E-7376/2004

Mál þetta, sem dómtekið var föstudaginn 5. maí sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Hússjóði Öryrkjabandalagsins, Hátúni 10, Reykjavík, með stefnu birtri 1. september 2004 á hendur íslenzka ríkinu.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda kr. 147.623, ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 12. febrúar 2002 til greiðsludags. Þá er krafizt málskostnaðar að mati réttarins, þ.m.t. kostnaðar stefnanda af 24,5% virðisaukaskatti á málskostnað.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda, og að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað að mati réttarins. Til vara er þess krafizt, að stefnufjárhæð verði lækkuð og málskostnaður felldur niður.

II

Málavextir

Málsatvik eru þau, að með kaupsamningi, dags. 23. nóvember 1999, keypti stefnandi af J-kk-þgf B-kk-þgf, fasteignina Mýrarás 2 í Reykjavík. Var kaupverðið ákveðið kr. 21.500.000 og skyldi öll fjárhæðin greiðast í peningum. Afhendingardagur var umsaminn 1. febrúar 2000 eða fyrr, og seinasta greiðsla skyldi innt af hendi mánuði eftir afhendingu. Var eignin keypt veðbandalaus, og skyldi seljandi aflétta áhvílandi veðkröfum af eigninni, samkvæmt veðbókarvottorði, dags. 23. nóvember 1999.

Mánuði eftir afhendingu eignarinnar, hinn 1. marz 2000, lá fyrir veðbandayfirlit, dags. sama dag, sem sýndi, að engar veðskuldir hvíldu lengur á eigninni.

Greiddi stefnandi því seinustu greiðslu skv. kaupsamningnum, samtals kr. 7.500.000.

Skömmu síðar barst stefnanda kröfubréf frá Sameinaða lífeyrissjóðnum, þar sem krafizt var greiðslu á veðskuldabréfi, útg. 19. júní 1984, sem upphaflega hvíldi á 4. veðrétti á eigninni nr. 2 við Mýrarás í Reykjavík. Veðkröfunnar var hvergi getið á upprunalegu veðbókarvottorði frá kaupsamningsdegi og ekki síðar á veðbandayfirliti, þegar umsömdum veðskuldum hafði verið aflétt í samræmi við efni kaupsamnings og lokagreiðsla innt af hendi.

Stefnandi kveðst hafa greitt veðkröfuna hinn 12. febrúar 2002 með kr. 157.946 til að forða frekara tjóni og sent síðar J-kk-þgf B-kk-þgf innheimtubréf til heimtu skuldarinnar. Kveður stefnandi þá hafa komið í ljós, að J-kk-nf hefði verið úrskurðaður gjaldþrota hinn 12. september 2001. Kröfulýsingarfresti lauk 18. febrúar 2002, og var þessari kröfu ekki lýst í búið. Samkvæmt upplýsingum skiptastjóra er búið eignalaust.

Með bréfi, dags. 19. nóvember 2002, óskaði stefnandi eftir afstöðu sýslumanns til ábyrgðar á tjóni stefnanda, sem hann taldi að rekja mætti til þess, að hvergi hafi verið getið um, að ofangreint veðskuldabréf væri áhvílandi á fasteigninni Mýrarási 2 í veðmálabókum embættisins.

Í svarbréfi sýslumanns, dags. 21. nóvember 2002, kom fram, að hann gæti ekki skýrt út hvers vegna veðskuldabréfið kæmi ekki fram á umræddum veðbókarvottorðum. Þá var bréfsins ekki getið í kaupsamningi, sem þinglýst hafi verið athugasemdalaust.

Með bréfi, dags. 7. apríl 2003, fór stefnandi fram á afstöðu ríkislögmanns til ábyrgðar íslenzka ríkisins á því tjóni, sem stefnandi varð fyrir vegna ofangreinds. Í svari ríkislögmanns í bréfi, dags. 14. apríl 2003, kom fram, að embættið teldi, að ekki væri fullnægt skilyrðum til greiðslu skaðabóta úr ríkissjóði með vísan til 49. gr. laga nr. 39/1978, enda hafi J-kk-nf B-kk-nf ekki verið grandlaus um tilvist hins umdeilda veðskuldabréfs.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þinglýsingarmistaka við embætti sýslumannsins í Reykjavík, sem stefnda beri að bæta honum, sbr. a- liður 49. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 og almennar reglur skaðabótaréttar um skaðabótaábyrgð vinnuveitenda á tjóni, sem leiði af mistökum starfsmanna hans.

Kveðst stefnandi byggja á því, að hann hafi, við ákvörðun kaupa á fasteigninni að Mýrarási 2, Reykjavík, treyst veðbókarvottorðum sýslumannsembættisins í Reykjavík, sbr. dskj. nr. 5 og 6. Vottorðin hafi hins vegar ekki borið með sér, að veðskuldabréfi því, sem að framan greini, hafi verið þinglýst á eignina, eins og þó megi glögglega ráða af bréfinu sjálfu, sbr. dskj. nr. 3. Augljóst sé því, að mistök hafi verið gerð við þinglýsingu bréfsins hjá sýslumannsembættinu.

Byggi stefnandi á því, að hefðu réttar upplýsingar legið fyrir við kaupsamningsgerðina, hefði hann farið fram á, að J-kk-nf B-kk-nf aflétti veðinu einnig, ásamt öðrum veðum, sem beinlínis hafi verið samið um, að aflétt yrði. Stefnandi hefði ekki innt lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi af hendi, eða einungis innt hana af hendi, að frádregnu uppgreiðsluverðmæti veðskuldabréfsins, hefði hann vitað um veðið. Tjón stefnanda sé því bein afleiðing af þinglýsingarmistökum starfsmanna sýslumanns. Þannig hafi stefnandi verið algjörlega grandlaus og í góðri trú um, að eignin væri veðbandslaus hinn 1. marz 2000 og hagsmunir hans tryggðir í viðskiptum við J-kk-þf B-kk-þf. Hafi hann stutt þá trú sína við framangreind veðbókarvottorð sýslumannsembættisins. Í þessu sambandi verði að hafa í huga, að stefnandi sé ekki lánastofnun eða sérfræðingur á sviði fasteignakaupa eða veðréttar. Því verði að meta eigin aðgæzluskyldu hans í því ljósi.

Þá hafni stefnandi þeim rökum stefnda, sbr. bréf hans á dskj. nr. 13, að skilyrði 49. gr. þinglýsingalaga til greiðslu skaðabóta séu ekki uppfyllt, m.a. vegna reglna um sennilega afleiðingu og grandvísi J-kk-ef B-kk-ef. Þannig mótmæli stefnandi því, að J-kk-nf hafi verið grandvís, en jafnvel þó að svo hafi verið, telji stefnandi, að hugræn afstaða hans ein og sér geti ekki leitt til þess, að bótaskyldu stefnda beri að hafna, enda sé regla 49. gr. laganna þá þýðingarlaus. Megi í þessu sambandi vísa í dóm Hæstaréttar frá 1999, bls. 94. Þessu til stuðnings megi nefna, að stefnandi hafi ekki byggt ákvörðun sína um kaupin á fasteigninni á umsömdu verði á upplýsingum eða yfirlýsingum J-kk-ef sjálfs um áhvílandi veðbönd, heldur aðeins vottorðum sýslumanns, sem hann hafi treyst.

Af ofangreindu telji stefnandi ljóst, að stefnda beri að greiða honum skaðabætur vegna þess tjóns, sem hann hafi orðið fyrir vegna þessa, enda liggi fyrir, að bætur verði ekki sóttar til J-kk-ef B-kk-ef, sem nú sé eignalaus og gjaldþrota. Krefji stefnandi stefnda um skaðabætur, samtals að fjárhæð kr. 157.946, sem sé sú fjárhæð, sem stefnandi hafi greitt kröfuhafa umrædds veðskuldabréfs hinn 12. febrúar 2002, sbr. dskj. nr. 9. Dráttarvaxta sé krafizt frá sama tíma.

Stefnandi vísar til 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, auk meginreglu skaðabótaréttar um ábyrgð atvinnurekanda á mistökum starfsmanna sinna, húsbóndaábyrgðarreglunnar. Um dráttarvexti sé vísað til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað byggi á XXI. kafla 1. nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 130. gr. Um varnarþing vísist til 3. mgr. 33. gr. gr. s.l.

Málsástæður stefnda

Stefndi mótmælir því sem röngu, að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna þinglýsingarmistaka við embætti sýslumannsins í Reykjavík. Því er einnig mótmælt sem röngu, að um bótaskyld mistök hafi verið að ræða af hálfu starfsmanna sýslumanns.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því, að ekki sé fullnægt skilyrðum 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, svo bætur verði dæmdar samkvæmt greininni. Öllum skilyrðum greinarinnar þurfi að vera fullnægt að mati stefnda. Ekki sé heldur fullnægt skilyrðum til að dæma bætur samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar, eins og haldið sé fram í stefnu.

Viðsemjandi stefnanda, J-kk-nf B-kk-nf, hafi ekki verið grandlaus, að mati stefnda, um tilvist veðskuldabréfs þess, sem mál þetta fjalli um, enda hafi hann sjálfur gefið það út. Vísist í þessu sambandi m.a. til 49. gr. og 19. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Greitt virðist hafa verið af bréfinu, sem sjá megi af kvittun á dskj. nr. 9, en dráttarvextir árið 2002 séu aðeins kr. 3.806. Ljóst sé af greinargerð með 49. gr. laga nr. 39/1978, að bótakrefjandi verði að vera grandlaus og megi ekki eiga sök á tjóninu, en sama eigi við um þann, sem hann leiði rétt sinn frá. Vísist í þessu sambandi til dóma Hæstaréttar Íslands í eftirfarandi málum: H. 1997 bls. 2779 og H. 1998 bls. 128.

Hefði J-kk-nf gefið framangreindar upplýsingar við kaupsamningsgerðina eða síðar, hefði það ekki komið að sök, að framangreint skuldabréf hafi ekki komið fram á veðbókarvottorði.

Á því sé byggt, að tjón stefnda verði því ekki talin sennileg afleiðing þess, að bréfsins hafi ekki verið getið á veðbókarvottorði í skilningi 49. gr. þinglýsingalaga. Ekki sé heldur um orsakatengsl að ræða, að mati stefnda.

Ekki liggi fyrir, hvers vegna veðskuldarinnar hafi ekki verið getið í veðbókarvottorði á dskj. nr. 5. Bent sé á, að útprentun á veðbandayfirliti samkvæmt 2. mgr. 13. gr. reglugerðar nr. 284/1996 á dskj. nr. 6, sem stefnandi styðjist við, þegar hann hafi innt af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, komi ekki í stað vottorðs þinglýsingarstjóra um efni þinglýsingabóka samkvæmt þinglýsingalögum, sbr. 2. mgr. 14. gr. reglugerðar nr. 284/1996. Þá sé einnig á það bent, að skjalið beri ekki stimpil sýslumannsembættisins. Á því sé byggt, að stefnandi verði að bera hallann af því að hafa ekki kallað eftir veðbókarvottorði sýslumanns, þegar hann innti lokagreiðslu af hendi, og hafi hann sönnunarbyrði fyrir því, að veðskuldarinnar hafi ekki verið getið á slíku skjali. Telji stefndi, að meta verði það til eigin sakar stefnanda að hafa afhent lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, án þess að hafa í höndum nýtt veðbókarvottorð, og það sé á hans ábyrgð. Auk framangreinds útiloki eigin sök stefnanda bætur, sbr. 49. gr. laga nr. 39/1978.

Stefnandi virðist leggja vottorð á dskj. nr. 5 og yfirlit á dskj. nr. 6 að jöfnu, en þetta telji stefndi rangt, eins og að framan sé lýst. Fallist dómurinn á þau sjónarmið stefnanda, sé byggt á sömu málsástæðum vegna veðbandayfirlitsins og nefndar séu varðandi veðbókarvottorð hér að framan.

Það, að framangreind veðskuld hafi hvorki komið fram á dskj. nr. 5 né dskj. nr. 6, sé ekki orsök tjóns stefnanda.

Þá sé á það bent, að framangreind sala hafi farið fram í gegnum fasteignasölu, eins og dskj. nr. 4 beri með sér.

Stefnandi beri sönnunarbyrði fyrir fullyrðingum sínum í stefnu.

Því sé mótmælt, að embætti sýslumannsins í Reykjavík hafi valdið stefnanda tjóni eða fellt á sig bótaábyrgð og sé öllum kröfum og málsástæðum stefnanda mótmælt.

Þá telji stefndi ósannað að bú J-kk-ef B-kk-ef hafi verið eignalaust.

Um málskostnaðarkröfu sé vísað til 130. gr. laga nr. 91/1991.

Vegna varakröfu sé vísað til sömu sjónarmiða og fram komi varðandi aðalkröfu, og sé þess krafizt, að tekið verði tillit til eigin sakar stefnanda, sem lýst sé hér að framan.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé mótmælt. Í bréfum á dskj. nr. 10 og 12 sé leitað eftir afstöðu til bótaskyldu, en fjárkrafa ekki skilgreind í bréfunum sjálfum, þó greiðslukvittun hafi fylgt. Sé á því byggt, að dráttarvexti eigi fyrst að reikna einum mánuði eftir stefnubirtingu, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

IV

Forsendur og niðurstaða

Það er ljóst, að vegna mistaka hjá embætti sýslumannsins í Reykjavík, veitti veðbókarvottorð, dags. 23. nóvember 1999, sem fyrir lá við gerð kaupsamnings, sem gerður var sama dag, ekki réttar upplýsingar um áhvílandi veðbönd á hinni seldu eign. Þrátt fyrir að ágreiningslaust sé, að viðsemjandi stefnanda, J-kk-nf B-kk-nf, hafi verið grandsamur, hefur ekkert komið fram um það í málinu, að stefnandi hafi á þeim tíma mátt ætla, að svo væri. Er ekki fallizt á, að stefnandi beri „ábyrgð“ á grandsemi þessa viðsemjanda síns, þannig að hann beri af þeim sökum ábyrgð á tjóni sínu, enda ljóst, að tilgangur með veðbókarvottorði við sölu fasteigna er sá m.a. að gefa réttar upplýsingar um veðstöðu og þar með að tryggja grandlausan kaupanda gegn rangri upplýsingagjöf seljanda fasteignar um áhvílandi veð. Stefnandi treysti þeim upplýsingum, sem fram komu í veðbókarvottorði, og var kaupsamningur byggður á þeim upplýsingum. Veðbandayfirlit það, sem fyrir lá við afsalsgerð, staðfesti að búið var að afmá þau veð, sem seljandi tók að sér að aflétta samkvæmt kaupsamningi, og yfirlitið þannig í samræmi við veðbókavottorðið. Verður stefnanda því ekki gefið að sök að hafa ekki tortryggt þær upplýsingar, að ekki hvíldu frekari skuldir á fasteigninni. Er því fallizt á, að fullnægt sé því skilyrði 49. gr. þinglýsingarlaga, nr. 39/1978, að tjón stefnanda sé sennileg afleiðing af mistökum þinglýsingarstjóra og að stefnandi hafi verið grandlaus, þegar hann treysti vottorði þinglýsingastjóra, sbr. a-lið 49. gr. þinglýsingarlaga. Er ekki fallizt á með stefnda, að öllum stafliðum 49. gr. laganna þurfi að vera fullnægt, svo bótaskylda verði virk.

Það liggur fyrir, að bú J-kk-ef B-kk-ef var tekið til gjaldþrotaskipta 12. september 2001 og lauk kröfulýsingarfresti hinn 18. febrúar 2002. Stefnandi lýsti kröfunni ekki í búið. Stefnandi hefur dregið frá upphaflegri kröfu sinni þá fjárhæð, sem hefði komið í hlut hans, hefði kröfunni verið lýst í búið, og er endanleg dómkrafa hans byggð á því. Þeim útreikningi hefur ekki verið andmælt, og ber stefnda að bæta tjón stefnanda samkvæmt endanlegri kröfugerð. Ekki liggur fyrir í málinu, að stefnandi hafi sett fram skýra fjárkröfu á hendur stefnda fyrr en með stefnu, og er fallizt á andmæli stefnda við dráttarvaxtakröfu stefnanda. Dæmast dráttarvextir því frá 1. október 2004. Þá greiði stefndi stefnanda málskostnað, sem þykir eftir atvikum hæfilega ákveðinn kr. 170.000, þ.m.t. virðisaukaskattur.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, íslenzka ríkið, greiði stefnanda, Hússjóði Öryrkjabandalagsins, kr. 147.623, ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 1. október 2004 til greiðsludags og kr. 170.000 í málskostnað.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf