E-3112/2019

Dómur

Mál þetta, sem dómtekið var 23. júní sl. að lokinni aðalmeðferð, var höfðað 26. júní 2019. Stefnendur eru Þ-kk-nf J-kk-nf E-kk-nf og U-kvk-nf R-kvk-nf, bæði til heimilis að [...], Reykjavík. Stefndu eru T-kk-nf J-kk-nf og S-kvk-nf H-kvk-nf T-kvk-nf, bæði til heimilis að [...], Reykjavík.

Stefnendur gera þá kröfu að stefndu greiði þeim sameiginlega 34.000.000 króna með dráttarvöxtum af 32.000.000 króna frá 14. ágúst 2018, en af stefnufjárhæð frá 19. október 2018 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun 24. september 2018 að fjárhæð 32.000.000 króna. Þau krefjast einnig málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu auk málskostnaðar.

Helstu ágreiningsefni og yfirlit yfir málsatvik Í máli þessu krefjast stefnendur eftirstöðva kaupverðs risíbúðar að [...], Reykjavík, sem þau seldu stefndu sumarið 2018. Ágreiningur aðila snýst annars vegar um það hvort stefndu hafi verið heimilt, vegna galla á þaki fasteignarinnar, að halda eftir greiðslu að fjárhæð 2.000.000 króna sem greiða átti við undirritun afsals 19. október 2018. Hins vegar deila aðilar um ætlaðan greiðsludrátt stefndu síðsumars 2018 vegna 32.000.000 króna útborgunar og þar með hvort stefndu beri skylda til að greiða dráttarvexti af þeirri fjárhæð frá 14. ágúst til 24. september þess árs, þegar þau inntu greiðsluna af hendi. Í málinu er ágreiningur um ýmis atvik málsins, einkum þau sem lúta að vitneskju stefnenda um ástand þaks fasteignarinnar áður en hún var sýnd og seld stefndu sumarið 2018.

A

Nánari atvik málsins eru þau að í júní 2018 settu stefnendur tvær íbúðir í húsinu að [...] í sölumeðferð hjá fasteignasölunni Domusnova, en húsið er byggt 1958 og var því u.þ.b. 60 ára gamalt. Um var að ræða risíbúð, sem mál þetta varðar, auk íbúðar á 2. hæð sem fellur utan sakarefnis málsins. Samkvæmt framlögðu söluyfirliti vegna íbúðarinnar var um að ræða fasteign með „upprunalegt þak“. Í yfirlýsingu húsfélags sem fasteignasali aflaði vegna sölunnar sagði að „yfirstandandi framkvæmdir“ væru „engar“. Í „yfirlýsingu seljanda um ástand fasteignarinnar“, sem stefnendur undirrituðu 1. maí 2018, kom meðal annars fram að þau hefðu ekki vitneskju um raka eða leka í eigninni. Að því er varðaði spurningu um hvort klæðning þak, gluggar eða annað í eigninni væri óþétt kom einungis fram að opnanlegt fag í austurglugga væri óþétt í verstu veðrum.

Stefndu skoðuðu risíbúðina við svokallað „opið hús“ og einnig skoðaði stefnandinn T-kk-nf íbúðina að nýju nokkru síðar. Við það tækifæri skoðaði hann meðal annars óeinangrað geymsluloft fyrir ofan íbúðina. Þá munu stefndu hafa farið út á svalir þar sem sjá má hluta þaks. Kauptilboð stefndu var samþykkt 26. júní 2018 en skriflegur kaupsamningur gerður 25. júlí þess árs. Nam kaupverðið 51 milljón króna og skyldi greiðast í þremur greiðslum: 1) 17 milljónir króna með peningum við undirritun kaupsamnings; 2) 32 milljónir króna „greitt að loknum veðflutningi af eign okkar að [...] [...] yfir á [...]“; 3) tvær milljónir með peningum við undirritun afsals. Greiðslustaður útborgunar skyldi vera fasteignasalan Domusnova og var ákveðinn bankareikningur tilgreindur í því sambandi.

