E-5542/2021

Mál þetta var höfðað 18. nóvember 2021 og tekið til dóms 6. september 2022. Stefnandi er P13 fjárfestingar ehf., Strandgötu 29, Hafnarfirði. Stefndi er P-kk-nf G-kk-nf, [...].

Endanlegar dómkrö f urstefnanda eru þær að stefndi, P-kk-nf G-kk-nf, greiði 1.664.091 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. og 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 591 krónu frá 1 1. maí 2021 til 31. maí 2021 en af 944.091 krónu frá 1. júní 2021 til 30. júní 2021 en af 1.664.091 krónu frá 1. júlí 2 021 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum 2. júlí 2021 að fjárhæð 249.203 krónur og 19. október 2021 að fjárhæð 699.000 krónur.

Krafist er málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar stórkostlega. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Málavextir

Stefnandi leigir út fullbúnar íbúðir að Pósthússtræti 13. Stefndi tók á leigu íbúð hjá stefnanda á tímabilinu desember til júlí 2021, fyrst íbúð 201 og síðar voru munir hans fluttir í íbúð 203 og er leiga vegna þeirrar íbúðar hluti af dómkröfu stefnanda. Ekki var gerður skriflegur samningur milli aðila um afnot stefnda af íbúðunum. Íbúðir þessar munu almennt hafa verið leigðar út til skamms tíma, í skammtímaleigu, en aðilar deila um hvort svo hafi verið í þessu tilviki. Stefndi byggir á því að vegna heimsfaraldurs Covid- 19 hafi stefnandi verið tilbúinn að leigja honum íbúð til lengri tíma.

Stefnandi höfðaði mál þetta til heimtu vangoldinna greiðslna fyrir framangreind afnot af íbúðunum. Upphaflega var krafist greiðslu vegna lagfæringar á skemmdum á íbúðunum samkvæmt reikningi dags. 30. júlí 2021 en fallið var frá þeirri kröfu undir rekstri málsins.

Stefnandi hefur breytt kröfugerð sinni tvisvar til lækkunar en endanleg kröfugerð miðast við þaðað stefnda hafi borið að greiða 777.000 krónur í leigu á mánuði í desember 2020 til og með maí 2021, 943.500 krónur vegna júnímánaða rog 490 evrur á dag vegna leigu í júlí, samtals 720.000 krónur fyrir 11 daga leigu í þeim mánuði.

Stefnandi krafði stefnda um skil íbúðar nr. 201 í Pósthússtræti 13 31. maí 2021 og greiðslu vangoldinna greiðslna með bréfi dagsettu 5. maí 2021, en efni þess bréfs var tilgreint sem árétting um lok leigusamnings – riftun. Brugðist var skriflega við bréfinu af hálfu stefnda með bréfi dagsettu 18. júní þar sem því var mótmælt sem röngu og ósönnuðu að um vangoldna leigu væri að ræða og byggt á því að stefndi nyti þriggja mánaða uppsagnarfrests í samræmi við 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Af hálfu stefnanda var byggt á því að samkomulag hefði tekist um að stefndi fengi að vera í íbúð 201 til 20. júní 2021 gegn greiðslu leigu en þegar komið var fram yfir þá dagsetningu krafðist stefnandi þess að hann rýmdi íbúðina án tafar þar sem búið væri að leigja hana öðrum frá mánaðamótum. Stefndi á hinn bóginn byggði á því að honum bæri þriggja mánaða uppsagnarfrestur en hann yrði í það skemmsta að nýta íbúðina til 11. júlí 2021. Stefnandi mun hafa flutt eigur stefnda úr íbúð 201 í íbúð 203 30. júní 2021 án aðkomu stefnda, en stefndi mun svo hafa flutt úr þeirri íbúð 11. júlí 2021.

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi skuldbundið sig til að greiða fyrir afnot af íbúðum hansí samræmi við útgefna reikninga en undir rekstri málsins var fallið frá kröfu um að stefndi bætti honum tjón vegna skemmda sem hefðu orðið á íbúðunum á meðan stefndi hafði afnot þeirra. Eins var fallið frá hækkun leigu vegna apríl og maí en byggt á því að stefndi hefði fallist á hækkun vegna júní auk þess sem við blasti að leiga í júlí væri enn hærri enda eftirspurn á þeim tíma árs mjög mikil.

Á því er byggt af hálfu stefnanda að stefndi skuldi 591 krónu vangreiddar eftirstöðvar leigu fyrir apríl og maí og svo fyrrgreindar fjárhæðir vegna júní og júlí sem þannig myndi höfuðstól dómkröfu stefnanda. Til frádráttar eigi svo að koma tvær greiðslur, 249.203 krónur greiddar 2. júlí 2021 og 699.000 krónur greiddar 19. október 2021. Að teknu tilliti til þeirra greiðslna er á því byggt af hálfu stefnanda að í raun sé leiga vegna júlí, auk vaxta og kostnaðar, það sem útaf standi ógreitt. Óumdeilt sé að stefndi hafi haft afnot af íbúð stefnanda til þess tíma og því beri honum að greiða fyrir þau not.

Stefnandi vísar til meginreglna kröfu- og samningaréttarins um efndir fjárskuldbindinga svo og til meginreglna húsaleigulaga. Því var sérstaklega mótmælt af hans hálfu að stefnda væri tækt að byggja á reglum húsaleigulaga þar sem ekki væri vísað til þeirra laga meðal málsástæðna af hálfu stefnda. Málskostnaðarkrafa stefnanda byggistá 129.– 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og tekið er fram að stefnandi séekki virðisaukaskatts skyldur.

Málsástæður stefnda

Til stuðnings sýknukröfu

Bygg t er á því af hálfu stefnda að engin skuld sé fyrir hendi miðað við munnlegan leigusamning milli aðila. Stefndi hafi leigt íbúð 201 í tæplega sjö og hálfan mánuð frá 29. október 2020 að telja og hafi því borið að greiða 5.250.000 krónur vegna þeirrar íbúðar, sem hann hafi gert. Stefndi hafni því að greiða kröfu vegna leigu fyrir íbúð nr. 203, enda liggi enginn samningur þar að baki, hvorki um afnot né leigugjald. Stefndi ha f igreitt stefnanda 31.550 evrur og 788.929 bresk pund sem samtals nemi 5.512.451 íslenskri krónu. Til viðbótar hafi stefndi greitt 250.000 krónur í reiðufé, sem ekki ha f iverið tekið tillit til í stefnu. S ýkna beri stefnda af kröfu stefnanda þar sem engri skuld sé til að dreifa.

Til stuðnings lækkunarkröfu

Hvað varðar leigu á íbúð 201, þá er mótmælt reikningum vegna mars til og með maí þar sem þeir hafi ekki verið í samræmi við munnlegan leigusamning um að leigufjárhæð ætti að nema 700.000 krónum auk virðisaukaskatts, samtals 777.000 krónum.

Verði ekki fallist á málsástæðu stefnda um að hafna greiðsluskyldu vegna leigu á íbúð 203 þá sé leigufjárhæð vegna þeirrar íbúðar mótmælt þar sem hún hafi verið ákveðin einhliða af stefnanda. Auk þess sé hún í engu samræmi við markaðsleiguverðmæti sambærilegrar eignar miðað við staðsetningu og stærð, en það sé í besta falli 350.000 krónur fyrir fullan mánuð. Þá er einnig sérstaklega hafnað umkröfðu leigutímabili (1.–2 1. júlí) þar sem stefndi hafi tekið allt sitt hafurtask úr húsnæðinu 11. júlí 2021, en sé þrátt fyrir það krafinn um leigu til 21. júlí 2021.

Stefndi hafi aldrei afhent reikninga frá því að samningssamband aðila hófst í mars 2020 fyrr en með útgáfu stefnu þessarar.

Niðurstaða

Undir rekstri málsins tók stefnandi tillit til athugasemda stefnda um að reikningar vegna mars, apríl og maí 2021 ættu að nema 700.000 krónum auk virðisaukaskatts og lækkaði þá í 770.000 krónur. Eins féll stefnandi frá kröfu vegna reiknings að fjárhæð 70.000 krónur sem var byggður á bótakröfu vegna skemmda á íbúðunum sem stefndi hafði til afnota.

Í málflutningi var byggt á því af hálfu stefnda að við það ætti að miða að leigufjárhæðin næmi 700.000 krónum á mánuði en sá málatilbúnaður er ekki í samræmi við greinargerð stefnda og fyrirliggjandi reikninga. Í greinargerð er því réttilega haldið til haga að leigugjaldið ætti að nema 700.000 krónum auk virðisaukaskatts. Þeir reikningar sem liggja frammi í málinu bera það með sér að á leigufjárhæðina sé lagður 11% virðisaukaskattur þannig að heildarfjárhæð hvers reiknings er 777.000 krónur. Það er enda í samræmi við 2. tölulið 2. mgr. 14. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Greiðslur stefnda á meðan á samningssambandi aðila stóð gefa einnig sterka vísbendingu um að honum hafi verið þetta ljóst þar sem hann greiddi þessa fjárhæð, 777.000 krónur, tvisvar vegna tveggja mánaða í einu, samtals vegna fjögurra mánaða, og svo tvisvar leigu vegna eins mánaðar, í hvort sinn með greiðslu að fjárhæð 777.000 krónur. Í þessu ljósi verður sú leigufjárhæð lögð til grundvallar leigutímabilinu desember 2020 fram til 1. júní 2021.

Stefnandi byggir á því að honum hafi verið tækt að hækka leiguna vegna júnímánaða rí 943.500 krónur vegna markaðsaðstæðna og með vísan til gjaldskrár sinnar, sem er meðal gagna málsins og hann taldi vera aðgengilega þeim sem vildu kynna sér hana. Það eintak nefndrar gjaldskrár sem fyrir liggur í málinu ber með sér að vera útskrift en ekki útgefin gjaldskrá og stefnandi hefur ekki vísað á hvar hana sé að finna á veraldarvefnum. Fyrir liggur að báðir aðilar málsins vísa til húsaleigulaga máli sínu til stuðnings. Í 4. gr. laganna er kveðið á um afdráttarlausa skyldu til að gera skriflegan leigusamning en í því tilviki að aðilar vanræki þá skyldu gildir samkvæmt 2. mgr. 10. gr. laganna að fjárhæð leigunnar skuli nema þeirri fjárhæð sem leigusali getur sýnt fram á leigjandi hafi samþykkt. Stefndi hefur mótmælt því að hafa samþykkt hækkun leigu og í ljósi þessa lagaákvæðis brestur stefnanda sönnun til að skjóta stoðum undir málatilbúnað sinn um hækkanir vegna júní og júlí 2021. Breytir í þeim efnum engu þótt sterk rök standi til þess að leigufjárhæð kynni að vera hærri í nefndum mánuðum vegna eftirspurnar eftir leiguhúsnæði af þessu tagi. Gegn mótmælum stefnda verður ekki á það fallist að stefnanda hafi lánast sönnun þess að um slíkt hafi verið samið. Verður því lagt til grundvallar að leiga vegna júní nemi 777.000 krónum.

Á móti kemur, hvað leigu fyrir júlí snertir, að stefndi vék ekki úr húsnæði stefnanda fyrr en 11. júlí 2021 og að hann hefur ekki fært fram nein haldbær rök fyrir því að þau not hafi átt að vera honum að kostnaðarlausu, en hann kom sjálfur fram með þá tillögu að hann færi úr húsnæðinu 11. júlí. Þrátt fyrir málflutning af hans hálfu um að honum bæri réttur til uppsagnarfrests í samræmi við húsaleigulögin benda gögn málsins og framganga hans sjálfs ótvírætt til þess að honum hafi verið það ljóst að um skammtímaleigu væri að ræða sem báðir hefðu hag af á tímum samkomutakmarkana vegna Covid- 19 faraldursins.

Verður stefndi þannig dæmdur til greiðslu leigu vegna þessara júlídaga en með vísan til framangreinds verður ekki fallist á að annað og hærra viðmið komi til álita en 11/30 af 777.000 krónum eða 284.900 krónur. Með hliðsjón af framanrituðu nemur lækkun dómkröfu stefnanda 166.500 krónum vegna júnímánaðar og 435.100 krónum vegna júlímánaðar.

Fjárhæðir sem þannig hafa ekki verið greiddar á réttum gjalddögum eru eftirtaldar: 591 króna miðað við 1. júní 2021, 777.000 krónur miðað við 1. júlí 2021 og 284.900 krónur miðað við 12. júlí 2021, samtals 1.062.491 króna.

Óumdeilt er að til frádráttar þessum fjárhæðum koma tvær greiðslur stefnanda, sú fyrri 5. júlí 2021 að fjárhæð 249.203 krónur og sú síðari 695.645 krónur, sem greidd var 19. október 2021. Samtals koma þannig 944.848 krónur til frádráttar.

Sé horft til þess sem ógreitt er miðað við höfuðstól nema eftirstöðvar 117.643 krónum Í ljósi þess að innheimtuaðgerðir voru hafnar er stefndi greiddi þessar tvær greiðslur sýnast rök standa til að fallast á kröfu stefnanda um dráttarvexti eins og hún er sett fram, með þeirri breytingu þó að leiga vegna júlí ber dráttarvexti frá 28. júlí 2021 í samræmi við breytta kröfugerð stefnanda og dagsetningu innborgunar að fjárhæð 249.203 krónur er breytt í samræmi við greiðsludag, sem var 5. júlí 2021. Þá er einnig óþarft að vísa til 12. gr. vaxtalaga í þessum efnum.

Samskipti aðila vegna mála er lutu að leigu stefnda á húsnæði hjá stefnanda hafa verið í heldur lausum reipum af beggja hálfu. Báðir aðilar hafa til dæmis sett fram misvísandi útreikninga á leiguskuld og innborgunum og dæmd fjárhæð er til muna lægri en sú sem krafið var um í upphafi. Er því rétt að hvor aðili fyrir sig beri sinn kostnað af málinu, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála.

Af hálfu stefnanda flutti málið B-kk-nf B-kk-nf lögmaður. Af hálfu stefnda flutti málið G-kk-nf M-kk-nf Þ-kk-nf lögmaður.

B-kk-nf L. B-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, P-kk-nf G-kk-nf, greiði stefnanda, P13 fjárfestingum ehf., 1.062.491 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 591 krónu frá 11. maí 2021 til 31. maí 2021, en af 777.591 krónu frá 1. júní 2021 til 28. júl í 2021, en af 1.062.491 krónu frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum 5. júlí 2021 að fjárhæð 249.203 krónur og 19. október 2021 að fjárhæð 699.000 krónur.

Málskostnaður fellur niður.

B-kk-nf L. B-kk-nf