E-12084/2008

Mál þetta sem dómtekið var 27. ágúst sl., er höfðað með stefnu birtri 15. desember 2008.

Stefnandi er J-kvk-nf E-kvk-nf H-kvk-nf, Hringbraut 44, Reykjavík.

Stefndu eru G-kk-nf B-kk-nf I-kk-nf, Dortesvej 1, Brabrand, Danmörku og

Fasteignasalan Fasteign. is, Borgartúni 22, Reykjavík.

Vátryggingafélagi Íslands hf. er stefnt til réttargæslu.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða henni skaðabætur að fjárhæð 8.717.723 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá höfðun máls þessa til greiðsludags, sbr. 4. mgr. 5. gr. sömu laga.

Að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða stefnanda miskabætur að fjárhæð 1.000.000 króna auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá höfðun máls þessa til greiðsludags, sbr. 4. mgr. 5. gr. sömu laga.

Þá er krafist málskostnaðar eins og málið væri eigi gjafsóknarmál.

Engar sjálfstæðar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda.

Stefndi, G-kk-nf, krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Stefndi, Fasteignasalan Fasteign.is ehf., krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Engar kröfur eru gerðar af hálfu réttargæslustefnda, Vátryggingafélags Íslands hf.

Málsatvik

Málsatvik eru nokkuð umdeild, en óumdeilt er að stefnandi og stefndi, G-kk-nf, undirrituðu kauptilboð, sem kaupendur um fasteignina Birkihvamm 4, Kópavogi, 14. júní 2004. Vegna ágreinings kaupenda og seljenda um frágang svalahandriðs var kaupsamningur um eignina ekki gerður fyrr en 25. ágúst 2004. Kaupsamningi var hins vegar ekki þinglýst, en ástæður þess að svo var ekki gert, eru umdeildar. Í byrjun október 2004 slitnaði upp úr sambandi stefnanda og stefnda, G-kk-ef. Fór stefndi þá á fund meðstefnda, Fasteign.is, og í kjölfarið var gerður nýr kaupsamningur um eignina við sömu seljendur, en stefndi einn skráður kaupandi eignarinnar. Fyrri lánum var auk þess breytt og var stefndi, G-kk-nf, einn skráður lántakandi þeirra. Hinum nýja kaupsamningi var þinglýst 14. október 2004, en umdeilt er hvort stefnandi hafi vitað af þessu ferli og hvort samráð hafi verið haft við hana áður en gerður var nýr kaupsamningur um eignina.

Stefndi, G-kk-nf, endurgreiddi stefnanda það sem hún hafði upphaflega greitt við kaupsamningsgerð. Óumdeilt er að sú greiðsla var innt af hendi 20. október 2004.

Stefnandi leitaði til Félags fasteignasala með bréfi 8. apríl 2005 vegna starfshátta stefndu, Fasteign.is. Ó-kk-nf B-kk-nf fasteignasali hlaut áminningu eftirlitsnefndar félags fasteignasala 21. júní 2005, vegna starfshátta fasteignasölunnar. Í áminningu þessari segir að fyrir liggi að gerður hafi verið samningur hinn 25. ágúst 2004, þar sem stefnandi og stefndi, G-kk-nf, hafi í sameiningu keypt fasteignina nr. 4 við Birkihvamm í Kópavogi. Ekki liggi fyrir haldbærar skýringar á því hvers vegna samningi þessum hafi ekki verið þinglýst þegar í stað eftir undirritun samningsins. Hins vegar liggi fyrir að nýr samningur hafi verið gerður um sömu eign án þess að fyrrgreindum samningi hefði verið rift með formlegum hætti. Af gögnum málsins verði ráðið að samningur þessi hafi verið gerður hinn 13. október 2004, þar sem stefndi, G-kk-nf, hafi einn verið skráður kaupandi fasteignarinnar. Nokkru síðar, eða hinn 20. október 2004, hafi útborgunargreiðsla stefnanda verði endurgreidd henni. Verði ekki fullyrt gegn neitun stefnanda að henni hafi verið kunnugt um fyrirhugaða ,,riftun“ á kaupsamningi fyrir þann tíma, en þá hafði þegar verið ritað undir nýjan samning.

Segir síðan í áminningunni: Eftirlitsnefnd gerir alvarlegar athugasemdir við aðkomu fasteignasölunnar að gerð samnings milli G-kk-ef B-kk-ef I-kk-ef og seljenda fasteignarinnar K-kk-ef E-kk-ef og S-kvk-ef H-kvk-ef G-kvk-ef. Telur nefndin að yður hafi borið áður að ganga úr skugga um að til staðar væri ótvírætt samkomulag aðila um riftun kaupsamnings kvartanda og G-kk-ef B-kk-ef I-kk-ef við seljendur eignarinnar eða ótvírætt samkomulag kaupenda fasteignarinnar, kvartanda og G-kk-ef B-kk-ef, þess efnis að kvartandi, sem var eigandi 56,5 % hlutar í fasteigninni, hefði fallist á að selja sameiganda sínum eignarhlut sinn í fasteigninni. Í þeim efnum ber sérstaklega til þess að líta að kominn var á bindandi samningur um kaup kvartanda og G-kk-ef B-kk-ef á eigninni, dags. 25. ágúst 2004. Með því að ganga frá hinum síðari samningi án beinnar aðkomu kvartanda, þykið þér hafa brotið alvarlega gegn góðri viðskiptavenju sbr. 1. ml. 15. gr. laga nr. 99/2004. Jafnframt þykið þér hafa brotið gegn 2. ml. sömu greinar með því að ganga frá framangreindum samningi án þess að liðsinna báðum aðilum og/eða gæta réttmætra hagsmuna kvartanda.

Með bréfi stefnanda 5. maí 2006 var óskað eftir viðurkenningu á bótaskyldu úr starfsábyrgðartryggingu stefnda, Fasteign.is, hjá Vátryggingafélagi Íslands og með bréfi dagsettu 20. júlí 2006 var viðurkennd bótaskylda vegna málsins. Bauð félagið 444.150 krónur auk vaxta úr umræddri starfsábyrgðartryggingu. Var tekin til greina krafa stefnanda um bætur fyrir missi hagnaðar á fasteigninni frá því kaupsamningur var gerður 14. júní 2004 og þar til nýr kaupsamningur var gerður 13. október 2004. Segir í bréfi stefnda, Vátryggingafélags Íslands, til stefnanda að félagið geti á engan hátt fallist á aðrar kröfur vegna missis ávöxtunar af fjárfestingu í fasteigninni, þar sem þær meginreglur gildi í skaðabótarétti að tjónþola beri að sanna tjón sitt og beri jafnframt að takmarka tjón sitt. Stefnanda hefði verið í lófa lagið að krefjast ógildingar á kaupsamningi þeim sem gerður var í október 2004, þar sem hvorki stefndi, G-kk-nf, né Ó-kk-nf B-kk-nf fasteignasali hafi haft umboð frá stefnanda til þess að ganga frá sölu á fasteigninni til G-kk-ef B-kk-ef. Þá sé jafnframt ósannað að hagnaður stefnanda hefði orðið sá sami og sú krafa sem gerð sé, þar sem óvíst sé hvort stefnandi hefði staðið undir greiðslum á eigninni, eða hefði getað leigt út herbergi til þess að standa undir rekstri hennar.

Móttók stefnandi þessa greiðslu með fyrirvara um frekari kröfur á hendur félaginu með málshöfðun.

Stefnandi hefur fengið útgefið gjafsóknarleyfi í málinu.

Fyrir dóminn komu og gáfu skýrslur aðilar málsins, sem og vitnin Ó-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf, H-kk-nf J-kk-nf H-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf, G-kvk-nf G-kvk-nf, R-kk-nf S-kk-nf M-kk-nf, K-kk-nf E-kk-nf, G-kvk-nf H-kvk-nf Ó-kvk-nf og S-kk-nf H-kk-nf.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir skaðabótakröfu sína á því að stefndu hafi valdið henni tjóni þar sem hún hafi tapað söluhagnaði eignarinnar að Birkihvammi. Þá kröfu byggir hún á hinni almennu sakarreglu í skaðabótarétti. Stefnandi telur að stefndu hafi með saknæmum og ólögmætum hætti breytt því ástandi sem á komst með undirritun kauptilboðs og kaupsamnings sumarið 2004, stefnda, G-kk-þgf, í hag. Hafi það haft í för með sér tjón fyrir stefnanda sem þá hafi misst eignarhlut sinn í fasteigninni. Stefndu hafi með saknæmum hætti staðið að ólögmætri riftun á kauptilboði og kaupsamningi sem hún og stefndi, G-kk-nf, hafi gert í sameiningu sumarið 2004. Hafi stefndi, Fasteign.is, séð um söluna og allan skjalafrágang vegna hennar. Var stefnandi skráður eigandi að 56,4% eignarhlutum, en stefndi, G-kk-nf, að 43,6%. Í byrjun október 2004, þegar aðilar skildu að skiptum, var búið að undirrita nýjan kaupsamning vegna fasteignarinnar og því kominn á bindandi samningur um kaupin. Einnig var þá búið að gefa út samþykki vegna yfirtöku láns frá Íbúðalánasjóði og nýtt viðbótarlán frá sama aðila.

Við sambandsslitin hafi stefndi, G-kk-nf, leitað til stefnda, Fasteignar.is, að því er virðist til ráðlegginga. Hafi þá stefndu farið sameiginlega í það ferli að tryggja stefnda, G-kk-þgf, einum fasteignina. Sé þá gerður nýr kaupsamningur milli stefnda, G-kk-ef, og fyrrverandi eiganda fasteignarinnar. Er hann dagsettur sama dag og hinn fyrri, 25. ágúst 2004, en hann hafi í raun verið gerður í október. Honum sé svo þinglýst 14. október 2004. Allt þetta fari fram án vitneskju stefnanda, en hún hafi talið að aðilar ættu eftir að ræða betur saman um fjárskipti sín og að teknar yrðu ákvarðanir í sameiningu hvað fasteignina varðaði. Stefnandi hafi svo fengið 20. október 2004, smáskilaboð í síma frá stefnda um að endurgreidd hafi verið inn á reikning hennar sú fjárhæð sem hún lagði fram við undirritun kaupsamningsins í ágúst. Hafi það verið hið fyrsta sem hún hafi heyrt af málinu. Stefndi, G-kk-nf, hafi síðan beðið hana að undirrita riftun á kaupsamningi 25. október 2008, en stefnandi hafi neitað að undirrita hana.

Með vísan til framangreindrar atburðarásar byggir stefnandi skaðabótakröfu sína á því að stefndu hafi í sameiningu með saknæmum og ólögmætum hætti talið eigendum fasteignarinnar trú um að rift hefði verið fyrri kaupsamningi eða hann væri þá þegar á einhvern hátt ógildur. Þá hafi stefndu í sameiningu gefið hinar sömu röngu upplýsingar um stöðu málsins til Íbúðalánasjóðs og Kópavogsbæjar og knúið í gegn nýjar lánveitingar til stefnda, G-kk-ef, á grunni hinna eldri sem voru til stefnda, G-kk-ef, og stefnanda í sameiningu. Ljóst sé að báðir stefndu vissu vel að um rangar og ófullnægjandi upplýsingar væri að ræða, því báðir hafi haft vitneskju um hinn fyrri samning og skuldbindingargildi hans og hvorugur hafði fengið staðfestingu þess frá stefnanda að vilji stefnanda stæði til þess að ógilda eða rifta hinum fyrri samningi. Þetta sanni gögn málsins með óyggjandi hætti.

Auk sakar stefndu í máli þessu í skilningi skaðabótaréttar telji stefnandi að stefndu hafi hagað sér á refsiverðan hátt sem varði við XXVI. kafla almennra hegningarlaga nr. 19/1940 um auðgunarbrot og að starfsmenn stefnda, Fasteign.is, hafi brotið gegn 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Þá liggi fyrir að stefndi, Fasteign.is, hafi brotið með alvarlegum hætti gegn góðri viðskiptavenju, sbr. 1. ml. 15. gr. laga nr. 99/2004 um fasteignasala, sbr. niðurstöðu eftirlitsnefndar Félags fasteignasala. Nefndin hafi jafnframt komist að þeirri niðurstöðu að stefndi, Fasteign.is, hafi brotið gegn þeirri skyldu sinni að sinna hagsmunum beggja aðila kaupsamningsins.

Einnig byggi stefnandi kröfur sínar á því að með saknæmu háttferli sínu hafi stefndu í sameiningu tekist að tryggja stefnda, G-kk-þgf, hagnað um allt að 10 milljónir króna, í stað stefnanda. Samkvæmt meginreglum sifjaréttar hafi stefnandi, sem meirihlutaeigandi í fasteigninni, forgangsrétt að því að leysa fasteignina til sín við fjárskipti aðila. Stefndu hafi sameiginlega komið í veg fyrir að stefnandi gæti nýtt sér þann rétt sinn og hafi stefndi, G-kk-nf, auðgast verulega á því, en hann hafi selt fasteignina vorið 2008 fyrir 22.250.000 krónur. Að sama skapi hafi stefnandi tapað sömu fjármunum, því hefðu aðilar á eðlilegan hátt gengið frá fjárskiptum sínum vegna sambandsslitanna hefði stefnandi leyst til sín íbúðina og orðið ein eigandi hennar vegna aukins fjárframlags hennar umfram stefnda, G-kk-þf. Niðurstaða fjárslita þeirra hefði væntanlega verið sanngjarnt matsverð fyrir 43.6% hlut stefnda, G-kk-ef, sem stefnandi hefði leyst til sín, auk þess að yfirtaka áhvílandi skuldir. Hefði stefndi, G-kk-nf, í slagtogi við stefnda, Fasteign.is, ekki hagað sér eins hér hafi verið lýst, hefði stefndi, G-kk-nf, aldrei fengið þann söluhagnað sem hann hafi gert með sölu íbúðarinnar. Sé því söluhagnaður þessi fenginn með saknæmum og ólögmætum hætti, en með réttu hefði söluhagnaðurinn átt að tilheyra stefnanda.

Þá byggir stefnandi kröfur sínar á því að sök stefnda, Fasteign. is, felist ekki aðeins í því að veita atbeina sinn við hinn síðari kaupsamning, heldur ekki síður á því að hinum fyrri kaupsamningi var aldrei þinglýst. Stefnandi hafi greitt stefnda Fasteign.is, þinglýsingar- og stimpilgjöld vegna allra skjalanna auk umsýslugjalds fyrir þjónustu þeirra. Eins og fram komi í áliti eftirlitsnefndar Félags fasteignasala sé það óútskýrt í málinu hvers vegna stefndi, Fasteign.is, hafi ekki staðið að þinglýsingu kaupsamningsins og tengdra skjala, eins og þeim sé skylt. Hefði það verið gert hefði stefndu verið ómögulegt að brjóta svo á rétti stefnanda eins og raun beri vitni.

Með vísan til alls framangreinds byggi stefnandi tölulegar kröfur sínar á missi söluhagnaðar miðað við sölu íbúðarinnar vorið 2008.

Varðandi fjárhæð bótakröfu vísar stefnandi til þess að á þessum tíma og allt fram á árið 2008 hafi verið mikil gróska í fasteignaviðskiptum og hafi fasteignaverð hækkað ört, oft svo milljónum hafi skipt á örskömmum tíma. Í hinum síðari kaupsamningi, sem þinglýst var 14. október 2004, hafi kaupverð verið hið sama og í hinum fyrri, eða 12.500.000 krónur, þrátt fyrir umtalsverða hækkun á vísistölu íbúðarverðs á höfuðborgarsvæðinu. Stefndi, G-kk-nf, hafi selt fasteignina 25. apríl 2008. Ef stefnandi hefði getað leyst til sín íbúðina og selt á sama tíma hefði hún hagnast um 9.277.125 krónur.

Kröfu sína sundurliðar stefnandi svo:

Sala stefnda, G-kk-ef, apríl 2008 22.250.000 kr.

Söluþóknun 2,35% - 522.875 kr.

21.727.125 kr.

Kaupverð stefnda, G-kk-ef, október 2004 -12.500.000 kr.

Söluhagnaður 9.227.126 kr.

Hefði stefnandi leyst til sín íbúðina í október 2004, líkt og hún hefði rétt á samkvæmt meginreglum sifjaréttar sé dómkrafan eftirfarandi:

Söluhagnaður 9.227.126 kr.

Að frádreginni greiðslu úr ábyrgðartryggingu

Fasteign.is - 509.402 kr.

Dómkrafa 8.717.723 kr.

Um lagarök skaðabótakröfu vísast til hinnar almennu sakarreglu skaðabótaréttar.

Stefnandi krefst þess jafnframt að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða henni miskabætur að fjárhæð 1.000.000 króna, vegna ófjárhagsleg og persónulegs tjóns auk óhagræðis sem hún hafi orðið fyrir vegna hinnar saknæmu og ólögmætu háttsemi stefndu. Byggi hún kröfu þessa á b-lið 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993.

Vegna hinnar saknæmu og ólögmætu háttsemi hafi stefnandi misst heimili sitt og lent í vandræðum með að finna sér nýtt húsnæði. Hún hafi búið í ótryggu leiguhúsnæði og sífellt þurft að vera að flytja. Af sömu ástæðum hafi hún þurft að hætta því námi sem hún hafi verið byrjuð í, þar sem aðstæður hafi ekki leyft henni að sinna náminu sem skyldi. Þá hafi stefnandi verið svipt þeim möguleika að eignast eigið húsnæði. Vegna uppsveiflu á fasteignamarkaði hafi stefnandi ekki haft bolmagn til þess að standa ein að íbúðarkaupum og búi enn í ótryggu og dýru leiguhúsnæði.

Jafnframt byggir stefnandi miskabótakröfu sína á því að stefndu hafi í sameiningu og með fullum ásetningi haft af henni eign hennar vegna persónulegrar óvildar beggja stefndu í garð hennar og föður hennar. Það hafi verið stefnandi sem hafi haft frumkvæði að samvistarslitum hennar og stefnda, G-kk-ef, og hafi hann verið mjög reiður og sár vegna þess. Þá hafi samskipti stefnanda og föður hennar við Fasteign.is í kringum kauptilboðið og kaupsamninginn um sumarið einkennst af óvild af hálfu starfsmanna í garð stefnanda og föður hennar.

Einnig byggir stefnandi miskabótakröfu sína á því að kynjasjónarmið hafi vegið hér þungt. Telja verði afar ótrúlegt að kona, sem gengi inn á fasteignasölu og leitaði ráða varðandi sambúðarslit og frágang eignar sem nýbúið væri að kaupa af hálfu beggja og maðurinn væri þar meirihlutaeigandi, fengi atbeina og aðstoð starfsmanna fasteignasölunnar samsvarandi því sem stefndi, G-kk-nf, hafi fengið.

Málsástæður og lagarök stefnda, G-kk-ef

Stefndi byggir sýknukröfu sína m.a. á því að málsgrundvöllur stefnanda sé rangur og auk þess ósannaður.

Stefnandi byggi mál sitt á sakarreglunni, en hafi ekki gert grein fyrir því hvernig skilyrði hennar séu uppfyllt. Á engan hátt hafi hún sýnt fram á að hið meinta tjón sé í orsakatengslum við meinta saknæma og ólögmæta háttsemi stefnda, eða sé sennileg afleiðing af háttseminni. Raunar sé hið meinta tjón mjög langsótt og hefði verið sérstök ástæða fyrir stefnanda að sýna fram á bein orsakatengsl og einkum sennilega afleiðingu.

Samkvæmt stefnu sé hin ólögmæta háttsemi fólgin í því að ,,stefndu hafi með saknæmum hætti staðið að ólögmætri riftun á kauptilboði og kaupsamningi sem hún og stefndi, G-kk-nf, gerðu í sameiningu við eigendur fasteignarinnar Birkihvammi 4“.

Þrátt fyrir að ærin ástæða hefði verið til, sé ekki gerð frekari grein fyrir því af hverju hin meinta ólögmæta háttsemi teljist riftun. Ekkert sé fjallað um skilyrði riftunar og hvort þau hafi verið til staðar eða ekki. Þannig sé ekki útskýrt nánar hvers vegna stefnandi telji að um riftun sé að ræða og því síður hvers vegna hún hafi verið ólögmæt. Þá sé ekki gerð grein fyrir því að hverjum riftunin beinist þótt ráða megi af samhenginu að stefnandi telji hana beinast að sér. Enn sé þá óljóst hver aðkoma annarra aðila samningsins sé að riftuninni, væntanlega séu þeir ekki riftunarþolar, þar sem þeir hafi tekið þátt í háttseminni. Seljendur hafi þannig tekið þátt í riftuninni, en engum kröfum sé þó beint að þeim. Hið sama gildi um lánveitendur og þátttöku þeirra í hinni ólögmætu háttsemi.

Stefnandi hafi vitað af hinni meintu riftun í október 2004 og hafi haft langan tíma til að bregðast við henni. Stefnandi hefði auðveldlega getað gert kröfu, m.a. í dómsmáli, um að nýrri samningar yrðu ógiltir, eignarréttur stefnanda viðurkenndur og hennar nafn skráð fyrir eigninni í þinglýsingabókum, annað hvort ein eða með stefnda. Stefnanda hafi verið þetta mögulegt alveg þangað til fasteignin hafi verið seld á nýjan leik eða í u.þ.b þrjú og hálft ár.

Stefnandi geti ekki tekið þá ákvörðun, ef henni sýnist svo, að sleppa því að mótmæla ólögmætri riftun og verja eignir sínar, en ákveða frekar að krefjast skaðabóta vegna tjóns síns af riftuninni. Stefnandi hafi a.m.k. ekki fært rök fyrir því af hverju hún hafi ekki gert viðeigandi ráðstafanir til að koma í veg fyrir riftunina og halda eigum sínum. Slíkt sé forsenda bótakröfunnar og einnig mikilvægt atriði þegar komi að lækkun kröfunnar, á grundvelli eigin sakar og tjónstakmörkunarskyldu.

Stefnandi leggi engin gögn fram sem sýni fram á réttmæti bótakröfunnar. Þá hafi stefnandi ekki sýnt fram á að hún eigi rétt á skaðabótum sem reiknaðar séu með þeim hætti sem gert er í stefnu. Mótmælt er að reglur sifjaréttar leiði til þess að stefnandi eigi frekari rétt til fasteignarinnar en stefndi.

Allur málatilbúnaður stefnanda í máli þessu sé hinn ólíklegasti. Óumdeilt sé að stefnandi og stefndi hafi keypt saman fasteign og að samband þeirra endaði mjög skömmu síðar. Aðilar hafi í sameiningu ákveðið að stefndi tæki við fasteigninni, en að hann skyldi greiða stefnanda þann kostnað sem hún hafði lagt til eignarinnar. Allt bendi til þess að samkomulag hafi verið milli aðila um þetta fyrirkomulag, enda hafi þurft aðkomu annarra aðila til þess að uppgjörið næði fram að ganga með þessum hætti.

Til þess að hægt væri að gera nýjan samning um eignina hafi þurft atbeina seljenda og tveggja lánveitenda, auk meðstefnda, Fasteignar.is. Þessir aðilar hafi enga hagsmuni haft af því að svíkja stefnanda og hefðu auðvitað aldrei tekið þátt í uppgjöri stefnanda og stefnda, nema samkomulag væri þeirra í milli. Stefnandi beri sönnunarbyrðina um annað og takist það ekki, sé málatilbúnaður stefnanda í heild sinni hruninn.

Jafnvel þótt stefnandi hafi verið svikin, hafi hún samt sem áður vitað af gerningnum í allra síðasta lagi 20. október 2004. Stefnandi hafi þó ekkert gert til þess að koma í veg fyrir að gerningarnir næðu fram að ganga. Sýni það fram á að allt hafi þetta verið gert með hennar vilja og vitneskju. Ef stefnandi hafi talið á sér brotið hafi henni verið í lófa lagið að mótmæla, krefjast ógildingar, koma í veg fyrir afsal. Það hafi hún ekki gert, einfaldlega af þeirri ástæðu að það hafi í raun verið samkomulag milli aðila um alla þá löggerninga sem stefnandi segi nú, í fyrsta sinn, rúmum fjórum árum seinna, að hafi verið gerðir án hennar vitneskju.

Þá sé ósannað að stefnandi hefði getað greitt af láninu.

Það sýni enn frekar með hversu miklum ólíkindum málatilbúnaður stefnanda sé, að stefnandi hafi engar athugasemdir gert við fyrirkomulag á sambúðarslitunum fyrr en rúmlega fjórum árum eftir að þau hafi átt sér stað.

Hafi stefnandi ekki sætt sig við uppgjörið á sínum tíma, hafi hún sætt sig við það með aðgerðarleysi sínu. Með því að aðhafast ekkert gagnvart stefndu í svo langan tíma, hafi hún veitt samþykki sitt og stefndi hafi um langt skeið mátt gera ráð fyrir því að ekki yrði deilt um uppgjör fasteignarinnar.

Varðandi miskabótakröfu stefnanda kveður stefndi skilyrði miskabóta samkvæmt b-lið 26. gr. skaðabótalaga ekki vera fyrir hendi, enda hafi stefnandi ekki sýnt fram á hvernig brotið hafi verið gegn frelsi, friði, æru eða persónu hennar þannig að hún teljist eiga rétt á miskabótum.

Varðandi innbyrðis ábyrgð stefndu bendir stefndi á að hann hafi verið í góðri trú um að staðið væri að uppgjöri sambúðarslitanna með lögmætum hætti, en hafi svo ekki verið og tjón hafi af hlotist, beri meðstefndi, Fasteign.is, ábyrgð að öllu leyti. Verði talið að báðir stefndu hafi aðhafst með ólögmætum hætti er byggt á því að meðstefndi verði engu að síður látinn bera ábyrgð á öllu tjóninu enda sé hann með vátryggingu fyrir starfsemi sína sem tryggi hann fyrir bótakröfum sem stofnist í starfseminni.

Stefndi mótmælir tölulegum útreikningi í bótakröfu stefnanda og telur tjónið ósannað og einnig ljóst að lækka eigi kröfur stefnanda verulega, eigi þær á annað borð rétt á sér.

Varðandi tjónstímabil bendir stefndi á að stefnandi miði við að ólögmæt riftun kaupsamnings hafi átt sér stað í október 2004 og ljóst sé að stefnandi hafi haft vitneskju um hina meintu riftun í sama mánuði. Hin meinta riftun kaupsamnings og gerð annars samnings sé sú ólögmæta og bótaskylda háttsemi sem stefnandi byggi kröfur sínar á. Það sé meginregla í skaðabótarétti að skaðabótakrafa stofnist þegar hin bótaskylda háttsemi eigi sér stað. Krafan miðist þannig við þann dag, nema annað eigi sérstaklega við. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að sérstök rök eða sjónarmið eigi að gilda um kröfu hennar eða hvaða rök hnígi að því að miða útreikning kröfunnar við tímabil sem spanni mörg ár eftir að hin bótaskylda háttsemi hafi átt sér stað.

Samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttarins ætti stefnandi að miða tjón sitt við tímabilið frá því að hún hafi gert samning og þangað til hin meinta ólögmæta riftun hafi átt sér stað, eða í síðasta lagi þegar stefnandi hafi fengið vitneskju um riftunina. Stefnandi geti ekki ákveðið að miða tjón sitt við tímabil sem sé algjörlega tilviljunum háð. Engin rök séu fyrir því að miða meint tjón stefnanda við það þegar stefndi hafi ákveðið að selja fasteignina.

Auk þess gildi sú almenna regla að fjárhæð skaðabótakröfu geti aldrei miðast við ímyndaða atburðarás um það hvernig peningum hefði mögulega verið varið. Skaðabótakrafa sem miðist við ávöxtun peninga geti aldrei verið reiknuð öðruvísi en sem vextir af peningunum. Fari það þá eftir tegund skaðabótakröfunnar hvaða vextir eigi við. Í þessu máli hafi stefnandi ekki sýnt fram á að rök séu til að miða við aðrar útreikningsaðferðir en gildi samkvæmt almennum reglum.

Stefnandi eigi ekki rétt til að fá skaðabætur umfram raunverulegt tjón sitt. Jafnvel þótt fallist yrði á ítrustu kröfur stefnanda samkvæmt þeirri aðferðafræði og útreikningum sem byggt sé á í stefndu, þyrfti stefnandi engu að síður alltaf að draga frá sparnað o.fl. sem kæmi kröfunni til frádráttar.

Varðandi sjónarmið um eigin sök og takmörkun tjóns byggir stefndi á því að stefnandi hafi verið með í ráðum og beri því tjón sitt sjálf, þótt hún hafi fengið bakþanka nú, fjórum árum eftir að gengið var frá sambúðarslitunum. Jafnvel þótt stefnandi hefði ekki haft vitneskju um gerningana þegar þeir voru gerðir, hafi hún frétt af þeim seinna og beri þannig mikla eigin sök á að hafa ekki komið í veg fyrir að fasteignin yrði seld. Hér beri að minna á að ef stefnanda grunaði að eign hennar hefði verið ráðstafað frá henni með ólögmætum hætti, hafi legið beinast við að hún krefðist ógildingar. Þetta hafi stefnanda verið kleift allt þar til fasteignin hafi verið seld grandlausum aðila, en það hafi ekki verið fyrr en árið 2008.

Verði stefndi dæmdur skaðabótaskyldur er auk þess bent á að rétt sé að lækka eða fella niður skaðabótaábyrgð á grundvelli 24. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993.

Háar skaðabætur yrðu stefnda verulega þungbærar og auk þess verði að telja ósanngjarnt að stefndi verði dæmdur til greiðslu skaðabóta þegar kröfur séu gerðar fyrst mörgum árum eftir að hinir umræddu atburðir hafi átt sér stað.

Upphafstíma dráttarvaxta er mótmælt og bent á að dráttarvextir verði fyrst dæmdir af kröfu stefnanda frá dómsuppsögudegi.

Málsástæður og lagarök stefnda, Fasteign.is ehf.

Sýknukrafa Fasteign.is, byggir á því að með þeim greiðslum sem stefnandi hafi nú þegar fengið úr hendi réttargæslustefnda, Vátryggingafélags Íslands hf., hafi hún þegar fengið tjón sitt af völdum tjónsatviksins að fullu bætt og eigi því ekki rétt til frekari bóta.

Stefndi kveður stefnanda byggja bótakröfu sína á reglum um skaðabótaábyrgð utan samninga, sakarreglunni. Samkvæmt meginreglu skaðabótaréttar verði slíkt tjón við tjónsatburðinn og verði því að miða útreikning bótakröfu við það tímamark sem bótaskyldur atburður verði. Stefnandi byggi á því að til bótaskyldu hafi stofnast við það að stefndi, Fasteign. is, aðstoðaði meðstefnda, G-kk-þf, við að eignast fasteignina að Birkihvammi 4, að sögn stefnanda án samþykkis hennar og að stefnandi hafi þannig tapað eignarrétti sínum að fasteigninni.

Stefndi kveður að til bótaskyldu hafi stofnast við það tímamark og verði stefnandi að miða útreikning bótakröfu sinnar við það. Þetta tjón hafi réttargæslustefndi, Vátryggingafélag Íslands hf., þegar greitt stefnanda með greiðslu fyrir verðhækkun fasteignarinnar frá því kaupsamningur var gerður í ágúst 2004 þar til kaupsamningur var gerður í október sama ár. Ósannað sé að stefnandi hafi orðið fyrir öðru tjóni og verði því að sýkna stefndu.

Sýknukröfu sína byggi stefnda, Fasteign.is, einnig á því að með athugasemdalausri móttöku á endurgreiðslu útlagðs kostnaðar stefnanda vegna kaupa stefnanda á fasteigninni, hafi hún samþykkt að stefndi, G-kk-nf, yrði eigandi hennar að fullu.

Stefndi hafnar þeirri málsástæðu stefnanda að samkvæmt reglum sifjaréttar hefði stefnandi getað krafist þess við fjárskipti aðila að fá, sem meirihlutaeigandi að leysa til sín fasteignina, enda ljóst að stefnandi gat ekki gert kröfu um opinber skipti á búi hennar og stefnda, G-kk-ef, þar sem skilyrðum 100. gr. laga nr. 20/1991 er ekki fullnægt.

Stefndi, Fasteign.is, byggir einnig á því að stefnandi hafi fyrirgert rétti til frekari skaðbóta með tómlæti sínu. Stefnandi hafi ekki aðhafst neitt til að tryggja réttindi sín yfir fasteigninni að Birkihvammi 4. Þetta tómlæti stefnanda verði að meta henni í óhag og ganga út frá því að vilji hennar hafi ekki staðið til þess að eignast fasteignina. Hefði það verið vilji hennar að eiga fasteignina hafi henni verið í lófa lagið að höfða dómsmál til ógildingar á kaupsamningi þeim sem gerður var í október 2004, þar sem hvorki stefndi, G-kk-nf, né starfsmenn stefnda, Fasteign.is, hafi haft umboð stefnanda til að selja stefnda, G-kk-þgf, fasteignina. Í þessu sambandi sé rétt að taka fram að lögmaður hafið fengið umboð frá stefnanda til að gæta hagsmuna hennar strax 26. apríl 2005.

Þá byggir stefndi á því að ekki sé sannað að stefnandi hefði haft fjárhagslegt bolmagn til að leysa til sín hlut meðstefnda, G-kk-ef, í fasteigninni.

Stefndi, Fasteign.is, telji ljóst af stefnu og öðrum gögnum málsins að stefnandi hefði alls ekki getað, ein og óstudd, fjármagnað kaup á fasteigninni, staðið undir afborgunum og vöxtum af lánum, sem tekin voru í tilefni kaupanna, og greitt fyrir rekstur fasteignarinnar. Í þessu sambandi megi benda á að stefnandi hafi verið í fullu námi mest allan þann tíma sem um ræðir. Auk þess megi benda á að stefnandi hafi fengið gjafsókn í máli þessu á grundvelli fjárhagsstöðu sinnar. Megi því fullyrða að núverandi stofn til útreiknings tekjuskatts og útsvars, auk fjármagnstekna stefnanda nemi ekki hærri fjárhæð en 1.600.000 krónum. Þar sem ósannað sé að stefnandi hefði getað leyst til sín fasteignina, verði að sýkna stefnda. Það sé með öllu ósannað og reyndar afar ólíklegt, að stefnandi hefði selt fasteignina á þeim tíma og á því verði sem stefndi, G-kk-nf, seldi hana. Allt eins líklegt sé að ef stefnandi hefði haldið rétti sínum til eignarhalds á fasteigninni til haga hefði hún selt hana fyrr og þá væntanlega á lægra verði eða ætti hana jafnvel enn þann dag í dag. Umfang meints tjóns stefnanda umfram það sem hún hafi þegar fengið greitt, sé því með öllu ósannað.

Þá er fjárhæð skaðabótakröfu sérstaklega mótmælt.

Í fyrsta lagi sé ekki unnt að miða skaðabótakröfu vegna meints tapaðs hagnaðar af eignarhaldi á fasteigninni við verðmæti hennar 25. apríl 2008. Sem áður segi beri að miða verðmæti eignarinnar við tjónsdag, en auk þess sé ljóst að öll gögn sem nauðsynleg hafi verið til að gera skaðabótakröfu hafi legið fyrir allt frá því 8. apríl 2005, þegar faðir stefnanda hafi útbúið kvörtun til eftirlitsnefndar Félags fasteignasala og lögmanni hafi verið falið umboð sem náði til að gera skaðabótakröfu vegna málsins strax 26. apríl 2005.

Í öðru lagi sé ekkert tillit tekið til fjármagnskostnaðar í skaðabótakröfu stefnanda. Ljóst sé að stefnandi hafi eingöngu átt 2.000.000 króna til þess að greiða í reiðufé fyrir fasteignina. Það sem eftir standi af kaupverðinu hefði stefnandi þurft að fjármagna með lánum. Lán þau sem tekin hafi verið og yfirtekin vegna kaupanna hafi verið bundin vísitölu neysluverðs. Vísitala neysluverðs í ágúst 2004, þegar kaupsamningur var gerður, hafi verið 234,6. Á söludegi fasteignarinnar 25. apríl 2008 hafi vísitala neysluverðs verið 300,3. Samkvæmt meginreglu skaðabótaréttar beri tjónvaldi einungis að greiða tjónþola raunverulegt fjártjón hans sem leiði af saknæmri og ólögmætri háttsemi hans. Beri því að draga verðbætur og annan fjármagnskostnað frá hinum meinta tapaða söluhagnaði stefnanda.

Í þriðja lagi sé útreikningi stefnanda einnig ábótavant hvað varði aðra liði en fjármagnskostnað, sem einnig ætti með réttu að koma til frádráttar skaðabótakröfu hennar. Lántökukostnaður, þinglýsingargjöld, stimpilgjöld, opinber gjöld af fasteigninni, iðgjöld lögbundinnar brunatryggingar, kostnaður af öðrum daglegum rekstri fasteignarinnar auk kostnaðar af nauðsynlegum endurbótum og viðhaldi sé meðal annars það sem stefnandi hefði þurft að greiða, hefði hún verið eigandi fasteignarinnar, en slíkur kostnaður er ekki dreginn frá skaðabótakröfu hennar.

Samkvæmt meginreglum skaðabótaréttar sé það tjónþola að sanna umfang tjóns síns og slík sönnun hafi samkvæmt ofangreindu ekki tekist. Verði því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Stefndi, Fasteign.is, byggi og á því að stefnandi geti ekki með réttu gert kröfu til hærra hlutfalls af söluhagnaði fasteignarinnar en sem nemi eignarhlutfalli hennar í fasteigninni samkvæmt kaupsamningi frá ágúst 2004. Krafa stefnanda um greiðslu alls söluhagnaðar fasteignarinnar sé byggð á ímyndaðri atburðarás sem feli það í sér að stefnandi og stefndi, G-kk-nf, hefðu gengið frá fjárskiptum sínum með öðrum hætti en raunin varð. Sé það rétt að þau fjárskipti sem hin ímyndaða atburðarás byggi á hafi verið eðlileg og tæk hefði stefnandi átt að koma því til leiðar að fjárskipti aðila hefðu orðið með þeim hætti.

Í öllu falli sé ljóst að ef saknæm háttsemi sé talin felast í því að stefndi, Fasteign.is, hafi ekki þinglýst skjölum vegna kaupsamnings frá því í ágúst 2004, sé einungis hægt að rekja missi stefnanda á sínum hlut í fasteigninni til þess atviks.

Varðandi miskabótakröfu byggir stefnda sýknukröfu sína á því að skilyrði b-liðar 26. gr. skaðabótalaga séu ekki uppfyllt. Í athugasemdum sem fylgt hafi frumvarpi því sem varð að lögum nr. 50/1993 segi, að í skilyrði 26. gr. laganna um ólögmæta meingerð felist að um saknæma hegðun sé að ræða og að gáleysi þurfi að vera verulegt til þess að tjónsatvik verði talið ólögmæt meingerð. Frumvarpið geri ráð fyrir auknum saknæmiskröfum. Í þeim lagagreinum sem 26. gr. skaðabótalaga eigi rætur sínar að rekja til, hafi verið rætt um að meingerð yrði að vera framin af illfýsi. Ekkert í lögskýringargögnum bendi til að þrátt fyrir breytt orðalag hafi verið ætlun löggjafans að víkja efnislega frá þessu skilyrði. Það sé ósannað að stefndi, Fasteign.is, hafi valdið stefnanda ófjárhagslegu tjóni af verulegu gáleysi eða ásetningi og enn síður af illfýsi.

Af rökstuðningi Hæstaréttar í þeim dómum þar sem fjallað hafi verið um greiðslu miskabóta vegna ólögmætrar meingerðar megi sjá að háttsemi sé ekki talin fela í sér ólögmæta meingerð nema hún sé til þess fallin að valda álitshnekki eða andlegum erfiðleikum. Séu því ekki skilyrði til að dæma miskabætur vegna ólögmætrar meingerðar.

Skilyrði skaðabótaréttar um orsakatengsl og sennilega afleiðingu séu ekki uppfyllt. Stefnandi telji samkvæmt stefnu að ófjárhagslegt tjón sitt felist í því að hún hafi misst heimili sitt og lent í vandræðum með að finna sér nýtt húsnæði, hafi þurft að búa í leiguhúsnæði og sífellt þurft að flytja. Slíkar aðstæður í lífi stefnanda séu ekki í orsakatengslum við háttsemi stefnda, Fasteign.is, og langt frá því að geta talist sennileg afleiðing háttseminnar. Þá er fjárhæð miskabótakröfu sérstaklega mótmælt enda sé hún ekki í neinu samhengi við þær bætur sem áður hafa verið dæmdar vegna ólögmætrar meingerðar við frelsi, frið, æru eða persónu manns í tilvikum sem á nokkurn hátt geta talist líkjast þessu.

Stefndi mótmælir sérstaklega dráttarvaxtakröfum stefnanda.

Niðurstaða

Samkvæmt gögnum málsins gerðu stefnandi og stefndi, G-kk-nf, kaupsamning um fasteignina að Birkihvammi 4, Kópavogi, 14. júní 2004, en stefndi gerði nýjan kaupsamning um fasteignina 13. október 2004, sem stefnandi undirritaði ekki. Liggur einnig fyrir í málinu að forsvarsmaður stefnda, Fasteign.is, hlaut áminningu vegna þeirra starfshátta að láta hjá líða að ganga úr skugga um að til staðar væri ótvírætt samkomulag aðila um riftun kaupsamnings stefnanda og stefnda, G-kk-ef, við seljendur eignarinnar eða ótvírætt samkomulag kaupenda fasteignarinnar, stefnanda og stefnda, G-kk-ef, þess efnis að stefnandi, sem var eigandi 56,5 % hlutar í fasteigninni, hefði fallist á að selja sameiganda sínum eignarhlut sinn í fasteigninni. Með því að ganga frá hinum síðari samningi án beinnar aðkomu stefnanda þótti fasteignasalan hafa brotið alvarlega gegn góðri viðskiptavenju sbr. 1. ml. 15. gr. laga nr. 99/2004, og gegn 2. ml. sömu greinar.

Þá liggur fyrir í málinu að réttargæslustefndi, Vátryggingafélag Íslands hf. hefur viðurkennt bótaskyldu úr starfsábyrgðartryggingu stefnda, Fasteign.is vegna fyrrgreindrar háttsemi og fékk stefnandi greiddar bætur úr hendi réttargæslustefnda, vegna missis hagnaðar stefnanda af verðhækkun á fasteigninni frá því kaupsamningur var gerður 14. júní 2004, með aðkomu stefnanda og stefnda, G-kk-ef, og þar til nýr kaupsamningur var gerður 13. október 2004, miðað við vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu.

Kröfu sína um skaðabætur úr hendi stefndu, G-kk-ef og Fasteignar.is, byggir stefnandi á því að hún hafi tapað söluhagnaði fasteignarinnar að Birkihvammi og miðar hún fjárhæð kröfu sinnar um missi söluhagnaðar íbúðarinnar við sölu hennar vorið 2008, þótt jafnframt sé ljóst af málatilbúnaði stefnanda að sú ólögmæta og bótaskylda háttsemi sem hún byggir kröfur sínar á, hafi átt sér stað í október 2004, þegar nýr kaupsamningur var gerður um fasteignina.

Það er meginregla í skaðabótarétti að skaðabótakrafa stofnast þegar hin bótaskylda háttsemi á sér stað og er skaðabótum ætlað að gera tjónþola eins settan fjárhagslega og hann var áður en tjónsatvik bar að höndum. Jafnframt er það tjónþola að sanna umfang tjóns síns. Tjónsatvikið bar að höndum eins og áður segir þegar nýr kaupsamningur var gerður um eignina í október 2004 og var stefnanda í síðasta lagi um það kunnugt 20. október 2004, þegar hún móttók endurgreiðslu frá stefnda, G-kk-þgf, á því sem hún hafði lagt fram við kaup eignarinnar.

Kröfugerð stefnanda um missi söluhagnaðar íbúðarinnar byggir á því að stefnandi hefði getað leyst til sín fasteignina á ákveðnu tímamarki, að hún hefði getað selt hana á sama verði og á sama tímamarki og stefndi, G-kk-nf gerði. Kröfugerðin er því byggð á ímynduðum forsendum, án þess að sýnt hafi verið fram á með hvaða hætti stefnandi hefði leyst til sín fasteignina, hver fjármagns- og lántökukostnaður hefði hugsanlega orðið af því, sem og annar kostnaður sem draga hefði þurft frá kröfu stefnanda til þess að unnt væri að átta sig á raunverulegu tjóni stefnanda og án þess að sýnt hafi verið fram á að stefnandi hefði selt fasteignina á því tímamarki sem stefndi, G-kk-nf, gerði.

Framsetning bótakröfu stefnanda er samkvæmt ofangreindu ekki í samræmi við þær meginreglur skaðabótaréttar, að gera tjónþola eins settan og hann var áður en tjónsatvik bar að höndum og stefnandi hefur ekki sýnt fram á umfang raunverulegs tjóns síns, umfram það sem hún hefur þegar fengið bætt úr hendi réttargæslustefnda. Við það uppgjör var miðað við að gera stefnanda eins setta og tjónsatvik hefði ekki orðið, þar sem greiddar voru bætur sem miðaðar voru við missi söluhagnaðar á tímabilinu frá því að fyrri kaupsamningur var gerður og þar til síðari kaupsamningur var gerður án vitundar stefnanda.

Auk þessa ber að líta til þess að stefnanda hefði verið í lófa lagið að krefjast þess að ógiltur yrði kaupsamningur sem gerður var um fasteignina, en henni var kunnugt um gerð hans eigi síðar en 20. október 2004. Þá liggur fyrir í málinu að unnt var að höfða skaðabótamál mun fyrr en gert var, en lögmanni stefnanda var falið umboð til að gera skaðabótakröfu vegna málsins í apríl 2005. Hvorugt gerði stefnandi og hefur því sýnt af sér tómlæti til þess að fylgja kröfu sinni eftir.

Verður samkvæmt framangreindu að sýkna stefndu af aðalkröfu stefnanda, en bætur að álitum verða ekki dæmdar nema stefnandi hafi gert allt sem í hans valdi stendur til að sýna fram á tjón sitt, en eins og að framan greinir skortir á að sýnt hafi verið fram á umfang tjóns stefnanda umfram það sem hún hefur greitt úr hendi réttargæslustefnda. Verða því ekki dæmdar bætur að álitum.

Stefnandi hefur einnig gert kröfu um greiðslu miskabóta að fjárhæð 1.000.000 króna úr hendi stefndu in solidum og byggir hún kröfu sína á b-lið 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993. Jafnvel þótt stefnandi hafi lýst því í aðilaskýrslu sinni fyrir dómi og það hafi einnig komið fram í skýrslum sem móðir hennar og faðir gáfu fyrir dómi, að henni hafi liðið illa er hún hafi þurft að sjá á bak húsnæði því sem hún hafði áður fest kaup á, og þurft að búa í ótryggu leiguhúsnæði, hefur hún á engan hátt sýnt fram á að lagaskilyrði tilvitnaðs ákvæðis um ólögmæta meingerð af hálfu stefndu gegn æru, frelsi, friði eða persónu hennar séu uppfyllt til þess að unnt sé að dæma henni miskabætur. Verða stefndu því einnig sýknuð af miskabótakröfu hennar.

Í ljósi atvika málsins verður málskostnaður látinn niður falla milli aðila.

Stefnandi hefur gjafsókn í málinu á grundvelli gjafsóknarleyfis 24. september 2008. Greiðist gjafsóknarkostnaður hennar, 792.000 krónur úr ríkissjóði, að meðtöldum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

I-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D ó m s o r ð:

Stefndu, G-kk-nf B-kk-nf I-kk-nf og Fasteign.is eru sýkn af kröfu stefnanda, J-kvk-ef E-kvk-ef H-kvk-ef.

Málskostnaður fellur niður milli aðila.

Gjafsóknarkostnaður stefnanda 792.000 krónur greiðist úr ríkissjóði.

I-kvk-nf E-kvk-nf.