E-9936/2008

Mál þetta sem dómtekið var 15. apríl 2009 var höfðað 30. október 2008. Stefnandi er Húsfélagið Glæsibæ, Skipholti 50d, Reykjavík, en stefndi er Harðviðarhús ehf., Lyngbarði 3, Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða stefnanda 9.236.867 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu:

Af kr. 3.199.196 frá 1.1.2007 til greiðsludags

af kr. 209.335 frá 25.2.2007 til greiðsludags

af kr. 234.324 frá 25.3.2007 til greiðsludags

af kr. 209.698 frá 25.4.2007 til greiðsludags

af kr. 257.228 frá 25.5.2007 til greiðsludags

af kr. 199.568 frá 25.6.2007 til greiðsludags

af kr. 269.656 frá 25.7.2007 til greiðsludags

af kr. 294.828 frá 25.8.2007 til greiðsludags

af kr. 217.540 frá 25.9.2007 til greiðsludags

af kr. 197.312 frá 25.10.2007 til greiðsludags

af kr. 214.881 frá 25.11.2007 til greiðsludags

af kr. 210.100 frá 25.12.2007 til greiðsludags

af kr. 270.074 frá 25.1.2008 til greiðsludags

af kr. 221.274 frá 25.2.2008 til greiðsludags

af kr. 215.670 frá 25.3.2008 til greiðsludags

af kr. 298.001 frá 25.4.2008 til greiðsludags

af kr. 332.125 frá 25.5.2008 til greiðsludags

af kr. 306.965 frá 25.6.2008 til greiðsludags

af kr. 299.087 frá 25.7.2008 til greiðsludags

af kr. 1.007.489 frá 25.8.2008 til greiðsludags

af kr. 421.494 frá 25.9.2008 til greiðsludags

af kr. 151.022 frá 25.10.2008 til greiðsludags

Allt að frádregnum eftirtöldum innborgunum, samtals að fjárhæð 6.595.480 krónur sem krafist er að ráðstafað verði fyrst inn á áfallna vexti elstu skuldar en síðan inn á höfuðstól:

1.000.000 krónur sem greiddust hinn 24. apríl 2007,

2.199.568 krónur sem greiddust hinn 6. júlí 2007,

1.700.000 krónur sem greiddust hinn 21. apríl 2008,

59.028 krónur sem greiddust hinn 31. ágúst 2008 og

1.636.884 krónur sem greiddust hinn 20. febrúar 2009

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað.

Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að þola staðfestingu lögveðs í eignarhluta sínum í Álfheimum 74, Reykjavík, fastanúmer 222-9039, tilgreindur í þinglýsingarbókum sem eignarhluti 01-0009, fyrir 3.948.182 krónum auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001:

Af kr. 214.881 frá 25.11.2007 til greiðsludags

af kr. 210.100 frá 25.12.2007 til greiðsludags

af kr. 270.074 frá 25.1.2008 til greiðsludags

af kr. 221.274 frá 25.2.2008 til greiðsludags

af kr. 215.670 frá 25.3.2008 til greiðsludags

af kr. 298.001 frá 25.4.2008 til greiðsludags

af kr. 332.125 frá 25.5.2008 til greiðsludags

af kr. 306.965 frá 25.6.2008 til greiðsludags

af kr. 299.087 frá 25.7.2008 til greiðsludags

af kr. 1.007.489 frá 25.8.2008 til greiðsludags

af kr. 421.494 frá 25.9.2008 til greiðsludags

af kr. 151.022 frá 25.10.2008 til greiðsludags

Loks er þess krafist að staðfest verði lögveð fyrir öllum málskostnaði stefnanda.

II

Stefndi er meðal eigenda að fasteigninni Álfheimum 74, Reykjavík. Fasteignin Álfheimar 74 er verslunarmiðstöð sem kölluð er Glæsibær og er stefnandi húsfélag þeirrar fasteignar. Samkvæmt fyrirliggjandi veðbandayfirliti er fastanúmer eignarhluta stefnda 222-9039 og er lýsing eignarhlutans, veitingahús 01-0009. Krafa stefnanda er vegna álagðra rekstrar- og viðhaldsgjalda miðað við hefðbundna kostnaðarskiptingu sameiginlegs kostnaðar á grundvelli laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Stefndi krefst sýknu af kröfunni á þeim forsendum fyrst og fremst að hin hefðbundna kostnaðarskipting sameiginlegs kostnaðar sé ósanngjörn þar sem stefndi hafi ekki getað nýtt eignarhluta sinn í fasteigninni vegna framkvæmda sem farið hafi verið í af hálfu stefnanda á árunum 2006-2008.

III

Stefnandi kveður stefnda eiga hlut í verslunarmiðstöðinni Álfheimum 74, Reykjavík, og hafi hann ekki staðið skil á rekstrar- og viðhaldsgjöldum. Hinn 1. janúar 2007 hafi skuld stefnda staðið í 3.199.196 krónum. Yfirlit hafi alltaf verið send reglulega og hafi stefndi engar athugasemdir gert. Hafi reikningar stefnanda verið samþykktir og hafi stefndi engar athugasemdir gert á húsfélagsfundum og að mati stefnanda sé hin umstefnda fjárhæð því óumdeild.

Sundurliðist skuldin svo:

Staða skuldar 1. janúar 2007 kr. 3.199.196

Húsgjöld vegna janúar 2007 kr. 209.335

Húsgjöld vegna febrúar 2007 kr. 234.324

Húsgjöld vegna mars 2007 kr. 209.698

Húsgjöld vegna apríl 2007 kr. 257.228

Húsgjöld vegna maí 2007 kr. 199.568

Húsgjöld vegna júní 2007 kr. 269.656

Húsgjöld vegna júlí 2007 kr. 294.828

Húsgjöld vegna ágúst 2007 kr. 217.540

Húsgjöld vegna september 2007 kr. 197.312

Húsgjöld vegna október 2007 kr. 214.881

Húsgjöld vegna nóvember 2007 kr. 210.100

Húsgjöld vegna desember 2007 kr. 270.074

Húsgjöld vegna janúar 2008 kr. 221.274

Húsgjöld vegna febrúar 2008 kr. 215.670

Húsgjöld vegna mars 2008 kr. 298.001

Húsgjöld vegna apríl 2008 kr. 332.125

Húsgjöld vegna maí 2008 kr. 306.965

Húsgjöld vegna júní 2008 kr. 299.087

Húsgjöld vegna júlí 2008 kr. 547.989

Reikningur vegna bílastæðahúss og lóðar kr. 459.500

Húsgjöld vegna ágúst 2008 kr. 12.541

Reikningur vegna bílastæðahúss og lóðar kr. 408.953

Húsgjöld vegna september 2008 kr. 151.022

Samtals kr. 9.236.867

Inn á skuldina hafi verið greiddar eftirfarandi innborganir:

24. apríl 2007 kr. 1.000.000

6. júlí 2007 kr. 2.199.568

21. apríl 2008 kr. 1.700.000

31. ágúst 2008 kr. 59.028

20. febrúar 2009 kr. 1.636.884

Samtals kr. 6.595.480

Hafi ofangreindum innborgunum verið ráðstafað fyrst inn á dráttarvexti elstu skuldar og síðan inn á höfuðstól hennar og svo koll af kolli. Höfuðstóll lögveðskröfunnar sé 3.948.182 krónur og hafi ekkert greiðst upp í dráttarvexti af henni.

Kröfu sína um greiðslu hinna umstefndu gjalda byggi stefnandi á framlögðum afritum reikninga og reikningsyfirliti. Byggt sé á almennum reglum kröfuréttar um greiðsluskyldu skuldara að því marki sem þær eigi við og reglum kröfu- og eignarréttarins um skyldur aðila gagnvart hvor öðrum sem eigi sameiginleg fasteignaréttindi til að taka sameiginlega þátt í kostnaði vegna fasteignarinnar. Þá sé vísað til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 13. gr. um skyldu til að vera í húsfélagi og greiða sína hlutdeild í sameiginlegum kostnaði, 14. og 43. gr. um sameiginlegan kostnað, 47. gr. um skyldu eiganda til að greiða kostnaðinn og 48. gr. um lögveð. Kröfu sína um málskostnað styður stefnandi við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sérstaklega 129. og 130. gr. laganna.

IV

Stefndi kveður aðalkröfu sína byggjast á því að hann sé ekki í þeirri skuld við stefnanda sem tilgreind sé í stefnu. Beri að líta til þess að í 3. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé heimild til frávika frá reglum um kostnaðarskiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsum ef reglur fjöleignarhúsalaga um skiptingu kostnaðar eigi illa við og leiði til ósanngjarnrar niðurstöðu í garð eins eða fleiri eigenda. Sé mælt fyrir um það í ákvæðinu að heimilt sé að byggja á öðrum reglum og sjónarmiðum við skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem taki til dæmis í ríkara mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda. Á því sé þannig byggt af hálfu stefnda að hann hafi ekki getað notað eignarhlut sinn í verslunarmiðstöðinni að Álfheimum 74, vegna framkvæmda sem farið hafi verið í af hálfu stefnanda á árunum 2006-2008. Vegna framkvæmdanna hafi stefnda þannig verið ókleift að nýta eignarhlut sinn á arðbæran hátt og sé því sú kostnaðarskipting sem tilgreind sé í stefnu ósanngjörn í skilningi nefnds ákvæðis. Þar sem stefndi hafi ekki getað notað hlut sinn í eigninni á arðbæran hátt og því ekki haft neinar tekjur af eigninni beri að sýkna hann á grundvelli 46. gr. laga nr. 26/1994. Til stuðnings kröfunni sé jafnframt vísað til 7. mgr. 46. gr. sömu laga þar sem fram komi að málshöfðunarfrestur 6. mgr. gildi ekki ef mál sé höfðað af húsfélagi á hendur eiganda til heimtu hlutdeildar hans í umræddum kostnaði þar sem eigandi geti í slíku máli komið að öllum sjónarmiðum sínum sem lúti að kostnaðarskiptingunni enda þótt fresturinn samkvæmt 6. mgr. kunni að vera liðinn.

Varakröfu sína kveðst stefndi byggja á því að krafa stefnanda sé í ljósi ofangreindra málsástæðna stefnda stórlega ofmetin. Eigi skipting kostnaðar húsfélagsins samkvæmt lögum nr. 26/1994 illa við og sé hún ósanngjörn í garð stefnda. Þá sé lögveðskröfu stefnanda mótmælt þar sem hluti hennar sé fyrndur, sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994.

Um lagarök að öðru leyti en að framan er rakið vísar stefndi til reglna kröfu- og samningaréttar. Um málskostnað vísar hann til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

V

Stefndi byggir sýknukröfu sína fyrst og fremst á 46. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sem fjallar um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu. Í 45. gr. laganna er fjallað um það hvernig sameiginlegum kostnaði skuli skipt niður á hlutaðeigandi eigendur. Segir í 1. mgr. 46. gr. laganna að ef hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni hafi í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld geti húsfundur ákveðið að eigandi hennar skuli greiða sem því nemur stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiðir af reglum 45. gr. laganna. Þá segir í 2. mgr. að einnig sé heimilt að víkja frá ákvæðum 45. gr. þegar um sé að ræða hús sem hafi að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Þá segir í 3. mgr. ákvæðisins að heimild til frávika sé háð því að reglur 45. gr. um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Sé þá heimilt að byggja á öðrum reglum og sjónarmiðum við skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem taki til dæmis í ríkara mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að ákvarðanir samkvæmt 1. og 2. mgr. skuli taka á húsfundi og þurfi til þeirra samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Þá skuli yfirlýsingu um nýja kostnaðarskiptingu þinglýst, sé henni ætlað almennt gildi til frambúðar.

Af framangreindum ákvæðum þykir ljóst að réttur vettvangur til að láta á það reyna hvort breyta eigi þeirri kostnaðarskiptingu sem 45. gr. laga nr. 26/1994 gerir ráð fyrir sé húsfundur, sbr. orðalag 4. mgr. um að ákvarðanir af þessu tagi skuli taka á húsfundi. Þá verða slíkar ákvarðanir ekki teknar nema að fyrir því liggi meirihluti eigenda enda ljóst að slíkar breytingar hafa áhrif á hlutdeild annarra eigenda í sameiginlegum kostnaði. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki tekin afstaða til þess í þessu máli hvort umrædd kostnaðarskipting kunni að vera ósanngjörn gagnvart stefnda og verður hann því ekki sýknaður af kröfum stefnanda á þeim forsendum.

Stefndi vísar sérstaklega til 7. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994 til stuðnings kröfum sínum um sýknu. Í 5. mgr. 46. gr. segir að ef eigandi sýnir fram á að kostnaðarskipting eftir fyrirmælum 45. gr. sé óeðlileg og ósanngjörn í hans garð og húsfélagsfundur sinnir ekki kröfu hans um leiðréttingu, sbr. 2.–4. mgr., eða ef ákvörðun fundar þar að lútandi leiðir til óviðunandi niðurstöðu geti eigandinn krafist ógildingar á kostnaðarskiptingunni og viðurkenningar á annarri sanngjarnari og eðlilegri á grundvelli þeirra sjónarmiða sem vísað er til í 3. mgr. Þá er kveðið á um það í 6. mgr. að eiganda beri að hafa uppi við húsfélagið mótmæli sín og kröfur samkvæmt 5. mgr. strax og tilefni er til og er málshöfðunarfrestur 3 mánuðir frá því að húsfélagið réð máli til lykta. Höfði eigandi ekki mál innan frestsins telst hann una ákvörðuninni og er bundinn við hana. Í 7. mgr. segir að málshöfðunarfrestur samkvæmt. 6. mgr. gildi ekki ef mál sé höfðað af húsfélagi á hendur eiganda til heimtu hlutdeildar hans í umræddum kostnaði en í slíku máli geti eigandi komið að öllum sjónarmiðum sínum og kröfum sem lúta að kostnaðarskiptingunni enda þótt fresturinn kunni að vera liðinn. Með vísan til þess að í 7. mgr. ákvæðisins er vísað til 6. mgr. sem vísar til 5. mgr., sem vísar til 2.-4 mgr. verður að skýra þessi ákvæði saman og því eigi þetta ákvæði við í því tilviki að eigandi hafi sýnt fram á að kostnaðarskipting sé ósanngjörn og kröfu hans hafi ekki verið sinnt af húsfélagsfundi eða að ákvörðun fundar hafi leitt til óviðunandi niðurstöðu. Að þessu virtu og með vísan til þess sem að framan er rakið er ljóst að til að víkja frá hinni hefðbundnu kostnaðarskiptingu sameiginlegs kostnaðar samkvæmt 45. gr. laga nr. 26/1994 þarf að bera slíkt undir húsfund og verður það ekki gert í þessu máli. Þá er til þess að líta að stefndi hefur ekki lagt fram nein haldbær gögn sem styðja þær fullyrðingar hans að honum hafi vegna framkvæmda við fasteignina verið gert ókleift að nýta hana.

Að öllu því virtu sem nú hefur verið rakið verður krafa stefnanda tekin til greina eins og hún er fram sett með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði, en hvorki fjárhæð kröfunnar né dráttarvaxtakröfu stefnanda hefur verðið andmælt sérstaklega.

Eftir atvikum þykir rétt að stefndi greiði stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur.

Stefndi mótmælti lögveðskröfu stefnanda á þeim grunni að hluti hennar væri fyrndur sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994, án þess að fram kæmi í málatilbúnaði hans hvaða hluti það væri. Stefnandi lagfærði dómkröfur sínar í upphafi aðalmeðferðar og dró frá lögveðskröfu sinni kröfu að fjárhæð 197.312 krónur með gjalddaga 25. október 2007. Samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 fellur lögveð niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn innan árs. Verður því ekki annað séð en að breytt lögveðskrafa stefnanda, en elsti gjalddagi hennar er 25. nóvember 2007, rúmist innan þessara tímamarka og með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 verður lögveðskrafa stefnanda tekin til greina eins og hún er fram sett með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði og viðurkenndur lögveðsréttur fyrir málskostnaði.

Af hálfu stefnanda flutti málið E-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf hrl. en af hálfu stefnda flutti málið E-kk-nf Þ. G-kk-nf hdl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Harðviðarhús ehf., greiði stefnanda, Húsfélaginu Glæsibæ, 9.236.867 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu þannig:

Af kr. 3.199.196 frá 1.1.2007 til greiðsludags

af kr. 209.335 frá 25.2.2007 til greiðsludags

af kr. 234.324 frá 25.3.2007 til greiðsludags

af kr. 209.698 frá 25.4.2007 til greiðsludags

af kr. 257.228 frá 25.5.2007 til greiðsludags

af kr. 199.568 frá 25.6.2007 til greiðsludags

af kr. 269.656 frá 25.7.2007 til greiðsludags

af kr. 294.828 frá 25.8.2007 til greiðsludags

af kr. 217.540 frá 25.9.2007 til greiðsludags

af kr. 197.312 frá 25.10.2007 til greiðsludags

af kr. 214.881 frá 25.11.2007 til greiðsludags

af kr. 210.100 frá 25.12.2007 til greiðsludags

af kr. 270.074 frá 25.1.2008 til greiðsludags

af kr. 221.274 frá 25.2.2008 til greiðsludags

af kr. 215.670 frá 25.3.2008 til greiðsludags

af kr. 298.001 frá 25.4.2008 til greiðsludags

af kr. 332.125 frá 25.5.2008 til greiðsludags

af kr. 306.965 frá 25.6.2008 til greiðsludags

af kr. 299.087 frá 25.7.2008 til greiðsludags

af kr. 1.007.489 frá 25.8.2008 til greiðsludags

af kr. 421.494 frá 25.9.2008 til greiðsludags

af kr. 151.022 frá 25.10.2008 til greiðsludags

Allt að frádregnum eftirtöldum innborgunum sem dragast frá skuldinni miðað við stöðu hennar á greiðsludegi, 1.000.000 krónur sem greiddust inn á kröfuna 24. apríl 2007, 2.199.568 krónur sem greiddust inn á kröfuna 6. júlí 2007, 1.700.000 krónur sem greiddust inn á kröfuna 21. apríl 2008, 59.028 krónur sem greiddust inn á kröfuna 31. ágúst 2008 og 1.636.884 krónur sem greiddust inn á kröfuna 20. febrúar 2009.

Stefndi greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

Staðfestur er lögveðsréttur í eignarhluta stefnda í fasteigninni Álfheimum 74, Reykjavík, eignarhluta 01-0009 fyrir 3.948.182 krónum auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001:

Af kr. 214.881 frá 25.11.2007 til greiðsludags

af kr. 210.100 frá 25.12.2007 til greiðsludags

af kr. 270.074 frá 25.1.2008 til greiðsludags

af kr. 221.274 frá 25.2.2008 til greiðsludags

af kr. 215.670 frá 25.3.2008 til greiðsludags

af kr. 298.001 frá 25.4.2008 til greiðsludags

af kr. 332.125 frá 25.5.2008 til greiðsludags

af kr. 306.965 frá 25.6.2008 til greiðsludags

af kr. 299.087 frá 25.7.2008 til greiðsludags

af kr. 1.007.489 frá 25.8.2008 til greiðsludags

af kr. 421.494 frá 25.9.2008 til greiðsludags

af kr. 151.022 frá 25.10.2008 til greiðsludags

auk dæmds málskostnaðar, til tryggingar skuldinni.

G-kvk-nf B-kvk-nf