E-480/2007

Mál þetta, sem var dómtekið að loknum munnlegum málflutningi þann 5. mars sl., var höfðað hér fyrir dómi með stefnu birtri þann 27. september 2007.

Stefnandi er SMI ehf., Smáratorgi 1, Kópavogi.

Stefndi er Svefn og heilsa ehf., Engjateigi 17-19, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru að dæmt verði að skipting Dalsbrautar 1I á Akureyri sé eftirfarandi:

Eign nr. 0101 fastanr. 215-1370 skuli bera eftirfarandi hlutfallstölur:

Í húsi og lóð (matshluta nr. 01) 61,41%

í sameiginlegum tengigangi (matshluta 04) 15,0%

Eign nr. 0102 fastanr. 215-1371 skuli bera eftirfarandi hlutfallstölur:

Í húsi og lóð (matshluta nr. 01) 38,59%

í sameiginlegum tengigangi (matshluta 04) 12,50%

Að eignir utan Dalsbrautar 1I, sem eigi í sameiginlegum tengigangi, séu:

Allar eignir á lóðinni Dalsbraut 1G með eftirtöldum fastanúmerum: 215-1358, 224-7092, 224-7093 og 222-8695, samtals 22,5% eignarhlut. Eign á lóðinni Dalsbraut 1J nr. 215-1350, 50% eignarhlut. Samtals sé eignarhlutur annarra eigna en Dalsbrautar 1I því 72,5%.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Dómkröfur stefnda Svefns og heilsu ehf. eru að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins auk virðisaukaskatts úr hendi stefnanda.

I.

Mál þetta varðar hús á lóðinni Dalsbraut 1I á Akureyri, en ágreiningur er með aðilum um skiptingu þess. Lóðin er á svonefndum Gleráreyrum en þar rak Samband íslenskra samvinnufélaga umfangsmikla iðnaðarstarfsemi á árum áður. Sambandið seldi stóran hluta þessara eigna sinna til Álafoss hf., þar með talinn þann hluta sem síðar varð auðkenndur Dalsbraut 1I og er hér til umfjöllunar. Þann 12. desember 1989 gaf Álafoss hf. út yfirlýsingu um skiptingu fasteigna og lóða sinna á Gleráreyrum og fylgdi henni afstöðuteikning. Í yfirlýsingunni er þess óskað að sérhver fasteign sé aðgreind í veðmálabókum með ákveðnum hætti. Skjölunum virðist hafa verið þinglýst athugasemdalaust og voru þau einnig árituð af hálfu Akureyrarbæjar. Með nefndri yfirlýsingu er Dalsbraut 1I skýrt afmörkuð sem 3331,3 fm lóð. Hús það sem mál þetta snýst um stendur á umræddri lóð og skiptist í tvær fasteignir sem auðkenndar eru með fastanúmerum 215-1370 og 215-1371 í þinglýsingabók sýslumannsins á Akureyri. Húsinu fylgdi einnig hlutdeild í tengigangi sem var sameiginlegur með húsum á lóðunum við Dalsbraut 1G og 1J. Hafði tengigangurinn fastanúmerið 215-1373. Skipting hússins í tvær eignir á rætur að rekja til eignaskiptasamnings sem var undirritaður af fyrrverandi eigendum þess og þinglýst þann 16. febrúar 1993. Samningurinn fékk þinglýsingarnúmerið 661/1993 og samkvæmt honum taldist norðurhluti hússins, sem nú er auðkenndur með fastanúmeri 215-1370, vera 62,2% fasteignarinnar og nyti hann lóðarréttinda í samræmi við það. Suðurhlutinn, sem nú er auðkenndur með fastanúmeri 215-1371, taldist hins vegar vera 37,8% og átti að njóta lóðarréttinda samkvæmt því. Á sama tíma var einnig þinglýst eignaskiptasamningi vegna fyrrnefnds tengigangs og samkvæmt honum skyldi 15% gangsins tilheyra þeirri eign sem nú er auðkennd með fastanúmeri 215-1370 en 12,5% skyldu tilheyra eigninni sem nú ber fastanúmerið 215-1371.

Stefndi í þessu máli, Svefn og heilsa, er eigandi fasteignarinnar að Dalsbraut 1H sem er austan við Dalsbraut 1I. Árið 2005 reisti hann, með leyfi yfirvalda, viðbyggingu/tengibyggingu á milli hússins að Dalsbraut 1H og síns eignarhluta í húsinu að Dalsbraut 1I og myndaði þannig eitt rými úr þessum tveimur eignum.

Stefnandi þessa máls er eigandi eignar nr. 215-1371 og var upphaf málsins það að hann óskaði eftir því síðla árs 2006 með matsbeiðni til Héraðsdóms Norðurlands eystra að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur matsmaður til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur að Dalsbraut 1I á Akureyri. Héraðsdómur féllst á beiðnina og var F-kk-nf I-kk-nf B-kk-nf, byggingatæknifræðingur með leyfi til að gera eignaskiptayfirlýsingar, kvaddur til starfans. Niðurstaða matsmannsins lá fyrir í janúar 2007 og var hún svohljóðandi:

„[...]

Miðað við framangreindar forsendur og fylgiskjal er það mat matsmanns að rétt skipting hússins sé eftirfarandi:

Eign nr. 0101 fastanr. 215-1370 skuli bera eftirfarandi hlutfallstölur:

Í húsi og lóð (matshluta 01) 61,41%

Í sameiginlegum tengigangi (matshluta 04) 15,0%

Eign nr. 0102 fastanr. 215-1371 skuli bera eftirfarandi hlutfallstölur:

Í húsi og lóð (matshluta 01) 38,59%

Í sameiginlegum tengigangi (matshluta 04) 12,50%“

Ágreiningur er um þessa niðurstöðu matsmannsins og virðist hann sprottinn af því að matsmaðurinn tók áðurnefnda tengibyggingu á milli Dalsbrautar 1H og 1I ekki með í útreikningana heldur miðaði við húsið að Dalsbraut 1I eins og það var áður en tengibyggingin var reist.

Við aðalmeðferð málsins gekk dómari á vettvang ásamt málflytjendum og matsmanni.

II.

Í stefnu staðhæfir stefnandi, að hann hafi talið sig knúinn til að höfða mál þetta til viðurkenningar á greindum eignarhlutföllum í eigninni Dalsbraut 1I þar sem ekki hafi náðst nauðsynleg samstaða með eigendum um gerð eignaskiptayfirlýsingar.

Stefnandi vísar til þess að í matsmáli málsaðila nr. M-27/2006 hafi sérfróður aðili endurreiknað eða endurákvarðað hlutfallstölur að Dalsbraut 1I, þar sem séu fasteignir merktar FMR númerum 214–555(sic), 215–1371 og 214-1373.

Er málatilbúnaður og framangreind kröfugerð stefnanda byggð á niðurstöðum hins dómkvadda matsmanns, en matsgerðin er dagsett í janúar 2007. Með gerðinni fylgdi ódagsett eignaskiptayfirlýsing fyrir eigninni Dalsbraut 1I., en þar er gert ráð fyrir að henni sé skipt í tvær fasteignir.

Til stuðnings kröfu sinni vísar stefnandi til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 16. gr. og 18. gr., en enn fremur 1. mgr. 130. og 131. gr. laga nr. 91, 1991.

III.

Í greinargerð stefnda segir að hann sé eigandi húsnæðis að Dalsbraut 1I og 1H sem tengist með viðbyggingu/nýbyggingu og myndi þannig eina heildstæða séreign. Þá sé stefndi eigandi að 15% eignarhluta í tengigangi sem sé í óskiptri sameign og gegni hlutverki vörumóttöku fyrir verslun hans. Stefndi sé jafnframt eigandi að fasteignum nr. 214-5545 og 214-5550 sem nýttar séu sem lager fyrir verslun hans. Þá sé stefndi eigandi að fasteignum nr 214-5551 og 214-5556 sem séu 2. hæð og nýtt sem skrifstofuaðstaða, starfsmannaaðstaða og verksmiðjusalur með innkeyrsludyr. Að auki sé stefndi eigandi að fasteign nr 214-5557 á 2. hæð í vesturenda. Allar þessar fasteignir stefnda við Dalsbraut séu nýttar í verslunarrekstur hans og liggi samhliða. Allar myndi þær eina heild auk þess sem innangengt sé í gegnum þær allar.

Sýknukrafa stefnda byggist á því að eignaskiptayfirlýsingin gangi í berhögg við meginreglur fjöleignarhúsalaga og brjóti verulega á réttindum hans þar sem hún endurspegli ekki rétt eignarhlutföll. Þá telur stefndi það ekki samrýmast fjöleignarhúsalögum að skipta upp einum séreignarhluta í sitt hvora fasteignina. Þá mótmælir stefndi þeirri fullyrðingu matsmanns sem fram kemur í matsgerð hans að það sé andstætt byggingarreglugerð og reglugerð nr. 910/2000 að nýbygging er tengir saman Dalsbraut 1H og 1I verði tekin til skipta. Kveður stefndi þessa fullyrðingu stangast á við lög um fjöleignarhús og að krafa stefnanda gangi í berhögg við skýr réttindi stefnda samkvæmt fjöleignarhúsalögum, sbr. 2. mgr. 6. gr. þeirra.

Til stuðnings kröfu sinni vísar stefndi til ákvæða fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, þ.e. 3. gr., 4. gr., 5. gr., 6. gr., 8. gr. og II. kafla laganna, sérstaklega 5. mgr. 18. gr. laganna og reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum.

Varðandi málskostnað vísar stefndi til XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr., en að sínu leyti til 131. gr. Um virðisaukaskatt á málskostnað vísar hann til laga nr. 50/1988.

IV.

Í máli þessu greinir aðila á um skiptingu fasteignarinnar að Dalsbraut 1I á Akureyri.

Fyrir liggur að stefnandi leitaði til héraðsdóms um að dómkveðja óvilhallan matsmann, sbr. 4. gr. 18. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og féllst dómurinn á kröfu stefnanda þar um. Var F-kk-nf I-kk-nf B-kk-nf kvaddur til verksins og skilaði hann niðurstöðu sinni í janúar 2007. Að fengnu mati náðist ekki samkomulag og höfðaði stefnandi því mál til ógildingar á gildandi eignarhlutföllum og viðurkenningar á hinum nýju, sbr. 5. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994. Fyrra máli um þetta sakarefni var vísað frá dómi með úrskurði héraðsdóms þann 14. júní 2007. Það er hins vegar mat dómsins að bætt hafi verið úr þeim ágöllum sem voru á málatilbúnaði í fyrra máli, meðal annars með umboði frá öðrum eigendum tengigangs með fastanr. 215-1373. Í því sambandi ber einnig að hafa hugfast að ekki felst í kröfugerð stefnanda að kveðið sé á um breytingu á eignarhlutföllum annarra en aðila þessa máls og hlutföll í tengigangi samkvæmt kröfugerðinni eru þau sömu og voru samkvæmt eldri eignaskiptasamningi sem þinglýst var þann 16. febrúar 1993. Þó þykir verða að vísa frá dómi án kröfu síðasta hluta kröfugerðarinnar þar sem krafist er tiltekinnar hlutdeildar í tengiganginum til handa fasteignum lóðunum Dalsbraut 1G og 1J. Eigendur þeirra eigna eru ekki aðilar þessa máls og niðurstaða þessa máls hefur engin áhrif á innbyrðis réttarstöðu þeirra. Að öðru leyti eru dómkröfur stefnanda nægilega skýrar.

Í máli þessu byggir stefnandi kröfu sína á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, sem á grundvelli 4. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 var fenginn til að endurreikna eignarhlutföll hússins að Dalsbraut 1I. Í gögnum málsins kemur fram að stefndi sætti sig ekki við niðurstöðu matsmannsins og fór því svo að stefnandi höfðaði að lokum mál þetta. Kröfu um sýknu byggir stefndi á því að niðurstaða matsmannsins gangi í berhögg við meginreglur fjöleignarhúsalaga og brjóti verulega á réttindum stefnda þar sem hún endurspegli ekki rétt eignarhlutföll. Þessi staðhæfing stefnda er að áliti dómsins ekki studd gögnum og hefur framangreindri niðurstöðu matsmannsins því ekki verið hnekkt, svo sem með yfirmati.

Að virtum gögnum málsins er það niðurstaða dómsins að stefndi hafi, eðli málsins samkvæmt, ekki getað aukið rétt sinn til lóðarinnar með því að reisa viðbyggingu við sinn hluta hússins. Verður því fallist á þann málatilbúnað stefnanda að matsmanni hafi verið rétt að miða útreikninga sína við greinda húseign eins og hún var þegar henni var upphaflega skipt með eignaskiptayfirlýsingunni frá 1993. Samkvæmt þessu ber að taka kröfur stefnanda til greina eins og nánar greinir í dómsorði.

Eftir þessum málsúrslitum verður stefndi, sbr. 130. gr. laga nr. 91, 1991, dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir m.a. með hliðsjón af útlögðum kostnaði hæfilega ákveðinn 672.300 krónur, að með töldum virðisaukaskatti.

Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991, sbr. framlagðar yfirlýsingar málflytjenda, I-kk-ef Þ-kk-ef hdl., lögmanns stefnanda, og Ó-kk-ef R-kk-ef Ó-kk-ef hdl., lögmanns stefnda.

Dóminn kveður upp Ó-kk-nf Ó-kk-nf dómstjóri.

D Ó M S O R Ð:

Skipting Dalsbrautar 1I á Akureyri skal vera eftirfarandi:

Eign nr. 0101 fastanr. 215-1370 skal bera eftirfarandi hlutfallstölur:

Í húsi og lóð (matshluta nr. 01) 61,41%.

í sameiginlegum tengigangi (matshluta 04) 15,0%.

Eign nr. 0102 fastanr. 215-1371 skal bera eftirfarandi hlutfallstölur:

Í húsi og lóð (matshluta nr. 01) 38,59%.

í sameiginlegum tengigangi (matshluta 04) 12,50%.

Stefndi greiði stefnanda 672.300 krónur í málskostnað.