E-3180/2018

Þetta mál, sem var tekið til dóms 17. desember 2019, höfðar húsfélagið að Norðurbakka 11– 13, Hafnarfirði, ásamt eigendum 52 íbúða í húsinu, á hendur Hömlum ehf., með stefnu birtri 2. október 2018, til greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar vegna galla í fasteignunum í húsinu að Norðurbakka 11– 13, Hafnarfirði, sem og til greiðslu máls-kostnaðar.

Norðurbakki 11- 13, húsfélag krefst þess að stefnda verði gert að greiða stefnanda 18.809.401 kr. með vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 14. mars 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

G-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], og G-kk-nf A-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 101.633 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 26. mars 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttar-vöxtum, samkvæmt 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

J-kk-nf R-kk-nf, kt. [...], og I-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 72.874 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 2. ágúst 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

Spam ehf., kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða því 104.050 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 14. september 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

L-kvk-nf A. A-kvk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 101.633 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 1 8. júlí 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

R-kvk-nf A-kvk-nf, kt. [...], og J-kk-nf O-kk-nf S-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 137.829 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 27. september 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

A-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], og H-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 192.353 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 13. apríl 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

Á-kk-nf S-kk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 46.750 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 28. ágúst 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

J-kk-nf B-kk-nf, kt. [...], og Á-kvk-nf Á-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 303.194 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 26. apríl 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

H-kk-nf E-kk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 46.749 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 13. október 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

A-kvk-nf P-kvk-nf, kt. [...], og Ó-kk-nf I-kk-nf T-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 82.533 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 6. júlí 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

Ó-kk-nf T-kk-ef, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 101.633 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 23. mars 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

G-kk-nf R-kk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 25.058 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 8. janúar 2013 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

G-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], og Á-kvk-nf Á-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 25.058 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 15. maí 2013 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

M-kvk-nf R-kvk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 44.158 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 7. júní 2013 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

G-kk-nf M-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], og G-kvk-nf O. J-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 77.898 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 13. nóvember 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttar-vöxtum skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

A-x-x S-x-x H-x-x, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 38.112 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 3. apríl 2013 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

S-kk-nf Á-kk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 38.112 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 31. júlí 2013 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

S-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf, kt [...], og F-kk-nf Ó-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 39.698 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 22. febrúar 2013 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

A-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 57.431 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 27. mars 2013 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

O-kvk-nf B-kvk-nf, kt. [...], og A-x-x B-x-x, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 57.431 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verð-tryggingu, frá 7. desember 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

Á-kk-nf S-kk-nf, kt. [...], og A-kvk-nf M-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 39.698 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 18. janúar 2013 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

G-kvk-nf S. G-kvk-nf, kt. [...], og E-kk-nf Y-kk-nf I-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 57.431 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 7. september 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

R-kk-nf Á-kk-nf K-kk-nf, kt. [...], og S-kvk-nf Þ-kvk-nf H-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 95.631 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 7. desember 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttar-vöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

J-kk-nf G-kk-nf J-kk-nf, kt. [...], og J-kvk-nf E-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 21. nóvember 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttar-vöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

H-kk-nf M-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], og H-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 41.770 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 17. október 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

V-kk-nf Ó-kk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 17. októ-ber 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

R-kvk-nf H-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 60.870 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 6. nóvember til 17. október 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

H-kvk-nf Í-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], og G-kk-nf H-kk-nf E-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 4. október 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

S-kvk-nf H-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], og G-kk-nf V. S-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 13. mars 2013 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

B-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], og E-kvk-nf K-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 60.870 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 25. september 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttar-vöxtum skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

J-kk-nf K-kk-nf, kt. [...], og J-kvk-nf M-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 19. nóvember 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

S-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 60.870 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 19. nóvember 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

K-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 75.290 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 17. október 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

K-kk-nf I. E-kk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 61.169 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 31. ágúst 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

M-kvk-nf Þ-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 28. janúar 2014 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

Ó-kk-nf Ó. S-kk-nf, kt. [...], og S-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 29. ágúst 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

G-kvk-nf E-kvk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 7. júní 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

G-kk-nf F-kk-nf, kt. [...], og K-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 51.210 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 18. maí 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

S-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], og dánarbú L-kvk-ef V-kvk-ef, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 271.688 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 21. maí 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

S-kvk-nf B-kvk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 70.529 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 26. júlí 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

G-kk-nf T-kk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 60.870 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 20. júní 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

T-kk-nf K-x-x, kt. [...], og H-kvk-nf S-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 80.488 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 23. maí 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

V-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], og G-kk-nf A-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 70.529 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 12. júlí 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

B-kk-nf B-kk-nf, kt. [...], og I-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 8. júní 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

S-kk-nf Þ-kk-nf, kt. [...], og S-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 94.609 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 1. júní 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

J-kk-nf G. B-kk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 70.529 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 9. desember 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr. sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

H-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], og P-x-x E-x-x R-x-x P-x-x, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 60.870 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 25. maí 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

G-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. [...], og E-kk-nf K-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 89.629 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 18. apríl 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

H-kvk-nf B-kvk-nf, kt. [...], og V-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 70.529 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 30. mars 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

L-kvk-nf K-kvk-nf, kt. [...], krefst þess að stefnda verði gert að greiða henni 32.110 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá 27. apríl 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

S-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], og E-kvk-nf M-kvk-nf E-kvk-nf, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 123.409 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 26. apríl 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

R-kk-nf M-kk-nf P-kk-nf, kt. [...], og A-x-x s-e-x L-x-x s-e-x K a a-e-x, kt. [...], krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 137.269 kr. með vöxtum, skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, frá 20. júní 2012 til 10. febrúar 2017 og með dráttar-vöxtum, skv. 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr. sömu laga, frá 10. febrúar 2017.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda.

Hann krefst málskostnaðar úr hendi stefnenda að viðbættum virðisaukaskatti.

Málsatvik

Fasteignirnar að Norðurbakka 11– 13 eru tvö fimm hæða fjöleignarhús með alls 70 íbúðum og sameiginlegum bílakjallara og eru á einni lóð. Það er ágreiningslaust að þetta sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús og því sé eitt húsfélag um sameign allra. Útveggir eru steyptir, en einangraðir utan frá. Húsin eru klædd með báruáli. Þau standa á hafnarbakka og eru mjög áveðurs fyrir algengustu og verstu vindáttum.

Byggingarfyrirtækið Fagtak reisti húsin á árunum 2006 til 2011. Samkvæmt færslubók byggingarfulltrúa var fokheldisvottorð fyrir Norðurbakka 11 gefið út í lok janúar 2009 en fyrir Norðurbakka 13 í lok maí 2010. Sala íbúða var dræm og því tók húsbyggjandinn, Fagtak, að leigja út íbúðir frá og með árinu 2011. Þegar mest var voru 30 íbúðir leigðar út. Leigusamningarnir voru til skamms tíma, þeir lengstu til 18 mánaða. Dótturfélag Landsbankans, Hömlur 1 ehf., sem var síðar sameinað stefnda, Hömlum ehf., tók yfir 62 íbúðir í húsinu með afsali dags. 9. desember 2011. Áður hafði húsbyggj-andinn Fagtak ehf. selt sex íbúðir og Íslandsbanki og Arion banki, sem höfðu eignast eina íbúð í húsinu hvor, höfðu einnig selt þær íbúðir.

Hömlur 1 ehf. seldi einstaklingum og lögaðilum frá 22. mars 2012 til 1. apríl 2014 þær íbúðir sem það félag hafði eignast og fól fimm fasteignasölum að sjá um söl-una.

Strax þegar fyrsta íbúðin, nr. 502 í 11 A, var afhent 22. mars 2012 lak þar hressi-lega með opnanlegu fagi í stofu. Jafnframt hafði parket undir glugganum bólgnað upp. Kaupandinn sendi fasteignasölunni myndir af þessu samdægurs og bað hana að koma upplýsingunum til seljanda. Í byrjun júní var stefnda tilkynnt um leka frá gluggum í íbúð nr. 301 í 11 A. Þremur vikum síðar, 27. júní, var tilkynningin ítrekuð.

Daginn áður, 26. júní, var stofnfundur húsfélagsins haldinn. Hann sótti G-kk-þf F. S-kk-þf húsasmiður fyrir hönd stefnda og svaraði spurningum vegna framkvæmda og viðhalds.

Eigendur íbúðar nr. 108 í 13 C tilkynntu fasteignasalanum skriflega 15. ágúst 2012 að helgina 11.– 12. ágúst hefði rignt mikið úr suðaustri og hefði rigningarvatn lekið inn um marga glugga í húsinu, þar á meðal í þeirra íbúð. Stjórn húsfélagsins hefði kvartað við Hömlur. Starfsmenn Hamla hefðu verið reiðubúnir að skoða málið og teldu við fyrstu sýn að skipta þyrfti um þéttilista í gluggum. Starfsmaður Hamla, G-kk-nf að nafni, hefði hins vegar beðið um að eigendur viðkomandi íbúða sneru sér hver til sinnar fasteignasölu. Af þeim sökum tilkynntu bréfritarar fasteignasalanum um lekann á gluggum íbúða sinna.

Viku síðar, 22. ágúst 2012, tilkynntu eigendur íbúðar nr. 408 í 13 C um tölu-verðan leka með opnanlegu fagi í stofu sem hefði skemmt gluggann og fóru fram á að lekinn yrði stöðvaður sem fyrst.

Um mánuði síðar, í lok september 2012, óskuðu eigendur íbúðar nr. 402 í 11 A dómkvaðningar matsmanns vegna ýmissa galla á íbúðinni, þar á meðal vegna raka í veggjum í svefnherbergi og borðkrók, svo og vegna lekra glugga á suðvesturhlið og í borðkrók. Fulltrúi stefnda sótti matsfund 20. nóvember 2012.

Haustið 2012 lét eigandi íbúðar nr. 102 í 11 A stefnda vita af leka frá gluggum íbúðarinnar. Þá þegar hafði parket skemmst undir glugganum.

Frá því í febrúar til og með nóvember 2013 sendu eigendur íbúðar nr. 503 í 13 C stefnda og umboðsmanni hans fjöldamargar tilkynningar um leka frá gluggum og hringdu oft.

Frá miðju ári 2012 og til ársloka 2013 kom A-kk-nf G-kk-nf húsasmiður á vegum stefnda í íbúðir, þar sem gluggar láku, og skipti meðal annars um þéttilista. Hann kom oftar en einu sinni og oftar en tvisvar í sumar íbúðanna.

Matsmaður sem hafði verið dómkvaddur til þess að leggja mat á galla í íbúð nr. 402 í 11 A afhenti matsgerð sína í maí 2013. Þar kom fram að ljóst væri að í miklum veðrum væri umtalsverður mismunar þrýstingur innan íbúðar annars vegar og utan hennar hins vegar. Væri þétting milli fags og karms ekki nægileg drægist vatnið inn með faginu. Sama ætti við um leka sem kæmi fram í borðstofuglugga sem mætti rekja til þéttingar milli glugga og útveggjar.

Það var mat matsmanns að endurgera þyrfti þéttingar opnanlegra faga og best væri að gera það með því að taka fög úr karmi. Matsmaðurinn ráðlagði að klæðning á ytra byrði hússins við glugga í borðstofu yrði opnuð og þéttingar milli útveggjar og gluggakarms yrðu lagfærðar til þess að koma í veg fyrir frekari leka þar á milli.

Í lok ágúst 2013 kvartaði eigandi íbúðar nr. 105 í 13 B yfirþ ví að viðgerð á raka-skemmd héldi ekki. Raki væri þarna enn og málning bólgin.

Eigendur íbúðar nr. 301 í 11 A tilkynntu 11. nóvember 2013 að sú viðgerð Hamla að skipta um þéttilista nægði ekki og enn læki frá glugganum.

G-kk-nf F. S-kk-nf húsasmiður var sá starfsmaður stefnda sem hafði verið í mestum samskiptum við íbúðareigendur og húsfélagið vegna leka og annarra galla á íbúðunum. Hann ritaði, 12. nóvember 2013, þeim fasteignasölum sem höfðu komið á framfæri við hann umkvörtunum kaupenda. Í þeim pósti framsendi hann þeim tölvupóst frá vitninu A-kk-þgf, dagsettan 11. nóvember. Þar segir að gluggarnir séu framleiddir eftir íslenskum stöðlum en veðurhæðin daginn áður hefði verið talsvert meiri í verstu hviðum en staðall um slagregnsprófun miði við. Að sögn formanns húsfélagsins heyrði hún ekkert frá G-kk-þgf eftir að hann sendi þennan póst.

Í lok apríl 2014 gerðu stefndi, Tryggingamiðstöðin og húsbyggjandinn sátt við eiganda íbúðar nr. 402 í 11 A vegna galla á þeirri eign og byggðist sáttin á mati dóm-kvadds matsmanns sem áður er getið.

V-kk-þf E-kk-þf byggingatæknifræðingur skoðaði glugga íbúðar nr. 201 í 11 A bæði að utan- og innanverðu vorið 2014. Í skýrslu hans, dags. 26. maí 2014, kom fram að fag í stofuglugga væri nokkuð stórt og stæðist ekki kröfur byggingarreglugerðar um slagregns þéttleika og það sama gilti um svalahurðir. Stálvinklar sem héldu gluggaramm-anum í steypta karminum að neðanverðu væru of veigalitlir til þess að geta talist örugg festing gegn vindálagi. Þess vegna væri múrinn að innan laus frá glugga við gólfið. Í skýrslu hans kom einnig fram að dregið hefði verið um 3 mm kíttislag yfir þéttiborða sem væri milli karms og steins utan með glugganum. V-kk-þf taldi mjög líklegt að þétting bilaði, sérstaklega undir glugganum, þar sem festingin undir honum bilaði. Einangrun og rakavörn vantaði undir svalaglugga og hætta væri á að kuldabrú myndaðist og raki kæmist í gólfið. Vatn gæti lamist inn með aluzink- áfellum í kringum gluggann og ætti þá greiða leið í einangrun og gæti mögulega lekið inn með tengi skrúfum að ofan. Frá-gangur á vatnsbretti væri þannig að vatn gæti smogið undir gluggann í einangrun og frágangur vatnsbrettisins lokaði að auki alveg fyrir dren og loftun glugga sem ylli því að vatn sem kæmist í föls kæmist ekki út og þrýstist þá inn.

S-kk-nf J-kk-nf byggingaverkfræðingur skoðaði gluggafrágang í húsinu fyrir eiganda íbúðar nr. 502 í 11 A. Í áliti hans, dagsettu 15. ágúst 2014, segir: „Gluggar, sem eru ál/tré gluggar eru settir í eftirá og greinilega af aðilum sem ekki hafa fullan skilning á því verkefni sem þeir voru að vinna við. Gluggar eru festir með BMF- vinklum við stein og kíttað með... Frágangur er að öllu leyti óásættanlegur, og vantar varanlegar þéttingar á alla kanta gluggans. Þessi frágangur getur ekki annað en lekið eins og komið er í ljós.“

Þær viðgerðir sem starfsmenn stefnda höfðu reynt báru ekki árangur. Auk þess kom leki fram í fleiri og fleiri íbúðum eftir því sem tíminn leið. Eigendur íbúðanna kvörtuðu ítrekað yfir því við stefnda frá hausti 2013. Þær umkvartanir báru engan árangur og sendu eigendur stefnda kvörtun með bréfi, dags. 12. mars 2014. Þessari kvörtun svaraði stefndi ekki.

Lögmaður á vegum húsfélagsins hringdi í G-kk-þf F. S-kk-þf 7. október 2014 vegna mikils og víðtæks lekavanda í húsinu. Þar mun hafa komið fram að til stæði að fá upplýsingar frá öllum íbúðareigendum um ástand glugga og glers og um annan leka. Lögmaðurinn gekk eftir skriflegu svari frá G-kk-þgf þrisvar, vikulega. Í lok október barst honum loks svar frá lögmanni H-x-x þar sem tekið var fram að Hömlur yrðu ekki í samstarfi við húsfélagið um fyrirhugaða vinnu vegna lekavandamála í húsinu.

Annar lögmaður á vegum húsfélagsins ritaði stefnda um miðjan febrúar 2015 og sendi með úttektarskýrslu V-kk-ef E-kk-ef sem áður er getið. Þá hafði lekans orðið vart í 39 íbúðum af 70 í húsinu. Lögmaðurinn óskaði eftir því að stefndi viðurkenndi gallann en bauð stefnda jafnframt að lagfæra hann, ella yrði að dómkveðja matsmann. Í svari lögmanns stefnda mánuði síðar, 19. mars, kom fram að stefndi væri ekki reiðu-búinn, að svo stöddu, að viðurkenna bótaskyldu eða hafa frumkvæði að mati á meintum göllum eða lagfæringum á þeim.

Um miðjan desember 2015 óskuðu stefnendur dómkvaðningar matsmanns. Það verkefni tafðist allverulega hjá dómstólnum og því sáu stefnendur, húsfélagið og eig-endur íbúðanna 70 sér ekki annað fært, til þess að rjúfa fyrningu, en höfða dómsmál með stefnu birtri 14. mars 2016 á hendur stefnda, sem hafði átt 62 íbúðir í húsinu, svo og á hendur byggingar stjóra og tryggingafélagi hans, hönnuðinum og tryggingafélagi hans, og þeim sem höfðu selt hinar átta íbúðirnar í húsinu, sem voru Fagtak, Íslandsbanki og Arion banki. Það dómsmál fékk númerið E- 1108/2016.

Nýtt matsmál var þingfest 23. júní 2016 og matsmaður dómkvaddur 2. september 2016. Hann afhenti stefnendum matsgerð um miðjan desember 2016. Hann taldi að frágangur glugganna tryggði ekki þau gæði sem kröfur byggingarreglugerðar stefna að, svo og að frágangur væri ekki í samræmi við góðar venjur. Óeðlilega mikið vatn kæmist á bak við veggklæðningu og einangrun væri því rennblaut á sumum stöðum. Regn- og loftþéttni glugga og gluggafaga væri með öllu ófullnægjandi og vandamálið því umfangsmikið. Við byggingu hússins hefði ekki verið farið eftir þeirri byggingarreglu-gerð sem þá gilti. Það hefði valdið miklum skaða utan á húsinu sem og afleiddu tjóni inni í íbúðunum. Laga þyrfti gluggaverkið að utan við að minnsta kosti 220 glugga, og, í samræmi við það, laga fög í gluggum, mála eftir lekaskemmdir að innan, kítta í sprungur, þétta svalahurðir o. s. frv. Hann lagði mat á fjártjón vegna galla á sameign svo og á séreignum og gerði sundurliðaða kostnaðaráætlun vegna úrbóta.

Í byrjun árs 2017 kröfðu stefnendur stefnda og aðra sem hafði verið stefnt um greiðslu á grundvelli þessarar matsgerðar. Um miðjan október 2017 gerðu húsfélagið og eigendur átta íbúða réttarsátt við alla sem hafði verið stefnt aðra en stefnda Hömlur, sem vildi ekki leysa málið með sátt. Að meðtalinni sáttinni sem var gerð í apríl 2017 höfðu þá eigendur níu íbúða fengið bætur á grundvelli sáttar.

Stefnendur ákváðu til einföldunar að fella mál nr. E- 1108/2016 niður og höfða nýtt mál. Málið var því fellt niður 6. desember 2017. Með stefnu birtri 29. janúar 2018 höfðaði húsfélagið eitt og sér mál bæði um sameignar- og séreignarkröfur. Því máli var, að kröfu stefnda, vísað frá dómi með úrskurði 18. júní 2018 þar eð talið var að húsfélagið gæti ekki sótt bæði sameignar- og séreignarkröfur.

Þetta mál var höfðað með birtingu stefnu 2. október 2018. Stefnendur eru hús-félagið að Norðurbakka 11– 13, sem krefst bóta vegna tjóns og galla á sameign hússins, og svo einstaka íbúðareigendur sem krefjast bóta vegna tjóns á séreignum sínum. Nokkrir íbúðareigendur sem keyptu af stefnda ákváðu að krefjast ekki bóta vegna sér-eignartjóns og eru því ekki aðilar að þessu máli.

Haustið 2017 lét húsfélagið laga ísetningu og frágang þeirra glugga þar sem lek-inn hafði verið svæsnastur. Það hugðist fresta frekari viðgerðum á frágangi glugganna að utanverðu þar til niðurstaða úr dómsmálinu lægi fyrir. Þegar ljóst var að stefndi, sem hafði selt tæplega 90% íbúðanna, vildi ekki leysa málið með sátt og að óvíst væri hvenær endanleg niðurstaða dómsmálsins lægi fyrir sá húsfélagið sér ekki annað fært en að halda áfram viðgerðum þar sem lekinn hafði verið áberandi mestur, einkum á suðurgöflum bygginganna (hússins) en einnig víðar. Sú viðgerð fór fram sumarið 2018.

Fyrir dómi gáfu skýrslur 77 núverandi og fyrrverandi eigendur íbúða í húsinu. Þeir sem eiga íbúðir þar sem áhrif gallanna eru mest báru að þegar rigndi þyrfti að hafa vakt á gluggunum. Sumir vöknuðu á nóttunni í rigningartíð til þess að skipta um hand-klæði á mestu lekastöðunum. Ef íbúðareigendur færu í frí fengju þeir fólk til þess að gista í íbúð sinni á meðan til þess að vakta gluggana og tryggja að ekki yrðu frekari skemmdir innan dyra vegna leka frá þeim. Fólk bar einnig að gluggafög væru svo óþétt að það ýldi og vældi í þeim í roki þótt þau væru ekki áveðurs og því læki ekki frá þeim enn.

Stefnendur höfða þetta mál til þess að fá skorið úr því hvort stefndi beri ábyrgð á þeim göllum á sameign og tjóni á séreignum í fasteignunum að Norðurbakka 11– 13 sem staðreyndir hafa verið í matsgerð dómkvadds matsmanns.

Stefndi krafðist frávísunar málsins eins og hann hafði gert í hin tvö skiptin sem mál var höfðað vegna galla á sameign hússins og tjóns sem þeir hefðu valdið á sér-eignum. Með úrskurði 30. apríl 2019 hafnaði dómurinn þeirri kröfu stefnda að málinu yrði vísað frá dómi.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur víkja fyrst að aðild til sóknar og málsástæðum fyrir henni. Næst færa þeir rök fyrir því að fasteignirnar að Norðurbakka 11– 13 séu gallaðar og gera grein fyrir fjártjóni sínu. Að lokum svara þeir málsástæðum stefnda um tómlæti og fyrningu.

Aðild málsins

Aðilar að stefnanda húsfélaginu að Norðurbakka 11– 13 eru eigendur íbúða í fast-eignunum að Norðurbakka 11– 13. Að undanskildum íbúðum 503 í 11 A, íbúðum 204, 304, 305, 404 og 405 í 11 B og íbúðum 307 og 308 í 11 C voru allar íbúðir upprunalega keyptar af stefnda. Seljendur þessara íbúða Íslandsbanki hf., Arion banki hf. og Fagtak ehf., hafa allir greitt stefnanda húsfélaginu að Norðurbakka 11– 13 bætur í samræmi við matsgerð dómkvadds matsmanns. Nokkrar íbúðir hafa verið seldar nýjum eigendum frá því að stefndi seldi íbúðir sínar.

Stefnendur vísa til þess að samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús skipt-ist slík hús í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í tvennskonar sameign, sameign allra annars vegar og sameign sumra hins vegar. Samkvæmt 6. gr. og 3. tölulið 1. mgr. 8. gr. laganna sé sameign allra meðal annars allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir, gaflar og ytra gluggaverk hússins.

Húsfélag hvers fjöleignarhúss fari með sameign hússins en ekki einstaka eig-endur, sbr. m. a. 39. gr. laganna. Ákvæði laganna, m. a. 39. og 41. gr., tryggi rétt allra eigenda íbúða í fjöleignarhúsi til þess að taka þátt í ákvörðunum um sameign hússins.

Samkvæmt 3. mgr. 71. gr. laganna geti húsfélag verið aðili að dómsmáli, bæði til sóknar og varnar. Það gildi bæði um mál gegn þriðja aðila og gegn einum eða fleiri félagsmönnum. Þetta sé eðlileg regla enda fari húsfélagið með sameign fjöleignarhúss-ins og aðra sameiginlega hagsmuni íbúa þess.

Í lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991 sé ekki minnst á húsfélög. Mörg dæmi séu þó um aðild félaga og samtaka og hafi aðildarhæfi þeirra sárasjaldan verið dregið í efa í dómsmálum. Ljóst sé að húsfélög séu talin aðildarhæf fyrir dómstólum eins og ítrekuð dómaframkvæmd sýni.

Aðild húsfélagsins byggist hvorki á 19. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 né 3. mgr. 25. gr. laganna. Auk þess sé 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 ákvæði sérlaga sem gangi framar ákvæðum laga um meðferð einkamála um aðild.

Héraðsdómur hafi ekki fallist á það í frávísunarúrskurði sínum 18. júní 2018 að húsfélagið sækti bætur vegna tjóns á séreignum. Því sé aðild þessa máls sú að húsfélagið sæki bætur vegna tjóns á sameign en einstaka íbúðareigendur sæki bætur vegna tjóns á séreign hvers um sig.

Stefnendur taka fram að nokkrir íbúðareigendur hafi ákveðið að sækja ekki bætur vegna sér eignatjóns, ýmist vegna þess að ekki hafi enn orðið séreigna tjón í íbúð þeirra eða af öðrum ástæðum. Það sé ekki skylt að haga aðildinni þannig að allir íbúar höfði mál vegna sér eignatjóns, skv. 1. mgr. 18. gr. laga um meðferð einkamála. Í dómafram-kvæmd hafi hvor tveggja getað átt aðild að kröfu vegna sameign artjóns, húsfélagið eða allir íbúðareigendur. Þegar stefnandi sé svo stórt fjöleignarhús semí þessu tilfelli sé ekki hægt að ætlast til þess að allir, á annað hundrað fasteignareigendur, vilji taka þátt í mál-sókn á hendur seljanda eignanna og því hafií tilfelli Norðurbakka 11– 13 verið valin sú leið að húsfélagið sækti bætur vegna sameignar tjóns en einstaka íbúar sæktu bætur vegna eigin séreignar tjóns.

Því sé ljóst að þótt stefnandi, húsfélagið að Norðurbakka 11– 13, hafi ekki sjálft verið í kröfuréttarsambandi við stefnda hafi það að lögum rétt til þess að höfða þetta mál.

Stefnendur taka fram að eigendaskipti hafi orðið að nokkrum íbúðum frá því að stefndi seldi þær. Það breyti þó engu um þann galla sem sé á gluggaverki hússins og það tjón sem húsfélagið og þar með allir eigendur íbúða í húsinu hafi orðið fyrir. Þegar eign hafi verið seld hafi nýjum eigendum verið greint frá dómsmálinu um gluggana svo og því að það sé mál húsfélagsins enda sé stærsti hluti kostnaðar samkvæmt matsgerð dóm-kvadds matsmanns vegna viðgerða á sameign. Afgangurinn sé afleitt tjón vegna þessa galla á sameigninni. Nýir íbúðareigendur reisi því kröfur sínar á sérstakri heimild til þess í 45. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Þar segi að kaup andi geti beint kröfu vegna galla að fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu. Samkvæmt ákvæðinu gangi kaupandi inn í kröfuna sem seljandi átti. Þetta sé kallað lögbundið framsal kröfu (cessio legis).

Til stuðnings samlagsaðild stefnanda húsfélagsins og annarra stefnenda er vísað til 19. gr. laga um meðferð einkamála enda verði kröfur stefnenda allar raktar til sömu galla á gluggaverki og því sé skilyrðið um sömu atvik eða aðstæður uppfyllt.

Fasteignirnar haldnar galla í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup Stefnendur byggja á því að fasteignirnar hafi við afhendingu verið gallaðar í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 því þær hafi hvorki staðist þær kröfur um gæði, búnað né annað sem leiði af lögunum, kaupsamningi og söluyfirliti. Við kaup á nýbyggingu sé eðlilegt að krefjast þess að hún haldi vatni og vindum, svo og að hún hafi verið byggð í samræmi við samþykktar teikningar og gildandi reglugerð. Það hafi ekki verið gert og því séu eignirnar haldnar galla í skilningi 18. gr. laganna. Stefnendur árétta að seinni málsliður 18. gr., sem vísi til þess að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignar svo nokkru varði, eigi ekki við í þessu máli þar eð eignirnar hafi verið nýjar.

Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns séu fjölmargir gluggar í íbúðunum að Norðurbakka 11– 13 gallaðir og hafi leki vegna gallanna valdið tjóni í mörgum íbúðum. Auk þess hafi ísetningu glugganna verið áfátt og rangt verið gengið frá í kringum þá þegar húsið var byggt. Því sé ljóst að gallarnir séu byggingargalli sem hafi, í öllum tilfellum, verið fyrir hendi þegar íbúðir í húsinu voru afhentar kaupendum. Sam-kvæmt 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 skuli við mat á því hvort fasteign teljist gölluð miða við þann tíma þegar fasteignin flyst yfir í áhættu kaupanda. Í 2. mgr. sömu greinar segi þó að seljandi beri ábyrgð á galla, sem komi fram síðar, séu orsakir gallans van-efndir af hans hálfu. Dómkvaddur matsmaður vísi til þess að byggingargallarnir hafi frá upphafi verið á fasteignunum að Norðurbakka 11– 13 þótt þeir hafi ekki komið í ljós strax.

Matsgerðin staðfesti að fasteignirnar að Norðurbakka 11– 13 hafi hvorki þá sér-stöku né almennu eiginleika sem fasteignir af þeirri gerð og á þeim aldri eiga að hafa.

Fasteignirnar haldi hvorki vatni né vindum. Það hafi haft mikil áhrif á sameignina að Norðurbakka 11– 13, sem og afleidd áhrif á séreign kaupenda í húsinu. Háttsemi seljanda þurfi ekki að vera saknæm svo fasteign teljist gölluð í skilningi þessa ákvæðis.

Samkvæmt a-lið 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup teljist fasteign gölluð henti hún ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega hafðar. Þessi lýsing eigi við um eignir kaupenda. Eignirnar séu íbúðarhúsnæði og það sé lág-markskrafa að þær haldi vatni og vindum. Því sé ætlast til þess að ekki leki með fram gluggum, að einangrun fasteignanna sé ekki blaut og að parket og veggir liggi ekki undir skemmdum. Fasteignirnar að Norðurbakka 11– 13 henti þannig ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega hafða rog því séu þær gallaðar í skilningi 19. gr. lag-anna.

Stefnendur vísa einnig til þess að það hafi verið neytendakaup þegar stefndi seldi fasteignirnar. Samkvæmt 6. gr. laga nr. 40/2002 sé með neytendakaupum átt við kaup á fasteign af seljanda, þegar salan sé liður í atvinnustarfsemi hans, og eignirnar séu aðal-lega ætlaðar til persónulegra afnota fyrir kaupendur, fjölskyldu þeirra, heimilisfólk og þá sem þeir umgangist. Í 2. mgr. 19. gr. laganna sé jafnframt hnykkt á þeim sjónarmiðum að í neytendakaupum þurfi ástand fasteignar að vera í samræmi við lög og stjórnvalds-reglur. Matsgerð dómkvadds matsmanns sýni að ástand fasteigna í húsinu að Norður-bakka 11– 13 hafi ekki uppfyllt þessi skilyrði. Þær hafi verið nýjar þegar stefndi seldi þær og því sé ljóst að kaupendur hafi mátt gera ríkar kröfur um að eignirnar uppfylltu þær kröfur sem gera megi til sambærilegra eigna. Af þessum sökum séu þær gallaðar í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga.

Enginn þeirra sem keypti fasteign í Norðurbakka 11– 13 af stefnda kannist við að hafa verið upplýstur fyrir kaup á eigninni um að gallar væru í gluggaverki fasteignanna. Stefnendur haldi því þar af leiðandi fram að þeir hafi ekki vitað af þeim göllum. Vilji stefndi halda því fram að hann hafi upplýst kaupendur um galla á eignunum hvíli sönn-unarbyrðin fyrir því á honum. Hann geti fært sönnur á það að hann hafi gætt upplýsinga-skyldu sinnar hvernig svo sem málsókn sé háttað, þ. e. hvort sem húsfélagið er stefnandi eins og í þessu tilviki eða hver og einn eigandi. Fasteignirnar hafi verið nýjar þegar þær voru keyptar og því hafi kaupendur átt að geta treyst því að þær væru ekki gallaðar.

Allir kaupsamningar stefnda við stefnendur og aðra íbúðareigendur í Norður-bakka 11– 13 hafi verið lagðir fram. Í þeim sé hvergi vikið að galla í sameign og því ljóst að stefndi hafi ekki getið þess þar að eignirnar væru gallaðar. Telji stefndi sig hafa upplýst um gallana í einhverjum tilvikum sé honum í lófa lagið að sýna fram á það.

Stefndi vanrækti upplýsingaskyldu sína

Stefnendur byggja einnig á því að fasteignirnar hafi verið gallaðar í skilningi 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup. Samkvæmt fyrra ákvæðinu teljist fasteign gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita umog kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljandi eigi að upplýsa um hvaðeina sem hann veit eða má vita um.

Kaupendur hafi viljað kaupa nýja fasteign. Þegar ný fasteign sé keypt sé eðlilegt og lagt til grundvallar að hið selda sé byggt og frá því gengið eins og almennt megi gera ráð fyrir um nýbyggðar eignir, og að þær séu gallalausar. Upplýsingar um framangreinda galla hefðu því haft áhrif á ákvörðun þeirra um kaup. Stefndi hafi selt fasteignirnar í atvinnuskyni og hefði því mátt vita það hefði helstu lögum og fyrirmælum ekki verið fylgt við byggingu eignanna. Ástand fasteignanna að Norðurbakka 11– 13 sé ekki í sam-ræmi við þær kröfur sem gera megi til nýbygginga.

Þótt stefndi hafi eignast fasteignirnar við fullnustugerð komi það ekki í veg fyrir að á honum hvíli upplýsingaskylda skv. 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup. Honum hafi borið að afla sér upplýsinga þegar hann eignaðist fasteignirnar, þar með talið um byggingaraðferðir o. fl., og koma þeim upplýsingum áleiðis til stefnenda. Stefnendur ítreka jafnframt að kaup þeirra hafi verið neytendakaup í skilningi 2. mgr. 19. gr., sbr. 6. gr., laga um fasteignakaup.

Í fasteignakaupum sé seljanda hvort tveggja skylt að veita upplýsingar um fast-e ign og að ábyrgjast að þær upplýsingar sem hann veitir séu réttar. Hvorki hafi verið veittar upplýsingar um galla á eignunum né að ekki hefði verið farið eftir lögum og fyrirmælum við byggingu þeirra. Eignirnar séu því gallaðar í skilningi 26. og 27. gr. laganna.

Með vísan til þessara málsástæðna krefjast stefnendur afsláttar skv. 41. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og/eða skaðabóta skv. 1. og 2. mgr. 43. gr. sömu laga.

Tjón stefnenda

Stefnendur vísa til þess að samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns séu fast-eignirnar að Norðurbakka 11– 13 haldnar verulegum göllum, eins og komi fram í lýsingu málavaxta. Hann hafi metið kostnað við úrbætur á framangreindum annmörkum á hús-inu. Í niðurstöðu sinni telji matsmaður að kostnaður vegna þeirra og þar með tjón stefn-enda sé svofellt:

Verkþáttur Efni, tæki Vinna Fjöldi Samtals efni Samtals vinna Samtals VSK af vinnu 60% af VSK af vinnu Sameign/Afleitt

Málun við- gerða inni pr. íbúð:

500 18.600 58 29.000 1.078.800 1.107.800 208.748 125.249 Afleitt

Málun

gluggakarms

þar sem lak:

Hreinsun og

yfirmálun stór

gluggi:

1.145 8.515 61 69.845 519.420 589.265 100.508 60.305 Afleitt

Hreinsun og

yfirmálun

millistór

gluggi:

590 4.390 17 10.030 74.623 84.653 14.440 8.664 Afleitt

Endurbætur

við stóra

glugga, G1 eða G2 pr. glugga:

19.610 107.136 26 509.860 2.785.536 3.295.396 539.001 323.401 Sameign

Endurbætur

við stóra

glugga, G3 eða G4 pr. glugga:

13.470 68.448 9 121.230 616.032 737.262 119.202 71.521 Sameign

Endurbætur

við stóra

glugga, G7-

G11 pr. glugga:

31.185 151.776 70 2.182.950 10.624.320 12.807.270 2.055.806 1.233.484 Sameign

Endurbætur

við miðstærð

glugga, G13 pr. glugga:

13.085 76.260 127 1.661.795 9.685.020 11.346.815 1.874.051 1.124.431 Sameign

Opnanleg fög:

Stilla

s kæralamir og

hreinsa/smyrja

læsingu:

50 5.952 233 11.650 1.386.816 1.398.466 268.349 161.009 Afleitt

Gluggakrækjur

á stóru fögin (2 stk á fag):

1.100 5.952 126 138.600 749.952 888.552 145.116 87.069 Afleitt

Þétta með

svalahurð:

5.000 29.760 0 0 0 Afleitt

Kítta í

sprungu við

karm og mála

(inni):

Nýr gólflisti:

1.000 3.720 0 Afleitt Endurnýja

E30 gler:

0

Stór rúða

(60 x 260):

22.320 87.500 2 44.640 175.000 219.640 33.863 20.318 Sameign

Lítil rúða:

14.880 38.000 3 44.640 114.000 158.640 22.059 13.235 Sameign Gera við fúinn karm:

20.000 186.000 1 186.000 20.000 206.000 3.870 2.322 Afleitt Hönnun og verklýsingar:

465.000 1 465.000 465.000 Sameign

Eftirlit:

558.000 1 558.000 558.000 Sameign Yfirumsjón

og aðstaða:

223.200 500.000 1 723.200 0 723.200 Sameign

Bómulyftari á

staðnum allan

tímann:

4.800.000 1 4.800.000 0 4.800.000 Sameign

Samtals

11.578.760 27.831.519 39.410.279 5.385.399 3.231.239

Nánari kostnaðargreining fyrir hverja íbúð sé í matsgerð dómkvadds matsmanns. Samkvæmt kostnaðaráætlun hans nemi heildarkostnaður við viðgerðir á fasteignunum 39.410.279 kr. og þar af virðisaukaskattur af vinnu á staðnum 5.385.399 kr. Stefn endurvekja athygli á því að í heildartölu í matsgerð hafi dómkvöddum matsmanni láðst að taka með í reikninginn svokallaðan færslutíma, sem þó sé skráður í forsendum útreikn-ings. Heildarkostnaður vegna færslutíma nemi 1.171.800 kr. og hafi stefnendur því bætt þeirri tölu við heildartölu matsins. Dómkvöddum matsmanni hafi jafnframt láðst aðtaka kostnað vegna eftirlits með í heildartölu þótt kostnaðarins sé getið við hverja íbúð fyrir sig. Heildarkostnaður vegna eftirlits nemi 558.000 kr. og hafi stefnendur bætt þeirri tölu við heildartölu.

Samkvæmt kostnaðaráætlun dómkvadds matsmanns nemi heildarkostnaður við lagfæringar því 39.410.279 kr. Frá heildarkostnaðinum dragist 16.299.746 kr. vegna þeirrar sáttar sem gerð var við Arion banka hf., Fagtak ehf., Íslandsbanka hf., G-kk-þf A-kk-þf og Tryggingamiðstöðina hf. ogáður hefur verið gerð ítarleg grein fyrir.

Taflan hér að framan sýni jafnframt þá liði sem stefnendur telja vera tjón á sam-eign og hvaða liði þeir telja vera tjón á séreign. Vatn hafi lekið inn í íbúðir fasteignanna í gegnum sameign og hafi það meðal annars valdið skemmdum á gólfum, tjóni á parketi og leitt til þess að mála þurfi að nýju.

Kröfugerð

Eins og áður greini krefjist stefnandi, húsfélagið að Norðurbakka 11– 13, bóta vegna tjóns á sameign hússins. Einstaka íbúðareigendur krefjist bóta vegna tjóns á sér-eign sinni. Þar eð seljendur átta íbúða í húsunum hafi þegar fengið greiddar bætur sé í þessu máli ekki krafist bóta vegna þess sem þegar er greitt. Hvorki fyrir séreignartjón þeirra íbúða né hlut þeirra í sameign.

Heildarkrafa allra stefnenda, 22.559.918 kr., sé fundin út þannig:

Sameignartjón:

Samkvæmt kostnaðargreiningu dómkvadds matsmanns nemi heildarkostnaður við lagfæringar 39.410.279 kr. Frá því dragist séreignartjón, bæði það séreignartjón sem stefnendur krefjast sérstaklega svo og séreignartjón þeirra sem standa ekki að þessari málsókn. Séreignartjón stefnenda nemi samtals 3.750.517 kr. Tjón á séreignum sem matsmaður hafi metið en eigendur vilji ekki krefjast nemi 550.615 kr. Samanlagt sam-eignartjón nemi því 35.109.147 kr. Frá þeirri tölu dragist 16.299.746 kr. vegna þeirrar sáttar sem gerð var við Arion banka hf., Fagtak ehf., Íslandsbanka hf., G-kk-þf A-kk-þf og Tryggingamiðstöðina hf. ogá ður hefur verið gerð ítarleg grein fyrir. Sameignar-tjón nemi því samanlagt 18.809.401 kr.

Til nánari útskýringar stilla stefnendur fjárhæðunum svona upp:

Samtals tjón skv. matsgerð (39.410.279)

Tjón á séreign samtals skv. matsgerð (4.301.132)

Tjón á séreign sem sótt er í máli þessu + 3.750.517

Tjón á sameign + 35.109.147

Greiðslur inn á tjón - 16.299.746

Samtals dómkröfur 22.559.918

Séreignartjón:

Eigendur íbúðar 11 A 101, G-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], og G-kk-nf A-kk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 30.010 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 38.200 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif, og 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 101.633 kr.

Eigendur íbúðar 11 A 102, J-kk-nf R-kk-nf, kt. [...], og I-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 30.010 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 9.660 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 72.874 kr.

Eigandi íbúðar 11 A 103, Spam ehf., kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 57.300 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við gera við rakaskemmdir inni og þrif og 14.640 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 104.050 kr.

Eigandi íbúðar 11 A 202, L-kvk-nf A. A-kvk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 30.010 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 38.200 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 19.319 kr. vegna kostnaðar við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 101.633 kr.

Eigendur íbúðar 11 A 203, R-kvk-nf A-kvk-nf, kt. [...] og J-kk-nf O-kk-nf S-kk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 38.200 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif, 14.640 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak og 52.880 kr. við efni og vinnu við að endurnýja gler. Samtals 137.829 kr.

Eigendur íbúðar 11 A 301, A-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], og H-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 30.010 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 14.640 kr. vegna kostnaðar við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 192.353 kr.

Eigandi íbúðar 11 A 303, Á-kk-nf S-kk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 14.640 kr. vegna kostnaðar við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 46.750 kr.

Eigendur íbúðar 11 A 401, J-kk-nf B-kk-nf, kt. [...], og Á-kvk-nf Á-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 30.010 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 24.320 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rifu og/eða nýjan gólflista, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif, 206.000 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við límtrésramma og 9.660 kr. vegna kostnaðar við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 303.194. kr. J-kk-nf og Á-kvk-nf keyptu fasteignina af T-x-x S-x-x og R-x-x S-x-x- Sigrist sem ekki voru upplýst um galla við kaup af stefnda. J-kk-nf og Á-kvk-nf ganga inn í kröfu þeirra.

Eigandi íbúðar 11 A 403, H-kk-nf E-kk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 14.640 kr. vegna kostnaðar við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 46.750 kr.

Eigendur íbúðar 11 A 501, A-kvk-nf P-kvk-nf, kt. [...], og Ó-kk-nf I-kk-nf T-kk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækju rá fög, 30.010 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 19.319 kr. vegna kostnaðar við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 82.533 kr.

Eigandi íbúðar 11 A 502, Ó-kk-nf T-kk-ef, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 30.010 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 38.200 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 19.319 kr. vegna kostnaðar við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 1 01.633 kr.

Eigandi íbúðar 11 B 104, G-kk-nf R-kk-nf, kt. [...], krefst 7.052 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 25.058 kr.

Eigendur íbúðar 11 B 105, G-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], og Á-kvk-nf Á-kvk-nf, kt. [...], krefjast 7.052 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 25.058 kr. G-kk-nf og Á-kvk-nf keyptu fasteignina af G-kk-þgf J-kk-þgf og K-kvk-þgf K-kvk-þgf J-kvk-þgf. Þau voru ekki upplýst um galla á eigninni og ganga G-kk-nf og Á-kvk-nf inn í þá kröfu með lögbundnu framsali kröfu, sbr. 45. gr. laga um fasteignakaup.

Eigandi íbúðar 11 B 205, M-kvk-nf R-kvk-nf, kt. [...], krefst 7.052 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif. Samtals 44.158 kr.

Eigendur íbúðar 11 C 106, G-kk-nf M-kk-nf G-kk-nf, kt.[...], og G-kvk-nf O. J-kvk-nf, kt. [...], krefjast 7.052 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 38.200 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 14.640 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 77.898 kr.

Eigandi íbúðar 11 C 107, A-x-x S-x-x H-x-x, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 24.008 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 38.112 kr.

Eigandi íbúðar 11 C 108, S-kk-nf Á-kk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 24.008 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 38.112 kr.

Eigendur íbúðar 11 C206, S-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], og F-kk-nf Ó-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], krefjast 7.052 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 14.640 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 39.698 kr.

Eigandi íbúðar 11 C 207, A-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 24.008 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 19.319 kr. vegna efnis og vinnu við að mála gluggakarm þarsem lak. Samtals 57.431 kr. A-kk-nf Þ-kk-nf keypti fasteignina af M-kvk-þgf D-kvk-þgf S-kvk-þgf. Hún var ekki upplýst um galla á eigninni og gengur A-kk-nf Þ-kk-nf inn í hennar kröfu á hendur stefnda. Þegar hann keypti eignina var ekki kominn fram leki í hans íbúð h eldurkom hann fram síðar. Hann vissi því ekki af leka í sinni eign þegar hann keypti hana af M-kvk-þgf.

Eigendur íbúðar 11 C 208, O-kvk-nf B-kvk-nf, kt. [...], og A-x-x B-x-x, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 24.008 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 57.431 kr.

Eigendur íbúðar 11 C 306, Á-kk-nf S-kk-nf, kt. [...], og A-kvk-nf M-kvk-nf Þ-kvk-ef, kt. [...], krefjast 7.052 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 14.640 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 39.698 kr.

Eigendur íbúðar 11 C 407, G-kvk-nf S. G-kvk-nf, kt. [...], og E-kk-nf Y-kk-nf I-kk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 24.008 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 57.431 kr.

Eigendur íbúðar 11 C 408, R-kk-nf Á-kk-nf K-kk-nf, kt. [...], og S-kvk-nf Þ-kvk-nf H-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 24.008 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 38.200 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 95.631 kr.

Eigendur íbúðar 13 A 101, J-kk-nf G-kk-nf J-kk-nf, kt. [...], og J-kvk-nf E-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr.

Eigendur íbúðar 13 A 103, H-kk-nf M-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], og H-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 9.660 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 41.770 kr.

Eigandi íbúðar 13 A 202, V-kk-nf Ó-kk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr.

Eigandi íbúðar 13 A 203, R-kvk-nf H-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 9.660 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 60.870 kr.

Eigendur íbúðar 13 A 301, H-kvk-nf Í-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], og G-kk-nf H-kk-nf E-kk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr. Þau keyptu fasteignina af Á-kk-þgf G-kk-þgf Á-kk-þgf sem ekki var upplýstur um galla við kaup eignarinnar af stefnda og ganga þau inn í kröfu hans.

Eigendur íbúðar 13 A 302, S-kvk-nf H-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], og G-kk-nf V. S-kk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr.

Eigendur íbúðar 13 A 303, B-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], og E-kvk-nf K-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 9.660 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 60.870 kr.

Eigendur íbúðar 13 A 401, J-kk-nf K-kk-nf, kt. [...], og J-kvk-nf M-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr.

Eigandi íbúðar 13 A 403, S-kvk-nf S-kvk-nf, kt.[...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 9.660 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 60.870 kr.

Eigandi íbúðar 13 B 105, K-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostn-aðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 12.054 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 38.200 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við raka-skemmdir inni og þrif og 4.980 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála glugga-karm þar sem lak. Samtals 75.290 kr. K-kvk-nf keypti fasteignina af G-kvk-þgf G-kvk-þgf sem keypti af stefnda. Þar sem G-kvk-nf var ekki upplýst um gallann þá gengur K-kvk-nf inn í kröfu hennar (cessio legis).

Eigandi íbúðar 13 B 204, K-kk-nf I. E-kk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 9.959 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 61.169 kr.

Eigandi íbúðar 13 B 205, M-kvk-nf Þ-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr.

Eigendur íbúðar 13 B 305, Ó-kk-nf Ó. S-kk-nf, kt. [...], og S-kvk-nf J-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr.

Eigandi íbúðar 13 B 405, G-kvk-nf E-kvk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 106, G-kk-nf F-kk-nf, kt. [...], og K-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög og 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif. Samtals 51.210 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 107, S-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], og dánarbú L-kvk-ef V-kvk-ef, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 95.500 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif, 34.258 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak og 109.820 kr. við efni og vinnu viðað endurnýja gler. Samtals 271.688 kr.

Eigandi íbúðar 13 C 108, S-kvk-nf B-kvk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 70.529 kr.

Eigandi íbúðar 13 C 206, G-kk-nf T-kk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 9.660 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 60.870 kr. G-kk-nf keypti fasteignina af R-kk-þgf S-kk-þgf og Á-kvk-þgf H-kvk-þgf. Þau voru ekki upplýst um galla á glugga verkinu þegar þau keyptu af stefnda. Þar sem G-kk-nf gengur inn í kröfu þeirra á hendur stefnda(cessio legis) getur stefndi ekki borið því við að G-kk-nf hafi vitað um gallann þegar hann keypti.

Eigendur íbúðar 13 C 207, T-kk-nf K-x-x, kt. [...], og H-kvk-nf S-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 29.278 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 80.488 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 208, V-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], og G-kk-nf A-x-x, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við aðstilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 70.529 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 306, B-kk-nf B-kk-nf, kt. [...], og I-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 307, S-kk-nf Þ-kk-nf, kt. [...], og S-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 38.200 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 24.299 kr. vegna kostn-aðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 94.609 kr.

Eigandi íbúðar 13 C 308, J-kk-nf G. B-kk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 70.529 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 406, H-kvk-nf S-kvk-nf, kt. [...], og P-x-x E-x-x R-x-x P-x-x, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 9.660 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 60.870 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 407, G-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. [...], og E-kk-nf K-kk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 38.200 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 89.629 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 408, H-kvk-nf B-kvk-nf, kt. [...], og V-kk-nf H-kk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 70.529 kr.

Eigandi íbúðar 13 C 501, L-kvk-nf K-kvk-nf, kt. [...], krefst 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög og 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög. Samtals 32.110 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 502, S-kk-nf G-kk-nf, kt. [...], og E-kvk-nf M-kvk-nf E-kvk-nf, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 19.100 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif, 19.319 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak og 52.880 kr. vegna kostnaðar við endurnýjun glers. Samtals 123.409 kr.

Eigendur íbúðar 13 C 503, R-kk-nf M-kk-nf P-kk-nf, kt. [...], og A-x-x L-x-x K-x-x, kt. [...], krefjast 14.104 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við krækjur á fög, 18.006 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að stilla fög, 95.500 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að gera við rakaskemmdir inni og þrif og 9.660 kr. vegna kostnaðar við efni og vinnu við að mála gluggakarm þar sem lak. Samtals 137.270 kr.

Tilkynningar og reglur um fyrningu

Stefnendur mótmæla þeirri málsástæðu stefnda að krafa stefnenda sé fyrnd. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 glati kaupandi rétti til þess að bera fyrir sig vanefnd tilkynni hann seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.

Leki hafi fyrst komið fram vorið og sumarið 2012 og þá hafi strax verið haft samband við stefnda eins og rakið sé í lýsingu málavaxta. Stefndi hafi sjálfur látið reyna viðgerðir í kjölfarið eða veturinn 2012– 2013. Stefndi geti því ekki borið því við að hann hafi ekki vitað af göllum á gluggaverki og leka sem kom fljótlega fram eftir afhendingu eignanna. Viðgerðirnar hafi hins vegar ekki dugað til og þá hafi íbúðareigendur ítrekað hringt og sent stefnda kvartanir eins og rakið hafi verið. Aftur hafi verið haft samband við stefnda 15. október 2014 og margsinnis eftir það og leitað viðbragða hans vegna úttektar V-kk-ef E-kk-ef og S-kk-ef J-kk-ef.

Stefnendur hafi tilkynnt seljanda um leið og þeir urðu varir við vanefndina, eða árið 2012. Stefnendum hafi þó ekki orðið ljóst umfang gallanna fyrr en þeir lásu skýrslu Víkings 26. maí 2014 en líklegast til hafi þeir ekki áttað sig á umfangi gallanna fyrr en þeir fengu matsgerð dómkvadds matmanns 16. desember 2016. Krafa stefnenda sé því síður en svo fallin niður vegna tómlætis stefnenda. Stefndi hafi vitað af göllum á glugga-verki frá árinu 2012 og sjálfur reynt að gera við gallana. Það sé því ekki trúverðugt haldi hann því fram að honum hafi ekki verið tilkynnt um galla á gluggaverki.

Samkvæmt 4. mgr. 48. gr. fyrnist kröfur samkvæmt lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 eftir reglum laga um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Í 3. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007 segi að almennur fyrningafrestur kröfuréttinda sé fjögur ár. Einkamálið sem var höfðað með stefnu birtri 14. mars 2016 hafi rofið fyrningu krafnanna og því séu þær ekki fallnar niður vegna fyrningar.

Aðrar málsástæður og lagarök

Stefnendur byggja málatilbúnað sinn á grundvallarreglum laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sérstaklega 18., 19., 20., 26., 27., 41., 43. og 59. gr., og almennum reglum fasteignakauparéttar. Val á varnarþingi styðst við 34. gr. og 35. gr., sbr. 1. mgr. 42. gr., laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Málskostnaðarkrafa stefnenda byggi st á 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála. Kröfu um vexti styðja stefnendur við 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Upphafstíma vaxta miða stefnendur við dagsetningu kaupsamnings í hverju tilviki fyrir sig en við fyrsta kaup samning í tilviki stefnanda húsfélagsins. Kröfu um dráttarvexti styðja stefnendur við 1. mgr. 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. sömu laga. Upphafstíma dráttarvaxta miða stefnendur við 10. febrúar 2017 en þá var liðinn mánuður frá því að kröfubréf ásamt matsgerð var sent stefnda.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi mótmælir öllum kröfum, málsástæðum og lagarökum stefnenda og telur þá ekki geta byggt rétt á neinni þeirra gagnvart félaginu. Stefndi mótmælir því að stefn-endur eigi rétt til afsláttar, með vísan til 41. gr. laga nr. 40/2002 og/eða skaðabóta skv. 1. og 2. mgr. 43. gr. sömu laga.

Sýkna á grundvelli 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991

Stefndi bendir á að húsfélagið að Norðurbakka 11– 13 krefjist fjár úr hendi stefnda án þess að nokkurntíma hafi stofnast kröfuréttarsamband eða annað réttarsam-band milli Hamla 1 ehf. eða stefnda annarsvegar og þessa stefnanda hinsvegar. Kröfur hafi ekki heldur verið framseldar húsfélaginu. Stefndi telji húsfélagið ekki geta byggt rétt á hendur stefnda á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup enda vísi öll ákvæði laganna til og fjalli um rétt kaupenda fasteigna en það sé húsfélagið ekki. Stefndi mótmælir því að húsfélagið geti við svo búið fengið dæmda fjárkröfu á hendur stefnda. Þótt húsfélag geti verið aðili að dómsmáli, sbr. 3. mgr. 71. gr. laga um fjöleignahús nr. 26/1994, geti það ekki átt sjálfstæða kröfu á hendur stefnda sem sé reist á lögum nr. 40/2002 um fast-eignakaup, enda hafi hvorki Hömlur 1 ehf. né stefndi nokkru sinni samið við húsfélagið eða verið í kröfuréttarsambandi við það. Því sé óhjákvæmilegt að sýkna stefnda af dóm-kröfum húsfélagsins, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Þótt hluti meintra galla hafi verið á sameign hússins breyti það engu um heimild húsfélagsins til aðildar að málinu. Það varði kaup einstaklinga á tugum íbúða í húsinu að Norðurbakka 11– 13 þar sem rýna þurfi í kaup hvers og eins á íbúð sinni og þeirri sameign sem hverri íbúð fylgir, meðal annars varðandi það hvort skoðunarskyldu kaupenda hafi verið fullnægt, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 og hvort tilkynningarskyldu 48. gr. laganna hafi verið fullnægt, sem og önnur einstaklingsbundin atriði og atvik sem máli geta skipt varðandi hver einstök íbúð-a r kaup.

Hvorki galli í skilningi 18. né 19. gr. laga nr. 40/2002

Stefndi byggir á því að meintir ágallar á eignunum séu minni háttar. Hann telur fasteignirnar ekki gallaðar þar eð meintir ágallar rýri ekki verðmæti þeirra svo nokkru varði í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi leggur áherslu á að félagið hafi að öllu leyti virt þá skyldu að upplýsa viðsemjendur sína, kaupendur íbúðanna, en Hömlur 1 ehf. hafi eignast íbúðirnar vegna fullnustuaðgerða Landsbankans hf. og hafi því haft mjög takmarkaða þekkingu á eiginleikum þeirra eða sameignarinnar.

Stefndi mótmælir þeirri málsástæðu stefnenda að það hafi verið neytendakaup í skilningi 6. gr. laga nr. 48/2003 þegar þeir keyptu íbúðirnar af Hömlum 1 ehf. Sala íbúð-anna hafi ekki verið liður í atvinnustarfsemi Hamla 1 ehf. því félagið hafi ekki byggt íbúðir í þeim tilgangi að selja þær.

Stefndi mótmælir enn fremur þeirri málsástæðu stefnenda að fasteignirnar í hús-inu að Norðurbakka 11– 13 séu gallaðar í skilningi 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteigna-kaup. Samkvæmt a-lið 1. mgr. 19. gr. teljist fasteign gölluð henti hún ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega hafðar. Þessi lýsing eigi hins vegar ekki við um þær eignir sem stefndi seldi.

Skoðunarskylda kaupenda

Stefndi byggir á því að kaupendur eignanna geti ekki borið fyrir sig galla á íbúðum sínum eða sameign með vísan til 29. gr. laga um fasteignakaup. Stefnda sé ekki ljóst að hve miklu leyti hver og einn kaupandi hafi skoðað eða rannsakað á annan hátt hið keypta í hverju tilviki vegna vanreifunar stefnenda á málinu. Stefndi verði því til öryggis að byggja á því að það beri að sýkna hann, hvort heldur sem er á grundvelli 1. eða 2. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup, þótt honum sé ekki kunnugt hvernig atvikum hafi verið háttað í hverju einstöku tilviki áður en Hömlur 1 ehf. seldu íbúðirnar. Stefndi ítrekar að í kaupsamningum um eignirnar hafi iðulega verið áréttað að það væri sérstak-lega mikilvægt að kaupendur gættu varkárni vegna þess að seljandinn þekkti ekki til eignanna. Dæmigert orðalag í kaupsamningi hafi verið: „Því leggur seljandi ríka áherslu á það við kaupanda að hann gæti sérstakrar árvekni við skoðun og úttekt á eigninni og veitir seljandi eða fasteignasali kaupanda allan nauðsynlegan aðgang til þess.“

Tilkynningarskylda ekki uppfyllt, fyrning og tómlæti Stefndi byggir jafnframt á því að stefnendur hafi glatað rétti á hendur honum þar eð þeir hafi ekki haldið rétti sínum til haga í samræmi við lög og meginreglur.

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup glati kaupandi rétti til þess að bera fyrir sig vanefnd tilkynni hann seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Stefnendur víki ekki að því hvenær einstakir kaupendur urðu varir við hina meintu galla á íbúðum sínum. Ekki liggi heldur fyrir neinar upplýsingar um það hvenær hver og einn kaupandi tilkynnti stefnda um þá galla sem hann taldi vera á íbúðsinni. Stefndi leggur áherslu á að tölvupóstsendingar lögmanns húsfélagsins í október 2014 eða önnur framlögð tölvupóstsamskipti teljist ekki vera fullnægjandi tilkynningar í skilningi framangreinds ákvæðis.

Bréf nýs lögmanns stefnenda hafi verið sent stefnda 16. febrúar 2015. Álykta megi af dómum Hæstaréttar að kaupandi geti ekki dregið það umfram fáeina mánuði að senda tilkynningar skv. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi byggir á því að einstakir kaupendur og stefnendur hafi sýnt af sér verulegt tómlæti við að tilkynna hina ætluðu galla. Fyrir utan tölvupóstssendingar nokkurra eigenda virðist kaupendur ekki hafa átt samskipti við Hömlur 1 ehf. fyrr en með bréfi fyrri lögmanns stefnenda í lok október 2014 eða tveimur árum eftir að hinir ætluðu gallar komu upp. Í þeim tölvupóstum sé þess, hvað sem öðru líði, hvergi getið hver sé kaupandinn, eins og sé áskilið í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Sú tilkynning geti því ekki talist fullnægjandi í ljósi ákvæðisins. Stefndi telur því einsýnt að dómkröfur kaupenda og þar með stefnenda séu fallnar niður með vísan til 1., sbr. 2. mgr., 48. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi ítrekar að þeir stefnendur sem gætu mögulega reist kröfur sínar á hendur stefnda á grundvelli 45. gr. laga nr. 40/2002 hafi ekki lagt fram nein gögn sem sýni að þeir hafi tilkynnt fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila um ætlaðar kröfur sínar innan þess frests sem gildi í réttarsambandi seljanda og fyrri samningsaðila. Því sé aug-ljóst að allir eigendur, bæði fyrri og síðari, hafi glatað ætluðum rétti sínum á hendur stefnda. Þar eð stefnendur hafi hvorki fært rök fyrir því að þeir hafi fullnægt tilkynning-arskyldu sinni né lagt fram gögn því til stuðnings sé óhjákvæmilegt að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Þessu til viðbótar telji stefndi að allar meintar kröfur stefnenda séu fyrndar eða fallnar niður fyrir tómlæti. Í 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 segi að kröfur sem byggist á lögunum fyrnist eftir reglum um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Samkvæmt 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda sé almennur fyrningarfrestur kröfu-réttinda fjögur ár. Málatilbúnaður stefnenda sé í raun þess eðlis að stefnda sé ómögulegt að átta sig á því hver sé upphafstími fyrningar hverrar kröfu stefnenda fyrir sig. Það sé meginregla að fyrning hefjist, þegar kröfuhafi hafi fyrst getað átt rétt til efnda. Mat á galla miðist við það tímamark, þegar áhætta af fasteigninni flytjist frá seljanda til kaup-anda, sem sé í flestum tilvikum við afhendingu. Jafnvel þótt galli komi fram eftir afhend-ingu eigi engu að síður að miða upphaf fyrningarfrests við afhendingu. Stefnendur lýsi því, án þess að nákvæmur tími sé tilgreindur, að á árinu 2012 hafi komið fram leki og hafi stefnda verið tilkynnt um það. Í lok sama árs hafi komið fram leki með gluggum í sex íbúðum á suðurgafli hússins. Ítrekað hafi verið haft samband við stefnda vegna lek-ans, margoft hafi verið hringt og tölvupóstar sendir.

Þessi tímasetning stefnenda sé ekki, frekar en annað í málatilbúnaði þeirra, nákvæm enda séu fram lagðir tölvupóstar frá seinni hluta árs 2013 og árinu 2014. Hvað sem því líði sé óhjákvæmilegt fyrir stefnda að bera því við að allar kröfur stefnenda séu fyrndar og af þeim sökum beri að sýkna stefnda af öllum kröfum. Stefndi bendir á að stefnendur fullyrði að ætlaður galli, og þar með ætlað tjón, hafi verið fyrir hendi þegar fasteignirnar voru afhentar kaupendum án þess að frá því sé greint hvenær einstaka reignir voru afhentar. Þótt stefndi mótmæli því sérstaklega að umræddar fasteignir hafi verið gallaðar við afhendingu bindi þessi staðhæfing stefnendur við mat á upphafstíma fyrningar að því leyti að ætlað tjón þeirra hafi verið komið fram strax við afhendingu. Af þeim sökum sé óhjákvæmilegt að leggja til grundvallar að stefnendur haldi því fram að upphafstímamark fyrningar skv. 2. gr. laga nr. 150/2007 sé seinna tímamark en við afhendingu hverrar eignar fyrir sig. Fyrsta dómsmál stefnenda hafi verið höfðað 14. mars 2016. Hafi einhverjir kaupendur því fengið íbúðir sínar afhentar fyrir 14. mars 2012 sé hvað sem öðru líði einsýnt að þær kröfur hafi verið fyrndar, sbr. 3. gr. laga nr. 150/2007, þegar fyrsta dómsmálið var höfðað með birtingu stefnu 14. mars 2016.

Þar fyrir utan sé ljóst að allar kröfur vegna meints tjóns stefnenda séu fyrndar með vísan til 22. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007. Fyrsta málið teljist, eins og áður segi, höfðað 14. mars 2016. Það hafi verið fellt niður 6. desember 2017. Annað málið hafi verið höfðað með birtingu stefnu 29. janúar 2018, en því hafi verið vísað frá dómi með úrskurði 18. júní 2018. Að því dómsmáli hafi aðeins verið einn aðili til sóknar, hús-félagið að Norðurbakka 11– 13. Þeir einstaklingar sem hafi stefnt í fyrsta dómsmálinu eða eftir atvikum þeir stefnendur sem telji sig leiða rétt sinn af rétti upphaflegra eigenda einstakra íbúða hafi ekki fullnægt því skilyrði 22. gr. fyrningarlaga að höfða nýtt dóms-mál um kröfur sínar innan sex mánaða frá því að það var fellt niður 6. desember 2017 enda hafi þeir fyrst gert það með birtingu stefnunnar í þessu máli 2. október 2018. Þá hafi sex mánaða fresturinn verið löngu liðinn. Séreignartjónið sé því án vafa fyrnt. Tjón á sameigninni verði að fylgja sömu reglu um fyrningu enda verði meintur kröfuréttur húsfélagsins aðeins leiddur af meintu tjóni kaupenda íbúðanna.

Matsgerð dómkvadds matsmanns

Stefndi telur matsgerð dómkvadds matsmanns svo gallaða og að hún verði ekki lögð til grundvallar meintu fjártjóni stefnenda. Í matsgerðinni komi fram að við skoðun á matsandlaginu 15. nóvember 2016 hafi matsmaðurinn aðeins skoðað úrtak þeirra íbúða þar sem húsráðendur höfðu kvartað um leka- eða rakavandamál tengd gluggum. Skoðun hafi farið fram til þess að kanna tegund og umfang skemmda til þess að undirbúa kostnaðaráætlun, og að auki til þess að ræða við eigendur og heyra þeirra mat á ástandi. Matsmaður hafi einungis skoðað 14 íbúðir og með honum og húsráðendum hverju sinni hafi formaður húsfélagsins og maður hennar verið viðstödd skoðunina.

Sú skoðun á matsandlaginu sem þarna sé lýst sé algerlega ófullnægjandi. Ekki liggi annað fyrir en að matsmaður hafi skoðað mjög lítinn hluta sameignar hússins og aðeins lítinn hluta íbúðanna sem voru andlag matsins. Íbúðareigendum hafi verið sendur spurningalisti, eins og fram komi í matsgerðinni, en slíkur framgangsmáti sé algerlega ófullnægjandi. Stefndi mótmæli vinnubrögðum matsmanns. Matsgerð sem byggist á slíkri vinnu geti ekki verið fullgilt og nothæft sönnunargagn um meint tjón stefnenda.

Stefndi bendir á að matsgerðarinnar hafi verið aflað undir rekstri fyrra dómsmáls út af sama ágreiningi. Í þinghaldi í því máli 22. mars 2017 hafi Hömlur 1 ehf. meðal annars látið bóka að sönnunargildi matsgerðarinnar væri mótmælt. Aðferðum mats-manns hefði verið verulega ábótavant. Hann hefði einungis skoðað úrtak þeirra íbúða sem matið tæki til, og stefndi áskildi sér rétt til þess að mótmæla matsgerðinni frekar á síðari stigum.

Stefndi mótmælir einnig sem sönnunargögnum öðrum framlögðum álitum um galla enda hafi þeirra verið aflað einhliða og án aðkomu stefnda eða Hamla 1 ehf. Hvert þeirra um sig varði aðeins eina íbúð.

Stefndi bendir á að í stefnu tilgreini stefnendur að samkvæmt kostnaðargreiningu matsmanns nemi heildarkostnaður við lagfæringu samtals 39.410.279 kr. Frá þeirri fjárhæð dragist séreignartjón, bæði það séreignartjón sem stefnendur krefjist sérstaklega og jafnframt séreignartjón þeirra aðila sem ekki standa að þessari málsókn. Séreignartjón stefnenda nemi samtals 3.750.517 kr. en séreignartjón þeirra fasteignareigenda sem ekki geri kröfu í þessu máli nemi 550.615 kr. Samtals nemi sameign artjón því 35.109.147 kr. Frá þeirri tölu dragist 16.299.746 kr. vegna þeirrar sáttar sem gerð var við Arion banka hf., Fagtak ehf., Íslandsbanka hf., G-kk-þf A-kk-þf og Tryggingamiðstöðina hf. sem áður hefur verið gerð ítarleg grein fyrir. Samanlagt sameign artjón nemi því 18.809.401 kr.

Þetta samræmist ekki því sem segi í matsgerðinni, að heildarkostnaður með virð-isaukaskatti sé 37.680.449 kr. Sama tala komi fram í fylgiskjali nr. 10 með matsgerðinni. Stefndi vekur athygli á því að aðferð stefnenda við að staðreyna dómkröfuna gangi ekki upp þar eð öllum greiðslum sem hafi verið inntar afhendi vegna gallans sé ráðstafað til frádráttar meintu tjóni á sameign en ekki sé þó í matsgerðinni skilgreint eða sundurliðað hvaða tjón teljist tjón á sameign og hvaða tjón teljist tjón á séreign. Í matsgerðinni segi að af heildarkostnaði vegna vinnu og efnis fyrir bæði húsin séu 5.385.399 kr. virðisauka-skattur af vinnu á staðnum. Samkvæmt reglum Ríkisskattstjóra um virðisaukaskatt séu íbúðareigendum endurgreidd 60% af virðisaukaskatti sem þeir greiða af vinnu iðnaðar-og verkamanna á byggingarstað vegna endurbóta og viðhalds. Í kröfugerð stefnenda sé ekki gert ráð fyrir slíkri endurgreiðslu. Loks segi í matsgerðinni að af 70 íbúðum kvarti húsráðendur í 40 íbúðum um leka og/eða rakaskemmdir tengdar gluggum og svala-hurðum. Kostnaðargreining fyrir einstakar íbúðir sé hins vegar fyrir 68 íbúðir. Öllu framangreindu til viðbótar sé stefnda ómögulegt að átta sig á því með samanburði á stefnu annars vegar og matsgerðinni hins vegar hvernig stefnendur fái út fjárhæð meints tjóns síns; hvort heldur það sé tjón á séreign eða sameign.

Í stefnunni sé ekki greint frá því hvaða íbúðir séu ekki í samræmi við lög og stjórnvaldsreglur eða á hvern hátt svo hafi verið í hverju tilviki fyrir sig eða hvaða lög eða stjórnvaldsreglur um sé að ræða, heldur sé vísað til matsgerðar dómkvadds mats-manns um að svo sé ekki. Stefndi mótmæli þessu; umrædd matsgerð sé ekki sönnunar-gagn sem stefnendur geti byggt á.

Fjárhæð dómkrafna stefnenda

Eins og áður greini sé stefnda ómögulegt að átta sig á því með samanburði á stefnu annars vegar og matsgerðinni hins vegar hvernig stefnendur fái út fjárhæð meints tjóns; hvort heldur það sé fjárhæð sér eignartjóns eða sameignar tjóns. Til viðbótar því að ítreka annmarka framlagðra sönnunargagna um fjárhæðir tjóns stefnenda mótmæli stefndi fjárhæðum og útreikningum fjárhæða meints tjóns stefnenda.

Með vísan til alls framangreinds telur stefndi óhjákvæmilegt að hann verði sýkn-aður af öllum kröfum stefnenda.

Stefndi mótmælir lýsingu stefnenda á málavöxtum að því leyti sem hún kann að fara í bága við lýsingu stefnda og starfsmanna hans á málavöxtum. Stefndi mótmælir sérstaklega fjárhæð kröfu stefnenda. Hann mótmælir einnig vaxtakröfu stefnenda, einkum kröfuum dráttarvexti. Auk þess séu engar forsendur til þess að dæma stefnda til greiðslu dráttarvaxta fyrr en frá dómsuppsögu.

Til stuðnings kröfu sinni um sýknu vísar stefnandi til meginreglna kröfuréttar, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda sem og meginreglna um tómlæti. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 90/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Þetta mál höfðar húsfélagið að Norðurbakka 11– 13 til þess að sækja bætur fyrir tjón á sameign 61 íbúðareiganda vegna galla við ísetningu glugga og galla við frágang á þeim. Stefnendur eru jafnframt eigendur 52 íbúða af þessum 61 vegna tjóns sem orðið hefur á séreignum þeirra vegna annars vegar gallaðra glugga og hins vegar vegna leka sem stafar af meintum röngum frágangi glugga þegar þeir voru settir í við byggingu hússins.

Kröfu sína um skaðabætur byggja stefnendur í fyrsta lagi á því að fasteignirnar hafi, þegar þau keyptu þær, verið haldnar galla í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Dómkvaddur matsmaður lýsir gallanum þannig að frágangur á gluggum og umhverfis glugga tryggi ekki þau gæði sem sé stefnt að með kröfum byggingarreglu-gerðar og sé ekki heldur í samræmi við góðar byggingar venjur. Vatn komist á bak við veggklæðningu í óeðlilega miklum mæli. Af því leiði að einangrun, sem er utan á húsinu undir klæðningu, blotni og hafi hún, þegar matsmaður skoðaði frágang glugga, sums staðar verið rennblaut. Að mati matsmanns stangast þessi frágangur á við 118., 181. og 184. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem gilti þegar húsið var reist.

Matsmaður taldi jafnframt regnheldni og loftþéttni glugga og gluggafaga með öllu ófullnægjandi og vandamál af þeim sökum umfangsmikil. Sá frágangur stangaðist á við 184. gr. byggingarreglugerðarinnar. Enn fremur væri stífleika glugga og opnan-legra faga áfátt og festing gluggakarms gólfsíðra glugga of veikburða. Af þeim sökum hreyfðust gluggakarmar, gler svignaði óheppilega mikið og gler í rúðum skemmdist. Þetta taldi hann brjóta gegn 118. gr. reglugerðarinnar svo og 128. gr. hennar.

Þessir gallar eru allir byggingargallar. Þeir stafa meðal annars af því að ekki voru notaðir gluggar sem þola íslenskt vindálag, göt fyrir glugga í útveggjum hússins voru ekki að réttri stærð, ísetning glugganna og frágangur utan með þeim var óforsvaranlegur, auk þess sem frágangur vatnsbretta var ófullnægjandi.

Þeir gallar sem hér hefur verið lýst sýna að húsið uppfyllir ekki skilyrði ýmissa ákvæða byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem gilti þegar það var reist. Húsið stóðst því ekki þær kröfur um gæði og búnað sem leiddar verða af helstu réttarheimild um það hvernig byggingar eiga að vera úr garði gerðar.

Fokheldisvottorð var gefið út fyrir Norðurbakka 11 í lok janúar 2009 en fyrir Norðurbakka 13 í lok maí 2010. Stefndi eignaðist 62 íbúðir í húsunum í lok árs 2011, samkvæmt afsali dagsettu 9. desember 2011. Hann fór þá að undirbúa sölu þeirra. Sumar íbúðirnar höfðu þá verið leigðar út í nokkra mánuði og örfáar í alltað 18 mánuði.

Málsaðilar keyptu íbúðir sínar á tímabilinu mars 2012 til apríl 2014. Enginn sem kaupir svo nýbyggða eign má gera ráð fyrir að hún haldi hvorki vatni né vindum. Kaup-endur máttu að auki ganga út frá því að við byggingu hennar hefði fyrirmælum bygg-ingarreglugerðar verið fylgt í hvívetna, svo og viðurkenndum vinnubrögðum og venjum. Í þessu tilviki getur það ekki haft neina þýðingu hvort fasteignirnar höfðu verið leigðar út í nokkra mánuði áður en Hömlur 1 ehf. eignuðust þær og seldu að nýju. Gall-arnir varða ekki slit á neinum innviðum hússins eða notkun íbúðanna áður en þær voru seldar. Þvert á móti eru allir þættir gallanna tengdir þeim byggingarefnum sem voru notuð og þeim vinnubrögðum sem var beitt þegar húsið var byggt. Notkun þeirra sem kunna að hafa búið í sumum íbúðanna í nokkra mánuði er því ekki ástæða þessara galla heldur er hún sú að húsbyggjandinn gætti ekki nægilegrar vandvirkni við smíði hússins. Stefndi, sem eignaðist 62 íbúðir í húsinu og seldi stefnendum þær, ber ábyrgðá því tjóni gagnvart þeim, þótt vera kunni að hann hafi þá ekki vitað af gallanum, enda stenst frá-gangur glugga í eignum þeirra ekki þær kröfur sem þeir gátu með réttu gert tilkall til.

Því þarf hvorki að meta hvort ágallinn rýri verðmæti heildareignarinnar eða hverrar íbúðar um sig svo nokkru varði né heldur hvort háttsemi seljanda hafi verið sak-næm, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Að mati dómsins eru eignirnar gallaðar í skilningi 18. gr.

Framlagðir kaupsamningar sýna, og það var einnig staðfest með framburði kaup-enda, að öll kaupin voru neytendakaup í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002 nema hugsan-lega kaup einnar íbúðar, en hana keypti félag. Félag sem kaupir svo nýja eign, þótt það kunni að vera til útleigu, getur gert sömu kröfur til hennar og neytandi getur gert. Þær eru að ástand fasteignar sé í samræmi við þær kröfur, sem eru gerðar í lögum, stjórn-valdsreglum og fyrirmælum reistum á þeim, sem giltu þegar fasteignin var byggð, sbr. 2. mgr. 19. gr. Dómurinn telur því að stefndi beri ábyrgð á því að ástand allra þeirra eigna sem hann seldi og þetta mál tekur til uppfylltu skilyrði ákvæðisins.

Upplýst um gallann, 26. og 27. gr.

Stefnendur byggja á því að stefndi hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Fyrir liggur að einn íbúðareigandi óskaði dómkvaðningar matsmanns í septem-ber 2012 vegna ýmissa galla, þar á meðal vegna raka í veggjum í svefnherbergi og borð-krók svo og vegna lekra glugga á suðvesturhlið og í borðkrók. Fulltrúi stefnda sótti mats-fund 20. nóvember 2012 og matsgerð var afhent í maí 2013. Þar kom fram að ljóst væri að í miklum veðrum væri umtalsverður mismunar þrýstingur innan íbúðar annars vegar og utan hennar hins vegar. Væri þétting milli fag sog karms ekki nægileg drægist vatnið inn með faginu. Sama ætti við um leka sem kæmi fram í borðstofuglugga sem mætti rekja til þéttingar milli glugga og útveggjar.

Það var mat matsmanns að endurgera þyrfti þéttingar opnanlegra faga. Matsmað-urinn ráðlagði að klæðning á ytra byrði hússins við glugga í borðstofu yrði opnuð og þéttingar milli útveggjar og gluggakarms yrðu lagfærðar til þess að koma í veg fyrir frekari leka þar á milli. Að mati dómsins vissu starfsmenn Hamla, eftir lestur þessarar matsgerðar, hvert var eðli gallans eða þeir máttu í það minnsta átta sig á því. Þrátt fyrir hana og fjöldamargar tilkynningar íbúðareigenda um leka greindu þeir þeim íbúðareig-endum sem keyptu eftir að matsgerðin lá fyrir ekki frá því að frágangi á gluggabúnaði kynni að vera ábótavant.

Fasteign seld með skilmála, sbr. 28. gr., skoðunarskylda kaupenda, sbr. 29. gr.

Stefndi byggir hins vegar á því að þeir sem keyptu íbúðirnar af honum hafi ekki gætt skoðunarskyldu sinnar, ekki hvað síst vegna þess að hann hafi brýnt fyrir kaup-endum að skoða íbúðirnar vel.

Stefndi fól fimm fasteignasölum að selja eignirnar 62 fyrir sig. Í sumum kaup-samninganna er svohljóðandi ákvæði: „Kaupanda er kunnugt um að seljandi eignaðist fasteignina í skuldaskilum og hefur aldrei haft starfsemi eða afnot af eigninni. Seljandi þekkir ekki eignina umfram það sem kemur fram í opinberum gögnum. Því leggur selj-andi ríka áherslu á það við kaupanda að hann gæti sérstakrar árvekni við skoðun og úttekt á eigninni og veitir seljandi eða fasteignasali kaupanda allan nauðsynlegan aðgang til þess. Eignin selst í því ástandi sem hún var við skoðun á tilboðsdegi og kaupandi hefur kynnt sér gaumgæfilega og sættir sig við að öllu leyti.“

Í sumum var til viðbótar tekið fram að seljandi hvetti kaupanda til þess að fá sér óháðan matsmann til þess að skoða eignina áður en gengið yrði frá kaupsamningi. Í mörgum kaupsamninganna var hins vegar ekki ákvæði af þessu tagi.

Fyrstu kaupendur, sem keyptu beint af Hömlum, báru allir að þegar þeir skoðuðu íbúð sína fyrir kaup hefði hvorki verið bent á að það læki með fram gluggaramma og steini né milli glers og gluggakarma né glers og gluggapósts. Þetta hefði ekki komið í ljós fyrr en í fyrstu slagveðursrigningum eftir að íbúð hvers um sig var afhent. Kaup-endur gátu því ekki áttað sig á þessum byggingargalla á húsinu þegar þeir skoðuðu íbúð-ina fyrir kaupin.

Það kom fram í vitnisburði G-kk-ef F. S-kk-ef húsasmiðs, starfsmanns Hamla á þessum tíma, að hann teldi að kaupendur hefðu ekki átt að sjá gallann við venjulega skoðun á íbúðinni og jafnvel ekki við skoðun með sérfróðum manni. Dómur-inn telur því að þrátt fyrir áskorun í sumum kaupsamninganna sé ekki unnt að líta svo á að stefnendur hafi ekki gætt skoðunarskyldu sinnar.

Jafnframt telur dómurinn að það ákvæði, sem var í sumum kaupsamninganna, þar sem kaupendur voru hvattir til þess að skoða eignina sérlega vel geti ekki haft neina þýðingu í málinu því telja verður að ástand íbúðanna hafi verið mun lakara en kaupendur þeirra höfðu ástæðu til að ætla að það væri, sbr. 28. gr. laga nr. 40/2002, enda voru íbúðirnar nýbyggðar og auglýstar sem lúxusíbúðir.

Dómurinn telur því að ákvæði 1. og 2. mgr. 29. gr. laganr. 40/2002 geti ekki leitt til sýknu stefnda.

Tilkynning kaupenda skv. 48. gr. laga nr. 40/2002, tómlæti Stefndi telur stefnendur enn fremur hafa glatað rétti sínum fyrir tómlæti þar eð þeir hafi ekki uppfyllt hin ströngu skilyrði 48. gr. laga nr. 40/2002 um tilkynningu til stefnda.

Eins og rakið er í lýsingu málavaxta lak hressilega með opnanlegu fagi í stofu þegar fyrsta íbúðin, sem Hömlur 1 ehf. seldu, var afhent 22. mars 2012. Jafnframt hafði parket undir glugganum bólgnað upp. Kaupandinn sendi fasteignasölunni myndir af þessu samdægurs og bað hana að koma upplýsingunum til seljanda. Þá þegar vissi stefndi af því að einhverju væri ábótavant við gluggana eða ísetningu þeirra.

Framlögð gögn sýna að fyrstu kaupendur tilkynntu stefnda um lekana eftir því sem þeir komu fram. Sumir höfðu einnig samband við fasteignasalann sem seldi þeim.

G-kk-nf F. S-kk-nf, húsasmiður og starfsmaður Hamla, bar fyrir dómi að hann hefði mælst til þess að íbúðareigendur hefðu ekki samband við Hömlur beint vegna tjóns á séreign heldur sneru sér hver til sinnar fasteignasölu.

Það kom jafnframt afdráttarlaust fram í vitnisburði R-kk-ef Ó-kk-ef bygginga-fræðings, sem starfaði hjá Hömlum á þessum tíma, að það var ákveðið á fundi yfir-stjórnar Hamla að biðja íbúðareigendur, sem vildu kvarta undan leka með gluggum sem þeir teldu galla á sameign allra, að gera það í gegnum húsfélagið en ekki að kvarta undan slíkum göllum beint við starfsmenn Hamla.

Fram er komið að eigandi íbúðar nr. 402 í 11 A óskaði, þegar í lok september 2012, dómkvaðningar matsmanns, meðal annars vegna leka frá gluggum. Á grundvelli matsgerðarinnar gerðu stefndi og Tryggingamiðstöðin sátt við hann í lok apríl 2014.

Einnig liggur fyrir að stefndi bað vitnið A-kk-þf G-kk-þf húsasmið að fara í íbúðir fasteignareigenda sem kvartað höfðu um leka og reyna að gera við. Í ágúst eða september 2012 var hann farinn að setja þykkari þéttilista milli glers og karms til þess að koma í veg fyrir leka þar á milli og fór hann í íbúðirnar eftir því sem kvartanirnar bárust fram eftir ári 2013. Þrátt fyrir þessa viðleitni til úrbóta láku gluggarnir í rigning-arveðrum eins og skriflegar tilkynningar íbúðareigenda til starfsmanna Hamla sýna.

G-kk-nf F. S-kk-nf ritaði fasteignasölum, sem höfðu komið á framfæri við hann umkvörtunum kaupenda, 12. nóvember 2013. Í þeim pósti framsendi hann þeim póst frá vitninu A-kk-þgf þar sem hann heldur því fram að gluggarnir séu framleiddir eftir íslenskum stöðlum en veðurhæðin daginn áður hefði verið talsvert meiri í verstu hviðum en staðall um slagregnsprófun miði við. Formaður húsfélagsins, sem var í miklum sam-skiptum við G-kk-þf vegna þessara lekamála, bar að hún hefði ekkert heyrt frá honum eftir að hann sendi þennan póst.

Íbúðareigendur sendu Hömlum 1 ehf. kvörtun með bréfi 12. mars 2014 en fengu ekki svar við því bréfi. V-kk-þf E-kk-þf byggingatæknifræðingur skoðaði glugga einnar íbúðar bæði að utan- og innanverðu vorið 2014. S-kk-nf J-kk-nf byggingaverk-fræðingur skoðaði gluggafrágang í húsinu fyrir einn íbúðareiganda sumarið 2014.

Lögmaður á vegum húsfélagsins hringdi í G-kk-þf F. S-kk-þf 7. október 2014 vegna mikils og víðtæks lekavanda í húsinu. Í lok október barst honum loks svar frá lögmanni H-x-x þar sem tekið var fram að Hömlur myndu ekki vera í samstarfi við húsfélagið um fyrirhugaða vinnu vegna leka vandamála í húsinu.

Annar lögmaður á vegum húsfélagsins ritaði stefnda um miðjan febrúar 2015 og sendi með úttektarskýrslu V-kk-ef E-kk-ef sem áður er getið. Þá hafði lekans orðið vart í 39 íbúðum af 70 í húsinu. Í svari lögmanns stefnda mánuði síðar kom fram að stefndi væri ekki reiðubúinn, að svo stöddu, að viðurkenna bótaskyldu eða hafa frum-kvæði að mati á meintum göllum eða lagfæringum á þeim.

Eins og áður segir báru fulltrúar stefnda að yfirstjórn stefnda hefði ákveðið að íbúðareigendur skyldu annars vegar tilkynna tjón á séreign hver til síns fasteignasala og hins vegar ágalla á sameign til stjórnar húsfélagsins sem ætti að hafa samband við stefnda. Með vísan til þessa, svo og framburðar málsaðila fyrir dómi, og fram lagðra tilkynn inga til ýmist starfsmanns stefnda eða til fasteignasala, en ekki hvað síst vegna þess að viðgerðarmaður á vegum stefnda fór í allmargar íbúðir og skipti þar um þétti lista, þykir dóminum nægjanlega í ljós leitt að stefnda hafi margoft og ítarlega verið tilkynnt um gallana, hvort heldur þá sem voru á ísetningu glugganna (galli á sameign) eða þá sem voru á gluggunum sjálfum og um afleitt tjón inni í íbúðunum (séreignartjón).

Eðli gallanna var honum ljóst frá vori 2012, í það minnsta frá sumri og í síðasta lagi hausti 2012, en umfang þeirra varð ekki ljóst fyrr en fleiri og fleiri gluggar gáfu sig og stefnda bárust fleiri og fleiri tilkynningar um leka. Eðli þeirra breyttist ekki þótt umfangið kæmi ekki í ljós fyrr en afleiðingar gallanna komu fram æ víðar í húsinu eftir því sem tíminn leið. Í framburði íbúðareigenda fyrir dómi kom fram að það væri enn, tæpum átta árum eftir að fyrstu íbúðirnar voru seldar, að koma fram leki í gluggum sem hefðu ekki áður lekið.

Dómurinn telur því að hvorir tveggja, húsfélagið og íbúðareigendurnir, hafi upp-fyllt tilkynningar skyldu sína samkvæmt 48. gr. laga nr. 40/2002. Vegna allra þessara kvartana og úttekta mátti stefndi gera ráð fyrir því að húsfélagið eða einstaka íbúðar-eigendur, en líkast til hvorir tveggja, myndu bera gallann fyrir sig. Stefndi vissi það fyrir víst í byrjun október 2014 þegar lögmaður hafði samband við stefnda og gaf honum kost á samstarfi því til stóð að kortleggja umfang tjóns vegna gallans. Vegna þess hvernig afleiðingar gallanna komu fram smátt og smátt verður talið að stefnendur hafi tilkynnt stefnda að þeir ætluðu að bera gallana fyrir sig innan sanngjarns frests í skilningi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið telur dómurinn að hvorki húsfélagið né einstaka íbúðareigendur hafi glatað rétti til skaðabóta vegna tómlætis við að halda rétti sínum til haga um leið og þeir urðu varir við leka.

Gallinn kom fram eftir áhættuskipti, 20. gr.

Að mati dómsins hefur enga þýðingu í þessu máli þótt gallinn hafi komið fram eftir að eignirnar voru afhentar og afsal fyrir þeim gefið út. Stefndi hefur ekki hnekkt því að stefnendur gátu ekki orðið gallans varir fyrr en eftir að þeim höfðu verið afhentar íbúðirnar og afleiðingar gallans komu í ljós í fyrstu slagveðursrigningum. Fyrsti máls-liður 2. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 á því við í þessu máli.

Aðild húsfélagsins

Stefndi mótmælir því að húsfélag geti byggt kröfur á hendur seljanda íbúða á lögum nr. 40/2002. Það geti því ekki átt aðild að þessu máli. Því beri að sýkna stefnda af kröfu þess með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

Samkvæmt 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús getur húsfélag verið aðili að dómsmáli bæði til sóknar og varnar, hvort heldur mál varðar þriðja mann eða félagsmenn í húsfélaginu.

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er allt ytra byrði húss, þar á meðal útveggir og gaflar, sameign allra íbúðareigenda. Samkvæmt 3. tölulið sama ákvæðis er allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, sömuleiðis sameign allra. Með vísan til 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994, svo og ítrekaðrar dómaframkvæmdar, getur húsfélagið átt aðild að máli sem varðar galla á sameign allra.

Samkvæmt D- lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 nægir samþykki einfalds meiri-hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi til þess að taka ákvarðanir sem eru ekki tilgreindar í A– C - liðum ákvæðisins. Í liðum A– C er ákvörðun um málshöfðun ekki tilgreind og því á D- liður ákvæðisins við um þá ákvörðun. Fundur var haldinn í húsinu 11. nóvember 2014 þar sem allir fundarmenn samþykktu að mál yrði höfðað og ráðinn lögmaður til þess að fylgja eftirkröfum húsfélagsins vegna bygg-ingar- og/eða hönnunargalla. Stefndi hefur ekki haldið því fram að fundurinn hafi ekki verið löglegur eða að ákvörðun um málshöfðun hafi ekki verið tekin réttilega á þeim fundi. Stefndi byggir ekki heldur á því að einhver þeirra stefnenda sem hafa ekki enn fengið sameign artjón sitt bætt sé mótfallinn því að húsfélagið sæki fyrir hans hönd bætur fyrir það tjón úr hendi stefnda. Dómurinn telur ljóst að þeir íbúðareigendur sem sóttu ekki húsfundinn 11. nóvember 2014 og nýttu því ekki það tækifæri sem þeir höfðu til þess að mótmæla því að húsfélagið höfðaði mál á hendur stefnda samþykktu þá ákvörðun sem þar var tekin með athafnaleysi sínu og fólu húsfélaginu að sækja rétt sinn vegna byggingargalla á sameign allra.

Þeir sem keyptu íbúðir í húsinu eftir 11. nóvember 2014 vissu af málshöfðun húsfélagsins og gengu því, þegar þeir keyptu, inn í það samþykki sem hafði verið veitt fyrir henni á fundi húsfélagsins þann dag hvort sem þeir hafa gert sjálfstæða kröfu vegna tjóns á séreign eða ekki. Dóminum sýnast því uppfyllt bæði skilyrði 39. gr. og 3. mgr.70. gr. laga nr. 26/1994.

Því verður ekki annað séð en að gert sé ráð fyrir því í lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 að húsfélög geti byggt kröfur á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 þótt húsfélagið hafi ekki verið í samningssambandi við seljanda sérhverrar fasteignar heldur einvörðungu félagsmenn þess.

Dómurinn fær því ekki séð að það sé neinn annmarki á aðild húsfélagsins að kröfu um bætur vegna galla á sameign allra íbúðareigenda. Fyrir liggur að tjón á sameign allra, sem samsvarar hlutdeild níu íbúða, hefur þegar verið bætt. Í þessu máli er því einungis sótt krafa sem samsvarar hlutdeild þeirra 61 íbúða í húsinu sem stefndi seldi.

Dómurinn telur því að 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála leiði ekki til þess að sýkna beri stefnda af dómkröfum húsfélagsins.

Fyrning

Stefndi ber því við að krafa stefnenda sé fyrnd. Að sögn stefnenda urðu fyrstu íbúðareigendurnir varir við leka þegar eign að Norðurbakka 11 A var afhent 22. mars 2012. Húsfélagið að Norðurbakka 11– 13 og eigendur íbúða í fjöleignarhúsinu höfðuðu mál 14. mars 2016 á hendur forvera stefnda, Hömlum 1 ehf., byggingar stjóra og hönnuði og tryggingarfélögum þeirra, svo og Fagtaki sem hafði selt sex íbúðir í húsinu, Arion banka og Íslandsbanka sem höfðu selt eina eign hvor. Þá voru ekki liðin full fjögur ár frá því að fyrsti íbúðareigandinn varð var við leka, sbr. 3. gr. laga um fyrningu kröfu-réttinda, nr. 150/2007.

Við meðferð þess máls fyrir dómi var dómkvaddur matsmaður sem lauk mati sínu 16. desember 2016. Á grundvelli þess mats var, 11. október 2017, gerð sátt við alla stefndu aðra en Hömlur. Rúmum fjórum mánuðum síðar, 29. janúar 2018, höfðaði hús-félagið, eitt og sér, mál en um allar sömu kröfur og þær sem settar voru fram í fyrsta málinu, þ. e. bæði vegna galla á sameign og tjóns á séreign. Því máli var vísað frá dómi með úrskurði 18. júní 2018 þar eð talið var að húsfélagið gæti ekki sótt kröfur vegna tjóns á séreign þótt það tjón stafaði af galla á sameign. Séreignar kröfu yrði hver og einn íbúðareigandi að sækja. Þetta mál er höfðað tæpum fjórum mánuðum síðar, með stefnu birtri 2. október 2018. Með vísan til 1. mgr. 22. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007 er krafa húsfélagsins um bætur vegna galla á sameign allra ekki fallin niður vegna fyrningar.

Að mati dómsins féll réttur einstakra íbúðareigenda niður fyrir fyrningu þar eð málshöfðun húsfélagsins eins, með stefnu birtri 29. janúar 2018, nægði ekki til þess að rjúfa fyrningu krafna sem byggðust á tjóni á séreignum íbúðareigenda. Þegar þetta mál var höfðað 2. október 2018 voru þær því fallnar niður fyrir fyrningu.

Stefnendur miða við að stefndi hafi í millitíðinni viðurkennt skyldu til þess að bæta tjón á parketi í einni íbúð hússins. Við aðalmeðferð gaf skýrslu fyrir hönd eigenda íbúðar nr. 102 í 11 A H-kvk-nf L-kvk-nf H-kvk-nf. Hún bar að þegar dóttir hennar og eigin-maður keyptu íbúðina af þeim sem hafði keypt hana af Hömlum hefði legið fyrir sam-komulag við Hömlur. Félagið myndi greiða fyrir endurnýjun parkets hægra megin undir stóra stofuglugganum sem hafði skemmst vegna leka. Það hafi H-kk-nf gert. Glugginn hafi hins vegar farið að leka aftur, en þá frá opnanlega faginu, og því hafi parketið undir glugganum vinstra megin skemmst. Hún hefði aftur haft samband við G-kk-þf F. S-kk-þf hjá Hömlum og beðið um að þessi skemmd yrði einnig löguð. Hún hefði átt í enda-lausum samskiptum við hann, símleiðis, með smáskilaboðum og tölvupósti. Hann hefði framan af verið viljugur til þess að laga þessa nýju skemmd en hefði síðan vísað henni á lögmann H-x-x. Samskipti við þann mann, með símtölum og tölvupósti, hefðu ekki heldur borið neinn árangur. Til standi að leigja íbúðina út og því hefði hún látið laga skemmdina á eigin kostnað í vikunni fyrir aðalmeðferð málsins. Daginn eftir að parketið hafi verið lagað hafi glugginn farið að leka á ný á sama stað. Hún bar að eftir samskipti hennar við G-kk-þf F. S-kk-þf hefði hún litið svo á að stefndi hefði viðurkennt skyldu sína til þess að gera við nýju skemmdina í parketinu. Samkvæmt gögnum var hún í sam-bandi við hann í mars 2017 vegna nýja lekans.

Matsgerð dómkvadds matsmanns var afhent stefnendum í desember 2016. Sam-kvæmt svörum eigenda íbúðar 102 í 11 A við spurningalista matsmanns höfðu Hömlur þegar gert við skemmd á parketi. Í stefnunni, sem var birt stefnda 2. október 2018, bygg-ist fjárkrafa vegna íbúðar 102 að Norðurbakka 11 A alfarið á þeim liðum sem eru til-greindir í matsgerðinni. Þar er vitaskuld ekki talinn sá kostnaður sem eigendur íbúðar-innar hafa nú lagt ívið að gera við parketið sem skemmdist eftir að matsgerðin var afhent stefnendum. Þar eð fjárkrafan sem þau telja stefnda hafa fallist á að greiða er ekki hluti af stefnukröfunum getur dómurinn ekki tekið afstöðu til hennar.

Dómurinn fellst ekki áþað með stefnda að réttur til bóta vegna byggingargalla á sameign allra sé órjúfanlega tengdur rétti til bóta vegna galla á séreign þannig að væri réttur til þeirra bóta fyrndur eða séreignareigandi kysi að sækja hann ekki þá ætti sá hinn sami ekki rétt til bóta vegna galla á sameign. Slík túlkun verður ekki heldur lesin út úr lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í samræmi við þetta er fallist á að stefnda beri að bæta stefnanda, húsfélaginu að Norðurbakka 11– 13, það tjón sem það hefur haft af þeim galla sem er á ytra byrði hússins og gluggum.

Matsgerðin

Stefndi mótmælir matsgerðinni og telur matsmann ekki hafa gætt réttra aðferða við matið. Hann hafi til dæmis einungis skoðað úrtak íbúða þar sem kvartað hafi verið undan leka eða raka frá gluggum. Hann hafi því einungis skoðað 14 íbúðir af þeim 62 sem stefndi hafi selt í húsinu.

Það er niðurstaða dómkvadds matsmanns eins og allra annarra sem skoðað hafa ástæður lekans að þær séu tvær.

Annars vegar standast gluggarnir sjálfir ekki slagregn. Opnanleg fög, sem eru allstór, hafa ekki nægjanlegan stífleika til þess að öll lengd þeirra leggist nægjanlega þétt að þéttilistum í gluggafalsinu. Þar að auki eru sum þeirra skökk í falsinu. Því lekur með opnanlegum fögum. Einnig kemst vatn milli glers og þéttilista í karmi. Eins og áður greinir reyndi stefndi að koma í veg fyrir þann leka með því að setja þykkari þéttilista milli glers og gluggakarms, innan frá. Þessir gallar eru á þeim hluta gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, sbr. 5. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994 og skaðabótakröfur vegna þeirra eru séreignarkröfur.

Hin ástæða lekans er ófullnægjandi frágangur á ísetningu gluggans í útvegg húss-ins og frágangur á utanhússklæðningu að glugga. Þar skiptir miklu stærðarmunur á gluggunum og gatmáli steypu. Þar á milli munu vera að jafnaði 5– 6 cm en eðlilegt bil er 1 cm allan hringinn. Þéttingar ofan við stóru og meðalstóru gluggana eru ófullnægj-andi þannig að vatn kemst inn í glerföls. Uppbygging vatnsbretta og frágangur er jafn-framt ófullnægjandi þannig að vatn kemst að glugga og í einangrun útveggja. Auk þess er festing gluggakarms gólfsíðra glugga að neðan of veikburða þannig að hreyfing er á undir karms stykki. Illa er gengið frá glugga á svölum niðrivið gólf og þéttingum ábóta-vant. Vatn kemst á bak við veggklæðningar í óeðlilegu magni sem veldur því að ein-angrun er sums staðar rennblaut. Þessir gallar tilheyra ytri gluggaumbúnaði og útveggja-klæðningum og skaðabótakröfur vegna þeirra eru sameignar kröfur, sbr. 8. gr. laga nr. 26/1994, einkum 3. tölulið.

Eins og áður segir er það niðurstaða dómsins að réttur stefnenda til bóta fyrir séreignartjón sé fallinn niður fyrir fyrningu. Af þeim sökum telur dómurinn ekki þörf á að taka afstöðu til þess hvort dómkvöddum matsmanni hafi verið skylt að skoða sér-hverja íbúð til þess að meta hvort þar þyrfti að stilla gluggafög eða setja viðbótar krækjur til þess að opnanleg fög legðust þéttar í falsið og ekki læki með þeim. Né heldur hvort honum hafi borið að fara í sérhverja íbúð til þess að ganga úr skugga um hvort tjón hefði orðið á gleri, gólfefnum eða öðrum byggingarefnum sem tilheyra séreign.

Í matsgerð tekur matsmaður fram að í símtali við aðalhönnuð hússins hafi komið fram að hann hefði ekki hannað gluggakerfið heldur hefði hann eftirlátið verktakanum að leysa það mál. Matsmaðurinn tekur einnig fram að ekki liggi fyrir nein gögn um hönnun festinga glugga eða hurða í húsinu.

Í matsgerð er tekið fram að á matsfundi 6. október 2016 hafi matsmaður innt fyrirsvarsmann Fagtaks, sem reisti húsið, og vitnið A-kk-nf G-kk-nf, sem sá um að setja megnið af gluggunum í bygginguna, eftir því hvort frágangur glugga væri alltaf hinn sami. Þeir hafi svarað því til að svo væri, eini munurinn væri að stóru gluggarnir hefðu öflugri timburramma og þeir sætu því utar í veggnum en minni gluggarnir. Til þess að geta skoðað ísetningu glugganna þurfti að fjarlægja báruklæðningu allt í kringum gluggann svo og steinullareinangrun sem var þar fyrir innan.

Að fengnu þessu svari á matsfundi nægði dómkvöddum matsmanni að skoða frágang og ísetningu þeirra glugga sem hann valdi að skoða og greint er frá í matsgerð og álykta um ísetningu og frágang annarra glugga út frá þeirri skoðun. Auk þess hafði hið sama komið í ljós við skoðun dómkvadds matsmanns sem skoðaði ísetningu glugga í íbúð 401 að Norðurbakka 11 A, 14. febrúar 2013, svo og V-kk-ef E-kk-ef sem skoðaði ísetningu glugga í íbúð 201 að Norðurbakka 11 A 21. maí 2014 og S-kk-ef J-kk-ef sem skoðaði ísetningu glugga í íbúð 502 að Norðurbakka 11 A 15. ágúst 2014. Dómurinn telur því skoðun dómkvadds matsmanns í þessu máli á ísetningu glugga og frágangi þeirra á ytra byrði hafa verið fullnægjandi til þess að hann gæti dregið af henni ályktanir um ísetningu og frágang glugga í allri byggingunni.

Stefndi hefur ekki hnekkt því að sami frágangur hafi verið á öllum stóru og meðalstóru gluggunum né heldur að gengið hafi verið frá öllum minni gluggunum á sama hátt þótt ekki hafi enn lekið með þeim sem eru síst áveðurs.

Stefndi hefur ekki heldur hnekkt þeirri niðurstöðu dómkvadds matsmanns að þegar húsið var byggt hafi gluggar ekki verið settir í og ekki gengið frá utanhússklæðn-ingu þannig að uppfyllt væru skilyrði byggingarreglugerðar.

Dómurinn leggur því til grundvallar að sá galli sem var á ísetningu glugganna og frágangi vatnseinangrunar við glugga eigi við um alla glugga í heildarbyggingunni, bæði að Norðurbakka 11 og Norðurbakka 13.

Vitnið S-kk-nf J-kk-nf byggingaverkfræðingur hefur haft eftirlit með þeim viðgerðum sem stefnandi húsfélagið fór í á síðastliðnum árum til þess að koma í veg fyrir frekari leka frá þeim gluggum sem eru mest áveðurs. Vitnið bar að bilið á milli gluggakarms og steypu væri ekki allsstaðar það sama í öllum gluggum. Við eðlilegar aðstæður ætti þarna á milli að vera um það bil 1 cm allan hringinn. Í húsinu að Norður-bakka 11– 13 væri það minnst 3 cm en gæti farið upp í 6, 7 eða jafnvel 8 cm. Þessu bili hefði, þegar húsið var reist, verið lokað með kítti. Hann bar jafnframt að kíttið rýrnaði með árunum. Eftir nokkur ár yrði það svo rýrt að þar sem bilið á milli timbur karms og steypu væri breiðast yrði ekkert hald í því lengur ásamt því að vinklar sem notaðir voru næðu tæplega út á steininn þar sem bilið er mest. Því gæti vindsog í verstu veðrum sogað gluggann út úr steypugatinu.

Vegna þess hversu misjafnlega breitt bilið milli gluggans og steypunnar væri, frá einum glugga til annars, taldi hann annað óverjandi en að fletta útveggjaklæðningu og steinullareinangrun frá við sérhvern glugga til þess að tryggt væri að festing gluggans við steininn héldi og forsvaranlega væri gengið frá vatnseinangrun við gluggann.

Með vísan til fram lagðra gagna, svo sem tilkynninga íbúðareigenda um leka alveg frá vori og sumri 2012, en jafnframt með vísan til skýrslna V-kk-ef og S-kk-ef en ekki hvað síst skýrslu dómkvadds matsmanns, er vafalaust að fasteignin var haldin byggingargalla þegar hún var seld stefnendum. Dómurinn telur að það geti ekki haft þýðingu þótt enn hafi ekki komið leki inn um alla glugga eða að ekki hafi allir íbúðar-eigendurorðið varir við raka frá gluggum. Hús ber að byggja í samræmi við byggingar-reglugerð. Það á við um allar hliðar þess en ekki einungis þær sem eru áveðurs. Stefndi hefur ekki hnekkt því að gallinn sé á frágangi allra glugga í húsinu. Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 eiga stefnendur rétt á skaðabótum úr hendi stefnda vegna galla á frágangi allra glugga sem hefur ekki þegar verið bættur.

Fjárhæð bóta

Dómkvaddur matsmaður, B-kk-nf M-kk-nf, bar að honum hefði, í þeirri mats-gerð sem hann afhenti stefnendum í desember 2016, láðst að reikna með í heildarfjár-hæðinni tvo þætti, sem væru eftirlitsgjald og færslugjald. Þeirra hafi þó verið getið í forsendum fyrir kostnaðargreiningu.

Þegar stefnandi lagði þessa þætti við þá fjárhæð sem var greind í upprunalegu matsgerðinni var það niðurstaða hans að heildarfjárhæð tjónsins næmi 39.410.279 kr. og kröfugerð í stefnu reiknaði hann út frá þeirri fjárhæð.

Við upphaf aðalmeðferðar lögðu stefnendur fram uppfærða útgáfu af matsgerð-inni þar sem matsmaður hafði lagt saman alla kostnaðarliði. Í endurbættu matsgerðinni er heildarfjárhæðin vegna galla á ísetningu glugga og tjóns innan dyra í íbúðum vegna leka samanlögð sögð nema 38.981.509 kr. Dómurinn telur að leggja verði þessa fjárhæð til grundvallar mati á tjóni stefnanda enda er hún 428.770 kr. lægri en sú fjárhæð sem stefnendur gengu út frá.

Í matsgerðinni sundurliðar matsmaðurinn kostnað fyrir sérhverja íbúð í húsinu. Hann færir hins vegar ekki neinn kostnað á íbúð nr. 402 í Norðurbakka 11 A, hvorki vegna sameignar né séreignar. Eigandi hennar fékk bætur með sátt við stefnda og Trygg-ingamiðstöðina í lok apríl 2014, eins og áður greinir.

Stefnandi húsfélagið og átta séreignareigendur hafa þegar fengið greiddar alls 16.299.746 kr. samkvæmt sátt sem var gerð 11. október 2017 og áður er getið. Út frá matsgerð dómkvadds matsmanns reiknar stefnandi að séreignartjón þeirra íbúðareiganda sem hafa þegar fengið það greitt með sáttinni frá 2017 nemi 550.615 kr. Þá fjárhæð verður að draga frá heildarbótum vegna sáttarinnar til þess að komast að því hversu há fjárhæð hennar hafi greiðst inn á sameign artjón (16.299.746 - 550.615) 15.749.131 kr. Sameignartjón samkvæmt matsgerðinni nemur 34.642.973 kr. og að frá dregnu því sem þegar hefur verið greitt inn á það samkvæmt sáttinni, 15.749.131 kr., eru enn 18.893.842 kr. ógreiddar af sameign art jóni.

Heild Séreign Sameign

Samtals tjón samkvæmt matsgerð 38.981.509 4.338.536 34.642.973

Greiðslur inná tjón vegna sáttar - 16.299.746 - 550.615 - 15.749.131

Sameignartjón að frádr. innborgun 18.893.842

Í stefnu krefst húsfélagið einvörðungu bóta sem nema 18.809.401 kr. og verður sú fjárhæð lögð til grundvallar niðurstöðunni.

Samkvæmt sundurliðun í stefnu nemur virðisaukaskattur af vinnu á staðnum við endurbætur á sameign hússins 4.643.982 kr. Af vinnu sem er unnin á byggingarstað íbúðarhúsnæðis fást 60% endurgreidd, sbr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Af 4.643.982 kr. nema 60% 2.786.389 kr. Þar eð stefnandi mun fá þennan virðis-aukaskatt endurgreiddan, sæki hann um endurgreiðsluna áður en sex ár eru liðin frá því að endurgreiðsluréttur stofnaðist, sbr. 43. gr. A í lögum nr. 50/1988, verður fjárhæðin dregin frá heildartjóni sameignar (18.809.401 – 2.786.389) og því ber stefnda að greiða stefnanda húsfélaginu að Norðurbakka 11– 13 skaðabætur sem nema 16.023.012 kr.

Almennir vextir og dráttarvextir

Fjárhæð skaðabótakröfu stefnenda miðastvið verðlag þegar matsgerð var unnin en ekki þegar íbúðirnar voru keyptar. Með vísan til 2. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu er ekki hægt að fallast á að á skaðabótakröfu stefnenda leggist almennir vextir.

Hins vegar fellst dómurinn á, með vísan til 9. gr. laga nr. 38/2001, að stefnda beri að greiða stefnanda dráttarvexti frá 10. febrúar 2017, þegar liðinn var mánuður frá því að stefnandi sendi stefnda matsgerð dómkvadds matsmanns og kröfubréf sem byggði st á henni, enda telur dómurinn að með kröfubréfinu hafi kröfuhafi sannanlega lagt fram þær upplýsingar sem þörf var á til þess að stefndi gæti metið tjónsatvik og fjárhæð bóta.

Það er því samandregin niðurstaða dómsins að þegar eigendur íbúða í húsinu að Norðurbakka 11– 13 keyptu íbúðir sínar þar hafi verið byggingargalli á húsinu. Dómur-inn telur kaupendur hafa gætt skoðunarskyldu sinnar svo og að þeir hafi tilkynnt stefnda um gallann innan frests skv. 48. gr. laga nr. 40/2002. Dómurinn fellst á að kröfur vegna tjóns á séreign, sem meðal annars varð vegna galla á sameign, hafi fyrnst við meðferð málsins fyrir dómi en ekki kröfur um úrbætur á göllunum á sameign sem húsfélagið gerir. Dómurinn telur matsgerð dómkvadds matsmanns fullnægjandi sönnun fyrir þeirri fjárhæð sem stefnda beri að greiða húsfélaginu í skaðabætur.

Málskostnaður

Dómurinn hefur því fallist á verulegan hluta fjárkrafna stefnenda. Þótt séreign-arkrafan teljist fyrnd er engu að síður fallist á ríflega 70% af stefnukröfunni. Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber stefnda því að greiða stefnanda húsfélaginu að Norðurbakka 11– 13 málskostnað.

Stefnandi rekur ekki virðisaukaskattsskylda starfsemi. Málskostnaður að teknu tilliti til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun þykir hæfilega ákveðinn 4.500.000 kr.

I-kvk-nf L-kvk-nf héraðsdómari, H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, kveða upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Hömlur ehf., greiði stefnanda, húsfélaginu að Norðurbakka 11– 13, Hafnarfirði, 16.023.012 kr. með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 9. gr., sbr. 6. gr., laga nr. 38/2001, frá 10. febrúar 2017.

Stefndi greiði stefnanda, húsfélaginu að Norðurbakka 11– 13, Hafnarfirði, 4.500.000 kr. í málskostnað.

Stefndi er sýkn af kröfum vegna tjóns á séreign þessara stefnenda: G-kvk-ef G-kvk-ef og G-kk-ef A-kk-ef, J-kk-ef R-kk-ef og I-kvk-ef J-kvk-ef, Spam e-x-x, L-kvk-ef A. A-kvk-ef, R-kvk-ef A-kvk-ef og J-kk-ef O-kk-ef S-kk-ef, A-kk-ef H-kk-ef og H-kvk-ef Þ-kvk-ef, Á-kk-ef S-kk-ef, J-kk-ef B-kk-ef og Á-kvk-ef Á-kvk-ef, H-kk-ef E-kk-ef, Ö-kvk-ef P-kvk-ef og Ó-kk-ef I-kk-ef T-kk-ef, Ó-kk-ef T-kk-ef, G-kk-ef R-kk-ef, G-kk-ef S-kk-ef G-kk-ef og Á-kvk-ef Á-kvk-ef, M-kvk-ef R-kvk-ef, G-kk-ef M-kk-ef G-kk-ef og G-kvk-ef O. J-kvk-ef, Ö-kvk-ef S-kvk-ef H-kvk-ef, S-kk-ef Á-kk-ef, S-kvk-ef B-kvk-ef S-kvk-ef og F-kk-ef Ó-kk-ef G-kk-ef, A-kk-ef Þ-kk-ef G-kk-ef, O-kvk-ef B-x-x og A-x-x B-x-x, Á-kk-ef S-kk-ef og Ö-kvk-ef M-kvk-ef Þ-kvk-ef ó-x-x, G-kvk-ef S. G-kvk-ef og E-kk-ef Y-kk-ef I-kk-ef, R-kk-ef Á-kk-ef K-kk-ef og S-kvk-ef Þ-kvk-ef H-kvk-ef, J-kk-ef G-kk-ef J-kk-ef og J-kvk-ef E-kvk-ef, H-kk-ef M-kk-ef H-kk-ef og H-kk-ef H-kk-ef, V-kk-ef Ó-kk-ef, R-kvk-ef H-kvk-ef S-kvk-ef, H-kvk-ef Í-kvk-ef G-kvk-ef og G-kk-ef H-kk-ef E-kk-ef, S-kvk-ef H-kvk-ef J-kvk-ef og G-kk-ef V. S-kk-ef, B-kk-ef H-kk-ef og E-kvk-ef K-kvk-ef J-kvk-ef, J-kk-ef K-kk-ef og J-kvk-ef M-kvk-ef, S-kvk-ef S-kvk-ef, K-kvk-ef J-kvk-ef, K-kk-ef I. E-kk-ef, M-kvk-ef Þ-kvk-ef G-kvk-ef, Ó-kk-ef Ó. S-kk-ef og S-kvk-ef J-kvk-ef, G-kvk-ef E-kvk-ef, G-kk-ef F-kk-ef og K-kvk-ef Þ-kvk-ef, S-kk-ef G-kk-ef og dánarbús L-kvk-ef V-kvk-ef, S-kvk-ef B-kvk-ef, G-kk-ef T-kk-ef, T-kk-ef K-kvk-ef og H-kvk-ef S-kvk-ef G-kvk-ef, V-kvk-ef G-kvk-ef og G-kk-ef A-kk-ef, B-kk-ef B-kk-ef og I-kvk-ef S-kvk-ef, S-kk-ef Þ-kk-ef og S-kvk-ef S-kvk-ef, J-kk-ef G. B-kk-ef, H-kvk-ef S-kvk-ef og P-kk-ef E-kk-ef R-kk-ef P-kk-ef, G-kvk-ef Þ-kvk-ef og E-kk-ef K-kk-ef, H-kvk-ef B-kvk-ef og V-kk-ef H-kk-ef, L-kvk-ef K-kvk-ef, S-kk-ef G-kk-ef og E-kvk-ef M-kvk-ef E-kvk-ef, R-kk-ef M-kk-ef P-kk-ef og A-x-x L-x-x K-x-x.

I-kvk-nf L-kvk-nf

H-kk-nf S-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf