E-73/2015

I.

Mál þetta, sem dómtekið var 3. febrúar sl., er höfðað af Stillholti 19, húsfélagi, á hendur Skagatorgi ehf., Vesturgötu 41, Akranesi, og H-kk-þgf E-kk-þgf Á-kk-þgf, Álmakór 14, Kópavogi, með stefnu birtri 3. júní 2015.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmdir in solidum til að greiða stefnanda 8.604.000 krónur, ásamt vöxtum skv. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 16. júní til 16. júlí 2013 og dráttarvöxtum skv. 9. gr. sömu laga frá 17. júlí 2013 til greiðsludags. Jafnframt krefst hann þess að stefndu verði dæmdir til greiðslu málskostnaðar að skaðlausu.

Stefndi Skagatorg ehf. krefst þess aðallega að máli þessu verði vísað frá dómi, en til vara að félagið verði sýknað af öllum kröfum stefnanda og til þrautavara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í öllum tilvikum er þess krafist að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað að skaðlausu.

Stefndi H-kk-nf E-kk-nf Á-kk-nf mætti ekki við þingfestingu málsins, enda þótt honum væri löglega stefnt. Verða kröfur stefnanda á hendur honum því dæmdar á grundvelli þeirra gagna er fyrir liggja í málinu, með vísan til 1. og 2. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málflutningur um frávísunarkröfu stefnda Skagatorgs ehf. fór fram hinn 24. febrúar 2016 og með úrskurði uppkveðnum 9. mars s.á. var kröfu stefnda hafnað.

II.

Samkvæmt því sem fram kemur í stefnu mun stefndi Skagatorg ehf. hafa á árinu 2003 gert samning við Akraneskaupstað um framkvæmdir á svokölluðum Miðbæjarreit við Stillholt, meðal annars um að byggja þar fjöleignarhúsið að Stillholti 19 með 37 íbúðareignarhlutum. Hafi stefndi samið við vertakafyrirtækið Húsbygg ehf. um að annast byggingarframkvæmdirnar, en stefndi H-kk-nf E-kk-nf Á-kk-nf hafi þá verið stjórnarformaður þess félags og jafnframt byggingarstjóri verksins. Bú þess félags hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta hinn 31. mars 2010, en nafni þess skömmu áður breytt í Sæ 14 ehf.

Framkvæmdum við verkið mun hafa lokið á árinu 2007 og í fyrirliggjandi lokaúttektarvottorði byggingarfulltrúans á Akranesi, dags 9. júlí 2009, kemur fram að lokaúttekt skv. 53. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 hafi farið fram á eigninni 12. mars 2008. Nokkrar athugasemdir hafi verið gerðar og í kjölfarið hafi það verið lagfært sem upp á hafi vantað. Byggingarfulltrúi geri því engar athugasemdir við verkið og teljist framkvæmdinni því lokið.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing um samkomulag milli stefnanda og stefnda Skagatorgs ehf., dags. 3. september 2009, þar sem fram kemur að í ljósi þess að byggingin Stillholt 19 hafi verið tekin út af embætti byggingarfulltrúa, og að íbúðum hafi verið skilað til eigenda að loknum lagfæringum sem gera hafi þurft á einstaka íbúð, sé ljóst að stefndi Skagatorg ehf. hafi staðið við skil samkvæmt skilalýsingu. Þá er og tiltekið að stefndi hafi ákveðið að koma til móts við íbúa í kjölfar tiltekinna athugasemda þeirra með því að leggja þeim til 70.000 krónur fyrir hvert op á bílageymslu svo þeir gætu þar bætt sjálfir úr, auk þess að leggja til fordyri íbúunum að kostnaðarlausu. Er í lokin tekið fram að í ljósi samkomulagsins eigi hvorugur aðilinn kröfu á hendur hinum vegna frágangs eða viðskila nema að því leyti er lög og reglugerðir kveðið á um. Þá sé „bent á ábyrgð byggingarstjóra“.

Í ódagsettri skýrslu matsfyrirtækis um ástandsskoðun Stillholts 19 kemur fram að stefnandi hafi óskað eftir skoðun á bílageymslu, frárennslislögnum, gluggum og hurðum hússins, og hafi hún farið fram 1. nóvember 2011 og 16. febrúar 2012. Tiltekið er að lekavandamál hafi verið í húseigninni frá því að húsið hafi verið byggt. Sé það aðallega í bílageymslu, við glugga og hurðir. Þannig segir um frárennslislagnir að laga þurfi brot eða sig á lögnum milli brunna í gólfi og utan við vegg bílageymslu og leggja nýja drenlögn við suður- og austurhlið hússins að brunni við bílageymslu. Þá þurfi að laga leka í gluggum, leka í lofti bílageymslu og lagfæra hurðir í stigahúsi og í aðalinngangi. Sé um að ræða miklar framkvæmdir við lagfæringar vegna gallamála.

Fyrir liggja og í málinu fundargerðir af aðalfundi húsfélagsins í apríl 2012 og húsfundi sem sagður er vera haldinn þriðjudaginn 10. júní, án þess að ártals sé þar getið, en virðist mega ætla að hafi verið haldinn á árinu 2012. Samkvæmt þeim var framangreind úttektarskýrsla og gallamál hússins rædd á báðum fundunum og hugsanlegar aðgerðir vegna þeirra, eftir atvikum fyrir dómstólum.

Hinn 22. mars 2013 var H-kk-nf K-x-x H-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur samkvæmt beiðni stefnanda, dags. 10. desember 2012, til að meta ástand fasteignarinnar að Stillholti 19. Í matsgerð sinni, dags. 16. júní 2013, komst matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að ýmsir ágallar væru á fasteigninni og mat hann viðgerðarkostnað vegna þeirra nánar á eftirfarandi hátt:

Verkþáttur Efni og tæki Vinna á verkstað Upphæð m/vsk.

I. Matsliður

1) 0 kr. 0 kr. 0 kr.

Samtals: 0 kr.

2)

Uppgröftur 300.000 kr. 100.000 kr. 400.000 kr.

Endurleggja frárennslislögn 80.000 kr. 140.000 kr. 220.000 kr.

Tengingar 40.000 kr. 90.000 kr. 130.000 kr.

Hreinsun lagna 30.000 kr. 100.000 kr. 130.000 kr.

Sandur 60.000 kr. 60.000 kr. 120.000 kr.

Fylling 200.000 kr. 100.000 kr. 300.000 kr.

Grasþakningar og frágangur 50.000 kr. 50.000 kr. 100.000 kr.

Samtals: 1.400.000 kr.

II. Matsliður

1) 0 kr. 0 kr. 0 kr.

Samtals: 0 kr.

2)

Uppgröftur 350.000 kr. 120.000 kr. 470.000 kr.

Fjarlægja drenlögn 50.000 kr. 75.000 kr. 125.000 kr.

Leggja ný drenrör 120.000 kr. 150.000 kr. 270.000 kr.

Tengingar 50.000 kr. 75.000 kr. 125.000 kr.

Sandur og drenmöl 120.000 kr. 90.000 kr. 210.000 kr.

Síudúkur 45.000 kr. 85.000 kr. 130.000 kr.

Lagfæring á takkadúk 25.000 kr. 250.000 kr. 275.000 kr.

Fylling 350.000 kr. 150.000 kr. 500.000 kr.

Grasþakningar og frágangur 55.000 kr. 75.000 kr. 130.000 kr.

Spartla og mála útveggi

kjallara 90.000 kr. 180.000 kr. 270.000 kr.

Samtals: 2.505.000 kr.

III. Matsliður

1)

Stilla hurðar af í körmum 5.000 kr. 45.000 kr. 50.000 kr.

Fella hurð að falsi 15.000 kr. 195.000 kr. 210.000 kr.

Endurnýja hurðakarma 200.000 kr. 500.000 kr. 700.000 kr.

Samtals: 960.000 kr.

2)

Endurnýja hurð anddyri 350.000 kr. 250.000 kr. 600.000 kr.

Samtals: 600.000 kr.

IV. Matsliður

1)

Fjarlægja festifrauð og spartl 10.000 kr. 110.000 kr. 120.000 kr.

Setja millilegg við festingar 25.000 kr. 55.000 kr. 80.000 kr.

Nýjar festingar og tappar 65.000 kr. 110.000 kr. 175.000 kr.

Tjöruhampsstróð 10.000 kr. 55.000 kr. 65.000 kr.

Þéttihulsa 10.000 kr. 25.000 kr. 35.000 kr.

Flex límkítti pólýúreþan 50.000 kr. 110.000 kr. 160.000 kr.

Spörtlun málun aðl. veggir 270.000 kr. 324.000 kr. 594.000 kr.

Samtals: 1.229.000 kr.

V. Matsliður

1)

Endurglerja 500.000 kr. 400.000 kr. 900.000 kr.

Vinnulyfta 250.000 kr. 250.000 kr.

Samtals: 1.150.000 kr.

VI. Matsliður

1)

Útboð 30.000 kr. 300.000 kr. 330.000 kr.

Eftirlit 30.000 kr. 400.000 kr. 430.000 kr.

Samtals: 760.000 kr.

Samkvæmt framangreindu nam heildarkostnaður við lagfæringu þessara atriða 8.604.000 krónum, sem er stefnukrafa máls þessa.

Með bréfum lögmanns stefnanda til stefndu, dags. 22. apríl 2014, voru niðurstöður matsgerðarinnar kynntar fyrir stefndu og þeirri afstöðu stefnanda lýst að stefndu væru skaðabótaábyrgir vegna þeirra. Jafnframt var skorað á stefndu að greiða framangreinda matsfjárhæð vegna gallanna eða að öðrum kosti að ganga til samninga þar um. Þar sem stefndu brugðust ekki við áskorunum stefnanda var mál þetta höfðað með stefnu birtri 3. júní 2015, eins og áður greinir.

Við aðalmeðferð málsins staðfesti H-kk-nf K-x-x H-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, matsgerð sína og skýrði hana frekar. Jafnframt gáfu vitnin K-kk-nf G-kk-nf, íbúi að Stillholti 19, og R-kk-nf Þ-kk-nf S-kk-nf, er gerði sem byggingarfulltrúi á Akranesi lokaúttekt á húsinu, vitnaskýrslu í málinu.

III.

Stefnandi vísar til þess að í húsinu séu 37 íbúðareignarhlutar, sem hafi verið seldir á árunum 2006 og 2007. Eftir afhendingu íbúðanna til nýrra eigenda hafi komið í ljós fjölmargir gallar á þeim, bæði í sameign og séreign. Beri stefnanda skylda til að gæta sameiginlegra hagsmuna eigendanna, sbr. 57. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Stefnandi byggir kröfu sína á því að fasteignin að Stillholti 19 sé haldin göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og að stefndu beri óskipta ábyrgð á þeim. Samkvæmt 18. gr. teljist fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum. Við þetta verði að bæta að fasteignin verði einnig að fullnægja þeim kröfum sem leiði af öðrum lögum og reglum er í gildi hafi verið á byggingartíma, t.d. skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 (sbr. nú lög nr. 123/2010) og byggingareglugerð nr. 441/1998 (sbr. nú reglugerð nr. 112/2012). Þá sé það enn fremur viðurkennt í fasteignakauparétti að kaupandi megi almennt gera þá kröfu að ástand fasteignar, með tilliti til aldurs hennar, byggingarefnis, innréttinga og útlits, sé ekki lakara en almennt gerist um sambærilegar jafngamlar eignir. Mestar kröfur í þessu sambandi geti kaupandi þó gert til nýrra fasteigna, en í þeim tilvikum þurfi hann ekki að una því að neitt sérstakt sé við ástandið að athuga. Það sé álit stefnanda, í ljósi þess að um nýbyggingu hafi verið að ræða, að hann þurfi ekki að una við þá miklu galla sem hann telji vera á fasteigninni, en stefndi Skagatorg ehf. hafi reist hana í atvinnuskyni.

Kröfu sína á hendur stefnda Skagatorgi ehf. byggi stefnandi á því að félagið beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda á grundvelli 43. gr. laga um fasteignakaup. Sé bæði á því byggt að stefndi hafi sýnt af sér saknæma hegðun, sbr. 2. mgr. 43. gr., sem og að hann beri stjórnunarábyrgð á grundvelli 1. mgr. sama ákvæðis, enda hafi engin hindrun verið til staðar sem leysti hann undan ábyrgð. Verði ekki fallist á skaðabótaskyldu stefnda sé á því byggt að stefnandi eigi rétt á afslætti úr hendi stefnda á grundvelli 41. gr. sömu laga.

Þá byggir stefnandi á því að skv. reglum fasteignakaupa- og skaðabótaréttar sem og dómvenju íslensks réttar um bótaskyldu seljanda á göllum í fasteignakaupaviðskiptum beri Skagatorg ehf. fulla ábyrgð gagnvart stefnanda.

Krafan á hendur stefnda H-kk-þgf E-kk-þgf sé á því byggð að stefndi beri sem byggingarstjóri byggingarinnar að Stillholti 19 ábyrgð á tjóni stefnanda, sbr. gr. 32.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, sem þá hafi verið í gildi, en þar segi að byggingarstjóri beri ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, en að öðru leyti fari ábyrgð hans eftir samningi hans við eiganda. Ábyrgð byggingarstjóra sé verulega víðtæk og beri hann ábyrgð gagnvart stefnanda á öllum þeim iðnmeisturum sem unnið hafi að byggingu fasteignarinnar.

Fullsannað sé með matsgerð að um sé að ræða galla sem stefndu beri skaðabótaábyrgð á. Sé á því byggt að um sé að ræða eftirfarandi galla:

I. matsliður: Niðurstaða matsmanns sé að lögn frá brunni að frárennsliskerfi Akranesbæjar sé ekki lögð rétt. Kaupandi nýrrar fasteignar megi almennt gera þær kröfur að lagnir séu rétt lagðar og sé því um að ræða galla skv. 18. og 19. gr. fkpl. Samkvæmt 40. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 beri pípulagningarmeistari m.a. ábyrgð á öllum frávatns- og jarðvatnslögnum og beri byggingarstjóri því ábyrgð á mistökum hans gagnvart stefnanda, sbr. það sem áður segi um víðtæka ábyrgð byggingarstjóra. Um ábyrgð stefnda Skagatorgs ehf. sé vísað til fyrri umfjöllunar varðandi ábyrgð seljanda á göllum í fasteignaviðskiptum.

II. matsliður: Niðurstaða matsmanns sé að drenlögn og frágangur í kringum hana hafi ekki verið miðaður við samþykktar teikningar og lekavandamál sé talin afleiðing þess. Sömu rök eigi við um bótaskyldu samkvæmt þessum matslið og I. matslið og vísist því til rökstuðnings vegna hans.

III. matsliður (1): Niðurstaða matsmanns sé að hurðir eða karmar séu skakkir víða í stigahúsi og þar sem karmar séu skemmdir teljist slíkt vera galli. Sé hér um að ræða galla í skilningi 18. og 19. gr. fkpl. sem stefndi, Skagatorg ehf., beri ábyrgð á enda megi almennt gera kröfu til þess að hurðir og karmar í nýbyggingu séu í eðlilegu ástandi. Stefndi H-kk-nf beri og ábyrgð á þessum galla á grundvelli ábyrgðar byggingarstjóra, enda sé sérstaklega komist að því í matsgerð að hann hefði átt að sjá þennan galla í sínu innra eftirliti.

III. matsliður (2): Niðurstaða matsmanns sé að hurð við aðalinngang sé minni en gerð sé krafa um í gr. 79.8 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Fasteignin uppfylli því ekki þær kröfur sem gerðar séu í lögum og reglum að því er þennan lið varði. Bera bæði seljandi og byggingarstjóri ábyrgð á því, sbr. 18. gr. og 2. mgr. 19. gr. fkpl. og gr. 32.2 í byggingarreglugerð.

IV. matsliður: Niðurstaða matsmanns sé að ísetning glugga í stigahúsi hafi ekki verið fullnægjandi. Teljist slíkt vera galli í skilningi 18. gr. fkpl. enda megi almennt gera kröfu til þess að ísetning glugga sé slík að ekki leiði til sprungna milli karms og veggja. Í matsgerðinni sé staðreynt að mistök hafi átt sér stað við ísetningu glugganna en þar sé m.a. ekki að finna millilegg eða fleyga á milli karms og steins, þær skrúfur sem notaðar hafi verið hafi of lágt vægisálag, auk þess sem þær séu of fáar miðað við svona stóra glugga. Sé hér því um að ræða hönnunar- og/eða byggingargalla sem byggingarstjóri beri ábyrgð á.

V. matsliður: Niðurstaða matsmanns sé að þar sem leki komi fram með gleri og þar sem hluta þéttilista vanti þurfi að endurglerja þá glugga. Þá þurfi að skoða hvort lekinn hafi opnað samskeyti glugga og ef svo sé þá þurfi að þétta þau samskeyti. Varðandi óþétt opnanleg fög þurfi að stilla þau þannig að þau falli vel að hálsi. Stefndi Skagatorg ehf. beri ábyrgð á þessum lið þar sem um almennan galla sé að ræða sem kaupandi nýrrar fasteignar þurfi ekki að sætta sig við. Stefndi H-kk-nf beri ábyrgð sem byggingarstjóri á ófullnægjandi efnisvali. Líkt og komi fram í matsgerð sé það þekkt að bútýlborðar mýkist um of í mikilli sól og þenjist út úr falsi glugga, líkt og raunin hafi orðið í þessu máli. Hafi stefnda, sem sérfræðingi á þessu sviði, mátt vera þetta ljóst. Beri hann því ábyrgð á því.

VI. matsliður: Niðurstaða matsmanns sé sú að fá þurfi fagaðila til að bjóða út lagfæringar, gera útboðs- og verklýsingar, teikningar og magnskrá. Þá þurfi að hafa eftirlit með framkvæmdum, þannig að verkið verði unnið samkvæmt verklýsingum og teikningum. Sérstaklega skuli áréttað að hér sé ekki um afleitt tjón að ræða heldur beint tjón sem báðir stefndu beri ábyrgð á. Skipti í því sambandi ekki máli hvort ábyrgðin verði reist á sakarábyrgð, stjórnunarábyrgð eða afslætti.

Stefnukrafan sé samtala framangreindra matsliða og nemi hún alls 8.604.000 krónum. Sé upphæðin sú sama hvort sem fallist verði á skaðabætur eða afslátt, enda hafi tjón stefnanda samkvæmt matsgerð miðað við kostnað við úrbætur á fasteigninni. Sé slíkt meginregla við ákvörðun á fjárhæð skaðabóta og í 2. mgr. 41. gr. fkpl. sé sérstaklega gert ráð fyrir þeirri aðferð við útreikning afsláttar. Stefnandi vilji sérstaklega árétta að ekki beri að draga frá stefnukröfu hans meintan hagnað af því að fá nýtt fyrir gamalt, enda sé um nýbyggingu að ræða og hafi stefnandi átt rétt á því að fá nýja fasteign í hendur. Þær úrbætur sem miðað sé við í matsgerð séu því fallnar til þess að koma eigninni í það ástand sem samið hafi verið um.

Stefnandi krefjist bæði almennra vaxta og dráttarvaxta ofan á kröfu sína. Kostnaður í matsgerð sé metinn á verðlagi í samræmi við dagsetningu matsgerðar, líkt og segi þar á bls. 15. Dagsetning matsgerðarinnar sé 16. júní 2013 og beri krafan því vexti frá því tímamarki, sbr. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001. Krafa um dráttarvexti byggist á 9. gr. laga nr. 38/2001, en krafist sé dráttarvaxta frá 17. júlí 2013 en líkt og áður greinir er dagsetning matsgerðarinnar 16. júní 2013.

IV.

Stefndi Skagatorg ehf. byggir á því, þrátt fyrir að dómurinn hafi áður hafnað kröfu hans þar um, að vísa beri málinu frá dómi þar sem stefnandi hafi ekki enn lagt fram fullnægjandi gögn í málinu, m.a. um það hverjir séu fyrirsvarsmenn og aðilar að stefnanda og hvort staðið hafi verið að ákvörðun um málshöfðun stefnanda með lögmætum hætti. Sé málið því vanreifað.

Stefndi byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að um sé að ræða aðildarskort hjá stefnanda. Stefnandi reisi málatilbúnað sinn á hendur stefnda einungis á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, en ekki á öðrum grundvelli. Í þeim lögum sé fjallað um réttarstöðu kaupanda og seljenda fasteigna. Þótt stefndi uppfylli þær kröfur að teljast seljandi fasteignarinnar að Stillholti 19 þá geti stefnandi aldrei talist kaupandi hennar, hvað þá einstakra hluta hennar. Lögin séu mjög skýr um réttindi kaupanda og seljanda. Óumdeilt sé að stefnandi sé ekki kaupandi fasteignarinnar, jafnvel þótt meðlimir stefnanda og/eða forverar þeirra hafi verið það. Þá sé ljóst að núverandi meðlimir húsfélagsins hafi ekki allir keypt íbúðir sínar af stefnda, heldur hafi þeir keypt íbúðir sínar, og þá hlutdeild í sameign, af fyrri eigendum þeirra íbúða. Sé hvergi fjallað um það í stefnu hver réttarstaða þeirra aðila sé, hvort þeir eigi t.d. frekari kröfu á hendur seljendum einstakra íbúða vegna galla sem ekki hafi verið upplýst um við kaupin. Þá hafi stefnandi hvorki lagt fram í málinu kaupsamninga um einstakar íbúðir í húsinu né upplýst hverjir standi að aðild stefnanda að málinu, hvenær þeir aðilar hafi öðlast þau réttindi sem um sé deilt og hvenær sú ákvörðun hafi verið tekin að höfða mál þetta. Vegna þessa beri að sýkna stefnda vegna aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 19/1991.

Burtséð frá framangreindum sjónarmiðum um aðild stefnanda telji stefndi að krafa stefnanda sé allt að einu fyrnd. Í stefnu sé ekki útlistað nákvæmlega hvenær eigendur íbúða hafi fengið íbúðir sínar afhentar, en ljóst sé að íbúðir hafi í einhverjum tilvikum verið afhentar áður en búið hafi verið að klára eignina að fullu. Líta megi svo á að hin endanlega afhending á séreignum og sameign í húsinu hafi farið fram við lokaúttekt hússins hinn 9. júlí 2009. Eðlilegra sé þó í þessu sambandi að horfa til 3. september sama ár með hliðsjón af því samkomulagi sem aðilar hafi gert með sér þann dag, enda séu þar staðfest skil stefnda á húsinu miðað við skilalýsingu. Hafi stefnandi þá fyrst getað átt kröfu á hendur stefnda um efndir samkvæmt kaupsamningi.

Ljóst sé samkvæmt framansögðu að tímamark þeirra meintu galla sem stefnandi byggi kröfu sína á reiknist frá 3. september 2009. Í 4. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 segi að kröfur samkvæmt lögunum fyrnist eftir reglum laga um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Í 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda segi að kröfur um skaðabætur fyrnist á fjórum árum frá þeim degi sem tjónþoli hafi fengið nauðsynlegar upplýsingar um tjónið eða borið að afla sér slíkra upplýsinga. Í stefnu segi að íbúar hússins hafi ekki farið varhluta af fjölmörgum göllum sem komið hafi upp í húseigninni, allt frá því að þeir fengu íbúðir sínar afhentar. Þá segi jafnframt að stefnandi hafi í raun allt frá árinu 2009 verið í sambandi við stefnda í kjölfar „framangreindra galla“. Stefndi mótmæli því reyndar sem röngu og ósönnuðu. Þar sem stefnandi hafi hins vegar ekki lagt fram nein gögn til stuðnings kröfu sinni um það tímamark sem meðlimir stefnanda hafi orðið varir við þá meintu galla sem krafa stefnanda byggist á verði að líta svo á að stefnanda og félagsmönnum hans hafi borið að afla sér upplýsinga um þá galla á árinu 2009. Þannig hafi hvílt skoðunar- og aðgæsluskylda á meðlimum stefnanda við kaup þeirra á fasteignum, sbr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Þar sem mál þetta hafi ekki verið höfðað fyrr en með birtingu stefnu 3. júní 2015 verði að líta svo á að krafa stefnanda sé fyrnd að öllu leyti. Beri því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Verði ekki á framangreint falist telji stefndi að kröfur stefnanda séu fyrir löngu fallnar niður sökum tómlætis. Í stefnu segi að stefnandi hafi verið í stöðugu sambandi við stefnda frá árinu 2009 vegna meintra galla á eigninni. Þessu sé alfarið hafnað af hálfu stefnda sem röngu og ósönnuðu. Hafi verið um að ræða galla strax á árinu 2009 þá teljist það stórkostlegt tómlæti að gera ekki stefnda aðvart um þá galla fyrr en með matsbeiðni sem stefnda hafi fyrst orðið kunnugt um í febrúar 2013. Þannig hafi engin bréf eða aðrar tilkynningar verið send stefnda á fyrra tímamarki vegna meintra galla. Sé hvað þetta varði byggt á almennum sjónarmiðum um tómlæti, sérstaklega 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í ákvæðinu sé kveðið á um tilkynningar kaupanda til seljanda, m.a. vegna galla. Í 1. mgr. 48. segi að kaupandi skuli tilkynna seljanda um vanefnd innan sanngjarns frests. Hafi í réttarframkvæmd verið miðað við sex mánuði í því sambandi. Í 2. mgr. ákvæðisins sé svo sérstaklega tekið fram að réttur kaupanda til að senda seljanda slíka tilkynningu falli niður fimm árum eftir afhendingu fasteignar.

Líkt og að framan greini líti stefndi svo á að hin raunverulega afhending eignarinnar hafi farið fram í september 2009 og því sé krafa stefnanda fyrnd samkvæmt ákvæðum laga um fyrningu nr. 150/2007. Telji dómurinn aftur á móti að miða eigi fyrningarfrest við fyrra tímamark, þ.e. í gildistíð eldri fyrningarlaga, sé ljóst að stefnandi hafi glatað rétti sínum til þess að krefjast bóta eða afsláttar vegna ákvæðis. 48. gr. laga um fasteignakaup. Ekkert komi fram í málsgögnum annað en að stefnandi hafi tilkynnt stefnda um meinta galla fyrst með dómkvaðningu matsmanns vegna þessara meintu galla, mörgum árum eftir að stefnandi hafi orðið við þá var, sbr. lýsingu stefnanda sjálfs í stefnu. Það hafi svo ekki verið fyrr en með bréfi lögmanns stefnanda hinn 22. apríl 2014 sem krafist hafi verið greiðslu samkvæmt matsgerð. Rúmlega ári síðar hafi stefnandi svo ákveðið að höfða dómsmál þetta. Verði því að telja að stefnandi hafi gerst sekur um stórkostlegt tómlæti og að krafa hans sé því löngu niður fallin sökum þessa skv. 48. gr. fasteignakaupalaga og almennum reglum kröfuréttar um tómlæti.

Þá kveðst stefndi byggja á því að samkvæmt samkomulagi milli stefnanda og stefnda hinn 3. september 2009 hafi verið samið um það milli þeirra að hvorugur aðili ætti kröfu á hendur hinum. Í samkomulaginu sé því meðal annars lýst yfir að stefndi hafi staðið við skil samkvæmt skilalýsingu. Þá komi fram í samkomulaginu að stefndi hafi þegar greitt stefnanda bætur vegna þess að hvasst geti orðið í bílageymslu. Að auki hafi stefndi lagt til fordyri að eigninni íbúum að kostnaðarlausu. Loks sé tekið fram að í ljósi samkomulagsins eigi hvorugur aðili kröfu á hendur hinum hvað varði frágang og viðskil. Hafa verði í huga að samkomulag þetta hafi verið gert á sama tíma og lokaúttekt fór fram á eigninni. Þá hafi verið tekið tillit til allra athugasemda stjórnar stefnanda og uppfylltar allar óskir um úrbætur. Hafi stefnandi því á þessum tímapunkti verið sáttur við skil fasteignarinnar í því horfi sem hún hafi verið og ritað undir umrætt samkomulag þess efnis. Byggi stefndi á meginreglum samningaréttar um að samninga skuli halda. Þar sem umrætt samkomulag sé í gildi milli stefnanda og stefnda verði að sýkna stefnda af kröfum stefnanda vegna þess.

Stefndi mótmæli öllum matsliðum í stefnu og telji að gallar séu ósannaðir. Þannig sé í fyrsta lagi á það bent varðandi II. matslið að í matsgerðinni segi að búið sé að gera við þennan lið. Ekkert komi þó fram í stefnu um það hver greitt hafi fyrir umrædda viðgerð og hvað sú viðgerð hafi kostað. Engin gögn hafa verið lögð fram, hvorki reikningar né annað, varðandi þennan þátt í kröfu stefnanda. Sé hún því óljós og ekki hægt að taka mark á henni, enda aðeins um áætlun að ræða.

Þá sé gert ráð fyrir viðgerðum vegna skemmda vegna leka í geymslum einhverra íbúa fasteignarinnar. Stefndi byggir á því að þar sé um að ræða séreignir eigenda en ekki sameign. Stefnandi geti ekki krafist bóta vegna tjóns sem verði í séreign einstakra eigenda heldur aðeins varðandi sameignarhluta fasteignarinnar.

Hið sama megi segja um matslið V, en þar sé krafist endurnýjunar á gluggum, þ.e. að endurglerja verði ákveðna glugga í fasteigninni, sem þó séu ekki tilteknir sérstaklega í stefnu. Sé kröfunni þannig mótmælt sem óljósri og jafnframt að um sé að ræða séreignarhluta. Samkvæmt 5. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 teljist gler í gluggum til séreignar. Þar sem stefnandi komi fram fyrir hönd eigenda sameignarhluta fasteignarinnar geti stefnandi ekki gert þessa kröfu fyrir hönd einstakra eigenda, sem hvergi séu greindir í stefnu.

Einnig sé á því byggt að aðrir kröfuliðir séu órökstuddir og óljósir í stefnu. Þannig sé fjallað um ísetningu glugga í stigahúsi án þess að tekið sé fram hvaða glugga sé átt við eða hver heildarfjöldi þeirra sé.

Þá krefjist stefndi sýknu á kröfu stefnanda vegna hurðar í anddyri hússins, sbr. matslið III. 2. Bendi stefndi á að um hafi verið að ræða hurð sem sett var umfram skyldu og skilalýsingu og stefnanda að kostnaðarlausu. Hafi það verið stefnandi sem hafi valið umrædda hurð en ekki stefndi. Það að hurðin hafi verið of lítil geti því ekki undir neinum kringumstæðum talist galli.

Þá er einnig ljóst að lækka þurfi kröfu stefnanda skv. matslið VI, enda verkið miklu minna að umfangi þegar tekið hafi verið tillit til framangreindra röksemda.

Þá mótmæli stefndi fjárhæð kröfu stefnanda, enda hafi ekki verið tekið tillit til þess að stefnandi eigi rétt á endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu verktaka. Slíkt verði ávallt að draga frá kröfu stefnanda.

Þrautavarakrafa stefnda um lækkun á kröfum stefnanda byggist jafnframt á framangreindum röksemdum, auk þess sem stefndi telji metnar fjárhæðir í matsgerð of háar og ekki í samræmi við raunkostnað.

V.

Eins og fram er komið byggir stefnandi, sem er húsfélag fjöleignarhússins að Stillholti 19 á Akranesi, kröfur sínar á því að húsið sé haldið göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og að stefndu beri ábyrgð á þeim göllum. Stefndi Skagatorg ehf., sem byggingaraðili hússins og seljandi þess, og stefndi H-kk-nf E-kk-nf á grundvelli byggingarstjóraábyrgðar.

Af hálfu stefnda H-kk-ef E-kk-ef var ekki mætt í málinu en af hálfu stefnda Skagatorgs ehf. var þess krafist í greinargerð að málinu yrði vísað frá dómi á þeim forsendum að ekkert lægi fyrir um að lögmæt ákvörðun um málshöfðun hefði verið tekin á húsfundi, auk þess sem málatilbúnaður stefnanda væri vanreifaður, m.a. í því tilliti að hvergi væri gerð grein fyrir því á hvaða lagagrundvelli stefnandi væri bær til að höfða mál þetta. Var framangreindri frávísunarkröfu stefnda hafnað með úrskurði dómsins hinn 9. mars 2016 og ekki talið að um slíka vanreifun væri að ræða að varðaði frávísun frá dómi, enda ætti stefnandi þess kost eftir atvikum að bæta úr með frekari gagnaöflun undir rekstri málsins. Þrátt fyrir þetta er þess nú enn krafist af hálfu stefnda Skagatorgs ehf. að málinu verði vísað frá dómi þar sem stefnandi hafi ekki enn lagt fram fullnægjandi gögn í málinu, m.a. um það hverjir séu fyrirsvarsmenn og aðilar að stefnanda og hvort staðið hafi verið að ákvörðun um málshöfðun stefnanda með lögmætum hætti. Þá sé málið svo vanreifað að vísa beri því frá dómi. Í málinu liggja fyrir fundargerðir aðalfundar stefnanda og almenns húsfundar í félaginu þar sem m.a. var til umfjöllunar og ákvörðunar kröfugerð stefnanda vegna ýmissa galla í sameign hússins og að stjórnin legði til að núverandi lögmaður stefnanda yrði ráðinn til að fylgja málinu eftir fyrir dómstólum. Verður hvorki á það fallist með stefnda, eins og mál þetta liggur fyrir dóminum, að þörf hafi verið á frekari gagnaframlagningu stefnanda af þessu tilefni né að málið sé að öðru leyti svo vanreifað að leiða eigi til frávísunar þess frá dómi.

Stefndi Skagatorg ehf. byggir og á því að aðildarskortur stefnanda eigi að leiða til þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda. Með hliðsjón af dómi Hæstaréttar í málinu nr. 489/2006 verður að telja að þótt stefnandi sé ekki eigandi þeirra krafna sem gerðar eru í máli þessu á hendur stefndu geti hann, án framsals krafna einstakra eigenda, sótt kröfur sem varða sameign fasteignarinnar á grundvelli laga um fjöleignarhús. Þar sem ekki verður annað séð en að kröfugerð stefnanda lúti, a.m.k. að langmestu leyti, að sameign fjöleignarhússins að Stillholti 19 ber að hafna þessari málsástæðu stefnda Skagatorgs ehf.

Stefndi Skagatorg ehf. styður sýknukröfu sína og við þá málsástæðu að krafa stefnanda sé fyrnd. Byggir hann á því að um kröfuna gildi ákvæði laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007. Samkvæmt 28. gr. laganna öðluðust þau gildi 1. janúar 2008 og gilda einvörðungu um þær kröfur sem stofnast hafa eftir gildistöku þeirra. Í stefnu er tiltekið að flestir íbúar hússins hafi flutt inn í það síðari hluta ársins 2007. Þá liggur fyrir lokaúttektarvottorð byggingarfulltrúa, dags. 9. júlí 2009, þar sem fram kemur að lokaúttekt skv. 53. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 hafi farið fram á byggingarframkvæmdum við Stillholt 19 hinn 12. mars s.á. Hins vegar liggja ekki fyrir í málinu neinir kaupsamningar vegna sölu stefnda Skagatorgs ehf. á fasteignum í húsinu að Stillholti 19 og ekkert verður af gögnum ráðið með vissu um það hvenær kaupendur einstakra eigna fengu þær afhentar frá stefnda, en miðað við málatilbúnað stefnda Skagatorgs ehf. verður að telja að sönnunarbyrði þar um hvíli á stefnanda. Að því virtu er það niðurstaða dómsins að stefnandi hafi ekki sýnt fram á annað en að fara beri eftir lögum nr. 150/2007 við ákvörðun þess hvort krafa stefnanda teljist fyrnd.

Samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup fyrnast kröfur samkvæmt lögunum eftir reglum laga um „fyrning skulda og annarra kröfuréttinda“, sem nú eru lög nr. 150/2007. Fram kemur í 3. gr. þeirra laga að almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda sé fjögur ár og í 9. gr. kemur fram að skaðabótakröfur fyrnist á fjórum árum frá því að tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ber ábyrgð á því eða bar að afla sér slíkra upplýsinga, sbr. 9. gr. laga nr. 150/2007. Ekki liggja fyrir í málinu óyggjandi upplýsingar um það hvenær íbúar hússins urðu fyrst varir við þá galla sem mál þetta snýst um. Hins vegar kemur fram í málavaxtakafla stefnu að „allt frá því að íbúar fengu íbúðir sínar afhentar hafa þeir ekki farið varhluta á fjölmörgum göllum sem komið hafa upp í húseigninni, bæði í sameign sem og í séreignum íbúa“. Þá segir nokkru síðar: „Lekavandamál hafa t.a.m. sífellt verið að koma fram og aukast. Þá hafa frárennslismál verið í ólagi ...“ Loks segir svo í lok kaflans: „Fyrir liggur að stefnandi hefur ítrekað skorað á stefnda H-kk-þf E-kk-þf Á-kk-þf og Skagatorg ehf. að bæta úr þeim ágöllum sem upp hafa komið á fasteigninni, sem og að félaginu Húsbygg ehf. (síðar SÆ 14 ehf.), án þess að fullnægjandi úrbætur hafi verið gerðar. Fyrir liggur að framangreindir aðilar hafa í raun allt frá árinu 2009 verið í sambandi við stefnanda í kjölfar þess að hann hafi tilkynnt um framangreinda galla, jafnóðum og þeir hafi komið fram eða uppgötvast.“ Þá liggur fyrir fundargerð aðalfundar stefnanda, sem haldinn var 12. apríl 2012. Þar kemur fram undir lið 8, sem ber yfirskriftina Viðhald og endurbætur, að kynnt hafi verið á fundinum skýrsla vegna úttektar á göllum á fasteigninni og að stjórnin sé að vinna í að fá úrbætur á göllum og nýti skýrsluna sem vinnuplagg. Segir og í bókun vegna þessa liðar að stjórn stefnanda hafi verið heimilað að leita áfram réttar húsfélagsins með undirbúning lögsóknar ásamt heimild til að láta framkvæma lagfæringar til þess að útiloka leka í kjallara, þ.e. framkvæmdir við drenlagnir. Framangreind úttektarskýrsla liggur fyrir í málinu og segir þar að skoðun hússins hafi farið fram 1. nóvember 2011 og 16. febrúar 2012. Kemur m.a. fram í skýrslunni að „lekavandamál hafa verið í húseigninni að Stillholt 19 Akranesi frá því að húsið var byggt. Er þetta aðallega bílageymsla, gluggar og hurðir.“ Þá kemur m.a. fram að frárennslislagnir í bílageymslu hafi verið að stíflast, skoðaðar hafi verið lagnir við suðurhlið hússins vegna leka í geymslum við útvegg suðurhliðar. Laga þurfi brot eða sig á lögnum milli brunna í gólfi og utan við vegg bílageymslu og leggja nýja drenlögn við suður- og austurhlið hússins að brunni við bílageymslu. Laga þurfi leka í gluggum, leka í lofti bílageymslu og lagfæra hurðir í stigahúsi og í aðalinngangi. Sé um að ræða miklar framkvæmdir við lagfæringar vegna gallamála.

Að þessu virtu verður að telja að eigendum íbúða að Stillholti 19 og forsvarmönnum stefnanda hafi verið orðið kunnugt um þá galla sem mál þetta snýst um fyrir 3. júní 2011 og að krafa stefnanda hafi því verið fyrnd þegar mál þetta var höfðað með birtingu stefnu hinn 3. júní 2015. Ber því þegar af þeirri ástæðu að sýkna báða stefndu af kröfum stefnanda í málinu.

Stefnandi greiði stefnda Skagatorgi ehf. 1.800.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf M-kk-nf dómstjóri kveður upp dóm þennan, ásamt meðdómendunum Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingarverkfræðingi og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf byggingartæknifræðingi.

Dómsorð:

Stefndu, Skagatorg ehf. og H-kk-nf E-kk-nf Á-kk-nf, skulu sýknir af kröfum stefnanda, Stillholts 19, húsfélags.

Stefnandi greiði stefnda Skagatorgi ehf. 1.800.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf M-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf