E-5041/2013

I.

Mál þetta, sem var dómtekið 5. september sl., er höfðað 4. desember 2013 af Þ-kvk-þgf H-kvk-þgf, Gaukshólum 2 í Reykjavík, gegn I-kvk-þgf G-kvk-þgf og V-kk-þgf P-kk-þgf B-kk-þgf, sem bæði eru til heimilis að Arahólum 4 í Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmd til þess að greiða stefnanda 2.800.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 2. apríl 2013 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi höfuðstólsfærslu vaxta. Enn fremur krefst stefnandi málskostnaðar með virðisaukaskatti.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnanda í málinu en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefjast þau málskostnaðar úr hendi stefnanda auk virðisaukaskatts.

II.

Hinn 5. september 2012 samþykktu stefndu gagntilboð stefnanda um kaup stefndu á 103,3 m² íbúð af stefnanda á 7. hæð í fjölbýlishúsi við Arahóla 4 í Reykjavík. Tilboðið var samþykkt af hálfu stefndu með fyrirvara um að samþykkt kauptilboð í fasteign þeirra að Gaukshólum 2 yrði að kaupsamningi eigi síðar en 1. október 2012. Kaupsamningur milli aðila var síðan undirritaður 3. október sama ár. Kaupverð íbúðarinnar var 20.800.000 krónur. Samkvæmt hinu samþykkta tilboði og kaupsamningi átti að greiða kaupverðið í þremur áföngum, 17.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, 1.000.000 króna við afhendingu eignarinnar 1. desember 2012 og 2.800.000 krónur við útgáfu afsals 120 dögum eftir afhendingu. Stefndu inntu tvær fyrstu greiðslurnar af hendi á umsömdum tíma og fengu íbúðina afhenta 1. desember 2012. Stefndu hafa hins vegar haldið eftir lokagreiðslu þar sem þau telja að fasteignin sé haldin göllum vegna ástands á skýli yfir svalir íbúðarinnar.

Á húsfundi húsfélagsins að Arahólum 2 og 4 sem fram fór 20. júní 2012 var samþykkt að láta meta ástand húseignarinnar. Niðurstaða ástandsskoðunar G-kk-ef F. G-kk-ef og H-kk-ef K. H-kk-ef hjá Hönnun og eftirliti ehf. lá fyrir í desember 2012. Þar kom meðal annars fram að leki og rakaskemmdir séu nánast á öllum svölum/svalalokunum í fasteigninni. Við skoðun hafi komið í ljós að engar þéttingar hafi verið settar milli steins og timburs auk þess sem svalir hafi ekki verið einangraðar undir klæðningu. Þá væri timburverk í svalalokunum að stórum hluta orðið ónýtt sökum fúa. Vegna umfangs skemmda á svalalokunum og klæðningu var lagt til að þær yrðu endurgerðar í heild sinni svo uppfylla mætti kröfur laga og reglugerðar um upphituð rými. Var áætlað að heildarkostnaður er hlytist af þessum viðgerðum, ásamt öðrum viðgerðum sem lagt var til að farið væri út í, næmi 2.433.969 krónum fyrir umrædda íbúð.

Stefndu tilkynntu stefnanda bréflega 4. desember 2012 að yfirbygging svalanna væri ónýt sökum fúa. Hefðu þau ekki verið upplýst um þetta við skoðun og engar upplýsingar hefðu verið um ástand svala í söluyfirliti. Þá hefðu stefndu undir höndum skjal þar sem stefnandi gerði grein fyrir slæmu ástandi yfirbyggingarinnar. Stefndu kröfðust þess að stefnandi greiddi fyrir viðgerð á svalaskýlinu sem þau reiknuðu með að myndi kosta eina milljón króna.

Stefnandi svaraði stefndu 16. sama mánaðar. Þar upplýsti hún að tveir synir hennar hefðu skipt um timbur við samskeyti svala og svalabyggingar í ágúst 2012 og að hún hefði ekki orðið vör við leka eftir það. Tilkynning stefnanda til húsfélagsins væri frá október 2011 og þar sem húsfélagið hefði ekki sýnt nein viðbrögð hefði hún látið stöðva lekann með þessum hætti. Þá vísaði stefnandi til þess að um væri að ræða óeinangrað og óupphitað „útihús“ sem byggt hefði verið milli 1980 og 1990. Því teldi hún kröfu kaupenda tilhæfulausa auk þess sem hún benti á að þau hefðu komið tvisvar að skoða íbúðina.

Lögmaður stefndu sendi stefnanda bréf 18. janúar 2013 þar sem farið var yfir ætlaðan galla á svölunum og færð rök fyrir því að stefnandi ætti að bera kostnað af nauðsynlegum lagfæringum á þeim. Upplýst var að samkvæmt fyrirliggjandi áætlun næmi hlutur stefndu 2.433.969 krónum, en þó mætti gera ráð fyrir að sá kostnaður kynni að hækka. Þá var boðað að stefndu myndu halda eftir lokagreiðslu að fjárhæð 2.800.000 krónum, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Lögmaður stefnanda mótmælti framangreindu með tölvubréfi 25. febrúar 2013. Þar voru færð rök fyrir því að ekki væri um galla að ræða, enda hefði ástand svala og yfirbygginga verið augljóst hverjum þeim sem á húsið hefði litið.

Fundur mun hafa verið haldinn um málið á fasteignasölunni Torgi 5. mars 2013. Þar gerðu stefndu kröfu um afslátt í samræmi við fyrirliggjandi kostnaðaráætlun, en á það féllst stefnandi ekki. Hún bauð þeim lækkun á kaupverði um 350.000 krónur, en því boði höfnuðu stefndu.

Stefndu óskuðu eftir því 30. apríl 2013 að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta ástand svalanna og yfirbyggingarinnar. H-kk-nf S-kk-nf húsasmíðameistari og byggingartæknifræðingur var dómkvaddur 7. júní 2013 til þess að framkvæma matið. Matsgerð hans lá fyrir 25. september sama ár. Þar kemur fram að upphaflega hafi steinsteypt handrið verið að framanverðu á svölunum og ofan á því handlisti úr tré. Endum hafi verið lokað með járngrind. Heimild hafi fengist fyrir byggingu svalaskýlis árið 1988. Það hafi verið byggt ofan á steinsteypta handriðið en á frambrún svala hafi verið settir gluggar úr tré með einföldu gleri. Enda svala að norðanverðu hafi verið lokað með timburþili upp að efri brún steypts handriðs og trégluggi þar fyrir ofan. Þak hafi verið gert úr trépóstum sem á hafi verið lagðar plastplötur og hafi þær verið festar með állistum. Upphaflega hafi framhlið svalaskýlisins verið opin fyrir miðju en samþykkt hafi verið árið 2004 að loka henni. Til að loka svölunum hafi verið settir plastgluggar sem hægt hafi verið að opna. Að utanverðu séu svalirnar klæddar með stalljárni framan á steypt handrið og lokaðan hluta á endum svalanna.

