Y-2/2016

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 4. maí 2016, barst dóminum 18. mars 2016 og var málið þingfest 4. maí 2016.

Sóknaraðili er Arion banki hf., Borgartúni 19, Reykjavík, en varnaraðili er S-kvk-nf G. G-kvk-nf.

Sóknaraðili, hér eftir gerðarbeiðandi, krefst dómsúrskurðar um að ákvörðun Sýslumannsins á Selfossi um að endursenda gerðarbeiðanda aðfararbeiðni í máli nr. 2015-001840 á gerðarþola S-kvk-þgf G. G-kvk-þf, varnaraðila máls þessa, verði felld úr gildi og lagt verði fyrir sýslumann að taka beiðni gerðarbeiðanda til meðferðar í samræmi við ákvæði 1. mgr. 17. gr. laga um aðför nr. 90/1989. Jafnframt er krafist málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili, hér eftir gerðarþoli, hefur ekki látið málið til sín taka og hefur engar kröfur uppi í því.

Málavextir

Samkvæmt málatilbúnaði gerðarbeiðanda og framlögðum gögnum eru málavextir þeir að gerðarbeiðandi sendi sýslumanninum á Suðurlandi beiðni um aðför hjá gerðarþola þann 21. ágúst 2015 á grundvelli skuldabréfs nr. 395816326, útgefið þann 18. apríl 2005, upphaflega að fjárhæð kr. 10.300.000,-. Kveður gerðarbeiðandi lánið hafa verið í vanskilum frá 1. maí 2014 og hefur hann þegar farið fram á nauðungarsölu til fullnustu gjaldfallinni peningakröfu sinni á hinni veðsettu eign samkvæmt upphaflegu veðsetningu skuldabréfsins, Fífumóa 9-11, Árborg, fnr. 226-6548. Kveður gerðarbeiðandi nauðungarsölubeiðni sína hafa verið byggða á heimild í 2. tl. 1. mgr. 6. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 og mun nauðungarsölu á eigninni hafa lokið þann 3. mars 2015.

Gerðarbeiðandi mun hafa verið hæstbjóðandi á nauðungarsölunni og söluverð eignarinnar verið kr. 4.000.000,-. Samkvæmt frumvarpi til úthlutunar á söluverði eignarinnar mun hafa komið til úthlutunar fjárhæð kr. 2.663.752,- inn á kröfu gerðarbeiðanda á 1. veðrétti eignarinnar en til frádráttur söluverðinu komið sölulaun í ríkissjóð, aksturskostnaður sýslumanns og lögveðskröfur vegna fasteignagjalda og brunatryggingagjalda, samtals að fjárhæð kr. 1.336.248,-. Lýst krafa gerðarbeiðanda á 1. veðrétti var að fjárhæð kr. 21.949.821,- en einnig lýsti gerðarbeiðandi kröfu að fjárhæð kr. 5.226.406,- samhliða á 1. veðrétti og kröfu að fjárhæð kr. 880.864,- á 2. veðrétti á eigninni.

Að sögn gerðarbeiðanda var hin veðsetta eign, Fífumói 9-11, Árborg, metin við lokasölu eignarinnar, með tilliti til þess hvert markaðsvirði eignarinnar væri þann dag sem eignin var slegin gerðarbeiðanda, þ.e. 3. mars 2015. Kveður gerðarbeiðandi að hjá honum starfi sérfræðingar með mikla reynslu og þekkingu af umsýslu og viðskiptum með fasteignir. Niðurstaðan hafi verið að markaðsvirði fasteignarinnar á fyrrgreindum degi hafi verið kr. 19.078.872,-. Í kjölfarið á lokasölu eignarinnar hafi sú fjárhæð, að frádregnum áðurnefndum sölulaunum og lögveðsgjöldum eða fjárhæð kr. 17.763.752,-, verið færð inn sem innborgun á gjaldfallna peningakröfu gerðarbeiðanda gagnvart gerðarþola eða þeirri sem hin endursenda aðfararbeiðni gerðarbeiðanda byggir á.

Í texta aðfararbeiðni gerðarbeiðanda kemur fram að beiðnin beinist að því að krefja gerðarþola um greiðslu á eftirstöðvum skuldarinnar þar sem markaðsverð eignarinnar hafi ekki nægt til fullnustu á allri kröfu gerðarbeiðanda, sbr. 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991. Er aðfararbeiðni gerðarbeiðanda byggð á heimild 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 og var hún send Sýslumanninum á Selfossi, ásamt fylgigögnum. Þann 26. febrúar 2016 barst gerðarbeiðanda beiðnin endursend með tilkynningu dags. 24. febrúar 2016 með vísan í 2. mgr. 17. gr. laga nr. 90/1989. Nánar tiltekið kom fram í tilkynningunni að beiðnin hefði verið endursend á þeim grundvelli að ekki hafi fylgt með beiðninni mat á markaðsvirði eignarinnar, Fífumóa 9-11, Árborg, fnr. 226-6548, á þeim degi sem nauðungarsala á eigninni fór fram, unnið og undirritað af löggiltum fasteignasala.

Málsástæður og lagarök gerðarbeiðanda

Gerðarþoli kveðst byggja á því að í 1. mgr. 17. gr. laga nr. 90/1989 komi fram að þegar beiðni um aðför hefur borist sýslumanni kanni hann hvort beiðni og aðfararheimild séu í lögmætu formi, hvort telja megi beiðni komna fram í réttu umdæmi og hvort fullnægt sé skilyrðum 8. gr. í þeim tilvikum, sem við á. Ef svo reynist, synji sýslumaður ekki af sjálfsdáðum um aðför, nema aðfararheimild verði ekki fullnægt samkvæmt efni sínu. Þá komi fram í 2. mgr. 17. gr. laganna að telji sýslumaður ágalla vera á málstað gerðarbeiðanda, sem veldur því að aðfarar verði synjað vegna fyrirmæla 1. mgr. skuli hann endursenda beiðnina þegar í stað ásamt rökstuðningi fyrir ákvörðun sinni.

Í rökstuðningi Sýslumannsins á Selfossi fyrir endursendingu beiðni gerðarbeiðanda komi fram að ástæða endursendingarinnar sé sú að ekki fylgi með mat á markaðsvirði framangreindrar fasteignar á þeim degi sem nauðungarsala á henni fór fram, unnið og undirritað af löggiltum fasteignasala.

Gerðarbeiðandi kveðst hafna því að röksemdir Sýslumannsins á Selfossi fyrir því að endursenda aðfararbeiðnina eigi sér stoð í 1. mgr. 17. gr. laga nr. 90/1989. Eins og fram komi í athugasemdum með frumvarpi, sem varð að lögum nr. 90/1989, þá fjalli 17. gr. laganna um frumkönnun sýslumanns á aðfararbeiðni, sem ætlast sé til að fari fram eftir að beiðni hafi borist honum. Í 1. mgr. greinarinnar sé fjallað um þau atriði sem könnun sýslumanns eigi að taka til og séu þau tæmandi talin þar. Þar segi að sýslumaður kanni hvort beiðni og aðfararheimild séu í lögmæti formi, þ.e. könnun sýslumanns beinist að formi, en ekki að efnislegu réttmæti krafna gerðarbeiðanda. Sú könnun taki til atriða eins og hvort heimild sé fyrir aðför í viðkomandi tilviki á grundvelli reglna 1. mgr. 1. gr., hvort skilríki fyrir aðfararheimild séu í réttum búningi og hvort aðfararbeiðni fullnægi reglum 10. gr.

Þá séu einnig talin upp tvö atriði til viðbótar sem sýslumanni beri að gæta að á þessu stigi, en það sé annars vegar hvort beiðni hafi komið fram í réttu umdæmi og hins vegar, ef um kröfu er að ræða sem 9. tölul. 1. mgr. 1. gr. tekur til, hvort almenn greiðsluáskorun skv. 8. gr. hafi verið réttilega birt og hvort hún hafi tekið til þeirra skattskulda, sem aðfarar sé krafist fyrir.

Gerðarbeiðandi kveður aðfararbeiðni sína hafa uppfyllt öll framangreind skilyrði 17. gr. laga nr. 90/1989. Beiðnin sé byggð á beinni aðfararheimild skuldabréfsins en samkvæmt 7. tl. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 megi gera aðför til fullnustu kröfum samkvæmt skuldabréfum fyrir ákveðinni peningaupphæð, hvort sem veðréttindi hafa verið veitt fyrir skuldinni eða ekki, þar sem undirskrift skuldara er vottuð, ef berum orðum er tekið fram í ákvæðum skuldabréfsins að aðför megi gera til fullnustu skuldinni án undangengins dóms eða réttarsáttar. Með aðfararbeiðninni hafi fylgt frumrit skuldabréfsins og greiðsluáskorun í samræmi við 7. gr. laganna. Þá hafi aðfararbeiðnin sjálf verið skrifleg með öllum þeim upplýsingum sem krafa sé um að komi fram í henni ásamt því að fjárhæð peningakröfunnar hafi verið sundurliðuð, allt í samræmi við 10. gr. laga nr. 90/1989.

Þar með séu upp talin þau atriði sem sýslumanni beri að gæta að á þessu stigi. Af því leiði að ef beiðni stenst könnun þessara atriða, eigi sýslumaður ekki að synja beiðni um aðför af sjálfsdáðum nema aðfararheimild verði ekki fullnægt samkvæmt efni sínu, sbr. seinni málslið 1. mgr. 17. gr. laga nr. 90/1989.

Gerðarbeiðandi kveðst vísa til athugasemda með frumvarpi að lögum nr. 90/1989 um það að sýslumaður hafi ekki heimild til að synja um aðför ef hann telur ómöguleika eða önnur hliðstæð atvik fyrirbyggja að hægt sé að fullnægja kröfu gerðarbeiðanda eftir efni hennar. Þetta eigi ekki við í málinu og komi því ekki til frekari skoðunar hér. Þá megi sýslumaður ekki neita um að aðför verði reynd, ef áðurtöldum formskilyrðum 1. mgr. 17. gr. laganna er fullnægt. Skipti hér því ekki máli hvort sýslumaður telji efnislega annmarka geta verið á málstað gerðarbeiðanda eða álíti fyrirsjáanlegt að aðrar hindranir komi upp og girði fyrir aðför. Slíkir annmarkar geti einungis komið til athugunar, ef tilefni gæfist til við framkvæmd gerðarinnar, en þá gæti sýslumaður til dæmis stöðvað frekari framkvæmd gerðarinnar samkvæmt kröfu gerðarþola á grundvelli 2. mgr. 27. gr. laga nr. 90/1989.

Hafi því sýslumaður ekki haft heimild til að synja gerðarbeiðanda um aðför á þeim grundvelli sem fram komi í tilkynningu dags. 24. febrúar 2016. Það felist einfaldlega ekki í heimildum sýslumanns á þessu stigi aðfarar að synja beiðni á öðrum grundvelli en þeim sem tekið sé beint fram í 1. mgr. 17. gr. laga nr. 90/1989 og falli rökstuðningur sýslumanns í þessu tiltekna máli ekki þar undir.

Þá kveður gerðarbeiðandi að í 57. gr. laga nr. 90/1991, sbr. lög nr. 60/2010, komi fram að nú hefur sá sem notið hefur réttinda yfir eign ekki fengið þeim fullnægt með öllu af söluverðinu og getur hann þá aðeins krafið gerðarþola eða annan um greiðslu þess sem eftir stendur af skuldbindingunni að því leyti sem hann sýnir fram á að markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs hefði ekki nægt til fullnustu kröfunnar, sbr. 1. mgr. Kveður gerðarbeiðandi að tilkynning Sýslumannsins á Selfossi um að endursenda aðfararbeiðni gefi til kynna að vísað sé til þess að gerðarbeiðandi hafi ekki uppfyllt nægilega skilyrði framangreinds ákvæði laga nr. 90/1991 þar sem skort hafi verðmat unnið og undirritað af löggiltum fasteignasala, og hafi þar af leiðandi ekki verið heimilt að krefja gerðarþola um greiðslu á eftirstöðvum.

Gerðarbeiðandi kveðst ítreka að hann hafni því að sýslumaður hafi haft heimild til að synja um að aðför verði reynd á þeim grundvelli sem hann geri, enda þá um hugsanlegan efnislegan annmarka að ræða sem komi ekki til skoðunar á þessu stigi aðfarar, sbr. það sem áður segir.

Verði hins vegar litið svo á að sýslumaður hafi haft heimild á þessu stigi aðfarar til að meta það hvort skilyrði 57. gr. laga nr. 90/1991 séu uppfyllt og á þeim grundvelli synja sóknaraðila um aðför að þá kveðst gerðarbeiðandi mótmæla því að skilyrðin hafi ekki verið uppfyllt. Gerðarbeiðandi kveður að í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum nr. 90/1991, komi fram um 57. gr., sbr. einnig athugasemdir með frumvarpi sem síðar varð að breytingalögum nr. 60/2010, að hér sé að finna sérreglu sem varði þá aðstöðu þegar veðhafi í eign gerist kaupandi að henni við nauðungarsölu og hverjar afleiðingar kaupin hafi á réttindi sem kaupandinn hefur átt yfir eigninni og fullnusta fékkst ekki af söluverði við nauðungarsöluna. Afleiðingarnar yrðu einkum þær samkvæmt 1. mgr. 57. gr. að ef kaupandinn reynir síðar að krefja gerðarþola um greiðslu vegna ófullnægðra réttinda sinna, þá eigi gerðarþoli rétt á því að greiðslukrafa kaupandans á hendur honum verði lækkuð um sömu fjárhæð og nemur mismun milli verðsins, sem kaupandinn hafi greitt fyrir eignina, og gangverðs, sem megi telja að eignin hefði haft í frjálsum viðskiptum á sama tíma og nauðungarsala hafi farið fram og með þeim skilmálum sem beitt hafi verið við hana.

Með aðfararbeiðni gerðarbeiðanda sé mat á virði eignarinnar við lokasölu eignarinnar. Sé það verðmat lagt fram með aðfararbeiðninni til að sýna fram á að gerðarbeiðandi, þ.e. kaupandi eignarinnar, hafi þegar lækkað peningakröfu sína gagnvart gerðarþola um þann mismun sem hafi verið milli söluverðs eignarinnar á nauðungarsölu þann 3. mars 2015 og gangverðs eignarinnar á þeim tíma. Matið sé byggt á óháðum viðmiðum sem algeng séu til að meta gangvirði eigna eins og ef eignin væri í frjálsum viðskiptum. Viðmiðin séu fengin úr Landskrá fasteigna og verðsjá fasteigna sem sýni bæði ásett verð fyrir hvern fermetra sambærilegra eigna og raunverð, þ.e. kaupsamninga, þeirra. Upplýsingarnar miði við gögn síðustu 12 mánuði fyrir lokasölu og miðgildi þeirra talið vera gangverð eignarinnar eins og ef eignin væri á frjálsum markaði.

Með hliðsjón af þessu kveðst gerðarbeiðandi hafna því að hann hafi ekki uppfyllt skilyrði 57. gr. laga nr. 90/1991 eða sýnt fram á að hann hafi lækkað kröfu sína gagnvart gerðarþola um markaðsvirði eignarinnar með nægilegum gögnum. Ekki verði séð að í lagaákvæðinu eða með athugasemdum með frumvarp laganna um 57. gr. þeirra, sé gert að skilyrði að fyrir verði að liggja, þegar kaupandi krefur gerðarþola um eftirstöðvar, sérstakt verðmat sem unnið sé og undirritað af sjálfstætt starfandi löggiltum fasteignasala. Einungis að sýnt sé fram á að sú lækkun sem verður á kröfu kaupandans samsvari gangvirði eignarinnar sem gerðarbeiðandi hafi gert.

Þá bendir gerðarbeiðandi á að samkvæmt lögum nr. 90/1989 sé gerðarþola aðfarargerðar ávallt gefinn kostur á að koma á framfæri mótmælum sínum um rétt gerðarbeiðanda til að aðför nái fram að ganga á síðari stigum aðfarar, þrátt fyrir að meginreglan sé sú að mótmæli gerðarþola gegn framgangi gerðar eigi að jafnaði ekki að stöðva hana. Í 2. mgr. 27. gr. laganna komi fram undantekningar á framangreindri meginreglu þar sem sýslumanni sé veitt heimild til að taka til skoðunar atriði sem gerðarþoli ber fyrir sig varðandi réttmæti kröfu gerðarbeiðanda en þau séu, auk þess sem sýslumaður hefði átt að gæta af sjálfsdáðum skv. 1. mgr. 17. gr. laganna og hefur látið hjá líða, mótmæli sem valdi því að mati sýslumanns að óvíst sé að krafa gerðarbeiðanda sé rétt eða að gerðin megin fara þannig fram, sem gerðarbeiðandi vill. Sé það mat sýslumanns hverju sinni. Í athugasemdum með frumvarpi að lögum nr. 90/1989 um 2. mgr. 27. gr. laganna sé þó tekið fram að sýslumaður skuli þó ávallt nálgast ákvörðun um mótmæli gerðarþola með því hugarfari, að með því að löggjöf kveði á um heimild til aðfarar fyrir kröfu af þeirri gerð, sem gerðarbeiðandi krefst fullnustu á, verði að fyrra bragði að telja kröfuna rétta. Gerðarþoli verði því ekki aðeins að geta dregið í efa að krafa gerðarbeiðanda sé rétt, heldur verði hann að færa rök fyrir að líklegra sé að hún sé röng en ekki. Þá verði sýslumaður einnig að gæta að því, að framgangur gerðar sé á ábyrgð gerðarbeiðanda og því nærtækt að ætla að gerðarbeiðandi tefli ekki eigin hagsmunum í tvísýnu með því að hafa uppi kröfu, sem almennt megi telja hæpna.

Í athugasemdum með frumvarpinu segi svo að síðast en ekki síst sé almenn regla frumvarpsins sú, að ágreiningi um réttmæti málstaðar gerðarbeiðanda eigi fyrst að ráða til lykta fyrir dómi, eftir að gerðinni sem slíkri sé lokið, ef gerðarbeiðandi vill fara þá leið gegn mótmælum gerðarþola. Verði því sýslumaður að beita valdi til að stöðva framkvæmd gerðar vegna mótmæla gerðarþola nánast með því hugarfari, að það verði ekki gert nema sýnt sé fram á að verulega líklegt sé að krafa gerðarbeiðanda fái ekki staðist að lögum.

Að mati gerðarbeiðanda sé því ljóst að sýslumaður hafi ekki byggt á framangreindum sjónarmiðum og hafi í raun ekki haft heimild á þessu stigi aðfarar til að draga í efa réttmæti kröfu gerðarbeiðanda um aðför, heldur kæmi sá möguleiki aðeins til skoðunar á síðari stigum aðfarar og þá einungis að komið hafi fram mótmæli af hálfu gerðarþola þess efnis. Þannig hafi engin þau atvik verið fyrir hendi sem ættu að valda því að fulltrúi Sýslumannsins á Selfossi tæki ákvörðun að hafna beiðni gerðarbeiðanda. Kveðst gerðarbeiðandi því krefjast þess að ákvörðun Sýslumannsins á Selfossi verði felld úr gildi og lagt verði fyrir sýslumann að taka beiðni sóknaraðila til meðferðar í samræmi við ákvæði 1. mgr. 17. gr. laga nr. 90/1989.

Um málskostnað vísar gerðarbeiðandi til 129.–131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 2. mgr. 75. gr. laga nr. 90/1991.

Að öðru leyti kveðst gerðarbeiðandi vísa til laga nr. 90/1989, sbr. 14. kafla laganna.

Forsendur og niðurstaða

Samkvæmt 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu er það svo að hafi sá sem notið hefur réttinda yfir eign, sem seld hefur verið nauðungarsölu, ekki fengið þeim réttindum sínum fullnægt með öllu af söluverðinu, þá getur hann aðeins krafið gerðarþola eða annan um greiðslu þess sem eftir stendur af skuldbindingunni, að því leyti sem hann sýnir fram á að markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs hefði ekki nægt til fullnustu kröfunnar.

Í 7. tl. 1. gr. laga nr. 90/1989 kemur fram að gera má aðför til fullnustu skuldabréfa fyrir ákveðinni peningaupphæð, hvort sem veðréttindi hafa verið veitt fyrir skuldinni eða ekki, þar sem undirskrift skuldara er vottuð af lögbókanda, hæstaréttar- eða héraðsdómslögmanni, löggiltum fasteignasala eða tveimur vitundarvottum, ef berum orðum er tekið fram í ákvæðum skuldabréfsins að aðför megi gera til fullnustu skuldinni án undangengins dóms eða réttarsáttar. Ekki er deilt um að þetta eigi við málinu.

Í 1. mgr. 17. gr. laga nr. 90/1989 kemur fram að þegar beiðni um aðför hefur borist sýslumanni, kannar hann hvort beiðni og aðfararheimild eru í lögmætu formi, hvort telja megi beiðni komna fram í réttu umdæmi og hvort fullnægt er skilyrðum 8. gr. laganna í þeim tilvikum, sem við á. Ef svo reynist, synjar sýslumaður ekki af sjálfsdáðum um aðför, nema aðfararheimild verði ekki fullnægt samkvæmt efni sínu. Telji sýslumaður hins vegar ágalla vera á málstað gerðarbeiðanda, sem veldur því að aðfarar verði synjað vegna fyrirmæla 1. mgr., skal hann endursenda beiðnina þegar í stað ásamt rökstuðningi fyrir ákvörðun sinni.

Með aðfararbeiðni lagði gerðarbeiðandi fram, auk veðskuldabréfs og afrits af frumvarpi til úthlutunar á söluverði, afrit af verðmati á hinni umræddu eign. Ekki verður af gögnum ráðið hver hafi unnið fyrrgreint verðmat eða hvenær það hafi verið unnið. Er óljóst um forsendur matsins. Verður ekki betur séð en að verðmatið stafi frá gerðarbeiðanda sjálfum eða starfsmönnum hans.

Það er álit dómsins að við mat á markaðsvirði fasteignarinnar sé ekki nægilegt að gerðarbeiðandi sjálfur verðmeti eignina heldur þurfi hann að leggja fram verðmat hlutlauss aðila sem löggiltur er til slíkra starfa og miðað sé við þá dagsetningu er sýslumaður samþykkir boð í eign við nauðungarsölu. Því lítur dómurinn svo á að fyrrgreint verðmat og fylgigögn fullnægi ekki skilyrðum 57. gr. laga nr. 90/1991. Varðar þetta aðfararheimildina sjálfa og var því sýslumanni rétt að endursenda beiðni gerðarbeiðanda skv. 1. mgr. 17. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 á þann hátt sem hann gerði.

Verður því kröfum gerðarbeiðanda hafnað í málinu.

Gerðarþoli hefur ekki látið málið til sín taka og hvorki haft uppi kröfur um málskostnað né annað.

S-kk-nf G. G-kk-nf, héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Kröfu gerðarbeiðanda, Arion banka hf., er hafnað.

S-kk-nf G. G-kk-nf.