Z-6/2016

Mál þetta barst dóminum 1. júlí 2016 með kröfu sóknaraðila um málskot, samkvæmt XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, og var þingfest 9. september sama ár.

Sóknaraðili krefst þess að nauðungarsala sem fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 7. júní 2016 á fasteigninni [...], Reykjavík, fastanúmer [...], „verði ógilt með úrskurði“. Jafnframt krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að nauðungarsala sem fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 7. júní 2016 á fasteigninni [...] í Reykjavík, fastanúmer [...], verði staðfest. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að skaðlausu.

Málið var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 29. nóvember sl. Undir rekstri málsins féll sóknaraðili frá þeirri kröfu að óskað væri úrskurðar dómsins á grundvelli 3. mgr. 55. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og varnaraðili féll að sama skapi frá þeirri kröfu sinni að kröfu sóknaraðila að þessu leyti yrði hafnað.

I

Málavextir

Samkvæmt gögnum málsins situr sóknaraðili í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, C, sem lést á árinu 2007. Fram kemur í beiðni sóknaraðila að eftir lát hans, og í kjölfar efnahagshrunsins á haustdögum 2008, hafi hún misst yfirsýn yfir fjármál heimilisins en eiginmaður hann hafi að mestu leyti séð um þau. Vegna þessa hafi sóknaraðili þurft að leita til umboðsmanns skuldara og var umsókn hennar móttekin af embættinu 6. desember 2010. Sóknaraðili hafi í kjölfarið farið í greiðsluskjól eða frestun greiðslna í samræmi við 11. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga. Með ákvörðun umboðsmanns skuldara 7. júní 2011 hafi sóknaraðila verið veitt heimild til að leita greiðsluaðlögunar samkvæmt áðurnefndum lögum. Þá segir í beiðninni að á árinu 2012 hafi embætti umboðsmanns skuldara komist að þeirri niðurstöðu að sóknaraðili uppfyllti ekki skilyrði greiðsluaðlögunar og heimild hennar verið felld niður.

Varnaraðili krafðist nauðungarsölu á eign sóknaraðila á grundvelli skuldabréfs sem hvílir á 1. veðrétti fasteignarinnar að [...] í Reykjavík. Fyrsta fyrirtaka beiðninnar fór fram 3. september 2015. Mætti varnaraðili við gerðina og mótmælti fram kominni beiðni. Var ákveðið að uppboðið færi fram á skrifstofu sýslumanns 19. október 2015. Ekkert mun hafa orðið af þeirri fyrirtöku. Næst var beiðnin tekin fyrir við byrjun uppboðs 18. maí 2016 þar sem mætt var af hálfu sóknaraðila, beiðninni mótmælt og þess krafist að nauðungarsölunni yrði vísað til héraðsdóms. Varnaraðili hafnaði mótmælum sóknaraðila og að málinu yrði skotið til héraðsdóms. Ákvað fulltrúi sýslumanns að halda gerðinni áfram. Var boðað til uppboðs á eigninni 7. júní 2016. Sóknaraðili lagði á ný fram mótmæli við fyrirtöku þann dag. Varnaraðili hafnaði mótmælum sóknaraðila og krafðist þess að uppboðinu yrði fram haldið. Hafnaði sýslumaður mótmælum sóknaraðila og ákvað að halda gerðinni áfram. Eignin var seld lokasölu á nauðungarsölu 7. júní 2016 og var varnaraðili hæstbjóðandi í eignina.

Í nauðungarsölubeiðni varnaraðila, sem dagsett er 30. apríl 2015, kemur fram að þess sé krafist að eign sóknaraðila að [...] í Reykjavík verði seld nauðungarsölu til lúkningar skuld við varnaraðila sem sundurliðist með þeim hætti að gjaldfallinn höfuðstóll er sagður nema 42.000.527 krónum, samningsvextir til 2. mars 2010 nemi 140.228 krónum og dráttarvextir til 30. apríl 2015 nemi 36.344.169 krónum. Er heildarfjárhæð skuldarinnar, að teknu tilliti til ofangreinds og áfallins kostnaðar, sögð nema 78.894.727 krónum, auk áfallinna dráttarvaxta. Þá var heimildarskjali lýst sem skuldaskjali þar sem útgefandi og aðalskuldari væri „C Db.“ en sóknaraðili veðsali. Skuldin væri í vanskilum frá 2. mars 2010 og skuldin tilgreind nánar sem „veðskuldabréf nr. [...]“. Þá segir að nauðungarsöluandlagið hafi verið sett að veði til tryggingar skuld samkvæmt skuldabréfinu. Í skilmálum bréfsins sé þess getið að heimilt sé að selja eignina nauðungarsölu til fullnustu skuldarinnar án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms, vanefni skuldari samninginn. Skuldabréfið fullnægi skilmálum 2. töluliðar 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 og vísi varnaraðili máls þessa til þess ákvæðis til stuðnings nauðungarsölubeiðni sinni. Þá segir að sóknaraðila hafi verið send greiðsluáskorun samkvæmt 9. gr. laga nr. 90/1991 og að innheimtutilraunir hafi engan árangur borið.

Áðurnefnt veðskuldabréf, sem er númer [...], var gefið út af C 12. apríl 2005 til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. Samkvæmt áritununum á bréfið var það framselt til Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis 23. október 2008 og síðar til varnaraðila, 31. desember 2013. Skuldabréfið var upphaflega að höfuðstólsfjárhæð 28.000.000 króna. Í skuldabréfinu var kveðið á um að fjárhæð skuldar skyldi bundin vístölu neysluverðs með tiltekinni grunnvísitölu og að skuldarar skyldu greiða 4,150% fasta vexti af höfuðstól skuldarinnar. Þá var kveðið á um að skuldarar skyldu endurgreiða skuldina með 480 afborgunum á eins mánaðar fresti, í fyrsta sinn 2. júní 2005. Var fasteignin að [...] í Reykjavík, fastanúmer [...], tilgreind sem veð á 5. veðrétti með uppfærslurétti. Þá sagði að veðið, með veðrétti og uppfærslurétti, allt eins og tilgreint væri, setti veðsali til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu höfuðstóls, verðbóta og vaxta framangreindrar skuldar, dráttarvaxta eins og þeir væru á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Undir skjalið ritar eiginmaður sóknaraðila sem „skuldari“ og sóknaraðili sem „mak[i] skuldara“.

Skilmálabreyting var gerð á bréfinu 2. ágúst 2009. Þar sagði að nýr höfuðstóll lánsins væri 39.716.530 krónur og að lánið bæri að greiða með 429 afborgunum á eins mánaðar fresti. Næsti gjalddagi var sagður 2. ágúst 2009. Þá var vanskilum bætt við höfuðstól og samþykkt að skuldari greiddi ekki næstu sex gjalddaga lánsins. Þá var [...] í Reykjavík tilgreint sem veð og að um 1. veðrétt væri að ræða. Var veðskuldabréfið áritað um ofangreinda skilmálabreytingu og tekið fram að bréfið væri að öðru leyti óbreytt. Undir skilmálabreytinguna skrifaði sóknaraðili f.h. dánarbús C.

Sóknaraðili sótti um greiðsluaðlögun 6. desember 2010. Með ákvörðun umboðsmanns skuldara 7. júní 2011 var henni veitt heimild til að leita greiðsluaðlögunar samkvæmt ákvæðum laga nr. 101/2010. Virðist sem samningur um greiðsluaðlögun hafi ekki komist á vegna atvika er varða d-lið 2. mgr. 6. gr. áðurnefndra laga og að greiðsluaðlögunarumleitanir hafi verið felldar niður samkvæmt 15. gr. sömu laga.

Skuldabréfið mun vera í vanskilum frá og með gjalddaga 2. mars 2010 og verið gjaldfellt miðað við þann dag. Greiðsluáskorun var birt fyrir sóknaraðila 11. febrúar 2015 og beiðni um nauðungarsölu var móttekin af sýslumanni 8. maí 2015. Nauðungarsalan fór fram 7. júní 2016 eins og áður sagði og lauk með því að eigninni var ráðstafað til varnaraðila.

Umþrætt skuldabréf var upphaflega gefið út til Frjálsa fjárfestingarbankans en það komst í eigu varnaraðila 31. desember 2013, sbr. áritun á bakhlið þess. Enginn ágreiningur er um aðild varnaraðila að máli þessu.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili krefst þess að áðurnefnd nauðungarsala, sem fram fór 7. júní 2016, á eign hennar að [...] í Reykjavík verði ógilt.

Sóknaraðili telur að varnaraðili eigi ekki veðrétt í eign sinni og byggir það í fyrsta lagi á því að gildur veðréttur hafi aldrei stofnast vegna skorts á samþykki. Á 1. veðrétti eignarinnar hvíli veðskuldabréf útgefið af eiginmanni hennar til Frjálsa fjárfestingarbankans. Veð, samkvæmt skuldabréfinu, sé tilgreint sem [...]. Í reit sem merktur sé „undirskrift skuldara“ riti C nafn sitt og í reit sem merktur sé „undirskrift maka“ riti sóknaraðili nafn sitt. Engar undirritanir sé á hinn bóginn í reitum sem merktir eru „samþykki veðþola“ og „samþykki maka veðþola“. Þeir reitir séu því auðir í skjalinu. Sóknaraðili heldur því fram að eiginmaður hennar hafi aldrei samþykkt veðsetningu á eigninni sem veðþoli og því síður hafi hún samþykkt veðsetninguna sem maki veðþola. Ljóst sé að eiginmaður hennar hafi skrifað undir bréfið sem skuldari og gangist þar með við skuldinni en hann hafi aldrei samþykkt að veðsetja húsið fyrir skuldinni. Þá skrifi hún einungis undir sem maki skuldara en ekki sem maki veðþola.

Þá uppfylli undirritun sóknaraðila sem maki skuldara ekki skilyrði 60. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 þar sem hún ritar ekki undir sem maki veðþola. Engin leið sé að vita hvernig henni var kynnt málið.

Þar sem eiginmaður hennar hafi þannig aldrei veitt samþykki sitt fyrir veðsetningu fasteignarinnar að [...] geti ekki hafa stofnast til gilds veðréttar til handa varnaraðila. Varnaraðili eigi því ekki og hafi aldrei átt gildan veðrétt í fasteigninni til tryggingar skuld samkvæmt áðurnefndu skuldabréfi. Skorti því það grundvallarskilyrði, þ.e. samþykki eiganda, svo að til gilds veðréttar geti stofnast. Veðrétturinn sé því ógildur og því beri að ógilda nauðungarsöluna í heild sinni. Sé vísað til meginreglna samningaréttar um forsendur fyrir því að til löggernings geti stofnast en þar skipti gildi loforða og samþykki öllu máli.

Þá sé vísað til skyldu varnaraðila sem fjármálafyrirtækis, samkvæmt lögum nr. 161/2002 um fjármálafyrirtæki, að tryggja sér sönnun fyrir meintum réttindum sínum, tilvist þeirra, umfangi og heimilda að öðru leyti. Varnaraðili, og sá sem hann leiði rétt sinn frá, séu og hafi verið eftirlits- og leyfisskyld hjá Fjármálaeftirlitinu. Fyrirtækin hafi haft innan sinna raða sérfræðinga í lögum og reglum og ætti því að hafa verið í lófa lagið að gæta þess að skuldabréf sem þau útbjuggu væru undirrituð með þeim hætti sem „þau telji eðlilegt“. Líta verði að þessu leyti til yfirburðastöðu forvera varnaraðila. Sóknaraðili hafi verið 70 ára er bréfið var gefið út og eiginmaður hennar 71 árs. Telur sóknaraðili að í ljósi þessa verði að túlka óskýrleika bréfsins varnaraðila í óhag. Byggi sóknaraðili þetta á 36. gr. b. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, þar sem fram komi að vafa um túlkun samnings, sem saminn sé einhliða af fyrirtæki sem sérhæfi sig í slíkum gerningum, skuli túlka neytanda í hag. Rúmlega 11 ár séu síðan umrætt bréf hafi verið gefið út. Skuldari þess sé fallinn frá og minni sóknaraðila farið að bresta. Þá verði að líta til þess að sá sem vill byggja réttindi á samningi verði að sanna að samningur hafi verið gerður með því efni sem samrýmist kröfu hans, hverju hafi verið lofað o.s.frv. Þá sé það viðurkennd regla í samningarétti að skýra verði óljós samningsákvæði þeim í óhag sem samið hefur þau einhliða. Löggerninga skuli einnig túlka þeim aðila í óhag sem hefði átt að hlutast til um að hafa form þeirra og efni skýrt.

Skilmálar bréfsins veiti litlar vísbendingar í þessum efnum en þar sé vísað jöfnum höndum til veðsala, veðþola, útgefanda og skuldara enda um staðlaða skilmála að ræða sem samdir hafi verið einhliða af Frjálsa fjárfestingarbankanum.

Sóknaraðili telur með vísan til ofangreinds ekki koma til greina að fallist verði á að varnaraðili eigi veðrétt í eigninni á grundvelli skuldabréfs sem beri með sér að rita verði sérstaklega í þar til gerða reiti sé ætlunin að veðsetja eign. Sóknaraðili bendir á að sérstakir reitir séu til staðar vegna yfirlýsinga um sjálfskuldarábyrgð en varla detti nokkrum manni í hug að telja sóknaraðila bera sjálfskuldarábyrgð á lánveitingunni. Þá tekur sóknaraðili fram að undirbúningsgögn vegna útgáfu skuldabréfsins hafi enga þýðingu í málinu. Það séu gögn sem stafi frá varnaraðila og hafi verið unnin þar í tengslum við lánveitinguna en ekki komið fyrir sjónir sóknaraðila. Hvað varði gagn um ráðstöfun lánsins tekur sóknaraðili fram að þar skrifi lántaki undir en ekki sóknaraðili eða starfsmaður lánveitanda. Þá sé lánsumsókn, sem varnaraðili vísi til, ódagsett og óljóst hvort hún tengist umræddri lánveitingu.

Þá stoði ekki fyrir varnaraðila að vísa til skilmálabreytinga vegna frystingar greiðslna sem gerðar hafi verið eftir hrun fjármálakerfisins enda sé um að ræða skjal sem banki leggur fyrir 76 ára gamla konu sem ekki hafi haft reynslu af viðskiptum og sé í góðri trú um efni skjalsins. Þá beri og að geta þess að samkvæmt skilmálabreytingunni sjálfri sé skuldabréfið óbreytt fyrir utan þá breytingu sem það tiltaki en hún tengist einungis afborgunum af bréfinu.

Þá bendir sóknaraðili á að hún telji líkur á því að þinglýsingarstjóra hefði borið að vísa umræddu skjali frá þinglýsingu í upphafi á grundvelli f-liðar þinglýsingarlaga nr. 39/1978 enda ekki ótvírætt hvert efnis bréfsins sé.

Þá byggir sóknaraðili í öðru lagi á því að sú fjárhæð sem varnaraðili byggi á að hún skuldi sér, sé ekki rétt. Í greiðsluáskorun komi fram að dráttarvextir leggist á kröfuna frá og með 2. mars 2010. Skorti þó alfarið á að lögð séu fram gögn um að sóknaraðila hafi verið tilkynnt um slíkt eða að gjaldfelling hafi raunverulega átt sér stað. Varnaraðila sé ekki heimilt að ákveða gjaldfellingu aftur í tímann. Þar að auki hafi sóknaraðili verið í greiðsluskjóli samkvæmt lögum nr. 101/2010 frá 6. desember 2010 til 10. febrúar 2012.

Með vísan til 1. mgr. 11. gr. laga nr. 101/2010 kveður sóknaraðili að tímabundin frestun greiðslna hafi hafist um leið og umboðsmaður skuldara samþykkti umsókn hennar. Meðan á frestun greiðslna standi sé lánardrottnum óheimilt samkvæmt þessu ákvæði að krefjast eða taka við greiðslu á kröfum sínum, gjaldfella skuldir samkvæmt samningsbundnum heimildum, gera fjárnám, kyrrsetningu eða löggeymslu í eigum skuldarans eða fá þær seldar nauðungarsölu, fá bú skuldarans tekið til gjaldþrotaskipta, neita að afhenda gegn staðgreiðslu eða viðunandi tryggingum þær vörur eða þjónustu sem skuldari þarf á að halda vegna framfærslu sinnar eða heimilismanna vegna fyrri vanefnda, krefjast greiðslu hjá ábyrgðarmanni skuldarans eða ráðast í hvers konar aðgerðir til innheimtu kröfur. Þá komi fram í 2. mgr. áðurnefnds ákvæðis að vextir falli á skuldir meðan á frestun greiðslna standi en þeir séu ekki gjaldkræfir. Þá verði einnig að líta til 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Í málinu sé uppi sú staða að óheimilt hafi samkvæmt lögum nr. 101/2010 að greiða af framangreindri skuld. Verði sóknaraðila því ekki um það kennt að greiðsludráttur hafi orðið af þessum sökum, sér í lagi ekki þegar honum hafi ekki verið tilkynnt um gjaldfellingu kröfunnar. Byggi sóknaraðili á því að varnaraðila sé óheimilt að gera kröfu um dráttarvexti með þeim hætti sem hann geri í greiðsluáskorun og nauðungarsölubeiðni sem séu því í andstöðu við 9. og 11. gr. laga nr. 90/1991 þar sem fjárhæð skuldar sóknaraðila sé þar röng. Þegar af þessari ástæðu einni beri að fella nauðungarsöluna úr gildi þar sem lagaskilyrði skorti til þess að hún geti farið fram.

Ef talið yrði að varnaraðila væri heimilt að láta dráttarvexti falla á kröfuna þrátt fyrir að skuldari hafi verið í greiðsluskjóli sé á því byggt að kröfur séu fallnar niður vegna tómlætis. Þá sé einnig á því byggt að vaxtakröfur varnaraðila séu fyrndar hvað varðar vexti sem séu eldri en fjögurra ára.

Með hliðsjón af öllu ofansögðu telur sóknaraðili að fella beri umrædda nauðungarsölu úr gildi þar sem lagaskilyrði hafi ekki verið uppfyllt svo hún geti farið fram.

Um lagarök vísar sóknaraðili til XIV. kafla laga nr. 90/1991, einkum 2. mgr. 82. gr. Þá vísar sóknaraðili til laga nr. 101/2010 og laga nr. 7/1936. Krafa um málskostnað er byggð á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 auk laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og umrædd nauðungarsala verði staðfest. Byggir hann kröfu sína einkum á því að öll skilyrði laga um nauðungarsölu umræddrar fasteignar hafi verið uppfyllt og enginn vafi leiki á um heimild til þess að umrædd gerð nái fram að ganga.

Varnaraðili tekur fram um aðdraganda þess að C J-kk-nf gaf út umrætt skuldarbréf 12. apríl 2005 að fyrir útgáfu þess hafi C fyllt út umsókn til Frjálsa fjárfestingarbankans um íbúðalán eins og sjá megi í gögnum málsins. Umsóknin sé raunar ódagsett en allt bendi til þess að hún hafi verið gerð fyrir og í beinum tengslum við útgáfu umþrætts veðskuldabréfs. Á umsókninni sé C tiltekinn sem umsækjandi og „veðstaður“ sagður vera [...]. Undir umsóknina skrifa C og sóknaraðili. Meðal gagna sem virðast hafa fylgt umsókninni sé verðmat fasteignarinnar sem dagsett er 24. febrúar 2005 en þar er verðmæti hennar sagt vera 54.000.000 króna. Lánsumsóknin hafi verið samþykkt af lánanefnd bankans 11. apríl 2005. Í skjali þar að lútandi komi fram að lánsupphæðin sé 28.000.000 króna og er eignin tilgreind sem „[...], öll eignin, Reykjavík, fastanúmer [...]“. Þar segir jafnframt að verðmat sé 54.000.000 króna og undir tilgreiningunni „veðsett“ segir „51,85%“. Ljóst sé að þarna er vísað til umræddrar fasteignar, sbr. framangreint verðmat. Umþrætt skuldabréf hafi verið gefið út í framhaldi af þessu. Varnaraðili tekur fram að er skuldabréfið var gefið út hafi C heitinn verið einn skráður eigandi fasteignarinnar. Skrifaði hann undir bréfið sem skuldari og sóknaraðili sem maki hans.

Í kjölfarið á undirritun umþrætts veðskuldabréfs hafi verið gert skjal um ráðstöfun á lánsfjárhæðinni, dags. 13. apríl 2005. Þar var lántakandi tiltekinn C, lánsfjárhæð sögð vera 28.000.000 króna og „veðstaður“ [...]. Í skjalinu voru upplýsingar um að greiða ætti upp lán á 1.-4. veðrétti. Í lokin kom fram að greiða ætti mismun lánsfjárhæðar inn á reikning nr. [...] sem hafi verið í eigu C heitins. Undir skjalið ritar C til samþykkis á ráðstöfun veðskuldabréfsins. Verði ekki annað séð af gögnum málsins en að ráðstöfun lánsfjárhæðarinnar hafi gengið eftir með þessum hætti. Samkvæmt þessu hafi því öll lánsfjárhæðin, að frádregnu lántöku- og stimpilgjaldi, verið notuð til uppgreiðslu skuldbindinga sem hvíldu fyrir á umræddri fasteign C og sem greiðsla inn á reikning hans.

Þá sé rétt að geta þess að síðar, þ.e. eftir útgáfu umþrætts veðskuldabréfs, gaf C út skuldabréf með veði í [...], sbr. skuldabréf dags. 16. ágúst 2006 og 16. nóvember 2006. Á þeim skuldabréfum komi fram, í yfirliti yfir veðskuldir sem hvíli á fasteigninni, að öll fasteignin sé veðsett vegna umþrætts skuldabréfs að fjárhæð 28.000.000 króna. C og sóknaraðili rita bæði undir þau skuldabréf. Viðaukar hafi verið gerðir við þau þar sem þetta komi einnig fram.

Varnaraðili kveðst hafna því að C heitinn hafi ekki samþykkt veðsetningu [...] með undirskrift sinni á umþrætt skuldabréf eða að sóknaraðili sjálf hafi ekki samþykkt veðsetningu fasteignarinnar með undirskrift sinni á bréfið. Varnaraðili áréttar að þegar skuldabréfið var gefið út hafi C verið einn skráður eigandi fasteignarinnar. Hann hafi því haft fullgilda eignarheimild til fasteignarinnar og heimild til að ráðstafa henni að vild, sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 39/1978. Af þessu leiði einnig að ekki hafi þurft atbeina sóknaraðila til sjálfrar veðsetningar fasteignarinnar fyrir utan að sóknaraðili hafi þurft að samþykkja veðsetninguna fyrir sitt leyti, samkvæmt 1. mgr. 60. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993, sem hún hafi og gert.

Varnaraðili byggir á því að C hafi með undirritun sinni ekki bara tekist á hendur þá fjárskuldbindingu sem kveðið var á um í veðskuldabréfinu heldur hafi hann einnig veðsett umrædda fasteign til tryggingar greiðslu fjárkröfu verðskuldabréfsins. Um það vísi varnaraðili m.a. til þess að skjalið sjálft hefur fyrirsögnina „Veðskuldabréf“ og „Verðtryggt íbúðalán“. Þar komi jafnframt skýrlega fram að krafan sé tryggð með 5. veðrétti í fasteigninni að [...]. Auk þess komi texti fram í 7.-9. tölulið meginmáls bréfsins sem einungis geti átt við um það þegar eign sé sett að veði til tryggingar skuld. Varnaraðili telur því ljóst af undirskrift C, en einnig af „heildaryfirbragði“ bréfsins, að C hafi þar verið að veðsetja fasteign sína til tryggingar fjárskuldbindingu veðskuldabréfsins eða að a.m.k. hafi honum hlotið að vera það ljóst. Í þessu tilliti telji varnaraðili það engu máli skipta þótt C hafi skrifað í reit með fyrirsögninni „Undirskrift skuldara“ en að reitir fyrir „Samþykki veðþola“ og „Samþykki maka veðþola“ séu auðir.

Þá sé ljóst af öðrum gögnum málsins að ætlun C, Frjálsa fjárfestingarbankans sem kröfuhafa og ekki síður sóknaraðila, með útgáfu bréfsins, hafi verið að veðsetja fasteignina til tryggingar greiðslu skuldarinnar. Vísar varnaraðili um þetta til gagna vegna aðdraganda útgáfu bréfsins og umfjöllunar þar að lútandi. Af þeim megi „klárlega“ ráða að ætlun aðila hafi verið að veðsetja fasteignina að [...].

Í tengslum við framangreint veki varnaraðili sérstaka athygli á því að tilgangur veðskuldabréfsins var að endurfjármagna lán sem þegar hvíldu á fasteigninni eins og þegar hafi verið lýst og sjá megi af gögnum málsins. Undarlegt væri því að umþrætt skuldabréf hefði ekki verið tryggt með veði í [...]. Megi líta svo á að útgáfa bréfsins hafi verið til mikilla hagsbóta fyrir C og sóknaraðila þar sem um var að ræða endurfjármögnun skulda sem hvíldu á heimili þeirra.

Þá liggi fyrir í gögnum málsins kvittun um að stimpilgjald vegna þinglýsingar umþrætts skjals hafi verið dregið frá útgreiddri lánsfjárhæð. Þessa kvittun eigi C að hafa fengið senda. Varnaraðili viti ekki til þess að C hafi gert athugasemdir við þetta á þeim tíma. Þá megi geta þess að C veðsetti fasteignina síðar til tryggingar öðrum lánum og á þeim skuldabréfum kom skýrt fram að á fasteigninni hvíldi umþrætt veðskuldabréf. C hafi heldur ekki gert nokkrar athugasemdir við þetta. Styðji þetta málatilbúnað varnaraðila.

Engum vafa geti því verið undirorpið að með undirritun sinni hafi C veðsett fasteign sína að [...] og að sóknaraðili hafi með undirritun sinni gefið fullgilt samþykki samkvæmt 1. mgr. 60. gr. laga nr. 31/1993. Því hafi stofnast gild veðsetning í umræddri fasteign með undirritun C og sóknaraðila.

Til samræmis við allt framangreint þá staðfesti sóknaraðili, þegar hún sat í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, að fasteignin hefði staðið til tryggingar kröfu samkvæmt veðskuldabréfinu með því að samþykkja viðauka við bréfið 2. ágúst 2009 en þá fór hún með eignarráð á fjármunum hins óskipta bús, sbr. 12. gr. erfðalaga nr. 8/1962. Ef ekki verður talið að með því hafi verið um að ræða staðfestingu á áður gerðum löggerningi, þ.e. veðsetningu, byggi varnaraðili á því að um eftirfarandi samþykki hennar sé að ræða.

Jafnframt byggir varnaraðili á því, til stuðnings ofangreindum málsástæðum en einnig sjálfstætt verði ekki á þær fallist, að bæði C og sóknaraðili hafi sýnt af sér verulegt tómlæti við að gæta þess réttar sem sóknaraðili sæki nú í máli þessu. Réttindi þeirra í málinu, ef einhver eru, séu því niður fallin. Veðsetningin hafi farið fram við útgáfu veðskuldabréfsins 12. apríl 2005. Engum athugasemdum hafi þá verið hreyft af hálfu C jafnvel þótt hann hafi síðar veðsett fasteignina með öðrum löggerningum þar sem skýrlega komi fram að lán samkvæmt umþrættu skuldabréfi hvíli á 1. veðrétti eignarinnar. Sóknaraðili hafi fengið leyfi til setu í óskiptu búi 24. júlí 2007. Hún hafi svo samþykkt skilmálabreytingu á bréfinu 2. ágúst 2009 þar sem umrædd veðsetning hafi komið greinilega fram. Varnaraðili viti ekki til þess að sóknaraðili hafi hreyft athugasemdum við áðurgreinda veðsetningu fyrr en með bréfi lögmanns hennar 3. maí 2016.

Verði ekki fallist á ofangreind sjónarmið varnaraðila telur hann að hafna verði kröfu sóknaraðila sem byggð sé á 36. gr. laga nr. 7/1936 á grundvelli mats á öllum atvikum málsins. Sérstaklega kveðst varnaraðili árétta í þessu sambandi að umþrætt veðskuldabréf hafi verið gefið út og notað til að greiða upp kröfur sem hvíldu fyrir á umræddri fasteign að [...]. Eftirstöðvarnar hafi verið greiddar inn á reikning C.

Hvað varði málsástæðu sóknaraðila um fjárhæð skuldarinnar og að henni hafi ekki verið tilkynnt um vanskil tekur varnaraðili fram að krafa samkvæmt bréfinu hafi fallið í vanskil 2. mars 2010. Því hafi bréfið verið gjaldfellt í heild sinni miðað við þann dag á grundvelli heimildar í 6. tölulið veðskuldabréfsins án frekari tilkynninga þar að lútandi.

Hvað það varði að dráttarvextir séu reiknaðir á kröfu samkvæmt bréfinu á meðan sóknaraðili hafi verið í greiðsluskjóli, sem staðið hafi frá 6. desember 2010 til a.m.k. 10. febrúar 2012, vekur varnaraðili athygli á því að krafan var fallin í gjalddaga og bar dráttarvexti áður en sóknaraðili sótti um greiðsluaðlögun. Varnaraðili tekur auk þess fram að honum sé heimilt að reikna dráttarvexti á kröfuna meðan á greiðsluskjóli standi þar sem ljóst sé að í hugtakinu „vextir“ samkvæmt 11. gr. laga nr. 101/2010 felist dráttarvextir. Kveðst varnaraðili vísa um þetta til helstu lögskýringarsjónarmiða íslensks réttar. Þá kveðst varnaraðili hafna því að atvik í málinu séu með þeim hætti að 7. gr. laga nr. 38/2001 geti átt við.

Að lokum tekur varnaraðili fram undir þessum lið að röksemdir sóknaraðila hvað varði fjárhæð skuldarinnar geti ekki, þótt á þær yrði fallist, leitt til þess að nauðungarsalan verði ógilt. Þessar röksemdir varði í raun hverjar eftirstöðvar kröfu varnaraðila séu sem eftir atvikum verði tekin afstaða til við gerð frumvarps til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar.

Hvað varði sjónarmið sóknaraðila um meint tómlæti varnaraðila við að gæta réttar síns tekur varnaraðili fram að sóknaraðili hafi verið í greiðsluskjóli frá 6. desember 2010 og a.m.k. til 10. febrúar 2012. Á þeim tíma gat varnaraðili ekki innheimt kröfuna vegna fyrirmæla 11. gr. laga nr. 101/2010. Að öðru leyti tekur varnaraðili fram að hann hafi sinnt innheimtu kröfunnar með eðlilegum hætti.

Að lokum tekur varnaraðili fram að öll skilyrði laga nr. 90/1991 séu uppfyllt í málinu. Óskipt bú sóknaraðila og C standi í skuld við varnaraðila samkvæmt umþrættu veðskuldabréfi sem fallið hafi í vanskil. Þá hafi nauðungarsölubeiðni varnaraðila verið í réttu formi. Engin rök standi til þess að fella nauðungarsöluna úr gildi og því beri að fallast á kröfur varnaraðila í málinu.

Um lagarök vísar varnaraðili til ákvæða laga nr. 90/1991. Þá vísar hann til meginreglunnar um að gilda samninga skuli halda. Jafnframt vísan hann til reglna um skýringu og túlkun samninga, þ.m.t. veðsamninga og meginreglna samninga- og kröfuréttar um tómlætisáhrif. Einnig sé vísað til ákvæða laga nr. 39/1978, einkum 24. og 25. gr. og meginreglna eignarréttar um eignarheimildir fasteigna. Þá sé vísað til IX. kafla laga nr. 31/1993. Um málskostnað sé vísað til laga nr. 91/1991.

IV

Niðurstaða

Sóknaraðili hefur með beiðni sinni til dómsins krafist þess að ógilt verði nauðungarsala á fasteign hennar að [...] í Reykjavík, fastanúmer [...], er fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 7. júní 2016. Er beiðninni réttilega beint til dómsins á grundvelli XIV. kafla laga nr. 90/1991 og að uppfylltum áskilnaði 1. mgr. 80. gr. þeirra laga um tímafrest.

Nauðungarsala á eign sóknaraðila fór fram á grundvelli veðskuldabréfs að höfuðstólsfjárhæð 28.000.000 króna er eiginmaður hennar heitinn, C, gaf út 12. apríl 2005. C ritaði undir bréfið í reit með yfirskriftina „Undirskrift skuldara“ og sóknaraðili í reit með yfirskriftina „Undirskrift maka skuldara“. Aðila málsins greinir á um hvort stofnast hafi gildur veðréttur í eign sóknaraðila að [...] við útgáfu og undirskrift bréfsins þar sem útgefandi þess og skuldari, C, ritaði ekki undir bréfið í reit með yfirskriftina „Samþykki veðþola“ og sóknaraðili ritaði ekki í reit með yfirskriftina „Samþykki maka veðþola“.

Sóknaraðili hefur á því byggt að þar sem síðastnefndu undirskriftirnar vanti hafi bréfið ekki staðið til tryggingar sem veð heldur einungis til tryggingar fjárskuldbindingum samkvæmt bréfinu. Hafi aldrei staðið til af hálfu C og sóknaraðila að veita veð í fasteigninni að [...]. Undirskriftir á bréfinu hafi ekki verið í réttu horfi og ekki hafi því stofnast til gilds veðréttar í umræddri eign. Þá hefur sóknaraðili byggt á því að varnaraðili verði, á grundvelli 36. gr. b. laga nr. 7/1936, að bera hallann af óskýrleika bréfsins og vafa um þær skuldbindingar sem í því felist enda hafi hann einhliða samið það og búið yfir nauðsynlegri sérþekkingu sem fjármálastofnun umfram eiginmann sóknaraðila og sóknaraðila sjálfa.

Varnaraðili hafnar þessum röksemdum sóknaraðila og telur ljóst af veðskuldabréfinu sjálfu að fyrrgreind fasteign hafi verið og átt að vera veðsett samkvæmt bréfinu. Verði það ekki talið nægjanlegt eitt og sér verði að líta heildstætt á málið og skoða, auk bréfsins sjálfs, aðdragandann að lánveitingunni og undirbúningsgögn, hvernig láninu var ráðstafað til uppgreiðslu lána sem fyrir voru á eigninni auk skilmálabreytingar sem síðar var gerð á bréfinu.

Eins og málið liggur fyrir dóminum verður að telja að með undirritun sinni á bréfið hafi C heitinn, eiginmaður sóknaraðila, bæði tekist á hendur þá fjárhagsskuldbindingu sem í bréfinu fólst og einnig veitt veð í eign sinni að [...] í Reykjavík. Er til þess að líta að heiti bréfsins ber með sér að það er veðskuldabréf en einnig að þar er veðið tilgreint í sérstökum reit þar að lútandi og að um 5. veðrétt sé að ræða. Gat C því ekki dulist að með þessum gerningi var hann að setja að veði áðurnefnda fasteign sína. Var undirritun sóknaraðila sem maka skuldara í samræmi við 60. gr. laga nr. 31/1993. Tekur dómurinn fram að C var á þessum tíma einn skráður þinglýstur eigandi eignarinnar. Auk ofangreinds bera gögn málsins einnig með sér að umræddu láni hafi verið ráðstafað til að greiða upp lán sem hvíldu á 1.-4. veðrétti eignarinnar. Ritar C einn undir skjal er lýtur að þessari ráðstöfun lánsins. Verður ekki talið að til þess hafi þurft atbeina sóknaraðila. Enn fremur verður ekki fram hjá því litið að sóknaraðili ritaði undir skilmálabreytingu 2. ágúst 2009 þar sem skýrlega var tekið fram hvert veðið væri og að um 1. veðrétt væri að ræða. Gat sóknaraðila ekki dulist að varnaraðili átti veð í eigninni.

Þegar á allt þetta er litið verður því að telja að bréfið sjálft beri með sér að með því hafi einnig verið stofnað til veðréttar í áðurnefndri eign auk þess sem önnur gögn málsins styðja það eindregið. Er því óhjákvæmilegt að komast að þeirri niðurstöðu að varnaraðili eigi gildan veðrétt í eigninni að [...] í Reykjavík. Með því að bréfið er sjálft ber þetta skýrlega með sér kemur ekki til álita að beita 36. gr. b. laga nr. 7/1936 í máli þessu. Þá koma ákvæði þinglýsingalaga nr. 39/1978 heldur ekki til neinna álita í málinu. Að lokum verður að telja ljóst að bréfið bar með sér skýra og beina nauðungarsöluheimild, sbr. 2. tölulið 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991.

Vegna tilvísana sóknaraðila til dóma Hæstaréttar í málum nr. 345/2013 og 758/2014 tekur dómurinn sérstaklega fram að atvik í þeim eru ekki sambærileg við atvik í máli því sem hér er til umfjöllunar. Í fyrra málinu var maki einnig þinglýstur eigandi og hafði ekki veitt samþykki fyrir því að veð væri veitt í sínum eignarhluta en í hinu síðara hafði verið gerð breyting á upptalningu á veðandlögum í veðsamningi og ekki ljóst að tiltekin fasteign skyldi telja til nýrra veðandlaga samkvæmt þeim eftir þá breytingu.

Telja verður ljóst af gögnum málsins að sóknaraðili er í umtalsverðri skuld við varnaraðila samkvæmt umræddu veðskuldabréfi sem ekki hefur verið greitt af frá því 2. mars 2010. Varnaraðili á því fjárkröfu á hendur sóknaraðila vegna vanskila á greiðslum samkvæmt bréfinu og er skuldin tryggð með veði í fasteign sóknaraðila að [...] í Reykjavík. Voru eftirstöðvar bréfsins réttilega gjaldfelldar af þeim sökum samkvæmt sérstakri heimild í bréfinu sjálfu. Verður því ekki annað séð en að réttilega hafi verið staðið að gjaldfellingu umrædds skuldabréfs samkvæmt ákvæðum þess sjálfs.

Hvað varðar sjónarmið sóknaraðila um að fjárhæðir í greiðsluáskorun og nauðungarsölubeiðni séu ekki réttar tekur dómurinn fram að reynt getur á tölulegan útreikning eða ágreining aðila um endanlega fjárhæð skuldar sóknaraðila er veðið stendur til tryggingar á samkvæmt bréfinu, þ. á m. vegna útreiknings dráttavaxta, í tengslum við frumvarp til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar. Ágreiningur um endanlegar fjárhæðir getur þó ekki orðið til þess að nauðungarsalan verði ógilt og verður því sjónarmiðum þar að lútandi hafnað.

Af öllu framansögðu verður því ekki annað séð en að beiðni um nauðungarsölu eignarinnar að [...] í Reykjavík uppfylli að öllu leyti skilyrði laga nr. 90/1991 og að gildur veðréttur sé fyrir hendi í nauðungarsöluandlaginu. Verður kröfu sóknaraðila því hafnað og nauðungarsala sú er fram fór 7. júní 2016 staðfest eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað sem þykir, eftir atvikum, með hliðsjón af umfangi málsins, málatilbúnaði aðila og rekstri þess fyrir dóminum, hæfilega ákveðinn 450.000 krónur.

H-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 9. nóvember sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Nauðungarsala á fasteign sóknaraðila, B, að [...] í Reykjavík, fastanúmer [...], sem fram fór 7. júní 2016, er staðfest.

Sóknaraðili greiði varnaraðila, Arion banka hf., 450.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf G-kvk-nf (sign)