E-2412/2017

1. Mál þetta var höfðað 28. ágúst 2017 og dómtekið 14. september 2018. Stefnandi í málinu er SV fjárfestingafélag ehf., Grundarsmára 9 í Kópavogi, en stefndi er Gullstofan ehf., Bjarkargrund 22, Akranesi. Dómari málsins tók við meðferð þess 10. janúar 2018 en hafði ekki áður haft afskipti af því.

2. Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 3.179.278- krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 3. september 2014 til 5. september 2017 en með dráttarvöxtum samkvæmt 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr henda stefnda að mati dómsins. Stefndi krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda en til vara að þær verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins.

3. Stefnandi keypti af stefnda fasteignina Lækjarvað 6 í Reykjavík með kaupsamningi sem gerður var 3. september 2014. Kaupverðið var 37.200.000 krónur. Fasteignin var reist árið 2006. Skömmu eftir kaupin hófst stefnandi handa við að skipta um parket á gólfi í stofunni en við það komu í ljós ummerki um raka og myglu við útvegg. Stefnandi gerði stefnda aðvart um þetta og hélt eftir hluta greiðslu. Samkomulag varð svo um það með aðilum að stefndi myndi bæta úr gallanum. Viðgerð á útvegg stofunnar fór svo fram á vegum stefnda og staðfesti stefnandi við stefnda að hann teldi úrbótum lokið og innti af hendi lokagreiðslu í nóvember 2014. Þá hafði starfsmaður á vegum stefnda skipt um innri klæðningu og gert við viði hússins en upprunaleg utanhússklæðning verið sett á að nýju og frá henni gengið með sama hætti og áður. Um haustið 2016, tveimur árum eftir að kaup aðilanna höfðu verið fullnuð, fór svo aftur að bera á raka á sömu stöðum og áður. Stefnandi gerði stefnda aðvart um þetta en stefndi neitaði frekari aðkomu að málinu. Í kjölfar þessa varð upplýst með samskiptum lögmanns stefnanda og tryggingafélags byggingarstjóra hússins að greiddar hefðu verið fullnaðarbætur vegna galla á frágangi ytra byrðis hússins til þess aðila sem átti eignina á undan stefnda. Stefnandi fékk dómkvaddan matsmann sem skilaði matsgerð í apríl 2017. Niðurstaða hans var sú að frágangur klæðningar hússins að utan væri ekki í samræmi við samþykkta séruppdrætti en auk þess væri hönnun klæðningarinnar áfátt og að þetta hefði valdið leka inn í burðarvirki hússins. Ekki er ágreiningur með aðilum um niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns eða um orsök eða umfang lekans sem reyndist vera á húsinu.

4. Af hálfu stefnanda er á því byggt að hann eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði á grundvelli reglna fasteignakaupalaga nr. 40/2002, almennra reglna skaðabótaréttar og reglna um skuldbindingargildi loforða. Fasteign hans hafi við kaupin verið haldin stórfelldum göllum í skilningi III. kafla fasteignakaupalaga, loforð um úrbætur hafi verið svikin og viðgerðir stefnda á eigninni verið óforsvaranlegar og til þess fallnar að valda auknu tjóni. Telur stefnandi að eignin hafi ekki falið í sér áskilda kosti og ekki uppfyllt þær kröfur sem leiði af 18. gr. og a-lið 19. gr. fasteignakaupalaga. Til þessa telur stefnandi að gera beri ríkar kröfur í ljósi ungs aldurs hússins.

5. Stefnandi vísar til þess að er stefnda var tilkynnt um gallann í upphafi hafi hann gengist við ábyrgð vegna hans og lofað úrbótum. Úrbætur þær sem gerðar voru af hans hálfu hafi hins vegar reynst vera ófullnægjandi og einungis til þess fallnar að hylja skemmdir, stórauka tjón og fresta fullnægjandi úrbótum. Telur stefnandi að bótaskylda stefnda leiði ekki aðeins af ákvæðum fasteignakaupalaga heldur einnig sjálfstætt af almennum reglum skaðabótaréttar og reglum um skuldbindingargildi loforða þar sem stefndi hafi svikið loforð um úrbætur og starfsmaður hans valdið frekara tjóni sem stefndi beri ábyrgð á.

6. Stefnandi áréttar að gallinn á húsinu og orsakir hans hafi verið til staðar frá öndverðu enda missmíð þess sem reisti húsið um að kenna. Í ljósi þessa, eignarhalds stefnda á húsinu í nokkur ár, þess hve viðamiklir gallar hafi reynst vera á húsinu og að stefndi hafi fengið upplýsingar um myglu í íbúðinni meðan hún var í hans eigu byggir stefnandi jafnframt á því að stefndi hafi viðhaft saknæma háttsemi í skilningi 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga. Þá hafi í ljósi þessa einnig verið til staðar galli á eigninni í skilningi 26. gr. fasteignakaupalaga þar sem við kaupin hafi engar upplýsingar verið gefnar um að nokkuð væri athugavert við eignina. Telur stefnandi að jafnframt hafi eignin verið í mun lakara ástandi en ástæða hafi verið til að ætla miðað við kaupverð og öll atvik og því verið gölluð í skilningi 28. gr. fasteignakaupalaga.

7. Með vísan til alls framangreinds krefst stefnandi bóta úr hendi stefnda samkvæmt 37. og sbr. 43. gr. fasteignakaupalaga. Tjón sitt sundurliðar stefnandi svo að hlutdeild hans í úrbótum að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað nemi 1.200.078 krónum. Kostnaður vegna vinnu smiðs við að fjarlægja myglað efni úr veggjum og parketi að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað nemi 219.200 krónum. Stefnandi telur beint tjón sitt vegna afnotamissis íbúðarinnar meðan á úrbótum stóð í einn mánuð nema 220.000 krónum en auk þess telur stefnandi að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf í aðra sjö mánuði vegna leka, raka og myglu og telur tjón sitt vegna þessa nema alls 1.540.000 krónum. Nemur krafa stefnanda samkvæmt þessu alls 3.179.278 krónum.

8. Stefndi byggir á því að hin umþrætta fasteign hafi ekki verið haldin göllum sem hann beri ábyrgð á. Fyrir liggi samkvæmt mati dómkvadds matsmanns að orsök tjóns stefnanda sé sú að hönnun og frágangi utanhússklæðingar hússins hafi verið áfátt en á þeim vanbúnaði beri stefndi ekki ábyrgð. Þá hvíli það á stefnanda að sanna það sem hann haldi fram um að stefnda hafi verið kunnugt um þessa ágalla. Það hafi stefnanda ekki tekist enda sé það svo að stefnda hafi verið alls ókunnugt um framkomna missmíði á utanhússfrágangi fasteignarinnar. Þá telur stefndi að krafa stefnanda sé seint fram komin. Umkvartanir stefnanda komi fram tveimur árum eftir að hann hafði sjálfur tekið út og samþykkt úrbætur á hinni seldu eign, sem stefndi lét gera, og ekkert bendi til að hafi ekki verið fullnægjandi.

9. Stefndi byggir á því að á stefnanda hafi hvílt skoðunarskylda samkvæmt 29. gr., sbr. 38. gr., fasteignakaupalaga bæði við afhendingu eignarinnar og ekki síður eftir að leka varð vart og viðgerð hafði farið fram. Telji stefnandi að orsök tjóns síns sé ófullnægjandi viðgerð, sem hann þó sjálfur samþykkti, sé krafa hans fallin niður fyrir tómlæti af hans hálfu samkvæmt 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga. Þá valdi, að mati stefnda, vanræksla og aðgæsluleysi stefnanda varðandi skoðunarskyldu því að hann hafi glatað rétti til að hafa uppi kröfur á hendur stefnda.

10. Stefndi byggir á því að hin umþrætta eign sé ekki haldin ágalla sem rýri verðmæti hennar svo nokkru nemi samkvæmt 18. gr. fasteignakaupalaga. Þannig sé beint tjón stefnanda 1.200.078 krónur en aðrar kröfur hans séu vegna óbeins tjóns. Stefndi telur að hann hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga, leynt göllum samkvæmt 26. gr. eða gefið rangar eða villandi upplýsingar í skilningi 27. gr. fasteignakaupalaga. Þannig hafi stefndi engar upplýsingar haft um að greitt hefði verið úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra til fyrri eiganda, að leki væri til staðar eða að hönnunar- eða byggingargalli væri á utanhússklæðningu fasteignarinnar. Þá mótmælir stefndi því harðlega að hann hafi fengið upplýsingar um myglu í íbúðinni meðan hún var í hans eigu. Hið rétta sé að hann hafi aldrei haft neina vitneskju um að mygla eða leki hefði komið fram í íbúðinni meðan hún var í hans eigu. Stefndi vísar til þess að hvorki í framlagðri matsgerð dómkvadds matsmanns né neinum öðrum gögnum málsins komi neitt fram sem styðji það sem stefnandi heldur fram um að viðgerðir þær sem framkvæmdar voru á vegum stefnda hafi stuðlað að eða valdið tjóni stefnanda. Auk þess gerir stefndi margvíslegar athugasemdir við forsendur kröfugerðar stefnda sem hann telur að stærstum hluta varða óbeint tjón sem auk þess sé að mestu leyti ósannað.

Niðurstaða

11. Samkvæmt 18. gr. laganna nr. 40/2002 um fasteignakaup telst notuð fasteign ekki gölluð nema ágallar sem varða gæði, búnað eða annað sem leiðir af fasteignakaupalögum eða kaupsamningi rýri verðmæti hennar svo nokkru nemi. Í þessu felst að minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem við má búast miðað við aldur og almennt ástand hennar, teljast ekki vera gallar í skilningi laganna og veita því kaupanda ekki rétt til að krefjast bóta. Samkvæmt greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup ber við mat á því hvort ágalli notaðrar fasteignar „rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“ að miða við að verðmætisrýrnun vegna ágalla sé allt að 10% af kaupverði til að galli teljist vera fyrir hendi. Þetta er þó sagt háð ýmsum skilyrðum sem nánar verður að afmarka í hverju tilviki og sé fasteign nýleg er víst að minna þarf til en þegar um gamlar fasteignir er að ræða.

12. Sé réttur kaupanda fasteignar til skaðabóta reistur á hlutlægum grundvelli samkvæmt reglu 1. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga veita ágallar, sem eru umfram það sem kaupandi mætti gera ráð fyrir miðað við aldur og almennt ástand fasteignar, honum rétt til að hafa uppi kröfu um skaðabætur vegna beins tjóns samkvæmt 59. gr. fasteignakaupalaga, eða afslátt. Fasteignakaupalög geyma fleiri reglur um rétt kaupanda til skaðabóta. Samkvæmt 26. gr. öðlast kaupandi rétt til skaðabóta ef seljandi vanrækir upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti. Samkvæmt 27. gr. ber seljandi hlutlæga ábyrgð ef hann hefur veitt rangar upplýsingar eða gefið yfirlýsingu sem ekki stenst og sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Sé réttur kaupanda til skaðabóta reistur á sakarreglu eða reglu 27. gr. um hlutlæga ábyrgð á hvorki við regla 18. gr. laganna, um að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði, né regla 59. gr., um að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga.

13. Krafa stefnanda máls þessa vegna galla sem hann telur vera á fasteign þeirri sem hann keypti af stefnda er sundurliðuð í fjórum liðum eins og að framan er rakið. Af þessum liðum geta að mati dómsins aðeins þrír komið til álita sem beint tjón stefnanda. Það er hlutdeild stefnanda í úrbótum, 1.200.078 krónur. Þá er kostnaður vegna vinnu smiðs við að fjarlægja myglað efni úr veggjum og parketi, 219.200 krónur, og loks tjón vegna afnotamissis íbúðar meðan á úrbótum stóð í einn mánuð, 220.000 krónur. Kröfu stefnanda vegna afnotamissis í aðra sjö mánuði þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf vegna leka, raka og myglu telur dómurinn ekki hægt að telja til beins tjóns. Kemur þar einkum þrennt til. Í fyrsta lagi styður matsgerð sú sem stefnandi reisir kröfur sínar á ekki slíka kröfugerð en þar er eðlilegur framkvæmdatími talinn vera einn mánuður. Í öðru lagi verður að telja að stefnanda hafi átt að vera unnt að koma í kring nauðsynlegum ráðstöfunum til að bæta úr þeim ágöllum sem á íbúðinni voru á mun skemmri tíma en sjö mánuðum. Í þriðja lagi liggur engin sönnun fyrir um það í málinu að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf vegna myglu eða hversu lengi slíkt ástand hafi varað. Nýtur þar eingöngu við fullyrðinga stefnanda um heilsufar fjölskyldunnar sem bjó í íbúðinni sem ekki verða, gegn andmælum stefnda, lagðar til grundvallar dómi. Þannig er ekkert um það sannað að mygla hafi verið til staðar í fasteigninni í þeim mæli að skaðlegt væri heilsu manna og verða ályktanir um það ekki reistar á framlagðri matsgerð í málinu. Þá er ekki unnt að telja tjón stefnanda af þessum sökum nægilega sennilega afleiðingu þessa annmarka til að skaðabótaskylda vegna þess verði felld á stefnda. Samkvæmt þessu verður að telja að beinn kostnaður vegna þeirra þátta sem segja má að hafi verið ágallar á fasteign stefnanda að Lækjarvaði 6 sé að hámarki innan við 4,5% af umsömdu söluverði íbúðarinnar í skiptum aðila. Þó svo að íbúðin hafi verið nýleg verður ekki talið að ágallar þessir dugi til að um galla í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga geti talist hafa verið að ræða.

14. Dómurinn lítur svo á engar sönnur hafi verið færðar fyrir því að stefnda hafi við söluna verið kunnugt um leka, raka eða myglu í hinni seldu fasteign. Þannig er algjörlega ósannað að stefndi hafi fengið upplýsingar um myglu í íbúðinni meðan hún var í hans eigu eins og stefnandi hefur fullyrt. Það getur því ekki talist vera vegna saknæmrar vanrækslu stefnda á að sinna upplýsingaskyldu sinni að stefnanda var ókunnugt um þessa annmarka. Þaðan af síður liggur neitt fyrir um að stefndi hafi veitt stefnanda rangar upplýsingar þannig að leitt gæti til hlutlægrar ábyrgðar hans.

15. Stefnandi byggir á því, eins og að framan er rakið, að stefndi sé ábyrgur fyrir tjóni hans á þeim grundvelli að hann hafi gengist við því að hin selda íbúð væri gölluð með því að taka að sér að gera á henni úrbætur eftir kaupin og að þær úrbætur hafi falið í sér loforð sem stefndi hafi ekki staðið við um að skila íbúðinni án annmarka. Dómurinn telur að ekkert sé fram komið um að stefndi hafi, með því að neyta réttar síns til að gera úrbætur, tekist á hendur ríkari ábyrgð en hann bar að lögum þegar stefnandi setti fram athugasemd um galla strax eftir kaupin. Þá er ekkert fram komið um að stefndi hafi staðið óeðlilega að úrbótum en ljóst á hinn bóginn að með því að frá hinni upprunalegu utanhússklæðningu var gengið með sama hætti og áður var komu lekaskemmdir fram aftur innan tiltölulega skamms tíma. Ekkert hefur komið fram í málinu sem bendir til þess að úrbótatilraunir stefnda hafi á einhvern hátt stuðlað að því að þær skemmdir hafi orðið meiri en ella hefði orðið. Þá verður heldur ekki annað séð en að tilraunir stefnda hafi verið gerðar í góðri trú og á forsvaranlegan hátt. Ekki verða því talin efni til að telja að með þessari framgöngu hafi stefndi tekið á sig ríkari ábyrgð en hann í öndverðu bar gagnvart stefnanda. Samkvæmt framansögðu verður stefndi sýknaður af kröfum stefnanda og stefnandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað eins og greinir í dómsorði. Af hálfu stefnanda flutti málið J-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf lögmaður. Af hálfu stefnda flutti málið L-kvk-nf M-kvk-nf O-kvk-nf lögmaður. Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð

Stefndi er sýkn af kröfum stefnanda. Stefnandi greiði stefnda málskostnað, 1.500.000 krónur.

Á-kk-nf H-kk-nf