E-721/2021

1. Mál þetta, sem dómtekið var 27. október sl. var þingfest þann 9. febrúar 2021. Stefnendur eru A-kvk-nf A-kvk-nf og M-kk-nf Ó-kk-nf G-kk-nf, bæði til heimilis að Háteigsvegi 25, Reykjavík, en stefndu eru Á-kk-nf G-kk-nf G-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf H-kvk-nf, bæði til heimilis að Stakkhömrum 15, Reykjavík.

2. Dómkröfur stefnenda í aðalsök eru þærí öllum tilvikum að stefndu verði dæmd til að gefa út afsal til stefnenda í samræmi við kaupsamning aðila fyrir íbúðinni að Háteigsvegi 25, Reykjavík, fastanúmer 201- 1565, íbúð merkt 02- 01. Þá gera stefnendur í aðalsök þær dómkröfur aðallega að stefndu verði óskipt (insolidum) dæmd til að greiða stefnendum hvoru um sig til helminga 2.113.226 kr. auk dráttarvaxta frá 1.10.2020 til greiðsludags, allt að frádregnum 985.000 kr. sem eru eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar að Háteigsvegi 25, Reykjavík. Til vara er þess krafist að stefndu verði insolidum dæmd til að greiða stefnendum hvoru um sig til helminga 519.854 kr. auk dráttarvaxta frá 1.10.2020 til greiðsludags, allt að frádregnum 985.000 kr. Til þrautavara er þess krafist að stefndu verði insolidum dæmd til að greiða stefnendum hvoru um sig til helminga aðra og lægri fjárhæð en skv. varakröfu, skv. mati dómsins, auk dráttarvaxta frá 1.10.2020 til greiðsludags, allt að frádregnum 985.000 kr.

3. Dómkröfur stefndu í aðalsök eru þær að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda.

4. Dómkröfur gagnstefnenda í gagnsök eru þær að gagnstefndu verði insolidum dæmd til að greiða gagnstefnendum 986.000 kr. með dráttarvöxtum frá 2. september 2019 til greiðsludags.

5. Dómkröfur gagnstefndu í gagnsök eru þær að þau verði sýknuð af kröfum gagnstefnenda.

6. Í aðalsök og gagnsök krefjast gagnstefnendur málskostnaðar óskipt úr hendi aðalstefnenda a ukvirðisaukaskatts. Í öllum sömu tilvikum krefjast aðalstefnendur þess að stefndu verði 2 dæmd til að greiða þeim málskostnað auk virðisaukaskatts, þ. m. t. matskostnað að fjárhæð 591.618 kr. og og kostnað við dómkvaðningu matsmanns, 19.000 kr.

Yfirlit málavaxta og ágreiningsefna

7. Samkvæmt kaupsamningi dags. 16. júlí 2019 keyptu stefnendur í aðalsök (hér eftir aðalstefnendur) af gagnstefnendum (hér eftir aðalstefndu) þriggja herbergja íbúð merkta 02- 01 á annarri hæð að Háteigsvegi 25 í Reykjavík, fastanúmer 201- 1565, fyrir 40.000.000 kr. Húsið var byggt árið 1942. Kaupverðið skyldi skv. kaupsamningi greitt með þeim hætti að við undirritun kaupsamnings þann 16. júlí 2019 skyldu greiðast með andvirði veðbréfa 34.000.000 kr. og með peningum 4.000.000 kr. Lokagreiðsla kaupverðs, 2.000.000 kr., skyldi greiðast við afsal einum mánuði eftir afhendingu eignarinnar.

8. Í málinu hafa verið lögð fram tvö söluyfirlit eignarinnar, annað útprentað 29. júní 2019, lagt fram af hálfu aðalstefnenda, og hitt útprentað 4. júní 2019, lagt fram af hálfu aðalstefndu. Hvorugt söluyfirlitið er sérstaklega áritað af seljanda. Í söluyfirlitinu frá 29. júní 2019 segir í reit um ástand frárennslislagna „fóðrað fyrir nokkrum árum“. Í söluyfirlitinu frá 4. júní 2019 segir í sama reit um ástand frárennslislagna „ekki vitað“. Kveða aðalstefnendur að þau hafi fengið í hendur söluyfirlitið sem er dagsett 29. júní 2019 en aðalstefndukveðast ekki hafa staðfest þá útgáfu söluyfirlitsins. Fasteignasalinn H-kk-nf L-kk-nf bar fyrir dómi að hann hefði bætt upplýsingum um að frárennslislagnir hefðu verið fóðraðar inn í reitinn á seinna söluyfirlitinu, dags. 29. júní 2019 án þess að bera þá breytingu sérstaklega undir seljendur, þ. e. aðalstefndu, eða afla samþykkis þeirra fyrir breyttu efni söluyfirlits að þessu leyti. Áður en aðalstefnendur gerðu kauptilboð í eignina skoðuðu þau hana og létu gera ástandsskoðun á tilteknum hlutum hennar en létu ekki skoða frárennslislagnir.

