E-265/2014

Mál þetta, sem dómtekið var 11. nóvember 2014, var höfðað 20. janúar s.á. af hálfu R-kvk-þgf J-kvk-ef, og Ó-kk-ef A-kk-ef J-kk-ef, báðum til heimilis að Brekkubæ 2, Reykjavík, á hendur Brekkubæ 13-44, húsfélagi, til heimilis að Brekkubæ 32, Reykjavík til viðurkenningar á eignarrétti að bílskúr. Fyrirsvarsmaður og formaður stefnda, sem einnig er nefnt Torgfélag Brekkubæjar 13-44, er H-kk-nf H-kk-nf O-x-x, Brekkubæ 28, 110 Reykjavík.

Dómkrafa stefnenda er aðallega sú að þess er krafist að viðurkenndur verði eignarréttur stefnenda að bílskúr að Brekkubæ 13-44 12R, 110 Reykjavík, fastanúmer 204-5784, merking 01 0115, landnúmer 111274, í fasteignaskrá Fasteignamats ríkisins.

Til vara er þess krafist að stefnda verði gert að greiða stefnendum 164.916 krónur, með vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 5.130 krónum frá 1.10.1994 til 1.10.1995, en af 11.336 krónum frá þeim degi til 1.10.1996, en af 17.291 krónu frá þeim degi til 1.10.1997, en af 23.178 krónum frá þeim degi til 1.10.1998, en af 28.535 krónum frá þeim degi til 1.10.1999, en af 34.796 krónum frá þeim degi til 1.10.2000, en af 40.690 krónum frá þeim degi til 1.10.2001, en af 47.099 krónum frá þeim degi til 1.10.2002, en af 55.351 krónu frá þeim degi til 1.10.2003, en af 63.152 krónum frá þeim degi til 1.10.2004, en af 71.296 krónum frá þeim degi til 1.10.2005, en af 80.211 krónum frá þeim degi til 1.10.2006, en af 89.552 krónum frá þeim degi til 1.10.2007, en af 100.847 krónum frá þeim degi til 1.10.2008, en af 111.633 krónum frá þeim degi til 1.10.2009, en af 123.410 krónum frá þeim degi til 1.10.2010, en af 136.025 krónum frá þeim degi til 1.10.2011, en af 152.886 krónum frá þeim degi til 1.10.2012, en af 158.537 krónum frá þeim degi til 1.10.2013, en af allri fjárhæðinni 164.916 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefjast stefnendur í báðum tilvikum málskostnaðar úr hendi stefndu að mati réttarins, að teknu tilliti til framlagðs málskostnaðarreiknings, auk virðisaukaskatts.

Stefndi gerir kröfu um að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

Stefndi krefst þess að stefnendur verði dæmdir til greiðslu málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Yfirlit málavaxta og ágreiningsefna

Samkvæmt því sem greinir í stefnu, greinargerð og gögnum málsins eru málavextir þeir að árið 1977 var skipulagt íbúðarhverfi við Brekkubæ og Melbæ í Árbæjarhverfi og ári síðar voru skilmálar hverfisins fastsettir hjá lóðarskrárritaranum í Reykjavíkurborg. Í framhaldi þess var skilmálum vegna lóðanna þinglýst 4. desember 1978, sbr. skjal litra T 38-62. Þessu skjali var þinglýst á allar lóðir í hverfinu en þær fengu númerin 1-44 við Melbæ í Reykjavík og nr. 1-45 við Brekkubæ í Reykjavík. Í samningnum, grein 1.1.2, segir: Við Melbæ eru 8 raðhúsalengjur, þ.e. alls 42 raðhús og við Brekkubæ er sami fjöldi húsa. Hvor gata um sig endar í sameiginlegu bílageymslutorgi, með bílageymslulengju, 1 bílskúr á hvert hús og einn aukaskúr. Undanskildar eru þó 4 raðhúsalengjur meðfram Rofabæ, en þar er ráðgert að bílskúrar séu í húsunum sjálfum. Eitt húsanna sem undanskilið er samkvæmt þessari grein og er með innbyggðum bílskúr er hús í eigu stefnenda, Brekkubær 2.

Um sameiginlegu bílageymslulóðirnar við Melbæ og Brekkubæ segir í sama ákvæði samningsins: Tvær sameiginlegar bílageymslulóðir (torglóðir, sbr. 1.2.1.d) ná milli gafla húsalengjanna að vestan og austan að görðum nyrstu lengjanna og að stíg syðstu lengja, þ.e. að áður afmörkuðum sameiginlegum lóðum raðhúsalengjanna. Hvor lóð er sameiginleg fyrir 6 raðhúsalengjur, alls 29 hús. Bílageymslur eru 30, afgangs er 1 bílskúr. Um ráðstöfun hans sjá gr. 1.2.2.2.

Samkvæmt framangreindum samningi, grein 1.2.2.1, var skylt að stofna torgfélag um hvora lóð, annað vegna sameiginlegrar lóðar við Melbæ og hitt vegna sameiginlegrar lóðar við Brekkubæ. Félagsmenn í torgfélagi Brekkubæjar skyldu vera lóðarsameigendur raðhúsalóða, nr. 16-22, 13-19, 24-30, 21-27, 32-34 og 29-39. Í grein 1.2.2.2 í samningnum er verkefni torgfélagsins skilgreint og segir þar: Torgfélag skal sjá um það sem eftir er af hönnun torglóðar svo og bílskúra, framkvæmdir, þar með taldar byggingarframkvæmdir, rekstur og viðhald torglóðar og bílskúra….Torgfélag reisir 30 bílskúra. Einn skúrinn ber ekkert númer og skal stjórn félagsins ákveða notkun hans til hugsanlegra, sameiginlegra þarfa félagsmanna, en að öðrum kosti skal stjórnin bjóða hann til sölu meðal félagsmanna og selja á hæsta, fáanlegu verði, og skal skúrinn þá eftirleiðis fylgja raðhúsi þess, sem keypti. Eigi hann fleiri en eitt raðhús, skal við söluna ákveðið í eitt skipti fyrir öll, hvaða raðhúsi skúrinn á að fylgja. Um þennan aukaskúr skal síðan gilda sama regla og um aðra bílskúra, þ.e. að óheimilt er að selja þá frá viðkomandi raðhúsi.

Torgfélag Brekkubæjar var stofnað þann 30. janúar 1980. Fyrsta verkefni torgfélagsins var að láta byggja bílskúra á sameiginlegri lóð. Teikningar vegna bílskúra á lóð Torgfélags Brekkubæjar voru samþykktar af byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar þann 20. maí 1980. Á teikningum eru 30 bílskúrar, 29 bílskúrar eru merktir húsum nr. 13-44 við Brekkubæ, en einn bílskúrinn er merktur „sameign“ í samræmi við kvaðir í samningi Reykjavíkurborgar.

Af fundargerðum Torgfélags Brekkubæjar má lesa lýsingar á tilboðum sem gerð voru af byggingarverktökum í byggingu bílskúranna og kostnað, en allar helstu ákvarðanir vegna sameignarbílskúrsins hafa verið teknar á fundum félagsins. Fenginn var verktaki til að byggja alla 30 bílskúrana. Síðan sá torgfélagið um að ganga frá lóð og klára hana eftir að byggingu bílskúra lauk.

Var þá komið að ráðstöfun bílskúrsins sem merktur var sameign. Á fundi torgfélagsins þann 10. desember 1981 er bókað:Rætt um bílskúr no 30. Hvað skal gert við hann. Selja eða leigja. Bað fundarstjóri menn að gefa álit sitt á þessu. Enginn vildi tjá sig og menn ákveða að hugsa málið. Í fundargerð torgfélagsins þann 24. mars 1983 er bókað: Aukaskúr kom til umræðu. Hafa komið upp tvær óskir um að fá skúr á leigu. Kastað var upp á þetta og var hinn heppni S-kk-nf K-kk-nf og tekur hann skúrinn á leigu frá og með deginum í dag. Leiga er ákveðin 1.500 pr. mánuð.

Allt frá þessum tíma hefur aukaskúrinn verið í útleigu og hafa leigugreiðslur verið greiddar á reikning torgfélagsins. Misjafnt hefur verið hvort gerður hafi verið skriflegur samningur við hvern leigjanda eða ekki. Í ársreikningum stefnda hefur ávallt komið fram hverjar leigutekjur hafi verið á hverju rekstrarári. Síðasti leigusamningur sem gerður var, er frá árinu 2007. Sá sem þá tók skúrinn á leigu hefur haft hann til leigu frá þeim tíma.

Samkvæmt upplýsingum Þjóðskrár Íslands sem fyrir liggja í málinu var lóðin Brekkubær 13-44 fyrst skráð í fasteignamat árið 1980 og var eigandi skráður Torgfélag Brekkubæjar. Árið 1986 voru skráðir 30 bílskúrar á lóðina, Torgfélagið var áfram skráð eigandi lóðar en bílskúrarnir voru skráðir á eigendur raðhúsa á lóðinni, nema sá bílskúr, nr. 01-15, sem mál þetta snýst um. Hann var skráður á M-kk-þf M-kk-þf, sem í upphafi átti lóðir allra jafnra númera í Brekkubæ á bilinu 2.-22. Forsenda eigendaskráningar samkvæmt því sem Þjóðskrá Íslands hefur upplýst er skjal frá Reykjavíkurborg, skráningardeild fasteigna, en strikað hafði verið í skjalið og lóðarnúmeri breytt og á skjalið verið handskrifað „Eigendaskráning frá skráningardeild 1.10.1986“.

M-kk-nf var skráður í fasteignamati eigandi bílskúrsins frá árinu 1986 þar til dánarbú M-kk-ef seldi stefnendum fasteign sem hann hafði átt að Brekkubæ 2, sem er íbúðarhús með innbyggðum bílskúr, með kaupsamningi þann 20. október 1993. Í kauptilboði, dags. 22. júlí 1993 kemur m.a. fram í lýsingu eignar: Endaraðhús nr. 2 við Brekkubæ Reykjavík, ásamt öllu er fylgir og fylgja ber þ.m.t. bílskúr. Í kaupsamningi kemur m.a. fram í lýsingu eignar: Brekkubær nr.2, Reykjavík, ásamt öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. bílskúr og meðfylgjandi lóðarréttindi.

Árið 1993 voru stefnendur skráðir eigendur bílskúrsins, sem mál þetta snýst um, í fasteignamati, en lóðin var skráð á félagsmann í torgfélaginu sem bjó að Brekkubæ 26. Í gögnum málsins kemur fram að álagning fasteignagjalda 1. febrúar 1994 vegna bílskúrsins var send stefnanda Ó-kk-þgf A-kk-þgf og var seðillinn greiddur, að fjárhæð 5.130 krónur. Þá liggur fyrir leiðrétting með tilkynningu frá Reykjavíkurborg til Ó-kk-ef A-kk-ef um breytta álagningu fasteignagjalda, dags. 1. febrúar 1994, þar sem álagning fasteignagjalda hans er lækkuð um sömu fjárhæð, 5.130 krónur. Í tilkynningunni segir Gjöldum hefur verið breytt vegna rangrar skráningar sem um leið er beðist velvirðingar á.

Í stefnu segir að stefnendur hafi í mars 1994 fengið þær upplýsingar hjá Fasteignamati ríkisins að bílskúrinn væri kominn á nafn íbúa sem bjó að Brekkubæ 26. Stefnendur hafi viljað fá þetta leiðrétt, en bílskúrnum hafi þó aldrei verið þinglýst á nöfn þeirra.

Samkvæmt upplýsingum Þjóðskrár Íslands voru gögn fasteignaskrár flutt á tölvutækt form árið 1994. Bílskúrar á lóðinni nr. 13-44 við Brekkubæ hafi þá samkvæmt teikningum verið tengdir húsnúmerum 13-44, nema einn, merktur se eða sameign. Ári síðar hafi skráningu bílskúrsins verið breytt og hann tengdur Brekkubæ 2, að því er virðist vegna sama skráða eignarhalds. Tveir bílskúrar hafi því verið tengdir við Brekkubæ 2 frá árinu 1995. Sú skráning hafi haldist óbreytt til ársins 2011, en í apríl það ár hafi skráðir eigendur, stefnendur, haft samband og óskað eftir því að skráningunni yrði breytt á þann hátt að bílskúrinn yrði gerður sjálfstæður á ný. Skráningunni hafi því verið breytt 11. apríl 2011 og bílskúrinn skilinn frá Brekkubæ 2.

Árið 2008 kom til tals á aðalfundi Torgfélags Brekkubæjar hvort félagið ætti að eiga bílskúrinn áfram og leigja hann út eins og verið hafði eða hvort selja ætti skúrinn. Ákveðið var í því sambandi að afla heimildar frá Reykjavíkurborg til að selja skúrinn innan torgfélagsins og var sú heimild veitt 23. maí 2008. Í tengslum við þessar vangaveltur var farið að athuga hvernig bílskúr torgfélagsins væri skráður í þinglýsingabækur. Kom þá í ljós að bílskúrinn fannst ekki sem einstök eining en hafði verið skráður hjá Fasteignamati ríkisins með Brekkubæ 2. Var leitað eftir því við þinglýsingadeild sýslumannsins í Reykjavík að þetta yrði leiðrétt með vísan til þinglýsts samnings litra T 38/62. Deildarstjóri þinglýsingadeildarinnar gerði kröfu um að torgfélagið ræddi við eigendur Brekkubæjar 2 áður en umbeðin leiðrétting færi fram. Það var gert ítrekað, m.a. í lok júní 2011 þegar tveir fulltrúar frá húsfélagi Brekkubæjar 13-44 fóru til stefnenda til þess að ræða um bílskúrinn og skráningu hans, en þessum fulltrúum hafði verið falið það verkefni á aðalfundi félagsins. Viðræður þessar leiddu ekki til sameiginlegrar niðurstöðu um eignarhald á skúrnum.

Með bréfi 7. júlí 2011 frá lögmanni húsfélagsins Brekkubæ 13-44 til sýslumannsins í Reykjavík var óskað eftir að leiðrétt yrði færsla í þinglýsingabók, með vísun til 27. gr. þinglýsingalaga, þannig að bílskúrinn yrði skráður eign Torgfélags Brekkubæjar. Í bréfinu kom fram að eigendur að Brekkubæ 2 legðust gegn því að leiðréttingin yrði gerð. Vegna beiðninnar var erindi sent til Þjóðskrár Íslands um leiðréttingu skráningar, sem gerð var með staðfestingu eignarinnar í þinglýsingarhluta fasteignaskrár Þjóðskrár 10. október 2011. Frá þeim tíma hefur skráður og þinglýstur eigandi bílskúrsins verið Brekkubær 13-44 húsfélag. Þjóðskrá Íslands tilkynnti stefnendum um þá breytingu 13. október 2011.

Með bréfi lögmanns stefnenda 11. september 2012 til sýslumannsins í Reykjavík var óskað rökstuðnings þinglýsingarstjóra fyrir breytingu á þinglýstum eiganda umrædds bílskúrs. Í svarbréfi sýslumanns 27. október s.á. kemur fram að ekki sé fallist á að breytt hafi verið um þinglýsta eigendur að bílskúrnum þar sem stefnendur hafi aldrei verið þinglýstir eigendur hans. Hins vegar hafi umræddur bílskúr ranglega verið settur af Þjóðskrá, áður Fasteignamat ríkisins, á Brekkubæ 2, Reykjavík, og hafi sú færsla verið leiðrétt af Þjóðskrá og bílskúrinn færður á réttan stað í þinglýsingarhluta fasteignaskrár. Fram kemur í bréfinu að hvergi komi fram í kaupsamningi og afsali til stefnenda um Brekkubæ 2 að stefnendur skyldu eiga bílskúr sem staðsettur sé á torglóð Brekkubæjar 13-44, en þar komi fram að bílskúr fylgi með í kaupunum, enda fylgi bílskúr eigninni. Þá er í bréfi sýslumanns lýst þinglýstum skjölum um torglóðina Brekkubæ 13-44 og þá 30 bílskúra sem þar skyldi byggja og væru 29 bílskúrar tilgreindir með íbúðum en sá þrítugasti ekki. Hlutur hvers eiganda sé 1/29 hlutur í torglóðinni, bílskúra- og bílastæðalóð.

Stefnendur höfða mál þetta til að fá viðurkenndan eignarrétt þeirra að bílskúrnum, en þau telja sig hafa keypt hann með húseign sinni að Brekkubæ 2. Stefndi, sem lét byggja bílskúrinn og er þinglýstur eigandi hans, krefst sýknu af kröfum stefnenda. Ágreiningur aðila stendur því aðallega um eignarhald á umræddum bílskúr.

Við aðalmeðferð málsins komu stefnendur fyrir dóm og gáfu skýrslu. Þá gáfu skýrslur sex vitni sem verið höfðu félagsmenn og stjórnarmenn í stefnda þegar bílskúrarnir voru byggðir eða síðar eða eru það nú.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Aðalkrafa stefnenda byggi á þremur málsástæðum. Í fyrsta lagi á því að a) eignarheimild stefnenda, sem og fyrri eiganda, yfir bílskúrnum að Brekkubæ 13-44, fastanr. 204-5784, merking 01 0115, landnúmer 111274, í fasteignaskrá Fasteignamats ríkisins, hafi alltaf verið skýr og að stefnendur hafi eignast skúrinn fyrir aðilaskipti, í öðru lagi b) á tómlæti stefndu og í þriðja lagi c) hafi stefnendur í versta falli eignast bílskúrinn fyrir hefð.

a) Aðilaskipti og skýr eignarheimild fyrri eiganda

Það liggi fyrir í gögnum málsins að þegar bílskúrinn að Brekkubæ 13-44 hafi fyrst verið skráður hafi fyrri eigandi Brekkubæjar 2, M-kk-nf M-kk-nf heitinn, verið skráður sem fyrsti eigandi hans. Stefnendur hafi síðan tekið við þessu eignarhaldi með aðilaskiptum sem orðið hafi með kaupsamningi 20. október 1993. Eignarheimild stefnenda sé því skýr allt frá upphafi, enginn annar hafi verið skráður eigandi að skúrnum en M-kk-nf og síðar stefnendur. Stefndu hafi verið grandlaus um að einhver möguleiki væri á því að þriðji aðili teldi sig eiga tilkall til skúrsins. Á því sé byggt að eignarheimild stefnenda sé skýr, en það eignarhald hafi stofnast fyrir aðilaskipti. Á því sé byggt að stefndi hafi með ólögmætum hætti slegið eign sinni á réttmæta eign stefnenda og sé þess krafist að eignarréttur stefnenda yfir bílskúrnum verði viðurkenndur. Þá sé enn fremur á því byggt, að stefndi hafi fyrir löngu viðurkennt réttmætt eignarhald stefnenda á skúrnum með því að gera ekki athugasemdir, hvorki við eignarhaldið né þá staðreynd að stefnendur hafi alla tíð greitt gjöld af skúrnum.

Til stuðnings kröfum sínum og málsástæðum vísi stefnendur til almennra reglna eignaréttarins. Þá sé vísað til 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, enda sé um að ræða hreina og klára eignaupptöku.

b) Tómlæti stefnda

Þá sé á því byggt, að hafi stefndi einhvern tíma átt mögulegt tilkall til bílskúrsins hafi hann misst þann rétt vegna tómlætis. Stefnda hafi allt frá upphafi verið kunnugt að bílskúrinn að Brekkubæ 13-44 sé skráður sem eign stefnenda og þar á undan eign M-kk-ef M-kk-ef. Stefnda hafi að auki verið full kunnugt um það að stefnendur væru í góðri trú um réttmætt eignarhald sitt á bílskúrnum. Hafi stefndi talið sig eiga kröfu til skúrsins hafi hann því látið hjá líða að halda þeim rétti sínum til laga í tæka tíð, enda hafi stefndi ekki gert kröfu til skúrsins í u.þ.b. 27 ár, þegar en hann skyndilega hafi brugðist við sumarið 2011. Það sé því augljóst að stefndi hafi með því fádæma aðgerðaleysi glatað þeim rétti sem hann gæti hugsanlega annars hafa átt, hafi yfirleitt verið um það að ræða að stefndi hafi átt einhver réttindi tengd umræddum bílskúr. Vísað sé til almennra reglna fjármunaréttar um tómlæti og réttaráhrifa þess, sem og til almennra reglna eignaréttarins.

c) Hefð

Þá byggi stefnendur og á því að teljist leika einhver vafi á því hver hafi verið réttmætur eigandi bílskúrsins á þeim tíma er stefnendur hafi keypt fasteignina, og hið sama um eignarheimild M-kk-ef á undan þeim, hafi stefnendur í versta falli eignast bílskúrinn fyrir hefð, enda hafi stefnendur verið skráðir eigendur skúrsins í u.þ.b. 27 ár og alla tíð verið í góðri trú um það eignarhald. Samkvæmt 1. gr. laga um hefð nr. 46/1905 megi vinna hefð fyrir hverjum hlut, jafnt fasteign sem lausafé, án tillits til þess hvort hann hafi áður verið eign einstaks manns eða opinber eign. Jafnvel þó að umræddur bílskúr hefði verið í eigu stefnda árið 1984 áður en hann hafi verið fullkláraður sé þó óumdeilanlegt samkvæmt gögnum málsins að eignarhald á skúrnum hafi verið skráð á M-kk-þf M-kk-þf og tengt við Brekkubæ 2 hið sama ár. Stefnendur hafi keypt fasteignina að Brekkubæ 2 af dánarbúi M-kk-ef og þar með tekið við réttindum hans tengdum Brekkubæ 2. Eigendasaga eigenda Brekkubæjar 2 yfir bílskúrnum sé óslitin frá því skúrinn hafi fyrst verið skráður árið 1984 þar til 2011 er skúrinn hafi fyrirvaralaust verið hrifsaður úr höndum stefnenda og færður yfir á nýjan eiganda. Samfellt eignarhald eigenda Brekkubæjar nr. 2 á bílskúrnum sé því að minnsta kosti 27 ár. Þetta sé sannað og óumdeilanlegt. Hefði því verið á einhvern hátt óvíst um hvar eignarheimild yfir skúrnum lægi er stefnendur keyptu fasteignina Brekkubæ 2, og þar á undan eignarheimild M-kk-ef, sé ljóst að stefnendur hafi í versta falli eignast réttindi yfir bílskúrnum á grundvelli hefðar, enda hafi þau og M-kk-nf á undan þeim verið skráðir eigendur hans u.þ.b. 27 ár. Hvað þetta varði sé vísað til laga um hefð nr. 46/1905, sérstaklega 1. gr., 1. mgr. 2. og 3. gr. og einnig 1. mgr. 6. gr.

Með vísan til framangreindra málsástæðna sé þess krafist að viðurkenndur verði með dómi eignarréttur stefnenda að bílskúr að Brekkubæ 13-44, fastanúmer 204-5784, merking 01 0115, landnúmer 111274 í fasteignaskrá Fasteignamats ríkisins.

Varakrafa

Verði af einhverjum ástæðum ekki fallist á réttmæta kröfu stefnenda samkvæmt aðalkröfu sé þess krafist, til vara, að stefnda verði gert að greiða stefnendum skaðabætur vegna þess kostnaðar sem stefnendur hafi haft af bílskúrnum Brekkubæ 13-44, fastanr. 204-5784, í gegnum árin. Hafi stefndi verið réttmætur eigandi skúrsins, þá hafi stefnendur verið grandlaus um það, en hins vegar hafi stefndi látið stefnendur greiða af skúrnum öll þessi ár án athugasemda. Stefndi hafi því bersýnilega bakað stefnendum fjárhagstjón með þessu framferði sínu. Þess sé krafist að stefnda verði gert að bæta stefnendum þetta fjárhagstjón, samtals 164.916 krónur, sem nánar er sundurliðað í stefnu og á dómskjölum. Þar af eru 136.453 krónur vegna fasteignagjalda frá og með árinu 1994 til og með ársins 2011 og 28.463 krónur vegna trygginga frá og með árinu 2002 til og með ársins 2014. Stefnendur hafi ekki getað orðið sér úti um yfirlit trygginga frá árinu 2001 og eldra.

Gjalddagar fasteignagjalda hvers árs séu níu talsins, frá 1. febrúar hvers árs með mánaðarlegum afborgunum til og með 1. október hvers árs. Gjalddagar trygginga séu þann 1. janúar hvers árs allt þar til árið 2007 er hann verði 1. október hvers árs. Til einföldunar vaxtaútreikningi sé heildarfjárhæð hvers árs fyrir sig miðuð við þann tíma er bæði fasteignagjöld og tryggingar hafi fallið í gjalddaga, þ.e. þann 1. október hvers árs.

Í samræmi við framangreint sé þess því krafist að stefnda verði gert að greiða stefnendum 164.916 krónur, með vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, eins og greini í dómkröfu. Krafa þessi sé byggð á almennum reglum skaðabótaréttar.

Í báðum tilvikum, aðal- og varakröfu, sé krafist málskostnaðar að skaðlausu, samkvæmt málskostnaðarreikningi, og sé sú krafa studd við XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sér í lagi 1. mgr. 130. gr.

Þá byggi stefnendur á 18. gr. laga nr. 19/1991 um meðferð einkamála.

Þá sé þess krafist að stefnda verði gert að greiða virðisaukaskatt á málskostnað og styðjist sú krafa við lög nr. 50/1988, en stefnendur séu ekki virðisaukaskattskyldir og beri því nauðsyn til að fá dæmdan virðisaukaskatt ofan á málskostnað.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi hafi byggt þann bílskúr sem stefnandi geri kröfu um að honum verði dæmdur eignaréttur að. Stefndi hafi leigt bílskúrinn út og fengið af honum tekjur a.m.k. frá árinu 1983. Stefndi hafi haldið bílskúrnum við, málað hann og séð um rafmagn og annað sem tengist honum allt frá byggingu skúrsins. Í bílskúrnum sé sameiginlegt inntak allra lagna frá Orkuveitu Reykjavíkur fyrir bílskúrana sem séu á lóð torgfélagsins. Stefnendur hafi aldrei átt bílskúrinn, notað hann eða reynt að fá afnot af honum. Stefnendur hafi aldrei haft aðgang að bílskúrnum og aldrei haft lykil að honum. Rétt sé að skráning bílskúrsins hjá Þjóðskrá Íslands (áður: Fasteignamati ríkisins) hafi ranglega verið þannig að bílskúrinn hafi verið tengdur við hús stefnenda og hafi þau hugsanlega greitt fasteignagjöld af skúrnum um árabil. Þessi mistök Þjóðskrár Íslands geti ekki skapað eignarétt til handa stefnendum.

Svo sem fram komi í grein 1.1.2 í þinglýstum samningi litra T 38/62 séu raðhúsalóðir í Brekkubæ og Melbæ, sem liggi með fram Rofabæ, undanskildar frá sameiginlegu torgfélagi vegna þess að í þeim húsum sem liggi með fram Rofabænum séu bílskúrar innbyggðir, sbr. grein 1.1.2 í samningnum. Í samningnum sé sérstaklega áréttað að sé það ætlunin að selja bílskúrinn, sé einungis heimilt að selja hann félagsmönnum torgfélagsins. Stefnendur séu ekki aðilar að torgfélaginu og því hefði aldrei verið heimilt samkvæmt fyrirmælum Reykjavíkurborgar að eigendur utan torgfélagsins hefðu orðið eigendur umrædds bílskúrs.

Stefnendur hafi ekkert lagt fram til sönnunar kröfum sínum enda hafi þau engin gögn máli sínu til stuðnings. Því sé gerð krafa um sýknu af kröfum stefnenda. Stefndi hafi byggt umræddan bílskúr og hafi átt hann og notað allt frá byggingu hans. Stefndi hafni öllum málsástæðum og lagarökum sem stefnendur hafi sett fram til rökstuðnings aðalkröfu sinni.

Varakröfu stefnenda sé mótmælt og krafist sýknu vegna aðildarskorts. Hið rétta væri að stefnendur beindu kröfum sínum að Reykjavíkurborg, sem hugsanlega hafi ranglega innheimt fasteignagjöld hjá stefnendum. Stefndi eigi enga aðild að kröfum stefnenda vegna fasteignagjalda sem þau hafi greitt. Hafi stefnendur ranglega greitt fasteignagjöld vegna bílskúrs stefnda, verði stefnendur að sækja rétt sinn til réttra aðila. Stefndi geri kröfu um sýknu vegna aðildarskorts með vísun til 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Málskostnaðarkrafa stefnda byggi á 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum númer 50/1988. Stefndi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnenda. Stefnendur hafi höfðað mál þetta án þess að hafa til þess nokkra sönnun auk þess sem þau hafi búið í húsi sínu sl. 20 ár. Hafi þau talið á þeim árum sem liðin séu frá því að þau hafi eignast hús sitt, að þau hefðu keypt tvo bílskúra í stað eins, hefðu þau reynt að fá umráð þess sem þau keyptu. Hið rétta sé, að stefnendum hafi aldrei dottið í hug að þau hefðu keypt bílskúr á annarri lóð en þar sem þeirra eigið hús stendur, fyrr en með einhverjum ótrúlegum hætti þegar rætt hafi verið við þau um að þau hefðu hugsanlega verið að greiða fasteignagjöld af bílskúrnum, sem torgfélaginu hefði borið að greiða. Að mati stefnda hljóti stefnendur að hafa farið af stað í mál þetta gegn betri vitund. Gerð sé krafa um að tekið verði tillit til 131. gr. laga nr. 91/1991 um greiðslu álags á málskostnað vegna þess.

Niðurstaða

Í máli þessu er deilt um eignarhald á bílskúr á lóðinni nr. 13-44 við Brekkubæ í Reykjavík, en stefndi lét byggja bílskúrinn á árunum 1980-1981. Bílskúrinn var um árabil skráður í fasteignaskrá í eigu stefnenda, eftir að þau höfðu keypt hús með innbyggðum bílskúr að Brekkubæ 2 af dánarbúi M-kk-ef M-kk-ef þann 20. október 1993. Frá málavöxtum er nánar greint í sérstökum kafla hér að framan og vísast til þess sem þar kemur fram.

Stefnendur halda því fram í stefnu að á fundi með nafngreindum erfingja M-kk-ef fyrir kaupin hafi komið fram að annar bílskúr en sá innbyggði fylgdi með í kaupunum, þ.e. 22,9 m2 bílskúr sem staðsettur er í bílskúrslengju við Brekkubæ 13-44 og að kaupverð eignarinnar hafi tekið mið af því að sá bílskúr væri með í kaupunum. Stefnendur vísuðu til þessa fundar fyrir dóminum en engin gögn í málinu eða framburður vitna staðfestir þessa frásögn. Stefnandinn Ó-kk-nf A-kk-nf bar að hann hefði aldrei notað skúrinn, en tvisvar komið í hann, fyrst eftir kaupin 1993 og svo um það bil árið 2000. Hann hefði frétt af því um það bil árið 2007 að Torgfélagið notaði skúrinn, hann hefði orðið var við að skúrarnir hefðu verið málaðir fyrir nokkrum árum og hefði jafnvel átt von á að vera krafinn um greiðslu vegna þess en það hefði ekki gerst. Stefnandinn R-kvk-nf bar fyrir dóminum að við skoðun eignarinnar fyrir kaupin hafi stefnendur aðeins skoðað íbúðina, en þau hafi hvorki skoðað innbyggða bílskúrinn né þann bílskúr sem deilt er um í þessu máli.

Þá halda stefnendur því fram, til stuðnings því að þau hafi keypt bílskúrinn, að við afhendingu eignarinnar hafi þau fengið lykla að eigninni Brekkubæ 2 en auk þess einnig lykil að bílskúrnum sem hér er deilt um. Samkvæmt framburði stefnandans Ó-kk-ef A-kk-ef fyrir dóminum er lykillinn tapaður. Kvað hann lyklinum líklega hafa verið hent þegar hann skipti um skrá og lykla að eigin húsi.

Vitni sem var félagsmaður í stefnda við stofnun félagsins kvaðst aldrei hafa vitað til þess að eigendur að Brekkubæ 2 hefðu lykil að bílskúrnum og að hann hafi ekki vitað til þess að M-kk-nf, fyrri eigandi að Brekkubæ 2, hefði verið skráður eigandi hans. Fleiri vitni báru á sömu lund um að tengsl eigenda Brekkubæjar 2 samkvæmt skráningu fasteignamats að bílskúr á lóð Torgfélagsins nr. 13-44 við Brekkubæ hefðu komið þeim á óvart. Torgfélagið hefði alla tíð staðið straum af rekstri og viðhaldi skúrsins og leigt hann út lengst af, ákvarðanir um leigu hefðu verið teknar á fundum í félaginu, en stefnendur væru ekki félagsmenn í torgfélaginu. Í framburði vitna kom fram að eigendur raðhúsa nr. 13-44 í Brekkubæ og bílskúranna 29 á lóðinni, hefðu alla tíð litið svo á að þrítugasti bílskúrinn væri sameign þeirra, þannig að hver eigandi ætti 1/29 hluta í skúrnum. Þau hefðu ekki vitað betur en að heildareign þeirra væri rétt skráð hjá fasteignamati, sem greiðslur fasteignagjalda og fasteignaseðlar og síðar forskráning á skattframtöl hvers um sig byggðust á.

Stefnendum hefur hvorki tekist að sanna þá staðhæfingu sína að þau hafi keypt bílskúrinn á lóðinni nr. 13-44 við Brekkubæ með þeim kaupsamningi um Brekkubæ 2 sem þau leggja fram í málinu, né að þeim hafi verið afhentur lykill að bílskúrnum við afhendingu hinnar keyptu eignar. Í kaupsamningnum um Brekkubæ 2 kemur fram að bílskúr fylgi með í kaupunum. Upplýst er að eigninni fylgir innbyggður bílskúr og er nærtækast að ætla að aðeins sé vísað til hans í kaupsamningnum, enda er bílskúrs getið þar í eintölu.

Stefnendur byggja staðhæfingar sínar um eignarhald sitt á bílskúrnum enn fremur á skráningu í fasteignamatsskrá og því að eigendasaga stefnenda sé staðfest í skattframtölum þeirra, þar sem bílskúrinn að Brekkubæ 13-44 hafi alla tíð verið talinn fram til þeirra eigna, frá og með kaupárinu 1993 til ársins 2011. Þá hafi stefnendur, allt frá því þau festu kaup á fasteigninni greitt öll gjöld af skúrnum, þ.e. fasteignagjöld og tryggingar.

Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 hefur sá þinglýsta eignarheimild sem þinglýsingarbók nefnir eiganda á hverjum tíma. Samkvæmt 1. mgr. 22. gr. laga. nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, eins og henni var breytt með 13. gr. laga nr. 83/2008, er skráður eigandi fasteignar sá sem hefur þinglýsta eignarheimild hverju sinni.

Í bréfi sýslumannsins í Reykjavík til lögmanns stefnenda 27. október 2012 er gerð grein fyrir því að stefnendur hafi aldrei verið skráðir þinglýstir eigendur bílskúrsins. Eignarhald á lóðinni fyrir þennan bílskúr sérstaklega var ekki skráð í þinglýsingarbók við þinglýsingu þess skjals, þar sem fram kemur að hlutur hvers þeirra 29 eigenda, sem hlutdeild eigi í torglóð Brekkubæjar 13-44, í þrítugasta bílskúrnum á lóðinni sé 1/29 hlutur, en skjalinu var þinglýst 4. desember 1978. Rakið er í bréfum Þjóðskrár Íslands til fyrri lögmanns stefnenda, 1. október 2012, 7. júní 2013 og 3. mars 2014, með hvaða hætti bílskúrinn, og áður lóðin sem hann stendur á, var skráður í fasteignaskrá frá árinu 1980 til ársins 2011 og á hverju sú skráning byggi. Í bréfinu frá 1. október 2012 kemur fram að af þeim skráningum megi draga þá ályktun að mistök hafi verið gerð hjá Þjóðskrá Íslands, þá Fasteignamati ríkisins, þegar bílskúrinn hafi verið skráður á nöfn stefnenda og hann síðar tengdur undir raðhúsið Brekkubæ 2.

Samkvæmt því sem fram kemur í fyrrnefndum bréfum Þjóðskrár Íslands var fyrsta skráning í fasteignaskrá á eignarhaldi bílskúrsins sem byggir á þinglýstum heimildum sú sem gerð var eftir þá skráningu þinglýsts eiganda, stefnda, sem gerð var 10. október 2011. Eignarhald bílskúrsins hefur ekki fyrir þann tíma verið skráð í þinglýsingarhluta fasteignaskrár í samræmi við þinglýstar eignarheimildir, sbr. 22. gr. laga nr. 6/2001, heldur hefur skráningu í fasteignamati verið háttað til samræmis við upplýsingar frá byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar og skráningardeild fasteigna borgarinnar, auk beiðna frá stefnendum sjálfum, síðast í apríl árið 2011. Í bréfum Þjóðskrár Íslands kemur fram að skráning eigenda fari fram á tveimur stöðum og að fram til ársins 2008 hafi skráðir eigendur getað verið aðrir en þinglýstir eigendur.

Að virtum þessum gögnum er ljóst að skráning í fasteignamatsskrá hefur ekki verið í samræmi við þinglýstar heimildir fyrr en skráning var leiðrétt þegar eignin hafði verið stofnuð í þinglýsingarhluta fasteignaskrár Þjóðskrár Íslands í samræmi við þinglýstar eignarheimildir 10. október 2011.

Stefnendur geta ekki byggt rétt til eignarhalds á bílskúrnum á rangri skráningu í skrá um fasteignamat. Sannað er og að fullu upplýst í málinu að lögformlegt eignarhald á bílskúrnum er hjá þinglýstum eiganda, stefnda. Stefnendur hafa ekki sýnt fram á að þau hafi öðlast eignarrétt að bílskúrnum, hvorki fyrir aðilaskipti né með öðrum hætti. Málsástæðum um hefðarrétt stefnenda og tómlæti stefnda er hafnað enda liggur fyrir að stefnendur hafa aldrei notað bílskúrinn, en stefndi byggði bílskúrinn á kostnað félagsmanna sinna, sem hafa frá upphafi nýtt hann og haldið honum við. Verður aðalkröfu stefnenda um viðurkenningu á eignarrétti þeirra að bílskúrnum hafnað.

Stefnendur byggja varakröfu sína, um greiðslu úr hendi stefnda vegna greiðslu fasteignagjalda og trygginga af bílskúrnum, á almennum reglum skaðabótaréttar.

Samkvæmt framansögðu liggur fyrir staðfesting á því að skráning í fasteignaskrá var ekki í samræmi við þinglýstar eignarheimildir fyrr en eftir 10. október 2011. Telja verður upplýst í málinu að félagsmönnum í stefnda hafi fyrst orðið kunnugt um ranga skráningu bílskúrsins á árinu 2008 þegar aflað hafði verið heimildar Reykjavíkurborgar til að félagið mætti selja bílskúrinn. Í fundargerð aðalfundar Torgfélags Brekkubæjar 1. júní 2010 er bókað að bílskúrinn hefði á sínum tíma verið skráður á eigendur Brekkubæjar 2, sem greiddu gjöld af skúrnum. Reynt hefði verið að fá þetta leiðrétt, en þinglýsingardeild sýslumanns hefði ekki viljað gera breytingar nema með samþykki eigenda Brekkubæjar 2. Rætt hefði verið við þá eigendur, en þeir hafi ekki viljað samþykkja breytinguna nema gerð væru upp gjöld síðustu ára. Fram hafi komið í umræðu á fundinum að eðlilegt þætti að bjóðast til að endurgreiða gjöld síðustu fjögurra ára þar sem eldri greiðslur væru fyrndar. Mistökin lægju hjá borginni sem á sínum tíma hefði að því er virtist af handahófi valið þá eign sem skúrinn væri skráður á og íbúum Brekkubæjar 2 hefði verið í lófa lagið að fá þetta leiðrétt fyrir löngu. Málið var falið næstu stjórn félagsins.

Þessu næst var bókuð á aðalfundi í félaginu 7. júní 2011 ákvörðun um að tveir fulltrúar félagsins færu á fund stefnenda til að ræða málið í góðu tómi og leita leiða til að leysa það. Annar þeirra fulltrúa kom fyrir dóminn og skýrði svo frá að þeir tveir hefðu fyrst hitt stefnanda Ó-kk-þf A-kk-þf fyrir einan heima og hafi hann þá nefnt að félagið yrði að greiða fasteignagjöld aftur í tímann. Ákveðið hafi verið að hittast aftur þegar R-kvk-nf væri heima. Á hinum síðari fundi þeirra með báðum stefnendum hefðu gjöldin ekki komist til tals, þar sem stefnendur hefðu í upphafi fundar sagst tilbúin til að selja Torgfélaginu bílskúrinn, en þeir hafi ekki verið komnir í þeim erindagjörðum fyrir félagið að kaupa bílskúr. Í framburði stefnandans Ó-kk-ef A-kk-ef var fundi þessum lýst með svipuðum hætti og kvaðst hann hafa neitað að afhenda skúrinn nema hann fengi gögn um að félagið ætti hann. Varð ekki af frekari viðræðum aðila um greiðslu fasteignagjalda eða annars kostnaðar af bílskúrnum eftir að stefnendur höfðuðu mál þetta til viðurkenningar á eignarrétti sínum að bílskúrnum.

Félagsmenn í stefnda, sem eru sameigendur að þrítugasta bílskúrnum, máttu gera ráð fyrir því að skráning í fasteignamati sem álagning gjalda byggir á væri í samræmi við þá eignarheimild, sem m.a. skjalið sem þinglýst var 4. desember 1978 sagði fyrir um, og að fasteignamat eigna þeirra hvers um sig tæki mið af hlutdeild þeirra í bílskúrnum. Sama heimild liggur til grundvallar forskráningar á skattframtöl eigenda fasteigna. Máttu félagsmenn í stefnda gera ráð fyrir því að innheimta gjalda hjá þeim væri í samræmi við raunverulegar eignarheimildir þeirra. Þeir verða því taldir hafa verið grandlausir um útgjöld stefnenda þar til á árinu 2008, en leituðu frá þeim tíma leiða til að koma skráningu og þar með álagningu gjalda í rétt horf. Bera stefnendur í ljósi atvika fremur en stefndi ábyrgð á þeim drætti sem á því varð, til ársins 2011. Hafnað er málsástæðum stefnenda um að félagsmenn í stefnda hafi með saknæmum hætti bakað sér bótaábyrgð vegna útgjalda sem stefnendur hafi haft vegna bílskúrsins.

Stefndi hefur hvorki tekið við þeim greiðslum vegna bílskúrsins sem stefnendur krefjast endurgreiðslu á, né krafið þau um slíkar greiðslur. Fallist er á það með stefnda að kröfum um endurgreiðslu umræddra útgjalda verði sökum aðildarskorts ekki með réttu beint að stefnda, enda yrði að beina beiðni um leiðréttingu vegna ofgreiddra opinberra gjalda eða iðgjalda vegna trygginga til viðtakenda þeirra. Bótaskyldu stefnda er hafnað og verður hann sýknaður af varakröfu stefnenda.

Með vísun til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991, verður stefnendum gert að greiða stefnda málskostnað, sem ákveðinn er í samræmi við málskostnaðarreikning lögmanns stefnda, 988.312 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Dóminn kveður upp K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð

Stefndi Brekkubær 13-44, húsfélag, er sýkn af kröfum stefnenda, R-kvk-þgf J-kvk-ef og Ó-kk-ef A-kk-ef J-kk-ef.

Stefnendur greiði stefnda 988.312 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

K-kvk-nf K-kvk-nf