Z-5/2015

Með tilkynningu samkvæmt 81. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, sem barst Héraðsdómi Reykjaness 9. nóvember 2015, leitaði sóknaraðili úrlausnar dómsins á grundvelli XIV. kafla laga nr. 90/1991 um gildi nauðungarsölu á fasteign sóknaraðila að Súlunesi 24, Garðabæ, sem fram fór 12. október 2015.

Krefst sóknaraðili þess að framangreind nauðungarsala verði felld úr gildi og málskostnaður verði greiddur úr hendi varnaraðila.

Af hálfu varnaraðila er þess krafist aðallega að kröfum sóknaraðila verði vísað frá dómi en til vara að kröfum sóknaraðila verið hafnað og að nauðungarsalan verði staðfest. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I

Helstu atvik málsins eru þau að þann 8. nóvember 2004 gaf sóknaraðili út verðtryggt veðskuldabréf til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. að fjárhæð 40.000.000 króna, tryggt með veði í Súlunesi 24, fnr. [...], Garðabæ.

Í 5. lið bréfsins segir að verði dráttur á greiðslu afborgana eða vaxta af skuldabréfi þessu skuli greiðast dráttarvextir skv. ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálag, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af gjaldfallinni fjárhæð og sé þá heimilt að fella allt lánið í gjalddaga fyrirvaralaust og án uppsagnar og reikna dráttarvexti af gjaldfallinni fjárhæð. Í 12. lið bréfsins segir að þegar skuldin sé fallin í gjalddaga geti veðhafi látið selja hina veðsettu eign nauðungarsölu til fullnustu kröfunni án undangengis dóms, sáttar eða aðfarar skv. 2. tl. 1. mgr. 6. gr. l. nr. 90/1991. Auk þess að ná til höfuðstóls skuldarinnar nær nauðungarsölu- og aðfararheimildin til verðbóta, vaxta, dráttarvaxta, málskostnaðar, kostnaðar af gerðinni sjálfri og væntanlegs kostnaðar af frekari fullnustuaðgerðum. Veðskuldabréfið var nr. A, nú nr. B. Fyrsti gjalddagi bréfsins var 5. júní 2005.

Sama dag og ofangreint veðskuldabréf var gefið út varð sóknaraðili skráður eigandi eignarinnar Súlunes 24.

Þann 3. febrúar 2006 var gerður kaupsamningur á milli sóknaraðila og Ölduslóðar ehf. þar sem sóknaraðili seldi síðargreindum aðila eignina Súlunes 24, Garðabæ. Líkt og fram kemur í kaupsamningi skyldi kaupandi yfirtaka lán Frjálsa fjárfestingarbankans hf., nr. A (nú nr. B). Samþykki Frjálsa fjárfestingarbankans hf. við áætlaðri yfirtöku virðist samkvæmt gögnum málsins þó ekki hafa legið fyrir og er því sóknaraðili enn skráður skuldari veðskuldabréfsins.

Þann 8. febrúar 2010 gerðu sóknaraðili og Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. með sér samkomulag vegna fyrirhugaðrar lokasölu eignarinnar Súlunes 24, Garðabæ. Samkomulagið hljóðaði á um að gegn 15.000.000 króna greiðslu yrði uppboðsbeiðni bankans afturkölluð. Ennfremur að gegn 10.000.000 króna greiðslu myndi bankinn samþykkja skilmálabreytingu lánsins þannig að sóknaraðili E-kk-nf S-kk-nf yrði framvegis skuldari lánsins. Þá var einnig getið um önnur skilyrði í samkomulaginu. Sama dag voru 15.000.000 króna greiddar inn á lánið en engar frekari greiðslur bárust inn á veðskuldabréfið.

Bú sóknaraðila var tekið til gjaldþrotaskipta í lok árs 2013 og voru skiptalok í ágúst 2014.

Með heimild í lögum nr. 125/2008 tók Fjármálaeftirlitið þá ákvörðun að taka yfir vald stofnfjárfundar SPRON og víkja stjórn sjóðsins og skipa skilanefnd yfir hann. Ákvörðun þessi er dagsett 21. mars 2009. Með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins var ennfremur stofnað sérstakt hlutafélag, Drómi hf., sem tók við eignum SPRON. Þann 31. desember 2013 fékk varnaraðili ofangreint veðskuldabréf framselt frá Dróma hf.

II

Í fyrsta lagi byggir sóknaraðili á því að ógilda beri nauðungarsölu fasteignar sinnar að Súlunesi 24 þar sem engum tilkynningum vegna nauðungarsölunnar, hvorki greiðsluáskorun né nauðungarsölubeiðni hafi verið beint að afsalshafa og eiganda fasteignarinnar Súlunes 24, en samkvæmt veðbandayfirliti Þjóðskrár Íslands sé sóknaraðili eigandi fasteignarinnar samkvæmt nauðungarsöluafsali. Það hafi í raun aðeins verið fyrir tilviljun að sóknaraðili frétti af nauðungarsölu fasteignar sinnar.

Í beiðni varnaraðila þessa máls sé afsalshafa eignarinnar, og þar með eiganda hennar samkvæmt almennum reglum og þar með gerðarþola, hvergi getið sem gerðarþola. Þá hafi engum tilkynningum verið beint að honum þrátt fyrir skýra kröfu um slíkt samkvæmt 11. gr. og 16. gr. sbr. 2. tl. 2. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991.

Samkvæmt 2. tl. 2. gr. laga um nauðungasölu sé gerðarþoli hver sá sem verður eftir almennum reglum talinn eigandi að þeirri eign sem nauðungarsalan tekur til.

Áður en nauðungarsölu verður krafist skal gerðarbeiðandi beina greiðsluáskorun til gerðarþola með minnst 15 daga fyrirvara. Þá skuli samkvæmt 11. gr. laga nr. 90/1991 koma fram í beiðni um nauðungarsölu svo ekki verði um villst hverjir gerðarbeiðandi og gerðarþoli séu. Ljóst sé að afsalshafa eignarinnar og eiganda hennar samkvæmt þinglýsingarvottorði hafi ekki verið getið í beiðni um nauðungarsölu og að honum hafi aldrei verið beint greiðsluáskorun. Þegar af þeirri ástæðu sé ljóst að ógilda ber nauðungarsöluna.

Samkvæmt kaupsamningi milli sóknaraðila og Ölduslóðar ehf. skyldi Ölduslóð ehf. yfirtaka skuld samkvæmt veðskuldabréfi nr. A en af því hafi aldrei orðið þar sem Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. svaraði aldrei beiðni Ölduslóðar ehf. þar um.

Þá sé jafnframt ljóst að afsalshafa og gerðarþola, sóknaraðila, hafi aldrei verið tilkynnt um fyrirtöku nauðungarsölu eða upphaf nauðungarsölu. Það sé ekki að sjá af gögnum málsins að sóknaraðila hafi nokkurn tíma í ferlinu verið tilkynnt um að nauðungarsala færi fram á eign hans þrátt fyrir að hann væri þinglýstur eigandi sem afsalshafi samkvæmt veðbókarvottorði fasteignarinnar.

Í beiðni gerðarbeiðanda um nauðungarsölu sé skuldari tilgreindur sem þb. sóknaraðila. Samkvæmt skilmálabreytingu, undirritaðri af E-kk-þgf S-kk-þgf 8. febrúar 2010, hafi hann gerst skuldari lánsins og samið jafnframt um breytt kjör við endurgreiðslu skuldarinnar.

Ljóst sé að þrotabú sóknaraðila hafi hvorki getað verið aðalskuldari þegar greiðsluáskorun var gefin út þann 22. ágúst 2014, né þegar beiðni um nauðungarsölu var gefin út þann 4. október 2014 þar sem þá hafði skiptum í búinu þegar verið lokið og þrotabúið því ekki lengur til en skiptum í þb. sóknaraðila hafi lokið 14. ágúst 2014. Því er ljóst að aðalskuldari lánsins geti ekki verið þb. sóknaraðila þegar greiðsluáskorun var send.

Þá byggir sóknaraðili ennfremur á því að við skuldaraskipti lánsins þann 8. febrúar 2010 hafi staða sóknaraðila í reynd orðið eins og staða veðsala sem láni veð. Sú ráðstöfun hafi þó farið fram án nokkurrar aðkomu sóknaraðila og án þess að undir sóknaraðila væri borið mat lánveitanda á greiðslugetu hins nýja skuldara lánsins, E-kk-ef S-kk-ef. Þá hljóti jafnframt að vera fordæmalaust að þriðji aðili, sem sé algerlega óskyldur aðilum kaupsamningsins, skuli geta yfirtekið skuld samkvæmt skuldabréfi sem hvíli á eign sóknaraðila samkvæmt afsali og Ölduslóðar ehf. án nokkurrar aðkomu sóknaraðila eða Ölduslóðar ehf. Þannig sé því óskyldur þriðji aðili orðinn skuldari að veðskuldabréfi sem hvíli á fasteign án nokkurrar aðkomu eigenda fasteignarinnar.

Í apríl 2009 hafi tekið gildi lög um ábyrgðarmenn nr. 32/2009 en markmið lagasetningarinnar hafi verið að setja reglur um ábyrgðir einstaklinga, draga úr vægi ábyrgða og stuðla að því að lánveitingar yrðu miðaðar við greiðslugetu lántaka og hans eigin tryggingar, sbr. 1. gr. laganna. Samkvæmt 4. gr. laganna beri lánveitanda að meta greiðslugetu skuldara og ráða ábyrgðarmanni frá því að gangast í ábyrgð ef greiðslumat bendi til þess að skuldari geti ekki efnt skuldbindingar sínar. Ekkert greiðslumat hafi verið gert þegar E-kk-nf S-kk-nf gerðist skuldari lánsins. Þá hafi ennfremur á engan hátt verið reynt að upplýsa sóknaraðila um nokkur af þeim atriðum sem 5. gr. ábyrgðarmannalaga skyldi lánveitendur til að veita ábyrgðarmanni.

Ennfremur sé ljóst að forveri varnaraðila og síðar varnaraðili gerði engan reka að því að upplýsa sóknaraðila sem veðsala um vanefndir skuldara né heldur tilkynningar um áramót um stöðu láns sem veðið stóð fyrir, sbr. a. og d. liði 1. mgr. 7. gr. ábyrgðarmannalaga. Samkvæmt 2. mgr. 7. gr. skuli veðsali vera skaðlaus af vanrækslu lánveitanda á tilkynningarskyldu samkvæmt 1. mgr.

Að öðru leyti vísar sóknaraðili til kæru sinnar 9. nóvember 2015 sem sé hluti málsgagna í málinu.

Kæra sóknaraðila styðst við XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölur. Þá byggir sóknaraðili málsástæður sínar á lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölur. Málskostnaðarkrafa sóknaraðila byggist á 1. og 3. mgr. 131. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

III

Varnaraðili mótmælir öllum málsástæðum sóknaraðila. Sóknaraðili beri það ekki fyrir sig að meintir annmarkar séu þess eðlis að sóknaraðili hefði getað varnað nauðungaruppboði en þegar af þeim ástæðum verði ekki fallist á kröfu sóknaraðila. Varnaraðili geri jafnframt athugasemdir við málatilbúnað sóknaraðila á grundvelli 4. mgr. 81. gr.

Þá mótmælir varnaraðili málsástæðum sóknaraðila þess efnis að með meintum skuldaraskiptum lánsins þann 8. febrúar 2010 hafi forveri varnaraðila brotið gegn lögum nr. 32/2009 um ábyrgðarmenn sem of seint fram komnum. Verði ekki fallist á að málsástæðan sé of seint fram komin mótmælir varnaraðili því að brotið hafi verið geng umræddum lögum. Varnaraðili byggir aðalkröfu sína í málinu um frávísun á því að vísa beri málinu í heild sinni frá dómi þar sem sóknaraðili sé ekki þinglýstur eigandi eignarinnar Súlunes 24, Garðabæ. Þá hafi sóknaraðili heldur ekki sýnt fram á að hann hafi lögvarða hagsmuni af því að nauðungarsalan verði felld úr gildi. Beri því að vísa málinu frá í heild sinni, jafnvel ex officio.

Varnaraðili byggir kröfu sína á því að öll skilyrði nauðungarsölulaga hafi verið uppfyllt í nauðungarsölumáli sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu nr. 134/2015. Varnaraðili byggir á því að sýslumanni hafi ekki verið annað fært en að taka ákvörðun um að gerðinni skyldi framhaldið eins og hann gerði þann 12. október sl. Í lögum nr. 90/1991 sér heimild í 2. tl. 6. gr. að fullnusta peningakröfu samkvæmt þinglýstum samningi um veðrétt í eigninni fyrir tiltekinni peningakröfu ef berum orðum sé tekið fram í samningnum að nauðungarsala megi fara fram til fullnustu kröfunni án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms. Skuldabréf gerðarbeiðanda uppfylli þau skilyrði. Í 11. gr. sömu laga sé fjallað um form og efni nauðungarsölubeiðni. Nauðungarsölubeiðni sóknaraðila uppfyllti öll skilyrði lagagreinarinnar, enda hafi sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu kannað lögmæti og réttmæti beiðninnar samkvæmt 13. gr. laganna og í framhaldinu ákveðið að láta uppboð fara fram. Haldi sóknaraðili öðru fram hafi hann sönnunarbyrðina fyrir því en fyrir því hafi hann ekki fært sönnur að mati varnaraðila. Hér beri einnig að nefna 2. mgr. 22. gr. laga nr. 90/1991 en hún hafi verið skýrð á þann veg að sýslumaður geti ekki lagt mat á framhald uppboðs með óbundnar hendur, heldur gefi orðalag 2. ml. 2. mgr. 22. gr. líkindi fyrir því að meta eigi niðurstöðu gerðarbeiðanda í hag. Ágreiningur um fjárhæð kröfu varnaraðila á hendur skuldara veðskuldabréfs geti ekki leitt til þess að sóknaraðili geti ekki fullnustað kröfu sína, heldur geti sá ágreiningur komið til skoðunar við úthlutun söluverðs eftir ákvæðum VIII. kafla laga nr. 90/1991. Krafa varnaraðila á hendur skuldara veðskuldabréfs nr. A, nú nr. B, sé ógreidd. Enginn raunverulegur vilji hafi verið sýndur um að krafa varnaraðila verði greidd. Þá bendir varnaraðili á að þeir meintu annmarkar, sem sóknaraðili beri fyrir sig, séu ekki þess eðlis að sóknaraðili hafi getað varnað uppboði. Af þeim sökum beri að hafna kröfum sóknaraðila í máli þessu.

Sóknaraðili haldi því fram að brotið hafi verið gegn ákvæðum 11. og 16. gr. laga nr. 91/1991 þar sem hann hafi engar tilkynningar fengið um uppboðið sem afsalshafi og eigandi eignarinnar. Varnaraðili hafnar þessu og telur öll skilyrði laga nr. 91/1991 hafi verið uppfyllt þegar að framhald uppboðs fór fram þann 12. október 2015. Varnaraðili hafnar þeim skilningi sóknaraðila að hann sé samkvæmt almennum reglum eigandi eignarinnar og hefði því átt að vera gerðarþoli í umræddu máli. Með kaupsamningi 3. febrúar 2006 hafi sóknaraðili selt félaginu Ölduslóð ehf. fasteign þá sem hér sé fjallað um. Kaupsamningi hafi verið þinglýst þann 5. febrúar 2006 og verði Ölduslóð ehf. því talin gerðarþoli í umræddu uppboðsmáli. Gerðarþoli sé sá sem verði eftir almennum reglum talinn eigandi eignar, sbr. 2. tl. 2. gr. laga nr. 91/1991. Varnaraðili mótmælir því að það hafi áhrif á gildi uppboðsins hafi tilkynning til skiptastjóra þrotbús sóknaraðila ekki legið fyrir í gögnum sýslumanns. Þá hafnar varnaraðili því einnig að það hafi þýðingu, að því er varðar gildi uppboðsins, að sóknaraðili hafi verið skilgreindur í nauðungarsölubeiðni varnaraðila sem þrotabú og það sama eigi við varðandi tilgreiningu í greiðsluáskorun varnaraðila.

Samkvæmt veðbókarvottorði 9. október 2015, sem hafi legið frammi við framhald uppboðs þann 12. október 2015, hafi gjaldþrotaúrskurður verið skráður á veðbókarvottorðið og hafi hann ekki verið afmáður úr veðbók af skiptastjóra. Fyrir liggi að sýslumaður tilkynnti þeim skiptastjóra sem skráður var sem skiptastjóri á veðbókarvottorði um framhald uppboðs og móttók skiptastjóri þá tilkynningu sýslumanns. Varnaraðili hafnar því að sýslumaður geti borið ábyrgð á því að skiptastjóri búsins hafi ekki tilkynnt sóknaraðila um framhald uppboðs eða að skráning á veðbókarvottorði hafi ekki verið rétt, þ.e. að skiptastjóri hefði ekki látið afmá gjaldþrotaúrskurð úr veðbók. Þá er því jafnframt hafnað að það valdi ógildi nauðungarsölu að afsalshafa eignar sé ekki tilkynnt um framhald uppboðs, sbr. 3. mgr. 35. gr. laga nr. 90/1991.

Varnaraðili vill að auki taka það fram að einu skyldurnar sem að kaupandi eignarinnar, Ölduslóð ehf., átti eftir að inna af hendi samkvæmt kaupsamningi hafi verið að yfirtaka lán Frjálsa fjárfestingarbankans hf. Af þeim sökum verði ekki séð að afsalshafi, þ.e. sóknaraðili í máli þessu, hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að sýslumaður tilkynnti skiptastjóra um fyrirhugað framhaldsuppboð en beindi ekki tilkynningu til hans sjálfs. Þetta megi sjá m.a. af því að sóknaraðili hafi engum kröfum lýst í uppboðsandvirði eignarinnar, enda verði ekki séð annað, líkt og fram hafi komið, að kaupandi eignarinnar, Ölduslóð ehf., hafi innt af hendi allar þær greiðslur sem honum bar að inna af hendi samkvæmt kaupsamningi. Líkt og fram komi í greinargerð hafi sóknaraðili þó verið upplýstur um uppboðið fyrir framhald þess en þrátt fyrir það ekki lýst kröfu í söluandvirði. Sóknaraðili hafi því engra hagsmuna að gæta að því er varðar meintan skort á tilkynningum um framhald uppboðs.

Sóknaraðili haldi því fram að þann 8. febrúar 2010 hafi E-kk-nf S-kk-nf gerst skuldari veðskuldabréfs nr. A, nú nr. B. Varnaraðili hafnar því með öllu að samkomulag það sem gert hafi verið 8. febrúar 2010 hafi falið í sér skilmálabreytingu með þeim hætti að nýr skuldari hafi tekið við skuldbindingum við forvera varnaraðila samkvæmt áðurnefndu veðskuldabréfi. Varnaraðili byggir á því að skuldaraskipti hafi ekki farið fram, enda hafi ekki verið staðið við samkomulag það sem forveri varnaraðila gerði við E-kk-þf S-kk-þf þann 8. febrúar 2010. Þá hafnar varnaraðili því jafnframt að hægt sé að jafna fyrrgreindu samkomulagi við formleg skuldaraskipti, enda alkunnugt að við skuldaraskipti þurfi að liggja fyrir samþykki eiganda eignar og fyrri skuldara. Fyrrgreint samkomulag uppfyllt þannig að engu leyti þau skilyrði sem þurfa að vera til staðar til þess að skjal geti talist fela í sér formleg skuldaraskipti. Um hafi verið að ræða samkomulag sem gert hafi verið með vitund og vilja sóknaraðila sem hafi falið í sér sátt um að tilteknum ákveðnum skilyrðum yrði farið í formleg skuldaraskipti og þá með samþykki allra hlutaðeigandi aðila. Sóknaraðili sé enn skráður skuldari veðskuldabréfs nr. A, nú nr. B.

Sóknaraðili byggir málatilbúnað sinn á því að veðskuldabréf nr. A, nú nr. B, hafi ekki verið gjaldfellt gagnvart skuldara þess E-kk-þgf S-kk-þgf. Varnaraðili hafnar þessum málatilbúnaði sóknaraðila. Sóknaraðili hafi ekki lögvarða hagsmuni af kröfu þessari og beri því að hafna henni. Jafnframt nefnir varnaraðili að skuldaraskipti hafi aldrei farið fram og sé því E-kk-nf S-kk-nf ekki skuldari áðurnefnds skuldabréfs. Varnaraðila hafi því ekki borið að senda honum tilkynningar um gjaldfellingu og þar með talið tilkynningar um vanskil. Þá vísar varnaraðili til greiðsluáskorunar þar sem fram komi að skuldin öll sé fallin í gjalddaga. Í nauðungarsölubeiðni til sýslumanns, dags. 4. nóvember 2014, komi slíkt hið sama fram. Varnaraðili hafi haft heimild til að gjaldfella veðskuldabréfið í heild sinni samkvæmt ákvæðum bréfsins sjálfs, sbr. liður 5, en þar komir fram að heimilt sé að gjaldfella skuldina fyrirvararlaust og án uppsagnar verði dráttur á greiðslu afborgana eða vaxta af veðskuldabréfinu. Varnaraðili hafi því verið í fullum rétti til að gjaldfella veðskuldabréfið í heild sinni án tilkynningar til sóknaraðila, enda veðskuldabréfið verið í vanskilum frá 5. mars 2010.

Í greinargerð sóknaraðila til héraðsdóms byggi sóknaraðili að auki á því að við meint skuldaraskipti áhvílandi veðskuldabréfs þann 8. febrúar 2010 hafi staða sóknaraðila í reynd orðið eins og staða veðsala sem láni veð. Forveri varnaraðila hafi því við meint skuldaraskipti farið gegn ákvæðum laga nr. 32/2009 um ábyrgðarmenn. Varnaraðili hafnar því í fyrsta lagi að þessi málsástæða sóknaraðila komist að þar sem hún komi ekki fram í tilkynningu til héraðsdóms. Sóknaraðila beri að koma fram með þær málsástæður sem hann ætlar að byggja á strax í tilkynningu til héraðsdóms, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991.

Verði ekki fallist á það með varnaraðili að framangreind málsástæða sóknaraðila komist ekki að hafnar varnaraðili henni. Skuldaraskipti hafi ekki farið fram þar sem ekki hafi verið staðið við samkomulag það sem forveri stefnda gerði við E-kk-þf S-kk-þf þann 8. febrúar 2010. Þá hafnar varnaraðili því jafnframt að hægt sé að jafna fyrrgreindu samkomulagi við formleg skuldaraskipti. Varnaraðili bendir hér á máli sínu til stuðning að sóknaraðili sé ekki skráður með lögheimili að Súlunesi 24, Garðabæ, en E-kk-nf S-kk-nf sé þar skráður með lögheimili. Varnaraðili hafnar því með öllu að sóknaraðila hafi ekki verið kunnugt um umrætt samkomulag. Með vísan til þess sem fram hefur komið þá hafnar varnaraðili því að brotið hafi verið gegn ákvæðum laga nr. 32/2009 og þ.a.l. að sóknaraðili geti borið fyrir sig 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þá telur varnaraðili að krafa um ógildingu veðskuldabréfs á grundvelli ofangreindra laga samrýmist ekki ákvæðum nauðungarsölulaga nr. 90/1991, sbr. 75. og 77. gr. þeirra laga.

Um lagarök vísar varnaraðili til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og almennar reglur einkamálaréttarfars. Jafnframt er vísað til reglna viðskiptabréfaréttarins, og almennra reglna kröfuréttar og meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga, en reglur þessar fá m.a. stoð í lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Varnaraðili vísar jafnframt til reglna samningaréttar um skýringu og túlkun samninga og jafnframt reglna um skuldbindingargildi samninga og að gilda löggerninga skuldi halda. Varnaraðili vísar til reglna einkamálaréttarfars um sönnun og sönnunarbyrði. Varðandi kröfu stefnda um málskostnað er vísað til ákvæða XXI. kafla laga nr. 91/1991.

IV

Sóknaraðili eignaðist fasteignina Súlunes 24, Garðabæ, með nauðungarsöluafsali 8. nóvember 2004. Sama dag gaf hann út veðskuldabréf til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. að fjárhæð 40.000.000 króna, tryggt með veði í eigninni. Sóknaraðili seldi fasteignina til Ölduslóðar ehf. með kaupsamningi 3. febrúar 2006 og var kaupsamningnum þinglýst. Samkvæmt honum skyldi Ölduslóð ehf. yfirtaka lán Frjálsa fjárfestingarbankans hf. og liggur fyrir í gögnum málsins umsókn Ölduslóðar ehf. um slíka yfirtöku. Samþykki Frjálsa fjárfestingarbankans hf. fyrir yfirtökunni virðist ekki hafa legið fyrir og er sóknaraðili enn skráður skuldari veðskuldabréfsins og afsal til Ölduslóðar ehf. virðist ekki hafa verið gefið út. Bú sóknaraðila var tekið til gjaldþrotaskipta og lauk skiptum 14. ágúst 2014.

Meðal gagna málsins er samkomulag, dags. 8. febrúar 2010, milli Frjálsa fjárfestingarbankans hf. og E-kk-ef S-kk-ef um umrætt veðskuldabréf. Fasteignin Súlunes 24 var þá í nauðungarsöluferli hjá sýslumanni og lokasalan fyrirhuguð 10. febrúar 2010. Samið var um að lánið skyldi teljast vera 67.000.000 króna og að greitt skyldi inn á lánið 15.000.000 króna þann 9. febrúar 2010 og 10.000.000 króna eigi síðar en 1. apríl 2010. Þá segir í samkomulaginu að skilmálum lánsins skyldi breytt þannig að E-kk-nf yrði greiðandi lánsins. Við greiðslu á 15.000.000 króna skuldbatt bankinn sig til að afturkalla uppboðið. Þetta samkomulag gekk eftir hvað varðar greiðslu á 15.000.000 króna og afturköllun uppboðsins. Hins vegar virðist ekki hafa verið staðið við greiðslu á 10.000.000 króna og skuldaraskipti fóru ekki fram. Samkvæmt gögnum málsins hefur ekki verið greitt af skuldabréfinu frá 9. febrúar 2010.

Varnaraðili byggir á því að sóknaraðili hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að nauðungarsalan verði felld úr gildi og beri af þeim sökum að vísa málinu frá dómi. Sóknaraðili er skuldari samkvæmt veðskuldabréfi því sem liggur til grundvallar nauðungarsölubeiðni. Sóknaraðili getur því haft uppi mótbárur gegn tilvist skuldarinnar og þar með heimildinni til nauðungarsölu. Sóknaraðili hefur því lögvarða hagsmuni af því að gætt sé að kröfum hans, sbr. 4. tl. 2. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Sóknaraðili byggir annars vegar á því að brotið hafi verið gegn ákvæðum 11. og 16. gr. laga nr. 90/1991 þar sem afsalshafi og eigandi eignarinnar hafi ekki fengið tilkynningu um uppboðið. Hins vegar er byggt á því að þegar E-kk-nf S-kk-nf yfirtók lánið samkvæmt umþrættu veðskuldabréfi, án þess að það væri borið undir sóknaraðila, hafi greiðslumat hins nýja skuldara lánsins ekki verið borið undir sóknaraðila.

Samkvæmt 2. tl. 2. gr. laga nr. 90/1991 eru aðilar að nauðungarsölu gerðarþoli en hann er sá sem verður eftir almennum reglum talinn eigandi að þeirri eign sem nauðungarsala tekur til. Ölduslóð ehf. var eigandi eignarinnar samkvæmt þinglýstum kaupsamningi, dags. 3. febrúar 2006, og af þeim sökum hinn rétti gerðarþoli í uppboðsmálinu. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á að ákvæði 11. og 16. gr. laga nr. 90/1991 hafi verið brotin gagnvart sóknaraðila. Ekki skiptir máli í þessu sambandi þótt í nauðungarsölubeiðni varnaraðila hafi skuldari verið tilgreindur sem þrotabú sóknaraðila.

Meðal gagna málsins er samkomulag, dags. 8. febrúar 2010, milli Frjálsa fjárfestingarbankans hf. og E-kk-ef S-kk-ef um veðskuldabréf það sem er grundvöllur nauðungarsölubeiðni varnaraðila. Með samkomulaginu var stefnt að því að E-kk-nf yfirtæki lánið en úr því varð aldrei. Skuldaraskipti fóru því ekki fram og er sóknaraðili enn skráður skuldari veðskuldabréfsins.

Er því haldlaus sú málsástæða sóknaraðila að greiðslumat hafi ekki verið unnið í tengslum við væntanlega yfirtöku E-kk-ef á skuldinni samkvæmt veðskuldabréfinu.

Af framangreindu virtu verður ekki fallist á með sóknaraðila að nauðungarsala fasteignarinnar Súlunes 24, Garðabæ verði felld úr gildi. Rétt þykir að málskostnaður falli niður.

G-kk-nf A-kk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu sóknaraðila, E-kk-ef F-kk-ef B-kk-ef, um að nauðungarsala fasteignarinnar Súlunes 24, Garðabæ, sem fram fór 12. október 2015, verði felld úr gildi.

Málskostnaður fellur niður.

G-kk-nf A-kk-nf