E-856/2020

Dómur.

Með stefnu þingfestri 25. mars 2020 höfðaði M-kvk-nf K-kvk-nf, kt. […], Háaleiti 37, Reykjanesbæ, mál á hendur S-kvk-þgf S-kvk-þgf, kt. […], Ósbraut 13, Garði.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði gert að greiða henni skaðabætur að fjárhæð 17.000.000 króna ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. vaxtalaga frá 1. júlí 2016 til 5. október 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð til greiðsludags. Til frádráttar kröfunni komi 1.852.065 krónur sem stefnanda voru dæmdar með dómi Landsréttar í máli nr. 95/2019 og 1.147.935 krónur, sem stefnandi heldur eftir af kaupverði á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Til vara krefst stefnandi afsláttar að fjárhæð 17.000.000 króna af kaupverði fasteignarinnar. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst aðallega frávísunar málsins frá dómi. Til vara krefst hún sýknu af öllum kröfum stefnanda en til þrautavara er þess krafist að aðalkrafa stefnanda um skaðabætur, eða eftir atvikum varakrafa stefnanda um afslátt, verði lækkuð verulega. Þá er krafist málskostnaðar.

Málflutningur um frávísunarkröfu stefndu fór fram þann 1. september 2020 og var frávísunarkröfunni hafnað þann 7. september s.á.

Við upphaf aðalmeðferðar þann 10. desember 2020 fór fjölskipaður dómur á vettvang og var málið dómtekið að málflutningi loknum þann sama dag.

Málsatvik.

Samkvæmt gögnum málsins keypti stefnandi einbýlishúsið að Háaleiti 37 í Reykjanesbæ þann 1. júlí 2016 og var afhending hússins sama dag. Kaupverðið var 52.000.000 króna og átti að greiða með 2.000.000 króna við gerð kaupsamnings, við afhendingu hússins 10.000.000 króna og við afsal, sem átti að fara fram 15. júlí 2016, 1.000.000 króna. Við gerð kaupsamnings lá fyrir söluyfirlit. Þar var húsið sagt 283 fm að stærð með tveimur stofum og sjö herbergjum. Var annarri stofunni lýst með stimpluðu gólfi og hurð út á verönd. Tekið er fram að húsið líti vel út, nýlegir gluggar séu og þakkantur en skipta þurfi út þakjárni en járnið fylgi með.

Hús þetta var byggt 1977, þá 250,8 fm samkvæmt teikningu. Þann 7. nóvember 2003 samþykkti Reykjanesbær teikningu að viðbyggingu sunnan við húsið sem var 30,8 fm. Reistu þáverandi eigendur viðbygginguna í framhaldi. Er viðbyggingin byggð úr timbri og reist á steypta plötu sem var fyrir við eldra húsið. Var munstur stimplað í steypu gólfsins, svokölluð Bomaniteaðferð eða mynstursteypa. Kvað stefnda að þau hafi málað gólfið þannig og það verið í því ástandi við sölu hússins.

Fyrir liggur að gólfplatan var ekki einangruð áður en viðbyggingin var reist á hana. Undir tveimur hliðum viðbyggingarinnar eru sjáanlegir sökklar en upplýst er að ekki er sökkull undir þriðju hlið hússins þar sem viðbyggingin stendur á stéttinni.

Um haustið 2016, líklega í október þar ár, gerði byggingarfulltrúi Reykjanesbæjar stöðu og ástandsúttekt á viðbyggingu hússins. Er skýrsla hans meðal gagna málsins, dagsett 2. febrúar 2017. Kemur meðal annars fram í skýrslunni að um sjónskoðun hafi verið að ræða. Segir svo að steyptur útveggur milli stofu og sólstofu hafi verið fjarlægður að stórum hluta og því sé sólstofan nú hluti af meginrými hússins. Þá segir að leiða megi líkur að því að fyrirliggjandi gólfplata hafi verið útistétt og sé óeinangruð. Við þannig skilyrði myndist mikil kuldaleiðni.

Náttúrufræðistofnun Íslands rannsakaði nokkur sýni, tekin úr baðherbergi, eldhúsi, stigagangi, geymslu og herbergi í júní 2017. Var niðurstaðan að mygla hefði fundist í öllum sýnum sem send voru til rannsóknar.

Þann 28. júní 2017 þingfesti stefnda þessa máls mál á hendur stefnanda, mál nr. E673/2017 við Héraðsdóm Reykjaness, og gerði aðallega þær dómkröfur að kaupsamningi aðila yrði rift gegn afhendingu eignarinnar og gegn greiðslu að fjárhæð 9.000.000 króna og yfirtöku á áhvílandi lánum. Var stefnda þess máls sýknuð af riftunarkröfu stefnanda en stefnda dæmd til að greiða stefnanda kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 10.000.000 króna að frádregnum innborgunum að fjárhæð samtals 7.000.000 króna.

Þann 21. júní 2017 var B-kk-nf M-kk-nf, arkitekt og verkfræðingur, dómkvaddur til að framkvæma mat á fasteigninni. Í niðurstöðum matsgerðar kemur fram að leki sé til staðar í viðbyggingu hússins þar sem vatn komist af steyptri plötu utan við vegg og inn undir vegginn inn í viðbygginguna. Þá gerði matsmaður athugasemdir við fótstykki og steypta plötu í sólstofunni. Þá var matsmaður beðinn að meta hvort leki væri í forstofu, hvort frágangur á þaki uppfyllti kröfur samkvæmt gildandi lögum og teikningum, hverjar endurbætur væru nauðsynlegar og kostnað við úrbætur. Taldi matsmaður að kostnaður við úrbætur á þaki aðalbyggingar væri 2.239.400 krónur og kostnaður við úrbætur á viðbyggingu væri 1.852.065 krónur. Lá matsgerðin fyrir í janúar 2018.

Með gagnstefnu þingfestri 19. september 2018 höfðaði stefnandi þessa máls mál á hendur stefndu, mál nr. E633/2018 við Héraðsdóm Reykjaness, til greiðslu á 4.091.470 krónum vegna galla í þaki og frágangs í sólstofu.

Dómur gekk í héraði þann 11. janúar 2019 þar sem stefnda var sýknuð af þessum kröfum stefnanda. Niðurstöðu héraðsdóms var áfrýjað til Landsréttar og gekk dómur í máli nr. 95/2019 þann 20. desember 2019. Var niðurstaða Landsréttar sú að stefnda var dæmd til að greiða stefnanda 1.852.065 krónur ásamt tilgreindum vöxtum og málskostnað vegna leka í sólstofunni. Sótt var um áfrýjunarleyfi til Hæstaréttar til að fá niðurstöðu Landsréttar hnekkt en því var hafnað með bréfi réttarins þann 12. febrúar 2020.

Undir rekstri ofangreinds máls fyrir Landsrétti var nýr matsmaður dómkvaddur þann 10. apríl 2019 til að svara tilgreindum spurningum í matsbeiðni. Var sú matsgerð lögð fram í máli þessu þann 25. mars 2020 og er rakin frekar hér að neðan.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir á því að stefnda hafi gefið sér rangar upplýsingar um viðbyggingu eða leynt upplýsingum um byggingaraðferð hennar, þannig að eignin teljist gölluð með vísan til 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga, nr. 40/2002. Til vara byggir stefnandi á því að eignin teljist gölluð þar sem hún standist ekki kröfur um gæði skv. 18. gr. laganna.

Stefnandi byggir aðallega á því að samkvæmt söluyfirliti séu tvær stofur sagðar vera í húsinu og sjö herbergi. Húsinu sé skipt í tvær íbúðir og sé stærri hlutanum m.a. lýst þannig að þar sé stofa með stimpluðu gólfi og hurð út á verönd. Hvergi komi fram að um viðbyggingu sé að ræða sem hafi í raun verið byggð sem sólskáli eða að viðbygging sé ekki byggð í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar þannig að unnt sé að nota hana sem hluta íbúðarinnar. Beri stefnda ábyrgð á þessum skorti á upplýsingum, eða í raun röngu upplýsingum, samkvæmt 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga.

Staðfest sé með matsgerð S-kk-ef S-kk-ef, sem var dómkvaddur matsmaður í Landsrétti, að viðbyggingin teljist hluti af meginrými hússins en sé aftur á móti ekki viðurkennd sem íbúðarhúsnæði og því ekki löglegur hluti af því sem teljist vera meginrými hússins. Staðfesti hann einnig að húsið sé óíbúðarhæft sé opið á milli hússins og viðbyggingarinnar, m.a. vegna sveppa og rakamyndunar auk þess sem smíði viðbyggingarinnar standist ekki byggingarreglugerðir. Ekki sé unnt að bæta úr gallanum öðruvísi en með því að fjarlægja viðbygginguna og byggja nýja í samræmi við lög og reglur. Kostnað þar um metur matsmaður 17.000.000 króna.

Þá hafi stefnda ekki getið þess fyrir kaupin að viðbygging hússins hafi verið reist sem sólskáli, og samþykkt sem slíkur skáli, þrátt fyrir að hafa verið byggð í þeim tilgangi að stækka aðalrými íbúðarinnar. Viðbyggingin, sem sé upphituð, hafi verið gerð að hluta að heildarrými eignarinnar, þrátt fyrir að uppfylla ekki skilyrði byggingarreglugerðar fyrir því. Hefði viðbyggingin átt að vera sólskáli, líkt og óskað hafi verið eftir við byggingarfulltrúa og teikning hljóðaði upp á, hefði þurft að vera veggur á milli íbúðar og sólskálans. Viðbyggingin sé, sem sólskáli, byggð ofan á óeinangraða útistétt sem leiði til mikillar rakamyndunar í kulda og hitaskilum auk þess sem sú byggingaraðferð sé ekki heimil sé um upphitað rými að ræða líkt og raunin sé með viðbygginguna. Þess utan skorti á að viðbygging sé byggð í samræmi við byggingarreglugerð og góðar venjur sé litið til þess að ekki sé um sólskála að ræða heldur stækkun á íverurými hússins. Þá sé viðbyggingin ekki í samræmi við samþykktar teikningar þar sem á teikningu sé gert ráð fyrir sökkli, sem ekki sé til staðar.

Stefnda og eiginmaður hennar hafi sjálf reist viðbygginguna og því kunnugt um að teikningar og leyfi gerðu ráð fyrir að um sólskála væri að ræða. Þau hafi stækkað húsið sem nemi samþykktri sólstofu og fengið stækkunina skráða inn í fermetrafjölda hússins. Viðbyggingin sé þannig óumdeilanlega stækkun á húsinu en ekki sólskáli. Hefðu þessar upplýsingar komið fram í söluferli hefði það gefið áfrýjanda tilefni og tækifæri til að kanna hvort það stæðist kröfur sem gerðar séu til viðbygginga og því ljóst að þetta séu upplýsingar sem hefðu haft áhrif á gerð kaupsamnings.

Fallist dómurinn ekki á með stefnanda að stefndu hafi verið kunnugt um galla á eigninni eða gefið rangar upplýsingar, og þannig ekki uppfyllt skyldu sína skv. 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga, beri allt að einu að fallast á kröfu stefnanda á þeim grunni að eignin sé haldin galla á grundvelli 18. gr. fasteignakaupalaga. Kostnaður vegna úrbóta á göllum sé hærri en sem nemi svokölluðum gallaþröskuldi ákvæðisins. Líkt og staðfest sé með matsgerð S-kk-ef S-kk-ef rýri gallinn verðmæti eignarinnar mun meira en svo nokkru varði. Kostnaður við úrbætur séu 17.000.000 króna og eigi að breyta viðbyggingunni aftur í sólskála sé kostnaður þar um 3.000.000 króna auk þess sem eignin minnki þá sem nemi viðbyggingunni og verði án stofu. Ljóst megi vera að fjárhæð galla sé langtum hærri en svokallaður gallaþröskuldur 18. gr., þ.e. 8 – 10% af kaupverði eða 4.160.000 – 5.200.000 krónur.

Þar sem ekki sé stofa í húsinu þegar lokað hefur verið milli hússins og viðbyggingarinnar sé eina leiðin til að bæta stefnanda tjón hennar að rífa viðbygginguna og byggja nýja. Nemi krafa hennar því 17.000.000 króna í samræmi við niðurstöðu matsgerðar S-kk-ef en krafa um skaðabætur byggist á 43. gr. fasteignakaupalaga. Þar sem stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi beri hún einnig ábyrgð á afleiddu tjóni stefnanda, sem ekki hafi getað fullnýtt eignina, og áskilji sér rétt til að beina frekari kröfu að stefnda.

Til vara er, á grundvelli 41. gr. fasteignakaupalaga, krafist afsláttar sem nemi 17.000.000 króna, sem sé kostnaður við að bæta úr gallanum. Til þrautavara sé krafist afsláttar að álitum. Telur stefnandi að ekki megi miða við lægri fjárhæð en 25% af kaupverði á þeim grunni að ekki sé stofa í húsinu og mikill tilkostnaður við að færa eldhús aftur þangað sem það stóð áður í því skyni að útbúa stofu þar sem eldhús er í dag auk þess sem taka beri tillit til metins kostnaðar í matsgerð S-kk-ef.

Til þrautaþrautavara er þess krafist að skaðabætur eða afsláttur nemi a.m.k. 4.000.000 kr. sem er sú fjárhæð sem stefnandi hélt eftir af kaupverði.

Stefnandi vísar til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum III. kafla um galla og 37. gr., sbr. 41. og 43. gr. Kröfu um skaðabóta og dráttarvexti styður stefnandi við reglur IV. kafla laga nr. 38/2001. Um málskostnað vísast til XXI. kafla laga nr. 91/1991, sérstaklega 129. og 130. gr., en m.a. er gerð sú krafa að stefnda verði dæmd til greiðslu kostnaðar stefnanda af öflun matsgerða sem lagðar eru fram í málinu. Varðandi varnarþing vísast til 32. og 42. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að stefnandi eigi engar frekari kröfur á hendur henni vegna galla á viðbyggingu fasteignarinnar en hún hefur þegar fengið bætur dæmdar í máli nr. 95/2019 við Landsrétt þann 20. desember 2019. Frekara tjón sé með öllu ósannað og geti stefnandi ekki byggt kröfur sínar á matsgerð þeirri sem aflað var við meðferð fyrra máls fyrir Landsrétti. Stefnda telur matsgerðina á margan hátt gallaða, komist sé að efnislega röngum niðurstöðum. Fráleit sé sú niðurstaða að til þess að viðbyggingin uppfylli þær væntingar sem stefnandi mátti hafa þurfi að rífa núverandi viðbyggingu, þ.m.t. stéttina, og byggja nýja viðbyggingu.

Þessu tengt hafnar stefnda því alfarið að hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína skv. lögum nr. 40/2002. Þvert á móti fullyrðir hún að stefnandi hafi verið mjög vel upplýst um ástand eignarinnar fyrir fasteignakaupin auk þess sem eðli viðbyggingarinnar hafi verið augljóst öllum þeim sem skoðuðu. Stefnda vísar einnig til skoðunarskyldu stefnanda að þessu leyti, sbr. 29. gr. fkl., en ljóst sé að ákvæðið feli í sér enn frekari röksemdir fyrir því að stefnda geti ekki borið fyrir sig meintan galla á fasteigninni. Skoðaði stefnandi eignina ítarlega ásamt því að hafa aðgang að öllum nauðsynlegum gögnum.

Stefnandi hafi vísað til söluyfirlits til stuðnings kröfum sínum og telji að yfirlitið hafi að geyma takmarkaðar eða rangar upplýsingar sem stefnda beri ábyrgð á. Þessu sé mótmælt enda liggi fyrir að söluyfirlit þetta hafi verið útbúið af fasteignasala þeim sem stefnandi fékk til að hafa samband við stefndu sem aldrei fór yfir efni þess eða undirritaði eins og lög gera kröfu um.

Ljóst sé af gögnum málsins að stefnda fékk samþykktar teikningar fyrir byggingu viðbyggingarinnar, réð byggingarstjóra til verksins og byggingarfulltrúi Reykjanesbæjar gerði úttekt á framkvæmdinni. Stefnda telji því að hún hafi staðið að öllu leyti rétt að framkvæmdinni.

Þá sé því mótmælt sem fram komi í stefnu að stefnda hafi fengið stækkun skráða inn í fermetrafjölda hússins. Sú breyting á skráningu hafi ekki verið að frumkvæði stefndu.

Telur stefnda því ljóst að umrædd eign geti ekki talist haldin frekari göllum í skilningi 26. eða 27. gr. fasteignakaupalaga en dómstólar hafi þegar dæmt um það.

Stefnda mótmælir því einnig að skilyrði 18. gr. fasteignakaupalaga séu uppfyllt um að eignin hafi verið haldin frekari göllum en dómstólar hafi þegar fjallað um. Í þessu sambandi megi nefna að stefnda lýsti yfir riftun kaupsamningsins vegna verulegra vanefnda stefnanda á greiðslu kaupverðs ásamt því að bjóða stefnanda að láta kaupin ganga til baka. Hefur framganga stefnanda engan veginn miðast við að takmarka meint tjón stefnanda, auk þess sem hún hafi aukið verulega við tjón og óhagræði stefndu.

Stefnda telur jafnframt að hvað sem öðru líði hafi stefnandi glatað rétti til að bera fyrir sig nokkra vanefnd vegna tómlætis. Fyrir liggur að þegar á árinu 2017 hafi stefnanda verið kunnugt um skráningu fasteignarinnar enda hafi það verið málsástæða stefnanda í fyrri málarekstri aðila. Stefnda vísar einnig til 1. mgr. 48. gr. fkl. sem kveði á um að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir ekki seljanda innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða vanefndarinnar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.

Fjárhæð dómkröfu stefnanda sé mótmælt, hvort heldur hún sé talin galla eða skaðabótakrafa. Byggist dómkrafan á mati sem stefnda geri alvarlegar athugasemdir við eins og að framan sé rakið. Geti mat þetta því aldrei orðið grundvöllur dóms á hendur stefndu. Stefnda telji að stefnandi hafi þegar fengið bætur vegna galla á eigninni dæmdar að fullu sér til handa og um ekkert frekari tjón sé að ræða.

Um lagarök sé vísað til ákvæða laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefnda byggir einnig kröfur sínar á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 29. og 48. gr., auk almennra reglna samninga og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga.

Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Stefnda er ekki virðisaukaskattsskyld og ber því nauðsyn til að fá dóm fyrir þessum skatti úr hendi stefnanda.

Skýrslur fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilar máls þessa skýrslu. Auk þess gáfu vitnin K-kk-nf J-kk-nf, fyrrverandi sambýlismaður stefnanda, K-kk-nf K-kk-nf Ó-kk-ef og S-kk-nf S-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, skýrslu fyrir dóminum. Verður vitnað til þeirra eftir því sem þörf þykir við úrlausn málsins.

Matsgerð.

Þann 10. apríl 2019 var S-kk-nf S-kk-nf byggingarverkfræðingur dómkvaddur af Landsrétti til að svara eftirfarandi matsspurningum:

1) „Hvort unnt sé að staðfesta að enginn greinarmunur sé gerður á aðalbyggingu hússins að Háaleiti 37 og viðbyggingu þess, þ.e. að viðbyggingin sé í raun hluti af meginrými hússins?

Sé svarið við spurningu 1 jákvætt er þess óskað að matsmaður meti eftirfarandi:

2) Hvort unnt sé að staðfesta að viðbyggingin sé ekki byggð í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar til að geta verið hluti af meginrými hússins? a. Hvaða úrbóta sé þörf svo viðbyggingin uppfylli skilyrði byggingarreglugerðar þar um? b. Hver sé kostnaður við slíkar úrbætur?

3) Hvort unnt sé að staðfesta að gólfplata viðbyggingar sé óeinangruð útistétt og að viðbyggingin sé upphitað rými? a. Ef svo er, hver er afleiðingar þessa? Myndast t.d. mikil kuldaleiðni og getur rakamyndun orðið mikil í kulda og hitaskilum? Hver væri kostnaður við úrbætur?

4) Hvort það samrýmist lögum og reglugerðum að opið sé á milli meginrýmis og viðbyggingar með þessum hætti, miðað við smíði viðbyggingarinnar?

5) Hvaða framkvæmda væri þörf til að gera viðbygginguna að sólstofu? a. Hver væri kostnaður þar um? b. Hversu mikið minna var söluverðmæti eignarinnar á kaupdegi 1. júlí 2016 miðaða við að 27,4 fermetrar af fermetrafjölda íbúðar eru vegna sólstofu? c. Sé miðað við að viðbyggingin eigi að vera sólstofa, er frágangur fótreima við sökkul eða kant í samræmi við lög og reglugerðir? Hver er kostnaðurinn við úrbætur?

6) Er húsið íbúðarhæft ef staðfest er að framan og tekið tillit til þess að viðbygging er hluti af meginrými hússins og þeirra galla sem staðfestir voru með matsgerð B-kk-ef M-kk-ef (bls. 105 og áfram í ágripi)? a. Hver er kostnaðurinn við að gera húsið íbúðarhæft (ef svar þar um birtist ekki í svörum við fyrri matsspurningum)?“

Í svari matsmanns við spurningu 1) segir að viðbyggingin sé tengd við íbúðarhúsið og opið sé á milli. Þetta komi fram á teikningum og sé í raun óumdeilt í málinu enda augljóst við skoðun á vettvangi. Við kaup og sölu fasteignarinnar verði ekki séð að gerður hafi verið munur á aðalbyggingunni og viðbyggingunni. Viðbyggingin sé því í þeim skilningi í raun hluti af meginrými hússins. Hún sé hins vegar ekki viðurkennt íbúðarhúsnæði og því ekki löglegur hluti af því sem telst vera meginrými hússins.

Í svari matsmanns við spurningu 2) segir að:

Viðbyggingin uppfylli ekki ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og geti því ekki talist hluti af löglegu meginrými íbúðarhússins. Þá segir að mannvirkjalög heimili að byggja viðbyggingu við eldra íbúðarhús í samræmi við deiliskipulag og hafa opið á milli íbúðarhúsnæðis og nýrrar viðbyggingar. Slíkar viðbyggingar þurfi að uppfylla sömu kröfur og skilmála byggingarreglugerðar og upphaflega íbúðarhúsnæðið. Óheimilt sé að opna á milli eldra íbúðarhúss og nýrrar viðbyggingar fyrr en viðbyggingin hafi staðist allar úttektir og fengið lokaúttekt byggingaryfirvalda í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar. Úttektum varðandi viðbygginguna og undirstöður hafi verið ábótavant. Segir svo að samkvæmt gögnum málsins hafi öll ákvæði 35. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 verið vanrækt við byggingu viðbyggingarinnar og staðfest sé í gögnum að hvorki lögbundnar áfangaúttektir byggingarstjóra og byggingarfulltrúa hafi farið fram né lokaúttekt.

Þá vísar matsmaður í 48. gr. sömu reglugerðar um lögbundnar áfangaúttektir. Einungis hafi verið gerð úttekt samkvæmt lið g) en allar aðrar tilgreindar áfangaúttektir vanti á viðbygginguna. Einnig vanti lokaúttektir vegna viðbyggingar samkvæmt öllum greinum 53. gr. reglugerðarinnar.

Um alið sömu spurningar segir matsmaður að óframkvæmanlegt sé að laga viðbygginguna eða gera úrbætur þannig að hún geti uppfyllt lagaleg skilyrði til að vera löglegur hluti af íðbúðarhúsnæðinu. Eini valkosturinn sé að rífa núverandi viðbyggingu og fjarlægja það sem búið sé að gera, þar með talið stéttina, og byggja nýja viðbyggingu. Of mörg byggingarfræðileg vandamál og alvarlegt heilsuspillandi ástand hafi verið greint við núverandi viðbyggingu auk þess sem byggingin hafi ekki hlotið neina löglega meðferð, áfanga eða lokaúttektir í samræmi við lög og reglugerðir. Núverandi undirstöður geti aldrei uppfyllt kröfur byggingarreglugerðar.

Í svari við blið sömu spurningar segir að kostnaður við lagfæringar sé metinn á 17.000.000 króna og sundurliðist þannig: Fjarlægja núverandi viðbyggingu og botnplötu, 2.000.000 króna. Undirstöður og jarðvinna fyrir nýja viðbyggingu, 5.000.000 króna, og hús ásamt öllum hönnunarkostnaði sé 10.000.000 króna.

Í svari við 3. spurningu í matsgerð segir að gólfplata viðbyggingar sé óeinangruð útistétt og viðbyggingin sé upphitað rými.

Um alið spurningarinnar segir að afleiðingin sé meðal annars sú að ef engir, eða óeinangraðir, sökklar og óeinangruð gólfplata sé undirstaða húss eins og fullyrt sé og krafa sé um samkvæmt reglugerð nr. 441/1998, gr. 19.4, liður d, þá eigi kuldi og jafnvel frost greiðan aðgang undir stéttina (gólfplötuna) á veturna. Kuldinn fari inn undir viðbygginga og upp um gólfið. Þessar aðstæður hækki rakann inni í húsinu, þar sem viðbyggingin sé upphituð en gólfið kalt. Steypt gólfplata geymi lengi kuldann og því geti gólfkuldi í plötunni haldist lengi með tilheyrandi langvarandi rakamyndun og stöðugum sveppagróðri. Engar lögbundnar úttektir eða löglega unnin hönnun sé til af viðbyggingunni og engar teikningar til af undirstöðunum.

Segir áfram að tryggja skuli lágmarkseinangrun byggingarhluta, sbr. gr. 180 í áðurnefndri reglugerð, og tryggja að byggingar séu þannig hannaðar að þær verði ekki fyrir skaða vegna þéttivatns og loftraka og rýri ekki eðlileg heilbrigðis og hollustuskilyrði, sbr. gr. 184. Þessi ákvæði séu ekki uppfyllt í viðbyggingu Háaleitis 37. Þá geti núverandi undirstöður aldrei uppfyllt kröfur byggingarreglugerðar og varið húsið fyrir myglugróðri og heilsuspillandi ástandi.

Úrbætur felist í því að byggja nýja löglega teiknaða viðbyggingu með löglegum áfanga og lokaúttektum. Fjarlægja þurfi núverandi viðbyggingu. Kostnaður og úrlausn sé sama svar og við lið bí annarri spurningu, 17.000.000 króna.

Segir að í slíkri lausn felist að öll byggingarfræðileg, byggingartæknileg og heilsufarsleg vandamál séu leyst í einni framkvæmd. Öllum vafamálum sé eytt og húsið í heild með viðbyggingu uppfylli öll ákvæði laga og reglugerða til að vera í heild löglegt húsnæði eins og það hafi verið selt.

Svar við 4. spurningu er að ólöglegt sé að opna á milli íbúðarhússins og viðbyggingarinnar þar sem viðbyggingin standist ekki kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um löglegt íbúðarhús.

Í svari við 5. spurningunni segir að sá kostur sé fyrir hendi að loka á milli aðalrýmis íbúðarhússins og viðbyggingar með löglegum hætti. Fjarlægja hita og vatnslagnir, aftengja rafmagn frá aðalbyggingunni og láta núverandi byggingu standa eins og hún er, óupphitaða. Framkvæmdin sé leyfisskyld. Nauðsynlegt sé að láta teikna allt húsið upp að nýju og sækja um nýtt byggingarleyfi fyrir húsið með breytingum og láta taka út framkvæmdaáfanga í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.

Kostnaður við þessa breytingu sé: a. 3.000.000 króna með hönnunarkostnaði á öllu húsinu. b. Íbúðarhúsið myndi minnka um 9,7% fermetra þannig að söluverðmætið lækkaði um 5.044.000 krónur. c. Frágangur fótreima sé ekki í samræmi við lög og reglugerðir. Löglegar fótreimar séu þær fótreimar sem séu smíðaðar og festar í samræmi við löglegar og samþykktar sérteikningar og framkvæmd í umsjá löggiltra iðnaðarmanna. Löggiltir hönnuðir teikni burðarþol bygginga, þar með talið allar burðarþolssérteikningar, sbr. 19. gr. reglugerðar nr. 441/1998. Heildarkostnaður við úrbætur fyrir fótreimar fyrir óupphitaða sólstofu sé 1.551.990 krónur.

Matsmaðurinn kom fyrir dóminn og staðfesti matsgerð sína.

Forsendur og niðurstaða.

Stefnda kveður að vísa beri máli þessu frá dómi þar sem stefnandi hafi byggt á matsgerð S-kk-ef S-kk-ef fyrir Landsrétti og hafi þar haft uppi sömu dómkröfur og hún geri nú í þessu máli. Þessu hafnar dómurinn og telur að Landsréttur hafi einungis endurmetið niðurstöðu undirréttar í máli Landsréttar nr. 95/2019. Er því frávísunarkröfu stefndu hafnað.

Eins og rakið er að framan keypti stefnandi fasteignina að Háaleiti 37 í Reykjanesbæ af stefndu með kaupsamningi þann 1. júlí 2016. Flutti stefnandi inn í húsið sama dag með fjölskyldu sína. Stefnandi lýsti því fyrir dóminum að hún hafi orðið vör við raka og myglu fljótlega eftir að hún flutti inn í húsið. Á haustdögum það ár hafi hún fengið fulltrúa byggingarfulltrúa til að gera stöðu og ástandsúttekt á viðbyggingunni og skilaði hann skýrslu um skoðun sína þann 2. febrúar 2017. Kemur þar m.a. fram í niðurstöðum að um sé að ræða sjónskoðun. Meginmarkmiðið hafi verið yfirferð á fyrirliggjandi gögnum byggingarfulltrúa og staðfesting á framkomnum skemmdum í útveggjum sólstofu. Segir hann að ljóst sé að mikil bleyta hafi verið í fótreim og lagnagrind. Mikil myglugró hafi verið staðfest af fagaðilum. Steyptur útveggur milli stofu og sólstofu hafi verið fjarlægður að stórum hluta og því sé sólstofan nú hluti af svokölluðu Arými og hluti af meginrými hússins. Þá segir að leiða megi líkur að því að fyrirliggjandi gólfplata hafi verið útistétt og sé óeinangruð. Einnig segir að ekki sé að sjá að steyptur hafi verið sökkull eða kantur undir útveggi sólstofunnar og ef svo reynist sé nokkuð ljóst að frágangi fótreimar við sökkul sé mjög ábótavant og algjörlega óviðundandi. Í lokin segir að engar lögbundnar úttektir byggingarstjóra og byggingarfulltrúa hafi farið fram.

Við skýrslutöku fyrir dómi þann 14. desember 2018 í máli nr. E633/2018 kvaðst fulltrúi byggingarfulltrúa hafa lýst því fyrir stefnanda, er hann mætti til að skoða eignina haustið 2016, að nauðsynlegt væri að brjóta upp gólfplötuna og setja einangrun þar undir, um metra að minnsta kosti inn á til að ná einhverju einangrunargildi.

Aðspurt kvaðst vitnið þó ekki geta staðfest að gólfið í viðbyggingunni hafi verið óeinangrað, vitnið hafði ekki kannað það.

Í gögnum málsins liggur fyrir matsgerð B-kk-ef M-kk-ef frá janúar 2018. Á matsfundi þann 8. nóvember 2017 er tekið fram að húsráðendur upplýsi að ekki sé einangrað undir steypta gólfplötu sólstofunnar og telji það galla. Þá segir í umfjöllun matsmanns að ekki verði tekin afstaða til þess hvort sólstofan hafi átt að uppfylla kröfur reglugerðar til einangrunar sem hálf eða fullhitað rými þegar hún var byggð. Í framhaldi af þessari matsgerð stefndi stefnandi stefndu til greiðslu á 4.091.470 krónum vegna leka í viðbyggingu og viðgerða á þaki hússins. Var stefnda sýknuð í héraði en stefnanda dæmdar bætur vegna rakans í viðbyggingunni að fjárhæð 1.852.065 krónur með dómi Landsréttar í máli nr. 95/2018 uppkveðnum 20. desember 2019. Er sú fjárhæð reiknuð stefndu til frádráttar í dómkröfu stefnanda nú. Matsmaðurinn var ekki beðinn um að skoða gólf viðbyggingarinnar eða meta kostnað við úrbætur á því ef þess væri þörf. Að þessu virtu hefur stefnandi fengið fullar bætur vegna raka í austurútvegg viðbyggingarinnar.

Eins og rakið er undir kaflanum „Matsgerð“ óskaði stefnandi eftir því að Landsréttur dómkveddi matsmann til að svara nánar tilgreindum spurningum í framlagðri matsbeiðni. Var S-kk-nf S-kk-nf byggingarverkfræðingur dómkvaddur til þess verks 10. apríl 2019 og er þar gerð grein fyrir spurningum matsbeiðanda og svörum matsmanns.

Við matsspurningu 2) svarar matsmaður því að engar lokaúttektir hafi farið fram eins og gert sé ráð fyrir í 35., 48. og 53. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og sé viðbyggingin því ólögleg. Óframkvæmanlegt sé að laga viðbygginguna eða gera úrbætur þannig að hún uppfylli lagaleg skilyrði til að vera hluti af íbúðarhúsnæði. Eini valkosturinn sé að rífa núverandi viðbyggingu og fjarlægja það sem búið sé að gera, þar með talið stéttina, og byggja nýja viðbyggingu. Kveður matsmaðurinn kostnað við lagfæringu á viðbyggingunni vera 17.000.000 króna sem sundurliðaðist þannig að við að fjarlægja núverandi viðbyggingu og botnplötu sé kostnaðurinn 2.000.000 króna, kostnaður við undirstöður og jarðvinnu fyrir viðbyggingu sé 5.000.000 króna og nýtt hús ásamt hönnunarkostnaði sé 10.000.000 króna. Við aðalmeðferð málsins var matsmaður spurður á hverju hann byggði þennan kostnað. Kvaðst hann hafa haft samband við kunningja sinn sem sérhæfði sig í byggingu einingahúsa og reisi á staðnum. Hafi hann gefið sér upp þessa tölu. Í matsgerð er engin frekari sundurliðun á þessum kostnaði. Hins vegar var á dómþingi 2. nóvember 2020 lögð fram gróf óundirrituð kostnaðarsundurliðun á hverjum ofangreindum verkþætti.

Matsmaðurinn sagði einnig fyrir dómi að enginn sökkull væri undir viðbyggingunni. Um væri að ræða kant. Til að um löglegan sökkul væri að ræða þá þyrfti hann m.a. að vera járnabundinn. Aðspurður hvort hann hefði kannað það sérstaklega kvaðst hann ekki hafa gert það og hafi það verið í samráði við matsbeiðanda. Kvað matsmaðurinn það vera grundvallarskilyrði til að sökkull uppfyllti lög og reglugerðir að hann væri járnabundinn.

Í lok matsgerðar kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að íbúðarhúsið sé óíbúðarhæft þegar tekið er tillit til þess að viðbyggingin sé hluti af meginrými hússins, auk þeirra galla sem staðfestir voru með matsgerð B-kk-ef M-kk-ef. Þá telur hann óframkvæmanlegt að laga viðbygginguna eða gera úrbætur þannig að hún geti uppfyllt lagaleg skilyrði þess að vera hluti af íbúðarhúsnæði. Því sé eini valkosturinn sá að rífa viðbygginguna og fjarlægja það sem búið sé að gera og byggja nýja viðbyggingu í hennar stað. Áréttaði hann þessa skoðun sína fyrir dómi. Engu að síður kom fram í máli hans að stefnandi hafi nú gert ýmsar lagfæringar á viðbyggingunni og séu þær í þeim dúr sem B-kk-nf M-kk-nf, fyrri matsmaður, hafi bent á. Tiltók hann sérstaklega að kantur hafi verið steyptur ofan á gólfplötu undir nýja fótreim útveggjar og gólfhitalagnir settar í gólf viðbyggingarinnar. Því væri ekki lengur fyrir hendi það ástand með rakamyndun sem fyrr hefði verið. Hins vegar vissi hann ekki til þess hvort stefnandi hefði óskað eftir nýjum mælingum á myglu eða sveppamyndun í kjölfar lagfæringanna. Meðal gagna málsins er endurrit matsfundar matsmannsins frá 16. maí 2019 og er þar að finna nánari lýsingu á þeim lagfæringum sem stefnandi hafði þá ráðist í og nefndar eru hér að ofan.

Samkvæmt vitninu K-kk-þgf J-kk-þgf hóf það að rífa vegg og einangrun í viðbyggingunni árið 2017 vegna raka. Setti það þar nýtt rafmang, fræsti fyrir hitalögn í gólf og lagði parket auk þess að vitnið einangraði útveggi upp á nýtt. Aðspurt kvað vitnið kostnað við þessar úrbætur hafa verið 1214 milljónir en kvaðst ekki eiga reikninga eða kvittanir vegna þeirra útgjalda.

Við upphaf aðalmeðferðar fór fjölskipaður dómur á vettvang og skoðaði viðbygginguna og þær lagfæringar sem gerðar höfðu verið. Sást þá greinilega að sökkull var á tvo vegu undir gólfi viðbyggingarinnar.

Stefnandi ber sönnunarbyrði í dómsmáli fyrir því sem hann heldur fram. Byggir stefnandi í máli þessu alfarið á títtnefndri matsgerð S-kk-ef S-kk-ef um kostnað við úrbætur og skort á því að byggingin uppfylli skilyrði mannvirkjalaga og reglugerða.

Að áliti dómsins verður niðurstaða málsins ekki byggð á umræddri matsgerð, enda byggist hún að stofni til á þeirri ályktun matsmanns að þar sem byggingin hafi ekki hlotið rétta meðferð á byggingartíma, m.a. í ljósi úttekta byggingafulltrúa, hljóti hún enn að teljast andstæð lögum og reglugerðum og geti þannig ekki uppfyllt skilyrði þess að vera löglegur hluti af íbúðarhúsnæðinu. Getur dómurinn ekki tekið undir þá ályktun matsmanns. Þá þykir dóminum sundurliðun einstakra verkþátta verulega áfátt og illa rökstudd. Loks getur dómurinn með engu móti fallist á þá niðurstöðu matsmanns að eini valkosturinn sé að rífa viðbygginguna og byggja nýja. Er þá einkum litið til þeirra endurbóta sem þegar hafa átt sér stað, bæði í kjölfar fyrri matsgerðar B-kk-ef M-kk-ef, svo og annarra lagfæringa sem stefnandi hefur ráðist í. Verður niðurstaða máls þessa því ekki byggð á matsgerð S-kk-ef S-kk-ef.

Óumdeilt er að stefnda og eiginmaður hennar stóðu sjálf að byggingu viðbyggingarinnar og vissu því hvernig staðið var að frágangi hennar og gólfplötu og þá að hún hafi ekki verið einangruð eins og haldið er fram. Styðja teikningar og álit S-kk-ef E-kk-ef og B-kk-ef M-kk-ef þá niðurstöðu. Er ósannað að stefnda hafi upplýst stefnanda um þann frágang við gerð kaupsamnings eða fyrir hann. Þá telur dómurinn ekki nægjanlegt að skilja eftir teikningar í húsinu og ætlast til að kaupendur rýni í þær og finni út hvort gólfplata sé einangruð eða ekki, eins og stefnda hélt fram að hún hefði gert. Samkvæmt því, og reynist svo vera, er tekið undir þá málsástæðu stefnanda að fasteignin hafi talist gölluð þar sem hún hafi ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem stefnda vissi eða mátti vita um og stefnandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnda byggir sýknukröfu sína meðal annars á tómlæti af hálfu stefnanda, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup.

Eins og rakið er að framan skoðaði S-kk-nf E-kk-nf, starfsmaður byggingarfulltrúa, umrædda fasteign að beiðni stefnanda, sennilega í október 2016 samkvæmt frásögn hans fyrir dómi, en skilaði ekki greinargerðinni fyrr en í febrúar 2017. Tekur vitnið þar fram að leiða megi líkur að því að gólfplatan hafi verið útistétt og sé óeinangruð. Á matsfundi þann 8. nóvember 2017 hefur matsmaðurinn B-kk-nf M-kk-nf eftir húsráðendum að steypt gólfplata í sólstofu sé ekki einangruð og telja þau þetta galla. Á matsfundinum voru bæði matsbeiðandi og matsþoli.

Samkvæmt framanrituðu var stefnanda ljóst strax í lok árs 2016 að vafi léki á hvort gólfplatan væri einangruð. Þann 8. nóvember 2017 fullyrti hún á matsfundi að ekki væri einangrað undir gólfplötunni. Í máli því sem höfðað var á hendur stefnanda í máli nr. E673/2017 við Héraðsdóm Reykjaness og þingfest var 28. júní 2017 lagði stefnandi fram greinargerð þann 11. október 2017. Þar er því lýst að engir sökklar séu undir viðbyggingunni, en í engu er getið að gólfplatan sé ekki einangruð. Fyrir liggur, eins og áður er rakið, að sökklar eru undir tveimur útveggjum en vantar undir þriðju hliðina þar sem húsið er sett beint ofan á gólfplötuna. Þann 19. september 2018 höfðaði stefnandi mál á hendur stefndu til greiðslu skaðabóta vegna galla í viðbyggingu og á þaki hússins, mál nr. E633/2018. Í stefnu segir að stefnandi hafi komist að því fljótlega eftir afhendingu eignarinnar að hún hafi verið haldin galla. Um hafi verið að ræða ófullnægjandi byggingarmáta og frágang á viðbyggingu við húsið. Gallinn felist í því að vatn og raki berist undir veggi viðbyggingarinnar. Þá sé einangrun ekki viðunandi. Viðbyggingin sé að auki ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Var dómkrafan byggð á matsgerð B-kk-ef M-kk-ef vegna leka í þaki og leka í viðbyggingu. Ekki er byggt á því að engin einangrun sé í gólfplötu hússins heldur almennt að einangrun sé ekki viðunandi. Var það ekki fyrr en í greinargerð stefnanda til Landsréttar, dagsettri 27. mars 2019, að stefnandi kveður gallann í viðbyggingunni, fyrir utan að vera sólstofa og ekki uppfylla byggingarreglugerð, vera þann að byggingin hafi verið byggð ofan á óeinangraða útistétt sem leiði til mikillar rakamyndunar í kulda og hitaskilum o.fl.

Í matsbeiðni stefnanda fyrir Landsrétti þann 10. apríl 2019 var m.a. lagt fyrir matsmann að svara því hvort unnt væri að staðfesta að gólfplata viðbyggingar væri óeinangruð útistétt og að viðbyggingin væri upphitað rými. Var svar þess matsmanns að svo væri og byggði hann á ástandsúttekt starfsmanns byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 2. febrúar 2017, þar sem starfsmaðurinn segir að leiða megi líkur að því að fyrirliggjandi gólfplata hafi verið útistétt og sé óeinangruð. Þrátt fyrir að matsmaður hafi ekki sjálfur gengið úr skugga um að þannig væri háttað, fullyrðir hann í svari sínu að svo hafi verið. Matsgerð þessi var lögð fram í því máli sem hér er til úrlausnar þann 25. mars 2020 og hefur efni hennar verið reifað hér að framan.

Samkvæmt því sem áður er ritað liggur fyrir að stefnandi hafi fyrst fengið upplýsingar um það haustið 2016 að líkur væru á því að gólfplatan væri óeinangruð. Það var þó ekki fyrr en við þingfestingu þessa máls þann 25. mars 2020 að bóta og/eða afsláttarkrafa kom fram af hálfu stefnanda, byggð á því að sá galli væri fyrir hendi í fasteigninni, auk þess sem viðbyggingin uppfyllti ekki ákvæði byggingarreglugerðar.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er tekið fram að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða vanefndarinnar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Samkvæmt því sem að framan er rakið liðu rúm þrjú ár frá því að stefnda mátti gera sér grein fyrir umræddum galla og þar til hún bar hann sannanlega fyrir sig. Hafa fyrri dómsmál milli aðila ekki snúist um þá fjölda galla sem matsgerð S-kk-ef S-kk-ef hefur tilgreint.

Í þessu ljósi, svo og með hliðsjón af 38. gr. tilvitnaðra laga, telur dómurinn að stefnandi hafi sýnt af sér slíkt tómlæti um gæslu hagsmuna sinna að hún hafi glatað rétti til þess að bera fyrir sig það sem eigninni var áfátt að þessu leyti. Ber því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Að þessum niðurstöðum fengnum þykir rétt að hvor aðili beri sinn málskostnað.

Dóm þennan kveða upp Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari, I-kk-nf E-kk-nf héraðsdómari og G-kk-nf V-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Dómsorð:

Stefnda, S-kvk-nf S-kvk-nf, er sýkn í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.