9. Eftir afhendingu eignar kveðast aðalstefnendur hafa fundið ólykt stafa frá salerni íbúðarinnar og þá látið gera ástandsskoðun á lögnunum sem leitt hafi í ljós bágt ástand þeirra, þær hefðu verið húðaðar eða „spreyjaðar“ og þyrfti að endurnýja þær eða fóðra. Aðalstefnendur greiddu aðalstefnduþann 3. september 2019 1.014.000 kr. af lokagreiðslu og héldu þar með eftir 986.000 kr. og báru við ástandi frárennslislagna. Þann 3. apríl 2020 óskuðu aðalstefnendur eftir dómkvöddum matsmanni til að leggja mat á það hvort frárennslislagnir hússins væru fóðraðar og ef matsmaður teldi svo ekki vera yrði lagt mat á hvað það myndi kosta að fóðra þær, bæði efni og vinna. Til matsins var dómkvaddur G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf, BSc. í byggingafræði og pípulagningameistari. Niðurstaða matsmanns var að búið væri að húða hluta fráveitulagna með plastefni blönduðu glertrefjum, svokölluð Proline- aðferð. Var það niðurstaða matsmanns að frárennslislagnir hússins væru ekki fóðraðar og húðunin sem gerð hefði verið á hluta fráveitukerfis væri ekki fullnægjandi þar sem sýnilegt rof, skemmdir og ójöfnur væru á húðun og gæti því lagnakerfið ekki veitt skólpi á fullnægjandi hátt frá fasteigninni og að lagnakerfi borgarinnar. Þá var það niðurstaða matsmanns að til að fóðra lagnirnar þyrfti að fjarlægja þá húðun sem væri þarmeð því að fræsa plasthúð af lagnaveggjum og „fóðra síðan lagnir með sokk en ekki húðun“. Matsmaður mat kostnað við endurbætur samtals 2.113.226 kr. 3 að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu. Þá tók matsmaður fram að hann hefði ekki tekið afstöðu til annarra framkvæmda, eins og endurnýjunar eða kostnaður við slíkt borins saman við fóðrun, þar sem ekki hefði verið óskað eftir slíku í matsbeiðni. Með bréfi dags. 11. september 2020 sendi lögmaður aðalstefnenda lögmanni aðalstefndumatsgerðina og krafðist greiðslu samtals að fjárhæð 3.144.844 kr., þ. e. kostnaðar vegna fóðrunar lagna, matskostnaðar og áfallins lögmannskostnaðar. Með bréfi dags. 23. september 2020 hafnaði lögmaðuraðalstefndukröfum aðalstefnenda.

10. Við aðalmeðferð gáfu aðilar málsins, M-kk-nf Ó-kk-nf G-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf H-kvk-nf, skýrslur, en auk þeirra gáfu skýrslur H-kk-nf L-kk-nf G-kk-nf fasteignasali og G-kvk-nf M-kvk-nf, fyrrum fasteignasali á Eignamiðlun. Bæði gáfu skýrslur í gegnum síma. Þá gaf matsmaður skýrslu fyrir dómi. Verður vitnað til framburðar framangreindra eftir því sem þurfa þykir.

Helstu málsástæður og lagarök aðalstefnenda

11. Aðalstefnendur byggja á því að íbúðin að Háteigsvegi 25 hafi verið haldin þeim galla við kaupin að frárennslislagnir hafi ekki verið fóðraðar svo sem fullyrt hafi verið í söluyfirliti sem þau hafi kynnt sér áður en þau gerðu tilboð í eignina. Í söluyfirlitinu sem þau hafi fengið í hendur og hafi stafað frá aðalstefndu hafi sagt um ástand frárennslislagna: „fóðraðar fyrir nokkrum árum“. Með því að taka þetta sérstaklega fram hafi verið gefið í skyn að ástand frárennslislagna væri gott og með ákveðnum hætti og því hafi verið um að ræða áskilda kosti, hvað ástand frárennslislagnanna varðaði, sem hafi haft verulega þýðingu varðandi ákvörðun þeirra um að festa kaup á íbúðinni. Telja aðalstefnendur að um sé að ræða galla á eigninni, sbr. 18., 20., 24., 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sem aðalstefndu beri ábyrgð á.

12. Aðalstefnendur telja að með þessu hafi aðalstefndusýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 18. gr. og 2. mgr. 43. gr. laga um fasteignakaup, og beri því ábyrgð á öllu því tjóni, beinu eða óbeinu, sem þeir hafi orðið fyrir vegna ofangreinds galla, óháð því hvort fjárhæð tjóns nái svokölluðum gallaþröskuldi.

13. Aðalstefnendur byggja kröfu sína á matsgerð dómkvadds matsmanns, G-kk-ef F. G-kk-ef, umað frárennslislagnir séu ekki fóðraðar svo sem hafi sagt í söluyfirliti um eignina. Ranglega hafi því verið fullyrt um ástand lagnanna og komið sé að verulegu viðhaldi þeirra. Með því að hafa selt íbúðina með þeim áskildu kostum að frárennslislagnir væru fóðraðar þá hafi aðalstefndu tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum og ákveðnum kostum lagnanna, sem hafi ekki verið fyrir hendi, og beri því ábyrgð á þeim galla. Aðalstefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína gagnvart aðalstefnendum og/eða hafi gefið þeim rangar upplýsingar, annaðhvort af ásettu ráði eða stórkostlegu gáleysi.

14. Aðalstefnendur hafi látið fara fram ástandsskoðun á eigninni, þar sem það hafi verið ákvörðunarástæða hjá þeim að kaupa eign sem væri í lagi og tiltölulega viðhaldsfrí næstu árin. Söluskoðun hafi skipt máli þar sem eignin hafi verið komin til ára sinna.

4

Frárennslislagnir hafi ekki verið sérstaklega skoðaðar vegna fullyrðingar í söluyfirliti um klæðningu þeirra þannig að ganga mætti út frá að viðhaldsþörf þeirra væri engin næstu árin.

15. Verði ekki fallist á kröfur um skaðabætur byggi aðalstefnendur á rétti til afsláttar skv. 41. gr. laga um fasteignakaup sem samsvari kostnaði við úrbætur, sbr. 2. mgr. 41. gr. s. l. Þau telji sig eiga kröfu á hendur aðalstefnduum afslátt og/eða skaðabætur, sbr. 37., 41. og 43. gr. laga um fasteignakaup.

16. Aðalkrafa aðalstefnenda, að fjárhæð 2.113.226 kr. auk dráttarvaxta frá 1. október 2020 til greiðsludags, byggist á mati dómkvadds matsmanns á kostnaði af efni og vinnu vegna nauðsynlegra lagfæringa á frárennslislögnum til að koma þeim í það ástand sem þær hafi átt að vera í skv. söluyfirliti, þ. e. fóðraðar. S kilja verði svar matsmanns við fyrirspurn lögmanns þeirra þann 11. september 2020 þannig að metinn kostnaður sé vegna íbúðar matsbeiðenda sérstaklega þar sem segi í svari hans: „ekki liggur fyrir lagnateikning hjá embætti byggingarfulltrúa og ekki var myndað frá öðrum eignum“. Þannig myndi ekkikoma til greiðsluskyldu annarra eigenda hússins að Háteigsvegi 25 vegna umræddra galla og þeir beri enga ábyrgð á eða greiðsluskyldu vegna fóðrunar á frárennslislögnum sem varði íbúðina. Metinn kostnaður falli því ekki undir almennar úrbætur á frárennsliskerfi hússins heldur einungis kostnað við úrbætur þannig að frárennsliskerfið verði með þeim hætti sem það átti að vera skv. samningum aðila máls þessa, en það sé öðrum eigendum hússins óviðkomandi. Af þessum ástæðum m. a. eigi aðalstefnendur rétt til að fá greidda óskerta matsfjárhæðina svo sem aðalkrafa málsins byggist á. Varakrafa aðalstefnenda byggistá því að þau eigi rétt á að fá greidda matsfjárhæðina 519.854 kr., til samræmis við 24,6% eignarhlut sinn í húsinu að Háteigsvegi 25, ef ekki verður fallist á að þau eigi rétt á að fá greidda alla matsfjárhæðina. Þau eigi, að aðalkröfu frágenginni, a. m. k. rétt á skaðabótum og/eða afslætti sem nemi hlutfallslegri eign íbúðarinnar í húsinu.

Þrautavarakrafa aðalstefnenda er að aðalstefndu verði dæmd til að greiða aðra og lægri fjárhæð að álitum ásamt dráttarvöxtum.

Helstu málsástæður og lagarök aðalstefnenda í gagnsök 17. Aðalstefnendur, þ. e. stefndu í gagnsök, mótmæla því sem röngu að söluyfirlitið dags. 29. júní 2019, sem var kynnt aðalstefnendum, hafi ekki verið það söluyfirlit sem aðalstefnduhafi gengið frá eða hafi borið ábyrgð á. Fasteignasalan Eignamiðlun sem hafði milligöngu um kaupin hafi borið ábyrgð á því að framvísa réttu söluyfirliti, fasteignasalan hafi verið ráðin af aðalstefndu, fengið greidda söluþóknun frá þeim og beri þau því ábyrgð á störfum fasteignasölunnar og því að kaupendum hafi verið gefnar réttar upplýsingar í samræmi við það sem aðalstefndu hafi upplýst fasteignasöluna um. Aðalstefnendur hafi byggt á upplýsingum sem þeim voru gefnar á söluyfirliti áður en kaup gerðust, um ástand frárennslislagna. Skv. 26. gr. laga um fasteignakaup teljist fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Í því sambandi skipti máli að hafi verið tvö söluyfirlit í gangi hafi aðalstefndu borið að upplýsa aðalstefnendur um það og 5 hvað væri það rétta varðandi ástand eignarinnar. Í samskiptum aðila hafi aldrei komið annað fram frá aðalstefndu en að frárennslislagnir væru fóðraðar. Áhöld séu uppi um það hvort aðalstefndu hafi brotið gegn 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 miðað við málatilbúnað þeirra í gagnsök.

Helstu málsástæður og lagarök aðalstefndu í aðalsök og í gagnsök 18. Krafa aðalstefndu, þ. e. gagnstefnenda, í gagnsök byggi á því að aðalstefnendum hafi borið skv. kaupsamningi að greiða eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar að Háteigsvegi 25 þann 2. september 2019, eða mánuði eftir afhendingu eignarinnar 2. ágúst 2019. Það hafi aðalstefnendur ekki gert heldur borið fyrir sig leyndan galla eignarinnar sem aðalstefnduhafi hafnað og hafi þau mótmælt því að hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína við sölu hennar. Eftir greiðslu aðalstefnenda á hluta lokagreiðslu þann 3. september 2019 standi eftir 986.000 kr. auk dráttarvaxta frá umsömdum gjalddaga. Óheimilt hafi verið að halda eftir téðri greiðslu.

19. Aðalstefndutelji ætlaðan ágalla ekki rýra verðmæti fasteignarinnar verulega og að þau hafi ekki sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi við sölu fasteignarinnar. Þau hafi aldrei fullyrt við aðalstefnendur að frárennslislagnir hefðu verið endurnýjaðar eða fóðraðar. Þá liggi fyrir söluyfirlit Eignamiðlunar, dags. 4. júní 2019, þar sem fram komi að ekki sé vitað um ástand frárennslislagna. Það söluyfirlit hafi verið kynnt aðilum og verið yfirlýsing aðalstefndu um eiginleika og ástand fasteignarinnar. Aðalstefnendur hafi lagt fram annað söluyfirlit fasteignasölunnar þar sem segi að frárennslislagnir hafi verið fóðraðar fyrir nokkrum árum. Það söluyfirlit sé ekki áritað af aðalstefndu, sbr. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Það sé því beinlínis rangt að aðalstefnduhafi ábyrgst að frárennslislagnir hefðu verið fóðraðar fyrir nokkrum árum. Þá mótmæla aðalstefnduþví jafnframt að frárennslislagnir hafi ekki verið fóðraðar, enda liggi fyrir að þær hafi verið fóðraðar með þeim hætti að lagnir hafi verið húðaðar að innan með plastefni eða pólýester sem blandað var með glertrefjum. Ekki sé því stoð fyrir kröfum um greiðslu skaðabóta eða afsláttar af kaupverði.

20. Aðalstefndu hafna því að fasteignin hafi verið haldin ágalla við söluna skv. 18. gr. laga um fasteignakaup. Þá sé það beinlínis rangt að aðalstefndu hafi veitt aðalstefnendum rangar upplýsingar um ástand frárennslislagna og sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi við sölu fasteignarinnar. Þau hafi ekki ábyrgst fóðrun frárennslislagna fyrir nokkrum árum gagnvart aðalstefnendum. Þá hafi aðalstefnendum verið kunnugt um að fyrrgreint söluyfirlit stafaði ekki frá aðalstefndu enda hafi blasað við að þau hefðu ekki áritað það söluyfirlit líkt og aðalstefnendur gerðu. Kröfum sínum hefðu aðalstefnendur átt að beina að fasteignasölunni vegna upplýsinga í söluyfirliti sem sé óstaðfest af aðalstefndu.

21. Aðalstefndubenda á að fasteignin að Háteigsvegi 25 hafi verið byggð á árinu 1942 og hafi ekki verið í verra ástandi en vænta hafi mátt af svo gamalli fasteign. Samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup teljist fasteign ekki gölluð nema hún standist ekki kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af þeim lögum og kaupsamningi um fasteignina. Þá teljist notuð 6 fasteign ekki gölluð nema ágalli rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Aðalstefndubyggja á því að fasteignin hafi ekki verið gölluð í skilningi 18. gr. laganna enda megi m. a. ekki ráða af kaupsamningi um fasteignina að frárennslislagnir hafi verið fóðraðar og m. a. ekki í þeim skilningi sem aðalstefnendur leggi í það orð. Þá sé fasteignin mjög gömul, ætlaður galli rýri alls ekki verðmæti hennar svo nokkru varði og sé beinlínis rangt að aðalstefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu hennar. Aðalstefnendur hafi augljóslega vanrækt skoðunarskyldu sína en fyrir liggi að þau hafi látið ástandsskoða eignina fyrir kaupin en þó ekki látið skoða frárennslislagnir. Það hafi þeim borið að gera ef rétt er að gott ástand þeirra hafi verið forsenda þeirra fyrir kaupum á fasteigninni.

22. Aðalstefndu telja að metinn ætlaður viðgerðarkostnaður lagnanna vegna alls fjöleignarhússins, 2.113.226 kr., sé 5,2% söluverðs fasteignarinnar, sem hafi verið 40.000.000 kr. Að teknu tilliti til þess að kostnaður við viðgerð á frárennslislögnum fjöleignarhúss sé sameiginlegur kostnaður eigenda hússins, sbr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sé hlutur íbúðarinnar af ætluðum viðgerðarkostnaði 519.854 kr. en sú fjárhæð sé um 1,3% af söluverði fasteignarinnar. Metinn kostnaður viðgerðar uppfylli ekki skilyrði 18. gr. um að rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði. Aðalstefndumótmæla sérstaklega fjárhæð aðalkröfu aðalstefnenda, þar sé gert ráð fyrir að viðgerð á frárennslislögnum fjöleignarhússins að Háteigsvegi 25 sé ekki sameiginleg öllum eigendum íbúða í húsinu. Sú krafa sé órökstudd og fari gegn lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Hlutur aðalstefnenda í kostnaði við viðgerð frárennslislagna sé 24,6% af heildarkostnaði í samræmi við lög um fjöleignarhús og beri að sýkna af aðalkröfu aðalstefnenda af þeim sökum.

23. Þá mótmæla aðalstefndu því jafnframt að frárennslislagnir hafi ekki áður verið fóðraðar. Matsgerðin staðfesti að þær lagnir hafi fyrir nokkrum árum verið fóðraðar með þeim hætti að þær voru húðaðar að innan með plastefni eða pólýester sem blandað hafi verið með glertrefjum. Ef söluyfirlitið, dags. 29. júní 2019 sem aðalstefndustaðfestu ekki með áritun sinni yrði lagt til grundvallar bæri þannig að sýkna þau af kröfum aðalstefnenda. Söluyfirlitið óstaðfesta sé því rétt þar sem segi að frárennslislagnir hafi verið fóðraðar fyrir nokkrum árum, enda þótt það söluyfirlit stafi ekki frá aðalstefndu. Aðalstefndu mótmæla þeim skilningi aðalstefnenda á orðinu „fóðrun“ að með því sé átt við að lagnir hafi verið fóðraðar með sokk en ekki fóðraðar með húðun eða úðun. Aðalstefndu hafi ekki ábyrgst að lagnir hefðu verið fóðraðar og alls ekki að þær hefðu verið fóðraðar með einhverjum tilteknum hætti. Lögnum hafi verið viðhaldið og þær fóðraðar og hafi aðalstefnendur ekki mátt vænta þess að þær væru líkt og nýjar og þyrfti ekki síðar að halda þeim við.

24. Aðalstefndu mótmæla matsgerð sem rangri og m. a. þar sem segi, á bls. 12, að frárennslislagnir hússins hafi ekki verið fóðraðar. Sú ályktun matsmanns sé m. a. ekki í samræmi við ályktun hans á bls. 13 í matsgerðinni þar sem segi að lagnir hafi ekki verið fóðraðar/húðaðar á fullnægjandi hátt. Því er mótmælt að í orðinu fóðrun felist að lagnir séu 7 fóðraðar með sokk. Þá sé niðurstöðu matsmanns um nauðsyn úrbóta og fjárhæð kostnaðar við úrbætur mótmælt.

25. Þá byggja aðalstefndu á því að enda þótt þau hefðu upplýst aðalstefnendur um að lagnir hefðu á árum áður verið fóðraðar bæri einnig að sýkna aðalstefndu af kröfum aðalstefnenda. Í ætlaðri yfirlýsingu um fóðrun lagna fyrir nokkrum árum hafi ekki falist yfirlýsing um að lagnir væru sem nýjar og þeim þyrfti ekki að viðhalda. Aðalstefndusegjast ekki hafa þekkt ætlað ástand lagna er þau seldu fasteignina og þau hafi af þeimsökum ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Hvað sem líði öðrum skilyrðum verði aðalstefnduekki talin bera ábyrgð gagnvart aðalstefnendum nema að sök þeirra yrði sönnuð en fyrir liggi að um mjög gamalt hús sé að ræða og nái ætlaður viðgerðarkostnaður ekki gallaþröskuldi fasteignakauparéttar. Þá mótmæla aðalstefndufjárhæð krafna og upphafstíma dráttarvaxta.

Niðurstaða

26. Í máli þessu er deilt um ætlaðan galla í frárennslislögn í 77 ára gömlu húsi að Háteigsvegi 25 í Reykjavík, hvort fasteignina hafi skort áskilda kosti í söluyfirliti og hvort í þeirri háttsemi að taka fram í söluyfirliti að frárennslislögn hefði verið fóðruð fyrir nokkrum árum felist sök þannig að bótaskyldu seljenda varði eða hvort veita skuli afslátt af kaupverði eignarinnar. Þá greinir aðila á um hver beri ábyrgð á gefnum upplýsingum í söluyfirliti um að frárennslislögn hafi verið fóðruð fyrir nokkrum árum, seljendur, þ. e. aðalstefndu, eða fasteignasali, og hvort þær upplýsingar séu réttar.

Um söluyfirlit

27. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Um fasteignasala gilda að auki sérreglur um upplýsingaskyldu skv. lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Skv. skýru orðalagi 1. mgr. 27. gr. laga um fasteignakaup verður lagt til grundvallar að seljendur, hér aðalstefndu, beri ábyrgð á upplýsingagjöf þeirra sem koma fram fyrir þeirra hönd, í þessu tilviki fasteignasalans H-kk-ef L-kk-ef. Ágreiningslaust er að frárennslislagnir hafi verið meðhöndlaðar að innan með plastefni eða pólýester sem blandað var með glertrefjum, þó svo að aðila greini á um hvort slík meðhöndlun geti kallast fóðrun eða húðun.

Um það hvort háttsemi seljenda hafi verið saknæm 28. Kemur þá til skoðunar hvort aðalstefnendur eigi rétt til greiðslu skaðabóta úr hendi aðalstefndu þar sem fasteignina hafi skort áskilda kosti í söluyfirliti, þ. e. hvort upplýsingagjöf í söluyfirliti um að frárennslislagnir hafi verið fóðraðar fyrir nokkrum árum sé röng og að slíkt feli í sér saknæma og ólögmæta háttsemi af hálfu aðalstefndu, sbr. niðurlag 18. gr. og 2. mgr. 43. gr. laga um fasteignakaup.

29. Í matsgerð dómkvadds matsmanns á bls. 12 segir að búið sé að húða hluta fráveitulagna með plastefni eða pólýester sem sé blandað með glertrefjum, svokölluð Proline- aðferð. Óskað hafi verið mats á því hvort frárennslislagnir hússins séu fóðraðar og er það mat 8 matsmannsins að þær séu ekki fóðraðar. Það er jafnframt niðurstaða hans að húðun sem gerð hafi verið á hluta fráveitukerfis teljist ekki fullnægjandi þar sem sýnilegt rof, skemmdir og ójöfnur séu á húðun og geti því lagnakerfið ekki veitt skolpi á fullnægjandi hátt frá fasteigninni og að lagnakerfi borgarinnar. Á bls. 13 í matsgerð er fjallað um kostnað og aðferð við að fjarlægja húðun lagnanna og fóðra þær síðan með sokk. Í matinu segir um þetta: „ Eftir að plasthúð hefur verið fjarlægð er miðað við að fóðra lagnir með sokk en ekki húðun“. Annars staðar á sömu síðu segir matsmaður að hann hafi staðreynt með skoðun að fráveitulagnir hafi „ekki verið fóðraðar/húðaðar á fullnægjandi hátt“. Dómurinn sem skipaður er sérfróðum meðdómara, lítur svo á að sú ályktun um orðnotkun verði dregin af matinu að ekki sé gerður eindreginn greinarmunur á þýðingu orðanna fóðrun og húðun. Hugtakið fóðrun virðist þvert á móti notað sem eins konar samheiti yfir aðferðir fóðrunar, þ. e. unnt sé að fóðra lagnir með sokk eða fóðra þær með húðun, sbr. orðalag matsgerðar, og að matsmaður leggi þannig sjálfur að jöfnu orða notkunina fóðrun/húðun, a. m. k. að einhverju leyti. Staðfesti matsmaður þetta einnig í framburði sínum fyrir dómi, að almennt og algengt væri að orðalagið fóðrun væri notað um báðar aðferðirnar, þ. e. að fóðra með sokk eða að húða lagnir. Matsgerðin getur því ekki að mati dómsins talist sönnun þess að orðalag í söluyfirliti um fóðrun lagna fyrir nokkrum árum feli í sér saknæma háttsemi seljenda með vísan til upplýsingagjafar.

30. Er það niðurstaða dómsins að umrætt orðalag í söluyfirliti um fóðrun frárennslislagna feli ekki í sér fullyrðingu um að sú fóðrun hafi verið gerð með tilteknum hætti umfram annan, þ. e. með sokk en ekki með húðun. Ekki verður heldur fallist á að orðalagið feli í sér fullyrðingu um að ástand frárennslislagna í 77 ára gömlu húsi sé vegna fóðrunar, hvortheldur er með sokk eða húðun, annað og betra en búast megi við eða að lagnirnar verði tiltölulega viðhalds fríar næstu árin. Er þá litið til þessaðo rðalagið í söluyfirlitinu hafi auk þess verið mjög almennt orðað um ástand lagnanna, þ. e. ekki er fullyrt hvort þær séu í lagi, eða yfir höfuð hvenær umrædd meðhöndlun lagnanna fór fram.

31. Ekki liggur fyrir í málinu hvenær umrædd meðhöndlun lagnanna átti sér stað, að öðru leyti en því að það hafi verið gert „fyrir nokkrum árum“. Almennt verða gerðar ríkari kröfur til skoðunarskyldu kaupanda þegar um er að ræða fasteignir sem eru 77 ára gamlar, eins og hér um ræðir. Ekki verður fallist á þá málsástæðu aðalstefnenda að sú upplýsingagjöf sem veitt var í söluyfirliti um að lagnir hefðu verið fóðraðar fyrir nokkrum árum hafi gefið tilefni til minni skoðunar þessa atriðis heldur væri þvert á móti af þessum ástæðum tilefni til aukinnar skoðunar á lögnunum vegna upplýsinganna í söluyfirlitinu þar sem fóðrun á lögnum felur eðli málsins samkvæmt ekki í sér endurnýjun þeirra heldur er fóðrun beitttil að framlengja líftíma gamalla lagna með lágmarks raski. Hafi lagnir í gömlu húsi verið fóðraðar gefi það í sjálfu sér til kynna að ástand þeirra kunni fyrir aldurs sakir að hafa verið orðið bágborið. Skiptir í því sambandi ekki máli með hvorri aðferðinni lagnir hafa verið meðhöndlaðar, með fóðrun með sokk eða með húðun en ekki hefur verið sýnt fram á að önnur aðferðin teljist lakari en hin. Að framansögðu virtu hefði verið full ástæða fyrir aðalstefnendur til að kynna sér ástand lagna sérstaklega við ástandsskoðun, eins og aðalstefndubyggja á.

9

32. Með vísan til ofangreinds og orðalags upplýsinga í söluyfirliti verður ekki fallist á að upplýsingagjöf seljenda feli í sér ábyrgðaryfirlýsingu, yfirlýsingu um áskilda kosti eða saknæma háttsemi sem aðalstefnduberi bótaábyrgð á. Verða þannig aðalstefndus ýknuðaf bótakröfu aðalstefnenda í máli þessu.

Um afslátt og gallaþröskuld

33. Dómkröfur aðalstefnenda eru þær aðallega að aðalstefndu verði dæmd til að greiða aðalstefnendum 2.113.226 kr. auk dráttarvaxta. Byggist fjárhæðin á niðurstöðu dómkvadds matsmanns um hæfilegan kostnað við endurbætur, þ. e. að fjarlægja plasthúð sem fyrir er í lögnunum og fóðra þær síðan með sokk. Í aðalkröfu hefur ekki verið tekið tillit til þess að skv. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst kostnaður við viðgerð á frárennslislögnum til sameiginlegs kostnaðar eigenda hússins. Allt að einu er ljóst að fjárhæð aðalkröfu nemur 5,2% af kaupverði fasteignarinnar og getur þar með ekki talist rýra verðgildi hennar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga. Því síður nær fjárhæð varakröfu því marki, en þar er tekið mið af 24,6% hlutdeild téðrar íbúðar í heildarkostnaði við viðgerðina skv. dómkvöddu mati. Þegar allt framangreint er virt, að teknu tilliti til 2. málsliðar 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og sjónarmiða um kaup á eldra íbúðarhúsnæði, er því hafnað að umræddir ágallar á eigninni rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Er kröfu aðalstefndu um afslátt af kaupverði vegna ágallanna því hafnað.

Um gagnkröfu

34. Með gagnstefnu birtri 8. mars 2021 kröfðust gagnstefnendur, þ. e. aðalstefndu, greiðslu á eftirstöðvum lokagreiðslu skv. kaupsamningi um eignina að Háteigsvegi 25, að fjárhæð 986.000 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 2. september 2019 til greiðsludags. Svo sem fram er komið ber að sýkna aðalstefndu af dómkröfum aðalstefnenda. Með því að kaupverð eignarinnar hefur ekki verið að fullu greitt samkvæmt kaupsamningi verður fallist á dómkröfu aðalstefndu þannig að aðalstefnendum verður gert að greiða eftirstöðvar kaupverðs, 986.000 kr., ásamt dráttarvöxtum frá gjalddaga 2. september 2019, gegn útgáfu afsals, svo sem nánar greinir í dómsorði.

35. Með vísan til alls þess er að framan greinir er það niður staða dómsins að sýkna beri aðalstefndu af öllum kröfum aðalstefnenda í málinu, að öðru leyti en því að um kröfu um útgáfu afsals fer svo sem nánar greinir í dómsorði.

36. Eftir úrslitum málsins ber að dæma aðalstefnendur til að greiða aðalstefndu málskostnað sem þykir, að teknu tilliti til virðisaukaskatts, hæfilega ákveðinn 1.240.000 kr.

37. Af hálfu aðalstefnenda flutti málið J-kk-nf M-kk-nf lögmaður. Af hálfu aðalstefndu flutti málið Þ-kk-nf E-kk-nf lögmaður. Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf 10 dómsformaður. Meðdómendur voru R-kvk-nf S-kvk-nf héraðsdómari og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

DÓMSORÐ

Aðalstefndu, Á-kk-nf G-kk-nf G-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf H-kvk-nf, eru sýkn af kröfum aðalstefnenda, A-kvk-ef A-kvk-ef og M-kk-ef Ó-kk-ef G-kk-ef.

Aðalstefnendur, A-kvk-nf A-kvk-nf og M-kk-nf Ó-kk-nf G-kk-nf, greiði aðalstefndu, Á-kk-þgf G-kk-þgf G-kk-þgf og K-kvk-þgf S-kvk-þgf H-kvk-þgf, sameiginlega, 986.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. september 2019 til greiðsludags, gegn því að aðalstefndugefi út afsal til aðalstefnenda fyrir fasteigninni Háteigsvegi 25, Reykjavík, fastanúmer 201- 1565.

Aðalstefnendur greiði aðalstefndusameiginlega 1.240.000 króna í málskostnað.

S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf

R-kvk-nf S-kvk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf