmi við áætlaðar innréttingar. Kostnað telur matsmaður hæfilega metinn 25.000 krónur.

„5. Útveggir að innanverðu eru ekki lóðréttir og innveggir ekki hornréttir og mjög ósléttir víða í húsinu. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Um þennan lið segir í matsgerð að hornskekkjur finnist víða á innveggjum og séu þeir á nokkrum stöðum úr lóðlínu og „bylgjóttir“. Matsmaður telji ekki að þetta muni koma að sök vegna uppsetningar á innréttingum og þessi óvandvirkni sé ekki sýnileg almennum leikmanni. Varðandi útveggi vísar matsmaður til liðar 6 og kveður ekki metinn kostnað við lagfæringu á þessum lið, utan það sem greini þar.

„6. Gipsplötur á útveggjum að innan á efri hæð eru settar beint á einangrun. Er það viðurkennd aðferð og í samræmi við teikningar? Ef svarið er neikvætt hvernig verður bætt úr því og hvað kostar það?“

Í niðurstöðu matsmanns um þennan lið segir að samkvæmt leiðbeiningarblöðum framleiðanda frauðplasteinangrunarkubba, sé það viðurkennd aðferð að festa plötur beint á innra byrði plastkubbanna. Það geri þá kröfu til hleðslu og frágangs kubbanna að nákvæmni sé mjög mikil. Við skoðun telji matsmaður að slíkri nákvæmni hafi ekki verið náð og sé innra byrði veggja ekki af þeim gæðum að góðra venja og fyrsta flokks vinnubragða teljist hafa verið gætt. Matsmaður telji ekki heldur að það séu góðar venjur að ganga frá raflögnum, dósum og rörum á bak við gipsplöturnar með því að skera úr plasteinangrun veggjanna og rýra þannig einangrun þeirra. Matsmaður telji að bæta megi úr þessu með því að taka plöturnar frá, koma fyrir afréttingar- og raflagnagrind á innra borði útveggja og setja gipsplöturnar upp aftur. Þessar úrbætur nái einungis til stofurýmis og eldhúss.

Kostnað við þennan lið telji matsmaður hæfilega metinn 250.000 krónur.

„7. Frágangi á þakkanti yfir skyggni er ábótavant og skyggni er sigið. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Í niðurstöðu um þennan lið kveður matsmaður að listar neðan á þakkanti séu víða vannegldir og þurfi að bæta úr því. Sig á skyggni verði bætt með því að rétta sig bitans af og negla krossviðarplötu til styrkingar utan og innan á timburdregara sem í dag beri uppi skyggnið. Áneglingarnar nái enda á milli. Kostnaður sé hæfilega metinn 55.000 krónur.

„8. Ílögn vantar á svalagólf. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Matsmaður telur að kostnaður við að leggja í svalagólf og ganga frá kanti og aðkomu að svaladyrum sé hæfilega metinn 46.000 krónur.

„9. Í söluyfirliti segir að viður sé í loftum, sem er rangt. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Í niðurstöðu matsmanns segir að í loftum séu plasthúðaðar „masonite“ plötur með ljósri viðaráferð. Þessi mismunur í efnisvali hafi verið sýnilegur við skoðun. Leiða megi líkur að því að almennur leikmaður þekki ekki mun á þessum tveimur klæðningarefnum. Kostnaður við að skipta út núverandi klæðningu fyrir furupanel sé metinn.

Bætt verði úr þessum ágöllum með því að taka niður núverandi loftaplötur, lagfæra loftagrind og klæða loftin að nýju með viðarklæðningu. Þessar úrbætur einskorðist við loft í stofu og eldhúsi.

Kostnað við endurklæðningu stofulofts og lofts í eldhúsi telur matsmaður hæfilega metinn 345.000 krónur en verði gripið til sömu aðgerðar á öðrum loftum, það er í svefnherbergjum, sé sá kostnaður 177.000 krónur að auki.

„10. Frágangi á loftaplötum er ábótavant. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Í niðurstöðu matsmanns greinir að útlitsgallar sem sýnilegir hafi verið við skoðun virðist vera vegna skekkja í loftagrind og „bylgjóttum“ útveggjum. Til viðbótar því sé misræmi og óregla í röðun og mynstrun loftplatna, sem sé töluverður útlitsgalli. Bætt sé úr þessum göllum með þeim aðgerðum sem metnar hafi verið undir lið nr. 9.

„11. Flísalögn í baði á efri hæð er gölluð, vinnubrögðum og frágangi ábótavant, m.a. eru flísar skakkar. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Í niðurstöðu matsmanns greinir að fúsk við lagningu veggflísa blasi við. Sama megi segja um gólfflísar. Ekki verði bætt úr þessum ágöllum nema með því að fjarlægja allar flísar af veggjum og gólfi og flísaleggja baðherbergið að nýju. Kostnaður er metinn 400.000 krónur.

„12. Baðkar í baðherbergi á efri hæð er laust og vatn lekur í rafmagnsdós bak við baðið. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Í niðurstöðu matsmanns greinir að um sé að ræða kerlaug með svokölluðum „nuddstútum“, rafknúnum. Allur frágangur raflagna og staðsetning tenginga á bak við kerlaugina sé óforsvaranlegur og beinlínis hættulegur. Færa þurfi tengingar og festa kerlaugina og þétta fúgu á milli kerlaugar og veggjar, þannig að vatn geti ekki lekið niður veggi á bak við hana. Kostnað vegna þessa telur matsmaður hæfilega metinn 65.000 krónur.

„13. Gluggi á baðherbergi er skakkur í og vinnubrögðum og frágangi ábótavant. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Matsmaður telur að múrverk og flísalögn við glugga sé allt illa unnið, auk þess sem glugginn sé skakkur. Kostnaður við að taka gluggann úr og rétta hann af sé innreiknaður í lið 2. Viðgerð á flísalögn sé innreiknuð í lið 11.

„14. Flísar á gólfi í forstofu eru lausar og vinnubrögðum og frágangi ábótavant. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Matsmaður leggur til að flísalími verði sprautað inn undir flísar þar sem los virðist vera á þeim. Kostnaður sé hæfilega metinn 14.000 krónur.

„15. Innrétting í eldhúsi er gölluð, undirstykki er skeytt saman. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Matsmaður lýsir því að undirstykki efri skáps sé skeytt á áberandi stað og að þetta verði ekki lagað nema með því að taka skápinn niður og endursmíða botnstykki hans. Kostnaður sé metinn 60.000 krónur.

„16. Festingu á þakplötum er ábótavant. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Matsmaður telur að bæta þurfi neglingu og þétta þannig að hún verði í samræmi við góðar og gegnar venjur og fyrsta flokks vinnubrögð og uppfylli ákvæði byggingareglugerðar. Gildi þetta bæði um neglingu þakplatna og flasninga. Kostnaður nemi 27.000 krónum.

„17. Tveir veggir og hurð í bílskúr uppfylla ekki brunavarnarreglugerðir. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Matsmaður vísar til greinar 103.4 í byggingarreglugerð þar sem segir að dyr á milli íbúðar og bílskúrs megi ekki opnast beint inn í meginrými eða inn í kyndiklefa, heldur í millirými, s.s. geymslu, þvottahús eða anddyri. Hurðir í þeim skuli vera a.m.k. El-CS30.

Kveður matsmaður að þessu ákvæði sé ekki fullnægt og þurfi að bæta úr, bæði hvað varði léttan brunavarnarvegg og uppbyggingu millirýmis. Miðað við þau dyragöt sem söguð hafi verið inn í „lagnarými“ teiknar matsmaður upp tillögu að lausn á þessu og metur kostnað að fjárhæð 490.000 krónur.

„18. Bílskúrshurð er stíf í og á það til að festast. Hver er orsökin? Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Matsmaður kveður líklegustu orsökina vera einhverja óvandvirkni í uppsetningu og síðan eðlilegt slit í stýringum og vanrækt viðhald. Fara þurfi yfir allan opnunarbúnað og endurstilla hann. Kostnaður sé hæfilega metinn 8.000 krónur.

„19. Opnanlegt fag í bílskúr er skakkt í. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Matsmaður kveður kostnað við að taka gluggann úr og setja hann í að nýju vera metinn í lið 2 og því sé hann ekki metinn sérstaklega undir þessum lið.

„20. Frágangi á þakkanti er ábótavant, m.a. er klæðning laus og illa fest. Hvernig verður bætt úr og hvað kostar það?“

Matsmaður kveður að bæta þurfi við skrúfum og þétta neglingu þannig að hún verði í samræmi við góðar og gegnar venjur og fyrsta flokks vinnubrögð og uppfylli ákvæði byggingarreglugerðar. Gildi þetta bæði um neglingu lista neðan á þakkanti og flasningar sem komi að kantinum. Kostnaður sé hæfilega metinn 22.000 krónur.

„21. Hver er hæfilegur afsláttur af kaupverði vegna þess að ekki er viður í loftum eins og í söluyfirliti greinir og að í ljós hefur komið að íbúð á neðri hæð er ósamþykkt?“

Matsmaður kveður að í lið 9 sé metinn kostnaður við að skipta út loftaklæðningu á efri hæð. Hann telji hæfilegan afslátt af kaupverði vegna þessara vanefnda vera 200.000 krónur. Þá telur hann að afsláttur af kaupverði vegna ósamþykktrar íbúðar á neðri hæð geti numið 600.000 til 800.000 krónum.

Í niðurlagi matsgerðar kemur fram hjá matsmanni að í heild sé það mat hans að húsið sé illa byggt og hönnun tæplega í meðallagi. Matsmaður hafi við vinnu sína haft afskipti af verkþáttum, sem falli undir margar mismunandi iðngreinar. Fullyrða megi að vinnubrögð séu í stórum dráttum almennt slæleg og verk illa unnin og oft beinlínis ranglega. Í nokkrum atriðum sé ekki fylgt ákvæðum byggingarreglugerðar. Söluyfirlit fasteignasölu sé illa unnið, misvísandi og á köflum blekkjandi.

Í niðurstöðu matsmanns kemur fram að kostnaðarmat samkvæmt liðum 1 til 20 nemi samtals 5.267.000 krónum og til svars við spurningu 21 telur hann afslátt eiga að liggja á bilinu 800.000 til 1.000.000 krónur. Þá kemur fram að matsfjárhæðir séu miðaðar við verðlag í janúar 2006 og byggingavísitölu 316,7 stig. Virðisaukaskattur sé innifalinn í matsfjárhæðum að því leyti sem lög geri ráð fyrir og reiknað sé með endurgreiðslu á 60% virðisaukaskatts af vinnuliðum.

Í matsgerð er gerð grein fyrir að matsfundir hafi verið haldnir 24. maí og 15. september 2005. Þá er gerð ítarleg grein fyrir öðrum skoðunarfundum og skoðunarferðum matsmanns á tímabilinu 24. september til 21. október, sem og annarri gagnaöflun matsmanns.

III.

Í stefnu í aðalsök byggja stefnendur á því að vegna vanefnda kaupanda hafi þeim verið nauðsynlegt að höfða mál þetta til greiðslu lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi og krefjast dráttarvaxta frá gjalddaga hennar 1. maí 2005.

Kemur einnig fram að aðalstefnendur muni gegn greiðslu eftirstöðva kaupverðs ásamt dráttarvöxtum og öllum öðrum kostnaði afhenda afsal fyrir fasteigninni.

Kveðast aðalstefnendur benda á að gagnstefnandi geti ekki byggt á að umrædd húseign sé haldin göllum. Fyrir það fyrsta hafni aðalstefnendur því að svo sé og gagnstefnandi hafi ekki heldur sannað neina galla á fasteigninni og telji aðalstefnandi umbeðna matsgerð ekki verða til sönnunar í þessu sambandi. Bendi aðalstefnendur á í því sambandi að í spurningum sem beint sé að matsmanni í matsbeiðni séu honum gefnar tilteknar forsendur, m.a. þær að meintir gallar séu til staðar. Geti matsgerð sem grundvallist á slíkum matsspurningum ekki verið sönnun um sjálfstæða skoðun matsmanns á því hvort gallar séu til staðar. Hafi aðalstefnendur í hyggju að mótmæla niðurstöðum matsmanns að því leyti sem þær fari í bága við kröfur aðalstefnenda.

Þá telja aðalstefnendur að fyrirliggjandi úttekt B-kk-ef M-kk-ef geti ekki talist sönnun þess að fasteignin sé gölluð. Sé skoðunargerð hans einhliða og hlutdræg og kveðast aðalstefnendur mótmæla henni sem rangri að því marki sem í bága fari við málatilbúnað þeirra. Bendi aðalstefnendur á að þeim hafi ekki verið gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna í tengslum við skoðunargerðina.

Þá byggi aðalstefnendur á að jafnvel þó fallist yrða á að fasteignin væri haldin göllum hefðu þeir átt að vera gagnstefnanda augljósir við skoðun. Gagnstefnandi hafi framkvæmt skoðun á eigninni og hefðu allir ætlaðir ágallar þá átt að vera honum sýnilegir við þá skoðun.

Aðalstefnendur kveðast mótmæla því sérstaklega að þau verði látin bera kostnað gagnstefnanda af því að framkvæma breytingar á fasteigninni eftir eigin höfði. Breytingarnar geri það og að verkum að fullyrðingar hans um ástand eignarinnar fyrir þær verði að teljast ósannaðar.

Þá vísi aðalstefnendur til þess að gagnstefnandi verði að teljast sérfróður aðili um húsbyggingar, eða búi að minnsta kosti yfir víðtækri þekkingu á því sviði. Bendi aðalstefnendur á að þau telji að gagnstefnandi hafi m.a. tekið þátt í að gera upp aðrar húseignir, en hann hafi t.d. sótt um leyfi til skipulags- og byggingaryfirvalda til að breyta annarri fasteign og ætti samkvæmt því að búa yfir þekkingu hvað það varði. Þá vinni gagnstefnandi hjá Spöng ehf. sem sé félag sem stundi húsbyggingar og mannvirkjagerð.

Kveða aðalstefnendur að við ákvörðun málskostnaðar beri að taka tillit til þess að gagnstefnandi sé með ólögmætri greiðslusynjun að knýja aðalstefnendur til óþarfa málaferla og beri því að dæma hann til greiðslu álags á málskostnað.

Um lagarök vísa aðalstefnendur til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum V. kafla þeirra laga, þar á meðal til a. liðar 1.mgr. 49. gr., sbr. 50. gr. laganna um vanefndaúrræði seljanda.

Þá kveðast aðalstefnendur einnig byggja á reglum samninga- og kröfuréttar um að gerða samninga beri að virða og greiða umsamið kaupverð á umsömdum gjalddaga.

Um dráttarvexti kveðast aðalstefnendur byggja á III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og byggja kröfu um málskostnað á ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Í greinargerð sinni í aðalsök byggir gagnstefnandi á því að í söluyfirliti fasteignasölu komi fram að tvær íbúðir séu í húsinu, en komið hafi í ljós að íbúð á neðri hæð sé ósamþykkt. Fljótlega eftir afhendingu hafi komið í ljós að húsið hafi ekki verið í umsömdu ástandi og miklir gallar á smíði þess, til að mynda hafi útveggir reynst verulega skakkir og innveggir hornskakkir, leki með gluggum og múr hússins að utan „raunverulega ákast“, en kaupanda hafi verið tjáð að um væri að ræða endanlegan frágang, aðeins þyrfti að sílanbera og mála. Þá hafi húsið verið haldið fleiri göllum. Suma þeirra galla hafi kaupandi neyðst til að laga strax svo unnt væri að flytja í húsið og búa í því. Hafi gagnstefnandi fengið sérfróðan mann, B-kk-þf M-kk-þf, hjá Eftirliti og verkumsjón, til að gera úttekt á húsinu og hafi niðurstaða hans verið sú að húsið væri mjög gallað og frágangi ábótavant. Þann 11.maí 2005 hafi verið dómkvaddur matsmaður, G-kk-nf T-kk-nf, en matsgerð hans liggi ekki fyrir, þegar greinargerðin sé rituð.

Kveður gagnstefnandi að bótakrafa hans byggi á því að húsið hafi við afhendingu verið verulega gallað, skort áskilda kosti. Húsið hafi ekki verið í því ástandi sem kveðið hafi verið á um í kaupsamningi, né í samræmi við það sem almennt megi gera ráð fyrir um hús í smíðum. Almennt megi kaupandi húss í smíðum treysta því að öll vinna sé vel og faglega af hendi leyst og að hús sé í samræmi við kröfur sem gerðar séu í lögum, reglugerðum og stöðlum svo og í samræmi við venjur um byggingarmáta íbúðarhúsa í smíðum. Gagnstefnandi áskilji sér rétt til að gagnstefna fyrir öllu því tjóni sem hann hafi orðið fyrir þegar matsgerðin liggi fyrir og telur að krafa hans, ásamt áföllnum kostnaði muni nema hærri fjárhæð en þeirri sem hann hafi haldið eftir af kaupverði. Þá kveðst gagnstefndi mótmæla því sérstaklega að hann sé sérfróður um húsbyggingar.

Um lagarök kveðst gagnstefnandi vísa til III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og til meginreglna samninga- og kröfuréttarins um skuldbindingargildi samninga, sem meðal annars eigi sér stoð í samningalögum nr. 7/1936.

Um málskostnað kveðst gagnstefnandi vísa til 1.mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en um skyldu sína til að standa skil á virðisaukaskatti af málflutningsþóknun til laga nr. 50/1988, en stefndi sé ekki virðisaukaskattskyldur aðili.

V.

Í stefnu sinni í gagnsök rekur gagnstefnandi orðrétt lýsingu fasteignarinnar að Fjallalind 106 eins og hún kemur fram í söluyfirliti fasteignasölu og áður hefur verið rakin. Kveður gagnstefnandi húsið hlaðið úr frauðplastkubbum með steinsteypu á milli og að í tilvitnuðu söluyfirliti komi fram að tvær íbúðir séu í húsinu, en komið hafi í ljós að íbúð á neðri hæð sé ósamþykkt. Þá kveður gagnstefnandi að fljótlega eftir afhendingu hafi komið í ljós að húsið hafi ekki verið í umsömdu ástandi og miklir gallar á smíði þess. Til að mynda hafi útveggir verið verulega skakkir að innanverðu og innveggir hornskakkir, leki með gluggum á báðum hæðum og múr hússins að utan ábótavant, en gagnstefnanda hafi verið tjáð að um væri að ræða endanlegan frágang. Aðeins þyrfti að sílanbera og mála. Veggir og hurðir í bílskúr hafi ekki uppfyllt skilyrði byggingareglugerðar, íbúð í kjallara hafi verð ósamþykkt, auk fleiri galla.

Gagnstefnandi hafi fengið sérfróðan mann, B-kk-þf M-kk-þf hjá Eftirliti og Verkumsjón, til að gera úttekt á húsinu og hafi niðurstaða hans orðið að húsið væri mjög gallað og frágangi ábótavant. G-kk-nf T-kk-nf, ráðgjafaverkfræðingur, hafi verið dómkvaddur til að meta galla á eigninni 11. maí 2005, en matsgerð hans hafi legið fyrir 7. janúar 2005.

Fram komi í matsgerðinni að múrhúðun að utan sé illa unnin og ekki í samræmi við byggingareglugerð þar sem plastkubbarnir sem húsið sé hlaðið úr komi að jarðvegsfyllingu, gluggar leki og frágangur þeirra sé óviðunandi þannig að taka verði alla glugga úr og setja í að nýju, lagnarými í kjallara hafi verið breytt í íbúð án leyfis byggingaryfirvalda, frágangi útveggja í stofu og eldhúsi sé ábótavant, viðarlíki í stofulofti í stað viðar, baðkar laust og raflagnir við baðkar beinlínis hættulegar. Setja þurfi upp brunavarnarveggi og brunavarnarhurð í bílskúr o. fl. Vísist nánar um lýsingu á göllunum og úrbótum til framlagðrar matsgerðar.

Til að unnt hafi verið að flytja í húsið og búa í því hafi gagnstefnandi neyðst til að bæta úr nokkrum göllum eins og kostur hafi verið og brýna nauðsyn hafi borið til, einkum á og við stiga milli hæða, frágangi kringum glugga að innanverðu og mestu missmíði á veggjum innanhúss. Lagðir séu fram reikningar vegna þess kostnaðar að bæta úr þessum göllum, vegna efnis og vinnu, samtals að fjárhæð 1.004.177 krónur. Þá séu lagðar fram ljósmyndir þar sem gallarnir sjáist og hvað hafi þurft að gera til þess að lagfæra þá.

Fyrrnefndir reikningar séu allir sagðir vegna Fjallalindar 106 eða stefnanda, en séu stílaðir á Spöng ehf. sem séð hafi um að láta framkvæma viðgerðirnar. Samkomulag sé á milli félagsins og gagnstefnanda um að hann borgi viðgerðarkostnaðinn skv. reikningunum þegar máli þessu sé lokið.

Niðurstaða matsgerðar sem fyrir liggi í málinu sé að húsið hafi við afhendingu verið haldið miklum leyndum göllum, skort áskilda kosti og hönnun hafi verið ábótavant. Staðfesti matið það sem gagnstefnandi hafi haldið fram í þessum efnum.

Kostnaðurinn við að bæta úr göllunum sé samkvæmt matsgerðinni 5.267.000 krónur og afsláttur af kaupverði, í stað liða 3 og 9 í matsbeiðni 800.000 til 1.000.000 krónur. Í niðurstöðu matsgerðar á bls. 12 lýsi matsmaður afstöðu sinni til matsliðar nr. 1 í matsbeiðni með eftirfarandi hætti: „Matsmaður telur að hraunhúðun hússins sé illa unnin og sé ekki af þeim gæðaflokki, sem kallast geta góðar og gegnar venjur og fyrsta flokks vinnubrögð. Ekki hefur verið staðfest los á hraunhúðinni og telur matsmaður að húðunin gegni hlutverki sem veðurkápa og muni verja veggi hússins fyrir vatni og vindum, en nauðsynlegt sé að sílanbaða múrinn til að tryggja frekari vatnsheldni.“

Orðalag matsmannsins verði ekki skilið á annan veg en að öll hraunhúðun hússins sé gölluð. Ekki verði séð hvernig bætt verði varanlega úr þeim göllum með sílanböðun, sem felist í því að tærum vökva með ákveðna efnaeiginleika sé úðað á hraunhúðina. Þar sem matsmaður hafi, þrátt fyrir að hann telji hraunhúðina gallaða, ekki metið kostnað við að bæta raunverulega úr þessum galla hafi gagnstefnandi fengið S-kk-þf Á-kk-þf múrarameistara til að gera skriflegt kostnaðarmat við að hrauna húsið að utan og nemi kostnaðurinn við það 1.350.000 krónum. Sú fjárhæð sé fyrir efni og vinnu og sé virðisaukaskattur innifalinn. Gagnstefnandi kveðst halda því fram að ekki verði bætt úr gallanum og þar með tjóni hans, nema framangreind fjárhæð verði tekin til greina.

Gagnstefnandi kveðst sundurliða stefnukröfur sínar þannig:

Aðalkrafa:

Bætur samkvæmt matsgerð kr. 5.267.000

Bætur samkvæmt framlögðum reikningum kr. 1.004.177

Bætur vegna galla á múrhúðun kr. 1.350.000

Samtals kr. 7.621.177

Varakrafa:

Bætur samkvæmt matsgerð kr. 5.042.000

Bætur samkvæmt framlögðum reikningum kr. 1.004.177

Bætur vegna galla á múrhúðun kr. 1.350.000

Samtals kr. 7.396.177

Í fyrsta bótalið varakröfunnar sé gert ráð fyrir skaðabótum sem nemi afslætti að fjárhæð kr. 1.000.000 í stað matsliða nr. 3 og 9 á blaðsíðu 20 í framlagðri matsgerð, sbr. lið 21 á bls. 19 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns.

Skaðabótakrafa gagnstefnanda á hendur aðalstefnenda byggist á því að húsið hafi við afhendingu verið verulega gallað, illa byggt og skort áskilda kosti. Húsið hafi ekki verið í því ástandi sem kveðið sé á um í kaupsamningi, eða í samræmi við það sem almennt megi gera ráð fyrir í nýjum húsum. Almennt megi kaupandi nýs húss geta treyst því að öll vinna sé vel og faglega af hendi leyst og hús séu í samræmi við kröfur sem gerðar séu í lögum, reglugerðum og stöðlum, svo og í samræmi við venjur um byggingarmáta nýrra íbúðarhúsa. Gagnstefnandi hafi auk þess fengið rangar upplýsingar um gæði hússins. Upphafsdagur dráttarvaxta miðist við fyrsta dag næsta mánaðar eftir að matsgerð hafi legið fyrir, en matsfjárhæðir séu miðaðar við verðlag í janúar 2006.

Við ákvörðun málskostnaðar krefst gagnstefnandi þess að tekið verði tillit til skyldu hans til að greiða virðisaukaskatt af málflutningsþóknun, en gagnstefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur aðili og sé því nauðsyn að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi aðalstefnenda.

Varðandi lagarök vísar gagnstefnandi til 18., 20., 26., 27., 1. mgr. 37., d. liðar 43. og 59. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga, sem m.a. eigi sér stoð í samningalögum nr. 7/1936.

Kröfu um vexti og dráttarvexti byggi gagnstefnandi á III., IV. og V. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og kröfu um málskostnað á 129. gr., sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá vísi hann til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

VI.

Í greinargerð sinni í gagnsök kveðast aðalstefnendur telja að málatilbúnaður gagnstefnanda í stefnu í gagnsök sé þannig úr garði gerður að eðlilegt væri að gera aðalkröfu um frávísun máls vegna ýmissa formgalla. Það sé hins vegar ekki gert þar sem mál þetta hafi dregist óeðlilega á langinn og langt fram úr hófi. Þrátt fyrir það að gagnstefnandi eigi alla sök á því sé nú mál að linni. Gagnstefnandi hafi með gáleysislegum og óvönduðum athöfnum sínum, aðgerðum og í sumum tilvikum aðgerðarleysi, valdið aðalstefnendum umtalsverðum óþægindum og tjóni.

Öllum málatilbúnaði gagnstefnanda sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Aðalstefnendur mótmæli því eindregið að fasteignin að Fjallalind 106, Kópavogi, hafi verið haldin leyndum göllum, skort áskilda kosti og hönnun verið ábótavant. Allar kröfur gagnstefnanda séu með öllu ósannaðar og rangar og framlögð gögn ekki viðhlítandi sönnun um fullyrðingar hans. Aðalstefnendur vísi til þess að matsgerð sé engin sönnun þess að fasteignin sé haldin slíkum göllum, hvað þá að gagnstefnanda hafi ekki verið um þá meintu galla kunnugt er hann hafi keypt fasteignina af aðalstefnendum. Mótmæli aðalstefnendur matsgerðinni í heild sinni sem rangri að því leyti sem í bága fari við fullyrðingar og málatilbúnað þeirra.

Úttekt B-kk-ef M-kk-ef teljist fráleitt sönnun um meinta galla á umræddri fasteign, enda sé skoðunargerð hans einhliða og hlutdræg og kveðast aðalstefnendur mótmæla henni sem rangri að því leyti sem hún fari í bága við málatilbúnað þeirra. Hafi aðalstefnendum ekki verið gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna við skoðun B-kk-ef á eigninni. Ekkert hafi verið upplýst um hvort B-kk-nf tengist gagnstefnanda með einhverjum hætti. Hafi úttekt hans því ekkert sönnunargildi í málinu.

Aðalstefnendur vísi til þess að allir meintir gallar sem gagnstefnandi vísi til að matsmaður telji vera á fasteigninni og tilgreindir séu í matsgerð hafi verið sýnilegir og jafnvel augljósir við skoðun eða hafi í það minnsta átt að vera gagnstefnanda sýnilegir við skoðun hans á fasteigninni fyrir kaupin. Aðalstefnendur byggi á því að gagnstefnandi hafi verið ítarlega upplýstur um ástand fasteignarinnar við skoðun hans á eigninni. Bæði hafi aðalstefnendur sjálf upplýst gagnstefnanda um ástand fasteignarinnar, auk annarra aðila á vegum aðalstefnenda. Þar að auki dyljist engum þau atriði sem fjallað sé um í matsgerð. Við skoðun hafi ástand fasteignarinnar blasað við gagnstefnanda og sé bent á að kaupendum fasteigna beri að framkvæma nákvæma skoðun ef tiltekin atriði blasi við eða séu sýnileg við skoðun. Gefi slíkt ástand kaupendum tilefni og skyldu til nákvæmari skoðunar. Beri gagnstefnandi hallan af því að hafa ekki framkvæmt nægilega skoðun á fasteigninni.

Aðalstefnendur byggi á því að matsgerð hafi ekkert sönnunargildi í málinu um að umrædd fasteign sé eða hafi verið haldin göllum. Séu meintir gallar þannig ósannaðir með öllu. Í matsbeiðni hafi gagnstefnandi lagt 21 spurningu fyrir matsmann í þeim tilgangi að meta og skoða meinta galla á fasteigninni að Fjallalind 106. Byggi aðalstefnendur sýknukröfu sína á því að orðalag matsspurninga í matsbeiðni hafi verið með þeim hætti að matsmanni hafi verið gefnar fyrirfram ákveðnar forsendur við mat sitt af hálfu gagnstefnanda, m.a. þær að meintur galli væri til staðar í fasteigninni og meint slæleg vinnubrögð hafi verið viðhöfð af hálfu aðalstefnenda. Þannig hafi matsmaður ekki verið beðinn um að framkvæma á þeim atriðum sjálfstæða rannsókn og komast að sjálfstæðri niðurstöðu um hvort fasteignin væri haldin göllum eða ekki, heldur hafi honum m.a. fyrirfram verið gefin sú niðurstaða að svo væri. Jafnframt séu matsspurningar þannig settar fram að þær feli í sér fullyrðingar um atriði sem matsmaður eigi sjálfur að meta á sjálfstæðan og óvilhallan hátt. Matsgerð sem grundvallist á slíkum matsspurningum og fyrirfram gefnum forsendum geti því ekki verið sönnun um sjálfstæða skoðun matsmanns á því hvort meintir gallar séu til staðar. Hafi matsgerð sem grundvölluð sé á slíkri matsbeiðni þannig ekkert sönnunargildi í málinu.

Aðalstefnendur bendi á að gagnstefnandi hafi sjálfur hafið framkvæmdir á hinni seldu eign strax við afhendingu, sem leitt hafi til þess að hún hafi verið í öðru ástandi við skoðun matsmanns en við afhendingu og þá að sama skapi í öðru ástandi en hún var er gagnstefnandi skoðaði hana fyrir kaupin og í öðru ástandi en þegar hann fékk hana afhenta. Aðalstefnendur áskilji sér rétt til að varpa nánara ljósi á þetta við aðalmeðferð málsins, en þetta atriði sé óumdeilt og sé viðurkennt í stefnu að gagnstefnandi hafi breytt, endurbætt og lagfært fasteignina áður en matsmaður hafi skoðað hana vegna mats síns. Ljóst sé að matsgerð sem grundvallist á skoðun á mikið breyttri fasteign geti ekki verið sönnun um ástand hennar fyrir breytingarnar sem gagnstefnandi hafi framkvæmt á henni. Breytingarnar á fasteigninni hafi verið á forræði gagnstefnanda sem hafi haft allt forræði á að óska eftir mati á meintum göllum áður en hann breytti henni og hóf á henni endurbætur. Beri gagnstefnandi hallan af þessu og áhættuna af því að hafa ekki látið framkvæma mat fyrr en eftir breytingar og endurbætur fasteignarinnar. Aðalstefnendur bendi á að við mat á því hvort fasteign teljist gölluð skuli skv. 1. mgr. 20. gr. laga um fasteignakaup miða við það tímamark sem hún flytjist yfir í áhættu kaupanda skv. 12. gr. sömu laga. Aðalstefnendur byggi á því að sýkna skuli þau af kröfum gagnstefnanda enda séu kröfur gagnstefnanda í raun og veru byggðar á því að aðalstefnendur verði látin bera kostnað af breytingum og endurbyggingu gagnstefnanda á fasteigninni. Stangist slík kröfugerð á við íslenska dómaframkvæmd og réttarreglur á sviði fasteignakauparéttar.

Aðalstefnendur vísi til þess að þau beri hvorki bótaábyrgð gagnvart gagnstefnanda né heldur séu skilyrði afsláttar uppfyllt, en með öllu sé óljóst af stefnu í gagnsök hvort gagnstefnandi byggi kröfur sínar á því að hann eigi rétt á afslætti af kaupverði eða skaðabótum. Aðalstefnendur vísi til þess að þau beri enga skaðabótaábyrgð gagnvart gagnstefnanda þar sem þau hafi hvorki sýnt af sér saknæma háttsemi né gerst sek um gáleysi gagnvart honum. Aðalstefnendur telji sig hafa gengið til samninga við gagnstefnanda af heiðarleika og í góðri trú.

Aðalstefnendur byggi á því að þegar gagnstefnandi hafi skoðað fasteignina hafi hún verið í ákveðnu ástandi, í byggingu, og hafi honum verið þetta vel kunnugt, er hann hafi skoðað eignina tvívegis, þrátt fyrir að reyna nú að bera fyrir sig meintar rangar eða villandi lýsingar í söluyfirliti fasteignasala. Aðalstefnendur byggi á að gagnstefnandi geti ekki nú fyrst borið fyrir sig að orðalag söluyfirlits fasteignarinnar hafi verið rangt, þar sem ástand fasteignarinnar hafi verið honum vel sýnilegt við skoðun.

Aðalstefnendur byggi á því að kaupanda í fasteignakaupum beri að kynna sér með góðum og gegnum hætti, kauptilboð, kaupsamninga og aðra bindandi löggerninga, sem hann skrifi undir í tengslum við fasteignakaup. Á bakhlið kaupsamnings sem aðilar máls hafi ritað undir í votta viðurvist hinn 2. september 2004, sé að finna eftirfarandi ákvæði:

„4. notuð fasteign telst ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.“

„7. kaupandi getur ekki borið fyrir sig neitt varðandi ástand og gæði eignar sem hann þekkti til eða átti að þekkja þegar kaupsamningur var gerður. Hafi kaupandi skoðað eign fyrir kaupin, eða látið það undir höfuð leggjast þrátt fyrir áskoranir seljanda getur hann ekki borið fyrir sig neitt það sem hann hefði mátt sjá við skoðun.“

Aðalstefnendur byggi jafnframt á því að um fasteign sé að ræða sem búin sé að vera í byggingu frá árinu 1999 og þau búið þar um hríð. Fasteignin hafi borið það með sér við skoðun að fjölmörg atriði varðandi byggingu hennar hafi verið ófrágengin og ljóst að kaupandans biði það verk að fullklára ýmis atriði. Til að mynda hafi verið augljóst við skoðun hússins að utan sem innan að um ófullfrágengið hús hafi verið að ræða. Til dæmis hafi við skoðun verið ljóst að múrverki hafi ekki verið lokið þar sem réttskeiðar hafi verið við glugga neðri hæðar, verkpallar hafi verið staðsettir við hús, þakskyggni sigið, óklætt undir og ómálað þar sem timbur hafi verið og lóð ófrágengin að mestu. Bílaplan hafi verið ójafnt og hellulögn við útidyr ókláruð og svona megi lengi telja um ástand eignarinnar að innan sem utan. Í 2. ml. 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 sé skýrt tekið fram að notuð fasteign teljist þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Gagnstefnanda og öðrum sem skoðað hafi eignina í fylgd aðalstefnanda D-kk-ef og systur hans, E-kvk-ef Þ-kvk-ef, á þeim tíma er eignin hafi verið til sölu hafi engan veginn getað dulist að fasteignin hafi verið í byggingu og ekki fullbúin, enda hafi það blasað við. Aðalstefnendur telji sig hafa uppfyllt upplýsingaskyldu sína gagnvart gagnstefnanda að fullu við söluskoðun og við undirritun kaupsamnings og hafi því ekki á nokkurn hátt sýnt af sér saknæma háttsemi.

Gagnstefnanda hafi því verið vel kunnugt og ljóst um hið raunverulega og bersýnilega ásigkomulag eignarinnar sem hann hafi fest kaup á. Sérstaklega í ljósi þess að hann hafi skoðað fasteignina tvívegis í fylgd með aðalstefnanda D-kk-þgf og/eða E-kvk-þgf Þ-kvk-þgf. Aðalstefnendur byggi á því að gagnstefnandi geti ekki krafist greiðslu á skaðabótum á grundvelli matsgerðar þar sem öll matsatriði um meinta galla, meint slæleg vinnubrögð og annað sem komi fram í matsgerð hafi verið honum sjáanleg við skoðun, hann vel upplýstur um þau við skoðun og önnur atriði hafi verið þess eðlis að tilefni hafi verið fyrir hann til að skoða þau nánar fyrir kaup. Gagnstefnandi hafi því þekkt vel til ástands og gæða eignarinnar bæði fyrir og eftir undirritun kaupsamnings. Aðalstefnendur hafi uppfyllt að öllu leyti upplýsingaskyldur sínar sem seljendur fasteignar. Gagnstefnandi beri skoðunar- og aðgæsluskyldu sem hann verði sjálfur að bera áhættuna af að hafa brotið gegn.

Aðalstefnendur byggja sýknukröfu sína jafnframt á því að það fari beinlínis gegn lögum og dómvenju í fasteignakaupum að seljendur séu látnir bera ábyrgð á kostnaði kaupanda á endurbótum, breytingum og útfærslu eftir sínu höfði á seldri fasteign eftir afhendingu. Bendi aðalstefnendur á það að í stefnu í gangsök krefjist gagnstefnandi fjárbóta vegna úrbóta og lagfæringar á fasteigninni eftir afhendingu hennar að fjárhæð 1.004.177 krónur á grundvelli framlagðra reikninga. Greiðandi reikninganna sé reyndar Spöng ehf. en ekki gagnstefnandi sjálfur. Aðalstefnendur bendi á að gagnstefnandi sé í fullu starfi hjá Spöng ehf., sem sé verktakafyrirtæki sem hafi húsbyggingar sem aðalstarfsemi skv. hlutafélagaskrá. Við nánari skoðun á framlögðum reikningum komi í ljós að á öllum reikningunum sé greiðandi Spöng ehf. en ekki gagnstefnandi og við reikninga sé bætt, oftar en ekki eftir á með penna/blýanti, orðinu Fjallalind. Aðalstefnendur byggi á því að gagnstefnandi byggi kröfu sína á reikningum frá ýmsum aðilum á hendur lögaðila sem ekki eigi aðild að réttarsambandi aðila málsins. Ósannað sé með öllu að framlagðir reikningar varði Fjallalind 106. Þá sé ósannað með öllu að aðalstefnendur beri nokkra ábyrgð á greiðslu þessarra reikninga og í raun óljóst hvað framlagning þeirra eigi að sanna. Mótmælt sé harðlega kröfum gagnstefnanda skv. reikningum þessum. Óútskýrt sé í stefnu hvers vegna aðalstefnendur eigi að bera ábyrgð á reikningum á hendur Spöng ehf. Gera verði sérstakar athugasemdir við málatilbúnað gagnstefnanda að þessu leyti.

Aðalstefnendur vísi til þess að kröfugerð gagnstefnanda sé þannig úr garði gerð að ógerlegt sé að greina á milli þess hvort um kröfur vegna meintra galla sé að ræða eða einfaldlega endurbætur eða breytingar gagnstefnanda sjálfs vegna hans eigin óska eða smekks. Þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna aðalstefnendur af kröfum gagnstefnanda.

Aðalstefnendur byggi á því að krafa gagnstefnanda um bætur að fjárhæð 1.350.000 krónur sé byggð á einhliða kostnaðaráætlun múrarameistara í þjónustu gagnstefnanda vegna væntanlegrar viðgerðar á hraunhúð fasteignarinnar sem matsmaður skv. matsgerð sinni telji þó „...gegna sínu hlutverki sem veðurkápa og muni verja veggi hússins fyrir vatni og vindum, en nauðsynlegt sé að sílanbaða múrinn til að tryggja frekari vatnsheldni.“ Svo virðist því sem kröfuliður þessi sé á skjön við mat sem gagnstefnandi hafi sjálfur látið framkvæma. Fari kröfugerð gagnstefnanda samkvæmt þessum kröfulið þannig þvert á hans eigin sönnunargögn. Sé þessum kröfulið þannig mótmælt sem ósönnuðum og röngum. Aðalstefnendur mótmæli fullyrðingu gagnstefnanda þess efnis að í orðum matsmanns í matsgerð á bls. 12 felist að öll hraunúð hússins sé gölluð og úr því verði ekki bætt með sílanböðun, sem rangri órökstuddri og ósannaðri. Í matsgerð komist matsmaður að þeirri niðurstöðu sem að ofan greini um að múrhúð sé ekki haldin leyndum göllum. Af þeim sökum byggi aðalstefnendur á því að gagnstefnanda sé með öllu ófært að krefjast skaðabóta vegna tjóns á múrhúð sem skv. matsgerð gagnstefnanda sjálfs sé alls ekkert gölluð. Telji aðalstefnendur að allur málatilbúnaður gagnstefnanda sé þessu sama marki brenndur. Aðalstefnendur telji að gagnstefnandi hafi verið upplýstur við söluskoðun að fasteignin yrði afhent kaupanda án þess að hraunhúð væri sílanböðuð og að hann þyrfti sjálfur að sílanbaða fasteignina til að tryggja algjöra vatnsheldni hraunhúðarinnar. Þessum kröfulið ásamt öllum öðrum kröfuliðum sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Aðalstefnendur byggi enn fremur á því að gagnstefnandi túlki niðurstöður matsgerðarinnar ranglega í stefnu sinni, en þar segi orðrétt eftirfarandi:

„Niðurstaða matsgerðarinnar er að húsið hafi verið við afhendingu haldið miklum leyndum göllum, ...“.

Í niðurlagi matsgerðar sé ekki minnst á það einu orði að fasteignin Fjallalind 106 hafi við afhendingu til gagnstefnanda verið haldin meintum leyndum göllum. Þar fari gagnstefnandi einfaldlega með rangt mál og sé því fullyrðing þessi algerlega úr lausu lofti gripin og ósönnuð.

Aðalstefnendur mótmæli kröfu gagnstefnanda um að þau verði dæmd til að gefa út fyrirvaralaust afsal fyrir fasteigninni Fjallalind 106 að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 30.000 krónur. Aðalstefnendur byggi á því að í stefnu í aðalsök komi fram að gegn greiðslu gagnstefnanda á eftirstöðvum skv. kaupsamningi að fjárhæð 2.637.100 krónur ásamt öllum kostnaði og dráttarvöxtum frá gjalddaga 1. maí 2005 til greiðsludags muni aðalstefnendur gefa út afsal til handa gagnstefnanda fyrir fasteigninni. Með vísan til málatilbúnaðar aðalstefnenda verði að telja þessa framangreinda dagsektarkröfu fráleita. Aðalstefnendur hafi fullan hug á því að gefa út afsal fyrir eigninni um leið og gagnstefnandi hafi greitt þau vanskil sem honum hafi í aðalsök verið stefnt til að greiða.

Aðalstefnendur vísa til þess að gagnstefnandi teljist hafa sérþekkingu á sviðið bygginga fasteigna þar sem hann vinni hjá byggingarfélaginu Spöng ehf. Gagnstefnandi hafi því í starfi sínu og að öðru leyti öðlast sérþekkingu í skoðun fasteigna og að meta ástand þeirra. Skuli í því ljósi meta skoðunarskyldu hans sem kaupanda. Hann sé sérfróður og hafi umfram aðra aðila átt að sjá meinta galla á fasteigninni og/eða gera sér umfram aðra ljóst að ástand fasteignarinnar gæfi tilefni til nánari skoðunar.

Kröfum gagnstefnanda sé í heild sinni mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Fari svo ólíklega að kröfur gagnstefnanda verði að einhverju leyti teknar til greina sé því mótmælt að aðalstefnendum beri að greiða málskostnað og fráleitt að gera kröfu um að aðalstefnendur verði að einhverju leyti látin bera matskostnað gagnstefnanda. Sérstaklega sé mótmælt dráttarvaxtakröfu gagnstefnanda.

Að teknu tilliti til framangreindra atriða telja aðalstefnendur að sýkna verði þau af öllum kröfum gagnstefnanda.

Með vísan til þess að dómur í aðalsök máls þessa hafi fallið aðalstefnendum í vil og að málið hafi verið endurupptekið og þess að gagnstefnandi hefur áður höfðað mál um sama sakarefni fyrir sama dómstól, sem vísað hafi verið frá dómi og höfðað annað mál sem síðan hafi verið fellt niður vegna útivistar lögmanns hans, krefjist aðalstefnendur þess að gagnstefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar auk álags, án tillits til úrslita máls. Í því sambandi sé vísað til 2. ml. 3. mgr. 141. gr. laga um meðferð einkamála. Gagnstefnandi hafi með aðgerðum sínum valdið því að ótæpilegar og óeðlilegar tafir hafi orðið á máli sem þingfest hafi verið 22. júní 2005. Gagnstefnandi hafi þvingað aðalstefnendur til þess að grípa til varna fyrir dómi vegna sama sakarefnis margsinnis, sem hafi leitt til aukins og óþarfs kostnaðar.

Aðalstefnendur kveðast að öðru leyti vísa til málsatvika og málsástæðna í stefnu í aðalsök, sem og til sóknar og skriflegrar aðilaskýrslu aðalstefnenda sem lagt hafi verið fram af þeirra hálfu eftir dómtöku aðalsakar hið fyrra sinni.

Um lagarök vísa aðalstefnendur til 12. gr., 2. ml. 18. gr. og 20. gr. (III. kafla) fasteignakaupalaga nr. 40/2002 og til meginreglna fasteignakauparéttar, samningaréttar og kröfuréttar. Málskostnaðarkrafa þeirra byggi á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og krafa um að við málskostnaðarákvörðun verði tekið tillit til skyldu aðalstefnenda til greiðslu virðisaukaskatts af þóknun lögmanns sé skaðleysiskrafa, þar sem aðalstefnendur séu ekki virðisaukaskattskyldir aðilar og njóti ekki frádráttarréttar vegna skattsins. Jafnframt kveðast aðalstefnendur vísa til 2. ml. 3. mgr. 141. gr. laga nr. 91/1991.

VII.

Óumdeilt er í máli þessu að samkvæmt kaupsamningi aðila 2. september 2004 um fasteignina Fjallalind 106 í Kópvogi átti gagnstefnandi að greiða aðalstefnendum lokagreiðslu að fjárhæð 2.637.100 krónur 1. maí 2005. Byggist sýknukrafa þeirra á að umrædd fasteign hafi verið haldin göllum. Krafa gagnstefnenda í gagnsök er um greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði og nemur krafan hærri fjárhæð en stefnukrafa í aðalsök. Snýst ágreiningur aðila því um hvort umrædd fasteign hafi verið gölluð og verður hér í upphafi fjallað um röksemdir aðila þar að lútandi í einu lagi og afstaða tekin til einstakra kröfuliða.

Fyrir liggur og er óumdeilt að gagnstefnandi skoðaði fasteignina áður en hann festi kaup á henni. Hefur hann sjálfur viðurkennt að hafa við þá skoðun verið bent á að þakkantur væri ekki fullbúinn og að sílanbaða þyrfti húsið, en neitaði því að hafa verið bent á aðra hugsanlega ágalla á húsinu. Hefur þetta áhrif á mat dómsins á ætluðum göllum á fasteigninni í samræmi við ákvæði 1. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup þar sem segir að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður.

Aðalstefnandi D-kk-nf bar fyrir dómi að hann hefði farið nákvæmlega yfir flesta þá þætti sem lúti að hinum ætluðu göllum á eigninni við gagnstefnanda við umrædda skoðun. Kvaðst D-x-x hafa kvartað við fasteignasölu vegna söluyfirlits þar sem ranglega hafi verið tilgreind viðarklæðning í loftum og ekki hafi komið skýrt fram að innrétting lagnarýmis hafi verið ósamþykkt og einnig hafi honum fundist að með orðalaginu „nánast fullbúið“ hefði verið tekið fulldjúpt í árinni varðandi byggingastig hússins. Hann hafi talið að húsið væri milli þess að vera fokhelt og fullbúið og hann teldi það nær því að vera fullbúið en fokhelt. Kvaðst D-x-x hafa gert athugasemd við söluyfirlit við fasteignasölu með tölvupósti án þess að það hafi leitt til breytinga á söluyfirliti. Þá hafi hann farið vandlega yfir þetta með gagnstefnanda og því talið að hann hefði uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Engin gögn liggja fyrir í málinu til stuðnings þessari fullyrðingu og engin starfsmanna viðkomandi fasteignasölu var leiddur fyrir dóminn.

Framburður vitnisins E-kvk-ef Þ-kvk-ef var mjög á sama veg og D-kvk-nf. Við mat á sönnunargildi þess framburðar verður hins vegar að hafa í huga að vitnið er systir aðalstefnanda D-kk-ef og gætti hagsmuna hans við söluna meðal annars með því að undirrita kaupsamning og með því að afhenda eignina. Hefur vitnisburður E-kvk-ef því að mati dómsins takmarkað sönnunargildi gegn andmælum gagnstefnanda, en aðalstefnendur bera sönnunarbyrði fyrir þeim fullyrðingum sínum að upplýst hafi verið um atriði sem ekki mátti sjá við skoðun.

Þá bera aðalstefnendur einnig sönnunarbyrði fyrir fullyrðingum um að gagnstefnandi verði að teljast sérfróður aðili um húsbyggingar og að meta beri skoðunarskyldu hans með tilliti til þess. Hefur slík sönnun ekki tekist gegn andmælum gagnstefnanda. Hefur ekki verið sýnt fram á að hann hafi aflað sér menntunar eða reynslu í starfi sem leiði til þess að gera verði að lögum kröfur til hans, umfram aðra kaupendur fasteigna, að hann gæti sérstakrar varúðar við skoðun, en að sögn hans sjálfs hefur hann unnið við jarðvegsvinnu og vélaumsjón fyrir Spöng ehf. undanfarin ár.

Þá er hafnað í einu lagi röksemdum aðalstefnenda sem lúta að því að sönnunargildi matsgerðar sé ekkert þar sem lagðar hafi verið leiðandi spurningar fyrir matsmann. Hefur dómurinn, sem skipaður er sérfróðum meðdómendum, endanlegt mat þess hvort tiltekið ástand sem lýst er í matsgerð, sé galli í skilningi laga, og verður ekki séð að fullyrðingar um tilvist galla, sem fram koma í sumum matsspurningum, valdi dómnum vandkvæðum í þessum efnum, enda tekið skýrlega fram í matsgerð að matsmaður taki ekki afstöðu til fullyrðinga málsaðila í þá veru.

Þá er hafnað röksemdum aðalstefnenda í þá veru að þeim hafi ekki verið tímanlega gert viðvart um þá ætluðu galla sem gagnstefnandi taldi vera á eigninni. Hefur aðalstefnandi D-kk-nf og vitnið E-kvk-nf Þ-kvk-nf borið fyrir dómi að þau hafi fengið í hendur skýrslu B-kk-ef M-kk-ef sem dagsett er 22. september 2004 eða um 20 dögum eftir að húsið var afhent. Ekki liggur fyrir nákvæmlega hvenær þetta var en í samræmi við framburð þeirra fyrir dómi má ætla að það hafi ekki verið síðar en í október. Er í þeirri skýrslu gerð grein fyrir helstu ágöllum sem gagnstefnandi telur nú á húsinu og verður því að leggja það til grundvallar að aðalstefnendum hafi með því að fá skýrsluna í hendur orðið kunnugt um þá galla sem gagnstefnandi taldi vera á húsinu. Hefur umrædd skýrsla hins vegar ekki annað sönnunargildi í málinu enda óstaðfest fyrir dómi. Verður, í ljósi undanfarandi afhendingar á nefndri skýrslu, talið að bréf gagnstefnanda dags. 1. febrúar 2005, þar sem lýst er í stórum dráttum þeim ágöllum sem hann taldi þá á eigninni, sé tilkynning sem sett hafi verið fram innan sanngjarns frests í skilningi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Fyrir liggur að umrætt hús var byggt árið 1999 og tekið í notkun í byggingu það ár. Húsið var ekki fullbúið þegar gagnstefnandi festi kaup á því og er því lýst þannig í söluyfirliti að það sé „nánast fullbúið“. Er það mat dómsins að þó deila megi um nákvæmni þessa orðalags söluyfirlits þá hafi það átt að gefa gagnstefnanda sérstakt tilefni til varúðar og til að leita eftir upplýsingum um nákvæmt byggingarstig hússins og hvaða verk væru óunnin eða jafnvel hálfkláruð, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Á hinn bóginn bar aðalstefnendum að upplýsa um stöðu verksins eftir bestu vitund og báru þau ábyrgð á því gagnvart gagnstefnanda að upplýsingar í söluyfirliti væru réttar og dugar þeim ekki að vísa ábyrgð á ónákvæmni söluyfirlits á fasteignasala, sbr. 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Verður þetta samspil varúðarskyldu kaupanda og upplýsingaskyldu seljanda, með hliðsjón af framangreindu byggingastigi hússins, haft í huga þegar tekin verður afstaða til einstakra kröfuliða hér síðar.

Gagnstefnandi kveður að hann hafi eftir að hann hafi fengið húsið afhent þurft að bæta úr nokkrum göllum svo unnt væri að flytja í húsið. Hefur hann lagt fram reikninga samtals að fjárhæð 1.004.177 krónur sem hann heldur fram að endurspegli það tjón sem hann hafi orðið fyrir vegna þessa. Í stefnu í gagnsök er þessum úrbótum lýst þannig að þær hafi einkum náð til stiga milli hæða, frágangs glugga að innanverðu og einnig hafi farið fram lagfæringar á mestu missmíði á veggjum innanhúss. Í málsatvikakafla hér að framan er nánari grein gerð fyrir umræddum reikningum. Í fyrsta lagi er um reikning að ræða fyrir málun og spörtlun, í öðru lagi vegna múrviðgerða á baði á neðri hæð, í þriðja lagi vegna parketlagnar á stiga og í fjórða lagi vegna ýmissa efnisúttekta í byggingavöruverslunum. Aðalstefnendur hafa hafnað umræddri kröfu og talið ósannaða. Þó iðnaðarmenn sem unnu viðkomandi vinnu hafi komið fyrir dóminn og lýst í stórum dráttum hvað þeir hafi unnið eru ekki efni til að telja gagnstefnanda hafa fært fram fullnægjandi sönnun þess að umræddir reikningar feli í sér kostnað við úrbætur á göllum í skilningi laga um fasteignakaup. Er ekki til dæmis unnt að meta hvort einhverjir þeir ágallar sem gagnstefnandi vísar til áttu að vera honum sjáanlegir við skoðun eignarinnar, en slíkt er grundvallaratriði við mat á galla í fasteignakaupum. Telst krafa hans um greiðslu umræddra reikninga ósönnuð og verður ekki tekin til greina.

Gagnstefnandi krefst einnig bóta að fjárhæð samtals 5.267.000 krónur á grundvelli niðurstöðu matsgerðar. Af hálfu aðalstefnenda hefur ekki verið mótmælt sérstaklega fjárhæðum einstakra liða matsgerðar. Verður nú afstaða tekin til hvers bótaliðar fyrir sig í þeirri númeraröð sem fram kemur í matsgerðinni, utan að fjallað er um matsliði 1 og 2 í einu lagi.

Upplýst er í málinu að gluggar í húsinu leka. Er það niðurstaða matsmanns að þetta stafi af óvönduðum vinnubrögðum við ísetningu þeirra, þar með talin múrun að þeim að utan. Er engum vafa undirorpið að þetta er galli í skilningi fyrri málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002. Telur matsmaður að ekki verði úr þessu bætt með fullnægjandi hætti nema taka gluggana úr og festa þá í að nýju og setja upp vatnsbretti, en þess var ekki gætt við upphaflegan frágang. Aðalstefnendur hafa hafnað því að gluggar hafi lekið á meðan þau bjuggu í húsinu og að leki hljóti að stafa af því að gagnstefnandi eða menn á hans vegum hafi átt við gluggana eftir afhendingu. Þessar röksemdir standast ekki og er ekkert sem bendir til annars en að sá frágangur sem er á gluggum sé aðalstefnenda. Þá hafa aðalstefnendur ekki sýnt fram á að úr verði bætt með viðurhlutaminni aðgerðum en matsmaður leggur til. Hafa þau enda enga tilraun gert til að fá matsgerð hnekkt um framangreind atriði. Verður röksemdum þeirra í þessa veru því hafnað. Með vísan til framangreinds verður fallist á kröfu gagnstefnanda vegna þessa að fullu, með 1.230.000 krónum, sem matsmaður reiknar sérstaklega vegna þessa liðar, og með greiðslu eftirfarandi kostnaðar, sem matsmaður hefur reiknað inn í sundurliðun vegna matsliðar nr. 1 og er óhjákvæmilegur vegna ísetningar glugga að nýju og lagfæringar á vatnsbrettum: 282.600 krónur vegna múrunar inn í gluggaop, 140.400 krónur vegna múrunar glugga að utan, 270.342 krónur vegna vatnsbretta og sögunar fláa, 34.000 krónur vegna varna á gluggum og þrifa og 70.000 krónur vegna vinnupalla. Ofan á þessar fjárhæðir leggst virðisaukaskattur að fjárhæð 195.201 króna, en frá dregst endurgreiðsla virðisaukaskatts af vinnulið 96.417 krónur. Samtals er því fallist á kröfu að fjárhæð 895.526 krónur að viðbættum þeim 1.230.000 krónum, sem að framan greinir, eða samtals 2.125.526 krónur. Einsýnt er að umræddur galli á fasteigninni einn og sér er þess eðlis og af því umfangi að hann rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002.

