E-2587/2015

Mál þetta, sem var dómtekið 26. apríl sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af E-kk-þgf H-kk-þgf, Vesturvangi 30, Hafnarfirði á hendur E-kvk-þgf R-kvk-þgf J-kvk-þgf, Barmahlíð 26, Reykjavík, með stefnu birtri 29. ágúst 2015.

Stefnandi krefst þess að stefnda greiði skuld að fjárhæð 1.200.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 200.000 krónum, frá 3. ágúst 2014 til 3. september 2014, af 400.000 krónum frá þeim degi til 3. október 2014, af 600.000 krónum frá þeim degi til 3. nóvember 2014, af 800.000 krónum frá þeim degi til 3. desember 2015, af 1.000.000 króna frá þeim degi til 3. janúar 2015 og af allri fjárhæðinni frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst þess aðallega að hún verði sýknuð af kröfum stefnanda. Til vara krefst stefnda þess að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum er þess krafist að stefnandi verði dæmdur til þess að greiða stefndu málskostnað.

I

Með leigusamningi, dags. 19. júlí 2013, tók stefnda á leigu hjá stefnanda um 155 fm íbúð á efri hæð að Vesturvangi 30, Hafnarfirði. Leigutíminn var tímabundinn frá 1. ágúst 2013 til 31. júlí 2015.

Í 4. gr. leigusamningsins var sérákvæði um ástand hins leigða. Þar sagði að stefnandi myndi á sinn kostnað klára og ganga frá þakskyggni/-kanti og sólpalli vestan megin við húsið, sem og fjarlægja vinnupalla/stillans. Jafnframt að setja upp handrið á suðursvölum svo að unnt væri að byrgja svalirnar.

Í 5. gr. kemur fram að stefnandi annist allt viðhald á hinu leigða og viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgi fasteigninni. Þar segir einnig að stefnandi eigi að hafa lokið lagfæringu á þakkanti og að fjarlægja stillans fyrir árslok 2013.

Í 8. gr. leigusamningsins er kveðið á um að leigugjaldið sé 200.000 kr. á mánuði og eigi að greiðast fyrir fram á gjalddaga þriðja dag hvers mánaðar. Jafnframt setti stefnda 400.000 kr. tryggingu.

Stefnda hélt eftir leigugreiðslu fyrir júní 2014 og með bréfi 3. júní 2014 skoraði hún á stefnanda að framkvæma þær úrbætur sem leigusamningur aðila kvað á um. Auk þess þyrfti að laga bökunarofn í eldhúsi, rennsli á köldu vatni í eldhúsvaski, ofnar væru óvirkir, rafmagni slægi í sífellu út og ekki væri búið að birgja svalirnar, heldur væri aðeins handrið. Stefnda skoraði á stefnanda að gera úrbætur innan 30 daga, ella áskildi stefnda sér rétt til að gera úrbætur á hinu leigða á kostnað stefnanda.

Hinn 6. júní 2014 sendi stefnandi stefndu greiðsluáskorun vegna vangoldinnar húsaleigu fyrir júní og var hún móttekin 10. júní 2014. Þá sagði í áskoruninni að ef greiðsla færi eigi fram innan 7 sólarhringa frá dagsetningu bréfsins yrði leigusamningi aðila rift, sbr. 1. tl. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Með bréfi stefnanda dags. 27. júní 2014 til stefndu kvaðst stefnandi hafa gert ýmsar ráðstafanir og úrbætur vegna ábendinga í bréfi stefndu 3. júní 2014. Úrbætur væru ýmist nýafstaðnar eða kröfur stefndu rangar. Þá lýsti stefnandi því yfir að þar sem stefnda hefði ekki sinnt greiðsluáskorun hans, dags. 6. júní 2014, væri leigusamningnum við hann rift, sbr. 1. tl. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Stefnda stóð heldur ekki skil á húsaleigu vegna júlímánaðar og rann trygging sú er hún hafði sett til greiðslu húsaleigu til þess að uppfylla greiðslu fyrir þessa tvo mánuði.

Stefnda yfirgaf húsnæðið 21. nóvember 2014 í kjölfar úrskurðar í útburðarmáli er féll í Héraðsdómi Reykjaness 12. nóvember 2014 í málinu nr. A-232/2014.

II.

Stefnandi krefst greiðslu húsaleigu frá ágústmánuði 2014 til og með janúarmánuði 2015.

Stefnandi kveður stefndu hafa haft uppi ýmis mótmæli vegna leiguhúsnæðisins. Þeim sé öllum hafnað og gerð sú krafa að stefnda bæti stefnanda það tjón sem hann hafi haft af veru hennar í húsnæðinu á leigutíma meðan hún hafi ekki greitt leigu. Tjónið felist í gjaldfallinni leigu á þeim tíma sem stefnandi hafi verið að koma stefndu úr húsnæðinu og finna nýjan leigjanda.

Stefnandi byggir kröfu sína á almennum reglum samninga- og kröfuréttar um ábyrgð manna á skuldbindingum sínum. Einnig sé vísað til húsaleigulaga nr. 36/1994. Kröfur um vexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur II., III. og V. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála.

III

Krafa um sýknu eða lækkun á kröfu stefnanda sé á því byggð að stefnda eigi rétt á hlutfallslegri lækkun leigu eða afslætti af leigu vegna ágalla á húsnæðinu og skertum afnotum þess sem nemi ekki lægri fjárhæð en stefnukröfu. Byggt sé á því að umræddir ágallar séu til komnir vegna vanrækslu stefnanda á þeim skyldum sem á honum hvíli, bæði á grundvelli leigusamnings og húsaleigulögum nr. 36/1994, með þeim afleiðingum að hann hafi ekki átt rétt til umsamins leiguverðs heldur hafi honum borið að veita afslátt sem nemi að lágmarki stefnufjárhæð í máli þessu.

Höfuðskylda stefnanda sem leigusala hafi verið að afhenda hið leigða í umsömdu ástandi. Í 4. gr. leigusamningsins hafi verið sérákvæði um ástand hins leigða. Þar komi fram að stefnandi myndi á sinn kostnað klára að ganga frá þakskyggni/-kanti og sólpalli vestan megin við húsið, sem og fjarlægja vinnupalla/stillans. Í 5. gr. komi svo fram að stefnandi annist allt viðhald á hinu leigða og viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgi fasteigninni. Þá hafi í 13. gr. samningsins verið ýmis sérákvæði, m.a. hafi í b-lið verið kveðið á um heimild stefndu til að tengja uppþvottavél í þvottahúsi. Stefnda hafi ítrekað beint áskorunum til stefnanda um efndir án árangurs með SMS skilaboðum og tölvupóstum. Einnig hafi verið skorað á stefnanda með bréfi dags. 3. júní 2014 að framkvæma þær úrbætur sem samningur aðila hafi kveðið á um. Auk þess þyrfti að laga bökunarofninn í eldhúsi, rennsli á köldu vatni í eldhúsvaski, laga ofna og koma í veg fyrir að rafmagni slægi í sífellu út. Einnig væri nauðsynlegt að birgja svalirnar í stað þess að vera einungis með handrið en slíkt hafi skapað hættu fyrir tvö börn stefndu. Þá hafi ástand pípulagna og rafmagnslagna verið verulega ábótavant í fasteigninni og hafi stefnda krafist þess að stefnandi sinnti eðlilegu viðhaldi, eftir réttmætar ábendingar. Í þessu samhengi beri að nefna að á leigutímanum í heild sinni hafi aldrei verið rennandi kalt vatn í eldhúsi. Eftir árangurslausan fund sem aðilar hafi átt 13. maí 2014 hafi stefnda séð sig knúna til að halda eftir leigugreiðslu vegna júnímánaðar til að knýja á um efndir af hálfu stefnanda. Stefnda hafi þar með nýtt rétt sinn til að neyta úrræða húsaleigulaga til að knýja á um samningsbundnar og lögboðnar skyldur. Einnig leiði almennar reglur samningaréttar til þess að haldið sé eftir greiðslum til að knýja á um efndir. Um vanefndir á viðhaldi leiguhúsnæðis sé vísað til ákvæða IV. kafla húsaleigulaga og um vanefndir samnings fari eftir samningsbundnum ákvæðum hans. Þá beri einnig að huga að þeirri grundvallarreglu samningaréttar að samningar skuli standa.

Jafnframt hafi stefnda orðið fyrir áreiti og ofsóknum af hálfu stefnanda sem hafi nú verið kært til lögreglu. Lögregluskýrslur liggi fyrir varðandi þetta áreiti. Hið óréttmæta og stöðuga áreiti stefnanda hafi leitt til þess að umrædd fasteign hafi ekki getað gegnt því hlutverki sem henni hafi verið ætlað, það sé að vera öruggur griðastaður fyrir stefndu, mann hennar og tvö börn þeirra.

Samkvæmt ofangreindu sé ljóst að leiguandlagið hafi ekki uppfyllt þau gæði eða einkennst af því sem lýst var í leigusamningi. Vanefndir leigusalans, og óréttmætt og stöðugt áreiti af hans hálfu sem staðfest sé í lögregluskýrslum, leiði til þess að stefnda eigi rétt á afslætti sem að lágmarki nemi stefnufjárhæð í máli þessu. Leigugreiðslur stefndu, sem inntar hafi verið af hendi á leigutímanum, nema í heild sinni 2.400.000 kr. Upphæðin jafngildi mánaðarlegu leigugjaldi að upphæð 152.866. kr. þegar litið sé til þess heildartíma sem stefnda hafi haft íbúðina til umráða, þ.e. frá 1. ágúst 2013 fram til 21. nóvember 2014 þegar hún hafi flutt út. Þar sem umsamið leiguverð samkvæmt leigusamningi hafi verið 200.000 krónur sé um að ræða afslátt upp á 23,6% sem hljóti að teljast hóflegur með hliðsjón af þeim ágöllum sem til hafi verið komnir vegna verulegra vanefnda leigusala og þess óréttmæta áreitis sem stefnda hafi þurft að þola á leigutímanum. Það sé því rétt að líta svo á að stefnda hafi fullnægt skyldum sínum samkvæmt fyrirliggjandi leigusamningi að teknu tilliti til alls þess sem að framan greini.

Í stefnu sé jafnframt gerð krafa um greiðslu leigu úr hendi stefndu frá þeim tíma er hún yfirgefi íbúðina og þar til stefnandi hafi gert nýjan leigusamning. Á þeim tíma hafi stefnda ekki haft umráð eignarinnar og hafni hún alfarið greiðslu vegna þess tíma. Hvernig stefnandi ráðstafi eign sinni í skjóli eignarréttar eftir að stefnda yfirgefi íbúðina í kjölfar vanefnda stefnanda sé ekki á ábyrgð hennar heldur stefnanda. Jafnframt bresti stefnanda alla sönnun um að sér hafi ekki tekist að leigja íbúðina strax eftir að útburður hafi átt sér stað en miðað við alkunna stöðu á leigumarkaði megi ætla að auðvelt hefði verið fá nýja leigjendur um leið og eignin hafi verið laus í lok nóvembermánaðar 2014.

Verði ekki fallist á sýknu sé þess krafist að stefnukrafa verði lækkuð allverulega með hliðsjón af þeim sjónarmiðum sem að framan séu rakin.

Vísað sé til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, sérstaklega III. og IV. kafla laganna, auk almennra reglna samningaréttar. Þá vísar stefnda til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, um skuldajöfnuð. Til stuðnings málskostnaðarkröfu er vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Fyrir dómi gaf stefnandi aðilaskýrslu. Þá gáfu vitnaskýrslur af hálfu stefnanda S-kk-nf H-kk-nf húsasmiður og K-kk-nf Þ-kk-nf K-kk-nf pípulagningamaður. Þá gaf sambýlismaður stefndu, B-kk-nf Ó-kk-nf, vitnaskýrslu fyrir dómi.

Í málinu krefst stefnandi þess að stefnda greiði áfallna leigu frá 1. ágúst 2014 til 1. febrúar 2015. Stefnda yfirgaf húsnæðið 21. nóvember 2014 eftir að Héraðsdómur Reykjaness staðfesti, hinn 12. nóvember 2014, að stefnda skyldi borin út úr húsnæðinu. Stefnandi ber því við að honum hafi ekki tekist að leigja íbúðina fyrr en í janúar 2015 og þá frá og með 1. febrúar 2015.

Samkvæmt 8. gr. leigusamningsins var gjalddagi leigunnar 3. hvers mánaðar og eindagi 5. hvers mánaðar. Í úrskurði í útburðarmálinu má sjá að stefnda hafi einungis í fyrstu greiðslu greitt fyrir eindaga. Aðrar leigugreiðslur bárust eftir eindaga. Í maí 2014 var leigan greidd þannig að 100.000 kr. voru greiddar 19. maí og síðan voru 100.000 kr. greiddar 26. maí.

Stefnda byggir á því að stefnandi hafi ekki lokið viðgerðum á þakkanti og svölum fyrir árslok 2013, svo sem um var samið í leigusamningnum, og ekki sinnt eðlilegu viðhaldi eignarinnar. Vegna þessara vanefnda, svo og vegna þess að stefnda taldi húsnæðinu í ýmsu áfátt, hélt hún eftir leigu frá og með júní 2014. Trygging sú er hún setti samkvæmt leigusamningum, að fjárhæð 400.000 kr., var nýtt til að greiða leigu fyrir júní og júlí 2014.

Samkvæmt 20. gr. skal leigjandi, ef hann telur viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant, skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir því sem hann telur að þarfnist úrbóta. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að ef leigusali sinnir ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða sé leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. Leigjanda ber þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.

Hinn 3. júní 2014 sendi stefnda áskorun til stefnanda um tafarlausar úrbætur á nánar tilgreindum atriðum sem hún taldi ófullnægjandi, jafnframt því sem stefnda hélt eftir leigugreiðslu. Hinn 27. júní 2014 tilkynnti stefnandi stefndu að hann hefði gert ráðstafanir og úrbætur vegna ábendinganna sem fram voru settar í bréfi 3. júní 2014. Ekki voru gerðar frekari athugasemdir af hálfu stefndu vegna þessa bréfs. Verður því að líta svo á að hún hafi sætt sig við þær viðgerðir sem stefnandi innti af hendi.

Ljóst er að stefnanda bar samkvæmt 4. gr. leigusamnings að klára að ganga frá þakskyggni/kanti og sólpalli vestan megin við húsið sem og að fjarlægja vinnupall sem var við útgang á hjónaherbergi. Einnig bar honum að setja upp handrið sem gengið er út á frá stofu svo unnt sé að byrgja svalirnar. Í 5. gr. samningsins er kveðið á að stefnandi eigi fyrir árslok 2013 að vera búinn að lagfæra þakkant vestan megin á húsinu og fjarlægja stillans sem þar er. Fyrir dómi kvað stefnandi að þetta væri hans eina synd í málinu. Taldi stefnandi fyrir dómi að þetta hefði ekki skert afnotin af húsinu. Hann hafi klárað að byrgja svalirnar í júní. Fyrir dómi kvað sambýlismaður stefndu að íbúðin hefði verið leigð án geymslu. Því hafi það verið bagalegt að geta ekki notað svalirnar, til dæmis til að geyma dekk og hjól. Varðandi viðgerðir þær sem fram fóru í júní 2014 kvað mætti að meðan á þeim hafi staðið hafi ekki verið unnt að vera í húsinu. Þá kvað mætti að hann og fjölskylda hans hefðu orðið fyrir áreiti og hótunum af hálfu stefnanda og framkoma hans hafi verið hrellandi.

Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar ber stefnda sönnunarbyrði fyrir því hvert umfang vanefndanna var og að skilyrðum þess vanefndaúrræðis sem hún beitti væri fullnægt. Stóð stefndu til boða einfalt úrræði til þess að renna stoðum undir kröfu sína, en samkvæmt 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga gat hún einhliða aflað afstöðu byggingarfulltrúa til afsláttarkröfunnar áður en hún hélt eftir leigugreiðslunum. Afstaða byggingarfulltrúa um þetta efni hefði verið bindandi fyrir stefnanda, þar til henni hefði verið hnekkt af kærunefndinni eða dómstólum. Stefnda hefur hvorki með þessum hætti né öðrum lagt nauðsynlegan grundvöll að rétti sínum til þess afsláttar. Er réttur hennar til þessa afsláttar því ósannaður, samanber til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í málinu nr. 582/2015. Því ber stefndu að greiða stefnanda leigu fyrir tímabilið 1. ágúst 2014 til og með 21. nóvember sama ár, samanber leigusamning málsaðila. Ekki er fallist á að ætlaðar hrellingar stefnanda eigi að koma til lækkunar leigugreiðslum.

Stefnandi krefst einnig leigugreiðslna vegna tímabilsins 21. nóvember 2014 til 1. febrúar 2015 en þá höfðu aðrir aðilar tekið húsnæðið á leigu. Samkvæmt 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Leigusali skal þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta. Því kemur til skoðunar hvort svo hafi verið og hefur stefnandi sönnunarbyrðina fyrir því að hann hafi strax brugðist við og reynt að leigja eignina. Engin sönnun liggur fyrir í málinu að stefnandi hafi strax brugðist við og reynt að leigja húsnæðið en ekki tekist það. Það liggur fyrir, að stefnandi hafði gert kröfu um að stefnda yrði borin út úr íbúðinni 15. ágúst 2014. Úrskurður Héraðsdóms gekk 12. nóvember 2014. Stefnanda var ekkert að vanbúnaði að auglýsa eignina og fara að leita að leigjendum þótt ekki hefði verið unnt að sýna hana fyrr en síðar í nóvembermánuði. Alkunnugt er að eftirspurn eftir húsnæði á höfuðborgarsvæðinu er meiri en framboð. Því verður litið svo á að stefnandi hefði getað leigt út íbúðina fyrr en gert var og er hér miðað við að íbúðin hefði getað verið komin í útleigu um áramótin 2014/2015. Ber stefndu því að greiða stefnanda leigu sem svarar til tímabilsins 22. nóvember 2014 til loka þess árs.

Með vísan til þess sem að framan greinir ber stefndu að greiða stefnanda 1.000.000 kr. í leigu með dráttarvöxtum, svo sem greinir í dómsorði.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

S-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefnda, E-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf, greiði stefnanda, E-kk-þgf H-kk-þgf, 1.000.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 200.000 krónum frá 3. ágúst 2014 til 3. september 2014, af 400.000 krónum frá þeim degi til 3. október 2014, af 600.000 krónum frá þeim degi til 3. nóvember 2014, af 800.000 krónum frá þeim degi til 3. desember 2015, og af 1.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

S-kvk-nf G-kvk-nf (sign.)