E-4665/2014

Mál þetta, sem dómtekið var 12. október sl., er höfðað 20. nóvember 2014 af Gljúfurbyggð ehf., Birkihvammi 18, Kópavogi gegn Orkuveitu Reykjavíkur, Bæjarhálsi 1, Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar að fjárhæð 7.498.849 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. mars 2010 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu, en til vara að stefnukröfur verði lækkaðar. Þá krefst stefndi málskostnaðar.

Stefnandi var úrskurðaður gjaldþrota 6. apríl 2016. Á grundvelli 122. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. veitti skiptastjóri fyrrum fyrirsvarsmanni stefnanda umboð til að reka mál þetta fyrir hönd þrotabúsins. Skyldi málið rekið fyrir hönd þrotabúsins og í nafni þess.

I.

Málsatvik eru þau helst að stefnandi og stefndi gerðu með sér samkomulag, 15. desember 2004, um sölu á jarðhitaréttindum í landi Gljúfurárholts í Ölfusi til stefnda. Samkomulagið var gert samhliða því að stefndi keypti hitaveituna Austurveitu í Ölfusi en sú hitaveita nýtir jarðhitann í Gljúfurárholti. Kaupverð hitaveituréttindanna var 15.800.000 krónur, sem skyldu greiðast þannig að 8.000.000 króna skyldu greiðast við staðfestingu stjórnar stefnanda á samkomulaginu, 2.800.000 króna við gildistöku samkomulagsins, 2.500.000 króna þegar 80 íbúðaeiningar myndu tengjast veitunni í fyrirhugaðri byggð í Gljúfurárholti og 2.500.000 krónaþegar alls 150 íbúðaeiningar hefðu tengst veitunni í hinni nýju byggð. Tvær síðasttöldu greiðslurnar skyldu fylgja vísitölu neysluverðs frá dagsetningu samkomulagsins.

Samkomulag stefnanda og stefnda frá 15. desember 2004 skiptist í sex efnisatriði. Efnisatriði 1-4 varða skyldur landeiganda, stefnanda í máli þessu, sem eru:

1. Sala stefnanda til stefnda á öllu vatni úr borholum í landi Gljúfurárholts að undanskildu tilteknu magni sem stefnandi skyldi fá afhent um hemil,

2. afsal stefnanda á heimildum landeiganda til rannsóknar og vinnslu alls jarðhita í landi Gljúfurárholts til stefnda, eftir að iðnaðarráðherra féll frá forkaupsrétti,

3. sala stefnanda til stefnda á rannsóknum á jarðhita í landi Gljúfurárholts, og

4. aðgangs- og umferðaréttur stefnda að hitaveitumannvirkjum í landi Gljúfurárholts, án endurgjalds.

Efnisatriði 5-6 varða hins vegar skyldur stefnda skv. samkomulaginu. Þær eru:

5. Stefndi tók að sér að leggja hitaveitu í alla skipulagða byggð í Gljúfurárholti, að uppfylltum ákveðnum skilyrðum.

6. Stefndi skyldi greiða stefnda samtals 15,8 milljónir króna í fjórum tilteknum áföngum og að uppfylltum tilgreindum skilyrðum.

Á dómþingi 27. maí 2015 lagði stefnandi fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns til að meta virði jarðhitaréttinda Gljúfurárholts er seld voru stefnda 15. desember 2004. Á dómþingi 5. júní 2015 lagði stefnandi síðan fram nýja matsbeiðni er laut að sama efni. Var matinu mótmælt af hálfu stefnda. Með úrskurði dómsins 16. júní 2015 var fallist á dómkvaðninguna. Á dómþingi 13. nóvember 2015 var dómkvaddur matsmaður til að framkvæma hið umbeðna mat. Á dómþingi 28. janúar 2016 lagði stefnandi fram nýja beiðni um dómkvaðningu matsmanns. Á dómþingi 6. apríl 2016 var dómkvaddur matsmaður til að framkvæma hið umbeðna mat.

Sem fyrr greinir var stefnandi úrskurðaður gjaldþrota 6. apríl 2016. Var fyrrum fyrirsvarsmanni stefnanda heimilað að reka málið fyrir hönd þrotabúsins. Skyldi málið rekið fyrir hönd þrotabúsins og í nafni þess. Á dómþingi 6. júní 2016 lagði stefnandi fram matsgerð í málinu.

Í máli þessu er ágreiningur um hvort stefndi hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt nefndu samkomulagi, sem leiða eigi til þess að stefnda beri að greiða stefnanda samningsgreiðslur sem tengjast viðbótaríbúðaeiningum, sem tengist hitaveitunni í Gljúfurárholti.

Við aðalmeðferð málsins gaf fyrrum fyrirsvarsmaður stefnanda aðilaskýrslu fyrir dóminum.

II.

Stefnandi bendir á að hann hafi við samningsgerðina lagt fram minnisblað þar sem bent hafi verið á að fyrir lægi, miðað við samtöl við stjórnarmenn Austurveitu, að vel mætti auka vinnslu úr hitaveitukerfinu upp í allt að 60 sekúndulítra, sem vel dygði fyrir áætlaða íbúðarbyggð í Gljúfurárholti og mögulega stækkun veitusvæðisins annars staðar næstu áratugi. Verðmæti þessa, miðað við gildandi samninga við Austurveitu og markaðsvirði heits vatns samkvæmt verðskrá stefnda, hafi verið að minnsta kosti 60 milljónir króna. Á minnisblaðinu hafi verið gerð tillaga að niðurstöðu. Í öðrum lið tillögunnar hafi verið gert ráð fyrir eingreiðslu vegna aukinnar nýtingar á jarðhitaréttindum í fyrirsjáanlegri framtíð. Að kröfu stefnda hafi greiðslum vegna þess þáttar verið frestað þar til áætlanir stefnanda um uppbyggingu í Gljúfurárholti gengju eftir. Ekki hafi verið þekkt áform um uppbyggingu annars staðar á veitusvæði Austurveitu sem myndi skipta máli um meiri nýtingu jarðvarmans þegar samkomulagið hafi verið gert. Þessi frekari uppbygging í landi Gljúfurárholts hafi tafist og óljóst hvað af henni verði. Á þessum tíma hafi stefndi haft með höndum rekstur hitaveitunnar í Hveragerði. Stefnanda hafi orðið ljóst að stefndi hafi staðið frammi fyrir margvíslegum kostnaðaraukandi vandamálum við notkun háhitans í Hveragerði. Fljótlega eftir að salan hafi verið frá gengin hafi stefndi hafið framkvæmdir við dýpkun borholu og sennilega á árinu 2008 lagt hitaveitulagnir er tengt hafi jarðvarmann þéttbýlinu í Hveragerði. Við samningsgerðina hafi stefnandi aldrei verið upplýstur um möguleg áform stefnda um að nýta jarðvarmann í öðru sveitarfélagi eða öðru samfélagi. Snemma árs 2010 hafi stefnanda orðið ljós mikil notkun á jarðvarma úr borholum í Gljúfurárholti til Hveragerðis. Stefnandi hafi talið augljóst að náðst hefði sú aukna notkun sem greiðslufrestunarákvæði samningsins hafi átt að tryggja stefnda. Hafi stefnandi gert kröfu á hendur stefnda með reikningi 12. mars 2010 að fjárhæð 7.498.849 krónur. Sé það höfuðstólskrafan í málinu.

Stefnandi byggir mál sitt á því að samkomulagið frá 15. desember 2004 hafi verið samið af starfsmönnum stefnda. Hafa beri í huga þann aðstöðumun sem hafi verið með aðilum. Stefnandi hafi verið lítið félag, en stefndi eitt stærsta orkufyrirtæki landsins með deild lögfræðinga er séð hafi um skjalagerð. Það sé enn fremur ljóst að við samningsgerðina hafi stefndi beitt afli sínu og stærðarmun til að ná fram kjörum sem hafi verið langt undir raunvirði. Þrýst hafi verið á stefnanda að selja réttindi sín á kjörum sem hafi verið stefnda þóknanleg með óstaðfestum og röngum fullyrðingum um hvert væri raunhæft og venjulegt verð fyrir slík réttindi og með ábendingum um að ef ekki næðust samningar myndi stjórn stefnda ekki samþykkja kaup sín á hitaveitu bænda í nærsamfélaginu, Austurveitu. Samt hafi legið fyrir að Austurveita hefði samningsbundna og ótímabundna heimild til að nýta réttindin sem stefndi hafi getað og mátt yfirtaka. Með þeirri algerlega óþörfu og tilefnislausu hótun um að samningur við Austurveitu yrði ekki samþykktur nema jarðhitaréttindi í Gljúfurholti fengjust keypt hafi stefnanda í raun verið settir afarkostir og hafi samningsákvæði og samningsupphæðir dregið dám af því. Erfitt hefði verið fyrir stefnanda og aðstandendur hans að lifa við þá ólgu í nærsamfélaginu að verða þess valdir að bændur næðu ekki samningum við stefnda.

Stefndi sé almenningsfélag og einokunarrisi á þessum markaði og hafi einn upplýsingar um hvað geti talist eðlilegt markaðsvirði jarðhitaréttinda á stórum hluta Íslands. Í því ljósi hafi fullyrðing stefnda um hvert væri venjulegt verð eða markaðsverð réttindanna haft mikið vægi. Með hliðsjón af því hver viðsemjandinn hafi verið hafi stefnandi ekki haft ástæðu til að rengja orð hans að teknu tilliti til stöðu hans í samfélaginu og lögbundinna skyldna er varði aðila með slíka stöðu.

Af minnisblaði stefnanda, frá 19. nóvember 2004 til stefnda, við samnings-gerðina sjáist að það hafi verið skilningur stefnanda að hin fyrirhugaða uppbygging í Gljúfurárholti myndi auka nýtingu jarðvarmans og gera hann þannig verðmætari. Í því ljósi sé ekki hægt að skýra tilgang greiðslufrestunarákvæða á annan hátt en að greiðslurnar séu háðar því að meiri nýting fáist á hin keyptu jarðhitaréttindi. Við samningsgerðina hafi ekkert komið fram sem styðji skýringu stefnda á hinum frestuðu greiðsluliðum, sbr. bréf stefnda frá 26. mars 2010 þar sem segi að greiðslur tengdar uppbyggingu svæðisins séu ekki bundnar vatnsmagni sem unnið sé á svæðinu, heldur því að aukin viðskipti og fjölgun viðskiptavina komi til móts við þá fjárfestingu sem ráðist hafi verið í og gert sé ráð fyrir þegar samkomulagið hafi verið gert. Ómögulegt sé að gera sér í hugarlund að það hafi nokkru sinni átt sér stað að stefndi greiddi sveitarfélögum eða öðrum uppbyggingaraðilum sérstaklega fyrir stækkun byggðarlaga. Engar umræður hafi farið fram um það atriði enda hafi það verið skylda Austurveitu, samkvæmt 3. gr. samkomulags hennar við Ölfushrepp frá 6. janúar 1995, að þjóna svæðinu og mögulegri stækkun þess.

Stefnandi byggi á því að 3. og 4. greiðsluliðir í samkomulagi aðila frá 15. desember 2004 hafi verið tengdir aukinni nýtingu jarðhitaréttindanna og að orðalag þeirra hafi verið bundið uppbyggingu í landi Gljúfurárholts eingöngu vegna þess að önnur uppbyggingaráform er auka myndu nýtinguna hafi verið óþekkt. Þegar stefndi hafi tekið sína ákvörðun um að nýta jarðhitaréttindin í öðru sveitarfélagi, þ. e. Hveragerði, hafi skilyrði um aukna nýtingu verið uppfyllt. Stefndi hafi náð því marki sem greiðslufrestunarákvæðið hafi miðað við, að tengjast 150 viðbótar- íbúðareiningum. Stefnandi telji að túlka beri samkomulagið er varði lokagreiðslur með vísan til tilgangs greiðslufrestunarákvæðanna og að stefndi geti ekki borið fyrir sig eigið orðalag í viðleitni til að komast hjá greiðslum í andstöðu við tilgang og markmið samkomulagsins.

Verði ekki fallist á framangreind sjónarmið um túlkun samnings aðila sé á því byggt að víkja beri samningi aðila til hliðar og breyta honum þannig að stefnandi öðlist rétt til þeirrar greiðslu sem hann hafi haft réttmætar væntingar um að fá úr hendi stefnda samkvæmt því er áður segi. Í þessu sambandi sé sérstaklega áréttað það sem áður segi um aðstöðumun aðila, atvik við samningsgerðina, síðari atvik og þann ósanngjarna mun sem orðið hafi á þeim hagsmunum sem stefnandi hafi látið í té og því endurgjaldi sem hann hafi hlotið. Sé þessu til stuðnings vísað til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986 og einnig til reglna samningaréttar um rangar og brostnar forsendur. Krafa stefnanda byggi á því að stefndi hafi vanefnt samkomulagið frá 15. desember 2004 með því að greiða ekki lokagreiðslurnar. Stefnandi miði við að þær hafi gjaldfallið með útgáfu reiknings á hendur stefnanda frá 12. mars 2010 en þá hafi stefnanda orðið ljóst að verið væri að nýta heitt vatn úr borholunni í Gljúfurárholti í verulegu magni til viðbótar við notkun á veitusvæði Austurveitu. Ítrekað hafi verið reynt að innheimta skuldina án árangurs.

Stefnandi vísar til meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Þá er vísað til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Vísað er til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986 og reglna um rangar og brostnar forsendur. Kröfu um dráttarvexti, þar með talið vaxtavexti, styður stefnandi við reglur 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing er vísað til 36. gr. laga nr. 91/1991.

III.

Stefndi bendir á að skyldur stefnda hangi saman með þeim hætti að stefndi greiði í raun hluta kaupverðsins með því að leggja hitaveitu í alla skipulagða byggð í landi jarðarinnar Gljúfurárholts. Nemi sú fjárfesting stefnda yfir 15 milljónum króna. Forsendur þær sem gengið hafi verið út frá við gerð samkomulagsins og stuðst hafi verið við, við hönnun dreifikerfisins varðandi fjölda íbúðar- eða sumarhúsa, hafi verið frá stefnanda komnar, enda hafi það staðið stefnanda sem landeiganda nær en stefnda að áætla fjölda húsanna. Til að hvetja til þess að stefndi fengi fjárfestingu sína í dreifikerfinu að hluta til baka í formi tengigjalda hafi greiðsla samkvæmt samkomulaginu verið bundin við tiltekinn fjölda tenginga við hitaveituna. Því sé það ekki rétt, sem fram komi í stefnu, að hluti greiðslu kaupverðs hafi tengst beint við nýtingu á jarðhita úr holunni, heldur hafi þar verið um að ræða tengingu við tekjur af tengingum húsa við dreifikerfið, sem stefndi hafi skuldbundið sig til að fjárfesta í á svæðinu. Stefndi bendi á að samkomulagið um kaup á jarðhita og heimild til nýtingar hans í Gljúfurárholti sé algerlega ótengt magni. Í samkomulagi stefnanda og stefnda sé þvert á móti tekið fram að landeigandi afsali sér heimildum til „vinnslu jarðhita í landi Gljúfurárholts til Orkuveitunnar. Orkuveitan ein eða aðilar sem hún vísar til hefur því rétt til slíkrar rannsóknar og/eða vinnslu jarðhita í Gljúfurárholti.“ Hefðu aðilar ætlað sér að tengja samkomulagið og greiðslur fyrir afnot af jarðhita og heitu vatni við það magn sem notað væri á hverjum tíma hefði þeim verið í lófa lagið að orða samkomulagið með þeim hætti. Mörg dæmi séu um slíkt fyrirkomulag.

Við gerð samkomulagsins hafi ekki legið fyrir áform um nýtingu jarðhita úr landi Gljúfurárholts til hitunar austast í Hveragerði. Samkomulagið sé dagsett 15. desember 2004 en tengingu ekki verið komið á fyrr en á árinu 2009. Hugmyndir um slíka tengingu hafi fyrst komið fram á árinu 2007. Því mótmæli stefndi þeirri röngu fullyrðingu, sem fram komi í stefnu, um að stefndi hafi leynt stefnanda slíkum áformum við gerð samkomulagsins. Þó svo að slík áform hefðu legið fyrir, hefði það ekki haft áhrif á verðmat auðlindarinnar, þar sem greiðsla hafi komið fyrir öll réttindi til nýtingar og á engan hátt verið bundin unnu eða vinnanlegu vatnsmagni.

Í stefnu sé tekið fram að hitaveitulagnir, sem flutt hafi heitt vatn úr Gljúfurárholti í Hveragerði, hafi verið lagðar „einhliða og án samráðs við stefnanda“. Stefndi bendi á að engin ástæða hafi verið fyrir stefnda að hafa samráð við stefnanda um þá framkvæmd, þegar hugmyndir um hana hafi komið fram og undirbúningur hönnunar hafist seint á árinu 2007, enda hafi stefnandi afsalað stefnda öllum heimildum til nýtingar jarðhita úr Gljúfurárholti samkvæmt samkomulagi aðila þremur árum fyrr.

Í stefnu sé því haldið fram að stefndi hafi við samningsgerðina beitt „afli sínu og stærðarmun til að ná fram kjörum sem voru langt undir raunvirði.“ Þrýst hafi verið “á stefnanda til að selja réttindi sín á kjörum sem voru stefnda þóknanleg með óstaðfestum og röngum fullyrðingum um hvert væri raunhæft og venjulegt verð fyrir slík réttindi.“ Þessum fullyrðingum mótmæli stefndi sem ósönnum og skori á stefnanda að leggja fram gögn sem sanni að verðmæti þeirra réttinda, sem stefndi hafi keypt af stefnanda, hafi verið meira en samkomulagið kveði á um. Þá bendi stefndi á það sem fram komi í tölvupósti frá A, þáverandi aðstoðarforstjóra stefnda, til B 22. nóvember 2004. Þar leggi A til að landeigandi „haldi vatnsréttindum sínum frekar en að selja okkur (stefnda) þau“. Það sé því af og frá að þrýst hafi verið á stefnanda að selja réttindin eða hann hafi verið beittur nokkurs konar þvingunum eða blekkingum, hvað þá hótunum, í því sambandi.

Stefndi mótmæli því sem fram kemur í stefnu um að stefndi hafi einn haft upplýsingar um það „hvað getur talist eðlilegt markaðsvirði jarðhitaréttinda á stórum hluta Íslands“. Stefndi bendi á að á Íslandi sé rekinn mikill fjöldi hitaveitna. Nægi þar að nefna HS-Veitur, sem reki hitaveitu á Suðurnesjum og í Vestmannaeyjum, Norðurorku á Eyjafjarðarsvæðinu og Orkuveitu Húsavíkur. Stefndi mótmæli enn fremur því sem fram komi í stefnu að stefndi leitist við að „komast hjá greiðslum í andstöðu við tilgang og markmið samkomulagsins.“ Þvert á móti hafi stefndi efnt sinn hluta samkomulagsins að fullu og haft af því verulegan kostnað. Aftur á móti hafi áætlanir stefnanda um uppbyggingu á jörðinni ekki gengið eftir og hafi það valdið stefnda miklum kostnaði. Þess beri að geta að nú hafi u.þ.b. tíu hús í Gljúfurárholti verið tengd. Aldrei hafi annað staðið til af hálfu stefnda en að greiða þær greiðslur sem samið hafi verið um í samkomulagi aðila, að uppfylltum þeim skilyrðum sem þar komi fram.

Stefndi byggir á því að sýkna beri hann af kröfum stefnanda þar sem stefndi hafi efnt sinn hluta samkomulags aðila að fullu og greitt með skilum þær greiðslur sem stefnanda hafi borið samkvæmt samkomulagi aðila. Stefnandi eigi því engin lögvarin kröfuréttindi á hendur stefnanda á þessum tímapunkti og að kröfur stefnanda á hendur stefnda á grundvelli samkomulags aðila verði ekki virkar fyrr en að uppfylltum þeim skilyrðum sem þar komi fram. Þar sem skilyrði fyrir tveimur síðustu greiðslum stefnda, samkvæmt 6. gr. samkomulags aðila, séu ekki uppfyllt sé krafa stefnanda á hendur stefnda ekki orðin virk og því ekki tímabært af stefnanda að gera kröfu um greiðslu. Því beri að sýkna stefnda.

Stefndi vísi til meginreglna samningaréttarins um skuldbindingargildi samninga, að þeir skuli efndir samkvæmt efni sínu og hafa réttaráhrif eftir orðanna hljóðan. Þá vísi stefndi einnig til meginreglna kröfuréttarins um kröfur, stofnun og efndir þeirra. Stefndi telji skilyrði til beitingar 36. gr. laga nr. 7/1936 ekki uppfyllt og bendi á að samkomulag aðila sé hvorki ósanngjarnt né sé það andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Þá mótmæli stefndi órökstuddum vísunum stefnanda til réttmætra væntinga hans, aðstöðumun aðila, ósanngjarns munar á hagsmunum aðila, rangra og brostinnar forsendna.

Vilji svo ólíklega til að dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að stefnanda beri greiðslur fyrr en kveðið sé á um í samkomulagi aðila, krefjist stefndi þess að dómkrafa stefnanda verði lækkuð verulega og metin í samhengi við framgang uppbyggingar í landi Gljúfurárholts, sem sé grundvöllur greiðsluskyldu tveggja síðustu greiðslna samkvæmt samkomulaginu. Varðandi kröfu stefnda um að dráttarvaxtakröfu stefnanda verði synjað, þá telji stefndi að skilyrði 5. gr. laga nr. 38/2001 séu ekki uppfyllt. Ekki komi til álita að ákvarða dráttarvexti á grundvelli 1. mgr. 5. gr., þar sem skilyrði greiðsluskyldu hafi ekki verið uppfyllt og gjalddagi ekki ákveðinn í samkomulagi aðila. Þá verði ekki séð á hverju krafa stefnanda um að dráttarvextir skuli reiknaðir frá 17. mars 2010 byggist. Ekki verði séð að sú dagsetning passi við skilyrði 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um að heimilt sé að reikna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar liðinn sé mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega hafi krafið skuldara með réttu um greiðslu. Stefndi mótmæli því dráttarvaxtakröfu stefnanda og geri kröfu um að henni verði synjað.

Stefnandi byggi málskostnaðarkröfu sína á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, aðallega 129. gr., 130. og 131. gr. laganna. Um lagarök sé m.a. vísað til þeirra ákvæða sem að ofan greini, auk annarra ákvæða samningalaga nr. 7/1936. Krafan um málskostnað styðst við 129., 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Í máli þessu er ágreiningur um hvort fullnægt hafi verið skilyrðum gr. 6 í samkomulagi aðila frá 15. desember 2004 um sölu á jarðhitaréttindum stefnanda til stefnda. Samkvæmt greindu ákvæði skyldi stefndi greiða stefnanda 2.500.000 krónur þegar alls 80 íbúðir og/eða sumarhús í landi Gljúfurárholts hefðu verið tengd hitaveitu er ynni vatn í Gljúfurárholti og samkomulagið hefði tekið gildi. Eins skyldi stefndi greiða stefnanda 2.500.000 krónur þegar alls 150 íbúðir og/eða sumarhús í landi Gljúfurárholts hefðu verið tengd hitaveitu er ynni vatn í Gljúfurárholti og samkomulagið hefði tekið gildi.

Ekki er ágreiningur um að færri en 80 íbúðir í landi Gljúfurárholts eru nú tengdar hitaveitunni. Hefur stefnandi lýst því að uppbygging byggðar í landi Gljúfurárholts hafi gengið hægar fyrir sig en reiknað hafi verið með. Stefnandi reisir mál sitt annars vegar á því að með því að tengja þéttbýlisstaðinn Hveragerði við þá borholu sem heita vatnið kemur úr hafi ofangreindu skilyrði í raun verið fullnægt. Verði ekki á þá skýringu fallist beri að víkja samningi aðila hvað þetta varðar til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 eða á grundvelli reglna um rangar eða brostnar forsendur, en hitaveituréttindin hafi verið mun verðmeiri en samkomulag aðila hafi kveðið á um. Loks byggir stefnandi á því að aðstöðumunur við samningsgerð eigi að leiða til sömu niðurstöðu.

Sem fyrr greinir er ekki ágreiningur um að ekki sé fullnægt því skilyrði til viðbótargreiðslna samkvæmt samkomulaginu að nægur fjöldi íbúðar- og/eða sumarhúsa hafi verið tengd hitaveitunni. Ákvæði 6. gr. samkomulagsins er hins vegar skýrt orðað að því leiti að miðað er við íbúðir og/eða sumarhús í landi Gljúfurárholts. Ekkert í samkomulagi aðila mælir gegn því að borhola sú sem hitaveitan tekur vatn úr sé tengd við aðrar hitaveitur. Gögn málsins bera með sér að þéttbýlisstaðurinn Hveragerði hafi ekki verið tengdur þessari borholu fyrr en á árinu 2009. Með hliðsjón af því er hér að framan greinir leiðir þessi málsástæða stefnanda ekki til þess að kröfur hans verði teknar til greina.

Í annan stað reisir stefnandi kröfur sínar á 36. gr. laga nr. 7/1936 og reglum samningaréttar um rangar og brostnar forsendur. Hafi hitaveituréttindi þau er stefnandi seldi stefnda verið mun verðmætari en fram komi í samkomulagi aðila. Varðandi þessar málsástæður stefnanda er til þess að líta að stefnandi hefur sönnunarbyrði fyrir því að samningi aðila verði vikið til hliðar á þessum grundvelli.

Stefnandi hefur lagt fram matsgerð í málinu. Er matsgerð ætlað að sýna fram á virði jarðhitaréttinda Gljúfurárholts í Ölfusi er seld voru stefnda. Í matsbeiðni voru forsendur fyrir mati þær að landeigandi fengi 5% af nýtanlegu vatnsmagni miðað við 80 gráður á celsíus dælt á kostnað rekstraraðila að notkunarstað landeiganda, að rekstraraðili legði lagnir að notkunarstað landeiganda á sinn kostnað, að rekstraraðili kostaði dælingu og dreifingu að notkunarstað landeiganda á sinn kostnað, að landeigandi fengi ennfremur með sama hætti 5% af öllu nýtanlegu vatni til viðbótar kæmi í ljós að holur afköstuðu meiru eða nýjar boraðar, að afgjald landeiganda nýttist að fullu, að lögð yrði til grundvallar matinu gjaldskrá stefnda, þ.e. húshitunartaxti í þéttbýli án skatta og loks að ávöxtunarkrafa í núvirðisreikningum tæki mið af því að um örugga auðlind væri að ræða fyrir landeiganda.

Matsspurningar voru þrjár. Í fyrsta lagi hvert væri virði hinna seldu jarðhitaréttinda í Gljúfurárholti miðað við 1. júní 2015, þ.e. núvirt virði fyrrgreindrar hlutdeildar landeiganda í mögulegum afrakstri jarðhitaréttindanna miðað við taxta Orkuveitu Reykjavíkur til húshitunar í þéttbýli, 1. júní 2015, án virðisaukaskatts. Í annan stað hver væri niðurstaða úr spurningu 1 færð til verðlags í desember 2004 með því að nota taxta Orkuveitu Reykjavíkur til húshitunar í þéttbýli frá desember 2004 í stað taxta frá 1. júní 2015. Loks hvert væri núvirt virði 65 mínútulítra af 80 gráðu heitu vatni í desember 2004 núvirt miðað við taxta Orkuveitu Reykjavíkur til húshitunar í þéttbýli í desember 2004 án skatts. Í matsgerð er svar við fyrstu spurningu 238,5 milljónir króna, spurningu númer tvö 129 milljónir króna og spurningu númer þrjú 38,8 milljónir króna. Stefndi hefur mótmælt því að matsgerð í málinu verði lögð til grundvallar niðurstöðu.

Í samkomulaginu frá 15. desember 2004 er því lýst að samkomulagið sé gert á grunvelli fyrri samnings landeiganda við Ölfushrepp og skjala er því tengdust og aðildar landeiganda að Austurveitu. Þá er því lýst að landeigandi selji stefnda allan rétt til að fá vatn afhent frá borholum í landi Gljúfurárholts að undanskildum 10 mínútulítrum til eigin nota landeiganda. Næst er því lýst að landeigandi afsali sér heimildum til rannsókna og vinnslu jarðhita í landi Gljúfurárholts til stefnda. Er þessum heimildum nánar lýst í samkomulaginu. Þá er því lýst hvernig landeigandi tryggi stefnda aðgengi að hitaveitumannvirkjum og á hvern hátt stefndi taki að sér að leggja hitaveitu í alla skipulagða byggð í Gljúfurárholti. Að síðustu er greiðslum fyrir hitaveituréttindin lýst.

Sem fyrr greinir reisir stefnandi mál sitt á því að ósanngjarnt sé af hálfu stefnda að greiða ekki tvær síðastgreindu greiðslurnar samkvæmt samkomulagi aðila þar sem virði jarðhitans í Gljúfurárholti sé mun meira en greitt hafi verið fyrir á sínum tíma. Styðji matsgerð þá niðurstöðu. Að því er þessar málsástæður stefnanda varðar er til þess að líta að samkomulag aðila frá í desember 2004 lýsir því ekki hvernig verð fyrir jarðhitaréttindin er seld voru er ákvarðað eða forsendur að baki. Í því ljósi stoðar stefnanda ekki, gegn mótmælum stefnda, að tefla fram niðurstöðu matsgerðar sem reist er á nákvæmlega tilgreindum forsendum. Hefur stefnanda því ekki tekist sönnun þess að ógilda beri samkomulag aðila á grundvelli ákvæða 36. gr. laga nr. 7/1936 eða reglna um rangar og brostnar forsendur.

Að síðustu reisir stefnandi mál sitt á því að aðstöðumunur við samningsgerðina eigi að leiða til þess að stefnda verði gert að greiða lokasamningsgreiðslur samkvæmt samkomulaginu. Af gögnum málsins verður ráðið að stefnandi hafi notið aðstoðar lögmanns við samningsgerðina 2004. Þegar af þeirri ástæðu verður þessari málsástæðu stefnanda hafnað.

Samkvæmt öllu framansögðu verður stefndi sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

Málskostnaður verður látinn niður falli.

Mál þetta flutti af hálfu stefnanda Ó-kk-nf B-kk-nf hæstaréttarlögmaður en af hálfu stefnda E-kvk-nf S-kvk-nf héraðsdómslögmaður.

Mál þetta hefur tafist af ýmsum ástæðum er varða stefnanda. Var þeim lýst framar í þessum dómi.

Dóm þennan kveður upp S-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndi, Orkuveita Reykjavíkur, er sýkn af kröfum stefnanda, þb. Gljúfurbyggðar ehf.

Málskostnaður fellur niður.

S-kk-nf S-kk-nf