E-11663/2009

Mál þetta, sem var dómtekið 23. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Þ-kk-þgf K-kk-þgf og K-kvk-þgf S-kvk-þgf J-kvk-þgf, báðum til heimilis að Brekkugötu 12, Vogum, Vatnsleysuströnd, á hendur S-kvk-þgf G-kvk-þgf J-kvk-þgf, og R-kk-þgf R-kk-þgf B-kk-þgf, báðum til heimilis að Skipholti 15, Reykjavík, með stefnu birtri 6. október 2009.

Stefnendur krefjast þess að stefndu greiði stefnendum sameiginlega 1.995.000 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 27. desember 2008 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur þess að stefndu greiði sameiginlega málskostnað stefnenda að skaðlausu ásamt virðisaukaskatti.

Stefndu krefjast þess aðallega að vera sýknuð af öllum kröfum stefnenda. Til vara er þess krafist að stefnukröfur verði lækkaðar verulega að mati réttarins og að hvor aðili um sig beri sinn kostnað af málinu. Í báðum tilvikum er þess krafist að stefndu verði tildæmdur málskostnaður að skaðlausu að mati réttarins.

Í mars 2010 stefndu, S-kvk-nf G-kvk-nf og R-kk-nf R-kk-nf, til réttargæslu G-kk-þgf G-kk-þgf, Miðtúni 20, Reykjavík, til þess að veita þeim styrk og gæta réttar síns í máli þessu. Engar kröfur voru gerðar á hendur réttargæslustefnda, G-kk-þgf og hefur hann ekki látið málið til sín taka, en stefnan var birt 4. mars 2010.

Málavextir

Stefnendur keyptu fasteign að Brekkugötu 12, Vogum, Vatnsleysuströnd, (fastanúmer 225-4363) af stefndu. Hinn 9. mars 2005 var undirritað afsal, kostnaðaruppgjör og lokauppgjör vegna kaupanna. Stefndu byggðu fasteignina og var G-kk-nf G-kk-nf, Miðtúni 20, Reykjavík, c/o Múrverktak ehf., Ármúla 29, Reykjavík, byggingastjóri og múrarameistari hinnar seldu eignar. Gallar komu í ljós á múrhúð eignarinnar. Við undirritun afsals og uppgjörs varð að samkomulagi að stefndu myndu ábyrgjast að gert yrði við múrhúðunina. Viðgerð hefur ekki farið fram þrátt fyrir tilraunir stefnenda um að fá viðgerðir framkvæmdar af stefndu.

Hinn 10. júlí 2008 var T-kk-nf J-kk-nf, byggingafræðingur og múrarameistari, dómkvaddur til að meta kostnaðinn vegna gallans. Í október 2008 skilaði matsmaðurinn matsgerð sinni. Niðurstaðan var að kostnaður vegna úrbóta á múrhúð fasteignarinnar væri 1.995.000 kr.

Með bréfi dags. 27. nóvember 2008 var krafa stefnenda skv. matsgerðinni kynnt fyrir lögmanni stefndu og var óskað eftir afstöðu og viðræðum um lausn málsins.

Hinn 4. desember 2008 eignaðist Nýi Glitnir banki hf. fasteignina á nauðungarsölu sbr. afsal frá 17. febrúar 2009.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnendur byggja kröfu sína á skuldbindingargildi samninga og reglum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup um úrbætur vegna galla.

Í tilefni af samningsgerð aðila undirrituðu aðilar skuldbindandi samkomulag um fullnaðaruppgjör sem í fólst yfirlýsing af hálfu stefndu um úrbætur tiltekins galla á hinni seldu fasteign. Yfirlýsingin er í samræmi við rétt stefnenda samkvæmt 39. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 þar sem kveðið er á um að kaupanda sé skylt að una því ef seljandi býðst til að bæta úr galla á eigin reikning ef það veldur ekki óþægindum eða telst ósanngjarnt. Þá geta stefndu einnig samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins krafist þess, eins og þau hafa gert, að stefndu bæti á eigin reikning úr gallanum. Í greininni kemur fram að úrbætur á galla skuli fara fram innan hæfilegs tíma.

Þá byggja stefnendur einnig á því að stefndu beri að bæta hinn umrædda galla á eigninni enda var hún ný þegar viðskipti aðila fóru fram og máttu þau þar með gera ráð fyrir því að múrhúð fasteignarinnar væri ógölluð og fullframkvæmd. Stefnendur telja að stefndu hafi verið fullkunnugt um ástand múrhúðarinnar á fasteigninni enda byggðu þau eignina. Afhending fasteignarinnar í slíku ástandi telst því saknæm háttsemi og bera stefndu ábyrgð á öllu tjóni stefnenda vegna þessa, sbr. 43. gr. laga um fasteignakaup.

Stefndu hafa vanefnt skyldur sínar samkvæmt nefndum lagagreinum og skuldbindandi yfirlýsingu sinni dags. 9. mars 2005. Stefnendur eiga því rétt á skaðabótum sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Í samræmi við ofangreint er það óumdeilt að á stefndu hvílir greiðsluskylda gagnvart stefnendum.

Krafa stefnenda er byggð á mati dómkvadds matsmanns. Í matsbeiðni var óskað eftir því að matsmaður myndi meta m.a. heildarkostnað af úrbótum vegna galla á múrhúð fasteignarinnar. Niðurstaða matsmanns var að heildarkostnaður stefnenda væri 1.995.000 kr. sem er dómkrafa málsins.

Stefnendur krefjast dráttarvaxta frá því að mánuður var liðinn frá því að stefndu voru fyrst krafin um greiðslu fjárhæðarinnar skv. III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, en á þeim tímapunkti fengu stefndu einnig senda matsgerð þá sem krafan er byggð á.

Stefnendur byggja kröfur sínar á meginreglum samningaréttar og lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 39. gr. og 43. gr. Kröfur um dráttarvexti, styðja stefnendur við ákvæði laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Stefnendur eru ekki virðisaukaskattskyldir og ber þeim því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja á því að fasteignin nr. 12 við Brekkugötu hafi ekki verið haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Þá er á því byggt að stefndu beri ekki fjárhagslega ábyrgð á meintum göllum á fasteigninni heldur byggingarstjórinn og múrarameistarinn, G-kk-nf G-kk-nf.

Á því er jafnframt byggt af hálfu stefndu að réttur stefnenda til skaðabóta úr hendi stefndu, í því tilviki sem hér um ræðir, hafi sá réttur verið til staðar, þá hafi stefnendur glatað þeim rétti sínum gagnvart stefndu vegna ólögskráðra reglna um tómlæti.

Verði ekki fallist á aðalkröfu stefnda um sýknu er á því byggt að stefnukröfur beri að lækka verulega og að afsláttur og/eða skaðabætur verði dæmdar að álitum dómsins.

Stefndi vísar til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi loforða svo og til ákv. skaðabótaréttarins eftir því sem við á, og ákv. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup svo og laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Varðandi vexti og gengisviðmið vísast til ákv. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Jafnframt til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 varðandi málskostnað.

Niðurstaða

Eins og að framan greinir festu stefnendur kaup á einbýlishúsi að Brekkugötu 12 í Vogum. Í lokauppgjöri vegna kaupanna frá 9. mars 2005 segir svo: „Þá lofar R-kk-nf að ábyrgjast að gert verði við pússningu á Brekkugötu Sem (sic) hefur flagnað af.“ Undir þetta rita allir málsaðilar.

Í málinu liggur fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns, T-kk-ef J-kk-ef, byggingafræðings og múrarameistara, sem dagsett er í október 2008. Hann kemst að þeirri niðurstöðu að múrhúðun á húsinu sé ekki að fullu lokið og auk þess sé töluvert los á múrhúðinni. Telur hann að það kosti 1.995.000 kr. að laga múrverkið. Matsgerð þessi hefur ekki verið vefengd af hálfu stefndu. Með vísan til framangreinds er þeirri málsástæðu stefndu, um að eignin sé ekki haldin göllum í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002, hafnað sem órökstuddri.

Með vísan til þess sem að framan greinir þá lofar stefndi, R-kk-nf R-kk-nf, með yfirlýsingu sinni hinn 9. mars 2005, að ábyrgjast að gert verði við pússninguna. Loforðið er einungis gefið af stefnda R-kk-þgf R-kk-þgf og er stefnda, S-kvk-nf G-kvk-nf því sýknuð af kröfu stefnenda. Þrátt fyrir áskoranir stefnenda, hefur stefndi, R-kk-nf R-kk-nf ekki efnt loforð sitt.

Samkvæmt gögnum málsins héldu stefnendur kröfu sinni að stefnda, R-kk-þgf R-kk-þgf, bæði munnlega og með bréfskiptum og öfluðu einnig matsgerðar. Ekki er því fallist á þau hafi misst rétt sinn sökum tómlætis.

Eins og að framan greinir hafa stefndu aflað matsgerðar dómkvadds matsmanns og eru verð samkvæmt henni miðuð við október 2008. Vinnuliðurinn er samtals að fjárhæð 1.356.000 kr. Virðisaukaskattur af þeirri fjárhæð lætur nærri að vera 266.860 kr. og endurgreiddur virðisaukaskattur ætti því að vera 160.116 kr. Verður dómkrafan því lækkuð sem því nemur. Samkvæmt þessu ber stefnda, R-kk-þgf R-kk-þgf B-kk-þgf, að greiða stefnendum óskipt 1.834.884 kr. með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 27. desember 2008 til greiðsludags.

Með vísan til 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefnda, R-kk-þgf R-kk-þgf, að greiða stefnendum málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 800.000 kr.

S-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefnda, S-kvk-nf G-kvk-nf J-kvk-nf, skal vera sýkn af kröfum stefnenda, Þ-kk-ef K-kk-ef og K-kvk-ef S-kvk-ef J-kvk-ef.

Stefndi, R-kk-nf R-kk-nf B-kk-nf, greiði stefnendum óskipt 1.834.884 kr. með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 27. desember 2008 til greiðsludags og 800.000 kr. í málskostnað.

S-kvk-nf G-kvk-nf.