E-4729/2021

1. Mál þetta, sem var dómtekið 11. maí 2022, var höfðað 7. október 2021, af Rauðsvík ehf., [...], gegn Eigna stoð ehf., [...].

2. Endanlegar dómkröfur stefnanda eru að stefnda verði gert að greiða honum 7.313.511 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verð tryggingu frá 7. október 2021, þegar málið var þingfest, til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda.

3. Stefndi krefst aðallega sýknu, en til vara að krafa stefnanda verði lækkuð verulega. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda.

IH elstu málsatvik

4. Mál þetta verður rakið til þess að 27. nóvember 2019 keypti stefndi fasteign að Skúlagötu 32– 34, fnr. [...], íbúð [...], af stefnanda. Umsamið kaupverð nam 56.500.000 krónum. Gert var ráð fyrir því að 40.000.000 króna yrðu greiddar við gerð kaupsamnings og afhendingu fasteignarinnar, en að eftirstöðvar, sem námu 16.500.000 krónum, skyldu greiddar eigi síðar en 10. mars 2020.

5. Í því skyni að fjármagna fyrri hluta kaupverðsins tók stefndi yfir skuldbindingu samkvæmt veðskuldabréfi í eigu Birtu lífeyrissjóðs sem tryggt var með fyrsta veðrétti í hinni seldu fasteign. Stefndi fékk fasteignina afhenta 27. nóvember 201 9.

6. Stefndi innti ekki af hendi síðari greiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila. Aðilar áttu í ýmsum samskiptum vegna þessa og undirrituðu 18. mars 2021 „Samkomulag um riftun og uppgjör“ sem er meðal gagna málsins. Í 1. grein er vísað til þess að stefndi hafi greitt 40.000.000 króna en eftirstöðvar kaupverðs, sem nemi 16.500.000 krónum og hafi verið á gjalddaga 10. mars 2020, séu enn ógreiddar. Hafi aðilar komistað samkomulagium að „viðskiptin gangi til baka á grundvelli þessa samnings“. Fram kemur í 2. grein að aðilar séu sammála um að stefnandi rifti samningi við stefnda um sölu á fasteigninni og er gerð grein fyrir uppgjöri þeirra á milli í fimm töluliðum. Þar kemur meðal annars fram að stefnandi skuli endurgreiða 40.000.000 króna til Birtu lífeyrissjóðs vegna fjármögnunar á þeim hluta kaupverðs sem stefndi hafi greitt. Tryggt skuli að gegn þeirri greiðslu verði veði lífeyrissjóðsins í fasteigninni aflétt. Þá skuli stefndi greiða stefnanda tiltekna fjárhæð vegna lögfræðikostnaðar hans, fasteignagjalda og kröfu Orkuveitu Reykjavíkur. Jafnframt var samið um greiðslu vaxta vegnaþess hluta kaupverðs sem stefndi hafði ekki greitt og va rá gjalddaga 10. mar s 2020. Gert var ráð fyrir því að greiðslur yrðu inntar af hendi tveimur virkum dögum eftir undirritun samkomulagsins. Tekið var fram að yrði greiðslufall félli samkomulagið úr gildi tveimur dögum síðar.

7. Það er óumdeilt að stefndi efndi ekki greiðsluskyldu sína samkvæmt samkomulaginu og féll það því úr gildi 21. mars 2021. Fasteignin var afhent stefnanda á ný hinn 21. apríl sama ár og hefur hann haft umráð hennar síðan.

8. Gögn málsins bera með sér að lán stefnda hjá Birtu lífeyrissjóði, sem tryggt var með veði í fasteigninni, hafi verið gert upp 24. ágúst 2021. Stefnandi innti þá af hendi greiðslu sem nam 44.653.839 krónum og var veðinu í kjölfarið aflétt.

IIH elstu málsástæður og lagarök stefnanda 9. Stefnandi byggir á því að hann eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnda vegna fjártjóns sem leiði af va nefndum hans á kaupsamningi aðila.

10. Stefnandi vísar í fyrsta lagi til þess að stefndi hafi fjármagnað fyrri hluta af greiðslu kaupverðs, sem nam 40.000.000 króna, með því að gefa út veðskuldabréf til Birtu lífeyrissjóðs gegn fyrsta veðrétti í hinni seldu fasteign. Þegar fyrir lá að seinni greiðslan yrði ekki innt af hendi hafi stefnandi þurft að gera upp kröfu lífeyrissjóðsins á hendur stefnda til að veðinu yrði aflétt af fasteigninni. Krafan hafi verið komin í innheimtuferli vegna vanefnda stefnda. Þá hafi báðir málsaðilar verið komnir á vanskilaskrá, stefndi vegna vanefnda gagnvart lífeyrissjóðnum og stefnandi þar sem krafan hvíldi á fyrsta veðrétti í fasteign hans. Af þessum sökum og þar sem veðskuldabréfið hafi verið með 2% uppgreiðslugjaldi hafi stefnandi þurft að greið a Birtu lífeyrissjóði 44.707.644 krónur til að veðinu yrði aflétt. Veittur hafi verið afsláttur af dráttarvöxtum fyrir árið 2021 sem nam 53.805 krónum. Stefnandi hafi því innt af hendi 44.653.839 krónur og nemi tjón hans að þessu leyti 4.653.839 krónum.

11. Stefnandi vísar í öðru lagi til þess að vegna vanefnda stefnda hafi hann þurft að leita sér lögfræðiaðstoðar. Kostnaður vegna þessa stafi einkum af samskiptum við stefnda í þvís kyni að innheimta þá greiðslu sem eftir stóð, vinnu við fyrrgreint samkomulag um riftun og uppgjörogv innu við veðleyfi og samskipti við Birtu lífeyrissjóð. Tekið er framað á tímabili hafi stefndi ætlað sér að flytja veðskuldabréfið í tengslum við önnu r fasteignaviðskipti en af því hafi ekki orðið. Kostnaður stefnanda vegna lögfræðiþjónustu nemi 900.000 krónum auk virðisaukaskatts, sbr. yfirlit frá ARTA lögmönnum.

12. Stefnandi vísar í þriðja lagi til þess að vegna vanefnda stefnda á síðari hluta k aupverðsfasteignarinnar, sem hafi átt að greiða eigi síðar en 10. mars 2020, hafi hann þurft að greiða vexti af sömu fjárhæð til Arion banka hf. Hefði greiðslan verið innt af hendi á umsömdum tíma hefði hún runnið til niðurgreiðslu á skuldum stefnanda hjá bankanum sem fjármagni verkefni hans. Það lán sem um ræðir beri 7,55% vexti á ársgrundvelli, eins og sjá megi af framlögðum lánssamningi. Til einföldunar reikni stefnandi vexti frá 10. mars 2020, þegar greiðslan átti að fara fram, til 10. mars 2021, enda þótt stefndi hafi ekki farið úr fasteigninni fyrr en 21. apríl 2021. Tjón vegna þessa nemi samtals 1.245.750 krónum.

13. Stefnandi vísar í fjórða lagi til þess að stefndi hafi ekki greitt gjöld vegna fasteignarinnar á þeim tíma sem hann hafði umráð hennar, það er frá 27. nóvember 2019 til 21. mars 2021. Um sé að ræða húsfélagsgjöld sem nemi samtals 288.922 krónum og beri stefnda að greiða þá fjárhæð.

IIIH elstu málsástæður og lagarök stefnda 14. Stefndi byggir á því að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna vanefnda á kaupsamningi aðila. Stefndi hafi ekki getað efnt kaupsamninginn vegna óviðráðanlegra aðstæðna sem tengist Covid- 19 faraldrinum og stefnandi fengið fasteignina afhenta á ný í apríl 2021. Verðmæti fasteignarinnar hafi aukist ver u lega frá því að kaupsamningur var gerður í nóvember 2019 og þar til stefndi fékk aftur umráð hennar. Hafi hagnaður stefnanda verið meiri en nemi þeim kostnaði sem hann telji sig hafa þurft að greiða vegna vanefnda stefnda.

15. Stefndi vísar til þess að þegar kaupsamningur var gerður hafi vísitala íbúðarverðs verið 6 34,6 stig. Með einföldum hlutfallsreikningi á kaupverði miðað við þáverandi vísitölu megi sjá að verðmæti fasteignarinnar hafi aukist úr 56.500.000 krónum ínóvember 2019 í rúmar 65.000.000 króna í apríl 2021, þegar vísitalan hafi verið 730,6 stig. Hækkunin nemi að lágmarki 8.500.000 krónum sé miðað við vísitölu íbúðarverðs í apríl 2021, en 14.031.516 krónum sé miðað við sömu vísitölu í október 2021. Það sé í öllu falli ljóst að aukning á verðmæti fasteignarinnar sé meiri en sem nemi meintu tjóni stefnanda vegna vanefnda stefnda. Þá sé einstökum liðum í fjárkröfu stefnanda mótmælt sem ósönnuðum og of háum.

16. Hvað varðar meint tjón stefnanda vegna afléttingar á veði Birtu lífeyrissjóðs er tekið fram að hann byggi sjálfur á því að 21. apríl 2021 hafi legið fyrir að samkomulag aðila frá 18. mars 2021 yrði ekki efnt. Stefnanda hafi borið að takmarka tjón sitt með því að greiða lánið á þeim tíma, en uppgreiðsluverðmæti þess hafi numið 42.526.293 krónum hinn 26. mars 2021. Það sé ósannað að stefnandi hafi ekki getað gert lánið upp á þeim tíma.

17. Stefndi byggir á því að lögfræðikostnaður stefnanda sé mun hærri en samskipti aðila réttlæti. Þá hafi stefndi ítrekað lagt til lausn á deilunni sem hefði komið í veg fyrir frekari útgjöld. Ekki verði séð að hærri kostnaður en 300.000 krónur verði réttlættur vegna þessa og beri að virða þann kostnað í samhengi við verðhækkun fasteignarinnar.

18. Kröfu stefnanda sem er byggð á því að hann hafi þurftað greiða vexti til Arion banka hf. er mótmælt. Vísað er til þess að ef stefnandi hefði samþykkt tilboð stefnda frá 25. mars 2021 um að taka yfir veðskuldabréfið hefði þessi kostnaður ekki fallið til.

19. Stefndi tekur fram að fjárhæð kröfu stefnanda vegna húsfélagsgjalda sé ekki mótmælt. Aftur á móti eigi hækkun á verðmæti fasteignarinnar að koma á móti þessari fjárhæð verði að einhverju marki á hana fallist.

20. Varakrafa stefnda um lækkun á fjárkröfu stefnanda er studd sömu röksemdum og aðalkrafa hans.

I V

Niðurstaða

21. Ágreiningur aðila lýtur að því hvort stefnda beri að greiða stefnanda skaðabætur vegna tjóns sem leiðir af vanefndum hans á kaupsamningi aðila frá 27. nóvember 2019. Eins og rakið hefur verið innti stefndi ekki af hendi síðari greiðslu samkvæmt kaupsamningnum sem bar að greið a eigi síðar en 10. mars 2020. Aðilar voru sammála um að kaupin skyldu ganga til baka og fékk stefnandi umráð fasteignarinnar á ný hinn 21. apríl 2021.

22. Komi til þess að aðili gagnkvæms samnings telji viðsemjanda sinn hafa vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum getur hann krafist skaðabóta. Kröfuhafi getur að jafnaði valið á milli þess hvort krafist sé efndabóta sem hafa það að markmiði að gera hann eins settan fjárhagslega og réttar efndir hefðu farið fram eða vangildisbóta sem miða að því að samningsaðili verði eins settur og ef enginn samningur hefði verið gerður. Að virtum mismunandi markmiðum efndabóta og vangildisbóta, sem og ólíkum aðferðum við mat á þeim, er ekki unnt að krefjast hvorra tveggja í senn vegna vanefndar á samningi.

23. Við munnlegan málflutning var nánar skýrt að stefnandi færi fram á vangildisbætur vegna vanefnda stefnda á kaupsamningi aðila. Samkvæmt dómaframkvæmd er almennt unnt að kefjast vangildisbóta sé samningi rift vegna vanefndar sem viðsemjandi ber sök á. Eins og hér er ástatt er ágreiningslaust að stefndivanefndi kaupsamning aðila þar sem hann skorti fjármagn til að greiða síðari hluta umsamins kaupverðs. Í samræmi við meginreglur kröfu- og samningaréttar ber stefndi ábyrgð á tjóni stefnanda sem af þessari vanefnd leiðir, sbr. einnig til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 18. júní 1962 í máli nr. 150/1961 sem birtur er á bls. 580 í dómasafni réttarins það ár.

24. Stefndi byggir einkum á því að stefnandi hafi í reynd ekki orðið fyrir tjóni þar sem verðmæti fasteignarinnar hafi aukist frá þvíað kaupsamningur var gerður og þar til hannfékk aftur umráð hennar. Verðhækkunin nemi að minnsta kosti 8.500.000 krónum að virtum breytingum á vísitölu íbúðarverðs og sé það hærri fjárhæð en nemi meintu tjóni stefnanda.

25. Þ egar kaupsamningi um fasteign er rift og vanefnd verður rakin til sakar viðsemjanda gefur auga leið að breytingar geta hafa orðið á verðmæti fasteignar frá þeim tíma sem samningurinn var gerður. Hvað sem því líður getur seljandinn átt rétt á bótum sem gerahann eins settan fjárhagslega og ef samningur hefði aldrei verið gerður. Við ákvörðun slíkra bóta má meðal annars líta til kostnaðar sem seljandinn hefur þurft að greiða í tengslum við samningsgerð, kostnaðar vegna lögfræðiaðstoðar við samningsslit og vegna reksturs fasteignarinnar. Ekki verður fallist á að við ákvörðun bóta skuli koma til frádráttar verðbreytingar á hinni seldu eign, svo sem þannig að bætur fáist ekki greiddar bendi vísitala íbúðarverðs til þess að markaðsverð eignarinnar hafi hækkað, eins og stefndi hefur vísað til. Málsástæðum stefnda sem hvíla á þessum grunni er því hafnað.

26. Sé litið til einstakra liða í fjárkröfu stefnanda hefur hann í fyrsta lagi krafist greiðslu þar sem hann þurfti að greiða Birtu lífeyrissjóði samtals 4.653.839 krónur til að því veði sem hvíldi á fasteigninni vegna láns stefnda yrði aflétt. Í öðru lagi er krafist bóta vegna kostnaðar við lögfræðiaðstoð eftir að vanefndir stefnda urðu. Þá er í þriðja lagi krafist bóta vegna vaxtagreiðslna sem stefnandi þurfti að inna af hendi þar sem síðari hluti kaupverðs var ekki greiddur. Loks er krafist bóta vegna húsfélagsgjalda sem stefnandi greiddi á meðan stefndi hafði umráð eignarinnar. Að mati dómsins falla síðargreindir tveir kostnaðarlið ir ekki undir vangildisbætur, enda er krafist bóta sem miða að því að gera stefnanda eins settan fjárhagslega og réttar efndir hefðu farið fram. Þar sem stefnandi hefur sjálfur tekið fram að hann krefjist bóta á vangildisgrundvelli geta þessir liðir ekki komið til frekari skoðunar.

27. Eins og áður greinir krefst stefnandi bóta vegna kostnaðar sem verður rakinn til uppgjörs á láni stefnda hjá Birtu lífeyrissjóði sem var tryggt með veði í fasteigninni. Stefndi hefur ekki sett fram önnur mótmæli við þessum lið en þau að stefnanda hafi borið að takmarka tjón sitt og greiða upp lánið fyrr en hann gerði. Áður hefur verið gerð grein fyrir því að umrætt lán var gert upp 24. ágúst 2021 eða um fjórum mánuðum eftir að stefnandi fékk á ný umráð fasteignarinnar. Stefnandi hefur vísað til þess að lengi hafi verið reynt að ná samkomulagi en þegar það hafi verið fullreynt hafi það tekið tíma að afla fjármagns til að uppgjör við lífeyrissjóðinn gæti farið fram. Að framangreindu virtu, sem og atvikum að öðru leyti, verður ekki fallist á að stefnandi hafi ekki sinnt skyldu sinni til að takmark a tjón sitt þannig að það geti leitt til sýknu eða lækkunar á umkrafinni fjárhæð. Verður stefnda því gert að greiða stefnanda 4.653.839 krónur vegna þess kostnaðar sem um ræðir.

28. Telja verður að stefnandi eigi rétt á bótum vegna kostnaðar við lögfræðiaðstoð eftir að til vanefnda stefnda kom. Það getur ekki firrt stefnda ábyrgð þó að hann hafi lagt til lausn á deilunni sem stefnandi gat ekki fallist á. Til stuðnings kröfu stefnanda hefur verið lagt fram yfirlit frá lögmannsstofu sem ber með sér að kostnaður vegna sjö nánar tilgreindra verkþátta nemi 900.000 krónum auk virðisaukaskatts. Miðað er við 30 vinnustundir og tímagjaldið 30.000 krónur. Stefndi hefur mótmælt þessari kröfu sem of hárri. Til þess er að líta að ekki hefur verið lögð fram sundurliðuð tímaskýrsla vegna vinnu lögmanns stefnanda. Þá ber yfirlitið með sér að hluti vinnunnar varði stefnugerð, en slíkt telst til málskostnaðar samkvæmt 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Að framangreindu virtu verður stefnda að gert að greiða stefnanda að álitum 450.000 krónur vegna þessa þáttar.

29. Samkvæmt því sem áður greinir verður stefnda gert að greiða stefnanda 5.103.839 krónurmeð dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 7. október 2021, þegar málið var höfðað og þingfest, sbr. 3. mgr.5. gr. sömu laga.

30. Að virtum úrslitum málsins og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda gert að greiða hluta málskostnaðar stefnanda sem þykir hæfilega ákveðinn með þeim hætti sem greinir í dómsorði.

Á-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdóm ari kveður upp dóm þennan.

D ÓMS ORÐ:

Stefndi, Eigna stoð ehf., greiði stefnanda, Rauðsvík ehf., 5.103.839 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 7. október 2021 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf R-kvk-nf (sign)