Y-9/2016

Mál þetta, sem barst með beiðni er móttekin var í Héraðsdómi Reykjavíkur 1. júní 2016, var þingfest 26. ágúst sama ár og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 18. október sl. Sóknaraðili er Tré-búkki ehf., kt. [...], Suðurhúsum 2, Reykjavík og varnaraðili er Mosfellsbær, kt. [...], Þverholti 2, Mosfellsbæ.

Sóknaraðili krefst þess að „ógild verði“ aðfarargerð nr. 2016-000657 sem fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu þann 7. apríl 2016 og að fjárnám í Brattahlíð 16-18, Mosfellsbæ, vegna þeirrar aðfarargerðar „verði afmáð“ úr bókum embættisins. Jafnframt krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að fjárnámsgerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu nr. 2016-000657 verði staðfest. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Málið var tekið til úrskurðar að lokinni aðalmeðferð þess 18. október sl. Málið var endurupptekið 9. nóvember sl. á grundvelli 104. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samhliða máli þessu eru rekin þrjú önnur mál fyrir dóminum af sama eða svipuðum meiði.

I

Málavextir

Með samningi 7. apríl 2005 festi sóknaraðili málsins kaup á heildareigninni Láguhlíð í Mosfellsbæ af Láguhlíð ehf. fyrir 175.000.000 króna. Í 2. gr. samningsins kom nánar tiltekið fram að hið selda væri heildareignin Lágahlíð, Mosfellsbæ og að landið, með landnúmerið 123690, væri leigulóð alls 37.500 fermetrar að stærð. Þar kom einnig fram að samningurinn byggði á samþykki bæjaryfirvalda Mosfellsbæjar um heimild til byggingar 12 einbýlishúsa á nánar tilteknum reitum á lóðinni. Eigninni fylgdu lóðarleiguréttindi, sbr. lóðarleigusamning frá 9. júní 1992. Afsal vegna kaupanna var gefið út 22. maí 2006 og þinglýst 9. júní s.á. þar sem fram kom að sóknaraðili væri réttur eigandi fyrrgreindrar eignar.

Í kjölfar kaupanna gerðu sóknaraðili, sem lóðarleiguhafi, og varnaraðili, sem landeigandi, með sér skriflegt samkomulag 7. janúar 2007. Í 1. gr. þess kom fram að aðilar væru sammála um að fella niður lóðarleigusamning þann sem í gildi væri á milli Mosfellsbæjar og S-kk-ef R-kk-ef, en þann samning hefði sóknaraðili yfirtekið af S-kk-þgf. Þá kom fram að í stað lóðarleigusamningsins kæmu ný stofnskjöl fyrir þær lóðir sem stofnaðar yrðu á hinu leigða landi. Um væri að ræða 12 einbýlishúsalóðir, auk þeirrar lóðar sem hús Láguhlíðar stæðu á, eða samtals 13 lóðir. Um lóðirnar gilti deiliskipulag sem samþykkt var í bæjarstjórn 16. nóvember 2004. Þá kemur fram í lok 1. gr. samkomulagsins að lóðirnar 13 féllu til landeiganda en auk þess, endurgjaldslaust, nýting og umsjón með öllu öðru landi utan þeirra. Þar væri fyrir hendi land sem meðal annars færi undir götur, gangstíga, leikvelli og opin svæði. Í 2. gr. samkomulagsins kom fram að lóðarleiguhafi, sem þar eftir væri nefndur byggingarrétthafi, öðlaðist ráðstöfunarrétt á byggingarrétti hinna nýju lóða og skyldi hann greiða landeiganda 8.895.000 krónur fyrir hvern byggingarrétt einbýlis-húsalóðanna 12. Byggingarréttur væri samsettur af hluta gatnagerðargjalds og hluta byggingarréttar, sem saman mynduðu „byggingarrétt alls“.

Samkomulag aðila fól þannig í sér að sóknaraðili skyldi fá úthlutað 13 lóðum sem voru á hluta hins keypta lands en landið, samtals 37.500 fermetrar, skyldi að öðru leyti lagt inn til varnaraðila. Í 3. gr. samkomulagsins sagði að í byggingarrétti alls væru innifalin hefðbundin gatnagerðargjöld vegna íbúðarhúsnæðis, ásamt bílageymslu og öðrum mannvirkjum sem skipulag gerði ráð fyrir á lóðunum. Í öllum tilvikum væri fyrir hendi heimild til ráðstöfunar á byggingarrétti en ekki sölu á lóðunum sjálfum. Þá var jafnframt tilgreint í 3. gr. samkomulagsins að Mosfellsbær, sem landeigandi, myndi gera lóðarleigusamninga við byggingarrétthafa vegna hinna nýju lóða, „um leið og botnplata hefur verið steypt“. Lóðirnar sem sóknaraðili fékk úthlutað eru samkvæmt gildandi deiliskipulagi að Brattahlíð 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 29 en 13. lóðin er tilgreind sem Brattahlíð 16-18 en er í raun tvö númer en ekki þrjú. Þar standa byggingar í eigu sóknaraðila er áður tilheyrðu landi Láguhlíðar.

Í samræmi við ofangreint samkomulag greiddi sóknaraðili varnaraðila 59.448.000 krónur í gatnagerðargjöld árið 2007 fyrir þessar lóðir og í kjölfarið voru gefin út stofnskjöl fyrir lóðirnar 12. Lóðarleigusamningar munu hafa verið gefnir út fyrir Brattahlíð 15, 28. nóvember 2007, Brattahlíð 17, 25. september 2012, og Brattahlíð 16-18, 4. desember 2007 en enn munu ekki hafa ekki verið gerðir lóðarleigusamninga vegna þeirra 10 lóða sem eftir standa. Um ástæður þess hefur verið ágreiningur milli aðila og hefur varnaraðili vísað til þess að sóknaraðili hafi ekki steypt botnplötur vegna bygginganna eins og varnaraðili hafi gert að skilyrði í fyrrnefndu samkomulagi og ekki greitt umsamin byggingarréttargjöld. Sóknaraðili greinir svo frá að hann hafi ekki getað hafið framkvæmdir á þessum lóðum þar sem varnaraðili hafi ekki gengið frá holræsum og gatnagerð. Kveður sóknaraðili að til þess að hann geti uppfyllt það skilyrði samkomulagsins að steypa botnplötu þurfi hann fyrst að greiða varnaraðila umrædd byggingarréttargjöld sem komi til viðbótar gatnagerðargjöldum sem nemi að sögn hins fyrrnefnda 47.292.000 krónum. Varnaraðili mun hafa innheimt fasteignagjöld vegna lóðanna 13 hjá sóknaraðila síðan árið 2008 en í málinu stendur ágreiningur aðila einkum um það hvort sóknaraðili eigi að greiða byggingarréttargjöld þar sem varnaraðili hafi enn ekki gefið út lóðarleigusamninga vegna fyrrnefndra lóða.

Lóðarleigusamningar hafa eins og áður sagði verið gefnir út vegna Brattahlíðar 15 og 17. Sóknaraðili mun hafa greitt fasteignagjöld af þeim lóðum. Greinir hann svo frá að honum hafi verið í mun að koma landinu í verð. Varnaraðili hafi gert það að skilyrði fyrir útgáfu lóðarleigusamninga vegna þessara lóða að sóknaraðili greiddi ógreidd fasteignagjöld af þessum lóðum eins og þau höfðu verið lögð á. Hafi sóknaraðili ekki talið sig í aðstöðu til að mótmæla álagningu þeirra og greitt þau til varnaraðila. Sóknaraðili mun nú hafa selt umræddar eignir.

Árið 2013 lagði varnaraðili inn beiðnir um nauðungarsölu þeirra lóða sem eftir voru til sýslumannsins í Reykjavík, nú sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, vegna ógreiddra fasteignagjalda. Þeim beiðnum var vísað frá embættinu að því er virðist ýmist vegna fyrningar lögveðs og þess að sóknaraðili var ekki þinglýstur eigandi þeirra heldur varnaraðili sjálfur.

Í lok sama árs lagði varnaraðili inn sjö aðfararbeiðnir hjá sama embætti vegna ógreiddra fasteignagjalda fyrir nánar tiltekin tímabil vegna lóða að Brattahlíð. Við fyrirtöku málanna hjá sýslumanni 4. mars 2014 var bókað í gerðabók að sóknaraðili hefði „ekkert við kröfu varnaraðila að athuga en verði ekki við áskorun um að greiða hana“. Var málinu frestað til 9. maí 2014 en ekki liggur fyrir endurrit gerðabókar frá þeim tíma. Þann 20. október 2015 eru málin tekin fyrir hjá sýslumanni og bókað í gerðabók að sóknaraðili „geri þær athugasemdir við kröfuna að henni sé andmælt á þeim grunni að þær lóðir sem um ræðir hafi ekki verið úthlutað til gerðarþola. Gerðarþoli sé ekki eigandi að þeim lóðum sem verið sé að rukka hann um fasteignagjald um. Það eigi eftir að klára samning milli gerðarbeiðanda og gerðarþola sem verði þess valdandi að lóðirnar verði að eign gerðarþola.“ Var gerðinni frestað til 20. nóvember 2015. Málunum mun í framhaldi af þessu hafa lokið með því að sóknaraðili greiddi þessar kröfur sem lágu aðfararbeiðnunum til grundvallar, eða samtals 940.971 krónu, þann 20. nóvember 2015.

Í lok desember 2015 lagði varnaraðili inn til sýslumanns 13 aðfararbeiðnir sökum ógreiddra fasteignagjalda áranna 2008-2015 vegna lóðanna að Brattahlíð 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 29 auk Brattahlíðar 16-18 og eignar sem bar heitið Láguhlíð, með landnúmerið 12369. Meðal þeirra aðfararbeiðna er sú sem til umfjöllunar er í þessu máli og varðar ógreidd fasteignagjöld fyrir gjaldárið 2015 vegna Brattahlíðar 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 29 auk Láguhlíðar, með landnúmerið 12369. Beiðnirnar munu hafa verið teknar fyrir samtímis hjá sýslumanni ein þær vörðuðu eins og áður sagði áðurnefndar eignir og ógreidd fasteignagjöld á mismunandi tímabilum.

