E-325/2007

Mál þetta, sem dómtekið var að loknum munnlegum málflutningi þann 5. mars sl., var höfðað hér fyrir dómi með stefnu birtri þann 9. júní 2007.

Stefnandi er Hanna ehf., Hlíðarvegi 69, Ólafsfirði, Fjallabyggð.

Stefndi er Foxal ehf., Akurgerði 11C, Akureyri.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að viðurkenndur verði kaupréttur hans að fasteigninni Kaupangi við Mýrarveg, 01-0101, Akureyri, fn. 214-9126, og að stefnda verði gert að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni gegn því að stefnandi greiði að fullu áhvílandi skuldabréf útg. þann 30. september 1999 til Landsbanka Íslands hf. nr. 20056, að nafnvirði kr. 12.400.000 með veði í framangreindri fasteign og fasteigninni Akurgerði 11C, Akureyri, fn. 214-4749.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda, sbr. framlagðan málskostnaðarreikning.

Af hálfu stefnda eru endanlegar dómkröfur þær, að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda og að hafnað verði kröfum stefnanda um viðurkenningu á kauprétti honum til handa að fasteigninni Kaupangi við Mýrarveg, 01-0101, fastanúmer 214-9126, samkvæmt samningi dagsettum 4. janúar 2002, svo og að hafnað verði kröfum hans um útgáfu afsals sér til handa vegna fasteignarinnar.

Þá gerir stefndi þá dómkröfu að hafnað verði kröfum stefnanda um málskostnað. Þvert á móti gerir hann kröfu um að stefnanda verði gert að greiða sér málskostnað með hliðsjón af framlögðum verkreikningi, auk virðisaukaskatts.

I. Yfirlit helstu málavaxta.

Upphaf máls þessa verður til þess rakið að stefndi, sem er eigandi að fasteign í verslunarhúsnæðinu Kaupangi við Mýrarveg, nánar tiltekið nr. 01-0101 og fastanúmeri 214-9126, hætti á árinu 2001 rekstri sínum á myndbandaleigu og söluturni í húsnæðinu. Á nefndu ári rak stefnandi atvinnustarfsemi sína í sama verslunarhúsnæði, en vildi breyta til og hefja veitingarekstur. Liggur fyrir að fyrirsvarsmenn málsaðila hófu samningaviðræður sín á milli um kaup stefnanda á umræddri fasteign stefnda. Er ekki að orðlengja það að þann 4. janúar 2002 (misritað í gögnum sem árið 2001) gerðu aðilar með sér svohljóðandi samning um eignina:

„SAMNINGUR UM KAUPRÉTT

1. gr.

Undirritaður sem væntanlegur seljandi, fyrir hönd Foxal, kt. 000000-0000, og undirritaður sem væntanlegur kaupandi, fyrir hönd Hönnu ehf., kt. 000000-0000, gerum með okkur eftirfarandi samning um fyrirvaralausan kauprétt á verslunarhúsnæði í Kaupangi við Mýrarveg, A-hluta, Akureyri.

2. gr.

Samningur þessi er gerður til að liðka fyrir væntanlegum kaupanda, þar sem ekki nægjanlegar tryggingar fást að mati Landsbanka Íslands, Akureyri, vegna veðskuldabréfs nú áhvílandi á því húsnæði, sem nú er samið er (sic) um og einnig með veði í íbúð að Akurgerði 11 C, Akureyri. En til stendur að aflýsa láni þessu af Akurgerði 11 C, Ak.

3. gr.

Væntanlegur kaupandi tekur að sér og greiðir allar greiðslur er varða fasteignina, verslunarhúsnæði í Kaupangi við Mýrarveg, A-hluta, Akureyri frá og með 1. janúar 2002.

A. Allar greiðslur af láni teknu í Landsbankanum við Mýrarveg, Akureyri, lán nr. 0164-74-20056, upphaflega kr. 12.400.000.- dags 30.09.1999, uppgreiðsluverðmæti miðað við þann 27.12.2001, miðað við afborgun í skilum þann 20.12.2001, kr. 13.100.899. -Þrettánmilljónireitthundraðþúsund-áttahundruðníutíuogníu.- Þegar væntanlegur kaupandi hefur aflýst láni þessu af íbúð að Akurgerði 11 C, Akureyri, verður kaupréttur virkur. Kaupverð verður kr. 11.000.000.- bundið neysluvísitölu, grunnur desember 2001. Frá þeirri upphæð dragast allar greiðslur af skuldabréfinu.

B. Allar greiðslur í hússjóð og framkvæmdasjóð.

C. Fasteignagjöld og tryggingar.

4. gr.

Öll gjöld skulu vera í skilum við afhendingu húsnæðis. Viðskiptaskuldir og gjöld væntanlegs seljanda eru óviðkomandi væntanlegum kaupanda miðað við afhendingardag og gagnkvæmt. Væntanlegur kaupandi skuldbindur sig til að hafa húsnæðið vel tryggt á samningstímanum.

5. gr.

Væntanlegur kaupandi skuldbindur sig að halda öllum greiðslum af skuldabréfi skv. 3. gr. A-liðar, svo og aðrar greiðslur er varða húsnæðið í skilum og hefur væntanlegur seljandi heimild til riftunar á samningi þessum ef gjaldfalla þrjár afborganir af ofangreindu láni. Í því tilfelli afhendir Hanna ehf., kt. 000000-0000, húsnæðið án tafar til Foxal kt. 000000-0000. Ef af einhverjum orsökum kaupréttur verður ekki nýttur, á Foxal kt. 000000-0000, allar fastar innréttingar sem Hanna ehf., setur í húsnæðið og allar greiðslur skv. 3. gr. Til staðfestingar ofangreindu undirrita aðilar samning þennan í viðurvist vitundarvotta.“

Samningurinn var undirritaður af fyrirsvarsmönnum aðila, V-kk-þgf G-kk-þgf S-kk-þgf fyrir hönd stefnda og Á-kk-þgf S-kk-þgf fyrir hönd stefnanda. Sem vottar rita á samninginn H-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf, sölustjóri á fasteignasölu, en aðilar höfðu leitað til hans við gerð hans svo og stjórnarmaður í stefnda, S-kk-nf B-kk-nf, en hann er faðir fyrirsvarsmanns félagsins.

Svo sem fram kemur í ofangreindum samningi hvíldi tilgreint lán Landsbanka Íslands hf. á eigninni í verslunarmiðstöðinni Kaupangi, en samhliða hvíldi það á fasteigninni Akurgerði 11C. Er síðarnefnda húseignin íbúð foreldra framkvæmdastjóra stefnda, V-kk-ef G-kk-ef. Útgefandi skuldabréfsins er og nefndur fyrirsvarsmaður, en foreldrar hans rita þar á sem þinglýstir eigendur Akurgerðis 11C.

Ágreiningslaust er að til stóð að stefnandi keypti umrædda fasteign í samræmi við aðalefni samningsins fyrir umsamið verð 11.000.000 króna. Aðila greinir hins vegar á um það hvort kaupin skyldu fara fram innan ákveðinna tímamarka. Stefndi kveður það hafa verið sameiginlegan skilning aðila að gengið yrði frá kaupum á grundvelli kaupréttarins innan tveggja ára frá undirritun en stefnandi ber að einungis hafi verið að því stefnt að gengið yrði frá kaupunum svo fljótt sem kostur væri án þess að nákvæmlega væri kveðið á um þau tímamörk.

Óumdeilt er að stefnandi fékk umráð fasteignarinnar í Kaupangi í upphafi árs 2002 eftir undirritun kaupréttarsamningsins. Þá er ekki deilt um að stefndi hófst þá þegar handa við allumfangsmiklar endurbætur á húsnæðinu þannig að það hentaði veingastarfsemi hans.

Eins og lýst er í samningnum tók stefnandi að sér að greiða af og halda í skilum ákveðnum skuldbindingum sem tengdust fasteigninni. Samkvæmt framlögðum gögnum og frásögn fyrirsvarsmanna aðila fyrir dómi gekk stefnanda ekki vel að halda greiðslunum í skilum og varð oft dráttur þar á um lengri eða skemmri tíma. Framkvæmdastjóri stefnda, en þó aðallega faðir hans, nefndur S-kk-nf B-kk-nf, eigandi Akurgerðis 11C, höfðu að sögn nokkurn ama af þessum drætti m.a. vegna áskorana og viðvarana sem þeim bárust, en aldrei kom til beinna útgjalda af þeirra hálfu af þessum sökum. Aðilar lýstu því fyrir dómi að vegna alls þessa áttu þeir fjölmarga óformlega fundi og þá ekki síst fyrirsvarsmaður stefnanda og S-kk-nf B-kk-nf, sem þá kom fram fyrir hönd stefnda.

Samkvæmt því sem segir í greinargerð stefnda og er í samræmi við framlögð gögn voru vanskil áðurgreinds skuldabréfs orðin það mikil á árinu 2003, um 1.300.000 krónur, að fyrir dyrum stóðu innheimtuaðgerðir gegn fyrirsvarsmanni stefnda og föður hans. Til þess að forðast slíkar aðgerðir var að tillögu Landsbankaútibúsins á Akureyri gripið til þess ráðs að breyta skilmálum skuldabréfsins. Liggur fyrir að hinn 8. október það ár varð að samkomulagi með aðilum og vegna fyrirgreiðslu bankaútibúsins, að höfuðstóll skuldabréfsins var hækkaður úr 12.400.000 krónum í 13.713.808 krónur. Óumdeilt er að stefnandi hélt eftir sem áður áfram að greiða af skuldabréfinu, líkt og önnur gjöld vegna fasteignarinnar í Kaupangi. Varð stefndi eða fyrirsvarsmenn hans eins og áður sagði ekki fyrir beinum fjárútgjöldum vegna umræddra vanskila stefnanda.

