E-4359/2007

Mál þetta sem dómtekið var 7. maí 2008 var höfðað 11. júní 2007. Stefnendur eru H-kk-nf A-kk-nf og K-kvk-nf J-kvk-nf, bæði til heimilis að Kirkjuteigi 27, Reykjavík, en stefndu eru S-kvk-nf G-kvk-nf og S-kk-nf E-kk-nf S-kk-nf, bæði til heimilis að Kirkjuteigi 25, Reykjavík.

Stefnendur gera eftirfarandi dómkröfur á hendur stefndu in solidum:

A. Að viðurkennt verði með dómi, að leigulóðin nr. 25 við Kirkjuteig í Reykjavík, þar með talinn sá hluti hennar sem er hellulögð og upphituð heimreið ásamt hliðargrindum á lóðinni vestanverðri og liggur meðfram vesturhlið hússins nr. 25 við Kirkjuteig og kjallarainngangi þess og inn að sambyggðum bílskúr og geymslu/gróðurhúsi á norðvestur hluta lóðarinnar inn af íbúðarhúsinu, sé sameign í skilningi fjöleignarhúsalaga.

B. Að viðurkennt verði með dómi að stefndu sem eigendum skúranna, sem lýst er í dómkröfulið A, sé óheimilt að nýta hina hellulögðu heimreið hússins á sameiginlegri lóð þess samkvæmt lýsingu í dómkröfulið A, sem bifreiðastæði.

Þá krefjast stefnendur þess að stefndu verði dæmd til að greiða stefnendum málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

Stefnendur gera engar kröfur á hendur réttargæslustefndu og réttargæslustefndu gera engar kröfur í málinu, en réttargæslustefnda K-kvk-nf B M-x-x tekur undir málsástæður og lagarök stefnenda.

Dómkröfur stefndu eru aðallega þær að dómkröfu samkvæmt kröfulið B verði vísað frá dómi en að stefndu verði sýknuð af öðrum kröfum stefnenda. Til vara krefjast stefndu þess að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda. Þá krefjast stefndu þess að stefnendur verði dæmdir til að greiða þeim málskostnað in solidum.

II

Stefnendur eru eigendur að kjallaraíbúð í húsinu nr. 25 við Kirkjuteig í Reykjavík en stefndu eru eigendur íbúðar á fyrstu hæð hússins. Stefndu eiga einnig bílskúr og geymsluskúr sem standa hlið við hlið og innkeyrslan í bílskúrinn liggur með fram hlið hússins. Innkeyrslan er hellulögð og upphituð og samkvæmt gögnum málsins er hún 3,4 metrar að breidd þar sem hún er þrengst. Samhliða innkeyrslunni liggur göngustétt að aðaltröppum hússins en hún er ekki upphituð. Göngustéttin nær ekki lengra en að aðaltröppunum þannig að þegar gengið er inn í kjallaraíbúðina þarf að ganga stuttan spöl eftir innkeyrslunni sjálfri.

Aðilar máls þessa eignuðust eignarhluta sína í Kirkjuteig 25, Reykjavík, á árinu 2001. Stefnendur kveða að frágangur og hellulögn innkeyrslunnar hafi á sínum tíma verið kostuð af fyrri húseigendum í hlutfalli við eignarhlut hvers og eins enda sé hún hluti af óskiptri sameiginlegri lóð fasteignarinnar, þótt eigendur bílskúrs eigi eðlilega að hafa um hana óhindraðan umferðarrétt með ökutæki á leið inn og úr bílskúr. Stefndu halda því hins vegar fram að fyrri eigendur fyrstu hæðar hafi kostað hellulögn og upphitun innkeyrslunnar. Hafi fyrri eigendur fyrstu hæðar kostað þessar framkvæmdir vegna þess að þau hafi ein eigenda þurft að annast snjómokstur hennar. Hafi ekki verið vilji hjá öðrum eigendum til að leggja hita í göngustéttina á sínum tíma.

Stefnendur halda því fram að stefndu hafi nýtt innkeyrsluna sem sína einkaeign þrátt fyrir andmæli stefnenda. Þá hafi þau upp á sitt eindæmi fjarlægt aðra tveggja hliðargrinda er loki innkeyrslunni, læst hinni í opinni stöðu og nýtt innkeyrsluna sem bifreiðastæði fyrir eigin bifreiðar og annarra á þeirra vegum. Þá nýti þau innkeyrsluna fyrir framan kjallarainngang til að þvo bifreiðar sínar og láta bifreiðar sínar vera í gangi til upphitunar. Hvort tveggja valdi miklum sóðaskap og mengun við inngang kjallaraíbúðar. Þá hindri notkun stefndu á innkeyrslunni sem einkastæðis, íbúa kjallaraíbúðar í að komast með aðföng, barnavagn og stærri hluti til og frá íbúðinni. Þá sé þjónustubifreiðum, s.s. sjúkrabifreiðum gert ómögulegt að komast nær húsinu en að lóðarmörkum við götu. Þá hafi sorphirðumenn átt í basli með þjónustu sína af sömu ástæðum.

Stefndu mótmæla því að nýting innkeyrslunnar sé óeðlileg af þeirra hálfu og gangi með einhverjum hætti á rétt annarra eigenda hússins. Telja þau að innkeyrslan sé nægilega breið til þess að auðvelt sé að komast fram hjá bifreið sem lagt sé á því svæði innkeyrslunnar sem sé með fram húsinu. Gæti þau þess hins vegar alla jafna að leggja ekki bifreið á svæðinu frá þeim stað sem innkeyrsla og göngustígur tengist við aðaltröppur og að kjallaratröppum. Það sé þó stundum gert við lestun og losun bifreiða.

Stefndu kveðast aldrei hafa fengið kvörtun vegna erfiðleika við sorphirðu. Þá hafi stefnendur, án samþykkis annarra eigenda hússins, girt kringum kjallarainngang og með því helgað sér til einkanota hluta lóðar hússins, tæpan metra að lengd. Þessi girðing þrengi jafnframt aðkomu að baklóð hússins og kjallarainngangi og geri það einnig erfiðara að komast út úr bílskúr stefndu.

Varðandi hliðargrindur kveðast stefndu hafa neyðst til að grípa til aðgerða til að varna slysum. Hafi umræddar hliðagrindur opnast 180° og þegar þær séu opnar liggi þær þvert yfir gangstéttina sem liggi með fram lóðinni Kirkjuteigur 25 og hindri umferð um hana. Hafi stefndu oft komið að hliðinu opnu og hafi oft legið við slysum á börnum á leið í skóla sem sé hinum megin við götuna.

Ágreiningur um nýtingu innkeyrslunnar hefur í tvígang verið borinn undir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Í áliti kærunefndarinnar 26. mars 2002 sagði að umrædd innkeyrsla að bílskúr væri sérafnotaflötur stefndu en aðrir eigendur ættu takmarkaðan umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna. Í áliti kærunefndarinnar 24. febrúar 2005 var fyrra álit nefndarinnar ítrekað og tekið fram að við nýtingu innkeyrslunnar beri stefndu að gæta þess að þrengja ekki meira en nauðsyn krefur að svæðinu frá aðaltröppum hússins og að inngangi kjallaraíbúðar. Stefnandi H-kk-nf kvartaði við umboðsmann Alþingis vegna síðara álits kærunefndarinnar. Umboðsmaður Alþingis komst að þeirri niðurstöðu 15. nóvember 2005 að álit nefndarinnar væri ekki í samræmi við lög nr. 26/1994 og beindi því til nefndarinnar að taka málið til meðferðar að nýju ef þess væri óskað, en ekki verður af gögnum málsins séð að þess hafi verið óskað.

III

Stefnendur kveða dómkröfulið A vera viðurkenningarkröfu um eignarréttindi stefnenda og byggi á þeim málsástæðum og lagarökum að heimreiðin sé hluti af sameiginlegri lóð hússins sem allir eigendur fjöleignarhússins nr. 25 við Kirkjuteig eigi óskipta. Heimreiðin sé því, líkt og lóðin að öðru leyti, sameign allra eigenda hússins í skilningi 6. gr. fjöleignarhúsalaga, 1. og 3. mgr. er styðjist einnig við almennar reglur eignaréttarins um sérstaka sameign sem raktar verði aftur til ákvæða Jónsbókar. Vísað sé sérstaklega til ákvæða 8. og 9. gr. laga nr. 26/1994 svo og almennra reglna og fræðilegra skilgreininga eignarréttarins.

Skilgreiningar 4. og 5. gr. laganna og þá einkum 9. og 10. tl. 5. gr. um séreignarréttindi, svo sem að bílastæði fyrir framan bílskúr geti hvílt á réttarheimildinni um eðli máls, beri að túlka þröngt. Þar að auki geti nefnd regla aldrei leitt til þeirrar niðurstöðu að í þessu fjöleignarhúsi séu slík réttindi til staðar nú, enda sé hönnun eignarinnar með þeim hætti að aldrei hafi verið gert ráð fyrir bílastæði fyrir framan skúrana. Þeir hafi í upphafi tilheyrt hvor sínum eignarhluta og hvor eignarréttindin um sig hafi útilokað slík sérréttindi hinna þar sem tvær bifreiðar rúmist ekki hlið við hlið, hvorki fyrir framan skúrana né annars staðar í heimreiðinni. Því hafi slík réttindi ekki fylgt eignarhlutunum og hafi stefndu við kaup sín ekki getað eignast meiri réttindi í fjöleignarhúsinu en fyrri eigendur. Engu breyti þar um þótt skúrarnir séu nú báðir í eigu stefndu enda geti slíkt eignarhald í engu rýrt eignarréttindi annarra eigenda, þar með talið stefnenda.

Þannig liggi fyrir að réttur til bifreiðastæða á heimreiðinni hafi aldrei verið til staðar. Breytingu á hagnýtingu sameignarinnar á þann veg sem stefndu hafi tekið sér verði ekki löglega komið á nema með samningum og samþykki allra, sbr. 1. mgr. 19. gr. laganna i.f., sbr. einnig 4. mgr. 35. gr. laganna, sbr. einnig ákvæði 41. gr. um ákvarðanatökur.

Með því að fjarlægja upp á sitt eindæmi aðra tveggja hliðargrinda heimreiðarinnar og festa hina í opinni stöðu með keðju og hengilás hafi stefndu brotið gegn 39. gr. laganna og eignarréttindum stefnenda svo og gegn ákvæðum fjöleignarhúsalaga um ákvarðanatökur.

Telji stefnendur óhjákvæmilegt að fá með dómi kveðið á um sameignarréttindi þeirra í heimreiðinni ásamt hliðargrindum vegna þeirrar afstöðu stefndu að þeir eigi heimreiðina að séreign, svo sem þeir hafi haldið fram í málatilbúnaði sinum fyrir úrskurðarnefnd fjöleignarhúsamála og sýnt í verki með hagnýtingu heimreiðar á þann veg að nýting annarra útilokist. Lúti dómkröfuliður A að því álitaefni.

Dómkröfuliður B lúti að notkunarrétti stefndu á heimreiðinni. Krefjist stefnendur viðurkenningar á því að nýtingarréttur stefndu sé takmarkaður svo sem í dómkröfunni greini. Stefndu sé óheimilt að nýta heimreiðina sem bifreiðastæði. Þessi kröfuliður byggi á þeim málsástæðum og lagarökum að þar sem heimreiðin sé sameign séu stefndu óheimil þau sérafnot að nýta heimreiðina sem bifreiðastæði með þeim takmörkunum á eignar- og afnotaréttindum stefnenda sem af því leiði. Nýtingarréttur stefnenda að heimreiðinni sé jafn og annarra eigenda hússins og fari ekki eftir hlutfallstölum eignarréttar 3. mgr. 34. gr. laganna. Ljóst sé þó að nýting stefnenda megi ekki takmarka umferðarrétt stefndu með bifreiðar sínar á leið í og úr bílskúr eðli málsins samkvæmt. Beri stefndu að haga allri nýtingu sameignar, þar með talið heimreiðarinnar, í samræmi við 1. og 3. mgr. 35. gr. laganna.

Af gögnum málsins liggi fyrir að stefndu nýti heimreiðina sem bifreiðastæði fyrir sínar bifreiðar og annarra og gjarnan á þann veg að með þessum sérnotum þeirra séu takmarkaðir nýtingarmöguleikar annarra húseigenda, einkum íbúa í kjallara.

Stefnendur kveða dómkröfur sínar hvorki takmarka réttindi annarra eigenda fasteignarinnar en stefndu né leggja á þá auknar skyldur. Eigi stefnendur ekki í ágreiningi við aðra eigendur hússins um þetta málefni og sé þeim því ekki stefnt í málinu enda leiði lagareglur og sjónarmið um aðild til þess að stefnendur geti staðið að málshöfðun þessari án þess að stefna öðrum húseigendum til beinnar aðildar. Hins vegar sé þeim stefnt til réttargæslu.

Um málskostnaðarkröfu sína vísa stefnendur til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr. þeirra laga. Þá sé vísað til 72. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995.

IV

Kröfu sína um frávísun á dómkröfu B byggja stefndu á því að krafan sé ódómtæk enda hvorki svo ákveðin og skýr sem þörf sé á samkvæmt 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sakarefnið sé ekki afmarkað með þeim hætti í kröfunni að ekki fari milli mála við hvað sé átt og því ekki unnt að taka kröfuna upp í dómsorði. Niðurstaða dómsmáls í samræmi við dómkröfu B myndi vekja upp fleiri spurningar en hún svaraði. Megi spyrja hvenær stefndu séu að nýta innkeyrsluna sem eigendur skúranna og hvenær sem sameigendur eins af fleiri eignarhlutum í húsinu. Sé útilokað að kveða upp efnisdóm í samræmi við kröfu þessa.

Kröfu sína um sýknu af kröfulið A byggi stefndu á því að ekki sé unnt að fallast á kröfuna þar sem í innkeyrslunni sé bílastæði sem sé í séreign stefndu. Séreignarrétt sinn að bílastæðinu styðji stefndu við 4. gr., sbr. 9. tl. 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í 4. gr. fjöleignarhúsalaga komi fram að séreign í fjöleignarhúsi eða á lóð þess grundvallist á þinglýstum heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Fram komi í 9. tl. 5. gr. að undir séreign fjöleignarhúss falli hluti lóðar, t.d. bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Þegar af þessari ástæðu sé ekki hægt að fallast á kröfu stefnenda. Þegar frá sé talið bílastæðið sé innkeyrslan í sameign eigenda hússins. Vegna bílskúrsins hafi stefndu þó tiltekin réttindi yfir innkeyrslunni sem takmarki nýtingu annarra eigenda á henni.

Þeirri málsástæðu stefnenda, að ekkert bílastæði fylgi umræddum bílskúr, sé mótmælt. Samkvæmt eðli máls fylgi bílskúr bílastæði fyrir framan hann eins og að framan sé rakið. Engar þær aðstæður séu fyrir hendi að Kirkjuteig 25 sem leitt geti til þeirrar sérkennilegu stöðu að ekkert bílastæði sé fyrir framan skúrinn. Að Kirkjuteig 25 sé ekki og hafi aldrei verið nema einn bílskúr og eignarhald þeirrar byggingar þar sem bílskúrinn og geymsluskúrinn sé að finna hafi alltaf verið á einni hendi. Geymslan hafi verið byggð af þeim sem þá hafi verið eigandi bílskúrs þannig að þau réttindi sem fylgi bílskúrnum hafi aldrei rekist á réttindi annarra. Þó að samþykktar teikningar sýni tvo bílskúra í umræddri byggingu hafi annar þeirra aldrei verið byggður enda megi telja að aðstæður útiloki að það sé hægt. Þess í stað hafi eigandi bílskúrsins byggt geymsluskúr sem nýttur hafi verið sem gróðurhús hér áður fyrr.

Tilvist bílastæðis í innkeyrslunni að bílskúrnum fái jafnframt stoð í gildandi deiliskipulagi. Í grein 3.3.6 í greinargerð með deiliskipulagi syðri hluta Teigahverfis sem fjalli um bílastæði, sbr. einnig skýringarmynd 1, segi: „Gert er ráð fyrir 2 bílastæðum á lóð, nema þar sem því verður ekki við komið. Á lóðunum nr. 9 við Hraunteig og nr. 33 við Kirkjuteig eru 3 bílastæði, sjá skipulagsuppdrátt/bílskúrar. Undantekning frá þessu eru þó þær lóðir þar sem verslunar/skrifstofurekstur er. Þar gildi síðasti samþykkti aðaluppdráttur byggingarnefndar vegna fjölda bílastæða.“ Deiliskipulagið geri þannig ráð fyrir bílastæðum á lóðum hverfisins þó að ekki rúmist tvö bílastæði hlið við hlið á lóðinni Kirkjuteigi 25 eins og nú hátti til.

Þá verði að benda á að aðrir eigendur að Kirkjuteigi 25 hafi áður fallist á að svæði fyrir framan bílskúrinn sé einkastæði sem fylgi bílskúrnum. Megi þar vísa til bréfs S-kk-ef H-kk-ef G-kk-ef hrl. fyrir hönd K-kvk-ef M-kvk-ef til stefndu 11. janúar 2001 þar sem fram komi að hún fallist á að svæði næst fyrir framan umrædda bílskúra teljist einkabílastæði og að stefndu eigi flókinn eða meiri rétt til innkeyrslunnar en aðrir eigendur, þ.e. hindrunarlausa aðkomu og aðkeyrslurétt. Í bréfi eiganda rishæðar til kærunefndar fjöleignarhúsamála 17. febrúar 2002 komi frama að allir geti verið sammála um að nokkrir metrar beint fyrir framan umrædda bílskúra beri að standa auðir til afnota fyrir bifreið. Í kröfugerð annars stefnenda fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála, vegna þessa sama ágreinings og hér sé borinn undir dómstól, segi í bréfi 6. október 2004 að telja verði af augljósum ástæðum að bílastæðaréttur takmarkist við eina venjulega fólksbifreið.

Verði ekki fallist á frávísun kröfu B sé krafist sýknu. Sérstaklega skuli bent á að í stefnu sé viðurkennt að stefndu hafi sérstök réttindi til innkeyrslunnar, þ.e. óhindraðan umferðarrétt með ökutæki á leið inn í og úr bílskúr. Kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi orðað það sem svo að réttur eiganda bílskúrsins til að komast hindrunarlaust að og frá bílskúrnum verði ekki tryggður með öðrum hætti en að öll aðkeyrslan að bílskúrnum sé sérafnotaréttur hans. Eins og fram hafi komið sé í innkeyrslunni bifreiðastæði í séreign stefndu. Þegar af þeirri ástæðu verði að sýkna af kröfu þessari.

Um lagarök vísar stefndi til fjöleignarhúsalaga og almennra ólögfestra reglna eignarréttarins. Um málskostnaðarkröfu vísa stefndu til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

V

Í kröfulið A hafa stefnendur krafist þess að viðurkennt verði með dómi að leigulóðin Kirkjuteigur 25, í Reykjavík, þar með talin umdeild innkeyrsla að bílskúr og geymsluskúr í eigu stefndu og hliðargrindur, sé sameign í skilningi fjöleignarhúsalaga.

Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða dómstólar ekki krafðir álits um lögfræðileg efni nema að því leyti sem nauðsynlegt er til úrlausnar um ákveðna kröfu í dómsmáli. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins getur sá sem hefur lögvarða hagsmuni af því að skorið sé úr um tilvist eða efni réttinda eða réttarsambands, leitað viðurkenningardóms um kröfur sínar í þeim efnum.

Framangreind ákvæði hafa verið skýrð þannig að sá sem leitar viðurkenningardóms geti ekki fengið úrlausn um kröfu sína nema hann sýni fram á að hann hafi lögvarinna hagsmuna að gæta, sem talist geti sérstakir fyrir hann og snerti réttarsamband hans við þann sem hann beinir kröfu sinni að. Kröfugerð stefnenda beinist ekki að lögmæti tiltekinna athafna eða ákvarðana stefndu heldur miðar hún að því að dómurinn kveði almennt á um að lóðin sé sameign í skilningi fjöleignarhúsalaga. Eins og kröfugerð stefnenda er orðuð felur hún ekki í sér að leyst verði úr ágreiningi aðila heldur felur það eitt í sér, andstætt ákvæði 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991, að leitað er lögfræðilegrar álitsgerðar dómsins. Verður því þegar af þeirri ástæðu ekki hjá því komist að vísa þessari kröfu stefnenda frá dómi án kröfu.

Kröfuliður B lýtur að viðurkenningu á því að stefndu sé óheimilt að nýta umrædda innkeyrslu sem bifreiðastæði. Kveðast stefnendur byggja þessa kröfu sína á þeim málsástæðum og lagarökum að þar sem innkeyrslan sé sameign sé stefndu óheimilt að nýta hana sem bílastæði. Þá sé nýtingarréttur stefnenda á innkeyrslunni jafn og annarra eigenda hússins.

Samkvæmt 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála segir að ef fleiri en einn eigi óskipt réttindi eða beri óskipta skyldu eigi þeir óskipta aðild. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins skal vísa máli frá dómi ef þeim sem bera óskipta skyldu er ekki öllum veittur kostur á að svara til sakar og það sama á við ef þeir sem eiga óskipt réttindi sækja ekki mál í sameiningu að því leyti sem krafa er höfð uppi um hagsmuni einhvers þeirra sem á ekki aðild að því. Stefnendur telja sig geta gert umrædda kröfu á hendur stefndu án aðkomu annarra eigenda að meintri sameign þar sem dómkröfur málsins snerti hvorki réttindi annarra eigenda en stefndu né leggi á þá auknar skyldur. Þær fullyrðingar eru hins vegar órökstuddar í málatilbúnaði stefnenda. Eru stefnendur þannig að krefjast þess að stefndu verði meinuð tiltekin afnot af hinni meintu sameign án þess að útskýrt sé með fullnægjandi hætti hvers vegna þau geti gert slíka kröfu á hendur stefndu án aðkomu annarra eigenda fasteignarinnar sem hljóta að hafa hagsmuni af allri ráðstöfun hinnar meintu sameignar. Hafa stefnendur því ekki sýnt fram á það með fullnægjandi hætti að aðrir meðeigendur hafi ekki hagsmuni í máli þessu. Verður ekki annað séð en að allir eigendur fasteignarinnar hefðu þurft að eiga aðild að málinu og var ekki nægilegt að stefna hluta þeirra til réttargæslu. Að þessu virtu verður ekki hjá því komist að vísa þessum kröfulið einnig frá dómi, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991.

Með hliðsjón af þessari niðurstöðu verður stefnendum gert að greiða stefndu óskipt málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnenda flutti málið B-kk-nf Ó-kk-nf H-kk-nf hrl. en af hálfu stefndu flutti málið D-kvk-nf K-kvk-nf hdl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnendur, H-kk-nf A-kk-nf og K-kvk-nf J-kvk-nf, greiði stefndu, S-kvk-þgf G-kvk-þgf og S-kk-þgf E-kk-þgf S-kk-þgf, óskipt 500.000 krónur í málskostnað.

G-kvk-nf B-kvk-nf