E-1568/2016

I.

Mál þetta var höfðað með stefnu birtri 10. maí 2016 og dómtekið 7. mars 2017.

Stefnandi er húsfélagið Kólguvaði 1-13 í Reykjavík, en stefnda er G-kvk-nf B-kvk-nf A-kvk-nf til heimilis að Kólguvaði 7, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að stefndu verði gert að flytja ásamt öllu sem henni tilheyrir, út úr fasteign sinni sem er á neðri hæð að Kólguvaði 7 í Reykjavík, merkt 04 0102, með fastanúmerið227-8574, í samræmi við ákvörðun aðalfundar húsfélagsins Kólguvaði 1-13, þann 7. júlí 2015. Einnig er þess krafist að viðurkennd verði skylda stefndu til að selja eignarhlut sinn í fjöleignarhúsinu að Kólguvaði 7 í Reykjavík í samræmi við ákvörðun aðalfundar húsfélagsins Kólguvaði 1-13, þann 7. júlí 2015. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að stefndu beri skylda til að fjarlægja af fasteign sinni að Kólguvaði 7 í Reykjavík, íbúð merktri 04-0102, fastanúmer 227-8574, allan búfénað og allt sem tengist dýrahaldi, gám, girðingar utan um lóð og hraunhleðslu í kringum sólpall fyrir framan fasteignina, innan 15 daga frá dómsuppsögu, að viðlögðum dagsektum frá 15. degi frá dómsuppsögu, að fjárhæð 50.000 krónur, sem renni óskiptar til stefnanda. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefnda krefst sýknu af aðal- og varakröfum stefnanda auk málskostnaðar.

II.

Stefnandi er lögbundið félag eigenda íbúða í fjöleignarhúsinu að Kólguvaði 1-13 í Reykjavík. Um stefnanda gilda lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Í fjöleignarhúsinu eru 14 eignarhlutar, en um er að ræða tengihús, þar sem tveir eignarhlutar eru í hverju húsi.

Stefnda er eigandi íbúðar á neðri hæð að Kólguvaði 7, merkt 04 0101, fastanúmer 227-8574 frá árinu 2008.

Samkvæmt eignaskiptasamningi 14. október 2005 og fyrirliggjandi teikningum er lóð við húsin sameiginleg en sérhverjum eignarhluta fylgir sérafnotaflöt af lóðarhluta.

Samkvæmt gögnum málsins hafa stefnandi, byggingarfulltrúinn í Reykjavík og heilbrigðisyfirvöld haft afskipti af stefndu frá árinu 2011 vegna hæna sem hún heldur í garði sínum. Einnig höfðu stjórnvöld afskipti af býflugnaeldi hennar frá árinu 2012, en þeim þætti málsins lauk haustið 2015, þegar búið var fjarlægt af Býflugnasambandi Íslands í samráði við stefndu.

Á sérafnotaflöt stefndu, sem er fyrir aftan fasteignina hefur stefnda komið fyrir skúr fyrir hænurnar. Á flötinni hefur stefnda jafnframt komið fyrir gámi sem liggur að lóðarmörkum næstu íbúðar og reist girðingu sem afmarkar þessa sérafnotaflöt hennar. Á sérafnotaflöt stefndu fyrir framan fasteignina, hefur stefnda komið fyrir hraunhleðslu sem afmarkar sérafnotaflöt hennar.

Aðrir fasteignaeigendur hafa ekki girt sérafnotaflatir sínar sem liggja fyrir aftan fasteignina gagnvart næstu lóðarhlutum, en að framanverðu hafa sumir íbúðareigendur reist sólpalla með skjólgirðingum.

Samkvæmt gögnum málsins hefur Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur haft margvísleg afskipti af hænsnahaldi stefndu frá árinu 2011. Með bréfi eftirlitsins, 30. júní 2011, til stefndu var þess krafist að stefnda kæmi í veg fyrir lausagöngu hænanna og gætti þess að þær yrðu eingöngu innan girðingar á sérafnotaflöt hennar. Voru þær kröfur ítrekaðar með bréfi 28. júlí 2011, í kjölfar kvörtunar íbúa fjöleignarhússins.

