E-4442/2012

Mál þetta, sem var dómtekið 8. apríl sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Reitum II ehf. Kringlunni 4-12 í Reykjavík á hendur RFC ehf. Faxafeni 7 í Reykjavík með stefnu birtri 11. desember 2012.

Stefnandi krefst þess að stefndi greiði honum 4.686.784 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 4.338.714 kr. frá 13. maí 2012 til 3. nóvember 2012 en af 4.686.784 kr. frá þeim degi til greiðsludags auk málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfur hans verði stórlega lækkaðar. Í báðum tilvikum krefst stefndi greiðslu málskostnaðar samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Atvik máls og ágreiningsefni

Stefnandi, sem er fasteignafélag, er eigandi og leigusali fasteignarinnar Holtagarða við Holtaveg 10 í Reykjavík. Með leigusamningi 27. júlí 2011 tók stefndi á leigu hluta fasteignarinnar undir líkamsræktarstöð. Áður en fasteignin var afhent leigutaka var henni breytt í það horf að hentaði slíkri starfsemi. Ágreiningur máls þessa lýtur að kostnaðarskiptingu vegna þeirra framkvæmda sem áttu sér stað í húsnæðinu áður en það var afhent.

Húsnæðið, sem áður var verslunarrými, er 3700 m2 að stærð ásamt hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Í 4. gr. leigusamningsins er vísað til fylgiskjals A við leigusamninginn að því er varðar leigukjör og annað og fylgiskjalið sagt órjúfanlegur hluti samningsins og jafnsett honum. Umrætt fylgiskjal er undirritað af aðilum sama dag. Í 2. grein þess er kveðið á um leiguverð, sem er 1.260.000 kr. á mánuði frá 1. nóvember 2011 til 28. febrúar 2017, án virðisaukaskatts, en veittur er 50% afsláttur af fyrstu átta mánuðum leigutímans. Samkvæmt sömu grein skal leigan hækka í 2.960.000 kr. á mánuði þann 1. mars 2017. Þá er ákvæði um að leiguverð taki breytingum miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs. Í 1. mgr. 4. greinar viðaukans, sem ber yfirskriftina „Viðhald, endurbætur og breytingar“, er ákvæði um skiptingu kostnaðar við framkvæmdir á húsnæðinu. Þar segir: „Leigusali og leigutaki leggja hvor um sig kr. 40.000.000 milljónir án vsk. eða samtals 80 milljónir án vsk. til framkvæmda á hinu leigða samkvæmt teiknum sem er fygliskjal I og frumskilalýsingu sem er fylgiskjal II með samnigi þessum. Kostnaðarskipting er gerð nánari skil í skilalýsingu.“ Óumdeilt er að nefnd fylgiskjöl fylgdu ekki samningnum en fyrir lá skilalýsing dagsett 17. maí 2011. Þar er ekki getið um skiptingu kostnaðar.

Í skilalýsingu sem dagsett er 2. ágúst 2011 er svohljóðandi ákvæði um kostnaðarskiptingu: „Skilalýsing miðast við að kostnaður verði að hámarki 80.000.000 kr. auk VSK sem skiptast jafnt á leigutaka og leigusala, en komi til aukins kostnaðar mun hann skiptast jafnt á leigutaka og leigusala.“ Af gögnum málsins má sjá að aðilar hafa skipst á því skjali í tölvuskeytum og stefndi hefur gert nokkrar athugsemdir við ákvæði um frágang eignarinnar auk svohljóðandi athugsemda við framangreint ákvæði um kostnaðarskiptingu: „Greiðslan frá leigutaka eða eiganda RFC skoðist sem hlutdeild í kostnaði leigusala. Fari kostnaður verulega fram úr áætlun verður það að vera leigutaka og leigusala ljóst áður og tekin er sameiginleg ákvörðun um hlutdeild leigutaka í þeim aukakostnaðir enda er hann til fallin vegna breytinga á áætlun.“

Í kostnaðaráætlun, dagsettri 16. ágúst 2011, er heildarkostnaður áætlaður 98.607.062 kr. eða 78.571.364 kr. að frádregnum virðisaukaskatti. Í ódagsettu yfirliti yfir áætlanir og framvindu verksins kemur fram að endurskoðuð áætlun frá 5. september 2001 geri ráð fyrir að heildarkostnaður nemi 109.681.377 kr. en samkvæmt endurskoðaðri áætlun frá 9. september s.á., sem sögð er síðasta endurskoðaða áætlunin, nemur kostnaðurinn 100.400.000 kr.

Lokaúttekt húsnæðisins fór fram 10. október 2012 og gerði byggingarfulltrúi tvær athugasemdir við frágang hennar samkvæmt vottorði hans frá sama degi.

Stefndi hefur greitt stefnanda 50,1 milljón króna vegna framkvæmdanna. Þann 13. apríl 2012 sendi stefnandi stefnda bréflega kröfu um frekari greiðslu vegna kostnaðar af framkvæmdum. Vísar hann í bréfi sínu til þess að um það hafi verið samið að stefndi greiddi helming kostnaðar við framkvæmdir húsnæðisins fyrir leigu. Í bréfinu segir að framkvæmdum sé lokið og fyrir liggi að raunkostnaður sé 86.914.285 kr. og krefur stefnandi stefnda um helminginn af því sem er umfram 80 milljónir króna. Viðbótarkostnaðurinn er sundurliðaður í bréfinu og þar gert ráð fyrir áætluðum óföllnum kostnaði að fjárhæð 400.000 kr. Með bréfinu fylgir reikningur til stefnda að fjárhæð 4.339.028 kr. Dagsetning hans er 16. maí 2012 og eindagi mánuði síðar. Stefndi endursendir stefnanda umræddan reikning með svohljóðandi orðsendingu: „Þá leyfi ég mér að endursenda ykkur reikninginn og hafna alfarið þessum málatilbúningi ykkar.“ Stefnandi ítrekaði kröfu sína í bréfi dags. 1. október s.á. en þar kemur fram að hann telji viðbótarkostnaðinn nema nokkru hærri fjárhæð en framangreindur reikningur hljóðar upp á, eða 7.468.978 kr. sem stefnandi kveður að megi skýra með því að ófallinn kostnaður í fyrra kröfubréfi hafi verið vanáætlaður. Krefur hann stefnda um greiðslu 4.686.784 kr. sem sé ógreidd hlutdeild hans í viðbótarkostnaði að meðtöldum virðisaukaskatti. Stefnda var sent umrætt bréf í ábyrgðarpósti og honum veittur 7 daga frestur til að greiða kröfuna.

Stefndi hefur ekki orðið við áskorun um greiðslu kröfunnar og er ágreiningur aðila um greiðsluskyldu hans til úrlausnar í máli þessu. Í greinargerð stefnda er auk framangreindra málsatvika rakin forsaga samningsgerðarinnar, svo sem nánar er gerð grein fyrir í kaflanum um málsástæður og lagarök stefnda.

Fyrir dómi gáfu skýrslu G-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, stjórnarformaður stefnda RFC hf. og vitnin A-kk-nf Þ-kk-nf A-kk-nf og H-kk-nf J-kk-nf.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á því að samkomulag hafi legið fyrir milli aðila um að framkvæmdakostnaði við leiguhúsnæðið skyldi skipta til helminga. Hafi verið um þetta fjallað í leigusamningi aðila sem forsvarsmaður stefnda hafi undirritað. Leigusamningurinn vísi til skilalýsingar þar sem nánar hafi verið fjallað um hvernig kostnaði skyldi skipt. Stefndi hafi því fallist á skiptingu kostnaðar með þeim hætti sem leigusamningur og skilalýsing mæli fyrir um.

Þá sé ljóst af málsatvikum og athugasemdalausri framkvæmd aðila í samræmi við ákvæði leigusamnings og skilalýsingar, að samkomulag hafi tekist milli aðila um skiptingu alls framkvæmdakostnaðar, þar á meðal þess kostnaðar sem hafi verið umfram áætlun. Öll framkvæmdin hafi verið unnin í samræmi við skilalýsingu sem báðir aðilar hafi haft undir höndum. Ákvarðanir um frávik frá upphaflegri skilalýsingu hafi verið teknar sameiginlega eða í samráði við stefnda og miðað að því að auka gæði fasteignarinnar. Stefnda hafi verið í lófa lagið að koma að athugasemdum eða mótmælum við skilalýsingu á framkvæmdatímabilinu en hafi ekki gert það. Stefndi hafi vitað um þær breytingar á framkvæmdunum sem hafi valdið því að raunkostnaður hafi farið fram úr áætlun.

Taka þurfi mið af því að umrædd framkvæmd var unnin til að gera leiguhúsnæðið tilbúið fyrir starfsemi stefnda, þ.e. undir líkamsræktarstöð. Leigusamningurinn sé til mjög langs tíma, eða 20 ára, og stefndi muni njóta þeirra breytinga á húsnæðinu sem voru sérsniðar að starfsemi hans á leigutímabilinu. Mjög algengt sé að kostnaði við slíkar framkvæmdir sé skipt til helminga milli leigusala og leigutaka enda komi þær báðum til góða.

Jafnvel þótt talið verði að fyrirvari um kostnaðarskiptingu, sem stefndi bætti inn á óundirritaða skilalýsingu frá 2. ágúst 2008, verði talinn hluti af samningi aðila leiðir það samt sem áður til þess að stefnda ber að greiða helming þess umframkostnaðar svo sem krafist er. Í umræddum fyrirvara er því ekki hafnað að skipta beri kostnaði til helminga heldur vísar fyrirvarinn, samkvæmt orðum sínum, til þess hvernig taka skuli ákvörðun um greiðsluskiptingu þegar „kostnaður fari verulega fram úr áætun“. Það sé ekki tilfellið í þessu tilviki. Umframkostnaður nemur um 8% af heildarkostnaði sem ekki geti talist verulegt í þessu samhengi.

Þá sé ekki hægt að túlka leigusamning aðila með þeim hætti að tilgreining fjárhæðar sem hvor aðili skyldi leggja til framkvæmdanna, hafi verið hámarksfjárhæð. Um hafi verið að ræða viðmið sem nánar hafi verið fjallað um í skilalýsingu. Af kostnaðaráætluninni megi ráða, með vísan til heitis og efnis, að um sé að ræða áætlun sem gæti tekið breytingum m.a. með hliðsjón af ófyrirséðum kostnaði.

Engin sanngirnisrök mæli með því að umframkostnaður sem verður til við framkvæmd, sem aðilar höfðu samþykkt að skipta til helminga, skuli greiðast af öðrum aðilanum. Sérstaklega þegar horft sé til þess að báðir aðilar komu sér saman um að auka gæði framkvæmdarinnar, einkum til hagsbóta fyrir stefnda.

Krafa stefnanda um dráttarvexti miðar við að þann 13. maí 2012 hafi verið mánuður liðinn frá því stefnandi krafði stefnda um greiðslu að fjárhæð 4.338.714 kr. Þegar stefnandi ítrekaði þá kröfu sína við stefnda með bréfi dagsettu 1. október 2012, hafi legið fyrir aukinn kostnaður sem komið hafi fram eftir að fyrra kröfubréf hafi verið sent. Stefnandi krefur því um dráttarvexti að viðbættri þeirri fjárhæð frá 3. nóvember 2012, eða mánuði eftir að síðara kröfubréf var móttekið af hálfu forsvarsmanns stefnda.

Um lagarök er vísað til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og efndir fjárskuldbindinga. Krafa um dráttarvexti styðst við 1. mgr. 6. gr., sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafan um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. gr. og 1. mgr. 130. gr.

Málsástæður og lagarök stefnda

Sýknukrafa stefnda er á því byggð að í samningi aðila hafi falist að hann skyldi greiða 40.000.0000 kr. auk virðisaukaskatts vegna breytinga á húsnæðinu sem hann tók á leigu. Þá fjárhæð hafi hann nú þegar reitt af hendi og stefnandi eigi því ekki frekari kröfu á hendur honum vegna umdeildra framkvæmda.

Stefndi kveður málavaxtalýsingu stefnanda ábótavant. Gerð leigusamnings aðila hafi átt sér nokkurn aðdraganda. Vorið 2011 hafi farið fram viðræður milli G-kk-ef Á-kk-ef P-kk-ef, forráðamanns stefnda, og H-kk-ef J-kk-ef, forstöðumann sölusviðs stefnanda, um að stefndi tæki húsnæði á leigu í Holtagörðum, til allt að 20 ára, fyrir fullkomna líkamsræktarstöð. Í upphafi hafi verið gengið út frá því að stefnandi myndi alfarið smíða stöðina á sinn kostnað en nýtt félag sem G-kk-nf Á-kk-nf hugðist stofnsetja hafi átt að taka húsnæðið á leigu og greiða fyrir það 800 krónur fyrir hvern fermetra, auk virðisaukaskatts og 100 krónur á hvern fermetra í húsgjald með inniföldum virðisaukaskatti. Þá hafi verið samkomulag um að fjórir fyrstu mánuðirnir væru án leigugjalds en því hafi síðar verið breytt þannig að stefnandi skyldi veita 50% afslátt af leigu fyrstu átta mánuðina. Á þessum grundvelli hafi stefnandi látið teikna stöðina og gera skilalýsingu, verkáætlun og kostnaðaráætlun, sem dagsett er 16. maí 2011. Samkvæmt þessari fyrstu áætlun hafi kostnaður verið áætlaður 89.039.878 krónur, auk virðisaukaskatts en við endurskoðun kostnaðaráætlunar var kostnaður áætlaður 78.571.364 krónur, auk virðisaukaskatts. Stefnandi hafi leitað eftir því við viðskiptabanka sinn, að fá fjármögnun fyrir verkefnið en bankinn hafi hafnað því. Ekkert hafi því orðið af fyrirhuguðum leigusamningi aðila á þessum grundvelli. G-kk-nf Á-kk-nf hafi þá gert stefnanda tilboð um að annað félag í hans eigu, Sportmenn ehf., kæmi að fjármögnun verkefnisins með því að leggja til 50.200.000 krónur (40.000.000 kr. auk kr. 10.200.000 kr. vegna virðisaukaskatts), gegn því að leiga fyrstu fimm ár og þrjá mánuði samningstímans myndi lækka í um 1.700.000 krónur á mánuði og áfram yrði veittur 50% afsláttur af leigu fyrstu átta mánuði leigutímans. Stefnandi hafi samþykkt þetta tilboð og hafi leigusamningur aðila verið gerður á þeim grundvelli. Í samræmi við þetta sé tiltekið í 4. gr. fylgiskjals samningsins að stefndi leggi fram 40.000.000 króna auk virðisaukaskatts. Fylgiskjölin sem vísað sé til í samningi aðila hafi ekki legið fyrir við undirritun samnings aðila. Það sé rétt að stefndi hafi í skeyti til stefnanda farið fram á að ákvæði um kostnaðarskiptingu yrði fellt út úr samningnum og þess í stað tekið upp í skilalýsingu. Við undirritun samnings hafi engin skilalýsing með slíku ákvæði legið fyrir og því hafi honum verið rétt að ganga út frá því að ekki yrði farið fram á frekari greiðslur vegna framkvæmda við húsnæðið en kveðið er á um í samningi aðila þótt kostnaður færi fram úr áætlun nema að samið yrði samhliða um frekari afslátt frá umsömdu leiguverði til að mæta því.

Eftir samningsgerðina hafi stefnandi sent stefnda drög að nýrri skilalýsingu, sem dagsett er 2. ágúst 2011. Þar sé að finna afdráttarlausan texta um að viðbótarkostnaði skyldi skipt til helminga. Þessu hafi G-kk-nf Á-kk-nf svarað með því að senda stefnanda skjalið til baka með tölvupósti 11. ágúst 2011 þar sem hann hafnar því að taka umræddan texta inn í skilalýsinguna og gerir athugasemdir við ákvæðið um kostnaðarskiptinguna. Stefnandi hafi ekki svarað þessum athugasemdum og ekki hafi verið gerðar frekari tilraunir til að fá stefnda til að fallast á samningstexta um þátttöku í umframkostnaði. Verkið hafi síðan verið unnið áfram á grundvelli fyrirliggjandi áætlana og þeim ekki breytt svo nokkru skipti fyrir fyrirhugaða starfsemi stefnda.

Samkvæmt framansögðu byggir stefndi á því að hann sé ekki skuldbundinn til að leggja fram frekari fjármuni til framkvæmdanna en hann hafi þegar gert. Það standi stefnanda nær að sanna að stefndi hafi skuldbundið sig til frekari greiðslna. Sérstaklega sé vísað til framangreindrar málavaxtalýsingar og þeirra samninga aðila sem leiddu til þess að stefndi lagði fram 50.200.000 krónur til verksins gegn því að fá lækkun á leigu fyrstu fimm ár og þrjá mánuði leigutímans. Upphafleg fyrirætlan stefnanda hafi verið sú að hann myndi sjálfur annast smíði líkamsræktarstöðvarinnar á sinn kostnað og hann fengi kostnað endurgreiddan í leigu, sem aðilar gengu út frá að yrði 800 krónur fyrir hvern fermetra eða 2.960.000 krónur fyrir hvern mánuði fyrir hið leigða. Þar sem fjármögnun hafi ekki fengist í banka hafi stefndi lagt fram fjármuni samhliða því að samið var um afslátt á leiguverði sem átti að ganga á móti þeim fjármunum sem stefndi lagði til verksins. Aðilar hafi talið að heildarafsláttur á afsláttartímanum gengi á móti þessu framlagi. Stefndi hefði aldrei fallist á frekari þátttöku í kostnaði nema gegn frekari afslætti af leigu. Skoða verði athugasemdir stefnda um skiptingu viðbótarkostnaðar í þessu ljósi. Stefnandi hafi hins vegar kosið að krefja stefnda beint um helming kostnaðar eins og samkomulag hafi verið um það án þess að bjóða fram eðlilegt framlag á móti í formi lægri leigu í lengri tíma. Stefndi krefjist sýknu af þeirri kröfu með vísan til framanritaðs og mótmæli því jafnframt að sanngirnisrök mæli með því að allur umframkostnaður sem hann telur að orðið hafi á framkvæmdinni eigi einungis að greiðast af stefnanda.

Því mótmæli stefndi því að skilja verði ákvæði leigusamningsins og fylgiskjals hans, varðandi þátttöku stefnda í kostnaði af breytingum á húsnæðinu, sem viðurkenningu af hans hálfu um helmingaskipti kostnaðar. Þvert á móti verði beinlínis lesið úr samningsákvæðum fylgiskjalsins að stefndi leggi fram 40.000.000 króna auk virðisaukaskatts en ekki aðra og hærri fjárhæð, enda segi í 2. gr. að leigutaki hafi kynnt sér ástand hins leigða og sætti sig við það. Varðandi það ástand sem vísað sé til hljóti að vera um að ræða það ástand sem málsaðilar sáu fyrir sér við samningsgerðina á grundvelli þeirra samningsgagna sem þá lágu fyrir.

Því sé enn fremur mótmælt að stefndi hafi á framkvæmdatímanum vitað um sérstakar kostnaðarsamar breytingar sem hafi verið gerðar á verkinu umfram venjulegar og eðlilegar smábreytingar, sem ekki hafi gefið tilefni til að ætla að myndu leiða til aukins kostnaðar. Þá sé því mótmælt að sérstakt tilefni hafi gefist fyrir stefnda til að gera athugasemdir á framkvæmdatímanum vegna slíkra breytinga og jafnframt að þær breytingar hafi lotið að því að auka gæði framkvæmdarinnar til hagsbóta fyrir stefnda umfram stefnanda. Sérstaklega sé bent á að loftræsikerfið nýtist öllum leigurýmum á 2. hæð fasteignarinnar og að stefnandi hafi tekið einhliða ákvörðun um að auka gæði þess, auk þess sem hann hafi ákveðið að flísaleggja forrýmið í stað þess að hafa það vélslípað og lakkað eins og upphaflega hafi verið gert ráð fyrir.

Stefnandi sé dótturfélag Reita fasteignafélags hf. og tilheyrir því einu stærsta fasteignafélagi landsins, sem hafi atvinnu af útleigu eigna. Stefnandi hafi séð um alla samningagerð aðila. Gera verði kröfu til stefnanda um vandvirkni í textagerð og er á því byggt af hálfu stefnda að óljóst orðalag í 4. gr. fylgiskjalsins um kostnaðarskiptingu verði að skýra stefnda í hag.

Stefndi byggir sýknukröfu sína enn fremur á því að ósannað sé að kostnaður við framkvæmdir hins leigða hafi farið fram úr 80.000.000 króna án virðisaukaskatts. Stefnandi hafi sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu. Engin gögn hafi verið lögð fram til stuðnings henni, hvorki yfirlit um framvindu verksins, bókhald né reikningar iðnaðarmanna eða annarra verktaka. Þá hafi ekki verið dómkvaddir matsmenn til að meta kostnaðinn. Í kröfu stefnanda séu kostnaðarliðir honum óviðkomandi, m.a. vegna framkvæmda við sameign og aðrir liðir sem stefnandi tók upp á sitt einsdæmi ákvörðun um að ráðast í, án samráðs eða samþykkis stefnda. Sumir þessara verkliða hafi verið dýrari en nauðsyn bar. Þá hafi stefnandi heldur ekki gert grein fyrir sparnaði sem varð vegna einstakra breytinga á verliðum frá upphaflegri áætlun, s.s. því að hætt var við að hafa loft í sturtuklefum niðurhengd.

Til vara krefst stefndi þess að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og í því efni er vísað til sömu atriða og rakin eru varðandi mótmæli við fjárhæð kröfunnar. Loks sé mótmælt kröfu um dráttarvexti og upphafstíma þeirra.

Niðurstaða

Ágreiningur máls þessa lýtur að efni samnings aðila frá 27. ágúst 2011 um leigu stefnda á húsnæði í eigu stefnanda. Áður en húsnæðið var afhent voru gerðar á því umtalsverðar breytingar á grundvelli samnings aðila þar að lútandi. Kjarni ágreinings þeirra lýtur að því hvort stefnda beri að greiða helming kostnaðar af framkvæmdinni eða hvort greiðsluskylda hans takmarkist við 40.000.000 kr. auk virðisaukaskatts. Við úrlausn þessa ágreinings verður að leggja til grundvallar samning aðila og önnur gögn sem varpa ljósi á það um hvað raunverulega var samið og hvor aðili beri sönnunarbyrði fyrir því ef einhver atriði eru óljós í því efni.

Fyrir liggur að í samningi aðila, sbr. 4. gr. í fylgiskjali hans, er kveðið á um að hvor aðili um sig skuli leggja til 40.000.000 króna án virðisaukaskatts til framkvæmda á hinu leigða og nánar vísað til fylgiskjala með teikningum og skilaskýrslu. Jafnframt segir í umræddu ákvæði að gerð sé nánari grein fyrir kostnaðarskiptingu í skilalýsingu. Af umræddu ákvæði verður ekki ráðið með ótvíræðum hætti að greiðsluskylda stefnda takmarkist við nefnda fjárhæð enda er í ákvæðinu ekki tiltekið hvernig fara eigi með kostnað af framkvæmdunum sem verði umfram þá fjárhæð. Það verður því af þessu ákvæði einu ekki ráðið hvernig farið skuli með viðbótarkostnað sem er umfram tilgreinda fjárhæð.

Í ákvæðinu er beinlínis vísað til þess að nánari reglum um skiptingu kostnaðar séu gerð skil í skilalýsingu. Fyrir liggur að það var að frumkvæði stefnda sem ákveðið var að nánari ákvæði um kostnaðarskiptingu skyldu tekin upp í skilalýsingu en ekki í samningnum sjálfum, en í upphaflegum drögum að samningi var ákvæðið um helmingaskipti viðbótarkostnaðar. Jafnframt er upplýst í málinu að við undirritun samnings hafði ekki verið gengið frá skilalýsingu þar sem kostnaðarskiptingu voru gerð skil. Ákvæði þess efnis var hins vegar bætt við nýja útgáfu af skilalýsingu eftir að samningu var undirritaður. Þar kemur fram að hún miðist við að kostnaður verði að hámarki 80 milljónir króna auk virðisaukaskatts, en verði kostnaður meiri skuli hann skiptast jafnt á leigutaka og leigusala. Stefndi gerði skriflegar athugasemdir við þetta ákvæði þann 11. ágúst 2011 og segir í athugasemdum hans að greiðsla leigutaka eða eiganda RFC skuli skoðast sem hlutdeild í kostnaði leigusala. Fari kostnaður verulega fram úr áætlun verði það að vera samningsaðilum ljóst fyrir fram og ákvörðun þeirra um hlutdeild leigutaka í þeim aukakostnaði verði að vera sameiginleg enda sé kostnaðurinn kominn til vegna breytinga á áætlun. Athugasemd þessi, sem rakin er orðrétt í atvikalýsingu dómsins, er ekki eins skýr og ákjósanlegt væri. Önnur skrifleg samskipti liggja ekki fyrir varðandi umdeildan viðbótarkostnað og í skýrslutökum fyrir dómi upplýstist ekki frekar um efni samnings aðila. Stefndi byggir á því að athugasemdir hans verði að skoða með hliðsjón af forsögu samnings aðila, þ.e. að þátttaka hans í kostnaði af framkvæmdum væri háð því að hann fengi á móti afslátt á leiguverði. Þessi skilningur stefnda á samningi aðila, fær ekki stoð í samningnum sjálfum, nefndri skilalýsingu eða öðrum gögnum. Þvert á móti verður ekki annað séð, þegar litið er til þessara gagna en að gert sé ráð fyrir helmingaskiptum á kostnaði. Ekkert í framangreindri athugasemd stefnda, eða öðrum gögnum málsins, veitir vísbendingu um að í samningi aðila felist að honum hafi ekki borið að greiða helming kostnaðar nema jafnframt væri samið um breytingu á leiguverði. Hafi það verið ætlun stefnda að semja á þann veg bar honum að koma þeim skilaboðum áleiðis með skýrum hætti. Athugasemd hans verður ekki skilin öðruvísi en svo að hann telji að semja þurfi sérstaklega um skiptingu kostnaðar fari hann verulega fram úr áætlun og skýra megi þann kostnaðarauka af breytingum á verkinu. Verður því að leggja til grundvallar úrslausn málsins, með hliðsjón af atvikum máls og þeim gögnum sem að framan eru rakin, að aðilar hafi samið um að kostnaði verksins verið skipt til helminga með þeim fyrirvara sem stefndi gerði í umræddri athugasemd í því tilviki að kostnaður færi verulega fram úr áætlun. Verður hvorki talið að sá viðbótarkostnaður sem stefndi er krafinn um í þessu máli sé verulegur eða meiri en vænta má af verki af þessu tagi. Þá liggur ekki fyrir að gerðar hafi verið neinar verulegar breytingar á verkinu frá upphaflegri áætlun en umsjónarmaður framkvæmdanna kveðst hafa verið í reglulegu sambandi við stefnda meðan á framkvæmdum stóð og þau frávik sem gerð hafi verið frá fyrirliggjandi skilalýsingu hafi verið borin undir stefnda. Þessu er ekki mótmælt af hálfu stefnda. Með vísan til þessara röksemda er það niðurstaða dómsins að líta verði svo á að aðilar hafi samið um að kostnaði af framkvæmdum við leiguhúsnæðið yrði skipt til helminga og að hlutdeild stefnda sé ekki bundin við tiltekna hámarksfjárhæð. Þá verður jafnframt að líta svo á að fyrirvarinn sem stefndi gerði ef viðbótarkostnaður yrði verulegur hafi einnig orðið hluti af samningi aðila en eins og áður greinir er það mat dómsins að sá fyrirvari hafi ekki þýðingu við úrslausn þessa máls.

Stefnandi krefst greiðslu 4.686.784 kr. og kveður þá fjárhæð vera helming þess viðbótarkostnaðar sem framkvæmdir við leiguhúsnæðið kostuðu. Stefndi mótmælir þeirri fjárhæð og kveður stefnanda ekki hafa lagt fram viðhlítandi gögn til að færa sönnur á raunveruleg útgjöld. Þá er varakrafa hans á því byggð að fjárkrafan sé í öllu falli of há.

Ekki nýtur við gagna, s.s. reikninga, greiðslukvittana eða annarra bókhaldsgagna, sem sýna fram á hver raunverulegur kostnaður af heildarverkinu var og þar með hve há fjárhæð stendur út af eftir þær greiðslur sem stefndi hefur þegar innt af hendi. Fallist er á það með stefnda að stefnandi, sem hafði umsjón með og stjórnaði þeim framkvæmdum sem deilan um greiðsluskyldu er sprottin af, beri sönnunarbyrði fyrir því hver raunkostnaður hafi verið. Stefndi hefur þegar innt af hendi ríflega 50 milljónir króna án þess að hafa farið fram á sundurliðun kostnaðar. Þrátt fyrir framangreinda niðurstöðu dómsins, um að líta verði svo á að samið hafi verið um helmingaskipti kostnaðar, verður stefndi ekki krafinn um frekari greiðslur nema stefnandi sýni fram á það með óyggjandi hætti að sá kostnaður hafi í raun fallið til á grundvelli samnings aðila. Stefandi hefur ekki fært fullnægjandi sönnur á þetta atriði og er því óhjákvæmilegt að taka til greina sýknukröfu stefnda á þessum grundvelli.

Með hliðsjón af þessum úrslitum málsins og vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

I-kk-nf S-kk-nf E-kk-nf hdl. flutti málið fyrir hönd stefnanda og Á-kk-nf Þ-kk-nf Á-kk-nf hrl. fyrir hönd stefnda.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D ó m s o r ð:

Stefndi; RFC ehf., er sýkn af kröfu stefnanda, Reita II ehf. Málskostnaður fellur niður.

I-kvk-nf Þ-kvk-nf