E-2183/2006

Mál þetta, sem var dómtekið 7. f.m., var höfðað 3. nóvember 2006.

Stefnendur eru C-kvk-nf L-x-x B. R-kvk-nf og R-kk-nf J-x-x R-x-x, Lágseylu 19 í Reykjanesbæ.

Stefndi er G-kk-nf H-kk-nf, Heiðarbóli 29 í Reykjanesbæ.

Stefnendur gera annars vegar þá kröfu að stefnda verði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni að Lágseylu 19 í Reykanesbæ. Hins vegar krefjast þau þess að stefnda verði gert að greiða þeim 1.720.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.120.000 krónum frá 28. apríl 2006 til uppkvaðningar dóms í málinu, en af 1.720.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda og málskostnaðar úr hendi þeirra.

I.

Með kaupsamningi 29. júlí 2004 keyptu stefnendur af stefnda raðhús sem hann var með í smíðum að Lágseylu 19 í Reykjanesbæ. Átti stefndi að skila húsinu fullbúnu að utan en fokheldu að innan. Kaupverð var 10.750.000 krónur. Hafa stefnendur staðið stefnda skil á kaupverðinu að öðru leyti en því að þau hafa haldið eftir lokagreiðslu að fjárhæð 400.000 krónur, sem samkvæmt kaupsamningi átti að inna af hendi 1. september 2004. Halda stefnendur því fram að stefndi hafi með nánar tilgreindum hætti vanefnt kaupsamninginn og þau eigi vegna vanefndanna og á grundvelli samningsákvæðis um dagsektir fjárkröfu á hendur honum að fjárhæð 2.120.000 krónur. Felur fjárkrafa þeirra í málinu það í sér að eftirstöðvum kaupverðs verði skuldajafnað við þessa kröfu þeirra og stefnda gert að greiða þeim þá fjárhæð sem þá stendur eftir, 1.720.000 krónur. Í samræmi við þetta líta þau svo á að þau hafi staðið stefnda skil á þeim greiðslum sem honum beri réttur til fyrir fasteignina og honum sé því skylt að afsala henni til þeirra. Stefndi hafnar því alfarið að stefnendur eigi fjárkröfu á hendur honum. Þá sé honum fyrst skylt að afsala fasteigninni til stefnenda þegar hann hafi móttekið greiðslu á framangreindum eftirstöðvum kaupverðs.

II.

Í samning aðila var að undirlagi stefnenda sett svohljóðandi ákvæði: „Miðað er við að eignin verði fullkláruð 1. september 2004. Dagsektir reiknast á seljanda frá og með 5. október ef tafir verða á framkvæmdum.“ Kemur fram í stefnu að í ljósi undanfara kaupsamningsgerðar hafi stefnendur kosið að ákvæði um dagsektir yrði sett inn í kaupsamninginn. Vísa stefnendur í þeim efnum til þess að samkvæmt kauptilboði þeirra í eignina 19. mars 2004, sem stefndi hafi samþykkt, hafi verið miðað við að hún yrði afhent 15. maí 2004. Það hafi síðan dregist og stefnendur loks fengið eignina afhenta sama dag og kaupsamningur var undirritaður, það er 29. júlí 2004. Hafi þessi dráttur þannig verið undirrót þess að í kaupsamninginn var sett ákvæði þess efnis að búið yrði að koma eigninni í umsamið ástand eigi síðar en 5. október 2004 og að viðlögðum dagsektum ef það gengi ekki eftir. Samið hafi verið munnlega á þann veg að dagsektir fyrir hverja viku sem liði án verkloka skyldu nema 20.000 krónum.

Af hálfu stefnenda er því haldið fram að 5. október 2004 hafi stefndi ekki verið búinn að koma húsinu að fullu í það ástand sem kaupsamningur aðila gerði ráð fyrir. Segir í stefnu að á fundi í lok október, sem haldinn hafi verið á fasteignasölunni sem hafði milligöngu um viðskipti aðila, hafi stefndi lofað að klára það sem eftir stóð fyrir jól, reyndar að undanskilinni tyrfingu lóðar. Á móti hafi stefnendur lofað að fella niður helming dagsekta stæði stefndi við loforð sitt. Þrátt fyrir áskoranir frá stefnendum og fasteignasalanum hafi stefndi lítið sem ekkert aðhafst fyrr en vorið 2005, en þá hafi hann tyrft lóðina. Áfram hafi það dregist að stefndi lyki vinnu við húsið og hafi verið komið fram í lok ágúst 2005 þegar stefnendur gripu til þess ráðs að senda honum skriflega áskorun um að ljúka þeim verkum sem hann hafði þá ekki enn lokið við. Í bréfinu, sem ritað er af lögmanni stefnenda, sagði svo: „Eins og þér má vera kunnugt hefur lokafrágangur hússins enn ekki átt sér stað þrátt fyrir ítrekaðar kvartanir og beiðnir umbjóðenda minna. Enn er eftir að ganga frá (1) þakkanti hússins, (2) flasningum og (3) hitalögnum úti. Þá hafið þér ekki staðið við að afhenda umbjóðendum mínum (4) hellur og sand til hellulagningar framan við hús þeirra. Ykkur mun hafa samist um að það myndir þú gera en sleppa í stað þess við að steypa gangstétt og innkeyrslu. Þá er gras það sem þú lagðir á lóð þeirra ónýtt að því er telja verður vegna þess hversu lengi það stóð í rúllum við húsið áður en það var lagt út. Er þess krafist að þú leggir (5) nýtt gras í stað þess ónýta.“ Var stefnda veittur frestur til 14. september 2005 til að ganga frá framangreindum atriðum og til að gefa út afsal fyrir eigninni til stefnenda. Jafnframt var tekið fram að stefnendur myndu ekki inna frekari greiðslur af hendi til stefnda vegna kaupanna. Þessi áskorun hafi verið áréttuð með bréfi 20. september 2005 og nýr frestur settur til 28. sama mánaðar. Með bréfi til stefnenda 24. nóvember 2005 hafi stefndi tilkynnt að hann hefði lokið framkvæmdum við húsið 21. október 2005, það er þeim verkþáttum sem sneru að flasningum og þakköntum. Hann hafi jafnframt tekið fram að hann myndi afhenda stefnendum hellur, bílhlass af sandi og hitalagnir ekki seinna en 29. nóvember 2005. Þá hafi hann mótmælt því að gras á lóð hússins væri ónýtt og bent á fjögur aukaverk sem hann hefði unnið fyrir stefnendur og ekki gert sérstaka kröfu um að þau greiddu fyrir. Hafi stefndi krafist þess í bréfinu að lokagreiðsla að fjárhæð 400.000 krónur yrði innt af hendi fyrir 1. desember 2005 og að ekki kæmi til þess að hann gæfi út afsal fyrir eigninni fyrr en sú greiðsla hefði borist. Stefndi hafi í kjölfar þessa afhent hellur, en hvorki afhent sandinn né lagt hitalögn í stétt framan við húsið. Stefnendur hafi svarað bréfi stefnda með bréfi 4. janúar 2006 og hafnað kröfum hans. Með bréfi þeirra til stefnda 28. mars sama ár hafi síðan verið lýst yfir skuldajöfnuði á hluta áfallinna dagsekta við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðs og þær kröfur að öðru leyti settar fram sem felast í dómkröfum þeirra í málinu.

Kröfu sína um útgáfu afsals styðja stefnendur einkum við 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt ákvæðinu eigi kaupandi fasteignar rétt á afsali fyrir henni úr hendi seljanda þegar hann hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Stefnendur hafi uppfyllt allar skyldur sínar gagnvart stefnda í samræmi við ákvæði kaupsamnings aðila frá 27. júlí 2004. Þannig hafi stefnendur nú greitt allt kaupverð eignarinnar. Lokagreiðsluna, 400.000 krónur, hafi þau greitt með skuldajöfnun 28. mars 2006 og svo sem að framan er lýst.

Kröfu sína um greiðslu dagsekta eða tafabóta byggja stefnendur á ákvæðum í kaupsamningi aðila og þá einkum ákvæði hans um skyldu stefnda til greiðslu dagsekta frá 5. október ef tafir yrðu á framkvæmdum. Ljóst sé að með ákvæðinu sé átt við 5. október 2004. Þá hafi aðilar samið munnlega sín á milli um fjárhæð tafabóta og að þær skyldu nema 20.000 krónum fyrir hverja viku sem liði án verkloka. Byggja stefnendur fjárkröfu sína á því að þeim framkvæmdum við húsið sem stefndi hafi átt að annast samkvæmt kaupsamningi hafi enn ekki verið lokið við útgáfu stefnu í málinu 2. nóvember 2006. Á því tímamarki hafi stefndi þannig ekki verið búinn að leggja hitalagnir í stétt framan við húsið og hann hafi ekki heldur verið búinn að afhenda sand sem nota átti í undirlag fyrir hellur. Vanefndir stefnda á kaupsamningi 2. nóvember 2006 hafi því staðið yfir í tvö ár og tvær vikur, eða í 106 vikur. Heildar dagsektakrafa stefnenda nemi því 2.120.000 (20.000 x 106) krónum. Að teknu tilliti til skuldajafnaðar sem stefnendur hafi þegar gripið til nemi eftirstöðvar þessarar kröfu 1.720.000 krónum, sem sé stefnukrafa í málinu.

III.

Af hálfu stefnda er því haldið fram að stefnendur hafi fengið húsið afhent 24. júní 2004 og að það hafi þá verið fokhelt. Hafi stefnendur því þegar á þessum tíma getað hafist handa við að vinna við tréverk innanhúss. Mótmælir stefndi þeirri staðhæfingu stefnenda að hann hafi lofað þeim að þau fengju húsið afhent 15. maí 2004. Á tímabilinu fram að uppsteypu hússins í apríl 2004 hafi komið fram sú ósk frá stefnendum að settur yrði gluggi á þann gafl hússins sem snýr í norður, en hann hafi átt að vera gluggalaus samkvæmt teikningu. Stefndi hafi orðið við þeirri ósk þeirra. Hefðu stefnendur átt að greiða aukalega fyrir þá vinnu. Jafnframt hefðu stefnendur óskað eftir því að hamrað gler yrði sett í baðglugga, en venjulegt gler hafi átt að vera þar. Á það hafi stefndi einnig fallist. Þá hefðu stefnendur sett fram þá tillögu að sleppa því að steypa göngustétt og innkeyrsluplan og leggja hellur í staðinn. Stefndi hafi samþykkt það með því skilyrði að stefnendur myndu annast hellulagningu og ísetningu hitalagnar í göngustétt, en ekki hafi verið gert ráð fyrir hitalögn í innkeyrslu eða bílaplani. Sandinn sem fara átti undir hellurnar hafi ekki verið hægt að setja á lóðina vegna kvartana nágranna, sem kvartað hefðu yfir sandfoki frá raðhúsalóðum við Lágseylu. Hafi stefndi haft í hyggju að afhenda sandinn um leið og hafist yrði handa við hellulagningu og hefðu stefnendur ekki þurft annað að gera en hringja í hann og láta hann vita. Að sögn stefnda hafi hann gert sér far um að koma til móts við stefnendur hvað varðaði óskir þeirra um breytingar og viðbótarframlag án þess þó að þau hafi innt af hendi eina einustu aukagreiðslu af þeim sökum, hvað þá lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi.

Í greinargerð segir að byrjað hafi verið að múra húsið að utan 5. ágúst 2004 og að þeirri vinnu hafi lokið í september það ár. Í framhaldi af því hafi verið byrjað að vinna við þakkanta. Verkstaða í því verki hafi verið þannig í desember 2004 að búið hafi verið að klæða öll borð að framan (3 kúpt borð) og að hluta undir (sléttur panell). Af ástæðum sem stefnendur beri ábyrgð á hafi stefndi ákveðið að stöðva framkvæmdir við þakkant á horni á norðurhlið 21. desember 2004. Að öðru leyti hafi þegar hér var komið sögu aðeins átt eftir að setja rennur og flasningar yfir þakkant og að hluta undir (sléttan panel) að framan, það er götumegin. Á þessum tíma hafi geisað vetrarveður með frosthörku og snjókomu, auk þess sem ófyrirsjáanleg mannekla hafi orðið vegna þenslu á byggingamarkaði. Þrátt fyrir að ekki hafi verið gengið endanlega frá þakkanti fyrr en í ágúst 2005 hafi það ekki haft í för með sér að tafir yrðu á framkvæmdum innanhúss. Ekki hafi verið gengið frá stétt vegna séróskar stefnenda um að hún yrði hellulögð en ekki steypt.

Sýknukrafa stefnda byggir í fyrsta lagi á því, að stefnendur hafa ekki innt af hendi lokagreiðslu og eiga því ekki lögvarinn rétt á að fá útgefið afsal fyrir fasteigninni fyrr en sú greiðsla hafi farið fram og uppgjör að öðru leyti, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Þegar lokagreiðsla og uppgjör hafa farið fram muni stefndi gefa út afsal fyrir eigninni til stefnenda, enda beri honum ekki lagaleg skylda til þess fyrr.

Í öðru lagi byggir stefndi á því að hann hafi aldrei samið um dagsektir og fjárhæð þeirra. Hafi stefnendur sönnunarbyrði fyrir hinu gagnstæða. Hefði það verið ætlun stefnda að fallast á rétt stefnenda til dagsekta hefði það verið skýlaus krafa af hans hálfu að fjárhæð þeirra yrði tilgreind í kaupsamningi og við hvaða aðstæður þeim yrði beitt, það er með því að tiltekin yrði hlutfallstala ólokinna framkvæmda sem skilyrði fyrir beitingu dagsekta eða tafabóta. Haustið 2004 hafi 97-98% þeirra verka við smíði hússins sem stefnda bar að vinna samkvæmt skilalýsingu og kaupsamningi verið lokið. Samkvæmt dómaframkvæmd Hæstaréttar sé dagsektum ekki beitt ef verki er nánast lokið. Er sérstaklega á það bent að ekki var um að ræða verksamning milli aðila heldur kaupsamning um fasteign fyrir milligöngu fasteignasölu og löggilts fasteignasala. Fasteignasölum beri að gæta hagsmuna bæði seljenda og kaupenda. Þegar um dagsektir eða tafabætur er að ræða sé það lágmarkskrafa að fjárhæð þeirra sé tilgreind í samningi. Í stefnu sé ekki á nokkurn hátt útskýrt hvernig fjárhæðin 20.000 krónur á viku sé fundin út. Þá hafi krafa um dagsektir ekki verið sett fram fyrr en með bréfi lögmanns stefnenda 29. ágúst 2005. Í því bréfi séu dagsektir sagðar 20.000 krónur á dag, en í stefnu 20.000 krónur á viku. Þetta misræmi hafi ekki verið skýrt. Sé dagsektakrafan því vanreifuð að þessu leyti.

Í þriðja lagi er sýknukrafa á því byggð að stefnendur beri sjálf ábyrgð á því að vinna við hluta þakkants og fleiri verk hafi ekki að fullu verið lokið haustið 2004. Ástæðan sé séróskir stefnenda um annað en teikningar af húsinu sýndu, til dæmis rafmagnsrör í þakkant og hellulagða stétt fyrir framan hús í stað steyptrar stéttar. Hvað varðar hitalagnir í stétt þá er ítrekað að stefnendur hafi samþykkt að leggja þær sjálf gegn því að fá hellur. Stefndi verði ekki gerður ábyrgur fyrir þeim ákvörðunum stefnenda á árinu 2004.

Í fjórða lagi er á því byggt að stefnendur hafa ekki sýnt fram á að þau hafi orðið fyrir fjártjóni af völdum stefnda. Þau hefðu fengið húsið afhent í júní 2004. Það hafi þá verið fokhelt og hefðu þau þá strax getað hafist handa við tréverk innanhúss. Skýrt sé kveðið á um það í kaupsamningi og skilalýsingu að húsinu hafi átt að skila fokheldu til stefnenda. Smávægilegar eftirstæðar framkvæmdir á þakkanti hefðu engin áhrif haft á möguleika stefnenda til vinnu við tréverk og innréttingar innanhúss. Hafi stefnendur orðið fyrir fjártjóni á sínum tíma þá verði það ekki rakið til stefnda og beri hann því enga bótaskyldu gagnvart stefnendum vegna slíks tjóns.

IV.

Svo sem fram er komið á ágreiningur málsaðila rætur að rekja til kaupa stefnenda 29. júlí 2004 á fasteigninni nr. 19 við Lágseylu í Reykjanesbæ af stefnda, sem þá var með húsið í smíðum. Skyldi húsið afhent stefnendum fullbúið að utan en fokhelt að innan. Voru kaupin gerð fyrir milligöngu fasteignasölunnar Stuðlabergs í Reykjanesbæ og samningur um þau undirritaður að starfsmanni hennar, H-kk-þgf M-kk-þgf löggiltum fasteignasala, viðstöddum. Samkvæmt ákvæði í kaup-samningnum áttu stefnendur að fá húsið afhent 29. júlí 2004. Það var þá ekki komið í umsamið ástand, en við það miðað samkvæmt sérstöku samningsákvæði að stefndi skyldi eigi síðar en 1. september 2004 ljúka þeim verkum sem eftir stóðu. Í sama ákvæði var síðan mælt fyrir um það að dagsektir skyldu reiknast á stefnda „frá og með 5. október ef tafir [yrðu] á framkvæmdum“. Dagsektaákvæðið var ekki útfært nánar í hinum skriflega texta kaupsamningsins. Með vitnisburði H-kk-ef M-kk-ef fyrir dómi og í samræmi við málatilbúnað stefnenda telst á hinn bóginn í ljós leitt að munnlegt samkomulag hafi tekist um það milli aðila að dagsektir skyldu nema 20.000 krónum á viku og að upphafstími þeirra yrði 5. október 2004.

Hugsanlegur réttur stefnenda til dagsekta úr hendi stefnda getur ekki tekið til annarra verka en þeirra sem tilgreind eru í stefnu, en við aðalmeðferð málsins var að því vikið af hálfu stefnenda að ýmsum öðrum verkum hafi einnig verið ólokið 5. október 2004. Þá er til þess að líta að málatilbúnaður stefnenda að því er tekur til tyrfingar lýtur ekki með beinum hætti að því að dráttur hafi orðið á því að lokið yrði við þann verkþátt í tíma.

Í framlagðri skilalýsingu stefnda fyrir húsið að Lágseylu 19 segir svo varðandi þakkant: „[Þakkantur] með rennum frág. við bæjarkerfi, þakkantur verður 3borð kúptur panell að framan en grenipanell undir, flasningar loka þakkanti.“ Þá var ráð fyrir því gert samkvæmt skilalýsingu að stétt yrði steypt með hitalögn í göngustétt. Að ósk stefnenda var samið um breytingu á þessum verkþætti og þá á þann veg að stéttin yrði hellulögð. Skyldi stefndi leggja til hellur og sand en verkið sjálft vera í höndum stefnenda. Að hluta til og svo sem áður er rakið er þó ágreiningur um inntak þessa samkomulags.

Á meðal gagna málsins er bréf stefnda til stefnenda 24. nóvember 2005 þar sem hann skýrir frá því að hann hafi lokið framkvæmdum við húsið 21. október 2005. Er sérstaklega tekið fram í bréfinu að þakkantur sé fullkláraður og flasningar komnar á. Kom fram í aðilaskýrslu stefnanda C-kvk-ef að stefndi hafi lokið við þessa verkþætti í 1. eða 2. viku október 2005. Þá lýsir stefnandi því yfir í þessu bréfi sínu að hann muni afhenda hellurnar, eitt bílhlass af sandi og „eina rúllu af efni í hitalagnir undir stéttina“ eigi síðar en 29. nóvember 2005. Er ekki annað fram komið en að hellurnar hafi verið afhentar 2. desember 2005 og að ekki hafi verið búið að afhenda sandinn þegar stefna í málinu var gefin út. Þá verður á grundvelli þessa bréfs stefnda að miða við það að hann hafi átt að leggja til hitalagnir í göngustétt, en upplýst er að það hefur hann ekki gert.

Það samningsákvæði um dagsektir sem hér er til umfjöllunar verður að mati dómsins ekki túlkað á þann veg að því fylgi réttur til dagsekta algjörlega óháð þeim verkþáttum sem stefndi átti sannanlega eftir að ljúka þann dag sem þar er tilgreindur sem upphafstími þeirra. Að sögn stefnenda fengu þau húsið að Lágseylu 19 afhent nokkrum dögum fyrir umsaminn afhendingardag, nánar tiltekið 24. júlí 2004. Samkvæmt vottorði byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar var það þá orðið fokhelt, það er komið á byggingarstig 4 samkvæmt íslenskum staðli um byggingarstig húsa (ÍST 51:2001). Hér að framan er getið um þau verk sem miða verður við að stefndi hafi enn átt eftir að vinna hinn 5. október 2004. Hann hafði þá ekki heldur afhent stefnendum hellur, sand og hitalagnir. Um vanefndir af hans hálfu var þannig að ræða. Á hinn bóginn verður ekki séð að þær hafi haft í för með sér tafir á framkvæmdum við húsið á vegum stefnenda sjálfra. Verður þannig að leggja til grundvallar við úrlausn málsins að ekkert hafi staðið því í vegi þrátt fyrir þessar vanefndir stefnda að framvinda framkvæmda við húsið sjálft af hálfu stefnenda yrði á þann veg sem þau gátu með réttu vænst og miðað við í áætlunum sínum. Þá telst hlutfall ólokinna verka 5. október 2004 hafa hér þýðingu, en á því réttarsviði sem hér um ræðir verður að telja að dómafordæmi Hæstaréttar standi til þeirrar niðurstöðu. Í þeim efnum er í fyrsta lagi til þess að líta að stefndi átti einungis að afhenda stefnendum hellur og sand og hitalagnir í göngustétt. Verður við það að miða að vinna við þennan verkþátt hafi að öllu leyti átt að vera í höndum stefnenda. Reikningur sem stefnda var gerður fyrir hellurnar hljóðaði upp á 113.000 krónur og í skýrslu sinni fyrir dómi upplýsti stefndi að bílhlass af sandi kosti í mesta lagi 10.000 krónur. Í annan stað verður hér að hafa í huga að réttur stefnenda til dagsekta úr hendi stefnda getur ekki tekið til annarra þátta en þeirra sem tilgreindir eru í stefnu og að því leyti með þeim takmörkunum sem áður er getið. Í þriðja lagi skal hér tiltekið að við það verður að miða að vinna við þakkant hafi verið komin vel á veg í október 2004 og að krafa stefnenda um dagsektir vegna hans taki einvörðungu til mjög lítils hluta þess verks. Með vísan til þessa verður vart talið að hlutfall óunnina verka á framangreindu tímamarki hafi verið slíkt að réttur til dagsekta, óháð öðrum skilyrðum sem hann er bundinn, hafi stofnast. Að framangreindu virtu og jafnframt með vísan til þess að stefnendur hafa ekki sýnt fram á að þau hafi yfir höfuð orðið fyrir tjóni vegna þess dráttar sem varð á því að stefndi skilaði húsinu í umsömdu ástandi þykir ekki vera grundvöllur til að fallast á það með þeim að þau eigi rétt til dagasekta úr hendi hans. Verður hann því alfarið sýknaður af dómkröfum þeirra.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Stefndi, G-kk-nf H-kk-nf, er sýknaður af dómkröfum stefnenda, C-kvk-ef L-kvk-ef B. R-kvk-ef og R-kk-ef J-x-x R-x-x.

Málskostnaður fellur niður.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf