E-221/2019

Dómur

Mál þetta, sem dómtekið var 28. janúar síðastliðinn, er höfðað 1. mars 2019.

Stefnendur eru E-kk-nf V-kk-nf E-kk-nf og B-kvk-nf H-kvk-nf, [...], Kópavogi.

Stefndu eru I-kvk-nf M-kvk-nf og L-kk-nf G-kk-nf B-kk-nf, [...], Vogum.

Stefnendur krefjast þess að stefndu greiði þeim in solidum 3.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2018 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnenda, en til vara lækkunar á stefnukröfum. Þá er þess krafist að bóta eða afsláttarkrafa þeirra á hendur stefnendum vegna galla á húsinu að Kirkjugerði 15 í Vogum komi til skuldajafnaðar tildæmdri fjárhæð til stefnenda. Loks er krafist málskostnaðar.

I

Málsatvik

Stefndu keyptu einbýlishúsið að Kirkjugerði 15 í Vogum af stefnendum með kaupsamningi 4. maí 2018. Kaupverð eignarinnar var 47.000.000 króna sem skyldi greiða þannig: Við undirritun kaupsamnings 2.000.000 króna; eigi síðar en viku eftir kaupsamning 42.000.000 króna og 3.000.000 króna við afsal 1. nóvember 2018.

Í söluyfirliti fyrir fasteignina segir að um sé að ræða 231,5 m2 einbýlishús og 60,5 m2 bílskúr. Þá er húsið sagt vera eitt stærsta húsið á einni hæð í Vogum og að það hafi verið mikið endurnýjað 2001 og 2002 og flest gólfefni 2009. Um raf, vatns og frárennslislagnir segir að þær séu upprunalegar. Óskað var eftir tilboðum í fasteignina. Á söluyfirliti er eftirfarandi handskrifað: „Hluti hússins byggt 1976 en „viðbygging“ ca. 1990. Nýja þakið fór yfir það gamla. Rispur á parketi.“

Upplýst er að stefndu fengu við skoðun eignarinnar upplýsingar um að skipta þyrfti um opnanleg fög á gluggum á suður og austurhlið hússins. Einnig að bera þyrfti á allt tréverk og að laga þyrfti eldhúsinnréttingu.

Eignin var afhent 1. ágúst 2018. Stefndu lýsa því að fljótlega eftir afhendingu hafi þau tekið eftir því að ýmsir annmarkar voru á eigninni. Reyndust gluggar vera í mun verra ásigkomulagi en upplýst hafði verið um. Þakrennur hafi verið hriplekar og lekið úr þeim í gegnum þakkant þegar hafi rignt. Ofnakerfi hússins var bilað. Rafkerfið hafi ekki verið eins og búast hafi mátt við. Loftstraumur hafi verið úr dósum og flökt á ljósum. Rakasperra í þakrými hafi verið ófullnægjandi og útloftun hafi vantað í votrýmum.

Stefnendur sendu stefndu innheimtubréf 20. desember 2018 og skoruðu á stefndu að greiða eftirstöðvar kaupverðsins, 3.000.000 króna, að viðbættum dráttarvöxtum og innheimtukostnaði, innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins.

Með beiðni 6. júní 2019 óskuðu stefndu eftir því að dómkvaddur yrði sérfróður og óvilhallur matsmaður til að meta ætlaða galla á húsinu að Kirkjugerði 15 í Vogum sem tilgreindir voru í matsbeiðninni. Þann 19. júní 2019 var A-kk-nf E-kk-nf, byggingarfræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til að framkvæma umbeðið mat. Var matsgerð hans, dagsett 3. október 2019, lögð fram í málinu 16. október sama ár. Er kostnaður við úrbætur á ætluðum göllum á húsinu, bæði efni og vinna, samtals metinn á 4.051.826 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af vinnu á verkstað.

II

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur krefjast lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um fasteignina að Kirkjugerði 15 í Vogum, en greiðslufall hafi orðið hjá stefndu þegar kom að útgáfu afsals fyrir eigninni 1. nóvember 2018. Hafi stefndu haldið eftir hluta af greiðslu kaupverðsins til tryggingar greiðslu krafna vegna meintra galla sem þau telji að séu á eigninni.

Stefnendur kveðast hafna því að gallar séu á eigninni sem þau beri ábyrgð á og heimili stefndu að halda eftir hluta af kaupverðinu. Geri stefnendur því þá dómkröfu að stefndu verði dæmd til að greiða kaupverðið að fullu í samræmi við samning aðila að viðbættum dráttarvöxtum frá gjalddaga 1. nóvember 2018.

Stefnendur vísa til ákvæða í kaupsamningi aðila og til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og til almennra reglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Kröfu um dráttarvexti styðja stefnendur við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III

Málsástæður og lagarök stefndu

Krafa stefndu um sýknu er byggð á því að fasteignin að Kirkjugerði 15 hafi verið haldin verulegum göllum sem þau hafi ekki verið upplýst um þrátt fyrir sérstakar fyrirspurnir sínar til stefnenda við kaupsamningsgerðina. Benda stefndu á að stefnendur hafi búið í húsinu um langt árabil og þeim hafi ekki getað dulist að ýmsir annmarkar hafi verið á eigninni sem upplýsa hafi þurft væntanlega kaupendur um áður en kauptilboð hafi verið gert. Við sölu eignarinnar hafi ekki verið sett á hana sérstakt verð heldur hafi verið óskað eftir tilboðum frá þeim sem hafi sýnt því áhuga að kaupa eignina. Stefndu telji að gera hafi mátt þá kröfu til stefnenda að þeir hafi upplýst væntanlega tilboðsgjafa um öll þau atriði sem gætu haft áhrif á verðmat þeirra.

Stefndu haldi því fram að þeir hafi skoðað eignina eins og góðir og gegnir kaupendur geri. Þeir hafi verið upplýstir um tvennt við þá skoðun. Að skipta þyrfti út öllum opnanlegum fögum á suður og austurhlið og bera á tréverk, svo og að laga þyrfti eldhúsinnréttingu. Þá hafi stefndu sérstaklega óskað þess við kaupsamningsgerðina að stefnendur upplýstu um þá annmarka á eigninni sem þeim væri kunnugt um. Hið eina sem stefnendur hafi látið skrá á söluyfirlit eignarinnar hafi verið byggingartími hússins og endurbætur á því svo og að rispur væru á parketi.

Stefndu telji sig hafa mátt reikna með að húsið væri í allgóðu standi að öðru leyti. Þeir telji sig ekki hafa þurft að fá byggingarfróðan fagmann til þess að skoða húsið. Ekkert hafi gefið þeim tilefni til þess, hvorki hin venjulega skoðun hússins né þær upplýsingar sem stefnendur og fasteignasali hafi veitt um ástandið. Stefndu telji margvíslega galla hafa komið í ljós eftir að þau hafi fengið húsið afhent: a) Stefndu telji að gluggakarmar hafi reynst vera í mun verra ástandi en gera hafi mátt ráð fyrir þegar hefja átti vinnu við að bera á tréverkið. Við skoðun smiðs hafi reynst vera mygla eða fúi í öllum gluggum á suðurvegg svefnálmu hússins og hafi verið talið að ekki yrði unnt að endurbæta þá. Þá hafi hann einnig talið að skipta þyrfti um hurð á geymslu og stofuglugga á austur og suðurhlið. Það væri ódýrara en að lagfæra gluggana. Aðra glugga þyrfti að lagfæra, en ekki að skipta þeim út. b) Þá haldi stefndu því fram að eftir afhendingu hafi komið í ljós að þakrennur hússins hafi verið illa farnar. Ástandið hafi hins vegar ekki uppgötvast fyrr en í rigningum. Stefndu telji útilokað annað en að stefnendur hafi vitað um ástandið, en ekki upplýst um það. Afleiðingar ástands þakrenna sé fúi í þakkanti og á sperruendum. c) Stefndu haldi því fram að eftir afhendingu hafi komið í ljós að ofnakerfi hússins hafi ekki verið í lagi. Ofnar hafi ekki virkað eðlilega og að sumir þeirra hafi hreinlega ekki hitnað. Fenginn hafi verið pípulagningarmaður til þess að kanna ástandið og hafi þá komið í ljós að enginn þrýstingur hafi verið á hitakerfinu. Skipta þyrfti um loka á inntaksgrind og ofna og setja upp þrjá ofna sem hafi vantað í húsið til þess að það hitnaði eðlilega. Ofnlokar hafi verið ónýtir og ofnar í stofu hafi lekið og reynst vera ónýtir. d) Raflögnum í húsinu sé á margan hátt ábótavant, jafnvel svo að hætta stafi frá þeim. Ljósarofar hafi virkað illa, sérstaklega í svefnálmu. Tif hafi verið á ljósum eftir að kveikt hafi verið á þeim. Öryggi í töflu hafi gefið sig og lekaliðar slegið út, oft um miðjar nætur, án þess að skýring fengist á þeim atvikum. Stefndu hafi fengið rafvirkja til að skoða aðstæður. Í ljós hafi komið að raflagnir úr töflu séu ýmist undir eða ofan á eldra þaki og hafi því legið í köldu og röku lofti. Blásið hafi frá útiljósadósum og inn í raflagnir, dósir og rafmagnstöflu. Stefndu telji hættu á að rofar og sjálfvör hafi gefið sig eða þess sé skammt að bíða að það gerist, vegna raka og tæringar. e) Stefndu telji að mygla og raki hafi fundist í sturtubotni í gestabaðherbergi og að lekið hafi inn í vegg milli rýmisins og bílskúrs. Engin útloftun sé í rýminu. f) Stefndu telji að uppsetningu og frágangi rakasperru hafi verið verulega áfátt, sem kunni að skýra myglu í þakviðum. Víða hafi rafmagnsrörum verið stungið gegnum rakasperruna, án þess að þétt væri með rörunum. Engin rakasperra sé í veggendum eða millivegg er snúi að bílskúr. Stefndu telji að uppræta þurfi myglu úr þaki og millivegg og lagfæra rakasperru á mörgum stöðum. g) Loks telji stefndu að útloftun vanti í salernum, þvottahúsi og bílskúr. Leggja þurfi því útloftunarrör í fjórum rýmum.

