Y-7/2016

Mál þetta, sem barst með beiðni er móttekin var í Héraðsdómi Reykjavíkur 1. júní 2016, var þingfest 26. ágúst sama ár. Sóknaraðili er Tré-búkki ehf., kt. [...], Suðurhúsum 2, Reykjavík og varnaraðili er Mosfellsbær, kt. [...], Þverholti 2, Mosfellsbæ.

Sóknaraðili krefst þess að „ógild verði“ aðfarargerð nr. 2016-000650 sem fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 7. apríl 2016 og að fjárnám í Brattahlíð 16-18, Mosfellsbæ, með fastanúmerið 208-2110, vegna þeirrar aðfarargerðar „verði afmáð“ úr bókum embættisins. Til vara gerir sóknaraðili þá kröfu að aðfarargerð nr. 2016-000650 „verði ógild“ nema vegna álagningar fasteignagjalda fyrir árið 2013 og 2012 vegna Brattahlíðar 16-18 að fjárhæð 1.030.562 krónur. Jafnframt er þess krafist að fjárnám í Brattahlíð 16-18, Mosfellsbæ, með fastanúmerið 208-2110, „verði afmáð“ úr bókum embættisins að öðru leyti en nemur 1.030.562 krónum, vegna fyrrnefndrar aðfarargerðar. Í báðum tilvikum krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að fjárnámsgerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu nr. 2016-000650 verði staðfest. Jafnframt krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Málið var tekið til úrskurðar að lokinni aðalmeðferð þess 18. október sl. Málið var endurupptekið 9. nóvember sl. á grundvelli 104. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samhliða máli þessu eru rekin þrjú önnur mál fyrir dóminum af sama eða svipuðum meiði.

I

Málavextir

Með samningi 7. apríl 2005 festi sóknaraðili málsins kaup á heildareigninni Láguhlíð í Mosfellsbæ af Láguhlíð ehf. fyrir 175.000.000 króna. Í 2. gr. samningsins kom nánar tiltekið fram að hið selda væri heildareignin Lágahlíð, Mosfellsbæ og að landið, með landnúmerið 123690, væri leigulóð alls 37.500 fermetrar að stærð. Þar kom einnig fram að samningurinn byggði á samþykki bæjaryfirvalda Mosfellsbæjar um heimild til byggingar 12 einbýlishúsa á nánar tilteknum reitum á lóðinni. Eigninni fylgdu lóðarleiguréttindi, sbr. lóðarleigusamning frá 9. júní 1992. Afsal vegna kaupanna var gefið út 22. maí 2006 og þinglýst 9. júní s.á. þar sem fram kom að sóknaraðili væri réttur eigandi fyrrgreindrar eignar.

Í kjölfar kaupanna gerðu sóknaraðili, sem lóðarleiguhafi, og varnaraðili, sem landeigandi, með sér skriflegt samkomulag 7. janúar 2007. Í 1. gr. þess kom fram að aðilar væru sammála um að fella niður lóðarleigusamning þann sem í gildi væri á milli Mosfellsbæjar og S-kk-ef R-kk-ef, en þann samning hefði sóknaraðili yfirtekið af S-kk-þgf. Þá kom fram að í stað lóðarleigusamningsins kæmu ný stofnskjöl fyrir þær lóðir sem stofnaðar yrðu á hinu leigða landi. Um væri að ræða 12 einbýlishúsalóðir, auk þeirrar lóðar sem hús Láguhlíðar stæðu á, eða samtals 13 lóðir. Um lóðirnar gilti deiliskipulag sem samþykkt var í bæjarstjórn 16. nóvember 2004. Þá kemur fram í lok 1. gr. samkomulagsins að lóðirnar 13 féllu til landeiganda en auk þess, endurgjaldslaust, nýting og umsjón með öllu öðru landi utan þeirra. Þar væri fyrir hendi land sem meðal annars færi undir götur, gangstíga, leikvelli og opin svæði. Í 2. gr. samkomulagsins kom fram að lóðarleiguhafi, sem þar eftir væri nefndur byggingarrétthafi, öðlaðist ráðstöfunarrétt á byggingarrétti hinna nýju lóða og skyldi hann greiða landeiganda 8.895.000 krónur fyrir hvern byggingarrétt einbýlis-húsalóðanna 12. Byggingarréttur væri samsettur af hluta gatnagerðargjalds og hluta byggingarréttar, sem saman mynduðu „byggingarrétt alls“.

Samkomulag aðila fól þannig í sér að sóknaraðili skyldi fá úthlutað 13 lóðum sem voru á hluta hins keypta lands en landið, samtals 37.500 fermetrar, skyldi að öðru leyti lagt inn til varnaraðila. Í 3. gr. samkomulagsins sagði að í byggingarrétti alls væru innifalin hefðbundin gatnagerðargjöld vegna íbúðarhúsnæðis, ásamt bílageymslu og öðrum mannvirkjum sem skipulag gerði ráð fyrir á lóðunum. Í öllum tilvikum væri fyrir hendi heimild til ráðstöfunar á byggingarrétti en ekki sölu á lóðunum sjálfum. Þá var jafnframt tilgreint í 3. gr. samkomulagsins að Mosfellsbær, sem landeigandi, myndi gera lóðarleigusamninga við byggingarrétthafa vegna hinna nýju lóða, „um leið og botnplata hefur verið steypt“. Lóðirnar sem sóknaraðili fékk úthlutað eru samkvæmt gildandi deiliskipulagi að Brattahlíð 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 29 en 13. lóðin er tilgreind sem Brattahlíð 16-18 en er í raun tvö númer en ekki þrjú. Þar standa byggingar í eigu sóknaraðila er áður tilheyrðu landi Láguhlíðar.

Í samræmi við ofangreint samkomulag greiddi sóknaraðili varnaraðila 59.448.000 krónur í gatnagerðargjöld árið 2007 fyrir þessar lóðir og í kjölfarið voru gefin út stofnskjöl fyrir lóðirnar 12. Lóðarleigusamningar munu hafa verið gefnir út fyrir Brattahlíð 15, 28. nóvember 2007, Brattahlíð 17, 25. september 2012, og Brattahlíð 16-18, 4. desember 2007 en enn munu ekki hafa ekki verið gerðir lóðarleigusamninga vegna þeirra 10 lóða sem eftir standa. Um ástæður þess hefur verið ágreiningur milli aðila og hefur varnaraðili vísað til þess að sóknaraðili hafi ekki steypt botnplötur vegna bygginganna eins og varnaraðili hafi gert að skilyrði í fyrrnefndu samkomulagi og ekki greitt umsamin byggingarréttargjöld. Sóknaraðili greinir svo frá að hann hafi ekki getað hafið framkvæmdir á þessum lóðum þar sem varnaraðili hafi ekki gengið frá holræsum og gatnagerð. Kveður sóknaraðili að til þess að hann geti uppfyllt það skilyrði samkomulagsins að steypa botnplötu þurfi hann fyrst að greiða varnaraðila umrædd byggingarréttargjöld sem komi til viðbótar gatnagerðargjöldum sem nemi að sögn hins fyrrnefnda 47.292.000 krónum. Varnaraðili mun hafa innheimt fasteignagjöld vegna lóðanna 13 hjá sóknaraðila síðan árið 2008 en í málinu stendur ágreiningur aðila einkum um það hvort sóknaraðili eigi að greiða byggingarréttargjöld þar sem varnaraðili hafi enn ekki gefið út lóðarleigusamninga vegna fyrrnefndra lóða.

Lóðarleigusamningar hafa eins og áður sagði verið gefnir út vegna Brattahlíðar 15 og 17. Sóknaraðili mun hafa greitt fasteignagjöld af þeim lóðum. Greinir hann svo frá að honum hafi verið í mun að koma landinu í verð. Varnaraðili hafi gert það að skilyrði fyrir útgáfu lóðarleigusamninga vegna þessara lóða að sóknaraðili greiddi ógreidd fasteignagjöld af þessum lóðum eins og þau höfðu verið lögð á. Hafi sóknaraðili ekki talið sig í aðstöðu til að mótmæla álagningu þeirra og greitt þau til varnaraðila. Sóknaraðili mun nú hafa selt umræddar eignir.

Árið 2013 lagði varnaraðili inn beiðnir um nauðungarsölu þeirra lóða sem eftir voru til sýslumannsins í Reykjavík, nú sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, vegna ógreiddra fasteignagjalda. Þeim beiðnum var vísað frá embættinu að því er virðist ýmist vegna fyrningar lögveðs og þess að sóknaraðili var ekki þinglýstur eigandi þeirra heldur varnaraðili sjálfur.

