E-4821/2010

Mál þetta, sem dómtekið var 29. mars, er höfðað 15. júní 2010 af Á-kk-þgf G-kk-þgf og G-kvk-þgf F-kvk-þgf, sem bæði eru til heimilis að Vesturbergi 141 í Reykjavík, gegn S-kk-þgf H-kk-þgf S-kk-þgf, Gautavík 9 í Reykjavík, og Sjóvá-Almennum tryggingum hf., Kringlunni 5 í Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði in solidum gert að greiða stefnendum 4.000.000 króna með vöxtum samkvæmt 4. gr., en til vara samkvæmt 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 22. janúar 2008 til 3. mars 2010 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, auk málskostnaðar að mati dómsins eða síðar fram lögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndu krefjast þess aðallega að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnenda og þeim gert að greiða stefndu málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðar-reikningi eða mati dómsins. Til vara krefjast stefndu að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega og að málskostnaður verði felldur niður.

II.

Málsatvik

Málavextir eru þeir að stefndi, S-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf, sem er löggiltur fasteignasali og rekur fasteignasöluna Stórborg, fékk á árinu 2007 til sölumeðferðar raðhúsalengju nr. 44 til 50 við Litlakrika í Mosfellsbæ. Með kaupsamningi, dags. 22. janúar 2008, festu stefnendur kaup á raðhúsinu nr. 46 í þessari raðhúsalengju af byggingarfyrirtækinu Pöllum ehf. Fasteignin var þá enn í smíðum en í kaupsamningnum var mælt fyrir um að afhending færi fram 1. maí 2008. Skyldi selja húsið fullbúið að utan en tilbúið undir spörslun og málningu að innan og með grófjafnaðri lóð. Umsamið kaupverð fasteignarinnar var 39.900.000 krónur. Áttu stefnendur samkvæmt samningnum að greiða 4.000.000 krónur við undirritun hans en 20.000.000 krónur í peningum „í samræmi við sölu á eign kaupanda að Vesturbergi, Rvík en þó eigi síðar en 1.05.2008“. Við afhendingu áttu stefnendur síðan að greiða 14.900.000 krónur og 1.000.000 króna tveimur mánuðum síðar. Umsamið var að allar peningagreiðslur og andvirði nýrra lána skyldu leggjast inn á reikning Frjálsa fjárfestingabankans.

Fram kemur í kaupsamningnum að eignin sé seld án áhvílandi veðskulda samkvæmt fyrirliggjandi veðbókarvottorði. Myndi Frjálsi fjárfestingabankinn ábyrgjast „að öllum áhvílandi veðskuldum yrði aflýst í samræmi við að allar kaupsamningsgreiðslur berist FF sbr. meðfylgjandi yfirlýsingu FF, sem aðilar undirrita jafnframt kaupsamningi“. Í kaupsamningnum kom fram að áhvílandi veðskuldir væru „1. veðréttur Frjálsi fjárfestingabankinn kr. 5.000.000,- dags. 11.09.2007, og 2. veðréttur Frjálsi fjárfestingabankinn kr. 160.000.000,- dags. 12.09.2007“ og tekið fram að þeim yrði aflýst í samræmi við yfirlýsingu bankans.

Í málinu liggur fyrir samningur, dags. 10. janúar 2008, sem ber yfirskriftina „Framsal á kaupsamningsgreiðslum“. Óumdeilt er að samningur þessi var undirritaður af stefnendum og af hálfu Palla ehf. sama dag og kaupsamningurinn var gerður. Þá er samningurinn undirritaður af hálfu Frjálsa fjárfestingabankans. Með samningi þessum framseldi seljandi fasteignarinnar, Pallar ehf., allar kaupsamningsgreiðslur vegna sölu fasteignarinnar til Frjálsa fjárfestingabankans utan sölulauna. Bankinn skuldbatt sig aftur á móti til að aflýsa hinum áhvílandi veðskuldabréfum af eigninni þegar allar kaupsamningsgreiðslur hefðu borist bankanum. Tekið var fram að Frjálsi fjárfestingabankinn hf. bæri ekki ábyrgð á innheimtu kaupsamningsgreiðslnanna gagnvart seljanda. Þá hefði bankinn heimild Palla ehf. til að veita veðbandslausn af eigninni „þrátt fyrir að lokagreiðsla hafi ekki borist“ teldi bankinn það „eðlilegt og sanngjarnt“. Í samningi þessum var tekið fram að kaupendur afsöluðu sér almennum rétti til að skuldajafna greiðslum gagnvart seljanda. Ef til vanefnda kæmi af hálfu seljanda, t.d. galli, kom fram að kaupendur skyldu beina öllum kröfum þar að lútandi að seljanda og að framsalið rýrði ekki almennan mótbárurétt kaupenda gagnvart seljanda sem viðurkenndur væri í fasteignaviðskiptum, sbr. lög um fasteignakaup, nr. 40/2002. Þá sagði í framsalssamningnum að Frjálsi fjárfestingabankinn hf. skuldbindi sig til að ráðstafa kaupsamningsgreiðslum samkvæmt framsalinu til niðurgreiðslu á skuld „að baki ofangreindum veðtryggingar- og veðskuldabréfum hjá FFB, áhvílandi á fasteigninni og getur sú skuld aldrei orðið hærri en ofangreint söluverð, þ.e. ef eign er fullkláruð miðað við skilalýsingu, sbr. þó 4. mgr. hér að framan“.

Dráttur varð á afhendingu fasteignarinnar. Með samkomulagi samningsaðila mun hafa verið ákveðið að fresta afhendingu til 1. júní 2008 og að næsta greiðsla, að upphæð 20.000.000 króna, yrði innt af hendi þegar fokheldisvottorð lægi fyrir. Fokheldisvottorð mun hafa verið gefið út um 20. maí 2008.

Í málinu liggur fyrir heimild seljanda, Palla ehf., og Frjálsa fjárfestingabankans hf. fyrir því að lán frá Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins að upphæð allt að 21.000.000 króna, sem vilyrði hafði verið veitt fyrir af hálfu lífeyrissjóðsins, færi á 1. veðrétt fasteignarinnar gegn því að andvirði skuldbréfsins, 20.000.000 króna, yrði lagt inn á reikning Frjálsa fjárfestingabankans.

Í stefnu kemur fram að þessi veðheimild hafi legið fyrir undirrituð í lok maí 2008. Á þeim tíma hafi verið ljóst að seljandi gæti ekki afhent eignina 1. júní eins og samið hafði verið um og stefnendur haldið að sér höndum með fyrirhugaða lántöku. Lögmaður þeirra mun í kjölfarið hafa óskað eftir því að samhliða framangreindri greiðslu kaupverðsins myndi Frjálsi fjárfestingabankinn hf. veita stefnendum veðleyfi fyrir réttindum sínum til eignarinnar framar veðkröfum bankans vegna innborgunar að fjárhæð 4.000.000 króna. Í málinu liggur fyrir tölvubréf, dags. 13. júní 2008, þar sem stefndi S-kk-nf H-kk-nf leitar eftir viðbrögðum Frjálsa fjárfestingabankans hf. við þessari málaleitan lögmannsins. Þessari beiðni var hafnað af hálfu bankans með tölvubréfi sama dag.

Með bréfi lögmanns stefnenda 3. júlí 2008 til seljanda fasteignarinnar og stefnda S-kk-ef H-kk-ef var veittur viðbótarfrestur til að afhenda eignina til 20. ágúst 2008. Um þennan frest var vísað til 2. mgr. 32. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og þess getið að stefnendur áskildu sér rétt til að rifta kaupunum. Þá var vakin athygli á því að þess hefði ekki verið gætt að stefnendur nytu veðréttar í eigninni er gengi framar áhvílandi veðskuldum. Í því sambandi var bent á ábyrgð hins löggilta fasteignasala og eftir atvikum umræddrar fjármálastofnunarinnar ef stefnendur fengju innborgunina endurgreidda frá seljanda.

Afhending hafði ekki farið fram 20. ágúst 2008. Stefnendur riftu kaupunum með yfirlýsingu 28. ágúst 2008 og kröfðust þess m.a. að seljandi endurgreiddi þeim innborgunina að fjárhæð 4.000.000 króna. Stefnendur höfðuðu síðan mál gegn seljanda eignarinnar, Pöllum ehf., og stefnda og Frjálsa fjárfestingabankanum hf. til réttargæslu, í október 2008 til staðfestingar á riftuninni og endurgreiðslu á innborgunarfjárhæðinni. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 7. júlí 2009 var fallist á þessar kröfur stefnenda.

Er dómurinn féll höfðu Pallar ehf. verið teknir til gjaldþrotaskipta, sbr. úrskurð Héraðsdóms Reykjavíkur 13. janúar 2009. Með auglýsingu í Lögbirtingablaði 25. ágúst 2009 var tilkynnt um lok skipta á búi félagsins samkvæmt 155. gr. laga nr. 21/1991. Lýstar kröfur í búið námu 153.122.381 krónu. Tekið var fram að þar sem engar eignir hefðu fundist í búinu hefðu engar greiðslur fengist upp í lýstar kröfur, áfallna vexti eða kostnað.

Með bréfi lögmanns stefnenda var stefndi S-kk-nf H-kk-nf krafinn um greiðslu skaðabóta að fjárhæð 4.000.000 króna auk vaxta. Þessari kröfu var hafnað með tölvubréfi stefnda S-kk-ef H-kk-ef 20. maí 2010. Þar kemur fram að hann hafi borið kröfuna undir meðstefnda Sjóvá Almennar tryggingar hf. og hafi félagið einnig hafnað kröfunni.

III.

1. Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnendur reisa kröfur sínar á hendur stefnda S-kk-þgf H-kk-þgf á því að hann sé bótaskyldur gagnvart þeim á grundvelli 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og almennum reglum um sérfræðiábyrgð. Hinu stefnda vátryggingarfélagi sé stefnt þar sem stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi haft það gilda starfsábyrgðartryggingu samkvæmt 5. gr. laga nr. 99/2004 þegar kaupsamningur var gerður og beri félagið því óskipta greiðsluskyldu með stefnda S-kk-þgf H-kk-þgf verði skaðabótakrafa á hendur honum dæmd.

Á því er byggt af hálfu stefnenda að stefndi S-kk-nf H-kk-nf beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum með því að hafa ekki gætt að því í störfum sínum sem löggiltur fasteignasali að tryggja að hagsmunir stefnenda yrðu ekki fyrir borð bornir við samningsgerðina þegar þau keyptu fasteignina að Litlakrika nr. 46 af Pöllum ehf. Við kaupsamningsgerðina hafi hvílt á eigninni veðskuldir við Frjálsa fjárfestingabankann hf., samtals að fjárhæð 165.000.000 króna að höfuðstól. Stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi ekki gætt að því að tryggja að stefnendur nytu ásættanlegra veðréttinda í eigninni til tryggingar endurgjaldskröfu á innborgað fé ef til riftunar kaupanna kæmi. Stefnendur vísa í þessu sambandi til 17. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, en samkvæmt því ákvæði njóti kaupandi slíkra réttinda. Að mati stefnenda beri stefndi S-kk-nf H-kk-nf ábyrgð á því tjóni sem stefnendur hafi orðið fyrir af þessum sökum á grundvelli laga nr. 99/2004. Samkvæmt 15. gr. laganna beri fasteignasala að leysa í hvívetna af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóða. Hann eigi að liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Honum beri einnig að gæta þess að aðilar séu ekki settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Byggja stefnendur á því að stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi með saknæmum hætti brotið gegn þessum lögákveðnu starfsskyldum sínum og berið því skaðabótaábyrgð á því tjóni sem stefnendur hafi orðið fyrir.

Stefnendur byggja á því að stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi borið að tryggja að Frjálsi fjárfestingabankinn hf. myndi ekki einasta skuldbinda sig til að aflétta veðum sínum af eigninni þegar allar greiðslur samkvæmt kaupsamningnum hefðu borist bankanum heldur einnig að búa svo um hnútana að bankinn myndi einnig skuldbinda sig til að gefa eftir veðréttindi sín að því marki sem hann móttæki hluta kaupverðsins. Hafi stefnendur verið settir í á aðstöðu að greiða 4.000.000 króna sem hafi runnið til greiðslu á skuldum seljandans við Frjálsa fjárfestingabankans hf. að frádregnum sölulaunum, án þess að hagsmunir stefnenda væru tryggðir kæmi til riftunar kaupanna vegna vanefnda seljandans.

Stefnendur vísa til almennra reglna um sérfræðiábyrgð, m.a. um að leggja eigi til grundvallar strangt sakarmat og vísa sérstaklega til þess að um neytendakaup hafi verið að ræða í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Við samningsgerðina hafi stefndi S-kk-nf H-kk-nf séð eða mátt sjá að engin trygging var fyrir því að seljandinn myndi ljúka smíði raðhússins að Litlakrika 46 og afhenda það í umsömdu ástandi á tilsettum tíma. Áhvílandi veðskuldir við Frjálsa fjárfestingabankann hf. og aðkoma bankans að sölunni áttu að gefa honum fullt tilefni og ástæðu til að kanna fjárhagsstöðu seljandans til hlítar og hefði honum þá ekki getað dulist að sú áhætta sem stefnendur undirgengust við kaupsamningsgerð var óásættanleg fyrir þau.

Stefnendur kveða fjárhæð tjóns þeirra vera 4.000.000 króna en það sé sú fjárhæð sem þau hafi ekki fengið endurgreidda frá Pöllum ehf. vegna gjaldþrots félagsins. Stefnendur krefja stefndu til viðbótar um vexti samkvæmt lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Aðallega sé krafist vaxta samkvæmt 4. gr. laganna en til vara samkvæmt 8. gr. þeirra frá kaupsamningsdegi 22. janúar 2008 til 3. mars 2010 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna frá þeim degi til greiðsludags. Upphafdagur vaxta sé miðaður við þann dag þar sem hið bótaskylda atvik átti sér stað, en þá hafi hagsmunum þeirra verið stefnt í þá hættu sem mál þetta lýtur að. Aðallega sé krafist almennra vaxta af fjárkröfunni samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001, en stefnendur telja að Pöllum ehf. hefði borið að endurgreiða þeim innborgunina með slíku vöxtum við uppgjör vegna riftunar. Til vara er krafist skaðabótavaxta samkvæmt 8. gr. laganna. Dráttarvaxta sé síðan krafist frá þeim degi er mánuður var liðinn frá því að stefnendur tilkynntu stefnda, S-kk-þgf H-kk-þgf, að þau hefðu uppi skaðabótakröfuna á hendur honum, sbr. 3. mgr. 5. gr. laganna.

Um lagarök vísa stefnendur til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, laga um vátryggingasamninga nr. 30/2004, laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og almennra reglna kröfuréttar. Um varnarþing vísa stefnendur til 1. mgr. 32. gr. og 1. mgr. 33 .gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá er málskostnaðarkrafa stefnenda reist á XXI. kafla sömu laga, einkum 1. mgr. 130. gr. þeirra.

Stefnendur telja að dómur Héraðsdóms Reykjavíkur í málinu nr. E-9853/2008 hafi fullt sönnunargildi í málinu og sé bindandi fyrir stefndu. Hafi stefnda S-kk-þgf H-kk-þgf verið stefnt til réttargæslu í málinu en ekki látið málið til sín taka.

2. Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja sýknukröfur á því að stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi í engu bakað sér bótaábyrgð með athöfnum sínum eða athafnaleysi í tengslum við aðkomu sína að kaupunum á umræddri fasteign. Hann hafi í einu og öllu uppfyllt þær kröfur sem gerðar séu til góðs og gegns fasteignasala og hann hafi á engan hátt vanrækt þær skyldur sem á honum hvíli að lögum.

Stefndu mótmæla því að stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi ekki gætt að því í störfum sínum að tryggja að hagsmunir stefnenda yrðu ekki fyrir borð bornir, þar sem hann hafi ekki gætt þess að tryggja að stefnendur nytu ásættanlegra veðréttinda í hinni keyptu eign til tryggingar á endurgreiðslukröfu ef til riftunar kæmi. Í þessu samhengi vísa stefnendur til 17. gr. laga nr. 40/2002 en samkvæmt því eigi kaupandi að njóta slíkra réttinda. Virðast stefnendur túlka ákvæðið þannig ða einhvers konar trygging til endurgreiðslu á kaupsamningsgreiðslunni hefði átt að fara fram fyrir áhvílandi veðréttindi þannig að stefnendur hefðu öruggt veð. Þessu mótmæla stendu alfarið og vísa til athugasemda með umræddu ákvæði. Þar komi fram að það séu skilyrði réttarverndar að kaupandi þinglýsi réttindum þeim sem hér um ræði, eins og kveðið sé á um í 2. málslið ákvæðisins. Kaupandi þurfi því að þinglýsa kaupasamningi til þess að njóta þeirrar verndar sem veðrétturinn samkvæmt 1. málslið veiti honum. Þetta hafi einmitt verið gert, kaupsamningi stefnda og Palla ehf. hafi verið þinglýst. Þess vegna hafi ákvæðis 17. gr. laganna verið gætt. Þá beri að einnig að gæta að því að Frjálsi fjárfestingabankinn hf. hafi ekki verið grandlaus þriðji aðili.

Stefndu mótmæla því að stefndi S-kk-nf H-kk-nf beri ábyrgð á tjóni stefnenda á grundvelli 15. gr. laga nr. 99/2004. Sé þeim fyrirmunað að sjá með hvaða hætti stefndi S-kk-nf H-kk-nf eigi að hafa brotið gegn þeim lögákveðnu starfsskyldum sem ákvæðið mæli fyrir um eins og byggt sé á í stefnu.

Þá hafni stefndu því að stefnda S-kk-þgf H-kk-þgf hafi borið skylda til þess að tryggja það að Frjálsi fjárfestingabankinn hf. myndi ekki einasta skuldbinda sig til að aflétta veðum sínum af eigninni þegar allar greiðslur samkvæmt kaupsamningi væru inntar af hendi , heldur hefði einnig þurft að búa svo um hnútana að bankinn myndi skuldbinda sig til þess að gefa eftir veðréttindi sín að því marki sem hann hafi tekið á móti hluta kaupverðsins. Telja stefndu þessa rökfærslu bera vott um þekkingarskort á fasteignamarkaðnum og þeim viðskiptavenjum sem þar ríki. Endurgreiðsla á kaupsamningsgreiðslu sé ekki tryggð með öðrum hætti en því að þinglýsa kaupsamningi. Það sé síðan ekki fyrr en komi að síðari greiðslum sem fjármagnaðar séu með lánsfé að banki á borð við Frjálsa fjárfestingabankann veiti annarri lánastofnun skilyrt veðleyfi. Gegn greiðslu lánsfjárins til bankans sé samþykkt að fjármögnunarlán fari fram fyrir í veðröð.

Stefndu telja að stefnendur hefðu mun frekar átt að beina endurgreiðslukröfu að Frjálsa fjárfestingabankanum hf. Framsal Palla ehf. á kaupsamningsgreiðslunni hafi að sjálfsögðu verið háð því að kaupin gengju eftir. Frjálsi fjárfestingabankinn hafi ekki verið einhver grandlaus framsalshafi heldur fjármögnunaraðili framkvæmdanna sem hafi verið fullkunnugt um að forsenda greiðslunnar sem framseld hafi verið til hans væri sú að eignin yrði afhent. Telja stefndu vandséð að bankinn hafi í þessu tilviki sem framsalshafi átt að öðlast betri rétt en framseljandinn Pallar ehf.

Stefndu vísa því algerlega á bug að stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi átt að sjá að engin trygging hafi verið fyrir því að seljandi lyki húsinu á tilsettum tíma og að með því að kanna fjárhagsstöðu Palla ehf. til hlítar hefði honum ekki geta dulist sú áhætta sem kaupendur hafi gengist undir við gerð kaupsamningsins. Stefndu vísa til þess að hagsmunir stefnenda hafi verið tryggðir með þinglýsingu kaupsamningsins. Aðrar greiðslur hafi verið tengdar framgangi verksins. Þá hafi aðrir kaupendur losnað við umrætt tryggingabréf af sínum eignum. Hafa þurfi hugfast að það sé alfarið ákvörðun stefnenda að rifta téðum kaupsamningi og ekki að sjá að með því hafi stefnendur verið að tryggja hagsmuni sína með bestum hætti. Aðrir kaupendur að raðhúsunum við Litlakrika hafi fengið eignir sínar afhentar þó einhver töf hafi orðið þar á. Telja stenfdu að sú ákvörðun að rifta hafi ekki haft neitt með tafir á afhendingu að gera heldur hafi hún stafað af því að stefnendur hafi enn þá setið uppi með eign sína að Vesturbergi óselda. Í þeirri ákvörðun að rifta felist alltaf áhætta að verða fyrir tjóni. Í stefnu sé því haldið fram að mikil veðsetning hafi gefið vísbendingu um slæma fjárhagsstöðu Palla ehf. á þeim tíma sem verkið hafi verið unnið. Telja stefndu að þær vangaveltur séu fráleitar. Heildarfjárhæð veðsetninga fjármögnunaraðila hafi verið 165.000.000 krónur, sem hafi verið samanlagt söluverð allra eignanna. Hafi veðsetning þessi því verið fullkomlega eðlileg og ekkert við hana sem slíka að sem hafi bent til ógjaldfærni Palla ehf.

Stefndu vísa til þess að endurgreiðslukrafa stefnenda samkvæmt dómi í málinu nr. E-9853/2009 hafi verið á hendur Pöllum ehf. Ekkert liggi fyrir í málinu að kröfu hafi verið lýst í þrotabú Palla ehf. Byggja stefndu á því að aðeins með þeim hætti geti stefnendur sýnt fram á raunverulegt tjón sitt og að stefnendur hafi haldið til haga sínum hagsmunum. Sama eigi við um þá staðreynd að ekkert liggi fyrir heldur um að kröfu hafi verið beint að Frjálsa fjárfestingabankanum en það hafi stefnendum borið í öllu falli að gera. Þess vegna hafi stefnendur ekki sýnt fram á raunverulegt tjón sem rekja megi til athafna stefnda S-kk-ef H-kk-ef.

Af framangreindu telja stefndu ljóst að sýkna beri þá af öllum kröfum stefnenda. Varakrafa stefndu um lækkun bóta er í fyrsta lagi reist á því að stefnendur hafi ekki reynt að takmarka tjón sitt og stefndu geti ekki borið skaðabótaábyrgð á þeim hluta kröfu stefnenda sem ætla megi að greidd hefði verið ef stefnendur hefðu haldið hagsmunum sínum réttilega til haga. Þá sé upphafstíma dráttarvaxta mótmælt frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi.

Um lagarök vísa stefndu einkum til laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglna um sönnun tjóns og sönnunarbyrði. Um málskostnað sé vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV.

Niðurstaða

Þegar kaup stefnenda á húseigninni að Litlakrika nr. 46 fóru fram 22. janúar 2008 hvíldi framkvæmdalán frá Frjálsa fjárfestingabankanum hf. að höfuðstól 5.000.000 króna á fyrsta veðrétti eignarinnar, en sama lán hvíldi einnig á þremur öðrum eignum í raðhúsalengjunni. Samkvæmt gögnum málsins var um að ræða veðskuldabréf, dags. 11. maí 2007, með óverðtryggðum breytilegum vöxtum. Lánið var til 52ja mánaða og skyldi fyrsti gjalddagi vera 1. ágúst 2007. Upphaflega náði veðréttur þessi einungis til Litlakrika nr. 48 og 50 en með skilmálabreytingu 11. september 2007 voru fasteignirnar að Litlakrika 44 og 46 einnig veðsettar til tryggingar á efndum á skuldbindingum Palla ehf. samkvæmt skuldabréfinu.

Á öðrum veðrétti eignarinnar hvíldi á sama tíma tryggingarbréf, dags. 11. maí 2007, þar sem Pallar ehf. tryggðu Frjálsa fjárfestingabankanum ehf. skilvísa og skaðlausa greiðslu á öllum skuldum sínum við bankann í hvaða formi sem þær kynnu að vera að höfuðstól allt að 160.000.000 króna auk dráttarvaxta, verðbóta og kostnaðar. Skyldi tryggingarupphæðin vera bundin vísitölu neysluverðs. Náðu veðréttindi þessi fyrst í stað til eignanna að Litlakrika 48 og 50 en með skilmálabreytingu 11. september 2007 voru eignirnar að Litlakrika 44 og 46 einnig settar að veði samkvæmt tryggingabréfinu.

Upplýsingar um veðréttindi Frjálsa fjárfestingabankans hf. í eigninni voru stefnendum ljósar við kaupin enda þeirra getið í kaupsamningnum 22. janúar 2008 sem og í framsalssamningnum sem fyrr er getið. Þegar kaupin áttu sér stað verður hins vegar ekki séð að upplýsingar hafi legið fyrir um skuldastöðu Palla ehf. gagnvart Frjálsa fjárfestingabankanum sem tryggðar voru með tryggingabréfinu eða reistar á skuldabréfinu.

Eins og fram kom í kaupsamningnum var við það miðað að þessum veðréttindum yrði ekki aflétt fyrr en allar kaupsamningsgreiðslur hefðu borist Frjálsa fjárfestingabankanum hf. Samkvæmt framsalssamningnum var það að öllu leyti í valdi bankans að meta hvort tilefni væri til að aflétta veðum áður en kaupverðið hefði verið greitt að fullu.

Í skýrslu stefnanda Á-kk-ef fyrir dómi kvaðst hann hafa spurt stefnda S-kk-þf H-kk-þf við gerð kaupsamningsins og eftir að stefnendur fengu kvittun fyrir innborguninni hvort þau fengju ekki „veð í húsinu fyrir þessari útborgun“. Hafi stefndi S-kk-nf H-kk-nf svarað að þau fengju þennan kaupsamning og að það „ætti að vera nægjanleg trygging“ fyrir stefnendur. Í skýrslu stefnda S-kk-ef H-kk-ef kom fram að vel geti verið að orð í þessa veru hafi verið látinn falla í umrætt sinn. Ber því að leggja til grundvallar að tryggingarvernd innborgunarinnar hafi borið á góma við samningsgerðina og stefnendur fengið svör sem voru efnislega á þá leið sem stefnandi Á-kk-nf lýsti fyrir dómi.

Stefnendur reisa málatilbúnað sinn á því að stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi við kaupin ekki gætt hagsmuna þeirra eins og honum bar að gera samkvæmt 15. gr. laga nr. 99/2004 þar sem hann hafi ekki gætt að því að stefnendur nytu ásættanlegra veðréttinda í fasteigninni til tryggingar endurgjaldskröfu á innborgað fé ef til riftunar á kaupunum kæmi. Samkvæmt 1. mgr. 17. gr. laga nr. 40/2002 öðlast kaupandi fasteignar veðrétt í fasteign til tryggingar kröfu um endurgreiðslu þess sem hann hefur innt af hendi. Þinglýsa verður kaupsamningi, sbr. 2. mgr. ákvæðisins, til að kaupandi öðlist slíka réttarvernd. Þessi veðréttur gengur þó ekki framar þeim réttindum sem hvíla fyrir á eigninni. Eins og lýst hefur verð voru þau veðréttindi, sem hvíldu á fasteigninni Litlakrika nr. 46 þegar kaupsamningurinn var þinglýstur, til tryggingar mun hærri fjárhagsskuldbindingum en sem nam söluverði eignarinnar. Þá var ásett söluverð allra veðandlaganna við Litlakrika nr. 44 til 50 samtals 164.800.000 krónur eða 200.000 krónum undir upphaflegum höfuðstól þeirra veðréttinda sem þá hvíldu á fasteigninni. Samkvæmt þessu voru veðandlögin veðsett fyrir meira en sem nam söluverði þeirra samanlagt. Með kaupunum var stefnendum því gert að greiða umrædda innborgun án þess að hafa í reynd nægilega tryggingu fyrir endurgreiðslu í fasteigninni sem þau voru að kaupa.

Samkvæmt 15. gr. laga nr. 99/2004 ber fasteignasala að leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóða. Skal hann liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Þá skal hann einnig gæta þess að aðila séu ekki settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Felur þetta m.a. í sér skyldu til að vara aðila við eða grípa til annarra fyrirbyggjandi ráðstafana ef skilmálar eða aðrar upplýsingar benda til þess að fjárhagslegum hagsmunum hans sé stefnt í sérstaka hættu. Í ljósi þess sem fyrir lá um veðsetningu fasteignarinnar að Litlakrika nr. 46 verður að telja að stefnendum hafi verið veitt ófullnægjandi leiðbeining er þeim var tjáð að þinglýsing kaupsamningsins veitti þeim næga tryggingu fyrir endurgreiðslu kaupverðsins ef kaupin gengju til baka. Með því að stefnendur inntu umrædda innborgun af hendi án þess að njóta viðhlítandi trygginga í eigninni átti stefnda S-kk-þgf H-kk-þgf að vera ljóst að hætta væri á því að stefnefndur yrðu fyrir tjóni ef Pallar ehf. gætu ekki staðið við samningsskyldur sínar. Við þessar aðstæður bar honum að skýra stefnendum frá þessari hættu eða leita eftir því við Frjálsa fjárfestingabankann hf. að bankinn gæfi eftir veðréttindi sín eftir því sem kaupverðinu yrði ráðstafað inn á kröfur bankans áður en stefnendur inntu greiðsluna af hendi. Verður að líta svo á að stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi með þessu ekki gætt að réttmætum hagsmunum stefnenda við kaupin og hann brugðist starfsskyldum sínum samkvæmt fyrrgreindu lagaákvæði. Ber að virða það honum til sakar samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004.

Stefndu hafa borið því við að aðrir kaupendur að eignum í raðhúsalengjunni hafi ekki rift kaupum sínum þrátt fyrir afhendingardrátt seljanda. Hafi umræddum veðkröfum verið aflýst af eignunum þegar kaupverðið hafði verið greitt og kaupendur ekki orðið fyrir tjóni. Draga stefndu í efa að stefnendur hafi gætt hagsmuna sinna nægilega vel með því að ákveða að rifta kaupunum. Í því hafi falist áhætta fyrir stefnendur.

Í málinu liggur fyrir að seljandi fasteignarinnar vanefndi kaupsamning aðila með því að afhenda ekki fasteignina á umsömdum tíma. Stefnendur neyttu heimildar sinnar samkvæmt 2. mgr. 32. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til að rifta kaupunum eftir að þeir höfðu veitt seljanda viðbótarfrest til að afhenda eignina. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 7. júlí 2009 var fallist á að riftun þessi hafi verið heimil. Ber stefndi S-kk-nf H-kk-nf skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda sem hlotist hefur af saknæmri framgöngu hans við fasteignaviðskiptin óháð því hvernig stefnendur kusu að gæta hagsmuna sinna vegna vanefnda seljanda. Verður því ekki fallist á málsástæðu stefndu er að þessu lúta.

Stefnendur telja að tjón þeirra felist í því að þau hafi greitt 4.000.000 krónur inn á kaupverð fasteignarinnar að Litlakrika nr. 46 án þess að tekist hafi að fá þá fjárhæð endurgreidda frá seljanda fasteignarinnar eftir að kaupin gengu til baka. Seljandinn, Pallar ehf., er nú gjaldþrota. Stefndu bera því við að stefnendur hafi ekki lýst kröfu í bú seljandans og því ekki sýnt fram á raunverulegt tjón. Þá hafi Frjálsi fjárfestingabankinn hf. ekki verið krafinn um greiðslu stefnufjárhæðarinnar.

Ljóst er að ekkert hefur fengist greitt upp í þær kröfur sem lýst var í þrotabú Palla ehf. Ekki verður því séð að stefnendur hefðu getað takmarkað tjón sitt með því að lýsa dómkröfu sinni á hendur félaginu við skipti á þrotabúinu. Þó að unnt hefði verið að freista þess að krefja Frjálsa fjárfestingabankann hf. um greiðslu innborgunarinnar verður ekki séð að það hafi áhrif á skyldu stefndu til að bæta stefnendum það tjón sem rekja má til saknæmrar háttsemi stefnda S-kk-ef H-kk-ef í starfi sínu sem fasteignasali.

Samkvæmt framansögðu ber að líta svo á að stefndi S-kk-nf H-kk-nf hafi með saknæmri framgöngu sinni við sölu á Litlakrika nr. 46 stuðlað að því að stefnendur inntu af hendi stefnufjárhæðina inn á kaupverð fasteignarinnar. Ber að líta svo á að það hafi þau gert í þeirri trú að viðhlítandi trygging væri fyrir endurgreiðslu innborgunarinnar ef kaupin gengju til baka. Með riftun kaupanna af hálfu stefnenda vegna vanefnda seljanda gengu kaupin til baka. Eins og málið liggur fyrir verður að ganga út frá því að trygging sú sem fólst í þinglýsingu kaupsamningsins hafi verið ófullnægjandi vegna áhvílandi veðréttar Frjálsa fjárfestingabankans hf. á fasteigninni. Fyrir liggur að stefnendur hafa ekki fengið greidda dómkröfu sína er lýtur að endurgreiðslu innborgunarinnar. Í ljósi þess sem fyrir liggur í málinu og málsástæðna aðila verður að leggja til grundvallar að þetta tjón stefnenda verði rakið til saknæmrar framgöngu stefnda S-kk-ef H-kk-ef við fasteignaviðskiptin. Ber hann ábyrgð á því tjóni samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004 og verður því fallist á kröfu stefnenda þar að lútandi.

Ekki er ágreiningur um að stefndi Sjóvá-Almennar tryggingar hf. beri óskipta greiðsluskyldu vegna tjóns, sem stefndi S-kk-nf H-kk-nf ber ábyrgð á samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004, á grundvelli starfsábyrgðartryggingar hans hjá hinu stefnda félagi. Verður stefndi Sjóvá-Almennar tryggingar hf. því einnig dæmt til að greiða stefnendum skaðabótakröfuna óskipt með stefnda S-kk-þgf H-kk-þgf eins og krafist er.

Málatilbúnaður stefnenda er á því reistur að krafa þeirra sé skaðabótakrafa. Vextir af skaðabótakröfum verða aðeins reistir á 8. gr. laga nr. 38/2001 en ekki á 4. gr. sömu laga og ber að leggja það til grundvallar í málinu. Ekki er ágreiningur um að miða beri við að hið bótaskylda atvik hafi átt sér stað við kaupsamningsgerð 22. janúar 2008. Ber því að miða upphaftíma vaxta við þann dag.

Stefndu mótmæla upphafstíma dráttarvaxtakröfu stefnenda og telja að hann beri að miða við dómsuppkvaðningardag. Fyrir liggur að 2. febrúar 2010 var kröfubréf sent stefnda S-kk-þgf H-kk-þgf þar sem hann var krafinn um stefnufjárhæðina. Ber að leggja til grundvallar að þá hafi sannanlega verið lagðar fram þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001. Samkvæmt því er rétt að stefnufjárhæðin beri dráttarvexti frá því mánuður var liðinn frá dagsetningu þessa bréfs eins og miðað er við í kröfugerð stefnanda.

Í ljósi úrslita málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber stefndu að greiða stefnendum málskostnað. Í ljósi eðli málsins og umfangs þess þykir hann hæfilega ákveðinn 500.000 krónur.

Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, S-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf og Sjóvá-Almennar tryggingar hf., greiði sameiginlega stefnendum, Á-kk-þgf G-kk-þgf og G-kvk-þgf F-kvk-þgf, 4.000.000 króna með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 22. janúar 2008 til 3. mars 2010 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði sameiginlega stefnendum 500.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf H-kk-nf.