E-3996/2008

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 19. maí 2008. Það var dómtekið 19. október 2009. Stefnandi er Fagmúr ehf., Krókamýri 34, Garðabæ, en stefnda er S-kvk-nf G. W-kvk-nf, Furugrund 40, Akranesi.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða honum 6.500.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðbætur frá 26. janúar 2008 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Dofraborgir 9 A, Reykjavík, fastanúmer 223-5127. Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til að greiða honum málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda og til vara að kröfur hans verði lækkaðar. Stefnda krefst í málinu málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Undirritaður dómari tók við meðferð málsins 1. september sl. Þegar málið var tekið fyrir 16. september lagði stefnandi fram viðbótargögn og stefnda lagði fram gjafsóknarleyfi. Þá greindi dómari jafnframt aðilum frá því hverja hann hefði í hyggju að kveðja til setu í dómi og voru ekki gerðar athugasemdir það. Aðalmeðferð var undirbúin en henni frestað ótiltekið þangað til í október. Aðalmeðferð hófst 14. október með skýrslutökum og meðdómsmennirnir tóku sæti í dóminum. Sökum þess að vitni stefnanda gat ekki mætt var ákveðið að fresta þeirri skýrslutöku og munnlegum flutningi til 19. október sem fóru fram þann dag.

I. Málsatvik

Stefnandi seldi stefndu íbúð og bílskúr að Dofraborgum 9A, Reykjavík, fastanúmer 223-5127, með kaupsamningi sem þau undirrituðu 26. september 2007. Kaupverð var 29.500.00 krónur. Afhending eignarinnar fór fram samdægurs og í samræmi við samninginn greiddi stefnda 23.000.000 við undirritunina, þar af 20.000.000 króna með láni frá banka samkvæmt skilyrtu veðleyfi. Samkvæmt samningnum átti stefnda að greiða 6.500.000 krónur fjórum mánuðum eftir afhendingu eignarinnar eða 26. janúar 2008. Stefnda tilkynnti stefnanda í janúar 2008 að vegna ýmissa galla sem hún taldi að hefðu komið fram á eigninni teldi hún sér ekki skylt að greiða lokagreiðsluna. Stefnda leitaði eftir því að greiða stefnanda hluta greiðslunnar, nánar tiltekið 3 milljónir króna, en leggja 3,5 milljónir króna inn á fjárvörslureikning fasteignasölunnar gegn útgáfu veðleyfis stefnanda en samkomulag náðist ekki milli aðila.

Í lok júlí 2008 var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur að beiðni stefndu sem matsmaður til að meta hvort fasteignin væri haldin þeim göllum sem stefnda hefur haldið fram og þá enn fremur umfang þeirra og áætlaðan kostnað við endurbætur. Hann skilaði matsgerð 28. september 2008. Þar kemur fram að matsmaðurinn skoðaði frágang á þaki, þakglugga, loftplötu, hvort raflagnir hefðu í upphafi verð í samræmi við teikningar og frágangur þeirra fullnægjandi, vatnslagnir og ástæðu hávaða þegar vatni er hleypt á þær, frágang múraðra útveggja, þ.e. hvort sandspörtlun og undirbúnings undir málningu hefði verið ábótavant, málningu utanhúss, ofna og loks hvort bílskúrshurð læki. Með matinu voru gallar á fasteigninni staðreyndir og kostnaður af endurbótum samtals metinn 6.121.000 krónur með virðisaukaskatti, þar sem bæði var tekið tillit til kostnaðar af efni og tækjaleigu annars vegar og vinnu hins vegar. Nánari grein verður gerð fyrir niðurstöðum matsmanns varðandi einstaka galla í forsendum dómsins.

Með tölvubréfi 13. janúar 2009 leitaði lögmaður stefnanda nánari upplýsinga hjá matsmanni um mælingar á þakhalla, stíflur í ídráttarpípum og hvort tekið hefði verið tillit til þess í matsgerðinni að hluti raflagnar í húsinu hefði verið framkvæmd af rafvirkjameistara stefndu. Einnig leitaði lögmaðurinn upplýsinga um hvort matsmaður hefði stuðst við reyndarteikningar eða upphaflegar raflagnateikningar. Matsmaðurinn svaraði erindinu með tölvubréfi daginn eftir þar sem m.a. kom fram að hann hefði ekki merkt stíflur inn á teikningar en staðreynt að margar pípur væru stíflaðar en á öðrum stöðum hefði ekki verið hægt að staðreyna stíflur, sbr. nánari umfjöllun um vettvangsskoðun í matsgerð. Í matsgerð væri eingöngu fjallað um innsteyptar raflagnir en ekki raflagnir í léttum veggjum sem stefnda hefði lagt. Í matsgerðinni væri ekki fjallað um hugsanlegar breytingar sem stefnda kynni að hafa gert. Stuðst hefði verið við teikningar sem taldar væru upp í matsgerð sem væru stimpluð afrit úr skjalasafni Reykjavíkurborgar en ekki kæmi fram á teikningunum hvort um væri að ræða reyndarteikningar.

Í framhaldi af athugasemdum stefnanda við framkvæmd mats í þinghaldi 19. febrúar 2009, þar sem dómari beindi því til aðila að þeir könnuðu hvort matsmaður bætti úr verkum sínum að þessu leyti, boðaði matsmaðurinn til fundar með aðilum til að fara yfir málið. Hann skoðaði þakið 26. mars 2009 að viðstöddum lögmanni og forsvarsmanni stefnanda og enn fremur S-kk-þgf R-kk-þgf, byggingarstjóra. Þetta er rakið í tölvubréfi matsmanns 19. apríl 2009 og í niðurlagi bréfsins segir að matsmaðurinn telji ekkert hafa komið fram við þessa skoðun sem breyti niðurstöðu matsgerðar.

Með bréfi dagsettu 9. september 2009 bauð stefnandi stefndu að bæta úr gallanum á þakinu, þ.e. hallanum sem matsmaður hafði talið að ekki væri nægur að niðurföllum. Áður eða í lok maí 2009 hafði stefnda sent stefnanda tölvubréf þess efnis að ekki væri fallist á að stefnandi hefðu viðgerðir einhliða og án samráðs við stefnanda. Fram kemur í bréfinu frá september að stefnandi hafi fengið tilboð í verkið frá Dúkþaki ehf. þar sem gert er ráð fyrir að sett verði tilsniðin einangrun á þakið, til þess að búa til halla að niðurföllum, og þakdúkur þar ofan á. Þannig sé valið léttara efni en ásteypulag á steypta þakplötuna eins og matsmaður hafi lagt til. Þessi leið sé í samræmi við afstöðu burðarþolshönnuðar hússins, J-kk-ef K-kk-ef verkfræðings. Fyrir liggur skriflegt álit hans dags. 7. september 2009 en þar segir: Það er álit undirritaðs að heppilegra sé að nota tilsniðna einangrun til mótunar á þakhallanum. Það kemur til fyrst og fremst af því að við notkun ásteypulags væri verið að auka álagið á plötuna, sem aftur eykur sigið, sem í raun minnkar svo þakhallann. Óhjákvæmilegt virðist að álagsaukningin vegna ásteypulagsins yrði á bilinu 100 til 150 kp/m2, sem er veruleg álagsaukning. Með notkun tilsniðinnar einangrunar er komist hjá þessari álagsaukningu. Einnig kemur fram það álit að ekki verði séð að notkun tilsniðinnar einangrunar sé á nokkurn hátt lakari en sú aðferð að notast við ásteypu til að ná fram tilskildum þakhalla.

Fyrir dóminum liggur skriflegt tilboð Dúkþaks ehf. dagsett 25. september 2009. Þar er gert ráð fyrir flipafestum dúk á steypa plötu. Á steypta plötu verði sett sniðskorin einangrun til þess að ná vatnshalla og síðan verði þakdúkur festur í plötuna með skrúfum og skinnum. Á köntum verði dúkurinn soðinn á „blikkflasningu“. Samtals nemur tilboðið með efni, vinnu akstri o.fl. 1.650.423 króna með virðisaukaskatti.

Í bréfinu frá 9. september er enn fremur greint frá samskiptum stefnanda við aðra eigendur hússins sem hafi lagt áherslu á að húsfélagið um Dofraborgir 9 tækju málið til umfjöllunar og afgreiðslu. Stefnandi fór þess á leit með vísan til 39. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 að stefnda samþykkti fyrir sitt leyti að viðgerð og úrbætur á þakinu færu fram í samræmi við tilboðið á kostnað stefnanda. Stefnandi sendi sameigendum stefndu að Dofraborgum 9 sambærilegt tilboð um úrbætur með bréfi 9. september 2009. Með tölvuskeyti 12. október 2009 hafnaði stefnda tilboði stefnanda.

Við aðalmeðferð málsins gáfu framkvæmdastjóri og eigandi stefnanda H-kk-nf G-kk-nf og stefnda skýrslur fyrir dóminum. Einnig matsmaðurinn H-kk-nf S-kk-nf, húsasmíðameistari og byggingatæknifræðingur sem staðfesti matsgerðina frá 28. september 2008 og tvö bréf til lögmanns stefnanda, dagsett 14. janúar 2009 og 19. apríl 2009. Þá komu fyrir dóm vitnin J-kk-nf G-kk-nf eigandi Dofraborga 9, G-kk-nf A-kk-nf E-kk-nf pípulagningameistari, S-kk-nf R-kk-nf byggingarstjóri, S-kk-nf V-kk-nf P-kk-nf rafvirki, B-kk-nf S. Þ-kk-nf, sambýlismaður stefndu, S-kk-nf H-kk-nf tilboðsgjafi f.h. Dúkþaks ehf. og J-kk-nf K-kk-nf byggingarverkfræðingur og burðarþolshönnuður Dofraborga 9.

II. Málsástæður stefnanda og lagarök

Stefnandi heldur því fram að hann hafi fullnægt skyldum sínum samkvæmt gagnkvæmum samningi aðila, með því að afhenda hið selda á umsömdum tíma og í því ástandi sem eignin var í við kaupsamningsgerð og sem stefnda hafði kynnt sér á þeim tíma. Stefnda hafi skoðað eignina vel og rækilega fyrir kaupin, auk þess sem henni hafi verið bent á, fyrir eða við kauptilboðsgerð, að hún ætti þann möguleika að láta óháðan fagaðila ástandsskoða eignina.

Stefnandi bendir á að ætlun hans hafi verið að afhenda eignina í því ástandi sem hún hafi verið í 26. september 2007, óháð því hvort ástandið væri í samræmi við lýsingu í söluyfirliti. Afhending eignarinnar hafi þannig ekki verið bundin við neitt ákveðið byggingarstig. Aðeins hafi verið miðað við ástandið sem hún var í og sem stefnda hafði kynnt sér.

Stefnandi heldur því fram að stefnda hafi skuldbundið sig til þess að greiða kaupverð fasteignarinnar á umsömdum tíma. Lokagreiðsla hafi átt að fara fram 26. janúar 2008. Enginn greiðslufrestur hafi verið samþykktur af hans hálfu. Ekkert mat liggi fyrir um að eignin sé haldin göllum í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002 er heimili eða réttlæti að stefnda haldi eftir lokagreiðslunni, hvorki allri né hluta hennar.

Stefnandi telur sig eiga lögvarinn rétt til umsaminnar lokagreiðslu, 6,5 milljóna króna. Sú greiðsla hafi ekki verið innt af hendi og málsóknin sé því óhjákvæmileg til þess að fá réttar efndir kaupsamningsins. Stefnukrafan feli í sér að afsal verði gefið út fyrir hinni seldu eign við fullnaðaruppgjör samkvæmt kaupsamningi.

Við aðalmeðferð byggði stefnandi enn fremur á því að hann hefði í samræmi við 39. gr. fasteignakaupalaga boðist til að bæta úr göllum á þaki án ástæðulauss dráttar nánar tiltekið mánuði eftir að niðurstaða matsmanns 19. apríl 2009 hefði legið fyrir. Stefnda hafi hins vegar bannað honum að gera við og jafnframt komið í veg fyrir að aðrir eigendur hússins gætu leyft honum að gera við þakið. Hafna bæri því kröfu stefndu um lækkun vegna galla á þaki enda hefði hún ekki orðið fyrir neinu tjóni af þeim sökum. Þá yrði ekki byggt á kostnaðarmati matsgerðar um þakviðgerð þar sem fram hafi komið önnur, ódýrari og betri lausn sbr. tilboð Dúkaþaks ehf. og enn fremur eigi stefnda eingöngu rétt á 1/3 hluta kostnaðar samkvæmt tilboðinu. Einnig krafðist stefnandi þess að tekið yrði tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts samkvæmt 2. gr. laga nr. 10/2009 um breyting á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt með síðari breytinum. Loks hélt hann því fram að ekki gæti komið til álita að stefnanda yrði gert að greiða matskostnað þar sem stefnda hefði ekki sýnt fram á að hún hefði borið nokkurn kostnað af öflun matsgerðar. Greiðandi samkvæmt framlögðum reikningi vegna matsgerðar í málinu væri Allt í fína ehf.

Um lagarök vísar stefnandi til 49. og 50. gr. laga nr. 40/2002 auk almennra reglna íslensks samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga, réttar efndir þeirra og vanefndaúrræði seljanda. Um varnarþing er vísað til 34. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um dráttarvexti er studd við ákvæði III. kafla laga nr. 38/2001. Loks er krafa um málskostnað reist á 21. kafla laga nr. 91/1991, einkum 129. og 130. gr. laganna.

III. Málsástæður stefndu og lagarök

Stefnda byggir á því að eftir afhendingu eignarinnar hafi komið í ljós að eignin væri haldin margvíslegum alvarlegum göllum í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002 og að kostnaður við úrbætur vegna gallanna, auk matskostnaðar, nemi þeirri fjárhæð sem stefnda hafi haldið eftir vegna kaupanna í samræmi við 44. gr. fasteignakaupalaga og rétt ríflega það eins og matsgerðin staðfesti.

Stefnda hafi á engan hátt mátt gera sér grein fyrir göllunum við skoðun eignarinnar, eðli þeirra samkvæmt, heldur sé í alla staði um að ræða mun meiri galla en stefnda hafi mátt vænta af nýrri fasteign. Eignin sé því tvímælalaust gölluð í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga. Því beri stefnanda að greiða stefndu skaðabætur að fjárhæð 6.121.000 króna í samræmi við niðurstöður matsgerðar en til vara afslátt að sömu fjárhæð af kaupverði eignarinnar sem beri að skuldajafna við kröfu stefnanda auk matskostnaðar sem nemi 403.380 krónum.

Stefnda heldur því fram að þar sem um nýbyggingu hafi verið að ræða, en byggingarár sé samkvæmt söluyfirliti árið 2005, hafi stefnda ekki haft neina ástæðu til þess að ætla að ástand hennar væri lakara en almennt gerist um sambærilegar jafngamlar eignir. Samkvæmt reglum fasteignakauparéttarins geti kaupendur gert mestar kröfur til nýrra fasteigna, auk þess sem kaupandi megi almennt gera þá kröfu að fasteign hafi þá eiginleika sem lög og reglur mæltu fyrir um á þeim tíma sem fasteignin var byggð, en á það hafi skort í einhverjum tilvikum eins og fram komi í matsgerð. Í söluyfirliti sé eigninni lýst og kveðið á um hvernig frágangi eignarinnar skuli háttað við afhendingu. Þar séu engir sérstakir fyrirvarar gerðir um einstaka eiginleika fasteignarinnar eða hugsanlega galla. Stefnda hafi því á engan hátt mátt gera ráð fyrir að ástand eignarinnar væri lakara en almennt gerist um nýbyggingar.

Þá bendir stefnda á að af hálfu stefnanda virðist byggt á því að hann hafi afhent eignina í því ástandi sem hún var í þann 26. september 2007, óháð því hvort ástandið væri í samræmi við lýsingu í söluyfirliti. Þessar fullyrðingar reisi stefnandi á því að í söluyfirliti og kaupsamningi segi að eignin sé seld „í því ástandi sem hún er“. Af þeim sökum eigi stefnda að sætta sig við að eignin sé í raun stórlega gölluð. Hæstiréttur Íslands hafi á hinn bóginn margdæmt að slíkir almennir fyrirvarar af hálfu seljanda, um að fasteign sé seld „í því ástandi sem hún er“ hafi ekki réttaráhrif samkvæmt efni sínu. Ef svo væri fælist í slíkum fyrirvara yfirlýsing af hálfu kaupanda um að hann sætti sig við ástand fasteignarinnar og firrti sig þannig rétti til að bera fram kröfur vegna galla sem fram komi á eigninni. Ekkert hafi komið fram um að stefnda hafi vitað eða mátt vita að umræddir gallar væru fyrir hendi við kaupin. Ljóst sé að ástand eignarinnar sé til muna lakara en stefnda hafði ástæðu til að ætla miðað við allar aðstæður, sbr. 28. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002.

Misbrestur hafi verið á því að eignin væri afhent í því horfi sem tiltekið sé í söluyfirliti eins og staðfest sé með matsgerð. Stefnda hafi á engan hátt mátt gera sér grein fyrir umræddum göllum við venjubundna skoðun en um sé að ræða skekkjur í loftum og veggjum sem fyrst og fremst kom fram þegar eignin var innréttuð, ófullnægjandi frágang á þaki og þakglugga, sem í ljós hafi komið við hefðbundna notkun eignarinnar og stíflur í raflögnum sem rafvirkjar hafi rekið sig á við vinnu sína o.s.frv.

Með matsgerðinni sé sannreynt að frágangur þakdúks sé ekki eins og sýnt sé á samþykktum teikningum. Þá sé hann með öllu ófullnægjandi og ófaglegur auk þess sem uppbygging þaksins uppfylli ekki ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 hvað varðar þakhalla. Því þurfi verulegar úrbætur á þaki sem nánar séu útlistaðar í matsgerðinni. Þá sé frágangur í kringum þakglugga fyrir ofan eldhús með þeim hætti að ekki sé unnt að útiloka að þakgluggi leki af þeim völdum en taumar séu niður úr glugganum. Þá hafi matsmaður sannreynt töluverða skekkju í loftplötu, slípa þurfi niður múrhúð og spartla loft og mála, auk þess sem draga þurfi gifsmúr á loftið á neðri hæð vegna enn meiri skekkju þar. Með matsgerðinni sé einnig sannreynt það sem rafvirkjar stefndu ráku sig á að mikið af ídráttarpípum fyrir raflagnir séu stíflaðar, auk þess sem víða vanti dósir fyrir rofa, tengla og ljós. Sökum þessa telji matsmaður að fræsa þurfi í veggi og loft fyrir ídráttarrörum. Þá sé þörf á meiriháttar múrbroti og múrviðgerðum vegna ófullnægjandi frágangs á einangrun á neysluvatnspípum fyrir heitt vatn. Jafnframt séu ójöfnur á innanverðum útveggjum meiri en eðlilegt geti talist miðað við fullfrágengna veggi og loft, en í söluyfirliti segir að íbúðin afhendist að innan „með múruðum útveggjum og frágengnum loftum, sandspartlað og grunnmálað“. Miðað við þessa lýsingu telji matsmaður að áferð veggja og lofta eigi að vera nánast tilbúin til málunar með endanlegri málningu en ekki að byrja þurfi á því að spartla og slípa, sem í raun hefði þurft miðað við raunverulegan frágang stefnanda á veggjunum. Þá telji matsmaður að ástæða þess að málning flagni af á utanverðum útveggjum sé annars vegar óviðunandi viðloðun þannig að steinn hafi ekki verið grunnaður á réttar hátt og hins vegar að yfirborð múrs sé skemmt. Auk þess sé málning á gluggum ófullnægjandi, líklegast þar sem málningin hafi verið of þunn. Að lokum hafi lekið meðfram tengingum á ofnum og frágangur á bílskúrshurð sé ófullnægjandi.

Stefnda mótmælir sérstaklega dráttarvaxtakröfu stefnanda en hún hafi ítrekað reynt að greiða inn á eftirstöðvarnar en stefnandi hafnað viðtöku. Því komi ekki til greina að stefnda greiði dráttarvexti af þeirri kröfu stefnanda, sem kunni að standa eftir, þegar krafa hans hafi verið lækkuð vegna galla á eigninni.

Um lagarök vísar stefnandi til laga nr. 40/2002, einkum 18., 28., 37. og 44. gr. laganna, almennum reglum fasteignakauparéttar, skaðabóta- og kröfuréttar, sem og reglum laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 um öflun og sönnunargildi matsgerða, sönnun og sönnunarbyrði.

IV. Forsendur og niðurstöður

Stefnandi hefur höfðað mál þetta til heimtu síðustu greiðslu samkvæmt kaupsamningi gegn útgáfu afsals. Ágreiningur aðila lýtur að því hvort fasteignin, Dofraborgir 9a, sem stefnda keypti af stefnanda í lok september 2007 hafi verið haldin göllum sem stefnandi ber ábyrgð á og hvort stefndu hafi af þeim sökum verið heimilt að halda eftir greiðslunni.

Undir rekstri málsins aflaði stefnda matsgerðar dómkvadds matsmanns um gallana og kostnað við að bæta úr þeim. Matsmaður bætti úr ágöllum sem voru á boðun til matsfundar 25. september 2008 með því að boða til nýs matsfundar, gaf stefnanda kost á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri og skilaði í framhaldinu nánari skýringum skriflega. Matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt, s.s. sem með vitnisburði iðnaðarmanna sem stefnandi leiddi fyrir dóminn, og verður hún lögð til grundvallar dómi í málinu. Eftir að endanlegar niðurstöður matsmanns varðandi þakið lágu fyrir bauðst stefnandi til að bæta úr göllunum á því og liggur þannig fyrir viðurkenning hans á því að hann beri ábyrgð á þeim en deilt er um rétt hans og leiðir til úrbóta, þ.á m. fjárhæð kostnaðar af þeim.

Aðilar deila einnig um þýðingu fyrirvarans sem stefnandi lét setja í gagntilboðið sem hann gerði stefndu. Um er að ræða fyrirvara sem var tekinn upp í kaupsamning aðila um að eigninni skyldi skilað í því ástandi hún væri í og seljandi hefði kynnt sér í stað fyrirvarans í kauptilboði stefndu um að eigninni skyldi skilað fullfrágenginni að utan. Stefnandi byggir einnig mál sitt á samningsfyrirvara þess efnis að við undirritun kauptilboðsins hafi kaupanda verið kynntur sá möguleiki að láta óháðan fagaðila ástandsskoða eignina áður en tilboð yrði gert og kaupanda bent á að hægt væri að kaupa söluvernd hjá tryggingafélagi. Stefnandi heldur því fram að hafi verið ætlun hans að afhenda eignina í því ástandi sem hún var í við kaupsamningsgerð og stefnda hafði kynnt sér óháð því hvort ástandið væri í samræmi við lýsingu í söluyfirliti.

Forsvarsmaður stefnanda bar fyrir dóminum að hann hefði meira og minna fengist við húsbyggingar frá 1985. Hann kvaðst vera bæði múrari og smiður. Dofraborg 9 hefði verið byggt á árunum 2000 til 2004 en þá hafi húsið verið komið á það byggingarstig sem það var selt í og hann lokið sínu verki. Húsið hefði þá verið sett í sölu. Söluyfirlitið frá 27. september 2005 hefði ekki verið lagt til grundvallar við kaupsamning. Hann sagði að það hefði verið vilji hans að selja eignina í því ásigkomulagi sem hún hefði verið og stefnda hefði kynnt sér. Hann hefði ekki tekið kauptilboði stefndu enda þótt hann hefði verið sáttur við kaupverðið þar sem hann hefði viljað breyta orðalagi fyrirvarans. Nánar tiltekið breyta því orðalagi að eigninni yrði skilað fullfrágenginni í fyrirvarann sem gerður var í gagntilboðinu. Í því hefði falist að eignin væri seld á ákveðnu byggingarstigi og kaupandi yrði að kynna sér vel ástand eignarinnar, fá fagmenn til að skoða hana og metið ástandið. Aðspurður sagði stefnandi eignina ekki hafa verið fullfrágengna að utan. Málning hefði farið af handriðinu, það hefði vantað útiljós, dyrabjöllu og ýmislegt. Hann hefði alls ekki ætlað að selja eignina fullfrágengna á nokkurn hátt.

Stefnda var spurð fyrir dóminum um þýðingu fyrirvarans um að eigninni skuli skilað í því ástandi sem hún var í og kaupandi hefði kynnt sér og hvort sérstaklega hefði verið vakin athygli á þessu ákvæði í samningnum. Stefnda bar að starfsmaður fasteignasölunnar hefði í því sambandi bara talað um útiljós, dyrabjöllur og svona smotterí utanhúss. Varðandi fyrirvarann um að kaupanda hefði verið kynnt möguleikinn að láta óháðan fagaðila skoða og hvort það hefði verið brýnt fyrir henni svaraði stefnda því neitandi. Þau hefðu ekki orðið gallana vör fyrr en þau hefðu flutt inn innréttingar og byrjað að nota húsið.

Það er niðurstaða dómsins að sú breyting sem var gerð að undirlagi seljanda á fyrirvara um ástand hússins í kaupsamningi verði ekki túlkaður víðtækari en svo að með honum hafi stefndu verið gert kunnugt að ólokið væri minni háttar tilteknum frágangsatriðum utanhúss eins og rætt var um við samningsgerð. Þar sem að um nýbyggt hús var að ræða sem ekki hafði verið búið í og neytendakaup í skilningi 2. mgr. 19. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 mátti stefnda í samræmi við 28. gr. fasteignakaupalaga gera ráð fyrir að eignin væri ógölluð, sbr. enn fremur 18. gr. sömu laga. Ekki eru skilyrði til að gera stefnanda að greiða skaðabætur vegna galla á eigninni en hér á eftir verður fjallað um að hverju marki stefnda á rétt til afsláttar af kaupverði vegna gallanna samkvæmt 2. mgr. 41. gr. fasteignakaupalaga.

Krafa stefndu til skuldajafnaðar varðar annars vegar ætlaða galla á séreign hennar en hins vegar ætlaða galla á sameign fjöleignarhússins að Dofraborgum 9. Hvað varðar galla á sameign hússins á stefnda ekki rétt til meiri afsláttar en nemur eignarhluta hennar í húsinu en við mat á kostnaði af endurbótum á göllum á sameign í matsgerð er metinn heildarkostnaður en ekki aðeins hlutur stefndu í þeim. Við aðalmeðferð lagði stefnda fram eignaskiptayfirlýsingu vegna Dofraborga 9 þar sem fram kemur að eignarhluti hennar í fasteigninni er 33,25%. Verður við það miðað hér á eftir þar sem fjallað er um rétt stefndu til afsláttar vegna einstakra galla í samræmi við matsgerð í þeim tilvikum þegar um er að ræða galla á sameign.

Í matsgerð er fjallað um þakfrágang undir lið 1 og kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að þakfrágangi hafi verið verulega ábótavant, halli ekki nægjanlegur, undirlag óslétt, þakdúkur illa festur og leki staðreyndur. Matsmaðurinn sannreyndi að frágangur þakdúks væri ekki eins og sýnt er á samþykktum teikningum. Frágangur dúksins væri ófullnægjandi og ófaglegur. Samtals nemur metinn kostnaður við endurbætur 2.703.285 þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu 100% virðisaukaskatt vegna vinnu samkvæmt lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt með síðari breytingum.

Eins og fram hefur komið hefur stefnandi viðurkennt ábyrgð á göllum á þakinu en hins vegar heldur hann því fram þar sem hann hafi boðið úrbætur hafi stefnda ekki orðið fyrir tjóni og enn fremur að fyrir liggi ódýrari og betri lausn en matsmaður leggi til grundvallar mati á kostnaði af úrbótum. Það er niðurstaða dómsins að stefndu sé ekki skylt að una úrbótum stefnanda samkvæmt 1. mgr. 39. gr. fasteignakaupalaga þar sem sú lausn, sem stefnandi hefur lagt til og liggur til grundvallar boði hans til úrbóta, er ekki sambærileg gerð þaksins eins og hún var við sölu eignarinnar. Því beri að miða við lausnina sem matsmaður leggur til grundvallar og kostnað samkvæmt henni. Að teknu tilliti til eignarhluta stefndu í húsinu en þakið er sameign allra íbúða í húsinu á stefnda kröfu til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 898.842 krónur vegna endurbóta á þaki.

Undir matslið 2 er fjallað um þakglugga yfir eldhúsi. Matsmaður kemst að þeirri niðurstöðu að frágangur þakglugga sé ófullnægjandi, bæði hvað varðar frágang við þak og gagnvart þéttingu. Matsmaður metur kostnað við nauðsynlegar úrbætur 64.177 krónur þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu 100% virðisaukaskatt vegna vinnu samkvæmt lögum nr. 50/1988 með síðari breytingum. Að teknu tilliti til eignarhluta stefndu í húsinu en þakglugginn er sameign allra íbúða í húsinu á stefnda kröfu til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 21.339 krónur.

Undir matslið 3 er fjallað um skekkjur í loftum, kverkum við loft og við stigaop. Um er að ræða loftaplötu sem einangruð er að neðanverðu og múrhúðuð neðan á einangrun. Skekkjurnar sem greint er frá í matsgerð eru í múrhúð lofta og telur matsmaður að frávik í múrverki í lofti í stofu og á kanti við stigaop séu meiri en eðlilegt getur talist og telja megi faglegt. Metinn kostnaður vegna viðgerða samkvæmt matsgerð er 109.273 krónur þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu 100% virðisaukaskatt vegna vinnu samkvæmt lögum nr. 50/1988 með síðari breytingum. Krafa um afslátt til handa stefndu er tekin til greina samkvæmt því.

Undir matslið 4 er fjallað um raflagnir og segir í matsgerð að matsmaður hafi staðreynt að víða hafi vantað dósir fyrir rofa, tengla og ljós. Einnig hafi verið staðreynt að ídráttarpípur hafi verið stíflaðar. Einhverjar breytingar hafi verið gerðar á innréttingum íbúðarinnar frá því að kaup fóru fram en matsmaður hafi haft til viðmiðunar upprunalegar raflagnateikningar við matið. Matsmaður metur kostnað við að koma raflögnum í það horf sem raflagnateikningar sýna 698.345 krónur þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu 100% virðisaukaskatt vegna vinnu samkvæmt lögum nr. 50/1988 með síðari breytingum. Krafan um afslátt til handa stefndu er tekin til greina samkvæmt því.

Undir matslið 5 er fjallað um hljóð frá veggjum. Matsmaður kemst að þeirri niðurstöðu að um sé að ræða bresti frá neysluvatnslögnum fyrir heitt vatn en matsmaður staðreyndi að múrhúð liggur að neysluvatnslögn þar sem brotið var inn á lögnina. Matsmaður telur frágang ófullnægjandi og metur kostnað við úrbætur 176.562 krónur þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu 100% virðisaukaskatt vegna vinnu samkvæmt lögum nr. 50/1988 með síðari breytingum. Krafan um afslátt til handa stefndu tekin til greina samkvæmt því.

Undir matslið 6 er fjallað um áferð veggja og lofta og hefur matsmaður metið áferð veggja og lofta ófullnægjandi og ekki eins og búast megi við þegar miðað er við múraða útveggi og frágengin loft, sandspartlað og grunnmálað. Matsmaður telur að bætt verði úr með því að spartla veggi og loft og mála. Kostnaður vegna þessa er metinn 1.389.036 krónur þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu 100% virðisaukaskatt vegna vinnu samkvæmt lögum nr. 50/1988 með síðari breytingum. Krafan um afslátt til handa stefndu tekin til greina samkvæmt því.

Undir matslið 7 er fjallað um málningu utanhúss og staðreynt að yfirborð múrhúðar er veikt og viðloðun málningar óviðunandi á lítið hallandi og láréttum flötum. Einnig telur matsmaður að málningarvinna á botnstykkjum glugga og láréttum póstum hafi verið óviðunandi. Ástæðan sé líklega að málningin sé þunn og að ekki hafi verið notaður viðeigandi grunnur. Matsmaður telur að bætt verði úr með því að endurmála umrædda fleti og glugga. Kostnaður vegna þess er metinn 188.594 þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu 100% virðisaukaskatt vegna vinnu samkvæmt lögum nr. 50/1988 með síðari breytingum. Að teknu tilliti til eignarhluta stefndu í húsinu, en gluggar og ytra byrði hússins er sameign allra íbúða í húsinu, á stefnda kröfu til afsláttar úr hendi stefnanda að fjárhæð 62.708 krónur vegna endurbóta á málningarvinnu utanhúss.

Undir matslið 8 er fjalla um lekar ofnatengingar en matsmaður hefur staðreynt lekaummerki á tveimur stöðum. Það er mat dómsins að lekaummerkin geti stafað frá aðgerðum sem stefnda eða aðilar á hennar vegum beri ábyrgð á og á stefnda því ekki rétt til afsláttar úr hendi stefnanda vegna þessa.

Undir matslið 9 er fjallað um leka með bílskúrshurð og staðreynir matsmaður lekann sem hann telur vera vegna mikils þrýstingsmunar. Hann leggur til úrbætur sem eru fólgnar í að koma fyrir hurð milli forstofu og bílskúrs ásamt því að endurstilla lamir. Það er mat dómsins að leki með bílskúrshurð geti stafað frá aðgerðum sem stefnda eða aðilar á hennar vegum beri ábyrgð á og stefnda eigi því ekki rétt til afsláttar úr hendi stefnanda vegna þessa.

Samkvæmt framanrituðu á stefnda rétt á afslætti úr hendi stefnanda að fjárhæð 3.356.105 krónur. Samkvæmt 44. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 var henni rétt að halda eftir þeim hluta kaupverðs og kemur sú fjárhæð til frádráttar kaupverðinu með skuldajöfnuði. Þar sem stefnda hefur ekki sýnt fram á að hún beri kostnað af öflun matsgerðar kemur sá kostnaður ekki til álita hér.

Stefnda hefur krafist þess að hún verði sýknuð af kröfu stefnanda um dráttarvexti af þeirri kröfu stefnanda sem kunni að standa eftir þegar krafa hans hefur verið lækkuð vegna galla. Fyrir dómi bar forsvarsmaður stefnanda að honum hefði ekki staðið til boða að fá 3.000.000 krónur greiddar inn á eftirstöðvar kaupverðs nema að fullnægðum skilyrðum sem hann myndi þó ekki hver þau hefðu verið. Hann hefði hins vegar verið ósáttur við skilyrðin og bara viljað fá greiðsluna sína. Stefnda bar fyrir dómi að það hefði verið ætlunin að greiða stefnanda beint 3.000.000 króna og hún hefði gert tilraunir til þess með því að leggja inn í tvígang skuldabréf inn á fasteignasöluna til að hann myndi veita veðleyfi þar sem hann var afsalshafi. Hún mundi þó ekki hvort náðst hefði samkomulag um það. Fyrir liggja tölvupóstsamskipti aðila frá mars til júlí 2008 þar sem fram kemur sá vilji stefndu að greiða stefnanda 3.000.000 króna en 3.500.000 króna inn á fjárvörslu hjá fasteignasölunni sem annaðist sölu eignarinnar. Í skeyti frá lögmanni stefnanda þann 14. maí 2008 kemur fram að stefnandi sé tilbúinn að veita skilyrt veðleyfi fyrir 8.000.000 króna skuldabréfi gegn því að gengið verði frá skriflegu samkomulagi um að 3.000.000 króna myndu ganga fyrst inn á dráttarvaxtakröfu hans, að stefnandi viðurkenni ekki að greiðsla inn á fjárvörslureikning fasteignasala jafngildi greiðslu til hans og að hanni muni ekki taka á sig neinn kostnað vegna fyrirhugaðra áforma stefndu.

Í 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu er að finna þá afdráttarlausu reglu að hafi gjalddagi verið fyrir fram ákveðinn er kröfuhafa heimilt að krefja skuldara um dráttarvexti sem reiknast af ógreiddri peningakröfu frá og með gjalddaga fram að greiðsludegi. Fyrir liggur að stefnda hélt eftir hærri greiðslu en svaraði til vanefnda stefnanda en það var á hennar eigin áhættu samkvæmt 44. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Þá hefur stefndu ekki tekist að sýna fram á að atvik sem varði stefnanda og henni verði ekki um kennt hafi valdið því að hún greiddi stefnanda ekki 3.000.000 króna inn á eftirstöðvarnar. Undantekningarreglu 1. málsl. 7. gr. vaxtalaga verður því ekki beitt hér.

Niðurstaða málsins er því sú að stefndu ber að greiða stefnanda 3.143.895 krónur með dráttarvöxtum frá 26. janúar 2008 til greiðsludags eins og nánar greinir í dómsorði gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Dofraborgum 9 A, Reykjavík, fastanúmer 223.5127. Rétt þykir að málskostnaður milli aðila falli niður.

Dómsmálaráðuneytið veitti stefndu gjafsóknarleyfi 9. september 2009 og greiðist gjafsóknarkostnaður hennar úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns hennar, J-kvk-ef B-kvk-ef H-kvk-ef hdl., 900.000 krónur. Við málskostnaðarákvörðun hefur ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Dóminn kveða upp Á-kvk-nf B-kvk-nf, settur héraðsdómari og meðdómsmennirnir Á-kk-nf I-kk-nf, verkfræðingur og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

D Ó M S O R Ð

Stefnda, S-kvk-nf G. W-kvk-nf, greiði stefnanda, Fagmúri ehf., 3.143.895 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 26. janúar 2008 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Dofraborgum 9 A, Reykjavík, fastanúmer 223.5127.

Málskostnaður fellur niður. Gjafsóknarkostnaður stefndu, S-kvk-ef G. W-kvk-ef, greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns hennar, J-kvk-ef B-kvk-ef H-kvk-ef hdl., 900.000 krónur.

Á-kvk-nf B-kvk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf

------------------ -------------------- -------------------------

Rétt endurrit staðfestir,

Héraðsdómi Reykjavíkur, 30. nóvember 2009.

Gjald kr. 1.800 krónur.

Greitt: