E-467/2022

1 Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð 23. mars sl., var höfðað 1 3. desember sl. af P-kk-þgf Þ. S-kk-þgf, kt. [...], [...], Akureyri, á hendur Búfesti hsf., kt. [...], Skipagötu 14, Akureyri.

2 Stefnandi krefst að ógilt verði með dómi það ákvæði í uppgjöri vegna sölu á búseturétti í [...] Akureyri milli stefnanda og stefnda dags. 1. ágúst 2019, sem kveður á um frádráttarlið 725.375 krónur vegna frestaðs viðhalds 1,75% af brunabótamati.

Að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 725.375 krónur, ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2019 til greiðsludags.

3 Þá krefst stefnandi málskostnaðar eins og málið væri ekki gjafsóknarmál.

4 Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar.

Málsatvik

5 Stefnandi, sem er félagsmaður í stefnda, átti búseturétt hjá félaginu sem er húsnæðissamvinnufélag, í íbúð að [...] á Akureyri, samkvæmt búsetusamningi dags. 15. september 2012. Stefndi keypti búseturéttinn til baka af stefnanda hinn 1. ágúst 2019. Söluverð búseturéttar stefnanda nam 2.625.075 krónum. Við uppgjör vegna sölunnar komu til frádráttar sölukostnaður, 70.000 krónur, og frestað viðhaldsgjald, 725.375 krónur, eða samtals 800.375 krónur. Fékk stefnandi því greiddar kr. 1.824.700.

6 Umrætt viðhaldsgjald, sem ýmist er nefnt skilagjald eða frestað viðhald, hefur stefndi innheimt síðan 2012 við skil íbúða og uppgjör búseturéttar. Mánaðarleg gjöld í viðhaldssjóð stefnda höfðu verið lækkuð í kjölfar hruns íslensks efnahagslífs árið 2008 til að létta undir með félagsmönnum og búseturéttarhöfum. Stefnda ber samkvæmt lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003 og samþykktum sínum, að innheimta að lágmarki 0,75% af brunabótamati eigna sinna til að standa undir viðhaldi þeirra. H ið frestaða viðhaldsgjald mun hafa verið lagt á til að ná því marki. Er gjaldið nýtt til að standa straum af kostnaði við standsetningu íbúða fyrir afhendingu til nýrra búseturéttarhafa.

7 Gjaldið var upphaflega 2% en fór lækkandi og var ákveðið 1,75% af brunabótamati á aðalfundi 2019, sem í gildi var við uppgjör búseturéttar stefnanda.

8 Stefnandi lýsti ósætti við frádráttinn, en undirritaði uppgjörið án fyrirvara eða athugasemda. Ári síðar, eða 7. ágúst 2020, ritaði lögmaður stefnanda stefnda og krafðist skýringa og rökstuðnings fyrir gjaldinu. Með svari 24. ágúst 2020 skýrði lögmaður stefnda forsendur fyrir gjaldtökunni.

9 Stefnandi felldi sig ekki við skýringar stefnda og rúmum tveimur árum síðar krafðist lögmaður hans endurgreiðslu gjaldsins með bréfi 22. nóvember 2022 á þeim grundvelli að gjaldtakan hafi verið ólögmæt og ekki átt neina stoð í lögum, samþykktum stefnda eða samningum aðila. Þeirri kröfu var hafnað af lögmanni stefnda 27. nóvember 2022.

10 Fyrir dómi gaf stefnandi aðilaskýrslu og E-kk-nf H-kk-nf H-kk-nf, framkvæmdastjóri stefnda gaf aðilaskýrslu fyrir hönd félagsins.

Málsástæður stefnanda

11 Stefnandi byggir á því að hvergi í lagaákvæðum, samþykktum eða búsetusamningi milli aðila sé að finna heimild til að innheimta hið umþrætta frestaða viðhalds gjald með þeim hætti sem stefndi hafi gert við uppgjör búseturréttar stefnanda.

12 F yrirkomulagiðsé í andstöðu við meginreglur laga um húsnæðissamvinnufélög varðandi gjaldstofna félagsins og uppbyggingu þeirra, sem og um kostnaðarskiptingu milli búseturéttarhafa og félagsins varðandi rekstur og viðhald. Þessi aðferð sé dulbúin leið til að láta búseturétthafa taka þátt í kostnaði við viðhald séreignarhluta íbúða sinna, umfram skyldu. Með því að draga þetta gjald frá sé í raun verið að rukka fráfarandi íbúa um kostnað sem honum beri ekki að greiða, nema þá að undangenginni úttekt samkvæmt 6. 15. gr., sbr. 24. gr. laga nr. 66/2003 og því sé jafnframt með öllu óheimilt að „skuldajafna“ þessu gjaldi við uppgjör, eins og gert hafi verið gagnvart stefnanda, sbr. 5. mgr. 20. gr. laga 66/2003, enda ekki um neina skuld að ræða.

13 Þá byggir stefnandi á því að gjaldið sé bersýnilega ósanngjarnt og allt of hátt. Með innheimtu þess sé í raun verið að láta þá sem standa sig vel og skila íbúðum sínum í góðu ástandi taka þátt í að niðurgreiða kostnað við lagfæringar á íbúðum hinna sem skila þeim í slæmu ástandi. Með þessu sé í raun brotið gegn jafnræði búseturétthafa.

14 Byggt séá því að ákvæði um gjaldið í samþykktum félagsins og fundargerð aðalfundar, sé allt of óljóst og eigi ekki stoð í lögum nr. 66/2003. Því sé stefnandi ekki bundinn af því, þrátt fyrir að vera félagsmaður í félaginu. Hann geti ekki afsalað sér rétti sínum með þessum hætti. Sama sé þótt hann hafi undirritað uppgjörið. Staða hans gagnvart félaginu sé með þeim hætti að þótt hann sé félagsmaður, standi hann mjög höllum fæti gagnvart stjórn og framkvæmdastjóra félagsins, sem hafi algera yfirburði í samningsstöðu, auk þess sem þessir aðilar séu í raun að fara út fyrir valdsvið sitt samkvæmt lögum, enda beri þeim að gæta hagsmuna félagsmanna.

15 Krafa stefnanda um ógildingu byggi á því að uppgjörið sé í raun samningur eða löggerningur sem ósanngjarnt sé af stefnda og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig gagnvart stefnanda og skuli því vikið til hliðar.

