E-5298/2022

1. Mál þetta var höfðað 11. nóvember 2022 og tekið til dóms 29. ágúst 2023. Stefnandi er ÞG verktakar ehf., Lágmúla 7, Reykjavík, og stefndi er Reykjavíkurborg, Ráðhúsinu í Reykjavík.

2. Endanlegar dómkröfur stefnanda eru að stefnda verði gert að greiða honum 305.664.592 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verð-tryggingu af 216.559.735 krónum frá 30. ágúst 2019 til 18. mars 2021, en af stefnu-fjárhæð frá þeim degi til greiðsludags.

3. Stefnandi krefst málskostnaðar úr hendi stefnda.

4. Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hans hendi.

Málsatvik

5. Stefnandi er lóðarleiguhafi þriggja lóða á svæði 2 í svonefndri Vogabyggð í Reykjavík, sem bera heitin: Arkarvogur 2, Skektuvogur 2, og Kuggavogur 2. Svæðið afmarkast af Sæbraut, Kleppsmýrarvegi og Tranavogi. ÞG hús ehf. keypti allar lóðirnar af Vogabyggð ehf. með þremur kaupsamningum vegna hverrar lóðar fyrir sig sem dagsettir eru 10. janúar 2018 en Vogabyggð ehf. hafði verið eigandi lóðanna frá 2013. Lýsing eignanna í kaupsamningunum er að hið selda væri byggingarlóðir/byggingar réttur tilgreindra lóða ásamt öllum byggingum sem á lóðunum voru og öllu því sem lóðunum fylgdu og fylgja bar. Undir skilgreiningu um kvaðir og önnur eignarbönd var vísað til lóðar leigusamninga sem þinglýst hafði verið í október 2017, kvaðar sem þinglýst hafði verið 21. mars 2017 og tveggja yfirlýsinga sem þinglýst var á lóðirnar. Afsöl vegna kaupanna voru gefin út 26. apríl 2018 .

Stefnandi mun hafa fengið lóðirnar framseldar frá ÞG húsumehf. en um tengd fyrirtæki er að ræða.

6. Áður en af framangreindum kaupum varð hafði Vogabyggð ehf., stefndi og Hömlur ehf. undirritað samkomulag, 22. janúar 2016, um skipulag, uppbyggingu og þróun á fyrr-greindu svæði 2 í Vogabyggð .

Samkomulaginu var þinglýst á lóðirnar þrjár sem yfir-lýsingu 21. mars 2017. Samkvæmt því sammæltust aðilar um að gerð yrði breyting á deiliskipulagi fyrir svæðið í tengslum við fyrirhugaða íbúðarbyggð en á þeim tíma lá fyrir tillaga að breyttu deiliskipulagi. Tekið var fram í samkomulaginu að þáverandi lóðarhafar, Hömlur ehf. og Vogabyggð ehf., hefðu ekki ætlað sér að byggja á svæðinu heldur hygðust framselja byggingarréttinn, sbr. 8. mgr. 2. gr. samkomulagsins. Tekið var fram í 3. gr. samkomulagsins að breytt nýting og aukið byggingarmagn myndi leiða til verðmætaaukningar lóða í hverfinu og að lóðarhöfum hverju sinni væri skylt að taka þátt í kostnaði við enduruppbyggingu hverfisins. Í 4. gr. samkomulagsins var síðan fjallað um fyrirhugaðar framkvæmdir og tekið fram að gatnagerðargjöldum og greiðslum samkvæmt 6. gr. samkomulagsins væri að hluta til ætlað að standa undir kostnaði vegna framkvæmdanna. Í 6. gr. var gerð grein fyrir tvenns konar aðferðum við útreikning greiðsluþátttöku lóðarhafa sem væri tvíþætt eins og komist var að orði. A- liður 6. gr. bar fyrirsögnina Breytt nýting úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði. B- liður 6. gr. bar fyrir-sögnina Nýbygging/viðbygging. Tiltekið var verð á fermetra hámarksbyggingarmagns á lóðinni undir A- lið en verð á fermetra hámarksbyggingarmagns á lóðinni var mismun-andi eftir því hvort um íbúðarhúsnæði eða atvinnuhúsnæði væri að ræða undir B- lið ákvæðisins. Ákvæðið er svohljóðandi:

Greiðsluþátttaka lóðarhafa reiknast samkvæmt eftirtöldum aðferðum og er tvíþætt:

A. Breytt nýting úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði. Lóðarhafi samþykkir að taka þátt í kostnaði vegna uppbyggingar Vogabyggðar í samræmi við fyrirhugaða breytingu á deiliskipulagi, sbr. fylgiskjal nr. 1, sem nemur fjárhæð 8.300 kr. á m 2 miðað við hámarksbyggingarmagn á lóðinni. Greiða skal bæði af húsum sem standa áfram og af nýbyggingum/viðbyggingum.

B. Nýbygging/viðbygging. Lóðarhafi samþykkir að taka þátt í kostnaði vegna uppbyggingar Vogabyggðar vegna nýbygginga eða viðbygginga miðað við hámarksbyggingarmagn, sem nemur fjárhæð 14.900 kr. á m

2 fyrir íbúðarhúsnæði en 6.900 kr. m

2 fyrir atvinnuhúsnæði.

5. Þess var getið að framangreindar viðmiðunarfjárhæðir myndu taka breytingum í takt við þróun byggingarvísitölu. Gefin yrðu út skuldabréf fyrir gjaldinu þar sem gjalddagi greiðslna myndi taka mið af útgáfu fyrsta byggingarleyfis á viðkomandi lóð. Skulda-bréfið skyldi vera vaxtalaust en bundið nefndri vísitölu. Í samræmi við framangreint gaf Vogabyggð ehf. út þrjú veðskuldabréf 7. september 2017 til stefnda vegna þessara þriggja lóða, veðskuldabréf að fjárhæð 386.823.869 krónur vegna Arkar vogs 2, annað að fjárhæð 172.795.628 krónur vegna Skektu vogs 2 og það þriðja að fjárhæð 216.173.290 vegna Kugga vogs 2. Hverju um sig var þinglýst á viðkomandi lóð. Tekið var fram í ákvæðum skuldabréfanna að skuldari þeirra viðurkenndi með undirskrift sinni að skulda kröfuhafa skuldabréfsins tilgreinda fjárhæð og skuldbyndi sig til að endurgreiða hana í samræmi við 2. tölulið skuldabréfanna en þar var tekið fram að gjalddagi skuldabréfanna væri dagsetning útgáfu fyrsta byggingarleyfis á viðkomandi lóð. Í skuldabréfunum voru skilgreind hefðbundin vanefndaúrræði vegna skuldabréfa, svo sem um gjaldfellingu og beina uppboðs- og aðfararheimild, auk þess sem tekið var fram að mál vegna skuldabréfanna mætti reka í samræmi við XVII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

6. Samhliða þinglýsingu samkomulags stefnda við Hömlur ehf. og Vogabyggð ehf. 21. mars 2017 var þinglýst sérstakri yfirlýsingu um kvaðir á lóðir á svæði 2 í Vogabyggð, þar sem umræddar lóðir eru, sem laut efnislega að greiðsluskyldu vegna kostnaðar-þátttöku við uppbyggingu í samræmi við samkomulagið.

7. Kjarni deilu aðila í þessu dómsmáli lýtur að túlkun ákvæðis í 6. tölulið samkomulags þessa. Stefnandi byggir á að skilja beri það svo að annað hvort beri að greiða gjald samkvæmt A- lið fyrir að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði eða samkvæmt B- lið ef byggð eru ný hús á viðkomandi lóð. Stefndi telur á hinn bóginn að um greiðslu fyrir tvo ólíka hluti sé að ræða sem sé ljóst af réttri skýringu hugtaksins tvíþætt. Um tvennskonar verðmæti sé að ræða sem stefnandi sem landeigandi hafi ætlað sér greiðslu fyrir. Þannig felist í A- lið aðferð til að reikna út aukið verðmæti lóðar vegna breyttrar landnotkunar, íbúðarhúsalóð sé mun dýrari en atvinnurekstrar lóð. Í B- lið ákvæðisins felist síðan aðferð til að reikna út gjald fyrir leyfilegt heildarbyggingarmagn á lóðinni.

8. Stefndi aflaði frumkostnaðarmats í nóvember 2014 vegna þeirrar uppbyggingar innviða sem þyrfti að ráðast í ef áform lóðarhafa ættu að ná fram að ganga. Í því frumkostnað-armati varmeðal annars metinn áætlaður kostnaður við gerð nauðsynlegra gatna, torga, stíga, fjöru stíga, útsýnispalla, fyllinga og grjótvarna, göngubrúa, stíflu og veitna. Þá hefði verið aflað kostnaðarmats Orkuveitu Reykjavíkur á breytingum á fráveitukerfi og skólp-dælustöð á svæðinu. Þá hafi legið fyrir að kosta þyrfti uppbyggingu nýs grunnskóla, leik-skóla og opinna svæða til útivistar. Samtals hefði verið gert ráð fyrir að kostnaður af uppbyggingu framangreindra innviða fyrir hina nýju íbúðarbyggð myndi nema 4.989.000.000 króna. Áætlaðar tekjur stefnda af gatnagerðargjöldum fyrir öll svæði Vogabyggðar hefðu numið 1.830.414.362 krónum og kostnaður stefnda því verulega umfram tekjur hans af áætluðum gatnagerðargjöldum. Sökum þessa hafi þáverandi lóðar-hafar samþykktað greiða hlutdeild í kostnaði við uppbyggingu svæðisins eins og kveðið væri á um í 6. gr. fyrrgreinds samkomulags.

9. Stefnandi yfirtók veðskuldir samkvæmt framangreindum veðskuldabréfum sem og önnur réttindi og skyldur yfir lóðunum þegar hann eignaðist þærí kjölfar kaupa ÞG húsaehf. á eignunum 10. janúar 2018 eins og áður gaten ÞG hús ehf. höfðu yfirtekið veðskuldirnar við kaup lóðanna af Vogabyggð ehf. Stefnandi greiddi til stefnda uppreiknaðar kröfur samkvæmt skuldabréfunum. Þannig greiddi hann 29. ágúst 2018 184.707.316 krónur vegna Skektu vogs 2, vegna Arka vogs 2 voru greiddar 414.454.145 krónur 16. nóvember sama ár og vegna Kugga vogs 2 voru greiddar 249.785.757 krónur 18. mars 2021.

10. E ftir að greiðslur vegna Arkar vogs 2 og Skektu vogs 2 voru inntar af hendi gerði stefnandi fyrirvara við greiðslurnar 17. desember 2018 og krafðist síðan endurgreiðslu á þeim 30. júlí 2019. Stefndi hafnaði erindum stefnanda í þessa veru.

11. Framangreindar endurgreiðslukröfur stefnanda byggðust í öndverðu á því að stefnda hefði verið óheimilt að semja um sérstakt gjald auk gatnagerðargjalds. Svonefnt innviða-gjald sem fælist í samkomulaginu við Vogabyggð ehf. og Hömlur ehf. stæðist ekki lög.

12. Annað fyrirtæki sem var lóðarhafi í Vogabyggð efndi til málaferla af þessum grunni 10. október 2019 og endurkrafði stefnda um greiðslur sem fyrirtækið hafði innt af hendi á sömu forsendum og stefnandi. Þeim málaferlum lauk með dómi Hæstaréttar Íslands 1. júní 2022 í máli nr. 3/2022. Með þeim dómi staðfesti Hæsti réttur niðurstöðu bæði héraðsdóms og Landsréttar um sýknu stefnda af endurkröfu fyrirtækisins. Tekið var fram í dómi Hæstaréttar að hafa yrði í huga að sveitarfélög geti ekki einhliða skapað sér auknar tekjur af landi sínu með breytingum á deiliskipulagi heldur þurfi forsendur ámarkaði að standa til þess að svo geti orðið með því að nýir eða eldri lóðaréttarhafar kjósi að nýta sér þær breyttu og auknu heimildir sem felist í nýju skipulagi. Breyttri nýtingu og auknu byggingarmagni geti fylgt umtalsverður kostnaður vegna uppbyggingar nýrra innviða. Það eigi sérstaklega við þegar um jafn gagngerar breytingar á borgarhverfi er að ræða og fólust í breyttu deiliskipulagi fyrir Vogabyggð. Sveitarfélag þurfi að sjá sér hag í því að hrinda slíkum breytingum á deiliskipulagi í framkvæmd og tryggja fjármögnun á þeirri uppbyggingu innviða sem breyttri nýtingu og auknu byggingarmagni fylgja. Tekið var jafnframt fram að samkomulagið legði þær skyldur á stefnda að ráðast í uppbyggingu nánar tilgreindra innviða á svæðinu og gera nýja lóðarleigusamninga við lóðarhafa, sam-hliða því að eldri lóðarleigusamningar yrðu felldir niður. Meginskylda Vogabyggðar ehf. hefði á hinn bóginn verið að greiða hluta kostnaðar við fyrirhugaðar framkvæmdir við innviði. Forsendur greiðsluþátttöku lóðarhafa voru nákvæmlega skilgreindar og tóku í stórum dráttum mið af byggingarmagni nýbygginga og viðbygginga á hverri lóð og tegund bygginga. Því var slegið föstu af dómstólum að um væri að ræða samning af einkaréttarlegum toga þar sem lóðarleiguhafar skuldbundu sig til að greiða tiltekið endurgjald fyrir þá hagsmuni sem samkomulagið færði þeim. Það hefðu lóðarleiguhafar gert á viðskiptalegum grundvelli og án þvingunar, enda færði samkomulagið þeim nýja lóðarleigusamninga til lengri tíma með auknum byggingarrétti og þar með verðmætari lóðarleiguréttindi sem voru framseljanleg. Því var jafnframt haldið til haga að þótt samkomulagið hefði ekki beinlínis verið orðað sem sala á byggingarrétti hefði það efnislega falið í sér sölu stefnda á auknum og verðmætari byggingarrétti og áskilnað um greiðslu lóðarleiguhafa fyrir þann aukna byggingarrétt.

13. Að gengnum dómi Hæstaréttar efndi stefndi til málshöfðunar þessarar og byggði á því að stefndi hefði reiknað gjaldið rangt með því að horfa bæði til A- og B- liða 6. gr. og krefja um greiðslu vegna þeirra beggja í stað annars hvors liðarins.

Helstu málsástæður stefnanda

14. Stefnandi byggir á því að útreikningar stefnda á fjárhæðum greiðslnanna og endanlegar greiðslur hafi ekki verið í samræmi við ákvæði samkomulagsins frá 22. janúar 2016. Stefnanda hafi því verið gert að greiða umfram skyldu með hliðsjón af fyrirmælum samkomulagsins og almennra reglna kröfuréttar.

15. Um greiðsluskyldu lóðarhafa samkvæmt 6. gr. samkomulagsins frá 2016 var tekið fram að greiðsluþátttaka skyldi reiknast samkvæmt tilteknum aðferðum og væri tvíþætt. Sam-kvæmt A- lið 6. gr. samkomulagsins skyldi greiða 8.300 krónur á fermetra miðað við hámarksbyggingarmagn á lóð og greiðslan væri vegna breyttrar nýtingar atvinnu-húsnæðis í íbúðarhúsnæði. Samkvæmt B- lið 6. gr. skyldi greiða fyrir nýbyggingar og/ eða viðbyggingar og þá mismunandi fjárhæðir á hvern fermetra eftir því hvort um íbúðar-eða atvinnuhúsnæði væri að ræða; 14.900 krónur á fermetra fyrir íbúðarhúsnæði og 6.900 krónur fyrir fermetra vegna atvinnuhúsnæðis.

16. Stefndi hafi gert stefnanda að greiða bæði samkvæmt A- og B- lið samkomulagsins fyrir heimilt hámarksbyggingarmagn, sem hafi verið samtals 7.250 fermetrar vegna Skektu-vogs 2, 16.230 fermetrar vegna Arka vogs 2 og 9.070 fermetrar vegna Kugga vogs 2. Hámarksbyggingarmagn allra lóða stefnanda samkvæmt deiliskipulagi hafi verið margfaldað bæði með fjárhæðum samkvæmt A- og B- liðum, uppfærðum miðað við byggingarvísitölu, og miðað við að allt byggingarmagnið væri vegna íbúðarbúsnæðis.

17. Stefnandi byggi á að orðið tvíþætt í 6. gr. samkomulagsins verði að skilja á þá vegu að um tvennskonar greiðslumöguleika hafi verið að ræða. Í ákvæðinu komi hvorki fram að greiða hafi átt bæði samkvæmt liðum A og B né að greiða ætti samkvæmt öðrum hvorum liðnum. Ákvæðið sé óskýrt að þessu leyti en auðvelt hefði verið að orða það með skýrari hætti. Að mati stefnanda verði að túlka samkomulagið þannig að greiða hefði átt sam-kvæmt þeim lið sem við ætti hverju sinni. Þar sem fyrir liggi aðallar þær fasteignir sem hafi verið á lóðum stefnanda hafi verið rifnar, eins og gert var ráð fyrir í deiliskipulagi, og nýjar fasteignir byggðar hefði einungis verið um að ræða nýbyggingar í skilningi B-liðar 6. gr. samkomulagsins. Samkvæmt orðalagi samkomulagsins hefði stefnandi einungis átt að greiða samkvæmt B- lið samkomulagsins en ekki A- lið þess.

18. Fyrir liggi að þegar lóðarhafar hafi einungis breytt eldra húsnæði en ekki byggt nýbygg-ingar eða viðbyggingar hafi þeim einungis verið gert að greiða samkvæmt A- lið 6. gr. samkomulagsins. Eðlilegt hefði verið að reikna greiðslurnar með sambærilegum hætti þegar byggðar hefðu verið nýbyggingar/viðbyggingar, í þeim tilvikum hefði einungis átt að greiða samkvæmt B- lið 6. gr. samkomulagsins. Í öllu falli byggi stefnandi á að orðalag 6. gr. samkomulagsins sé verulega óskýrt um framangreind atriði og að allan vafa beri að túlka stefnanda í hag enda hefði hann ekki átt neina aðkomu að því að semja samkomulagið eða reikna út greiðslur samkvæmt því.

19. Með vísan til framangreinds sé á því byggt að stefnanda hafi verið gert að greiða umfram skyldu 71.534.223 krónur vegna Skektu vogs 2, 151.136.370 krónur vegna Arkar vogs 2 og 89.104.857 krónur vegna Kugga vogs 2. Heildarfjárhæð ofgreiðslunnar sé því samtals 311.775.450 krónur.

Helstu málsástæður stefnda

20. Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Sýknukrafa stefnda byggi í fyrsta lagi á því að í útgáfu Vogabyggðar ehf. á veðskuldabréfum 7. september 2017 hafi falist fullnaðargreiðslur félagsins til stefnda á grundvelli samkomulagsins frá 22. janúar 2016. Af því leiði að stefndi sé ekki réttur aðili að máli þessu. Í öðru lagi sé byggt á því að samkomulagið mæli skýrlega fyrir um útreikningsaðferðir og forsendur fjárhæðar hins samningsbundna gjalds. Krafa stefnanda sé í ósamræmi við skýrt orðalag hinna samningsbundnu ákvæða. Í þriðja lagi byggi stefndi á því að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti við að setja fram kröfu um endurgreiðslu og hafi ekki sinnt rannsóknar- og skoð-unarskyldu sinni við kaup hinna framseldu réttinda. Þá hafi ÞG hús ehf., nú stefnandi, tekist á hendur skuldbindingu um greiðslu hinna samningsbundnu gjalda án fyrirvara og greitt þau vegna lóðanna Arkar vogs 2 og Skektu vogs 2, einnig án fyrirvara. Í fjórða lagi byggi sýknukrafa stefnda á því að hluti dómkrafna stefnanda í málinu sé fyrndur.

21. Samkvæmt 6. mgr. 6. gr. samkomulagsins frá 22. janúar 2016 bar að greiða greiðslur samkvæmt A- og B- liðum þess með útgáfu veðskuldabréfa. Þá greiðsluskyldu hafi Vogabyggð ehf. uppfyllt 7. september 2017. Um hafi verið að ræða fullnaðargreiðslur fyrir þau réttindi er Vogabyggð ehf. öðlaðist og framseldi til ÞG húsa ehf. sem stefnandi hafi nú fengið framseld. Ákvæði veðskuldabréfanna um greiðsluskyldu skuldara hafi verið skýr og geti stefnandi ekki haft uppi mótbárur um greiðsluskyldu sína á þeim grund-velli sem hann byggi endurkröfurétt sinn á. Telji stefnandi sig ekki hafa fengið umsamin réttindi samkvæmt samningi sínum við Vogabyggð ehf. eða hafa ofgreitt fyrir þau hafi félaginu borið að setja fram kröfur sínar gagnvart Vogabyggð ehf. en ekki stefnda sem beri að sýkna á grundvelli aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

22. Samkomulagið frá 22. janúar 2016 sé frjáls og gagnkvæmur einkaréttarlegur samningur sem aðilar hans hafi séð sér hag í að gera og stefnandi að ganga inn í. Stefnandi hafi fengið í hendur auknar, breyttar og umfangsmiklar heimildir til uppbyggingar á lóðunum ásamt tengdum lóðarleiguréttindum gegn greiðslu. Jafnframt hafi félagið fengið nýja leigusamninga um lóðirnar til 75 ára sem heimili byggingu íbúðar húsnæðis í stað atvinnuhúsnæðis. Við undirritun samkomulagsins hafi komist á bindandi einkaréttar-legur samningur á milli stefnda sem landeiganda og lóðarhafa um meðal annars sölu byggingarréttar í samræmi við ákvæði hans. Byggingarréttur á lóð sé hluti fasteignar og sala slíkra réttinda lúti því meðal annars öllum meginreglum fasteignakauparéttar sem og meginreglum samningaréttar og kröfuréttar. Með því að gerast aðili að samkomu-laginu í stað fyrri samningsaðila hafi ÞG hús ehf., nú stefnandi, skuldbundið sig til að greiða hina samningsbundnu fjárhæð samkvæmt meginreglum samningaréttar og kröfu-réttar um skuldbindingargildi samninga. Síðari tíma framsalshafar, eins og stefnandi, geti ekki öðlast annan eða ríkari rétt gagnvart stefnda en fyrri samningsaðilar sem þeir leiði rétt sinn frá.

23. Skilningur stefnanda á orðinu tvíþættu rí 6. gr. samkomulagsins sé hvorki í samræmi við þann skilning sem upphaflegir samningsaðilar lögðu til grundvallar á orðinu við gerð samkomulagsins né almennan málskilning, að lóðarhafa beri einungis að greiða fyrir annað hvort breytta nýtingu úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði á lóð eða fyrir nýbyggingu/viðbyggingu á lóð en ekki fyrir hvor tveggja þessi réttindi. Það sé hafið yfir allan vafa að mati stefnda að merking orðsins tvíþætt í samkomulaginu eigi bæði við um A - og B- liði, en ekki að einhverju sé skipt upp í tvennt þannig að aðeins annað eigi við en hitt ekki líkt og stefnandi haldi fram. Almennt beri að túlka orðalag samninga til samræmis við almenna málvenju. Af framangreindu leiði að túlkun stefnanda sé í engu samræmi við skýrt orðalag samkomulagsins og skilning annarra lóðar hafa og samnings-aðila í Vogabyggð 2 sem gert hafa sams konar samkomulag við stefnda.

24. Óumdeilt verði að teljast að stefnandi hafi rifið öll þau mannvirki sem fyrir voru á lóð-unum. Þannig verði allar byggingar á lóðunum í kjölfar samkomulagsins nýbyggingar í skilningi B- liðar 6. gr. samkomulagsins. Þá verði einnig að teljast óumdeilt að á svæði lóðanna hafi ekki verið nein heimild fyrir uppbyggingu á íbúðar húsnæði fyrr en eftir gildistöku deiliskipulags 6. mars 2017 í samræmi við ákvæði 2. og 13. gr. samkomu-lagsins og undirritun lóðarleigusamninga 7. september 2017. Fjárhæðir hinna samnings-bundnu gjalda vegna lóðanna hafi verið reiknaðar á grundvelli byggingarmagns lóðanna. Stefnanda hafi því borið að greiða til stefnda fjárhæðir veðskuldabréfa sem hafi verið gefin út 7. september 2017, ásamt verðbótum, samkvæmt útreikningum stefnda á grund-velli bæði A- og B- liða 2. mgr. 6. gr. samkomulagsins.

25. Túlkun stefnanda á efni samkomulagsins sé einnig í andstöðu við forsendur og tilgang þess. ÞG húsumehf. og stefnanda hafi mátt vera ljóst að forsenda og tilgangur samkomu-lagsins frá 22. janúar 2016 hafi meðal annars verið að afla tekna til að standa að hluta undir uppbyggingu innviða á svæðinu. Hefðu lóðarhafar einungis átt að greiða sam-kvæmt öðrum hvorum stafliðnum en ekki báðum hefði stefndi ekki getað aflað nægilegra tekna til að standa undir innviðauppbyggingu á svæðinu í samræmi við þær fyrirætlanir er tilgreindar eru í kostnaðarmati með sölu réttinda til lóðanna. Stefnandi sé sérfróður um fasteignakaup og skipulag sem reynslumikið verktakafyrirtæki og hafi mátt vera ljóst út frá skilmálum deiliskipulags og efni samkomulagsins hverjar fjárhæðir greiðslna félags-ins yrðu. Meginregla samningaréttar sé að samninga skuli halda og ekkert hafi komið fram í málatilbúnaði stefnanda sem réttlæti aðalkröfu félagsins.

26. Stefnanda mátti vera ljós grundvöllur greiðsluskyldu sinnar vegna lóðanna þegar fyrir-s varsmaður hans undirritaði kaupsamninga um þær. Í þeim kaupsamningum sé sérstak-lega getið um að félaginu væri kunnugt um efni samkomulagsins frá 22. janúar 2016, þar með talið kvaðir um kostnaðarþátttöku. Hið sama komi fram um greiðsluskyldu lóðar-hafa í þinglýstri yfirlýsingu um kvaðir á lóðunum sem dagsett sé 12. febrúar 2016. Þrátt fyrir það gerði stefnandi engar athugasemdir við útreikning fjárhæða hinna samnings-bundnu gjalda fyrr en með tölvuskeyti 10. júní 2020. Þá voru liðin rúm tvö ár frá því að gengið var frá kaupsamningum um réttindin. Að mati stefnda beri að gera ríkar kröfur til aðgæsluskyldu ÞG húsa ehf. og stefnanda, sem séu sérfróðir um fasteignakaup, um að kynna sér vel og vandlega efni þeirra samninga er félögin gengjust undir á þessu sviði og tilkynna við fyrsta tækifæri um þær athugasemdir sem þau kynnu að gera við efni þeirra, sbr. til hliðsjónar 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnandi verði að að mati stefnda að bera hallann af þeirri vanrækslu og því séu ætlaðar endurkröfur fallnar niður fyrir tómlæti og sökum skorts á tímanlegri tilkynningu til stefnda þar að lútandi, sbr. til hliðsjónar 48. gr. laga um fasteignakaup.

27. Fyrningarfrestur á ætlaðri endurkröfu stefnanda hafi byrjað að líða 30. ágúst 2018 í kjölfar greiðslu semfram hafi farið 29. ágúst 2018 og var fjögur ár frá þeim degi að telja, sbr. 3. mgr. 1. gr., 1. mgr. 2. gr., 3. og 8. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Stefnandi hafði höfðað mál þetta er stefna málsins hafi verið birt stefnda 11. nóvember 2022, eða rúmlega fjórum árum og tveimur mánuðum eftir að fyrningarfrestur kröfunnar hóf að líða. Ætlaður endurkröfuréttur ÞG húsa ehf. eða stefnanda vegna Skektu vogs 2 hafi því verið fyrndur við upphaf málsóknar á hendur stefnda, sbr. 1. og 2. mgr. 15. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda og 93. gr. og 3. mgr. 83. gr. laga um meðferð einkamála. Það athugist að um sé að ræða kröfu innan samninga sem fyrnist óháð vitneskju kröfuhafa um ætlaðan endurkröfurétt sinn, sbr. 1.– 3. mgr. 2. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda.

Niðurstaða

28. Deila málsaðila er afmörkuð við það hvort 6. gr. samkomulags stefnda við Vogabyggð ehf., sem stefnandi leiðir rétt sinn frá sem dagsett er 22. janúar 2016, hafi að geyma tværgreiðslureglur sem beitt verði af ólíku tilefni, sem stefnandi byggir á, eða hvort 6. gr. felur í sér skilgreiningu á útreiknings aðferðum tvennskonar verðmæta sem greiða þurfi fyrir samhliða sem stefndi hefur lagt til grundvallar kröfum sínum um greiðslur úr hendi lóðareigenda. Sú aðferð að horfa til beggja aðferðanna var notuð þegar gjöld vegna lóða stefnanda voru reiknuð út.

29. Fyrir liggur ótvírætt og óumdeilt að dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 3/2022 frá 1. júní 2022 gengnum að stefnda var heimilt að semja um greiðsluþátttöku lóðarhafa í tilefni af breytingum á deiliskipulagi Vogabyggðar umfram hefðbundið gatnagerðargjald. Af dómi Hæstaréttar verður jafnframt ráðið að rétturinn túlkaði samkomulagið svo að í samningi um greiðsluþátttöku hefði stefndi verið að ráðstafa verðmætum sem væru fjöl-þætt enda te kið fram í dóminum í efnisgrein 35 að samkomulagið færði lóðarleiguhöfum í fyrsta lagi lengri lóðarleigusamning, í öðru lagi rétt til breyttrar nýtingar, í þriðja lagi rétt til aukins byggingarmagns á grundvelli nýs deiliskipulags og í fjórða lagi hraðari uppbyggingu en ráð hefði verið fyrir gert í aðalskipulagi stefnda.

30. Þegar horft er til þessara orða og orðlags 6. gr. samkomulagsins sem fjallar um tvíþætta greiðsluþátttöku eru engin efni til að fallast á þá túlkun stefnanda að horfa beri á A- og B - liði 6. gr. samkomulagsins þannig að greiðsluþátttakan byggist annað hvort á A- eða B - lið. Í því samhengi verður einnig að horfa til þess að áhorfsmál er hvort túlkun stefnanda fari beinlínis í berhögg við lokaorð A- liðar 6. gr. þar sem beinlínis er kveðið á um að greiða skuli bæði af húsum sem standa áfram og af nýbyggingum/viðbygging umsem hvor liðurinn um sig lýtur að.

31. Í framangreindu ljósi sýnist mega slá því föstu að stefnda hafi verið kleift að innheimta gjald samkvæmt A- lið fyrir þá verðmætaaukningu sem fólst í nýjum lóðar leigusamning-um og jafnframt gjald samkvæmt B- lið sem tók mið af fermetrafjölda af hámarki byggingarmagns.

32. Þá verður ennfremur að horfa til þess að ekkert liggur fyrir um að viðsemjendur stefnda, þar á meðal Vogabyggð ehf., hafi haft uppi athugasemdir við samkomulag þeirra við stefnda í þá veru sem stefnandi gerir. Þvert á móti liggur fyrir að Vogabyggð ehf. undir-gekkst óskilyrta greiðsluskyldu þriggja veðskuldabréfa sem fólu í sér endurgjald fyrir lóðaréttindi samkvæmt nýjum lóðar leigusamningum sem reiknað var út á grundvelli A-og B- liða 6. gr. samkomulagsins. Endurgjald lóðanna var þannig þegar í hendi stefnda fyrir fulltingi Vogabyggðar ehf. eins og stefnanda mátti vera ljóst er hann keypti lóðirnar þrjár, Arkarvog 2, Skektuvog 2 og Kuggavog 2, enda yfirtók hann greiðsluskyldu veð-skuldabréfanna samkvæmt sérákvæði í kaupsamningum um eignirnar og greiddi þau. S á málatilbúnaður stefnanda á ekki við rök að styðjast að veðskuldabréfin hafi einungis falið í sér greiðslutryggingu, þau hefðu verið tryggingarbréf. Sú túlkun samræmist ekki efni skuldabréfanna og ber því að hafna henni.

33. Grandsemi stefnanda um greiðsluskyldu sína á þessum þremur veðskuldabréfum og hver fjárhæð höfuðstóls þeirra var liggur hlutrænt fyrir. Veðskuldabréfin voru tilgreind í kaup-samningum en einnig hafði bæði margnefndu samkomulagi og sérstakri yfirlýsingu um kvöð verið þinglýst en þau skjöl fólu í sér umfjöllun um hið umsamda gjald og útgáfu skuldabréfa af þeim ástæðum. Stefnanda var í því ljósi í lófa lagið og frjálst að hverfa frá kaupum á lóðunum þremur ef honum hugnaðist ekki að greiða þann kostnað sem kaupum þeirra fylgdi. Ekkert liggur fyrir um að stefndi hafi beitt nauðung í þessum efnum í viðskiptum sínum við Vogabyggð ehf. og enn síður gagnvart stefnanda sem keypti lóðirnar ekki af stefnda.

34. Stefndi verður í ljósi framangreinds sýknaður af öllum kröfum stefnanda sem jafnframt verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað sem ákveðinn er að álitum eins og í dómsorði greinir.

35. B-kk-nf Þ-kk-nf S-kk-nf lögmaður flutti málið af hálfu stefnanda og E-kvk-nf S-kvk-nf lögmaður fyrir stefnda. B-kk-nf L. B-kk-nf héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

Dómsorð :

Stefndi, Reykjavíkurborg, er sýkn af kröfu stefnanda, ÞG verktaka ehf. Stefnandi greiði stefnda 1.400.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf L. B-kk-nf

Greitt kr. 1.800,-

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómi Reykjavíkur, 14. september 2023