E-32/2012

Mál þetta, sem tekið var til dóms 19. nóvember 2012, hefur X, kt. 000000-0000, …, Akureyri, höfðað hér fyrir dómi á hendur Y, kt. 000000-0000, …, Akureyri, með stefnu áritaðri um birtingu 31. janúar 2012.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru:

„... aðallega að stefndi verði dæmdur til að þola riftun á kaupsamningi stefnanda og stefnda, dagsettum 3. febrúar 2011, um fasteignina að […], Akureyri, sem lýst var yfir í bréfi, dagsettu 30. maí 2011 og var send stefnda með ábyrgðarpósti sama dag, miðað við birtingardag stefnu í máli þessu, eða eitthvert annað tímamark að mati dómsins og endurgreiða stefnanda 13.896.341 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 12.944.655 krónum frá 2. mars 2011, frá þeim degi til 26. janúar 2012 og af 13.896.341 krónum þeim degi til greiðsludags.

Til vara er þess krafist að stefnda verði gert að greiða skaðabætur að fjárhæð 3.455.000 krónur.

Jafnframt er krafist málskostnaðar að skaðlausu að meðtöldum virðisaukaskatti.“

Stefndi gerir þær dómkröfur að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

I.

Málavextir eru þeir helstir, samkvæmt stefnu, greinargerð og öðrum gögnum, að á árinu 2010 setti stefndi íbúð sína að […], neðri hæð, Akureyri, á söluskrá hjá […]. Samkvæmt söluyfirliti fasteignasölunnar var íbúðin, sem er í tvíbýlishúsi, skoðuð af starfsmanni hennar 21. maí 2010. Í söluyfirlitinu segir m.a. að byggingarár húseignarinnar sé 1926 og að hún sé byggð úr steini og timbri. Í yfirlitinu er íbúðinni nánar lýst og segir m.a. að um sé að ræða tveggja herbergja íbúð, 67,1 m² að flatarmáli og skiptist í forstofu, eldhús, stofu, svefnherbergi, baðherbergi, þvottahús og geymslu. Tekið er fram í yfirlitinu að ofnar og ofnalagnir séu endurnýjaðir að hluta og að einnig sé þar nýleg rafmagnstafla. Þá er þar skráð að sölumanni fasteignasölunnar hafi „ekki verið bent sérstaklega á galla eignarinnar“.

Fyrir liggur að stefnandi sýndi íbúð stefnda áhuga í byrjun árs 2011 og skoðaði hana í framhaldi af því í tvígang ásamt vinkonu sinni, vitninu [A], í viðurvist stefnda og sambýliskonu hans, [B]. Í kjölfarið lagði stefnandi fram kauptilboð, sem stefndi féllst á. Ágreiningslaust er að eftir að stefndi féllst á kauptilboð stefnanda, í lok janúar 2011, varð bilun í kaldavatnsinntaki fasteignarinnar og leiddi það til vatnsskemmda í geymslu er tilheyrði efri hæð eignarinnar. Liggur fyrir að stefndi gerði stefnanda grein fyrir biluninni eftir að stefnandi veitti eftirtekt jarðraski við norðurhlið húseignarinnar, en þá stóð yfir viðgerð og lagning nýrrar kaldavatnsleiðslu og kaldavatnsinntaks.

Málsaðilar rituðu undir kaupsamning um íbúðina þann 3. febrúar 2011. Segir þar m.a. að kaupverð íbúðarinnar sé 13.026.000 krónur, en jafnframt að endanlegt verð miðist við stöðu yfirtekinna áhvílandi veðskulda Íbúðalánasjóðs á afhendingardegi. Fram kemur að síðasti gjalddagi stefnda á veðlánunum sé á afhendingardegi íbúðarinnar 1. mars 2011, en að fyrsti gjalddagi stefnanda sé 1. apríl sama ár. Fram kemur að á meðal fylgiskjala kaupsamningsins séu lóðarleigusamningur nr. 424-A-S269 og eignaskiptayfirlýsing nr. 424-A005137/1998. Í almennum ákvæðum samningsins segir, í 1. og 2. tl., að stefndi skuldbindi sig til að selja og stefnandi til að kaupa íbúðina með þeim skilmálum og kjörum sem í honum greinir eða af lögum leiðir. Er þar um vísað til laga nr. 40, 2002 um fasteignakaup og m.a. tekið fram að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í 6 tl. samningsins segir að stefndi skuli gefa stefnanda þær upplýsingar um eignina, sem hann vissi eða mátti vita um og sem stefnandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi og að eignin skuli vera í samræmi við veittar upplýsingar. Í 7 tl. og 9. tl. segir að stefnandi geti ekki borið fyrir sig neitt varðandi ástand eða gæði íbúðarinnar sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar samningurinn var gerður og einnig að hafi stefnandi skoðað eignina fyrir kaupin, eða látið það undir höfuð leggjast þrátt fyrir áskorun stefnda, geti hann ekki borið fyrir sig neitt það sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Tekið er fram að áhætta af eigninni flytjist frá stefnda til stefnanda við afhendingu hennar. Í 10. og 12. tl. samningsins segir að þegar stefndi hafi afhent eignina skuli stefnandi svo fljótt sem verða megi skoða hana á þann hátt sem góð venja sé og hafi hann uppi réttmætar kröfur vegna galla hvíli á honum sönnunarbyrðin um tilvist gallans og að hann sé á ábyrgð stefnda og einnig um fjárhæð gallakröfu.

Málsaðilar undirrituðu afsal fyrir íbúðareigninni þann 1. mars 2011. Í afsalinu er áréttað að kaupverðið miðist við stöðu yfirtekinna áhvílandi veðskulda, en einnig er þar vísað til fyrrgreindra fylgiskjala. Óumdeilt er að stefnandi fékk íbúðina afhenta við undirritun afsalsins, og að því var þinglýst 24. sama mánaðar, og enn fremur að endanlegt kaupverð var 12.944.655 krónur.

Hinn 26. mars 2011 sendi stefnandi fasteignasala, sem sá um sölu íbúðarinnar, tölvupóst og gerði athugasemdir um ástand hennar, að því er varðaði múrskemmdir á útvegg, þ.e. á vesturhlið húseignarinnar. Í viðhengi fylgdu myndir af skemmdunum. Er í póstinum fullyrt að við skoðun stefnanda á eigninni fyrir kaupin hafi hann ekki getað gætt að vesturhliðinni, baka til, vegna snjóalaga í garðinum.

Hinn 18. og 19. apríl 2011 sendi stefnandi fasteignasalanum á ný tölvupóst og tilkynnti að í tvígang hefði orðið vatnsleki í baðherbergi íbúðarinnar. Er í tölvupóstinum staðhæft að orsakir lekans hafi í bæði skiptin mátt rekja til notkunar leigjanda á efri hæð húseignarinnar á þvottavél. Þá er fullyrt að álíka leki hefði áður orðið, þ.e. fyrir kaup stefnanda á íbúðinni.

Samkvæmt gögnum var tryggingafélagi stefnanda, Vátryggingafélagi Íslands hf., tilkynnt um fyrrgreindan vatnsleka á baðherbergi í íbúð stefnanda þann 19. apríl 2011. Liggur fyrir, sbr. dskj. nr. 20, að starfsmaður vátryggingarfélagsins, [C], skoðaði eignina þann 20. apríl 2011 og að félagið viðurkenndi í framhaldi af því bótaskyldu vegna tjónsins, að fjárhæð 543.268 krónur. Óumdeilt er að verktakar á vegum vátryggingarfélagsins hófu fljótlega viðgerðir á baðherberginu, en liður í því var m.a. niðurrif veggklæðninga, þar á meðal á vesturvegg (útvegg), en einnig úr lofti. Fyrir liggur að viðgerðinni var hætt er verktakinn lét það álit í ljós að orsök vatnsskemmda á vesturvegg baðherbergisins mætti rekja til ástands hans og utanaðkomandi leka. Var í framhaldi af þessu gerð bráðabirgðaviðgerð á hluta baðherbergisins. Samkvæmt bréfi vátryggingarfélagsins, dagsettu 18. apríl sl., sem lagt var fyrir dóminn vegna áskorunar stefnda þann 8. maí sl., sbr. dskj nr. 20, á enn eftir að greiða stefnanda fullar bætur vegna vatnslekans frá efri hæðinni, um 230.000 krónur, að teknu tilliti til sjálfsábyrgðar, eins og segir í bréfinu.

Lögmaður stefnanda ritaði stefnda bréf, sem dagsett er 30. maí 2011, þar sem ítrekaðir voru fyrrgreindir gallar og múrskemmdir á útvegg, þ.e. vestan á húseigninni, svo og vatnsskemmdir á baðherberginu vegna lekans frá íbúð á efri hæðinni. Um hið fyrrnefnda er staðhæft að stefndi hafi gefið loforð um viðgerð þá um vorið en ekki efnt það er á reyndi. Þá er staðhæft að nefndir gallar séu í ósamræmi við yfirlýsingar stefnda er stefnandi skoðaði eignina fyrir kaupin og spurðist m.a. fyrir um vatnstjón. Þá er í bréfinu staðhæft að hljóðbærni á milli íbúða í húseigninni, á efri og neðri hæð, hafi verið í ósamræmi við þau orð stefnda að einungis heyrðist í nágrönnunum við tilteknar aðstæður, þ. e. þegar íbúarnir væru að horfa á kappleiki í sjónvarpi. Staðhæft er í bréfinu að fyrir utan nefnda galla á eigninni hafi fleiri ágallar komið í ljós. Er þar á meðal nefnt að skemmdir hafi komið fram á glugga í þvottahúsi, þakrennu vantaði og myglusveppur væri í veggjum. Fullyrt er að vegna alls þessa sé um að ræða galla á íbúðinni, sbr. ákvæði 18.-20. gr. laga um fasteignakaup nr. 40, 2008, og sé af þeim sökum krafist riftunar á kaupunum auk skaðabóta takist ekki sættir með aðilum innan tíu daga.

Lögmaður stefnda svaraði bréfi stefnanda með bréfi dagsettu 16. júní sama ár og mótmælti alfarið kröfum og staðhæfingum stefnanda. Í bréfinu staðhæfir stefndi og að fyrir greind fasteignakaup hafi stefnandi ekki spurst fyrir um eldri vatnsleka. Stefndi kveðst á hinn bóginn hafa upplýst fasteignasala við sölumeðferð íbúðarinnar að vatnstjón hefði orðið á eigninni vegna leka frá þvottavél í íbúðinni á efri hæðinni, en jafnframt sagt frá því að viðgerð hefði farið fram að fyrirlagi tryggingafélags. Þá er í bréfi stefnda staðhæft að múrskemmdir á vesturvegg eignarinnar hafi verið mjög sýnilegar fyrir kaupin, en að auki hafi legið fyrir hjá fasteignasala myndir af skemmdunum. Loks nefnir stefndi í bréfinu að við kaupin hafi verið augljóst að húseignin var án þakrennu.

Þann 28. ágúst 2011 var að kröfu stefnanda dómkvaddur matsmaður til að meta ætlaða galla á umræddri íbúð. Liggur fyrir af þessu tilefni matsskýrsla [ verkfræðings en matsskoðun hans á eigninni fór fram 18. október 2011.

Í aðfaraorðum matsskýrslunnar, sem dagsett er 14. desember 2011, er lýsing á húseigninni að […]. Segir þar m.a.:

„Húsið er steinsteypt tveggja hæða fjölbýlishús, ein íbúð á hæð. Útveggir steyptir og milligólf úr timbri. Útveggir á neðri hæðinni eru um 35 cm þykkir og væntanlega með innsteyptri einangrun (reiðingi) í miðjum vegg. Neðri hæðin er niðurgrafin að hluta. Byggingaár er 1926 samkvæmt FMR.“

Í matsskýrslunni gerir hinn dómkvaddi matsmaður grein fyrir matsskoðun sinni. Matsmaður tekur fram að hann hafi skoðað íbúð stefnanda, þ.e. neðri hæð húseignarinnar, svo og utanhúss, en án sérstakra mælinga eða rofs húshluta til að kanna ástand hluta umfram það sem sást við skoðunina. Nánar segir um þetta í skýrslu hans:

„Í baðherbergi var búið að rjúfa plötuklæðningu neðan úr loftinu, timburklæðningu af útvegg að vestan og plötuklæðningu af millivegg að austan. Ljóst er að klæðningin á útveggnum sem búið var að fjarlægja að mestu, er yngri en húsið. Klæðningin hefur verið gerð með timburgrind, 5 cm frauðplasteinangrun og klætt með spónaplötum en án rakavarnarlags. Á steypta veggnum mátti m.a. sjá gamalt veggfóður sem sýnir að herbergið hefur verið notað áður með vegginn óklæddan. Innhlið steypta útveggjarins í baðherberginu (sem áður lá undir klæðningunni) bar greinileg merki um raka, mest áberandi neðst á veggnum í horninu. Á steypufletinum sást einnig dökkir mygluflekkir en timburgrindin sem enn stóð við matsskoðunina var að hluta til óskemmd af raka og fúa, skemmdir aðallega við horn útveggjanna. Á innri hluta gólfsins er steypt upphækkun sem gæti verið nýrri en timburklæðning veggjarins, neðsta reimin (gólfreimin) í klæðningunni liggur í rauf niðri í steyptu upphækkuninni. Matsbeiðandi (X) sagði frá því að þegar plötuklæðningin var rifin af veggnum eftir lekann úr lögnunum hefði vatn staðið í áðurnefndri rauf og yfir gólfreiminni. Þetta vatn hefði síðan þornað upp og ekki sést standa vatn á reiminni síðan. Verulegur hluti gólfreimarinnar er þó óskemmdur af fúa. Vegna þessa og annara einkenna dregur matsmaður þá ályktun að ekki geti verið um það að ræða að rakaummerkin stafi af vatnsleka inn um útvegginn. Ef svo væri mundi reimin vera orðin ónýt af fúa. Að áliti matsmanns stafa rakaummerki og fúi í hluta grindarinnar mestmegnis af rakaþéttingu við kalda fleti. Þar sem mestu rakaummerkin eru (neðst og við horn útveggja) er jarðvegsfylling að utan, veggurinn hefur lágt einangrunargildi og er því mjög líklegt að þessi hluti útveggjarins (og reiðingurinn) sé rakamettaður og það dregur enn úr einangrunargildi veggjarins. Ekkert rakavarnarlag var í timburgrindinni, rakavörn innan við einangrunina er nauðsynleg til að koma í veg fyrir rakaþéttingu á kalda fletinum utan við einangrunina. Rakaummerki eru ekki sýnileg annarsstaðar í íbúðinni en í baðherberginu, við matsskoðunina hafði ekki verið rofin klæðning af útvegg annarsstaðar í íbúðinni og getur því matsmaður ekki dregið ákveðna ályktun um að raki fyrirfinnist víðar en á útvegg baðherbergisins.“

Í matsskýrslunni eru matsspurningar stefnanda tíundaðar, en samhliða gerir hinn dómkvaddi matsmaður grein fyrir niðurstöðum sínum, í ljósi fyrrgreindrar skoðunar, með svofelldum hætti:

„1. Hverjar eru ástæður þess að vatn lekur inn með vesturhlið fasteignarinnar, inn um útvegg og eftir atvikum inn í aðra hluta fasteignarinnar?

a. Hvaða úrbætur þarf að gera á fasteigninni vegna leka inn í fasteignina og hver er kostnaður við að bæta úr gallanum?

b. Meta þarf sérstaklega kostnað við skipti á gólfefni, flísar, parkett og dúk í þvottahúsi, auk klæðningar og einangrunar á veggi.

Svar: Sjá kafla um matsskoðun,

a) matsmaður telur ekki rétt að vatn leki inn um útvegginn heldur sé um að ræða rakaútfellingu.

b) ekki er sýnt fram á skemmdir á nefndum hlutum í þvottahúsi, svefnherbergi eða stofu.

2. Hverjar eru ástæður þess að vatn lekur inn á baðherbergi fasteignarinnar?

a. Hvaða úrbætur þarf að gera á fasteigninni vegna leka á baðherbergi og hver er kostnaður við að bæta úr gallanum?

b. Meta þarf sérstaklega kostnað við skipti á gólfefni, flísum, parkett eða dúk, auk klæðningar og einangrunar á veggi.

Svar: Sjá kafla um matsskoðun,

a) matsmaður telur ekki rétt að vatn leki inn um útvegginn. Skemmdir eru af völdum rakaþéttingar.

b) ekki er sýnt fram á skemmdir á gólfefnum í baðherbergi vegna rakans.

Kostnaður við endurnýjun klæðningar innan á útveggi baðherbergis er áætlaður þessi,

Á vesturvegg, ~4 m2, efni 30.000,- vinna 90.000,- (málaður)

Á norðurvegg, ~6 m2, efni 80.000,- vinna 130.000,- (flísalagður / málaður að hluta).

Kostnaður er miðaður við að veggirnir séu klæddir að nýju með grind, steinullareinangrun, rakavarnarlagi og gipsplötum. Málaðir og flísalagðir eins og áður.

3. Hvort raka- og lekaskemmdir í eigninni beri þess merki að um langtíma galla sé að ræða? Þá hvort skemmdir hafa myndast á einhverju ára tímabili þar sem mygla inní veggjum og raki í eigninni sé slíkur að ekki er talið að það geti myndast á stuttum tíma.

a. Mat skal leggja á kostnað við úrbætur/endurnýjun matsliðsins út frá því hvort um myglusvepp sé að ræða eða annarskonar skemmdir vegna fúa, raka eða leka.

b. Þá hver heildarkostnaður verði við úrbætur á þessum matslið.

Svar: a). Skemmdir eru af völdum rakans eru ekki myndaðar á stuttum tíma, matsmaður telur líklegt að rakamyndunin sé jafngömul og klæðningin á veggnum. Matsmaður telur að vel geti verið að rakavandamál hafi ekki verið fyrir hendi áður en klæðningin var sett á útvegginn. Steypuflöturinn helst með hærra hitastigi ef engin einangrun er sett á hann og það gæti komið í veg fyrir rakaútfellingu. Tilskilið er þó að upphitun og loftræsing sé viðunandi.

Matsmaður telur að þörf og kostnaður við úrbætur sé nánast sá sami þó tegund myglusvepps yrði greind með sérstakri rannsókn. Koma þarf í veg fyrir rakamyndun og þær skemmdir og mengunaráhrif sem hún hefur í för með sér.

b) sjá lið 2.

4. Hvort að gluggi, gluggapóstar og annar gluggaumbúnaður sé eðlilegur?

a. Ef um skemmdir er að ræða, þá hvaða úrbætur þarf að gera til að koma í lag?

b. Hver kostnaður er við úrbætur?

Svar: a), b) Matsbeiðandi benti á glugga á vestur- og suðurhlið til umfjöllunar undir þessum matslið. Gluggarnir hafa verið endurnýjaðir, eru hefðbundnir timburgluggar með tvöföldu gleri og skrúfuðum glerlistum. Ísetning glugganna er óvönduð og sést í þéttifrauð þó víða sé kíttað að utan milli glugga og steins. Einnig er grófur frágangur á undirleggi undir hengslum á opnanlegum fögum. Málning er nokkuð flögnuð að utan en timbrið þó ófúið. Ef gluggarnir væru málaðir og kíttun bætt telur matsmaður að ástand þeirra væri eðlilegt.

Kostnaður við málun glugganna á vestur og suðurhlið að utan (5 gluggar) er áætlaður:

efni 5.000,- vinna 65.000,-

5. Hvort hljóðbærni milli íbúða í eigninni sé innan eðlilegra marka og hvort úrbóta sé þörf til að fullnægja núgildandi reglum um hljóðvist í íbúðarhúsnæði.

a. Hvaða úrbætur þurfi að gera á húsnæðinu svo fullnægt sé ákvæðum byggingarlaga, byggingarreglugerðar, mengunarvarnarreglugerðar og eftir atvikum annarra opinberra reglna um hljóðvist.

b. Hver kostnaður við úrbætur á fasteigninni sé svo fullnægt sé ákvæðum byggingarlaga, byggingarreglugerðar, mengunarvarnarreglugerðar og eftir atvikum annarra opinberra reglna um hljóðvist.

Svar: Milligólfið er úr timbri, hefðbundið bitagólf með nótaðri borðaklæðningu að ofan, þar sem til sást var 3" steinullarmotta milli bitanna og klætt að neðan. Neðsta klæðning er gifsplata en ekki er ljóst hvernig lektur eru milli bita og gifsplatna. Af ummerkjum í lofti baðherbergisins gæti verið að borðaklæðning sé neðan í bitunum og gifsplatan sé fest í hana.

Hvort heldur sem er eru ekki uppfylltar kröfur núgildandi byggingarreglugerðar (441/1998 með breytingum) um loft- eða högghljóðeinangrun milli íbúða í fjölbýlishúsum. Krafan er um 52db lofthljóðeinangrun og 58dB högghljóðeinangrun frá gólfi annarar íbúðar.

Miklar breytingar þarf að gera á milligólfinu til að uppfylla kröfurnar og nást þær ekki nema með því að slíta tengingu milli efri gólfklæðningar og burðarbitanna með sérstökum hljóðdempunardúk og auka massa í neðri hlutanum, td með mjög þungri steinull (150-200kg/m3) og fleiri lögum af gifsplötum að neðan. Matsmaður hefur nýleg dæmi um að sambærileg aðgerð sé talin kosta um 20 til 30 þúsund kr pr m2 gólfflatar, sem í þessu tilfelli samsvarar um 1.200-1.800 þús. kr heildarkostnaði. Bent er á að nánast óhugsandi er að framkvæma slíka aðgerð nema með þáttöku eigenda íbúðarinnar á efri hæðinni.

Brunakrafa. Í byggingalýsingu á samþykktri teikningu (23. nóv 1998) er skráð að milligólfið skuli klæðast að neðan með gifsplötu og að það þurfi að uppfylla kröfu um brunaþol REI60. Krafan er sú sama og í núgildandi reglugerð.

6. Hvort eign er haldin öðrum ágöllum að mati matsmanns og er óeðlileg miðað við aldur og ástand eignarinnar?

a. Skoða þarf sérstaklega ástand á dreni kringum húsið.

Svar: matsmaður hefur engar upplýsingar um að drenlögn sé fyrir hendi við húsið. Bent er á að þakrennur eða þakniðurföll eru ekki á húsinu.

Öll áætluð verð eru miðuð við verðlag í október 2011 og innifela virðisaukaskatt af efni og vinnu.“

Matsmaðurinn staðfesti matsskýrsluna fyrir dómi og svaraði fyrirspurnum.

Að fyrirlagi stefnanda endurmat [E] verkfræðingur kostnað vegna viðgerða á íbúð á neðri hæð húseignarinnar að […]. Fram kemur að til hliðsjónar var áðurrakin matsskýrsla [D] verkfræðings. Endurmat [E], sem nefnt er minnisblað, er dagsett 25. janúar 2012, en þar segir:

„1) Efnis- og vinnukostnaður vegna viðgerða á vesturvegg og norðurvegg er að mínu mati áætlaður eðlilegur. Beinn efniskostnaður er í raun nokkuð lægri, þegar miðað er við útsöluverð verslana. Hins vegar ber að taka tillit til hversu fáir m² um er að ræða og geri ég því ekki athugasemdir við mat [D].

2) Sama gildir um áætlað verð við málun glugga. Vinna er áætluð um 1 dagsverk og miðað við útsöluverð málara er kostnaður eðlilegur. Málning er áætluð 2 ltr. og efniskostnaður er áætlaður eðlilegur að mínu mati.

3) Ef allur norðurveggurinn er lagfærður með sama hætti þá met ég viðbótarkostnað vegna geymslu (~ 5,5 m²) og anddyris (~ 4,5 m²) eftirfarandi; efni 75.000,- vinna 450.000,- (rif og förgun núverandi klæðninga innifalin), samtals kr. 525.000,-.

4) Ef allur vesturveggurinn er lagfærður með sama hætti þá met ég viðbótarkostnað vegna þvottahúss (~ 4 m²) og svefnherbergis (~ 13 m²) eftirfarandi; efni 130.000,- vinna 600.000,- (rif og förgun núverandi klæðninga innifalin), samtals kr. 730.000,-.“

II.

Málsástæður stefnanda og lagarök.

Aðalkrafa stefnanda um riftun er í stefnu á því byggð að ágallar á umræddri íbúð á neðri hæð húseignarinnar að […] hafi verið leyndir og verulegir. Stefnandi byggir og á því að hann hafi fyrst orðið var við umþrætta galla skömmu eftir að hann fékk íbúðina afhenta 1. mars 2011, en um málavexti vísar stefnandi nánar til þess sem hér að framan var rakið. Stefnandi bendir enn fremur á að frá skoðun hans á íbúðinni í janúar 2001 og þar til kaupsamningurinn var undirritaður í byrjun febrúar sama ár hafi stefndi upplýst að vatnstjón hefði orðið á húseigninni eftir að stefnandi varð var við umrót vegna viðgerðar á kaldavatnsinntaki við norðurhlið eignarinnar.

Stefnandi byggir á því að við afhendingu íbúðarinnar þann 1. mars 2011 hafi mátt finna verulega myglulykt í baðherbergi, en að orsök hennar hefði ekki fundist við lauslega skoðun. Þá hefði ekkert athugavert fundist við íbúðina við skoðun starfsmanns tryggingarfélags á íbúðinni þann sama dag.

Af hálfu stefnanda er á því byggt í stefnu að fyrir liggi að fyrir gerð kaupsamnings aðila hafi stefndi ekki upplýst um að vatnsleki hefði orðið í baðherbergi íbúðarinnar, er hafi mátt rekja til íbúðarinnar á efri hæð eignarinnar, þrátt fyrir að hafa verið inntur eftir því. Bendir stefnandi á að sambærilegur vatnsleki hefði orðið í baðherbergi íbúðarinnar eftir afhendingu, þ.e. í apríl 2011.

Við flutning var af hálfu stefnanda, líkt og að nokkru í stefnu, á því byggt að skortur á rakavarnarlagi á útvegg vesturhliðar eignarinnar, og þar með á fyrrnefndu baðherbergi, hafi nær örugglega mátt vera stefnda kunnur og þar með hafi honum mátt vera ljós orsök rakatjóns á eigninni. Í því viðfangi bendir stefnandi á ástand eignarinnar að því er varðar myglu og fúa í timburgrind, sbr. skýrslu hins dómkvadda matsmanns, svo og um nauðsynlegar aðgerðir.

Þá byggir stefnandi á því að yfirlýsingar stefnda fyrir kaupin, vegna fyrirspurnar stefnanda við skoðun íbúðarinnar, um hljóðbærni á milli íbúða í húseigninni hefðu ekki átt við rök að styðjast. Er á því byggt að stefndi hafi fullyrt að hljóðbærnin væri lítil og aðeins heyrðist í íbúum efri hæðarinnar við tilteknar aðstæður, þ.e. er þeir væru að horfa á kappleiki í sjónvarpi. Vísar stefnandi til matsskýrslu dómkvadds matsmanns um að kröfur um hljóðvist í eigninni séu ekki í samræmi við núgildandi byggingarreglugerð nr. 441 frá 9. júlí 1998, en fyrir liggi að húseigninni hafi verið breytt á árinu 1998, sbr. eignaskiptalýsingu frá því sama ári.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi viðurkennt eftir afhendingu íbúðarinnar að húseignin væri haldin verulegum göllum vegna múrskemmda á útvegg, og af þeim sökum gefið loforð um úrbætur á vordögum 2011, en ekki efnt það er á reyndi.

Loks byggir stefnandi á því að gallar hafi verið á húseigninni vegna áðurlýsts ástands á gluggum, en einnig vegna vöntunar á drenlögn, þakrennum og niðurföllum, sbr. matsgerð hins dómkvadda matsmanns.

Um lagarök vegna aðalkröfu um riftun vísar stefnandi til meginreglna samningaréttar um skuldbindingagildi samninga, réttarreglna um loforð og að samninga skuli efna. Þá vísar stefnandi til III. kafla laga nr. 40, 2002 um fasteignakaup og þá sérstaklega til 26. gr. og 27. gr. svo og 42. gr. laganna, auk meginreglna um heimild til riftunar vegna galla.

Varðandi varakröfu um skaðabætur byggði stefnandi á því við flutning að stefndi hefði brotið gegn upplýsingaskyldu sinni með því að upplýsa ekki um að eignin hefði orði fyrir vatnsskemmdum fyrir kaupin. Og um orsök rakaskemmdanna á baðherbergi íbúðarinnar vísaði stefnandi til áðurrakinna málsatvika og málsástæðna, sbr. og matsgerðar hins dómkvadda matsmanns. Byggir hann á því að íbúðin hafi við kaupin verið haldin verulegum leyndum göllum. Um fjárhæð og sundurliðun kröfunnar, og einstaka liði hennar, vísar stefnandi til matsgerðar, sbr. og minnisblaðs [E] verkfræðings, að því er varðar úrbætur á baðherbergi og á norður- og vesturvegg eignarinnar, en einnig að því er varðar glugga og gluggaumbúnað og hljóðvist.