Samkvæmt framangreindu telji stefndu vera ljóst að fasteignin hafi ekki haft þá áskildu kosti sem gera megi kröfu til um íbúðarhúsnæði. Stefndu telji húsið vera haldið göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. og a. lið 1. mgr. 19. gr. sömu laga, göllum sem séu langt umfram þau viðmið sem leiða megi frá 2. málslið 18. gr. laganna. Jafnframt megi vera ljóst að stefnendur hafi ekki upplýst stefndu um mikilvæg atriði sem hafi varðað ástand hússins, atriði sem stefnendur hafi vitað um eða mátt vita um og sem þeim hafi verið skylt að upplýsa stefndu um og vekja athygli á samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup og stefndu hafi mátt reikna með að fá þegar þau hafi lagt mat á tilboðsverðið í húsið. Haldi stefndu því fram að vitneskja þeirra um gallana, ef upplýst hefði verið um þá, hefði haft veruleg áhrif á ákvörðun þeirra um kaupin og á verðmat þeirra í því sambandi.

Stefndu telji gallana í húsinu rýra verulega verðmæti eignarinnar. Nauðsynlegt sé að ráðast í kostnaðarsamar úrbætur vegna þeirra. Eigi stefndu rétt til skaðabóta í samræmi við 43. gr. laga um fasteignakaup. Verði ekki fallist á bótarétt stefndu telji þeir sig eiga rétt til afsláttar samkvæmt 41. gr. sömu laga, er nemi að minnsta kosti úrbótakostnaði. Byggist sýknukrafa þeirra á því að þau telja gallana á húsinu og úrbótakostnað vegna þeirra nema hærri fjárhæð en nemi kröfum stefnenda. Séu öll skilyrði til staðar fyrir skuldajöfnun á kröfum þeirra gegn stefnukröfunum. Þá telji stefndu sér heimilt að beita stöðvunarrétti samkvæmt 44. gr. laga um fasteignakaup vegna þess fjárhagslega tjóns sem þeir hafi orðið og verði fyrir vegna gallanna. Vísað sé til þess að úrbótakostnaður verði töluvert hærri en sem nemi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi.

Stefndu kveðast styðja varakröfu sína um lækkun stefnukrafna við sömu málsástæður og í aðalkröfu, verði ekki fallist á sýknukröfu þeirra.

Stefndu styðja kröfur sínar í málinu við ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 19., 26.29., 42.44. og 59. gr. Eftir atvikum styðja stefndu kröfur sínar við almennar reglur skaðabótaréttar um ábyrgð á fjárhagslegu tjóni, orsakir og afleiðingar og bótarétt tjónþola. Þá styðja stefndu kröfur sínar við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998, nr. 177/1992 og nr. 112/2012. Einnig er, eftir því sem við á, stuðst við ákvæði skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997 og annarra þeirra laga sem varði byggingarmálefni, brunavarnir og heilbrigðis og öryggismál, sem voru í gildi á verktíma. Kröfu um málskostnað styðja stefndu við 129.130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Niðurstaða

Stefnendur höfðuðu mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi málsaðila um einbýlishúsið að Kirkjugerði 15 í Vogum, sem undirritaður var 4. maí 2018. Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnenda á þeim grundvelli að fasteignin hafi verið gölluð og nemi kostnaður vegna úrbóta á göllunum hærri fjárhæð en stefnukrafan. Til vara krefjast stefndu lækkunar á kröfum stefnenda. Stefnendur hafna því að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi 18. gr. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem þau beri ábyrgð á.

Samkvæmt 18. gr. laga nr.

40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum eða kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá segir í a. lið 1. mgr.

19. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra nota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til.

Samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup telst fasteign enn fremur gölluð ef kaup andi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Hefur þessari skyldu seljanda verið lýst á þann veg að hann eigi að hafa það viðhorf að betra sé að segja of mi kið en of lítið, jafnvel þótt í því felist orðræða um sjálfsagða hluti. Framangreint gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Vanræki seljandi þessa skyldu kann það að leiða til þess að eign teljist gölluð enda þótt gallinn rýri ekki verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 2. málslið 18. gr. laganna. Það sama á við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, h afa veitt kaupanda eða fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu eða kynningargögnum samkvæmt 27. gr. laganna.

Í 29. gr. sömu laga er kveðið á um skoðun og aðra rannsókn á fasteign af hálfu kaupanda áður en kaup eru gerð. Getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Af 3. mgr. 29. gr. leiðir að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. takmarkast ekki af þeirri aðgæsluskyldu kaupanda.

Við mat á því hvort fasteign telst gölluð segir í 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 að miða skuli við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda, sem í þessu máli var við afhendingu eignarinnar 1. ágúst 2018, sbr. 1. mgr. 12. gr. laganna. Um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Ber seljandi ábyrgð á slíkum göllum, hafi verið staðreynt að orsök eða tilvist gallans hafi verið fyrir hendi við afhendinguna.

Sönnunarbyrði fyrir því að fasteignin að Kirkjugerði 15 hafi verið haldin göllum við afhendingu og um umfang ætlaðra galla sem stefnendur bera ábyrgð á hvílir á stefndu. Kröfur stefndu í málinu styðjast við matsgerð dómkvadds matsmanns, A-kk-ef E-kk-ef, byggingarfræðings og húsasmíðameistara, en eins og fram er komið nemur mat hans á kostnaði við úrbætur á fasteigninni samtals 4.051.826 krónum að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Með matsgerð dómkvadds matsmanns telst í ljós leitt að lítið viðhald hafi verið á gluggum á suðurgafli og í stofu á austurhlið á umliðnum árum og endurspegli það ástand á gluggunum. Þá kemur fram að ástand þakrenna í húsinu sé ekki gott. Halli rennurnar ekki að öllu leyti að niðurföllum, vatn standi í rennunum, samskeyti séu óþétt og festingar á rennum ófullnægjandi. Telur matsmaður að taka þurfi upp allar þakrennur í húsinu og endurnýja þær ásamt þakniðurföllum. Við umfjöllun um ofnakerfi hússins segir matsmaður að fjöldi ofna í flestum rýmum hússins ætti að anna upphitunarþörf þess að undanskildum handklæðaofni í baðherbergi. Nái slíkur ofn ekki að hita upp jafn stórt rými og þar er og bæta þurfi ofni í rýmið. Einnig segir að ekki séu ofnar í miðrými, það er í sjónvarpskrók, gangi eða eldhúsi, og því sé ekki hægt að stjórna hita í þessum rýmum. Telur matsmaður að setja þurfi upp ofn í gangi innan við útihurð og við sjónvarpskrók. Loks segir að endurnýja þurfi skemmdan ofn í stofu og fjóra ofnloka sem ekki hafi verið til staðar við skoðun.

Um raflagnir segir að með því að leggja raflagnir frá heitum rýmum og gegnum kalt rými sé hætta á að raki safnist fyrir í lögnum og skili sér að endingu niður í tengistaði. Sé framangreint ekki í samræmi við þágildandi reglugerð og staðla. Ekki sé forsvaranlegt að lagnir fari í gegnum rakavarnarlag í þaki hússins. Til að lagfæra raflagnir þurfi að taka þær upp og endurleggja undir loftaklæðningu í íbúðinni. Opna þurfi loftaklæðningu, þar sem lagnir verði endurnýjaðar, og vegg í forstofu til að komast að tengistöðum.

Óskað var eftir því að metið yrði hvort mygla og raki væri í sturtubotni og /eða innan við flísar í gestabaðherbergi og hvort lekið hefði í gegnum vegginn milli rýmisins og bílskúrs. Staðreyndi matsmaður raka í vegg á milli sturtu og bílskúrs og að mygla hafi komið fram í tveimur sýnum sem tekin voru við sturtu og í bílskúr. Málaður veggur í sturtu væri ekki fullnægjandi sem vatnsvörn í sturtu og vatnsþéttilag undir flísum og upp á veggi. Um rakavarnarlag í lofti segir að það hafi verið gatað vegna raflagna sem fari í gegnum það á nokkrum stöðum. Það telur matsmaður ófullnægjandi frágang og hvorki í samræmi við byggingarreglugerð né fagleg vinnubrögð. Þá sé rakavarnarlag ekki til staðar í léttum millivegg á milli þakrýmis og bílskúrs. Þá er bent á óeinangraðan steyptan vegg milli bílskúrs og þakrýmis og geti slíkt valdið því að rakaþétting verði í byggingarhlutanum. Loks telur dómkvaddur matsmaður að loftrásir eða loftræsting séu ekki til staðar í baðherbergi við bílskúr, þvottaherbergi og bílskúr. Slíkt sé ekki í samræmi við byggingarreglugerð. Telur matsmaður að setja þurfi upp loftrásir og taka þær upp um þak hússins.

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns er lýst þeim úrbótum sem matsmaður telur nauðsynlegt að gera á fasteigninni og kostnaði við þær að fjárhæð 4.367.000 krónur. Er þá ekki tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts. Við munnlegan flutning málsins féllu stefndu frá kröfum á hendur stefnendum um greiðslu kostnaðar við að laga glugga og endurnýja opin fög að fjárhæð 451.600 krónur samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns. Þá standa eftir 3.915.400 krónur eða 3.600.226 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað, sem er um 7,66% af kaupverði eignarinnar. Stefndu keyptu einbýlishúsið að Kirkjugerði 15 fyrir 47.000.000 króna. Húsið var upphaflega byggt 1976 og 1990 og var eldri hluti þess því 42 ára þegar stefnendur keyptu húsið. Þótt krafa stefndu yrði tekin til greina er ekki unnt að líta svo á að annmarkar á fasteigninni, sem staðfestir eru með matsgerð hins dómkvadda matsmanns, rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Telst eignin því ekki gölluð í skilningi laga nr. 40/2002.

Framangreint getur þó að mati dómsins ekki átt við um þakrennur eða ofna í baðherbergi og í miðrými hússins. Stefndu óskuðu eftir því að dómkvaddur matsmaður skoðaði ástand á þakrennum hússins og svaraði því hvort endurnýja þyrfti þær að hluta eða að öllu leyti til að þær þjónuðu hlutverki sínu. Einnig var óskað eftir skoðun á hugsanlegum skemmdum á þakvirki og klæðningu vegna vatnsleka frá rennunum og hvort þörf væri á viðgerðum eða endurnýjun þeirra. Í matsgerðinni segir að þakrennurnar séu plastrennur sem liggi ofan á sperruendum og séu skorðaðar af milli klæðningar utan á þakkant og borðaklæðningar þaks. Hafi rennur verið festar við borðaklæðningu með skrúfum sem séu lausar á mörgum stöðum eða að renna hafi brotnað við skrúfurnar. Þá segir að „einhverjar viðgerðir“ hafi farið fram á rennum og hafi plastbönd verið sett utan um rennuna og listar fyrir flísar notaðar sem hluti af festingu. Þá hafi vatn staðið á mörgum stöðum í rennunni sem bendi til að halli að niðurföllum sé ekki réttur. Þá séu samskeyti og tengingar rennunnar ekki þétt á öllum stöðum og séu þess merki á listaklæðningu undir þakkanti. Ekki séu skemmdir á þakkanti vegna leka. Komst matsmaður að þeirri niðurstöðu að taka þyrfti upp allar þakrennur á húsinu og endurnýja og einnig niðurfallsrör.

Af hálfu stefndu er vísað til þess að skömmu eftir að húsið var afhent hafi komið í ljós að þakrennur hússins hafi verið illa farnar, en það hafi ekki uppgötvast fyrr en í rigningu. Fullyrða stefndu að stefnendur hafi vitað af slæmu ástandi á þakrennunum. Í skýrslu stefnda L-kk-ef G-kk-ef B-kk-ef fyrir dómi kom fram að stefndu hefðu við skoðun ekki séð neitt athugavert við þakrennur hússins og ekki verið upplýst um það af leigjanda hússins eða stefnendum að rennurnar lækju, hvorki við svalahurð eða annars staðar. Ber aðilum ekki saman um það hvort stefndu hafi verið upplýst um leka á þeim stað eða ekki. Vitnið V-kk-nf S-kk-nf L-kk-nf, sem leigði húsið af stefnendum og sýndi stefndu húsið við síðari skoðun þeirra, fullyrti í fyrstu að vitnið hefði látið stefnda L-kk-þf vita um leka frá þakrennu við svalahurðina en nánar aðspurður um þetta atriði kvaðst vitnið vera „nokkuð viss“ um að hann hefði upplýst um leka frá þakrennu á fyrrgreindum stað.

Í framburði stefnandans E-kk-ef V-kk-ef E-kk-ef kom fram að stefnendur hefðu búið í húsinu á 12 ára tímabili frá 19992011, fyrir utan árið 2006, þegar húsið var leigt út. Þá bjuggu stefnendur í húsinu á árinu 2015. Miðað við þá ágalla á þakrennum hússins sem dómkvaddur matsmaður lýsir var stefnendum eða mátti vera kunnugt um bágborið ástand á þakrennum hússins og að halli þeirra væri ekki réttur. Enn fremur að leki væri frá þeim í gegnum þakkant hússins á fleiri stöðum en fyrir ofan svaladyr út í garð. Verður að líta svo á að stefndu hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju réttar upplýsingar um ástand á þakrennum hússins, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Verður ekki fullyrt að vitnið V-kk-nf S-kk-nf L-kk-nf hafi greint frá vitneskju sinni um lekann þó að hann hafi verið „nokkuð viss um það“ enda leysir það stefnendur ekki undan skyldu þeirra til að upplýsa um ágalla á þakrennunum. Samkvæmt þessu er niðurstaða dómsins sú að stefnendur verði að bera hallann af því að hafa ekki upplýst stefndu um ástand á þakrennum hússins og verður stefnendum gert að greiða stefndu þá fjárhæð sem dómkvaddur matsmaður taldi að kostaði að bæta úr ágalla á þakrennunum, eða 556.600 krónur, svo og kostnað vegna hreinsunar á klæðningu undir þakkanti, 38.300 krónur, eða samtals 594.900 krónur. Það sama á hins vegar ekki við um kostnað við endurnýjun á niðurfallsrörum frá þakrennum hússins, sem dómkvaddur matsmaður taldi nauðsynlegt að skipta um. Var ástand á þeim rörum sýnilegt við skoðun hússins, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Samkvæmt þessu verða teknar til greina gagnkröfur stefndu vegna úrbóta á þakrennum og hreinsunar á þakkanti, samtals 566.541 króna, þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað (594.900 28.359 krónur).

Að beiðni stefndu skoðaði dómkvaddur matsmaður ástand á ofnakerfi hússins, þar á meðal hvort fjöldi ofna og staðsetning annaði upphitunarþörf hússins. Var það niðurstaða hins dómkvadda matsmanns að ofnar í flestum rýmum ættu að anna upphitunarþörf hússins að undanskildum handklæðaofni í baðherbergi hússins. Taldi matsmaður að handklæðaofninn næði engan veginn að hita upp jafn stórt rými og herbergið væri. Til þess þyrfti að bæta við ofni. Þá kom fram hjá matsmanni að ekki væri hægt að stjórna hita í miðrými hússins, það er í sjónvarpskrók, gangi og eldhúsi, þar sem ekki væru ofnar þar. Var það niðurstaða matsmanns að setja þyrfti upp ofn í gangi innan við útihurð og við sjónvarpskrók. Tekur dómurinn undir þessa niðurstöðu dómkvadds matsmanns. Þá er upplýst að stefnendum var kunnugt um það að kalt væri í miðrými hússins, en það staðfesti vitnið V-kk-nf S-kk-nf L-kk-nf, sem leigði húsið af stefnendum áður en það var selt stefndu. Staðfesti vitnið aðspurt fyrir dómi að það hefði látið stefnendur vita af kulda í miðrými hússins. Samkvæmt því verður það niðurstaða dómsins að stefnendum hafi borið að upplýsa stefndu um kulda í miðrými, sbr. 26. gr. laga um fasteignakaup. Það gerðu stefnendur ekki og verða að bera hallann af því. Gagnkrafa stefndu vegna ofna á baðherbergi og í sjónvarpskróki nemur samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns samtals 307.800 krónum, eða 286.339 krónum að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað (307.800 21.461 króna).

Samkvæmt því sem að framan er rakið er niðurstaða dómsins sú að stefnendur eigi að vera sýkn af öðrum gagnkröfum stefndu en nemur metnum kostnaði við endurnýjun á þakrennum, hreinsun á þakkanti og ofnum í miðrými og á baðherbergi. Verða stefndu samkvæmt því dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar, 3.000.000 króna, að frádregnum 852.880 krónum (566.541 + 286.339 krónur), eða 2.147.120 krónur að viðbættum dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir. Hvað varðar kröfu stefnenda um greiðslu dráttarvaxta á lokagreiðslu kaupsamnings aðila ber að nefna að samkvæmt grein 12 í kaupsamningi aðila 4. maí 2018 reiknast vextir ekki á útborgunargreiðslur sem greiddar eru á umsömdum degi, en við greiðsludrátt reiknast dráttarvextir. Verður krafa stefnenda um greiðslu dráttarvaxta á eftirstöðvar umsamins kaupverðs fasteignarinnar tekin til greina.

Eftir þessum úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefndu gert að greiða stefnendum málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 900.000 krónur.

Málið dæma J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, sem dómsformaður, og meðdómsmennirnir Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari og G-kk-nf V-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Dómsorð:

Stefndu, I-kvk-nf M-kvk-nf og L-kk-nf G-kk-nf B-kk-nf, greiði stefnendum, E-kk-þgf V-kk-þgf E-kk-þgf og B-kvk-þgf H-kvk-þgf, óskipt 2.147.120 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2018 til greiðsludags og 900.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf

Á-kvk-nf G-kvk-nf

G-kk-nf V-kk-nf

Samkvæmt því sem að framan er rakið er niðurstaða dómsins sú að stefnendur eigi að vera sýkn af öðrum gagnkröfum stefndu en nemur metnum kostnaði við endurnýjun á þakrennum, hreinsun á þakkanti og ofnum í miðrými og á baðherbergi. Verða stefndu samkvæmt því dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar, 3.000.000 króna, að frádregnum 852.880 krónum (566.541 + 286.339 krónur), eða 2.147.120 krónur að viðbættum dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir. Hvað varðar kröfu stefnenda um greiðslu dráttarvaxta á lokagreiðslu kaupsamnings aðila ber að nefna að samkvæmt grein 12 í kaupsamningi aðila 4. maí 2018 reiknast vextir ekki á útborgunargreiðslur sem greiddar eru á umsömdum degi, en við greiðsludrátt reiknast dráttarvextir. Verður krafa stefnenda um greiðslu dráttarvaxta á eftirstöðvar umsamins kaupverðs fasteignarinnar tekin til greina.

Eftir þessum úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefndu gert að greiða stefnendum málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 900.000 krónur.

Málið dæma J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, sem dómsformaður, og meðdómsmennirnir Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari og G-kk-nf V-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Dómsorð:

Stefndu, I-kvk-nf M-kvk-nf og L-kk-nf G-kk-nf B-kk-nf, greiði stefnendum, E-kk-þgf V-kk-þgf E-kk-þgf og B-kvk-þgf H-kvk-þgf, óskipt 2.147.120 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2018 til greiðsludags og 900.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf

Á-kvk-nf G-kvk-nf

G-kk-nf V-kk-nf