E-151/2014

Mál þetta, sem dómtekið var 25. september sl., er höfðað 14. janúar sl. af F.S. Torgi ehf., Garðatorgi 5, Garðabæ gegn B-kk-þgf B-kk-þgf I-kk-þgf, Hringbraut 119, Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 492.211 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 25. júní 2013 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu og greiðslu málskostnaðar.

I.

Miðvikudaginn 19. september 2012 gerði stefndi einkasölusamning við stefnanda um sölu á fasteign sinni að Holtsgötu 13 í Reykjavík. Miðvikudaginn 14. nóvember 2012 barst stefnda kauptilboð í eignina undirritað af S-kk-þgf B-kk-þgf. Var kauptilboðið að fjárhæð 19.000.000 króna. Hafnaði stefndi tilboðinu. Annað kauptilboð að fjárhæð 20.000.000 króna barst frá sama aðila fimmtudaginn 15. nóvember 2012. Stefndi kveður sölumann hjá stefnanda hafa látið stefnda vita að annar einstaklingur væri að undirbúa kauptilboð í eignina. Óumdeilt er að þennan sama dag var Á-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf að undirbúa kauptilboð í sömu eign í gegnum stefnanda. Samkvæmt gögnum málsins barst kauptilboð í eignina frá Á-kk-þgf Þ-kk-þgf kl. 16.50 þennan dag, sem sent var í tölvupósti til sölumanns hjá stefnanda. Það tilboð var að fjárhæð 20.250.000 krónur, en í því var gert ráð fyrir yfirtöku áhvílandi láns, sem var með uppgreiðslugjaldi. Stefndi heldur því fram að umboðsmaður Á-kk-ef Þ-kk-ef hafi hringt í fasteignasalann og látið hann vita af því að umrætt kauptilboð hefði verið sent honum. Því hafnar stefnandi og kveður umræddan tölvupóst hafa farið í ruslpóst viðkomandi sölumanns, sem hafi þar af leiðandi ekki haft vitneskju um tilboðið. Sölumanninum hafi ekki orðið kauptilboðið ljóst fyrr en kl. 18.35 er sölumaðurinn hafi farið í gegnum allt pósthólfið sitt. Stefndi gerði S-kk-þgf B-kk-þgf gagntilboð þennan sama dag á tímabilinu 17.00 til 17.17 að fjárhæð 20.400.000 krónur. Var ekki gert ráð fyrir yfirtöku á áhvílandi láni að fjárhæð 12.400.000 krónur. Með í kaupum var þá tilfært að fylgdi ísskápur, þvottavél, eldhúsborð, tveir stólar, öll upphengd ljós og gardínur. Skyldi gagntilboðið gilda til kl. 18.00 þennan sama dag. Þar sem ekki höfðu komið viðbrögð frá S-kk-þgf B-kk-þgf var gagntilboðið framlengt til kl. 19.00 þennan dag. Klukkan 18.30 samþykkti S-kk-nf B-kk-nf tilboðið munnlega og síðan í símaskilaboðum,. Sama dag klukkan 18.35 fékk stefndi sent í tölvupósti frá sölumanni stefnanda tilboð Á-kk-ef Þ-kk-ef. Skriflegt samþykki tilboðs frá S-kk-þgf B-kk-þgf lá fyrir næsta dag. Stefndi telur að sölumaður stefnanda hafi vísvitandi haldið frá stefnda vitneskju um tilboð Á-kk-ef Þ-kk-ef, sem hafi verið stefnda hagstæðara en tilboð S-kk-ef B-kk-ef. Með þeirri saknæmu háttsemi sinni hafi stefnandi bakað stefnda tjóni, sem stefnandi beri ábyrgð á. Af þeirri ástæðu beri stefnda ekki að greiða stefnanda söluþóknun fyrir sölu íbúðarinnar. Stefndi kveðst hafa tilkynnt stefnanda á fundi 21. nóvember 2012 að söluumboði stefnanda væri rift vegna alvarlegs trúnaðarbrests. Kveðst stefndi jafnframt 29. nóvember 2012 hafa sent stefnanda skeyti þar sem riftunin hafi verið staðfest.

Við aðalmeðferð málsins gáfu fyrirsvarsmaður stefnanda og stefndi aðilaskýrslur. Einnig komu fyrir dóminn vitnin Þ-kk-nf G-kk-nf, S-kk-nf B-kk-nf, I-kk-nf G-kk-nf, R-kvk-nf H-kvk-nf og G-kk-nf I-kk-nf. Ekki verður gerð grein fyrir framburðum fyrir dómi frekar en þörf er á fyrir niðurstöðu málsins.

II.

Stefnandi kveðst reka fasteignasölu og veita þjónustu á því sviði. Krafa í málinu sé tilkomin vegna vanefnda á samningi um greiðslu sölulauna vegna sölu á Holtsgötu 13 í Reykjavík, samkvæmt samningi aðila um einkasölu, og útgefnum reikningi að fjárhæð 492.211 krónur, frá 14. júní 2013. Eftir samþykki tilboðs hafi stefndi haldið því fram að starfsmenn stefnanda hafi ekki starfað nægilega vel í hans þágu og hafi hann ekki viljað ganga frá kaupsamningi hjá stefnanda. Þann 26. nóvember 2012 hafi stefnandi boðað umboðsmann stefnda og kaupanda til kaupsamningsfundar, á þeim fundi hafi staðið til að undirrita kaupsamning. Mætt hafi verið til kaupsamningsfundar af hálfu kaupanda en ekki af hálfu stefnda. Kaupandi hafi í framhaldi gert stefnanda grein fyrir því að umboðsmaður stefnda vildi sjálfur halda kaupsamning en hann væri löggiltur fasteignasali. Þann 13. desember 2012 hafi umboðsmaður stefnda undirritað kaupsamning fyrir hans hönd við kaupanda.

Stefnandi telji stefnda hafa brotið gegn einkasölusamningi milli aðila. Óumdeilt sé að kaupandi hafi komið að borðinu vegna vinnu starfsmanna stefnanda við sölumeðferð eignarinnar. Stefnandi hafi því gefið út reikning fyrir sölulaunum að fjárhæð 492.211 krónur, með gjalddaga 25. maí 2013, og sent á lögheimili stefnanda með innheimtubréfi. Engin viðbrögð hafi borist við innheimtubréfinu, innheimtuviðvörun, greiðsluáskorun og lokaviðvörun. Þar sem krafan sé ennþá ógreidd sé stefnanda nauðsynlegt að fá dóm fyrir kröfu sinni. Dráttarvextir reiknist frá og með 25. júní 2013 en þá hafi verið liðinn mánuður frá útgáfu reiknings.

Stefnandi byggir kröfur sínar á reglum samningaréttar og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og greiðslu fjárskuldbindinga. Kröfur um dráttarvexti styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um innheimtukostnað byggir á 11. og 12. gr. innheimtulaga nr. 95/2008. Um varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

III.

Sýknukröfu sína byggir stefndi í fyrsta lagi á því að stefnandi hafi brugðist grunnskyldum sínum sem fasteignasali gagnvart stefnda. Jafnframt hafi þessi háttsemi hans farið gegn ákvæði 15. gr. laga nr. 99/2004. Með því að láta stefnda ekki vita af kauptilboði sem hefði borist í eignina hafi hann skapað aðstæður er leitt hafa til þess að stefndi hafi ekki átt þess kost að fá jafn hátt verð fyrir eignina og annars hefði orðið. Þannig sé byggt á því að stefnandi hafi ekki leyst störf sín af hendi eins og góðar viðskiptavenjur bjóði. Hann hafi brugðist því hlutverki sínu að hafa hagmuni stefnda í huga þegar hann annaðist milligöngu um sölu á eign hans. Stefnandi hafi ekki látið stefnda vita af fyrirliggjandi tilboði í eign hans og svipt hann þar með tækifæri til að meta tilboðið, gera gagntilboð eða samþykkja það. Með því hafi hann ekki gætt hagsmuna stefnda sem seljanda og valdið honum tjóni. Í ljósi aðstæðna geti stefndi ekki verið bundinn við 30 daga uppsagnarfrest sölusamnings aðila. Á því sé byggt að af þessum sökum hafi stefndi átt ótvíræðan rétt á því að rifta samningi við stefnanda og afturkalla söluumboð til hans þegar honum var orðið ljóst að stefnandi hafði gerst sekur um svo alvarlegan trúnaðarbrest við sölu eignar hans og valdið honum fjárhagstjóni. Á fundi með stefnanda 21. nóvember 2012 hafi verið leitað sátta, en stefnandi hafnað því á þeim fundi að verða við óskum stefnda um að falla frá kröfu um sölulaun eða bæta tjón stefnda. Hafi hann ekki viljað taka ábyrgð á yfirsjón sinni. Byggt sé á því að forsendur fyrir sölusamningi hafi brostið og að stefndi hafi verið í fullum rétti til að rifta samningnum og þar með að hafna greiðslu reikningsins.

Stefndi byggi á því að stefnandi hafi, af ástæðum sem stefnda séu ókunnar, haldið vitneskju um að annað tilboð hafi borist í eignina frá stefnda og í upphafi reynt að láta þann tilboðsgjafa líta illa út. Þannig hafi verið látið að því liggja af hálfu sölumanns stefnanda að um ótraustan kaupanda væri að ræða þar sem óvíst væri um greiðslumat þar sem viðkomandi væri að störfum erlendis og oft væri erfitt að fá nauðsynlegar upplýsingar um tekjur vegna þess. Þá hafi verið vísað til þess að ,,vesen“ væri á umboðsmanni tilboðgjafa. Hafi verið tekið fram að sölumaður hefði t.d. þurft að senda þrjár mismunandi útgáfur að uppkasti af tilboði, en raunveruleg ástæða verið sú að sölumaður stefnanda hafi sett tilboðið rangt upp og ekki í samræmi við þær leiðbeiningar sem hann hefði fengið. Sölumaður stefnanda hafi greint umboðsmanni stefnda frá því að annar sölumaður hjá stefnanda hafi varað hann við umræddum tilboðsgjafa. Síðar hafi komið í ljós, eftir að umboðsmaður tilboðsgjafa hafi haft samband við umboðsmann stefnda, að engin af ofangreindum ástæðum hafi átt við rök að styðjast. Stefnandi hafi ennfremur haldið frá stefnda vitneskju um það hver væri raunverulegur tilboðsgjafi. Í tilboði hafi komið fram að tilboðsgjafi væri S-kk-nf B-kk-nf. Hafi hann ekki ritað undir kauptilboðið f.h. félags heldur persónulega. Stefnda eða umboðsmanni hans hafi ekki verið tjáð á neinu stigi samningaferlisins sú vitneskja sem stefnandi virðist hafa búið yfir allan tímann, þ.e. að tilboðið væri gert fyrir hönd félags sem hefði það að markmiði að kaupa fasteignir á ákveðnu svæði í Reykjavík, þ.e. Esjulaugar ehf. Vakin sé athygli á því að kaupsamningur sem til stóð að stefndi ritaði undir og útbúinn hafi verið af stefnanda beri með sér að kaupandi sé S-kk-nf B-kk-nf persónulega. Þegar til kom hafi verið upplýst af hálfu endanlegs kaupanda, Esjulaugar ehf., að aldrei hafi staðið til að S-kk-nf B-kk-nf keypti eignina. Þetta hafi stefnandi vitað, en haldið þeirri vitneskju frá stefnda. Byggt sé á því að með þessu hafi stefnandi brugðist hlutverki sínu og skyldu gagnvart stefnda. Fulltrúum stefnanda hafi borið að láta þess getið í þeim skjölum sem fóru á milli að gert væri tilboð fyrir hönd þess félags sem ætlaði að kaupa eignina, en það ekki verið gert. Ljóst megi vera að viðbrögð og ákvörðunartaka við tilboðsgerð hefði verið hagað öðruvísi af hálfu stefnda ef hann hefði vitað hver tilboðsgjafinn væri. Hið minnsta sé ljóst að stefnandi hafi á öllum stigum málsins átt að upplýsa um raunverulegan tilboðsgjafa.

Ef ekki verði fallist á að stefndi hafi mátt rifta sölusamningi sínum við stefnanda byggi stefndi sýknukröfu sína í öðru lagi á því að hann hafi orðið fyrir tjóni af völdum stefnanda og að bótakrafa hans vegna þess sé hærri en stefnukrafan. Kröfurnar séu af sömu rót runnar og hæfar til að mætast. Stefndi eigi því rétt á sýknu á grundvelli skuldajafnaðar. Samkvæmt því kauptilboði sem stefndi samþykkti og neyddist til að efna andstætt sínum vilja, eftir að tilboðsgjafi hafði knúið á um efndir hins samþykkta gagntilboðs, hafi söluverð eignarinnar verið 20.400.000 krónur. Með eigninni samkvæmt kauptilboði hafi fylgt þvottavél og þurrkari, eldhúsborð, tveir stólar, öll upphengd ljós og gardínur. Verðmæti þessara lausafjármuna hafi við sölu verið áætlað af stefnda 250.000 krónur, en nýleg þvottavél hafi fylgt. Uppgreiðsluverðmæti áhvílandi láns hjá Íbúðalánasjóði hafi verið 13.558.750 krónur og uppgreiðslugjald 376.769 krónur. Alls hafi stefndi því fengið við sölu íbúðarinnar kaupverð 20.400.000 krónur, mínus áhvílandi lán að fjárhæð 13.558.750 krónur og uppgreiðslugjald 376.769 að fjárhæð og lausafé samkvæmt tilboði 250.000 krónur. Samanlagt nemi þetta 6.214.481 krónum. Afhending eignarinnar hafi farið fram 13. desember 2012 og kaupandi þá tekið yfir leigusamnings um íbúðina, en stefndi hafi verið með íbúðina í útleigu og haft af henni tekjur, 150.000 krónur á mánuði. Samkvæmt því kauptilboð sem fyrir liggi sé ljóst að greiðslur samkvæmt því megi meta með þeim hætti að kaupverð sé 20.250.000 krónur, plús áframhaldandi leigutekjur í 108 daga að fjárhæð 540.000 krónur, mínus áhvílandi lán yfirtekin að fjárhæð 13.558.750 krónur og greiðsla af lánum fram að afhendingu 177.000 krónur. Samanlagt nemi fjárhæðin 7.054.250 krónum. Sé í ofangreindu ekki gerð ýtrasta krafa miðað við ef kaupverð eignarinnar hefði verið 20.500.000 krónur, sem líklegt megi telja að hefði orðið niðurstaðan. Mismunur ofangreindra tveggja tilboða og þar með tjón stefnda sé 839.769 krónur. Að teknu tilliti til stefnukröfu, verði hún viðurkennd, sé ljóst að tjón stefnda sé mun hærra en stefnufjárhæð máls þessa. Um réttmæti og hæfi krafna til að mætast sé óþarfi að deila, en ljóst þyki að krafa stefnda sé hæf til skuldajafnaðar við kröfu stefnanda.

Stefndi byggi á því að stefnandi hafi stórkostlega vanefnt skyldur sínar samkvæmt lögum nr. 99/2004, einkum 15. gr. laganna. Stefnda hafi verið heimilt samkvæmt ólögfestum og lögfestum reglum samningaréttar og laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, að rifta sölusamningi sínum við stefnda. Stefndi byggi jafnframt á því að hann sé ekki bundinn við samninginn og greiðslu söluþóknunar, með vísan til ákvæða laga nr. 7/1936, einkum ákvæða 36. gr. Samkvæmt reglum kröfuréttar sé honum heimilt að beita skuldajöfnuði í máli þessu þar sem krafa stefnanda og gagnkrafa stefnda séu af sömu rót runnar og hæfar til að mætast.

Um kröfu um greiðslu málskostnaðar er vísað til 1. mgr. 130 gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Í málinu krefur stefnandi stefnda um söluþóknun vegna sölu á eign stefnda að Holtsgötu 13 í Reykjavík, samkvæmt einkasölusamningi frá 19. september 2012. Varnir stefnda byggjast á því að stefnandi hafi brotið gegn einkasölusamningnum með því að halda leyndu fyrir stefnda öðru og hagstæðara tilboði í eignina, sem borist hafi áður en stefndi hafi samþykkt fyrirliggjandi kauptilboð. Af þeirri ástæðu sé stefnda heimilt að rifta sölusamningi. Sé ekki á það fallist sé stefnda heimilt að skuldajafna gagnkröfu sem stefndi eigi á hendur stefnanda á grundvelli sjónarmiða um skaðabætur. Verði ekki á það fallist byggi varnir stefnda á 36. gr. laga nr. 7/1936.

Samkvæmt samningi aðila um söluþjónustu fasteignasala frá 19. september 2012, skuldbatt stefnandi sig, við störf fyrir stefnda, til að fara í einu og öllu eftir ákvæðum laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Væru störf framkvæmd í umboði og á ábyrgð tilgreindra fasteignasala og falla undir ábyrgðartryggingu hans. Jafnframt tækist stefnandi á hendur almenn ábyrgð á störfum sölufulltrúa með samningnum. Skyldi stefndi greiða 1,8% söluþóknun af eigninni, að viðbættum virðisaukaskatti. Skyldu sölulaun greiðast við kaupsamning. Skyldi söluumboðið gilda þar til eignin væri seld. Heimilt skyldi að segja upp söluumboðinu af beggja hálfu og tæki uppsögn gildi að 30 dögum liðnum eftir að hún hefði borist viðkomandi aðila með sannanlegum hætti. Í málinu er ekki um það deilt að sala á eign stefnda að Holtsgötu 13 hafi komist á vegna starfa stefnanda við að leita eftir tilboðum í eignina. Var kauptilboð í eignina skriflega samþykkt 16. nóvember 2012. Kaupsamningur vegna eignarinnar var undirritaður 13. desember 2012. Stefndi kveðst hafa lýst yfir riftun á sölusamningi aðila 21. nóvember 2012, sem staðfest hafi verið með skeyti 29. sama mánaðar.

Riftun gagnkvæms samnings felst í því að samningsaðili tekur, án þess að baka sér bótaskyldu, þá ákvörðun að samningurinn verði ekki efndur samkvæmt aðalefni sínu vegna vanefnda gagnaðila. Hafi annar hvor aðili eða báðir, í gagnkvæmu samningssambandi, greitt verður ekki farið með þær greiðslur sem bindandi efndir samnings og greiðslur ganga til baka. Af þessu leiðir að þegar gagnkvæmum samningi hefur verið rift á hvorugur samningsaðila rétt til þess að fá í hendur greiðslu samkvæmt samningi eða ígildi hennar. Í máli þessu átti stefnandi að láta stefnda í té vinnu við að afla tilboða í Holtsgötu 13, svo til sölu hennar kæmi, en stefndi í staðinn láta stefnanda í té söluþóknun. Þegar stefndi lýsti yfir riftun á samningi aðila hafði stefnandi þegar látið vinnu sína samkvæmt samningi í té, sem ekki getur gengið til baka. Var stefnda því ekki tækur sá kostur 21. nóvember 2012 að lýsa yfir riftun á samningi aðila.

Í annan stað krefst stefndi þess að gegn kröfu stefnanda verði skuldajafnað skaðabótakröfu stefnda á hendur stefnanda. Er einkum á því byggt að sölumaður á fasteignasölu stefnanda hafi brotið gegn skyldum sínum samkvæmt 15. gr. laga nr. 99/2004 með því að gera stefnda ekki grein fyrir því að í eignina að Holtsgötu 13 hefði borist hagstæðara tilboð síðla dags 15. nóvember 2012, en stefndi hafði þá þegar í hendi er hann samþykkti sölu til S-kk-ef B-kk-ef síðar sama dag. Í málinu lagði stefndi fram afrit af kauptilboði er Á-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf gerði í eign stefnda að Holtsgötu 13 í Reykjavík. Er ómótmælt að um sé að ræða tilboð sem stefndi kveður stefnanda hafa móttekið 15. nóvember 2012 kl. 16.50, en stefnandi kveður hafa komist til vitundar sölumanns stefnanda þennan dag kl. 18.30. Kauptilboð þetta er undirritað af R-kvk-þgf H-kvk-þgf eftir umboði. Stefndi hefur ekkert slíkt umboð lagt fram. Þá er undirritun R-kvk-ef ekki vottuð, en samkvæmt kauptilboðinu skyldi það vottað um rétta dagsetningu, undirritun og yfirlýsingu um fjárræði aðila. Fullnægði kauptilboðið því ekki áskilnaði laga um að teljast gilt kauptilboð. Stefnda hefur ekki tekist sönnun þess, gegn andmælum stefnanda, að svokallað kauptilboð Á-kk-ef Þ-kk-ef G-kk-ef hafi borist sölumanni stefnanda fyrr en kl. 18.30 þann 15. nóvember 2012, en þá hafði stefndi gert S-kk-þgf B-kk-þgf bindandi gagntilboð í Holtsgötu 13. Með hliðsjón af þessu hefur stefnda ekki tekist sönnun þess að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna háttsemi sem rakin verður til stefnanda. Kemur sýknukrafa á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 því ekki heldur til álita, auk þess sem krafa um sýknu á grundvelli þess ákvæðis er lítt rökstudd. Með því verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda umkrafða fjárhæð. Um vexti fer sem í dómsorði greinir.

Í samræmi við niðurstöðu málsins greiði stefndi stefnanda 400.000 krónur í málskostnað.

Mál þetta flutti af hálfu stefnanda R-kk-nf Þ-kk-nf J-kk-nf héraðsdómslögmaður en af hálfu stefnda A-kk-nf M-kk-nf I-kk-nf héraðsdómslögmaður.

Dóm þennan kveður upp S-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndi, B-kk-nf B-kk-nf I-kk-nf, greiði stefnanda, F.S. Torgi ehf, 492.211 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 25. júní 2013 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 400.000 krónur í málskostnað.

S-kk-nf S-kk-nf

-------------------

Rétt endurrit staðfestir

Héraðsdómur Reykjavíkur 3. október 2014.