Þá hefur embætti skipulags- og byggingarsviðs haft afskipti af málum stefndu. Sendi byggingarfulltrúi stefndu bréf, dags. 4. júlí 2011, vegna athugasemda sem borist höfðu vegna girðingar, hæna og skúra á lóð stefndu. Var henni bent á að umræddar framkvæmdir væru innan sameiginlegrar lóðar og því þyrfti samþykki meðlóðarhafa fyrir framkvæmdunum samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Tók byggingarfulltrúi fram að það væri mat embættisins að ekki væri um byggingarleyfisskylda framkvæmd að ræða, en ágreining varðandi framkvæmdirnar yrði að leysa innan vébanda húsfélagsins eða með atbeina dómstóla. Í sama bréfi byggingarfulltrúa var athygli vakin á því að óheimilt væri að ala hænur á lóðinni, þar sem búfjárhald væri bannað í Reykjavík, nema sérstaklega væri gert ráð fyrir því í skipulagi samkvæmt samþykkt um takmörkun búfjárhalds og bann við lausagöngu búfjár í Reykjavík nr. 426/2003.

Á fundi Heilbrigðisnefndar Reykjavíkur 11. ágúst 2011 var umsókn stefndu um að halda hænur synjað og henni sent bréf þess efnis. Í kjölfar vettvangsskoðunar nefndarinnar, 14. september 2011, var þess krafist að hænurnar yrðu fjarlægðar í samræmi við fyrri ákvörðun eftirlitsins og var stefndu veittur frestur til þess til 10. október s.á. Var ákvörðun eftirlitsins ítrekuð með bréfi 26. október 2011. Við skoðun eftirlitsins 21. nóvember s.á. var staðfest að hænurnar væru enn í lausagöngu hjá stefndu utan girðingar og hænsnaskítur á gangstétt og í heimkeyrslu.

Með bréfi 25. nóvember 2011 óskaði eftirlitið eftir aðstoð lögreglu við að fjarlægja hænurnar. Fór eftirlitið á staðinn 6. desember s.á. ásamt lögreglu. Neitaði stefnda að afhenda hænurnar og var henni þá bent á að málið yrði kært til lögreglu. Var því fylgt eftir með kæru 13. desember 2011.

Ágreiningur aðila hélt áfram á árinu 2012. Í ágúst 2012 tilkynnti stefnandi eftirlitinu að stefnda væri komin með býflugnabú í garðinn. Í kjölfarið voru kærur eftirlitsins á hendur stefndu ítrekaðar við lögreglu með bréfi Heilbrigðiseftirlitsins 24. ágúst 2012. Samkvæmt bréfi lögreglu, 4. september 2012, til eftirlitsins var upplýst að stefnda hefði gengið undir lögreglustjórasátt og greitt sekt vegna málsins. Með bréfi 11. september 2012 óskað eftirlitið síðan eftir aðstoð lögreglu til að leysa málið vegna hænsnahaldsins og býflugnaræktarinnar auk þess sem kæra eftirlitsins til lögreglu var ítrekuð.

Á húsfundi stefnanda 13. september 2012 var ágreiningur málsaðila ræddur. Er bókað í fundargerð um verulega óánægju á meðal íbúa vegna umgengni stefndu. Var óskað eftir afstöðu stefndu til þeirrar óskar annarra íbúa, að hún fjarlægði af sérafnotaflöt sinni gám, girðingu, hænur, býflugur og hraunhleðslu. Segir í fundargerð húsfélagsins að stefnda segðist ekki ætla að fjarlægja umrædda hluti, en hún væri tilbúin að fjarlægja girðingu ef sett yrði upp sameiginleg girðing. Er tekið fram í fundargerðinni að þar sem ekki hafi náðst samkomulag um þessi atriði muni aðrir íbúar húsfélagsins leita til lögfræðings.

Í fundargerð húsfundar stefnanda 23. apríl 2013, er bókað, að rætt hafi verið við stefndu um ósk annarra íbúa um áðurgreind atriði og að stefndi fjarlægði af lóð sinni gám, girðingu, hænsni, býflugur og hraunhleðslu og að íbúar teldu háttsemi hennar með öllu óásættanlega. Er bókað að stefnda hafi neitað að svara og hafi að lokum yfirgefið fundinn og að samþykkt hafi verið af öllum viðstöddum að fela stjórn stefnanda að leita til lögfræðings til að leiða málið til lykta.

Á vordögum 2013, kvartaði stefnandi á ný til Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur vegna framangreindra atriða. Í lok júlí s.á. handsömuðu íbúar stefnanda 3 hænur og voru þær í framhaldinu fjarlægðar af meindýraeyði. Í kjölfar fyrirspurnarbréfs eftirlitsins til stefndu, 30. júlí 2013, þar sem óskað var eftir upplýsingum stefndu um hvort hún væri umráðamaður umræddra hæna, krafðist stefnda þess að fuglunum yrði skilað ef málum væri þannig háttað að þeim hefði verið stolið þann 26. júlí 2013. Því var hafnað með bréfi eftirlitsins 14. ágúst 2013, nema stefnda sýndi fram á að hænsnin væru haldin í samræmi við búfjársamþykkt nr. 426/2003. Ítrekaði stefnda beiðni sína um afhendingu fuglanna í maí 2014 og var því hafnað með bréfi eftirlitsins 22. maí 2014. Stefnda fékk sér nýjar hænur í júní 2014 og sendi stefnandi í framhaldinu kvörtun til Heilbrigðiseftirlitsins 10. júní 2014.

Þann 26. ágúst 2014 sendi lögmaður stefnanda aðvörun og áskorun til stefndu með vísan til 2. mgr., sbr. 1. mgr. 55. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, þar sem skorað var á hana að taka upp betri sambýlishætti og hún áminnt og vöruð við afleiðingum brota sinna gagnvart nágrönnum sínum. Var jafnframt gerð krafa um að stefnda fjarlægði hænur, býflugur, girðingu, gám, hænsnakofa og pall að framanverðu húsinu, innan þriggja daga frá dagsetningu áskorunarinnar. Var stefnda aðvöruð um að yrði um frekari brot á skyldum hennar gagnvart öðrum eigendum og íbúum fjöleignarhússins að ræða, eftir móttöku hennar á áskoruninni, myndi stefnandi leggja það til á húsfundi að búseta og dvöl stefndu í húsinu yrði bönnuð og farið yrði fram á að eignarhluti hennar yrði seldur. Þá myndi húsfélagið eftir atvikum fara fram á útburð og höfða mál á hendur stefndu, til þess að framfylgja ákvörðun sinni, þyrfti til þess að koma.

Í tölvuskeytum stefnanda til Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur í mars 2015, var mælst til þess að lagðar yrðu dagsektir á stefndu. Í svari eftirlitsins, 31. mars 2015, er ekki talið að það muni leysa málið en staða málsins verði skoðuð nánar. Þann 29. janúar 2015 var hænsnahald stefndu aftur kært til lögreglu. Í svari lögreglu, 18. janúar 2016, kemur fram að ekki hafi verið unnið í málinu en tekin hafi verið ein skýrsla af sakborningi.

Á aðalfundi stefnanda, 7. júlí 2015, var samþykkt að halda áfram með málið á hendur stefndu og beita ákvæðum 3., 4. og 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994. Var samþykkt að banna stefndu búsetu og dvöl í húsinu og að henni yrði skipað að flytjast á brott úr því með eins mánaðar fyrirvara frá birtingu ákvörðunar aðalfundar. Jafnframt var samþykkt að gera kröfu um að stefnda seldi eignarhluta sinn í fjöleignarhúsinu innan þriggja mánaða frá birtingu ákvörðunar aðalfundar. Einnig var tekið fram að málinu yrði fylgt eftir með lögsókn um skyldu stefndu til sölu fasteignar sinnar og eftir atvikum nauðungarsölu á fasteign hennar. Voru tillögur samþykktar með yfir meira en 2/3 hlutum atkvæða fundarmanna, bæði með tilliti til fjölda og eigenda.

Stefndu var send aðalfundargerðin með bréfi 13. nóvember 2015. Segir svo í bréfinu: „Þar sem þú hefur ekki látið skipast og bætt ráð þitt, þrátt fyrir áskorun þar um, bannar húsfélagið þér og öðrum sem tengjast þér, búsetu og dvöl í húsinu og fyrirskipar þér hér með að flytja brott innan mánaðar frá dagsetningu þessa bréfs. Þá krefst húsfélagið þess einnig að þú seljir eignarhluta þinn í húsinu svo fljótt sem auðið er og er hér með veittur þriggja mánaða frestur til þess. Jafnframt er gerð krafa um að þú fjarlægir hænsni og býflugur, girðingu, gám, hænsnakofa og pall að framanverðu, innan 30 daga frá dagsetningu þessarar áskorunar ella áskilur húsfélagið sér rétt til að gera það á þinn kostnað. Ef þú sinnir ekki fyrirskipunum húsfélagsins, mun húsfélagið framfylgja kröfu sinni með útburði á þér og þínum, án undangengis dóms þar um auk þess sem krafist verður nauðungarsölu á fasteign þinni.“ Með bréfinu fylgdi aðalfundargerðin frá 7. júlí 2015.

Dómari skoðaði aðstæður á vettvangi 7. mars 2017 ásamt lögmönnum og málsaðilum. Stefnda heldur nú tvær hænur sem eru í sérstöku búri á sérafnotaflöt hennar. Girðing liggur umhverfis sérafnotaflötina. Þar stendur einnig gámur sem liggur að lóðarmörkum. Fyrir framan fasteignina á sérafnotaflöt stefndu, hefur verið reist hraunhleðsla sem afmarkar sérafnotaflöt stefndu.

Eftirtaldir aðilar gáfu skýrslu fyrir dóminum: G-kk-nf Þ-kk-nf Á-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf A-kvk-nf, E-kvk-nf H-kvk-nf, Á-kk-nf S-kk-nf R-kk-nf, E-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

III.

1. Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfur sínar aðallega á því að stefnda hafi ítrekað og með grófum hætti um langt tímabil brotið gegn lögbundnum skyldum sínum um nýtingu sérafnotahluta fasteignarinnar gagnvart stefnanda og öllum íbúum fjöleignarhússins að Kólguvaði 1-13. Stefnanda sé nauðugur sá kostur að beita úrræðum sem mælt sé fyrir um í 2., 3. og 4. mgr., sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Stefnandi vísar einnig til samþykktar nr. 426/2003 um takmörkun búfjárhalds og bann við lausagöngu búfjár í Reykjavík, sbr. 2. mgr. 1. gr. samþykktarinnar og til 2. gr. samþykktarinnar, þar sem fram kemur að búfjárhald sé óheimilt í Reykjavík, nema þar sem sérstaklega sé gert ráð fyrir því í skipulagi, en það eigi ekki við í tilviki stefndu. Byggir stefnandi á því að stefnda hafi ekki tilskilin leyfi fyrir hænsnahaldinu. Hænurnar séu auk þess í lausagöngu um nágrennið en samkvæmt 4. gr. samþykktarinnar sé vörsluskylda á öllu búfé allt árið og það sé á ábyrgð umráðamanns þess.

Stefnandi tekur fram að samkvæmt 2. gr. samþykktar nr. 815/2014 um hænsnahald í Reykjavík, utan skipulagðra landbúnaðarsvæða, þurfi leyfi heilbrigðisnefndar til hænsnahalds í Reykjavík en slíkt leyfi hafi stefnda ekki. Þá hafi stefnda hvorki samþykki nágranna sem eigi aðliggjandi lóðir né samþykki sameigenda í fjöleignarhúsinu að Kólguvaði 1-13. Þá sé lausaganga hænsna óheimil sbr. 4. gr. samþykktarinnar.

Stefnandi telur að stefnda hafi ekki aflað sér leyfis sveitarfélags fyrir hænsnahaldinu og sé dýrhaldið því óheimilt með vísan til 1. mgr. 33. gr. c laga nr. 26/1994.

Samkvæmt framansögðu telur stefnandi brot stefndu gróf og ítrekuð og skilyrðum 55. gr., sbr. 4. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 sé því fullnægt. Telur stefnandi að báðum skilyrðunum gróf og ítrekuð þurfi ekki að vera fullnægt, sbr. orðalag ákvæðisins „gróf eða ítrekuð“. Stefnda hafi ítrekað neitað að fjarlægja hænsnin og ekki hlýtt kröfu opinberra aðila þar að lútandi. Þá hafi hún jafnharðan náð sér í nýjar hænur í stað þeirra sem hafi verð fjarlægðar. Þess vegna séu brot hennar gróf og ítrekuð.

Stefnandi telur sem fyrr segir skilyrðum 55. gr. laga nr. 26/1994 fullnægt til þess að unnt sé að fallast á kröfu stefnanda. Einnig vísar stefnandi til 1. og 2. mgr. 13. gr. sömu laga. Húsfélagið hafi tekið ákvörðun um að banna stefndu og öllum á hennar vegum búsetu og dvöl í húsinu og því hafi henni verið skipa að flytjast á brott, sbr. ákvörðun aðalfundar stefnda 7. júlí 2015.

Stefnandi vísar til 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994, þar sem segi að hverjum eiganda sé skylt að haga afnotum og hagnýtingu séreignar sinnar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir meiri óþægindum en óhjákvæmilegt og eðlilegt þyki í sambærilegum húsum. Auk þess hafi stefnda brotið gegn ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 112/2012, sbr. f-lið greinar 2.3.5, um þörf á samþykki nágranna fyrir girðingum sem reistar séu á lóðarmörkum, og samkvæmt g-lið sömu greinar um smáhýsi, sem ekki megi standa nær lóðarmörkum en 3,0 metra, nema með samþykki lóðarhafa nágrannalóðar. Bæði hænsnakofinn og gámurinn standi á lóðarmörkum auk þess sem ekki hafi verið sótt um stöðuleyfi fyrir gáminn. Að lokum skeri sólpallur stefndu fyrir framan húsið sig úr miðað við aðra slíka í fjöleignarhúsinu. Eigendur fjölbýlishússins hafi sammælst um að reisa timburveggi umhverfis sólpalla hússins, en stefnda hafi náð í grjót úr Heiðmörk og hlaðið í kringum sólpall sinn.

Varakröfu reisir stefnandi á sömu lagarökum og byggt er á í aðalkröfu. Þess sé krafist viðurkennt verði að stefndu beri að fjarlægja af fasteign sinni allan búfénað og „allt sem tengist dýrahaldi, hænsnakofa, gám, girðingu utan um lóð og hraunhleðslu utan um sólpall, …“. Tekur stefnandi fram að stefnda hafi hvorki leyfi þar til bærra yfirvalda og samþykki nágranna og íbúa í fjöleignarhúsinu til þess að hafa hænsnin en að auki hafi stefnda ítrekað brotið reglur um hænsnahaldið auk þess sem ekki hafi verið aflað samþykkis annarra eigenda stefnanda fyrir hraunhleðslu og girðingu utan um lóð stefndu. Telur stefnandi að brot stefndu kunni að leiða til verðlækkunar á fasteignum fjölbýlishússins. Af þeim sökum sé þess krafist að stefnda verði dæmd til greiðslu dagsekta að fjárhæð 50.000 krónur sem renni óskiptar til stefnanda, sbr. 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms.

2. Helstu málsástæður og lagarök stefndu

Stefnda mótmælir því að hún hafi ítrekað og með grófum hætti um langan tíma brotið gegn lögbundnum skyldum sínum um nýtingu séreignar sinnar gagnvart stefnanda og íbúum að Kólguvaði.

Stefnda hafi með afsali, 24. október 2008, eignast fasteignina að Kólguvaði 7 með öllu því sem henni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þar með talinni hlutdeild í sameign og lóðaréttindum. Hún sé þinglýstur eigandi og eigi rétt á að nýta eignina í eigin þágu.

Stefnda telur það rangt að hún hafi brotið gegn ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Telur hún skilyrði 55. gr. laganna ekki vera uppfyllt.

Stefnda telur að hún hafi aðeins nýtt eign sína með þeim hætti sem henni sé heimilt á grundvelli eignarheimildar hennar samkvæmt afsali.

Stefnda telur að þó að hún hafi látið reisa látlausa bráðabirgðagirðingu þá geti hún ekki talist brotleg gagnvart ákvæðinu. Bendir hún á að nágrannar hennar hafi reist mun hærri girðingar á lóðum sínum.

Stefnda telur einnig að þó að hún hafi leyft fáeinum hænum að vappa innan girðingar á lóð sinni, sem hún hafi sérafnotarétt yfir, geti það ekki heldur kallað á slík viðbrögð sem höfð hafi verið uppi í máli þessu. Engin hætta hafi skapast eða ónæði af einni til þremur hænum öðru hverju á lóð stefndu á undanförnum árum. Mun meiri hætta geti skapast af hundum í lausagöngu.

Stefnda vísar til ákvæða 13. og 26. gr. laga nr. 26/1994. Hún bendir á að hún hafi haldið séreign sinni vel þó að smekkur manna kunni að vera misjafn. Ónæði hafi verið lítið og ekki óeðlilegra en vænta megi í þéttbýli. Hún hafi því uppfyllt þær skyldur sem á henni hvíla samkvæmt lögum um fjöleignarhús.

Stefnda reisir sýknukröfu sína einnig á 1. málsl. 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Telur stefnda kröfur stefnanda ekki samræmast tilgangi ákvæðisins. Telur stefnda að heimild til eignarnáms sé ekki fyrir hendi í máli þessu. Almenningsþörf sé ekki fyrir hendi. Auk þess hafi yfirvöld, þrátt fyrir mikinn þrýsting, ekki verið reiðubúin að lúta kröfum stefnanda. Tekur stefnda fram að 55. gr. laga nr. 26/1994 sé sett til verndar eigendum annarra íbúða fjöleignarhússins. Með ákvæðinu sé þeim veitt heimild til að beita ákvæðinu þegar skerðing á eignarhluta þeirra vofir yfir vegna framferðis annarra. Í máli þessu sé ekkert sem bendi til þess að eignarhluti nágranna stefndu sé í hættu. Fasteignaverð hafi hækkað á svæðinu. Þó að stefnda reisi bráðbirgðagirðingu á lóð sinni vegna skorts á samstöðu um byggingu girðingar komi það á engan hátt til með að lækka fasteignaverð í nágrenni við stefndu. Sé því ljóst að ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar um almannahættu séu ekki uppfyllt og eignarnám því óheimilt. Beri því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Stefnda vísar til framangreindra sjónarmiða varðandi varakröfu stefnanda og telur að hún eigi sér ekki lagastoð.

IV.

Niðurstaða

Í fjöleignarhúsinu að Kólguvaði 1-13 eru 14 eignarhlutar en um er að ræða tengihús, þar sem tveir eignarhlutar eru í hverju tengihúsi. Stefnda er eigandi íbúðar á neðri hæð að Kólguvaði 7. Lóðir við einstaka eignarhluta eru sameiginlegar en hverjum eignarhluta fylgir sérafnotaflöt samkvæmt eignarskiptayfirlýsingu 14. október 2005.

Á aðalfundi stefnanda, 7. júlí 2015, var samþykkt að krefjast þess að stefndu yrði bönnuð búseta og dvöl í fjöleignarhúsinu að Kólguvaði 7 í Reykjavík, jafnframt að henni yrði fyrirskipað að flytjast brott og gert að selja eignarhlut sinn í fjöleignarhúsinu, sbr. 3. og 4. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Stefndu var send aðalfundargerðin með bréfi 13. nóvember 2015. Í henni kemur fram eins og áður hefur komið fram, að stefndu hafi verið fyrirskipað að flytjast á brott og að hún seldi eignarhluta sinn. Í bréfinu var stefndu veittur mánaðarfrestur til að flytjast brott og þriggja mánaða frestur til að selja eignarhlut sinn í húsinu. Jafnframt var í bréfinu gerð krafa um að stefnda fjarlægði hænsni, girðingu, gám, hænsnakofa og pall, innan 30 daga frá dagsetningu bréfsins. Áður en til þessa kom hafði m.a. verið fjallað um mál stefndu á húsfundum 13. september 2012 og 23. apríl 2013 og henni send aðvörun og áskorun lögmanns stefnanda 26. ágúst 2014, eins og nánar er gerð grein fyrir í II. kafla dómsins.

Verður fyrst vikið að aðalkröfu stefnanda.

Stefnda í máli þessu hefur haldið tvær til þrjár hænur á sérafnotaflöt sinni frá árinu 2011. Þar hefur hún einnig reist skúr fyrir hænurnar auk þess sem hún hefur komið þar fyrir gámi. Bæði hænsnaskúrinn og gámurinn standa á lóðarmörkum stefndu við næstu lóðir. Þá hefur stefnda reist girðingu umhverfis umrædda sérafnotaflöt sína. Einnig hefur stefnda komið fyrir hraunhleðslu umhverfis sérafnotaflöt sína fyrir framan fasteign sína.

Í ágúst 2011 synjaði Heilbrigðisnefnd Reykjavíkur umsókn stefndu um hænsnahald. Í kjölfar vettvangsskoðunar Heilbrigðiseftirlitsins mánuði síðar var þess krafist að stefnda fjarlægði hænurnar. Hefur eftirlitið frá þeim tíma haft endurtekin afskipti af hænsnahaldi stefndu, án árangurs.

Eins og áður segir krefst stefnandi þess í aðalkröfu að stefndu verði gert að flytja úr fasteign sinni og að viðurkennd verði skylda stefndu til að selja eignarhlut sinn, með vísan til heimildar í 2.-3. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 19. gr. laga laga nr. 26/1994 segir að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 1. mgr. 30. gr. sömu laga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Í 13. gr. laga nr. 26/1994 er mælt fyrir um helstu skyldur eigenda fjöleignarhúsa. Þar segir m.a. að eiganda beri að fara eftir löglegum ákvörðunum húsfélagsins og virða þær, honum beri skylda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar og skylda til að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignarinnar. Samkvæmt 4. gr. sömu laga telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í 6. gr. laganna segir að í sameign séu allir þeir hlutar húss, bæði að innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign. Er sameign því skilgreind neikvætt, þ.e. sem þeir hlutar húss eða lóðar sem ekki teljast samkvæmt þinglýstum gögnum ótvírætt í séreign.

Í lögum um fjöleignarhús er ekki vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Að mati dómsins felur sérafnotaflöt stefndu í sér einkarétt hennar til afnota og umráða yfir þeim hluta lóðarinnar sem þó er í sameign með öðrum húseigendum. Sá réttur felur ekki í sér séreignarrétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt. Í þessu felst sú kvöð að aðrir eigendur lóðarinnar virði umráða- og afnotarétt sérafnotaréttarhafa. Í máli þessu er, eins og áður segir, um að ræða tengihús þar sem lóðir við einstök tengihús eru sameiginlegar en hverjum eignarhluta fylgir sérafnotaflöt. Hún telst þó ekki séreign samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 er mælt fyrir um þá meginreglu að ef eigandi, annar íbúi fjöleignarhúss eða afnotahafi gerist sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum, einum eða fleirum, geti húsfélag brugðist við með þeim hætti að gera hinum brotlega að flytja ásamt því að banna viðkomandi búsetu og dvöl í húsinu. Þessu til viðbótar getur húsfélag krafist þess að hinum brotlega verði gert að selja eignarhlut sinn.

Forsenda þess að unnt sé að beita ákvæðum 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994, er að brot á þeim skyldum sem um er að ræða teljist alvarleg í almennum skilningi og eftir atvikum tíð. Slík forsenda samrýmist þeirri staðreynd að beiting 55. gr. laga nr. 26/1994 hefur mjög afdrifaríkar afleiðingar fyrir hinn brotlega og röskun á eignarrétti hans. Getur dómurinn ekki fallist á að umrædd brot stefndu teljist svo alvarleg í skilningi greinarinnar að unnt sé að fallast á að henni beri að flytja og selja fasteign sína. Er þá til þess að líta að háttsemi stefndu lýtur ekki að umgengni hennar um íbúð sína þannig að valdi fjárhagslegu tjóni á öðrum íbúðum eða óþægindum gagnvart nágrönnum fjöleignarhússins, heldur lýtur hún að umgengni og nýtingu á sérafnotaflötum sem tilheyra eignarhluta hennar. Af þessari niðurstöðu leiðir að ekki er þörf á að taka afstöðu til þess hvort aðalkrafa stefnanda fari í bága við ákvæði 72. gr. stjórnarskrár.

Kemur þá til skoðunar varakrafa stefnanda.

Ágreiningur aðila lýtur eins og áður segir að hænum sem stefnda heldur á sérafnotalóð sinni en einnig er ágreiningur um gám, hænsnaskúr og girðingu sem hún hefur reist umhverfis lóðina fyrir aftan húsið og um hraunhleðslu sem umlykur sérafnotaflöt stefndu fyrir framan húsið. Í dómkröfu stefnanda er þess krafist að stefnda fjarlægi allan búfénað og allt sem tengist dýrahaldi. Telur dómurinn að skýra verði þetta orðalag dómkröfunnar þannig að átt sé við hænur og hænsnakofa stefndu. Óumdeilt er að stefnda hefur ekki aflað samþykkis annarra íbúa fyrir girðingu, gámi, hænum, hænsnakofa og hraunhleðslu sem hún hefur komið fyrir á sérafnotaflötum sínum. Hefur stefnda þrátt fyrir ítrekaðar athugasemdir annarra íbúa fjöleignarhússins hvorki fallist á að fjarlægja umrædda hluti né hænurnar af sérafnotaflötum sínum.

Eins og áður segir háttar þannig til að tvær sérafnotaflatir eru fyrir hvern eignarhluta aftan við húsin að Kólguvaði 1-13, en lóðirnar eru í sameign eignarhlutanna. Fyrir framan húsin hefur neðri hæð sérafnotaflöt en efri eignarhluti er með sérafnotaflöt fyrir framan bílskúr.

Sérafnotaflatir fyrir aftan húsin hafa ekki verið afmarkaðar með girðingu, að undanskilinni sérafnotaflöt stefndu. Fyrir framan húsin hafa íbúar sammælst um að reisa sólpalla og skjólgirðingar á sérafnotaflötum sínum. Sérafnotaflöt stefndu er hellulögð, auk þess sem hraunhleðsla afmarkar flötina.

Í 39. gr. laga nr. 26/1994, er mælt fyrir um meginreglur um töku ákvarðana í fjöleignarhúsum. Samkvæmt 1. mgr. lagagreinarinnar eiga allir hlutaðeigandi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 2. mgr. sömu lagagreinar segir að ákvörðunarrétti samkvæmt 1. mgr. eigi m.a. við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Sé um að ræða sameign sumra en ekki allra, sbr. 7. gr. sömu laga nægir að þeir sem hlut eiga að máli standi saman að ákvörðun nema um atriði eða framkvæmd sé að ræða sem snerti líka hagsmuni hinna þótt ekki liggi fyrir greiðsluskylda þeirra, svo sem útlitsatriði, sbr. 3. mgr. lagagreinarinn. Þá ber sameiginlegar ákvarðanir að taka á sameiginlegum húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna.

Af framangreindum ákvæðum 39. gr. laga nr. 26/1994, leiðir að stefndu bar að afla sér samþykkis allra sameigenda fyrir hinum umdeildu framkvæmdum og hænsnahaldi sínu.

Fyrir liggur að stefnda hefur ekki fengið samþykki sameigenda fyrir hinum umdeildu framkvæmdum á sérafnotaflötum sínum. Teljast framkvæmdirnar því þegar af þeirri ástæðu ólögmætar, enda eiga undantekningarákvæði 4. mgr. lagagreinarinnar ekki við um framkvæmdir þessar. Þar sem ekki liggur fyrir lögmæt ákvörðun um framkvæmdirnar telur dómurinn að stefndu beri að fjarlægja af sérafnotaflöt sinni girðingu, gám og hænsnakofa sem eru fyrir aftan húsið og hraunhleðslu sem er fyrir framan húsið. Með sömu rökum ber stefndu einnig að fjarlægja hænur af lóð sinni, enda hefur Heilbrigðisnefnd Reykjavíkur synjað umsókn stefndu um hænsnahaldið.

Samkvæmt framansögðu er fallist á varakröfu stefnanda um að viðurkennt verði að stefndu beri að fjarlægja af sérafnotaflöt sinni allan búfénað, hænsnakofa, gám, girðingar fyrir aftan húsið og hraunhleðslu í kringum sólpall fyrir framan fasteignina innan tveggja mánaða frá dómsuppsögu, að viðlögðum dagsektum innan 60 daga frá dómsuppsögu, að fjárhæð 10.000 krónur, sem renni óskiptar til stefnanda.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, ber stefndu að greiða stefnanda 1.300.000 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf S-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Viðurkennt er að stefndu, G-kvk-þgf B-kvk-þgf A-kvk-þgf, sé skylt að fjarlægja af fasteign sinni að Kólguvaði 7 í Reykjavík, íbúð merktri 04-0102, fastanúmer 227-8574, allan búfénað, hænsnakofa, gám, girðingar utan um lóð og hraunhleðslu í kringum sólpall fyrir framan fasteignina, innan 60 daga frá dómsuppsögu, að viðlögðum dagsektum frá 60. degi frá dómsuppsögu, að fjárhæð 10.000 krónur, sem renni óskiptar til stefnanda, húsfélagsins Kólguvaði 1-13.

Stefnda greiði stefnanda 1.300.000 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf S-kvk-nf (sign.)