E-497/2017

Mál þetta, sem dómtekið var 16. nóvember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með stefnu þingfestri 14. febrúar 2017 af B-kk-þgf F-kk-þgf G-kk-þgf og E-kvk-þgf T-kvk-þgf, báðum til heimilis að Kambaseli 57, Reykjavík, gegn S-kk-þgf G-kk-þgf K-kk-þgf, og M-kvk-þgf B-kvk-þgf J-kvk-þgf, báðum til heimilis að Kaldaseli 10, Reykjavík. Þá er fasteignasölunni DN ehf., kt. 670812-1890 stefnt til réttargæslu.

I.

Stefnendur krefjast þess, að stefndu verð dæmd óskipt (in solidum) til greiðslu skuldar að fjárhæð 629.575 kr. auk dráttarvaxta skv. 6.gr. laga nr. 38/2001, af 4.162.722 kr. frá 1.6.2016 til 15.6.2016 en af 629.575 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu ásamt lögmæltum virðisaukaskatti.

Fasteignasölunni Domusnova, DN ehf., Nýbýlavegi 8, Kópavogi er stefnt til réttargæslu en ekki eru gerðar kröfur á hendur réttargæslustefnda að svo stöddu.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnenda.

Til vara að stefnukröfur verði lækkaðar verulega.

Stefndu gera kröfu um málskostnað óskipt úr hendi stefnenda, að viðbættum 24% virðisaukaskatti.

Réttargæslustefndi hefur ekki látið málið til sína taka.

II.

Málsatvik

Helstu málsatvik eru þau að stefndu keyptu fasteignina nr. 57 við Kambasel í Reykjavík og var kaupsamningur milli aðila dags. 17. mars 2016. Eignina höfðu stefnendur falið réttargæslustefnda að selja skv. þjónustusamningi, sem gerður var við hann þann 4. janúar 2016.

Kaupverð var samtals 47.000.000 kr. og skyldi kaupverðið greiðast þannig:

1. Við undirritun samnings 5.240.000 kr.

2. Með láni frá Frjálsa lífeyrissjóðnum 35.250.000 kr.

3. Greitt eins og greiðslur bærust úr sölu á Kambaseli 75, þó eigi síðar en 1.5. 2016 2.000.000

kr.

4. Við útgáfu afsals þann 01.06.2016 4.510.000 kr.

Afhendingardagur eignar skyldi vera 9. apríl 2016 og var eignin afhent stefndu þann dag.

Stefndu greiddu kaupverðið í samræmi við kaupsamninginn en héldu eftir lokagreiðslu þar sem þau töldu að stefnendur hefðu leynt upplýsingum um ástand hússins og væntanlegar framkvæmdir við það og þannig vanefnt upplýsingaskyldu sína og því fellt á sig skaðabótaábyrgð.

Þann 15. júní 2016 greiddu stefndu inn á kaupverðið 3.533.137 kr. og héldu þannig eftir af lokagreiðslu 600.000 kr. en lokagreiðslan hafði lækkaði um 376.853 kr. vegna leiðréttingar á afdregnu lántökugjaldi vegna verðbóta lánsins.

Þá áttu stefndu að gera upp á afsalsdegi hlut sinn í fasteignagjöldum, 7.801 kr., vatns- og fráveitugjöldum, 9.000 kr., og hússjóð fyrir apríl 2016, 12.774 kr. eða samtals 29.575 kr. miðað við afhendingardag eignarinnar. Dómkrafa málsins stendur því saman af eftirstöðvum leiðréttrar kaupsamningsgreiðslu og uppgjörsgreiðslum er stefndu bar að greiða stefnendum þann 1.6.2016.

Þegar réttargæslustefndi tók eign stefnenda til sölumeðferðar þann 4. janúar 2016 var útbúið söluyfirlit um eignina þar sem fram kom að ástand lagna, glugga og þaks væri gott, en eignin var byggð 1982 og því 34 ára gömul. Samkvæmt yfirlýsingu húsfélags, dags. 5. janúar 2016, kom fram að húsgjöld vegna eignarinnar væru 18.000 kr. á mánuði og væru þau ætluð til almenns rekstrar og annars, sem tilgreint var, svo sem framkvæmdir utanhúss. Þá kom fram að engar framkvæmdir hefðu verið samþykktar, en heildarstaða hússjóðs væri 1.740.242 kr. Fyrir kaupsamningsgerð skoðuðu stefndu eignina tvisvar sinnum og voru stefnendur viðstödd. Stefndu héldu síðan eftir lokagreiðslu eins og rakið hefur verið. Sáttaviðræður fóru fram milli aðila án árangurs þó að ekki virðist hafa borið mikið á milli.

Með bréfi lögmanns stefnenda, dags. 18. október 2016, voru stefndu krafin um ógreiddar eftirstöðvar lokagreiðslu, samtals að fjárhæð 785.053 kr., sem sundurliðaðist þannig að höfuðstóll kröfu væri 629.575 kr., dráttarvextir 51.901 kr. og innheimtuþóknun 103.577 kr.

III.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja á því að óumdeilt sé að stefndu hafi ekki fullnægt skuldbindingum sínum skv. kaupsamningi en stefndu telji sig eiga gagnkröfu á hendur stefnendum vegna vanræktrar upplýsingaskyldu, sem stefnendur hafna alfarið. Stefnendur telja að þau hafi ekki leynt stefndu neinu varðandi ástand hússins eða annað þannig að varði ábyrgð til greiðslu skaðabóta eða afsláttar af kaupverði.

Þegar réttargæslustefndi tók eign stefnenda til sölumeðferðar þann 4. janúar 2016 hafi verið útbúið söluyfirlit um eignina þar sem fram kom að ástand lagna, glugga og þaks væri gott en eignin var byggð 1982. Ekki hafi verið upplýst um fyrirhugaðar framkvæmdir eða að sérstakar framkvæmdir hefðu verið unnar á eigninni. Stefnendur höfðu hvorki orðið vör við það að þak á raðhúsi þeirra væri betra né lélegra en vænta mátti í 34 ára gömlu húsi.

Þá liggi fyrir yfirlýsing húsfélags frá 5. janúar 2016 þar sem komi fram að húsgjöld standi undir almennum rekstri auk framkvæmda utanhúss, sem sé handritað á húsfélagsyfirlýsinguna. Þá komi fram að uppsafnaður hússjóður sé vel á aðra milljón króna og uppsafnaður framkvæmdasjóður hafi við kaupsamning verið 735.03 kr. Þá hafi stefnendur gefið út yfirlýsingu um ástand eignarinnar þann 5. janúar 2016 þar sem þau staðfestu að ekki hafi verið skipt um þak á eign þeirra eða ástandsskýrsla unnin en að þakgluggar hefðu lekið, þó ekki síðustu 3-5 árin.

Stefnendur hafi hins vegar gert sérstaklega grein fyrir því í niðurlagi skýrslunnar að rætt hafi verið á húsfundum um framkvæmdir á þaki og þakskeggi en að engin ákvörðun hafi verið tekin þess efnis. Til grundvallar þessari athugasemd hafi legið fyrir húsfundargerðir, er stefnendur höfðu afhent P-kk-þgf P-kk-þgf, starfsmanni réttargæslustefnda. Þetta hafi verið gert í þeim tilgangi að kynna væntanlegum kaupendum efni þeirra auk þess sem þær staðfestu að slíkar framkvæmdir hefðu ekki verið samþykktar á húsfundi þó að um þær hefði verið rætt. Athugasemdin hafi verið sett að tilhlutan starfsmanns réttargæslustefnda til þess að ekki færi á milli mála hvað rætt hefði verið um og um stöðu framkvæmda almennt. Stefnendur hafi treyst því að réttargæslustefndi upplýsti væntanlega viðsemjendur um öll þessi atriði eins og honum bæri skylda til. Stefnendur viti ekki annað en að stefndu hafi verið upplýst um og kynnt yfirlýsing húsfélags og yfirlýsing stefnenda sjálfra um ástand hússins ásamt þeim gögnum sem lágu fyrir hjá réttargæslustefnda.

Fyrir kaupsamningsgerð hafi stefndu skoðað eignina ítarlega tvisvar sinnum og við þá skoðun hafi stefnendur upplýst stefndu um að eigandi Kambasels 55 hefði orðið var við leka og hefði haft í huga að skipta um þakjárn á sinni eign óháð öðrum eignarhlutum en ekki hefði orðið vart leka á eign stefnenda eða annarra í raðhúsalengjunni umfram það sem upplýst var um leka með þakglugga. Vegna aðstæðna sem upp hafi komið hjá umræddum eiganda hefðu þakskiptin ekki farið fram.

Stefnendur kveðast sjálf hafa upplýst stefndu við skoðun þeirra á eigninni að rætt hefði verið um nokkurt skeið um að ráðast í þakframkvæmdir og að lagt hefði verið fyrir þeim í framkvæmdasjóð. Stefndu hafi þannig verið vel upplýst um ástand hússins og hugsanlegar framkvæmdir sem enn væru á viðræðustigi.

Stefnendur byggja á því að stefndu geti nú hvorki borið fyrir sig galla á fasteigninni né byggt á skorti á upplýsingum þar sem þeim hafi verið fullkunnugt um að til stæði að fara í þakframkvæmdir þó að ákvörðun hafi ekki legið fyrir þá eða hvenær farið yrði í þær. Það hafi þannig staðið stefndu nær að óska frekari upplýsinga þar sem stefndu þekktu til eða a.m.k. máttu þekkja til hugsanlegra framkvæmda og því verði ábyrgð á athafnaleysi þeirra ekki lögð á stefnendur.

Ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 26. gr. s.l., leiði til þess að stefndu geti ekki krafið stefnendur um bætur á þeim grunni að upplýsingar hafi ekki verið veittar og þeim sé enn ekki kunnugt um að ákvörðun um það liggi fyrir.

Stefnendur byggja einnig á því að væntanlegar þakframkvæmdir muni auka verðgildi eignarinnar auk þess sem kostnaður við þær sé óverulegur þegar horft sé til kaupverðs eignarinnar. Stefndu hafi gengið til kaupanna þrátt fyrir þá vitneskju sem þau bjuggu yfir um að ráðast ætti í þakframkvæmdir innan ótiltekins tíma en stefndu gátu ekki og máttu ekki búast við því að fá afhent 34 ára gamalt hús með nýju þaki, enda kaupverðið ekki við það miðað. Hlutdeild stefndu í þakframkvæmdum sé 18% skv.eignaskiptayfirlýsingu en ætla megi að framkvæmdin kunni að kosta 3-4 millj. og sé þar byggt á frásögn stefndu sjálfra. Þegar horft sé til inneignar húsfélagsins í framkvæmdasjóði og hlutdeildar stefndu í framkvæmdum sé ljóst að umræddur galli, ef á hann yrði fallist, rýri verðmæti eignarinnar ekki svo nokkru nemi og sé langt innan þeirra viðmiðunarmarka sem dómvenja hafi myndast um.

Stefndu hafi ekki greitt eftirstöðvar lokagreiðslu þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir stefnenda og því hafi afsal ekki verið gefið út til stefndu. Það verði gert þegar stefnukrafa ásamt vöxtum og kostnaði hafi verið innt af hendi. Stefnendur telja að stefndu hafi engar gildar mótbárur gegn dómkröfunni og því ekki öðlast heimild til að halda eftir eigin greiðslu. Stefnendur beri fráleitt ábyrgð á meintum óvísum göllum sem ekki hafi verið staðreyndir eða leynt upplýsingum, og því síður sé skilyrðum um afslátt fullnægt.

Réttargæslustefnda sé stefnt í máli þessu svo hann geti þar gætt réttar síns og áskilja stefnendur sér rétt til að höfða mál á hendur réttargæslustefnda til greiðslu skaðabóta að því leyti sem ábyrgð kann að falla á stefnendur sem seljendur fasteignarinnar gagnvart stefndu og sem leiða megi af saknæmri háttsemi starfsmanna réttargæslustefnda við sölumeðferð á eign stefnenda, byggt á sérfræðiábyrgð þeirra vegna þess stranga sakarmats sem eigi við í slíkum tilfellum.

Stefnendur vísa til meginreglu kröfuréttarins og samningaréttarins um að gerða samninga skuli halda og um efndir fjárskuldbindinga. Einnig vísa þau til laga nr. 40/2002, einkum 26. gr.

Kröfur um dráttarvexti styður stefnandi við ákvæði laga nr. 38/2001.

Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá er vísað til laga nr. 50/1988 vegna virðisaukaskatts á lögfræðiþjónustu.

IV.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu mótmæla atvikalýsingu í stefnu varðandi það hvaða upplýsingar stefndu fengu hjá stefnendum við skoðun eignarinnar. Í stefnu sé því haldið fram að stefnendur hafi fyrir kaupin upplýst stefndu um að vart hafi orðið við leka í nærliggjandi húsi, Kambalseli 55, og eigandi þeirrar eignar hafi hug á því að skipta um þakjárn. Þetta sé rangt auk þess sem ekki hafi verið upplýst um leka frá þakglugga við skoðun stefndu á eigninni.

Stefndu byggja á því að fasteignin að Kambaseli 57 í Reykjavík hafi verið haldin ágalla þegar kaupin áttu sér stað og að ágallinn rýri verðmæti eignarinnar, sbr. 18. gr., sbr. einnig 19. gr., 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu eigi því rétt til skaðabóta eða afsláttar, sbr. 41. gr. og 43. gr. sömu laga óháð því hvort stefnendur teljist hafa sýnt af sér sök. Þá sé á því byggt að stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Með vísan til þessa byggja stefndu á því að þau hafi haldið eftir greiðslu með lögmætum hætti, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002, þegar þau greiddu inn á kaupverðið 3.544.137 kr. þann 15. júní 2016 og þar með haldið eftir 600.000 kr. sökum vanefnda stefnenda á að afhenda umrædda fasteign í umsömdu ástandi. Nú þegar séu hafnar framkvæmdir við þakviðgerðir sem byggi á því sem rætt hafi verið um á húsfundum í Kambaselinu meðan stefnendur bjuggu í húsinu.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Hið sama eigi ekki við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Samkvæmt framansögðu beri seljandi hlutlæga ábyrgð skv. 27. gr. á því að upplýsingar í framangreindum gögnum séu réttar og stefndu hafi mátt treysta að svo væri.

Þegar stefndu tóku ákvörðun um að skoða umrædda fasteign var sú ákvörðun byggð á lýsingu, sem fram kom í söluyfirliti eignarinnar og myndum sem fylgdu eigninni í auglýsingu á netinu. Stefndu hafi litist vel á eignina eftir skoðun hennar og þau hafi tekið ákvörðun um að gera tilboð í hana sem byggði á þeim gögnum, sem lágu fyrir hjá fasteignasölunni og þeim upplýsingum, sem seljendur veittu við sýningu eignarinnar. Sérstaklega sé byggt á þeirri lýsingu sem fram komi í söluyfirlit eignarinnar en þar sé hvorki að finna upplýsingar um galla á eigninni né fyrirhugaðar framkvæmdir. Einnig komi þar fram að ástand þaks sé gott. Fyrir liggi þjónustusamningur þar sem stefnendur veiti réttargæslustefnda umboð til að sjá um sölu umræddrar eignar og afla allra nauðsynlegra gagna er tengist sölu eignarinnar. Eins og fram komi í stefnu hafi stefnendur veitt réttargæslustefnda upplýsingar um frekara ástand eignarinnar og þá sérstaklega ástand þaksins og afhent honum fundargerðir og skýrslu þar sem nánar er tilgreint hvert sé ástand þaksins. Hvorki stefnendur né réttargæslustefndi hafi hlutast til um að kynna umrædd gögn fyrir stefndu fyrir tilboðsgerð eða við undirritun kaupsamnings.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 70/2015, um sölu fasteigna og skipa, skal fasteignasali strax og hann fær eign til sölumeðferðar, semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. sömu laga skuli fasteignasali gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda þegar við á, má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana. Í bókstafsliðum a–j í 2. mgr. ákvæðisins sé svo rakið hvað skuli koma fram í söluyfirliti. Í c-lið ákvæðisins sé tekið fram að koma skuli fram upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala sé kunnugt um á umræddri fasteign. Ástandi þaksins hafi bæði stefnendur og réttargæslustefndi leynt fyrir stefndu en ekkert í gögnum málsins styðji þá fullyrðingu stefnanda að umrædd skjöl hafi legið fyrir við kauptilboðsgerð. Til þessa söluyfirlits sé vísað sérstaklega í kaupsamningi aðila, sem dagsettur sé 17. mars 2016, sbr. 15. tl., og tekið fram að það skyldi skoðast sem hluti af kaupsamningi. Í söluyfirlitinu komi fram að ástand þaks sé gott og engir gallar tilgreindir. Yfirlýsing þessi um eiginleika eignarinnar bindi stefnendur og verði að líta á hana sem ábyrgðaryfirlýsingu þess efnis sem hún hljóðar. Stefndur séu ekki sérfróð um fasteignir og áttu að geta treyst söluyfirlitinu og mátt ganga út frá því að stefnendur ábyrgðust gæði þaksins.

Í kaupsamningi aðila séu talin upp þau gögn, sem aðilar hafa kynnt sér og lágu frammi við undirritun kaupsamningsins. Þar sé hvergi getið um skýrsluna, sem stefnendur afhentu réttargæslustefnda, og því síður sé getið um fundargerðir húsfélagsins, sem stefnendur sendu starfsmanni réttargæslustefnda. Það hafi því legið fyrir við undirritun kaupsamnings að stefndu hefðu aldrei fengið þessar upplýsingar um ástand þaksins og gerðu stefnendur engar athugasemdir við það á þessum tíma. Í yfirlýsingu húsfélags frá 5. janúar 2016 sé staðfest að engin skýrsla hafi verið samin um ástand hússins þrátt fyrir að þau hafi afhent réttargæslustefnda slíka skýrslu. Ljóst sé að þær forsendur, sem söluyfirlitið byggist á, hafi verið rangar hvað þetta snertir og þak eignarinnar ekki gott eins og söluyfirlitið kvað á um. Að mati stefndu hefðu réttar upplýsingar án nokkurs vafa haft áhrif á efni kaupsamningsins en í þessu sambandi megi geta þess að stefndu greiddu rúmum 2.000.000 kr. meira fyrir eignina en sett var á hana. Stefnendur beri því ábyrgð á beinu og óbeinu tjóni stefndu vegna þessa skv. 43. gr. laga nr. 40/2002 eða stefndu eigi rétt til afsláttar á grundvelli 41. gr. sömu laga verði ekki fallist á skaðabótaábyrgð stefnenda. Stefndi tekur fram að þegar seljandi veiti rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002, eigi hvorki við sú regla 2. málsl. 18. gr. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. laganna. Stefnendur hefðu búið í fasteigninni um langt skeið og þekktu því vel til ástands hennar og vissu að fundir hefðu verið haldnir þar sem rætt var um ástand þaksins og væntanlegar framkvæmdir. Þeim hafi því borið að upplýsa stefndu um þessi atriði áður en kaup á fasteigninni áttu sér stað. Þar sem þau vanræktu þessa skyldu sína teljist fasteignin gölluð í skilningi 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur geti ekki leyst sig undan hinni ríku upplýsingaskyldu sem hvíli á þeim skv. nefndum lagaákvæðum þó svo að fyrir liggi að stefndu hafi skoðað eignina einu sinni eða tvisvar.

Samkvæmt framansögðu sé ljóst að stefnendur gáfu rangar upplýsingar um fasteignina í söluyfirlitinu þegar sagt var að þak eignarinnar væri gott og sé því eignin gölluð við afhendingu af þeim sökum, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Beri því að fallast á kröfu stefndu um skaðabætur.

Stefndu byggja á því að seljendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 og 4. tl. baksíðu kaupsamnings aðila. Í 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, sem og 4. tl. baksíðu kaupsamnings aðila um umrædda fasteign, komi fram að notuð fasteign teljist gölluð ef hún uppfyllir ekki kröfur laganna um gæði og búnað og ef seljandi hefur sýnt af sé saknæma háttsemi. Í málinu liggi fyrir að stefnendur leyndu ástandi þaksins vísvitandi fyrir stefndu, þ.e. með saknæmri háttsemi, og eiga því ekki við þau viðmiðunarmörk sem stefnendur vísa til í stefnu sinni og dómvenja hefur myndast um.

Stefndu byggja á því að stefnendur hafi ekki gefið þær upplýsingar um fasteignina sem þau hafi vitað eða mátt vita um og stefndu höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju. Engar slíkar upplýsingar hafi verið veittar við skoðun eignarinnar. Samkvæmt framansögðu sé á því byggt að stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar þegar þau upplýstu ekki um ástand þaks eignarinnar sem þeim gat ekki dulist. Ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup geti ekki átt við í máli þessu þar sem það sé í höndum seljanda fasteignar að gefa réttar upplýsingar um eignina sem ekki hafi verið gert í máli þessu. Það geti ekki leyst stefnendur undan skaðabótaskyldu sinni gagnvart stefndu að upplýsa eingöngu réttargæslustefnda um ástand þaksins. Það sé á þeirra ábyrgð að tryggja að stefndu séu kynntar umræddar framkvæmdir við þakið og ástand þess.

Stefndu taka undir þær kröfur sem stefnendur gera á hendur réttargæslustefnda í stefnu sinni.

Um lagarök vísa stefndu til meginreglna skaðabótaréttar, kröfuréttar og samningaréttar, svo og til laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, og laga nr. 70/2015, um sölu fasteigna og skipa.

Krafa um málskostnað er reist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 .

V.

Niðurstaða

Ágreiningur í máli þessu snýst einkum um það hvort umrædd fasteign hafi verið gölluð í merkingu fasteignakaupalaga þar sem ástand hennar hafi ekki verið í samræmi við upplýsingar sem stefnendur, eða þeir sem komu fram fyrir þeirra hönd, veittu stefndu.

Stefnendur gáfu bæði skýrslu við aðalmeðferð og báru á sama veg um söluferlið. Varðandi orðalag í söluyfirliti þar sem tekið er fram að ástand þaks sé gott hafi þau litið svo á að þau væru að gera grein fyrir þakinu á þeirra eignarhlut. Þakið hafi hins vegar verið yfir þrjátíu ára gamalt og því kominn tími á viðhald. Í málinu liggur fyrir yfirlýsing seljanda um ástand fasteignar, dags. 5. janúar 2016, sem stefnandi B-kk-nf F-kk-nf fyllti út í samráði við P-kk-þf H-kk-þf P-kk-þf, fasteignasala hjá réttargæslustefnda. Þar er tekið fram í niðurlagi að framkvæmdir á þaki og þakskeggi hafi verið ræddar á húsfundum en engin ákvörðun liggi fyrir. Ágreiningslaust er að skjalið afhenti stefnandi, B-kk-nf F-kk-nf, P-kk-þgf H-kk-þgf fasteignasala, auk fundargerða húsfélagsins. Stefnandi bar við aðalmeðferð að hann hefði lagt þetta fram hjá fasteignasölunni svo allt lægi fyrir og yrði ekki þrætuepli síðar vegna umræðunnar. Stefnandi E-kvk-nf T-kvk-nf bar á sama veg. Stefnandi kvaðst ekki muna hvort þetta hefði verið rætt sérstaklega við undirritun kaupsamnings en líklega hafi það verið gert. Á þessum fundi hafi legið frami öll gögn fasteignasölunnar vegna fasteignarinnar og kvaðst stefnandi þau ekki hafa verið að leyna neinu og lagt öll gögn á borið. Stefnandi kvað þau ekki hafa verið viðstödd opið hús en upplýsingar varðandi þakið hafi greinilega skilað sér í opna húsinu þar sem fólk hafi eftir það verið að hafa samband og leitað upplýsinga um þakið þannig að fasteignasalinn hafi kynnt þeim stöðuna.

P-kk-nf H-kk-nf P-kk-nf fasteignasali, sem sá um sölu fasteignarinnar, gaf skýrslu við aðalmeðferð. P-kk-nf kvaðst ávallt láta seljendur fylla út eyðublað, yfirlýsingu seljanda um ástand fasteignar, þegar hann taki fasteign til sölumeðferðar. Í fundargerð húsfélagsins hafi komið fram að rætt hafi verið um hugsanlegar framkvæmdir við þak hússins og það hafi komið fram í yfirlýsingunni til þess að tryggja upplýsingaskyldu og koma í veg fyrir eftirmál.

Aðspurður um samskipti við stefndu M-kvk-þf B-kvk-þf þá kvaðst P-kk-nf H-kk-nf þann 8. janúar 2016 hafa fengið beiðni í tölvuskeyti frá henni um að fá sent söluyfirlit og 40-50 mínútum síðar hafi hann sent henni söluyfirlitið og jafnframt sent henni framangreinda ástandsyfirlýsingu seljanda og yfirlýsingu húsfélagsins. P-kk-nf staðfesti að gögnin hefðu farið frá sér í umrætt sinn. Vitnið kvað margt fólk hafa komið við opið hús þar sem gögnin lágu frammi en kvaðst ekki muna sérstaklega eftir kaupendum þar. Lagt hafi verið kapp á að upplýsa alla, engu hafi verið leynt, og allir hafi fengið að skoða öll gögn er vörðuðu eignina. Söluyfirlit hafi verið í samræmi við lög og P-kk-nf kvaðst hafa skoðað eignina sjálfur og farið upp á háaloft þegar eignin var tekin í sölu. Rætt hafi verið um að þak hjá nágranna hafi verið lagað en þakið á eignarhluta seljenda væri gott. Þá hafi komið fram að umræða hafi verið um að fara í framkvæmdir við þakið og því hafi hann óskað eftir því að það væri sett inn í ástandsyfirlýsinguna. Umræðan á húsfélagsfundum hafi verið á hugmyndastigi en framkvæmdin hvorki yfirstandandi né samþykkt.

Stefnda M-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf gaf skýrslu við aðalmeðferð og kvað þau hafa fengið fasteignina afhenta 8. eða 9. apríl 2016. Þau hafi fyrst á húsfundi þann 30. maí frétt af væntanlegum þakframkvæmdum, þak lægi undir skemmdum en ekki þeirra hús eða bil, heldur hús nr. 55. Stefnda kvaðst ekki hafa séð ástandsskýrslu áður en kaupsamningur var undirritaður og ekki muna eftir því að hún hafi verið kynnt við undirritun kaupsamnings. Nú væru þakframkvæmdir búnar, hún vissi ekki hver kostnaðurinn væri en fé, sem húsfélagið hafi átt í sjóði, hafi dugað fyrir efniskostnaði. Hún viti hins vegar ekki um kostnað við vinnu. Aðspurð hvort ekki hafi kviknað á þessu þar sem fram kom í yfirlýsingu húsfélags að verið væri að safna fyrir framkvæmdum, væntanlega fyrir viðhald, kvað hún eðlilegt að einhverjar framkvæmdir væru í svona húsi og því hafi þau ekki spurt um þetta.

Stefnda kvaðst hafa séð auglýsingu um fasteignina á vefnum og sent fyrirspurn þann 8. janúar á fasteignavef Morgnunblaðsins. Aðspurð hvort hún hefði sent fyrirspurn á fasteignavef Morgunblaðsins þennan dag og boðað komu sína og manns síns í opið hús á mánudegi og óskað eftir því að fá söluyfirlit kvað stefnda það líklegt, hún hafi verið að senda pósta út um allt til að skoða eignir, netfang sitt sé maggy@hunang.is sími 8666926. Þau hafi síðan farið og skoðað eignina. Hún kvaðst ekki muna sérstaklega eftir því að hafa fengið viðbrögð við beiðni sinni og ekki muna sérstaklega eftir því að P-kk-nf H. P-kk-nf hafi sent sér söluyfirlit, ástandsskýrslu, söluyfirlit eða húsfélagsyfirlýsingu. Hún kvaðst hafa hitt P-kk-þf á opna húsinu og verið í samskiptum við hann eftir þetta. Hún kvaðst hafa skoðað húsið aftur eftir kauptilboðið eða kaupsamninginn og minnist þess ekki að rætt hafi verið um þakleka á númer 55.

Við aðalmeðferð gaf skýrslu H-kk-nf H-kk-nf, fasteignasali hjá réttargæslustefnda, og kvaðst hann hafa gengið frá kaupsamningi með aðilum. Hann kvaðst ekki muna eftir umræðu um yfirlýsingu húsfélags, þetta hafi verið hefðbundið. Farið hafi verið yfir texta og önnur skjöl í möppu sem vörðuðu fasteignina. Við kaupsamning séu tekin saman öll gögn er varði söluna og aðilar, bæði kaupendur og seljendur, fái ljósrit af skjölunum og litið sé á ástandsyfirlýsingu seljenda sem framlengingu á söluyfirliti. Hann kvaðst ekki muna eftir umræðum fyrr en eftir að ágreiningur kom upp og þá hafi verið haldinn fundur og rætt hafi verið um ósamræmi milli söluyfirlits og ástandsyfirlýsingar og fundargerðir.

Einnig gaf vitnaskýrslu A-kvk-nf B-kvk-nf, formaður húsfélagsins. Hún kvað húsfélagið hafa verið að safna í sjóð fyrir framkvæmdum, þar á meðal þakframkvæmdum. Hún staðfesti að hafa ritað undir húsfélagsyfirlýsinguna. Ekki hafi verið búið að samþykkja að fara í þakframkvæmdina en hún hafi verið rædd á húsfélagsfundum. Í sl. mánuði hafi verið samþykkt að fara í þakviðgerðina, þeim væri ekki lokið en langt komnar. Viðgerðin hafi farið fram úr áætlun vegna efniskostnaðar. Hingað til hafi allt verið greitt úr sjóði húsfélagsins en hún kvaðst áætla að um ein milljón króna myndi falla á hverja íbúð.

Fasteignin var byggð árið 1982 og þak var upprunalegt, 34 ára gamalt, og því eðlilegt að komið væri að viðhaldi á því. Fyrir liggur framburður P-kk-ef H-kk-ef P-kk-ef fasteignasala, sem staðfesti að hann hefði sent stefndu M-kvk-þgf söluyfirlit, yfirlýsingu húsfélags og yfirlýsingu seljanda um ástand fasteignar í tölvuskeyti en stefnda ber að hafa séð umrædda yfirlýsingu seljanda fyrst á húsfundi í maí 2016 og kvaðst spurð ekki muna sérstaklega eftir því að hafa fengið viðbrögð við beiðni sinni og eða þá hvort P-kk-nf H. P-kk-nf hafi sent sér framangreind gögn. Samkvæmt þessu er ágreiningur um það hvort réttargæslustefndi hafi kynnt umrædda ástandsyfirlýsingu seljanda. Hins vegar liggur fyrir að framkvæmdir við þak voru hvorki yfirstandandi né búið að samþykkja að fara í þær. Stefnda M-kvk-nf B-kvk-nf lýsti því yfir að hún hefði ekki talið ástæðu til að spyrja fyrir hvaða framkvæmdum húsfélagið hafi verið að safna. Þá var fyllsta ástæða til að spyrjast fyrir um ástand þaks á yfir 30 ára gömlu húsi.

Við aðalmeðferð vísaði lögmaður stefnenda til þess að ekki lægi fyrir í málinu tilboð það sem tekið hefði verið í viðgerð á þakinu á húsfélagsfundinum í maí 2016 og þá kvaðst stefnda M-kvk-nf B-kvk-nf ekki hafa kynnt stefnendum tilboðið. Lögmaður stefnenda taldi að stefndu hefði borið að staðreyna ætlað tjón með matsgerð en þau bæru halla af því að hafa ekki gert það. Misvísandi upplýsingar eru í málinu um ætlaðan kostnað vegna þakviðgerðarinnar og þá liggur fyrir að stefndu hafa enn ekki innt af hendi greiðslur vegna hennar en hlutdeild stefndu í þakframkvæmdum væri 18% skv. eignaskiptayfirlýsingu.

Dómurinn telur, eins og málið liggi fyrir, að stefndu hafi ekki fært haldbær rök fyrir því eða sýnt fram á hvaða tjóni þau kynnu að hafa orðið fyrir sem þau telja stefnendur bera ábyrgð á. Hvorki liggur fyrir umrætt tilboð í þakviðgerð, hvað hafi þegar verið greitt né áætlun um viðgerðarkostnað. Telja verður að stefndu verði að bera hallann af því að hafa ekki leitast við að meta ætlað tjón sitt með matsgerð dómkvadds matsmanns eða leggja fram gögn til stuðnings gagnkröfu sinn skv. framansögðu. Fjárhæð gagnkröfu stefndu er því vanreifuð og þegar af þeirri ástæðu ber að fallast á dómkröfu stefnenda um greiðslu þeirrar fjárhæðar sem haldið var eftir eins og nánar greinir í dómsorði. Með vísan til framangreinds verður ekki fallist á varakröfu stefndu. Upphafstíma dráttarvaxta er ekki sérstaklega mótmælt af stefndu en umrædda greiðslu bar að inna af hendi 1. júní 2016.

Að fenginni þessari niðurstöðu ber að dæma stefndu til að greiða stefnendum málskostnað eins og nánar er kveðið á um í dómsorði.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndu, S-kk-nf K-kk-nf og M-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf, greiði stefnendum,

B-kk-þgf F-kk-þgf G-kk-þgf og E-kvk-þgf T-kvk-þgf, samtals 629.575 kr. auk dráttarvaxta skv. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 4.162.722 kr. frá 1.6.2016 til 15.6.2016 en af 629.575 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum 400.000 kr. í málskostnað.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf