E-4011/2006

Mál þetta var höfðað 23. júní 2006 og dómtekið 15. maí 2007. Stefnandi er Rökkur ehf., Vindási 4, Reykjavík. Stefndu eru B-kk-nf E-kk-nf, Krummahólum 44, Reykjavík, G-kk-nf J-kk-nf Y-kk-nf, Efstasundi 86, Reykjavík, og Fyrirtækjasala Íslands ehf., Borgartúni 28, Reykjavík. Verði Íslandstryggingu hf., Skipagötu 9, Akureyri, er stefnt til réttargæslu.

Dómkröfur stefnanda eru aðallega þær að stefndu verði gert að greiða honum óskipt 5.500.000 kr., með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 1. mars 2006 til greiðsludags. Til vara er þess krafist að stefndu verði gert að greiða stefnanda lægri fjárhæð að mati dómsins. Þá er þess krafist að stefndu verði gert að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur stefnda, B-kk-ef E-kk-ef, eru aðallega þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda en til vara er þess krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilfellum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndu, G-kk-nf J-kk-nf Y-kk-nf og Fyrirtækjasala Íslands ehf., krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda og þess að honum verði gert að greiða þeim málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi. Réttargæslustefndi, Vörður Íslandstrygging hf., styður kröfur og málatilbúnað stefndu, og krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Hinn 26. mars 2004 gerði Ó-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf kauptilboð, f.h. óstofnaðs einkahlutafélags, í veitingastaðinn Kaffi Austurstræti, Austurstræti 6, Reykjavík. Tilboðshafi var stefndi B-kk-nf E-kk-nf. Milligöngu um kauptilboðið hafði stefndi G-kk-nf J-kk-nf Y-kk-nf, löggiltur fasteigna- og fyrirtækjasali, Fyrirtækjasölu Íslands.

Þegar kauptilboðið var gert var í gildi húsaleigusamningur milli stefnda B-kk-ef og eiganda húsnæðisins að Austurstræti 6, Þráins ehf. Samningurinn var tímabundinn og átti að renna út 31. desember 2004. Í kauptilboðinu var gerður eftirfarandi fyrirvari:

Fyrirvari er á um að tilboðsgjafi/kaupandi fái húsaleigusamning og á ekki lakari kjörum en nú gildir, jafnframt að gildistími samningsins verði ásættanlegur fyrir kaupanda. Seljandi skal hafa tíma fram að fyrirhugaðri afhendingu til að útvega leigusamninginn, takist það ekki falla niður skuldbindingar vegna tilboðs þessa og eru þá báðir aðilar óbundnir og á hvorugur kröfu á hendur hinum ef ekki verður að endanlegum kaupsamningi.

Heildarkaupverð veitingastaðarins samkvæmt kauptilboðinu var 8.800.000 krónur. Kaupverðið skyldi greiðast annars vegar með 1.000.000 króna við undirritun kaupsamnings og hins vegar með afhendingu á fasteigninni að Smáratúni 11, Selfossi, sem metin hafði verið í kaupunum, að frádregnum áhvílandi lánum, á 7.800.000 kr. Afhendingardagur átti að vera 7. maí 2004.

Stefndi B-kk-nf samþykkti kauptilboðið með undirritun sinni. Óljóst er hvenær veitingastaðurinn var afhentur en svo virðist sem afhending hafi farið fram án þess að gengið væri frá kaupsamningi eða kaupgreiðslum. Stefnandi kveðst hafa verið í samskiptum við leigusalann um framlengingu leigusamningsins, en húseigandinn hafi slegið í og úr að framlengja samninginn. Ýmist hafi hann lofað samningi eða sett skilyrði fyrir framlengingu hans.

Stefnandi kveður að ákveðinn þrýstingur hafi verið á sér til að sýna greiðsluvilja og greiðslugetu og hafi hann því ákveðið, hinn 22. júní 2004, að greiða kaupverðið og afsala eign sinni að Smáratúni 11, Selfossi. Þennan dag ritaði Ó-kk-nf Þ-kk-nf, f.h. stefnanda, undir afsal vegna Smáratúns og kaupsamning um umræddan veitingastað. Í samningnum kemur fram að kaupverðið átti annars vegar að greiða með 1.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, sem mátti þó skipta upp í tvær greiðslur í peningum, og hins vegar með afsali að Smáratúni 11, Selfossi. Stefnandi greiddi 500.000 krónur við undirritun kaupsamningsins.

Í stefnu kemur fram að er kaupsamningur var undirritaður hafi stefnanda verið kunnugt um að eigandi húsnæðisins, Þráinn ehf., hefði ekki verið búinn að skrifa undir aðilaskipti að húsaleigusamningnum og framlengingu hans. Það sem hefði vakað fyrir stefnanda hafi verið það að ganga frá undirskriftum sínum og síðan myndi fasteignasalan sjá um að ganga frá öðrum skjölum, þ.á m. leigusamningnum, áður en peningarnir og afsalið yrði afhent stefnda B-kk-þgf.

Hinn 20. ágúst 2004 fór stefnandi til Fyrirtækjasölu Íslands, en hann var þá búinn að aflétta veðböndum af Smáratúni 11, og lagði fram tvær ávísanir vegna eftirstöðva kaupverðs, samtals að fjárhæð 500.000 kr. Önnur ávísunin var til sýslumannsins á Selfossi, dagsett 23. ágúst 2004, að fjárhæð 50.980 kr., en hin til meðstefnda B-kk-ef, dagsett 24. ágúst 2004, að fjárhæð 449.020 kr.

Stefnandi kveðst hafa krafist skaðabóta, eða þess að kaupin gengju til baka, eftir að í ljós kom að leigusali myndi ekki framlengja húsaleigusamningi. Greiddi stefnandi ekki húsaleigu síðustu þrjá mánuði leigutímans til að þrýsta á um lausn á málinu. Leigusalinn gekk þá á stefnda B-kk-þf um leigugreiðslur. Stefndi B-kk-nf höfðaði svo mál á hendur stefnanda, sem þingfest var 17. mars 2005, og krafði hann um vangoldna leigu sem stefndi B-kk-nf hafði greitt vegna vanskila stefnanda. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 31. janúar 2007, í máli nr. E-2194/2005, var Rökkur ehf. dæmt til að greiða B-kk-þgf E-kk-þgf umkrafða fjárhæð ásamt dráttarvöxtum.

Í janúar 2005 hafði nýr eigandi húsnæðisins krafist þess að stefnandi yfirgæfi húsnæðið og fylgdi þeirri kröfu eftir með aðfararbeiðni á hendur stefnanda og stefnda B-kk-þgf, sem taldi sig ekki aðila að málinu. Gerðu gerðarbeiðandi, stefndi B-kk-nf, og stefnandi, hinn 11. mars 2005, sátt fyrir dómi um að stefnandi rýmdi húsnæðið að Austurstræti 6 í síðasta lagi 15. maí 2005. Hinn 30. júlí 2005 birtist í Morgunblaðinu frétt þess efnis að veitingastaðnum Kaffi Austurstræti hefði verið lokið þann dag vegna þess að húsaleigusamningur hafi runnið út. Leigusamningurinn hefði klárast áramótin á undan en leigusali leyft staðnum að vera áfram. Nýr staður, Rökkurbarinn, yrði opnaður í Hafnarstræti 1-3 b, Reykjavík. Þá segir að það hafi tekið hátt í ár að finna húsnæði fyrir nýja staðinn og að innrétta hann.

Áður en mál það sem hér er til úrlausnar var höfðað lagði stefnandi fram matsbeiðni, dags. 12. maí 2005, um að dómkvaddur yrði matsmaður til að leggja mat á verðmæti veitingastaðarins með og án leigusamningsins, auk þess að skoða og meta kaupsamning aðila. Skilaði matsmaðurinn, B-kk-nf Þ-kk-nf V-kk-nf, héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali, matsgerð sinni í febrúar 2006. Þar er komist að þeirri niðurstöðu að líklegt söluverð á rekstri umrædds veitingastaðir hefði verið 1,5-3 milljónir króna, hefði ekki legið fyrir lengri leigusamningur en til ársloka 2004. Þó beri að hafa í huga að mun færri kaupendur hefðu yfir höfuð viljað fjárfesta í rekstrinum miðað við þá forsendu, þó alls ekki væri hægt að útiloka slíkt. Mætti einkum sjá fyrir sér aðila sem hefðu viljað kaupa reksturinn með von um áframhaldandi leigusamning, en til vara með þá ráðstöfun að flytja reksturinn í húsnæði á sama markaðsverði. Matsmaðurinn telur að hið umsamda verð í kaupsamningi aðila frá 22. júní 2004 væri í nokkuð góðu samræmi við að fyrir hefði legið fyrirheit um áframhaldandi leigusamning út árið 2008. Matsmaðurinn telur einnig að fasteignasalan hefði eins og á stóð átt að gæta hagsmuna kaupanda á þann hátt að tryggja að hann greiddi ekki að fullu kaupverðið fyrr en áframhaldandi leiga á húsnæði veitingastaðarins væri tryggð.