Stefndu greiddu umsamda greiðslu við undirritun kaupsamnings en greiðslu samkvæmt 2. lið ekki fyrr en 24. september 2018. Fyrir liggur að flutningi veðlána stefndu af [...] yfir á [...] var þinglýst 14. ágúst 2018 og deila aðilar um hvort dráttur stefndu á greiðslunni frá því tímamarki hafi verið réttlætanlegur, svo sem síðar greinir nánar. Stefndu hafa ekki staðið skil á 2.000.000 króna greiðslu við undirritun afsals með vísan til þess að þau eigi gagnkröfu gegn stefnendum vegna galla á þaki fasteignarinnar. Hefur útgáfa afsals því ekki farið fram.

Afhending fasteignarinnar fór fram á umsömdum degi, eða 15. ágúst 2018. Hinn 21. ágúst 2018 tilkynnti stefndi T-kk-nf I-kvk-þgf B-kvk-þgf S-kvk-þgf, sem hafði annast sölu íbúðarinnar fyrir fasteignasöluna Domusnova, símleiðis að hann teldi þakið leka. Hefur hann lýst því svo að dropað hafi úr þaki á 5–6 stöðum, jafnvel niður á gólf íbúðarinnar, þegar hleri upp á geymsluloft var opnaður. Símtalinu var fylgt eftir með tölvupósti til fasteignasalans með myndum í viðhengi. I-kvk-nf hafði samband við stefnda Þ-kk-þf sem aftur setti sig í samband við stefnda T-kk-þf. Stefnandinn og stefndi munu hafa hist daginn eftir og skoðað ummerki lekans. Samkvæmt stefnu voru þá lítil eða engin ummerki leka en þó vatn í litlum blómapottum sem stefndu höfðu komið fyrir og á einu loki af bóka eða dótakassa. Segir í stefnu að þetta hafi komið stefnandanum Þ-kk-þgf verulega á óvart. Í greinargerð stefndu segir hins vegar að í risi hafi fundist ummerki um viðbrögð við leka og einnig hafi fundist plastílát á einum stað þar sem þakið leki þegar rigni.

Stefndu öfluðu álits byggingarfróðs aðila um ástand þaksins og sendu það áðurnefndri I-kvk-þgf 4. október 2018. Í álitinu kemur fram að áætlaður kostnaður miðað við að skipta út timbri, þakpappa, járni og þakrennum sé 8–9 milljónir króna og sé kostnaður miðaður við hlutdeild stefndu í sameign þá um 1.950.000 krónur. Stefndu héldu eftir lokagreiðslu kaupverðs íbúðarinnar með vísan til þessa mats.

B

Að því er varðar ætlaðan greiðsludrátt stefndu á 32 milljóna króna greiðslu í ágúst 2018 liggur fyrir að þinglýst var flutningi veðlána stefndu af [...] yfir á íbúðina að [...] 14. þess mánaðar. Er og ágreiningslaust að fasteignasalan Domusnova sá um skjalagerð vegna veðflutningsins og samskipti við sýslumann samkvæmt sérstökum þjónustusamningi sem stefndu munu hafa gert við fasteignasöluna. Samkvæmt því sem fram kom við aðalmeðferð málsins var flutningur veða af umræddri íbúð stefndu forsenda þess að þeim bærist greiðsla frá viðsemjendum sínum og að stefndu hefðu þannig fé til þess að greiða stefnendum útborgunina. Kom einnig fram við aðalmeðferðina að sá fasteignasali sem hafði umsjón með sölu íbúðarinnar að [...] hefði tekið við greiðslu fyrir hönd stefndu og átt að ráðstafa henni beint til fasteignasalans sem hafði með höndum sölu eignarinnar að [...], þ.e. fasteignasölunnar Domusnova.

Í málinu liggja fyrir tvö tölvuskeyti frá 17. ágúst 2018 frá starfsmanni þeirrar fasteignasölu til áðurnefndrar I-kvk-ef þar sem spurst er fyrir um stöðu á veðflutningi og vísað til fyrirhugaðrar „ráðstöfunar greiðslu vegna veðflutningsins“. Þá liggur fyrir eitt skeyti frá sama starfsmanni 20. sama mánaðar sem ekki er deilt um að barst einnig stefnda T-kk-þgf. Samkvæmt greinargerð stefndu bárust hins vegar aldrei upplýsingar frá fasteignasölunni Domusnova um stöðu veðflutningsins. Samkvæmt greinargerðinni átti stefndi T-kk-nf samtal í síma kl. 14 þennan dag við lögmann á fasteignasölunni Domusnova og upplýsti stefndi þá um að greiðsla hefði borist og hann biði eftir staðfestingu á því að veðflutningur hefði átt sér stað. Engar slíkar upplýsingar hefðu hins vegar borist. Hinn 24. september hafi stefndu svo fengið símtal frá Domusnova þar sem rekið var á eftir greiðslu og hafi þau þá innt greiðsluna af hendi samdægurs. Greiðslan hafi hins vegar verið greidd beint inn á bankareikning stefnenda samkvæmt fyrirmælum fasteignasölunnar andstætt því sem fram hafi komið í kaupsamningi aðila. Ekki er ástæða til að rekja samskipti aðila eftir þetta tímamark.

C

Undir meðferð málsins var A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur sem matsmaður að beiðni stefndu. Skilaði hann matsgerð 30. apríl 2020 og gaf jafnframt skýrslu fyrir dómi við aðalmeðferð málsins. Samkvæmt matsgerðinni nemur heildarkostnaður við úrbætur á ástandi þaksins 4.763.544 krónum án virðisaukaskatts. Staðfesti matsmaðurinn fyrir dómi að þá væri miðað við nýtt þak, þó án málunar. Að öðru leyti er vikið að matsgerðinni í niðurstöðukafla dómsins eftir því sem þýðingu hefur fyrir úrlausn málsins.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnandi Þ-kk-nf og stefndi T-kk-nf aðilaskýrslu. Þá komu fyrir dóminn sem vitni A-kk-nf E-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, I-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf, löggiltur fasteignasali, K-kk-nf K-kk-nf, eigandi að íbúð að [...], og E-kvk-nf S-kvk-nf, eigandi íbúða á sama stað. Er vikið að þessum skýrslum í niðurstöðukafla dómsins eftir því sem þýðingu hefur fyrir úrlausn málsins.

Við aðalmeðferð málsins var gengið á vettvang.

Helstu málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja kröfur sínar á meginreglum samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og vísa til þess að stefndu beri að greiða umsamið kaupverð í samræmi við kaupsamning milli aðila 25. júlí 2018. Stefnendur hafna því að stefndu eigi rétt á að halda eftir greiðslu ef því verður borið við. Í öllu falli beri stefndu sönnunarbyrði fyrir því að eiga rétt til að halda eftir greiðslu.

Stefnendur hafna því alfarið að nokkrir gallar séu á fasteigninni. Vísa þau einkum til þess að um sé að ræða rúmlega 60 ára gamalt hús með upprunalegu þaki. Stefndu hafi skoðað eignina tvívegis fyrir gerð kauptilboðs, þ.á m. háaloft fasteignarinnar. Hafi verið ummerki um leka frá þaki, sem er mótmælt, þá hefðu þau mátt sjá það við slíka skoðun. Stefndu, sem hafi mátt gera ráð fyrir að komið væri að viðhaldi þaksins, hafi ekki gert athugasemdir við ástand eignarinnar fyrir undirritun kaupsamnings. Stefnendur mótmæla því að þeim hafi verið kunnugt um leka á þakinu og að þau hafi brugðist upplýsingaskyldu sinni að þessu leyti. Verði krafa vegna galla því aldrei reist á saknæmri háttsemi þeirra. Af þeim sökum sé ekki fullnægt því skilyrði 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að galli hafi rýrt verðmæti eignarinnar svo nokkru varði.

Að því er varðar greiðsludrátt stefndu er vísað til þess af hálfu stefnenda að þau atvik sem stefndu hafi vísað til séu ekki á ábyrgð stefnenda, þ.á m. þau sem tengist fasteignasala sem starfaði fyrir stefndu á grundvelli sérstaks þjónustusamnings. Stefndu hafi ekki staðið skil á greiðslunni fyrr en 41 degi eftir umsaminn gjalddaga og beri af þeim sökum að greiða dráttarvexti af fjárhæðinni samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Að öðru leyti er vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og almennra reglna fasteignakauparéttar.

Helstu málsástæður og lagarök stefndu

Sýknukrafa stefndu byggist annars vegar á því að þau eigi rétt á afslætti þar sem áðurgreind fasteign hafi verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 og hins vegar hafi seinkun á áðurlýstri greiðslu orsakast af atvikum sem stefndu báru ekki ábyrgð á og beri þeim því ekki að greiða dráttarvexti. Að því er varðar málsástæðu stefndu um galla byggja stefndu á því að stefnendur hafi ekki veitt þær upplýsingar sem þeim bar að veita stefndu fyrir sölu eignarinnar, og einnig hafi þau veitt rangar upplýsingar, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu vísa til þess að atvik málsins, þ.á m. fyrirliggjandi matsgerðir, beri það með sér að stefnendur hafi ekki getað vitað annað en að þak hússins væri ónýtt. Er í því sambandi einnig vísað til skýrslu E-kvk-ef S-kvk-ef fyrir dómi um að faðir hennar, sem byggði húsið á sínum tíma, hefði talið á árinu 2003 að þak hússins þyrfti gagngerra endurbóta við. Einnig hafi þurft að gera við leka, m.a. með því að skipta um þakplötur, árið 2003. Búið hafi verið að gera við þakið á ýmsum stöðum, að öllum líkindum vegna þess að það hafi lekið. Fram hafi komið að sá sem sá um viðgerðir hafi verið stefnandi Þ-kk-nf. Einnig hafi verið leifar leka í geymslurisi samkvæmt því sem fram komi í matsgerð dómkvadds matsmanns og bendi það til þess að leki hafi verið langvarandi. Þótt stefndu hafi verið upplýst um að þakið væri upprunalegt hafi enga vísbendingu verið að finna í sölugögnum eða upplýsingum um að þakið læki og að skipta þyrfti um þak, en stefndu séu ekki byggingarfróð. Geti stefnendur ekki byggt á því að stefndu hafi ekki sinnt skoðunarskyldu sinni. Er í þessu sambandi vísað til upplýsinga fasteignasala um að eigninni hefði verið vel við haldið, stefnendur búið þar í 26 ár og að stefnandi Þ-kk-nf, sem sé lærður málarameistari, hafi sjálfur séð um viðhald hússins og verið gjörkunnugur ástandi þess.

Stefndu vísa einnig til þess að fasteignin hafi ekki verið í samræmi við þau sölu og kynningargögn sem stefndu fengu. Er í því sambandi einkum vísað til svara í liðum 10, 11 og 12 í yfirlýsingu stefnenda um ástand hússins þar sem í engu sé vikið að bágu ástandi þaksins. Stefndu vísa til þess að þau hefðu aldrei keypt umrædda eign ef þau hefðu vitað að ráðast þyrfti í tafarlausa endurnýjun á þaki hússins. Stefndu eigi rétt á afslætti samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 og nemi sá afsláttur a.m.k. jafnhárri fjárhæð og þau hafi haldið eftir.

Að því er snertir ætlaðan greiðsludrátt stefndu er vísað til þess að í kaupsamningi aðila hafi ekki verið tilgreindur ákveðinn gjalddagi heldur einungis að greiða ætti að loknum veðflutningi. Er einnig vísað til þess ákvæðis kaupsamnings að stefnendur geri sér grein fyrir því að greiðsla samkvæmt þessum lið samningsins muni dragast um þann tíma sem taki að aflýsa tryggingarbréfi og þinglýsa veðflutningi. Því hafi gjalddagi greiðslunnar haldist í hendur við það að tiltekin skilyrði væru uppfyllt og það hafi þurft atbeina þeirra fasteignasala sem önnuðust söluna á [...] til þess að öruggt væri að skilyrðinu væri fullnægt. Stefndu og fasteignasali þeirra hafi ítrekað reynt að fá staðfestingu frá fasteignasala stefnenda um að skilyrði fyrir greiðslunni væri uppfyllt en þær upplýsingar aldrei komið fram. Greiðslan hafi hins vegar verið innt af hendi um leið og fasteignasali stefnenda hafi haft samband við stefndu með greiðslufyrirmæli sem þá hafi verið önnur en fram komu í kaupsamningi. Vísað er til þess að einstaklingar sem hafa falið fasteignasölum að sjá um viðskipti fyrir sig geti ekki greitt sjálfir svo háar fjárhæðar sem hér um ræðir án þess að hafa fengið staðfestingu á því að skilyrði greiðslu séu uppfyllt. Samkvæmt öllu þessu eigi stefnendur engan rétt til dráttarvaxta vegna umræddrar greiðslu.

Niðurstaða

Svo sem áður greinir lýtur efnislegur ágreiningur aðila annars vegar að ætluðum galla á þaki áðurgreindrar fasteignar að [...] sem stefndu keyptu af stefnendum með kaupsamningi 25. júlí 2018, en hins vegar að ætluðum greiðsludrætti stefndu á 32 milljónum króna samkvæmt sama samningi síðsumars sama ár.

A

Að því er varðar þá málsástæðu stefndu að þak hússins við [...] hafi verið haldið galla vegna þakleka er til þess að líta að um var að ræða u.þ.b. 60 ára gamalt hús. Kom fram á söluyfirliti fasteignarinnar að þak eignarinnar væri upprunalegt og mátti einnig ráða af lauslegri skoðun á þakinu, svo sem af svölum íbúðarinnar, að um væri að ræða gamalt þak. Gat jafnvel óbyggingarfróðum manni því ekki dulist að aldrei hefði verið ráðist í endurnýjun þaksins í heild sinni, svo sem með því að skipt hefði verið um allt þakjárn, pappa, rennur o.s.frv. Eðli málsins samkvæmt mátti því einnig gera ráð fyrir að þakinu hefði verið haldið við í gegnum tíðina, þ.á m. með málun og viðgerðum sem því fylgja.

Í málinu er ágreiningslaust að á árinu 2008 tók stefnandinn Þ-kk-nf, sem er málarameistari, að sér að mála þakið. Bar hann fyrir dómi að í tengslum við þá framkvæmd hefði hann einnig kíttað og þétt göt vegna þaksaums og borið viðeigandi efni á járnið þar sem það hefði verið farið að ryðga. Dómurinn fellst ekki á að þessi framkvæmd sé til vitnis um viðvarandi eða langvarandi lekavandamál vegna þaksins eða að hér hafi verið um að ræða framkvæmd sem stefnendum bar að upplýsa stefndu sérstaklega um við sölu eignarinnar u.þ.b. 10 árum síðar. Öllu heldur telur dómurinn að lýsing stefnandans komi heim og saman við það sem telja má eðlilegt viðhald á gömlu þaki og forsvaranlega tilraun eigenda til að lengja líftíma þess. Er þá einnig horft til þess að það er að ákveðnu marki háð mati húseiganda hvort þak er endurnýjað í heild sinni eða hvort gert er við það með viðeigandi aðferðum.

Stefndu urðu vör við leka í þaki á geymslulofti fljótlega eftir að þau tóku við íbúðinni um miðjan ágúst 2018 og höfðu þegar í stað uppi athugasemdir. Fær frásögn þeirra stoð í öðrum gögnum málsins, þ.á m. matsgerð dómkvadds matsmanns. Verður einnig að leggja til grundvallar að lekinn tengist aldri og ástandi þakjárns þótt ekki liggi fyllilega fyrir hverjar orsakirnar eru. Athugast þó í því sambandi að ekkert er komið fram sem bendir til þess að þakjárn sé beinlínis farið í sundur vegna ryðs eða tæringar og verður því að telja líklegt að orsaka lekans sé fremur að finna í götum eftir þaksaum og ónýtum þakpappa undir járninu.

Hins vegar verður að líta til þess að þeir sem skoðuðu geymsluloft ofan íbúðarinnar við sýningu íbúðarinnar fyrir sölu, þ.á m. stefndi T-kk-nf, urðu þá ekki varir við raka eða ummerki leka. Bendir það til þess að leki hafi fram að þeim tíma a.m.k. ekki verið eins mikill og síðar hefur orðið raunin. Í matsgerð dómkvadds matsmanns var heldur ekki talið unnt að fullyrða að lekinn hefði verið viðvarandi þótt það væri talið líklegt miðað við ummerki sem sáust við skoðun matsmanns 7. febrúar 2020. Þá hefur stefndi T-kk-nf borið fyrir dómi að ummerki um leka hafi fyrst komið fram í eldhúsi og stofu nokkru eftir afhendingu íbúðarinnar. Að mati dómsins bendir þetta, svo og sá tími sem liðinn var frá viðhaldi þaksins árið 2008, til þess að téð lekavandamál hafi verið að færast í vöxt um það leyti sem stefnendur seldu íbúðina og hafi síðan versnað. Svo sem áður greinir hafa stefnendur frá upphafi mótmælt því að þeim hafi verið kunnugt um að þak hússins læki þegar umrædd íbúð var seld stefndu.

Þegar öll framangreind atriði eru virt er það niðurstaða dómsins að varhugavert sé að slá því föstu að stefnendum, einkum stefnandanum Þ-kk-þgf sem var gjörkunnugur húsinu, hafi verið kunnugt um leka í þaki þegar íbúðin var seld stefndu. Er því í málinu ekki fram komin lögfull sönnun um að stefnendur hafi vanrækt að upplýsa stefndu um raunverulegt ástand þaksins þannig að um sé að ræða galla í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Af þessu leiðir einnig að stefnendum verður ekki gefið að sök að hafa veitt stefndu rangar upplýsingar þannig að 27. gr. laganna eigi við.

Hvað sem líður huglægri afstöðu stefnenda verður á það fallist að vegna áðurlýstra lekavandamála hafi umrædd fasteign ekki staðist þær kröfur sem almennt má gera til íbúða sem seldar eru án sérstakra fyrirvara að þessu leyti á almennum markaði. Hins vegar er til þess að líta að samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns nemur kostnaður við endurnýjun þaksins 4.793.554 krónum og samkvæmt áliti kunnáttumanns sem stefndu öfluðu einhliða nemur þessi kostnaður 8–9 milljónum krónum. Ekki er um það deilt að kaupverð fasteignarinnar nam 51 milljón króna og er hlutur stefndu í heildarkostnaði í óskiptri sameign hússins 22,86%. Jafnvel þótt miðað væri við hæsta fyrirliggjandi mat við endurnýjun þaksins, og ekkert tillit tekið til þeirrar verðmætaaukningar sem slík framkvæmd hefði í för með sér á fasteign stefndu, myndi rýrnun á fasteign stefndu vegna gallans því einungis nema rúmum 4% af kaupverði.

Samkvæmt framangreindu er ekki fullnægt því skilyrði síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 að ágalli rýri verðmæti notaðrar fasteignar „svo nokkru varði“, eins og það skilyrði er nánar skýrt í athugasemdum við það frumvarp sem varð að lögum nr. 40/2002 og dómaframkvæmd. Þar sem áður hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að ósannað sé að stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi er þar af leiðandi óhjákvæmilegt að hafna þeirri málsástæðu stefndu að umrædd eign hafi verið haldin galla sem stefnendur hafi borið ábyrgð á þegar áhættan af eigninni fluttist frá stefnendum til stefndu, sbr. 12. gr. laganna. Var stefndu þegar af þessari ástæðu ekki heimilt að halda eftir eftirstöðvum kaupverðsins með vísan til téðs galla á þaki og er þá ekki þörf á að fjalla frekar um raunverulegt tjón þeirra vegna þaklekans að teknu tilliti til matsgerðar og efnis kaupsamnings aðila.

B

Að því er snertir ætlaðan greiðsludrátt stefndu vegna fasteignakaupanna er til þess að líta að samkvæmt kaupsamningi aðila skyldu stefndu greiða stefnendum 32.000.000 króna „að loknum veðflutningi af eign [stefndu] að [...] [...] yfir á [...], Reykjavík“. Var því að þessu leyti um að ræða samning um ákveðinn gjalddaga greiðslu sem þó var háður því að tiltekið skilyrði væri uppfyllt, þ.e. að ákveðinn veðflutningur hefði farið fram. Leiddi af þessu að stefndu bar skylda til að inna greiðsluna af hendi án tilkynningar eða annarra aðgerða stefnenda að framkomnu umræddu skilyrði. Þá var greiðslustaður skýrlega tiltekinn í kaupsamningi aðila sem ákveðinn bankareikningur þeirrar fasteignasölu sem sá um sölu eignarinnar að [...] og gátu stefndu þannig losnað við greiðsluskyldu sína með greiðslu inn á þann reikning.

Við nánari túlkun á réttindum og skyldum aðila samkvæmt framangreindu ákvæði kaupsamningsins verður að horfa til þess að samkvæmt sama kaupsamningi var tiltekið að áhvílandi veðskuldabréf og tryggingarbréf á vegum stefnenda hvíldu á íbúðinni að [...] og yrðu þau greidd upp með útborgunum samkvæmt samningnum. Þá sagði í samningnum: „[Stefnendur] gera sér grein fyrir að greiðsla skv. 2. tl. Aliðar dregst um þann tíma sem tekur að aflýsa tryggingarbréfinu og þinglýsa veðflutningnum“. Verður af þessu ráðin sú sameiginlega forsenda aðila að stefndu væri fyrst unnt að flytja veðlán af íbúð sinni að [...] yfir á fasteignina að [...] þegar stefnendur hefðu aflýst sínum veðum af síðargreindu eigninni og þannig skapað stefndu nægilegt veðrými. Af framburði fyrir dómi við aðalmeðferð málsins verður jafnframt að leggja til grundvallar að flutningur veðlána af íbúðinni að [...] yfir á fasteignina að [...] hafi verið forsenda þess að stefndu fengju fyrir sitt leyti að fullu greitt kaupverð fyrir fyrrgreindu íbúðina úr hendi viðsemjenda sinna og hefðu þar með til ráðstöfunar nægilegt fé til greiðslu umræddrar útborgunar til stefnenda.

Í málinu liggur fyrir að beiðni stefndu um flutning veðlána af [...] yfir á [...] var árituð um móttöku hjá þinglýsingarstjóra 26. júlí 2018 og færð í þinglýsingabók 14. ágúst þess árs. Verður þar af leiðandi að ætla að stefnendur hafi þá þegar verið búin að standa við þá skyldu sína að aflýsa áðurgreindu veðláni og tryggingarbréfi af íbúðinni að [...]. Samkvæmt því sem áður greinir um forsendur aðila verður samningur þeirra ekki túlkaður svo afdráttarlaust að þegar við þennan þinglýsingardag hafi stofnast til ótvíræðrar greiðsluskyldu stefndu. Hins vegar liggur fyrir í málinu að eigi síðar en 20. ágúst 2018 hafði stefndi T-kk-nf vitneskju um að innborgun hefði borist stefndu vegna sölu á íbúðinni að [...] og stuttu seinna mun sú innborgun hafa verið greidd inn á reikning hans af þeim fasteignasala sem hafði séð um sölu þeirrar íbúðar.

Að mati dómsins hlutu atvik, eins og þau lágu fyrir stefndu 20. ágúst 2020, mjög eindregið að benda til þess að stefnendur hefðu staðið við skyldu sína til að aflýsa áðurgreindu veðláni og tryggingarbréfi af íbúðinni við [...] og jafnframt að veðskuldir þeirra hefðu verið fluttar af [...] yfir á þá íbúð. Verður einnig að leggja til grundvallar að stefndu hafi verið vandalaust að kanna eigi síðar en þennan dag hvort umræddur veðflutningur hefði farið fram. Hvað sem líður skorti á svörum frá fasteignasölunni Domusnova við fyrirspurnum starfsmanns annarrar fasteignasölu sem sá um söluna á íbúðinni að [...] var hér ekki um að ræða atvik sem stefnendur báru ábyrgð á, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Fellur það og utan sakarefnis máls þessa að fjalla um hvort starfsmaður fasteignasölunnar Domusnova hafi með einhverjum hætti vanefnt umboðssamning sinn við stefndu með ófullnægjandi upplýsingagjöf til þeirra eða annarra.

Með hliðsjón af fyrrgreindri grunnreglu kröfuréttar að það er skuldarans, en ekki kröfuhafa, að hafa frumkvæði að efndum peningakröfu verður þar af leiðandi að leggja til grundvallar að stefndu hafi við fyrrgreindar aðstæður 20. ágúst 2018 mátt vera ljóst að áðurgreint skilyrði kaupsamningsins við stefnendur 25. júlí 2018 var komið fram og greiðsluskylda þeirra virk frá og með næsta degi. Verður krafa stefnenda því tekin til greina eins og hún er fram sett og nánar greinir í dómsorði, þó þannig að miðað er við að dráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 reiknist frá 21. ágúst 2018.

Eftir úrslitum málsins og atvikum þess verða stefndu dæmd til að greiða stefnendum hluta málskostnaðar þeirra, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.240.000 krónur að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnenda flutti málið H-kvk-nf Ý-kvk-nf V-kvk-nf lögmaður.

Af hálfu stefndu flutti málið Á-kk-nf F-kk-nf Á-kk-nf lögmaður.

S-kk-nf M-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt Þ-kk-þgf C-kk-þgf Þ-kk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

Dómsorð:

Stefndu, T-kk-nf J-kk-nf og S-kvk-nf H-kvk-nf T-kvk-nf, greiði stefnendum, Þ-kk-þgf J-kk-þgf E-kk-þgf og U-kvk-þgf R-kvk-þgf, sameiginlega 34.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 32.000.000 króna frá 21. ágúst 2018 til 19. október þess árs, en af 34.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun 24. september 2018 að fjárhæð 32.000.000 króna.

Stefndu greiði stefnendum sameiginlega 1.240.000 krónur í málskostnað.

S-kk-nf M-kk-nf

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 32.000.000 króna frá 21. ágúst 2018 til 19. október þess árs, en af 34.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun 24. september 2018 að fjárhæð 32.000.000 króna.

Stefndu greiði stefnendum sameiginlega 1.240.000 krónur í málskostnað.

S-kk-nf M-kk-nf

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf