E-804/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 26. maí 2008, er höfðað af Daggarvöllum ehf., kt. 670904-3340, Jaðarsbraut 29, Akranesi, með stefnu birtri 13. mars 2008. Stefnda er H-kvk-nf S-kvk-nf S-x-x, Daggarvöllum 6a, Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda er þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 1.284.723 kr., auk áfallandi dráttarvaxta skv. lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 20. júní 2005 til greiðsludags ásamt vaxtavöxtum sem leggjast skulu við höfuðstól á 12 mánaða fresti.

Jafnframt er þess krafist að stefndu verði gert að greiða stefnanda málskostnað og virðisaukaskatt á málflutningsþóknun. Þá er gerð krafa um að dráttarvextir leggist á málskostnaðarkröfu í samræmi við ákvæði laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og leggist við höfuðstól hennar á tólf mánaða fresti.

Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Jafnframt er þess krafist að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefndu málskostnað að skaðlausu auk álags á málskostnað.

I.

Með kaupsamningi, dags. 21. febrúar 2005, keypti stefnda af stefnanda fasteignina Daggarvelli 6a, merkta 0103, fastanúmer 226-9289. Kaupverðið var 17.600.000 krónur og fór salan fram í gegnum fasteignasöluna Akkurat.

Samkvæmt kaupsamningnum skyldi stefnda greiða 1.000.000 króna með peningum við undirritun kaupsamnings, 1.100.000 krónur með peningum mánuði eftir afhendingu eignar, og með láni frá Íslandsbanka hf. að fjárhæð 15.500.000 krónur. Afhendingardagur átti að vera 1. júní 2005 og útgáfudagur afsals 1. júlí 2005. Í kostnaðaruppgjöri 21. febrúar 2005 kemur fram að stefnda hafi innt af hendi kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 1.000.000 króna, auk kostnaðar vegna stimpilgjalds, umsýslugjalds og þinglýsingargjalds.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing, dags. 1. febrúar 2005, þar sem Kristjánssynir – byggingarfélag ehf., sem þá var þinglýstur eigandi umræddrar eignar, og stefnandi, sem kaupsamningshafi eignarinnar, veittu stefndu skilyrta veðheimild til tryggingar láni frá Íslandsbanka hf. að fjárhæð 15.500.000 krónur, bundið vísitölu neysluverðs. Veðleyfið var veitt með því skilyrði að lánveitandinn, Íslandsbanki hf., greiddi andvirði lánsins, 15.240.000 krónur, inn á reikning Verðbréfastofunnar hf.

Veðskuldabréf að fjárhæð 15.500.000 krónur, með veði í umræddri eign, var útgefið af stefndu til Íslandsbanka hf. og undirritað 20. júní 2005.

Afsal fyrir eigninni var undirritað 1. júlí 2005 af H-kk-þgf B-kk-þgf, f.h. stefnanda, Daggarvalla ehf., og stefndu. Það var vottað af löggiltum fasteigna- og skipasala fasteignasölunnar Akkurat og í því kemur m.a. fram að umsamið kaupverð sé að fullu greitt. Í kostnaðaruppgjöri, dags. sama dag, segir að stefnda hafi greitt lokagreiðslu til stefnanda, að fjárhæð 1.100.000 krónur, auk hlutdeildar í fasteignagjöldum vegna ársins 2005.

Afsalið var móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Hafnarfirði hinn 4. júlí 2005 en það var afturkallað 6. desember 2005. Með beiðni stefndu til Héraðsdóms Reykjavíkur krafðist hún þess að afsalið yrði tekið með beinni aðfarargerð úr vörslum gerðarþola, H-kvk-ef U-kvk-ef H-kvk-þgf, löggilts fasteignasala á fasteignasölunni Akkurat og fengið stefndu. Af hálfu gerðarþolans var því haldið fram að stefnda ætti ekki rétt á að fá afsalið í hendur þar sem hluti kaupverðsins, 260.000 krónur, væri enn ógreiddur. Sú skuld hafi ekki komið í ljós fyrr en eftir að afsalið hafi verið undirritað, en undirritun þess hafi farið fram fyrir mistök. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 30. janúar 2008 var komist að þeirri niðurstöðu að afsalið skyldi tekið með beinni aðfarargerð úr vörslum gerðarþola og fengið stefndu. Afsalið var svo móttekið hjá sýslumanni til þinglýsingar 31. janúar 2008 og innfært 1. febrúar sama ár.

Með innheimtubréfi lögmanns stefnanda, dags. 9. febrúar 2006, var stefnda krafin um skuld að fjárhæð 1.584.921 króna, auk 201.692 króna innheimtuþóknunar. Í bréfinu segir að skuld þessi sé tilkomin vegna hluta kaupverðs, sbr. e-lið kaupsamningsins, en dráttur hafi orðið á útgáfu veðskuldabréfs að fjárhæð 15.500.000 krónur í samtals 60 daga. Þá hafi verið vangreiddur hluti andvirðis veðskuldabréfs, samtals að fjárhæð 260.000 krónur. Kröfu stefnanda var hafnað með bréfi þáverandi lögmanns stefndu, dags. 27. febrúar 2006. Stefnandi ítrekaði kröfu sína í bréfi lögmanns, dags. 26. júní 2006.

II.

Stefnandi byggir málatilbúnað sinn á því að samkvæmt kaupsamningnum hafi átt að gefa „íbúðabréfið“ út við undirritun kaupsamnings, sbr. 13. tölul. samningsins. Útgáfa bréfsins hafi hins vegar dregist töluvert, eða um 120 daga, og útgáfudagur þess á endanum verið 20. júní 2005. Þá hafi töluverðan tíma tekið að afgreiða lánið hjá bankanum og stefnandi á endanum fengið greitt 6. júlí 2005. Þar sem stefnda hafi ekki gefið út íbúðabréfið á umsömdum tíma hafi verið um að ræða greiðsludrátt af hennar hálfu. Af almennum reglum samninga- og kröfuréttar, svo og 1. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, leiði að þegar um greiðsludrátt af hálfu kaupanda sé að ræða skuli hann greiða dráttarvexti af kröfunni frá og með gjalddaga fram að greiðsludegi. Í þessu sambandi megi einnig benda á 12. tölul. kaupsamningsins, en þar komi fram að dráttarvextir reiknist við greiðsludrátt.

Stefnandi vísar til þess að lögmaður stefndu hafi haldið því fram í bréfi 27. febrúar 2006 að dráttur hafi orðið af hálfu stefnanda. Stefnandi kveðst hafna því alfarið og telur að það sé alfarið á ábyrgð þess sem hyggst kaupa fasteign að afla þeirra gagna sem nauðsynleg séu til þess að kaup geti gengið í gegn og efndir samkvæmt kaupsamningi farið fram. Það sé ekki hlutverk seljanda í fasteignakaupum að efna kaupsamninginn fyrir hönd kaupanda. Þessu til stuðnings sé bent á 19. tölul. á bakhlið kaupsamningsins, en þar komi m.a. fram að það sé hlutverk kaupanda að láta þinglýsa kaupsamningi. Sé þetta í samræmi við þá almennu reglu í fasteignakaupum að það sé á ábyrgð kaupanda að efna greiðsluna réttilega, þ.m.t. að afla nauðsynlegra gagna.

Stefnandi mótmælir því að eignin hafi ekki verið afhent á réttum tíma og að málningarvinnu sé ólokið, enda hafi stefnda ekki lagt fram nein gögn er sanni að þessar fullyrðingar eigi við rök að styðjast.

Hinn 1. júlí 2005 hafi stefnandi undirritað afsalið í góðri trú um að full greiðsla myndi berast þar sem íbúðabréfið hafi verið móttekið til þinglýsingar 24. júní 2005. Annað hafi hins vegar komið í ljós 6. júlí þegar stefnanda hafi borist greiðsla frá stefndu að fjárhæð 15.240.000 krónur, en ekki 15.500.000 kónur, eins og um hafi verið samið.

Stefnandi kveður að stefnufjárhæðin standi annars vegar saman af þeirri fjárhæð sem stefnda hafi haldið eftir af íbúðabréfinu, þ.e. 260.000 kr., og hins vegar dráttarvöxtum þeim sem safnast hafi upp vegna fjögurra mánaða greiðsludráttar stefndu á íbúðabréfinu, sem hún hafi skv. kaupsamningi átt að gefa út við undirritun kaupsamnings. Stefnufjárhæðin sé sundurliðuð með eftirfarandi hætti:

Dráttarvextir af 15.500.000 kr. 1.024.723 kr.

frá 21.02.05 til 20.06.05

Eftirstöðvar kaupverðs 260.000 kr.

Samtals 1.284.723 kr.

Auk áfallandi dráttarvaxta, málskostnaðar og lögmælts virðisaukaskatts.

Stefnandi segir að stefnda hafi aldrei borið því við að kaupverðið væri að fullu greitt. Hinn 30. janúar 2008 hafi stefnda hins vegar fengið dómsúrskurð fyrir því að afsalið yrði með beinni aðfarargerð tekið úr vörslum H-kvk-ef U-kvk-ef H-kvk-ef, löggilts fasteignasala, sem annaðist viðskiptin, og fengið stefndu. Af þeim sökum sé útilokað að nokkurs konar samkomulag náist um greiðslu skuldarinnar og stefnandi hafi því neyðst til að höfða mál þetta til greiðslu skuldarinnar, en ítrekaðar innheimtutilraunir hafi engum árangri skilað.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna kröfuréttar og samningaréttar, einkum til reglna um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingagildi samninga, og samningalaga nr. 7/1936. Þá er jafnframt vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III. kafla laga nr. 38/2001.

Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er vísað til laga nr. 50/1988. Stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu.

III.

Stefnda vísar í málatilbúnaði sínum til þess að í umræddum kaupum sé sala eignarinnar liður í atvinnustarfsemi stefnanda og eignin ætluð til persónulegra afnota fyrir stefndu. Kaupin séu því neytendakaup og óheimilt að víkja frá ákvæðum laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, að því leyti sem það teljist óhagstæðara fyrir stefndu. Sé þessa sérstaklega getið í kaupsamningi aðila, 5. tölul. á bakhlið hans.

Stefnda byggir á því að í kaupsamningi aðila sé þess hvergi getið að hún skyldi gefa út skuldabréfið, að fjárhæð 15.500.000 króna, til Íslandsbanka hf. samtímis undirritun kaupsamningsins 21. febrúar 2005. Ákvæði sem stefnandi vísi til, 13. tölul. á bakhlið samningsins, varði svonefnd íbúðabréf Íbúðalánasjóðs sem gert sé ráð fyrir á framhlið kaupsamningseyðublaðsins, sbr. staflið C. Umrædds láns hjá Íslandsbanka hf., til greiðslu hluta kaupverðs, sé hins vegar getið í staflið E og að tilboðshafi, stefnandi þessa máls, veiti veðleyfi fyrir því í hinu selda, svokallað skilyrt veðleyfi. Hvergi sé þess getið í kaupsamningnum hvenær þetta skuldabréf skyldi gefið út og ekkert gefi til kynna að það skyldi gert samtímis undirritun kaupsamnings. Umsaminn gjalddagi þessarar greiðslu hafi því ekki verið 21. febrúar 2005, eins og stefnandi byggi á. Stefnda mótmælir því einnig að dráttur hafi orðið á þeirri greiðslu vegna atvika sem hún beri ábyrgð á.

Þá segir stefnda að fyrir liggi í málinu að skilyrt veðleyfi, sem beri með sér dagsetninguna 1. febrúar 2005, sé röng. Þar komi skýrt fram að umsamið hafi verið milli málsaðila að Íslandsbanki hf. greiddi af andvirði lánsins 15.240.000 krónur inn á tilgreindan bankareikning Verðbréfastofunnar hf., en stefnandi viðurkenni að honum hafi borist sú greiðsla 6. júlí 2005. Það sé því rangt sem stefnandi haldi fram að stefnda/Íslandsbanka hf. hafi samkvæmt samningsskyldum stefndu borið að greiða til stefnanda heildarfjárhæð lánsins, 15.500.000 krónur.

Með því að stefnandi skyldi veita umrætt skilyrt veðleyfi til tryggingar láni Íslandsbanka hf. hafi fullnægjandi trygging þurft að vera fólgin í hinu selda samkvæmt reglum bankans. Stefnandi hafi borið ótvíræða ábyrgð á því að veðið uppfyllti þau skilyrði. Stefnda telur að hafi dráttur orðið á útgáfu skuldabréfsins, þinglýsingu þess og/eða greiðslunni frá Íslandsbanka hf., hafi það án nokkurs vafa verið vegna atvika sem stefnandi beri einn og sjálfur ábyrgð á, eða einhver sem hann hafi borið áhættuna af, svo sem viðsemjandi hans, Kristjánssynir - byggingafélag ehf., Verðbréfastofan ehf., Akkurat fasteignasala, eða H-kvk-nf U-kvk-nf H-kvk-nf, löggiltur fasteignasali, þar sem eignin hafi ekki verið veðhæf. Samkvæmt reglum bankans, og útlánareglum banka og annarra lánastofnana almennt, þurfi fullnægjandi fasteigna- og brunabótamat hins selda, sem stefnandi hafi borið ábyrgð á að afla og afhenda. Sé það viðurkennt af stefnanda og H-kvk-þgf U-kvk-þgf H-kvk-þgf, löggilts fasteignasala Akkurat fasteignasölu, sem hafði milligöngu um kaupin, sbr. bréf hennar, dags. 25. september 2007.

Stefnda telur að þegar af framangreindum ástæðum beri að sýkna hana af öllum kröfum stefnanda. Stefnda kveður hins vegar að fleiri ástæður styðji þá kröfu. Kaupverðið, 17.600.000 kónur, hafi stefnda greitt að fullu. Samkvæmt kaupsamningi skyldi afsal gefið út fyrir eigninni 1. júlí 2005. Í samræmi við samningsskyldur sínar hafi stefnandi gefið út til stefndu kvaðalaust afsal fyrir hinni seldu eign. Í afsalinu segi m.a.: „Umsamið kaupverð er að fullu greitt ...“. Hér sé um að tefla ótvíræða, kvaða- og skilyrðalausa yfirlýsingu stefnanda um óskoraðan eignarrétt stefndu að hinu selda og að stefnda hafi greitt umsamið kaupverð að fullu. Stefnda vísar einnig þar um til uppgjörsyfirlits, dags. 1. júlí 2005, gerðu af löggiltum fasteignasala Akkurat fasteignasölu, sem hafi haft milligöngu um söluna samkvæmt umboði stefnanda, og beri skyldur gagnvart honum og stefndu samkvæmt lögum um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, og auk þess með því að áskilja sér umsýsluþóknun úr hendi stefndu fyrir þvingaða umsýslu fyrir stefndu tengda kaupunum, þ.m.t. þinglýsingu kaupsamningsins og afsalsins.

Þar sem um neytendakaup sé að ræða séu fasteignasalinn, umboðsmaður stefnanda, og stefnandi samábyrgir gagnvart stefndu. Hafi fasteignasalinn gert einhver mistök í þessum kaupum sem hafi valdið stefnanda tjóni, þannig að hann hafi e.t.v. ekki fengið greidda umdeilda dráttarvexti, sem hann telur að sér hafið borið, eða óverulegan og umdeildan hluta kaupverðs, sé það á ábyrgð fasteignasalans, en ekki stefndu. Stefnandi geti látið reyna á þetta með höfðun skaðabótamáls gegn fasteignasalanum og ábyrgðartryggjanda hans, enda hafi fasteignasalinn þá brugðist starfsskyldum sínum um að leysa í hvívetna af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði. Hann hafi ekki liðsinnt báðum aðilum, kaupanda og seljanda, eða gætt réttmætra hagsmuna þeirra, svo sem að gæta þess að aðilum væru eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum og öll skjalagerð og samningsgerð hans ekki svo vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila væru tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg.

Stefnda kveðst ætíð hafa staðið í þeirri góðu trú að hún hafi efnt samningsskyldur sínar við stefnanda að fullu. Stefnandi hafi löngu eftir útgáfu afsals gert fráleitar kröfur á hendur stefndu með atbeina lögmanns með innheimtubréfi, dags. 9. febrúar 2006, sem stefnandi hafi ekki hirt um að halda til streitu eftir andmæli og skýringar í bréfi þáverandi lögmanns stefndu, dags. 27. febrúar 2006. Með því hafi stefnandi sýnt af sér slíkt tómlæti um kröfugerð sína að stefnda hafi með réttu mátt standa í þeirri trú að til frekari innheimtuaðgerða af hálfu stefnanda kæmi ekki og að krafan væri fallin niður.

Stefnda byggir einnig á því að dráttur hafi orðið á afhendingu hins selda af hálfu stefnanda og hið selda hafi einnig verið haldið göllum. Afhending hins selda í umsömdu ástandi hafi átt að vera 1. júní 2005, en það dregist til 24. júní sama ár, eins og stefnanda sé kunnugt um. Eldavélina hafi vantað í íbúðina og hún ekki afhent fyrr en þremur vikum síðar. Þá hafi málningarvinna á íbúðinni verið gölluð og fleira, en bætt hafi verið úr málningunni. Vegna afhendingardráttarins hafi stefnda þurft að taka íbúð á leigu og leigugjald hennar verið 110.000 krónur á mánuði, eða alls 165.000 krónur í þær sex vikur sem stefnda hafi ekki haft íbúðina til afnota, þar til hún fékk eldavélina. Krefst stefnda þess að sú fjárhæð komi til skuldajafnaðar dómkröfum stefnanda fari svo ólíklega að þær verði taldar réttmætar að einhverju marki.

Loks byggir stefnda á því að með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 30. janúar 2008 liggi fyrir bindandi úrslit þess sakarefnis sem stefnandi hefur uppi í máli þessu og því beri að vísa kröfum hans á bug eða frá dómi ex officio.

Stefnda telur að allur málatilbúnaður stefnanda hafi frá upphafi verið með miklum ólíkindum, þ.m.t. ólögmætar þvingunaraðgerðir fasteignasalans, í þágu og að kröfu stefnanda, með því að afturkalla afsalið úr þinglýsingu og neita stefndu um afhendingu þess. Fjárhæðir séu á reiki og einstakar staðhæfingar og kröfuliðir ósamrýmanlegir gögnum málsins. Á því sé byggt í stefnu að stefnda beri ábyrgð á því að greiðsla hafi dregist úr láni Íslandsbanka hf. af hennar sökum, en fasteignasalinn staðfesti þvert á móti að svo hafi ekki verið og það hafi stefnanda verið gert ljóst. Svona megi áfram telja varðandi alvarlega og mikla galla á málatilbúnaði stefnanda og reifun málsskjala. Kröfugerð stefnanda og málatilbúnaður sé ótrúverðugur að öllu leyti og með algjörum endemum og að engu hafandi. Málið sé í raun mjög vanreifað af hálfu stefnanda og málatilbúnaður hans allur ruglingslegur og óskýr. Sé á því byggt að eins og á standi eigi það einnig að leiða til sýknu.

Stefnda mótmælir sérstaklega dráttarvaxtakröfu stefnanda og kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun, enda sé stefnandi virðisaukaskattsskyldur aðili.

Stefnda reisir málskostnaðarkröfu sína, auk álags á málskostnað, á því að sá sem tapi máli í öllu verulegu skuli að jafnaði dæmdur til að greiða gagnaðila sínum málskostnað. Stefnandi hafi höfðað mál þetta af tilefnislausu og þarflausu og haft uppi kröfur og staðhæfingar sem hann og lögmaður hans hafi vitað eða mátt vita að væru rangar eða haldlausar. Málatilbúnaður stefnanda beri þess skýr merki.

Um lagarök er vísað til almennra reglna samninga- og kröfuréttarins um stofnun, efndir og lok kröfuréttinda, sbr. samningalög nr. 7/1936. Einnig er vísað til laga um þjónustukaup nr. 42/2000 og II. kafla laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, svo sem 15. og 16. gr., og laga um neytendakaup nr. 48/2003.

Málskostnaðarkrafan byggist á ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. einkum 129. gr., 1. og 2. mgr. 130. gr., a- og c-liði 1. mgr., 2. mgr., 3. mgr. og 4. mgr. 131. gr.

IV.

Mál þetta er höfðað af stefnanda, Daggarvöllum ehf., vegna ágreinings um kaupsamning, dags. 21. febrúar 2005, þar sem stefnandi seldi stefndu íbúð að Daggarvöllum 6a, Hafnarfirði. Stefnandi gerir fjárkröfu á hendur stefndu og heldur því fram að um greiðsludrátt hafi verið að ræða af hálfu stefndu og krefst dráttarvaxta vegna þess. Auk þess er því haldið fram að kaupverðið sé ekki að fullu greitt. Þessu hafnar stefnda alfarið.

Við aðalmeðferð málsins kom H-kk-nf B-kk-nf fyrir dóm og gaf skýrslu af hálfu stefnanda. Fram kom að nokkrum mánuðum áður en mál þetta var höfðað hefði einkahlutafélagið Daggarvellir verið sameinað öðru félagi, Barbró ehf., undir nafni og kennitölu þess síðarnefnda. Þannig liggur fyrir að félaginu Daggarvöllum var slitið áður en málið var höfðað og getur félagið því ekki verið bært um að eiga réttindi og bera skyldur. Stefnandi, Daggarvellir ehf., uppfyllir því ekki skilyrði 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að geta verið aðili að málinu. Verður því að vísa málinu sjálfkrafa frá dómi.

Af framangreindu leiðir að málskostnaður verður ekki dæmdur stefndu, enda skortir stefnanda hæfi til að bera skyldur.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

S-kvk-nf B-kvk-nf