E-574/2015

Mál þetta var höfðað með áritun á stefnu 17. febrúar 2015 og dómtekið 4. apríl 2016.

Stefnendur eru J-kk-nf S-kk-nf Ó-kk-nf, Helgalandi 2, Mosfellsbæ og F-x-x C-x-x I-x-x N-x-x, Álfaheiði 2a, Kópavogi.

Stefndi er S-kk-nf B-kk-nf, Sléttuvegi 29, Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 38.500.000 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 23.341.900 kr. frá 9. september 2011 til 11. október 2011 en af 38.500.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Til frádráttar dómkröfu stefnenda kemur innborgun stefnda að fjárhæð 38.500.000 þann 11. september 2013.

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim skaðabætur að fjárhæð 2.879.525 kr. ásamt vöxtum skv. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 11. september 2013 til 4. apríl 2014 en dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Til vara krefjast stefnendur þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 38.500.000 kr. ásamt vöxtum skv. 3. gr. laga nr. 38/2001 af 23.341.900 kr. frá 9. september 2011 til 11. október 2011 en af 38.500.000 kr. frá þeim degi til 7. september 2012 en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Til frádráttar dómkröfu stefnenda kemur innborgun stefnda að fjárhæð 38.500.000 þann 11. september 2013.

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim skaðabætur að fjárhæð 2.879.525 kr. ásamt vöxtum skv. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 11. september 2013 til 4. apríl 2014 en dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Í öllum tilvikum krefjast stefnendur málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda. Þá krefst hann málskostnaðar.

I.

Málavextir

Málsatvik eru í meginatriðum óumdeild. Stefnendur, sem voru hjón á þeim tíma sem um ræðir, keyptu fasteignina að Hrauntungu 99 í Kópavogi af stefnda með kaupsamningi þann 9. september 2011. Um var að ræða raðhús 239.9 fm. að stærð byggt árið 1966. Kaupverðið nam 38.500.000 kr. og voru 15.000.000 kr. greiddar við undirritun kaupsamningsins, 15.150.000 kr. skömmu eftir afhendingu en eftirstöðvarnar, 8.341.900 kr., voru greiddar með yfirtöku láns hjá Gildi lífeyrissjóði. Fasteignamat eignarinnar nam samtals 38.250.000 kr. og brunabótamat 41.150.000 kr. Samkvæmt söluyfirliti, sem var hluti samningsins kemur fram að í eldhúsi séu upphaflegar innréttingar en „þak og svalir eru nýlegt, endurnýjað“. Þá var parket nýlegt að hluta á gólfum. Tekið er fram að um sé að ræða góða eign. Í kaupsamningi segir m.a. „kaupendum er kunnugt að eignin er barns síns tíma og þarfnast endurbóta við á köflum“.

Fasteignin var afhent stefnendum þann 26. september 2011 og var gefið út afsal 13. október sama ár. Nokkru eftir afhendingu fasteignarinnar urðu stefnendur varir við meinta galla á eigninni, sem þeir töldu verulega. Höfðu þau fjarlægt innbyggðan fataskáp og í ljós hafði komið útbreiddur myglusveppur á spónaklæddum útveggjum og á baki fataskápa. Þann 23. apríl 2012 sendu þau tölvubréf til fasteignasala síns þar sem þau vöktu athygli á þessu.

Stefnendur óskuðu í kjölfarið eftir mati Eflu verkfræðistofu á burðarþoli þakplötu fasteignarinnar. Í minnisblaði verkfræðistofunnar kom m.a. fram að neðra járni í neðri brún þakplötunnar væri ábótavant. Þá sendu stefnendur fjögur sýni til Náttúrufræðistofnunar Íslands sem tekin voru úr spónaplötum undir og aftan við innbyggðan fataskáp og það fjórða úr burðarbita úr lofti við útvegg. Sveppafræðingurinn G-kvk-nf G-kvk-nf E-kvk-nf greindi myglu í öllum sýnum.

Stefnendur fengu dómkvaddan matsmann til að meta galla fasteignarinnar og lá matsgerð fyrir 23. júlí 2012. Samkvæmt niðurstöðum matsgerðar H-kk-ef S-kk-ef byggingatæknifræðings var kostanaður vegna galla að lágmarki talinn 23.702.000 kr. en allt að 25.001.000 kr. Töldu stefnendur að skilyrðum riftunar væri fullnægt enda gallarnir taldir rýra verðmæti fasteignarinnar verulega eða um rúman þriðjung af verðmæti hennar.

Hinn 7. ágúst 2012 lýstu stefnendur yfir riftun á fyrrnefndum kaupsamningi. Var jafnframt óskað uppgjörs á máli aðila hið fyrsta ellegar yrði höfðað dómsmál til þess að krefjast staðfestingar á riftuninni og skaðabóta.

Hinn 11. september 2013 var undirritað samkomulag milli aðila, svokallað „samkomulag/afsal“ þar sem kaup fasteignarinnar voru látin ganga til baka. Segir í samkomulaginu að samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð frá júlí 2012 liggi fyrir að skemmdir séu í þaki hússins sem þarfnist lagfæringar. Hafi kaupandi fallist á, án viðurkenningar á skyldu þar um, að taka við húsinu að nýju og endurgreiða kaupverðið. Húsið var afhent sama dag og endurgreiðslan hafði þá þegar farið fram samkvæmt skilyrtu veðleyfi. Í samkomulaginu er tekið fram að aðilar áskilji sér hver um sig rétt til þess að sækja skaðabætur vegna tjóns sem þeir telji sig hafa orðið fyrir vegna málsins á hendur hvor öðrum. Seljandi áskilji sér m.a. rétt til að hafa uppi kröfur vegna ástands hússins við afhendingu setji kaupendur fram frekari kröfur á hendur honum.

Með bréfi dagsettu 4. mars 2011 kröfðust stefnendur skaðabóta fyrir það tjón sem þau töldu sig hafa orðið fyrir vegna fasteignaviðskiptanna

II.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja á því að fasteignin hafi verið haldin umtalsverðum göllum í skilningi III. kafla fasteignakaupalaga nr. 40/2002 sem stefndi beri ábyrgð á samkvæmt reglum fasteignakauparéttar. Fyrirliggjandi matsgerð matsmannsins H-kk-ef S-kk-ef staðfesti að gallar fasteignarinnar og áætlaður kostnaður vegna þeirra nemi 62-65% af kaupverði eignarinnar. Stefnendur telja að stefndi hafi vitað, eða mátt vita af ástandi fasteignarinnar þegar hann seldi hana enda hafi ástand eignarinnar verið svo slæmt að það gæti ekki hafa dulist stefnda allan þann tíma sem hann bjó í eigninni. Hafi hann þannig vanrækt að upplýsa stefnendur um það þrátt fyrir lagalega skyldu, sbr. 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Telja stefnendur að upplýsingum um ástand fasteignarinnar, sem hefðu haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings aðila, hafi verið haldið leyndum. Vanefndir séu því verulegar og veiti stefnendum rétt til beitingar vanefndaúrræða skv. IV. kafla laga nr. 40/2002.

Stefnendur telja að skoða beri væntingar þeirra til hinnar seldu eignar á grundvelli 18., 19., 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga þar sem komi m.a. fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi. Þá telja stefnendur upplýsingaskyldu stefnda um ástand eignar ófullnægjandi. Byggja stefnendur á því að skilyrðum 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga sé fullnægt, bæði hvað varðar umfang gallanna og hvað varðar saknæma háttsemi stefnda, þegar hann upplýsti stefnendur ekki um ástand eignarinnar. Í málinu liggi fyrir að eignin að Hrauntungu 99 hafi ekki verið í samræmi við efni kaupsamnings þar sem hún var haldin verulegum göllum. Stefnendur telja stefnda bera ábyrgð á þeim göllum, sbr. ákvæði III. kafla laga nr. 40/2002, hvort sem stefndi sýndi af sér saknæma háttsemi eða ekki. Vísa þeir í þessu sambandi til 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnendur skipta tjóni sínu í fimm liði. Í fyrsta lagi sé um að ræða tjón sem rekja megi til kostnaðar sem stefnendur lögðu út fyrir vegna endurbóta og nauðsynlegra viðgerða á fasteigninni eftir að þau fengu hana afhenta. Þar sem fallist hafi verið á riftun hafi endurbætur ekki nýst stefnendum og því þurfi að bæta kostnaðinn sem ljóst sé að muni nýtast stefnda. Í öðru lagi hafi stefnendur greitt ýmis opinber gjöld vegna fasteignakaupanna sem ekki hafi fengist endurgreidd þegar kaupin gengu til baka. Í þriðja lagi hafi stefnendur orðið fyrir kostnaði vegna dómkvaðningar matsmanns, en slíkan kostnað hafi stefnendur þurft að leggja út í til að sanna að fasteignin væri haldin galla. Því hafi öflun matsgerðar verið nauðsynlegur liður í sönnunarfærslu stefnenda. Í fjórða lagi hafi stefnendur orðið fyrir tjóni þar sem þau þurftu að flytja úr húsnæðinu vegna myglusvepps. Húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft af þessum sökum og að mati stefnenda hafi verið heilsuspillandi að dvelja í því, sbr. b-lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur hafi þurft að leigja tímabundið húsnæði að Grettisgötu og síðar Urðarstíg í Reykjavík. Í fimmta lagi hafi stefnendur yfirtekið lán hjá Gildi-lífeyrissjóði í samræmi við ákvæði kaupsamnings fasteignarinnar og greitt afborganir af fasteignarláni frá 5. nóvember 2011 til 10. september 2013 eða allt þar til lánið var greitt upp í kjölfar riftunar.

Stefnendur sundurliða skaðabótakröfu sína í 12 liði sem þeir telja að rekja megi til þess að fasteignin var haldin göllum og þess að stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að hafa ekki upplýst um galla eignarinnar, sem honum þó gátu ekki dulist, og falli þar undir bæði beint og óbeint tjón sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Er nánar um þessa kröfuliði fjallað í niðurstöðukafla.

Stefnendur byggja aðalkröfu sína um greiðslu vaxta úr hendi stefnda á því að þau hafi átt rétt á endurgreiðslu kaupverðs fasteignarinnar frá því þau greiddu kaupverðið. Kaupum hafi verið rift og eigi stefnendur að vera eins stödd og kaupin hefðu aldrei átt sér stað. Þann 9. september 2011 hafi stefnendur greitt stefnda 15.000.000 kr. í peningum auk þess sem þau hafi yfirtekið lán hjá Gildi-lífeyrissjóði að fjárhæð 8.341.900 kr. Samtals hafi þau því greitt stefnda 23.341.900 á kaupsamningsdegi. Hinn 11. október sama ár hafi þau greitt eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslunnar að fjárhæð 15.158.100 kr. Stefnendur krefjast greiðslu dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af kaupverðinu frá greiðsludögum að frádreginni innborgun stefnda þann 11. september 2013, að fjárhæð 38.500.000, þegar stefndi endurgreiddi þeim kaupverðið.

Stefnendur byggja vaxtakröfu sína á 8. gr. laga nr. 38/2001 og miða upphafsdag dráttarvaxta við 11. september 2013, þegar kaupin voru látin ganga til baka. Skaðabótakrafan beri dráttarvexti frá 4. apríl 2014, þegar mánuður var frá því að stefndi var sannanlega krafinn um skaðabætur með bréfi 4. mars 2014.

Varakrafa stefnenda byggir á því að stefnendur eigi rétt á almennum vöxtum skv. 3. gr. laga nr. 38/2001 af kaupverði fasteignarinnar þar til mánuður var liðinn frá riftunarlýsingu þeirra. Stefnendur telja sig eiga rétt á dráttarvöxtum frá þeim tíma er þau hafi krafist endurgreiðslu kaupverðsins.

III.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi telur riftun stefnenda í fyrsta lagi ekki lögmæta og því sé ekki grundvöllur til að krefjast skaðabóta. Stefndi vísar til þess að forsenda riftunar skv. 42. gr. laganna sé sú að galli teljist veruleg vanefnd. Í því felist að ástand hússins hafi verið miklum mun verra en stefnendur hafi mátt búast við. Stefndi vísar til þess að verð fasteignarinnar hafi verið lækkað með tilliti til fyrirsjáanlegra endurbóta og lagfæringa sem þörf væri á, sökum aldurs eignarinnar. Slíkt hafi legið fyrir við kaupin og verð fasteignarinnar því verið lækkað. Meta verði heimild stefndu til riftunar með hliðsjón af framangreindum atvikum við sölu eignarinnar.

Stefndi telur að afsláttur sá er veittur var af markaðsvirði eignarinnar við sölu hennar hafi ekki verið langt frá kostnaðarmati dómkvadds matsmanns við lagfæringar og raunar sé munurinn minni þegar tekið sé tillit til þess að matsmaður gerði ráð fyrir í mati sínu að ráðast þyrfti í algjöra endurinnréttingu efri hæðar hússins í hólf og gólf, skipta þyrfti um allar innréttingar, lagnir, gólfefni og hurðir auk þess sem setja þyrfti nýtt þak á húsið. Slíkar framkvæmdir hefðu aukið verðmæti hússins umfram þau verðmæti sem stefnendur töldu sig greiða fyrir.

Stefndi telur fullyrðingu stefnenda um að kostnaður lagfæringa á eigninni hafi numið a.m.k. 62-65% af kaupverðinu ranga. Taka þurfi tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts þegar metinn sé kostnað lagfæringa sem matsmaður leggur til og allur kostnaður af húsaleigu og flutningi. Að því gerðu nemi kostnaður um 55-61% af kaupverði. Stefndi vísar til þess að í ljósi mismunar á markaðsverði og kaupverði hafi stefnendur mátt búast við því að þurfa í það minnsta að ráðast í framkvæmdir sem næmu a.m.k. 44% kaupverði hússins. Mismunur í prósentuhlutfalli við kaupverð væri því að hámarki 11-17% og gæti ekki veitt heimild til riftunar.

Stefndi byggir á 29. gr. fasteignakaupalaga þar sem fjallað er um aðgæsluskyldu kaupanda. Í téðri grein komi fram að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Stefnendur hafi skoðað húsið mjög vel og, að sögn stefndu, að síðustu með aðstoð sérfræðings. Tilboð hafi stefnendur gert strax í kjölfar þess. Stefnendum hafi verið í lófa lagið að afla sér frekari vitneskju um ástand hússins teldu þeir þörf á því eða setja fyrirvara þar um í kauptilboð sitt. Stefndi telur að stefnendur þurfi sjálfir að bera áhættuna af því að ráðast hafi þurft í umfangsmeiri framkvæmdir en þeir höfðu sjálfir reiknað með, auk þess sem slíkar framkvæmdir hefðu ekki haft í för með sér tjón þar sem markaðsverðmæti hússins hefði vaxið umfram kostnað. Stefndi telur að frávikið, miðað við niðurstöðu dómkvadds matsmanns og gangverðs á sambærilegu húsnæði, sé slíkt að það veiti ekki stefnendum heimild til riftunar enda ekki um verulega vanefnd að ræða.

Stefndi byggir á því í fyrsta lagi að riftun stefnenda sé ólögmæt þar sem stefnendur höfðu ráðist í mikið niðurrif og ekki boðið fram neinar bætur sökum þessa sbr. 2. mgr. 33. gr. og 3. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002. Riftun hafi jafnframt verið ólögmæt þar sem stefnda hafi ekki verið veittur neinn frestur til úrbóta eftir að mat lá fyrir, sbr. 1. og 2. mgr. 39. gr., sbr. 2. mgr. 42. gr. laganna.

Stefndi byggir í öðru lagi á því að ekki sé um galla að ræða í skilningi laga um fasteignakaup. Stefndi telur ljóst, með vísan til framangreinds, að umræddur ágalli eignarinnar hafi ekki rýrt eignina meira en stefnendur hafi mátt búast við m.t.t. kaupverðs, ástands og fyrirvara. Stefndi telur því eignina ekki haldna galla í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002.

Í þriðja lagi byggir stefndi á því að hann hafi verið grandlaus um ástand þaksins og meint tjón af völdum þess. Ekkert liggi fyrir í gögnum málsins sem bendi til annars en grandleysis. Þvert á móti hafi þurft að rífa niður loftaklæðningu o.fl. eftir afhendingu hússins til þess að koma auga á umræddar skemmdir. Stefndi hafnar því að hafa ekki veitt upplýsingar um eignina sem hann vissi um eða mátti vita, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi hafi jafnframt vísað til aldurs hússins við sölu þess og látið vita að lagfæringa væri þörf.

Í fjórða lagi mótmælir stefndi því að hafa veitt rangar upplýsingar. Í söluyfirliti fasteignar komi fram að þak sé nýlegt og endurnýjað og svalir sömuleiðis. Stefndi taldi að lagfæring á þakinu, sem matsmaður staðfesti að hefði verið gerð árið 2009, hafi verið þess eðlis að um endurnýjun væri að ræða. Í matsgerð komi fram að faglega hafi verið staðið að viðgerðum og það sem hafi verið skemmt hafi verið lagað. Stefndi vísar til þess að hann hafi ekki orðið var við rakavandamál eða myglusvepp innanhúss meðan hann bjó sjálfur í fasteigninni. Sonur stefnda hafi farið með stefnendum upp á þak þegar húsið var skoðað og ljóst hafi verið við skoðun að hvorki hafi verið skipt um þakið í heild né það steypt. Hið sama telur stefndi gilda um svalirnar. Stefnendum hafi því mátt vera ljóst að hvorki þakið né svalirnar væru nýjar en viðgerðir höfðu þó átt sér stað. Stefndi telur að hafi upplýsingar sem veittar voru í söluyfirliti verið óljósar hafi vettvangsskoðun tekið af allan vafa um að ekki hafi verið skipt um þak eða svalir hússins. Því hafi stefndi ekki brotið gegn 27. gr. laga nr. 40/2002 enda misskilningurinn leiðréttur við skoðun. Stefndi telur því ljóst skv. 2. mgr. 27. gr. laganna að hann verði ekki talinn hafa gefið rangar upplýsingar jafnvel þó svo að lýsing í sölulýsingunni hafi misskilist, enda hafi upplýsingarnar ekki haft áhrif á gerð eða efni samningsins.

Í fimmta lagi hafnar stefndi því sem órökstuddri fullyrðingu að húsið hafi verið óíbúðarhæft við afhendingu þess. Stefndi hafi búið í húsinu ásamt fjölskyldu sinni um áratuga skeið án vandkvæða og engin gögn liggi fyrir í málinu sem staðfesti að húsið hafi verið óíbúðarhæft.

Í sjötta lagi lítur stefndi svo á að stefnendur hafi fallið frá riftun með gerð samkomulags við stefnda 11. september 2013. Þar hafi verið samið um að kaupin gengju til baka og því geti stefnendur ekki gert frekari kröfur á hendur stefnda. Af því leiði að stefnendur geti ekki gert skaðabótakröfur á grundvelli riftunarinnar. Slíkar kröfur hafi a.m.k. verið settar fram of seint en stefnendur settu fyrst fram slíkar kröfur, eftir gerð samkomulagsins, með bréfi þann 4. mars 2014, tæpum sjö mánuðum eftir að samkomulag aðila var undirritað og kaupin gengu til baka. Stefndi telur að með því hafi stefnendur sýnt af sér slíkt tómlæti að leitt hafi til niðurfellingar krafnanna.

Stefndi mótmælir sérstaklega kröfum stefnenda um vexti, bæði aðalkröfu og varakröfu. Stefndi telur að sér beri ekki að greiða neina vexti af kaupverði eignarinnar þar sem skilyrði riftunar hafi ekki verið fyrir hendi. Í samningi aðila hafi sérstaklega verið tekið fram að stefndi hafi fallist á að taka við fasteigninni án viðurkenningar á skyldu þar um. Því hafi stefndi aldrei viðurkennt að riftun stefnenda væri lögmæt. Stefndi vísar til þess að krafa stefnenda um endurgreiðslu kaupverðs hafi fyrst stofnast við samning/afsal málsaðila og við afhendingu eignarinnar 11. september 2013. Krafan hafi því verið greidd á gjalddaga og því engar forsendur fyrir vaxtakröfum, óháð því hvort riftun sé talin lögmæt eða ekki.

Stefndi telur að þó svo að fallist yrði á lögmæti riftunar standi engar lagareglur til þess að stefnda beri að greiða vexti af kaupverði eignarinnar. Ekki sé í samræmi við 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu að miða upphafstíma vaxta við undirritun kaupsamnings. Þá telur stefndi ekki unnt að reikna dráttarvexti frá fyrra tímamarki en mánuði eftir riftunaryfirlýsingu.

Stefndi hafnar einnig varakröfu stefnenda um greiðslu almennra vaxta samkvæmt 3. gr. laga nr. 38/2001 frá undirritun kaupsamnings til 7. september 2012, enda leiði slík krafa hvorki af samningi, venju né lögum.

Stefndi mótmælir sérstaklega kröfu stefnenda um skaðabætur. Stefndi telur kröfu stefnenda um bætur vegna leigu stefnenda á íbúðarhúsnæði, kröfu um bætur fyrir óbeint tjón, sbr. b-lið 2. mgr. 59. gr. fasteignakaupalaga. Á slíku tjóni geti stefndi ekki borið ábyrgð nema hann hafi sýnt af sér saknæma háttsemi sbr. 2. mgr. 43. gr. sömu laga. Slíka háttsemi hafi stefndi ekki sýnt. Þá telur stefndi enn fremur ósannað að húsið hafi verið óíbúðarhæft, leigufjárhæð sé ósönnuð og eigi sér hvorki stoð í matsgerð eða reikningum. Því sé ótækt að gera slíka kröfu á hendur stefnda.

Kröfu stefnenda um skaðabætur vegna stimpilgjalds kaupsamnings er mótmælt. Stefndi vísar til þess að stefnendum hafi borið skylda til að takmarka tjón sitt sbr. 60. gr. fasteignakaupalaga og óska eftir endurgjaldi stimpilgjalds í samræmi við 14. gr. þágildandi laga um stimpilgjald nr. 36/1978. Stefndi geti ekki borið ábyrgð á því að stefnendur hafi ekki beðið um endurgreiðslu innan tilskilins frests, sem var tvö ár frá útgáfu skjalsins.

Stefndi mótmælir einnig kröfu stefnenda vegna framkvæmda og viðgerða á þaki og við stiga í garði og efni vegna smíða téðs stiga. Stefndi telur kröfuliði hvað þetta varðar ekki eiga stoð í matsgerð. Auk þess sé ósannað að umræddar framkvæmdir hafi farið fram til að bæta úr annmörkum sem vikið sé að í matsgerð. Þá geti bygging stiga ekki fallið undir tjón sem stefndi gat með sanngirni séð fyrir sem sennilegar afleiðingar vanefnda, verði hann talinn bera á ábyrgð á tjóni stefnenda sbr. 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi mótmælir kröfu stefnenda um bætur vegna gámaleigu og förgun byggingarefnis þar sem krafan eigi sér ekki stoð í matsgerð og sé því ósönnuð.

Stefndi telur að bætur vegna matskostnaðar, sveppagreiningar og úttektar Eflu verkfræðistofu geti ekki fallið undir matskostnað skv. e-lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, enda hafi verið um að ræða einhliða mat án samráðs við stefnda. Kostnað sökum þessa beri því stefnendur sjálfir.

Stefndi byggir á því að hann eigi gagnkröfu til skuldajafnaðar skv. 28. gr. laga nr. 91/1991. Krafan sé að fjárhæð 7.520.281 kr. fari svo að fallist verði að einhverju leyti á kröfur stefnenda. Gagnkröfu telur stefndi bera dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 26. september 2011 til 11. september 2013. Stefndi byggir kröfu sína á meginreglu kauparéttar um að sé kaupum rift skuli kaupandi færa seljanda þann afrakstur tekna sem hann hefur haft af hlutnum og greiða fyrir veruleg not hæfilegt endurgjald. Fjárhæð kröfunnar byggir stefndi á upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands um meðalleiguverð á hvern fermetra á umræddu tímabili fyrir 4-5 herbergja íbúð í Kópavogi. Stefndi vísar til þess að við útreikning gagnkröfu skuli ekki miða við lægri fjárhæð en 5.875.000 kr. þar sem í matsgerð hafi leiguverð á sambærilegu húsnæði verið metið 250.000 kr. á mánuði, en umrætt tímabil telji 23 og 1/2 mánuð (250.000 x 23,5).

Stefndi telur sig einnig eiga rétt á greiðslum vegna þess ástands sem íbúðinni var skilað í enda hafi svefnálma hússins verið í fokheldu ástandi þegar eign var skilað. Meta verði tjónið að álitum enda hafi verið byrjað á lagfæringum þegar kröfubréf barst frá stefnendum.

IV.

Niðurstaða

Eins og rakið hefur verið undirrituðu aðilar málsins samkomulag þann 11. september 2013 þar sem kaup á fasteigninni Hrauntungu 99 í Kópavogi voru látin ganga til baka með vísan til niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns um ástand hússins og þörf á umfangsmiklum endurbótum. Eignin var afhent stefnda sama dag enda hafði þá endurgreiðsla kaupverðsins farið fram. Í samkomulaginu áskildu báðir aðilar sér rétt til að sækja skaðabætur vegna meints tjóns vegna málsins þ. á m. kröfu vegna ástands hússins við afhendingu en fyrir lá að stefnendur höfðu ráðist í ýmsar framkvæmdir eftir að þeir fengu eignina afhenta þann 26. september 2011.

Stefnendur telja að verulegar vanefndir stefnda hafi veitt þeim heimild til riftunar á kaupunum eins og gert var. Gera stefnendur á þeim grunni kröfur á hendur stefnda aðallega um greiðslu dráttarvaxta en til vara almennra vaxta á greiðslur samkvæmt kaupsamningi þar til kaupverðið var endurgreitt. Þá krefjast stefnendur skaðabóta vegna tjóns sem þeir telja sig hafa orðið fyrir vegna kaupanna.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda og byggir á því að skilyrði riftunar hafi ekki verið fyrir hendi. Þá komi fram í samkomulaginu að stefndi hafi fallist á að taka við eigninni án viðurkenningar á skyldu til þess. Engar forsendur séu fyrir kröfu um vexti þar sem endurgreiðslan hafi farið fram á gjalddaga.

Í söluyfirliti fyrir Hrauntungu 99 segir m.a.: „Þak og svalir eru nýlegt, endurnýjað.“ Í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, kemur fram að þar sem þak hússins sé steinsteypt sé ekki hægt að gera ráð fyrir því að skipt hafi verið um þakið í heild, enda vandséð hvernig það ætti að gera án þess að öll innrétting hússins færi forgörðum. Því verði að skilja þessa lýsingu svo að yfirborðslag þaksins hafi verið endurnýjað eins og fyrir liggur að gert hafi verið oftar en einu sinni.

Aðila greinir á um það hversu oft stefnendur hafi skoðað húsið og jafnframt hvort sérfróður maður hafi verið með í för í eitt skipti. Fasteignasalar sem gáfu skýrslu fyrir dóminum gátu ekki varpað ljósi á það. Er ósannað að sérfróður aðili hafi skoðað húsið með stefnendum en lagt verður til grundvallar að stefnendur hafi skoðað húsið í tvígang. Í framburði stefnanda J-kk-ef S-kk-ef fyrir dómi, kom fram að hann hefði skilið lýsingu í söluyfirliti svo að þakið væri í „toppstandi“. Þegar húsið hafi verið til sýnis á „opnu húsi“ hafi menn verið hvattir til að skoða þakið og „stakk hann höfðinu upp fyrir þak“. Þá hefði hann veitt rakaskemmdum á baðherbergi á 2. hæð eftirtekt og hafi fasteignasalinn fengið svör hjá eiganda sem hann taldi viðunandi. Fasteignasalinn gat ekki staðfest þetta fyrir dómi og mundi lítið eftir því sem skoðað var umrætt sinn. Athugasemdir í tölvubréfi stefnanda J-kk-ef til fasteignasalans benda til þess að einhver umræða hafi verið um rakaskemmdir sem fasteignasala var kunnugt um. Óupplýst er hvaðan þær upplýsingar komu. Stefndi kvaðst aðspurður ekki kannast við rakaskemmdir á baðherbergi.

Hvað sem líður ofangreindu telur dómurinn að hin umdeilda lýsing þaksins í söluyfirliti geti ekki talist röng eða villandi og að stefnendur hafi mátt gera sér grein fyrir því að hvorki þak né svalir væri nýtt heldur hefði það aðeins verið endurnýjað.

Í málinu verður lögð til grundvallar áðurnefnd matsgerð um umfang og eðli gallans. Kemur þar fram að sveppagróður á tréverki í loftum og veggjum efri hæðar sé slíkur að nauðsynlegt sé að endurnýja það allt. Þá er burðarþoli þakplötu áfátt vegna tæringar sem stafaði af raka og rangrar staðsetningar í járnbendingum. Fyrir liggi að skemmdir þessar hafa verið langvarandi og taldi matsmaður nauðsynlegt að ráðast í viðgerðir sem nánar er lýst í matsgerð. Með vísan til niðurstöðu matsgerðar, sem dómurinn telur vel rökstudda og nákvæma, er ljóst að skemmdirnar hafa rýrt verðmæti eignarinnar verulega og teljast því vera galli, sbr. 2. málsl. gr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Er gengið út frá því í málinu að skemmdirnar hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar sbr. 1. mgr. 20. gr. sbr. 12. gr. laganna.

Samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2012 getur kaupandi rift kaupsamningi ef galli telst veruleg vanefnd. Í matsgerð er kostnaður vegna viðgerða metinn að lágmarki 23.702.000 kr. og allt að 25.001.000 kr. eða það sem nemur 62-65% af kaupverði. Stefndi telur að stefnendur hafi mátt búast við því að þurfa að ráðast í framkvæmdir sem næmu a.m.k. 44% af kaupverði hússins þegar tekið væri mið af mismun kaupverðs og markaðsverðs. Þar sem mismunur í prósentuhlutfalli við kaupverð væri að hámarki 11-17% væri ekki um að ræða verulega vanefnd sem veitti rétt til riftunar.

Ekki er á það fallist með stefnda að stefnendur hafi mátt gera ráð fyrir því að viðhald við húsið, sem fyrir lá að þyrfti að framkvæma vegna aldurs þess, yrði svo umfangsmikið og kostnaðarsamt og raun bar vitni. Verður slíkt hvorki ráðið af söluyfirliti né þeim orðum í kaupsamningi að eignin væri barns síns tíma og þarfnaðist viðhalds. Máttu stefnendur vænta þess að hér væri átt við hefðbundið viðhald og eftir atvikum endurnýjun innréttinga. Samræmist það framburði stefnda og vitna sem bjuggu í húsinu.

Fyrir liggur að ásett verð fasteignarinnar var 39.900.000 kr. er stefnendur skoðuðu eignina fyrst. Tilboði þeirra upp á 38.500.000 kr. var tekið, en fram kom í vitnisburðum að ástæða lækkunarinnar hafi verið sú að húsið seldist ekki á ásettu verði. Stefndi hafði fest kaup á íbúð og vildi lækka verðið til að auka líkur á sölu en auk þess lá það fyrir að eignin þarfnaðist viðhalds. Þykir sú staðreynd að ásett verð fasteignarinnar hafi verið lækkað frá því sem var, ekki renna stoðum undir það að stefnendur hafi mátt gera ráð fyrir þeim kostnaði við viðhald er áður er vikið að. Þykir hér engu breyta þó að markaðsverð fasteigna í Kópavogi byggðum 1966 hafi verið hærra.

Að framansögðu virtu telur dómurinn ljóst að galli á eigninni var annars eðlis og mun meiri en gera mátti ráð fyrir miðað við upplýsingar í söluyfirliti, aldur hússins og sýnilegt ástand þess við venjubundna skoðun. Nemur kostnaður vegna gallans að minnsta kosti 20% af kaupverði þegar litið er til áætlaðs kostnaðar sem tengist endurnýjun burðarvirkis þakplötu. Eins og rakið hefur verið er galli á eigninni það verulegur að stefnendum var heimilt að rifta kaupsamningnum, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2012. Þótt mikið af byggingarefni hafi verið fjarlægt verður ekki talið að það hafi verið umfram það sem nauðsynlegt var til að bæta úr gallanum. Þykir því skilyrði 3. mgr. 32. gr., sbr. 3. mgr. 42. gr. laganna ekki standa því í vegi að kaupunum verði rift.

Stefnendur lýstu yfir riftun með bréfi dags. 17. ágúst 2012 en þá lá matsgerð fyrir. Áður höfðu þáverandi lögmenn aðila átt í bréfaskiptum vegna gallanna. Var m.a. óskað eftir afstöðu stefnda til bótaskyldu vegna galla í fasteigninni og vilja til að taka þátt í kostnaði vegna fyrirhugaðs mats. Af hálfu stefnda var öllum kröfum um samninga- og sáttaumleitanir hafnað enda var ekki talið að fasteignin væri haldin göllum. Ekki verður séð að stefndi hafi boðið stefnendum úrbætur fram að skilum á eigninni með samkomulagi dags. 11. september 2013. Stendur 42. gr. laga nr. 42/2002 því ekki í vegi fyrir riftun. Verður því við það miðað að riftunaryfirlýsing stefnenda hafi verið lögmæt. Þá er ekki á það fallist með stefnda að stefnendur hafi sýnt af sér tómlæti með því að krefjast ekki skaðabóta fyrr en raun bar vitni eða 4. mars 2014. Var ekki annað ráðið af málflutningi lögmanna aðila en að legið hafi ljóst fyrir við gerð samkomulagsins að stefnendur myndu gera kröfu um skaðabætur og hafi það ekki síst verið ástæða sérstaks áskilnaðar þar um. Er því haldlaus sú málsástæða stefnda að samkomulagið girði fyrir skaðabótakröfur á grundvelli riftunar. Á hinn bóginn telur dómurinn að með samkomulaginu hafi farið fram uppgjör aðila vegna fasteignakaupanna. Með samkomulaginu gengu kaupin til baka og endurgreiddi stefndi kaupverðið gegn afhendingu eignarinnar. Stefnendur krefjast aðallega dráttarvaxta og er upphafsdagur þeirra kaupsamningsdagur. Í samkomulaginu er engan áskilnað að finna um dráttarvexti enda eru slíkir vextir ekki skaðbætur þótt þeim sé ætlað að bæta tjón sem greiðsludráttur hefur í för með sér. Efndir höfðu hins vegar farið fram á gjalddaga eins og áður segir. Verður stefndi því sýknaður af kröfu stefnenda um dráttarvexti. Stefndi verður sömuleiðis sýknaður af varakröfu stefnenda en engar forsendur eru til greiðslu almennra vaxta.

Í kröfugerð stefnanda er krafist bóta fyrir beint og óbeint tjón en stefnendur halda því fram að stefndi hafi verið grandsamur um ástand eignarinnar þegar hún var seld. Samkvæmt framburði stefnanda J-kk-ef S-kk-ef fyrir dómi varð vart við gallann þegar loftplötur í þaki voru teknar niður. Fyrir dómi sagðist stefndi hafa látið skoða þakið á fimm ára fresti og hafi það verið lagfært eins og þurfa þótti. Í matsgerð kemur fram að matsmaður telji að faglega hafi verið staðið að viðgerðum þaksins og það sem skemmt var hafi verið lagfært. Þá liggur fyrir að stefndi bjó ásamt fjölskyldu sinni um langt skeið í húsinu en börn stefnda komu fyrir dóminn og kváðust ekki hafa orðið vör við raka eða myglu í húsinu á meðan þau bjuggu þar eða síðar. Að mati dómsins hefur ekki verið sýnt fram á að stefndi hafi vitað eða mátt vita af umræddum göllum og umfangi þeirra. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína eða veitt rangar upplýsingar sbr. 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Telur dómurinn ekkert fram komið í málinu sem bendi til þess að stefndi hafi verið grandsamur um gallann við söluna.

Samkvæmt þessu verður fallist á skaðabótakröfu stefnanda fyrir beint tjón sem rakið verður til gallans, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 42/2002.

Stefnendur halda því fram að þeir hafi orðið fyrir tjóni vegna kostnaðar við húsaleigu. Fyrir liggur að stefnandi J-kk-nf S-kk-nf hafðist við í húsinu en stefnandi F-x-x flutti í leiguhúsnæði ásamt dóttur þeirra. Stefnendur telja að um beint tjón hafi verið að ræða. Stefndi telur á hinn bóginn að um óbeint tjón sé að ræða sbr. b-lið 1. mgr. 59. gr. laganna sem hann geti ekki borið ábyrgð á nema sönnuð sé saknæm háttsemi, sbr. 2. mgr. 43. gr. laganna, en slíkt háttsemi sé ósönnuð. Því beri að sýkna af þeim kröfulið er snúi að leigu. Á þetta fellst dómurinn með hliðsjón af dómi Hæstaréttar í máli nr. 761/2014 sem staðfesti dóm héraðsdóms með vísan til forsendna hans.

Forsenda þess að um beint tjón sé að ræða er að nauðsynleg tengsl séu á milli tjónsatburðar og afleiðinga. Í því sambandi halda stefnendur því fram að óíbúðarhæft hafi verið í húsinu vegna myglu og kom fram í skýrslu stefnda J-kk-ef S-kk-ef að dóttir þeirra hafi borið skýr merki veikinda af þeim völdum. Hins vegar liggja engin gögn fyrir í málinu sem styðja þetta sérstaklega þótt fallast megi á að alkunna sé að mygla í húsnæði geti verið heilsuspillandi. Eru nauðsynleg tengsl því talin ósönnuð. Þá hefur ekki verið sýnt fram á með kvittunum að umrædd fjárhæð hafi verið greidd vegna húsaleigu. Enginn húsaleigusamningur liggur fyrir í málinu og byggir fjárkrafan eingöngu á reikningi stefnanda. Gegn mótmælum stefnda telst því fjárhæð húsaleigu ósönnuð og skal sýknað af kröfum vegna húsaleigukostnaðar þegar af þeim sökum.

Aðrir liðir í bótakröfu stefnanda vegna kostnaðar verða taldir beint tjón í skilningi 2. mgr. 59. gr. laganna. Verður nú um þá fjallað:

Vegna viðgerða á þaki, borunar fyrir loftun á þaki og framkvæmda við stiga í garði er krafist 136.983 kr. Rökstuðningur stefnenda fyrir þessari kröfu er að húsasmiðameistari hafi verið fenginn til að hefja viðgerðir á þaki fasteignarinnar vegna gallans auk þess sem settur hafi verið upp stigi frá svölum og niður í garðinn til að auðvelda þangað aðgengi úr fasteigninni. Telur stefnandi sig þar með hafa aukið verðgildi fasteignarinnar. Stefndi hafnar þessum kröfulið þar sem hann eigi sér ekki stoð í matsgerð auk þess sem ósannað sé að framkvæmdirnar hafi verið til að bæta úr göllunum. Þar að auki gæti smíði stiga ekki fallið undir tjón sem hann beri ábyrgð á skv. 1. mgr. 59. gr. laga um fasteignakaup.

Til stuðnings þessum kröfulið hafa stefnendur lagt fram reikning húsasmíðameistara fyrir 29,5 tíma vinnu sem er ósundurliðaður á fyrrgreinda verkliði.

Kröfulið þessum er hafnað þar sem ekki hefur verið nægilega sýnt fram á tengsl einstakra framkvæmda við gallann eða að um sé að ræða sennilega afleiðingu hans.

Vegna efniskostnaðar við smíði stiga í garð er krafist 46.077 kr. Kröfulið þessum er hafnað með vísan til kröfuliðar 1 en ósannað er að stigi þessi geti talist sennileg afleiðing gallans.

Vegna gámaleigu og förgunar byggingarefnis er krafist 40.555 kr. Fallist er á greiðslu þessa liðar en hann er studdur fullnægjandi gögnum.

Vegna úttektar á burðarþoli þakplötu og sveppagreiningar eru lagðir fram reikningar, samtals 156.625 kr. Fallist er á greiðslu þessara liða en líta verður svo á að þeir hafi gegnt því hlutverki að staðfesta orsakir og umfang tjóns.

Kostnaður vegna matsgerðar hins dómkvadda matsmanns, 596.188 kr., telst til málskostnaðar.

Vegna þinglýsingargjalda og fasteignagjalda eru lagðir fram reikningar, samtals 300.487 kr. Fallist er á greiðslu þessara liða. Hvað varðar stimpilgjald að fjárhæð 153.000 kr. er ekki fallist á greiðslu þess, sbr. 1. og 3. mgr. 14. gr. þágildandi laga um stimpilgjald nr. 36/1978, enda var stefnendum í lófa lagið að krefjast endurgreiðslu gjaldsins samkvæmt téðum ákvæðum. Með hliðsjón af meginreglunni um að tjónþola beri að takmarka tjón sitt er ekki fallist á að stefndi beri hallann af því að stefnendur hafi ekki nýtt sér framangreinda heimild til endurgreiðslu stimpilgjalds.

Vegna afborgana af láni frá Gildi. Stefnendur rökstyðja þennan kröfulið svo að þau hafi tekið yfir umrætt lán sem var með veði í fasteigninni. Hafi yfirtaka lánsins verið hluti kaupsamningsgreiðslunnar frá stefnda. Við riftun kaupanna hafi þau þegar greitt 828.610 kr. Lán þetta hafi stefndi tekið til baka við gerð samkomulagsins frá 11. september 2013 og varð þar með skuldari þess á ný. Stefnandi hefur ekki gert skýra grein fyrir því hvernig hin umkrafða fjárhæð er fundin og í hverju fjártjón hans er fólgið. Verður þessum kröfulið því hafnað.

Samkvæmt ofangreindu er stefndi dæmdur til greiðslu 497.667 kr. með vöxtum frá því að skaðabótakrafa var sett fram með bréfi dags. 4. mars 2014 en með dráttarvöxtum frá 4. apríl 2014, þegar mánuður var liðinn frá því að stefnendur kröfðust greiðslu bóta, til greiðsludags.

Stefndi gerir gagnkröfu til skuldajafnaðar að fjárhæð 7.520.281 kr. með vísan til 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Áður er komist að þeirri niðurstöðu að stefnda beri ekki að greiða leigukostnað stefnenda. Stefndi vísar í þessu sambandi til 65. gr. laga um lausafjárkaup nr. 50/2000 og meginreglu í kauparétti. Dómurinn fellst ekki á bætur fyrir afnot stefnenda á húsnæði hans á þessum grunni og telur tilvitnaða reglu eðli máls samkvæmt ekki eiga við.

Þá telur stefndi sig eiga rétt á greiðslum vegna þess ástands sem eigninni var skilað í. Eins og áður segir verður ekki talið að meira byggingarefni hafi verið fjarlægt en ástæða þótti til. Auk þess hefur stefndi ekki á nokkurn hátt gert sennilegt að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þessara ráðstafana. Er það m.a. skilyrði þess að unnt sé að dæma bætur að álitum.

Með hliðsjón af þessari niðurstöðu og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefndi dæmdur til að greiða stefnendum hluta málskostnaðar stefnenda, þ.e. kostnað við matsgerð, 596.188 kr. Að öðru leyti ber hvor aðili sinn kostnað af málinu.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, S-kk-nf B-kk-nf, er sýknaður af fyrri lið aðalkröfu stefnenda og fyrri lið varakröfu stefnenda.

Stefndi, greiði stefndu, J-kk-þgf S. Ó-kk-þgf og F-x-x C-x-x I. N-x-x 497.667 krónur, ásamt dráttarvöxtum frá 4. apríl 2014 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum 596.188 kr. í málskostnað.

S-kvk-nf H-kvk-nf