E-234/2014

Mál þetta, sem tekið var til dóms 19. nóvember sl., er höfðað með áritun lögmanns stefnda á stefnu málsins.

Stefnendur eru G-kvk-nf F. S-kvk-nf, kt. 000000-0000, og S-kk-nf J-kk-nf T-kk-nf, kt. 000000-0000, bæði til heimilis að Nýhöfn 3, Garðabæ.

Stefndi er Íslandsbanki hf., kt. 000000-0000, Kirkjusandi 2, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefnda verði með dómi gert skylt að aflýsa tryggingarbréfi að fjárhæð 200.000.000 króna, með vísitölu án vaxta, útgefið 6. mars 2007, af eignarhluta stefnenda, sem er íbúð nr. 102 í fasteigninni nr. 3. við Nýhöfn í Garðabæ, fastanúmer 229-1595, en tryggingarbréfið hvíli á 3. veðrétti á fasteigninni að Nýhöfn 1–11 í Garðabæ.

Þá er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefnda að skaðlausu samkvæmt málskostnaðaryfirliti og að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda. Til vara krefst stefndi sýknu að svo stöddu. Í báðum tilvikum krefst stefndi þess að stefnendur verði dæmdir til að greiða honum málskostnað auk virðisaukaskatts að mati dómsins.

II.

Málsatvik eru þau að hinn 30. október 2007 gerðu stefnendur kaupsamning við Byggingarfélag Óskars og Árna ehf. um fasteignina að Nýhöfn 3, íbúð 102. Umsamið kaupverð var 46.000.000 króna. Lofaði seljandinn, Byggingarfélag Óskars og Árna ehf., að afhenda stefnendum eignina fullbúna í síðasta lagi í júní 2008.

Fljótlega eftir að samningur komst á varð ljóst að seljandinn var orðinn verulega á eftir með byggingarframkvæmdir að Nýhöfn 1-3-5. Segja stefnendur að því hafi þeim verið nauðugur einn kostur að beita stöðvunarrétti um kaupsamningsgreiðslur. Hafi orðið um það fullt samkomulag við seljanda að greiðslur drægjust af þeim sökum, en stefnendur höfðu greitt 2.000.000 króna við kaupsamning og greiddu síðan eins og ákvæði skilyrts veðleyfis bauð, þ.e. 5.000.000 króna 2. október 2008 og 17.500.000 krónur 16. október 2008.

Að sögn stefnanda var þeim kunnugt um að seljandi ætti í fjárhagslegum erfiðleikum vegna þess að Byr sparisjóður hafði stöðvað fjármögnun verkefnisins. Eftir bankahrunið í október 2008 varð staða Byrs sparisjóðs mjög erfið og sparisjóðurinn varð ógjaldfær. Stefnendur greiddu í janúar 2009 3.000.000 króna inn á kaupverð eignarinnar og á þeim tíma var ágreiningslaust með stefnendum og seljanda að eftirstætt kaupverð næmi 18.375.000 krónum. Höfðu stefnendur þá greitt um 60% kaupverðs eignarinnar þrátt fyrir að þau teldu að um stórfelldar vanefndir af hálfu seljandans væri að ræða.

Stefnendur kveða forsvarsmann seljandans hafa upplýst að meginorsök tafa á verkframkvæmdum við fasteignina mætti fyrst og síðast rekja til stöðvunar á fyrirgreiðslu frá fjármögnunaraðila og viðskiptabanka hans, þá Byr sparisjóði, nú Íslandsbanka hf., stefnda í máli þessu. Þannig hafi sparisjóðurinn nánast hætt við fjármögnum verkefnisins að Nýhöfn 1-3-5 svo að í algjört óefni hafi verið komið. Seljandinn hafi og upplýst að hann hefði lagt bankanum til fullnægjandi veðtryggingar í eignum á móti fyrirgreiðslu. Loks þegar seljandanum tókst, meira og minna án aðkomu Byrs sparisjóðs, að halda áfram framkvæmdum og hefjast handa við afhendingu íbúða ári of seint hafi það verið gert af vanefnum og alls ekki í neinu samræmi við samningsbundna skilalýsingu aðila.

Stefnendur halda því fram að þegar þau hafi loks fengið íbúðina afhenta ófullgerða í mars 2009 hafi legið fyrir að ástand eignarinnar, bæði séreignar- og sameignarhluta, hafi verið stórkostlega áfátt. Af hálfu stefnenda hafi þá legið fyrir að engar forsendur væru fyrir frekari efndum samningsskuldbindinga af þeirra hálfu fyrr en búið væri að staðreyna umfang ætlaðra galla og vanefnda.

Hinn 21. október 2011 voru lagðar fram í Héraðsdómi Reykjaness matsbeiðnir vegna ætlaðra galla á séreign og sameign fasteignarinnar að Nýhöfn 1-3-5. Niðurstaða hinna dómkvöddu matsmanna var á þá leið að ágallar á sameign yrðu virtir á 213.035.699 krónur og ágallar á séreign íbúðar 102 á 3.891.444 krónur, allt að teknu tilliti til kostnaðar.

Þrotabú seljanda, Byggingarfélags Óskars og Árna ehf., sem hét KO-96 ehf. þegar það var tekið til gjaldþrotaskipta, krafðist þess að stefnendur greiddu umsamið kaupverð, 46.000.000 króna, að frádregnum innborgunum, allt eins og greinir í stefnu á dskj. nr. 11. Stefnendur kveða að í engu hafi verið tekið tillit til ætlaðra galla og þá hafi upplýsingar um innborganir stefnenda verið ranglega tilgreindar o.fl. Skiptastjóri þrotabúsins hafi reynt að knýja á um að stefnendur greiddu að fullu kaupverð samkvæmt kaupsamningi. Því hafi verið hafnað af hálfu stefnenda á þeirri forsendu að vanefndir seljanda næmu hærri fjárhæð en eftirstætt kaupverð og enn fremur vegna þess að fyrir hafi legið að þrotabúið hefði ekki á sínu valdi að aflýsa tryggingarbréfi því sem hvíldi á fasteigninni.

Umrætt tryggingarbréf er í eigu stefnda, Íslandsbanka hf., sem tók yfir eignir Byrs hf., sem aftur tók yfir eignir Byrs sparisjóðs, en hann tók á sínum tíma yfir eignir Sparisjóðs Kópavogs. Upplýst er í málinu að Sparisjóður Kópavogs sameinaðist Byr sparisjóði, er varð síðar að Byr hf., en Byr hf. var síðar yfirtekinn af stefnda, Íslandsbanka hf. Stefndi hefur hafnað því að aflétta tryggingarbréfinu þrátt fyrir ítrekuð tilmæli stefnenda.

Áðurgreint tryggingarbréf var gefið út af Byggingarfélagi Óskars og Árna ehf. hinn 6. mars 2007 til Sparisjóðs Kópavogs til tryggingar viðskiptum félagsins við sparisjóðinn og er að fjárhæð 200.000.000 króna, verðtryggt miðað við grunnvísitöluna 268,00 stig. Bréfinu var þinglýst á 1. veðrétt á lóðirnar nr. 1–11 við Nýhöfn í Garðabæ 8. mars 2007.

Stefndi tekur fram í greinargerð að í fyrrgreindum kaupsamningi stefnenda um íbúðina hafi verið getið um áðurgreinda veðsetningu og tekið fram að veðskuldin væri stefnendum óviðkomandi, sem og að Byggingarfélag Óskars og Árna ehf. myndi aflýsa veðinu svo fljótt sem verða mætti.

Samhliða undirritun framangreinds kaupsamnings gaf Sparisjóður Kópavogs út yfirlýsingu til stefnenda um að þegar 46.000.000 króna hefðu verið inntar af hendi vegna kaupsamningsins inn á tiltekinn reikning í eigu Byggingarfélags Óskars og Árna ehf., sem veðsettur hafði verið sparisjóðnum, myndi sparisjóðurinn aflétta tryggingarbréfinu af fasteign stefnenda.

Hinn 23. september 2008 veitti stefndi skilyrt veðleyfi fyrir því að tiltekin veðskuldabréf yrðu flutt yfir á fasteignina á undan tryggingarbréfi stefnda. Veðleyfið var veitt með því skilyrði að tilteknar greiðslur bærust inn á veðsettan reikning Byggingarfélags Óskars og Árna ehf. hjá stefnda. Stefndi kveður að veðleyfis þessa sé getið á tryggingarbréfinu en tekið er fram í veðleyfinu að skilmálar þess séu að öðru leyti óbreyttir.

Stefndi kveður að enn þann dag í dag hafi ekki verið greiddar 46.000.000 króna inn á umræddan bankareikning vegna áðurgreinds kaupsamnings. Þá sé skiptum á þrotabúi KO-96 ehf. ekki lokið og standi tryggingarbréfið því enn til tryggingar skuldum þess við stefnda, enda hafi kröfur stefnda ekki fallið niður við töku félagsins til gjaldþrotaskipta. Hafi stefndi því ekki aflétt tryggingarbréfinu af fasteigninni.

Af hálfu stefnda er málavaxtalýsingu stefnanda, að svo miklu leyti sem hún samrýmist ekki málavaxtalýsingu stefnda, mótmælt sem rangri og ósannaðri.

Hinn 11. júní 2014 var kveðinn upp dómur í máli þrotabús KO-96 ehf. á hendur stefnendum þar sem tekist var á um það hvort og að hve miklu leyti fasteign stefnenda hefði verið haldin göllum er hún var afhent þeim og þá einnig hvort stefnendur hafi í ljósi ætlaðra galla og með skuldajöfnun greitt kaupverð eignarinnar að fullu. Var niðurstaða hans sú að frá eftirstöðvum kaupverðs skyldi draga frá gallakröfu stefnenda vegna séreignar þeirra, íbúðar 102, að fjárhæð 2.616.043 krónur og hlutdeild stefnenda í skaðabótakröfu vegna galla á sameign fjöleignarhússins að Nýhöfn 1-3-5 að fjárhæð 3.491.867 krónur, allt að frádregnum þegar greiddum bótum frá Sjóvá-Almennum tryggingum hf. og Vátryggingafélagi Íslands ehf. Fram kom við aðalmeðferð að stefnendur hefðu áfrýjað dóminum til Hæstaréttar Íslands með áfrýjunarstefnu, útgefinni 11. september 2014, sbr. mál nr. 597/2014, en dómur Hæstaréttar lægi ekki fyrir.

Fyrir dóminn kom sem vitni I-kk-nf V-kk-nf G-kk-nf, fyrrverandi starfsmaður Sparisjóðs Kópavogs.

III.

Stefnendur benda á að við sölu Byggingarfélags Óskars og Árna ehf. á íbúðum til kaupenda hafi seljanda borið skylda til að aflýsa öllum veðum á eigninni. Við kaupin hafi verið fullyrt að bankinn myndi aflýsa tryggingarbréfi því sem hvíldi á fasteigninni.

Stefnendur benda einnig á að seljandi hafi verið í viðskiptum við stefnda, en ekki stefnendur. Stefndi hafi að líkindum fjármagnað framkvæmdir seljanda og sett viðsemjanda sínum skilyrði, m.a. um að greiðslur vegna seldra íbúða færu inn á reikning seljanda hjá stefnda. Ljóst sé hins vegar að stefnendur hafi engin viðskipti átt við stefnda og ekki tekist á hendur neinar skyldur eða skuldbindingar seljanda gagnvart stefnda. Um kaup stefnenda á fasteigninni að Nýhöfn 1-3-5 gildi ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefndi sé ekki aðili að þeim samningi og þrátt fyrir ákvæði um greiðslutilhögun og veðbönd verði að telja ljóst að stefndi geti aldrei eignast betri rétt til kaupverðs en seljandinn sjálfur. Vanefndir seljanda eigi að leiða til lækkunar kaupverðs í formi skaðabóta og/eða afsláttar.

Við vanefnd samnings öðlist samningsaðili vanefndaúrræði á hendur gagnaðila sínum. Þegar um gagnkvæman samning sé að ræða geti samningsaðila verið heimilt að halda eftir sinni greiðslu, þ.e. þegar gagngjaldið er ekki réttilega efnt, og sé slíkt úrræði lögfest í áðurgreindum fasteignakaupalögum, sbr. 35. og 44. gr. þeirra laga. Eftir atvikum geti samningsaðili skuldajafnað kröfu um afslátt eða skaðabætur gegn kröfu um greiðslu samkvæmt kaupsamningi. Framsal eða önnur aðilaskipti að greiðslum samkvæmt kaupsamningi raski ekki því samhengi sem sé á milli greiðslna samkvæmt slíkum samningi.

Þegar stefnendur hafi keypt íbúðina af Byggingarfélagi Óskars og Árna ehf. hafi stefndi gefið út veðleyfi þar sem fallist hafi verið á að tryggingarbréf stefnda þokaði fyrir lánum til stefnenda til að fjármagna kaup þeirra á íbúðinni. Þessi ráðstöfun hafi verið bundin því skilyrði að tilgreindar greiðslur stefnenda til seljanda yrðu greiddar inn á reikning seljanda nr. 1135-05-409701 hjá Byr sparisjóði. Samkvæmt veðleyfinu hafi þetta þó ekki átt að rýra mótbárurétt stefnenda gagnvart seljanda sem viðurkenndur sé í fasteignakaupum, en þessi áskilnaður sé í samræmi við þær almennu reglur sem áður hafi verið vikið að. Fráleitt sé að stefnendur hafi á grundvelli hins skilyrta veðleyfis fallist á að réttur þeirra væri með einhverju móti skertur. Af fyrirliggjandi gögnum, tryggingarbréfi og skilyrtu veðleyfi, verði með engum hætti ráðið að stefndi hafi öðlast betri rétt en samningar stefnenda og seljanda hafi falið í sér. Hefði stefnda verið í lófa lagið að orða yfirlýsingar sínar þannig að þær tækju ótvírætt til fullrar greiðslu kaupverðs án tillits til efnda seljanda á sínum hluta kaupsamningsins hafi vilji stefnda staðið til þess að yfirlýsingin væri þess efnis og skuldbindandi gagnvart þriðja aðila, þ.e. stefnendum máls þessa.

Að sögn stefnenda hafi kaupendur íbúða í húsinu, þar á meðal stefnendur, talið að umtalsverðar vanefndir hefðu orðið af hálfu byggingaraðila. Af því tilefni hafi verið aflað matsgerða dómkvaddra matsmanna vegna ætlaðra galla. Eftir að bú seljanda hafði verið tekið til gjaldþrotaskipta hafi kröfu verið lýst í búið á grundvelli matsgerðanna, sem ekki hafi verið svarað af hálfu búsins. Skiptastjóri hafi hins vegar kosið að höfða mál gegn stefnendum eins og að framan greini.

Samkvæmt því sem hér hafi verið rakið hafi stefnendur að fullu staðið skil á kaupverði íbúðarinnar, annars vegar með peningagreiðslum og hins vegar með skuldajöfnuði á móti tjóni sínu, sem staðreynt hafi verið með matsgerðum dómkvaddra matsmanna. Beri stefnda því að aflétta fyrrgreindu tryggingarbréfi af fasteign stefnenda, en rétt sé að geta þess að stefndi hafi nú þegar aflétt umræddu tryggingarbréfi af öllum öðrum eignarhlutum fasteignarinnar að Nýhöfn 1-3-5.

Tryggingarbréfið og skilyrta veðleyfið hafi verið samin einhliða af stefnda, sem sé bankastofnun. Af hálfu fasteignasölunnar hafi verið áréttað við stefnendur að kæmi til vanefnda og/eða ógjaldfærni seljandans væri réttur kaupenda tryggður og að kaupendur þyrftu ekki að greiða kaupverð að fullu ef til vanefnda af hálfu seljandans kæmi. Væri réttur bankastofnunarinnar við það takmarkaður að engum vanefndum væri til að dreifa af hálfu seljanda. Fái þetta stoð í þeirri augljósu staðreynd að hvorki stefnendur né aðrir hefðu fest kaup á íbúðum ef ekki hefði legið ljóst fyrir að veðböndum yrði aflétt við greiðslu kaupverðs að teknu tilliti til vanefnda seljanda.

Stefnendur benda á að rangt sé að stefndi eigi lögvarða kröfu á hendur stefnendum þar sem ekkert kröfuréttarsamband sé á milli aðila. Fyrir liggi að þrotabú KO-96 ehf. telji sig eiga kröfur á hendur stefnendum á grundvelli kaupsamnings aðila. Stefndi eigi ekki þær sömu kröfur heldur kröfur í þrotabúið. Engum öðrum kröfum sé til að dreifa á hendur stefnendum. Umrætt tryggingarbréf sé því án kröfuréttinda og beri því að aflýsa því. Þrotabúið eigi hins vegar það úrræði að synja stefnendum um afsal, telji skiptastjóri að búið eigi enn kröfur á hendur stefnendum.

Stefnendur kveðast byggja kröfur sínar á meginreglum fasteignakauparéttar og lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Enn fremur er vísað til meginreglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga og meginreglu samningaréttarins um að samningar skuli standa, sem og til laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl., einkum 118. gr. þeirra laga.

Þá er vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 2. mgr. 25. gr. þeirra. Varðandi varnarþing er vísað til 34. gr. sömu laga.

Stefnendur kveða kröfu sína um málskostnað styðjast við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og varðandi virðisaukaskatt á málskostnað er vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Stefnendur kveðast ekki vera virðisaukaskattsskyldir aðilar og því beri við ákvörðun málskostnaðar að taka tillit til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

IV.

Stefndi bendir á að við úrlausn ágreinings málsaðila verði ekki byggt á lögum um fasteignakaup eins og stefnendur haldi fram. Málsaðilar hafi aldrei átt í viðskiptum með fasteignir. Þá beri á þeim misskilningi stefnenda í stefnu að stefndi krefji þá um greiðslur samkvæmt kaupsamningi um fasteign þeirra. Slíka kröfu hafi stefndi aldrei gert, enda sé hann líkt og stefnendur bendi á ekki aðili að kaupsamningnum.

Stefndi bendir á að veðréttindi séu takmörkuð eignarréttindi og sé slíkum réttindum yfir fasteign þinglýst haldi þau gildi sínu gagnvart síðari eigendum, sbr. meginreglur veðréttar og ákvæði 15. og 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Veðréttindum stefnda hafi verið þinglýst og haldi þau því gildi sínu gagnvart stefnendum. Viðsemjandi stefnenda hafi veðsett fasteign sína og hafi því ekki getað selt stefnendum önnur eða meiri réttindi yfir fasteigninni en hann hafi átt.

Ekki hafi verið um tímabundna veðsetningu að ræða og tryggingarbréfið sjálft hafi engin ákvæði að geyma er leitt geti til þess að veðsetningin falli niður. Almennt verði veðhafa ekki gert að aflýsa slíku tryggingarbréfi nema allar kröfur sem því sé ætlað að tryggja séu að fullu greiddar eða niður fallnar af öðrum sökum.

Stefnendur geti ekki byggt kröfu um aflýsingu tryggingarbréfsins á nokkru er byggist á samningssambandi þeirra við þrotabú KO-96 ehf. eða fyrirrennara þess, enda sé stefndi ekki aðili að samningum þeirra. Stefndi þurfi ekki að lúta því að takmarkaður eignarréttur hans yfir fasteigninni verði skertur með samningum við þriðja aðila án hans samþykkis. Yfirlýsing í kaupsamningi um að veðsetningin sé stefnendum óviðkomandi og að seljandi skuli aflýsa tryggingarbréfinu sé því stefnda óviðkomandi.

Stefnendur geti því einungis byggt rétt um aflýsingu tryggingarbréfsins á þeim yfirlýsingum sem stefndi hafi gefið út varðandi veðréttindin og komi þar eingöngu tvær yfirlýsingar til greina.

Í fyrsta lagi hafi stefndi veitt skilyrt veðleyfi 23. september 2008 svo sem áður greini. Ákvæði veðleyfisins sé ekki unnt að túlka þannig að stefndi lofi að aflýsa tryggingarbréfinu við nokkrar aðstæður, enda sé sérstaklega tekið fram að ákvæði þess skuli haldast óbreytt að því undanskildu að þremur veðskuldabréfum verði hleypt fram fyrir tryggingarbréfið í veðröð.

Í öðru lagi hafi stefndi gefið út yfirlýsingu 29. október 2007 eins og áður greini. Yfirlýsingin sé afdráttarlaus um að greiða þurfi 46.000.000 króna inn á veðsettan reikning Byggingarfélags Óskars og Árna ehf. hjá stefnda til að stefnda verði skylt að aflétta tryggingarbréfinu af fasteign stefnenda. Það sé stefnda að fullu óviðkomandi hvort slík greiðsla teljist vera full greiðsla kaupverðs fasteignarinnar eða sé lægri eða jafnvel hærri fjárhæð. Fyrr en sú fjárhæð hafi verið greidd inn á reikninginn sé stefnda óskylt að aflétta tryggingarbréfinu.

Verði litið svo á að stefnendur geti krafist afléttingar tryggingarbréfsins við fullar efndir kaupsamnings þeirra við Byggingarfélag Óskars og Árna ehf. byggist sýknukrafa stefnda á því að ósannað sé að slíkar efndir hafi verið inntar af hendi.

Í öllu falli yrði að sýkna stefnda að svo stöddu, enda verði ekki ljóst hvort kaupverðið sé að fullu greitt fyrr en endanlegur dómur liggur fyrir í máli stefnenda og þrotabús KO-96 ehf., en það sé einmitt öðru fremur ágreiningsefni þess máls. Stefndi kveðst byggja varakröfu sína á þeirri málsástæðu, ásamt 2. mgr. 26. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, enda krefjist stefnendur dóms um skyldu sem fullnægja mætti með aðför.

Stefnda verði ekki gert að verjast kröfum stefnenda er varði fyrst og fremst samningssamband þeirra og Byggingarfélags Óskars og Árna ehf. (nú þrotabús KO-96 ehf.). Verði því ekki kveðinn upp endanlegur dómur um það hvort stefnendur hafi efnt kaupsamnings sinn að fullu í þessu máli án aðildar þrotabúsins.

Stefndi kveður kröfu sína um greiðslu málskostnaðar byggjast 1. mgr. 129. gr. og 1. og 3. mgr. 130 gr. laga um meðferð einkamála, en krafa hans um virðisaukaskatt á málskostnað sé byggð á lögum nr. 50/1988, sbr. 10. tölulið 3. mgr. 2. gr. laganna.

V.

Eins og fram hefur komið keyptu stefnendur í lok árs 2007 íbúð í smíðum af Byggingarfélagi Óskars og Árna ehf. í fasteigninni að Nýhöfn 3 í Garðabæ og var umsamið kaupverð 46.000.000 króna. Þá hefur komið fram að forveri stefnda, Sparisjóður Kópavogs, síðar Byr sparisjóður, lánaði byggingarfélaginu fé til framkvæmdanna. Til tryggingar efndum á öllum skuldbindingum félagsins við sparisjóðinn gaf byggingarfélagið út tryggingarbréf að fjárhæð 200.000.000 króna. Var tryggingarbréfinu þinglýst á 1. veðrétt lóða nr. 1-11 við Nýhöfn í Garðabæ í byrjun mars 2007. Tæplega átta mánuðum síðar eða hinn 30. október 2007 keyptu stefnendur íbúð sína, merkta 102, í fasteigninni að Nýhöfn 3. Í kaupsamningnum var tekið fram að áðurgreint veðtryggingarbréf væri stefnendum óviðkomandi og að Byggingarfélag Óskars og Árna ehf. skyldi aflýsa því eins fljótt og verða mætti.

Samhliða undirritun kaupsamningsins eða hinn 29. október 2007 gaf Sparisjóður Kópavogs út yfirlýsingu þar sem hann staðfesti að þegar 46.000.000 króna hefðu verið greiddar inn á tiltekinn bankareikning í eigu Byggingarfélags Óskars og Árna ehf. hjá sparisjóðnum vegna áðurgreinds kaupsamnings byggingarfélagsins og stefnenda um íbúð merkta 102 í fasteigninni að Nýhöfn 3 í Garðabæ, myndi sparisjóðurinn bera ábyrgð á því að aflétta af þeim eignarhluta áðurgreindu tryggingarbréfi, eins og það er orðað í yfirlýsingunni.

Tæplega ári síðar eða í september 2008 heimilaði Byr sparisjóður með útgáfu skilyrts veðleyfis að nánar tilgreind þrjú veðskuldabréf yrðu flutt á 1.-3. veðrétt fasteignar stefnenda og að áðurgreint tryggingarbréf þokaði í veðröð sem því næmi. Var veðleyfið bundið því ófrávíkjanlega skilyrði að kaupsamningsgreiðslur samtals að fjárhæð 22.500.000 krónur yrðu greiddar inn á áðurgreindan bankareikning byggingarfélagsins um leið og veðflutningurinn hefði átt sér stað. Gekk þetta eftir.

Óumdeilt er að Byggingarfélag Óskars og Árna ehf. vanefndi skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum og brugðu stefnendur því á það ráð að beita stöðvunarrétti og halda eftir hluta af greiðslum sínum sem voru samtals að fjárhæð 18.675.000 krónur. Hefur verið staðreynt með mati dómkvaddra matsmanna að ágallar voru á íbúð stefnenda, sem metnir voru á 3.891.444 krónur og á sameign fasteignarinnar að Nýhöfn 1-3-5, sem samtals voru metnir á 213.035.699 krónur. Þá hefur komið fram að hinn 11. júní sl. gekk dómur héraðsdóms í máli nr. E-206/2013, sem þrotabú KO-96 ehf., áður Byggingarfélag Óskars og Árna ehf., höfðaði á hendur stefnendum til greiðslu áðurgreindra eftirstöðva kaupsamningsins þar sem fallist var á að til frádráttar þeim kæmu bótakröfur stefnenda vegna galla á fasteigninni, bæði séreign þeirra og hlutdeildar í sameign, samtals að fjárhæð 4.933.421 króna. Loks hefur komið fram að stefnendur hafa áfrýjað áðurgreindum dómi til Hæstaréttar þar sem þeir telja að bótakrafa stefnenda vegna galla á sameign nemi hærri fjárhæð en miðað hafi verið við í áðurgreindum héraðsdómi.

Stefnendur halda því fram að með hliðsjón af mati hinna dómkvöddu matsmanna sé í ljós leitt að stefnendur hafi að fullu staðið skil á kaupverði íbúðarinnar, annars vegar með peningagreiðslum og hins vegar með skuldajöfnuði vegna bótakröfu sinnar á móti eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt kaupsamningi. Efni hins skilyrta veðleyfis og áðurgreind yfirlýsing forvera stefnda, Sparisjóðs Kópavogs, skerði ekki mótbárurétt stefnenda gagnvart seljanda á grundvelli fasteignakaupalaganna og ekki verði talið að stefndi hafi öðlast betri rétt en samningar stefnenda og seljanda hafi falið í sér.

Stefndi byggir hins vegar á því í fyrsta lagi að ekki sé hægt að túlka ákvæði hins skilyrta veðleyfis með þeim hætti að stefnda sé skylt að aflýsa tryggingarbréfinu við nokkrar aðstæður. Í öðru lagi sé áðurgreind yfirlýsing frá 29. október 2007 afdráttarlaus um að stefnda sé fyrst skylt að aflýsa tryggingarbréfinu af fasteign stefnanda þegar 46.000.000 króna hafa verið greiddar inn á nánar tilgreindan reikning byggingarfélagsins hjá stefnda. Stefnda sé hins vegar óviðkomandi hverjar réttar efndir stefnenda séu samkvæmt kaupsamningnum.

Eins og áður greinir lýsti Sparisjóður Kópavogs því yfir í áðurgreindri yfirlýsingu, sem gefin var út í tilefni af kaupum stefnenda á fyrrnefndri íbúð, að hann ábyrgðist að fyrrgreindu tryggingarbréfi yrði aflýst af fasteign stefnenda þegar 46.000.000 króna, þ.e. kaupverð íbúðarinnar samkvæmt kaupsamningi stefnenda og áðurgreinds byggingarfélags, hefðu verið greiddar inn á tiltekinn reikning. Þykir efni þessarar yfirlýsingar svipa til sams konar yfirlýsingar sem fjallað var um í dómi Hæstaréttar Íslands 30. september 2004 í máli nr. 87/2004. Í yfirlýsingu stefnda er þannig skírskotað til greiðsluskyldu annars aðilans samkvæmt gagnkvæmum samningi, en í slíkum samningi tekur endanleg greiðsluskylda kaupandans mið af efndum gagnaðilans á sínum skyldum samkvæmt samningnum.

Stefnendur eru einstaklingar, sem festu kaup á íbúð í fjöleignarhúsi í smíðum. Hlaut stefnda að vera ljóst að stefnendur skipti miklu máli að tryggt væri að veðbönd þau, sem stefndi átti í fasteigninni og hann lofaði með margnefndri yfirlýsingu að aflétta, yrðu ekki til þess að þeir yrðu knúnir til greiðslu umfram réttar efndir á kaupsamningnum. Bar forvera stefnda, sem var fjármálafyrirtæki með sérfræðiþekkingu á þessu sviði, að orða yfirlýsingu þá sem hann samdi þannig að hún tæki ótvírætt til fullrar greiðslu kaupverðs án tillits til efnda seljandans á sínum hluta hins gagnkvæma samnings ef hann vildi gefa henni það innihald. Það gerði forveri stefnda ekki.

Á hinn bóginn liggur ekki fyrir endanlegur dómur í máli þrotabús áðurgreinds byggingarfélags á hendur stefnendum þar sem deilt er um réttar efndir á títtnefndum kaupsamningi og bótakröfur stefnenda á hendur þrotabúinu vegna ætlaðra galla á fasteigninni. Er því ekki tímabært að leysa úr því hvort stefnendur teljast hafa efnt kaupsamninginn af sinni hálfu. Samkvæmt þessu ber að sýkna stefnda að svo stöddu af kröfu stefnenda, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar Íslands 16. desember 2004 í máli nr. 291/2004.

Rétt er að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

R-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndi, Íslandsbanki hf., skal að svo stöddu vera sýkn af kröfu stefnenda, G-kvk-ef F. S-kvk-ef og S-kk-ef J-kk-ef T-kk-ef.

Málskostnaður fellur niður.

R-kvk-nf B-kvk-nf

Rétt endurrit staðfestir,

í Héraðsdómi Reykjaness, 11.12.2014.