E-1857/2019

Dómur

Mál þetta, sem dómtekið var 15. desember sl., er höfðað 15. október 2019 af Dropasteini ehf., Glitvöllum 44, Hafnarfirði, á hendur H-kk-þgf V-kk-þgf S-kk-þgf, Hafravöllum 22, Hafnarfirði. Gagnsök var höfðuð af H-kk-þgf V-kk-þgf á hendur Dropasteini ehf. með gagnstefnu birtri 15. nóvember 2019.

Dómkrafa aðalstefnanda, Dropasteins ehf., í aðalsök er að gagnstefnandi, H-kk-nf V-kk-nf S-kk-nf, verði dæmdur til að greiða aðalstefnanda 3.338.695 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. maí 2018 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda.

Gagnstefnandi krefst aðallega sýknu af kröfu aðalstefnanda í aðalsök, en til vara að krafa aðalstefnanda verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar.

Í gagnsök gerir gagnstefnandi þá kröfu að aðalstefnandi verði dæmdur til að greiða sér 5.550.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 20. nóvember 2019 til greiðsludags auk málskostnaðar.

Aðalstefnandi krefst sýknu af kröfum gagnstefnanda í gagnsök auk málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda.

I.

Málsatvik

Aðilar máls gerðu með sér samning 21. nóvember 2017 um kaup gagnstefnanda á raðhúsi að Hafravöllum 22 í Hafnarfirði og var kaupverðið 65.000.000 króna. Fasteignin var enn á byggingarstigi en samkvæmt kaupsamningnum skyldi hún afhendast fullbúin að utan og innan samkvæmt skilalýsingu seljanda sem teldist hluti af kaupsamningnum. Kaupandi gæti gert breytingar á innréttingum, skápum, hurðum og tækjum frá skilalýsingu og greiddi hann þá allan kostnað af þeim. Skyldi eignin afhent 1. mars 2018 eða fyrr. Kaupverðið var nokkru lægra en samkvæmt samþykktu kauptilboði 16. nóvember 2017, sem kvað á um að það væri 67.000.000 króna. Samkvæmt kaupsamningi skyldu 4.700.000 krónur greiðast við undirritun kaupsamnings, 56.300.000 krónur við sölu fyrri eignar kaupanda og 4.000.000 króna við afsal og lokaúttekt á eigninni. Skyldi afsal gefið út 1. maí 2018. Samkvæmt skilalýsingu fyrir fasteignina skyldi lóð tyrfð og innkeyrslur steyptar eða hellulagðar samkvæmt teikningu. Allir veggir og loft væru sandspörsluð og máluð og íbúðirnar með gólfefnum og innréttingum. Í forstofu væru vínilflísar á gólfi og gólf á baðherbergjum og þvottahúsi flísalögð. Þá væru svefnherbergi, stofa og eldhús parketlögð með harðparketi.

Framkvæmdum við fasteignina mun að mestu hafa verið lokið um mitt ár 2018 og var lokaúttektarvottorð gefið út 31. ágúst 2018. Aðila greinir hins vegar á um hvenær afhending á fasteigninni hafi átt sér stað. Kveður aðalstefnandi afhendingu hafa átt sér stað við undirritun kaupsamnings 21. nóvember 2017, er gagnstefnandi hafi fengið lykil að eigninni, en gagnstefnandi heldur því fram að afhending hafi ekki orðið fyrr en í lok júlí 2018. Aðalstefnandi hafi verið að vinna í eigninni en gagnstefnandi einnig fengið aðgang að henni til þess að taka ákvörðun um breytingar frá skilalýsingu. Óumdeilt er þó að eftir að gagnstefnandi flutti inn gerði hann athugasemdir við galla sem hann taldi vera á hinni seldu eign. Gerði hann þannig athugasemdir við að bílskúrshurð væri skemmd að utan og óþétt niður við gólf ásamt því sem útidyrahurð væri haldin ágöllum. Með bréfi til aðalstefnanda í júnílok 2018 óskaði gagnstefnandi eftir því að umræddir gallar yrðu lagaðir, auk þess sem litið yrði til þeirra verkþátta sem gagnstefnandi hafði sjálfur látið framkvæma við uppgjör aðilanna. Af gögnum málsins verður ráðið að aðalstefnandi hafi látið málarameistara spartla og mála bílskúrshurðina að utan vegna skemmdar, en að sú viðgerð hafi hins vegar ekki borið fullnægjandi árangur.

Aðila greinir mjög á um atvik og samskipti eftir afhendingu eignarinnar. Þá eru gögn málsins ekki að öllu leyti upplýsandi hvað það varðar. Óumdeilt er þó að gagnstefnandi óskaði eftir töluverðum breytingum á eigninni frá því sem gert var ráð fyrir í skilalýsingu. Vildi hann m.a. fá stærri flísar á baðherbergisgólf en aðalstefnandi gerði ráð fyrir, epoxy á gólf í bílskúr og sérstakar flísar í forstofu. Þá vildi hann að lóð yrði breytt þannig að minna yrði tyrft og meira hellulagt, auk þess sem hann hugðist reisa pall fyrir aftan hús. Er í gögnum málsins að finna ódagsett uppgjör vegna auka og viðbótarverka þar sem til frádráttar kröfu aðalstefnanda kemur m.a. útlagður kostnaður gagnstefnanda vegna tiltekinna breytinga.

Ágreiningslaust er að lögskilauppgjör, sem dagsett er 1. maí 2018, var ekki undirritað á tilsettum tíma. Þá var hvorki gengið frá uppgjöri né afsali á afsalsfundi, sem var, að því er fram kom í skýrslum vitna fyrir dómi, haldinn 5. september 2018. Ekkert liggur hins vegar fyrir í málinu um samskipti aðila á þessum tíma eða ástæður þess að ekki var gengið frá lokauppgjöri. Fyrir dómi bar fyrirsvarsmaður aðalstefnanda að ástæðurnar væru vanefndir á greiðslu kaupverðs af hálfu gagnstefnanda og óánægja hans með kröfu aðalstefnanda um dráttarvexti. Gagnstefnandi kveðst hins vegar hafa haldið eftir greiðslu vegna galla sem hann taldi vera á hinni seldu eign.

Með tölvubréfi gagnstefnanda 17. desember 2018 til G-kk-ef A-kk-ef G-kk-ef, lögmanns og fasteignasala hjá Ási fasteignasölu, sem hafði milligöngu um viðskiptin, eru gerðar athugasemdir við tilhögun uppgjörs. Er þar m.a. spurt hvort aðalstefnandi ætli að lækka verð þar sem ekki þurfi að tyrfa lóð eins og skilalýsing geri ráð fyrir og gerðar athugasemdir við útlitsgalla á bílskúrs og útihurð. Þá eru gerðar athugasemdir vegna frágangs bílskúrshurðar og þess að mótor hurðarinnar sé ekki nægilega festur. Loks sé hurðin óþétt neðst við gólf vegna skekkju í gólfi.

Gagnstefnandi mun hafa farið þess á leit við G-kk-þf F-kk-þf G-kk-þf byggingarfræðing í upphafi árs 2019 að hann gerði úttekt á ástandi eignarinnar. Í skýrslu hans, sem dagsett er 27. febrúar 2019, kemur fram að við skoðun á eigninni hafi sést skemmdir í bílskúrshurð og nokkrir ágallar á málun að utan og innan. Botnstykki á útidyrahurð sé of lágt og hurðarfleki rekist í við opnun. Enginn gólfhalli sé að niðurföllum á baðherbergi auk þess sem undirvinnu fyrir epoxy á bílskúrsgólfi sé ábótavant. Þá séu skemmdir á bílskúrshurð og flekum. Loks vanti hitastýringar í öll rými. Var það niðurstaða matsmannsins að fasteignin væri ekki fullbúin þar sem enn ætti eftir að klára vissa byggingarhluta og laga þá ágalla sem athugasemdir hefðu verið gerðar við. Var kostnaður við úrbætur metinn 2.763.408 krónur.

Af gögnum málsins er ljóst að aðalstefnandi mun hafa brugðist við athugasemdum gagnstefnanda að hluta og m.a. gert við fleka í bílskúrshurð. Hann mun hins vegar hafa hafnað öðrum úrbótum með vísan til þess að þeir meintu gallar, sem gagnstefnandi vísaði til, væru til komnir vegna breytinga sem gagnstefnandi hefði sjálfur ráðist í á fasteigninni. Þannig hafi gagnstefnandi sjálfur tekið yfir flísalögn á baðherbergjum og gólfefnum í bílskúr sem aðalstefnandi gæti ekki borið ábyrgð á. Þá væri óþéttleiki við gólf bílskúrshurðar til kominn vegna lagningar gagnstefnanda á epoxygólfi. Aðilar munu í framhaldinu hafa haldið áfram viðræðum um uppgjör og úrbætur sem reyndust árangurslausar og höfðaði aðalstefnandi því mál þetta.

Með matsbeiðni, dagsettri 15. nóvember 2019, óskaði gagnstefnandi eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta hvort gallar væru á hinni keyptu fasteign miðað við samþykktar teikningar, kaupsamning, skilalýsingu, lög og reglugerðir og fagvenjur á viðkomandi sviði. Var og óskað eftir að matsmaður legði mat á umfang gallans, einkum með tilliti til hugsanlegrar verðmætisrýrnunar fasteignarinnar vegna gallans. Í matsbeiðninni var þess nánar tiltekið beiðst að eftirfarandi atriði yrðu metin: 1) bílskúrshurð og flekar, 2) málningarvinna utan húss, 3) málningarvinna innan húss, 4) frágangur útidyrahurðar, 5) frágangur á gólfum tveggja baðherbergja, 6) frágangur á gólfi í bílskúr, 7) frágangur á gólfi þvottahúss, 8) undirvinna undir gólfefni, 9) frágangur hitastýringar og uppsetning, 10) frágangur rakavarnar á/við loftaklæðningu, 11) innréttingar á baðherbergjum, 12) frágangur lóðar og 13) hvort nauðsynlegar framkvæmdir leiddu til þess að húsnæðið yrði óíbúðarhæft á meðan og hver kostnaður af lagfæringu yrði.

Í þinghaldi 9. desember 2019 var S-kk-nf H-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til að framkvæma umbeðið mat. Lá matsgerð hans fyrir 1. febrúar 2020 fyrir. Eftir að aðilar höfðu fallið frá því að láta meta liði 8, 10 og 11 í matsbeiðninni var niðurstaða hans um einstaka liði hennar, ásamt áætluðum kostnaði við úrbætur, sem hér segir:

1. Bílskúrshurð og flekar.

Niðurstaða matsmanns er að bílskúrshurð og fleki að gólfílögn fremst í bílskúr undir hurðinni sé ójöfn þannig að gúmmíkantur neðst á hurðinni falli ekki nægilega að gólfi. Þetta sé á svæðinu fyrir framan epoxygólfið og því sé óþéttleikinn ekki tengdur því. Raunveruleg hætta sé á að meindýr komist inn auk þess sem vatn og vindur eigi greiða leið inn í bílskúrinn um rifuna. Lagfæra þurfi ílögn undir hurðinni, festingar í mótor og brautarbúnaði ásamt dæld á einum fleka að utanverðu. Metur matsmaður kostnað við úrbætur 124.000 krónur.

2. Málningarvinna utan húss.

Fram kemur að þótt matsmaður geti ekki staðfest að frágangur málningar brjóti í bága við lög og reglugerðir þeki málning ekki nægilega vel. Þótt fasteignin sé orðin þriggja ára sé stærstur hluti klæðningar ágætlega varinn fyrir veðrun undir þakbrúnum og ætti því að líta betur út. Mála þurfi eina umferð á allt tréverk á þakbrúnum og endurmála karm á verandarhurð í stofu. Þá þurfi að lagfæra kíttun og mála miðjupóst á stofuglugga. Er kostnaður við lagfæringar metinn 92.000 krónur.

3. Málningarvinna innan húss.

Fram kemur að matsmaðurinn geti ekki staðfest að eitthvað er varði málningarfrágang innanhúss stangist á við lög og reglugerðir. Hins vegar séu faglegar kröfur ekki uppfylltar að fullu. Á báðum matsfundum hafi verið bent á nokkra smávægilega galla í málningu og geti matsmaður staðfest að umrædd atriði þarfnist lagfæringar. Er hæfilegur kostnaður metinn 74.000 krónur.

4. Frágangur útidyrahurðar.

Um þennan lið segir í matsgerð að bil undir útidyrahurðinni hafi mælst um 4,0 mm, sem sé að áliti matsmanns of lítið. Í sölulýsingu eignarinnar segi að vinylflísar séu á forstofugólfi, en þær séu yfirleitt 35 mm. Hefðu slíkar flísar verið á gólfinu væri hæð hurðar m.t.t. aðgengis og gólfmottu í lagi. Á því sé hins vegar náttúrusteinn og séu flísarnar með lími u.þ.b. 1214 mm að þykkt. Núverandi frágangur sé óviðunandi þar sem illmögulegt sé að hafa mottu fyrir innan útidyrnar. Þetta megi þó laga með því að skera úr gólfflísum þannig að úrtak myndist í flísarnar fyrir mottu, þ.e. búa til eins konar mottugryfju. Þá þurfi að festa eina lausa flís. Sé kostnaður vegna þessa metinn samtals 76.000 krónur.

5. Frágangur á gólfum tveggja baðherbergja.

Í matsgerð segir um minna baðherbergið að óverulegur halli sé á gólfi fyrir framan sturtu, eða u.þ.b. 68 mm frá vesturvegg og að vegg sem innrétting sé á, en meiri á sturtusvæði, eða u.þ.b. 14 mm (11‰) hæðarmunur frá vesturvegg og að niðurfalli. Á stærra baðherberginu sé aukaniðurfall undir baðinnréttingu en þar sem halli sé lítill geti vatn safnast undir innréttingunni. Óverulegur halli sé fyrir framan sturtuna, u.þ.b. 1012 mm meðfram baðkari eða 6‰. Meiri halli sé á sturtusvæði, u.þ.b. 16 mm eða 16‰.

Halli á gólfum baðherbergja sé ekki nægilegur samkvæmt leiðbeiningum í Rbblaðinu Gólf í votrýmum. Norskar leiðbeiningar og reglugerð séu samsvarandi því sem þar sé miðað við. Í grein 6.7.5 í gildandi byggingarreglugerð hér á landi frá 2012 séu ekki gerðar kröfur um tiltekinn lágmarkshalla, en þar segi að halli skuli vera nægilegur að niðurföllum í votrýmum. Orðalag reglugerðarinnar miði við að beita beri skynsamlegum og faglegum vinnubrögðum við frágang gólfa í votrýmum. Með hliðsjón af því og norska mælikvarðanum eigi vatnshalli að vera a.m.k. 10‰ og í sturtusvæði 20‰. Samkvæmt þessu þurfi að fjarlægja gólfflísar, slípa niður og setja vatnsvörn á gólfin áður en flísalagt sé að nýju. Er kostnaður við viðgerðina metinn 440.000 krónur.

6. Frágangur á gólfi í bílskúr.

Matsmaður telur sig ekki geta staðfest að neitt er varði epoxygólf stangist á við lög og reglugerðir. Vatnshalli sé nægilegur en gólfið ekki nægilega slétt. Undirvinna hefði þurft að vera betri og eigi það sérstaklega við um svæðið næst niðurfallinu, sem sé ójafnt og hrjúft þannig að óhreinindi sitji á gólfinu. Þar sem svæðið sé hrjúft geti verið erfitt að halda gólfinu hreinu. Blettaspartla þurfi gólfið til þess að laga ójöfnur og leggja nýtt epoxygólf. Er kostnaður vegna lagfæringarinnar metinn 161.200 krónur.

7. Frágangur á gólfi þvottahúss.

Í matsgerðinni kemur fram að halli á gólfi þvottaherbergis sé ekki nægilegur. Halli mælist 35 mm frá vesturvegg og að niðurfalli, sem sé undir innréttingunni næst austurvegg. Gólf undir innréttingu mælist nokkurn veginn lárétt. Sé fjarlægð frá vesturvegg og að niðurfalli u.þ.b. 1 m. Fjarlægja þurfi allar gólfflísar af gólfi þvottaherbergis og slípa niður eða leggja gólf þannig að nægilegum vatnshalla verði náð samkvæmt Rbblaði um gólf votrýma. Setja þurfi vatnsvörn á gólf og flísaleggja að nýju. Er kostnaður við þetta metinn 242.000 krónur.

8. Frágangur hitastýringa og uppsetning.

Fram kemur að samkvæmt teikningu lagnahönnuðar skuli hitanemar vera í hverju rými. Svo sé hins vegar ekki í fasteigninni. Matsmaður telji frágang stýringar gólfhitakerfis ófullnægjandi og í ósamræmi við samþykktar teikningar, gildandi staðla og gildandi byggingarreglugerð, sbr. greinar 14.2.2 og 14.2.7 í henni. Hitanemar eigi að vera í hverju rými til þess að hægt sé að stýra hitastigi einstakra rýma hússins. Þar sem svo sé ekki, og stýringin samrýmist ekki því sem fram komi í teikningum lagnahönnuðar, sé um galla að ræða. Er kostnaður vegna úrbóta metinn 391.000 krónur.

9. Frágangur lóðar.

Matsmaður vísar til skilalýsingar þar sem fram komi að lóðin sé tyrfð og innkeyrslur steyptar eða hellulagðar. Þá sé á samþykktum uppdrætti fyrir lóðina gert ráð fyrir verönd að vestanverðu, gróðri meðfram lóðarmörkum og torfi/gróðri á svæðinu við austurhlið hússins. Frágangur lóðar sé fullnægjandi en ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti. Gagnstefnandi hafi tjáð matsmanni að aðalstefnandi eigi að endurgreiða sér torfið, enda hafi það ekki verið lagt á lóðina. Er kostnaður vegna torfs sem var sleppt miðað við skilalýsingu metinn 495.000 krónur.

10. Kostnaður og rýming húsnæðis vegna viðgerða.

Matsmaður taldi ekki þörf á að gagnstefnandi og eiginkona hans færu úr húsinu meðan á lagfæringum stæði. Var enginn kostnaður metinn vegna þessa liðar.

II.

Málsástæður aðalstefnanda í aðal og gagnsök Aðalstefnandi byggir kröfu sína í aðalsök á lögskilauppgjöri vegna kaupsamnings aðilanna. Um höfuðstól fjárkröfunnar vísar aðalstefnandi til óundirritaðs lögskilauppgjörs frá 1. maí 2018. Kveður hann eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi vera 2.560.078 krónur. Við það bætist dráttarvextir frá afhendingu eignar, eins og miðað hafi verið við í lögskilauppgjöri, auk dráttarvaxta sem bæst hafi við eftir það tímamark. Þá krefst hann 33.832 króna sem hann kveður útistandandi vegna uppgjörs aðila á aukaverkum eftir að dregnir voru frá þeir liðir sem gagnstefnandi lagði út fyrir sjálfur.

Aðalstefnandi vísar til þess að samkvæmt kaupsamningi aðila hafi gagnstefnandi getað gert breytingar á m.a. innréttingum, skápum, hurðum og tækjum frá skilalýsingu seljanda. Strax við afhendingu eignarinnar hafi hann byrjað að óska eftir tilteknum breytingum og beri honum að greiða allan kostnað sem hafi hlotist af þeim breytingum.

Lokauppgjör og afsal hafi ekki farið fram þar sem gagnstefnandi telji eignina ekki fullbúna í samræmi við kaupsamning. Gagnstefnandi hafi talið að skipta þyrfti um fleka á bílskúrshurð og mála hurðina að utan. Aðalstefnandi hafi mörgum sinnum ítrekað við gagnstefnanda að vegna veðuraðstæðna sumarið 2018 hafi ekki náðst að klára málningarvinnu utandyra. Nú sé allri málningu utandyra hins vegar lokið, sbr. yfirlýsingu G-kk-ef M-kk-ef F-kk-ef byggingarmeistara þar sem fram komi að hann hafi lokið við málningarvinnu og viðgerð á bílskúrshurð og tréverki að utan 12. júní 2019. Þá hafi verið gert við fleka í bílskúrshurð.

Gagnstefnandi hafi aldrei gert athugasemdir við að ekki væri unnt að opna útihurðina án þess að hún rækist í þykka gólfmottu í forstofu. Útidyrahurðin hafi verið sett í samkvæmt skilalýsingu. Í forstofunni hafi átt að leggja vinylflísar sem séu 5 mm á þykkt. Gagnstefnandi hafi hins vegar sjálfur keypt sér flísar í forstofuna sem séu 15 mm á þykkt. Aðalstefnandi hafi að beiðni gagnstefnanda lyft þröskuldi og hækkað hurðarfleka á lömum eins og mögulegt var til þess að gagnstefnandi gæti lagt þrefalt þykkari flísar en gert hafði verið ráð fyrir. Flísalögnin hafi alfarið verið á ábyrgð gagnstefnanda.

Gagnstefnandi hafi einnig gert athugasemd við málun innanhúss tæpu ári eftir að hann flutti inn. Fyrir liggi hins vegar að hann hafi sjálfur gert breytingar fyrir ofan innréttingu í eldhúsi og við fataskápa, þ.e. látið klæða með gipsi, spartla og mála. Málun af hálfu aðalstefnanda hafi verið hagað í samræmi við skilalýsingu.

Hvað varði flísar á baðherbergjum liggi fyrir að gagnstefnandi hafi sjálfur keypt flísar á baðherbergin og fengið M-kk-þf T-kk-þf J-kk-þf múrarameistara til að leggja þær. Í sýningarhúsi fyrir eignina hafi flísar á baði verið 30*60, en gagnstefnandi hafi sjálfur valið og keypt 60*60 flísar. Hann hafi sjálfur lofað flísalögn M-kk-ef með umræddum flísum.

Um bílskúrsgólf liggi fyrir að aðalstefnandi hafi skilað flotuðu gólfi samkvæmt skilalýsingu. Gagnstefnandi hafi hins vegar gert athugasemdir við þéttleika hurðar. Fyrir liggi að hann hafi sjálfur valið að fá epoxy á gólf bílskúrsins og séð alfarið um að greiða og panta sérfræðinga til verksins. Vinna sérfræðinga við epoxy hafi valdið því að þéttleiki hurðar breyttist og hafi aðalstefnandi gert ráð fyrir að g-kk-þgf væri tilkynnt um það af þeim sem verkið unnu.

Loks hafi gagnstefnandi verið upplýstur þegar hann skoðaði sýningarhúsið fyrir eignina að hitastýring fyrir allt kerfið væri til staðar en ekki í hverju rými. Vildi gagnstefnandi fá stýringu í hvert rými yrði hann að kaupa það og koma upp sjálfur.

Um kröfur sínar í gagnsök byggir aðalstefnandi á því að hann sé búinn að lagfæra allar athugasemdir sem snúi að honum. Vettvangsfundur hafi verið haldinn með aðilum, lögmönnum þeirra og G-kk-þgf F-kk-þgf byggingarfræðingi, sem metið hafi gallana, og sé eignin nú gallalaus. Gagnstefnandi hafi ekki viljað að M-kk-nf T-kk-nf múrarameistari kæmi til þess að skera flísar á baðherbergjum í litla bita til þess að gera frekari halla á baðgólfum, enda sé hann ánægður með handverkið á gólfinu. M-kk-nf hafi boðið honum úrbætur þegar hann hafi heyrt af kröfum gagnstefnanda, en það ekki verið þegið. Nú geri gagnstefnandi hins vegar gallakröfu á aðalstefnanda þess efnis að flísalögnin sé gölluð til þess að komast undan greiðslu fulls kaupverðs. Raunveruleikinn sé sá að lagningin sé fullkomin miðað við stærð flísa og aukaniðurfalli hafi verið komið fyrir undir vaski á baðherbergi. Sé verkið þannig í samræmi við óskir gagnstefnanda sem sjálfur réði flísum, niðurlagningu þeirra og réði múrara til starfans án aðkomu aðalstefnanda.

Hvað varði málningarvinnu að utan og viðgerð á bílskúrshurð liggi fyrir yfirlýsing G-kk-ef M-kk-ef F-kk-ef málarameistara þar sem staðfest sé að hann hafi lokið því verki 12. júní 2019.

Um málningarvinnu innan fasteignar verði að horfa til þess að fasteignin hafi verið spörtluð og fullmáluð af málningarverktaka. Gagnstefnandi hafi síðan gert breytingar innanhúss, m.a. að því er varðaði fataskápa og eldhúsinnréttingu, og síðan málað og spartlað sjálfur. Loks hafði hann búið í eigninni í eitt ár þegar athugasemdir um málningu hafi komið fram.

Um lóð sé hið sama að segja, en gagnstefnandi hafi hafnað grasi á lóðina og óskað eftir að hellulögn yrði stækkuð, bætt við bílastæði, sorpgeymsla færð o.fl. Í uppgjöri aðalstefnanda við lóðarverktaka hafi verið tekið tillit til þess að þökulögn var sleppt sem hafi lækkað uppgjörskostnað. Gagnstefnandi hafi bætt við kostnaði við gerð lóðarinnar sjálfur og lagt út fyrir því í samræmi við ákvæði kaupsamnings þar um. Vísar aðalstefnandi til yfirlýsingar lóðarverktaka, A-kk-ef G-kk-ef, 8. mars 20210 þar sem fram kemur að við uppgjör á lóðarfrágangi hafi aðalstefnandi greitt grunnverðið fyrir frágang lóðar í samræmi við byggingarnefndarteikningar og skilalýsingu, þ.m.t. gras. Önnur viðbótarverk hafi húseigendur greitt.

Aðalstefnandi geti ekki borið ábyrgð á verkum sem gagnstefnandi vann sérstaklega sjálfur og hafi lýst yfir ánægju við þá iðnaðarmenn sem hann valdi til verksins. Hann hafi engum gallakröfum beint að viðkomandi iðnaðarmönnum og engar endurbætur viljað.

Greiðslur eftirstöðva kaupverðs hafi dregist hjá gagnstefnanda og þegar aðalstefnandi hafi krafist lokauppgjörs hafi gagnstefnandi lagt fram einhliða mat frá G-kk-þgf F-kk-þgf byggingarfræðingi þar sem tilgreindur hafi verið í 6 matsliðum kostnaður vegna meintra endurbóta að fjárhæð 2.763.408 krónur. Aðalstefnandi hafi brugðist við þessum athugasemdum eins og hægt var, en hann hafi ekki viljað laga flísalögn og skemmd í bílskúr, sem átti sér stað eftir afhendingu eignarinnar og gagnstefnandi hafi borið ábyrgð á. G-kk-nf F-kk-nf hafi verið kallaður aftur á vettvang og hafi það verið mat hans að allt hafi verið lagfært sem gerðar hefðu verið athugasemdir við utan flísalagnarinnar, sem var á ábyrgð gagnstefnanda. Eftir þetta hafi gagnstefnandi verið krafinn um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Gagnkröfum gagnstefnanda sé samkvæmt þessu mótmælt með öllu enda séu engir gallar á hinni seldu eign.

Um lagarök vísar aðalstefnandi til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Þá er vísað til ákvæða laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að því er málskostnað varðar.

Málsástæður gagnstefnanda í aðal og gagnsök Gagnstefnandi byggir aðalkröfu sína í aðalsök á því að hin selda eign sé haldin göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kostnaður við úrbætur nemi a.m.k. þeirri fjárhæð sem dómkrafa aðalstefnanda nemi. Eignin hafi ekki uppfyllt þær kröfur sem kaupandi hafi mátt gera með hliðsjón af kaupsamningi, skilalýsingu og því að um nýbyggingu sé að ræða. Ágallar eignarinnar rýri verðmæti hennar svo verulega að hann eigi rétt til skaðabóta samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002, en ella beri að veita afslátt í samræmi við 41. gr. laganna.

Gagnstefnandi hafi mátt vænta þess að eignin fullnægði kröfum sem gerðar eru til nýrra fasteigna, auk þess sem frágangur hafi hvorki verið í samræmi við skilalýsingu og kaupsamning né ákvæði laga og reglna. Aðalstefnandi hafi vanrækt sinn hluta kaupsamnings og við blasi að gagnstefnandi hafi á engan hátt getað gert sér grein fyrir ágöllum á eigninni við hefðbundna söluskoðun þar sem frágangi hafi þá verið ólokið.

Um sé að ræða neytendakaup í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002 og því verði að gera strangari kröfur til eiginleika eignarinnar en ella. Gagnstefnandi sé einnig neytandi í almennum skilningi og í skilningi 3. mgr. 1. gr. laga nr. 42/2000 um þjónustukaup sem hafi gilt um samskipti aðilanna. Hann hafi enga sérþekkingu á sviði húsbygginga og hafi treyst á þjónustu aðalstefnanda. Í því ljósi beri að gera strangari kröfur til aðalstefnanda um vönduð vinnubrögð. Vinna og frágangur við eignina hafi ekki uppfyllt þær gæðakröfur sem ætlast hafi mátt til og því beri aðalstefnandi ábyrgð á því tjóni sem af því hafi hlotist, sbr. 15. gr. laga nr. 42/2002.

Sáttatilraunir hafi ekki borið árangur og því hafi gagnstefnandi nýtt sér lögbundna heimild til að halda eftir hluta kaupverðs til tryggingar skaðabótum og/eða afslætti vegna úrbóta, sbr. 44. gr., sbr. 41. gr. og 43. gr., laga nr. 40/2002, sem komi til skuldajafnaðar kröfu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Um einstaka galla vísar gagnstefnandi í greinargerð sinni til úttektarskýrslu G-kk-ef F-kk-ef byggingarfræðings, sem hann kveður varpa nokkru ljósi á gallana. Matsmaðurinn hafi hins vegar ekki lagt mat á öll atriðin sem gagnstefnandi telji ábótavant, svo sem frágang í bílskúr, lóð o.fl. Matsmaðurinn hafi hins vegar talið galla á bílskúrshurð og flekum, málningarvinnu, frágangi útidyrahurðar, baðherbergisgólfum og hitastýringu. Þá hafi hann tilgreint að frágangi rakavarnar á loftaklæðningu hafi verið ábótavant, eigninni hafi ekki verið skilað með gólfefnum og að undirvinnu við epoxygólf í bílskúr væri ábótavant. Loks hafi lóð verið ófrágengin og eignin verið afhent án eldunartækja, þ.e. helluborðs, bakaraofns og háfs, gagnstætt því sem ætlast hafi mátt til og almennt gangi og gerist í fasteignaviðskiptum. Hafi gagnstefnandi því sjálfur þurft að standa straum af kostnaði vegna þessa. Kostnaður við úrbætur á eigninni muni fyrirsjáanlega nema a.m.k. jafnhárri fjárhæð og dómkrafa aðalstefnanda, en gagnstefnandi hyggist sannreyna tjón sitt með dómkvaðningu matsmanns.

Um varakröfu sína um lækkun krafna aðalstefnanda vísar gagnstefnandi til þess sem áður greinir. Hvað dráttarvaxtakröfu aðalstefnanda varðar vísar gagnstefnandi til þess að samkvæmt kaupsamningi skyldi lokagreiðsla innt af hendi við afsal og lokaúttekt á eigninni. Lokaúttekt hafi hins vegar ekki verið framkvæmd fyrr en 1. ágúst 2018 og geti aðalstefnandi því ekki krafist dráttarvaxta fyrr en í fyrsta lagi frá þeim degi. Þá hafi afhending eignarinnar dregist til loka júlímánaðar 2018, en eignin hafi samkvæmt kaupsamningi átt að afhendast ekki síðar en 1. mars 2018. Öfugt við það sem staðhæft sé í stefnu hafi enginn reikningur verið lagður fram til innheimtu kröfunnar og verði því ekki séð á hvaða grundvelli gjalddaginn 1. maí 2018 sé fundinn.

Aðalkröfu sína í gagnsök byggir gagnstefnandi á sömu málsástæðum og að framan greinir. Auk þess bendir hann á að niðurstaða dómkvadds matsmanns muni leiða í ljós að umfang galla á eigninni nemi nokkru hærri fjárhæð en umkrafin lokagreiðsla. Sökum strangra tímafresta til höfðunar gagnsakar sé á þessu stigi ekki annað unnt en að áætla nákvæma endanlega kröfugerð þar til niðurstaða hins dómkvadda matsmanns liggur fyrir.

Auk framangreinds bendi gagnstefnandi á að eigninni hafi verið skilað án eldunartækja, þ.e. helluborðs, bakaraofns og háfs, gagnstætt því sem ætlast hafi mátt til og almennt gangi og gerist í fasteignaviðskiptum. Slíkt teljist til fylgifjár fasteignar, sbr. og skilalýsingu eignarinnar. Hafi gagnstefnandi sjálfur þurft að standa straum af kostnaði við eldunartæki. Miði krafa gagnstefnanda í gagnsök við kostnaðarmat G-kk-ef F-kk-ef að viðbættum kostnaði sem gagnstefnandi telji að bætast muni við þá liði sem þar voru metnir. Krafist sé skuldajafnaðar við kröfur aðalstefnanda í aðalsök, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, að því marki sem á þær verði fallist, en sjálfstæðs dóms umfram það. Sé vísað til sömu málsástæðna vegna varakröfu í gagnsök.

Um lagarök vísar gagnstefnandi til meginreglna laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og laga nr. 42/2000 um þjónustukaup. Loks er um málskostnaðarkröfu vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og dráttarvaxtakröfu laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

III.

Forsendur og niðurstaða.

1.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslu fyrirsvarsmaður aðalstefnanda og gagnstefnandi. Þá gáfu skýrslu sem vitni E-kk-nf G-kk-nf H-kk-nf tæknifræðingur, S-kk-nf H-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf byggingarfræðingur, G-kk-nf A-kk-nf G-kk-nf og E-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, báðir fasteignasalar, G-kk-nf M-kk-nf F-kk-nf og M-kk-nf T-kk-nf J-kk-nf, báðir múrarameistarar, S-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf pípulagningarmeistari, G-kk-nf J-kk-nf málarameistari og A-kk-nf G-kk-nf lóðarverktaki. Verður vikið að skýrslugjöf aðila og vitna eftir því sem þurfa þykir í niðurstöðukafla.

Ágreiningur aðila lýtur að því hvort fasteignin Hafravellir 22, Hafnarfirði, hafi verið haldin galla sem veiti gagnstefnanda tilkall til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði hennar. Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í 19. gr. laganna kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til, eða hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Ef um er að ræða neytendakaup skal ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim er í gildi voru þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir, sbr. 2. mgr. fyrrgreinds ákvæðis.

Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. flyst áhættan af seldri fasteign til kaupanda við afhendingu. Þegar áhætta af seldri fasteign hefur flust til kaupanda helst skylda hans til að greiða kaupverðið þótt eignin rýrni, skemmist eða farist af ástæðum sem seljanda er ekki um að kenna. Eins og áður greinir er ágreiningur um hvort eignin hafi verið afhent við undirritun kaupsamnings eða á umsömdum afhendingardegi, en í kaupsamningi segir um þetta að eignin skuli afhent 1. mars 2018 eða fyrr. Verður samkvæmt þessu við það miðað að eignin hafi verið afhent í síðasta lagi 1. mars 2018, en nákvæm tímasetning hvað þetta varðar breytir, í ljósi ágreiningsins eins og hann horfir við dómnum, engu um úrslit málsins.

Fyrir liggur að kaupsamningur um fasteignina var undirritaður á byggingarstigi hússins og er því um nýja fasteign að ræða. Að því marki sem ágallar voru á eigninni við afhendingu hennar, sem ekki voru sýnilegir við skoðun, verður því fallist á með gagnstefnanda að um galla sé að ræða, sbr. 18. og 19. gr. fyrrgreindra laga, og miðað við niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns, sem ekki hefur verið hnekkt, hvað kostnað við úrbætur áhrærir. Þá er ljóst að sala fasteignarinnar var liður í atvinnustarfsemi aðalstefnanda og ætluð til persónulegra nota gagnstefnanda. Var því um neytendakaup að ræða í skilningi 6. gr. laganna. Skyldi ástand fasteignarinnar því bæði samrýmast lögum nr. 40/2002 og kaupsamningi samkvæmt 1. mgr. 18. gr. laganna og þeim kröfum sem leiða af lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum sem í gildi voru þegar fasteign var byggð, sbr. 2. mgr. 19. gr. laganna. Skyldi ástandi og búnaði fasteignarinnar þannig m.a. hagað í samræmi við byggingarreglugerð nr. 112/2012.

Fyrir liggur að gagnstefnandi og eiginkona hans skoðuðu fasteignina ásamt fyrirsvarsmanni aðalstefnanda áður en kauptilboð var gert, auk þess sem þau skoðuðu sambærilega sýningareign. Þá er óumdeilt að gagnstefnandi hugðist ráðast í töluverðar breytingar á eigninni frá því sem skilalýsing og gagnstefnandi gerði ráð fyrir, m.a. að því er varðaði gólfefni á baðherbergjum, þvottahúsi og forstofu, en samkvæmt samningi aðila skyldi gagnstefnandi standa straum af þeim kostnaði sem af þeim breytingum hlytist. Liggur m.a. fyrir í gögnum málsins ódagsett uppgjörsblað þar sem gert er ráð fyrir að til frádráttar kröfum aðalstefnanda komi kostnaður sem gagnstefnandi sjálfur hafði greitt fyrir tiltekna verkliði. Er krafa aðalstefnanda eins og áður segir byggð á eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt kaupsamningi, ásamt dráttarvöxtum og kröfu samkvæmt uppgjöri fyrir aukaverk.

2.

Gagnstefnandi ber fyrir sig sem galla fjölda atriða sem metin eru til kostnaðar í matsgerð dómkvadds matsmanns. Verður nú vikið að forsendum dómsins um einstök matsatriði matsgerðarinnar í þeirri röð sem þar kemur fram og áður greinir, en við bætist sérstakur liður vegna kröfu gagnstefnanda um endurgreiðslu kostnaðar vegna eldhústækja.

1. Bílskúrshurð og flekar.

Dómkvaddur matsmaður telur að gólfílögn undir hurðinni sé ójöfn og að gúmmíkantur neðan á hurðinni falli því ekki nægilega vel að gólfi. Þá sé dæld á einum fleka að utanverðu sem aðalstefnandi hafi reynt að gera við án þess að það hafi dugað til.

Aðalstefnandi mótmælir því að bílskúrshurð sé gölluð. Hann hafi afhent gallalausa hurð með láréttum mótor. Gagnstefnandi hafi hins vegar ráðist í það að lyfta upp mótornum til þess að koma fyrir golfhermi í bílskúrnum. Ágallinn hafi því komið til eftir afhendingu og vegna framkvæmda gagnstefnanda sjálfs. Gagnstefnandi neitar á hinn bóginn alfarið fyrir að hafa fært mótorinn. Hurðin hafi verið í þessu ásigkomulagi við afhendingu eignarinnar.

Að mati dómsins hefur aðalstefnandi ekki fært sönnur á þá fullyrðingu sína að hurðin hafi verið nægilega þétt við gólf við afhendingu. Telst hún því ósönnuð. Þá verður ekki talið að vankantar á þéttleika bílskúrshurðar séu atriði sem kaupanda hafi mátt vera ljós við skoðun eignarinnar í skilningi 1. mgr. 29. gr. Af tölvupóstsamskiptum aðila og framburði fyrir dómi er hins vegar ljóst að gagnstefnandi hafi gert athugasemdir við hurðina fljótlega eftir að hann flutti í eignina.

Hvað varðar skemmd á fleka hurðar að utanverðu liggur samkvæmt framansögðu ekki fyrir hvað olli skemmdinni og hvenær nákvæmlega gagnstefnandi varð hennar var, en af hálfu aðalstefnanda er auk þess hvorki á því byggt í stefnu í aðalsök né greinargerð í gagnsök að um sé að ræða skemmd sem hafi átt að sjást við skoðun eignarinnar.

Fyrir liggur yfirlýsing G-kk-ef M-kk-ef F-kk-ef málarameistara, 12. júní 2019 þar sem fram kemur að hann hafi lokið málningarvinnu og viðgerð á bílskúrshurð 12. júní 2019. Af niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns verður á hinn bóginn ráðið að sú viðgerð hafi ekki verið fullnægjandi og fær það mat stoð í því sem sjá mátti á umræddum fleka hurðarinnar við vettvangsgöngu fyrir aðalmeðferð málsins. Með vísan til þessa telst í ljós leitt að frágangur á bílskúrshurð hafi verið ófullnægjandi við afhendingu og telst því um galla að ræða. Verður fallist á kröfu gagnstefnanda hvað umrædda galla snertir að fjárhæð samtals 124.000 krónur.

2. Málningarvinna utanhúss.

Að mati matsmanns þekur málning að utanverðu ekki nægilega vel og er þar tekið tillit til þess að þrjú ár eru liðin frá málun. Er niðurstaða matsmanns í samræmi við það sem fyrir augu bar við vettvangsgöngu dómara fyrir aðalmeðferð málsins. Af hálfu aðalstefnanda er hins vegar vísað til þess að G-kk-nf M-kk-nf F-kk-nf, málarameistarinn sem málaði húsið að utanverðu, búi í sömu raðhúsalengju og gagnstefnandi og að hinum síðarnefnda hafi staðið til boða að leita til hans vegna úrbóta á málun utanhúss. Það hafi hann hins vegar ekki gert. Gagnstefnandi hafnar því hins vegar að hafa verið boðnar úrbætur á málun á ytra byrði hússins og kvaðst fyrir dómi ekki kannast við að hafa átt að leita til fyrrgreinds G-kk-ef.

Að mati dómsins hefur aðalstefnandi ekki fært sönnur á að hann hafi boðið gagnstefnanda úrbætur vegna ágalla á málningu utanhúss og gagnstefnandi ekki þegið það sem leiði til missis réttar samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002. Stóð það aðalstefnanda, sem seljanda og byggingaraðila fasteigna í atvinnustarfsemi, enda nær að tryggja sér sönnun um slík boð í samskiptum sínum við gagnstefnanda. Verður því fallist á kröfu gagnstefnanda að þessu leyti til samræmis við niðurstöðu matsgerðarinnar og tekið tillit til kostnaðar við úrbætur að fjárhæð 92.000 krónur.

3. Málningarvinna innan húss.

Með vísan til niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns verður enn fremur lagt til grundvallar að smávægilegir ágallar séu á málningu innandyra og að gagnstefnanda beri réttur til afsláttar af greiðslu kaupverðs vegna þeirra. Er í því sambandi bent á að jafnvel þótt gagnstefnandi hefði búið í húsinu í um eitt og hálft ár þegar matsgerð var unnin, sem vitanlega kann að hafa áhrif á ástand málningar, verður vafi að þessu leyti að skýra gagnstefnanda, sem kaupanda nýbyggingar til persónulegra nota, í hag. Verður krafa gagnstefnanda að því er þennan kröfulið varðar, þ.e. 74.000 krónur, þannig tekin til greina.

4. Frágangur útihurðar

Af matsgerð dómkvadds matsmanns verður eins og áður greinir ráðið að hæð hurðar sé ekki viðunandi miðað við gólfefnin. Á gólfinu sé hins vegar um 124 mm náttúrusteinn, en vinylflísarnar, sem skilalýsing hafi gert ráð fyrir, séu 35 mm á þykkt. Slær matsmaðurinn því föstu að hæð hurðar með tilliti til aðgengis og gólfmottu væri í lagi hefði verið flísalagt í samræmi við skilalýsingu.

Af gögnum málsins verður ráðið að gagnstefnandi óskaði eftir umtalsverðum breytingum á gólfefnum frá því sem aðalstefnandi lagði upp með, m.a. að því er varðaði gólfefni í forstofu hússins. Er því ekki mótmælt af hálfu gagnstefnanda að hann hafi sjálfur valið umræddar flísar í stað þeirra sem aðalstefnandi hugðist leggja. Með vísan til niðurstöðu matsgerðar hins dómkvadda matsmanns, um að orsök vandans sé tegund flísa sem lagðar voru í rýmið, verður hafnað kröfu gagnstefnanda um að kostnaður vegna úrbóta á gólfinu komi til frádráttar kröfum aðalstefnanda sem galli á ábyrgð aðalstefnanda.

5. Frágangur á gólfum tveggja baðherbergja.

Af niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns verður ráðið að halli á baðherbergisgólfum sé ekki fullnægjandi. Enda þótt byggingarreglugerð nr. 112/2012 taki ekki af öll tvímæli í þessum efnum styðst sú niðurstaða matsmannsins við leiðbeiningar í svokölluðu Rbblaði, norska staðla og þær almennu kröfur sem gera má til faglegra vinnubragða við frágang gólfa í votrýmum. Hvað sem framangreindu líður verður ekki fram hjá því litið að gagnstefnandi óskaði sjálfur eftir sérstökum flísum á gólf á baðherbergjum. Er þannig upplýst með framburði fyrirsvarsmanns aðalstefnanda og vitnunum E-kk-þgf G-kk-þgf H-kk-þgf og M-kk-þgf T-kk-þgf J-kk-þgf múrarameistara að flísalögnin hefði verið að ósk gagnstefnanda og umframkostnaður á hans ábyrgð. Kvaðst vitnið M-kk-nf T-kk-nf, sem lagði flísarnar, raunar hafa gert gagnstefnanda grein fyrir því að minni sveigjanleiki væri á stærri flísunum sem hefði áhrif á vatnshalla. Auk þess hefði vitnið boðið gagnstefnanda að gera tilraunir til þess að laga hallann með því að skera flísarnar. Fyrir dómi viðurkenndi gagnstefnandi að hafa óskað eftir þessum sérstöku tegundum flísa og almennt verið ánægður með þær, auk þess sem hann mundi eftir að hafa verið boðnar tilraunir til viðgerða af hálfu M-kk-ef T-kk-ef en hann ekki viljað það. Í ljósi framangreinds verður ekki fallist á það með gagnstefnanda að gólfhalli á baðherbergjum hússins feli í sér galla á hinni keyptu eign sem sé á ábyrgð aðalstefnanda samkvæmt 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

6. Frágangur á gólfi í bílskúr.

Gagnstefnandi ber fyrir sig galla á undirlagi bílskúrsgólfs sem hann telur vera á ábyrgð aðalstefnanda. Hinn síðarnefndi byggir á hinn bóginn á því að eignin hafi verið afhent með flotuðu gólfi í bílskúr og gagnstefnandi sjálfur látið leggja epoxygólf.

Óumdeilt er að gagnstefnandi óskaði eftir að lagt yrði epoxygólf í bílskúrinn þótt framburði hans og fyrirsvarsmanns aðalstefnanda fyrir dómi hafi ekki borið saman um hver hafði samband við viðkomandi verktaka. Á hinn bóginn er til þess að líta að samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns eru ástæður þess að gólfefni í bílskúr er ekki nægilega slétt þær að undirlagi gólfsins sé ábótavant. Með vísan til þessa verður fallist á að undirlag gólfsins hafi við afhendingu hússins verið gallað sem nemur kostnaði við að laga ójöfnur og leggja nýtt epoxygólf og að á því beri aðalstefnandi ábyrgð eftir 18., sbr. 19., gr. laga nr. 40/2002. Er því fallist á kröfu gagnstefnanda vegna þessa liðar til samræmis við matsgerð, þ.e. samtals 161.200 krónur.

7. Frágangur á gólfi þvottahúss.

Eins og áður greinir er það mat dómkvadds matsmanns að halli á gólfi þvottahússins sé ekki nægilegur. Á hinn bóginn liggur fyrri að líkt og með flísar á gólfi baðherbergja valdi gagnstefnandi aðrar flísar og lét leggja þær sjálfur í stað þeirra sem aðalstefnandi bauð upp á. Var flísalögnin á kostnað gagnstefnanda, eins og uppgjörsblað aðila ber með sér, og á hans ábyrgð. Með vísan til þessa og sömu forsendna og greinir í lið 5 hér að framan verður ekki fallist á að um galla á hinni seldu eign sé að ræða.

8. Frágangur hitastýringar og uppsetning.

Gagnstefnandi hefur uppi gallakröfu vegna þess meinta ágalla á hitastýrikerfi hússins að ekki sé unnt að stjórna hitanum frá hverju rými. Óumdeilt er að hitanemar eru ekki í hverju rými og einungis hægt að stilla hita í gegnum stjórnstöð í bílskúr. Samkvæmt niðurstöðu dómkvadds matsmanns er frágangur kerfisins ekki ófullnægjandi og ekki í samræmi við samþykktar teikningar, gildandi staðla og/eða byggingarreglugerð.

Aðalstefnandi byggir á hinn bóginn á því að hann hafi gert gagnstefnanda grein fyrir eðli kerfisins og að gagnstefnandi hafi engar athugasemdir gert við það. Umrætt stýrikerfi sé á allan hátt fullnægjandi til þess að stjórna hita á húsinu.

Í grein 14.2.2 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 kemur fram að hita og kælikerfi bygginga skuli vera búin sjálfvirkum stjórnbúnaði sem stýri afköstum þeirra eftir varma og kæliþörf hvers rýmis og byggingar í heild. Þá skal vera unnt að minnka upphitun eða kælingu þegar bygging eða hluti hennar er ekki í notkun. Skulu hita og kælikerfi búin stillibúnaði til jafnvægisstillingar á kerfi.

Fyrir dómi kvað hinn dómkvaddi matsmaður ljóst að hitastýring ætti að vera í hverju rými. Aðspurður kvað hann kerfið, eins og það væri í dag, ekki sjálfvirkt í skilningi fyrrgreinds ákvæðis byggingarreglugerðar. Vitnið S-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf pípulagningameistari staðfesti að ekki væri sérstakur stýribúnaður í hverju herbergi. Hægt væri að bæta því við og fyrir hendi væru margir möguleikar í þessum efnum. Slíkt væri undir húseiganda komið.

Að mati dómsins verður tekið undir það með hinum dómkvadda matsmanni að umræddur búnaður fasteignarinnar sé ekki í samræmi við fyrrgreint ákvæði. Búnaðurinn getur ekki talist sjálfvirkur í skilningi umræddrar reglugerðar og ljóst er að ástand eignarinnar að þessu leyti samrýmist ekki því sem teikningar gera ráð fyrir. Þá verður að telja ósannað að a-x-x hafi gert gagnstefnanda grein fyrir þessu sérstaklega og að hinn síðarnefndi hafi verið því samþykkur. Þótt vitnið E-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf fasteignasali hafi borið óljóst um að hann minnti að hitastýringin hefði verið rædd mundi hann ekki, frekar en aðalstefnandi sjálfur, á hvaða stigi það var gert, þ.e. hvort það var fyrir gerð kaupsamnings, afhendingu eignarinnar eða eftir að gagnstefnandi flutti inn. Loks gat hann í engu lýst hvað aðilum fór á milli hvað þetta varðaði. Gegn mótmælum gagnstefnanda hefur aðalstefnanda þannig ekki tekist sönnun um að gagnstefnandi hafi samþykkt lakari búnað en leiddi af byggingarreglugerð og teikningum fyrir húsið. Telst því um galla að ræða sem nemur 391.000 krónum samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns.

9. Frágangur lóðar.

Hvað varðar frágang lóðar byggir gagnstefnandi á því að lóðin sé ekki fullfrágengin, einkum með hliðsjón af skilalýsingu þar sem gert sé ráð fyrir að lóðin sé tyrfð. Hvað varðar frágang lóðar er það niðurstaða dómkvadds matsmanns að frágangur lóðar sé fullnægjandi en þó ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti. Gert hafi verið ráð fyrir torfi á öðrum svæðum en því svæði sem ætlað sé undir verönd og bílastæði.

Í skilalýsingu eignarinnar segir eftirfarandi um frágang lóðarinnar: „Lóðin er frágengin í hæð samkvæmt teikningu. Lóðin er tyrfð og innkeyrslur steyptar eða hellulagðar. Forsteypt sorptunnugeymsla fyrir tvær tunnur fylgir með. Heitur pottur og annað í lóð fylgir ekki.“ Af þessu verður skýrlega ráðið að gert var ráð fyrir steyptri eða hellulagðri innkeyrslu, en tyrfðri lóð að öðru leyti. Fyrir liggur hins vegar að gagnstefnandi lét breyta lóðinni töluvert og setti m.a. upp pall, stærri innkeyrslu og færði til sorptunnu. Þá vildi hann stétt við norðurgafl hússins frekar en tyrfða lóð. Er lóðin í dag þannig ekki í samræmi við það sem skilalýsing gerði upphaflega ráð fyrir. Í skýrslu sinni fyrir dómi viðurkenndi gagnstefnandi að hafa talað við lóðarverktakann sem aðalstefnandi hafði samið við og fengið hann til þess að ganga frá lóðinni í samræmi við sínar óskir. Fyrir þetta hafi hann greitt sérstaklega.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing A-kk-ef G-kk-ef lóðarverktaka, þar sem hann staðfestir þetta. Hann hafi fengið greitt frá a-kk-þgf andvirði þess að setja upp lóðina í samræmi við skilalýsingu og byggingarnefndarteikningar. Aðalstefnandi hafi greitt sér tiltekið grunnverð til þess að setja upp lóðina í samræmi við skilalýsinu og teikningar en að gagnstefnandi hefði síðan greitt fyrir þau viðbótarverk sem óskað var eftir. Fyrir dómi staðfesti A-kk-nf skýrslu sína og lýsti því svo að hann hefði fengið greitt frá aðalstefnanda fyrir að skila lóðinni í samræmi við framangreint en til frádráttar hafi komið kostnaður sem gagnstefnandi hefði annars þurft að greiða vegna breytinga á lóðinni. Vitnið E-kk-nf G-kk-nf H-kk-nf lýsti því einnig að aðalstefnandi hefði greitt lóðarverktakanum tiltekið grunngjald til þess að gera lóðina til samræmis við teikningar, en gagnstefnandi hafi síðan haft val um hvernig hann nýtti þá fjármuni við breytingu á lóðinni.

Með vísan til framanritaðs er með engu móti unnt að fallast á það með gagnstefnanda að lóðinni hafi ekki verið skilað í samræmi við lög og reglur eða kaupsamning þar eð hún sé ekki tyrfð til samræmis við skilalýsingu eignarinnar. Verður kröfum hans hvað þennan lið varðar því hafnað.

10. Eldhústæki

Gagnstefnandi gerir einnig kröfu um að aðalstefnandi endurgreiði sér kostnað vegna helluborðs, bakaraofns og háfs í eldhúsi. Í gögnum málsins liggur fyrir reikningur að fjárhæð 761.118 krónur vegna kaupa gagnstefnanda á eldhústækjum. Til þess er hins vegar að líta að í skilalýsingu er ekki fjallað um eldhústæki sérstaklega og verður af gögnum málsins ráðið að gagnstefnandi hafi sjálfur ráðist í kaup á tækjunum án þess að hreyfa því nokkru sinni við fyrirsvarsmann aðalstefnanda að honum bæri að endurgreiða umræddan kostnað. Liggur raunar fyrir tölvupóstur frá gagnstefnanda til fasteignasala 17. desember 2018 þar sem fjallað er um kostnað sem hann telur sig eiga eftir að fá endurgreiddan, án þess að nokkuð sé vikið að umræddum eldhústækjum. Í ljósi þessa, og þar sem upplýst er að gagnstefnandi ákvað frá fyrsta degi að gera miklar breytingar á eigninni eftir sínu höfði og á sinn kostnað, verður að mati dómsins að telja ósannað að gengið hafi verið út frá því að gagnstefnandi keypti tæki eftir eigin höfði og fengi endurgreidd frá aðalstefnanda. Verður kröfu vegna þessa liðar því hafnað.

3.

Hér að framan er komist að þeirri niðurstöðu að annmarkar hafi verið á afhendingu hinnar seldu eignar að því er varðar matsliði 13, 6 og 8 og að umræddir ágallar teljist hafa verið til staðar við afhendingu eignarinnar. Telst fasteignin því haldin göllum í skilningi 18. gr. laganna, enda ekkert fram komið um að gagnstefnanda hafi mátt vera gallarnir ljósir við skoðun eignarinnar. Í því sambandi verður ekki fram hjá því litið að gengið var frá kaupunum á meðan fasteignin var enn á byggingarstigi og urðu því ekki sömu kröfur gerðar til gagnstefnanda um skoðun og aðgæsluskyldu og ef hann hefði keypt fullfrágengna eign. Þá hefur a-kk-þgf ekki tekist sönnun um að hann hafi boðið gagnstefnanda úrbætur sem hinn síðarnefndi hafi afþakkað þannig að réttur hans til bóta takmarkist, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002, eða að gagnstefnandi hafi ekki gert athugasemdir um gallana í tíma, en í því sambandi vísast til þess sem áður greinir um að nokkuð er á reiki hvenær eignin telst hafa verið afhent og hvernig samskiptum aðilanna var háttað að því er athugasemdir gagnstefnanda varðar.

Eins og áður greinir metur dómkvaddur matsmaður kostnað vegna matsliðar nr. 1 samtals 124.000 krónur, vegna matsliðar nr. 2 samtals 92.000 krónur og kostnað vegna þriðja matsliðarins 74.000 krónur. Þá er kostnaður vegna matsliðar 6 metinn 161.200 krónur og vegna matsliðar 8 samtals 391.000 krónur. Umræddri matsgerð hefur ekki verið hnekkt með yfirmati eða færð fyrir því rök að á henni séu nokkrir ágallar. Verður því miðað við niðurstöður hennar hvað fjárhæðir varðar að öllu leyti. Samkvæmt þessu verður fallist á að gagnstefnandi eigi, með vísan til 43. gr. laga nr. 40/2002, rétt á skaðabótum úr hendi aðalstefnanda sem fyrrgreindum kostnaði nemur. Nemur fjárhæðin samtals 842.200 krónum, eða 762.419 krónum þegar tekið hefur verið tillit til endurgreidds virðisaukaskatts af vinnu, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Kemur sú fjárhæð til skuldajafnaðar á móti kröfu aðalstefnanda í aðalsök.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður fallist á kröfu gagnstefnanda um að skuldajafna kröfu aðalstefnanda um greiðslu eftirstöðva á lokagreiðslu samkvæmt samningi aðila, þ.e. 2.560.078 krónum, ásamt 33.832 krónum vegna uppgjörs fyrir viðbótarverk, en af hálfu gagnstefnanda hefur uppgjörinu ekki verið hnekkt. Ber gagnstefnanda samkvæmt þessu að greiða aðalstefnanda 1.831.491 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, en í ljósi atvika, og þar sem nokkuð þykir skorta á að aðalstefnandi geri grein fyrir fjárhæð og grundvelli dráttarvaxtakröfu sinnar með fullnægjandi hætti, þykir rétt að miða upphafsdag dráttarvaxta við málshöfðun aðalstefnanda, eða 15. október 2019, sbr. 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001. Að fenginni framangreindri niðurstöðu verður aðalstefnandi sýknaður af kröfu gagnstefnanda í gagnsök.

Í ljósi niðurstöðu málsins og atvika að öðru leyti er rétt að gagnstefnandi greiði aðalstefnanda málskostnað að hluta, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Er hann hæfilega ákveðinn í ljósi atvika 600.000 krónur. Er rétt að málskostnaður milli aðila falli að öðru leyti niður.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf, héraðsdómari og dómsformaður, kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum I-kk-þgf T-kk-þgf héraðsdómara og G-kk-þgf V-kk-þgf byggingarverkfræðingi. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 en dómsuppsaga hefur dregist vegna anna dómsformanns. Dómsformaður tók við rekstri málsins 15. september sl. en hafði engin afskipti haft af málinu fyrir þann tíma.

Dómsorð:

Gagnstefnandi, H-kk-nf V-kk-nf S-kk-nf, greiði aðalstefnanda, Dropasteini ehf., 1.831.491 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. október 2019 til greiðsludags.

Gagnstefnandi skal greiða aðalstefnanda 600.000 krónur í málskostnað. Að öðru leyti fellur málskostnaður niður.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf

I-kk-nf T-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf

I-kk-nf T-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf