E-2187/2017

I

Mál þetta, sem var tekið til úrskurðar 10. nóvember sl., er höfðað 26. júní 2017 af K-kk-þgf G-kk-þgf J-kk-þgf, Beykihlíð 8 í Reykjavík, gegn K-kk-þgf G-kk-þgf B-kk-þgf, Sunnuflöt 42 í Garðabæ, Austurstræti 10 ehf., Austurstræti 10 í Reykjavík, Deboruh Dagbjörtu Blyden, Laugateigi 12 í Reykjavík og Segulfossi ehf., Suðurlandsbraut 6 í Reykjavík.

Dómkröfur eru þær aðallega að stefndu verði dæmd til greiðslu skaðabóta óskipt (in solidum) að fjárhæð 200.000.000 króna auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, sem reiknast skuli frá þeim tíma er mánuður var liðinn frá höfðun málsins. Til vara krefst stefnandi þess að stefndu verði dæmd til greiðslu skaðabóta óskipt (in solidum) að lægri fjárhæð að mati dómsins auk sömu dráttarvaxta og í aðalkröfu. Til þrautavara er þess krafist að viðurkennd verði með dómi óskipt (in solidum) skaðabótaskylda stefndu á tjóni stefnanda af töpuðum söluhagnaði vegna verðmætisaukningar fasteignarinnar við Austurstræti 10a, fastanr. 222-2989, og enn fremur töpuðum leigutekjum vegna sömu eignar vegna ólögmætra ráðstafana stefndu sem leiddu til þess að stefnandi fékk ekki umráð hennar samkvæmt samningi dagsettum 30. október 2014. Í öllum tilvikum krefst stefnandi málskostnaðar óskipt úr hendi stefndu.

Stefndu, K-kk-nf G-kk-nf B-kk-nf og Austurstræti 10 ehf., krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda. Til þrautavara krefjast stefndu þess að kröfur stefnanda verði lækkaðar stórkostlega. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar af hálfu stefndu, K-kk-ef og Austurstrætis 10 ehf.

Stefndu, D-x-x Dagbjört B-x-x og Segulfoss ehf., gera aðallega þá kröfu að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Í báðum tilvikum krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Mál þetta var munnlega flutt um frávísunarkröfur stefndu 10. nóvember sl. og er sú krafa einungis til umfjöllunar í úrskurði þessum. Í þeim þætti gerir stefnandi þá kröfu að frávísunarkröfunum verði hrundið. Þá krefst hann málskostnaðar vegna þessa þáttar málsins sem ákveðinn verði að lokinni aðalmeðferð málsins.

II

Mál þetta á rætur að rekja til samnings 30. október 2014 þar sem stefndi K-kk-nf seldi stefnanda K-kk-þgf „hlutafélagið Austurstræti 10A“, [...]. Fram kemur í samningnum að eign hins selda félags sé fasteignin Austurstræti 10a, 4. hæð, með fastanúmerið 222-2989. Kaupverð félagsins nam 115 milljónum króna og skyldi það innt af hendi með nánar tilteknum hætti sem lýst var í samningnum í sjö liðum. Skyldi kaupverðið m.a. greitt með yfirtöku á 49 milljóna króna láni frá Virðingu og greiðslu á 16 milljónum króna í reiðufé við gerð kaupsamnings. Því næst skyldi greiða nánar tilgreindar fjárhæðir í reiðufé þremur mánuðum, níu mánuðum og tólf mánuðum eftir gerð kaupsamningsins. Þá bar kaupanda að afhenda seljanda hlutafélagið Gjáhellu 7 ehf. við gerð kaupsamnings, en það félag skyldi myndað um fasteign að Gjáhellu 7. Sá hluti greiðslunnar nam 23.500.000 krónum. Í samningnum var kveðið á um að „afhending eignanna og frágangur skjala“ skyldi fara fram fyrir 15. desember 2014. Fram kemur á samningnum að stefndi K-kk-nf hafi samið samninginn.

Stefnandi mun hafa innt af hendi hluta fyrstu greiðslunnar 24. nóvember 2014, samtals 1.500.000 krónur. Það sem eftir stóð af fyrstu greiðslunni, 14.500.000 krónur, mun hafa verið millifærð inn á reikning Hagbyggis ehf., sem mun vera í eigu stefnda K-kk-ef, í tveimur áföngum 15. desember sama ár.

Lögmaður stefnda K-kk-ef tilkynnti stefnanda með bréfi 19. desember 2014 um riftun „á kauptilboði, dags. 30. október 2014“ vegna verulegra vanefnda „tilboðsgjafa“. Þar er því haldið fram að boðað hafi verið til kaupsamnings mánudaginn 15. desember kl. 15 til að ganga frá skjalagerð í tengslum við kaupin. Þann dag hafi hvorki verið búið að aflétta veðskuldum af Gjáhellu 7 né stofna nýtt félag um fasteignina. Hefði seljandi þá gefið tilboðsgjafa frest til 17. desember kl. 13 til að ganga frá framangreindu. Þar sem enn þá væri 21 milljón króna áhvílandi á Gjáhellu 7 væri kaupunum rift og hefðu greiðslur sem átt hefðu sér stað verið bakfærðar.

Stefnandi höfðaði mál á hendur stefnda K-kk-þgf fyrir Héraðsdómi Reykjaness 3. febrúar 2015 þar sem stefnandi krafðist viðurkenningar á því að samningurinn frá 30. október 2014 væri í gildi milli aðila. Stefnunni var þinglýst á fasteignina Austurstræti 10a. Með dómi Héraðsdóms Reykjaness 18. desember 2015 var stefndi sýknaður af þessari kröfu. Þeirri niðurstöðu var hrundið með dómi Hæstaréttar Íslands 20. desember 2016 í málinu nr. 222/2016, en þar var fallist á viðurkenningarkröfu stefnanda um að samningurinn væri í gildi. Í rökstuðningi dómsins kemur fram að stefndi K-kk-nf hafi ekki sýnt fram á að sú vanefnd, sem tilgreind var í riftunarbréfi stefnda, hafi verið svo verulega að varðað gæti riftun samningsins.

Stefndi, Austurstræti 10 ehf., gerði húsaleigusamning um skrifstofuhúsnæði á 4. hæð að Austurstræti 10a við Alþingi 23. desember 2014. Stefndi K-kk-nf ritaði undir leigusamninginn. Hinn 26. janúar 2015 gaf stefndi, Austurstræti 10 ehf., út skuldabréf til Virðingar hf. að fjárhæð 47 milljónir króna þar sem sama fasteign var veðsett.

Skömmu eftir að framangreint dómsmál var höfðað afsalaði stefndi, Austurstræti 10 ehf., fasteigninni að Austurstræti 10a, 4. hæð, fastanúmerið 222-2989, til stefndu D-x-x, sbr. afsal 17. febrúar 2015. Stefnda D-x-x seldi fasteignina 1. október 2016 til stefnda Segulfoss ehf. og var afsal um söluna gefið út 1. desember sama ár. Stefnda D-x-x er stjórnarformaður og framkvæmdastjóri félagsins.

Í málinu liggja fyrir gögn um samskipti aðila eftir að framangreindur dómur Hæstaréttar Íslands féll. Þau hófust með bréfi lögmanns stefnanda til stefnda K-kk-ef 29. desember 2016 þar sem farið var fram á að samningurinn 30. október 2014 yrði gerður upp. Í stefnu kemur fram að fjölmargir fundir hafi verið haldnir um málið í kjölfarið án þess að niðurstaða fengist.

Með bréfi lögmanns stefnda K-kk-ef 8. mars 2017 var skorað á stefnanda að efna kaupsamninginn innan sjö daga frá dagsetningu bréfsins. Að öðrum kosti yrði samningnum rift vegna verulegra vanefnda. Í bréfinu var vísað til þess að umsamið kaupverð væri löngu fallið í gjalddaga, þar á meðal sá hluti kaupverðsins sem fælist í afhendingu fasteignarinnar að Gjáhellu 7 án veðbanda.

Með bréfi lögmanns stefnanda sama dag var fyrrgreindu bréfið svarað m.a. á þann veg að félagið sem samningurinn laut að væri ekki lengur eigandi húsnæðisins að Austurstræti, auk þess sem áhvílandi veðskuldir væru um 90 milljónir króna en ekki 45 milljónir króna, eins og kveðið sé á um í samningnum.

Lögmaður stefnda K-kk-ef ritaði lögmanni stefnanda bréf 24. mars 2017 þar sem vísað var til þess að fasteignin að Gjáhellu 7 væri ekki fullbyggð heldur á byggingarstigi 4. Í bréfinu var stefnanda gefinn frestur til 31. mars kl. 12 til að bæta úr þessu, en að öðrum kosti yrði samningi aðila frá 30. október 2014 rift af hálfu stefnda.

Lögmaður stefnanda svaraði bréfinu með bréfi sama dag. Þar var því mótmælt að skilyrði fyrir riftun samningsins væru fyrir hendi. Enn fremur var vísað til þess að 20. sama mánaðar hefði lögmaðurinn sent lögmönnum stefndu drög að uppgjöri í málinu sem hann kvað vera í samræmi við dóm Hæstaréttar Íslands. Þá var þess krafist að stefndi bætti úr öllum vanefndum sínum samkvæmt samningi aðila frá 30. október 2014 og fyrrgreindum dómi Hæstaréttar.

Með bréfi lögmanns stefnda K-kk-ef til lögmanns stefnanda 31. mars 2017 lýsti stefndi því yfir að samningi aðila frá 30. október 2014 væri rift vegna verulegra vanefnda stefnanda, enda hefði ekki verið bætt úr fasteigninni að Gjáhellu 7. Með tölvuskeyti lögmanns stefnanda 31. sama mánaðar var riftun samningsins mótmælt.

III

1. Málsástæður og lagarök stefnanda samkvæmt stefnu

Mál þetta var eins og áður segir höfðað 26. júní 2017. Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til þess að hann hafi beitt öllum tiltækum ráðum til að ná fram efndum hins gilda kaupsamnings frá 30. október 2014, bæði með fullnaðarsigri fyrir Hæstarétti Íslands sem og öðrum aðgerðum og samskiptum í kjölfarið. Stefndu hafi engan vilja sýnt til að stuðla að efndum samningsins, heldur hafi stefndu viðhaldið hinu ólögmæta ástandi með afsölum sín á milli, í „varnarskyni“, með því að bæta veðsetningu á undirliggjandi eign, safna lögveðsskuldum o.fl. Enn fremur hafi stefndu vanrækt viðhald fasteignarinnar verulega með þeim afleiðingum að hún liggi undir skemmdum og hafi leigutaki af þeim sökum rift leigusamningi við stefndu og áskilið sér rétt til að sækja skaðabætur. Í ljósi þeirrar stöðu sem sé uppi sjái stefnandi ekki aðra leið færa en að höfða dómsmál þetta gegn öllum stefndu óskipt (in solidum) til að rétta sinn hlut.

Um eðli tjónsins vísar stefnandi til þess að honum hafi verið haldið frá nýtingu fasteignarinnar við Austurstræti á þriðja ár. Hafi fasteignaverð í Reykjavík hækkað umtalsvert frá kaupsamningsgerð, sérstaklega í póstnúmeri 101 þar sem fasteignin er staðsett. Fasteignin hafi því hækkað verulega í verði og hefði stefnandi getað selt hana með umtalsverðum hagnaði, líkt og hann hafi stefnt að því að gera eftir að hún hefði verið leigð út um nokkra hríð. Hafi háttsemi stefndu leitt til þess að fasteignin hafi ekki verið stefnanda til ráðstöfunar og hafi hann því í engu fengið notið slíks hagnaðar eða möguleika til hagnýtingar hennar. Því hafi stefnandi orðið fyrir tjóni sem nemi mismun umsamins kaupverðs og núverandi markaðsverðs auk tapaðra tekna af útleigu af fasteigninni á sama tíma.

Stefnandi vísar þessu til stuðnings til þess að 23. desember 2014 hafi verið gerður leigusamningur um fasteignina þar sem leiguverðið hafi verið 3.175 krónur á fermetra á mánuði. Því liggi fyrir að tapaðar leigutekjur stefnanda nemi a.m.k. þeirri upphæð sem hann hefði getað fengið á grundvelli slíks samnings, hefðu stefndu ekki ráðstafað eigninni í því skyni að viðhalda hinu ólögmæta ástandi. Með því hafi stefnanda, réttmætum eiganda fasteignarinnar, verið haldið frá nýtingu hennar.

Stefnandi tekur fram að hann hafi ætlað að leigja fasteignina ferðamönnum. Hafi leiguverð hækkað verulega frá því að kaupsamningur um eignina var gerður. Hefði útleiga af því tagi sem stefnandi hafði hug á getað orðið gríðarlega ábatasöm. Þar skipti og máli að ferðamönnum hafi fjölgað verulega frá kaupsamningsgerð. Fyrirhugð hagnýting stefnanda á fasteigninni hefði orðið mun ábatasamari en leigusamningurinn sem hafi verið gerður. Því megi ætla að tjón stefnanda á grundvelli tapaðra leigutekna sé umtalsvert meira en sem nemi leigutekjum af leigusamningi við Alþingi.

Um fjárhæð tjónsins segir nánar tiltekið af hálfu stefnanda að hann telji það nema 200 milljónum króna. Hafi stefnandi í hyggju að færa nánari sönnur á tjón sitt með matsgerð. Áætlað tjón hans samkvæmt aðalkröfu byggist aðallega á hækkun á matsvirði fasteignarinnar frá því hún var keypt á 115.000.000 króna og til þess dags er mál þetta er höfðað, sökum umtalsverðrar hækkunar húsnæðisverðs og þar sem leigutakinn Alþingi jók verðmæti eignarinnar umtalsvert með endurbótum að andvirði nærri 30 milljóna króna. Telur stefnandi rétt að miða við framangreint tímamark, enda hafi hann eftir bestu getu takmarkað tjón sitt og sótt efndir með öllum tiltækum ráðum. Ótækt sé að miða við fyrra tímamark þegar fasteignaverð hafi verið lægra en þegar mál þetta var höfðað, enda myndi stefnandi þá bera hallann af vanefndum stefndu og stefndu á sama tíma njóta ólögmætrar auðgunar af þeim sökum. Slíkt tímamark sé enn fremur í samræmi við norræna réttarframkvæmd og kenningar fræðimanna.

Verði ekki fallist á það tímamark sem lýst sé að framan telur stefnandi alltént ekki unnt að miða við fyrri tíma en við dómsuppkvaðningu Hæstaréttar í máli nr. 222/2016 þann 20. desember 2016. Ítrekar stefnandi þó að stefndu hafi viðhaldið hinu ólögmæta ástandi eftir að dómur Hæstaréttar féll og telur stefnandi því að tímamarkið við höfðun máls þessa sé í betra samræmi við réttarframkvæmd.

Í stefnu segir að við þingfestingu málsins muni stefnandi leggja fram beiðni um mat dómkvadds matsmanns þar sem óskað verði eftir því að lagt verði mat á nánar tilgreinda matsþætti til að færa sönnur á umfang tjónsins. Þar er gerð nánari grein fyrir matsspurningunum er lúta m.a. að markaðsverði fasteignarinnar á málshöfðunardegi og á umsömdum afhendingardegi, sem og um hversu miklar tekjur stefnandi hefði getað haft af fasteigninni á tilgreindu tímabili.

Í þessu sambandi bendir stefnandi á að í norrænni réttarframkvæmd hafi verið lagt til grundvallar að meta skuli tjón kröfuhafa vegna missis hagnaðar af mögulegri sölu kaupandlags til þriðja manns, sem leiði af vanefndum aðalskuldara, með nánar tilgreindum hætti. Þannig sé talið rétt að miða fjárhæð bóta við mismun umsamins kaupverðs og núverandi markaðsverðs.

Þá telur stefnandi nauðsynlegt að dómkvaddur matsmaður verði fenginn til þess að leggja endanlegt mat á núverandi verðmæti fasteignarinnar í þessu skyni, enda fáist þannig tryggilegri niðurstaða en með því að líta einungis til opinberra útgefinna talnagagna. Af hálfu stefnanda er þó talið ljóst að mismunurinn þar á nemi allt að 200.000.000 króna með hliðsjón af þróun fasteignaverðs.

Í framhaldi af því sem að framan greinir telur stefnandi ljóst að hann hefði getað haft umtalsverðar leigutekjur af fasteigninni ef ekki hefði komið til hinnar ólögmætu háttsemi stefndu. Stefnandi telur rétt að matsmaður verði fenginn til að leggja mat á þær leigutekjur sem unnt hefði verið að hafa af eigninni hefðu áætlanir stefnanda um hagnýtingu hennar náð fram að ganga. Telur stefnandi að sú upphæð nemi 50 milljónum króna hið minnsta. Telur stefnandi a.m.k. ekki unnt að dæma sér lægri upphæð en 28.098.750 krónur, en þar sé miðað við mánaðarlegar leigugreiðslur Alþingis frá 1. janúar 2015 til 15. júní 2017. Við þann útreikning sé ekki tekið tillit til þess að leigutaki hafi hætt að greiða leigu vegna ástands eignarinnar, enda verði að telja að ekki hefðu orðið slík vanhöld á umhirðu eignarinnar sem raun beri vitni ef hins ólögmæta ástands hefði ekki notið við og stefnandi fengið réttmæt umráð eignarinnar.

Um háttsemi stefndu tekur stefnandi fram að þau hafi ráðstafað fasteigninni við Austurstræti 10a sín á milli með afsalsgerningum til málamynda og þannig komið í veg fyrir að stefnandi gæti fengið réttmæt umráð hennar með fullum efndum gilds kaupsamnings við stefnda K-kk-þf. Enn fremur hafi þetta flækjustig leitt til þess að hefðbundin innsetningargerð eða önnur úrræði af sama toga gangi illa upp. Þessi háttsemi allra stefndu í sameiningu hafi valdið því að stefnandi hafi ekki getað hagnýtt sér fasteignina eins og staðið hafi til og hafi hann af þeim sökum orðið fyrir gríðarlega miklu fjártjóni.

Stefnandi tekur fram að það liggi fyrir að stefndi K-kk-nf hafi viðurkennt á fundi með lögmanni stefnanda föstudaginn 3. mars 2017 að hafa fært fasteignina úr félaginu Austurstræti 10 ehf. til stefndu D-x-x, sambýliskonu viðskiptafélaga síns, G-kk-ef G-x-x, sem „vörn“ gegn málarekstri stefnanda. Lögmaður stefnanda hafi sent stefndu áskorun um að veita upplýsingar þann 23. maí 2017, þar sem óskað hafi verið eftir upplýsingum um viðskiptalegan tilgang afsalsgerninganna. Áskorun þessari hafi ekki verið svarað efnislega og því verði að ganga út frá því að báðir gerningarnir séu hluti af þeirri „vörn“ sem stefndi hafi lýst á nefndum fundi. Slík aðgerð sé ekki lögmæt og verði að telja að um sé að ræða skilasvik sem varði við 2. tölul. 1. mgr. 250. gr. almennra hegningarlaga. Telur stefnandi enn fremur að háttsemin geti varðað við umboðssvikaákvæði 249. gr. sömu laga.

Stefnandi tekur fram að framangreindir afsalsgerningar hafi verið framkvæmdir þrátt fyrir gildan kaupsamning milli stefnanda og stefnda K-kk-ef, sbr. einnig niðurstöðu dóms Hæstaréttar í máli nr. 222/2016 milli aðila. Í þessu samhengi beri að geta þess aftur að 15. apríl 2015 hafi verið staðfest með dómi heimild til að þinglýsa stefnu í framangreindu máli á eignina, og hvíli sú kvöð ennþá á fasteigninni, sbr. 28. gr. laga um þinglýsingar nr. 39/1978. Þetta styðji enn frekar skýran ásetning stefndu, enda hafi síðari afsalsgerningur átt sér stað þrátt fyrir þessa skýru kvöð sem hvílt hafi á eigninni, þar sem fyrir hafi legið að stefnandi myndi sækja rétt sinn samkvæmt samningnum.

Í ljósi tengsla stefnda K-kk-ef og stefndu D-x-x, sem sé sambýliskona viðskiptafélaga hans, G-kk-ef G-x-x, og yfirlýsinga stefnda K-kk-ef um fyrrnefnda „vörn“ telur stefnandi ljóst að stefnda D-x-x hafi verið fullkomlega grandsöm um ólögmæti gerninganna. Þetta eigi bæði við um afsal til hennar frá Austurstræti 10 ehf. sem og afsal frá henni til stefnda Segulfoss ehf. hvers stefnda D-x-x er eini eigandi og stjórnarformaður. Engar greiðslur hafi verið inntar af hendi vegna þessara tveggja afsala og leigusamningur hafi ekki verið færður á milli þrátt fyrir ummæli um annað í þeim gerningum. Afsölin hafi enn fremur verið gerð án vitneskju leigutaka.

Samkvæmt þessu telur stefnandi að markmið afsalsgerninga stefndu D-x-x hafi verið að taka þátt í „vörn“ stefnda K-kk-ef og viðhalda hinu ólögmæta ástandi stefnanda til tjóns. Með háttsemi sinni telur stefnandi að stefnda D-x-x hafi enn fremur gerst sek um hlutdeild í skilasvikum, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 250. gr. almennra hegningarlaga, sbr. 1. mgr. 22. gr. sömu laga í tilfelli afsalsgerningsins frá Austurstræti 10 ehf. til sín, og fullframið skilasvikabrot í tilfelli hins síðari afsalsgernings frá stefndu D-x-x til Segulfoss ehf. Telur stefnandi enn fremur að háttsemin geti varðað við umboðssvikaákvæði 249. gr. sömu laga.

Af framangreindu dregur stefnandi þá ályktun að stefndu K-kk-nf og D-x-x hafi sameiginlega haft fullan ásetning til að valda því tjóni sem lýst sé í stefnu. Því sé saknæmisskilyrði skaðabótaréttarins uppfyllt og rúmlega það. Enn fremur liggi fyrir að stefnda Austurstræti 10 ehf. sé í eigu og undir stjórn stefnda K-kk-ef og stefnda Segulfoss ehf. er í eigu og undir stjórn stefndu D-x-x. Hið sama eigi því við í tilfelli þeirra.

Stefnandi kveður það liggja fyrir að Austurstræti 10 ehf. hafi haft umtalsverðar tekjur af því að leigja Alþingi fasteignina við Austurstræti 10a, en leigusamningur milli aðila hafi verið gerður 23. desember 2014. Leigusamningur þessi hafi verið gerður án samþykkis eða vitneskju stefnanda, en í ljósi hins gilda kaupsamnings hans og stefnda K-kk-ef hafi leigusamningurinn verið óheimil ráðstöfun. Alltént hefðu leigutekjur þær sem stefndu höfðu af útleigunni réttilega átt að renna til stefnanda í ljósi hins gilda kaupsamnings. Enn fremur yrði það að teljast óréttmæt auðgun ef stefndu fengju að halda ávinningnum af leigutekjum eignar sem þau nutu með því að halda henni frá stefnanda með ólögmætum hætti.

Stefnandi telur samkvæmt framansögðu að háttsemi hvers og eins stefndu bæði saknæma og ólögmæta, þannig að leiði til skaðabótaskyldu allra stefndu gagnvart stefnanda. Tjón stefnanda sé bein afleiðing hinna ólögmætu ráðstafana stefndu og þ.a.l. séu skýr tengsl þar á milli.

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína á sakarreglu skaðabótaréttarins. Telur stefnandi þannig að háttsemi stefndu sé bæði saknæm og ólögmæt. Háttsemi stefndu með yfirfærslugerningum sínum og viðhaldi hins ólögmæta ástands, þar sem stefnanda hafi verið haldið frá réttindum sínum samkvæmt kaupsamningi, hafi brotið gegn ákvæðum hegningarlaga, sem og sakarreglunni og meginreglum samninga- og kröfuréttar. Sú háttsemi hafi bakað stefnanda fjártjón sem sé bótaskylt. Þá sé beint orsakasamband milli saknæmrar og ólögmætrar háttsemi stefndu og tjónsins sem háttsemin hafi valdið stefnanda.

Stefnandi kveðst hafa gert allt sem í sínu valdi standi til þess að stuðla að réttum efndum samningsins og takmarka tjón sitt. Þannig hafi stefnandi haft hug á fullum efndum í upphafi samkvæmt efni samnings við stefnda K-kk-þf og greitt þá upphæð sem honum hafi borið á réttum tíma. Þá hafi stefnandi mótmælt riftunaryfirlýsingu stefnda K-kk-ef frá 19. desember 2014 tafarlaust og rekið á eftir efndum. Þegar það hafi orðið ljóst að samningurinn yrði ekki efndur hafi stefnandi höfðað tafarlaust mál það sem lokið hafi með fullnaðarsigri með dómi í Hæstaréttarmáli nr. 222/2016. Í kjölfarið hafi stefnandi þrýst á efndir með nokkrum bréfasendingum. Þegar legið hafi fyrir að efndir næðust ekki fram samkvæmt dómi Hæstaréttar hafi stefnandi ákveðið að höfða mál þetta. Telur stefnandi því að hann hafi takmarkað tjón sitt eftir bestu getu og sótt efndir undandráttarlaust. Þannig beri ekki að telja stefnanda tómlæti eða aðra háttsemi til frádráttar bótarétti.

Stefnandi kveðst hafa lögvarða hagsmuni af þrautavarakröfu sinni um viðurkenningu á skaðabótaskyldu með vísan til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Áskilnaður ákvæðisins um lögvarða hagsmuni hafi í dómum Hæstaréttar verið skýrður svo að sá sem höfðar mál til viðurkenningar á skaðabótaskyldu, verði að leiða nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni, gera grein fyrir því í hverju tjón hans felist, og hver tengsl tjónsins séu við atvik máls.

Stefnandi kveðst hafa beðið margþætt tjón af því að hafa ekki haft afnotarétt af fasteigninni við Austurstræti 10a, þrátt fyrir að hafa fest á henni kaup í gegnum félag í samræmi við gildan samning aðila, líkt og staðfest hafi verið í dómi Hæstaréttar í máli nr. 222/2016. Þrátt fyrir skýra niðurstöðu Hæstaréttar hafa stefndu sameiginlega haldið stefnanda frá því að ná réttmætum yfirráðum yfir eigninni.

Tjón stefnanda felist í missi hagnaðar af mikilli verðhækkun fasteignarinnar frá umsömdum afhendingardegi. Þannig liggi fyrir að verðmæti eignarinnar hafi aukist umtalsvert í kjölfar almennrar hækkunar fasteignaverðs og endurbóta á vegum Alþingis og hefði stefnandi því getað hagnýtt sér hana með ýmsum hætti og selt hana þriðja manni með talsverðum hagnaði. Vegna hins ólögmæta ástands sem komið hafi verið á og viðhaldið af stefndu sé stefnanda þetta hins vegar ómögulegt.

Tjón stefnanda felist jafnframt í því að hann hafi ekki fengið notið leigutekna af fasteigninni líkt og til hafi staðið og geti enn fremur ekki selt hana þriðja aðila. Fasteignin sé vel staðsett, á verðmætri lóð í miðborg Reykjavíkur þar sem fasteignaverð hafi hækkað mikið frá kaupum. Því sé ljóst að þeir hagnýtingarmöguleikar sem stefndu hafa aftrað stefnanda að nýta sér séu fjölbreyttir. Fyrir liggi að eignin bjóði upp á miklar leigutekjur, sbr. bæði leigusamninginn sem gerður hafi verið við Alþingi og áform stefnanda um að leigja eignina ferðamönnum. Tengsl tjónsins við atvik málsins séu þau að stefndu hafa með gerningum sínum sameiginlega valdið stefnanda margþættu tjóni. Þannig hafi stefndu, Austurstræti 10 ehf. og K-kk-nf, gengið þvert á rétt stefnanda samkvæmt kaupsamningi með útleigu eignarinnar til sjö ára. Þá hafi stefndu með afsalsgerningum sínum haldið fasteigninni frá stefnanda af ásettu ráði, þrátt fyrir að vera grandsöm um betri rétt hans. Það tjón stefnanda sem áður sé lýst, sem felist í hagnaðarmissi og töpuðum leigutekjum, sé bein afleiðing af saknæmri og ólögmætri háttsemi stefndu.

Um lagarök vísar stefnandi til almennu skaðabótareglunnar, meginreglna samninga- og kröfuréttar og almennra hegningarlaga nr. 19/1940, þá sérstaklega 2. tölul. 1. mgr. 250. gr. og 249. gr. Um dráttarvaxtakröfuna vísar stefnandi til 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Kröfu sína um málskostnað byggir stefnandi á 3. mgr. 129. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.Varðandi varnarþing vísar stefnandi til 1. mgr. 33. gr., sbr. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Um aðild stefndu til varnar vísar stefnandi til 1. mgr. 18. gr. sömu laga.

2. Málsástæður og lagarök stefndu, K-kk-ef og Austurstrætis 10 ehf., fyrir frávísun málsins

Stefndu mótmæla öllum málsástæðum stefnanda í stefnu. Telja stefndu aðallega að vísa eigi málinu frá dómi, enda sé málsgrundvöllur stefnanda, eins og hann komi fram í stefnu, óljós og málsástæður stefnanda óglöggar og vanreifaðar. Að auki geri stefnandi enga tilraun til þess að skýra aðild allra stefndu að málinu, og af hverju hann telji að stefndu beri óskipt skylda til greiðslu skaðabóta í málinu. Því beri að vísa málinu frá héraðsdómi þar sem stefnandi hafi ekki uppfyllt þau skilyrði sem gerð séu til stefnu samkvæmt d- til f-liðum 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Í greinargerð stefndu, K-kk-ef og Austurstrætis ehf., er gerð nánari grein fyrir röksemdum stefndu fyrir frávísun málsins. Þeir byggja í fyrsta lagi á því að málsgrundvöllur stefnanda sé óljós og óglöggur. Í stefnu komi fram að stefnandi telji sig eiga skaðabótakröfu á hendur stefndu. Frá því sé greint að stefnandi byggi kröfur sínar meðal annars á samningsskuldbindingum stefnda K-kk-ef, meginreglum samningaréttar, almennu sakarreglu skaðabótaréttarins og réttarreglum um skilasvik. Þetta sé þó ekki rökstutt sérstaklega. Þá sé því mótmælt harðlega að stefndu hafi gerst sek um skilasvik eins og fullyrt sé í stefnu og sé yfirlýsingin beinlínis aðdróttun í skilningi 235. gr. almennra hegningarlaga.

Stefndu taka fram að samkvæmt stefnu virðast kröfur stefnanda byggjast á missi hans á meintum hagnaði. Þannig komi þar fram að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni sem nemi mismun umsamins kaupverðs og núverandi markaðsverðs auk tapaðra tekna af útleigu af fasteigninni á sama tíma. Hvergi í stefnu málsins sé þó vikið að því hvort um sé að ræða skaðabætur innan eða utan samninga. Þá sé óljóst hvort stefnandi telji samninginn enn í gildi enda segi í 3. tölulið stefnunnar að samkvæmt dómi Hæstaréttar skyldi samningurinn „því standa og stendur hann enn“. Að auki byggi stefnandi á því að hann sé réttmætur eigandi fasteignarinnar Austurstræti 10a.

Stefndu byggja á því að ekki sé útskýrt í stefnu hvers vegna stefnandi telji sig eiga rétt á hagnaðarmissi af mismun á kaupverði og áætluðu söluverði fasteignarinnar, sé hann „réttmætur eigandi fasteignarinnar“. Þannig virðist kröfugerð stefnanda vera eins konar efndabótakrafa, þ.e. stefnandi krefst skaðabóta sem jafngildi því að samningurinn hafi verið efndur beinlínis eftir efni hans (in natura). Það sé þó hvergi nefnt í stefnu. Það sé vegna þess að stefnandi virðist ekki geta gert upp hug sinn um það hvort hann sé réttmætur eigandi fasteignarinnar og vilji fá hana afhenta sem slíkur, að stefnandi eigi rétt á bótum vegna meintra vanefnda K-kk-ef eða þá að stefnandi eigi rétt á einhvers konar vangildisbótum.

Að mati stefndu skipti þetta miklu máli, því ef stefnandi ætli sér að halda við samninginn þá hefði verið rétt að krefjast afhendingar hins selda félags. Stefnandi gæti mögulega enn fremur brigðað fasteigninni Austurstræti 10a af síðari eigendum hennar. Ljóst sé að stefnandi geti varla haldið og sleppt í þessum efnum, enda sé ljóst að nái hann umráðum fasteignarinnar geti hann enn selt fasteignina og fengið greiddan þann meinta hagnað sem hann telji sig hafa misst.

Þá sé enginn greinarmunur gerður í stefnu á stefnda K-kk-þgf og öðrum stefndu. Lagaleg staða þessara aðila sé þó gerólík þar sem stefndi K-kk-nf hafi verið viðsemjandi stefnanda K-kk-ef samkvæmt samningum frá 30. október 2014, en aðrir stefndu ekki, og einn stefndu, Austurstræti 10A ehf., raunar í þeirri sérstöku stöðu að hafa verið andlag samningsins, þ.e. hann átti að selja samkvæmt samningnum. Þá sé aðkoma annarra stefndu, þ.e. stefndu D-x-x og stefnda Segulfoss ehf., að atvikum málsins gerólík aðkomu hinna tveggja, en þessir aðilar hafi síðar orðið eigendur fasteignarinnar Austurstræti 10a. Enginn greinarmunur í lagalegu tilliti sé gerður á öllum þessum aðilum og málið ekki reifað hvað varði hvern og einn og lagalega stöðu hans, eða hvernig hver og einn þeirra geti borið skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda og þá á hvaða lagagrundvelli. Málið sé allt mjög óljóst, óglöggt og vanreifað að þessu leyti.

Í öðru lagi byggja stefndu frávísunarkröfu sína á þeirri málsástæðu að kröfugerð stefnanda sé vanreifuð og í engu samræmi við þær málsástæður sem fram komi í stefnu. Stefnandi geri engan reka að því að rökstyðja fjárhæð aðalkröfu sinnar í stefnu. Byggi stefnandi á því að mismunur milli kaupverðs og væntanlegs söluverðs nemi allt að 200 milljónum króna. Að auki telji stefnandi að tap hans vegna tapaðra leigutekna geti numið 50 milljónum „hið minnsta“. Ekki sé útskýrt í stefnu hvernig stefnandi finni þá fjárhæð sem hann krefjist í aðalkröfu, heldur sýnist hún vera órökstudd ágiskun stefnanda um ætlað tjón.

Í vara- og þrautavarakröfu sinni virðist stefnandi ætla að eftirláta matsmönnum að sanna ætlað tjón sitt. Það geri hann með spurningum til matsmanna í matsbeiðni, annars vegar um hvert markaðsverð fasteignarinnar við Austurstræti 10a hafi verið á gefnum tíma og svo hins vegar hversu háar tekjur stefnandi hefði getað haft af fasteigninni. Af framansögðu sé ljóst að meint tjón stefnanda verði ekki fundið út með þessum hætti, enda sé ekki gert ráð fyrir neinum kostnaði á móti tekjum stefnanda í matsbeiðninni. Kröfugerð stefnanda sé því vanreifuð að þessu leyti, auk þess sem stefnanda geti ekki, eins og hér hátti til, fengið matsmann dómkvaddan áður en til frávísunarflutnings kemur.

Í þriðja lagi byggja stefndu frávísunarkröfu sína á því að stefnandi geri engan reka að því að útskýra aðild málsins eða hvers vegna öll stefndu skuli bera ábyrgð á meintu tjóni stefnanda óskipt (in solidum). Það sé með öllu órökstutt hvers vegna stefnandi ákveður að stefna stefnda Austurstræti 10A ehf., en stefnandi telji sjálfan sig réttmætan eiganda félagsins. Hið sama gildi um aðra aðila til varnar, þ.e. stefndu D-x-x D-kvk-þgf B-x-x og Segulfoss ehf. Þá byggja stefndu á því að alla umfjöllun vanti um af hverju stefnandi telji að um samaðild sé að ræða samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, svo sem tiltekið sé í lagarökum í stefnu, og hvernig aðilar til varnar beri innbyrðis sameiginlega réttindi og/eða skyldur.

Í fjórða lagi byggja stefndu á því að lýsing málsatvika og málsástæðna í stefnu sé óglögg og að erfiðleikum sé bundið fyrir stefndu að taka til varna vegna þessa. Þannig vanti iðulega tilgreiningu á því til hvaða stefnda stefnandi vísi í stefnu. Að auki virðist stefnandi ekki vera viss um hvort hann hafi keypt fasteign eða félagið Austurstræti 10A ehf. Benda stefndu á að í stefnu sé vísað til þess að stefnandi hafi keypt fasteignina og að hann sé réttmætur eigandi hennar. Hið rétta sé að viðskipti aðila hafi varðað einkahlutafélagið Austurstræti 10A ehf. Þá komi það einnig spánskt fyrir sjónir hve ruglingsleg lýsing stefnanda sé á tjóni hans. Byggir stefnandi á því að verðmæti fasteignarinnar hafi aukist vegna endurbóta Alþingis á eigninni, þ.e. leigusamningi sem stefnandi mótmæli. Að sama skapi geri stefnandi ráð fyrir því að hann hefði fengið miklar tekjur af því að leigja eigninga ferðamönnum, en geri ekki ráð fyrir nokkrum kostnaði við breytingu á húsnæðinu vegna ferðamannaleigu. Þá sé vart hægt að taka einnig tillit til endurbóta Alþingis á eigninni. Virðist stefnandi því ætla að láta meta eignina að teknu tilliti til verðmætisaukningar Alþingis og án þess að metið sé raunverulegt ástand hennar, en á sama tíma að láta meta hversu miklar tekjur stefnandi hefði getað haft af því að leigja ferðamönnum eignina. Því sé mjög ruglingslegt að reyna að átta sig á málsástæðum stefnanda að þessu leyti og hvernig stefnandi hyggist sanna meint tjón sitt.

Viðurkenningarkröfu stefnanda, sem hann setji fram sem þrautavarakröfu, verði að vísa frá dómi af sömu ástæðum og að framan greini, en til viðbótar af þeirri ástæðu að tjón stefnanda sé með öllu ósannað.

Um lagarök fyrir frávísunarkröfunni vísa stefndu til laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Þá sé krafa þeirra um málskostnað reist á XXI. kafla sömu laga.

3. Málsástæður og lagarök stefndu, Deboruh og Segulfoss ehf., til stuðnings frávísunarkröfum stefndu

Frávísunarkrafa stefndu, Deboruh og Segulfoss ehf., er byggð á því að aðild málsins sé vanreifuð, málsgrundvöllur óljós, samhengi kröfugerðar og málsástæðna mjög óljóst og að málatilbúnaður sé að öðru leyti ekki svo glöggur og afdráttarlaus að hægt sé að ætlast til þess af stefndu að þau taki til efnisvarna. Að öðru leyti vísa stefndu, D-x-x D-kvk-nf og Segulfoss ehf., til þeirra málsástæðna sem komi fram í greinargerð stefndu, K-kk-ef og Austurstrætis 10 ehf., að því er varði kröfu um frávísun og gera þær málsástæður að sínum. Um lagarök fyrir frávísunarkröfunni vísa stefndu til 18. gr. og d- og e-liða 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Þá sé krafa um málskostnað reist á XXI. kafla sömu laga.

4. Sjónarmið stefnanda um frávísunarkröfur stefndu

Af hálfu stefnanda er því mótmælt að annmarkar séu á stefnu málsins, enda sé málinu þar ítarlega lýst. Af lestri stefnunnar sé ljóst að stefnandi reisi málatilbúnað sinn á niðurstöðu dóms Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 222/2016. Ekki sé þörf á því að fjalla í stefnu ítarlega um forsendur þeirrar niðurstöðu. Þá leggur stefnandi áherslu á fyrir liggi hver hlutdeild hvers stefndu sé í málinu. Á því sé byggt að þeir hafi tekið sig saman um að koma viðsemjanda stefnanda undan kaupsamningnum frá 2014. Stefnandi bendir enn fremur á að það hafi engan tilgang að krefjast afhendingar á ónýtu félagi í samræmi við efni samningsins.

IV

Í máli þessu virðist stefnandi krefja stefndu óskipt um skaðbætur með vísan til þess að hann hafi orðið af söluhagnaði og tekjum sem hann hefði notið ef samningur hans við stefnda K-kk-þf 30. október 2014 um kaup á einkahlutafélaginu „Austurstræti 10A“ hefði verið réttilega efndur. Í málatilbúnaði stefndu, K-kk-ef og Austurstrætis 10 ehf., gætir ákveðinnar óvissu um það hvort félagið heiti Austurstræti 10 eða Austurstræti 10A, eins og samningurinn tilgreinir. Þegar litið er til framlagðra gagna um skráningu félagsins og kennitölu þess fer þó ekki á milli mála að félagið sem samningurinn lýtur að er sama félagið og er stefnt til greiðslu skaðabóta óskipt með öðrum stefndu.

Það sem keypt var með samningnum 30. október 2014 var einkahlutafélagið Austurstræti 10 ehf., en félagið var eigandi fasteignar á fjórðu hæð að Austurstræti 10a. Í stefnu er ekki gerð grein fyrir því hvers vegna andlagi kaupanna, sem stefnandi kveður stefnda K-kk-þf hafa vanrækt að efna, er stefnt til greiðslu skaðabóta. Í málatilbúnaði í stefnu er einnig horft fram hjá því að samningur sá sem skaðabótakrafan er reist á breytti engu um eignarhald þeirrar fasteignar sem stefnandi segir að honum hafi verið haldið frá að nýta. Efndir samningsins samkvæmt efni hans hlýtur að lúta að afhendingu félagsins en ekki fasteignar í eigu þess. Að þessu gættu ber að fallast á með stefndu að aðild stefnanda, sem kaupanda félagsins, og þess sama félags, sem þáverandi eiganda fasteignarinnar og andlagi kaupanna, sé vanreifuð í stefnu. Stefnan uppfyllir að þessu leyti ekki áskilnað e-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Fyrir liggur að stefnda D-x-x fékk fasteignina afsalaða til sín frá stefnda Austurstræti 10 ehf. 17. febrúar 2015. Í stefnu er gerð grein fyrir þeim röksemdum sem hann telur að leiði til skaðabótaskyldu hennar með stefnda K-kk-þgf. Segulfoss ehf. virðist vera núverandi eigandi fasteignarinnar samkvæmt afsali 1. desember 2016. Ekki er fjallað um það í stefnu hvers vegna félagið er talið hafa bakað sér bótaskyldu óskipt með öðrum stefndu vegna ætlaðra vanefnda á kaupsamningi um fyrri eiganda fasteignarinnar, stefnda Austurstræti 10 ehf. Að þessu leyti er aðild Segulfoss ehf. vanreifuð. Er á það fallist að stefnan fullnægi að þessu leyti ekki áskilnaði e-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991.

Auk þess sem aðild þessara stefndu er vanreifuð samkvæmt framansögðu er enn fremur óljóst af hvaða ástæðu stefndu, sem koma með mjög ólíkum hætti að málinu, beri óskipta skyldu þannig að aðild þeirra verði að vera óskipt samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, eins og vísað er til í stefnu.

Fram kemur í stefnu að stefnandi byggi skaðabótakröfu sína á „sakarreglu skaðabótaréttarins“. Eftir sem áður virðist rökstuðningur í stefnu byggjast á því að stefndi K-kk-nf hafi vanefnt kaupsamning er veiti stefnanda rétt til efndabóta. Eins og málatilbúnaði stefnanda er háttað er því ekki fyllilega ljóst hvort stefnandi krefjist skaðabóta innan eða utan samninga. Þá verður ekki ráðið með afdráttarlausum hætti af stefnu hvort stefnandi líti svo á að samningurinn um kaupin á Austurstræti 10 ehf. standi enn, eins og segi í málavaxtalýsingu stefnunnar, eða hvort umkrafðar skaðabætur vegna fasteignarinnar eigi að koma í stað efnda á samningnum samkvæmt efni hans. Málsgrundvöllur af hálfu stefnanda er óljós að þessu leyti.

Í aðalkröfu er krafist 200 milljóna króna í skaðabætur. Fjárkrafa þessi er einkum sögð reist á hækkun á matsvirði fasteignarinnar sem áður er getið án þess að færð séu fyrir því tölulegar röksemdir aðrar en þær að með hliðsjón af „þróun fasteignaverðs“ nemi mismunurinn á kaupverði og núverandi verðmæti fasteignarinnar allt að þessari fjárhæð. Krafan er þó einnig reist á því að stefnandi hafi orðið af leigutekjum af fasteigninni sem nemi ekki lægri fjárhæð en 28.098.750 krónum.

Þessi útskýring á forsendum kröfugerðarinnar er óskýr og fullnægir ekki e-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Stefnandi hyggst „færa nánari sönnur á þetta tjón sitt með matgerð“, eins og segir í stefnu. Varakröfu stefnanda virðist ætlað að fela dóminum að meta aðra og lægri fjárhæð skaðabóta ef niðurstaða matsgerðar gefur til kynna að tjón stefnanda sé lægra en greinir í aðalkröfu. Við þingfestingu málsins lagði stefnandi fram matsbeiðni og hefur dómkvaðning ekki farið fram. Með þessu virðist stefnandi ætla að bæta úr óljósum forsendum bótakröfu sinnar með matsgerð sem hann hyggst afla undir rekstri málsins. Atvik eru að mati dómsins hliðstæð þeim sem greinir í dómi Hæstaréttar Íslands frá 18. mars 2010 í málinu nr. 413/2009. Lög nr. 91/1991 gera ekki ráð fyrir að stefnandi fái fresti eftir þingfestingu málsins í því skyni að bæta úr annmörkum á málatilbúnaði í stefnu, eins og stefnandi hyggst gera í þessu máli.

Þeir annmarkar sem hér hafa verið raktir snúa að ólíkum atriðum í málatilbúnaði stefnanda. Eins og honum er háttað þykir þó ekki efni til þess að dómurinn ráði fram úr því hvort efni sé til þess að reka málið um tiltekna þætti þess. Þegar litið er heildstætt á málatilbúnað stefnanda telur dómurinn óhjákvæmilegt annað en að vísa málinu að öllu leyti frá dómi. Samkvæmt 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnanda gert að greiða hverjum stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur fyrir hvern þeirra.

Af hálfu stefnanda var málið flutt af H-kk-þgf Á-kk-þgf A-kk-þgf hrl. Af hálfu stefndu, K-kk-ef og Austurstrætis 10 ehf., var málið flutt af B-kk-þgf D-kk-þgf H-kk-þgf hdl. fyrir A-kk-þf Þ-kk-þf S-kk-þf hrl. Af hálfu stefndu, Deboruh og Segulfoss ehf. flutti málið G-kk-nf G-kk-nf hdl. fyrir B-kk-þf Þ-kk-þf hrl.

Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnandi, K-kk-nf G-kk-nf J-kk-nf, greiði stefndu, K-kk-þgf G-kk-þgf B-kk-þgf, Austurstræti 10 ehf., Deboruh Dagbjörtu Blyden og Segulfossi ehf., hverju þeirra 200.000 krónur í málskostnað.

Á-kk-nf H-kk-nf (sign.)