E-1277/2019

D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjavíkur 27. febrúar 2020 í máli nr. E1277/2019:

I-kvk-nf B-kvk-nf

(V-kk-nf J-kk-nf lögmaður) gegn Húsfélaginu Flyðrugranda 1220

(I-kk-nf F-kk-nf Á-kk-nf lögmaður)

I.

Mál þetta var þingfest 26. mars 2019 en tekið til dóms 30. janúar 2020 að lokinni aðalmeðferð. Stefnandi, I-kvk-nf B-kvk-nf, Flyðrugranda 18 í Reykjavík krefst þess að stefndi, Húsfélagið Flyðrugranda 1220, verði dæmdur til að greiða henni. 1.417.597 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. september 2016. Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði gert að greiða málskostnað.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfu stefnanda en til vara að krafa stefnanda verði lækkuð, auk málskostnaðar. Öðrum kröfum stefnanda í málinu var vísað frá dóminum með úrskurði dómsins 4. október 2019 en stefnandi undi þeim úrskurði.

II. Málavextir

Stefnandi keypti íbúð 4A að Flyðrugranda 18 árið 1995. Þegar þau kaup áttu sér stað mun hafa verið rakaskemmd í parketi við svalahurð í stofu. Við söluna létu seljendur laga rakablettinn með slípun en afhentu svo stefnanda íbúðina.

Í málinu liggja fyrir fundargerðir framkvæmdnefndar stefnda frá árinu frá 1999 til 2015. Af fundargerð framkvæmdanefndar frá 23. apríl 2003 verður ráðið að á fundinum hafi verið rædd viðgerð í lofti íbúðar 3A sökum rakaskemmda vegna svala fyrir ofan. Svalagólf í íbúð 4A hjá stefnanda er loft í íbúð 3A vegna hönnunar hússins en íbúð 3A nær undir svalagólf íbúðar 4A. Í fundargerð vegna fundar Húsfélagsins Flyðrugranda 18 sem haldinn var 3. mars 2004 og stefnandi var viðstödd, er fjallað um að tjón hafi orðið á íbúðum 2A, 3A og 4A, en af fundargerðinni, sem stefnandi undirritar, dags. 3. mars 2004, kemur fram að búið sé að bæta tjón á íbúð 3A en ekki 2A og 4A. Ekki verður ráðið af fundargerðinni hvaða tjón þar er um að ræða.

Af fundargerðunum verður annars ráðið að margvísleg lekavandamál hafi komið upp í íbúðum húsfélagsins Flyðrugranda 12 til 20 á því tímabili sem þær taka 3 til og að þessi lekavandamál hafi verið umfangsmikil og snert flesta stigaganga. Þannig er fjallað um viðgerðir og leka á svölum á nokkrum fundum árið 2000 og á einum fundi árið 2001 er fjallað um leka að Flyðrugranda 18. Þá verður einnig ráðið að fundargerðum að rætt hafi verið um og gert við leka í tilgreindum íbúðum á árunum 200012005 en íbúð stefnanda er ekki nefnd þar sérstaklega, að frátalinni fundargerðinni 3. mars 2004. Í fundargerðum framkvæmdanefndar er einnig fjallað um gluggaviðgerðir á svölum á Flyðrugranda 18 árið 2009 og um lekamál á Flyðrugranda 16, 18 og 20 í fundargerð 22. júní 2011. Í síðastgreindu fundargerðinni er nefnt að verkfræðistofunni Eflu sé falið að skoða lekamál og koma með úrlausnir.

Í gögnum málsins kemur einnig fram að 25. október 2007 var lögregla kvödd til vegna vatnsleka í íbúð 3A. Í dagbók lögreglu er skráð að lekinn sé talinn koma úr íbúð fyrir ofan en þar sé enginn heima. Síðar sama dag var fært til bókar að náðst hefði samband við íbúa í íbúðinni fyrir ofan og þar sé enginn leki en lekinn virðist því koma að utan.

Með bréfi, dags. 7. september 2016, krafðist lögmaður stefnanda þess að stefndi viðurkenndi ábyrgð sína á vatnsskemmdum á stofugólfi íbúðar stefnanda. Svar barst frá lögmanni stefnda, dags. 5. október 2016 þar sem bótaskyldu stefnda var hafnað á grundvelli þess að umfang tjónsins sem stefnandi teldi að húsfélagið væri bótaskylt fyrir væri alls ósannað.

Eftir að stefndi hafnaði bótaskyldu sinni átti stefnandi í samskiptum við stjórn stigahússins um að fengin yrði fagmaður til að meta ástæður fyrir tjóni stefnanda. Það var svo samþykkt á húsfundi 10. nóvember 2016. Stefnandi átti í framhaldinu frumkvæði að því að fá Verkís til þess að skoða aðstæður og gefa faglegt álit á því hver orsökin væri fyrir hinu umdeildu vatnsskemmdum í íbúð stefnanda.

Verkís skilaði minnisblaði, dags. 22.mars 2017, sem R-kk-nf Ó-kk-nf byggingafræðingur skrifaði undir. Í minnisblaðinu taldi R-kk-nf að ástæða vatnslekans inn í íbúð matsbeiðanda hafi verið vegna langvarandi leka utan frá, meðfram glugga og svalahurðarkörmum. Það stemmdi líka vel við að rakaskemmdir á parketi hættu að breiðast út eftir endurnýjun þéttinga á gluggum og svalahurð stofu í íbúð stefnanda árið 2009.

Stefnandi ritaði bréf til stefnda, dags. 27. mars 2017, og gerði kröfu um að fá tjón á íbúð sinni bætt. Ekki liggur fyrir í gögnum málsins hvort stefndi hafi svarað bréfinu. 4

Lögmaður stefnanda ritaði stefnda kröfubréf, dags. 23. júní 2017. Lögmaður stefnda svaraði með bréfi, dags. 6. júlí 2017 og hafnaði bótaskyldu stefnda að svo stöddu, þar til fyrir lægi hvert umfang þess vatnstjóns á parketi stefnanda væri, sem VÍS bæri ábyrgð á. Stefnandi sendi umbeðin gögn með tölvupósti, dags. 12. júlí 2017, til lögmanns stefnda.

Stefnandi aflaði í framhaldinu mats dómkvadds matsmanns sem skilaði matsgerð sinni 23. júlí 2018. Stefnandi sætti sig ekki við niðurstöðu matsins og óskaði því yfirmats. Voru matsmennirnir F-kk-nf J-kk-nf byggingatæknifræðingur og Þ-kk-nf Á-kk-nf húsasmíðameistari dómkvaddir sem yfirmatsmenn og skiluðu þeir yfirmatsgerð, dags. 29. nóvember 2018.

Í yfirmatsgerð kemur fram að lýsing á leka í minnisblaði Verkís geti fyllilega átt við um íbúð stefnanda. Í yfirmatsgerðinni var jafnframt tiltekið að ekki væri hægt að gera við umrædda skemmd svo vel væri og fjárhagslegt tjón stefnanda væri sá kostnaður að skipta út nánar tilgreindum 66 fermetrum af parketi. Þann kostnað mátu yfirmatsmenn sem kr. 2.996.964 að meðtöldum virðisaukaskatti. Að teknu tilliti til frádráttar 60% virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað nemi endanlegt fjárhagstjón stefnanda næmi því 2.835.194 kr.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnandi skýrslu, ásamt þeim Ó-kk-þgf F-kk-þgf, fyrirsvarsmanni stefnda, Í-kk-þgf G-kk-þgf, gjaldkera stefnda og Þ-kk-þgf Á-kk-þgf, dómkvöddum matsmanni. Að mati dómsins er ekki tilefni til að rekja skýrslur þeirra sérstaklega umfram það sem greinir í IV. kafla dómsins.

III. Málsástæður aðila

Málsástæður stefnanda

Stefnandi skýrir aðild stefnda á þann veg í stefnu að skipulag stefnda sé með þeim hætti að innan heildarhússins Flyðrugranda 1220 séu fimm húsfélög, eitt utan um hvern stigagang. Þessi fimm húsfélög skipi einn mann hvert, fulltrúa síns húsfélags, í svokallaða framkvæmdanefnd sem hefur verið falið að hafa umsjón með og samræma allar framkvæmdir heildar húsbyggingarinnar, viðhald ytra byrðis, umsjón með bílastæðum og garði sem og skiptingu kostnaðar milli húsfélaganna niður á íbúðir. Samskipti stefnanda við stefnda hafa aðallega verið við fulltrúa húsfélags í stigagangi stefnanda, sem jafnframt gegndi formennsku í ofangreindri framkvæmdanefnd. 5

Stefnandi fer fram á skaðabætur frá stefnanda á grundvelli 1. og 3. tölul. 1. mgr. 52. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Stefnandi telur að tjón á gólfefni íbúðar hennar orsakist af tveimur töluliðum lagagreinarinnar, þ.e. vanrækslu á viðhaldi sameignar og bilun á búnaði sameignar. Hin bilaða sameign var ytra byrði hússins sbr. 1. tl. 1. mgr. 8. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, þ.e. þéttingar með glugga og hurðakarmi við svalir. Dómkrafa stefnanda tekur til skaðabóta vegna viðgerða á parketi íbúðar hennar.

Til stuðnings kröfu sinni vísar stefnandi til minnisblaðs Verkíss frá 22. mars 2017 þar sem fram komi að vatnsskemmdir á gólfefni stefnanda höfðu orsakast af „langvarandi leka utanfrá með glugga og svalahurðarkörmum“. Stefnandi leggur áherslu á að hún hafi fyrst í kjölfar úttektarinnar haft einhverja sönnun fyrir því að vatnstjón á parketi hennar orsakaðist af bilun/viðhaldsskorti á ytra byrði fasteignar, og að tjónið væri þannig bótaskylt af hálfu húsfélags, sbr. 52. gr. fjöleignarhúsalaga. Stefnandi telur engan vafa á því að dagsetning ofangreindrar skýrslu Verkís, afmarkar byrjun fyrningarfrests á kröfu stefnanda. Fyrning skaðabótakrafna er tiltekin í 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 en samkvæmt því fyrnist skaðabótakrafa á fjórum árum frá þeim degi sem, tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð ber á því eða bar að afla sér slíkra upplýsinga.

Stefnandi vísar til þess að hún hafi ekki haft neina málefnalega sönnun um að hún ætti kröfu á stefnanda fyrr en hún fékk úttekt Verkís í hendur. Það séu þær „nauðsynlegu upplýsingar“ sem tilteknar séu í 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007.

Þar sem engin vatnslögn sé nálægt vatnsskemmdinni sem deilt er um á stofugólfi stefnanda telur stefnandi að hin umdeilda vatnsskemmd geti eðli máls samkvæmt eingöngu átt sér tvær skýringar. Annars vegar að stefnandi hafi skemmt sitt eigið gólfefni sjálfur með því hafa svaladyr sínar galopnar í vatnsveðrum og látið rigna inn á gólf sitt, svo sem stefndi heldur fram. Stefnandi telur þessa skýringu fjarstæðuskennda.

Hin skýringin sé að vatn hafi náð að þrýsta sé inn í íbúð stefnanda vegna lélegra og úr sér genginna þéttinga svalahurða og gluggakarma. Þessi skýring er studd greinargerðum frá þremur fagmönnum á sviði bygginga. Byggingafræðings frá Verkís verkfræðistofu, og tveggja óvilhallra yfirmatsmanna. Auk þess var tjónamatsmaður á vegum VÍS ekki í vafa um uppruna hinna umdeildu rakaskemmda. Það sé sömuleiðis augljóst að hönnun á byggingu og svölum hjá stefnanda hreinlega grípur vind úr suðri, sem myndar þrýsting á umrædda glugga og svaladyr. Í stífum 6 sunnan vatnsveðrum þrýstist bara vatn inn í íbúð stefnanda og olli umræddu tjóni á gólfefni.

Stefnandi telur að allar kringumstæður styðji þessa skýringu fyllilega. Þannig sé það upplifun stefnanda yfir árabil að verða vör við frekari útbreiðslu raka eftir sunnan vatnsveður. Þá liggi fyrir að í byggingunni Flyðrugranda 1220 hafi verið ítrekuð lekavandamál í mörgum íbúðum hússins undanfarin 20 ár og hreinlega stöðugar úttektir og framkvæmdir vegna þess á umræddum tíma. Stefnandi vísar einnig til tjónsatburðar í íbúð 3A 25. október 2007 sem staðfestur sé í dagbókarfærslu lögreglu og gögnum frá Veðurstofu Íslands.

Loks vísar stefnandi til þeirrar staðreyndar að engra frekari rakaskemmda hafi orðið vart síðan árið 2009 þegar þéttingar glugga og svalahurðakarma voru lagfærðir. Ekki hafi heldur komið fram rakaskemmdir í íbúð 3A, beint fyrir neðan íbúð stefnanda, síðan þá.

Stefnandi telur að í málinu hljóti orsök tjónsins á gólfefni hennar að vera fyllilega sönnuð. 52. gr. laga um fjöleignarhús sé skýr og fortakslaus um að húsfélag beri bótaábyrgð á tjóni gagnvart einstökum eigendum vegna bilunar eða viðhaldsleysis á sameign húss svo sem ytra byrði þess. Krafa stefnanda geti ekki verið fyrnd samkvæmt 9. gr. laga nr. 150/2007, um fyrningu, því stefnandi hafði ekki málefnalegt gagn í höndum fyrir kröfu sinni fyrr en hann fékk minnisblað Verkís frá 22. mars 2017 í hendur. Frá þeim tíma hafi stefnandi gripið til margra ráðstafana til að halda kröfu sinni fram en með engum árangri né lágmarks viðleitni af hálfu húsfélags til að rétta hlut stefnanda.

Um nánari sundurliðun dómkröfu sinnar vísar stefnandi til yfirmatsgerðar þar sem heildartjón stefnanda á gólfefni í íbúð sinni er metið 2.996.964 kr. að meðtöldum virðisaukskatti. Endanlegt fjárhagstjón stefnanda nemi því 2.835.194 kr. þegar tekið hefur verið tillit til 60% endurgreiðslu á VSK af vinnu. Þar sem Vátryggingafélag Íslands hf. hafi þegar bætt 50% af heildartjóni stefnanda að skipta út öllu hinu skemmdu gólfefni (eins og VÍS mat heildartjónið) byggir dómkrafa stefnanda á að stefndi bæti hin 50% af tjóninu eins og reiknast samkvæmt yfirmatsgerðinni eða 1.417.597 kr.

Málsástæður stefnda

Stefndi byggir á að hafi krafa stefnanda verið til á einhverju tímamarki, þá sé sú krafa fyrnd, sbr. 1.mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007, um fyrningu. Stefnandi vísar í 7 þessu samhengi til þess að stefnandi hafi upplýst á undirmatsfundi að „við kaup á íbúðinni 1995 hefði mátt sjá skemmd í gólfefni við svalahurð og hefðu skemmdir aukist með árunum“. Þá komi fram í yfirmati að síðast hafi lekið inn í íbúð stefnanda á árinu 2007. Þá vísar stefndi til þess að stefnandi hafi setið fundi hjá stefnda á tímabilinu 19. apríl 1999 til 15. nóvember 2006, þó með smá hléum, en aldrei hafi stefnandi minnst á að leki væri í íbúð sinni á þeim tíma. Stefnanda hafi raunar verið falið að hafa samband við viðgerðaraðila á svalagólfum á fundi félagsins þann 22. maí 2000. Stefnandi hafi því verið í kjörstöðu til þess að koma upplýsingum á framfæri við stefnda.

Að mati stefnda byrjar fyrningarfrestur samkvæmt 1. mgr. 9. gr. fyrningarlaga að líða þegar stefnandi fékk eða bar að afla sér upplýsingar um tjónið sjálft sem og þann sem ábyrgð kann að bera. Byggir stefndi enn fremur á að í ljósi stjórnarsetu stefnanda hjá stefnda, hafi stefnanda verið ljóst hvar sú ábyrgð hafi legið. Stefndi sé húsfélag með skylduaðild eigenda þeirra fasteigna að Flyðrugranda 1220 og byggir tilveru sína á lögum nr. 26/1994.

Þá byggir stefndi á að stefnandi hafi vitað um tjónið allt frá árinu 1997 að telja og þá þegar hafi fyrningarfrestur byrjað að líða. Byggir stefndi sérstaklega á því að það sé ábyrgð stefnanda að afla upplýsinga um tjónið sjálft og þann sem ábyrgð kann að bera í máli þessu. Byggir stefndi á að í lögum um fjöleignarhús sé einmitt gert ráð fyrir því að fasteignareigandi geti hafist handa ef ekki er brugðist við erindum hans, en samkvæmt fundargerðarbók húsfélagsins hafi stefnandi aldrei beint erindi til húfsfélagsins varðandi leka.

Þá byggir stefndi á að tjónið sjálft hafi í síðasta lagi verið komið fram á árinu 2007 eins og fyrr greinir. Frá því tímamarki hafi stefnandi ekkert aðhafst fyrr en með bréfi dags. 7. september 2016 eða í a.m.k. 8 ár. Byggir stefndi á hinum almennu mælikvörðum tómlætis, þ.e. að tjónþoli tilkynni tjón a.m.k. án ástæðulaus dráttar.

Þá er niðurstöðu minnisblaðs Verkís hafnað, en stefnandi aflaði gagnsins einhliða og án aðkomu stefnda, og var fulltrúi stefnda ekki boðaður til þess fundar. Þá er því hafnað sem fram kemur í stefnu að fyrning réttinda stefnanda hefjist við tímamark þess skjals þegar hið rétta er að tímamarkið er á árinu 2007.

Stefndi byggir kröfur sínar einnig á því að niðurstöður yfirmatsgerðar séu ekki afgerandi. Byggir stefndi á að matsmenn hafi einfaldlega ekki skoðað alla þætti málsins né fundið orsök þess að gólfefni í fasteign stefnanda hafi skemmst, og er niðurstöðum hennar hafnað. 8

Þá byggir stefndi á að orsakir þess að skemmdir í gólfefni íbúðar stefnanda megi rekja til umgengni stefnanda sjálfrar og heimilismanna og gæludýra. Í bestu falli séu orsakir skemmda ósannaðar og matsgerð leysi ekki úr því hver orsök á skemmdum í parketi kunni að vera og undirmat byggir undir þá staðhæfingu stefnda.

Stefndi hafnar því að samskipti stefnanda við vátryggingafélag kunni að skapa stefnanda rétt gagnvart stefnda svo sem stefnandi byggi á.

IV. Niðurstaða.

Krafa stefnanda í málinu er að stefndi greiði henni 1.417.597 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. september 2016 vegna tjóns í íbúð hennar að Flyðrugranda 18. Krafan byggist á því að tjónið sé til komið vegna leka frá sameign fjöleignarhússins Flyðrugranda 12 til 20, en tjónið verði rakið til vanrækslu stefnda á viðhaldi sameignar þess, eða, eftir atvikum, bilun á búnaði sameignar. Um það atriði er í málatilbúnaði stefnanda vísað til þess að vanrækslan eða bilunin hafi lotið að ytra byrði hússins, m.a. þéttingum við glugga en samkvæmt 8. gr. fjöleignarhúsalaga falla þessir þættir undir sameign fjöleignarhúss.

Stefndi er húsfélag samkvæmt 56. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, fyrir eitt hús sem tekur til Flyðrugranda 12 til 20 eins og nafnið ber með sér. Af gögnum málsins verður ráðið að húsfélagið skiptist í einstakar húsfélagsdeildir, meðal annars húsfélagið Flyðrugranda 18. Þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, leiðir af 1. mgr. 76. gr. laganna að viðkomandi eigendur í þeirri einingu ráða einir sameiginlegum innri málefnum, sem eru sameign sumra en ekki allra sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda bera þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr.

Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994 er það aðallega hlutverk og tilgangur húsfélaga að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda. Auk þess er húsfélögum ætlað að stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.

Í 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess. 9

Með vísan til þess að krafa stefnanda í málinu byggist á því að gætt hafi vanrækslu eða, eftir atvikum, bilunar á ytra byrði fjöleignarhússins að Flyðrugranda 1220, sem er eitt fjöleignarhúss verður að leggja til grundvallar að stefnda sé réttilega stefnt til varnar í málinu. Stefndi hefur enn fremur hvorki hreyft andmælum við reifun aðildar málsins til varnar né borið við aðildarskorti.

Málsástæður stefnanda til stuðnings því að stefnda beri að greiða kröfu hans byggjast alfarið á 1. og 3. tölul. 52. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. tölulið 52. gr. laganna er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra þegar fjártjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum. Samkvæmt 3. tölulið er húsfélag einnig ábyrgt ef tjón stafar af bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt.

Stefndi lýsti því yfir við munnlegan flutning málsins að hann mótmælti ekki málsástæðum stefnanda sem lúta að 52. gr. laga nr. 26/1994 í greinargerð. Skýrði lögmaður stefnda varnir stefnda á þann veg að þær beindust alfarið að því að bótakröfur stefnanda væru fyrndar, sbr. 9. gr. laga nr. 150/2007, um fyrningu eða fallnar niður fyrir tómlæti. Þá hefði stefnandi ekki sýnt fram á að hver orsök skemmda á parketti hennar væri í reynd. Vísar stefndi í því sambandi til þess að niðurstöður yfirmatsgerðar um þetta atriði séu ekki afgerandi, en stefndi heldur því einnig fram að orsakir tjónsins megi rekja til slælegrar umgengi stefnanda sjálfrar.

Í ljósi þess að stefndi hefur ekki mótmælt sérstaklega málsástæðum stefndanda um 52. gr. laga nr. 26/1994 verður að leggja til grundvallar að ekki sé ágreiningur um það í málinu að stefndi hafi vanrækt skyldur sínar til viðhalds eða gert mistök sem leiði til þess að hann beri ábyrgð á tjóni sem leki í íbúð stefnanda hefur valdið henni, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Af þeim sökum mun úrlausn dómsins takmarkast við það hvort stefnandi hafi sýnt með fullnægjandi hætti fram á að tjón hennar megi rekja til vanrækslu stefnda á skyldum sínum og þá eftir atvikum einnig hvort krafa stefnanda sé fallin niður vegna fyrningar eða tómlætis eins og byggt er á í málatilbúnaði stefnda.

Stefnandi byggir fjárhæð kröfu sinnar í málinu á yfirmatsgerð F-kk-ef J-kk-ef, byggingatæknifræðings, og Þ-kk-ef Á-kk-ef, húsasmíðameistara, dags. 11. desember 2018, að teknu tilliti til þess að Vátryggingafélag Íslands hf. hefur fallist á að greiða helming tjóns stefnanda, en greiðsla félagsins hefur verið dregin frá útreiknaðri fjárhæð tjóns samkvæmt mati yfirmatsmanna. 10

Eins og rakið er í kafla II hér að framan kemur fram í yfirmatsgerðinni að lýsing á leka sem fram kemur í minnisblaði R-kk-ef Ó-kk-ef, byggingafræðings frá Verkís, dags. 22.mars 2017, geti fyllilega átt við um íbúð stefnanda. Í minnisblaðinu taldi R-kk-nf að ástæða vatnslekans inn í íbúð matsbeiðanda hafi verið vegna langvarandi leka utan frá, meðfram glugga og svalahurðarkörmum. Taldi R-kk-nf það vel geta stemmt við að rakaskemmdir á parketi hættu að breiðast út eftir endurnýjun þéttinga á gluggum og svalahurð stofu í íbúð stefnanda árið 2009.

Þrátt fyrir að orðalag í yfirmatsgerðinni sé ekki með öllu afgerandi um orsakir lekans, eins og stefndi hefur bent á, er það mat dómsins að með yfirmatsgerðinni hafi stefnandi sýnt fram á að tjónið megi rekja til langvarandi leka utan frá, meðfram glugga og svalahurðarkörmum. Í ljósi þessa telur dómurinn sem skipaður er sérfróðum meðdómsmanni að leggja beri til grundvallar að langvarandi lekavandamál hafi verið í húsinu að Flyðgranda 12 til 20 og að það hafi valdið tjóni á fasteign stefnanda. Er því hafnað málsástæðum stefnda um að matsmenn hafi ekki skoðað alla þætti málsins né fundið orsök þess að gólfefni í fasteign stefnanda hafi skemmst.

Samkvæmt framangreindu er það niðurstaða dómsins að stofnast hafi skaðabótakrafa stefnanda á hendur stefnda á grundvelli 52. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Eftir stendur þá að taka afstöðu til málsástæðna stefnda um að krafa stefnanda sé fyrnd ellegar fallin niður vegna tómlætis. Ræðst það atriði einkum af því hvenær skaðabótakrafan telst hafa stofnast og hvenær tjón stefnanda var komið fram.

Ljóst er að ákveðins misræmis gætir í málatilbúnaði stefnanda og gögnum málsins hvenær tjón hennar vegna skemmda í parketi á íbúð hennar var að fullu komið fram. Eins og áður hefur komið fram er ástæðum vatnslekans í íbúð stefnanda lýst á þann veg í minnisblaði R-kk-ef Ó-kk-ef, dags. 22.mars 2017, að þær hafi verið vegna langvarandi leka utan frá, meðfram glugga og svalahurðarkörmum. Í minnisblaðinu segir að það „stemmdi líka vel við að rakaskemmdir á parketi hættu að breiðast út eftir endurnýjun þéttinga á gluggum og svalahurð stofu í íbúð stefnanda árið 2009.“ Þessi lýsing R-kk-ef fer aftur á móti ekki saman við ummæli sem höfð eru eftir stefnanda í yfirmatsgerð, dags. 29. nóvember 2018, um að síðast hafi lekið í íbúð hennar undir glugga og hurðarkarmi árið 2007 en leka verði vart þegar veður stóðu upp á svalahurð.

Í aðilaskýrslu sinni fyrir dómi við aðalmeðferð kvað stefnandi að það hefði verið rangt eftir sér haft í yfirmatsgerð um að hætt hefði að leka árið 2007 inn í ibúð hennar. Bar stefnandi á hinn bóginn að það hefði hætt að leka árið 2010 eftir að 11 gluggaviðgerðum lauk. Aðspurð fyrir dóminum um misræmi milli þessa atriðis og fullyrðinga í stefnu um að hætt hefði að leka hjá henni 2009 svaraði stefnandi að gluggaviðgerðir á húsinu hefðu hafist 2009 en þeim lokið 2010. Þ-kk-nf Á-kk-nf, annar dómkvaddra yfirmatsmanna í málinu, bar hins vegar fyrir dómi að stefnandi hefði sagt á matsfundi að hætt hefði að leka inn í íbúð hennar árið 2007.

Þegar tekin er afstaða til þess hvaða atvik eigi að leggja til grundvallar niðurstöðu dómsins um það hvenær tjón það sem bótakrafa stefnanda tekur til hafi verið komið fram að fullu er að mati dómsins ekki hægt að horfa fram hjá því að samkvæmt gögnum málsins var stefnandi viðstödd matsfund í íbúð hennar að Flyðrugranda 18 29. nóvember 2018 ásamt lögmanni sínum. Ekki voru af hálfu stefnanda gerðar athugasemdir við ummæli sem höfð voru eftir henni í yfirmatsgerðinni fyrr en við aðalmeðferð málsins.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður að leggja til grundvallar þau ummæli stefnanda sjálfrar í matsgerð að það tjón sem krafa hennar í þessu máli tekur til hafi að fullu verið komið fram árið 2007, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991. Jafnframt verður að telja ljóst með vísan til sama ákvæðis 1. mgr. 50. gr. laga og þeirra sjónarmiða sem almennt gilda um sönnunargildi matsgerða að yfirlýsing stefnanda um þetta atriði hafi meira vægi en ummæli í minnisblaði R-kk-ef Ó-kk-ef, dags. 22.mars 2017, um að rakaskemmdir á parketi hafi hætt að breiðast út eftir endurnýjun þéttinga á gluggum og svalahurð stofu í íbúð stefnanda árið 2009. Er þá einnig horft til skýrslu yfirmatsmanns fyrir dómi.

Af þessu leiðir að dómurinn telur að það tjón sem bótakrafa stefnanda í málinu byggist á hafi verið komið fram að fullu árið 2007. Samkvæmt því verður að telja ljóst að ákvæði laga nr. 150/2007, um fyrningu kröfuréttinda, gildi ekki um kröfu stefnanda í þessu máli, rétt eins og stefndi heldur fram, enda gilda þau lög einvörðungu um þær kröfur sem stofnast eftir gildistöku laganna 1. janúar 2008, sbr. 28. gr. laganna. Um fyrningu kröfu stefnanda fer því eftir lögum nr. 14/1905, um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda, en af 2. mgr. 4. gr. laganna leiðir að kröfur um skaðabætur utan samninga fyrnast á tíu árum. Leiðir jafnframt af 1. mgr. 5. gr. laga nr. 14/1905 að upphaf fyrningarfrests skaðabótukröfu miðast við það þegar tjón verður, eða, eftir atvikum, þegar það kemur fram. Af hálfu dómsins er það ekki því til fyrirstöðu að dómurinn fjalli um kröfu stefnanda með vísan til laga nr. 14/1905 að stefndi hafi ekki vísað til laganna í greinargerð, sbr. 5. mgr. 101. gr., enda er hér einungis um að ræða úrlausn dómsins um hvaða lög gilda um atvik málsins. 12

Þar sem tjón stefnanda var að fullu komið fram 2007 telur dómurinn liggja fyrir að krafa stefnanda í þessu máli sé fyrnd samkvæmt lögum nr. 14/1905. Verður stefndi því sýknaður af kröfu stefnanda í máli þessu. Í samræmi við þessa niðurstöðu verður stefnanda gert að greiða stefnda kostnað af rekstri málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. sem telst hæfilega ákveðinn 871.500 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts sem og þess að hluta af dómkröfum stefnanda var vísað frá með úrskurði dómsins 4. október 2019.

Héraðsdómararnir K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf (dómsformaður) og R-kvk-nf S-kvk-nf kveða upp þennan dóm, ásamt sérfróða meðdómsmanninum J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, húsasmíðameistara og byggingartæknifræðingi.

D Ó M S O R Ð

Stefndi Húsfélagið Flyðrugranda 1220 er sýknað af kröfu stefnanda, I-kvk-ef B-kvk-ef. Stefnandi greiði stefnda 871.500 krónur í málskostnað.

K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf

R-kvk-nf S-kvk-nf J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf

12

Þar sem tjón stefnanda var að fullu komið fram 2007 telur dómurinn liggja fyrir að krafa stefnanda í þessu máli sé fyrnd samkvæmt lögum nr. 14/1905. Verður stefndi því sýknaður af kröfu stefnanda í máli þessu. Í samræmi við þessa niðurstöðu verður stefnanda gert að greiða stefnda kostnað af rekstri málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. sem telst hæfilega ákveðinn 871.500 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts sem og þess að hluta af dómkröfum stefnanda var vísað frá með úrskurði dómsins 4. október 2019.

Héraðsdómararnir K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf (dómsformaður) og R-kvk-nf S-kvk-nf kveða upp þennan dóm, ásamt sérfróða meðdómsmanninum J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, húsasmíðameistara og byggingartæknifræðingi.

D Ó M S O R Ð

Stefndi Húsfélagið Flyðrugranda 1220 er sýknað af kröfu stefnanda, I-kvk-ef B-kvk-ef. Stefnandi greiði stefnda 871.500 krónur í málskostnað.

K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf

R-kvk-nf S-kvk-nf J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf