E-2847/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 30. janúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Frón fasteignasölu ehf., Neshaga 4, Reykjavík, á hendur Eignamiðlun ehf., Síðumúla 21, Reykjavík, með stefnu birtri 12. apríl 2007.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að stefnda verði gert að greiða honum 1.299.251 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. maí 2003 til greiðsludags. Til vara er þess krafist að stefnda verði gert að greiða stefnanda 699.597 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. maí 2003 til greiðsludags. Til þrautavara er þess krafist að stefnda verði gert að greiða stefnanda 299.828 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. maí 2003 til greiðsludags.

Krafist er málskostnaðar að skaðlausu.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda í málinu og að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað að skaðlausu að mati dómsins.

Málsatvik

Með samningi um söluþjónustu fasteignasala, dags. 13. desember 2002, fékk F-kk-nf K-kk-nf fasteignasali, sem þá rak Fasteignasöluna Frón ehf., einkasöluumboð frá Trefli ehf. til að selja fasteignina Vesturvör 30a í Kópavogi. Annaðist fasteignasalan sölumeðferð eignarinnar og kynningu hennar fyrir áhugasömum viðskiptavinum. Stefndi, sem hefur annast hvers konar kaup og sölu fasteigna fyrir PS fasteignir ehf., fékk upplýsingar um að eignin væri til sölumeðferðar hjá Fasteignasölunni Frón ehf. og sneri sér þangað. Gerðu aðilar með sér skriflegt samkomulag þann 19. mars 2003 um að sölulaun vegna sölu eignarinnar að Vesturvör 30a, 1,95% af söluverði eignarinnar, myndi skiptast þannig milli þeirra að Fasteignasalan Frón ehf. skyldi fá 2/3 hluta af sölulaununum en stefndi 1/3 hluta. Í samkomulaginu var kveðið á um að stefndi skyldi annast alla skjalagerð. Þá var gert ráð fyrir því að stefndi myndi sjá um reikningsgerð gagnvart seljanda vegna umsaminnar söluþóknunar og skyldi Fasteignasalan Frón ehf. jafnhliða innheimta sinn hluta söluþóknunarinnar hjá stefnda.

Þann 31. mars 2003 var gengið frá tilboði í fasteignina að Vesturvör 30a að fjárhæð 123.500.000 kr. Kveður stefndi það hafa komið fljótlega í ljós eftir gerð kauptilboðsins að fasteignin var yfirveðsett. Til þess að gera söluna mögulega hafi H-kk-nf B-kk-nf hrl. verið fenginn til þess að semja við kröfuhafa þannig að skuldir yrðu lækkaðar til þess að kaupandi gæti fengið fasteignina til sín án veðbanda og lögveða auk þess sem sölulaun fengjust greidd af kaupverðinu.

Stefndi heldur því fram að aðilar hafi orðið ásáttir um að H-kk-nf skyldi fá 20% af sölulaununum fyrir vinnu sína og að stefndi skyldi skipta 80% í þeim hlutföllum sem áður hafði um samist. Þá heldur stefndi því jafnframt fram að þegar H-kk-þgf hafði tekist að semja við nánast alla kröfuhafa hafi forsvarsmaður seljandans sett fram kröfu um greiðslu hluta kaupverðs til sín ella myndi hann hætta við söluna. Til að leysa þennan vanda hafi aðilar gert með sér samkomulag um að aðeins helmingshluti sölulauna yrði greiddur af söluandvirðinu en hinn helmingurinn látinn bíða þar til síðar. Innheimtutilraunir á eftirstöðvum sölulaunanna hafi engan árangur borið og hafi bú seljanda verið úrskurðað gjaldþrota þann 7. október 2004.

Stefnandi mótmælir því að hafa nokkurn tímann samþykkt að H-kk-nf B-kk-nf skyldi hljóta 20% af sölulaununum. Auk þess hafnar hann því að hafa samþykkt niðurfellingu sölulauna um helming.

Samningur um sölu eignarinnar til P.S. fasteigna ehf. var undirritaður þann 30. apríl 2003. Sama dag gerði stefndi reikning á seljanda fyrir heildarsöluþóknuninni, að fjárhæð 2.998.271 kr.

Hinn 2. maí 2003 útbjó stefnandi reikning að fjárhæð 1.399.193 kr. Kveður stefnandi reikninginn hafa verið þeirrar fjárhæðar að beiðni stefnda, en stefnandi hafi gert ráð fyrir að reikningur yrði gefinn út fyrir eftirstöðvum hlutdeildar stefnanda í sölulaunum þegar að fullnaðaruppgjöri kæmi milli aðila.

Hinn 8. maí 2003 greiddi stefndi stefnanda 699.596 kr. Frekari greiðslur frá stefnda bárust stefnanda ekki.

Lýtur meginágreiningur aðila að því hvort stefnandi eigi inni frekari greiðslur frá stefnda vegna sölunnar á Vesturvör 30a.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi vanefnt samkomulag aðila að hluta með því að greiða aðeins um 35% af heildarfjárhæðinni sem stefnanda bar að fá miðað við fyrirliggjandi samkomulag. Stefnandi hafi ekki fengið fullnægjandi skýringar á því hvers vegna ekki hafi verið greitt að fullu samkvæmt samkomulaginu. Stefndi hafi borið því við á síðari stigum að seljandi eignarinnar hafi ekki greitt reikninginn að fullu og því hafi stefndi aðeins fengið hluta af sínum hluta greiðslunnar auk þess sem hluti af kostnaði hafi verið nýttur til að greiða fyrir þóknun lögmanns sem stefndi hafi notið aðstoðar frá. Stefnandi hafi ekki getað fallist á þessar skýringar enda hvergi kveðið á um annað í samkomulagi hans og stefnda en að stefndi greiði honum 2/3 af söluþóknun, sem reiknist sem 1,95% af söluverði eignarinnar. Fyrir liggi að stefndi hafi gefið út heildarreikning vegna viðskiptanna að fjárhæð 2.998.271 kr. þann 30. apríl 2003. Af þeirri fjárhæð hafi honum borið að greiða stefnanda 2/3 hluta, eða 1.998.847 kr.

Með símbréfi, dags. 5. janúar 2007, hafi stefnandi loks fengið upplýsingar og sundurliðun á ráðstöfun sölulaunanna sem innheimt voru. Þar sé því haldið fram að stefndi hafi eingöngu fengið 1.499.135 kr. greiddar frá seljanda eignarinnar eða 50% af heildarfjárhæð reikningsins. Af þeirri fjárhæð hafi 699.596 kr. verið ráðstafað til stefnanda og 299.827 kr. til H-kk-ef B-kk-ef hrl. Kostnaður lögmannsins hafi verið til kominn vegna vinnu hans við uppgjör áhvílandi veðskulda sem gera þurfti upp o.fl.

Til stuðnings aðalkröfu sé af hálfu stefnanda á því byggt að stefndi hafi vanefnt gagnkvæman tvíhliða samning þannig að stefndi hafi einungis greitt hluta af greiðslum sem honum hafi borið að greiða. Skýrt og ótvírætt samkomulag liggi fyrir milli aðila um að stefnandi skuli fá 2/3 söluþóknunar vegna sölu á fasteigninni Vesturvör 30a. Söluverð eignarinnar hafi numið 123.500.000 kr. og heildarsöluþóknun því 2.998.271 kr. Engum vafa sé því undirorpið að krafa stefnanda vegna söluþóknunarinnar skyldi nema 1.998.847 kr. sem sé 2/3 hlutar af heildarfjárhæðinni. Þrátt fyrir það hafi stefndi eingöngu greitt stefnanda 699.596 kr. með innborgun þann 8. maí 2003. Ógreiddar séu eftirstöðvar samkomulagsins, 1.299.251 kr., sem sé stefnufjárhæð máls þessa. Með vísan til fyrirliggjandi samkomulags frá 19. mars 2003 beri stefnda að greiða stefnanda eftirstöðvar skuldarinnar.

Stefnandi telji að stefnda beri skylda til að greiða honum fullar eftirstöðvar samkvæmt framangreindu, þrátt fyrir að stefndi hafi haldið því fram í samskiptum aðila að viðsemjandi þeirra, Trefill ehf., hafi eingöngu greitt 50% af söluþóknuninni. Samkvæmt fyrirliggjandi samkomulagi hafi stefnda borið skylda til að annast um innheimtu söluþóknunar. Stefnandi hafi engin samskipti haft við seljanda um uppgjörið, né komið að innheimtu þóknunarinnar með nokkrum hætti. Stefndi hafi í raun ekki með nokkrum hætti sýnt fram á að ekki hafi fengist fullar efndir eða að unnt hefði verið að fá fullar efndir á kröfunni.

Varakrafa stefnanda byggir á sömu sjónarmiðum og hér að framan, þ.e. þannig að stefndi hafi vanefnt samkomulag aðila sem gert hafi verið 19. mars 2003. Fjárhæð varakröfu sé byggð á því að stefnandi hafi þann 2. maí 2003 gert reikning á hendur stefnda að fjárhæð 1.399.193 kr. Stefndi sjálfur hafi gefið út launamiða til handa stefnanda þar sem fram komi að stefnandi hafi á árinu 2003 fengið verktakagreiðslu að fjárhæð 1.399.193 kr. frá stefnda. Stefnandi hafi eingöngu fengið greiddar 699.596 kr. af þeim reikningi. Ógreiddar eftirstöðvar nemi 699.597 kr. sem gerð sé krafa um greiðslu á til vara, verði ekki fallist á aðalkröfu stefnanda.

Í málinu geri stefnandi kröfu um greiðslu 299.828 kr. til þrautavara. Byggir sú krafa á því að, verði ekki fallist á aðal- og varakröfu stefnanda vegna þeirra mótbára stefnda um að stefnandi eigi aðeins rétt til helmings af heildarfjárkröfu sinni vegna vanefnda seljanda eignarinnar, þá hafi uppgjör stefnda gagnvart stefnanda ekki náð þeirri fjárhæð. Helmingur af heildarkröfu stefnanda nemi 999.423 kr. Stefndi hafi einungis greitt stefnanda 699.596 kr. þann 8. maí 2003. Ógreiddar séu því 299.827 kr. sem krafist sé greiðslu á til þrautavara, verði ekki fallist á aðal- og varakröfu stefnanda.

Í uppgjörsyfirliti sem stefnanda hafi loks fengið í hendur þann 5. janúar 2007 komi fram að greiðslum frá seljanda hafi verið ráðstafað þannig að stefndi hafi fengið greiddar 1.499.135 kr. og greitt stefnda 699.596 kr. og H-kk-þgf B-kk-þgf hrl. 299.827 kr. Virðist stefndi hafa ákveðið að ráðstafa hluta af greiðslunni til lögmannsins, sem annaðist m.a. um samskipti við veðhafa fasteignarinnar að Vesturvör 30a. Í samkomulagi aðila hafi ekki verið gert ráð fyrir neinum frádrætti af hlutdeild stefnanda í söluþóknun vegna þóknunar lögmanns. Stefnandi hafði m.a. í samskiptum við lögmanninn hafnað því að hann ætti nokkra hlutdeild í söluþóknuninni. Stefnandi telji því einsýnt að engar heimildir hafi verið til frádráttar af hlutdeild hans í söluþóknun, enda ekki samið um slíkt á milli hans og stefnda.

Í öllum tilvikum sé krafist greiðslu dráttarvaxta frá 8. maí 2003. Miðist upphafstími dráttarvaxtanna við það tímamark sem stefndi hafi greitt stefnanda hluta af skuld sinni við hann. Ótvírætt sé að skuld stefnda við stefnanda sé a.m.k. tilkomin frá og með því tímamarki.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og réttar efndir. Krafa um dráttarvexti sé studd við ákvæði III. kafla laga nr. 38/2001. Þá sé krafa um málskostnað studd við XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að sýkna beri stefnda á grundvelli aðildarskorts stefnanda. Málið sé höfðað af aðila sem njóti engra réttinda í málinu og eigi því enga aðild. Ef einhver eigi rétt til að sækja þau réttindi sem tilgreind séu í stefnu málsins sé það þrotabú FK fasteignasölu ehf., kt. 711095-3145.

Sé bent á það að F-kk-nf K-kk-nf hafi starfað að sölumeðferð eignarinnar Vesturvör 30a í nafni Fasteignasölunnar Fróns ehf. kt., 711095-3145 að öllu leyti. Hann hafi fengið söluumboð tvímælalaust í nafni þess félags þann 13. desember 2002 enda hafði stefnandi ekki verið stofnaður þá. Í málinu liggi ekki fyrir neitt söluumboð seljanda eignarinnar til stefnanda. Samkomulag um skiptingu sölulauna hafi verið undirritað 19. mars 2003 en þá hafði stefnandi ekki enn verið settur á stofn. F-kk-nf hafi síðan gert nýja tillögu að skiptingu sölulauna með tölvupósti til stefnda þann 3. apríl 2003 eftir inngöngu H-kk-ef B-kk-ef hrl. í söluferlið og hafi hann gert þá tillögu í nafni Fasteignasölunnar Fróns, kt. 711095-3145 því að á þeim degi hafði stefnandi ekki enn verið stofnaður.

F-kk-nf hafi verið stjórnandi síðastnefnds félags allt söluferlið og verði ekki séð að um hafi verið að ræða neina aðkomu hins nýja félags að söluferlinu. Öllu því sem sneri að aðkomu F-kk-ef K-kk-ef að söluferlinu hafi verið lokið þegar stefnandi var stofnaður og einungis eftir vinna H-kk-ef B-kk-ef hrl. við samningsgerð við veðhafa og vinna stefnda við að útbúa kaupsamning og afsal. Það sé ekkert skjal í málinu sem tengist stefnanda eða sé merkt honum nema stefnan sjálf og ekki lagt fram afrit af reikningi sem ætti að vera grundvallargagn í málatilbúnaði stefnanda. Öllum fullyrðingum í stefnu um aðkomu stefnanda að söluferlinu sé mótmælt sem röngum.

Sé framangreind málsástæða ekki tekin til greina sé byggt á því að ekkert hafi verið kveðið á um það í samningum milli aðila að sölulaun skyldu greiðast að öllu leyti af söluandvirði. Forsvarsmaður stefnda hafi samþykkt á fundi sem haldinn var að öllum hlutaðeigandi viðstöddum, þegar forsvarsmaður seljanda vildi hætta við söluna, að fallist yrði á kröfu hans um að fá greitt af söluandvirðinu til sín og greiðsla ½ sölulaunanna skyldi svo fara fram síðar. Við samkomulag þetta sé stefnandi bundinn. Krafa stefnanda um hlutdeild í sölulaunum hafi verið háð því að stefnda tækist að fá sölulaunin greidd og stefnandi verði einfaldlega að sæta afleiðingum þess, á sama hátt og H-kk-nf B-kk-nf hrl., að krafan hafi orðið óinnheimtanleg sökum gjaldþrots.

Kröfu stefnanda um vexti er mótmælt þar sem reikning stefnanda sé hvergi að finna í málinu.

Krafa stefnda um málskostnað styðjist við 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og tekið verði tillit til þess að vegna bágrar fjárhagsstöðu stefnanda hafi stefndi þurft að krefjast málskostnaðartryggingar og hafi verið á þá kröfu fallist með úrskurði uppkveðnum 2. maí 2007 að undangengnum munnlegum málflutningi.

Niðurstaða

Í málinu liggur fyrir samningur um söluþjónustu fasteignasala frá 13. desember 2002 en með honum veitti Trefill ehf., F-kk-þgf K-kk-þgf, löggiltum fasteigna- skipa og fyrirtækjasala, sem þá rak Fasteignasöluna Frón ehf., kt. 711095-3145, einkaumboð til sölu eignarinnar að Vesturvör 30a. Óumdeilt er að F-kk-nf hafði heimild sem löggiltur fasteignasali til að undirrita slíkan samning. Samkomulag um skiptingu sölulauna vegna sölu greindrar eignar milli fasteignasölunnar og stefnda var undirritað 19. mars 2003. Á hluthafafundi í einkahlutafélaginu Fasteignasölunni Frón ehf. 14. apríl 2003 var nafni félagsins breytt í FK fasteignasala ehf. Það félag var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði uppkveðnum 3. október 2003. Skiptum lauk 30. desember 2004. Félagið var afskráð úr hlutafélagaskrá 15. febrúar 2005. Hinn 14. apríl 2003 var stofnað nýtt félag, Frón Fasteignasalan ehf., kt. 620403-2960, af F-kk-þgf K-kk-þgf sem er jafnframt eini stjórnarmaður félagsins sem og prókúruhafi þess. Það félag er stefnandi máls þessa. Stefnandi kveðst hafa gert stefnda reikning að fjárhæð 1.399.193 kr. þann 2. maí 2003 vegna söluþóknunar sinnar. Sá reikningur liggur ekki fyrir í málinu en hans er getið í yfirliti stefnda frá 5. janúar 2007 yfir greiðslur vegna sölu fasteignarinnar. Þá er til staðar í málinu staðfesting frá Skattstjóranum í Reykjavík þar sem fram kemur að stefndi hafi sent launamiða vegna verktakagreiðslu til stefnanda fyrir árið 2003 að fjárhæð 1.399.193 kr. Aðild stefnanda að málinu hefur ekki sætt athugasemdum af hálfu stefnda fyrr en málsástæða um aðildarskort var sett fram í greinargerð. Að öllu framangreindu virtu verður að líta svo á að stefnandi sé handhafi þeirrar kröfu sem um ræðir í málinu og því réttur aðili máls þessa. Verður því hafnað kröfu stefnda um sýknu á grundvelli aðildarskorts.

Eins og fram er komið gerðu aðilar með sér samkomulag hinn 19. mars 2003 um skiptingu sölulauna vegna sölu fasteignarinnar að Vesturvör 30a í Kópavogi. Kemur þar fram að sölulaun skuli ákveðin 1.95% af söluverði eignarinnar. Tekið er fram í samkomulagi þessu að kaupi PS fasteignir ehf. eignina skuli sölulaun vegna hennar skiptast þannig að Fasteignasalan Frón ehf. skuli hljóta 2/3 hluta af sölulaunum og stefndi 1/3 hluta. Þá er tiltekið í samkomulaginu að stefndi skuli annast alla skjalagerð vegna sölunnar.

Í skýrslutöku fyrir dóminum kannaðist fyrirsvarsmaður stefnanda, F-kk-nf K-kk-nf, ekki við að 50% söluþóknunar hefðu verið gefin eftir eins og stefndi heldur fram í málinu. Kvaðst hann aldrei hafa samið svo að H-kk-þgf B-kk-þgf yrðu veitt 20% sölulauna vegna vinnu sinnar.

Fyrirsvarsmaður stefnda, S-kk-nf K-kk-nf, bar fyrir dóminum að fullt samkomulag hafi verið til staðar af hálfu stefnanda um að H-kk-nf B-kk-nf fengi hlutdeild í sölulaununum. Kvað hann forsenduna fyrir sölunni hafa verið þá að sölulaunin myndu lækka. Gert hafi verið samkomulag við seljanda um lækkun sölulauna um helming og eftirstöðvarnar skyldu greiðast seinna. Kvað S-kk-nf það hafa komið síðar í ljós að ekki hefði verið forsenda fyrir hinum helmingnum meðal annars vegna skulda seljanda en seljandi hafi orðið gjaldþrota nokkru síðar. Kvað S-kk-nf stefnanda hafa verið ljóst, að söluþóknun vegna sölunnar yrði lækkuð um 50%.

H-kk-nf Þ. B-kk-nf hrl. bar fyrir dóminum að hlutverk hans í söluferlinu hefði verið að hafa samband við veðhafa eignarinnar að Vesturvör 30a og ná niður þeim kröfum sem hvíldu á eigninni. Hann hafi, ásamt F-kk-þgf K-kk-þgf og fulltrúum stefnda og seljanda, setið fund þar sem seljandi lét í ljós vilja sinn til að hætta við söluna fengi hann enga peninga í hendurnar. Seljandi hafi þó loks gengist við samkomulagi um að fella niður helming sölulaunanna. Kvað H-kk-nf að öllum viðstöddum hafi verið ljóst að skipta átti sölulaununum þannig að hann fengi sjálfur 20% í sinn hlut en að stefndi og stefnandi myndu skipta afganginum samkvæmt samkomulagi því sem í gildi var þeirra á milli.

Af framburði fyrirsvarsmanns stefnda, S-kk-ef K-kk-ef og vitnisins H-kk-ef Þ. B-kk-ef fyrir dómi, má ráða að F-kk-nf K-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, hafi verið viðstaddur fund þar sem samið var við seljanda um að söluþóknun vegna sölu fasteignarinnar að Vesturvör 30a yrði lækkuð um helming. Ekkert er fram komið í málinu sem bendir til þess að stefnandi hafi, svo sannað sé, mótmælt því að slíkt samkomulag hafi verið gert við seljanda, fyrr en með höfðun máls þessa. Verður því að líta svo á að stefnandi hafi í raun samþykkt lækkun söluþóknunar vegna Vesturvarar 30a um helming. Verður því hafnað aðalkröfu stefnanda í málinu.

Í samræmi við samkomulag aðila skyldi krafa stefnanda til söluþóknunar nema 1.998.847 kr. ef hún greiddist að fullu. Fyrir liggur að stefnandi sendi stefnda hins vegar reikning að fjárhæð 1.399.193 kr. vegna kröfu sinnar um söluþóknun. Stefnandi hefur ekki gert grein fyrir því hvers vegna reikningur hans var þeirrar fjárhæðar, en mismunurinn, 599.654 kr., nemur þeirri upphæð sem H-kk-nf Þ. B-kk-nf hrl. skyldi fá í sinn hlut eða sem svarar 20% af heildarþóknuninni. Verður því að telja að stefnanda hafi verið fullkunnugt um, þegar hann sendi reikning sinn, að þóknun lögmannsins kæmi til frádráttar sölulaunum. Svo sem fram er komið greiddist einungis helmingur söluþóknunar eða 1.499.135 kr., sbr. framlagt yfirlit frá 5. janúar 2007 um greiðslur og ráðstöfun þeirra. Að frádreginni umsaminni 20% hlutdeild lögmannsins ( 299.827 kr.) stóðu þá eftir 1.199.308 kr. sem skiptast skyldu milli aðila í umsömdum hlutföllum, 2/3 til stefnanda eða 799.538 kr. en 1/3 til stefnda eða 399.769 kr. Samkvæmt fyrirliggjandi uppgjöri fékk stefnandi greiddar 699.596 kr. Eftir standa því 99.942 kr. sem stefnda ber að standa stefnanda skil á. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda þá fjárhæð og með dráttarvöxtum frá þingfestingardegi máls þessa, 17. apríl 2007, eins og nánar greinir í dómsorði. Að öðru leyti verður ekki fallist á dómkröfur stefnanda í málinu.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Eignamiðlun ehf., greiði stefnanda, Frón Fasteignasölu ehf., 99.942 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. apríl 2007 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

E-kk-nf Ó-kk-nf