A-6/2008

Sóknaraðilar máls þessa eru K-kvk-nf K-kvk-nf, kt. 000000-0000, Unufelli 35, Reykjavík, og S-kvk-nf J-kvk-nf K-kvk-nf, kt. 000000-0000, Grund 2, Villingaholtshreppi, 801 Selfossi.

Varnaraðilar eru H-kk-nf K-kk-nf, kt. 000000-0000, Villingaholti 1, Villingaholtshreppi, og J-kk-nf K-kk-nf, kt. 000000-0000, sama stað.

Sóknaraðilar krefjast dómsúrskurðar um að varnaraðilar verði, ásamt öllu því sem þeim tilheyrir, bornir út af ábúðarjörðinni Villingaholti 1, Villingaholtshreppi, ásamt öllu sem þeim tilheyrir þar, og jörðin afhent gerðarbeiðendum ásamt öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðilar krefjast þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að sóknaraðilum verði gert að greiða varnaraðilum málskostnað ásamt virðisaukaskatti. Til vara krefjast varnaraðilar þess að ef fallist verði á kröfur sóknaraðila þá fresti kæra úrskurðarins til Hæstaréttar Íslands gerðinni.

Framangreind krafa og meðfylgjandi gögn bárust dóminum 27. febrúar sl. Málið var þingfest 6. mars sl. og fór aðalmeðferð fram þann 30. apríl sl.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilar með sér ábúðarsamning þann 13. apríl 2000. Í 1. grein samningsins segir að jarðeigendur, sem eru sóknaraðilar máls þessa, veiti varnaraðilum heimild til ábúðar og nytja á 212 hektara landi, þar með talin 34 hektara ræktun auk húseigna og mannvirkja á jörðinni Villingaholti, Villingaholtshreppi. Í 2. grein samningsins segir að ábúðartíminn sé frá 17. febrúar 2000, ótímabundið þar til jarðareigendur eða ábúendur segi samningnum upp samkvæmt ákvæðum hans eða ákvæðum ábúðarlaga nr. 64/1976. Í 3. grein samningsins segir að ársleiga skuli nema 3% af fasteignamati hins leigða miðað við 1. desember næstliðins árs og greiðast 15. mars ár hvert. Þá kemur fram að verði leigan ekki greidd innan 30 daga frá gjalddaga sé jarðareigendum heimilt að reikna dráttarvexti auk innheimtukostnaðar á gjaldfallna leigufjárhæð. Í 4. grein kemur fram að ábúendur greiði alla skatta og skyldur af hinu leigða, þar með talið fasteignaskatt, og haldi uppi lögskilum af jörðinni, jarðareigendum að kostnaðarlausu. Í 6. grein kemur fram að ábúendum sé skylt að halda við byggingum, ræktun og öðrum mannvirkjum, þannig að ekki rýrni umfram eðlilega fyrningu. Þá eru ákvæði um framsal og veðsetningu og í 9. grein segir að um réttindi og skyldur aðila fari að öðru leyti samkvæmt gildandi ábúðarlögum nr. 64/1976 og jarðalögum nr. 65/1976. Undir samninginn rita aðilar máls þessa ásamt tveimur vitundarvottum.

Þann 3. september 2001 rituðu sóknaraðilar varnaraðilum bréf þar sem ofangreindum ábúðarsamningi var sagt upp vegna ítrekaðra vanefnda á samningnum. Tók uppsögnin þegar gildi.

Þann 25. ágúst 2003 sendi lögmaður sóknaraðila varnaraðilum innheimtubréf þar sem vangoldinna opinberra gjalda og brunatrygginga húseigna á jörðinni fyrir árin 2000 til 2003, samkvæmt ábúðarsamningnum, var krafist, samtals að fjárhæð 636.733 krónur með vöxtum og kostnaði. Var í bréfinu tekið fram að hafist yrði handa við að afla skriflegs álits úttektarmanna og jarðanefndar í því skyni að byggja varnaraðila út, sbr. 30. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976.

Þann 16. júní 2004 lá fyrir niðurstaða úttektarmanna varðandi meintar vanefndir ábúenda á skyldum þeirra samkvæmt ábúðarlögum, unnið af úttektarmönnunum G-kk-þgf L-kk-þgf og H-kk-þgf K-kk-þgf. Í niðurstöðum matsins segir meðal annars: „Ljóst sýnist vera að ábúendur hafa ekki staðið í skilum er varðar greiðslu lögboðinna trygginga af útihúsum, þar sem um það hefur verið samið samkvæmt 2. mgr. 4. gr. ábúðarsamnings, þrátt fyrir að aðalreglan samkvæmt ákvæðum 19. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, sé að jarðareigandi greiði þau. Fasteignagjöld af jörðinni eru einnig í vanskilum, en óljósara er hvernig á að skipta þeim milli jarðareigenda og ábúenda. Í 4. gr. ábúðarsamnings segir að ábúendur greiði af hinu leigða alla skatta og skyldur o.s.frv. Ábúðarsamningur gerir aðeins ráð fyrir að ábúendur hafi 212 ha lands jarðarinnar, sem er um 550 ha að heildarstærð, og aðeins 34 ha ræktun, en tún eru samkvæmt fasteignamati 42,4 ha. Sama er að segja um hlunnindi sem ábúendur hafa samkvæmt samningnum aðeins 44,79% af. Samkvæmt framansögðu verður að telja að ábyrgð ábúenda á greiðslu fasteignagjalda nái aðeins til hins leigða, en ekki fasteignagjalda af allri jörðinni eins, öllu landi, öllum túnum og öllum hlunnindum eins og þeir eru krafðir um„ … „Við frekari skoðum á ábúðarsamningi og skyldum eigenda kemur í ljós að íbúðarhúsnæði hafa eigendur ekki látið í té þrátt fyrir ákvæði 11. gr. ábúðarlaga og 1. gr. ábúðarsamnings. Einnig voru greiddar jarðskjálftabætur á öll útihús sem ekki er gerð grein fyrir í boðun þessarar úttektar og heldur ekki hvaða skemmdir urðu á viðkomandi húsum sem getur skipt verulegu máli í mati á ástandi fyrr og nú. Með tilliti til þess sem að framan greinir og þess er beinist að skyldum eigenda er það niðurstaða úttektarmanna að svo stöddu, hafi ábúendur í Villingaholti, Villingaholtshreppi, Árnessýslu, þeir H-kk-nf og J-kk-nf K-kk-nf ekki vanefnt verulega þær skuldbindingar sem þeim ber samkvæmt lögum nr. 64/1976 með síðari breytingum og ábúðarsamningi þeirra. Sýnt er að ef fram heldur sem horfir stefni í verulegar vanefndir ef ekki er ráðin bót á.“

Þann 10. desember 2004 sendi lögmaður sóknaraðila varnaraðilum útbyggingarbréf og uppsögn þar sem ábúð á ábýlishluta varnaraðila var sagt upp. Ástæða uppsagnarinnar var tilgreind verulegar vanefndir á ábúðarsamningi aðila sem meðal annars fólst í vangreiðslu opinberra gjalda og leigu. Var þess krafist að varnaraðilar yrðu farnir af jörðinni fyrir næstu fardaga. Var bréf þetta sent með símskeyti og móttekið af H-kk-þgf K-kk-þgf. Uppsögn þessari mótmælti lögmaður varnaraðila með bréfi þann 2. maí 2005 og benti á að lögmaður og lögmannsstofa sóknaraðila hefði einnig farið með hagsmunagæslu varnaraðila.

Með bréfi dagsettu 6. september 2005 til lögmanns varnaraðila, ítrekaði lögmaður sóknaraðila bréf frá 10. desember 2004 um að varnaraðilar færu af jörðinni.

Þann 3. október 2007 sendi lögmaður sóknaraðila, varnaraðilum greiðsluáskorun þar sem skorað var á varnaraðila að greiða leigu fyrir jörðina sem var vangreidd frá stofnun samningsins og var heildarskuldin sögð vera 6.423.815 krónur. Var skorað á varnaraðila að greiða skuldina innan 14 daga frá dagsetningu bréfsins eða semja um hana ella, en að öðrum kosti yrði krafan innheimt með aðför eða atbeina dómstóla auk þess sem hafist yrði handa við að afla skriflegs álits úttektarmanna og jarðanefndar í því skyni að byggja varnaraðila út, sbr. 39. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Þann sama dag sendi lögmaður sóknaraðila varnaraðilum greiðsluáskorun vegna vangoldinna opinberra gjalda og brunatryggingar húseigna vegna áranna 2000 til 2007. Var heildarskuldin 2.858.958 krónur. Skorað var á varnaraðila að greiða skuldina innan 14 daga frá dagsetningu bréfsins eða semja um hana ella. Að öðrum kosti yrði krafan innheimt með aðför eða atbeina dómstóla auk þess sem hafist yrði handa við að afla skriflegs álits úttektarmanna og jarðanefndar í því skyni að byggja varnaraðila út, sbr. 39. gr. ábúðalaga nr. 80/2004.

Landskiptagjörð, dagsett 10. janúar 2000, fyrir Villingaholt liggur fyrir í málinu ásamt bréfi til Búnaðarsambands Suðurlands. Þá liggur fyrir virðingargjörð dagsett 2. febrúar 2000 og kaupsamningur og afsal milli sóknaraðila og varnaraðila þar sem sóknaraðilar kaupa af varnaraðilum 212 hektara lands, þar með talin 34 hektara ræktun, auk 44,79% eignarhluta seljanda í húseignum og mannvirkjum á jörðinni o.fl., dagsett 17. febrúar 2000, ásamt uppgjöri.

Sóknaraðili byggir kröfu sína á 78. gr. og öðrum ákvæðum laga um aðför nr. 90/1989 auk þess sem vísað er til ákvæða ofangreinds ábúðarsamnings, ábúðarlaga nr. 64/1975 og núgildandi ábúðarlaga nr. 80/2004. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 84. gr. laga um aðför nr. 90/1989, sbr. XXI. kafla og önnur ákvæði laga nr. 91/1991, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

Málsástæður sóknaraðila.

Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að varnaraðilar hafi ekki greitt leigu frá upphafi ábúðarsamnings eins og áskilið sé í 3. grein ábúðarsamningsins frá 17. febrúar 2000. Þá hafi varnaraðilar ekki greitt skatta og skyldur af jörðinni eins og kveðið er á um í 4. grein samningsins auk þess að hafa ekki greitt lögboðin iðgjöld af vátryggingu í samræmi við 2. mgr. 4. gr. samningsins og 19. og 28. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 og 18. og 19. gr. núgildandi ábúðarlaga nr. 80/2004 allt frá undirritun samningsins. Þá hafi varnaraðilar vanrækt verulega að halda við byggingum, ræktun og öðrum mannvirkjum eins og þeim beri skylda til samkvæmt 6. grein ábúðarsamningsins og er vísað til niðurstöðu úttektarmanna frá 16. júní 2004. Þá hafi varnaraðilar í óþökk jarðareigenda leigt nýtingu á landi til utanaðkomandi aðila en slíkt sé í andstöðu við 7. grein ábúðarsamningsins, en um sé að ræða beitarrétt/nytjarétt fyrir 10 hross, sem séu á ábyrgð B-kk-ef S-kk-ef, og byggist hann á munnlegum samningi við varnaraðila J-kk-þf K-kk-þf. Er vísað til fundargerðar frá 15. september 2007 sem lögð var fram í málinu. Þá er byggt á því að eftir ítrekuð tilmæli og innheimtuaðgerðir hafi varnaraðilum verið send uppsögn á ábúðarsamningnum þann 3. september 2001 sökum ítrekaðra vanefnda á samningi. Þessari uppsögn hafi ekki verið sinnt. Þá er byggt á skriflegu áliti úttektarmanna sem gerð var samkvæmt 30. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 en í niðurstöðum þeirra segi að ábúendur hafi ekki staðið við skyldur sínar samkvæmt samningi, hvorki greiðslu leigu, opinberra gjalda, brunatrygginga né staðið við skyldur sínar sem snúi að umhirðu jarðar og húseigna samkvæmt ákvæðum ábúðarsamningsins og ábúðarlaga. Þá segir ennfremur í niðurstöðum úttektarinnar að ef ábúendur ráði ekki bót á efndum sínum samkvæmt samningnum, yrði um verulegar vanefndir að ræða. Nú séu liðin tæp fjögur ár frá áliti úttektarmanna og enn hafi greiðslur ekki borist og vanskil því aukist. Þá hafi ekkert verið aðhafst við umhirðu húseigna og því um frekari niðurníðslu að ræða. Í kjölfar úttektar hafi verið sent útbyggingarbréf eða uppsögn þann 10. desember 2004 vegna vanefnda á greiðslu opinberra gjalda og leigu. Ítrekun hafi verið send 6. september 2005. Síðast hefðu sóknaraðilar sent varnaraðilum greiðsluáskorun þann 3. október 2007, bæði vegna ógreiddrar leigu og ógreiddra opinberra gjalda. Því hafi varnaraðilar fyrirgert ábúðarrétti sínum með öllu.

Sóknaraðilar byggja á því að í úttektinni hafi komið fram í hvað stefndi ef engin breyting yrði á. Varnaraðilar hafi ekkert greitt síðan og því séu vanefndirnar orðnar verulegar. Þá hafi jarðanefnd verið lögð niður á árinu 2004 og því sé ekki lengur hægt að fá umsögn hennar. Þá kveða sóknaraðilar að þrátt fyrir að varnaraðilar hafi lýst því yfir að þeir ætli sér að nýta sér forkaupsrétt er þeir hafi að jörðinni þá geti þeir ekki nýtt sér hann lengur þar sem um svo miklar vanefndir sé að ræða.

Málsástæður varnaraðila.

Varnaraðilar byggja á því að þeir hafi samkvæmt ábúðarsamningnum lífstíðarábúð og ekki sé ágreiningur um það. Í 2. grein ábúðarsamningsins sé tekið fram að ábúðartími sé frá 17. febrúar 2000, ótímabundið þar til jarðareigendur eða ábúendur segi samningnum upp, samkvæmt ákvæðum hans eða ákvæðum ábúðarlaga nr. 64/1976. Engin önnur ákvæði séu í samningnum um uppsögn ábúðarsamningsins og því sé ljóst að þar geti ákvæði laga nr. 64/1976 einungis komið til álita. Kveða varnaraðilar að heimild jarðareiganda til uppsagnar ábúðarsamnings sé í 30. gr. laganna og samkvæmt því ákvæði verður leiguliða ekki sagt upp ábúð nema hann vanefni verulega skyldur sínar samkvæmt ábúðarsamningi eða lögum og sé áskilið að fyrir liggi skriflegt álit úttektarmanna og jarðanefndar sem staðfesti vanefndir leiguliðans. Skömmu eftir að ábúðartíminn hófst eða þann 17. júní 2000 hefði sá húsakostur á jörðinni sem varnaraðilar höfðu til afnota, skemmst þannig að hann varð ónothæfur, þar á meðal íbúðarhús. Þrátt fyrir skýlausa skyldu sóknaraðila um að lagfæra jarðarhúsin samkvæmt III. kafla laga nr. 64/1976 og að sóknaraðilar móttóku bætur úr viðlagasjóðstryggingu vegna skemmdanna, þá hefði íbúðarhúsið ekki verið fært í íbúðarhæft ástand og sé það enn óíbúðarhæft. Þar sem skaðabæturnar hafi ekki verið notaðar til að endurbæta íbúðarhúsið eða byggja nýtt þá hefði sveitarfélagið komið til skjalanna og flutt íbúðarhús á jörðina í eigu þess, sem varnaraðilar búa í nú. Þrátt fyrir þetta hefðu sóknaraðilar tilkynnt varnaraðilum þann 2. mars 2001 að þeir segðu upp ábúðarsamningnum vegna ítrekaðra vanskila á samningnum án þess að þau væru útlistuð frekar. Töldu varnaraðilar að fallið hafi verið frá þeirri uppsögn. Þá hefðu sóknaraðilar leitað til úttektarmanna með bréfi þann 12. apríl 2004 með vísan til 30. gr. laga nr. 64/1976. Samkvæmt úttektinni hafi niðurstaða úttektarmanna verið sú að varnaraðilar hefðu ekki vanefnt verulega skuldbindingar sínar samkvæmt ábúðarlögum og ábúðarsamningi. Þá hefðu sóknaraðilar ekki leitað til jarðanefndar. Þrátt fyrir þetta hefðu sóknaraðilar sagt ábúðarsamningnum upp með bréfi dagsettu 10. desember 2004. Þá hafi uppsögninni frá 10. desember 2004 ekki verið haldið til streitu á fardögum 2005 eins og krafist hafði verið. Þá hefðu greiðsluáskoranir sóknaraðila til varnaraðila staðfest að fallið hefði verið frá uppsögninni. Þá telja varnaraðilar að ósannað sé að um verulegar vanefndir sé að ræða af þeirra hálfu eins og áskilið sé til að jarðareiganda sé heimil uppsögn.

Niðurstöður.

Ágreiningur í máli þessu snýst fyrst og fremst um það hvort ábúðarsamningnum frá 13. apríl 2000 hafi verið sagt upp á lögformlegan hátt. Af gögnum málsins má ráða að vanskil hafa verið af hálfu varnaraðila frá árinu 2000, bæði á leigugreiðslum og lögboðnum gjöldum af jörðinni. Þegar ábúðarsamningurinn var gerður voru í gildi ábúðarlög nr. 64 frá 1976 sem breytt var með lögum nr. 80 frá 2004 og tóku gildi 1. júlí það ár. Í 1. mgr. 30. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 segir að vanefni leiguliði verulega skyldur sínar samkvæmt ábúðarsamningi eða lögum þessum, er landsdrottni heimilt að byggja leiguliða út, enda liggi fyrir skriflegt álit úttektarmanna og jarðanefndar er staðfesti vanefndir leiguliða. Í 2. mgr. segir að hvarvetna þar sem landsdrottinn segir leiguliða upp ábúð eða byggir honum út, vegna vanefnda á skyldum hans, skal hann hafa gert það sannanlega fyrir jól, miðað við næstu fardaga. Með jarðalögum nr. 81/2004 sem tóku gildi 1. júlí 2004 voru jarðanefndir ekki lengur starfandi. Í 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 segir um vanefndir ábúanda í 1. mgr. að ef ábúandi vanefnir verulega skyldur sínar samkvæmt lögum þessum eða samningi um tímabundna ábúð, lífstíðarábúð eða erfðaábúð er jarðareiganda heimilt að segja upp samningi um ábúð. Sé uppsögn byggð á að ábúandi hafi vanrækt skyldu til viðhalds á jörðinni, ræktun, mannvirkjum og öðru er henni fylgir skal leita umsagnar úttektarmanna, sbr. 39. gr. Í 2. mgr. segir að uppsögn jarðareiganda á ábúðarsamningi vegna vanefnda á skyldum ábúanda skuli fara fram með sex mánaða fyrirvara nema um annað hafi verið samið. Uppsögn skuli vera skrifleg og skulu þar tilgreindar ástæður uppsagnar.

Uppsögn sóknaraðila á ábúðarsamningi þeim sem gerður var þann 13. apríl árið 2000 var gerð með bréfi dagsettu 3. september 2001 og ástæður tilnefndar ítrekaðar vanefndir á samningnum. Ekki er að sjá af gögnum málsins að þeirri uppsögn hafi verið fylgt eftir, enda skilyrði 30. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 þá ekki uppfyllt varðandi álit úttektarmanna né jarðanefndar. Niðurstaða úttektarmanna lá fyrir þann 16. júní 2004 eins og áður segir. Sóknaraðilar byggja á því að uppsögnin frá 10. desember 2004 hafi byggst á fyrrgreindu áliti, enda hafi varnaraðilar ekki bætt úr vanefndum sínum og þá heldur aukið verulega á þær eins og innheimtubréf og greiðsluáskoranir beri með sér. Í 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 segir að ef manni er með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda, sem hann tjáir sig eiga og telur svo ljós, að sönnur verði færðar fyrir með gögnum.. Fyrir liggur að ábúanda ber að afla álits úttektarmanna áður en uppsögn ábúðarsamnings getur farið fram, sbr. 37. gr. ábúðarlaga. Að mati dómsins verður uppsögn ábúðarsamnings ekki byggð á mati úttektarmanna sem liggur fyrir í máli þessu þar sem skýrt er tekið fram að ábúendur hafi ekki vanefnt verulega þær skuldbindingar sem þeim bar samkvæmt lögum nr. 64/1976 með síðari breytingum og ábúðarsamningi þeirra. Þrátt fyrir að stefnt hafi í frekari vanefndir liggur ekki fullnægjandi mat úttektarmanna fyrir sem byggt verður á samkvæmt skilyrðum 37. gr. ábúðalaga nr. 80/2004. Af þeim sökum eru skilyrði 78. gr. laga nr. 90/1989 heldur ekki uppfyllt og ber því að hafna kröfum sóknaraðila.

Rétt þykir að þessum niðurstöðum fengnum að sóknaraðilar greiði varnaraðilum 150.000 krónur í málskostnað eins og greinir í úrskurðarorði.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Kröfu sóknaraðila, K-kvk-ef K-kvk-ef og S-kvk-ef J-kvk-ef K-kvk-ef, um að H-kk-nf K-kk-nf og J-kk-nf K-kk-nf verði bornir út af ábúðarjörðinni Villingaholti I, Villingaholtshreppi, er hafnað.

Sóknaraðilar greiði varnaraðilum in solidum 150.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

Á-kvk-nf G-kvk-nf