Í lok sama árs lagði varnaraðili inn sjö aðfararbeiðnir hjá sama embætti vegna ógreiddra fasteignagjalda fyrir nánar tiltekin tímabil vegna lóða að Brattahlíð. Við fyrirtöku málanna hjá sýslumanni 4. mars 2014 var bókað í gerðabók að sóknaraðili hefði „ekkert við kröfu varnaraðila að athuga en verði ekki við áskorun um að greiða hana“. Var málinu frestað til 9. maí 2014 en ekki liggur fyrir endurrit gerðabókar frá þeim tíma. Þann 20. október 2015 eru málin tekin fyrir hjá sýslumanni og bókað í gerðabók að sóknaraðili „geri þær athugasemdir við kröfuna að henni sé andmælt á þeim grunni að þær lóðir sem um ræðir hafi ekki verið úthlutað til gerðarþola. Gerðarþoli sé ekki eigandi að þeim lóðum sem verið sé að rukka hann um fasteignagjald um. Það eigi eftir að klára samning milli gerðarbeiðanda og gerðarþola sem verði þess valdandi að lóðirnar verði að eign gerðarþola.“ Var gerðinni frestað til 20. nóvember 2015. Málunum mun í framhaldi af þessu hafa lokið með því að sóknaraðili greiddi þessar kröfur sem lágu aðfararbeiðnunum til grundvallar, eða samtals 940.971 krónu, þann 20. nóvember 2015.

Í lok desember 2015 lagði varnaraðili inn til sýslumanns 13 aðfararbeiðnir sökum ógreiddra fasteignagjalda áranna 2008-2015 vegna lóðanna að Brattahlíð 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 og 29 auk Brattahlíðar 16-18 og eignar sem bar heitið Láguhlíð, með landnúmerið 12369. Meðal þeirra aðfararbeiðna er sú sem til umfjöllunar er í þessu máli og varðar ógreidd fasteignagjöld vegna Brattahlíðar 16-18 vegna áranna 2013, 2012, 2011, 2010 og 2009 en hún tók einnig til Láguhlíðar með landnúmerið 123690 vegna ársins 2008. Beiðnirnar munu hafa verið teknar fyrir samtímis hjá sýslumanni en þær vörðuðu eins og áður sagði áðurnefndar eignir og ógreidd fasteignagjöld á mismunandi tímabilum.

Lögmaður sóknaraðila gerði við beiðnirnar allmargar athugasemdir. Krafðist hann þess með bréfi til sýslumanns 10. febrúar 2016 að beiðnunum yrði vísað frá, m.a. á þeim grundvelli að sóknaraðili væri þar ranglega tilgreindur sem gerðarþoli og að beiðnirnar væru haldnar verulegum formgöllum. Lögmaður varnaraðila mótmælti þessum málsástæðum með bréfum til sýslumanns 29. febrúar 2016 og 30. mars 2016 þar sem því var sérstaklega mótmælt af hálfu varnaraðila að eldri kröfur hans á hendur sóknaraðila væru fyrndar. Í tilefni andmæla varnaraðila sendi lögmaður sóknaraðila inn viðbótargreinargerð til sýslumanns 1. apríl 2016 þar sem því var haldið fram að aðfararbeiðnirnar væru ekki í samræmi við lög nr. 90/1989 um aðför, ágallar væru á greiðsluáskorununum og birtingu þeirra, hluti aðfararbeiðnanna byggði á fyrndum kröfum og að aðfararheimild fyrir þeim skorti. Lögmaður varnaraðila mótmælti þessum málsástæðum varnaraðila í bréfi til sýslumanns, dagsettu 5. apríl 2016.

Aðfararbeiðni í máli nr. 2016-000650 sem ágreiningur er um í þessu máli, var tekin fyrir hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu þann 7. maí 2016, ásamt hinum tólf beiðnunum sem varnaraðili sendi inn í desember 2015. Í endurriti úr gerðabók sýslumanns kemur fram að gerðarþoli, sóknaraðili máls þessa, mótmæli sérstaklega aðfararbeiðnunum og hann telji engan grundvöll fyrir sýslumann til að gera fjárnám á grundvelli þeirra. Sóknaraðili mótmælti því að aðfararheimild væri fyrir hendi þar sem hann væri ekki eigandi lóðanna að Brattahlíð 19-29 og að hann hefði „ekki afnot eða jarðaafnot af umræddum lóðum“ þar sem varnaraðili hefði ekki gefið út lóðarleigusamninga fyrir þær. Sóknaraðili vísaði nánar um mótmæli sín til fyrrnefndra greinargerða frá 10. febrúar og 1. apríl 2016, einkum þá til málsástæðna um að kröfur að baki aðfararbeiðnunum væru fyrndar og að þær uppfylltu ekki skilyrði 10. gr. laga nr. 90/1989. Í fyrra bréfi hans sagði um réttarstöðu sóknaraðila að hann „ætti samningsbundinn rétt til umræddra lóða að uppfylltum skilyrðum þó hann sé ekki enn formlegur lóðarhafi lóðanna“. Þá er það ítrekað í síðara bréfinu að sóknaraðili hafi „ekki afnot umræddra lóða“ þar sem varnaraðili hafi ekki gefið út lóðarleigusamninga vegna þeirra sem verið sé að innheimta fasteignagjöld fyrir. Þá kom fram í gerðabók að sóknaraðili hefði mótmælt greiðsluskyldu vegna krafna varnaraðila og að þær greiðslur sem sá fyrrnefndi hefði þegar innt af hendi hefðu komið til af neyð og verið inntar af hendi í því skyni að koma í veg fyrir tjón.

Af hálfu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu var ekki fallist á framangreindar málsástæður sóknaraðila fyrir því að gerðin ætti ekki að ná fram að ganga. Bókað er í gerðabók að fyrirsvarsmaður sóknaraðila hafi áður bent á til fjárnáms lóðir að Brattahlíð 19-29 en þeirri ábendingu verið hafnað af hálfu varnaraðila á grundvelli 36. gr. laga nr. 90/1989 þar sem ekki væri um að ræða þinglýst eignaréttindi sóknaraðila. Þessu hafi fyrirsvarsmaður sóknaraðila mótmælt. Lauk gerðinni með því að sýslumaður heimilaði að fjárnám yrði gert fyrir kröfum varnaraðila í eigninni Brattahlíð 16-18, Mosfellsbæ, með fastanúmerið 208-2110. Fyrirsvarsmaður sóknaraðila lét bóka í gerðabók sýslumanns að hann áskildi sér rétt til þess að fara með ákvörðun hans fyrir héraðsdóm samkvæmt 15. kafla laga nr. 90/1989 um aðför. Í kjölfarið beindi lögmaður sóknaraðila kröfu til Héraðsdóms Reykjavíkur um að fyrrgreint fjárnám yrði ógilt með bréfi 31. maí 2016 sem móttekið var daginn eftir. Aðilar málsins sammæltust um að nóg væri að bera fjórar af þeim 13 aðfarargerðum sem fram fóru hjá sýslumanni 7. maí sl. undir dóm þar sem þau fjögur mál myndu vera prófmál fyrir hinar aðfarargerðirnar níu. Eru samhliða þessu máli rekin þrjú önnur mál undir númerunum Y-6-2016, Y-8/2016 og Y-9/2016 vegna annarra fjárnámsgerða.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Málsástæður sóknaraðila fyrir dómkröfu sinni um ógildingu aðfarargerðar nr. 2016-00650 byggist á eftirfarandi málsástæðum:

1. Birting greiðsluáskorunar hafi ekki farið fram, birting hennar sé í ósamræmi við lagakröfur og kröfur 7. og 10 gr. aðfararlaga nr. 90/1989 séu ekki uppfylltar svo fjárnám teljist heimilt

Sóknaraðili byggir í fyrsta lagi á því að honum hafi aldrei verið birt greiðsluáskorun vegna umræddrar aðfarargerðar. Sóknaraðili hafi komið því á framfæri við fyrirtöku gerðarinnar og mótmælt henni á þeim grundvelli. Samkvæmt birtingarvottorði sem fylgi greiðsluáskoruninni eigi hún að hafa verið birt fyrir S-kk-þgf S-kk-þgf. Hver svo sem hann er, geti sóknaraðili staðfest að hann er ekki starfsmaður sóknaraðila og hafi engin tengsl við hann. Fyrrnefnt birtingarvottorð sé birt af stefnuvotti og gildi ákvæði 85. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála um birtingu greiðsluáskorunarinnar. Við birtingu hennar hafi í engu verið gætt ákvæða 4. mgr. lagagreinarinnar sem mæli fyrir um að við birtingu í tilviki lögaðila skuli birt fyrir fyrirsvarsmanni félags en hittist hann ekki fyrir skuli birt fyrir starfsmanni lögaðilans. Greiðsluáskorun hafi því aldrei verið birt fyrirsvarsmanni sóknaraðila. Enginn annar starfsmaður sé hjá félaginu en fyrirsvarsmaður þess og því hafi borið að birta greiðsluáskorunina fyrir honum. Þessa hafi í engu verið gætt. Þessi ágalli leiði einn og sér til ógildingar gerðarinnar.

Sóknaraðili bendir enn fremur á að samkvæmt birtingarvottorðinu sé umþrætt greiðsluáskorun birt 21. desember 2015. Aðfararbeiðni málsins sé á hinn bóginn dagsett 29. desember 2015 og móttekin af sýslumanni 30. desember 2015. Á milli birtingar og aðfararbeiðni líði því aðeins átta dagar. Samkvæmt skýrum ákvæðum 7. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 sé gerðarbeiðanda skylt að beina greiðsluáskorun til gerðarþola með minnst 15 daga fyrirvara þar sem tekið sé fram að aðfarar verði krafist fyrir skuldinni verði áskoruninni ekki sinnt. Varnaraðili hafi ekki sinnt þessari lagaskyldu um frest til greiðslu heldur leggi fram aðfararbeiðni hjá sýslumanni áður en þessi lögbundni frestur gerðarþola er liðinn.

Þá segi í 2. mgr. 10. gr. laga nr. 90/1989 að með aðfararbeiðni skuli fylgja gögn um að greiðsluáskorun hafi verið beint til gerðarþola samkvæmt 7. og 8. gr. laganna. Í 7. gr. sé það sérstaklega áskilið að áður en aðfarar sé krafist, samkvæmt þeirri heimild sem varnaraðili styðjist við, þ.e. 10. tölulið 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989, skuli beina greiðsluáskorun til gerðarþola með minnst 15 daga fyrirvara. Þessum skýru og ófrávíkjanlegu lagaákvæðum beri að fara eftir þegar svo viðurhlutamiklum valdbeitingarathöfnum með atbeina ríkisvaldsins sé beitt. Að mati sóknaraðila uppfylli aðfarargerðin í málinu ekki þessi skilyrði og beri því að ógilda hana.

2. Lágahlíð 123690

Samkvæmt gögnum sem fylgt hafi aðfararbeiðni varnaraðila sé krafist greiðslu fasteignagjalda vegna lands Láguhlíðar með landnúmerið 123690 vegna ársins 2008. Að mati sóknaraðila sé álagningarseðill að baki kröfunni afar óskýr. Hann tilgreini nafn fasteignarinnar Láguhlíðar og landnúmer hennar eins og það birtist í þjóðskrá. Það bendi til þess að um sé að ræða land Láguhlíðar en ekki einstakar lóðir sem afmarkaðar hafi verið með stofnskjali úr landi Láguhlíðar. Hins vegar sé einnig tilgreint fastanúmer Brattahlíðar 16-18 á álagningarseðlunum sem bendi til þess að þeir séu vegna þeirrar eignar. Hvort sem álagningarseðilinn taki til Láguhlíðar eða Brattahlíðar 16-18 byggir sóknaraðili á því að krafan sé með öllu fyrnd. Um það vísar sóknaraðili til umfjöllunar um fyrningu þessarar kröfu í kafla 3. Sé hins vegar átt við land Láguhlíðar með álagningarseðlinum bendir sóknaraðili, til viðbótar við málsástæður byggðum á fyrningu, á eftirfarandi atriði:

Samkvæmt Þjóðskrá Íslands falli undir landnúmerið 123690 landsvæði sem sé 23.753,6 fermetrar að stærð. Eins og sjá megi af fylgiskjali með samkomulagi aðila frá 7. janúar 2007 séu hér fyrir hendi svæði C og D sem falli undir götur og stíga og óskipulagt svæði. Þetta landsvæði sé því það landsvæði úr landi Láguhlíðar sem sóknaraðili hafi ekki aðeins lagt inn til varnaraðila með fyrrnefndu samkomulagi aðila, heldur sé þetta til viðbótar það landsvæði sem engar fasteignir eða byggingar verði á. Þar sem þetta séu opin svæði fyrir almenning geti af augljósum ástæðum ekki stofnast hér gjaldskylda á fasteignagjöldum á hendur sóknaraðila. Í fyrsta lagi vegna þeirrar staðreyndar að enginn lóðarleigusamningur sé fyrir hendi vegna þessa landsvæðis. Í öðru lagi vegna þess að fyrir liggi að þetta opna svæði verði samkvæmt samkomulagi aðila ekki háð eignarrétti sóknaraðila. Hann hafi engan ráðstöfunarrétt á því heldur sé það varnaraðili. Í þriðja lagi geti gjaldskyldan ekki stofnast á hendur sóknaraðila sökum þess að á þetta svæði komi engin lóð, engar fasteignir verði þar byggðar og í fjórða lagi vegna þess að engin önnur opin svæði hjá varnaraðila séu háð greiðslu fasteignagjalda frá einkaaðila. Hér sé einfaldlega um að ræða land sem lagt sé inn meðal annars á grundvelli heimilda skipulagslaga þar um, sem framlag til gerðar göngustíga og opinna svæða innan deiliskipulags. Að mati sóknaraðila standi hvorki forsendur né málefnalegur grundvöllur til þess að innheimta fasteignagjöld af sóknaraðila fyrir þetta opna svæði. Slíkt væri einnig brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga en varnaraðila beri að meðhöndla sambærileg mál með sama hætti, sbr. 11. gr. laga nr. 37/1993.

Þá bendir sóknaraðili á að engin sú þjónusta sem innheimt sé með fasteignagjöldum sé veitt á opnum svæðum. Þannig sé þar hvorki fráveita, vatnsveita né sorphirða og því geti ekki komið til greiðsluskyldu á þessum gjaldaliðum sem í eðli sínu séu þjónustugjöld fyrir veitta þjónustu þar sem engin þjónusta sé sannanlega veitt.

3. Kröfur vegna Brattahlíðar 16-18 og Láguhlíðar 123690 séu fyrndar

Hin kærða aðfarargerð taki einnig til fasteignagjalda samkvæmt álagningu fyrir árin 2009 til og með 2013 vegna Brattahlíðar 16-18 í Mosfellsbæ. Sóknaraðili telur að þessar kröfur séu fyrndar. Fasteignaskattar sæki lagastoð sína til laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Samkvæmt 7. gr. laganna njóti fasteignagjöld sérréttinda að því leyti að þeim fylgi lögveð í fasteign þeirri sem hann sé lagður á, auk dráttarvaxta í tvö ár frá gjalddaga. Samkvæmt aðfararbeiðni varnaraðila og ákvörðun sýslumanns við fjárnámið byggist aðfararheimild málsins á 10. tölulið 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 en sá liður taki einungis til krafna „sem njóta lögtaksréttar samkvæmt fyrirmælum laga“.

Hér sé aðfararheimildin, sem aðfarargerð þessi styðst við, byggð á kröfum sem fylgi sérréttindum samkvæmt lögum, en þessi sérréttindi séu frekar skýrð í 7. gr. laga nr. 4/1995. Þar sé fyrningartími sérréttinda bundinn við tvö ár. Á grundvelli 10. töluliðar 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 hafi því einungis verið unnt að krefja sóknaraðila um kröfur í tvö ár frá því að aðfararbeiðni málsins var lögð fram hjá sýslumanni, ásamt dráttarvöxtum fyrir sama tímabil, þ.e. um kröfur vegna áranna 2014 og 2015. Í þessu máli sé hins vegar verið að krefjast aðfarar fyrir kröfum sem séu fyrndar þar sem aðfararbeiðnin taki til krafna frá árunum 2013 og aftur til ársins 2008.

Í þessu sambandi bendir sóknaraðili á að fyrning þeirra krafna sem hér sé krafist greiðslu á hafi aldrei verið rofin. Hún hafi þá fyrst verið rofin með framlagningu aðfararbeiðni í máli þessu. Þær nauðungarsölubeiðnir sem varnaraðili lagði fram á árunum 2012 eða 2013 hafi öllum verið vísað frá embætti sýslumanns. Þær hafi því fallið niður, auk þess að vera nauðungarsölubeiðnir en ekki aðfararbeiðnir. Þannig geti þær aðgerðir ekki talist hafa slitið neinni fyrningu, enda sé skýrt kveðið á um það í 52. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 að gerðin verði að halda áfram án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili bendir á að varnaraðili hafi hvorki með aðfararbeiðni málsins né undir meðferð þess lagt fram nein gögn sem sýni fram á að fyrning hafi verið rofin með lögmætum hætti. Af þeim sökum hafi legið fyrir við framkvæmd fjárnámsins að allar kröfur sem nutu lögveðréttar og bjuggu að baki aðfarargerð málsins hafi verið fyrndar því þær voru allar eldri en tveggja ára. Yngstu kröfur hafi verið með gjalddaga þann 15. september 2013. Ekki þurfi að eyða orðum í kröfur sem séu enn eldri, svo augljóst sé að þær séu fyrndar. Að mati sóknaraðila leiði þetta til þess að ógilda beri aðfarargerðina á grundvelli fyrningar.

4. Fyrningu hafi ekki verið slitið samkvæmt 14. gr. laga nr. 150/2007

Sóknaraðili bendi á að varnaraðili hafi vísað til þess að kröfur málsins séu ekki fyrndar þar sem fyrningu hafi verið slitið samkvæmt 14. gr. laga. nr. 150/2007. Kröfur þessa ákvæðis áskilji að hér sé um beinar og skýrar athafnir skuldara að ræða svo þetta geti talist grundvöllur slita á fyrningu. Athafnirnar þurfi því að fela í sér skýra hugræna afstöðu skuldara um að honum beri bæði skylda til að greiða kröfu og hafi vilja til að greiða hana. Öll framkoma, athugasemdir og mótmæli skuldarans í þessu máli gangi þvert gegn þessum kröfum ákvæðisins.

Af hálfu sóknaraðila er því alfarið hafnað að í þeim fáu tilvikum sem greidd hafi verið fasteignagjöld vegna Brattahlíðar á undanförnum átta árum felist viðurkenning á rétti varnaraðila til að fá fasteignagjöld greidd. Eins og komið hafi verið á framfæri þegar aðfarargerð í málinu var tekin fyrir, hafi þær greiðslur verið inntar afhendi af „illri nauðsyn“. Þær greiðslur hafi allar farið fram eftir „stöðuga, ítrekaða og vægðarlausa innheimtu varnaraðila undir pressu yfirvofandi fjárnáma, nauðungarsölubeiðna eða annarra valdbeitingarathafna“. Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi ítrekað leitast við að koma á framfæri mótmælum sínum og fyrirvörum við lögmæti gjaldtöku fasteignagjalda í tilviki lóðanna við Brattahlíð, hafi aldrei verið á hann hlustað og innheimtan „keyrð áfram“. Til þess verði einnig að líta að með samkomulaginu frá 7. janúar 2007, hafi varnaraðili haft algjört vald yfir því landi sem sóknaraðili hafði keypt árið 2005 fyrir 175.000.000 króna. Framvinda framkvæmdanna, hagsmunir sóknaraðila og fjárhagsleg framtíð hans hafi því mjög verið undir vilja varnaraðila kominn. Það hafi verið undir þessum kringumstæðum sem sóknaraðili greiddi nokkra greiðsluseðla eða innheimtukröfur varnaraðila. Miðað við aðstæður sóknaraðila sé ekki með neinu móti unnt að líta á þessar greiðslur sem viðurkenningu sóknaraðila á rétti varnaraðila. Hér skorti á alla hugræna og hlutlæga afstöðu kröfu- og samningaréttar til að komast að slíkri niðurstöðu. Eitt dæmið um þetta sé það þegar sú staða hafi komið upp að sóknaraðili þurfti nauðsynlega, fjárhags síns vegna, að koma Brattahlíð 15 og 17 í sölu. Til þess hafi vitaskuld þurft lóðarleigusamninga fyrir lóðirnar og þá hafi varnaraðili gert skýlausar kröfur um að sóknaraðili greiddi alla áfallna fasteignaskatta og öll fasteignagjöld upp vegna lóðanna með öllum vöxtum og kostnaði. Varnaraðili hafi hvergi hvikað frá þeirri kröfu áður en lóðarleigusamningar yrðu gefnir út. Hér hafi sóknaraðili ekki verið í neinni annarri aðstöðu en að verða að greiða, óháð öllum mótmælum og afstöðu hans til réttmætis greiðsluskyldunnar.

Samkvæmt 33. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, geti varnaraðili ekki borið fyrir sig löggerning yrði það talið óheiðarlegt vegna atvika sem fyrir hendi voru þegar löggerningurinn kom til vitundar hans og ætla megi að hann hafi haft vitneskju um. Þá segir í 31. gr. sömu laga að sá löggerningur sé ógildur þar sem aðili hafi nýtt sér bágindi annars aðila til að koma fram löggerningi eða þá aðstöðu að aðili sé honum háður. Sóknaraðili telur því að fyrri greiðslur feli hvorki í sér viðurkenningu á rétti varnaraðila né viðurkenningu á greiðsluskyldu sóknaraðila. Þegar til þessara ákvæða samningalaga sé litið sé reyndar sérstaklega „ógeðfellt“ að sjá að varnaraðili, sem sé opinber aðili, skuli beita fyrir sig þeirri málsástæðu að sóknaraðili hafi með fyrri greiðslum viðurkennt rétt varnaraðila.

5. Aðfararbeiðni varnaraðila sé háð verulegum formgöllum

Samkvæmt lýsingu í aðfararbeiðni varnaraðila styðjist hún við 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 og sé í beiðninni vísað til þess að heimildarskjalið sé lögtakskrafa. Af þessu megi ætla að hún byggi á 10. tölulið 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 þó að þess sé ekki getið. Í beiðninni styðji varnaraðili kröfu um aðför ýmist við lög nr. 90/1989 eða lög um nauðungarsölu nr. 90/1991. Þá sé jafnframt vísað um heimild til aðfarar til 5. töluliðar 1. mgr. 5. gr. laga nr. 90/1991. Það ákvæði sé ekki til í lögum um nauðungarsölu. Grundvöllur aðfarargerðarinnar sé því bæði rangur og óskýr og hana beri að ógilda af þeim sökum. Aðfararheimild verði þannig ekki byggð á nauðungarsölulögum heldur geti aðeins byggst á lögum um aðför. Þá sé óheimilt að byggja aðfarargerð bæði á aðfararlögum og lögum um nauðungarsölu.

Hin ætlaða skuld samkvæmt aðfararbeiðninni snúi að ógreiddum fasteignagjöldum þó ekki komi fram í beiðninni sjálfri um hvaða fasteign eða fasteignir sé þar að ræða. Slíkar kröfur njóti lögveðsréttar og sé fjárhæð fasteignagjalda ákveðin í lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Samkvæmt 5. tölulið 6. gr. laga nr. 90/1991 njóti slíkar kröfur beinnar nauðungarsöluheimildar. Því beri að vísa aðfararbeiðnum gerðarbeiðanda frá, enda mæli lög um nauðungarsölu fyrir um að kröfur vegna fasteignagjalda eigi að innheimta með nauðungarsölubeiðnum. Önnur niðurstaða sé ótæk því hún feli í sér að sveitarfélög, sem hafi ríkar innheimtuheimildir að lögum og lögveðsrétt vegna ógreiddra fasteignagjalda, geti tekið fjárnám í eignum aðila sem ekki sé skattaðili í skilningi 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 og viðhaldið slíkri kröfu, jafnvel með frekara fjárnámi, án þess að viðkomandi eign komi til fullnustu þeim kröfum. Þá sé þetta í algerri andstöðu við 7. gr. áðurnefndra laga og önnur ákvæði þeirra laga um fasteignaskatt, sem geri ráð fyrir að það sé sú fasteign sem fasteignaskatturinn sé lagður á, sem standi til tryggingar greiðslu fasteignaskatta og fasteignagjalda en ekki aðrar eignir. Til samræmis við það hafi löggjafinn veitt beina nauðungarsöluheimild í 5. tölulið 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Aðfarargerðin fari þannig gegn lögum fullnusturéttarins sem boði að lögveðskröfur séu fullnustaðar með nauðungarsölu en ekki með aðför.

Samkvæmt lögum nr. 90/1989 beri sýslumanni, þegar aðfararbeiðnir séu teknar fyrir, að ganga úr skugga um hvort heimild sé fyrir aðför á grundvelli reglna 1. mgr. 1. gr. laganna, hvort beiðni um aðför sé fullnægjandi og hvort sönnunargögn fyrir heimild til aðfarar séu í lögmætu formi. Ekkert þessara skilyrða hafi verið uppfyllt í málinu þegar fjárnámsgerðin fór fram og því beri að ógilda hana. Að öðru leyti vísar sóknaraðili til bókunar sinnar sem finna megi í endurriti gerðabókar vegna málsins svo og til þeirra skjala og sönnunargagna sem fylgi kröfunni. Sóknaraðili byggir enn fremur á öllum öðrum málsástæðum sem fram komi í bókun hans við fjárnámið.

Um varakröfu sína byggir sóknaraðili á því að telji dómurinn að kröfur til greiðslu fasteignaskatta, sem séu kröfur með sérréttindi í formi lögveðs, eigi sér lengri fyrningartíma en tvö ár, þá sé fyrningarfrestur slíkra krafna aldrei lengri en fjögur ár, sbr. 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Samkvæmt því séu kröfur varnaraðila í fjögur ár frá dagsetningu aðfararbeiðni málsins ófyrndar eða kröfur vegna áranna 2015, 2014, 2013 og 2012. Undir aðfarargerð þessa máls tilheyri kröfur um fasteignagjöld áranna 2013 og 2012 vegna Brattahlíðar 16-18. Þær kröfur nemi 1.030.562 krónum. Sóknaraðili beri greiðsluskyldu á þessari fjárhæð og skuli því breyta aðfarargerð sem þessu nemi, sbr. 1. mgr. 95. gr. laga nr. 90/1989.

Að öðru leyti beri að ógilda fjárnám varnaraðila með vísan til allra ofangreindra röksemda í aðalkröfu, enda sé alveg ljóst að kröfur um greiðslu fasteignagjalda fyrir árin 2008, 2009, 2010 og 2011 vegna Brattahlíðar 16-18 séu allt fyrndar kröfur. Engar sannanir hafi verið lagðar fram um annað við meðferð aðfarargerðarinnar hjá sýslumanni.

Um lagarök vísar sóknaraðili einkum til laga um aðför nr. 90/1989, laga um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995, ábúðarlaga nr. 80/2004, jarðalaga nr. 81/2004, laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Jafnframt byggir sóknaraðili kröfur sínar á almennum reglum kröfuréttar. Krafa um málskostnað er reist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kæruheimild sóknaraðila styðst við 92. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili byggir kröfu, sína um að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu verði staðfest, m.a. á þeim málsástæðum að kröfum sé réttilega beint að sóknaraðila, bæði á grundvelli samkomulags frá 7. janúar 2007 sem notanda eignanna, og á grundvelli laga, einkum 2. mgr. 4. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga, kröfurnar séu ófyrndar og þá hafi allar formreglur laga nr. 90/1989 verið uppfylltar. Eru málsástæður hans nánar eftirfarandi:

1. Birting greiðsluáskorunar hafi verið í samræmi við ákvæði aðfararlaga

Varnaraðili mótmælir sérstaklega sem röngum og of seint fram komnum málsástæðum sóknaraðila undir þessum lið. Varnaraðili byggir á því að engir þeir ágallar séu á birtingu greiðsluáskorunar eða þeim fresti sem liðið hafi frá birtingu hennar þar til aðfararbeiðni var send sóknaraðila, þannig að ógildingu fjárnámsins varði. Í 18. gr. laga nr. 90/1989 sé sérstaklega kveðið á um hvernig með skuli fara í tilvikum þar sem aðfararbeiðni berst áður en aðfararfrestur er liðinn. Skal aðfararbeiðnin þá lögð til hliðar og efnisleg meðferð málsins ekki hefjast fyrr en að fresti liðnum. Þannig hafi háttað til í tilviki þessu og málsmeðferðin því öll verið í samræmi við ákvæði og kröfur aðfararlaga.

Þá byggir varnaraðili á því að birting greiðsluáskorunar hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði laga þar um. Birting hafi farið fram á lögheimili fyrirsvarsmanns félagsins og lögheimili félagsins fyrir þeim sem hittist þar fyrir og hafi varnaraðila ekki verið kunnugt um annað en að viðkomandi hefði tengsl við félagið. Við birtingu greiðsluáskorunar hafi þannig verið notast við tryggari birtingu en áskilin sé í 8. gr. laga nr. 90/1989, þ.e. birt var í samræmi við ákvæði laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og 7. gr. laga nr. 90/1989 á heimili fyrirsvarsmanns og á stjórnarstöð félagsins, í stað birtingar í dagblaði.

Varnaraðili mótmælir sérstaklega málsástæðu sóknaraðila um að aðfarargerð uppfylli ekki kröfur 10. gr. aðfararlaga sem vanreifaðri, enda leitist sóknaraðili í engu við að fjalla um það með hvaða hætti skilyrðum ákvæðisins sé ekki fullnægt. Varnaraðili byggir á því að öllum skilyrðum þess sé fullnægt, aðfararbeiðni sé skrifleg, í henni sé getið um gerðarbeiðanda og gerðarþola, við hvaða heimild hún styðjist og hvers sé krafist. Þá sé fjárhæðin sundurliðuð svo sem kostur er. Þá hafi öll nauðsynleg skilríki fyrir aðfararheimildinni fylgt með aðfararbeiðninni til sýslumanns sem og gögn um að greiðsluáskorun hafi verið beint til sóknaraðila. Þá byggir varnaraðili jafnframt á því að engir formgallar séu á aðfararbeiðni sem valdi því að ógilda skuli fjárnámið. Sérstaklega hafi verið tekið á formi aðfararbeiðnanna við meðferð málsins hjá sýslumanni og hafi það verið niðurstaða þeirrar athugunar að ekki væru neinir slíkir ágallar á beiðnunum sem gætu valdið því að hafna bæri aðför.

Varnaraðili byggir enn fremur á því að jafnvel þó svo að nauðungar-söluheimild sé fyrir fasteignagjöldum þá standi það því ekki í vegi að varnaraðili nýti sér önnur innheimtuúrræði svo sem aðför. Varnaraðili hafnar því alfarið að lög um nauðungarsölu kveði með bindandi og takmarkandi hætti á um að einungis sé unnt að innheimta fasteignagjöld með nauðungarsölubeiðnum. Almennt sé það svo að jafnvel í tilvikum þegar kröfuhöfum séu fengnar auknar heimildir til innheimtu, svo sem með möguleika á nauðungarsölu án undangengins dóms, þá takmarki það á engan hátt rétt kröfuhafa til þess að beita öðrum aðferðum við innheimtuna, sé hin skemmri aðferð ótæk í einhverju tilviki. Varnaraðili hafi meðal annars byggt kröfu sína á 33. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995, þar sem segi að gjöld samkvæmt þeim lögum, svo og dráttarvexti, megi taka lögtaki. Þannig sé lögtaksheimildin skýr og sé þar engan veginn kveðið á um að það sé á nokkurn hátt skilyrði fyrir innheimtu fasteignagjalda að kröfuhafi innheimti þau samkvæmt ákvæðum laga um nauðungarsölu.

Þá bendir varnaraðili sérstaklega á það að sökum þess hve lögveð hafi að jafnaði stuttan fyrningartíma þá geti og hafi á það reynt að krafa missi lögveðsrétt sinn og þar með tapist möguleiki á fullnustu með nauðungarsölu. Engu að síður sé krafa innheimt með öðrum fullnustugerðum, enda fyrnist krafa um fasteignagjöld ekki fyrr en að almennum fyrningarfresti liðnum, þó svo að lögveðsréttur kunni að falla niður vegna fyrningar á mun skemmri tíma. Þannig sé ranglega vísað til þess í kröfu sóknaraðila, að lög um nauðungarsölu mæli fyrir um að kröfu vegna fasteignagjalda eigi að innheimta með nauðungarsölubeiðnum, enda láti sóknaraðili undir höfuð leggjast að vísa til þess lagaákvæðis sem hann telji mæla fyrir um þá skyldu. Varnaraðili hafnar því alfarið að lög um nauðungarsölu kveði þannig með bindandi hætti á um að kröfu vegna fasteignagjalda megi aðeins innheimta með nauðungarsölu-beiðnum, enda eigi kröfuhafar almennt alltaf val um hvaða fullnustuleið þeir velji í hverju tilviki fyrir sig. Varnaraðili byggir einnig á því að hann hafi þegar rekið fjölmörg fjárnámsmál gegn sóknaraðila án þess að mótmæli hafi komið fram við þeirri aðferð við innheimtu. Varnaraðili vísar í þessu sambandi meðal annars til mála með málsnúmerin 011-2014-1 til og með 7 hjá sýslumanninum í Reykjavík. Fjárnámsmálum gegn sóknaraðila hafi áður lokið með greiðslu hans til varnaraðila, og afturköllunum af þeim sökum en í þeim tilvikum hafi fullnustu krafna ekki verið mótmælt með þessum hætti, þ.e. aðför og fjárnámi.

Sóknaraðili hafi með samningi sínum við varnaraðila tekið á sig skyldu til að greiða fasteignagjöld. Byggir varnaraðili á því að til viðbótar ofangreindum atriðum hvíli því á sóknaraðila ábyrgð á efndum aðfararkræfrar skyldu, í skilningi 2. mgr. 3. gr. laga nr. 90/1989 og megi með vísan til þess ákvæðis gera fjárnám hjá sóknaraðila, jafnvel þó svo að varnaraðili sé enn skráður þinglýstur eigandi umræddra lóða. Af þeim sökum sé varnaraðila, með vísan til þessa ákvæðis laga nr. 90/1989, heimilt að gera hjá honum fjárnám, jafnvel þó svo að ákvæði nauðungarsölulaga stæði því í vegi að unnt hafi verið að fara fram á nauðungarsölu vegna ofangreindar þinglýstrar eignarheimildar varnaraðila á nauðungarsöluandlaginu. Þannig sé varnaraðila heimilt samkvæmt 2. mgr. 3. gr. sömu laga að fá tekið fjárnám fyrir kröfum sínum um fasteignagjöld, enda hafi sóknaraðili með samningum tekið á sig skyldu til að greiða þau, sbr. 5. gr. leigusamninga aðila um byggingarlóðir í Mosfellsbæ og 2. og 3. gr. samkomulags aðila frá 7. janúar 2007. Með vísan til þessara löglegu samninga sé varnaraðili því réttilega tilgreindur í aðfararbeiðnunum sem gerðarþoli.

Með vísan til þess að beiðnir varnaraðila um aðför séu sannarlega aðfararbeiðnir, nánar tiltekið beiðnir um fjárnám, en ekki nauðungarsölubeiðnir, eigi önnur sjónarmið við um þessar beiðnir en um þær nauðungarsölubeiðnir sem vísað hafi verið frá árið 2013 og því hafi sú úrlausn ekkert gildi í málinu.

2. Lágahlíð 123690

Varnaraðili byggir á því að tilgreining á álagningarseðli vegna fasteignagjalda ársins 2008, sé í fullu samræmi við skráningu og tilgreiningu eignarinnar á því ári. Af seðlinum megi ráða að þar sé krafist fasteignagjalda fyrir öll þau sömu hús og mannvirki og tilgreind séu á öðrum álagningarseðlum sem fyrir liggi vegna kröfunnar. Munurinn á tilgreiningu eignarinnar stafi af því einu að á árinu 2008 hafi ekki verið búið að ljúka breytingum á skráningu eigna sóknaraðila í Lágafellslandi, þ.e. breyttu skipulagi og breyttri lóðaúthlutun, og hafði eignin þá enn ekki fengið nýtt stofnskjal í landskrá fasteigna með nýju heiti í samræmi við breytingarnar. Varnaraðili bendir sérstaklega á það í þessu sambandi að fastanúmer eignarinnar sé það sama á öllum álagningarseðlum vegna hennar, sem sýni skýrt að um sömu fasteign sé að ræða.

Varnaraðili hafnar því að þarna sé á nokkurn hátt átt við landsvæði sem séu opin svæði og nú skráð sem C og D svæði með landnúmerið 123690. Þvert á móti varði krafan fasteignina með fastanúmerinu 208-2110, þ.e. þá lóð sem samkvæmt öllum fyrirliggjandi álagningarseðlum og gögnum sé sú lóð þar sem standi íbúðarhús, vinnustofa, hesthús, hlaða og alifuglahús, en þar séu ekki opin svæði fyrir hendi svo sem sóknaraðili haldi fram. Að mati varnaraðila hafi sóknaraðili þannig full umráð og ráðstöfunarrétt á svæðinu, en þar séu byggingar og lóð og öll tilhlýðileg þjónusta veitt svo sem hátti til um aðrar lóðir.

3. Kröfur séu ófyrndar

Af hálfu varnaraðila er öllum málsástæðum sóknaraðila um að kröfur þess fyrrnefnda séu fyrndar mótmælt sem röngum og ítrekar hann að margar þeirra séu einnig of seint fram komnar og hafi ekki áður verið hafðar uppi. Þá mótmælir varnaraðili því einnig að kröfur vegna fasteignagjalda vegna áranna 2009-2013 séu fyrndar. Um hefðbundnar fjárkröfur sé að ræða og sé almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda samkvæmt 3. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007 fjögur ár. Varnaraðili mótmælir þessari málsástæðu einnig sérstaklega sem vanreifaðri. Því er sérstaklega andmælt að tímalengd lögveðréttar marki fyrningartíma krafnanna. Þvert á móti sé þar um sitt hvort tímabilið að ræða og ekkert mæli gegn því að krafa geti verið ófyrnd þrátt fyrir að lögveð sé niður fallið. Tveggja ára lögveðsrétturinn marki einungis það tímabil sem kröfuhafa sé unnt að krefjast nauðungarsölu beint á grundvelli lögveðsréttarins, en fyrning lögveðsins hafi ekki í för með sér fyrningu fjárkröfunnar sem slíkrar. Þannig geti lögveðið fallið niður án þess að krafan sé fyrnd og svo hafi háttað til í þessu tilviki. Þegar af þessum sökum séu engir annmarkar á greiðsluáskorun varnaraðila hvað tímamörk varði og öllum málsástæðum er lúta að fyrningu fjárkröfunnar sé hafnað.

Varnaraðili byggir á því að eldri kröfur málsins, þ.e. vegna áranna 2008-2011, hafi einnig verið ófyrndar þar sem að fyrningu var slitið við innheimtu krafnanna, greiðslna sóknaraðila og viðurkenningar hans á greiðsluskyldu sinni. Nýr fyrningarfrestur hafi tekið að líða við hvert þessara tímamarka. Rof á fyrningu hafi orðið með innheimtuaðgerðum varnaraðila, þ. á m. nauðungarsölubeiðnum á hendur sóknaraðila árið 2013. Fyrning hafi enn fremur verið rofin með greiðslum sóknaraðila til varnaraðila vegna sams konar krafna á ýmsum tímum og viðurkenningum hans á greiðsluskyldu í samskiptum aðila. Varnaraðili byggi á því að þær greiðslur hafi að öllu leyti uppfyllt skilyrði fyrir rofi á fyrningu og hafi þær greiðslur á engan hátt farið fram fyrir „þrýsting“ af hálfu varnaraðila, að öðru leyti en því að varnaraðili hélt uppi eðlilegri innheimtu krafnanna í takt við það sem almennt þekkist í innheimtu. Sóknaraðili hafi aldrei leitað til nokkurra þar til bærra úrlausnaraðila vegna þess sem hann segi nú vera greiðslur sínar umfram skyldu og verði að leggja á hann ríkar sönnunarkröfur um að í greiðslunum hafi falist eitthvað annað en viðurkenning á greiðsluskyldu hans vegna fasteignagjalda af fyrrgreindum lóðum. Varnaraðili bendir meðal annars sérstaklega á það í þessu sambandi að sóknaraðili beri því nú við að hann hafi greitt upp fasteignaskatta og gjöld vegna Brattahlíðar 15 og 17 með fullum vöxtum og kostnaði en að hann hafi þó aldrei reynt að fá úr því skorið hvort greiðsluskylda væri fyrir hendi, hvorki áður né eftir að greiðslan var innt af hendi.

Varnaraðili byggir á því að sömu sjónarmið eigi við um dráttarvexti af kröfunni, þ.e. þeir séu ekki fyrndir, enda fari um fyrningu þeirra með sama hætti og fyrningu kröfu almennt. Þá sé málsástæðu þessari einnig andmælt sérstaklega sem vanreifaðri. Varnaraðili bendi á að fyrri greiðslur sóknaraðila vegna sams konar gjalda hafi þýðingu sem viðurkenning á rétti hins fyrrnefnda til að fá fasteignagjöld greidd. Áframhaldandi og eðlileg innheimta geti á engan hátt leitt til þess að greiðslur hafi ekki þýðingu sem viðurkenning á greiðsluskyldu. Því sé harðlega mótmælt að innheimta hafi verið „óeðlileg“ eða „vægðarlaus“. Varnaraðili hafi ítrekað bent sóknaraðila á þá leið að fá úrlausn kærunefnda eða dómstóla vegna mótmæla og ágreinings um greiðsluskyldu sóknaraðila. Sóknaraðili hafi kosið að gera það ekki. Af þeim sökum sé ekki unnt að líta svo á að sóknaraðili hafi viðhaldið mótbárum sínum með þeim hætti að ekki verði litið á greiðslur sem viðurkenningu á greiðsluskyldu.

Þá byggir varnaraðili á því að engin slík atvik séu fyrir hendi sem réttlæti það að ógilda skuli löggerning aðila eða að óheiðarlegt sé af varnaraðila að bera hann fyrir sig. Telji sóknaraðili að svo hátti til sé honum í lófa lagið að krefjast ógildingar á samkomulagi aðila fyrir dómstólum en kjósi sóknaraðili að gera það þyrfti að láta reyna á það í hefðbundnu einkamáli. Varnaraðili mótmælir hér sérstaklega yfirdrifnu orðalagi í kröfu sóknaraðila varðandi þetta atriði.

Um lagarök vísar varnaraðili til laga um aðför nr. 90/1989, einkum 3. og 10. gr., laga um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995, einkum 2. mgr. 4. gr., laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007, einkum 3. gr., laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sem og almennra reglna kröfuréttarins. Kröfu sína um málskostnað úr hendi sóknaraðila byggir varnaraðili á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 og byggist krafan meðal annars á því að málatilbúnaður sóknaraðila sé mun umfangsmeiri en efni standi til og þá sé ítrekað teflt fram nýjum málsástæðum sem ekki hafi verið fram settar við meðferð málsins hjá sýslumanni.

IV

Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 92. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er aðilum að aðfarargerð heimilt að krefjast úrlausnar héraðsdómara um aðfarargerð, ef krafa þess efnis berst héraðsdómara innan átta vikna frá því að gerðinni var lokið. Þeirri aðfarargerð sem hér um ræðir lauk 7. apríl 2016 og var krafa sóknaraðila um úrlausn dómsins móttekin 2. júní 2016. Kröfunni er því beint til dómsins innan lögmælts frests.

Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að aðfarargerð nr. 2016-000650 sem lauk, eins og áður sagði, 7. apríl 2016 verði felld úr gildi og að fjárnámið verði afmáð úr bókum sýslumanns. Aðfararbeiðnin byggði á kröfu varnaraðila vegna ógreiddra fasteignagjalda vegna fasteignarinnar að Brattahlíð 16-18 vegna áranna 2009-2013 auk kröfu vegna Láguhliðar í Mosfellsbæ fyrir gjaldárið 2008. Fjárnám var gert í þinglýstri eign sóknaraðila að Brattahlíð 16-18 í Mosfellsbæ fyrir kröfu varnaraðila.

Málavextir hafa ítarlega verið raktir hér framar en eins og þar kemur fram gerðu aðilar með sér samkomulag 7. janúar 2007 vegna úthlutunar lóða í landi Láguhlíðar í Mosfellsbæ með landnúmerið 123690. Áður, eða 7. apríl 2005, hafði sóknaraðili með samningi við Láguhlíð ehf. keypt heildareignina að Láguhlíð í Mosfellsbæ, landnúmer 123690, fyrir 175.000.000 króna og var afsal vegna kaupanna gefið út 22. maí 2006. Í 1. gr. samkomulags aðila frá 7. janúar 2007 kom fram að þeir væru sammála um að fella niður lóðarleigusamning frá 1992 vegna Láguhlíðar með landnúmerið 123690 sem í gildi var þá milli varnaraðila og S-kk-ef R-kk-ef en sóknaraðili hefði nú yfirtekið þann samning. Í stað lóðarleigusamningsins kæmu ný stofnskjöl fyrir þær lóðir sem stofnaðar yrðu á hinu leigða landi.

Stofnskjöl fyrir hinar nýju lóðir voru gefin út 5. febrúar 2007 á grundvelli áðurnefnds samkomulags þar sem lóðirnar fengu heitin Brattahlíð 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29 og Brattahlið 16-18 þar sem upphafleg hús, auk útihúsa, Láguhlíðar voru staðsett. Í málinu er fram komið að lóðarleigusamningar munu hafa verið gefnir út fyrir Brattahlið 15, 28. nóvember 2007, Brattahlíð 17, 25. september 2012, og Brattahlíð 16-18, 4. desember 2007 en enn munu ekki hafa ekki verið gerðir lóðarleigusamningar vegna þeirra 10 lóða sem eftir standa. Þá er fram komið að sóknaraðili hefur selt Brattahlið 15 og 17 og að hann er þinglýstur eigandi Brattahliðar 16-18.

Þá er fram komið í málinu að varnaraðili hefur innheimt fasteignagjöld hjá sóknaraðila vegna ofangreindra eigna frá árinu 2008 á grundvelli laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.

Sóknaraðili hefur í máli þessu teflt fram ýmsum málsástæðum til stuðnings þeirri kröfu sinni að fjárnámið skuli fellt úr gildi. Hafa þær verið ítarlega raktar. Þá liggur fyrir að fyrir dóminum eru til úrlausnar þrjú önnur mál sem einnig varða kröfu sóknaraðila um ógildi fjárnáms sem gert var í áðurnefndri eign hans að Brattahlíð 16-18 í Mosfellsbæ vegna krafna um ógreidd fasteignagjöld fyrir mismunandi gjaldár og aðrar fasteignir að Brattahlíð í Mosfellsbæ. Í máli þessu byggir sóknaraðili m.a. á því að annmarkar hafi verið á greiðsluáskorun og birtingu hennar, krafa vegna Láguhlíðar 123690 sé vegna opins landsvæðis sem tilheyri varnaraðila sjálfum og sé því ranglega beint að sóknaraðila, kröfur vegna Brattahlíðar 16-18 og Láguhlíðar 123690 séu fyrndar, fyrningu hafi ekki verið slitið, fyrri greiðslur hafi ekki falið í sér viðurkenningu á greiðsluskyldu og auk þess sé aðfararbeiðni haldin verulegum formgöllum. Þá miðast varakrafa hans við að aðrar kröfur varnaraðila en vegna áranna 2012-2015 séu fyrndar. Meðal krafna í þessu máli sé krafa vegna Brattahlíðar 16-18 fyrir gjaldárin 2013 og 2012 en hann beri greiðsluskyldu vegna þeirrar fjárhæðar. Aðfarargerðinni beri því að breyta í samræmi við þetta. Varnaraðili hefur hafnað þessum sjónarmiðum sóknaraðila en hefur auk þess bent á að málsástæður hans séu að nokkru leyti of seint fram komnar. Um það síðastnefnda tekur dómurinn fram að ekki er unnt að líta svo á að í dómsmáli um gildi fjárnámsgerðar séu málsástæður þar að lútandi of seint fram komnar þótt þeim hafi ekki verið haldið á lofti við málsmeðferð hjá sýslumanni. Er þessum sjónarmiðum varnaraðila hafnað.

Hvað varðar þau sjónarmið sóknaraðila að birtingu greiðsluáskorunar hafi verið ábótavant, þar sem hún hafi ekki verið birt fyrir fyrirsvarsmanni sóknaraðila heldur einstaklingi sem ekki sé starfsmaður félagsins, er það að segja að ekki verður betur séð en að birting hafi farið fram á lögheimili fyrirsvarsmanns sóknaraðila í samræmi við 3. mgr. 85. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1 mgr. 82. gr. Fór birting því fram lögum samkvæmt. Telur dómurinn ekki ástæðu til að fjalla frekar um þessa málsástæðu sóknaraðila. Þá tekur dómurinn fram að í 18. gr. laga nr. 90/1989 er kveðið á um hvernig með skuli fara þegar aðfararbeiðni berst áður en aðfararfrestur er liðinn. Verður ekki annað séð af gögnum málsins en meðferð beiðninnar hafi verið í samræmi við þetta, enda var hún ekki tekin fyrir af sýslumanni fyrr en að liðnum þeim fresti sem mælt er fyrir um í 7. gr. laganna. Með vísan til framangreinds er málsástæðum sóknaraðila hvað þetta varðar hafnað.

Þá hefur sóknaraðili hafnað greiðsluskyldu vegna fasteignarinnar Láguhlíðar með landnúmer 123690 vegna ársins 2008. Byggir hann á því að hér sé um að ræða landsvæði sem ætlað sé undir götur og stíga og óskipulagt svæði sem tilheyri varnaraðila sjálfum. Samkvæmt þjóðskrá sé svæði með landnúmerið 12369 alls 23.752,6 fm að stærð og hér sé því ekki um að ræða neinar þær lóðir sem samkomulagi aðila frá 2007 taki til. Varnaraðili hefur á það bent að tilgreining á álagningarseðli ársins 2008 sýni með skýrum hætti að hér sé um að ræða lóð með fastanúmerið 208-2110. Þar komi fram að um öll þau sömu hús og mannvirki sé að ræða sem tilgreind séu á álagningarseðlum annarra ára vegna sama fastanúmers og fyrir liggi vegna kröfunnar. Á þessum tíma hafi ekki verið búið að ljúka skráningu í landskrá fasteigna en þarna sé með réttu um að ræða Brattahlíð 16-18. Þarna sé því ekki verið að krefja um gjöld vegna landsvæða sem séu opin svæði samkvæmt samkomulagi aðila. Dómurinn tekur fram hvað þetta varðar að ljóst megi vera af gögnum málsins að sóknaraðili gat ekki farið í grafgötur með það að allir álagningarseðlarnir voru vegna eignarinnar að Brattahlíð 16-18 þar sem fastanúmer eignarinnar kemur fram með skýrum hætti. Eru þær skýringar sem varnaraðili hefur gefið á því að á álagningarseðli frá árinu 2008 sé heiti eignarinnar Lágahlíð en fastanúmer hennar 208-2111 í samræmi við aðrar upplýsingar sem fram koma í gögnum málsins, sbr. bréf sýslumanns frá 4. desember 2013 þar sem ítarlega er rakið hvernig staðið var að skráningu umræddra eigna með fastanúmerin 208-2111 og 233-1151. Þá verður að telja augljóst þegar litið er til nánari lýsingar eignarinnar á álagningarseðlunum, þar sem tilgreind er íbúð, vinnustofa, hesthús og hlaða auk alifuglahúss, að umrætt fastanúmer tekur til þeirra húsakosta sem voru upphaflega á landi Láguhlíðar og eru nú skráðir undir númerinu 208-2111. Verður enda ekki betur séð af gögnum málsins en að hið opna svæði sé tilgreint undir númerinu 233-1151. Verður því að telja alveg ljóst að kröfu vegna þessa fastanúmers er réttilega beint að sóknaraðila. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila hvað þetta varðar hafnað.

Umþrætt aðfarargerð í þessu máli tekur til fasteignagjalda vegna áranna 2008-2013. Sóknaraðili hefur á því byggt að kröfur sem liggi henni til grundvallar séu allar fyrndar og að fyrning þeirra hafi aldrei verið rofin. Hefur sóknaraðili bent á að kröfur vegna fasteignagjalda njóti einungis lögveðsréttar í tvö ár. Virðist sóknaraðili byggja á því að þar sem lögveð krafnanna fyrnist á tveimur árum frá gjalddaga, samkvæmt 7. gr. laga nr. 4/1995, sé fjárkrafa að baki þeim einnig fyrnd. Einungis hafi því verið unnt að krefja sóknaraðila um kröfur tvö ár aftur í tímann frá því að aðfararbeiðni var lögð fram hjá sýslumanni ásamt dráttarvöxtum fyrir sama tímabil, þ.e. vegna áranna 2014 og 2015. Allar kröfur í máli þessu séu því fyrndar.

Um þessa málsástæðu sóknaraðila er það að segja að almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda er fjögur ár sbr. 3. gr. laga nr. 150/2007. Tímamark réttarverndar lögveðs og þess hagræðis til beinnar nauðungarsöluheimildar sem sá nýtur er á lögtakskröfu markar ekki fyrningartíma fjárkrafnanna að baki lögveðinu. Tveggja ára lögveðsrétturinn markar einungis það tímabil sem kröfuhafa er unnt að nýta sér það réttarfarshagræði að krefjast nauðungarsölu beint á grundvelli lögveðsréttarins, en fyrning lögveðsins hefur ekki í för með sér fyrningu fjárkröfunnar sem slíkrar. Þannig geti lögveðið fallið niður án þess að krafan sé fyrnd. Ljóst verður því að telja að þótt lögveðið sem slíkt sé niður fallið á það ekki við um fjárkröfuna sjálfa. Fjárkrafan er því aðfararhæf svo lengi sem hún er ekki fyrnd samkvæmt almennum reglum. Fyrning lögveðs hefur aftur á móti þau áhrif að kröfuhafi getur ekki nýtt sér þá leið sem felst í beinni nauðungarsöluheimild samkvæmt lögum nr. 90/1991. Verður ekki séð að túlkun sóknaraðila hvað þetta varðar eigi við nokkur rök að styðjast.

Sóknaraðili hefur einnig á því byggt að fyrri greiðslur hans feli ekki í sér viðurkenningu á greiðsluskyldu. Dómurinn bendir á að varnaraðili hefur lagt á og innheimt umrædd fasteignagjöld vegna allra þeirra lóða er samkomulag aðila kvað á um allt frá árinu 2008. Í gögnum málsins kemur fram að greiðslur eiga sér stað á árinu 2008, 2012, 2014 og 2015. Þá verður ekki fram hjá því litið að kröfur vegna aðfararbeiðna sem varnaraðili virðist hafa lagt inn til sýslumanns á árinu 2013 og voru teknar fyrir á árinu 2014 og á árinu 2015, voru greiddar með greiðslu 20. nóvember 2015 að fjárhæð 940.171 króna. Eins og atvikum er háttað verður að líta svo á að um samfellda heildarinnheimtu hafi verið að ræða vegna gjalda allra þeirra lóða er samkomulag aðila tók til. Benda samskipti aðila sem liggja fyrir í málinu enda eindregið til þess að sóknaraðili hafi sjálfur litið svo á eins og sjá má af tölvupósti fyrirsvarsmanns sóknaraðila til lögmanns varnaraðila 18. og 30. janúar 2013 og 2. september sama ár.

Fram er komið í málinu að lögmaður sóknaraðila sendi lögmönnum varnaraðila tölvupóst skömmu áður en greiðslan var innt af hendi þar sem fram kom að sóknaraðili teldi innheimtu gjaldanna vera ólögmæta. Fyrirvari væri því gerður við greiðslu krafnanna og áskildi sóknaraðili sér allan rétt til að endurkrefja varnaraðila um umrædd fasteignagjöld. Dómurinn telur að líta verði svo á að fyrirvari þessi hafi fyrst og fremst áhrif hvað varðar hugsanlega endurkröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila. Aldrei mun þó hafa komið til þess að sóknaraðili gerði slíka kröfu. Þá voru fyrri greiðslur greiddar athugasemdalaust eins og áður er fram komið. Þegar litið er heildstætt á málið verður því að telja að fyrri greiðslur sóknaraðila hafi falið í sér viðurkenningu á greiðsluskyldu hans og fyrirvarinn hafi einungis gildi hvað varðar endurkröfurétt sóknaraðila.

Hvað varðar málatilbúnað sóknaraðila er lýtur að fyrningu verður í samræmi við ofangreint verður að telja að greiðslur hans á á árunum 2008, 2012, 2014 og 2015 feli í sér viðurkenningu á skuldinni og fyrningu hafi verið slitið sbr. 14. gr. laga nr. 150/2007 er þær voru inntar af hendi. Nýr fyrningarfrestur byrjaði því að líða samkvæmt 20. gr. laga nr. 150/2007. Verður í þessu sambandi ekki litið fram hjá samskiptum fyrirsvarsmanna sóknaraðila við varnaraðila um innborganir og frestun greiðslna sem liggja fyrir í málinu. Þá rauf varnaraðili fyrningu krafnanna með framsetningu beiðnanna á árinu 2013, sbr. 15. gr. laga nr. 150/2007, og nýr fyrningarfrestur byrjaði að líða, sbr. 21. gr. sömu laga. Þá ítrekar dómurinn að fyrirvari sé er sóknaraðili gerði við greiðsluna 20. nóvember 2015 gat einungis haft áhrif hvað varðar endurkröfurétt sóknaraðila. Ekki er unnt að líta svo á að greiðsla sem innt er af hendi með fyrirvara rjúfi ekki fyrningu eins og sóknaraðili hefur haldið fram. Er öllum slíkum sjónarmiðum hafnað. Hvernig sem á málið er litið er því ekki unnt að fallast á með sóknaraðila að kröfur varnaraðila hafi verið fyrndar er hin umþrætta fjárnámsgerð fór fram. Þá hefur á engan hátt verið sýnt fram á að greiðslur hafi verið inntar af hendi með fyrirvara. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila hvað þetta varðar hafnað. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að ákvæði 31. gr. eða 33. gr. laga nr. 7/1936 geti átt við í máli þessu. Er raunar óljóst hvernig sóknaraðili telur að ákvæði þessi eigi að hafa áhrif á gildi þess fjárnáms sem um er deilt í málinu. Er öllum sjónarmiðum þar að lútandi hafnað.

Þá hafnar dómurinn því að beiðnin uppfylli ekki 10. gr. laga nr. 90/1989. Verður ekki betur séð en að skilyrðum þess ákvæðis sé fullnægt. Aðfararbeiðnin er skrifleg, í henni er getið um gerðarbeiðanda og gerðarþola, við hvaða heimild hún styðst og hvers er krafist. Þá er fjárhæðin sundurliðuð. Þá hafi öll nauðsynleg gögn fylgt með aðfararbeiðninni. Þá varðar það ekki ógildi fjárnámsins þótt í aðfararbeiðni hafi bæði verið vísað til laga um aðför nr. 90/1989 og laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Ljóst mátti vera af beiðninni og fylgigögnum með henni að verið var að krefja um ógreidd fasteignagjöld vegna tiltekinna fasteigna og tiltekinna tímabila. Þá hefur enga þýðingu þótt lögtakskröfur af þessu tagi njóti beinnar nauðungarsöluheimildar samkvæmt 5. tölulið 6. gr. laga nr. 90/1991 sem felur í sér ákveðið réttarfarslegt hagræði fyrir þann er slíka kröfu á. Varnaraðili fór ekki þá leið heldur kaus að leggja fram aðfararbeiðni á grundvelli 1. mgr. 1. gr. laga nr. 9071989 sem honum var heimilt. Af beiðninni er ljóst að um lögtakskröfu samkvæmt 10. tölulið ákvæðisins er að ræða og er nánar mælt fyrir um í öðrum ákvæðum laganna hvernig skuli fara með slíka kröfu. Var réttilega staðið að málum hvað meðferð kröfunnar varðar af varnaraðila og við málsmeðferð sýslumanns. Þá standa engin rök til þess að fallast á þau sjónarmið sóknaraðila að kröfuhafi verði að beita nauðungarsöluheimild sé hún fyrir hendi. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila þar að lútandi hafnað.

Með vísan til alls framangreinds er hafnað kröfu sóknaraðila um ógildingu aðfarargerðar nr. 2016-000650 og kröfu hans um að fjárnámið verði afmáð úr bókum sýslumannsembættisins. Verður aðfarargerðin staðfest í samræmi við kröfu varnaraðila eins og nánar greinir í úrskurðarorði. Í samræmi við þetta verður varakröfu sóknaraðila einnig hafnað.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 90/1991, sbr. 94. gr. laga nr. 90/1989 á varnaraðili rétt á málskostnaði úr hendi sóknaraðila sem þykir með hliðsjón af málatilbúnaði sóknaraðila, umfangi málsins og vörnum varnaraðila, hæfilega ákveðinn 250.000 krónur. Er þá einnig litið til þess að samhliða þessu máli eru rekin þrjú önnur mál af sama meiði en af því hefur hlotist ákveðið hagræði við rekstur málanna.

H-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við málinu 14. september sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Staðfest er aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu í máli nr. 2016-000650 sem fram fór 7. apríl 2016 í fasteign sóknaraðila, Tré-Búkka ehf., að Brattahlíð 16-18 í Mosfellsbæ, fastanúmer 208-2110.

Sóknaraðili, greiði varnaraðila, Mosfellsbæ, 250.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf G-kvk-nf (sign)

---------------------------------------