E-86/2022

I. Dómkröfur, aðild og málsmeðferð

1. Mál þetta var höfðað 4. júní 2022. Stefnendur eru B-kk-nf Ö-kk-nf E-kk-nf og A-kvk-nf D-kvk-nf S-kvk-nf, bæði með lögheimili í Danmörku. Stefndi er J-kk-nf Þ-kk-nf S-kk-nf, til heimilis að Fagralundi 2 A, 300 Akranesi.

2. Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum 16.187.274 kr. með vöxtum af 15.562.274 kr. skv. 8. gr. laga nr. 38/2001, frá 4. október 2021 til 5. febrúar 2022, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags, en 625.000 kr. með vöxtum skv. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 4. október 2021 þar til 30 dagar eru liðnir frá birtingu stefnu þessarar, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda en til vara að málskostnaður verði látinn falla niður.

3. Stefndi krefst sýknu en til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar stórlega. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnenda en til vara að málskostnaður falli niður.

4. Við upphaf aðalmeðferðar 17. nóvember 2022 tóku sæti í dómnum Þ-kk-nf H-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf verkfræðingur. Aðalmeðferð hófst á vettvangsgöngu á fasteigninni við Reynigrund 45, Akranesi. Var henni framhaldið í dómsal strax í kjölfarið.

5. Við aðalmeðferð gáfu aðilaskýrslur B-kk-nf Ö-kk-nf E-kk-nf og A-kvk-nf D-kvk-nf S-kvk-nf stefnendur og stefndi, J-kk-nf Þ-kk-nf S-kk-nf. Þá gáfu skýrslur M-kvk-nf F-kvk-nf S-kvk-nf og F-kk-nf J-kk-nf Ó-kk-nf, sem bjuggu í fasteigninni frá 2017 til 2019, og D-kk-nf R-kk-nf E-kk-nf fasteignasali. Auk þess komu fyrir dóm E-kk-nf E-kk-nf, faðir stefnanda B-kk-ef, og J-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf byggingarfræðingur, sem vitnuðu um ástand hússins. Að lokum gaf skýrslu H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og staðfesti matsgerð sína. Framburðar verður getið eins og þurfa þykir við úrlausn málsins.

II. Helstu málsatvik

6. Mál þetta varðar kaup stefnenda á fasteigninni Reynigrund 45, Akranesi, fnr. 210-2775, af stefnda með makaskiptasamningi 30. september 2014.

7. Stefndi stóð að byggingu fasteignarinnar og hóf drög að byggingu hennar árið 1976, er hann undirritaði lóðarleigusamning við Akraneskaupstað. Samkvæmt fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er húsið byggt 1979. Samkvæmt byggingaskrá Akraness hófust framkvæmdir 25. apríl 1977 en húsið ekki skráð fullgert fyrr en 29. desember 1989.

Stefnendur halda því fram að stefndi hafi sjálfur byggt húsið að mestu en stefndi hafnar því og kveður húsbygginguna hafa verið í höndum fagaðila og hann einungis aðstoðað slíka við ýmislegt. Úttekt byggingaryfirvalda á þaki hússins, sem mál þetta hverfist um, fór fram 8. ágúst 1979.

8. Stefndi var eini eigandi fasteignarinnar áður en stefnendur keyptu hana af honum með kaupsamningi 30. september 2014 fyrir 35.900.000 kr. Kaupsamningurinn var hluti makaskiptasamnings um eignina að Einigrund 23, Akranesi, fnr. 210- 2618. Stefndi greinir frá því að nauðsynlegt hafi reynst m. a. að skipta um hluta þakvirkisins á þeirri eign, þakklæðningu, þakkant, niðurfallsrennur o. fl. Kostnaður stefnda við viðgerðirnar hafi numið samtals 1.987.526 kr. samanber framlögð skjöl.

9. Stefnendur fengu fasteignina afhenta 11. október 2014. Samkvæmt söluyfirliti og öðrum upplýsingum um eignina var um að ræða fallegt einbýlishús, rúmgott og bjart og öll rými vel skipulögð, en bílskúr væri ekki fullkláraður. Ekkert gaf til kynna í söluyfirliti að skoða þyrfti þak sérstaklega eða að tilefni væri til þess. Stefnendur kveða stefnda ekkert heldur hafa minnst á slíkt við söluferlið. Stefndi hins vegar kveðst hafa upplýst stefnendur um að viðgerðir væru hafnar á gluggum hússins vegna fúa og skipt hefði verið um nokkra glugga og tímabært að huga að viðgerðum annarra; auk þess að geta um leka sem hefði komið fram á þaki við skorstein mörgum árum fyrr. Stefnendur gerðu þó athugasemdir við ástand glugga fyrir útgáfu afsals og féllst stefndi á að skipta á eigin reikning um einn glugga. Afsal var gefið út 28. október 2014.

10. Eftir kaupin bjuggu stefnendur í eigninni í fjögur ár, áður en fasteignin var leigð til ársins 2019. Á rið 2019 hófu stefnendur, sem höfðu flutt til útlanda, að leggja drög að því að selja fasteignina. Af þeim sökum var ráðist í framkvæmdir á eigninni til að sinna viðhaldi og frágangi áhenni, m. a. með áformum umað múra bílskúrinn. Faðir stefnanda B-kk-ef, E-kk-nf E-kk-nf, tók að sér að sinna framkvæmdunum að hluta. Við framkvæmdir á bílskúrnum þurfti að rífa klæðningu sem var fyrir, svo að unnt væri að múra og einangra upp í sperrur. Þann 12. nóvember 2020 var klæðningin rifin niður á einum stað og kom þá í ljós fúa- og myglumyndun í þakinu. E-kk-nf E-kk-nf, f. h. stefnenda, hafði strax samband við J-kk-þf B-kk-þf J-kk-þf, byggingarfræðing hjá Betri byggingu ehf., til að koma og meta umfang gallans.

11. J-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf kom til úttektar á þakinu daginn eftir og framkvæmdi skoðun á bílskúrsþakinu þar sem klæðning hafði verið rifin niður, auk þess að skoða valda staði á þaki einbýlishússins. Samkvæmt minnispunktum J-kk-ef B-kk-ef J-kk-ef, sem dagsettir eru 13. nóvember 2020, kom eftirfarandi í ljós við skoðun:

„Það er mismikil fúa- og myglumyndum í þakinu, en að mínu mati er nokkuð ljóst að þakið er ónýtt. Það þarf að endurnýja sperrur, timburklæðningu og ystu klæðningu þaks (ysta klæðning í dag er ásoðinn pappi).“

„Það vakti athygli að þegar einangrun hafði verið tekin niður í bílskúrsloftinu þá mátti sjá að frauðað hafði verið í þakklæðninguna á einum stað, líklega til að þétta þakið, og á öðrum stað hafði verið fastur timburlisti efst í sperru, líklega til að halda undir skemmd borða samskeyti, en bæði froðuþéttingin og timburlistinn er seinni tíma aðgerð. Það virðist sem bílskúrinn hafi verið einangraður nokkru síðar en íbúðarhlutinn og þá þegar hafi verið vitað um að þakið væri ekki í lagi.“

12. Stefnendur höfðu þá samband við H-kk-þf G-kk-þf húsasmíðameistara, til að taka út hvað þyrfti að gera vegna þaksins. Í niðurstöðum sínum, frá 1. desember 2020, tók hann fram að „Þakið virðist ónýtt við fyrstu skoðun sökum myglu og fúa“.

13. Þarna varð stefnendum að sögn ljóst að öllum líkindum væri þakið ónýtt og hefði verið til lengri tíma. Ástand þaksins var að þeirra mati svo slæmt að stefnendur töldu ástæðu til að fá Náttúrufræðistofnun Íslands til að framkvæma greiningar á sýnum úr timburklæðningu yfir barnaherbergi og timburklæðningu yfir stofu sem tekin voru úr þaki fasteignarinnar. Í niðurstöðum stofnunarinnar frá 16. desember 2020 kom fram að viðurinn væri mjög fúinn og illa farinn og hafi sýni sýnt mjög mikla myglu af vexti fúa-og myglusveppa.

14. Þann 8. desember 2020 var send tilkynning af hálfu stefnenda með ábyrgðarpósti á stefnda, þar sem tilkynnt var um framangreint, tæpum mánuði eftir að stefnendur urðu að sögn gallans vör. Við þessari tilkynningu barst svarbréf frá stefnda 14. janúar, þar sem kröfum stefnenda var hafnað.

15. Í kjölfar þessa fóru stefnendur fram á að framkvæmd yrði skoðun og úttekt á húsnæðinu þann 4. mars 2021, af hálfu Heilbrigðiseftirlits Vesturlands. Úttektin var framkvæmd af Þ-kk-þgf N-kk-þgf framkvæmdastjóra. Niðurstöðum var skilað þann 17. mars 2021, þar sem talið var að:

„húsnæðið geti verið heilsuspillandi fyrir íbúa sem þar búa þar sem það uppfyllir ekki kröfur sem gerðar eru til íbúðarhúss í reglugerð nr. 941/2002 um hollustuhætti. [..] Ljóst er að þak er fúið á mörgum stöðum og sums staðar maukfúið. Greinilegur vöxtur er á sveppum sem virðast vera af mörgum gerðum. Vegna þessa má ætla að ástandið sé heilsuspillandi fyrir íbúa“.

16. Með matsbeiðni 29. júní 2021 fóru stefnendur fram á að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta á galla á eigninni. H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur var dómkvaddur 27. ágúst 2021 og skilaði niðurstöðum sínum 4. október 2021.

17. Stefnendur telja staðfest með hliðsjón af niðurstöðum hins dómkvadda matsmanns að fasteignin Reynigrund 45 hafi verið haldin leyndum galla við gerð kaupsamnings, sem stefndi hafi verið meðvitaður um að væri til staðar í þaki fasteignarinnar. Á grundvelli matsgerðarinnar var stefnda sent kröfubréf 5. janúar 2022 með kröfu um greiðslu á 12.883.722 kr. í skaðabætur vegna ástands þaksins, en stefndi hafnaði kröfum stefnenda með erindi 18. janúar.

18. Stefndi kveðst sakna þess úr málavaxtalýsingu stefnenda í stefnu málsins að þau hafi sannanlega unnið talsverðar viðgerðir á þaki fasteignarinnar eftir að hún var afhent þeim. Þau hafi til að mynda lagt asfaltdúk yfir eldri filtpappa, en í matsgerð málsins sé frágangi asfaltdúksins lýst sem óvönduðum, óvenjulegum og talið að hann hafi verið lagður af vankunnáttu. Draga megi þá ályktun af gögnum málsins, einkum skýrslu Heilbrigðiseftirlits Vesturlands, að þau hafi unnið viðgerðir vegna leka í stofu strax á fyrsta ári eignarhalds þeirra, þ. e. væntanlega 2014- 2015. Að auki bendi framlögð gögn til þess að efni til framkvæmda hafi verið keypt í maí 2017.

III. Matsgerð

19. Fyrsta mats spurning var hvort matsmaður teldi fúa- og myglumyndun vera í þaki, annars vegar í einbýlishúsi og hins vegar í bílskúr, og svaraði dómkvaddur matsmaður á þann veg að mikill fúi væri í þaki hússins og bílskúr. Fúinn sé mestur við hábrún þaka, en greinilegt að sveppavöxtur sé einnig víðar í þakinu og líklega í því öllu þó að viðir hafi ekki fúnað sýnilega.

20. Þá var spurt hvort matsmaður teldi að fúa- og myglumyndun hafi verið í þaki/þökum við afhendingu fasteignarinnar til matsbeiðenda þann 11. október 2014.

21. Matsmaður rekur í svari sínu að mikill fúi sé í þaki húss og bílskúrs og sennilegast að hann hafi verið lengi að myndast og aukast. Miðað við upplýsingar frá málsaðilum hefðu engar þær breytingar verið gerðar á þökum sem skýrt gætu að fúamyndum hefði farið af stað eftir 11. október 2014 frekar en fyrir þann tíma.

22. Matsmaður telur að skemmdir á þökum verði aðeins skýrðar af því að loftun þeirra er ófullnægjandi, þótt staðbundnir lekar gætu hafa aukið á vandann. Ekki liggi þó fyrir upplýsingar um leka nema við skorstein.

23. Eftir að matsmaður útskýrir staðsetningu og tilhögun loftrása, ákvæði byggingarsamþykktar og stærð flatarins, kemst hann að þeirri niðurstöðu að loftun þaka fyrir ofan einangrun hafi verið langt undir því sem talið sé vera fullnægjandi. Hafi plasttúðum verið ætlað að bæta þar úr hafi vantað mikið á að þær dygðu til þess.

24. Engin sýnileg ummerki voru um leka nema í þaki í stofu hjá skorsteini. Það útilokar þó ekki að mati matsmanns að lekar hafi verið á þakinu og geti svo hafa verið þó að þeirra hafi ekki orðið vart. Slíkir lekar auki á rakaálag í þaki umfram það sem stafi af gufuflæði með dreifð (danska: diffusion) innan úr húsinu.

25. Matsmaður fjallar um rakavörn í húsinu sem sé úr álpappír eins og algengt hafi verið á þeim tíma sem húsið var byggt, mögulega uppsöfnun á raka í þökun hússins m. t. t. til raka, og frágangs þakpappa á húsinu, sem og frágangs á asfaltdúknum sem matsmaður telur hafa verið óvandaðan og óvenjulegan og dúkinn lagðan af vankunnáttu. Það megi sjá af því að suðukantar séu berir og dúkurinn afar ójafn og í ýmiss konar bútum. Ekki sé soðin bót yfir allar plasttúður. Þá kunni að vera að dúkurinn hafi verið lagður á mismunandi tíma þar sem mismunandi litur sé á honum.

26. Af rannsókn sinni dregur matsmaður þá ályktun að fúi hafi verið kominn í þakið áður en húsið var afhent matsbeiðenda, þ. e. stefnenda þessa máls, 11. október 2014.

27. Þriðja matsspurning varðaði vinnu, efni og frágang á þökum, og svaraði matsmaður því til að frágangur og efnisval í þökum væri eins og algengt hafi verið á þeim tíma sem húsið var byggt og ekkert við það að athuga. Loftun ofan við einangrun í þökum væri hins vegar of lítil til að loftræsa þökin nægjanlega og ekki í samræmi við lágmarkskröfur í byggingarsamþykkt þegar húsið var byggt. Fúaskemmdir á þakinu stafi af því að loftum ofan við einangrun í þakinu hafi verið of lítil. Matsmaður taldi þó ekki hægt að útiloka að lekar hafi verið á þakinu einhvern tíma og aukið á skemmdirnar. Það sé hins vegar ekki hægt að staðfesta.

28. Spurningu um meintar bráðabirgðaviðgerðir á þakinu svaraði matsmaður þannig að ekki væri hægt að segja um hvenær bráðabirgðaviðgerðir þær sem sjáanlegar væru hafi verið gerðar. Augljóst væri hins vegar að krossviðurinn og listinn á sperru, sem væru viðgerðir, væru yngri en þakviðir og líklegast að viðgerð hefði verið gerð til að slá á frest fullnaðarviðgerð á þakinu.

29. Um hvort bráðabirgðaviðgerðir á bílskúrsþaki hafi verið forsvaranlegar taldi matsmaður slíkar geta átt rétt á sér og verið eðlilegar þegar tilgangurinn með þeim sé að koma í veg fyrir auknar skemmdir tímabundið, stöðva eða hægja á framvindu skemmda eða seinka því að fara í umfangsmeiri viðgerðir eða endurbætur. Telur matsmaður að ætla megi að tilgangurinn með þeim hafi verið að fresta því að fara í umfangsmeiri viðgerðir og endurbætur.

30. Aðrar matsspurningar vörðuðu kostnað við endurbætur, hversu langan tíma slíkar tækju og hvort hætta væri á því að ágallar á húsinu smituðu frá sér og gætu aukið skemmdir á húsinu. Heildarkostnaður við verkið var metinn gróflega rúmar 15,5 milljónir króna, sbr. stefnukröfur, og verktími talinn 10 vikur með hæfilegum mannafla og verkhraða. Þá voru gallar taldir einskorðast við þakið.

31. Ekki var óskað yfirmats í málinu. Stefndi gerði raunar athugasemdir við að eftir að hann mótmælti matsgerð hefði án aðvörunar stefna verið gefin út í málinu og ráðist í framkvæmdir og ummerki þeirra ágalla sem taldir væru á húsinu þannig með öllu fjarlægð. Því hefði stefndi verið sviptur þeim möguleika að óska eftir öðru mati eða yfirmati til að freista þess að hnekkja að einhverju marki a. m. k. mati H-kk-ef.

IV. Helstu málsástæðu rog lagarök stefnenda 32. Stefnendur byggja á því að fasteignin Reynigrund 45 hafi verið gölluð í skilningi 18. gr., a-liðar 1. mgr. 19. gr., 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup við undirritun kaupsamnings 30. september 2014. Matsgerð sem aflað var í tengslum við málarekstur þennan, auk ástandsskýrslna og úttekta á fasteigninni, staðfesti að fasteignin hafi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi aðila um hana.

33. Stefnendur byggi á því að uppfyllt sé skilyrði um að ágallar rýri verðmæti fasteignar svo nokkru varði, enda nemi ágallar fasteignarinnar samkvæmt mati dómkvadds matsmanns samtals 15.562.274 kr. að teknu tilliti til endurgreiðslu á virðisaukaskatti af vinnu. Metið tjón samkvæmt matsgerð nemi því um 43% af kaupverði fasteignarinnar sem var 35.900.000 kr. Jafnvel þótt kaupverð fasteignarinnar sé uppreiknað samkvæmt vísitölu til dagsins þegar fjártjón stefnenda lá fyrir í matsgerð, sé engu að síður ljóst að ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar verulega. Með vísan til þessa séljóst að fasteignin er gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

34. Þá sé galli fasteignarinnar þess eðlis að hún henti ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu notaðar til og sé því einnig gölluð í skilningi a-liðar 1. mgr.19. gr. laga nr. 40/2002. Ástand fasteignarinnar hafi þá ekki verið í samræmi við þær kröfur sem gerðar hafi verið ílögum og stjórnvaldsreglum sem voru í gildi þegar fasteignin var byggð, sbr. 3. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002, en stefnendur hafi mátt treysta því að svo væri.

35. Þá byggja stefnendur á því að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Eignin hafi verið háð verulegum leyndum galla sem stefndi hafi með saknæmum hætti ekki upplýst um. Stefndi hafi sjálfur byggt húsið og búið þar og verið eini eigandi fram að samningi við stefnendur. Því hafi hann vitað um ágallann á eigninni en kosið að upplýsa ekki um hann.

36. Í söluyfirliti eignarinnar, sem skoðist sem hluti af kaupsamningi, séu ekki tilgreindir gallar eða ókostir á fasteigninni, en lýsing eignarinnar sé með þeim hætti að um sé að ræða fallega eign. Ekkert hafi verið minnst á af hálfu stefnda að einhverjir vankantar væru á eigninni og þá hafi ekkert verið sjáanlegt við skoðun á eigninni sem gat bent til hinna umfangsmiklu galla sem síðar hafi komið í ljós. Kaupverð eignarinnar í makaskiptasamningi aðila hafi tekið mið af því góða ástandi sem fasteignin virtist vera í við skoðun og söluyfirlit hafi borið með sér.

37. Stefnendur byggja á því að matsgerð H-kk-ef S-kk-ef staðfesti að fasteignin hafi við kaupin verið haldin umfangsmiklum leyndum galla. Matsmaður staðfesti að fúi hafi verið kominn í þakið áður en húsið var afhent stefnendum 11. október 2014. Telur matsmaður að „skemmdir á þökum verði aðeins skýrðar af því að loftun þeirra er ófullnægjandi“og með vísan til þágildandi byggingarsamþykktar, sbr. gr.12.1, birt með auglýsingu um fyrirmynd að byggingarsamþykkt fyrir skipulagsskylda staði utan Reykjavíkur n r.23 þann 14. febrúar 1967, sé ljóst að loftun þaka fyrir ofan einangrun er langt undir því sem talið er vera fullnægjandi, sem sé orsök gallans.

38. Stefnda hafi ekki getað dulist að ástand og loftun þaksins væri ófullnægjandi, enda hafi hann sjálfur upplýst matsmann um að hann hafi bætt við plastlofttúðum á þakið ca árið 1983- 1984, um þremurárum eftir að þakið hafi verið byggt.

39. Þá liggi fyrir í gögnum málsins að framkvæmdar hafi verið bráðabirgðaviðgerðir á þaki fasteignarinnar, þar sem krossviður var settur ofan á þakpappa sem fyrir var og síðan lagður þakpappi þar yfir. Dómkvaddur matsmaður telji augljóst að um bráðabirgðaviðgerðir hafi verið að ræða og að bæði krossviðurinn og listi á sperru séu yngri en þakviðir. Stefnendur telja það engum vafa undirorpið að stefndi hafi sjálfur framkvæmt bráðabirgðaviðgerðir á þakinu og því verið fullmeðvitaður um ástand þess.

40. Þeir gallar sem hafi verið á þakinu og til staðar við gerð kaupsamnings hafi verið þess efnis að þeir hafi haft veruleg áhrif á gerðog efni kaupsamnings á milli aðila, enda hefðu stefnendur ekki keypt eignina ef þau hefðu verið meðvituð um ástand þaksins. Feli slíkur upplýsingaskortur af hálfu stefnda í sér galla, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Þá liggi einnig fyrir að stefndi hafi veitt rangar upplýsingar um fasteignina fyrir kaupin en slíkt feli í sér galla, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

41. Stefnendur vísa til þess að þau hafi ekki vitað um þennan leynda galla fyrr en þegar þau urðu hans fyrst vör 12. nóvember 2020, er klæðning var rifin niður í bílskúr við framkvæmdir. Stefnendur hafi tilkynnt stefnda án tafar um gallann með ábyrgðarbréfi 8. desember 2020, í samræmi við skyldur sínar skv. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Löglíkur séu fyrir því að stefndi hafi verið meðvitaður um gallann er gengið var frá kaupsamningi og því eigi 5 ára tilkynningarfrestur kaupenda samkvæmt 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 ekki við.

42. Með vísan til framangreinds sé ljóst að stefndi geti ekki borið fyrir sig að réttur stefnenda til að senda tilkynningu sé fallinn niður, sbr. 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi hafi með saknæmri háttsemi brotið gegn ákvæðum fasteignakaupalaga með því að veita stefnendum rangar og ófullnægjandi upplýsingar um ástand þaks fasteignarinnar, sem hafi verið verulega gallað á afhendingardegi.

43. Stefnendur krefjast skaðabóta á grundvelli 43. gr., sbr. 59. gr., laga nr. 40/2002, og almennu sakarreglunnar. Um fjárhæð beins tjóns vegna gallans leggja stefnendur matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, byggingatæknifræðings og dómkvadds matsmanns, til grundvallar.

44. Þá krefjast stefnendur bóta vegna óbeins tjóns vegna afnotamissis fasteignarinnar.

Matsmaður meti framkvæmdatíma 10 vikur með hæfilegum mannafla og eðlilegri samfelldri framvindu á verkinu. Ljóst sé að fasteignin hefur verið óíbúðarhæf frá því að stefnendur urðu gallans vör, en ljóst sé af niðurstöðum Heilbrigðiseftirlits Vesturlands að ekki hafi verið hægt að búa í eða nýta eignina sökum heilsuspillandi áhrifa. Við útreikning þessarar kröfu er lagt til grundvallar að meðalleiguverð á sambærilegu sérbýli sé hóflega áætlað 250.000 kr. á mánuði. Krefjast stefnendur því greiðslu vegna afnotamissis fasteignarinnar að fjárhæð 625.000 kr. auk vaxta skv. 8. gr. laga nr. 38/2001, frá 4. október 2021 þar til 30 dagar eru liðnir frá birtingu stefnu þessarar, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

45. Fari svo ólíklega að ekki verði fallist á bótaábyrgð stefnda á framangreindum bótagrundvelli sé á því byggt að stefnendur eigi rétt til afsláttar af kaupverði Reynigrundar 45 úr hendi stefnda á grundvelli 41. gr. laga nr. 40/2002 í samræmi við fyrrgreindan kostnað samkvæmt matsgerð, til að bæta úr þeim göllum sem fasteignin sé haldin, að fjárhæð 15.562.274 kr., enda séu umræddir gallar það umfangsmiklir að þeir rýri verðmæti hins selda verulega.

V. Málsástæður og lagarök stefnda

46. Stefndi telur tilkynningu um galla of seint fram komna, sbr. 1. og 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, og því hafi stefnendur glatað rétti sínum til að bera fyrir sig galla, hafi hann á annað borð verið fyrir hendi. Samkvæmt ákvæðinu sé talað um að kaupandi þurfi að bera fyrir sig vanefnd gagnvart seljanda innan sanngjarns frests, eftir að hann verður eða má verða var við eðli og umfang vanefndar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.

47. Stefndi telur ljóst að stefnendum hafi verið kunnugt um lekavandamál fasteignarinnar um langt skeið. Vísar stefndi m. a. til ófullnægjandi þakviðgerða stefnenda, sem virðast hafa verið unnar árið 2017, sem samkvæmt skýrslu Heilbrigðiseftirlits Vesturlands voru unnar vegna leka frá þaki. Þá liggi fyrir að þak fasteignarinnar hafi lekið nær allan tímann er hún var í útleigu, þ. e. frá 2017- 2019, Þar sem stefnendur tilkynntu stefnda fyrst um áhyggjur sínar af ástandi þaks fasteignarinnar með erindi 8. desember 2020 hafi tilkynning þeirra ekki verið innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, og því beri að sýkna stefnda.

48. Þá byggir stefndi á því, hvað sem öðru líði, að tilkynning stefnenda hafi verið utan lögbundins hámarksfrests, sbr. 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt ákvæðinu fellur réttur kaupanda til að bera fyrir sig galla niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar. Þegar tilkynning hafi borist í þessu máli hafi verið liðin rúmlega sex ár frá afhendingu fasteignarinnar. Réttur þeirra sé því fallinn niður.

49. Frestur til að tilkynna seljanda um galla geti aðeins orðið lengri en fimm ár hafi seljandi ábyrgst fasteign í lengri tíma, sbr. lokamálslið 2. mgr. 48. gr., eða ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans hefur strítt gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 3. mgr. 48. gr. laganna. Hvorugt eigi við í fyrirliggjandi máli og fullyrðingar í stefnu um hið gagnstæða eigi ekki við rök að styðjast.

50. Ef ekki verður sýknað á framangreindum grundvelli er byggt á því að fasteignin sé ekki haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002.

51. Við mat á því hvort fasteign telst gölluð sé miðað við ástand hennar við afhendingu, sbr. 1. mgr. 20. gr., sbr. 1. mgr. 12. gr., laga nr. 40/2002, enda verða þá áhættuskipti. Stefndi byggir á því að stefnendur hafi sönnunarbyrði fyrir því að ástand fasteignarinnar hafi verið ófullnægjandi við það tímamark. Líta verði svo á í ofanálag að sönnunarbyrðin verði ríkari því lengra sem liðið er frá afhendingu.

52. Stefndi byggir á því að fyrirliggjandi matsgerð nýtist stefnendum ekki til sönnunar um að ástand fasteignarinnar hafi verið ófullnægjandi við afhendingu. Þótt matsmaður hafi talið líklegt að fúi hafi verið í þakinu við það tímamark sé það ekki staðfest með matsgerðinni. Þá komi ekkert fram í henni um hvort líklegt sé að mygla hafi verið í þakinu við afhendingu.

53. Stefndi bendir á að þakið sé pappalagt timburþak, sem halli innávið frá útveggjum langhliða, að tveimur fjögurra tommu niðurföllum á miðju þakinu. Mikilvægt sé að fylgjast vel með slíkum þökum og passa að niðurföll þeirra stíflist ekki, t. d. vegna gróðurleifa eða krapasnævar. Ef slíku eftirliti sé ekki sinnt sé hætta á að gríðarlegt magn af vatni safnist upp á þakinu, jafnvel á mjög skömmum tíma, og liggi þar yfir lengri tíma. Ekki sé óeðlilegt að gamall pappi geti lekið við slíkar aðstæður.

54. Stefndi telur mjög líklegt að komist hafi raki í þakrýmið eftir áhættuskipti í gegnum sprungur sem hafi verið áberandi þegar við afhendingu.

55. Matsgerð sé haldin ágalla sökum þess að matsmaður hafi ekki verið upplýstur um umtalsverð lekavandamál á eignarhaldstíma stefnenda hjá leigjendum hans. Þetta hafi áhrif á gæði matsgerðarinnar.

56. Stefndi telur matsgerð þá sýna að hafi ástand þaksins á annað borð verið ófullnægjandi við afhendingu, sem þó sé mótmælt, hafi það einungis átt við um hluta þaksins og því verði honum ekki gert að kosta gagngera endursmíði þess.

57. Þá bendir stefndi á að matsmaður lýsi þeim viðgerðum sem stefnendur unnu á þakinu eftir afhendingu fasteignarinnar sem óvönduðum og ófullnægjandi. Þegar litið sé til framangreinds og þess að þegar matsmaður skoðaði fasteignina hafi verið liðin sjö ár frá afhendingu hennar, telur stefndi verulegar líkur á að núverandi vandamál þaksins séu að mestu til komin eftir áhættuskiptin, en að minnsta kosti sé ósannað að ástand fasteignarinnar við afhendingu hafi verið þannig að fasteignin teljist gölluð.

58. Óumdeilt sé að fasteignin að Reynigrund 45 er notuð, en samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 sé það skilyrði þess að slík fasteignin teljist gölluð, að ágalli rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 26. og 27. gr. laganna. Hvorugt sé fyrir hendi í málinu.

59. Stefndi byggir á því að fasteignin hafi ekki verið gölluð samkvæmt 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002, þar sem ágalli hennar rýri verðmæti hennar ekki svo nokkru varði, sbr. lokamálslið ákvæðisins. Í þeim efnum byggir stefndi á því að miða eigi við hærra hlutfall í fyrirliggjandi máli en jafnan, m. t. t. atvika allra, aldurs fasteignarinnar og eðlis ætlaðs galla.

60. Samkvæmt matsgerð H-kk-ef S-kk-ef er áætlaður kostnaður við viðgerðir þaksins 15.562.274 kr. að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Stefndi telur fráleitt að leggja þá fjárhæð til grundvallar mati á því hvort ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, enda beri að taka tillit til viðurkenndra sjónarmiða um að nýtt komi í stað gamals, verðlagsbreytinga frá því kaupin gerðust o. fl.

61. Í fyrsta lagi byggir stefndi á því að sjónarmið um að nýtt komi í stað gamals leiði til stórfelldrar lækkunar fjárhæðarinnar sem leggja beri til grundvallar mati á því hvort ágalli rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði. Þak fasteignarinnar hafi verið 35 ára gamalt við afhendingu og 42 ára gamalt þegar matsmaður skoðaði það. Stefndi byggir á því að þakið sé komið að enda líftíma síns og að gagnger endurnýjun þess sé tímabær, burtséð frá ágöllum á því nú. Af því leiði að verðmætarýrnun fasteignarinnar vegna ágallans sé lítil eða engin. Þegar af þeirri ástæðu teljist fasteignin ekki gölluð.

6 2. Í öðru lagi byggir stefndi á því að draga beri frá metnum viðgerðarkostnaði matsliði, sem ekki standa í tengslum við tjón stefnenda af viðgerðum ætlaðs galla eins og nánar er rakið í greinargerð, einkum vegna þrifa og málunar, en einnig vegna loftklæðningar, þar sem skilyrðum um orsakatengsl sé ekki fullnægt.

63. Í þriðja lagi byggir stefndi á því að taka beri tillit til verðlags við samanburð fjárhæða. Í matsgerðinni sé viðgerðarkostnaður metinn á verðlagi í október 2021 en kaupsamningur um fasteignina var undirritaður rúmum sjö árum áður. Á þeim tíma hafi markaðsverð fasteigna hækkað verulega. Ef fallist yrði á málatilbúnað stefnenda að þessu leyti myndi af því leiða að svokallaður gallaþröskuldur hefði lækkað eftir því sem lengra hafi liðið frá afhendingu fasteignarinnar, sem sé ósanngjörn niðurstaða og andstæð markmiði reglu 1. mgr. 18. gr., sbr. og 1. mgr. 20. gr., laga nr. 40/2002. Ef tekið er tillit til alls framangreinds sé ágalli samkvæmt matsgerð undir 10% af verðmæti fasteignarinnar, þannig aðhún teljist því ekki gölluð.

64. Stefndi byggir þá á því að engu hafi verið leynt um ástand fasteignarinnar við söluna og að ekki hafi verið veittar rangar upplýsingar um ástand hennar, þannig að felld verði ábyrgð á hann á grundvelli 26. eða 27. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur hafa sönnunarbyrði fyrir saknæmri háttsemi en ekkert liggi fyrir um slíkt og það ósannað. Matsgerð staðfesti ekkert í þeim efnum og ósannað að stefndi hafi verið meðvitaður um að galli væri í þakinu við gerð kaupsamningsins.

65. Stefndi hafi veitti allar þær upplýsingar um ástand fasteignarinnar sem hann hafði og honum bar að veita, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Hann upplýsti stefnendur um að þak hússins væri upprunalegt og með upprunlegum þakpappa. Þar sem stefndi hafi aldrei orðið var við þau vandamál sem málatilbúnaður stefnenda byggistá verði krafa stefnenda vegna galla ekki reist á því að upplýsingum hafi verið leynt, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002.

66. Hvergi í stefnu sé þess getið hvaða röngu upplýsingar stefnendur telja að stefndi hafi gefið, sem hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins, sbr. 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Því verði krafa stefnenda ekki reist á þeim grunni.

67. Áréttað er að smíði hússins hafi verið í höndum fagmanna. Stefndi hafi unnið einhver handtök við smíði hússins, líkt og algengt sé. Slíkt hafi hann gert eftir fyrirmælum og undir eftirliti þeirra fagmanna sem stýrðu framkvæmdinni, með sama hætti og aðstoðarmenn iðnaðarmanna almennt.

68. Þá sé ekkert fram komið um að þakið hafi ekki samræmst teikningum og hönnunargögnum auk þess sem úttektir byggingaryfirvalda á framkvæmdatímanum hafi farið fram án athugasemda. Hafi hönnun þaksins verið áfátt, sem ekkert liggi fyrir um, verði vart séð að sá sem smíðaði þakið hefði átt að gera sér grein fyrir því, eins og byggt virðist á, eða að stefndi verði látinn bera ábyrgð á slíku.

69. Þar sem krafa stefnenda verði ekki reist á saknæmri háttsemi stefnda beri stefndi ekki ábyrgð á óbeinu tjóni stefnenda, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Verði hins vegar talið að stefndi beri slíka ábyrgð byggi stefndi á því að ósannað sé að ómögulegt væri að búa í fasteigninni á framkvæmdatíma, enda verði slíkt ekki leitt af matsgerðinni. Jafnvel þó að svo yrði talið sé ósannað að fjárhæð tjóns vegna þess sé 250.000 kr. líkt og stefnendur áætli. Slíkt eigi sér ekki stoð í haldbærum gögnum, svo sem matsgerð eða reikningum.

70. Verði fallist á að stefnendur eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnda sé byggt á öllum sjónarmiðum til lækkunar þeirrar kröfu og reifuð séu í tengslum við hvort ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði.

71. Í stórum dráttum fjalli matsgerð um hvað kosti að endursmíða þakið á eigninni en stefndi telur að ekki séu lagaskilyrði til að gera honum að kosta slíka smíði. Ef svo yrði myndu stefnendur hagnast á kostnað stefnda, þar sem þeir fengju nýtt þak í stað þaks sem hefur enst í 43 ár. Slíkt sé andstætt markmiðum laga nr. 40/2002. Ekkert liggi fyrir um verðmætaaukningu samhliða viðgerðum en stefnendur verði að bera hallann af þeim sönnunarskorti.

72. Stefndi byggir á því að afsláttarkrafa stefnenda sé vanreifuð. Í stefnu segir að krafist sé afsláttar á grundvelli 42. gr. laga nr. 40/2002 en þess ekki getið hvort krafan sé um afslátt að tiltölu, sbr. fyrri málslið 2. mgr. 42. gr., eða í samræmi við kostnað við að bæta úr galla, sbr. seinni málslið 2. mgr. 42. gr. laganna.

73. Ef krafan yrði ekki talin vanreifuð byggir stefndi á því virða beri til lækkunar á afsláttarkröfu að úrbætur leiði til verðmætisaukningar fasteignar miðað við hana ógallaða í umsömdu ástandi. Byggir stefndi á að slík verðmætisaukning myndi jafnvel leiða til þess að stefnendur ættu enga kröfu á stefnda.

74. Verði fallist á kröfur stefnenda byggir stefndi á því að hann eigi gagnkröfu á hendur stefnendum, vegna galla á þaki fasteignarinnar að Einigrund 23, Akranesi, sem standi í vegi fyrir, eða eftir atvikum komi til frádráttar, kröfum stefnenda. Er sérstaklega áskilinn réttur til að leggja fram frekari gögn um þær viðgerðir.

75. Stefndi byggir á því að öllu framangreindu virtu að hvorki verði höfð uppi afsláttar-né skaðabótakrafa á hendur honum. Verði hins vegar fallist á kröfur stefnenda byggir stefndi á öllum sömu málsástæðum, lagarökum og mótmælum sem greinir um aðalkröfu, eftir því sem við á, til stuðnings varakröfu sinni um lækkun dómkrafna stefnenda.

VI. Niðurstaða

76. Við vettvangsgöngu var staðfest að skipt hefur verið með öllu um þak á húsinu við Reynigrund 45. Ágalli hússins verður því ekki skoðaður af dómurum málsins nema af framlögðum gögnum og þá einkum matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, þótt gagnlegt hafi verið líkt og jafnan í málum sem þessum að skoða eignina, skipulag hennar og stöðu.

77. Matgerðin er vel unnin og upplýsir vel ásigkomulag hússins hvaða varðar þá ágalla sem hér er fjallað um og ekkert bendir til annars en að málsmeðferð í matsferlinu hafi verið hnökralaus sem og önnur vinnsla matsgerðarinnar og aðferðafræði matsmanns ekki sætt andmælum.

78. Dómurinn, sem skipaður er sérfróðum meðdómara, telur verulegar líkur hafa verið leiddar að því með framlagðri matsgerð að þegar stefndi seldi stefnendum fasteignina, sem staðfest var með kaupsamningi sem undirritaður var 30. september 2014, hafi eignin verið haldin ágöllum, sem eðli máls samkvæmt voru því einnig til staðar við afhendingu og áhættuskipti 11. október 2014. Að minnsta kosti verður staðfest að vegna einkum allsendis ófullnægjandi loftunar í þakinu ofan einangrunar hafi skapast þau skilyrði allt frá byggingartíma hússins, vegna frágangs á þakinu, sem leiddu til þess að mikill fúi var í þaki eignarinnar og líklegt megi telja að skemmdir hafi verið byrjaðar þegar áhættuskipti urðu í viðskiptum aðila þótt því verði aldrei slegið föstu. Augljóst má telja að þessir gallar við smíði hússins voru leyndir en spurningin hér er einkum sú hvort stefnda hafi verið um þá kunnugt.

79. Stefnendur byggja á því að þau hafi ekki orðið ágallanna vör fyrr en 12. nóvember 2020 þegar ráðast hafi átt í framkvæmdir og klæðning í bílskúr rifin niður en þá hafi komið í ljós fúa- og myglumyndun í þakinu. Af málatilbúnaði stefnenda verður þannig ráðið að fyrir þann tíma hafi ekkert gefið til kynna að slíkir ágallar hafi verið á húsinu sem þarna, og við frekari athuganir, urðu þeim ljósir.

80. Stefnendur byggja þannig sjálf á því að sá ágalli sem á eigninni er hafi fyrst orðið þeim ljós rétt rúmum sex árum eftir afhendingu eignarinnar og áhættuskipti.

81. Samkvæmt 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sem fjallar um tilkynningar kaupanda vegna vanefnda, gildir sú meginregla samkvæmt 1. mgr. að kaupandi glatar rétti til að bera fyrir sig vanefnd, ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.

82. Í 2. mgr. ákvæðisins er þó settur endanlegur frestur í þessum efnum en þar segir að réttur til að senda tilkynningu falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma.

83. Sú undantekning gildir hins vegar samkvæmt 3. mgr. að hafi seljandi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú getur hann ekki borið fyrir sig framangreindan frest.

84. Enginn ágreiningur er í málinu um að framangreind ákvæði gilda um viðskipti aðila og á því byggt af hálfu stefnenda að seljandi fasteignarinar við Reynigrund 45, stefndi í máli þessu, hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin eða í öllu falli hagað sér með þeim hætti sem að framan er lýst og því hafi kröfur stefnenda vegna þeirra ágalla sem á eigninni eru og seljandi beri ábyrgð á ekki fallið niður vegna framangreindra fresta.

85. Dómurinn getur ekki fallist á þessa málsástæðu stefnenda og telur hana ósannaða.

86. Stefnendur hafa ekki sannað að kastað hafi verið til höndum að einhverju leyti þegar húsið var byggt eða að sú missmíð sem staðreynd hefur verið, hafi orsakast af því að stefndi hafi að miklu leyti byggt það sjálfur. Burtséð frá því og jafnvel hvort þá væru augljós orsakatengsl milli þess að stefndi hefði byggt húsið og þeirra ágalla sem birtast í of lítilli öndun, þá bendir ekkert til annars en að stefndi hafi notið aðstoðar faglærðra manna og fyrir liggur staðfesting úr byggingaskrá Akraness um skráningar nafngreindra húsasmíða-, múrara-, pípulagninga- og rafvirkjameistara fyrir byggingu hússins. Þá liggja fyrir athugasemdalausar úttektir byggingaryfirvalda, m. a. úttekt á þaki hússins frá 8. ágúst 1979 („þakvirki og bitar“).

87. Þá er ekki byggt á því að stefndi eða menn á hans vegum hafi vikið frá teikningum eða hönnunargögnum við smíði hússins og ekkert sem bendir til að svo hafi verið. Af umfjöllun matsmanns í matsgerð verður þó væntanlega ráðið að gildandi byggingarsamþykkt hafi gert ráð fyrir meiri loftun en raunin varð við byggingu hússins. 88. Ekkert í málinu bendir þó til þess að þetta hafi stefnda eða mönnum sem að byggingunni komu verið eða mátt vera ljóst, hvorki við byggingu hússins né síðar. Það skiptir þó ekki höfuðmáli því að í grunninn ber seljandi fasteignar ábyrgð á því ef hús er ekki byggt í samræmi við kröfur laga og reglna opinberra aðila, þótt hann hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, sjá t. d. dóm Hæstaréttar í máli nr. 563/2012. Slík ábyrgð er hins vegar takmörkuð í tíma með sama hætti og ábyrgð á öðrum göllum eða missmíði samkvæmt 48. gr. laganna.

89. Þá bendir ekkert til þess að mati dómsins að eitthvað á þeim tíma sem stefndi átti húsið hafi mátt vekja grun hjá honum um að þak hússins væri ekki í ákjósanlegu horfi. Samkvæmt matsgerð voru þannig engin greinileg merki um leka í þaki yfir íbúð nema í þaki yfir stofu hjá skorsteini, en þó engin ummerki þar neðan við loft. Stefndi hefur kannast við leka hjá skorsteini en fékk fagmenn að sögn til að gera við hann líkast til einhvern tímann á árunum 1990 til 1997, eða a. m. k. þá mörgum árum fyrir afhendingu eignarinnar og engin vandkvæði hafa sjáanlega hlotist af þeirri viðgerð. Ekkert bendir til annars í málinu en að þessi sé raunin. Stefndi fullyrðir að hann hafi nefnt þessa viðgerð við stefnendur undir söluferlinu, en stefnendur kannast ekki við það. Dómurinn telur að þótt litið yrði svo á að ekki hafi verið getið um þennan leka sem varð mörgum árum fyrr, og sem ekki hafði verið til vandræða eftir það, líkt og matsgerð styður, geti það ekki talist stórkostlegt gáleysi stefnda eða með öðrum hætti það ámælisverð háttsemi af hálfu stefnda að girði fyrir að hann geti borið fyrir sig framangreinda reglu um 5 ára lokafrest til að tilkynna um vanefndir. Ekki verður fallist á að stefnda hafi borið að geta þessa sérstaklega í söluyfirliti og með vísan til framangreinds verður ekki fallist á að hér hafi verið um skort á upplýsingum að ræða sem falli undir 26. gr. laga nr. 40/2002 og geti haft áhrif sem slík. Þáverður með sambærilegum rökum ekki fallist á að stefndi hafi þá veitt rangar upplýsingar þannig að bakað hafi honum ábyrgð á grundvelli 27. gr. laganna. Liggur aukinheldur ekkert fyrir um tengsl á milli lekans við skorsteininn og þess ágalla sem var á byggingu þaksins í öndverðu. Skortur á upplýsingum um atriði sem hefur ekki tengingu við þann ágalla sem krafist er bóta fyrir getur þannig ekki að mati dómsins lengt frest samkvæmt 48. gr. Áréttað er að ekkert bendir til þess að mati dómsins að stefndi hafi verið meðvitaður um ágalla á smíði þaksins og hugsanlegar afleiðingar þess.

90. Ekki verður þannig fallist á að aðrar vísbendingar sem stefnendur telja benda til þess að stefnda hafi verið kunnugt um ágalla á smíði þaks hússins, og þá jafnvel vandamál sem af honum hefðu hlotist þegar stefndi bjó í húsinu, feli í sér löglíkur eins og það er orðað, fyrir vitneskju og þar með vondri trú stefnda líkt og stefnendur byggja á. Með öllu verður þannig að telja óljóst hver hafi sett upp og hvenær, trélista í bílskúr upp undir borðaklæðningu, sem einhvers konar viðgerð, en sá listi er sýnilega nýrri en sperrur og borðaklæðing þar. Sama gildir um krossviðsplötu við suðvesturhlið bílskúrs, líklega til viðgerðar, sem virðist raunar nærri stað þar sem stefnendur hafa játað að hafa gert endurbætur á strax árið 2017.

91. Sú málsástæða að leki jafnvel rúmum 20 árum fyrir afhendingardag, sem gert hafði verið við og ekki verið til ama eftir það, eigi að skipta sköpum við úrlausn málsins beinir raunar sjónum að því að hægt erað fallast á að sýnt hafi verið fram á það í málinu, einkum með framburði fyrrverandi leigjenda í húsinu, að stefnendur hafi fengið vitneskju mun fyrr en í nóvember 2020 um leka í bílskúr og jafnvel einnig í íbúðinni, þ. e. í tíð leigjenda þeirra, jafnvelií ársbyrjun 2018 og að minnsta kosti nokkuð ákveðið haustið 2018. Einnig benti D-kk-nf E-kk-nf, löggiltur fasteignasali, stefnendum á ákveðna ágalla í september 2019 sem hann taldi að þyrfti að bæta úr fyrir sölumeðferð og gera skýrslu um til að upplýsa væntanlega kaupendur. Þá liggur einnig fyrir að leki kom upp, a. m. k. smit í íbúðarrými eignarinnar árið 2017 sem varð til þess að lagður var asfaltdúkur á þakið allan hringinn með þakkanti yfir flasningar, en það verk var unnið af B-kk-þgf öðrum stefnanda málsins og föður hans. Í ástandsskýrslu J-kk-ef B-kk-ef J-kk-ef frá nóvember 2020, um „ástand á sperrum og timburklæðningu í þaki“ taldi hann m. a. eina ástæðu þess að þak væri ónýtt, ófullnægjandi frágangur á þakbrúnum þar sem læki inn í þakrýmið.

92. Með keimlíkum rökum mætti halda því fram að gögn bendi nokkuð eindregið til þess að stefnendum hafi talsvert fyrr en raunin varð, borið að tilkynna stefnda um vandamál tengdum leka og skoða aðstæður betur með sama hætti og þau gera kröfu um að stefndi hefði áttað sýna aðgát við söluferlið vegna leka sem varð líklega snemma á tíunda áratug síðustu aldar sbr. framangreint. Ef þannig yrði litið á er ljóst að mati dómsins að 1. mgr. 48. gr. myndi þá girða fyrir bótarétt stefnenda á grundvelli tómlætis, en formleg tilkynning um meinta ágalla var send 8. desember 2020. Þá var liðið á annað ár frá því að framangreint varð stefnendum ljóst en í ljósi þess hversu langt var þá um liðið frá kaupsamningi um eignina, og með vísan til atvika málsins að öðru leyti, verður að telja vafalaust að sanngjarn frestur til að tilkynna stefnda um ágalla á húsinu hafi þá verið liðinn. En í þeim efnum hefur gjarnan verið miðað við fáeina mánuði, ef afsakanlegar ástæður hamla ekki, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 60/2007. Jafnvel undir þessum kringumstæðum yrði því niðurstaðan einnig sú að sýkna bæri stefnda.

93. Við mat á meintri vitneskju stefnda í málinu blasir þá við að ekkert liggur fyrir í málinu sem gefur til kynna að stefndi frekar en stefnendur hafi mátt gera sér grein fyrir þeim ágalla á þakinu sem hér er tekist á um. Stefnendur fullyrða þannig sjálf að þau hafi engar vísbendingar séð á þeim rúmu sex árum sem liðu frá því að þau keyptu húsið og þar til þau sendu tilkynningu til stefnda um framangreindar vísbendingar, eða að nokkuð hafi gefið þeim tilefni til að ætla hvernig í pottinn var búið. Engu hafi þar breytt þótt stefnendur hafi farið í talsverðar endurbætur á þaki hússins við útveggi þegar á árinu 2017, einkum vegna þess að áláfellur á þakkanti hafi verið farnar að sveigjast nokkuð út frá útveggjum á sumum stöðum og smit hafði komið fram í íbúðarrými samkvæmt framburði stefnandans B-kk-ef og E-kk-ef, föður hans. Var þá lagður asfaltdúkur á hluta þaksins af stefnendum, sem mun hafa verið gert í tveimur hlutum, með óvönduðum og óvenjulegum hætti og af vankunnáttu eins og matsmaður orðaði það.

94. Hið sama segir stefndi málsins. Ekkert hafi gefið honum tilefni til að ætla að þakið væri í jafn slæmu ásigkomulagi og raunin var, enda liggur ekki fyrir hvenær skemmdir byrjuðu og hvernig þær þróuðust, þótt matsmaður telji líklegt að þær hafi verið byrjaðar við áhættuskiptin. Heimsókn J-kk-ef B-kk-ef J-kk-ef byggingafræðings í apríl 2020 staðfestir þetta einnig, en hann gat ekkert um slíka ágalla eða að vandamál gætu verið tengd þaki hússins þegar hann mat nauðsynlegar endurbætur á húsinu áður en það yrði sett í sölu. Allt annað hljóð var komið í strokkinn þegar J-kk-nf síðan mætti á vettvang í nóvember 2020 eftir að loftaklæðing í bílskúr hafði verið rifin frá.

95. Með 3. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 sem að framan er lýst ákveður löggjafinn að kröfum sem hægt sé að beina að seljendum í fasteignakaupum verði að setja ákveðin mörk. Slíkt fyrirkomulag hvílir á augljósum rökum sem ástæðulaust er að tíunda hér. Með vísan til framangreinds, atvika málsins og sönnunargagna telur dómurinn ósannað að stefndi hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans í viðskiptum við stefnendur árið 2014, þegar hann seldi þeim fasteignina við Reynigrund 45, hafi strítt gegn heiðarleika og góðri trú. Ósannað er að hann hafi þannig vitað um þessa missmíð hússins, eða þau áhrif sem hún gat haft, líkt og varð svo raunin.

96. Því teljast allar kröfur stefnenda, sem þau hefðu ella mögulega getað gert á grundvelli þeirra annmarka sem á fasteigninni voru, niður fallnar þar sem þær eru of seint fram komnar. Með vísan til framangreindra atvika málsins og með vísan til 2. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 verður stefndi því sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

97. Eðli máls samkvæmt koma þá aðrar málsástæður og málatilbúnaður stefnenda að öðru leyti ekki til frekari skoðunar og heldur ekki gagnkröfur stefnda í málinu til skuldajafnaðar.

98. Með vísan til málsatvika og úrslita málsins verða stefnendur í samræmi við meginreglu 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 dæmd sameiginlega til að greiða stefnda 1.250.000 krónur í málskostnað.

99. B-kk-nf M-kk-nf K-kk-nf lögmaður flutti mál þetta fyrir hönd stefnenda og Þ-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf fyrir hönd stefnda.

100. Dóm þennan kveður upp L-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari, sem dómsformaður, ásamt meðdómsmönnunum Þ-kk-þgf H-kk-þgf Þ-kk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf verkfræðingi.

DÓMSORÐ

Stefndi, J-kk-nf Þ-kk-nf S-kk-nf, er sýknaður af kröfum stefnenda, A-kvk-ef D-kvk-ef S-kvk-ef og B-kk-ef Ö-kk-ef E-kk-ef.

Stefnendur greiði sameiginlega stefnda 1.250.000 krónur í málskostnað.

L-kk-nf K-kk-nf

Þ-kk-nf H-kk-nf Þ-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf