E-1597/2017

I

Mál þetta sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð 30. janúar sl. var höfðað af S-kk-þgf I-kk-þgf og G-kvk-þgf H-kvk-þgf, báðum til heimilis að [...], [...], á hendur G-kk-þgf H-kk-þgf og R-kvk-þgf K-kvk-þgf, báðum til heimilis að [...], [...], með stefnu birtri 12. maí 2017.

Dómkröfur stefnenda í aðalsök eru aðallega þær að aðalstefndu verði óskipt gert að greiða aðalstefnendum 10.667.559 krónur auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 11. janúar 2016 til greiðsludags og að dráttarvextir leggist við höfuðstól skuldarinnar á 12 mánaða fresti í fyrsta sinn 11. janúar 2017, samkvæmt 12. gr. laga nr. 38/2001.

Til vara krefjast stefnendur þess að stefndu verði dæmd til að greiða þeim aðra og lægri fjárhæð að álitum dómsins ásamt sömu vöxtum og í aðalkröfu greinir.

Stefnendur gera einnig þá kröfu að þeim verði heimilað að skuldajafna kröfum sínum á hendur stefndu á móti eftirstöðvum kaupverðs, 10.000.000 króna.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu, að mati dómsins að skaðlausu, þ.m.t. matskostnaðar að fjárhæð 1.400.870 krónur og þegar útlagðs málskostnaðar samkvæmt reikningum að fjárhæð 221.100 krónur. Loks er krafist virðisaukaskatts á málskostnað.

Stefndu krefjast þess að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda og að stefnendur verði dæmdir til að greiða stefndu málskostnað, að mati dómsins, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Gagnstefndur krefjast þess í gagnsök að gagnstefndu verði gert að greiða þeim óskipt 10.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 14. nóvember 2013 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir Ólafsgeisla 6, fastanúmer 225-4222. Einnig krefjast þau málskostnaðar samkvæmt mati dómsins og taki tildæmdur málskostnaður mið af því að gagnstefnendur eru ekki virðisaukaskattsskyld.

Stefnendur í aðalsök krefjast þess aðallega í gagnsök að þau verði sýknuð af öllum kröfum gagnstefnenda en til vara að kröfur gagnstefnenda verði lækkaðar verulega. Einnig krefjast gagnstefndu þess að gagnstefnendum verði gert að greiða sér málskostnað samkvæmt mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti.

II

Málavextir og yfirlit ágreiningsefna

Með kaupsamningi, dagsettum 27. júní 2013, keyptu stefnendur í aðalsök (hér eftir stefnendur) af stefndu í aðalsök (hér eftir stefndu) fasteignina Ólafsgeisla 6, Reykjavík. Um er að ræða hátt í 200 fermetra neðri sérhæð, eign merkt 01-01, matshluti 03, með fastanúmerið 225-4222 og innbyggðan bílskúr merktan 02-03, matshluti 03, með fastanúmerið 225-4688 ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindi. Íbúðin telst til 51,46% eignarhluta í fasteigninni í heild. Húsið var byggt árið 2001 og var þegar kaupin áttu sér stað skráð á byggingarstig 7 samkvæmt vottorði fasteignamats. Samkvæmt framlögðu söluyfirliti er eigninni þannig lýst:

Glæsilega innréttuð og vel skipulögð neðri sérhæð í einstöku umhverfi við golfvöllinn í Grafarholti.

Eignin er mjög veglega innréttuð og má með sanni segja að útkoman sé einkar glæsileg.

Eignin telur: forstofu, hol, stóra stofu og borðstofu með mikilli lofthæð og einstöku útsýni...

Stefnendur lýsa atvikum svo að þau hafi ekki tekið eftir neinum göllum á fasteigninni við skoðun. Þau hafi fljótlega eftir afhendingu tekið eftir rakaskemmdum og leka í útvegg stofu. Fengu þau G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf byggingarfræðing til að skoða fasteignina og kom þá í ljós að frágangi rakavarnar var ábótavant í veggnum. Stefnendur komu þessu á framfæri við stefndu auk þess sem þau bentu þeim á að útveggir væru klæddir einföldu gipsi og töldu að uppbygging útveggja væri ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Í kjölfar þess fóru fram samskipti milli aðila þar sem reynt var að finna lausn á málinu. Samkvæmt kaupsamningi áttu stefnendur að greiða lokagreiðslu, 10.000.000 króna, 14. nóvember 2013, og fá þá útgefið afsal vegna eignarinnar. Ekki tókst að finna lausn áður en komið var að lokagreiðslu og ákváðu stefnendur þá að halda greiðslunni eftir vegna ætlaðra galla í eigninni. Eftir að stefndu kröfðu stefnendur bréflega, 3. janúar 2014, um lokagreiðsluna var, að beiðni stefnenda, dómkvaddur matsmaður, H-kk-nf S-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, til að framkvæma mat vegna ætlaðra galla á fasteigninni. Í málinu liggur fyrir mat H-kk-ef, dagsett 5. júní 2014, en lagt var fyrir hann að meta hvort tilgreindir hlutar á eigninni væru haldnir göllum og lagðar fyrir hann eftirfarandi matsspurningar:

1. Gluggar á austurhlið stofu:

1) Þess er óskað að matsmaður staðreyni hvort gluggar á austurhlið í stofu leki eða hafi lekið.

2) Þess er óskað að matsmaður meti hvort frágangur glugga samræmist samþykktum teikningum og hvort uppsetning og frágangur þeirra samræmist kröfum laga og reglna.

3) Ef svar við spurning nr. 2 [er neitandi], er þess óskað að matsmaður meti hvort hönnun gluggabúnaðar sé ábótavant miðað við stærð rúðanna og hvort um hönnunargalla […] sé að ræða?

4) Ef framangreint er metið sem galli, er þess óskað að matsmaður meti hvaða úrbóta er þörf af þessum sökum.

5) Þess er óskað að matsmaður leggi mat á hver kostnaður við úrbætur sé.

2. Flísalagning við stofuglugga:

1) Þess er óskað að matsmaður staðreyni hvort lagning flísa á gólfum fasteignarinnar við austurglugga sé ófullnægjandi eða ábótavant.

2) Ef svo reynist er þess óskað að matsmaður leggi mat á með hvaða hætti flísalögnin er ófullnægjandi eða ábótavant.

3) Þess er óskað að matsmaður leggi mat á hvaða úrbóta er þörf af þessum sökum.

4) Þess er óskað að matsmaður leggi mat á hver kostnaður við úrbætur sé.

3. Frágangur útveggja:

1) Þess er óskað að matsmaður leggi mat á hvort uppbygging og frágangur útveggja sé ábótavant og með hvaða hætti.

2) Þess er óskað að matsmaður staðreyni hvort leki/raki sé í útveggjum vegna þess ágalla eða hafi verið.

3) Þess er óskað að matsmaður meti hvort uppbygging útveggja sé í samræmi við samþykktar teikningar af húsinu, uppfylli kröfur laga, reglugerða og venja um frágang á sambærilegum veggjum.

4) Ef framangreint er metið sem galli, er þess óskað að matsmaður leggi mat á hvaða úrbóta er þörf af þessum sökum.

5) Þess er óskað að matsmaður leggi mat á hver kostnaður við úrbætur sé.

4. Leki á útvegg á suðausturhlið í stofu:

1) Þess er óskað að matsmaður staðreyni hvort um leka sé að ræða eða hafi verið að ræða og hverjar séu orsakir hans og ástæður.

2) Þess er óskað að matsmaður meti hvaða úrbætur eru nauðsynlegar til að bæta úr gallanum.

3) Þess er óskað að matsmaður leggi mat á hver kostnaður við úrbætur sé.

5. Hvað áætlar matsmaður að […] kostnaður við hönnun, efniskaup, umsjón og eftirlit með lagfæringum á þeim göllum sem matsmaður metur auk virðisaukaskatts á vinnuliði samkvæmt matsspurningum sé mikill?

6. Óskað er eftir því að matsmaður geri grein fyrir matskostnaði í matinu sem hluta af tjóni matsbeiðanda.

Niðurstaða matsmanns varð eftirfarandi vegna spurningar 1:

1) Gluggar á austur og suðurhlið stofu leka. Lekinn kemur inn við hornpóst að suðvestan og við karm innan þilja á austurhlið.

2) Gerð og frágangur glugga er ekki í samræmi við samþykktar teikningar og stífni lóðréttra pósta og hornpósta er of lítil miðað við byggingarreglugerð og miðað við útfærslu glugga. Styrkur og stífni glers í stofuglugga er of lítil miðað við eðlilegar kröfur. Brunavarnir milli efri og neðri hæðar eru ófullnægjandi vegna of lítillar fjarlægðar á milli glers í gluggum á neðri og efri hæð.

3) Hönnun glugga er ábótavant hvað varðar stífni gluggapósta, styrk og stífni glers og brunavarnir.

4) Til að bæta úr þarf að skipta um glugga og gler í suðurhlið hússins. Hægt er að styrkja gluggann með því að festa á hann styrkingar inni en jafnframt þyrfti þá að dýpka glerföls auk þess sem gera þarf endurbætur til að þétta gluggann og því metur matsmaður svo að faglegra sé og hagkvæmara að skipta um gluggann. Bæta má brunavarnir milli hæða með því að minnka rúður t.d. á neðri hæð þannig að lengra verði á milli rúða á neðri hæð og efri hæð. Ekki er reiknað með því þar sem að það veldur útlitsbreytingu á húsinu, heldur er miðað við að E30 eldvarnargler sé sett í gluggana neðan og ofan við hæðarskilin. Aukakostnaður við að minnka glugga og loka stærri hluta glugga við hæðarskil er aðeins brot af kostnaði við eldvarnargler eða um 5% af metnum viðbótarkostnaði við að setja upp eldvarnargler í glugga.

Niðurstaða matsmanns varð eftirfarandi vegna spurningar 2:

1) Staðreynt er að hluti flísa eða hartnær helmingur þeirra er laus. Það eitt þarf þó ekki að valda vandkvæðum einkum þar sem flísarnar eru ekki á umferðarsvæði í íbúðinni. Faglegt og eðlilegt er hins vegar að miða við að flísar séu fastar og að því stefnt þegar þær eru límdar niður og því er flísalögnin ófullnægjandi eins og hún er.

2) Sjá lið 1).

3) Til að bæta úr þarf að taka upp lausar flísa og endurleggja. Búast má við að hluti þeirra fari forgörðum og útvega þurfi nýjar flísar. Vegna metinna endurbóta í matslið 1 þarf að taka allar flísar upp og mjókka þær þar sem að nægilega sterkur og stífur gluggi gengur lengra inn á gólfið en nú er.

Niðurstaða matsmanns varð eftirfarandi vegna spurningar 3:

1) Uppbygging og frágangi útveggja er áfátt hvað það varðar að rakavörn er ekki sérframleidd til að vera rakavörn og frágangur hennar er ekki í samræmi við almenna fagþekkingu og viðurkennt verklag.

2) Leki er á steypuskilum við útvegg á austurhlið. Raki innan þilja á austurvegg við gluggakarm á stofuglugga stafar af leka milli gluggakarms og veggs, sjá matslið 1 og 4 og getur valdið því að þar þéttist á veggjum í kuldatíð. Ekki verður rakaþétting í útvegg vegna rakastreymis með dreifð úr íbúðinni gegnum útveggi.

3) Uppbygging útveggja er ekki í samræmi við samþykktar teikningar hvað varðar einangrun og innra byrði. Frágangur uppfyllir lög og reglugerðir og er eðlisfræðilega í lagi. Frágangur og efnisval er hins vegar rangt og ófaglegt að því leyti að ekki er notaður dúkur sem sérframleiddur er sem rakavörn og ekki er gengið frá dúknum á viðurkenndan og faglegan hátt.

4) Til að bæta úr með fullnægjandi hætti má koma fyrir rakavörn úr þar til gerðum plastdúk inn á núverandi klæðningu á veggjum, líma við gólf, veggi og loft og klæða síðan yfir með gipsplötum, sparsla og mála. Líma þarf rakavörn við rafmagnsdósir og fjarlægja áfellur af gluggum til að ganga frá rakavörn að gluggum og ganga frá áfellum að nýju. Lagfæra þarf grind í vegg þannig að hægt sé að festa blöndunartæki við baðker. Taka þarf tréáfellur kringum bílskúrshurðir niður og þétta milli reima bak við þær og steypts veggjar.

Niðurstaða matsmanns varð eftirfarandi vegna spurningar 4:

1) Skemmdir á parketi við austurhlið stofu stafa af lekum milli gluggakarms og steins við stóra stofugluggann. Einnig er leki á steypuskilum undir minni stofuglugganum á austurhlið sem valdið hefur skemmdum á sparsli og málningu á innvegg.

2) Til að bæta úr þarf að endurgera þéttingar milli gluggakarms og steins á stóra stofuglugganum en vísað er til matsliðar 1 varðandi úrbætur. Dæla þarf þéttiefni í steypuskil neðan við glugga á austurhlið og í skil gluggakarms og veggs á glugga á vesturhlið eldhúss.

Samkvæmt samantekt í matsgerð er heildarkostnaður vegna viðgerðar 14.479.000 krónur og hefur þá ekki verið tekið tillit til endurgreiðslu 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað eða kostnaðar sem leggst á eigendur efri hæðar hússins vegna gluggans. Kostnaðurinn er nákvæmlega sundurliðaður í mati. Hvað varðar einstaka matsspurningar kemur þar fram að viðgerð á glugga er samtals 13.426.000 krónur og er þá miðað við að eldvarnargler sé sett í gluggana og er kostnaður við það 8.592.000 krónur. Verði gluggum breytt þannig að lengra verði á milli glers á neðri og efri hæð og lokað með eldþolnum frágangi á milli er kostnaður um 5% af kostnaði við að setja eldvarnargler í gluggann. Þá eru flísalagnir við stofuglugga innifaldar í kostnaði vegna viðgerðar á glugga. Kostnað við að laga frágang útveggja metur matsmaður 238.000 krónur, við viðgerð vegna leka á suðausturhlið stofu 70.000 krónur og kostnað við hönnun, yfirumsjón o.fl. 150.000 krónur. Inni í heildarfjárhæðinni er einnig matskostnaður, 595.000 krónur.

Stefnendur óskuðu eftir yfirmati vegna matsliða 3-5 og voru Á-kk-nf I-kk-nf byggingarverkfræðingur og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf byggingartæknifræðingur dómkvaddir sem yfirmatsmenn.

Lagt var fyrir matsmenn að leggja mat á hvort uppbyggingu og frágangi útveggja væri ábótavant og þá með hvaða hætti. Í mati þeirra, dagsettu 7. júlí 2015, segir að þeir hafi tekið sýni úr rakavarnarlagi sem hafi reynst vera ómerktur plastdúkur sem mældist ekki yfir 0,1 mm á þykkt. Tóku þeir undir með undirmatsmanni, með sömu rökum, að dúkurinn væri ónothæfur sem rakavarnarlag og frágangur hans ófullnægjandi þar sem ekki er þétt með botnplötu eða lofti og ekki þétt fullnægjandi með lögnum þar sem þær liggja í gegnum lagið. Ídráttarrör raflagna liggi ýmist innan eða utan rakavarnarlags og inniloft eigi greiða leið úr rafmagnsdósum eftir ídráttarrörum og leki svo út á samskeytum þeirra sem séu óþétt. Hita- og neysluvatnslagir liggi í einangruninni utan við rakavarnarlagið og rjúfi það þar sem tengistaðir eru.

Tillaga yfirmatsmanna að úrbótum var eftirfarandi:

Yfirmatsmenn meta að setja þurfi upp varnir s.s. á gólfefni og húsgögn taka þurfi niður núverandi innréttingar, fjarlægja og farga blikkgrind og rakavarnarlagi. Taka þarf niður steinullareinangrun og er gengið út frá að farga þurfi um 30% hennar. Setja þarf upp 90 mm blikkgrind á útveggi og jafnhliða færa lagnir inn fyrir grind, einangra í grind með 90 mm þéttullareinangrun, klæða innan á grind með þolplasti og líma enda og samskeyti, koma fyrir 45 mm blikkgrind fyrir lagnir, ganga frá lögnum í lagnagrind, klæða veggi með einföldu gipsi, sparsla og mála alla veggi og loft.

Þá var lagt fyrir yfirmatsmenn að staðreyna hvort leki/raki væri í útveggjum vegna þessa ágalla eða hefði verið. Fram kemur í matinu að við skoðun útveggja hafi uppbygging þeirra verið skoðuð í gegnum göt á klæðningu sem gerð voru við skoðun undirmatsmanns. Gátu þeir ekki staðreynt leka í útveggjum en staðreyndu að raki þéttist á yfirborði steinsins undir einangruninni þar sem heitt og rakt inniloft á greiða leið inn í steinullareinangrun útveggja, aðallega vegna ófullnægjandi frágangs á rakavörn við plötur þar sem lagnir fara í gegnum rakavarnarlagið. Þá telja þeir að komist verði fyrir þennan raka með aðgerðum sem að framan greinir varðandi útveggi.

Þá var lagt fyrir yfirmatsmenn að meta hvort uppbygging útveggja væri í samræmi við samþykktar teikningar af húsinu og uppfyllti kröfur laga, reglugerða og venja um frágang á sambærilegum veggjum. Varð það niðurstaða matsmanna að uppbygging útveggja samrýmdist ekki samþykktum teikningum og byggingarlýsingu. Væru veggirnir einangraðir með steinull og gipsklæddir en ekki plasteinangraðir og múraðir. Þeir telja þó að sú uppbygging útveggja sem þeir staðreyndu uppfylli kröfur byggingarreglugerðar en vinnubrögð og frágangur sé þess valdandi að kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998, gr. 181.1, séu ekki uppfylltar. Í ákvæðinu komi fram að við hönnun og útfærslu á einangrun húsa skuli þess gætt að raka- og vindvarnir séu fullnægjandi svo raki og lofthreyfing hafi ekki óheppileg áhrif á einangrunargildi byggingarhluta. Telja þeir að óhindrað rakastreymi sé innan úr húsinu í útveggina sem hafi óheppileg áhrif á einangrunargildi veggjanna þar sem frágangur lagna og rakavarnarlaga sé ekki faglegur og samræmist ekki venjum um frágang á sambærilegum veggjum. Varmaeinangrun útveggja sé minni en byggingarlýsing segir til um en uppfylli kröfur byggingarreglugerðar til U-gildis útveggja sem sé 0,4. Steyptur útveggur eins og sá sem er í Ólafsgeisla, með 100 mm frauðplasteinangrun og múraður að innan, eins og lýst er í byggingarlýsingu, reiknast hafa U-gildi 0,33. Þegar sami veggur er einangraður með 75 mm steinullareinangrun og einfaldri gipsklæðningu reiknast hann hafa U-gildi 0,38, eða um 18% lakari varmaeinangrun. Til að ná sama einangrunargildi og veggur sem lýst er í byggingarlýsingu þarf ullin að vera a.m.k. 90 mm þykk og nægir að bæta við 20 mm steinullarlagi á það sem er fyrir.

Kostnaður vegna úrbóta er sundurliðaður svo í mati:

Verkþáttur Eining Magn Vinna Efni Upphæð

Taka niður núverandi innréttingar heild 1 100.000 100.000

Taka niður núverandi gips-

klæðningu og farga m² 138 800 110.400

Taka niður núverandi raka-

varnarlag og farga m² 138 300 41.400

Taka niður núverandi blikk-

stoðir og farga m² 138 600 82.800

Taka niður núverandi einangrun og

reikna með að farga þurfi um 30% m² 138 600 82.800

Setja upp nýja blikkgrind m² 138 1.800 800 358.800

Einangra útveggi að nýju, reiknað

er með að 30% af ull verði nýtt og

bætt verði við 20 mm einangrun m² 138 1.800 1.600 469.200

Setja nýtt rakavarnarlag og líma

með rakavarnarlímbandi m² 138 1.200 400 220.800

Setja upp lagnagrind m² 138 900 600 207.000

Koma raf- og pípulögnum

fyrir í lagnagrind heild 1 250.000 250.000

Klæða útveggi með gifsi m² 138 2.800 800 496.800

Sparsla og mála útveggi m² 138 3000 600 496.800

Setja upp eldri innréttingar heild 1 150.000 15.000 165.000

Mála loft og milliveggi m² 260 1.800 200 520.000

Varnir heild 1 200.000 50.000 250.000

Umsjón með breytingu á teikningum heild 1 200.000 200.000

Samtals: 4.051.800

Með bréfi stefnenda 11. desember 2015 kröfðu þau stefndu um skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði á grundvelli framangreindra tveggja matsgerða. Stefndu mótmæltu kröfum stefnenda en buðu 3.000.000 króna í afslátt af kaupverði án viðurkenningar á skyldu þar um. Leiddi það til frekari viðræðna milli aðila sem ekki leiddu til niðurstöðu.

Eftir að stefnendur höfðuðu mál þetta og stefndu höfðuðu gagnsök kröfðust stefndu yfirmats vegna matsspurninga 1 og 2 og hluta af spurningu 5 í undirmati. J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, og D-kk-nf S. S-kk-nf, byggingar- og brunaöryggisverkfræðingur, voru dómkvaddir til að framkvæma yfirmatið og liggur fyrir matsgerð þeirra, dagsett 9. apríl 2018. Hvað varðar spurningu 1 og 5 þá féll matsbeiðandi frá yfirmati vegna þeirra að öðru leyti en varðar brunavarnir. Þá féll hann frá yfirmati hvað varðar spurningu 2. Varð það niðurstaða yfirmatsmanna að uppsetning og frágangur glugga væri samkvæmt samþykktum teikningum hvað varðar brunavarnir og bryti ekki í bága við lög og reglur sem giltu þegar teikningarnar voru samþykktar. Sé því ekki tilefni til að meta kostnað við úrbætur vegna brunavarna. Þá gerðu yfirmatsmenn ekki athugasemdir við niðurstöðu undirmats hvað varðar kostnað við úrbætur vegna gluggans að öðru leyti en því sem varðar brunavarnir.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur stefnandi S-kk-nf og stefndi G-kk-nf auk þess sem vitnaskýrslur gáfu A-kk-nf S. S-kk-nf, sölumaður á fasteignasölunni Mikluborg, G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf byggingarfræðingur og Ó-kk-nf Þ-kk-nf brunahönnuður. Þá gáfu skýrslur dómkvaddir matsmenn, H-kk-nf S-kk-nf, J-kk-þgf Á-kk-nf P-kk-nf, D-kk-nf S. S-kk-nf og Á-kk-nf I-kk-nf.

III

Málsástæður og lagarök stefnenda í aðalsök

Stefnendur byggja aðalkröfu sína á því að samkvæmt gagnkvæmum kaupsamningi hafi stefndu skuldbundið sig til að inna af hendi greiðslu, þ.e. fasteignina, og fá í staðinn greitt kaupverðið. Eignina hafi borið að afhenda án leyndra galla og með áskildum kostum en svo hafi ekki verið gert. Þá bar stefndu skylda til að upplýsa stefnendur um galla á eigninni en vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar leiði til skaðabótaskyldu stefndu gagnvart stefnendum eða til þess að þau eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar. Byggja stefnendur á því að fasteignin hafi verið haldin göllum, sbr. 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sem hafi við kauptilboð og kaupsamning verið verulegir í skilningi laganna.

Stefnendur styðja köfur sínar við matsgerð dómkvaddra matsmanna en þau telja að gallar á eigninni leiði til þess að lækka beri kaupverð fasteignarinnar sem nemi þeirri fjárhæð sem dómkvaddir matsmenn meti viðgerðarkostnað vegna gallanna, sbr. 34., 37., 41. og 43. gr. laga nr. 40/2002. Þegar þau keyptu fasteignina hafi hún verið haldin göllum sem þau gátu ekki gert sér grein fyrir við skoðun hennar en stefndu upplýstu heldur ekki um gallana við kaupsamningsgerðina. Stefnendur eru ekki sérfræðingar á þessu sviði og gátu því ekki séð gallana við venjulega skoðun á eigninni en stefndu létu hjá líða að upplýsa stefnendur um leka, ástand glugga, lausar flísar og uppbyggingu útveggja og rakavarnarlags.

Þá byggja stefnendur á því að fasteignin standist ekki þær kröfur um gæði o.fl. sem leiðir af kaupsamningi og fylgigögnum hans. Í söluyfirliti sé sérstaklega tekið fram að um sé að ræða eign í sérflokki. Byggingarár fasteignarinnar er 2001-2002 og hafi því verið um nærri nýja eign að ræða árið 2013. Kaupverðið 60.000.000 króna, var mjög hátt og hafi það átt að endurspegla að um vandaða og gallalausa eign væri að ræða. Fasteignin hafi ekki verið í samræmi við upplýsingar sem voru veittar við samningsgerðina og þessar röngu upplýsingar hafi leitt til þess að fasteignin teljist gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnendur byggja á því að frágangur og gerð útveggja hafi verið ófaglegur og vísa því til stuðnings í matsgerð og yfirmatsgerð. Þá sé eignin gölluð þar sem þau hafi ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem stefndu vissu og máttu vita um og stefnendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju. Einnig telja þau að ástand eignarinnar hafi verið lakara en þau höfðu ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar og atvik að öðru leyti, sbr. 28. gr. laga nr. 40/2002.

Einnig telja stefnendur að forsenda fyrir kaupverðinu hafi brugðist en almennt megi gera þá kröfu að fasteign hafi þá eiginleika sem lög og reglur mæla fyrir um á þeim tíma sem fasteign er byggð og samþykktar teikningar sýna. Undir- og yfirmatsgerð sýni að eignin hafi ekki haft þessa eiginleika við söluna og sé því gölluð og rýri gallarnir verðgildi eignarinnar. Stefnendur hafi ekki mátt gera sér grein fyrir göllunum en stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að upplýsa ekki um þá galla sem þau vissu um eða máttu vita af og með því að sinna ekki upplýsingaskyldu. Jafnvel þó að talið verði að stefndu hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi, eða einungis að hluta, telja stefnendur að gallarnir rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði þar sem krafa stefnenda nái 20% af kaupverði fasteignarinnar og teljist því vera um verulega vanefnd að ræða af hálfu stefndu.

Stefnendur byggja á því að þau eigi kröfu á hendur stefndu um afslátt og/eða skaðabætur, sbr. 18., 19., 26., 27., 37., 41., 43. og 59. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt lögunum geti þau, eins og á stendur, byggt kröfu sína bæði á afsláttar- og skaðabótasjónarmiðum en þar sé ekki greint nákvæmlega á milli þess hvenær skuli krafist afsláttar og hvenær skaðabóta. Stefnendur byggja á því að þau eigi rétt á fullum bótum vegna gallanna og geti bæði sjónarmiðin átt við í öllum tilvikum, sbr. 41. og 43. gr. laganna.

Enn fremur byggja stefnendur á því að stefndu hafi í öllum tilvikum vitað eða mátt vita um tilvist gallanna en haldið þeim leyndum fyrir stefnendum. Stefndu byggðu húsið frá fokheldi og hafa sjálf komið að vinnu og tekið ákvarðanir um þá þætti sem nú er komið í ljós að eru gallaðir vegna óvandaðra vinnubragða. Einnig hafi þau búið í íbúðinni frá því húsið var byggt þar til þau seldu hana. Þá kom ekkert fram um gallana í söluyfirliti.

Stefnendur byggja á því að þeir gallar sem reyndust vera á eigninni séu í fyrsta lagi þeir að gluggar á austurhlið í stofu leki. Stórar rúður í gluggunum hafi hreyfst mikið og verið lausar í gluggafölsum o.fl. Rúmu ári eftir afhendingu eignarinnar splundruðust rúðurnar í suðaustan roki og olli það miklu tjóni á innanstokksmunum stefnenda. Í öðru lagi voru gólfflísar við stofuglugga lausar að stórum hluta. Þá var, í þriðja lagi, frágangur og uppbygging útveggja ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Samkvæmt þeim eigi útveggir að vera pússaðir en séu í raun óvandaðir með gipsi. Þá uppfylli frágangur á rakavörn útveggja ekki lágmarkskröfur um þéttleika þar sem ekki var gengið frá rakavörn á réttan hátt. Lagnir liggi ekki í lagnagrind heldur við útveggi og rjúfi rakavörn þar sem þær liggja að aftöppunarstöðum og ekki var notað viðurkennt rakavarnarplast í veggina heldur þynnra plast. Loks sé leki í útvegg á suðausturhlið í stofu sem hefur skemmt út frá sér og er parket upphleypt og ójafnt á þeim stað þar sem ágreiningslaust er að skápur stóð þegar stefnendur skoðuðu eignina.

Dómkrafa stefnenda byggir á niðurstöðum undirmatsgerðar og yfirmatsgerð frá árinu 2015. Nánar er gerð grein fyrir þeim báðum hér að framan og miðar krafan við það hvað það kosti að bæta úr göllunum samkvæmt matsgerðunum. Styðja stefnendur fjárhæð kröfu sinnar vegna tjóns á glugga og leka í suðausturhlið við undirmat en vegna uppbyggingar útveggja við yfirmatið. Sundurliðast krafan svo:

Tjón vegna glugga m.v. 51,46% eignarhlut: 6.973.859 krónur

Tjón vegna uppbyggingu útveggja: 4.051.800 krónur

Tjón vegna leka í suðausturhlið: 70.000 krónur

60% endurgreiðsla vegna vsk af vinnu: -428.126 krónur

Samtals bóta- og/eða afsláttarkrafa: 10.667.533 krónur

Þá er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að stefnendum verði heimilt ex tunc að skuldajafna kröfum sínum á hendur stefndu á móti eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar, 10.000.000 króna, og er krafan m.a. byggð á 44. gr. laga nr. 40/2002. Telja stefnendur að öll skilyrði skuldajöfnunar séu fyrir hendi og þeim hafi verið heimilt að halda eftir kaupsamningsgreiðslunni vegna vanefnda stefndu. Þegar tekið hefur verið tillit til skuldajafnaðar standi eftir 667.533 krónur af kröfu stefnenda sem krafist er dóms fyrir. Þess er krafist að dráttarvextir leggist við kröfuna einum mánuði eftir dagsetningu kröfubréfs stefndu, 11. desember 2015, en þar var gerð krafa um að stefndu greiddu útlagðan kostnað kaupenda við öflun sönnunar og mats á göllum.

Samkvæmt varakröfu stefnenda er þess krafist að stefndu verði dæmd til að greiða stefnendum aðra og lægri fjárhæð að álitum dómsins ásamt sömu vöxtum og í aðalkröfu greinir. Er varakrafan byggð á öllum sömu málsástæðum og aðalkrafan.

Kröfu um dráttarvexti byggja stefnendur á ákvæðum III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, einkum 5., 6. og 12. gr. og málskostnaðarkröfu á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129. og 130. gr. Stefnendur eru ekki virðisaukaskattsskyld og ber því nauðsyn til að taka tillit til skyldu þeirra að greiða virðisaukaskatt við ákvörðun málskostnaðar, sbr. lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, þar sem lögmönnum er gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni. Þá er með vísan til 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 gerð krafa um að stefndu verði dæmd til að greiða stefnendum kostnað við öflun sönnunar um tilvist gallanna og kostnað við að bæta úr tjóni, samtals að fjárhæð 1.621.970 krónur, sem sundurliðast þannig:

Þingfesting matsbeiðna: 30.000 krónur

Vinna GFG við að staðfesta galla 191.100 krónur

Undirmat HS 594.870 krónur

Yfirmat, kostnaður ÁI 403.000 krónur

Yfirmat, kostnaður JÁP 403.000 krónur

Samtals 1.621.970 krónur

Um lagarök að öðru leyti vísa stefnendur til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, kaupa-, samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga, lög nr. 91/1991, sérstaklega 34. gr. varðandi varnarþing, lög um fjöleignarhús nr. 26/1994, lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og lög um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

IV

Málsástæður og lagarök stefndu í aðalsök

Stefndu mótmæla því að hið selda húsnæði að Ólafsgeisla 6 hafi verið haldið göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Til að fasteign teljist gölluð í skilningi laganna þurfi ágalli á eign annað hvort að rýra verðmæti eignar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi en hvorugt eigi hér við.

Til að uppfylla fyrra skilyrðið þurfi meintir ágallar að ná hinum svokallaða gallaþröskuldi 2. málsl. 18. gr. laganna. Miðað hefur verið við að verðlækkun eða kostnaður við úrbætur nemi að lágmarki 10% af kaupverði eignarinnar þegar um notaða fasteign er að ræða til að um galla teljist vera að ræða. Í þessu tilviki yrði því miðað við sex milljónir króna.

Gallaþröskuldurinn takmarkar ekki bótaskyldu hafi seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi, s.s. gefið rangar upplýsingar eða látið hjá líða að upplýsa um galla sem hann vissi af. Stefndu mótmæla því að stefnendur hafi ekki fengið þær upplýsingar sem þau máttu búast við að fá samkvæmt 26. gr. laganna. Stefndu veittu allar upplýsingar sem þau höfðu enda vissu þau ekki um ágalla á húsinu við sölu þess eða afhendingu. Ekkert í gögnum bendir til þess að þau hafi leynt upplýsingum og engu breytir að þau hafi keypt húsið fokhelt enda fólu þau fagmönnum frágang þess, þeim sama og annaðist byggingu hússins að öðru leyti. Stefndu eru ekki byggingafróð og vissu hvorki né máttu vita af meintum göllum. Þá leyndu þau ekki upplýsingum og verða því ekki talin hafa sýnt af sér saknæma háttsemi.

Einnig mótmæla stefndu því að þau hafi veitt rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá benda þau á að í stefnu er ekki gerð grein fyrir því hvaða upplýsingar sem stefndu veittu hafi verið rangar. Í söluyfirliti kemur fram að um sé að ræða eign í sérflokki í samhengi við orðin frábært útsýni. Ekki sé litið á slíkar almennar yfirlýsingar sem loforð um gallaleysi í skilningi ákvæðisins. Stefndu hafi því heldur ekki sýnt af sér saknæmi með því að veita rangar upplýsingar.

Þá mótmæla stefndu fullyrðingum stefnenda um að eignin hafi verið ný eða næstum ný enda er byggingarár eignarinnar skráð 2001 og eignin því 12 ára þegar hún var seld. Jafnframt er því mótmælt að kaupverðið hafi verið mjög hátt og að ástand eignarinnnar hafi verið mun lakara en stefnendur máttu búast við miðað við kaupverð og atvik að öðru leyti. Einnig er vísun stefnenda til 19. gr. laga nr. 40/2002 mótmælt, þ.e. að eignin hafi ekki hentað til þeirra nota sem hún var ætluð, enda sé tilvísunin órökstudd.

Þar sem stefndu hafa ekki sýnt af sér saknæma háttsemi verði meintir ágallar að ná gallaþröskuldi 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002 til að um galla teljist vera að ræða í skilningi laganna. Viðurkennt er í fasteignakauparétti að gallaþröskuldur sé almennt ekki lægri en 10% af kaupverði eignar.

Hvað varðar galla á glugga á austur- og suðurhlið hússins og flísalögn þá byggir kröfugerð stefnenda á niðurstöðu undirmatsmanns. Stefndu fallast á að hönnun gluggans hafi ekki verið í lagi og nauðsynlegt sé að laga hann en þau hafi verið grandlaus um þennan ágalla. Heildarkostnaður samkvæmt niðurstöðu matsmanns, ef gengið er eins langt og ýtrasta tillaga hans gerir ráð fyrir, þ.e. ef útiliti gluggans er ekki breytt og sett er eldvarnargler í glugga bæði á efri og neðri hæð, nemur 13.453.903 krónum. Hefur þá verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Stærsti hluti kostnaðarins felst í því að setja eldvarnargler í allan gluggann, þ.e. á báðum hæðum en slíkt gler var ekki í glugganum þegar stefnendur keyptu eignina. Viðbótarkostnaður við eldvarnargler umfram venjulegt gler er 8.592.000 krónur og hlutur stefnenda, miðað við 51,46% eignarhluta í húsinu, 6.923.378 krónur.

Stefndu byggja á því að þegar húsið var byggt árið 2000 hafi engin ákvæði verið í byggingarreglugerð um aðskilnað glerja í útveggjum milli íbúða. Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins hafi fyrst árið 2005 sett ábendingu um þetta inn á heimasíðu sína og mælst til þess að lóðréttur aðskilnaður á milli brunahólfa væri 1,2 metrar að öðrum kosti yrði haft E30 gler í öðrum hvorum glugganum, þ.e. gler með 30 mínútna brunaþol. Ákvæði varðandi þetta hafi fyrst verið sett í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Telja stefndu að mikil ofrausn sé að setja E30 gler í allan gluggann og geri nýja reglugerðin ekki einu sinni ráð fyrir því. Með hliðsjón af þessu sé fullnægjandi að lagfæra gluggann með venjulegu gleri og sé kostnaður við það að hámarki 2.552.416 krónur. Þá hafi ekki verið tekið tillit til þess að stefnendur fái nýtt gler í stað gamals en samkvæmt dómafordæmum megi lækka kostnað um 5% vegna þess. Þá er ekki hægt að fallast á að aukið verði við hönnunarkröfur á kostnað stefndu. Undirmatsmaður benti einnig á að hægt væri að fara umtalsvert ódýrari leið til að tryggja eldvörn milli hæða og næmi kostnaður við þá leið um 5% af kostnaði vegna eldvarnarglers, eða 2.723.007 krónum, en hefði í för með sér breytingu á útliti hússins. Ef gerð er krafa um eldvörn beri stefnendum að takmarka tjón aðila með því að fara þá leið. Jafnvel þó gengið yrði svo langt að fara eftir núgildandi reglugerð, þ.e. sett E30 gler í annan gluggann næmi kostnaður stefnenda ekki hærri fjárhæð en 4.712.565 krónum. Í ljósi framangreinds telja stefndu kostnað vegna gallans vera að hámarki 2.552.416 krónur en ekki 6.973.859 krónur eins og krafa stefnenda hljóðar upp á og nær þessi liður því ekki framangreindum gallaþröskuldi.

Hvað varðar frágang útveggja varð það niðurstaða matsmanns að þeir væru ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Um það sé ekki deilt og telja stefndu að það eitt og sér sé hins vegar ekki tjón út af fyrir sig. Í undirmati segir m.a.:

Frágangur eins og innan á veggjunum er algengur og aðferðin tæknilega í lagi og rakamótstaða meiri en í vegg skv. teikningum. Rakamótstaða efnislaga innan á steypu er nær sex sinnum meir í vegg þessarar gerðar en vegg sem einangraður er að innan með frauðplasti og múrhúðaður.

Ekki er óheimilt að gera veggi með þessum hætti og hægt að finna lýsingu á þeim í handbókum opinberra stofnana sem um þessi mál fjalla samanber sérrit Rannsóknarstofnunar byggingaiðnaðarins nr. 95. Frágangur rakavarnarlaga frá í júlí 2007. Uppbygging er eðlisfræðilega rétt og ekki er reikningsleg hætta á skaðlegri rakaþéttingu í veggjum þessarar gerðar miðað við venjulegar aðstæður.

Fram kemur hjá matsmannni að rakavörnin í veggjunum, þ.e. plastið, sé ekki af viðurkenndri gerð og að frágangur varnarinnar sé óvandaður og andstæður almennri fagþekkingu og ráðleggingum í fagritum og leiðbeiningarblöðum. Matsmaður bendi þó á að útveggir hússins séu steyptir og þar með loftþéttir og því verði loftstraumur úr húsinu í gegnum veggi þó að rakavarnir séu ófullkomnar. Jaðar dúks liggi þétt að aðliggjandi byggingarhlutum og reikningslega sé meirihluti útveggja með rakavörn og það hafi því óveruleg áhrif á heildar rakaflutning í gegnum veggina. Þá segir í niðurstöðu matsmanns að ekki verði rakaþétting í útvegg vegna rakastreymis með dreifð úr íbúðinni í gegnum útveggi. Nánar um þetta vísa stefndu til framangreindrar niðurstöðu matsmanns. Þau benda á að aðilar hafi vitað af leka á steypuskilum sem hafi uppgötvast skömmu eftir afhendingu. Kostnaður við úrbætur sem miði að því að setja dúk innan á núverandi klæðningu og ganga frá honum á fullnægjandi hátt og einnig grind fyrir blöndunartæki fyrir baðkar og þétta áfellur við bílskúr sé 359.363 krónur samkvæmt undirmati þegar tillit hefur verið tekið til endurgreiðslu virðisaukaskatts. Einnig benda stefndu á að matsmaður taki fram að meðan núverandi dúkur grotni ekki niður muni hann gegna hlutverki rakavarnar. Það sé því ekki forsvaranlegt að fara í lagfæringar á rakavörn nú þar sem vart yrði merkjanlegur ávinningur af því. Í ljósi þessa telja stefndu ósannað að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni vegna þessa liðar. Þá telja stefndu að ekki verði byggt á yfirmati hvað þennan lið varðar en yfirmatsmenn taki undir að plastdúkur sé ónothæfur sem rakavarnarlag. Í stað þess að gera tillögur um úrbætur leggja þeir til að allt verði rifið niður, sett upp tvöföld grind og 90 mm einangrun. Þá gátu þeir ekki staðreynt leka en staðreyndu að raki þéttist á yfirborði steins undir einangrun vegna ófullnægjandi frágangs á rakavörn þar sem opið var inn í vegg eftir skoðun undirmatsmanns sem ekki gat staðreynt raka. Sé því augljóst að rakinn stafi af því að rakavarnarlag var rofið.

Einnig komust yfirmatsmenn að þeirri niðurstöðu að uppbygging útveggja væri í samræmi við samþykktar teikningar af húsinu og uppfyllti ákvæði laga, reglugerða og venju um frágang á sambærilegum veggjum og staðfestu þeir að uppbygging útveggja væri ekki í samræmi við aðaluppdrætti. Þá varð það niðurstaða þeirra, eins og undirmatsmanns, að uppbyggingin uppfyllti kröfur byggingarreglugerðar en vinnubrögð væru ekki fullnægjandi. Þá sé varmaeinangrun minni en byggingarlýsing segir til um en uppfylli þó kröfur byggingarreglugerðar. Þrátt fyrir þetta reikna þeir kostnað við glerbreytingu til að auka einangrun þeirra og setja sérstaka lagnagrind. Sé þetta í andstöðu við þá niðurstöðu þeirra að það sem þurfi að laga sé frágangurinn.

Stefndu byggja á því að þar sem veggirnir uppfylli kröfur sem lög og reglur geri til slíkra veggja, þó að lagafæra þurfi frágang þeirra, sé ekki um galla að ræða í skilningi laga um fasteignakaup. Með vísan til þessa beri að leggja undirmat til grundvallar við útreikning á tjóni stefna.

Með vísan til framangreinds telja stefndu að hámarkságalli á eigninni vegna glugga á suður- og austurhlið geti numið 2.552.416 krónum og hámarkságalli vegna lagfæringa á útveggjum 359.363 krónum, eða samtals 2.911.779 krónur sem er tæplega 5% af kaupverði íbúðarinnar. Um er að ræða notaða íbúð og nær krafan því ekki gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá voru stefndu grandlaus um ágallana og því ekki um sök að ræða af þeirra hálfu. Beri því að sýkna þau af kröfum stefnenda og eigi þau því ekki kröfur á hendur stefndu vegna útlagðs kostnaðar. Jafnvel þó að tekið yrði mið af niðurstöðu yfirmatsmanna um kostnað við lagfæringu á útveggjum nær heildarágalli ekki hærri fjárhæð en 6.589.177 krónum eða tæplega 11% af kaupverði. Sú fjárhæð nær vart gallaþröskuldi þar sem þá hefur ekki verið tekið tillit til 5% lækkunar vegna þess að nýtt kemur í stað gamals samkvæmt dómafordæmum. Þá yrði heildargalli 6.259.718 krónur eða 10,4% af kaupverði.

Þá benda stefndu á að af sömu ástæðum og framan greinir eigi stefnendur enga kröfu um að óbeint tjón verði bætt og verði því að hafna öllum kröfum þeirra um skaðabætur eða afslátt. Stefnendur hafi aldrei átt kröfu á hendur stefndu og verði því að hafna kröfu þeirra um skuldajöfnun við eftirstöðvar kaupverðs en stefnendur hafi haldið eftir 10.000.000 króna af kaupverðinu. Verði af einhverjum ástæðum talið að stefnendur eigi kröfur á hendur stefndu sé þó ljóst að þær eru miklu lægri en þær sem settar eru fram í stefnu og að hámarki 2.911.779 krónur eða tæplega 5% af kaupverði. Í því tilviki er ekki gerð athugasemd við að fallist verði á skuldajöfnuð við hluta af eftirstöðvum kaupverðs, sbr. m.a. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Þá mótmæla stefndu kröfum um vexti og dráttarvexti, sem og upphafstíma vaxta og dráttarvaxta, en minna á að stefnendur hafa haldið eftir eftirstöðvum kaupverðs.

Um lagarök að öðru leyti vísa stefndu til meginreglna fasteignakauparéttar og laga um fasteignakaup nr. 40/2002, m.a. 1., 18., 19., 26., 27., 41., 43. og 59. gr., til laga um samningsgerð umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 og til meginreglna á sviði kaupa- og kröfuréttar. Hvað varðar málskostnað er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en mótmælt er öllum kröfum stefnenda um málskostnað enda eigi þau engar kröfur á hendur stefndu. Loks er vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt en stefndu eru ekki virðisaukaskattsskyld.

V

Málsástæður og lagarök gagnstefnenda í gagnsök

Stefndu, sem gagnstefnendur, byggja kröfur sínar á því að stefnendur hafi haldið eftir síðustu greiðslu kaupsverðs vegna fasteignarinnar að Ólafsgeisla 6, fastanúmer 225-4222, 10.000.000 króna, sem þau áttu að greiða stefndu 14. nóvember 2013. Þau hafi ekki enn innt þá greiðslu af hendi þrátt fyrir áskoranir þar sem þau telja sig eiga hærri kröfu á hendur stefndu en sem nemur eftirstöðvum kaupverðsins vegna galla á íbúðinni. Stefndu telja hins vegar að engir gallar séu á hinu selda húsnæði í skilningi laga nr. 40/2002 og vísa hvað það varðar í greinargerð sína í aðalsök. Þau telja sig eiga rétt á greiðslu eftirstöðva kaupverðsins í heild samkvæmt kaupsamningi aðila. Einnig byggja þau á 50. gr. laga nr. 40/2002 en samkvæmt ákvæðinu eigi stefndu rétt á að kaupsamningur verði efndur samkvæmt efni sínu og stefnendur greiði kaupverðið að fullu enda verði niðurstaða sú að eignin verði ekki talin gölluð í skilningi laganna. Um fjárhæð kröfunnar vísast til kaupsamningsins.

Dráttarvaxtakrafa stefndu er byggð á 5. og 6. gr. og öðrum ákvæðum III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, sbr. og 61. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Að öðru leyti vísa þau til meginreglna fasteignakauparéttar og laga nr. 40/2002, m.a. 1., 18., 19., 26., 27., 41., 43., 50. og 61. gr. Þá er vísað til laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 og til meginreglna á sviði kaupa- og kröfuréttar. Vísað er til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, hvað varðar málskostnað og til laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, hvað varðar kröfu um tekið verði tillit til greiðsluskyldu virðisaukaskatts við ákvörðun málskostnaðar en seljendur eru ekki virðisaukaskattsskyld. Um heimild til gagnstefnu vísa stefndu til 28. gr. laga nr. 91/1991, einkum 2. mgr. Krafan er samkynja aðalkröfu í málinu og eiga þær rætur að rekja til sama atviks, aðstöðu og löggernings, þ.e. kaupsamnings aðila um íbúðina í Ólafsgeisla 6. Verði að einhverju leyti fallist á kröfur stefnenda í aðalsök ber að skuldajafna hana við hluta af eftirstöðvum kaupverðs.

VI

Málsástæður og lagarök gagnstefndu í gagnsök

Stefnendur, sem gagnstefndu, vísa til þess að stefnufjárhæð í gagnstefnu sé í raun óumdeild. Byggi sýknukrafa á sömu málsástæðum og atvikum og greinir í aðalsök og er vísað til stefnu þar um. Stefnendur byggja aðallega á gagnkvæmum kaupsamningi um eignina frá 27. júní 2013. Eignina átti að afhenda án leyndra galla og með áskildum kostum en stefnendur halda því fram að svo hafi ekki verið gert og byggja á því að eignin hafi verið haldin verulegum göllum í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnendur telja sig því eiga rétt á bótum eða afslætti af kaupverði og höfðuðu því mál í aðalsök til viðurkenningar á kröfum sínum.

Af umsömdu kaupverði fasteignarinnar haldi stefnendur eftir sem nemur stefnufjárhæð í gagnsök og halda því fram að þau eigi gagnkröfu sem heimilt sé að skuldajafna á móti stefnukröfu í gagnsök. Stefnukrafa í aðalsök er byggð á matsgerðum dómkvaddra matsmanna, bæði undir- og yfirmati. Í aðalsök er þess krafist að viðurkennt verði að stefnendum verði heimilt ex tunc að skuldajafna kröfum sínum á hendur stefndu á móti eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar og er skuldajöfnunarkrafan m.a. byggð á 44. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur telja að öll skilyrði skuldajafnaðar séu fyrir hendi og þeim hafi verið heimilt að halda eftir greiðslunni vegna vanefnda stefndu. Stefnendur vísa að öðru leyti til málatilbúnaðar, krafna og dómskjala með stefnu í aðalsök.

Krafa stefnenda um málskostnað vegna gagnkröfu styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, þar sem lögmönnum er gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni en stefnendur eru ekki virðisaukaskattsskyld. Að öðru leyti byggja stefnendur sömu lagarökum og fram koma í stefnu í aðalsök.

VII

Forsendur og niðurstaða

Stefnendur, kaupendur fasteignarinnar að Ólafsgeisla 6, höfðuðu mál þetta til heimtu skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði eignarinnar vegna ætlaðra galla og krefjast þess að kröfunni verði skuldajafnað á móti kröfu stefndu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Af hálfu stefndu er gerð sú gagnkrafa að stefnendum verði gert að greiða þeim eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar, 10.000.000 króna, gegn útgáfu afsals.

Varðar ágreiningur aðila það hvort fasteignin hafi verið gölluð þegar kaupin áttu sér stað og þá hvort skilyrði 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup séu uppfyllt og hvort stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi vegna ætlaðra galla. Samkvæmt ákvæðinu telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í 19. gr. laganna er nánar kveðið á um galla en þar segir að fasteign teljist vera gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar, eða hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Þá er í 27. gr. laganna ákvæði um rangar upplýsingar en þar segir að fasteign telst gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda, eða í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í 20. gr. laganna kemur fram að við mat á því hvort fasteign telst gölluð skal miða við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda samkvæmt 12. gr. eða samkvæmt samningi.

Stefnendur urðu varir við ætlaða galla á fasteigninni skömmu eftir að þau fengu hana afhenta. Málatilbúnaður þeirra byggir á því að eignin hafi verið haldin göllum hvað varðar glugga á suðurhlið hússins í stofu, flísalögn við þann glugga og frágang útveggja, auk þess sem leki sé í suðausturvegg í stofu. Staðfest var í undirmatsgerð H-kk-ef S-kk-ef að framangreindum atriðum væri ábótavant og var sú niðurstaða staðfest í yfirmatsgerðum. Þó greinir matsmenn að einhverju leyti á um það til hversu víðtækra aðgerða þurfi að grípa, til að bæta úr göllunum, og þá hver kostnaður við það yrði.

Dómurinn, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmanni, gekk á vettvang við aðalmeðferð málsins. Við þá skoðun var sjáanlegt að gler í ofangreindum glugga hafði gengið til í falsi, við skoðun á flísum mátti ráða að þær væru að einhverju leyti lausar auk þess sem blöndunartæki á útvegg baðherbergis til suðausturs voru sjáanlega laus frá vegg.

Ekki er ágreiningur milli aðila um að gluggi á suðurhlið í stofu leki og að gerð og frágangur gluggans sé ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Þá sé hönnun gluggans einnig ábótavant. Ágreiningur aðila varðar kostnað vegna viðgerðar og þá hvort gera þurfi frekari ráðstafanir til að tryggja eldvarnir en gert var þegar glugginn var upphaflega byggður. Undirmatsmaður taldi nauðsyn að bæta brunavarnir og vísaði sérstaklega til fyrirmæla Mannvirkjastofnunar um að ekki skuli vera styttra á milli glugga sem eru í aðskildum brunahólfum en 1,2 metrar. Yfirmatsmenn vegna matsins frá 2018 komust hins vegar að annarri niðurstöðu og töldu að uppsetning og frágangur glugga sé samkvæmt samþykktum teikningum hvað varðar brunavarnir og brjóti ekki í bága við lög og reglur sem giltu þegar teikningarnar voru samþykktar.

Af grein 9.6.28 í núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012 má ráða að miðað sé við að bil milli glugga sem eru hvor fyrir ofan annan í hæð sé 1,2 metrar en nægjanlegt kann að vera að bilið sé minna ef hægt er að sýna fram á það með útreikningum að brunahólfun sé ekki skert. Þegar húsið var byggt var hvorki í lögum né reglugerðum ákvæði um að eldvarnargler skyldi vera í rúðum ef bil á milli glugga í aðskildum brunahólfum væri minna en 1,2 metrar. Þá hafa ekki verið lögð fram gögn sem staðfesta að þá hafi af hálfu yfirvalda verið komin fram tilmæli í þá veru. Markmið með greiðslu bóta vegna tjóns sem þessa er að gera tjónþola eins settan og ef glugginn hefði ekki verið gallaður. Verður því ekki gerð sú krafa að tjón stefnenda vegna glugganna verði bætt af stefndu í samræmi við núgildandi reglur. Leiðir það til þess að stefndu verður ekki gert að greiða bætur vegna brunavarna umfram þær kröfur sem voru gerðar þegar húsið var byggt. Með hliðsjón af þessu, og á grundvelli niðurstöðu yfirmatsmanna í mati frá 2018 sem byggð er á útreikningum undirmatsmanns, telur dómurinn að kostnaður vegna viðgerðar gluggans sé 2.504.309 krónur. Er þá dreginn frá samtölu í undirmati sá kostnaður sem þar er tilgreindur vegna eldvarnarglers. Einnig er hér tekið tillit til þess að stefnendur geta fengið endurgreiddar 93.000 krónur vegna 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað. Loks er við það miðað að kostnaður þessi leggist á íbúð stefnenda í samræmi við það að eignarhluti þeirra í húsinu er 51,46%.

Hvað varðar flísalagnir við stofuglugga var það niðurstaða undirmatsmanns að hartnær helmingur flísanna væri laus og þörf væri á að taka þær upp og leggja þær aftur. Þá kom fram hjá honum að ef gluggi yrði lagfærður á þann hátt að hann gengi lengra inn á gólfið þyrfti að mjókka flísarnar. Af hálfu stefndu var fallið frá yfirmati hvað þennan lið varðar. Kostnaður vegna viðgerða á flísum er í undirmatsgerðinni tiltekinn samhliða kostnaði vegna viðgerðar á glugga og er því ekki frekari kostnaður vegna viðgerðarinnar en þar er tiltekinn. Niðurstöðu þessa matsliðar hefur ekki mótmælt af hálfu stefndu og ekki hefur farið fram yfirmat vegna hans. Af hálfu dómsins er tekið undir þessa niðurstöðu.

Hvað varðar frágang útveggja þá varð það niðurstaða bæði samkvæmt undirmati og yfirmati frá 2015 að þeir væru ekki uppbyggðir í samræmi við teikningar, aðferðin væri í samræmi við byggingarreglugerð en frágangur á rakavörn óvandaður. Þá má af matsgerðum ráða að frágangurinn kunni að leiða til tjóns vegna raka. Engu að síður eru í þessum matsgerðum lagðar til mismunandi leiðir til úrbóta. Í undirmati kemur fram að til að bæta úr þessu með fullnægjandi hætti megi koma fyrir rakavörn úr þar til gerðum plastdúk innan á núverandi klæðningu á veggjum og líma við gólf, veggi og loft og klæða síðan yfir með gifsplötum, sparsla og mála. Ganga þurfi frá rakavörn m.a. við rafmagnsdósir og glugga og lagfæra grind til að hægt sé að festa blöndunartæki við baðker. Yfirmatsmenn töldu að ganga yrði lengra og endurnýja hluta af steinullareinangrun, setja upp 90 mm blikkgrind á útveggi og jafnhliða færa lagnir inn í grind, einangra grind með 90 mm þéttullareinangrun, klæða innan á grind með þolplasti og líma saman enda og samskeyti. Þá þurfi að koma fyrir 45 mm blikkgrind fyrir lagnir, ganga frá lögnum í lagnagrind, klæða veggi og mála þá og sparsla og einnig loft. Stefnendur máttu treysta því að rétt og fagmannlega hefði verið gengið frá rakavörninni í svo nýlegu húsi. Verða stefndu að bera ábyrgð á að svo var ekki. Dómurinn tekur að mestu undir mat yfirmatsmanna en telur að ekki sé þörf á að taka niður núverandi einangrun og farga henni og setja upp nýja blikkgrind og einangra að nýju. Þá telur hann að með þeirri aðferð sé ekki þörf á að á falli sérstakur kostnaður vegna umsjónar og breytinga á teikningum. Kostnaður vegna úrbóta er því að mati dómsins í samræmi við mat yfirmatsmanna að teknu tiliti til framangreindra frávika, 2.941.000 krónur. Á þá eftir að líta til þess stefnendur geta fengið endurgreiddar 52.049 krónur vegna 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað. Í samræmi við það telst kostnaður við úrbætur vera 2.888.951 króna.

Hvað varðar leka í útvegg á suðausturhlið í stofu þá kemur fram í undirmati að skemmdir á parketi í stofu stafi af leka sem matsmaður hafi staðreynt milli gluggakarms og steins við stóra stofugluggann. Einnig sé leki á steypuskilum undir minni stofuglugganum á austurhlið sem valdið hafi skemmdum á parketi og málningu. Til að lagfæra þetta þurfi að endurgera þéttingar milli gluggakarms og steins á stóra glugganum og dæla þéttiefni í steypuskil. Í yfirmatinu frá 2015 tóku yfirmatsmenn undir það sem fram kemur í undirmati hvað þetta varðar. Var kostnaður vegna viðgerðar metinn 70.000 krónur, eða 63.613 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað. Af hálfu dómsins er tekið undir niðurstöðu yfirmatsmanna.

Samkvæmt framangreindu verður að líta svo á að fasteignin hafi verið haldin göllum þegar hún var afhent stefnendum. Kostnaður við að bæta úr göllunum nemur alls 5.456.873 krónum og rýra þeir verðmæti fasteignarinnar sem nemur um 9,1% af kaupverði hennar. Með hliðsjón af því að um nýlegt hús er að ræða eru ekki forsendur til að lækka áætlaðan kostnað vegna úrbóta um 5% á þeim forsendum að stefnendur fái nýtt efni í stað gamals.

Við mat á ábyrgð stefndu á göllunum kemur til skoðunar hvort seljendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar, en stefnendur byggja á því að leki í suðausturvegg í stofu hafi komið í ljós strax eftir afhendingu hennar. Samkvæmt lögum nr. 40/2002 getur kaupandi öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi vanrækir með saknæmum hætti upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga og á hreinum hlutlægum grundvelli og ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laganna, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á sakarreglunni eða reglu 27. gr. um hlutlæga ábyrgð á hvorki við sú regla 2. málsl. 18. gr. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. laganna. Stefnendur gerðu fyrst athugasemd vegna leka á suðausturvegg í stofu en ekkert er annað fram komið í málinu en stefndu hefðu áður reynt að laga þann leka og talið sig hafa gert það. Þá kom fram við aðalmeðferð málsins að athugasemd um þann leka hafi upphaflega verið í tilboði sem stefnendur gerðu í eignina. Hún hefði verið tekin út úr næsta tilboði þar sem gert hefði verið við vegna lekans en stefndu töldu sig ekki geta ábyrgst að viðgerðin hefði verið fullnægjandi. Engu að síður liggur fyrir, þegar aðdragandi kaupanna er skoðaður í gegnum tilboðin sem stefnendur gerðu í eignina, og lögð hafa verið fram í málinu, að aðilum mátti vera ljóst að leki hefði verið í stofunni. Þá verður, þrátt fyrir að galli á glugga hafi verið að einhverju leyti sýnilegur í stofu nú við vettvangsgöngu dómara, að telja ósannað að stefndu hafi vitað eða mátt vita af þeim víðtæka galla sem nú hefur komið í ljós á glugganum. Þaðan af síður liggur fyrir að þau hafi vísvitandi leynt stefnendur þeim galla. Sama á við um aðra þá galla sem að framan eru raktir utan lekans á suðausturvegg. Verður framburður stefnda G-kk-ef, um að einu sinni hafi komið pollur við gluggann í stórviðri og að hann hafi forðast að sitja við gluggann í slíku veðri þar sem rúðurnar hafi svignað, ekki talinn benda til vitneskju um þann galla á glugganum sem nú hefur komið í ljós. Eins verður að telja að þær yfirlýsingar sem fram komu í söluyfirliti séu almennar og vísi til útlits hússins og útsýnis. Ekki er fallist á að þær hafi verið slíkar að telja verði að þær hafi verið rangar á þeim tíma sem þær voru settar fram eða að í þeim hafi falist ábyrgð á því að húsið væri ekki haldið einhverjum göllum. Í ljósi framangreinds er því ekki fallist á þá málsástæðu stefnenda að ábyrgð stefndu á meintum göllum verði byggð á saknæmi eða að stefndu hafi leynt stefnendum upplýsingum um galla.

Í dómaframkvæmd hefur það viðmið verið haft að galli þurfi almennt að rýra verðmæti eignar um 10% af kaupverði til að talið verði að um galla sé ræða í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Í ljósi framangreinds er það niðurstaða dómsins, eins og rakið hefur verið, að kostnaður við að bæta úr göllunum nemi 5.456.873 krónum eða um 9,1% af kaupverði eignarinnar. Samkvæmt greinargerð sem fylgdi frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 kemur reglan í 2. málsl. 1. mgr. 18. gr. aðeins til greina þegar seljandi hefur ekki sýnt af sér sök. Þá segir þar að ljóst sé að orðin ,,rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“ verða vandskýrð og að ekki sé hægt að segja að þetta þýði að verðmætisrýrnunin verði að vera 10% til þess að galli teljist vera fyrir hendi. Ástæðan sé sú að það sé háð ýmsum atriðum hvort hægt sé að segja að galli rýri verðmæti eignar svo nokkru varði. Sé um nýlega fasteign að ræða er víst að minna þarf til en þegar um mjög gamlar fasteignir er að ræða. Almennt ástand og útlit fasteignar kann einnig að skipta máli. Kaupandi sem kaupir eign sem lítur mjög vel út og virðist í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við sama lágmark og sá sem kaupir eign sem bersýnilega er í slæmu ástandi. Þá kemur þar fram að það kunni að vera að 10% yrði talið hæfilegt lágmark þegar um gamlar eignir er að ræða, en væri of hátt vegna yngri eigna. Hér er um að ræða eign sem byggð var 2001 en seld stefnendum 2013 og þá lýst almennt sem glæsilegri eign. Þar sem þá voru einungis um 11 ár liðin frá byggingu eignarinnar telur dómurinn að við mat á galla verði að líta til framangreindra sjónarmiða er varða yngri eignir. Í ljósi alls framangreinds er það niðurstaða dómsins að telja að eignin hafi verið haldin göllum sem rýri verðmæti hennar svo nokkru varði þrátt fyrir að framangreindum 10% gallaþröskuldi hafi ekki verið náð hvað varðar kostnað við úrbætur vegna galla.

Eftir framangreindu er það niðurstaða dómsins að stefndu beri að greiða stefnendum bætur vegna framangreindra galla að fjárhæð 5.456.873 krónur. Gagnkrafa um greiðslu eftirstöðva kaupverðs, 10.000.000 króna, gegn útgáfu afsals vegna eignarinnar, er óumdeild milli aðila og verða stefnendur dæmd til greiðslu hennar. Þá telur dómurinn með vísan til 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, að skilyrði skuldajöfnuðar séu fyrir hendi vegna kröfu stefnenda og er því fallist á að skuldajafna framangreindum bótum vegna galla að fjárhæð 5.456.873 krónur við kröfu seljenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Í samræmi við það er það einnig niðurstaða dómsins að kaupendur hafi haldið eftir stærri hluta af lokagreiðslu en tilefni var til, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002, og munar þar 4.543.127 krónum.

Stefnendur krefjast þess að dómkrafa sín beri dráttarvexti til greiðsludags, frá 11. janúar 2016, þegar mánuður var liðinn frá því að þau kröfðu stefndu bréflega um greiðslu eftir að matsgerð undirmatmanns og yfirmat frá 2015 lá fyrir. Fallist hefur verið á skuldajöfnuð gallakröfunnar við gagnkröfu stefndu, sem einnig er krafist að beri dráttarvexti. Stefndu krefjast þess að upphafstími dráttarvaxta gagnkröfu sé miðaður við gjalddaga lokagreiðslu, 14. nóvember 2013. Í ljósi málsatvika og framangreindrar niðurstöðu verða stefnendur dæmd til að greiða stefndu 4.543.127 krónur, auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 14. nóvember 2013 til greiðsludags.

Eftir þessa niðurstöðu og í samræmi við 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, fellur málskostnaður milli aðila niður og ber hvor málsaðila útlagðan kostnað sinn vegna málsins, m.a. af öflun matsgerða.

Dóm þennan kveður upp S-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari sem dómsformaður og K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari og G-kk-nf V-kk-nf byggingarverkfræðingur.

D Ó M S O R Ð:

Gagnstefndu, S-kk-nf I-kk-nf og G-kvk-nf H-kvk-nf, greiði gagnstefnendum, G-kk-þgf H-kk-þgf og R-kvk-þgf K-kvk-þgf, 4.543.127 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 14. nóvember 2013 til greiðsludags. Greiðsla gagnstefndu fari fram gegn afhendingu afsals frá gagnstefnendum til þeirra fyrir íbúð á neðri hæð hússins nr. 6 við Ólafsgeisla í Reykjavík, fastanúmer 225-422.

Málskostnaður fellur niður.

S-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf

K-kvk-nf K-kvk-nf

G-kk-nf V-kk-nf