E-1264/2016

Mál þetta, sem var dómtekið 28. október sl., var höfðað 19. apríl 2016.

Stefnandi er Félagsbústaðir hf., Hallveigarstíg 1 í Reykjavík.

Stefnda er Á-kvk-nf E-kvk-nf, Miklubraut 60 í Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði gert að greiða honum skuld að fjárhæð 719.405 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 89.236 krónum frá 1. apríl til 1. júní 2015, af 178.904 krónum frá 1. júní til 1. ágúst 2015, af 269.983 krónum frá 1. ágúst til 1. september 2015, af 361.062 krónum frá 1. september til 1. október 2015, af 443.635 krónum frá 1. október til 1. nóvember 2015, af 526.208 krónum frá 1. nóvember til 1. desember 2015, af 608.781 krónu frá 1. desember 2015 til 1. janúar 2016, af 690.610 krónum frá 1. janúar til 1. febrúar 2016 og af 719.405 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er jafnframt krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst sýknu af kröfum stefnanda.

I

Stefnandi rekur félagslegt leiguhúsnæði í Reykjavík. Stefnda tók á leigu íbúð hjá stefnanda að Þórðarsveig 1-5 í Reykjavík, nr. 0305, og var upphaf leigutíma 20. ágúst 2014. Stefnda skyldi greiða leigu mánaðarlega, fyrsta dag hvers mánðar. Í leigusamningi aðila er að finna ákvæði um hvernig leiguverð tekur breytingum. Stefnda hefur ekki greitt leiguna frá 1. apríl 2015. Leigusamningi var rift 7. desember 2015 og flutti stefnda úr íbúðinni í kjölfarið.

Stefnandi krefst þess í málinu að stefnda greiði honum ógreiddar leigugreiðslur að fjárhæð 719.405 krónur sem sundurliðast þannig:

Gjalddagi Fjárhæð

1. apríl 2015 89.236

1. júní 2015 89.668

1. ágúst 2015 91.079

1. september 2015 91.079

1. október 2015 82.573

1. nóvember 2015 82.573

1. desember 2015 82.573

1. janúar 2016 81.829

1. febrúar 2016 28.795

II

Stefnandi byggir á því að stefnda hafi ekki greitt skuld sína samkvæmt húsaleigusamningi þeirra frá 20. ágúst 2014, en henni hafi borið að greiða leigugreiðslur fyrsta dag hvers mánaðar. Skuldin nemi samtals 719.405 krónum og beri dráttarvexti frá hverjum umsömdum gjalddaga. Stefnandi hafi gert tilraun til þess að innheimta kröfuna án árangurs.

III

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að íbúðin sem hún hafi leigt hafi verið haldin galla. Eftir ítarlega rannsókn löggilts fagaðila hafi komið í ljós að íbúðin væri mjög heilsuspillandi vegna raka og myglusvepps. Fyrir liggi greinargóð svör frá Náttúrufræðistofnun Íslands og meindýraeyði. Hún hafi orðið fyrir miklum heilsubresti á sál og líkama vegna eitraðs andrúmslofts í íbúðinni. Hún telji það ólöglegt að innheimta húsaleigu fyrir meingallað húsnæði og stefnandi ætti frekar að greiða henni skaðabætur vegna heilsutjóns.

IV

Stefnandi krefst þess að stefnda greiði henni skuld samkvæmt húsaleigusamningi sem aðilar gerðu með sér 20. ágúst 2014. Óumdeilt er að stefnda hefur ekki greitt húsaleiguna og sagðist hún við fyrirtöku í málinu ekki geta greitt hana. Hún byggir sýknukröfu sína á því að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf vegna raka og myglusvepps.

Stefnda hefur lagt fyrir dóminn bréf til hennar frá Náttúrufræðistofnun Íslands, dags. 30. nóvember 2015, undirritað af G-kvk-þgf G-kvk-þgf E-kvk-þgf sveppafræðingi. Þar kemur fram að sýni hafi verið tekið úr blábrún línóleumgólfdúks og af lími undir honum og af aðliggjandi vegg í íbúðinni að Þórðarsveig 1. Sýni hafi verið skoðað í víðsjá og staðir valdir þar sem tekin voru sýni og skoðuð í smásjá. Þótt ekki hafi verið um mikla myglu að ræða á þeim byggingarefnum sem sýni hafi verið tekin af þá hafi þau greinilega verið menguð af myglugróum og einnig hafi fundist leifar smádýra sem tengist raka og myglu og lifi á myglusveppum og dreifi þeim. Strigauppistaða dúksins hafi verið tekin að mygla. Gró Aspergillus tegundar hafi sést í sýninu, en þessi sveppahópur sé ákaflega varasamur í sambúð innanhúss þar sem viðbúið sé að neðan á dúknum framleiði sveppurinn sveppaeiturefni auk smárra gróa sem gerð séu til þess að berast með loftstraumnum og sökum smæðar sinnar geti endað djúpt ofan í öndunarvegi fólks sem búi í húsnæði sem mengast hafi vegna vaxtar hans.

Þá hefur stefnda jafnframt lagt fram læknisvottorð B-kvk-ef Þ-kvk-ef M-kvk-ef heimilislæknis, dags, 8. mars 2016, um heilsubrest hennar af ýmsum orsökum.

Stefnandi hefur lagt fram bréf til stefndu, dags. 29. febrúar 2016, þar sem fram kemur að ekki sé talið tilefni til niðurfellingar húsaleiguskuldar stefndu. Kemur þar fram að íbúðin hafi verið ástandsskoðuð 11. nóvember 2015 að leigjanda viðstöddum af starfsmönnum framkvæmdadeildar stefnanda, auk tveggja fulltrúa Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur. Niðurstaða Heilbrigðiseftirlitsins hafi verið sú að hægt væri að greina örlitla rakaskemmd við svalahurð, en engin mygla hafi verið sjáanleg í íbúðinni og að öðru leyti engar athugasemdir gerðar við ástand hennar. Ítrekað hafi verið reynt að lagfæra þessa rakaskemmd en leigjandi hafi neitað iðnaðarmönnum um aðgengi að íbúðinni. Íbúðin sé vel íbúðarhæf og ástand hennar gefi því ekki tilefni til niðurfellingar húsaleiguskuldar.

Í málinu liggur ekki fyrir matsgerð dómkvaddra matsmanna heldur hafa aðilar lagt fram einhliða gögn um ástand íbúðarinnar. Í bréfi Náttúrufræðistofnunar Íslands kemur ekki fram hvort sú mygla sem greinst hafi valdi því að íbúðin verði óíbúðarhæf eða hvar mygluna var að finna, en þó er greint frá því að ekki hafi verið um mikla myglu að ræða. Í læknisvottorði stefndu kemur ekki fram af hvaða völdum þeir kvillar sem hrjáð hafa stefndu eru. Þá bendir niðurstaða Heilbrigðiseftirlitsins, sem greint er frá í bréfi stefnanda til stefndu, til þess að um mjög afmarkaða rakaskemmd hafi verið að ræða sem ekki hafi haft þau áhrif að íbúðin væri óíbúðarhæf. Með vísan til framangreinds er ekki sannað að íbúðin að Þórðarsveig 1 hafi verið haldin göllum.

Í samræmi við framangreint verður fallist á kröfu stefnanda eins og hún er fram sett. Í samræmi við þá niðurstöðu, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

B-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð:

Stefnda, Á-kvk-nf E-kvk-nf, greiði stefnanda, Félagsbústöðum hf., 719.405 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 89.236 krónum frá 1. apríl til 1. júní 2015, af 178.904 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2015, af 269.983 krónum frá þeim degi til 1. september 2015, af 361.062 krónum frá þeim degi til 1. október 2015, af 443.635 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2015, af 526.208 krónum frá þeim degi til 1. desember 2015, af 608.781 krónu frá þeim degi til 1. janúar 2016, af 690.610 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2016 og af 719.405 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda 150.000 krónur í málskostnað.