E-2758/2010

Mál þetta, sem dómtekið var 11. janúar sl., var höfðað með stefnu áritaðri um birtingu hinn 9. apríl 2010.

Stefnendur eru B-x-x M-x-x K-x-x, Búlandi 9, Reykjavík, E-kvk-nf Á-kvk-nf B-kvk-nf, Búlandi 9, Reykjavík, F-kvk-nf J-kvk-nf, Búlandi 15, Reykjavík, Ó-kk-nf J-kk-nf, Búlandi 17, Reykjavík, S-kvk-nf S-kvk-nf, Búlandi 17, Reykjavík, S-kvk-nf J. H-kvk-nf, Búlandi 19, Reykjavík, og V-kk-nf S-kk-nf, Búlandi 19, Reykjavík.

Stefndu eru J-kk-nf I-kk-nf B-kk-nf, Búlandi 13, Reykjavík, og S-kvk-nf J-kvk-nf G-kvk-nf, Búlandi 13, Reykjavík.

Stefnendur gera þær dómkröfur að stefndu verði dæmd til að greiða þeim in solidum 11.350,50 krónur með almennum vöxtum samkvæmt 3. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 3.367 krónum frá 1. október 2009 til 2. október 2009, af 6.742 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2009, af 10.175,50 krónum frá þeim degi til 1. desember 2009, af 11.350,50 krónum frá þeim degi til 11. mars 2010, og með dráttarvöxtum af allri fjárhæðinni frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar in solidum að skaðlausu úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda. Þá krefjast stefndu málskostnaðar að skaðlausu.

I.

Helstu málavextir eru þeir, að málsaðilar eru eigendur tilgreindra eignarhluta raðhúslengjunnar Búlands 9 til 19 í Reykjavík. Raðhúsalengjan samanstendur af sex eignarhlutum, sem byggðir voru á árunum 1967 til 1970. Stefnendur eru eigendur eignarhluta nr. 9, 15, 17 og 19 og stefndu eru eigendur eignarhluta nr. 13.

Um miðjan níunda áratug síðustu aldar kom upp ágreiningur milli þáverandi eigenda framangreindra eignarhluta um skiptingu kostnaðar vegna klæðningar á göflum endaraðhúsanna. Af því tilefni var aflað álitsgerðar Húseigendafélagsins um það hvort umrædd framkvæmd teldist sameiginleg framkvæmd í skilningi þágildandi laga nr. 59/1976, um fjölbýlishús. Í álitsgerð sinni, dagsettri 16. október 1985, komst félagið að þeirri niðurstöðu að svo væri ekki, nema að því er varðaði samráð um útlit. Því skyldu eigendur endaraðhúsanna einir bera kostnað við klæðningu gaflanna á húsum þeirra. Án þess að látið væri á réttmæti umræddrar álitsgerðar reyna var afráðið að hafa þennan hátt á og í kjölfarið skapaðist sú venja að eigendur hvers eignarhluta sáu um viðgerðir á ytra byrði viðkomandi raðhúss án aðkomu annarra eigenda.

Í ljósi þess að ýmiss konar viðhald og viðgerðir stóðu fyrir dyrum, var haldinn húsfundur hinn 13. nóvember 2008. Við það tækifæri gerðu stefnendur grein fyrir því að þeir teldu raðhúsalengjuna Búland 9 til 19 vera fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994. Stefndu vísuðu aftur á móti í framangreint álit Húseigendafélagsins um hið gagnstæða. Þá kom fram í skýrslu stefnda J-kk-ef I-kk-ef B-kk-ef að hann hefði ekki talið fundinn vera eiginlegan húsfund heldur frekar samráðsfund eigenda hinna sex húsa í lengjunni.

Í kjölfar fundarins óskaði einn stefnenda eftir því að núverandi formaður Húseigendafélagsins léti í té álit félagsins á umræddu álitaefni. Í tölvuskeyti hans, dagsettu 26. maí 2009, kemur m.a. fram að í tíð eldri laga hafi verið algengara en í gildistíð laga nr. 26/1994, að raðhús og önnur fjöleignarhús væru talin sérstök og sjálfstæð hús hvað viðhald og viðgerðir á göflum og ytra byrði snerti. Eldri úrlausnir geti því haft upplýsingagildi og varpað ljósi á mál en fordæmisgildi þeirra sé takmarkað, þar sem í núgildandi lögum kveði við annan tón en í hinum fyrri. Fullyrða megi, að meginregla laga nr. 26/1994 og löglíkurnar, sem hún byggi á, leiði til þess að raðhús og sambyggð stigahús teljist nú frekar ein heild en í gildistíð eldri laga. Samkvæmt því sé ekki unnt að slá því föstu að niðurstaðan yrði hin sama nú varðandi raðhúsalengjuna Búland 9 til 19 og í álitsgerðinni frá 1985.

Vegna fyrirsjáanlegra viðgerða á gafli eignarhluta nr. 19 var haldinn húsfundur á ný hinn 14. september 2009. Til fundarins var mætt vegna allra eignarhluta raðhúsalengjunnar. Á fundinum var framangreint tölvuskeyti S-kk-ef H-kk-ef G-kk-ef, formanns Húseigendafélagsins, lagt fram. Þá var lagt fram kostnaðarmat F-kk-ef R-kk-ef J-kk-ef húsasmíðameistara um viðgerðir á gafli. Enn fremur var lagt fram bréf til stefnda J-kk-ef I-kk-ef B-kk-ef frá E-kk-þgf G-kk-þgf S-kk-þgf hrl. þar sem fram kemur að honum sé það til efs að raðhúsalengjan Búland 9 til 19 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994. Loks var lagður fram dómur Hæstaréttar frá 4. júní 2009 í máli nr. 519/2008, H-kk-nf G-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf J-kvk-nf gegn Prestbakka 11 til 21, húsfélagi.

Á fundinum var eftirfarandi tillaga borin upp til samþykktar: Að framkvæmd verði viðgerð á gafl [sic] nr. 19, skipt verði um plötur sem þarfnast viðgerðar, þakkantur lagfærður og gaflinn síðan málaður. Kostnaði yrði deilt í sex jafna hluta.

Tillaga þessi var samþykkt af stefnendum vegna eignarhluta nr. 9, 15, 17 og 19 en hafnað af stefndu vegna eignarhluta nr. 13 og eigendum eignarhluta 11. Í fundargerð, sem undirrituð var af öllum sem til fundarins mættu, var þó sérstaklega fært til bókar að af hálfu stefndu væri hvorki gerð athugasemd við nauðsyn viðgerðarinnar, umfang hennar né kostnað.

Enn fremur var fært til bókar að fyrir lægi að stefndu myndu ekki taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna þar sem þeir teldu lög nr. 26/1994 ekki eiga við um raðhúsalengjuna Búland 9 til 19. Sá kostnaður yrði því innheimtur með málsókn þar sem reyna myndi á það álitaefni.

Í kjölfar fundarins var ráðist í efniskaup vegna nefndra framkvæmda og greiddu stefnendur þann kostnað sem af hlaust. Þá kom fram í skýrslu G-kk-ef Þ-kk-ef, eiganda hússins að Búlandi 11, við aðalmeðferð málsins að þeir stefnandi, V-kk-nf S-kk-nf, hefðu séð um framkvæmd viðgerða á gaflinum haustið 2010.

II.

Stefnendur byggja kröfu sína á því, að raðhúsalengjan Búland 9 til 19 sé fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994 og að stefndu beri samkvæmt lögunum að greiða einn sjötta hluta kostnaðar við framangreindar viðgerðir. Í 1 mgr. 1. gr. laganna komi fram, að lögin hafi að geyma reglur um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa og í 2. mgr. 1. gr. segi að fjöleignarhús teljist vera hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign, sem geti verið allra eða sumra. Samkvæmt 4. tl. 3. mgr. 1. gr. gildi lögin þannig m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús. Í greinargerð með 1. gr. sé vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús en þar segi: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“

Í 3. gr. laganna sé svo enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en í 2. mgr. 3. gr. segi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“

Á þessu sé síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. laganna þar sem segi: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.“

Stefnendur byggi á því, að eftir lögfestingu umræddra lagareglna séu meiri löglíkur á því en í gildistíð eldri laga að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falli undir ákvæði laga nr. 26/1994, teljist eitt hús og lúti reglum þeirra a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignaumráða yfir því.

Stefnendur telji ótvírætt, með hliðsjón af framkvæmd laga nr. 26/1994, að raðhúsalengjan Búland 9 til 19 teljist fjöleignarhús í skilningi laganna. Þannig hafi í framkvæmd mótast meginregla um víðtæka túlkun hugtaksins og fyrir liggi fjölmörg álit kærunefndar fjöleignarhúsamála þar sem komist hafi verið að þeirri niðurstöðu að hefðbundnar raðhúsalengjur á borð við Búland 9 til 19 falli þar undir. Þá hafi dómstólar komist að sambærilegri niðurstöðu. Eðli málsins samkvæmt beri að túlka allar undantekningar frá umræddri meginreglu þröngt, enda sé ljóst að annað myndi leiða til þess að íbúar raðhúsalengja byggju við bagalega réttaróvissu.

Raðhúsalengjan Búland 9 til 19 sé teiknuð af sömu aðilum og reist á óskiptri lóð, þó svo að einstökum hlutum hennar hafi verið úthlutað til mismunandi aðila. Raðhúsalengjan sé þannig hönnuð sem ein heild með tilliti til ytra forms og útlits og hafi það því ekki úrslitaþýðingu, að mismunandi aðilar hafi annast byggingu hennar að einhverju leyti á mismunandi tímum, enda hafi sá tími, sem leið á milli byggingar einstakra húshluta, verið skammur. Ekkert sé því fyrir hendi í máli þessu, sem styðji það að gera beri undantekningu frá þeirri meginreglu, að sambyggingar skoðist sem eitt hús.

Stefnendur telji áðurnefnda álitsgerð Húseigendafélagsins, dagsetta 16. október 1985, ekki hafa þýðingu í þessu sambandi. Að því leyti byggi stefnendur í fyrsta lagi á því, að umrædd álitsgerð sé í andstöðu við framkvæmd þágildandi laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús. Í gildistíð þeirra laga hafi mótast ótvírætt sú meginregla, að sambyggingar væru skoðaðar sem eitt hús í lagalegum skilningi. Sú regla hafi stuðst við ákvæði 1. mgr. 2. gr. laganna, þar sem m.a. sagði að lögin skyldu gilda um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Í öðru lagi byggi stefnendur á því, að með lögtöku laga nr. 26/1994 hafi verið stefnt að því að festa framangreinda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi svo sem áður tilvitnuð lagaákvæði beri ótvírætt vott um. Í öllu falli sé því ljóst að hún fái ekki staðist eftir lögtöku þeirra. Þessu til frekari stuðnings vísi stefnendur til áðurnefnds tölvuskeytis S-kk-ef H-kk-ef G-kk-ef, formanns Húseigendafélagsins, frá 26. maí 2009.

Krafa stefnenda sé í ljósi framangreinds reist á því að þak, útveggir og gaflar raðhúsalengjunnar Búlands 9 til 19 séu í sameign allra eigenda hennar, sbr. 2. mgr. 6. gr. og 1. tl. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994, og kostnaður við viðgerðir þeirra sé því sameiginlegur, sbr. 1. mgr. 43. gr. sömu laga, og skuli skiptast jafnt á milli þeirra, sbr. 45. gr. þeirra.

Í heild nemi stefnukrafan því einum sjötta hluta þess kostnaðar sem stefnendur hafi greitt vegna efniskaupa til fyrirhugaðra framkvæmda og sundurliðist þannig:

Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994 hvíli skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði á þeim, sem er eigandi hennar á hverjum tíma, og séu þinglýstir eigendur Búlands 13 því krafðir um greiðslu helmings ofangreindrar fjárhæðar með almennum vöxtum samkvæmt 3. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, svo sem nánar er tilgreint í dómkröfum, og dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla sömu laga frá þingfestingardegi til greiðsludags.

Um lagarök vísi stefnendur til laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, einkum 1., 3., 6., 8., 43., 45. og 47. gr. Kröfu um vexti byggi þeir á 3. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, og kröfu um dráttarvexti á III. kafla sömu laga. Um heimild til samlagsaðildar vísi stefnendur til 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Málskostnaðarkrafa stefnenda styðst við 1. mgr. 130. gr. sömu laga.

III.

Stefndu kveða ágreining í máli þessu lúta í grundvallaratriðum að því, hvort ytra byrði hvers og eins húss við Búland 9 til 19 sé sameign allra eða séreign. Af hálfu stefnenda sé á því byggt, að húsalengjan sé eitt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaganna en stefndu haldi fram hinu gagnstæða. Um þetta atriði telja stefndu að það beri engu að síður að sýkna þau á grundvelli 5. mgr. 46. gr. laganna, enda myndu kröfur stefnenda leiða til ósanngjarnrar niðurstöðu. Yrði þá að sýkna af kröfum stefnenda en ella að lækka þær verulega.

Stefndu vísi til þess, að á byggingarárum Búlands 9 til 19 hafi gilt lög nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa. Aðdragandi lagasetningarinnar hafi verið sú þróun, að eigendur húsa ættu þau í svokallaðri sérstakri sameign og nýttu suma hluta þess hver fyrir sig en aðra sameiginlega. Engin lög hefðu gilt um slíkt og hefðu menn samið um skipan mála nánast eins og þeim sýndist. Hafi verið brugðið á það ráð að koma böndum á þetta fyrirbæri með lagasetningu. Hafi verið farin sú leið að skilgreina fjölbýlishús í 1. gr. laganna þannig: „Fjölbýlishús telst í lögum þessum hvert það hús, sem í eru tvær eða fleiri íbúðir. Íbúð er hvert það herbergi, sem eldhús fylgir.“

Samkvæmt ákvæðinu hafi verið nóg að eigendur sérstakrar sameignar nýttu eitt herbergi en hefðu yfir eldhúsi að ráða til að um sjálfstæða íbúð væri að ræða. Á þeim tíma hefðu verið litlar takmarkanir á stofnun íbúða í húsum og engin sérstök takmörk hafi verið á því, hvað menn gætu verið með margar íbúðir í húsi samkvæmt framansögðu en eina skilyrðið hafi verið eldhús. Aldrei hafi verið litið svo á að lögin tækju til raðhúsa og hafi sá skilningur til þessa verið óumdeildur.

Lög þessi hafi ekki raskað því fyrirkomulagi sem menn hefðu samið um. Af 5. gr. laganna megi ráða, að áfram hafi verið litið á slík hús í heild sem sérstaka sameign en greint á milli sérstakra nota hvers sameigenda að hinni sérstöku sameign annars vegar og sameiginlegs rýmis hins vegar. Samkvæmt 2. mgr. 5. gr. hafi menn getað samið að vild um það, hvaða eignarhlutar væru sameiginlegir og hvaða eignarhlutar hefðu sérnot. Þó hafi hverjum sérnotahluta orðið að fylgja eldhús.

Lög þessi hafi ekki falið í sér stofnun sérstakrar fasteignar hvers og eins aðila að hinni sérstöku sameign, heldur hafi lögin útfært samskiptareglurnar og skyldað aðila til frekari samningsgerðar, sbr. 3. gr. Eins og áður sé getið, hafi raðhús staðið utan við gildissvið laganna.

Í framangreindu réttarástandi hafi verið farið að byggja raðhús við Búland í Fossvoginum í Reykjavík. Í lóðarleigusamningum komi fram, að öll húsin við Búland 1 til 40 séu á einni lóð, hvorum megin götunnar sem þau eru. Óumdeilt sé, að þar sé fjöldi aðskilinna raðhúsa. Tilraunir stefnenda til að gefa því merkingu að Búland 9 til 19 standi á einni lóð, hafi því augljóslega enga þýðingu. Við hvert og eitt hús hafi hins vegar verið gerður sérstakur lóðarleigusamningur og séu þeir lagðir fram í málinu. Hafi verið litið svo á að um sjálfstæð einbýlishús væri að ræða, sem lægju hvert upp að öðru með sjálfstæðum burðarvirkjum og þensluskilum. Hafi hvorki verið litið svo á, né um það samið, að til sérstakrar sameignar um raðhúsalengjuna hefði verið stofnað. Veki stefndu athygli á því, að fjöleignarhús, í þeirri merkingu sem nú er lögð í hugtakið, hafi ekki verið til á þessum tíma. Aðeins hafi þurft að leysa úr því, hvort byggingarnar væru sameign allra, sem að þeim stóðu, eða eign hvers um sig. Hafi hver leigulóð nú sjálfstætt landnúmer.

Við upphaf framkvæmda að Búlandi 9 til 19 hafi hver og einn byggt hús sitt út af fyrir sig. Hafi við framkvæmdirnar verið notuð mismunandi steypa á mismunandi verði eftir því hvað hver eigandi vildi leggja mikið í einbýlishúsið sem hann var að byggja. Hafi enda lóðunum verið úthlutað til mismunandi aðila, sem voru ótengdir sín í milli. Hafi hver og einn séð alfarið um byggingu húss síns og ráðið þar för. Hafi hver aðili um sig séð einn um kostnað við byggingu húss síns og hafi þar ekkert verið sameiginlegt. Þá hafi húsbyggjendur ráðið hver sinn byggingarmeistara.

Húsin hafi verið byggð á sjálfstæðum grunni, sérgreind hvert rá öðru, sökklar hafi verið tvöfaldir, skilveggir húsa tvöfaldir með þensluskilum, burðarveggir sjálfstæðir, hönnun sjálfstæð, lagnakerfi hafi verið sjálfstætt með mismunandi hönnun af mismunandi meisturum. Þá séu húsin byggð á mismunandi tímum, byggingarúttektir hafi verið gerðar sérstaklega fyrir hvert hús, eignaskiptasamningur hafi aldrei verið gerður og hans hafi aldrei verið krafist.

Allt til þessa hafi viðhald verið á hendi hvers og eins og ekkert samráð hafi verið haft um það, hvort og þá hvenær skyldi málað. Þá hafi ekki verið starfandi húsfélag eða hússjóður. Megi sem dæmi nefna, að þegar eigandi húss nr. 19 sótti um leyfi til að klæða austurvegg, hafi hann ekki þurft samþykki annarra eigenda. Meginreglan á þessum tíma hafi verið sú, að sá sem kostaði byggingu væri séreigandi hennar, sbr. Hrd. 1957:727.

Með setningu laga nr. 59/1976, um fjölbýlishús, hafi engar þær breytingar orðið, sem raskað hafi framangreindu réttarástandi, þ.e. enginn húsbyggjenda og handhafa lóðarleiguréttinda höfðu myndað með sér sérstaka sameign. Áfram hafi verið stuðst við að skilgreina íbúð sem herbergi, sem eldhús fylgdi. Í 2. gr. laganna hafi verið gerð sú viðbót, að þau gætu gilt um raðhús „eftir því sem við getur átt.“ Fjölbýlishúsalögin hafi aldrei getað átt við húsin við Búland 9 til 19 því þar sé engin sameign og hafði aldrei verið. Dómstólar hafi aldrei túlkað fjölbýlishúsalögin þannig að þau breyttu séreignum í sameignir. Slíkt hefði auk þess farið gegn 67. gr. stjórnarskrárinnar, nú 72. gr., enda hefði lagaheimildin þurft að vera skýr og glögg og fullt verð að koma fyrir. Hér þurfi að hafa í huga, að ytra byrði raðhúsalengju gat verið misverðmætt, t.d. eftir því hvaða steypa var notuð. Hún hafi verið seld á mismunandi verði og verið af mismunandi gæðum. Hafi verið misjafnt hvað byggjendur lögðu í steypuna. Löggjafinn hefði þurft að gera ráð fyrir bótagreiðslum, ef ætlast væri til að eignarréttur að ytra byrði húss félli niður og í stað þess stofnaðist réttur til hlutdeildar í stærri sameign að meðaltali að lakari gæðum. Svo hafi einmitt háttað til að Búlandi 9 til 19 en hús nr. 17 til 19 eru t.d. með alkalískemmdum. Aðalatriðið sé, að löggjafinn hafi enga tilraun gert til að breyta séreignum í sameignir eða stofna til sameigna sem ekki voru fyrir hendi. Hann hafi látið við það sitja, að láta fjölbýlishúsalögin gilda um sameignir í öðrum húsum en fjölbýlishúsum ef sameignir væru á annað borð fyrir hendi. Felist þetta í fyrirvaranum „eftir því sem við getur átt“.

Auk framangreindra málsástæðna, kveðast stefndu einnig byggja sérstaklega á því, að hvernig sem á málin sé litið færu slíkar breytingar gegn 67. gr. stjórnarskrárinnar (nú 72. gr.). Verði talið að í fjölbýlishúsalögunum hafi falist yfirfærsla séreignarréttar yfir í sameign, fari slíkt gegn stjórnarskrá og verði slíkum lögum ekki beitt í þessum lögskiptum vegna ákvæða stjórnarskrárinnar.

Við gildistöku núgildandi fjöleignarhúsalaga varð heldur engin breyting. Þau gildi aðeins um hús, sem skiptist í séreignir og sameignir, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Þar sem engin sameign sé í húsunum við Búland 9 til 19, hafi fjöleignarhúsalögin ekki tekið til þeirra. Áfram hafi staðið sú regla, að lögin giltu aðeins um þau eftir því sem við gæti átt, sbr. 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laganna.

Fjöleignarhúsalögin taki eingöngu til húsa þar sem stofnað sé til sameignar. Verði komist að þeirri niðurstöðu, að um fjöleignarhús sé að ræða, sé sameign meginreglan og séreign beri að túlka þröngt. Sú regla gildi hins vegar ekki fyrr en búið sé að afmarka, hvað sé sérstakt hús. Að öðru leyti sé meginreglan hins vegar þveröfug. Sá, sem byggi hús og kosti það sjálfur, sé eigandi þess. Án sérstakrar lagasetningar verði slíkt hús ekki annarra manna eign eða hluti af stærri heild. Með sama hætti myndi sá hinn sami ekki eignast hlut í húsum sem aðrir byggja. Varðandi Búland verði sérstaklega að horfa til þess, að á þeim tíma sem þar var byggt giltu engin sérstök lög um raðhús. Hafi þá gilt hinar almennu reglur um sérstaka sameign og ekkert bendi í þá átt að til slíks hafi verið stofnað á þeim tíma sem húsin við Búland 9 til 19 voru byggð. Almennt hafi það verið markmið löggjafans að stuðla að skiptingu sameigna í sérgreinda hluta eftir því sem hægt væri, sbr. Jónsbók, landleigubálk, kafla 25, og 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu, svo eitthvað sé nefnt. Lögin frá 1959 hafi eingöngu verið til þess að koma böndum á fyrirbæri, sem höfðu orðið til um sérstaka sameign án tilstuðlan löggjafans, og koma skikki á slík mál.

Frá því að húsin við Búland 9 til 19 voru byggð, hafi allir gengið út frá því að um væri að ræða einbýlishús sem lægju hvert upp að öðru. Allt viðhald hafi verið framkvæmt þannig og aldrei hafi verið starfandi þar húsfélag eða hússjóður og aldrei hafi orðið ágreiningur um þetta fyrirkomulag. Reyndar hafi einu sinni verið spurst fyrir um þetta hjá Húseigendafélaginu og því hafi félagið svarað og talið, að um sjálfstæð hús væri að ræða.

Á því sé byggt, að ekki sé hægt að horfa eingöngu til núgildandi fjöleignarhúsalaga og slíta málið úr samhengi við það réttarumhverfi, sem húsin urðu til í. Aldrei hafi verið stofnað til sérstakrar sameignar af hálfu húsbyggjenda og ekkert í lagasetningu hafi falið í sér yfirfærslu séreignarréttar til stofnunar sameignar, enda hafi lagabreytingar í tvígang verið með þeim fyrirvara að lög giltu aðeins um raðhús eftir því sem við gæti átt. Spuni út frá slíku orðalagi þess efnis að þarna hafi orðið breytingar á formi eignarréttar í skilningi þágildandi 67. gr. stjórnarskrárinnar (nú 72. gr.) fái ekki staðist, enda þyrfti lagaheimild að vera skýr. Auk þess hefði löggjafinn þurft að tryggja fullar bætur en slík löggjöf myndi tilviljunarkennt auka eignarrétt sumra á kostnað annarra og slík löggjöf gæti ekki samrýmst eignarréttarákvæðum stjórnarskrár. Sé það sjálfstæð málsástæða að kröfur stefnenda samrýmist ekki stjórnarskrá.

Hvað sem framangreindum röksemdum líði, geti Búland 9 til 19 ekki talist vera fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaganna, sbr. 3. gr. og 9. gr. Það eina, sem stefnendur gætu mögulega tínt til máli sínu til framdráttar, sé samfella í útliti húsanna. Þó ráði það ekki úrslitum, heldur færi um slíkt samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laganna. Sú niðurstaða, að líta á þetta sem sameign sé ekki haganleg, hafi engan tilgang og hjálpi ekki nokkrum. Því örlitla, sem sé sameiginlegt, sé tekið á í 2. mgr. 3. gr. laganna. Gagnstæð niðurstaða myndi hrófla við fyrirkomulagi, sem verið hafi frá upphafi og væri ósanngjarnt í garð stefndu. Sé ekkert það sameiginlegt, sem kalli á sameiginlegar aðgerðir annað en það, sem fjallað sé um í 2. mgr. 3. gr. laganna.

Verði ekki fallist á framangreint, sé á því byggt að beita verði 5. mgr. 47. gr. fjöleignarhúsalaganna, enda ósanngjarnt að stefndu þurfi að kosta vinnu við að laga ytra byrðið að Búlandi 19. Hér sé í fyrsta lagi haft í huga, að um alkalíhús sé að ræða en Búland 17 og 19 hafi verið byggð síðast. Gluggar séu úr furu en ekki oregon pine, eins og í öðrum húsum, og séu illa farnir vegna þess að valið var ódýrt efni. Dyrnar að geymslu séu líka illa farnar. Virðist hafa verið sparað við byggingu hússins í öndverðu og viðhald hafi ekki verið nógu gott. Timburklæðning sé utan á suðurgafli allra húsanna en hún sé mjög illa farin í húsi nr. 19 en annars staðar virðist vera búið að skipta um hana á kostnað hvers eiganda fyrir sig. Tréverk á svölum sé einnig illa farið á húsi nr. 19, svo og skjólveggur.

Loks vísi stefndu til þess, að þegar húsin í húsalengjunni að Búlandi 9 til 19 voru byggð hafi engin lög gilt um slíkt, heldur aðeins almenna reglan um samningsfrelsi. Ekkert sé fram komið, sem bendi til þess að húsbyggjendur hafi stofnað til sérstakrar sameignar um húsalengjuna. Þvert á móti standi hvert hús sjálfstætt, þótt þau standi hvert upp við annað. Ekkert í síðari lagasetningu haggi þessari skipan, sem komist hafi á í öndverðu. Leiði sanngirnisrök til þess að sýkna beri stefndu, sbr. 5. mgr. 47. gr. fjöleignarhúsalaganna.

IV.

Í máli þessu er um það deilt, hvort raðhúsalengjan við Búland 9 til 19 í Reykjavík sé fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og hvort stefndu beri því að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á gafli endahússins. Hvorki er um tölulegan ágreining að ræða né ágreining um framkvæmdirnar að öðru leyti.

Óumdeilt er að framangreind raðhúsalengja samanstendur af sex eignarhlutum, sem byggðir voru á árunum 1967 til 1970. Af framlögðum gögnum má sjá, að gerðir voru sérstakir lóðarleigusamningar við eigendur hvers eignarhluta fyrir sig en raðhúsalengjan var hins vegar hönnuð og teiknuð í einu lagi. Kom það jafnframt fram í skýrslu V-kk-ef O-kk-ef verkfræðings, sem teiknaði burðarvirki og lagnir húsanna í raðhúsalengjunni, að þeir, sem þar höfðu fengið úthlutað lóðum, hefðu komið saman sem hópur og óskað eftir því í sameiningu að fá húsin teiknuð og hefðu þau síðan verið teiknuð í einu lagi. Lýsti hann því jafnframt að sökklar húsanna hefðu verið aðskildir en það hefði verið gert í þeim tilgangi að hver eigandi gæti byggt hús sitt sjálfur með eigin byggingarmeistara. Þá væru burðarveggir aðskildir milli húsa og aðskilin og sérstök lagnakerfi fyrir hvert hús, að því frátöldu að í frárennsli væri sameiginleg tengilögn fyrir framan húsin. Ljóst er af framlögðum ljósmyndum að enginn sýnilegur munur er á útliti einstakra byggingarhluta raðhúsalengjunnar og er samfella í útliti húsanna.

Af vætti vitnanna Á-kk-ef S-kk-ef M-kk-ef, sem byggði Búland 9, B-kk-ef V-kk-ef, sem byggði Búland 17, og E-kvk-ef S-kvk-ef, sem byggði Búland 13, verður ráðið að frá byggingu eignarhlutanna hafi venjan verið sú, að eigandi hvers eignarhluta hafi séð um viðgerðir á ytra byrði hans, án þess að aðrir eigendur í raðhúsalengjunni kæmu þar að. Á árinu 1985 kom hins vegar upp ágreiningur milli þáverandi eigenda raðhúsalengjunnar um skiptingu kostnaðar vegna klæðningar á göflum endaraðhúsanna. Í álitsgerð félagsins, dagsettri 16. október 1985, kemur fram það mat að ekki ætti að skipta kostnaðinum á milli eigenda heldur ættu eigendur endaraðhúsanna einir að bera kostnaðinn við klæðningu gaflanna. Virðist ekki hafa reynt á þessi sjónarmið frekar.

Í 1. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, er að finna skilgreiningu á hugtakinu fjöleignarhús. Þar segir, að fjöleignarhús teljist hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði geti verið allra og sumra. Síðan eru í 2. mgr. tekin dæmi um húsnæði, sem lögin gilda um, og í 4. tölulið ákvæðisins er tekið fram að ákvæðið gildi um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við getur átt. Samkvæmt 2. gr. laganna eru lögin ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls.

Ljóst er að raðhúsalengjan að Búlandi 9 til 19 reis fyrir gildistöku framangreindra laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, var fjölbýlishús skilgreint sem hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Var þar jafnframt lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt. Í gildistíð laga nr. 59/1976, um fjölbýlishús, mótaðist sú meginregla, að á sambyggingar væri litið sem eitt hús í lagalegum skilningi. Byggðist sú regla á ákvæðum 1. mgr. 2. gr. laganna, þar sem m.a. sagði að lögin skyldu gilda um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Eins og áður er rakið er í 1. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, að finna skilgreiningu á fjöleignarhúsi, þ.e. að það sé hvert það hús, sem skipist í séreign í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði geti verið allra og sumra. Af þessu orðalagi og þegar litið er til ummæla í athugasemdum með frumvarpi til laga nr. 26/1994 er ljóst, að gildissvið laganna var talið mjög víðtækt og rúmt. Þannig áttu hús af mismunandi stærð, eðli og gerð að heyra undir lögin. Er í athugasemdunum áréttað að lögin taki til raðhúsa og annarra sambyggðra og samtengdra húsa. Síðan segir í 2. mgr. 3. gr. laganna, að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, þá gildi ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru. Þá segir í 2. mgr. 6. gr. að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum, sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, sé allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess. Að framangreindu virtu verður að fallast á það með stefnanda að með lagasetningunni hafi verið stefnt að því að festa enn frekar í sessi meginregluna um víðtæka túlkun hugtaksins húss í þessu samhengi.

Þegar litið er til framangreindrar lagaþróunar, verður ekki á það fallist með stefndu að út úr henni verði lesin sú niðurstaða, að löggjafinn hafi ekki gert tilraun til að láta fjölbýlishúsalögin gilda um raðhús. Verður enda ekki annað séð en að dómstólar hafi í tíð eldri laga gengið langt í þá átt að telja sambyggingar eitt hús í lagalegum skilningi. Þá verður ekki á það fallist með stefndu, að með framangreindri lagaþróun hafi falist yfirfærsla séreignarréttar yfir í sameign sem feli í sér brot gegn eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944. Breytir hér engu þótt upphaflegir húsbyggjendur í raðhúsalengjunni hafi byggt hús sín hver með sínum byggingarmeistara og hafi ávallt séð um viðhald eignarhluta sinna án aðkomu eigenda annarra eignarhluta.

Þá ræður ekki úrslitum þótt eigendur hvers eignarhluta fyrir sig hafi gert sérstakan lóðarleigusamning við borgaryfirvöld og byggt húsin á mismunandi tíma, né heldur þótt burðarvirki húsanna hafi verið aðskilin sem og lagnakerfi að langmestu leyti. Hafa stefndu ekki fært fyrir því fullnægjandi rök að um svo veigamikil frávik sé hér að ræða að víkja beri frá framangreindri meginreglu. Tilvísun stefndu til ákvæða 3. og 9. gr. fjöleignarhúsalaganna í greinargerð breyta engu um þá niðurstöðu.

Að öllu framangreindu virtu er það mat dómsins, að raðhúsalengjan að Búlandi 9 til 19 teljist fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994. Samkvæmt því telst ytra byrði hússins, þ.m.t. gaflar á endaveggjum þess, sameign allra eigenda þess, sbr. ákvæði 6. og 8. gr. laganna. Með vísan til ákvæða 43. og 44. gr. laganna telst viðgerðarkostnaður á slíkum hlutum fjöleignarhúss til sameiginlegs kostnaðar og skiptist að öllu jöfnu eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign, sbr. 45. gr. laganna. Hafa stefndu ekki mótmælt útreikningum stefnenda á stefnukröfunni.

Í 46. gr. laganna er mælt fyrir um heimild til frávika frá reglum 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í ákveðnum tilvikum og að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum. Er sýknukrafa stefndu byggð á því að beita beri ákvæðum 5. mgr. 46. gr. þar sem ósanngjarnt sé að stefndu þurfi að kosta vinnu við að laga ytra byrðið á Búlandi 19. Sé í fyrsta lagi um að ræða alkalíhús, gluggakarmar séu úr furu en ekki oregon pine eins og í öðrum húsum í lengjunni, auk þess sem geymsludyr, tréverk á svölum, skjólveggur og timburklæðning að utanverðu sunnan megin á húsinu nr. 19 séu illa farin og taka stefndu fram að svo virðist sem aðrir eigendur hafi séð um slíkar viðgerðir á eigin kostnað. Engin gögn hafa verið lögð fram um þessi atriði eða umfang viðgerða eigenda og með hliðsjón af öllu framangreindu er það mat dómsins að kostnaðarskipting eftir fyrirmælum 45. gr. laga nr. 24/1994 vegna þess kostnaðar, sem stefnendur krefja stefndu um í máli þessu, verði ekki talin óeðlileg og ósanngjörn í garð stefndu í skilningi framangreindra lagaákvæða. Verður því ekki fallist á þessa málsástæðu stefndu.

Að öllu framangreindu virtu og þar sem hvorki er í málinu tölulegur ágreiningur né ágreiningur um vaxtakröfur, eru kröfur stefnenda teknar til greina eins og þær eru fram settar.

Eftir úrslitum málsins, og með vísan til meginreglu 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefndu gert að greiða stefnendum málskostnað óskipt. Telst málskostnaður hæfilega ákveðinn 390.000 krónur.

A-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DómsorÐ:

Stefndu, J-kk-nf I-kk-nf B-kk-nf og S-kvk-nf J-kvk-nf G-kvk-nf, greiði óskipt stefnendum, B-x-x M-x-x K-x-x, E-kvk-þgf Á-kvk-þgf B-kvk-þgf, F-kvk-þgf J-kvk-þgf, Ó-kk-þgf J-kk-þgf, S-kvk-þgf S-kvk-þgf, S-kvk-þgf J. H-kvk-þgf og V-kk-þgf S-kk-þgf, 11.350,50 krónur með almennum vöxtum samkvæmt 3. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 3.367 krónum frá 1. október 2009 til 2. október 2009, af 6.742 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2009, af 10.175,50 krónum frá þeim degi til 1. desember 2009, af 11.350,50 krónum frá þeim degi til 11. mars 2010, og með dráttarvöxtum af stefnufjárhæð frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum óskipt 390.000 krónur í málskostnað.

A-kvk-nf E-kvk-nf.