E-1962/2021

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 29. september 2021 og dómtekið 17. janúar 2022.

Stefnandi er G-kk-nf B-kk-nf, k t. 000000- 0000, [...].

Stefndi er Ó-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf, kt. 000000- 0000, [...].

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða honum skuld að fjárhæð 1.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, frá 1. mars 2021 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar stefnanda að skaðlausu, í samræmi við framlagðan málskostnaðarreikning.

Endanlegar dómkröfur stefnda eru aðallega krafa um sýknu en til vara krafa um sýknu að svo stöddu og til þrautavara lækkun á dómkröfu stefnanda að mati dómsins. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar með hliðsjón af framlagðri tímaskýrslu, að teknu tilliti til greiðslu virðisaukaskatts.

Málsatvik og sönnunarfærsla:

Með kaupsamningi, dagsettum 17. desember 2020, keypti stefndi einbýlishúsið að [...], fastanúmer [...], af stefnanda. Kaupverð var 54.000.000 króna, og skyldi greiða með veðskuldabréfi að andvirði 20.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, en eftirstöðvar með peningum eins og greiðslur myndu berast úr eign sem stefndi var að selja, og lokagreiðsla að fjárhæð 1.000.000 króna skyldi greiðast samhliða útgáfu afsals.

Í söluyfirliti um eignina, sem lá frammi við gerð kaupsamnings, kemur meðal annars fram að eignin hafi verið byggð árið 1955 að undanskildum bílskúr sem hafi verið byggður á árinu 2004. Þá kemur þar fram að eigninni hafi verið vel við haldið, nýjar neysluvatnslagnir, nýtt skólp frá húsi, húsið hafi verið drenað af fyrri eiganda, nýir gluggar, tvær hurði rog ný rafmagnstafla á neðri hæð. Um raf-, vatns- og frárennslislagnir kemur eftirfarandi fram: „Endurnýjaðar að hluta Endurnýjaðar fyrir utan skólp innan húss.“ Gallar: „Gólfhalli í svefnherbergi neðri hæðar.“

Afhending fasteignarinnar mun hafa farið fram 26. janúar 2021. Stefndi kveðst strax eftir afhendingu hafi orðið var við raka og myglu í kompu, og í ljós hafi komið leki úr lögn á efri hæð niður á neðri hæð. Hafi stefndi tilkynnt seljanda og fasteignasala um gallann degi eftir afhendingu, eða 27. janúar 2021. Samkvæmt því sem fram kom í skýrslu stefnanda fyrir dómi, þá kallaði hann strax til aðila sem hann þekkti, og rekur lagna þjónustu, til að skoða aðstæður. Hafi rakann mátt rekja til svonefnds „stramma“ og gert hafi verið við hann af hálfu lagnaþjónustunnar á kostnað VÍS, tryggingarfélags stefnanda. Stefnandi bar einnig að hafa vitað af hita og lykt úr kompunni, en ekki orðið var við raka. Stefndi bar í skýrslu sinni fyrir dómi að hafa ekki vitað af þessari kompu við skoðun á eigninni, en samkvæmt upplýsingum frá þeim lagnaaðila, sem stefnandi hefði kallað til, hefðiverið umtalsverður raki í kompunni.

Þann 9. febrúar 2021 fór fram skoðun á fasteigninni, sem framkvæmd var af verktakafyrirtækinu Kappar ehf., fyrir hönd VÍS. Í skoðunarskýrslu þeirra kemur fram að orsök lekans sé ofnalögn í gólfi. Skemmdir hafi orðið á innréttingum, gólfefnum, parketi og flísum þar sem þurft hefði að opna. Í skýrslunni kemur fram að skápur undir stiga hafi komið upp um lekann, enda hafi hann verið fullur af gufu og hurðin á honum skemmd. Mun skápur innvera sú kompa sem aðilar málsins vísa til að framan.

Að beiðni stefnda framkvæmdi H-kk-nf D-kk-nf, skoðunarmaður fasteignaog myglusérfræðingur, úttekt á ástandi fasteignarinnar. Skoðunin fór fram 27. febrúar 2021 og liggur ástandsskýrsla hans, dags. 3. mars 2021, fyrir í málinu. Í skýrslunni kemur fram að raki hafi mælst í gólfplötu fyrstu hæðar og þar sem timbur liggi að gólfefnum þá hafi það dregið í sig raka. Sökklar undir innréttingum séu þrútnir og hurðakarmar og áfellur einnig. Þá hafi raki mælst í veggjum, mestur niður við gólf og múrskemmdir væru neðst í veggjum vegna rakans. Þá hafi mygla leynst undir parketi.

Óumdeilt er að tryggingarfélag stefnanda hafi fallist á að bæta allt tjónið og boðið stefnda tiltekna fjárhæð í því sambandi eða lagfæringu, og hafi stefndi valið síðari kostinn. Mun fyrrgreindur verktaki, Kappar ehf., hafa verið fenginn til þess af hálfu VÍSað framkvæma lagfæringar á lögnum, og að koma húsinu aftur í samt lag, og nam sá kostnaður 8.897.695 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti, samkvæmt reikningum.

Ekki liggur ljóst fyrir hvenær viðgerð lauk, en fyrsti reikningur Kappa ehf. er dagsettur 25. febrúar 2021, og síðasti reikningurinn 4. ágúst 2021. Verður af því sem fram er komið í málinu ætlað að þá hafi lagfæringum og endurnýjun verið lokið. Ljóst þykir að stefndi hafi ekki getað nýtt eignina einhvern þann tíma sem viðgerðir stóðu yfir.

Í gögnum sem lögð voru fram við upphaf aðalmeðferðar, um nýleg tölvupóstsamskipti milli lögmanns stefnda og VÍS, kemur fram að VÍS hafi greitt stefnda bætur fyrir afnotamissi í sex mánuði, samtals 1.476.000 krónur.

Þrátt fyrir að viðgerðum hafi verið lokið samkvæmt framangreindu, þá ber stefndi í sinni greinargerð, og ráðið verður af framangreindum gögnum á milli lögmanns stefnda og starfsmanns VÍS, að enn séu að koma í ljós vatns- og rakaskemmdir. Af þeim samskiptum má einnig ráða að þegar búið verði að finna lekann verði tjónið metið og greitt útaf hálfu VÍS, en tjón vegna afnotamissis verði ekki greitt lengur en í sex mánuði til stefnda.

Af gögnum málsins verður ráðið að lokagreiðslu skv. kaupsamningi, 1.000.000 króna, hafi átt að greiða 1. mars 2021. Með innheimtuviðvörun 26. mars 2021 var skorað á stefnda að greiða þá fjárhæð ásamt dráttarvöxtum og kostnaði.

Aðilar málsins gáfu skýrslur fyrir dómi.

Málsástæður og lagarök stefna nda:

Stefnandi vísar til þess að eftir afhendingu eignarinnar, hafi stefndi kvartað yfir raka í kompu. Kallaður hafi verið til sérfræðingur hjá lagnaþjónustu, sem hafi staðfest raka en ekki fundið orsök hans. Stefnandi hafi sjálfur ekki orðið var við raka. Tryggingarfélagi stefnanda, VÍS, hafi þá verið tilkynnt um rakann og mögulegan leka í lögn. Í ljós hafi komið leki frá röri í vegg í kompu, nánar tiltekið hafi gúmmí, sem þétta á tti á milli plaströrs og heilsteypts rörs af efri hæð niður á neðri hæð, verið farið. Hafi Lagnaþjónusta Suðurnesja talið rakann ekki stafa út frá þessu. Því hafiverið hafist handa við að leita að öðrum mögulegum orsakavaldi, og í ljós komið að lítið gat var á gólfhitakerfi í borðstofu. Í framhaldi þess hafi Lagnaþjónusta Suðurnesja framkvæmt viðgerð á kostnað VÍS.

Viðgerðafélagið Kappar ehf. hafi framkvæmt mat á húsinu, sem stefndi hafiekki verið sáttur við og því óskað eftir að fá matsmann á sínum vegum til að myglumæla og meta, sbr. skýrslu H-kk-ef D-kk-ef. Að ósk stefnda hafi Kappar ehf. síðan séð um allar viðgerðir á húsinu á kostnað VÍS en stefnandi hafi greitt sjálfsábyrgðina.

Stefnandi vísar til þess að hafa ekki haft önnur afskipti af bótamálinu, en viti að ágreiningur hafi veriðmeð stefnda og VÍS um bætur fyrir afnotamissi. Tryggingarfélagið hafi sagt að húsið hafi ekki verið óíbúðarhæft nema á meðan verið var að skipta um gólfefni og hafi viljað greiða 300.000 krónur í bætur fyrir fimm vikna afnotamissi, sem stefndi hafi hafnað á þeim grunni að hann ætti rétt á bótum fyrir lengra tímabil. Stefnandi b endi rá, auk röksemda VÍS, að húsið hafi í raun ekki verið óíbúðarhæft á meðan gólfefni hafi verið lögð, þar sem í eigninni séu tvö salerni og unnt hefði verið að búa á efri hæð hússins á meðan á framkvæmdum stóð. Þá hafi VÍS borist tölvupóstur frá stefnda 11. apríl 2021 þar sem hann hafi tilkynnt um leka á baðherbergi efri hæðar og fengið leiðbeiningar um að tala við sitt eigið tryggingarfélag.

Stefnandi telur að tjón stefnda vegna raka og leka hafi verið að fullu bætt af tryggingarfélagi hans og meira til. Stefnandi hafi boðið stefnda að ljúka málinu með því að hann fengi fullar bætur frá VÍS, sem hafi verið um 1.600.000 krónur. Stefndi hafi þegið boðið að því leyti að hann óskaði þess að VÍS myndi framkvæma viðgerð á húsinu. Eftir því sem stefnandi best viti sé búið að koma í veg fyrir leka og einnig að endurnýja gólfefni og innréttingar á neðri hæð hússins og að stefndi hafi verið látinn njóta vafans í þeim efnum, þannig að gert hafi verið við meira en minna. Þá telur stefnandi augljóst að eignin hafi ekki verið haldin galla í skilningi III. kafla fasteigna kaupalaga, nr. 40/2002, og því engin ástæða fyrir stefnda til að halda eftir afsalsgreiðslu. Stefndi virðist halda greiðslunni eftir á þeim grundvelli að honum beri frekari bætur vegna afnotamissis, en því sé hafnað af hálfu stefnanda, enda sé ekki um galla að ræða auk þess sem VÍS hafi bætt tjón stefnda.

Stefnandi byggir á því að honum hafi hvorki verið kunnugt um myglu né raka í húsinu. Þá geti hann ekki borið ábyrgð á leka frá lögn sem falli undir vátryggingu hans og stefndi hafi fengið bætta að fullu. Þess vegna geti meintur galli ekki fallið undir svonefndan gallaþröskuld 18. gr. fasteigna kaupalaga, nr. 40/2002, þar sem verðmæti eignarinnar hafiekki rýrnað svo neinu nemi. Raunar hafi verðmæti fasteignarinnar aukist þar sem nú séu ný gólfefni á neðri hæð, parket í staða flísa, og nýjar innréttingar. Þar sem eignin sé óumdeilanlega ekki haldin galla, og greiðslan sem inna átti af hendi 1. mars 2021 hafi ekki verið greidd, sé stefnanda nauðsynlegt að höfða mál þetta til heimtu hennar, dráttarvaxta og málskostnaðar.

Stefnandi byggir á því að fram komin varakrafa stefnda um sýknu að svo stöddu sé of seint fram komin, og hvað sem öðru líði sé efndatími þeirrar kröfu sem mál þetta varðar löngu liðinn.

Um lagatilvísanir sé vísað til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingar gildi samninga. Vísað sé til laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Kröfur um dráttarvexti styður stefnandi við 1. mgr. 6. gr. og 1. mgr. 5. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, sbr. 61. gr. fasteigna kaupalaga. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum númer 50/1988. Stefnandi sé ekki virðisaukaskatts skyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda :

Stefndi mótmælir málatilbúnaði stefnanda í heild sinni. Í 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2000 segi að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi. Fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Stefndi byggir á því í máli þessu, með vísan til málavaxtalýsingar og þeirra gagna sem liggja fyrir í málinu, að fasteignin hafi verið haldin göllum. Fasteignin hafi nánar tiltekið verið gölluð vegna raka- og vatnstjóns, en afleiðing þess hafi orðið sú að gólfefni, veggir og innréttingar hafi skemmst. Þá hafiíbúðinorðiðóíbúðarhæf af þeim sökum með þeim afleiðingum að stefndi hafi þurft að búa annars staðar. Stefndi hafi tilkynnt stefnanda og fasteignasala þetta með tölvupósti þann 23. febrúar 2021. Sú fullyrðing stefnda fái stoð í niðurstöðu skoðunarmanns, sem hafi ekki talið hægt að búa í húsinu á meðan á viðgerðum stóð.

Í 1. mgr. 19. gr. sömu laga komifram að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til. Ljóst sé að stefndi hafði þær væntingar að geta búið í eigninni frá afhendingardegi. Með vísan til framangreinds hafiþað ekki verið hægt vegna vatnstjóns með tilheyrandi myglu og raka. Stefndi hafi ekki haft afnot af fasteigninni á tímabilinu 26. janúar 2021 til 15. maí s. á. Ef miðað sé við hóflegt gjald, t. d. 200.000 krónurfyrir hvern mánuð, nemi bótakrafa stefnda vegna afnotamissis a. m. k. 700.000 krónum.

Stefndi hafi lagt fram reikninga frá Köppum ehf. en verktakinn hafi sinnt viðgerðum á fasteigninni að beiðni vátryggingarfélags stefnanda. Alls nemi viðgerðarkostnaður 7.155.444 krónum, og að viðbættum virðisaukaskatti 8.867.695 krónum. Að mati stefnda sé því fráleitt að halda því fram að hér sé um að ræða minniháttar galla sem nái ekki upp í gallaþröskuld fasteigna kaupalaga. Að sögn stefnda sé enn að finnast raki og bleyta í fasteigninni.

Stefndi byggir á því að umfang galla fasteignarinnar teljist sannað með framlagningu á greiðslukvittunum verktaka, en ljóst sé að um meiri háttar galla sé að ræða. Óumdeilt séað viðgerðarkostnaður verktaka sétil kominn vegna lagfæringa á þeim göllum sem voru á fasteigninni og stefndi tilkynnti stefnanda og fasteignasala.

Með vísan til alls framangreinds byggir stefndi á því að eignin hafi verið gölluð í skilningi fasteigna kaupalaga þegar hún hafi verið afhent stefnda þann 26. janúar 2021. Stefndi byggir á því að kostnaður við galla fasteignarinnar nemi að minnsta kosti 8.867.595 + 700.000 krónum, eða samtals alls að minnsta kosti 9.500.000 krónum, jafnvel þótt stærstur hluti þess kostnaðar verði greiddur af vátryggingarfélagi stefnanda. Gallinn sé því að mati stefnda vel innan þeirra marka sem gallahugtak fasteigna kaupalaga taki til.

Stefnandi byggi á því í máli þessu að galli í fasteigninni falli ekki undir svonefndan gallaþröskuld 18. gr. fas teigna kaupalaga, þar sem verðmæti eignarinnar hefur ekki rýrnað. Stefndi hafnar þessum sjónarmiðum alfarið, m. a. með vísan til framangreindrar umfjöllunar. Verði ekki fallist á sjónarmið stefnda, hvað þetta varðar, byggir stefndi enn fremur á eftirfarandi sjónarmiðum um að gallaþröskuldur fasteigna kaupalaga eigi ekki við:

Gallaþröskuldur fasteigna kaupalaga og fasteignakauparéttar gildi ekki ótakmarkað, en ákveðnar takmarkanir á honum megi finna í öðrum ákvæðum laganna.

Með setningu 26. og 27. gr. laganna hafi verið lögfestar reglur um upplýsingaskyldu seljanda og tekið sé fram í ákvæði 2. málsliðar 18. gr. að gallaþröskuldurinn gildi ekki ef seljandi hefur sýnt af sér saknæma háttsemi. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því sem varð að fasteignakaupalögum hafi skýrt verið tekið fram að gallaþröskuldi væri ekki ætlað að gilda ef seljandi hefur sýnt af sér saknæma háttsemi og ekki væri sérstök ástæða til að takmarka rétt kaupanda í slíkum tilvikum.

Gallahugtakið í fasteignakaupum sé metið á hlutlægum grundvelli og mikilvægt að taka fram að þótt seljandi fasteignar hafi ekki haft vitneskju um galla á henni, breyti það ekki rétti kaupanda til að beita vanefndarúrræðum, þ. m. t. að halda eftir afsalsgreiðslu, þar til seljandi hafi bætt honum fjártjón og endurgreitt útlagðan kostnað. Stefndi telur það lykilatriði í máli þessu að ljóst sé að seljandi vissi af umræddum göllum á fasteigninni eða mátti vita af þeim. Þetta komi sérstaklega til skoðunar varðandi mat á réttaráhrifum galla fasteignarinnar og þeirri ábyrgð sem lögð verði á stefnanda. Ef sök séfyrir hendi sé ábyrgð á óbeinu tjóni kaupanda einnig lögð á seljanda, ólíkt því sem almennt gildi um vanefndarúrræði fasteigna kaupalaga. Upplýsingaskylda seljanda séhluti af gallahugtaki fasteignakauparéttar og réttaráhrif vanrækslu á upplýsingaskyldu margs konar. Í 26. gr. fasteigna kaupalaganna sé mæl t fyrir um það að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana, sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi.

Stefndi bendir á að í ástands- og matsskýrslum sem liggja fyrir í málinu sé því ítarlega lýst hversu illa vatns- og rakatjón hafi verið búið að leika gólfefni, veggi og innréttingar. Skoðun á vegum vátryggingarfélags stefnanda hafi farið fram 9. febrúar 2021, einungis fáum dögum eftir afhendingu fasteignarinnar. Með vísan til framangreinds sé útilokað annað en að draga þá ályktun að stefnandi hafi annaðhvort vitað af gallanum eða mátt vita af honum. Stefndi telji að fasteignin sé af þeim sökum gölluð. Í 27. gr. fasteigna kaupalaga sé mælt fyrir um það að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi veitti kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteign erekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séut. d. í söluyfirliti. Í söluyfirliti fasteignarinnar eru gallar fasteignarinnar taldir upp. Einungis sé þar tekið fram að gólfhalli sé á svefnherbergi á neðri hæð. Ljóst séað telja hefði átt upp vatns- og rakatjón sem var þegar á fasteigninni þegar söluyfirlit var útbúið í ágúst 2020. Því skuli sérstaklega haldið til haga að í úttekt vátryggingarfélags stefnanda sé tekið fram að skápur undir stiga hafi komið upp um lekann „en hann var fullur af gufu og hurðin á honum skemmd. „Þá komi jafnframt fram í söluyfirliti fasteignarinnar að eigninni hafi,, verið vel við haldið.“ Ljóst sé að sú fullyrðing standist ekki skoðun m. t. t. framangreindra lýsinga skoðunar- og matsmanna. Þegar frávik frá veittum upplýsingum komi í ljós, skipti ekki máli hvort þau rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, eins og áskilið sé í 2. málslið 18. gr. laganna. Seljandi beri ábyrgð á annmörkum á seldri fasteign þrátt fyrir að þeir séu smávægilegir ef ljóst er að þeir séu í ósamræmi við upplýsingar um ástand eignarinnar. Gallaþröskuldurinn gildi ekki þegar kaupandi hafifengið rangar upplýsingar. Ólíkt 26. gr. sömu laga sé sök ekki skilyrði þess að reglunni sé beitt. Seljandi beri ábyrgð á öllum upplýsingum sem hann eða aðrir á hans vegum veiti kaupanda óháð því hvort hann vissi eða mátti vita að þær væru rangar. Tæmandi talning stefnanda á göllum á fasteigninni setji að mati stefnda aukna ábyrgð á stefnanda, enda mátti stefndi treysta því að engir aðrir gallar væru á fasteigninni. Sama megi segja um afdráttarlausa yfirlýsingu stefnanda á almennu viðhaldi fasteignarinnar.

Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laganna eigi ákvæðið ekki við nema upplýsingarnar hafi áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Ljóst sé að stefndi hefði ekki gengið til kaupsamnings við stefnanda ef hann hefði vitað að fasteignin væri skemmd vegna vatns-og rakatjóns og að mygla væri undir gólfefnum og víðar. Stefndi hefði ekki gert tilboð í fasteign ef hann hefði vitað að það myndi taka verktaka marga mánuði að laga alvarlegt vatns- og rakatjón. Stefndi telur að við mat á því hvort fasteignin teljist gölluð verði að líta til þess hvaða kröfur kaupandi megi almennt gera í fasteignaviðskiptum í víðasta skilningi. Úrlausn um það hvort galli sétil staðar eða ekki ráði staf mörgum þáttum, svo sem um það hvað var samið og hvað seljandi upplýsti um eða lét hjá líða að upplýs aum.

Stefndi telur að við mat á efnislegu inntaki upplýsingaskyldu seljanda fasteignar verði að líta til þess að orðalag 26. gr. fasteigna kaupalaga sé rúmt að því leyti að seljanda beri að upplýsa kaupanda um atriði sem áhrif geti haft á ákvörðun hans um kaup á fasteign og efni tilboðs þar um. Ákvæði laganna um aðgæsluskyldu kaupanda breyti því ekki og standi skylda seljanda óhögguð ef vafi rís um hvort réttar upplýsingar hafa verið veittar við sölu. Stefndi telji að upplýsingagjöf stefnanda við sölu fasteignarinnar hafi í versta falli verið misvísandi en í besta falli ófullnægjandi.

Með vísan til alls framangreinds telji stefndi sig eiga skaðabóta- og/eða afsláttarkröfu á hendur stefnanda sem kunni að vera jafn há eða jafnvel mun hærri en hinar umstefndu eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila. Stefnda sé því heimilt að skuldajafna kröfu sinni gegn eftirstöðvum kaupverðsins samkvæmt almennum reglum kröfuréttar um skuldajöfnun, enda kröfurnar sambærilegar, gagnkvæmar og hæfar til að mætast. Af þeirri ástæðu hafi stefnda einnig verið heimilt að beita stöðvunarrétti á greiðslu til stefnanda vegna lögmætrar kröfu hans um afslátt eða skaðabætur vegna galla fasteignarinnar. Af þessari ástæðu séljóst að stefnandi eigi engar kröfur á hendur stefnda.

Með hliðsjón af því að ástand fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við þær upplýsingar og loforð sem gefin hafi verið í söluyfirliti og kaupsamningi þá telji stefndi að það sé einnig ósanngjarnt og andstætt góðum viðskiptaháttum að byggja á greiðsluskyldu stefnda gagnvart stefnanda í kaupsamningi aðila.

Samkvæmt 2. mgr. 11. gr. laga um fasteignakaup á kaupandi rétt á afsali úr hendi seljanda þegar hann hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Stefnandi kjósi að haga kröfugerð sinni með þeim hætti að krefjast afsalsgreiðslu úr hendi stefnda án þess að afsal verði gefið út á móti. Stefndi telur að framsetning kröfunnar sé í ósamræmi við meginreglur einkamálaréttarfars, og jafnframt í andstöðu 2. mgr. 11. gr. laga um fasteignakaup.

Um varakröfu sína um sýknu að svo stöddu vísar stefndi til ákvæða 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en samkvæmt því ákvæði sé dómara skylt að fallast á þá kröfu, enda hafi málshöfðun af hálfu stefnanda verið ótímabær og kostnaður stefnda enn óviss. Í þessu sambandi væri nægjanlegt að færðar væru líkur að þvíað stefndi ætti kröfu á hendur stefnanda. Að mati stefnda sé fram komin krafa vægari en dómkröfur í greinargerð, og geti því komist að í málinu.

Um þrautavarakröfu sína byggi stefndi á sömu sjónarmiðum og rakin séu hér að framan, en jafnframt á eftirfarandi málsástæðum: Stefndi telur að jafnvel þótt ekki verði fallist á aðalkröfu hans um sýknu af kröfum stefnanda þá sé ljóst að hann hafi orðið fyrir fjárhagstjóni vegna þess að hann hafi ekki haft afnot af fasteigninni frá afhendingardegi til 15. maí 2021. Þá séu gallar á fasteigninni enn að koma í ljós og alls óvíst hvort kostnaður muni falla á stefnda af þeim sökum. Þá séu ótalin þau óþægindi sem stefndi hafi orðið fyrir vegna gallans og vegna þessarar ótímabæru og óþörfu málshöfðunar stefnanda á hendur stefnda. Með vísan til framangreinds sé krafist lækkunar á fjárkröfu stefnanda að mati dómsins.

Stefndi reisir kröfur sínar á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, meginreglum kröfuréttar, ákvæðum laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og ákvæðum einkamálalaga nr. 91/1991. Málskostnaðarkröfuna byggir stefndi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Forsendur og niðurstaða:

Málsatvik eru um margt óumdeild um þann leka sem kom í ljós eftir afhendingu fasteignarinnar, og um þær aðgerðir sem gripið var til í framhaldi þess. Þá virðist ekki ágreiningur um að stefnda hafi borið samkvæmt kaupsamningi aðila að greiða stefnanda lokagreiðslu, 1.000.000 króna, þann 1. mars 2021.

Þann 1. mars 2021 var ekki útrætt hvernig tjón á fasteigninni yrði bætt, en tryggingarfélag stefnanda hafði þó boðist til að greiða tjónið, annaðhvort með eingreiðslu eða með lagfæringu. Þann 11. mars 2021 lá endanlega fyrirað VÍS myndi á sinn kostnað sjá um viðgerðir á fasteigninni. Þegar það lá fyrir áttu sér stað tölvupóstsamskipti milli stefnanda og fasteignasala, umað næstu skref ættu að veragreiðslastefndaá lokagreiðslu og að ganga til afsals. Fasteignasali leitaði eftir afstöðu stefnd atil þessa 12. mars 2021, og í svarpósti stefnda 15. mars 2021 spyr stefndi hvað sé að frétta af leigubótum, sem hann hafiþegarorðiðaf, og að hann muni verða af tilteknum leigutekjum.

Af gögnum málsins verður ekki séð að stefndi hafi lýst yfir stöðvunarrétti um greiðsluna, eða að vísað sé til ákvæða 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en hvað sem því líður verður ætlað að stefndi hafi átt réttmæta kröfu þann 1. mars 2021 að halda eftir lokagreiðslunni, og verið heimilt að stöðva greiðslu hennar um sinn.

Stefnandi byggir á því að stöðvunarréttur kaupanda geti aðeins staðið stutt yfir.

Nú liggi fyrir að búið sé að framkvæma allar lagfæringar, og stefndi nánast fengið í hendur nýtt hús. Nýjar upplýsingar um leka væru með öllu ósannaðar, eða hvort það meinta tjón verði rakið til stefnanda, enda bara við frásögn stefnda að styðjast. Nú væri umár frá því að efndir hefðu átt að eiga sér stað, ene nn lægi engin formuð fjárkrafa fyrir í málinu af hálfu stefnda á hendur stefnanda, og óvíst hvort verið væri að krefjast skuldajöfnunar, afsláttar eða skaðabóta.

Samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup getur kaupandi á eigin áhættu haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægi til að tryggja réttmæta kröfu vegna galla. Ætlað verður að stefndi hafi lagt fram sannfærandi gögn, enda féllst tryggingarfélag stefnanda á að greiða allan kostnað vegna þess galla. Engin gögn liggja fyrir um meinta galla á eigninni eftirað viðgerðum lauk, ogí tölvupóstsamskiptum VÍS og lögmanns stefnda, fyrir fáeinum dögum, kemur fram aðþegar búið verði að finna leka og stöðva verði tjónið á húsinu metið og greitt út. Þannig liggur ljóst fyrir að stefndi muni fá tjón vegna mögulegs galla á fasteigninni bætt frá tryggingarfélagi stefnanda, og eigi því ekki réttmæta kröfu á hendur stefnanda vegna þess tjóns.

Af greinargerð stefnd a verður ráðið að hann byggi á því að eiga réttmæta kröfu á hendur stefnanda fyrir óbeint tjón, vegna afnotamissis fasteignarinnar.

Engin gögn liggja fyrir um það hvort eignin hafi verið óíbúðarhæf frá því að stefndi tók við eigninni, þótt ætla megi að svo hafi verið um einhvern tíma meðan á viðgerðum stóð. Samkvæmt skýringum með frumvarpi að 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þá verður ekki gerður sá áskilnaður að kaupandi sanni tjón sitt með matsgerð, en gera verði þá lágmarkskröfu að hann setji fram gögn um kostnað við úrbætur. Þannig þarf að lágmarki að liggja fyrir kostnaðaráætlun innan tiltölulega skamms tíma, svo að fallist verði ástöðvunarréttskv. 44. gr. laga nr. 40/2002.

Ekki liggur fyrir að kostnaðaráætlun vegna afnotamissis hafi verið sett fram, eða að gerð hafi verið fjárkrafa á hendur stefnanda um það tjón, fyrr en þá í greinargerð 10. nóvember 2021, að tjónið er sagt a. m. k. 700.000 krónur, og sé vegna tímabilsins 26. janúar 2021 til 15. maí 2021. Í fyrrnefndum tölvupósti frá VÍS, kemur fram að tryggingarfélagið hafi nú þegar greitt stefnda 1.476.000 krónur vegna afnotamissis fasteignarinnar, í sex mánuði, án tilgreiningar á því hvaða tímabil á þar undir. Ósannað er því að stefndi eigi réttmæta kröfu vegna afnotamissis á fyrrgreindu tímabili. Þá verður jafnframt ekki af gögnum málsins ráðið að umþrætt lokagreiðsla hafi verið stöðvuð með vísan til afnotamissis, heldur frekar vegna missis meintra leigutekna. Íraun telst óupplýst af hálfu stefnda á hvaða forsendum stöðvunarrétti var beitt í mars 2021, eftir að fyrir lá að tryggingarfélag stefnanda myndi greiða allt tjónið.

Eins og málatilbúnaður stefnda verður nú skilinn, með gagnaframlagningu við upphaf aðalmeðferðar og breyttri kröfugerð, sem telja verður að falli innan upphaflegrar kröfugerðar, þá byggist hanná því að líkur standi til þess aðum frekari afnotamissi verði að ræða þar sem ekki sé búið að koma í veg fyrir leka. Hafi bætur vegna afnotamissis þegar verið greiddar útaf VÍS aðsvo miklu leyti sem réttur úr vátryggingu stefnanda hafi staðið til, eða í sex mánuði eins og fram kemur í títtræddum tölvupósti frá VÍS.

Líkt og fram er komið þá liggja engin gögn fyrir um þann leka sem getur um í nýlegum samskiptum lögmanns stefnda og VÍS, og alls óvíst er hvort fasteignin verði óíbúðarhæf vegna hans. Óundirritaður húsaleigusamningur, sem stefndi lagði fram um sex mánaða húsaleigu frá 3. desember 2021 að telja, getur ekki talist sönnun þess að fasteignin sé óíbúðarhæf eða að líkur standi til þess.

Ekki er fallist á að sýkna beri að svo stöddu eða að lækka dómkröfuna. Samkvæmt öllu framangreindu verður stefnda gert að greiða stefnanda lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila,1.000.000 króna. Þann 11. mars 2021 lá endanlega fyrir að tryggingarfélag stefnanda myndi sjá um og standa undir öllum kostnaði af lagfæringu fasteignarinnar. Þótt fallast megi á að stefnda hafi verið heimilt að bíða með greiðslu 1. mars 2021, þá voru engar forsendur til þess að halda henni eftir eftir 11. mars 2021. Verður stefnda gert að greiða dráttarvexti af höfuðstól kröfunnar frá þeim tíma.

Einsog ágreiningur þessa máls liggur fyrir samkvæmt framangreindu verður ekki tekin afstaða til málsástæðna aðila um það hvort fasteignin hafi verið haldin galla, sbr. 18. og 19. g r. laga nr. 40/2002, eða hvort galla þröskuldi hafi verið náð, enda ekki séð að það sé nauðsynlegt til úrlausnar kröfu málsins. Með sama hætti koma málsástæður er varða upplýsingaskyldu seljanda skv. 26. og 27. g r. sömu laga ekki til úrlausnar.

Með vísan til niðurstöðu málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, 744.000 krónurað meðtöldum virðisaukaskatti.

Dóm þennan kveður upp B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndi, Ó-kk-nf G-kk-nf, greiði stefnanda, G-kk-þgf B-kk-þgf, skuld að fjárhæð 1.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, frá 11. mars 2021 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 744.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómur Reykjaness, 4. febrúar 2022.