E-1492/2014

Mál þetta var þingfest 3. desember 2014 og tekið til dóms 28. apríl 2016. Stefnandi er db. K-kk-ef H. H-kk-ef, Borgarhrauni 6, Grindavík, en stefnda er Oksana Zagorodnjaja, Borgarhrauni 6, Grindavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði gert að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 1.939.888 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 6. maí 2013 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Borgarhraun 6, Grindavík, með fastanúmerið [...]. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefnda krefst þess að verða sýknuð af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi greiði stefndu málskostnað.

I

Með kaupsamningi 5. febrúar 2013 keypti stefnda fasteignina Borgarhraun 6, Grindavík, sem er tveggja hæða einbýlishús, 192,9 fm að stærð, og með bílskúr sem er 34,5 fm. Kaupverð var 23.250.000 krónur sem var greitt með 2.650.000 krónum við undirritun kaupsamnings, með láni frá Íbúðalánasjóði að fjárhæð 18.600.000 krónur og við afsal þann 6. maí 2013 með 2.000.000 króna.

Þegar kom að lokagreiðslu að fjárhæð 2.000.000 króna var hún ekki greidd og bar stefnda fyrir sig galla á eigninni. Málið höfðar stefnandi til innheimtu á lokagreiðslunni. Stefnukrafan, 1.939.888 krónur, sem er eftirstöðvar kaupverðs að frádreginni hlutdeild stefnanda í fasteignagjöldum að fjárhæð 1.446 krónur og húsaleigu að fjárhæð 58.666 krónur.

Í söluyfirliti segir að byggingarefni hússins sé steypa og að byggingarefni bílskúrs sé holsteinn. Húsið sé klætt með Steni-klæðningu og sérstæður bílskúr sé rúmlega fokheldur.

Í hluta neðri hæðar er séríbúð sem var í útleigu og tók stefnda við leigusamningi. Í söluyfirliti segir um íbúðina að hún hafi öll verið tekin í gegn með endurnýjuðum innréttingum, tækjum og gólfefnum. Forstofa með flísum á gólfi, eldhús endurnýjað með fallegum innréttingum, helluborð, ofn, vifta, borðkrókur og flísar á gólfi. Stofa sé með parketi og baðherbergi endurnýjað.

Stefnda sendi stefnanda bréf sem er ódagsett, en sent var áður en afsal skyldi gefið út, þar sem fram kom m.a. að rakaskemmdir væru í útveggjum í þvottahúsi og í herbergi neðri hæðar. Eldhúsinnrétting hafi verið tekin niður og þá hafi komið í ljós að múrnet vantaði á útveggi. Miklar sprungur og sig hafi komið í ljós í gólfplötu. Bað hafi lekið. Utanhússklæðning sé án þess að hún lofti og engar drenlagnir í kringum húsið.

Af hálfu stefnanda var bréfinu svarað þar sem fram kom að erfitt gæti verið að láta söluna ganga til baka þar sem stefnda hafi staðið í miklum framkvæmdum við húsið. Við söluna hafi engu verið leynt, heldur gerð grein fyrir ástandi hússins og m.a. bent á sprungur í veggjum og móðu á gluggum. Ljóst hafi verið við skoðun að viðhaldi hafi ekki verið sinnt sem skyldi og ýmsu ábótavant. Söluverð hafi tekið mið af aldri og ástandi eignarinnar.

II

Undir rekstri málsins óskaði stefnda eftir dómkvaðningu matsmanns og var H-kk-nf S-kk-nf, húsasmíðameistari og byggingartæknifræðingur, dómkvaddur 11. febrúar 2015. Óskað var eftir mati á eftirfarandi atriðum:

1. Hvort klæðing á húsinu sé fullnægjandi, í samræmi við reglur, teikningar, góðar venjur og vönduð vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Niðurstaða matsmanns er að hann telur að klæðning á útveggjum hússins hafi verið fullnægjandi og í samræmi við það sem gerðist þegar hún var sett upp. Frágangur hafi hins vegar verið ófaglegur þar sem plöturnar hafi verið festar beint á steypt handrið á útitröppum en ekki loftað á bak við þær. Þá hefði verið heppilegra að láta lofta undir og yfir gluggum en ekki treysta einvörðungu á óþéttleika í samskeytum klæðningar. Fyrirsjáanlegt sé að klæðningin hrörni og gangi úr sér og þarfnist viðhalds þannig að hún endist eins og ætla má. Frágangur við glugga hafi hugsanlega leitt til þess að pappi þar undir hafi eyðilagst fyrr en ella. Frágangur sé hins vegar eins og víða gerðist á þessum tíma. Matsmaður metur hæfilegan kostnað við úrbætur 1.825.000 krónur og miðar þá við að klæðning hefði ekki verið rifin og fargað heldur gert við það sem úr lagi var gengið.

2. Hvort leki, raki, sveppagróður, skemmdir, mygla og/eða rakaskemmdir séu á efri hæð hússins. Niðurstaða matsmanns er að rakamerki hafi verið á austurvegg í stofu sem stafi af lekum utanfrá þar sem klæðning hafi verið fjarlægð af útvegg. Rakaskemmdir hafi verið á vegg í herbergi við hlið baðherbergis á móts við baðherbergi þar sem baðkar var. Af ljósmyndum megi ráða að gólfefni hafi verið skemmd eftir leka sem matsbeiðandi segir að hafi verið á yfirfalli á baðkari. Matsmaður hafi ekki getað staðfest þetta.

Rakaskemmdir hafi verið á útvegg í eldhúsi þar sem eldhúsinnrétting var við vegg. Skemmdirnar stafi af raka frá útitröppum og að innréttingin var við vegginn. Myglublettir hafi verið í úthornum í eldhúsi þar sem innrétting var og stafi af rakaþéttingu bak við innréttingu. Til að bæta úr þurfi að endurgera klæðningu á austurvegg sem búið sé að fjarlægja. Gera þurfi við skemmdir inni, gera þurfi við skemmdir á vegg í herbergi við hlið baðherbergis, gera þurfi við skemmdir á útvegg í eldhúsi og þrífa myglubletti. Búið sé að fjarlægja klæðningu á vegg á útitröppum þar sem þurfi að þétta kverk milli gólfs og veggs og endurgera síðan klæðningu. Matsmaður metur kostnað 197.000 krónur.

3. Hvort gólfplata hússins sé skemmd en hún virðist sprungin frá veggjum og sigin. Niðurstaða matsmanns er að gólfplata í húsinu sé ekki skemmd og sig sé eðlilegt og fyrirsjáanlegt. Enginn kostnaður er metinn.

4. Hvort frágangur múrhúðar hússins innanhúss, en net virðist vanta í múrhúð innanhúss, sé fullnægjandi, í samræmi við reglur, teikningar, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Niðurstaða matsmanns er að frágangur múrhúðar á einangrun á útveggjum sé eins og verið hafi á þeim tíma er húsið var byggt. Enginn kostnaður sé því metinn.

5. Baðherbergi efri hæðar, a) hvort lagnir/niðurfall á baðherbergi efri hæðar séu í lagi og/eða fullnægjandi og/eða hvort frágangur þeirra sé fullnægjandi, í samræmi við reglur, teikningar, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Niðurstaða matsmanns er að þær lagnir og gólfniðurfall sem hægt sé að sjá virðist vera fullnægjandi og með þeim hætti sem búast megi við í gömlu húsi. Vegna leka sem varð frá baðkari metur matsmaður viðgerð að fjárhæð 58.000 krónur.

6. Hvort frágangur gluggaops á austurhlið efri hæðar sé fullnægjandi og í samræmi við reglur, uppdrætti, teikningar, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Niðurstaða matsmanns er að frágangur á glugga í stofu, sem hafi verið lokað, hafi verið tæknilega ófullnægjandi sem geti leitt til þess að raki þéttist í klæðningu utan við gluggann. Ekki sé unnt að staðfesta að skemmdir hafi orðið vegna þess að búið var að rífa klæðninguna að mestu utan við gluggann. Kostnaðarmat matsmanns er 34.000 krónur.

7. Hvort skemmdir eftir vatnstjón vegna leka frá baði á efri hæð séu á baðherbergi neðri hæðar og aðlægum herbergjum svo sem leki, raki, sveppagróður, skemmdir og/eða mygla. Í niðurstöðu matsmanns segir að ekki sé unnt að sjá af hverju vatn fór á gólf í baðherbergi á efri hæð en líkur séu til þess að skemmdir í lofti baðherbergis og herbergi við hlið þess á neðri hæð og herbergi við hlið baðherbergis á efri hæð stafi af því. Ekki sé sýnileg mygla við skoðun og ekki tekið sýni til greiningar. Til að bæta úr rakaskemmdum á neðri og efri hæð þurfi að skafa lausa málningu, spartla, grunna, bletta, mála og heilmála veggi sem séu skemmdir. Kostnaður er metinn 91.000 krónur.

8. Hvort frágangur á niðurfalli frá eldhúsi neðri hæðar sé fullnægjandi og/eða leki og hvort það sé í samræmi við gildandi reglur, uppdrætti, teikningar, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Í niðurstöðu matsmanns segir að ekki hafi verið unnt að staðfesta að frárennslispípa frá eldhúsi hafi verið brotin áður en matsbeiðandi gróf frá kjallaraveggjum. Hafi pípan verið brotin eins og matsbeiðandi segir þurfi að skipta um hana og sé kostnaður metinn 10.000 krónur.

9. Hvort gluggar á jarðhæð séu skemmdir og/eða rakaskemmdir séu í/og/eða við glugga á austurhlið jarðhæðar og hvort frágangur þeirra sé fullnægjandi og í samræmi við gildandi reglur, uppdrætti, teikningar, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar byggingarframkvæmdir. Í niðurstöðu matsmanns segir að fúi í gluggakörmum og hurðakarmi stafi af eðlilegri hrörnun. Til að bæta úr metur matsbeiðandi kostnað 123.000 krónur.

10. Hvort drenlagnir séu við húsið og ef svo er hvort frágangur þeirra sé fullnægjandi í samræmi við gildandi reglur, teikningar, góðar venjur og vinnubrögð við sambærilegar framkvæmdir. Matsmaður segir að engar drenlagnir eða þerrilagnir séu við húsið og sé það í samræmi við kröfur þess tíma þegar húsið var byggt. Matsmaður metur hæfilegan kostnað við úrbætur 1.399.000 krónur.

11. Hvort húsið sé steinsteypt. Í niðurstöðu matsmanns segir að útveggir séu steinsteyptir og plötur á húsinu séu steinsteyptar. Enginn kostnaður er metinn.

12. Hvort nauðsynlegt sé að flytja úr húsinu á meðan á lagfæringum stendur. Í niðurstöðu matsmanns segir að hann geti ekki staðfest að nauðsynlegt hafi verið að rífa af öll gólfefni í húsinu, eins og gert hafi verið, og fjarlægja innréttingar og baðkar. Matsmaður telur að þær endurbætur sem gera þurfi séu ekki þess eðlis að flytja þurfi úr húsinu meðan þær séu unnar.

13. Hvort byggingarefni bílskúrs sé holsteinn. Matsmaður segir að bílskúrinn sé byggður úr timbri og múrhúðaður að utan (forskalaður). Þá sé hann þiljaður að innan með trétexi. Matsmaður telur að engin teljandi verðmunur sé á bílskúr sem byggður sé úr holsteini og bílskúr sem byggður sé úr timbri, múrhúðuðum að utan.

Í umfjöllun undirmatsmanns um klæðningu hússins kemur m.a. fram að húsið sé klætt að utan með steindum plastplötum, Steni-plötum, sem festar séu á trégrind. Steinull hafi verið lögð í grindina og vindpappi strengdur yfir. Þá séu festilistar lóðrétt á láréttu listana með tréskrúfum. Á þessa lista sé plötuklæðningin fest með riffluðum nöglum.

Matsmaður kvaðst hafa fengið það staðfest að ekki væru til aðrar teikningar af húsinu en þær sem séu á vefsíðu. Engar teikningar séu til af klæðningu hússins og engar heimildir um klæðninguna í safni byggingarfulltrúa. Samkvæmt grein í Morgunblaðinu 1. nóvember 1986 komi fram að húsið hafi verið klætt á því ári.

Gerð og frágangur útveggjaklæðningar á húsinu sé í meginatriðum faglega og eðlilega gerð og eins og hafi tíðkast og tíðkist enn með sambærilegar klæðningar. Ljóst sé að vandamál hafi verið við húsið áður en það var klætt og klæðningin til þess gerð að bæta úr því m.a., til að koma í veg fyrir leka. Þó að plötur hafi verið lagðar þétt að gluggaköntum verði ekki rakauppsöfnun þar þó að raki geti þést á bakhlið platnanna við hitabreytingar en gufa flytjist út um úthlið veggja óhindrað. Heppilegra hefði verið að útfæra áfellur að gluggum þannig að bil hefði verið á milli múrhúðaðra gluggakanta og áfella og vatn þannig getað sigið niður og loft leikið um. Það hafi hins vegar ekki valdið skemmdum á húsinu að áliti matsmanns þó að áfellurnar hafi legið þétt að köntum. Kantarnir hafi verið skemmdir áður en húsið var klætt. Almennt telur matsmaður að klæðning hafi verið eðlilega útfærð með tilliti til þess að hún lofti þó að ekki hafi verið hægt að staðreyna hvernig frágangur var við jörð. Óheppilegt sé hins vegar og rangt að þétta klæðningu að tröppum og stéttum en það hindri eðlilegt loftflæði. Þá hefði verið heppilegra að útfæra loftrásir undir vatnsbrettum en þar sem vatnsbretti lágu ofan á rönd plötuklæðningar á vegg hafi ekki verið svo þétt að ekki hafi loft getað streymt þar um.

Heppilegt hefði verið að ganga þannig frá að vatn sem bærist undir vatnsbretti gæti ekki borist inn í klæðninguna. Vindpappinn hafi verið færður aðeins upp á vatnshalla en ekki upp undir glugga og ekki þéttur þar. Skemmdir sem skoðaðar voru séu hins vegar ekki slíkar að klæðningin sé ónýt þrátt fyrir að hún sé 30 ára gömul. Matsmaður hafi heimildir um ætlaða endingu útveggjaklæðningar með Steni-plötum og telur hæfilegt að ætla að líftími sé 20-40 ár. Þá sé það hlutarins eðli að klæðningar hrörni þegar líður á líftíma þeirra líkt og mannvirki öll geri. Þá þurfi þau viðhald eigi þau ekki að ganga úr sér fljótt og þrátt fyrir það verði þau ekki sem ný allan líftímann.

Búið hafi verið að rífa, áður en matsmaður kom á vettvang, allmikinn hluta klæðningarinnar af húsinu og farga og því ekki um það að ræða að bæta það sem hafði gengið úr sér. Af ljósmyndum megi ráða að hægt hefði verið að bæta klæðninguna án þess að skipta um hana alla og ná þannig fram meiri endingu. Eins og staðan sé nú þurfi að klæða húsið á ný.

Ljóst sé að húsið hafi verið skemmt og lekt og því hafi það verið klætt. Venjulega sé ekki gert sérstaklega við skemmdir á múrhúð eða steypu þegar hús séu klædd. Húsið sé klætt á þann hátt að litlar líkur séu til þess að veggir leki eftir að húsið var klætt. Ekki hafi orðið skemmdir á múrhúð og steypu sem stafi af ófullnægjandi frágangi á klæðningunni að því að séð verði. Skemmdir á múr og steypu hafi að líkindum verið komnar fram áður en húsið var klætt.

Í niðurstöðu matsmanns segir að klæðning á útveggjum hússins hafi verið fullnægjandi og í samræmi við það sem gerðist þegar hún var sett upp. Heppilegra hefði verið að láta lofta undir og yfir gluggum en ekki treysta einvörðungu á óþéttleika í samskeytum klæðningar. Frágangur við glugga hafi hugsanlega leitt til þess að pappi þar undir hafi eyðilagst fyrr en ella. Frágangurinn sé hins vegar eins og víða gerðist á þessum tíma.

Að beiðni stefndu voru yfirmatsmenn dómkvaddir 6. október 2015 til þess að meta á ný klæðningu hússins, sbr. 1. matsspurningu í undirmati svo og endurmeta niðurstöðu undirmatsmanns um bílskúrinn. Yfirmatsmennirnir B-kk-nf G-kk-nf byggingarverkfræðingur og A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, komust að þeirri niðurstöðu að það kostaði 2.577.419 krónur án virðisaukaskatts að gera við klæðninguna. Yfirmatsmenn komust að sömu niðurstöðu og undirmatsmaður varðandi bílskúrinn.

Í yfirmati segir að við skoðun á vettvangi og á myndum frá lögmanni yfirmatsbeiðanda sé ekki hægt að greina að skemmdir væru á grind undir klæðningu nema á nokkrum stöðum neðst í henni. Almennt ástand grindar virðist gott með hliðsjón af aldri hennar en hafa beri í huga að hún hafi staðið opin fyrir veðrum frá því að klæðningin var rifin af 2013. Hægt sé að greina við skoðun á staðnum að við frágang á vatnsbretti og ofan við glugga hafi þess ekki verið nægilega gætt að loftaði bak við klæðningu. Einnig hafi klæðning verið lögð að hluta til þétt upp að steyptum flötum og stigum sem geti hamlað að lofti bak við klæðningu. Aftur á móti við skoðun á grind á bak við klæðninguna sé ekki að sjá merki þess að ekki hafi loftað, enda ástand grindar nokkuð gott með hliðsjón af aldri. Á einstaka stöðum sé greinilegt að leki hafi verið með klæðningu og fúi komið í grind vegna þessa. Áfellur liggi að múrhúð útveggja sem hamli því að það lofti og miði yfirmatsmenn við að gengið verði frá þeim með álplötum sem gefi möguleika á að lofti undir.

Á þessum tíma hafi verið í gildi byggingarreglugerð nr. 292/1979 þar sem komi fram í grein 3.3.1 að skylt sé að leggja inn sérteikningar í mælikvarða 1:50 af frágangi útloftaðra útveggjaklæðninga. Engir uppdrættir, er varði klæðningu hússins, séu til hjá byggingarfulltrúaembættinu hjá Grindavíkurbæ. Yfirmatsmenn hafi ekki getað séð að skemmdir væru á útveggjum hússins vegna skemmda eða frágangs frá klæðningu hússins. Mögulegt sé að á einhverjum stöðum hafi meira vatn en eðlilegt sé komist á bak við klæðningu, enda beri grind þess merki á einstaka stöðum. Slíkt geti valdið staðbundnum leka þar sem ástand steyptra útveggja virðist ekki gott. Almennt sé ekki farið í viðgerðir á steyptum veggjum áður en hús séu klædd þar sem ætlað sé að það vatn sem fer undir klæðninguna skili sér niður með klæðningu að innanverðu. Ef leki hafi komið fram í eigninni megi reikna með að hægt hefði verið að koma í veg fyrir slíkt með staðbundnum aðgerðum til þéttingar.

Í niðurstöðukafla yfirmatsmanna segir að það sé mat þeirra að uppbygging og frágangur klæðningar á útveggjum hússins sé fullnægjandi og í samræmi við það sem gert var á þeim tíma sem húsið var klætt. Uppbygging og frágangur klæðningar sé að mestu leyti góður þó svo að gæta hefði þurft að því að klæðning liggi ekki þétt upp að steyptum flötum eða veggjum þannig að ekki lofti og eða klæðningin standi ekki í vatni. Útfærsla og frágangur grindar og klæðingar við gluggagöt hefðu átt að vera með betri hætti og þess gætt að loftaði óheft og að vatn sem kæmist á bak við klæðningu gæti skilað sér út.

Það er mat yfirmatsmanna að frágangur klæðningar á kalda veggi við stiga hafi verið ófullnægjandi og ófaglegur. Plötur hafi verið festar beint á steinvegg og þess ekki gætt að loftaði á bak við klæðninguna. Samkvæmt byggingarreglugerð nr. 292/19779 hafi verið skylt að skila inn uppdráttum vegna breytingar á húsinu. Það er mat yfirmatsmanna að taka hafi þurft niður klæðningu á köldum veggjum hússins, þ.e.a.s. við útitröppur, og endurgera klæðningu með fullnægjandi grind á bak við klæðninguna. Einnig er það mat yfirmatsmanna að til að gæta að því að klæðning lofti óheft og ekki sé treyst á óþéttleika klæðningarinnar og að vatn skili sér undan klæðningunni sé nauðsynlegt að lagfæra frágang við gluggagöt.

III

Stefnandi byggir kröfu sína á kaupsamningi um fasteignina Borgarhraun 6, Grindavík. Hann byggir á reglum um ábyrgðaryfirlýsingar og loforð svo og öðrum reglum fasteignakaupa- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi loforða.

Ein af meginskyldum seljanda í fasteignakaupum sé að afhenda hið selda á réttum tíma og í réttu ásigkomulagi. Á sama hátt sé meginskylda kaupanda að greiða kaupverð á réttum tíma. Stefnda hafi ekki staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi og hafi því vanefnt skyldu sína samkvæmt samningnum.

Stefnandi byggir kröfu sína m.a. á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002. Er einkum byggt á 49. og 50. gr. laganna en í 50. gr. komi fram að seljandi geti krafist þess að kaupsamningur verði efndur samkvæmt efni sínu og að kaupandi greiði kaupverðið. Þá byggir stefnandi kröfu sína einnig á almennum reglum laga um lausafjárkaup nr. 50/2000. Um dráttarvexti vísar stefnandi til III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 og um málskostnað til XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Stefnda byggir kröfu sína um sýknu á því að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Stefnda eigi því rétt til afsláttar eða skaðabóta sem nemi hærri fjárhæð en dómkrafa stefnanda á hendur stefndu. Máli sínu til stuðnings vísar stefnda til undirmatsgerðar og yfirmatsgerðar.

Samkvæmt 18. gr. fasteignakaupalaga teljist fasteignin gölluð. Hún standist ekki gæði sem leiða megi af lögum og kaupsamningi og sölulýsingu. Í ljós hafi komið að eignin hafi verið haldin verulegum göllum sem ekki hafi verið gerð grein fyrir í sölugögnum né mátt sjá við skoðun hennar. Stefnda telur að gallarnir rýri verðmæti eignarinnar langt umfram gallaþröskuld 2. ml. 18. gr. og jafnvel svo verulega að eignin sé verðlaus með öllu. Stefnda hefði ekki keypt eignina hefði henni verið kunnugt um þá galla sem á henni eru.

Stefnda telur eignina jafnframt gallaða í skilningi 27. gr. laga um fasteignakaup. Seljandi hafi gefið rangar upplýsingar. Í greininni segi að fasteignin teljist gölluð ef hún sé ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi hafi gefið. Í sölulýsingu eignarinnar hafi henni verið lýst sem góðu tveggja íbúða einbýli. Stefnda hafi því mátt búast við að vera að kaupa góða eign sem hefði verið endurnýjuð að hluta og klædd að utan og með lagfærðu þaki. Viðhald og viðgerðir yrðu því í lágmarki. Annað hafi komið í ljós, sbr. matsgerðir.

Fasteignin sé einnig gölluð í skilningi 26. gr. laga um fasteignakaup. Stefnda telur að erfingjar, sem hafi komið fram fyrir hönd dánarbúsins við söluna, hafi vitað eða mátt vita a.m.k. af hluta gallanna. Þeir hafi mátt vita um raka í kjallara. Aðstöðumunur kaupanda og seljanda í fasteignaviðskiptum sé mikill og seljanda beri að hafa frumkvæði að því að sinna upplýsingaskyldu sinni. Stefnda hafi sinnt að fullu aðgæsluskyldu sinni.

Kröfu um afslátt styður stefnda við 41. gr. fasteignakaupalaga og kröfu um skaðabætur við 43. gr., sbr. 59. gr., laganna. Stefnda byggir á því að stefnandi beri einnig ábyrgð á óbeinu tjóni, sbr. 2. mgr. 43. gr. laganna. Sýknukröfu sína byggir stefnda á heimild sinni til að skuldajafna gagnkröfum sínum um skaðabætur eða afslátt samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 en öll skilyrði skuldajafnaðar séu fyrir hendi.

IV

Einbýlishúsið að Borgarhrauni 6, Grindavík, er hæð og kjallari, byggt úr steinsteypu árið 1960. Við húsið stendur sérstæður bílskúr sem byggður var sama ár. Húsið var klætt 1986 með Steni-klæðningu sem er m.a. deilt um í málinu.

K-kk-nf H. H-kk-nf og Ó-kvk-nf S-x-x S-kvk-nf bjuggu í húsinu frá 1965 en keyptu það árið 1992. Ó-kvk-nf lést 1997 og eftir það bjó K-kk-nf einn á efri hæð hússins þar til hann fór á elliheimili en hann lést 9. október 2012. Ekki hafði verið búið í íbúðinni á efri hæð í um sex mánuði er stefnda skoðaði eignina. Íbúðin á neðri hæð var í útleigu og tók stefnda yfir leigusamninginn.

Stefnda skoðaði húsið einu sinni fyrir kaup ásamt sambýlismanni sínum K-kk-þgf G-kk-þgf K-kk-þgf. Við skoðun var efri hæð búin húsgögnum frá því að K-kk-nf bjó þar. Íbúðin á neðri hæð hafði verið gerð upp með nýjum tækjum, innréttingum og gólfefni en efri hæðin hafði ekki verið endurnýjuð.

Stefnda keypti húsið með kaupsamningi 5. febrúar 2013. Fljótlega eftir að kaup voru gerð hófst sambýlismaður stefndu handa við að rífa utanhússklæðninguna af hluta hússins og hefur húsið staðið þannig síðan.

S-kk-nf A. K-kk-nf, sonur K-kk-ef og Ó-kvk-ef, sýndi stefndu og sambýlismanni hennar húsið. Ekki er ágreiningur um að við skoðun benti S-kk-nf ekki á neina galla á húsinu að öðru leyti en því að hann benti á stóra sprungu á vegg inni í stofu og að móða væri á gluggum. S-kk-nf og bróðir hans, J-kk-nf K-kk-nf, voru í samskiptum við stefndu og sambýlismann hennar vegna kaupanna á húsinu. Þeir sögðu báðir í skýrslu sinni fyrir dómi að þeir hafi ekki vitað af neinum galla á eigninni, enda ekki búið þar síðustu áratugi. Ekki hefur annað komið fram í málinu en að stefnda vissi að S-kk-nf og J-kk-nf höfðu ekki búið í eigninni undanfarin ár.

Samkvæmt framansögðu hefur ekki verið sýnt fram á af hálfu stefndu að fyrirsvarsmenn stefnanda hafi vitað eða mátt vita af galla á hinu selda eða að þeir hafi reynt að takmarka upplýsingagjöf sína til stefndu og sambýlismanns hennar. Þá verður ekki fallist á með stefndu að rangar upplýsingar hafi verið gefnar í söluyfirliti. Hið selda telst því ekki gallað í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Af hálfu stefndu er því haldið fram að klæðning hússins hafi verið gölluð og það kosti samkvæmt yfirmatsgerð 2.577.419 krónur að gera við gallann.

Í undirmati er komist að þeirri niðurstöðu að klæðning á útveggjum hússins hafi verið fullnægjandi og í samræmi við verklag á þeim tíma er hún var sett upp varðandi einangrun, vindpappa og að klæðningin loftaði. Ófaglegt hafi hins vegar verið að setja plöturnar beint á steypt handrið á útitröppum án þess að loftaði á bak við þær. Þá hefði verið heppilegra að láta lofta betur undir og yfir gluggum. Frágangur í kringum glugga sé hins vegar eins og víða gerðist á þessum tíma.

Yfirmatsmenn komust að sömu niðurstöðu og undirmatsmaður varðandi frágang klæðningar á útveggjum hússins og telja frágang hennar fullnægjandi. Útfærsla og frágangur grindar og klæðningar við gluggagöt hefði hins vegar átt að vera með betri hætti og þess gætt að klæðning loftaði. Það er mat yfirmatsmanna að frágangur klæðningar beint á kalda veggi við stiga hafi verið ófullnægjandi og ófaglegur þar sem plöturnar hafi verið festar beint á steinvegg og þess ekki gætt að loftaði á bak við klæðningu. Niðurstaða yfirmatsmanna er að nauðsynlegt sé að lagfæra frágang við gluggagöt og kalda veggi og meta þeir kostnað vegna þess að fjárhæð 2.577.419 krónur án virðisaukaskatts.

Í undirmatsgerð er tekið fram að það sé ekki sjáanlegt að framangreindur frágangur klæðningar við gluggaop, sem undirmatsmaður telur þó vera óheppilegan, hafi valdið skemmdum á húsinu eða leka. Þá hafa skemmdir á köldum veggjum við stiga ekki verið staðreyndar þrátt fyrir að Steni-plötur hafi verið settar beint á þá veggi án þess að setja grind undir. Undirmatsmaður staðreyndi ekki heldur skemmdir á stigahandriði en búið var að taka Steni-plötur af handriðinu og setja nýtt handrið þegar matsmaður skoðaði eignina um tveimur árum eftir kaup stefndu á eigninni. Yfirmatsmenn fjalla ekki í mati sínu um hvort skemmdir á húsinu eða leki hafi hlotist af frágangi klæðningar við gluggaop eða á köldum veggjum við stiga.

Samkvæmt framansögðu er það mat dómsins að ekki sé komin fram í málinu viðhlítandi sönnun fyrir því að frágangur klæðningar í kringum gluggaop og á köldum veggjum við stiga hafi valdið skaða á eigninni, enda þótt fallist sé á með matsmönnum að frágangur hefði verið betri með þeim hætti sem þeir leggja til. Enda þótt frágangur sá sem matsmenn leggja til, og virðist hafa verið áskilinn í byggingarsamþykkt á þeim tíma sem húsið var klætt, hefur ekki komið fram í málinu að tjón hafi hlotist af þrátt fyrir að nú séu 30 ár síðan húsið var klætt en undirmatsmaður telur að endingartími Steni-klæðningar geti verið 20-40 ár. Verður því í málinu að líta svo á að tiltölulega stutt hafi verið eftir af endingartíma klæðningarinnar er stefnda keypti eignina.

Þegar framangreint er virt, aldur klæðningarinnar og áætlaður endingartími hennar, ennfremur sú staðreynd að matsmenn hafa ekki, þrátt fyrir að klæðningin sé nú 30 ára gömul, staðreynt tjón vegna annmarka á uppsetningu hennar í kringum glugga og á köldum veggjum við stiga, er ekki unnt að fallast á með stefnanda að eignin hafi að þessu leyti verið haldin galla í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga.

Undirmatsmaður staðreyndi að engar drenlagnir, þerrilagnir, væru við húsið og krefst stefnda skaðabóta vegna þess að fjárhæð 1.399.000 krónur. Á þeim tíma er húsið var byggt árið 1960 voru engin ákvæði þess efnis í byggingarsamþykkt að skylt væri að leggja drenlagnir og það að jafnaði ekki gert. Eins og segir í matsgerð var algengt að kjallaraveggir væru bikaðir að utan. Kjallaraveggir Borgarhrauns 6 voru ekki bikaðir en hins vegar flestir múrhúðaðir sem matsmaður telur að hafi þótt fullnægjandi á þeim tíma er húsið var byggt. Er því ekki unnt að fallast á skaðabótakröfu stefndu vegna drenlagna.

Gagnkrafa stefndu í málinu er samtals að fjárhæð 1.912.000 krónur á grundvelli undirmats og 2.577.419 krónur á grundvelli yfirmats eða samtals 4.489.419 krónur.

Hér að framan hefur kröfum stefndu vegna klæðningar að fjárhæð 2.577.419 krónur og vegna drenlagna að fjárhæð 1.399.000 krónur, samtals 3.976.419 krónur, verið hafnað. Eftir stendur því gagnkrafa stefnu að fjárhæð 513.000 krónur sem er 2,21% af kaupverði hússins.

Með því að fyrirsvarsmenn stefnanda teljast ekki hafa gefið stefndu ábyrgðaryfirlýsingu um ástand hússins né gerst sekir um saknæma háttsemi í viðskiptum sínum við stefndu ræðst niðurstaða um gagnkröfu stefndu á því hvort meintur galli rýri verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 2. ml. 18. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Samkvæmt framangreindri niðurstöðu er svo ekki. Verður því að hafna kröfu stefndu um skaðabætur.

Samkvæmt framansögðu verður ekki fallist á með stefndu að hún eigi skaðabóta- eða afsláttarkröfu á hendur stefnendum til skuldajafnaðar við kröfu stefnanda um eftirstöðvar kaupverðs. Krafa stefnanda verður því að fullu tekin til greina en ekki er deilt tölulega um hana.

Rétt þykir að málskostnaður falli niður milli aðila. Stefnda hefur gjafsókn í málinu sem er takmörkuð við rekstur þess fyrir héraðsdómi. Gjafsóknarkostnaður stefndu greiðist úr ríkissjóði, þ.e. þóknun G-kvk-ef B-kvk-ef B-kvk-ef hdl., 1.700.000 krónur, og hefur þá ekki verið tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

G-kk-nf A-kk-nf héraðsdómari dæmir mál þetta ásamt K-kk-þgf E-kk-þgf og S-x-x P-kk-þgf byggingarverkfræðingum.

Dómsorð

Stefnda, O-x-x Z-x-x, greiði stefnanda, dánarbúi K-kk-ef H. H-kk-ef, 1.939.888 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 6. maí 2013 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Borgarhrauni 6, Grindavík, með fastanúmerið [...].

Málskostnaður fellur niður milli aðila.

Gjafsóknarkostnaður stefndu greiðist úr ríkissjóði, þ.e. þóknun G-kvk-ef B-kvk-ef B-kvk-ef hdl., 1.700.000 krónur, og hefur þá ekki verið tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

G-kk-nf A-kk-nf

K-kk-nf E-kk-nf

S-kk-nf P-kk-nf