E-913/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 4. júní sl. er höfðað með stefnu birtri 11. desember sl.

Stefnandi er H-kk-nf Þ-kk-nf, kt. 000000-0000, Þelamörk 38. Hveragerði.

Stefndi er Hveragerðisbær, kt. 000000-0000, Sunnumörk 2, Hveragerði.

Stefndi hefur stefnt til réttargæslustefndu þeim G-kvk-þgf B-kvk-þgf, kt. 000000-0000, Fellsmúla 4, Reykjavík, B-kk-þgf E-kk-þgf, kt. 000000-0000, Funafold 62, Reykjavík, S-kvk-þgf A-kvk-þgf E-kvk-þgf, kt. 000000-0000, Bólstaðahlíð 5, Reykjavík, J-kk-þgf E-kk-þgf E-kk-þgf, kt. 000000-0000, Álfaskeiði 1, Hafnarfirði, O-kvk-þgf G-kvk-þgf H-kvk-þgf, kt. 000000-0000, Brautarlandi 18, Reykjavík og Á-kk-þgf F-kk-þgf H-kk-þgf, kt. 000000-0000, Starhólma 8, Kópavogi.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða honum 3.505.782 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 3.002.006 krónum frá 1. janúar 2003 til 1. janúar 2004, af 3.004.415 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2005, af 3.007.231 krónu frá þeim degi til 30. nóvember 2005, af 3.031.795 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2006, af 3.035.255 krónum frá þeim degi til 28. febrúar 2006, af 3.080.137 krónum frá þeim degi til 30. júní 2006, af 3.086.549 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2007, af 3.090.179 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2008, af 3.094.238 krónum frá þeim degi til 31. mars 2008, af 3.220.148 krónum frá þeim degi til 29. júlí 2008, af 3.505.782 krónum frá þeim degi til 26. ágúst 2008, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og þá er krafist málskostnaðar úr hendi hans samkvæmt mati dómsins. Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar og málskostnaður felldur niður.

Stefndi skorar á réttargæslustefndu að veita sér styrk í málinu og gæta þar annars réttar síns. Réttargæslustefndu hafa ekki látið mál þetta til sín taka.

Málavextir.

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi og afsali dagsettu 24. febrúar 1977 keypti stefnandi lóðina að Brekknaheiði 21 í Hveragerði af Á-kk-þgf H-kk-þgf, A-kvk-þgf J-kvk-þgf og E-kk-þgf K-kk-þgf J-kk-þgf. Lóðin var talin vera 885 m² og var hún merkt á uppdrætti sem fylgdi afsalinu. Stefnandi mun hafa afsalað lóðinni til föður síns, Þ-kk-ef S-kk-ef, 6. apríl sama ár, en Þ-kk-nf seldi stefnanda lóðina aftur 9. september 2006. Aldrei mun hafa verið byggt á lóðinni og þá var aldrei hafist handa við gatnagerð við Brekknaheiði. Með makaskiptasamningi dagsettum 10. mars 1986 fékk stefndi 4.66 ha land frá þeim Á-kk-þgf, A-kvk-þgf og E-kk-þgf í skiptum fyrir 2.36 ha land sem var í eigu stefnda og kemur fram í makaskiptasamningi að allt land hafi verið afhent kvaða- og veðbandalaust. Komið hefur í ljós að lóðin að Brekknaheiði 21 virðist innan þess lands sem stefndi fékk í sinn hlut í makaskiptunum. Samkvæmt deiliskipulagi frá 2003 er gert ráð fyrir byggingu íbúðarhúss og lóðar umhverfis það sem nær inn á umrædda lóð stefnanda að Brekknaheiði 21. Hafa framkvæmdir þegar verið hafnar án heimildar frá stefnanda og telst íbúðarhús þar sem nú hefur risið á svæðinu vera Valsheiði nr. 16.

Með bréfi dagsettu 16. nóvember 2005 óskaði stefnandi eftir því að gengið yrði frá samningum vegna lóðarinnar og átti m.a. fund með þáverandi bæjarstjóra 24. febrúar 2006. Stefnandi segir stefnda hafa samþykkt að óska eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta verðmæti lóðarinnar en þar sem ekki hafi orðið af því hafi stefnandi óskað dómkvaðningar með matsbeiðni 31. mars 2008. Var S-kvk-nf T-kvk-nf, löggiltur fasteignasali, dómkvödd til starfans og í matsgerð hennar dagsettri 28. júlí 2008 taldi hún verðmæti lóðarinnar á matsdegi vera 3.000.000 króna. Með bréfi dagsettu 26. ágúst 2008 krafðist stefnandi bóta vegna lóðarinnar, endurgreiðslu fasteignagjalda frá árinu 2003, lögfræði- og matskostnaðar auk vaxta.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að hann hafi verið sviptur eignarráðum að eignarlóð sinni árið 2003. Samkvæmt deiliskipulagi stefnda hafi verið gert ráð fyrir byggingu íbúðarhúss og lóðar umhverfis það á lóðinni og framkvæmdir hafnar á henni án nokkurs samráðs, samninga eða heimildar frá stefnanda. Beri stefnandi ábyrgð á tjóni af þessum sökum samkvæmt skýrum fyrirmælum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Stefnandi byggir enn fremur á því að um slíka skerðingu á eignarráðum hans sé að ræða sem jafna beri við hreina eignarsviptingu, eða de facto eignarnám, sem beri að bæta honum á grundvelli fyrirmæla 72. gr. stjórnarskrárinnar og 1. gr. og 1. viðauka Mannréttindasáttmála Evrópu. Stefnda sé skylt að greiða bætur, enda hafi sveitarfélagið þegar tekið umráð lóðarinnar og skert eign stefnanda.

Stefnandi sundurliðar kröfu sína svo að krafa um bætur sem nemi verðmæti lóðarinnar byggi á fyrrgreindri matsgerð þar sem lóðin hafi verið metin á 3.000.000 krónur og hafi matsgerðinni ekki verið hnekkt. Þá byggir stefnandi á því að hann hafi greitt fasteignagjöld frá árinu 2003, samtals 18.380 krónur og krefst hann endurgreiðslu þeirra, enda hafi hann ekki getað hagnýtt sér lóðina frá þeim tíma. Þá gerir stefnandi kröfu um endurgreiðslu kostnaðar vegna öflunar matsgerðar, 285.634 krónur og greiðslu kostnaðar vegna lögmannsaðstoðar til mars 2008, 201.768 krónur. Hafi stefnandi þurft að leita lögmannsaðstoðar vegna skerðingar á eignarréttindum hans og þar sem stefndi hafi ekki fengist til að semja um greiðslu bóta hafi verið óhjákvæmilegt að afla mats dómkvadds matsmanns. Stefndi hafi skert stjórnarskrárvarinn rétt stefnanda og beri því að greiða allan þann kostnað sem hlotist hafi af aðgerðum hans. Tryggja verði stefnanda þann stjórnarskrárvarða rétt sinn að fá fullt verð fyrir eign sína og fáist það ekki þurfi stefnandi að sitja uppi með kostnað af þeim sökum.

Stefnandi krefst vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. janúar 2003, þ.e. frá þeim tíma er stefnandi var sviptur umráðum eignar sinnar og dráttarvaxta frá 26. ágúst 2008 en þá hafi verið sent innheimtubréf þar sem krafist var greiðslu bóta. Stefnandi bendir einnig á þá meginreglu við eignarnám að umráðataka og greiðsla eignarnámsbóta eigi að fylgjast að, sbr. 13. gr. laga nr. 11/1973.

Stefnandi vísar um vaxtakröfur til ákvæða III. og IV. kafla laga nr. 38/2001. Málskostnaðarkrafa er studd við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir aðalkröfu sína um sýknu á því í fyrsta lagi að sönnun skorti fyrir tjóni stefnanda. Stefndi vefengir verðmat hins dómkvadda matsmanns og telur rangt að miða við verðmæti lóðarinnar á matsdegi. Ekki verði annað ráðið af málatilbúnaði stefnanda en að miðað sé við að árið 2003 hafi hann verið sviptur eign sinni. Telur stefndi eðlilegt að miða við verðmæti lóðarinnar eins og það var á þeim degi sem deiliskipulagið tók gildi. Þar sem ósannað sé hvert verðmæti lóðarinnar hafi verið á þeim tíma beri að sýkna stefnda af dómkröfum stefnanda.

Í öðru lagi byggir stefndi á því að sjónarmið um tómlæti leiði til þeirrar niðurstöðu að sýkna beri stefnda. Stefndi hafi verið í góðri trú um að hann væri réttmætur eigandi umrædds lands og því í góðri trú þegar landsvæðið var skipulagt árið 2003. Í samræmi við 1. mgr. 25. gr., sbr. 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi skipulagið verið auglýst og hverjum þeim sem talið hafi sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir. Teljist hver sá sem ekki geri athugasemdir við auglýsta skipulagstillögu innan tilskilins frests samþykkur henni. Að undangengnu lögmæltu auglýsinga- og kynningarferli hafi engar athugasemdir borist frá stefnanda. Hafi stefndi því ekki með nokkru móti getað vitað að stefnandi hefði nokkurra hagsmuna að gæta við samþykkt skipulagsins. Hafi stefnandi fyrst gert athugasemdir 16. nóvember 2005 eða tæpum þremur árum frá gildistöku skipulagsins. Með vísan til meginreglna kröfuréttar um tómlæti og tómlætisverkan beri að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Varakrafa stefnda er í fyrsta lagi á því byggð að stefnufjárhæð málsins sé of há. Stefndi telur rangt að byggja á mati dómkvadds matsmanns sem miði verðmæti lóðarinnar við verðlag á matsdegi í júlí 2008. Telur stefndi eðlilegt að miða verðmætið við verðlag á þeim degi þegar deiliskipulagið hafi formlega tekið gildi. Stefndi telur það ekki geta samræmst að gera kröfu til þess að frá umrædda lóð bætta miðað við verðmæti í júlí 2008 og krefjast svo dráttarvaxta af þeirri fjárhæð frá árinu 2003 eða þeim tíma sem umrætt deiliskipulag hafi verið samþykkt. Verði grundvöllum skaðabóta alltaf að miðast við verðmæti á þeim tíma sem hið ætlaða tjón hafi orðið.

Í öðru lagi er varakrafa um lækkun byggð á því að ekki verði annað ráðið af umræddu mati en verið sé að meta verðmæti lóðarinnar að teknu tilliti til þess að öll gjöld hafi verið greidd af henni. Stefndi bendir á að samkvæmt afsali stefnanda fyrir lóð sinni sé tiltekið að kaupandi skuli greiða öll opinber gjöld af lóðinni, þ. á m. öll skipulags- og gatnagerðargjöld. Stefndi bendir á að gatnagerðargjöld hafi ekki verið greidd af lóðinni.

Í þriðja lagi telur stefndi óeðlilegt að leggja lögmannskostnað við höfuðstól og reikna dráttarvexti af honum og telur eðlilegt að tekið verði tillit til þessa kostnaðar við mat á málskostnaði í málinu.

Stefndi bendir á að málsaðilar geri báðir eignarréttarlegt tilkall til umrædds svæðis en þeir telji sig báðir hafa eignast það í lögskiptum við sömu aðila. Vekur stefndi athygli á því að í ljósi þeirra hagsmuna kunni samaðild að vera nauðsynleg, sbr. ákvæði 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 og sé því ástæða fyrir dómara að vísa málinu frá ex officio að öllu leyti eða að hluta, sbr. ákvæði 100. gr. sömu laga.

Stefndi reisir málskostnaðarkröfu á XXI. kafla laga nr. 91/1991, sbr. 129., 130. og 131. gr. laganna.

Niðurstaða.

Stefndi hefur hreyft því í málatilbúnaði sínum að dómara beri hugsanlega að vísa málinu frá á þeim grundvelli að samaðild kunni að vera nauðsynleg, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991. Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 á sá sem verður fyrir tjóni, valdi gildistaka skipulags því að verðmæti fasteignar lækkar, nýtingarmöguleikar hennar skerðast eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, rétt á bótum úr sveitarsjóði. Stefnandi freistar þess með málsókn þessari að sýna fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni af þessum sökum og er kröfum hans réttilega beint að stefnda í máli þessu. Er samaðildar því ekki þörf og verður málinu ekki vísað frá dómi af þeim sökum.

Ekki virðist um það deilt í máli þessu að við gildistöku umrædds deiliskipulags árið 2003 var stefnandi sviptur umráðum eignarlóðar sinnar. Varnir stefnda lúta að því í fyrsta lagi að sönnun skorti fyrir tjóni stefnanda, hann vefengir mat hins dómkvadda matsmanns og telur eðlilegt að miða verðmæti lóðarinnar við þann tíma þegar deiliskipulagið tók gildi. Í öðru lagi byggir stefndi á því að reglur um tómlætisáhrif leiði til þess að sýkna beri hann þar sem engar athugasemdir hafi borist frá stefnanda við auglýsta skipulagstillögu innan tilskilins frests. Hafi stefnandi fyrst gert athugasemdir tæpum þremur árum frá gildistöku skipulagsins.

Stefnandi hefur fengið dómkvaddan matsmann til þess að meta verðmæti umræddrar lóðar og í matsniðurstöðum kemur fram að tekið sé tillit til staðsetningar og legu lóðarinnar innst í botnlanga við hliðina á grænu svæði. Þá kvaðst matsmaður hafa kannað og kynnt sér verð á lóðum á svæðinu að undanförnu. Miðað við verðlag á matsdegi, 28. júlí 2008, taldi matsmaður verðmæti lóðarinnar vera 3.000.000 króna. Matsmaður kom fyrir dóm og staðfesti mat sitt. Stefndi hefur ekki hnekkt þessu mati með yfirmati og verður ofangreind matsgerð því lögð til grundvallar í máli þessu.

Telja verður nægilega sannað í máli þessu að stefnandi hafi með aðgerðum sem stefndi ber ábyrgð á verið sviptur umráðum eignarlóðar sinnar og á hann af þeim sökum rétt á bótum úr hendi stefnda í samræmi við ákvæði 1. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Með vísan til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 325/1990 verður ekki talið að fasteignareigandi firri sig bótarétti vegna eignarskerðingar af völdum skipulags, þótt hann lýsi ekki athugasemdum sínum við auglýsta skipulagstillögu innan tilskilins frests. Þá verður ekki talið að stefnandi hafi fyrir tómlætis sakir glatað rétti sínum á hendur stefnda, enda ljóst af gögnum málsins að stefnandi hefur haldið rétti sínum til haga gagnvart stefnda með fullnægjandi hætti. Stefndi hefur ekki hnekkt umræddu mati með yfirmati og verður það lagt til grundvallar við ákvörðun bóta stefnanda til handa. Ekki eru efni til annars en að miðað verði við verðmæti lóðarinnar á matsdegi, enda er það í samræmi við þá reglu í íslenskum rétti að eignarnámsbætur miðist við verðlag hverju sinni þegar bætur eru ákveðnar. Fallast ber á þann skilning stefnda að ekki verði annað ráðið af umræddu mati en að verið sé að meta verðmæti lóðarinnar að teknu tilliti til þess að öll gjöld hafi verið greidd af henni. Þá verður fallist á með stefnda að óeðlilegt sé að leggja lögmannskostnað við höfuðstól og reikna dráttarvexti af honum og verður tekið tillit til þessa kostnaðar við mat á málskostnaði í málinu. Stefndi gerir ekki athugasemdir við útlagðan kostnað vegna öflunar matsgerðar.

Niðurstaða máls þessa verður því sú að stefndi verður dæmdur til að greiða stefnanda 3.285.634 krónur og þykir rétt að sú fjárhæð beri ekki dráttarvexti fyrr en frá uppsögu dóms að telja.

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda 800.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf O. A-kk-nf dómstjóri kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndi, Hveragerðisbær, greiði stefnanda, H-kk-þgf Þ-kk-þgf, 3.285.634 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá dómsuppsögudegi til greiðsludags og 800.000 krónur í málskostnað.

H-kk-nf O. A-kk-nf.