Í matslið 1 reiknar matsmaður ekki með því að ástæða sé til að hraunhúða húsið allt að nýju, en sílanbera þurfi það, múra að gluggum og koma fyrir vatnsbrettum og loks að múra undir takkadúk. Verður að telja að útlit múrhúðunar hússins hafi blasað við gagnstefnanda við skoðun og er því ekki unnt að fallast á að múrhúðunin sé gölluð í skilningi fasteignakauparéttar. Þó matsmaður telji vinnubrögðum við múrun hússins að einhverju leyti áfátt verður ekki annað séð af matsgerð en að þeir ágallar hafi einkum verið útlitslegs eðlis. Kemur enda fram í matsgerð að múrhúðunin muni gegna sínu hlutverki sem veðurkápa. Hins vegar verður að telja að frágangur vatnsbretta við glugga hafi verið óforsvaranlegur og eigi umtalsverðan þátt í því að gluggar leki, en ekki verður talið að þessi ágalli á frágangi vatnsbrettanna hafi átt að vera g-kk-þgf ljós við skoðun, enda ekki á það fallist að hann geti talist sérfróður aðili um húsbyggingar. Að mati dómsins er ekki unnt að fallast á þá skoðun matsmanns að nauðsynlegt sé að múra undir takkadúk þar sem jarðvegsfylling kemur að veggjum og verður skylda þess efnis ekki lesin út úr byggingarreglugerð. Er því ekki fallist á kröfu gagnstefnanda um greiðslu kostnaðar vegna þeirrar aðgerðar. Þá er ljóst að gagnstefnandi var upplýstur um við skoðun að sílanbera þyrfti húsið og verður kostnaður af þeirri aðgerð, þegar af þeirri ástæðu, ekki lagður á aðalstefnendur. Verður samkvæmt framansögðu ekki fallist á með gagnstefnanda að honum beri frekari réttur til bóta vegna þessa matsliðar en þegar hefur verið talið undir matslið nr. 1, en þar er gert ráð fyrir uppsetningu vatnsbretta.

Í þriðja lið krefur gagnstefnandi um bætur vegna þess að hluti íbúðarrýmis í kjallara var ekki samþykktur. Samkvæmt söluyfirliti er eignin kynnt sem 242 fermetra einbýlishús á tveimur hæðum, en að nú séu tvær íbúðir í því. Ef grannt er skoðað er í þeim reitum sem tilgreina íbúðarrými aðeins tilteknir 167,6 fermetrar og bílskúr 32,1. Á grundvelli söluyfirlits verður ekki annað ráðið en til sölu sé einbýlishús og gat gagnstefnandi því ekki gert ráð fyrir því að aukaíbúð á neðri hæð væri samþykkt sem slík. Hins vegar greinir í 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 að óheimilt sé m.a að breyta húsi eða notkun þess nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitstjórnar. Í 3. mgr. lagagreinarinnar er sagt að byggingaleyfi feli í sér samþykki aðaluppdrátta og framkvæmdaáforma eða á breyttri notkun húss. Samkvæmt 1. mgr. 44. gr. sömu laga má gefa út byggingarleyfi þegar eftirtöldum skilyrðum hefur verið fullnægt:

1. Sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis og byggingarfulltrúi hefur áritað aðaluppdrætti.

2. Byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld, svo sem gatnagerðargjald, bílastæðagjald og tengigjöld, þar sem við á, hafa verið greidd samkvæmt settum reglum eða samið um greiðslu þeirra.

Í ljósi framangreindra lagaákvæða mátti gagnstefnandi treysta því að það íbúðarrými sem í notkun var í húsinu þegar hann skoðaði það væri í notkun í samræmi við lög og reglur og af því hefðu verið greidd lögboðin gjöld og fyrir lægju af þeim teikningar. Hafa aðalstefnendur ekki tryggt sér fullnægjandi sönnun þess að gagnstefnandi hafi verið upplýstur um þetta með skýrum og skilmerkilegum hætti, en seljandi ber ábyrgð gagnvart kaupanda á réttmæti þeirra upplýsinga sem m.a. koma fram í söluyfirliti, sbr. 2. ml. 1. mgr. 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og telst fasteign gölluð sé hún ekki í samræmi við gefnar upplýsingar. Aðalstefnendur hafa einnig byggt á því að upplýsingar um að lagnarými hefði að hluta verið tekið í notkun sem íbúðarrými án heimildar frá byggingaryfirvöldum, hafi ekki haft nein áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Fyrir þessari fullyrðingu sinni bera aðalstefnendur sönnunarbyrði eins og hér stendur á og hefur þeim ekki lánast slík sönnun gegn andmælum gagnstefnanda. Í ljósi framangreinds er það mat dómsins að aðalstefnendur verði að bera hallan af óskýrleika söluyfirlits og að leggja verði til grundvallar að gagnstefnandi hafi mátt treysta því að það hús sem hann keypti væri 242 fermetrar og að það íbúðarrými sem hann sá við skoðun væri samþykkt og byggt í samræmi við fyrirliggjandi teikningar og að af því hefðu verið greidd lögboðin gjöld. Þó verður ekki talið að gagnstefnandi hafi mátt treysta því að húsið væri tvíbýlishús, enda byggir matsmaður mat sitt á kostnaði við að fá íbúðarrými þetta samþykkt og teiknað, en ekki á að um samþykkta aukaíbúð verði að ræða. Verður matsliður þessi tekinn til greina að fullu með 880.000 krónum.

Varðandi matslið nr. 4 kemur skýrt fram í matsgerð að umræddur ágalli á legu rafmagnsrörs hafi sést við skoðun. Þegar haft er í huga byggingastig hússins og með vísan til 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 verður ekki fallist á að um bótaskyldan galla sé að ræða.

Um matslið nr. 5 er það að segja að komið hefur fram við meðferð málsins að á vegum gagnstefnanda var unnin umtalsverð vinna við veggi hússins að innanverðu, eftir afhendingu þess og áður en matsmaður skoðaði það. Sést umfang þessarar vinnu meðal annars á ljósmyndum sem gagnstefnandi hefur sjálfur lagt fram í málinu. Er af þessum sökum ekki unnt að meta hvert ástand veggjanna var við afhendingu hússins og ekki hægt að útiloka að það ástand þeirra, sem matsmaður lýsir í matsgerð, ráðist af einhverju leyti af vinnubrögðum þeirra manna sem unnu í húsinu á vegum gagnstefnanda eftir afhendingu þess. Þá skiptir og máli að vegna þess að umrædd vinna fór fram er ókleyft á grundvelli matsgerðar, eða vettvangsgöngu dómenda, að meta hvort ætlaðir ágallar á veggjum séu þess eðlis og af því umfangi að gagnstefnandi hefði mátt sjá þá við skoðun, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt framansögðu er ósannað að aðalstefnendur beri bótaábyrgð á þeim ágalla sem matsmaður telur vera á veggjum samkvæmt nefndum matslið.

Í matslið nr. 6 kemur fram það álit matsmanns að við hleðslu frauðplastkubba í húsinu hafi ekki verið gætt nægilegrar nákvæmni til að unnt væri að festa gipsplötur beint á kubbana og því sé innra byrði veggja ekki af þeim gæðum sem ætlast megi til, þ.e.a.s. í samræmi við góðar og gegnar venjur og fyrsta flokks vinnubrögð. Þá telur matsmaður það ekki í samræmi við góðar og gegnar venjur að skera úr einangrunarplasti til að koma fyrir rafmagnsdósum og rörum. Matsmaður telur að bæta megi úr þessu með því að taka gipsplötur frá og koma fyrir raflagnagrind og miðar við að einungis sé nauðsynlegt að gera þetta í stofurými og eldhúsi.

Á sama hátt og getið var um í sambandi við matslið nr. 5 fór fram vinna iðnaðarmanna við umrædda veggi eftir afhendingu eignarinnar og áður en matsmaður skoðaði hana. Þá hefur matsmaður ekki rökstutt það nægilega hverjar þær skekkjur eru í umræddum veggjum sem leiði til þess að frágangur þeirra teljist óforsvaranlegur. Þá er ekki unnt að fallast á að það séu óforsvaranleg vinnubrögð eða andstætt venju að ganga frá rafmagnsrörum og dósum með þeim hætti sem gert var. Er samkvæmt framansögðu ósannað að fasteignin sé haldin göllum að þessu leyti og verður krafa gagnstefnanda samkvæmt þessum lið ekki tekin til greina.

Varðandi matslið nr. 7 kom fram í framburði gagnstefnanda að honum hefði verið bent á þetta atriði. Við vettvangsgöngu mátti sjá að frágangi á skyggninu og þakkanti yfir því er ekki lokið og blasir þetta við. Er þetta því ekki galli á húsinu, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 og einnig það sem áður er sagt um að gagnstefnandi var að festa kaup á húsi í smíðum.

Með sama hætti blasti það við að ílögn vantaði á svalagólf, sbr. matsliður nr. 8. Að auki var gagnstefnandi ekki að festa kaup á fullbúnu húsi, eins og fyrr er rakið. Verður bótakrafa hans samkvæmt þessum lið því ekki tekin til greina.

Í matslið nr. 9 er krafist bóta vegna þess að ranglega var sagt í söluyfirliti að viður væri í loftum, en í raun hafi verið um plasthúðaðar plötur með viðaráferð að ræða. Telur matsmaður að þessi mismunur í efnisvali hafi verið sýnilegur við skoðun, þó leiða megi líkur að því að almennur leikmaður þekki ekki mun á þessum tveimur klæðningarefnum. Engin tilraun hefur verið gerð til að sýna fram á hverju það varði gagnstefnanda að efni því sem notað var í loftaklæðningu var ranglega lýst, en ekki er sjálfgefið að það efni sem notað var sé lakara að gæðum en það efni sem lýst var í söluyfirliti, eða að viðarklæðning sé á einhvern hátt betra efni til loftaklæðningar. Þykir því ekki nægilega sýnt fram á hvert tjón gagnstefnanda var vegna þessa ágalla á söluyfirliti og verður þessi kröfuliður því ekki tekinn til greina. Þá þykja ekki efni til að fallast á afslátt vegna þessa liðar, en niðurstaða matsmanns um afsláttarfjárhæð er algerlega órökstudd.

Í matslið nr. 10 er lýst útlitsgalla á frágangi á loftaplötum. Telja verður að þetta hafi verið sýnilegt við skoðun. Þá liggur fyrir, eins og fyrr er rakið, að umtalsverð vinna fór fram við veggi af hálfu gagnstefnanda eftir afhendingu. Hefur því ekki verið sýnt fram á að frágangi á loftaplötum sé ábótavant þannig að bótaskyldu varði, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Um matslið nr. 11 segir matsmaður að fúsk við lagningu flísa blasi við. Ágalli sá sem um ræðir er útlitslegur og hefur verið augljós við skoðun. Telst flísalögnin því ekki gölluð, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Í matslið nr. 12. er krafist bóta fyrir það að baðkar á baðherbergi á efri hæð sé laust frá vegg og vatn leki í rafmagnsdós á bak við karið. Kveður matsmaður að um sé að ræða baðkar með rafknúnum nuddstútum. Sé allur frágangur raflagna og staðsetning tenginga á bak við baðkarið óforsvaranlegur og beinlínis hættulegur. Færa þurfi tengingar og festa baðkarið og þétta við vegginn, þannig að vatn geti ekki lekið á bak við karið. Fallist er á með matsmanni að umræddur frágangur sé óforsvaranlegur. Ekki verður talið að gagnstefnandi hafi mátt veita þessum ágalla athygli við skoðun og hafi mátt treysta því að frá baðkarinu hefði verið gengið með fullnægjandi hætti. Verður þessi kröfuliður tekinn til greina að fullu í samræmi við niðurstöðu matsmanns með 65.000 krónum.

Úr ágöllum á glugga samkvæmt matslið nr. 13 er að fullu bætt með niðurstöðu dómsins varðandi matslið nr. 2 og kemur hann því ekki til frekari skoðunar.

Ekki verður séð að matsmaður hafi sjálfur staðreynt los á flísum í forstofu samkvæmt matslið nr. 14. Er því ekki sannað að sá ágalli hafi verið á umræddum flísum.

Ágalli á innréttingu samkvæmt matslið 15 blasir við og hefur verið sýnilegur við skoðun. Þegar af þeirri ástæðu verður bótakröfu vegna þessa matsliðar hafnað, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Matsmaður staðreyndi að neglingu á þakplötum væri ábótavant. Verður að telja að kaupendur fasteigna verði að geta treyst því að þakplötur séu fullnegldar. Þá er þessi ágalli ekki þess eðlis að gagnstefnandi hefði mátt veita honum athygli við skoðun og verður krafa hans tekin til greina að fullu samkvæmt niðurstöðu matsmanns með 27.000 krónum.

Matsmaður staðreyndi að frágangur á hurðum og veggjum milli bílskúrs og íbúðarrýmis er ekki í samræmi við grein 103.4 í byggingarreglugerð. Með hliðsjón af því að gagnstefnandi var að festa kaup á húsi í smíðum og því sem fyrr er sagt um skoðunarskyldu kaupanda verður ekki fallist á með gagnstefnanda að hér geti verið um galla að ræða. Húsið er ekki fullbúið og við skoðun blasti það við að nokkuð var í land með að bílskúr teldist frágenginn. Er sá vanbúnaður sem matsmaður lýsir þess eðlis að telja verður að um óklárað verk hafi verið að ræða og hafi það verið sýnilegt við skoðun. Er bótakröfu gagnstefnanda vegna liðar nr. 17 því hafnað.

Sá ágalli sem talinn er á opnun bílskúrshurðar samkvæmt matslið nr. 18 var til staðar við vettvangsgöngu. Telur matsmaður að líklegast orsök fyrir stífni bílsúrshurðar sé „einhver óvandvirkni í uppsetningu“ og síðan eðlilegt slit og vanrækt viðhald. Á grundvelli framantilvitnaðra ummæla matsmanns um ætlaðan ágalla á nefndri bílskúrshurð eru ekki tilefni til að telja sannað að hurðin hafi við afhendingu verið haldin galla sem aðalstefnendur beri bótaábyrgð á.

Ágalli sá sem lýst er í matslið 19 er fullbættur samkvæmt matslið nr. 2 og kemur því ekki til frekari skoðunar.

Loks er í lið 20 fjallað um frágang þakkants. Gagnstefnandi bar fyrir dómi að sér hefði verið bent á þakkantinn. Þá mátti greinilega sjá við vettvangsgöngu að frágangi þakkantsins var ekki að fullu lokið. Hefur þetta því blasað við þegar gagnstefnandi skoðaði eignina. Í þessu samhengi er og haft í huga að ekki var um fullbúið hús að ræða og verður að telja að þetta hafi verið meðal þeirra verka sem var ólokið og hafi gagnstefnandi mátt sjá það við skoðun.

Samkvæmt því sem að framan greinir er fallist á bótakröfur gagnstefnanda samtals að fjárhæð 3.097.526 krónur og er sú fjárhæð hærri en krafa aðalstefnenda um greiðslu eftirstöðva kaupsamnings í aðalsök. Fyrir liggur að gagnstefnandi beitti stöðvunarrétti samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 og greiddi ekki lokagreiðslu kaupsamnings að fjárhæð 2.637.100 krónur með gjalddaga 1. maí 2005. Liggur nú fyrir í dómi þessum staðfesting þess að það hafi hann gert með réttu. Leiðir ákvæði 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu því til þess að aðalstefnendur eiga ekki rétt til dráttarvaxta af nefndri upphæð. Gengur höfuðstóll hennar því upp í þá fjárhæð sem fallist hefur verið á að gagnstefnanda beri í skaðabætur vegna galla á hinni keyptu fasteign. Verður því fallist á sýknukröfu gagnstefnanda í aðalsök.

Í gagnsök verður tekin til greina krafa gagnstefnanda sem eftir stendur að fjárhæð 460.426. Í samræmi við ákvæði 9. gr. laga nr. 38/2001 ber skaðabótakrafa gagnstefnanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim tíma að liðinn var mánuður frá þeim tíma að hann lagði fram þær upplýsingar sem nauðsynlegar voru til að meta tjónsatvik og fjárhæða bóta. Matsgerð var lögð fram á dómþingi 1. febrúar 2006 og verða aðalstefnendur dæmd til greiðslu dráttarvaxta af 460.426 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Í ljósi framangreinds verður fallist á kröfu gagnstefnanda um að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal til hans fyrir fasteigninni Fjallalind 106, Kópavogi. Er framangreind niðurstaða aðfararhæf og því ekki efni til að fallast á kröfu um dagsektir enda er sú krafa algerlega órökstudd.

Við ákvörðun málskostnaðar í máli þessu ber að hafa í huga að aðalsök málsins var endurupptekin eftir að dómur hafði verið kveðinn upp í kjölfar útivistar lögmanns gagnstefnanda. Var gagnstefnandi þar dæmdur til greiðslu málskostnaðar að fjárhæð 350.000 krónur og lagði hann fram gögn með endurupptökubeiðni sinni um að sá málskostnaður hefði þegar verið greiddur. Í 3. mgr. 141. gr. er kveðið á um að þegar dómur er kveðinn upp að nýju í kjölfar endurupptöku ákveði dómari málskostnað í einu lagi vegna málsins í heild. Að öðru jöfnu skal stefndi þá dæmdur til greiðslu málskostnaðar án tillits til þeirrar niðurstöðu sem fæst við endurupptöku. Við niðurfellingu gagnsakar var gagnstefnandi úrskurðaður til greiðslu málskostnaðar að fjárhæð 150.000 krónur.

Í ljósi niðurstöðu máls þessa, að teknu tilliti til þess að þegar útivist varð samkvæmt framansögðu var málið nánast tilbúið til flutnings og þess að gagnstefnanda reyndist nauðsynlegt að stofna til matskostnaðar til að fá kröfum sínum framgengt, þykir bersýnilega ósanngjarnt að ákvæði 3. mgr. 141. gr. laga nr. 91/1991 verði beitt fullum fetum við ákvörðun málskostnaðar, en ákvæðið er ekki fortakslaust. Er þá einnig haft í huga að af gögnum sem fyrir liggja um samskipti aðila eftir afhendingu fasteignarinnar má ráða að aðalstefnendur hafi ekki ljáð máls á neins konar samkomulagi til lausnar deilunni. Má einnig sjá af bréfi sem gagnstefnandi ritaði aðalstefnendum 1. febrúar 2005 að tillaga hans til lausnar liggur nærri því sem dómurinn hefur nú staðfest. Með allt þetta í huga, en einnig það að handvömm við hagsmunagæslu gagnstefnanda hefur bakað aðalstefnendum aukna fyrirhöfn og kostnað, þykir hæfilegt að aðalstefnendur greiði gagnstefnanda sameiginlega málskostnað í málinu í heild að fjárhæð 1.000.000 króna. Hefur við þá ákvörðun verið tekið tillit til skyldu aðila til að greiða virðisaukaskatt af málflutningsþóknun.

H-kk-nf B-kk-nf, settur héraðsdómari, Á-kk-nf I-kk-nf, verkfræðingur og G-kk-nf V-kk-nf verkfræðingur kváðu upp dóminn.

Dómsorð :

Gagnstefnandi, Þ-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf, er í aðalsök sýkn af kröfum aðalstefnenda, D-kk-ef Þ-kk-ef og P-kvk-ef S-kvk-ef P-x-x.

Aðalstefnendur greiði gagnstefnanda sameiginlega 460.426 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr.6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af þeirri fjárhæð frá 1. mars 2006 til greiðsludags.

Aðalstefnendum er skylt að gefa út afsal til gagnstefnanda fyrir fasteigninni að Fjallalind 106, Kópavogi.

Aðalstefnendur greiði gagnstefnanda sameiginlega 1.000.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf B-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf