E-481/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 4. þ.m., er höfðað 6. mars 2007 af M-kvk-þgf E-kvk-þgf J-kvk-þgf, Hringbraut 70 í Hafnarfirði, á hendur G-kk-þgf G-kk-þgf, Hraunvangi 7 í Hafnarfirði.

Stefnandi gerir þá dómkröfu að stefndi verðir dæmdur til að gefa út afsal til stefnanda fyrir íbúð 01-0201 að Herjólfsgötu 12 í Hafnarfirði, samkvæmt kaupsamningi 15. október 2004, gegn greiðslu stefnanda til stefnda á 1.446 krónum, að viðlögðum 20.000 króna dagsektum til stefnanda frá dómsuppkvaðningu til útgáfudags afsalsins. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hennar.

I.

Sumarið 2004 ákvað stefndi að selja íbúð sína í húsinu að Herjólfsgötu 12 í Hafnarfirði. Um er að ræða fjögurra herbergja íbúð og er hún um 100 m² að stærð. Leitaði stefndi til fasteignasölu í Reykjavík og fól henni að taka eignina til sölumeðferðar og annast nauðsynlega skjalagerð þar að lútandi. Hinn 17. september 2004 gerði stefnandi kauptilboð í eignina fyrir milligöngu fasteignasölunnar. Skyldi kaupverð samkvæmt tilboðinu vera 12.500.000 krónur. Stefndi mun hafa samþykkt tilboðið þennan sama dag. Kaupsamningur var síðan undirritaður 15. október 2004. Skyldi haga greiðslu kaupverðs með þeim hætti að við undirskrift kaupsamnings átti að inna af hendi 5.865.000 krónur, 200.000 krónur 1. nóvember 2004 og 1.400.000 krónur við útgáfu afsals 7. apríl 2005. Þá skyldi stefnandi gefa út fasteignaveðbréf fyrir eftirstöðvunum, 5.035.000 krónum. Í kaupsamningnum var tíðkanlegt ákvæði þess efnis, að kaupandi ætti rétt á afsali fyrir eigninni úr hendi seljanda þegar hann hefði efnt samningsskyldur sínar. Útborgunargreiðsla samkvæmt kaupsamningi var innt af hendi við undirritun hans og sama dag var gengið frá fasteignaveðbréfi til Íbúðalánasjóðs og nettóandvirði þess, 5.035.000 krónur, ráðstafað til stefnda. Greiðsla að fjárhæð 200.000 krónur, sem stefnandi átti að standa skil á 1. nóvember 2004, var síðan greidd með tveimur greiðslum 2. desember 2004 og 24. febrúar 2005. Stafaði þessi dráttur á greiðslu að sögn stefnanda af því að hún taldi galla hafa komið fram á eigninni. Frá stöðvunarrétti vegna þessa hafi hins vegar verið horfið. Lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, 1.400.000 krónur, innti stefnandi síðan af hendi með tveimur greiðslum 8. og 14. apríl 2005. Hinn 14. apríl 2005 hafði stefnandi þannig að fullu staðið skil á kaupverði íbúðarinnar. Afsal hefur hins vegar ekki enn verið gefið út og hafa ítrekaðar tilraunir stefnanda til að fá það gert ekki borið árangur. Hefur stefnandi höfðað mál þetta til að fá dóm um þessa skyldu stefnda. Stefndi telur hins vegar að honum sé af ástæðum, sem síðar verður gerð grein fyrir, ekki skylt að gefa afsalið út.

Fyrir liggur að stefnandi seldi þá íbúð, sem hér um ræðir, 19. apríl 2005 fyrir 16.600.000 krónur. Segir í stefnu að af persónulegum ástæðum hafi stefnandi ekki treyst sér til að búa í íbúðinni og því ákveðið að setja hana á söluskrá hjá fasteignasölu vorið 2005. Óskað hafi verið eftir tilboðum í eignina og stefnandi síðan samþykkt kauptilboð sem borist hafi í hana uppá framangreinda fjárhæð.

II.

Stefnandi heldur því fram að stefndi hafi skuldbundið sig til að virða skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi þeirra, þar á meðal að gefa út afsal fyrir íbúðinni 7. apríl 2007 gegn lokagreiðslu stefnanda. Þann dag hafi átt að liggja fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing um fasteignina að Herjólfsgötu 12 svo hægt væri að þinglýsa afsalinu. Stefnandi hafi innt lokagreiðsluna af hendi að fullu 14. apríl 2005 þrátt fyrir að eignaskiptayfirlýsingin lægi þá ekki fyrir og enda þótt afsal hafi ekki verið gefið út. Með þessu hafi hún að fullu efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum. Afsal hafi ekki heldur verið gefið út þegar eignaskiptayfirlýsing loks lá fyrir, en henni hafi verið þinglýst 19. febrúar 2006. Ítrekaðar tilraunir stefnanda til að fá afsalið gefið út hafi ekki borið árangur. Telur stefnandi að stefndi hafi ekki haft uppi lögvarða kröfu á hendur henni sem réttlæti synjun hans á útgáfu afsals. Sé stefnanda nauðugur einn kostur að knýja fram efndir af hálfu stefnda í dómsmáli þannig að honum verði gert að gefa út afsal til stefnanda gegn greiðslu stefnanda á eftirstæðum hlut hennar í fasteignagjöldum ársins 2004, nú 1.446 krónur.

Stefnandi heldur því fram að vanefndir á útgáfu afsals til hans hafi skaðað hann, bæði fjárhagslega og ófjárhagslega. Sökum þess sé nauðsynlegt að knýja ennfrekar á um efndir af hálfu stefnda að þessu leyti og því geri stefnandi kröfu um að stefnda verði gert að greiða henni dagsektir frá dómsuppkvaðningu til útgáfudags afsals er nemi 20.000 krónum á dag.

Stefnandi styður dómkröfur sínar við almennar reglur íslensks samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og lög nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 31. gr. þeirra.

III.

Að því er varðar málavexti tekur stefndi fram að hann hafi alfarið fylgt ráðleggingum starfsmanna fasteignasölunnar, sem annaðist sölu á íbúðinni fyrir hann, þegar að því kom að setja verð á eignina. G-kk-nf Þ-kk-nf hafi haft með málið að gera sem löggiltur fasteignasali en G-kvk-nf G-kvk-nf, sem titluðu hafi verið sölufulltrúi, hafi annast um samskipti aðila og hún hafi lagt á ráðin með verðlagningu. Stefndi, sem sé aldraður maður, hafi ekkert verið að fylgjast með þróun fasteignaverðs á þessum tíma og hann hafi ekki talið ástæðu til annars en að fylgja ráðleggingum sölufulltrúans og hins löggilta fasteignasala í þessum efnum. Nokkru eftir að sala á eigninni var um garð gengin hafi stefndi hins vegar komast að því að um algerlega fráleita verðlagningu hafi verið að ræða. Hann hafi jafnframt fregnað að stefnandi væri náfrænka sölufulltrúans. Hinn 19. apríl 2005 hafi stefnandi svo selt eignina fyrir verð sem sé umtalsvert hærra en það verð sem stefndi fékk fyrir hana. Hafi stefnda fundist þetta allt vera með ólíkindum og óskað eftir upplýsingum frá fasteignasölunni. Þaðan hafi fullnægjandi skýringar ekki fengist. Við skoðun á þróun vísitölu fasteignaverðs á því tímabili sem hér um ræðir hafi stefndi komist að því að hún hafi verið 184 stig þegar hann seldi eignina, en við sölu stefnanda hafi hún verið komin í 194,9 stig. Þessi hækkun vísitölunnar geti skýrt hækkun á verði umræddrar eignar um 740.000 krónur.

Að sögn stefnda leitaði hann ítrekað eftir því við fasteignasöluna hvernig staðið hefði á því að honum hefði verið ráðlagt að selja eignina jafn ódýrt og raun beri vitni miðað við endursölu stefnanda nokkrum mánuðum síðar. Stefndi hafi engar skýringar fengið varðandi þetta. Þá heldur stefndi því fram að stefnandi hafi keypt eignina af honum að ráði sölufulltrúans í þeim tilgangi að ná fram óeðlilegum hagnaði á kostnað stefnda og í skjóli vanþekkingar hans á fasteignaverði. Fullyrðir stefndi jafnframt að aðilinn, sem hann treysti í viðskiptunum og taldi að væri að vinna fyrir hann, hafi í raun verið að vinna fyrir stefnanda. Tilraunir stefnda til að ná fram leiðréttingu og samkomulagi á þann veg að viðurkennd yrði hækkun á söluverði til hans í samræmi við eðlilega verðlagningu miðað við vísitölu hafi engan árangur borið.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að hann hafi verið blekktur í þeim viðskiptum sínum við stefnanda sem málið taki til. Hann hafi verið fenginn til að selja eign sína á alltof lágu verði. Hefðu sölufulltrúi á fasteignasölunni, sem hafði milligöngu um viðskiptin, og stefnandi haft um þetta vitneskju og lagt á ráðin um sölu stefnda á verði sem verið hafi langt undir markaðsverði eignarinnar. Sölufulltrúinn sé náfrænka stefnanda. Telur stefndi að honum sé á þessum grunni heimilt að rifta kaupsamningnum og muni hann höfða mál í því skyni. Bætir stefndi því við að þessi framganga stefnanda og sölufulltrúans sé með þeim hætti að þær hafi hugsanlega gerst sekar um refsilagabrot.

Stefndi heldur því sérstaklega fram að engar þær endurbætur hafi verið gerðar á eigninni eftir afhendingu hennar til stefnanda sem réttlætt geti þá hækkun á endursöluverði hennar sem hér um ræðir.

Stefndi styður sýknukröfu sína við almennar reglur samningalaga og vísar sérstaklega í því sambandi til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, einkum 33. og 36. gr. laganna. Þá vísar stefndi jafnframt til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum hvað varðar skyldu fasteignasala við kaupendur og seljendur eigna og upplýsingagjöf.

IV.

Svo sem fram er komið komst 17. september 2004 á samningur milli málsaðila um kaup stefnanda á íbúð stefnda á efri hæð hússins að Herjólfsgötu 12 í Hafnarfirði. Kaupverð var 12.500.000 krónur. Um það bil sjö mánuðum síðar, nánar tiltekið 19. apríl 2005, undirritaði stefnandi samning um sölu á íbúðinni til þriðja aðila fyrir 16.600.000 krónur. Stefnandi stóð stefnda að fullu skil á greiðslu kaupverðs samkvæmt samningi þeirra 14. sama mánaðar. Stefndi hefur hins vegar neitað að gefa út afsal til stefnanda. Ber hann því við að honum sé það ekki skylt þar sem hann hafi með blekkingum verið fenginn til að selja stefnanda íbúðina á verði sem verið hafi langt undir markaðsverði hennar og að stefnandi og sölufulltrúi á fasteignasölunni, sem hafði milligöngu um að koma kaupsamningi á, hafi lagt á ráðin um þetta.

Sú hækkun sem varð á söluverði íbúðarinnar samkvæmt þeim tveimur kaupsamningum um hana sem hér um ræðir, 4.100.000 krónur, er umtalsverð og aðeins liðu nokkrir mánuðir á milli þeirra. Til þess er hins vegar að líta að frá september 2004 til apríl 2005 hækkaði vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu, sem Fasteignamat ríkisins reiknar út og birtir mánaðarlega og stefndi hefur stuðst við í málatilbúnaði sínum, um 26,5%. Hækkun á vísitölu fjölbýlis var um það bil 2 prósentustigum lægri á þessu tímabili, en vísitala sérbýlis hækkaði hins vegar um 32,5%. Staðhæfingar í greinargerð um aðra og lægri hækkun vísitölunnar skýrast af því að þar virðist hafa verið stuðst við vísitölu fyrir október 2003 annars vegar og apríl 2004 hins vegar. Stefndi hefur ekki með öðrum hætti leitast við að sýna fram á það að söluverð íbúðarinnar í viðskiptum málsaðila hafi verið undir markaðsvirði hennar á þeim tíma sem um ræðir, hvað þá að það hafi verið óeðlilega lágt.

Stefndi hefur sérstaklega vísað til skyldleika stefnanda og sölufulltrúa á þeirri fasteignasölu sem hafði með sölu á íbúð hans að gera og heldur því fram að þau tengsl renni stoðum undir staðhæfingu hans þess efnis að hann hafi verið beittur blekkingum. Hvað þetta sérstaklega varðar er vert að taka það fram, að í skýrslu stefnda fyrir dómi við aðalmeðferð málsins kom fram að hann er föðurbróðir G-kk-ef Þ-kk-ef sem hafði sem löggiltur fasteignasali með málið að gera fyrir hönd fasteignasölunnar og annaðist skjalagerð í tengslum við það.

Að mati dómsins og í ljósi framanritaðs telst ekkert hafa komið fram undir rekstri málsins sem gefur ástæðu til að ætla að stefnandi hafi viðhaft blekkingar gagnvart stefnda í þeim viðskiptum þeirra sem málið tekur til, né heldur að hún hafi lagt á ráðin um slíkt. Með sama hætti verður ekki á það fallist að fyrir hendi séu atvik af því tagi sem ákvæði 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga taka til. Án þess að annað þurfi til að koma og með því að stefnandi hefur að fullu efnt samningsskuldbindingar sínar eru þannig engin efni til að líta svo á að stefndi geti vikið sér undan þeirri skyldu sinni að gefa út afsal til stefnanda svo sem hún krefst og gegn þeirri greiðslu sem hún bíður fram vegna uppgjörs á fasteignagjöldum, en sú fjárhæð hefur engum andmælum sætt af hálfu stefnda.

Samkvæmt framansögðu og með vísan til 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er fallist á þá kröfu stefnanda að stefndi verði skyldaður til að gefa út afsal til hans fyrir íbúð 01-0201 í fasteigninni að Herjólfsgötu 12 í Hafnarfirði gegn greiðslu stefnanda á 1.446 krónum, en að viðlögðum dagsektum, eins og stefnandi krefst samkvæmt heimild í 2. málslið 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þó ekki fyrr en að liðnum tveimur vikum frá uppkvaðningu dóms þessa.

Eftir framangreindum málsúrslitum verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf héraðsdómari dæmir mál þetta.

D ó m s o r ð :

Stefnda, G-kk-þgf G-kk-þgf, er skylt, að viðlögðum 20.000 króna dagsektum að liðnum tveimur vikum frá uppkvaðningu dóms þessa, að gefa út til stefnanda, M-kvk-ef E-kvk-ef J-kvk-ef, afsal fyrir íbúð 01-0201, fastanúmer 207-5393, í húsinu að Herjólfsgötu 12 í Hafnarfirði gegn greiðslu stefnanda á 1.446 krónum.

Stefndi greiði stefnanda 300.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf