E-5284/2021

1. Mál þetta, sem dómtekið var 30. maí 2022, er höfðað 28. október 2021 af H-kvk-þgf J-kvk-þgf og Ó-kk-þgf M-kk-þgf S-kk-þgf, báðum að [...], Reykjavík, gegn J-kk-þgf P. A-kk-þgf, [...], Garðabæ.

2. Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 3.832.090 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga frá 12. ágúst 2021 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar, þ. m. t. kostnaðar vegna matsgerðar dómkvadds matsmanns sem var 581.560 krónur.

3. Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda auk málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Helstu málsatvik

4. Í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er byggingarár raðhússins að Hólavaði 17, Reykjavík, til-greint 2009. Stefndi keypti það, auk raðhússins að Hólavaði 19, af Landsbankanum, en vetur-inn 2011– 2012 mun hafa komið í ljós galli á frágangi einangrunar við þakklæðningu í öllum húsum þeirrar raðhúsa lengju sem húsin tilheyrðu. Stefndi fékk afslátt af kaupverði vegna þessa og gekk í kjölfarið sjálfur frá einangrun og rakavarnarlagi að nýju.

5. Stefnendur keyptu raðhúsið Hólavað 17 af stefnda með kaupsamningi, dags. 22. ágúst 2014, og fengu eignina afhenta sama dag. Samkvæmt kaupsamningi var lokagreiðsla innt af hendi við útgáfu afsals 19. desember s. á. Segir eftirfarandi í kaupsamningnum: „Kaupendur hafa kynnt sér eignina rækilega og þekkja ástand hennar. Vart hefur verið við leka í þakglugga fyrir ofan stiga milli hæða og gera kaupendur sér grein fyrir því.“ Segir enn fremur: „Kaupendur gera sér grein fyrir að eignin er skráð á byggingarstig 5 og því þarf að skipta um byggingarstjóra á eigninni.“

6. Lokaúttekt vegna Hólavaðs 17 fór fram 5. ágúst 2020. Var lokaúttekt staðfest í vottorði sama dag með athugasemd um að engir ábyrgðaraðilar væru skráðir á mannvirkið eftir byggingar-stjóraskipti 4. febrúar 2011 og var vísað til þess í vottorðinu að þann dag hefðu raðhús samkvæmt stöðuúttekt verið á byggingarstigi 5, tilbúin til innréttinga.

7. Stefnendur létu fara fram skoðun á þakviðum hússins 21. september 2020 og í skýrslu Frum-herja, dags. 26. október s. á., kemur fram að ummerki hafi bent til rakaþéttingar, að frágangur rakavarnarlags sé ófullnægjandi, og að skoðunin hafi leitt í ljós myglu sem staðfest hafi verið af Náttúrufræðistofnun Íslands.

8. Með bréfitil stefnda, dags. 19. janúar 2021, fóru stefnendur fram á bætur vegna galla á eigninni og 19. maí s. á. var H-kk-nf S-kk-nf byggingar tæknifræðingur og húsasmíðameistari dóm-kvaddur sem matsmaður til að meta frágang rakavarnar og einangrunar, loftræsingu í þaki hússins, sem og þak yfir bílskúr. Í þinghaldi við dómkvaðninguna var lögð fram beiðni stefnda um frávísun, dags. 10. s. m., þar sem liðin væru meira en sex ár frá sölu Hólavaðs 17. Matsgerð lá fyrir 28. júní 2021 og gerðu stefnendur bótakröfu á grundvelli hennar á hendur stefnda með bréfi, dags. 12. júlí 2021. Stefndi hafnaði þeirri kröfu með bréfi, dags. 30. ágúst s. á., og höfðuðu stefnendur mál þetta í kjölfarið, eins og áður segir.

9. Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur stefnandi Ó-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf og stefndi J-kk-nf P. A-kk-nf, auk þesssem H-kk-nf S-kk-nf matsmaður staðfesti matsgerð sína. Verður vísað til framburðar þeirra eftir því sem þurfa þykir.

Helstu málsástæður og lagarök stefnenda

10. Stefnendur byggja dómkröfur sínar á hendur stefnda á því að fasteign sú sem þau keyptu af stefnda sé gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda standist hún ekki kröfur um gæði, búnað og annað, auk þess að henta ekki til þeirra afnota sem sambæri-legar eignir séu notaðar til eða henta ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um við kaupin.

11. Stefnendur byggi einnig á því að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi 26. og 27. gr. sömu laga. Þau h afi ekki fengið þær upplýsingar um hana, sem seljandi vissi eða mátti vita um, og þau hafihaftréttmæta ástæðu til að ætla að þaufengj u. Seljandi eigiað upplýsa um hvað-eina, sem hann veit eða má vita umog skv.1. mgr. 27. gr. laganna teljist fasteign gölluð ef hún erekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, haf aveitt kaupanda.

12. Stefnendur eigi rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar og/eða skaðabótum skv. 41. og 43. gr., sbr. 37. gr., sömu laga, þar sem gallar sem fjallað sé um í matsgerð dómkvadds matsmanns hafi verið til staðar við afhendingu hússins og séu því á ábyrgð stefnda, sbr. 20. gr. laganna.

13. Stefnendur krefjist skaðabóta þar sem hið selda hafi skort áskilda kosti við sölu. Um stórkost-lega galla sé að ræða á eigninni sem rekja megi til vansmíði eða lélegs frágangs þegar húsið var byggt og svo síðar þegar stefndi hafi gert tilraun til að bæta úr þessum göllum. Gallarnir hafi verið leyndir við kaupin og grunur fyrst kviknað hjá stefnendum um þá við úttekt á húsinu Hólavaði nr. 19 árið 2019. Grunur þeirra hafi svo verið staðfestur með úttekt Frumherja í október 2020.

14. Verði skilyrði ekki talin til að fella skaðabótaábyrgð á stefndu geri stefnendur kröfu um að þeim verði dæmdur afsláttur af kaupverðinu sömu fjárhæðar, enda hafi söluverðmæti hússins lækkaða. m. k. um þá fjárhæð sem kosti að gera við gallana.

15. Stefnda hafi verið kunnugt um að eignin væri haldin göllum. Hann hafi tekiðvið bótum vegna galla á frágangi rakavarnarlags og einangrunar, sem valdið hafi rakamyndun í þakviðum, úr hendi síns seljanda, Landsbankans, sem hafi eignast raðhúsalengjuna í kjölfar gjaldþrots hús-byggjanda. Stefndi hafi sjálfur lokið bygging u húsanna að Hólavaði 17 og 19 og því þekkt hið upprunalega vandamál en mistekist að bæta úr göllunum vegna rangravinnubra gða og þar sem hann hafi ekki notað rétt efni. Hafiverið farið gegn skýrum fyrirmælum byggingarreglugerðar.

16. Stefndi hafi einnig mátt vita að viðgerð hans hefði misfarist þar sem hann hafi búið í húsinu nr. 19 um árabil og hljóti að hafa orðið var við rakaþéttinguna, alveg eins og nýir eigendur hafi gert um leið og þau fluttu þarinn. Hafi honum borið að upplýsa þetta við söluna til stefnenda, en í sölumeðferðinni hefði verið fullyrt að þessum lagfæringum væri lokið í báðum húsunum.

17. Vitneskju sína um gallana hafi stefndi staðfest með því að samþykkja afslátt af söluverði hússins nr. 19 að fjárhæð 3.000.000 króna, einmitt vegna samskonar galla í því húsi.

18. Dómkrafa stefnenda sé byggð á niðurstöðum dómkvadds matsmann sog sé kröfufjárhæðin sú sama, hvort heldur er sem skaðabótakrafa eða afsláttarkrafa.

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

19. Stefndi byggir á því að kröfur stefnenda vegna meintra vanefnda á kaupsamningi aðila um fasteignina Hólavað 17 séu fyrnda rog krefst sýknu.

20. Stefnendur telji gallakröfu sína hafa stofnast vegna vanefnda stefnda á kaupsamningi. Um upp-hafstíma fyrningarfrests krafna sem stofni st vegna vanefnda gildi 2. mgr. 2. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda og reikni st fjögurra ára fyrningarfrestur frá þeim degi sem samningur var vanefndur. Upphafstími fyrningar vegna galla í fasteignakaupum sé almennt miðaður við afhendingu eignar, óháð því hvenær þeir komi í ljós. Kröfur stefnenda vegna fasteignakaupanna hafi því fallið niður fyrir fyrningu 22. ágúst 2018.

21. J afnvel þótt horft yrði til sérstaks viðbótarfrests með vísan til 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 hafi krafan allt að einu verið fyrnd þegar málið var höfðað. Í stefnu komi fram að stefnendur hafi tekið að gruna að þak eignarinnar kynni að vera gallað á árinu 2019 eftir að raki og mygla í þaki Hólavaðs 19 hafi komið í ljós. Þau hafi verið viðstödd skoðun skoðunarmanns frá Frum -herja 21. september 2020 og skýrsla hans hafi legið fyrir 26. október 2020. Stefnendur hafi því fengið eða borið að afla sér vitneskju um mögulega galla þegar á árinu 2019 er slíkur grunur hafi vaknað. Verði að leggja þá yfirlýsinguí stefnu til grundvallar, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í öllu falli hafi vitneskja um raka í þakinu legið fyrir eigi síðar en við skoðun skoðunarmanns Frumherja 21. september 2020, eða í allra síðasta lagi þegar skýrsla hans lá fyrir 26. október s. á. Mál þetta sé höfðað með birtingu stefnu þann 28. október 2021, meira en einu ári eftir að stefnendur hafi í allra síðasta lagi vitað af rakanum. Hugsanlegar kröfur hafi þá verið fyrndar, jafnvel þótt horft yrði til 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007.

22. H vað sem öðru líði hafi stefnendur glatað rétti til að bera fyrir sig meinta vanefnd á kaupsamn-ingi aðila um fasteignina. Réttur til að senda tilkynningu um vanefnd falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu, sbr.2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Það tímamark sé hlutlægt og óháð því hvenær kaupandi hafi orðið eða mátt verða vanefndar var. Réttur stefnenda til að tilkynna um vanefnd og byggja á henni kröfu hafi því fallið niður 22. ágúst 2019, enda hafi stefnendur hvorki gert athugsemdir né nokkuð tilkynnt. Stefndi hafni því að hann hafi við sölu eignarinnar sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði sem stríði gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 3. mgr. 48. gr., sem leitt geti til þess að 2. mgr. ákvæðisins eigi ekki við. Þvert á móti hafi hann á allan hátt sinnt upplýsingaskyldu sinni og engu leynt við söluna. Tilkynning stefn-enda um meinta galla sé allt of seint fram komin og réttur þeirra til að bera fyrir sig vanefnd á samningi niður fallinn. Beri af þeim sökum að sýkna stefnda.

23. S tefndi hafni því að fasteignin Hólavað 17 sé haldin galla í skilningi 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Óumdeilt sé að stefndi hafi greint stefnendum frá því við söluna að tveimur árum áður hefði komið í ljós galli á uppsetningu einangrunar í þaki sem hann hefði gripið til tiltek-inna ráðstafana til að bæta úr. Þá hafi stefnendur verið upplýst um leka við þakglugga. Stefndi hafi ekki haft vitneskju um að loftunarrör í þaki veittu ónóga loftun, eða að staðsetning og frágangur þakglugga hindraði loftflæði, enda hafi bæði loftunarrörin og gluggarnir verið í sam-ræmi við samþykktar teikningar af húsnæðinu. Stefndi hafi lagt sig fram um að upplýsa stefn-endur. Þau hafi hins vegar vanrækt skoðunarskyldu sína, sbr. 29. og 38. gr. laga nr. 40/2002. Frágangur einangrunar og rakavarnarlags hafi verið vel sýnilegur við söluskoðun á manngengu háalofti sem stefnendur hafi skoðað, en engin klæðning hafi verið lögð þar á veggi og loft. Upplýsingar frá stefnda um fyrri galla á lagningu einangrunar og úrbætur sínar hafi gefið stefn-endum ríkt tilefni til að skoða þak eignarinnar og frágang einangrunar og rakavarnarlags sér-staklega. Stefndi hafi ekki gefið í skyn að hann væri „byggingarfróður“ eða hefði sérstaka fagþekkingu á þessu sviði.

24. Úrbætur stefnda og frágangur á einangrun og rakavarnarlagi hafi ekki verið verið í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar. Í matsgerð komi skýrt fram að engin ákvæði hafi verið um frágang rakavarnarlags í þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Stefndi hafi gengið frá rakavarnarlagi á sama hátt og áður hafi verið. Ó nóg loftun þaksins sé samkvæmt matsgerðinni ekki tilkomin vegna rangrar uppsetningar á einangrun. Þvert á móti verði ráðið af lýsingum matsmanns að úrbætur stefnda hafi verið til þess fallnar að skapa nauðsynlegt loftbil milli einangrunar og þakklæðningar.

25. M atsmaður hafi komistað þeirri niðurstöðu í matsgerð að á þakinu væri utanaðkomandi leki, sem ekki yrði skýrður á annan hátt en að læki meðfram þakgluggum. Um slíkan leka sé getið bæði í söluyfirliti og kaupsamningi aðila og þannig fulljóst að upplýst hafi veriðum hann við söluna. Stefnendur hafi þó ekki kannað nánar hvort og hvar raki safnaðist fyrir vegna þess leka eða gripið til ráðstafana til að bæta úr honum á þeim sjö árum sem þau hafi átt eignina. Með því hafi stefnendur vanrækt bæði skoðunarskyldu sína og almenna tjónstakmörkunarskyldu.

26. S tefndi hafi ekki haft vitneskju um rakamyndun eða bleytu í þaki umfram það sem hann hafi upplýst um við sölu eignarinnar. Raunar sé ósannað að nokkur raki hafi verið í þakinu á þeim tíma, þótthann hafi myndast síðar. Stefndi hafi ekki orðið var við neinn raka þegar hann hafi skipt um einangrun í þakinu árið 2012, eins og mynd sem hann hafi tekið af þakviðum og einangrun við það tilefni sýni. Þá liggi engin gögn fyrir sem staðfesti hver sé orsök þess raka sem fundist hafi í þaki við skoðun skoðunarmanns Frumherja og matsmanns. Í matsgerðinni sé fjallað um frágang rakavarnarlags, loftræsingu þaksins og utanaðkomandi leka, án þess að afstaða sé tekin til þess hvort hver og einn þessara þátta sé nauðsynleg eða nægjanleg orsök þess raka sem myndast hefur í þakinu. Stefndi hafi því ekki vanrækt upplýsingaskyldu sína hvað þetta varði heldur upplýst um það sem hann hafi haft vitneskju um.

27. Af 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 leiði að stefnendur geti ekki borið fyrir sig galla sem sýni-legir hafi verið við skoðun eignarinnar. Frágangur einangrunar og rakavarnarlags hafi verið vel sýnilegur og ummerki verið um leka frá þaki við þakglugga. Stefnendur geti því ekki borið fyrir sig galla sem því tengi st. Sama eigi við um þakhalla og frágang þakdúks á bílskúrs þaki sem fjórði liður matsgerðarinnar fjalli um.

28. S tefnendur hafi verið upplýst um það við kaupin að enginn byggingarstjóri væri skráður á eignina og að þau yrðu að gera ráðstafanir í þeim efnum. Því hafi þau ekki sinnt. Allir þeir ágallar sem stefnendur beri fyrir sig hefðu átt að koma í ljós við eftirlit byggingarstjóra og beri þau hallann af því að hafa ekki gætt þess að slíkt eftirlit færi fram þannig að upplýst yrði um hugsanlega galla innan þeirra tímamarka sem lög nr. 40/2002 um fasteignakaup og lög nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda mæli fyrir um.

29. V erði fasteignin Hólavað 17 þrátt fyrir allt talin haldin ágöllum, sem tilkynnt hafi verið um innan tilskilins frests og kröfur vegna þeirra ekki fyrndar, þá séu þeir ágallar ekki svo verulegir að þeir rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru nemi, sbr. lokamálslið 18. gr. laga nr.

40/2002. Fasteignin hafi verið seld stefnendum sem notuð fasteign í ágúst 2014, enda hafi eignin verið byggð árið 2009 og stefnendur þriðju eigendur hennar, á eftir stefnda og Lands-bankanum. Við mat á því að hve miklu marki meintir ágallar rýri verðmæti eignarinnar verðiað bera saman kostnað við úrbætur og verðmæti eignarinnar á þeim tíma sem sá kostnaður var metinn. Kostnaður vegna úrbót as amkvæmt matsgerð nemi 4.078.454 krónum, en fasteignamat fyrir eignina árið 2021 hafi verið 70.850.000 krónur. Með hliðsjón af dómaframkvæmd teljist ágallarnir ekki rýra verðmæti eignarinnar svo verulega að um galla á notaðri fasteign sé að ræða í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

30. Að lokum hafni stefndi því alfarið að hafa á nokkurn hátt viðurkennt saknæma háttsemi, vitneskju um ágalla eða annað, sem leiði til þess að greiðsluskylda vegna kröfu stefnenda teljist viðurkennd. Allt aðrar forsendur hafi legið að baki sáttar stefnda við kaupendur að Hólavaði 19 á árinu 2019 og þeim verið veittur afsláttur, enda hafi tilkynning um galla borist innan eðlilegs tíma frá þeim kaupum og hann talið gallann tengjast leka frá árinu 2016 sem hann hefði orðið var við.

Niðurstaða

31. Í máli þessu krefjast stefnendur skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefnda vegna galla á raðhúsinu Hólavaði 17 sem þau keyptu af stefnda með kaupsamningi, dags. 22. ágúst 2014, og fengu afhent sama dag. Kaupverðið var 34.500.000 krónur. D óm krafa stefnenda varvið aðalmeðferð máls þessa lækkuð frá því sem fram kemur í stefnu að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisauka-skatts á vinnu vegna framkvæmda við húsið sem þegar hafa farið fram. Krefjast þau 3.832.090 krónasem erí samræmi við matsgerð dómkvadds matsmanns frá 28. júní 2021.

32. Mat dómkvadds matsmanns tók til frágangs rakavarnar í þaki, frágangs einangrunar í þaki, loftræsingar í þaki og til þaks yfir bílskúr. Matsmaður staðfesti matsgerð sína fyrir dómi og hefur henni ekki verið hnekkt. Að mati dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómanda, hefur verið leitt í ljós með matsgerðinni að fasteign sú sem stefnendur keyptu af stefndu hafi verið haldin göllum í skilningi 18. gr., sbr. 19. gr., laga nr. 40/2002 um fasteignakaup á því tímamarki sem greinir í 20. gr. laganna, þ. e. við afhendingu hússins, sbr. og 12. gr. laganna.

33. Í 48. gr. nefndra laga er fjallað um tilkynningar, tómlæti og fyrningu. Segir í 2. mgr. laga-greinarinnar að réttur til að senda tilkynningu falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Ekki er gerð krafa um form slíkrar tilkynningar, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 85/2015, en lagt verður til grundvallar að hún hafi legið fyrir með bréfi stefnenda til stefnda 19. janúar 2021 þar sem farið var fram á að stefndi semdi við þau um bætur vegna galla í þaki húss þess sem umræðir með vísan til skýrslu Frum-herja, dags. 26. október 2020. Er öðru enda ekki haldið fram auk þess sem aðilum bar saman um það fyrir dómi að þau hefðu ekki átt samskipti varðandi eignina í kjölfar kaupanna fyrr en mál þetta kom upp. Við tilkynningu voru því liðin sex ár og tæpum fimm mánuðum betur frá afhendingu hússins sem um ræði rog frestur liðinn nema eitthvað annað komi til.

34. Aðilum bar enn fremur saman um það að eftir að kauptilboð hefði verið samþykkt hefðu þau hist að undirlagi stefnda í húsinu Hólavaði 17 og gengið saman um húsið og stefndi lýst því sem þar þyrfti að gera. Bar þeim ekki fyllilega saman um af hvaða nákvæmni eiginleikum hússins, eða skorti á þeim, hefði verið lýst en stefnandi tók þó fram að stefndi hefði þulið upp hluti sem hefðu verið að og lagfæringar sínar. Þá bar aðilum saman um þann sameiginlega skilning þeirra að stefndi hefði viljað rifta kaupunum eftir samþykkt kauptilboðs og lýsti stefnandi Ó-kk-nf því að stefnendur hefðu óttast að ekki yrði af afhendingu, en hún fór fram sama dag og kaupsamningur var undirritaður.

35. Stefnendur hafa öðrum þræði vísað til þess að stefndi hafi keypt húsið með göllum og þegið fyrir þá bætur og að ábyrgðaryfirlýsingafhanshálfu hafi falist í því að lýsa því fyrir stefnend-um að hann hefði gert við gallana og að húsið væri í lagi að því leyti. Á það getur dómurinn ekki fallist enda er ekkert skjalfest til um þetta atriði, ólíkt atvikum í dómi Hæstaréttar í máli nr. 417/1992, auk þess sem aðila greinir á um smáatriði þess semþeim fór á milli. Verður því að telja ósannað að stefndi hafi ábyrgst með beinum eða óbeinum hætti að á viðunandi hátt hefði verið gert við þá galla sem á eigninni voru þegar hann tók við henni og á undantekning síðari málsliðar 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, sem skýra verður með hliðsjón af 2. mgr. 20. gr. sömu laga, því ekki við.

36. Í 3. mgr. nefndrar 48. gr. segir að seljandi geti ekki borið það fyrir sig að tilkynning samkvæmt 1. mgr. lagagreinarinnar hafi verið send of seint ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Telja stefnendur skilyrði þessa uppfyllt enda hafi stefndi vitað af göllum þakviða þegar hann keypti húsið en hann ekki upplýst stefnendur sem skyldi. Þá hafi hann veitt afslátt vegna sambærilegs húss að Hólavaði 19 þar sem hann hafi verið búsettur og framkvæmt sams konar viðgerðir. Stefnendur bera sönnunarbyrði fyrir því að stefndi hafi því mátt vita af göllunum eða hlotið að hafa orðið var við þá. Gegn neitun stefnda verður ekki á því byggt, enda liggja engin gögn til grundvallar þeim staðhæfingum stefnenda. Í því sambandi athugist að þótt um sambyggða lengjuraðhúsasé að ræða sem stefndi bjó í eru þetta aðgreind hús sem seld voru með um fimm ára millibili. Er og ekki hægt að líta fram hjá því að eins og áður er rakið bar aðilum saman um það fyrir dómi að þauh ef ðuhist í húsinu að frumkvæði stefnda eftir samþykkt kauptilboð sog hafi hann við það tilefni greint frá þeim göllum sem hef ðuverið grundvöllur afsláttar sem hann fékk frá seljanda sínum. Enn fremur báru þeir að hann hefði viljað rifta kaupunum. Þá kemur fram í matsgerð að kostnaður við að lagfæra loftræsingu í þaki sé mikill meiri hluti þeirrar fjárhæðar sem matsmaður metur til heildarkostnað arvið framkvæmdir vegna galla þeirra sem stefnendur halda fram. Kom og fram í máli hans fyrir dómi að meginástæða galla í þakviðum hússins að Hólavaði 17 væri ónóg loftun, loftop hefðu ekki einungis verið of grönn heldur einnig verið tappa rá þeim utanverð umsem minnkuðu þverskurðarflatarmál þeirra, svo sem lýst er í mats-gerð. Er ekkert í málinu sem bendir til þess að stefndi hafi haft vitneskju um þessi atriði. Verður af öllu því sem hér hefur verið rakið því hvorki talið að stefndi hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi né að framferði hans hafi með öðrum hætti strítt gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. greinda 3. mgr. 48. gr.

37. Með vísan til þess sem að framan greinir verður að byggja á meginreglu 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 en samkvæmt henni höfðu stefnendur glatað rétti sínum til að senda tilkynningu til stefnda um gallana 22. ágúst 2019, þegar fimm ár voru liðin frá afhendingu fasteignarinnar, enda eiga undantekningar meginreglunnar ekki við, eins og áður er rakið. Þegar af þeirri ástæðu verður stefndi sýknaður af kröfu stefnenda.

38. Framangreind niðurstaða um sýknu fær einnig stoð þegar litið er til þeirra ákvæða sem hér gilda um fyrningu. Fram kemur í 4. mgr. títtnefndrar 48. gr. laga nr. 40/2002 að kröfur sam-kvæmt lögunum fyrnist eftir reglum laga um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda, en viðkomandi lög um fyrningu kröfuréttinda eru nr. 150/2007. Krafa stefnenda er á grundvelli samnings aðila og fyrnist slík krafa á fjórum árum skv. 3. gr. laganna, en skv. 2. mgr. 2. gr. sömu laga reiknast fyrningarfrestur krafna sem stofnast vegna vanefnda frá þeim degi þegar samningurinn er vanefndur. Tekur fyrningarfrestur því að líða við afhendingu sem, eins og áður segir, er það tímamark sem miðað er við í áður greindri 20. gr., sbr. 12. gr., laga nr. 40/2002. Fjögurra ára fyrningarfrestur var því liðinn 22. ágúst 2018.

39. Í lögum nr. 150/2007 er þá sérreglu að finna í 1. mgr. 10. gr. að hafi kröfuhafi ekki haft uppi kröfu sökum þess að hann skorti nauðsynlega vitneskju um kröfuna eða skuldarann fyrnist krafa hans aldrei fyrr en einu ári eftir þann dag þegar kröfuhafi fékk eða honum bar að afla sér slíkrar vitneskju. G allar þeir sem hér um ræðir gátu auðveldlega dulist stefnendum og verður því miðað við að nefnt lagaákvæði eigi við, en ákvæðið leggur þó einnig þá skyldu á herðar kröfuhafa að hann afli sér vitneskju um kröfu sína þá þegar hann hefur tilefni til.

40. Greint er frá því í stefnu að grunur hafi fyrst kviknað hjá stefnendum um leynda galla þegar gerð var úttekt á húsinu við Hólavað 19 árið 2019, en að sá grunur hefði verið staðfestur með úttekt Frumherja í október 2020. Skýrsla Frumherja er dagsett 26. þess mánaðar. Samkvæmt þessu liðu margir mánuðir frá því að stefnendur tók að gruna að ekki væri allt með felldu í húsi þeirra þar til þau létu fara fram skoðun á því. Í kjölfar þeirrar skoðunar var matsmaður dóm-kvaddur í maí 2021 og lá matsgerð hans fyrir 28. júní s. á. Mál þetta var svo höfðað með stefnu sem er árituð um birtingu, en án dagsetningar, og hefur stefndi vísað til tölvupóstsamskipta sem styðja þá fullyrðingu hans að birting hafi farið fram 28. október 2021. Var fyrningu slitið þann dag í samræmi við 1. mgr. 15. gr. laga nr. 150/2007, enda er ekkert sem bendir til þess að stefndi hafi viðurkennt kröfuna í neinu skv. 14. gr. laganna. Við málshöfðun voru því liðin hátt í tvö ár frá því að grunur vaknaði með stefnendum um þá galla sem þeir krefjast bóta fyrir, auk þess sem rúmt ár var liðið frá því að þau töldu sig fá þann grun staðfestan með skýrslu Frum-herja, en þau bera sönnunarbyrði fyrir því að þeim hafi ekki borist sú skýrsla þá. Var stefnendum í lófa lagið að afla sér nægilegra upplýsinga um kröfuna á þeim tíma sem leið og var þeim það raunar beinlínis skylt skv. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007, hygðust þau hafa hana uppi við stefnda. Er því haldlaust fyrir þauað vísa til þess að þau hafi ekki haft upplýsing-ar um fjárhæð kröfu sinnar, enda byrjar fyrningarfrestur að líða þegar grundvöllur kröfu liggur fyrir, sem hér verður að telja að hafi verið í síðasta lagi 26. október 2020. Sýndu stefnendur þannig ekki einungis af sér tómlæti við að tilkynna um gallana, eins og áður er rakið, heldur var krafa einnig fyrnd þegar málið var höfðað 28. október 2021.

41. Að fenginni framangreindri niðurstöðu um sýknu ber ekki nauðsyn til frekari umfjöllunar um aðrar málsástæður aðila.

42. Þrátt fyrir framangreind málsúrslit þykir rétt, að teknu tilliti til atvika málsins, að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

43. Af hálfu stefnenda flutti málið J-kk-nf A-kk-nf J-kk-nf lögmaður og af hálfu stefnda flutti málið S-kvk-nf Í-kvk-nf lögmaður.

44. N-kvk-nf M-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt S-kvk-þgf R-kvk-þgf J-kvk-þgf héraðsdómara og sérfróða meðdómsmanninum J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf byggingartæknifræð-ingi og húsasmíðameistara.

Dómsorð:

S t efndi, J-kk-nf P. A-kk-nf, er sýknaður af kröfum stefnenda, H-kvk-ef J-kvk-ef og Ó-kk-ef M-kk-ef S-kk-ef.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.