E-2476/2021

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 21. desember 2021 og dómtekið 19. október 2022.

Stefnandi er A-kk-nf J-kk-nf E-kk-nf, kt. [...], [...], [...].

Stefndi er A-kk-nf S-kk-nf, kt. [...], [...], [...].

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 9.546.121 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 5.473.523 krónum frá 16. apríl 2020 til 13. maí 2020, af 8.889.109 krónum frá 13. maí 2020 til 15. júní 2020 og 9.546.121 krónu frá 15. júní 2020 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda að mati dómsins að teknu tilliti til framlagðs málskostnaðarreiknings og taki tildæmdur málskostnaður mið af því að stefnandi er eigi virðisaukaskattsskyldur.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefndi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda að mati dómsins.

Málsatvik og sönnunarfærsla:

Þann 28. nóvember 201 6 undirrituðu málsaðilar kaupsamning um íbúð á 2. hæð fjölbýlishússins að [...] í Kópavogi, með því að stefndi seldi stefnanda eignina á 29.300.000 krónur. Á fundi húsfélagsins 13. desember 2018 var ákveðið að ganga til samninga við verktaka vegna framkvæmda við blokkina. Áætlaður kostnaður íbúðar stefnanda vegna þeirra samþykktu framkvæmda nam 7.925.888 krónum, eða 2,78% af heildarkostnaði alls verksins.

Stefnandi höfðaði dómsmál gegn stefnd aum viðurkenningu á bótaskyldu stefnda vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu og rangrar upplýsingagjafar við sölu eignarinnar í nóvember 2016. Með dómi Héraðsdóms Reykjaness 1. nóvember 2019, í máli nr. E-200/2019, var fallist á kröfu stefnanda. Stefndi áfrýjaði málinu til Landsréttar, sem með dómi 11. desember 2020, í máli nr. 800/2019, staðfesti niðurstöðu héraðsdóms. Í dómi Landsréttar kemur meðal annars fram að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 og viðurkennd bótaskylda. Þá var stefndi talinn hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína á grundvelli fyrri málsliðar 26. gr. sömu laga og viðurkennd bótaskylda stefnda vegna þess.

Stefnandi seldi íbúðina 16. apríl 2020, á 36.000.000 króna. Í þeim kaupsamningi kemur fram að stefnandi sjái um að greiða allan kostnað af yfirstandandi og samþykktum framkvæmdum. Um þann kostnað stefnanda liggja fyrir 17 reikningar, samtals að höfuðstól 7.565.032 krónur, ú tgefn irfrá 15. febrúar 2019 til og með 1. júní 2020.

Undir rekstri málsins óskaði stefnandi eftir því að fram færi mat á því hver þróun fasteignaverðs hefði veriðmeð tilliti til almennra verðlagsbreytinga, frá því að stefnandi keypti eignina 28. nóvember 2016 og þar til hann seldi hana 16. apríl 2020. Til að framkvæma hið umbeðna mat var S-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf, lögmaður og löggiltur fasteignasali, skipaður af hálfu dómsins. Í matsgerð hans frá mars- apríl 2022, og í skýrslu hans fyrir dómi, kom fram að vísitala íbúðaverðs hefði á þessum tíma hækkað yfir landiðum 26%, almennt hafi íbúðaverð í Kópavogi hækkað um 30- 35%, en að teknu tilliti til þeirrar eignar er mál þetta varðar, og nærliggjandi fasteigna, hefðu íbúðir eins og sú sem fjallað er um í máli þessu hækkað um 32%.

Upplýst var að sættir hefðu verið reyndar án árangurs að sögn lögmanna. Matsmaður gaf vitnaskýrslu fyrir dómi.

Málsástæður og lagarök stefna nda:

Stefnandi byggir kröfu sína um greiðsluskyldu stefnda á dómi Landsréttar frá 11. desember 2020, en samkvæmt dóminum hafi fasteign sú er stefndi seldi stefnanda með kaupsamningi verið gölluð þar sem stefndi veitti rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar við sölu hennar í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002, en einnig var talið að stefndi hafi vanrækt að veita stefnanda upplýsingar um fasteignina í skilningi 26. gr. sömu laga og því viðurkennd bótaskylda stefnda.

Stefnandi byggir á því að í ljósi hinna röngu upplýsinga, sem veittar voru af stefnda, séu uppfyllt saknæmisskilyrði reglna fasteignakauparéttar um greiðslu skaðabóta vegna tjóns stefnanda, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Samkvæmt ákvæðinu beri stefndi ábyrgð bæði á beinu og óbeinu tjóni stefnanda vegna framangreinds. Verði af einhverjum ástæðum ekki fallist á að stefnandi eigi að fullu rétt til skaðabóta samkvæmt 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga er byggt á því að stefnandi eigi rétt til afsláttar samkvæmt 41. gr. laganna, í samræmi við þann kostnað sem hann h afi orðið fyrir vegna framkvæmda á ytra byrði fjöleignarhússins og sölu fasteignarinnar. Í báðum tilfellum byggir stefnandi á því að stefnda beri að greiða skaðabætur eða afslátt vegna alls tjóns stefnanda í tengslum við kaup og sölu stefnanda á fasteigninni.

Stefnandi byggir kröfu sína á fyrirliggjandi reikningum og dómsáttum, sem stefnandi hafi verið nauðbeygður til að gera við húsfélagið, en kostnaður framkvæmdanna hafi reynst stefnanda afar þungbær og leitt til þess á endanum að stefnandi hafi þurft að selja fasteignina. Sé tjón stefnanda fólgið í kostnaði vegna lagfæringa á ytra byrði fasteignarinnar sem stefndi hafi verið dæmdur til að bera skaðabótaábyrgð á ásamt kostnaði vegna þeirra, sbr. framangreint. Þá byggir stefnandi einnig á því að stefnda beri að greiða kostnað vegna sölu fasteignarinnar til þriðja aðila, en stefnandi hafi ekki getað staðið undir kostnaði vegna framkvæmdanna og neyð st til þess að selja fasteignina og greiða þóknun fasteignasölu vegna sölunnar.

Fjárhæð kröfu stefnanda á hendur stefnda um skaðabætur og/eða afslátt tak imið af útlögðum kostnaði stefnanda vegna framkvæmdanna samkvæmt reikningum, sem húsfélagið hafi gefið út í samræmi við hlut deild hvers og eins eiganda. Neðangreindir reikningar, að höfuðstól 2.773.760 krónur, hafi verið greiddir af stefnanda 16. apríl 2020 út af fjárvörslureikningi Landmarks, ásamt dráttarvöxtum, 3 09.303 krónum, og kostnaði upp á 150.000 krónur samkvæmt dómsátt sem stefnandi gerði við húsfélagið. Stefnandi krefst dráttarvaxta af allri fjárhæðinni, 3.233.063 krónum, frá 16. apríl 2020.

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

1. 15.02.2019 15.02.2019 554.752

2. 15.03.2019 15.03.2019 554.752

3. 16.04.2019 16.04.2019 554.752

4. 23.05.2019 23.05.2019 554.752

6. 01.07.2019 01.07.2019 554.752

Dráttarvextir 309.303

Málskostnaður 150.000 kr. 3.233.063

Húsfélagið hafi einnig gefið út neðangreinda reikninga að höfuðstól 2.773.760 krónur, sem greiddir hafi verið af hálfu stefnanda með innborgun þann 16. apríl 2020 og lokagreiðslu 13. maí 2020 út af fjárvörslureikningi Landmarks, ásamt dráttarvöxtum 172.348 krónum, og kostnaði, 150.000 krónum samkvæmt dómsátt. Krefst stefnandi greiðslu úr hendi stefnda ásamt dráttarvöxtum frá greiðsludegi stefnanda, eða af 1.490.284 krónum frá 16. apríl 2020. Þá krefst stefnandi einnig greiðslu úr hendi stefnda frá greiðsludegi vegna neðangreindra reikninga að fjárhæð 1.651.625 krónur ásamt dráttarvöxtum frá 13. apríl 2020 að frádregnum 45.801 krónu vegna ofgreidds kostnaðar v ið milli innheimtu, annars kostnaðar og vaxta af kostnaði, eða samtals 1.605.824 krónur ásamt dráttarvöxtum frá 13. maí 2020.

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

47. 01.08.2019 12.08.2019 554.752

130. 01.09.2019 10.09.2019 554.752

217. 01.10.2019 10.10.2019 554.752

307. 01.11.2019 11.11.2019 554.752

387. 01.12.2019 10.12.2019 554.752

Dráttarvextir 172.348

Málskostnaður 150.000 kr. 3.096.108

Húsfélagið hafi einnig gefið út neðangreinda reikninga að höfuðstól 2.377.512 krónur, sem greiddir hafi verið af hálfu stefnanda 13. maí 2020 að fjárhæð 1.840.908 krónur og 15. júní 2020 að fjárhæð 657.012 krónur, ásamt dráttarvöxtum og kostnaði. Krefst stefnandi greiðslu úr hendi stefnda ásamt dráttarvöxtum af 1.809.762 krónum frá greiðsludegi. Þá krefst stefnandi einnig greiðslu úr hendi stefnda vegna neðangreindra reikninga að fjárhæð 657.012 krónur ásamt dráttarvöxtum frá greiðsludegi.

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

466. 01.01.2020 10.01.2020 297.189

545. 01.02.2020 10.02.2020 297.189

624. 01.03.2020 10.03.2020 297.189

703. 01.04.2020 14.04.2020 297.189

782. 01.05.2020 11.05.2020 297.189

898. 01.06.2020 25.06.2020 594.378

819. 01.06.2020 10.06.2020 297.189

Dráttarvextir 30.297

Annar kostnaður 212

Innheimtukostnaður 58.753 kr. 2.466.774

Jafnframt gerir stefnandi kröfu um greiðslu skaðabóta að fjárhæð 750.176 krónur vegna greiðslu stefnanda á söluþóknun Landmarks fasteignasölu. Vegna málsins hafistefnandineyðsttil að selja fasteignina til þriðja aðila með kaupsamningi 16. apríl 2020. Byggir stefnandi á því að stefndi beri skaðabótaábyrgð á framangreindu tjóni, enda raunverulegt tjón stefnanda í tengslum við kaup hans á fasteign af stefnda með vísan til 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Gerir stefnandi kröfu um greiðslu dráttarvaxta frá greiðsludegi 16. apríl 2020.

Samtals sé því gerð fjárkrafa á hendur stefnda um skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar að fjárhæð 9.546.121 króna. Kröfu um dráttarvexti byggir stefnandi á 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sem reikni st frá greiðsludegi á greiðslum stefnanda vegna tjónsins.

Stefnandi byggir á því að hann hafi beðið tjón vegna saknæmrar háttsemi stefnda og sé stefnufjárhæð sambærileg tjóni stefnanda eins og staðan sé í dag. Verklok vegna framkvæmdanna hafi tafist og enn ekki verið gefið út lokaúttektarvottorð en fjöleignarhúsið sé afar stórt og framkvæmdirnar umfangsmiklar. Áskilur stefnandi sér rétt til þess að sækja frekari tjónsbætur sérstaklega nemi tjón stefnanda hærri fjárhæðum en það sem liggi fyrir samkvæmt málsgögnum.

Vegna tilvísunar stefnda í málflutningi til ákvæða 59. og 60. g r. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup bendir stefnandi á að í 2. mgr. 59. gr. sé að finna greinarmun á beinu og óbeinu tjóni samkvæmt lögunum, sem beri að skýra með tilliti til 3. m gr. 59. g r. um að ákvæði 2. mgr. um óbeint tjón eigi ekki viðþegar galli er til staðar.

Stefnandi vísar til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sérstaklega 18. gr., 19. gr.,26. gr., 27. gr., 41. og 43. gr. Jafnframt styður stefnandi kröfur sínar við almennar reglur kröfu- og skaðabótaréttar. Um varnarþing vísast til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um málskostnað vísast til 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafan um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 5 0/1988. Stefnandi er ekki virðisaukaskattsskyldur og því sénauðsynlegt að taka tillit til virðisaukaskattsins við ákvörðun málskostnaðar.

