E-3892/2007

Mál þetta, sem dómtekið var að loknum munnlegum málflutningi hinn 10. desember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Outcome fasteignum ehf. og Höfðasetrinu ehf., Bíldshöfða 18, Reykjavík, á hendur J.S. Pálssyni ehf., Dofraborgum 3, Reykjavík, AB varahlutum ehf., Bíldshöfða 18, Reykjavík og Hamborgarabúllu Tómasar ehf. með stefnu birtri 15. maí 2007.

Dómkröfur stefnanda eru þessar:

1. Þess er krafist að stefndu, J.S. Pálssyni ehf. og Hamborgarabúllu Tómasar ehf., verði með dómi gert skylt að fjarlægja 3 skilti með merkingunni ,,AÐEINS FYRIR VIÐSKIPTAVINI BÚLLUNNAR“ af framhlið fasteignarinnar Bíldshöfða 18, Reykjavík, að viðlögðum 25.000 króna dagsektum er renni óskiptar til stefnenda og verði fullnægingarfrestur skyldunnar 15 dagar frá uppkvaðningu dóms.

2. Þess er krafist að stefndu, J.S. Pálssyni ehf. og Hamborgarabúllu Tómasar ehf., verði með dómi gert skylt að fjarlægja skilti merkt ,,HAMBORGARABúllan“, skilti merkt ,,Hamborgarabúlla“ og tvö skilti merkt ,,Coca-Cola“ af framhlið fasteignarinnar Bíldshöfða 18, Reykjavík, að viðlögðum 25.000 króna dagsektum er renni óskiptar til stefnenda og verði fullnægingarfrestur skyldunnar 15 dagar frá uppkvaðningu dóms.

3. Þess er krafist að stefndu, J.S. Pálssyni ehf. og AB varahlutum ehf., verði með dómi gert skylt að fjarlægja 4 skilti með merkingunni ,,AÐEINS FYRIR VIÐSKIPTAVINI AB-VARAHLUTA“ af framhlið fasteignarinnar Bíldshöfða 18, Reykjavík, að viðlögðum 25.000 króna dagsektum er renni óskiptar til stefnenda og verði fullnægingarfrestur skyldunnar 15 dagar frá uppkvaðningu dóms.

4. Þess er krafist að stefndu, J.S. Pálssyni ehf. og AB varahlutum ehf., verði með dómi gert skylt að fjarlægja skilti merkt ,,AB-VARAHLUTIR, ÞJÓNUSTUMIÐSTÖÐ BÍLSINS“ og skilti merkt ,,AB VARAHLUTIR, ALLTAF BETRI“ af framhlið fasteignarinnar Bíldshöfða 18, Reykjavík, að viðlögðum 25.000 króna dagsektum er renni óskiptar til stefnenda og verði fullnægingarfrestur skyldunnar 15 dagar frá uppkvaðningu dóms.

5. Þá er krafist að stefndu, J.S. Pálsson ehf., AB varahlutir ehf. og Hamborgarabúlla Tómasar ehf., verði in solidum dæmdir til að greiða stefnanda, Outcome fasteignum ehf., skaðabætur að fjárhæð kr. 296.629 ásamt dráttarvöxtum skv. IV. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af kr. 296.629 frá 29.05.2007 til greiðsludags.

6. Þá er krafist að stefndu, J.S. Pálsson ehf., AB varahlutir ehf. og Hamborgarabúlla Tómasar ehf., verði in solidum dæmdir til að greiða stefnanda, Höfðasetrinu ehf. skaðabætur að fjárhæð kr. 130.000 ásamt dráttarvöxtum skv. IV. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af kr. 130.000 frá 29.05.2007 til greiðsludags.

Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Dómkröfur stefndu eru þær að þeir verði sýknaðir af öllum dómkröfum stefnenda. Til vara er krafist verulegrar lækkunar á dómkröfum samkvæmt kröfuliðum 5 og 6. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnenda in solidum.

Með úrskurði uppkveðnum 7. apríl 2008 var frávísunarkröfum stefndu hafnað.

Um aðild

Stefnendur eru eigendur að eignahlutum 03-0301 og 03-0302 sem eru á 3. hæð í matshluta 3 í fasteigninni Bíldshöfða 18, Reykjavík. Umræddir eignahlutar eru á hæðinni fyrir ofan leiguhúsnæði Hamborgaborgabúllunnar ehf. og AB varahluta ehf. í eignahluta 03-0201 en stefndi, J.S. Pálsson ehf., er eigandi þess eignahluta. Kröfur stefnenda má rekja til sömu atvika, aðstöðu og/eða löggernings og því hafa þeir kosið að stefna málinu í sameiningu á grundvelli 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991. Af sömu ástæðum og með vísan til sömu lagagreinar hafa stefnendur kosið að stefna öllum stefndu í einu og sama málinu enda séu hagsmunir og réttarsamband stefndu svo samofið að erfitt sé fyrir stefnendur að sækja ofangreindar kröfur á þá í aðskildum málum. Verði jafnframt að telja að allir aðilar hafi hagræði af því að um allar kröfurnar sé fjallað í einu og sama málinu.

Stefnendur lýsa málavöxtum svo:

Stefnandi, Outcome fasteignir ehf., er eigandi eignarhluta merktur 03-0302 að Bíldshöfða 18 í Reykjavík, fastanúmer 204-3240 og stefnandi, Höfðasetrið ehf., er eigandi eignarhluta merktur 03-0301 að Bíldshöfða 18 í Reykjavík, fastanúmer 204-3239. Stefndi, J.S. Pálsson ehf., er eigandi eignarhluta nr. 03-0201 að Bíldshöfða 18 í Reykjavík, fastanúmer 204-3236. Eignarhluti stefnda nr. 03–0201 er í útleigu og er þar annars vegar rekin starfsemi stefnda, AB varahluta ehf., og hins vegar stefnda, Hamborgarabúllu Tómasar ehf.

Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir Bíldshöfða 18, dags. í desember 2000, skiptist húseignin að Bílshöfða 18 í 3 matshluta, bakhús matshluti 01, tengibygging matshluti 02 og framhús matshluti 03. Lóðin er samtals 7608 m² og eru afnotin sameign allra eignanna. Bílastæði á lóð hússins eru samtals 154 og eru afnotin af þeim sameiginleg en fyrir framan innkeyrsluhurðir eru sérnotastæði þess sem á innkeyrsluhurðina. Eignarhlutar stefnenda og stefnda, J.S. Pálssonar ehf., eru í matshluta 03. Bílastæði á lóð hússins hafa aldrei verið sérmerkt og hafa afnot ávallt verið sameiginleg eins og eignaskiptasamningur kveður á um.

Í september 2006 brá hins vegar svo við að settar voru upp merkingar við bílastæðin fyrir framan Hamborgarabúllu Tómasar ehf. og AB varahluta ehf. sem kváðu á um að umrædd bílastæði væru eingöngu til afnota fyrir viðskiptavini Hamborgabúllunnar og AB varahluta. Hafa starfsmenn og aðilar á vegum stefndu meinað öðrum eigendum í húsinu, leigjendum og viðskiptavinum þeirra afnot bílastæðanna. Séu merkingar fyrir framan Hamborgarabúllu Tómasar ehf. á þann veg að stæði séu eingöngu fyrir viðskiptavini búllunnar og á merkingum fyrir framan AB varahluti ehf. kemur fram að stæði séu eingöngu fyrir viðskiptavini AB varahluta. Hafi aðilar á vegum stefnenda og leigjenda þeirra, svo sem starfsfólk og viðskiptavinir, orðið fyrir hótunum og fúkyrðum af hálfu starfsmanna stefndu ef þeir hafa lagt í bílastæðin og hefur það orðið til þess að viðskiptavinir hafa orðið frá að hverfa. Hafa starfsmennirnir m.a. lagt fyrir aftan bifreiðar viðskiptavina á vegum leigjenda stefnenda. Þá hafi starfsmenn á Hamborgarabúllu Tómasar ehf. stundað það að leggja bifreiðum þvert í bílastæðin fyrir framan veitingastaðinn til að taka stæðin frá þar til annir hefjast og þá fjarlægt bifreiðarnar fyrir sína viðskiptavini. Hafi þetta orðið til þess að viðskiptavinir á vegum leigjenda stefnenda hafa gefist upp á því að koma í húsið og eiga viðskipti við þá.

Með bréfi lögmanns stefnenda, dags. 19. september 2006, til stefndu var sérmerkingu bílastæðanna mótmælt sem og athugasemdir gerðar við hótanir í garð annarra viðskiptavina hússins sem lögðu í umrædd bílastæði um að bílar á þeirra vegum yrðu dregnir í burtu. Í bréfinu er bent á meginreglu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að bílastæði á lóð fjöleignarhúsa séu sameiginleg og óskipt og að óheimilt sé að sérmerkja þau nema með samþykki allra eigenda. Var þess krafist að merking á bílastæðunum verði fjarlægð strax. Að öðrum kosti verði leitað með málið til dómstóla. Jafnframt áskildu stefnendur sér rétt til að krefjast bóta sem þessar merkingar og hótanir í garð viðskiptavina kynnu að valda þeim. Þá lýstu stefnendur sig reiðubúna til viðræðna til að finna skynsamlega lausn á málinu. Engin viðbrögð urðu við bréfinu af hálfu stefndu.

Með bréfi lögmanns stefnenda, dags. 12. janúar 2007, til stefndu, var krafan ítrekuð. Þá var harðlega mótmælt yfirgangi sem starfsmenn og viðskiptavinir leigjenda stefnenda hafa þurft að þola vegna þess yfirgangs sem fylgi sérmerkingu stæðanna og bent á að stefnendur hafi þurft að lækka mánaðarlega húsaleigu fyrir eignir sínar vegna þessa enda leigjendum þeirra leigð afnot af bílastæðum hússins sem þeir hafa ekki getað nýtt sér vegna framangreindrar háttsemi. Var gerð krafa um að merkingarnar verði fjarlægðar innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins, að öðrum kosti yrði leitað til dómstóla. Þá var áréttað að stefnendur væru tilbúnir til viðræðna um málið til að finna skynsamlega lausn á því. Engin viðbrögð urðu við bréfinu af hálfu stefndu.

Þar sem stefndu hafa ekki virt kröfu stefnanda um að fjarlægja merkingarnar né hafa stefndu viljað ganga til viðræðna við stefnendur um málið þá sé stefnendum nauðsynlegt að höfða mál þetta.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja dómkröfur sínar um að fjarlæga skilti sem kveða á um einkaafnot tiltekinna aðila af bílastæðum á því að bílastæði á lóð hússins að Bíldshöfða 18 í Reykjavík séu sameiginleg og óskipt og að stefnda, J.S. Pálssyni ehf., sem og leigjendum hans, Hamborgarabúllu Tómasar ehf. og AB varahlutum ehf., sé óheimilt að sérmerkja bílastæði án samþykkis annarra eigenda hússins. Byggja stefnendur á því að óheimilt sé að helga sér slík sameiginleg bílastæði til einkanota enda hagnýtingarréttur jafn. Því til stuðnings sé vísað til eignaskiptayfirlýsingar hússins þar sem komi sérstaklega fram að bílastæði séu 154 og afnot af þeim sameiginleg. Þá vísa stefnendur til 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 en þar sé skýrt kveðið á um að bílastæði á lóð fjöleignarhúss séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Þá komi fram í 2. mgr. 33. gr. tilvitnaðra laga að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skuli þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst. Eins og áður greinir hafi stefndu ekki leitað eftir slíku samþykki frá öðrum eigendum í Bíldshöfða 18 og sé stefndu því óheimilt að merkja sér sérstaklega umrædd stæði.

Dómkröfur sínar um að fjarlægja skilti með merkingunum ,,HAMBORGARABúllan“, ,,Hamborgarabúlla“, ,,Coca-Cola“, ,,AB-VARAHLUTIR, ÞJÓNUSTUMIÐSTÖÐ BÍLSINS“ og ,,AB VARAHLUTIR, ALLTAF BETRI“ byggja stefnendur á því að framhlið matshluta 3 í fasteigninni við Bíldshöfða 18 sé í sameign allra eigenda fasteignarinnar. Af þeim sökum sé einstaka eiganda óheimilt á eigin spýtur að framkvæma nokkrar breytingar á framhliðinni eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994. Telja verði að uppsetning svo stórra og áberandi skilta eins og hér um ræðir á framhlið fasteignarinnar megi jafna til þess að stefndu hafi helgað sér til einkanota tiltekinn hluta sameignar hennar enda geti aðrir eigendur ekki nýtt svæðið undir og í kringum skiltin. Í ljósi þess að stefndu hafi ekki leitað eftir samþykki annarra eigenda hússins fyrir uppsetningu umræddra skilta, heldur þvert á móti, sett þau upp í trássi við lög og gegn vilja annarra eigenda, beri stefndu að fjarlægja skiltin án tafar.

Verði uppsetning stefndu á framangreindum skiltum af einhverjum ástæðum ekki talin jafnast til helgunar á tilteknum hluta sameignar til einkanota sé á því byggt að um hagnýtingu sameignar sé að ræða af hálfu stefndu og að slík hagnýting sé verulegum takmörkunum háð. Við hagnýtingu sameignar beri eiganda eða afnotahafa skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa, sbr. 1. mgr. 35. gr. laga nr. 26/1994. Ekki verði fallist á að stefndu hafi gætt að slíku í þessu tilfelli enda hafa þeir ekki leitað samþykkis stefnenda eða annarra eigenda í húsinu fyrir umræddum skiltum. Þau skilti sem stefndu hafi sett upp á bilinu milli hæða séu stór og áberandi og yfirgnæfi þau og dragi úr auglýsingum stefnenda sem komið sé fyrir í gluggum í þeirra eignarhlutum. Hafi stefndu ekkert tillit tekið til stefnenda hvað þetta varði. Bent sé á að bæði skilti AB varahluta ehf. nái upp að gluggapóstum í eignarhluta stefnanda, Höfðasetursins ehf., og komi þannig í veg fyrir að hann geti komið þar að einhverjum merkingum ef hann óskaði slíks. Telja stefnendur að framangreind hagnýting stefndu á sameigninni fari í bága við hagsmuni þeirra og brjóti á lögvörðum rétti þeirra og þegar af þeim sökum beri stefndu að fjarlægja umrædd skilti.

Þá telja stefnendur að stefndu sé ekki heimilt að setja upp á sameign Bíldshöfða 18 auglýsingar fyrir þriðja aðila án samþykkis allra eigenda. Uppsetning stefndu, J.S. Pálssonar ehf. og Hamborgarabúllu Tómasar ehf., á tveimur skiltum merktum ,,Coca-Cola“ sé bein auglýsing fyrir Vífilfell hf. á umræddum gosdrykk en geti ekki talist eðlileg eða nauðsynleg merking fyrir veitingastaðinn Hamborgarabúllu Tómasar ehf. Telja stefnendur að umrædd auglýsingaskilti fari illa saman við rekstur skóla- og skrifstofuhúsnæðis sem sé á 3. hæð í matshluta 3. Telja verði að III. kafli laga nr. 26/1994 setji hagnýtingarrétti eigenda og afnotahafa þau takmörk að viðkomandi aðilar geti ekki nýtt sameign allra eigenda fasteignar undir auglýsingaskilti fyrir þriðja aðila án þess að fyrir liggi samþykki allra eigenda í viðkomandi húsi. Sérstaklega verði að gera kröfur til samþykkis allra eigenda þegar hætta sé á því að auglýsingaskiltin fari illa saman við þann rekstur sem þegar sé í húsinu. Þegar af þeim sökum beri að taka kröfu stefnenda um að fjarlægja umrædd skilti til greina.

Þá hafi stefndu ekki reynt að gæta neins samræmis í uppsetningu auglýsingaskiltanna, heldur séu þau af öllum stærðum og gerðum, í mismunandi litum og útfærslum. Telja stefnendur að þetta ósamstæða samansafn af auglýsingaskiltum og merkingum sé lýti á framhlið hússins og sé til þess fallið að rýra verðgildi eignarhluta þeirra sem séu fyrir ofan skiltaflóruna. Telja stefnendur að hagsmunir eigenda í fasteigninni til að hafa stjórn á því hvaða merkingar séu á húsinu séu ríkari hagsmunum einstaka afnotahafa til að setja upp áberandi auglýsingaskilti fyrir rekstur sinn. Telja stefnendur að réttur farvegur fyrir afnotahafa til að merkja fasteignir sínar á sameign hússins sé að boða til húsfélagsfundar og leggja slíka beiðni þar fram. Á meðan það hafi ekki verið gert hafi stefndu engar heimildir til að nýta sameignina undir áðurgreind skilti og beri þ.a.l. að fjarlægja þau án tafar.

Stefndu hafi ekki leitað samþykkis húsfélagsins í Bíldshöfða 18 fyrir að setja upp merkingar á fasteignina og hafi ekki verið fjallað um málið innan húsfélagsins, hvorki formlega né óformlega. Telji stefnendur að þeir eigi sjálfstæðan rétt til að höfða mál og krefjast þess að skiltin verði fjarlægð án þess að húsfélagið að Bíldshöfða 18 fjalli um málið eða komi með formlegum hætti að málsókninni. Byggja stefnendur á því að stefndu hafi brotið gegn skýrum ákvæðum laga nr. 26/1994 og þau brot hafi bitnað á stefnendum sem eigendum í fasteigninni. Byggja stefnendur á því að þeir þurfi ekki að fá atbeina húsfélagsins til að koma í veg fyrir áframhaldandi brot stefndu á skýrum ákvæðum fjöleignarhúsalaganna.

Kröfur sínar um skaðabætur byggja stefnendur á því að stefndu hafi í sameiningu valdið þeim tjóni með uppsetningu skilta sem kveði á um einkarétt Hamborgabúllunnar ehf. og AB varahluta ehf. til nýtingar á bílastæðum fyrir framan matshluta 3, Bíldshöfða 18. Uppsetning skiltanna hafi verið skýrt brot á lögum nr. 26/1994 og fullyrða stefnendur að stefndu hafi verið það ljóst frá upphafi. Hafi framangreind skilti orðið til þess að aðilar á vegum stefnenda og leigjenda þeirra, svo sem starfsfólk og viðskiptavinir, hafi orðið frá að hverfa með bíla sína. Þá hafi starfsfólk á vegum Hamborgabúllu Tómasar ehf. og AB varahluta ehf. haft í hótunum við leigjendur stefnanda og viðskiptavini þeirra og hreytt í þá fúkyrðum og hafa jafnframt lagt bifreiðum sínum með þeim hætti að stæðin verði ekki nýtt af öðrum. Leigjendurnir hafi orðið fyrir ónæði og truflun vegna framangreindrar háttsemi og hafi ekki getað nýtt öll stæðin eins og þeir eigi rétt á og hafi því gert kröfu á stefnendur um lækkun á leigu. Hafi stefnendur ekki átt möguleika á öðru en að verða við þeim kröfum og lækka leigu sína. Nemi tjón stefnenda því þeim afslætti af leigu sem stefnendur hafa neyðst til að veita leigjendum sínum vegna hinnar ólögmætu háttsemi stefndu.

Stefnandi, Höfðasetrið ehf., hafi orðið að gefa leigjanda sínum, Menntamiðstöðinni, kt. 541294-2639, afslátt upp á kr. 130.000 af leiguverði fyrir árið 2006. Sé gerð krafa um að stefndu verði óskipt gert að greiða Höfðasetrinu ehf. bætur þannig að félagið verði eins sett og ef hin ólögmæta háttsemi hefði ekki átt sér stað. Nemi bótakrafa stefnanda því kr. 130.000 auk áfallandi vaxta. Þar sem leiga sé gerð upp á ársfresti milli Höfðasetursins ehf. og leigutaka hans sé óvíst hvert tjón stefnanda vegna 2007 verði en stefnendur áskilji sér rétt til að höfða síðar bótamál þegar tjónið liggi fyrir.

Stefnandi, Outcome fasteignir ehf., hafi orðið að veita leigjanda sínum, Outcome hugbúnaði ehf., kt. 491104-2280, afslátt sem nemur 10% lækkun á mánaðarleigugjaldi og hafi lækkunin komið til frá og með september 2006. Þegar mál þetta sé höfðað hafi stefnandi þannig orðið af leigutekjum sem nemi samtals kr. 296.629 og nemi bótakrafa stefnanda þeirri fjárhæð. Sé gerð krafa um að stefndu verði óskipt gert að greiða Outcome fasteignum ehf. bætur þannig að félagið verði eins sett og ef hin ólögmæta háttsemi hefði ekki átt sér stað. Sé nánari sundurliðun á lækkun leigu pr. mánuð að finna í framlögðu yfirliti yfir leigugreiðslur og vísar stefnandi til þess skjals. Stefnandi áskilur sér rétt til að höfða bótamál síðar verði hann fyrir frekara tjóni vegna háttsemi stefndu.

Í samræmi við meginreglur skaðabótaréttar um skaðabætur utan samninga sé gerð krafa um að stefndu bæti stefnendum það tjón að fullu sem þeir hafi orðið fyrir vegna saknæmrar háttsemi stefndu. Ljóst sé að tjón stefnenda sé sennileg afleiðing af afhöfnum og/eða athafnaleysi stefndu. Séu skilyrði sakarreglunnar um saknæma háttsemi, tjón og sennilega afleiðingu að fullu uppfyllt. Stefnendur hafi skorað á stefndu strax í september 2006 að láta af hinni ólögmætu háttsemi en án árangurs.

Þá sé jafnframt byggt á meginreglum skaðabótaréttar um húsbóndaábyrgð. Starfsfólk stefndu hafi haft uppi hótanir, hreytt fúkyrðum í starfsfólk og viðskiptavini leigjenda stefnenda, lagt bifreiðum sínum fyrir aftan bifreiðar viðskiptavinanna og lagt bifreiðum sínum þvert í stæði til að koma í veg fyrir að hægt sé að nýta þau. Framangreind háttsemi sé saknæm og ólögmæt og hafi valdið stefnendum tjóni og á því tjóni beri stefndu, Hamborgabúlla Tómasar ehf. og AB varahlutir ehf., ábyrgð á grundvelli húsbóndaábyrgðar.

Telja verði að stefndi, J.S. Pálsson ehf., sem þinglýstur eigandi hins leigða húsnæðis, beri óskipta ábyrgð með leigjendum sínum, Hamborgarabúllu Tómasar ehf. og AB varahlutum ehf., á framangreindum brotum gegn lögvörðum rétti annarra eigenda hússins. Hafi J.S. Pálsson ehf. heimilað leigjendum sínum að merkja húsnæðið með framangreindum hætti og hafi hann á engan hátt sinnt þeirri skyldu sinni að láta fjarlægja merkingarnar þrátt fyrir kröfu stefnenda þar að lútandi. Verði ábyrgð leigutaka og leigjanda gagnvart öðrum eigendum í húsinu ekki aðskilin í þessu máli.

Stefnendur séu ekki virðisaukaskattsskyldir og með vísan til skaðleysissjónarmiða sé gerð krafa um að virðisaukaskatti verði bætt ofan á málskostnað.

Vísað sé til 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 og til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og þá sérstaklega til 33.-36. gr. Málskostnaðarkrafa styðjist við XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggist á lögum nr. 50/1988. Krafa um dráttarvexti styðjist við IV. kafla laga nr. 38/2001.

Vísað sé almennt til lögfestra og ólögfestra meginreglna á sviði skaðabótaréttar og þá sérstaklega til meginreglunnar um skaðabætur utan samninga, sbr. sakarregluna og til meginreglu skaðabótaréttar um vinnuveitendaábyrgð.

Málsástæður og lagarök stefndu

Af hálfu stefndu er tekið fram um málavexti að þar til stefnandi Outcome fasteignir ehf. hafi eignast eignarhluta í húsinu snemma árs 2006 hafi notkun bílastæða verið vandræðalaus. Eðli máls samkvæmt noti viðskiptavinir stefndu AB varahluta ehf. og Hamborgabúllu Tómasar ehf. bílastæði í skamman tíma í einu. Aðrir eigendur og leigutakar hafi tekið tillit til þess og ekki hafi verið lagt af þeirra hálfu í bílastæðin upp við húsið til lengri tíma. Hafi þetta einnig átt við um nýtingu bílastæðanna af hálfu Menntamiðstöðvarinnar ehf., leigutaka stefnanda Höfðasetursins ehf. Eftir að stefnandi Outcome fasteignir ehf. fór að leigja húsnæði til Outcome hugbúnaðar ehf. hafi starfsmenn þess aðila og lögmannsstofu I-kk-ef H-kk-ef hrl. hins vegar notað bílastæðin næst húsinu til að leggja í til lengri tíma, yfirleitt allan daginn. Vegna þess vandræðaástands sem skapaðist og minnkandi viðskipta merktu stefndu 7 bílastæði af alls 154 stæðum með litlum skiltum, sbr. dómkröfur 1 og 3. Því er mótmælt að starfsmenn stefndu hafi hótað þeim sem nýtt hafa umrædd stæði eða beitt þá einhverjum þvingunaraðgerðum og skiltin hafi verið fjarlægð.

Skilti AB varahluta ehf., sem vísað sé til í kröfulið 4, hafi verið á húsinu Bíldshöfða 18 frá því árið 1996, en skilti stefnda Hamborgarabúllu Tómasar ehf., sem vísað sé til í kröfulið 2 hafi verið frá því veitingastaðurinn var opnaður sumarið 2006. Engum andmælum hafi verið hreyft við skilti AB varahluta ehf. frá upphafi. Þá hafi ekki aðrir en stefnendur hreyft andmælum við skilti stefnda Hamborgarabúllu Tómasar ehf. Fjölmörg skilti séu á ytra byrði hússins enda um að ræða fjöleignarhús sem eingöngu hýsi atvinnustarfsemi af ýmsu tagi. Húsfélag hússins hafi ekki verið starfandi og fram að þessu hafi ekki verið leitað formlegs samþykkis þess fyrir neinu þeirra fjölmörgu skilta sem á húsinu eru.

Hinn 31. ágúst 2007 hafi verið haldinn fundur í húsfélaginu Bíldshöfða 18 en fyrirsvarsmaður stefnda J.S. Pálssonar ehf. boðaði til fundarins með fundarboði sem var sent öllum eigendum með ábyrgðarbréfi hinn 14. ágúst 2007. Í bréfi lögmanns stefnenda, dags. 17. ágúst 2007, var því haldið fram að boðun fundarins væri ólögmæt og tekið fram að ekki yrði mætt á fundinn af hálfu stefnenda. Á fundinum hafi verið samþykkt tillaga þess efnis að þau skilti og aðrar merkingar sem væru á húsinu mættu vera þar til og ef húsfundur ákvæði annað í samræmi við stefnu um merkingar á húsinu sem mótuð yrði og samþykkt af nægilegum meirihluta eigenda.

Af hálfu stefndu voru í málflutningi ítrekaðar kröfur um frávísun málsins. Verði ekki á frávísun fallist er krafist sýknu með sömu rökum.

Málsástæður stefndu vegna frávísunarkrafna voru þessar:

Stefndu byggja kröfu sína um frávísun kröfuliða 1 og 3 á því að stefnendur hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá dóm fyrir þessum kröfum þar sem stefndu hafa nú þegar fjarlægt umrædd skilti, sbr. ákvæði 33. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Stefndu byggja kröfu sína um frávísun kröfuliða 2 og 4 í fyrsta lagi á því að aðild húsfélagsins sé nauðsynleg til varnar vegna þessara krafna, sbr. 18. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Þar sem húsfélaginu sé ekki stefnt til varnar skuli vísa málinu frá. Skilti AB varahluta ehf. hafi verið á húsinu frá því í nóvember 1996 án þess að nokkur hafi hreyft andmælum við því. Þá hafa ekki aðrir en stefnendur hreyft andmælum við skilti stefnda Hamborgarabúllu Tómasar ehf. Fjölmörg skilti séu á ytra byrði hússins enda um að ræða fjöleignarhús sem eingöngu hýsi atvinnustarfsemi af ýmsu tagi. Það sé öllum ljóst að merkingar eins og þær sem hér um ræðir séu bæði venjulegar og nauðsynlegar atvinnustarfsemi eins og þeirri sem stefndu AB varahlutir ehf. og Hamborgarabúlla Tómasar ehf. stunda. Hið sama eigi við um aðra atvinnustarfsemi sem stunduð sé í húsinu. Merkingar utan á húsinu séu því sameiginlegt hagsmunamál allra eigenda og húsfélagsins í heild. Ákvörðun um hvort skilti þessi fái að vera eða eigi að fjarlægja sé í höndum húsfundar, sbr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga en þar komi fram að allir eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint. Sameiginlegir og samtvinnaðir hagsmunir, eins og þessir, eru grundvöllur skylduaðildar að húsfélögum. Þannig verði eigendur að ráða þeim málum, sem varði sameignina og sameiginlega hagsmuni, í félagi. Bent skuli á að stefnendum hefði verið í lófa lagið að boða til fundar í húsfélaginu og láta taka þar til umfjöllunar bílastæða- og skiltamál hússins. Það sé leiðin sem fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 geri ráð fyrir. Málsókn þessi sé því ekki nauðsynleg eins og haldið sé fram af hálfu stefnenda.

Þá sé frávísunarkrafa varðandi kröfuliði 2 og 4 einnig á því byggð að stefnendur hafi ekki lengur lögvarða hagsmuni af dómi um þá þar sem húsfélagið hafi tekið ákvörðun um skiltamál fjöleignarhússins en á húsfundi þann 31. ágúst 2007 hafi eftirfarandi tillaga verið samþykkt samhljóða af öllum þeim sem mættir voru: „Fundur í húsfélaginu Bíldshöfða 18, haldinn föstudaginn 31. ágúst 2007, samþykkir að þau skilti og aðrar merkingar sem nú eru á húsinu megi vera, þar til og ef húsfundur ákveður annað í samræmi við stefnu um merkingar á húsinu sem mótuð yrði og samþykkt af nægilegum meirihluta eigenda.“ Mótmælt sé því sem haldið sé fram af stefnendum í bréfum, dags. 17. og 31. ágúst 2007, að boðun fundarins uppfylli ekki lagaskilyrði og ákvarðanir hans séu ekki lögmætar og bindandi. Víst sé að ¼ hluti eigenda geti boðað til fundar í húsfélagi sem ekki sé starfandi en vegna þess að eigendur beri sameiginlega og hver fyrir sig ábyrgð á því að húsfélag starfi lögum samkvæmt geti einstakur eigandi boðað til fundar þannig að starfsemi geti hafist í húsfélaginu. Reglur fjöleignarhúsalaga um boðun funda, sbr. t.d. 3. tölul. E-liðar 41. gr., sbr. einnig 2. tölul. 1. mgr. 60. gr., miðist við normið, þ.e. að húsfélag sé starfandi. Það eigi ekki við í þessu tilviki. Rétt sé einnig að benda á að meintur annmarki á boðun fundarins hafi ekki leitt til þess að stefnendur gætu ekki notið réttar síns samkvæmt 39. gr. fjöleignarhúsalaga til að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina.

Stefndu byggja kröfu sína um frávísun kröfuliða nr. 5 og 6 á því að krafa um skaðabætur sé vanreifuð um flest þau skilyrði sem uppfylla þurfi til að bótakrafa teljist hafa stofnast á sakargrundvelli. Hvorki sé gerð grein fyrir því hver séu orsakatengsl milli þeirrar háttsemi stefndu að merkja 7 af 154 bílastæðum og þess tjóns sem stefnendur haldi fram að þeir hafi orðið fyrir né hvernig tjónið geti talist sennileg afleiðing umræddra merkinga. Rök fyrir því séu enda vandfundin. Líta verði til þess að stefnendur hafi aldrei getað reiknað með að geta nýtt öll bílastæðin á lóðinni enda takmarkist réttur þeirra til nýtingar stæðanna af jafnríkum rétti annarra eigenda til nýtingar þeirra, sbr. 34. gr. fjöleignarhúsalaga. Leigutakar stefnenda hafi aldrei getað reiknað með því að geta nýtt öll bílastæðin 154 né hafi verið hægt að leigja þeim rétt til að nýta öll bílastæðin, hvað þá einhver tiltekin bílastæði, enda útilokað að leigja út meiri rétt en til staðar sé. Staðhæfingar um að viðskiptavinir á vegum leigjenda stefnenda hafi gefist upp á að koma í húsið og eiga viðskipti við þá vegna þessa séu því úr lausu lofti gripnar.

Þá sé krafan einnig vanreifuð hvað tjónið varðar. Lagðir séu fram reikningar milli hinna skyldu aðila, annars vegar Outcome fasteigna ehf. og Outcome hugbúnaðar ehf. og hins vegar Höfðasetursins ehf. og Menntamiðstöðvarinnar ehf., um að veittur hafi verið afsláttur af leigu vegna þess að sjö bílastæði af 154 voru merkt. Ekkert liggi fyrir um að fyrirsvarsmenn leigjendanna hafi verið komnir í samningaviðræður við eigendur annars atvinnuhúsnæðis og hvað þá að komin væru drög að samningi. Nauðsyn þess að veita umræddan „afslátt“ af leigunni sé því ekki sannaður.

Krafa stefndu um sýknu af kröfuliðum 1 og 3 er byggð á því að búið sé að fjarlægja þau skilti sem þar um ræðir og þar með hefði verið fallist á þær kröfur stefnenda. Stefnandi hefði því ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að halda við þá kröfugerð.

Varðandi kröfuliði 2 og 4 er sýknukrafa byggð á því að þar sem um sé að ræða atvinnuhúsnæði sé ekki unnt að telja að slíkar merkingar feli í sér verulegar breytingar á sameign eða útliti hússins, sbr. 30. gr., sbr. 31. gr., og 41. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Þær verði að telja nauðsynlegar, eðlilegar og venjulegar á atvinnuhúsnæði. Slíkar merkingar séu fjölmargar á húsinu og á nærliggjandi húsum. Verði því að telja að meginregla fjöleignarhúsalaga um einfaldan meirihluta gildi um fjölda þeirra eigenda sem þurfi að vera meðmæltir ákvörðun til að hún teljist samþykkt eins og hér háttar til. Í hæsta lagi geti þurft samþykki ⅔ hluta eigenda. Þessi sjónarmið eigi við um öll þau skilti sem falli undir kröfuliði 2 og 4. Hamborgarabúlla Tómasar selji gosdrykki frá Vífilfelli og það sé í alla staði eðlilegt og hefðbundið að það komi fram á skiltum veitingastaðarins. Það fólk sem stundi nám og vinnu hjá leigjendum stefnenda sé komið til vits og ára og sjónarmiðum um að slíkar auglýsingar fari illa saman við rekstur skóla- og skrifstofuhúsnæðis þeirra sé alfarið hafnað.

Krafa stefndu um sýknu af kröfuliðum 5 og 6 er byggð á því að ekki hafi verið sýnt fram á að orsakatengsl og sennilega afleiðingu milli háttsemi og meints tjóns né heldur sýnt fram á raunverulegt tjón.

Niðurstaða

Frávísunarkröfum stefndu í málinu var hafnað með úrskurði uppkveðnum 7. apríl 2008. Ekki eru efni til að hrófla við því.

Samkvæmt 3. tl. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 gilda reglur laganna um húsnæði sem nýtt er fyrir atvinnustarfsemi. Samkvæmt 33. gr. eru bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignahlutum. Óskiptum bílastæðum verður ekki skipt nema allir eigendur samþykki og þá skulu gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst. Í eignaskiptayfirlýsingu húseignarinnar Bíldshöfða 18 kemur fram að bílastæði séu 154 og afnot af þeim sameiginleg. Ekki liggur fyrir að stefndu hafi leitað eftir samþykki annarra eigenda á því að tiltekin bílastæði skyldu fylgja séreignahlutum þeirra. Krafa stefndu um sýknu af kröfuliðum 1 og 3 varðandi bílastæðaskiltin er byggð á því að búið sé að fjarlægja þau skilti og þar með hafi verið fallist á þær kröfur stefnenda. Stefnendur hafi því ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að halda við þá kröfugerð. Við skoðun á vettvangi kom í ljós að umrædd skilti voru ennþá til staðar, en áletrun á þeim var hulin með því að límt hafði verið yfir þau. Verður því fallist á dómkröfur stefnenda samkvæmt kröfuliðum 1 og 3 um það að skiltin verði fjarlægð innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum 25.000 króna dagsektum er renni óskiptar til stefnenda.

Dómkröfur sínar samkvæmt kröfuliðum 2 og 4 um að fjarlægja skilti með merkingunum ,,HAMBORGARABúllan“, ,,Hamborgarabúlla“, ,,Coca-Cola“, ,,AB-VARAHLUTIR, ÞJÓNUSTUMIÐSTÖÐ BÍLSINS“ og ,,AB VARAHLUTIR, ALLTAF BETRI“ byggja stefnendur á því að framhlið matshluta 3 í fasteigninni við Bíldshöfða 18 sé í sameign allra eigenda fasteignarinnar. Telja stefnendur að uppsetningu svo stórra og áberandi skilta eins og hér um ræðir á framhlið fasteignarinnar megi jafna til þess að stefndu hafi helgað sér til einkanota tiltekinn hluta sameignar hennar, og það brjóti í bága við 1. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994. Ekki er á það fallist. Hér er um að ræða atvinnuhúsnæði, sem staðsett er á svæði þar sem ýmiskonar atvinnustarfsemi fer fram. Eðlilegt verður að teljast, eins og algengt er, að sett séu upp skilti og merkingar um þá starfsemi, sem fram fer í viðkomandi húsnæði. Þá er til þess að líta að skilti á vegum AB-varahluta voru komin á framhlið hússins árið 1997 þegar stefnandinn Höfðasetrið ehf. hóf starfsemi í húsinu. Hafa þau skilti ekki sætt athugasemdum af hans hálfu fyrr en með málshöfðun þessari. Þá liggur ekki fyrir að stefndu hafi sett fram sérstakar óskir um að setja sjálfir upp skilti á framhliðinni fyrir starfsemi sína. Verður því ekki talið að stefndu hafi með uppsetningu skiltanna farið á svig við þær almennu takmarkanir sem sérhverjum eiganda og afnotahafa ber skylda til að taka tillit til við hagnýtingu sameignar, sbr. ákvæði 1. mgr. 35. gr. laga nr. 26/1994. Þá er ekki til að dreifa neinum ákvörðunum eða reglum húsfélagsins sem takmarka þessi afnot eignarinnar. Ekki er fallist á þá málsástæðu að skilti merkt ,,Coca-Cola“ hafi einhverja sérstöðu að þessu leyti, enda tengjast þau þeirri veitingastarfsemi, sem fram fer í Hamborgarabúllunni. Aðrar málsástæður stefnenda er að þessu lúta svo, sem ósamræmi í uppsetningu skiltanna, þykja heldur ekki hafa neina þýðingu í þessu sambandi. Ber því að sýkna stefndu af dómkröfum stefnenda samkvæmt kröfuliðum 2 og 4 í málinu.

Kröfur sínar um skaðabætur samkvæmt kröfuliðum 5 og 6 byggja stefnendur á því að stefndu hafi í sameiningu valdið þeim tjóni með uppsetningu skilta sem kveða á um einkarétt Hamborgabúllunnar ehf. og AB varahluta ehf. til nýtingar á bílastæðum fyrir framan matshluta 3, Bíldshöfða 18. Gögn málsins bera með sér að stefnendur og aðilar á þeirra vegum hafi orðið fyrir ónæði og truflun vegna háttsemi stefndu, sem komu í veg fyrir réttmæta nýtingu sameiginlegra bílastæða. Sú háttsemi fór gegn ákvæðum 33. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar verður að líta til þess að hér var einungis um að ræða 7 bílastæði og nýting þeirra í þágu stefnenda hlaut eftir sem áður að takmarkast af afnotarétti annarra. Verður því að telja ósannað að beint orsakasamband sé milli aðgerða stefndu og þeirra bótakrafna sem stefnendur gera vegna afsláttar af húsleigu. Ber því að sýkna stefndu af dómkröfum stefnenda samkvæmt kröfuliðum 5 og 6 í málinu.

Eftir atvikum þykir rétt að stefndu greiði stefnendum málskostnað sem ákveðst 450.000 krónur. Hefur þá einnig verið litið til niðurstöðu úrskurðar 7. apríl sl. um frávísunarkröfur, en ekki hefur verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, J.S. Pálssyni ehf. og Hamborgarabúllu Tómasar ehf., er skylt að fjarlægja 3 skilti með merkingunni ,,AÐEINS FYRIR VIÐSKIPTAVINI BÚLLUNNAR“ af framhlið fasteignarinnar Bíldshöfða 18, Reykjavík, að viðlögðum 25.000 króna dagsektum er renni óskiptar til stefnenda, innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms.

Stefndu, J.S. Pálssyni ehf. og AB varahlutum ehf., er skylt að fjarlægja 4 skilti með merkingunni ,,AÐEINS FYRIR VIÐSKIPTAVINI AB-VARAHLUTA“ af framhlið fasteignarinnar Bíldshöfða 18, Reykjavík, að viðlögðum 25.000 króna dagsektum er renni óskiptar til stefnenda, innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms.

Stefndu, J.S. Pálsson ehf. og Hamborgarabúlla Tómasar ehf., skulu vera sýkn af kröfum stefnenda samkvæmt kröfulið 2, stefndu, J.S. Pálsson ehf. og AB varahlutir ehf., skulu vera sýkn af kröfum stefnenda samkvæmt kröfulið 4, og allir stefndu skulu vera sýknir af bótakröfum stefndu samkvæmt kröfuliðum 5 og 6.

Stefndu, J.S. Pálsson ehf., AB varahlutir ehf. og Hamborgarabúlla Tómasar ehf., greiði stefnendum, Outcome fasteignum ehf. og Höfðasetrinu ehf., 450.000 krónur í málskostnað.

E-kk-nf Ó-kk-nf