E-1462/2021

Mál þetta, sem þingfest var þann 23. júní 2021 og dómtekið 13. desembersl., var höfðað af E-kk-þgf H-kk-þgf S-kk-þgf, kt. 150171- 6289, og E-kvk-þgf O-x-x S-x-x, kt. [...], báðum til heimilis að [...], með stefnu birtri 22. júní 2021, á hendur G-kk-þgf Ó-kk-þgf, kt. [...], [...].

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnendum 700.000 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. nóvember 2020 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda auk málskostnaðar.

Þann 26. október 2022 var stefna í máli E- 2031/2022 þingfest og greinargerð lögð fram þann 23 nóvember s. á. Málið höfðaði stefndi til heimtu skaðabóta úr hendi stefnanda vegna galla á fasteigninni. V ar málið sameinað þessu máli að ósk stefnenda þann 5. desember sl. með vísan til b-liðar 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála í þinghaldi þann Eru dómkröfur í því máli að stefndu þess máls verði gert að greiða stefnanda 2.990.000 krónur með dráttarvöxtum frá 26. október 2022 samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu í því máli krefjast sýknu en til vara að dómkröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Að auki er krafist málskostnaðar.

Aðalmeðferð fór fram þann 13. desember sl. með vettvangsgöngu og var málið dómtekið að aðalmeðferð lokinni.

Til einföldunar og enda þótt ekki sé um eiginlega gagnsök að ræða verður hér eftir talað um stefnanda samkvæmt framansögðu sem aðalstefnanda og stefnda sem gagnstefnanda.

Málavextir.

Sjávargata 20 í Reykjanesbæ var byggð árið 1928 á steinsteyptum sökkli og fyrsta og önnur hæð úr timbri klæddar lóðréttu bárustáli. Upphaflegur hönnuður er ókunnur en húsið var endurteiknað í ágúst 2006. Var birt stærð 233,6 fm og 689,30 rúmmetrar.

Eignaskiptayfirlýsing var gerð í október 2006 af H-kk-þgf F. Ó-kk-þgf. Kemur þar fram að birt stærð eignarhluta 101, fastanúmer [...], sé 67,90 fm og birt stærð eignarhluta 201, fastanúmer [...], sé 120,40 fm, hlutfallstala í bílskúr sé 100%. Hlutfallstala eignarhluta 101 í Sjávargötu 20 sé 26,13% og eignarhluta 201 73,87%. Segir um eignarhluta 101 að hann sé íbúð sem skiptist í anddyri, skála, eldhús, stofu, tvö herbergi, salerni og geymslu. Er eignaskiptasamningurinn staðfestur af byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar og þinglýstur í nóvember 2006.

Samkvæmt afsali þann 7. febrúar 2007 keyptu aðalstefnendur efri hæð hússins af þáverandi eigendum og samkvæmt kaupsamningi og afsali í nóvember 2014 keyptu aðalstefnendur neðri hæð hússins.

Samkvæmt gögnum málsins settu aðalstefnendur húsið að Sjávargötu 20 í Reykjanesbæ í sölu hjá Allt fasteignum og liggur söluyfirlit fyrir í málinu frá 2. júní 2020. Kemur þar fram að um einbýlishús/tvíbýlishús sé að ræða sem búið sé að skipta upp í tvær íbúðir. Fastanúmer efri hæðar sé [...] og samanstandi af efri hæð, rislofti og rúmgóðum bílskúr. Fastanúmer neðri hæðar sé [...] og sé þriggja herbergja íbúð. Húsið seljist í heild. Sérinngangur sé í hvora eign. Viðbygging hafi verið gerð við húsið árið 1975. Samkvæmt fasteignamati og eignaskiptayfirlýsingu sé íbúð neðri hæðar 67,9 fm og íbúð efri hæðar, ásamt bílageymslu og risi, samtals 165,7 fm. Vakin er athygli á því að samkvæmt teikningu í eignaskiptayfirlýsingu fylgi lítill hluti af bílskúr með íbúð neðri hæðar, sbr. teikningu. Eignin sé komin til ára sinna og þarfnist viðhalds. Komið sé að viðhaldi á gluggum, klæðningu og þakjárni. Gler þarfnist lagfæringar og fjórir gluggar efri hæðar leki sem valdið hafi sjáanlegum skemmdum fyrir neðan glugga og á neðri hæð. Þá sé uppþvottavél eftir hæðar ekki tengd í rafmagn.

Efri hæð er sögð skiptast í eldhús, stofu, salerni með þvottaaðstöðu, þrjú svefnherbergi og geymslu sem geti nýst sem fjórða herbergið eða þvottahús. Brattur stigi sé upp á risloft sem nýtt sé sem fimmta svefnherbergið og skrifstofa. Á neðri hæð séu tvö svefnherbergi, eldra eldhús, salerni og lítil stofa ásamt anddyri. Söluverð var 43.900.000 krónur.

Gagnstefnandi gerði tilboð í eignina þann 15. júní 2020. Var kaupverðið 38.450.000 krónur. Var kauptilboðið samþykkt af aðalstefnendum. Kaupsamningur var undirritaður 22. júlí 2020. Var kaupverðið greitt með töku íbúðarlána að fjárhæð 32.683.000 krónur, með greiðslu peninga við undirritun kaupsamnings, 5.067.000 krónum, og 700.000 krónur áttu að greiðast við afsal eða um mánuði eftir afhendingu sem var 29. september 2020 samkvæmt aðalstefnendum.

Í gögnum málsins liggja fyrir samskipti gagnstefnanda og fasteignasalans frá 16. september 2020. Þann dag kveður gagnstefnandi að fram hafi komið gallar á fasteigninni og krafðist hann afsláttar og bóta vegna galla sem hann kvað vera þá að neðri hæðin stæðist ekki lágmarkskröfur um íbúðarhúsnæði og þyrfti hann að fara í verulegar og kostnaðarsamar framkvæmdir vegna þess. Íbúðin nái líklega aldrei að vera nema tveggja herbergja íbúð, teikningar séu rangar og það þurfi að teikna húsið upp að nýju. Raunstærð neðri hæðar sé 20% minni en skráningatafla segi til um. Bæta þurfi brunavarnir, sem séu ekki fullnægjandi, og mygla hafi komið íljós eftir að aðalstefnendur hafi tæmt geymslu undir súð. Fasteignasalinn óskaði þá eftir gögnum sem styddu ofangreint og þá hvort ekki væri rétt að rifta kaupunum. Því hafnaði gagnstefnandi.

Á fundi með aðilum, fasteignasala og lögmönnum samkvæmt tölvupósti frá 6. október 2020, var ákveðið að fenginn yrði aðili sem kæmi og mældi upp húsið, gerði raunteikningar af því og uppfærði skráningatöflu sem viðauka við núverandi eignaskiptayfirlýsingu. Stefndi tæki að sér að finna aðila í verkið og fengi samþykki fyrir kostnaði vegna þess áður en verkið yrði unnið. Raunteikningar og uppfærð skráningatafla yrði send á byggingarfulltrúa til samþykktar og þá buðust aðalstefnendur til að sjá um þann kostnað sem til félli við gerð raunteikninga og skráningatöflu.

Með tölvupósti þann 28. október 2020 kvaðst gagnstefnandi vera tilbúinn að klára málið án frekari málaferla ef veittur yrði afsláttur af kaupverðinu að fjárhæð 2.500.000 krónur. Því höfnuðu aðalstefnendur.

Í tölvupósti þann 12. nóvember 2020 frá byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar segir meðal annars að húsinu hafi verið skipt upp í tvær eignir á árinu 2006 og þá hafi verið gerð krafa um eignaskiptayfirlýsingu í samræmi við fjöleignarhúsalög. Húsið hafi verið teiknað upp af þeirri ástæðu að aðaluppdrættir ásamt skráningatöflu eigi að fylgja með eignaskiptayfirlýsingu. Uppdrættir séu stimplaðir af byggingarfulltrúa og séu enn í gildi. Eignaskiptayfirlýsing sé þinglýst og enn í gildi. Þá segir að ef nettófletir reynist ekki réttir á samþykktri teikningu geti eigendur sjálfir ákveðið að gera viðauka við eignaskiptayfirlýsinguna til að leiðrétta hlutfallstölur í húsi en það sé ekki krafa frá byggingarfulltrúa. Nettóflatarmál sé notað til að reikna skiptarúmmál sem sé grundvöllur fyrir útreikningi á hlutfallstölum í húsi. Ekki verði gerð krafa um að leiðréttar teikningar vegna nettóflatarmáls uppfylli kröfur byggingarreglugerðar nr. 112/2010 þar sem þetta sé í raun aðeins leiðrétting á stærðum á þegar byggðu húsi. Vilji nýr eigandi gera breytingar á húsinu þá skuli hann leggja inn nýja uppdrætti og uppfylla kröfur byggingarreglugerðar nr. 112/2012 með síðari breytingum.

Með tölvupósti þann 12. nóvember 2020 krafðist annar aðalstefnandi lokagreiðslu vegna sölu hússins. Þá liggja fyrir samskipti aðila eftir þann dag en samkomulag náðist ekki milli þeirra.

Lögmaður aðalstefnenda sendi gagnstefnanda bréf þann 26. janúar 2021 og aftur þann 5. febrúar 2021 þar sem krafið var um lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi. Var þeirri kröfu aðalstefnenda hafnað með bréfi lögmanns gagnstefnanda þann 6. maí 2021. Stefna var í framhaldi birt stefnda 22. júní 2021 eins og að framan segir.

Þann 2. desember 2021 lagði gagnstefnandi fram matsbeiðni og var matsmaður dómkvaddur þann 7. desember 2021 til að svara tilgreindum spurningum í matsbeiðni.

Matsgerð dómkvadds matsmanns var lögð fram í málinu þann 30. maí 2022. Var matsmaður beðinn í fyrsta lagi um að svara því hvert flatarmál stofu, tveggja íbúðarherbergja, eldhúss, salernis, þvottahúss, skála og anddyris neðri hæðar væri. Var óskað eftir því að gefnar yrðu upp stærðir sem notaðar væru til að reikna út flatarmál hvers rýmis fyrir sig og að greint yrði á milli nettóflatarmáls og brúttóflatarmáls. Þá var óskað eftir því að matsmaður gerði grein fyrir því hvaða forsendur væru lagðar til grundvallar flatarmálsmælingu, s. s. vegna nettó- og brúttóstærðar og hvort gert væri ráð fyrir þykkt útveggja og annarra veggja við mælingu flatarmáls.

Í niðurstöðu mælinga kemur fram að brúttóstærð íbúðar sé 61,2 fm og nettóstærð 46,0 fm. Kemur fram á teikningu að útveggir séu 420 mmog þykkt milliveggja sé 240 og 270 mm.

Í svari annarrar spurningar til matsmanns um það hvert sé heildarflatarmál íbúðar á neðri hæð segir að birt flatarmál sé 61,2 fm.

Í þriðja lagi var matsmaður spurður hvort eignaskiptayfirlýsing og teikningar sem henni fylgja gefi rétta mynd af raunstærð samkvæmt fermetrum íbúðar og einstökum innanrýmum hennar að mati matsmanns auk þess að svara því hvort eignaskiptayfirlýsing og teikningar gefi rétta mynd af staðsetningu burðarveggja í íbúð á neðri hæð. Í svari matsmanns kemur fram að fermetrar í eignaskiptayfirlýsingunni gefi ekki rétta mynd af raunstærðum miðað við uppmælingu. Fyrir það fyrsta þá sé flatarmál neðri hæðar 109,6 fm samkvæmt uppmælingu sem skiptist þannig að íbúð sé 61,2 fm og bílgeymsla 48,4 fm. Í eignaskiptayfirlýsingu sé flatarmál neðri hæðar sagt vera 113,2 fm. Með innanrýmum sé væntanlega átt við nettóflatarmál einstakra rýma á neðri hæð hússins. Samantekt nettóflatarmáls sé í ofanskráðri töflu og komi fram mismunur á stærð í öllum rýmum, samtals 9,1 fm sem uppmæling rýma sé lægri. Burðarveggir séu sýndir á teikningu matsmanns með skáhallandi skyggingu og það muni töluverðu á málsetningu og uppmælingu. Telur matsmaður að eignaskiptayfirlýsingin og meðfylgjandi teikningar gefi ekki rétta mynd af raunstærð hennar né staðsetningu burðarveggja.

Í fjórða lagi er matsmaður beðinn um að svara því hvor íbúð á neðri hæð fullnægi kröfum um brunavarnir varðandi hurðir, flóttaleið og byggingarefni miðað við annars vegar reglugerð nr. 441/1998 og hins vegar miðað við núgildandi reglugerð.

Í svar matsmanns segir að á teikningu sem fylgi eignaskiptayfirlýsingunni sé veggur á milli bílgeymslu og íbúðar merktur sem EI60 veggur. Veggurinn sé 240 mm á þykkt og fullnægi væntanlega skilyrðum en hann hafi ekki verið rofinn til að kanna einangrun. Hurð inn í bílgeymslu sé ekki merkt sem EI30 hurð og sé ekki með pumpu eins og skilyrt sé og opnist ekki inn í bílgeymsluna. Hurðin opnist inn í hol/skála og geti á engan hátt talist standast kröfur. Ekki séu björgunarop út um glugga á svefnherbergjum. Gluggi herbergis til suðurs sé með opnanlegt fag að ofanverðu um það bil 30 smá hæð. Gluggi á svefnherbergi til vesturs sé með heila rúðu og ekkert opnanlegt fag. Tvær flóttaleiðir þurfi að vera frá íbúð. Í núverandi íbúð sé aðeins eins flóttaleið. Það sé álit matsmanns að íbúðin fullnægi ekki skilyrðum um flóttaleiðir samkvæmt byggingarreglugerð nr. 441/1998 né núverandi byggingarreglugerð.

Í fimmta lagi er matsmaður spurður hvort hann telji að mögulegt sé að gera breytingar til þess að auka flatarmál einstakra rýma, auk þess að útbúa geymslu í íbúð á neðri hæð, og þá einkum þeirra rýma sem kröfur séu um að séu að ákveðnu lágmarks flatarmáli, sbr. reglugerð nr. 441/1998, einkum gr. 80.3, 81.2, 92.2, 93.1 og 94.1. Í svari matsmanns segir m. a. að hann telji að hægt sé að gera breytingar á íbúðinni svo að hún standist þær kröfur sem gerðar séu í nefndri reglugerð.

Í sjötta lagi er matsmaður spurður hvort hann telji að mögulegt sé að gera breytingar til þess að íbúð á neðri hæð fullnægi kröfu um brunavarnir miðað við annars vegar reglugerð nr. 441/1998 og hins vegar miðað við núgildandi reglugerð.

Í svari matsmanns segir að hann telji aðhægt sé að gera breytingar á íbúðinni svo að hún standist þær kröfur sem gerðar séu í reglugerð nr. 441/1998. Útveggir og loftplata ásamt burðarveggjum séu steinsteypt og fullnægi kröfu um nauðsynlega eldtefjandi veggi og loft, þ. e. að lágmarki EI60. Fjarlægja þurfi hurð í skála inn í bílgeymsluna þar sem hún fullnægi ekki kröfum um eldtefjandi hurð EI

₂

30- CSm, sem kveði meðal annars á um það að það sé hurðarpumpa á henni. Fylla þurfið upp í gatið með steinull sem bundin sé upp með stálvísum beggja vegna og klæða með klæðningu af flokki 1 og mála. Þá kveður hann að það þurfi að laga glugga í herbergjum og setja nýja gluggapósta í gluggana þannig að hægt sé að setja opnanleg gluggafög af þeirri stærð að kröfur verði uppfylltar sem gerðar séu í nefndum reglugerðum. Vísar matsmaður m. a. til umfjöllunar í matsspurningu fjögur.

Í sjöunda lagi er matsmaður spurður að því, telji hann breytingar mögulegar, hver kostnaður sé við þær samkvæmt matsliðum 5 og 6, bæði miðað við vinnu og efni auk þess hver kostnaður sé við gerð aðaluppdráttar, teikningar og eignaskiptayfirlýsingu.

Í svari matsmanns segir að kostnaður vegna matsliðar 5 sé 1.120.000 krónur. Kostnaður vegna matsliðar 6 sé 740.000 krónur og kostnaður vegna matsliðar 7 sé 1.400.000 krónur, allt með virðisaukaskatti.

Í áttunda lagi er óskað eftir því að matsmaður leggi mat á það hvort finna megi myglu í geymslu undir súð á efri hæð og hver sé kostnaður við að bæta úr ef um myglu er að ræða. Í svari matsmanns segir að hann telji að mygla sé á byrjunarstigi á veggjum rýmisins og á borðaklæðningu þekjunnar en hún sé það lítil að ekki hafi verið hægt að ná sýni til rannsóknar. Augljóslega sé að byrja leki frá þaki og telur matsmaður að fara þurfi yfir neglingu þaksins og setja nýja þar sem naglagöt hafi stækkað og leitt raka inn í rýmið. Einnig þurfi að hreinsa vegginn og klæðninguna með hreinsiefnum sem fjarlægja myglu á byrjunarstigi og mála svo yfir. Telur hann kostnað við úrbætur 430.000 krónur. Samtals telur matsmaður kostnað vegna matsliða 5, 6, 7 og 8 vera 3.690.000 krónur, 2.856.213 krónur vegna vinnu og 833.787 krónur vegna efniskostnaðar.

Gagnstefnandi í máli E- 2031/2022 krefur aðalstefndu um 2.990.000 krónur sem er sú fjárhæð sem matsmaður telur úrbætur kosta að frádreginni greiðslu að fjárhæð 700.000 krónur sem er stefnufjárhæð í þessu máli. Ekki er tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu.

Málsástæður og lagarök aðalstefnenda.

Aðalstefnendur byggja dómkröfu sína á kaupsamningi frá 22. júlí 2020 en samkvæmt honum hafi gagnstefnandi átt að greiða lokagreiðslu, 700.000 krónur, þann 2. nóvember 2020. Aðalstefnendur mótmæla kröfum gagnstefnanda í máli E- 2031/2022, sem sameinað er þessu máli, og byggja sýknukröfu sína á þeim málsástæðum að þess hafi verið getið í söluyfirliti yfir eignina að húsið hafi verið byggt 1928 og eignaskiptayfirlýsing væri frá árinu 2006. Fram hafi komið í söluyfirlitinu að eignin væri komin til ára sinna og þarfnaðist viðhalds og hafi sérstaklega verið tilgreint að tími væri kominn á viðhald glugga, klæðningar og þakjárns og að fjórir gluggar efri hæðar lækju sem hafi valdið sjáanlegum skemmdum fyrir neðan neðsta glugga og á neðri hæð og gler þarfnist viðhalds. Þá hafi verið brýnt fyrir kaupendum að skoða eignina vel fyrir tilboðsgerð og leita sér viðeigandi aðstoðar sérfræðings ef ástæða væri til.

Aðalstefnendur byggja sýknukröfu sína á því að í gildi hafi verið eignaskiptayfirlýsing frá árinu 2006 þegar þau seldu húsið á árinu 2020. Þá byggja þau sýknukröfu sína á því að húsið hafi verið byggt eftir þeim reglum sem í gildi hafi verið við byggingu hússins. Hafna aðalstefnendur því að um galla á húsinu sé að ræða í skilningi 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Þá sé ekki um galla að ræða í skilningi 18., 19. eða 21. gr. sömu laga og séu því skilyrði til greiðslu skaðabóta eða afsláttar, sbr. 41. og 43. gr. laganna, ekki fyrir hendi. Hafna aðalstefnendur kröfum gagnstefnanda um að þeim verði gert að greiða þann kostnað vegna breytinga sem gagnstefnandi hefur þegar hafið eða ætlar sér að fara í. Telja aðalstefnendur að matsgerð sem liggi fyrir í málinu hafi ekkert sönnunargildi í málinu og á henni verði ekki byggt. Þá mótmæla aðalstefnendur kröfugerð gagnstefnanda sérstaklega þar sem ekki sé tekið tillit til endurgreiðslu á virðisaukaskatti við vinnu á verkstað í kröfugerðinni. Þá mótmæla aðalstefnendur því að þau beri ábyrgð á kostnaði vegna breytinga á eigninni sem gagnstefnandi hefur þegar ráðist í.

Byggja aðalstefnendur á því að á árinu 2006 hafi ekki verið gerð krafa um það að þegar áður gerðar íbúðir voru samþykktar að þær þyrftu að uppfylla gildandi byggingarreglugerðir, þá nr. 441/1998, þannig að breyta þyrfti þeim til samræmis við þær kröfur sem fram kæmu í reglugerðinni heldur eingöngu þyrftu slík rými að hafa verið notuð til íbúðar fyrir árið 1979. Því hafi grein 77.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1994 ekki átt við í tilviki aðalstefnenda. Þá hafi gagnstefnanda verið kunnugt um að geymsla í bílskúrnum hafi ekki verið byggð eins og fram komi á samþykktri teikningu enda komi það fram í söluyfirliti og augljóst við skoðun. Þá beri gagnstefnandi sjálfur ábyrgð á þeim framkvæmdum sem hann hafi ráðist í, sem dómkvaddur matsmaður telji ábótavant, en rangt sé í matsgerð að gat og hurð úr skála íbúðarinnar inn í bílskúr sé á ábyrgð aðalstefnenda þar sem gagnstefnandi hafi sjálfur farið í þær framkvæmdir eftir að hann fékk húsið afhent.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda.

Gagnstefnandi mótmælir kröfu aðalstefnenda um að honum beri að greiða eftirstöðvar kaupverðsins þar sem leyndir gallar hafi verið á eigninni og séu úrbætur vegna þeirra miklum mun meiri en dómkrafa aðalstefnenda. Gerir gagnstefnandi því kröfu um að aðalstefnendur greiði honum 2.990.000 krónur í afslátt eða skaðabætur og hafi hann dregið lokagreiðsluna samkvæmt kaupsamningi frá kostnaði vegna úrbóta samkvæmt matsgerðinni. Kveður hann stærðarfrávik frá því sem komi fram í eignaskiptasamningnum og matsgerðinni vera um 20% af stærð neðri hæðarinnar. Fermetrafjöldi eignarinnar hafi verið skráður meiri í eignaskiptalýsingunni í þeim tilgangi að fá nýja íbúð samþykkta á neðri hæðinni. Það sjáist glögglega á því að einstakar stærðir rýma á neðri hæðinni nái þeim stærðum sem til þurfti þannig að íbúðin yrði samþykkt skv. byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þannig sé svefnherbergi skráð 8,6 fm, eldhús er skráð 90 fm, salerni er skráð 3,4 fm o. s. frv. Þá sé geymsla skráð í íbúðinni og gangi inn í bílskúr en slík geymsla hafi aldrei verið til staðar. Það hafi gagnstefnanda verið kunnugt um þegar hann keypti eignina en það sýni ásetning til þess að hagræða stærðum til þess að skipting hússins yrði samþykkt og megi telja miklar líkur á því að aðalstefnendum hafi verið kunnugt um þessa vinnu þar sem skiptingin hafi m. a. verið til hagsbóta fyrir þau. Hugmynd gagnstefnanda hafi verið að leigja íbúðina út til heimagistingar skv. lögum nr. 85/2007 en hún uppfylli ekki þau skilyrði sem þar séu sett. Í söluyfirliti hafi verið sérstaklega tekið fram að um góða útleigumöguleika væri að ræða. Gagnstefnandi þurfi því að fara í viðamiklar framkvæmdir til að íbúðin á neðri hæð uppfylli kröfur og nýtist honum eins og stefnt hafi verið að og hafi verið forsenda fyrir kaupunum.

Það þurfi að stækka baðherbergi, sameina tvö herbergi til að stofa og herbergi verði lögleg, bæta þurfi brunavarnir og laga brunahólf og teikna húsið upp aftur og fá teikningar samþykktar hjá byggingarfulltrúa. Þá séu merki um myglu í geymslu í risi efri hæðar.

Gagnstefnandi byggir á því að aðalstefnendur hafi vitað um stærðarfrávik eignarinnar þar sem þau, og þá sérstaklega aðalstefndi E-kk-nf, hafi komið með beinum hætti að því að skipta fasteigninni í tvær eignir árið 2006 en hann hafi keypt efri hæðina í kjölfar breytinganna en faðir hans neðri hæðina. Ljóst sé að íbúð á neðri hæð uppfylli ekki skilyrði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og virðist mælingum því hafa verið hagrætt í innanrýmum til að fullnægja kröfum reglugerðarinnar. Á sama hátt hafi kröfum reglugerðarinnar um brunavarnir og flóttaleiðir ekki verið fullnægt og hafi það verið staðfest af matsmanni. Hafi aðalstefnendum ekki geta dulist hvort tveggja að um veruleg stærðarfrávik sé að ræða auk þess sem háttsemi og vitneskja aðalstefnenda um stærðarfrávik falli að minnsta kosti undir stórfellt gáleysi, sbr. 21. gr. laga um fasteignakaup.

Kaupendur vísa til laga um fasteignakaup, einkum 41. og 43. gr., auk 26., 27. og 2. mgr. 29. gr. sömu laga.

Skýrslur fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu E-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf og G-kk-nf Ó-kk-nf. Þá gaf skýrslu vitnið S-kk-nf S-kk-nf H-kk-nf, dómkvaddur matsmaður.

Verður vitnað til framburðar þeirra við úrlausn málsins eftir því sem þurfa þykir við úrlausn málsins.

Forsendur og niðurstaða.

Eins og rakið er að framan voru mál nr. E- 1462/2021 og E- 2031/2022 sameinuð og rekin sem eitt mál. Ágreiningur aðila snýr að því hvor íbúðin á neðri hæð að Sjávargötu 20 í Njarðvík hafi verið gölluð við sölu hennar og hvort aðalstefnendur beri ábyrgð á því misræmi sem er á milli þinglýstrar eignaskiptayfirlýsingar frá október 2006 og mælinga sem unnar voru af dómkvöddum matsmanni í apríl 2022.

Samkvæmt gögnum málsins keyptu aðalstefnendur efri hæðina í febrúar 2007 og neðri hæðina í nóvember 2014.

Gagnstefnandi byggir á því að aðalstefnendur hafi haft áhrif á gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar í þeim tilgangi að uppfylla skilyrði byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þessu mótmæla aðalstefnendur og benda á að þau hafi eingöngu ritað á eignaskiptayfirlýsinguna sem vitundarvottar en þegar eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð þá hafi verið í gildi gr. 96.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sem kvað á um að heimilt væri að samþykkja ákveðið rými sem sérstaka íbúð, sé hún ekki meira niðurgrafin en 0,80 m og hafi verið breytt í íbúð fyrir árið 1979 og þannig nýtt, að öðrum skilyrðum fullnægt. Þess vegna hafi eignaskiptayfirlýsingin og teikningar verið samþykktar af byggingarfulltrúa í október 2006. Kváðu aðalstefnendur að stærðir á salerni og geymslu á teikningu sem fylgdi eignaskiptayfirlýsingunni hafi verið minni er kröfur voru um í nefndri byggingarreglugerð. Hafi aðalstefnendur haft ásetning um að fara framhjá ákvæðum gildandi reglugerðar hefðu þessi rými verið skráð nægjanlega stór til að uppfylla þau skilyrði. Það hafi ekki verið gert og kváðust aðalstefnendur hafa fengið hlutlausa aðila, sem þau þekktu ekki til, til að vinna teikningar hússins og gera eignaskiptayfirlýsinguna.

Er ósannað að um ásetning aðalstefnenda hafi verið að ræða eða að hjá þeim liggi einhver sök um að hafa haft áhrif á eignarhlutföll eða stærðarhlutföll á íbúð jarðhæðar. Er þessari málsástæðu gagnstefnanda hafnað.

Þegar eignaskiptayfirlýsingin var gerð voru aðalstefnendur eigendur íbúðar á neðri hæð og þriðji aðili eigandi efri hæðar. Ætluðu aðalstefnendur að kaupa efri hæðina og þess vegna var nauðsynlegt að gera eignaskiptayfirlýsingu til að í húsinu yrðu tvær sjálfstæðar fasteignir.

Í eignaskiptayfirlýsingunni kemur fram að forsendur hennar séu lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús með síðari breytingum, reglugerð nr. 910/2000 um eigna skipa yfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o. fl. í fjöleignarhúsum, reglur og leiðbeiningar Fasteignamats ríkisins og byggingarfulltrúa um skráningu mannvirkja frá nóvember 1995, Íslenskur staðall ÍST 50. útg. 1998 og að útreikningar miðist við teikningar samþykktar í byggingarnefnd Reykjanesbæjar frá 6. október 2006. Tekið er fram að eignarhluti 101 skiptist í anddyri, skála, eldhús, stofu, tvö herbergi, salerni og geymslu. Er eignarhlutinn sagður 67,9 fermetrar brúttó.

Í matsgerðinni segir að eignarhlutinn og það sem metið var á neðri hæð sé stofa, tvö íbúðarherbergi, eldhús, salerni, þvottahús, skáli og anddyri. Segir að nettóflatarmál þessara íveruherbergja sé samtals 46,0 fermetrar og nettóflatarmál samkvæmt teikningu sé 55,1 fermetri. Mismunurinn sé 9,1 fermetri sem íbúðin er sögð stærri en raunmælingar segi til um og gefið sé upp á teikningum.

Við aðalmeðferð málsins upplýsti matsmaðurinn að hann hefði ekki gert ráð fyrir né mælt geymslu við mælingar sínar þar sem hún hafi ekki verið til staðar við skoðun en gert sé ráð fyrir henni inn af bílskúr á teikningu. Í eignaskiptayfirlýsingunni er geymsla teiknuð inn af bílskúr og hún sögð vera 3,2 fm. Samkvæmt þessu er mismunur á þeim rýmum sem koma fram á teikningu íbúðarinnar og mælingum matsmanns samtals 5,9 fermetrar en ekki 9,1 fermetri eins og kemur fram í matsgerðinni. Engar fjárkröfur eru gerðar af hálfu gagnstefnanda vegna þessa.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns er metið til fjár hvað kosti að koma íbúðinni í það ástand sem reglugerð nr. 441/1998 geri ráð fyrir vegna íbúðarhúsnæðis. Er þar um að ræða að uppfylla kröfur reglugerðarinnar um brunavarnir varðandi hurðir, flóttaleið og byggingarefni auk kostnaðar við að auka flatarmál einstakra rýma auk þess að útbúa geymslu í íbúð á neðri hæð. Þá metur matsmaður kostnað við framangreindar breytingar og kostnað við að vinna aðaluppdrátt, teikningar og eignaskiptayfirlýsingu vegna umkrafinna breytinga. Er kostnaður í heildina metinn á 3.690.000 krónur.

Gagnstefnandi skoðaði eignina í það minnsta tvisvar eftir að hann hafði verið í sambandi við fasteignasala en aðalstefnendur voru ekki viðstaddi r skoðunina. Vakin var athygli á því í söluyfirliti að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fylgdi lítill hluti af bílskúr með íbúð neðri hæðar. Þá var tekið fram að eignin væri komin til ára sinna og þarfnaðist viðhalds. Komið sé að viðhaldi glugga, klæðningar og þakjárns, fjórir gluggar efri hæðar leki sem valdið hafi sjáanlegum skemmdum fyrir neðan glugga og á neðri hæð.

Samkvæmt aðalstefnanda E-kk-þgf var geymslan inn af bílskúr aldrei fullkláruð en bent var á þetta í söluyfirliti. Mátti gagnstefnanda því vera ljóst að geymslan var ekki til staðar við skoðun en var á samþykktri teikningu hússins. Kvað aðalstefnandi að það hafi verið krafa föður hans, sem þá átti íbúðina á neðri hæðinni, að það yrði innangengt í þvottaaðstöðu sem hann hafði í bílskúrnum. Því hafi átt að byggja þar geymslu en af því hafi ekki orðið.

Gagnstefnandi gerir kröfu að fjárhæð 1.120.000 krónur vegna kostnaðar við stækkun salernis á 1. hæð. Gagnstefnandi skoðaði og kynnti sér fasteignina fyrir tilboðsgerð. Er ósannað að aðalstefnendur hafi vitað eða mátt vita að stærð salernisins væri ekki í samræmi við teikningu hússins sem var byggt árið 1928 eða að útreikningar við gerð eignaskiptasamningsins hafi ekki verið í samræmi við raunstærð. Er ósannað að aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi varðandi þennan þátt við sölu eignarinnar og verða þau sýknuð af kröfu gagnstefnanda vegna þessa matsliðar. Þá er ósannað að salernið hafi þurft að uppfylla reglugerð nr. 44 1/1998 með vísan til þáverandi greinar 96.1 eins og rakið er að framan.

Gagnstefnandi gerðir kröfu að fjárhæð 740.000 krónur vegna kostnaðaráætlunar við úrbætur um brunavarnir miðað við reglugerð nr. 441/1998 og núgildandi reglugerð. Fram kom hjá matsmanni fyrir dóminum og er óumdeilt að þegar matsmaður skoðaði eignina þá hafði gagnstefnandi sjálfur verið búinn að rjúfa gat á vegg milli íbúðar og bílskúrs og við vettvangsgöngu mátti sjá að gagnstefnandi hafði sett venjulega hurð innan íbúðar á vegginn og einangrað með steinull. Bera aðalstefnendur ekki ábyrgð á þessum kostnaði gagnstefnanda.

Við sölu eignarinnar var eignin í sama ásigkomulagi varðandi brunavarnir og við byggingu hennar eða vegna úrbóta eigenda á ýmsum tímum en ekkert liggur frammi um það. Þrátt fyrir að matsmaður telji að úrbóta sé þörf varðandi brunavarnir þá er ekkert í málinu sem styður saknæma háttsemi aðalstefnenda varðandi þennan þátt kröfunnar. Að auki er rangt í matsgerðinni að heil rúða sé í einum glugga í svefnherbergi. Við vettvangsgöngu og á ljósmyndum sést vel að þar er ílangur opnanlegur gluggi. Verður því ekki byggt á kostnaðarmati sem kemur fram í matsgerðinni og þeirri kröfu gagnstefnanda hafnað.

Þá er ítrekað í söluyfirliti að kaupendur skoði fasteignina vel fyrir tilboðsgerð og leiti sér viðeigandi aðstoðar sérfræðinga. Það gerði gagnstefnandi ekki. Verða aðalstefnendur því sýknaðir af þessum kröfulið gagnstefnanda.

Gagnstefnandi gerir kröfu að fjárhæð 1.400.000 krónur vegna gerðar nýs aðaluppdráttar, teikninga og eignaskiptayfirlýsingar. Þinglýstur eignaskipasamningur frá október 2006 lá fyrir við tilboðsgerð og kauptilboð gagnstefnanda. Ekkert hefur komið fram í málinu um að aðalstefnendur hafi verið í vondri trú þegar þeir létu umræddan eignaskiptasamning fylgja kaupsamningi. Þá liggur fyrir í tölvupósti frá byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar að á árinu 2006 hafi S-kk-nf G-kk-nf teiknað húsið upp og H-kk-nf Ó-kk-nf gert eignaskiptayfirlýsinguna. Húsið sé teiknað upp af þeirri ástæðu að aðaluppdrættir ásamt skráningatöflu eigi að fylgja með eignaskiptayfirlýsingu. Uppdrættir séu stimplaðir af byggingarfulltrúa og séu enn í gildi ásamt eignaskiptayfirlýsingunni. Ekki sé gerð krafa um leiðréttar teikningar vegna nettóflatarmáls. Af þessu leiðir að aðalstefnendur eru ekki ábyrgir fyrir nýjum teikningum og nýrri eignaskiptayfirlýsingu. Verða aðalstefnendur því sýknaðir af þeirri kröfu gagnstefnanda.

Gagnstefnandi gerir kröfu að fjárhæð 430.000 krónur vegna myglu á byrjunarstigi. Í matsgerðinni kemur fram að ekki hafi verið hægt að ná sýni til rannsóknar. Er því ósannað í málinu að um myglu sé að ræða sem aðalstefnendur beri ábyrgð á. Verða aðalstefnendur því sýknaðir af þeirri kröfu.

Í 18. gr. laga nr.40/2002 um fasteignakaup segir að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Í máli þessu liggur ekkert fyrir um að aðalstefnendur hafi vitað eða mátt vita að íbúðin á 1. hæð væri minni en mælingar og teikningar í eignaskiptayfirlýsingu segja til um. Verður þeirri málsástæðu gagnstefnanda því hafnað.

Staðfesting byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 12. nóvember 2020 liggur fyrir þar sem kemur fram að ef nettófletir eignarinnar reynast ekki réttir á samþykktri teikningu sé hægt að gera viðauka við eignaskipayfirlýsinguna til að leiðrétta hlutfallstölur í húsi. Ekki sé gerð krafa um það af hálfu byggingarfulltrúa. Þá sé nettóflatarmál notað til að reikna skiptarúmmál sem sé grundvöllur fyrir útreikningi á hlutfallstölum í húsi. Ekki verði gerð krafa um að leiðréttar teikningar vegna nettóflatarmáls uppfylli kröfur byggingarreglugerðar nr. 112/2012 þar sem þetta sé í raun aðeins leiðrétting á stærðum á þegar byggðu húsi.

Dómkrafa gagnstefnanda sundurliðast þannig að frá kostnaði vegna úrbóta samkvæmt matsgerð sé lokagreiðslan frádregin. Samkvæmt kaupsamningi var húsið selt sem ein eign, þrátt fyrir að vera tveir matshlutar, og kaupverðið tilgreint í einu lagi. Gagnstefnandi telur gallann á neðri hæð hússins vera meiri en viðurkenndur gallaþröskuldur sé, það er 7- 10% af kaupverði íbúðarinnar. Hann hefur þó ekki sýnt með neinum hætti í kröfugerð sinni hvernig lokagreiðslan fyrir alla fasteignina eigi að skiptast milli íbúða.

Hefur gagnstefnandi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir fjártjóni vegna þessa misræmis í fermetrum íbúðarinnar. Þær úrbætur sem gagnstefnandi vill fara í eru til að auka verðgildi eignarinnar og færa hana til núgildandi reglugerðar en á því bera aðalstefnendur ekki ábyrgð.

Gagnstefnandi byggir einnig á því að forsenda kaupanna hafi verið sú að hann gæti leigt neðri hæðina út á „airbnb“ en til að svo sé hægt þurfi íbúðin að uppfylla skilyrði reglugerðar um brunavarnir, stærð íbúðarrýma o. fl. sem þessi íbúð geri ekki. Ekkert í málinu bendir til að aðalstefnendur hafi mátt vera sú forsenda ljós enda neitaði aðalstefnandi E-kk-nf því fyrir dóminum og ekkert í málinu styður þá fullyrðingu gagnstefnanda. Þá er ekkert í málinu sem sýnir fram á tekjutap gagnstefnanda þar sem hann hafi ekki getað leigt íbúðina út. Gagnstefnandi kvaðst sjálfur áður hafa leigt sína íbúð út í gegnum „airbnb“ og þekki því þær reglur sem um slíka starfsemi gilda. Var það því á ábyrgð gagnstefnanda að kynna sér sérstaklega hvort íbúðin á neðri hæð uppfyllti þær kröfur áður en hann gerði tilboð í eignina. Geta aðalstefnendur ekki borið ábyrgð á því.

A ðalstefnendurhafa verið sýknaðir af öllum kröfum gagnstefnanda. Eftir stendur að g-kk-nf á ógreidda lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi sem aðalstefnendur krefja hann um í máli þessu. Verður gagnstefnandi því dæmdur til að greiða aðalstefnendum þá kröfu eins og segir í dómsorði.

Stefnufjárhæð aðalstefnenda er 700.000 krónur auk dráttarvaxta frá 2. nóvember 2020 til greiðsludags.

Í gögnum málsins liggja fyrir tölvupóstsamskipti þar sem sættir hafa verið reyndar en ekki tekist. Aðalstefnendur buðu gagnstefnanda í fyrsta lagi að rifta kaupunum sem gagnstefnandi hafnaði. Þá buðust aðalstefnendur til að láta gera viðbót við eignaskiptasamninginn og leiðréttar teikningar en því hafnaði gagnstefnandi. Við mat á málskostnaði verður tekið tillit til þessa.

Verður gagnstefnandi, G-kk-nf Ó-kk-nf, því dæmdur til að greiða aðalstefnendum, E-kk-þgf H-kk-þgf S-kk-þgf og E-kvk-þgf O-x-x S-x-x, 700.000 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 2. nóvember 2020 til greiðsludags.

Verður stefndi dæmdur til að greiða aðalstefnendum málskostnað skv. 130. gr., sbr. 129. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að fjárhæð 1.667.800 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveða upp Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari, Þ-kk-nf H-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf byggingaverkfræðingur.

Dómsorð.

Aðalstefnendur, E-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf og E-kvk-nf O-x-x S-x-x, eru sýkn af öllum kröfum gagnstefnanda.

Gagnstefnandi, G-kk-nf Ó-kk-nf, greiði aðalstefnendum, E-kk-þgf H-kk-þgf S-kk-þgf og E-kvk-þgf O-x-x S-x-x, 700.000 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. nóvember 2020 til greiðsludags.

Gagnstefnandi, G-kk-nf Ó-kk-nf, greiði aðalstefnendum 1.667.800 krónur í málskostnað. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.