Um lagarök fyrir varakröfunni vísar stefnandi til 43. gr. laga nr. 40, 2002, sbr. og 18. gr. og 19. gr. og 26. gr. og 27. gr. laganna. Um dráttarvexti vísar stefnandi til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001, en um málskostnað til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður stefnda og lagarök.

Um málatilbúnað stefnanda vísar stefndi til þess að málsástæður hans séu vanreifaðar í stefnu og að nokkru of seint fram komnar, þ. á m. varðandi vatnsleka frá íbúð á efri hæð eignarinnar í aprílmánuði 2011. Vísaði stefndi til þess, þ. á m. við flutning, að stefnandi hafi fyrst lagt fram gögn um aðkomu og ráðstafanir tryggingafélags eftir ritun greinargerðar og áskorun hans þar um.

Við flutning var sýknukrafa stefnda á því byggð að umræddur leki á baðherbergi eftir afhendingu íbúðarinnar hefði orðið vegna slysni íbúa á efri hæðinni með frárennsli þvottavélar. Geti því ekki verið um viðvarandi galla á eigninni að ræða. Stefndi vísar og til þess að álíka vatnsleki hafi orðið á baðherbergi íbúðarinnar vegna leka frá þvottavél á efri hæðinni á vormánuðum 2008 og 2010. Bendir stefndi á að í bæði skiptin hafi farið fram fullnaðarendurbætur, þ. á m. á lofti, en einnig á suður- og austurvegg baðherbergisins, en þær hafi annast iðnaðarmenn tiltekins tryggingafélags. Jafnframt bendir stefndi á að fyrir liggi að tryggingafélag stefnanda hafi viðurkennt bótaskyldu vegna þess leka sem varð á eigninni í apríl 2011. Byggir stefndi á því að hann hafi ekki vanrækt upplýsingaskyldu sína eða veitt rangar upplýsingar.

Stefndi reisir sýknukröfu sína jafnframt á því að hann hafi að öllu öðru leyti gefið fullnægjandi upplýsingar um ástand eignarinnar við sölu og ekki veitt rangar upplýsingar. Bendir hann á að samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns sé orsök raka í baðherbergi íbúðarinnar sú, að rakavarnarlag skorti innan við einangrun á útvegg. Telur stefndi það liggja í augum uppi að hann hafi ekki getað vitað um það. Það geti því ekki talist galli á íbúðinni, líkt og atvik máls séu, að umrætt rakavarnarlag hafi vantað. Hann hafi því ekki vanrækt upplýsingaskyldu sína eða veitt rangar upplýsingar.

Stefndi bendir á að umrædd fasteign sé byggð árið 1926, en það komi skýrt fram í söluyfirliti, en einnig í kaupsamningi og afsali. Bendir stefndi á að á byggingartíma eignarinnar hafi ekki verið gerð krafa um að rakavarnarlag væri sett innan við einangrun á veggjum húsa, en að slík ákvæði hafi fyrst komið í byggingarreglugerð 1980. Byggir stefndi á því að byggingarlag veggja hafi því verið í samræmi við vinnubrögð, sem tíðkast hafi á byggingartíma hússins. Stefndi bendir jafnframt á að það hafi verið staðreynt í matsgerð hins dómkvadda matsmanns að raki í útveggjum sé vegna rakaþéttingar, og það sé vegna skorts á rakavarnarlagi. Hafi matsmaður útilokað að rakinn stafaði af því að vatn leki inn í íbúðina að utan. Stefndi byggir á því að samkvæmt þessu sé ástand útveggja í samræmi við það sem við hafi mátt búast miðað við byggingartíma hússins.

Stefndi byggir á því að hann hafi við kaup stefnanda veitt upplýsingar um hljóðbærni á milli íbúða í eigninni líkt og hann hafi getað og tilefni var til. Af þeim sökum hafnar stefndi því að hann hafi veitt rangar upplýsingar. Staðhæfir stefndi að í viðræðum hans við stefnanda fyrir kaupin hafi aðeins verið rætt um það hvort mikið heyrðist á milli hæðanna. Hafi hann af því tilefni upplýst stefnanda að íbúðin á efri hæðinni hefði verið í leigu og að misjafnt hefði verið eftir leigjendum hve mikið heyrðist á milli hæðanna. Að þessu gefnu telur stefndi að augljóslega hafi mátt ráða að hljóðbærni á milli íbúðanna hlyti að vera nokkur og hefði það gefið stefnanda fullt tilefni til að kanna það atriði nánar, ef hljóðbærni í eigninni skipti hann verulegu máli. Þá andmælti stefndi því, líkt og segir í stefnu, að hann hafi veitt þær upplýsingar að ekki heyrðist í íbúum á efri hæðinni nema þegar verið væri að horfa á fótbolta í sjónvarpi.

Stefndi bendir á að í matsgerð hins dómkvadda matsmanns komi fram að loft á milli hæða sé hefðbundið að frágangi og ætla megi, varðandi brunavarnir, að frágangur þess í þeirri mynd sem það sé nú sé síðari tíma viðbót. Stefndi áréttar í þessu sambandi að um sé að ræða gamalt hús og að á byggingartíma þess hafi timburgólf verið almenn þó svo að hús væru annars steinsteypt. Hafi frágangur loftsins því í alla staði verið hefðbundinn.

Stefndi bendir á að hljóðmælingar hafi ekki farið fram af hálfu stefnanda, en að matsmaður telji að ekki sé vafi á því að frágangur loftsins fullnægi ekki þeim kröfum sem gerðar séu í dag um hljóðvist. Á hinn bóginn hafi matsmaður ekki verið inntur eftir því hvort ákveðnar kröfur hafi verið gerðar um hljóðeinangrun á milli íbúða á byggingartíma hússins. Hann hafi heldur ekki verið spurður hvort þeim kröfum, ef einhverjar voru, hafi verið fullnægt. Telur stefndi að vegna þessa verði að leggja til grundvallar við mat á því hvort um galla sé að ræða hvaða kröfur hafi verið gerðar á byggingartíma hússins, en ekki kröfur sem séu í byggingarreglugerð frá 1998.

Stefndi byggir á því og áréttar að fyrir liggi, sbr. matsgerð matsmanns, að frágangur loftsins á milli íbúðanna á 1. og 2. hæð sé hefðbundinn og því sé ekki um galla að ræða. Þá telur stefndi að sá kostnaður sem því væri samfara að ráðast í endurgerð loftsins sé allt of hár. Geti stefnandi ekki gert kröfu um að stefndi greiði kostnað við að færa loftið í það horf að fullnægt sé núgildandi kröfum um hljóðvist. Hafi stefnandi alls ekki getað vænst slíks þar eð hann hafi haft vitneskju um að húsið var mjög gamalt þegar kaupin fóru fram. Bendir stefndi á að mat matsmanns á kostnaði við endurbætur á hljóðvist séu 1.200.000 til 1.800.000 krónur og sé matið miðað við þann kostnað sem matsmaður þekkir frá svipuðu verki. Stefndi bendir á að í matinu séu skekkjumörk mjög veruleg og beri það með sér að matsmaðurinn hafi ekki reiknað út kostnað við þær endurbætur sem hann telji nauðsynlegar. Af þessum sökum andmælir stefndi fjárhæð þessa liðar í mati hins dómkvadda matsmanns.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að í matsskýrslu sé vikið að ástandi glugga og að matsmaður staðhæfi að frágangur þeirra sé grófur, ísetning óvönduð, að það sjáist í þéttirauf og loks að málning sé flögnuð af. Bendir stefndi á að lýst ásigkomulag blasi við og hefði það ekki átt að fara fram hjá stefnanda við skoðun. Af þessum sökum andmælir stefndi því að honum beri að kosta þær endurbætur sem matsmaður leggi til í mati sínu.

Af hálfu stefnda er vísað til þess að í síðari málslið 18. gr. laga nr. 40, 2002 um fasteignakaup segi að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema galli rýri verðmæti fasteignar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Stefndi byggir á því og áréttar að hann hafi veitt allar þær upplýsingar sem hann best gat um ástand íbúðarinnar. Af þeim sökum sé álitaefnið það hvort ágallar þeir sem stefnandi telur vera á íbúðinni rýri verðmæti hennar þannig að hún teljist gölluð. Í því sambandi telur stefndi útilokað að byggja á mati [E] á kostnaði við að rífa klæðningu af íbúðinni í heild. Bendir hann á að nefndur skoðunarmaður hafi ekki skoðað íbúðina en leggi mat á kostnað við að klæða norður- og vesturvegg að nýju, en ekki liggi fyrir að nauðsyn sé á að ráðast í þessar framkvæmdir. Að auki bendir stefndi á að hér sé ekki um matsgerð að ræða þar sem stefndi hafi ekki átt þess kost að gæta hagsmuna sinna. Sönnunargildi umræddrar skoðunargerðar [E] verði því að meta í því ljósi.

Stefndi vísar til þess að kostnaður við endurbætur á íbúðinni samkvæmt matsgerð matsmanns sé 1.600.000 eða 2.200.000 krónur eftir því hvort sé miðað við hærri eða lægri fjárhæð, sem matsmaður áætli að kosti að bæta við hljóðvist í íbúðinni. Bendir stefndi á að sé miðað við lægri fjárhæðina sé kostnaður við endurbæturnar um 12% af kaupverði, en ef miðað sé við hærra matið sé kostnaðurinn 17%. Stefndi vísar til þess að við skýringu á ákvæði 18. gr. laga nr. 40, 2002 verði að hafa í huga að íbúðin sé gömul. Og þegar um galla á gömlum húsum sé að ræða hafi verið talið að gallaþröskuldurinn sé hærri og því telji stefndi að þó að fallist yrði á að um galla á íbúðinni sé að ræða þá rýri það ekki verðmæti hennar svo nokkru nemi.

Af hálfu stefnda er áréttað að málsástæður í stefnu séu vanreifaðar að því er varðar riftunarkröfu. Jafnframt áréttar stefndi að samkvæmt framansögðu sé hin selda eign ekki gölluð, en að auki sé litið svo á að það sé skilyrði riftunar að vanefnd eða galli teljist verulegur, sbr. ákvæði 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40, 2002. Byggir stefndi á því að þeir ágallar sem stefnandi telji vera á íbúðinni og fjallað hafi verið um að framan geti ekki talist verulegir og því séu ekki skilyrði fyrir hendi til að rifta kaupunum eins og stefnandi krefjist.

Stefndi byggir á að skaðabótakrafa stefnanda sé að því er virðist eingöngu á því byggð að hann hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni. Stefndi áréttar það sem að framan er rakið, og því séu ekki nein skilyrði til að verða við kröfum stefnanda. Verði hins vegar fallist á að um galla sé að ræða á íbúðinni, sem honum beri að bæta, þá sé eðlilegt að lækka kröfu stefnanda verulega sökum þess að verið sé að endurnýja íbúðina að verulegu leyti þannig að nýtt efni komi í staðinn fyrir gamalt, en til þess sé ekki litið í mati hins dómkvadda matsmanns. Að auki verði einnig að horfa til þess að stefnandi eigi rétt á endurgreiðslu virðisaukaskatts fyrir vinnu, sem þá komi einnig til lækkunar. Að lokum bendir stefndi á að til hafi verið kallaður fulltrúi frá Vátryggingafélagi Íslands vegna vatnslekans, sem orðið hafi frá efri hæðinni, þann 19. apríl 2011. Telur stefndi að stefnandi eigi tvímælalaust kröfu á íbúa á efri hæð eða eiganda hennar um að bæta það tjón, sem hlaust af lekanum. Við flutning vísaði stefndi enn fremur til þess að fyrir liggi í málinu, sbr. það sem áður var rakið og staðfest hafi verið fyrir dómi, að vátryggingarfélag stefnanda hafi fallist á bótaskyldu vegna nefnds vatnstjóns vegna notkunar íbúa á efri hæð eignarinnar á þvottavél. Einnig liggi fyrir að stefnandi hafi þegar fengið greitt að hluta, en eigi eftir að fá greiddar fullar bætur.

III.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilar skýrslu, en auk þess vitnin [D], verkfræðingur og dómkvaddur matsmaður, [C], húsgagnasmiður og skoðunarmaður hjá Vátryggingafélagi Íslands, [A], [B] og [F], löggiltur fasteignasali.

Við aðalmeðferð málsins gekk dómurinn á vettvang ásamt aðilum og lögmönnum þeirra.

Samkvæmt því sem fram kom við meðferð málsins keypti stefndi íbúðina í […], neðri hæð, árið 2007. Bjó hann þar ásamt sambýliskonu sinni, [B], þar til hann seldi stefnanda eignina í ársbyrjun 2011. Óumdeilt er að söluverð íbúðarinnar var 12.944.655 krónur og fólst greiðsla stefnanda í yfirtöku áhvílandi veðskulda.

Samkvæmt gögnum var undanfari fasteignaviðskipta málsaðila sá að stefndi setti íbúðina á söluskrá hjá fasteignasölu fyrri hluta árs 2010, og var íbúðin skoðuð af sölumanni 21. maí 2010. Í söluyfirliti fasteignasölunnar segir m.a. að sölumanni hafi „ekki verið bent sérstaklega á galla eignarinnar“. Tekið er fram í yfirlitinu að ofnar og ofnalagnir í íbúðinni hafi verið endurnýjaðir að hluta og einnig er sagt að þar sé nýleg rafmagnstafla. Þá kemur fram í yfirlitinu, en einnig í síðari sölugerningum, að húseignin hafi verið byggð árið 1926. Loks er þar vísað til fylgiskjala og þ. á m. eignaskiptayfirlýsingar frá árinu 1998.

Í máli þessu krefst stefnandi aðallega riftunar en til vara skaðabóta vegna ætlaðra galla á íbúð þeirri sem hann keypti af stefnda. Byggir stefnandi einkum á áðurrakinni matsgerð dómkvadds matsmanns, en um lagarök er m.a. vísað til 42. og 43. gr., en einnig 26. og 27. gr., laga nr. 40, 2008 um fasteignakaup.

Eins og hér að framan var rakið komst á bindandi kaupsamningur með aðilum í lok janúar 2011 um greinda íbúð. Aðilar rituðu undir kaupsamning um eignina 3. febrúar sama ár. Var þar m.a. kveðið á um að afhending eignarinnar skyldi fara fram 1. mars. Gekk það eftir, en þann dag rituðu aðilar undir afsal fyrir eigninni í viðurvist fasteignasala.

Samkvæmt 20. gr., sbr. 12. gr., laga um fasteignakaup nr. 40, 2002 flyst áhættan af seldri eign til kaupanda við afhendingu.

Óumdeilt er að skömmu fyrir undirritun kaupsamnings varð bilun í kaldavatnsinntaki við norðurhlið húseignarinnar að […]. Var stefnanda gerð grein fyrir biluninni af hálfu stefnda þegar stefnandi leitaði skýringa á jarðraski við norðurhlið eignarinnar. Verður ráðið að stefndi hafi látið endurnýja lögnina fyrir undirritun kaupsamningsins.

Upplýst er að nokkru fyrir lýst kaup stefnanda varð í tvígang vatnstjón í baðherbergi íbúðarinnar, þ.e. á vordögum 2008 og 2010. Hefur ekki annað komið fram en að orsök lekans hafi verið bilun í afrennslislögn þvottavélar á efri hæð húseignarinnar. Liggur ekki annað fyrir en að í bæði skiptin hafi farið fram viðgerð á baðherberginu að ósk stefnda, og að þá hafi m.a. verið skipt um klæðningu í lofti en einnig á suður- og austurrvegg, og að viðgerðin hafi verið unnin af iðnaðarmönnum fyrir tilstilli tryggingafélags.

Ágreiningslaust er að fyrir kaup sín á íbúðinni hafi stefnandi skoðað hana í tvígang, en einnig eftir undirritun kaupsamnings og þá í viðurvist skoðunarmanns þess tryggingarfélags sem hann átti í viðskiptum við. Verður að þessu sögðu lagt til grundvallar að fullnaðarviðgerð hafi farið fram á íbúðinni vegna hins eldra vatnstjóns á baðherberginu og við norðurhlið húseignarinnar og það verk hafi verið unnið fyrir afhendingu hennar þann 1. mars 2011. Að þessu virtu verður í ljósi atvika ekki fallist á með stefnanda að stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína eða skýrt rangt frá ástandi íbúðarinnar fyrir kaupin. Er og ósannað, gegn andmælum stefnda og að virtum framburði sambýliskonu hans, vitnisins [B], og þrátt fyrir vætti [A], að stefnandi hafi sérstaklega spurst fyrir um vankanta á vatnslögnum eignarinnar eða að hann hafi haft orð um tiltekið ofnæmi fyrir kaupin.

Af málatilbúnaði aðila verður ráðið að orsök þess að vatnstjón varð í baðherbergi í íbúð stefnanda skömmu eftir að hann fékk hana afhenta hafi mátt rekja til notkunar leigjanda á efri hæðinni á aflagðri frárennslislögn fyrir þvottavél. Að áliti dómsins getur stefndi ekki borið ábyrgð á vangá leigjenda að þessu leyti, en fyrir liggur að vátryggingarfélag stefnanda hefur viðurkennt bótaskyldu vegna alls þess tjóns er varð af tjóni vegna þessa á baðherberginu.

Í áðurrakinni matsgerð dómkvadds matsmanns, [D] verkfræðings, segir m.a. að neðri hæð húseignarinnar […] sé niðurgrafin að hluta. Samkvæmt athugun matsmannsins bar ein hlið útveggja (vesturveggjar) í baðherbergi merki um raka og greinir hann frá því að þar hafi m.a. verið sýnilegir dökkir mygluflekkir. Matsmaðurinn tekur fram að timburgrindin framan við útvegginn hafi nær verið óskemmd af fúa og raka, líkt og gólfreimin. Það er niðurstaða matsmannsins að rakamerkin stafi ekki af vatnsleka inn um útvegginn heldur séu þau vegna rakaþéttingar og útfellingar við kalda fleti vegna lágs einangrunargildis veggjarins. Þá er það og niðurstaða matsmannsins að ekki séu sjáanlega skemmdir á útvegg í þvottahúsi, svefnherbergi eða stofu.

Stefnandi aflaði álitsgerðar [E] verkfræðings um ætlaða ágalla á íbúð stefnanda eftir að hinn dómkvaddi matsmaður hafði ritað skýrslu sína. Af því tilefni ritaði [E] stutt álit, en til hliðsjónar hafði hann fyrrnefnda matsgerð. Stefndi hefur andmælt þessu áliti, og sérstaklega vísað til þess að honum hafi ekki verið gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna við gerð þess, en að auki hafi álitsgjafinn ekki staðfest gögn sín fyrir dómi.

Eins og áður er fram komið var húseignin […] reist árið 1926 og var því 85 ára er stefnandi festi kaup á íbúð sinni.

Það er álit dómsins að stefnandi, sem er tækniteiknari að mennt og hefur að sögn starfað nokkuð að gerð húseigna, hafi m.a. í ljósi áðurgreindra kaupgerninga, en einnig eignaskiptayfirlýsingar og teikninga frá 1998, mátt gera sér grein fyrir að hann var að kaupa íbúð í húsi, byggðu á fyrrgreindum tíma, og kynni því að skorta á að ástand íbúðarinnar væri í samræmi við þær kröfur, sem gerðar voru til einangrunar á útveggjum húsa, sem síðar voru byggð. Hefur stefnandi heldur ekki sýnt fram á, að einangrun hafi verið lakari en búast mátti við í jafngömlu húsi. Eins og fyrr var rakið er það niðurstaða matsmanns að ekki hafi lekið vatn í gegnum útveggi húseignarinnar.

Að framangreindu virtu og í ljósi niðurstöðu dómkvadds matsmanns er það niðurstaða dómsins að ekki séu þeir gallar á útveggjum íbúðar stefnanda sem hann heldur fram eða að stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína að því leyti. Í ljósi andmæla stefnda verður ekki horft til álits [E] við úrlausn málsins.

Af gögnum, ekki síst fyrrgreindri matsgerð dómkvadds matsmanns, en einnig vettvangsskoðun dómsins, verður ráðið að stefnandi hafi við skoðun fyrir kaupin mátt sjá þann ágalla sem var á glugga í baðherbergi, en einnig að þakrennur og niðurföll voru ekki til staðar á húseigninni. Þá eru gallar þessir að mati dómsins óverulegir í samanburði við kaupverð íbúðarinnar og aldur, en samkvæmt 18. gr. laga nr. 40 2002 telst eign ekki gölluð nema ágalli rýri verðgildi hennar svo nokkru varði.

Múrskemmdir á útvegg vestan á húseigninni, undir svölum efri hæðarinnar, eru enn fremur mjög sýnilegar. Af hálfu stefnda er því ekki andmælt að mikil snjósöfnun hafi verið í skrúðgarði er stefnandi skoðaði eignina í janúar 2011. Verður því lagt til grundvallar að þetta hafi hindrað stefnanda í að gæta að ummerkjum baka til, en ekki verður horft fram hjá frásögn stefnda fyrir dómi að múrskemmdirnar hafi fyrst verið sýnilegar á húseigninni veturinn 2010/2011, en jafnframt að myndi af skemmdunum hefðu verið til staðar á fasteignasölu fyrir kaup stefnanda og að hann hafi af þeim sökum talið að stefnandi hefði vitneskju um þær. Frásögn stefnda hefur að þessu leyti stoð í vitnisburði [F] fasteignasala fyrir dómi, en vitnið sagði að klárlega hefði átt að greina frá skemmdunum í söluyfirliti. Af frásögn aðila fyrir dómi, sem stoð hefur í framburði sambýliskonu stefnda, [B], verður ráðið að enginn ágreiningur hafi verið um að stefndi myndir annast viðgerð á múrskemmdunum, en að þær aðgerðir hefðu lognast út af eftir málshöfðun stefnanda.

Að áliti dómsins var stefnanda í lófa lagið að tryggja sér viðhlítandi sönnun um viðgerðarkostnað vegna úrbóta á lýstum múrskemmdum. Stefnandi hafi látið það hjá líða, en auk þess eru málsástæður hvað þær varða að nokkru vanreifaðar. Að þessu virtu og í ljósi andmæla stefnda þykir verða að vísa þessum þætti í kröfugerð stefnanda frá dómi.

Stefnandi reisir kröfur sínar á ætluðum galla íbúðarinnar vegna ófullnægjandi hljóðeinangrunar og vísar m.a. til matsgerðar dómkvadds matsmanns og ákvæða byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er eigninni var breytt í fjölbýlishús haustið 1998.

Í matsgerðinni er milligólfi eignarinnar lýst sem hefðbundnu timburgólfi, en síðan segir: „... eru ekki uppfylltar kröfur núgildandi byggingarreglugerðar (441/1998 með breytingum) um loft- eða högghljóðeinangrun milli íbúða í fjölbýlishúsum. Krafan er um 52db lofthljóðeinangrun og 58dB högghljóðeinangrun frá gólfi annarar íbúðar“.

Stefndi andmælir röksemdum stefnanda eins og áður er rakið og vísar m.a. til þess að milligólfið sé hefðbundið að frágangi miðað við byggingartíma og að stefnanda hafi verið fullkunnugt um háan aldur húseignarinnar við kaupin. Bendir stefndi á að núverandi frágangur sé síðari tíma viðbót, en að ekki liggi fyrir hljóðmælingar sem styðji málsástæður stefnanda. Þá hafi hljóðbærnin að auki verið til umræðu við skoðun stefnanda á eigninni og fyrir kauptilboð hans í eignina.

Í söluyfirliti og öðrum kaupgerningum aðila segir að húseignin að […] sé úr steini og timbri. Á meðal fylgiskjala gerninganna er eignaskiptayfirlýsing, dagsett 1. desember 1998. Segir í yfirlýsingunni að efni hennar hafi verið samþykkt af byggingafulltrúa Akureyrarbæjar 23. nóvember 1998 og af bæjarstjórn 15. desember s.á. Í bókun bæjarstjórnar kemur fram vegna þessa, sbr. dskj. nr. 19: [HG] „… sækir um leyfi til að byggja viðbyggingu við húsið nr. […] við […] og breyta því úr einbýlishúsi í tvíbýlishús samkvæmt meðfylgjandi teikningum eftir [GG] dags. 05.10.1998. Húsið hefur verið ein eign, en tvær íbúðir verið í húsinu síðan 1967“. Þá er í eignayfirlýsingunni svohljóðandi lýsing á húseigninni: „Fasteignin er tveggja hæða steinsteypt hús, byggt 1926, en milligólf eru úr timbri, einangruð og klædd gipsi að neðan (REI 60).“ Með yfirlýsingunni fylgir teikning með þessari áritun: „Milligólf verður styrkt, einangrað með steinull og klætt með gipsi að neðan.“

Í nefndum gögnum um breytingar á húseigninni […] segir um afgreiðslu Akureyrarbæjar að byggingafulltrúi bæjarins hafi samþykkt erindið „þar sem teikningin brýtur ekki í bága við lög nr. 73/1997“.

Ágreiningslaust er að umræða var um hljóðbærni í húseigninni millum málsaðila áður en bindandi kaupsamningur komst á. Bar stefnandi að hann hefði haft vitneskju um að milligólfið var gert úr timbri og að hann hefði haft reynslu af slíkum gólfum og því gert sér grein fyrir að þau gætu valdið pirringi hjá íbúum og þá ekki síst ef veisluhöld væru tíð hjá sameigendum. Sambýliskona stefnda, [B], bar að hún hefði gert stefnanda grein fyrir því að óþægindi hefðu orðið vegna tiltekinna leigjenda, sem hefðu búið á efri hæðinni um tíma, vegna veisluhalda, en að öðru leyti hefði hljóðbærnin á milli íbúðanna ekki valdið henni óþægindum á þeim árum sem þau bjuggu þar. Vitnið [A], vinkona stefnanda, bar að hljóðbærni á milli íbúðanna hefði verið langt umfram það sem eðlilegt gat talist og vísaði m.a. til þess að dóttir þess hefði gefist upp á að lesa undir próf í íbúð stefnanda.

Af hálfu stefnanda var við meðferð málsins ekki gerð frekari reki að því meta ætlaða galla á eigninni. Þannig var ekki staðreynt eða rannsakað, m.a. með mælingum, hver hljóðbærnin í raun og veru er. Í þessu viðfangi er til þess að líta að samkvæmt matsgerð kannaði matsmaður einungis aðstæður í lofti í baðherbergi í íbúð á neðri hæð húseignarinnar. Liggja því fyrir í málinu að mati dómsins engin gögn um að milligólfið sé ekki í samræmi við teikningar sem samþykktar voru af byggingafulltrúa Akureyrarbæjar þann 23. nóvember 1998.

Samkvæmt áðurröktum ákvæðum í kaupsamningi málsaðila er kveðið á um í 7. tl. og 9. tl. að stefnandi geti ekki borið fyrir sig neitt varðandi ástand eða gæði íbúðarinnar sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar samningurinn var gerður.

Að þessu virtu, en einnig í ljósi áðurrakinna röksemda og andmæla stefnda, þykir stefnandi ekki hafa fært sönnur á að annmarki varðandi hljóðbærni teljist til galla í skilningi laga nr. 40, 1998.

Að öllu framangreindu virtu verður fallist á með stefnda að ekki sé nægjanleg ástæða til að fallast á riftun á umræddum kaupum og verður hann því sýknaður af aðalkröfu stefnanda. Þá er það niðurstaða dómsins að stefndi hafi sinnt upplýsingaskyldum sínum sem seljandi á fullnægjandi hátt og beri því ekki bótaábyrgð gagnvart stefnanda vegna þeirra galla sem á hinni seldu eign eru.

Með vísan til 3. mgr. 130 gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála, og þar sem verulegur vafi telst hafa verið á réttarstöðu aðila og þeir eiga báðir nokkurn þátt í honum, verður hvor málsaðila látinn bera sinn kostnað af rekstri málsins fyrir dómi.

Mál þetta dæma Ó-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari og meðdómararnir G-kk-nf G-kk-nf, byggingatæknifræðingur og löggiltur fasteignasali, og H-kk-nf B-kk-nf, byggingaverkfræðingur.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Y, er sýkn af kröfum stefnanda, X.

Málskostnaður fellur niður.

Ó-kk-nf Ó-kk-nf

G-kk-nf G-kk-nf

H-kk-nf B-kk-nf.