E-6458/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 24. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af ÞG verktökum ehf., Fossaleyni 16, Reykjavík, á hendur Svak ehf., Skeggjagötu 4, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 1. október 2007.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar að fjárhæð 1.425.208 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af þeirri fjárhæð frá 14. júlí. 2005 til greiðsludags, allt að frádregnum 1.942.823 krónum miðað við stöðu skuldarinnar þann 28. október 2008. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda. Til vara er krafist verulegrar lækkunar á kröfum stefnanda. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Málsatvik og málsástæður stefnanda

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi, dags.16 nóvember 2004, keypti stefndi atvinnuhúsnæði af stefnanda sem var eignarhlutur 01-11 í húsinu nr. 6 við Lónsbraut í Hafnarfirði. Hið selda hús var nýbygging sem stefnandi byggði. Umsamið kaupverð, 10.000.000 krónur, var að fullu greitt og var gefið út afsal til stefnda þann 28. nóvember 2004.

Í kaupsamningi kom fram að kaupandi yfirtók vsk. innskattakvöð sem hvíldi á eigninni. Í tengslum við undirritun kaupsamnings gaf stefndi út sérstaka yfirlýsingu og skuldbindingu um yfirtöku á kvöðinni. Í þeirri yfirlýsingu kom fram að Svak ehf. hygðist nýta eignina undir eigin vsk. skylda starfsemi undir skráningarnúmerinu 53949.

Í afsalinu er áréttað um yfirtöku stefnda á vsk. innskattskvöð sem hvíldi á eigninni. Þann 7. janúar 2005 barst stefnanda bréf frá skattyfirvöldum þar sem fram kom að stefndi væri ekki bær til að yfirtaka umrædda vsk. innskattskvöð þar sem félagið var ekki með opið vsk. númer. Í ljós kom við eftirgrennslan stefnanda að vsk. nr. 53949 hafði verið lokað nokkru áður en stefndi tók yfir vsk. innskattskvöð með vísan til þessa númers.

Fór svo að stefnandi var krafinn um greiðslu á vsk. innskattskvöðinni þar sem stefndi gat ekki tekið hana yfir. Á endanum greiddi stefnandi þann 14. júlí 2005 1.233.267 krónur auk 191.941 krónu sem dráttarvexti, alls 1.425.208 krónur, til tollstjórans í Reykjavík vegna vanefnda stefnda. Stefndi var fyrir greiðslu stefnanda til tollstjórans í Reykjavík beðinn um að ganga frá réttum efndum á loforði um yfirtöku vsk. innskattskvaðarinnar. Stefnandi hefur ítrekað reynt að innheimta skuldina en án árangurs. Stefnandi hefur að kröfu stefnda unnið við viðgerðir á hinu selda húsnæði og telur stefnandi sig hafa efnt skyldur sínar að fullu þar að lútandi og að stefndi beri sönnunarbyrði um hið gagnstæða.

Stefnandi byggir á því að hann eigi endurkröfurétt á hendur stefnda fyrir þeirri fjárhæð sem stefnandi þurfti að greiða til tollstjórans í Reykjavík vegna vanefnda stefnda á yfirtöku vsk. innskattskvaðarinnar. Byggt er á því að stefndi hafi fyrirvaralaust lofað stefnanda að yfirtaka umrædda innskattskvöð. Gerð er krafa um dráttarvexti frá 14. júlí 2007, en þann dag leysti stefnandi sjálfur innskattskvöðina til sín með greiðslu til tollstjórans í Reykjavík.

Stefnandi vísar til reglna kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingagildi loforða, en til reglna kröfu- og samningaréttar um vanefnda afleiðingar og endurkröfurétt vegna ábyrgðaskuldbindinga gagnvart þriðja aðila. Þá vísar stefnandi til ákvæða vaxtalaga nr. 38/2001 og til ákvæða laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda

Af hálfu stefnda er tekið fram um málavexti að hinn 8. júlí 2005 hafi verið sent bréf til stefnanda, þar sem kvartað var undan alvarlegum leka á eigninni og var kveðið svo sterkt að orði að eignin væri nánast ónothæf vegna þessa. Stefndi seldi síðar eignina Freyjugötu 11 ehf., sem gerði athugsemdir um sömu galla og mál þetta er risið af.

Stefndi byggir á því að ýmsir gallar hafi komið upp, sem telja verði til áskilinna kosta vegna nýbyggingar. Allir útveggir hafi smitað vatni inn í húsnæðið og verði að telja að um mikinn galla sé að tefla, þar sem matvæla- og pökkunarstöð sé rekin í húsnæðinu. Innkeyrsluhurð hafi verið ónothæf frá byrjun og sé það enn. Vatnshalli að niðurföllum sé rangur, t.d. sé niðurfallið fyrir framan innkeyrsluhurð ókomið en það eigi að vera fyrir hendi samkvæmt skilalýsingu og samþykktum teikningum. Vatnshalli vísi inn á gólf og leki undir hurð í vatnsveðrum.

Stefndi byggir á því að seljandi geti ekki samið sig frá því að koma slíkum hlutum yfir á kaupanda eins og hann reyni í skilalýsingu, en í henni sé hvorki getið um undirritunarstað né dagsetningu. Þá vanti undirritun aðila á skilalýsinguna.

Brunavarnarkerfi vanti í loft (sprinkler) samkvæmt reglum byggingarsamþykktar, lögum nr. 75/2000 um brunavarnir, skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, reglugerð nr. 245/1994 um hönnun og uppsetningu sjálfvirkra úðakerfa og reglugerð nr. 200/1994 um eigið eftirlit eigenda og forráðamanna með brunavörnum í atvinnuhúsnæði. Sama megi segja um hið sjálfvirka brunavarnar úðakerfi.

Stefnandi geti ekki samið sig frá þeirri skyldu sinni og koma því yfir á stefnda með tilvísun í ódagsetta og óundirritaða skilalýsingu. Stefnanda hafi verið óheimilt að selja nýtt atvinnuhúsnæði nema sjálfvirku úðakerfi (sprinklerum) hafi verið komið upp samkvæmt áðurgreindum lögum, byggingarreglugerð og nefndum reglugerðum þar um og það hafi verið tekið út af viðurkenndum aðila, sem hafi til að bera fagþekkingu og viðurkenningu Brunamálastofnunar til skoðunar og samþykkis á séruppdráttum af sjálfvirkum slökkvikerfum, sem og geti annast lokaúttekt á slíkum kerfum. Honum hafi m.ö.o. ekki verið heimilt að koma þessari skyldu yfir á kaupanda húsnæðisins samkvæmt skilalýsingu. Stefnandi beri sem byggjandi og seljandi því fulla ábyrgð á uppsetningu, frágangi og löglegri úttekt á hinu sjálfvirka brunavarnarúðunarkerfi, sem hafi átt að vera fyrir hendi við kaupin. Þeirri ábyrgð verði ekki varpað á kaupanda með plaggi, sem ekki hafi verið undirritað og samþykkt af kaupanda. Og jafnvel þó stefndi teljist hafa verið upplýstur um skilalýsingu á kaupsamningsdegi, þá beri stefnandi alla ábyrgð á uppsetningu og úttekt á brunavarnarkerfinu samkvæmt lögum um brunavarnir og viðeigandi reglugerðum þar að lútandi. Hann geti ekki samið sig frá þessari lögbundnu skyldu sinni sem upphaflegur byggjandi og seljandi atvinnuhúsnæðis.

Stefndi krefst þess að sér verði ýmist dæmdar skaðabætur eða veittur afsláttur af söluverði eignar. Þá lýsir stefndi yfir skuldajöfnun gegn stefnukröfu stefnanda. Eignin hafi ekki staðist þær væntingar, sem gera mátti til nýrrar eignar. Hún hafi ekki staðist skilalýsingu, samþykktar teikningar samkvæmt byggingarreglugerð og lög um brunavarnir en samkvæmt kaupsamningi sé vísað til skilalýsingar sem hluta af samningi milli aðila. Stefndi vísar til 18. gr. laga nr. 40/2002, þar sem telja verði að ágallarnir rýri verðmæti eignar þannig að það varði nokkru vegna afsláttarkröfu að auki hafi seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi, sem leiði beinlínis til skaðabótaskyldu hans.

Eignin henti ekki til þeirra nota, sem sambærilegar eignir séu venjulega notaðar til og seljanda mátti vera kunnugt um er samningur var gerður, sbr. 19. gr. laga nr. 40/2002. Tímamark galla teljist vera nokkru síðar en samningur var gerður en stefndu seldu eignina Freyjugötu 11 ehf., sem hafi rekið matvælastarfsemi í húsinu. Stefndi hafi sent stefnanda bréf hinn 8. júlí 2005, þar sem tilkynnt hafi verið formlega um stórfellda galla eða lekavandamál í húsinu og hafi þá strax verið tekið fram að eignin væri ónothæf til síns brúks. Stefnandi beri ábyrgð á gallanum samkvæmt 20. gr. laga nr. 40/2002, þar sem telja verði að hann hafi tekið ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignarinnar.

Stefndi vísar einnig til 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um skort á upplýsingum eða að stefnandi hafi beinlínis gefið rangar upplýsingar um ástand eignarinnar. Sama gildi ef eignin sé ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru samkvæmt skilalýsingu, byggingarnefndarteikningum eða öðrum sölu- og kynningargögnum. Sama gildi ef byggingarreglugerð, lög um brunavarnir með tilheyrandi reglugerðum og skipulags- og byggingarlög hafi verið sniðgengin af hálfu byggjanda, þ.e. stefnanda í þessu tilviki.

Stefndi krefst ýmist afsláttar samkvæmt 41. gr. laga nr. 40/2002 í samræmi við tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla. Stefndi geti því valið að óska eftir mati á því hversu mikið verðminni eign verði eftir viðgerð þ.e. hver sé verðmætisrýrnun hennar eða hvað kosti að bæta úr galla.

Stefndi byggi einnig á skaðabótaákvæði 43. gr. laga nr. 40/2002, sem segir að ef eign sé gölluð þá geti stefndi krafist skaðabóta tjóns en óbeins tjóns þótt stefnandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Stefndi geti m.ö.o. krafist skaðabóta vegna hlutlægrar ábyrgðar stefnanda, þar sem eignin uppfylli ekki skilalýsingu og ekki viðurkennda byggingarstaðla, byggingarreglugerð né þær samþykktu teikningar, sem fara átti eftir við byggingu hússins. Almennt verði að telja að nýjar eignir eigi að vera gallalausar og skipti þá engu máli hvort sök sé fyrir hendi eða ekki. Stefndi telji hins vegar að það liggi einnig fyrir saknæm háttsemi hjá stefnanda og því geti hann krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón.

Stefndi áskildi sér rétt til að dómkveðja matsmann til að sannreyna og meta tjón stefnda, bæði hvað varðar afslátt og skaðabætur á fasteigninni. Fyrir liggur matsgerð dómkvadds matsmats, dags. 19. febrúar 2008.

Stefndi áskildi sér jafnframt rétt til að leggja kröfur í málinu sérstaklega fram síðar og gera þannig grein fyrir kröfugerðinni í heild á síðari stigum máls ásamt þeim áskilnaði að stefnandi greiði allan matskostnað við ákvörðun málskostnaðar. Stefndi hefur sett fram kröfur á hendur stefnanda að fjárhæð 5.821.400 krónur í samræmi við kostnaðarmat matsgerðar.

Með vísan til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 skuldajafnar stefndi kröfum sínum gegn stefnukröfum stefnanda, þannig að dæmdar skaðabótakröfur eða afsláttur komi til innborgunar á móti hugsanlegum dómkröfum stefnanda.

Mótmælt er upphafsdegi dráttarvaxta. Er þess krafist að vextir reiknist ekki fyrr en frá þingfestingardegi málsins.

Stefndi vísar til laga nr. 40/2002 um fasteignkaup, almennra reglna skaðabótaréttarins varðandi afslátt og skaðabóta og vegna galla í nýju húsnæði, IX. kafla og XII. kafla einkamálalaganna nr. 91/1991, 28. gr. laga nr. 91/1991 um skuldajöfnun. Þá er vísað til laga nr. 75/2000 um brunavarnir, skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, byggingarreglugerðar nr. 441/1998, reglugerðar nr. 245/1994 um hönnun og uppsetningu sjálfvirkra úðakerfa, reglugerðar nr. 200/1994 um eigið eftirlit eigenda og forráðamanna með brunavörnum í atvinnuhúsnæði.

Þá vísar stefndi til 129. gr. og 130 gr. laga nr. 91/1991 um málskostnað.

Niðurstaða

Við kaupin á húsnæðinu yfirtók stefndi vsk. innskattskvöð, sem hvíldi á eigninni, og er ágreiningslaust að stefnda ber að endurgreiða stefnanda 1.425.208 krónur sökum þess að stefnandi þurfti að leysa til sín innskattskvöðina með greiðslu til tollstjóra. Stefndi hefur hins vegar uppi í málinu gagnkröfu til skuldajafnaðar með vísan til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Er gagnkrafa hans að fjárhæð 5.821.400 krónur og byggð á matsgerð dags. 19. maí 2008. Kostnaðarmat matsgerðar er sem hér segir:

Kostnaður miðast við verðlag í maí 2008 með vsk. á efni og vinnu.

Verkliður Vélar/efni/akstur Vinna Samtals

1. Útveggur

1.1. Múrklæðning á langvegg m/vinnup. 1.118.000 1.664.000 2.782.000

1.2. Þakkantur 156.400 338.100 494.500

1.3. Útloftun þaks 50.600 98.900 149.500

2. Lagfæring á innkeyrsluhurð 18.000 124.000 142.500

3. Vatnsvörn við innkeyrsluhurð 19.000 65.000 84.000

4. Vatnsúðakerfi 564.200 655.200 1.219.400

5. Leigugjald 270.000 270.000

6. Hönnun, umsjón og eftirlit 680.000 680.000

Samtals kr. 2.876.200 2.945.200 5.821.400

Í niðurstöðu matsmanns segir svo um matslið 1, útvegg :

Eins og að framan greinir hefur langveggur (útveggur) hússins lekið eins og um er fjallað í matsbeiðni. Lekinn gæti stafað af ýmsum ástæðum, en þó er líklegast að hér sé um að ræða leka um sprungur á

veggnum sem eru mjög víða, frá ófaglegum umbanaði á þakáfellu og rakaþéttingu innan á steyptum útvegg. Aðrar ástæður eru ekki líklegar.

Til þess að bæta úr þessum ágöllum telur matsmaður hagkvæmustu lausnina að setja utan á vegginn í múr-kerfi ásamt 2" steinullareinangrun og skipta um þakafellu ásamt því að slétta þakkantinn með múrílögn, sneiða af dúknum, klemma hann niður og síðan líma yfirfellu úr trefjastyrktum polymerblönduðum asfaltdúká steypuna og láta hann ganga út yfir þakdúkinn. Að lokum verði sett ný áfella á þakkantinn. Einnig þarf að tryggja loftinntök fyrir þakið á svipaðan hátt og fyrir er. Aðgerð þessi ætti að koma í veg fyrir leka um sprungur, þakkant og koma í veg fyrir daggarmyndun þar sem daggarmarkið færist út fyrir vegginn.

Með yfirmati, dags. 22. október 2008, sem fram fór að tilhlutan stefnda, var endurmetið kostnaðarmat í undirmati vegna matsliðar 1, um leka í útvegg.

Í umfjöllun yfirmatsmanna segir svo:

1. Matsmenn staðfestu bæði með því að láta sprauta á vegg eins og rakið er í kaflanum um vettvangsskoðun þann 12.sept. s.l. og í annarri vettvangsskoðun eftir nokkurra daga rigningu þann 23. sept.s.1. að vatn seytlar inn um sprungur á vegg og eins inn um loftræsiop ofan þakeinangrunar. Þá er staðfest að vatn berst inn um loftrásir fyrri loftræsingu á þaki. Ekki hefur komið fram leki á frágangi þakdúks og engin ummerki hafa sést sem benda til þess að þakdúkur eða frágangur hans leki. Matsmenn telja engar líkur á að á þakkantur leki eins og frágangi hans er háttað. Matsmenn telja að hugsanleg þétting við útvegg þar sem milliloft kemur að honum eigi ekki sök á lekanum heldur komi hann frá áður nefndum sprungum og loftgötum undir þakkanti.

2. Matsmenn telja að orsök leka megi rekja til lóðréttra sprungna sem eru með um 1,2 til 3 metra millibili alls um 12 sprungur sem ná frá botnplötu og uppundir þakkant. Þetta var sannreynt með því að sprauta á vegginn eins og lýst er undir kaflanum um vettvangsskoðun þann 12. september s.l. og skoða aðstæður í annarri vettvangsskoðun sem framkvæmd var í rigningu og golu þann 23. september en var að rigna mikið síðustu dagana fyrir skoðunina og auk þess hafi verið hvasst flesta dagana. Þá telja matsmenn að orsök leka megi rekja til loftrása fyrir þak.

3. Matsmenn telja að koma megi í veg fyrir leka með þéttingu á sprungum með því að dæla í þær með þar til gerðu þéttiefni. Viðgerð á. götum sem gerð voru til að freista þess að þétta við steypuskil veggs og botnplötu er innifalinn í filtun veggja en er ekki verðlögð sérstaklega. Einnig mætti koma í veg fyrir leka með því að klæða vegginn, en matsmenn telja ekki ástæðu til að fara í svo dýra aðgerð þar sem hægt er að gera hann vatnsheldan með því að þétta sprungur. Breyta verður frágangi loftrása þannig að vatn berist ekki inn um þær og telja matsmenn að það megi gera með því að setja málmvinkil neðan við allar loftrásir sem loki málmáfellu sem er yfir loftrásunum. Hafa verður hæfilega stór op á málmvinklinum á milli loftrásanna.

Verkþáttur @ efni og @vinna Upphæð

tækjaleiga

Þétta sprungur á vegg með því þar til gerðu þéttiefni 400.000 600.000 1.000.000

Filta yfir allan vegginn með ljósum múr eins og fyrir 100.000 450.000 550.000

er, innifalin er viðgerð á áður gerðum viðgerðar -

götum neðst á vegg.___________________________________________________________

Taka niður málmáfellur yfir loftopum á loftræsingu 50.000 100.000 150.000

þaks, breyta frágangi og setja áfellur upp aftur._________________________________

Vinnupallur 50.000 100.000 150.000

Hönnun og ráðgjöf 150.000 150.000

Samtals með vsk. kr. 750.000 1.250.000 2.000.000

Samkvæmt endanlegri kröfugerð stefnanda í málinu er fallist á kostnaðarmat undirmatsgerðar, dags. 19. maí 2008, vegna lagfæringar á innkeyrsluhurð að fjárhæð 142.000 krónur og vatnsvörn við hana að fjárhæð 84.000 krónur, en vegna leka í útvegg hefur stefnandi fallist á niðurstöðu yfirmatsgerðar, dags. 22. október 2008, að fjárhæð 2.000.000 kr. Hefur stefnandi þannig fallist á að til frádráttar aðalkröfu komi gagnkröfur stefnda að fjárhæð 1.942.823 krónur þegar frá hefur verið dreginn virðisaukaskattur af vinnuliðum að fjárhæð 283.177 krónur.

Dómurinn fellst á niðurstöðu yfirmatsmanna um orsakir leka í útvegg og kostnaðarmat vegna þeirrar viðgerðar og telur eðlilegt að sú niðurstaða sé lögð til grundvallar gagnkröfu stefnda á hendur stefnanda, eins og stefnandi gerir. Kemur þá til athugunar hvort stefndi geti átt frekari gagnkröfur á hendur stefnanda vegna þeirra atriða, sem í undirmatsgerðinni er lýst. Er þar um að ræða kostnað við uppsetningu á vatnsúðakerfi, sem metinn er á 1.219.400 krónur og leigugjald að fjárhæð 270.000 krónur vegna afnotamissis húsnæðisins í mánaðartíma.

Samkvæmt kaupsamningi um eignina var hún seld á byggingarstigi og bar að afhenda hana samkvæmt umsaminni skilalýsingu. Þar kemur fram að uppsetning vatnsúðalagnar og tengingar við stofnlagnir séu á ábyrgð kaupanda. Er ekkert því til fyrirstöðu að aðilar semji með þeim hætti. Stefndi getur því ekki krafið stefnanda um greiðslu kostnaðar vegna vatnsúðakerfis og er þeirri kröfu hafnað.

Þá liggur ekki fyrir að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna afnotamissis húsnæðisins og er þeirri kröfu einnig hafnað.

Samkvæmt framansögðu er fallist á kröfugerð stefnanda í málinu að öðru leyti en því að gagnkrafa stefnda að fjárhæð 1.942.823 krónur skal koma til frádráttar aðalkröfu stefnanda miðað við stöðu skuldarinnar 19. maí 2008 er fyrri matsgerð lá fyrir.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum Á-kk-þgf I-kk-þgf og H-kk-þgf S. G-kk-þgf byggingaverkfræðingum.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Svak ehf., greiði stefnanda, ÞG verktökum ehf., 1.425.208 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af þeirri fjárhæð frá 14. júlí 2005 til greiðsludags, allt að frádregnum 1.942.823 krónum miðað við stöðu skuldarinnar þann 19. maí 2008.

Málskostnaður fellur niður.

E-kk-nf Ó-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

H-kk-nf S. G-kk-nf