E-2935/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 5. nóvember sl., var höfðað 28. febrúar 2009 af G-kvk-þgf S-kvk-þgf S-kvk-þgf, Stórakrika 21, Mosfellsbæ, gegn K-kk-þgf B-kk-þgf R-kk-þgf, Hverfisgötu 52, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að staðfest verði með dómi riftun stefnanda frá 11. júní 2008 á kaupsamningi við stefnda 7. apríl s.á. um kaup á 100% hluta, að nafnverði 3.043.558 krónum, í einkahlutafélaginu Sameignir ehf. Einnig er þess krafist að stefnda verði gert að greiða stefnanda 5.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, sbr. 3. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. laganna, frá 11. júlí 2008 til greiðsludags, gegn afhendingu og skilum á fyrrgreindum hlutum í félaginu sem og þeim réttindum og skuldbindingum sem félaginu fylgdu. Einnig er krafist málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Af hálfu stefnda er krafist sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar ásamt virðisaukaskatti í samræmi við málskostnaðarreikning.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Með kaupsamningi 7. apríl 2008 keypti stefnandi alla hluti stefnda í einkahlutafélaginu Sameignir ehf. en með því keypti stefnandi alla hluti í félaginu. Kaupverðið, 5.000.000 króna, skyldi greiðast við framsal hlutanna og afhendingu þeirra sama dag. Í kaupsamningnum kemur fram að einu eignir félagsins voru lóðir nr. 29, 31, 33, 35 og 37 við Stórakrika í Mosfellsbæ. Öll gjöld vegna gatnagerðargjalda, byggingarleyfisgjalda og annarra leyfisgjalda skyldu greiðast af kaupanda. Seljandi skyldi útvega teikningar frá arkitekt til samþykktar.

Stefnandi telur að stefndi hafi vanefnt kaupsamninginn með því að afhenda ekki umræddar teikningar. Meginforsendan fyrir kaupsamningnum hafi verið að unnt yrði að byggja hús á lóðunum en án teikninganna sé það ekki hægt. Vanefnd stefnda sé veruleg og því hafi stefnandi rift kaupunum.

Af hálfu stefnda er því haldið fram að kaupsamningurinn hafi verið efndur en öllum teikningum hafi verið skilað til byggingarfulltrúa. Verði ekki á það fallist er því haldið fram að ekki hafi verið um verulega vanefnd að ræða og því ekki skilyrði til riftunar kaupsamningsins.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Af hálfu stefnanda er vísað til þess að ein aðalforsenda fyrir kaupunum hafi verið að teikningar yrðu afhentar við kaupsamningsgerðina en í síðasta lagi eins fljótt og kostur væri þannig að unnt væri að hefja framkvæmdir á lóðunum. Stefnandi hafi fallist á að veita stefnda skamman frest til að útvega teikningar í samræmi við kaupsamninginn. Eftir ítrekuð samskipti stefnanda við stefnda í kjölfar samningsgerðarinnar hafi stefnandi sent stefnda bréf 12. maí 2008 þar sem skorað hafi verið á stefnda að efna samninginn í samræmi við orðanna hljóðan og afhenda að fullu samþykktar byggingarteikningar af öllum lóðunum, öll sérsnið og gluggateikningar. Frestur hafi verið veittur til 6. júní s.á., ella yrði kaupsamningnum rift. Ekkert formlegt svar hafi borist frá stefnda. Stefnandi hafi þá lýst yfir riftun á kaupsamningnum með bréfi 11. júní s.á. Stefndi hafi mótmælt riftun með bréfi 18. júní s.á. en riftun hafi verið ítrekuð með bréfi stefnanda 20. ágúst s.á.

Stefnandi byggi kröfu sína um riftun og skil á greiðslum málsaðila á því að dráttur stefnda á að afhenda teikningar frá arkitekt til samþykktar samkvæmt kaupsamningsákvæðinu sé veruleg vanefnd í skilningi 25. gr., sbr. 22. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Samkvæmt lagaákvæðinu geti kaupandi rift kaupum þegar greiðsludráttur hefur í för með sér verulegar vanefndir. Stefndi hafi verið grandsamur um þá forsendu stefnanda fyrir kaupunum að stefndi afhenti teikningar arkitekts þannig að unnt væri að byggja hús á lóðunum. Afhendingardráttur stefnda hafi haft veruleg áhrif á hagsmuni stefnanda.

Verði ekki á þetta fallist styðji stefnandi riftunarkröfuna við 2. og 3. mgr. 25. gr. sömu laga. Samkvæmt þeim sé unnt að rifta kaupum ef seljandi afhendi ekki söluhlut og efndir dragist fram yfir sanngjarnan viðbótarfrest sem kaupandi hafi sett. Stefnda hafi verið veittur sanngjarn frestur til 6. júní 2008 með bréfi stefnanda 12. maí s.á. Stefndi hafi engan reka gert að því að skila teikningum innan þessa viðbótarfrests. Forsenda stefnanda fyrir því að fá teikningarnar hafi verið veigamiklar og hafi haft verulega þýðingu fyrir hana. Þrátt fyrir að kaupsamningur hafi verið gerður í apríl 2008 hafi stefndi hvorki boðist til að afhenda teikningar arkitekts í samræmi við kaupsamninginn né tilkynnt hvort eða hvenær teikningar yrðu afhentar.

Stefnandi vísi til laga um lausafjárkaup, einkum 22. og 25. gr. laganna. Einnig vísi stefnandi til meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og efndir fjárskuldbindinga og reglna kröfuréttar um riftun vegna afhendingardráttar. Kröfu um dráttarvexti styðji stefnandi við reglur III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, einkum 3. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. Um málskostnað vísi stefnandi til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kröfuna um virðisaukaskatt til laga um virðisaukaskatt en stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur.

Málsástæður og lagarök stefnda

Af hálfu stefnda er vísað til þess að umboðsmaður stefnanda við kaupin hafi verið sambýlismaður hennar, J-kk-nf E-kk-nf, en hann hafi mikla reynslu af húsbyggingum og rekstri byggingarfyrirtækja. Fyrir kaupin hafi stefndi gert honum grein fyrir því að aðeins væri búið að samþykkja aðaluppdrátt vegna lóðarinnar Stórakrika 31 hjá byggingarfulltrúa sem hafi verið gert 13. mars 2008. Einnig hafi hann gert honum grein fyrir því að athugasemdir hefðu verið gerðar hjá byggingarfulltrúa vegna aðaluppdrátta lóðanna Stórakrika 33 og 35 en teikningum vegna þeirra hefði verið skilað þangað 14. mars s.á. Honum hafi jafnframt verið sagt að ekki væri búið að leggja inn teikningar til samþykktar vegna lóðanna Stórakrika 29 og 37. J-kk-nf hafi sjálfur kynnt sér stöðu þeirra mála hjá byggingarfulltrúa áður en skrifað var undir kaupsamninginn. Stefndi mótmæli að teikningarnar hafi átt að liggja fyrir við kaupsamningsgerðina eða að stefnandi hafi veitt stefnda skamman frest til að útvega þær. Sérstaklega hafi verið farið yfir verkstöðu teikninganna á fundi umboðsmanns stefnanda, stefnda og arkitektsins. Á þeim tíma hafi verið ljóst að nokkur tími myndi líða þar til búið væri að samþykkja allar teikningar hjá byggingarfulltrúa. Það ferli taki tíma og alltaf viðbúið að tafir verði vegna athugasemda frá honum. Sérteikningar eða verkfræðiteikningar hafi ekki fylgt með í kaupunum heldur teikningar og gögn, sem þurfi að liggja fyrir til þess að aðaluppdráttur sé samþykktur, þ.e. afstöðumynd, grunnmynd, útlit og snið og skráningartafla.

Af hálfu stefnda er því haldið fram að engin lögmæt skilyrði væru fyrir riftun á kaupsamningnum. Stefndi hafi á engan hátt vanefnt samninginn og alls ekki verulega þannig að réttlæti riftun á honum. Stefndi hafi í einu og öllu uppfyllt samningsskuldbindingar sínar gagnvart stefnanda, aðalskyldur og aukaskyldur. Athugasemdir stefnanda í kjölfar kaupsamnings lúti eingöngu að þeirri aukaskyldu stefnda að útvega arkitektateikningar. Þar sé um að ræða teikningar sem leggja þurfi inn hjá byggingarfulltrúa vegna aðaluppdráttar. Á

kaupsamningsdegi hafi verið búið að samþykkja aðaluppdrátt vegna lóðarinnar Stórakrika 31 og búið að leggja inn teikningar vegna lóðanna Stórakrika 33 og 35 en það hafi verið gert 14. mars 2008. Teikningar vegna lóðarinnar Stórakrika 37 hafi verið afhentar byggingarfulltrúa 21. apríl s.á. og 27. maí s.á. vegna lóðarinnar Stórakrika 29. Kaupsamningurinn tilgreini engin tímamörk vegna þessara teikninga og stefndi hafi ekki ábyrgst með einum eða öðrum hætti að þær fengjust samþykktar athugasemdalaust hjá byggingarfulltrúa. Stefndi hafi í samræmi við kaupsamninginn útvegað stefnanda teikningar frá arkitekt til samþykktar. Eftirfarandi samskipti stefnanda við byggingarfulltrúa séu stefnda óviðkomandi. Eftir undirritun kaupsamnings hafi ekkert verið því til fyrirstöðu fyrir stefnanda að ráðast í gerð verkfræðiteikninga vegna lóðarinnar Stórakrika 31 og hefja byggingu húss á lóðinni í kjölfarið. Stefnanda hafi verið ljóst, eða mátt vera ljóst, að nokkur tími myndi líða þar til bygging húsa á öðrum lóðum gæti hafist en J-kk-nf hafi, sem reyndur húsasmíðameistari og byggingastjóri, vitað þetta eða honum hafi ekki getað dulist það, enda hafi verið búið að kynna fyrir honum stöðu teikninga hjá byggingarfulltrúa með arkitekt og hann sjálfur búinn að afla sér upplýsinga um þær hjá byggingarfulltrúa.

Stefnandi hafi aldrei kynnt fyrir stefnda að það hafi verið einhver sérstök ákvörðunarástæða hans í kaupunum að geta strax byrjað að byggja á lóðunum í kjölfar kaupsamnings. Því sé sérstaklega mótmælt að stefndi hafi verið grandsamur um þetta eða að honum hafi ekki getað dulist það eða að hann hafi sýnt af sér sök með einum eða öðrum hætti. Fullyrðingum stefnanda um það sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Verði niðurstaða málsins sú að stefndi hafi vanefnt þá aukaskyldu sína samkvæmt kaupsamningi að afhenda teikningar sé byggt á því að sú vanefnd sé ekki svo veruleg að riftun varði. Bent sé á að gengi íslensku krónunnar gagnvart erlendum gjaldmiðlum, þ.m.t. svissneskum franka, hafi fallið hratt í kjölfar kaupsamningsins og sala nýbygginga hefði minnkað verulega. Orsakasamband verði að vera milli meintra vanefnda stefnda og tjóns stefnanda og vanefndin verði í raun og veru að hafa haft veruleg áhrif á hagsmuni hans. Um mitt ár 2008 hafi verið ljóst að ekki væru lengur forsendur á fasteignamarkaði til að byggja hús á þeim lóðum sem tilheyri hinu selda einkahlutafélagi. Hafi það verið vilji stefnanda að byggja á lóðunum hefði hann getað gripið til vanefndarúrræða sem ekki væru eins þungbær fyrir stefnda og riftun, t.d. fengið annan arkitekt til að ljúka leiðréttingum á teikningum hafi hann talið það ganga seint svo þær fengjust samþykktar hjá byggingarfulltrúa og krafið stefnda um skaðabætur í kjölfarið vegna þess kostnaðar.

Viðskipti málsaðila hafi í eðli sínu snúist um kaup á fasteignum, þ.e.a.s. lóðum ásamt byggingarrétti. Því eigi ákvæði laga um fasteignakaup nr. 40/2002 fremur við í máli þessu en ákvæði laga um lausafjárkaup nr. 50/2000. Í lögum um fasteignakaup sé ekki gert ráð fyrir því að kaupandi geti rift kaupsamningi vegna vanefnda á aukaskyldum að liðnum viðbótarfresti, sbr. 2. mgr. 30. gr. og 2. mgr. 32. gr. laganna. Röksemdin fyrir því sé sú að brot á aukaskyldu seljanda í fasteignakaupum þurfi að vera veruleg til þess að

riftun varði. Sönnunarbyrðin um þetta hvíli á stefnanda. Því sé sérstaklega mótmælt að ákvæði 2. mgr. 25. gr. laga um lausafjárkaup eigi við í málinu.

Stefndi krefjist sýknu af riftunarkröfunni og jafnframt af kröfu um endurgreiðslu kaupverðsins. Upphafstíma dráttarvaxtakröfu, sem tengdist endurgreiðslukröfu stefnanda, sé sérstaklega mótmælt, en dráttarvexti eigi ekki að dæma fyrr en frá dómsuppkvaðningardegi.

Stefndi vísi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga, efndir þeirra og um skilyrði riftunar og þá sérstaklega þegar um brot á aukaskyldum sé að ræða. Stefndi vísi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, aðallega 29. gr., 2. mgr. 30. gr., 2. mgr. 32. gr. og 38. gr. og til strangra lagaskilyrða um riftun. Einnig sé vísað til 20., 22., 25. og 31. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Þá vísist til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað byggi á 129. gr., sbr. 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað styðjist við lög nr. 50/1988, en stefndi sé ekki virðisaukaskattsskyldur.

Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga um lausafjárkaup nr. 50/2000 getur kaupandi rift kaupum þegar greiðsludráttur hefur í för með sér verulegar vanefndir. Afhendi seljandi ekki söluhlut og efndir dragast fram yfir sanngjarnan viðbótarfrest, sem kaupandi setur, má kaupandi rifta kaupunum samkvæmt 2. mgr. sömu lagagreinar. Stefnandi byggir á því að vanefnd stefnda hafi verið veruleg vegna dráttar sem hafi orðið á því að afhenda teikningar en ekki hafi verið unnt að hefja byggingar á lóðunum fyrr en þær voru samþykktar af byggingarfulltrúa. Verði ekki á það fallist er byggt á því af hálfu stefnanda að stefnda hafi verið veittur viðbótarfrestur til að efna ákvæði kaupsamningsins um teikningar en stefndi hafi ekki orðið við þeirri skyldu og því geti stefnandi rift kaupunum.

Í 5. gr. kaupsamnings málsaðila kemur fram að stefndi útvegi teikningar frá arkitekt til samþykktar. Af hálfu stefnda var teikningum arkitekts skilaði til byggingarfulltrúa, eins og lýst hefur verið hér að framan. Dráttur varð hins vegar á því að þrjár af fimm teikningum fengjust samþykktar og eru þær enn ósamþykktar samkvæmt því sem fram hefur komið í málinu. Málsaðila greinir á um ástæðurnar fyrir því. Samkvæmt 1. mgr. 22. gr. laga um lausafjárkaup eru skilyrði þess að kaupandi geti beitt úrræðum gagnvart seljanda samkvæmt lögunum, þegar hlutur er ekki afhentur eða hann er afhentur of seint, að kaupanda sé ekki um greiðsludrátt að kenna eða atvikum sem hann varðar.

Arkitektinn, sem stefndi hafði þegar fengið til að vinna umrætt verk þegar kaupsamningurinn var gerður, hefur lýst því fyrir dóminum að algengt sé að fram komi athugasemdir við arkitektateikningar hjá byggingarfulltrúa. Það sé þá hlutverk arkitektsins að fylgja þeim eftir og koma til móts við þær með því að gera breytingar á teikningunum. Þetta þurfi stundum að gera ítrekað þar sem athugsemdir, sem koma fram í upphafi, séu ekki endilega endanlegar. Í því tilviki sem hér um ræðir hafi sambýlismaður stefnanda stöðugt viljað gera breytingar á teikningunum og kvaðst arkitektinn einnig hafa reynt að koma til móts við óskir hans um það. Yfirlýsing sem hún hafi skrifað undir 23. júní 2008 sé efnislega röng en sambýlismaður stefnanda hafi komið heim til hennar óvænt þann dag og hún hafi ekki haft nægilegt ráðrúm til að bregðast við því á annan hátt en samþykkja það sem hann fór fram á og skrifa undir yfirlýsinguna. Hún hafi síðar afturkallað þessa yfirlýsingu. Einnig hafi hann sagt í eitt skiptið þegar hann hringdi í hana að hann væri mjög óánægður með hana og ætlaði að fá sér annan arkitekt. Hún hafi hætt að vinna í þessu verki í framhaldi af því en litið svo á að hann hefði í raun rekið hana. Tafir sem urðu um sumarið hafi verið vegna sumarfría en byggingarfulltrúi hafi verið mikið í burtu og erfitt hafi verið að ná í hann. Eftir það hafi hún talið að hún væri ekki lengur í þessu verki eins og þegar hefur verið lýst. Í framburði sambýlismanns stefnanda fyrir dóminum kom fram að hann hefði óskað eftir því munnlega við arkitektinn að hann fengi að skipta um arkitekt.

Efnislegt innihald ákvæðisins í kaupsamningi málsaðila, um að stefndi útvegi teikningar frá arkitekt, er óljóst. Þar eru heldur engir fyrirvarar varðandi framgang málsins hjá byggingarfulltrúa eða hvernig ætti að bregðast við ef upp kæmu vandamál vegna athugasemda sem kynnu að koma fram af hálfu byggingaryfirvalda. Af gögnum málsins, og því sem fram hefur komið, verður ekki annað ráðið en að félagið, Sameignir ehf., hafi verið sá aðili sem gat fylgt málinu eftir, hvort sem er gagnvart arkitekt eða byggingarfulltrúa. Þótt stefndi kunni að bera hallann af óskýru orðalagi í kaupsamningsákvæðinu verður einnig að líta til þess að stefnandi gat fyrir undirritun kaupsamningsins aflað upplýsinga hjá arkitekt og byggingarfulltrúa um teikningarnar og hver staðan var í sambandi við samþykktir þeirra. Engar athugsemdir komu fram af hálfu stefnanda af þessu tilefni við kaupsamningsgerðina. Stefndi lýsti því fyrir dóminum að sambýlismaður stefnanda hafi ætlað að hafa beint samband við arkitektinn vegna teikninganna. Verður að leggja til grundvallar við úrlausn málsins að það hafi hann gert í þeim tilgangi að fylgja málinu eftir, enda er það í samræmi við það sem hefur komið fram í málinu.

Stefnandi heldur því fram að hann hafi veitt stefnda skamman frest til að útvega teikningar í samræmi við kaupsamninginn. Ósannað er í málinu að þessi frestur hafi verið veittur fyrir eða við kaupsamningsgerð enda hafa engin gögn verið lögð fram um það. Í bréfi stefnanda 12. maí 2008 til stefnda er vísað til þess að samþykktar teikningar hafi átt að fylgja með lóðunum. Ekki hafi verið staðið við afhendingu þeirra þrátt fyrir margítrekaðar áminningar. Í bréfinu er gerð sú krafa að stefndi greiði 50.000 krónur á dag fyrir hvern dag sem fer fram yfir 13. maí s.á. á meðan teikningum verði ekki skilað að fullu, þ.e. samþykktar byggingateikningar af öllum lóðum, öll sérsnið og gluggateikningar. Þá segir þar að 6. júní s.á verði kaupsamningnum rift hafi teikningar ekki skilað sér að fullu. Stefnandi tilkynnti stefnda riftun á kaupsamningnum með bréfi 11. júní s.á. Á þessum tíma höfðu allar teikningar verið lagðar inn til byggingarfulltrúa. Samkvæmt gögnum málsins komu upp vandamál í samskiptum sambýlismanns stefnanda og arkitektsins. Þessi samskipti voru, eftir því sem fram hefur komið, án nokkurrar íhlutunar eða afskipta stefnda.

Eins og málið er lagt fyrir dóminn, og með vísan til framanritaðs, er ekki unnt að álykta að tafir, sem urðu á því að þrjár af fimm teikningum arkitekts fengjust samþykktar hjá byggingarfulltrúa, verði raktar til atvika sem varða stefnda. Verður þar með ekki fallist á að stefndi hafi vanefnt kaupsamninginn á þann hátt að stefnandi geti rift honum. Breytir engu í því sambandi þótt vísað sé til þess af hálfu stefnanda að stefnda hafi verið veittur viðbótarfrestur til að skila teikningum, sem liðið hafi án þess að stefndi yrði við því, eða að veruleg forsenda fyrir kaupunum hafi verið að teikningar fengjust samþykktar. Ber með vísan til þess að sýkna stefnda af kröfum stefnanda í málinu.

Rétt þykir með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála að málskostnaður falli niður.

Dóminn kveður upp S-kvk-nf I-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, K-kk-nf B-kk-nf R-kk-nf, er sýknaður af kröfum stefnanda, G-kvk-ef S-kvk-ef S-kvk-ef.

Málskostnaður fellur niður.

S-kvk-nf I-kvk-nf.