Eftir að matsgerðin lá fyrir og stefndu höfnuðu bótaskyldu höfðaði stefnandi mál þetta á hendur þeim.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu Ó-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnanda, stefndi B-kk-nf E-kk-nf og stefndi G-kk-nf J-kk-nf Y-kk-nf. Þá gaf skýrslu B-kk-nf Þ-kk-nf V-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, og staðfesti fyrirliggjandi matsgerð sína.

Stefnandi greindi frá því fyrir dóminum að hann hefði sjálfur rætt við húseigandann auk þess sem stefndi B-kk-nf hefði gert það. Á milli stefnda B-kk-ef og húseigandans hefðu verið óuppgerð mál vegna ógreiddra húsgjalda og skila á húsnæði í kjallara. Það hefði þurft að klára þau mál fyrst áður en gengið yrði frá leigusamningi. Stefnandi sagði að er kaupsamningurinn var gerður hafi stefnandi átt eftir að aflétta veði á eigninni sem var hluti kaupverðsins. Stefnandi hefði greitt 500.000 kr. við undirritun kaupsamningsins, enda hefði veitingastaðurinn þegar verið afhentur. Kvaðst stefnandi ekki hafa vitað betur en að skrifað yrði undir húsaleigusamning er stefndi B-kk-nf væri búinn að ganga frá sínum málum við leigusalann. Stefnandi kvaðst ekki hafa fallið frá fyrirvara þeim sem gerður var í kauptilboðinu. Það hefði verið skilyrði fyrir kaupunum að það fylgdi húsaleigusamningur. Öllum hefði verið ljóst að fyrirvarinn gilti áfram og að kaupin hefðu verið byggð á því að leigusamningur yrði gerður til þriggja ára. Fyrirtækjasalan hefði átt að geyma öll gögn þar til búið væri að uppfylla öll skilyrði þannig að hægt væri að ganga frá þessu. Stefnandi kvaðst ekki hafa náð að uppfylla sín skilyrði fyrr en um 18. ágúst, er honum hefði tekist að aflétta veði, og hann farið með veðbókavottorð á fasteignasöluna á föstudegi 20. ágúst. Þar hefði stefnandi dagsett tvær ávísanir fram í tímann, 23. og 24. ágúst, því stefndi G-kk-nf J-kk-nf hefði hringt í leigusalann sem hafi verið tilbúinn til að skrifa undir leigusamning á mánudegi eftir helgina. Stefnandi kvaðst ekki hafa haft tíma til að koma aftur eftir helgina og því gengið frá gögnunum og afhent fasteignasölunni þau. Stefnandi hefði þannig uppfyllt sín skilyrði og stefndi B-kk-nf átt eftir að uppfylla sín.

Stefndi B-kk-nf E-kk-nf kvaðst hafa rætt við leigusalann um endurnýjun leigusamningsins. Það hefðu ekki reynst forsendur fyrir slíku og stefndi þá látið fyrirtækjasalann vita af því. Fyrirtækjasalan hefði síðan haft samband við stefnda og spurt hvort hann hefði eitthvað á móti því að stefnandi myndi freista þess sjálfur að ná samningum við leigusalann. Stefndi hafi gefið vilyrði fyrir því. Fyrirtækjasalan hefði síðar haft samband við sig og látið vita að komið væri á munnlegt samkomulag um leigusamning. Stefndi sagði að stefnandi hefði séð um öll samskipti við leigusalann. Við undirritun kaupsamnings hefði stefnandi skrifað ávísanir sem stefndi G-kk-nf J-kk-nf geymdi þar sem stefnandi hefði átt eftir að aflétta veði af eigninni á Selfossi og eignin ekki verið tilbúin til afhendingar. Stefndi kvaðst hafa gengið frá tjóni vegna leka í kjallaranum og greitt húsgjöld. Enginn stórkostlegur ágreiningur hefði verið milli stefnda og leigusalans. Stefndi sagði að í ágúst hefði fyrirtækjasalan greint honum frá því að stefnandi væri að boða til fundar og hann væri búinn að ganga frá leigusamningi og aflétta veði. Stefndi hefði svo tekið við afsali og greiðslu. Stefndi sagði að stefnandi hefði óskað eftir þessum fundi vegna þess að hann hefði verið búinn að ganga frá málum.

Stefndi G-kk-nf J-kk-nf Y-kk-nf skýrði svo frá að þegar aðilar hefðu náð saman um kauptilboð hefði stefndi B-kk-nf kannað möguleika á leigusamningi. Í ljós hefði komið að leigusalinn væri tregur til þess. Það hefði orðið úr að stefnandi fór sjálfur og ræddi við leigusalann. Eftir það samtal hefði verið ákveðið að fara í samningana. Stefndi G-kk-nf J-kk-nf sagði að fyrirvarinn í kauptilboðinu hefði verið felldur út við gerð kaupsamningsins á þeim grundvelli að stefnandi hefði upplýst sig um að leigusamningur yrði til staðar. Stefnandi hefði hins vegar ekki verið búinn að fá það undirritað við gerð kaupsamningins og þess vegna hefði verið haldið eftir gögnum. Stefnandi hefði svo óskað eftir því við stefnda G-kk-þf J-kk-þf í júlí að útbúa leigusamning. Í ágúst hefði stefnandi komið og fullyrt að allt væri komið í lag. Stefnandi hefði afhent tvær ávísanir og gefið heimild til að afhenda tilskilin gögn. Stefndi G-kk-nf J-kk-nf neitaði því að hann hefði hringt í leigusalann hinn 22. ágúst eða að leigusalinn hafi ætlað að koma eftir helgina til að ganga frá leigusamningi. Um ástæðu þess að ávísanirnar hefðu verið dagsettar fram í tímann taldi hann það líklega hafa verið af fjárhagsástæðum stefnanda.

II.

Stefnandi reisir kröfu sína um skaðabætur á hendur stefnda B-kk-þgf annars vegar á sök hans og hins vegar á því að hið selda uppfylli ekki þá kosti sem hafi mátt gera ráð fyrir að það hefði og stefndi hafi lofað með samþykki sínu. Telur stefnandi að stefnda beri að bæta sér það tjón sem hann hafi orðið fyrir af þessum sökum. Stefnandi byggir fjárhæð kröfu sinnar á mati dómkvadds matsmanns, B-kk-ef Þ-kk-ef V-kk-ef.

Stefnandi segir að nánar tiltekið sé skaðabótakrafan byggð á því að stefndi B-kk-nf hafi með undirritun sinni undir kaupsamninginn og með því að móttaka kaupverðið staðfest að leigusamningur um áframhaldandi húsaleigu væri til staðar og að stefnandi fengi þau verðmæti í hendur sem hann hafi verið að kaupa. Engum blöðum sé um það að flétta að aðalverðmæti samningsins hafi verið fólgið í aðstöðunni að Austurstræti 6, Reykjavík, og áframhaldandi húsaleigusamningi, og sé það staðfest í hinu dómkvadda mati. Hafi stefndi vitað, eða a.m.k. mátt vita, að slíkur húsaleigusamningur hafði ekki verið gerður þegar hann móttók kaupverðið. Jafnframt hafi hann vitað að sú skylda hvíldi á honum, en ekki stefnanda, að sjá til þess að slíkur samningur yrði gerður, sbr. ákvæði hins samþykkta tilboðs. Þrátt fyrir vitneskju sína um að leigusali hafi hvorki gefið skuldbindandi yfirlýsingu um yfirfærslu gildandi leigusamnings, né að gerður yrði nýr leigusamningur til a.m.k. þriggja ára, hafi stefndi undirritað kaupsamninginn og móttekið kaupverðið. Telur stefnandi að stefndi B-kk-nf hefði átt að ganga úr skugga um að verðmætin sem hann lofaði að færðust yfir á stefnanda væru til staðar, enda hafi hann vitað að það væri algjör forsenda stefnanda fyrir kaupunum að nýr leigusamningur yrði gerður. Krafan um skaðabætur er jafnframt byggð á því að söluhlutur sé verulega gallaður og uppfylli ekki þá kosti sem stefnda hafi verið lofað og hann gerði áskilnað um í samningum.

Stefnandi byggir jafnframt á því að hann eigi rétt á afslætti af kaupverði. Sú krafa er byggð á sömu grunnforsendum og krafan um skaðabætur að því leyti til að stefnandi hafi ekki fengið í hendur þau verðmæti sem honum hafi verið lofað með samningum. Afsláttarkrafan sé því sá mismunur sem sé á milli kaupverðsins og matsverðs, sbr. mat hins dómkvadda matsmanns.

Stefnandi kveðst reisa kröfu sína á hendur stefndu, G-kk-þgf J-kk-þgf og Fasteignasölu Íslands, á lögum nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og almennum skaðabótareglum. Telur stefnandi að stefndi hafi bakað sér skaðabótaábyrgð með því annars vegar að ganga frá kaupsamningi um umræddan veitingastað án þess að fullnægjandi skjöl lægju fyrir og hins vegar með því að afhenda stefnda B-kk-þgf umsamið kaupverð án þess að ganga úr skugga um að þau verðmæti sem kaupsamningurinn hafi mælt fyrir um yfirfærðist á stefnanda. Telur stefnandi því að ekki hafi verið viðhöfð þau vinnubrögð sem ætlast megi til af stefnda sem löggiltum fasteignasala. Með því að stefnandi hafi afhent stefnda kaupverðið hafi hann mátt treysta því að stefndi afhenti það ekki til seljanda eignarinnar fyrir en skrifleg staðfesting leigusala lægi fyrir um það að stefnandi mætti yfirtaka leigusamninginn og að nýr leigusamningur yrði gerður við stefnanda til þriggja ára. Stefnandi heldur því fram að stefndi hafi vitað að leigusamningurinn hafi verið aðalverðmæti samningsins og að tilvist hann væri algjör forsenda stefnanda fyrir kaupunum. Stefnandi telur að stefnda hafi verið í lófa lagið að bíða með afhendingu kaupverðsins og haft öll tök á því þar til undirritun hefði legið fyrir af hálfu leigusala. Hafi stefndi jafnframt mátt vita að framhald leigusamnings gæti verið í verulegri hættu þar sem hann sjálfur hefði talað við leigusalann og verið fullkunnugt um að ekki hafi verið hægt að ganga frá kaupsamningnum þar sem afstaða leigusala lægi ekki fyrir um aðilaskiptin. Telur stefnandi því að stefndi hafi með háttalagi sínu, þ.e. að ganga frá kaupsamningi án þess að ganga úr skugga um leigusamninginn og afhenda kaupverðið til seljanda, sýnt af sér gáleysi og með því bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda og hann sé ábyrgur fyrir því tjóni sem stefnandi hafi orðið fyrir. Með vísan til framangreinds sé bótakrafan því reist á gáleysi stefnda og brotum á starfsskyldum hans sem fasteignasala.

Stefnandi segir að Verði Íslandstrygging hf. sé stefnt til réttargæslu þar sem stefndu G-kk-nf J-kk-nf Y-kk-nf, löggiltur fasteignasali, og Fyrirtækjasala Íslands ehf. séu með ábyrgðartryggingu hjá félaginu, sbr. 5. gr. laga nr. 99/2004. Sú trygging bæti viðskiptamanni það tjón sem hann verði fyrir vegna gáleysis fasteignasalans.

Um lagarök vegna kröfu stefnanda á hendur stefnda B-kk-þgf er vísað til laga um lausafjárkaup nr. 50/2000, einkum 17. og 30. gr. laganna, auk almennra reglna samninga- og kröfuréttar.

Vegna kröfu á hendur stefndu, G-kk-þgf J-kk-þgf og Fyrirtækjasölu Íslands ehf., er vísað til laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, einkum 15. og 16. gr., auk 27. gr. laganna. Þá er vísað til almennra reglan samninga- og kröfuréttar, auk reglna skaðabótaréttar og skaðabótalaga.

Um vexti er vísað til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Málskostnaðarkrafan er byggð á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III.

Stefndi B-kk-nf telur engin skilyrði skaðabótaskyldu fyrir hendi hvort sem er vegna saknæmrar háttsemi eða vegna galla á hinu selda.

Stefndi hafnar því alfarið að hann hafi valdið stefnanda tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti. Stefndi segir að hann og fyrirsvarsmaður stefnanda, Ó-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, hafi undirritað kaupsamning þar sem skýrlega sé tekið fram að fyrirvarar í kauptilboði séu ekki lengur til staðar. Fyrirsvarsmaður stefnanda hafi við sama tækifæri lýst því yfir að allt væri klárt en einungis ætti eftir að fá undirskrift leigusala á nýjan leigusamning. Stefndi telur þannig að stefnandi hafi tekið áhættuna á því að þessar yfirlýsingar hans stæðust. Stefnandi hafi fullvissað stefnda um að leigusamningur væri klár, og reyndar stefnda G-kk-þf J-kk-þf, við undirritun kaupsamnings og við greiðslu kaupverðs hinn 20. ágúst 2004. Stefndi telur það fjarstæðukennt að halda því fram að stefndi verði skaðabótaskyldur við það að undirrita kaupsamning og taka við kaupsamningsgreiðslu úr hendi stefnanda við þessar aðstæður. Telur stefndi að hér vanti grunnskilyrði skaðabótaskyldu.

Stefndi telur það jafnframt vera misskilning hjá stefnanda að hann hafi lofað stefnanda, eða að sú skylda hafi hvílt á honum, að nýr leigusamningur yrði gerður. Stefndi áréttar að stefnandi hafi gert fyrirvara um nýjan leigusamning í kauptilboði og hafi seljanda verið veittur frestur til 7. maí til að afla slíks leigusamnings. Stefnda hafi ekki tekist að afla nýs leigusamnings og hefði þá stefnandi getað gengið frá tilboðinu án skuldbindinga. Staðreyndin sé hins vegar sú að fyrirsvarsmenn stefnanda hefðu hafið samningaviðræður við leigusala og náð að því er virðist samkomulagi um áframhaldandi leigu og kaupsamningur því verið gerður án fyrirvara. Skyldur stefnda hafi skýrlega komið fram í kaupsamningi og hann efnt samningsskuldbindingar sínar að fullu.

Stefndi telur að forsendubrestur geti í undantekningartilfellum leitt til þess að samningur sé ógildur, en ekki verði séð að slíkt geti leitt til skaðabótaskyldu annars samningsaðila. Þá vísar stefndi til þess að stefnandi geri ekki þá dómkröfu að kaupsamningurinn verði ógildur.

Stefndi mótmælir því að hið selda hafi verið haldið galla og uppfylli ekki þá kosti sem hafi verið lofað og gerður hafi verið áskilnaður um. Vísað er til þess að kaupsamningur kveði skýrlega á um eiginleika hins selda og séu engir fyrirvarar gerðir um áframhaldandi leigusamning. Það sé því rangt að stefnandi hafi gert einhvern áskilnað umfram það sem standi í kaupasamningi. Stefnandi kaupi því hinn selda rekstur með þeirri áhættu að hann nái áframhaldandi leigusamningi við eiganda húsnæðis. Það sé því engan veginn hægt að halda því fram að hinn seldi rekstur hafi verið haldinn galla. Fullyrðing stefnanda um meintan galla styðjist einungis við það að áframhaldandi leigusamningur hafi ekki verið til staðar.

Einnig telur stefndi að meint tjón stefnanda sé algerlega ósannað og er því þannig mótmælt að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni. Verðmæti þess reksturs sem keyptur hafi verið hafi aðallega falist í viðskiptavild. Stefnandi hafi fengið þessa viðskiptavild að fullu og hann síðan flutt reksturinn í enn hentugra húsnæði, í innan við 100 metra radíus, rúmlega ári eftir að reksturinn hafi verið yfirtekinn. Stefndi vísar til þess að í fyrirliggjandi matsgerð sé sérstaklega gerður fyrirvari um þetta þar sem ekki sé hægt að útiloka að hægt sé að flytja rekstur sem þennan til, enda finnist annað hentugt húsnæði á sama markaðssvæði.

Stefndi telur að stefnandi hafi tekið áhættuna á því að reksturinn yrði áfram á sama stað en hafi væntanlega talið auðvelt að halda viðskiptavildinni þó að sama húsnæði yrði ekki fyrir hendi. Stefndi áréttar að það hafi verið ætlun stefnda að flytja reksturinn í hentugra húsnæði. Matsniðurstaða byggi í raun á þeirri röngu forsendu að húsnæðið að Austurstræti 6 hafi verið nauðsynlegt til að halda viðskiptavildinni og sé niðurstaða matsgerðarinnar því meingölluð og ónothæf.

Stefndi telur alltént ljóst að lækka beri kröfur stefnanda verulega.

Vaxtakröfu stefnanda er mótmælt sem órökstuddri og rangri.

Stefndi vísar í greinargerð sinni til þess að mál hafi verið fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur um leiguskuld stefnanda við stefnda B-kk-þf. Í því máli hafi stefnandi tekið til varna á þeim grunni að hann eigi skaðabóta- eða afsláttarkröfu á hendur stefnda B-kk-þgf. Stefndi telur að verði kröfur stefnanda ekki teknar til greina í því máli sé ljóst að dómur hafi þá gengið um þessar kröfur. Mál það sem hér er til úrlausnar myndi því sæta frávísun ex officio vegna res judicata áhrifa, sbr. 2. tl. 116. gr. laga nr. 91/1991. Við aðalmeðferð sagði lögmaður stefnanda að í því máli hefði verið fallið frá skaðabóta- eða afsláttarkröfu.

Stefndi heldur því einnig fram að kröfur stefnanda séu jafnframt fallnar niður fyrir tómlæti enda hafi stefnandi ekki haft uppi kröfur um skaðabætur fyrr en 10 mánuðum eftir að kaupsamningur var undirritaður.

Þá segir stefndi að sýknukrafa sín byggist á þeirri grundvallarreglu að samningar skuli standa. Auk þess er vísað til meginreglna um skaðabótaskyldu og almennra reglna samninga- og kröfuréttar.

Málskostnaðarkrafa stefnda er byggð á 129. gr., sbr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um virðisaukaskatt af málskostnaði er vísað til laga nr. 50/1988.

IV.

Í málatilbúnaði stefnda, G-kk-ef J-kk-ef Y-kk-ef, sem er eigandi stefnda, Fyrirtækjasölu Íslands ehf., segir að þegar leitað hafi verið eftir því hjá seljanda, meðstefnda B-kk-þgf, hafi komið í ljós að möguleiki á nýjum húsaleigusamningi væri ekki fyrir hendi. Stefndi, G-kk-nf J-kk-nf, hefði talið að um óvild væri að ræða á milli leigusala og meðstefnda B-kk-ef. Það hefði því orðið úr að fyrirsvarsmaður stefnanda, Ó-kk-nf Þ-kk-nf, færi sjálfur til viðræðna við leigusala og leitaði eftir húsaleigusamningi fyrir áframhaldandi rekstri veitingastaðarins.

Stefndi segir að fyrisvarsmaður stefnanda hafi verið í sambandi við leigusalann. Hinn 22. júni 2004 hafi gengið saman með stefnanda og meðstefnda B-kk-þgf. Hafi fyrirsvarsmaður stefnanda þá verið þess full viss að ekkert stæði í vegi fyrir því að hann fengi leigusamning um húsnæðið og að einungis hefði dregist að gera húsaleigusamninginn.

Stefndi, G-kk-nf J-kk-nf, kveður það hafa verið að hans kröfu að gengið yrði frá greiðslum og afsali til meðstefnda B-kk-ef á fasteigninni við Smáratún á Selfossi þegar húsaleigumálin væru í höfn og samningur kominn. Fyrirsvarsmaður stefnanda hefði haft samband við sig í byrjun ágúst 2004 og tjáð honum að „nú væri allt klárt“ og að hann óskaði eftir því að gengið yrði frá málinu. Í framhaldi af því hefði stefndi G-kk-nf J-kk-nf aflað þinglýsingarvottorðs fyrir Smáratún 11. Hinn 20. ágúst 2004, eða tæpum tveim mánuðum eftir að kaupsamningur var undirritaður, hafi meðstefndi B-kk-nf móttekið greiðslur frá fyrirsvarsmanni stefnanda vegna kaupanna. Greitt hafi verið með tveimur ávísunum, samtals að fjárhæð 500.000 kr. Önnur ávísunin hafi verið að fjárhæð 50.980 kr., til sýslumannsins á Selfossi, dags. 23. ágúst 2004, en hin að fjárhæð 449.020 kr., til meðstefnda B-kk-ef, dags. 24. ágúst 2004.

Stefndi kveðst, í framhaldi af efndum á þessum greiðsluskyldum stefnanda, ekki hafa haft ástæðu til að ætla annað en að stefnandi væri með í höndum ásættanlegan húsaleigusamning.

Stefndi telur ljóst, með hliðsjón af framangreindu, að ekki sé hægt með nokkrum hætti að rekja meint tjón stefnanda til sakar eða gálausrar háttsemi vegna starfa stefndu, G-kk-ef J-kk-ef Y-kk-ef og Fyrirtækjasölu Íslands ehf.

Kröfu stefnanda um málskostnað er sérstaklega mótmælt vegna óþarfa málatilbúnaðar.

Um málskostnaðarkröfu er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V.

Eins og rakið hefur verið gerði stefnandi þann fyrirvara í kauptilboði sínu frá 26. mars 2004, um veitingastaðinn Kaffi Austurstræti, að áframhaldandi húsaleigusamningur fengist. Skyldi seljandi, stefndi B-kk-nf, hafa tíma fram að fyrirhugaðri afhendingu 7. maí til að útvega leigusamninginn, ella féllu niður allar skuldbindingar vegna tilboðsins. Yrðu báðir aðilar óbundnir og skyldi hvorugur eiga kröfur á hendur honum ef ekki yrði af endanlegum kaupsamningi. Svo fór að aðilar gerðu með sér kaupsamning 22. júní 2004 þrátt fyrir að nýr leigusamningur lægi ekki fyrir. Stefnandi heldur því fram að sú skylda hafi hvílt á stefnda B-kk-þgf að sjá til þess að leigusamningur yrði gerður og að hann og stefndi, G-kk-nf J-kk-nf, hafi mátt vita að það væri algjör forsenda stefnanda fyrir kaupunum að nýr leigusamningur yrði gerður.

Stefnandi kveðst hafa krafist skaðabóta eða riftunar samningsins eftir að í ljós kom að leigusali myndi ekki gera nýjan leigusamning. Til að þrýsta á um kröfu sína hafi hann hætt að greiða húsaleigu. Í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 31. janúar 2007 í máli nr. 2194/2005 var stefnandi, Rökkur ehf., dæmdur til að greiða stefnda B-kk-þgf kröfu vegna vangoldinnar húsaleigu sem sá síðarnefndi varð að inna af hendi til leigusala vegna vanskila stefnanda. Í forsendum dómsins segir að það væri ósannað að fyrirvari um þriggja ára leigusamning eða ásættanlegan leigusamning hefði verið forsenda kaupsamningsins frá 22. júní 2004. Í máli því sem hér er til úrlausnar hefur hið gagnstæða ekki verið sannað. Stefndi B-kk-nf kveðst hafa unnið að því að fá nýjan leigusamning en ekki tekist og féll niður skuldbinding hans samkvæmt fyrirvaranum í kauptilboðinu, um að útvega leigusamning, vegna þess. Fyrir liggur að stefnandi var svo sjálfur í viðræðum við leigusalann um áframhaldandi leigusamning áður en kaupsamningur var gerður og vissi stefnandi, þegar kaupsamningurinn var undirritaður, að leigusamningur hafði ekki verið gerður. Enn fremur er fyrirvara um húsaleigusamning ekki getið í kaupsamningnum og í 13. tölulið samningsins segir orðrétt: „Hafi verið fyrirvarar í kauptilboði sem kaupsamningur þessi byggist á þá hafa þeir fyrirvarar gengið eftir og eru ekki lengur til staðar, því til staðfestingar er kaupandi kominn í kaupsamning.“ Einnig verður að líta til þess að stefnandi var jafnframt í sambandi við leigusalann eftir að kaupsamningur var undirritaður og hafði frumkvæði að því að ganga frá kaupgreiðslum hinn 20. ágúst 2004. Auk þess benda greiðslur stefnanda til leigusala, vegna húsaleigu, til þess að milli þeirra hafi verið eitthvað samkomulag. Er ósannað að stefnandi hafi, við gerð kaupsamningsins eða þegar lokagreiðsla fór fram, haft uppi fyrirvara um leigusamning og að ekki mætti afhenda kaupgreiðslur fyrr en hann lægi fyrir. Verða stefndu því sýknaðir af kröfum stefnanda.

Með hliðsjón af atvikum þykir rétt að fella málskostnað niður, einkum því að stefnandi höfðaði mál þetta á grundvelli matsgerðar dómkvadds matsmanns. Þá hafði aðalmeðferð í máli þessu verið ákveðin 10. janúar sl., áður en dómur Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. 2194/2005 var kveðinn upp, en var frestað vegna forfalla stefnda B-kk-ef.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf, settur héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, B-kk-nf E-kk-nf, G-kk-nf J-kk-nf Y-kk-nf og Fyrirtækjasala Íslands ehf., eru sýkn af kröfum stefnanda, Rökkurs ehf.

Málskostnaður fellur niður.

S-kvk-nf B-kvk-nf