Með matsbeiðninni var matsmaður beðinn um að leggja mat á hvort þak svalaskýlisins læki. Í matsgerðinni var staðfest að þakið læki á nokkrum stöðum, þ.e. við „samskeyti annars pósts frá suðurenda og karms, við frambrún þaks næst suðurenda, á gluggapósti í suðurenda og undan tréáfellu neðan við glugga“. Fram kemur að við skoðun hafi verið hægur vindur og rigning. Taumar væru hér og þar á póstum og á steyptu handriði sem og svartir flekkir er stöfuðu af sveppagróðri. Til að bæta úr þessu þyrfti að taka upp állista á þaki og plast og endurgera frágang og þéttingar. Heppilegt væri að líma þar til gerða þéttiborða undir állista. Í matinu var komist að þeirri niðurstöðu að heildarkostnaður við þennan þátt næmi 117.000 krónum, eins og nánar var sundurliðað í matsgerð.

Matsmaður var einnig beðinn um að meta hvort gluggakarmar á svalaskýli væru orðnir morknir. Í matsgerðinni kemur fram að við skoðun matsmanns hafi komið í ljós að karmar í norðurhluta svalaskýlisins væru fúnir, einkum botnkarmar og karmur upp með steinvegg. Sama gilti um láréttan gluggapóst á norðurhlið og við hægri hlið á opnanlegri framhlið skýlisins. Þess er jafnframt getið í matsgerðinni að matsmaður hafi ekki getað skoðað karma að utanverðu nema út um opnanlega framhlið svalaskýlisins. Þar hafi mátt sjá að reynt hafi verið að gera við karma og pósta utanfrá með því að smyrja kítti í skörð þar sem tré væri fúið. Þá hafi sveppagróður verið sýnilegur á körmum og póstum inni við gler sem benti til þess að raki væri þar nægur til þess að hann dafnaði. Til þess að bæta úr þessu þyrfti að skipta um karma og pósta sem væru fúnir. Heildarkostnað við þessar úrbætur taldi matsmaður nema samtals 791.000 krónum og var sú fjárhæð nánar sundurliðuð í matsgerðinni.

Matsmaður var jafnframt beðinn um að staðreyna að veggur á framhlið svala læki. Um þennan lið kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að svalahandriðið læki ekki heldur bærist vatn inn undir glugga eða áfellur og inn á steypt handriðið. Það gerði það að verkum að taumar kæmu fram á innanverðu handriðinu og að málning bólgnaði þar upp. Þá gæti loftraki í svalaskýlinu haft áhrif á málninguna. Til að bæta úr þessu þyrfti að endurbæta frágang undir glugga, auk þess sem lagt var til að komið yrði fyrir loftrásum sem ekki væri hægt að loka á úthlið svalaskýlisins. Þá þyrfti að mála svalahandriðið að innanverðu. Matsmaður komst að þeirri niðurstöðu að heildarkostnaður vegna úrbóta á þessum atriðum næmi 66.000 krónum, og var sá kostnaður sundurliðaður nánar í matsgerð.

Í matsbeiðni var matsmaður enn fremur beðinn um að staðreyna að sprunguskemmdir væru á innanverðum vegg á framhlið svala. Í matsgerðinni kemur fram að sprungur séu á þessum stað. Hins vegar hefði ekkert komið fram sem benti til þess að sérstakra ráðstafana væri þörf af þeim sökum umfram það sem áður hefði verið lagt til.

Að lokum var matsmaður beðinn um að staðreyna hvort svalir væru óeinangraðar undir klæðningu. Matsmaður kvaðst ekki hafa haft tök á því að skoða bak við klæðninguna en benti á umfjöllun í skýrslu Hönnunar og eftirlits um þetta atriði. Hann vísaði því næst til 101. og 102. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Dró hann þá ályktun að einangrun undir klæðningu á hliðarveggjum og framhlið svala hefði enga þýðingu enda væri svalaskýlið ekki upphitað og ekki til þess gert. Þá myndi einangrun ekki breyta neinu fyrir steypu í svölum og kæmi ekki í veg fyrir að raki gæti þést á köldum flötum inni á svölunum. Meira máli skipti að loftræsa svalaskýlið nægilega.

Matsmaður var enn fremur beðinn um að áætla kostnað við hönnun og yfirumsjón með verkinu. Um það atriði segir í matsgerð að ekki hafi verið skilað inn sérteikningum og deiliteikningum þegar svalaskýli hafi verið byggð og gjöld ekki greidd eða meistarar skráðir á verkið. Engar úttektir hefðu farið fram á fullunnu verki. Því hafi byggingarreglugerð ekki verið fylgt að þessu leyti. Samkvæmt upplýsingum sem matsmaður hafi fengið frá lögfræðingi byggingarfulltrúa hafi málum sem þessum verið lokið með því að teikningum hafi verið skilað inn og lokaúttekt verið gerð. Að öðru leyti segir í matsgerð að ekki sé þörf á sérstakri hönnun umfram þá hönnun sem ganga þurfi frá vegna svalalokana sem fyrir séu á húsinu. Hins vegar þurfi að útfæra loftun á svalaskýli. Í matsgerð kemur fram sú áætlun matsmanns að kostnaður við gerð teikninga vegna byggingarleyfisumsóknar nemi 240.000 krónum og gerð sérteikninga/deiliteikninga nemi 360.000 krónum. Þá reiknar hann með álagningu umsóknargjalds og byggingarleyfisgjalds ásamt skoðunarúttekt sem kosti samtals 24.000 krónur. Kostnað við útfærslu á loftun svalaskýlis telur matsmaður nema 60.000 krónum.

Fram kemur í matsgerð að metinn kostnaður feli í sér allan kostnað verktaka við að vinna viðkomandi verklið ásamt virðisaukaskatti. Sé þá gengið út frá því að verkið sé unnið í einum áfanga af faglærðum mönnum með aðstoðarmönnum. Kostnaðurinn sé metinn á verðlagi þess dags sem matsgerð hafi verið dagsett. Samkvæmt matsgerð nam heildarkostnaður við úrbætur og hönnun samtals 1.658.000 krónum.

Með bréfi lögmanns stefndu 23. október 2013 gerðu þau kröfu um að stefnandi tæki á sig kostnað við úrbætur samkvæmt matsgerð, sem og kostnað vegna vinnu lögmanns, samtals 2.552.219 krónur. Buðu þau fram greiðslu á 247.781 krónu gegn útgáfu afsals fyrir eigninni. Þessu tilboði var hafnað með bréfi lögmanns stefnanda 12. nóvember 2013. Þar voru stefndu enn fremur krafðir um greiðslu 2.800.000 króna auk uppgjörs gjalda við afsal að fjárhæð 10.184 krónur, dráttarvaxta til 12. nóvember 2013 að fjárhæð 224.199 krónur og lögmannsþóknunar að fjárhæð 350.000 krónur. Samtals krafði stefnandi því stefndu um greiðslu 3.061.639 króna.

III.

1. Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína á gagnkvæmum kaupsamningi aðila um fasteignina Arahóla 4, íbúð á 7. hæð í fjölbýlishúsi með fastanúmerið 204-9218. Stefnandi kveðst hafa efnt samningsskyldur sínar, sem felist í sölu og afhendingu fasteignarinnar til stefndu. Stefnandi byggir á því að húsið sé 40 ára gamalt og hafi augljóslega þarfnast verulegra lagfæringa. Hafi stefnandi hvorki lýst því yfir við stefndu eða gefið út ábyrgðaryfirlýsingu um að húsið væri ekki haldið ætluðum göllum, hvorki í söluyfirliti né við söluna sjálfa.

Stefnandi rökstyður kröfuna nánar tiltekið á þann veg að samkvæmt kaupsamningnum hafi stefndu skuldbundið sig til þess að greiða kaupverðið á þann hátt sem um var samið. Hinn 2. apríl hafi þau átt að greiða lokagreiðslu að fjárhæð 2.800.000 krónur, en það hafi þau ekki enn þá gert. Hafi þau borið því við að eignin sé gölluð og því krafist lækkunar á kaupverði og haldið eftir allri lokagreiðslunni, jafnvel þótt krafa þeirra sé lægri. Stefnandi byggir á því að stefndu hafi ekki sýnt fram á að neinir þeir gallar séu á fasteigninni sem stefnandi beri ábyrgð á. Því sé greiðsludrátturinn ólögmætur og feli í sér vanefnd á skýrum ákvæðum kaupsamnings aðila.

Stefnandi vísar til þess að stefndu hafi ekki sinnt aðgæslu- og skoðunarskyldu sinni við kaup fasteignarinnar. Þegar litið sé til aldurs og ástands hússins sé ljóst að mjög rík skylda hafi hvílt á stefndu að skoða fasteignina rækilega áður en þau afréðu að gera tilboð í eignina. Þessi skylda sé þeim mun ríkari eftir því sem fasteignin er eldri. Vegna ummerkja á húsinu hafi stefndu átt að vera kunnugt um, eða a.m.k. mátt vera kunnugt um, eftir að hafa skoðað það að ástand svalaskýla gæfi tilefni til rækilegrar skoðunar. Þessu til stuðnings vísar stefnandi meðal annars til ástandsskýrslu Hönnunar og eftirlits, en ástandsskoðunin hafi farið fram á svipuðum tíma og stefndu skoðuðu fasteignina. Telur stefnandi lýsinguna í skýrslunni gefa til kynna að fúi, rakaskemmdir og sveppamyndanir vegna leka í svalalokunum hafi verið augljós hverjum þeim sem á fasteignina litu. Jafnframt heldur stefnandi því fram að augljóst hafi verið að ráðast þyrfti í margs konar viðgerðarframkvæmdir á húsinu. Þar sem þau hafi ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002, geti þau ekki borið fyrir sig galla á fasteigninni.

Stefnandi vísar í þessu sambandi einnig til þess að stefndu hafi verið send húsfundargerð frá júní 2012 með tölvuskeyti 10. september sama ár. Þar hafi komið fram að ákveðið hefði verið að skoða ástandið á öllu húsinu og þar með svalaskýli. Þrátt fyrir það hafi þau ekki gert neinar athugasemdir eða fyrirvara við kaupsamning aðila sem undirritaður hafi verið nær mánuði síðar.

Stefnandi byggir enn fremur á því að mat dómkvadds matsmanns færi ekki sönnur á að ætlaður ágalli rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Stefndu hafi ekki rökstutt á hvaða grunni krafa þeirra sé reist, hvort þau krefjist afsláttar eða skaðabóta, þótt helst megi álykta að um skaðabótakröfu sé að ræða. Stefndi mótmælir því sem röngu og ósönnuðu að þau eigi slíka kröfu. Heldur stefnandi því fram að fasteignin sé í samræmi við upplýsingar sem veittar hafi verið fyrir kaupin og verðlagning hennar hafi verið í samræmi við aldur og ástand hennar.

Stefnandi byggir jafnframt á því að stefndu eigi ekki rétt á því að fá nýja svalalokun í stað gamallar, eins og þau hafi farið fram á. Þau eigi heldur ekki rétt á því að fá greiddan hönnunarkostnað, sem hljóti að vera brot af því sem þau krefjist, þegar húsfélagið ákveði að fara í viðgerðarframkvæmdir og hönnunarkostnað. Stefndu eigi heldur ekki rétt til þess að svalalokun verði færð í það horf að hún uppfylli ákvæði núverandi byggingarreglugerðar enda hafi ekki verið sýnt fram á að bygging sólskýlanna og lokunar hafi verið í andstöðu við ákvæði gildandi reglna á þeim tíma sem sólskýlin og lokanir hafi verið sett upp.

Að teknu tilliti til framangreinds heldur stefnandi því fram að stefndu eigi heldur ekki rétt á neinum afslætti af kaupverði fasteignarinnar, þar sem gallinn rýri verðmæti hennar ekki svo nokkru varði. Fjárhæð sem stefndu kynnu að eiga rétt til á grundvelli afsláttar sé innan við 10% af kaupverði fasteignarinnar og teljist þar af leiðandi ekki galli í skilningi fasteignakaupalaga og dómaframkvæmdar. Þá kveður stefnandi að kaupverð eignarinnar hafi verið 900.000 krónum lægra en ásett verð samkvæmt söluyfirliti.

Að lokum byggir stefnandi á því að þar sem hvorki hafi verið tekin ákvörðun um framkvæmdir af hálfu húsfélagsins né hafi legið fyrir samþykkt tilboð í lagfæringar hafi stefnandi upplýst stefndu réttilega um það að ekki væru fyrirliggjandi samþykktar viðgerðir af hálfu húsfélagsins, sem stefnandi beri ábyrgð á.

Um lagatilvísanir tekur stefnandi fram að hún byggi kröfur sínar á reglum fasteignakaupalaganna nr. 40/2002, reglum kaupa-, samninga-, og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga og kaupsamningi aðila og ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðji stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Jafnframt vísar stefnandi til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing er vísað til 32. gr. þeirra laga. Þá tekur stefnandi fram að hún sé ekki virðisaukaskattskyld og því sé nauðsynlegt að taka tillit til skyldu hennar til þess að greiða virðisaukaskatt við ákvörðun málskostnaðar, sbr. ákvæði laga nr. 50/1988, þar sem lögmönnum er gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni.

2. Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja kröfur sínar á því að fasteignin sem þau keyptu af stefnanda að Arahólum 4 í Reykjavík sé gölluð í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í fyrsta lagi er á því byggt að fasteignin sé haldin göllum sem stefnandi hafi ábyrgst með yfirlýsingu í bréfi, dags. 16. desember 2012, að hefðu verið lagfærðir fyrir afhendingu. Í bréfinu komi fram að stefnandi hafi látið gera við yfirbyggingu svalanna og að eftir það hafi hún ekki orðið vör við leka. Stefndu taka fram að samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laga nr. 40/2002 miði matið á því hvort fasteign teljist gölluð eða ekki við þann tíma þegar áhætta flyst frá seljanda til kaupanda, þ.e. við afhendingu fasteignar. Með yfirlýsingu stefnanda telja þau að stefnandi hafi ábyrgst sérstaklega að við afhendingu fasteignarinnar hefði viðbygging svalanna ekki lekið. Í ljós hafi þó komið að á þá hafi mikill leki verið til staðar og liggi fyrir að viðgerðir muni kosta verulegar fjárhæðir. Þar sem stefnandi hafi ábyrgst sérstaklega að enginn leki væri til staðar beri hún hlutlæga skaðabótaábyrgð á því tjóni sem stefndu hafi orðið fyrir af hans sökum, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, beinu sem óbeinu.

Stefndu kveða kostnaðinn vera sem hér segi:

Kostnaður við viðgerðir samkvæmt matsgerð: 1.658.000 kr.

Kostnaður við að leggja fram matsbeiðni: 15.000 kr.

Kostnaður við vinnu matsmanns: 494.219 kr.

Dráttarvextir vegna útlagðs kostnaðar fyrir matsgerð: 20.881 kr.

Kostnaður við vinnu lögmanns, fram að rekstri máls fyrir dómi: 948.780 kr.

Samtals: 3.136.880 kr.

Stefndu taka fram að þegar tekið sé tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu lækki krafan um 294.622 krónur. Þar sem 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 geri ráð fyrir því að beint og óbeint tjón sé bætti byggi sýknukrafan á því að þar sem ofangreindur kostnaður hafi fallið á þau vegna málsins beri að sýkna þau af dómkröfu stefnanda.

Í öðru lagi byggja stefndu sýknukröfu sína á því að þau hafi fengið rangar eða misvísandi upplýsingar frá stefnanda um ástand eignarinnar. Ekkert hafi komið fram við söluna um að eignin væri haldin þeim göllum sem komið hafi í ljós, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu hafi hvorki orðið vör við galla á eigninni við skoðun hennar né hafi komið upp atvik eða upplýsingar sem hafi gefið þeim tilefni til ítarlegri skoðunar eða tilefni til þess að draga þá ályktun að fasteignin væri haldin þeim göllum sem upp hafi komið. Þvert á móti hafi gögn, sem stefndu hafi fengið afhent og upplýsingar frá stefnanda, borið með sér að eignin væri í góðu ásigkomulagi. Á söluyfirliti eða öðrum sölu- og kynningargögnum með fasteigninni hafi ekkert komið fram um galla á eigninni eða leka á svölum sem stefnandi hafi vitað af eins og aðrir íbúar í blokkinni. Engu breyti um skyldu stefndu til upplýsingagjafar um þessi atriði að ekki hafði verið tekin endanleg ákvörðun um framkvæmdir, en ljóst hafi verið að þær væru nauðsynlegar. Slíkar upplýsingar hefðu haft áhrif á mat stefndu á eigninni og ákvörðun þeirra um að skrifa undir kaupsamning.

Stefndu hafna því enn fremur að þau hafi vanrækt skoðunarskyldu líkt og haldið sé fram í stefnu. Stefndu hafi skoðað eignina tvisvar en þá hafi verið nýlega búið að mála yfir svalirnar og útvegg þeirra þannig að ekki hafi verið unnt að sjá skemmdir þar við eðlilega og hefðbundna skoðun.

Stefndu vísa til þess að vitneskja stefnanda um gallann hafi verið ótvíræð, enda hafi hún sent sérstakt erindi á stjórn húsfélagsins í október 2011 til þess að upplýsa um ástand viðbyggingarinnar auk þess sem hún hafi viðurkennt fyrir stefndu að viðbyggingin hafi lekið. Í ljósi ástands viðbyggingarinnar standist það ekki að stefnandi hafi ekki orðið vör við neinn leka frá því í ágúst 2012. Í matsgerð dómkvadds matsmanns komi fram að kítti hafi verið smurt í skörð við karma og pósta viðbyggingarinnar. Þá hafi einnig komið fram að stefnandi hafi látið skipta út spýtu við samskeyti svala og yfirbyggingarinnar í ágúst 2012. Telja stefndu að með þessum aðgerðum hafi hún reynt að leyna fyrrgreindum göllum á eigninni.

Stefndu mótmæla því að gallar hafi verið augljósir. Þau vísa til þess að skýrsla Hönnunar og eftirlits, sem stefnandi vísi til í þessu sambandi, hafi að geyma almenna niðurstöðu. Ekki sé þar með sagt að fúi, rakaskemmdir og sveppamyndun hafi sést jafn greinilega á svalaskýli umræddrar íbúðar. Þá hafi stefnandi látið gera við svalaskýlið eins og fyrr greini. Það hafi gert stefndu erfiðara um vik að meta ástand skýlisins í raun. Þá taka stefndu fram að til að sjá skemmdir hafi m.a. þurft að rífa upp klæðningu og brjóta upp úr timbri. Slíkir gallar geti seint talist augljósir. Þá hafi fyrrgreind ástandsskýrsla ekki legið fyrir þegar stefndu hafi skoðað eignina.

Stefndu byggja á því að upplýsingaskylda stefnanda gangi framar aðgæsluskyldu stefndu. Engu breyti í því sambandi þó að fasteignin sé 40 ára gömul. Seljandi fasteignar geti ekki látið undir höfuð leggjast að veita jafn veigamiklar upplýsingar og raun beri vitni. Þá eigi stefndu að geta gert þá kröfu, jafnvel þó að fasteign sé komin til ára sinna, að hún haldi veðri og vindum. Í 82. tölul. gr. 1.2.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012, segi að svalaskýli séu „opnanlegur búnaður sem settur er upp á svalir, utan útveggjar, til að skapa skjól á þeim. Slíkan búnað er unnt að opna á fljótvirkan hátt þannig að svalirnar nýtist sem flóttaleið.“ Í grein 6.7.15 segi svo að við hönnun svalaskýla skuli gera grein fyrir því hvernig fullnægjandi loftræsing er tryggð í þeim rýmum sem lokist af vegna svalaskýlisins. Enn frekari kröfur, einkum vegna brunavarna, megi finna í grein 9.6.17. Sambærilegar kröfur hafi verið í 102. gr. eldri byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Í báðum tilfellum sé gert ráð fyrir að svalir með svalaskýli myndi lokað rými þar sem er skjól.

Stefndu telja sig hafa uppfyllt þá aðgæsluskyldu sem á þeim hafi hvílt með því að skoða eignina tvisvar, í fyrra skiptið áður en kauptilboð hafi verið gert og í seinna skiptið áður en kaupsamningur hafi verið undirritaður. Ekki sé hægt að gera þá kröfu að skoðun stefndu sé jafn ítarleg og fagmanna sem síðar hafi skoðað eignina í þeim tilgangi að ástandsmeta hana m.a. með því að rífa burt klæðningar og brjóta upp úr timbri.

Af hálfu stefndu er vísað til þess að í 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, komi fram að söluyfirlit, ásamt skoðun kaupanda, séu þeir þættir sem hafi mest áhrif á ákvörðun hans um að kaupa eign og jafnframt hvað hann sé reiðubúinn að greiða fyrir hana. Mikilvægt sé því að söluyfirlit gefi greinargóðar upplýsingar um eignina. Stefndu taka fram að á söluyfirliti fasteignarinnar hafi verið tekið fram í tvígang að í íbúðinni væru yfirbyggðar svalir. Í söluyfirliti séu því dregnir fram sérstakir eiginleikar sem prýði eignina og þeim gert hátt undir höfði. Ekki sé minnst einu orði á slæmt ástand yfirbyggingar svalanna. Af lestri söluyfirlits hafi stefndu því ekki dregið aðra ályktun en að þau væru að kaupa útsýnisíbúð með yfirbyggðum svölum, sem væru gæddar öllum þeim eiginleikum sem þeim beri að búa yfir, en það hljóti að vera algjör lágmarkskrafa að slík viðbygging leki ekki. Söluyfirlit hafi af þessum sökum ekki verið fullnægjandi.

Stefndu árétta að þau hafi ekki fengið í hendur þá fundargerð af húsfundi dags. 20. júní 2012 sem stefnandi haldi fram að stefndu hafi fengið í tölvupósti frá fasteignasala. Telja þau framlögð afrit tölvuskeyta ekki færa sönnur á það, enda sé lítill vandi að bæta við viðhengjum þegar tölvupóstur er sendur áfram með þeim hætti sem þar sé gert. Þau viðhengi sem fylgi póstinum sem var sendur áfram til lögmanns stefnanda passi einnig mjög illa við textann í upprunalega póstinum sem fasteignasalinn sendi stefnda V-kk-þgf 10. september 2012 en þar segi að í viðhengi sé „húsfélagsyfirlýsingin og aðalfundargerð“ og ekkert annað. Aðalfundur húsfélagsins hafi farið fram 19. mars 2012, líkt og rakið sé í málsatvikalýsingu en fundurinn 20. júní 2012 hafi ekki verið aðalfundur. Fundargerð fundarins 20. júní 2012 hafi ekki fylgt sölugögnum við kaupin. Ekkert hafi því legið fyrir um þessar upplýsingar við kaupin. En jafnvel þótt fundargerðin hefði verið í viðhengi tölvupóstsins telja stefndu það fullkomlega óásættanlega framsetningu af hálfu fasteignasölunnar að senda slíka fundargerð í viðhengi án nokkurra útskýringa eða áréttinga. Þá benda þau á að í fundargerðinni 20. júní 2012 segi ekki annað en að ástandsmeta þurfi húsið, líkt og algengt sé að gert sé í slíkum eignum, en ekkert komi fram um ástand einstakra svala eða svalaskýla. Ekkert í fundargerðinni hafi því varpað ljósi á þá galla sem stefnandi hafi þekkt vel til í sinni íbúð. Hafi stefnanda, og eftir atvikum fasteignasala og öðrum sem hafi komið fram fyrir hennar hönd í fasteignaviðskiptunum, verið í lófa lagið að setja slíkar upplýsingar fram með skýrum hætti í stað þess að vísa til óljósra ummæla í fundargerð sem hafi ekki verið send.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið telja stefndu að stefnandi hafi leynt upplýsingum um ástand svalaskýlisins með saknæmum hætti og því krefjast þau skaðabóta fyrir bæði beint og óbeint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Um sundurliðun á þeim kostnaði sem stefndu hafi orðið fyrir vegna málsins vísa þau til þess sem að framan greini. Sýknukrafa sé á því reist að ofangreindur kostnaður hafi fallið á þau vegna málsins.

Verði ekki fallist á framangreint er á því byggt af hálfu stefndu að fasteignin sé hlutlægt séð haldin göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 og viðmiða í fasteignakauparétti, enda séu á henni verulegir annmarkar sem hafi verið staðfestir með matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Hafi stefndu engan veginn búist við að íbúðin væri haldin þessum göllum.

Þar sem fasteignin hafi verið gölluð í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 telja stefndu sig hafa öðlast rétt til þess að beita vanefndaúrræðum samkvæmt IV. kafla laganna gagnvart stefnanda og þá m.a. að halda eftir greiðslu, sbr. 44. gr. fasteignakaupalaga. Í samræmi við upplýsingar stefndu um mat á viðgerðarkostnaði og annan kostnað sem til hafi fallið, þ.e. vegna matsbeiðni og lögfræðiþjónustu, hafi stefndu haldið eftir 2.800.000 krónur sem þau hafi átt að greiða við undirritun afsals. Stefndu telja þá ráðstöfun réttmæta í ljósi vanefnda stefnanda. Stefndu hafi árangurslaust reynt að leita samkomulags við stefnanda um afslátt vegna tjóns þeirra. Í samræmi við matsbeiðni dómkvadds matsmanns geri stefndu kröfu á móti dómkröfu stefnanda og vísa þau til framangreindrar sundurliðunar um kröfu sína.

Kröfum sínum til stuðning vísa stefndu til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum III. og IV. kafla laganna. Þá vísa stefndu til almennra reglna kröfu- og skaðabótaréttar. Um málskostnað vísa stefndu til 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt ofan á greiðslu málskostnaðar styðjist við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt en stefndu séu ekki virðisaukaskattskyldir aðilar og því verði þau að fá þann skatt greiddan úr hendi stefnanda.

IV.

Ágreiningur málsaðila lýtur fyrst og fremst að því hvort ágallar á svalaskýli íbúðarinnar, sem stefndu keyptu af stefnanda haustið 2012, veiti þeim rétt til skaðabóta vegna galla á henni. Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð standist hún ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandinn hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Í lögunum er gerð nánari grein fyrir því hvenær fasteign getur talist gölluð. Samkvæmt 20. gr. þeirra ber við mat á því að miða við þann tíma þegar fasteignin flyst yfir í áhættu kaupanda, þ.e. við afhendingu samkvæmt 12. gr. laganna, nema um annað sé samið. Seljandi getur þó borið ábyrgð á galla sem kemur fram síðar til dæmis ef hann hefur „með ábyrgðaryfirlýsingu eða öðrum hætti tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignar í tiltekinn tíma“, eins og segir í 2. mgr. 20. gr. laganna. Í 2. mgr. 43. gr. laganna kemur fram að hafi fasteign „við kaupsamningsgerð“ ekki verið í samræmi við slíka ábyrgðarlýsingu geti kaupandi krafist skaðabóta fyrir beint og óbeint tjón.

Stefndu byggja málatilbúnað sinn um tilkall þeirra til skaðabóta aðallega á því að stefnandi hafi með bréfi sínu 16. desember 2012 ábyrgst að gallarnir á svalaskýlinu hefðu verið lagfærðir fyrir afhendingu, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Efni bréfsins er rakið í meginatriðum í kafla II. Bréfið var ritað nokkrum dögum eftir afhendingu íbúðarinnar þar sem brugðist var við kröfu stefndu um að stefnandi greiddi fyrir viðgerð á svalaskýlinu. Tilgangur þess var ljóslega ekki að lýsa því yfir við kaupin að svalaskýlið væri í góðu ástandi eftir lagfæringarnar. Ekki er því fallist á það með stefndu að þau geti byggt rétt til skaðabóta á því sem segir í bréfinu.

Að þessu frágengnu reisa stefndu kröfu sína um skaðabætur á því að stefnandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína við sölu íbúðarinnar þar sem aldrei hafi verið á það minnst að ástand svalaskýlisins væri bágborið. Þessu hafnar stefnandi og bendir jafnframt á að kaupendur hefðu átt að taka eftir því við skoðun íbúðarinnar að svalaskýlið þarfnaðist lagfæringar.

Í 26. gr. laga nr. 40/2002 er kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins að upplýsingar voru ekki veittar. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laganna getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign áður en hann festi kaup á henni, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þó að seljandi hafi skorað á hann að gera það, getur hann heldur ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans strítt með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 2. mgr. 29. gr. laganna. Í 3. mgr. sömu greinar segir enn fremur að ákvæði 1. og 2. mgr. víki fyrir efni 26. gr. laganna um skort á upplýsingum um fasteign.

Á söluyfirliti fyrir umrædda fasteign, sem dagsett er 5. september 2012, og gert var með vísan til 11. gr. laga nr. 99/2004, kemur fram að ásett verð hennar sé 21.700.000 krónur. Þar er þess getið að íbúðin sé á efstu hæð með yfirbyggðum og flísalögðum svölum með einstöku útsýni yfir borgina. Í kaupsamningi 3. október 2012 var vísað til þessa söluyfirlits og tekið fram að það teldist hluti af kaupsamningi eða væri honum til fyllingar og skýringar meðal annars um samningsforsendur aðila. Eins og rakið er í kafla II mun framhlið svalanna upphaflega hafa verið opin fyrir miðju en árið 2004 var samþykkt að loka þeim með því að setja þar opnanlega plastglugga. Er á það fallist að eins og skýlið var úr garði gert og kynnt á söluyfirliti hafi kaupendur eignarinnar mátt vænta þess að það nýttist til að veita skjól á svölunum og að vatn bærist almennt ekki inn á þær í rigningu.

Með fyrirliggjandi matsgerð er sannað að þak svalaskýlisins lekur á nokkrum stöðum, jafnvel þegar rignir í hægum vindi, auk þess sem regnvatn berst við sömu skilyrði undir glugga eða áfellur ofan á steyptum vegg á framhlið svalanna. Þá eru með matsgerðinni jafnframt færðar sönnur á að víða eru karmar og gluggapóstar í svalaskýlinu orðnir fúnir, en til þess að bæta úr því þurfi að skipta um þá. Í matsgerð kemur fram að skoðun matsmannsins hafi farið fram í rigningu og hægum vindi 29. september 2013, tíu mánuðum eftir afhendingu íbúðarinnar og tæpu ári eftir gerð kaupsamnings. Í málinu liggja einnig fyrir myndbandsupptökur af svölunum sem stefndu tóku 8. janúar 2013 og 26. mars 2013. Þær myndir gefa til kynna að þá hafi lekið meðal annars af þaki skýlisins. Á síðari myndbandsupptökunni mátti glöggt sjá að framanvert svalagólfið var fljótandi í vatni. Þá liggur fyrir skýrsla Hönnunar og eftirlits, sem er dagsett 1. desember 2012, þar sem fram kemur að stór hluti svalalokana á húsinu sé orðinn ónýtur vegna fúa, en þar er talið að endursmíða þurfi þær frá grunni. Þar er þó aðeins fjallað almennt um ásand fasteignarinnar í heild en ekki einstakar íbúðir.

Upplýst er að nokkru áður en stefnandi seldi íbúðina tilkynnti hún stjórn húsfélagsins að Arahólum 4 um mikinn leka á svölunum. Í tilkynningunni segir að alltaf þegar rigni sé gólfið fljótandi í vatni. Tilkynningin er ódagsett en stefnandi kveðst hafa sent hana í október 2011, og hefur sú staðhæfing ekki sætt andmælum. Í tilkynningunni er þó aðeins talað um leka á framhlið svalanna, bæði fyrir ofan og neðan glugga. Hins vegar er þar ekki minnst á leka af þaki skýlisins. Þar er einnig tekið fram að trévirki hægra megin við glugga sé mjög fúið. Fullyrt er af hálfu stefnanda, meðal annars í bréfi til stefndu 16. desember 2012, að synir hennar hafi í ágúst sama ár þétt svalirnar og skipt um timbur við samskeyti steypta handriðsins á framhlið svalanna og glugga. Eftir það hafi ekki orðið vart við leka.

Annar sona stefnanda, G-kk-nf G-kk-nf G-kk-nf, sem jafnframt annaðist að mestu leyti sölu íbúðarinnar fyrir móður sína, gaf skýrslu fyrir dómi. Hann skýrði svo frá að hann og bróðir hans hefðu skipt um spýtu og kíttað undir gluggann, en ekki hafi verið málað. Enginn leki hefði komið fram eftir þetta. Aðspurður tók hann fram að hvorki hann né bróðir hans væru faglærðir á þessu sviði. Þá staðfesti hann að við sölumeðferð íbúðarinnar hefði ekki verið látið vita af því að svalaskýlið hefði lekið og að þar hefði orðið vart við fúa, en þeir gert við skýlið með þessum hætti. Kemur það heim og saman við framburð stefnda V-kk-ef og ber því að leggja það til grundvallar við úrlausn málsins.

Í ljósi umfangs lekans, sem var til staðar skömmu eftir afhendingu eignarinnar, og fúans sem var áfram víða í timburverki svalaskýlisins, er ljóst að framangreind viðgerð var fjarri því að vera fullnægjandi. Gat seljandi íbúðarinnar ekki gengið út frá því að með þeirri viðgerð, sem fram fór skömmu áður en íbúðin var seld, væru ágallar á svalaskýlinu úr sögunni. Verður á það fallist að honum hafi borið samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 skylda til þess að skýra kaupendum eignarinnar frá vitneskju sinni um ástand svalaskýlisins og hvað gert hefði verið til þess að að bregðast við vandanum. Hefði það gefið stefndu tilefni til þess að skoða og meta ástand svalaskýlisins nánar, en það gat haft áhrif á það hvort þau gerðu tilboð í eignina og hvers efnis kaupsamningur gat orðið. Eins og atvikum var háttað gat seljandinn hins vegar ekki gengið út frá því að stefndu gerðu sér grein fyrir því við venjulega skoðun að svalaskýlið læki og að timburverkið væri fúið í þeim mæli sem raun ber vitni. Þeirri upplýsingaskyldu var ekki fullnægt með því að senda til stefndu, í viðhengi með tölvuskeyti 10. september 2012, fundargerð húsfélagsfundar Arahóla 2 og 4 frá 20. júní sama ár, þar sem samþykkt var að fram færi ástandsskoðun á húsinu.

Gegn neitun stefndu er ósannað að þau hafi veitt ummerkjum um lekann og ástand timburverks í sólskýlinu eftirtekt við skoðun íbúðarinnar áður en þau festu kaup á henni. Með því að stefnandi sinnti ekki skyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst ástand svalaskýlisins vera galli. Í ljósi þess að seljandi sýndi á þennan hátt af sér saknæma háttsemi á gallaþröskuldur 2. málsliðar 18. gr. laganna ekki við. Með vísan til 3. mgr. 29. gr. laganna verða stefndu heldur ekki talin hafa fyrirgert rétti sínum til þess að bera fyrir sig gallann sökum ófullnægjandi skoðunar á íbúðinni. Ber stefnandi skaðabótaábyrgð samkvæmt 43. gr. laganna á því tjóni sem af gallanum leiðir.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns er gerð grein fyrir niðurstöðu matsmanns um nauðsynlegar endurbætur á svalaskýli íbúðarinnar. Þar er ekki miðað við að byggja þurfi nýtt skýli, aðeins að skipt verði um fúna karma og pósta, þéttingar verði endurgerðar, komið verði fyrir útbúnaði til að loftræsta svalirnar og bæði tréverk og svalahandrið verði málað, eins og nánar er fjallað um í a-, b- og c-liðum í fyrri tölulið 7. kafla matsgerðarinnar.

Matsgerðin lá fyrir þegar málið var höfðað. Ekki var í stefnu á því byggt af hálfu stefnanda að viðgerðarkostnaður á svalaskýlinu væri sameiginlegur kostnaður er félli að stórum hluta á húsfélagið. Þeirri málsástæðu var hins vegar hreyft við munnlegan flutning málsins til stuðnings því að gagnkrafa stefndu væri ekki nægilega skýr. Hún telst of seint fram komin og kemur því ekki til álita með vísan til 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991.

Dómurinn fellst á að kostnaður við að taka upp állista af þaki og plastplötur, þétta samskeyti pósta með kítti, líma nýja gúmmíborða á pósta og ganga frá plastplötum og állistum sem og að líma þéttiborða undir állista, sbr. a-lið í matsgerð, teljist vera tjón sem leiðir af framangreindum galla. Með virðisaukaskatti nemur þetta tjón 117.000 krónum.

Dómurinn fellst einnig á að kostnaður, sem getið er í b-lið matsgerðarinnar að fjárhæð 791.000 krónur, sé tjón sem leiði af gallanum. Þessi kostnaðarliðir lúta að því að fjarlægja gler úr veggjum og koma þeim fyrir að nýju með nýjum glerfalslistum, taka opnanlega glugga úr framhlið og setja þá aftur upp að viðgerð lokinni, taka niður handrið og setja það upp að nýju eftir viðgerð, taka frá áfellu við klæðningu og setja hana upp aftur að viðgerð lokinni, fjarlægja fúna pósta og karma og setja nýja í staðinn, ganga frá þéttingum og mála eða endurmála karma og pósta að utan og innan. Ennfremur fellur undir þennan lið kostnaður við vinnupalla og við að farga byggingarafgöngum.

Í c-lið í matsgerð er fjallað kostnaðarliði vegna galla sem hlotist hefur af því að vatn hefur lekið undir glugga eða áfellur og inn á steypt handrið með þeim afleiðingum að málning hefur bólgnað upp. Matsmaður telur þó að loftraki í svalaskýlinu geti einnig hafa haft þessi áhrif á málninguna. Í matsgerðinni er gerð grein fyrir fjórum kostnaðarliðum undir þessum staflið. Fyrsti liðurinn lýtur að því að þétta milli karms í svalalokun og efri brúnar svalahandriðs. Á það verður fallist að kostnaður við þennan verklið, sem samkvæmt matsgerð nemur 20.000 krónum, sé tjón sem leiðir af fyrrgreindum galla. Í öðrum og þriðja lið er gerð grein fyrir kostnaði við að setja loftrist í stafna svalalokunar neðan við glugga og taka málmklæðningu frá til að koma loftristum þar fyrir. Dómurinn bendir á að svalaskýlið hefur aldrei verið loftræst nema með opnanlegum gluggum. Þessi verkliður felur því í sér endurbætur á svalalokuninni en kostnaður við slíkar endurbætur telst ekki vera tjón sem rekja má til gallans. Dómurinn telur að sama eigi við um fjórða verkliðinn sem felur í sér málun á svalahandriði að innanverðu. Því ber að hafna því að stefndu hafi orðið fyrir tjóni samkvæmt c-lið í matsgerð nema um þær 20.000 krónur sem að framan greinir.

Samkvæmt framansögðu er á það fallist að stefndu eigi kröfu um skaðabætur samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 vegna kostnaðar við endurbætur á svalaskýlinu sem nemur 928.000 krónum með virðisaukaskatti.

Í síðari tölulið 7. kafla matsgerðarinnar er gerð grein fyrir kostnaði við gerð teikninga fyrir byggingarleyfisumsókn vegna „þegar unnins verks“ sem og kostnaði er hljótast muni af ýmsum gjöldum í tengslum við umsókn um byggingarleyfi. Samtals nema þessir kostnaðarliðir 624.000 krónur samkvæmt matsgerð. Auk þess reiknar matsmaður með 60.000 króna kostnaði er hljótast muni af því að útfæra loftræstingu fyrir svalaskýlið. Þegar hefur verið vikið að því að þessi verkliður felur í sér endurbætur á svalaskýlinu og verður hann því ekki tekinn til greina.

Fram kemur í matsgerð að fyrri kostnaðarliðurinn að fjárhæð 624.000 krónur helgist af því að teikningum hafi ekki verið skilað til byggingarfulltrúa þegar svalaskýlin voru byggð á sínum tíma, auk þess sem gjöld hafi ekki verið greidd og úttekt ekki farið fram á fullunnu verki. Því sé nauðsynlegt að ljúka þessu til að fullnægja kröfum byggingarreglugerðar.

Ekki liggja fyrir önnur gögn en matsgerð til stuðnings því að teikningum hafi ekki verið skilað til byggingarfulltrúa í tengslum við veitingu leyfis fyrir framkvæmdunum 1988 og 2004 eða að gjöld séu ógreidd. Á hinn bóginn hefur verið lagt fyrir dóminn skjal sem virðist lýsa afgreiðslu byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar 25. ágúst 1988 fyrir fasteignina að Arahólum 2 til 6, en þar segir orðrétt: „Samþ. sólskýli á vestursvölum hússins. / Byggl.gjald kr. 1.270.“ Nokkrum línum síðar segir „Samþykkt“ og „Afgr. borgarstj. 30.08.1988“. Í sama skjali er lýsing á svonefndum afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 26. október 2004. Þar kemur fram að sótt hafi verið um „leyfi til þess að setja upp svalalokun á öllum svölum á öllum hæðum fjölbýlishússins nr. 2-4 á lóð nr. 2-6 við Arahóla.“ Þar koma einnig fram forsendur fyrir útreikningi á gjaldtöku í tengslum við umsóknina en síðan segir: „Gjald kr. 5.400 + 5.400 + 64.022.“ Því næst segir eftirfarandi: „Samþykkt. / Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.“

Þegar leyfi var veitt fyrir sólskýli í ágúst 1988 var í gildi byggingarreglugerð nr. 292/1979 sem sett var með stoð í byggingarlögum nr. 54/1978. Þar var kveðið á um að leggja bæri uppdrætti, bæði aðaluppdrætti og séruppdrætti, fram með byggingarleyfisumsókn, sbr. einkum grein 3.1.3. Hliðstæðar reglur voru í 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sem var í gildi þegar svalalokunin var samþykkt. Þar var þess krafist að hönnunargögn, sem voru nánar skilgreind í 46. gr. laganna, ættu að fylgja byggingarleyfisumsókn. Nánari fyrirmæli voru um þetta í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Stefndu hafa ekki fært sönnur á að vikið hafi verið frá þessum kröfum þegar sótt var um leyfi fyrir framkvæmdunum og þau veitt, eða að gjöldin séu ógreidd. Þá fær dómurinn ekki séð að stefnandi hafi með sanngirni getað séð fyrir tjón, sem rekja megi til ætlaðrar vanrækslu árið 1988 og 2004 við að skila byggingarfulltrúa hönnunarteikningum, sem sennilega afleiðingu þess galla sem hún ber ábyrgð á, sbr. skilyrði 2. málsliðar 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Af þessum sökum verður þessi kostnaðarliður ekki tekinn til greina.

Í greinargerð stefndu er fallist á að taka beri tillit til „endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu“ og því lækki krafan um 294.622 krónur. Er þá ljóslega við það miðað að virðisaukaskattur af öllum vinnuliðum samkvæmt matsgerð eigi að koma að fullu til endurgreiðslu. Er óhjákvæmilegt að taka mið af þessari afstöðu stefndu, en þá einungis vegna vinnu við kostnaðarliði sem teknir eru til greina, en þeir nema 760.000 krónum. Virðisaukaskattsprósentan er 25.5%. Að teknu tilliti til þessa frádráttar nemur skaðabótaskylt tjón stefndu sökum kostnaðar við endurbætur á svalaskýlinu 773.578 krónum (928.000 – (760.000 ÷ 1,255 x 0,255).

Stefndu telja sig einnig eiga gagnkröfu á hendur stefnanda vegna annars kostnaðar sem þau hafi orðið fyrir í tengslum við málið. Felist hann í matskostnaði, sem samtals nemi 509.219 krónum, og lögmannskostnaði að fjárhæð 948.780 krónur, auk dráttarvaxta „vegna útlagðs kostnaðar fyrir matsgerð“ að fjárhæð 20.881 króna.

Í 59. gr. laga nr. 40/2002 er kveðið á um að þegar annar samningsaðila getur krafist skaðabóta vegna vanefnda skuli bæturnar svara til þess fjárhagslega tjóns sem hann hefur orðið fyrir vegna þeirra. Útgjöld sem tjónþoli verður fyrir í tengslum við að staðreyna galla, svo sem kostnaður við matsgerð og annar sérfræðikostnaður, telst vera beint tjón sem hann getur krafist bóta fyrir, eins og fram kemur í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002. Þar kemur jafnframt fram að í dómsmálum sé matskostnaður almennt hluti af málskostnaðarkröfu, en það breyti ekki stöðu hans í þessu sambandi.

Í ljósi þess sem hér hefur verið rakið og með vísan dóms Hæstaréttar Íslands frá 21. febrúar 2013 í málinu nr. 560/2012 ber að líta svo á að þegar stefndu neyttu réttar síns samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002, og héldu lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 2.800.000 krónur eftir, máttu þau auk viðgerðarkostnaðar taka tillit til kostnaðar við öflun matsgerðar dómkvadds matsmanns og annars sérfræðikostnaðar, þ.m.t. útlagðs kostnaðar við að leita lögmannsaðstoðar, án þess að baka sér með því skyldu til að greiða dráttarvexti. Í ljós hefur komið að stefndu hafa haldið eftir hærri fjárhæð en heimild 44. gr. laga nr. 40/2002 veitti þeim á grundvelli þess galla sem fyrir liggur á svalaskýlinu og að teknu tilliti til útlagðs matskostnaðar. Þá liggja ekki fyrir gögn um að stefndu hafi greitt lögmannskostnað. Í þessu ljósi og í samræmi við dómvenju verður fjallað um þessa liði í gagnkröfu stefndu sem kröfu um málskostnað samkvæmt XXI. kafla laga nr. 91/1991. Þá er órökstutt hvernig dráttarvextir „vegna útlagðs kostnaðar fyrir matsgerð“ eigi að teljast til útgjalda sem stefnanda beri að bæta stefndu.

Greiðslukrafa stefnanda á hendur stefndu að fjárhæð 2.800.000 krónur er ágreiningslaus. Komist hefur verið að þeirri niðurstöðu að stefndu eigi á móti gagnkröfu um skaðabætur á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002 að fjárhæð 773.578 krónur. Sú krafa kemur greiðslukröfunni til frádráttar á grundvelli 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Það er því niðurstaða dómsins að stefnandi eigi kröfu að fjárhæð 2.026.422 krónur á hendur stefndu.

Í dómkröfum stefnanda er krafist dráttarvaxta „skv. 1. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 2. apríl 2013 til greiðsludags“. Í dómaframkvæmd hefur ákvæði d-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verið skýrt á þann veg að í stefnu beri að tilgreina, svo glöggt sem verða má, ekki aðeins þá fjárhæð sem vaxta eða dráttarvaxta er krafist af og upphafstíma þeirra, heldur einnig þá vaxtaprósentu sem krafa er gerð um. Í 11. gr. laga nr. 38/2001 er heimilað að víkja frá síðastgreinda atriðinu þannig að krefjast má vaxta með tilvísun til 4. eða 8. gr. laganna sem og dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. þeirra án þess að hundraðshluti þeirra sé tilgreindur í stefnu. Krafa stefnanda um dráttarvexti uppfyllir ekki þessi skilyrði og verður henni því vísað frá dómi.

Ágreiningur máls þessa hefur lotið að ástandi svalaskýlisins og gagnkröfu stefndu á móti ágreiningslausri greiðslukröfu stefnanda. Fallist hefur verið á að svalaskýlið hafi verið haldið galla við afhendingu íbúðarinnar þar sem stefnandi hafi ekki fullnægt upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2000. Tjónið sem af því hlaust nemur þó ekki nema hluta af þeirri greiðslu sem þau héldu eftir á grundvelli 44. gr. sömu laga. Rakið hefur verið að stefndu hafi verið rétt að taka tillit til matskostnaðar og lögmannskostnaðar er þau neyttu réttar síns samkvæmt 44. gr. laganna. Í ljósi atvika verður að líta svo á að stefndu hafi unnið málið að nokkru, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, þó að fallist sé á að þau beri að greiða það sem eftir stendur af kröfu stefnanda. Verður stefnanda því gert að greiða stefndu hluta af málskostnaði þeirra. Að teknu tilliti til matskostnaðar þykir sá hluti hæfilega ákveðinn 500.000 krónur.

Dóminn kveða upp Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, Á-kk-nf I-kk-nf, byggingarverkfræðingur og múrarameistari, og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, I-kvk-nf G-kvk-nf og V-kk-nf P-kk-nf B-kk-nf, greiði stefnanda, Þ-kvk-þgf H-kvk-þgf, 2.026.422 krónur.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda er vísað frá dómi.

Stefnandi greiði stefndu 500.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf H-kk-nf (sign.)

Á-kk-nf I-kk-nf (sign.)

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf (sign.)