E-1619/2017

Mál þetta, sem var dómtekið 2. maí sl., var höfðað 11. maí 2017.

Stefnandi er D-x-x O-x-x, Þingholtsbraut 2 í Kópavogi.

Stefnda er H-kvk-nf S-kvk-nf, Grundarstíg 15b í Reykjavík.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 1.550.000 kr., ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.550.000 kr. frá 19. mars 2017 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum dags. 20. mars 2017 að fjárhæð 464.200 kr., og 31. mars 2017 að fjárhæð 617.800 kr. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst þess aðallega að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda, en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá er krafist málskostnaður.

I

Mál þetta er sprottið af fasteignaviðskiptum málsaðila. Með kaupsamningi, dags. 18. nóvember 2016, keypti stefnda fasteign að Grundarstíg 15b af stefnanda. Kaupverðið var 15.000.000 kr. Við undirritun kaupsamningsins reiddi kaupandi af hendi samtals 11.950.000 kr. Þá greiddi hún 1.500.000 kr. við afhendingu eignarinnar, sem fram fór 18. janúar 2017. Óumdeilt er að þessar greiðslur voru inntar af hendi í samræmi við ákvæði kaupsamningsins. Eftirstöðvar kaupverðsins námu 1.550.000 kr., en þá fjárhæð átti stefnda að greiða við útgáfu afsals 60 dögum eftir afhendingu eignarinnar. Þessa lokagreiðslu innti stefnda ekki af hendi til stefnanda. Þess í stað greiddi hún honum 464.200 kr. þann 20. mars 2017 og 617.800 kr. þann 31. mars 2017.

Helsta ágreiningsefni aðila málsins er hvort stefndu beri að greiða stefnanda áðurnefndar eftirstöðvar kaupverðsins, þ.e. 468.000 kr., að viðbættum þeim dráttarvöxtum sem stefnandi krefst. Við upphaf aðalmeðferðar lýstu lögmenn því yfir að enginn tölulegur ágreiningur væri uppi í málinu.

Auk málsaðila gáfu skýrslu fyrir dómi C-x-x D-x-x, sem býr í íbúðinni á næstu hæð fyrir neðan hina seldu eign, S-kvk-nf J-kvk-nf A-kvk-nf, sem var á umræddum tíma sölufulltrúi á fasteignasölu og annaðist undirbúning fasteignaviðskiptanna, K-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf, löggiltur fasteignasali, R-kk-nf S-kk-nf, bróðir stefndu, og E-kk-nf E-kk-nf, verkfræðingur og vinnufélagi stefndu.

II

Stefnandi byggir kröfu sína á samningi aðila og hafnar því að hin selda fasteign hafi verið haldin galla. Þá telur hann varnir stefndu vanreifaðar og að stefnda hafi ekki útskýrt í hverju meintur galli felist. Hafi annmarki verið á eigninni þá leiði það í öllu falli af skoðunarskyldu stefndu að hún hefði átt að sjá að gerð hefði verið „skítaredding“ á baðherbergi.

Um lagarök er einkum vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Vaxtakröfu sína styður stefnandi við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, með síðari breytingum.

III

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að hin selda eign hafi verið haldin galla sem heimili henni að halda eftir greiðslu á hluta kaupverðs. Gallinn felist í leka við baðkar, en vegna staðsetningar blöndunartækja þá renni vatn á kant baðkars og þaðan niður á gólf og leki síðan niður í íbúð á neðri hæð hússins. Þetta hafi haft í för með sér skemmdir gólfefni. Stefnda segist engar upplýsingar hafa fengið um lekann fyrir kaupin frá stefnanda eða fasteignasölu þeirri sem annaðist viðskiptin. Þá hafi hún ekki orðið lekans vör við söluskoðun. Aftur á móti hafi nágranni á neðri hæð hússins verið búinn að upplýsa stefnanda og fasteignasöluna um lekann fyrir söluna.

Stefnandi hafi þannig vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002, en sú skylda gangi framar aðgæsluskyldu kaupanda samkvæmt 29. gr. sömu laga. Að þessu leyti beri stefnandi einnig ábyrgð á upplýsingagjöf fasteignasala sem starfi í umboði hans. Stefnda hafi ekki verið upplýst um gallann en stefnandi og fasteignasalan hafi búið yfir upplýsingum um lekann og borið að veita stefndu þær upplýsingar. Þar sem stefnandi og fasteignasalan á hans vegum hafi brugðist skyldum sínum í þessum efnum verði svokölluðum gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002 ekki beitt gagnvart stefndu.

Um lagarök er einkum vísað til 26., 41., 43. og 44. gr. laga nr. 40/2002.

IV

Fyrir dómi viðurkenndi stefnandi að fyrir nokkrum árum hefði honum verið tilkynnt um vatnsleka frá baðherbergi í íbúð sinni sem bærist í íbúðina á næstu hæð fyrir neðan. Tilkynningin hefði borist frá leigutaka sem síðar flutti út úr íbúð stefnanda þann 1. september 2015. Sagðist stefnandi ekki hafa orðið neins raka var við skoðun á íbúðinni í beinu framhaldi af þessari tilkynningu, en íbúðin hefði verið í útleigu á umræddum tíma. Hann hefði þó reynt að setja þéttiefni á milli flísa. Síðar hefði þó komið upp vatnstjón í íbúðinni þegar áðurnefndur leigutaki, sem hefði verið undir áhrifum fíkniefna, hefði gleymt að skrúfa fyrir vatnskrana inni á baðherbergi. Vatn hefði þá „fossað“ niður á gólfið. Stefnandi viðurkenndi að hafa ekki kallað til fagmenn til viðgerðar á baðherberginu á neinu stigi málsins. Sagðist hann hafa upplýst fasteignasöluna um leka á baðherberginu en síðar við skýrslugjöfina sagðist hann ekki hafa vitað til þess að leki hefði verið á umræddu svæði við sölu íbúðarinnar. Að þessu leyti er ákveðið ósamræmi í skýrslugjöf stefnanda, sem auk þess stangast á við framburð C-kk-ef D-x-x fyrir dómi, en hinn síðarnefndi býr í íbúðinni á næstu hæð fyrir neðan hina seldu eign.

C-x-x bar að hann hefði orðið var við leka úr íbúðinni að ofan fljótlega eftir að hann flutti inn í íbúðina, en síðan aftur í kringum maí 2016. Hann hefði upplýst stefnanda um lekann en viðbrögð stefnanda hefðu verið á þann veg að þetta varðaði sig ekki, heldur leigutaka í íbúðinni. Í samtali C-kk-ef við leigutaka hefði síðan komið fram að leigutakinn hefði látið fagmenn skoða vandann og þeir hefðu talið þörf á umfangsmiklum viðgerðum á baðherberginu. Skildist C-x-x að ekki hefði verið ráðist í neinar viðgerðir í framhaldinu. Meðal dómskjala er tölvubréf C-kk-ef, dags. 11. ágúst 2016, til fasteignasölunnar sem annaðist sölu eignarinnar. Í tölvubréfinu lýsir hann því að hann sé staddur erlendis en hann álíti að fasteignasalan verði að benda væntanlegum kaupendum á að viðgerðar sé þörf á baðherbergi vegna leka, þ.e. hafi slík viðgerð ekki verið framkvæmd þá þegar. Fyrir dómi lýsti C-x-x því að lekinn gerði enn vart við þegar baðkarið á hæðinni fyrir ofan hann væri notað.

Þrátt fyrir upplýsingarnar í tölvubréfi C-kk-ef til fasteignasölunnar var lekans hvergi getið í söluyfirliti eða kaupsamningi um fasteignina. S-kvk-nf J-kvk-nf A-kvk-nf var á umræddum tíma sölufulltrúi á fasteignasölunni og annaðist undirbúning viðskiptanna fyrir hönd K-kvk-ef S-kvk-ef S-kvk-ef, löggilts fasteignasala. S-kvk-nf J-kvk-nf bar fyrir dómi að eftir að sér hefði borist áðurnefnt tölvubréf C-kk-ef, dags. 11. ágúst 2016, hefði hún rætt við stefnanda, sem þá hefði sagt henni að búið væri að gera við leka inni á baðherbergi og að það hefði verið gert áður en C-x-x hefði farið til útlanda. Af þessari ástæðu hefði S-kvk-nf ekki talið þurfa að geta upplýsinga um þetta atriði í söluyfirliti. Bar S-kvk-nf J-kvk-nf einnig að hún hefði tjáð stefndu við sölusýningu eignarinnar að leki hefði á einhverjum tímapunkti gert vart við sig á tveimur stöðum í íbúðinni en gert hefði verið við lekann. Við söluskoðunina hefði stefnandi verið viðstaddur, en hann hefði ekki nefnt lekann við stefndu.

Fyrir dóm komu einnig R-kk-nf S-kk-nf, bróðir stefndu, og E-kk-nf E-kk-nf, verkfræðingur og vinnufélagi stefndu. Báru þeir um annmarkann á baðherberginu eins og hann kom þeim fyrir sjónir stuttu eftir kaupin. Loks kom K-kvk-nf S-kvk-nf fyrir dóm, en hún reyndist takmarkað geta borið um málið af eigin raun þar sem aðdragandi fasteignaviðskiptanna var að mestu leyti í höndum S-kvk-ef J-kvk-ef, sem einnig var viðtakandi áðurnefnds tölvubréfs C-x-x.

Af framburði vitna fyrir dómi, einkum C-x-x, verður ráðið að hin selda eign hafi við söluna verið haldin annmarka sem fólst í leka inni á baðherbergi íbúðarinnar. Jafnframt verður ráðið af framburði C-kk-ef og S-kvk-ef J-kvk-ef að stefnanda var kunnugt um þennan leka fyrir söluna. Þrátt fyrir þetta var stefnda ekki upplýst um lekann. Þannig er til dæmis hvergi minnst á annmarkann í söluyfirliti sem fasteignasalan útbjó og stefnandi undirritaði, jafnvel þótt það skjal sé dagsett 28. september 2016, en áðurnefnt tölvubréf C-kk-ef hafði borist fasteignasölunni 11. ágúst 2016. Þá er hvergi vikið að annmarkanum í kaupsamningi aðila. Sjálfur viðurkenndi stefnandi eins og áður segir að hann hefði ekki á neinu stigi kallað fagmenn til viðgerðar á leka eða öðru vatnstjóni á baðherberginu, en hann hefði reynt að setja þéttiefni á milli flísa þó nokkru fyrir söluna þegar þar-síðasti leigutaki hefði kvartað yfir leka frá baðherberginu, en sá leigutaki flutti út úr íbúðinni rúmu ári fyrir sölu hennar, þ.e. 1. september 2015. Upplýsti stefnandi einnig að sjálfur byggi hann ekki yfir iðn- eða tæknimenntun sem nýst gæti við slíkar viðgerðir.

Hina almennu reglu um galla í fasteignaviðskiptum er að finna í 18. gr. laga nr. 40/2002. Auk þess er að finna sérreglu um galla í 26. gr. laganna sem varðar þau tilvik þar sem skortir á upplýsingagjöf frá seljanda. Samkvæmt síðarnefnda ákvæðinu telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar, sbr. 2. málslið 26. gr. Af framangreindri umfjöllun er ljóst að stefnandi veitti stefndu ekki upplýsingar sem hann bjó yfir um fasteignina og stefnda hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi. Er það með fyrra skilyrði 26. gr. laganna uppfyllt. Hvað síðarnefnda skilyrði ákvæðisins varðar þá verður almennt að miða við það að vanræksla seljanda á upplýsingaskyldu hafi áhrif á efni kaupsamnings, þ.e. ef hann hefur leynt eða farið rangt með atriði sem einhverju máli skipta. Í málflutningi hélt lögmaður stefnanda því reyndar fram að þýðingu gæti haft að stefnandi hefði slegið af auglýstu verði eignarinnar fyrir söluna. Ekki er þó unnt að fallast á þetta sjónarmið þar sem stefnandi hefur ekki haldið því fram að söluverð eignarinnar hafi verið óvenjulega lágt en auk þess hefur hann ekki lagt fyrir dóminn nein gögn sem gefið gætu til kynna að söluverðið hafi verið fjarri markaðsverði sambærilegra eigna á umræddum tíma. Eins og mál þetta er vaxið verður því að telja hafið yfir vafa að ef stefnda hefði fengið vitneskju um lekann á vatni milli hæða, sem gert hafði vart við sig endurtekið í nokkurn tíma, þá hefði slíkt verið til þess fallið að hafa áhrif á efni kaupsamnings aðila.

Hvað skoðunarskyldu stefndu varðar þá er 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 afdráttarlaus um það að ákvæði 1. og 2. mgr. sömu greinar um skoðun fasteignar víkja fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 9. maí 2018 í máli nr. 311/2017. Stefnanda stoðar því ekki að bera fyrir sig að stefnda hefði átt að sjá annmarkann við skoðun fasteignarinnar sem fram fór fyrir kaupin. Þvert á móti bar honum að upplýsa stefndu um annmarkann.

Að öllu framangreindu virtu telst hin selda eign hafa verið haldin galla sem stefnandi ber ábyrgð á gagnvart stefndu, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Var stefndu því heimilt að halda eftir greiðslu vegna gallans, sbr. e-lið 1. mgr. 37. gr. og 44. gr. laga nr. 40/2002. Viðgerð á orsök lekans mun bersýnilega fela í sér kostnað fyrir stefndu. Auk þess er alkunnugt að viðvarandi vatnsleki hefur yfir lengra tímabil í för með sér skemmdir á gólfefni og undirlagi þess, sbr. einkum lýsingu stefnanda fyrir dómi á því að vatn hefði á fyrri stigum „fossað“ niður á gólfið í baðherberginu án þess að hann hefði á nokkru stigi kallað fagmenn til viðgerðar á baðherberginu. Eins og mál þetta er vaxið þykir því ekki óvarlegt að slá því föstu að vinnu- og efniskostnaður við viðgerð inni á baðherberginu muni, að meðtöldum virðisaukaskatti, svara að minnsta kosti til endanlegrar stefnufjárhæðar í málinu, að frádregnum þeim dráttarvöxtum sem stefnandi reiknar eftir meintan greiðsludrátt 31. mars 2017. Ber því að sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

Eftir úrslitum málsins verður stefnandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sem þykir hæfilega ákveðinn 600.000 kr. að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið A-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf lögmaður.

Af hálfu stefndu flutti málið S-kk-nf S-kk-nf lögmaður.

A-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 19. febrúar sl., en hafði fram til þess engin afskipti haft af meðferð þess.

D Ó M S O R Ð:

Stefnda, H-kvk-nf S-kvk-nf, er sýkn af kröfu stefnanda, D-x-x O-x-x.

Stefnandi greiði stefndu 600.000 krónur í málskostnað.

A-kk-nf H-kk-nf