Z-6/2009

Mál þetta barst dóminum með erindi sóknaraðila sem var móttekið 22. október 2009. Málið var þingfest 8. janúar 2010 og tekið til úrskurðar 4. mars 2010.

Sóknaraðili, Reykjavíkurborg, krefst þess að felld verði úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík frá 6. október 2009 um að stöðva nauðungarsölu á fasteigninni að Hestavaði 1 – 3, Reykjavík, fastanúmer 228-3807, og að sýslumanninum í Reykjavík verði gert að halda áfram nauðungarsölu í samræmi við nauðungarsölubeiðni sóknaraðila. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Varnaraðili, Merlin ehf., gerir þær dómkröfur að hafnað verði kröfu sóknaraðila og staðfest verði ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík þann 6. október 2009 að stöðva nauðungarsölu á fasteigninni að Hestavaði 1 – 3, Reykjavík, fastanúmer 228-3807.

Af hálfu varnaraðilans NBI hf. var upplýst við fyrirtöku málsins 12. febrúar að hann myndi ekki láta málið frekar til sín taka.

I.

Að því er fram kemur í greinargerð sóknaraðila voru árið 2007 lögð fasteignagjöld á Hestavað 1 – 3 , Reykjavík, fastanúmer 228-3807. Undir álagninguna hafi fallið allar íbúðir í húsinu auk bílastæða. Álagning til greiðslu hafi numið 465.138 krónum sem skipt hafi verið á 6 mánuði. Gjöldin hafi ekki verið greidd og krafan því send til innheimtu og fyrirsvarsmönnum varnaraðilans Merlin ehf. send greiðsluáskorun, sem hafi verið birt 3. janúar 2009 og hafi nauðungarsölubeiðni verið send sýslumanni 30. janúar 2009.

Eftir að gjöldin hafi verið lögð á hafi verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir Hestavað 1 – 3. Hafi eigninni verið skipt upp í 15 hluta og hafi hver hluti fengið sitt fastanúmer. Yfirlýsingunni hafi verið þinglýst í september 2008, en ekki hafi verið óskað eftir nýrri álagningu fasteignagjalda, eða breytingu á henni.

Að því er séð verður af gögnum málsins liggur fyrir að umrædd fasteignagjöld voru lögð á allt húsið á árinu 2007 og eignin þá öll haft nefnt fastanúmer, 228-3807, en áður en kom að því að nauðungarsölubeiðni var send vegna vanskila gjaldanna, var eigninni skipt upp og við það fékk ein af 15 íbúðum í húsinu fastanúmerið 228-3807. Þá liggur fyrir að við framhaldsuppboð á eigninni 6. október 2009 komu fram mótmæli af hálfu gerðarþola, varnaraðila máls þessa, og ákvað fulltrúi sýslumanns, þrátt fyrir kröfu gerðarbeiðanda um að uppboðið héldi áfram, að stöðva uppboðið. Af hálfu gerðarbeiðanda var því þá lýst yfir að hann myndi leita úrlausnar Héraðsdóms Reykjavíkur vegna stöðvunarinnar.

Af hálfu varnaraðila kemur fram að eftir að uppboðsbeiðni hafi komið fram, hafi framkvæmdastjóri varnaraðila óskað eftir að gera upp fasteignagjöld vegna íbúðar nr. 228-3807, en því verið hafnað með þeim rökum að uppboðsbeiðni beindist að öllu húsinu og að greiða yrði alla kröfuna ef fella ætti málið niður. Varnaraðili hafi átt þann kost einan að reikna sjálfur þann kostnað sem sneri að þessari einu íbúð og með skiptingu í hlutfalli sem greinir í eignaskiptasamningi og greiða sóknaraðila eða innheimtuaðila þá fjárhæð. Telji varnaraðili sig hafa með því greitt að fullu uppboðskröfuna vegna íbúðar nr. 228-3807.

II.

Sóknaraðili byggir á því að þegar umrædd gjöld voru lögð á hafi eignin verið öll með einu fastanúmeri, 228-3807. Þrátt fyrir eignaskiptayfirlýsingu, sem áður er nefnd, hafi ekki verið óskað eftir nýrri álagningu, því hafi eldri álagning ársins 2007 staðið og nefndur eignarhluti verið andlag nauðungarsölunnar. Sóknaraðili tekur fram að ekki sé í lögum um tekjustofna sveitarfélaga nein heimild eða skylda til að breyta álagningu vegna breyttrar eða nýrrar eignaskiptayfirlýsingar og hljóti fasteignagjöldin að hvíla á þeim eignarhluta sem þau voru lögð á, þrátt fyrir að hann hafi rýrnað við eignaskiptin. Verðugt verkefni væri að ráða fram úr því, ef sá eignarhluti dygði ekki fyrir kröfunni, hvort aðrir eignarhlutar stæðu til tryggingar því sem eftir er.

Af skoðun gagna málsins megi sjá nokkuð ósamræmi milli túlkunar lögmanns varnaraðila og fulltrúa sýslumanns á því hvers vegna skuli stöðva uppboðið, en fulltrúi sýslumanns virðist stöðva uppboðið á þeim forsendum að verið sé að selja einn eignarhluta fyrir gjöldum sem lögð voru á alla eignina, en af hálfu varnaraðila komi fram í bréfi þar sem mótmæli hans komi fram að ótækt sé að salan fari fram, þar sem verið sé að bjóða upp heildareignina vegna skulda sem hvíli einungis á einum eignarhluta. Ljóst sé að þetta gangi ekki upp, ef báðar túlkanir séu teknar saman, sé sóknaraðila ómögulegt að krefjast uppboðs.

III.

Varnaraðili byggir á því að ráða megi af uppboðsbeiðni sóknaraðila að krafan sé vegna heildar húseignarinnar að Hestavaði 1 – 3, Reykjavík og sé andlag uppboðsbeiðninnar sá hluti þeirrar fasteignar sem hefur fastanúmerið 228-3807, en það sé aðeins ein nánar tilgreind íbúð af fimmtán sem séu í húsinu. Samkvæmt 11. gr. nauðungarsölulaga skuli tiltaka nákvæmlega eignina sem nauðungarsölu sé krafist á og ekki sé krafist nauðungarsölu á heildareigninni í uppboðsbeiðni.

Samkvæmt veðbókarvottorði og þinglýstum eignarskiptasamningi vísi nefnt fastanúmer til íbúðar 0101 á fyrstu hæð í húsinu. Svo virðist sem uppboðsbeiðandi hafi verið að selja allt fjöleignarhúsið vegna fasteignagjaldaskuldar fyrir öllu húsinu, að höfuðstól 465.138 krónur fyrir árið 2007. Telur varnaraðili ljóst að uppboðsbeiðnin nái einungis til þess að selja íbúðina sem að ofan greini og einungis fyrir þeim hluta fasteignagjalda sem sú íbúð beri.

Eignaskiptayfirlýsingu hafi verið þinglýst löngu áður en uppboðsbeiðni hafi verið samin og sóknaraðila því verið í lófa lagið að haga lýsingu á uppboðsandlagi í samræmi við eignaskiptayfirlýsinguna.

Þá telur varnaraðili að ekki sé heimilt að selja eina staka íbúð vegna fasteignagjalda allrar húseignarinnar vegna ársins 2007, þegar eignaskiptayfirlýsingu hafi verið þinglýst. Málatilbúnaður sóknaraðila sé sá að hann krefjist sölu á heildareigninni, en hafi aldrei hagað rökstuðningi sínum þannig að hann geri kröfu um að selja aðeins eina íbúð. Sóknaraðili byggi á því að árið 2007 hafi verið eitt fastanúmer fyrir alla eignina og því hafi hann heimild til að selja alla eignina óháð þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu.

Varnaraðili vísar í lög um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995, einkum 3. gr. laganna sem fjallar um álagningu fasteignaskatts og 7. gr. um lögveð, en þar segir m.a. að skattinum fylgi lögveð í fasteign þeirri sem hann er lagður á og skuli hann í tvö ár frá gjalddaga ganga fyrir öllum öðrum kröfum sem á eigninni hvíli. Telur varnaraðili að réttur skilningur á 7. gr. laga nr. 4/1995 sé að nefnd íbúð beri aðeins hlutfallslegan lögveðrétt miðað við heildarálagningu á heildareignina. Sóknaraðili hafi viðurkennt að innheimtan sé vegna allrar eignarinnar að Hestavaði 1 – 3 og því gangi ekki upp að krefjast sölu á litlum hluta eignarinnar þar sem lögveðrétturinn flytjist ekki af allri eigninni á eina litla einingu.

Þá bendir varnaraðili á að lögveðsréttur sem tryggingarréttur fyrir kröfu myndi raska verulega hagsmunum samningsveðhafa sem þurfi ekki að hlíta því að fasteignagjöld, önnur en vegna tiltekins eignarhluta fái komist að sem lögveð. Viðurkenning á sjónarmiðum sóknaraðila myndi leiða til óþolandi réttaróvissu um fjárhæð lögveða sem njóti slíks forgangs og beri því að túlka réttarreglur um að heimila lögveð umfram það sem tilheyri viðkomandi fasteign, þröngt.

Mál þetta sé rekið samkvæmt XIII. kafla laga um nauðungarsölu um úrlausn ágreinings um hvort nauðungarsala fari fram. Lögmæt greiðsla hafi farið fram og hafi varnaraðili mótmælt því að uppboð færi fram sbr. 73. gr. laganna, sýslumaður hafi stöðvað frekari aðgerðir að kröfu varnaraðila, eins og honum hafi borið að gera og sé krafist staðfestingar á þeirri ákvörðun.

IV.

Það er óumdeilt í málinu að þegar fasteignagjöld voru lögð á fasteignina Hestavað 1 – 3, Reykjavík, á árinu 2007, hafði eigninni ekki verið skipt upp og hafði heildareignin þá fastanúmerið 228-3807. Með vísan til laga og reglna um álagningu fasteignaskatts, en óumdeilt er í málinu að lögveð fylgir slíkum kröfum, og til almennra regla veðréttarins um að veð hvíli að fullu á þeirri eign sem upphaflega er veðsett, en skiptist ekki sjálfkrafa niður þó að henni sé síðar skipt upp, verður að líta svo á að heildareignin Hestavað 1 – 3 sé enn til tryggingar skuldinni á grundvelli lögveðs. Jafnframt verður að telja að kröfuhafanum sé í sjálfsvald sett hvort hann beinir nauðungarsölubeiðni að allri fasteigninni, eða þeim eina hluta sem ennþá ber fastanúmerið sem gjöldin voru lögð á í upphafi, en ekki verður talinn leika vafi á því að sá eignarhluti standi til tryggingar heildarskuldinni, enda væri það óásættanleg niðurstaða að óumdeildur lögveðsréttur sem stofnast hefur, falli að einhverju leyti niður við það að eign er skipt upp, eftir að veðrétturinn hefur stofnast.

Fallast má á það með varnaraðila að nauðsynlegt er að tilgreina nákvæmlega þá eign sem krafist er nauðungarsölu á og verður að líta svo á að uppboðsbeiðni í máli þessu nái einungis til þess hluta umræddrar fasteignar, sem í dag ber fastanúmerið 228-3807, enda krafist nauðungarsölu á þeim eignarhluta og er gengið út frá því við úrlausn málsins að nauðungarsala nái einungis til þess eignarhluta.

Að þessu virtu verður það niðurstaða málsins að fallist verður á kröfur sóknaraðila í málinu og felld úr gildi ákvörðun sýslumanns frá 6. október 2009 um að stöðva nauðungarsölu á fasteigninni Hestavaði 1 – 3, 228-3807.

Varnaraðili greiði sóknaraðila málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 100.000 krónur.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf, settur héraðsdómari, kveður upp úrskurðinn.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Felld er úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík frá 6. október 2009 um að stöðva nauðungarsölu á fasteigninni að Hestavaði 1 – 3, Reykjavík, fastanúmer 228-3807, og er lagt fyrir sýslumann að halda nauðungarsölu áfram í samræmi við nauðungarsölubeiðni sóknaraðila, Reykjavíkurborgar.

Varnaraðili, Merlin ehf., greiði sóknaraðila 100.000 krónur í málskostnað.

A-kvk-nf M. K-kvk-nf