E-177/2022

1 Mál þetta, sem var dómtekið 19. maí sl., var höfðað 16. júní 2022, af aðalstefnendum, Þ-kk-þgf J-kk-þgf Á-kk-þgf og M-kvk-þgf H-kvk-þgf, [...], Akureyri, gegn gagnstefnendum, M-kvk-þgf Á-kvk-þgf og S-kk-þgf H-kk-þgf, [...], Eyjafjarðarsveit. Þann 10. nóvember 2022 höfðuðu gagnstefnendur mál gegn aðalstefne ndumog var það mál sameinað fyrra málinu, sem gagnsök, með ákvörðun dómsins 26. janúar 2023.

2 Aðalstefnendur krefjast þess að gagnstefnendur verði óskipt dæmd til að greiða 4.000.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 3. september 2021 til greiðsludags gegn útgáfu aðalstefnenda á afsali til gagnstefnenda fyrir fasteigninni [...], fnr. [...], Eyjafjarðasveit. Þau krefjast sýknu af kröfum gagnstefnenda í gagnsök. Þá krefjast þau málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda.

3 Gagnstefnendur krefjast sýknu af kröfum aðalstefnenda í aðalsök. Í gagnsök er krafa þeirra að aðalstefnendur verði dæmd til að greiða þeim óskipt 10.496.164 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 9. gr., sbr. III. kafla sömu laga, frá 15. október 2022 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar úr hendi aðalstefnenda.

Málavextir

4 Í málinu krefja aðalstefnendur gagnstefnendur um eftirstöðvar kaupverðs vegna sölu á fasteigninni [...]í Eyjafjarðarsveit samkvæmt kaupsamningi 16. júní 2021. Gagnstefnendur krefjast sýknu af þeirri kröfu og krefja aðalstefnendur um skaðabætur eða afslátt af kaupverði vegna galla í fasteigninni, afnotamissis og kostnaðar við ástandsskoðun.

5 Aðalstefnendur settu umrædda fasteign á sölu í lok apríl 2021. Um var að ræða 170,6 fm steypt íbúðarhús, byggt 1977, ásamt 122,1 fm steyptum bílskúr, byggður 1983. Í söluyfirliti kemur fram að eignin sé töluvert endurgerð að innan, meðal annars hafi verið skipt um klæðningar og einangrun aukin í veggjum, skipt hafi verið um eldhúsinnréttingu og baðherbergi flísalagt. Herslumun vanti til að ljúka þeim framkvæmdum. Að utan þurfi að gera við múr og mála, bæði stein og timburverk. Fasteignamat var 59.650.000 krónur og á sett verð 63.900.000 krónur.

6 Þann 10. maí sama ár gerðu gagnstefnendur kauptilboð í eignina sem aðalstefnendur samþykktu sama dag. Kaupverðið var 60.000.000 krónur. Aðalstefnandi M-kvk-nf og gagnstefnandi S-kk-nf eru systkin.

7 Kaupsamningur var undirritaður 16. júní. Samkvæmt honum skyldu gagnstefnendur greiða 6.000.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 42.000.000 krónur gegn skilyrtu veðleyfi við afhendingu eignarinnar 1. júlí 2021, 8.000.000 krónur 8. júlí 2021 og 4.000.000 krónur 3. september 2021.

8 Skömmu eftir afhendingu kallaði gagnstefndandi S-kk-nf aðalstefnanda Þ-kk-þf J-kk-þf til þegar hann hafði opnað þak norðan á íbúðarhúsinu. Hafði komið í að ljós þörf væri á viðgerðum og buðu st aðalstefnendur til að taka þátt í kostnaði við endurbætur.

9 Eftir að verkið var hafið fengu gagnstefnendur V-kk-nf Æ-kk-þf V-kk-þf byggingafræðing til að skoða ástand fasteignarinnar og liggur fyrir skýrsla hans, dags. 29. júlí 2021. Þar kemur fram að hann hafi komið á verkstað 14. júlí. Þá hafi verið búið að rífa bárujárn, pappalögn, borðaklæðningu og sperrur af norðurhluta íbúðarhúss og millibyggingu. Einungis skammbitar í niðurteknu lofti, ásamt plasteinangrun og berandi stálbiti í mæni hafi staðið eftir. Hann hafi unnið mat sitt út frá myndum fyrir og eftir niðurrif og sjáanlegri útfærslu á loftun þaks við útveggi. Skoðun takmarkist við þakvirki og niðurtekið loft. Mat hann kostnað við úrbætur 16.004.110 krónur með virðisauka-skatti. Skýrsla hans var kynnt aðalstefnendum í lok júlí 2021 á fundi hjá fasteignasölunni sem annaðist viðskiptin.

10 Gagnstefnendur héldu eftir lokagreiðslu sem var á gjalddaga 3. september 2021. Sættir voru reyndar en tókust ekki og höfðuðu aðalstefnendur mál þetta til heimtu lokagreiðslunnar í júní 2022.

11 Þann 6. júlí 2022 var H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmiður dómkvaddur sem matsmaður að beiðni gagnstefnenda og skilaði hann matsgerð 31. ágúst 2022. Matsbeiðnin og matsgerðin skipta stí tvo kafla;A - kafli varðar byggingarhluta þar sem framkvæmdir höfðu þegar farið fram þegar matsskoðun var gerð, þ. e. íbúðarhúsið, en B- kafli þá byggingarhluta þar sem framkvæmdir voru ekki hafnar eða unnar að hluta, þ. e. bílskúr og viðbygging við hann. Niðurstöður í A - kafla matsgerðar byggði matsmaður mestmegnis á ljósmyndum og frásögnum á matsfundi en B- kafla á matsskoðun og myndum. V erða hér raktar helstu niðurstöður hans.

12 Fram kemur að þak hússins, gerð þess og frágangur hafi verið í samræmi við kröfur byggingarsamþykktar og faglega frá gengið. Það eigi þó ekki við um loftrásir inn í þakið. Þær hafi verið gerðar of litlar í upphafi og það leitt til þess að raki hafi safnast upp í þakinu, sveppir dafnað og þakið fúnað með þeim afleiðingum að viðir hafi eyðilagst. Matsmaður telji að þannig hafi það verið við afhendingu 1. júlí 2021. Almennt megi gera ráð fyrir aðrétt gerð þök húsa frá svipuðum tíma séu óskemmd eða lítið skemmd þó gera megi ráð fyrir því að einhver hrörnun hafi orðið. Við afhendingu hafi ástand þaksins ekki verið í samræmi við það sem almennt megi gera ráð fyrir um þök sambærilegra húsa. Af myndum sé augljóst að skemmdir í þaki hafi verið útbreiddar og í því öllu. Það eigi þó ekki við um útbyggingu til suðurs þar sem þak hafi ekki verið endurgert og engar ljósmyndir af því lagðar fram. Ekki sé hægt að sjá að skemmdir í niðurteknu lofti hafi verið útbreiddar heldur bundnar við enda á bitum við norðurhlið.

