E-54/2011

Mál þetta var höfðað með stefnu birtri 4. janúar 2011 og dómtekið að lokinni aðalmeðferð 14. júní sl. Stefnandi er G-kvk-nf K-kvk-nf, Sóleyjarrima 21, Reykjavík, en stefndu D-kvk-nf J-kvk-nf og H-kk-nf S-kk-nf, bæði til heimilis að Jöklafold 4, Reykjavík.

Stefnandi gerir aðallega þessar kröfur:

i. Viðurkennt verði með dómi að tvö rými merkt „uppfyllt“ á teikningu samþykktri 30. mars 1988 af fjöleignarhúsinu að Jöklafold 4 í Reykjavík séu í sameign allra eigenda hússins við Jöklafold 4 í Reykjavík og að stefndu sé óheimilt að leggja þau undir sig og stækka eignarhluta neðri hæðar sem þeim nemur.

ii. Viðurkennt verði með dómi að sú breyting sem stefndu gerðu á ytra byrði fjöleignarhússins að Jöklafold 4 í Reykjavík og fólst í því að sett var útidyrahurð og gluggi á austurhlið hússins, sé ólögmæt enda þurfi samþykki allra eigenda hússins fyrir breytingunum.

iii. Stefndu verði gert skylt með dómi að færa tvö rými sem merkt eru „uppfyllt“ á teikningu samþykktri 30. mars 1988 af fjöleignarhúsinu við Jöklafold 4 í Reykjavík í sama horf og þau voru fyrir hinar ólögmætu breytingar, í því felst að þau verði rýmd og þeim verði lokað, innan 30 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum kr. 25.000,- dagsektum, sem renni til stefnanda.

iv. Að viðurkenndur verði með dómi réttur stefnanda til þess að fá greidda fjármuni úr hendi stefndu sem jafngildi 55,1% af öllum tekjum sem myndast hafa vegna útleigu stefndu á „uppfylltu“ rými, sem staðsett er undir bílskúrum og geymslum á efri hæð fjöleignarhússins að Jöklafold 4 í Reykjavík, á tímabilinu frá 1. febrúar 2007 til 1. janúar 2011.

Til vara gerir stefnandi þessar kröfur:

i. Viðurkennt verði með dómi að tvö rými merkt „uppfyllt“ á teikningu samþykktri 30. mars 1988 af fjöleignarhúsinu að Jöklafold 4 í Reykjavík séu í sameign allra eigenda hússins við Jöklafold 4 í Reykjavík og að stefndu sé óheimilt að leggja þau undir sig og stækka eignarhluta neðri hæðar sem þeim nemur.

ii. Viðurkennt verði með dómi að sú breyting sem stefndu gerðu á ytra byrði fjöleignarhússins að Jöklafold 4 í Reykjavík og fólst í því að sett var útidyrahurð og gluggi á austurhlið hússins, sé ólögmæt enda þurfi samþykki allra eigenda hússins fyrir breytingunum.

iii. Stefndu verði gert skylt með dómi að færa „uppfyllta“ rýmið sem staðsett er undir bílageymslum og geymslum á efri hæð fjöleignarhússins að Jöklafold 4 í Reykjavík í sama horf og það var fyrir hinar ólögmætu breytingar, í því felst að það verði rýmt og því verði lokað, innan 30 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum kr. 25.000,- dagsektum, sem renni til stefnanda.

iv. Að viðurkenndur verði með dómi réttur stefnanda til þess að fá greidda fjármuni úr hendi stefndu sem jafngildi 55,1% af öllum tekjum sem myndast hafa vegna útleigu stefndu á „uppfylltu“ rými, sem staðsett er undir bílskúrum og geymslum á efri hæð fjöleignarhússins að Jöklafold 4 í Reykjavík, á tímabilinu frá 1. febrúar 2007 til 1. janúar 2011.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnanda. Þá krefjst þau málskostnaðar að mati dómsins.

Húsið að Jöklafold 4 í Reykjavík er tvíbýlishús á tveimur hæðum. Á efri hæðinni er íbúð sem stefnandi á, en stefndu eiga íbúðina á neðri hæðinni. Ágreiningur málsins snýst um tvö rými á neðri hæðinni, sem voru á sínum tíma merkt sem uppfyllt á teikningum að húsinu. Er annars vegar um að ræða beina stækkun íbúðarinnar með því að opið er inn í annan hlutann. Þar er nú eldhús íbúðarinnar. Hins vegar er lítil íbúð sem er alveg aðskilin frá aðalíbúðinni á neðri hæðinni og með sérstakar útidyr. Í því rými eru útidyr og gluggi sem 2. kröfuliður stefnanda lýtur að.

H-kk-nf S-kk-nf, eiginmaður stefnanda, var þinglýstur eigandi að íbúðinni á efri hæð þar til hann lést á ársinu 2007, en þá var eignarhlutinn skráður á nafn stefnanda.

Stefndu keyptu íbúðina á neðri hæð af S-kk-þgf M. S-kk-þgf og A-kvk-þgf H-kvk-þgf með kaupsamningi dags. 26. nóvember 1998.

Útbúin var eignaskiptayfirlýsing í janúar 1989. Þar er húsinu og herbergjaskipan nánast ekkert lýst. Skjalið felur í sér staðfestingu G-kk-ef P-kk-ef á því að hann hafi reiknað út skiptingu milli eignarhluta í húsinu. Þar segir að íbúðin á neðri hæð sé 119,6 m2 og að henni fylgi bílskúr á efri hæð, 32,5 m2, samtals 44,9% af eigninni. Íbúðin á efri hæð er sögð alls 148,4 m2 og henni fylgi bílskúr, 27,3 m2. Íbúðin sé 55,1% af eigninni. Skjalið árita H-kk-nf E-kk-nf, eiginmaður stefnanda, og Dælutækni hf., sem þá var enn eigandi íbúðarinnar á neðri hæð.

Lögð var fram í málinu útskrift úr Fasteignaskrá Íslands. Þar er íbúðin á neðri hæð sögð 239,8 m2, en íbúðin á efri hæð 177,4 m2.

Stefnandi G-kvk-nf K-kvk-nf gaf skýrslu við aðalmeðferð. Hún sagði að aldrei hefði verið rætt við hana um breytingarnar í kjallaranum. Það hafi bara verið á árinu 1990 að eigandi neðri hæðar hefði komið og leitað samþykkis fyrir gerð gluggans. Það hafi verið kynnt sem svo að það ætti að setja glugga, hún hafi ekki samþykkt neitt meira. Hún kvaðst hafa orðið vör við framkvæmdirnar í hinu rýminu þegar þær fóru fram á árinu 1999. Síðan hafi hún vitað af leigjendum í íbúðinni. Hún kvaðst aldrei hafa rætt þessar framkvæmdir við fólkið á neðri hæðinni.

Stefnda D-kvk-nf J-kvk-nf sagði í skýrslu sinni að þau hefðu ekki aflað samþykkis eiganda efri hæðar fyrir því að útbúa litlu íbúðina, þau hefðu talið sig hafa keypt þetta rými og að þau ættu það. Þau hefðu leigt íbúðina út. Hún kvaðst halda að þau hefðu í raun borgað með þessari útleigu.

Stefndi H-kk-nf S-kk-nf sagði að hann hefði ekki rætt neitt við eiganda efri hæðar um innréttingu rýmisins. S-kk-nf S-kk-nf, sem seldi þeim, hefði verið byrjaður á þessum framkvæmdum. Það hefði orðið samkomulag við H-kk-þf S-kk-þf að kostnaði af viðhaldi hússins að utan væri skipt samkvæmt hlutfallstölum sem fram komi hjá Fasteignamati ríkisins.

Í stefnu segir að þegar áðurgreind eignaskiptayfirlýsing var gerð hafi teikningar að húsinu sýnt tvö uppfyllt rými á neðri hæð. Aldrei hafi verið fyllt upp í rýmin, heldur hafi þau verið óinnréttuð. Lagðar voru fram tvær teikningar af neðri hæðinni, gerðar af Teiknistofunni Röðli. Önnur er gerð í mars 1988. Þar eru bæði umrædd rými sýnd uppfyllt. Á breytingu sem gerð var í maí 1990 er hins vegar gert ráð fyrir eldhúsi í öðru rýminu, en rýmið undir bílskúrunum enn sýnt uppfyllt.

Þá segir í stefnu að stefnandi hafi eftir lát eiginmanns hennar á árinu 2007 komist að því að breytingar höfðu verið gerðar á neðri hæðinni án samþykkis eigenda efri hæðar. Hefðu þær verið gerðar í tveimur áföngum. Fyrst hafi rými sem hún nefnir E verið sameinað íbúðinni og settur upp gluggi á útvegg á suðurhlið. Mátti sjá þessa breytingu skýrt við vettvangsgöngu, en í rýminu er nú eldhús íbúðarinnar eins og áður segir. Stefnandi segir að fyrri eigendur íbúðarinnar hafi framkvæmt þessa breytingu. Síðar hafi stefndu sett upp glugga og útidyrahurð á austurhlið og innréttað rýmið þar sem íbúð.

Stefnandi leitaði til kærunefndar fjöleignarhúsamála með bréfi dags. 6. febrúar 2008. Krafðist hún þess að viðurkennt yrði að rýmin tvö væru í sameign allra eigenda hússins og að stefndu væri óheimilt að leggja þau undir sig. Einnig krafðist hún viðurkenningar á því að breytingar á ytra byrði hússins væru ólögmætar.

Kærunefndin felldi úrskurð um ágreininginn 27. maí 2008. Féllst hún á að umrædd rými væru í sameign allra eigenda hússins og að breytingar sem hefðu verið gerðar á ytra byrði hússins væru ólögmætar.

Í kjölfar úrskurðar kærunefndarinnar ræddu aðilar ágreininginn. Fólu þau löggiltum fasteignasala að meta verðmæti rýmanna. Í verðmati dags. 30. janúar 2009 var verðmæti þeirra talið vera samtals 13.500.000 krónur.

Eftir að niðurstaða kærunefndarinnar lá fyrir fundu stefndu teikningu af suðurhlið hússins sem stefnandi og eiginmaður hennar höfðu áritað með yfirlýsingu um að þau væru samþykk „breytingum samkvæmt teikningum þessum“. Átritunin er dagsett 25. júlí 1990. Aðilar eru sammála um að með þessu hafi gerð glugga á suðurhliðinni verið samþykkt, en þeir eru ósammála um hversu víðtækar ályktanir verði af því dregnar.

Með bréfi til sýslumanns, dags. 19. ágúst 2009, krafðist stefnandi uppboðs á rýmunum til slita á sameign. Sýslumaður endursendi beiðnina 29. október sama ár með þeim orðum að ekki yrði greitt úr ágreiningi um sameign í fjöleignarhúsum með nauðungarsölu.

Húsfundur var haldinn 5. janúar 2010. Komu þar fram kröfur stefnanda, en engin niðurstaða fékkst af fundinum.

Þann 27. apríl 2010 sneri stefnandi sér til byggingarfulltrúans í Reykjavík og gerði athugasemdir við ýmsar framkvæmdir stefndu á lóð hússins. Í kjölfar þess ritaði byggingarfulltrúi stefndu bréf, dags. 17. maí 2010, þar sem fram kemur m.a. að veitt hafi verið leyfi fyrir stækkun íbúðarinnar á árinu 1990 með því að taka undir íbúðina rýmið í vesturhlutanum, þar sem eldhúsið er nú. Þá segir að við athugun hússins hafi komið í ljós að dyr og gluggi hafi verið sett á norðurhluta austuveggjar án heimildar byggingaryfirvalda.

M-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, byggingarfulltrúi í Reykjavík, gaf skýrslu fyrir dómi. Hann sagði að oft væru sýnd uppfyllt rými á teikningum, en í reynd væru þau ekki fyllt upp og höfð tóm. Stundum gæti verið að menn ætluðu sér að nýta þessi rými án þess að greiða gjöld. Þá gæti nýtingarhlutfall lóðarinnar einnig orðið of hátt. Hann staðfesti að samþykkt hefði verið breyting á íbúðinni á neðri hæð Jöklafoldar 4 með gerð eldhússins, en ekki hefði verið gefið leyfi fyrir nýtingu rýmisins undir bílskúrunum. Fyrir nokkru hefði verið sótt um leyfi fyrir því, en erindið hafi ekki enn verið afgreitt.

S-kvk-nf N-kvk-nf gaf skýrslu fyrir dómi. Hún keypti íbúðina á neðri hæð af byggingaraðilanum, Dælutækni hf. Hún kvaðst hafa fest kaup á íbúðinni vegna þeirra rýma sem sýnd voru. Hún hafi séð þann möguleika að nýta þessi rými, það hafi verið í samráði við stjórnendur Dælutækni. Þeir hefðu gengið svo frá járnabindingu að auðvelt yrði að brjóta fyrir gluggum og dyrum. Hún hafi ætlað sér að hafa vinnustofu í stóra rýminu undir bílskúrunum. Hún kvaðst svo ekki hafa flutt inn í íbúðina, hún hafi selt hana aftur áður en hún var tilbúin. Hún kvaðst hafa talið sig kaupa þessi rými og síðan selt þau aftur.

Afsal til S-kvk-ef er dagsett 10. maí 1989. Þar er afsalað: „neðri sér hæð hússins ... ásamt öllu öðru er eignarhluta þessum fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þar með talinn bílskúr ...“ Ekki er vísað til neinna teikninga í afsali þessu, en kaupsamningur frá 22. apríl 1988 hefur ekki verið lagður fram. Kaupsamningur sem eiginmaður stefnanda, H-kk-nf E-kk-nf, gerði við Dælutækni 11. nóvember 1988 liggur hins vegar frammi í málinu. Samningurinn varðar „[e]fri sérhæð hússins”. Þar segir að húsið sé byggt samkvæmt teikningum Teiknistofunnar Röðuls dagsettum í febrúar 1988.

S-kvk-nf N-kvk-nf seldi íbúðina S-kk-þgf M. S-kk-þgf og A-kvk-þgf H-kvk-þgf. Afsal var gefið út 20. apríl 1990. Í afsalinu er eignin nefnd neðri sérhæð og tekið fram að hún sé í byggingu.

S-kk-nf M. S-kk-nf sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að þegar hann hefði keypt íbúðina hefði átt eftir að saga út fyrir eldhúsglugganum. Hann hafi látið teikna gluggann og fengið H-kk-þf heitinn og stefnanda til að árita þær teikningar. Þau hafi ætlað að innrétta rýmið undir bílskúrunum og hafi sagt þeim frá því. S-kk-nf sagði að húsið hefði verið fokhelt og það hefði verið opið inn í eldhúsið og dyr inn í rýmið undir bílskúrunum. Gólf hafi ekki verið steypt, en gluggar hafi fylgt í þau bæði. Sér hafi verið sagt að járnabindingar hefðu verið miðaðar við að gluggar yrðu settir.

S-kk-nf sagði að komið hefði í ljós að múrhúðun var laus víða á húsinu. Þeir hafi farið í mál við húsbyggjandann. H-kk-nf hafi oft komið niður og rætt málareksturinn við þau. Þeir hefðu skipt kostnaði af sameiginlegum framkvæmdum eftir fasteignamatstölunum, H-kk-nf heitinn hafi beðið um það. Loks sagði S-kk-nf að starfsmaður Fasteignamats ríkisins hefði komið og þá hefði upplýsingum í fasteignaskrá verið breytt. Hann sagði að H-kk-nf heitinn hefði þá spurt sig hvort hann væri búinn að fá samþykki fyrir rýminu undir bílskúrunum.

A-kvk-nf H-kvk-nf, eiginkona S-kk-ef, sagði að þau hefðu ekki haft efni á að borga gatnagerðargjöld og þess vegna hefðu þau ekki verið búin að láta teikna rýmið undir bílskúrunum. Þá sagði hún að H-kk-nf heitinn hefði varað þau við því að rafmagnsinntakið væri þar sem glugginn undir bílskúrunum hafi átt að koma.

Stefndu keyptu íbúðina af áðurnefndum S-kk-þgf M. S-kk-þgf og A-kvk-þgf H-kvk-þgf. Kaupsamningur er dags. 26. nóvember 1998. Þar er ekki að finna neinn fyrirvara um rýmin sem deilt er um. Í söluyfirliti sem útbúið var fyrir söluna segir að eigninn sé samtals 239,8 m2. Þá segir m.a. undir liðnum Lýsing eignar: „... Fjölskylduherbergi (ca. 35 m2) með teppi, stigi upp í bílskúr og geymslu. Innaf fjölskylduherberginu er ca. 25 m2 fokhelt rými og voru hugmyndir eigenda um að innrétta þar svefnherbergi en þá þarf að saga úr vegg fyrir glugga (glugginn sjálfur er til og fylgir).“

Lögmaður stefndu fékk þær upplýsingar frá Fasteignamati ríkisins að á árinu 1993 hefði birt flatarmál íbúðarinnar á neðri hæð breyst frá því að vera 150,7 m2 í 239,8 m2.

Loks hafa aðila lagt fram gögn um skiptingu kostnaðar af utanhússframkvæmdum milli eigenda íbúðanna í tveimur tilvikum. Í öðru tilvikinu virðast aðilar hafa skipt kostnaði jafnt á milli sín, en í hinu tilvikinu greiddu eigendur neðri hæðar 57,5%, en eigandi efri hæðar 42,5%.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Í stefnu eru málsástæður fyrir einstökum hlutum aðalkröfunnar raktar í sömu röð og dómkröfurnar.

Liður i

Stefnandi byggir á því að framkvæmdar hafi verið breytingar á neðri hæð hússins án hennar samþykkis.

Varðandi fyrri breytingarnar sem fólust í því að gluggi var settur á suðurgafl hússins, bendir stefnandi á að samkvæmt teikningu af húsinu sem samþykkt hafi verið af byggingarfulltrúa 30. mars 1988, eiga að vera tvö „uppfyllt“ rými á neðri hæð. Teikningunni hafi hins vegar verið breytt í maí 1990. Þann 9. ágúst 1990 hafi verið samþykkt að íbúðin á neðri hæð hússins yrði stækkuð um 28,9 m² eða á þann hátt að rými nefnt E yrði eldhús fyrir neðri hæðina. Við þessar breytingar hafi eignarhlutinn á neðri hæðinni stækkað og orðið samtals 148,5 m².

Stefnandi staðhæfir að hvorki hún né eiginmaður hennar hafi samþykkt breytingar þessar, nema hvað þau hafi samþykkt uppsetningu gluggans. Í því samþykki hafi hins vegar ekki falist neitt eignaafsal.

Stefnandi segir að stefndu hafi um aldamótin útbúið íbúð í rými L og sett útidyrahurð og glugga á austurhlið án byggingarleyfis og án samþykkis stefnanda. Þau hafi síðan haft tekjur af leigu íbúðarinnar án þess að stefnandi hafi notið hlutdeildar í þeim tekjum. Hún hafi krafist þess á húsfundi 5. janúar 2010 að íbúðin yrði rýmd og áskilið sér rétt til hlutdeildar í leigutekjum sem stefndu hefðu haft.

Stefnandi byggir á því að bæði rýmin séu í sameign allra og hafi bæði fyrri eiganda neðri hæðar og stefndu verið óheimilt að taka þau undir sig og stækka þar með eignarhlutann á neðri hæð hússins.

Stefnandi bendir á að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins sé eignarhluti stefnanda 55,1%, en eignarhluti stefndu 44,9%. Ef viðurkennt yrði að umrædd rými væru séreign stefndu þá yrði eignarhluti þeirra talsvert stærri en eignarhluti stefnanda.

Stefnandi byggir á því að í eignarskiptayfirlýsingunni frá 1989 sé ekkert kveðið á um eignarráð yfir rýmunum og því sé þau í sameign hússins. Vísar hún hér til 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Eignaskiptayfirlýsingunni hafi aldrei verið breytt og stefndu hafi ekki getað framvísað afsölum fyrir rýmunum. Samþykkt byggingaryfirvalda á árinu 1990 um breytta notkun annars rýmisins breyti hér engu, en útilokað sé að öðlast eignarrétt að rýminu með hefð, sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994.

Liður ii

Þessi krafa var einnig höfð uppi fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Hún hefur verið þrengd eftir að fram kom að stefnandi og eiginmaður hennar höfðu samþykkt gerð glugga á suðurhlið. Stefnandi segir að þó hún hafi samþykkt uppsetningu gluggans hafi hún ekki vitað að skorið yrði út fyrir glugganum í öðru hinna uppfylltu rýma. Því hafi ekki verið samþykktar neinar breytingar á rýminu. Þau hafi ekki heimilað sameiningu rýmisins við íbúðina á neðri hæð. Fyrir því beri stefndu einnig sönnunarbyrði.

Þá byggir stefnandi á því að gerð gluggans á suðurhlið sé allt að einu ólögmæt. Byggingarleyfi sem sótt hafi verið um á grundvelli teikninga frá 9. ágúst 1990 hafi verið fallið úr gildi, þar sem verkfræðiteikningum hafi ekki verið skilað. Þá hafi viðbótargatnagerðargjald ekki verið greitt og breytingarnar því ekki verið teknar út af byggingarfulltrúa.

Framkvæmdir í rými L hafi verið ólögmætar þar sem samþykkis stefnanda hafi ekki verið aflað, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Þá hafi rýmið verið í sameign allra eigenda hússins.

Liður iii

Kröfu um að rýmin verði tæmd og þeim lokað byggir stefnandi á því að stefndu hafi hvorki fengist til þess að ganga frá samningum við hana um innlausn þeirra á hlut hennar í sameignarréttindunum, né rýmt íbúðina sem er í útleigu og fært hitt rýmið í upprunalegt horf, svo sem hún hafi krafist á húsfundi þann 5. janúar 2010. Því sé nauðsynlegt að krefjast þess að húsrýmin verði færð í fyrra horf, þ.e. rýmd elgerlega og þeim lokað. Heimild til að krefjast dagsekta telur stefnandi vera í 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991.

Liður iv

Stefnandi telur sig eiga rétt til þess að njóta hlutdeildar í þeim tekjum sem myndast hafa vegna óheimillar útleigu stefndu á hluta sameignar fjöleignarhússins. Hún kveðst neyta heimildar 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 til þess að leita dóms um viðurkenningu á greiðsluskyldu stefndu, án þess að krafist sé greiðslu tilgreindrar fjárhæðar. Náist ekki samkomulag um greiðslu verði óskað eftir mati dómkvaddra manna á ætluðum leigutekjum stefndu að frádregnum kostnaði á því tímabili sem um ræðir.

Varakrafa

Varakrafa stefnanda er samhljóða aðalkröfunni, nema hvað liður iii nær hér aðeins til þess að rými L verði rýmt og því lokað að viðlögðum dagsektum. Þetta sé það rými sem stefndu hafi sjálf breytt og tekið í notkun sem íbúð. Varakrafan er annars studd sömu rökum og aðalkrafan.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu hefja umfjöllun um málsástæður sínar með því að vekja athygli á því að kröfur stefnanda séu ekki dómtækar, en krefjast þess þó ekki að málinu verði vísað frá dómi. Um kröfulið i bæði í aðal- og varakröfu segja þau að stefnandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af kröfunni. Með henni sé leitað álits um lögfræðilegt efni, en ekki leitað úrlausnar um ákveðna kröfu. Sama eigi við um kröfulið ii.

Þá segja stefndu að kröfuliður iv sé of óákveðinn og því ekki tækur til efnisúrlausnar. Stefnandi segi í þessum lið að hann hyggist ná samkomulagi við stefndu um endurgreiðslu, verði fallist á greiðsluskyldu. Því sé óljóst hvaða réttaráhrif þessi viðurkenningarkrafa hafi og hvernig henni verði fullnægt.

Um efni málsins byggja stefndu í fyrsta lagi á því að umrædd rými sé séreign þeirra. Ekki sé neitt vikið að þessum rýmum í eignaskiptayfirlýsingu þeirra sem stefnandi byggi sínar kröfur á. Yfirlýsingin hafi engin áhrif á úrslit þessa máls, öll eðlisrök leiði til þeirrar niðurstöðu að rýmin tilheyri neðri hæðinni. Vísa stefndu til 4. gr., 10. tl 5. gr. og 9. gr. laga nr. 26/1994. Eigendur neðri hæðar hafi kostað innréttingu rýmanna og og því séu líkur til þess að þau tilheyri séreignarhluta þeirra. Þau séu órjúfanlegur og eðlilegur hluti eðri sérhæðar hússins. Erfitt yrði að nýta rýmin með efri hæðinni nema þá að aðgangur yrði veittur í gegnum séreignarhluta neðri hæðar.

Stefndu benda á teikningu af efri hæðinni, en hún hafi verið lögbundið fylgiskjal með eignaskiptayfirlýsingunni. Af teikningunni megi ráða að rýmin hafi ekki fylgt efri hæðinni. Samkvæmt 4. mgr. 4. gr. þágildandi laga nr. 59/1976 hafi teikningar átt að sýna hvað teldist til séreignarhluta. Beinlínis sé tekið fram að teikningin sýni allt sem tilheyri efri hæðinni. Því hljóti rýmin að tilheyra íbúðinni á neðri hæð. Þá vísa stefndu til orðalags í kaupsamningi stefnanda, en þar hafi hið selda verið sagt vera efri hæð hússins nr. 4 við Jöklafold, Reykjavík, ásamt bílskúr svo og tilheyrandi leigulóðarréttindum.

Stefndu segja að líta verði til þess að þau eða fyrri eigendur neðri hæðar hafi kostað allar framkvæmdir við og í rýmunum. Þá hafi kostnaður vegna viðhalds hússins skipst miðað við þá forsendu að rýmin tilheyrðu neðri hæðinni, en ekki þeirri efri. Þá hafi byggingaryfirvöld og Fasteignamat ríkisins litið svo á allt frá árinu 1990 að þau tilheyrðu neðri hæðinni.

Þá telja stefndu að H-kk-nf heitinn hafi aldrei gert athugasemd við nýtingu eða breytingu á rýmunum. Því verði að álykta svo að rýmunum sem og ytra byrði hússins hafi verið breytt með samþykki eiganda efri hæðar. Af því sé stefnandi bundin.

Stefndu segja það ekki hafa neina þýðingu að eignaskiptasamningnum hafi ekki verið breytt eða rýmunum afsalað formlega. Leiða megi af samskiptum eigenda hússins að rýmin hafi ávallt tilheyrt neðri hæð. Sjá megi af afsali húsbyggjandans til fyrstu eigenda neðri hæðar að eignarhluinn hafi ekki legið fyrir. Í afsalinu sé eignarhlutinn talinn vera 44,9%. Samkvæmt þágildandi lögum hafi ekki hvílt sú skylda á eigendum íbúða í fjöleignarhúsum að breyta yfirlýsingum um eignarhlutföll. Sú skylda hafi fyrst verið lögfest með 16. gr. laga nr. 26/1994. Í stað þess að skiptayfirlýsingu væri breytt hafi dugað í tíð eldri laga að afla samþykkis byggingafulltrúa og breyta eignarhlutföllum hjá Fasteignamati ríkisins. Það hafi verið gert í þessu tilviki.

Þá telja stefndu að þinglýst eignaskiptayfirlýsing geti aðeins haft gildi gagnvart grandlausum þriðja manni. Stefnandi sé ekki grandlaus, en hún hafi búið í húsinu frá 1988.

Stefndu krefjast þess aðallega að iv lið kröfu stefnanda verði vísað frá dómi. Verði ekki á það fallist byggja þau á því að stefnandi geti ekki átt tilkall til greiðsln vegna tómlætis síns, en stefndu segjast aldrei hafa verið krafin um greiðslu fyrir nýtingu rýmanna. Jafnframt áskilja þau sér að koma að skuldajafnaðarkröfu fyrir byggingu rýmanna eins og þau segja og viðhald þeirra.

Þá byggja stefndu á því að stefnandi hafi samþykkt breytingarnar á neðri hæðinni með athafnaleysi sínu. Í fjöleignarhúsalögum sé ekki áskilið sérstakt form á samþykkt breytinga á sameign. Fyrri breytingin hafi verið gerð á árinu 1990 með samþykki stefnanda og borgaryfirvalda. Síðari breytingin hafi verið gerð 1999, án þess að stefnandi gerði athugasemd. Tómlæti um breytingarnar í nærri áratug verði að túlka sem samþykki á breytingunum. Ótrúlegt sé að stefnandi hafi aldrei orðið vör við breytingarnar.

Verði ekki fallist á að stefnandi hafi samþykkt breytingarnar og viðurkennt að rýmin séu sameign málsaðila, krefjast stefndu sýknu með því að fjárhagslegir hagsmunir þeirra af því að ytra byrði hússins verði óbreytt séu mun meiri en hagsmunir stefnanda af að fá þeim breytt í upprunalegt horf. Kveðast þau hér vísa til ólögfestra meginreglna eignaréttar um viðskeytingu. Líta verði til þess að stefndu hafi nýtt rýmin í fjölda ára í góðri trú og með samþykki borgaryfirvalda. Hafi þau eytt talsverðu fé í viðhald rýmanna.

Loks byggja stefndu á því að eignarréttur þeirra að rýmunum hafi stofnast fyrir hefð, sbr. 2. og 3. gr. laga nr. 46/1905. Eigendur neðri hæðar hafi ávallt farið með rýmin eins og hluta af neðri hæ og hafi verið innangengt í þau frá því að húsið var byggt. Fyrsti eigandi hæðarinnar, S-kvk-nf N-kvk-nf, hafi byrjað að breyta teikningum skömmu eftir að hún eignaðist íbúðina í apríl 1988. Það hafi hún gert með samþykki eiganda efri hæðar, Dælutækni hf. Skilyrði hefðar samkvæmt 2., 3., 5. og 6. gr. laga nr. 46/1905 hafi verið uppfyllt frá og með apríl 1988. Byggja stefndu á því að 36. gr. laga um fjöleignarhús hafi ekki tekið til þeirrar aðstöðu að hefðartími væri byrjaður að líða við gildistöku laganna. Slíkt gengi gegn 72. gr. stjórnarskrárinnar um friðheldi eignarrétarins og fæli í sér ólögmæta afturvirkni.

Stefndu ítreka að þau hafi ávallt verið í góðri trú um eignarréttindi sín að rýmunum, enda hafi þau greitt fasteignagjöld af þeim og byggingaryfirvöld samþykkt breytingarnar. Loks er til vara byggt á því að nýting þeirra á rýmunum hafi skapað þeim afnotarétt samkvæmt 7. gr. hefðarlaga. Leiði það einnig til sýknu af kröfum stefnanda.

Auk áðurgreindra lagaákvæða vísa stefndu til almennra reglna samningaréttar, einkum reglna um skuldbindingargildi loforða, réttarreglna um málamyndagerninga og almennra reglna um viðskeytingu og smíði.

Niðurstaða

Þegar dómari fékk mál þetta til meðferðar taldi hann ekki ástæðu til að fjalla í sérstökum úrskurði um formhlið málsins, enda sýndist honum augljóst að sumar kröfur stefnanda a.m.k. væru þannig gerðar að leysa yrði úr þeim efnislega. Þá væru kröfurnar allar í raun byggðar á sömu málsástæðum, þannig að frávísun hluta krafna myndi ekki einfalda málið svo heitið gæti. Verður nú fjallað um formhlið málsins.

Í fyrsta kröfulið bæði aðal- og varakröfu stefnanda er krafist viðurkenningar á því að umrædd rými séu í sameign eigenda hússins. Bætt er við kröfu um nánari viðurkenningu á því hvað í því felist. Þessi kröfuliður er skýr og afmarkaður og felur í sér kröfu um viðurkenningu réttinda, en ekki eingöngu álitsgerð um lögfræðilegt álitamál. Verður þessum kröfulið ekki vísað frá dómi, þó ekki sé á þessu stigi tekin afstaða til þess hversu víðtæk viðurkenning yrði veitt, ef fallist yrði á kröfur stefnanda.

Í öðrum kröfulið er krafist viðurkenningar á því að tilteknar breytingar á ytra byrði hússins hafi verð ólögmætar. Hér er ekki gerð afmörkuð krafa um viðurkenningu réttinda eða skyldna og fæli úrlausn um þennan lið einungis í sér lögfræðilega álitsgerð. Verður að vísa þessum lið, sem er samhljóða bæði í aðal- og varakröfu, frá dómi, sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991.

Þriðji kröfuliður er nokkru víðtækari í aðalkröfu en í varakröfu stefnanda. Þannig fjallar aðalkrafan um bæði rýmin, en varakrafan eingöngu um rýmið undir bílskúrunum. Krafist er viðurkenningar á skyldu stefndu til að vinna ákveðið verk. Krafan er dómtæk.

Í fjórða kröfulið er krafist viðurkenningar á rétti til að fá greidda hlutdeild í leigutekjum af rýminu undir bílskúrunum, sem viðurkennt er að hafi verið leigt út. Er krafist ákveðinnar hlutdeildar í leigutekjum af rýminu á ákveðnu tímabili. Krafan er nægilega skýr og afmörkuð og verður talið heimilt samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 að krefjast viðurkenningar greiðsluskyldu án þess að endanleg fjárhæð liggi fyrir. Kæmi ágreiningur um fjárhæð þá til úrlausnar í dómi. Hugleiðingar í stefnu um samningaviðræður aðila í kjölfar viðurkenningardóms breyta því ekki að krafan er skýr og réttaráhrif viðurkenningar yrðu alveg augljós.

Umrædd rými voru á fyrstu teikningum af húsinu sýnd uppfyllt. Í því felst að þau áttu ekki að verða hluti af húsrými, hvorki sem sameign né séreignarhluti einhvers aðila. Þau hefðu hins vegar orðið hluti af sameign hússins eins og aðrir hlutar af grunni þess og lóð.

Rýmin voru hins vegar aldrei fyllt upp með efni. Þarna var útbúið húsrými. Er upplýst að gert var ráð fyrir því við járnabindingu hússins að skorið yrði úr fyrir tveimur gluggum og útidyrum til viðbótar því sem var á upphaflegum teikningum. Húsið var byggt eins og þessi rými væru hluti af neðri hæð.

Opið var inn í bæði þessi rými þegar S-kvk-nf N-kvk-nf skoðaði íbúðina og ákvað að kaupa hana, en hún keypti af þeim aðila sem byggði allt húsið og seldi eiginmanni stefnanda hina íbúðina. Kvaðst S-kvk-nf hafa talið sig kaupa þessi rými, að þau tilheyrðu íbúðinni. Hefði átt að undanskilja þessi rými við söluna hefði þurft að taka það skýrt fram í söluyfirliti og þó einkum í kaupsamningi. Í afsali til S-kvk-ef segir hins vegar að henni sé afsalað neðri sér hæð hússins. Þau S-kk-nf M. S-kk-nf og A-kvk-nf H-kvk-nf báru á sama veg að þau hefðu talið rýmin hluta íbúðarinnar. Kemur þetta fram skýrlega í söluyfirliti er útbúið var áður en þau seldu íbúðina til stefndu. Stefndu var því augljóslega kynnt íbúðin eins og hin umdeildu rými tilheyrðu henni, en væru ekki hluti sameignar hússins.

Vitnið S-kk-nf M. S-kk-nf bar að H-kk-nf heitinn E-kk-nf hefði nokkrum sinnum komið niður í íbúðina til sín og þeir rætt um viðhald hússins. Fram kom í skýrslu stefnanda fyrir dóminum að þau hjónin urðu vör við það þegar litla íbúðin var innréttuð í rýminu undir bílskúrunum. Þau gerðu ekki athugasemd við þær framkvæmdir eða gerðu fyrirvara um rétt sinn til hlutdeildar í rýminu. Þau samþykktu að settur yrði gluggi í rýminu þar sem nú er eldhús neðri hæðar. Er þau samþykktu gluggann hlaut þeim að vera ljóst að opið rými væri þar fyrir innan.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða dómsins að Dælutækni hafi selt S-kvk-þgf N-kvk-þgf umrædd rými, hún hafi selt þau S-kk-þgf S-kk-þgf og A-kvk-þgf H-kvk-þgf og þau loks selt þau stefndu. Allir þessir aðilar þinglýstu réttindum sínum er þeir höfðu öðlast þau.

Eins og áður segir styðja öll atvik þá ályktun að frá byrjun hafi staðið til að íbúðin á neðri hæðinni yrði svo stór sem hún er nú og að á hana yrðu settir tveir gluggar og einar útidyr til viðbótar því sem sýnt var á upphaflegum teikningum. Leggja verður til grundvallar að eignaskiptasamningurinn hafi verið gerður í samræmi við hinar upphaflegu teikningar sem sýna umrædd rými uppfyllt. Með því að selja rýmin sem séreignarhluta til S-kvk-ef N-kvk-ef hefur húsbyggjandinn stækkað íbúðina á neðri hæðinni, en minnkað að sama skapi ónýttan hluta í grunni hússins. Umrædd rými voru eins og áður segir ekki fyllt með efni. Þau voru opin og frá upphafi hluti af rými íbúðarinnar á neðri hæð. Voru þessi rými ekki gerð að hluta af húsgrunninum og þar með náttúrulegum hluta sameignar, þvert á móti voru þau í raun hluti af séreignarhluta neðri hæðar allt frá byrjun. Húsið var ekki byggt að öllu leyti eftir fyrstu teikningunum. Rýmin urðu því aldrei að sameign allra eigenda hússins, eins og teikningar gerðu ráð fyrir. Eignarskiptayfirlýsingin sem þinglýst var getur ekki breytt þessari niðurstöðu, þrátt fyrir að telja verði fullvíst að hún hafi verið útbúin eftir teikningunum sem sýndu uppfyllt rými. Þótt segja mætti að með þessu hafi verið brotinn réttur á eigendum íbúðarinnar á efri hæð, gætu þau ekki af því tilefni haft nú uppi kröfur á hendur núverandi eigendum íbúðarinnar á neðri hæð.

Engu skiptir í sambandi við þessa niðurstöðu hvort byggingarleyfis hafi verið aflað vegna allra hluta íbúðarinnar.

Þar sem umrædd rými eru hluti af séreignarhluta stefndu verður að sýkna þau af fyrsta, þriðja og fjórða lið aðal- og varakröfu. Öðrum kröfulið verður eins og áður segir vísað frá dómi.

Þar sem talsverðan vafa má telja vera í þessu máli verður málskostnaður felldur niður.

J-kk-nf F-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð

Öðrum lið í aðal- og varakröfu stefnanda, G-kvk-ef K-kvk-ef, er vísað frá dómi.

Stefndu, D-kvk-nf J-kvk-nf og H-kk-nf S-kk-nf, eru að öðru leyti sýknuð af kröfum stefnanda.

Málskostnaður fellur niður.