16 Til viðbótar sé krafa stefnanda um greiðslu úr hendi stefnda byggð á því, að stefndi hafi með röngum og ólögmætum hætti dregið stefnufjárhæðina, 725.375 krónur, frá greiðslu þeirri sem honum bar að greiða stefnanda við uppgjör vegna sölu á búseturétti hans aftur til félagsins. Honum hafi borið að fá óskerta greiðslu kaupverðsins samkvæmt reglum stefnda sjálfs, lögum og samningum. Því sé um ofgreitt fé að ræða, sem stefnda beri að endurgreiða stefnanda.

17 Stefnandi vísar til III. kafla laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga(sml.) einkum 36. gr. og 36. gr. a. Þá vísar stefnandi til laga nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög og almennra reglna samninga- og kröfuréttar um endurgreiðslu ofgreidds fjár og ólögmæta auðgun.

18 Varðandi kröfu um dráttarvexti, þ. m. t. vaxtavexti, vísar stefnandi til ákvæða 1. mgr. 6. gr., sbr. 11. og 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Um málskostnað vísar stefnandi til 1. mgr. 130. gr., sbr. 129. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Málsástæður stefnda

19 Stefndi byggir á því að stefnandi hafi samþykkt uppgjörið og tekið við greiðslu á grundvelli þess án fyrirvara og gengist með því undir samkomulag sem hann sé bundinn af. Stefnandi hafi óskað eftir að selja búseturétt sinn og stefndi orðiðvið því, sbr. 2. mgr. 20. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003. Uppgjörið hafi falið í sér tillögu stefnda um uppgjör og tilboð af hálfu stefnda sem stefnandi hafi samþykkt. Uppgjörið feli í sér fullnaðaruppgjör. Einstaka liðir uppgjörsins séu skýrir og skýrt komi fram í uppgjörinu liðurinn „Frestað viðhald 1.75% af brunabótamati“ að fjárhæð 725.375 krónur. Stefnanda hafiekki mátt dyljast undir hvað hann var að gangast með undirritun sinni á uppgjörið og móttöku greiðslu.

20 Stefnandi færi ekki rök fyrir hvernig 36. eða 36. gr. a sml. eigi við um uppgjör hans við stefnda.

21 Hvorki sé rökstutt hvernig stefnandi telji sig hafa staðið höllum fæti gagnvart framkvæmdastjóra og stjórn stefnda, né hvernig framkvæmdastjóri eða stjórn hafi fariðút fyrir valdsvið sitt. U ppgjörgagnvart stefnanda hafi veriðí samræmi við önnur uppgjör og ekkert óvanalegt verið við það. Það hafi veriðí samræmi við lög og samþykktir, reglur og venjur hjá stefnda. Sé uppgjörið ógildanlegt þá hljóti öll önnur uppgjör að vera það líka. Hafi stefnanda fundist framkvæmdastjóri eða stjórn vera í einhvers konar æðri stöðu gagnvart honum hefði honum verið í lófa lagið að leita sér lögfræðiráðgjafar. Enginn þrýstingur hafi verið á hann að ganga frá sölu eða afhendingu búseturéttarins. Þá hafi hann átt þess kost að gera fyrirvara hafi hann talið ástæðu til. Ekki sé með nokkru móti unnt að fallast áað stefnandi hafi staðið höllum fæti eða uppgjörið hafi verið ósanngjarnt.

22 Þá hafi stefnandi sýnt af sér meiriháttar tómlæti, en hann hafi fyrst með bréfi lögmanns síns 7. ágúst 2020 farið fram á rökstuðning vegna hins frestaða viðhaldsgjalds og lýst ósætti við uppgjörið. Endurgreiðslu hafi síðan fyrst verið krafist með bréfi lögmanns stefnanda 22. nóvember 2022. Samkvæmt því hafi ár liðið frá athugasemdalausu fullnaðaruppgjöri þar skýringa hafi verið óskað og yfir þrjú ár þar til farið hafi verið fram á endurgreiðslu. Gjaldið hafi verið lagt á alla tíð frá því stefnandi gerðist félagsmaður og búseturéttarhafi hjá stefnda árið 2012, en stefnandi aldrei gert athugasemdir við það. Stefnandi hafiþví sýnt af sér meiriháttar tómlæti við að halda kröfu sinni á lofti eða halda því fram að gjaldið fái ekki staðist og hafi þar með glatað rétti sínum til þess.

Gjaldið er lögmætt og styðst við lög, samþykktir og reglur stefnda

23 Því sé mótmælt að gjaldið sé ólögmætt og stefndi telji sig hafa verið í fullum rétti til að innheimta gjaldið sem styðjist við lög um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003, samþykktir stefnda, ákvarðanir aðalfunda og almennar reglur einkaréttar og félagaréttar um félög, félagsaðild og samninga. Stefnandi færi engin rök fyrir því í stefnu að gjaldið stangist á við lög.

24 Gjaldið eigi sér m. a. stoð í lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003. Mælt séfyrir um búseturéttargjald í 9. gr. og mánaðarlegt búsetugjald í 12. gr. Frestað viðhaldsgjald f áim. a. stoð í ákvæðum um viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélaganna. Þeim sé skylt að starfrækja slíkan sérstakan viðhaldssjóð og skuli hafa ákvæði um hann í samþykktum sínum, sbr. 3. tl. 4. gr. laganna og einnig hvaða reglur skuli gilda um þátttöku viðhaldssjóðs í viðhaldskostnaði búseturéttarhafa, sbr. 20. tl. 4. gr. laganna og einnig 4. mgr. 15. gr. laganna. Eðli málsins samkvæmt þurfiað vera nægt fé í þeim sjóðum til að standa undir viðhaldi. Samkvæmt 1. málslið 1. mgr. 16. gr. laganna skuli ákveða í samþykktum hvernig gjald í viðhaldssjóð skuli ákveðið og hvernig því skuli breytt, sbr. 2. mgr. 12. gr. laganna. Í 3. málslið 1. mgr. 16. gr. laganna segi svo að húsnæðissamvinnufélag skuli setja í samþykktir sínar reglur um þátttöku viðhaldssjóðs félagsins í viðhaldskostnaði búseturéttarhafa, skv. 3. og 4. mgr. 15. gr. laganna. Ljóst sé því að gjaldið eigi sér stoð í lögum um húsnæðissamvinnufélög og húsnæðissamvinnufélög hafi einnig töluvert svigrúm til að ákvarða gjöld í samþykktum sínum og á félagsfundum. Á kvæði samþykkta stefnda, dags. 28. september 2016, renni frekari stoðum undir gjaldið, einkum 7. gr. og 19. gr.

25 Í samræmi við 3. tl. 4. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög sé Búfesti með ákvæði um viðhaldssjóð í samþykktum sínum og það sé hlutverk aðalfundar stefnda að ákveða gjaldtöku til viðhalds eigna/viðhaldssjóðs, sbr. 19. gr. samþykkta félagsins. Í 7. gr. samþykktanna sé síðan mælt fyrir um fjárhagsgrundvöll stefnda og þar segi hvernig félaginu skuli aflað fjár. Í i-lið segi að félaginu skuli aflað fjár með sérstakri innheimtu viðhaldsgjalda til að standa undir öllu reglubundnu viðhaldi eigna félagsins í samræmi við nánari reglur á hverjum tíma. Að lágmarki skuli árleg innheimta viðhaldsgjalda nema 0,75% af brunabótamati íbúða. Aðalfundur geti ákveðið nánar tilhögun innheimtu og fjárhæðir umfram lágmarksinnheimtu til viðhaldssjóðs. Í samræmi við þetta, þ. e. 3. tl. 4. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög, og 7. og 19. gr. samþykkta félagsins, hafi aðalfundur stefnda ákveðið árið 2019 að árlegt gjald til viðhalds skyldi vera 0,75% af brunabótamati sem deilist á 12 mánuði, en „frestað viðhaldsgjald/skilagjald“við íbúðaskipti/rýmingu hafi verið ákveðið 1,75% af brunabótamati. Með þessu hafi verið tryggt að heildarinnheimta færi yfir þetta 0,75% lágmark sem samþykktirnar mæli fyrir um, þ. e. reglubundna gjaldið og frestaða viðhaldsgjaldið myndi saman gjald sem tryggi að innheimta sé í samræmi við samþykktir.

26 Stefnda beri að uppfylla skyldur við nýja búseturéttarhafa og afhenda íbúðir til þeirra í góðu ástandi. Kostnaður við það sé umtalsverður en í 11. gr. samþykkta félagsins komifram að félagsmaður sem keypt hefur búseturétt skuli fá húsnæðið afhent í góðu ástandi, sbr. 13. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003, en í 4. mgr. 13. gr. sé húsnæðissamvinnufélagi heimilað að setja nánari reglur um afhendingu og ástand íbúða. Í 11. gr. samþykktanna segi að íbúð skuli vera nýmáluð, gardínur fyrir herbergjum o. fl. Víkjandi búseturéttarhafi njóti hins sama kaupi hann búseturétt í annarri íbúð. Kostnaður við þetta falli ekki til nema fyrir þá sök að búseturéttarhafi víki úr eign og þurfi þá stefndi að efna þessar skyldur 11. gr. gagnvart nýjum búseturéttarhafa. Fái þetta einnig stoð í 15. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög, en af henni verði ráðið að viðhaldssjóði skuli einkum varið til að mæta öðrum kostnaði en innan íbúðar búseta, sbr. 3. mgr. um að búseturéttarhafi annist viðhald búsetuíbúðar sinnar. Eflaust megi deila um hve mikill kostnaður sé við að láta mála íbúð og koma henni íþað horf að hún uppfylli skilyrði 13. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög, sbr. 11. gr. samþykkta stefnda en frestaða viðhaldsgjaldið í tilviki stefnanda kr.725.375, geti ekki gert mikiðmeira en að standa undir þessum kostnaði. Til upplýsinga þá sé íbúðin Drekagil 26, sem stefnandi átti búseturétt að, 106,6 fm raðhús byggt árið 1996. Gjaldið sé því sanngjarnt og hóflegt og styðjist við 13. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög og 11. gr samþykkta stefnda. Eðlilegast séað ákvarða gjaldið sem hlutfall, enda líkur til þess að stærri eignir sem eru dýrari kalli um leið á meira umfang viðhalds og vinnu, bæði fleiri vinnustunda og meiri efniskostnað, ekki síst við málun. Aðferðin séí senn sanngjörn og rökrétt. Hafi stefnandi ekki axlað sönnunarbyrði um að gjaldið sé ósanngjarnt, of hátt eða óhóflegt.

27 Reglur um algenga viðhaldsþætti, nóvember – desember 2016, hafi mátt finna á vefsíðu stefnda. Í þeim sé tilgreint að við sölu sé gert upp skilagjald vegna frestaðs viðhalds, skv. ákvörðun aðalfundar en það sé 2% af brunabótamati eignar (2015- 2016). Gjaldið hafi verið ákveðið 1,75% á aðalfundi 2019. Á aðalfundi 2020 hafi það enn verið lækkað í 1,5%. Gjaldtaka þessi sé því hófleg og í samræmi við fjárhagsstöðu stefnda og ætti að vera öllum kunn.

28 Þó svo að ramminn um starfsemi húsnæðissamvinnufélaga lúti lögum og reglum, þá séu þau ekki opinberir aðilar eða stjórnvöld, heldur telji st félög einkaréttarlegs eðlis, rétt eins ogönnur einkaréttarleg félög. Þau gjöld sem félagsmenn þurfi að greiða lúti ekki sömu reglum og skattar og gjöld opinberra aðila. Hin ströngu viðmið um lögmæti skatta og þjónustugjalda hins opinbera eigi ekki við félög einkaréttarlegs eðlis eins og húsnæðissamvinnufélög. Verði á hinn bóginn talið að hið frestaða viðhaldsgjald sé ekki útfært í lögum með nægjanlega skýrum hætti þá séá því byggt að nægjanleg stoð þess sé í samþykktum stefnda og ákvörðunum aðalfunda, sem og venju. G ætt sé jafnræðis milli félagsmanna og meðalhófs við ákvörðun gjaldsins, öllum megi vera kunnugt um gjaldið og venja sé til innheimtu þess í því skyni að húsnæðissamvinnufélög geti staðið undir viðhaldi eigna sinna eins og skylda sétil lögum samkvæmt. Þetta séþað sem félagsmenn og búseturéttarhafar gangi stundir með félagsaðild sinni að stefnda.

29 Frestað viðhaldsgjald hafiverið innheimt um alllangt skeið og sé venjuhelgað. Það hafieinnig komið fram í fundargerðum aðalfunda, sem allir hafi getað kynnt sér og allir hafiátt þess kost að sækja fundi félagsins. Það komi einnig fram í áður greindum reglum stefnda um algenga viðhaldsþætti.

30 Sjónarmið um jafnræði félagsmanna mæli með því að félagsmaður sem ljúki búsetu í íbúð, og valdi þannig kostnaði umfram reglulegan viðhaldskostnað, beri sjálfur þann kostnað sem af því leiðir að hann víki úr íbúð, fremur en að félagið beri þann kostnað og jafni honum niður á aðra félagsmenn. V art geti talist sanngjarnt að búseturéttarhafi búi um nokkuð langt skeið í búseturéttaríbúð án þess að gera nokkurn tímann athugasemd við gjaldið líkt og stefnandi en eigi svo ekki að greiða það sjálfur. H ann geri ekki athugasemdir meðan aðrir greiða gjaldið, sem skipta um eða rýma sínar íbúðir, en geri síðan athugasemdir þegar hann eigi sjálfur að borga gjaldið.

31 Í grein 3.5 í búsetusamningi stefnanda, dags. 15. september 2012, segi að endursöluverð skuli ákveðið eftir upphaflegu verði og nánar eftir þeim reglum sem félagið hafi staðfest á þeim tíma sem samningur er gerður. Búseturéttur standi svo til tryggingar öllum gjöldum samkvæmt gjaldskrá félagsins og ákvörðunum aðalfundar, þar með talið gjöldum vegna viðhalds/viðhaldssjóðs og vegna lagfæringa á íbúð, sbr. 9. gr. samþykktanna. Af þessu leiði að félaginu sé heimilt að draga frestaða viðhaldsgjaldiðfrávið útreikning endursöluverðs.

32 Húsnæðissamvinnufélög hafi þann tilgang að afla félagsmönnum góðs og hagkvæms húsnæðis. Þau megi ekki greiða út arð og séu ekki rekin með gróða að markmiði. Þau megi skila rekstrarafgangi en hann skuli þá nýttur til vaxtar eða viðhalds félagsins, sbr. 3. mgr. 6. gr. a laga um húsnæðissamvinnufélög. Þau þurfi hins vegar alltaf að standa undir sér og verði að gera það með gjaldtöku af félagsmönnum. Stefnda beri skylda til að innheimta í viðhaldssjóð fari yfir 0,75% af brunabótamati og það gerist ekki nema frestaða viðhaldsgjaldið/skilagjaldið sé innheimt. Þannig megi færa rekstrargrundvöll stefnda fram sem rök fyrir gjaldinu.

33 Aðild að félagi feli ekki aðeins í sér réttindi til handa félagsmönnum heldur einnig skyldur. Það sé ekki ósanngjörn krafa að félagsmenn fylgist með starfsemi félags, sem þeir eiga aðild að, ekki síst aðalfund um þar sem teknar séu mikilvægustu ákvarðanir félaga. Ákvörðun gjaldtöku til viðhalds eigna sé sérstaklega tilgreind sem dagskrárliður aðalfunda, sbr. 19. gr. samþykkta stefnda og ætti því engum að dyljast að þar sé tekin ákvörðun um fjárhæð og tilhögun viðhaldsgjalda. Það sé verkefni fundarins að ákvarða þessi gjöld og hafi það verið fært til bókar í fundargerðir aðalfunda, sbr. fundargerð aðalfundar 2019. Félagsmenn séu bundnir við löglega teknar ákvarðanir félagsfunda.

34 Með félagsaðild gangist félagsmaður undir að hlíta samþykktum félagsins, sem eru lög félagsins, og einnig gangist félagsmaður undir að hlíta lögmætum ákvörðunum félagsfunda í samræmi við almennar reglur félagaréttar. Stefnandi sé því bundinn við samþykktir og ákvarðanir stefnda, þ. á m. aðalfundar.

35 Það sé rangt aðmeð gjaldinu sé verið að láta þá sem standa sig vel í viðhaldi greiða fyrir hina. Hið frestaða viðhaldsgjald standi tæplega undir þeim kostnaði sem fylgi nýmálun og lágmarksendurnýjun íbúða fyrir afhendingu til nýrra íbúa. Í því felist ekki brot á jafnræði. Hafi seljandi búseturéttar hins vegar staðið sig illa í viðhaldi komi til greina bótakröfur stefnda gegn viðkomandi, sbr. t. d. 24. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög og skuldajöfnun vegna slíkra vanefnda, sbr. 5. mgr. 20. gr. laganna. Stefnandi brengli þessum reglum saman við hið frestaða viðhaldsgjald.

36 Stefnandi hafi sönnunarbyrði fyrir því að uppgjör, dags. 1. ágúst 2019, sé ógilt og að gjaldið sé ólögmætt en hann hefur ekki axlað þá sönnunarbyrði.

37 Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé sérstaklega mótmælt. Órökstutt sé hvers vegna upphafsdagur dráttarvaxta eigi að vera 1. ágúst 2019. Augljóslega sé þar ekki um umsaminn gjalddaga að ræða og því fyrst hægt að krefjast dráttarvaxta að liðnum mánuði frá því að krafist var greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu. Stefnandi hafi ekki krafist endurgreiðslu fyrr en með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 22. nóvember 2022. Upphafsdagur dráttarvaxta geti því fyrst verið 22. desember 2022.

38 Stefnandi gangi út fráþvíí stefnu að úttekt á húsnæði þurfi að vera forsenda hins frestaða viðhaldsgjalds. Þetta sé ekki rökstutt af hálfu stefnanda, en 24. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög, sem stefnandi vísi til hvað þetta varðar, fjalli um bótaábyrgð búseturéttarhafa vegna spjalla á húsnæði. Hið frestaða viðhaldsgjald sé almennt og allir félagsmenn sem selji sinn búseturétt þurfi að greiða það og það hafi ekkert með úttektir eða bótaskyldu að gera.

39 Stefnandi vísi til 5. mgr. 20. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög um að hið frestaða viðhaldsgjald sé ólögmætt. Þetta ákvæði mæli fyrir um að skuldajafna megi við uppgjör búseturéttar skuldum búseturéttarhafa vegna vanefnda. Hið frestaða viðhaldsgjald hafi ekkert með vanefndir búseturéttarhafa að gera og þetta ákvæði eigiekki við.

40 Stefndi vísi til almennra reglna kröfu- og samningaréttar og meginreglna félagaréttar, reglna samningalaga nr. 7/1936 um stofnun og gildi samninga, laga um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003, laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, og laga um samningsveð nr. 75/1997, einkum 2. mgr. 7. gr. laganna varðandi skyldu sjálfsvörsluveðhafa til að annast um veðið og viðhalda tryggingaréttindumveðsala.

41 Þá vísi stefndi um málskostnað til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Stefndi sé ekki virðisaukaskattskyldur og því nauðsyn að fá dóm fyrir virðisaukaskatti úr hendi stefnanda, sbr. reglur laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

Forsendur og niðurstaða

42 Í máli þessu deila aðilar um lögmæti og réttmæti þeirrar framkvæmdar stefnda aðinnheimta svokallað skilagjald eða frestað viðhaldsgjald af búseturéttarhöfum við rýmingu og skil íbúða til félagsins og sölu búseturéttar í tengslum við þau.

43 Stefndi hefur byggt á því að réttur stefnanda til krafna á hendur stefnda í máli þessu sé fallinn niður fyrir tómlæti. Með vísan til þess að stefnandi lýsti ósætti við gjaldtökuna þegar við frágang uppgjörs gagnvart stefnda 1. ágúst 2019, eins og E-kk-nf H-kk-nf H-kk-nf staðfesti fyrir dómi, og lögmaður stefnanda ritaði bréf fyrir hans hönd ári síðar og kom á framfæri sjónarmiðum um ólögmæti gjaldsins, verður ekki á það fallist að þrátt fyrir að rúm tvö ár hafi síðan liðið þar til stefna í máli þessu var birt stefnda, hafi stefnandi sýnt af sér slíkt tómlæti að það varði hann réttarspjöllum. Á grundvelli athugasemda stefnanda og síðar bréfs lögmanns hans, var stefnda kunnugt um ósætti stefnanda og mátti vænta þess að hann kynni að láta reyna á rétt sinn fyrir dómi. Verður nú vikið að málsástæðum stefnanda.

44 Í fyrsta lagi telur stefnandi gjaldtökuna enga stoð eiga í lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003, samþykktum félagsins eða búsetusamningi aðila. Með gjaldinu sé farið gegn ákvæðum laganna um kostnaðarskiptingu milli búseturéttarhafa og félagsins varðandi rekstur og viðhald. Búseturéttarhafar séu látnir taka þátt í kostnaði við viðhald séreignarhluta íbúða sinna, umfram skyldu. Ekki megi krefja búseturéttarhafa um greiðslu við skil íbúða, nema á grundvelli óeðlilegrar rýrnunar íbúðar sem sýnt væri fram á með úttekt og skuldajöfnuður við uppgjör hafi því verið óheimill, sbr. 7. mgr. 15. gr., 24. gr. og 5. mgr. 20. gr. laganna, enda ekki um neina skuld að ræða. Við munnlegan málflutning kom fram af hálfu lögmanns stefnda að í sjálfu sér væri ekki deilt um að stefndi hafi svigrúm til að ákveða viðhaldsgjaldið á félagsfundi. Hins vegar væri deilt um hvort hægt sé að fresta gjaldinu og innheimta það við skil íbúða, en stefnandi teldi að svo væri ekki.

45 Sjónarmið stefnanda um úttekt á húsnæði stefnanda og frádrátt á grundvelli skuldajafnaðar, sbr. 7. mgr. 15. gr., 24. gr. og 5. mgr. 20. gr. laganna, eiga ekki við í máli þessu, enda byggir gjaldtaka stefnda ekki á því að stefnandi hafi valdið tjóni á íbúð sinni, heldur er um að ræða viðhaldsgjald sem öllum félagsmönnum ber að greiða við skil á íbúð í samræmi við ákvarðanir aðalfunda félagsins. Þá ritaði stefnandi undir uppgjörið án fyrirvara og samþykkti með því frádrátt vegna hins frestaða viðhalds. Var því ekki um skuldajöfnuð að ræða.

46 Í 3. mgr. 15. gr. laganna segir að búseturéttarhafi skuli á eigin kostnað annast viðhald innan búsetuíbúðar sinnar, þ. m. t. á fylgifé hennar, svo sem gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum, hreinlætistækjum og heimilistækjum. Enn fremur skuli búseturéttarhafi annast á sinn kostnað endurnýjun og viðhald á læsingum, vatnskrönum, blöndunartækjum, rafmagnstenglum og öðru smálegu. Að mati dómsins er því skýrt samkvæmt lögunum að búseturéttarhafi ber að meginstefnu ábyrgð á viðhaldi innan íbúðar sinnar, en ekki félagið. Kemur sá skilningur einnig fram í greinargerð með ákvæðinu.

47 Í 9. mgr. 15. gr. er síðan kveðið á um heimild til að semja í búsetusamningi um aðra skiptingu á viðhaldi en kemur fram í 3.– 6. mgr., enda séu slík frávik skilmerkilega greind í samningnum. Einnig megi mæla fyrir um aðra skiptingu á viðhaldi í samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Í frumvarpi til breytingarlaga nr. 29/2016, sem bættu framangreindu ákvæði við 15. gr., segir m. a. um ákvæðið að það „ Kann að vera að í einhverjum tilvikum komi það sér betur að húsnæðissamvinnufélagið sjái um allt viðhald á innra byrði búsetuíbúðar enda þótt búseturéttarhafi greiði fyrir það að hluta eða öllu leyti.“ Í samþykktum stefnda er í 12. gr. mælt fyrir um að almennt viðhald á íbúðum, þ. m. t. gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél sé á ábyrgð búseturéttarhafa, en kostnaður við endurnýjun framangreindra hluti sé hins vegar greiddur úr sjóðum félagsins. Samkvæmt þessu stendur viðhaldssjóður stefnda undir kostnaði við viðhald einstakra íbúða umfram það sem mælt er fyrir um í lögunum.

48 Í 16. gr. laga nr. 66/2003 er mælt fyrir um viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélags. Segir þar að húsnæðissamvinnufélag skuli ákveða í samþykktum sínum hvernig gjald í viðhaldssjóð skuli ákveðið. Úr viðhaldssjóði skuli greiða kostnað vegna viðhalds á ytra byrði húss, sem og búnaði, kerfum og lögnum. Húsnæðissamvinnufélag skuli setja reglur í samþykktir sínar um þátttöku viðhaldssjóðs félagsins í viðhaldskostnaði búseturéttarhafa skv. 3. mgr. 15. gr., sbr. einnig 4. mgr. 15. gr. Í athugasemdum með ákvæðinu segir m. a.: „Þannig er það hvers húsnæðissamvinnufélags að ákveða hvernig standa skuli að ákvörðunum um fjárhæð gjaldsins. Félagið getur t. d. ákveðið að fela stjórn þess þetta verkefni eða að stjórninni verði falið að koma fram með tillögur sem bornar verði undir aðalfund félagsins til samþykktar. Mikilvægt er að hvert húsnæðissamvinnufélag fái svigrúm til að ákveða hvernig umrætt gjald sé ákveðið þannig að félagsmenn hafi eitthvað um það að segja hvernig þeir telja hagsmunum sínum til lengri tíma best fyrir komið að þessu leyti. Farsælast kann að vera fyrir húsnæðissamvinnufélög til lengri tíma að ákvörðun um gjald í viðhaldssjóð byggist á langtímasjónarmiðum um sjálfbærni og rekstraröryggi húsa félagsins miðað við aldur þeirra og ástand á hverjum tíma.“

49 Í framangreindum ákvæðum 15. og 16. gr. endurspeglast vilji löggjafans til að fela félagsmönnum sjálfum svigrúm til ákvarðana um málefni húsnæðissamvinnufélaga. Kemur þetta nánar fram í frumvarpi til laga nr. 29/201 6, sem breyttu lögum um húsnæðissamvinnufélög, en þar segir m. a. í almennum athugasemdum: „ Í því sambandi er gert ráð fyrir að það verði hlutverk félagsmanna hvers húsnæðissamvinnufélags aðákveða hvernig standa skuli að ákvörðunum um fjárhæð framlaga til þessara sjóða en þess skal getið að með frumvarpinu er leitast við að samræma hvernig þau gjöld sem búseturéttarhöfum, og eftir atvikum öðrum félagsmönnum, er ætlað að standa skil á til húsnæðissamvinnufélagsins eru ákveðin. Eru því lagðar til breytingar á því hvernig búseturéttargjald og búsetugjald sem og framlög í viðhaldssjóð og hússjóði búsetufélaga eru ákveðin en þýðingarmikið er talið að ákvörðunarvald þar um sé í höndum félagsmanna húsnæðissamvinnufélaganna fremur en að mælt sé fyrir um það með skýrum hætti í lögum. Verður það jafnframt talin forsenda þess að félögin geti hagað rekstrarlíkönum sínum með þeim hætti sem best hæfir hverju félagi. Í því sambandi er t. d. gert ráð fyrir að búsetugjald geti miðast við heildarkostnað félagsins af rekstri þess, viðhaldi og fjármagnskostnaði, í stað þess að gengið verði út frá því í lögunum að búsetugjald miðist við rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnað af viðkomandi búsetuíbúð. Er þannig jafnframt undirstrikað að húsnæðissamvinnufélög byggjast á þátttöku félagsmanna sinna og því mikilvægt að þeir geti komið að ákvörðunum sem hafa áhrif á hag félaganna til lengri og skemmri tíma.“

50 Framangreind ákvæði laganna marka ramma um fyrirkomulag viðhaldsgjalds og skiptingu viðhaldskostnaðar. Af ákvæðunum sjálfum og skýringum í greinargerð verður ráðið að lögunum er ekki ætlað að skapa strangan og ósveigjanlegan ramma um ákvarðanatökuna, heldur er félagsmönnum sjálfum veitt svigrúm til að haga ákvörðunum um gjaldtökuna eftir því sem best þykir henta hverju félagi. Verður með hliðsjón af því ekki fallist á þann skilning stefnanda að með fyrirmælum 12. gr. laganna um mánaðarlegt búsetugjald sé tekið fyrir að greiðsla viðhaldsgjalds geti verið með öðrum hætti, en mánaðarlegum greiðslum. Það skilyrði er hins vegar sett að gjaldtakan eigi sér stoð í búsetusamningi eða samþykktum félagsins.

51 Í búsetusamningi aðila máls þessa er ekki að finna ákvæði um skilagjald eða frestað viðhaldsgjald. Hins vegar er í ákvæði 3.5 mælt fyrir um að endursöluverð búseturéttar skuli ákveðið eftir upphaflegu verði og nánar eftir þeim reglum sem félagið hefur staðfest á þeim tíma sem samningur er gerður. Verður ákvæðið ekki skilið öðruvísi en að með því sé vísað til samþykkta félagsins og annarra reglna og ákvarðana á vettvangi þess.

52 Í samþykktum stefnda er ekki að finna reglur um frestað viðhald/ skilagjald. Hins vegar er þar að finna ákvæði um viðhald. Samkvæmt 10. tl. 19. gr. samþykkta nna er það aðalfundar að taka ákvörðun um gjaldtöku til viðhalds eigna/viðhaldssjóðs. Í i-lið 7. gr. samþykktanna segir nánar að félaginu skuli aflað fjár með sérstakri innheimtu viðhaldsgjalda til að standa undir öllu reglubundnu viðhaldi eigna félagsins í samræmi við nánari reglur á hverjum tíma. Að lágmarki skuli árleg innheimta viðhaldsgjalda nema 0,75% af brunabótamati íbúða. Aðalfundur geti ákveðið nánar tilhögun innheimtu og fjárhæðir umfram lágmarksinnheimtu til viðhaldssjóðs.

53 Allt frá árinu 2012 hefur aðalfundur stefnda ákveðið árlegt gjald til viðhalds sem innheimt er mánaðarlega sem hluti af búsetugjaldi, en því til viðbótar gjald við skil íbúða svokallað „frestað viðhald“ eða „skilagjald“, sem standi straum af kostnaði við viðhald og yfirferð íbúða fyrir afhendingu til nýs búseturéttarhafa. Fyrir liggur að allan þann tíma sem stefnandi var búseturéttarhafi var almenni hluti viðhaldsgjaldsins ákvarðaður undir 0,75% lágmarkinu, eða á bilinu 0,4- 0,5% samkvæmt ákvörðunum aðalfunda stefnda hverju sinni. Í aðilaskýrslu E-kk-ef H-kk-ef H-kk-ef, framkvæmdastjóra stefnda, kom fram að mánaðarlega viðhaldsgjaldinu væri ætlað að standa undir kostnaði félagsins af almennu viðhaldi, en skilagjaldinu væri ætlað að greiða hluta kostnaðar við rýmingu íbúða og standsetningu fyrir afhendingu til nýrra íbúa. Ákvörðun um skiptingu viðhaldsgjalds í almennt árlegt gjald og skilagjald hafi verið tekin eftir efnahagshrunið til að létta mánaðarlega greiðslubyrði félagsmanna og gefa þeim kost á að greiða frestaða viðhaldið við skil íbúða sinna. Með skilagjaldinu væri 0,75% lágmark greiðslum í viðhaldssjóð náð í samræmi við kröfur i-liðar 7. gr. samþykkta félagsins. Skilagjaldið hafi ekki staðið undir kostnaði við viðhald og endurnýjun séreignarhluta íbúða nema að hluta til og því hafi verið greitt af almenna viðhaldsgjaldinu það sem upp á hafi vantað. Íbúðir skuli afhentar til félagsmanna í góðu ástandi, þær séu málaðar, þrifnar, skipt um klósettsetur og handsturtur, skápahurðir í eldhúsinnréttingu endurnýjaðar o. fl., eins og nánar er mælt fyrir um í 11. gr. samþykkta félagsins. Skilagjaldið hafi verið 2,75% í upphafi, en sé í dag 1,4%. Á móti hafi árlega viðhaldsgjaldið, sem greitt er mánaðarlega, hækkað. Skilagjaldið byggi einnig á ákveðnum sanngirnissjónarmiðum, þar sem það falli einungis til við skil á íbúðum og því greiði þeir sem oftar skipti um íbúðir, og valdi þar með meiri viðhaldskostnaði vegna rýmingar og yfirferðar íbúða, meira í skilagjald, heldur en þeir félagsmenn sem sjaldnar skipti um íbúðir. Að mati dómsins rúmast fyrirkomulag gjaldtökunnar innan þess svigrúms sem lögin veita félagsmönnum húsnæðissamvinnufélaga til ákvarðanatöku um fyrirkomulag gjaldtöku til viðhalds eigna þeirra. Með ákvæði um frádrátt skilagjaldsins við uppgjör við sölu búseturéttar tryggir félagið viðhaldssjóði greiðslu þess hluta viðhaldsgjaldsins sem félagsmönnum er gefinn kostur á að fresta og með því er tryggt að frestunin raski ekki rekstraröryggi félagsins. Aðalfundi er falin heimild til ákvörðunar um gjaldtökuna með ákvæði 7. og 19. gr. samþykktanna, sem eiga sér stoð í 3. tl. 4. gr., 15. og 16. gr. laganna.

54 Í öðru lagi hefur stefnandi byggt á því að ákvæði um gjaldið í samþykktum félagsins ogí fundargerð aðalfundar sé of óljóst og ógagnsætt. Stefnandi sé því ekki bundinn af gjaldinu þrátt fyrir að vera félagsmaður í stefnda og þrátt fyrir ákvæði 8. gr. samþykkta stefnda um að allir búseturéttarhafar skuli vera félagsmenn og gangast undir almenna skilmála félagsins. Fallast má á það með stefnanda að ákvæði um hið frestaða viðhaldsgjald ætti með réttu að koma skilmerkilega fram í búsetusamningi og samþykktum stefnda. Er framsetning ákvæða um viðhaldsgjald í þessum heimildum til þess fallin að valda óvissu og ruglingi. Hins vegar verður ekki fallist á það með stefnanda að ákvæði um gjaldið hafi verið óljóst á aðalfundum félagsins. Í fundargerð aðalfundar 2013 segir undir liðnum ákvörðun gjalds í viðhaldssjóð: „Aðalfundur Búseta á Norðurlandi samþykkir að árlegt gjald til viðhalds íbúða verði lækkað og miðað við 0,4% af brunabótamatsverði íbúðar árið 2014 (í stað 0,45%), en "frestað" viðhaldsgjald/skilagjald við íbúðaskipti/rýmingu verði 2% brunabótamats eignar (í stað 1,8%).“ Samsvarandi dagskrárlið og umfjöllun er að finna í fundargerðum allra aðalfunda félagsins sem haldnir voru frá því stefnandi varð búseturéttarhafi í félaginu 2012 og þar til hann skilaði íbúð sinni. Að mati dómsins eru ákvæði fundargerðanna skýr og ótvíræð um gjaldið og skiptingu þess í almennt viðhaldsgjald og frestað viðhaldsgjald. Í aðilaskýrslu stefnda fyrir dómi kvaðst hann hafa gerst félagsmaður í stefnda nokkrum árum áður en hann keypti búseturéttinn 2012 og sé enn félagsmaður í dag. Hann hafi mætt á a. m. k. tvo aðalfundi félagsins á þeim tímaer hann átti búseturéttinn. Þá kannaðist hann við að hafa heyrt af frestaða viðhaldsgjaldinu og umræðum um það á meðal félagsmanna. Samkvæmt framansögðu mátti stefnanda vera ljóst að aðalfundur stefnda hefði um langt skeið ákveðið fyrirkomulag viðhaldsgjalds með framangreindum hætti.

Standa engin rök til þess aðhann sem félagsmaður í stefnda og búseturéttarhafi geti talist óbundinn af samþykktum aðalfunda á grundvelli fákunnáttu um efni þeirra.

55 Í þriðja lagi hefur stefnandi vísað til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, með þeim rökum að gjaldið sé bersýnilega ósanngjarnt ogallt of hátt. Þá hafi hann staðið höllum fæti gagnvart stjórn félagsins. Stefnandi hefur engin rök fært fram fyrir því að gjaldið sé of hátt. Fyrir liggur samkvæmt framburði E-kk-ef H-kk-ef H-kk-ef, að skilagjaldið stendur einungis undirhluta kostnaðar við rýmingu íbúða og standsetningu fyrir afhendingu til nýrra íbúa, eins og rakið var nánar í málsgrein 53 hér að framan og mælt er fyrir um í 11. gr. samþykkta stefnda. Samkvæmt framburði stefnanda fyrir dómi hafði hann ekki málað íbúð sína frá því hann fékk hana afhenta 2012, en í grein 7.1. í búsetusamningi aðila er m. a. mælt fyrir um að stefnandi skuli kosta almennt og daglegt viðhald á íbúð sinni ogsjá um málningu með eðlilegum hætti á 5 -8 ára fresti. Liggur ekkert fyrir í málinu um að kostnaður stefnda við viðhald og standsetningu íbúðar stefnanda fyrir afhendingu til nýrra búseturéttarhafa hafi verið lægri en þær 725.375 krónur sem hann greiddi í frestað viðhaldsgjald samkvæmt uppgjöri aðila. Þá verður ekki fram hjá því litið að stefnandi naut góðs af lágu mánaðarlegu viðhaldsgjaldi á meðan hann var búseturéttarhafi, en samkvæmt fundargerðum aðalfunda félagsins var almenna árlega viðhaldsgjaldið, sem greitt var mánaðarlega, á bilinu 0,4 -0,5% af brunabótamati. Samkvæmt i-lið 4. mgr. 7. gr. samþykkta stefnda skyldi árleg innheimta viðhaldsgjalda hins vegar nema að lágmarki 0,75% af brunabótamati. Á þeim sjö árum sem stefndi var búseturéttarhafi vantaði samkvæmt því 0,25- 0,35% til þess að árlegar greiðslur hans í viðhaldssjóð næmu lágmarkinu samkvæmt samþykktunum, en uppsafnað nemur það sem upp á vantar 1,75- 2,0% af brunabótamati. Ef fallist yrði á skilning stefnda kæmist hann þannig undan skyldu sinni til fullrar þátttöku í lágmarksviðhaldi í samræmi við samþykktir félagsins. Gat stefnandi ekki vænst þess aðhann eða aðrir félagsmenn gætu greitt minna til viðhalds, en 0,75% lágmarkið sem samþykktir félagsins mæla fyrir um. Blasir við að viðhaldssjóður félagsins yrði með því vanfjármagnaður og það gæti ekki sinnt skyldum sínum til lágmarksviðhalds, en í máli E-kk-ef H-kk-ef kom fram að samkvæmt rekstrarlíkani félagsins væru 0,75% árlegt viðhaldsgjald lágmarksfjármögnun til þess að félagið gæti staðið undir eðlilegu viðhaldi á eignum sínum. Með samsetningu hins almenna viðhaldsgjalds og frestaða viðhaldsgjaldsins hafi félagið náð að standa við skuldbindingu samþykktanna um 0,75% árlegt lágmarksgjald í viðhaldssjóð. Hefur stefnandi ekki sýnt fram á að frestaða viðhaldsgjaldið hafi verið óhæfilegt. Þá hefur stefnandi ekki fært rök fyrir því að hann hafi staðið höllum fæti gagnvart stjórn félagsins við uppgjör búseturéttar hans, enda var uppgjörið í einu og öllu í samræmi við ákvarðanir félagsmanna á aðalfundum sem stefnanda máttu vera kunna rog hann hafði fullan rétt til þátttöku í.

56 Í fjórða lagi byggði stefnandi á því að frestaða viðhaldsgjaldið fæli í sér brot á jafnræði félagsmanna, þar sem með því væri verið að láta þá sem ganga vel um íbúðir sínar og sinna viðhaldi greiða niður kostnað vegna íbúða sem skilað væri í slæmu ástandi. Á þetta verður ekki fallist. Eins og rakið var í málsgrein 49 hér að framan kemur fram í greinargerð með lögunum að t. d. sé gert ráð fyrir að búsetugjald geti miðast við heildarkostnað félagsins af rekstri þess, viðhaldi og fjármagnskostnaði, í stað þess að gengið yrði út frá því í lögunum að búsetugjald miðist við rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnað af viðkomandi búsetuíbúð. Í þessum orðum endurspeglast það eðli húsnæðissamvinnufélaga að kostnaði er að ákveðnu marki dreift á félagsmenn í jöfnum hlutföllum. Í samþykktum stefnda hefur verið ákveðið að tilhögun viðhaldsgjalds verði með þeim hætti. Innan ákveðinna marka verður sá þáttur viðhaldsgjalds sem stendur undir þátttöku félagsins í viðhaldi og endurnýjun einstakra íbúða byggður á meðalkostnaði. Hins vegar er þessu til viðbótar að finna ákvæði í 9. gr. samþykkta stefnda sem kveður á um að búseturéttarhafi beri bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðis eða spjöllum á því, sem ekki teljast afleiðing venjulegrar notkunar. Gerði E-kk-nf H-kk-nf grein fyrir því í framburði sínum að þegar skil væru verri en gengur og gerist innheimti stefndi sérstakt gjald af íbúum sem þannig skiluðu af sér. Þá hafi aðalfundir veitt heimild til afsláttar af skilagjaldi til þeirra íbúa sem hafi einungis dvalið mjög skamman tíma í íbúð og skil verið til fyrirmyndar. Er samkvæmt þessu leitast við að tryggja ákveðið jafnvægi á milli búseturéttarhafa, þó að meðaltalskostnaður stýri viðhaldsgjaldi að miklu leyti. Í þessu samhengi verður einnig að fallast á sjónarmið stefnda um að hið frestaða viðhaldsgjald tryggi ákveðið jafnvægi, þar sem með því falli kostnaður af viðhaldi við rýmingu íbúða í meiri mæli á þá sem oftar kjósi að skipta um íbúð og valdi þar með kostnaðinum, sem að öðrum kosti myndi dreifast á aðra félagsmenn.

57 Með vísan til alls þess sem rakið hefur verið hér að framan verður stefndi sýknaður af kröfum stefnanda í máli þessu. Með vísan til þess að veruleg vafaatriði voru í málinu þykir rétt að málskostnaður falli niður, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

58 Stefnandi nýtur gjafsóknar í máli þessu samkvæmt gjafsóknarleyfi dags. 30. mars sl.

Þóknun lögmanns hans, A-kk-ef S-kk-ef, ákveðst eins og í dómsorði greinir, án tillits til virðisaukaskatts í samræmi við dómvenju.

59 Af hálfu stefnda flutti málið Ó-kk-nf R-kk-nf Ó-kk-nf, lögmaður.

H-kk-nf J-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Búseti hsf., er sýkn af kröfum stefnanda í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður. Gjafsóknarkostnaður stefnanda, P-kk-ef Þ. S-kk-ef, þar með talin þóknun lögmanns hans, A-kk-ef S-kk-ef, 783.750 krónur, greiðist úr ríkissjóði.