T-575/2021

Mál þetta barst dóminum þann 14. desember 2021, með bréfi sóknaraðila dagsettu þann sama dag. Sóknaraðilar eru S-kvk-nf A-kvk-nf, [...] og K-kk-nf A-kk-nf, [...], en varnaraðilar eru M-kvk-nf G-kvk-nf S-kvk-nf, [...] og S-kvk-nf S-kvk-nf, [...]. Af hálfu Sýslumannsins á Selfossi hefur því verið lýst yfir að hún telji embættið ekki aðila að málinu.

Af hálfu sóknaraðila er þess krafist að felld verði úr gildi ákvörðun Sýslumannsins á Suðurlandi um að þinglýsa á fasteign sóknaraðila Neðan- Sogsvegar 14, Grímsnes- og Grafningshreppi, F2207934: „ Kvöð um bílastæði við hlið (milli símastauranna) svo og gangrétt og bílastæði að og við inngang í garð R-kk-ef eins og tíðkast hefur núum mörg ár.“ Þess er krafist að Sýslumanni verði gert að afmá kvöðina úr kvaðadálki fasteignarinnar. Þá er krefjast sóknaraðilar málskostnaðar að skaðlausu.

Varnaraðilar krefjast þess að dómkröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá krefjast varnaraðilar málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að mati dómsins, að viðbættum virðisaukaskatti.

Málið var þingfest þann 17. janúar sl. og tekið til úrskurðar þann 19. september sl. að loknum munnlegum málflutningi.

Málavextir

Forsaga máls þessa er sú að árið 1962 eignaðist R-kk-nf J-kk-nf, hálfa jörðina Öndverðarnes í Grímsneshreppi með Norðurkoti. Ári síðar afsalaði framangreindur R-kk-nf spildu úr landi sínu við Álftavatn í Grímsnesi til K-kk-ef J-kk-ef, með kvöð um „bílastæði við hlið (milli símastauranna) svo og gangrétt og bílastæði að og við inngang í garð R-kk-ef eins og tíðkast hefur nú um mörg ár“ og var afsalið móttekið til þinglýsing ar það sama ár. Árið 1982 var gerð yfirlýsing þar sem framangreindur R-kk-nf lýsti því yfir að hann hefði látið af hendi til barna sinnar til eignar þar tilgreindar spildur af landi sínu, upphaflega úr landi Norðurkots. Var þar m. a. kveðið á um umferðarrétt og aðkeyrslu að spildunum. Árið 1995 afsalaði sonur R-kk-ef, J-kk-nf Ó-kk-nf, spildu sinni til Á-kvk-ef S-kvk-ef sem og varnaraðila máls þessa.

Árið 2019 var staðfest stofnun tveggja lóðar úr landi jarðarinnar Norðurkots, n. t. t. Neðan Sogsvegar 14 og 15, sem eru lóðir aðila máls þessa.

Árið 2018 mun hafa verið gerð deiliskipulagsbreyting, er lýtur að landi aðila. Kveða sóknaraðilar þar hafa verið kveðið á um akstursleiðir að bílaplani á mörkum tveggja landa, í samræmi við umsamdar akstursleiðir og bílaplan sem getið var um í deiliskipulagi frá árinu 1995, og hafi fyrirkomulagið verið staðfest af eigendum lóðanna. Sóknaraðilar munu hafa eignast fasteignina Neðan- Sogsvegar 14, með afsali í júlí árið 2019, með afsali frá dóttur K-kk-ef, sem munvera móðir sóknaraðila, sem erft hafði fasteignina við fráfall foreldra sinna.

Þann 24. september 2021 munu varnaraðilar hafa farið fram á leiðréttingu í þinglýsingarbók varðandi framangreinda kvöð, sem ekki væri getið á veðbókarvottorði eignarinnar Neðan- Sogsvegar 14. Þann 17. nóvember 2021 var sóknaraðilum tilkynnt að Sýslumaðurinn á Suðurlandi að ákveðið hefði verið að færa á spjald fasteignar þeirra, Neðan Sogsvegar 14, framangreinda kvöð um bílastæði og gang rétt.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðilar byggja á því að umdeildum umferðarrétti hafi á sínum tíma ekki verið þinglýst í kvaðadálk fasteignar sinnar og kveða þeir ljóst að hvorugur hlutaðeigandi hafi talið ástæðu til þinglýsingar hennar. Þá hafi umferðarrétti verið breytt árið 1982 er landi var skipt út úr jörðinni til barna R-kk-ef sem og við deiliskipulag svæðisins árin 1995 og 2018.

Sóknaraðilar vísa til þess aðu mþrætt þinglýsing byggist á beiðni varnaraðila, sem lögð hafi verið fram með stoð í 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Hafi varnaraðilar fært fram þau rök einað kvöðin sem um ræði hafi verið í afsali frá 1963 og að land sóknaraðila hafi verið meðal þess sem þá var afsalað og kvöðin ekki verið felld úr gildi.

Sóknaraðilar byggi á því að færsla í fasteignabók sé hvorki röng né til þess fallin að valda réttarspjöllum auk þess sem veigamikil rök séu ekki fram komin til stuðnings hinu gagnstæða. Byggja sóknaraðilar á því að afsalið frá 1963 marki einungis réttindi og skyldur milli þeirra sem að þeim gerningi stóðu. Þeir aðilar hafi ekki kosið að þinglýsa kvöðinni í kvaðadálk fasteignarinnar og kvaðir sem ekki er þinglýst geti ekki bundið hendur síðari framsalshafa.

Sóknaraðilar byggja og á því að R-kk-nf, sá er upphaflega afsalaði spildunni úr landi sínu og naut umferðarréttar í skjóli kvaðarinnar, hafi sannarlega fellt kvöðina úr gildi með síðari gerningum. Þannig hafi kvöðin liðið undir lok með yfirlýsingu R-kk-ef frá 1982, við útskiptingu lands til barna hans. Við útskiptingu landsins hafi R-kk-nf meðal annars vísað til þess hvernig umferðarrétti að lóð varnaraðila skyldi háttað. Þar segi „ Land merkt X hefur aðkeyrslu frá þjóðvegi nr. 36 (Þingvallavegi). Hin löndin hafa aðkeyrslu og umferðarrétt um Selvíkurveg og veg af honum að og á bílaplan sem er í landi merku Z við girðingarhlið að landi merktu W.“ Telja sóknaraðilar ljóst að R-kk-nf hafi þarna afmarkað með skýrum hætti hvernig aðkomu og aðkeyrslu eigi að vera háttað. Í yfirlýsingunni sé hvergi vikið að því að börnum hans og barnabörnum skuli tryggður annar umferðarréttur en þar sé tilgreindur og því einsýnt að hin umþrætta kvöð sé niður fallin. Jafnvel þó henni hefði verið þinglýst í öndverðu, hafi hún við þetta verið niður fallin og borið að afmá hana með vísan til 38. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Þar að auki byggja sóknaraðilar á því að varnaraðilar hafi verið meðvitaðir um framangreint og samþykkt í verki, sbr. gildandi deiliskipulag, þar sem tilhögun umferðar hafi verið staðfest af eigendum lóða.

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðilar byggja kröfu sína á því að um mikilsverða hagsmuni sé að ræða varðandi bæði aðgang og nýtingu bílastæða við land sitt, sem varnaraðilar hafi nýtt athugasemdalaust frá 1995 og fyr irennarar þeirra allt frá 1963, þegar kvöðinni hafi verið þinglýst. Ljóst sé að efnisatriði það sem leiðrétting sýslumanns hafi lotið að, hafi ekki komið áður sérstaklega fram í fasteignabók, svo sem rétt hefði verið í öndverðu að gera, enda sé það markmið þinglýsingalaga að þinglýsingabækur eigi að vera réttar og aðilar geti treyst upplýsingum sem þar koma fram. Því hafi sýslumaður verið í fullum rétti að leiðrétta þinglýsingamistök, skv. skýrri lagaheimild í 27. gr. þinglýsingalaga.

Varnaraðilar vísa og til þess að sóknaraðilum hafi verið fullkunnugt um umferðarréttinn og bílastæðanýtingu eigenda Neðan- Sogsvegar 15, en sóknaraðilar séu barnabörn K-kk-ef J-kk-ef, og leiði rétt sinn til fasteignar sinnar með afsali frá móður sinni, H-kvk-þgf, þar sem fram komi að sóknaraðilar þekki vel ástand hins selda. Telja varnaraðilar að umrædd H-kvk-nf hafi þekkt vel til kvaðarinnar og nýtingar aðliggjandi lóðarhafa á umferðarréttinum og bílastæðunum, en ekki sé um neinar aðrar aðkomuleiðir að ræða að fasteign varnaraðila. Nýting umferðarréttarins og bílastæðanna hafi staðið yfir óslitið allt frá 1963, og reyndar fyrr, án nokkurra athugasemda. Aukinheldur byggja varnaraðilar á því að grandleysi sóknaraðila gæti ekki staðið leiðréttingu skráningarinnar í vegi, enda verji grandleysi réttarhafa eingöngu gagnvart óþinglýstum réttindum, en kvöðin komi fram í afsali sem hafi verið þinglýst, þó láðst hafi að greina sérstaklega frá henni í þinglýsingabókum. Þar að auki hafi við gerð lóðarblaðs áárinu 2017 sérstaklega verið vísað til afsalsins frá 1963, og hafi því þáverandi lóðarhafa ekki getað dulist efni skjalsins. Byggja varnaraðilar á því að það sé á ábyrgð seljanda að upplýsa um kvaðir sem getið sé um í þinglýstum skjölum og verði sóknaraðilar að sækja á sinn viðsemjanda vegna þeirrar vanefndar, telji þeir efni til þess.

Kveða varnaraðilar ástæðu þess að þær urðu þess áskynja að kvaðarinnar væri ekki getið í þinglýsingarbók, vera að um tveimur árum eftir að sóknaraðilar eignuðust lóðina hafi þeir farið að torvelda afnot varnaraðila að bílastæði því sem kvöðin laut að. Hafi varnaraðilar þá grennslast fyrir um málið og komist að því að kvaðarinnar væri ekki sérstaklega getið á blaðsíðu eignarinnar í þinglýsingarbók, þó hennar sé sannarlega getið í hinu þinglýsta afsali. Hafi varnaraðilar því óskað eftir leiðréttingu á skráningu kvaðarinnar.

Hafna varnaraðilar því að R-kk-nf og K-kk-nf hafi kosið að þinglýsa ekki kvöðinni í kvaðadálk fasteignarinnar, enda hefði þá verið óþarfi að geta hennar í afsalinu. Telja varnaraðilar líklegast að þinglýsingarstjóra hafi yfirsést kvöðin og því ekki getið við þinglýsingu afsalsins. Og hafi sýslumaður nú leiðrétt skráninguna líkt og honum sé heimilt skv. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Þá séu engin gögn lögð fram því til stuðnings að kvöðin hafi verið felld úr gildi, né heldur verði háttsemi aðila jafnað til þess.

Þá hafna varnaraðila þeirri staðhæfingu sóknaraðila að kvöðin hafi fallið niður við land skipti árið 1982, enda hafi engin slík yfirlýsing verið gefin út í tengslum við þau skipti. Telja varnaraðilar að til að fella kvöð sem þessa úr gildi þurfi til að koma jákvæð og skýr yfirlýsing þess efnis, en slík yfirlýsing hafi aldrei verið gefin af þeim sem kynnu að vera bærir til þess. Aukinheldur hafi engin breyting orðið á nýtingu eigenda fasteignar varnaraðila á því er hin umdeilda kvöð snýr að við landskiptin árið 1982. Kveða varnaraðilar yfirlýsingu R-kk-ef í umræddum landskiptum til barna sinna hafa tryggt umferðar rétt allra spildnanna um Selvíkurveg og veg af honum að og á bílaplan sem er í landi merktu Z við girðingarhlið, þar sem bílaplan sé á landi sóknaraðila og kveðið á um umferðarrétt að spilu X um Þingvallaveg. Hins vegar sé ekki í yfirlýsingunni kveðið á um umferðarrétt og bílastæði við inngang í garð R-kk-ef, þ. e., spildu W, sem sé nú lóð varnaraðila, enda engin þörf á því þar sem kvöð um þann rétt sé að finna í eldra þinglýstu afsali. Yfirlýsingin hafi í engu hróflað við þessum rétti.

Þ á hafna varnaraðilar þeim röksemdum sóknaraðila að framkvæmd og gerð deiliskipulags um lóðirnar hafi falið í sér að varnaraðilar hafi fallið frá rétti sínum samkvæmt kvöðinni. Kvöðin sé einkaréttarlegur gerningur sem ekki sé kveðið á um í deiliskipulagi lögum samkvæmt. Áritun aðliggjandi lóðarhafa að lóð sóknaraðila á hnitsettan uppdrátt af deiliskipulagi Norðurkots (lóðablaði), sem gert hafi verið árið 2017, snúi einungis að eignamörkum og hnitsetningu þeirra, sbr. breytingu á deiliskipulagi árið 2018, þarsem getið sé í fjórum töluliðum hvaða breytingar séu gerðar. Lúti þær breytingar á engan hátt að umræddri kvöð, heldur stærð lóða og afmörkun byggingarreits. Í skipulaginu séu aðkomuleiðir að landi varnaraðila sýndar óbreyttar og í fullu samræmi við teikningu þá er fylgdi yfirlýsingu R-kk-ef árið 1982. Því sé ljóst að með skipulaginu hafi ekki staðið til að leggja af veginn og bílastæðin. Þá kveða varnaraðilar að í skipulagi sem samþykkt var á árinu 1996 hafi verið búið að marka lóð í kringum bústað varnaraðila og sé aðkoman þar skilgreind um hin umþrætta veg og bílastæði.

Loks byggja varnaraðilar á því að um sé að ræða leiðréttingu á formannmarka en ekki efnislegar deilur aðila sem kunna að búa að baki skjalinu, enda eigi slík atriði ekki við í máli þessu, heldur bæri að reka slíkan ágreining í almennu einkamáli. Telja varnaraðilar að þinglýsingastjóra hafi borið, líkt og hann gerði, að færa umrædda kvöð inn á blaðsíðu fasteignarinnar Neðan- Sogsvegar 14, í þinglýsingarbók enda engum gögnum til að dreifa sem styðji kröfu sóknaraðila.

Um lagarök vísa varnaraðilar til almennra reglna einkaréttarins, m. a. um þýðingu kvaða sem óbeinna eignaréttinda, skipulagslaga nr. 132/2010 og þinglýsingalaga nr. 39/1978, einkum 9. gr. og 27. gr. um víðtækar heimildir til leiðréttingar í þinglýsingabók. Um málskostnað vísa varnaraðilar til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og um virðisaukaskatt til laga nr. 50/1988.

Athugasemdir þinglýsingarstjóra

Í málinu liggja fyrir athugasemdir þinglýsingar stjóra vegna ágreinings aðila. Kemur þar fram að umrædd leiðrétting hafi verið gerð þann 17. nóvember 2021, þar sem augljóst hafi þótt að mistök hafi átt sér stað við þinglýsingu afsals, þingl. nr. XXX- 205, þar sem láðst hafi að geta kvaðar um umferðarrétt í fasteignabók. Vísar þinglýsingarstjóri til þess að útdráttur úr skjali verði að vera svo rækilegur að bæði sé skjalið sérgreint og ljóst sé hverju hafi verið þinglýst. Þar sem í afsalinu hafi ekki eingöngu verið stofnað til eignarréttinda yfir lóðinni heldur einnig umferðarréttar á henni, hafi við þinglýsingu afsalsins á sínum tíma borið að geta um þau réttindi sem kveðið sé um í skjalinu, í þinglýsingabók, sbr. 9. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þá sé þinglýsingar stjóra skylt, skv. 27. gr. laganna, að leiðrétta slík mistök, og hafi svo verið gert, enda metið svo að umrætt atriði væri engum vafa undirorpið, enda engum þinglýstum gögnum til að dreifa sem numið hafi úr gildi umrædda kvöð um bílastæði. Þá vísar þinglýsingar stjóri til þess að framangreind skylda þinglýsingar stjóra sé ekki háð neinum tímatakmörkunum og nái einnig til mistaka sem orðið hafi fyrir gildistöku núgildandi þinglýsingalaga.

Kveður þinglýsingar stjóri að við leiðréttingu beri honum einungis að huga að atriðum sem varða formleg réttindi samkvæmt skjölum, en ekki efnisatvikum að baki skjali, eða því hvort réttarstaða hafi breyst, t. d. fyrir hefð eða tómlæti. Þá hafi þinglýsingar stjóri ekki vald til þess að taka efnislega afstöðu til þess hvert gildi samningsbundinna réttinda sé, svo sem hvort þau séu niður fallin. Í samræmi við þetta séþað afstaða þinglýsingarstjóra að svo fremi sem ekki sé þinglýst öðru tveggja, yfirlýsingu frá hlutaðeigandi aðilum þess efnis að tiltekin kvöð sé úr gildi fallin eða endurriti dóms um ógildi kvaðarinnar, standi heimildir þinglýsingar stjóra ekki til þess að aðhafast frekar en orðið sé.

Forsendur og niðurstaða

Af gögnum málsins má vera ljóst að ágreiningur er uppi milli aðila máls þessaum gildi kvaðar sem tilgreind er í afsali lands frá 1963, sem nú er fasteignin Neðan-

Sogsvegar 14, í Grímsnes- og Grafningshreppi og er í eigu sóknaraðila og færð var í kvaðadálk þinglýsingabókar fasteignarinnar þann 17. nóvember sl., en samkvæmt gögnum málsins eru varnaraðilar nú kvaðarhafar, sem eigendur aðliggjandi lands, nú fasteignin Neðan- Sogsvegar 15, Grímsnes- og Grafningshreppi.

Líkt og að framan er lýst var í afsali, sem þinglýst var árið 1963, getið um kvöð er varðar nánar tiltekin bílastæði og gang rétt. Sóknaraðilar byggja á því að það hafi ekki verið ætlun upphaflegra aðila að afsalinu að þinglýsa kvöðinni, auk þess sem kvöðin sé niður fallin með síðari tíma gerningum. Þessu mótmæla varnaraðilar sem ósönnuðu, enda séu engin gögn til um niðurfellingu kvaðarinnar.

Ljóst er að hinu upphaflega afsali var þinglýst í tíð eldri laga, nr. 30/1928 um þinglýsing skjala og aflýsing. Í 11. gr. þeirra laga segir m. a. að jafnóðum og skjöl eru afhent til þinglýsingar skuli geta þess skjals á blaði fasteignar, í réttri röð eftir afhendingu, þannig að nægilegt sé, þegar veðbókarvottorð eru gefin, að gefa þau eftir því, sem þar er skráð. Þá segir í greinargerð með frumvarpi að þinglýsingalögum nr. 39/1978, að í 1. mgr. 9. gr. laganna sé kveðið á um það, hversu haga skuli færslu skjals í þinglýsingabók og að í því ákvæði felist ekki breyting frá því, sem þá tíðkaðist. Í 1. mgr. 27. gr. núgildandi þinglýsingalaga nr. 39/3978 er kveðið á um skyldu þinglýsingarstjóra til að leiðrétta rangfærslur og mistök sem orðið hafa um þinglýsingu skjala. Hefur í dómaframkvæmd verið álitið að ákvæðið nái jafnt til rangfærslna og mistaka sem orðið hafa fyrir og eftir gildistöku núgildandi laga, enda sé tilgangur þinglýsingar sá að þinglýsingabók sé að efni til rétt. Hefði því verið rétt að geta um kvöðina á blaði fasteignarinnar þegar skjalinu var þinglýst í öndverðu.

Ekki liggja í máli þessu frammi gögn er varða niðurfellingu framangreindrar kvaðar og verður ekki á það fallist með sóknaraðilum að hún hafi fallið niður með þinglýsingu seinni landskipta úr upphaflegu landi Norðurkots, eða með deiliskipulagi, enda í hvorugu að finna skýra yfirlýsingu frá hlutaðeigandi aðilum þess efnis. Þá verður ekki á það fallist með sóknaraðilum að kvöðinni hafi ekki verið þinglýst á fasteign hans eða það ekki verið vilji aðila að afsalinu frá 1963, enda er hennar skýrlega getið í afsali sem þinglýst var á eignina.

Málatilbúnaður sóknaraðila verður ekki skilinn með öðrum hætti en svo að þeir telji hina umdeildu kvöð niður fallna og því hafi þinglýsingarstjóra ekki verið rétt að færa hana inn í kvaðadálk fasteignar hans. Varnaraðilar aftur á móti kveða kvöðina ekki niður fallna. Varðar ágreiningur aðila að þessu leyti efnisrétt eignarréttar, sem ekki verður skorið úr um á grundvelli þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Að öllu framangreindu virtu er það mat dómsins að þinglýsingarstjóra hafi verið rétt að færa hina umþrættu kvöð í kvaðadálk fasteignar sóknaraðila til samræmis við efni afsals er þinglýst var á eignina árið 1963, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga nr. 3 9 /1978. Verður því ekki fallist á kröfu sóknaraðila í máli þessu.

Rétt þykir að sóknaraðilar greiði varnaraðilum málskostnað, svo sem nánar greinir í úrskurðarorði.

S-kk-nf G. G-kk-nf dómstjóri kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð :

Kröfu sóknaraðila, S-kvk-ef A-kvk-ef og K-kk-ef A-kk-ef, er hafnað.

Sóknaraðilar greiði varnaraðilum, M-kvk-þgf G-kvk-þgf S-kvk-þgf og S-kvk-þgf S-kvk-þgf, 750.000 kr. í málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

S-kk-nf G. G-kk-nf