E-295/2014

Mál þetta, sem var dómtekið 21. október f.m., er höfðað 25. febrúar 2014.

Stefnendur eru S-kk-nf Ö-kk-nf E-kk-nf og Á-kvk-nf B-kvk-nf G-kvk-nf, bæði til heimilis að Hávegi 11, Kópavogi.

Stefndu eru S-kk-nf F-kk-nf E-kk-nf, Glósölum 7, Kópavogi, F-kk-nf H-kk-nf, Hraunteigi 6, Reykjavík, og Heimili fasteignasala ehf., Suðurlandsbraut 22, Reykjavík, og Tryggingamiðstöðin hf., Síðumúla 24, Reykjavík, til réttargæslu.

Stefnendur krefjast þess að stefndi S-kk-nf F-kk-nf E-kk-nf greiði þeim 6.880.000 krónur, þar af greiði allir stefndu, S-kk-nf F-kk-nf E-kk-nf, F-kk-nf H-kk-nf og Heimili fasteignasala ehf., in solidum 4.598.000 krónur. Krafist er dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af allri fjárhæðinni frá 24. desember 2013 til greiðsludags.

Til frádráttar kröfu á hendur stefnda S-kk-þgf F-kk-þgf E-kk-þgf kemur lokagreiðsla stefnenda að fjárhæð 1.500.000 krónur og endurgreiðsla á virðisaukaskatti á vinnulið samkvæmt matsgerð, 613.219 krónur. Til frádráttar kröfu á hendur öllum stefndu, S-kk-þgf F-kk-þgf E-kk-þgf, F-kk-þgf H-kk-þgf og Heimili fasteignasölu ehf., kemur lokagreiðsla stefnenda, 1.500.000 krónur, og endurgreiðsla virðisaukaskatts af vinnu samkvæmt matsgerð, 425.677 krónur.

Þá krefjast stefnendur þess að stefndu verði dæmd til að greiða þeim málskostnað.

Stefndi S-kk-nf F-kk-nf E-kk-nf krefst sýknu og málskostnaðar.

Stefndi Heimili fasteignasala ehf. krefst aðallega sýknu, en til vara að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar.

Stefndi F-kk-nf H-kk-nf krefst aðallega sýknu, en til vara að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar.

Stefnendur gera ekki kröfur á hendur réttargæslustefnda. Réttargæslustefndi gerir ekki kröfur í málinu.

I

Málsatvik

Stefnendur keyptu fasteignina að Hávegi 11, Kópavogi, á 43.000.000 króna með kaupsamningi 16. október 2012. Seljendur voru stefndi S-kk-nf F-kk-nf E-kk-nf og U-kvk-nf G-kvk-nf B-kvk-nf. U-kvk-nf G-kvk-nf lést 13. júní 2014 og situr stefndi S-kk-nf F-kk-nf í óskiptu búi samkvæmt leyfi sýslumannsins í Kópavogi 23. júlí 2014. Stefndu Heimili fasteignasala ehf. og F-kk-nf H-kk-nf, löggiltur fasteignasali, höfðu milligöngu um söluna og alla skjalagerð. Afsal fyrir eigninni hefur ekki verið gefið út.

Samkvæmt upplýsingum Þjóðskrár Íslands er hin selda eign 135,5 fermetra einbýlishús með fastanúmer 206-1487, byggt árið 1951, auk 61,2 fermetra bílskúrs með fastanúmer 206-1488, sem byggður var 1959.

Sölumaður á Heimili fasteignasölunni ehf., A-kk-nf S-kk-nf, fékk fasteignina til sölu og var eignin skráð í kerfi fasteignasölunnar 13. mars 2012. Mun söluyfirlit eignarinnar hafa verið útbúið í framhaldinu eftir að eignin hafði verið skoðuð. Var það 14. mars 2012. Skoðaði A-kk-nf eignina í umboði stefnda F-kk-ef H-kk-ef, löggilts fasteignasala, aflaði gagna um eignina, tók ljósmyndir og yfirfór opinber gögn um eignina. Í söluyfirliti yfir eignina, sem A-kk-nf útbjó, kemur fram að byggt var við húsið fyrir um það bil 14 árum. Þar segir einnig að um sé að ræða mikið endurnýjað einbýlishús á einni hæð ásamt rúmgóðum bílskúr. Orðrétt segir í söluyfirlitinu: „Húsið hefur allt verið tekið í gegn t.a.m. var þakið endurnýjað, húsið viðarklætt að utan og lagnir endurnýjaðar. Að sögn seljanda hafa allar lagnir í götunni verið endurnýjaðar og einnig hefur ljósleiðari verið tengdur inn í húsið. Einnig má nefna að rafmagnið hefur verið endurnýjað ásamt baðherbergi, eldhúsi, gólfefni og fleira.“ Ásett söluverð eignarinnar var 46.900.000 krónur samkvæmt söluyfirlitinu. Stefndu Heimili fasteignasala ehf. og F-kk-nf H-kk-nf fullyrða að seljendur hafi gefið greinargóða lýsingu á eigninni og hafi þær upplýsingar verið skráðar eftir þeim og settar í söluyfirlitið. Við undirritun kaupsamningsins var söluyfirlit fasteignarinnar lesið yfir og áritað af seljendum og kaupendum.

Jafnhliða kaupum á fasteigninni keyptu stefnendur nokkra innanstokksmuni af seljendum, svo sem sófaborð, stóla, skrifborð, bókahillu og gardínur. Einnig var svo umsamið að ísskápur fylgdi með í kaupunum. Vísar stefndi S-kk-nf F-kk-nf til þess að óvenjulega mikil samskipti hafi verið milli aðila fyrir kaupin á fasteigninni. Hafi stefnendur skoðað eignina þrívegis fyrir kaupin og fengið ítarlegar upplýsingar um ástand hennar og endurbætur. Upplýst hafi verið að skipt hefði verið um neysluvatnslagnir, lagnir fyrir ofnakerfið og nýjar neysluvatnslagnir verið lagðar að eigninni af Orkuveitu Reykjavíkur. Einnig að rafmagnslagnir hefðu verið endurnýjaðar að hluta. Sérstaklega hafi verið tekið fram að frárennslislagnir (skolp og dren) hefðu ekki verið endurnýjaðar. Stefnendur hafi einnig verið upplýstir um endurbætur á þaki eignarinnar sem átt hafi sér stað á árunum 1998-1999. Skipt hefði verið um þakpappa og bárujárn og aðrar smávægilegar lagfæringar gerðar. Tekið hafi verið fram að ekki hefði verið skipt um burðarvirki eða einangrun þaksins.

Samkvæmt kaupsamningi skyldi afhenda stefnendum fasteignina 1. nóvember 2012, en það mun hafa verið gert 27. október sama ár. Stefnendur halda því fram að þeir hafi orðið varir við margvíslega galla á fasteigninni fljótlega eftir afhendingu hennar, þar með talið í frárennslis- og vatnslögnum, gólfhita og þaki. Hafi stefnendur látið stefndu vita um leið og þeir hafi orðið varir við fyrstu gallana, en það hafi verið þegar frárennslislagnir frá húsinu hafi gefið sig um miðjan desember 2012. Hafi þá komið í ljós að lögn frá salerni hafi verið farin í sundur undir húsinu og hafi lögnin verið stífluð, brotin og skemmd. Ekki hafi verið hægt að bíða með viðgerð á frárennslislögninni og því hafi bakgarðurinn verið grafinn upp og lögð ný rör langleiðina að bæjarlögninni í götunni. Hafi stefndi S-kk-nf F-kk-nf verið látinn vita sama dag og frárennslislagnirnar stífluðust og hafi hann komið á staðinn þegar verið var að grafa leiðsluna upp.

Stefnendur tilkynntu um gallann með tölvupósti 4. janúar 2013 til stefnda F-kk-ef H-kk-ef, löggilts fasteignasala. Með póstinum fylgdi samantekt stefnenda um ætlaða ágalla á pípulögnum, skolplögnum og á hitakerfi í stofu. Framsendi stefndi F-kk-nf póstinn til seljenda. Þá kom fram í póstinum að stefnandinn S-kk-nf Ö-kk-nf hygðist leggja inn 9.500.000 krónur en halda eftir mismuninum á lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum, það er 1.574.292 krónum, þar til búið væri að finna lausn á þessu máli og gefa út afsal. Í áðurnefndri samantekt segir meðal annars um pípulagnir hússins að um miðjan desember hafi flætt upp úr salerni hússins. Við skoðun á skolplögn hafi komið í ljós að hún hafi verið mjög illa farin og að skipta hafi þurft um skolprör vegna þess. Þá var bent á ónýtt niðurfall í bílskúr þar sem enginn vatnslás hafi verið í niðurfallinu og upp úr því hafi mátt finna holræsalykt. Ofan í niðurfallið hafi streymt affall af hitaveitu úr garðslöngu, sem leidd var eftir endilöngu bílskúrsgólfinu frá hitagrind. Um hitakerfi í stofu segir að það sé algerlega óviðunandi. Yfir 70 gráðu heitt vatn fari beint af hitaveitu inn á hitalögnina í gólfi. Hitunin sé ójöfn og nýtist illa. Þá sé parket farið að vinda upp á sig þar sem mesti hitinn er. Ennfremur sé önnur gólfhitalögnin óvirk. Um skolplagnir segir að búið sé að endurnýja steinlögn að mestu frá húsi að lóðarmörkum, en eftir séu aðkallandi verkefni, svo sem endurnýjun á steinlögn undir bílskúr og endurbætur á niðurfalli í bílskúr og niðurfalli í heimkeyrslu sem séu bæði án vatnslása. Samantektinni fylgdi sundurliðuð kostnaðaráætlun frá S-kk-þgf V-kk-þgf J-kk-þgf pípulagningameistara vegna úrbóta á göllunum að fjárhæð 1.390.000 krónur.

Hinn 10. janúar 2013 sendi stefndi F-kk-nf H-kk-nf stefnandanum S-kk-þgf E-kk-þgf tölvupóst og kvaðst hafa fengið þau viðbrögð frá stefnda S-kk-þgf að hann væri tilbúinn til að taka á sig helminginn af viðgerð við hitakerfi og skolplagnir, alls 425.000 krónur, en hafnaði öðrum kröfum. Þá kom einnig fram í tölvupósti F-kk-ef að stefndi S-kk-nf hafi sagt stefnendum frá því að frárennslislagnirnar væru gamlar og þar standi orð gegn orði. Aðrar lagnir væru hins vegar endurnýjaðar út í götu. Þann 11. janúar 2013 sendi stefnandi S-kk-nf Ö-kk-nf tölvupóst til stefnda F-kk-ef H-kk-ef þar sem segir að í sölulýsingu fyrir eignina standi að allar lagnir hafi verið endurnýjaðar. Orð gegn orði eigi því ekki við um þetta. Hafnaði stefnandinn því að hafa fengið vitneskju um frárennslislagnirnar og að hann hafi haft sölulýsingu hússins til hliðsjónar. Gerði stefnandinn stefnda S-kk-þgf „tilboð“ um greiðslu á 1.100.000 krónum til að ljúka málinu en stefndi F-kk-nf sendi seljendum „tilboðið“ sama dag. Fram er tekið í póstinum að við sýningu eignarinnar hafi stefnandi S-kk-nf Ö-kk-nf ekki verið upplýstur um að frárennslið væri ekki endurnýjað og að óeðlilegt sé að gera ekki grein fyrir að heitavatnsaffall hússins fari um garðslöngu í gegnum bílskúrinn. Einnig komi fram á söluyfirliti, sem lesið hafi verið og áritað athugasemdalaust við gerð kaupsamnings, að „vatns og frárennslislagnir séu endurnýjaðar“ og í lýsingu stendur að „lagnir séu endurnýjaðar“. Þetta hafi verið undirritað af seljendunum. Loks skorar stefndi F-kk-nf á seljendur að reyna að semja í málinu.

Með bréfi 28. febrúar 2013 tilkynnti þáverandi lögmaður stefnenda seljendum um galla á eigninni í samræmi við 16. gr. kaupsamnings og 48. gr. laga nr. 40/2002. Í bréfinu er gerð grein fyrir ástandi eignarinnar og þeirri skoðun stefnenda að sölulýsingin sé röng. Er í bréfinu fjallað um frárennslismál og lagnir hússins, auk þess sem fjallað er um galla á þaki hússins. Einnig segir í bréfinu að eftir að upp hafi komist um að í söluyfirliti hafi verið ranglega greint frá því að frárennslislagnir hússins væru endurnýjaðar hafi stefnendur skoðað aðra hluta hússins sem einnig áttu að vera endurnýjaðir samkvæmt söluyfirliti. Hafi þá komið í ljós fleiri gallar, eins og ástand þaksins, sem átti að vera endurnýjað samkvæmt söluyfirliti en hafi ekki verið. Var þess krafist að kaupin gengju til baka að skaðlausu þar sem stefnendur hefðu aldrei gert tilboð eða gengið til samninga um fasteignina hefðu þeir vitað hvert raunverulegt ástand hennar væri. Ellegar myndu stefnendur leita réttar síns fyrir dómi.

Í svarbréfi lögmanns seljenda til stefnenda 3. apríl 2013 segir að stefnendur hafi verið upplýstir um lagnir hússins og hvernig skipt hafi verið um allar lagnir sem liggi í átt að götu. Á hinn bóginn hafi skolplögnin hinum megin við húsið ekki verið endurnýjuð. Þá segir að seljendur hafi verið tilbúnir til að veita afslátt vegna stíflunar á skolplögn, þó ekki eins mikinn og stefnendur gerðu kröfu um. Einnig segir að seljendur hafi ekki vitað betur en að gólfhiti væri í lagi, en lýstu vilja til að ræða um lausn málsins. Hvað varðar ástand á þaki eignarinnar var fullyrt að stefnendur hefðu við skoðun fengið upplýsingar um það hvernig þakið hefði verið endurnýjað, það er að skipt hefði verið um þakpappa og nýtt járn sett og aðrar lagfæringar gerðar, þó þannig að burðarvirki hefði ekki verið endurnýjað í heild sinni, þar sem ekki hefði verið talin þörf á því. Var riftunarkröfu stefnenda hafnað en seljendur kváðust reiðubúnir til frekari viðræðna um lausn málsins.

Með matsbeiðni 21. maí 2013 óskuðu stefnendur eftir því að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur matsmaður, sérfróður um byggingamálefni, til þess að skoða og meta þau atriði sem tilgreind eru í beiðninni. Á dómþingi Héraðsdóms Reykjaness 13. júní 2013 var B-kk-nf G-kk-nf, byggingatækni- og byggingaverkfræðingur, dómkvaddur sem matsmaður.

Með bréfi 5. júní 2013 var stefnendum send innheimtuviðvörun frá seljendum, þar sem krafist var lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um fasteignina Háveg 11 að fjárhæð 1.500.000 krónur auk dráttarvaxta, innheimtukostnaðar og virðisaukaskatts, samtals 1.582.380 krónur. Stefnendur höfnuðu því að greiða kröfuna með bréfi 11. júní 2013 þar sem ekki væri forsenda til greiðslu kröfunnar þar sem eignin Hávegur 11 væri haldin göllum sem seljendur bæru ábyrgð á.

Í matsgerð B-kk-ef G-kk-ef, dagsettri nóvember 2013, er komist að þeirri niðurstöðu að heildarkostnaður við úrbætur þeirra atriða sem hann lagði mat á næmi samtals 6.880.000 krónum. Það var álit matsmanns að lagnir hússins hefðu ekki verið endurnýjaðar. Lögn frá bílageymslu væri gömul og lúin. Þá komst matsmaður að þeirri niðurstöðu að gólfhiti hússins væri ekki í lagi. Gólfhiti í suðurhluta stofu virkaði ekki og gólfhiti í norðurhluta stofu virkaði ekki sem skyldi, þar sem 70 gráðu heitt vatn hefði verið látið renna óhindrað inn á slaufuna í norðurhlutanum. Einnig taldi matsmaður að frárennsli hússins væri í ólagi. Stefnendur hafi skipt um lögn frá baðherbergi þar sem hún hafi verið stífluð og brotin. Skipta þurfi um lögn undir bílageymslu og niðurföll sem séu án vatnslása. Loks taldi matsmaður að þak hússins hefði ekki verið endurnýjað. Skipt hefði verið um járn á þaki og þakpappa, líklega árið 1998. Burðarvirki þaksins hefði ekki verið endurnýjað og ekki heldur einangrun eða milliloft. Álit matsmanns er að rétt hefði verið að skipta um burðarvirki, klæðningu og milliloft þegar járn á þaki hafi verið endurnýjað. Þá er það álit matsmanns að frágangur á þakkanti fasteignarinnar sé ekki fullnægjandi. Opna þurfi þakkantinn við þakniðurföll og laga tengingar úr þakrennum niður í þakniðurföll. Endurnýja þurfi þakkant á austurhlið hússins.

Með bréfi stefnenda 22. nóvember 2013 var stefndu send matsgerð hins dómkvadda matsmanns og gefinn kostur á að greiða kostnað við úrbætur á eigninni vegna galla og kostnaðar, samtals að fjárhæð 7.771.149 krónur. Óskuðu stefnendur eftir viðbrögðum innan tíu daga frá dagsetningu bréfsins. Stefndu Heimili fasteignasala ehf. og F-kk-nf H-kk-nf höfnuðu kröfu stefnenda með bréfi 11. desember 2013.

II

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja á því að ábyrgð stefndu sé tvíþætt. Annars vegar sé á því byggt að seljandi, stefndi S-kk-nf F-kk-nf E-kk-nf, beri ábyrgð á öllum staðreyndum göllum. Hins vegar sé á því byggt að stefndu F-kk-nf H-kk-nf og Heimili fasteignasala ehf. beri ábyrgð in solidum með stefnda S-kk-þgf F-kk-þgf að ákveðnu marki á því tjóni sem stefnendur hafi orðið fyrir, eða sem nemi fjárhæð samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns, B-kk-ef G-kk-ef, og megi rekja til þess að fasteignin hafi verið keypt á þeim forsendum að þakið hafi verið endurnýjað. Fyrst verði gerð grein fyrir málsástæðum vegna kröfu stefnenda á hendur stefnda S-kk-þgf F-kk-þgf en síðan verði vikið að ábyrgð stefndu, F-kk-ef H-kk-ef og Heimilis fasteignasölu ehf. og þeim málsástæðum sem stefnendur byggi á hvað þá síðarnefndu varði.

Stefnendur byggi á því að fasteignin Hávegur 11 sé haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfur sínar um greiðslu skaðabóta úr hendi stefnda S-kk-ef F-kk-ef styðji stefnendur aðallega við 43. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur vísi til matsgerðar dómkvadds matsmanns, B-kk-ef G-kk-ef byggingatækni- og byggingaverkfræðings, en helstu niðurstöður hans séu eftirfarandi:

1. Það sé álit matsmanns að lagnir hússins hafi ekki verið endurnýjaðar. Stefnendur endurnýjuðu frárennsli frá baðherbergi að holræsakerfi Kópavogs. Lögn frá bílageymslu sé gömul og lúin. Stefnendur hafi látið tengja kaldavatnslögn hússins við nýtt inntak í bílageymslu sem ekki hafði verið tengd af seljendum. Stefnendur létu hagræða lögnum í bílageymslu þannig að hægt væri að tengja affall hitaveitu beint í frárennsli í stað þess að leiða það með garðslöngu í niðurfall bílskúrsins.

2. Það sé álit matsmanns að gólfhiti hússins sé ekki í lagi. Gólfhitalögn í suðurhluta stofu virki ekki. Gólfhitalögn í norðurhluta stofu virki ekki sem skyldi, þar sem 70 gráðu heitt vatn hafi verið látið renna óhindrað inn á slaufuna í norðurhlutanum.

3. Það sé álit matsmanns að frárennsli hússins sé ekki í lagi. Stefnendur hafi þurft að skipta um lögn frá baðherbergi þar sem hún hafi verið stífluð og brotin. Skipta þurfi um lögn undir bílageymslu og niðurföll sem séu án vatnslása.

4. Það sé álit matsmanns að þak hússins hafi ekki verið endurnýjað. Skipt hafi verið um járn á þaki og þakpappa, líklega árið 1998. Burðarvirki þaksins hafi ekki verið endurnýjað, né einangrun eða milliloft. Það sé álit matsmanns að rétt hefði verið að skipta um burðarvirki, klæðningu og milliloft þegar járn á þaki hafi verið endurnýjað.

5. Það sé álit matsmanns að frágangur á þakkanti fasteignarinnar sé ekki fullnægjandi. Opna þurfi þakkant við þakniðurföll og laga tengingar úr þakrennum niður í þakniðurföll. Endurnýja þurfi þakkant á austurhlið hússins.

Samkvæmt matsgerðinni sé heildarkostnaður við að lagfæra framantalda ágalla 6.880.000 krónur. Stefnendur byggi á því að stefndi S-kk-nf F-kk-nf beri ábyrgð á þeim göllum sem leiddir hafi verið í ljós með matsgerðinni. Sé fjárhæð dómkröfu stefnenda reist á niðurstöðu matsmanns í framlagðri matsgerð. Stefnendur byggi á því að stefndi S-kk-nf F-kk-nf hafi við söluna brotið gegn lögmæltri upplýsingaskyldu sinni, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Hvað þetta varði þá veki stefnendur athygli á því að S-kk-nf F-kk-nf hafi annast eða komið að viðbyggingu og viðhaldi eignarinnar að miklu leyti sjálfur og að hann hafi búið í eigninni um árabil eftir að byggingu viðbyggingarinnar hafi lokið. Í ljósi þess, og með hliðsjón af matsgerð hins dómkvadda matsmanns, telji stefnendur að stefndi S-kk-nf F-kk-nf hafi vitað, eða að minnsta kosti mátt vita, um ástand eignarinnar. Þegar allt framangreint sé virt verði að telja nánast útilokað að stefndi hafi ekki vitað um eða orðið var við gallana að einhverju marki áður en fasteignin hafi verið seld. Þar sem stefnendum hafi ekki verið gerð grein fyrir ágöllunum sé ljóst að stefndi hafi ekki sinnt lögmæltri upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002, og sé því um galla að ræða í skilningi ákvæðisins. Stefnendur byggi á því að stefndi S-kk-nf F-kk-nf beri hlutlæga ábyrgð þar sem rangar upplýsingar hafi verið veittar við söluna og þannig hafi hann brotið gegn lögmæltri upplýsingaskyldu sinni, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur vísi til þess sem hafi komið fram í lýsingu í söluyfirliti. Þar segi: „Heimili fasteignasala kynnir: Mikið endurnýjað einbýlishús á einni hæð ásamt rúmgóðum bílskúr við Háveg í Kópavogi. Íbúðarrýmið er 135,5 fm. og bílskúrinn 61,2 fm. eða samtals: 196,7 fm. Gróinn og fallegur garður í mikilli rækt. Í dag eru tvö svefnherbergi en mögulegt er að bæta því þriðja við. Byggt var við húsið fyrir um ca 14 árum síðan (sjá teikningar á skrifstofu). Húsið hefur allt verði tekið í gegn t.a.m. var þakið endurnýjað, húsið viðarklætt að utan og lagnir endurnýjaðar. Að sögn seljenda hafa allar lagnir í götunni verið endurnýjaðar og einnig hefur ljósleiðari verið tengdur inn í húsið. Einnig má nefna að rafmagnið hefur verið endurnýjað ásamt baðherbergi, eldhúsi, gólfefni og fl.“ Þá sé merkt í reit í söluyfirliti „Vatns- og frárennslislagnir“, „Endurnýjaðar“. Þá sé ekkert getið um neina galla í söluyfirliti.

Stefnendur telji að seljandi hafi vísvitandi veitt rangar upplýsingar gegn betri vitund um ástand eignarinnar og endurnýjun á einstökum þáttum hennar. Byggi stefnendur á því að seljandi beri jafnframt skaðabótaábyrgð á grundvelli reglna skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð og reglna sem gildi um ábyrgð byggingarstjóra. Þessu til stuðnings vísi stefnendur til þess að lokaúttekt vegna viðbyggingar á grundvelli byggingarleyfis frá 27. október 1998 hafi ekki ennþá farið fram. Þegar af þeirri ástæðu beri seljandi ábyrgð á framkvæmdunum sem jafngildi þeirri ábyrgð sem byggingarstjórar beri, það er að rétt og fagmannlega sé staðið að verki við framkvæmdina, sbr. 5. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sbr. 2.7.1. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

Loks vísa stefnendur til þess að þeir hafi að öllu leyti fullnægt kröfum laga nr. 40/2002 til að bera fyrir sig vanefnd. Í þeim efnum sé sérstaklega vísað til þess að stefnendur hafi án tafar tilkynnt um meinta galla með tölvupósti og símtali 4. janúar 2013 og bréfi 27. febrúar 2013. Stefnendur hafi fyrst orðið varir við galla í eigninni þegar flætt hafi upp úr salerni. Í kjölfarið hafi stefnendur fyrst orðið varir við aðra galla. Stefnendur hafi sinnt skoðunarskyldu sinni eins og lög geri ráð fyrir og í samræmi við góða venju í fasteignaviðskiptum, treyst því sem fram hafi komið á söluyfirliti og þeim hafi verið tjáð um eiginleika eignarinnar. Þá hafi stefnendur rækt skyldu sína um takmörkun á tjóni, sbr. 60. gr. laga nr. 40/2002, meðal annars með því að ráðast í viðgerðir á frárennslisröri, þegar það hafi gefið sig. Um sé að ræða leynda galla sem seljandi beri ábyrgð á.

Með vísan til framanritaðs byggi stefnendur á því að staðreyndir gallar rýri verðmæti eignarinnar svo verulega að þau eigi rétt til skaðabóta, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, en ella eigi þau rétt á afslætti í samræmi við kostnað við að bæta úr göllunum, sbr. 41. gr. laganna. Sé kröfufjárhæðin í báðum tilvikum reist á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns.

Að því er varði stefndu Heimili fasteignasölu ehf. og F-kk-þf H-kk-þf, löggiltan fasteignasala, reisi stefnendur kröfur sínar einkum á 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og almennum reglum um sérfræðiábyrgð. Að því er varði stefnda Heimili fasteignasölu ehf. sé jafnframt vísað til meginreglunnar um húsbóndaábyrgð vinnuveitanda. Stefnendur vísi til þess að F-kk-nf H-kk-nf sé löggiltur fasteignasali, starfi á Heimili fasteignasölu ehf. og hafi annast sölu eignarinnar, þar með talið gerð kaupsamnings og söluyfirlits. Kröfur á hendur stefndu F-kk-þgf H-kk-þgf og Heimili fasteignasölu ehf. séu aðallega vegna þess að söluyfirlit eignarinnar hafi verið rangt og ófullnægjandi. Byggi stefnendur á því að F-kk-nf H-kk-nf, löggiltur fasteignasali, og Heimili fasteignasala ehf. hafi ekki starfað í samræmi við áskilnað II. kafla laga nr. 99/2004, einkum 11., 12. og 16. gr. Þessum stefndu hafi borið, sbr. 11. gr. laga nr. 99/2004, að gæta þess vandlega að í söluyfirliti kæmu fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar, þar með talið ástand hennar við afhendingu, sbr. g. lið ákvæðisins. Þá hafi fasteignasala borið samkvæmt 12. gr. laganna að afla upplýsinga sem eigi að koma fram í söluyfirliti. Skuli fasteignasali sækja upplýsingar í opinberar skrár og skýrslur. Hafi fasteignasala þannig meðal annars verið skylt að afla upplýsinga um byggingarsögu eignarinnar þar sem upplýsingar hafi legið fyrir um að byggt hafi verið við eignina. Fasteignasala hafi borið að kynna sér af eigin raun gerð og búnað fasteignarinnar. Það hafi ekki verið gert, en ljóst megi vera að fasteignasala hafi verið í lófa lagið að kanna ástand þaksins með einfaldri skoðun á millilofti til að kanna af eigin raun hvert ástand fasteignarinnar hafi verið. Það hafi ekki verið gert. Fasteignasali beri ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti séu rangar, enda sé um að kenna gáleysi hans og sé þessi skylda óháð skyldu seljanda til að veita upplýsingar lögum samkvæmt. Stefnendur byggi á því að stefndi F-kk-nf hafi brotið gegn lögbundnum skyldum sínum sem fasteignasali, enda sé með röngum hætti staðhæft í söluyfirliti, sem sé dagsett 14. mars 2012, að eignin sé með endurnýjað þak og endurnýjaðar lagnir. Með hliðsjón af áðurgreindri matsgerð B-kk-ef G-kk-ef sé ljóst að húsið sé hvorki með endurnýjað þak né endurnýjaðar lagnir. Hvort húsið sé með endurnýjað þak og endurnýjaðar lagnir hefði vissulega mikil áhrif á efni og gerð kaupsamningsins, þar með talda fjárhæð sem stefnendur teldu eðlilegt og rétt að greiða fyrir eignina. Um sakarmatið gildi almennar reglur skaðabótaréttar en dómstólar hafi beitt ströngu sakarmati við mat á bótaábyrgð fasteignasala í tilvikum sem þessum. Stefndu F-kk-nf H-kk-nf og Heimili fasteignasala ehf. beri bótaábyrgð á grundvelli sakarreglunnar, sbr. 27. gr. laga nr. 99/2004. Um fjárhæð dómkröfunnar vísa stefnendur til matsgerðar dómkvadds matsmanns. Dómkrafa stefnenda sundurliðist þannig:

Kostnaður vegna úrbóta samkvæmt matsgerð 6.880.000 krónur

Endurgreiðsla vsk. vegna vinnu -613.219 krónur

Lokagreiðsla sem var haldið eftir -1.500.000 krónur

Samtals 4.766.781 króna

Eins og dómkrafa málsins beri með sér krefjist stefnendur þess að stefndi S-kk-nf F-kk-nf greiði stefnendum 4.766.781 krónu, en jafnframt þannig að af þeirri fjárhæð greiði allir stefndu in solidum 2.684.718 krónur og sundurliðist sá hluti kröfunnar með eftirfarandi hætti:

Kostnaður við úrbætur samkvæmt 4. lið matsgerðar 4.294.000 krónur

Húsaleiga og varsla samkvæmt matsgerð 304.000 krónur

Endurgreiðsla vsk. vegna vinnu -413.282 krónur

Lokagreiðsla sem haldið var eftir -1.500.000 krónur

Samtals 2.684.718 krónur

Stefnendur krefjist dráttarvaxta frá og með 24. desember 2013 eða að mánuði og tveim dögum liðnum frá þeim degi er stefnendur lögðu fram matsgerð og kröfðust greiðslu samkvæmt henni, það er með bréfi 22. nóvember 2013, sbr. 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001.

Stefnendur reisa kröfu um greiðslu skaðabóta á ákvæðum 43. gr., sbr. 18. gr., auk 1. mgr. 26. gr. og 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, auk almennra reglna fasteignakauparéttar um galla og úrræði kaupanda við vanefndum seljanda. Varðandi kröfu um afslátt er vísað til 1. mgr. 41. gr., sbr. 18. gr., laga nr. 40/2002. Þá vísa stefnendur til ákvæða laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, einkum 10., 11., 12., 16. og 27. gr. laganna, auk reglugerðar nr. 939/2004 um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit, einkum 7. og 8. gr. Þá vísa stefnendur til laga um mannvirki nr. 160/2010, einkum 29. gr. laganna, og byggingarreglugerðar nr. 112/2012, einkum 2.7.1. gr. Kröfu sína um greiðslu dráttarvaxta styðja stefnendur við 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Kröfu um málskostnað styðja stefnendur við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III

Málsástæður og lagarök stefnda S-kk-ef F-kk-ef E-kk-ef

Stefndi kveður ágreining málsaðila lúta að því hvort gallar hafi verið á fasteign, sem stefnendur hafi keypt af stefnda, þegar eignin hafi verið afhent 27. október 2012. Nánar tiltekið hvort ástand eignarinnar hafi verið lakara en hafi mátt ráða af aldri, útliti og þeim upplýsingum sem hafi verið veittar um eignina af hálfu stefnda og meðstefndu, sem önnuðust sölu eignarinnar og gerð söluyfirlits. Um sé að ræða gamla fasteign, sem hafi verið byggð um miðja síðustu öld. Stefnendur geri kröfu um 6.880.000 krónur í skaðabætur eða afslátt vegna meintra galla. Stefndi krefjist sýknu af dómkröfu stefnenda. Sýknukrafa stefnda byggist á eftirtöldum málsástæðum, sem verði rökstuddar nánar hér á eftir:

Í fyrsta lagi að það sé ósannað að gallar hafi verið á fasteigninni þegar hún hafi verið afhent stefnendum. Ástand eignarinnar hafi verið í samræmi við aldur og útlit hennar og þær upplýsingar sem stefndi hafi veitt um eignina. Í öðru lagi að stefnendur hafi þekkt til eða átt að þekkja til ástands fasteignarinnar þegar kaupsamningurinn hafi verið undirritaður. Stefnendur hafi því vanrækt rannsóknarskyldu sína með þeim réttaráhrifum að þeir geti ekki borið fyrir sig meinta galla, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Við mat á rannsóknarskyldu stefnenda beri að líta til þess að fasteignin hafi verið byggð árið 1951. Í þriðja lagi að meintir gallar hafi ekki rýrt verðmæti fasteignarinnar „svo nokkru varði“ og að stefndi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Í fjórða lagi að stefnendur hafi fyrirgert rétti sínum til skaðabóta vegna tómlætis, sbr. 39. og 48. gr. laga nr. 40/2002.

Áður en vikið verði að málsástæðum stefnda sé rétt að vekja athygli á því að málatilbúnaður stefnenda sé verulega vanreifaður og kunni það að leiða til frávísunar málsins ex officio. Málatilbúnaður stefnenda fullnægi ekki skilyrðum 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Því til stuðnings sé vísað til þess að í stefnu sé ekki fjallað um þá galla sem stefnendur telji að hafi verið á fasteigninni við afhendingu hennar. Látið sé nægja að vísa til fyrirliggjandi matsgerðar þar sem fjallað sé um galla sem ekki hafi verið tilgreindir í fyrri samskiptum málsaðila áður en mál þetta hafi verið höfðað, til dæmis meinta galla á parketi, þakstáli o.fl. Þá sé engin umfjöllun í stefnu um orsakir meintra galla eða hvort þeir hafi verið sýnilegir eða til staðar þegar fasteignin hafi verið afhent stefnendum. Um grundvallaratriði sé að ræða svo unnt sé að afmarka ábyrgð stefnda á meintum göllum, sbr. 20. gr. laganna. Dómkrafa stefnenda sé hvorki sundurliðuð né taki mið af því að stefnendur geri kröfu um nýtt fyrir gamalt, sbr. þak, parket, o.fl. Slík kröfugerð brjóti gegn 80. gr. laga nr. 91/1991 og grunnreglu skaðabótaréttar um að tjónþoli eigi ekki að hagnast á meintri skaðabótaskyldri háttsemi.

Þá fullyrðir stefndi að matsgerð dómkvadds matsmanns sé meingölluð og ekki tæk sem sönnunargagn í málinu. Því til stuðnings sé vísað til þess að matsmaður fari út fyrir matsefnið og byggi á röngum forsendum. Slíkar vangaveltur matsmannsins hafi því enga þýðingu við úrlausn málsins. Í matsgerðinni sé ekki fjallað um orsakir meintra galla eða hvort þeir hafi verið sýnilegir eða til staðar þegar fasteignin var afhent stefnendum. Kostnaður við lagfæringar sé ekki sundurliðaður með tilliti til einingaverðs vegna vinnu og efnis. Útilokað sé því fyrir stefnda að leggja mat á áætlaðan kostnað og gera samanburð. Matsgerðin sé ekki byggð á staðreyndum málsins. Í mörgum tilvikum séu einhliða staðhæfingar stefnenda lagðar til grundvallar án þess að þær séu staðreyndar. Það þjóni hagsmunum stefnda betur að vera sýknaður af dómkröfum stefnenda. Af þeirri ástæðu sé ekki gerð krafa um frávísun þrátt fyrir framangreinda vankanta í málatilbúnaði stefnenda.

Stefnendur geri kröfu um 115.365 krónur, að teknu tilliti til frádráttar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnu vegna nýs kaldavatnsinntaks og breytinga á lögn í bílskúr vegna affalls á hitaveituvatni, 58.000 krónur vegna efniskostnaðar og 57.365 krónur vegna vinnu. Um þessa liði segir svo í matsgerð dómkvadds matsmanns: „Getur matsmaður staðreynt að lagnir séu endurnýjaðar? Óskað er eftir mati á bæði vatnslögunum og frárennslislögnum?“ Svar matsmanns sé þannig að G-kk-nf E-kk-nf, sem myndað geti vatnslagnir að innan, hafi upplýst hann um að myndataka þeirra myndi engu skila og ekki væri á grundvelli myndatöku hægt að skera úr um aldur neysluvatnslagna. Það væri í raun peningaeyðsla. Gat matsmaður þannig ekki svarað þeirri spurningu hvort lagnir væru endurnýjaðar. Það hafi verið svar hans við spurningunni. Í matsgerðinni segir engu að síður: „Upplýst hefur verið að matsbeiðandi lét tengja kaldavatnslögn hússins við nýtt inntak í bílageymslu sem ekki hafði verið tengt af matsþola. Jafnframt hefur verið upplýst að matsbeiðandi lét hagræða lögnum í bílageymslu þannig að hægt væri að tengja affall hitaveitu beint í frárennsli í staðinn fyrir að leiða það með slöngu í niðurfalli í bílageymslu.“ Í matsgerðinni sé síðan áætlaður kostnaður við framangreint. Fari matsmaður hér augljóslega út fyrir matsefnið og gefi álit á kostnaði án þess að vera beðinn um það.

Stefndi mótmælir greiðsluskyldu vegna þessara liða. Mótmælir stefndi því að stefnendur hafi ráðist í þessar endurbætur. Það eina sem liggi fyrir í málinu um þessar framkvæmdir séu staðhæfingar matsbeiðanda. Þá mótmælir stefndi því að um galla sé að ræða í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda liggi ekkert fyrir um það í málinu að vatnslagnir eða affall vegna hitaveituvatns hafi ekki virkað eða ekki verið í samræmi við lög eða reglur. Þessar meintu framkvæmdir stefnenda flokkist einfaldlega sem eðlilegt viðhald á eign sem hafi verið byggð árið 1951. Það geti ekki skoðast sem galli að kaldavatnslögn hafi ekki verið tengd við nýlegt vatnsinntak. Vitanlega sé sama fyrirkomulag þarna og hafi verið á í öðrum húsum í götunni. Sé um galla að ræða sé byggt á því að hann hafi verið sýnilegur þegar gengið hafi verið frá kaupsamningi um eignina. Stefnendur hafi því vanrækt rannsóknarskyldu sína með þeim réttaráhrifum að þeir geti ekki borið fyrir sig meinta galla, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Því sé mótmælt að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni vegna þessa. Sú staðreynd að stefnendur leggi ekki fram reikninga til að staðfesta meint tjón sitt bendi til þess að þeir hyggist hagnast á meintum vanefndum stefnda sem feli í sér brot gegn grunnreglu skaðabótaréttar um að tjónþoli eigi ekki að hagnast á skaðabótaskyldri háttsemi. Loks sé byggt á því að krafa vegna þessa sé fallin niður vegna tómlætis samkvæmt 48. gr. laga nr. 40/2002. Krafan hafi ekki verið sett fram innan sanngjarns frests í skilningi 48. gr. laganna. Krafan hafi fyrst verið sett fram í stefnu sem hafi verið birt stefnda í febrúar 2014, meira en einu ári frá því að stefnendur fengu fasteignina afhenta. Með því hafi úrbótaréttur stefnda verið að engu hafður, sbr. 39. og 40. gr. laga nr. 40/2002. Leiði þessi atriði sjálfstætt til brottfalls réttar stefnenda til bóta eða afsláttar.

Stefnendur geri kröfu um 1.111.875 krónur að teknu tilliti til frádráttar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnu vegna endurbóta á gólfhita sem stefnendur byggi á að sé gallaður, það er 758.000 krónur vegna efniskostnaðar og 353.875 krónur vegna vinnu. Um þennan lið segi í matsgerð dómkvadds matsmanns að við skoðun 28. ágúst hafi ekki reynst unnt að koma vatni í syðri slaufu í stofunni. Það sé niðurstaða matsmanns að þarna þurfi að grípa til nokkuð róttækra aðgerða til að koma gólfhita í lag. Endurnýja þurfi parket sem sé orðið ónýtt vegna hita. Brjóta þurfi upp suðurhluta stofugólfsins til að koma þar fyrir nýrri slaufu í stað þeirrar sem virki ekki. Þar af leiðandi þurfi að endurnýja parket sem sé líka byrjað að vinda sig vegna hita. Þá segi að leggja þurfi nýjar lagnir að gólfhitaslaufunum tveimur frá nýrri stýrigrind fyrir gólfhitalagnir í bílgeymslu.

Stefndi mótmæli greiðsluskyldu vegna þessa liðar, enda sé matsgerðin hvorki studd rökum né gögnum hvað þennan lið í kröfugerð stefnenda varði. Matsgerðin sé því með öllu ómarktæk. Stefndi byggi jafnframt á því að hvorki sé í stefnu né matsgerð fjallað um orsakir þess að gólfhiti í suðurhluta stofugólfs virki ekki. Þá sé ekki fjallað um það hvort þessi meinti galli hafi verið til staðar 27. október 2012 þegar fasteignin hafi verið afhent stefnendum. Það sé því ósannað að stefndi beri ábyrgð á þessum meinta galla. Ekki sé hægt að útiloka ábyrgð stefnenda á þessum meinta galla vegna tilrauna þeirra við að reyna að hita stofugólfið eftir afhendingu eignarinnar. Í tölvubréfi stefnenda 4. janúar 2013 segir til dæmis að stefnendur hafi gert endurteknar tilraunir til að koma á gólfhita og að pípulagningamaður hafi einnig reynt það. Þá sé ekki fjallað um það að svokölluð hitamotta eða slaufa í syðri hluta stofu sé biluð eða ónýt. Því sé ósannað að nauðsynlegt sé að koma fyrir nýrri slaufu í stað þeirrar sem ekki virki, eins og byggt er á í matsgerð. Stefndi byggi á því að unnt sé að laga gólfhitann með ódýrari viðgerð sem útheimti ekki að hitamotta og parket sé fjarlægt, enda sé matsgerðin órökstudd með öllu hvað þetta varði og ekki á byggjandi á nokkurn hátt. Sé um galla að ræða og ónýtt parket byggi stefndi á að þeir hafi verið sýnilegir þegar gengið hafi verið frá kaupsamningi um eignina. Stefnendur hafi því vanrækt rannsóknarskyldu sína með þeim réttaráhrifum að þeir geti ekki borið fyrir sig meinta galla, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Loks sé ósannað að leggja þurfi nýja lögn frá grind í bílageymslu að stofu eða að setja þurfi upp nýja stýrigrind.

Stefndi mótmæli sérstaklega kröfu stefnenda um greiðslu fyrir nýtt parket á allt stofugólfið að fjárhæð 655.000 krónur. Því til stuðnings sé vísað til þess að ósannað sé að parketið hafi verið gallað þegar fasteignin var afhent stefnendum. Þá sé ósannað að stefndi beri ábyrgð á galla þess. Hafi parketið verið gallað við afhendingu sé byggt á því að gallarnir hafi verið sýnilegir þegar gengið hafi verið frá kaupsamningi um eignina. Stefnendur hafi því vanrækt rannsóknarskyldu sína með þeim réttaráhrifum að þeir geti ekki borið fyrir sig meinta galla, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Ósannað sé að nauðsynlegt sé að setja á nýtt parket. Að mati stefnda eigi að vera hægt að setja parketið á aftur, sé það tekið af á annað borð. Það samræmist betur skyldu stefnenda að takmarka tjón sitt og grunnreglu skaðabótaréttar um að tjónþoli eigi ekki að hagnast á skaðabótaskyldri háttsemi. Krafa stefnenda um greiðslu vegna parkets sé fallin niður vegna tómlætis samkvæmt 48. gr. laga nr. 40/2002. Krafa um nýtt parket hafi ekki verið sett fram innan sanngjarns frests í skilningi 48. gr. laganna. Krafan hafi fyrst verið sett fram í stefnu sem hafi verið birt stefndu í febrúar 2014 eða meira en einu ári frá því að stefnendur hafi fengið fasteignina afhenta. Stefndi mótmæli því að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni vegna þessa þar sem þeir geti fengið parketið bætt úr heimilistryggingu sinni. Það útiloki skaðabótaábyrgð stefnda með vísan til 19. gr. laga nr. 50/1993.

Stefnendur geri kröfu um 680.095 krónur að teknu tilliti til frádráttar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnu við frárennslislagnir og uppsetningu vatnslása, það er 508.000 krónur vegna efniskostnaðar og 172.095 krónur vegna vinnu. Um þetta segi dómkvaddur matsmaður að upplýst hafi verið að búið sé að endurnýja frárennslislögnina frá baðherbergi að tengingu við bæjarkerfið. Lögn undir bílageymslu hafi ekki verið endurnýjuð og sé samkvæmt myndum gömul og lúin. Niðurföll í bílageymslu og utan hennar séu án vatnsláss. Niðurstaða matsmanns sé sú að nauðsynlegt hafi verið að endurnýja lögn frá baðherbergi þar sem hún hafi verið stífluð og brotin. Einnig sé rétt að endurnýja lögn frá bílageymslu ásamt niðurföllum þar sem lagnir hafi verið sagðar endurnýjaðar.

Matsmaður fari hér augljóslega út fyrir matsefnið og taki afstöðu til ágreinings málsaðila um að frárennslislagnir hafi átt að vera endurnýjaðar. Þessi forsenda sé röng. Þegar af þeirri ástæðu verði þessi niðurstaða í matsgerð ekki lögð til grundvallar. Stefndi mótmæli því að almenn lýsing í söluyfirliti, í stöðluðum reit, um að „vatns- og frárennslislagnir“ væru „endurnýjaðar“ hafi falið í sér ábyrgðaryfirlýsingu um að frárennslislagnir frá baðherbergi og undir bílageymslu væru endurnýjaðar. Með umræddri lýsingu hafi verið vísað til þess að „allar lagnir í götunni [hefðu] verið endurnýjaðar“ eins og segi í lýsingu eignarinnar í söluyfirlitinu. Almenn lýsing í söluyfirliti um að „lagnir [væru] endurnýjaðar“ hafi heldur ekki falið í sér ábyrgðaryfirlýsingu á framangreindu. Lýsingin hafi einungis falið í sér að neysluvatnslagnir hefðu verið endurnýjaðar. Áréttað sé að stefnendur hafi verið upplýstir um að frárennslislagnir eignarinnar hefðu ekki verið endurnýjaðar áður en þeir hafi gert tilboð. Umrædd lýsing hafi aldrei komið til tals á milli málsaðila, t.d. um hvenær eða hvernig frárennslislagnirnar hefðu verið endurnýjaðar. Þá hafi stefnendur ekki lagt fram gögn sem staðfesti að þeir hafi móttekið söluyfirlitið áður en þeir hafi lagt fram kauptilboð í eignina. Í 2. mgr. 10. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa segi að tilboðsgjafi skuli staðfesta móttöku söluyfirlits áður en tilboð sé gert í eign. Að framangreindu virtu sé ljóst að umrædd lýsing í söluyfirliti hafi engin áhrif haft á kaupsamning málsaðila og geti því ekki haft þau áhrif að stefnda verði gert að fjármagna nýjar frárennslislagnir fyrir stefnendur.

Stefndi kveðst til vara byggja á því að meðstefndu beri ábyrgð á efni söluyfirlitsins samkvæmt 10. gr. laga nr. 99/2004, en stefndi hafi áskilið sér rétt gagnvart fasteignasölu og vátryggjanda hans vegna þess. Stefndi mótmælir sérstaklega greiðsluskyldu vegna endurbóta á frárennslislögn frá baðherbergi. Því til stuðnings sé vísað til þess að ósannað sé að nauðsynlegt hafi verið að skipta um lögnina. Ekki sé hægt að leggja fullyrðingar stefnenda til grundvallar. Meint tjón stefnenda sé ósannað, enda liggi ekkert fyrir um útlagðan kostnað vegna endurbótanna. Sú staðreynd að stefnendur leggi ekki fram reikninga til að staðfesta meint tjón sitt bendi til þess að þeir hyggist hagnast á meintum vanefndum stefnda, sem feli í sér brot gegn grunnreglu skaðabótaréttar um að tjónþoli eigi ekki að hagnast á skaðabótaskyldri háttsemi. Krafa um greiðslu sé fallin niður þar sem stefnendur hafi ekki gefið stefnda færi á að staðreyna hinn meinta galla og bæta úr, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002. Sú staðreynd að vatnslásar hafi ekki verið í niðurföllum geti ekki flokkast sem galli. Að minnsta kosti sé ósannað að það hafi verið skylt að setja vatnslása í niðurföll þegar fasteignin hafi verið byggð árið 1951. Greiðsluskyldu vegna endurbóta á frárennslislögn undir bílageymslu sé mótmælt með vísan til þess að stefndi ábyrgðist ekki endurnýjun lagnarinnar.

Þá geri stefnendur kröfu um 3.775.330 krónur að teknu tilliti til frádráttar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnu við endurbætur á þaki sem stefnendur byggi á að sé gallað, það er 2.260.000 krónur vegna efniskostnaðar og 1.515.330 krónur vegna vinnu. Um þennan lið segi svo í matsgerð dómkvadds matsmanns: „Skipt hefur verið um járn á þaki. Matsmaður telur að aldur járns á þaki sé 14-15 ár. Aldur þakpappa er sá sami og á þakjárninu. Endurnýja þarf alla einangrun á eldri hluta þaksins á húsinu. Burðarvirki þaksins hefur ekki verið endurnýjað. Um upphafleg burðarvirki er að ræða frá 1951 eða frá þeim tíma sem húsið var byggt. Eðlilegt hefði verið að skipta burðarviðum og klæðningu út þegar járn á þaki var endurnýjað. Sama gildir um milliloftið og burðarviði þaksins, það þarf algerrar endurnýjunar við.“

Eins og fram hafi komið hafi stefnendur verið upplýstir um þær endurbætur sem hafi verið gerðar á þaki hússins á árunum 1998-1999. Stefnendur hafi verið upplýstir um að skipt hefði verið um þakpappa og þakplötur (bárujárn) og að aðrar smávægilegar lagfæringar hefðu verið gerðar. Stefndi hafi sérstaklega tekið fram að ekki hefði verið skipt um burðarvirki eða einangrun þaksins. Að mati stefnda gat engum dulist að burðarvirki og einangrun þaksins hefði ekki verið endurnýjað. Þetta sé beinlínis staðfest í bréfi þáverandi lögmanns stefnenda 28. febrúar 2013. Yfirlýsingin staðfesti að stefnendur hafi getað séð að burðarvirki og einangrun þaksins hafði ekki verið endurnýjað. Vegna aldurs og útlits eignarinnar og þeirra upplýsinga sem stefnendur hafi fengið um endurbætur þaksins hafi jafnframt verið ríkt tilefni fyrir stefnendur til að kynna sér ástand á þakinu, það er á burðarvirki þess og einangrun. Stefnendur hafi því þekkt eða átt að þekkja til ástands þess þegar kaupsamningurinn var gerður. Ekki sé hægt að gera þær kröfur til stefnda að hann upplýsi um allt það sem blasi við, svo notuð séu orð stefnenda í áðurnefndu bréfi. Stefnendur hafi því vanrækt rannsóknarskyldu sína með þeim réttaráhrifum að þeir geti ekki borið fyrir sig meinta galla á þaki, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefndi mótmæli því að hann hafi ábyrgst sérstaklega að burðarvirki og einangrun þaksins hafi verið endurnýjuð. Lýsing í söluyfirliti, um að þak hefði verið endurnýjað, hafi einungis skírskotað til þess að skipt hefði verið um þakpappa og bárujárn, eins og staðfest sé í matsgerð. Því til stuðnings sé vísað til þeirrar reglu að ábyrgðaryfirlýsingar beri almennt að skýra þröngt. Stefndi mótmælir því einnig að umrædd lýsing hafi haft áhrif á kaupsamning málsaðila, eins og greint er frá hér að framan, sbr. einnig það sem áður sagði um heimsóknir stefnenda til stefnda og samskipti áður en kaupin voru ákveðin. Það sé fráleitt að kaupendur eignar eins og þessarar komi eftir á með jafnmiklar kröfur eins og hér um ræði vegna atriðis sem óumdeilt sé að blasi við og stefnendur hafi vitað um og mátt sjá. Stefndi mótmælir sérstaklega lýsingu á endurbótum í matsgerð dómkvadds matsmanns. Í matsgerð sé gerð krafa um „samskonar þakjárn“ án þess að það sé rökstutt nánar. Stefndi geri ráð fyrir að átt sé við bárujárn. Kröfu um nýtt bárujárn sé mótmælt þar sem ósannað sé að þakjárn hússins sé gallað.

Stefnendur geri kröfu um 139.300 krónur að teknu tilliti til frádráttar vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnu við endurbætur á þakkanti hússins, sem stefnendur byggi á að sé gallaður, það er 35.000 krónur vegna efniskostnaðar og 104.300 krónur vegna vinnu. Byggt sé á því að stefnendur hafi vitað eða mátt vita um ástand þakkantsins og niðurfallsstútanna. Stefnendur hafi því vanrækt rannsóknarskyldu sína með þeim réttaráhrifum að þeir geti ekki borið fyrir sig meinta galla, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefndi árétti að fasteignin, sem ágreiningur málsaðila lúti að, hafi verið byggð árið 1951. Stefnendur hafi því mátt vænta þess að ýmislegt væri úr sér gengið, eins og þakkantur hússins, auk þess sem hér virðist um venjulegt viðhald að ræða.

Kröfu stefnenda um húsaleigu og vörslu húsgagna að fjárhæð 304.000 krónur sé mótmælt á þeim grundvelli að stefndi beri ekki ábyrgð á framangreindum göllum. Þá sé byggt á því að krafan samræmist ekki grunnreglu skaðabótaréttar um að tjónþoli skuli takmarka tjón sitt, eins og kostur sé. Að framangreindu virtu sé ljóst að ástand eignarinnar hafi ekki verið lakara en mátt hafi ráða af aldri, útliti og þeim upplýsingum sem hafi verið veittar um eignina af hálfu stefnda og meðstefndu, sem hafi annast sölu eignarinnar og gerð söluyfirlits. Þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna stefnda af dómkröfum stefnenda.

Verði, gegn væntingum stefnda, komist að þeirri niðurstöðu að hann beri ábyrgð á meintum göllum sé byggt á því að meintir gallar hafi ekki rýrt verðmæti fasteignarinnar í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá sé ósannað að stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar. Stefndi mótmælir því sérstaklega að hann beri skaðabótaábyrgð á grundvelli reglna skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð. Þessi málsástæða stefnenda sé órökstudd, auk þess sem engar forsendur séu fyrir ábyrgð stefnda, samkvæmt 5. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

Sýknukrafa stefnda er jafnframt byggð á rétti stefnda til skuldajafnaðar. Óumdeilt sé að stefnendur hafi ekki staðið skil á umsömdu kaupverði til stefnda. Krafa að fjárhæð 1.574.292 krónur sé enn ógreidd. Þess sé krafist að umrædd gagnkrafa komi til skuldajafnaðar verði fallist á greiðsluskyldu stefnda að einhverju leyti.

Kröfum stefnenda tölulega sé mótmælt og alvarleg athugasemd gerð við að ekki sé í neinu tilfelli tekið tillit til þeirrar forsendu fyrir áætluðum framkvæmdum samkvæmt matsgerðinni að nýtt komi fyrir gamalt og jafnvel úr sér gengið, sbr. t.d. ónýtt parket, svo vitnað sé í málatilbúnað stefnenda sjálfra, og þakið.

IV

Málsástæður og lagarök stefndu F-kk-ef H-kk-ef og Heimilis fasteignasölu

Stefndu benda á að þegar komið sé að eigninni blasi við glansandi nýlegt þakjárn sem samræmist þeirri yfirlýsingu seljanda að skipt hafi verið um þak 14 árum áður. Því hafi yfirlýsing seljanda verið talin sönn og rétt. Samkvæmt venju á fasteignamarkaði sé seljandi tekinn trúanlegur um þær yfirlýsingar sem hann gefi um ástand eignar sinnar, einkum ef ástand og útlit eignar renni stoðum undir þær yfirlýsingar. Fasteignin beri það með sér að hafa verið mikið endurnýjuð. Megi þar nefna að eldhús sé allt endurnýjað og baðherbergi. Eignin öll beri það með sér að henni hafi verið vel viðhaldið og sé í prýðisgóðu ástandi. Hafi engin teikn verið uppi um að eitthvað væri athugavert eða ábótavant við ástand eignarinnar. Við nánari athugun málsins eftir að deilur hafi komið upp milli aðila hafi verið rætt við J-kvk-þf K-kvk-þf T-kvk-þf, löggiltan fasteignasala á fasteignasölunni Torgi. Hafi hún staðfest að seljendur hefðu gefið henni sömu yfirlýsingu og þeir hafi gefið Heimili fasteignasölu ehf. Við skoðun fasteignarinnar hafi hún komist að sömu niðurstöðu og sölumaður Heimili fasteignasölu ehf., það er að ástand eignarinnar væri í samræmi við yfirlýsingar seljenda.

Í greinargerð með 12. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa segi um öflun upplýsinga vegna söluyfirlits: „Lagt er til að tekið verði af skarið um að ábyrgð þessi sé þó ekki hlutlæg, heldur komi eingöngu til ef fasteignasalinn sýnir af sér gáleysi, þ.e.a.s. að sakarreglan gildi um grundvöll bótaábyrgðar hans í þessu efni sem öðru.“ Þetta þýði að hinn löggilti fasteignasali eigi ekki endilega að gera þetta sjálfur heldur geti hann falið starfsmönnum sínum að gera þetta á sína ábyrgð og í sínu umboði. Hér sé verið að undirstrika að það sé fasteignasalinn, en ekki seljandinn, sem skyldan hvílir á. A-kk-nf S-kk-nf hafi starfað á Heimili fasteignasölu ehf., undir handleiðslu F-kk-ef H-kk-ef, löggilts fasteignasala. A-kk-nf hafi verið búinn að starfa við fasteignasölu í 16 ár og hafi áralanga reynslu af sölu og verðmati fasteigna og sé nú starfandi sem löggiltur fasteignasali. Samkvæmt 16. gr. laga nr. 99/2004 beri fasteignasala skylda til þess að tilgreina nafn sitt á skjölum vegna sölu fasteignarinnar, þar með talið á söluyfirliti. Nafns stefnda F-kk-ef hafi því réttilega verið getið á söluyfirliti fyrir Háveg 11. Þessu til stuðnings megi benda á að áralöng venja sé fyrir slíku vinnufyrirkomulagi hjá fasteignasölum.

Seljendum hafi gefist tækifæri til að gera athugasemdir þegar kaupsamningur hafi verið undirritaður. Söluyfirlit hafi þá verið lesið upp og hafi þeir staðfest að þær upplýsingar sem þar komi fram væru réttar, enda eftir þeim hafðar. Telja verði að fasteignasali hafi ótvíræðar skyldur til að staðreyna réttmæti upplýsinga um töluleg og tæknileg atriði varðandi fasteign, sem hægt sé að fá hjá opinberum aðilum. Um þetta eigi ekki að þurfa að deila. Það sem hér kunni að skipta máli sé afstaðan til galla á eigninni. Fullyrða megi að lágmarksreglan sé sú, að á fasteignasala hvíli skoðunarskylda á fasteign, ef einhver ástæða sé til, og sérstök skylda til að leita að göllum og kanna ástand eignar sjálfstætt, ef eitthvert tilefni hafi verið gefið til þess. Þetta sé grundvallarsjónarmið að þessu leyti. Við skoðun eignarinnar hafi ekkert verið sem benti til þess að um einhverja galla gæti verið að ræða. Þakið hafi verið með nýju járni og ekkert sem benti til þess að tilefni væri til að ætla að um galla gæti verið að ræða, enda hafi legið fyrir upplýsingar frá seljendum um áskilda kosti eignarinnar um að þak væri uppgert og endurnýjað fyrir 14 árum. Fasteignasali hafi ekki skyldu til að koma fram sem fagmaður við skoðun á fasteign.

Fasteignin Hávegur 11 hafi einnig verið til sölu á fasteignasölunni Torgi í Garðabæ. Í því söluyfirliti sé haft eftir seljanda að fyrir um 10 árum hafi verið byggt við húsið og á þeim tíma hafi allt húsið verið tekið í gegn að utan, þak uppgert og endurnýjað, húsið viðarklætt að utan og lagnir endurnýjaðar – ekki aðeins í húsinu sjálfu og út í götu heldur hafi allar lagnir í götunni verið endurnýjaðar og ljósleiðari tengdur inn í húsið. Þá hafi allt rafmagn einnig verið endurnýjað og eldhús og bað nýlega endurnýjað. Þetta söluyfirlit sé byggt á yfirlýsingum seljenda eignarinnar vegna sölu hennar á Torgi. Í söluyfirlitinu sé gengið enn lengra í yfirlýsingum um endurbætur á eigninni. Þetta hafi verið staðfest af J-kvk-þgf K-kvk-þgf T-kvk-þgf, löggiltum fasteignasala, sem hafi haft eignina til sölu á þessum tíma.

Stefndu F-kk-nf H-kk-nf og Heimili fasteignasala ehf. byggja kröfu sína um sýknu á því að meint tjón stefnenda sé ekki að rekja til sakar stefndu. Stefnendur beri alla sönnunarbyrði um orsök tjónsins og umfang þess. Stefndu mótmæli því að fasteignasalinn eða aðrir starfsmenn fasteignasölunnar hafi vanrækt skyldur sínar og brotið þar lagareglur sem gildi um sölu á eignum sem um ræði í lögum nr. 99/2004 um sölu fasteigna og skipa eða lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Því sé mótmælt að starfsmenn fasteignasölunnar hafi veitt rangar eða ófullnægjandi upplýsingar um hina seldu eign.

Stefndu fullyrði að þeir hafi að öllu leyti uppfyllt grundvallarskilyrði 10., 11. og 12. gr. laga nr. 99/2004 og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 18., 26., 27. og 29. gr. laganna. Það sé líka ljóst að fasteignasali hafi ekki skyldur til þess að upplýsa um galla sem ekki séu kunnir á eigninni. Það feli ekki í sér fyrirvaralausa skyldu fyrir fasteignasala til þess að skoða eign með tilliti til þess að kanna hvort á henni séu gallar. Það sé fyrst þegar einhver ástæða sé til að ætla að seljandinn sjálfur hafi ekki skýrt réttilega frá um ástand eignarinnar eða ekki skýrt frá öllu sem hann veit, sem skylda stofnist hjá fasteignasalanum sjálfum til skoðunar. Annars myndi honum heimilt að byggja á upplýsingum seljanda um ástand eignar.

Sú krafa sé höfð uppi af hálfu stefnenda að stefndu Heimili fasteignasala ehf. og F-kk-nf H-kk-nf beri ábyrgð á því að viðbyggingin hafi ekki fengið lokaúttekt eftir að framkvæmdum á henni hafi lokið árið 1998. Samkvæmt opinberum skjölum frá Þjóðskrá, sem hafi legið fyrir við samningsgerðina, sé húseignin merkt með byggingarstig sjö, sem hafi þýtt lokaúttekt á þeim tíma. Á þessum tíma hafi verið í gildi byggingarreglugerð nr. 441/1998 og á árinu 1999 hafi verið komið inn ákvæðið um byggingarstjóra og ábyrgð þeirra samkvæmt II. kafla reglugerðarinnar um umsjón með byggingarframkvæmdum. Ekki hafi á þessum tíma verið krafist að byggingarstjóri væri skráður á framkvæmd sem þessa. Seljendur eignarinnar hafi samt sem áður haft byggingarstjóra á eigninni og húsasmíðameistara umfram það sem krafist hafi verið. Varðandi þá málsástæðu stefnenda að engin lokaúttekt hafi farið fram á viðbyggingunni þá sé hið rétta, samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa Kópavogs, að á þessum tíma hafi engar lokaúttektir verið gerðar á framkvæmdum sem þessum. Enda sé sá hluti þaksins í góðu lagi og nýir þakviðir í þeim byggingarhluta. Það sé harla langsótt að ætla að leita að skaðabótaskyldu fasteignasala varðandi þetta atriði.

Vegna varakröfu stefndu um lækkun á kröfum stefnenda beri að geta þess að það sé ljóst samkvæmt stefnu að krafa stefnenda lúti aðeins að þakframkvæmdinni einni. Helst sé hér að nefna meginregluna um „nýtt fyrir gamalt“, eins og reglan hafi verið kölluð í skaðabótarétti, en hér virðist dómkvaddur matsmaður ekki gera ráð fyrir þeirri miklu verðmætaaukningu sem yrði á eigninni við þær framkvæmdir sem hann leggur til. Þá verði að nefna að endurnýjun á þaki, sem á söludegi sé 14 ára gömul framkvæmd þar sem járn og pappi hafi verið endurnýjuð, veggir málaðir og loft inni í húseigninni endurnýjuð, hafi veruleg áhrif á það sem kallað sé nýtt fyrir gamalt. Þessi sjónarmið eigi að hafa veruleg áhrif við ákvörðun bóta eða afsláttar.

Í 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segi að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Stefnendur hafi sönnunarbyrði fyrir saknæmri háttsemi seljandans. Eins og málið snúi að stefndu og fram komi í stefnu sé krafan á hendur þeim 2.684.718 krónur. Þá hafi ekki verið gert ráð fyrir lækkun fjárhæðarinnar vegna sjónarmiða um nýtt fyrir gamalt. Megi telja að sú fjárhæð sem krafist sé nái ekki þeirri upphæð sem teljist sem rýrnun á verðmætum samkvæmt dómaframkvæmd á sviði skaðabótaréttar.

Í stefnu sé ekki útskýrt á neinn hátt hver sé krafa stefnenda á hendur stefndu, þar sem ekki sé á skýran hátt gerð grein fyrir hvernig sú upphæð sé fundin sem krafist sé að stefndu greiði. Vísað sé til matsgerðar varðandi kröfuna og fjárhæðin ekki skýrð frekar. Settar séu fram fjárhæðir sem á engan hátt séu skýrðar hvernig séu til komnar. Virðist vera mikið misræmi milli fjárhæða í matsgerð og þeirra upphæða sem stefnendur tiltaki í stefnu. Sé því krafa stefnenda óskýr og uppfylli varla þau lagaskilyrði sem komi fram í 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefndu eigi að geta gert sér grein fyrir hvernig sú fjárhæð sé fundin sem þeir séu krafðir um.

Varðandi kröfu stefnenda um málskostnað þá sé ekki krafist virðisaukaskatts á umkrafinn málskostnað. Ekki sé vísað til laga um virðisaukaskatt í lagatilvísun stefnenda og sé því dregin sú ályktun að stefnendur fari ekki fram á virðisaukaskatt á málskostnað í málinu.

Hvað varðar lagarök vísa stefndu til II. kafla laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, 11. gr., 12. gr. og 16. gr., svo og til V. kafla laganna, 27. gr. Þá er vísað til III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, 18. gr., 26., 27. og 29. gr., svo og til IV. kafla laganna, 43. gr. Einnig vísa stefndu til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, 80. gr. laganna. Krafa stefndu um málskostnað er reist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

V

Forsendur og niðurstaða

Stefnendur, stefndu S-kk-nf F-kk-nf E-kk-nf og F-kk-nf H-kk-nf löggiltur fasteignasali, gáfu aðilaskýrslur fyrir dómi við aðalmeðferð málsins. Þá gáfu skýrslur vitnin A-kk-nf S-kk-nf, E-kvk-nf M-kvk-nf, J-kvk-nf K-kvk-nf T-kvk-nf, B-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf I-kk-nf, G-kk-nf N-kk-nf, S-kk-nf V-kk-nf J-kk-nf, svo og B-kk-nf G-kk-nf dómkvaddur matsmaður.

Við upphaf aðalmeðferðar var gengið á vettvang.

Stefnendur höfða mál þetta vegna galla sem þau telja að hafi verið á fasteigninni Hávegi 11 í Kópavogi sem þau keyptu af S-kk-þgf F-kk-þgf E-kk-þgf og U-kvk-þgf G-kvk-þgf B-kvk-þgf með kaupsamningi 16. október 2012. Gera stefnendur kröfu um skaðabætur eða afslátt á hendur stefnda S-kk-þgf F-kk-þgf, en hann situr í óskiptu búi. Krafa stefnenda á hendur F-kk-þgf H-kk-þgf og á hendur Heimili fasteignasölu ehf. er byggð á reglum skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð en F-kk-nf er löggiltur fasteignasali og hafði milligöngu um kaupin ásamt starfsmönnum Heimilis fasteignasölu ehf.

Krafa stefnenda á hendur stefndu er byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns sem komst að þeirri niðurstöðu að kostnaður við úrbætur vegna galla á eigninni væri samtals 6.880.000 krónur. Krefjast stefnendur þess að stefndi S-kk-nf F-kk-nf greiði þá fjárhæð að viðbættum dráttarvöxtum, en þar af greiði allir stefndu óskipt 4.598.000 krónur, í báðum tilvikum að teknu tilliti til eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 1.500.000 krónur sem stefnendur hafa ekki innt af hendi og endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnuliðum. Ekki er deilt um aðild stefndu að málinu.

Stefndu vísa til þess að málatilbúnaður stefnenda sé verulega vanreifaður sem kunni að leiða til frávísunar án kröfu þar sem ekki sé fullnægt skilyrðum 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í stefnu sé ekki fjallað um þá galla sem stefnendur telji að hafi verið á eigninni við afhendingu og óskýrt sé hvernig fjárhæðir séu tilkomnar. Þrátt fyrir að fallast megi á það með stefndu að skýrara hefði verið að fjalla um hvern einstakan matslið í stefnu málsins og orsakir galla í stað þess að vísa eingöngu til matsgerðar dómkvadds matsmanns verður ekki séð að þetta hafi komið niður á vörnum stefndu í málinu. Þykir málatilbúnaður stefnenda ekki að þessu leyti ganga á svig við 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 og verður því ekki fallist á sjónarmið stefndu þar um og málinu ekki vísað frá dómi af þessum sökum.

Stefndi, S-kk-nf F-kk-nf E-kk-nf, byggir á því að stefnendur hafi fyrirgert rétti sínum til skaðabóta vegna tómlætis og vísar í því sambandi til 39. og 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Fyrir liggur að stefnendur tilkynntu seljendum um framkomna ætlaða galla á eigninni um miðjan desember 2012 þegar bilun varð á frárennslislögn frá húsinu og einnig með tölvupósti 4. janúar 2013 en honum fylgdi samantekt pípulagningameistara um kostnað við úrbætur. Þrátt fyrir að stefndi S-kk-nf F-kk-nf hafi boðið stefnendum tiltekna greiðslu vegna viðgerða á hitakerfi og skolplögnum staðfesta engin gögn málsins að úrbætur á göllunum hafi verið fram boðnar af seljendum. Þykja stefnendur hafa látið vita um ætlaða galla án tafar og innan eðlilegra tímamarka. Að því virtu og því sem að framan er rakið verður ekki fallist á þessa málsástæðu stefnda S-kk-ef F-kk-ef.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá segir í 26. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafi réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur áhrif á efni eða gerð kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Einnig segir í 27. gr. að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hönd seljanda, hafa veitt kaupanda. Sama gildir ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- og kynningargögnum um eignina. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup segir meðal annars um 27. gr. að „Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljenda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, er almennt saknæm háttsemi og á því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó ber að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna getur komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum er ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.“

Samkvæmt 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa ber fasteignasala að gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign, má ætlað að geti verið grundvöllur ákvörðunar kaupanda um hvort hann kaupi eignina og hvað hann sé tilbúinn til að greiða fyrir hana. Þá segir í 2. mgr. 12. gr. laganna að fasteignasali beri ábyrgð á því er upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé gáleysi hans um að kenna. Í 3. mgr. 12. gr. segir að skylda seljanda til að veita upplýsingar samkvæmt lögum um fasteignakaup sé óháð skyldu fasteignasala samkvæmt lögum nr. 99/2004. Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að framangreindum lögum nr. 99/2004 segir að lagt sé til að tekið verði af skarið um að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sé óháð skyldum sem hvíla á fasteignasala til að afla og veita upplýsingar í söluyfirliti. Þá segir að hin ríka skylda seljanda til að veita upplýsingar minnki ekki þótt mælt sé fyrir um að fasteignasali eigi að tryggja að tilteknar upplýsingar liggi fyrir í söluyfirliti og ábyrgjast réttmæti þeirra.

Samkvæmt 5. gr. reglugerðar nr. 939/2004 um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit ber fasteignasala að vanda undirbúning og gerð söluyfirlits og gera seljanda grein fyrir þýðingu söluyfirlits og hverju það geti varðað hann ef réttar og fullnægjandi upplýsingar koma ekki þar fram. Þá er mælt fyrir um að söluyfirlit eigi að vera þannig úr garði gert að kaupandi geti með vissu reitt sig á upplýsingar sem þar koma fram.

Í söluyfirliti fyrir fasteignina Háveg 11, sem undirritað var af seljendum og kaupendum jafnhliða undirritun kaupsamnings 16. október 2012, segir að um sé að ræða mikið endurnýjað einbýlishús sem hafi allt verið tekið í gegn og þakið endurnýjað. Húsið sé viðarklætt að utan og lagnir endurnýjaðar. Haft er eftir seljanda sérstaklega að allar lagnir í götunni hafi verið endurnýjaðar. Þá segir að raflagnir hafi verið endurnýjaðar, svo og vatns- og frárennslislagnir. A-kk-nf S-kk-nf var sölufulltrúi hjá stefnda Heimili fasteignasölu ehf. og annaðist samskipti við seljendur í upphafi. Hann skoðaði eignina og útbjó söluyfirlit. Í skýrslu hans fyrir dómi kom fram að hann hefði skoðað eignina með stefnda S-kk-þgf F-kk-þgf. Þeir hafi farið yfir allt sem þurfti að fara yfir. Hann kvaðst hafa skráð hjá sér lýsingu á staðnum. Eignin hafi litið mjög vel út. Aðkoman að húsinu hafi verið hugguleg og þegar inn var komið leit allt vel út og hafði mikið verið endurnýjað, svo sem eldhús og bað, og hafi ástandið verið gott að því er vitninu fannst. Spurður um söluyfirlit yfir eignina bar vitnið að það hefði útbúið söluyfirlitið. Hafi vitnið og stefndi F-kk-nf farið yfir myndir og lýsingu á svonefndum verðmatsfundi sem löggiltir fasteignasalar fasteignasölunnar hafi setið ásamt sölumönnum. Vitnið kvaðst hafa fengið upplýsingar um það frá stefnda S-kk-þgf F-kk-þgf að þakið hefði verið endurnýjað. Þær upplýsingar væru frá seljanda og væru skrifaðar niður við skoðun eignarinnar og treysti vitnið því að þær væru réttar. Vitnið kvaðst hafa tekið eftir lúgu í stofu við skoðun, en ekki talið ástæður til að opna lúguna. Kvaðst vitnið hafa fengið þær upplýsingar að þetta væri geymslurými eins og oft væri í gömlum húsum. Þá kom fram hjá vitninu að það hefði aldrei efast um að sú lýsing sem stefndi S-kk-nf F-kk-nf hefði gefið á eigninni væri rétt, enda bar húsið þess merki að ástand þess væri gott. Vitnið kvaðst aðspurt hafa spurt sérstaklega um hvað væri búið að endurnýja og skráð þær upplýsingar sem það hafi fengið. Söluyfirlitið hefði verið afhent stefnda S-kk-þgf F-kk-þgf. Vitnið kvaðst ekki vita hvers vegna F-kk-nf H-kk-nf væri skráður á söluyfirlitið sem skoðunarmaður eignarinnar.

Í skýrslu stefnda F-kk-ef H-kk-ef fyrir dómi kom fram að hann hefði farið yfir söluyfirlitið og tryggt að allar upplýsingar þar væru réttar og í samræmi við upplýsingar sem fasteignasalan hefði aflað og fengið frá eiganda. Einnig kom fram að efni söluyfirlits væri alltaf borið undir seljendur strax eftir að það hefði verið samið og fyrir gerð kaupsamnings og hefði svo verið gert í þessu tilviki þótt hann hefði ekki gert það sjálfur. Kvaðst stefndi F-kk-nf bera ábyrgð á gerð söluyfirlitsins og starfsmönnum sínum og því væri hann tilgreindur á söluyfirlitinu sem skoðunarmaður, en vitnið A-kk-nf hefði ekki verið löggiltur fasteignasali á þessum tíma.

Með matsgerð dómkvadds matsmanns, B-kk-ef G-kk-ef byggingatækni- og byggingaverkfræðings, sem stefnendur öfluðu fyrir höfðun málsins, er staðfest að lagnir hússins hafi ekki verið endurnýjaðar. Lögn frá bílageymslu væri gömul og lúin. Einnig að gólfhiti hússins væri ekki í lagi. Gólfhiti í suðurhluta stofu virkaði ekki og gólfhiti í norðurhluta stofu virkaði ekki sem skyldi, þar sem 70 gráðu heitt vatn hefði verið látið renna óhindrað inn á slaufuna í norðurhlutanum. Þá taldi matsmaður að frárennsli hússins væri ekki í lagi. Tekið er fram að stefnendur hafi skipt um lögn frá baðherbergi þar sem hún hafi verið stífluð og brotin. Skipta þurfi um lögn undir bílageymslu og niðurföll sem séu án vatnslása. Þá taldi matsmaður að þak hússins hefði ekki verið endurnýjað. Skipt hefði verið um járn á þaki og þakpappa, líklega árið 1998. Burðarvirki þaksins hefði ekki verið endurnýjað, né einangrun eða milliloft. Þá kemur það álit matsmanns fram í matsgerðinni að rétt hefði verið að skipta um burðarvirki, klæðningu og milliloft þegar járn á þaki hafi verið endurnýjað. Enn fremur að frágangur á þakkanti fasteignarinnar sé ekki fullnægjandi. Opna þurfi þakkant við þakniðurföll og laga tengingar úr þakrennum niður í þakniðurföll. Endurnýja þurfi þakkant á austurhlið hússins.

Krafa stefnenda á hendur stefndu er byggð á matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Byggja stefnendur á því að stefndu beri hlutlæga ábyrgð á þeim göllum sem greini í matsgerð B-kk-ef G-kk-ef þar sem rangar upplýsingar hafi verið veittar við söluna. Verður nú vikið að einstökum matsliðum eins og þeir eru settir fram í matsgerðinni:

Í fyrsta lið, sem varðar neysluvatnslagnir hússins, kemst dómkvaddur matsmaður að þeirri niðurstöðu að kaldavatnsinntak hafi lengi verið ótengt í bílageymslu, en matsbeiðandi hafi látið tengja það og hafi kraftur á kalda vatninu aukist til muna við það. Í söluyfirliti segir að allar lagnir hafi verið endurnýjaðar. Niðurstaða hins dómkvadda matsmanns er að svo hafi ekki verið. Þrátt fyrir að um sé að ræða sýnilegar lagnir, þar sem þær liggja utan á vegg, verður ekki talið að ófaglærður kaupandi hafi getað gert sér grein fyrir að lagnir hefðu ekki verið endurnýjaðar að þessu leyti. Kostnaðarmat matsmanns er 135.000 krónur vegna kaldavatnsinntaks og breytinga á hitalögnum vegna affalls í bílageymslu. Vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti, sem byggðar eru á upplýsingum frá stefnda S-kk-þgf F-kk-þgf, verður fallist á að stefndu greiði stefnendum þennan kostnað.

Í öðrum lið er fjallað um gólfhita og telur matsmaður samkvæmt matsgerð að það kosti 1.233.000 krónur að koma gólfhita í fullnægjandi horf. Gólfhiti í stofu var ófullnægjandi, bæði var stjórnun hans í ólagi og auk þess var tregt rennsli um syðri hlutann. Stjórnun á hita í gólfi var með þeim hætti að fullur hiti, að minnsta kosti 70 gráðu heitt vatn, fór inn á gólflagnir en svo heitt vatn gat hæglega skemmt plastpípurnar sem vatnið rann um. Þá var ómögulegt að ná jöfnum hita á gólfið. Dómkvaddur matsmaður reiknaði með því að taka þyrfti parket af gólfinu enda væri það undið og illa farið að hans áliti. Taldi matsmaður að setja þyrfti nýtt parket á gólfið eftir viðgerð á gólfhitanum. Dómurinn fellst ekki á það að nauðsynlegt sé að skipta um parket. Parketið var sýnilegt og hefði því kaupandi átt að sjá ef það var skemmt. Um er að ræða fljótandi parket, það er laust frá gólfi, og var að mati dómsins í góðu ástandi við vettvangsskoðun og því auðvelt að taka það upp og leggja að nýju á gólfið. Upplýsingar í söluyfirliti yfir eignina um að lagnir hafi verið endurnýjaðar eru ófullnægjandi og rangar varðandi gólfhita. Hið rétta er að gólfhitalagnir eru frá því að byggt var við húsið, en virka ekki eðlilega eins og dómkvaddur matsmaður staðreyndi. Verður ábyrgðin því felld á stefndu, en ljóst að stefndi S-kk-nf F-kk-nf, sem bjó í húsinu um langt árabil, sinnti ekki lögboðinni upplýsingaskyldu sinni varðandi þetta atriði. Þá fullyrti vitnið A-kk-nf S-kk-nf, þáverandi sölufulltrúi á Heimili fasteignasölu ehf. fyrir dómi að stefndi S-kk-nf F-kk-nf hefði veitt honum þær upplýsingar að allar lagnir hússins hefðu verið endurnýjaðar. Það er mat dómsins að taka beri þennan lið til greina að frádregnum efniskostnaði við kaup á parketi sem matsmaður metur 494.000 krónur. Verður niðurstaðan dómsins því að taka til greina 739.000 krónur af þessum matslið (1.233.000 - 494.000 = 739.000 krónur).

Í þriðja lið er fjallað um frárennslislagnir. Í niðurstöðu matsmanns kemur fram að nauðsynlegt hafi verið að endurnýja frárennslislögn frá baðherbergi þar sem hún hafi verið stífluð og brotin. Þá sé einnig rétt að endurnýja lögn undir bílageymslu ásamt niðurföllum en þær lagnir hafi verið sagðar endurnýjaðar. Kostnaður vegna þessa er metinn 739.000 krónur. Í söluyfirliti segir að frárennslislagnir hafi verið endurnýjaðar. Vitnið B-kk-nf S-kk-nf, sem myndaði frárennslislagnir fyrir stefnendur, bar fyrir dómi að frárennslislögn frá baðherbergi hefði verið brotin og horfin á kafla, en lögnin undir bílageymslu hefði ekki lekið en væri upprunaleg. Samkvæmt þessu telur dómurinn liggja fyrir að frárennslislagnir hafi ekki verið endurnýjaðar og séu upplýsingar í söluyfirliti þar um beinlínis rangar. Verður þessi kostnaðarliður tekin til greina eins og hann er tilgreindur í matsgerðinni, samtals 739.000 krónur og er ábyrgð vegna þessa felld á stefndu.

Í fjórða lið er fjallað um þak fasteignarinnar. Þegar dómendur gengu á vettvang var þakrýmið skoðað sérstaklega. Í söluyfirliti Heimilis fasteignasölu ehf. segir orðrétt: „Húsið hefur allt verið tekið í gegn t.a.m. var þakið endurnýjað, húsið viðarklætt og lagnir endurnýjaðar.“ Það er álit dómsins að þakið hafi ekki verið endurnýjað að því er varðar þakklæðningu og burðarviði. Ekki er fallist á það að milliloft, einangrun og frágangur þess geti talist hluti af þaki. Hægt er að endurnýja þak án þess að endurnýja milliloft og hefur matsmaður að mati dómsins farið út fyrir matsefnið með því að meta kostnað af endurnýjun millilofts. Dómurinn samþykkir eftirgreindan kostnað samkvæmt niðurstöðu matsmanns vegna þaksins er samþykktur:

Með skoðun á milliloftinu og þakrýminu er auðvelt að sjá án sérfræðiþekkingar ástand á burðarvirki og borðaklæðningu sem matsmaður taldi eðlilegt að skipta um. Fyrir liggur að stefndi S-kk-nf F-kk-nf vissi eða mátti vita um ástand þaksins, enda bjó hann í húsinu þegar endurbæturnar á þakinu voru gerðar. Fasteignasali sá sem skoðaði eignina og skráði um hana upplýsingar í söluyfirlit sinnti ekki þeirri ótvíræðu skyldu sinni að skoða eignina með viðhlítandi hætti þrátt fyrir að fá þær upplýsingar frá stefnda S-kk-þgf F-kk-þgf að geymslurými væri á milliloftinu, en það gaf honum tilefni til að skoða rýmið og lýsa því í söluyfirlitinu. Í 7. gr. fyrrnefndrar reglugerðar nr. 939/2004 segir að fasteignasali skuli sjálfur afla upplýsinga sem eiga að koma fram í söluyfirliti. Ástand fasteignar, gerð hennar og búnað, sem fylgja á við sölu „skal hann kynna sér af eigin raun“. Að mati dómsins bera stefndu ábyrgð á ofangreindum kostnaði vegna þaksins, samtals að fjárhæð 2.272.000 krónur.

Samkvæmt fimmta lið er metinn kostnaður vegna þakkants hússins að fjárhæð 175.000 krónur. Um þennan lið segir matsmaður að frágangur á þakkanti sé í samræmi við hefðbundinn frágang. Frágangi við niðurfallsstúta sé ábótavant þar sem vatn hafi lekið inn í þakkantinn við tengistaði þeirra. Skipta þurfi um þakkant á austurhlið frá horni að bílageymslu þar sem hann sé skemmdur vegna leka og í leiðinni þurfi að laga ásýndarskemmd þar sem fyllt hafi verið í bil milli þakkants og veggklæðningar með frauði. Telur matsmaður að opna þurfi þakkant við niðurfallsrör og laga tengingar úr þakrennum niður í niðurfallsrör. Endurnýja þurfi þakkant á austurhlið hússins. Dómurinn lítur svo á að úthlið á þakkanti sé sýnileg við skoðun og þar með ætlaðir ágallar á honum sem matsmaður lýsir. Í framburði aðilans S-kk-ef A-kk-ef fyrir dómi kom fram að hann hefði við skoðun séð þakkant hússins. Samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja þegar kaupsamningur var gerður. Ætlaður ágalli á þakkanti hússins var því eða mátti vera stefnendum kunnur. Öðru máli gegnir um tengingu þakrenna við niðurföll, en fyrir liggur að sá kostnaður er tilgreindur í lið fjögur að framan. Þessi matsliður verður því ekki tekinn til greina.

Hvað varðar kostnað sem metinn er vegna húsaleigu og vörslu þá hafnar dómurinn því að nokkur þörf sé á því að rýma húsið vegna þeirra viðgerða sem um er fjallað í fjórða lið að framan, enda er ekki nauðsynlegt að rífa milliloftið til að endurgera þakið. Því er þessum matslið hafnað.

Samkvæmt því sem að framan er rakið er það mat dómsins að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni af völdum stefndu, S-kk-ef F-kk-ef, F-kk-ef og Heimilis fasteingasölu ehf. Tjónið telst sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns, það er að því er varðar þá matsliði sem teknir hafa verið til greinar af dóminum. Niðurstaða dómsins er því sú að stefnendur eigi rétt á skaðabótum samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup úr hendi stefnda S-kk-ef F-kk-ef E-kk-ef. Mátti honum vera ljóst að þær upplýsingar í söluyfirliti eignarinnar væru rangar að þak hússins og neysluvatns- og skolplagnir hefðu verið endurnýjaðar og ennfremur að réttar upplýsingar um þetta hefðu haft áhrif á gerð og efni kaupsamningsins. Verður við það að miða að stefnendur hafi eins og á stóð haft réttmætt tilefni til að ætla að þakið og lagnir hússins hefðu verið endurnýjaðar eins og lýst er í söluyfirliti yfir eignina. Fyrir liggur að söluyfirlitið var lesið yfir við gerð kaupsamnings og áritað af seljendum og kaupendum eignarinnar.

Varðandi ábyrgð stefnda F-kk-ef og fasteignasölunnar er áður komið fram að söluyfirlit fyrir fasteignina, sem A-kk-nf S-kk-nf, þáverandi sölumaður á fasteignasölunni útbjó í umboði stefnda F-kk-ef H-kk-ef löggilts fasteignasala á sömu fasteignasölu, hefur að geyma villandi og beinlínis rangar upplýsingar um það að þak fasteignarinnar, frárennslis- og neysluvatnslagnir hafi verið endurnýjaðar. Eins og fram er komið ber fasteignasala að semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem geta skipt máli við sölu eignarinnar. Í söluyfirliti skulu koma fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignar og ber fasteignasali ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans, sbr. 10., 11. og 2. mgr. 12. gr. laga nr. 99/2004 og ákvæði 7. gr. reglugerðar nr. 939/2004 um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Það er því mat dómsins að tjón stefnenda verði einnig rakið til gáleysis starfsmanna fasteignasölunnar. Samkvæmt framangreindum tilvitnuðum ákvæðum og samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004 bera stefndu F-kk-nf og Heimili fasteignasala ehf. ábyrgð á því tjóni.

Samkvæmt framangreindu er niðurstaða málsins sú að fallist er á að stefndu greiði stefnendum óskipt 3.566.789 krónur (135.000 + 739.000 + 739.000 + 2.272.000 = 3.885.000 – 318.211 krónur). Að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu vegna þeirra matsliða sem dómurinn hefur samþykkt samkvæmt framangreindu koma til frádráttar 20,32% af 1.566.000 krónum, eða 318.211 krónur.

Fallist er á þá kröfu stefnenda að upphafstími dráttarvaxta verði 24. desember 2013. Fyrir liggur að stefnendur hafa ekki greitt umsamið kaupverð að fullu og hafa haldið eftir 1.500.000 krónum. Kemur sú fjárhæð til frádráttar í samræmi við dómkröfu stefnenda.

Eftir þessum úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða stefndu dæmd til að greiða stefnendum óskipt málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 1.533.868 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til útlags kostnaðar stefnenda vegna öflunar matsgerðar og þingfestingargjalds. Ekki er tekið tillit til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun en stefnendur hafa ekki haft þá kröfu upp í málinu.

Málið dæmir J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari ásamt meðdómsmönnunum H-kk-þgf S-kk-þgf, byggingatæknifræðingi og húsasmíðameistara, og V-kk-þgf O-kk-þgf byggingaverkfræðingi.

D ó m s o r ð:

Stefndu, S-kk-nf F-kk-nf E-kk-nf, F-kk-nf H-kk-nf og Heimili fasteignasala ehf. greiði stefnendum, S-kk-þgf E-kk-þgf E-kk-þgf og Á-kvk-þgf B-kvk-þgf G-kvk-þgf, óskipt 3.566.789 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. desember 2013 til greiðsludags, að frádregnum eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt kaupsamningi, 1.500.000 krónum.

Stefndu greiði stefnendum óskipt 1.533.868 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf

H-kk-nf S-kk-nf

V-kk-nf O-kk-nf