Samkvæmt frásögn forráðamanna stefnda batnaði ástandið lítið eftir skilmálabreytingu skuldabréfs, enda gekk stefnanda eftir sem áður heldur illa að standa í skilum á réttum gjalddögum. Varð þar ekki breyting á fyrr en stefndi hóf viðræður við nafngreint félag um kaup á eigninni í Kaupangi, en fyrir liggur að stefnda var gert tilboð í fasteignina þann 29. desember 2005, að fjárhæð 19.000.000 króna.

Stefnandi lýsir atvikum á þá leið að hann hafi á árinu 2005 fengið vitneskju um það að stefndi hefði hug á því að selja eign sína í verslunarmiðstöðinni Kaupangi. Hann hafi mótmælt þeirri fyrirætlan með vísan til þess að kaupréttur hans væri í gildi, en þá hafi legið fyrir að markaðsvirði eignarinnar var orðið hærra en eftirstöðvar umrædds skuldabréfs. Í ársbyrjun 2006 hafi hann byrjað undirbúning þess að gera kaupréttinn virkan og í tengslum við það meðal annars óskað eftir fyrirgreiðslu í viðskiptabanka sínum. Í marsmánuði það ár hafi hann hins vegar fengið bréf frá fasteignasala þar sem honum var tilkynnt um framangreint kauptilboð til stefnda og hafi hann ekki ráðið annað af efni þess en að því hefði verið tekið og það samþykkt. Þessu bréfi hafi lögmaður stefnanda svarað með bréfi dagsettu 23. mars. Hafi þar verið áréttað að kaupréttur hans væri í fullu gildi og það tilkynnt að hann hygðist nú leysa til sín eignina á grundvelli hans. Vegna þessa hafi og verið farið fram á að stefndi veitti skilyrt veðleyfi þannig að hann gæti veðsett eignina og aflétt af henni umræddu skuldabréfaláni Landsbankans, sem og af Akurgerði 11c. Lögmaður stefnda hafi mótmælt þessum skilningi á beitingu kaupréttarins með bréfi til stefnanda dagsettu 18. apríl sama ár. Í bréfi þessu hafi það og komið fram að stefndi teldi kaupréttarsamninginn niður fallinn þar sem réttinum hefði ekki verið beitt innan tveggja ára frá undirritun hans auk þess sem forsendur hans hefðu brostið. Vegna þessa hafi stefnandi áréttað fyrri afstöðu sína um að samningurinn væri í fullu gildi með bréfi til stefnda, dagsettu 9. júní 2006, en jafnframt hafi hann vísað til þess að samningurinn væri ótímabundinn og hefði aldrei verið rift.

Með bréfi dagsettu 8. maí 2007 lýsti stefndi yfir riftun á kaupréttarsamningi aðila og vísaði þar um til brostinna forsendna og verulegra vanefnda af hálfu stefnanda. Stefnandi andmælti þessum röksemdum og höfðaði í kjölfarið mál þetta.

II. Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir kröfu sína á því að í gildi sé samningur um kauprétt hans að hinni umþrættu fasteign í verslunarmiðstöðinni Kaupangi við Mýrarveg.

Stefnandi byggir á því að hann hafi staðið skil á öllum samningsbundnum greiðslum vegna eignarinnar, en þær hafi tekið til afborgana á áhvílandi skuldabréfi Landsbanka Íslands, en einnig hafi verið um að ræða greiðslur í hússjóð og framkvæmdasjóð, fasteignagjöld og tryggingar.

Stefnandi byggir á því að ekki hafi verið samið um það millum aðila að umræddan kauprétt yrði að virkja innan tveggja ára líkt og stefndi staðhæfir. Þvert á móti hafi verið fallið frá slíkum áformum fyrir undirritun samningsins. Hafi því einungis verið lýst yfir af hans hálfu að nefndur réttur yrði virkjaður eins fljótt og unnt væri.

Varðandi það ákvæði í samningnum að stefnandi skyldi aflétta veðrétti af fasteigninni Akurgerði 11C, þá byggir stefnandi á því að honum sé ómögulegt að gera það einhliða þó svo að hann geti stuðlað að afléttingunni. Í því sambandi staðhæfir stefnandi að hann hafi óskað eftir því við veðhafann, Landsbanka Íslands, að hann aflétti veði sínu af eigninni þar sem markaðsvirði eignarinnar hefði hækkað og nægði fyrir eftirstöðvum hinnar veðtryggðu skuldar. Erindinu hafi verið hafnað með vísan til þess að bankinn vildi ekki blanda sér í mál einstakra viðskiptamanna sinna með afgerandi hætti.

Stefnandi mótmælir því að kaupréttarsamningurinn hafi verið sérstaklega ívilnandi fyrir hann og bendir á að samningurinn hafi verið gerður til að liðka til fyrir stefnda sem hafi átt í nokkrum greiðsluerfiðleikum á árinu 2001. Stefnandi staðhæfir að hið umsamda verð, 11.000.000 króna, hafi verið sannvirði, enda matsverð fasteignasölu. Eignin hafi hins vegar verið yfirveðsett af hálfu stefnda, en eftirstöðvar skuldabréfsins, miðað við skil þann 20. desember 2001, hafi verið 13.100.899 krónur. Hins vegar hafi verðþróun á fasteignamarkaði eftir samningsgerðina verið óvenjuleg og ófyrirsjáanleg. Nánar um efni samningsins vísar stefnandi til einstakra ákvæða hans.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi ekki gert neinn reka að því að rifta samningnum eða segja honum upp þegar stefnandi gat ekki haldið greiðslum samkvæmt honum í skilum. Þvert á móti hafi það verið vilji beggja aðila að greiða úr málunum án þess að til slíkra aðgerða kæmi. Bendir stefnandi á að hann hafi að lokum greitt allar greiðslur samkvæmt samningnum og því hafi stefndi ekki orðið fyrir neinum beinum fjárútlátum vegna hinna tímabundnu vanskila. Að auki bendir stefnandi á að engin skil á greiðslum hafi átt sér stað af hálfu stefnda líkt og skilyrði sé þegar um riftun sé að ræða.

Stefnandi mótmælir þeim fullyrðingum stefnda að samningur aðila hafi breyst í einhvers konar leigusamning og að greiðslur hans hafi því verið leigugreiðslur. Vísar stefnandi til þess að mistök hafi orðið hjá bókhaldara hans eitt árið varðandi tilgreiningu á greiðslu hússjóðs- og fasteignagjalda, sem stefndi geti ekki nýtt sér í málarekstri sínum.

Stefnandi mótmælti að lokum við munnlegan flutning framlögðu verðmati fasteignasölunnar Hvamms, dagsettu 8. nóvember sl., á umræddri eign í Kaupangi að fjárhæð 32 til 35 milljónir króna, sem of háu. Vísar stefnandi til þess að ekki sé um að ræða mat dómkvadds matsmanns heldur mat fasteignasala sem gert hafi verið að beiðni lögmanns stefnda.

Í stefnu vísar stefnandi til þess að hann hafi greitt 10.422.048 krónur í afborganir af umræddu skuldabréfi Landsbanka Íslands frá og með gjalddaga 20. janúar 2002 til 20. maí 2007. Þá séu eftirstöðvar skuldabréfsins miðað við síðari dagsetninguna 11.237.744 krónur. Kaupverð umþrættrar fasteignar í Kaupangi, að teknu tilliti til verðbóta samkvæmt neysluvísitölu miðað við 219,5 stig í desember 2001 en 271,0 í júní 2007, sé hins vegar 13.580.865 krónur. Ber stefnandi að málshöfðun hans byggist á því að hann fái afsal fyrir eigninni gegn því að greiða upp umrætt skuldabréflán, nr. 162-74-020056, þ.e. eftirstöðvar að fjárhæð 11.237.744 krónur miðað við 20. maí 2007, enda telji hann að með þeirri greiðslu og að teknu tilliti til áðurnefndra afborgana af skuldabréfinu sé umsamið kaupverð eignarinnar að fullu greitt. Bendir stefnandi á að með slíku uppgjöri komi í raun einungis 22,5% af heildargreiðslum skuldabréfsins til greiðslu kaupverðsins, en kaupréttarsamningurinn hafi gert ráð fyrir að allar greiðslur kæmu til frádráttar kaupverðinu.

Varðandi lagarök vísar stefnandi til þeirrar meginreglu samninga- og kauparéttar að gerða samninga beri að virða samkvæmt efni sínu. Um varnarþing vísar hann til 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um málskostnað til 129. og 130. gr. sömu laga.

III. Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á aðildarskorti. Vísar stefndi til þess að dómkrafa stefnanda kveði á um að kaupréttur stefnanda að nefndri fasteign verði viðurkenndur og að stefnda verði gert að gefa út afsal til handa stefnanda gegn því að stefnandi greiði að fullu upp tiltekið veðskuldabréf í eigu Landsbanka Íslands. Byggir stefndi á því að ljóst sé að uppgreiðsluheimild sé ekki í nefndu veðskuldabréfi og skuldara því ekki heimilt að greiða það upp nema með samþykki bankans. Uppgreiðsla skuldabréfsins sé þannig háð afstöðu og samþykki Landsbanka Íslands hf. Stefndi geti ekki svarað fyrir það hver sé afstaða Landsbanka Íslands hf. til kröfunnar og fari hann því fram á að verða sýknaður á grundvelli aðildarskorts.

Þá byggir stefndi á því að samningurinn um kaupréttinn frá 4. janúar 2002 sé fallinn niður vegna riftunar. Stefnandi hafi vanefnt samninginn verulega með því að standa ítrekað ekki í skilum með afborganir af veðskuldabréfinu, en ítrekað hafi gjaldfallið fleiri en þrjár afborganir af bréfinu. Með því að stefndi hafi rift samningnum vegna verulegra vanefnda stefnanda sé samningurinn og fallinn niður.

Stefndi mótmælir því að stefnandi hafi staðið skil á greiðslum varðandi fasteignina líkt og segir í stefnu. Skilmálabreyting hafi verið gerð á umræddu skuldabréfi, en með því hafi vanskilin, rúmlega 1.300.000 krónur, verið höfuðstólsfærð. Eftir sem áður sé skuldari bréfsins V-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf. Það sé kunn regla að krafa teljist greidd með afhendingu skuldabréfs. Vanskilin hafi þannig verið greidd af V-kk-þgf G-kk-þgf með útgáfu nýrrar skuldbindingar hans.

Stefndi byggir ennfremur á því að báðir aðilar hafi litið á áður rakið samningssamband sem leigusamning eftir framangreinda skilmálabreytingu. Þá hafnar stefndi þeirri skýringu stefnanda að mistök bókara hans hafi valdið því að greiðslur vegna samningsins hafi verið færðar til bókar sem leiga.

Stefndi byggir á því að umræddur kaupréttur sé niður fallinn þar sem honum hafi ekki verið beitt innan tveggja ára frá samningsgerð. Staðhæfir stefndi að það hafi verið ákvörðunarástæða af hans hálfu við samningsgerðina að stefnandi myndi beita kaupréttinum innan greinds tíma og hafi aldrei til staðið að stefnandi gæti beðið eins lengi og honum þóknaðist að beita honum.

Stefndi byggir einnig á því að það sé ósanngjarnt af hálfu stefnanda að bera samninginn fyrir sig og af þeim sökum megi víkja honum til hliðar, sbr. ákvæði 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Í því sambandi vísar stefndi til þess að efni samningsins sé mjög óvenjulegt og ívilnandi fyrir stefnanda. Stefnandi hafi fengið húsnæði undir rekstur sinn en áhættan af greiðslu skuldbindinga hafi eftir sem áður hvílt á stefnda og stjórnarmanni persónulega sem veðsala. Þá hafi stefnandi með samningnum fengið kauprétt en ekki kaupskyldu. Auk þess hafi verð fasteigna hækkað verulega frá þeim tíma er samningurinn var gerður. Skjóti skökku við að stefnandi eigi að njóta þeirrar hækkunar þar sem hann hafi ekki haft neina áhættu af eigninni eða bundið í henni fjármuni líkt og stefndi.

Verði ekki fallist á að sýkna á grundvelli ofangreindra málsástæðna byggir stefndi á því að úr því að stefnandi hafi ekki virkjað kaupréttinn sé hann ekki til staðar þar sem láninu hafi ekki verið aflétt af Akurgerði 11C, svo sem skýrlega sé tekið fram í samningnum að sé skilyrði fyrir virkjun kaupréttarins.

IV. Forsendur og niðurstaða.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur fyrirsvarsmaður stefnanda, Á-kk-nf S-kk-nf, og fyrirsvarsmaður stefnda, V-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf, en einnig gáfu vitnaskýrslur S-kk-nf B-kk-nf, stjórnarmaður stefnda, og H-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf, sölustjóri á fasteignasölu.

Samkvæmt því sem hér að framan var rakið liggja atvik máls í megindráttum ljós fyrir. Er þannig ágreiningslaust að til stóð að stefnandi keypti umrædda fasteign í verslunarmiðstöðinni Kaupangi við Mýrarveg í samræmi við aðalefni lýsts kaupréttarsamnings. Í málinu deila aðilar að nokkru um inntak samningsins, þar á meðal um það hvort kaupin skyldu fara fram innan ákveðinna tímamarka og hvort eðlisbreyting hafi orðið þar á.

Stefndi staðhæfir að það hafi verið sameiginlegur skilningur þeirra að gengið yrði frá kaupum á grundvelli kaupréttarins innan tveggja ára frá undirrituninni hinn 4. janúar 2002. Stefnandi ber á móti, að einungis hafi verið að því stefnt að gengið yrði frá kaupunum eins fljótt og kostur væri án þess að nákvæmlega væri kveðið á um tímamörk.

Vitnið H-kk-nf R-kk-nf J-kk-nf skýrði frá því fyrir dómi að hann hefði annast gerð kaupréttarsamnings, en staðhæfði að efni hans hefði að mestu verið eftir forskrift aðilanna sjálfra. Vitnið kvað stjórnarmann stefnda, S-kk-þf B-kk-þf fyrst hafa haft samband við sig vegna samningsins, en í kjölfarið sonur hans og fyrirsvarsmaður stefnda V-kk-nf G-kk-nf. Kvaðst vitnið upphaflega hafa útbúið drög að samningi þar sem tilgreind hafi verið tímamörk, tvö ár, en bar að um síðir hefði verið fallið frá því ákvæði þar sem það hefði ekki hentað aðilum. Hafi því verið ákveðið að hafa engin tímamörk í samningnum. Vitnið lét það álit í ljós að það hafi í raun verið óvenjulegt, en vísaði til þess að við samningsgerðina hefði verið rætt um að ekki myndi líða mjög langur tími þar til gengið yrði frá kaupum. Vitnið bar að það hefði haft þann skilning á ákvæði 3. gr. A. í samningnum að stefndi, Hanna ehf., myndi útvega veð sem kæmi í staðinn fyrir veðið í Akurgerði 11C.

Að áliti dómsins er sá samningur, sem hér er til umfjöllunar, ekki að öllu leyti skýr eða auðskilinn. Hann þarf því að túlka og ber þar að líta til ýmissa atriða, svo sem tilgangs samningsaðila, forsögu samnings, hegðunar aðila eftir samningsgerð auk annarra atvika og atriða sem gefið geta vísbendingu þar um.

Fyrir liggur að málsaðilar gerðu með sér samning um að stefnandi fengi kauprétt að tiltekinni fasteign í eigu stefnda. Var kaupverðið 11.000.000 króna, bundið neysluvísitölu. Ekki kemur fram í samningnum að stefnandi skyldi neyta kaupréttarins innan tiltekinna tímamarka, en í ljósi ofangreinds, einkum framburðar vitnisins H-kk-ef R-kk-ef, hefur stefndi gegn andmælum stefnanda ekki fært sönnur á að skilningur aðila við samningsgerðina varðandi ákveðin tímamörk hafi verið annar en sá er fram kemur í rituðum texta hans. Er því ekki unnt að fallast á að kaupréttur stefnanda hafi fallið niður að liðnum tveimur árum frá undirritun samningsins, þann 4. janúar 2002.

Stefndi heldur því fram að sýkna eigi hann á grundvelli aðildarskorts þar sem dómkrafa stefnanda kveði á um að kaupréttur stefnanda að nefndri fasteign verði viðurkenndur og að stefnda verði gert að gefa út afsal til handa stefnanda gegn því að stefnandi greiði að fullu upp tiltekið veðskuldabréf í eigu Landsbanka Íslands. Vísar stefndi til þess að uppgreiðsluheimild sé ekki í veðskuldabréfinu og sé því skuldara ekki heimilt að greiða það upp nema með samþykki bankans. Uppgreiðsla skuldabréfsins sé í þessu tilviki háð afstöðu og samþykki Landsbanka Íslands hf. Stefndi geti ekki svarað fyrir það hver sé afstaða bankans til kröfunnar og fari hann því fram á að verða sýknaður á grundvelli aðildarskorts.

Á meðal gagna málsins er bréf frá Landsbanka Íslands hf., sem er svar við fyrirspurn lögmanns stefnanda um afstöðu bankans til uppgreiðslu umrædds skuldabréfs. Í bréfi bankans kemur m.a. fram að hann tjái sig ekki um málefni einstakra viðskiptavina en að almennt séu takmarkanir á uppgreiðslu skulda í bankanum litlar. Þá segir að öll almenn neytendalán til einstaklinga, að undanskildum íbúðalánum, séu án takmarkana á uppgreiðslu.

Með vísan til ofangreinds þykir liggja ljóst fyrir að ekki var þörf á að stefna Landsbanka Íslands hf. í þessu máli, sbr. einnig 1. mgr. 16. gr. laga nr. 121/1994 um neytendalán, en samkvæmt því ákvæði skal neytanda vera heimilt að standa skil á skuldbindingum sínum samkvæmt lánssamningi fyrir þann tíma sem umsaminn er.

Í A-lið 3. greinar kaupréttarsamnings málsaðila segir m.a. að kauprétturinn verði virkur þegar væntanlegur kaupandi hafi aflétt margnefndu skuldabréfaláni af fasteigninni Akurgerði 11C.

Umrætt skuldabréfalán hvíldi, og hvílir raunar enn, á umræddri eign líkt og á fasteign stefnda í verslunarmiðstöðinni í Kaupangi. Liggur fyrir að við samningsgerðina í ársbyrjun 2002 var höfuðstóll skuldabréfsins hærri en áætlað markaðsvirði fasteignarinnar í Kaupangi. Má ráða af frásögn fyrirsvarsmanna aðila og vitna að til hafi staðið að stefnandi myndi útvega nýtt veðandlag í stað fasteignarinnar að Akurgerði 11C, eða þá að þegar hann hefði greitt nægilega af láninu til þess að höfuðstóll þess væri orðinn lægri en markaðsvirði eignarinnar í Kaupangi myndi láninu verða létt af þeirri eign.

Við skoðun á umræddri 3. gr. samningsins verður ekki fram hjá því litið að skuldabréfið var gefið út af fyrirsvarsmanni stefnda, V-kk-þgf G-kk-þgf S-kk-þgf, til Landsbanka Íslands hf. með veði í nefndum eignum, sem eru annars vegar í eigu stefnda og hins vegar S-kk-ef B-kk-ef, stjórnarmanns stefnda. Stefnandi er því á engan hátt aðili að umræddu skuldarsambandi. Kaupréttarsamningurinn sem deilt er um í málinu er á milli aðila þessa máls og er skuldbindandi fyrir þá. Loforð stefnanda um að hann taki að sér að greiða afborganir af skuldabréfinu og létta því af fasteigninni í Akurgerði batt því ekki Landsbanka Íslands á nokkurn hátt, hvorki til að taka við greiðslum frá stefnanda né til að aflétta veðrétti sínum af umræddri fasteign þó svo að stefnandi færi þess á leit við hann. Að þessu virtu er það mat dómsins að ákvæðið um að stefnandi aflétti skuldabréfinu af eigninni verði að túlka þannig að stefnandi geri það sem í hans valdi stendur til að það gangi eftir. Í máli þessu hefur stefndi ekki hnekkt þeirri staðhæfingu stefnanda í stefnu að hann hafi óskað eftir því með óformlegum hætti við Landsbankann að hann létti skuldabréfinu af fasteigninni í Akurgerði með þeim rökum að verðmæti fasteignarinnar í Kaupangi standi nú fyllilega til tryggingar greiðslu skuldabréfsins. Erindinu hafi hins vegar verið hafnað með þeim skýringum að bankinn vildi ekki blanda sér í mál einstakra viðskiptamanna með afgerandi hætti. Staðhæfing stefnanda hefur að þessu leyti og nokkra stoð í framlögðu bréfi bankans frá 22. september sl. Í ljósi þessa, en einnig því sem hér að framan var rakið, ætti að vera unnt að aflétta bréfinu af fasteigninni í Akurgerði komi um það ósk frá báðum aðilum. Verður að þessu virtu að hafna þeirri málsástæðu stefnda að kauprétturinn hafi ekki verið virkjaður og sé ekki til staðar þar sem skuldabréfinu hafi ekki verið létt af Akurgerði 11C.

Í 5. gr. kaupréttarsamningsins segir m.a. að væntanlegur seljandi hafi heimild til riftunar ef þrjár afborganir gjaldfalli af umræddu skuldabréfi sem stefnandi tók að sér að greiða. Í ákvæðinu segir einnig að í því tilfelli afhendi stefnandi húsnæðið án tafar til stefnda.

Meðal gagna málsins er „Yfirlýsing um riftun“, dagsett 8. maí 2007, og er hún undirrituð af V-kk-þgf G-kk-þgf fyrir hönd stefnda. Með yfirlýsingunni er fyrirsvarsmanni stefnanda tilkynnt að kaupréttarsamningi aðila sé rift. Kemur fram að samningnum sé rift vegna brostinna forsendna og verulegra vanefnda af hálfu stefnanda. Jafnframt er þar skorað á stefnanda að ganga til samninga við stefnda um húsaleigu á húsnæðinu eigi síðar en 1. júlí en eiga að öðrum kosti á hættu að verða borinn út úr húsnæðinu.

Óumdeilt er að umrætt skuldabréf var oft og iðulega í vanskilum fyrstu mánuðina og árin eftir samningsgerð aðila. Hafði stefndi að líkum nokkurt óhagræði af þessu eins og fram kom í frásögn forráðamanna hans fyrir dómi. Á umræddu tímaskeiði gekk stefndi hins vegar aldrei svo langt að lýsa yfir riftun á samningnum. Gögn málsins og frásögn fyrirsvarsmanna aðila og vitna fyrir dómi virðast þvert á móti eindregið benda til þess að stefndi hafi sætt sig við greiðsludrátt stefnanda og að það hafi verið í þeirri trú að úr málum greiddist með tímanum. Fór svo að lokum að greiðsluerfiðleikum stefnanda lauk að mestu og er nú svo komið að vart hafa orðið vanskil af skuldabréfinu frá 12. apríl 2005 eða í rúm tvö ár fram að dagsetningu nefndrar riftunaryfirlýsingar.

Að framangreindu virtu er það því niðurstaða dómsins að ekki hafi verið skilyrði til riftunar kaupréttarsamningsins þann 8. maí 2007 og því geti hann ekki verið fallinn niður vegna hennar. Í þessu samhengi er til þess að líta að ekkert liggur fyrir um að eðli samningsins hafi breyst vegna hinna tímabundnu vanskila eða vegna áður lýstra skilmálabreytinga skuldabréfs. Er þetta í samræmi við frásögn S-kk-ef B-kk-ef fyrir dómi. Er þessari málsástæðu stefnda því hafnað svo og þeirri staðhæfingu að við hafi tekið einhvers konar leigumáli um fasteign hans í Kaupangi.

Stefnandi byggir á því í málatilbúnaði sínum að efni kaupréttarsamningsins hafi verið ósanngjarnt og megi af þeim sökum víkja honum til hliðar sbr. 36. gr. samningalaga nr. 7, 1936, sbr. lög nr. 11, 1986.

Eins og áður hefur komið fram er lagt til grundvallar í máli þessu að vilji aðila hafi staðið til þess að gera með sér kaupsamning um húseign stefnda í Kaupangi. Liggur og fyrir að aðilar voru ásáttir um það matsverð sem lá til grundvallar umsömdu kaupverði og að stefnandi fékk strax í kjölfar undirritunar í ársbyrjun 2002 umráð eignarinnar. Fyrir liggur jafnframt að vegna yfirveðsetningar og krafna Landsbanka Íslands hf. um tryggingar töldu aðilar ekki unnt að gera eiginlegan kaupsamning um eignina. Gerðu þeir í staðinn með sér títtnefndan samning um kauprétt, sem augljóslega var hugsaður sem einhvers konar millileikur. Skyldu greiðslur sem stefnandi innti af hendi samkvæmt samningnum koma til lækkunar á væntanlegu kaupverði.

Eins áður er lýst þótti kaupverð eignarinnar sanngjarnt við undirritun og verður ekki talið ósanngjarnt, í ljósi atvika, að það hafi verið látið fylgja neysluvísitölu, enda tæpast vitneskja þá um að fasteignaverð myndi hækka með viðlíka hætti og gerst hefur síðustu ár, langt umfram neysluvísitölu. Óumdeilt er að frá undirritun kaupréttarsamningsins hefur stefnandi borið allan kostnað af eigninni auk þess að hafa greitt vel á elleftu milljón króna af nefndu skuldabréfi sem á henni hvílir. Uppgreiðsluverðmæti skuldabréfsins nú nemur rúmum ellefu milljónum og byggir dómkrafa stefnanda á því að hann greiði bréfið upp og leysi fyrirsvarsmann stefnda þannig undan þeirri skuldbindingu gegn því að hann gefi út afsal sér til handa. Með hliðsjón af öllum atvikum málsins getur dómurinn ekki fallist á að sú krafa sé ósanngjörn. Verður að þessu sögðu ekki fallist á að ósanngjarnt sé af hálfu stefnanda að bera ákvæði umrædds kaupréttarsamnings fyrir sig.

Er það niðurstaða dómsins að sýknukröfum stefnda er hafnað, en dómkröfur stefnanda teknar til greina eins og hér á eftir verður rakið.

Viðurkenndur er kaupréttur stefnanda að fasteigninni Kaupangi við Mýrarveg, 01-0101, Akureyri, fnr. 214-9126, og er stefndi dæmdur til að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni gegn því að stefnandi greiði að fullu áhvílandi skuldabréf útgefið þann 30. september 1999 til Landsbanka Íslands hf. nr. 20056, upphaflega að fjárhæð kr. 12.400.000.

Eftir þessum úrslitum málsins, en einnig með hliðsjón af 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991, verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 435.750. krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Dóm þennan kveður upp Ó-kk-nf Ó-kk-nf dómstjóri.

D Ó M S O R Ð:

Viðurkenndur er kaupréttur stefnanda, Hönnu ehf., að fasteigninni Kaupangi við Mýrarveg, 01-0101, Akureyri, fnr. 214-9126, og skal stefndi, Foxal ehf., gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni gegn því að stefnandi greiði að fullu eftirstöðvar áhvílandi skuldabréfs sem var út gefið þann 30. september 1999 til Landsbanka Íslands hf. nr. 20056, upphaflega að fjárhæð kr. 12.400.000.

Stefndi greiði stefnanda 435.750 krónur í málskostnað.