13 Varðandi ástand veggja og lagna kemur fram aðgerð og frágangur veggja hafi verið eins og algengt var þegar húsið var byggt. Hafi ekki verið álpappír eða önnur rakavörn í útveggjum innan við einangrun geti hafa þést raki í veggjum í kuldatíð en með seinnitíma breytingum sem matsþoli hafi lýst sé ekki hætta á því. Frágangur á inntökum fyrir heitt og kalt vatn virðist vera eðlilegur miðað við það sem gerðist. Ekkert sé hægt að segja um lagnir í húsinu þar sem ekki liggi fyrir upplýsingar sem unnt sé að byggja á. Á ljósmyndum sjáist að skemmdir hafi verið neðan til í vegg milli þvottahúss og skála sem gætu hafa stafað af lekum lögnum eða lekum búnaði eða jafnvel vatnsaga á gólfi. Ekki verði ráðið af ljósmyndum hvort og þá hverjar skemmdir hafi verið í útveggjum við inntök fyrir heitt og kalt vatn í húsið. Þá sé ekki hægt að segja til um hvernig veggur í eldhúsi hafi verið þar sem ekki liggi fyrir ljósmyndir af því. Óhjákvæmilegt sé að hús hrörni með tímanum og gangi úr sér. Því þurfi ekki að koma á óvart í áratuga gömlu húsi að eitthvað kunni að vera að eða sé ekki jafn gott og nýtt. Af þeirri ástæðu og miðað við fyrirliggjandi gögn sé niðurstaðan sú að ástand veggja og lagna hafi verið eins og við mátti búast.

14 Matsmaður var spurður um það hvort raki, mygla eða aðrar skemmdir hafi verið í þeim mæli að það hafi áhrif á vist fyrir íbúa húsnæðisins eða gæði eignarinnar. Svaraði hann því að í þaki hafi sennilega aðallega verið fúasveppir þótt myglusveppir hafi án efa verið þar með. Bleytan og sveppavöxturinn hafi hins vegar verið í þaki hússins utan við loftaklæðningu, álpappír og einangrun og lítill samgangur milli innilofts og lofts í þakrými. Enn minni líkur séu á samgangi vegna þess hve takmörkuð loftun var á þaki. Afar mismunandi sé hvort einstaklingar finni fyrir áhrifum af myglu og aðeins lítið hlutfall fólks finni raunverulega fyrir áhrifum eða fái ofnæmisviðbrögð. Ekki sé hægtað svara því hvort gagnstefnendur hefðu fundið fyrir áhrifum af mögulegum raka og/eða myglu í húsinu.

15 Fram kemur að óhjákvæmilegt hafi verið að endurgera allt þakið. Þ ó hefði mátt halda niðurteknu lofti óbreyttu en gera við skemmdir á loftbitum. Farga hafi þurft einangrun því sveppamengað efni hafi legið í henni. Mögulegt hefði verið að endurnýta þakjárn sem hafi verið heillegt miðað við það sem verði ráðið af ljósmyndum. Þó sé ekki óeðlilegt að endurnýja það vegna aldurs hússins. Endurnýja hafi þurfti kjöljárn og skotrennur. Þaki hafi verið breytt og því þurft að endurgera raflagnir sem hefði ekki þurft ef þak hefði verið endurnýjað í sömu mynd. Sú breyting hafi einnig kallað á breytingu innveggja sem ella hefðu getað nýst. Í útreikningum sé miðað við að þak verði einangrað með nýrri steinull, 180 mm þykkri með áföstum vindpappa. Það sé meiri einangrun en áður var í þaki og af því nokkur tækni bót, bæði vegna aukinnar einangrunar, vindpappa og af því að einangrunin sé óbrennanleg. Matsmaður hafi farið yfir framlagða reikninga og samantekt á kostnaði við þak. Ekki sé unnt aðstaðfesta raunkostnað af þessum gögnum og hann sé því metinn sjálfstætt.

16 Um afnotamissi gagnstefnenda á húsinu á meðan framkvæmdum stóð kvað matsmaður ekki hafa verið unnt að búa í húsinu á meðan unnið var að endurgerð á þaki. Miða megi við að það hafi tekið einn og hálfan mánuð. Samkvæmt upplýsingum um leiguverð á vef Þjóðskrár Íslands hafi leiguverð fyrir 80- 100 fm íbúð numið 150.000 til 160.000 krónum. 17 Gagnstefnendur höfðu ekki farið í endurbætur á bílskúr og viðbyggingar bílskúrs þegar matsskoðun fór fram. Varðandi þá hluta segir að gerð þaka virðist vera í samræmi við burðarvirkjateikningar sem fyrir liggi. Frágangur þaka sé í samræmi við kröfur sem gerðar voru þegar bílskúr og viðbygging við hann voru byggð. Það eigi þó ekki við um loftrásir í útveggjum bílskúrs og frágang einangrunar á milli sperra í viðbyggingu. Frágangur sé eðlilegur og faglegur að öðru leyti. Ónóg loftun geti leitt til þess að raki safnist fyrir og aðstæður orðið lífvænlegar fyrir fúasveppi og aðra sveppi í þökunum. Of litlar loftrásir í útveggjum bílskúrs geti leitt til þess að loftun verði ekki næ gen þaðvirðist þó ekki vera raunin í þessu tilviki. Of lítið bil eða ekkert bil ofan við einangrun í þaki viðbyggingar við bílskúrinn geti einnig leitt til þess að loftun verði ekki næg. Ummerki á þaki geti bent til þess að svo sé en geti einnig stafað frá lekum utan frá. Ekkert hafi komið í ljós sem benti til þess að þakvirki hafi verið breytt frá upphaflegri gerð. Engin þörf sé á að endurhanna þökin.

18 Þá kveður matsmaður útveggi bílskúrs eins og ætla megi af samþykktum teikningum og búast hafi mátt við. Málning sé bólgin neðarlega á suðurvegg en ekki unnt að sjá hvers vegna. Útveggir viðbyggingar við bílskúr hafi einnig verið eins og ætla megi af samþykktum teikningum. Ekki hafi verið lokið við frágang veggja að innan sem geti skýrt sveppavöxt á innhlið á krossviði milli glugga á austurhlið. Telur matsmaður að ummerki um raka í bílskúr og viðbyggingu við hann og sveppavöxtur á innhlið krossviðar á bak við einangrun í ófrágengnum útvegg hafi engin áhrif á íbúa.

19 Við útreikninga miðar matsmaður við allan kostnað af því að fá faglærða menn auk aðstoðarmanna þeirra til að vinna verkið í einum áfanga og innfela virðisaukaskatt. Kostnaður miði við verðlag þegar matsgerð var gerð. Stærstu kostnaðarliðirnir sem þar eru taldir eru 2.187.000 krónur við nýjar sperrur og þakklæðingu, 3.024.000 krónur við að leggja nýtt þakjárn, for málað, á allt þakið þótt hægt sé að nota það gamla, og án þess að tillit sé tekið til þess að nýtt járn komi fyrir gamalt og 1.356.000 krónur við að taka upp þakjárn á viðbyggingu við bílskúr og klæðningu, útbúa bil yfir einangrun í súð, skipta þar um einangrun og setja þykkt sem passi við hæð á sperrum ásamt loftabili en endurnýta þak- og kjöljárn.

20 Er niðurstaðan sú að kostnaður nemi alls 10.282.000 krónum með virðisaukaskatti, þar af 4.769.000 krónur í efni, tæki og akstur en 5.513.000 krónur vegna vinnu. Hann reiknar með að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á staðnum fáist endurgreidd og nemur lokaniðurstaðan 9.641.941 krónu.

Helstu málsástæðu rog lagarök aðalstefnenda

21 Aðalstefnendur kveðast byggja kröfur í aðalsök á ótvíræðu ákvæði í kaupsamningi aðila. Gagnstefnendum hafi borið að greiða 4.000.000 króna lokagreiðslu kaupverðs 3. september 2021. Byggt sé á að þeim beri að efna samninginn samkvæmt efni sínu gegn því að fá gefið út afsal fyrir fasteigninni.

22 Þau hafna því að fasteignin hafi verið haldin göllum sem þau beri ábyrgð á. Í söluyfirliti hafi komið fram að íbúðarhúsið væri töluvert endurnýjað að innan, m. a. verið skipt um klæðningar og einangrun aukin í veggjum, en framkvæmdum ekki lokið að fullu. Einnig að gera þyrfti við múr og mála bæði stein og timbur. Á myndum sem fylgdu söluyfirlitinu hafi verið augljóst að þakskegg væri illa farið og engar þakrennur verið til staðar.

23 Gagnstefnendur hafi skoðað eignina vel, gagnstefnandi S-kk-nf komið þrisvar að skoða hana og aðalstefnandi Þ-kk-nf J-kk-nf þá annast sýninguna. Komið hafi til tals að skipta þyrfti um þakskegg og bent á að ekki væru þakrennur á því. Gagnstefnendur hafi þó ekki skoðað þakskegg eða þakkanta frekar en fullyrt sé í gagnstefnu að þegar þakskegg var fjarlægt hafi komið í ljós fúi í endum þakviða.

24 Ásett verð hafi verið 63.900.000 krónur en gagnstefnendur boðið 60.000.000 króna og rökstutt lækkun með því að eignin væri viðhaldsþurfi. Umsaminn afhendingardagur hafi verið 1. júlí 2021 en gagnstefnendur fengið hana nokkrum dögum fyrr.

25 Svo virðist sem gagnstefnendur hafi ætlað að skipta um járn á þaki eignarinnar og S-kk-nf upplýst Þ-kk-þf J-kk-þf um það skömmu eftir afhendingu. S-kk-nf hafi svo kallað Þ-kk-þf J-kk-þf til skömmu síðar og þá verið búinn að opna þakið norðan á húsinu. Norðurhluti þaksins eða þakviðanna hafi þarfnast viðgerðar og Þ-kk-nf J-kk-nf boðist til að taka þátt í kostnaði við endurbætur á þeim hluta þaksins. Í því hafi ekki falist yfirlýsing um að hann tæki á sig ábyrgð á ástandi þaksins í heild enda hafi hann ekki átt þess kost að kynna sér ástand þess áður en stefnendur réðust í endurbætur á því. Þeir S-kk-nf hafi verið sammála um að ekki þyrfti að gera við þak í suðurálmu hússins.

26 Aðalstefnendur byggja á því að þeim hafi ekki borist tilkynning vegna meintra galla fyrr en í lok júlí 2021. Þá hafi gagnstefnendur þegar verið búnir að ráðast í verulegar framkvæmdir og aðalstefnendur ekki átt þess kost að kynna sér meinta galla af eigin raun. Þeim hafi ekki heldur verið gefinn kostur á að vera viðstödd ástandsskoðun sem gagnstefnendur létu gera 14. júlí. Ástandsskoðunin hafi verið unnin út frá myndum og gagnstefnendur ekki sýnt fram á með henni að fasteignin hafi verið haldin göllum við afhendingu.

27 Aðalstefnendur vísa til þess að A - kafli fyrirliggjandi matsgerðar byggi einnig á myndum sem þeir sem önnuðust framkvæmdir segist hafa tekið á framkvæmdatíma og frásögnum gagnstefnenda og þeirra sem unnu að framkvæmdunum fyrir þau. Ríkt sönnunargildi matsgerða byggi á því að dómkvaddur sé sérfróður matsmaður sem uppfylli skilyrði um að teljast óaðfinnanlegt vitni um það sem meta skuli. Í því felist að hann geti kynnt sér matsandlagið með skoðun og þannig lagt mat á ástand matsandlagsins á grundvelli þekkingar sinnar. Í þessu tilviki hafi matsmaðurinn ekki átt þess kost því búið hafi verið að gjörbreyta norðurhluta hússins þegar matsskoðun fór fram, taka upp loft, stækka og breyta gluggum, leggja hita í gólf og stækka baðherbergi. Hann hafi því komið í allt annað hús en var selt og geti ekki uppfyllt skilyrði um að teljast óaðfinnanlegt vitni. Ekki verði séð að niðurstöður hans í A- kafla geti haft sönnunargildi í málinu. Hann geti ekki af eigin raun staðfest hvert ástand hússins var við afhendingu og í besta falli talist sérfræðivitni. Það sé með ólíkindum að matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að skipta þurfi um þak á húsinu þar sem hann styðjist aðeins við huglægt mat, myndir og fullyrðingar gagnstefnenda.

28 Matsgerð byggð á þessum forsendum hafi ekkert sönnunargildi um ástand fasteignarinnar við afhendingu hennar. Þá sé með ólíkindum að gagnstefnendur hafi ekki tilkynnt aðalstefnendum um ástand þaksins áður en þau réðust í að endurnýja það. Þegar þeim hafi loks verið tilkynnt um það hafi framkvæmdum verið að ljúka og búið að farga efni úr þakinu. Kaupanda fasteignar beri, samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, að tilkynna seljanda svo fljótt sem kostur er um hugsanlega galla og gefa seljanda kost á að gæta hagsmuna sinna. Gagnstefnendur hafi ekki sinnt þessari skyldu sinni og verði að bera hallann af því að hafa ekki veitt aðalstefnendum kost á að gæta hagsmuni sinna áður en ráðist var í framkvæmdir.

29 Aðalstefnendur vísa til þess að gagnstefnendur hafi látið endurnýja þakið í júlí og fram í ágúst 2021. Á þeim tíma hafi virðisaukaskattur af vinnu við endurbætur á íbúðarhúsnæði fengist endurgreiddur að fullu. Stefnufjárhæðin taki ekki mið af því. Gagnstefnendur hafi þegar fengið endurgreiddan allan virðisaukaskatt af þeirri vinnu sem þau lögðu í við endurbætur hússins sem A- hluti matsgerðarinnar taki til. Ekki sé ljóst hvert sé tjón gagnstefnenda vegna þeirra galla sem þau telji vera á fasteigninni. Samkvæmt meginreglu ættu skaðabætur að bæta það tjón sem vanefnd hefur valdið gagnstefnendum og aðalstefnendur gátu séð fyrir, sbr. 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002.

30 Aðalstefnendur vísa til þess að samkvæmt 26. gr. laga um fasteignkaup teljist fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Gagnstefnendur hafi vitað eða mátt vita um þá galla sem aðalstefnendur töldu vera á þaki eignarinnar. Aðalstefnendur mótmæla því að þau hafi vitað um galla í þaki. Þau hafi veitt þær upplýsingar sem þau hafi haft vitneskju um. Þau hafi ráðið fagmenn í þær endurbætur sem gerðarhafi verið og þeir aldrei minnst á að þakið eða aðrir hlutar hússins væru fúnir eða haldnir öðrum göllum. Þeir gallar sem vísað sé til í stefnu séu þess eðlis að þeir sjáist ekki í daglegu lífi. Aðalstefnendur séu ekki byggingafróð og engar forsendur haft til að meta ástand fasteignarinnar umfram það sem var sýnilegt. Þau hafi ekki farið upp á loft til að kanna ástand þaksins sérstaklega enda ekki verið tilefni til. Þá séu aðilar nátengdir og fráleitt að halda því fram að aðalstefnendur hafi leynt upplýsingum um ástand fasteignarinnar.

31 Aðalstefnendur vísa til þess að í 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 sé lögð aðgæsluskylda á kaupanda fasteignar sem feli í sér að hann geti ekki borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Gagnstefnandi S-kk-nf, sem sé rafvirki, hafi skoðað eignina þrisvar. Hann hafi vitað að engar þakrennur voru á fasteigninni og að þakskegg voru illa farin, sem hafi verið augljóst við skoðun. Hann hafi ekki skoðað ástand þakskeggs frekar eða kannað hvort vöntun á rennum hafi haft áhrif á ástand þaksins. Ljóst hafi verið að húsið þarfnaðist viðhalds að utan og það hafi blasað við að fasteignin hefði ekki verið í góðu viðhaldi. Það skerpi aðgæsluskyldu kaupanda. Íbúðarhúsið að [...] hafi verið byggt 1977 en bílskúr 1983. Endingartími þaka, af þeirri gerð sem þar var, sé almennt talinn vera um 50 ár svo ljóst hafi verið að komið væri að verulegu viðhaldi. Gagnstefnendum hafi mátt vera það ljóst og verð hafi verið lækkað vegna þess. Aldur og útlit fasteignarinnar hefði átt að leiða til þess að gagnstefnendur skoðuðu hana ítarlega. Þau hafi ekki gætt aðgæsluskyldu sinnar og verði að bera hallan naf því.

32 Aðalstefnendur hafna því að þar sem sýnt hafi verið fram á galla í fasteigninni sem þau hafi ekki veitt upplýsingar um teljist fasteignin gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002. Ákvæðið eigi aðeins við ef sannað er að seljandi fasteignar hafi vanrækt að veita upplýsingar um ástand fasteignar eða veiti upplýsingar gegn betri vitund. Aðalstefnendur hafi veitt þær upplýsingar um ástand sem þau höfðu og söluyfirlit verið í samræmi við það. Þá er því hafnað að líta beri á söluyfirlitið sem ábyrgðaryfirlýsingu um að ekki sé þörf á frekari endurbótum en þar eru nefndar.

33 Aðalstefnendur gera ýmsar athugasemdir við niðurstöður matsmanns í A- kafla matsgerðar. Vísað er tilþessað umfjöllun matsmanns um að loftræsting í þaki hafi verið ófullnægjandi byggi á því að hann gefi sér forsendu um sperrubil, án þess að hafa átt þess kost að kynna sér það. Hann leggi til nýtt þakjárn í stað þess að nota það sem fyrir var. Ekki sé unnt að átta sig á því hvernig hann komist að því að allur þakviður hafi verið ónothæfur. Í útreikningum sé gert ráð fyrir kostnaði við að setja skotrennur á húsið en þær hafi ekki verið tilstaðar við skoðun hússins. Varðandi vegg milli þvottahúss og skála byggi matsmaður á frásögn gagnstefnenda og þeirra sem unnu á þeirra vegum. Þá sé vísað til myndar sem sýni rakamerki sem bendi til þess að þau hafi verið sýnileg við skoðun og því ekki um galla að ræða. Gagnstefnendur hafi gert verulegar breytingar á norðurhluta hússins, svo sem með hækkun á loftum, sem þau hafi þegar við kaupin verið búin að ákveða að ráða st í. Engu að síður sé gert ráð fyrir kostnaði við loftin í mats-gerðinni. Þá gangi tillögur matsmanns um úrbætur í flestum tilvikum lengra en gera megi ráð fyrir um endurbætur á 44 ára gömlu þaki, svo sem um einangrun.

34 Varðandi B- kafla matsins sé óljóst hvort niðurstaða matsmanns um loftræstingu byggi á viðmiðum byggingarreglugerðar um bílskúra eða íbúðarhús. Við skoðun hafi ekki sést nokkrar skemmdir á þaki bílskúrsins og því mótmælt að ráðast þurfi í þær úrbætur sem lagðar eru til. Matsmaður hafi rofið klæðningu lítillega á tveimur stöðum og dregið víðtæka ályktun á þeim grundvelli. Þá hafi stefnendur rifið millibyggingu og ljóst að kostnaður við að uppfæra teikningu af fasteigninni eigi ekki að falla á aðalstefnendur.

35 Vísað er til þess að samkvæmt síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 teljist notuð fasteign ekki gölluð nema ágalli rýri verðmæti hennar svo að nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Því sé hafnað að aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Það, hvort galli rýri verðmæti fasteignar sem nokkru varði, sé háð mati sem ráðist meðal annars af aldri hennar, útliti og almennu ástandi. Miðað við aldur umræddrar fasteignar megi draga þá álykt unað nettó kostnaður við úrbætur þurfi að nema að minnsta kosti 10% af kaupverði. Miðað sé við að tjónþoli fái tjón sitt bætt en ekkert umfram það. Gagnstefnendur hafi ekki sannað tjón sem sé nálægt því að vera 10% af kaupverði. Þau hafi fengið allan virðisaukaskatt af vinnu endurgreiddan auk þess sem kostnaðarmat í matsgerð miði við verðlag í ágúst 2022. Áhættuskipti hafi verið við afhendingu, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 40/2002, og grundvöllur matsins að þessu leyti rangur.

36 Loks er vísað til þess að kostnaðarmatið geri ráð fyrir að nýtt komi í stað gamals en ekki tekið tillit til aldurs fasteignarinnar. Gagnstefnendur geti ekki átt rétt á að fá í skaðabætur þær fjárhæðir sem endurbætur eru metnar á í matsgerðinni, sbr. sjónarmið sem koma fram í 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Bæta eigi fjárhagslegt tjón en nýtt þak á 44 ára hús fari langt út fyrir það.

37 Varðandi bætur fyrir afnotamissi er vísað til þess að grundvöllur slíkra bóta sé saknæmi, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, en því sé hafnað að aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Helstu málsástæður og lagarök gagnstefnenda

38 Gagnstefnendur hafna því að lækkun kaupverðs frá ásettu verði fasteignarinnar hafi byggst á því aðfara þyrfti í viðhald. Þá hafi þau gætt skoðunar- og aðgæsluskyldu sinnar áður en þau festu kaup á henni. Ekki hafi annað legið fyrir en fasteignin væri í góðu ástandi og ekkert komið fram í söluyfirliti um nauðsynlegar endurbætur annað en viðgerð á múr og málun á steini og timburverki. Fram hafi komið að klæðningar inn húss hafi verið endurnýjaðar að mestu og komið fram hjá aðalstefnendum að það ætti einnig við um lagnir. Því sé hafnað að rætt hafi verið um að skipta þyrfti um þakskegg. Í ljósi framangreindra upplýsinga hafi gagnstefnendur ekki talið ástæðu til að skoða þak eða aðra hluta hússins sérstaklega.

39 Eftir afhendingu hafi gagnstefnendur fljótt hafist handa við þær endurbætur sem fyrir lágu og þau höfðu gert ráð fyrir samkvæmt lýsingum aðalstefnenda og söluyfirliti. Þau hafi einnig haft frekari endurbætur í huga sem ekki varði málið, svo sem hitalögn í gólf og breytingar á eldhúsi. Því sé hafnað að gagnstefnendur hafi ætlað að skipta um járn á þaki íbúðarhússins og upplýst aðalstefnanda Þ-kk-þf J-kk-þf um það. Ætlunin hafi verið að mála þakkant, setja upp þakrennur, gera við múr á útveggjum og mála. Þau hafi fengið iðnaðarmenn í verkið í byrjun júlí 2021. Þá hafi komið í ljós að þakkantur væri illa farinn og verið afráðið að endurnýja hann. Þegar hann var rifinn hafi komið í ljós fúnir endar á þaksperrum og smiðir hafi því skoðað ástand þaksins undir þakjárni. Við þá skoðun hafi komið í ljós mikill fúi, raki og mygla í timburverki og ástand þaks verið verra en eðlilegt mátti telja. Gagnstefnendur hafi haft samband við aðalstefnendur og aðalstefnandi Þ-kk-nf J-kk-nf komið á staðinn 10. júlí og skoðað framkvæmdir. Hann hafi komið aftur milli 11. og 30. júlí þegar allt járn hafði verið tekið af þakinu, tekið fram að þau myndu taka þátt í kostnaði og óhætt væri að halda verkinu áfram. Það hafi verið gert og skipt um allar sperrur, timbur og járn á norðurhluta íbúðarhússins. Komið hafi í ljós fúi og mygla í burðarbitum í lofti í þeim húshluta og slæmt ástand rakasperru og einangrunar og verktakar talið nauðsynlegt að rífa einnig niður úr lofti innandyra.

40 Vísað er til skýrslu V-kk-ef Æ-kk-ef V-kk-ef byggingafræðings sem hafi skoðað ástand þakvirkis og niðurtekins lofts þegar járn, pappi, borðaklæðning og sperrur höfðu verið rifnar af norðurhluta íbúðarhúss og millibyggingu. Þann 27. júlí 2021 hafi gagnstefnendur tilkynnt fasteignasala og aðalstefnendum formlega um galla á þaki íbúðarhússins og þau fundað um það hjá fasteignasala 30. sama mánaðar.

41 Gagnstefnendur byggja á því að umrædd fasteign hafi verið haldin göllum í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 við afhendingu og þegar kaupsamningur var gerður og vísa um það til matsgerðar. Aðalstefnendur beri skaðabótaábyrgð á tjóni gagnstefnenda samkvæmt reglum fasteignakaupa - og skaðabótaréttar, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002 en ella beri gagnstefnendum afsláttur af kaupverði í samræmi við kostnað við að bæta úr göllunum, sbr. 41. gr. sömu laga. Fjárhæð kröfunnar styðja þau við matsgerð sem hafi ekki verið hnekkt.

42 Gagnstefnendur byggja á að aðalstefnendur hafi haft alla möguleika á að koma að sínum sjónarmiðum og gæta hagsmuna sinna vegna málsins allt frá afhendingu eignarinnar og framkvæmdir hafi farið fram með fullri vitund þeirra. Aðalstefnendur hafi viðurkennt galla á þaki og staðfest að þau myndu taka þátt í kostnaði vegna þeirra. Þá hafi aðalstefnendur haft möguleika til jafns við gagnstefnendur á að fara yfir gögn sem voru lögð fram á matsfundi, leita skýringa og leggja fram gögn. Matsmaður hafi frjálsar hendur um um hvaða sjónarmið hann leggur til grundvallar og hvaða gagna hann aflar til afnota við matið.

43 Gagnstefnendur byggja kröfur sínar á niðurstöðum matsgerðar og krefjast alls 10.496.164 króna sem skiptist þannig að krafist er 8.647.000 króna vegna íbúðarhússins og 1.635.000 króna vegna bílskúrs og viðbyggingar við hann. Að auki krefjast þau 44.200 króna vegna afnotamissis íbúðarhúss í níu daga auk 169.964 króna vegna ástandsskoðunar.

44 Gagnstefnendur byggja kröfu um skaðabætur á því að um aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi varðandi upplýsingaskyldu þeirra, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Þegar litið sé til umfangs þeirra galla sem lýst er í matsgerð sé vart unnt annað en ætla að þeim hafi verið eða mátt vera kunnugt um þá. Sperruendar á þaki íbúðarhúss hafi þegar verið orðnir fúnir þegar millibygging milli íbúðarhúss og bílskúrs var byggð 2003 og það hafi átt að veita aðalstefnendum vitneskju um stöðuna. Þá hafi verið skipt um loftaklæðningu innandyra í íbúðarhúsi 2016 og aðalstefnendur einnig þá átt að gera sér grein fyrir ástandinu og upplýsa gagnstefnendur um það við kaupin. Það eigi einnig við hafi þau fengið aðra til að sinna verkinu. Á vegg milli skála og þvottahúss hafi verið bætt við nýrri fótreim á kafla sem bendi til þess að veggurinn hafi verið opnaður og annmarkar því kunnir aðalstefnendum. Í bílskúr hafi einnig verið sjáanlegur raki í þakefnum og aðalstefnendum hafi borið að benda gagnstefnendum á það. Hefðu aðalstefnendur sinnt upplýsingaskyldu sinni varðandi öll einkenni galla hefðu gagnstefnendur haft tilefni til að láta skoða fasteignina sérstaklega fyrir kaupin. Upplýsingaskylda seljenda samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 gangi framar skoðunarskyldu kaupenda samkvæmt 29. gr. laganna, sem gagnstefnendur hafi sinnt.

45 Gagnstefnendur byggja jafnframt á því að aðalstefnendur beri ábyrgð á tjóni þeirra á grundvelli 27. gr. laga nr. 40/2002 enda hafi þau gefið rangar upplýsingar við sölu fasteignarinnar og þær haft áhrif á gerð kaupsamnings. Í söluyfirliti komi ekkert fram um nauðsynlegar endurbætur á fasteigninni annað en að gera þurfi við múr og mála stein og timburverk. Af því orðalagi megi draga þá ályktun að ekki sé þörf á umfangsmiklum framkvæmdum. R egla 27. gr. laganna eigi við óháð því hvort seljandi vissi eða mátti vita að upplýsingarnar væru rangar. Söluyfirlitið hafi verið á ábyrgð aðalstefnenda og því megi jafna til ábyrgðaryfirlýsingar af hálfu seljenda. Ekki skipti máli að um 38- 44 ára gamlar byggingar væri að ræða, ástand þeirra við afhendingu hafi verið mun verra en búast mátti við. Aðalstefnendur beri því ábyrgð á að fasteignin uppfyllti ekki þá kosti sem almennt megi telja áskilda í fasteignakaupum.

46 Gagnstefnendur byggja einnig á því að gallaþröskuldur 18. gr. laga nr. 40/2002 eigi hér ekki við, enda hafi aðalstefnendur sýnt af sér saknæma háttsemi við söluna. Þá hafi þau gengist við göllum á fasteigninni við skoðun þegar framkvæmdir voru hafnar, fyrst 10. júlí 2021. Aðalstefnandi Þ-kk-nf J-kk-nf hafi þá viðurkennt galla á þaki íbúðarhúss og sagt að þau hjónin myndu taka þátt í kostnaði vegna viðgerða. Aðalstefnendur hafi staðfest þá afstöðu sína á fundi hjá fasteignasala 30. júlí 2021 þar sem ástandsskýrsla og kostnaðaráætlun voru lögð fram. Í stefnu sé einnig staðfest að aðalstefnandi Þ-kk-nf J-kk-nf hafi boðist til að taka þátt í kostnaði við norðurhluta þaks skömmu eftir afhendingu. Þau hafi þannig viðurkennt skaðabótaábyrgð sína og geti ekki horfið frá þeirri viðurkenningu og krafist fullrar greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

47 Verði ekki fallist á að aðalstefnendur beri ábyrgð samkvæmt 26. gr. eða 27. gr. laga nr. 40/2002 sé vísað til 18. gr. sömu laga og krafist afsláttar af kaupverði samkvæmt 41. gr. laganna. Afslátt beri að ákveða í samræmi við kostnað við að bæta úr göllum samkvæmt matsgerð. Viðgerðarkostnaður hafi verið metinn rúm 17% af söluverði eignarinnar sem sé töluvert umfram þann gallaþröskuld sem ráða megi af dómafordæmum og orðalagi 18. gr. laganna.

48 Gagnstefnendur byggja á því að áskilnaði 4 8. gr. laga nr. 40/2002 hafi verið fullnægt þegar gallar á þaki íbúðarhússins uppgötvuðust í byrjun júlí 2021, rétt eftir afhendingu. Er vísað til samskipta aðila í júlí 2021, erindis gagnstefnenda 30. ágúst 2021 og tilkynningar þeirra 11. mars 2022.

49 Varðandi dráttarvaxtakröfu er vísað til þess að 15. október 2022 hafi verið liðinn mánuður frá því að gagnstefnendur kröfðu aðalstefnendur um greiðslu eftir að matsgerð lá fyrir, sbr. 9. gr. og 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Niðurstaða

50 Aðalstefnendur byggja á því að fyrirliggjandi matsgerð verði ekki lögð til grundvallar að því er íbúðarhúsið varðar því matsmaður hafi ekki skoðað ástandið eins og það var við afhendingu heldur byggt mat sitt á ljósmyndum og upplýsingum frá þeim sem unnu fyrir gagnstefnendur. Myndirnar eru meðal gagna málsins. Í upphafskafla matsgerðar lýsir matsmaður yfirferð yfir myndir, meðal annars með hliðsjón af því hvort það sem sést af umhverfinu og tökudagur mynda samræmist því að þær sýni þessa fasteign á þeim tíma sem haldið er fram. Kemst hann að þeirri niðurstöðu að myndirnar séu teknar af þaki hússins á [...] í júlí 2021. Matsmaður treysti sér til að komast að þeim niðurstöðum sem raktar eru í kafla um málavexti á grundvelli skoðunar og gagna sem lögð voru fyrir hann. Verður ekki dregið í efa að hann hafi haft fullnægjandi grundvöll til þess að byggja mat sitt á, sbr. til hliðsjónar dóm Landsréttar í máli nr. 267/2019.

51 Sýnt er að miklar raka- og fúaskemmdir voru í þaki íbúðarhússins. Þykir ljóst að skemmdirnar hafi verið langvarandi og verið til staðar við afhendingu fasteignarinnar. Var eignin því gölluð í skilningi fyrri málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt síðari málslið ákvæðisins bera seljendur þó aðeins ábyrgð á göllunum hafi þeir rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði eða seljendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

52 Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Samkvæmt 27. gr. laganna telst fasteign einnig gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Á kaupanda hvílir aðgæsluskylda og samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laganna getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkir eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta eigi þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða ef framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Af dómaframkvæmd verður ráðið að aðgæsluskylda kaupanda er sérstaklega rík þegar fyrir liggja upplýsingar um bágt ástand fasteignar.

53 Gagnstefnendur byggja á að aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að gæta ekki upplýsingaskyldu sinnar samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 við sölu eignarinnar. Gallarnir hafi verið slíkir að þeim hafi verið eða mátt vera kunnugt um þá enda raki og fúi verið þar um langa hríð. Þá hafi aðalstefnendur farið í framkvæmdir þar sem gallanna hljóti að hafa orðið vart. Þótt aðrir kunni að hafa sinnt þeim framkvæmdum fyrir þau firri það þau ekki ábyrgð.

54 Aðalstefnendur hafa borið að þeim hafi ekki verið kunnugt um galla í þaki, þau hafi aldrei skoðað þar upp enda aldrei gefist tilefni til. Ekkert liggur fyrir um að ummerki um raka hafi verið sjáanleg innanhúss. Matsmaður var spurður um það hvort raki, mygla eða aðrar skemmdir hafi verið í þeim mæli að það hefði áhrif á vist fyrir íbúa húsnæðisins. Svaraði hann því til í matsgerð að bleyta og sveppavöxtur hafi verið í þaki hússins utan við loftaklæðningu, álpappír og einangrun og loft lítið flætt milli innilofts og lofts í þakrými, og enn minna en ella vegna takmarkaðrar loftunar á þaki. Þá finni fæstir raunverulega fyrir áhrifum myglu eða fái ofnæmisviðbrögð. Ekki sé því hægt að svara því hvort gagnstefnendur hefðu fundið fyrir áhrifum af mögulegum raka og/eða myglu í húsinu. Má ætla að hið sama eigi við um aðalstefnendur.

55 Þær framkvæmdir sem gagnstefnendur vísa til eru í fyrsta lagi þegar bygging milli íbúðarhúss og bílskúrs var reist árið 2003, samkvæmt matsgerð hafi sperruendar þá þegar verið orðnir fúnir. Að mati dómsins verður því ekki slegið föstu á grundvelli fyrirliggjandi gagna að svo hafi verið og ósannað að ástandsperruendahafi verið þannig við byggingu millibyggingarinnar árið 1999 að aðalstefnendur hafi vitað eða mátt vita um bágt ástand þaksins.

56 Gagnstefnendur vísa einnig til skipta á loftaklæðningu innanhúss árið 2016. Samkvæmt endursögn í matsgerð af lýsingu Þ-kk-ef J-kk-ef þeim framkvæmdum var loftið ekki opnað heldur þunnar plötur fjarlægðar neðan úr lofti, spónaplötur látnar halda sér og gifs sett undir þær. D-kk-nf J-kk-nf smiður kom fyrir dóminn. Hann kvaðst hafa annast verkið og ekki orðið var við myglu eða fúa. Verður að telja ósannað að aðalstefnendur hafi vegna þeirrar framkvæmdar vitað eða mátt vita um ástand þaksins.

57 Gagnstefnendur byggja einnig á að fram komi í matsgerð að matsmaður telji að nýrri fótreim hafi verið bætt við á kafla á vegg milli skála og þvottahúss og lokað með krossviði. Það bendi til þess að veggurinn hafi verið opnaður og annmarkar þar því átt að vera aðalstefnendum kunnir. Í matsgerð kemur fram að þetta hafi getað stafað af lekum lögnum, lekum búnaði eða jafnvel vatnsaga. Verður ekki talið þetta hafi gefið aðalstefnendum tilefni til þess að gera sér grein fyrir ástandi þaks.

58 Loks vísa gagnstefnendur til þess að á myndum frá fasteignsala sé raki sjáanlegur í þakefnum í bílskúr. Gagnstefnendur hafi ekki orðið þess vör við venjulega söluskoðun en aðalstefnendur hafi þekkt eignina og borið að benda þeim á þetta. Í matsgerð segir að blettir á panil í loftum séu augljósir. A ðalstefnendurhljótaað vitað af rakamerkjum í lofti eftir langa búsetu í húsinu. Það gaf þó í sjálfu sér ekki tilefni til að álykta að þak íbúðarhússins væri illa farið. Þá kemur fram í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum nr. 40/2002 að aðgæsluskylda kaupanda takmarkar nokkuð upplýsingaskyldu seljanda, t. d. á seljandi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði. Fram er komið aðg agn stefnandinn S-kk-nf er rafvirki með reynslu af húsbyggingum. Í stefnu í aðalsök segir að hann hafi skoðað eignina þrisvar áður en kaup voru afráðin og hefur því ekki verið andmælt. Verður að telja að rakamerki í lofti hafi gefið gagnstefnendum tilefni til kanna ástand þess hluta betur, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

59 Gagnstefnendur byggja einnig á að aðalstefnendur hafi gefið þeim rangar upplýsingar um fasteignina, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Er þar vísað til þess að ekkert komi fram í söluyfirliti um nauðsynlegar endurbætur á henni nema að gera þurfi við múr og mála, bæði stein og timburverk. Söluyfirlitið hafi þannig falið í sér rangar upplýsingar og engu skipti hvort aðalstefnendur vissu eða máttu vita að upplýsingarnar væru rangar.

60 Ákvæði í söluyfirliti fasteignar getur verið þess eðlis að rétt sé að líta á það sem loforð eða ábyrgðaryfirlýsingu um sérstaka kosti eignar. Þó hefur verið talið að almenna yfirlýsingu seljenda um ástand eða gæði eignar beri ekki að túlka sem loforð eða ábyrgðaryfirlýsingu. Slík yfirlýsing þurfi að vera sértæk og beinast að tilteknum eiginleikum fasteignarinnar í heild eða einstökum hlutum hennar, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 26/2021. Er ljóst að það að ekki sé getið um tiltekna galla, sem seljandi vissi ekki um, verður ekki túlkað sem ábyrgðaryfirlýsing um að húsið sé í lagi. Verður því ekki fallist á að skortur á upplýsingum í söluyfirliti, um atriði sem aðalstefnendum var ekki kunnugt um, verði skilið svo að þau hafi gefið rangar upplýsingar um fasteignina þannig aðhún teljist af þeim sökum gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2022.

61 Að öllu framangreindu virtu verður ekki talið sannað að aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að leyna upplýsingum sem þau höfðu eða máttu hafa um eignina eða ge fiðum hana rangar upplýsingar.

62 Gagnstefnendur byggja einnig á því að aðalstefnandi Þ-kk-nf J-kk-nf hafi viðurkennt skaðabótaskyldu þegar hann hafi sagst ætla að taka þátt í kostnaði við viðgerðir og hann sé bundinn af því. Aðalstefnendur vísa til þess að hann hafi sagt þetta þegar búið hafi verið að opna þakið að óverulegu leyti að norðan. E kki hafi verið um að ræða yfirlýsinguum að hann tæki á sig ábyrgð á ástandi þaksins í heild.

63 Aðalstefnendum var ekki gefinn kostur á að vera viðstödd ástandsskoðun. Ý msar ástæður geta legið til grundvallar því að fólk bjóðist til að koma að lausn mála aðrar en að um viðurkenningu á skaðabótaskyldu sé að ræða. Er það álit dómsins að óljós tog óafmarkaðboð um að taka þátt í kostnaði verði ekki talið hafa falið í sér bindandi viðurkenningu á skaðabótaskyldu.

64 Reynir þá á hvort gallar þeir sem voru á eigninni hafi verið svo slíkir að þeir rýri verðmæti fasteignarinnar sem nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 þannig að gagnstefnendur eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar óháð saknæmi eða viðurkenningu á skaðabótaskyldu.

65 Samkvæmt matsgerð nemur heildarkostnaður við úrbætur 9.641.941 krónu. Er þar ekki tekið tillit til þess að nýtt efni komi í stað gamals. Í framburði matsmanns kom fram að ætla mætti að þakjárn hafi verið komið á seinni tíma ætlaðs líftíma og að burðarviðir myndu endast í 60 til 100 ár. Telur dómurinn að miða megi við að þaksperrur og klæðning hafi um 80 ára endingartíma og þakstál um 60- 80 ára. Við kaupin var íbúðarhúsið 44 ára og bílskúr 38 ára. Gaf hvorki útlit hússins né söluyfirlit gagnstefnendum tilefni tilað ætla að húsið væri í betra ástandi en tíðkast um hús frá þeim tíma og kom meðal annars fram í framburði B-kk-ef G-kk-ef fasteignasala að húsið hafi sjáanlega verið illa farið, það hafi sést á sölumyndum. V erða kostnaðarliðir því færðir verulega niðurvegna aldurs hússins.

66 Í matsgerð er miðað við verðlag þess tíma er hún var gerð, 31. ágúst 2022, en gagnstefnendur létu vinna verkið í júlí og byrjun ágúst 2021. Þykir því rétt að færa verðlag til þess tíma miðað við breytingar á byggingarvísitölu. Þáer í matsgerð gert ráð fyrir að gagnstefnendur fái endurgreidd 60% virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað en fyrir liggur að þau fengu hann greiddan að fullu í samræmi við þær reglur sem giltu á framkvæmdatíma.

67 Að öllu framangreindu virtu, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar í málum nr. 402/2004 og 489/2006 og dóm Landsréttar í máli nr. 398/2019, verður kostnaður í heild talinn nema um fjórum milljónum króna, um 6,6% kaupverðs. Með vísan til aldurs fasteignarinnar og þess að hún leit ekki út fyrir að hafa verið sérlega vel við haldið verður ekki talið að þessi ágallar rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 42/2002. Er kröfu gagnstefnenda um skaðabætur því hafnað. Af sömu ástæðum verður hafnað kröfum um afslátt af kaupverði. Verða kröfur aðalstefnenda því teknar til greina.

68 Eins og hér stendur á og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Dóm þennan kveða upp A-kvk-nf S-kvk-nf héraðsdómari sem dómsformaður, H-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari og A-kk-nf Ö-kk-nf B-kk-nf byggingaverkfræðingur aðgættu ákvæði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð :

Gagnstefnendur, M-kvk-nf Á-kvk-nf og S-kk-nf H-kk-nf, greiði óskipt aðalstefnendum, Þ-kk-þgf J-kk-þgf Á-kk-þgf og M-kvk-þgf H-kvk-þgf, 4.000.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 3. september 2021 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni [...], fnr. [...], Eyjafjarðasveit.

Málskostnaður fellur niður.

A-kvk-nf S-kvk-nf

H-kk-nf H-kk-nf

A-kk-nf Ö-kk-nf B-kk-nf