E-4356/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 7. febrúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Végarði hf., Langholtsvegi 109, Reykjavík, á hendur B-kk-þgf R-kk-þgf, Þorfinnsgötu 12, Reykjavík, með stefnu birtri 28. ágúst 2006.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð kr. 268.656,- ásamt dráttarvöxtum af kr. 52.888,- frá 01.09.2005 til 01.10.2005, af kr. 106.580,- frá 01.10.2005 til 01.11.2005, af kr. 160.598,- frá 01.11.2005 til 01.12.2005, af kr. 214.529,- frá 01.12.2005 til 01.01.2006, af kr. 268.656,- frá 01.01.2006 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum þann 01.12.2005 kr. 104.200,-, þann 15.12.2005 kr. 44.580, þann 31.01.2006 kr. 43.615,-, eða alls að fjárhæð kr. 192.395, sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á hverjum innborgunardegi.

Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að hann verði sýknaður. Til vara krefst stefndi þess að stefnukröfur verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Málsatvik

Stefnandi er þinglýstur eigandi fasteignarinnar við Miðbraut 18, Garðabæ. Liggur fyrir að fjórar hljómsveitir höfðu á leigu herbergi og sameiginlegt rými í húsnæðinu.

Upphaflegur leigusali var G-kk-nf I-kk-nf og hafði leigusamningur við hann verið gerður munnlega í febrúar 2001. Umsamin greiðsla var kr. 34.500,- á mánuði og greitt fyrirfram í byrjun hvers mánaðar. Stefndi kveðst eingöngu hafa haft milligöngu um greiðslu leigunnar. Hann hafi séð um að safna henni saman frá þeim fjórum hljómsveitum sem leigðu rýmið og leggja inn á reikning leigusala.

Stefnandi keypti húsnæðið af Sparisjóði vélstjóra með kaupsamningi dags. 18. ágúst 2005. Að sögn stefnda benti stefnandi á Þ-kk-þf Ó-kk-þf sem þann aðila sem stefnda bæri að vera í samskiptum við varðandi húsaleiguna. Hafi Þ-kk-nf sagt að sendir yrðu gíróseðlar mánaðarlega, en engir slíkir hafi borist í lok október 2005 þegar stefndi hafi síðast átt samskipti við Þ-kk-þf. Í nóvember kveðst stefndi hafa fengið tilkynningu frá J-kk-þgf P-kk-þgf, öðrum eiganda stefnanda um það að hann skuldaði samtals kr. 337.934,- í húsaleigu. Jafnframt hafi borist drög að leigusamningi sem stefndi hafi ekki talið ásættanlegan. Nokkru síðar hafi J-kk-nf sent drög að öðrum leigusamning en stefndi kveðst hafa gert við hann athugasemdir. Í desember 2005 hafi leigusamningnum verið sagt upp og stefndi rýmt húsnæðið innan tilgreinds frests. Stefndi kveðst að því loknu hafa greitt stefnanda kr. 104.200 sem leigugjald fyrir september til nóvember 2005, eða samtals kr. 34.500 á mánuði sem hafi verið upphaflegt og umsamið leigugjald. Vegna þrýstings frá stefnanda og óvissu um eigin réttarstöðu hafi stefndi síðan greitt leigu þá sem stefnandi krafðist fyrir mánuðina desember 2005 til janúar 2006, fyrir utan að stefndi hafi ekki greitt virðisaukaskatt ofan á hið hækkaða leigugjald. Stefndi hafi þannig greitt stefnanda kr. 88.895,- í húsaleigu fyrir þessa tvo mánuði.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir mál sitt á því að hann sé þinglýstur eigandi fasteignarinnar við Miðhraun 18, Garðabæ. Stefndi hafi haft húsnæðið á leigu en ekki greitt þá reikninga sem gefnir voru út vegna leigunnar. Krafan sé vegna ógreiddrar húsaleigu fyrir mánuðina september 2005 til og með janúar 2006, alls kr. 268.656,-. Um sé að ræða alls fimm reikninga: Reikning að fjárhæð kr. 52.888,- útg. 01.09.2005, að fjárhæð kr. 53.692,- útg. 01.10.2005, að fjárhæð kr. 54.018,- útg. 01.11.2005, að fjárhæð kr. 53.931,- útg. 01.12.2005, og að fjárhæð kr. 54.127,- útg. 01.01.2006. Fjárhæð reikninganna samanstandi af umsaminni húsaleigu ásamt verðbótum og virðisaukaskatti, en um sé að ræða virðisaukaskattskylda leigustarfsemi. Vísar stefnandi til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Innborganir á skuldina séu samtals að fjárhæð kr. 192.395,-. Eftirstöðvar skuldarinnar hafi ekki fengist greiddar og málshöfðun þessi sé því nauðsynleg.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Kröfur um dráttarvexti styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. varðandi varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi krafðist þess í upphafi aðallega að málinu yrði vísað frá dómi, en féll frá þeirri kröfu í þinghaldi þann 24. nóvember 2006.

Sýknukröfu sína byggir stefndi á því að leiga hafi þegar verið greidd. Leigusamningur við G-kk-þf I-kk-þf fyrrum eiganda húsnæðisins hafi verið munnlegur. Um hann gildi því öll ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 sbr. 1. mgr. 10. gr. laganna og teljist samningurinn ótímabundinn. Ljóst sé að samkvæmt framlögðu yfirliti yfir einkabankagreiðslur stefnda að leigugjaldið hafi verið kr. 34.500,-. Stefnandi hafi eignast húsnæðið í ágúst 2005 og stefnda verið tilkynnt um það í lok september sama ár. Samkvæmt 4. mgr. 42. gr. húsaleigulaga skuli réttarstaða leigutaka almennt vera óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskiptin. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar yfirtaki kaupandi á afhendingardegi öll réttindi og taki á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigutaka.

Stefnandi hafi þannig enga heimild til að breyta einhliða leigusamningi sem stefndi og aðrir hljómsveitarmeðlimir gerðu við fyrrum eiganda húsnæðisins og hafði verið í gildi frá febrúar 2001. Hafi stefndi greitt stefnanda umsamið leigugjald, kr. 34.500,-, fyrir tímabilið frá því að þeim var tilkynnt um nýjan leigusala þar til stefnandi hafi krafist hærra leigugjalds, þ.e. fyrir tímabilið september – nóvember 2005. Desember 2005 og janúar 2006 hafi stefndi umfram skyldu greitt hið einhliða hækkaða leigugjald til stefnanda, þó án virðisaukaskatts enda engin heimild verið til að leggja á leigugjaldið virðisaukaskatt. Leigugjaldið fyrir hið stefnda tímabil hafi því þegar verið greitt.

Þrátt fyrir að stefnandi kunni að halda fram grandleysi gagnvart leigusamningnum við kaupin sé leigusamningur hljómsveitarinnar við fyrri leigusala engu að síður bindandi fyrir stefnanda. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. húsaleigulaga séu réttindi leigutaka sem byggist á eða leiði af ákvæðum laganna gild gagnvart hverjum þeim, grandsömum sem grandlausum, án þinglýsingar. Samkvæmt 3. tl. 56. gr. húsaleigulaga sé uppsagnarfrestur á leigusamningi um atvinnuhúsnæði 6 mánuðir fyrstu fimm árin. Afnotarétti stefnda og hljómsveitarinnar hafi þannig ekki verið hægt að segja upp nema með lögákveðnum 6 mánaða fresti. Á því tímabili haldi kjör samningsins, þ.á.m. um fjárhæð leigugjalds.

Varakröfu sína um lækkun á fjárhæð dómkrafna byggir stefndi á því að reikningarnir beri með sér að vera ekki útgefnir fyrr en 20. desember 2005, enda verið fyrst þá sem stefnandi hafi krafið stefnda um hærri leigu en talið sé engu að síður heimilt að gera það með afturvirkum hætti. Telur stefndi að stefnandi hafi ekki haft heimild til að hækka leigugjaldið.

Þá hafi stefnandi bætt virðisaukaskatti ofan á hina hækkuðu leigukröfu. Stefndi og aðrir leigutakar hafi aldrei samþykkt að greiða virðisaukaskatt af leigugjaldinu. Það að stefnandi hafi tilkynnt um virðisaukaskattskylda starfsemi sína breyti engu í því sambandi. Jafnvel þó stefnandi hafi sótt um frjálsa skráningu hafi þurft samþykki leigutaka fyrir skráningunni enda sé leiga á fasteignum almennt ekki virðisaukaskattskyld starfsemi, sbr. 8. tl. 3. mgr. 2. gr. laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988. Eigi stefnandi að greiða virðisaukaskatt af leigutekjum sínum beri honum að draga það frá leigugjaldinu. Hann geti ekki einhliða bætt því ofan á leigugjaldið. Sömu sjónarmið gildi um verðbætur á leigugjaldið. Engin heimild hafi verið til slíkrar hækkunar enda aldrei um slíkt samið. Stefnandi hafi ekki heimild til einhliða hækkunar leigugjalds með þessum hætti,

Niðurstaða

Aðila máls greinir deilir á um það hvort stefnanda hafi verið heimilt að krefja stefnda um hækkaða húsaleigu eftir að stefnandi keypti eignina að Miðhrauni 18 í ágúst 2005.

Stefndi kom fyrir dóm við aðalmeðferð málsins. Hann sagði að þegar stefnandi eignaðist húseignina hafi hann sagt að gerður yrði skriflegur leigusamningur en það aldrei verið gert. Eldri samning hafi ekki verið sagt upp. Aldrei hafi verið rætt um hækkun leigu. Leigutakar hafi greitt óbreytta leigu fyrir tímabilið september – nóvember 2005 en hækkaða leigu fyrir desember 2005 og janúar 2006. Stefnandi hefði í nóvember 2005 lagt fram skriflegan leigusamning sem leigutakar hafi ekki sætt sig við. Í kjölfarið hafi hinum ótímabundna munnlega leigusamning verið sagt upp.

Þ-kk-nf Ó-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, kom fyrir dóm við aðalmeðferð málsins. Taldi hann að G-kk-nf I-kk-nf hafi bent á hann sem samskiptaaðila við leigutaka fyrir hönd eigenda. Kvaðst hann hafa gefið stefnda í skyn að breytingar yrðu á leigufjárhæð. Hafi hann gefið þau svör að hann teldi að leigan myndi ekki hækka mikið. Leiga hafi áður verið greidd undir borðið en stefnandi ekki talið slíkt koma til greina. Hann kvaðst hafa vitað að hljómsveitir leigðu rýmið þegar eignin var keypt.

Ljóst er af því sem fram er komið að aldrei var gerður skriflegur leigusamningur milli fyrri eiganda eignarinnar, G-kk-ef I-kk-ef, og stefnda, B-kk-ef R-kk-ef. Var því um munnlegan leigusamning að ræða, og var stefnanda kunnugt um tilvist þess leigusamnings þegar húsnæðið var keypt, eins og Þ-kk-nf Ó-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, skýrði frá fyrir dómi. Má það og ráða af öðrum gögnum málsins. Um slíkan samning gilda ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994. Í 1. mgr. 10. gr. þeirra laga segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Í 2. mgr. 10. gr. sömu laga segir að upphæð leigunnar ákveðist þá sú fjárhæð sem leigusali geti sýnt fram á að leigutaki hafi samþykkt. Þá er og ljóst að aldrei var skrifað undir nýjan leigusamning í stað hins eldri ótímabundna leigusamnings, og giltu því ákvæði hins eldri samnings áfram, þ.á.m. varðandi fjárhæð húsaleigunnar. Í máli þessu hefur stefnanda ekki tekist að sýna framá að stefndi hafi samþykkt að greiða þær fjárhæðir í húsaleigu sem hann er krafinn um greiðslu á. Hins vegar liggur fyrir samkvæmt framlögðu yfirliti yfir einkabankagreiðslur stefnda, að stefndi hafði í tíð fyrri eiganda húsnæðisins greitt að jafnaði kr. 34.500,- á mánuði í húsaleigu. Með vísan til 2. mgr. 10. gr. húsaleigulaga er ósannað að stefndi hafi samþykkt hærri greiðslur í húsaleigu en þá fjárhæð þegar stefnandi yfirtók skyldur leigusala samkvæmt leigusamningum.

Þá er og til þess að líta að samkvæmt 1. mgr. 42. gr. húsaleigulaga er sala leiguhúsnæðis ekki háð samþykki leigutaka. Samkvæmt 3. mgr. 42. gr. yfirtekur kaupandi miðað við afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigutaka, sé ekki um annað samið. Samkvæmt 4. mgr. 42. gr. er réttarstaða leigutaka almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskiptin, og þannig aukast skyldur hans ekki og réttindi hans minnka ekki. Verður því að telja með hliðsjón af þessum lagaákvæðum að stefnanda hafi verið óheimilt að breyta einhliða leiguskilmálum hins ótímabundna munnlega leigusamnings, án sérstakrar uppsagnar á þeim samningi. Samkvæmt 3. tl. 56. gr. húsaleigulaga skal uppsagnafrestur ótímabundins leigusamnings vera sex mánuðir á atvinnuhúsnæði fyrstu fimm ár leigutímans. Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. sömu laga skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Í máli þessu liggja ekki fyrir nokkur gögn sem sýna fram á að lagafyrirmælum þeim sem sett eru fyrir uppsögn hafi verið fylgt. Stefnandi sagði þannig ekki hinum ótímabundna leigusamning upp á fullnægjandi hátt eins og honum bar að gera samkvæmt fyrrgreindum tilvitnuðum lagaákvæðum. Voru því ákvæði þess samnings í gildi milli aðila. Hins vegar er ljóst að stefndi leit á óundirritað bréf það sem lagt hefur verið fram og er dagsett þann 8. desember 2005 sem uppsögn á leigusamningnum, og rýmdi húsnæðið innan þeirra tímamarka sem þar voru gefin. Má því líta svo á að samkomulag hafi verið milli aðila um að leigutímanum myndi ljúka þann 1. febrúar 2006.

Í stefnu eru reikningar sagðir útgefnir og með gjalddaga fyrsta hvers mánaðar frá og með 1. september 2005 til og með 1. janúar 2006. Hins vegar bera reikningarnir það með sér að vera útgefnir þann 20. desember 2005 og allir með eindaga þann 15. janúar 2006, utan síðasta reikningsins sem dags. er þann 05.01.2006 og með eindaga þann 15. febrúar 2006. Fyrir liggur að stefndi greiddi stefnanda kr. 104.200,- þann 1. desember 2005, kr. 44.580,- þann 15. desember 2005, og kr. 43.615,- þann 31. janúar 2006. Samtals hefur stefndi því greitt stefnanda kr. 192.395,-. Samkvæmt því sem að framan hefur verið rakið er það niðurstaða dómsins að stefnda hafi ekki borið að greiða stefnanda hærri fjárhæð í húsaleigu en kr. 34.500,- á mánuði, sbr. 2. mgr. 10. gr. húsaleigulaga. Stefndi hefur þannig greitt að fullu umsamda húsaleigu fyrir mánuðina september til nóvember 2005. Með greiðslu hærri húsaleigu fyrir desember 2005 og janúar 2006 verður að líta svo á að leigutaki hafi samþykkt að greiða þá leigufjárhæð fyrir það tímabil. Samkvæmt framlögðum dagsetningum þeim sem eru á reikningunum eru þær greiðslur sem stefnandi hefur innt af hendi allar greiddar fyrir eindaga reikninganna. Þá hefur stefnandi ekki sýnt fram á að svo hafi umsamist að virðisaukaskattur skyldi leggjast ofan á leigufjárhæð.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða dómsins að stefnanda hafi að fullu verið greidd sú húsaleiga sem honum bar fyrir tímabilið september 2005 til og með janúar 2006. Ber því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda í málinu.

Með vísan til þessarar niðurstöðu verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað, sem ákveðst 120.000 krónur.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, B-kk-nf R-kk-nf, skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Végarðs hf. í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 120.000 kr. í málskostnað.

E-kk-nf Ó-kk-nf