T-1/2012

Með bréfi, dags. 16. mars 2012, sem barst Héraðsdómi Austurlands 19. s.m., bar sóknaraðili undir dóminn þá úrlausn sýslumannsins á Seyðisfirði, frá 23. febrúar 2012, að synja kröfu hans um leiðréttingu á þinglýsingarskjali nr. 426-F-719/2011.

Sóknaraðili er B-kk-nf Ó-kk-nf H-kk-nf, Hallgeirsstöðum, Fljótsdalshéraði

Varnaraðilar eru S-kvk-nf H-kvk-nf, Hallfreðarstöðum 1, Fljótsdalshéraði, Á-kvk-nf H. H-kvk-nf, Mánagötu 29, Reyðarfirði, H-kvk-nf H-kvk-nf, Skjöldólfsstöðum 2, Fljótsdalshéraði, H-kk-nf H-kk-nf, Skógarseli 12, Egilsstöðum, A-kvk-nf H-kvk-nf, Brávöllum 9, Egilsstöðum, A-kvk-nf H. H-kvk-nf, Vífilsstöðum, Fljótsdalshéraði, B-kk-nf H-kk-nf, Hallgeirsstöðum, Fljótsdalshéraði, S-kk-nf Þ-kk-nf, Búastöðum, Vopnafirði, D-kk-nf H-kk-nf, Ásbrún 2a, Egilsstöðum, H-kk-nf H-kk-nf, Hamragerði 7, Egilsstöðum, K-kvk-nf T-kvk-nf, Neshaga 14, Reykjavík, E-kk-nf J. H-kk-nf, Galtastöðum ytri, Fljótsdalshéraði, O-kk-nf H-kk-nf, Brekkubrún 14, Egilsstöðum og Þ-kk-nf H-kk-nf, Fjóluhvammi 7, Egilsstöðum.

Sóknaraðili krefst þess að yfirlýsing, dags. 20. september 2011, sem fékk þinglýsingarnúmer 426-F-719/2011 við móttöku hjá sýslumanninum á Seyðisfirði þann 17. október 2011 og var innfærð 18. sama mánaðar, verði afmáð úr fasteignabók vegna jarðarinnar Hallgeirsstaða, Fljótsdalshéraði, landnr. 156860. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi varnaraðila, annarra en Þ-kk-ef H-kk-ef, O-kk-ef H-kk-ef og E-kk-ef J. H-kk-ef

Af hálfu varnaraðilanna S-kvk-ef H-kvk-ef, Á-kvk-ef H. H-kvk-ef, H-kvk-ef H-kvk-ef, H-kk-ef H-kk-ef, Ö-kvk-þgf H-kvk-ef, A-kvk-ef H. H-kvk-ef, B-kk-ef H-kk-ef, S-kk-ef Þ-kk-ef, D-kk-ef H-kk-ef, H-kk-ef H-kk-ef og K-kvk-ef T-kvk-ef er þess krafist að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að staðfest verði sú úrlausn þinglýsingarstjóra, sýslumannsembættisins á Seyðisfirði, að hafna því að yfirlýsing, dags. 20. september 2011 og þinglýst 18. október sama ár, verði afmáð úr fasteignabók. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Af hálfu varnaraðilanna Þ-kk-ef H-kk-ef, O-kk-ef H-kk-ef og E-kk-ef J. H-kk-ef er tekið undir kröfur sóknaraðila. Þá krefst Þ-kk-nf H-kk-nf málskostnaðar úr hendi annarra varnaraðila en þeirra O-kk-ef og E-kk-ef J. H-kk-ef.

Undir rekstri málsins var þeim sem hagsmuni voru taldir kunna að eiga, sbr. 4. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, gefinn kostur á að koma á framfæri skriflegum kröfum sínum og athugasemdum og bárust athugasemdir frá þeim sem hér að framan eru taldir sem varnaraðilar málsins. Sýslumaðurinn á Seyðisfirði nýtti ekki heimild samkvæmt 3. mgr. sömu lagagreinar til að senda dóminum athugasemdir sínar, en afstaða embættisins liggur fyrir í gögnum málsins. Var málið tekið til úrskurðar á þingfestingardegi, að aflokinni framlagningu málsgagna, en ekki var talin þörf á munnlegum málflutningi.

I

Málsatvik, að því leyti sem þau geta talist óumdeild, eru samkvæmt gögnum málsins þau að hinn 31. desember 1983, undirritaði faðir sóknaraðila og flestra varnaraðila, H-kk-nf E-kk-nf, afsal, þar sem hálfu landi jarðarinnar Hallgeirsstaðir ásamt tilteknum mannvirkjum, þar með töldu „íbúðarhús[i] að hluta“, var ráðstafað til sóknaraðila. Með afsali, dags. 4. apríl 1990, ráðstafaði sóknaraðili til bróður síns, varnaraðila Þ-kk-ef H-kk-ef, jarðarhlutanum og því sem honum fylgdi, þó þannig að undanskilinn var „eignarhluti seljanda í íbúðarhúsi“. Þann sama dag voru bæði framangreind afsöl móttekin til þinglýsingar og voru þau innfærð 10. s.m.

Hinn 17. október 2011 barst sýslumanninum á Seyðisfirði til þinglýsingar svohljóðandi yfirlýsing sóknaraðila, dags. 20. september 2011, sem innfærð var sem afsal í þinglýsingabók 18. s.m.:

„Ég undirritaður B-kk-nf Ó-kk-nf H-kk-nf [kt.] geri svohljóðandi samning: „Neðri hæð íbúðarhús [sic] á Hallgeirsstöðum sem nú er þinglýst eign mín, verði eign barna L-kvk-ef og H-kk-ef samkvæmt gjafabréfi þeirra frá 05.08.1998.“

Við framangreindan texta yfirlýsingarinnar er handskrifað „217-2275“. Fyrir neðan textann eru talin upp nöfn og kennitölur sóknaraðila og allra varnaraðila, auk G-kvk-ef V-kvk-ef sem ekki hefur látið mál þetta til sín taka og fyrir liggur að hefur lýst því yfir, sbr. yfirlýsingu sem þinglýst var 14. desember 2011, að viðkomandi eign sé henni óviðkomandi.

Með bréfi þinglýsingastjóra, dags. 18. október 2011, til L-kk-ef D-kk-ef, var annarri yfirlýsingu sóknaraðila, dags. 20. september 2011, sem einnig mun hafa borist embætti sýslumannsins á Seyðisfirði 17. s.m., vísað frá þinglýsingu á grundvelli f. liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Er sú yfirlýsing þess efnis að „eigendur að neðri hæð íbúðarhúsi [sic] á Hallgeirsstöðum“, sem þar eru taldir upp með sama hætti og í fyrri yfirlýsingunni, „ger[i] með sér svohljóðandi samning: „Við það skal miða að eignarhlutur barna L-kvk-ef og H-kk-ef, fellur burt við lát hvers barna þeirra, gangi eignarhlutur þá til þess aðila sem þá á þann hluta jarðarinnar sem íbúðin áður tilheyrði. Á tímabilinu er óheimilt að veðsetja eða selja áður nefnda eign“.“

Með bréfi, dags 7. febrúar 2012, til sýslumannsins á Seyðisfirði krafðist sóknaraðili þess, með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, að fyrrgreind yfirlýsing, dags. 20. september 2011, sem þinglýst var 18. október s.á., yrði afmáð úr þinglýsingarbók. Með bréfi, dags. 23. febrúar 2012, hafnaði þinglýsingarstjóri þeirri kröfu. Er það sú úrlausn þinglýsingastjóra sem sóknaraðili hefur borið undir dóminn.

Sóknaraðili lýsir málavöxtum nánar svo að í september 2011 hafi hann verið reiðubúinn að semja um eignarhald neðri hæðar íbúðarhússins að Hallgeirsstöðum við systkini sín með ákveðnum skilyrðum. Tryggt yrði þannig að eignarréttindi hvers aðila hyrfi við andlát til eiganda að þeim jarðarparti sem íbúðin áður tilheyrði, en sá jarðarpartur sé nú í eigu varnaraðila Þ-kk-ef H-kk-ef. Þá kveðst sóknaraðili hafa gert það að skilyrði að veðsetning og sala viðkomandi eignarhluta yrði óheimil.

Sóknaraðili kveður L-kk-þf D-kk-þf hafa komið fram sem fulltrúa þeirra systkina sem hafi viljað gera neðri hæð íbúðarhússins að sameign og hafi hann útbúið skjöl þar að lútandi og afhent þau til þinglýsingar. Sóknaraðili hafi ekki notið lögfræðilegrar aðstoðar áður en hann undirritaði tvær yfirlýsingar vegna málsins þann 20. september 2011 en hafi talið þær í órofa tengslum, enda hafi þær verið afhentar til þinglýsingar samtímis hinn 17. október s.á.

Þeir varnaraðilar sem krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og úrlausn þinglýsingarstjóra staðfest, sem hér eftir verður einvörðungu vísað til sem varnaraðila, nema annað sé tekið fram, lýsa málsatvikum nánar svo að þeir hafi frá öndverðu byggt á því að afsali H-kk-ef E-kk-ef, dags. 31. desember 1983, hafi ekki verið ætlað að hafa gildi samkvæmt efni sínu. Hafi ekki komið greiðslur fyrir umræddan eignarhlut í jörðinni í samræmi við afsalið og jafnframt hafi afsalinu ekki verið þinglýst í kjölfar undirritunar. Í umræddu afsali hafi sagt að meðal hins selda væri „íbúðarhús að hluta“ og til nánari útskýringar handskrifað „neðri hæð.“ Hinn 31. desember 1983 hafi H-kk-nf E-kk-nf ráðstafað hinum helmingshluta jarðarinnar til varnaraðila, B-kk-ef H-kk-ef. Hafi það afsal verið móttekið til þinglýsingar sama dag. Sóknaraðili hafi flutt frá Hallgeirsstöðum árið 1988 en á þeim tímapunkti hafi faðir hans enn verið þinglýstur eigandi að helmingi Hallgeirsstaða á móti syni sínum, varnaraðila B-kk-þgf H-kk-þgf.

Með gjafaafsali hinn 8. júní 1988 hafi H-kk-nf E-kk-nf ráðstafað 90 hekturum úr landi Hallgeirsstaða, svonefndum Tunguás, til 16 barna sinna. Hafi systkinin í kjölfarið stofnað til félagsskapar um eignina sem fengið hafi nafnið Eigendafélag um Tunguás. Á fundi félagsins hinn 5. ágúst 1988, hafi verið til umfjöllunar gjöf H-kk-ef til barna sinna á neðri hæð íbúðarhússins á Hallgeirsstöðum.

H-kk-nf E-kk-nf hafi andast hinn 9. apríl 1989. Ári síðar eða hinn 10. apríl 1990 [sic] hafi sóknaraðili lagt inn til þinglýsingar afsalið frá 1983 fyrir helmingi Hallgeirsstaða. Samdægurs hafi verið lagt inn til þinglýsingar afsal, dags. 4. sama mánaðar, þar sem sóknaraðili hafi selt sama eignarhluta til bróður síns, Þ-kk-ef H-kk-ef. Sérstaklega sé tekið fram í umræddu afsali að ,,eignarhluti seljenda í íbúðarhúsi [fylgi] ekki með í sölunni“. Hinn 8. ágúst 1990 hafi sóknaraðili og Þ-kk-nf H-kk-nf gert með sér samning um að neðri hæð íbúðarhússins á Hallgeirsstöðum yrði eign barna H-kk-ef og konu hans L-kvk-ef.

Samkvæmt framangreindu hafi ekki verið uppi ágreiningur um að systkinin frá Hallgeirsstöðum væru eigendur að neðri hæð íbúðarhússins á jörðinni. Engu að síður hafi aðilar talið rétt að staðfesta eignarhaldið með formlegri hætti. Hafi orðið úr að sóknaraðili hafi undiritað skjal hinn 20. september 2011 þar sem hann hafi lýst því yfir að neðri hæð íbúðarhúss á Hallgeirsstöðum væri eign barna H-kk-ef og L-kvk-ef þ.m.t. varnaraðila.

II

Sóknaraðili kveðst byggja á því að mistök hafi verið gerð við þinglýsingu skjals nr. 426-F-719/2011. Neðri hæð íbúðarhússins að Hallgeirsstöðum sé ekki sérstök fasteign samkvæmt 11. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús og tilgreining eignarinnar í skjalinu að öðru leyti ófullkomin. Í 4. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús sé tekið fram að það sé skilyrði þinglýsingar eignayfirfærslu fjöleignarhúss eða hluta þess að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignayfirfærslan sé í samræmi við hana, sbr. ennfremur 2. mgr. 21. gr. laganna. Sé slíkri sérgreiningu ábótavant og fasteign ekki skráð í þinglýsingarbók varði það frávísun frá þinglýsingu þegar um eignayfirfærslu sé að ræða, sbr. b. lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Kveðst sóknaraðili vísa til dóma Hæstaréttar frá 4. mars 2011 í máli nr. 19/2011 og frá 3. febrúar 2010 í máli nr. 35/2010.

Skjalið beri með sér að um samning sé að ræða, sem sóknaraðili riti þó einn undir án þess að aðrir aðilar hafi staðfest efni hans. Þinglýsing skjalsins hafi því verið andstæð ákvæði g. liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingarlaga, þar sem undirritun og samþykki allra samningsaðila hafi ekki legið fyrir. Efni skjalsins sé óljóst, ekki síst eftir að áðurgreindu skjali hafi verið vísað frá þinglýsingu, enda sé greinilegt að skjölin tvö myndi eina heild um þá réttarstöðu sem sóknaraðili hafi ætlað að koma á. Af þeim sökum hafi átt að vísa skjalinu frá samkvæmt f. lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingarlaga, þar sem ekki sé ótvírætt hvaða aðila skjalið varði og hvert efni þess sé að öðru leyti. Um frekari lagarök sé vísað til 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga, þar sem sé að finna almennt ákvæði þess efnis að vísa beri skjali frá þinglýsingu sé það haldið verulegum göllum.

Krafa sóknaraðila um leiðréttingu sé reist á 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga. Til stuðnings kröfunni sé vísað til dóma Hæstaréttar frá 1990, bls. 406 og 1990, bls. 244, þar sem leiðrétting þinglýsingarstjóra hafi falist í því að þinglýsing viðkomandi skjala, sem ranglega hafi verið þinglýst í upphafi, hafi verið afmáð.

Í frekari athugasemdum sem lagðar voru fram af hálfu sóknaraðila við þingfestingu málsins 19. júní sl., kemur fram að sóknaraðili mótmæli því að frestur hans til að bera úrlausn þinglýsingastjóra undir héraðsdóm hafi verið liðinn er hann kærði viðkomandi úrlausn. Ljóst sé að sóknaraðila hafi ekki verið tilkynnt sannanlega um þinglýsinguna og sé óljóst hvenær hann hafi fengið vitneskju um þinglýsinguna, enda hafi hann ekki verið þinglýsingarbeiðandi. Vísar sóknaraðili í þessu sambandi til dóma Hæstaréttar í málum nr. 238/2008 og nr. 416/2004, auk dóms sem birtur er í dómasafni réttarins frá 1983, bls. 403.

Þá kveðst sóknaraðili mótmæla því að tilgreining íbúðarinnar í viðkomandi þinglýsingarskjali hafi uppfyllt skilyrði f. liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga. Ekkert liggi fyrir um að fríhendis merking á skjalið „217-2275“ stafi frá sóknaraðila, enda hafi hann ekki staðfest þessa leiðréttingu á skjalið með áritun á það. Sóknaraðili mótmæli því að auðkenni á einstökum fasteignahlutum sem ekki komi fram í fasteignabók hafi einhverja þýðingu við úrlausn þinglýsingarmáls. Þau fastanúmer sem varnaraðilar vísi til í greinargerð komi eingöngu fyrir í fasteignaskrá Þjóðskrár, án þess að hafa verið tekin upp í fasteignabók sýslumannsins á Seyðisfirði. Ekki hafi verið neytt heimildar skv. 2. mgr. 26. gr. þinglýsingalaga. Sé fasteign ekki skráð og sérgreind í fasteignabók varði það frávísun frá þinglýsingu þegar um eignayfirfærslu sé að ræða, sbr. b. lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga. Kveðst sóknaraðili í því sambandi vísa til dóms Hæstaréttar í máli nr. 35/2010, þar sem niðurstaðan hafi verið sú að vísa frá þinglýsingu yfirlýsingum um eignarhald sem aðeins tóku til mannvirkja en ekki til landsins sem þau stóðu á.

Sóknaraðili kveðst mótmæla því að þversögn felist í því að hann haldi fram rétti sínum gagnvart varnaraðilum á grundvelli formreglna með tilliti til þess hvernig hann hafi öðlast réttindi sín. Engu skipti hvernig háttað hafi verið málum við fyrri þinglýsingar, sem enginn hafi vefengt. Hann hafi í fyrstu eignast hálfa jörðina og neðri hæð hússins samkvæmt afsali og fengið sínum rétti þinglýst áður en lög nr. 26/1994, um fjöleignarhús, hafi tekið gildi. Sóknaraðili telji augljóst að íbúðirnar tvær í húsinu falli undir þau lög. Þótt ekkert rými sé sameiginlegt sé ýmislegt annað í sameign, sbr. 6. og 8. gr. laganna. Ekkert liggi fyrir um að eigendur hússins og jarðarinnar séu á einu máli um að skipting hússins liggi ljós fyrir og réttarstaða þeirra sé óumdeild. Í 4. mgr. 16. gr. laganna sé tekið fram að það sé skilyrði þinglýsingar vegna eignayfirfærslu í fjöleignarhúsi eða hluta þess að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignayfirfærslan sé í samræmi við hana, sbr. ennfremur 2. mgr. 21. gr. laganna. Sé slíkri sérgreiningu ábótavant varði það frávísun frá þinglýsingu þegar um eignayfirfærslu sé að ræða, sbr. b. lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga. Kveðst sóknaraðili í því sambandi vísa til dóms Hæstaréttar í máli nr. 19/2011. Einnig sé bent á að afmörkun lóðar liggi ekki fyrir og varði það frávísun skv. e. lið 2. sömu málsgreinar.

Sóknaraðili kveðst mótmæla því að undirritanir rétthafa skjalsins hafi verið óþarfar. Óháð skilgreiningu á afsali í lögfræði sé ljóst af áralangri framkvæmd þinglýsinga að einhliða eignaryfirlýsingu verði ekki þinglýst nema fyrir liggi þinglýstur samningur undirritaður af hálfu allra viðkomandi aðila. Sóknaraðili telji það ekki samrýmast meginreglum þinglýsingalaga að hægt sé að þinglýsa eignaryfirlýsingu án þess að viðkomandi samþykki löggerninginn á nokkurn hátt. Að öðrum kosti megi búast við röngum skráningum.

Sóknaraðili kveðst mótmæla því að engu skipti að öðru tengdu skjali sem hann hafi gefið út sama dag hafi verið vísað frá þinglýsingu. Með sömu rökum megi halda því fram að engu skipti fyrir varnaraðila að þinglýsing skjalsins standi. Vakin sé athygli á tilgangi þinglýsinga, sem sé að vernda rétt gagnvart þriðja manni. Skjalið sem þinglýst hafi verið 17. október 2011 [sic] hafi verið slitið úr samhengi og því geti þriðji maður unnið rétt gagnvart sóknaraðila ef sú þinglýsing fái að standa.

Sóknaraðili kveðst að lokum mótmæla því að framlögð gögn varnaraðila, sem öll séu óþinglýst, hafi nokkurt gildi í málinu.

III

Í athugasemdum varnaraðilanna E-kk-ef J. H-kk-ef og O-kk-ef H-kk-ef frá maímánuði 2011 og athugasemdum Þ-kk-ef H-kk-ef, dags. 11. s.m., er tekið undir framangreindar röksemdir sóknaraðila fyrir kröfu hans um afmáningu skjalsins úr þinglýsingabókum og verða þær því ekki raktar hér, nema að því leyti sem rétt þykir til fyllingar röksemdum sóknaraðila.

Í athugasemdum varnaraðilans Þ-kk-ef H-kk-ef kemur fram að sérstaklega sé mótmælt þeim skilningi fulltrúa sýslumannsins á Seyðisfirði, sem fram komi í bréfi hans, dags. 23. febrúar 2012, að hægt sé að þinglýsa eignatilfærslum innan fjöleignarhúsa ef fyrir liggi gamlir samningar. Reglur um kröfu til eignaskiptasamnings taki til allra skjala sem til þinglýsingar komi eftir að eignaskiptasamningar hafi verið lögskyldaðir. Engum eignatilfærslum innan fjölbýlishúsa verði þinglýst í dag, þótt gamlir samningar standi um fasteign. Neðri hæð íbúðarhússins á Hallgeirsstöðum tilheyri jörðinni Hallgeirsstöðum, sem sóknaraðili hafi selt varnaraðilanum Þ-kk-þgf á árinu 1990 og hafi engin lóðarréttindi. Sóknaraðili hafi undanskilið neðri hæð íbúðarhússins frá sölunni á sínum tíma með samkomulagi við varnaraðila Þ-kk-þf en það geri íbúðina ekki að sérstakri fasteign nema hún verði stofnuð sem slík.

Í athugasemdum sama varnaraðila er einnig bent á að í texta hins þinglýsta skjals sé vitnað til gjafabréfs L-kvk-ef og H-kk-ef frá 5. ágúst 1988, án þess að séð verði að það bréf hafi fylgt í þinglýsingu eða neitt liggi fyrir um hver L-kvk-nf og H-kk-nf séu, þótt kunnugir viti það. Af þeim sökum sé hið þinglýsta skjal mjög óljóst hvað efni þess varði, auk þeirra ástæðna sem raktar hafa verið af hálfu sóknaraðila. Þá kemur fram að undir skiptum á dánarbúi L-kvk-ef S-kvk-ef, sem setið hafi í óskiptu búi eftir eiginmann sinn H-kk-þf E-kk-þf, hafi komið upp deila um eignarhald á jörðinni Hallgeirsstöðum, sem útkljáð hafi verið fyrir skiptastjóra og þar með hafi verið staðfest að jörðin [sic] hafi verið lögmæt eign sóknaraðila samkvæmt afsali frá 1983. Þegar af þeirri ástæðu sé sú yfirlýsing sem vitnað sé til, en ekki liggi fyrir í málinu haldlaus, þar sem hún hafi verið gefin út árið 1988, fimm árum eftir að sóknaraðili hafi eignast jörðina.

Í frekari athugasemdum sem lagðar voru fram af hálfu varnaraðilans Þ-kk-ef H-kk-ef við þingfestingu málsins, 19. júní sl., kemur fram að sérstaklega sé mótmælt tilhæfulausum fullyrðingum varnaraðila um gildi og efndir afsals H-kk-ef E-kk-ef til sóknaraðila frá 31. desember 1983. Er bent á að H-kk-nf hafi lifað í 6 ár eftir útgáfu afsalsins, að 29 ár séu liðin frá útgáfu þess og að dánarbúi H-kk-ef og L-kvk-ef S-kvk-ef hafi verið slitið. Ítrekað er að gjafabréf L-kvk-ef og H-kk-ef, dags. 5. ágúst 1988, sem vísað sé til af hálfu varnaraðila, liggi ekki fyrir í málinu, sem eitt út af fyrir sig ætti að varða frávísun hins umdeilda skjals og er þar skorað á aðra varnaraðila að leggja tilvitnað gjafaafsal fram í málinu. Ekki njóti við kaupsamnings um neðri hæð íbúðarhússins. Því hljóti gjafaafsalið að vera það grundvallarskjal sem meintur eignarréttur hljóti að byggjast á. Ítrekað er að íbúðarhúsið á jörðinni sé ekki sjálfstæð fasteign og hafi ekki önnur lóðarréttindi en jörðina sjálfa. Ekki hafi verið skipt út úr jörðinni sjálfstæðri lóð fyrir íbúðarhúsið og því eigi húsið ekki sjálfstætt landnúmer í þinglýsingabókum sýslumanns. Af því leiði að engu skjali er varði eignarréttindi að íbúðarhúsinu á jörðinni Hallgeirsstöðum verði þinglýst nema með samþykki landeigenda, þ.e. varnaraðilanna Þ-kk-ef og B-kk-ef Hrafnkelssona, en sóknaraðili sé ekki lengur þinglýstur eigandi fasteignarinnar. Þá sé því mótmælt, sem fram komi í greinargerð varnaraðila, að allt frá árinu 1990 hafi þinglýsingabók tilgreint sérstaklega eigendur fyrir neðri hæð íbúðarhússins að Hallgeirsstöðum. Á þinglýsingarvottorði vegna Hallgeirsstaða, útgefnu 13. mars 2012, komi einungis fram að í skjali nr. 207/1990, sem sé afsal fyrir 50% jarðarinnar, sé neðri hæð íbúðarhússins undanskilin við sölu helmings jarðarinnar til varnaraðilans Þ-kk-ef H-kk-ef. Í þinglýsingabók séu ekki tilgreindir sérstaklega eigendur neðri hæðar hússins að öðru leyti en í skjalinu greini. Í þinglýsingabók séu varnaraðilarnir Þ-kk-nf og B-kk-nf H-kk-nf tilgreindir sem eigendur jarðarinnar og þar með íbúðarhússins.

IV

Aðrir varnaraðilar en þeir sem greinir í kafla III hér að framan kveðast í fyrsta lagi byggja á því að frestur sá sem sóknaraðili hafi haft til að bera úrlausn þinglýsingarstjóra frá 17. október 2011 undir héraðsdóm hafi runnið út fjórum vikum eftir að þinglýsing skjalsins fór fram, sbr. 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðila hafi verið fullkunnugt um að til hafi staðið að þinglýsa skjalinu enda sé hann útgefandi þess. Með því að krefjast leiðréttingar á þinglýsingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laganna sé útgefandi skjalsins að fara í kringum þær reglur sem gildi um tímamörk þess að bera megi úrlausn undir héraðsdóm. Væri í raun tilgangslaust að kveða á um sérstök tímamörk í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga ef alltaf mætti krefjast leiðréttingar á grundvelli 1. mgr. 27. gr. og skapa þannig nýjan 4 vikna kærufrest.

Í öðru lagi mótmæli varnaraðilar því að vísa hefði átt afsalinu frá 20. september 2011 frá þinglýsingu þar sem þinglýsing þess hafi verið andstæð ákvæði f. liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga. Í framangreindum f. lið ákvæðisins segi að vísa skuli skjali frá þinglýsingu ef ekki sé ótvírætt við hvaða eign skjal eigi, hvaða aðila skjal varði eða hvert efni þess sé að öðru leyti. Varnaraðilar hafni þessu alfarið enda komi fram á afsalinu fastanúmer hinnar afsöluðu eignar, sem nánar tiltekið sé 217-2275. Umrætt fastanúmer taki aðeins til neðri hæðar íbúðarhússins. Íbúð í risi hafi annað fastanúmer (222-6272) og sé eign varnaraðilans B-kk-ef H-kk-ef. Fái varnaraðilar með engu móti skilið hvernig sóknaraðili geti haldið því fram að óvissa ríki um það við hvaða eign átt sé.

Í þessu samhengi skuli einnig minnt á þá mikilvægu staðreynd að allt frá árinu 1990 hafi þinglýsingabók tilgreint sérstaklega eigendur fyrir neðri hæð íbúðarhússins á Hallgeirsstöðum. Frá þeim tímapunkti hafi hið þinglýsta eignarhald efri hæðar hússins verið með öðrum hætti en þinglýst eignarhald neðri hæðarinnar. Að mati varnaraðila sé málatilbúnaður sóknaraðila þversagnakenndur að því leyti að hann virðist telja að formreglur þinglýsingarlaga komi í veg fyrir að varnaraðilar geti verið þinglýstir eigendur neðri hæðarinnar, en á sama tíma örli ekki á efasemdum um að hann sjálfur hafi verið hinn rétti þinglýsti eigandi fram til ársins 2011. Hljóti raunar aðild sóknaraðila að máli þessu að byggjast á því að hann sé í raun afsalsgjafi og eigi þar af leiðandi lögvarða hagsmuni af niðurstöðu málsins. Virðist sóknaraðili þannig telja sig geta verið þinglýstan eiganda neðri hæðar hússins en um leið og framsal hafi átt sér stað þá verði sú eðlisbreyting að allri tilgreiningu á eigninni sé ábótavant og óljóst hvaða eign sé átt við.

Í þriðja lagi hafni varnaraðilar því að vísa hefði átt skjalinu frá þinglýsingu á grundvelli g. liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga. Í umræddu ákvæði segi að frávísa skuli skjali ef það skorti undirritun útgefanda og vitundarvotta eða annarra þeirra er skjal geti staðfest. Varnaraðilar bendi á að útgefandi afsalsins hinn 20. september 2011 hafi verið sóknaraðili sjálfur. Þinglýsingalög geri enga kröfu um að annar en útgefandi og tveir vottar áriti skjal. Í þessu sambandi skuli minnt á að afsal sé í eðli sínu einhliða yfirlýsing afsalsgjafa. Í íslenskum rétti hafi afsal verið skilgreint sem „einhliða yfirlýsing seljanda um fyrirvaralausa yfirfærslu eða framsal hins beina eignarréttar að fasteign til kaupanda“.

Í fjórða lagi vilji varnaraðilar minna á ákvæði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga, þar sem segi m.a. að vísa skuli skjali frá þinglýsingu ef skjalið er bersýnilega óþarft til verndar rétti. Af þessu megi ráða að það verði að liggja fyrir með nær óyggjandi hætti að þinglýsing sé óþörf til réttarverndar svo hafna beri þinglýsingu af þeim sökum. Byggi varnaraðilar á því að þinglýsing skjalsins frá 20. september 2011 hafi verið nauðsynleg til að tryggja þau eignarréttindi sem varnaraðilar sannarlega eigi á jörðinni Hallgeirsstöðum og leiði af framangreindu afsali/yfirlýsingu frá 20. september 2011. Því séu engin efni til þess að afmá skjalið úr þinglýsingabók enda hafi skjalið uppfyllt allar formreglur þinglýsingalaga.

Í fimmta lagi hafni varnaraðilar því að ákvæði laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, geti leitt til þess að þinglýsingarstjóri skuli afmá úr þinglýsingabók það skjal sem þinglýst var hinn 20. september 2011. Sé byggt á því af hálfu varnaraðila að íbúðarhúsið á Hallgeirsstöðum eigi ekki undir fjöleignarhúsalög en gildissvið þeirra komi fram í 2. mgr. 1. gr. laganna. Bent sé á að hæðunum fylgi ekkert sameiginlegt rými og því sé ekki um neina sameignarhluta að ræða í þeim skilningi. Enda þótt lagt væri til grundvallar að íbúðarhúsið á Hallgeirsstöðum teldist eiga undir lögin leiði það fráleitt til þess að taka eigi kröfu sóknaraðila til greina. Vísi varnaraðilar til þess að engin lagaleg nauðsyn hafi borið til þess að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, sbr. 1. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga. Við þinglýsingu skjalsins hafi legið fyrir fullnægjandi þinglýst gögn um hina einföldu skiptingu hússins í tvo hluta eftir hæðum sem þar að auki hafi verið búin að fá sérstök fastanúmer. Þá skipti hér máli að með afsalinu hinn 20. september 2011 hafi í raun einungis verið staðfest sú skipan, sem allir hlutaðeigandi aðilar hafi viðurkennt, þ.e. að neðri hæðin sé eign barna H-kk-ef E-kk-ef, sbr. samkomulag sóknaraðila og Þ-kk-ef H-kk-ef frá 8. ágúst 1990 og fundargerð eigendafélags um Tunguás frá 5. ágúst 1988.

Í sjötta lagi hafni varnaraðilar þeim málatilbúnaði sóknaraðila að fyrst öðru skjali frá 20. september 2011 um veðsetningu o.fl. hafi verið vísað frá þinglýsingu, þá verði að afmá það skjal sem sé til umfjöllunar í þessu máli. Röksemdarfærsla þessi gangi á engan hátt upp. Skuldbindingargildi umræddrar yfirlýsingar breytist ekki við það eitt að henni hafi verið vísað frá þinglýsingu. Óháð þinglýsingu myndi því skjölin áfram þá heild sem sóknaraðila sé tíðrætt um.

V

Þinglýsingarstjóri, sýslumaðurinn á Seyðisfirði, nýtti ekki heimild samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga til að senda dóminum athugasemdir sínar um málefnið, en afstaða embættisins liggur fyrir í bréfi þess til sóknaraðila, dags. 23. febrúar 2012, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um leiðréttingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, með því að afmá úr fasteignabók vegna jarðarinnar Hallgeirsstaðir, landnr. 156-860, yfirlýsingu, dags. 20. september 2011, sem fékk númerið 426-F-719/2011.

Í bréfi þinglýsingarstjóra kemur fram að þær tvær yfirlýsingar sem um ræði hafi verið lagðar fram til þinglýsingar sem tvö mismunandi skjöl, þó svo að þau hafi verið lögð inn á sama tíma. Önnur yfirlýsinganna, sú sem vísað hafi verið frá þinglýsingu, hafi ekki uppfyllt skilyrði þinglýsingalaga og verið vísað frá á þeim grundvelli. Ekki er þörf á að rekja hér rökstuðning þinglýsingarstjóra fyrir frávísun skjalsins frá þinglýsingu, enda er sú úrlausn þinglýsingarstjóra ekki til umfjöllunar í máli þessu.

Í bréfi þinglýsingarstjóra kemur fram að við eignaryfirfærslu samkvæmt afsali nr. F-207/1990 hafi eignarhlutur sóknaraðila í íbúðarhúsinu verið undanskilinn sölunni og hafi frá þeim tíma verið litið á sóknaraðila sem þinglýstan eiganda þess hluta. Væru rök sóknaraðila um að tilgreining eignarinnar sé ófullkomin tekin gild, hlyti þinglýsingarstjóri að líta svo á að eignarhluti sóknaraðila félli undir sama eignarhald og á jörðinni Hallgeirsstaðir og sóknaraðili þá ekki þinglýstur eigandi að umræddum eignarhluta íbúðarhússins.

Í bréfinu segir síðan orðrétt: „Líta verður til þess þegar gerð er krafa um eignarskiptasamning vegna fjöleignarhúsa, að skoðaðir eru löggerningar sem gerðir voru fyrir setningu laganna og áður en gerð var almenn krafa um eignaskiptayfirlýsingar vegna fjöleignarhúsa að eignarhlutur [sóknaraðila] hefur verið skráður í fasteignabók sýslumannsins á Seyðisfirði. Verður því ekki fram hjá því litið að [sóknaraðili] hafi heimild til að ráðstafa umræddri eign skv. afsali. Þinglýsing eignaskiptayfirlýsingar vegna hússins yrði þó alltaf til réttarbóta og til að skýra nánar skiptingu eignarhluta í húsinu.“

Í bréfi þinglýsingarstjóra kemur ennfremur fram að samkvæmt þinglýsingalögum sé einungis krafist undirritunar útgefanda skjals, sbr. g. lið 2. mgr. 6. gr. laganna, enda felist í undirritun afsalsgjafa ákveðin staðfesting á að uppfyllt hafi verið skilyrði fyrir eignaryfirfærslu, „þó að alltaf megi deila um það hvort gera eigi kröfu um undirritun allra málsaðila“.

VI

Mál þetta sætir úrlausn dómsins samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í slíku máli verður einungis skorið úr um það hvort sú úrlausn þinglýsingastjóra að synja kröfu sóknaraðila um að leiðrétta þinglýsingabók á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, þannig að tilgreint skjal, sem þinglýst var 18. október 2011, yrði afmáð, hafi verið réttmæt eins og málið horfði við honum, en ekki verður í slíku máli skorið úr um efnisatvik að baki skjali.

Framangreind úrlausn sem undir dóminn var borin með bréfi er barst dóminum 19. mars sl., lá fyrir með bréfi þinglýsingarstjóra til sóknaraðila, dags. 23. febrúar sl. og því borin undir dóminn innan þess fjögurra vikna kærufrests sem greinir í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Með vísan til dóms Hæstaréttar frá 2. nóvember 2004 í máli nr. 416/2004 verður hafnað þeirri málsástæðu varnaraðila sem lýtur að því að kærufrestur miðist við það er umræddu skjali var þinglýst 18. október 2011.

Samkvæmt því sem hér að framan hefur verið rakið bera þinglýstar heimildir með sér að sóknaraðili hafi eignast neðri hæð íbúðarhússins á Hallgeirsstöðum ásamt hálfri jörðinni með afsali á árinu 1983 og að eignarhald þessa hluta hússins hafi síðan verið skilið frá eignarhaldi á jörðinni með afsali sóknaraðila til varnaraðila Þ-kk-ef H-kk-ef frá 4. apríl 1990, þar sem eignarhluti sóknaraðila í íbúðarhúsinu var undanskilinn við sölu hans á jarðarhlutanum. Báðum afsölum þessum var þinglýst án athugasemda á jörðina Hallgeirsstaði 10. apríl 1990 og eru þær úrlausnir ekki til umfjöllunar í máli þessu, heldur einungis sú úrlausn þinglýsingarstjóra að hafna kröfu sóknaraðila um að yfirlýsing hans, sem þinglýst var 18. október sl., verði afmáð úr fasteignabók vegna jarðarinnar.

Ekki verður séð af fyrirliggjandi gögnum að íbúðarhúsinu eða íbúð á neðri hæð þess sérstaklega fylgi nein lóðarréttindi. Verður því að leggja til grundvallar að húsið standi á landi jarðarinnar, sem ekki verður séð að skipt hafi verið upp eftir þeim mannvirkjum sem á henni standa. Samkvæmt fyrirliggjandi þinglýsingarvottorði hafa bæði framangreint afsal frá 1990 og hin umþrætta yfirlýsing frá 20. september 2011 verið færð í fasteignabók á jörðina Hallgeirsstaðir, fasteignanúmer 156860.

Sóknaraðili byggir m.a. á því að vísa hafi borið umræddri yfirlýsingu frá þinglýsingu á grundvelli b. liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga, þar sem segir að vísa skuli skjali frá þinglýsingu ef fasteign er ekki skráð í þinglýsingabók. Vísar sóknaraðili einnig til 2. mgr. 26. gr. sömu laga, þar sem fram kemur að sé þinglýst gögnum er veiti öðrum eignarrétt að byggingu en lóðareiganda og skuli þá ætla byggingu sérstakt blað í fasteignabók. Sóknaraðili vísar jafnframt til dóms Hæstaréttar frá 3. febrúar 2010 í máli nr. 35/2010, þar sem staðfest var, með vísan til forsendna, sú niðurstaða héraðsdóms að fella úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjóra um þinglýsingu yfirlýsingar um eignarhald á tilgreindum mannvirkjum á fasteignina Lambeyrar 1 í Dalabyggð. Byggðist niðurstaða héraðsdóms á því að yfirlýsingin, sem og önnur síðar undirrituð yfirlýsing, hefðu hvorug að geyma lóðarréttindi undir þau mannvirki sem þær tækju til. Í fasteignabók þinglýsingastjóra væri skráð lóðin Lambeyrar 1 og hefði þeirri eign ekki verið skipt frekar upp eftir þeim mannvirkjum sem á henni stæðu. Hefði því að réttu lagi borið samkvæmt b. lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. lög nr. 45/2000, að vísa frá þinglýsingu yfirlýsingum um eignarhald sem tækju aðeins til mannvirkja en ekki með nokkru móti til landsins sem mannvirkin stæðu á.

Samkvæmt framanrituðu verður ekki annað séð en að aðstæður í máli þessu séu sambærilegar við þær sem uppi voru í máli því sem til umfjöllunar var í dómi Hæstaréttar í máli nr. 35/2010 og að sá dómur hafi fordæmisgildi í þessu máli. Þegar af þeim ástæðum verður að telja að þinglýsingarstjóra hafi samkvæmt b. lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga borið að vísa yfirlýsingu sóknaraðila, dags. 20. september 2011, sem þinglýst var 18. október sl., frá þinglýsingu. Verður ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 23. febrúar sl. um að synja kröfu sóknaraðila um leiðréttingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga því hrundið og tekin til greina krafa sóknaraðila um að framangreind yfirlýsing verði afmáð úr fasteignabók vegna jarðarinnar Hallgeirsstaða, Fljótsdalshéraði, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Með hliðsjón af úrslitum málsins verður varnaraðilum, öðrum en Þ-kk-þgf H-kk-þgf, O-kk-þgf H-kk-þgf og E-kk-þgf J. H-kk-þgf, gert að greiða sóknaraðila óskipt málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 325.000 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts. Ekki þykja hins vegar efni til að fallast á kröfu varnaraðilans Þ-kk-ef H-kk-ef um málskostnað úr hendi sömu varnaraðila.

Úrskurður þessi er kveðinn upp af H-kvk-þgf B-kvk-þgf héraðsdómara. Dráttur á uppkvaðningu úrskurðarins fram yfir þann frest sem kveðið er á um í 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, helgast af því að ekki reyndist unnt vegna anna við önnur mál að kveða upp úrskurðinn áður en dómari hélt utan til sumarleyfisdvalar 3.-20. júlí sl.

Úrskurðarorð:

Yfirlýsing, dags. 20. september 2011, sem fékk þinglýsingarnúmer 426-F-719/2011 við móttöku hjá sýslumanninum á Seyðisfirði þann 17. október 2011 og var innfærð 18. sama mánaðar, skal afmáð úr fasteignabók vegna jarðarinnar Hallgeirsstaða, Fljótsdalshéraði, fasteignanúmer 156860.

Varnaraðilar, S-kvk-nf H-kvk-nf, Á-kvk-nf H. H-kvk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, A-kvk-nf H-kvk-nf, A-kvk-nf H. H-kvk-nf, B-kk-nf H-kk-nf, S-kk-nf Þ-kk-nf, D-kk-nf H-kk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf T-kvk-nf, greiði sóknaraðila, B-kk-þgf Ó-kk-þgf H-kk-þgf, óskipt 325.000 krónur í málskostnað.

Hafnað er kröfu varnaraðilans Þ-kk-ef H-kk-ef um málskostnað úr hendi framangreindra varnaraðila.

H-kvk-nf B-kvk-nf