E-4961/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 27.febrúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Þ-kk-þgf V-kk-þgf og R-kvk-þgf B-kvk-þgf S-kvk-þgf, Brúnalandi 7, Reykjavík, gegn B-kvk-þgf E-kvk-þgf, Dalalandi 2, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 26. júní 2007.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnendum dráttarvexti samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 19.500.000 kr. frá 15. janúar til 2. febrúar 2006. Þá er krafist vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. sömu laga er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, auk málskostnaðar að mati dómsins.

Dómkröfur stefndu eru þær aðallega að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda í máli þessu. Til vara krefst stefnda þess að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar. Jafnframt er þess krafist að stefnendur verði dæmd til að greiða stefndu málskostnað samkvæmt mati dómsins og við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til skyldu stefndu að greiða 24,5% virðisaukaskatt af þjónustu lögmanns.

Málsatvik

Með kaupsamningi dags. 16. nóvember 2005 keypti stefnda íbúð af stefnendum að Dalalandi 2, Reykjavík. Umsamið kaupverð var 31.000.000 kr. sem skyldi greiðast þannig: 1) Við kaupsamning 5.000.000 kr., 2) Við afhendingu eignar í síðasta lagi 15. janúar 2006 gegn skilyrtu veðleyfi 19.500.000 kr., 3) Eftirstöðvar eigi síðar en 3. apríl 2006 að fjárhæð 6.500.000 kr. Fasteignaviðskipti þessi fóru fram með milligöngu fasteignasölunnar Kjöreignar. Greiðsla, sem fram átti að fara við afhendingu eignar 15. janúar 2006, var innt af hendi 2. febrúar 2006. Skilyrt veðleyfi, sem var forsenda þess að greiðsla gæti farið fram, var útgefið af stefnendum 17. janúar 2006 og þinglýst 31. janúar 2006. Stefnendur krefjast þess að stefnda greiði dráttarvexti að fjárhæð 197.979 kr. vegna dráttar á greindri kaupsamningsgreiðslu. Stefnda féllst ekki á að greiða dráttarvextina og stefnendur neituðu að rita undir afsalið. Stefnda innti lokagreiðslu af hendi án þess að fá afsal fyrir eigninni og hafa stefnendur ekki orðið við kröfu stefndu um útgáfu afsals.

Hinn 2. júní 2006 sendu stefnendur innheimtubréf til stefndu vegna hinnar meintu skuldar en því var mótmælt af hennar hálfu með bréfi dags. 12. sama mánaðar. Stefnendur svöruðu því bréfi samdægurs og tilkynntu að yrði hin meinta skuld ekki greidd innan tíu daga yrði málinu stefnt. Með bréfi lögmanns stefndu, dags. 7. júní 2007, var ítrekuð krafa stefndu um útgáfu afsals. Mál þetta er höfðað með stefnu birtri 26. júní 2007 og var það þingfest 28. sama mánaðar.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja á því að þau hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna þess að sú greiðsla sem inna átti af hendi 15. janúar 2006 barst ekki fyrr en 2. febrúar 2006. Á þeim tíma hafi stefnendur orðið að greiða af lánum sem hvíldu á íbúðinni enda hafi þau engin tök haft á því að greiða lánin upp án greiðslu frá stefndu. Í 12. gr. kaupsamnings segi að berist greiðslur ekki á umsömdum degi reiknist dráttarvextir á þær. Þann 2. febrúar hafi dráttarvextir af afhendingargreiðslunni numið 197.979 kr. og hefði stefnda því átt að greiða þann dag 19.500.000 kr. auk dráttarvaxta að fjárhæð 197.979 kr. Stefnda hafi hins vegar einungis greitt 19.500.000 kr. Stefnendur gera því kröfu til þess að stefndu verði gert að greiða áfallna dráttarvexti af þeirri fjárhæð frá 15. janúar til 2. febrúar 2006.

Stefnda hafi mótmælt kröfunni á þeim forsendum að óvönduð vinnubrögð fasteignasala hafi valdið töfum á greiðslunni. Ljóst sé að stefnendur geti ekki borið ábyrgð á vinnu fasteignasala og hafi í raun enga vitneskju um hvert megi rekja greiðsludráttinn. Þau hafi hins vegar uppfyllt allar skyldur sínar í fullu samræmi við kaupsamning um fasteignina að Dalalandi 2 en afsal sé óútgefið þar sem kaupverð sé ekki að fullu greitt. Skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé því nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Vísað er til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga en sú regla fái lagastoð í 45., 47. og 54. gr. laga nr. 50/2000 og lögum nr. 42/2000. Um gjalddaga kröfunnar er einkum vísað til meginreglu 49. gr. laga nr. 50/2000. Kröfur um dráttarvexti, þ.m t. vaxtavexti, styður stefnandi við ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu með síðari breytingum. Krafan um málskostnað er studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988. Stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda. Varðandi varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991. Vísað er til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar auk samningalaga nr. 7/1936. Þá er vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum V. og VII. kafla.

Málsástæður og lagarök stefndu

Krafa stefndu um sýknu byggir aðallega á því að stefnendur eigi enga fjárkröfu á hendur henni. Þá byggir sýknukrafan einnig á því að hafi stefnendur einhvern tímann átt fjárkröfu á hendur stefndu hafi þau glatað henni fyrir tómlæti.

Stefnda byggir á því að stefnendur hafi átt að gefa út veðleyfi í tilefni af lántöku stefndu vegna hinnar umdeildu afhendingargreiðslu 15. janúar 2006. Skyldu stefnendur veita skilyrt veðleyfi vegna þeirrar greiðslu þannig að stefnda gæti veðsett íbúðina vegna lántöku í tilefni greiðslunnar. Þar var bæði um að ræða veðleyfi vegna nýrrar lántöku og vegna veðflutnings af annarri eign í eigu stefndu. Veðleyfið var háð því skilyrði að Kaupþing myndi greiða upp fjögur áhvílandi lán á eigninni sem tilheyrðu stefnendum og síðan átti bankinn að greiða það sem vantaði upp á 19.500.000 inn á reikning í eigu stefnanda Þ-kk-ef.

Það hafi verið ljóst frá upphafi þ.e. frá undirritun kaupsamnings að stefnendur myndu ekki fá 19.500.000 kr. fyrr en þau hefðu ákveðið hvort greiða skyldi umrædd lán upp eða flytja þau á aðra eign. En samkvæmt upplýsingum starfsmanns fasteignasölunnar, sem hafði milligöngu um fasteignaviðskiptin, virtist það ekki vera klárt hinn 13. janúar 2006 eða tveimur dögum áður en greiðsla átti að fara fram. Þá hafi jafnframt verið ljóst að stefnendur myndu ekki fá umrædda greiðslu fyrr en lánin sem hvíldu á eigninni og tilheyrðu þeim væru farin af henni og þá annað hvort greidd upp eða flutt á aðra eign. Það hafi því verið á valdi stefnenda að gera ráðstafanir varðandi lánin sem hvíldu á eigninni þannig að hún væri orðin veðhæf fyrir stefndu. Eins og fram komi í kaupsamningi hafi stefnendur átt að veita stefndu veðleyfi vegna afhendingargreiðslunnar að fjárhæð 19.500.000 kr. Þessar ráðstafanir hafi stefnendur ekki gert og í raun lauk málinu ekki nema vegna eftirgangssemi af hálfu stefndu eða öllu heldur eiginmanns hennar.

Hefðu stefnendur verið búin að gera ráðstafanir varðandi lánin sem hvíldu á eigninni hinn 15. janúar 2006 t.d. með því að koma þeim af eigninni, sé ljóst að stefnda hefði á tveimur dögum getað þinglýst sínu láni á eignina og innt umsamda greiðslu af hendi til stefnenda. Í raun hafi því sú hindrun sem var í vegi þess að stefnda innti umrædda greiðslu af hendi verið á ábyrgð stefnenda en ekki stefndu. Það hafi ekki verið á valdi stefndu að koma eigninni í veðhæft ástand svo að hægt væri að veðsetja hana í tilefni af afhendingargreiðslunni. Stefnendur geti því ekki haft uppi kröfu um dráttarvexti á hendur stefndu vegna þessa enda hafi það verið í þeirra verkahring og/eða fasteignasölunnar sem hafði milligöngu um viðskiptin að koma eigninni í það horf að stefnda gæti veðsett hana.

Hafi stefnendur einhvern tímann getað haft uppi kröfu um dráttarvexti úr hendi stefndu vegna umræddrar greiðslu hafi þau glatað henni fyrir tómlæti. Þegar hin umdeilda greiðsla var innt af hendi hinn 2. febrúar 2006 tóku stefnendur við henni án fyrirvara og höfðu þá ekki uppi neina kröfu um dráttarvexti. Það var ekki fyrr en í mars 2006 þegar stefnda greiddi lokagreiðslu vegna íbúðakaupanna og ganga átti frá afsali vegna viðskiptanna að stefnendur höfðu uppi munnlega kröfu um dráttarvexti og neituðu að gefa út afsal þrátt fyrir að lokagreiðsla væri innt af hendi. Með því að gefa ekki út afsal hafa stefnendur brotið gegn skýlausum rétti stefndu til að fá afsal fyrir íbúðinni þar sem kaupverðið sé að fullu greitt. Eftir að lokagreiðsla fór fram hafi gengið nokkur skilaboð á milli aðila án þess að endanleg niðurstaða fengist í málið. Stefnendur hafi hótað málsókn í júní 2006 en síðan hafði stefnda engar spurnir af málinu fyrr en rúmlega ári síðar eða í júní 2007, en þá hafi stefnendur brugðist við eftir að stefnda ítrekaði kröfu sína um að fá afsal fyrir eigninni. Í rúmlega eitt ár hafi stefnendur ekkert gert í því að halda kröfu sinni til streitu enda þótt legið hafi ljóst fyrir í júní 2006 að stefnda taldi sig ekki standa í skuld við stefnendur. Ef stefnendur ætluðu að halda kröfu sinni til streitu var þeim ekkert að vanbúnaði að gera það á þeim tíma. En þar sem þau gerðu það ekki stóð stefnda í þeirri trú að þau hefðu fallið frá kröfu sinni. Með því að aðhafast ekkert í svo langan tíma eftir að málið lá ljóst fyrir hafa stefnendur glatað þeim rétti sínum að halda hinni umdeildu kröfu til streitu.

Stefnda vísar jafnframt til þeirrar skyldu stefnenda að takmarka tjón sitt en það hafi þeim m.a. borið að gera með því að gera hina seldu eign veðhæfa fyrir stefndu. Hefðu stefnendur gert það sem í þeirra valdi stóð í þeim efnum hefði stefnda getað innt hina umdeildu greiðslu af hendi fyrr og jafnvel strax á umsömdum gjalddaga.

Stefnda tekur fram að telji stefnendur að þau geti gert kröfu til dráttarvaxta vegna íbúðakaupanna verði þau að beina slíkri kröfu að fasteignasölunni Kjöreign sem hafði milligöngu um viðskiptin. Því í raun hafi það verið fasteignasölunnar og stefnenda að gera eignina veðhæfa þannig að stefnda gæti veðsett hana og innt lokagreiðsluna af hendi. Megi í raun segja að starfsmaður fasteignasölunnar hafi viðurkennt þetta þegar til stóð að ganga frá afsalinu með því að bjóða afslátt af sölulaununum ef það mætti verða til þess að leysa málið.

Varðandi varakröfu stefndu er vísað til þess að á hinni seldu íbúð hvíldu lán að eftirstöðvum 12.713.748 kr. þannig að af hinni umdeildu afhendingargreiðslu að fjárhæð 19.500.000 kr. áttu 6.786.252 kr. að ganga til stefnenda. Stefnda telur að eigi stefnendur rétt til dráttarvaxta í 17 daga geti það þá aldrei verið af hærri fjárhæð en 6.786.252 kr. Stefnendur áttu aldrei að fá í hendur hærri fjárhæð og þau geta því ekki krafist dráttarvaxta af hærri upphæð.

Stefnda vísar til þeirra meginreglu samninga- og kröfuréttar að sá sem heldur fram kröfu verði að sýna fram á það að krafan sé fyrir hendi. Það hafi stefnendur ekki gert. Þá vísar stefnda til meginreglna um tómlæti og skyldu aðila til að takmarka tjón sitt en sú regla fái m.a. stoð í 60. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfu um málskostnað styður stefnda við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málskostnaði sé byggð á lögum nr. 50/1988. Lögmönnum sé gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni en stefnda sé ekki virðisaukaskattsskyld og beri henni því nauðsyn á að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnenda.

Niðurstaða

Samkvæmt kaupsamningi aðila um íbúðina að Dalalandi 2, Reykjavík, átti stefnda að greiða 19.500.000 kr. við afhendingu eignarinnar hinn 15. janúar 2006 en umsamið var að stefnendur veittu veðheimild fyrir láni vegna þeirrar greiðslu samkvæmt skilyrtu veðleyfi. Var veðleyfið háð því ófrávíkjanlega skilyrði að greidd yrðu upp fjögur áhvílandi lán á eigninni sem tilheyrðu stefnendum og þeim bar að aflétta. Frá þessu var ekki endanlega gengið fyrr en 2. febrúar 2006, eins og fram er komið. Í málinu gera stefnendur kröfu til þess að stefndu verði gert að greiða þeim dráttarvexti af 19.500.000 kr. fyrir það tímabil sem greiðslan dróst.

Sú skylda hvíldi á stefndu samkvæmt kaupsamningi að standa skil á greindri útborgunargreiðslu 15. janúar 2006. Bar henni því að gera nauðsynlegar ráðstafanir í tíma til þess að standa við þá skuldbindingu sína. Tafir vegna frágangs á veðskjölum í því sambandi, hvort sem þær snúa að þeirri fasteignasölu sem hafði milligöngu um sölu eignarinnar eða viðskiptabanka stefndu, breyta engu þar um.

Samkvæmt 12. tölulið í almennum skilmálum kaupsamnings aðila skal reikna dráttarvexti af útborgunargreiðslum sem ekki greiðast á umsömdum degi, sbr. 49. gr. og 61. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Stefndu var ljóst í janúarlok 2006 að stefnendur mundu hafa uppi dráttarvaxtakröfu og var sú krafa sett fram er gengið var frá lokagreiðslu vegna kaupanna í mars 2006. Þá var dráttarvaxtagreiðslu krafist með innheimtubréfi lögmanns dags. 2. júní 2006. Þótt mál þetta hafi ekki verið höfðað fyrr en í júní 2007 verður að telja að stefnendur hafi haldið rétti sínum nægilega til laga. Kröfu um dráttarvexti er réttilega beint að stefndu sem viðsemjanda stefnenda. Ekki er fallist á varakröfu stefndu í þá veru að dráttarvextir skuli reiknast af 6.786.252 kr. enda var ótvíræð samningsgreiðsla samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 19.500.000 kr.

Samkvæmt framansögðu er fallist á kröfu stefnenda um dráttarvexti eins og nánar greinir í dómsorði.

Þá ber að dæma stefndu til að greiða stefnendum málskostnað, sem telst hæfilega ákveðinn 150.000 kr. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefnda, B-kvk-nf E-kvk-nf, greiði stefnendum, Þ-kk-þgf V-kk-þgf og R-kvk-þgf B-kvk-þgf S-kvk-þgf, dráttarvexti samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. og 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 19.500.000 kr. frá 15. janúar til 2. febrúar 2006 og 150.000 kr. í málskostnað.

E-kk-nf Ó-kk-nf