Lögmaður sóknaraðila gerði við beiðnirnar allmargar athugasemdir. Krafðist hann þess með bréfi til sýslumanns 10. febrúar 2016 að beiðnunum yrði vísað frá, m.a. á þeim grundvelli að sóknaraðili væri þar ranglega tilgreindur sem gerðarþoli og að beiðnirnar væru haldnar verulegum formgöllum. Lögmaður varnaraðila mótmælti þessum málsástæðum með bréfum til sýslumanns 29. febrúar 2016 og 30. mars 2016 þar sem því var sérstaklega mótmælt af hálfu varnaraðila að eldri kröfur hans á hendur sóknaraðila væru fyrndar. Í tilefni andmæla varnaraðila sendi lögmaður sóknaraðila inn viðbótargreinargerð til sýslumanns 1. apríl 2016 þar sem því var haldið fram að aðfararbeiðnirnar væru ekki í samræmi við lög nr. 90/1989 um aðför, ágallar væru á greiðsluáskorununum og birtingu þeirra, hluti aðfararbeiðnanna byggði á fyrndum kröfum og að aðfararheimild fyrir þeim skorti. Lögmaður varnaraðila mótmælti þessum málsástæðum varnaraðila í bréfi til sýslumanns, dagsettu 5. apríl 2016.

Aðfararbeiðni nr. 2016-000657 Aðfararbeiðni nr. 2016-000651, sem ágreiningur er um í þessu máli, var tekin fyrir hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu þann 7. maí 2016, ásamt hinum tólf beiðnunum sem varnaraðili sendi inn í desember 2015. Í endurriti úr gerðabók sýslumanns kemur fram að gerðarþoli, sóknaraðili máls þessa, mótmæli sérstaklega aðfararbeiðnunum og hann telji engan grundvöll fyrir sýslumann til að gera fjárnám á grundvelli þeirra. Sóknaraðili mótmælti því að aðfararheimild væri fyrir hendi þar sem hann væri ekki eigandi lóðanna að Brattahlíð 19-29 og að hann hefði „ekki afnot eða jarðaafnot af umræddum lóðum“ þar sem varnaraðili hefði ekki gefið út lóðarleigusamninga fyrir þær. Sóknaraðili vísaði nánar um mótmæli sín til fyrrnefndra greinargerða frá 10. febrúar og 1. apríl 2016, einkum þá til málsástæðna um að kröfur að baki aðfararbeiðnunum væru fyrndar og að þær uppfylltu ekki skilyrði 10. gr. laga nr. 90/1989. Í fyrra bréfi hans sagði um réttarstöðu sóknaraðila að hann „ætti samningsbundinn rétt til umræddra lóða að uppfylltum skilyrðum þó hann sé ekki enn formlegur lóðarhafi lóðanna“. Þá er það ítrekað í síðara bréfinu að sóknaraðili hafi „ekki afnot umræddra lóða“ þar sem varnaraðili hafi ekki gefið út lóðarleigusamninga vegna þeirra sem verið sé að innheimta fasteignagjöld fyrir. Þá kom fram í gerðabók að sóknaraðili hefði mótmælt greiðsluskyldu vegna krafna varnaraðila og að þær greiðslur sem sá fyrrnefndi hefði þegar innt af hendi hefðu komið til af neyð og verið inntar af hendi í því skyni að koma í veg fyrir tjón.

Af hálfu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu var ekki fallist á framangreindar málsástæður sóknaraðila fyrir því að gerðin ætti ekki að ná fram að ganga. Bókað er í gerðabók að fyrirsvarsmaður sóknaraðila hafi áður bent á til fjárnáms lóðir að Brattahlíð 19-29 en þeirri ábendingu verið hafnað af hálfu varnaraðila á grundvelli 36. gr. laga nr. 90/1989 þar sem ekki væri um að ræða þinglýst eignaréttindi sóknaraðila. Þessu hafi fyrirsvarsmaður sóknaraðila mótmælt. Lauk gerðinni með því að sýslumaður heimilaði að fjárnám yrði gert fyrir kröfum varnaraðila í eigninni Brattahlíð 16-18, Mosfellsbæ, með fastanúmerið 208-2110. Fyrirsvarsmaður sóknaraðila lét bóka í gerðabók sýslumanns að hann áskildi sér rétt til þess að fara með ákvörðun hans fyrir héraðsdóm samkvæmt 15. kafla laga nr. 90/1989 um aðför. Í kjölfarið beindi lögmaður sóknaraðila kröfu til Héraðsdóms Reykjavíkur um að fyrrgreint fjárnám yrði ógilt með bréfi 31. maí 2016 sem móttekið var daginn eftir. Aðilar málsins sammæltust um að nóg væri að bera fjórar af þeim 13 aðfarargerðum sem fram fóru hjá sýslumanni 7. maí sl. undir dóm þar sem þau fjögur mál myndu vera prófmál fyrir hinar aðfarargerðirnar níu. Eru samhliða þessu máli rekin þrjú önnur mál undir númerunum Y-6-2016, Y-7/2016 og Y-8/2016 vegna annarra fjárnámsgerða.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Málsástæður sóknaraðila fyrir dómkröfu sinni um ógildingu aðfarargerðar nr. 2016-00657 byggist á eftirfarandi málsástæðum:

A. Lágahlíð 123690

Samkvæmt gögnum sem fylgt hafi aðfararbeiðni varnaraðila sé krafist greiðslu fasteignagjalda fyrir árið 2008 vegna lands Láguhlíðar með landnúmerið 123690. Samkvæmt Þjóðskrá Íslands falli landsvæði sem sé 23.753,6 fermetrar að stærð.undir landnúmerið 123690. Eins og sjá megi af fylgiskjali með samkomulagi aðila frá 7. janúar 2007 séu hér fyrir hendi svæði C og D sem falli undir götur og stíga og óskipulagt svæði. Þetta landsvæði sé því það svæði úr landi Láguhlíðar sem sóknaraðili ekki aðeins lagt inn til Mosfellsbæjar með fyrrnefndu samkomulagi aðila, heldur sé þetta til viðbótar það landsvæði sem engar fasteignir eða byggingar verði á. Þar sem þetta séu opin svæði fyrir almenning geti af augljósum ástæðum ekki stofnast hér gjaldskylda á fasteignagjöldum á hendur sóknaraðila. Í fyrsta lagi vegna þeirrar staðreyndar að enginn lóðarleigusamningur sé fyrir hendi vegna þessa landsvæðis. Í öðru lagi vegna þess að fyrir liggi að þetta opna svæði verði samkvæmt samkomulagi aðila ekki háð eignarrétti sóknaraðila en hann hafi engan ráðstöfunarrétt á því heldur sé það varnaraðili. Í þriðja lagi geti gjaldskyldan ekki stofnast á hendur sóknaraðila sökum þess að á þetta svæði komi engin lóð, engar fasteignir verði þar byggðar og í fjórða lagi vegna þess að engin önnur opin svæði í Mosfellsbæ séu háð greiðslu fasteignagjalda frá einkaaðila. Hér sé einfaldlega fyrir hendi land sem lagt sé inn meðal annars á grundvelli heimilda skipulagslaga þar um, sem framlag til gerðar göngustíga og opinna svæða innan deiliskipulags. Að mati sóknaraðila séu hvorki forsendur né málefnalegur grundvöllur fyrir því að innheimta fasteignagjöld af sóknaraðila fyrir þetta opna svæði. Það væri einnig brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga en varnaraðila beri að meðhöndla sambærileg mál með sama hætti, sbr. 11. gr. laga nr. 37/1993.

Þá bendir sóknaraðili á að engin sú þjónusta sem innheimt sé með fasteignagjöldum sé veitt á opnum svæðum. Þannig sé þar hvorki fráveita, vatnsveita né sorphirða og því geti ekki komið til greiðsluskyldu á þessum gjaldaliðum sem í eðli sínu séu þjónustugjöld fyrir veitta þjónustu þar sem engin þjónusta sé sannanlega veitt.

B. Brattahlíð 19-29

1. Sóknaraðili sé ekki skuldari þeirra krafna sem aðfarargerð 2016-00657 byggi á

Af hálfu sóknaraðila er á það bent að lóðirnar að Brattahlíð 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 29 séu ekki í eigu sóknaraðila en samkvæmt veðbókarvottorðum fyrir þær sé varnaraðili þinglýstur eigandi þeirra. Sú skráning sé líka alfarið í samræmi við þá staðreynd að engir lóðarleigusamningar hafi verið gefnir út fyrir lóðirnar. Ráðstöfunarréttur þeirra sé því ekki hjá sóknaraðila. Samkvæmt fyrrnefndu samkomulagi sóknaraðila og varnaraðila, frá 7. janúar 2007, hafi sérstaklega verið samið um að fella niður þágildandi lóðarleigusamning fyrir land Láguhlíðar sem gerður hafði verið árið 1992. Í 3. gr. samkomulagsins komi fram að Mosfellsbær sé landeigandi. Samkvæmt samkomulaginu skuldbindi Mosfellsbær sig til að gefa út lóðarleigusamninga fyrir 12 einbýlishúsalóðir við Brattahlíð 19-29. Samkvæmt samkomulaginu sé sú útgáfa aftur á móti háð annars vegar því skilyrði að botnplata hafi verið steypt á viðkomandi lóð og hins vegar því að bæði gatnagerðargjöld og byggingarréttargjöld, sem tilgreind séu í samkomulaginu, hafi verið greidd.

Að sögn sóknaraðila hafi hvorugt þessara skilyrða enn verið uppfyllt varðandi lóðirnar nema að búið sé að greiða gatnagerðargjöld. Af þeim sökum teljist sóknaraðili ekki eigandi lóðanna. Í þessu sambandi skipti útgáfa stofnskjala fyrir lóðirnar engu máli, enda engin eignarheimild til handa sóknaraðila fyrir henni. Á stofnskjölum lóðanna komi enn fremur fram að eigandi þeirra sé Mosfellsbær.

Þá bendir sóknaraðili á bréf deildarstjóra þinglýsingadeildar sýslumannsins í Reykjavík, frá 4. desember 2013, til lögmanns Arion banka hf., máli sínu til stuðnings. Þar sé fjallað um ofangreint samkomulag aðila frá 7. janúar 2007 og megi sjá að álit sýslumanns um réttarstöðu sóknaraðila vegna lóða í landi Láguhlíðar sé í samræmi við það sem hér hafi verið rakið. Þar sé meðal annars vísað til þess að sóknaraðili sé aðeins þinglýstur eigandi Brattahlíðar 16-18 en ekki annarra lóða við Brattahlíð og bresti því heimild til að þinglýsa skjölum að því er þær varði. Í bréfinu komi meðal annars fram það mat sýslumanns að með samkomulaginu frá 7. janúar 2007 hafi sóknaraðili samþykkt að Mosfellsbær yrði þinglýstur eigandi fasteigna að Brattahlíð 19-29 og yfirtæki réttindi og skyldur sóknaraðila vegna þeirra eigna. Af þeim sökum bresti sóknaraðila ráðstöfunarheimildir á meðan hann sé ekki lóðarleiguhafi viðkomandi lóða.

Sóknaraðili bendir jafnframt á að samkvæmt 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga beri að leggja fasteignaskatt á allar fasteignir sem metnar séu fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári. Í 2. mgr. 4. gr. sömu laga sé að finna ákvæði um það hver teljist greiðandi skattsins. Þar komi fram sú meginregla að það sé eigandi fasteignar sem beri greiðsluskylduna, nema um leigujarðir, leigulóðir eða önnur samningsbundin jarðarfnot sé að ræða. Í þeim tilvikum greiði ábúandi eða notandi skattinn. Sóknaraðili bendir á að eigandinn í þessu tilviki sé varnaraðili. Fyrir liggi að lóðarleigusamningur hafi ekki verið gefinn út vegna fyrrnefndra lóða að Brattahlíð 19-29. Þannig geti lóðirnar ekki talist leigulóðir í skilningi 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 á meðan slíkir samningar liggi ekki fyrir. Samkvæmt veðbókarvottorðum sé varnaraðili þinglýstur eigandi þessara lóða. Þá geti sóknaraðili ekki talist hafa jarðarafnot af lóðunum enda sé ekki mælt fyrir um slík afnot í samkomulagi aðila frá 7. janúar 2007. Þá sé til þess að líta að ákvæði 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 vísi sérstaklega til „ábúanda“ sem greiðanda í tilviki aðila sem hafi jarðarafnot og ekki geti sóknaraðili talist ábúandi í skilningi jarðalaga þegar litið sé til eðlis og efnis fyrrgreinds samkomulags. Þá sé sóknaraðili heldur ekki ábúandi í skilningi ábúðarlaga nr. 80/2004. Í 2. gr. þeirra laga segi að ábúð merki afnotarétt af jörð eða jarðahluta til búrekstrar eða annars atvinnurekstrar á sviði landbúnaðar. Hvorki búrekstur né atvinnurekstur á sviði landbúnaðar fari fram á lóðunum og hafi ekki gert í tíð sóknaraðila.

Sóknaraðili bendir einnig á að meginregla 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 sé sú að það sé eigandi sem greiði fasteignaskatta og fasteignagjöld en greiðsluskylda annarra en eiganda byggi á undantekningarreglu sem túlka beri þröngt. Þannig verði að vera til staðar lóðarleigusamningur eða bein samningsákvæði um jarðarafnot svo unnt sé að líta svo á að greiðsluskylda færist yfir á sóknaraðila frá hinum raunverulega eiganda. Hvorugu sé fyrir að fara í málinu. Nánast sama ákvæði og sé í 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 sé að finna í 12. gr. reglugerðar nr. 1160/2005 um fasteignaskatt og með sömu rökum beri að hafna því að sú reglugerð leggi einhvern grunn að greiðsluskyldu sóknaraðila.

Þá kveðst sóknaraðili benda á þá „margviðurkenndu venju“ um fyrirkomulag þessara mála hjá sveitarfélögum, þ.m.t. hjá varnaraðila, að greiðsluskylda fasteignaskatts og fasteignagjalda hefjist við útgáfu lóðarleigusamnings. Almennt hafi verið litið svo á, sbr. fyrrnefnt bréf sýslumannsins, að það sé við útgáfu lóðarleigusamnings sem lóðarhafinn fái ráðstöfunarrétt lóðar og geti talist hafa af henni afnot. Það sé einnig við þetta tímamark sem lóðarhafinn sé skráður þinglýstur eigandi lóðar í þinglýsingabækur. Það sé við þetta tímamark, en ekki fyrr, sem litið sé á lóðarhafa tiltekinnar lóðar sem eiganda í skilningi 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995. Í þessu sambandi sé bent á framlagðan leigusamning um byggingarlóð fyrir Brattahlíð 16-18. Þessi samningur staðfesti ofangreinda venju. Hann staðfesti einnig að varnaraðili sjálfur miði greiðsluskyldu fasteignagjalda við þetta tímamark, þ.e. útgáfu lóðarleigusamnings fyrir tiltekna lóð.

Hér verði einnig að líta til þess að aðilar þessa máls hafi gert með sér sérstakt skriflegt samkomulag 7. janúar 2007 þar sem eldri lóðarleigusamningur hafi verið felldur niður. Með því hafi land sóknaraðila í raun verið lagt inn til varnaraðila með þeim skilmálum að sóknaraðili fengi úthlutað tilteknum fjölda lóða með útgáfu lóðarleigusamninga, þ.m.t. vegna Brattahlíðar 26. Þessi samningur hafi ekki enn verið gefin út og á meðan stofnist ekki greiðsluskylda á fasteignagjöldum, enda í samræmi við viðurkenndar venjur þar um.

Þá telur sóknaraðili að jafnræðisreglur stjórnsýsluréttarins, sbr. og 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, komi í veg fyrir að unnt sé að krefja sóknaraðila um þær ætluðu kröfur sem búi að baki aðfarargerð þessa máls. Eitt verði yfir alla að ganga, sérstaklega þegar skattheimta og innheimta opinberra gjalda sé fyrir hendi, sem njóti sérstakrar verndar að lögum í formi lögveða. Ljóst sé að engir aðrir greiðendur varnaraðila þurfi að sæta því að greiða fasteignagjöld til sveitarfélagsins af lóðum sem þeim hafi ekki verið úthlutað. Með framferði þessu brjóti varnaraðili, að mati sóknaraðila, jafnræðisskyldur sínar.

Jafnframt bendir sóknaraðili á þá grundvallarreglu að skattlagningarheimildir skuli vera lögbundnar, sbr. 40. gr. stjórnarskrárinnar. Þá verði lög sem mæli fyrir um álagningu skatta að vera skýr og ríkar kröfur séu gerðar til afmörkunar á skattaðila í lögum. Sóknaraðili sé ekki réttur skattaðili í málinu. Allan vafa í þessum efnum beri að túlka sóknaraðila í hag. Sóknaraðili hafi engin afnot haft af fyrrnefndum lóðum, hvorki á árinu 2015 né öðrum árum. Þvert á móti sé sóknaraðila meinað að hafa afnot af lóðunum þar sem skilyrðin sem samningur aðila mæli fyrir um séu ekki uppfyllt.

Þá byggir sóknaraðili á því að varnaraðili sé raunar þegar búinn að viðurkenna málsástæður sóknaraðila með því háttalagi sem varnaraðili hafi sýnt við aðfarargerð þessa. Eins og sjá megi í endurriti úr gerðabók hafi varnaraðili hafnað ábendingu sóknaraðila um að taka fjárnám í lóðum að Brattahlíð 19-29 með vísan til 36. gr. laga nr. 90/1989. Með öðrum orðum byggir varnaraðili sjálfur á því að sóknaraðili sé ekki eigandi fyrrnefndra lóða eða hafi þar umráðaréttindi og því sé ekki unnt að taka fjárnám í þeim. Með því að varnaraðili hafi hafnað ábendingu sóknaraðila um að gera fjárnám í fyrrgreindum lóðum staðfesti varnaraðili málstað sóknaraðila og mótmæli hans við aðfarargerð þessari.

Þá bendir sóknaraðili á að engin þjónusta sem innheimt sé með fasteignagjöldum sé veitt fyrir áðurnefndar lóðir. Engin fráveita, vatnsveita eða sorphirða sé þar til staðar. Þannig geti ekki verið skylt að greiða vatnsgjald þegar nákvæmlega engin starfsemi fari fram á lóðinni en þar sé ekkert að finna og aðeins sé fyrir hendi formleg afmörkun lóðarinnar samkvæmt stofnskjali. Því beri að hafna öllum öðrum gjaldaliðum, svo sem vatnsgjaldi, vilji svo ólíklega til að varnaraðili fái viðurkenndan rétt til að taka fasteignaskatt en aðrir gjaldaliðir séu í eðli sínu þjónustugjöld fyrir veitta þjónustu.

2. Sóknaraðili hafnar því að fyrri greiðslur séu viðurkenning á greiðsluskyldu

Af hálfu sóknaraðila er því alfarið hafnað að í þeim fáu tilvikum sem greidd hafi verið fasteignagjöld vegna Brattahlíðar á undanförnum átta árum felist viðurkenning á rétti varnaraðila til að fá fasteignagjöld greidd. Eins og komið hafi verið á framfæri þegar aðfarargerð í málinu var tekin fyrir, hafi þær greiðslur verið inntar afhendi af „illri nauðsyn“. Þær greiðslur hafi allar farið fram eftir „stöðuga, ítrekaða og vægðarlausa innheimtu varnaraðila undir pressu yfirvofandi fjárnáms, nauðungarsölubeiðna eða annarra valdbeitingarathafna“. Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi ítrekað leitast við að koma á framfæri mótmælum sínum og fyrirvörum við lögmæti gjaldtöku fasteignagjalda í tilviki lóðanna við Brattahlíð, hafi aldrei verið á hann hlustað og innheimtan „keyrð áfram“. Til þess verði einnig að líta að með samkomulaginu frá 7. janúar 2007, hafi varnaraðili haft algjört vald yfir því landi sem sóknaraðili hafði keypt árið 2005 fyrir 175.000.000 króna. Framvinda framkvæmdanna, hagsmunir sóknaraðila og fjárhagsleg framtíð hans hafi því mjög verið undir vilja varnaraðila komin. Það hafi verið undir þessum kringumstæðum sem sóknaraðili greiddi nokkra greiðsluseðla eða innheimtukröfur varnaraðila. Miðað við aðstæður sóknaraðila sé ekki með neinu móti unnt að líta á þessar greiðslur sem viðurkenningu sóknaraðila á rétti varnaraðila. Hér skorti á alla hugræna og hlutlæga afstöðu kröfu- og samningaréttar til að komast að slíkri niðurstöðu. Eitt dæmið um þetta sé það þegar sú staða hafi komið upp að sóknaraðili þurfti nauðsynlega, fjárhags síns vegna, að koma Brattahlíð 15 og 17 í sölu. Til þess hafi vitaskuld þurft lóðarleigusamninga fyrir lóðirnar og þá hafi varnaraðili gert skýlausar kröfur um að sóknaraðili greiddi alla áfallna fasteignaskatta og öll fasteignagjöld upp vegna lóðanna með öllum vöxtum og kostnaði. Varnaraðili hafi hvergi hvikað frá þeirri kröfu áður en lóðarleigusamningar yrðu gefnir út. Hér hafi sóknaraðili ekki verið í neinni annarri aðstöðu en að greiða, óháð öllum mótmælum og afstöðu hans til réttmætis greiðsluskyldunnar.

Samkvæmt 33. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, geti varnaraðili ekki borið fyrir sig löggerning yrði það talið óheiðarlegt vegna atvika sem fyrir hendi voru þegar löggerningurinn kom til vitundar hans og ætla megi að hann hafi haft vitneskju um. Þá segir í 31. gr. sömu laga að sá löggerningur sé ógildur þar sem aðili hafi nýtt sér bágindi annars aðila til að koma fram löggerningi eða þá aðstöðu að aðili sé honum háður. Sóknaraðili telur því að fyrri greiðslur feli hvorki í sér viðurkenningu á rétti varnaraðila né viðurkenningu á greiðsluskyldu sóknaraðila. Þegar til þessara ákvæða samningalaga sé litið sé reyndar sérstaklega „ógeðfellt“ að sjá að varnaraðili, sem sé opinber aðili, skuli beita fyrir sig þeirri málsástæðu að sóknaraðili hafi með fyrri greiðslum viðurkennt rétt varnaraðila.

3. Birting greiðsluáskorunar hafi ekki farið fram, birting hennar hafi verið í ósamræmi við lagakröfur og kröfur 7. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 séu ekki uppfylltar svo fjárnám teljist heimilt

Sóknaraðili bendir á að samkvæmt birtingarvottorði sé umþrætt greiðsluáskorun birt 21. desember 2015. Aðfararbeiðni málsins sé á hinn bóginn dagsett 29. desember 2015 og móttekin af sýslumanni 30. desember 2015. Á milli birtingar og aðfararbeiðni líði því aðeins átta dagar. Samkvæmt skýrum ákvæðum 7. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 sé gerðarbeiðanda skylt að beina greiðsluáskorun til gerðarþola með minnst 15 daga fyrirvara þar sem tekið sé fram að aðfarar verði krafist fyrir skuldinni verði áskoruninni ekki sinnt. Varnaraðili hafi ekki sinnt þessari lagaskyldu um frest til greiðslu heldur leggi fram aðfararbeiðni hjá sýslumanni áður en þessi lögbundni frestur gerðarþola er liðinn.

Sóknaraðili byggir jafnframt á því að honum hafi aldrei verið birt greiðsluáskorun vegna þessarar aðfarargerðar. Samkvæmt birtingarvottorði sem fylgi greiðsluáskoruninni á hún að hafa verið birt fyrir S-kk-þgf S-kk-þgf. S-kk-nf sá sé ekki starfsmaður sóknaraðila og hafi engin tengsl við hann. Við birtingu greiðsluáskorunar hafi því ekki verið gætt ákvæða 4. mgr. 85. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Að mati sóknaraðila sæti það furðu að í gögnum málsins megi finna birtingarvottorð sem dagsett sé 6. febrúar 2016 eða eftir að aðfarargerðin hafi verið lögð fram. Þar komi ekki fram hvað hafi verið birt. Vottorðið hafi ekkert vægi í málinu og geti heldur ekki staðið til að lappa upp á ólöglegan framgang varnaraðila í því. Að mati varnaraðila beri af framangreindum ástæðum að ógilda aðfarargerðina.

4. Aðfararbeiðni varnaraðila sé haldin verulegum formgöllum

Samkvæmt lýsingu í aðfararbeiðni varnaraðila styðjist hún við 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 og sé í beiðninni vísað til þess að heimildarskjalið sé lögtakskrafa. Af þessu megi ætla að hún byggi á 10. tölulið 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 þó að þess sé ekki getið. Í beiðninni styðji varnaraðili kröfu um aðför ýmist við lög nr. 90/1989 eða lög um nauðungarsölu nr. 90/1991. Þá sé jafnframt vísað um heimild til aðfarar til 5. töluliðar 1. mgr. 5. gr. laga nr. 90/1991. Það ákvæði sé ekki til í lögum um nauðungarsölu. Grundvöllur aðfarargerðarinnar sé því bæði rangur og óskýr og hana beri að ógilda af þeim sökum. Aðfararheimild verði þannig ekki byggð á nauðungarsölulögum heldur geti hún aðeins byggst á lögum um aðför. Þá sé óheimilt að byggja aðfarargerð bæði á aðfararlögum og lögum um nauðungarsölu.

Hin ætlaða skuld samkvæmt aðfararbeiðninni snúi að ógreiddum fasteignagjöldum þótt ekki komi fram í beiðninni sjálfri um hvaða fasteign eða fasteignir sé þar að ræða. Slíkar kröfur njóti lögveðsréttar og sé fjárhæð fasteignagjalda ákveðin í lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Samkvæmt 5. tölulið 6. gr. laga nr. 90/1991 njóti slíkar kröfur beinnar nauðungarsöluheimildar. Því beri að vísa aðfararbeiðnum gerðarbeiðanda frá, enda mæli lög um nauðungarsölu fyrir um að kröfur vegna fasteignagjalda eigi að innheimta með nauðungarsölubeiðnum. Önnur niðurstaða sé ótæk því hún feli í sér að sveitarfélög, sem hafi ríkar innheimtuheimildir að lögum og lögveðsrétt vegna ógreiddra fasteignagjalda, geti tekið fjárnám í eignum aðila sem ekki sé skattaðili í skilningi 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 og viðhaldið slíkri kröfu, jafnvel með frekara fjárnámi, án þess að viðkomandi eign komi til fullnustu þeim kröfum. Þá sé þetta í algerri andstöðu við 7. gr. áðurnefndra laga og önnur ákvæði þeirra um fasteignaskatt, sem geri ráð fyrir að það sé sú fasteign sem fasteignaskatturinn sé lagður á, sem standi til tryggingar greiðslu fasteignaskatta og fasteignagjalda en ekki aðrar eignir. Til samræmis við það hafi löggjafinn veitt beina nauðungarsöluheimild í 5. tölulið 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Aðfarargerðin fari þannig gegn lögum fullnusturéttarins sem boði að lögveðskröfur séu fullnustaðar með nauðungarsölu en ekki með aðför.

Samkvæmt lögum nr. 90/1989 beri sýslumanni, þegar aðfararbeiðnir séu teknar fyrir, að ganga úr skugga um hvort heimild sé fyrir aðför á grundvelli reglna 1. mgr. 1. gr. aðfararlaga, hvort beiðni um aðför sé fullnægjandi og hvort sönnunargögn fyrir heimild til aðfarar séu í lögmætu formi. Ekkert þessara skilyrða hafi verið uppfyllt í málinu þegar fjárnámsgerðin fór fram og því beri að ógilda hana. Að öðru leyti vísar sóknaraðili til bókunar sinnar sem finna megi í endurriti gerðabókar vegna málsins, svo og til þeirra skjala og sönnunargagna sem fylgi kröfunni. Sóknaraðili byggir enn fremur á öllum öðrum málsástæðum sem fram komi í bókun hans við fjárnámið.

Um lagarök vísar sóknaraðili einkum til laga um aðför nr. 90/1989, laga um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995, ábúðarlaga nr. 80/2004, jarðalaga nr. 81/2004, laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Jafnframt byggir sóknaraðili kröfur sínar á almennum reglum kröfuréttar. Krafa um málskostnað er reist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kæruheimild sóknaraðila styðst við 92. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili byggir kröfu sína um að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað, og að aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu verði staðfest, meðal annars á þeim málsástæðum að sóknaraðili sé réttur skuldari krafna að baki fjárnáminu, bæði á grundvelli samkomulags frá 7. janúar 2007 sem notandi eignanna, og á grundvelli laga, einkum 2. mgr. 4. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga.

A. Lágahlíð 123690

Varnaraðili byggir á því að málsástæður sóknaraðila um þetta atriði séu of seint fram komnar, enda hafi þær ekki komið fram við málsmeðferðina hjá sýslumanni. Þá byggir varnaraðili jafnframt á því að tilgreining á innheimtubeiðni Mosfellsbæjar á heiti fasteignarinnar sé misritun en eins og sjá megi af álagningarseðli vegna Brattahlíðar 16-18 16 R, sé um sömu höfuðstóla að ræða. Innheimtubeiðnin byggi á þeirri álagningu, sem sannarlega stafi ekki af opnum svæðum, heldur fasteignum í fullri notkun. Skýringin á tilgreiningu heitisins í innheimtubeiðni sé sú að fasteignin hafi fyrir skipulagsbreytingar, sem gerðar voru að beiðni sóknaraðila, heitið Lágahlíð 123690, en eftir breytingarnar séu nú opin svæði á því landnúmeri. Fyrir mistök hafi láðst að breyta heiti eignarinnar í því skjalavörslukerfi bæjarins sem innheimtubeiðnir séu gefnar út úr, en rétt skráning komi fram á framlögðum álagningarseðli vegna eignarinnar.

B. Brattahlíð 19-29

1. Að sóknaraðili sé réttmætur skuldari kröfu þeirrar sem liggi til grundvallar aðfarargerð

Varnaraðili mótmælir öllum málsástæðum sóknaraðila um að sá síðarnefndi sé ekki réttur skuldari hinna umþrættu krafna sem röngum og ítreki að margar þeirra séu einnig of seint fram komnar og hafi ekki áður verið hafðar uppi. Varnaraðili byggir kröfur sínar á því að sóknaraðili fari með allan umráða- og afnotarétt lóðarinnar að Brattahlíð 19-29 og hann einn hafi heimil afnot hennar. Þá sé hann þinglýstur eigandi Brattahlíðar 16-18 sem fyrir mistök hafi verið tilgreind sem Lágahlíð 12390 í innheimtubeiðninni. Með vísan til 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 beri sóknaraðili því greiðsluskyldu vegna fasteignagjalda sem notandi eignarinnar, enda sé engum öðrum notanda til að dreifa, og sé varnaraðila ómögulegt að nýta eignina á annan hátt eða hafa af henni tekjur vegna afnota- og umráðaréttar sóknaraðila. Engin áhrif hafi í þessu sambandi að varnaraðili sé enn þinglýstur eigandi lóðarinnar, enda hvíli greiðsluskyldan á samningsbundnum notanda í þessu tilviki. Þá hafi engir aðrir aðilar afnotarétt af lóðinni. Ráðstöfunarréttur sóknaraðila takmarkist aðeins af því einu að sóknaraðili hafi ekki efnt sinn hluta samkomulags við varnaraðila og því hafi formlegir lóðarleigusamningar ekki verið gefnir út. Af þeim sökum og þar til sóknaraðili uppfylli skilyrði samkomulagsins, sé eignin enn skráð sem þinglýst eign varnaraðila.

Varnaraðili vísar í þessu sambandi til fyrirliggjandi samninga milli sóknaraðila og varnaraðila frá 2007. Þar segi meðal annars í 2. gr. samningsins að byggingarréttarhafi, nánar tiltekið sóknaraðili, öðlist ráðstöfunarrétt á byggingarrétti hinna nýju lóða. Í lok sömu greinar komi fram að byggingarréttarhafi geti framselt byggingarrétt sinn. Í 3. gr. samningsins segi um byggingarrétt að í honum felist heimild til að ráðstafa honum. Þá komi fram í 4. gr. samningsins að byggingarleyfishafi skuli haga uppsteypu sökkla með tilteknum hætti, ganga frá lóð og bifreiðastæðum, girðingum og skjólveggjum. Af ákvæðum þessum og efni samningsins í heild verði augljóslega ráðið að sóknaraðili fari sannarlega með afnot lóðarinnar og hafi í þeim skilningi bæði átt tiltekinn rétt og borið tilteknar skyldur, svo sem um greiðslu fasteignagjalda, sem afnotahafi lóðanna. Varnaraðili árétti í þessu samhengi að allar lóðir í Mosfellsbæ séu leigulóðir og tíðkist þar ekki sala lóða sem eignarlóða. Varnaraðili andmæli því sérstaklega að í þessum skilningi sé litið til jarðarlaga eða ábúðarlaga, enda sé augljóst af orðalagi 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 að greiðsluskyldan sé ekki takmörkuð við ábúanda í skilningi þeirra laga, heldur notanda í víðtækri merkingu. Túlkun á orðinu notandi í lagagreininni nái samkvæmt almennri málvenju til þess að hafa samningsbundin not af lóð sem ljúki samkvæmt efni samnings með útgáfu lóðarleigusamnings, enda sé samkomulag aðila frá 7. janúar 2007 í sjálfu sér aðeins undanfari að útgáfu lóðarleigusamnings. Í samkomulaginu sé kveðið á um þau skilyrði sem þurfi að uppfylla svo að til útgáfu lóðarleigusamnings geti komið, með svipuðum hætti og kaupsamningur um fasteign kveði á um þau skilyrði kaupanna sem uppfylla þurfi svo að afsal verði útgefið.

Varnaraðili byggir jafnframt á því að samkvæmt skráningu í fasteignamati ríkisins teljist sóknaraðili umráðandi fasteignarinnar og að fasteignamatsfjárhæð vegna eignarinnar hafi verið ákvörðuð. Með vísan til 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, megi ráða að skráð matsverð eignarinnar svari einmitt til gangverðs hennar miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma og hafi þeirri álagningu ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila. Þá byggir varnaraðili á því að engin ályktun um raunveruleg yfirráð, umráð eða réttindi yfir fasteign verði af því dregin að ákvæði nauðungarsölulaga hafi staðið því í vegi að tiltekin nauðungarsölubeiðni næði fram að ganga, þar sem gerðarbeiðandi og þinglýstur eigandi nauðungarsöluandlags hafi verið þeir sömu.

Því er alfarið hafnað af hálfu varnaraðila að til staðar sé „margviðurkennd“ venja hjá sveitarfélögunum, meðal annars hjá varnaraðila, að greiðsluskylda fasteignagjalda hefjist ekki fyrr en við útgáfu lóðarleigusamnings. Þessari staðhæfingu er hafnað sem ósannaðri og beri sóknaraðili sönnunarbyrðina um þessa ætluðu venju. Í þessu sambandi hafi bréf sýslumannsins í Reykjavík frá 4. desember 2013 enga þýðingu, enda sé þar verið að fjalla um eignaryfirfærslu lóðarréttinda og heimild til veðsetningar lóðar, en ekki greiðsluskyldu fasteignagjalda vegna afnota. Þessari málsástæðu sé einnig hafnað sem of seint fram kominni. Varnaraðili byggir á því að honum beri skylda til að innheimta álögð fasteignagjöld, enda sé um að ræða almenna skattheimtu sem nái til allra íbúa svæðisins og í reynd ráðist enginn hluti gjaldanna af nýtingu þjónustunnar. Óháð því hvort bygging sé komin á það stig að farið sé að nýta vatn í eigninni, þá sé innheimta vatnsgjalds og annarra sambærilegra gjalda engu að síður ætíð tíðkuð, að öllu leyti óháð nýtingu eða notkun í raun. Þá sé þessi málsástæða sóknaraðila jafnframt of seint fram komin.

Þá mótmælir varnaraðili því að farið sé með mál sóknaraðila á einhvern annan hátt en annarra lóðarhafa í sveitarfélaginu samkvæmt úthlutunum. Sannarlega sé það fátítt að svo hátti til að lóðarhafar vanefni svo samkomulag um úthlutun að lóðarleigusamningar séu ekki útgefnir í samræmi við áætlanir þar um, en þegar svo hátti til fari um þau tilvik eins og tilvik sóknaraðila. Þá mótmælir varnaraðili því eindregið að leigusamningur um byggingarlóð hafi nokkurt sönnunargildi um það hvernig innheimtu fasteignagjalda sé almennt háttað í tengslum við lóðarúthlutun. Vissulega sé það rétt að fasteignagjöld séu innheimt af lóðarleiguhöfum, eins og skjalið beri með sér, en það útiloki ekki á nokkurn hátt að fasteignagjöld séu einnig innheimt af öðrum notendum lóða sem byggi heimildir sínar á úthlutun og samningi við varnaraðila, svo sem til hátti í tilviki þessu.

Varnaraðili mótmælir því að það að hann hafi hafnað ábendingu sóknaraðila um fjárnám í lóðum að Brattahlíð 19-29 leiði með nokkru móti af sér viðurkenningu á málsástæðum sóknaraðila, enda hafi varnaraðili aldrei á því byggt að sóknaraðili færi með skráð eignarréttindi að lóðunum, heldur hefur innheimtan ætíð byggt á greiðsluskyldu sóknaraðila sem samningsbundnum notanda lóðanna. Þá er því alfarið mótmælt að sóknaraðili í máli þessu sé ekki skattaðili. Þvert á móti sé sóknaraðili notandi og þar með skattaðili í skilningi 2. mgr. 4. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga.

2. Fyrri greiðslur viðurkenning á greiðsluskyldu

Varnaraðili byggir á því að fyrri greiðslur sóknaraðila vegna sams konar gjalda hafi þýðingu sem viðurkenning á rétti hins fyrrnefnda til að fá fasteignagjöld greidd. Áframhaldandi og eðlileg innheimta geti á engan hátt leitt til þess að greiðslur hafi ekki þýðingu sem viðurkenning á greiðsluskyldu. Því sé harðlega mótmælt að innheimta hafi verið „óeðlileg“ eða „vægðarlaus“. Varnaraðili hafi ítrekað bent sóknaraðila á þá leið að fá úrlausn kærunefnda eða dómstóla vegna mótmæla og ágreinings um greiðsluskyldu sóknaraðila. Sóknaraðili hafi kosið að gera það ekki. Af þeim sökum sé ekki unnt að líta svo á að sóknaraðili hafi viðhaldið mótbárum sínum með þeim hætti að ekki verði litið á greiðslur sem viðurkenningu á greiðsluskyldu.

Þá byggir varnaraðili á því að engin slík atvik séu fyrir hendi sem réttlæti það að ógilda skuli löggerning aðila eða að óheiðarlegt sé af varnaraðila að bera hann fyrir sig. Telji sóknaraðili að svo hátti til sé honum í lófa lagið að krefjast ógildingar á samkomulagi aðila fyrir dómstólum en kjósi sóknaraðili að gera það þyrfti að láta reyna á það í hefðbundnu einkamáli. Varnaraðili mótmælir hér sérstaklega yfirdrifnu orðalagi í kröfu sóknaraðila varðandi þetta atriði.

3. Formkröfur greiðsluáskorunar og aðfararbeiðni

Varnaraðili mótmælir sérstaklega sem röngum og of seint fram komnum málsástæðum sóknaraðila undir þessum lið. Varnaraðili byggir á því að engir þeir ágallar séu á birtingu greiðsluáskorunar eða þeim fresti sem liðið hafi frá birtingu hennar og þar til aðfarabeiðni var send sóknaraðila, þannig að ógildingu fjárnámsins varði. Eins og sjá megi af ákvæðum 18. gr. laga nr. 90/1989 sé kveðið sérstaklega á um hvernig háttað skuli til í tilvikum þar sem aðfararbeiðni berist áður en aðfararfrestur sé liðinn, þ.e. að hún skuli þá lögð til hliðar og efnisleg meðferð málsins hefjist ekki fyrr en að fresti liðnum. Þannig hafi háttað til í tilviki þessu og málsmeðferðin því öll verið í samræmi við ákvæði og kröfur aðfararlaga.

Varnaraðili byggir á því að birting greiðsluáskorunar hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði laga þar um. Birting hafi farið fram á lögheimili fyrirsvarsmanns félagsins og lögheimili félagsins fyrir þeim sem hittist þar fyrir og hafi varnaraðila ekki verið kunnugt um annað en að viðkomandi hefði tengsl við félagið. Við birtingu greiðsluáskorunar hafi þannig verið notast við tryggari birtingu en áskilin sé í 8. gr. aðfararlaga, þ.e. birt var í samræmi við ákvæði laga nr. 91/1991 og 7. gr. laga nr. 90/1989 á heimili fyrirsvarsmanns og stjórnarstöð félagsins, í stað birtingar í dagblaði. Þá bendir varnaraðili sóknaraðila sérstaklega á það að gefnu tilefni að birtingarvottorð í gögnum frá sýslumanni, dagsett 2. febrúar 2016, stafi frá sýslumanni sjálfum og varði birtingu á boðun í fjárnám hjá sýslumanni. Á engan hátt sé hægt að halda því fram að með því hafi sóknaraðili eða sýslumaður ætlað sér að ,,lappa upp á“ eitt eða neitt, svo sem ómaklegt orðalag sóknaraðila gefi til kynna.

Þá hafnar sóknaraðili því alfarið að í lögum nr. 90/1989 sé að finna kröfur eða ákvæði sem takmarki eða banni á nokkurn hátt að aðfarargerð geti farið fram á grundvelli greiðsluáskorunar eftir tiltekið tímamark frá ritun eða birtingu hennar. Engin slík ákvæði sé að finna í aðfararlögum og þá hafi enga þýðingu í þessu sambandi að lögveðsréttur fasteignagjalda sé tvö ár. Tveggja ára lögveðsrétturinn marki einungis það tímabil sem kröfuhafa sé unnt að krefjast nauðungarsölu beint á grundvelli lögveðsréttarins, en fyrning lögveðsins hafi ekki í för með sér fyrningu fjárkröfunnar sem slíkrar. Þannig geti lögveðið fallið niður án þess að krafan sé fyrnd og svo hafi háttað til í þessu tilviki. Þegar af þessum sökum séu engir annmarkar á greiðsluáskorun varnaraðila hvað tímamörk varði.

Varnaraðili mótmælir sérstaklega málsástæðu sóknaraðila um að aðfarargerð uppfylli ekki kröfur 10. gr. laga nr. 90/1989, sem vanreifaðri, enda leitist sóknaraðili í engu við að fjalla um það með hvaða hætti skilyrðum ákvæðisins sé ekki fullnægt. Varnaraðili byggir á því að öllum skilyrðum þess sé fullnægt, aðfararbeiðni sé skrifleg, í henni sé getið um gerðarbeiðanda og gerðarþola, við hvaða heimild hún styðjist og hvers sé krafist. Þá sé fjárhæðin sundurliðuð svo sem kostur sé. Þá hafi öll nauðsynleg skilríki fyrir aðfararheimildinni fylgt með aðfararbeiðninni til sýslumanns sem og gögn um að greiðsluáskorun hafi verið beint til gerðarþola/sóknaraðila. Þá byggir varnaraðili jafnframt á því að engir formgallar séu á aðfararbeiðni sem valdi því að ógilda skuli fjárnámið. Sérstaklega hafi verið tekið á formi aðfararbeiðnanna við meðferð málsins hjá sýslumanni og hafi það verið niðurstaða þeirrar athugunar að ekki væru neinir slíkir ágallar á beiðnunum sem yllu því að hafna bæri aðför.

Varnaraðili byggir enn fremur á því að jafnvel þó svo að nauðungar-söluheimild sé fyrir fasteignagjöldum, þá standi það því ekki í vegi að varnaraðili nýti sér önnur innheimtuúrræði, svo sem aðför. Varnaraðili hafnar því alfarið að lög um nauðungarsölu kveði með bindandi og takmarkandi hætti á um að einungis sé unnt að innheimta fasteignagjöld með nauðungarsölubeiðnum. Almennt sé það svo að jafnvel í tilvikum þegar kröfuhöfum séu fengnar auknar heimildir til innheimtu, svo sem með möguleika á nauðungarsölu án undangengins dóms, þá takmarki það á engan hátt rétt kröfuhafa til þess að beita öðrum aðferðum við innheimtuna, sé hin skemmri aðferð ótæk í einhverju tilviki. Varnaraðili hafi meðal annars byggt kröfu sína á 33. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995, þar sem segi að gjöld samkvæmt þeim lögum, svo og dráttarvexti, megi taka lögtaki. Þannig sé lögtaksheimildin skýr og sé þar engan veginn kveðið á um að það sé á nokkurn hátt skilyrði fyrir innheimtu fasteignagjalda að kröfuhafi innheimti þau samkvæmt ákvæðum laga um nauðungarsölu.

Þá bendir varnaraðili sérstaklega á það að sökum þess hve lögveð hafi að jafnaði stuttan fyrningartíma þá geti og hafi á það reynt að krafa missi lögveðsrétt sinn og þar með tapist möguleiki á fullnustu með nauðungarsölu. Engu að síður sé krafa innheimt með öðrum fullnustugerðum, enda fyrnist krafa um fasteignagjöld ekki fyrr en að almennum fyrningarfresti liðnum, þó svo að lögveðsréttur kunni að falla niður vegna fyrningar á mun skemmri tíma. Þannig sé ranglega vísað til þess í kröfu sóknaraðila, að lög um nauðungarsölu mæli fyrir um að kröfu vegna fasteignagjalda eigi að innheimta með nauðungarsölubeiðnum. Sóknaraðili láti enda undir höfuð leggjast að vísa til þess lagaákvæðis sem hann telji mæla fyrir um þá skyldu. Varnaraðili hafnar því alfarið að lög um nauðungarsölu kveði þannig með bindandi hætti á um að kröfu vegna fasteignagjalda megi aðeins innheimta með nauðungarsölu-beiðnum, enda eigi kröfuhafar almennt alltaf val um hvaða fullnustuleið þeir velji í hverju tilviki fyrir sig. Varnaraðili byggir einnig á því að hann hafi þegar rekið fjölmörg fjárnámsmál gegn sóknaraðila án þess að mótmæli hafi komið fram við þeirri aðferð við innheimtu. Varnaraðili vísar í þessu sambandi meðal annars til mála með málsnúmerin 011-2014-1 til og með 7 hjá sýslumanninum í Reykjavík. Fjárnámsmálum gegn sóknaraðila hafi áður lokið með greiðslu hans til varnaraðila, og afturköllunum af þeim sökum, en í þeim tilvikum hafi fullnustu krafna ekki verið mótmælt með þessum hætti, þ.e. aðför og fjárnámi.

Þá byggir varnaraðili loks á því að til viðbótar ofangreindum atriðum hafi sóknaraðili tekið á sig skyldu í skilningi 2. mgr. 3. gr. laga nr. 90/1989 á ábyrgð á efndum aðfararkræfrar skyldu og megi með vísan til þess ákvæðis gera fjárnám hjá sóknaraðila, jafnvel þó svo að varnaraðili sé enn skráður þinglýstur eigandi umræddra lóða. Sóknaraðili hafi með samningi sínum við varnaraðila tekið á sig skyldu til að greiða fasteignagjöld. Af þeim sökum sé varnaraðila með vísan til 2. mgr. 3. gr. aðfararlaga heimilt að gera hjá honum fjárnám, jafnvel þó svo að ákvæði nauðungarsölulaga standi því í vegi að unnt hafi verið að fara fram á nauðungarsölu vegna ofangreindar þinglýstrar eignarheimildar varnaraðila á nauðungarsöluandlaginu. Þannig sé varnaraðila heimilt samkvæmt 2. mgr. 3. gr. sömu laga að fá tekið fjárnám fyrir kröfum sínum um fasteignagjöld, enda hafi sóknaraðili með samningum tekið á sig skyldu til að greiða þau, sbr. 5. gr. leigusamninga aðila um byggingarlóðir í Mosfellsbæ og 2. og 3. gr. samkomulags aðila frá 7. janúar 2007. Með vísan til þessara löglegu samninga sé varnaraðili því réttilega tilgreindur í aðfararbeiðnunum sem gerðarþoli.

Með vísan til þess að beiðnir varnaraðila um aðför séu sannarlega aðfararbeiðnir, nánar tiltekið beiðnir um fjárnám, en ekki nauðungarsölubeiðnir, eigi önnur sjónarmið við um þessar beiðnir en um þær nauðungarsölubeiðnir sem vísað hafi verið frá árið 2013 og því hafi sú úrlausn ekkert gildi í málinu.

Um lagarök vísar varnaraðili til laga um aðför nr. 90/1989, einkum 3. og 10. gr., laga um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995, einkum 2. mgr. 4. gr., laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007, einkum 3. gr., laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sem og almennra reglna kröfuréttarins. Kröfu sína um málskostnað úr hendi sóknaraðila byggir varnaraðili á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 og byggist krafan meðal annars á því að málatilbúnaður sóknaraðila sé mun umfangsmeiri en efni standi til og þá sé ítrekað teflt fram nýjum málsástæðum sem ekki hafi verið fram settar við meðferð málsins hjá sýslumanni.

IV

Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 92. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er aðilum að aðfarargerð heimilt að krefjast úrlausnar héraðsdómara um aðfarargerð, ef krafa þess efnis berst héraðsdómara innan átta vikna frá því að gerðinni var lokið. Þeirri aðfarargerð sem hér um ræðir lauk 7. apríl 2016 og var krafa sóknaraðila um úrlausn dómsins móttekin 2. júní 2016. Kröfunni er því beint til dómsins innan lögmælts frests.

Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að aðfarargerð nr. 2016-000657 sem lauk, eins og áður sagði, 7. apríl 2016 verði felld úr gildi og fjárnámið afmáð úr bókum sýslumanns Aðfararbeiðnin byggði á kröfu varnaraðila vegna ógreiddra fasteignagjalda vegna fasteignanna að Brattahlíð 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 29 og Láguhlíðar 123690, allar vegna ársins 2015.

Sóknaraðili hefur í máli þessu teflt fram ýmsum málsástæðum til stuðnings þeirri kröfu sinni að fjárnámið skuli fellt úr gildi. Hafa þær verið ítarlega raktar. Þá liggur fyrir að fyrir dóminum eru til úrlausnar þrjú önnur mál sem einnig varða kröfu sóknaraðila um ógildi fjárnáms sem gert var í áðurnefndri eign hans að Brattahlíð 16-18 í Mosfellsbæ vegna krafna um ógreidd fasteignagjöld fyrir mismunandi gjaldár og aðrar fasteignir að Brattahlíð í Mosfellsbæ. Í máli þessu byggir sóknaraðili m.a. á því að hann sé ekki skuldari umkrafinna gjalda, krafa vegna Láguhlíðar 123690 sé vegna opins landsvæðis sem tilheyri varnaraðila sjálfum og sé henni því ranglega beint að sóknaraðila, að fyrri greiðslur hans feli ekki í sér viðurkenningu á greiðsluskyldu, að annmarkar hafi verið á greiðsluáskorun varnaraðila og birtingu hennar og að aðfararbeiðni sú sem lá til grundvallar fjárnáminu hafi verið háð verulegum formgöllum. Varnaraðili hefur hafnað þessum málsástæðum sóknaraðila en hefur auk þess bent á að þær séu að nokkru leyti of seint fram komnar. Um það síðastnefnda tekur dómurinn fram að ekki er unnt að líta svo á að í dómsmáli um gildi fjárnámsgerðar séu málsástæður þar að lútandi of seint fram komnar þótt þeim hafi ekki verið haldið á lofti við málsmeðferð hjá sýslumanni. Er þessum sjónarmiðum varnaraðila hafnað.

Málavextir hafa ítarlega verið raktir hér framar en eins og þar kemur fram gerðu aðilar með sér samkomulag 7. janúar 2007 vegna úthlutunar lóða í landi Láguhlíðar í Mosfellsbæ með landnúmerið 123690. Áður, eða 7. apríl 2005, hafði sóknaraðili ,með samningi við Láguhlíð ehf., keypt heildareignina að Láguhlíð í Mosfellsbæ, landnúmer 123690, fyrir 175.000.000 króna og var afsal vegna kaupanna gefið út 22. maí 2006. Í 1. gr. samkomulags aðila frá 7. janúar 2007 kom fram að þeir væru sammála um að fella niður lóðarleigusamning frá 1992 vegna Láguhlíðar með landnúmerið 123690 sem í gildi var þá milli varnaraðila og S-kk-ef R-kk-ef en sóknaraðili hefði yfirtekið þann samning. Í stað lóðarleigusamningsins kæmu ný stofnskjöl fyrir þær lóðir sem stofnaðar yrðu á hinu leigða landi. Um væri að ræða 12 einbýlishúsalóðir auk lóðar sem væri 4.289 fm að stærð og þáverandi hús Láguhlíðar stæðu á eða alls 13 lóðir. Skyldi um lóðirnar gilda deiliskipulag sem samþykkt hafði verið í bæjarstjórn varnaraðila 16. nóvember 2004 og auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 14. apríl 2005. Þá var í 1. gr. samkomulagsins einnig kveðið á um að auk lóðanna 13 félli til varnaraðila, endurgjaldslaust, nýting og umsjón með öllu öðru landi utan þeirra en um væri að ræða land sem m.a. færi undir götur, gangstíga, leikvelli og opin svæði, merkt C og D á fylgiskjali með samkomulaginu.

Í 2. gr. samkomulagsins segir að sóknaraðili, sem lóðarleiguhafi eða byggingarrétthafi, öðlist ráðstöfunarrétt á byggingarrétti hinna nýju lóða og skuli hann greiða varnaraðila 8.895.000 krónur fyrir hvern byggingarrétt hinna 12 einbýlishúsalóða en „byggingarréttur alls“ sé samsettur af hluta gatnagerðargjalds og hluta byggingarréttar. Þá segir í ákvæðinu að byggingarrétthafi skuli, áður en stofnskjöl lóða verði gefin út og þeim þinglýst, ganga frá greiðslu hluta gatnagerðargjaldsins og er nánar mælt fyrir um að greiðsla hluta byggingarréttar fari fram þegar byggingarnefndarteikningar verði lagðar inn til samþykktar, áður en byggingarréttur sé framseldur til þriðja aðila og þegar liðnir séu sex mánuðir án þess að hin fyrri tvö skilyrði eigi við.

Í 3. gr. samkomulagsins sagði nánar um „byggingarrétt alls“ að það væri föst krónutala bundin vísitölu, þar sem innifalin væru hefðbundin gatnagerðargjöld vegna íbúðarhúsnæðis ásamt bílgeymslu og öðrum mannvirkjum sem skipulag gerði ráð fyrir á lóðunum. Í öllum tilvikum væri um að ræða „heimild til ráðstöfunar á byggingarrétti“ en „ekki sölu á lóðunum sjálfum“ og að varnaraðili, sem landeigandi, gerði leigusamninga við byggingarrétthafa vegna hinna nýju lóða „um leið og botnplata hefur verið steypt“. Þá sagði að veðsetning byggingarréttar væri óheimil fyrr en lóðarleigusamningur hefði verið gerður. Í niðurlagi greinarinnar sagði að varnaraðili krefði byggingarrétthafa ekki um frekari greiðslur vegna byggingarréttar sem getið væri í 2. gr. og að önnur gjöld, svo sem byggingarleyfis- og tengigjöld, færu eftir gjaldskrám þar um.

Stofnskjöl voru gefin út 5. febrúar 2007 á grundvelli áðurnefnds samkomulags þar sem hinar nýju lóðir fengu heitin Brattahlíð 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29 og Brattahlið 16-18 þar sem upphafleg hús, auk útihúsa, Láguhlíðar voru staðsett. Í málinu er fram komið að lóðarleigusamningar munu hafa verið gefnir út fyrir Brattahlið 15, 28. nóvember 2007, Brattahlíð 17, 25. september 2012, og Brattahlíð 16-18, 4. desember 2007 en enn munu ekki hafa verið gerðir lóðarleigusamninga vegna þeirra 10 lóða sem eftir standa. Þá er fram komið að sóknaraðili hefur selt Brattahlið 15 og 17 og að hann er þinglýstur eigandi Brattahlíðar 16-18.

Þá er fram komið í málinu að varnaraðili hefur innheimt fasteignagjöld hjá sóknaraðila vegna ofangreindra eigna frá árinu 2008 á grundvelli laga nr. 4/1995, um tekjustofna sveitarfélaga.

Sóknaraðili hefur, eins og áður er fram komið, á því byggt að kröfu um greiðslu fasteignagjalda sé ekki réttilega beint að honum þar sem hann sé ekki þinglýstur eigandi umræddra lóða heldur varnaraðili sjálfur. Þá hafi hann ekki „jarðarafnot“ af umræddum lóðum né nokkur önnur afnot af þeim. Meginregla 4. gr. laga nr. 4/1995 eigi því ekki við um hann og ekki þær undantekningar sem þar er mælt fyrir um.

Dómurinn telur ljóst að með samkomulagi aðila frá árinu 2007 hafi sóknaraðili sem byggingarrétthafi öðlast „heimild til ráðstöfunar á byggingarrétti“ eins og þar segir orðrétt. Í þessu fólst ráðstöfunarréttur sóknaraðila á lóðunum sem fólst í uppbyggingu þeirra eins og nánar var kveðið á um í samkomulaginu. Verður því að telja að í samkomulaginu sé að finna bein samningsákvæði um afnot sóknaraðila af umræddum lóðum og að í heimild sóknaraðila hafi því falist „samningsbundin jarðarafnot“ í skilningi 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995. Fer sóknaraðili því með allan umráða- og afnotarétt lóðarinnar að Brattahlíð 26 og sem slíkur greiðsluskyldu samkvæmt áðurnefndu ákvæði laga nr. 471995. Þá bendir dómurinn á að við rekstur málsins fyrir sýslumanni var því haldið fram af hálfu sóknaraðila um réttarstöðu hans í greinargerð hans til sýslumanns 10. febrúar 2016 að hann „ætti samningsbundinn rétt til umræddra lóða að uppfylltum skilyrðum þó hann sé ekki enn formlegur lóðarhafi lóðanna“. Verður ekki fram hjá þessu litið þótt það sé ítrekað í síðari greinargerð sóknaraðila 1. apríl 2016 að hann hafi „ekki afnot umræddra lóða“ þar sem varnaraðili hafi ekki gefið út lóðarleigusamninga.

Breytir þar engu um þótt varnaraðili sé enn þinglýstur eigandi lóðarinnar enda kemur það til af því að sóknaraðili hefur ekki enn uppfyllt skilyrði samkomulagsins. Kröfu varnaraðila um greiðslu fasteignagjalda var því réttilega beint að sóknaraðila. Álagning gjaldanna var því í samræmi við lög og sóknaraðili réttur skattaðili lögum samkvæmt. Að mati dómsins geta ákvæði ábúðarlaga nr. 80/2004 eða jarðarlaga nr. 81/2004 ekki breytt þessari niðurstöðu. Þá hefur það heldur ekki áhrif þótt varnaraðili hafi hafnað því að tekið yrði fjárnám í lóðum Brattahlíðar 19-29 vegna krafnanna enda er sóknaraðili ekki þinglýstur eigandi þeirra lóða og var sú afstaða sýslumanns í samræmi við lög. Þá verður ekki fallist á að álagning gjaldsins feli í sér brot á 40. gr. stjórnarskrárinnar enda réttilega að álagningu staðið og innheimt í samræmi við lög. Þá er hafnað sjónarmiðum sóknaraðila um að gjaldtakan feli í sér brot á jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins og 11. gr. stjórnsýslulaga. Gjaldtakan byggir eins og áður sagði á samningi aðila um umræddar lóðir. Auk þess liggur ekkert fyrir í málinu um venju í þessum efnum. Getur lóðarleigusamningur aðila vegna Brattahlíðar 15-18 engu breytt um þetta enda ljóst að útgáfa hans fór fram að uppfylltum skilyrðum samkomulags aðila. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila um að hann sé ekki skuldari krafnanna hafnað með vísan til ofangreinds. Þá er öllum sjónarmiðum sóknaraðila um samsetningu gjaldsins hafnað enda kveðið á um álagningu gjaldsins í lögum nr. 4/1995.

Hvað varðar þau sjónarmið sóknaraðila að birtingu greiðsluáskorunar hafi verið ábótavant, þar sem hún hafi ekki verið birt fyrir fyrirsvarsmanni sóknaraðila heldur einstaklingi sem ekki sé starfsmaður félagsins er það að segja að ekki verður betur séð en að birting hafi farið fram á lögheimili fyrirsvarsmanns sóknaraðila í samræmi við 3. mgr. 85. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1 mgr. 82. gr. Fór birting því fram lögum samkvæmt. Telur dómurinn ekki ástæðu til að fjalla frekar um þessa málsástæðu sóknaraðila.

Þá hefur sóknaraðili hafnað greiðsluskyldu vegna fasteignarinnar Láguhlíðar með landnúmer 123690. Byggir hann á því að hér sé um að ræða landsvæði sem ætlað sé undir götur og stíga og óskipulagt svæði sem tilheyri varnaraðila sjálfum. Samkvæmt þjóðskrá sé svæði með landnúmerið 12369 alls 23.752,6 fm að stærð og hér sé því ekki um að ræða neinar þær lóðir sem tilheyri sóknaraðila samkvæmt samkomulagi aðila frá 2007. Varnaraðili hefur á það bent að tilgreining á álagningarseðli ársins 2015 sýni með skýrum hætti að hér sé átt við lóð með fastanúmerið 208-2110 og að um sé að ræða fasteignina að Brattahlíð 16-18 sem sé þinglýst eign sóknaraðila. Þá komi þar fram að um sé að ræða hús og mannvirki sem þar séu svo ljóst megi telja að ekki sé um opin landsvæði að ræða eins og sóknaraðili haldi fram. Þarna sé því ekki verið að krefja um gjöld vegna landsvæða sem séu opin svæði samkvæmt samkomulagi aðila. Dómurinn tekur fram hvað þetta varðar að ljóst megi vera af gögnum málsins að sóknaraðili gat ekki farið í grafgötur með það að innheimta fasteignagjalda fyrir árið 2015 var vegna eignarinnar að Brattahlíð 16-18. Þá kemur ítarlega fram í bréfi sýslumanns 4. desember 2013 hvernig staðið var að skráningu umræddra eigna með fastanúmerið 208-2119 og 233-1151. Þá verður að telja augljóst þegar litið er til nánari lýsingar á eigninni á álagningarseðlinum, þar sem tilgreind er íbúð, vinnustofa, hesthús og hlaða auk alifuglahúss, að umrætt fastanúmer tekur til þeirra húsakosta sem voru upphaflega á landi Láguhlíðar og eru nú skráðir undir númerinu 208-2111. Verður ekki betur séð af gögnum málsins en að hið opna svæði sé tilgreint undir númerinu 233-1151. Verður því að telja alveg ljóst að kröfu vegna þessa fastanúmers er réttilega beint að sóknaraðila. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila hvað þetta varðar hafnað.

Sóknaraðili hefur einnig á því byggt að fyrri greiðslur hans feli ekki í sér viðurkenningu á greiðsluskyldu. Dómurinn bendir á að varnaraðili hefur lagt á og innheimt umrædd fasteignagjöld vegna allra þeirra lóða er samkomulag aðila kvað á um allt frá árinu 2008. Í gögnum málsins kemur fram að greiðslur eiga sér stað á árinu 2008, 2012, 2014 og 2015. Þá verður ekki fram hjá því litið að kröfur vegna aðfararbeiðna, sem varnaraðili lagði inn til sýslumanns á árinu 2013 og voru teknar fyrir á árinu 2014 og á árinu 2015, voru greiddar 20. nóvember 2015 með greiðslu að fjárhæð 940.171 króna. Eins og atvikum er háttað verður að líta svo á að um samfellda heildarinnheimtu hafi verið að ræða vegna gjalda allra þeirra lóða er samkomulag aðila tók til. Benda samskipti aðila sem liggja fyrir í málinu enda eindregið til þess að sóknaraðili hafi sjálfur litið svo á eins og sjá má af tölvupósti fyrirsvarsmanns sóknaraðila til lögmanns varnaraðila 18. og 30. janúar 2013 og 2. september sama ár. Jafnvel þótt talið yrði að um einstakar innheimtur væri að ræða verður ekki betur séð en að greiðslu á árinu 2014 og áðurnefndri greiðslu sem innt var af hendi 20. nóvember 2015 hafi verið ráðstafað inn á ógreidd fasteignagjöld vegna eigna sem um er deilt í þessu máli en gjöld vegna þeirra voru einnig greidd á árinu 2008. Þá bendir dómurinn einnig á að er beiðnirnar voru teknar fyrir á árinu 2014 hafði sóknaraðili ekkert við þær að athuga en við fyrirtöku málsins árið 2015 gerði hann við þær athugasemdir um að kröfunum væri ekki réttilega beint að sér. Allt að einu greiddi hann umræddar kröfur 20. nóvember 2015. Fram er komið í málinu að lögmaður sóknaraðila sendi lögmönnum varnaraðila tölvupóst skömmu áður en greiðslan var innt af hendi þar sem fram kom að sóknaraðili teldi innheimtu gjaldanna vera ólögmæta. Fyrirvari væri því gerður við greiðslu krafnanna og áskildi sóknaraðili sér allan rétt til að endurkrefja varnaraðila um umrædd fasteignagjöld. Dómurinn telur að líta verði svo á að fyrirvari þessi hafi fyrst og fremst áhrif hvað varðar hugsanlega endurkröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila. Aldrei mun þó hafa komið til þess að sóknaraðili gerði slíka kröfu. Þá voru fyrri greiðslur greiddar athugasemdalaust eins og áður er fram komið. Þegar litið er heildstætt á málið verður því að telja að fyrri greiðslur sóknaraðila hafi falið í sér viðurkenningu á greiðsluskyldu hans og fyrirvarinn hafi einungis gildi hvað varðar endurkröfurétt sóknaraðila.

Í samræmi við ofangreint verður að telja að greiðslur sóknaraðila á árunum 2008, 2012, 2014 og 2015 feli í sér viðurkenningu á skuldinni. Verður í þessu sambandi ekki litið fram hjá samskiptum fyrirsvarsmanna sóknaraðila við varnaraðila um innborganir og frestun greiðslna sem liggja fyrir í málinu. Þá ítrekar dómurinn að fyrirvari sé er sóknaraðili gerði við greiðsluna 20. nóvember 2015 gat einungis haft áhrif hvað varðar endurkröfurétt sóknaraðila. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila hvað þetta varðar hafnað. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að ákvæði 31. gr. eða 33. gr. laga nr. 7/1936 geti átt við í máli þessu. Er raunar óljóst hvernig sóknaraðili telur að ákvæði þessi eigi að hafa áhrif á gildi þess fjárnáms sem um er deilt í málinu. Er öllum sjónarmiðum þar að lútandi hafnað.

Hvað varðar sjónarmið um annmarka á greiðsluáskorun og á aðfararbeiðni sóknaraðila er það að segja að í 7. gr. laga nr. 90/1989 er mælt fyrir um þann 15 daga lágmarksfrest sem þarf að líða eftir að greiðsluáskorun hefur verið send áður en aðfararbeiðni verður tekin fyrir hjá sýslumanni. Þá er í 18. gr. laganna kveðið á um hvernig með skuli fara þegar aðfararbeiðni berst áður en aðfararfrestur er liðinn. Enginn annar frestur er áskilinn í lögum nr. 90/1989 hvað varðar þann tíma er líður frá dagsetningu eða birtingu greiðsluáskorunar og dagsetningu aðfararbeiðni. Telur dómurinn að 9. gr. laganna eigi ekki við í þessu tilviki. Þá hafnar dómurinn því að beiðnin uppfylli ekki 10. gr. laganna. Þá varðar það ekki ógildi fjárnámsins þótt í aðfararbeiðni hafi bæði verið vísað til laga um aðför nr. 90/1989 og laga nr. 90/1991. Ljóst mátti vera af beiðninni og fylgigögnum með henni að verið var að krefja um ógreidd fasteignagjöld vegna tiltekinna fasteigna og tiltekinna tímabila. Þá hefur enga þýðingu þótt lögtakskröfur af þessu tagi njóti beinnar nauðungarsöluheimildar samkvæmt 5. tölulið 6. gr. laga nr. 90/1991 sem felur í sér ákveðið réttarfarslegt hagræði fyrir þann er slíka kröfu á. Varnaraðili fór ekki þá leið heldur kaus að leggja fram aðfararbeiðni á grundvelli 1. mgr. 1. gr. laga nr. 9071989 sem honum var heimilt. Af beiðninni er ljóst að um lögtakskröfu samkvæmt 10. tölulið ákvæðisins er að ræða og er nánar mælt fyrir um í öðrum ákvæðum laganna hvernig með slíka kröfu skuli fara. Var réttilega staðið að málum hvað meðferð kröfunnar varðar af varnaraðila og við málsmeðferð sýslumanns. Þá standa engin rök til þess að fallast á þau sjónarmið sóknaraðila að kröfuhafi verði að beita nauðungarsöluheimild sé hún fyrir hendi. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila þar að lútandi hafnað.

Með vísan til alls framangreinds er hafnað kröfu sóknaraðila um ógildingu aðfarargerðar nr. 2016-000651 og kröfu hans um að fjárnámið verði afmáð úr bókum embættisins. Verður aðfarargerðin staðfest í samræmi við kröfu varnaraðila eins og nánar greinir í úrskurðarorði. Þá er í samræmi við þessa niðurstöðu ekki ástæða til að fjalla sérstaklega um varakröfu sóknaraðila.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 90/1991, sbr. 94. gr. laga nr. 90/1989, á varnaraðili rétt á málskostnaði úr hendi sóknaraðila sem þykir með hliðsjón af málatilbúnaði sóknaraðila, umfangi málsins og vörnum varnaraðila, hæfilega ákveðinn 250.000 krónur. Er þá einnig litið til þess að samhliða þessu máli eru rekin þrjú önnur mál af sama meiði en af því hefur hlotist ákveðið hagræði við rekstur málanna.

H-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við málinu 14. september sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Staðfest er aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu í máli nr. 2016-000657 sem fram fór 7. apríl 2016 í fasteign sóknaraðila, Tré-Búkka ehf., að Brattahlíð 16-18 í Mosfellsbæ, fastanúmer 208-2110.

Sóknaraðili greiði varnaraðila, Mosfellsbæ, 250.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf G-kvk-nf (sign)

------------------------------