E-133/2021

I. Dómkröfur, aðild og málsmeðferð

1. Mál þetta telst höfðað við þingfestingu þess 1. júní 2021, en áritun lögmanns stefnda um birtingu er ódagsett. Stefnandi er Móabyggð ehf., Skeifunni 17, 108 Reykjavík, og stefndi er Snæfellsbær, Klettsbúð 4, Hellissandi, 360 Snæfellsbæ.

2. Stefnandi krefst þess að viðurkennd verði með dómi skaðabótaábyrgð stefnda vegna tjóns sem stefnandi varð fyrir vegna þess óhóflega dráttar sem varð á útgáfu byggingarleyfis til niðurrifs.

3. Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda.

4. Til vara er þess krafist, að ef fallist verður á kröfu stefnanda um bótaskyldu stefnda að þá verði stefnandi dæmdur til að greiða stefnda 17.827.249 kr. og að viðurkenndur verði réttur stefnda til að skuldajafna með þeirri kröfu gagnvart dómkröfu stefnanda í máli þessu.

5. Hvort sem fallist verður á aðal- eða varakröfu stefnda þá krefst stefndi þess að stefnanda verði gert að greiða stefnda málskostnað að mati dómsins.

6. Dómari tók við máli þessu þegar hann hóf störf við dóminn 1. september 2021. Undir rekstri málsins voru að gengnum úrskurðum dómsins, uppkveðnum 25. október 2021, dómkvaddir matsmenn að kröfu stefnda gegn mótmælum stefnanda, annars vegar til að meta kostnað við að klára niðurrif sökkla, gólfplötu, allra steypu mannvirkja og annarra mannvirkja sem skilin voru eftir á lóðinni Kólumbusarbryggja 1, Snæfellsbæ, auk kostnaðar við ýmsan frágang og hins vegar til að meta verðmæti fasteignar stefnanda við Íshellu 1, Hafnarfirði, miðað við matsdag. Niðurstaðna matsgerða verður getið eins og þörf þykir í dómnum. Lögmenn voru sammála dómara um að ekki væri þörf á að dómur væri fjölskipaður í málinu, enda ekki gerður ágreiningur um niðurstöðu matsmanna eða um matsferlið sem slíkt, heldur einungis þýðingu matsgerðanna fyrir málið.

7. Aðalmeðferð málsins var fyrirhuguð þriðjudaginn 3. maí 2022. Henni var frestað utan réttar þar sem dómari taldi rétt að beðið yrði eftir niðurstöðu Landsréttar í máli nr. 301/2021 milli sömu aðila sem tengist mjög sakarefni þessa máls. Eftir að dómur gekk 14. október 2022 óskaði stefnandi eftir áfrýjunarleyfi til Hæstaréttar en með ákvörðun réttarins nr. 2022- 134 frá 21. desember 2022 var leyfi hafnað. Í kjölfarið var boðað til fyrirtöku málsins og í kjölfar hennar var aðalmeðferð ákveðin miðvikudaginn 19. apríl.

8. Aðalmeðferð málsins fór fram þann dag. Við upphaf aðalmeðferðar lagði lögmaður stefnanda fram bókun sem innihélt umtalsvert breytta kröfugerð, sbr. framangreint. Málið var upphaflega höfðað á talsvert öðrum grundvelli þar sem einkum var byggt á því að stefndi hefði sett ólögmæt skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis til niðurrifs hússins. Aðspurður af dómara um málsgrundvöll að öðru leyti samsinnti lögmaður því að stefnukrafa byggðist nú einvörðungu á því að stefndi hefði bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda með því að hafa dregið meðferð málsins óhæfilega sem og að skort hefði á leiðbeiningar til stefnanda varðandi kærufresti í málinu innan stjórnsýslunnar sem stefnandi hefði af þeim sökum farið á mis við. Lögmaður stefnanda fullyrðir að þessar málsástæður sé að finna í stefnu málsins; breytingin horfi til einföldunar og sé tilkomin vegna dóms Landsréttar í máli nr. 301/2021.

9. Málatilbúnaður aðila er mikill að umfangi og endurspeglar upphaflegt upplegg stefnanda í málinu sem, sbr. framangreint, hefurtekið talsverðum breytingum. Verður því þáttum úr stefnu og greinargerð sem ekki eiga lengur erindi inn í málið að miklu leyti sleppt í dómi þessum þótt einhver atriði rati vafalaust inn samhengisins vegna. Lögmaður stefnda taldi t. a. m. ekki ástæðu til aðbreyta málflutningi sínum neitt verulega við aðalmeðferð þrátt fyrir framangreint, þar sem meta yrði málið allt í heild sinni, einnig þótt það hafi verið einfaldað varðandi málsástæður. Verður enda að fallast á að þau skilyrði, sem stefndi setti fyrir því að gefa út byggingarleyfi og voru lögmæt, urðu að því er virðist þess helst valdandi að útgáfa byggingarleyfis dróst, ásamt þó öðrum atriðum einnig.

10. K-kk-nf J-kk-nf, bæjarstjóri stefnda, gaf skýrslu fyrir dómi. Þá gáfu skýrslur í gegnum síma S-kk-nf I-kk-nf H-kk-nf, lögmaður og skiptastjóri í þrotabúi ICEGP ehf., og matsmenn málsins, I-kk-nf E-kk-nf, löggiltur fasteignasali, og H-kk-nf S-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, sem staðfestu matsgerðir sínar.

II. Málsatvik

11. Þann 31. mars 2009 gerði félagið Icelandic Glacier Products ehf. (IGP) lóðarleigusamning við stefnda um 62.083 fm lóð að Kólumbusarbryggju 1, Snæfellsbæ, undir vatnsverksmiðju. Var lóðarleigusamningurinn til 50 ára með forleigurétti til handa leigutaka og skyldi leigan vera samkvæmt gjaldskrá stefnda sem leigusala á hverjum tíma en við gerð leigusamningsins var leigugjaldið 1.503.750 kr. Var lóðin leigð sem iðnaðarlóð undir vatnsverksmiðju og með því skilyrði að leigutaki myndi reisa á henni iðnaðar- og verksmiðjuhús. Skyldi framkvæmdum við húsið og önnur mannvirki á lóðinni vera lokið innan tveggja ára frá veitingu byggingarleyfis skv. ákvæðum lóðaleigusamningsins. Hafist var handa við að reisa húsið og byggingu þess að mestu lokið á árinu 2010 þegar framkvæmdir við það stöðvuðust að mestu.

1 2. IGP var úrskurðað gjaldþrota þann 6. desember 2011. Fór fasteignin í nauðungarsölumeðferð í upphafi ársins 2012 en skiptastjóri þrotabús IGP fékk því framgengt að sýslumaður ráðstafaði eigninni á almennum markaði í samráði við hann. Sölutilraunir áttu sér stað út það ár án þess að þær bæru árangur.

1 3. Í upphafi ársins 2013 óskaði skiptastjóri IGP eftir því við stefnda að fá að selja húsið til niðurrifs þar sem fyrir lægi að erfitt yrði að selja húsið til áframhaldandi notkunar á umræddum stað innan þeirra tímamarka sem heimildir um nauðungarsölu á almennum markaði veittu. Byggðist þessi ósk á því að um var að ræða límtréshús sem hægt væri að taka niður og setja upp annars staðar.

1 4. Fyrir lá að mati stefnda að sveitarfélaginu bæri engin skylda til þess að heimila umrætt niðurrif. Þvert á móti hafi þannig legið fyrir lóðarleigusamningur milli aðila sem gerði ráð fyrir því að eignin stæði á umræddri lóð í a. m. k. 50 ár. Jafnframt hafi verið búið að gefa út byggingarleyfi fyrir húsinu og bygging þess langt komin en í árslok 2009 hafi IGP, miðað við framlögð gögn, lagt 701.494.352 kr. í byggingu verksmiðjuhússins. Alltént taldi stefndi ljóst að heimild til niðurrifs á fasteigninni gæti haft í för mér sér mikinn kostnað og eftir atvikum tjón fyrir sveitarfélagið. Kostnaðaráætlun starfsmanna stefnda vegna niðurrifs, förgunar og frágangs nam 41.628.760 kr árið 2013.

1 5. Í ljósi framangreinds og þeirra langtímahagsmuna, sem stefndi taldi í því að nýta lóðina betur í þágu sveitarfélagsins og atvinnulífs þar, féllst stefndi eftir nokkrar viðræður við skiptastjóra IGP á ósk hans um að fá að rífa húsið og flytja það á brott með tilteknum skilyrðum. Var samningur um heimild til niðurrifs undirritaður 11. apríl 2013.

1 6. Í samninginn voru sett skilyrði stefnda gagnvart IGP fyrir niðurrifinu og voru þau eftirfarandi:1) að lóðin yrði framseld til stefnda fyrir eina krónu samhliða heimild til niðurrifs, 2) að lóðinni yrði skilað þannig að allt lauslegt yrði fjarlægt af henni og af henni stafaði engin hætta,

3) að greiddar yrðu kr. 12,5 milljónir til stefnda upp í þann kostnað sem stefndi tók á sig með því að veita umrætt byggingarleyfi til niðurrifs og taka aðsér að hreinsa mannvirki af lóðinni og koma henni í upphaflegt ástand,

4) að niðurrifi yrði lokið og lóðin afhent eigi síðar en 30. september 2014.

1 7. Uppfylla þurfti öll skilyrðin til að byggingarleyfi um niðurrif yrði samþykkt sem þýddi að ef ekki næðist að ljúka niðurrifi fyrir 30. september 2014 þá félli samningurinn niður og stefndi væri ekki skuldbundinn til að samþykkja niðurrif hússins. Með viðauka, 28. október 2014, var frestur samkvæmt 4. lið til niðurrifs framlengdur til 30. júní 2015. Skuldbatt skiptastjóri sig til þess gagnvart stefnda að greiða umsamda greiðslu ef til sölu fasteignarinnar kæmi á þessum grundvelli.

18. Þetta er rakið hér samhengisins vegna, en það eru framangreind skilyrði sem stefnandi taldi ólögmæt en hefur fallið frá þeirri málsástæðu í ljósi framangreinds dóms Landsréttar í máli nr. 301/2021, sem mat það svo að um einkaréttarlegan samning hafi verið að ræða og að skilyrðin hefðu verið lögmæt.

19. Samkvæmt 2. gr. samningsins var skiptastjóra heimilt að framselja þessar heimildir til niðurrifs á grundvelli umsaminna skilyrða til þess aðila sem kynni að kaupa húsið.

Stefnandi eignast húsið

2 0. Stefnandi eignaðist fasteignina að Kólumbusarbryggju 1 í Snæfellsbæ með kaupsamningi við þrotabú IGP 26. febrúar 2015 og nam umsamið kaupverð 95.630.833 kr. Ekki er hægt að líta öðruvísi á en að stefnanda hafi verið fullkunnugt um framangreind skilyrði enda það tekið skýrt fram í samningi hans við þrotabúið.

2 1. Var afsal vegna eignarinnar gefið út 5. maí 2015 af sýslumanninum á Vesturlandi. Afhending eignarinnar miðaðist við 25. febrúar 2015. Eignaðist því stefnandi með samningnum fasteignina og lóðarréttindin með öllum réttindum og skyldum samkvæmt útgefnu afsali.

2 2. Upplýst er í málinu að skiptastjóri kom þeim upplýsingum til K-kk-ef J-kk-ef, bæjarstjóra stefnda, í kringum viðskiptin, að stefnandi hefði upplýst sig um að hætt hefði verið við niðurrif hússins og að stefnandi áformaði að nýta það eða selja á staðnum. Hefði skiptastjóri á grundvelli þessa greitt stefnanda þær 12.500.000 kr. sem hann hafði haldið eftir af söluverði hússins til að efna framangreint samkomulag við stefnda um niðurrif, enda hefði stefnandi þá um leið tekið á sig alla áhættu af niðurrifi hússins ef til kæmi og það væri skiptastjóra þá óviðkomandi. Stefndi kveður aðila hafa í framhaldi því litið svo á að samningurinn við skiptastjóra um rétt kaupanda til niðurrifs væri úr gildi fallinn og að engar samningsbundnar skyldur hafi þannig hvílt lengur á stefnda til þess að heimila niðurrif á umræddri lóð.

2 3. Stefnandi mun hafa notað húsið frá því að hann fékk það afhent sem geymsluhúsnæði þar sem mönnum gafst kostur á að geyma ýmsa hluti gegn gjaldi, s. s. hjólhýsi, veiðarfæri o. s. frv. samkvæmt framlögðum gögnum.

2 4. Hinn 10. júní 2015 sótti stefnandi skriflega um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa Snæfellsbæjar á þar til gerðu eyðublaði. Var sérstaklega tilgreint í umsókninni að sótt væri um leyfi til niðurrifs hússins. Var framangreint erindi tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar hinn 11. júní 2016 en nefndin ákvað að fresta afgreiðslu þess á meðan málið yrði skoðað betur. Þá barst stefnanda tölvupóstur 22. júní 2015 frá bæjarstjóra Snæfellsbæjar með drögum að samningi milli Snæfellsbæjar og stefnanda. Í samningsdrögunum var að finna ákvæði að mestu sambærileg þeim er giltu gagnvart þrotabúinu. Frestur til niðurrifs var framlengdur til 31. júlí 2015.

2 5. Með tölvupósti 27. ágúst 2015 til bæjarstjóra Snæfellsbæjar ítrekaði stefnandi að hann hefði sótt um byggingarleyfi til umhverfis- og skipulagsnefndar bæjarins en það hefði ekki verið afgreitt. Var þeirri spurningu komið á framfæri við bæjarstjóra hvenær vænta mætti afgreiðslu á málinu og hvort einhverra frekari upplýsinga væri þörf frá stefnanda til að nefndin gæti afgreitt erindið. Svaraði bæjarstjóri þessu erindi samdægurs, og tók fram að hann væri hissa á póstinum en upplýsti að gera þyrfti samkomulag um niðurtöku hússins á sömu nótum og gert hefði verið við skiptastjóra um það mál, en sú leið stæði stefnanda opin.

2 6. Hinn 19. janúar 2016 ítrekaði stefnandi fyrirspurn um hvenær umsókn um byggingarleyfi yrði svarað. Var erindinu beint til forstöðumanns tæknideildar Snæfellsbæjar sem áframsendi fundargerð nefndarinnar frá því um sumarið 2015 þar sem afgreiðslu umsóknarinnar var frestað. 2 7. Það sem sjáanlega gerist næst í málinu er að bréf barst 25. febrúar 2016 frá S-kvk-þgf Ö-kvk-þgf E-kvk-þgf, þáverandi lögmanni stefnanda. Í bréfinu var því lýst að stefnandi teldi samkomulag stefnda við skiptastjóra fallið niður, og kröfur stefnanda um að félaginu yrði veitt tafarlaus heimild til niðurrifs án greiðslu ítrekuð, enda væri það lagaskylda stefnda að veita það leyfi. Í svari stefnda 8. mars 2016 kemur fram að stefndi teldi að engin skylda hvíldi á sveitarfélaginu til að heimila almennt niðurrif húsa og það áréttað að ekki yrði veitt heimild til niðurrifs þessa húss né annarra nema að sérstakt samkomulag yrði gert um slíkt. Lögmaðurinn óskaði í framhaldinu eftir fundi með lögmanni stefnda og kvartaði um leið yfir þeim tíma sem það hefði tekið að fá leyfi til niðurrifs. Stefndi samþykkti fund en mótmælti því að sögn enn og aftur að stefndi bæri ábyrgð á þeim meinta drætti sem orðið hefði á málinu enda hefði stefnanda verið í lófa lagið að nýta sér strax eftir kaupin rétt sem skiptastjóri hafði til niðurrifs á grundvelli þeirra skilyrða sem samið hafði verið um. Enginn árangur varð af fundi aðila í apríl 2016 þar sem stefndi áréttaði skilyrði fyrir niðurrifi.

28. Þann 24. júní 2016 barst bréf frá O-kk-þgf S-kk-þgf lögmanni fyrir hönd stefnanda þar sem þess var krafist að umsókn stefnanda um leyfi til niðurrifs yrði afgreidd og leyfið veitt.

29. Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar stefnda þann 25. ágúst 2016 var beiðni stefnanda um leyfi til niðurrifs á fasteigninni Kólumbusarbryggju 1 formlega hafnað og stefnanda tilkynnt um það með bréfi 2. september 2016. Var vísað til þess að ekki lægi fyrir samningur við Snæfellsbæ um niðurrif hússins. Kom fram að stefnandi skyldi snúa sér til lögmanns Snæfellsbæjar ef áhugi væri fyrir því að ná samkomulagi um niðurrif hússins.

3 0. Stefndi skýrir þann drátt sem orðið hafi á formlegri afgreiðslu málsins með þeim viðræðum sem átt hafi sér stað á tímabilinu um hvort hægt yrði að ná samkomulagi og stefnandi féllist á þau skilyrði sem sett höfðu verið.

3 1. Í byrjun september 2016 auglýsti stefnandi húsið til sölu á Fasteignasölu Reykjavíkur og var ásett verð 250 milljónir kr. Þar var ekki gert ráð fyrir öðru en að húsið yrði áfram á staðnum. Jafnframt mun forsvarsmaður stefnanda ítrekað hafa verið í sambandi við bæjarstjóra stefnda á fyrri hluta ársins 2016 þar sem hann taldi það augljóslega möguleika að selja húsið þriðja aðila þar sem það stóð, í tengslum við viðræður um nýjan vatnssamning, og þar með áform um upphaflega starfsemi í húsinu.

3 2. Þann 3. maí 2017 barst stefnda bréf frá Í-kk-þgf P-kk-þgf, lögmanni á Landslögum, fyrir hönd stefnanda. Í bréfinu kom fram að lögmaðurinn teldi að skilyrði um greiðslu á 12,5 milljónum kr. sem sett var fram af hálfu stefnda fyrir því að niðurrif yrði heimilað væri ólögmætt og krafðist þess að leyfi til niðurrifs yrði veitt án tafa án slíks skilyrðis ellegar mundi stefnandi leita réttar síns. Lögmaður stefnda svaraði bréfinu 19. júní 2017 þar sem afstaða stefnda var áréttuð og hún rökstudd.

3 3. Þann 21. júní 2017 barst tölvuskeyti frá lögmanni stefnanda þar sem kom fram að stefnandi væri „... tilbúinn til að ganga til samninga við sveitarfélagið á þeim nótum sem samið var um við skiptastjóra á sínum tíma með fyrirvara um lögmæti slíks samnings og greiðslna skv. honum. Gæti það gengið?“ Þetta kveðst stefnandi hafa gert vegna afarkosta og hafi gert þetta með fyrirvara um lögmæti slíks samnings og greiðslna skv. honum,

3 4. Stefndi féllst á að ganga til samninga að nýju á þeim nótum sem áður hafði verið gert með þeim fyrirvara að skilmálar breyttust í samræmi við verðlagshækkanir.

35. Í framhaldi af því hófust samningaviðræður aðila sem enduðu með því að samningur var undirritaður 30. apríl 2018.

36. Efni samningsins var í megindráttum hliðstætt þeim samningi sem áður hafði verið gerður við skiptastjóra IGP, sbr. það sem rakið er hér að framan. Þær breytingar sem gerðar voru voru þær helstar að greiðsla var hækkuð upp í kr. 14,5 milljónir og sett voru inn ítarlegri ákvæði um sameiginlegan skilning aðila um réttarstöðu þeirra við gerð samningsins.

37. Ítarlegt ákvæði var jafnframt sett inn í samninginn um fullnaðaruppgjör aðila, sbr. 3. mgr. 8. gr. en það hljóðar svo:

„Með samningi þessum á sér stað fullnaðaruppgjör aðila og lýsa þeir því yfir að þeir muni ekki gera frekari kröfur hvor á hendur öðrum vegna fasteignarinnar Kólumbusarbryggja 1, Snæfellsbæ, þ. á m. vegna allra greiðslna sem greiddar hafa [verið] í tengslum við fasteignina, úthlutun hennar, uppbygginu hennar, reksturs lóðar eða húss eða annarra mannvirkja á lóðinni, beint eða óbeint, lóðar réttargjalda, byggingarréttargjalda, gatnagerðargjalda, vatns- og fráveitugjalda, fasteignagjalda og sorphirðugjalda, hvort sem um ræðir gjöldin í heild eða hluta þeirra og hvort sem þau hafa verið innt af hendi af Móabyggð ehf., fyrri eigendum fasteignarinnar eða þriðja aðila.“

38. Á 308. fundi bæjarstjórnar Snæfellsbæjar, sem haldinn var 3. maí 2018, var samningur aðila kynntur og samþykktur samhljóða og í framhaldi mun stefnandi hafa innt af hendi greiðslur samkvæmt samningnum til stefnda.

39. Byggingarleyfi til niðurrifs var gefið út 17. maí 2018 og í leyfinu vísað til sömu skilyrða og í bréfinu frá 7. maí 2018.

4 0. Stefnandi hóf niðurrifið í framhaldi af undirritun samninga, greiðslu samkvæmt þeim og útgáfu byggingarleyfis til niðurrifsins.

4 1. Húsið var flutt til Hafnarfjarðar þar sem það var reist að nýju á lóðinni Íshellu 1 þar í bæ.

Matgerðir

4 2. Líkt og að framan er rakið óskaði stefndi eftir því að dómkvaddir yrðu matsmenn til að meta annars vegar kostnað við niðurrif og frágang á lóðinni sem um er deilt, og hins vegar að metið yrði verðmæti hússins þar sem það stendur nú við Íshellu 1 í Hafnarfirði. I-kk-nf E-kk-nf, löggiltur fasteignasali, skilaði matsgerð í janúar 2022, þar sem hann mat verðmæti eignarinnar þá 1.688.451.000 kr. miðað við þær forsendur sem greint er frá í matsgerðinni. H-kk-nf S-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, skilaði matsgerð í desember 2021, en matsspurningar voru samantekið um það hvað niðurrif á því sem stefnandi skildi eftir á lóðinni myndi kosta og að fjarlægja, flytja burt og afmá öll verksummerki á lóðinni þannig að hún væri í því horfi sem hún hafði verið í fyrir reisningu þess mannvirkis sem þar reis. Niðurstaða matsmannsins var að heildarkostnaður vegna þessa með virðisaukaskatti næmi 17.827.249 kr. Stefndi breytti við aðalmeðferð varakröfu sinni og lækkaði skuldajöfnunarkröfu sína úr 100.000.000 kr. niður í þessa fjárhæð. Mismunur á niðurstöðu matsmanns og áætlunar sem starfsmenn stefnda höfðu gert, sbr. framangreint, stafar einkum af nýrri tækni við förgun á járnbentri steypu, sbr. framburð fyrir dómi. Ekki er ástæða með tilliti til úrslita málsins að greina nánar frá matsgerðum í málinu.

III. Málsástæður og helstu lagarök stefnanda

4 3. Stefnandi kveðst hafa sótt um byggingarleyfi til niðurrifs 10. júní 2015. Stefndi hafi sett skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins, sem stefnandi hafi talið ólögmætt, um að stefnandi skyldi greiða 14.500.000 krónur til að leyfið yrði veitt. Stefnandi hafi hins vegar á endanum þurft að sæta afarkostum stefnda eftir að hafa fjárfest í húsinu að Kólumbusarbryggju 1, og vegna fyrirhugaðra framkvæmda við niðurrif, eftir að hafa jafnframt sótt um og síðar keypt lóð í Hafnarfirði til uppsetningar á húsinu þar. Stefnandi kveður stefnda hafa verið fullljóst um þessi áform stefnanda. Stefnandi hafi því tilneyddur skrifað undir samkomulag sem hafi m. a. falið í sér greiðslu á 14,5 milljónum króna, svo að stefndi myndi gefa út byggingarleyfið sem gefið hafi verið út 17. maí 2018 eða um þremur árum eftir að umsókn um byggingarleyfið hafði borist til stefnda.

4 4. Útgáfa byggingarleyfis 17. maí 2018 hafi verið stjórnvaldsákvörðun sem byggja þurfti á lögmætum og málefnalegum forsendum. Byggingarleyfi sé veitt á grundvelli III. kafla laga nr. 160/2010 um mannvirki.

45. Reglur stjórnsýslulaga gildi um meðferð umsókna um byggingarleyfi og um útgáfu leyfisins, enda stjórnsýsluákvörðun, sbr. stjórnsýslulög nr. 37/1993, sbr. sérstaklega 1. gr. laganna.

46. Upphaflega hafi verið sótt um byggingarleyfi til niðurrifs fasteignar 10. júní 2015, þá hafi afgreiðslu verið frestað og síðan hafi útgáfu verið hafnað en leyfi loks gefið út 17. maí 2018. Þá hafi stefnandi farið að öllum kröfum stefnda í því skyni að takmarka tjón sitt sem hann hafði orðið fyrir vegna tafa og ólögmætra skilyrða stefnda.

47. Stefnandi vísar til þess að engin leiðbeining hafi komið fram í afgreiðslu umhverfis- og skipulagsnefndar sveitarfélagsins sem kynnt var 2. september 2016. Ekki hafi komið fram að þetta væri úrskurður heldur nokkurs konar erindi sem tekið væri fyrir. Hafi þetta verið stjórnsýsluákvörðun af hálfu nefndarinnar hefði henni borið að greina frá kæruheimild, kærufresti, veita upplýsingar um kærugjöld og hvert ætti að beina kæru, sbr. 2. tölulið 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, en þetta hafi nefndin ekki gert. Í þeim efnum hafi ekki dugað að lögmaður stefnda hafi greint frá þessu í bréfi 19. júní 2017 eða tæpu ári eftir afgreiðslu nefndarinnar á erindinu.

48. Virðist stefnanda svo að stefndi hafi litið á ferlið sem frjálsar samningaviðræður og hann væri því ekki skuldbundinn samkvæmt stjórnsýslulögum við ákvörðun sína. Þessu sé mótmælt og byggt á því að stefndi hafi verið bundinn af stjórnsýslulögum við meðferð stjórnsýsluvalds eins og útgáfu byggingarleyfis til niðurrifs. Lögmætisreglan tryggi að án sérstakrar lagaheimildar geti stjórnvöld ekki tekið íþyngjandi ákvarðanir gagnvart borgurunum.

49. Umhverfis- og skipulagsnefnd sveitarfélagsins hafi frestað afgreiðslu umsóknar stefnanda 30. júní 2016. Afgreiðsla nefndarinnar hafi svo verið kynnt með bréfi þann 2. september 2016. Rökstuðningur hafi verið langur og ruglingslegur en kjarni hans sá að sveitarfélagið teldi heimilt að synja um niðurrif ef ekki yrði gerður samningur um niðurrif hússins. Ekki hafi verið kveðið á um kærurétt vegna þessarar niðurstöðu nefndarinnar en vísað á lögmann Snæfellsbæjar ef áhugi væri á að ná samkomulagi um niðurrif hússins.

5 0. Stefnandi vísar til þess að leiki vafi á um túlkun óljósrar stjórnvaldsákvörðunar verði hún yfirleitt túlkuð borgaranum í hag. Þá hafi afgreiðslan ekki verið ákveðin og skýr að efni til eins og stjórnvaldsákvörðun eigi að vera, ekki verið í úrskurðarformi eða leiðbeint um kærurétt. Þegar lögmaður stefnda hafi löngu síðar upplýst um kærurétt hafi kærufrestur verið löngu liðinn.

5 1. Mikið hafi verið í húfi fyrir stefnanda að fá byggingarleyfi til niðurrifs. Ljóst sé að ítrekað hafi verið reynt að fá stefnda til að falla frá ólögmætu skilyrði um greiðslu 14.500.000 króna gjalds til að byggingarleyfi væri gefið út, en án árangurs.

5 2. Þrátt fyrir að stefnandi hafi skrifað undir að greiða 14.500.000 kr. og þegar greitt þá fjárhæð hafi það einungis verið gert til að geta hafið niðurrif hússins. Þetta hafi stefnandi gert til að draga úr sínu tjóni. Þá hafi stefnandi verið þvingaður til að skrifa undir það í samningnum að um fullnaðaruppgjör væri að ræða og aðilar ættu ekki frekari kröfur hvor á annan. Að þessu leyti sé samningur aðila ógildur skv. 29. og eða 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Ekki sé hægt að þvinga aðila til að leita réttar síns á grundvelli skaðabótaábyrgðar með því að þvinga stefnanda til að skrifa undir slíkt ákvæði gegn því að fá útgefið byggingarleyfi til niðurrifs eins og í málinu greinir.

5 3. Stefnandi sé þannig ekki bundinn við sína undirskrift á samninginn frá 30. apríl 2018, enda hafi hann verið beittur ólögmætri nauðung af hálfu stefnda, sbr. 29. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Vilji stefnanda hafi ávallt verið alveg skýr og ítrekað komið fram gagnvart stefnda að hann teldi skilyrðið ólögmætt.

54. Verði fallist á að beitt hafi verið nauðung sé ákvæði samningsins um greiðslu gjaldsins andstætt lögum og samkvæmt meginreglum samningaréttar séu slíkir samningar ógildir. Skilyrðið var andstætt lögum og þar með samningurinn frá 30. apríl 2018 ógildur samkvæmt meginreglum samningaréttar.

55. Enn fremur verði að telja að umrætt skilyrði samningsins, sem hafi áskilið greiðslu til stjórnvalds til að gefa út leyfi og afsala sér eign á verði langt undir markaðsverði, teljist ósanngjarnt á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936.

Tjón stefnanda

5 6. Stefnandi krefst þess að viðurkennd verði með dómi skaðabótaábyrgð stefnda vegna tjóns sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna tafa á útgáfu byggingarleyfis til niðurrifs.

5 7. Tjón stefnanda felist í tjóni vegna tapaðrar leigu og til vara rekstrartjóni á því tímabili frá því er umsókn um byggingarleyfi var lögð fram 10. júní 2015 þar til byggingarleyfi var gefið út 17. maí 2018.

5 8. Skaðabótakrafan er grundvölluð á sakarreglu skaðabótaréttar en stefndi beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem hann valdi með saknæmum og ólögmætum hætti og tjónið sé sennileg afleiðing af háttsemi stefnda og raski hagsmunum stefnanda sem verndaðir séu með skaðabótareglum.

59. Stefndi hafi valdið stefnanda tjóni af ásetningi eða gáleysi en háttsemi stefnda sé með þeim hætti að hann hafi ekki sýnt þá varkárni sem ætlast megi til af honum og vikið frá því sem telja megi viðurkennda háttsemi við útgáfu byggingarleyfa samkvæmt þeim lögum er um það gilda, auk fordæma og venju við útgáfu slíkra leyfa.

6 0. Stefnandi hafi verið búinn að leggja í umtalsverða fjárfestingu og þurft að taka niður húsið og setja upp á lóð í Hafnarfirði sem stefnandi hafði fengið úthlutað. Lóðin að Íshellu í Hafnarfirði, þar sem setja hafi átt upp húsið er stóð á Kólumbusarbryggju, hafi verið keypt í ársbyrjun 2016 og kaupverðið numið 89 milljónum króna.

6 1. Þær tafir sem orðið hafi á útgáfu byggingarleyfis til niðurrifs hafi því þýtt tapaðar leigutekjur af húsinu í Hafnarfirði. Leigutekjur af húsinu uppkomnu að Íshellu í Hafnarfirði nemi 1.600 kr. pr. fermetra en húsið sé 7.500 fermetrar. Leigan sé því 12 milljónir króna í hverjum mánuði auk virðisaukaskatts. Sótt hafi verið um lóðina að Íshellu í Hafnarfirði þegar fest höfðu verið kaup á Kólumbusarbryggju. Þar sem ekki hafi gengið eftir að fá byggingarleyfi til niðurrifs, af ástæðum sem raktar hafi verið, hafi það þýtt tafir á frágangi kaupa á lóðinni að Íshellu, en lóðin hafi síðan verið keypt 19. febrúar 2016 og hafi þá þegar verið hægt að hefjast handa við uppsetningu hússins. Þetta hefði getað gerst fyrr ef eðlilegur gangur hefði verið á útgáfu byggingarleyfisins. Töpuð leiga í þrjú ár nemi 432 milljónum króna. Ef reiknað er með eðlilegum tíma við útgáfu byggingarleyfis væri hægt að miða við tapaða leigu í tvö og hálft ár sem sé um 360 milljónir króna. Að minnsta kosti sé ljóst að sá óhæfilegi dráttur sem stefndi hafi valdið með háttsemi sinni hafi valdið stefnanda verulegu tjóni. Hér sé krafist viðurkenningardóms á skaðabótaábyrgð vegna þessa tjóns en að gengnum dómi verði tjónið reiknað nákvæmlega út.

6 2. Ef ekki verður fallist á tjón vegna tapaðrar leigu hafi stefnandi orðið fyrir rekstrartjóni vegna fjármagns sem notað hafi verið til kaupa stefnanda á lóðinni að Íshellu og fasteigninni að Kólumbusarbryggju. Þá hafi þurft að hafa mannskap tilbúinn til að taka niður húsið og setja upp aftur.

6 3. Stefnandi kveðst hafa haft óverulegar tekjur af Kólumbusarbryggju á þessum tíma en leitast hafi verið við að leigja húsnæðið fyrir hjólhýsi og þess háttar en brúttótekjur stefnanda af leigunni hafi verið um tvær milljónir króna en nettótekjur nær engar. Húsnæðið að Kólumbusarbryggju hafi verið þannig að ekki hafi verið hægt að afla frekari tekna en tekjumöguleikar hefðu aftur á móti verið töluverðir þegar búið var að setja húsið upp í Hafnarfirði.

IV. Málsástæður og lagarök stefnda

64. Stefndi byggir á því að hann hafi við gerð samnings við stefnanda þann 30. apríl 2018, við útgáfu á byggingarleyfi til niðurrifs, farið í einu og öllu að lögum. Um sé að ræða tvo aðskilda löggerninga, þ. e. annars vegar einkaréttarlegan samning og hins vegar stjórnsýsluákvörðun um veitingu byggingarleyfis sem byggðist á hinum einkaréttarlega samningi og vísaði til hans. Við mat á lögmæti þessara ráðstafana verði að hafa þetta í huga og leysa úr málinu á þeim grundvelli. 65. Eins og áður segi þá sé nánar tiltekið annars vegar um að ræða samning einkaréttarlegs eðlis sem sé ekki stjórnsýsluákvörðun samkvæmt almennri skilgreiningu íslenskra og erlendra fræðimanna á því lagalega hugtaki. Samkvæmt þeirri skilgreiningu sé það stjórnsýsluákvörðun þegar stjórnvald kveður einhliða á um rétt og/eða skyldu tiltekins aðila í ákveðnu máli í skjóli stjórnsýsluvalds og laga. Á þessari skilgreiningu séu stjórnsýslulög nr. 37/1993 byggð, sbr. 1. gr. þeirra laga.

66. Samkvæmt gagnályktun frá 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga þá gildi lögin ekki um samninga einkaréttarlegs eðlis nema hvað varðar sérstakt hæfi sem fjallað sé um í II. kafla laganna.

67. Stjórnsýslulögin nái því samkvæmt þessu ekki til einkaréttarlegra samninga sem gengið sé til með frjálsum vilja, án lagaskyldu, og þar sem niðurstaðan sé byggð á samkomulagi aðila en ekki einhliða valdbeitingu. Samningur aðila hafi ekki falið í sér stjórnsýsluákvörðun og gildi reglur stjórnsýsluréttar og stjórnsýslulög nr. 37/1993 því ekki um hann.

68. Útgáfa byggingarleyfa á grundvelli mannvirkjalaga nr. 160/2010 sé hins vegar stjórnsýsluákvörðun. Þessar tvær ákvarðanir tengist eðli málsins samkvæmt, enda hafi stefnandi orðið að ná samkomulagi um riftun eða breytingu á einkaréttarlegum lóðarleigusamningi aðila þar sem samið hafi verið um að á lóðinni yrði byggt hús og að það stæði þar í a. m. k. 50 ár eða svo lengi sem það dygði.

69. Það hafi því legið fyrir frá upphafi að leyfi til niðurrifs yrði ekki unnt að veita í andstöðu við þennan samning og almennar skyldur stefnda sem sveitarfélags til að byggja upp sveitarfélagið og hafa tekjur af lóðum og fasteignaskatt af húsum innan sveitarfélagsins.

7 0. Við úrlausn málsins verði að skilja á milli þessara tveggja ákvarðana. Stjórnsýsluákvörðunin um veitingu byggingarleyfis til niðurrifs verði ekki tekin án þess að fyrir liggi einkaréttarlegt samþykki á því að hús verði fjarlægt af lóð í andstöðu við gildandi samninga. Það hafi því verið eðlilegt að við afgreiðslu byggingarleyfis væri vísað til þess að ná yrði samkomulagi um niðurrifið áður en formlegt byggingarleyfi fyrir því yrði veitt.

7 1. Aðilar hafi átt í viðræðum um heimild til niðurrifs í kjölfar þess að fyrri byggingarleyfisumsókn stefnanda var lögð fram í 10. júní 2015. Allt frá upphafi hafi verið ljóst að þessari umsókn yrði hafnað nema ef samið yrði við stefnda um einkaréttarlegan þátt niðurrifsins. Hafi verið beðið með afgreiðslu byggingarleyfis- umsóknarinnar á meðan viðræður áttu sér stað en í kjölfar þess að lögmaður stefnanda krafðist þess að umsóknin yrði afgreidd þá hafi hún verið tekin fyrir án tafar og því hafnað að gefa út byggingarleyfi til niðurrifs á umræddri eign, sbr. afgreiðslu á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar þann 25. ágúst 2016. Sú stjórnsýsluákvörðun var ekki kærð lögum samkvæmt innan þeirra fresta sem bar að kæra hana og standi hún því óhögguð og sé stefnandi bundinn við hana.

7 2. Hafi afgreiðsla málsins verið í samræmi við almenna framkvæmd stefnda og annarra sveitarfélaga sem heimila almennt ekki niðurrif húsa eftir geðþótta húseiganda heldur aðeins í þeim tilvikum þegar byggja eigi nýtt og betra mannvirki á lóðinni eða rífa úr sér gengna byggingu sem séu lýti fyrir viðkomandi svæði og oft hættuleg. Engin lagaheimild sé til staðar sem heimili eigendum húsa einhliða að krefjast niðurrifs húsa án þess að nýtt skipulag liggi fyrir.

73. Ljóst sé af framansögðu að framangreind ákvörðun um synjun byggingarleyfis hafi verið tekin með rökstuddum hætti þar sem aðeins hafi verið byggt á lögmætum sjónarmiðum á grundvelli laga og fyrirliggjandi samnings um lóðarleigu auk þess sem stefndi hafi sem sveitarfélag jafnframt verið að sinna lögboðnum skyldum.

74. Við kaup á fasteigninni hafi stefnandi tekið yfir öll réttindi og skyldur lóðarhafa samkvæmt lóðarleigusamningnum. Stefnandi hafi verið skyldugur samkvæmt samningnum til að leigja umrædda lóð með umræddu mannvirki út samningstímann að lágmarki nema að hann næði að framselja mannvirkið og lóðarréttindin til þriðja manns eða að semja við stefnda um breytingar á lóðarsamningi. Breytingar á lóðarleigusamningi aðila hafi því bæði eðli málsins og lögum samkvæmt verið óhjákvæmileg forsenda og skilyrði fyrir því að byggingarleyfi til niðurrifs yrði veitt. Höfnun á byggingarleyfisumsókn stefnanda hafi því verið fyllilega lögmæt.

75. Jafnframt hafi verið ljóst að ef stefndi féllist á að gera breytingar á lóðarleigusamningi eða riftun hans væri stefndi með því að gefa eftir rétt sinn samkvæmt fyrirliggjandi samningi. Slíkar breytingar væru ívilnun í garð stefnanda en ekki íþyngjandi ákvörðun. Breyti þar engu þótt stefndi hafi sett fram skilyrði enda stefnanda frjálst að samþykkja þau skilyrði eða hafna þeim.

76. Við þetta bætist að stefndi hafi orðið af umtalsverðum tekjum í formi lóðaleigu og fasteignaskatts auk annarra fasteignagjalda við það að samþykkja umræddar breytingar á lóðarleigusamningnum. Að sama skapi hafi stefnandi losnað undan þessum greiðslum sem numið hafi umtalsverðum fjárhæðum ár hvert.

77. Leiðbeiningarskyldu hafi verið gætt í hvívetna og allar upplýsingar gefnar sem máli skiptu við úrlausn málsins. Jafnframt hafi stefnandi notið aðstoðar lögmanns og lögmanna við meðferð málsins allt frá upphafi og hafi því verið ljóst að frekari leiðbeiningar þyrfti ekki.

Málshraði

78. Stefndi hafi samið við skiptastjóra um það að rífa mætti umrætt hús að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Stefnandi hafi verið upplýstur umþetta við kaupin og þetta staðfest ítrekað af stefnda gagnvart stefnanda. Stefnanda hafi boðist strax við undirritun kaupsamnings að rífa umrætt hús með umsömdum skilyrðum. Allar tafir á því hafi því verið stefnanda sjálfum að kenna. Hafi öllum erindum stefnanda verið svarað og þau afgreidd með hæfilegum hraða.

79. Hvað varði umsókn stefnanda um byggingarleyfi og þann tíma sem hafi tekið að afgreiða hana þá hafi sú afstaða stefnda legið strax fyrir að þeirri umsókn yrði synjað nema ef stefnandi myndi semja sig undan lóðarleigusamningi og öðrum skyldum sem á honum hafi hvílt sem eiganda umræddrar fasteignar og lóðarhafa. Efnisleg niðurstaða hafi því legið fyrir strax í upphafi og hafi stefnanda verið tilkynnt ítrekað um þá afstöðu bæði á fundum og með bréfum og tölvupóstum. Formlegri afgreiðslu beiðninnar hafi hins vegar verið frestað um alllangt skeið til að gefa stefnanda svigrúm til þess að komast hjá fyrirsjáanlegri höfnun beiðninnar. Þegar þess hafi síðar verið krafist að beiðnin yrði afgreidd formlega þá hafi það verið gert án ástæðulauss dráttar.

80. Stefnandi og lögmenn hans hafi fengið fullt svigrúm til þess að tjá sig um afstöðu stefnda til málsins áður en ákvarðanir voru teknar. Þó sé bent á að þar sem um ívilnandi ákvarðanir hafi verið að ræða hafi verið minni ástæða til að veita svigrúm til andmæla en ella.

8 1. Þá telur stefndi að rökstuðningur fyrir öllum ákvörðunum og afstöðu stefnda hafi verið fullnægjandi og tilkynningar borist stefnanda með réttum hætti og leiðbeininga gætt, m. a. um kæruleiðir og fresti.

Óréttmæt auðgun – tjón stefnanda

8 2. Stefndi byggir þá á því að ef fallist væri á kröfur stefnanda þá myndi eiga sér stað óeðlileg og óréttmæt auðgun af hálfu stefnanda á kostnað stefnda. Fyrir liggi að stefnandi hafi keypt húsið á 95.630.833 kr., og fengið síðan endurgreiddar þær 12,5 milljónir frá skiptastjóra sem skiptastjóri hafði ráðgert að færu í að greiða fyrir hreinsun á lóð ef niðurrif ætti sér stað, þannig að raunverulegt kaupverð hafi numið 83.130.833 kr.

83. Stefnandi hafi keypt lóð undir húsið á Íshellu 1, Hafnarfirði, á 89.000.000 kr. og hafi skipt húsinu upp í 14 eignarhluta sem allir séu komnir í útleigu. Matsgerð sýni að stefnandi hafi því vegna þessara viðskipta hagnast um á annan milljarð króna.

84. Skorað sé á stefnanda að leggja fram gögn sem sýni fram á heildarkostnað við að koma húsinu fyrir og í það ástand sem það er í núna, en að öðrum kosti verði þessar tölur lagðar til grundvallar við úrlausn málsins, sbr. 2. mgr. 67. gr. l. nr. 91/1991.

85. Jafnframt megi ljóst vera að stefnandi hefur ekki orðið fyrir tjóni af völdum ákvarðana stefnda, án skyldu, um veitingu byggingarleyfis til niðurrifs vegna skilyrða sem sett hafi verið, heldur hafi stefnandi þvert á móti hagnast verulega á þeim ákvörðunum. Þar sem ekkert tjón sé til staðar þá beri að hafna viðurkenningu á bótaskyldu þegar af þeirri ástæðu í samræmi við áralanga dómvenju. Allt meint tjón stefnanda sé órökstutt og vanreifað.

86. Stefndi mótmælir því að hann hafi með ólögmætum, saknæmum og bótaskyldum hætti hafnað því að samþykkja að hús það sem reist hafði verið á lóðinni Kólumbusarbryggja 1 yrði rifið og að stefnandi hafi átt einhliða rétt á niðurrifi þess. Þvert á móti þá hafi legið fyrir lóðarleigusamningur á milli aðila til 50 ára, og samkvæmt honum þá hafi borið að reisa hús á lóðinni og láta það standa þar í 50 ár. Um hafi verið að ræða einkaréttarlegan samning sem aðilum hafi verið frjálst að gera og ákveða efni hans.

87. Stefndi hafi samþykkt að taka við umsaminni greiðslu og samþykkja það um leið að veigamikil mannvirki yrðu skilin eftir á lóðinni. Nú þegar stefnandi hafi rifið húsið og flutt það í burtu þá vilji hann bæði fá að skilja mannvirkin eftir og fá greiðsluna til baka. Þetta sé óréttmæt krafa sem myndi leiða til ólögmætrar auðgunar hjá stefnanda og um leið óeðlilegs tjóns fyrir stefnda sem sæti uppi með alla áhættu af þeim mannvirkjum sem skilin voru eftir auk annars tjóns og kostnaðar sem af niðurrifinu hlaust.

88. Jafnframt byggir stefndi á því að burtséð frá lögmæti þeirrar greiðslu, sem reyndar hafi verið dæmd lögmæt, þá beri stefndi enga ábyrgð á þeirri töf sem stefnandi vill meina að hafi orðið á niðurrifi hússins og reisningu þess á annarri lóð í Hafnarfirði. Þannig hafi stefndi verið búinn að samþykkja það og reyndar skuldbinda sig til þess með einkaréttarlegum samningi við skiptastjóra í þrotabúi IGP ehf., að heimila niðurrif umrædds húss gegn því að umrædd umsamin greiðsla yrði greidd.

89. Stefnanda hafi því verið í lófa lagið, hvort sem hann taldi greiðsluna lögmæta eða ekki, að greiða umrædda greiðslu strax eftir að hann keypti húsið og rífa húsið í beinu framhaldi. Síðan hefði stefnandi getað látið reyna á lögmæti þessarar greiðslu og samnings um hana líkt og hann gerði fyrir dómstólum, sbr. framangreint Landsréttarmál.

90. Í stað þess hafi stefnandi valið að neita að inna greiðsluna af hendi og deila um hana við stefnda í langan tíma með löngum hléum. Beri stefnandi því sjálfur alfarið ábyrgð á þeim drætti sem orðið hafi á því að húsið yrði rifið. Áréttað sé að stefnandi hafi kosið frekar að taka til sín þá peninga sem skiptastjóri hafði tekið frá til þess að mæta þessari greiðslu samkvæmt samningi hans við stefnda í stað þess að greiða þá til stefnda og hefja niðurrifið án frekari tafa.

91. Verði að skoða allt þetta í ljósi þeirrar rótgrónu reglu skaðabótaréttar að stefnanda sem meints tjónþola bar skylda til þess að draga úr tjóni sínu með öllum tiltækum ráðum.

Varakrafa um skuldajöfnuð

92. Verði fallist á kröfur stefnanda í máli þessu um viðurkenningu á bótaskyldu stefnda vegna dráttar á málinu, þá sé ljóst að um leið sé verið að fella úr gildi þann hluta samnings aðila sem lúti að skiptingu kostnaðar við hreinsun lóðarinnar. Rakni þá við skylda stefnanda til að hreinsa á sinn kostnað lóðina af öllum ummerkjum eftir þá fasteign sem fjarlægja hafi borið að fullu og án þátttöku stefnda í þeim kostnaði.

93. Byggist þessi skylda á eðli máls enda verði að gera ráð fyrir því að sá sem óskar eftir því að fjarlægja mannvirki af lóð verði að fjarlægja það þannig að ekki verði til staðar ummerki um mannvirkið. Einnig beri honum að tryggja að ekki sé hætta á því að kostnaður við að fjarlægja mannvirkið falli á lóðareiganda nema um það sé samið sérstaklega. Þessu til stuðnings vísar stefndi til laga þar sem fjallað sé um niðurrif og fjarlægingu mannvirkja, sbr. m. a. 2. mgr. 55. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki auk fordæma.

94. Um kostnað vegna þessa vísi stefndi til framlagðra gagna í málinu og matsgerðar H-kk-ef S-kk-ef byggingartæknifræðings.

95. Krefst stefndi þess að krafa þessi verði viðurkennd komi til þess að samningur aðila sem deilt sé um í málinu verið felldur úr gildi að einhverju leyti eða öllu samkvæmt framansögðu. Krafan um skuldajöfnuð er byggð á því að um sé að ræða kröfur á milli sömu aðila, þær séu samkynja og hæfar til þess að mætast auk þess sem gagnkrafan sé gild og lögvarin.

V. Niðurstaða

Málatilbúnaður stefnanda

96. Þótt stefnandi hafi ekki vísað sérstaklega til 2. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 verður að líta svo á að krafa hans um viðurkenningu á bótaskyldu stefnda sé gerð á grundvelli þess ákvæðis um heimild til slíkrar kröfugerðar. Viðurkenningardómur í framangreinda veru um bótaskyldu er ekki sjálfkrafa ávísun á skaðabætur og slær engu föstu um fjárhæð bóta, en verður að byggjast á þeirri grunnstoð að sá sem sækir slíkt mál geri það líklegt að hann hafi orðiðfyrir fjárhagslegu tjóni. Hægt er að fallast á að ákveðnar líkur hafi verið að því leiddar að ef stefnandi hefði komið húsinu sem um ræðir fyrr í þá starfsemi sem rekin er í mannvirkinu í dag, hefði hann haft meiri tekjur af eigninni en þar sem hún stóð frá því að hann festi kaup á henni og þar til hún var flutt til Hafnarfjarðar á grunn við Íshellu 1. Er þó engu slegið föstu um hvenær að því hefði getað orðið. Dómurinn telur því að líta verði svo á að málið sé með vísan til framangreinds tækt til efnisúrlausnar, en ella myndi málið sæta frávísun án kröfu á grundvelli skorts á lögvörðum hagsmunum. Þá verður heldur ekki amast við því að kröfugerð stefnanda hefði að ósekju mátt vera nákvæmari varðandi það um hvaða byggingarleyfi var að ræða og hvaða fasteign. Þetta verður ekki talið koma að sök enda er vart hægt að velkjast í vafa um við hvað er átt.

97. Líkt og að framan greinir þá hefur mál þetta tekið umtalsverðum breytingum frá því að það var höfðað. Það á sér eðlilegar skýringar í því að undir rekstri málsins var ákveðið að fresta málinu til að bíða niðurstöðu Landsréttar í máli nr. 301/2021. Með dómi Landsréttar var því slegið föstu að þau skilyrði, sem stefndi, Snæfellsbær, setti fyrir því að gefa út byggingarleyfi til niðurrifs á fasteigninni við Kólumbusarbryggju 1, hafi verið lögmæt. Með því var grundvöllur fyrir meginmálsástæðu stefnanda í málinu brostinn. Eftir stendur að stefnandi telur allt að einu að stefndi hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart honum á grundvelli þess að óhóflegur dráttur hafi orðið á útgáfu leyfisins. Enn fremur, sbr. framangreint og bókun í þingbók, að ekki hafi verið gætt leiðbeiningarskyldu gagnvart stefnanda þegar ákveðið hafi verið að synja um útgáfu byggingarleyfis.

98. Ekki er hægt að líta svo á að þessar málsástæður stefnanda komi fram með skýrum hætti í stefnu málsins vegna þeirrar áherslu sem þar var lögð á meint ólögmæti framangreindra skilyrða. Til álita kemur að sýkna þegar af þeirri ástæðu að ekki verður byggt á málsástæðum sem teljast of seint fram komnar til stuðnings stefnukröfum. Dómurinn telur þó að með því að líta heildstætt á málatilbúnað stefnanda verði þeim fundinn staður í stefnu málsins. Við mat á því hvort þessar málsástæður komi fram með fullnægjandi hætti verður einnig litið til þess að stefndi bregst við þeim í greinargerð sinni til dómsins. Bæði er þar fjallað um málshraða og kæruúrræði stefnanda. Ekki verður þannig séð að þessi óskýrleiki í stefnu málsins hafi komið niður á málatilbúnaði stefnda.

Leiðbeiningarskylda stefnda

99. Á hinn bóginn verðurekki séð að málatilbúnaður stefnanda varðandi þessar málsástæður sé annar en sá sem lagt var upp með í framangreindu máli sem lauk með dómi Landsréttar. Hvað varðar form úrskurðar eða eftir atvikum ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar stefnda, meintan skort á leiðbeiningum til stefnanda varðandi kæruheimild, kæruleiðir og kærufresti í málinu, er upplegg stefnanda í málinu því sem næst orðrétt hið sama í stefnu þess máls og í stefnu þessa máls. Í báðum stefnum er t. a. m. staðhæft að stefnanda hafi ekki verið ljóst að ákvörðun um synjun á byggingarleyfi hafi verið kæranleg. Lögmaður stefnda sá ástæðu til að leggja fram héraðsdómsstefnu í fyrra máli við aðalmeðferð af gefnu tilefni í ljósi breytts málatilbúnaðar stefnanda, með vísan til þessa, þ. e. að um þetta hafi þegar verið fjallað.

100. Dómnum þykir þó rétt að halda því til haga að miðað við gögn málsins og sönnunarfærslu, verður að telja ósannað að meintur skortur á leiðbeiningum stefnda til stefnanda og þá hugsanleg villa stefnanda um þessi atriði hafi valdið honum tjóni eða haft afgerandi áhrif á framgang málsins í kjölfar synjunar nefndarinnar. Samkvæmt gögnum málsins naut stefnandi aðstoðar lögmanna allan þann tíma sem hann átti í umræddum samskiptum við stefnda. Dómurinn telur þannig engin efni til að líta svo á að stefndi hafi brotið gegn þeirri skyldu sem almennt hvílir á stjórnvöldum til að leiðbeina þeim er þangað leita sbr. meginreglu 7. gr. stjórnsýslulaga nr.

37/1993. Með öllu eru þá að mati dómsins vanreifuð orsakatengsl á milli meints skorts á leiðbeiningum til stefnanda og meints tjóns sem hann kann að hafa orðið fyrir, sem og hvernig skilyrði skaðabótaréttar um sennilega afleiðingu hafi verið fullnægt.

101. Stefnandi hafði þannig ýmis önnur úrræði sem ekki verða tíunduð hér, eftir atvikum með aðstoð sinna lögmanna, til skaðaminnkunar ef hann taldi þess þörf, þótt hann kveðist hafa farið á mis við kæruleiðina. Ekkert bendir þá til þess í málinu að stefnandi hafi talið sig vanhaldinn vegna þessa á fyrri stigum málsins, þótt hann kjósi að byggja á þessari málsástæðu nú.

102. Kröfu stefnanda sem byggð er á framangreindum skorti til hans á leiðbeiningum verður því hafnað enda þær með öllu haldlausar að mati dómsins. Verður enda ekki annað séð en að Landsréttur hafi hafnað þessum sjónarmiðum í framangreindum dómi, sbr. 17. lið í dómnum og að öllu leyti sambærilegan málatilbúnað stefnanda í því máli varðandi þessi atriði.

Óhóflegur dráttur á afgreiðslu málsins

103. Eftir stendur þá sú meginmálsástæða stefnanda eftir breytingar á málatilbúnaði hans að óhóflegur dráttur hafi orðið á útgáfu byggingarleyfisins, sem endurspeglast í kröfugerð hans. Upplegg stefnanda í stefnu málsins, þótt hann hafi breytt kröfugerðinni sjálfri við aðalmeðferð málsins nú, sbr. framangreinda bókun, er gegnumgangandi það að drátturinn hafi orðið beinlínis vegna hinna ólögmætu skilyrða. Af því uppleggi verður sú gagnályktun dregin að engin önnur atvik hafi valdið drættinum.

104. Þótt kröfugerð stefnanda hafi verið breytt að þessu leyti hefur hann hins vegar ekki rökstutt með neinu móti hvernig stefndi hafi komið fram með ólögmætum og saknæmum hætti gagnvart stefnanda við meðferð umsóknar hans, í formi þess að hafa dregið málið án ástæðu og með því valdið stefnanda tjóni, þ. e. með öðru en því að hafa sett umrædd skilyrði fyrir afgreiðslu málsins.

105. Rétt er að halda því til haga að þegar stefnandi kaupir húsið af þrotabúi IGP verður enginn ágreiningur gerður um að þá hafi hann strax getað tekið húsið niður á grundvelli þess samnings sem skiptastjóri þrotabúsins hafði gert við stefnda einmitt í þeim tilgangi að hafa þennan möguleika til staðar og liðka með því fyrir sölu hússins. Það vekur óneitanlega athygli að samkvæmt framburði S-kk-ef I. H-kk-ef skiptastjóra fyrir dómi, sem fær stuðning af gögnum málsins, greiddi hann stefnanda 12.500.000 krónur sem hann hafði áður tekið frá til að greiða stefnda til þess að standa straum að kostnaði vegna frágangs ef til niðurrifs kæmi samkvæmt samningi hans við stefnda. Þetta gerði skiptastjóri eingöngu á þeim grunni að hann taldi sýnt að stefnandi ætlaði ekki að taka húsið niður heldur ætlaði sér að láta það standa þar sem það hafði verið reist. Engin rökrétt skýring önnur væri enda fyrir þessari ráðstöfun skiptastjóra. Því vekur það einnig athygli að svo til strax eftir kaup stefnanda á húsinu, eða tæpum þremur og hálfum mánuði frá gerð kaupsamnings sótti hann um byggingarleyfi til niðurrifs hússins.

106. Engin skýring hefur verið gefin á þessum skyndilegu sinnaskiptum stefnanda í málinu, sem eru með nokkrum ólíkindum. Hins vegar blasir við að stefndi, sem gert hafði samning við skiptastjóra og sett þar inn lögmæt skilyrði fyrir niðurrifi hússins, þurfti ekki að sæta því að með framangreindum hætti kæmi stefnandi sér í raun undan þeim skilyrðum sem sett höfðu verið. Það vekur einnig sérstaka athygli hér að skiptastjóri innti framangreinda greiðslu af hendi til stefnanda 3. júlí 2015. Þannig fylgdi hugur ekki máli hjá stefnanda, annað hvort þegar hann sótti um byggingarleyfi um niðurrif hússins 10. júní það ár, eða þegar hann tók við greiðslu frá skiptastjóra um þremur vikum síðar beinlínis á þeim grundvelli að hann ætlaði að láta húsið standa þar sem það var. Stefndi sem upplýstur var um þessa greiðslu gat vart séð annað fyrir þá en að húsið yrði áfram við Kólumbusarbryggju 1, og því sýnilega ekki í sjónmáli alvarleg brot á málshraðareglu varðandi fyrirliggjandi umsókn stefnandau m niðurtöku hússins.

107. Því skal jafnframt haldið til haga að stefnandi hefði hvenær sem er getað fallist á skilyrði stefnda fyrir niðurrifi hússins og látið reyna á lögmæti þeirra í kjölfarið líkt og hann svo gerði. Stefnandi hafði að þessu leyti sjálfur fulla stjórn á málinu og gat t. a. m. með því að nýta það fé sem hann fékk frá skiptastjóra IGP vegna málsins, og hafði verið ætlað beinlínis það hlutverk að uppfylla skilyrði stefnda, fengið leyfi til niðurrifs í raun um leið og hann sjálfur taldi þörf á eða jafnvel mjög brýnt vegna annarra hagsmuna hans sjálfs.

108. Í málinu er, sbr. framangreint, í engu byggt á því að nokkuð annað hafi tafið útgáfu byggingarleyfis en óvilji stefnanda til að gangast við skilyrðum stefnda, þ. e. á þeim tímabilum þar sem hann vissulega áformaði niðurrif. Ágreiningslaust er að um leið og stefnandi féllst á þau fékk hann án sýnilegra tafa útgefið leyfi. Stefnandi gat aldrei verið í góðri trú um að hann ætti rétt á því að taka húsið niður án þess að uppfylla skilyrði sem stefndi hafði sett. Stefndi hlaut með sama hætti og með réttu að ganga út frá því að stefnandi myndi undirgangast sömu eða sambærileg skilyrði og þrotabúið hafði gert, ef hann áformaði niðurrif.

109. Í engu hefur verið rökstutt af stefnanda að málsmeðferðartími við útgáfu byggingarleyfisins hafi verið óeðlilega langur miðað við atvik málsins. Í málinu blasir það við að sá dráttur sem varð á útgáfu leyfisins stafaði af því að stefndi gerði frá fyrsta degi þá réttmætu kröfu að stefnandi gengi til samninga við sveitarfélagið um niðurrif hússins. Fallist er á með stefnda að réttarstaðan á þeim tíma var augljóslega sú að samkvæmt lóðarleigusamningi aðila var ráðgert að eignin stæði áfram á lóðinni til langs tíma og ætti þá að skila tekjum til stefnda um ókomin ár að óbreyttu, og jafnframt að engin lagaleg skylda hvíldi á stefnda til að samþykkja niðurtöku hússins. Í ljósi gagna málsins og samskipta aðila eftir kaup stefnanda á húsinu mátti stefnanda vera fullljóst að slíkt byggingarleyfi yrði aldrei veitt nema að uppfylltum ákveðnum skilyrðum sem reyndar blöstu við honum frá fyrsta degi. Ekki er í málinu í dag gerður ágreiningur um að þau skilyrði voru lögmæt, sbr. afdráttarlausan dóm Landsréttar, svo að það sé enn áréttað.

110. Undir þeim kringumstæðum sem ríktu í málinu er enda á engan hátt hægtað líta svo á að sá tími sem stefndi tók í að afgreiða umsókn stefnanda um byggingarleyfi hafi verið úr hófi og með töfum á málinu hafi stefndi sýnt af sér ólögmæta og saknæma háttsemi gagnvart stefnanda. Slíkt hefði eftir atvikum mögulega komið til skoðunar ef stefndi hefði sett stefnanda stólinn fyrir dyrnar með ólögmætum og ósanngjörnum skilyrðum.

111. Það gerði stefndi ekki, heldur er þvert á móti ekki hægt að líta öðruvísi á en svo að stefndi hafi lagt sig í líma við að aðstoða stefnanda til að ná markmiðum sínum, öðrum en því augljósa markmiði stefnanda að fá að taka húsið niður án skilyrða og samninga við stefnda um frágang lóðarinnar sem eðli máls samkvæmt var ekki aðgengilegt stefnda.

112. Vissulega hvílir sú skylda á stjórnvaldi að afgreiða þau erindi sem berast svo fljótt sem unnt er, sbr. 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og meginreglur. Í þeim efnum verður þó að líta á atvik máls hverju sinni og það samtal sem á sér stað á milli umsækjanda og stjórnvalds. Við afgreiðslu á umsókn sem þeirri sem hér er fjallað um er ekki ákvæði um sérstakan og lögmæltan frest og ekkert sem bendir til þess að stefndi hafi með einhverjum hætti dregið að fjalla um umsókn stefnanda, nema vegna tilrauna til þess að auka líkurnar á því að erindi stefnanda fengi jákvæða afgreiðslu fyrir hann.

113. Þá eru einnig með öllu vanreifuð og ósönnuð, að mati dómsins hér sem áður, orsakatengsl á milli meintrar bótaskyldrar háttsemi stefnda og þess tjóns sem stefnandi telur sig hafa orðið fyrir af völdum hennar.

114. Eftir að stefnandi fékk synjun á umsókn sinni í ágúst 2016, eftir að hafa gengið sérstaklega eftir afgreiðslu nefndarinnar, aðhafðist hann ekkert nema að fyrir liggur að hann auglýsti eignina til sölu á staðnum sem bendir til þess að hann hafi ekki þá haft áform um niðurrif. Fyrr á árinu hafði hann, samkvæmt gögnum málsins, verið í sambandi við stefnda vegna áforma annarra um að kaupa eignina þar sem hún stóð. Ýmislegt bendir raunar til þess að stefnandi hafi á tímabilinu öllu slegið úr og í varðandi áform um flutning hússinssbr. framangreint.

115. Dómurinn telur engar forsendur til að líta svo á að eftir að synjun á útgáfu byggingarleyfis lá fyrir í ágúst 2016 hafi stefndi valdið stefnanda tjóni með athöfnum sínum. Með því væri fallist á að stefnandi hafi í raun þá getað stjórnað sjálfur lengd hins meinta bótaskylda tímabils með því að draga sjálfur að fallast á lögmæt skilyrði stefnda. Slík niðurstaða fær ekki staðist.

116. Engin efni eru því til að líta svo á að stefndi hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda á grundvelli þess að óhóflegur dráttur hafi orðið á útgáfu byggingarleyfis til niðurrifs. Verður í þeim efnum einnig litið til niðurstöðu Landsréttar í máli nr. 301/2021.

117. Dómurinn lítur svo á að stefnandi hafi fallið frá öllum málsástæðum sínum sem byggðust á ógildingarreglum laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, enda þeim öllum hafnað í framangreindum dómi Landsréttar, sbr. 13. lið dómsins, og ekkert fjallað um þær í málflutningi stefnanda.

118. Stefndi hefur ekki lagt mikla áherslu á samkomulag það sem gert var í tengslum við útgáfu á byggingarleyfi til niðurrifs frá 30. apríl 2018, þ. e. nánar tiltekið það ákvæði í 3. mgr. 8. gr., um að aðilar gerðu engar frekari kröfur í málinu vegna hússins, en ákvæðið er tekið upp orðrétt í atvikalýsingu hér að framan. Færa má rök fyrir því að það ákvæði ætti samkvæmt efni sínu að leiða til sýknu af kröfum stefnanda án þess að þörf væri frekari umfjöllunar, þ. e. þegar af þeirri ástæðu, miðað við málatilbúnað stefnanda nú. Landsréttur hefur staðfest að það samkomulag var í fullu gildi og engin efni til að hnika frá því á grundvelli ógildingarreglna eða annars. Hvernig sem á það verður litið og með vísan til málatilbúnaðar aðila má þó ljóst vera að það samkomulag styrkir ótvírætt niðurstöðu málsins nú.

119. Kröfum stefnanda í máli þessu verður því hafnað og stefndi sýknaður af kröfum hans.

120. Í ljósi úrslita málsins verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað samkvæmt meginreglu 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

121. Við ákvörðun hans verður tekið tillit til umfangs málsins eins og það var lagt fyrir dóminn í upphafi. Einnig til þess að munnlegur málflutningur fór fram um hvort dómkveðja ætti matsmenn til að meta tvö aðskilin andlög, gegn mótmælum stefnanda. Ekki eru efni til að leggja að öllu leyti kostnað vegna öflunar matsgerða í málinu á stefnanda sem mótmælti því að þörf væri á matsgerðum. Draga má í efa þýðingu mats á húsinu þar sem það stendur í dag, fyrir sakarefni þessa máls, en fallast má á að tilefni hafi verið til að afla matsgerðar varðandi frágang eftir niðurrif hússins. Þótt dómurinn hafi fallist á að dómkvaddir skyldu matsmenn og aðilar ákváðu að una þeim úrskurði, verður þó að vekja athygli á því að kröfur stefnanda gáfu aldrei tilefni til þess að ákveðin yrði tiltekin bótafjárhæð í málinu heldur einungis eftir atvikum að bótaskylda yrði viðurkennd.

122. Að teknu tilliti til framangreinds, undirliggjandi hagsmuna í málinu og umfangi þess, þykir málskostnaður hæfilega ákveðinn 2.000.000 króna.

123. Málið fluttu lögmennirnir K-kk-nf G-kk-nf V-kk-nf fyrir stefnanda og S-kk-nf J-kk-nf fyrir stefnda.

124. Dóminn kveður upp L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari.

Dómsorð

Stefndi, Snæfellsbær, er sýknaður af kröfum stefnanda, Móabyggðar ehf.

Stefnandi, greiði stefnda, 2.000.000 króna í málskostnað.

L-kk-nf K-kk-nf