E-1128/2022

1. Mál þetta, sem dómtekið var 22. september 2022, er höfðað 2. mars 2022 af K-kvk-þgf K-kvk-þgf B-x-x, [...], gegn G-kk-þgf G-kk-þgf, [...], H-kvk-þgf D-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, [...], Ó-kvk-þgf S-kvk-þgf og J-kk-þgf J-kk-þgf, báðum að [...], G-kk-þgf H. J-kk-þgf, [...], og G-kk-þgf H-kk-þgf S-kk-þgf, [...].

2. Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda sameiginlega 1.512.000 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. desember 2021 til greiðsludags, að frádreginni endurgreiðslu á virðisaukaskatti á vinnulið, samkvæmt matsgerð 191.952 krónur. Þá er krafist málskostnaðar. 3. Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda, auk málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Helstu málsatvik

4. Í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er byggingarár hesthússins að [...], eða [...], [...], fasteignanúmer [...], tilgreint 2006, en samkvæmt byggingar sögu stofnunarinnar var húsið fullbyggt um mitt árið 2010.

5. Stefnandi gerði stefndu kauptilboð í hesthúsið [...] 2018. Hljóðaði tilboðið upp á 30.000.000 króna og var tekið fram að aðilar hefðu kynnt sér söluyfirlit og gerðu engar athugasemdir við það. Ásett verð samkvæmt söluyfirliti var 33.000.000 króna og þar er eigninni lýst. Er m. a. tekið fram að góður frágangur sé á húsinu og sé það í góðu ástandi. Einnig að húsið sé skráð sem timburhús en það sé steypt.

6. Með kaupsamningi, dags. 14. desember 2018, keypti stefnandi hesthúsið af stefndu og fékk það afhent sama dag. Umsamið verð var í samræmi við óundirritað kauptilboð stefnanda, 30.000.000 króna. Er og tekið fram í samningnum að aðilar hafi kynnt sér söluyfirlit og skoðist það sem hluti af kaupsamningnum. Samkvæmt kaupsamningi skyldi lokagreiðsla innt af hendi eigi síðar en 24 mánuðum eftir afhendingu, þ. e. [...] 2020, en greiðslan mun hafa farið fram samhliða útgáfu afsals [...]2019.

7. Með bréfi, dags. 12. janúar 2021, var þess krafist af hálfu stefnanda að stefndu viðurkenndu greiðsluskyldu sína vegna galla á múrhúð og kostnað arvið að leggja kröfuna fram. Er því lýst í bréfinu að stefnandi hafi um ári eftir að hafa keypt eignina orðið vör við að klæðning hennar væri byrjuð að springa og síðar að losna frá einangruninni. Stefnandi hefði sýnt stefnda G-kk-þgf hvernig komið væri fyrir klæðningu hússins, auk þess sem unnusti stefnanda hefði hringt í stefnda J-kk-þf og spurst fyrir um hver hefði múrað húsið að utan, en múr húðin væri öll farin að gefa sig og væri í raun ónýt. Var vísað til þess að engin viðbrögð hefðu borist frá seljendum þrátt fyrir þessar tilkynningar um galla á eigninni, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var vísað til þess að ástandsskoðun hefði verið framkvæmd í desember 2020 af byggingafræðingi sem jafnframt væri múrarameistari og voru tíundaðar helstu niðurstöður hennar sem fram koma í minnisblaði, dags. 6. janúar 2021. Kom fram í bréfinu að kostnaður við lagfæringar á múrhúð hússins væri metinn 5.441.800 krónur með virðisaukaskatti.

8. Stefndu munu hafa hafnað greiðsluskyldu og í kjölfarið fór stefnandi fram á dómkvaðningu matsmanns. Var A, [...], kvaddur til starfans af Héraðsdómi Reykjavíkur. Matsgerð hans lá fyrir í október 2021 og var það niðurstaða hans að múrhúð á suðurhlið hússins væri skemmd á svæðum neðan við nær alla glugga, en ekki væri annað að sjá en að múr húð á öðrum hliðum væri heil. Þá væri einangrun heil. Útveggir hússins væru einangraðir með frauðplasti og múrhúðaðir en ekki klæddir með bárujárni eins og segði á teikningu. Útveggir væru ekki einangraðir og klæddir í samræmi við framlagða teikningu og væri frágangur ekki sambærilegur en hann væri hins vegar tæknilega í lagi og samræmdist kröfum byggingarreglugerðar, auk þess að vera faglega unninn að því er séð yrði. Skemmdir á múrhúð væri að rekja til efnis en ekki vinnubragða, efnið þyldi ekki að vera á veggjum sem mikið mæði á og þyldi þá ekki íslenskt veðurfar. Skemmdir stöfuðu af því að undirmúrinn missti styrk og molnaði, en undirmúrinn væri ekki frostþolinn. Úrbætur fælust í því að endurmúrhúða þyrfti þau svæði þar sem múrhúð hefði skemmst og losnað og ef jafna ætti áferð og útlit þyrfti að steina alla suðurhliðina að nýju. Mat matsmaður kostnaðinn við úrbætur 1.512.000 krónur, en 1.320.048 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu á 100% vsk af vinnu.

9. Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur stefnandi K-kvk-nf K-kvk-nf B-kvk-nf og stefndu H-kvk-nf D-kvk-nf Þ-kvk-nf, Ó-kvk-nf S-kvk-nf, J-kk-nf J-kk-nf, G-kk-nf H. J-kk-nf og G-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf. Þá gáfu skýrslur sem vitni G-kvk-nf G. S-kvk-nf fasteignasali og A matsmaður, sem staðfesti matsgerð sína. Verður vísað til framburðar þeirra eftir því sem þurfa þykir.

10. Við aðalmeðferð málsins gerði lögmaður stefnanda sömu dómkröfur og tilgreindar eru í stefnu málsins með þeim breytingum þó að dráttarvaxtakrafa miðist við 10. desember 2021 og að frádráttur frá kröfu stefnanda vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts eigi ekki við þar semhann sé ekki endurgreiddur vegna vinnu við hesthús. Af hálfu stefndu var því lýst yfir að fallist væri á breytta kröfugerð hvað upphafsdag dráttarvaxtakröfu varðaði en því væri mótmælt að fallið væri frá frádrætti að fjárhæð 191.952 krónur, enda væri ekki útséð um að frádráttur vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts ætti ekki við.

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

11. Stefnandi byggir dómkröfur sínar á hendur stefndu á því að fasteignin, [...], sé haldin galla í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda standist hún ekki þær kröfur um gæði, búnað og annaðsem leiði af lögum.

12. Eignin hafi upphaflega verið teiknuð sem timburhús en byggð sem steypt hús. Vísað sé til þeirrar niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns aðum leyndan galla sé að ræða þar sem klæðning hafi ekki verið sett á með réttum hætti. Undirmúr á fasteigninni sé, eins og lýst sé í matsgerð, gallaður og notkun hans andstæð viðurkenndum vinnubrögðum og góðri venju. Hafi þeir annmarkar á undirmúr valdið skemmdum á múrhúð fasteignarinnar þannig að um sé að ræða galla í skilningi 18. og 19. gr. greind ra laga. Byggi stefnandi á því að um leyndan galla sé að ræða, sbr. 2. mgr. 29. gr. sömu laga, sem rýri verðmæti fasteignarinnar verulega, sbr. 2. málslið 18. gr. laganna.

13. Kröfu um greiðslu skaðabóta reisi stefnandi á ákvæðum 43. gr., sbr. 18. gr., auk 1. mgr. 26. gr. og 1. mgr. 27. gr. áðurnefndra laga, og almennum reglum fasteignakauparéttar um galla og úrræði kaupanda við vanefndum seljanda. Þá vísi stefnandi til ákvæða laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, einkum 10., 11., 12., 16. og 27. gr. þeirra, svo og til laga nr. 160/2010 um mannvirki, einkum 29. gr. laganna, auk ákvæða byggingarreglugerðar nr. 112/2012, einkum gr. 2.7.1.

Helstu málsástæður og lagarök stefndu

14. Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að umrædd fasteign sé ekki gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda teljist notuð fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 2. málslið ákvæðisins. Að teknu tilliti til endurgreiðsluhlutfalls virðisaukaskatts af vinnu manna á verkstað nemi stefnukrafan 1.320.048 krónum, 4,4% af söluverði eignarinnar sem hafi verið 30.000.000 króna. Dómstólar hafi litið svo á að galli þurfi að ná um 10% af verðmæti fasteignar til að hún teljist gölluð í skilningi nefndrar 18. gr., sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 216/2017, en því nái krafa stefnanda ekki. Meintur galli rýri því ekki verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, auk þess sem ekkert bendi til þess að fasteignin henti ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu venjulega notaðar til eða þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda hafi verið eða mátt vera kunnugt um við kaupsamningsgerð, sbr. 1. mgr. 19. gr. áðurnefndra laga.

15. Líta verði til eðlilegs endingartíma múrhúðar en samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns sé ekki óeðlilegt að viðhalda þurfi múrhúðum utanhúss á 15– 25 ára fresti. Múrhúð fasteignarinnar hafi verið sett á fyrir 15 árum og sé ekki óeðlilegt að komið sé að viðhaldi hennar. Á því beri stefndu hins vegar ekki ábyrgð.

16. Staðhæfingar stefnanda um að rangar aðferðir hafi verið notaðar við múrhúðun hússins eigi sér enga stoð. Hafi hún ekki fært sönnur á hvað teljist til góðrar venju í notkun undirmúrs og beri af því halla. Skýrt komi fram í niðurstöðu dómkvadds matsmanns að frágangur útveggja, sem séu einangraðir með frauðplasti og múrhúðaðir, sé tæknilega í lagi, samræmist kröfum byggingarreglugerðar og sé faglega unninn.

17. Stefndu byggi sýknukröfu sína á því að saknæmri háttsemi hafi ekki verið til að dreifa af þeirra hálfu við sölu eignarinnar, ekki hafi skort á upplýsingagjöf og rangar upplýsingar ekki verið veittar. Þar sem skilyrði sakarreglunnar séu ekki uppfyllt geti stefndu ekki borið skaðabótaábyrgð á meintu tjóni stefnanda. Í stefnu komi fram að samkvæmt aðaluppdrætti hafi fasteignin verið teiknuð sem timburhús og sé tekið fram í matsgerð að útveggir séu ekki einangraðir og klæddir í samræmi við framlagða teikningu og frágangur ekki sambærilegur. Í þessu samhengi byggi stefndu á því að í söluyfirliti komi skýrt fram að húsið sé skráð timburhús en það sé steypt og hafi stefnandi því við kaupin haft vitneskju um að eignin væri ekki í samræmi við teikningar.

18. Stefnandi vísi til ýmissa ákvæða sem ekki eigi við í máli þessu. Þannig taki lög nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa til fasteignasala og hlutverks þeirra við sölu fasteigna og 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sem stefnandi vísi til, taki til ábyrgðar og verksviðs byggingarstjóra. Loks sé í tilvitnaðri gr. 2.7.1 í byggingarreglugerð fjallað um ábyrgð eiganda mannvirkis en einn stefndu, G-kk-nf H-kk-nf, hafi ekki verið eigandi fasteignarinnar frá upphafi og geti ákvæðið því ekki tekið til hans.

19. Sýknukrafa stefndu sé einnig byggð á því að meintur galli hafi ekki verið til staðar við afhendingu eignarinnar, en það tímamark beri að miða við skv. 20. gr. laga nr. 40/2002. Rúm tvö ár hafi verið liðin frá kaupum á eigninni og rúmlega eitt ár frá undirritun afsals þegar stefndu hafi borist tilkynning um meinta vanefnd og hafi tæp þrjú ár liðið frá kaupunum þar til dómkvaddur matsmaður hafi framkvæmt skoðun á eigninni. Ekkert hafi komið fram um að gallar hafi verið á eigninni við sölu hennar og verði ekki miðað við skoðun svo löngu síðar nema þá til þess að sýna fram á að ástand hennar hafi verið eins eða áþekkt við sölu og við skoðun þremur árum síðar.

20. Stefndu hafi ekki orðið vör við skemmdir á múrhúðinni fyrir sölu og hafi þær að sögn stefnanda ekki komið í ljós fyrr en ári eftir afhendingu. Af því beri hún áhættuna, sbr. 12. og 20. gr. laga nr. 40/2002. Sönnunarbyrði fyrir því að fasteignin hafi verið gölluð við afhendingu hvíli á stefnanda og beri hún hallann af því að hafa ekki sýnt fram á það.

21. S tefndu hafi uppfyllt upplýsingaskyldu sína, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, og ekki veitt rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. sömu laga. Allar upplýsingar stefndu hafi verið réttar miðað við ástand eignarinnar við afhendingu hennar og sé ósannað að þau hafi leynt eða veitt rangar upplýsingar um ástand eignarinnar. Eignin hafi verið í samræmi við þær upplýsingar sem veittar hafi verið við söluna, í söluyfirliti og kynningarefni um eignina. Þá hafi stefnandi ekki leitt líkur að því að hefðu upplýsingar um ástand múrhúðar legið fyrir við gerð kaupsamnings hefði það haft áhrif á gerð hans og efni. Hafi stefnandi ekki heldur lagt neitt fram sem sýni hvaða göllum og kostnaði hún hafi gert ráð fyrir þegar hún hafi lagt fram kauptilboð, sem var 3.000.000 krónum lægra en ásett verð. Beri stefnandi hallann af þeim sönnunarskorti.

22. Stefnandi hafi glatað rétti sínum til að krefjast skaðabóta úr hendi stefndu sökum tómlætis. Að hennar sögn hafi hún sýnt stefnda G-kk-þgf brot í klæðningu vorið 2020 og unnusti hennar hringt í stefnda J-kk-þf um sumarið sama ár, spurt hver hefði múrað húsið að utan og sagt honum að múrhúðin væri farin að gefa sig og væri raunar ónýt. Samskipti þessi uppfylli ekki kröfur 48. gr. laga nr. 40/2002 um tilkynningu á galla, og skorti á að stefnandi hafi tilkynnt stefndu innan sanngjarns tíma um eðli og umfang ætlaðs galla eftir að hún varð hans vör eða um að hún ætlaði að bera hann fyrir sig gagnvart einstökum stefndu eða öllum. Hafi það fyrst verið gert með kröfubréfi, dags. 12. janúar 2021, rúmum tveimur árum eftir sölu eignarinnar. Hafi hinn sanngjarni frestur sem nefnd lög geri ráð fyrir þá verið löngu liðinn og hafi stefnandi glatað rétti sínum til að krefjast bóta vegna tómlætis, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 60/2007.

Til sömu niðurstöðu leiði vegna sömu atvika að stefnandi hafi ekki sinnt skyldum sínum samkvæmt 10. gr. kaupsamnings aðila þar sem fram komi að eftir afhendingu skuli kaupandi skoða eignina á þann hátt sem góð venja sé og hafi hann einhver umkvörtunarefni fram að færa vegna ástands hins selda eftir afhendingu skuli hann strax beina umkvörtun sinni skriflega til seljanda.

23. Stefnandi hafi einnig sýnt af sér tómlæti með því að nýta sér ekki rétt sinn til að halda eftir lokagreiðslu kaupsamnings í samræmi við 11. gr. kaupsamningsins tryði hún því að fasteignin væri gölluð. Síðasta greiðsla hafi átt að fara fram í síðasta lagi tveimur árum eftir afhendingu eignarinnar, eða [...]2020. Að eigin sögn hafi stefnandi haft vitneskju um meintan galla u. þ. b. ári eftir kaupin. Hafi hún því haft vitneskju um ætlaðan galla þegar kaupverðið hafi verið að fullu greitt [...] 2019 en samt sem áður ákveðið að inna það af hendi án fyrirvara. Hafi hún því vegna tómlætis glatað rétti sínum til að bera fyrir sig vanefnd og beri af þeim sökum að sýkna stefndu.

24. Samkvæmt 1. mgr. 60. gr. laga nr. 40/2002 hvíli sú skylda á stefnanda að takmarka tjón sitt með hæfilegum aðgerðum, annars beri hún sjálf þann hluta tjóns síns sem hún vanræki að takmarka. Stefnandi hafi að eigin sögn fyrst orðið vör við að klæðningin væri byrjuð að springa um ári eftir að eignin var keypt, þ. e. veturinn 2019. Þrátt fyrir það hafi hún ekki aðhafst og hafi ekki enn brugðist við ástandi eignarinnar sem liggi þá áfram undir skemmdum. Leiði þetta aðgerða- og skeytingarleysi stefnanda til þess að sýkna beri stefndu, enda hafi hún ekki uppfyllt skyldu sína til að takmarka tjón sitt með hæfilegum aðgerðum. Á því geti stefndu ekki borið ábyrgð heldur beri stefnandi fulla ábyrgð á meintu tjóni sem hægt hefði verið að komast hjá.

25. Loks beri að sýkna stefndu af dráttarvaxtakröfu þar sem þeim hafi aldrei borist greiðsluáskorun með formlegum hætti, stefnufjárhæð hafi ekki legið fyrir fyrr en með matsgerð dómkvadds matsmanns 24. október 2021 og kröfu um hana hafi stefndu fyrst séð við móttöku stefnu.

Niðurstaða

26. Í máli þessu er krafist skaðabóta vegna galla á fasteigninni að [...], eða [...], sem er hesthús, en stefnandi keypti eignina af stefndu. Eins og rakið er í málavaxtalýsingu breytti stefnandi dómkröfum sínum við aðalmeðferð málsins á þann veg að krafa um dráttarvexti miðaðist við 10. desember 2021 og var á það fallist af hálfu stefndu. Stefndu mótmæltu því hins vegar að stefnandi félli frá frádrætti, sem næmi virðisaukaskatti á vinnulið, frá stefnufjárhæð. Í þeirri breytingu felst að stefnandi eykur við kröfu sína gagnvart stefndu frá því sem greinir í stefnu og er það þeim í óhag. Gegn mótmælum þeirra kemst krafa stefnanda svo breytt því ekki að í málinu, sbr. 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

27. Í stefnu málsins er vísað til þess að fasteignin sé haldin göllum skv. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en samkvæmt henni telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Er einnig vísað til 19. gr. laganna um galla en þar kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til eða hún hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður.

28. Dómkvaddur matsmaður skoðaði eign þá sem um ræðir 13. október 2021 og lá matsgerð hans fyrir 24. s. m. Er niðurstöðu matsins lýst í málavaxtakafla en kjarni hennar er sú ályktun matsmannsins að skemmdir stafi af því að undirmúr, sem ekki sé frostþolinn, missi styrk og molni. Staðfesti matsmaður matsgerðina fyrir dómi og framangreinda niðurstöðu. Kvaðst hann hvorki hafa fengið upplýsingar um það hvaða efni væri um að ræða né um aðrar mögulegar ástæður skemmda á múrhúðinni. Langlíklegasta skýring skemmdanna væri sú að undirmúr væri að gefa sig en kalkblöndun múrsins ylli því að hannværi ekki frostþolinn. Að því spurður fyrir dóminum taldi matsmaðurinn þá viðgerð sem fram þyrfti að fara vegna skemmdanna vera meiri en algengt væri um venjulegt viðhald. Kom einnig fram í máli matsmannsins að hann teldi frostþolið efni ekki endast lengur en í um 25 ár.

29. Matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt og telur dómurinn, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmanni, að með hliðsjón af henni og framangreindu vætti matsmannsins verði að byggja á þvíað undirmúrinn sem notaður var hafi skort þá eiginleika sem til þarf við aðstæður hér á landi. Viðbárur stefndu um að skoðun matsmanns hafi átt sér stað löngu eftir afhendingu eignarinnar til stefnanda breyta þeirri niðurstöðu ekki. Erenda rakið með greinargóðum hætti í matsgerðinni að miðað við skemmdirnar verði ekki komist að annarri niðurstöðu en að þar hafi vatn átt greiða leið inn fyrir yfirmúrinn og bleytt undirmúrinn það mikið að hann hafi frostskemmst. Það hefði gerst hægt í upphafi en ágerst þegar undirmúrinn byrjaði að skemmast. Afar líklegt sé að skemmdir hafi verið komnar fram fyrir mörgum árum en þær verið svo litlar að þeirra hafi ekki orðið vart, en þegar þær hafi ágerst hafi þær orðið augljósar. Verður því á því byggt að hesthús það sem um ræðir hafi ekki verið búið þeim eiginleikum sem kaupandi mátti búast við og hafi það vegna rangs efnisvals verið haldið á galla við afhendingu hússins, sbr. 20. gr. laga nr. 40/2002, enda komu fram skemmdir síðar vegna þessa sem krefjast viðgerðar umfram það sem almennt er talið. Kemur þá til skoðunar hvort sá ágalli teljist galli í skilningi 18. gr., sbr. og 19. gr., nefndra laga sem stefndu, sem seljendur eignarinnar, bera ábyrgð á gagnvart stefnanda sem kaupanda, en eins og segir í seinni málslið nefndrar 18. gr. telst notuð fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

30. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 26/2021 er rak iðað það skilyrði að ágalli rýri verðmæti fasteignar sem nokkru varði hafi verið skýrt þannig að ágallarnir, þ. e. kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeim völdum, nemi tilteknu hlutfalli af verðmæti hennar. Eins og nánar er rakið í dóminum hefur dómaframkvæmd verið á þá leið að ágallar á notuðum fasteignum sem nema allt að 7,76% af verðmæti þeirra hafa ekki náð þeim gallaþröskuldi sem áðurgreind 18. gr. laga nr. 40/2002 kveður á um. Kaupverð hesthússins nam 30.000.000 króna en stefnufjárhæð máls er 1.512.000.000 krónur að frádregnum 191.952 krónum, eða 1.320.048 krónur. Byggist stefnufjárhæðin á matsgerð dómkvadds matsmanns. Kostnaður við úrbætur vegna ágalla á hesthúsinu nemur því 4,4% af verðmæti fasteignarinnar og er það langt undir þeim gallaþröskuldi sem dómaframkvæmd hefur miðað við. Verður ekki séð að nokkur þau atvik séu fyrir hendi sem leitt geta til annarrar niðurstöðu og er engin tilraun gerð til þess að færa að því rök í stefnu þótt þar sé byggt á því að ágalli sá sem um ræðir rýri verðmæti fasteignarinnar verulega. Er ekki hægt að fallast á að svo sé og verða stefndu því ekki dæmd til skaðabóta vegna umrædds ágalla nema þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi sem seljendur. Um þetta vísar stefnandi í stefnu til 26. og 27. gr., sbr. og 43. gr., laga nr. 40/2002.

31. Í tilvitnaðri 26. gr. laga nr. 40/2002 er fjallað um réttaráhrif skorts á upplýsingum af hálfu seljanda eða þeirra sem fram koma fyrir hans hönd og í 27. gr. laganna er fjallað um rangar upplýsingar af hálfu sömu aðila, en hvort tveggja leiðir til þess að fasteign telst gölluð. Í stefnu eru atvik málsinsekkiskýrlegaheimfærðtil nefndra lagaákvæða en málatilbúnaður stefnanda skýrðist þó nægilega að þessu leyti við aðalmeðferð málsins.

32. Fyrir dóminum kannaðist ekkert þeirra stefndu sem gáfu skýrslu við að hafa orðið vart við galla í múrverki þegar hesthúsið var í þeirra eigu og urðu hvorki fasteignasali né stefnandi þess heldur vör við skoðun eignarinnar samkvæmt þeirra framburði. Samkvæmt því sem fram kemur í stefnu varð stefnandi þess vör um ári eftir kaupin að klæðning á eigninni væri byrjuð að springa, það hefði haldið áfram og hún svo farið að losna frá einangruninni. Var það nánar skýrt í aðilaskýrslu stefnanda fyrir dómi að hún hefði eftir áramót tekið eftir því að bungur væru að koma í múrhúðina, þ. e. íbyrjun árs 2020. Áður er rakið það sem fram kemur í matsgerð dómkvadds matsmanns um að afar líklegt sé að skemmdir hafi verið komnar fram fyrir mörgum árum en þær verið svo litlar að þeirra hafi ekki orðið vart, og styður það framburð aðila málsins og fasteignasala um að gallinn hafi ekki verið sýnilegur fyrr en síðar. Hvorki stefndu né fasteignasalinn gátu því upplýst um umdeildan ágalla nema stefndu hefðu af einhverjum öðrum sökum vitað eða mátt vita um hann. Að sama skapi gat stefnandi ekki orðið vör við ágallann við eðlilega skoðun fasteignarinnar, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002, og getur borið hann fyrir sig.

33. Engar teikningar af hesthúsinu hafa verið lagðar fyrir dóminn, hvorki aðaluppdrættir né sérteikningar, en í matsgerð kemur fram að lögmaður stefnanda hafi upplýst að ekki væru til sérteikningar af húsinu og taldi hann ástæðulaust að fara í [...] til að leita að teikningum. Samkvæmt gögnum málsins er þó skráð í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands að hesthúsið sé byggt úr timbri og af matsgerð verður ráðið að matsmaður hafi haft undir höndum aðaluppdrátt frá [...] 2000. Í niðurstöðu matsgerðarinnar segir að útveggir hússins séu einangraðir með frauðplasti og múrhúðaðir en ekki klæddir með bárujárni, eins og segi á teikningu, einangrun og klæðning veggja sé því ekki í samræmi við framlagða teikningu og frágangur ekki sambærilegur. Frágangur sé hins vegar tæknilega í lagi, samræmist kröfum byggingarreglugerðar og sé faglega unninn. E r niðurstaða dómkvadds matsmanns afdráttarlaus um að skemmdir á múrhúð megi rekja til þess efnis sem var notað, en ekki vinnubragða. Í söluyfirliti er tekið fram að húsið sé skráð timburhús en það sé steypt, einnig að það sé skráð sem [...]en á skipulagi/teikningum sem [...]. Segir í kaupsamningi, undirrituðum af aðilum, að þeir hafi kynnt sér söluyfirlit og skoðist það sem hluti af kaupsamningnum. Liggur þannig fyrir að stefnandi var upplýst um að húsið væri steypt en ekki úr timbri, auk þess sem dómkvaddur matsmaður mat það svo að orsakir ágalla á hesthúsinu væri ekki að rekja til ósamræmis einangrunar og klæðningar veggja við framlagða teikningu. Voru stefnanda hvorki veittar rangar né ófullnægjandi upplýsingar hvað þetta varðaði. Fólust ekki heldur rangar eða ófullnægjandi upplýsingar í þeirri almennu lýsingu söluyfirlits að um væri að ræða glæsilegt hesthús, góður frágangur væri á því og væri það í góðu standi, en stefnandi staðfesti fyrir dómi að henni hefði fundist eignin, sem hún hefði skoðað vel, vera glæsileg eign í góðu ástandi.

34. Kemur þá til skoðunar hvort stefndu hafi, þrátt fyrir að verða gallans ekki vör, mátt vegna annarra atvika vera ljóst að rangt efni hefði verið notað í undirmúr og þá upplýsa um það. Stefndu lýstu aðkomu sinni að byggingu hússins fyrir dómi. Kom fram að stefndi G-kk-nf var rafverktaki eignarinnar við byggingu hennar, stefndu J-kk-nf og Ó-kvk-nf hafi m. a. hreinsað timbur og sópað gólf en stefnda H-kvk-nf D-kvk-nf komið að gerð grunns hússins. Af því verður þó ekki dregin sú ályktun að þau hafi í frekari mæli en þau lýstu í aðilaskýrslum sínum komið að byggingu hesthússins. Þvert á móti kom fram í vætti stefndu H-kvk-ef D-kvk-ef að það hefði verið ágreiningur í eigendahópnum um hvort þau ættu að byggja húsið sjálf eða fá til þess byggingaraðila og hefði það seinna orðið ofan á. Mestu aðkomuna hafði stefndi G-kk-nf sem rafverktaki, eða rafvirkjameistari, en iðnmeistarar byggingar ábyrgjast almennt einungis verk á sínu sviði en ekki annarra þeirra iðnmeistara sem að byggingu koma. Hefur og ekkert komið fram um að hann hafi gegnt stöðu byggingarstjóra. Fram kemur í matsgerð að matsþolar hafi ekki getað upplýst um hvaða efni hefði verið notað við múrhúðun að öðru leyti en því að þau hafi upplýst að steining væri úr sandi frá Hornafirði. Lýsti stefndi G-kk-nf því ogfyrir dómi að eigendur hefðu viljað perluhúðun á húsið og stefnda H-kvk-nf D-kvk-nf upplýsti að efni í þá húðun hefði fengist gefins í gegnum tengsl stefnda G-kk-ef G-kk-ef við aðila í Hornafirði. Afþessu verða þó ekki dregnar víðtækari ályktanir um að stefndu hljóti aðhafa aðöðru leyti gefið fyrirmæli um eða komið að því að útvega efni í bygginguna almennt eða fyrir múrun sérstaklega. Er það ólíkt aðstæðum sem uppi voru í dómi Hæstaréttar í máli nr. 798/2017 og í dómi Landsréttar í máli nr. 471/2019 þar sem slíkt lá fyrir. Ekkert í máliþví sem hér er til umfjöllunar bendir hins vegar til annars en að efnis, svo sem til gerðar undirmúrs, hafi verið aflað af viðkomandi iðnmeisturum, t. d. af múraranum, eins og stefndi J-kk-nf og stefndi G-kk-nf báru fyrir dóminum. Þá bendir ekkert í matsgerðinni eða öðrum gögnum málsins til þessað skemmdir verði raktar til stein húðunarinnar sem stefndu óskuðu sérstaklega eftir og aflað var fyrir tilstilli þeirra. Verður að öllu virtu ekki talið óeðlilegt að stefndu hafi ekki haft vitneskju um hvaða efni var notað í undirmúr þann sem reyndist orsök skemmda þeirra sem um ræðir. Breytir ekki þeirri niðurstöðu að ekki liggur fyrir hver var múrarameistari byggingarinnar, en stefndu kváðust fyrir dómi ekki muna hver það hefði verið þótt fóstursonur stefnda G-kk-ef hefði bent á hann. Hvílir sönnunarbyrðin eftir sem áður á stefnanda um að stefndu hafi vegna aðkomu sinnar eða aðstæðna að öðru leyti vitað, eða mátt vita, að efni það sem notað var í undirmúr við múrhúðun væri ekki til þess fallið við íslenskar aðstæður. Stefnanda hefur hins vegar ekki tekist að leiða líkum að því, hvað þá heldur að sanna það.

35. Hér að framan hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að sá ágalli sem um ræðir á hinni seldu eign sé hvorki galli í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 né hafi stefndu sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar til stefnanda. Þegar af þeirri ástæðu verða stefndu sýknuð af kröfum stefnanda. Verður enda ekki séð að neinar aðrar þær réttarheimildir sem stefnandi vísar til máli sínu til stuðnings geti leitt til öndverðrar niðurstöðu, auk þess sem ekkert bendir til þess að tilvitnuð lög nr. 160/2010 um mannvirki og byggingarreglugerð nr. 112/2012 hafi tekið gildi áður en gengið var frá múrklæðningu umræddrar eignar.

36. Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefnanda til að greiða stefndu málskostnað, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sem þykir, að teknu tilliti til umfangs málsins og að nokkru með hliðsjón af framlögðum málskostnaðarreikningi lögmanns stefndu, hæfilega ákveðinn 1.800.000 krónur, með virðisaukaskatti.

37. Af hálfu stefnenda flutti málið Ó-kk-nf K-kk-nf E-kk-nf lögmaður og af hálfu stefndu flutti málið S-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf lögmaður.

38. N-kvk-nf M-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan sem dómsformaður, ásamt B-kk-þgf L. B-kk-þgf héraðsdómara og sérfróða meðdómsmanninum J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, byggingatæknifræðingi og húsasmíðameistara.

Dómsorð :

Stefndu, G-kk-nf G-kk-nf, H-kvk-nf D-kvk-nf Þ-kvk-nf, Ó-kvk-nf S-kvk-nf, J-kk-nf J-kk-nf, G-kk-nf H. J-kk-nf og G-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf, eru sýknuð af kröfum stefnanda, K-kvk-ef K-kvk-ef B-kvk-ef.

Stefnandi greiði stefndu sameiginlega 1.800.000 krónur í málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

N-kvk-nf M-kvk-nf