E-1096/2017

Mál þetta, sem dómtekið var 18. október síðastliðinn, var upphaflega höfðað 30. október 2017.

Stefnandi er N-x-x D-x-x H-x-x, Rekagranda 3, Reykjavík.

Stefndu eru K-kk-nf S-kk-nf og E-kvk-nf B-kvk-nf D-kvk-nf, Steinási 27, Reykjanesbæ.

Stefnandi krefst þess að stefndu greiði stefnanda óskipt 7.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. apríl 2017 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir Steinási 27, Reykjanesbæ, fastanúmer […]. Innborgun að fjárhæð 5.500.000 krónur, sem greidd var 4. maí 2017, kemur til frádráttar kröfunni miðað við stöðu skuldarinnar á innborgunardegi. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega sýknu en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefjast stefndu málskostnaðar.

Stefndu höfðuðu mál á hendur stefnanda 24. apríl 2018 og krefjast þess að stefnandi verði dæmd til að greiða stefnendum in solidum 3.786.250 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þingfestingardegi til greiðsludags og að viðurkenndur verði réttur stefndu til skuldajafnaðar á þeirri kröfu við kröfu stefnanda um greiðslu 3. apríl 2017 á eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar að Steinási 27, Reykjanesbæ, að fjárhæð 1.500.000 krónur. Þá krefjast stefndu þess að stefnanda verði gert skylt að gefa út afsal til stefndu fyrir fasteigninni að Steinási 27, Reykjanesbæ, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber. Loks krefjast stefndu málskostnaðar.

Stefnandi krefst aðallega sýknu og málskostnaðar, en til vara að kröfur stefndu verði lækkaðar og að málskostnaður verði látinn falla niður.

Aðilar málsins gerðu með sér samning 23. janúar 2017 um kaup stefndu á einbýlishúsinu að Steinási 27 í Reykjanesbæ fyrir 33.000.000 króna. Greiða skyldi útborgunina þannig að 4.000.000 króna yrðu greiddar við undirritun kaupsamnings og 7.000.000 króna með peningum 3. apríl 2017. Þá skyldi greiða 22.000.000 króna með tveimur veðskuldabréfum. Stefnandi byggir dómkröfu sína á því að stefndu hafi ekki staðið skil á kaupverði eignarinnar. Stefndu halda því á hinn bóginn fram að vegna galla á eigninni hafi þeim verið heimilt að halda eftir hluta af kaupverðinu og að auki eigi þau gagnkröfu á hendur stefnanda í formi skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 3.786.250 krónur. Gera stefndu kröfu um skuldajöfnuð vegna kröfu stefnanda og kröfu um sjálfstæðan dóm um eftirstöðvar gagnkröfunnar. Samkvæmt ákvörðun dómsins og með vísan til b. liðar 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála voru málin sameinuð í þinghaldi 29. júní 2018. Til einföldunar og enda þótt ekki sé um eiginlega gagnsök að ræða verður hér eftir talað um stefnanda samkvæmt framansögðu sem aðalstefnanda, en stefndu sem gagnstefnendur.

I

Eins og fram er komið er ágreiningur málsins til kominn vegna kaupa gagnstefnenda á fasteigninni að Steinási 27 í Reykjanesbæ. Um er að ræða 144,4 m² einbýlishús, fastanúmer […], auk 41,3 m² bílskúrs með fastanúmerið […]. Umsamið kaupverð var 33.000.000 króna og skyldi greiðast þannig: 4.000.000 króna skyldu greiðast við undirritun, 22.000.000 króna með tveimur veðskuldabréfum og lokagreiðsla, 7.000.000 króna, skyldi greidd með peningum 3. apríl 2017 og afsal gefið út sama dag. Eignin skyldi afhent gagnstefnendum 1. febrúar 2017.

Í söluyfirliti fasteignarinnar, sem prentað var út 18. nóvember 2016, segir að húsið þarfnist „yfirferðar að utan sem innan og komin er tími á að skipta um þakjárn, plan er hellulagt og lóð er með verönd að aftan. ...“ Fyrir kaupin skoðuðu gagnstefnendur fasteignina ásamt föður gagnstefnandans E-kvk-ef B-kvk-ef, A. Segja gagnstefnendur það aðeins hafa verið sjónskoðun, en A greindi frá því fyrir dómi við aðalmeðferð málsins að hann væri húsasmíðameistari og hefði reynslu af byggingu húsa í Reykjanesbæ. Við skoðunina tóku gagnstefnendur eftir raka eða bleytu á einum stað í kringum glugga og spurðust fyrir um ástæðu þess. Segja gagnstefnendur að fasteignasali sá sem sá um söluna hafi sagt gagnstefnendum að ekki væri um lekaummerki að ræða heldur mætti rekja bleytuna til umgengni leigjanda um eignina.

Í samþykktu kauptilboði, dagsettu 18. nóvember 2016, hefur eftirfarandi texta verið bætt við vélritaðan texta fyrir lýsingu eignar: „Kaupandi hefur skoðað eignina með fagmanni og þekkir vel til ástand [sic.] hennar.“ Þá segir í kaupsamningi um eignina, sem undirritaður var 23. janúar 2017, að kaupandi hafi skoðað eignina með fagmanni „og hefur gert sér grein fyrir ástandi eignarinnar og sættir sig við það.“

Gagnstefnendur greiddu fyrstu tvær samningsgreiðslurnar og fengu eignina afhenta á umsömdum degi. Lýsa gagnstefnendur því svo að fljótlega eftir að þau hafi fengið eignina afhenta hafi þau orðið vör við ýmsa vankanta á henni. Þau hafi tekið eftir raka í gólfi og útveggjum og þegar þau hafi losað gólfefni frá gólfi og tekið niður eldhúsinnréttingu af útvegg í eldhúsi hafi komið í ljós mikill raki í gólfi og í útveggjum svo og merki um myglu í vegg á bak við eldhúsinnréttingu. Gagnstefnendur hafi ekki á þessum tíma orðið vör við leka í eigninni og í fyrstu talið að ekki væri um stórmál að ræða og hafi því ákveðið að ráðast í endurbætur á eigin kostnað og leggja ekki fram kvörtun til fasteignasala. Þau hafi skipt út gifsplötum í vegg þar sem var að finna raka og myglu og sett upp nýja gifsplötu og eldhúsinnréttingu. Þá hafi þau lagt nýtt gólfefni á gólfið án þess að leggja það alveg að útveggjum til að geta fylgst með ef leka færi með gluggum eða útveggjum. Í byrjun apríl 2017 hafi stefnendur hins vegar orðið vör við mikinn leka í eigninni, sérstaklega með gluggum. Þá hafi einnig komið í ljós að raflagnir eru ófrágengnar og í ólestri, meðal annars hafi ekki verið búið að ganga frá merkingum í rafmagnstöflu. Við nánari eftirgrennslan hafi komið í ljós að fasteignin hafi ekki enn fengið lokaúttekt og miðað við gögn frá byggingarfulltrúa hafi engar úttektir verið gerðar á eigninni frá því um haustið 2002 og í byrjun árs 2003 þegar eignin hafi verið á fyrstu byggingarstigum.

Með tölvubréfi til þess fasteignasala sem annaðist sölu eignarinnar 10. apríl 2017 kvörtuðu gagnstefnendur yfir því að rafmagnið í fasteigninni hefði ekki verið tekið út. Fóru gagnstefnendur fram á það að úr því yrði bætt fyrir afsalsgerð. Þann 18. apríl sendu gagnstefnendur litljósmyndir og myndupptöku til fasteignasalans sem sýndu ummerki eftir leka frá útvegg. Með tölvubréfi 2. maí 2017 til sama fasteignasala fóru gagnstefnendur fram á að lokagreiðslan yrði lækkuð um eina milljón króna vegna lekaummerkja á veggjum. Fullyrða gagnstefnendur að leki stafi frá gluggum. Þá segir í bréfinu að engin úttekt hafi farið fram á húsinu eftir útgáfu fokheldisvottorðs. Í svarbréfi fasteignasalans sama dag var lækkun kaupverðs hafnað og vísað til þess að verð á húsinu hefði verið lækkað um 4,5 milljónir frá upphaflegu verði. Einnig var vísað til þess að kaupandinn hefði skoðað húsið með fagmanni og gert sér grein fyrir ástandi þess. Þann 4. maí 2017 barst a-kk-þgf greiðsla frá gagnstefnendum að fjárhæð 5.500.000 krónur. Nokkur tölvupóstssamskipti á milli lögmanna aðila voru í ágúst og september 2017. Í tölvubréfi fasteignasalans, M. S-kk-ef P-kk-ef, til þáverandi lögmanns gagnstefnenda 21. ágúst 2017 tilkynnti fasteignasalinn að málið væri úr hans höndum. Jafnframt fullyrti hann að leki á suðurhlið hússins hefði ekki verið til staðar við skoðun, enda hefði það ekki farið á milli mála ef hann hefði verið til staðar.

Í bréfi lögmanns aðalstefnanda til gagnstefnenda 1. september 2017 var því hafnað að eignin væri haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var kröfum gagnstefnenda hafnað og krafist efnda á kaupsamningi um eignina með greiðslu á 1.629.799 krónum eigi síðar en 7. september 2017. Í tölvupósti frá lögmanni gagnstefnenda 26. september 2017 segir að gagnstefnendur muni halda eftir eftirstöðvum kaupverðsins með vísan til 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá er vísað til galla sem fram hafi komið á fasteigninni. Samkvæmt fyrstu skoðun sé um að ræða tjón sem nemi hærri fjárhæð en 1.500.000 krónum. Því áskilji gagnstefnendur sér rétt til afsláttar eða eftir atvikum skaðabóta úr hendi aðalstefnanda.

Með beiðni 6. desember 2017 óskuðu gagnstefnendur eftir því að dómkvaddur yrði sérfróður og óvilhallur matsmaður til að meta fasteign gagnstefnenda í þeim tilgangi að fá úr því skorið hvort fasteignin væri haldin göllum og hvert væri umfang þeirra. Þann 8. janúar 2018 var H-kk-nf S-kk-nf, húsasmíðameistari og byggingartæknifræðingur, dómkvaddur til að meta ætlaða galla á fasteigninni. Skilaði hann matsgerð sinni í mars 2018 og var hún lögð fram í málinu 16. mars 2018. Metinn kostnaður við úrbætur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu við endurbætur eða viðhald nemur samkvæmt niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns 3.414.826 krónum. Gerð verður nánari grein fyrir niðurstöðu matsmanns í kafla V hér á eftir.

II

Aðalstefnandi kveðst byggja kröfu um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins á 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og ákvæðum kaupsamnings aðila. Aðalstefnandi eigi rétt á því að samningur verði efndur samkvæmt efni sínu og stefndu greiði kaupverðið að fullu, enda verði niðurstaðan sú að eignin verði ekki talin gölluð í skilningi laga um fasteignakaup. Gagnstefnendur hafi með kaupsamningi, dagsettum 23. janúar 2017, skuldbundið sig til þess að greiða stefnufjárhæð máls þessa til stefnanda 3. apríl 2017 en ekki gert. Sé á því byggt að um ólögmætan greiðsludrátt sé að ræða og að greiðslu sé haldið eftir með ólögmætum hætti, enda skilyrðum 44. gr. laga um fasteignakaup ekki fullnægt. Þann 4. maí 2017 hafi gagnstefnendur greitt 5.500.000 krónur og haldi því eftir 1.500.000 krónum af kaupverðinu. Því sé krafist greiðslu á 7.000.000 króna með dráttarvöxtum frá 3. apríl 2017 til greiðsludags en sérstaklega sé tilgreint í kaupsamningnum að dráttarvextir reiknist ef ekki sé greitt á gjalddaga. Þá verði tekið tillit til fyrrgreindrar innborgunar gagnstefnenda sem komi til frádráttar kröfunni miðað við stöðu skuldarinnar á innborgunardegi.

Aðalstefnandi kveðst byggja á því að ekki hafi verið færðar sönnur fyrir því að eignin sé haldin göllum sem talist geti gallar í skilningi laga um fasteignakaup þannig að unnt sé að byggja kröfu gagnstefnenda um afslátt eða skaðabætur á þeim. Sé því þar af leiðandi hafnað sem röngu og ósönnuðu að fasteignin sé haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup. Þá sé því einnig hafnað að fasteignin sé gölluð í skilningi 18. gr. laganna, enda ekkert fram komið um að eignin standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Jafnframt sé því hafnað að fullnægt sé skilyrði 2. málsliðar 18. gr. um að ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði. Með vísan til þess sem að framan sé rakið sé því hafnað sem röngu og ósönnuðu að fasteignin sé haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup.

Aðalstefnandi telji að jafnvel þótt komist yrði að þeirri niðurstöðu að einhverjir ágallar kunni að vera á fasteigninni þá hefðu gagnstefnendur átt að verða þeirra varir við skoðun á eigninni. Þannig komi skýrt fram í kaupsamningnum að gagnstefnendur hafi skoðað fasteignina „með fagmanni og hefur gert sér grein fyrir ástandi eignarinnar og sættir sig við það.“ Þetta skýra og afdráttarlausa orðalag geri það að verkum að gagnstefnendur geti ekki borið fyrir sig meinta galla, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Þá vísi aðalstefnandi til þess að gagnstefnendur geti ekki borið fyrir sig galla á eigninni sem þau þekktu til eða hafi átt að þekkja til þegar kaupsamningurinn hafi verið gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna. Í ljósi ítarlegrar skoðunar gagnstefnenda á fasteigninni, ástands hennar og sölulýsingar hafi gagnstefn-endum mátt vera ljóst ástand eignarinnar.

Loks byggir aðalstefnandi á því að stefndu hafi sýnt af sér tómlæti við að bera fyrir sig hina meintu galla á fasteigninni. Gagnstefnendur hafi fengið fasteignina afhenta 1. febrúar 2017. Fyrir liggi að þau hafi notið aðstoðar fagmanns við skoðun eignarinnar og beri því samkvæmt 48. gr. laga um fasteignakaup að miða upphafsfrest ákvæðisins við það þegar sá sérfræðingur átti að verða gallans var. Kauptilboð gagnstefnenda í fasteignina sé dagsett 18. nóvember 2016 og höfðu þau þá skoðað eignina með fagmanni. Samkvæmt framansögðu sé upphafstími þess frests sem kveðið sé á um í 48. gr. í síðasta lagi 18. nóvember 2016. Í kjölfar afhendingar hafi aðalstefnandi ítrekað reynt að innheimta eftirstöðvar greiðslu samkvæmt kaupsamningi. Þrátt fyrir að gagnstefnendur virðist hafa orðið vör við hina meintu galla fljótlega í kjölfar afhendingar þá hafi það ekki verið fyrr en 26. september 2017 sem lögmaður gagnstefnenda hafi tilkynnt aðalstefnanda að þau muni bera hina meintu galla fyrir sig. Aðalstefnandi telji hins vegar ljóst að þessi tilkynning gagnstefnenda fullnægi ekki áskilnað 48. gr. enda ekki að neinu leyti fjallað um eðli meintra galla líkt og skýrlega er áskilið í ákvæðinu. Byggi aðalstefnandi á því að gagnstefnendur hafi ekki enn sent tilkynningu sem fullnægi 48. gr. Þrátt fyrir að talið yrði að tilkynningin fullnægi áskilnaði 48. gr. hvað varði efni tilkynningarinnar liggi hins vegar fyrir að rúmir 10 mánuðir hafi liðið frá því að gagnstefnendur hafi skoðað eignina með fagmanni og þar til þau hafi ákveðið að bera vanefndina fyrir sig. Með vísan til þessa telji aðalstefnandi ljóst að gagnstefnendur hafi samkvæmt 48. gr. laga um fasteignakaup glatað rétti sínum til að bera fyrir sig hina meintu galla.

Hvað varðar lagarök vísar aðalstefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga, meginreglna fasteignakauparéttar og ákvæða laga nr. 40/2002, m.a. 18., 29. og 44. gr. laganna. Krafa um dráttarvexti byggist á III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 5., 6. og 12. gr. laganna, sbr. 61. gr. laga um fasteignakaup. Um málskostnaðarkröfu aðalstefnanda er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá er vísað til laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988 en aðalstefnandi er ekki virðisaukaskattsskyldur. Um varnarþing er vísað til 1. mgr. 32. gr. laga nr. 91/1991. Aðild málsins byggist á heimild 1. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála.

III

Gagnstefnendur hafna málsástæðum aðalstefnanda sem byggt er á í stefnu. Byggja þau gagnkröfu sína á því að fasteignin að Steinási 27 sé haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þannig að þau eigi rétt til skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi aðalstefnanda sem samsvari umkrafinni fjárhæð. Dómkvaddur matsmaður hafi skilað matsgerð um ástand eignarinnar og ætlaða galla á henni. Sé það niðurstaða hins dómkvadda matsmanns að ýmsa ágalla megi finna á eigninni.

Í ljósi þess að gagnstefnendur hafi orðið vör við raka í gólfi og útveggjum og leka með útveggjum og gluggum hafi verið óskað eftir því að matsmaður skoðaði ástand utanhússklæðningar og ástand útveggja. Hafi matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að leiðbeiningum hafi ekki verið fylgt hvað varði val á festingum fyrir klæðningu utanhúss og að lokað hafi verið fyrir loftbil neðst á veggjum með því að setja þar lárétta lista á milli lóðréttra lista sem steinklæðningin sé fest á. Það hafi valdið því að hindrun sé á nauðsynlegri loftun á milli steinklæðningarinnar og útveggsins. Þessi lárétti listi valdi því að vatn sem berist í gegnum steinklæðninguna í slagviðri komist ekki óhindrað út aftur undan klæðningunni, heldur leiti inn á við.

Einnig hafi matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að frágangur vind- og vatnsvarnardúks utan húss, í kringum glugga, væri ótraustur. Vindvörn sé ekki sköruð rétt við glugga og þá hafi límband sem haldi vindvörninni losnað og vatn þannig borist á bak við hana, það er inn fyrir vindvörnina og inn í húsið. Vegna þessa berist vatn, sem berst inn fyrir klæðninguna, inn í húsið, það er lekur inn í húsið utan frá. Vatnið komist ekki óhindrað burt heldur þurfi að berast út í gufuformi, sem taki langan tíma, sérstaklega að vetrarlagi. Því leki vatn inn í húsið og liggur þar á krossvið og gipsplötum sem valdi myglu og skemmdum í veggjum og gólfi innandyra.

Þá sé það einnig mat matsmanns að loftbil undir klæðningunni sé minna en kveðið sé á um í byggingarreglugerð og í leiðbeiningum framleiðanda. Jafnframt komi fram í matsgerðinni að festing á steinum undir gluggum sé óvenjuleg þar sem steinar hafa verið límdir og ekki festir á annan hátt. Límið hafi gefið sig og festingin sé því ófullnægjandi. Þá komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að skrúfur sem steinn í steinklæðningu sé festur með hafi tærst mikið og að líkur séu á að þær muni tærast í sundur og klæðningin þá falla af veggjunum, en skrúfur sem notaðar hafi verið við uppsetningu séu ekki ryðfríar.

Líkt og nánar sé rakið í matsgerð dómkvadds matsmanns þarfnist fasteignin töluverðra úrbóta til að bæta úr framangreindum göllum á eigninni og til þess að eignin standist íslenskt veðurfar og kröfur laga, byggingarreglugerðar og staðla. Ljóst sé að koma þarf í veg fyrir að vatn sem leiti inn fyrir steinklæðninguna leiti inn í húsið og valdi þar raka- og mygluskemmdum. Óskað hafi verið eftir því að matsmaður staðreyndi hvort myglu væri að finna í eigninni. Í matsgerðinni komi fram, líkt og að framan greini, að vatn berist inn í veggi sem hafi valdið því að gifsplötur í veggjum hafa skemmst og mygla þrifist í þeim vegna rakans auk þess sem ljóst sé að mygla hafi þrifist í gólfi. Staðhæfir matsmaður að myglu sé að finna í gifsplötum í veggjum inni í húsinu um það bil 0,5 m upp frá gólfi. Ljóst sé að fjarlægja þurfi alla myglu úr eigninni, enda margstaðfest og óumdeilt að myglugróður innanhúss geti haft neikvæð heilsufarsleg áhrif á þá sem dvelji í fasteigninni. Samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð sé það mat hins dómkvadda matsmanns að vegna myglu í gifsplötum þurfi meðal annars að taka neðan af gifsplötum eftir endilöngum austurvegg hússins, um það bil 0,5 m frá gólfi, og klæða með nýjum gifsplötum, spartla og mála. Auk þess sem í tengslum við framangreint þurfi að taka upp parket og leggja aftur niður og þrífa alla myglu.

Matsmaður hafi verið fenginn til þess að meta hvort loftun í þaki fasteignarinnar væri í samræmi við teikningar og uppfyllti skilyrði laga og reglugerða sem hafi verið í gildi þegar eignin hafi verið byggð. Það sé niðurstaða hins dómkvadda matsmanns að loftun „fyrir ofan einangrun í þaki er helmingi minni en mælt er fyrir um á samþykktum teikningum.“ Þá bendi matsmaður á að loftun sé „aðeins um fimmti hluti af lágmarki samkvæmt byggingarreglugerð“ og að loftun „samkvæmt samþykktum teikningum er minni en samkvæmt lágmarki byggingar-reglugerðar.“ Liggi því ljóst fyrir að loftun í þaki sé verulega ábótavant og standist ekki gildandi lög og reglur og sé stefnendum nauðsynlegt að bæta úr loftun í þaki með tilheyrandi kostnaði, til þess að loftun standist áskilnað laga og byggingarreglugerðar. Sé því ljóst að loftun í þaki eignarinnar sé langt frá því að teljast fullnægjandi og sé gagnstefnendum nauðsynlegt að gera úrbætur og auka loftun í þaki til að koma í veg fyrir að raki myndist í loftinu sem geti leitt til rakaskemmda og að mygla þrífist í þakvirki. Sé það niðurstaða hins dómkvadda matsmanns að auka þurfi loftun í þaki eignarinnar með því að fjölga og stækka loftrásir til samræmis við kröfur byggingarreglugerðar.

Matsmaður hafi einnig verið fenginn til þess að kanna ástand rafmagns í eigninni, enda hafi gagnstefnendur tekið eftir því, eftir að hafa fengið eignina afhenta, að rafmagnsmál voru í ólestri í eigninni. Af matsgerðinni megi ráða að ýmsa vankanta sé að finna á rafmagni/rafmagnslögnum í fasteigninni. Við skoðun hafi komið í ljós að göt hafi verið gerð í loftklæðningu og rakavörn þar fyrir ofan til að koma innfelldum ljósum fyrir á gangi í fasteigninni. Þá sé nokkuð um að raflagnir séu teknar upp í gegnum rakavörn og raflagnir liggi ofan á einangrun. Sé það mat matsmanns að þessi frágangur sé ekki í samræmi við byggingarreglugerð, sem í gildi hafi verið þegar eignin hafi verið byggð, eða fagþekkingu iðnaðarmanna og leiðbeiningar um rakavarnarlög eða samþykktar teikningar, enda skuli rakavörn vera eins heil og þétt og kostur sé. Auk þess segi að lagnapípur í lofti séu of nálægt innfelldum ljósum, sem séu óskermuð, í lofti á gangi, sem hafi valdið því að lagnarör í lofti hafi sviðnað og skemmst. Auk þess sem lagnapípur liggi á milli upphitaðs rýmis í íbúðinni og óhitaðs rýmis í þaki sem geti valdið vatns- og rakaskemmdum. Hvað varði aðalrafmagnstöflu fasteignarinnar þá staðfesti matsgerðin að hún sé í ólestri, að vör og búnaður í rafmagnstöflu sé ekki merktur, líkt og krafa sé gerð um í byggingarreglugerð. Þá virki tengingar í ljósum í anddyri ekki eðlilega. Telji matsmaður að gera þurfi ýmsar úrbætur vegna framangreinds, meðal annars þurfi að fara yfir raflagnir í þaki, lagfæra og loka fyrir göt sem hafi verið gerð á rakavarnarlag, færa raflagnir undir einangrun, eða að minnsta kosti einangra raflagnir, fjarlægja og skipta út ljósabúnaði á gangi, gera við rakavörn fyrir ofan ljós á gangi, merkja rafmagnstöflu, lagfæra tengingar á ljósum í anddyri.

Í því tilviki sem hér um ræði þykir gagnstefnendum ljóst að um sé að ræða margvíslega galla sem hafi verið til staðar í lengri tíma, að einhverju leyti allt frá því að eignin hafi verið byggð, og að aðalstefnandi hafi vitað, eða að minnsta kosti mátt vita, um galla. Ummerki um leka gefi til kynna að lekið hafi í eigninni til fjölda ára. Þá liggi fyrir samkvæmt upplýsingum frá byggingarstjóra að eignin hafi ekki verið tekin út allt frá því að fokheldisvottorð hafi verið gefið út, auk þess sem rafmagnstafla beri þess augljós merki að ekki sé búið að ganga frá rafmagni eða taka það út í eigninni.

Þannig telji gagnstefnendur í fyrsta lagi að þau hafi réttmæta ástæðu til að ætla að aðalstefnandi hefði við sýningu eignarinnar og/eða síðar átt að veita réttmætar upplýsingar við kaupin um þá galla sem séu á eigninni, þar með talið um fyrrnefndan leka og rakaskemmdir í útveggjum og gólfum, að loftun í þaki stæðist ekki lög og reglur, að ekki væri búið að ganga frá rafmagni í eigninni, að ekki væri búið að taka eignina út allt frá fokheldisstigi og að lokaúttekt hefði aldrei farið fram á eigninni. Allt séu þetta atriði sem gagnstefnendur telji að aðalstefnandi hafi vitað um við söluna eða mátt vera kunnugt um.

Í annan stað vísi gagnstefnendur til þess að í söluyfirliti hafi verið tiltekið að ástand þaks væri lélegt. Að öðru leyti verði ekki annað ráðið af söluyfirlitinu en að eignin hafi verið í góðu ástandi. Ekki komi fram í söluyfirliti að fasteignin hafði í reynd aldrei verið tekin út frá því að fokheldisvottorð hafi verið gefið út 3. mars 2003, eða að lokaúttekt hefði aldrei farið fram. Þá komi hvergi fram að leki væri í fasteigninni, hvað þá að rakaskemmdir og myglu væri að finna í útveggjum og gólfi vegna leka. Þvert á móti komi fram í söluyfirliti að eignin væri á byggingarstigi 7, fullgerð bygging og að matsstig væri 7, að ástand raflagna væri gott, að ástand glugga væri gott og í reit þar sem gert sé ráð fyrir að gallar séu tilteknir, ef einhverjir séu, sé ekkert ritað. Telji gagnstefnendur að í söluyfirliti hafi þannig verið að finna beinlínis rangar upplýsingar um fasteignina. Telji gagnstefnendur það ljóst að hefðu þau verið upplýst um raunverulegt ástand eignarinnar og hvað þá að eignin hefði aldrei verið tekin út frá fokheldisvottorði þá hefðu þau ekki keypt eignina. Að minnsta kosti telji gagnstefnendur að kaupin hefðu aldrei gengið eftir nema að undangenginni ítarlegri skoðun á eigninni, að lokaúttekt yrði kláruð og tekið yrði tillit til galla á eigninni í kaupverði.

Með vísan til alls framangreinds telji gagnstefnendur ljóst að um sé að ræða galla á eigninni sem séu á ábyrgð aðalstefnanda sem seljanda eignarinnar, sbr. 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup. Verði ekki litið svo á að skort hafi á upplýsingagjöf aðalstefnanda og/eða að rangar upplýsingar hafi verið veittar við söluna, þannig að fasteignin teljist gölluð í skilningi 26. gr. og/eða 27. gr. laga um fasteignakaup, þá telji gagnstefnendur fasteignina þrátt fyrir það vera haldna galla í skilningi laga um fasteignakaup þar sem gallaþröskuldi sé náð, sbr. 18. gr. laganna.

Í síðari málslið 18. gr. laga um fasteignakaup sé lögfestur svokallaður gallaþröskuldur. Samkvæmt ákvæðinu teljist notuð fasteign ekki haldin galla í skilningi laganna, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Ráða megi af dómaframkvæmd að kostnaður við lagfæringu á galla þurfi að vera að minnsta kosti 8-11% af kaupverði til þess að notuð fasteign teljist gölluð í skilningi laganna. Þá skipti aldur og ástand fasteignar máli við mat á því hvaða kröfur kaupandi geti gert til fasteignar. Gagnstefnendur bendi á að eignin sé tiltölulega ný og þar af leiðandi hafi þau mátt gera ráð fyrir að ekki væru alvarlegir ágallar á eigninni, enda sé það viðurkennt í dómaframkvæmd að sá sem hafi keypt nýlega eign þurfi ekki að sætta sig við ágalla á fasteign sem kaupandi, til dæmis 50 ára gamallar fasteignar, þurfi að sætta sig við. Samkvæmt kostnaðarmati dómkvadds matsmanns nemi kostnaður við úrbætur á göllum á eigninni um það bil 11,5% af kaupverði fasteignarinnar. Gagnstefnendur telji því ljóst að þeir gallar sem séu á eigninni séu svo verulegir að gallaþröskuldi sé náð og fasteignin þar af leiðandi gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í söluyfirliti eignarinnar sé að finna almennan fyrirvara, það er almenna yfirlýsingu um að fasteignin þarfnist yfirferðar að utan sem innan. Gagnstefnendur telji að svo almenn yfirlýsing geti með engu móti komið aðalstefnanda undan þeirri ábyrgð sinni að veita upplýsingar um ástand eignarinnar sem seljanda og að gagnstefnendum hefði mátt vera ljóst að ástand væri á þann veg sem raun ber vitni með því einu að almennur fyrirvari væri til staðar í söluyfirliti. Sé vísað til 28. gr. laga um fasteignakaup en af ákvæðinu leiði að þótt fasteignakaup séu gerð með almennum fyrirvörum um ástand fasteignar þá teljist hún samt gölluð ef ákvæði 26. og 27. gr. eigi við og ef ástand eignarinnar sé til muna lakara en kaupandi hafði ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar eða atvik að öðru leyti. Gagnstefnendur telji ljóst að sú staða sé uppi í þessu máli að bæði 26. og 27. gr. eigi við í málinu og auk þess að ástand eignarinnar sé til muna lakari en þau gátu með nokkru móti áttað sig á við kaupin.

Aðalstefnandi byggi á því að gagnstefnendur geti ekki borið fyrir sig galla á eigninni þar sem þeim hefði átt að vera þeir ljósir við skoðun og sé vísað til þess að fram komi í kaupsamningi að gagnstefnendur hafi skoðað eignina með fagmanni og geri sér grein fyrir ástandi eignarinnar og sætti sig við það. Vísi aðalstefnandi til 29. gr. laga um fasteignakaup máli sínu til stuðnings. Gagnstefnendur hafni þessari málsástæðu með öllu. Gagnstefnendur hafi skoðað fasteignina áður en þau hafi gert kauptilboð í hana í nóvember 2016. Með í för hafi verið faðir gagnstefnanda E-kvk-ef B-kvk-ef sem sé húsasmíðameistari að mennt. Aðeins hafi verið um sjónskoðun að ræða og að ekki hafi verið farið í neina nákvæma sérfræðiskoðun á eigninni. Þrátt fyrir það hafi verið ritað eftir á af fasteignasala inn á kauptilboð gagnstefnanda í eignina að eignin hafi verið skoðuð með fagmanni og sama málsgrein sett inn í kaupsamning aðila.

Gagnstefnendur hafni því að þrátt fyrir að þau hafi sýnt þá fyrirhyggju að hafa föður E-kvk-ef B-kvk-ef með sér við skoðun á fasteigninni, sem verður að telja eðlilegt, þá sérstaklega þegar litið er til aldurs gagnstefnenda, að hægt sé að refsa þeim fyrir það með því að þau geti ekki borið fyrir sig veigamikla galla sem fram komi á eigninni síðar. Galla sem þeim hafi verið ómögulegt að sjá við sjónskoðun á eigninni. Um hafi verið að ræða leynda galla sem ómögulegt hafi verið fyrir gagnstefnendur, og nokkurn fagaðila, að sjá við sjónskoðun. Um sé að ræða bleytu og raka inni í útveggjum, undir gólfefnum, á bak við eldhúsinnréttingu, og ágalla á innanverðri klæðningu utanhúss. Þá vísi gagnstefnendur einnig til 3. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup þar sem kveðið sé á um það að upplýsingaskylda seljanda standi óhögguð og takmarkist ekki af aðgæsluskyldu kaupanda. Það leysi þannig ekki aðalstefnanda undan ábyrgð þótt stefndu hafi skoðað fasteignina áður en þau hafi fest kaup á henni. Regla 3. mgr. 29. gr. laganna taki af skarið um það að ef vafi rís þá standi upplýsingaskylda seljanda óhögguð. Aðalstefnanda hafi þannig borið að upplýsa gagnstefnendur um ástand eignarinnar, galla sem aðalstefnandi vissi eða hafi mátt vita um, hvort sem gagnstefnendur hafi skoðað eignina ein eða með sérfróðum aðila.

Þá hafni gagnstefnendur því að þau hafi sýnt af sér tómlæti við að bera fyrir sig galla á fasteigninni. Sé því haldið fram að gagnstefnendur hafi fyrst upplýst um galla á eigninni, og að þau muni bera þá fyrir sig, í lok september 2017. Gagnstefnendur hafi upplýst um þá galla sem séu á eigninni strax í byrjun apríl 2017. Þá hafi gagnstefnendur átt í samskiptum við fasteignasala sem hafi séð um sölu eignarinnar fyrir hönd aðalstefnanda og komið fram fyrir hennar hönd allt fram á sumarið 2017. Auk þess sé bent á að fasteignasalinn hafi bent gagnstefnendum á í tölvupósti 10. apríl 2017 að halda eftir hluta kaupverðs þar til lokaúttekt hefði farið fram á eigninni. Þá sé einnig bent á bréf 1. september 2017 til gagnstefnenda frá lögmanni aðalstefnanda þar sem vísað sé til erindis aðalstefnanda til stefndu 8. maí 2017, þar sem aðalstefnandi hafnaði kröfum stefndu um afslátt. Þar segi orðrétt: „Umbjóðandi minn hafnaði fyrrgreindum kröfum yðar með bréfi dags. 8. maí sl.“ Það verði því ekki annað séð en að í síðasti lagi 8. maí 2017 hafi aðalstefnanda verið ljóst að gagnstefnendur teldu að fasteignin væri haldin galla, sem aðalstefnandi bæri ábyrgð á, og að gagnstefnendur hygðust bera þá vanefnd fyrir sig. Staðhæfingu aðalstefnanda um að gagnstefnendur hafi fyrst upplýst um galla á eigninni og að þau ætluðu að bera þá fyrir sig 26. september 2017 sé því hafnað með vísan til framangreinds. Það hafi legið fyrir allt frá byrjun apríl 2017, í síðasta lagi byrjun maí 2017, að gagnstefnendur teldu eignina haldna göllum og vildu fá úrbætur á þeim eða eftir atvikum skaðabætur eða afslátt af kaupverði.

Gagnstefnendur hafi haldið eftir greiðslu hluta kaupverðs á grundvelli 44. gr. laga um fasteignakaup en þar sé kveðið á um það að hafi kaupandi uppi réttmæta kröfu vegna galla geti hann haldið eftir hluta kaupverðs, sem nægi til að tryggja greiðslu hennar. Í því tilviki sem hér um ræði telji gagnstefnendur ljóst að fasteignin sé haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup og að sú fjárhæð sem haldið sé eftir sé með engu móti hærri en heimilt sé á grundvelli ákvæðisins. Þvert á móti sé í raun um mun lægri fjárhæð að ræða en gagnstefnendur hefðu með réttu getað haldið eftir. Sé skilyrði 44. gr. laganna uppfyllt að fullu.

Þá vísi gagnstefnendur einnig til 3. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup þar sem kveðið sé á um að upplýsingaskylda seljanda standi óhögguð og takmarkist ekki af aðgæsluskyldu kaupanda. Það leysi þannig ekki aðalstefnanda undan ábyrgð þótt gagnstefnendur hafi skoðað fasteignina áður en þau festu kaup á henni. Þessi regla 3. mgr. 29. gr. taki af skarið um það að ef vafi rís þá standi upplýsingaskylda seljanda óhögguð. Aðalstefnanda hafi þannig borið að upplýsa gagnstefnendur um ástand eignarinnar, galla sem aðalstefnandi vissi eða mátti vita um, hvort sem gagnstefnendur hafi skoðað eignina ein eða með sérfróðum aðila.

Í 37. gr. laga um fasteignakaup sé að finna ákvæði um vanefndarúrræði kaupanda þegar fasteign sem hafi verið keypt sé haldin galla. Samkvæmt ákvæðinu geti kaupandi í slíkum tilvikum krafist afsláttar af kaupverði, sbr. 41. gr., krafist skaðabóta, sbr. 43. gr. og haldið eftir greiðslu, sbr. 44. gr. Gagnstefnendur hafi haldið eftir hluta kaupverðs á grundvelli 44. gr. laganna. Telji gagnstefnendur ljóst að fasteignin sé haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup og að sú fjárhæð sem haldið sé eftir sé í reynd lægri en þeim hefði verið heimilt að halda eftir á grundvelli 44. gr. Gagnstefnendur haldi eftir greiðslu að fjárhæð 1.500.000 krónur en ljóst sé af fyrirliggjandi kostnaðarmati dómkvadds matsmanns að kostnaður við úrbætur á galla nemi mun hærri fjárhæð.

Gagnstefnendur byggi á því að þau eigi rétt til skaðabóta úr hendi aðalstefnanda á grundvelli 43. gr. laga um fasteignakaup vegna tjóns sem þau hafi orðið fyrir vegna þeirra galla sem séu á fasteigninni og rýri verðmæti hennar verulega, en ella eigi gagnstefnendur rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar í samræmi við kostnað við að bæta úr göllunum, sbr. 41. gr. laga um fasteignakaup. Líkt og að framan greini þá liggur fyrir að fasteignin sé haldin verulegum göllum og að kostnaður við að lagfæra gallana nemi samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns 3.786.250 krónum. Krefja gagnstefnendur aðalstefnanda um þá fjárhæð í formi skaðabóta ella afsláttar.

Gagnstefnendur krefjast jafnframt viðurkenningar á rétti þeirra til skuldajafnaðar á kröfu sinni um skaðabætur eða afslátt vegna galla á fasteigninni og kröfu aðalstefnanda á hendur gagnstefnendum um greiðslu eftirstöðva kaupverðs, þ.e. því fé sem gagnstefnendur hafi haldið eftir af umsömdu kaupverði og átt hafi að greiða aðalstefnanda samkvæmt kaupsamningi 3. apríl 2017. Geri gagnstefnendur kröfu um að viðurkenndur verði réttur þeirra til skuldajafnaðar á 1.500.000 krónum og að aðalstefnandi verði þannig dæmd til að greiða gagnstefnendum mismuninn, 2.286.250 krónur, auk umkrafinna dráttarvaxta.

Gagnstefnendur telji að öllum skilyrðum skuldajafnaðar sé fullnægt. Sé byggt á því að gagnstefnendur eigi gagnkröfu á hendur aðalstefnanda vegna galla á fasteigninni að Steinási 27, sem lýst hafi verið að framan. Um sé að ræða gagn- og aðalkröfur sem séu gagnkvæmar. Skuldari gagnkröfunnar, aðalstefnandi, er jafnframt kröfuhafi aðalkröfunnar. Gagn- og aðalkrafan séu sambærilegar, enda báðar peningakröfur. Þá séu kröfurnar hæfar til að mætast, enda séu báðar gjaldfallnar. Þá telji gagnstefnendur ljóst að gagnkrafan sé gild krafa og að krafan sé skýr og ótvíræð, enda liggi fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns þar sem fram komi að fasteignin sé haldin tilteknum göllum og hvað kosti að bæta úr þeim.

Gagnstefnendur gera kröfu um að aðalstefnanda verði gert skylt að gefa út afsal til gagnstefnenda fyrir fasteigninni að Steinási 27, ásamt öllu því sem eigninni fylgi og fylgja beri. Í ljósi alls framangreinds telji gagnstefnendur, að teknu tilliti til afsláttar-/skaðabótakröfu þeirra á hendur aðalstefnanda og skuldajafnaðarkröfu, að þau hafi í reynd greitt fullt kaupverð fyrir fasteignina og séu réttmætir eigendur eignarinnar og eigi þannig rétt á því að aðalstefnanda verði gert að gefa út afsal á eigninni til þeirra.

Hvað lagarök varðar vísa gagnstefnendur til meginreglna samninga-, skaðabóta-, fasteignakaupa- og kröfuréttar. Þá er einnig vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sérstaklega til ákvæða 18. gr., 26.-29. gr. og IV. kafla laganna um vanefndarúrræði kaupanda, þá sérstaklega 37. gr., 41. gr., 43. gr. og 44. gr. Þá er vísað til þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og þágildandi byggingar-reglugerðar nr. 441/1998. Krafa um málskostnað byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, 129. og 130. gr.

IV

1

2

Í greinargerð sem aðalstefnandi lagði fram í málinu sem gagnstefnendur höfðuðu á hendur henni kemur fram að aðalstefnandi hafnar því að hún hafi leynt eða veitt rangar upplýsingar um fasteignina til stefnenda. Aðalstefnandi, sem hafi leigt út fasteignina frá 1. október 2015 og fram til þess dags sem hún hafi verið afhent gagnstefnendum, hafi upplýst um ástand hennar eftir bestu vitneskju í söluyfirliti þar sem gerð hafi verið grein fyrir ástandi fasteignarinnar. Þar komi fram að ástand þaks væri lélegt og nauðsynlegt væri að skipta um þakjárn. Þá komi fram í söluyfirlitinu að fasteignin þyrfti viðhald að utan sem innan. Þá hafi verið upplýst að upphaflegt verð fasteignarinnar hafi verið 37.500.000 krónur, en vegna ástands hennar hafi verðið verið lækkað um 4.500.000 krónur.

Á grundvelli upplýsinga um ástand fasteignarinnar hafi gagnstefnendur skoðað eignina 18. nóvember 2016 ásamt menntuðum húsasmíðameistara. Við þá skoðun hafi gagnstefnendur orðið vör við lekaummerki á vegg. Gera verði þá kröfu að gagnstefnendur, sem nutu liðsinnis sérfræðings á sviði húsbygginga, hafi gert sér grein fyrir, eða að minnsta kosti mátt gera sér grein fyrir, ástæðum og afleiðingum sem fylgja leka í vegg í einingahúsi úr timbri. Jafnframt megi gera þá kröfu að sérfróður aðili framkvæmi nákvæmari skoðun eftir að hann hafi orðið áskynja um leka, auk þess sem hann hafi verið upplýstur um lélegt ástand á þaki. Þrátt fyrir þessa vitneskju hafi gagnstefnendur gert tilboð án fyrirvara og án nánari skoðunar, sem aðalstefnandi hafi samþykkt. Telji aðalstefnandi að ekki verði síðar krafist bóta vegna galla sem gagnstefnendur hafi orðið vör við síðar, eða máttu gera sér grein fyrir, áður en þau gerðu tilboð í fasteignina, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Þá byggi aðalstefnandi á því að mátt hafi sjá að festingar á steinklæðningu á útveggjum hafi verið ryðgaðar og því geti stefnendur ekki borið fyrir sig galla vegna þeirra. Ástand festinganna hafi blasað við aðilum á matsfundi og því verði gagnstefnendur að bera hallann af því að hafa ekki framkvæmt skoðun á fasteigninni með fullnægjandi hætti. Aðalstefnandi byggi einnig á því að gagnstefnendur hafi mátt sjá að merkingu á rafmagnstöflu, sem sé aðgengileg í bílskúr, hafi verið ábótavant við skoðun eignarinnar. Því geti gagnstefnendur ekki borið fyrir sig sem galla að merking á rafmagnstöflu hafi vantað.

Aðalstefnandi hafni því að frágangur á vind- og vatnsvarnardúk sé ófullnægjandi. Komi fram í niðurstöðu matsmanns að vind- og vatnsvarnardúkur sé heill. Jafnframt liggi fyrir að á seinni matsfundi hafi matsmaður kannað þol vatnsvarnar fasteignarinnar. Hafi niðurstaða hans verið að vatn sem sprautað hafi verið á útvegg hafi ekki lekið inn fyrir rakavörnina. Þá sé því hafnað að festing rakavarnar í kringum glugga sé með óeðlilegum hætti. Fram komi í leiðbeiningum framleiðanda að festa beri rakavörn í kringum glugga með þar til gerðu límbandi. Verði ekki annað séð af mati hins dómkvadda matsmanns en að frágangur rakavarnar í kringum glugga hafi verið í samræmi við leiðbeiningar framleiðanda.

Gagnstefnendur telji að frágangi á vatnsbrettum undir gluggum sé ábótavant. Samkvæmt framleiðanda klæðningarinnar beri að festa umrædd vatnsbretti með þar til gerðu límefni. Í framlagðri matsgerð komi fram að vatnsbretti undir gluggum hafi verið fest með svokölluðu límkítti. Með vísan til þess að frágangur vatnsbretta sé í samræmi við fyrirmæli framleiðanda telji aðalstefnandi að vatnsbretti fasteignarinnar séu ekki haldin göllum.

Þá hafni aðalstefnandi því jafnframt að hún beri ábyrgð á því að fasteignin hafi ekki verið tekin út eða að lokaúttekt hafi ekki farið fram. Upplýsingar um byggingarstig fasteigna séu upplýsingar frá opinberum aðilum og á ábyrgð þeirra.

Aðalstefnandi telji ósannað að galli sé í festingum rakavarnar í kringum glugga á öðrum hliðum fasteignarinnar en þeirri sem matsmaður hafi skoðað. Í matsgerð komi fram að engin sýnileg merki hafi verið um raka í vegg við gólf á vesturvegg. Vegna þessa telji aðalstefnandi að hvorki galli né tjón sé fyrir hendi sem hún beri ábyrgð á. Jafnframt hafni aðalstefnandi því að hún beri ábyrgð á meintum göllum vegna loftunar í þaki.

Í ljósi framangreindrar vitneskju gagnstefnenda um lekaummerki í veggjum byggi aðalstefnandi einnig á því að gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sé ekki náð. Vegna þessa beri að sýkna aðalstefnanda af kröfum gagnstefnenda. Fullyrðing gagnstefnenda um að kostnaður við úrbætur samkvæmt fyrirliggjandi mati sé um það bil 11,5% af kaupverði eignarinnar sé röng. Útreikningar gagnstefnenda taka ekki mið af endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað sem sé reiknaður 371.424 krónur í matsgerð. Þá hafi gagnstefnendur ekki tekið tillit til endurgreiðslunnar við kröfugerð í málinu.

Þá segir aðalstefnandi að hafna beri kostnaðarliðum sem rekja megi til lekaummerkja sem gagnstefnendur urðu vör við þegar fasteignin hafi verið skoðuð 18. nóvember 2016. Einnig kostnaðarliðum vegna frágangs á vatnsvarnardúki í kringum glugga. Sé vísað til þess að frágangur á vatnsvarnardúki sé í samræmi við leiðbeiningar framleiðanda, auk þess sem ósannað sé hvenær festing rakavarnar í kringum glugga á austurhlið hafi gefið sig. Samkvæmt 12. gr. laga um fasteignakaup skuli miða áhættuskipti við afhendingu fasteignar, eða 1. febrúar 2017. Í matsskýrslu komi fram að óvíst sé hvenær leki hafi átt sér stað. Þá sé óvíst og ósannað að nokkuð sé að festingum rakavarnar í kringum glugga á öðrum hliðum fasteignarinnar. Í raun sé tekið fram í matsgerð að engin sýnileg merki hafi verið um raka í vegg við gólf á vesturvegg. Loks komi fram í matsgerðinni að flekkir sem finna megi á steinklæðningu hafi komið á hana eftir júlí 2017 og þar með eftir afhendingu fasteignarinnar. Vegna þessa beri að hafna kröfu vegna þrifa á slíkum flekkjum.

Þegar litið sé fram hjá framangreindum liðum í matsgerð nemi áætlaður kostnaður vegna viðgerða 1.846.641 krónu, eða um það bil 5,6% af kaupverði fasteignarinnar. Með hliðsjón af framangreindu verði að telja að hið meinta tjón nái ekki gallaþröskuldi 18. gr. laga um fasteignakaup og því ekki hægt að beita vanefndarúrræðum á þessum grundvelli. Teljist fasteignin því ekki gölluð í skilningi ákvæðisins. Aðalstefnandi telji að miða skuli áætlaðan kostnað við enn lægri fjárhæð þar sem kostnaðarliður þrjú í matsgerðinni geri ráð fyrir að krossviðarrenningar á vegg séu jafn þykkir og þeir listar sem fyrir séu. Lagt sé til í niðurstöðu matsmanns að loftun á milli einangrunar og klæðningar verði óbreytt eða 19 mm. Sýni niðurstaða matsmanns að ekki sé um galla að ræða sem aðalstefnandi beri ábyrgð á. Megi því telja að áætlaður kostnaður nemi um það bil 1,5% af kaupverði eignarinnar.

V

Aðalstefnandi höfðaði mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi málsaðila um einbýlishúsið að Steinási 27 í Reykjanesbæ, sem undirritaður var 23. janúar 2017. Gagnstefnendur krefjast skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 3.786.250 krónur vegna galla sem verið hafi á húsinu þegar þau festu kaup á því. Þá gera gagnstefnendur kröfu um skuldajöfnuð vegna kröfu aðalstefnanda um eftirstöðvar kaupverðsins. Loks gera gagnstefnendur kröfu um útgáfu afsals fyrir eigninni.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum eða kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá segir í a. lið 1. mgr. 19. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra nota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til. Samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup telst fasteign enn fremur gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Hefur þessari skyldu seljanda verið lýst á þann veg að hann eigi að hafa það viðhorf að betra sé að segja of mikið en of lítið, jafnvel þótt í því felist orðræða um sjálfsagða hluti. Framangreint gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Vanræki seljandi þessa skyldu kann það að leiða til þess að eign teljist gölluð enda þótt gallinn rýri ekki verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 2. málslið 18. gr. laganna. Það sama á við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda eða fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum samkvæmt 27. gr. laganna. Í 29. gr. sömu laga er kveðið á um skoðun og aðra rannsókn á fasteign af hálfu kaupanda áður en kaup eru gerð. Getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Af 3. mgr. 29. gr. leiðir að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. takmarkast ekki af þeirri aðgæsluskyldu kaupanda.

Við mat á því hvort fasteign telst gölluð segir í 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 að miða skuli við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda, sem í þessu máli var við afhendingu eignarinnar 1. febrúar 2017, sbr. 1. mgr. 12. gr. laganna. Um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Ber seljandi ábyrgð á slíkum göllum, sé staðreynt að orsök eða tilvist gallans hafi verið fyrir hendi við afhendinguna. Samkvæmt 60. gr. sömu laga ber samningsaðila skylda til að grípa til hæfilegra aðgerða til að takmarka tjón. Geri hann það ekki verður hann sjálfur að bera þann hluta tjóns síns sem koma hefði mátt í veg fyrir.

Kröfur gagnstefnenda styðjast við matsgerð dómkvadds matsmanns sem gerð verður grein fyrir hér á eftir. Kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að kostnaður við úrbætur á ætluðum göllum á eigninni nemi samtals 3.786.250 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti, eða 3.414.826 krónum þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu. Aðalstefnandi reisir andmæli sín við kröfum gagnstefnenda einkum á því að ósannað sé að fasteignin hafi verið gölluð þegar eignin var afhent og jafnframt á því að við úrlausn málsins beri að horfa til þess að faðir gagnstefnanda E-kvk-ef B-kvk-ef, sem skoðað hafi húsið fyrir kaupin með þeim, sé menntaður húsasmíðameistari. Andmæltu gagnstefnendur þessum málsástæðum aðalstefnanda.

Sönnunarbyrði um að fasteignin Steinás 27 hafi verið gölluð við afhendingu 1. febrúar 2017, þar á meðal um umfang galla sem aðalstefnandi ber ábyrgð á, hvílir á gagnstefnendum. Svo sem fram er komið er meðal gagna málsins matsgerð dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef, byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara, dagsett 12. mars 2018, og leiðréttur útreikningur hans á kostnaði við úrbætur. Við aðalmeðferð málsins gáfu gagnstefnendur skýrslu, svo og faðir gagnstefnanda E-kvk-ef B-kvk-ef, A, og H-kk-nf S-kk-nf dómkvaddur matsmaður. Þá gengu dómarar á vettvang við upphaf aðalmeðferðar.

Í söluyfirliti fyrir fasteignina Steinás 27 segir að ástand vatnslagna, raflagna, frárennslislagna, glugga og glers sé gott, en ástand þaks sé lélegt. Þá segir orðrétt: „Húsið þarfnast yfirferðar að utan sem innan og kominn tími á að skipta um þakjárn ...“ Í kaupsamningi um eignina, sem undirritaður var 23. janúar 2017, segir orðrétt: „Aðilar kaupsamnings þessa hafa kynnt sér og áritað söluyfirlit fasteignasölunnar og skoðast það sem hluti af kaupsamningi. Kaupandi hefur skoðað eignina með fagmanni og hefur gert sér grein fyrir ástandi eignarinnar og sættir sig við það.“

Gagnstefnendur skoðuðu eignina um miðjan nóvember 2016 að viðstöddum S-kk-þgf fasteignasala og föður E-kvk-ef B-kvk-ef, A húsasmíðameistara. Fyrir dómi lýsti gagnstefnandi K-kk-nf því að skoðunin hefði verið sjónskoðun og hefðu þau gengið um eignina. Í barnaherbergi hefði sést raki á glugga og svartir punktar í hornum gluggans. Sagði fasteignasalinn að þetta væri „eftir umgengni.“ Þá hefðu ummerki eftir leka komið í ljós þegar parket hefði verið tekið af gólfi. Gagnstefnendur hefðu skoðað eignina tvisvar. Fyrri skoðunin hefði verið venjuleg sjónskoðun þar sem hefði verið gengið um eignina og í kringum hana að utan. Bílskúrinn hefði verið skoðaður og ekkert óeðlilegt sést þar. Seinni skoðunin hefði verið svipuð og sömu aðilar viðstaddir. Þá kvaðst gagnstefnandi K-kk-nf ekki hafa gert athugasemd við fyrirvara í kaupsamningi um skoðun eignarinnar, en hann hefði ekki tekið eftir því að fyrirvarinn hefði verið í kauptilboði og fullyrti að honum hefði verið bætt inn á skjalið eftir undirritun þess. Þá kannaðist K-kk-nf við að hafa fyrir gerð tilboðs í eignina fengið upplýsingar um lekaummerki í sturtu.

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns, sem gagnstefnendur öfluðu, segir að fasteignin að Steinási 27 sé einbýlishús á einni hæð byggt úr innfluttum timbureiningum frá Kanada. Útveggir eru klæddir utan með steyptum steinum. Gluggar eru úr plasti með samlímdu einangrunargleri sem voru fluttir inn með húsinu. Útveggir eru klæddir að utan með 6,5 cm þykkri steinklæðningu úr steyptum steinum og eru endar steinanna stúfsettir en á láréttum samskeytum er vatnslás. Er steinninn festur með skrúfum á veggi en aðeins hluti þeirra er festur. Þá segir að steinarnir séu þannig lagaðir að þeir krækjast saman og því þurfi ekki að festa þá alla. Matsmaður lýsir klæðningunni nánar í matsgerðinni en ekki hefur þýðingu fyrir úrlausn málsins að rekja það frekar. Að innan eru veggir klæddir gipsi. Gerði matsmaður gat á gipsplötur á austurvegg í eldhúsi þar sem gagnstefnendur höfðu orðið vör við bleytu við gólf. Voru sýnileg ummerki neðst á vegg um að gipsplötur hafi blotnað og málning bólgnað. Búið var að skipta um parket. Glerull sem tekin var úr veggnum var rök viðkomu og innhlið krossviðar rök þannig að bleyta sást á hendi þegar hann var strokinn. Lýsti matsmaður frekari lekaummerkjum í veggnum og myglu og sveppavexti á lagnagrind við gólf. Þá gerði matsmaður annað gat niður við gólf á austurvegg í hjónaherbergi. Ekki voru sýnileg merki um raka á bakhlið gipsplatna eða á afréttingargrind, en endar á skrúfum sem steinklæðning er fest við voru ryðgaðir. Þriðja gatið gerði matsmaður við gólf á vesturvegg. Þar voru engin sýnileg ummerki eftir leka og skrúfuendar sem steinklæðning er fest við óryðgaðir.

Dómkvaddur matsmaður kemst að þeirri niðurstöðu að lekið hafi inn í útveggi og inn á gólf við austurhlið hússins. Vatn berist inn með gluggum í slagviðrum og bak við vind- og vatnsvarnardúk en ekki út aftur. Krossviður utan á veggjum sé blautur á austurhlið og ummerki eftir bleytu á stoðum og aursyllu. Gipsplötur hafi blotnað upp og skemmst við gólf og mygla vaxið í þeim og á afréttingargrind. Þá hafi vatn runnið inn á gólf en ekki hafi verið sýnileg merki um myglu á gólfi eða skemmdir á parketi. Hvað varðar úrbætur segir matsmaður að taka eigi niður steinklæðningu, fjarlægja krossviðarrenninga sem eru utan á vind- og vatnsvarnardúk, fjarlægja dúk kringum glugga og losa að neðanverðu. Setja nýjan dúk kringum glugga og setja krossviðarrenninga lóðrétt á veggi eins og áður hafi verið og festa síðan upp stein eins og áður var með ryðfrýjum skrúfum. Kostnað við þessar úrbætur er metinn samtals 2.456.000 krónur.

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið kom í ljós við skoðun matsmanns að raki og bleytuummerki séu í útveggjum hússins á austurhlið sem rekja megi til ótrausts frágangs á vind- og vatnsvarnardúk við glugga. Hefur frágangur eða festing dúksins undir gluggum losnað þannig að vatn á greiða leið inn í vegginn. Vind- og vatnsvarnardúkurinn er innan við steinklæðningu sem er á öllum útveggjum hússins og er þessi frágangur því ekki sýnilegur við skoðun. Matsmaður skoðaði einnig inn í útvegg á vesturhlið en þar voru engin raka- eða lekaummerki. Í niðurstöðu sinni gerir matsmaður þó ráð fyrir að sama ástand sé á öllum hliðum hússins án þess að sannreyna það. Í ljósi þess að engin ummerki eru á öðrum hliðum um leka eða rakamyndun og að matsmaður hefur ekki sannreynt ástand vind- og vatnsvarnarlags á öðrum hliðum lítur dómurinn svo á að ekki hafi verið sýnt fram á með fullnægjandi hætti að aðrar hliðar hússins séu haldnar sama galla og austurhlið hússins. Kostnaður vegna lagfæringar við austurhlið hússins, sem er ein af fjórum hliðum hússins, er að mati dómsins rétt reiknaður sem hlutfall af kostnaðarmati matsmanns sem mat kostnað við að laga allar fjórar hliðar hússins. Kostnaður vegna lagfæringar á austurhlið hússins reiknast samkvæmt forsendum matsmanns 614.000 krónur með virðisaukaskatti eða 553.526 krónur að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisauka-skatts af vinnu.

Þá kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að úrbætur vegna útveggja eignarinnar að innan nemi alls 501.185 krónum. Um er að ræða kostnað við að færa innanstokksmuni til og breiða yfir þá, taka upp parket meðfram austurvegg, taka neðan af gipsplötum á austurvegg, fjarlægja í lagnagrind lista við gólf og endurnýja hann, spartla og mála, þrif og förgun byggingarefnis.

Hvað varðar glugga segir í matsgerðinni að gerð þeirra sé ekki eins og tíðkast hafi hér á landi. Eigi það einnig við um frágang þeirra. Á bakhlið karma sé kantur út úr glugganum allan hringinn sem leggist að úthlið krossviðarklæðningar og sé lagður í kítti. Séu gluggarnir festir með því að skrúfa í gegnum kantinn. Vindvarnardúkurinn sé lagður yfir kantinn og límdur við gluggana með límbandi, en dúkurinn sé ekki lagður yfir kantinn á gluggunum að neðanverðu. Þá segir að gluggatjöld í húsinu séu fest inn í gluggana og falli þétt að þeim. Þau hafi verið dregin fyrir í mörgum gluggum þegar matsmaður skoðaði gluggana. Raki þéttist á glerinu að innanverðu bak við gluggatjöldin og leki niður á karma að neðanverðu. Mygla hafi verið í kverkum við gler og á körmum að neðanverðu. Segir matsmaður að frágangur glugga sé heppilegur og líklegur til að vera bæði vind- og vatnsheldur. Engin ummerki hafi sést við skoðun sem ætla megi að stafi af leka með gluggum. Hins vegar þéttist raki á gleri í gluggum vegna gluggatjalda sem falli þétt að gluggakörmum og valdi því að engin lofthreyfing sé við glerið og innhlið þess kólni meira en annars. Gat matsmaður ekki staðfest leka með gluggum, en vegna raka sem þéttist á innhlið glugga þrífist mygla á körmum.

Þá var matsmaður beðinn að meta hvort loftun þaks væri í samræmi við teikningar og uppfyllti skilyrði laga og reglugerða. Eftir ítarlega umfjöllun um það kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að loftun fyrir ofan einangrun í þaki sé helmingi minni en mælt sé fyrir um á samþykktum teikningum. Þá sé loftun aðeins fimmti hluti af lágmarki samkvæmt byggingarreglugerð og loftun samkvæmt samþykktum teikningum sé minni en samkvæmt lágmarki byggingarreglugerðar. Kostnaður við úrbætur samkvæmt þessum lið nemur 324.000 krónum samkvæmt niðurstöðu matsmanns.

Dómkvaddur matsmaður lagði mat á ástand raflagna og merkingar í rafmagnstöflu og það hvort frágangur væri í samræmi við viðurkennda verkhætti, samþykktar teikningar og lög og reglugerðir. Kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að rakavörn hafi verið skorin í sundur á mörgum stöðum þegar raflögnum og ljósum hafi verið komið fyrir. Sé það ekki í samræmi við fagþekkingu iðnaðarmanns, byggingarreglugerð og leiðbeiningar um rakavarnarlög eða samþykktar teikningar. Þá hafi vör og búnaður í rafmagnstöflu ekki verið merktur eins og krafist sé. Einnig segir að lagnapípur í lofti séu of nálægt innfelldum ljósum, sem séu óskermuð, í lofti á gangi og liggi á milli upphitaðs rýmis í íbúðinni og óhitaðs rýmis í þaki. Kostnaður við úrbætur er metinn á 505.065 krónur.

Svo sem fram er komið er dómkrafa gagnstefnenda í málinu byggð á matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Byggja gagnstefnendur á því að fasteignin sé gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Eignin standist með engu móti þær kröfur um gæði og búnað og annað sem leiddar verði af lögunum. Margvíslegir ágallar hafi verið til staðar í eigninni í lengri tíma og hafi þau ekki fengið réttmætar upplýsingar um galla á eigninni við kaupin. Eigi það við um leka og rakaskemmdir í útveggjum og gólfum, að rafmagnið hafi verið ófrágengið og loftunin ófullnægjandi. Andmælir aðalstefnandi þessum sjónarmiðum og hafnar því að hún hafi leynt eða veitt rangar upplýsingar um eignina. Þá bendir aðalstefnandi á að gagnstefnendur hafi notið leiðsagnar sérfræðings og því verði að gera þá kröfu að hinn sérfróði aðili hafi gert sér grein fyrir leka áður en gagnstefnendur gerðu tilboð í eignina. Þá sé ósannað að nokkuð sé að festingum rakavarnar í kringum glugga á öðrum hliðum en austurhlið. Raunar sé tekið fram í matsgerðinni að engin sýnileg merki hafi verið um raka í vegg við gólf á vesturhlið. Þá byggir aðalstefnandi enn fremur á því að sýkna beri hana þar sem gallaþröskuldi sé ekki náð.

Dómkrafa gagnstefnenda nemur alls 3.786.250 krónum. Hefur þá ekki verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað að fjárhæð 371.424 krónur. Ætlað tjón gagnstefnenda samkvæmt niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns nemur því 3.414.826 krónum (3.786.250 – 371.424 = 3.414.826 krónur).

Í matsgerð dómkvadds matsmanns er lýst þeim úrbótum sem matsmaður telur nauðsynlegt að gera á útveggjum fasteignarinnar og kostnaði við þær að fjárhæð 2.456.000 krónur. Af matsgerðinni verður ekki annað ráðið en að sá kostnaður taki til allra útveggja þrátt fyrir að matsmaður hafi eingöngu getað staðfest ummerki eftir leka og raka á austurhlið hússins. Svo sem fyrr var rakið er á hinn bóginn ósannað að gagnstefnendur hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem tekur til nauðsynlegra úrbóta og lagfæringa á austurhlið hússins. Samkvæmt því verður ályktun og niðurstaða matsgerðarinnar um kostnað við úrbætur vegna útveggja ekki lögð til grundvallar í málinu að þessu leyti.

Að fyrrnefndum kostnaði við útveggi fráteknum nemur metinn kostnaður við aðrar úrbætur á fasteigninni samtals 1.330.250 krónum samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns, eða 1.200.663 krónum að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts, eða 3,64% af kaupverði eignarinnar. Að viðbætum kostnaði við lagfæringu á útveggjaklæðningu austurhliðar nemur þessi kostnaður 1.754.189 krónum (1.200.663+553.526=1.754.189 krónur) að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts, eða 5,32% af kaupverði eignarinnar. Gagnstefnendur keyptu einbýlishúsið að Steinási 27 fyrir 33.000.000 króna. Húsið var byggt árið 2003 og var því 13 ára þegar stefnendur keyptu húsið. Þótt krafa gagnstefnenda yrði tekin til greina er ekki unnt að líta svo á að annmarkar á fasteigninni, sem staðfestir eru með matsgerð hins dómkvadda matsmanns, rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Aðalstefnandi byggir á því að gagnstefnendur hafi skoðað fasteignina með aðstoð sérfræðings og hafi það verið tilgreint í kaupsamningi. Fyrir dómi kvaðst faðir gagnstefnanda, A, vera húsasmíðameistari með 40 ára starfsreynslu sem sjálfstæður verktaki. Hann hefði eingöngu skoðað eignina venjulegri sjónskoðun. Farið hefði verið í öll rými eignarinnar og bílskúrinn skoðaður. Þá hefði vitnið kíkt upp á loft og skoðað þakrýmið án þess að sjá nokkuð athugavert. Frágangur hefði verið þokkalegur að því er virtist. Þeir gallar sem um sé fjallað í matsgerð dómkvadds matsmanns séu ekki af þeim toga að unnt hefði verið að sjá þá með venjulegri sjónskoðun. Þá kvaðst vitnið hafa verið viðstatt undirritun kaupsamnings um eigna. Hefði þá ekki verið rætt um fyrirvara í samningum um skoðun eignarinnar.

Samkvæmt því sem nú er framkomið og með vísan til þess ákvæðis í söluyfirliti fyrir eignina að húsið þarfnist „yfirferðar“ verður ekki hjá því komist að álykta sem svo að gagnstefnendum hefði borið að framkvæma ítarlegri skoðun en venjulega sjónskoðun á eigninni fyrir kaupin, sérstaklega í ljósi þess að þau nutu aðstoðar sérfræðings. Þá er einnig til þess að líta að merkingar í rafmagnstöflu, sem er staðsett í bílskúr, eru sýnilegar við venjulega sjónskoðun. Sama er að segja um frágang raflagna og skemmdir á rakavarnarlagi í þakrými hússins, en vitnið A kvaðst hafa skoðað rýmið. Vitnið staðfesti fyrir dómi að það hefði starfað sem sjálfstæður verktaki við húsasmíði í 40 ár. Samkvæmt 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup geta gagnstefnendur ekki borið fyrir sig galla sem þau hefðu átt að sjá við skoðun á eigninni.

Enn fremur liggur fyrir að matsmaður gat ekki staðfest leka frá gluggum og gerði ekki athugasemd við frágang þeirra. Taldi matsmaður að raki, sem þéttist á glerinu að innanverðu bak við gluggatjöld og leki niður á karma að neðanverðu með þeim afleiðingum að mygla hafi verið í kverkum við gler og á körmum að neðanverðu, stafi af því að gluggatjöld falli þétt að gluggakörmum og valdi því að engin lofthreyfing sé við glerið og innhlið þess kólni meira en annars og þrífist mygla því þar á körmum. Samkvæmt þessu hefur að mati dómsins ekki verið sýnt fram á að raki og mygla hafi verið á gleri og í gluggum við afhendingu eignarinnar til gagnstefnenda 1. febrúar 2017.

Samkvæmt því sem að framan er rakið er niðurstaða málsins sú að aðalstefnandi skal vera sýkn af kröfum gagnstefnenda í málinu og verða gagnstefnendur dæmd til að greiða aðalstefnanda eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar að viðbættum dráttarvöxtum svo sem í dómsorði greinir.

Þrátt fyrir þessi úrslit málsins þykir rétt, með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, að ákveða að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu. Er þá einkum horft til þess að þáttur aðalstefnanda við upplýsingagjöf um eignina hefur að mati dómsins verið takmarkaður og þykja atvik málsins því ekki að öllu leyti ljós.

Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málið dæma J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, sem dómsformaður, og meðdómsmennirnir K-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari og G-kk-nf V-kk-nf, byggingarverkfræðingur.

D ó m s o r ð:

Aðalstefnandi, N-x-x D-x-x H-x-x, skal vera sýkn af kröfum gagnstefnenda, K-kk-ef S-kk-ef og E-kvk-ef B-kvk-ef D-kvk-ef.

Gagnstefnendur greiði aðalstefnanda óskipt 7.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. apríl 2017 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir Steinási 27, Reykjanesbæ, fastanúmer […]. Innborgun að fjárhæð 5.500.000 krónur, sem greidd var 4. maí 2017, skal koma til frádráttar miðað við stöðu skuldarinnar á innborgunardegi.

Málskostnaður fellur niður.

J-kk-nf H-kk-nf

K-kk-nf H-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf