E-7010/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 5. maí sl., var höfðað með stefnu birtri 19. október 2007. Stefnandi er Á-kvk-nf G-kvk-nf Þ-kvk-nf, Efstahjalla 1a, Kópavogi.

Stefndi er K-kk-nf J-kk-nf G-kk-nf, Þórðarsveig 13, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða 1.717.052 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu með síðari breytingum frá 1. nóvember 2006 til greiðsludags.

Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst þess að verða sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

Stefndi krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Stefnandi var eigandi íbúðar á neðri hæð fasteignarinnar að Logasölum 3 í Kópavogi og stefndi eigandi íbúðar á efri hæð.

Stefnandi kveðst hafa fengið bróður sinn, B-kk-þf Þ-kk-þf, til þess að annast allar framkvæmdir varðandi íbúðina sem og framkvæmdir við sameign. Vegna standsetningar á lóð hafi F-kk-nf B-kk-nf garðyrkjustjóri verið fenginn til að teikna upp lóðina og garðinn samkvæmt sameiginlegri ákvörðun aðila með vilja beggja að leiðarljósi. Hafi B-kk-nf og stefndi komið sér saman um teikninguna og þeir samþykkt hana í sameiningu. Í júlí 2004 hafi B-kk-nf farið á fund stefnda til að ræða framkvæmdir á lóðinni og stefndi þá tjáð honum að hann hefði engan tíma til að vinna við framkvæmdir sjálfur en myndi greiða sinn kostnað vegna vinnu og þess efnis sem þyrfti. Hafi B-kk-nf hafið framkvæmdir og verið í um 10 vikur að vinna við standsetningu lóðarinnar. Hafi stefndi engan þátt tekið í vinnunni en fylgst með framkvæmdum. Á miðju verktímabili hafi B-kk-nf fengið stefnda til að ákveða með sér hellutegundir og gróðurbeð en stefndi hafi beðið B-kk-þf að ráða því og ítrekað að hann myndi greiða sinn hlut í öllum kostnaði. Þegar verki hafi lokið og farið að ræða við stefnda um uppgjör framkvæmdanna hafi stefndi ekki sagst hafa samþykkt neinar framkvæmdir og neitað að greiða. Því hafi verið fenginn dómkvaddur matsmaður til að verðmeta þær framkvæmdir sem unnar höfðu verið. Hafi Þ-kk-nf G-kk-nf skrúðgarðyrkjumeistari verið dómkvaddur sem matsmaður og hann skilað kostnaðarmati vegna framkvæmdanna að Logasölum 3 í október 2006.

Stefndi lýsir hins vegar málavöxtum svo að Logasalir 3 hafi verið nýbyggt hús og lóð þess ófrágengin. Stefndi hafi ekki haft sérstakan hug á að ráðast í framkvæmdir enda haft í hyggju að selja íbúðina. Stefndi hafi engu að síður ákveðið að taka þátt í kostnaði við teikningu garðyrkjustjórans F-kk-ef B-kk-ef af lóð hússins, enda þótt eðlilegt að slík teikning lægi fyrir við sölu íbúðarinnar. Auk þess hafi stefndi ekki viljað standa í vegi fyrir framkvæmdum stefnanda á sérafnotareitum hans á lóðinni. Sumarið 2004 hafi B-kk-nf Þ-kk-nf, bróðir stefnanda, komið að máli við stefnda og spurt hvort honum væri nokkuð á móti skapi að hann legði grasþökur fyrir utan íbúð stefnanda. Framkvæmdir hafi síðan orðið nokkuð umfangsmeiri en lagt hafi verið upp með. Stefndi kveðst ekki hafa haft frekari afskipti af framkvæmdum stefnanda enda þegar lýst afstöðu sinni til þeirra, auk þess sem þær hafi að mestu farið fram á skilgreindum sérafnotaflötum stefnanda. Stefndi kveðst hafa tekið sérstaklega fram við B-kk-þf að hann hygðist ekki ráðast í framkvæmdir á lóðinni. Því hafi það komið honum á óvart þegar stefnandi beiddist dómkvaðningar matsmanns með það að markmiði að krefja stefnda um hlutdeild í kostnaði við framkvæmdirnar, þ.á.m. vegna framkvæmda á sérafnotaflötum stefnanda. Þá byggir stefndi á því að stefnandi hafi hvorki lagt fram reikninga vegna efniskaupa eða vinnuframlags vegna framkvæmdanna.

MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK

Stefnandi byggir málatilbúnað sinn á því að samkvæmt matsgerð sé heildarkostnaður vegna framkvæmdanna 2.985.000 krónur. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu teljist íbúð á efri hæð vera 71,45% af heildareign en íbúð á neðri hæð 29,55%. Stefnufjárhæðin byggist á kostnaðarmati matsmanns og sé hluti efri hæðar 2.132.483 krónur. Þar sem hvorugur aðili sé virðisaukaskattskyldur sé virðisaukaskattur afreiknaður í kröfugerð og því sé stefnufjárhæð 1.717.052 krónur.

Þá byggir stefnandi á því að báðir aðilar sem eigendur Logasala 3 hafi ákveðið að láta garðyrkjustjóra teikna upp lóðina og garðinn og samþykkt teikninguna. Framkvæmdir hafi verið hafnar í júlí 2004 og staðið í tvo og hálfan mánuð. Stefndi hafi fylgst með allan tímann án athugasemda og sagst greiða sinn hluta af efni og vinnu. Hafi þar með verið uppfyllt ákvæði 39. gr. l. nr. 26/1994 um fjöleignarhús sbr. og 41. gr. sömu laga. Skipting sameiginlegs kostnaðar sé á aðila eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign samkvæmt 42. og 45. gr. laganna. Báðir aðilar hafi nú selt eignir sínar í húsinu og hafi stefnandi fengið yfirlýsingu frá þeim aðila sem keypti af henni um að krafa vegna þessara framkvæmda fylgdi ekki með í kaupunum og stefnandi hefði fullan rétt á að innheimta kröfuna. Stefndi hafi auglýst sína eign til sölu þar sem tekið hafi verið sérstaklega fram að lóð væri frágengin að undanteknu plani og selt eignina betur vegna þessa. Þá vísar stefnandi til ákvæða samningaréttar og kröfuréttar um efndir loforða og fjárskuldbindinga.

Stefndi byggir málatilbúnað sinn á því að hann hafi ekki gefið samþykki sitt fyrir framkvæmdunum og á engan hátt skuldbundið sig til þátttöku í kostnaði vegna þeirra. Þá sé drjúgur hluti áætlaðs kostnaðar við framkvæmdir stefnanda vegna endurbóta á séreignareitum stefnanda, sem stefnanda beri að standa straum af.

Svo sem fram komi í eignaskiptayfirlýsingu tilheyri íbúð stefnanda á jarðhæð hússins sérafnotaflötur, sem séu tvö bílastæði í norðausturhorni lóðarinnar, ásamt stétt að inngangi og svæði sem sé 3,0 metrar meðfram aðalhúshlið að suðvestanverðu. Íbúð stefna á efri hæð hússins tilheyri hins vegar sérafnotaflötur sem sé þrjú bílastæði í norðvesturhluta lóðarinnar. Um sérafnotareiti hvorrar íbúðar segi ennfremur í eignaskiptayfirlýsingunni að stofn-, viðhalds- og rekstrarkostnaður vegna þeirra falli á hvora íbúð fyrir sig. Framangreindir sérafnotafletir teljist til séreignar hvorrar íbúðar fyrir sig í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en eigandi hverrar séreignar beri kostnað af endurbótum, viðhaldi og rekstri á séreign sinni.

Stefnandi málsins hafi aðeins látið helluleggja þann hluta lóðarinnar sem verið hafi í séreign hans samkvæmt framansögðu, þ.e. bílastæði í norðausturhluta lóðarinnar og gangstétt að inngangi íbúðarinnar. Þá hafi stefnandi látið koma fyrir blómakerum á sínum séreignahluta og gera aðrar úrbætur á honum í eigin þágu. Sérafnotaflötur stefnda sé hins vegar enn í dag ófrágenginn og óhellulagður.

Þá kveðst stefndi aldrei hafa samþykkt aðrar þær framkvæmdir sem stefnandi réðst í á lóðinni. Bróðir stefnanda hafi upphaflega farið þess á leit við stefnda að hann fengi að leggja túnþökur á hluta lóðarinnar en síðan ráðist í umfangsmiklar framkvæmdir á sameign hússins, án þess að gæta að rétti stefnda til að eiga til að eiga og taka þátt í ákvörðunum þar að lútandi. Hafi stefnandi enga heimild haft til að taka ákvarðanir um svo umfangsmiklar framkvæmdir á eigin spýtur, enda beri að taka ákvarðanir um framkvæmdir sem þessar á fundum húsfélaga fjöleignarhúsa.

Þá mótmælir stefndi sérstaklega upphafsdegi dráttarvaxta samkvæmt kröfugerð stefnanda.Þá telur stefndi að matsgerð í málinu sé það miklum annmörkum háð að hún verði ekki lögð til grundvallar við úrlausn þess.

NIÐURSTAÐA

Ágreiningur aðila snýst um það hvort stefnda beri að taka þátt í kostnaði sem til er kominn vegna framkvæmda við Logasali 3, en aðilar voru eigendur þeirrar fasteignar. Hefur stefndi neitað því að samkomulag hafi tekist milli aðila um framkvæmdirnar auk þess sem hluti þeirra hafi verið vegna sérafnotaflata stefnanda.

Stefnandi kom ekki sjálf fyrir dóminn. Hins vegar kom fyrir dóminn bróðir stefnanda, B-kk-nf Þ-kk-nf. Upplýsti hann um að stefnandi hefði verið skráður eigandi íbúðarinnar að Logasölum 3, en hann hefði verið það í raun. Þá kom fyrir dóminn sambýliskona B-kk-ef, S-kvk-nf G-kvk-nf W-kvk-nf. Samkvæmt framburði hennar kom stefnandi málsins aldrei nálægt íbúðinni að Logasölum 3. Þá kom fram hjá vitninu F-kk-þgf B-kk-þgf, sem sá um teikningar fyrir lóðina að Logasölum 3, að það hafi verið B-kk-nf sem hafði samband við hann í nóvember 2003. Hjá vitninu J-kk-þgf B-kk-þgf kom fram að B-kk-nf hefði unnið að verkinu við Logasali 3 ásamt vitninu. Í framburði stefnda sjálfs kom fram að B-kk-nf hefði búið á staðnum, en hann hefði aldrei séð stefnanda.

Fyrir liggur að aðilar máls þessa voru þinglýstir eigendur eignarinnar að Logasölum 3 á þeim tíma sem framkvæmdir þær sem deilt er um fóru fram. Hins vegar þykir það vera upplýst með framburði þeirra vitna sem komu fyrir dóminn, og þá einkum með framburði B-kk-ef Þ-kk-ef, að það hafi verið B-kk-nf sem búið hafi í eigninni en ekki stefnandi. Verður ekki séð af gögnum málsins og framburði vitna að stefnandi hafi komið nálægt eigninni að Logasölum 3 með nokkrum hætti. Ljóst er að það var B-kk-nf sem hafði frumkvæði að þeim framkvæmdum sem ráðist var í að Logasölum 3, og kom fram gagnvart stefnda varðandi allar framkvæmdir.

Í máli þessu liggur fyrir matsgerð Þ-kk-ef G-kk-ef og styðjast dómkröfur stefnanda við þá matsgerð. Ekki liggja fyrir í málinu neinir reikningar á hendur stefnanda sem benda til þess að stefnandi hafi átt að bera kostnað við framkvæmdirnar að Logasölum 3. Stefnandi hafði ekki umráð eignarhluta síns í Logasölum 3 heldur B-kk-nf. Sá hann um allar framkvæmdir. Eftir því sem hér hefur verið rakið þykir stefnandi hafa sönnunarbyrði fyrir því að sá kostnaður sem til féll vegna framkvæmdanna að Logasölum 3 hafi fallið á stefnanda. Stefnanda hefur samkvæmt framansögðu ekki tekist að sýna framá að hún hafi borið neinn kostnað vegna framkvæmda þeirra sem um er deilt, verður ekki hjá því komist að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Eftir úrslitum málsins verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda 200.000 krónur í málskostnað.

DÓMSORÐ:

Stefndi, K-kk-nf J-kk-nf G-kk-nf, skal vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Á-kvk-ef G-kvk-ef Þ-kvk-ef.

Stefnandi greiði stefnda 200.000 krónur í málskostnað.

A-x-x V. M-kk-nf