E-1029/2011

Þetta mál, sem var höfðað með stefnu með ódagsettri áritun um birtingu, var þingfest 8. mars 2011 og fyrst dómtekið 18. júní 2012. Stefnandi er D-kvk-nf Á-kvk-nf, Lindarbyggð 1, Mosfellsbæ. Stefndu eru J-kk-nf K-kk-nf G-kk-nf, Klapparhlíð 7, Mosfellsbæ, S-kvk-nf G-kvk-nf H-kvk-nf, Langholtsvegi 180, Reykjavík og H-kk-nf H-kk-nf J-kk-nf, Hörgslundi 6, Garðabæ. Þar sem uppsaga dómsins dróst fram yfir lögbundinn frest samkvæmt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 var málið endurflutt og dómtekið í dag.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði gert að greiða sér óskipt 3.914.170 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 af 1.210.254 krónum frá 22. febrúar 2007 til 3. maí 2010 en þá frá þeim degi af 3.914.170 krónum til greiðsludags. Þess er jafnframt krafist að dráttarvextir verði annars vegar lagðir við höfuðstól að fjárhæð 1.210.254 krónur á 12 mánaða fresti, í fyrsta skipti 22. febrúar 2008, síðan 22. febrúar 2009 og loks 22. febrúar 2010 og hins vegar við höfuðstól að fjárhæð 3.914.170 krónur, í fyrsta skipti 3. maí 2011.

Þá er þess krafist að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda óskipt málskostnað að mati dómsins, auk virðisaukaskatts.

Stefndu J-kk-nf K-kk-nf G-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf H-kvk-nf krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi að viðbættum virðisaukaskatti.

Stefndi H-kk-nf H-kk-nf J-kk-nf gerir aðallega þá kröfu að máli þessu verði vísað frá dómi. Til vara krefst hann sýknu af kröfu stefnanda en til þrautavara að kröfur hennar verði stórlega lækkaðar. Í öllum tilvikum krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Málið var tekið til úrskurðar um frávísunarkröfu stefnda, H-kk-ef H-kk-ef J-kk-ef 7. júní 2011 en frávísunarkröfu hafnað með úrskurði dómsins 27. september s.á. Í þinghaldi 4. október 2011 kröfðust lögmenn allra stefndu þess að stefnanda yrði gert að leggja fram málskostnaðartryggingu. Í úrskurði dómsins 23. febrúar 2012 var fallist á þá kröfu og innti stefnandi af hendi málskostnaðartryggingu að fjárhæð 1.000.000 króna 13. mars sl. Aðalmeðferð málsins fór fram 18. júní sl. og var málið dómtekið að henni lokinni.

Málavextir

Með kaupsamningi dags. 7. júní 2005 keypti stefnandi fasteignina að Lindarbyggð 1, Mosfellsbæ, af stefndu J-kk-þgf K-kk-þgf G-kk-þgf og S-kvk-þgf G-kvk-þgf H-kvk-þgf. Afhending eignarinnar fór fram 15. ágúst 2006 og var afsal gefið út til stefnanda þremur vikum síðar, þann 6. september 2005. Eignin, sem er parhús á einni hæð, var byggð árið 1988. Í söluyfirliti er eignin sögð 151,2 m² að stærð að meðtöldum bílskúr. Í fasteignaskrá Íslands er íbúðin skráð 129,2 m² og bílskýli 22m² Kaupverð eignarinnar var 32.000.000 króna, Fasteignasalan Eignakaup ehf. hafði milligöngu um kaupin en þá umsýslu annaðist H-kk-nf H-kk-nf J-kk-nf, löggiltur fasteignasali. Hann samdi söluyfirlit vegna fasteignarinnar og var skráður ábyrgðaraðili fasteignasölunnar. Fasteignasalan Eignakaup ehf. var tekin til gjaldþrotaskipta 11. maí 2006.

Söluyfirlit fasteignasölunnar um eignina var ritað á staðlað eyðublað og var reitur fyrir galla á eign óútfylltur. Í almennri lýsingu á eigninni í söluyfirliti sagði m.a.:

„Nánari lýsing: ….. Bílskúr í góðu ástandi með heitu og köldu vatni. Eigninni hefur verið vel viðhaldið og fengið góða umönnun síðustu ár sem og garður.“

Stefnandi kveðst hafa skoðað eignina ásamt dóttur sinni og tengdasyni sem ekki eru fagaðilar á þessu sviði og virtist eignin að hluta til vera nýmáluð, þ.e. sólskáli, þvottahús o.fl. Stefnandi kveðst hafa spurt stefndu, S-kvk-þf, ítrekað að því hvort eitthvað væri að eigninni og hvort eitthvað þyrfti að lagfæra. Stefnda S-kvk-nf hafi m.a. svarað því til að rúða væri brotin í þvottahúsi sem og í ofni í eldhúsi. Einnig væri hurðin í sólskála stíf og leki eða raki væri í einu horni sólstofunnar. Fyrir utan þessa hnökra væri eignin í mjög góðu ástandi.

Í kauptilboði um eignina, dags. 15. maí 2005, var svohljóðandi ákvæði:

„Seljandi skal gera við lekavandamál sem kaupandi og seljandi ræddu um við skoðun eignarinnar s.s. leki í gleri í sólskála og í íbúð.“

Síðan var strikað yfir orðin „og í íbúð“ og staðfest af aðilum kauptilboðs. Í kaupsamningi um eignina, dags. 7. júní 2005, var svohljóðandi ákvæði:

„Seljandi skal gera við leka sem kaupandi og seljandi ræddu um við skoðun eignarinnar þ.e.a.s. leka í gleri í sólskála.“

Að sögn stefnanda hafi ekki verið getið um önnur lekavandamál eða aðra annmarka á eigninni, hvorki í söluyfirliti né við sölu eignarinnar. Stefnandi kveður að stefndu, J-kk-nf K-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf, hafi reynt viðgerð á gleri í sólskála á milli þess sem kaupsamningur var gerður og afhending eignarinnar fór fram. Lagfæringarnar hafi ekki borið tilskilinn árangur og komu ekki í veg fyrir áframhaldandi leka í sólskála.

Með yfirlýsingu 16. janúar 2006, u.þ.b. fimm mánuðum eftir afhendingu, gerði stefnandi kröfu um að stefndu lagfærðu lekann í sólskálanum en auk þess aðrar skemmdir, m.a. vegna leka, sem þá voru fram komnar. Alls krafðist stefnandi úrbóta vegna fjögurra atriða, þ.e. leka í sólskála, leka á vegg í bílskúr, skemmda á vegg í þvottahúsi við rör vegna leka frá þvottahúshurð og hliðsins út í garð.

Stefnandi fékk M-kk-þf Þ-kk-þf, byggingameistara og matsmann, til að skoða þessi fjögur atriði í janúar 2006. Hann skoðaði eignina 24. janúar 2006 og skilaði matsgerð 28. janúar s.á. Í matsgerð hans kom m.a. eftirfarandi fram:

„Matsmaður vill geta þess að þar sem bílskýli hefur verið lokað og gert að skúr og settur í hann hiti verður að einangra alla útfleti svosem loft og veggi. Þetta vantar í þennan skúr og er í verkahring seljanda.“

Einnig kom eftirfarandi fram:

„Í fasteignaviðskiptum er talið sjálfgefið að eign haldi vanti og vindum. Einnig er talið að öll tól og tæki er fylgja eign séu í lagi þó gömul séu. Matsmaður telur að mikið vanti uppá að seljandi hafi skilað eigninni samkvæmt skilalýsingu.“

Matsmaður taldi að úrbætur mættu ekki dragast lengur og að nauðsynlegt væri að kalla iðnmeistara til allra verka. Kostnaðarmat var ekki gert. Fundur var haldinn 14. febrúar 2006 með fasteignasölunni og í kjölfar fundarins fóru fram lagfæringar á vegum stefndu, J-kk-ef K-kk-ef og S-kvk-ef G-kvk-ef á tímabilinu 17.-23. febrúar 2006. Hluti timburklæðingar í bílskúr var lagfærður, þ.e. ein hlið hans, og útihurð í þvottahúsi.

Stefnandi óskaði jafnframt eftir skoðun og lagfæringu á leka í sólskála. Stefnandi kvað mikinn leka vera í bílskúr, sem og í sólstofu og þvottahúsi. Stefnandi ritaði bréf til fasteignasölunnar 2. mars 2006 þar sem hún lýsti því meðal annars yfir að vandamál vegna leka í eigninni væru orðin mjög alvarleg. Stefndu J-kk-nf K-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf fengu afrit af bréfinu. Stefnandi óskaði eftir því að fá formlegt skriflegt svar og staðfestingu á því hvaða úrbætur yrðu gerðar, fyrir 7. mars 2006. Ítrekaði hún erindi sitt með tölvuskeytum næstu daga.

Stefndu, J-kk-nf K-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf, rituðu bréf til fasteignasölunnar og stefnanda dags. 3. mars 2006, þar sem fram kom að þau teldu sig vera laus allra mála gagnvart stefnanda. Meðal annars kváðu þau að við söluna hefði þeim verið ljóst að „smit“ væri í einu horni sólskála og í kaupsamningi hefði verið tekið fram að gert yrði við þann leka sem þau hafi og gert. Hvað bílskúrinn snerti þá hafi stefndu komið til móts við stefnanda með því að fá smiði til að gera við eina hlið hans en þau litu almennt svo á að það væri ekki í þeirra verkahring að gera við hann. Það sama gilti um lagfæringar á þvottahúshurð. Vankantar þeir sem stefnandi lýstu féllu að mati stefndu undir almennt viðhald eignar sem ekki væri skylda þeirra að sinna.

Þann 27. apríl 2006 ritaði lögmaður stefnanda bréf til stefnda, H-kk-ef H-kk-ef J-kk-ef, löggilts fasteignasala, og lýsti yfir mögulegri bótaábyrgð hans gagnvart stefnanda samkvæmt lögum um fasteignasölu nr. 99/2004, meðal annars þar sem upplýsingar í söluyfirliti fasteignarinnar hefðu verið ófullnægjandi eða jafnvel rangar og brytu þannig í bága við fyrirmæli 12. og 13. gr. laga nr. 99/2004. Í bréfi lögmanns stefnanda sama dag til stefndu, J-kk-ef K-kk-ef og S-kvk-ef G-kvk-ef, var þeim veittur 10 daga frestur til að bregðast við kröfum stefnanda um úrbætur á eigninni. Að öðrum kosti væri henni nauðsynlegt að fá dómkvaddan matsmann til að meta umfang galla á fasteigninni og kostnað við endurbætur. Stefndu, J-kk-nf K-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf, höfnuðu kröfum stefnanda með bréfi lögmanns þeirra, dags. 12. maí 2006, einkum með vísan til þess að núverandi vandamál tengd leka hefðu öll komið til eftir sölu eignarinnar.

Dómkvaðning matsmanns fór fram 3. nóvember 2006 og var A-kk-nf Í-kk-nf S-kk-nf, húsasmíðameistari og matstæknir, dómkvaddur til að meta galla í fasteigninni. Matsgerð hans lá fyrir 14. nóvember s.á. Í matsgerð hans kom m.a. fram að fasteignin hefði ekki fengið nægjanlegt viðhald, einkum sólskáli, þak og bílageymsla. Fasteignin héldi ekki veðrum og vindum á þessum stöðum og að gallar vegna leka væru þess eðlis að leki hlyti að hafa verið langvarandi. Matsmaður taldi að þær lagfæringar sem matsþolar létu gera á sólskála, bílskúr og útihurð á þvottahúsi væru ekki fullnægjandi til að hefta allan leka. Matsmaður mat áætlaðan kostnað vegna úrbóta vera 1.127.671 krónu. Ekki tókust sættir með aðilum og höfðaði stefnandi mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur, sem var þingfest 11. mars 2008. Málinu var vísað frá dómi í heild sinni án kröfu með úrskurði réttarins 20. janúar 2009. Stefnandi höfðaði mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur að nýju 19. maí 2010, mál E-4329/2010. Þá hafði nýrrar matsgerðar verið aflað dags. 12. mars 2010 sem unnin var af G. B-kk-þgf Ó-kk-þgf, byggingatæknifræðingi og húsasmíðameistara. Var hann dómkvaddur matsmaður til að meta þau atriði sem upp á vantaði í fyrri matsgerð frá 14. nóvember 2006. Kostnaður vegna úrbóta á fasteigninni í þeirri matsgerð var metinn samtals 2.703.916 krónur. Málinu var vísað frá dómi með úrskurði réttarins 29. nóvember 2010 sem staðfestur var af Hæstarétti 31. janúar 2011 með dómi nr. 703/2010.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Gagnvart stefndu seljendum

Stefnandi reisir aðalkröfu sína á hendur stefndu J-kk-þgf K-kk-þgf og S-kvk-þgf einkum á grundvelli niðurstöðu tveggja matsgerða frá 14. nóvember 2006 og 12. mars 2010. Nánar tiltekið sundurliðast krafa stefnanda vegna einstakra liða með svofelldum hætti:

Liður Lýsing

Efni/tækjaleiga Vinna Samtals

A. Frágangur sólstofu, sbr. matsgerð, dags. 12. mars 2010

kr. 235.700 569.700 805.400

B. Frágangur bílskýlis, sbr. matsgerð, dags. 12. mars 2010

kr. 496.000 685.820 1.181.820

C. Lagfæringar á langhlið bílskýlis/bílskúrs, sbr. matsgerð,dags. 12. mars 2010

kr. 103.600 218.400 322.000

D. Vegna matsliða A – C, sbr. matsgerð, dags. 12. mars 2010

Stjórnun, ýmisl., vinnup. ófyrirséð

kr. 100.236 176.870 277.106

Umsjón og eftirlit 3%

kr. 28.066 49.524 77.590

Sorp, tiltekt, frágangur o.þ.h.

kr. 40.000 40.000

Samtals vegna A – D

kr. 1.003.602 1.700.314 2.703.916

E. Frágangur á þaki, sbr. matsgerð, dags. 14. nóvember 2006

(efni: kr. 203.175+42.766+21.582=kr.267.523)

kr. 267.523 672.300 939.823

F. Vegna leka í baðherbergi, sbr. matsgerð, dags. 14. nóvember 2006

kr. 17.098 7.470 24.568

G. Akstur með efni og vinnupall, sbr. matsgerð, dags. 14. nóvember 2006

kr. 10.000 10.000

H. Vinna vegna hurðar í þvottahúsi, sbr. matsgerð, dags. 14. nóvember 2006

kr. 7.470 7.470

I. Vinna vegna leka í þvottahúsi, sbr. matsgerð, dags. 14. nóvember 2006,

kr. 5.750 5.750

J Endurnýjun hurðar í þvottahús

kr. 30.000 30.000

K. Vegna matsliða E – J,

Stjórnun, ýmisl., vinnup. ófyrirséð 12%

kr. 38.955 83.159 122.114

Umsjón og eftirlit 3%

kr. 9.739 20.790 30.529

Sorp, tiltekt, frágangur o.þ.h.

kr. 40.000 40.000

Samtals vegna E – K

kr. 413.315 796.939 1.210.254

Heild

kr. 1.416.917 2.497.253 3.914.170

Ath. Liður sem ber heitið „Málun tréverks í sólstofu“ í matsgerð frá 14. nóvember 2006 fellur niður þar sem hann fellur undir „frágangur sólstofu“ í seinni matsgerð.

Heildarfjárhæð höfuðstólskröfu stefnanda feli í sér metinn kostnað að meðtöldum virðisaukaskatti við úrbætur á göllum á fasteigninni samkvæmt kröfuliðum A-K og nemi 12,1% af upphaflegu kaupverði fasteignarinnar. Hlutfallið sé án efa töluvert hærra í dag miðað við þá verðlækkun sem orðið hafi á fasteignum í Mosfellsbæ. Tjón stefnanda sé því tilfinnanlegt og rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002.

Um kröfulið A

Stefnandi telur með vísan til þeirra tveggja matsgerða og annarra gagna sem liggi fyrir í málinu um frágang sólstofu, þ. á m. matsgerðar M-kk-ef Þ-kk-ef, að ekki fari milli mála að sólstofan að Lindarbyggð 1 hafi verið haldin verulegum göllum við kaup sín á fasteigninni í skilningi 2. málsliðar 18. gr., 19. gr. og 20. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Í matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef segi berum orðum að frágangur sólstofunnar hafi ekki verið í samræmi við eðlilegar og sanngjarnar kröfur um frágang, sem vænta hafi mátt og gerðar séu kröfur um svo að sólstofan haldi vatni og vindi, við kaup matsbeiðanda, stefnanda, á fasteigninni.

Þá beri að hafa í huga að eðli þeirra galla sem verið hafi á sólstofunni við kaup stefnanda sé að þeir geri einkum vart við sig í miklu vatnaveðri og vindum og komi ekki í ljós á skömmum tíma. Í ljósi þeirra viðamiklu galla sem verið hafi á sólstofunni við kaup stefnanda verði að telja að hinum stefndu seljendum hafi verið gallarnir ljósir, enda höfðu þau búið í fasteigninni um tveggja og hálfs árs skeið. Að minnsta kosti hefði þeim mátt vera ljósir gallarnir. Jafnframt hafi upplýsingar hinna stefndu seljenda til stefnanda um raunverulegt ástand sólstofunnar verið afar takmarkaðar, ef ekki beinlínis villandi, eins og glöggt megi sjá meðal annars af kaupsamningi aðila og söluyfirliti um fasteignina. Stefnandi telur að hinir stefndu seljendur hafi með þessu háttalagi sýnt af sér saknæma háttsemi, meðal annars í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 og brotið gegn ákvæðum 26. og 27. gr. sömu laga sem leiði til skaðabótaábyrgðar þeirra samkvæmt 2. mgr. 43. gr. sömu laga, sbr. og hrd. 2004: 414. Einnig skipti máli varðandi þennan kröfulið að hinir stefndu seljendur hafi tekið að sér lagfæringar á fasteigninni í febrúar 2006, eftir að matsgerð M-kk-ef Þ-kk-ef hafi legið fyrir, sbr. og 39. gr. laga nr. 40/2002, og hafi reynt lagfæringar á sólstofu, langhlið bílskýlis og hurð í þvottahúsi. Lagfæringar þessar hafi skilað litlum sem engum árangri. Með þessu hafi stefndu tekið á sig ábyrgð á göllum, m.a. í sólstofunni, en engir fyrirvarar hafi verið gerðir af þeirra hálfu um viðurkenningu á þessum göllum og raunverulegu umfangi þeirra. Það eigi raunar einnig við um þær upplýsingar sem þau hafi veitt stefnanda um ástand eignarinnar. Hér sé í raun um að ræða ábyrgðaryfirlýsingu af hálfu hinna stefndu seljanda í skilningi 2. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi fellst ekki á þau sjónarmið hinna stefndu seljanda, eins og þau séu sett fram í bréfi lögmanns þeirra frá 12. maí 2006, að eignin hafi verið seld í umsömdu ástandi og þau hafi fullnægt upplýsingaskyldu sinni að öllu leyti. Sérstaklega beri að hafa í huga að í dómaframkvæmd útiloki slík ákvæði í kaupsamningi ekki að kaupandi fasteignar geti krafist skaðabóta/afsláttar, hafi seljandi vitað eða mátt vita um galla hinnar seldu eignar, sbr. og ákvæði 28. gr. laga nr. 40/2002.

Loks telur stefnandi að hún hafi fullnægt skoðunar- og aðgæsluskyldu sinni við kaup fasteignarinnar og gert allt sem í sínu valdi stóð til fullvissa sig um ástand hennar og mögulega galla á henni. Þrátt fyrir að hafa spurt hina stefndu seljendur í þaula um hugsanlega annmarka á eigninni hafi þau gefið takmarkaðar og villandi upplýsingar um galla, eins og framlagðar matsgerðir í málinu staðfesti að eignin hafi verið haldin þegar kaup hafi farið fram.

Um kröfulið B

Samkvæmt söluyfirliti um fasteignina að Lindarbyggð 1 fylgi fasteigninni bílskúr. Við skoðun stefnanda á fasteigninni og svonefndum bílskúr hafi henni ekki verið annað ljóst en að um bílskúr væri að ræða, enda aldrei annað heiti notað af hálfu hinna stefndu seljenda. Eins og fram komi í matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef uppfylli mannvirkið m.a. ekki ákvæði byggingarlaga og byggingarreglugerðar til þess að fá samþykki sem bílskúr en í kostnaðarsamar framkvæmdir þurfi að ráðast til að það geti talist bílskúr. Jafnframt sé vísað til sams konar athugasemda sem fram komi í matsgerð A-kk-ef Í-kk-ef S-kk-ef frá 12. nóvember 2006. Söluyfirlitið og upplýsingar hinna stefndu seljenda um bílskýlið hafi því verið í andstöðu við ákvæði 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 og teljist eignin því gölluð að þessu leyti. Þá sé ljóst að ákvæði 26. og 27. gr. sömu laga hafi ekki verið virt af hinum stefndu seljendum hvað þetta atriði varði. Telja verði að háttsemi þeirra baki þeim skaðabótaábyrgð samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Um kröfulið C

Í söluyfirliti um fasteignina að Lindarbyggð 1 og samkvæmt þeim upplýsingum sem hinir stefndu seljendur hafi veitt stefnanda sé ekki getið um neina galla á bílskýli hússins sem raunar sé kallað bílskúr eins og að framan geti. Þvert á móti segi í söluyfirlitinu að bílskúr sé í góðu ástandi með heitu og köldu vatni. Engu að síður hafi hinir stefndu seljendur fallist á að reyna lagfæringar á bílskýlinu sem ekki hafi skilað árangri. Í matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef komi skýrt fram að enn séu gallar á bílskýlinu sem þarfnist lagfæringar. Sama máli gegni um hinar tvær matsgerðirnar. Stefnandi telur að um sé að ræða galla sem hinir stefndu seljendur beri ábyrgð á þar sem þeir hafi ekki veitt neinar upplýsingar um að gallarnir væru til staðar við kaup hennar á fasteigninni. Hér eigi við sömu málsástæður og lagarök og getið sé í umfjöllun um kröfulið A og telur stefnandi að háttsemi hinna stefndu seljenda baki þeim skaðabótaábyrgð samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Um kröfulið D

Um kröfulið þennan vísast til samantektar um kostnað í matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef og þeirra málsástæðna og lagaraka sem rakin hafa verið hér að framan.

Um kröfulið E

Í söluyfirliti um fasteignina að Lindarbyggð 1 og samkvæmt þeim upplýsingum sem hinir stefndu seljendur hafi veitt stefnanda hafi ekki verið getið um neina galla á þaki hússins að Lindarbyggð 1 þegar kaup stefnanda hafi farið fram. Engu að síður komi fram í matsgerð A-kk-ef Í-kk-ef S-kk-ef að viðhaldi á þaki hafi ekki verið sinnt nægilega og stórir ryðblettir séu þar sjáanlegir, auk þess sem skipta þurfi um þakjárn og pappa. Stefnandi telji sig þó hafa sinnt skoðunar- og aðgæsluskyldu sinni svo sem sér hafi framast verið unnt og verði ekki ætlast til þess að hún fari upp á þak heldur verði að treysta á að seljendur gefi réttar upplýsingar um ástand þaks þegar sala fari fram, en í söluyfirliti er sérstaklega tekið fram að eigninni hafi verið vel viðhaldið og hún fengið góða umönnun. Um þennan kröfulið eigi við sömu málsástæður og lagarök og getið er í umfjöllun um kröfulið A og telur stefnandi að háttsemi hinna stefndu seljenda baki þeim skaðabótaábyrgð samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Um kröfulið F

Í söluyfirliti um fasteignina að Lindarbyggð 1 og samkvæmt þeim upplýsingum sem hinir stefndu seljendur hafi veitt stefnanda, hafi ekki verið getið um neina galla á þéttingum við vatnslás og niðurfall í baðkari í baðherbergi hússins að Lindarbyggð 1 þegar kaup stefnanda hafi farið fram. Engu að síður komi fram í matsgerð A-kk-ef Í-kk-ef S-kk-ef að líkur standi til að þessum þéttingum sé ábótavant. Megi gera ráð fyrir að þessi galli hafi verið til staðar þegar stefnandi hafi fest kaup á fasteigninni. Um þennan kröfulið eigi við sömu málsástæður og lagarök og getið sé í umfjöllun um kröfulið A og telur stefnandi að háttsemi hinna stefndu seljenda baki þeim skaðabótaábyrgð samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Um kröfulið G

Um þennan kröfulið vísast til umfjöllunar um kröfulið E enda um að ræða akstur og efni vegna viðgerða á þaki hússins að Lindarbyggð 1.

Um kröfulið H

Í söluyfirliti um fasteignina að Lindarbyggð 1 og samkvæmt þeim upplýsingum sem hinir stefndu seljendur hafi veitt stefnanda, sé ekki getið um leka með fram og undir þvottahúshurð. Engu að síður komi fram í matsgerð A-kk-ef Í-kk-ef S-kk-ef að of mikið hafi verið heflað neðan af hurðinni þannig að rifa hafi myndast sem hleypi vatni og vindi inn en það verk hafi hinir stefndu seljendur annast þegar þau hafi reynt árangurslaust að lagfæra galla sem stefnandi hafi bent á. Telur matsmaðurinn nauðsynlegt að skipta um hurð vegna þessa. Um þennan kröfulið eigi við sömu málsástæður og lagarök og getið sé í umfjöllun um kröfulið A og telur stefnandi að háttsemi hinna stefndu seljenda baki þeim skaðabótaábyrgð samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Um kröfuliði I og J er vísað til umfjöllunar um kröfulið H.

Um kröfulið K

Þessi kröfuliður er byggður upp með sama hætti vegna liða E-J og gert sé varðandi lið D að því er varði liði A-C. Reiknað sé með að stjórnun, ýmisl., vinnup. ófyrirséð nemi 12% af kostnaði við liði E-J, umsjón og eftirlit 3% og sorphirða, tiltekt, frágangur o.þ.h. nemi 40.000 krónum. Að öðru leyti er vísað til málsástæðna og lagaraka sem vísað er til í nefndum liðum.

Stefnandi gerir kröfu um að hinir stefndu seljendur greiði sér skaðabætur á grundvelli laga nr. 40/2002. Komist dómurinn hins vegar að þeirri niðurstöðu að ekki sé fullnægt skilyrðum til heimtu skaðabóta úr hendi þeirra vegna sakar er byggt á ákvæðum 2. málsliðar 18. gr. og 41. gr. laga nr. 40/2002 um afslátt sömu fjárhæðar og krafist sé skaðabóta fyrir, þar sem telja verði að ætlaðir annmarkar á fasteigninni hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Sömu rök eigi við um afslátt og eigi við um kröfu um skaðabætur ef sök stefndu, seljenda, teljist ekki sönnuð. Eignin hafi verið keypt á 32.000.000 króna en gallar samkvæmt sundurliðun einstakra matsliða séu metnir samtals á 3.874.170 krónur eða um 12% af kaupverði eignarinnar. Frádráttur virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað breyti hér engu um.

Í greinargerð með 18. gr. laga nr. 40/2002 komi fram að 10% af kaupverði eignar ætti að vera lágmarksfjárhæð til þess að unnt sé að dæma afslátt þar sem skylda til að greiða afslátt hafi verið byggð á hlutlægum grundvelli. Þó segi í greinargerðinni að ekki sé alltaf ástæða til að verðmætisrýrnunin verði ávallt að vera 10% til þess að galli teljist vera fyrir hendi. Ástæðan sé sú að það sé háð ýmsum atriðum hvort hægt sé að segja að galli rýri verðmæti eignar svo nokkru varði. Almennt ástand og útlit fasteignar kunni hér að skipta máli. Kaupandi sem kaupi eign sem líti mjög vel út og virðist í góðu ástandi þurfi ekki að sætta sig við sama lágmark og sá sem kaupi eign sem bersýnilega sé í slæmu ástandi. Í þessu samhengi beri líka að hafa í huga að Lindarbyggð sé ekki einungis heimili stefnanda heldur einnig vinnustaður þar sem hún annist dagvistun barna.

Málsástæður gagnvart stefnda H-kk-þgf H-kk-þgf J-kk-þgf, löggiltum fasteignasala

Gagnvart stefnda, H-kk-þgf H-kk-þgf J-kk-þgf, reisir stefnandi kröfu sína um skaðabætur eða afslátt á reglum skaðabótaréttar utan samninga og reglum laga um kaup og sölu fasteigna nr. 99/2004, en stefnandi telur m.a. að tjón sitt megi rekja til gáleysis starfsmanna fasteignasölunnar sem stefndi hafi verið í forsvari fyrir. Samkvæmt 10. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, hafi borið í söluyfirliti að semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt gætu máli við sölu eignarinnar. Jafnframt hafi stefnda samkvæmt 11. gr. sömu laga borið að gæta þess vandlega að í söluyfirlitinu kæmu fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem gætu skipt máli fyrir stefnanda sem kaupanda eignarinnar.

Stefnandi telur að stefndi hafi vanefnt skyldur sínar um öflun réttmætra upplýsinga vegna söluyfirlits um húseignina að Lindarbyggð 1, Mosfellsbæ, svo sem boðið sé í 12. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, einkum c-lið 2. mgr. ákvæðisins. Þar sé kveðið á um að í söluyfirliti skuli koma fram upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla. Í 7. og 8. gr. reglugerðar nr. 939/2004 um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit sé enn betur áréttuð sú skylda fasteignasala að framkvæma sjálfstæða skoðun á fasteign sem hann fái til sölumeðferðar og tilgreina í söluyfirliti þá galla sem hann sjái eða hafi átt að sjá við skoðun. Enginn fyrirvari hafi verið í söluyfirliti um réttmæti upplýsinga sem þar komi fram frá fasteignasölunni, til dæmis „að sögn seljenda“, heldur hafi fasteignasalan fullyrt um ágæti eignarinnar og verði þar af leiðandi að taka ábyrgð á einhliða fullyrðingum sínum í söluyfirliti ásamt seljendum. Um dómafordæmi í þessum efnum vísast til dóma Hæstaréttar 2002:223, 2003:214 og 2004:479.

Stefnandi reisir kröfur sínar á því að stefndi hafi vanefnt skyldur sínar við kynningu á húseigninni í skilningi 13. gr. laga nr. 99/2004, sbr. og 8. grein reglugerðar nr. 939/2004, þar sem þær upplýsingar sem starfsmenn stefnda hafi veitt um eignina og lýsingar á henni hafi verið í verulegu ósamræmi við raunverulegt ástand eignarinnar en í lýsingu á eigninni í söluyfirliti hjá fasteignasölunni hafi m.a. komið fram að bílskúr væri í góðu ástandi, með heitu og köldu vatni og að eigninni hafi verið vel viðhaldið og hún fengið góða umönnun síðustu ár sem og garður. Hið rétta hafi síðar komið í ljós, að rangnefnt hafi verið af fasteignasölunni að um bílskúr væri að ræða þar sem hann hafi hvorki verið skráður þannig í fasteignamati né á veðbókarvottorði og einungis sé um lokað bílskýli að ræða. Jafnframt hafi eigninni ekki verið vel viðhaldið síðustu ár miðað við lekavandamál hennar, eins og síðar hafi komið í ljós samkvæmt þremur matsgerðum.

Jafnframt sé óásættanlegt að fasteignasala stefnda, sem hann hafi borið ábyrgð á, hafi ekki brugðist við þráföldum umkvörtunum stefnanda vegna lekaskemmda og gripið til þess að rannsaka umfang og eðli lekagalla að eigin frumkvæði, enda sé fasteignasala skylt að liðsinna bæði seljanda og kaupanda og gæta réttmætra hagsmuna þeirra samkvæmt 15. gr. laga nr. 99/2004, einkum þegar haft sé í huga að á þessum tíma hafi stefndi mátt gera sér ljóst að söluyfirlit hafi verið haldið verulegum annmörkum.

Telur stefnandi að með því að svara ekki bréfi lögmanns síns 27. apríl 2006 og þar með skorast undan því að taka til varna, hafi stefndi staðfest að upplýsingar í söluyfirliti hafi ekki verið fullnægjandi og hafi þannig bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda í skilningi 27. gr. laga nr. 99/2004.

Með vísan til ofangreinds telur stefnandi að með háttsemi sinni hafi stefndi H-kk-nf H-kk-nf J-kk-nf, löggiltur fasteignasali hjá Fasteignasölunni Eignakaupum ehf., með gáleysi sínu bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda og beri óskipta ábyrgð með meðstefndu.

Stefnandi vísar til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, meðal annars til 18., 19., 20., 26.-28., 39., 41. og 43. gr. Jafnframt vísar stefnandi til laga um kaup og sölu fasteigna nr. 99/2004, 5.,10., 11., 12., 13. og 27. gr., og reglugerðar nr. 939/2004. Enn fremur er vísað til almennu skaðabótareglunnar og reglu skaðabótaréttarins um húsbóndaábyrgð á skaðaverkum starfsmanna. Um samaðild og samlagsaðild er vísað til 18. og 19. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og almennra reglna kröfuréttar um óskipta ábyrgð (ábyrgð in solidum). Um varnarþing vísast til 42. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði. Dráttarvaxtakrafa styðst við reglu 1. mgr. 6. gr., sbr. 12. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum, svo og 3. mgr. 5. gr. sömu laga. Krafan um málskostnað styðst við 129. og 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála í héraði nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Málsástæður og lagarök stefndu, J-kk-ef K-kk-ef G-kk-ef og S-kvk-ef G-kvk-ef H-kvk-ef

Aðalkrafa stefndu um sýknu er á því byggð að ekki sé um að ræða galla sem stefndu beri ábyrgð á og því beri að sýkna þau af kröfum stefnanda um skaðabætur og/eða afslátt. Þá er sýknukrafan byggð á því að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti sem og eigin sök. Því sé alfarið hafnað að eignin hafi verið gölluð í skilningi fasteignakaupalaga þegar hún hafi verið seld stefnanda. Hvorki sé um að ræða ágalla sem rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, né að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu hennar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína eins og stefnandi haldi fram. Ástand eignarinnar hafi verið vel sýnilegt stefnanda við kaup hennar á eigninni. Þá hafi kaupverð eignarinnar ekki verið óeðlilegt miðað við ástand hennar, enda hafi stefnandi ekki sýnt fram á slíkt. Þá sé því alfarið hafnað að stefndu hafi ekki sinnt viðhaldi sem skyldi á eigninni og eigi af þeim sökum að bera ábyrgð á kröfu stefnanda. Stefnandi hafi keypt eignina eftir skoðun og í því ástandi sem hún hafi verið í og hafi kaupverðið verið ákveðið 32.000.000 króna. Stefnandi hafi keypt hús byggt árið 1988 og mátt vera ljóst að ekki væri um nýbyggingu að ræða. Eignin sé nú orðin 23 ára. Hafi stefndu gengið langt í því að koma til móts við kröfur stefnanda án þess að þeim bæri nokkur lagaskylda til þess og brugðist skjótt við. Það hafi ekki verið virt meira en svo að við hafi bæst enn frekari verkefni sem stefnandi hafi ætlast til að stefndu lagfærðu fyrir hana. Ákveðið hafi verið á fundi á skrifstofu Eignakaupa að stefndu fengju smið til að taka í gegn alla langhlið bílskúrsins, laga hurð í þvottahúsi eins vel og hægt væri án þess að skipta henni út fyrir nýja og jafnframt að skoða sólskálann. Þá hafi stefndu lagfært garðhliðið. Það hafi verið samþykkt af hálfu stefndu án viðurkenningar á ábyrgð. Því sé alfarið hafnað að með því að taka að sér ákveðnar lagfæringar, sem þau hafi eingöngu gert af góðmennsku og greiðasemi, hafi þau viðurkennt skaðabótaskyldu sína. Þá sé því alfarið hafnað að hægt sé að byggja á matsgerð M-kk-ef Þ-kk-ef enda hafi stefndu ekki fengið að vera viðstödd þá skoðun og sé matsgerðin mjög lituð af einhliða athugasemdum stefnanda. Þá beri að geta þess að rúmt ár hafi liðið frá því að eignin hafi verið afhent og þar til dómkvaddur matsmaður hafi skoðað hana, enda sé í matsbeiðni, sem gerð hafi verið rúmu ári eftir afhendingu eignarinnar, beðið mats á ýmsum atriðum sem þá höfðu aldrei verið gerðar athugasemdir við, eins og t.d. leka frá baðkari, ryðtaumum á þaki og rakaskemmda á fleiri stöðum en áður höfðu verið gerðar athugasemdir við. Þá sé ljóst að ástand hússins hafi ekki verið það sama þá og við afhendingu eignarinnar. Þá hafi stefnandi aftur fengið dómkvaddan matsmann sem hafi skoðað eignina tæpum 5 árum eftir að stefnandi hafi keypt eignina og greinilegt að á þeim tíma hafi margt breyst í eigninni, enda hafi stefnandi ekkert reynt til að takmarka tjónið eða sinnt viðhaldsskyldu sinni. Stefndu byggja á því að þau hafi að öllu leyti uppfyllt upplýsingaskyldu sína og ekki á nokkurn hátt leynt fyrir stefnanda ástandi hússins eða gefið rangar upplýsingar. Þá sé á því byggt að sé um ágalla að ræða þá rýri hann ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Þá er á því byggt að stefndu beri ekki ábyrgð á skemmdum sem komi fram eftir afhendingu eignarinnar og eftir að áhættuskipting hafi farið fram.

Af hálfu stefndu er á því byggt að þau beri ekki ábyrgð á þeim atriðum sem kröfugerð stefnanda byggir á.

Um lið A. Frágangur sólstofu

Af hálfu stefndu er á því byggt að umræddur leki sem stefnandi geri kröfur um, hafi komið fram eftir afhendingu eignarinnar og hafi aukist verulega. Ekki sé um að ræða leka á sama stað og stefndu hafi bent á og sagt að þau myndu lagfæra. Þann leka hafi þau lagfært. Liggi ljóst fyrir að leki í sólstofunni nú sé mun meiri en þegar fyrri matsgerðin hafi verið gerð.

Í kaupsamningi aðila sé tekið fram að stefndu skuli lagfæra leka með gleri í sólskála. Stefndu hafi lagfært það fyrir afhendingu eignarinnar. Þau hafi skipt um rúðu sem og klætt pósta sólskálans með hvítu áli. Stefndu hafi því uppfyllt ákvæði kaupsamningsins að öllu leyti. Hins vegar liggi fyrir að einhverjum mánuðum eftir afhendingu eignarinnar hafi komið fram nýr leki í sólstofunni. Fyrri matsmaðurinn hafi skoðað sólstofuna rúmu ári eftir kaup stefnanda en seinni matsmaðurinn tæpum 5 árum eftir kaupin. Af samanburði þessara tveggja matsgerða megi ráða að lekinn hafi verið töluvert meiri þegar matsmaðurinn hafi skoðað eignina tæpum 5 árum eftir afhendinguna en þegar fyrri matsmaðurinn hafi skoðað hana rúmu ári eftir afhendingu. Eðli málsins samkvæmt geti kaupandi eignar ekki ætlast til þess að seljendur eignar muni um alla framtíð sjá um viðhald á eign sem keypt sé, enda hafi ekki verið um neinn leka að ræða á þeim stað sem síðar hafi komið fram leki á. Ef svo hefði verið þá liggi alveg ljóst fyrir að ummerki eftir leka hefðu átt að vera til staðar, enda höfðu stefndu síðast málað innanhúss þegar þau hafi flutt inn 2002 og ekki hafi verið að sjá að málning væri flögnuð af eða bólgin. Stefnanda hafi verið kunnugt um að viðgerð hafði farið fram fyrir afhendingu eignarinnar eins og um hafi verið samið. Hafi hún þá sætt sig við þá viðgerð að öllu leyti, enda sé ekki að finna fyrirvara um annað í afsalinu. Stefnanda hafi verið í lófa lagið að gera fyrirvara um viðgerðina ef ástæða hefði verið til við afsalsgerðina eða fá sérfróðan aðila til að skoða sólstofuna með sér fyrir kaupin. Það hafi hún ekki gert. Þá liggi alveg ljóst fyrir að ef leki hefði verið á öðrum stað í sólskálanum en þar sem viðgerðin hafi farið fram, þá hefðu ummerki ekki leynt sér, enda hafi stefnandi búið í húsinu í 3 vikur þegar afsalið hafi farið fram og því haft nægan tíma til að sjá ef einhver ummerki vegna leka væru til staðar. Því liggi alveg ljóst fyrir að sá leki sem upp hafi komið eftir afhendingu eignarinnar í sólskálanum hafi ekki verið til staðar meðan stefndu hafi átt eignina og beri þau ekki ábyrgð á slíkum leka eftir að afhending og áhættuskipting hafi farið fram. Þá sé á því byggt að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti og eigin sök sem hann verði sjálfur að bera hallann af. Þá skuli tekið fram að í úrskurði héraðsdóms í máli nr. E-1887/2008 komi fram að matsmaðurinn A-kk-nf Í-kk-nf H-kk-nf hafi gefið skýrslu fyrir dómi og ekki getað sagt til um á hve löngum tíma lekagallar hefðu komið fram, en hann hafi kveðið lekaummerki vera gömul. Á matsgerðunum tveimur sem stefnandi byggir stefnukröfu sína á sé í báðum tilvikum tilgreindur kostnaður vegna úrbóta á lekum í sólstofu. Um verulegan mun sé að ræða. Í fyrri matsgerðinni hljóði kostnaðurinn upp á 110.060 krónur en í þeirri seinni upp á 805.400 krónur. Það liggi því ljóst fyrir þegar bornar séu saman þessar tvær matsgerðir að ástand sólstofu hafi töluvert versnað á síðustu árum og því hafi kostnaður við að lagfæra hana hækkað um 695.340 krónur vegna viðhaldsleysis og tómlætis stefnanda. Þá sé ekki hugað að því að sólstofan sé í sameign allra eigenda hússins og sé orðin rúmlega 20 ára gömul.

Um lið B. Frágangur bílskýlis

Stefnandi hafi skoðað bílskúrinn áður en hún hafi gert tilboð í eignina og hafi henni verið eða mátt vera ljóst að bílskúrinn væri ekki einangraður, enda hafi sést að málað hafi verið beint á mótatimbrið. Kaupandi geti ekki borið fyrir sig atriði sem sýnilegt sé við skoðun. Í fyrri matsgerðinni sé enginn kostnaður metinn vegna þessa.

Varðandi það atriði að bílskýli hafi verið selt sem bílskúr skuli það tekið fram að stefndu hafi keypt eignina samkvæmt þessari lýsingu og hafi ekki breytt neinu. Búið hafi verið að loka bílskýlinu, sem hafi verið óeinangrað, og setja bílskúrshurð þegar stefndu hafi keypt eignina. Stefnandi hafi hins vegar sjálf farið í breytingar á því. Hún hafi fjarlægt bílskúrshurðina, sett vegg og ofn í staðinn og útbúið bílskýlið til búsetu og noti það sem íveruherbergi. Á því er byggt að stefndu geti ekki borið ábyrgð á slíkum breytingum. Þá sé ekki metið í matsgerðinni hvað það hefði kostað að fá bílskýlið samþykkt sem bílskúr ef það hefði verið metið eins og það hafi verið selt eða stefnandi hafi yfirhöfuð ætlað að nota það sem slíkt. Ef talið sé að um galla sé að ræða, sé byggt á því af hálfu stefndu að fasteignasalinn eigi að bera ábyrgð á þessu, enda sé hann sérfræðingur á þessu sviði og hafi átt að gæta hagsmuna þeirra. Þá hafi stefndu notað bílskúrinn fyrir bíl en stefnandi ráðist í breytingar á honum, fjarlægt bílskúrshurðina, opnað inn í húsið og breytt honum í rými til innréttinga og búsetu. Að þessu sé ekki hugað í matsgerðinni og beri stefndu ekki ábyrgð á breytingum stefnanda.

Um lið C. Lagfæringar á langhlið bílskýlis/bílskúrs

Stefndu hafi ekki verið kunnugt um neinn leka eða rakaskemmdir í bílskúr við söluna og hafi verið greinilegt við skoðun að bílskúrinn hafi ekki verið einangraður og engu hafi verið leynt í því efni, heldur sýnilegt stefnanda við skoðun. Eftir afhendingu eignarinnar hafi stefnandi hins vegar ráðist í breytingar á bílskúrnum til innréttingar og búsetu og þá hafi eðlilega farið að sagga þegar kynnt sé upp í óeinangruðu rými en stefndu hafi notað bílskúrinn fyrir bíl og aldrei orðið vör við neinn leka eða raka. Stefnandi hafi fjarlægt bílskúrshurðina og lokað fyrir dyraopið, þ.e. rifið framhliðina í burtu og klætt og gert op í steyptan vegg inn í íbúð. Þrátt fyrir að stefndu hafi hvorki verið kunnugt um leka né raka í bílskúrnum hafi þau ákveðið, án viðurkenningar á ábyrgð, að koma til móts við stefnanda enda ráðlagt að gera svo af fasteignasölunni. Þau hafi ráðið smið til að lagfæra suðurlanghlið og hafi þá haldið að þar með væri málið úr sögunni. Nánar tiltekið hafi verið um að ræða klæðningu á þeirra hlið, þ.e. vindpappi hafi verið endurnýjaður, krossviður verið settur til að auka loftflæði, sem og álflasningar og ný fúavarin bjálkaklæðning. Stefndu hafi greitt fyrir verkið þrátt fyrir að þeim bæri engin skylda til þess. Sá kostnaður hafi numið 166.021 krónu. Innifalið í þeim kostnaði hafi einnig verið lagfæring á hurð í þvottahúsi. Umræddur leki/raki hafi ekki verið til staðar í bílskúrnum meðan stefndu hafi átt eignina og beri stefndu ekki ábyrgð á slíkum leka eftir að afhending og áhættuskipting hafi farið fram.

Um lið D. Vegna matsliða A-C

Stefndu hafna því alfarið að þau beri ábyrgð á slíkum kostnaði og er vísað til þess sem fram kemur í liðum A-C.

Liður E. Frágangur á þaki

Stefndu hafi ekki verið kunnugt um að eitthvað væri að þakinu við sölu á eigninni enda hafi það fyrst verið í matsbeiðninni sem stefnandi hafi gert athugasemdir um þetta. Umrædd eign sé önnur íbúð af tveimur í parhúsi og samkvæmt lögum um fjöleignarhús sé þak í sameign allra eigenda og því ætti kostnaður vegna slíkra viðgerða að skiptast á milli eigenda. Ef miðað væri við að húshlutarnir væru jafn stórir kæmi helmingur í hlut eiganda umrædds húshluta eða 469.912 krónur. Þá skuli tekið fram að í úrskurði héraðsdóms í máli nr. E-1887/2008 komi fram að matsmaðurinn A-kk-nf Í-kk-nf H-kk-nf hafi gefið skýrslu fyrir dómi og kveðið ryðbletti vera á þaki en engin ummerki hafi verið um að málað hafi verið yfir ryð. Samkvæmt upplýsingum frá framleiðanda sé endingartími þakjárnsins 18-20 ár en húsið sé 20 ára gamalt og hafi hann gert ráð fyrir að skipta um þakjárn og pappa á öllu þakinu.

Þakið hafi verið selt í því ástandi sem það hafi verið í við söluna og sé því alfarið hafnað að stefndu beri ábyrgð á því. Stefnandi hafi ekki verið leyndur neinu í því efni eins og staðfest sé í matsgerðinni en í matsbeiðni sé því haldið fram að stefndu hafi málað yfir ryðið. Í matsgerðinni komi fram að matsmaður geti ekki séð að málað hafi verið yfir ryðbletti.

Um lið F. Vegna leka í baðherbergi

Enginn slíkur leki hafi verið við sölu og afhendingu eignarinnar, enda hafi fyrst verið gerð krafa um þetta af hálfu stefnanda í matsbeiðninni. Þá hafi ekki verið að sjá neinn leka þegar stefnandi hafi látið renna í baðkarið á matsfundi. Í fyrri matsgerðinni sé kostnaður vegna þessa metinn á samtals 34.568 krónur, þar af sé kostnaður við akstur og vinnupalla 10.000 krónur. Á því sé byggt að umræddur leki hafi komið fram nokkru eftir afhendingu eignarinnar og hafi ekki verið til staðar við söluna á eigninni, heldur komið fram. eftir að áhættuskipting hafi farið fram.

Um lið G. Akstur með efni og vinnupalla

Um þennan kröfulið er vísað til umfjöllunar um kröfulið E.

Um lið H. Vinna vegna hurðar í þvottahús

Ekki hafi verið um að ræða leka við þvottahúsdyr við sölu eignarinnar heldur sé um að ræða leka sem kominn sé til eftir afhendingu hennar og hafi ekkert með framkvæmdir stefndu að gera. Um sé að ræða gamla hurð sem greinilega sé komin á viðhaldstíma.

Um lið I. Vinna vegna leka í þvottahúsi

Engar rakaskemmdir hafi verið í timburvegg sem skilji að þvottahús og eldhús. Á steyptum vegg við rör hafi hins vegar verið örlítið flagnað af málningu neðst við gólfið, en allt húsið hafi verið málað að innan þremur árum áður og ekkert óeðlilegt þótt eitthvað hafi sést á málningunni upp við hitalagnir og rör. Hvergi annars staðar í íbúðinni hafi sést á veggjum, allt hafi verið eins og nýmálað. Ekkert hafi staðið upp við þennan vegg sem hafi átt að hylja eitt né neitt og hafi því verið sýnilegt stefnanda.

Um lið J. Endurnýjun hurðar í þvottahúsi

Um þennan kröfulið er vísað til umfjöllunar um kröfulið H.

Um lið K. Vegna matsliða E-J

Þessi kröfuliður styðst ekki við matsgerðina. Stefndu hafni því alfarið að þau beri ábyrgð á slíkum kostnaði og er vísað til þess sem fram kemur í liðum E-J.

Af hálfu stefndu er á því byggt að þau beri ekki ábyrgð á framangreindum atriðum. Stefndu hafi að öllu leyti fullnægt upplýsingaskyldu sinni gagnvart stefnanda og upplýst hana um öll þau atriði sem máli skipti við kaup hennar á eigninni sem þeim hafi verið kunnugt um við söluna. Þá skuli á það bent að kaupandi hafi skoðað eignina fyrir tilboðsgerð og hafi haft nokkra með sér í þá skoðun, þar á meðal hafi verið þrír fullorðnir einstaklingar. Þá hafi verið gengið frá afsali þremur vikum eftir afhendingu eignarinnar og hafi kaupandi gengið frá afsalinu án nokkurs fyrirvara. Það hafi síðan verið um hálfu ári eftir afhendingu eignarinnar sem kaupandi hafi fyrst farið að kvarta yfir ástandi eignarinnar og hafi kröfurnar frá þeim tíma aukist. Í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup sé kveðið á um tvenns konar gallareglur á notaðri eign en í 18. gr. laganna komi fram að eign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi svo sem í skilningi 26. og 27. gr. laganna. Ekkert þessarar atriða eigi hér við. Í fyrri matsgerðinni sé beðið mats á samtals átta atriðum og nemi fjárhæð þessara átta meintu galla samanlagt samtals 3,5% af kaupverði eignarinnar og í seinni matsgerðinni nemi heildarfjárhæð þeirra meintu galla sem þar séu metnir að meðtöldum virðisaukaskatti um 8% af kaupverði eignarinnar. Hafi þá ekki verið tekið tillit til þess að flest þessara atriða varði ytra byrði hússins sem sé í sameign eigenda og gæti stefnandi einungis gert kröfu á hendur stefndu samkvæmt hlutfallstölu í sameignarkostnaði hússins. Þá hafi ekki verið tekið tillit til endurgreiðslu af virðisaukaskatti vegna vinnu. Sé miðað við að allur kostnaðurinn samkvæmt seinni matsgerðinni (Liðir A-D) 2.703.916 krónur, kostnaður vegna frágangs á þaki samkvæmt fyrri matsgerðinni (liður E) 939.823 krónur og kostnaður vegna liðar K samkvæmt fyrri matsgerðinni 192.643 krónur sé kostnaður vegna sameignar hússins, nemi slíkur kostnaður samtals 3.836.382 krónum. Að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnu 503.238 krónur, sé sameignarkostnaður því 3.333.144 krónur. Þá stendur eftir kostnaður vegna séreignar samkvæmt liðum F-J samtals 77.788 krónur. Að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnu 4.204 krónur, sé séreignarkostnaður því 73.584 krónur. Sé miðað við fermetrastærðir eignarhlutanna tveggja í húsinu væri hlutfallstala Lindarbyggðar 1 samtals 45,27% eða samtals 1.508.914 krónur í sameignarkostnaði og Lindarbyggðar 3 samtals 54,75% eða samtals 1.824.896 krónur í sameignarkostnaði. Væri miðað við 50% skiptingu væri kostnaður hvors eignarhluta 1.666.572 krónur. Að viðbættum séreignarkostnaði Lindarbyggðar 1, 73.584 krónur, væri kostnaður Lindarbyggðar 1 ef miðað er við 45,27% samtals 1.582.498 krónur og ef miðað er við 50% samtals 1.740.156 krónur. Það sé innan við 5% af kaupverði eignarinnar. Þá liggi ljóst fyrir að ef gallarnir væru metnir á því verðlagi þegar eignin hafi verið keypt næmu þeir töluvert lægra hlutfalli. Á því er byggt að ekki sé um að ræða ágalla sem rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði.

Þá er á því byggt að krafa stefnanda sé niður fallin vegna tómlætis. Nærri 1½ ár hafi liðið frá því að fyrri matsgerðin hafi legið fyrir þar til fyrra málið hafi verið þingfest og tæpt ár hafi liðið frá því að því máli hafi verið vísað frá dómi þar til stefnandi hafi lagt fram nýja matsbeiðni. Nú séu liðin um 6 ár frá kaupunum.

Þá er sýknukrafan enn fremur byggð á því að ef skylda til greiðslu skaðabóta eða afsláttar þykir vera fyrir hendi beri stefndi H-kk-nf H-kk-nf J-kk-nf einn ábyrgð á kröfum stefnanda. Er öllum kröfum og málsástæðum stefnanda hafnað.

Verði talið, af einhverjum ástæðum, að stefndu beri greiðsluskyldu gagnvart stefnanda er varakrafa stefndu sú að kröfur verði lækkaðar verulega. Er á því byggt að stefnandi geti að hámarki byggt stefnukröfur sínar á þeim fjárhæðum sem komi fram í matsgerð A-kk-ef Í-kk-ef og eigi ekki meiri kröfur en samkvæmt hlutfallstölu eignarhluta varðandi þau atriði sem falli undir sameign. Liggi hlutfallstölur ekki fyrir sé gerð krafa um að kostnaði sé skipt í samræmi við fermetrafjölda en samkvæmt því yrði kostnaðurinn 45,27% fyrir Lindarbyggð 1 og 54,75% fyrir Lindarbyggð 3 af sameign. Þá er á því byggt að lækka beri kröfur með tilliti til þess að virðisaukaskattur sé endurgreiddur af vinnu. Þá er á því byggt að á móti stefnukröfunni verði skuldajafnað kröfu stefndu um dæmdan ógreiddan málskostnað 400.000 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt úrskurði héraðsdóms 19. nóvember 2010 og dómi Hæstaréttar sbr. mál nr. 703/2010.

Til stuðnings varakröfunni er að öðru leyti vísað til málsástæðna við aðalkröfunni.

Stefndu mótmæla dráttarvaxtakröfu stefnanda frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi.

Stefndu vísa til meginreglna samninga- og kröfuréttar, til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um skuldajöfnuð er vísað til eml. Um málskostnað vísast til XXI. kafla laga nr. 91/1991, sbr. 130. gr. Um virðisaukaskatt á málskostnað vísast til laga nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök stefnda, H-kk-ef H-kk-ef J-kk-ef

Stefndi, H-kk-nf H-kk-nf, kveðst ekki hafa verið boðaður á matsfund, sbr. matsgerð, dags. 12. mars 2010 og í matsbeiðni, dags. 11. nóvember 2009, sé hann ekki tilgreindur sem matsþoli. Hann hafi ekki fengið innheimtubréf og honum hafi ekki verið kynnt efni matsgerðar fyrr en með útgáfu stefnu. Þá sé vísað til meinlegra galla í málatilbúnaði stefnanda en málið sé vanreifað og grundvöllur dómkrafna óljós.

Málið er byggt á tveimur matsgerðum, annars vegar á matsgerð A-kk-ef Í-kk-ef S-kk-ef, dags. 14. nóvember 2006 og hins vegar á matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef, dags. 12. mars 2010. Stefnufjárhæð sé samtala niðurstöðutalna beggja matsgerðanna. Kostnaðaráætlun í matsgerðinni frá 14. nóvember 2006, sem stefnandi byggir hluta krafna sinna á, sé óljós og ósundurliðuð.

Stefnandi lýsir því fyrst yfir við ritun matsbeiðninnar, 14. nóvember 2006, að hún sé ósátt við ástand þaksins en þá hafi verið liðnir 15 mánuðir frá því að hún hafi tekið við eigninni. Í forsendum úrskurðar nr. E-1887/2008 segir m.a. svo: „Aðspurður (þ.e. matsmaðurinn) kvað hann ryðbletti vera á þaki, en engin merki hafi verið um að málað hefði verið yfir ryð. Samkvæmt upplýsingum frá framleiðanda sé endingartími þakjárnsins, sem sé innbrennt frá verksmiðju, 18-20 ár, en húsið sé 20 ára gamalt. Kostnaðaráætlun í matsgerð miðist við það að skipta um þakjárn og pappa á öllu þakinu.“

Samkvæmt framansögðu hafi engum galla verið leynt og krafan samkvæmt þessum lið miðist ekki við lagfæringu heldur hreina eignaaukningu stefnanda. Sé eingöngu horft til fyrri matsgerðar sé óhjákvæmilegt að krefjast þess að fjárhæðir samkvæmt kostnaðaráætlun séu sundurliðaðar, svo hægt sé að taka afstöðu til hvers matsliðar. Sumir matsliðir snúi beinlínis að ágreiningi um skoðunarskyldu stefnanda og þá séu matsliðir sem meðstefndu, J-kk-nf K-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf, hafi samþykkt að lagfæra, sbr. kaupsamning aðila, svo og matsliðir sem alkunna sé að geti gefið sig hvenær sem er óháð viðhaldi, og matsliðir um hluti sem beinlínis horfi til eignaaukningar.

Þá megi og nefna að ekki hafi verið tekið tillit til þess í kröfugerð stefnanda að hér sé um parhús að ræða og því sé um sameignarkostnað að ræða í einhverjum tilvikum.

Varakrafa stefnda um sýknu er byggð á því að ekkert sé ofsagt í söluyfirliti. Meðstefndu, J-kk-nf K-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf, staðfesti allt það sem þar segi, sbr. bréf þeirra, dags. 3. mars 2006. Húsið hafi verið byggt árið 1988. Miðað við kostnaðaráætlun í matsgerð verði vart hægt að segja annað en að sú staðhæfing í söluyfirliti að eigninni hafi verið vel viðhaldið og fengið góða umönnun, sé rétt. Tilgreind lekavandamál í matsbeiðni virðist öll hafa komið til nokkrum mánuðum eftir afhendingu. Engin gögn séu lögð fram í málinu um að lekavandamál hafi verið til staðar við samningu söluyfirlits. Varðandi ryðbletti á þaki þá hafi þeir verið sýnilegir við skoðun og þá hafi aldur hússins gefið ríka ástæðu til þess að skoða þak sérstaklega vel. Ekkert hafi verið tekið fram um ástand þaks í söluyfirliti, enda hafi það verið bersýnilegt. Stefnandi hafi skoðað bílskýlið áður en hún hafi gert tilboð í eignina og hafi því mátt vera ástand þess fullljóst. Sinni kaupandi, stefnandi máls þessa, ekki aðgæsluskyldu sinni þá glati hún með öllu rétti til þess að hafa uppi skaðabótakröfu eða kröfu um afslátt. Ekki verði á það fallist að stefnandi megi vanrækja aðgæsluskyldu sína að einhverju leyti en fái samt nokkrar bætur eða afsláttargreiðslur.

Þá sé og rétt að nefna að kostnaðaráætlun matsmanns nemi litlum hluta af kaupverði eignarinnar. Einnig sé og rétt að nefna að á yfirlitsblaði frá Fasteignamati ríkisins komi skýrt fram að hér sé um bílskýli að ræða en ekki bílskúr. Stefnandi geti ekki krafist bóta á grundvelli þess að hún hafi ekki lesið framlögð skjöl og sérstaklega ekki skjöl sem lögð séu fram til leiðréttingar söluyfirlits.

Þá er sýknukrafan byggð á því að ekki sé um galla að ræða sem stefndi beri ábyrgð á. Þá er og byggt á því að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti og eigin sök stefnanda eigi að leiða til sýknu. Varðandi einstaka liði í matsgerðinni er í greinargerðinni vísað til þess sem fram komi í greinargerð meðstefndu, J-kk-ef K-kk-ef og S-kvk-ef G-kvk-ef.

Til þrautavara krefst stefndi þess að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar stórlega. Til stuðnings þessari kröfu er vísað til málsástæðna við varakröfu en jafnframt bent á að lekavandamál séu alþekkt á Íslandi og geti komið upp hvenær sem er. Oft sé það svo að þau komi upp eftir langvarandi rigningar í ákveðinni vindátt. Þá geti raki hafa búið um sig án þess að nokkur hafi orðið hans var og í þessu tilviki sé um mjög smávægilegar rakaskemmdir að ræða. Þá sé alveg ljóst að ástand þaks fellur undir aðgæsluskyldu stefnanda og það sama eigi við um einangrun bílskýlis.

Stefndi mótmælir sérstaklega dráttarvaxtakröfu frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi. Þá er einnig byggt á því að lækka beri kröfur með tilliti til þess að virðisaukaskattur sé endurgreiddur af 60% af vinnu.

Stefndi, H-kk-nf H-kk-nf, einskorðar málsvörn sína að mestu við kröfur samkvæmt matsgerðinni frá 14. nóvember 2006 því hann telur sig algjörlega óbundinn af kröfum samkvæmt matsgerðinni frá 12. mars 2010, þar sem hann hafi hvorki verið tilgreindur sem matsþoli né boðaður til matsfundar til að gæta réttar síns. Þá vísar hann til þess að hann geti ekki óskað yfirmats, þar sem hann sé ekki aðili að undirmati. Megi í þessu sambandi vísa til forsendna í dómi Hæstaréttar nr. 769/2009 en þar segi m.a.: „En matsþoli á þess kost á matsfundi að koma að athugasemdum sínum og ábendingum um framkvæmd mats, sbr. 2. mgr. 62. gr. laganna [nr. 91/1991].“

Þá sé vísað til forsendna Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-1887/2008 og til forsendna Héraðsdóms í máli sömu aðila frá 29. nóvember 2010. Enn fremur sé vísað til efnislegrar réttarverkunar (res judicata) úrskurðar Héraðsdóms Reykjavíkur frá 20. janúar 2009 í máli nr. E-1887/2008.

Um lagarök vísar stefndi til IX. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 62. gr. og dóms Hæstaréttar, mál nr. 2/1999. Stefndi vísar til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum e-liðar. Stefndi vísar m.a. til laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, einkum 10. gr. og 11. gr. Stefndi vísar til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 18. gr., 20. gr., 26. gr., 29. gr. og 48. gr. Þá vísar stefndi til tómlætis.

Um málskostnað vísast til XXl. kafla laga nr. 91/1991, sbr. 130. gr. Um virðisaukaskatt á málskostnað vísast til laga nr. 50/1988.

Forsendur og niðurstaða

Ágreiningur málsaðila snýst um hvort fasteignin að Lindarbyggð 1, Mosfellsbæ hafi verið gölluð í skilningi 18.- 20. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þegar stefnandi keypti hana af stefndu, J-kk-þgf K-kk-þgf og S-kvk-þgf G-kvk-þgf, með kaupsamningi dags. 7. júní 2005, og jafnframt hvort seljendur hafi uppfyllt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. og 27. gr. sömu laga. Umfangsmestu gallarnir sem stefnandi heldur fram að eignin hafi verið haldin lúta að leka í sólstofu, ástandi bílskúrs eða bílskýlis og þaki hússins. Þá er um það deilt hvort upplýsingar í söluyfirliti hafi verið rangar eða villandi. Stefnandi heldur því fram að svo hafi verið og reisir kröfur sínar gagnvart stefnda H-kk-þgf H-kk-þgf á því að hann beri bótaábyrgð af þeim sökum á grundvelli reglna skaðabótaréttar utan samninga og laga nr. 99/2004 vegna gáleysis starfsmanna fasteignasölunnar.

Stefnandi byggir dómkröfur sínar á tveimur matsgerðum dómkvaddra matsmanna sem liggja fyrir í málinu. Fyrri matsgerðin, sem unnin var af A-kk-þgf Í-kk-þgf S-kk-þgf, er frá 14. nóvember 2006 og síðari matsgerðin, sem unnin var af G-kk-þgf B-kk-þgf Ó-kk-þgf, er frá 12. mars 2010. Dómkröfur eru nánar sundurliðaðar í stefnu í 11 liðum, merktum A-K.

Stefndu halda því fram að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti og krafa hennar sé, hvað sem líður öðrum málsástæðum, fallin niður af þeim sökum. Nærri 1½ ár hafi liðið frá því að fyrri matsgerðin hafi legið fyrir þar til fyrra málið hafi verið þingfest og tæpt ár hafi liðið frá því að því máli hafi verið vísað frá dómi þar til stefnandi hafi lagt fram nýja matsbeiðni. Nú séu um 6 ár liðin frá kaupunum.

Samkvæmt 48. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, getur kaupandi glatað rétti til að bera fyrir sig vanefnd, þ.m.t. galla, ef hann tilkynnir ekki seljanda innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Stefnandi kveðst hafa orðið vör við galla á fasteigninni fljótlega eftir afhendingu og þá þegar reynt að koma á fundi með seljendum í gegnum fasteignasöluna. Í skriflegri yfirlýsingu stefnanda frá 16. janúar 2006, fimm mánuðum eftir afhendingu eignarinnar og óumdeilt er að seljendur hennar hafi fengið, er greint frá göllum og gerð krafa um úrbætur. Þar er þó ekki getið um galla á þaki, sem virðist fyrst hafa komið til álita í fyrri beiðni um dómkvaðningu matsmanns, sem lögð var fram í Héraðsdómi Reykjavíkur 21. september 2009. Með bréfi lögmanns stefnanda dags. 26. apríl 2006 er stefnda H-kk-þgf H-kk-þgf gert ljóst að stefnandi kunni að beina bótakröfunni að fasteignasölunni. Samskipti aðila eru rakin í dómsskjölum allt frá þeim tíma að stefnandi sendi fyrrgreinda yfirlýsingu þann 16. janúar 2006. Þótt málaferli vegna deilu aðila hafi dregist á langinn af ýmsum ástæðum verður ekki séð að stefnandi hafi á neinu stigi sýnt tómlæti í þeim mæli sem leitt geti til þess að hún glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd. Þessari málsástæðu stefndu er því hafnað.

Verður nú rakin niðurstaða dómsins varðandi einstaka kröfuliði stefnu, fyrst gagnvart stefndu J-kk-þgf K-kk-þgf G-kk-þgf og S-kvk-þgf G-kvk-þgf H-kvk-þgf og síðar gagnavart stefnda H-kk-þgf H-kk-þgf J-kk-þgf, fasteignasala.

Kröfuliður A

Kröfuliður A er vegna frágangs sólstofu og er byggður á matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef. Samtals nemur matsfjárhæð vegna þessa liðar 805.400 krónum.

Fyrir liggur að við sölu fasteignarinnar hafi seljendur hennar greint frá því að leka hefði orðið vart í sólstofu. Þegar stefndu, S-kvk-nf G-kvk-nf og J-kk-nf K-kk-nf, keyptu Lindarbyggð 1 í september 2002, er tekið fram í kaupsamningi að kaupendur viti af leka í sólskála. Þegar stefnandi kaupir húsið af stefndu segir um þetta atriði í kaupsamningi að seljendur skuli gera við leka sem kaupandi og seljandi hafi rætt um við skoðun eignarinnar, þ.e.a.s. leka í gleri í sólskála. Ekki er því um það deilt að einhver leki hafi verið í sólskálanum áður en stefnandi keypti eignina og jafnframt verður að skilja yfirlýsingu stefndu í kaupsamningi þannig að þau hafi skuldbundið sig til að gera við þann leka með fullnægjandi hætti. Áður en afhending eignarinnar fór fram reyndu stefndu að gera við lekann. Í bréfi stefndu S-kvk-ef G-kvk-ef til stefnanda, dags. 3. mars 2006, segir um þessa viðgerð: „Áður en við seldum skiptum við um 2 stórar rúður í sólskála og í hurð út til vesturs til að auka sýni út um gluggana, skipt var þá um gluggaföls og allt málað“. Í greinargerð stefndu, seljenda, er viðgerðinni lýst þannig: „Var umræddur leki lagfærður fyrir afhendingu eignarinnar, þ.e. skipt var um eina af stóru rúðum sólskálans og póstar sólskálans voru klæddir með hvítu áli.“ Þá skiptu stefndu jafnframt um rúðu í hurð þar sem móða var á milli glerja. Stefndi J-kk-nf K-kk-nf, sem er blikksmiður að mennt, bar fyrir dómi að hann hefði sjálfur annast lagfæringuna. Viðgerðin fólst aðallega í því að setja áfellur úr áli utan á stærstan hluta timburvirkis útveggja sólskálans að utanverðu.

Áfellan, sem í gögnum málsins er ýmist sögð vera úr blikki eða áli, er skrúfuð þétt utan á timburverkið. Í matsgerð A-kk-ef Í-kk-ef S-kk-ef, dags. 14. nóvember 2006, kemur fram að lagfæringar sem matsþolar létu gera á sólskála hafi ekki verið fullnægjandi til að hefta allan leka. Matsmaður greindi töluverð ummerki eftir leka í sólskála, bæði hefðu verið ummerki eftir leka á langhlið og að framan en einnig inn við húsið. Sýnileg ummerki væru um leka við gluggapóst þar sem þurrir lekataumar hefðu sést. Einnig væru sýnileg ummerki eftir raka neðan á sperrum sólskálans. Matsmaður taldi orsök lekans vera þá að þéttilistar virkuðu ekki. Þéttikantar væru lausir að framan þar sem þakið og glerveggur mættust í sólskálanum með þeim afleiðingum að vindur og vatn ættu greiðan aðgang inn í skálann. Einnig væri þakplast efst í hægra horni sprungið og gæti það valdið leka, auk þess sem frágangur á áfellum neðst við sperrur á langhlið og á hliðum skálans væri þannig að hornin væru opin og vatn gæti farið inn. Matsmaður mat kostnað við lagfæringar þessa matsliðar sem bar heitið „málun tréverks í sólstofu“ samtals að fjárhæð 110.060 krónur.

Í matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef, dags. 12. mars 2010, kemur fram að matsliður hans, sem lýtur að leka í sólstofu, sé metinn með tilliti til lýsingar í fyrri matsgerð frá 14. nóvember 2006. Í matsgerð hans kemur fram að við skoðun hafi ummerki leka verið greinileg bæði á timbri við glugga þakbrúnar og víðar við þakbrún frá kverk þar sem þakplast kæmi niður á láréttan flöt á milli þaksperra. Ekki hefði verið átt við sólstofuna að neinu leyti frá því fyrri matsgerð var samin að öðru leyti en því að settur var kíttistaumur í kverk við toppstykki glugga og þaks sem þétting til bráðabirgða. Annar frágangur væri þannig að öllum líkindum frá því fyrir afhendingu eignarinnar. Talsverður fúi var í timbri sólstofunnar og þakplast víða brotið. Álklæðning sem skrúfuð hefði verið þétt utan á stærstan hluta sólstofunnar að utanverðu hefði líklega valdið, eða a.m.k. flýtt fyrir, fúa í timbri. Matsmaður dró þá ályktun að skemmdirnar á sólhúsinu ættu sér lengri aðdraganda en fimm ár. Taldi hann að gera þyrfti umtalsverðar úrbætur á sólstofu svo ástand hennar yrði ásættanlegt, m.a. að fjarlægja alla álklæðningu utan af henni, endurnýja allt þakplast og skipta um þaksperrur. Mat hann kostnaðinn við nauðsynlegar viðgerðir á sólstofu samtals að fjárhæð 805.400 krónur.

Matsmaðurinn A-kk-nf Í-kk-nf S-kk-nf staðfesti fyrir dómi matsgerð sína frá 14. nóvember 2006. Ítrekaði hann þá afstöðu sína sem fram kom í matsgerðinni að hann teldi að lekinn hefði myndast á lengri tíma og verið til staðar þegar stefnandi keypti fasteignina árið 2005. Hann gat ekki svarað því nákvæmlega á hve löngum tíma lekinn hefði myndast. Matsmaðurinn G. B-kk-nf Ó-kk-nf staðfesti einnig matsgerð sína fyrir dómi og kvað að í ljósi fyrri matsgerðar teldi hann það hafa verið ljóst að leki hefði verið til staðar þegar við kaup fasteignarinnar árið 2005. Kvað hann skemmdirnar sem hefðu verið á sólstofunni þegar hann skoðaði hana árið 2010 hafa myndast á löngum tíma, á lengri tíma en fimm árum miðað við fúa í timbri. Hann gat þó ekki svarað því nákvæmlega á hve löngum tíma skemmdirnar hefðu myndast. Aðspurður um mat hans á þeim viðgerðum sem J-kk-nf K-kk-nf gerði á sólstofunni kvað hann að sú blikkvinna sem innt hefði verið af hendi utan á húsinu hefði verið til einskis. Jafnvel hefði hún gert ástand sólstofunnar verra en ella, þar sem áfellan hefði verið skrúfuð beint á skemmt tréverkið og slíkur frágangur væri betur til þess fallinn að hala raka að timbrinu heldur en frá því. Kvaðst hann hafa séð ummerki um vatn og raka þegar hann losaði blikkklæðninguna frá hornpóstum sólskálans.

Í ljósi gagna málsins, m.a. framburðar og skýrslna matsmanna, er það mat dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmönnum, að viðgerð stefndu hafi ekki verið unnin á faglega réttan hátt og þar af leiðandi ekki borið tilætlaðan árangur. Þvert á móti hafi viðgerðin stuðlað að frekari raka og fúa í timburverki sólskálans. Eins og að ofan greinir verður að líta svo á að hinir stefndu seljendur hússins, hafi tekist á hendur ábyrgð á því að gera við leka í sólskála með fullnægjandi hætti. Ófullnægjandi viðgerð verður því að líta á sem vanefnd af hálfu stefndu í skilningi 2. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu, bera því ábyrgð á því að sólskálinn var ekki í því ástandi sem stefnandi mátti vænta við afhendingu hússins. Af þeim sökum bera þau skaðabótaábyrgð á þessum kröfulið stefnanda á grundvelli lokamálsliðar 2. mgr. 20. gr. sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Hefur það því ekki áhrif á niðurstöðuna, hvað þennan kröfulið varðar, þótt umfang gallans sé minna en almennt væri áskilið ef sök væri ekki fyrir hendi.

Samkvæmt matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef nemur kostnaður við viðgerð á sólskála samtals 805.400 krónum. Er í því mati gert ráð fyrir kostnaði við að koma sólskálanum í viðunandi horf miðað við ástand hans eins og það var þegar matið fór fram í mars 2010. Hins vegar er til þess að líta að stefnanda bar skylda til að takmarka tjón sitt eftir því sem hún hafði tök á. Miðað við ástand sólskálans samkvæmt lýsingu í síðari matsgerðinni, hefði verið fullt tilefni til að grípa til ráðstafana til að stöðva lekann þegar stefnanda var ljóst að viðgerðir stefndu, sem fóru fram árið 2005, höfðu ekki borið tilætlaðan árangur. Jafnframt er ljóst að stefnandi hefur ekki sinnt eðlilegu viðhaldi á sólskálanum að öðru leyti, svo sem með því að skipta út brotnu plasti í þaki. Sést af samanburði á lýsingu fyrri og síðari matsgerðarinnar að ástand sólskálans hefur versnað talsvert á tímabilinu frá 2006 til 2010. Tjón hennar er því mun meira en orðið hefði með ráðstöfunum sem sanngjarnt er að gera kröfu um að hún hefði gripið til, og í samræmi við skyldur hennar samkvæmt 60. gr. laga nr. 40/2002, auk þess sem kostnaður af lagfæringum nú er að hluta til eðlilegt viðhald. Stefndu, J-kk-þgf K-kk-þgf og S-kvk-þgf G-kvk-þgf, er því gert að greiða stefnanda bætur að álitum að fjárhæð 600.000 krónur vegna þessa kröfuliðar.

Kröfuliður B

Í kröfulið B felst krafa um bætur vegna þess að bílskúr fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við ákvæði byggingarlaga og reglugerða um frágang slíkra mannvirkja. Óumdeilt er í málinu að bílskúrinn, eða bílskýlið, er óeinangraður. Í matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef er kostnaður vegna þessa liðar talinn vera 1.181.820 krónur og er bótakrafan sömu fjárhæðar. Þær framkvæmdir sem matsmaður telur nauðsynlegar til að bílgeymslan uppfylli kröfur reglugerðar felast m.a. í því að einangra steyptan millivegg á lóðarmörkum með 100 mm einangrun og loftplötu með 200 mm einangrun. Síðan þurfi að múrhúða eða klæða yfir einangrun. Þá þurfi að skipta út klæðningu á timburvegg með klæðningu í flokki 1 (t.d. gifsplötum). Loks þurfi að mála að innan og setja upp ofna. Svarar matsfjárhæðin til kostnaðar við þessa liði.

Að öðru leyti er óumdeilt að við afhendingu eignarinnar hafi frágangur bílskúrsins verið þannig að þar hafi verið einn ofn, dúklagt gólf, rafmagn og heitt og kalt vatn. Seljendur segjast hafa notað rýmið sem bílskúr og geymslu allan tímann sem þau áttu eignina.

Þessum hluta fasteignarinnar var þannig lýst í söluyfirliti: „Bílskúr í góðu lagi með heitu og köldu vatni“. Í söluyfirlitinu er bílskúrinn talinn með í heildarstærð eignarinnar, þ.e. eignin er sögð vera 151,2 m² að stærð að meðtöldum bílskúr. Í fasteignaskrá Íslands, sem lá fyrir við kaup eignarinnar, er þetta rými kallað bílskýli og stærð þess talin með í heildarflatarmáli eignarinnar sem er það sama og kemur fram í söluyfirliti.

Í byggingarreglugerð nr. 441/1988, sem var í gildi á byggingartíma hússins, eru ákvæði um frágang bílageymslna. Í 4. gr. reglugerðarinnar eru bílageymslur skilgreindar sem hús eða húshluti til geymslu á bílum, ýmist opnir eða lokaðir. Í 113. gr. eru nánari lýsingar á bílageymslum undir 100 m2 en þar er ekki fjallað sérstaklega um einangrun þeirra. Í 9. mgr. 113. gr. segir að opin bílskýli samanstandi af þaki bornu af stoðum án útveggja. Það sem í daglegu tali er nefnt bílskúr er því í reglugerðinni nefnt lokuð bílageymsla. Um frágang slíkra mannvirkja gilda almenn ákvæði reglugerðarinnar eftir því sem við á. Ákvæði um varmaeinangrun húsnæðis er að finna í 180. gr. reglugerðarinnar. Þar er kveðið á um lágmarkseinangrun sem taka á mið af æskilegum innilofthita og fyrirhugaðri notkun, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Ljóst er að gerðar eru meiri kröfur til einangrunar íbúðarhúsnæðis og annarra bygginga þar sem fólk dvelst að jafnaði. Þá er í 4. mgr. ákvæði þess efnis að veita megi undanþágu frá lágmarkskröfum varðandi húsnæði þar sem litlar kröfur eru gerðar til innihita eða þar sem fólk dvelst sjaldan. Verður af framangreindum ákvæðum reglugerðarinnar ekki dregin ályktun um það hvernig einangrun skuli háttað í lokuðum bílageymslum og því ekki séð að einangrun af því tagi sem matsmaður leggur til sé áskilin samkvæmt nefndri reglugerð. Það leiðir þó af þessum ákvæðum, og öðrum almennum ákvæðum greinarinnar, að lokaðar og upphitaðar bílgeymslur þurfi að einangra með einhverjum hætti. Af þessum sökum er það niðurstaða dómsins að bílgeymslan standist ekki kröfur um byggingarmáta sem leiða af þágildandi lögum. Á hinn bóginn er kostnaðurinn við úrbætur samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð lægri en svo að þessi ágalli einn og sér verði talinn rýra verðmæti eignarinnar sem nokkru nemi svo sem kveðið er á um í 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Niðurstaða dómsins um aðra liði kröfugerðar stefnanda breyta ekki þessari niðurstöðu.

Kemur þá til skoðunar sú málsástæða stefnanda að fella eigi bótaskyldu á stefndu vegna þess að þau hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína og veitt rangar upplýsingar í söluyfirliti og brotið þannig gegn ákvæðum 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Tilvísun stefnanda til 2. mgr. 19. gr. hefur ekki þýðingu í þessu sambandi þegar af þeirri ástæðu að ekki er um neytendakaup að ræða.

Stefndu, seljendur hússins, bera fyrir sig að frágangur bílgeymslunnar hafi verið stefnanda ljós við skoðun á eigninni og hún geti ekki borið fyrir sig atriði sem sýnileg voru við skoðun. Það hafi verið augljóst að bílageymslan var ekki einangruð, enda hafi sést að málað hafi verið beint á ópússaða veggi. Varðandi lýsingu á söluyfirliti benda þau á að þau hafi keypt eignina samkvæmt þessari lýsingu og ekki breytt neinu. Hins vegar hafi stefnandi sjálf breytt rýminu í íbúðarhúsnæði og í því ástandi hafi matsmaður skoðað eignina. Bílageymslan hafi ekki verið metin í því ástandi sem hún var í við sölu og ekki við það miðað að nota ætti hana sem slíka. Ef galli sé fyrir hendi beri fasteignasalinn ábyrgð á honum þar sem hann sé sérfræðingur á þessu sviði og hafi átt að gæta hagsmuna þeirra. Með hliðsjón af framangreindu og skýrslum stefndu fyrir dómi má ljóst vera að þau hafi gert sér grein fyrir því að bílskúrinn var ekki einangraður en ekki talið sér skylt að gera stefnanda sérstaka grein fyrir því þar sem þau töldu það liggja í augum uppi.

Af myndum af eigninni má sjá að við hliðina á bílskúr stefnanda er opið bílskýli sem tilheyrir hinni íbúð parhússins. Nokkuð augljóst er að bílskúr íbúðar stefnanda hefur upphaflega verið eins byggður en honum síðar lokað. Stefnandi heldur því fram að henni hafi ekki verið annað ljóst en að hið umdeilda rými væri bílskúr og hún hafi gengið út frá því að hann væri byggður í samræmi við ákvæði laga og reglugerða sem gilda um slík mannvirki. Þá heldur hún því fram að með því að kalla rýmið bílskúr og segja hann í „góðu ástandi með heitu og köldu vatni“, svo sem gert var í söluyfirliti, hafi stefnendur gefið rangar upplýsingar um ástand hans og leynt hana mikilvægu atriði við kaupsamningsgerðina. Bílskúrinn er talinn með í heildarstærð hússins og hafi það verið til að styrkja hana í þeirri trú að hann væri einangraður.

Fram er komið í skýrslu sem stefnandi gaf fyrir dómi að hún hafi frá upphafi hugsað sér að nýta bílskúrinn sem íveruherbergi. Kveðst hún hafa sagt stefndu, S-kvk-þgf G-kvk-þgf, frá því við skoðun á eigninni. S-kvk-nf G-kvk-nf kannast ekki við að þetta hafi borið á góma við söluna. Gegn neitun stefndu, verður ekki lagt til grundvallar að þeim hafi verið ljóst að stefnandi ætlaði að breyta bílskúrnum í íveruherbergi Ljóst er hins vegar að þetta var fyrirætlan stefnanda og réðst hún í breytingar á bílskúrnum í þessa veru fljótlega eftir kaupin. Sú fyrirætlan gaf hins vegar stefnanda sérstakt tilefni til að skoða vel ástand bílskúrsins, einkum með hliðsjón af því að nokkuð augljóst má telja að hann hafi í upphafi verið opið bílskýli og sem slíkt ekki byggt sem íveruherbergi. Hvað sem líður ófullægjandi einangrun bílskúrsins, miðað við hefðbundin not slíks rýmis, liggur í augum uppi, að það þarf að kanna og eftir atvikum betrumbæta einangrun rýmis sem breytt er úr bílskúr í íveruherbergi. Dómurinn fellst þó ekki á það með stefndu að það hafi verið augljóst við venjulega skoðun að bílskúrinn hafi ekki verið einangraður, jafnvel þótt loft hafi verið ópússað, m.a. af þeirri ástæðu að slíkir byggingarhlutar geta verið einangraðir utan frá eða einangrun innbyggð í þá. Hins vegar hefði þetta atriði átt að vera augljóst við nánari skoðun, einkum með fagmanni, og verður að gera þá kröfu til stefnanda, með hliðsjón af fyrirhugaðri notkun bílskúrsins, að hún kannaði vel ástand og byggingarlag hans.

Stefndu, seljendur hússins, hafa gengist við því að hafa vitað að bílskúrinn var ekki einangraður. Miðað við óljós ákvæði í reglugerð um kröfur til einangrunar bílageymslna verður hins vegar ekki talið að stefndu hafi verið ljóst að skortur á einangrun kynni að vera í andstöðu við ákvæði nefndrar reglugerðar. Í þessu sambandi verður að hafa í huga að ákvæði reglugerðarinnar um einangrun eru hvorki skýr né fortakslaus, m.a. verður ekki af henni ráðið að óupphituð rými sem ætluð eru til geymslu bíla þurfi að einangra. Fyrir liggur að stefndu keyptu húsið á grundvelli sams konar lýsingar á bílskúrnum og var í söluyfirliti við söluna til stefnanda. Ekki verður talið að þau hafi vitað eða mátt vita að þetta atriði væri þess eðlis að þeim bæri að geta þess sérstaklega við sölu þannig að það kynni að baka þeim bótaábyrgð á grundvelli 26. gr. laga nr. 40/2001 að láta það undir höfuð leggjast. Þá verður heldur ekki talið að upplýsingar í söluyfirliti hafi verið rangar eða villandi með því að rýmið hafi þar verið nefnt bílskúr. Það að bílskúrinn sé sagður í góðu ástandi gefur stefnanda heldur ekki tilefni til að álykta neitt sérstakt um einangrun hans.

Með vísan til alls ofangreinds er það niðurstaða dómsins að sýkna beri stefndu af þessum lið kröfugerðar stefnanda.

Kröfuliður C

Kröfuliður C lýtur að viðgerð vegna leka í bílskúr og byggir á matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef. Stefnandi bar fyrir dómi að fljótlega eftir að hún keypti húsið, hafi hún ráðist í framkvæmdir til að breyta bílskúrnum/bílskýlinu í íbúðarhæft herbergi til að sonur hennar gæti búið þar. Hún kveðst þó hafa orðið rakans vör áður en hún hófst handa við þær breytingar. Hún hafi greint fasteignasölunni frá lekanum en þó ákveðið að aðhafast ekki frekar þar sem hún hafi hvort sem er ætlað að loka bílskúrnum/bílskýlinu, sem hún hafi síðan gert. Síðar hafi komið í ljós að bílskúrinn hafi allur lekið á annarri hliðinni og að þakplata hafi lekið. Stefnandi hefði verið mjög lengi að finna út nákvæmlega hvaðan lekinn hefði komið og hefði það komið henni mjög á óvart að bílskúrinn hefði ekki verið einangraður eins og hún hafi búist við, hvorki útveggir né þak svo sem rakið er undir lið B.

Fyrir liggur að í febrúar 2006 féllust stefndu á kröfu stefnanda um að lagfæra langhlið bílskúrsins til að freista þess að hefta leka sem þá hafði orðið vart þar. Þau ítreka í gögnum málsins að með þeim lagfæringum hafi þau ekki tekið á sig ábyrgð á meintum göllum heldur gert þetta til að koma til móts við kröfu stefnanda og freista þess að binda enda á ágreining um ástand fasteignarinnar.

Í matsgerð A-kk-ef Í-kk-ef S-kk-ef frá 14. nóvember 2006 fjallaði matsmaður um leka- og rakaskemmdir á veggjum bílskúrs en rakablettir hefðu myndast þar sem plata yfir bílgeymslunni væri óeinangruð. Hún væri orðin veðruð að utan sem hefði orsakað mosagróður en hann héldi í sér raka sem auki aftur rakamyndun á plötunni. Suðurlanghlið bílskúrsins hefði verið klædd á milli súlna en lítil sýnileg ummerki væru um raka eftir þá aðgerð nema á gluggum. Austurveggur bílskúrsins hefði verið klæddur af núverandi eiganda á matsdegi og suðurhlið hans hefði einnig verið klædd á milli súlna.

Í matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef kemur fram að stefnandi hafi fjarlægt innkeyrsluhurð úr bílskýlinu/bílskúrnum og sett upp vegg í staðinn. Einnig hafi hún sett dúk á þakið til að koma í veg fyrir leka og bætt við einum ofni, sett upp geymslu og málað rýmið. Gluggar í bílskúr bæru merki um að bleyta hefði legið þar en ekki væri hægt að átta sig á því hvort eiginlegur leki væri fyrir hendi eða hvort orsökina mætti rekja til þéttivatns sem læki frá gleri og niður á botnstykki glugga og lægi þar. Stefnandi hefði skýrt frá því við vettvangsskoðun eftir matsfund 8. mars 2010 að vatn læki inn með timburvegg bílskúrsins og inn á gólf. Matsmaður taldi að hluta skýringarinnar mætti rekja til vatns sem rynni frá gluggunum, niður timburvegginn að innanverðu sem skilaði sér fram við botnstykki veggjarins. Sýnileg ummerki eftir raka væru á innvegg við gönguhurð en orsök þess væri frágangur á milli timburveggjar og aðliggjandi steinsteypu en þar væri lítið gat sem þyrfti að þétta. Niðurstaða matsmanns var sú að enn læki með timburveggnum við inngangshurð bílskúrsins. Einnig væru greinileg ummerki leka á miðri loftplötu bílskúrsins og líkt og sprunga hefði myndast eftir plötunni endilangri og vatn smitaði þar í gegn. Þá kom fram í matsgerðinni að ekki væri hægt að greina alls staðar í sundur ummerki leka og þess að hugsanlega hefði raki þést á köldum flötum. Hætta á slíku hefði aukist verulega eftir þær notkunarbreytingar sem stefnandi gerði á bílskúrnum

Fram hefur komið að stefnandi breytti bílskúrnum í íbúðarherbergi fljótlega eftir að hún keypti húsið. Meðal annars var bílskúrshurðin fjarlægð og heill timburveggur settur í hennar stað, gert var op á steyptan vegg inn í íbúðarrýmið, bætt við ofni og málað. Stefndu, seljendur hússins, kveðast hafa notað bílskúrinn sem slíkan og aldrei orðið vör við leka á meðan þau bjuggu þar. Stefndi J-kk-nf K-kk-nf bar fyrir dómi að þau hefðu lítið kynt bílskúrinn, loft hafi verið ómáluð og engin ummerki hafi verið um rakamyndun eða leka í bílskúrnum. Símalína sem tengd hafi verið inn í bílskúrinn hafi verið frá fyrri eiganda.

Stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því að bílskúrinn hafi lekið á þeim tíma þegar afhending fór fram, sem er það tímamark sem ber að miða við að áhættuskipti séu samkvæmt 1. mgr. 20. gr., sbr. 12. gr. laga nr. 40/2002. Skiptir verulegu máli um sönnunarmat í þessum lið að stefnandi réðst í talsverðar breytingar á bílgeymslunni fljótlega eftir að hún keypti húsið og var búið að gera þessar breytingar þegar fyrri matsgerðin lá fyrir. Ekki er í gögnum málsins að sjá að stefnandi hafi aflað tilskilinna leyfa eða lagt fram teikningar vegna þeirra breytinga. Í báðum matsgerðum er lýst erfiðleikum við að meta orsakir sýnilegs raka og telur dómurinn einsýnt að breytingarnar sem að ofan er lýst hafi haft áhrif á rakastig innandyra og mögulega leka. Í ljósi þessa og með hliðsjón af áliti beggja matsgerða, þar sem vafi er talinn leika á því hverjar orsakir leka séu, verður ekki talið að stefnandi hafi, gegn eindreginni neitun stefndu, sýnt fram á að bílskúrinn hafi lekið þegar hún fékk fasteignina afhenta

Ber því að sýkna stefndu af bótakröfu samkvæmt þessum kröfulið.

Kröfuliður D

Kröfuliður þessi nemur samtals 394.696 krónum og er vegna ýmiss kostnaðar sem til fellur sameiginlega vegna úrbóta á ætluðum göllum sem fjallað er um í kröfuliðum A-C. Fjárhæðin byggir á matsgerð G. B-kk-ef Ó-kk-ef. Um kröfulið A hefur dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að bætur samkvæmt honum séu metnar að álitum eins og greinir í umfjöllun um þann lið og er þar tekið tillit til þeirra þátta sem fram koma undir þessum lið. Þar sem bótakröfum í öðrum kröfuliðum hefur verið hafnað koma kröfur samkvæmt þessum lið ekki til frekari skoðunar.

Kröfuliður E

Kröfuliður E í stefnu er vegna frágangs á þaki og nemur 939.823 krónum, sbr. matsgerð frá 14. nóvember 2006, en samkvæmt henni voru stórir ryðblettir til staðar á þakinu, auk þess sem skipta þurfti um þakjárn og pappa. Fyrir dómi bar A-kk-nf Í-kk-nf S-kk-nf að hann hefði farið upp á þak fasteignarinnar að Lindarbyggð 1 og ryðblettir verið þar sjáanlegir, auk þess sem þeir hefðu jafnframt sést á þaki fasteignarinnar frá götu. Matsmaður kvað ekki sjáanleg merki um að málað hafi verið yfir ryðbletti. Í ljósi framburðar hins dómkvadda matsmanns verður því að telja að stefnandi hefði mátt sjá ryðbletti á þaki við hefðbundna skoðun fasteignarinnar. Hefur það ekki þýðingu í þessu sambandi þótt í söluyfirliti komi fram að eigninni hafi verið vel viðhaldið og fengið góða umönnun. Þegar af þessari ástæðu verður ekki fallist á þá málsástæðu stefnanda að leyndur galli hafi verið á þaki og verður ekki fallist á að stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

Ber því að sýkna stefndu af þessum lið bótakröfunnar.

Um kröfuliði F-K

Í þessum kröfuliðum er krafist bóta vegna ýmissa smærri galla, þ.e. vegna leka í baðherbergi annars vegar og þvottahúsi hins vegar og vegna leka við þvottahúshurð og endurnýjunar hennar. Liður K og einnig að því er virðist liður G, er vegna ýmiss sameiginlegs kostnaður vegna þessara galla ásamt galla á þaki í lið E. Samtals nemur bótakrafan vegna liða F-K 270.431 krónu. Gallar þessir eru allir smávægilegir og geta hvorki allir saman né hver og einn, talist rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi. Þá hefur stefnandi ekki sýnt fram á að stefndu, seljendur fasteignarinnar, hafi sýnt af sér neina saknæma háttsemi sem leitt geti til bótaskyldu vegna úrbóta á þessum liðum.

Ber því að sýkna stefndu af þessum liðum bótakröfunnar.

Með framangreindum rökstuðningi varðandi einstaka kröfuliði í stefnu, að því er snertir stefndu J-kk-þf K-kk-þf og S-kvk-þf G-kvk-þf, er það niðurstaða dómsins að taka beri til greina skaðabótakröfu stefnanda á hendur þeim að fjárhæð 600.000 krónur. Sú fjárhæð er metin að álitum að teknu tilliti til mögulegrar endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað. Krafan ber dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 24. apríl 2010, með vísan til 3. mgr. 5. gr. sömu laga. Með hliðsjón af forsendum fyrir niðurstöðu um bótaskyldu stefndu er ekki fallist á að lækka beri fjárhæð kröfunnar vegna ákvæða fjöleignahúsalaga um hlutdeild sameigenda í sameiginlegu viðhaldi.

Kröfur stefnanda gagnvart stefnda H-kk-þgf H-kk-þgf, byggja á því að hann hafi ekki uppfyllt skyldur sínar samkvæmt lögum nr. 99/2004 við gerð og birtingu söluyfirlits og kynningar á eigninni, samkvæmt 10., 11. og 13. gr. laganna sbr. og ákvæði reglugerðar nr. 939/2004. Með hliðsjón af niðurstöðu dómsins um einstaka liði í kröfugerð stefnanda er ekki fallist á það með stefnanda að lýsing á eigninni í söluyfirliti hafi verið ófullnægjandi eða brotið í bága við ákvæði nefndra laga og reglugerðar. Hvað varðar lýsingu á bílageymslunni vísast til þess sem fram kemur í niðurstöðu dómsins í umfjöllun um kröfulið B hér að framan. Þá er heldur ekki fallist á að stefndi H-kk-nf H-kk-nf, eða starfsmenn á vegum fasteignasölu hans, hafi með framgöngu sinni bakað sér bótaábyrgð á grundvelli 15. gr. sömu laga. Þá verður heldur ekki talið að stefndi H-kk-nf H-kk-nf verði gerður meðábyrgur fyrir tjóni því sem stefndu J-kk-nf K-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf bera ábyrgð vegna ófullnægjandi viðgerðar á sólskála, svo sem rakið er undir kröfulið A hér að framan. Með vísan til framangreinds ber að sýkna stefnda H-x-x H-kk-þf af öllum kröfum stefnanda.

Eftir atvikum og með hliðsjón af úrslitum málsins þykir rétt að málskostnaður verði látinn falla niður með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf, settur héraðsdómari, kveður upp dóminn, ásamt meðdómendunum F-kk-þgf J-kk-þgf og R-kk-þgf K-kk-þgf. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 með þeim hætti sem greinir í inngangi dómsins.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, J-kk-þgf K-kk-þgf G-kk-þgf og S-kvk-þgf G-kvk-þgf H-kvk-þgf, ber að greiða stefnanda 600.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 24. apríl 2010.

Stefndi, H-kk-nf H-kk-nf J-kk-nf, er sýkn af kröfum stefnanda.

Málskostnaður fellur niður.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf

F-kk-nf J-kk-nf

R-kk-nf K-kk-nf