Málsástæður og lagarök stefnda :

Stefndi byggir á því að hann hafi ekki vanrækt upplýsingaskyldu sína gagnvart stefnanda og hafi komið réttum upplýsingum um stöðu og ástand fasteignarinnar til fasteignasala við sölumeðferð íbúðarinnar. Stefndi byggir jafnframt á því að hann hafi ekki veitt rangar upplýsingar við sölu fasteignarinnar, enda aðöllu leyti verið í samræmi við þær upplýsingar sem honum bárust við undirbúning sölumeðferðar. Stefndi telur jafnframt að hann hafi gengið nokkuð lengra en lög áskilja og almennt megi búast við.

Stefndi byggir á því að þótt viðurkennd hafi verið bótaskylda hans með dómi Landsréttar, þá hafni hann því alfarið að stefnandi geti nú byggt dómkröfur sínar á framlögðum reikningum fyrir viðgerðir á fjöleignarhúsinu, án tillits til raunverulegs fjárhagstjóns stefnanda. Stefnandi leggi ekki fram nein sönnunargögn sem styðji hvert meint fjárhagstjón hans sé, enda miði öll gagnaframlagning hans að því að sýna fram á hver útlagður kostnaður hafi verið af viðgerðum fjöleignarhússins. Stefndi hafi byggt á því frá upphafi að samhliða viðgerðum á ytra byrði fjöleignarhússins myndi endursöluverð íbúða í húsinu hækka. Þetta sé nú komið á daginn en söluhagnaður stefnanda af sölu íbúðarinnar sé 6.700.000 krónur, án tillits til kostnaðar vegna sölunnar.

Verði fallist á þau sjónarmið stefnanda að hann eigi bótakröfu á hendur stefnda þá beri að mati stefnda að líta til nokkurra þátta varðandi fjárhæð bótakröfunnar. Í fyrsta lagi hafi með framkvæmdunum verið gerð veruleg bragarbót á ástandi hússins og sé það í mun betra ástandi en þegar stefnandi fékk íbúðina afhenta. Í öðru lagi hafi stefnanda ekki getað dulist fyrir kaupin að ytra byrði hússins væri veðrað og ásigkomulagi hússins þannig háttað að til viðhalds þyrfti að koma á næstu árum. Í þriðja lagi verði að líta til þess að draga beri frá bótakröfu stefnanda söluhagnað hans af sölu íbúðarinnar.

Stefndi bendir á að stefnandi virðist hafa lent í vanskilum með greiðslur. Ef dráttarvextir, vanskilakostnaður og málskostnaður sé dreginn frá kröfum stefnanda lækki stefnufjárhæðin umtalsvert, en að mati stefnda sé algjörlega óútskýrt í málinu hvers vegna stefndi sénú krafinn umað greiða vanskilakostnað stefnanda.

Stefndi byggir á því að leiðréttur útlagður kostnaður stefnanda nemi 7.975.649 krónum, og fyrir liggur í málinu að söluhagnaður hans af sölu íbúðarinnar hafi numið 6.700.000 krónum. Svo sem fyrr segi séu engin gögn studd þeim sjónarmiðum stefnanda að hann hafi orðið fyrir fjárhagstjóni í málinu. Stefndi byggir á því að stefnandi hefði þurft að afla sönnunargagna sem útskýri raunverulegt fjárhagslegt tjón hans. Í slíku mati óvilhallra matsmanna hefði þurft að taka tillit til þess að hvaða leyti stefnandi hafi notið verðmætishækkunar sem sé til komin vegna viðgerða á ytra byrði hússins. Þess í stað kjósi stefnandi að byggja á kvittunum vegna útlagðs kostnaðar og geri kröfu um endurgreiðslu á kostnaði sem hann vissi að þyrfti að ráðast í, sem ákveðnar voru á húsfundum löngu eftir að stefnandi fékk íbúðina afhenta. Öllum sjónarmiðum stefnanda um að hann hafi orðið fyrir fjárhagstjóni sem stefndi beri ábyrgð á vegna útlagðs kostnaðar sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Þá sé stefnufjárhæð mótmælt sem ósannaðri. Þá sé vanskilakostnaður stefnanda af greiðslu útlagðs kostnaðar stefnda óviðkomandi og beri að sýkna hann af þeirri kröfu. Krafan geti ekki verið talin hluti af viðurkenndri bótakröfu, enda ekki tekið tillit til mögulegra vanskila stefnanda. Þá sé krafan ekki til komin vegna kröfu stefnanda um afslátt eða skaðabætur á grundvelli fasteignakauparéttar. Loks séekkert samninga- eða kröfuréttarsamband milli aðila hvað þ ann útlagða kostnað varðar.

Stefndi bendir og á að stefnandi geri þá kröfu að stefndi greiði 750.176 krónur vegna greiðslu stefnanda á söluþóknun Landmarks fasteignasölu. Í stefnu komifram að vegna málsins hafi stefnandi neyðst til þess að selja fasteignina til þriðja aðila. Þessi ákvörðun stefnanda hafi verið stefnda algjörlega óviðkomandi og geti ekki verið hluti af viðurkenndri bótakröfu stefnanda. Þá sé krafan ekki til komin vegna kröfu stefnanda um afslátt eða skaðabætur á grundvelli fasteignakauparéttar. Loks sé ekkert samninga- eða kröfuréttarsamband milli aðila hvað þennan útlagða kostnað varðar.

Í 60. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 sé kveðið á um boðun húsfélagsfunda, Í 2. mgr. 60. gr. laganna komi fram að búi félagsmaður ekki í húsinu verði hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skuli fundarboð til óski hann eftir að fá það í hendur. Stefndi telur að stjórn húsfélagsins hafi verið fullljóst að stefndi bjó ekki í íbúð sinni þar sem hann var búsettur á Bifröst í Borgarfirði. Stefndi telur að stjórn húsfélagsins hafi vanrækt að boða hann á húsfélagsfundi vegna sameiginlegra málefna félagsmanna og mögulega vanrækt að tilkynna honum um þær ákvarðanir sem teknar voru á fundinum, þ. e. ef slíkar ákvarðanir voru teknar á meðan stefndi var íbúðareigandi í húsinu. Í 1. mgr. 40. gr. fyrrgreindra laga segir síðan að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög þessi mæla fyrir um, þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni þá sé hann ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundi eru teknar. Ekki liggi fyrir hvort stefnandi hafi látið reyna á lögmæt úrræði sín samkvæmt fyrrgreindum lögum og farið fram á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar. Þá liggi ekki fyrir hvort stefnandi hafi neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna framkvæmda þar til lögleg ákvörðun hefði verið tekin, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús. Fundargerðir húsfélagsins bendi til þess að stefnandi hafi sýnt af sér mikið tómlæti með því að nýta ekki atkvæðarétt sinn og málfrelsi á fundum húsfélagsins.

Stefndi byggir jafnframt á því í málinu að umþrætt íbúð sé ekki gölluð, enda skilyrði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup ekki uppfyllt. Hvað varðar þessi sjónarmið sé vísað til alls þess sem að framan greini, en stefndi byggir jafnframt á eftirfarandi málsástæðum:

Á stefnda hafi hvílt upplýsingaskylda lögum samkvæmt og bar hann ábyrgð á því að veita stefnanda réttar upplýsingar um hina seldu fasteign. Stefndi lagði sig fram við að afla nauðsynlegra gagna um ástand fjöleignarhússins og hafi komið þeim upplýsingum til fasteignasala og stefnanda. Að teknu tilliti til þeirra upplýsinga sem lágu fyrir við kaupin og að teknu tilliti til aldurs fasteignarinnar og almenns ástands mátti stefnandi jafnframt gera ráð fyrir því að það myndi koma að viðhaldi hússins fyrr en seinna. Við afhendingu fasteignarinnar hafi áhættan farið yfir til stefnanda. F rá þeim degi átti stefnandi aðild að húsfélagi fjöleignarhússins og þeim ákvörðunum sem teknar voruá vettvangi þess. Með vísan til þeirra gagna sem stefnandi hafi sjálfur lagt fram í málinu sé ljóst að fullnaðarákvörðun um endurbætur á fasteigninni hafi verið tekin löngu eftir afhendingu eignarinnar.

Stefndi bendir á að stefnandi hafi byggt á því í málarekstri sínum gegn stefnda að fasteignin teljist gölluð vegna þess að ástand á ytra byrði hússins hafi verið slæmt, víða skemmdir á útveggjum og ástand glugga að utan að einhverju leyti lélegt. Öll þessi atriði eigi það sameiginlegt að þau geta ekki hafa farið fram hjá væntanlegum kaupanda fasteignar, sem á annað borð sinni skoðunar- og aðgæsluskyldu sinni. Stefnandi eigiekki rétt á því að fá nýtt fyrir gamalt og að stefndi taki þátt í viðhaldi á eigninni eða endurbótum og breytingum á henni, enda mátti vera augljóst að þörf væri á viðhaldi á húsinu fyrr en seinna, enda rúmlega 40 ára gamalt. Skilyrði 26. gr. laga um fasteignakaup séu að mati stefnda ekki uppfyllt þar sem stefnandi fékk þær upplýsingar sem stefndi hafði undir höndum. Raunar hafi stefndi gengið nokkuð langt í því að afla gagna um ástand eignarinnar eins og fram sé komið. Skilyrði 27. gr. sömu laga séu ekki uppfyllt vegna þess að stefnandi fékk ekki rangar upplýsingar um ástand hennar eða eiginleika.

Ef fallist verði á kröfu stefnanda sé sú staða uppkomin að stefndi greiði að hluta eða öllu leyti fyrir endurbætur á fasteign stefnanda. Stefnandi muni njóta ávinnings af þeirri ráðstöfun á kostnað stefnda. Ávinningurinn felist m. a. í því að verðmætisaukning fasteignarinnar vegna endurbótanna renni að öllu leyti til hans en að engu leyti til stefnda. Sjónarmið stefnda um aðgæsluleysi stefnanda og tómlæti, þegar kom að meðferð málsins hjá húsfélaginu, liggi fyrir í þeim dómum sem stefnandi hafi lagt fram. Stefndi byggir enn á öllum þeim sjónarmiðum sem þar sé lýst. Verði fallist á kröfur stefnanda í málinu sé ljóst að stefndi muni í framhaldinu eiga samsvarandi fjárkröfu á hendur stefnanda á grundvelli meginreglu kröfuréttar um óréttmæta auðgun.

Til vara krefst stefndi verulegrar lækkunar á dómkröfu stefnanda. Um varakröfu sína vísar stefndi að mestu til þeirra röksemda sem fram hafi komiðí aðalkröfu. Stefndi byggir á því að verði fallist á sjónarmið stefnanda, varðandi gildi kvittana vegna útlagðs kostnaðar, og þær lagðar til grundvallar við ákvörðun bótakröfu stefnanda, þá skuli draga frá þeirri fjárhæð þann söluhagnað sem stefnandi hafði af sölu íbúðarinnar. Þá telur stefndi jafnframt að verði fallist á kröfugerð stefnanda þá skuli fjárkrafa hans lækka sem nemi vanskilakostnaði, dráttarvöxtum og málskostnaði. Loks skuli stefnufjárhæð sæta lækkun vegna reiknings frá Landmark fasteignasölu, en hann stafi frá viðskiptum stefnanda við fasteignasöluna og sé stefnda algjörlega óviðkomandi. Loks liggi ekki fyrir í gögnum málsins hvort stefnandi hafi hlotið endurgreiðslu vegna virðisaukaskatts á vinnuliði framkvæmdanna. Stefnufjárhæð málsins beri að sæta lækkun sem nemi öllum endurgreiðslum til stefnanda, hvaða nafni sem þær nefnast. Með vísan til alls framangreinds mótmælir stefndi jafnframt dráttarvaxtakröfu stefnanda, en frá höfuðstól beri að draga allan framangreindan kostnað.

Stefndi vísaði til 59. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup í munnlegum málflutningi um það hvað geti talist til óbeins tjóns. Þá hafistefnandaborið að takmarka tjón sitt, og lækka megi skaðabætur ef þær teljast ósanngjarnar í garð hins bótaskylda, sbr. 60. gr. laga nr. 40/2002, sé horft til heildarsamhengis málsins.

Um aðalkröfu sína vísar stefndi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um réttar efndir, skuldbindingargildi samninga og tómlæti aðila. Þá vísar stefndi til meginreglna fasteignakauparéttar. Loks byggir stefndi á lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 og meginreglum skaðabótaréttar. Málskostnaðarkröfuna byggir stefndi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og lögumnr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Forsendur og niðurstaða:

Með dómi Landsréttar 11. desember 2020, í máli nr. 800/2019, var komist að þeirri niðurstöðu um fasteignakaup aðila á árinu 2016, að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 1. mgr. 27. gr. laganr. 40/2002 um fasteignakaup, og stefndi talinn hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína á grundvelli fyrri málsliðar 26. gr. sömu laga. Bótaskylda stefnda gagnvart stefnanda var með vísan til þessa viðurkennd. Í niðurstöðu dómsins nú verður því með engum hætti tekin afstaða til málsástæðna stefnd aum á standhússins, ákvarðana húsfélagsins, tómlætis stefnanda eða að fasteignin hafi ekki verið gölluð, sem og málsástæðna um upplýsingaskyldu og/eða skoðunarskyldu umþaufasteignaviðskipti.

Stefnandi lagðifram afrit reikninga útgefinna af húsfélaginu. Ekki er ágreiningur um fjárhæð þeirra né er ágreiningur um að stefnandi hafi greitt reikningana, samtals að höfuðstól 7.925.032 krónur, auk dráttarvaxta að fjárhæð 511.948 krónur. Þá liggur ekki annað fyrir en að reikningarnir séu allir vegna framkvæmda sem fram fóru vegna endurbóta á fjölbýlishúsinu, vegna þeirra galla sem fallist var á í framangreindum dómi Landsréttar. Höfuðstóll reikninga er í fullu samræmi við þá kostnaðaráætlun sem fyrir láum kostnað endurbóta í dómi Landsréttar. Ósannað erþví af hálfu stefnda að sú viðgerð sem fram fór hafi leitt til verðmætaaukningar umfram þá galla sem reyndust vera til staðar.

Sakargrundvöllur málsins var staðfestur í dómi Landsréttar og verður því fallist á að stefnda beri að greiða stefnanda fyrrgreindan höfuðstól reikninganna, sem er beint tjón hans með vísan til 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Af gögnum málsins þykir ljóst að höfuðstóllinn tekur mið af endurgreiðslu virðisaukaskatts. Þá liggur fyrir í dómi Landsréttar að stefnandi sendi stefnda bréf 22. maí 2018, þar sem þess var krafist að stefnandi yrði skaðlaus af fyrirhuguðum framkvæmdum, og mátti stefnda vera ljóst að með því að greiða ekki myndi krafan bera dráttarvexti. Dráttarvextir sem stefnandi greiddi til húsfélagsins á árinu 2020, og kostnaður upp á 212 krónur, telst hluti beins tjóns stefnanda.

Samkvæmt 2. m gr. 43. g r. laga nr. 40/2002 getur stefnandi jafnframt krafist skaðabóta fyrir óbeint tjón. Í 2., sbr. 3., mgr.59. gr. laga nr. 40/2002 er að finna skýringu á óbeinu tjóni í skilningi laga nr. 40/2002. Að mati dómsins getur málskostnaður, sem er til kominn vegna dómsáttar stefnanda við húsfélagið, að fjárhæð 300.000 krónur, ekki talist óbeint tjón samkvæmt þeim ákvæðum. Þótt ætla megi að greiðslur stefnanda til húsfélagsins hafi reynst honum þungbærar er óupplýst um fjárhag hans að öðru leyti.

Ekkert liggur fyrir um að stefnda hafi verið tilkynnt um eða hann mátt ætla að til kostnaðar vegna réttarsáttar stefnanda við þriðja aðila gæti komið, sem hann yrði síðan krafinn um að greiða. Að þessu leyti þykja ekki uppfyllt skilyrði sönnunar skaðabótakröfu um að nefndur kostnaður sé sennileg afleiðing gallans og þeirrar saknæmu háttsemi sem viðurkennd er. Með vísan til sömu forsendna er ósannað að stefnandi hafi neyðst til þess að selja fasteignina á árinu 2020 svo að hann gæti greitt húsfélaginu, og að stefndi beri bótaábyrgð á söluþóknun vegna þess að fjárhæð 750.176 krónur.

Eins og málatilbúnaður stefnda verður að lokum skilinn, þá hafi forsendur frá dómi Landsréttarbrey st vegna sölu stefnanda á eigninni á árinu 2020. Beri nú að skoða málið í heildarsamhengi, og með hliðsjón af 60. g r. laga nr. 40/2002 um að lækka megi skaðabætur ef þær telja st ósanngjarnar. Byggir stefndi á því að frá mögulegri kröfu stefnanda beri að draga söluhagnað að fjárhæð 6.700.000 krónur, þ. e. mismun á kaupverðinu eignarinnar í nóvember 2016 og söluverði í apríl 2020.

Stefndi hefur með engum hætti bent á hvernig stefnandi hafi vanrækt skyldu sína um að takmarka tjón sitt með hæfilegum aðgerðum, eins og getur um í 1. mgr. 60. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. sömu laga ber að líta til umfangs tjóns samanborið við það tjón sem venjulega verður í sambærilegum tilvikum og atvika að öðru leyti. Stefndi hefur engin gögn lagt fram um þau atriði sem hér mætti líta til, eðaá hverju heildarmat eigi að byggjast, öðru en meintum söluhagnaði stefnanda.

Stefndi ber sönnunarbyrði fyrir meintum ávinningi stefnanda. Stefndi hefur ekki reynt að sanna þann ávinning, svo sem með matsgerð. Sú staðreynd að stefnandi ákvað að selja eignina í apríl 2020 getur ekki breytt forsendum um fasteignaviðskiptiaðilafráárinu 2016, með því einu að söluverð eignarinnar hafi hækkað vegna almennra verðhækkana. Þá má með einföldum samanburði á þeim tveimur kaupsamningum sem liggja fyrirsjá að stefnandi greiddi stefnda 5.860.000 krónur í peningumí nóvember 2016 og að stefnandi f ékkgreiddar 8.000.000 króna í peningum í apríl 2020. M ismunurþessa,2.140.000 krónur, er án þátta eins og verðbóta, fjármagnskostnaðar og annars kostnaðar stefnanda, en meðal annars er fram komiðað stefnandi greiddi 750.176 krónur í sölulaun vegna þeirrar sölu. Ósannað erað mati dómsins um meintan söluhagnað stefnanda.

Með vísan til alls framangreinds verður stefnda gert að greiða stefnanda skaðabætur vegna beins tjóns, sem sundurliðast í höfuðstól, 7.925.032 krónur, dráttarvexti, 511.948 krónur, og vanskilakostnað, 212 krónur, samtals 8.437.192 krónur, sem stefnandi hefur í öllum tilvikum þegar greitt til húsfélagsins.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda var ekki sérstaklega mótmælt að öðru leyti en þvísem byggt var á að framan um lækkun dómkröfunnar. Verður stefnda því gert að greiða stefnanda dráttarvexti af 8.437.192 krónum, með vísan til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, með hliðsjón af greiðslum stefnanda samkvæmt fyrirliggjandi greiðslukvittunum og því sem fallist hefur verið á að stefnda beri að greiða, eins og nánar greinir í dómsorði.

Með vísan til úrslita málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem hæfilegur þykir að meðtöldum virðisaukaskatti eins og í dómsorði greinir.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum M-kvk-þgf T-kk-þgf og M-kk-þgf K-kk-þgf fasteignasala.

Dómsorð:

Stefndi, A-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnanda, A-kk-þgf J-kk-þgf E-kk-þgf, 8.437.192 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, af 4.599.824 krónum frá 16. apríl 2020 til 13. maí 2020, af 7.942.357 krónum frá 13. maí 2020 til 15. júní 2020, og af 8.437.192 krónum frá 15. júní 2020 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.823.900 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf

M-kvk-nf T-x-x

M-kk-nf K-kk-nf