E-2159/2017

Mál þetta, sem dómtekið var 21. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með stefnu þingfestri 27. júní 2017 af T8 ehf., Tryggvagötu 8, Reykjavík, Alliance Francaise, sama stað, B-kvk-þgf E-kvk-þgf, sama stað, B-kk-þgf Ö-kk-þgf H-kk-þgf, sama stað og Húsfélaginu Tryggvagötu 8, sama stað, á hendur A-16 fasteignafélagi ehf., Tryggvagötu 18, Reykjavík, H-kvk-þgf D-kvk-þgf Ö-kvk-þgf, Norðurstíg 5, Reykjavík, J-kk-þgf B-x-x, sama stað, og L-kvk-þgf G-kvk-þgf, sama stað.

I.

Stefnendur krefjast þess að viðurkennt verði með dómi að lóðarréttindi eignarlóðarinnar Tryggvagötu 8, 101 Reykjavík, séu 429 fm. eins og samþykkt deiliskipulag fyrir Norðurstígsreit, sem samþykkt var þann 20. janúar 2004 og auglýst þann 22. mars 2004, kveður á um.

Þá krefjast stefnendur þess að stefndu verði dæmd til að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi eða mati dómsins að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Stefndi A-16 fasteignafélag ehf. krefst þess að hafnað verði kröfu stefnenda um viðurkenningu á því að lóðarréttindi lóðarinnar við Tryggvagötu 8 séu 429 fm og krefst þess að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

Stefndi krefst þess jafnframt að honum verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnenda að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi.

Aðrir stefndu hafa ekki látið sig málið varða.

II.

Málsatvik

Mál þetta varðar deilur sem hafa staðið yfir síðastliðin ár milli stefnda, A 16 Fasteignafélags ehf., og stefnenda um eignarhald á 102 fm lóðarspildu, svokölluðu porti, milli Norðurstígs 5 og Tryggvagötu 8. Stefndu eru eigendur tiltekinna eignarhluta Norðurstígs 5 sem á lóðarmörk að Tryggvagötu 8. Ágreiningur aðila lýtur að stærð þessara tveggja lóða og þá jafnframt að eignarhaldi á lóðarréttindum ports sunnanmegin við Tryggvagötu 8. Tryggvagata 6 og Norðurstígur 7 (nú Tryggvagata 8) voru upphaflega á sömu lóð.

Stefnendur eru eigendur allra eignarhluta í Tryggvagötu 8 og skiptist húsið í fjóra eignarhluta skv. þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 25. mars 2011. Á fylgiskjali með eignaskiptayfirlýsingunni er lóðablað með afstöðumynd lóðar sem skv. því er 429 fermetrar. Stefndu eru eigendur Norðurstígs nr. 5 sem á lóðarmörk að Tryggvagötu 8. Norðurstígur 5 skiptist í tvo matshluta, 01 íbúðarhús og 02 vörugeymslu. Eignaskiptayfirlýsing um Norðurstíg 5 er dagsett 19. júlí 1993 og skv. meðfylgjandi lóðablaði er stærð lóðar 361 fm.

Helstu atvik í tímaröð eru þau að þann 29. júní 1918 hafði G-kk-nf F-kk-nf afsalað Norðurstíg 7 (húsi og lóð) til Hamars hf. Bæði Norðurstígur 5 og Tryggvagata 8 voru í eigu hlutafélagsins Hamars hf. fram til 1958. Hamar hf. afsalaði þann 30. október 1958 Hamarshúsinu við Norðurstíg 7 ásamt u.þ.b. 327 fm af eignarlóðinni nr. 7 við Norðurstíg til Steinavarar hf. Í afsalinu segir um lóðina við Tryggvagötu 8: „Ennfremur afsalast ca. 327 –þrjúhundruð tuttugu og sjö- fermetrum af eignarlóðinni nr. 7 við Norðurstíg eða nánar tiltekið lóð sú, sem er undir gamla húsinu og lóðarræma baka til.“ Tryggvagata 8 hefur samkvæmt þessu átt lóðina undir húsinu og lóðarræmu. Frá þeim tíma hefur húsið verið stækkað til suðurs.

Steinavör hf. eignaðist Tryggvagötu 8 með afsali frá Hamri hf. 15. mars 1963 og þar segir um lóðina: „Ennfremur afsalast lóð sú, sem afmarkast af rauðmerktum línum á meðfylgjandi teikningu. Ennfremur skuldbindur Steinavör hf. sig til þess að láta H/f Hamar hafa sameiginlegar og endurgjaldslausan innkeyrslurétt að lóð þeirri sem sýnd er á meðfylgjandi teikningu innan þeirra takmarka, sem sýnd eru með grænum línum.“

Skráning á stærð lóðanna við Norðurstíg 5 og Tryggvagötu 8 í fasteignaskrá Þjóðskrár byggir á lóðablaði frá 10. september 1959 sem samþykkt var á fundi byggingarnefndar hinn 14. júní 1962. Á því blaði er sýnd breyting skv. ákvörðun eigenda á lóðinni Norðurstíg 5, sem þá var talin 508 fm, og náði þá að því er virðist yfir allt svæðið aftan/sunnan við húsið og að húsinu að Tryggvagötu 8 (þá Norðurstíg nr. 7). Gerir lóðablaðið ráð fyrir að sú lóð minnki um 147 fm eða niður í 361 fm Það er skráð stærð lóðarinnar Norðurstígs 5 í dag. Umrædd tillaga gerði ráð fyrir að bæta skyldi 102 fm við lóðina að Tryggvagötu 8 sem stækkaði þá úr 327 fm í 429 fm Það er jafnframt skráð stærð þeirrar lóðar í dag. Þá var 45 fm af lóðinni nr. 5 við Norðurstíg bætt við lóðina sem nú er nr. 4–6 við Tryggvagötu, sem þá stækkaði úr 1050 fm í 1095 fm.

Skemma sú sem nú stendur á framlóðinni að Norðurstíg 5, og er eign stefnda A 16 fasteignafélags ehf., er byggð eftir að uppdrátturinn frá 1958 var gerður og eftir kaup Steinavarar hf. á lóðinni. Uppdrættir af skemmunni voru samþykktir hinn 2. september 1964. Jafnframt voru byggðar skemmur/skúrar/geymslur við vesturenda lóðarinnar en þær tilheyrðu einnig Norðurstíg nr. 5. Uppdrátt af þessum skemmum má m.a. sjá á aðaluppdráttum af Tryggvagötu 8, samþykktum í byggingarnefnd 10. febrúar 1991, sem fylgdu eignaskiptayfirlýsingu sem samþykkt var af byggingarfulltrúa þann 9. febrúar 1995. Báðar skemmurnar munu hafa nýtt baklóðina. Skemmurnar á vesturhluta lóðarinnar fjarlægði Kirkjuhvoll sf. árið 1996, sbr. yfirlit úr þjóðskrá.

Þann 13. desember 1993 keypti K-kk-nf J. S-kk-nf Norðurstíg 5 af Steinavör hf., nánar tiltekið eignarhluta 1.132.014 m.hl. 02.03 og 04 ásamt 47,7% heildarlóðarinnar Norðurstígs 5, sbr. meðfylgjandi eignaskiptasamning. Afsalinu var þinglýst 22. desember 1993. Með afsali þann 13. desember 1993 keypti K-kk-nf alla húseignina Tryggvagötu 8 af Steinavör áamt tilheyrandi lóðarréttindum, afsalinu var þinglýst 17. janúar 1994. Með afsölum dags. 29. desember 1993 afsalaði K-kk-nf báðum fasteignunum með sömu skilmálum til félags í hans eigu, Kirkjuhvols sf. Hinn 19. apríl 1996 afsalaði Kirkjuhvoll sf. 1. hæð fasteignarinnar að Tryggvagötu 8 til Mænis hf. byggingafélags. Eftir þetta gekk eignarhluti þessi kaupum og sölum uns núverandi eigandi eignaðist hann.

Með afsali, dags. 14. desember 1999, afsalaði Kirkjuhvoll sf. Tryggvagötu 8, 2. og 3. hæð eignarinnar, til Ako Plastos ehf.

Þann 20. janúar 2004 var gildandi deiliskipulag fyrir svokallaðan Norðurstígsreit samþykkt í borgarráði og auglýst í B-deild stjórnartíðinda 23. mars 2004. Samkvæmt deiliskipulaginu kemur fram að lóð Tryggvagötu 8 sé 429 fm og að lóð Norðurstígs nr. 5 sé 361 fm. Þá segir að kvöð um umferð fyrir Tryggvagötu 8 sé á lóð Norðurstígs 5.

Kirkjuhvoll sf. seldi stefnda A 16 fasteignafélagi ehf. Norðurstíg 5 þann 25. desember 2013.

Undanfarin ár hafa staðið yfir deilur milli aðila vegna lóðamarka og eignarhalds á umræddu porti sem áttu upphaflega rætur sínar að rekja til þess að Kirkjuhvoll notaði portið til geymslu á lausafé. Húsfélag Tryggvagötu 8 krafðist útburðar á dóti/rusli stefnda A 16 fasteignafélags ehf. og Kirkjuhvols sf. en því máli lauk með því að lausafé var flutt burt og í yfirlýsingu stefnda, þar sem hann kvaðst myndu fara með dótið, kom fram að engin viðurkenning fælist í yfirlýsingunni.

III.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur séu, eins og rakið hafi verið, eigendur allra eignarhluta í fasteigninni Tryggvagötu 8. Þau standi saman að þessari málssókn á grundvelli 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 enda eigi þau lóðarréttindin í óskiptri sameign. Til vara sæki þau mál þetta á grunni 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 enda séu þau öll í sömu aðstöðu vegna þessa máls. Að auki sé húsfélagið Tryggvagötu 8 aðili að málinu en allir félagar húsfélagsins séu stefnendur þessa máls. Sama megi segja um aðild stefndu, þ.e. þau séu eigendur húsa sem standi á Norðurstíg 5, en málið snúist um stærð þessara tveggja lóða sem og lóðarréttindi og port við Tryggvagötu 8.

Stefnendur byggi á því að lóðarmörk Tryggvagötu 8 og Norðurstígs 5 hafi legið fyrir allt frá því að eigandi lóðanna gerði breytingar á lóðinni með afsali þann 10. september 1958 sem staðfestar voru af byggingarnefnd þann 14. júní 1962. Þetta sýni skjalleg samtímagögn sem stafi frá eiganda lóðarinnar með óyggjandi hætti en síðari afsöl hafi ávallt tekið mið af þessum breytingum. Stefnendur byggi á því að þegar K-kk-nf , fyrirsvarsmaður stefnda A 16 fasteignafélags ehf., hafi keypt Tryggvagötu 8, með þeim skilmálum sem afsal frá 13. desember 1993 tiltaki, hafi hann jafnframt verið að kaupa hið umdeilda port og tryggja sér eignarhald yfir því. Þegar K-kk-nf svo hafi selt félagi sínu, Kirkjuhvoli sf., eignina þann 29. desember 1993 hafi hann gert það með sömu skilmálum, þ.e. hið umdeilda port hafi fylgt kaupunum. Loks hafi verið reynt að aðskilja portið frá Tryggvagötu 8 með afsalsgerningi þann 19. apríl 1996 en þá hafi Kirkjuhvoll sf. selt 1. hæð Tryggvagötu 8 til Mænis hf. byggingafélags en þar komi fram að Kirkjuhvoll sf. selji og afsali til Mænis hf. byggingafélags 1. hæð fasteignarinnar að Tryggvagötu 8 í Reykjavík, ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Í afsalinu sé jafnframt tiltekin kvöð þess efnis að neyðarútgangur fyrir veitingastað sé út á lóð er tilheyri Norðurstíg 5, sú kvöð sé samþykkt af þinglýstum eiganda þess húss og hafi kaupandi engan afnotarétt og engan umferðarrétt um baklóðina nema í neyðartilvikum um neyðarútgang 1. hæðar.

