E-3604/2020

Mál þetta er höfðað með birtingu stefnu 29. maí 2020 og dómtekið 11. maí 2022 að lokinni aðalmeðferð. Stefnendur eru A og B, [...], Reykjavík. Stefndu eru C og D, bæði til heimilis að [...], [...], Sjóvá- Almennar tryggingar hf., [...], Reykjavík, Ás fasteignasala ehf., [...], Hafnarfirði, E, [...], [...], F, [...], [...], og G, [...], [...].

Stefnendur gera eftirfarandi dómkröfur:

Aðallega að stefndu verði insolidum dæmd til að greiða stefnendum 5.744.766 krónur, með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 5. desember 2018 til greiðsludags, auk málskostnaðar.

Til vara að viðurkennd verði bótaskylda stefndu sameiginlega (insolidum) vegna tjóns sem stefnendur hafa orðið fyrir sökum þeirra galla sem fasteignin (íbúð [...], fnr. [...]) að [...] var haldin við gerð kaupsamnings um íbúðina þann 17. apríl 2018, auk málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda og til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega, auk málskostnaðar. Stefndu Ás fasteignasala ehf., E, F, G og Sjóvá-

Almennar tryggingar hf. kröfðust þess upphaflega að kröfum stefnenda yrði vísað frá dómi, en þeirra kröfu var hafnað með úrskurði Landsréttar í máli nr. [...] þann [...] 2021. I

Málavextir

Stefnendur keyptu íbúð að [...]í Reykjavík, eignarhluta merktan [...], með kaupsamningi dagsettum 17. apríl 2018 af stefndu C og D, fyrir milligöngu stefnda Áss fasteignasöluehf. Stefndu E, F og G störfuðu á fasteignasölunni á þessum tíma og er kaupsamningurinn saminn og vottaður af stefnda G. Kaupverð eignarinnar var 34.250.000 krónur og afhendingardagur 1. júní 2018. Húsið var byggt [...]. Í kaupsamningnum er vísað til þess að aðilar hafi kynnt sér söluyfirlit stefnda Áss fasteignasölu ehf. og yfirlýsingar húsfélaga. Söluyfirlitið er samið af stefnda E eftir skoðun á eigninni 2. febrúar 2018. Þar segir m. a. að gler sé orðið þreytt og innan fárra ára þurfi að mála og jafnvel fara í einhverjar múrviðgerðir á langhliðum hússins. Áætlað söluverð eignarinnar er 34.900.000 krónur. Stefnendur, sem eru [...] og tala ekki íslensku, lögðu fram kauptilboð í eignina 26. mars 2018 með fyrirvara um að þau sættu sig við nýja húsfélagsyfirlýsingu. Kauptilboðið er vottað af stefnda F.

Á aðalfundi húsfélagsins [...] þann 27. mars 2018 var kynnt tilboð frá Verksýnum gerð ástandsskýrslu um ástand á ytra byrði hússins. Í fundargerð er jafnframt bókað að fram hafi komið „miklar lýsingar á lélegu ástandi glugga og veggja“. Undir liðnum önnur mál er jafnframt bókuð áskorun til félagsins um að tryggja að ekki verði frekara tjón inni í íbúðum vegna leka frá gluggum eða áberandi sprungum. Í yfirlýsingu húsfélagsins að [...]dagsettri 12. apríl (ártal vantar), sem er á bréfsefni stefnda fasteignasölunnar Áss, er merkt við að engar yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir séu á vegum húsfélagsins, en í fyrirhuguðum framkvæmdum sé gert ráð fyrir að kostnaður við að skipta um rafmagnstöflu sé um 45.000 krónur auk þess sem ógreiddur kostaður vegna framkvæmda sem er lokið sé að fjárhæð 104.300 krónur. Þá er tekið fram að úttekt á ástandi hússins hafi ekki farið fram og að annað húsfélag sé einnig um fasteignina, sem sé húsfélagið [...]. Í yfirlýsingu húsfélagsins að [...] sem er dagsett 15 apríl 2018 kemur fram að fyrirhugaðar séu framkvæmdir á vegum húsfélagsins, en að öðru leyti er vísað til fundargerðar frá 27. mars 2018 um lýsingu framkvæmda og ástandsmat á húsnæðinu sem verði nánar kynnt síðar. Tekið er fram að úttekt á ástandi hússins hafi ekki farið fram. Afsal vegna eignarinnar var gefið út [...] 2018. Við afsalið var veittur afsláttur vegna sprungna í veggjum að fjárhæð 175.000 krónur.

Á húsfundi þann 5. nóvember 2018 var kynnt fyrir húseigendum skýrsla verkfræðistofunnar Verksýnar um ástandsskoðun fjöleignarhússins að [...]. Sú ástandsskoðun fór fram í ágúst 2018 og beindist að ytra byrði hússins, þ. e. útveggjum, svölum, gluggum, tréverki og þaki. Niðurstöður ástandsskoðunarinnar voru m. a. þær að ástand á suður- og norðurhlið hússins væri mjög slæmt og mikið um alvarlegar skemmdir á útveggjum á þessum hliðum. Í skýrslunni kemur fram að þessar skemmdir lýsi sér í áberandi lóðréttum sprungum og í láréttum, löngum og fínum sprungum. Þá sé ástand kaldra svalaveggja og svalaplatna mjög slæmt og ástand glugga almennt heldur slæmt. Ummerki í handriðum og svölum séu sprungunet og útfellingar. Í einhverjum tilvikum sé kominn fram halli. Áætlaður kostnaður vegna viðgerðanna sé 114,5 eða 120,9 milljónir króna, eftir því hvaða leið verði farin. Á húsfundinum var samþykkt að aflað yrði tilboða á grundvelli lægri fjárhæðarinnar.

Stefnandi sundurliðar stefnufjárhæðina með eftirfarandi hætti:

• Kostnaður vegna séreignar íbúðarinnar: 709.319 kr.

• Kostnaður vegna sameignar íbúðarinnar: 5.431.544 kr.

• Endurgr. 60% virðisaukaskatts vegna vinnu: - 396.088 kr.

Samtals: 5.744.766 kr.

Þessi útreikningur er byggður á dómskjali nr. 33 sem liggur frammi í málinu. Við fyrirtöku málsins þann 26. maí 2021 lýstu aðilar sig sammála um að þetta væri endanlegur kostnaður vegna framkvæmda á grundvelli umræddrar ástandsskýrslu og var það bókað í þingbók.

Með bréfi stefnenda dagsettu 6. september 2019 til stefndu C og D var krafist skaðabóta eða eftir atvikum afsláttar af kaupverði vegna meintra galla. Stefndu C og D höfnuðu kröfum stefnenda með bréfi 4. október 2019. Með bréfi 25. október 2019 sendu stefnendur bréf til stefnda Sjóvár- Almennra trygginga þar sem óskað var eftir afstöðu félagsins til bótaskyldu úr starfsábyrgðartryggingu stefnda Áss fasteignasölu ehf. Með tölvuskeyti stefnda Sjóvár- Almennra trygginga hf. þann 14. nóvember 2019 var bótaskyldu hafnað. Stefnendur sendu erindi til eftirlitsnefndar fasteignasala. Niðurstaða nefndarinnar, sem lá fyrir þann 28. ágúst 2019, var sú að ekki var fallist á að stefnendur hefðu orðið fyrir tjóni sem mætti rekja til brota fasteignasala á starfsskyldum sínum.

Stefnendur öfluðu matsgerðar undir rekstri málsins. Í niðurstöðu matsgerðar sem er dagsett 14. desember 2021 kemur fram að verðmætaaukning íbúðarinnar eftir endurbætur sé allt að 50% af kostnaðinum. Heildarkostnaðurinn nemi 5.644.766 krónum og nemi verðmætaaukningin því 2.872.383 krónum. Í matsgerðinni kemur fram að meðalsöluverð 48 íbúða í [...] á tímabilinu frá 1 janúar 2018 til 31. desember 2018 sem byggðar voru á árunum 1974 til 1980 og á bilinu 90– 120 fermetrar að stærð hafi verið 38.055.208 krónur og meðalverð á fermetra hafi verið 356.003 krónur. Söluverð íbúðarinnar að [...] hafi verið 34.250.000 krónur sem svari til 318.901 krónu á fermetra, en það sé um 10% undir meðalsöluverði sambærilegra eigna á sama tíma í [...].

Við aðalmeðferð málsins gáfu þau A, D, C, E, F, G og H skýrslu fyrir dóminum.

II

Málsástæður stefnenda

Stefnendur byggja á því að fasteignin sé haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda standist hún ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum og kaupsamningi.

Stefnendur byggja á því að stefndu, C og D, hafi sem seljendur eignarinnar vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 26. og 27. gr. Seljendur hafi haft vitneskju um slæmt ástand eignarinnar sem þau hafi leynt fyrir stefnendum, enda þótt þau hefðu mátt vita að stefnendur hefðu réttmæta ástæðu til að ætla að þessar upplýsingar yrðu veittar. Ástand eignarinnar hafi ekki verið í samræmi við þær upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem komu fram fyrir hans hönd, veittu kaupanda í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum kynningargögnum. Þá hafi upplýsingarnar ekki verið leiðréttar í tæka tíð, þó svo að seljendur hafi búið yfir réttum upplýsingum. Stefnendur vísa til þess að þó að stefndu hafi ekki beinlínis veitt rangar upplýsingar þá sé með röngum upplýsingum í skilningi 27. gr. laganna einnig átt við upplýsingar sem séu misvísandi eða til þess fallnar að valda misskilningi. Seljandi beri hlutlæga ábyrgð á tjóni vegna slíkra upplýsinga.

Stefnendur vísa til þess að í yfirlýsingu húsfélagsins, dagsettri 12. apríl 2018, sem m. a. er undirrituð af stefnda C, sé sérstaklega merkt við að ekki sé um að ræða neinar yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir á vegum húsfélagsins. Nokkru neðar segi þó að fyrirhugað sé að skipta um rafmagnstöflu sem seljendur muni greiða. Í yfirlýsingu húsfélags frá Eignaumsjón sé um fyrirhugaðar framkvæmdir á vegum húsfélagsins vísað til fundargerðar frá 27. mars 2018 um að stjórn hafi fengið heimild til að fá ástandsmat á húsinu. Stefnendur vísa til þess að hvorki hafi verið vakin athygli á þessu af hálfu seljenda né fasteignasala. Þá hafi söluyfirliti ekki verið breytt í samræmi við fundargerðir húsfélagsins. Síðan hafi seljendur verið viðstaddir húsfundi á árunum 2016, 2017 og 2018 þar sem rætt hafi verið um að afla þyrfti úttektar á ástandi hússins og ábendingar komið fram um leka með fram gluggum og lélegt ástand glugga og veggja.

Stefnendur vekja sérstaka athygli á fundargerð aðalfundar þann 4. maí 2016 sem seljendur voru viðstaddir. Í fundargerð kemur m. a. fram að stefnda D hafi talið þörf áað matsmaður færi yfir bygginguna og að margt þyrfti að laga, m. a. vegna lekavandamála. Í fundargerðinni er jafnframt farið yfir hvernig heppilegast sé að einstakir íbúðareigendur komi að framkvæmdum. Stefnendur telja að seljendum hafi borið að upplýsa stefnendur um þá galla sem voru til umræðu á þessum fundum húsfélagsins, sem séu þeir sömu og fjallað er um í skýrslu Verksýnar.

Stefnendur vísa til þess að dómaframkvæmd Hæstaréttar sé skýr um það að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem hann vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi og að það hefði haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Vitneskja stefnenda um að fyrirhugaðar væru svo umfangsmiklar viðgerðarframkvæmdir hefði haft grundvallaráhrif á kaupverð eignarinnar. Slík vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, sé saknæm. Stefnendur vísa þó tilþessað saknæmi sé ekki áskilnaður, heldur geti komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar þótt seljandi hafi gert slíkt í grandleysi. Stefnendur vísa til þess að seljendur höfðu búið í eigninni frá árinu 2014 og þeim hafi verið fyllilega ljóst að áætlanir voru uppi um miklar framkvæmdir á húsinu. Áskilnaður 18. gr. fkl. um það að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema gallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eigi ekki við í tilviki stefnenda þar sem seljendur hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi. Jafnvel þó ekki væri litið svo á þá sé tjón þeirra, 5.744.766 krónur, tæplega 17% af kaupverði eignarinnar, sem var rúmar 34 milljónir króna. Umræddir gallar nái því gallaþröskuldi samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 og viðmiði dómaframkvæmdar, þar sem þeir rýri verðmæti eignarinnar um meira en 10% af kaupverði. Verði ekki fallist á að stefnendur eigi að fullu rétt til skaðabóta samkvæmt 2. mgr. 43. gr. er byggt á því að þau eigi rétt til skaðabóta samkvæmt 1. mgr. 43. gr. og/eða afsláttar samkvæmt 41. gr. laganna, í samræmi við skýrslu Verksýnar um galla og kostnað stefnenda af viðgerðunum.

Stefnendur byggja kröfu sínar á hendur stefndu E, F og G, sem eru fasteignasalar hjá Ási fasteignasöluehf., á því að þeir hafi vanrækt hlutverk sitt samkvæmt lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa, einkum 10. og 12. gr. Stefnendur vísa til þess að ef legið hefðu fyrir upplýsingar um þessar viðamiklu aðgerðir sem fyrirhugaðar voru hefðu stefnendur ekki keypt eignina, enda áætlaður framkvæmdakostnaður hátt hlutfall af kaupverði eignarinnar. Þessar upplýsingar hefðu því haft verulega þýðingu fyrir stefnendur.

Stefnendur vísa til þess að söluyfirlit og kynningargögn sem þeim voru kynnt áður en gengið var frá kaupsamningi hafi verið með öllu ófullnægjandi og þær röngu og ónákvæmu upplýsingar sem þar komu fram hafi ekki verið leiðréttar í tæka tíð, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Framsetning söluyfirlitsins hafi því ekki verið í samræmi við ákvæði 10. og 11. gr. laga nr. 70/2015 og 4. gr. reglugerðar nr. 939/2004, þar sem kveðið er á um skyldu fasteignasala til að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignar. Í söluyfirliti eigi að koma fram upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þ. á m. um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um, sbr. c-lið 2. mgr. 11. gr. og húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sbr. h-lið 2. mgr. 11. gr. Stefnendur vísa til þess að söluyfirlitið skuli vera þannig úr garði gert að kaupandi geti með vissu reitt sig á þær upplýsingar sem þar komi fram, sbr. 5. gr. reglugerðar nr. 939/2004. Í ljósi aðstæðna hefði verið brýnt að fasteignasalar sem höfðu sölu íbúðarinnar með höndum kynntu stefnendum, sem kaupendum, sérstaklega atriði varðandi fyrirhugaðar framkvæmdir og uppfærðu söluyfirlitið miðað við þessar upplýsingar eftir að þær lágu fyrir.

Stefnendur vísa til 2. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015 og 27. gr. laga nr. 40/2002 og dómaframkvæmdar Hæstaréttar. Stefndi Ás fasteignasala ehf. beri jafnframt ábyrgð á vanrækslu fasteignasalanna á grundvelli reglna um vinnuveitandaábyrgð á tjóni sem starfsmenn valda í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi, og á grunni reglugerðar nr. 939/2004.

Krafa á hendur Sjóvá- Almennum tryggingum hf. úr starfsábyrgðartryggingu fasteigna-salanna byggist á ákvæðum laga nr. 30/2004, m. a. 44. gr. og 45. gr. laganna, sbr. einnig 4. gr. laga nr. 70/2015.

III

Málsástæður stefndu, C og D

Stefndu mótmæla því að fasteignin sé haldin gallaí skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup og að stefndu hafi leynt stefnendur mikilvægum upplýsingum um slæmt ástand hennar. Þá er því hafnað að þau hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni og með því brotið gegn 26. og 27. gr. laganna. Fasteignin hafi ekki verið haldin galla umfram það sem stefndu upplýstu um áður en kaupsamningur komst á. Stefndu hafi uppfyllt þessa skyldu sína og gott betur með því að upplýsa um augljóst ástand ytra byrðis fasteignarinnar og ástand glers og glugga við skoðun stefnenda og í söluyfirliti. Í upplýsingaskyldu seljanda felist ekki skylda til að upplýsa um augljós atriði. Þar sem ekki var búið að taka ákvörðun um viðhaldsframkvæmdir við kaup hafi seljendur ekki getað upplýst um nokkuð sem þau vissu ekki og gátu ekki vitað um. Samþykki húsfundar fyrir ástandsskoðun komi fram í húsfélagsyfirlýsingu sem stefnendur fengu afhenta fyrir kaupsamning.

Stefndu vísa til þess að samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup hvíli rík skoðunarskylda á kaupendum. Kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Samkvæmt 2. mgr. 29. gr. geti kaupandi ekki heldur borið fyrir sig það sem hann hefði getað séð við skoðun á fasteigninni. Stefnendur skoðuðu fasteignina tvisvar. Stefndu byggja á því að stefnendur hafi ekki sinnt skoðunar- eða aðgæsluskyldu sinni og geti því ekki borið fyrir sig meintan galla vegna ástands ytra byrðis sem hafi gefið stefnendum tilefni til að skoða nánar ytra byrði fasteignarinnar.

Stefndu vísa til þess að í söluyfirliti, húsfélagsyfirlýsingum og húsfundargerðum sem skoðist sem fylgiskjöl með kaupsamningi hafi ástand ytra byrðis fasteignarinnar verið tilgreint og tekið fram að búið væri að samþykkja ástandsskoðun fyrir húsið. Stefnendur hafi kynnt sér þessi gögn og engar athugasemdir gert og staðfest það með undirritun sinni á kaupsamninginn. Ástand ytra byrðis hafi verið augljóst með almennri sjónskoðun. Stefnendur hafi ekki getað vænst þess að ekki þyrfti að fara í viðhald í náinni framtíð, m. a. vegna aldurs hússins. Stefnendur hafi því haft fulla vitneskju um bagalegt ástand ytri byrðis fasteignarinnar og vitneskju um að búið væri að fá ástandsskýrslu fyrir húsið og að til stæði að fara í utanhússframkvæmdir innan fárra ára þrátt fyrir að umfangið lægi ekki fyrir. Stefndu hafi því upplýst um ástand fasteignarinnar eftir bestu getu og greint frá öllu því sem þau vissu og máttu vita og ekki leynt stefnendur neinu.

Stefndu byggja á því að skoðunarskylda kaupanda víki ekki fyrir upplýsingaskyldu seljanda þegar um sé að ræða galla sem kaupandi sá eða mátti sjá við skoðun og tilefni var til frekari skoðunar sem kaupandi sinnti ekki, sbr. einnig Hrd. 94/2000. Það sé viðtekin venja að það sem hið selda geti sagt sjálft geti seljandi þagað um. Í þessu felist að ágallar á fasteign sem eru augljósir geti kaupandi ekki með réttu ætlast til að seljandi geri að umtalsefni. Þrátt fyrir það hafi stefndu upplýst stefnendur um ástand ytra byrðis fasteignarinnar og það að fara þyrfti í framkvæmdir innan fárra ára þó að umfangið væri ekki vitað. Þá mótmæla stefndu því sérstaklega að sömu atriði og koma fram í skýrslu Verksýnar hafi verið rædd á húsfundi 4. maí 2016. Á þeim fundi hafi verið rædd lekavandamál frá þaki og stífluðum þakrennum. Búið hafi verið að koma í veg fyrir þessi lekavandamál og nýtt bárujárn hafi verið sett á þak og þakrennum að hluta til skipt út.

Stefndu byggja á því að það verði að vera orsakasamband milli meintrar vanrækslu stefndu á upplýsingaskyldu sinni og efni kaupsamnings. Ósannað sé að stefnendur hefðu breytt kaupverði fasteignarinnar ef ítarlegri upplýsingar hefðu legið fyrir um ástand ytra byrðis og umfang viðgerða. Sú sönnun hvíli á stefnendum. Kaupverðið hafi miðast við ástand fasteignarinnar og verið töluvert lægra en meðalverð sambærilegra íbúða. Í raun séu stefnendur að krefjast þess að kaupverð fasteignar verði 28.505.234 krónur, en það sé hátt í 10.000.000 króna lægra verð en meðalverð sambærilegra íbúða.

Stefndu byggja á því að í kröfu stefnenda sé ekki tekið tillit til meginreglunnar „nýtt fyrir gamalt“ sem byggist á áralangri dómaframkvæmd. Framkvæmdirnar auki verðgildi íbúðarinnar sem stefnendur njóti í hækkun íbúðarverðs. Það sé ósannað hvort meintur galli hafi rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, þ. e. hvort krafa stefnenda nái svokölluðum gallaþröskuldi, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefndu byggja á því að verðgildi íbúðarinnar hafi aukist langt umfram kostnað við viðgerðirnar, auk þess sem kaupverðið hafi miðast við ástand fasteignarinnar utanhúss. Stefndu byggja á því að stefnendur hafi ekki orðið fyrir tjóni vegna meints galla á ytra byrði hússins og tjónið sé ósannað.

Stefndu byggja á þeirri meginreglu fasteignakauparéttar að sá sameiginlegi kostnaður fjöleignarhúss sem verður til eða fellur til fyrir afhendingu falli á seljanda, í þessu tilviki stefndu, en á stefnendur, kaupendur, ef kostnaðurinn verður til eftir það tímamark. Það var ekki fyrr en á húsfundi 5.11.2018 sem samþykkt var að afla verðtilboðs ágrundvelli ástandsskýrslunnar og á húsfundi 28.2.2019 sem tilboð í verkið var samþykkt. Það hafi liðið hátt í níu mánuðir frá afhendingu fasteignar þar til ákvörðun húsfundar lá fyrir um samþykki tilboðs í framkvæmdir á ytra byrði hússins. Sá kostnaður séá ábyrgð stefnenda enda njóti þau góðs af verðhækkunum sem verði á fasteigninni vegna viðhaldsins.

Stefndu vísa til þess að samkvæmt 14. tl. kaupsamningsins skuli kaupendur bera kostnað af þeim framkvæmdum við sameign sem ráðist verði í eftir að kaup takast og miða að því að auka verð- og/eða notagildi húseignarinnar. Þetta ákvæði sé undantekning frá meginreglunni um að miða skuli greiðslu sameiginlegs kostnaðar við afhendingu. Stefnendur hafi skrifað undir kaupsamninginn með þessu ákvæði og hafi þannig skuldbundið sig til þess að taka á sig allan kostnað af framkvæmdum við sameign sem ráðist var í eftir að kaup tókust þann 26. mars 2018 og hafa aukið verðgildi fasteignarinnar, sbr. einnig Hrd. nr. 136/2002.

Stefndu hafna því að söluyfirlitið hafi ekki samrýmst 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Ekki hafi verið hægt að tilgreina einhverjar ákvarðanir um viðhald sameignar sem ekki var búið að samþykkja á húsfundi, sbr. h-lið 2. mgr. 11. gr..

Stefndu byggja á því að krafa stefnenda sé fallin niður fyrir tómlæti. Skýrsla Verksýnar lá fyrir í október 2018, hún var kynnt á húsfundi 5.11.2018 og var samþykkt að afla tilboða á grundvelli hennar. Þrátt fyrir það hafi ekki komið formleg krafa frá stefnendum til stefndu fyrr en í september 2019, þ. e. 10 mánuðum eftir að ástandsskýrslan lá fyrir og var kynnt á húsfundi.

Með vísan til framangreinds þá byggja stefndu á því að stefnendur eigi hvorki kröfu til skaðabóta, sbr. 43. gr. né til afsláttar, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og beri að að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda.

III

Stefndu Sjóvá- Almennar tryggingar hf., Ás fasteignasala ehf., E, F, G

Tekið er undir málsástæður stefndu C og D hér að framan. Stefnendur hafi ekki sannað orsök og umfang tjónsins. Stefndu mómæla því alfarið að fasteignasalarnir E, F eða G-kvk-nf aðrir starfsmenn fasteignasölunnar hafi vanrækt skyldur sínar sem á þeim hvíla, hvort heldur samkvæmt lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa eða öðrum lagareglum. Stefnendur hafi haft allar tiltækar upplýsingar um ástand eignarinnar bæði þegar þau undirrituðu kauptilboðið og þegar kaupsamningur var undirritaður.

Stefndu vísa til þess að á söluyfirlitinu hafi sérstaklega verið tiltekið að ráðast þyrfti í viðgerðir á ytra byrði innan fárra ára. Hvorki hafði verið samþykkt að láta fara fram ástandsskoðun á eigninni né hafði verið ákveðið að ráðast í viðgerðir á ytra byrði. Stefnendur hafi undirritað söluyfirlitið þegar þau gerðu tilboð í eignina þann 26. mars 2018. Á söluyfirlitinu, sem stefnendur fengu afhent við tilboðsgerð, komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar. Þá hafi hagsmuna stefnenda verið gætt með sérstökum fyrirvara við kauptilboðið þess efnis að það myndi því aðeins ná fram að ganga að stefnendur sættu sig við nýja húsfélagsyfirlýsingu.

Stefndu byggja á því að skoðunarskylda fasteignasala og lýsing hans á ástandi fasteignar í söluyfirliti takmarkist við hefðbundna sjónskoðun hans. Sú krafa verði ekki gerð að hann fari í sjálfstæða rannsókn á ástandi hússins eða verði gerður ábyrgur fyrir göllum sem hann gat ekki gert sér grein fyrir við sjónskoðun eða skoðun þeirra gagna sem lágu fyrir í málinu. Þá sé engin stoð í þeirri málsástæðu stefnenda að stefndu hafi borið að uppfæra söluyfirlitið. Er þeirri málsástæðu alfarið mótmælt. Söluyfirlitið hafi verið fullnægjandi og lögum samkvæmt þegar það var undirritað af hálfu stefnenda um leið og kauptilboðið.

Stefndu vísa til þess að við undirritun kaupsamningsins hafi legið fyrir húsfélagsyfirlýsing [...], stigagangs, dagsett 12. apríl 2018, og yfirlýsing húsfélagsins að [...] vegna ytra byrðis fasteignarinnar, dagsett 15. apríl 2018. Í þeirri síðarnefndu komi skýrt fram að á húsfundi 27. mars 2018 hafi stjórn fengið heimild húsfundar til að fá ástandsskoðun á húsinu. Jafnframt sé tekið fram að úttekt hafi ekki farið fram á ástandi hússins. Fylgiskjöl með húsfélagsyfirlýsingunni sem hún vísar til, og eru hluti hennar, voru aðalfundargerðir húsfélags dags. 27. mars 2018 og 26. apríl 2017 og húsfundargerð dags. 15. ágúst 2017.

Stefndu vísa til þess að á fundi þar sem kaupsamningur var undirritaður hafi stefndi G-kk-nf yfir húsfélagsyfirlýsingarnar ásamt öðrum fyrirliggjandi gögnum. Stefnendur, sem gert höfðu sérstakan fyrirvara í kauptilboði hvað yfirlýsingar húsfélags varðaði, hafi engar athugasemdir gert við efni þeirra og staðfest það með undirritun sinni á kaupsamninginn.

Stefndu vísa til þess að á myndum í ástandsskýrslu Verksýnar af ytra byrði hússins sjáist bersýnilega að ytra byrðið sé illa farið og þarfnist viðgerða. Þetta hafi verið augljóst af sjónskoðun. Stefnendur geti ekki borið fyrir sig að hafa ekki haft upplýsingar um slíkt eða að lýsingar í söluyfirliti hafi verið of almennt orðaðar þegar um augljóst ástand sé að ræða sem stefnendur hafi sjálf mátt sjá við skoðun fasteignarinnar. Í 1. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015 er tekið fram að fasteignasali skuli gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, megi ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um það hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana. Söluyfirlit fasteignasala leysi kaupanda eignar því ekki undan þeirri skoðunarskyldu sem á honum hvíli.

IV

Niðurstaða

Ágreiningur málsaðila lýtur að því hvort fasteignin að [...]hafa verið haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og hvort stefndu C og D hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga hvað varðar ástand eignarinnar eða stefnendur vanrækt aðgæsluskyldu sína samkvæmt 29. gr. laganna. Þá er deilt um upplýsingar í söluyfirliti og skaðabótaábyrgð fasteignasala samkvæmt lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þar segir jafnframt að notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í a-lið 1. mgr. 19. gr. laganna segir að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til. Samkvæmt b-lið 1. mgr. 19. gr. telst fasteign einnig gölluð ef hún hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Þetta gildir þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, enda hefði það haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins að upplýsingarnar voru ekki veittar. Þá telst fasteign gölluð samkvæmt 27. gr. laganna ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Sama gildir ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í söluyfirliti eða öðrum kynningar-gögnum um hana, svo framarlega sem þær hafa haft áhrif á gerð og efni kaupsamningsins og ekki verið skýrlega leiðréttar í tæka tíð. Samkvæmt 28. gr. laganna telst fasteign gölluð þó hún sé seld meðalmennum fyrirvörum um að hún sé seld í því ástandi sem hún er í og kaupandi hafi kynnt sér, ef ástand hennar er til muna lakara en kaupandi hafði ástæðu til að ætla miðað við kaupverð. Loks er ákvæði í 29. gr. laganna um að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi hann skoðað fasteignina áður en kaup gerðust eða látið undir höfuð leggjast að skoða hana getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði átt að sjá við slíka skoðun. Þetta gildir þó ekki ef seljandi hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Fyrir liggur að fasteignin [...] var byggð árið 1977 og var því orðin 41 árs gömul þegar salan fór fram. Í söluyfirliti kemur fram að búið sé að klæða húsið að utan á báðum göflunum og nýtt bárujárn sé á þakinu. Tekið er fram að „gler er orðið þreytt og innan fárra ára þarf að mála og jafnvel einhverjar múrviðgerðir á langhliðum hússins. Skemmd er á parketi“. Kaupsamningur var undirritaður í apríl 2018 og ástandsskoðun fór fram í ágúst sama ár. Afsal var gefið út í lok ágúst 2018. Í ástandsskýrslu frá október 2018, sem var byggð á skoðun eignarinnar í ágúst sama ár, kemur fram að ástandið á langhliðum hússins sé mjög slæmt og mikið sé um alvarlegar skemmdir á útveggjum þess, svalaveggjum og svalaplötum. Þá sé ástand glugga almennt heldur slæmt og verst á annarri langhliðinni. Ástand gafla og þaks sé mun betra. Í skýrslunni eru myndir sem sýna augljós ummerki um frostskemmdir á langhliðum hússins. Tekið er fram í skýrsl-unni að þetta vandamál sé mjög víða, útfellingar séu í svalalofti, sprungunet við innganga og á langhliðum og móða á milli glerja.

Samkvæmt niðurstöðu matsmanns var söluverð eignarinnar 34.250.000 krónur, eða tæplega fjórum milljónum króna lægra en meðalsöluverð sambærilegra eigna í [...] á sama tíma. Þetta frávik er ríflega 10% undir meðalverði. Í matsgerð er vísað til yfirlits Þjóðskrár Íslands yfir 48 íbúðir í [...]sem byggðar voru á árunum 1974 til 1980 og seldar á tímabilinu frá 01.01.2018 til 31.12.2018. Meðalsöluverð þessara fasteigna er fundið út og borið saman við hina seldu eign í þessu máli. Yfirmats hefur ekki verið aflað í málinu og að mati dómsins, sem er skipaður sérfróðum aðila, verður að telja að niðurstaða matsins og þær forsendur sem það byggist á ofmeti ekki meðalverð fasteigna í [...] á þessum tíma. Í því sambandi má nefna að ekki eru allar eignir í [...]frá þessum tíma með stæði í bílageymslu eins og sú eign sem hér um ræðir. Það er því sennilegt að einhverjar þessara 48 eigna sem liggja til grundvallar meðalverðinu séu ekki með stæði í bílageymslu. Af meðalsöluverði fasteigna í [...] má ráða að söluverð umræddrar eignar að [...], sem ágreiningur þessa máls er sprottinn af, hafi miðast við það ástand hennar að málning- og múrviðgerðir hafi verið yfirvofandi ásamt endurnýjun á gluggum og skýri hvers vegna eignin var seld ríflega 10% undir markaðsverði.

Í matsgerð kemur fram ætlaður ávinningur stefnenda af því að nýtt komi fyrir gamalt við endurbætur á húsnæðinu og hugsanleg áhrif þeirra endurbóta á kaupverð eignarinnar. Matsmaður telur að verðmætaaukning íbúðarinnar eftir endurbætur sé allt að 50% af kostnaðinum. Við skýrslutökur fyrir dómi kom fram hjá matsmanni að þrátt fyrir þetta orðalag væri niðurstaðan sú að verðmæta aukningin næmi 50% af kostnaðinum eða tæpum 2,9 milljónum króna. Að mati dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómanda, er sú fjárhæð varlega metin. Í matsgerð J fyrir fasteignina [...], sem lögð er fram í málinu, er tekið fram að þegar útveggir hafa verið einangraðir og klæddir, svalir endursteyptar að miklum hluta og skipt um glugga megi ætla að húsið verði tæknilega betra en það var áður og í betra ástandi en ætla mætti af aldri þess. Húsið sé án nokkurs vafa tæknilega betra en það var áður en hafist var handa við viðgerðirnar, sem hafi verið vandaðar. Þessi niðurstaða bendir til þess að söluverð eignarinnar ætti að lágmarki að ná meðalverði sambærilegra fasteigna í [...] og telur dómurinn ekki óvarlegt að þegar tekið hefur verið tillit til þess að nýtt komi í stað gamals vegna viðgerða á húsinu nemi söluverð þess a. m. k. meðalverði fasteigna í [...] og sé jafnvel eitthvað umfram það.

Samkvæmt 14. tl. í kaupsamningi aðila skulu kaupendur íbúða í fjöleignarhúsum bera kostnað af þeim framkvæmdum við sameign sem ráðist er í eftir að kaup takast og miða að því að auka verð- og/eða notagildi húseignarinnar. Sá kostnaður sem hér er deilt um fellur ótvírætt undir þetta ákvæði kaupsamningsins enda fóru framkvæmdirnar fram eftir kaupin og voru raunar einnig ákveðnar eftir það tímamark.

Upplýsingaskylda seljanda er hluti af gallahugtakinu. Í athugasemdum um 26. gr. í frumvarpi sem varð að lögum nr. 40/2002 kom m. a. fram að upplýsingaskylda seljanda hefði tvíþætt áhrif í fasteignakaupum, annars vegar að vanræksla á henni gæti leitt til þess að fasteign, sem ekki teldist gölluð, teldist vera það og hins vegar að seljandi yrði skaðabótaskyldur vegna galla, sem annars hefði ekki leitt til bótaskyldu. Upplýsinga -skylda seljanda stæði til þess að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem seljandi vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljanda væri því ekki skylt að upplýsa kaupanda um atriði sem kaupandi vissi um. Ákvæðið fæli það í sér að seljandi ætti að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann vissi eða mætti vita um. Í því fælist að löglíkur væru fyrir því að seljandi þekkti fasteign svo að hann gæti upplýst kaupanda um galla á henni. Það stæði seljanda nær að upplýsa um þetta enda auðveldara fyrir hann en kaupanda að leita galla uppi. Þá var vísað til þess að á kaupanda hvíldi aðgæsluskylda og að sú skylda takmarkaði nokkuð upplýsinga-skylduna, t. d. ætti seljandi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði.

Í athugasemdum við 29. gr. í frumvarpinu sagði að í 1. mgr. væri mælt fyrir um almenna reglu þess efnis að kaupandi gæti ekki borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða ætti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Ástæða væri til að taka fram að það væri skilyrði að kaupandi hefði þekkt eða átt að þekkja til gallans. Þetta yrði að skýra svo að hann hefði vitað um gallann eða átt að vita um hann og skilið hver áhrif hann hefði. Í athugasemdum við 3. mgr. greinarinnar var tekið fram að reglur 1. og 2. mgr. högguðu ekki gildi 26. gr. um skort á upplýsingum enda varðaði málefnið einkum það hvað kaupandi vissi eða mætti vita. Í 3. mgr. fælist að upplýsingaskylda seljanda stæði óhögguð og takmarkaðist ekki af aðgæsluskyldu kaupanda.

Þær ljósmyndir sem teknar voru við ástandskoðunina í ágúst 2018 sýna umfangsmiklar og augljósar skemmdir á útveggjum hússins, svalaveggjum og svalaplötum, auk þess sem móða er milli glerja. Þrátt fyrir að hluta þessara ummerkja hafi að einhverju leyti verið að finna inni á svölum og ofarlega á húsinu, eins og fram kom í skýrslutökum fyrir dómi, þá eru þau þess eðlis og það umfangsmikil að óhjákvæmilegt er að þau hafi verið sýnileg víðar á langhliðum hússins í talsverðan tíma. Verður því lagt til grundvallar að þessir ágallar hafi verið það augljósir að stefndu hefðu átt að sjá við venjulega sjónskoðun í apríl sama ár að ástand á ytra byrði á langhliðum hússins og gluggum væri ófullnægjandi og viðgerðir fyrirsjáanlegar. Af þeim sökum máttu stefndu ganga út frá því að óþarft væriað upplýsa sérstaklega um þá, enda takmarkast upplýsingaskylda stefndu samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 af aðgæsluskyldu stefnenda samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laganna. Skiptir þá ekki máli hvort stefndu hafi upplýst um ástand ytra byrðis húsnæðisins umfram það sem fram kemur í söluyfirliti.

Í söluyfirliti sem var undirritað af stefnendum og útbúið af stefnda E, starfsmanni stefnda Áss fasteignasölu ehf., var sérstaklega tiltekið að „Gler er þreytt og innan fárra ára þarf að mála og jafnvel einhverjar múrviðgerðir á langhliðum hússins.“ Miðað við þær myndir sem lágu fyrir í ástandsskýrslu og lýsingu stefnda E fyrir dómi þess efnis að húsið hafi litið illa út og blasað við að það þyrfti að fara að laga það, er orðalagið „jafnvel einhverjar múrviðgerðir“ óþarflega óákveðið. Þrátt fyrir það gaf þetta orðalag stefnendum tilefni til þess að skoða ástand ytra byrðis hússins frekar og miða kauptilboð sitt við það. Verður ekki fallist á að yfirlýsingin sé villandi eða röng þó orðalagið hefði mátt vera ákveðnara. Í kauptilboði undirrituðu af stefnendum frá 26. mars 2018 var gerður fyrirvari um að kaupendur sættu sig við nýja húsfélagsyfirlýsingu. Í skýrslu E fyrir dóminum kom fram að fasteignasalan setti ávallt slíkan fyrirvara ef slík yfirlýsing lægi ekki fyrir. Daginn eftir, eða þann 27. mars 2018, var haldinn húsfundur þar sem húsfélaginu var deildaskipt. Annars vegar var sameiginleg deild fyrir [...] um ytra byrði hússins og hins vegar deild um hvorn stigagang. Í fundargerðinni var bókað að á fundinum hefðu komið fram miklar lýsingar á lélegu ástandi glugga og veggja og samþykkt að fá ástandsskoðun á húsið. Í endanlegum kaupsamningi sem undirritaður var 17. apríl 2018 var sérstaklega bætt við staðlaðan texta skjalsins að aðilar hefðu kynnt sér yfirlýsingar húsfélaga sem lágu frammi við kaupsamningsgerðina.

Í málinu liggja fyrir tvær yfirlýsingar frá húsfélaginu [...]annars vegar og yfirlýsing frá húsfélaginu [...] hins vegar. Í yfirlýsingu húsfélagsins að [...] var merkt við í stöðluðum reit að annað húsfélag væri til staðar og fært inn á yfirlýsinguna að það húsfélag héti húsfélagið [...]. Í yfirlýsingu húsfélagsins að [...]kemur fram að fylgiskjöl með henni séu aðalfundargerðir 27. mars 2018, 26. apríl 2016 og húsfundargerð 15. ágúst 2017. Stefnandi A skýrði fráþví fyrir dómi að einungis hefði legið fyrir yfirlýsing húsfélagsins að [...] og hann myndi ekki hvort farið hefði verið yfir einstök ákvæði hennar á kaupsamningsfundinum sem hefði staðið yfir í um 45- 60 mínútur. Stefndu E, F og Gstaðfestu allir fyrir dómi að það væri föst venja hjá þeim við kaupsamningsgerð að kalla eftir yfirlýsingum frá húsfélögum og fara rækilega yfir þær við undirritun kaupsamnings.

Þegar horft er til þess að stefnendur undirrita kaupsamning þar sem vísað er til þess að aðilar hafi kynnt sér yfirlýsingar húsfélaga í fleirtölu, til fyrirvara í kauptilboði um að kaupendur sættu sig við nýja húsfélagsyfirlýsingu, til þess að í húsfélagsyfirlýsingu [...], sem óumdeilt er að lá frammi við kaupin, var sérstaklega vísað til annars húsfélags og heiti þess, húsfélagið [...] tilgreint, þykir mega leggja það til grundvallar að báðar yfirlýsingarnar ásamt fundargerðum, þ. m. t. fundargerð 27. mars 2018, hafi legið fyrir á kaupsamningsfundinum. Það styður enn frekar þessa niðurstöðu að í kaupsamningi og kauptilboði hefur að frumkvæði fasteignasölunnar verið sett inn sérstakt ákvæði til viðbótar við staðlaðan texta skjalanna þar sem lögð er áhersla á að aðilar hafi kynnt sér umræddar yfirlýsingar og gert fyrirvara um að þær liggi fyrir. Þá var í stöðluðum texta kaupsamningsins sérstaklega feitletrað að við kaupsamningsgerð hefðu aðilar kynnt sér gaumgæfilega yfirlýsingu húsfélags. Samsvarandi ákvæði er einnig að finna í stöðluðum texta kauptilboðsins sem þó er ekki áherslu merkt. Í greinargerð stefnenda fyrir eftirlitsnefnd fasteignasala, sem vísað er orðrétt til í áliti nefndarinnar, kemur fram að báðar yfirlýsingar húsfélaganna hafi legið fyrir. Þá er viðurkennt af hálfu stefnenda að kaupsamningsgerðin hafi tekið 45– 60 mínútur, og verður að ætla á þeim tíma hljóti þessar yfirlýsingar að hafa komið til skoðunar eins og venja var hjá fasteignasölunni, sérstaklega þar sem lögð hafði verið mikil áhersla á þær í kaupsamningsferlinu frá upphafi.

Þegar horft er til þess að fundargerðir hafi legið fyrir við kaupsamningsgerðina þar sem fram kemur að gera eigi ástandsskoðun á eigninni, auk þess sem í 11. gr. laga nr. 70/2015 er sérstaklega tekið fram að það séu einungis yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmd-ir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags sem eigi að koma fram á söluyfirliti, verður ekki talið að stefndu E, F og G hafi brotið gegn starfsskyldum sínum í aðdraganda og við gerð kaupsamningsins. Þá verður ekki litið svo á að söluyfirlit hafi verið villandi eða rangt þótt orðalag þess hefði mátt vera ákveðnara, enda um að ræða þætti sem stefnendur máttu sjálfir sjá við venjulega skoðun. Verða stefndu Ás fasteignasala ehf., E, F, G og Sjóvá- Almennar tryggingar hf. sýknaðir af kröfum stefnenda. Rétt þykir að málskostnaður milli stefnenda og þessara aðila falli niður.

Með vísan til framangreinds verður lagt til grundvallar að kaupverð eignarinnar að [...]hafi miðast við ástand eignarinnar á kaupsamningsdegi. Þær framkvæmdir sem ákveðnar voru eftir kaupin fela í sér verðmætaaukningu sem nemur að verulegu leyti stefnufjárhæð málsins. Þar er horft til fráviks endanlegs kaupverðs fasteignarinnar frá líklegu meðalverði og gæða þeirra endurbóta sem fóru fram á eigninni. Samkvæmt kaupsamningi eiga stefnendur að bera þann kostnað. Þá verður ekki fallist á að stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína enda um að ræða galla sem stefnendur hefðu átt að sjá við venjulega skoðun. Loks verður lagt til grundvallar að við kaupsamningsgerðina hafi legið fyrir fundargerð þar sem fram kom að fyrirhugað væri að fara í ástandsskoðun á eigninni, enda sérstakt ákvæði í kaupsamningi þar sem stefnendur staðfestu með undirritun sinni að yfirlýsingar húsfélaga hefðu legið fyrir, auk þess sem gerður var fyrirvari um það í kauptilboði. Verða stefndu C og D því sýknuð af kröfum stefnenda og stefnendur dæmdir til að greiða þeim málskostnað eins og fram kemur í dómsorði og hefur þá verið tekið tillit til greiðslu virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnenda flutti málið G-kvk-nf B-kvk-nf lögmaður.

Af hálfu stefndu C og D flutti málið E-kvk-nf Ó-kvk-nf W-kvk-nf lögmaður.

Af hálfu stefndu Áss fasteignasölu ehf., E, F, G og Sjóvár- Almennra trygginga hf. flutti málið T-kvk-nf C-x-x K-kvk-nf lögmaður.

Dóm þennan kveða upp H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari og dómsformaður, N-kvk-nf M-kvk-nf héraðsdómari og R-kk-nf E-kk-nf fasteignasali.

Dómsorð :

Stefndu, C, D, Ás fasteignasala ehf., E, F, G og Sjóvá- Almennar tryggingar hf., eru sýknuð af kröfum stefnenda A og B.

Stefnendur greiði stefndu, C og D, 1.750.000 krónur í málskostnað.

Málskostnaður milli stefnenda og stefndu, Áss fasteignasölu ehf., E, F, G og Sjóvár-

Almennra trygginga hf., fellur niður.