E-424/2023

Mál þetta, sem dómtekið var 27. september 2023, var höfðað 2. febrúar 2023 og þingfest 8. sama mánaðar, af aðalstefnendum, G-kk-þgf S-kk-þgf og R-kvk-þgf S-kvk-þgf, [...] í [...] og E-kvk-þgf S-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, [...] í [...], gegn gagnstefnendum, H-kvk-þgf G-kvk-þgf J-kvk-þgf og P-kk-þgf S-kk-þgf Þ-kk-þgf, [...] í [...]. Gagnstefnendur höfðuðu gagnsakarmál gegn aðalstefnendum 3. mars 2023 sem þingfest var og sameinað þessu máli 8. sama mánaðar.

Aðalstefnendur krefjast þess í aðalsök að gagnstefnendur verði dæmd til að greiða þeim insolidum, skuld að fjárhæð 6.500.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. maí 2022 til greiðsludags. Þá krefjast aðalstefnendur aðallega sýknu af kröfum gagnstefnenda í gagnsök og til vara að þær verði lækkaðar. Loks krefjast aðalstefnendur bæði í aðalsök og gagnsök málskostnaðar insolidum úr hendi gagnstefnenda.

Gagnstefnendur krefjast sýknu af kröfum aðalstefnenda í aðalsök. Í gagnsök krefjast gagnstefnendur þess að aðalstefnendum verði insolidum gert að greiða þeim 8.233.910 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2010 um vexti og verðtryggingu frá 8. nóvember 2022 til greiðsludags, allt að frádregnum 6.500.000 krónum. Loks krefjast gagnstefnendur bæði í aðalsök og gagnsök málskostnaðar úr hendi aðalstefnenda.

I.

Helstu málsatvik

Málsatvik eru í meginatriðum þau að með kaupsamningi, dagsettum 22. desember 2021, keyptu gagnstefnendur fasteignina að [...] í [...] af aðalstefnendum. Umrædd fasteign var byggð árið 1935 og er birt stærð hennar 163,1 fermetrar. Í kaupsamningi málsaðila kemur fram að fasteignin skuli afhent eigi síðar en 7. apríl 2022. Þar kemur einnig fram að íbúð í kjallara hennar skuli afhent eigi síðar en 10. janúar 2022. Kaupverð fasteignarinnar var 91.000.000 króna og skyldi greiðast með þeim hætti sem nánar er tilgreint í kaupsamningi málsaðila. Lokagreiðsla kaupverðsins, 11.200.000 krónur, skyldi innt af hendi með peningagreiðslu gegn útgáfu afsals 45 dögum eftir afhendingu. Í samræmi við framangreint var íbúð í kjallara fasteignarinnar afhent gagnstefnendum 10. janúar 2022 og fasteignin að öðru leyti eftir því sem næst verður komist 28. mars 2022. Ágreiningslaust er að gagnstefnendur hafa ekki greitt framangreinda lokagreiðslu kaupverðs fasteignarinnar að fullu. Þannig greiddu þau 4.700.000 krónur 12. maí 2022 en héldu eftir 6.500.000 krónum vegna ætlaðra galla á umræddri fasteign.

Í framlögðu söluyfirliti fasteignarinnar að [...] í [...] kemur fram að um fallegt og mikið endurnýjað einbýlishús á þremur hæðum sé að ræða með aukaíbúð. Þá kemur fram að eignin sé mikið endurnýjuð að innan. Einnig kemur þar fram að eignin skiptist annars vegar í þriggja herbergja íbúð í kjallara með sér inngangi og hins vegar í fjögurra herbergja íbúð á tveimur hæðum, nánar tiltekið hæð og ris. Enn fremur kemur þar fram í lýsingu á því sem gert hafi verið fyrir húsið á síðustu árum að í kjallara hafi allt gólf- og loftaefni verið endurnýjað árið 2013. Eldhúsinnrétting sé ný og dregið hafi verið í nýtt rafmagn. Árið 2015 hafi frárennslislagnir verið myndaðar og fóðraðar og árið 2020 hafi baðherbergi verið endurnýjað að mestu, lagnir séu nýjar sem og innréttingar og tæki. Á hæð og í risi hafi vatnslagnir verið endurnýjaðar árið 2013, nýtt gólfefni lagt í risi, skipt um loftaefni og fataherbergi útbúið í hjónaherbergi. Árið 2014 hafi verið skipt um raflagnir og baðherbergi endurnýjað að mestu. Lagnir séu nýjar sem og innréttingar og tæki. Nýtt gólfefni hafi verið lagt á miðhæð og hiti settur í gólf. Eldhúsinnrétting sé ný, stigahandrið hafi verið endurnýjað og skipt um loftaefni í eldhúsi. Garðskúr hafi verið reistur. Árið 2019 hafi dren verið endurnýjað og nýjar rennur settar upp.

Gagnstefnendur fengu sem fyrr greinir íbúð í kjallara fasteignarinnar afhenta 10. janúar 2022 og leigðu hana út með leigusamningi, dagsettum 1. mars 2022. Samningurinn var gerður til eins árs og skyldi leigutíma ljúka 28. febrúar 2023 og var umsamin leiga 195.000 krónur á mánuði. Hinn 5. mars 2022 höfðu leigutakar íbúðarinnar samband við gagnstefnendur og greindu frá því að vatn læki inn í íbúðina. Gagnstefnendur létu aðalstefnendur þegar í stað vita og hittust málsaðilar þá um kvöldið á vettvangi. Enn fremur komu viðbragðsaðilar frá vátryggingarfélagi á vettvang og gerðu viðeigandi ráðstafanir. Af framlögðum gögnum má ráða að niðurstaða viðkomandi vátryggingarfélags hafi svo verið sú að það tjón sem af hlaust væri ekki bótaskylt úr gildandi vátryggingum. Samkvæmt framlögðum gögnum varð framangreindur leki við óvenjulegar veðuraðstæður og lak víðar inn í hús í [...] á sama tíma auk þess sem frárennsliskerfi bæjarins réð almennt illa við þann vatnselg sem myndaðist. Af framlögðum gögnum má jafnframt ráða að framangreindir leigutakar hafi þegar flutt úr íbúðinni og að hún hafi enn ekki verið leigð út á ný.

Í framhaldi af framangreindu áttu sér stað nokkur samskipti bæði á milli málsaðila og við þá fasteignasölu sem annaðist kaupin. Þannig liggur frammi tölvubréf frá gagnstefnendum til aðalstefnenda, dagsett 29. mars 2022, þar sem fram kemur að þau hafi rætt við starfsmann umræddrar fasteignasölu sem hefði ráðlagt þeim að útbúa skriflega lýsingu á því sem gerst hefði frá því kaupsamningur var undirritaður og þar til fasteignin var afhent að fullu ásamt viðgerðaráætlun svo ljóst væri hvernig málið horfði við aðilum. Þá óskuðu þau eftir upplýsingum frá aðalstefnendum um það hvernig hefði verið staðið að endurnýjun drens við fasteignina, hvenær sú framkvæmd hefði átt sér stað og hver hefði annast hana. Tölvubréfinu fylgdu svo drög að framangreindri lýsingu og var sérstaklega tekið fram að aðalstefnendur mættu gjarnan koma með ábendingar varðandi efni hennar og orðalag. Í umræddum drögum kemur efnislega fram að um sé að ræða lýsingu á þeim breytingum sem orðið hafi á fasteigninni að [...] í [...] frá því að kaupsamningur var undirritaður og fram að afhendingu eignarinnar. Þar sem áhætta flytjist frá seljendum yfir á kaupendur við afhendingu vilji aðilar máls lista upp þau atriði sem skilyrði áhættuflutning að einhverju leyti. Þá segir orðrétt svo: „Komið hefur í ljós lekavandamál og að tjón hefur orðið á eigninni áður en að afhending hefur átt sér stað. Kaupendur samþykkja áhættuskipti við afhendingu að öllu leyti nema að áhættuskiptin eru skilyrt að því leytinu til að möguleg frekari og/eða afleidd tjón vegna lekavandamálsins séu undanskilin. Áhætta af mögulegum afleiddum tjónum vegna þessa mun ekki flytjast yfir á kaupendur fyrr en seljendur hafa gengið frá viðgerð sem kaupendur og seljendur eru sammála um að sé fullnægjandi. Eftir að viðgerðin hefur átt sér stað fellur þessi undantekning úr gildi.“ Í framhaldi ef þessu eru svo í umræddum drögum talin upp þau atriði sem þarfnist lagfæringa og nauðsynlegar úrbætur í hverju tilviki fyrir sig. Í fyrsta lagi er þar talinn leki á útvegg og tilgreint að útveggur sem snúi að götu í kjallara leki mikið við vissar aðstæður. Gagnstefnendum hafi fyrst orðið kunnugt um lekann 5. mars 2022 en síðan þá hafi þau tvívegis orðið vör við vatn í báðum herbergjum í kjallara, annars vegar 8. og hins vegar 14. sama mánaðar. Í öðru lagi er svo talin skemmd á floti á gólfi í kjallara, í þriðja lagi leki á gólfplötu, í fjórða lagi leki í hurðargati á steypuskilum í viðbyggingu og loks að skjólveggur hafi fokið. Í öllum tilvikum eru svo tilgreindar nauðsynlegar úrbætur.

Aðalstefnendur svöruðu framangreindu tölvubréfi samdægurs og kváðust munu lesa þetta vel yfir og svara gagnstefnendum næsta dag. Með tölvubréfi, dagsettu 14. apríl 2022, upplýstu þau svo gagnstefnendur um að þau samþykktu ekki það sem fram kæmi í pósti þeirra og óskuðu eftir því að boðað yrði til fundar á fasteignasölunni til að fara yfir málið. Því tölvubréfi svöruðu gagnstefnendur með tölvubréfi, dagsettu 18. apríl 2022, og áréttuðu að einungis hefði verið um drög að ræða og óskuðu eftir því að aðalstefnendur upplýstu um sína afstöðu til málsins. Í framhaldi af þessum samskiptum var svo boðað til fundar á fasteignasölunni sem fram fór 25. apríl 2022.

Í millitíðinni áttu sér jafnframt stað samskipti milli gagnstefnenda og fasteignasölunnar. Þannig liggur frammi tölvubréf, dagsett 6. apríl 2022, frá gagnstefnendum til fasteignasölunnar þar sem óskað er eftir því að fasteignasalan láti í té skriflegt álit til málsaðila um það hver beri ábyrgð á hverju í tengslum við „dren/lekamálið“ sem upp hafi komið í fasteigninni að [...] í [...]. Sú beiðni var svo áréttuð með tölvubréfi, dagsettu 12. apríl 2022. Ekki liggur fyrir skriflegt svar frá fasteignasölunni en af framlögðum gögnum má ráða að frekari samskipti hafi átt sér stað símleiðis.

Í framhaldi af framangreindum fundi á fasteignasölunni áttu sér svo stað frekari samskipti á milli málsaðila. Þannig liggur frammi tölvubréf frá aðalstefnendum til gagnstefnenda, dagsett 2. maí 2022, þar sem þau leggja til að gagnstefnendur greiði 6.000.000 króna af lokagreiðslunni samkvæmt kaupsamningi málsaðila og haldi eftir 5.200.000 krónum þar til viðgerð sé lokið. Gagnstefnendur svöruðu því tölvubréfi samdægurs á þá leið að þau væru ekki komin með fjárhæðir á hreint en mundu senda upplýsingar um leið og þær lægju fyrir. Að öðru leyti væri ekkert því til fyrirstöðu að gera ráð fyrir að þetta gengi eftir eins og aðalstefnendur legðu til.

Með tölvubréfi gagnstefnenda til aðalstefnenda og fasteignasölunnar, dagsettu 10. maí 2022, upplýstu gagnstefnendur svo að þau hygðust halda eftir 6.500.000 krónum af lokagreiðslunni. Sú fjárhæð væri að stærstum hluta tilkomin vegna áætlaðs kostnaðar við að lagfæra dren hússins og koma því í það ástand sem lýst hefði verið í söluyfirliti. Enn fremur væri gert ráð fyrir áætluðum kostnaði við lagfæringar innanhúss á tjóni sem orðið hefði vegna galla á dreninu ásamt öðrum smærri göllum svo sem sprungu á steypuskilum viðbyggingar. Þá lýstu þau því að í samráði við lögmann hefðu þau afráðið að fá matsmann til að leggja mat á tjón þeirra. Aðalstefnendur svöruðu með tölvubréfi næsta dag og áréttuðu að þau teldu samkomulag hafa komist á um það á framangreindum fundi á fasteignasölunni að gagnstefnendur ætluðu aðfá tilboð frá verktaka í lagfæringar á kjallara hússins og í framhaldi af því mundu málsaðilar ræða kostnaðarskiptingu. Enn fremur var því lýst að þau teldu samkomulag hafa komist á um að gagnstefnendur mundu halda eftir 5.200.000 krónum sem yrðu notaðar til uppgjörs þegar tilboð lægi fyrir. Á þetta hefðu aðalstefnendur fallist án viðurkenningar og umfram skyldu í því skyni að leysa málið. Því tölvubréfi svöruðu gagnstefnendur samdægurs á þá leið að þau teldu ekkert slíkt samkomulag hafa komist á auk þess sem þau gerðu frekari grein fyrir sínum sjónarmiðum og áréttuðu að þau mundu halda eftir 6.500.000 krónum af lokagreiðslunni sem þau svo gerðu líkt og áður greinir.

Með bréfi frá lögmanni gagnstefnenda til aðalstefnenda, dagsettu 14. júní 2022, upplýstu þau að þau hygðust beiðast dómkvaðningar matsmanns í því skyni að staðreyna galla og ætlað beint og óbeint tjón sem til hans yrði rakið. Í umræddu bréfi kemur fram að gagnstefnendur telji fasteignina haldna göllum og hafi því haldið eftir greiðslu samkvæmt heimild í 35. gr. laga nr. 40/2002. Aðalstefnendur hafi ekki veitt upplýsingar um hina seldu eign sem þau hafi mátt vita að kynnu að hafa áhrif á gerð eða efni kaupsamnings, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Einnig sé fasteignin ekki í samræmi við upplýsingar sem aðalstefnendur hafi veitt, sbr. 27. gr. sömu laga. Upplýsingar í söluyfirliti hafi haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings og hafi aðalstefnendur síðar komið með eftiráskýringar á röngum upplýsingum. Slíkt tjói ekki, sbr. 2. mgr. umræddrar 27. gr. Vísað sé til þess sem segi í söluyfirliti um að dren hafi verið endurnýjað árið 2019 og verði sú yfirlýsing ekki skýrð öðruvísi en svo að við þá framkvæmd hafi dren verið lagt samkvæmt góðri verkvenju. Tjón gagnstefnenda vegna afleiðinga þessa galla sé þríþætt.

Í fyrsta lagi kostnaður við úrbætur, þ. e. að koma eigninni í ástand sem samrýmist lýsingu í söluyfirliti og aðalstefnendur hafi ábyrgst, þess efnis að dren hafi verið endurnýjað árið 2019. Í öðru lagi skemmdir sem orsakast hafi af leka inn í fasteignina enda sé hann að rekja til galla á drenlögn. Og í þriðja lagi afnotamissir af aukaíbúð vegna tjóns, en gagnstefnendur hafi orðið fyrir umtalsverðum tekjumissi sökum þess að ekki hafi verið unnt að leigja aukaíbúð út, enda megi rekja þann afnotamissi til galla á drenlögn. Loks áskilji gagnstefnendur sér rétt til að krefjast bóta vegna galla á skólplögn, en svo virðist sem ekki hafi verið staðið faglega að fóðrun skólplagnar á sínum tíma.

Með matsbeiðni, dagsettri 25. júlí 2022, fóru gagnstefnendur svo fram á að dómkvaddur yrði sérfróður og óvilhallur matsmaður til að svara tólf nánar tilgreindum matsspurningum. Í þinghaldi hinn 16. september 2022 var S-kk-nf H-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til að framkvæma umbeðið mat samkvæmt matsbeiðni gagnstefnenda. Í matsgerð hans, dagsettri 8. nóvember 2022, komst hann í meginatriðum að þeirri niðurstöðu að drenlögn væri ábótavant, að verulegur vatnsleki væri inn í kjallara hússins, annars vegar inn um útvegg að norðanverðu og hins vegar á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar að sunnanverðu, að tjón hafi orðið innandyra vegna umrædds leka, að fóðrun frárennslislagna væri ábótavant, halli þeirra of lítill og tengingar ekki rétt útfærðar og loks að íbúð í kjallara hafi verið óíbúðarhæf í 15 mánuði frá 5. mars 2022 að telja. Þá komst hann að þeirri niðurstöðu að kostnaður við nauðsynlegar úrbætur vegna framangreinds næmi í heild 5.298.910 krónum að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað sem og að fjárhæð tapaðra leigutekna næmi í heild 2.925.000 krónum.

Með bréfi til aðalstefnenda, dagsettu 16. nóvember 2022, lýstu gagnstefnendur því svo að framangreind matsgerð staðfesti að fasteignin að [...] í [...] hafi verið haldin göllum og þau hefðu orðið fyrir kostnaði og tekjutapi vegna þeirra. Þá lýstu þau því að með hliðsjón af niðurstöðu matsgerðarinnar hefðu þau ofgreitt aðalstefnendum 3.228.630 krónur og fóru fram á að þau endurgreiddu þá fjárhæð. Því bréfi svöruðu aðalstefnendur með bréfi, dagsettu 28. nóvember 2022, og höfnuðu bótaskyldu vegna framangreinds og vísuðu einkum til þess að fasteignin hefði verið 86 ára gömul þegar kaupsamningur málsaðila var gerður og framangreindir ágallar gætu því óháð öllu öðru ekki talist rýra verðgildi fasteignarinnar svo nokkru næmi í skilningi 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002 nema aðalstefnendur hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi varðandi einhverja þeirra. Gæti það þá eftir atvikum leitt til bótaskyldu vegna þeirra tilteknu galla en ekki annarra. Þau teldu sig hins vegar ekki á neinn hátt hafa sýnt af sér saknæma háttsemi. Loks lýstu þau vilja til að ljúka málinu með sátt en ef gagnstefnendur væru ekki fús til þess ættu þau þann kost einan að láta reyna á innheimtu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar fyrir dómstólum. Umræddu bréfi var svarað með bréfi gagnstefnenda, dagsettu 14. desember 2022, og því lýst að þótt gagnstefnendur væru án allrar viðurkenningar reiðubúin að koma að einhverju leyti til móts við aðalstefnendur teldu þau of mikið bera á milli aðila.

Aðalstefnendur höfðuðu svo mál þetta sem fyrr greinir 2. febrúar 2023 og gagnstefnendur gagnsakarmál gegn aðalstefnendum 3. mars 2023 sem sameinað var þessu máli í þinghaldi hinn 8. sama mánaðar.

II.

Helstu málsástæður aðalstefnenda

Kröfu sína í aðalsök byggja aðalstefnendur á því að líkt og fram komi í kaupsamningi málsaðila hafi þau átt kröfu á hendur gagnstefnendum að fjárhæð 11.200.000 krónur sem greiðast skyldi 45 dögum eftir afhendingu eða þann 12. maí 2022. Þann dag hafi gagnstefnendur einungis greitt 4.700.000 krónur, en haldið eftir 6.500.000 krónum. Sé sú krafa enn ógreidd og beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, sbr. einnig 61. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, frá eindaga. Gagnstefnendur hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi málsaðila, með því að greiða ekki kaupverðið á réttum tíma, sbr. 1. mgr. 49. gr. laga nr. 40/2002. Af því leiði að aðalstefnendum sé rétt að krefjast þess að kaupsamningurinn verði efndur samkvæmt efni sínu og kaupendur greiði kaupverðið að fullu, sbr. 1. mgr. 50. gr. sömu laga.

Því sé alfarið hafnað að fasteignin sé gölluð í skilningi laga nr. 40/2002. Fasteignin að [...] í [...] hafi verið byggð árið 1935 og hafi því verið 86 ára gömul þegar kaupsamningur málsaðila hafi verið gerður. Þá megi hverjum sem skoðar fasteignina vera ljóst, að hún sé komin vel til ára sinna. Gagnstefnendum hafi því mátt vera ljóst að þau voru ekki að kaupa nýlega eign eða eign sem eigi þarfnaðist viðhalds, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Aðalstefnendur byggi á því að gallaþröskuldurinn sé í þessu tilviki ekki lægri en sem nemi 10% af kaupverði eignarinnar. Þetta þýði að eignin teljist ekki gölluð nema að ágallinn varði í hið minnsta 9.100.000 krónum, þar sem kaupverð eignarinnar hafi verið 91.000.000 króna, sbr. 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002. Af dómaframkvæmd og fræðum megi ráða að svo gamlar eignir sem líti svipað út og umrædd fasteign skuli bera svo háan gallaþröskuld, þ. e. a. s. 10% af kaupverði. Ítrustu kröfur gagnstefnanda nái ekki því marki. Að mati aðalstefnenda sé því ljóst, að þeir meintu ágallar sem gagnstefnendur krefjist nú skaðabóta eða afsláttar vegna, komi ekki til álita í málinu, nema aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi hvað þá varði. Því sé alfarið hafnað að efni standi til að miða við lægri gallaþröskuld í þessu máli en 10% á grundvelli ummæla í söluyfirliti líkt og gagnstefnendur byggi á. Slík ummæli geti vissulega haft áhrif en ekki til lækkunar á gallaþröskuldi. Hann miðist eftir sem áður við aldur, útlit og ástand eignarinnar líkt og dómaframkvæmd beri vott um.

Þá sé málatilbúnaði gagnstefnenda um að gallaþröskuld beri að meta heildstætt mótmælt. Í því sambandi árétti aðalstefnendur að slíkt heildstætt mat taki að sjálfsögðu einungis til þeirra galla sem á endanum verði fallist á. Það hlutfall þurfi að ná umræddum þröskuldi svo viðkomandi gallar verði taldir rýra vermæti fasteignar svo nokkru varði í framangreindum skilningi. Enn fremur árétti aðalstefnendur að undantekningin sem fram komi í niðurlagi málsgreinarinnar um saknæma háttsemi seljanda geti einungis tekið til nákvæmlega þeirra galla sem saknæm háttsemi kunni að varða. Þeir séu þá teknir út fyrir sviga og gallaþröskuldi ekki beitt um þá. Um þetta beri dómaframkvæmd afdráttarlaust vott. Því þurfi dómurinn fyrst að taka afstöðu til þess hvort heildarverðmæti staðreyndra galla nái gallaþröskuldi. Ef svo sé ekki þurfi í framhaldi af því að taka afstöðu til þess hvort einhverjir þeirra verði engu að síður taldir leiða til bótaskyldu á þeim grundvelli að aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Af kröfum vegna annarra galla beri svo að sýkna.

Aðalstefnendur skilji málatilbúnað gagnstefnenda á þann veg að eingöngu sé byggt á því að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi viðvíkjandi tveimur af þeim ágöllum sem gagnstefnendur telji vera til staðar. Hér sé um að ræða eftirfarandi staðhæfingar, sem óumdeilt sé að fram komi í söluyfirliti eignarinnar: „2019. Dren endurnýjað“ og „Ástand frárennslislagna: Fóðrað nýlega“. Því sé mikilvægt að afmarka það meinta tjón sem geti í besta falli leitt af því, að umræddar staðhæfingar hafi ekki staðist. Um það hvort þær standist eða hvaða ályktanir stefndu hafi mátt draga af þeim, verði svo fjallað hér á eftir.

Samkvæmt þessu byggi aðalstefnendur á því að strax megi útiloka bótaábyrgð vegna matsspurninga 4, 11 og 12, þ. e. a. s. alla þá liði sem varði bætur vegna ryðgaðra eða lekra skila milli eldra húss og viðbyggingar. Bótaábyrgð vegna þessara liða komi að mati aðalstefnenda ekki til greina í 86 ára gömlu húsi, þegar engin ábyrgðaryfirlýsing af neinu tagi hafi komið fram þeim viðvíkjandi. Hér sé einungis um að ræða hefðbundið viðhald á húsinu sem aðalstefnendur séu ekki bótaskyldir vegna. Þéttingin og viðgerðir skilanna séu metin í lið 4 í kostnaðarmati matsgerðar, 294.000 krónur. Þessari fjárhæð beri því þegar að hafna á grundvelli 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Varðandi framangreinda yfirlýsingu viðvíkjandi frárennslislögnum fasteignarinnar sé vakin athygli á því að þær voru sannanlega fóðraðar nýlega. Það hafi verið staðfest með framlagningu gagna frá Lagnafóðrun ehf., en greitt hafi verið fyrir verkið með tveimur greiðslum, annars vegar að fjárhæð 345.000 krónur þann 30. desember 2014 og hins vegar að fjárhæð 640.096 krónur þann 2. mars 2015. Þá hafi hið sama verið staðfest af dómkvöddum matsmanni. Sé sú staðhæfing að fóðrað hafi verið nýlega, einfaldlega sönn, hvað sem öðru líði og hafi þjónusta að því leyti verið keypt af viðurkenndum aðila á umræddu sviði. Aðalstefnendur hafi því ekki haft nokkra ástæðu til að ætla annað en að það hafi verið gert í samræmi við góða venju. Í umræddri yfirlýsingu hafi því ekki falist saknæm háttsemi. Þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna þau af viðkomandi kröfulið í samræmi við það sem að framan greini um gallaþröskuld. Jafnvel þótt svo ólíklega færi að dómurinn teldi engu að síður að aðalstefnendur hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi með ofangreindri staðhæfingu í söluyfirliti, þá fáist ekki séð að matsmaður hafi metið kostnað við að fóðra frárennslislagnir upp á nýtt. Þvert á móti hafi matsmaður metið kostnað við lagningu nýrra frárennslislagna frá a- ö. Slíkt komi ekki til greina að mati aðalstefnenda, enda yrði bótaábyrgð hér í besta falli látin ná til „nýlegrar fóðrunar frárennslislagna“. Hvergi sé staðhæft í söluyfirliti að nýjar frárennslislagnir hafi verið lagðar. Hvorki hafi verið sýnt fram á að sú staðhæfing að lagnir hafi verið fóðraðar, hafi reynst röng eða sett fram gegn betri vitund aðalstefnenda, né hafi yfir höfuð verið metinn kostnaður af fóðruninni sem slíkri. Því geti aðalstefnendur ekki borið bótaábyrgð á þessum lið enda hafi þau ekki sýnt af sér saknæma háttsemi og jafnvel þótt þau teldust hafa gert það þá sé ætlað tjón gagnstefnenda að því leyti með öllu ósannað. Því komi ekki annað til álita en að sýkna þau af kröfu samkvæmt þessum lið.

Viðvíkjandi yfirlýsingu í söluyfirliti varðandi drenlagnir hafi dómkvaddur matsmaður metið kostnað við endurnýjun drenlagna frá a- ö. Sé niðurstaða matsmanns sú að kostnaður við verkið nemi 2.681.000 krónum. Sem endranær þurfi fyrst að skoða ætlaða bótaskyldu aðalstefnenda og til hvers hún kunni í besta falli að taka, þ. e. a. s. að því gefnu að þau teljist yfir höfuð sýnt af sér saknæma háttsemi. Aðalstefnendur hafi fengið pípulagningamann til að leggja dren árið 2019. Hér sé um 86 ára gamalt hús að ræða sem standi á klöpp og sé það ástæða þess að dren hafi verið lagt með þeim hætti sem lýst sé í matsgerð. Aðalstefnendur séu ekki sérfróðir um drenlagnir, ekki frekar en um fóðrun frárennslislagna, og hafi því leitað til fagmanns á þessu sviði sem samkvæmt þeirra bestu vitneskju hafi lagt dren við húsið með sambærilegum hætti og gert hafi verið við ýmis önnur hús í hverfinu sem byggð séu á klöpp. Aðalstefnendur hafi keypt fasteignina árið 2013 og ekki orðið vör við neinn leka fyrr en í miklu óveðri árið 2019. Hafi það verið tilefni þess að þau hafi ráðist í umrædda framkvæmd. Eftir að gagnstefnendum hafi verið afhent kjallaraíbúðin hafi einnig gert mikið óveður og lekið inn í mörg hús í kring líkt og framlögð gögn beri vott um. Aðalstefnendur geti ekki borið ábyrgð á því óveðri og afleiðingum þess.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns segi svo: „..., telur matsmaður nær öruggt að drenlögnin sé tiltölulega ný, eða frá 2019.“ Með vísan til þess sé ljóst að aðalstefnendur hafi ekki sýnt af sér neina saknæma háttsemi með staðhæfingu um að dren hafi verið endurnýjað árið 2019. Sú staðhæfing sé hvað sem öðru líði sönn. Beri því að sýkna þau af kröfu samkvæmt þessum lið enda nái bótafjárhæð vegna hans ekki áðurgreindum gallaþröskuldi. Þá telji aðalstefnendur þær kröfur sem matsmaður geri til lagningar drens með öllu óraunhæfar og ekki í nokkru samræmi við það sem tíðkist í hverfinu. Aðalstefnendur telji að með hliðsjón af aldri og ástandi hússins sem og legu þess á klöpp sé með öllu óeðlilegt að stefndu hafi mátt vænta þess að áðurgreind yfirlýsing í söluyfirliti hússins fæli í sér að ráðist hefði verið í aðgerð á borð við þá sem matsmaður mæli með í matsgerð. Og jafnvel þótt niðurstaða dómsins yrði sú að vinnu við lagningu drens hafi verið ábótavant leiði það ekki sjálfkrafa til þess að stefnendur teljist hafa sýnt af sér saknæma háttsemi með yfirlýsingu sem óumdeilanlega hafi verið sönn.

Gagnstefnendur krefjast svo aukinheldur bóta vegna tjóns af völdum leka í kjallaraíbúð hússins. Í ljósi þess sé nauðsynlegt að afmarka hvaða kostnaðarliðir falli undir umrædda kröfu gagnstefnenda samkvæmt skilningi aðalstefnenda á málatilbúnaði þeirra og matsgerð dómkvadds matsmanns. Annars vegar sé um að ræða kostnaðarmatslið 6 í matsgerð, en þar sé heildarkostnaður metinn að fjárhæð 820.000 krónur. Hins vegar skilji aðalstefnendur matsgerð með þeim hætti að jafnframt falli undir þennan kröfulið, eftirfarandi þrír liðir í kostnaðarmatslið 10: Einangra og klæða útveggi beggja herbergja í kjallara, 630.000 krónur, mála bæði herbergi í kjallara, 120.000 krónur og leggja nýtt gólfefni á bæði herbergi í kjallara, 375.000 krónur, eða samtals 1.125.000 krónur. Hér sé um að ræða frágang og viðgerðir á því rými sem inn í hafi lekið í gegnum norðurvegg kjallaraíbúðarinnar. Í heild falli því undir þennan kröfulið 1.945.000 krónur. Varðandi þennan leka og meinta bótaábyrgð vegna hans byggi aðalstefnendur á því að skilyrði skaðabótaábyrgðar um orsakatengsl sé ekki uppfyllt. Í matsgerð segi orðrétt svo: „Matsmaður hefur staðreynt verulegan vatnsleka inn í kjallara hússins. Annarsvegar er talsverður leki inn um útvegg kjallara að norðanverðu.....“ Í kjölfarið fylgi svo umfjöllun um það hvernig bæta megi úr lekanum og kostnaðarmat að því leyti. Hins vegar sé hvergi í matsgerð fjallað um það, hvort orsakir lekans megi rekja beint til þeirra tveggja staðhæfinga í söluyfirliti, sem fjallað hafi verið um hér að framan. Engin sönnunarfærsla hafi því farið fram um það að umræddan leka megi á einhvern hátt rekja til ætlaðrar saknæmrar háttsemi aðalstefnenda. Þannig sé ekkert sem bendi til þess að lekinn hefði ekki allt eins orðið í óveðrinu í byrjun mars 2022, og sé með öllu óháður því hvort drenlagnir hafi verið endurnýjaðar með fullnægjandi hætti árið 2019 og því hvort frárennslislagnir hafi verið fóðraðar á fullnægjandi hátt árið 2015.

Framangreindu til viðbótar hafi dómkvaddur matsmaður ekki verið spurður um þá verðmætaaukningu sem leiði óumdeilanlega af þeirri staðreynd að hér fengist nýtt fyrir gamalt. Aðalstefnendur yrðu þannig látin greiða að fullu fyrir nýuppgerða kjallaraíbúð sem sé ekki það sem þau hafi selt gagnstefnendum. Almennt sé viðurkennt í fasteignakauparétti að kaupendur eigi ekki rétt á slíkri verðmætaaukningu í gallamálum, heldur þurfi að meta slíkt til frádráttar. Gagnstefnendur beri halla af þeim sönnunarskorti sem leiði af því að hafa ekki spurt matsmann út í þetta atriði sérstaklega og sönnunarbyrði þar að lútandi verði ekki færð yfir á aðalstefnendur líkt og gagnstefnendur virðist byggja á. Þá sé vakin athygli á skilyrði skaðabótaábyrgðar um sennilega afleiðingu. Jafnvel þótt orsakatengsl teldust sönnuð sé spurning hvort ofangreint meint tjón geti talist sennileg afleiðing af þeirri einföldu háttsemi aðalstefnenda, að skrá réttilega í söluyfirlit: „2019. Dren endurnýjað“. Aðalstefnendur telji það langt utan við sennilega afleiðingu af umræddri staðhæfingu að þeim verði gert að greiða úr eigin vasa fyrir nýuppgerða kjallaraíbúð.

Hið sama gildi í meginatriðum varðandi kröfu gagnstefnenda um bætur vegna tapaðra leigutekna af kjallaraíbúðinni. Þannig séu hvorki orsakatengsl á milli ætlaðrar saknæmrar háttsemi aðalstefnenda og meints tjóns gagnstefnenda að því leyti né heldur sé það sennileg afleiðing þar af. Þá hefðu gagnstefnendur vissulega getað dómkvatt matsmann mun fyrr. Þess í stað hafi þau dregið það verulega, þrátt fyrir ítrekanir aðalstefnenda um að hraða rekstri málsins. Á þeirri töf geti aðalstefnendur ekki borið ábyrgð. Slíkt væri í beinni andstöðu við þá skyldu sem hvíli á tjónþola til að takmarka tjón sitt, sbr. 1. mgr. 60. gr. laga nr. 40/2002. Svar matsmanns um fjölda mánaða í tapaðar leigutekjur sé því með öllu þýðingarlaust enda mat á því hvort aðalstefnendur geti yfir höfuð borið ábyrgð á meintu óbeinu tjóni gagnstefnenda að þessu leyti og þá í hversu marga mánuði lögfræðilegt. Fari svo ólíklega að fallist verði á einhvern hluta ætlaðs óbeins tjóns gagnstefnenda að þessu leyti beri svo hvað sem öðru líði að lækka umræddan kröfulið hlutfallslega um 11%. Dæmdar skaðabætur séu ekki skattskyldar en það séu leigutekjur um að minnsta kosti 50% af fjármagnstekjuskatti sem sé 22%. Hvað sem öðru líði skuli því lækka bætur um að minnsta kosti það hlutfall sem gagnstefnendur hefðu greitt í skatt. Ella fengju þau tjón sitt ofbætt. Beri þegar af framangreindum ástæðum ótvírætt að sýkna aðalstefnendur af kröfu um bætur samkvæmt þessum kröfulið eða í öllu falli að lækka þær verulega.

Framangreindu til viðbótar árétti aðalstefnendur að krafa um bætur fyrir óbeint tjón á borð við tapaðar leigutekjur verði ekki tekin til greina nema sýnt sé að það sé bein afleiðing af saknæmri háttsemi seljanda, sbr. 43. gr., sbr. b-lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Aðalstefnendur telji einsýnt að óveður það sem gert hafi í byrjun mars 2022 sé orsök ætlaðs tjóns gagnstefnenda að þessu leyti. Af því leiði að það geti ekki verið afleiðing af ætlaðri saknæmri háttsemi aðalstefnenda. Í dómaframkvæmd hafi verið gerðar strangar sönnunarkröfur þegar leyst sé úr kröfum um bætur vegna tapaðra leigutekna vegna ætlaðra galla á fasteignum. Almennt hafi dómstólar einfaldlega hafnað slíkum kröfum jafnvel þótt fallist hafi verið á kröfur um bætur fyrir beint tjón af völdum galla sem tafið hafi útleigu viðkomandi fasteignar.

Í þessu sambandi sé aukinheldur vert að benda á að krafa gagnstefnenda um bætur vegna tapaðra leigutekna nemi um 36% af heildarkröfum þeirra í málinu. Þá nemi kröfuliður þeirra vegna þessa mun hærri fjárhæð en kröfuliður þeirra vegna ætlaðs beins tjóns vegna umrædds galla, þ. e. kostnaðar við að leggja nýtt dren. Telji aðalstefnendur því rétt að vekja athygli á 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 í þessu sambandi þar sem fram komi að geti annar samningsaðila krafist skaðabóta vegna vanefnda skuli bæturnar svara til þess fjárhagslega tjóns sem hann hafi orðið fyrir vegna þeirra. Þetta eigi þó aðeins við um tjón sem sá er ábyrgð beri hafi með sanngirni séð fyrir sem sennilegar afleiðingar vanefnda. Ekki fáist með nokkru móti séð að aðalstefnendur hafi, með því að lýsa því réttilega yfir í söluyfirliti að dren hafi verið endurnýjað 2019, með sanngirni getað séð fyrir sem sennilegar afleiðingar af því að þurfa bæði að greiða fyrir nýtt dren og svo í ofanálag að greiða umtalsvert hærri fjárhæð vegna meintra tapaðra leigutekna í 15 mánuði. Verði ekki fallist á framangreint vísi aðalstefnendur hér og til 2. mgr. 60. gr. laga nr. 40/2002 þar sem fram komi að lækka megi skaðabætur ef þær teljist ósanngjarnar í garð hins bótaskylda þegar litið sé til umfangs tjóns samanborið við það tjón sem venjulega verði í sambærilegum tilvikum og atvika að öðru leyti. Varla þurfi að hafaum það mörg orð að ekki sé hefðbundið að skráning framangreinds orðalags í söluyfirlit, jafnvel þótt lagning drens árið 2019 hafi ekki verið í samræmi við bestu venju, leiði af sér beint og óbeint tjón upp á tæpar 6.000.000 króna. Slíkt gerist ekki í sambærilegum tilvikum.

Loks sé málatilbúnaði gagnstefnenda varðandi áhættuskipti milli aðila mótmælt heildstætt. Þannig byggi þau á því að þar sem hluti eignarinnar, þ. e. a. s. neðri hæð, hafi verið afhent fyrr en efri hæðin, hafi engin áhættuskipti orðið á grundvelli 12. gr. laga um nr. 40/2002. Þessu sé alfarið mótmælt enda óumdeilt að kjallaraíbúðin hafi verið afhent fyrr. Ljóst sé því að áhættuskipti hafi þá þegar orðið á þeim hluta fasteignarinnar. Rökin að baki áhættuskiptareglu 12. gr. séu þau, að sá aðili sem fari með umráð fasteignarinnar á hverjum tíma, eigi að bera áhættuna af tjóni sem kann að verða á umráðatíma hans. Þessi rök eigi auðvitað við hvort sem um afhendingu að hluta eða í heild sé að ræða. Engin rök standi til að líta svo á að þótt efri hæðin hafi ekki verið afhent þegar tjón hafi orðið á neðri hæðinni í byrjun mars 2022 teljist áhættuskipti ekki hafa átt sér stað í skilningi 12. gr. Hefði tjónið orðið á efri hæðinni væri að sama skapi ljóst að það hefði þá gerst á áhættutíma aðalstefnenda sem þá hafi haft full umráð þeirrar hæðar.

Að endingu mótmæli aðalstefnendur sérstaklega ákveðnum atriðum í málatilbúnaði gagnstefnenda. Í fyrsta lagi sé því mótmælt að þau hafi á einhvern hátt vanrækt upplýsingaskyldu með því að hafa ekki upplýst að áður hafi lekið inn í kjallara hússins. Viðgerð á þeim leka hafi verið löngu lokið auk þess sem hann hafi verið minniháttar í samanburði við þann leka sem orðið hafi í hinu fordæmalausa óveðri sem gengið hafi yfir í byrjun mars 2022. Hafi þeim því ekki borið nokkur skylda til að upplýsa þar um. Í öðru lagi sé því harðlega mótmælt að aðalstefnendur hafi vitað af ætluðum leka á samskeytum viðbyggingar og eldra húss. Í þriðja lagi sé alfarið mótmælt öllum staðhæfingum um að aðalstefnendur hafi á einhvern hátt ábyrgst að skólplögn hússins væri í ágætu ástandi og engu lakara en frárennslislögn. Það eigi sér enga stoð í gögnum málsins.

Að lokum sé svo hvað allt framangreint varðar byggt á meginreglu fasteignakauparéttar um skoðunarskyldu kaupenda, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnendum hafi verið fyllilega ljóst að um 86 ára gamla fasteign væri að ræða. Eins og áður hafi komið fram megi hverjum sem skoði fasteignina vera ljóst, að hún þarfnast bæði umtalsverðs viðhalds og endurnýjunar. Í þessu sambandi sé sérstaklega vísað til þess að gagnstefnendur hafi komið á opið hús þar sem um 100 manns hafi verið saman komin til að skoða fasteignina. Þau hafi ekki óskað eftir annarri skoðun eða eftir því að fá að láta fagmann skoða, þrátt fyrir aldur og ástand hússins. Þess í stað hafi þau gert kauptilboð daginn eftir, sem hafi verið langt yfir ásettu verði. Gagnstefnendur geti ekki borið fyrir sig meinta galla sem þeim hefðu mátt vera auðsjáanlegir, ef þau hefðu skoðað eignina eins og góður og gegn kaupandi, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Framangreindu til frekari stuðnings vísa aðalstefnendur til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga, sem eigi sér m. a. lagastoð í a-lið 1. mgr. 49. gr. og 1. mgr. 50. gr. laga nr. 40/2002. Kröfu sinni dráttarvexti til stuðnings vísa aðalstefnendur til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, sbr. einnig 61. gr. laga nr. 40/2002. Að öðru leyti vísa aðalstefnendur heildstætt til ákvæða laga nr. 40/2002 og einkum til 18. gr., 29. gr., 43, gr, 59. gr. og 61. gr. laganna. Kröfu sinni um málskostnað til stuðnings vísa þau svo til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III.

Helstu málsástæður gagnstefnenda

Gagnstefnendur byggja kröfu sína um sýknu af kröfu aðalstefnenda í aðalsök á því að þau eigi hærri kröfu um skaðabætur eða afslátt á hendur aðalstefnendum vegna galla á fasteigninni að [...] í [...]. Gagnkröfu þessa hafi gagnstefnendur uppi til skuldajafnaðar, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá hafi þau höfðað gagnsakarmál innan tilskilins frests samkvæmt 2. mgr. 28. gr. sömu laga og krefjist í gagnsök sjálfstæðs dóms um eftirstöðvar gagnkröfu sinnar sem sé líkt og að framan greini hærri en krafa aðalstefnenda í aðalsök.

Á því sé byggt að staðreynt hafi verið með framlagðri matsgerð að fasteignin að [...] í [...] hafi við viðskiptin verið haldin leyndum göllum, sbr. fyrri málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002. Á því sé byggt að takmarkanir á gallahugtakinu samkvæmt 2 málsl. 18. gr. sömu laga eigi ekki við. Á því sé byggt að gallar sem staðreyndir hafi verið hafi verið til staðar hvort sem talið verði að áhættuskipti hafi orðið að hluta 26. janúar 2022 eða að öllu leyti 29. apríl 2022, sbr. 20. gr. laga nr. 40/2002. Kjallarinn sé hluti hússins og verði ekki skilinn frá eigninni sem slíkur þótt í hann sé sér inngangur. Þá sé á því byggt að eignin uppfylli ekki þær almennu kröfur sem gagnstefnendur hafi mátt gera til eignarinnar þar sem útveggir haldi ekki vatni og frárennslislagnir séu með alltof litlum vatnshalla. Þá sé notagildi eignarinnar stórlega ábótavant þar sem kjallaraíbúð sé talin óíbúðarhæf í 15 mánuði frá 5. mars 2022 að telja.

Að auki sé á því byggt að eignin sé ekki í samræmi við þær yfirlýsingar aðalstefnenda sem gagnstefnendum var rétt að skilja sem ábyrgðarloforð. Þannig sé drenlögn hússins ekki lögð samkvæmt því sem ætla mátti af yfirlýsingum aðalstefnenda og komi fram í söluyfirliti. Frárennslislögn sé ekki í því ástandi sem ætla megi eftir viðgerð og fóðrun árin 2014 og 2015. Sé því um brostið ábyrgðarloforð aðalstefnenda að þessu leyti að ræða. Einnig sé sannað að viðgerð á frárennslislögn hafi verið vitlaust framkvæmd. Til viðbótar sé frárennslislögn ekki með nægum vatnshalla og ekki gerð í samræmi við viðurkenndar verkvenjur á byggingartíma hússins og skorti þá eiginleika sem gagnstefnendur hafi mátt gera ráð fyrir. Á því sé byggt að til viðbótar við að hin selda eign sé gölluð samkvæmt 20. gr. laga nr. 40/2002 hafi aðalstefnendur vanrækt upplýsingaskyldu, sbr. 26. gr., og veitt rangar upplýsingar, sbr. 1. og 2. málsl. 1. mgr. 27. gr. Aðallega sé á því byggt að aðalstefnendur beri skaðabótaábyrgð gagnvart gagnstefnendum fyrir öllu beinu tjóni, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, og óbeinu tjóni, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnendur vísi til þess að aðalstefnendur hafi komið fram í kaupunum með saknæmum hætti auk þess sem hin selda eign hafi ekki verið í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingar þeirra.

Gagnkrafa gagnstefnenda á hendur aðalstefnendum vegna galla á hinni seldu eign nemi 8.223.910 krónum sem sundurliðist nánar tiltekið svo: Krafa vegna gallaðrar drenlagnar, 2.681.000 krónur, krafa vegna leka á samskeytum, 294.000 krónur, krafa vegna unninna viðgerða 700.000 krónur, krafa vegna gallaðra frárennslislagna, 1.869.000 krónur, eða samtals 5.544.000 krónur. Frá þeirri fjárhæð dragist svo 245.090 krónur vegna endurgreiðslu á virðisaukaskatti. Samtals nemi því bótakrafa gagnstefnenda vegna beins tjóns 5.298.910 krónum. Þá nemi bótakrafa þeirra vegna tapaðrar leigu 2.925.000 krónum. Heildarkrafa gagnstefnenda sé því samtals 8.223.910 krónur.

Framsetning gagnkröfu sé með sama hætti og í matsgerð dómkvadds matsmanns. Ex tuto sé á því byggt að einstaka bótaþættir skarist og geti einstaka kröfuliðir þá flust á milli bótaþátta verði ekki fallist á gagnkröfur gagnstefnenda að fullu. Eða ef dómurinn telji rökrétt að hafa framsetningu tjóns með öðrum hætti. Eigi þetta einkum við um kostnað við frágang gólfs og gólfefna og útveggja í kjallara. Þessir kröfuliðir, samtals 1.205.000 krónur, geti að mati gagnstefnenda hvort sem er talist hluti tjóns vegna gallaðrar drenlagnar eða tjóns vegna gallaðrar skólplagnar. Framsetning í matsgerð virðist helgast af því að þessa verkþætti sé ekki hægt að vinna fyrr en eftir að viðgerð á frárennslislögn sé lokið. Tjónið hafi hins vegar orðið þegar flætt hafi inn í kjallarann 5. mars 2022 og ítrekað eftir það.

Á því sé byggt að fjárkrafa gagnstefnenda svari til fjárhagslegs tjóns þeirra og sé af þeim toga að teljist sennileg afleiðing vanefnda aðalstefnenda. Um sé að ræða kostnað vegna nauðsynlegra úrbóta og viðgerða annars vegar og hins vegar tapaðar leigutekjur af íbúð sem aðalstefnendur hafi sjálfir innréttað á sínum tíma til útleigu og hirt tekjur af. Því sé sérstaklega mótmælt að endurbætur á brostnum ábyrgðarloforðum aðalstefnenda geti leitt til verðmætisaukningar sem geti komið til frádráttar í uppgjöri aðila vegna viðskiptanna. Einungis sé verið að rétta hlut gagnstefnenda þannig að þau verði eins sett og ef gefin ábyrgðarloforð hefðu verið réttilega efnd. Um hið gagnstæða beri aðalstefnendur sjálfir sönnunarbyrði samkvæmt meginreglum íslensks einkamálaréttarfars.

Verði ekki fallist á að aðalstefnendur beri skaðabótaábyrgð á hendur gagnstefnendum sé á því byggt að þau eigi rétt til afsláttar að tiltölu sem nemi sömu fjárhæð og staðreynt fjártjón stefndu, 8.223.910 krónum. Enda sé þar fundin verðmætisrýrnun á hinu selda af völdum galla sem staðreyndir hafi verið, sbr. fyrri málsl. 2. mgr., sbr. 1. mgr. 41. gr. laga nr. 40/2002. Til vara sé á því byggt að afsláttarfjárhæðin nemi sömu fjárhæð og kosti að gera við umrædda galla, 5.298.910 krónur, samkvæmt niðurstöðu matsgerðar, sbr. síðari málsl. 2. mgr., sbr. 1. mgr. 41. gr. laga nr. 40/2002.

Gagnstefnendur byggja á því að tjón sem orðið hafi á fasteigninni í byrjun mars 2022 hafi orðið af völdum galla sem til staðar hafi verið áður en áhættuskipti á eigninni hafi átt sér stað og sé af þeim sökum á ábyrgð og áhættu aðalstefnenda, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2022. Engu breyti hvort talið verði að áhættuskipti hafi átt sér stað þegar afhent hafi verið að hluta í janúar 2022 eða að fullu í lok mars 2022. Á það sé bent að eignin sé óskipt og séu útveggir og gólf kjallara ásamt lögnum óskiptur hluti efri- og rishæðar.

Gagnstefnendur geri sérstakar athugasemdir við útlistun aðalstefnenda á ákvæði 18. gr. laga nr. 40/2002 sem hvorki samrýmist orðanna hljóðan né dómaframkvæmd eða skýringum fræðimanna. Á því sé byggt að Hæstiréttur hafi skorið úr um það að beita eigi heildstæðu mati þegar metið sé hvort ákvæði síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 eigi við íhverju tilviki fyrir sig. Mat þetta sé að auki atviksbundið í hverju einstöku máli fyrir sig. Á því sé byggt að 10% hlutfallstala í samhengi við mat á því hvort síðari málsliður 18. gr. laga nr. 40/2002 geti komið til álita sé að líkindum það sem hæst yrði komist, þegar eignir væru mjög gamlar og illa til reika. Samkvæmt söluyfirliti hafi hið selda verið kynnt sem „Fallegt og mikið endurnýjað einbýlishús á 3 hæðum með aukaíbúð. Eignin er mikið endurnýjuð að innan.“ Með hliðsjón af upplýsingum aðalstefnenda sjálfra og almennt góðu útliti eignarinnar fyrir afhendingu sé fjarstæða að ætla að gagnstefnendur þurfi að sæta 10 % gallaþröskuldi eins og eignin væri óendurnýjuð og illa til reika.

Gagnstefnendur byggi á því að ákvæði 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002 eigi ekki við um skaðabótaskyldu stefnenda, sbr. orðalag 2. málsl. 18. gr. in fine „... eða seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi.“ Aðalstefnendur hafi ekki fullnægt upplýsingaskyldu sinni og þau veitt gagnstefnendum rangar upplýsingar. Að auki hafi aðalstefnendur gefið ábyrgðaryfirlýsingar um tiltekna áskilda kosti dren- og frárennslislagna sem ekki hafi reynst vera til staðar. Loks hafi lagningu drens og viðgerðum á frárennslislögn sem aðalstefnendur beri ábyrgð á verið sannarlega ábótavant. Áréttað sé að aðalstefnendur beri fulla ábyrgð á upplýsingum sem fram komi í söluyfirliti fasteignasölu og að gerð þess háttar söluyfirlits leysi þau í engu undan upplýsingaskyldu gagnvart gagnstefnendum. Einnig beri þau ábyrgð á röngum upplýsingum sem söluyfirlitið kunni að geyma.

Gagnstefnendur telji að líta beri svo á að aðalstefnendur hafi tekist á hendur ábyrgð á því að virk drenlögn væri við hina seldu eign. Vísað sé til yfirlýsingar aðalstefnenda í söluyfirliti um að drenlögn hafi verið endurnýjuð 2019. Í þessari yfirlýsingu felist í fyrsta lagi að drenlögn hafi áður verið við húsið, í öðru lagi að ný lögn hafi verið lögð samkvæmt gildandi reglum og stöðlum í stað eldri lagnar árið 2019 og í þriðja lagi að dren liggi við alla útveggi hússins.

Gagnstefnendur byggi á því að aðalstefnendur hafi vanrækt upplýsingaskyldu með því að halda leyndum upplýsingum um að áður hafi lekið inn í kjallara hússins og þau hafi reynt að bregðast við leka inn í kjallarann með viðgerðum á árinu 2019. Framlögð ljósmynd sýni að rakaskemmdir í parketi hafi verið huldar með teppi og húsgögnum á opnu húsi og ekki sýnilegar þeim sem komið hafi að skoða. Ummerki um leka sem sést hafi í kjallaraherbergjunum við matsstörfin beri með sér að um viðvarandi leka hafi verið að ræða. Áframhaldandi leki, síðast þrjá daga í röð í febrúar 2023, styðji þennan málatilbúnað gagnstefnenda. Þann leka, sem hafi ítrekað komið fram inn í kjallara hússins og valdið umtalsverðu tjóni, sé ekki að rekja til óviðráðanlegra ytri atvika eins og aðalstefnendur hafi haldið fram. Í matsgerð sé því slegið föstu að hann sé að rekja til gallaðrar drenlagnar og vöntun á drenlögn. Þar til úr verði bætt muni ávallt leka inn um útveggi húsinns.

Gagnstefnendur telji að aðalstefnendur hafi með því að ábyrgjast fyrirvaralaust að nýtt dren væri við húsið og á sama tíma ekki greint frá viðvarandi leka inn í kjallaraíbúðina veitt gagnstefnendum rangar upplýsingar um ástand eignarinnar í skilningi laga nr. 40/2002. Í matsgerð dómkvadds matsmanns komi fram að drenlögn sé einungis að hluta, þ. e. meðfram norðurhlið hússins og að hluta meðfram austurhlið. Þá telji matsmaður ástand og frágang drenlagna vera óviðunandi, að svo miklu leyti sem þær séu til staðar og hvorki samrýmast gildandi reglum né stöðlum sem gildi um frágang slíkra lagna. Fram komi að drenlögn vanti við hluta austurhliðar og alfarið meðfram suður- og vesturhlið hússins sem sé hvað mest niðurgrafin. Hæðarlega þeirrar lagnar sem sé meðfram norðurhlið og hluta austurhliðar sé röng og geti lögnin þess vegna ekki þjónað tilgangi sínum. Fram komi að pípulagningameistara sem aðalstefnendur hafi ráðið til verksins hafi verið það ljóst að lögnin hafi öll verið lögð fyrir ofan botnplötu, en hann hafi þrátt fyrir það lagt hana með þeim hætti sem gert hafi verið. Í matsgerð komi og fram aðlögnin, að svo miklu leyti sem hún sé til staðar, sé haldin þeim alvarlega ágalla að vera gagnslaus. Síðbúnar mótbárur aðalstefnenda þess efnis að lögnin hafi einungis átt að hjálpa húsinu staðfesti að þau hafi verið grandsöm (mala fide) um viðvarandi lekavandamál í kjallaranum.

Á því sé byggt að gagnstefnendur eigi samkvæmt framansögðu skaðabótakröfu á hendur stefnendum vegna gallaðrar drenlagnar að fjárhæð 2.681.000 króna og sé vísað til sundurliðunar á þeirri fjárhæð í matsgerð. Að auki vísi gagnstefnendur í sérstakan áskilnað sem hafður sé uppi vegna vatnstjóns innanhúss (sem meðhöndla skuli sem beint tjón) og leiði hvort sem er af völdum gallaðrar drenlagnar eða gallaðrar frárennslislagnar.

Matsmaður hafi staðreynt verulegan vatnsleka inn í húsið að [...]. Annars vegar sé talsverður leki inn um útvegg kjallara að norðanverðu og hins vegar séu greinileg ummerki um leka á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar að sunnanverðu. Þá telji matsmaður víst að lóðrétt samskeyti viðbyggingar og aðalhúss leki og telji matsmaður að þau beri að þétta. Um sé að ræða leyndan galla sem aðalstefnendur beri ábyrgð á, þeim hafi verið kunnugt um og mátt vera kunnugt um. Þótt húsið hafi verið byggt árið 1935 og viðbyggingin eitthvað síðar hafi gagnstefnendur mátt ætla að það héldi vatni, en hvorki hafi verið vikið að þessum galla í söluyfirliti né hafi aðalstefnendur upplýst gagnstefnendur um hann fyrir söluna.

Gagnstefnendur byggi á því að af matsgerð verði skýrt ráðið að ekki sé um nýja galla að ræða heldur sé í öllum tilvikum um eldri og viðvarandi leka að ræða. Aðalstefnendum hafi mátt vera ljóst að verulegu máli skipti fyrir gagnstefnendur að fá vitneskju um tilvist leka inn í fasteignina, en látið sér það í léttu rúmi liggja. Þar sem aðalstefnendur hafi vanrækt upplýsingaskyldu beri þau óskipta skaðabótaábyrgð gagnvart gagnstefnendum. Aðalstefnendur hafi viðurkennt að hafa vitað af þessum leka fyrir söluna.

Þegar hafi verið gerð grein fyrir fjárkröfu gagnstefnenda vegna leka inn um útvegg kjallara en gagnstefnendur eigi til viðbótar fjárkröfu vegna tjóns af völdum annars leka sem matsmaður hafi staðreynt. Á því sé byggt að gagnstefnendur eigi skaðabótakröfu á hendur aðalstefnendum að fjárhæð 294.000 krónur vegna nauðsynlegra úrbóta sem framkvæma þurfi til að koma í veg fyrir leka inn í húsið á skilum eldri og yngri byggingahluta.

Bótakrafan byggi á því að hið selda hafi skort áskilda kosti þar sem gera megi þá kröfu til sambærilegra eigna að leki sem þessi sé ekki til staðar, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Bótakrafan byggi einnig á því að stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 og að sú vanræksla hafi haft áhrif á gerð kaupsamnings. Bent sé á að íbúðina í kjallaranum hafi ekki mátt leigja út meðan lekið hafi inn í hana. Bótagrundvöllur vegna vanræktar upplýsingaskyldu sé reistur á 1. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Gagnstefnendur hafi til viðbótar orðið fyrir fjártjóni af völdum leka inn í fasteignina eins og lýst sé í svari við matsspurningu 6 í matsgerð vegna bráða aðgerða til varnar tjóni og vegna leitar að uppruna lekans. Innifalið í kostnaðarmati séu kostnaður við rif á skemmdri klæðningu og einangrun sem verið hafi innan á norður- útvegg og vestur- útvegg ásamt gólfefni beggja herbergja, en matsmaður hafi staðreynt veruleg ummerki um bleytu í botnplötu í báðum herbergjum að norðanverðu í kjallara. Gagnstefnendur byggi á því að þau eigi skaðabótakröfu á hendur aðalstefnendum að fjárhæð 700.000 krónur eins og sundurliðað sé í matsgerð. Bótagrundvöllur sé saknæmt atferli aðalstefnenda sem hafi vanefnt ábyrgðarloforð, vanrækt upplýsingaskyldu og veitt rangar upplýsingar við kaupin. Að auki skorti eignina áskilda kosti. Um þetta tjón og bótagrundvöll gildi reglur um beint tjón.

Gagnstefnendur byggi á því að líta beri svo á að aðalstefnendur hafi tekist á hendur ábyrgð á því að skólplögn hússins væri í ágætu ásigkomulagi og ekki lakara en ætla megi um skólplögn sem hafi verið viðgerð árið 2014 og fóðruð árið 2015. Á því sé byggt að lögnin hafi ekki verið í jafn góðu ástandi og lofað hafi verið og að aðalstefnendur beri bótaábyrgð á tjóni gagnstefnenda að því leyti. Í fóðrun lagnar felist að ný lögn sé lögð innan í eldri lögn. Matsmaður staðreyni að sú sé ekki raunin samanber umfjöllun þar að lútandi í matsgerð. Í fyrsta lagi sé svokallaður beygjusokkur sem settur hafi verið þar sem frárennslislögn frá eldhúsvaski tengist aðallögn krumpaður. Valdi það tregðu á rennsli í lögninni og verulegri hættu á að lögnin stíflist. Í öðru lagi sé lögn frá salerni tengd við aðalskólplögn með 87 gráðu beygju. Sá frágangur sé ekki í samræmi við gildandi staðla og góðar verkvenjur, „... enda myndast auðveldlega tregða á rennsli í svona tengingu.“. Í þriðja lagi hafi verið borað inn á frárennslislögn, utan við húsið til þess að tengja hina nýju drenlögn sem matsmaður segi ófaglegt.

Þá sé til viðbótar sannað með matsgerð að halli frárennslislagna sé „... allt of lítill...“ sem valdi því að rennsli í frárennslislögnum sé „... allt of hægt...“ Sá ágalli hafi ekkert með aldur frárennslislagnanna að gera heldur að lagnirnar hafi ekki verið lagðar í samræmi við þær kröfur sem gerðar hafi verið til skólplagna á byggingartíma hússins. Það sé ævaforn verkvenja að frárennslislagnir húsa halli svo mikið að vatn renni með hæfilegum hraða og í rétta átt. Vísað sé til 2. mgr. 13. gr. og 2. mgr. 14. gr. heilbrigðissamþykktar fyrir Reykjavíkurkaupstað frá 30. janúar 1905 til hliðsjónar. Gagnstefnendum hafi að auki verið rétt að ætla að nægur vatnshalli væri á frárennslislögnum í ljósi þess að þær hafi verið sagðar fóðraðar 6- 7 árum fyrir kaupin. Þá hafi gagnstefnendur mátt ætla að viðgerðir sem framkvæmdar hafi verið á árabilinu 2014- 2020 hafi verið unnar samkvæmt gildandi reglum, stöðlum og góðri verkvenju, en sú sé ekki raunin.

Gagnstefnendur byggi á því að þau eigi skaðabótakröfu á hendur aðalstefnendum vegna þeirra ágalla sem staðreyndir hafi verið á frárennslislögn hússins. Matsmaður lýsi í matsgerð hvernig standa beri að úrbótum á gallanum. Samkvæmt kostnaðarmati í matsgerð sé fjártjón stefndu vegna þessa galla samtals 1.869.000 krónur. Krafan byggi á því að hina seldu eign hafi skort áskilda kosti, aðalstefnendur hafi vanefnt ábyrgðarloforð og að hinu selda sé áfátt vegna atvika sem séu á ábyrgð þeirra. Um bótagrundvöll vísi st til 1. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Hluti metins kostnaðar falli saman (coincidit) við tjón af völdum gallaðrar drenlagnar og vísist til áður greinds áskilnaðar í þeim efnum. Þótt önnur tjónsorsökin yrði tekin í burtu yrði sama tjón engu að síður.

Ekki sé leidd í ljós verðmætisaukning af völdum þeirra viðgerða sem matsmaður teljiað gera þurfi á frárennslislögn. Lögn hafi nýlega verið fóðruð og getað enst í áratugi eftir þá viðgerð. Um viðgerðar aðferðina segi á heimasíðu Lagnafóðrunar ehf. „... lögn er endurnýjuð með því að búa til nýja lögn innan í þeirri gömlu.“ Aðalstefnendur beri sönnunarbyrði fyrir því að viðgerð að ráðum matsmanns leiði til verðmætisaukningar á hinu selda. Gagnstefnendur vísi til alkunnrar meginreglu réttarfars um að málsaðilum beri sjálfum að sanna eigin staðhæfingar hafðar uppi fyrir dómi.

Gagnstefnendur byggi á því að skilyrði 2. mgr. 43 gr. laga nr. 40/2002 fyrir því að krefjast skaðabóta fyrir óbeint fjártjón sé fullnægt. Aðalstefnendur hafi ábyrgst að drenlögn væri við húsið og að hún stæðist gildandi kröfur og staðla. Einnig hafi þau ábyrgst að frárennslislagnir hússins væru í góðu standi og ekki lakara en sambærilegar lagnir viðgerðar með áþekkum hætti. Að lagnirnar væru nýlega fóðraðar hafi gefið til kynna að lagnirnar sjálfar væru ágætar enda sé slík viðgerð talin endast í áratugi. Hvorugt ábyrgðarloforðanna hafi staðist og eigi því ákvæði síðari málsliðar 2. mgr. 43. gr., sbr. 2. mgr. 59. gr., laga nr. 40/2002 við í málinu.

Gagnstefnendur byggi einnig á því að háttsemi aðalstefnenda í fasteignakaupum þessum hafi verið í bága við 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002 og saknæm í skilningi fyrri málsliðar 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Aðalstefnendur hafi ekki sagt frá viðvarandi leka inn í kjallara hins selda húss þrátt fyrir að þekkja til leka inn um útveggi kjallara og á skilum eldri og nýrri byggingar. Sú mótbára aðalstefnenda að dreninu hafi einungis verið ætlað að „hjálpa“ húsinu undirstriki hve „mala fide“ þau hafi verið um leka í gegnum norðurvegg hússins. Eðli lekanna eins og þeim sé lýst í matsgerð sé með þeim hætti að aðalstefnendur hafi verið grandsöm um leka inn í kjallaraíbúðina. Verði talið að loforð aðalstefnenda um að drenlögn hafi verið endurnýjuð feli ekki í sér ábyrgðarloforð sé á því byggt að þau hafi veitt rangar upplýsingar um ástand dren- og fráveitulagna og verði bótagrundvöllur einnig af þeim sökum reistur á tilvitnuðu lagaákvæði.

Gagnstefnendur byggi á því að þau hafi orðið fyrir tapi á leigutekjum vegna missis á tækifæri til útleigu íbúðar í kjallara og þar með leigutekjum til langs tíma. Þau hafi verið búin að leigja íbúðina til 12 mánaða. Skilyrði fyrir því að hafa uppi kröfu af því tagi séu sem fyrr greini uppfyllt þar sem galla eða tjón sé að rekja til saknæmrar háttsemi aðalstefnenda. Að auki hafi fasteignin við kaupsamningsgerð ekki verið haldin þeim kostum sem gagnstefnendur hafi mátt vænta samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingum aðalstefnenda. Telji gagnstefnendur að bótaskylda aðalstefnenda sé af þeim sökum ótvíræð.

Dómkvaddur matsmaður telji kjallarann hafa verið óíbúðarhæfan síðan 5. mars 2022 og að leigutekjur hafi tapast af þeim sökum frá þeim degi. Matsmaður telji hæfilegt að ætla afnotamissi nema 15 mánuðum miðað við að gagnstefnendur haldi skynsamlega á málum. Matsmaður reikni tjón gagnstefnenda vegna afnotamissis á grundvelli fyrirliggjandi leigusamnings 195.000 krónur á mánuði eða í heild 2.925.000 krónur. Aðalstefnendur hafi sjálfinnréttaðkjallaraíbúðina til útleigu og leigt hana út og hafi hin selda eign verið kynnt gagnstefnendum með þeim sérstaka kosti að hafa mætti tekjur af útleigu íbúðarinnar. Afleitt tjón gagnstefnenda vegna tekjumissis sé sennileg afleiðing vanefnda og saknæmrar háttsemi aðalstefnenda.

Framangreindu til frekari stuðnings vísa gagnstefnendur heildstætt til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 12. gr., 18. gr., 20. gr., 26. gr., 27. gr. 37. gr., 41. gr., 43. gr. og 59. gr. laganna. Einnig vísa þau til 11. gr. og 12. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Þá vísa þau til meginreglna laga um góða viðskiptahætti og háttsemisskyldur í gagnkvæmum viðskiptum. Að auki vísa þau til ákvæða laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, aðallega 1. mgr. 28. gr., IX. kafla um matsgerðir, 2. mgr. 99. gr. og 130. gr.

IV.

Niðurstaða

Í máli þessu gera aðalstefnendur líkt og að framan greinir í aðalsök kröfu um að gagnstefnendur greiði þeim eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að [...] í [...] samkvæmt kaupsamningi málsaðila, dagsettum 22. desember 2021, ásamt dráttarvöxtum. Gagnstefnendur gera í aðalsök kröfu um sýknu á þeim grundvelli að þau eigi hærri gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna galla á umræddri fasteign og þeim því rétt að beita stöðvunarrétti. Gagnstefnendur gera svo í gagnsök kröfu um skaðabætur eða afslátt vegna ætlaðs tjóns þeirra að því leyti að frádregnum framangreindum eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar. Aðalstefnendur gera í gagnsök kröfu um sýknu og byggja í grunninn á þvíað fasteignin sé ekki haldin galla sem þau beri ábyrgð á. Lýtur ágreiningur málsaðila því í meginatriðum að því hvort umrædd fasteign sé haldin galla í skilningi viðeigandi ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt framlögðum gögnum var umrædd fasteign byggð árið 1935. Aðalstefnendur eignuðust fasteignina svo árið 2013 og bjuggu í henni þar til þau seldu gagnstefnendum hana árið 2021. Samkvæmt framangreindum kaupsamningi málsaðila var kaupverð fasteignarinnar 91.000.000 krónur.

A.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. sömu laga telst fasteign gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til eða hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Hið síðar greinda gildir þó eigi ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign aukinheldur gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Samkvæmt 27. gr. umræddra laga telst fasteign svo gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Í 1. mgr. 29. gr. sömu laga kemur svo fram að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Í 2. mgr. sömu greinar kemur fram að hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann að gera það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta eigi þó ekki við hafi seljandi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríði með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Loks kemur fram í 3. mgr. umræddrar greinar að ákvæði 1. og 2. mgr. víki fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign.

Samkvæmt 1. mgr. 20. gr. umræddra laga skal við mat á því hvort fasteign telst gölluð miða við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda samkvæmt 12. gr. eða samkvæmt samningi. Um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ber seljandi ábyrgð á galla, sem fram kemur síðar, ef orsakir gallans eru vanefndir af hans hálfu. Sama á við ef seljandi hefur með ábyrgðaryfirlýsingu eða öðrum hætti tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignar í tiltekinn tíma. Samkvæmt 1. mgr. framangreindrar 12. gr. flyst áhættan af seldri fasteign til kaupanda við afhendingu. Þegar áhætta af seldri fasteign hefur flust til kaupanda helst skylda hans til að greiða kaupverðið þótt eignin rýrni, skemmist eða farist af ástæðum sem seljanda er ekki um að kenna.

Samkvæmt 1. mgr. 37. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi eftir því sem við á beitt þeim vanefndaúrræðum sem tilgreind eru í stafliðum málsgreinarinnar ef fasteign er gölluð, án þess að því valdi atvik sem kaupanda er um að kenna eða hann af öðrum ástæðum ber ábyrgð á, þar með talið krafist afsláttar samkvæmt 41. gr., sbr. b-lið, skaðabóta samkvæmt 43. gr., sbr. d-lið, og haldið eftir greiðslu samkvæmt 44. gr., sbr. e-lið. Samkvæmt 1. mgr. 41. gr. getur kaupandi krafist afsláttar ef fasteign er gölluð. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal ákveða afslátt að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla. Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. umræddra laga getur kaupandi krafist skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns samkvæmt 59. gr. sömu laga ef fasteign er gölluð þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar getur kaupandi svo krafist skaðabóta fyrir bæði beint og óbeint tjón ef galla eða tjón má rekja til saknæmrar háttsemi seljanda. Hið sama á við ef fasteign var við kaupsamningsgerð ekki í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingu seljanda. Samkvæmt 44. gr. getur kaupandi svo á eigin áhættu haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu réttmætrar kröfu vegna galla.

B.

Líkt og áður greinir öfluðu gagnstefnendur matsgerðar dómkvadds sérfræðings. Í matsgerð S-kk-ef H-kk-ef, byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara, dagsettri 8. nóvember 2022, komst hann að þeirri niðurstöðu að kostnaður við úrbætur á þeim þáttum sem kostnaður var metinn vegna næmi í heild samtals 5.298.910 krónum að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Var þar í meginatriðum um að ræða kostnað við úrbætur á drenlögn umhverfis fasteignina, kostnað við úrbætur vegna leka í kjallara fasteignarinnar og kostnað við úrbætur á frárennslislögnum fasteignarinnar. Þá komst hann að þeirri niðurstöðu að kjallari fasteignarinnar hefði verði óíbúðarhæfur í 15 mánuði frá 5. mars 2022 að telja og að tapaðar leigutekjur gagnstefnenda næmu samtals 2.925.000 krónum. Gagnstefnendur byggja gagnkröfu sína á framangreindri matsgerð og er fjárhæð hennar, 8.233.910 krónur, samtala þessara tveggja fjárhæða. Í þeirri umfjöllun sem hér fer á eftir verður gerð grein fyrir svörum matsmanns við einstökum matsspurningum að því leyti sem þau hafa þýðingu fyrir úrlausn málsins sem og mati hans á kostnaði í hverju tilviki fyrir sig. Ekki er gerð grein fyrir svörum hans í þeim tilvikum sem hann vísar í þeim til svara við öðrum matsspurningum.

Matsmaður var í fyrsta lagi spurður að því hvort drenlögn væri umhverfis húsið og ef svo væri, hvort ástand hennar og frágangur samrýmdist tilgangi hennar, viðeigandi reglum og stöðlum (matsspurning 1). Í svari hans við þeirri spurningu kemur samandregið fram að matsmaður hafi staðreynt að umhverfis húsið sé drenlögn að hluta til, þ. e. meðfram norðurhlið hússins og að hluta meðfram austurhlið þess. Þá telji matsmaður ástand og frágang drenlagnar vera óviðunandi og ekki í samræmi við gildandi reglur og staðla þar að lútandi. Þannig vanti lögn að hluta við austurhlið og algjörlega við suður- og vesturhlið hússins auk þess sem hæðarlega þeirrar lagnar sem til staðar sé sé röng. Lægsti rennsliskóti lagnarinnar sé um 5- 10 cm ofar en botnplata hússins og geti hún því ekki þjónað tilgangi sínum. Í gildandi stöðlum og samkvæmt almennum verkvenjum sé gert ráð fyrir því að rennsliskóti drenlagna sé a. m. k. 25- 30 cm neðar en botnplata. Þá kemur fram að pípulagningameistara þeim sem hafi lagt drenlögnina hafi verið þetta ljóst en hann allt að einu lagt drenlögnina með þessum hætti. Matsmaður telji ljóst að drenlögnin geti ekki þjónað tilgangi sínum. Hún sé einfaldlega of há. Lögnin virki því ekki og vatn safnist upp í jarðvegi næst húsinu og leki svo inn í gegnum niðurgrafna kjallaraveggi. Þá sé frágangur á tengingu hennar við frárennslislögn ekki í samræmi við gildandi staðla og almennar verkvenjur. Loks tiltekur matsmaður þær úrbætur sem hann telur nauðsynlegar vegna þessa og metur kostnað við þá framkvæmd í heild 2.681.000 krónur.

Matsmaður var í öðru lagi spurður að því hvort unnt væri að staðreyna að aðalstefnendur hafi endurnýjað drenlögn árið 2019 eins og staðhæft sé í söluyfirliti (matsspurning 2). Í svari hans við þeirri spurningu kemur fram að matsmaður telji nær öruggt að drenlögning sé tiltölulega ný eða frá árinu 2019.

Matsmaður var í þriðja lagi spurður að því hvort unnt væri að staðreyna vatnsleka inn í jarðhæð hússins í mars 2022 sem valdið hafi skemmdum innandyra og þá hverjar þær skemmdir væru (matsspurning 4). Í svari hans við þeirri spurningu kemur samandregið fram að matsmaður hafi staðreynt verulegan vatnsleka inn í kjallara hússins. Annars vegar sé talsverður leki inn um útvegg kjallara að norðanverðu og hins vegar séu greinileg ummerki um leka á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar að sunnanverðu. Flasning sem ætluð sé til þéttingar á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar að sunnaverðu sé ónýt. Þá telji matsmaður víst að lóðrétt samskeyti aðalbyggingar og viðbyggingar leki einnig. Á þeim sé greinileg sprunga sem vatn geti lekið inn um og því þurfi að þétta þau. Loks tiltekur matsmaður þær úrbætur sem hann telur nauðsynlegar vegna framangreinds leka á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar og metur kostnað við þá framkvæmd í heild 294.000 krónur.

Matsmaður var í fjórða lagi spurður að því til hvaða ráðstafana eða aðgerða gagnstefnendur hafi nú þegar gripið vegna vatnstjóns innandyra af völdum vatnsleka í mars 2022 og hver kostnaður þeirra við þær ráðstafanir eða aðgerðir hafi verið (matsspurning 6). Í svari matsmanns við þeirri spurningu kemur samandregið efnislega fram að þau hafi flett af innanverðri klæðningu og einangrun norðanverðs útveggjar í kjallara auk þess sem viðbragðsaðilar á vegum tryggingarfélags hafi flett af gólfefnum á báðum herbergjunum norðan megin í kjallara hússins þegar lekinn hafi komið upp. Þá kemur fram að matsmaður hafi staðreynt umtalsverðan raka og greinileg ummerki um leka við norðurvegginn. Þá hafi hann staðreynt veruleg ummerki um bleytu í botnplötu í báðum framangreindum herbergjum. Í kostnaðarmati meti hann því kostnað við rif á skemmdri klæðningu og einangrun sem og þeim gólfefnum sem fjarlægð hafi verið. Þá tiltekur hann að nauðsynlegar úrbætur séu að þétta niðurgrafinn hluta norður- og vesturútveggja með epoxy inndælingu, loka yfirborði þeirra með þar til gerðu múrefni og setja takkadúk utan á niðurgrafinn hluta útveggja. Kostnað við þá framkvæmd metur hann í heild 680.000 krónur.

Í fimmta lagi var matsmaður spurður að því í hve langan tíma gagnstefnendur hafi ekki getað leigt íbúð á jarðhæð hússins af völdum atvika sem staðreynd kunna að vera í svörum við spurningum 1, 2 og 4 (matsspurning 7). Í svari hans við þeirri spurningu kemur samandregið efnislega fram að gagnstefnendur hafi upplýst að leki hafi komið upp 5. mars 2022. Hið sama megi sjá á myndum. Því telji hann rétt að gera ráð fyrir því að kjallari hússins hafi verið óíbúðarhæfur frá þeim degi. Ekki sé hins vegar hægt að segja nákvæmlega til umþað hvenær leki á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar hafi komið upp en það breyti þó engu um framangreint.

Í sjötta lagi var matsmaður svo spurður hver kostnaður og tapaðar leigutekjur gagnstefnenda vegna framangreinds væri (matsspurning 8). Í svari matsmans við þeirri spurningu kemur fram að hann telji líkt og að framan greini að kjallarinn hafi verið óíbúðarhæfur frá 5. mars 2022 að telja. Þá geri hann ráð fyrir að einhvern tíma taki að lagfæra hann og því sé hæfilegt að miða við 15 mánuði. Hér sé gert ráð fyrir þurrktíma vegna rofs í botnplötu en ekki skuli leggja gólfefni fyrr en gólf sé orðið nægilega þurrt. Þá metur hann tapaðar leigutekjur í heild vera 2.925.000 krónur, eða 195.000 krónur á mánuði í 15 mánuði.

Í sjöunda lagi var matsmaður spurður að því hvort fóðrun frárennslislagnar væri ábótavant að einhverju leyti sem og hvort borað hafi verið inn á frárennslislögnina án þess að réttilega hafi verið frágengið eftirá (matsspurning 9). Í svari matsmanns við þessari spurningu kemur efnislega samandregið fram að matsmaður hafi staðreynt að fóðrun frárennslislagna sé ábótavant. Af myndum sem teknar hafi verið af frárennslislögnum hinn 5. október 2022 að dæma telji matsmaður að halli þeirra sé alltof lítill og rennsli því alltof hægt. Þá séu tengingar ekki rétt útfærðar sem auki líkur á stíflumyndun. Af þessum sökum telji matsmaður verulega hættu á að stíflur myndist þar sem séu krappar beygjur eða þrengingar. Þá kemur fram að greinileg mistök hafi orðið þegar beygjusokk hafi verið komið fyrir þar sem frárennslislögn frá eldhúsvaski tengist aðallögn en hann sé krumpaður sem valdi tregðu á rennsli í lögninni á umræddum stað og verulegri hættu á stíflu. Við því sé nauðsynlegt að bregðast. Þá sé lögn frá baðherbergi tengd við aðalskólplögn með 87 gráðu beygju sem eigi alls ekki að gera við þessar aðstæður. Þessi frágangur sé ekki í samræmi við gildandi staðla og góðar verkvenjur. Þá hafi verið borað inná frárennslislögn utan við húsið til þess að tengja hina nýju drenlögn. Það sé ófaglegt.

Í áttunda lagi var matsmaður svo spurður að því til hvaða ráðstafana eða aðgerða þurfi að grípa til að bæta úr tjóni sem leiði af svari við spurningu 9 og hver kostnaður við slíkar ráðstafanir eða aðgerðir mundi vera (matsspurning 10). Í svari matsmanns við þeirri spurningu kemur fram að hann leggi til að sagaðar verði raufar í gólfið og nýjar skólplagnir með nægum rennslishalla lagðar. Hann geri ráð fyrir því að endurnýja lögnina frá baðherbergi og út fyrir útvegg en einungis sé gert ráð fyrir að endurbæta tengingu frárennslislagnar frá eldhúsvaski við aðallögnina. Kostnað við þá framkvæmd metur hann í heild 1.869.000 krónur. Þar af metur hann kostnað við að einangra og klæða útveggi beggja herbergja í kjallara, mála bæði herbergi í kjallara og leggja nýtt gólfefni á bæði herbergi í kjallara í heild 1.125.000 krónur.

S-kk-nf H-kk-nf gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins fyrir dómi, staðfesti matsgerð sína og svaraði spurningum um efni hennar.

C.

Málsaðila greinir auk annars á um það hvenær áhætta af fasteigninni að [...] í [...] hafi flust frá aðalstefnendum til gagnstefnenda. Líkt og rakið er í lýsingu á helstu málsatvikum hér að framan var íbúð í kjallara fasteignarinnar afhent gagnstefnendum 10. janúar 2022 en fasteignin að öðru leyti eftir því sem næst verður komist 28. mars sama ár. Sem fyrr greinir flyst áhættan af seldri fasteign til kaupanda við afhendingu samkvæmt 1. málsl. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 40/2002. Í athugasemdum við 12. gr. í greinargerð sem fylgdi frumvarpi því sem varð að umræddum lögum kemur fram að afhending hafi verið skilgreind sem sú athöfn (athafnaleysi) seljanda sem veitir kaupanda kost á að yfirtaka umráð og vörslur fasteignar. Að mati dómsins verður að líta svo á að með afhendingu aðalstefnenda á íbúð í kjallara fasteignarinnar til gagnstefnenda 10. janúar 2022 hafi áhætta af þeim hluta fasteignarinnar flust til gagnstefnenda enda yfirtóku þau umráð og vörslur þess hluta hennar frá því tímamarki. Samkvæmt því sem fram kemur í málatilbúnaði þeirra sjálfra hófust þau þegar á þeim tíma handa við ýmsar endurbætur í íbúðinni og seldu hana svo á leigu frá 1. mars 2022 og hirtu þar með af henni arð frá því tímamarki í skilningi 13. gr. sömu laga. Verður því lagt til grundvallar að áhætta af íbúð í kjallara fasteignarinnar hafi flust frá aðalstefnendum til gagnstefnenda við afhendingu hennar 10. janúar 2022. Samkvæmt 2. málsl. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 40/2002 helst því skylda gagnstefnenda til að greiða kaupverðið þótt umræddur hluti fasteignarinnar hafi rýrnað eða skemmst eftir það tímamark af ástæðum sem seljanda er ekki um að kenna.

Málsaðila greinir einnig á um það hvort þeir ágallar sem dómkvaddur matsmaður telur vera á fasteigninni að [...] í [...] og gagnstefnendur byggja kröfu sína að því leyti á rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002. Það skilyrði fyrir því að notuð fasteign teljist gölluð hefur verið skýrt þannig að ágallarnir, eða öllu heldur kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeirra völdum, nemi að lágmarki tilteknu hlutfalli af kaupverði hennar. Umrædd fasteign var sem fyrr greinir byggð árið 1935 og var kaupverð hennar 91.000.000 króna. Líkt og að framan er rakið nemur heildarkrafa gagnstefnenda vegna úrbóta á ágöllum á fasteigninni 5.298.910 krónum að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað eða rúmlega 5,8% af kaupverði fasteignarinnar. Af athugasemdum við 18. gr. í greinargerð sem fylgdi frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 má ráða að það hlutfall sem miða skuli við ráðist af atvikum hverju sinni og geti verið allt að 10% þegar um mjög gamlar fasteignir er að ræða. Þá hefur ífjölmörgum dómum Hæstaréttar verið fjallað um það hvort tilteknir ágallar á notuðum fasteignum teljist rýra verðmæti þeirra svo nokkru varði í skilningi 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002 en ekki hefur verið afmarkað með almennum hætti hversu hátt hlutfallið þarf að vera til þess að þeim þröskuldi teljist náð.

Samkvæmt umræddri dómaframkvæmd hafa ágallar á notuðum fasteignum sem nema allt að 7,76% af kaupverði þeirra ekki talist ná framangreindum þröskuldi en ágallar sem nema 11,6% hins vegar talist gera það, sbr. til hliðsjónar t. d. dóma Hæstaréttar frá 20. apríl 2005 í máli nr. 414/2004, frá 9. mars 2006 í máli nr. 397/2005, frá 15. júní 2006 í máli nr. 7/2009 og frá 2. desember 2021 í máli nr. 26/2021. Með hliðsjón af þessari framkvæmd og að því gættu að umrædd fasteign var 86 ára gömul þegar kaupsamningur málsaðila var undirritaður verður því ekki talið að ágallar á umræddri fasteign sem nema rúmlega 5,8% af kaupverði hennar rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002. Breytir engu þar um þótt fram komi í söluyfirliti að eignin sé falleg og hafi verið mikið endurnýjuð eða að hún hafi litið vel út við skoðun. Telst fasteignin því ekki gölluð nema aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. niðurlag 2. málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002.

D.

Í því söluyfirliti sem lá til grundvallar kaupsamningi málsaðila kemur líkt og rakið er í lýsingu á helstu málsatvikum hér að framan annars vegar fram að frárennslislagnir hafi verið myndaðar og fóðraðar árið 2015 og hins vegar að dren hafi verið endurnýjað árið 2019. Gagnstefnendur byggja á því að með þessum upplýsingum hafi aðalstefnendur tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignarinnar sem ekki hafi staðist og að um rangar upplýsingar hafi verið að ræða í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Í framangreindri matsgerð S-kk-ef H-kk-ef kemst hann að þeirri niðurstöðu að fóðrun frárennslislagna hafi verið ábótavant og leggur til heildstæðar úrbætur á frárennslislögnum fasteignarinnar. Að mati dómsins, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmanni, eru þær úrbætur sem matsmaður leggur til í því sambandi langt umfram það sem gagnstefnendur máttu vænta á grundvelli framangreindrar yfirlýsingar um að frárennslislagnir hafi verið myndaðar og fóðraðar árið 2015. Í því sambandi verður að hafa hugfast að umrædd fasteign var svo sem fram hefur komið 86 ára gömul þegar kaupsamningur málsaðila var gerður og framangreind yfirlýsing gefur ekki á nokkurn hátt til kynna að frárennslislagnir hafi verið endurnýjaðar með heildstæðum hætti líkt og matsmaður leggur til að verði gert til að bæta úr þeim ágöllum sem hann telur vera til staðar eða að þær hafi einhverja sérstaka eiginleika eða kosti umfram það að hafa verið myndaðar og fóðraðar. Þá gefa hvorki framlögð gögn né það sem fram kom við skýrslutökur fyrir dómi á nokkurn hátt til kynna að framangreindar upplýsingar í söluyfirliti fasteignarinnar um að frárennslislagnir hafi verið myndaðar og fóðraðar árið 2015 séu rangar eða að þær hafi verið settar fram gegn betri vitund aðalstefnanda. Verður því ekki á það fallist með gagnstefnendum að aðalstefnendur hafi með umræddum upplýsingum í söluyfirliti fasteignarinnar tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignar sem ekki hafi staðist eða að um rangar upplýsingar hafi verið að ræða í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Í framangreindri matsgerð S-kk-ef H-kk-ef kemst hann aukinheldur að þeirri niðurstöðu að drenlögn sé einungis til staðar að hluta sem og að ástand hennar og frágangur sé með öllu óviðunandi og ekki í samræmi við gildandi staðla þar að lútandi. Hún sé of há og geti því ekki þjónað tilgangi sínum. Að mati dómsins, sem var sem fyrr greinir skipaður sérfróðum meðdómsmanni, er niðurstaða matsmanns að því leyti í senn fagleg og vel rökstudd. Henni hefur ekki verið hnekkt og verður hún því lögð til grundvallar um staðreyndan ágalla að þessu leyti sem og kostnað við nauðsynlegar úrbætur þar á. Að mati dómsins máttu gagnstefnendur ótvírætt vænta þess með hliðsjón af framangreindum upplýsingum í söluyfirliti fasteignarinnar um að dren hafi verið endurnýjað 2019 að til staðar væri fullnægjandi drenlögn sem þjónaði tilgangi sínum. Verður því á það fallist með gagnstefnendum að aðalstefnendur hafi með umræddum upplýsingum í söluyfirliti fasteignarinnar tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignar sem ekki hafi staðist og að um rangar upplýsingar hafi verið að ræða í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Hvorki framlögð gögn né það sem fram kom við skýrslutökur fyrir dómi gefa til kynna að aðalstefnendum hafi verið ljóst að sú drenlögn sem til staðar var væri haldin slíkum ágalla enda fengu þau fagmann til að leggja hana. Samkvæmt viðtekinni dómaframkvæmd bera þau engu að síður ábyrgð gagnvart gagnstefnendum á þeim galla sem hinar röngu upplýsingar fela í sér á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002, án tillits til þess hvort hann hafi rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í áðurgreindum skilningi 2. málsl. 18. gr. sömu laga, sbr. til hliðsjónar t. d. dóm Hæstaréttar frá 20. apríl 2005 í máli nr. 414/2004 og dóm Landsréttar frá 18. júní 2021 í máli nr. 206/2020. Enn fremur verður með hliðsjón af eðli umræddra upplýsinga og metnum kostnaði við nauðsynlegar úrbætur að leggja til grundvallar að þær hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Þá verður ekki á það fallist með aðalstefnendum að 1. mgr. eða 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 komi í veg fyrir að gagnstefnendur geti borið umræddan galla fyrir sig enda á engan hátt um að ræða galla sem þau hafi þekkt til eða átt að þekkja til né heldur galla sem sjá hefði mátt við hefðbundna skoðun á fasteigninni.

Í framangreindri matsgerð S-kk-ef H-kk-ef kemur fram að hann hafi staðreynt verulegan leka inn í kjallara hússins. Annars vegar sé talsverður leki inn um útvegg kjallara að norðanverðu og hins vegar séu greinileg ummerki um leka á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar. Þá tilgreinir hann nauðsynlegar úrbætur í hvoru tilviki fyrir sig og leggur mat á kostnað þar að lútandi sem og á kostnað við lagfæringar á skemmdum innanhúss af völdum leka. Gagnstefnendur byggja annarsvegar á því að leki inn í kjallara hússins sé bein afleiðing af staðreyndum galla á drenlögn hússins og nauðsynlegar úrbætur þar á og skemmdir af völdum hans innanhúss því á sama hátt galli í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá byggja gagnstefnendur í þessu sambandi aukinheldur á því að aðalstefnendur hafi ekki veitt þeim þær upplýsingar um fasteignina sem þau vissu eða máttu vita um og þau hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju og hún teljist því einnig gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002.

Að mati dómsins, sem var sem áður greinir skipaður sérfróðum meðdómsmanni, verður hvorki af matsgerð S-kk-ef H-kk-ef, öðrum framlögðum gögnum né því sem fram kom við skýrslutökur fyrir dómi ótvírætt ráðið að staðreyndur galli á drenlögn fasteignarinnar sé orsök leka inn í kjallara hússins. Ber framangreint þvert á móti með sér að orsök umrædds leka sé sú að útveggur kjallara fasteignarinnar að norðanverðu sé óþéttur líkt og þær úrbætur sem dómkvaddur matsmaður leggur til bera vott um og flasning á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar ónýt og að leki hefði því komið fram við tilteknar veðuraðstæður óháð því hvort fullnægjandi drenlögn var við húsið eða ekki. Er því að mati dómsins ósannað að orsakasamband sé þarna á milli. Verður því ekki á það fallist að leki inn í kjallara hússins sé afleiðing af staðreyndum galla á drenlögn hússins og nauðsynlegar úrbætur þar á og skemmdir af völdum hans innanhúss á þeim grundvelli galli í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Ágreininglaust er að aðalstefnendur upplýstu gagnstefnendur ekki um að áður hefði lekið inn í kjallara fasteignarinnar áður en kaupsamningur málsaðila var gerður. Í aðilaskýrslu aðalstefnanda G-kk-ef S-kk-ef fyrir dómi kom fram að aðalstefnendur hefðu orðið vör við leka inn í kjallara íbúðarinnar í mikilli rigningu haustið 2018. Þau hefðu í framhaldi af því ráðist í viðgerðir og framkvæmdir til að koma í veg fyrir að slíkt endurtæki sig auk þess sem þau hafi tekið gólfefni upp, þurrkað og lagt það svo á að nýju. Hluta gólffjalanna hafi þau endurnýtt en skipt út þeim sem á hafi sést. Þá hafi þau fengið þær upplýsingar að það gæti hjálpað til að leggja dren og því ráðist í þá framkvæmd. Þau hafi svo síðan þá ekki orðið vör við leka inn í kjallara fasteignarinnar fyrren það lak þar inn í ofsaveðri í byrjun mars 2022. Þá hafi þau aldrei orðið vör við leka inn í kjallara fasteignarinnar áður en framangreindur leki kom upp haustið 2018. Enn fremur kom afdráttarlaust fram í aðilaskýrslu hans að þau hefðu aldrei orðið vör við leka á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar. Í aðilaskýrslu gagnstefnanda H-kvk-ef G-kvk-ef J-kvk-ef fyrir dómi kom þvert á framangreint fram að aðalstefnendur hefðu á fundi á fasteignasölu þeirri sem annaðist kaupin gengist við því að hafa vitað af framangreindum leka á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar áður en kaupsamningur málsaðila var gerður.

Að mati dómsins, sem var svo sem ítrekað hefur komið fram skipaður sérfróðum meðdómsmanni, er ekkert framkomið sem gefur tilefni til að draga framangreindan framburð aðalstefnanda í efa. Þannig verður hvorki ráðið af matsgerð S-kk-ef H-kk-ef, öðrum framlögðum gögnum né heldur því sem fram kom við skýrslutökur fyrir dómi að sjáanlegur leki inn í kjallara fasteignarinnar hafi verið viðvarandi og raunar meðal annars sérstaklega tekið fram í framangreindri matsgerð að ekki sé hægt að segja nákvæmlega til um það hvenær leki á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar hafi fyrst komið upp. Þá verður að mati dómsins að teljast ósannað gegn andmælum aðalstefnenda að þau hafi gengist við því á fundi á áður greindri fasteignasölu að hafa vitað af leka á samskeytum aðalbyggingar og viðbyggingar áður en kaupsamningur málsaðila var gerður enda hafa gagnstefnendur engan reka gert að því að færa sönnur á þá staðhæfingu. Er því að mati dómsins óhægt annað en að leggja til grundvallar að aðalstefnendum hafi verið rétt að ganga út frá því að sá leki sem upp kom haustið 2018 hefði verið einangrað atvik og að þau hefðu með þeim viðgerðum og framkvæmdum sem þau réðust í ráðið fullnægjandi bót á honum. Er það því mat dómsins að þeim hafi ekki borið skylda til að veita gagnstefnendum sérstaklega upplýsingar um þann leka áður en kaupsamningur málsaðila um fasteignina var gerður rúmlega þremur árum eftir að hans varð vart og við hann var gert. Að öllu þessu virtu verður því ekki á það fallist með gagnstefnendum að þau hafi ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem aðalstefnendur vissu eða máttu vita um og þau höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju og að fasteignin teljist því gölluð að þessu leyti í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002.

D.

Samkvæmt öllu framansögðu er það niðurstaða dómsins að staðreyndir ágallar á drenlögn fasteignarinnar teljist galli í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 en fasteignin teljist að öðru leyti ekki gölluð enda rýra þeir ágallar sem dómkvaddur matsmaður telur vera á henni ekki verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi 2. málsl. 18. gr. sömu laga og ekkert fram komið um að þær upplýsingar sem voru að öðru leyti veittar áður en kaupsamningur málsaðila var gerður hafi verið ófullnægjandi eða rangar eða að aðalstefnendur hafi tekist á hendur frekari ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignarinnar sem ekki stóðust. Af þessari niðurstöðu dómsins leiðir svo eðli máls samkvæmt að ekki verður á það fallist að gagnstefnendur eigi rétt á skaðabótum úr hendi aðalstefnenda vegna tapaðra leigutekna á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 enda verða þær skemmdir sem urðu á íbúð í kjallara fasteignirinnar af völdum leka og það óbeina tjón sem af þeim skemmdum hlaust samkvæmt framansögðu ekki raktar til staðreyndra ágalla á drenlögn fasteignarinnar.

Að framansögðu virtu er það niðurstaða dómsins að gagnstefnendur eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar að [...] í [...] vegna galla á drenlögn hennar samkvæmt a-lið 1. mgr. 37. gr. og 41. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt 2. mgr. síðast greindrar lagagreinar skal ákveða afslátt að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla. Samkvæmt matsgerð S-kk-ef H-kk-ef nemur kostnaður við nauðsynlegar úrbætur á drenlögn fasteignarinnar í heild 2.681.000 krónum sem frá dragast 106.757 krónur vegna 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Að mati dómsins standa líkt og áður greinir ekki efni til annars en að leggja mat hans að þessu leyti til grundvallar. Er það því niðurstaða dómsins að gagnstefnendur eigi kröfu á hendur aðalstefnendum um afslátt að fjárhæð 2.574.243 krónur.

Gagnstefnendur eiga rétt á því að framangreindri kröfu þeirra verði skuldajafnað við kröfu aðalstefnenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningi málsaðila. Samkvæmt því verða gagnstefnendur dæmdir til að greiða aðalstefnendum 3.925.757 krónur, eða 6.500.000 krónur að frádrengnum 2.574.243 krónum, í aðalsök. Þá verður eins og hér háttar atvikum ekki lagt gagnstefnendum til lasts að hafa haldið eftir umræddum eftirstöðvum og þykir því að öllu gættu rétt að tildæmd fjárhæð beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu fráog með degi dómsuppsögu. Loks verða aðalstefnendur svo samkvæmt framangreindri niðurstöðu sýknuð af kröfu gagnstefnenda í gagnsök.

Með hliðsjón af framangreindum úrslitum og eins og mál þetta er vaxið að öðru leyti þykir með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála rétt að aðilar beri hver sinn kostnað af málinu.

Dóm þennan kveða upp H-kvk-nf Á-kvk-nf héraðsdómari, sem dómsformaður, I-kk-nf T-kk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf verkfræðingur.

Dómsorð :

Gagnstefnendur, H-kvk-nf G-kvk-nf J-kvk-nf og P-kk-nf S-kk-nf Þ-kk-nf, greiði aðalstefnendum, G-kk-þgf S-kk-þgf, R-kvk-þgf S-kvk-þgf og E-kvk-þgf S-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, óskipt 3.925.757 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. október 2023 til greiðsludags.

Aðalstefnendur eru sýknuð af kröfu gagnstefnenda í gagnsök.

Málskostnaður á milli aðila fellur niður.

H-kvk-nf Á-kvk-nf

I-kk-nf T-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir

Héraðsdómur Reykjaness 25.10.2023