Stefnendur telja að með afsalinu 19. apríl 1996 hafi verið reynt að lýsa því yfir að portið á eignarlóð Tryggvagötu 8 tilheyrði Norðurstíg 5, en slík einhliða yfirlýsing eigi sér enga stoð. Í fyrsta lagi sé staðan sú að það eina sem afsalað hafi verið var 1. hæð fasteignarinnar ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Lóðaréttindi annarra hluta eignarinnar hafi hins vegar verið óbreytt. Í öðru lagi sé yfirlýsinguna um að lóðin tilheyri Norðurstíg 5 að finna í afsalinu undir yfirskriftinni „kvöð“. Kvöðin sem slík sé því markleysa enda hafi portið ekki tilheyrt Norðurstíg 5. Stefnendur telji að ef vilji Kirkjuhvols sf. hefði staðið til að ráðstafa hinu umdeilda porti frá Tryggvagötu 8 og yfir á lóð Norðurstígs 5 hefði þurft að gera sérstakan afsalsgerning um slíkt. Yfirlýsing um kvöð nægi ekki ein og sér.

Með því að reyna að aðskilja portið frá Tryggvagötu 8 með afsalsgerningnum hafi þeir sem stefndi A 16 fasteignafélag ehf. leiði rétt sinn frá sýnt fram á grandsemi sína varðandi þá staðreynd að portið tilheyri Tryggvagötu 8. Stefnendur telji því ljóst að K-kk-nf J. S-kk-nf, eigandi Kirkjuhvols sf. og stefnda A16 ehf., hafi talið hið umdeilda port tilheyra Tryggvagötu 8.

Af bréfaskriftum stefnda í aðdraganda þessarar málssóknar hafi mátt skilja að stefndi telji að með afsalinu frá 19. apríl 1996 hafi hið umdeilda port verið undanskilið Tryggvagötu 8. Stefnendur telji, með vísan til framangreinds, ekki unnt að fallast á þann skilning stefnda. Stefnendur telji að auki unnt að líta til þess að tilraun Kirkjuhvolfs sf. til að undanskilja portið sýni glögglega fram á að þeir er stefndi A 16 fasteignafélag ehf. leiði rétt sinn frá hafi talið portið tilheyra Tryggvagötu 8 og þar af leiðandi verið grandvísir um þá staðreynd.

Að auki bendi stefnendur á að lóð Tryggvagötu 8 í fasteignabók hafi allt frá breytingum sem staðfestar voru á fundi byggingarnefndar 14. júní árið 1962 verið skráð 429 fm. Þá sé nýlegt deiliskipulag af svæðinu í samræmi við þá stærðarviðmiðun, en lóðin sé þar skráð 429 fm. Þá sé og rétt að halda því til haga að stefnendur hafa ávallt greitt fasteignagjöld af Tryggvagötu 8 miðað við að lóðin sé 429 fm.

Stefnendur bendi einnig á að fyrir samþykkt deiliskipulags fyrir Norðurstígsreit árið 2004 hafi hagsmunaaðilum verið veitt tækifæri til að koma að athugasemdum. Þó nokkrar athugasemdir hafi borist en engin hafi varðað stærð lóðar Norðurstígs 5 eða Tryggvagötu 8 eða legu lóðanna eða einhver atriði sem tengist þessu máli. Þá hafi engar athugasemdir komið frá Kirkjuhvoli sf, stefnda A 16 fasteignafélagi ehf. eða K-kk-þgf, fyrirsvarsmanni félaganna. Telja verði eðlilegt að þessir aðila myndu gera athugasemd við drög að deiliskipulagi teldu þeir gengið á hagsmuni sína auk þess sem fyrirsvarsmaður stefnda A 16 fasteignafélags ehf. sé margreyndur í fasteignaviðskiptum og umsýslu fasteigna.

Eins og fram komi í hinu samþykkta deiliskipulagi sé skýrt kveðið á um stærð lóðanna. Lóð Tryggvagötu 8 sé skráð 429 fm og lóð Norðurstígs 5 sé skráð 361 fm. Þá séu jafnframt nákvæmar teikningar af lóðunum í deiliskipulaginu sem sýni fram á að hið umdeilda port tilheyri Tryggvagötu 8. Í skýringum við deiliskipulagið sé jafnframt kveðið á um að kvöð um umferðarrétt fyrir Tryggvagötu 8 yfir Norðurstíg 5 sé látin halda sér. Öll þessi atriði bendi til þess að lóð Tryggvagötu 8 sé 429 fm, sem og að hið umdeilda port tilheyri þeirri lóð. Þá hefðu þessi atriði auk þess átt að vera þáverandi eiganda Norðurstígs 5, Kirkjuhvoli sf., ástæða til að senda inn athugasemdir, sem hann hafi kosið að gera ekki.

Þá megi og jafnframt draga ályktanir af niðurstöðu útburðarmáls sem húsfélag stefnenda höfðaði gegn stefnda A 16 fasteignafélagi ehf. og Kirkjuhvoli sf. Í málinu kröfðust stefnendur þess að allt dót/drasl í eigu stefnda A 16 fasteignafélags ehf. og Kirkjuhvols sf. yrði borið út úr hinu umdeilda porti með beinni aðfarargerð. Niðurstaða þess máls varð sú að stefndi A 16 fasteignafélag ehf. og Kirkjuhvoll sf. gáfu út yfirlýsingu þar sem félögin lýstu því yfir að þau myndu fjarlægja allt sitt dót úr portinu. Frá þeim tíma hefur portið haldist autt.

Stefnendur byggi jafnframt á því að þegar K-kk-nf, fyrirsvarsmaður og eigandi hinna stefndu félaga, eignaðist Tryggvagötu 8 þann 13. desember 1993 hafi fullur hefðartími skv. 2. gr. laga um hefð nr. 46/1905 verið liðinn og skilyrðum hefðar að öðru leyti verið fullnægt varðandi hin umdeildu lóðarmörk, stærð hinna umdeildu lóða og hið umdeilda port, sbr. samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur, dags. 14. júní 1962. Með því eiga stefnendur við að lóðarmörk skv. byggingarnefndarsamþykktinni frá 14. júní 1962 hafi verið hefðuð þegar áðurnefndur K-kk-nf keypti Tryggvagötu 8 í þeim stærðarhlutföllum sem raun ber vitni og tók athugasemdalaust við eigninni í þeim stærðarhlutföllum.

Í 1. mgr. 6. gr. laga um hefð segi að fullnuð hefð skapi eignarrétt að þeim hlut sem í eignarhaldi hafi verið og þurfi hefðandi ekki að styðjast við aðra eignarheimild. Með ákvæðinu sé því slegið föstu að hefð sé sjálfstæð eignarheimild og þurfi hvorki samninga né þinglýstar eignarheimildir til að sanna eignarrétt í slíkum tilfellum. Síðari tíma túlkun um vöntun þinglýstra heimilda eða samninga annars konar hafi því ekkert vægi. Meginreglan sé sú að réttindum yfir fasteign skuli þinglýsa til að þau haldi gildi fyrir þeim sem telja sig eiga rétt til eignarinnar, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Það sé hins vegar ekki algild regla og mikil einföldun í fyrirliggjandi máli að líta svo á málavexti, en af bréfaskriftum stefnda A 16 fasteignafélags ehf. í undanfara þessa máls hafi mátt skilja að þinglýstar heimildir séu þær einu sem á sé byggjandi.

Samkvæmt 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga sé áréttað að rétthafi samkvæmt löggerningi útrými aðeins eldri óþinglýstum réttindum sé hann grandlaus um hinn eldri óþinglýsta rétt. Þá sé í 19. gr. sömu laga lögð ákveðin aðgæsluskylda á rétthafa samkvæmt þinglýstum eignarheimildum.

Eins og áður hafi komið fram hafi lóðarmörk Tryggvagötu 8 legið fyrir allt frá því að breytingar á lóðinni voru gerðar þann 10. september 1958 og staðfestar af byggingarnefnd þann 14. júní 1962. Síðari afsöl hafi ávallt tekið mið af þeim breytingum þó svo að samkomulaginu sjálfu um breytingar á lóðinni hafi ekki verið þinglýst. Hefð hafi unnist hvað stærðarhlutföllin varðar.

Þá hafi stefndi A 16 fasteignafélag ehf. og K-kk-nf einnig litið svo á að portið fylgi Tryggvagötu 8, enda sýni afsalsgerningar glögglega fram á að í fyrstu hafi eignarhald á portinu verið tryggt með kaupum á Tryggvagötu 8. Þá hafi portið verið látið fylgja sölu eignarinnar þegar Kirkjuhvoll sf. keypti lóðina og loks hafi verið reynt að aðskilja portið frá Tryggvagötu 8 með afsalsgerningi þann 19. apríl 1996. Með því að reyna að aðskilja portið frá Tryggvagötu 8 með afsalsgerningnum hafi stefndu sýnt fram á grandsemi sína varðandi þá staðreynd að portið tilheyri Tryggvagötu 8. Þá hafi stefnendur greitt skatta og skyldur af eignarlóðinni Tryggvagötu 8 miðað við að hún sé 429 fm frá því að lóðinni var skipt upp og nýtt hana sem sína frá þeim tíma.

Þá hafi stefndi A 16 fasteignafélag ehf. haldið því fram í aðdraganda þessarar málssóknar að í ljósi þess að ekki finnist samningar, afsöl eða þinglýst gögn um breytingar á lóðum, lóðarmörkum og stærð lóða þann 10. september 1958, sem samþykktar voru á fundi byggingarnefndar þann 14. júní 1962, hafi þær aldrei tekið gildi og lóðirnar séu því enn í þeim stærðum sem þær voru fyrir það tímamark, sbr. greinargerð stefnda í áðurnefndu útburðarmáli aðila. Samkvæmt henni haldi stefndi A 16 fasteignafélag ehf. því fram að lóð Norðurstígs 5 sé enn 508 fm. Þessum málflutningi stefnda A 16 fasteignafélags ehf. hafni stefnendur alfarið með framangreindum röksemdum.

Vísað sé til laga nr. 46/1905 auk meginreglna eigna- og kröfuréttar. Kröfu um málskostnað byggi stefnendur á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kröfu sína um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV.

Málsástæður og lagarök stefnda

Krafa stefnenda byggi annars vegar á því að hið umdeilda port hafi ætíð tilheyrt Tryggvagötu 8 og hins vegar á því að réttindi eigenda Tryggvagötu 8 til lóðarinnar byggi á hefð. Stefndi hafni báðum þessum málsástæðum. Stefndi byggi á því að röng skráning eða skipulag breyti ekki eignarhaldi fasteigna. Stefndi mótmælir sérstaklega fullyrðingu sem fram kemur í lýsingu stefnenda á málavöxtum, nánar tiltekið í málsgrein 6 á blaðsíðu 2 í stefnu. Þar komi fram að í afsölum sem komu til eftir samþykkt byggingarnefndarinnar árið 1962 hafi ávallt verið miðað við þau lóðarmörk sem nefndin samþykkti.

Í málinu liggi fyrir að sá hluti lóðar Norðurstígs nr. 5, sem krafist sé að verði hluti af lóðinni nr. 8 við Tryggvagötu, hafi tilheyrt Norðurstíg nr. 5. Stefndi byggi sýknukröfu sína á því að þó að byggingarnefnd hafi samþykkt breytingu á mörkum lóðanna, þ.e. að hluti lóðar Norðurstígs nr. 5 yrði að lóðinni nr. 8 við Tryggvagötu, sbr. samþykki byggingarnefndar frá 14. júní 1962, sem hin formlega skráning byggi á í dag, hafi ekki verið gengið frá þeirri breytingu milli eigenda. Þá liggi fyrir að lóðin hafi verið nýtt áfram eins og henni hefði ekki verið breytt með byggingu núverandi skemmu að Norðurstíg nr. 5 og þeim skúrum sem byggðir voru í hinum enda lóðarinnar. Ljóst sé því að af breytingunni hafi aldrei orðið efnislega.

Það samræmist því að engin gögn séu til um að gengið hafi verið frá breytingunum sem sýndar séu á umræddum uppdrætti með formlegum hætti, svo sem samningum, afsölum eða þinglýsingu gagna þar um. Stefnendur hafi ekki lagt fram nein gögn sem staðfesti að hluta lóðar Norðurstígs nr. 5 hafi verið afsalað til eigenda lóðarinnar við Tryggvagötu 8. Um sé að ræða eignarlóðir og þeim verði ekki breytt nema með einhvers konar löggerningum enda breyti röng skráning lóðar ekki eignarhaldi. Deiliskipulag geri það ekki heldur. Stefnendur beri sönnunarbyrðina fyrir því að hluta lóðar Norðurstígs nr. 5 hafi verið afsalað til Tryggvagötu 8. Skorað hafi verið á stefnendur að leggja fram gögn sem staðfesti eignartilfærslu á umræddum lóðarhluta frá Norðurstíg nr. 5 til eigenda Tryggvagötu 8.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 skuli þinglýsa réttindum yfir fasteign til þess að þau haldi gildi gegn þeim er reisa rétt sinn á samningum um eignina, og gegn skuldheimtumönnum eiganda eða annars rétthafa að eign. Það sé því rótgróin meginregla í íslenskum rétti að öll réttindi yfir fasteignum, hvernig svo sem til þeirra sé stofnað, séu um réttarvernd háð þinglýsingu. Ákvæði 30.–32. gr. laganna geymi undantekningar frá meginreglu 29. gr. en óumdeilt sé að engin þeirra eigi við í máli þessu.

Til frekari stuðnings kröfu sinni vísi stefndi til þess að hvorki stefnendur né þeir sem þeir keyptu eignir sínar af hafi nokkru sinni notað umrædda baklóð né gert tilkall til hennar enda engin aðkoma að baklóðinni úr húsinu að Tryggvagötu 8 né réttur til umferðar yfir aðrar lóðir að baklóðinni. Ástæða þess sé augljós. Tryggvagata 8 hafi aldrei átt neinn rétt til lóðarinnar aftan við húsið. Þá vísi stefndi til afsals Kirkjuhvols sf. til Mænis byggingafélags vegna 1. hæðar Tryggvagötu 8, dags. 19. apríl 1996. Þar segi:

Neyðarútgangur fyrir veitingastað er út á lóð þá er tilheyrir Norðurstíg 5 og er sú kvöð samþykkt af hálfu þingl. eiganda þess húss og hefur kaupandi engan afnotarétt og engan umferðarrétt um baklóðina nema í neyðartilvikum um neyðarútgang 1. hæðar.

Afsalið hafi verið móttekið til þinglýsingar 5. júní 1995 og innfært í þinglýsingabók 6. júní s.á. Í stefnu sé því haldið fram að með þessu afsali hafi stefndi reynt að aðskilja portið frá Tryggvagötu 8 og þannig sýnt af sér grandsemi um að portið tilheyrði Tryggvagötu 8. Þessu mótmæli stefndi. Fyrrgreint afsal og orðalag þess um þetta sé einfaldlega staðfesting á því að portið tilheyrði Norðurstíg 5.

Í stefnu sé vísað til þess að fyrirsvarsmaður stefnda A-16 fasteignafélags ehf. hafi ekki gert athugasemdir við samþykkt deiliskipulag fyrir Norðurstígsreit árið 2004. Telji stefnendur að afmörkun lóðanna í skipulaginu hefði átt að vera þáverandi eiganda Norðurstígs 5, Kirkjuhvols sf., ástæða til að senda inn athugasemdir „sem hann kaus að gera ekki“. Stefndi hafi ekki áttað sig á umræddri breytingu enda hefði hann ella mótmælt henni. Breyting á skipulagi breyti hins vegar ekki eignamörkum ein og sér, óháð því hvort viðkomandi eigandi geri athugasemd við tillöguna eða ekki.

Loks hafni stefndi þeirri fullyrðingu stefnenda að draga megi ályktanir af niðurstöðu útburðarmáls sem húsfélag stefnenda höfðaði gegn stefnda og Kirkjuhvoli sf. Vísi stefnendur til þess að niðurstaða þess máls hafi orðið sú að stefndi og Kirkjuhvoll sf. hafi gefið út yfirlýsingu þar sem félögin lýstu því yfir að þau myndu fjarlægja allt dót úr portinu. Í þeirri yfirlýsingu hafi komið sérstaklega fram að í því felist engin viðurkenning á rétti húsfélagsins eða eigenda Tryggvagötu 8 til portsins. Að auki sé hlutunum snúið á hvolf með þessari fullyrðingu. Hið rétta sé, algjörlega óháð þeirri deilu sem hér sé til umfjöllunar, að það dót sem krafist var útburðar á í því máli var í fyrsta lagi innan óumdeildra lóðamarka Norðurstígs nr. 5 uppi við steyptan vegg. Í annan stað hafi það verið á þeim reit þar sem skúrarnir stóðu sem stefndi hafi nú rifið og tilheyrði hvorki né tilheyrir stefnendum. Það svæði hafi þar að auki verið innan 45 fm svæðisins skv. uppdrættinum frá 1958. Ljóst hafi því verið að afar ólíklegt væri að fallist yrði á kröfu stefnenda um útburð. Stefndi hafi hins vegar verið tilbúinn til að fjarlægja dótið til þess að sýna stefndu virðingu og gera svæðið snyrtilegt, þó að það stæði innan hans lóðar.

Til viðbótar framangreindu, þar sem fram hefur komið að öll lóðin sunnan Tryggvagötu 8, allt portið, tilheyri lóðinni nr. 5 við Norðurstíg, þá séu nýrri gögn Reykjavíkurborgar, ef frá er talin tillaga í deiliskipulagi, í samræmi við upphaflega skráningu lóðarinnar og afnot af henni, sbr. meðfylgjandi uppdrátt Reykjavíkurborgar, dags. júní 2004. Þar sé lóð Norðurstígs nr. 5 sýnd að húsinu að Tryggvagötu 8. Lóðin sé jafnframt sýnd með þeim hætti inni á þeim kortagrunni Reykjavíkurborgar sem aðgengilegur sé á heimasíðu Reykjavíkurborgar og kallaður sé Borgarvefsjá. Allt komi þetta heim og saman.

Samkvæmt framansögðu hafni stefndi þeirri málsástæðu stefnenda að hið umdeilda port hafi ætíð tilheyrt Tryggvagötu 8. Þvert á móti liggi fyrir að það hafi tilheyrt Norðurstíg nr. 5 upphaflega. Stefndi telji ljóst að lóðarmörkin séu óbreytt og lóðin við Norðurstíg 5 sé því enn 508 fm. Stefnendur beri sönnunarbyrði fyrir því að þeir hafi eignast hluta lóðarinnar við Norðurstíg nr. 5. Engin gögn hafi hins vegar verið lögð fram um það.

Stefnendur byggi kröfu sína einnig á þeirri málsástæðu að eignarréttindi Tryggvagötu 8 hafi verið hefðuð. Þessu mótmælir stefndi enda sé engum skilyrðum hefðar fullnægt. Sem fyrr segi hafi eigendur Tryggvagötu 8 aldrei notað hið umdeilda port. Enginn útgangur sé í portið úr húsinu og engin aðkoma að því fyrir Tryggvagötu 8 frá öðrum lóðum. Hins vegar hafi eigendur Norðurstígs 5 alla tíð nýtt portið eins og rakið hafi verið og fram komi í gögnum málsins. Því til staðfestingar sé áréttað að skemma sú sem nú stendur á framlóðinni að Norðurstíg 5, og sé nú eign stefnda, sé byggð eftir að uppdrátturinn frá 1958 var gerður og eftir kaup Steinavarar hf. á lóðinni. Uppdrættir af skemmunni hafi verið samþykktir hinn 2. september 1964. Jafnframt hafi verið byggðar skemmur við vesturenda lóðarinnar en þær hafi tilheyrt Norðurstíg nr. 5, eins og áður hafi verið rakið. Báðar skemmurnar hafi nýtt baklóðina og dyr þeirra beggja opnast inn á baklóðina. Eina aðkoman að skemmunum hafi verið í vesturendanum í gegnum skemmuna sem enn standi í austurenda lóðarinnar. Lóðin hafi verið nýtt með þeim hætti um áratugaskeið. Skemmurnar á vesturhluta lóðarinnar hafi Kirkjuhvoll sf. ekki fjarlægt fyrr en árið 1996 skv. upplýsingum úr Þjóðskrá. Stefnendur hafi heldur ekki nýtt lóðina eftir þann tíma.

Samkvæmt framansögðu sé útilokað að stefndu hafi hefðað rétt til lóðarinnar. Frekar mætti segja að ef raunveruleg breyting hefði orðið með uppdrættinum frá 1958 hefði stefndi hefðað réttinn til baka þar sem hann og þeir sem hann leiði rétt sinn frá hafi nýtt lóðina frá þeim tíma í fullan hefðartíma, þ.e. frá árinu 1964.

Um lagarök vísi stefndi til almennra reglna eignarréttar, laga um hefð nr. 46/1905, þinglýsingalaga nr. 39/1978 og þeirrar meginreglu íslensks réttar að öll réttindi yfir fasteignum séu um réttarvernd háð þinglýsingu.

Málskostnaðarkrafa stefnda eigi sér stoð í 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

V.

Niðurstaða

Stefnendur gera kröfu um að viðurkennt verði að lóðarréttindi eignarlóðarinnar Tryggvagötu 8, 101 Reykjavík, séu 429 fm eins og samþykkt deiliskipulag fyrir Norðurstígsreit, sem samþykkt var þann 20. janúar 2004, kveði á um. Lóðarmörk Tryggvagötu 8 og Norðurstígs 5 hafa legið fyrir allt frá því að eigandi lóðanna gerði breytingar á lóðinni með lóðablaði þann 10. september 1958, sem staðfestar voru af byggingarnefnd þann 14. júní 1962. Í stefnu er á því byggt að um afsal sé að ræða. Þetta sýni skjalleg samtímagögn sem stafi frá eiganda lóðarinnar með óyggjandi hætti en síðari afsöl hafi ávallt tekið mið af þessum breytingum. Fjölmörg afsöl hafa tekið mið af þessum breytingum en þó verður ekki talið að síðari afsöl hafi ávallt tekið mið af þessum breytingum. Sem dæmi má nefna afsal frá Hamri hf. til Steinavarar á Norðurstíg 5, frá 15. mars 1963, en þar er eftirfarandi tekið fram um lóðina:

Ennfremur afsalast lóð sú, sem afmarkast af rauðmerktum línum á meðfylgjandi teikningu. Ennfremur skuldbindur Steinavör h.f. sig til þess að láta H/f Hamar hafa sameiginlegan og endurgjaldslausan innkeyrslurétt að lóð þeirri sem sýnd er á meðfylgjandi teikningu innan þeirra takmarka, sem sýnd eru með grænum línum.“

Á fylgiskjalinu er sýnd lóð Norðurstígs nr. 5 sem sýnist vera nokkru stærri en sú lóð sem uppdrátturinn frá 1958 sýnir og virðist ná upp að núverandi húsi að Tryggvagötu 8. Það hús virðist hafa verið stækkað til suðurs frá þessum tíma. Stefndi leiðir rétt sinn frá Steinavör hf. og afsal þetta er gert eftir að uppdrátturinn frá 1958 var samþykktur í byggingarnefnd árið 1962. Bæði Norðurstígur 5 og Tryggvagata 8 voru í eigu Hamars hf. fram til ársins 1958, eins og rakið hefur verið, en Steinavör hf. eignaðist Tryggvagötu 8 árið1958 og Norðurstíg 5 árið 1963. Í afsali frá Hamri hf. til Steinavarar hf. þann 30. október 1958 segir um Tryggvagötu 8: „Ennfremur afsalast ca. –þrjúhundruð tuttugu og sjö- fermetrum af eignarlóðinni nr. 7 við Norðurstíg eða nánar tiltekið lóð sú, sem er undir gamla húsinu og lóðarræma baka til.“

Stefndi vísar til þess að skemma á framlóðinni að Norðurstíg 5, eign stefnda A 16 fasteignafélags ehf., sé byggð eftir að uppdrátturinn frá 1958 var gerður og eftir kaup Steinavarar hf. á lóðinni, en uppdrættir af skemmunni hafi verið samþykktir 2. september 1964. Jafnframt hafi verið byggðir skúrar eða skemmur við vesturenda lóðarinnar sem einnig hafi tilheyrt Norðurstíg nr. 5. Uppdrátt af þessum skemmum megi sjá á aðaluppdráttum af Tryggvagötu 8, samþykktum af byggingarnefnd 10. febrúar 1991 og fylgdu eignaskiptalýsinu sem samþykkt var af byggingarfulltrúa 9. febrúar 1995. Stefndi byggir á því að skemmurnar hafi nýtt baklóðina og dyr beggja hafi opnast inn á baklóðina.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 skal þinglýsa réttindum yfir fasteign til þess að þau hafi gildi gegn þeim er reisa rétt sinn á samningum um eignina, og gegn skuldheimtumönnum eiganda eða annars rétthafa að eign. Það er meginregla í íslenskum rétti að öll réttindi yfir fasteignum, hvernig svo sem til þeirra sé stofnað, séu um réttarvernd háð þinglýsingu. Ákvæði 30.–32. gr. laganna geymi undantekningar frá meginreglu 29. gr. en telja verði að engin þeirra eigi við í máli þessu.

Þótt hin formlega skráning byggi í dag á breytingum sem gerðar voru á lóðinni með lóðablaði þann 10. september 1958, og staðfestar voru af byggingarnefnd þann 14. júní 1962, liggur ekki fyrir í málinu að formlega hafi verið gengið frá þeirri breytingu milli eigenda. Ekki verður fallist á að lóðablað frá 10. september 1958 sem samþykkt var á fundi byggingarnefndar sé ígildi afsals, og breytingum skv. lóðablaðinu var ekki þinglýst. Þá liggur ekki annað fyrir en að lóðin hefur verið nýtt áfram eins og henni hefði ekki verið breytt með byggingu núverandi skemmu að Norðurstíg nr. 5 og þeim skúrum sem byggðir voru í hinum enda lóðarinnar. Því verður að telja að af breytingunni hafi aldrei orðið efnislega. Stefnendur hafa ekki heldur lagt fram nein gögn sem styðja það að formlega hafi verið gengið frá breytingu á stærð lóða í samræmi við lóðablað sem staðfest var af byggingarnefnd 14. júní 1962 og að hluta lóðar Norðurstígs nr. 5 hafi verið afsalað til lóðarinnar Tryggvagötu 8. Hér er til þess að líta að um er að ræða eignarlóðir og þeim eignarréttindum verður ekki breytt nema með formlegum löggerningum, en röng skráning lóðar breytir ein sér ekki eignarhaldi. Deiliskipulag gerir það ekki heldur. Þá er ekki fallist á að stefndi hafi fyrirgert rétti sínum til lóðarinn þar sem hann hafi ekki gert athugasemdir við umrætt deiliskipulag eða það farið fram hjá honum. Stefndi ber að umrætt skipulag hafi farið fram hjá honum en ella hefði hann gert athugasemdir.

Stefnendur bera sönnunarbyrðina fyrir því að hluta lóðar Norðurstígs nr. 5 hafi verið afsalað til Tryggvagötu 8. Þó stefnendur hafi greitt skatta og skyldur af eignarlóð Tryggvagötu samkvæmt skráningu í fasteignabók frá samþykkt byggingarnefndar 1962 verður ekki talið að það hafi fullnægjandi sönnunargildi um stærð lóðarinnar.

Í málinu liggur ekkert fyrir um að stefnendur eða þeir sem þeir keyptu eignir sínar af hafi nokkru sinni notað umrædda baklóð enda hvorki aðkoma að baklóðinni úr húsinu að Tryggvagötu 8 né réttur til umferðar yfir aðrar lóðir að baklóðinni. Tryggvagata 8 virðist því aldrei hafa átt neinn rétt til lóðarinnar aftan við húsið. Stefndi hefur hins vegar vísað til afsals Kirkjuhvols sf. til Mænis byggingafélags vegna 1. hæðar Tryggvagötu 8, dags. 19. apríl 1996. Þar segir að neyðarútgangur fyrir veitingastað sé út á lóð þá er tilheyri Norðurstíg 5 og sú kvöð sé samþykkt af hálfu þinglýsts eiganda þess húss og kaupandi hafi engan afnotarétt og engan umferðarrétt um baklóðina nema í neyðartilvikum um neyðarútgang 1. hæðar.

Stefnendur byggja á því að niðurstaða í útburðarmáli sem húsfélag stefnenda höfðaði gegn stefnda A 16 ehf. og Kirkjuhvoli sf. hafi þýðingu í málinu þar sem stefndi og Kirkjuhvoll sf. hafi gefið út yfirlýsingu þar sem félögin hafi lýst því yfir að þau myndu fjarlægja allt það dót í portinu sem krafist hafði verið að yrði fjarlægt. Í yfirlýsingu þessari kemur fram að ekki felist nein viðurkenning á rétti húsfélagsins eða eigenda Tryggvagötu 8 til portsins. Stefndi byggir á að umrætt dót hafi í fyrsta lagi verið innan óumdeildra lóðarmarka Norðurstígs 5 við uppsteyptan vegg og í annan stað á reit þar sem skúrarnir stóðu sem stefndi hafi nú rifið og tilheyrðu ekki stefnendum. Stefndi kveðst hafa fallist á að gera svæðið snyrtilegt þó að það væri innan lóðar hans. Ekki verður því fallist á með stefnendum að í þessari yfirlýsingu hafi falist viðurkenning stefnda á því að hann teldi ekki lóðina tilheyra Norðurstíg nr. 5.

Stefnendur byggja jafnframt viðurkenningarkröfu sína á því að þegar K-kk-nf J. S-kk-nf hafi eignast Tryggvagötu 8 þann 13. desember 1993 hafi fullur hefðartími skv. 2. gr. laga um hefð verið liðinn og skilyrðum hefðar að öðru leyti fullnægt varðandi umdeilda stærð lóða og portsins, sbr. samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 14. júní 1962. Eins og rakið hefur verið er enginn útgangur út í portið úr Tryggvagötu 8 utan neyðarútgangs af jarðhæð samkvæmt afsali Kirkjuhvols sf. til Mænis byggingafélags ehf. vegna 1. hæðar Tryggvagötu 8, dags. 19. apríl 1996. Þá er engin aðkoma að því frá öðrum lóðum. Ekkert liggur fyrir um það í málinu að eigendur Tryggvagötu 8 hafi notað hið umdeilda port. Hins vegar hníga öll gögn að því að eigendur Norðurstígs nr. 5 hafi alla tíð nýtt portið. Í því sambandi er til þess að líta að skemma á framlóð við Norðurstíg 5 sem er eign stefnda er byggð eftir að uppdrátturinn frá 1958 var gerður og eftir kaup Steinavarar hf. á lóðinni og eftir að uppdrættir af skemmunni voru samþykktir 2. september 1964. Skemmurnar á vesturenda lóðarinnar tilheyrðu Norðurstíg 5 og þær nýttu baklóðina, enda munu dyr þeirra hafa opnast inn á baklóðina umdeildu. Fyrir liggur að Kirkjuhvoll sf. fjarlægði skemmurnar árið 1996. Samkvæmt þessu verður að hafna þeirri málsástæðu stefnenda að þeir hafi hefðað rétt til lóðarinnar, enda hefur Tryggvagata 8 engan aðgang haft að hinni umþrættu spildu.

Samkvæmt því sem rakið hefur verið verður að sýkna stefndu af kröfu stefnenda um að viðurkennt verði með dómi að lóðarréttindi eignarlóðarinnar Tryggvagötu 8, 101 Reykjavík, séu 429 fm, eins og samþykkt deiliskipulag fyrir Norðurstígsreit sem samþykkt var þann 20. janúar 2004 og auglýst var þann 22. mars 2004 kveður á um.

Að fenginni þessari niðurstöðu ber að dæma stefnendur til að greiða stefnda, A-16 fasteignafélagi ehf., málskostnað með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en aðrir stefndu hafa ekki látið sig málið varða.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndu, A-16 fasteignafélag ehf., H-kvk-nf D-kvk-nf Ö-kvk-nf, J-kk-nf B-x-x og L-kvk-nf G-kvk-nf, eru sýkn af kröfum stefnenda, T8 ehf., Alliance Francaise, B-kvk-ef E-kvk-ef, B-kk-ef Ö-kk-ef H-kk-ef og Húsfélagsins Tryggvagötu 8.

Stefnendur greiði stefnda, A-16 fasteignafélagi, 1.200.000 kr. í í málskostnað.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf