E-5277/2021

1

Mál þetta, sem tekið var til dóms 19. október 2022, höfðaði Fjélagið – eignarhalds-félag hf., [...], með stefnu birtri 29. október 2021, á hendur Brúarveitingum ehf., áður með aðsetur að [...], en nú að [...], til heimtu skuldar.

2

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða félaginu samtals 15.473.751 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 2.595.580 krónum frá 1. mars 2020 til 1. desember 2020, af 3.295.580 krónum frá 1. desember 2020 til 1. janúar 2021, af 5.982.462 krónum frá 1. janúar 2021 til 1. febrúar 2021, af 8.670.989 krónum frá 1. febrúar 2021 til 1. mars 2021, af 11.378.171 krónu frá 1. mars 2021 til 1. apríl 2021, af 14.104.138 krónum frá 1. apríl 2021 til 1. maí 2021 og af 15.473.751 krónu frá 1. maí 2021 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu að mati réttarins.

3

Endanlegar dómkröfur stefnda eru þær að krafa stefnanda verði lækkuð verulega. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Málsatvik

4

Málavextir eru þeir að með leigusamningi, dags. 15. maí 2012, tók stefndi á leigu fasteignina [...], sem þá var í eigu Íslandsbanka hf. Stefnandi mun hafa eignast fasteignina í nóvember 2012. Tók stefnandi við öllum réttindum og skyldum leigusala, sem áður höfðu tilheyrt Íslandsbanka hf., samkvæmt samningnum við stefnda.

5

Leigusamningurinn var tímabundinn og skyldi ljúka án sérstakrar uppsagnar eða til-kynningar þann 14. maí 2021. Umsamin húsaleiga var upphaflega 2.200.000 krónur fyrir hvern mánuð, sbr. 3. gr. samningsins, sem skyldi greidd fyrsta dag hvers mán-aðar fyrirfram fyrir einn mánuð í senn. Húsaleigan skyldi fylgja neysluvísitölu til verðtryggingar miðað við grunn í apríl 2012, 398,2 stig, en skyldi þó aldrei vera lægri en grunnhúsaleigan. Ef leigan yrði ekki greidd innan 10 sólarhringa frá gjalddaga skyldu reiknast á hana hæstu lögleyfðu dráttarvextir til greiðsludags.

6

Að auki skyldi stefndi greiða rekstrarkostnað sem félli á hið leigða húsnæði, þ. m. t. vegna vatnsnotkunar, rafmagnsnotkunar, hitakostnað samkvæmt mæli, einnig í sam-eign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu í fjöleignarhúsi, sbr. 8. gr. leigusamningsins. Þá skyldi leigjandi einnig greiða leigu til veitustofnana fyrir mæla og annan slíkan búnað.

7

Vegna aðstæðna á árinu 2020, tengdum aðgerðum stjórnvalda vegna Covid- 19 faraldursins, sömdu stefnandi, sem leigusali, og stefndi, sem leigutaki, um tíma-bundna aðlögun á greiðslu leigu fyrir tímabilið mars til desember 2020, sbr. sam-komulag aðila frá 31. júlí 2020 um tímabundnar breytingar á leigugreiðslum. Var samkomulag þetta undirritað af hálfu stefnda 31. júlí 2020 en af hálfu stefnanda daginn eftir.

8

Samkvæmt því sem í stefnu segir var annað samkomulag gert á milli aðila 9. febrúar 2021, um breytingar á leigugreiðslum fyrir tímabilið janúar og fram í maí 2021. Það samkomulag var þó aldrei undirritað og deila aðilar um það hvort það hafi nokkurn tímann tekið gildi. Samkvæmt orðalagi samkomulagsins var gildistaka þess háð þeim fyrirvara að útistandandi leiga vegna tveggja mánaða, sem mun hafa verið á gjalddaga í mars og desember 2020, yrði greidd áður en samkomulagið tæki gildi. Það mun ekki hafa gengið eftir og mun leigan enn vera ógreidd.

9

Með bréfi, dags. 16. apríl 2021, skoraði lögmaður stefnanda á stefnda að standa skil á vangreiddri leigu og standa þar eftir skil á greiðslu leigu á gjalddögum, út leigutím-ann til 15. maí 2021. Í bréfinu kom fram að ef vangreidd leiga yrði ekki gerð upp fyrir 1. maí 2021 áskildi stefnandi sér rétt til innheimtu dráttarvaxta og kostnaðar sem hlytist af innheimtu. Þá var ítrekað í bréfinu að samkvæmt 2. gr. leigusamningsins lyki honum þann 14. maí 2021 án uppsagnar. Var því skorað á leigutaka að hefja undirbúning flutnings úr eigninni, þar sem leigutaki hefði ekki haft starfsemi íhenni um nokkurt skeið. Engin viðbrögð bárust við bréfi stefnanda.

10

Í framhaldinu sendi lögmaður stefnanda stefnda innheimtubréf, dags. 8. júní 2021. Þar sem engin viðbrögð bárust af hálfu stefnda sendi lögmaður stefnanda stefnda ítrekun innheimtubréfs, dags. 21. júní 2021, en án árangurs.

11

Samkvæmt stefnanda sundurliðast krafa hans með eftirfarandi hætti:

Krafa á grundvelli samkomulags aðila frá 31. júlí 2020:

Reikningur á gjalddaga 1. mars 2020 2.595.580 kr.

Reikningur á gjalddaga 1. desember 2020 700.000 kr.

Krafa á grundvelli upprunalegs leigusamnings:

Reikningur á gjalddaga 1. janúar 2021 2.686.882 kr.

Reikningur á gjalddaga 1. febrúar 2021 2.688.527 kr.

Reikningur á gjalddaga 1. mars 2021 2.707.182 kr.

Reikningur á gjalddaga 1. apríl 2021 2.725.967 kr.

Reikningur á gjalddaga 1. maí 2021 1.369.613 kr.

Samtals: 15.473.751 kr.

12

Samkvæmt stefnda sundurliðast skuld hans við stefnanda með eftirfarandi hætti:

Mars 2020 2.595.580 kr.

Desember 2020 700.000 kr.

Janúar 2021 700.000 kr.

Febrúar 2021 700.000 kr.

Mars 2021 700.000 kr.

Apríl 2021 700.000 kr.

Maí 2021 350.000 kr.

Samtals: 6.445.580 kr.

Helstu málsástæður stefnanda

13

Stefnandi byggir kröfur sínar á meginreglum samningaréttar og kröfuréttar um greiðsluskyldu fjárskuldbindinga og á ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. sérstaklega XII. og VII. kafla laganna. Krafa hans um greiðslu vangoldinnar húsa-leigu er byggð á leigukröfum, reikningsyfirliti og útgefnum reikningum vegna tíma-bilsins, leigusamningi aðila og samkomulagi þeirra um tímabundnar breytingar á leigu. Stefnandi krefst dráttarvaxta s amkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá gjalddaga hvers reiknings til greiðsludags.

Helstu málsástæður stefnda

14

Stefndi gerði upphaflega kröfu um sýknu af kröfum stefnanda. Byggði sú krafa á því að hann hefði borið ýmsan kostnað vegna eignarinnar, sem hann áskildi sér rétt til að skuldajafna á móti kröfum stefnanda um leigu. Frá þessari kröfu var hins vegar fallið við upphaf aðalmeðferðar málsins. Byggir stefndi nú aðeins á því að honum beri að greiða lægri leigu en samkvæmt upphaflegum leigusamningi frá 15. maí 2002, sbr. samkomulag aðila frá 9. febrúar 2021. Hann vefengir hins vegar ekki að leigu-greiðslur með gjalddaga í mars og desember 2020 og janúar, febrúar, mars, apríl og maí 2021 séu enn ógreiddar.

Niðurstaða

15

Ágreiningslaust er í málinu að stefndi hefur ekki greitt húsaleigu sem var á gjalddaga í mars og desember 2020 og janúar, febrúar, mars, apríl og maí 2021. Hefur stefnandi gefið út sjö reikninga vegna þessa sem stefndi hefur ekki greitt. Byggjast reikningar vegna leigu, sem var á gjalddaga í mars og desember 2020, á samkomulagi aðila frá 31. júlí 2020, en aðrir reikningar stefnanda á upphaflegum húsaleigusamningi um eignina, dags. 15. maí 2012.

16

Stefndi telur reikninga stefnanda fyrir tímabilið janúar til maí 2021 vera of háa, þar sem fylgja eigi samkomulagi aðila, dags. 9. febrúar 2021. Honum beri samkvæmt samkomulaginu að greiða 700.000 krónur í leigu fyrir hvern mánuð á tímabilinu janúar til apríl 2021 og 350.000 krónur vegna maí, en ekki þá fjárhæð sem stefnandi krefjist. Því mótmælir stefnandi, sem segir að nefnt samkomulag hafi aldrei tekið gildi, þar sem það hafi aldrei verið undirritað og stefndi hafi ekki uppfyllt fyrirvara um að greiða útistandandi leigu, þ. e. leigu sem var á gjalddaga í mars og desember 2020.

17

Samkvæmt framansögðu er ágreiningslaust með aðilum að stefndi skuldar stefnanda enn leigu, sem var á gjalddaga í mars og desember 2020 og janúar til maí 2021. Deila þeirra snýst nú einungis um leigufjárhæð, eftir að stefndi féll frá aðalkröfu sinni um sýknu. Aðilar eru nánar tiltekið sammála um það hver skuli vera grundvöllur og fjár-hæð leigu, sem gjaldféll í mars og desember 2020, en ósammála um það hver skuli vera grundvöllur og fjárhæð leiguskuldar stefnda við stefn anda vegna tímabilsins janúar til maí 2021.

18

Stefndi byggir málsvörn sína og kröfu um lækkun dómkröfu stefnanda á samkomu-lagi, sem aðilar deila um hvort hafi tekið gildi 9. febrúar 2021 eða ekki. Upplýst er, meðal annars með framburði fyrirsvarsmanns stefnanda fyrir dómi, að til umræðu kom á milli aðila að framlengja tímabundið fyrirkomulag um breytta leigu, sem gert var 31. júlí 2020 vegna aðstæðna í samfélaginu tengdum Covid- 19 og gilti til loka árs 2020. Var í því skyni útbúið samkomulag, sem aðilar eru sammála um að hafi aldrei verið undirritað, en óljóst er og umdeilt hvort tók gildi eða ekki.

19

Við aðalmeðferð málsins fyrir dóminum var því haldið fram, af hálfu stefnda, að stefnandi gæti ekki borið fyrir sig að samkomulagið frá 9. febrúar 2021 hefði ekki tekið gildi, þar sem á því væri byggt í stefnu að aðilar hefðu gert það samkomulag og að krafa stefnanda væri á því byggð. Því væri um nýja málsástæðu að ræða sem ekki kæmist að í málinu, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Á þetta getur dómurinn ekki fallist.

20

Þótt orðalag í stefnu varðandi það hvort byggt væri á samkomulagi nu frá 9. febrúar 2021 hafi mátt vera skýrara verður ekki fallist á það með stefnda að það að stefnandi beri fyrir sig að samkomulagið hafi aldrei gengið eftir, þar sem fyrirvarar í samkomu-laginu hafi ekki verið uppfylltir af hálfu stefnda, feli í sér nýja málsástæðu sem ekki komist að í málinu, sbr. 5. m gr. 101. g r. laga nr. 91/1991. Kröfugerð stefnanda í málinu tekur enda mið af því að samkomulagið hafi ekki komið til framkvæmda, auk þess sem slíkt verður ráðið af efni samkomulagsins sjálfs.

21

Í grein 3.0 í samkomulaginu frá 9. febrúar 2021, sem aldrei var sem fyrr segir undir-ritað, kemur skýrt fram að útistandandi leigugreiðslur vegna tveggja mánaða frá árinu 2020 yrðu að vera greiddar til þess að samkomulagið fengi gildi, sbr. orðalagið: „It should be noted two payments for the calendar year 2020 remain outstanding and that these will need tobe settled before this agreement will come into effect“. Af þessu orðalagi verður ráðið að það var forsenda samkomulagsins, af hálfu stefnanda, að ógreiddar leigugreiðslur með gjalddaga í mars og desember 2020 yrðu áður greiddar, sem ekki gekk eftir.

22

Þá segir jafnframt í grein 3.0 í samkomulaginu frá 9. febrúar 2021 að skilmálar samkomulagsins séu háðir þeim fyrirvara að stefndi fylgi því greiðslufyrirkomulagi, sem samkomulagið kvað á um, sbr. orðalagið: „The terms are also subject to the clear payment schedule being followed“. Jafnframt segir að skilmálarnir séu byggðir á skilvísum greiðslum samkvæmt samkomulaginu, sbr. orðalagið: „ These discounts are only offered against prompt payment on the dates specified“. Að öðrum kosti myndi samkomulagið falla úr gildi, sbr. orðalagið: „Any failure to meet those dates will see the agreement immediately cease“. Af þessu má ráða að það var hugsun aðila að samkomulagið myndi falla úr gildi ef stefndi stæði ekki við sinn hluta þess, sem hann gerði óumdeilanlega ekki.

23

Auk framangreinds er ekki hægt að fallast áað stefndi geti byggt kröfur á þeim hluta samkomulagsins frá 9. febrúar 2021 sem varðar fjárhæð leigu en horft framhjá og hunsað önnur ákvæði sama samnings, þ. á m. ákvæði um forsendur og viðurlög við því ef samkomulaginu er ekki fylgt. Með öðrum orðum, hafi samningurinn tekið gildi, eins og stefndi heldur fram, teldist stefndi bundinn við öll ákvæði hansen ekki bara sum, þ. e. við þau ákvæði sem henta málatilbúnaði hans en ekki við önnur ákvæði samningsins.

24

Eins og áður segir eru aðilar sammála um að stefndi hafi hvorki greitt leigu sem var á gjalddaga í mars og desember 2020, sem var forsenda þess að samkomulagið frá 9. febrúar 2021 tæki gildi, né staðið við það greiðslufyrirkomulag sem samkomulagið kvað á um, þ. e. vegna janúar til maí 2021. Þegar af þeirri ástæðu má ljóst vera að stefndi getur ekki byggt réttá því samkomulagi. Gildir þá einu hvort samkomulagið hafi aldrei tekið gildi, þar sem stefndi greiddi ekki leigu sem var á gjalddaga í mars og desember 2020, eða hvort samkomulagið féll úr gildi á þeim forsendum að stefndi hafiekki staðið við að greiða leigu í febrúar 2021 og áfram. Niðurstaðan er í báðum tilvikum hin sama, þ. e. ekki verður byggt á ákvæðum samkomulagsins samkvæmt efni þess sjálfs. Verður þegar af þessari ástæðu að hafna því að leigugreiðslur stefnda fyrir tímabilið janúar til maí 2021 taki mið af ákvæðum samkomulags aðila frá 9. febrúar 2021.

25

Eins og áður segir eru aðilar sammála um leigufjárhæðir vegna mars og desember 2020. Stefndi hefur ekki andmælt þvíað útreikningur stefnanda á leigu vegna janúar til maí 2021 séu í samræmi við upphaflegan leigusamning frá 15. maí 2012, að því gefnu að byggja eigi á ákvæðum þess samnings, eins og stefnandi heldur fram. Að því virtu og að öðru leyti með vísan til þess sem rakið er hér að framan verður að fallast á dómkröfur stefnanda í málinu, eins og þær eru fram settar í stefnu.

26

Með vísan til niðurstöðu málsins og 1. m gr. 130. g r. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að stefndi greiði stefnanda málskostnað að fjárhæð 1.000.000 krónur.

27

J-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Brúarveitingar ehf., greiði stefnanda, Fj élaginu – eignarhaldsfélagi hf.,15.473.751 krónu, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 2.595.580 krónum frá 1. mars 2020 til 1. desember 2020, af 3.295.580 krónum frá 1. desember 2020 til 1. janúar 2021, af 5.982.462 krónum frá 1. janúar 2021 til 1. febrúar 2021, af 8.670.989 krónum frá 1. febrúar 2021 til 1. mars 2021, af 11.378.171 krónu frá 1. mars 2021 til 1. apríl 2021, af 14.104.138 krónum frá 1. apríl 2021 til 1. maí 2021 og af 15.473.751 krónu frá 1. maí 2021 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 1.000.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf