E-602/2010

Mál þetta, sem tekið var til dóms 8. júní sl., er höfðað með stefnu birtri 10. nóvember 2010.

Stefnandi er R-kvk-nf H-kvk-nf, kt. 000000-0000, Reykjavík.

Stefndi er H-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. 000000-0000, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær:

1. Að stefnda verði dæmd, að viðlögðum 50.000 króna dagsektum, til að fjarlægja gamalt sumarhús á landi stefnanda á svo nefndum Markatanga í landi Hagavíkur í Grímsnes- og Grafningshreppi í Árnessýslu. Samkvæmt fasteignaskrá er húsið talið eign stefndu og vera 64,8 fm að stærð, fastanúmer 220-9573, byggingarár 1945 og byggt úr timbri.

2. Að viðurkennt sé með dómi að heimildum stefndu til lóðarinnar sem hús þetta stendur á sé lokið.

3. Að stefnda fjarlægi af lóðinni aðrar eignir sínar þar.

Þá er þess krafist að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt gjaldskrá Lögmanna Hafnarfirði ehf. eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, sem áskilinn er réttur til að leggja fram við þingfestingu málsins eða á síðari stigum, en eigi síðar en við dómtöku málsins. Við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til skyldu stefnanda til að greiða virðisaukaskatt af þjónustu lögmanna.

Stefnda krafðist þess aðallega að öllum kröfum stefnanda yrði vísað frá dómi. Var þeim kröfum hafnað með úrskurði 28. mars 2011. Eru þá kröfur stefndu þær að verða sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Til vara krefst stefnda þess að í dómi verði kveðið á um eins árs aðfararfrest án dagsekta og að krafa um dagsektir eftir það tímamark verði lækkuð verulega. Í öllum tilvikum er þess krafist að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða mati dómsins og er þess jafnframt krafist að virðisaukaskatti verði bætt ofan á málskostnað.

Málavextir.

Stefnandi kveður málavexti vera þá að hún sé þinglýstur eigandi hluta jarðarinnar Hagavíkur í Grafningi. Jörðina hafi hún eignast eftir föður sinn, H-kk-þf T-kk-þf, með tveimur bræðra sinna á árinu 1959. Með landskiptagerð 11. apríl 1969 hafi stefnandi eignast sameiginlega með bróður sínum, T-kk-þgf H-kk-þgf, þann hluta lands jarðarinnar sem í skiptagerð hafi verið skilgreint:

„allt land jarðarinnar norðan og norðaustan núverandi þjóðvegar og gamla vegarins, svo sem greinir í 1. lið, að Þingvallavatni:“

Með skiptagerð 9. júlí 1980, milli stefnanda og bróður hennar T-kk-ef, hafi stefnandi eignast m.a. land þar sem Markatangi sé.

Stefnandi kveður föður sinn hafa keypt jörðina Hagavík til skógræktar á árinu 1936. Árið 1946 hafi jörðin verið friðlýst sem skóglendi og hafi hún verið notuð til skógræktar, en ekki til að leigja út lönd undir sumarbústaði. Frá því hafi faðir stefnanda gert þrjár undantekningar og tvær þeirra varði land stefnanda, þar sem hann hafi leigt G-kk-þgf E-kk-þgf og K-kk-þgf T-kk-ef sinn skikann hvorum undir sumarhús, með áskilnaði um að þeir girtu landið með fjárheldri girðingu og stunduðu skógrækt. Ekki sé þó vitað til að þeir hafi stundað neina skógrækt. Formlegur samningur við K-kk-þf hafi verið gerður 3. apríl 1945 til 50 ára og hafi honum verið þinglýst í framhaldinu. Skriflegur samningur við G-kk-þf hafi ekki fundist. Ekki hafi heldur fundist samningur um þriðja skikann, en ávallt hafi verið gengið út frá því að um skikana þrjá giltu svipaðir skilmálar. Hinum tveimur skikunum hafi nú verið skilað með samkomulagi.

G-kk-nf hafi hafið byggingu húss á umræddu landi en hann hafi látist árið 1944 um svipað leyti og húsið hafi verið byggt. Húsið sé sagt vera byggt árið 1945 skv. Fasteignaskrá Íslands, en stefnda sé sögð eigandi þess og húsið sagt 64,8 fermetrar. Stefnandi kveður húsið vera „barn síns tíma“ og sé lélegt og úr sér gengið. Verðmæti þess sé óverulegt ef nokkuð.

K-kk-nf G-kk-nf, tannlæknir, sonur G-kk-ef og eiginmaður stefndu, hafi annast húsið eftir lát föður síns og til þess að hann lést 1971. Kveður stefnandi föður sinn, H-kk-þf T-kk-þf, aldrei hafa innheimt leigu af þessum tveimur umræddum vinum sínum. Það hafi verið óbreytt af hálfu fjölskyldu H-kk-ef eftir lát hans árið 1958.

Kveður stefnandi eiginmann sinn, Þ-kk-þf V-kk-þf, fyrrverandi hæstaréttardómara, og B-kk-þf S-kk-þf hrl. heitinn, venslamann stefndu, hafa ræðst við um samning um landið. Hafi B-kk-nf f.h. stefndu viljað fá samning um landið til lengri tíma en ekki hafi samningaviðræðurnar leitt til neins og hafi engir samningar verið gerðir.

Stefnandi kveðst hafa rætt í síma við stefndu þann 9. ágúst 1988. Hafi stefnandi sagt stefndu að hún þyrfti á landinu að halda vegna barna sinna og óskað eftir því að stefnda rýmdi landið sem fyrst. Hafi þær verið sammála um að koma málum á hreint en málið hafi dagað uppi.

Stefnandi kveður eiginmann stefndu, K-kk-þf G-kk-þf, hafa þann 10. október 1963, gert leigusamning, sem leigutaki, við Ó-kk-þf V. M-kk-þf sem leigusala, um landspildu úr jörðinni Nesjavöllum í Grafningi, en Nesjavallajörðin liggi að landi stefnanda. Í samningi þessum segi um hina leigðu landspildu: „til viðbótar landspildu er hann hefir fengið á leigu úr landi jarðarinnar Hagavík í sömu sveit, til byggingar bátaskýlis og annarra mannvirkja er nauðsynleg þykja í sambandi við sumarbústað leigutaka í Hagavíkurlandi.“. Með þessu liggi fyrir yfirlýsing og viðurkenning K-kk-ef um að hann telji sig hafa leigusamning um landspildu í landi Hagavíkur og á henni sé sumarhús hans.

Kveður stefnandi lögmann sinn hafa, þann 24. júní 2009, sent stefndu ábyrgðarbréf með uppsögn á leigusamningi vegna lóðar sem sé m.a. undir umræddu sumarhúsi. Hafi verið gerð grein fyrir eignarhaldi á húsinu og aðdraganda þess að G-kk-nf E-kk-nf fékk spilduna leigða. Þá hafi verið gerð grein fyrir þróun mála varðandi frístundahús og vísað til laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Hafi verið vísað til II. kafla laganna um heimildir til uppsagnar á leigusamningi. Með vísan til þess hafi samningi milli stefnanda og stefndu verið sagt upp og tekið fram að uppsögnin tæki þegar gildi. Hafi þess jafnframt verið farið á leit að stefnda hefði samband við lögmann stefnanda til viðræðu um samningslok og afhendingu landsins og eftir atvikum um það hvort stefnandi myndi leysa til sín húsið. Afrit bréfsins hafi einnig verið sent dóttur stefndu, en engin svör hafi fengist, en lögmaður stefnanda hafi þó átt tvö samtöl við dóttur stefndu. Þann 19. ágúst 2009 hafi lögmaður stefnanda sent Ö-kvk-þgf K-kvk-þgf, dóttur stefndu, bréf þar sem hafnað hafi verið sjónarmiðum um að stefnda gæti hafa unnið rétt yfir landinu með hefð. Ítrekað hafi verið að haft yrði samband við lögmann stefnanda til að semja um afhendingu landsins. Engin viðbrögð hafi orðið við bréfinu, sem hafi verið ítrekað 7. september 2009. Þann 10. september 2009 hafi lögmaður stefndu sent lögmanni stefnanda bréf þar sem mótmælt hafi verið því að G-kk-nf E-kk-nf hafi leigt landið til 50 ára. Því sé jafnframt mótmælt í bréfinu að II. kafli laga um frístundabyggð nr. 75/2008 nái til samnings um landið, en umræddur kafli gildi aðeins um lóðir sem séu 2 hektarar og minni, en umrætt land sé talsvert stærra en það. Með bréfi, dags. 20. október 2009, frá lögmanni stefnanda til lögmanns stefndu komi fram að lögmaður stefnanda hafi ítrekað og árangurslaust reynt að ná í lögmann stefndu til að fá skýringar á bréfi hans 10. september 2009. Ítrekað sé í bréfinu að leigusamningnum hafi verið sagt upp og að finna þurfi lausn á meðferð hússins. Vísað hafi verið til laga nr. 75/2008 og að stefnandi væri tilbúinn til þess, á grundvelli laganna, að vinna að því að reyna að finna verðmæti á húsinu og í framhaldinu leysa til sín húsið ef samkomulag yrði um verð. Bréfi þessu kveður stefnandi ekki hafa verið svarað.

Þar sem síðastgreindu bréfi frá 20. október 2009 hafi ekki verið svarað og tilraunir lögmanns stefnanda til að ná í lögmann stefndu hafi ekki borið árangur hafi málinu á ný verið beint til stefndu sjálfrar. Hafi henni verið sent ábyrgðarbréf 16. febrúar 2010 og afrit til Ö-kvk-ef K-kvk-ef, dóttur stefndu. Í bréfinu hafi verið áréttað að leigusamningi hafi verið sagt upp með bréfi 24. júní 2009 og sú uppsögn standi óhögguð. Sé jafnframt áréttaður vilji stefnanda til að leysa málið án þess að leita dómstóla og óskað eftir viðræðum um samningslok og hugsanlega innlausn á húsinu. Bréfinu hafi ekki verið svarað og það hafi verið endursent. Enn hafi stefndu og lögmanni hennar verið sent ábyrgðarbréf 16. mars 2010 til að reyna að leysa málið og hafi þar verið boðið til sátta og samkomulags að greiddar yrðu kr. 700.000 fyrir húsið. Hvorki hafi bréfinu verið svarað né þess vitjað.

Þann 29. mars 2010 hafi lögmaður stefndu sent lögmanni stefnanda tölvupóst þar sem fram hafi komið sá misskilningur að stefnandi vilji byggja á samningi um leigu til 1. október 2013, en það sé annar samningur um annað land, sem sé aðliggjandi landi stefnanda. Hafi lögmaður stefnanda leiðrétt þennan misskilning með tölvupósti til lögmanns stefndu 13. apríl 2010 og gert grein fyrir, líkt og gert hafi verið áður, að stefnandi byggi á að samningur við G-kk-þf E-kk-þf hafi verið svipaður samningi sem gerður hafi verið við K-kk-þf T-kk-ef. Enn hafi lögmaður stefnanda sent lögmanni stefndu tölvupóst 3. júní 2010 og ítrekað að senn sé liðið ár frá formlegri uppsögn samnings og óskað eftir að landinu sé skilað svo ekki þurfi að koma til útburðar eða annarra aðgerða. Kveður stefnandi lögmann stefndu hafa, þann 8. júní 2010, með tölvupósti óskað eftir samkomulagi um minna land til leigu til tiltekins tíma, en ekki til skamms tíma, en þessu hafi lögmaður stefnanda hafnað með tölvupósti 22. júní 2010 og óskað eftir fundi til að ræða skil landsins. Ekki hafi verið brugðist við þeirri ósk.

Vegna málavaxtalýsingar stefnanda mótmælir stefnda umfjöllun stefnanda um málsatvik og efni leigusamnings þess sem málið snýst um. Rangt sé að umrætt sumarhús sé timburhús, en húsið sé varanlegt steinsteypt hús. Þá sé því mótmælt að húsið sé einskis virði og vísar stefnda til útprentunar úr fasteignaskrá af því tilefni þar sem fram komi að brunabótamat hússins sé kr. 11.150.000 en fasteignamatið kr. 6.014.000 og sé því augljóst að húsið sé ekki verðlaust. Það sé rétt sem fram komi í stefnu að leigusamningur sé til staðar um umrædda lóð og sé stefnandi leigusali og stefnda leigutaki, en upphaflega hafi lóðin verið leigð G-kk-þgf E-kk-þgf undir sumarhús. Hins vegar hafi enginn formlegur samningur verið gerður við G-kk-þf heldur hafi honum verið leigt landið með munnlegum bráðabirgðasamningi, en ekki sé ljóst hvenær það hafi verið en þó líklega milli 1941 og 1944. Þá mótmælir stefnda því að samningur við G-kk-þf hafi verið gerður til sama tíma og samningur við K-kk-þf. Ekkert liggi fyrir um það enda séu engin tengsl milli þessara tveggja samninga og sé engar ályktanir hægt að draga af öðrum samningnum um efni hins. Ólíkt samband hafi verið milli fjölskyldu aðila þessa máls annars vegar og milli fjölskyldu stefnanda og fjölskyldu K-kk-ef hins vegar, en G-kk-nf og K-kk-nf heitnir hafi báðir verið læknismenntaðir og hafi veitt stefnanda og fjölskyldu hennar ókeypis læknisþjónustu meðan þeir lifðu, en alltaf hafi verið mjög gott samband milli fjölskyldnanna.

Framburður fyrir dómi

Stefnandi gaf skýrslu fyrir dómi við aðalmeðferð og skýrði frá því að faðir hennar hefði verið mikill áhugamaður um skógrækt og hafi hann keypt jörðina Hagavík og ætlað hana til skógræktar og hafi sá verið tilgangurinn með kaupunum, enda hafi þar verið unnið skógræktarstarf. Hafi hann fengið stuðning þáverandi skógræktaryfirvalda. Þá hafi hann hugsað sér að hafa þar bækistöð eða sumarbústað fyrir sig og sína fjölskyldu. Hann hafi ekki ætlað jörðina almennt til útleigu sumarbústaðalóða, en frá því hafi verið gerðar þrjár undantekningar, m.a. með skógrækt í huga. Hafi hann gert leigusamninga við þrjá vini sína. Einn þeirra sé til skriflegur og hafi verið lagður fram sem dómskjal í málinu, en það sé samningur við K-kk-þf T-kk-þf. Þá hafi verið gerður samningur sá sem þetta mál er sprottið af, við G-kk-þf E-kk-þf lækni, en hann og faðir stefnanda hafi verið vinir og kunningjar frá stúdentsárum og hafi þeir rekið lækningastofur á sama stað. Þessir menn hafi haft mikinn áhuga á löndum þarna og hafi orðið úr að þeir hafi fengið leigða skika fyrir sumarbústaði. G-kk-nf heitinn hafi haft mikinn áhuga á silungsveiði í vatninu og notið þess þann stutta tíma sem hann hafi átt ólifaðan eftir að sumarhúsið hafi verið byggt.

G-kk-nf hafi fengið landið til afnota um 1942 og hafi bygging hússins verið hafin áður en hann lést og hafi verið byrjað að nota húsið allavega sumarið 1944, en G-kk-nf hafi látist í apríl 1944. Þá hafi ekki verið búið að gera skriflegan samning við hann, en þetta hafi verið um svipað leiti og faðir stefnanda hafi samið við K-kk-þf T-kk-ef og hafi það legið fyrir að um samskonar ákvæði og samskonar skilmála yrði að ræða, s.s. um skógrækt og varnir gegn ágangi búfjár. Eftir lát G-kk-ef hafi ekkja hans, A-kvk-nf K-kvk-nf, tekið við húsinu. Skömmu síðar, eða í ágúst 1944, hafi stefnandi komið í þetta hús ásamt móður sinni, en það hafi verið í eina skiptið sem hún hafi komið inn í það, en hún hafi komið að því í önnur skipti. Hafi þá A-kvk-nf verið nýbyrjuð að nota húsið. Sonur G-kk-ef heitins, K-kk-nf, hafi síðar komið að húsinu og verið sá sem helst notaði húsið að því leyti sem það hafi verið notað. K-kk-nf hafi svo látist árið 1971 og hafi þá ekkja hans, stefnda í málinu, tekið við.

Eftir lát föður síns, sem hafi lifað konu sína, móður stefnanda, hafi stefnandi eignast jörðina, ásamt tveimur bræðrum sínum, en þriðji bróðirinn hafi erft hluta annarrar jarðar. Lýsti stefnandi því hvernig umrætt land hefði komið í hennar hlut. Hefði henni aldrei komið til hugar þá annað en að samkomulagi um Markatanga lyki á eðlilegan hátt í vinsemd eins og það hafi hafist. Eftir lát móður stefnanda, fyrir 62 árum, hafi faðir stefnanda gert samning við þau systkinin, árið 1950, um að þau tækju við jörðinni eftir hans dag og að jörðin yrði þeirra séreign, þeirra félagsbúum óviðkomandi, og að þau systkinin skuldbyndu sig til að sjá um að á jörðinni yrði áfram stunduð skógrækt og að hún yrði í þeirra umráðum meðan þeirra systkina nyti við. Þessi samningur stefnanda við föður sinn sé ekki síst það sem nú knýi hana til að gera reka að málum, að hún telji sig vera að uppfylla þær skyldur sem hún hafi tekist á hendur gagnvart föður sínum með þessum samningi, að sjá til þess að jörðin sé í þeirra umráðum og að þeirra afkomendur taki við jörðinni, en ekki óviðkomandi fólk. Tilraunir hennar til að slíta samkomulagi eða samningi um notkun skikans hafi ekki borið árangur og nú sé löngu liðinn sá tími sem samningnum hafi átt vera lokið ef tekið sé mið af hinum samningnum sem hafi verið nánast eins. Hefði samningnum þannig átt að ljúka ekki síðar en 1994, en þá hafi G-kk-nf og K-kk-nf báðir verið löngu fallnir frá.

Stefnandi lýsti því að umrætt sumarhús stefndu hafi verið í allt öðru ástandi áður en nú sé. Útveggir hafi verið hlaðnir úr hraunhellum úr landareigninni, en húsið hafi greinilega farið mjög illa með árunum, enda íslenskt hraun ekki það besta til að verjast láréttri rigningu. Þetta sé sennilega skýringin á því hvers vegna húsinu sé stundum lýst sem steinhúsi og stundum sem timburhúsi, en húsið muni hafa verið klætt utan með panel a.m.k. að hluta til. Húsið sé orðið þannig að enginn myndi byggja slíkt hús í dag, en hvorki sé þar vatn né rafmagn.

Stefnandi lýsti því að samskipti hennar og stefndu hefðu aldrei verið mikil, en verið í vinsemd. Helstu samskiptin, eða þau minnisstæðustu, væru símtal árið 1988, sem getið er í gögnum málsins, sem stefnandi hafi átt við stefndu til að tjá henni með nægilegum fyrirvara að stefnandi vildi að samkomulaginu væri lokið því að börn stefnanda væru nú orðin tilbúin til að standa í framkvæmdum á svæðinu, en hjá þeim hafi verið mikill skógræktaráhugi. Þyrfti stefnandi nú á landinu að halda vegna barna sinna. Stefnandi staðfesti minnispunkta sína um þetta í gögnum málsins. Hafi stefnda tekið þessu mjög vel og vinsamlega. Hafi stefnandi sagt stefndu að hún vildi ekki vera með neitt offors í málinu, en hins vegar væri farið að reyna á þolinmæðina hjá sér. Hafi stefnda þá verið á förum til Danmerkur í stutta ferð, þar sem eitthvað af börnum hennar hafi verið, og hafi stefnda sagst myndu ræða þetta við börn sín. Hafi stefnda sagst vera ósköp fegin að málinu hafi verið hreyft og hún vildi endilega koma þessu á hreint, en sonur stefndu og tengdasonur hefðu helst með þetta að gera. Stefnandi hafi sagst fyrst og fremst vilja losa landið sem fyrst. Hafi stefnandi þá sagt að hún væri e.t.v. tilbúin að greiða fyrir húsið í því ástandi sem það þá hafi verið. Hafi stefnda lýst því að hún hefði mikinn áhuga á að halda húsinu, en þyrfti ekki allt landið. Hafi stefnandi þá sagt að þá þyrfti að gera samning á þeim grunni sem nú gerðist. Stefnda hafi lýst því að henni væri annt um þetta og henni hafi þótt gott að vera fyrir austan, en stefnandi hafi skilið þetta svo að ekki væri um að tefla nema örfá ár. Ekki hafi stefnandi heyrt meira frá stefndu um þetta.

Ekki kannaðist stefnandi við að G-kk-nf og K-kk-nf heitnir hefðu veitt fjölskyldu stefnanda læknisaðstoð sem skilja mætti sem einhvers konar gagngjald fyrir leigu landskikans. Væri þetta fráleitt, þegar af þeirri ástæðu að hvorki stefnandi né hennar fjölskylda hefði nokkurn tíma komið í tannlæknastól til K-kk-ef. G-kk-nf heitinn hafi verið háls- nef- og eyrnalæknir og hafi stofur þeirra G-kk-ef og föður stefnanda legið saman. Hafi stefnandi ekki verið orðin 14 ára þegar G-kk-nf hafi fallið frá og mundi stefnandi ekki önnur tilfelli þess að hafa notið læknisaðstoðar G-kk-ef en þegar hún hafi verið barn að aldri og fengið eyrnabólgu.

Lýsti stefnandi því að hún teldi leigusamning K-kk-ef heitins um skika úr landi Nesjavalla ekki skipta neinu máli við úrlausn málsins og kæmi sá samningur eigendum Hagavíkur ekki neitt við.

Vitnið J-kk-nf H-kk-nf J-kk-nf, tengdasonur stefndu, kom fyrir dóm við aðalmeðferð og bar um það að hann hefði heyrt það frá K-kk-þgf heitnum tengdaföður sínum, að faðir hans, G-kk-nf, hafi fengið landið hjá föður stefnanda 1942 eða 1943. Tengdafaðir vitnisins hafi fallið frá þegar vitnið hafi verið í fjölskyldunni um sex ára skeið. Samning um þetta hafi vitnið aldrei séð. Hafi K-kk-nf heitinn alltaf talað um 99 ára leigutíma. Þá hafi K-kk-nf heitinn fengið leigt meira land árið 1963 og það hafi verið til 50 ára og muni renna út 2013. Sé til skriflegur samningur um það land. Ekki kvaðst vitnið vita meira um þetta.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi kveðst byggja á því að hún sé þinglýstur eigandi þess umrædda lands sem tengdafaðir stefndu hafi fengið á leigu á árunum 1941-1944. Þá sé viðurkennt í leigusamningi milli Ó-kk-ef V. M-kk-ef og K-kk-ef G-kk-ef, af hálfu K-kk-ef, að hann telji sig hafa á leigu það land sem nú sé í eigu stefnanda. Stefnda sé bundin af þessari yfirlýsingu. Þá vísar stefnandi til þess að framangreind viðurkenning leiði m.a. til þess að stefnda geti ekki hefðað umrætt land, þar sem það sé í andstöðu við lög að maður geti hefðað land ef umráð þess hafa falist í láni eða leigu, sbr. 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905. Þá vísar stefnandi til þess að þar sem ekki sé til skriflegur leigusamningur um téða landspildu hafi stofnast ótímabundinn leigusamningur. Sé uppsagnarfrestur hans eitt ár sbr. 2. tl. 56. gr. sbr. og 6. mgr. 1. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Leigusamningnum hafi verið sagt formlega upp með ábyrgðarbréfi 24. júní 2009 og sé uppsögnin lögmæt og með henni hafi stefnda engan rétt til landsins að liðnu ári frá uppsögn. Þar sem misskilnings kunni að hafa gætt vegna fyrri tilvísunar til laga um frístundabyggð nr. 75/2008 sé til vara byggt á því að eigi síðar en með bréfi lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu, dags. 20. október 2009, hafi komið fram óumdeilanlega lögmæt uppsögn, en því hins vegar mótmælt að uppsögn 24. júní 2009 hafi ekki verið lögmæt. Sú aðferð að vísa til laga nr. 75/2008 um frístundabyggð hafi aðeins verið til þess ætluð að bjóða stefndu að eignin yrði metin og stefnandi myndi leysa hana til sín eftir atvikum. Ekki hafi farið milli mála að með bréfi þessu hafi verið sagt upp leigu milli aðila. Kveðst stefnandi byggja á því að með uppsögn og að liðnum uppsagnarfresti hafi stefnda engan rétt til að vera á umræddu landi. Stefnda hafi ekki sinnt í neinu óskum stefnanda um afhendingu landsins og ekki nýtt uppsagnarfrestinn til að skila landinu og ganga frá sínum málum. Stefnda hafi ekki sinnt ábyrgðarbréfum og það sé á hennar ábyrgð, en afrit bréfa hafi verið send til lögmanns stefndu og dóttur hennar og ætti því vitneskja um bréfin og stöðu mála að vera fyrir hendi hjá stefndu. Stefnandi bendir á að stefnda hafi hafnað því að lög um frístundabyggð nr. 75/2008 eigi við um lögskiptin og hún hafi ekki sinnt því að reyna að komast að samkomulagi um að stefnandi leysi til sín húsið og því sé stefnandi allendis óbundinn af því að leysa það til sín. Stefnandi ítrekar að húsið sé verðlaust, þó að það kunni að hafa einhver tilfinningaleg verðmæti, sem komi þó ekki til álita í málinu. Kveðst stefnandi ekki eiga aðra kosti en að höfða mál til að fá umrætt hús fjarlægt af landi sínu. Þyki stefnanda nauðsynlegt að krefjast þess að þvingunarúrræðum í formi dagsekta verði beitt þar sem illa hafi gengið að fá stefndu til samkomulags í málinu og hún hafi ekki sinnt bréfum stefnanda. Kveðst stefnandi vísa um dagsektirnar til 4. tl. 114. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Þá vísar stefnandi til dóma Hæstaréttar um að fasteignir skuli fjarlægðar eða brotnar niður án þess að á móti komi skylda til greiðslu á þeim verðmætum sem fjarlægja skuli. Að öðru leyti kveðst stefnandi vísa til meginreglna húsaleigulaga nr. 36/1994 um lögskipti aðila og nefnir sérstaklega 6. mgr. 1. gr. og 2. tl. 56. gr. Þá kveðst stefnandi vísa til 4. tl. 114. gr. laga nr. 91/1991 um dagsektir og 34. gr. sömu laga vegna varnarþings. Þá kveðst stefnandi byggja á meginreglum á sviði samninga- og kröfuréttar innan sem utan samninga um skyldu stefndu til að fjarlægja húsið af eign stefnanda. Um málskostnaðarkröfu sína vísar stefnandi til XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 129. og 130. gr. Bendir stefnandi á að stefnda hafi, með athafnaleysi sínu komið stefnanda í þá stöðu að málshöfðun sé nauðsynleg og beri stefnda alla ábyrgð á því. Um kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun vísar stefnandi til laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Vegna kröfu sinnar um sýknu byggir stefnda á því í fyrsta lagi að samningur aðila sé tímabundinn grunnleigusamningur sem renni út árið 2062. K-kk-nf eiginmaður stefndu hafi jafnan talað um það að leigusamningurinn sem gerður hafi verið milli föður hans og föður stefnanda hafi verið gerður til 99 ára. Hafi K-kk-nf talað um að sá samningur hafi verið gerður árið 1963, eða skömmu áður en annar samningur hafi verið gerður við Ó-kk-þf V. M-kk-þf. Sýknukrafan sé þannig byggð á því að samningurinn hafi verið gerður árið 1963 til 99 ára.

Verði ekki fallist á að samningurinn hafi verið gerður til 99 ára sé byggt á því að hann hafi verið gerður til 50 ára eins og stefnandi byggi á. Hins vegar sé þá byggt á því að formlegur samningur hafi verið gerður 1963 skömmu áður en formlegur leigusamningur hafi verið gerður við Ó-kk-þf V. M-kk-þf 1. október 1963. Í þeim samningi sé vísað til þess að K-kk-nf, eiginmaður stefndu, hafi gert samning um spilduna í landi Hagavíkur þar sem sumarhús hans standi, en samningurinn við Ó-kk-þf V. M-kk-þf sé gerður 1. október 1963 til 50 ára til 1. október 2013. Í þeim samningi komi fram að hann leigi spilduna til viðbótar landspildunni sem hann hafi fengið leigða úr landi Hagavíkur, til byggingar bátaskýlis og annarra mannvirkja sem nauðsynleg þyki í sambandi við sumarbústað hans í Hagavíkurlandinu. Sé afar ólíklegt að K-kk-nf heitinn hafi gert þennan samning án þess að hafa haft í höndunum leigusamning til a.m.k. sambærilegs tíma um Hagavíkurlandið. Það sé ekki rökrétt að gera ráð fyrir því að K-kk-nf hefði gert samning til 2013 við Ó-kk-þf V. M-kk-þf ef hann hefði aðeins haft samning um Hagavíkurlandið til 1995 eins og stefnandi vilji meina, enda hefði þá K-kk-nf setið uppi með ónothæft svæði í 18 ár eftir að samningurinn um Hagavíkurlandið hefði runnið út árið 1995.

Þá bendir stefnda á það að K-kk-nf heitinn hafi leigt Nesjavallalandið af Ó-kk-þgf V. M-kk-þgf með bráðabirgðasamkomulagi í upphafi, en það hafi fallið niður við gerð hins formlega samkomulags. Það kveður stefnda veita frekari vísbendingar um að K-kk-nf heitinn hafi gert hinn formlega samning um Hagavíkurlandið við föður stefnanda árið 1963 eða rétt á undan hinum samningnum. K-kk-nf hafi verið með bæði löndin á leigu samkvæmt óformlegum leigusamningum og farið í að undirrita formlega samninga um bæði löndin á sama tíma. Verði talið sannað að samningur um Hagavíkurlandið hafi verið gerður til 50 ára þá leiði það til þess að hann renni út 2013. Þar sem engin staðfest gögn liggi fyrir um hvenær samningurinn hafi verið gerður og stefnandi ekki lagt fram nein gögn til sönnunar sínum fullyrðingum um að hann hafi verið gerður árið 1945 beri að fallast á það með stefndu að samningurinn hafi verið gerður árið 1963 og leiði það til þess að sýkna beri stefndu í málinu.

Verði ekki fallist á þetta kveðst stefnda byggja á því að leigusamningur aðila hafi verið ótímabundinn grunnleigusamningur. Bendir stefnda á að stefnandi byggi sjálf á því að samningurinn sé ótímabundinn en haldi því fram að um sé að ræða húsaleigusamning í skilningi húsaleigulaga nr. 36/1994 og því eigi eins árs uppsagnarfrestur laganna við um samninginn. Þessu kveðst stefnda mótmæla þar sem lögin gildi ekki um afnot af landi nema að um sé að ræða land sem eigi að nýta í tengslum við afnot af húsnæði, sbr. 6. mgr. 1. gr. laganna. Húsaleigulögin eigi þannig ekki við um samning þann sem um er deilt í málinu.

Þá kveðst stefnda vísa til þess að uppsögn stefnanda á samningi 24. júní 2009 hafi ekki verið lögmæt þar sem hún hafi verið byggð á lögum nr. 75/2008 um frístundabyggð, en þau taki aðeins til lands sem sé 2 hektarar eða minna. Þá sé uppsögn stefnanda frá 20. október 2009 ólögmæt enda sé þar ekki vísað til þess á hvaða grundvelli hún sé, heldur látið nægja að vísa til laga nr. 75/2008 sem gildi ljóslega ekki um samninginn. Verði þannig talið að um sé að ræða ótímabundinn grunnleigusamning þá hafi stefnandi ekki sagt honum upp á löglegan hátt og ekki vísað til réttarreglna sem heimili honum uppsögnina. Þannig byggi stefnda á því að samningurinn sé enn í gildi sem leiði til þess að sýkna beri stefndu.

Fallist dómurinn á að önnur hvor uppsögnin, 24. júní eða 20. október 2009, hafi verið lögmæt þá byggir stefnda á því að með lögjöfnun beri að miða við þann uppsagnarfrest sem lög nr. 75/2008 mæli fyrir um, enda séu það þau lög sem stefnandi hafi sjálfur vísað til í báðum uppsagnarbréfunum, auk þess að lögin gildi um land eins og það sem um sé deilt í málinu, að því undanskildu að landið sé 2 hektarar eða minna. Stefnda mótmælir því einnig að miða eigi uppsagnarfrestinn við húsaleigulög nr. 36/1994 enda gildi þau lög ekki um réttarsamband aðila þessa máls, auk þess að ekki hafi verið vísað til þeirra laga í uppsagnarbréfum stefnanda.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008 skuli uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings ekki vera skemmri en 2 ár. Ef fallist verði á að uppsögn 20. október 2009 hafi verið lögmæt þá geti hún þannig ekki tekið gildi fyrr en 20. október 2011, en verði fallist á lögmæti uppsagnar 24. júní 2009 þá geti hún ekki tekið gildi fyrr en 24. júní 2011. Í báðum tilfellum beri að sýkna stefndu enda málið höfðað áður en ætluð uppsögn öðlast gildi.

Þá byggir stefnda á því að réttur hennar til landsins undir umræddu sumarhúsi geti ekki verið niður fallinn. Verði talið að leigusamningurinn sé útrunninn þá geti það aðeins leitt til þess að réttur stefndu til landsins kringum sumarhúsið sé fallinn niður, en nái ekki til landsins undir húsinu og standi sá réttur því óhreyfður. Um þetta vísar stefnda til samnings H-kk-ef T-kk-ef heitins, föður stefnanda, og K-kk-ef T-kk-ef, en stefnda byggi á því að sömu skilmálar og eru í þeim samningi eigi að gilda um réttarsamband aðila þessa máls. Í þeim samningi komi fram að leigusali eigi alltaf, ef um sé að ræða sölu á mannvirkjum á leigutímanum eða við lok hans, hvort heldur sé um að tefla frjálsa sölu eða nauðungarsölu, forgangsrétt að kaupum á mannvirkjunum fyrir sama verð og með sömu skilmálum og aðrir bjóða. Heldur stefnda því fram að sambærilegt eigi að gilda í þessu máli. Við samningslok hafi stefnandi engan rétt til að rífa húsið og ekki sé stefnda skyld til að rífa það og spilla þannig verðmætum. Þvert á móti ætti stefnda við lok leigunnar að geta selt húsið frjálsri sölu og hefði stefnandi þá forkaupsrétt. Þannig ætti lóðin undir húsinu að fylgja með í sölunni enda þýðingarlaust að selja varanlegt steinhús til þriðja aðila ef heimild til að láta húsið standa fylgdi ekki með. Beri vegna þessa að sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

Í öllu falli sé alltaf ljóst og á því byggt í öllum tilvikum að falli niður réttur stefndu til lóðarinnar og hússins sem á henni stendur, þá beri stefnanda að bæta stefndu húsið og beri að meta slíkar bætur með hliðsjón af gangverði sambærilegra eigna í samræmi við viðurkennd viðhorf í leigu- og eignarétti. Stefnandi hafi ekki aflað mats um verðmæti hússins og ekki boðið fram neina greiðslu í samræmi við slíkt mat, en það leiði til þess að ekki sé unnt að fallast á kröfur hennar í málinu.

Þá kveðst stefnda byggja á almennum sjónarmiðum eignaréttarins um eyðileggingu verðmæta og kostnað af því að láta rífa húsið. Verði stefndu gert að láta rífa húsið þá leiði það til mikillar eyðileggingar á verðmætum sem ekki verði séð að stefnandi hafi hagsmuni af. Vísar stefnda til sjónarmiða eignaréttarins um hagsmuni samfélagsins af því að sóun verðmæta eigi sér ekki stað. Miklu skipti hér að húsið hafi verið byggt samkvæmt löglegum samningi og með sérstöku samþykki eiganda landsins. Miklu skipti líka að ef stefnda verði dæmd til að láta rífa húsið þá muni hún verða fyrir miklum kostnaði sem ekki verði séð að hún eigi að bera. Húsið hafi verið byggt samkvæmt samningi við landeigandann og ekki hafi þar verið kveðið á um það hvernig fara skyldi með húsið að loknum leigutíma. Þannig yrði það ákaflega ósanngjarnt að láta stefndu bera þann kostnað sem fylgi því að láta rífa húsið.

Til þrautavara krefst stefnda þess að í dómi verði kveðið á um eins árs aðfararfrest án dagsekta, á grundvelli 5. mgr. 114. gr.laga nr. 91/1991. Eðlilegt sé að veita stefndu svigrúm til framkvæmdarinnar án dagsekta og þá er sérstaklega vísað til þess að um sé að ræða byggingarleyfisskylda framkvæmd, en fyrir liggi að þess leyfis hafi ekki verið aflað. Vísar stefnda um þetta til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 444/2008, þar sem veittur hafi verið 3 mánaða aðfararfrestur, en tekur fram að dómurinn hafi a.ö.l. ekkert fordæmisgildi í þessu máli. Þá krefst stefnda þess að dagsektir verði lækkaðar verulega enda engin fordæmi fyrir svo háum dagsektum. Nægi að vísa til þeirra fordæma sem stefnandi hafi sjálf vísað til nr. 32/2008 og 444/2008 en þar hafi dagsektir verið ákvarðaðar 10.000 kr. í öðru málinu og 25.000 kr. í hinu. Áréttar stefnda hins vegar sérstaklega að þeir dómar hafi ekkert fordæmisgildi a.ö.l. í þessu máli, enda séu atvik mjög frábrugðin þessu máli.

Um lagarök vísar stefnda til almennra reglna leiguréttarins um grunnleigusamninga. Þá kveðst stefnda vísa til laga um frístundabyggð nr. 75/2008, einkum 10. gr. og laga um húsaleigu nr. 36/1996 Þrautavarakröfu sína um eins árs aðfararfrest án dagsekta og um lækkun þeirra kveðst stefnda byggja á 4. og 5. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Um málskostnað vísar stefnda til XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Niðurstaða.

Aðilar málsins eru sammála um það að um eða upp úr 1940 hafi faðir stefnanda, H-kk-nf T-kk-nf, leigt tengdaföður stefndu, G-kk-þgf E-kk-þgf, skika úr landi jarðarinnar Hagavíkur sem umræddur sumarbústaður stendur á. Hafi þá verið um að ræða munnlegt samkomulag. Eru aðilar jafnframt sammála um að eftir það hafi haldist einhvers konar leigusamningur um lóðina, en aðila greinir á um efni þess samningssambands og hvort samningur hafi verið tímabundinn og þá til hve langs tíma, eða hvort samningur hafi verið ótímabundinn. Aðilar eru sammála um að stefnandi hafi tekið við hlutverki leigusala eftir að hún varð eigandi landsins, en þá greinir aðila heldur ekki á um að stefnda hafi tekið við hlutverki leigutaka eftir að hún varð eigandi sumarbústaðarins sem á landinu stendur, eftir lát tengdaföður síns, G-kk-ef, og síðan lát eiginmanns síns, K-kk-ef G-kk-ef. Er þess hér að geta að þegar K-kk-nf G-kk-nf gerði samning um leigu aðliggjandi lands úr Nesjavallalandi, við Ó-kk-þf V. M-kk-þf, dags. 1. október 1963, kom fram í samningnum að hann hefði fengið á leigu skika úr landi Hagavíkur. Hlýtur stefnda að vera bundin af þessu og felst í þessu viðurkenning á því að réttur stefndu og forvera hennar til landskikans hafi byggst á leigusamningi. Kemur hefð ekki til álita í málinu.

Stefnandi byggir á því að þar sem ekki hafi verið gerður formlegur og skriflegur leigusamningur hafi stofnast ótímabundinn leigusamningur. Þessu mótmælir stefnda og byggir á því í fyrsta lagi að um sé að ræða tímabundinn leigusamning til 99 ára sem hafi tekið við af hinu munnlega samkomulagi og verið gerður árið 1963 og renni því út árið 2062. Verði ekki fallist á það byggir stefnda á því að árið 1963 hafi verið gerður tímabundinn samningur til 50 ára, sem renni þá út árið 2013. Fyrir þessum fullyrðingum sínum ber stefnda sönnunarbyrði sem hún hefur ekki risið undir. Ekki hefur stefnda getað lagt fram nein skjöl þessu til sannindamerkis. Gegn mótmælum stefnanda þykir framburður J-kk-ef H-kk-ef J-kk-ef um að K-kk-nf tengdafaðir hans hafi talað um 99 ára leigutíma ekki veita neina sönnun um að svo hafi verið samið. Þá þykir engin sönnun um þetta verða af því leidd að K-kk-nf heitinn G-kk-nf hafi árið 1963 gert skriflegan leigusamning við Ó-kk-þf V. M-kk-þf um aðliggjandi land til 50 ára. Eru engin tengsl milli þess samningssambands og þess réttarsambands sem um er deilt í þessu máli. Hefur stefnda vísað til þess að umræddan samning hafi K-kk-nf gert við H-kk-þf T-kk-þf heitinn, föður stefnanda, en ekki fær það staðist þar sem H-kk-nf lést árið 1958. Hefur stefnda ekki getað vísað til neins annars sem hefði átt að gera umræddan samning við K-kk-þf á þessum tíma, en fyrir liggur að stefnandi var þá þegar orðin eigandi umræddrar jarðar. Hugleiðingar stefndu um það að óskynsamlegt eða einkennilegt hefði verið fyrir K-kk-þf að gera samning um Nesjavallalandsskikann til lengri tíma en hann hafði leigusamning um Hagavíkurlandskikann geta ekki breytt þessu og felst engin sönnun í þeim. Er því að mati dómsins ósannað að nokkur annar samningur hafi verið gerður um landskikann en sá óformlegi samningur sem þeir gerðu vinirnir H-kk-nf og G-kk-nf snemma á fimmta áratugnum. Verður byggt á því við úrlausn málsins.

Stefnandi byggir á því í málinu að húsaleigulög nr. 36/1994 gildi um samningssamband aðilanna, m.a. um uppsögn og uppsagnarfrest. Hefur stefnda mótmælt þessu. Í 1. gr. húsaleigulaganna er gildissvið þeirra skilgreint. Kemur fram í 1. mgr. 1. gr. að lögin gildi um samninga sem fjalla um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi, þar á meðal um framleigu húsnæðis. Í 6. mgr. 1. gr. laganna segir að „Fjalli samningur enn fremur um land sem nýta á í tengslum við afnot af húsnæði skal fara um slíkan samning samkvæmt lögum þessum nema um landbúnaðarafnot sé að ræða.“ Í þessu máli liggur það fyrir að einungis landsvæði var andlag leigusamningsins, en ekkert húsnæði. Leigusamningurinn varðar aðeins afnot stefndu af lóðinni en tengist ekki neinum samningi um leigu húsnæðis. Sumarhúsið hefur stefnda ekki á leigu, heldur einungis landsvæðið sem það stendur á. Breytir engu að landið hafi verið leigt í því augnamiði að þar yrði byggt sumarhús. Það er því mat dómsins að tilvik þetta falli ekki undir gildissvið húsaleigulaganna. Aðilar eru sammála um það að réttarsamband aðilanna falli ekki undir gildissvið laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Byggir það á því að óumdeilt er að hinn leigði landskiki er stærri en 2 hektarar, en samkvæmt 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008 gilda ákvæði II. kafla laganna um leigu á lóðum undir frístundahús enda sé hin leigða lóð 2 hektarar eða minni. Í II. kafla laganna eru ákvæði um uppsögn og uppsagnarfrest, framlengingu samnings, innlausn og fleira. Í 10. gr. laganna, sem er í nefndum II. kafla þeirra, segir að uppsögn ótímabundins leigusamnings sé heimil báðum aðilum og skuli uppsagnarfrestur vera eigi skemmri en 2 ár. Telur stefnda að þessu ákvæði beri að beita með lögjöfnun þar sem stefnandi hafi í uppsagnarbréfum sínum 24. júní og 20. október 2009 sjálfur vísað til laganna, en jafnframt bendir stefnda á að lögin gildi um tilvik eins og það sem mál þetta snýst um, að því frátöldu að lóðin sé stærri en 2 hektarar. Það er mat dómsins að ekki sé fært í málinu að beita ákvæðum II. kafla nefndra laga með lögjöfnun. Kemur þar tvennt til. Annars vegar að í lögunum sjálfum er gildissvið þeirra sérstaklega afmarkað og tekið fram að þau ákvæði þeirra sem hér skipta máli skuli ekki gilda um lóðir sem eru stærri en tveir hektarar. Hitt er það að í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 75/2008 var sérstaklega um þetta fjallað. Voru þar færð fram efnisleg rök fyrir því að ákvæðin skyldu ekki ná til lóða sem væru stærri en tveir hektarar og er að mati dómsins algerlega ljós sá vilji löggjafans að leigusamningar um lóðir sem eru stærri en 2 hektarar skuli falla utan gildissviðs laganna. Við þessar aðstæður er það álit dómsins að ófært sé að beita ákvæðum laganna í máli þessu með lögjöfnun. Stefnda hefur vísað til þess að stefnandi hafi sjálf vísað til ákvæða laganna í bréfi lögmanns hennar til stefndu, dags. 24. júní 2009, þar sem samningi um skikann var sagt upp. Í bréfi lögmanns stefnanda til dóttur stefndu 19. ágúst 2009 var jafnframt vísað til síðastgreinds bréfs. Enn var í bréfi lögmanns stefnanda til dóttur stefndu, dags. 7. september 2009, vísað til tveggja síðastgreindra bréfa. Í bréfi lögmanns stefndu, dags. 10. september 2009, var fyrrgreindum bréfum mótmælt og vísað til þess að ákvæði II. kafla laga nr. 75/2008 gildi ekki um samning aðila, vegna stærðar lóðarinnar. Var uppsögn mótmælt og hún því sögð þýðingarlaus. Var þar ekki lýst neinum sjónarmiðum af hálfu stefndu um tveggja ára uppsagnarfrest. Enn var uppsögn samnings ítrekuð með bréfi lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu, dags. 20. október 2009. Var ekki sérstaklega vísað til laga nr. 75/2008 um heimildir til uppsagnarinnar. Kom fram í bréfinu að stefnandi væri þá tilbúinn til að vinna að samkomulagi um lausn málsins á grundvelli laga nr. 75/2008 í því augnamiði að leysa til sín húsið ef um semdist. Enn var uppsögn ítrekuð með bréfi lögmanns stefnanda til stefndu, dags. 16. febrúar 2010 og áréttað að uppsögn 24. júní 2009 stæði óbreytt. Var enn vísað til laga nr. 75/2008 og þeirra möguleika sem í þeim fælust ef það mætti verða til þess að semja um samningslok og afhendingu landsins og þá og eftir aðstæðum hvort stefnandi myndi leysa húsið til sín. Kemur það fram í stefnu að vísun til laga nr. 75/2008 í framangreindum bréfum hafi verið til þess ætluð að bjóða stefndu að eignin yrði metin og að stefnandi myndi eftir atvikum leysa hana til sín. Kom þetta raunar líka fram við munnlegan flutning málsins. Það er mat dómsins að með þessum bréfaskriftum hafi stefnandi ekki bundið sig við tveggja ára uppsagnarfrest samkvæmt reglum í 10. gr. laga nr. 75/2008, enda hvergi tekið fram í umræddum bréfum að samningi sé sagt upp með tveggja ára uppsagnarfresti, enda ljóst og óumdeilt að regla 10. gr. laga nr. 75/2008 á ekki við um réttarsamband aðila málsins. Er þess jafnframt að geta að í bréfi 20. október 2009 er uppsögn ekki réttlætt með og bundin við ákvæði laga nr. 75/2008. Er augljóst að með bréfum þessum er verið að segja upp umræddu samkomulagi og gat það ekki dulist stefndu. Við þetta er því að bæta að stefndu hlaut að vera það ljóst allt frá símtali stefnanda og stefndu á árinu 1988 að stefnandi legði á það áherslu að fá full umráð lóðarinnar að nýju og að stefnda myndi víkja af lóðinni með húsið. Þykir því ekki fært að beita ákvæðum 10. gr. laga nr. 75/2008 um tveggja ára uppsagnarfrest í málinu. Er þá staðan sú að engin lagaákvæði gilda beint um uppsagnarfrest umrædds samnings. Með hliðsjón af dómi Hæstaréttar í málinu nr. 409/1999, þykir hins vegar rétt að líta til 3. mgr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en þar er mælt fyrir um eins árs uppsagnarfrest ótímabundins leigusamnings eftir 10 ára leigutíma. Fyrir liggur að samningi aðila var fyrst sagt upp með bréfi, dags. 24. júní 2009, þar sem vísað var til laga nr. 75/2008 um heimild til uppsagnarinnar, og var hún áréttuð með bréfi dags. 20. október 2009, en í því bréfi var uppsögn ekki sérstaklega byggð á lögum nr. 75/2008. Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu þann 10. nóvember 2010, en þann dag var liðið meira en eitt ár frá uppsögn samningsins. Það er því mat dómsins að samningnum hafi verið réttilega sagt upp og með nægum uppsagnarfresti.

Stefnda byggir á því að hvað sem uppsögn líði þá geti réttur hennar til landsins undir sumarhúsinu ekki verið fallinn niður. Verði talið að leigusamningurinn sé útrunninn þá geti það aðeins leitt til þess að réttur stefndu til landsins kringum sumarhúsið sé fallinn niður, en nái ekki til landsins undir húsinu og standi sá réttur því óhreyfður. Um þetta vísar stefnda til samnings H-kk-ef T-kk-ef og K-kk-ef T-kk-ef, en stefnda byggi á því að sömu skilmálar eigi að gilda um réttarsamband aðila þessa máls og voru í þeim samningi. Í þeim samningi komi það fram að leigusali eigi alltaf, við sölu á mannvirkjum á leigutímanum eða við lok hans, hvort heldur sé við frjálsa sölu eða nauðungarsölu, forkaupsrétt að mannvirkjum. Sambærilegt skuli gilda í þessu máli. Þannig hafi stefnandi engan rétt til þess að láta rífa húsið við samningslok og sé stefndu ekki skylt að rífa það og spilla með því verðmætum. Við lok leigutíma ætti stefnda að geta selt húsið frjálsri sölu og ætti þá stefnandi forkaupsrétt, en það væri þýðingarlaust ef lóðin undir húsinu fylgdi ekki með við söluna enda ekki unnt að selja varanlegt steinhús ef lóðin undir því fylgir ekki með. Á þetta fellst dómurinn ekki. Stefnda hefur ekki sýnt fram á það að slíkt ákvæði sé eða hafi verið í upphaflegu samkomulagi sem gert var um lóðarskikann milli þeirra H-kk-ef T-kk-ef og G-kk-ef E-kk-ef. Í máli stefnanda við aðalmeðferð kom hins vegar fram að gert hafi verið ráð fyrir að samningur milli þeirra yrði á líkum nótum og samningur við K-kk-þf T-kk-ef. Jafnvel þó talið yrði að sambærilegir samningsskilmálar giltu að þessu leyti hefur hins vegar ekkert komið fram um sölu á nefndu húsi í málinu og þykir ákvæði þetta aðeins eiga við um það að kjósi leigutaki að selja mannvirki sín þá eigi leigusali forkaupsrétt að þeim, enda eðlilegt þar sem um er að ræða mannvirki á hans landi. Ákvæði þetta þykir hins vegar ófært að skýra á þann veg að við samningslok verði leigusali að sæta því að endurheimta ekki allt það land sem hann leigði út.

Stefnda hefur byggt á því að í öllu falli sé ljóst að stefnanda beri að bæta húsið ef réttur stefndu til húss og lóðar falli niður. Á þetta fellst dómurinn ekki heldur. Til þess að svo væri þyrfti að hafa verið um þetta samið og hefur stefnda ekki sýnt fram á að það hafi verið gert. Ekki hefur verið sýnt fram á að G-kk-nf heitinn, og þeir sem leitt hafa sinn rétt af samkomulagi hans við H-kk-þf heitinn, hafi mátt vænta þess að hafa lóðarskikann á leigu án þess að þeirri leigu lyki nokkurn tíman. Mátti þannig vera ljóst frá öndverðu að leigutíminn myndi að lokum renna út á einn eða annan hátt. Við þau samningslok hlaut að vera jafnljóst, nema um annað væri samið, að leigutaka bæri að skila landinu eins og hann tók við því, en ekkert liggur fyrir um að samið hafi verið um annað. Má í þessu sambandi að nokkru leyti vísa til 21. kapítula Kaupabálks Jónsbókar. Hefur stefnda þannig ekki sýnt fram á skyldu stefnanda til að greiða einhvers konar bætur fyrir húsið. Gæti enda slík niðurstaða reynst afar ósanngjörn fyrir leigusala sem vildi endurheimta lóð sína að leigutíma loknum, en byggi við það að leigutaki hefði byggt á lóðinni hús þeirrar gerðar að leigusala væri fjárhagslega ókleift að mæta slíkri byrði. Er það að mati dómsins ótæk niðurstaða að leigusali þurfi að takast á herðar miklar fjárhagslegar skuldbindingar af slíku við það eitt að leigusamningur renni út og hann vilji endurheimta lóð sína.

Stefnda hefur vísað til sjónarmiða um eyðileggingu verðmæta og kostnað við að rífa húsið. Stefnda byggir á því að það yrði ákaflega ósanngjarnt ef hún yrði að bera þann kostnað sem hlýst af niðurrifi eða brottflutningi hússins, enda hafi ekki verið um það samið í öndverðu hvernig fara skyldi með húsið við lok leigutímans. Ljóslega er það óskemmtilegt að nothæf hús og jafnvel hús í góðu ástandi verði rifin niður. Þó er þess að geta að lítið sem ekkert liggur raunverulega fyrir í máli þessu um umrætt hús og ástand þess og hefur að mati dómsins ekki verið sýnt fram á að sú framkvæmd að fjarlægja húsið leiði óhjákvæmilega til algjörrar eyðileggingar þess. Þessi sjónarmið geta þó að mati dómsins ekki staðið því í vegi að stefnandi geti endurheimt lóð sína, sem óumdeilt er að hún hefur full eignarráð yfir. Breytir hér engu að húsið hafi verið byggt samkvæmt löglegum samningi og með samþykki landeigandans, enda liggur ekkert fyrir um að veitt hafi verið fyrir því ævarandi leyfi að húsið fengi að standa. Þvert á móti mátti leigutaki gera ráð fyrir því að þurfa að víkja af lóðinni með húsið nema um annað væri samið, en eins og áður var lýst liggur ekkert fyrir um að svo hafi verið. Ljóst er að brottflutningi eða niðurrifi hússins fylgir óhjákvæmilega kostnaður. Ekki verður séð að ósanngjarnt sé að leigutaki, sem ber að skila lóðinni án þeirra mannvirkja sem hann hefur komið þar upp, nema um annað hafi verið samið, beri kostnaðinn af framkvæmdinni. Eins og að framan var lýst þykir það ófær niðurstaða að leigusali beri af því stórfelldan kostnað að endurheimta lóð sína, nema um annað hafi verið samið eða lagaákvæði mæli fyrir um það.

Ber því að fallast á þá kröfu stefnanda að stefndu verði gert að fjarlægja umrætt sumarhús af landi stefnanda.

Stefnda hefur krafist þess að í dómi verði kveðið á um eins árs aðfararfrest án dagsekta. Vísar stefnda um þetta til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 444/2008, en þar var veittur frestur í 3 mánuði til að nema á brott sumarhús. Vísar stefnda til þess að um sé að ræða byggingarleyfisskylda framkvæmd og hafi byggingarleyfisins ekki verið aflað. Að mati dómsins er eðlilegt að líta til þess annars vegar að langur tími er liðinn síðan stefndu var eða mátti vera ljóst að stefnandi vildi ljúka samkomulagi aðila og endurheimta lóðina, án þess að hafa gengið að neinu samningaborði eða orðið við neinum tilmælum stefnanda. Hins vegar er jafnframt óhjákvæmilegt að líta til þess að stefnda þarf að afla byggingarleyfis fyrir framkvæmdinni og verður að ætla henni tíma til þess. Þykir hæfilegt að ætla stefndu fjóra mánuði til framkvæmdarinnar eftir uppsögu dómsins, en eftir þann tíma að viðlögðum dagsektum, sbr. 4. og 5. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Engin rök standa til þess að mati dómsins að kveða á um eins árs aðfararfrest án dagsekta. Þykja dagsektir hæfilegar kr. 30.000, en við ákvörðun þeirra er litið til þess tíma sem stefndu er ætlaður til framkvæmdarinnar.

Önnur krafa stefnanda er sú að viðurkennt verði með dómi að heimildum stefndu til lóðarinnar, sé lokið. Með sömu rökum og að ofan greinir ber að fallast á þessa kröfu, að breyttu breytanda. Dómurinn tekur fram að hann lítur svo á að stefnandi hafi lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um þessa kröfu sína, enda hafi hún sjálfstætt gildi umfram það að vera í eðli sínu málsástæða til stuðnings kröfu um brottnám hússins.

Þriðja krafa stefnanda er um það að stefnda verði dæmd til að fjarlægja aðrar eignir sínar þar. Ekki er gerð sérstök grein fyrir því í stefnu um hvaða eignir sé þar að ræða, en með því að stefnda hefur ekki varist kröfunni á þeim grundvelli þykir rétt að taka hana til greina að teknu tilliti til þess að fallist hefur verið á aðrar kröfur stefnanda í málinu.

Með vísun til 130. gr. laga nr. 91/1991 ber að dæma stefndu til greiðslu málskostnaðar og þykir hann hæfilega ákveðinn kr. 750.000 að teknu tilliti til ferðalaga og virðisaukaskatts.

S-kk-nf G. G-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Stefndu, H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, er skylt að fjarlægja gamalt sumarhús á landi stefnanda, R-kvk-ef H-kvk-ef, á svo nefndum Markatanga í landi Hagavíkur í Grímsnes- og Grafningshreppi í Árnessýslu. Samkvæmt fasteignaskrá er húsið talið eign stefndu og vera 64,8 fm að stærð, fastanúmer 220-9573, byggingarár 1945 og byggt úr timbri. Skal stefnda fjarlægja húsið fyrir 6. nóvember 2011 en eftir þann dag gjalda stefnanda kr. 30.000 í dagsektir frá þeim degi uns skyldunni hefur verið fullnægt.

Viðurkennt er að heimildum stefndu til lóðarinnar sem hús þetta stendur á er lokið.

Stefnda skal fjarlægja af lóðinni aðrar eignir sínar þar.

Stefnda greiði stefnanda kr. 750.000 í málskostnað.

S-kk-nf G. G-kk-nf