E-8541/2009

Mál þetta, sem dómtekið var mánudaginn 13. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af G-kvk-þgf L-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, kt. 000000-0000, Fellahvarfi 1, Kópavogi, með stefnu, þingfestri 30. júní 2009, á hendur R-x-x J.A.J. N-x-x, kt. 000000-0000, og F-x-x M-x-x L-x-x G-x-x, kt. 000000-0000, bæði til heimilis að Vesturgötu 44a, Reykjavík.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda kr. 4.615.036, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 1. október 2008 til greiðsludags. Þá er krafizt málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Endanlegar dómkröfur stefndu eru þær aðallega, að þau verði sýknuð af kröfum stefnanda að svo stöddu, en til vara er krafizt viðurkenningar dómsins á gagnkröfu stefndu til skuldajöfnunar að fjárhæð krónur 2.450.534 og lækkunar á kröfu stefnanda að því marki, í samræmi við málatilbúnað stefndu, og að viðurkenndur verði stöðvunarréttur stefndu á eftirstöðvum greiðslunnar, þar til stefnandi gefur út kvaðalaust afsal.

Auk aðal- og varakröfu stefndu krefjast stefndu málskostnaðar, auk virðisaukaskatts, þ.m.t. matskostnaðar, úr hendi stefnanda að mati dómsins.

II

Málavextir

Með kaupsamningi, dags. 15. júlí 2008, keyptu stefndu íbúð af stefnanda, merkta 02-0101, að Vesturgötu 44a í Reykjavík, fst.nr. 200-0343. Samkvæmt kaupsamningnum var eignin afhent sama dag, en stefndu höfðu haft íbúðina á leigu frá því í maí 2007 og höfðu því búið samfleytt í henni frá þeim tíma. Kaupverð var ákveðið kr. 29.000.000. Greiðslutilhögun var með þeim hætti, að við kaupsamning greiddu stefndu kr. 24.000.000, og síðan skyldu stefndu greiða kr. 5.000.000 hinn 1. október 2008. Áður en gengið var frá kaupsamningnum gerðu stefndu kröfu um afslátt af kaupverði eignarinnar að fjárhæð kr. 1.500.000 vegna deiliskipulagsbreytinga, sem gera ráð fyrir götu meðfram umræddu húsi. Var því hafnað af hálfu stefnanda. Við kaupsamningsgerðina gerðu stefndu fyrirvara af þeim sökum.

Í kaupsamningnum kemur fram, að stefnandi skuli sjá um og kosta lagfæringar á hurð út í garð og hurðarkarmi við inngang íbúðar. Kveðst stefnandi ítrekað hafa reynt að fara í verkið, en hún hafi ekki náð sambandi við stefndu, þannig að verkið dróst, en búið er að lagfæra þessi atriði. Þá áskildi stefnandi sér rétt til að hafa uppi kröfu um dráttarvexti af kaupsamningsgreiðslum, sem umsamdar voru samkvæmt gjalddögum í kauptilboði. Stefndu hafa enn ekki greitt lokagreiðsluna kr. 5.000.000, þrátt fyrir innheimtutilraunir.

Stefndu mótmæla fullyrðingu stefnanda um að erfitt hafi verið að ná sambandi við þau til að koma að framangreindum lagfæringum.

Stefndu kveðast hafa, eftir að hafa gert tilboð í eignina, komizt á snoðir um, að samkvæmt breytingu á borgarskipulagi Reykjavíkurborgar á svonefndum Nýlendureit þar sem eignin er staðsett, yrði Bræðraborgarstígur framlengdur til norðurs yfir Vesturgötu og vestur með húsinu nr. 44a, þar sem nú er barnaleikvöllur. Skipulagsbreytingarinnar var ekki getið í söluyfirliti yfir eignina, og upplýsti stefnandi stefndu ekki um hana í tilboðsferlinu, eða meðan stefndu höfðu íbúðina á leigu.

Fyrir liggur að umrætt deiliskipulag var kynnt og auglýst í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá mun stefnanda hafa verið tilkynnt um það skriflega með bréfi Skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar, dags. 05.10.2006, en bréfið mun hafa verið sent á Vesturgötu 44a.

Við kaupsamningsgerð vöktu stefndu máls á framangreindu og kröfðust afsláttar að fjárhæð krónur 1.500.000 af kaupverði eignarinnar, eða skaðabóta að sömu fjárhæð úr hendi stefnanda, með tilliti til þess að eignin myndi fyrirsjáanlega rýrna í verði, þegar framkvæmdir við skipulagsbreytinguna hæfust, bæði í formi lækkunar á endursöluverði eignarinnar og þess óhagræðis og röskunar í umhverfi eignarinnar fyrir þau, sem íbúa í eigninni, eða síðari eigendur á framkvæmdatímanum. Stefnandi neitaði að verða við þessum kröfum stefndu.

Stefndu gerðu þá skriflegan fyrirvara við undirritun kaupsamningsins þess efnis, að þau áskildu sér rétt til að bera málið undir dómstóla, eftir atvikum að undangengnu mati dómkvadds matsmanns, og lýstu því yfir, að þau myndu beita stöðvunarrétti skv. 44. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 og halda eftir krónum 1.500.000 af kaupverði eignarinnar, auk króna 700.000 í áætlaðan mats- og málskostnað, eða samtals krónur 2.200.000 af krónum 5.000.000 lokagreiðslu skv. kaupsamningum, með gjalddaga þann 1. október 2008, hefði ekki náðst samkomulag við seljanda um kröfuna og greiðslu hennar fyrir þann tíma.

Ekki náðist samkomulag við stefnanda um kröfu stefndu fyrir gjalddaga lokagreiðslunnar. Stefndu kveða jafnframt hafa legið fyrir á þeim tíma, að stefnandi hefði vanefnt samninginn, hvað varðaði þær lagfæringar, sem hún hafði tekið að sér að láta framkvæma. Þá hafi stefnandi heldur ekki afhent lykil að geymslu, sem fylgdi eigninni í sameign, auk þess sem hún hafi ekki lokið við rýmingu á ýmsum munum, sem hún átti í sameigninni, og loks hafi ekki verið lokið uppgjöri milli aðila á greiðslutryggingu vegna húsaleigusamnings og endurgreiðslu húsaleigu, sem stefndu hefðu ofgreitt miðað við afhendingardag eignarinnar. Stefndu hafi því haldið að sér höndum með lokagreiðslu skv. kaupsamningi.

Þegar kom að útgáfudegi afsals fyrir eigninni þann 10. október 2008, kom í ljós, að áhvílandi veðskuld, sem stafaði frá stefnanda, hafði ekki heldur verið aflýst samkvæmt ákvæðum samningsins. Ekki varð því af útgáfu afsals.

Stefndu kveða, að með innheimtubréfi G-kvk-ef H. Ó-kvk-ef hdl., lögmanns stefnanda, dags. 10. nóvember 2008, hafi þau verið krafin um greiðslu lokagreiðslunnar, án þess að boðin væri fram útgáfa afsals fyrir eigninni, og án þess að aflétt hefði verið áhvílandi veðskuld, sem stefnanda hafi borið að aflétta fyrir útgáfu afsals. Í svarbréfi lögmanns stefndu við því bréfi hafi stefnanda verið gerð grein fyrir því, að stefndu álitu sig ekki skuldbundin til að inna greiðsluna af hendi með tilliti til þessa og áðurgreinds fyrirvara, og einnig til annarra þeirra atriða, sem stefnandi hefði ekki staðið skil á samkvæmt kaupsamningnum og áður sé getið, en þau hafi að öðru leyti lýst sig reiðubúin til uppgjörs og lokagreiðslu fyrir eignina skv. kaupsamningi, gegn útgáfu stefnanda á afsali fyrir eigninni og aflýsingu veðskuldar. Til að liðka fyrir málalokum hafi stefndu þó boðið fram greiðslu inn á fjárvörslureikning ReMax fasteignasölu, sem hafði milligöngu um söluna, og að fasteignasalan varðveitti fjárhæðina, þar til áhvílandi veði hefði verið aflétt af eigninni, en sá háttur hefði verið hafður á við ráðstöfun á greiðslu skv. 1. tl. A-liðar kaupsamnings, sem innt var af hendi við kaupsamningsgerð. Ekkert svar hafi borizt frá stefnanda við þessu tilboði stefndu, en stefnandi hafi þó látið framkvæma þær viðgerðir á eigninni, sem samið hafi verið um í kaupsamningi, og lokið rýmingu, en áhvílandi veðskuld hafi enn ekki verið aflýst.

Í kjölfar þess að stefnandi höfðaði mál þetta létu stefndu dómkveðja hæfan og óvilhallan matsmann, M-kk-þf K-kk-þf, löggiltan fasteignasala og verkfræðing, til að meta þá rýrnun á verðmæti eignarinnar frá tilboðsverði, sem stefndu töldu stafa af meintu broti stefnanda á upplýsingaskyldu varðandi skipulagsbreytinguna, sem áður er getið.

Er matsgerðin dagsett 12. nóvember 2009.

Við endanlega kröfugerð stefnanda var tekið tillit til skuldajafnaðarkröfu stefndu, samtals að fjárhæð kr. 384.964.

III

Málsástæður stefnanda

Af hálfu stefnanda er á því byggt, að stefndu hafi vanefnt kaupsamninginn frá 15. júlí 2008 með því að inna ekki af hendi greiðslu samkvæmt samningnum, þ.e. kr. 5.000.000, á gjalddaga 1. október 2008. Sé því alfarið hafnað, að stefndu hafi verið heimilt að halda eftir lokagreiðslunni vegna þess að lagfæringar á hurðum hefðu ekki farið fram fyrir 1. október 2008, enda ekki stefnanda um að kenna, auk þess sem sú fjárhæð, sem stefndu héldu eftir, sé ekki í neinu samræmi við það, sem stefndu hefði verið heimilt að halda eftir, ef þau hefðu haft uppi lögmæta kröfu þess efnis. Beri stefndu hallann af því. Þá hafi stefnandi fallið frá kröfu um dráttarvexti af kaupsamningsgreiðslum, sem umsamdar voru skv. gjalddögum í kauptilboði, en gerð kaupsamnings hafi ítrekað verið frestað af völdum stefndu. Þá sé kröfu stefndu um skaðabætur og/eða afslátt vegna deiliskipulags alfarið hafnað. Sé á því byggt, að um skuld sé að ræða, sem komin sé á gjalddaga. Krefjist stefnandi þess, að kaupsamningurinn verði efndur, og að stefndu greiði kaupverðið, eins og þeim beri skylda til, þ.e. kr. 4.615.036, á gjalddaga 1. október 2008, ásamt dráttarvöxtum frá þeim tíma til greiðsludags. Við endanlega kröfugerð hafi verið tekið tillit til skuldajafnaðarkröfu stefndu, kr. 384.964.

Stefnandi vísar til fasteignakaupalaga nr. 40/2002, kröfum sínum til stuðnings. Enn fremur til meginreglu kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga. Krafa um dráttarvexti byggist á III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Krafan um málskostnað er studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 90/1991 um meðferð einkamála, og krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er byggð á lögum nr. 50/1998.

Málsástæður stefndu

Aðalkröfu um sýknu af kröfum stefnanda að svo stöddu byggja stefndu á því, að greiðsla sú, skv. kaupsamningi um eignina, sem stefnt er út af í máli þessu, sé ekki gjaldkræf vegna þeirra vanefnda stefnanda, sem lýst sé í málavöxtum stefndu, og þá einkum þeirri að aflétta ekki veðskuld, sem á eigninni hvíli og stafi frá stefnanda, og sem henni hafi borið að láta aflýsa í síðasta lagi þann 10. október 2008 samkvæmt ákvæðum samningsins. Veðskuldinni hafi enn ekki verið aflýst, sbr. veðbókarvottorð fyrir eignina á dskj. nr. 17. Þá sé greiðslan einnig háð því skilyrði, að stefnandi gefi út kvaðalaust afsal, en það sé ekki fram boðið, auk þess sem nefnd áhvílandi veðskuld geri það ómögulegt að svo stöddu.

Varakrafa stefndu um viðurkenningu á gagnkröfum þeirra til skuldajöfnunar á hendur stefnanda byggi á því í fyrsta lagi, að breyting sú á aðalskipulagi Nýlendureits, sem getið sé, hafi í för með sér rýrnun á verðmæti fasteignarinnar, þar sem umferðargötur liggi eftir hana á tvo vegu að húsinu, í stað eins. Stefndu byggi á því, að þau hafi boðið of hátt verð fyrir fasteignina miðað við að upplýsingar hefðu legið fyrir um breytinguna við tilboðsgerð þeirra, en þá hefðu þær valdið því, að þau hefðu boðið lægra verð í eignina, en breytingin valdi því, að eignin verði ósöluvænni og verðminni við endursölu. Þá megi ætla, að nokkurt tjón hljótist af óhagræði íbúa hússins á framkvæmdatíma breytinganna.

Til sönnunar tjóni sínu byggi stefndu á framlagðri matsgerð M-kk-ef K-kk-ef, sem hafi metið framangreint tjón á krónur 1.492.818.

Stefndu telji ljóst, og byggi á því, að stefnandi, sem eigandi eignarinnar, hafi vitað, eða mátt vita, um þessa fyrirliggjandi ákvörðun um breytingu á skipulagi á nágrenni eignarinnar (sbr. dskj. nr. 14), og að henni hefði, sem seljanda hennar, borið að greina stefndu, sem kaupendum, frá henni. Stefndu byggi enn fremur á því, að með því að hafa látið það ógert, hafi stefnandi brotið meginreglu fasteignakauparéttar um upplýsingaskyldu seljanda, sem lögfest sé í 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002, en skv. ákvæðinu teljist fasteign gölluð, hafi seljandi ekki veitt kaupanda upplýsingar um eiginleika fasteignarinnar, sem þau hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla, að þau fengju, og að ætla megi að haft hafi áhrif á tilboðsgerð þeirra.

Samkvæmt fyrirvara við kaupsamningsgerð, sem áður sé vikið að, hafi stefndu áskilið sér rétt til að halda eftir af samningsgreiðslu með gjaldaga 1. október 2008, málskostnaði (sbr. dskj. nr. 19), þ.m.t. matskostnaði (sbr. dskj. nr. 20), en sá kostnaður hafi numið, áður en stefndu tóku til varna í máli þessu, kr. 957.716, og krefjist stefndu viðurkenningar á gagnkröfu þeirra til skuldajöfnunar við dómkröfur stefnanda sem þeirri fjárhæð nemi.

Sundurliðaðar gagnkröfur stefndu til skuldajöfnunar samkvæmt varakröfu stefndu, sem þau byggi á að leggja beri til grundvallar við úrlausn málsins, séu því þessar:

Loks krefjist stefndu viðurkenningar dómsins á gagnkröfu þeirra til skuldajöfnunar málskostnaðar, sem þeim kunni að verða ákvarðaður með dómi í máli þessu við stefnukröfur stefnanda.

Stefndu byggi kröfu sína um viðurkenningu á heimild til að beita stöðvunarrétti skv. 44. gr. fasteignakaupalaga á því, að vanefndir stefndu hafi að hluta til legið fyrir á gjalddaga lokagreiðslu og að beiting stöðvunarréttar á hluta greiðslunnar hafi dregið verulega úr líkum á því, að stefnanda yrði kleift að aflétta áhvílandi veðskuld, skv. ákvæðum kaupsamnings. Sú vanefnd, sem síðan hafi orðið að veruleika, þegar gefa átti út afsal fyrir eigninni, hafi þannig verið fyrirsjáanleg og veruleg.

Stefndu mótmæli sérstaklega dráttarvaxtakröfu stefnanda, bæði í tengslum við aðal- og varakröfu, með vísan til þess að stefnandi hafi ekki staðið við sinn hluta kaupsamningsins frá 15. júlí 2008 og lokagreiðsla skv. samningnum því ekki gjaldfallin fyrr en í fyrsta lagi með uppkvaðningu dóms í máli þessu.

Stefndu byggi kröfur sínar á almennum reglum kröfu- og samningaréttar, en auk þess á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 26. og 44. gr. Varðandi heimild til að hafa uppi gagnkröfu til skuldajöfnunar í málinu, byggi stefndu á ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfu um málskostnað, þ.m.t. matskostnað, styðji stefndu við ákvæði 129. og 130. gr. s.l.

IV

Forsendur og niðurstaða

Stefnandi og stefndi R-x-x gáfu skýrslu fyrir dómi, sem og H-kvk-nf B-kvk-nf L-kvk-nf, yfirlögfræðingur hjá bygginga- og skipulagssviði Reykjavíkurborgar, og matsmaðurinn M-kk-nf K-kk-nf, fasteignasali og verkfræðingur.

Óumdeilt er, að stefndu héldu eftir af lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi kr. 5.000.000, en af þeirri fjárhæð standa eftir kr. 4.615.036, þegar tekið hefur verið tillit til óumdeildra gagnkrafna stefndu, þ.e. kr. 300.000 vegna húsaleigutryggingar, og kr. 84.964, vegna ofgreiddrar leigu. Þá er óumdeilt, að bætt hefur verið úr göllum, sem stefnandi tók að sér að lagfæra.

Aðalkrafa stefndu er um sýknu af öllum kröfum stefnanda að svo stöddu, en til vara krefjast þau þess, að viðurkennd verði gagnkrafa þeirra til skuldajafnaðar að fjárhæð kr. 1.450.000 vegna meintrar verðrýrnunar fasteignarinnar af völdum fyrirhugaðra breytinga á deiliskipulagi, kr. 42.818, vegna fyrirsjáanlegs óhagræðis meðan á þeim breytingum stendur, auk mats- og lögfræðikostnaðar vegna málaferla þessara, samtals kr. 957.716, eða alls kr. 2.450.534.

Sýknukrafa stefndu að svo stöddu byggir á því, að lokagreiðsla þeirra samkvæmt kaupsamningi hafi ekki verið gjaldkræf vegna vanefnda stefnanda, einkum þeirri að hafa ekki aflétt veðskuld, sem átti að hafa farið fram fyrir 10. október 2008 samkvæmt kaupsamningi. Þá sé greiðslan háð því, að stefnandi gefi út kvaðalaust afsal, sem ómögulegt sé að gera að svo stöddu vegna áhvílandi veðskuldar.

Samkvæmt kaupsamningi aðila átti lokagreiðsla stefndu að fara fram hinn 1. október 2008, en veðskuldum þurfti ekki að aflétta fyrr en hinn 10. október eða 9 dögum síðar, og skyldi afsal jafnframt gefið út þann dag. Stefnandi var því ekki komin í vanefndir vegna veðbanda á eigninni, þegar stefndu afréðu að halda eftir lokagreiðslunni. Þá voru þær viðgerðir á fasteigninni, sem stefnandi tók á sig, óverulegar og gáfu hvorki tilefni né rétt til að halda eftir greiðslu á kr. 5.000.000. Verður vanefndum stefnanda því ekki um kennt, að framangreindum ákvæðum kaupsamnings hefur ekki verið fullnægt, og er sýknukröfu stefndu að svo stöddu því þegar af þeim sökum hafnað.

Af sömu ástæðu er hafnað kröfu stefndu um, að viðurkenndur verði stöðvunarréttur stefndu á eftirstöðvum greiðslunnar, þar til stefnandi gefur út kvaðalaust afsal.

Það liggur fyrir, að umrætt deiliskipulag var auglýst opinberlega og áttu stefndu þess kost að kynna sér það á sama hátt og stefnandi, áður en þau gerðu tilboð í eignina, og er ekki fallizt á, að stefnandi hafi, með því að láta hjá líða að upplýsa stefndu um fyrirhugaðar breytingar, brotið gegn 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002, svo sem stefndu byggja á.

Stefndu höfðu engan fyrirvara í kauptilboði um, að óbreytt deiliskipulag væri forsenda fyrir kaupunum. Matsgerð, sem þau byggja kröfur sínar um verðmætisrýrnun fasteignarinnar á, tekur einungis á því óhagræði, sem kann að verða af því, að vegur verði lagður að húsinu, en ekki er litið til annarra þátta deiliskipulagsins, eða hvort breytingin, þegar hún er skoðuð heildstætt, kunni jafnframt að hafa í för með sér jákvæð áhrif á verðmat fasteignarinnar. Er því ekki á matsgerðinni byggjandi varðandi það, hvort verðmæti fasteignar stefndu kunni að rýrna, verði af þeim breytingum, sem deiliskipulagið gerir ráð fyrir, en samkvæmt framburði H-kvk-ef B-kvk-ef L-kvk-ef fyrir dómi, er óljóst í dag, hvort af því verður og yfirgnæfandi líkur á því, að það verði ekki framkvæmt óbreytt.

Leiða framangreind atriði, ein sér og öll saman til þess að skuldajafnaðarkröfu stefndu er hafnað. Verða kröfur stefnanda því teknar til greina eins og þær eru endanlega fram settar.

Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefndu in solidum til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir eftir atvikum hæfilega ákveðinn kr. 530.000, og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn, ásamt meðdómsmönnunum R-kk-þgf I-kk-þgf verkfræðingi og S-kk-þgf K-kk-þgf löggiltum fasteignasala.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, R-x-x J.A.J. N-x-x og F-x-x M-x-x L-x-x G-x-x, greiði in solidum stefnanda, G-kvk-þgf L-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, kr. 4.615.036, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 1. október 2008 til greiðsludags og kr. 530.000 í málskostnað.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf

R-kk-nf I-kk-nf

S-kk-nf K-kk-nf