E-2487/2015

I

Mál þetta, sem var dómtekið 18. apríl sl., er höfðað 23. júní 2015 af Hildu ehf., Lágmúla 6 í Reykjavík, gegn Ísvaka ehf., Síðumúla 25 í Reykjavík.

Stefnandi gerir þá kröfu að honum verði heimilt að gera fjárnám inn í veðrétt samkvæmt eftirtöldum tryggingarbréfum í eigu stefnanda sem séu áhvílandi á fasteigninni Brautarholti 16, Reykjavík, fnr. 201-0739, sem er þinglýst eign stefnda, Ísvaka ehf.:

1. tryggingarbréfi nr. 1158-63-4036, útgefnu í Reykjavík 5. janúar 2006 að fjárhæð 785.500 evrur, áhvílandi á 1. veðrétti fasteignarinnar,

2. tryggingarbréfi nr. 1158-63-4037, útgefnu í Reykjavík 5. janúar 2006 að fjárhæð 64.200 evrur, áhvílandi á 1. veðrétti fasteignarinnar,

3. tryggingarbréfi nr. 1163-4107, útgefnu í Reykjavík 17. nóvember 2006, að fjárhæð 648.500 evrur, áhvílandi á 2. veðrétti fasteignarinnar,

fyrir kröfum á hendur Brautarholti 20 ehf., kt. [...], skv. lánssamningum nr. 9700, 9730, 9858 og 10477, sem viðurkenndar eru í þrotabú Brautarholts 20 ehf., samtals að fjárhæð 253.445.740 krónur. Stefnandi krefst einnig málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara krefst hann verulegrar lækkunar á kröfum stefnanda. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnanda ásamt virðisaukaskatti.

Í öndverðu krafðist stefndi aðallega að málinu yrði vísað frá dómi. Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði héraðsdóms 25. nóvember 2015.

II

Kröfur stefnanda á hendur stefnda eru reistar á þremur tryggingarbréfum sem öll voru gefin út árið 2006. Tvö bréfanna eru dagsett 5. janúar 2006 og ber annað þeirra auðkennisnúmerið 1158-63-004036 en hitt númerið 1158-63-004037. Fyrirsögn beggja bréfanna er „Tryggingarbréf / Sparisjóður Reykjavíkur og nágrennis / [kt.]“. Kennitala þessi tilheyrði útibúi Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis.

Almennir skilmálar þessara tveggja bréfa eru samhljóða, en í yfirskrift þeirra kemur fram að um tryggingarbréf sé að ræða í erlendri mynt sem tryggt sé með veði. Í báðum bréfunum segir að félagið, Brautarholt 20 ehf., setji nánar tilgreinda fasteignarhluta Brautarholts 16 að veði til tryggingar á skilvísri og skaðlausri greiðslu á skuldum þeim sem félagið „nú eða síðar, á hvað tíma sem er, kann að skulda eða ábyrgjast Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis, hvort sem eru víxilskuldir ... yfirdráttur á tékkareikningi, skuldabréfalán, erlend endurlán eða hvers konar aðrar skuldir við Sparisjóðinn, þar með taldar ábyrgðir sem Sparisjóðurinn hefur tekist eða kann að takast á hendur [félagsins] vegna, svo og þær skuldir annarra sem [félagið ábyrgist] Sparisjóðnum sem lánveitanda eða eiganda slíkrar kröfu, í hvaða gjaldmiðli sem er“.

Tryggingarbréfið, sem ber auðkennisnúmerið 4036, var til tryggingar á greiðslu allt að fjárhæð 785.500 evrum. Hitt tryggingarbréfið, með númerið 4037, var til tryggingar á greiðslu allt að 64.200 evrum. Samkvæmt fyrrnefnda bréfinu var 88,93% af austurhluta fasteignarinnar að Brautarholti 16, með fasteignamatsnúmerið 201-0736, sett að veði til tryggingar á þeim greiðslum sem þar var lýst. Samkvæmt síðarnefnda bréfinu var hinn hluti sömu fasteignar, þ.e. 11,07% af austurhluta fasteignarinnar að Brautarholti 16, með fasteignamatsnúmerið 201-0739, sett að veði til tryggingar á greiðslu skulda Brautarholts 20 ehf.

Í-kk-nf G. A-kk-nf ritaði undir bæði tryggingarbréfin fyrir hönd Brautarholts 20 ehf. Þeim var þinglýst á hvorn eignarhluta fyrir sig 31. janúar 2006 en skjölin voru móttekin til þinglýsingar 19. sama mánaðar. Sama dag var þinglýst á eignarhlutana tveimur skilyrtum veðleyfum, en þinglýsingarstjóri hafði veitt þeim móttöku 19. janúar 2006. Í veðleyfinu er lýtur að eignarhluta með fasteignamatsnúmerinu 201-0736, alls 88,93% af austurhluta Brautarholts 16, segir að eignarhlutinn sé í eigu Hesusar ehf. Þar er heimilað að Brautarholt 20 ehf. veðsetji eignina til tryggingar á tryggingarbréfi frá SPRON að fjárhæð 785.500 evrur. Þetta veðleyfi var undirritað fyrir hönd Hesusar ehf. af S-kk-þgf K-kk-þgf, H-kk-þgf K-kk-þgf og S-kvk-þgf K-kvk-þgf. Í-kk-nf G. A-kk-nf ritar undir veðleyfið „sem kaupandi“ sem og fyrir hönd Brautarholts 20 ehf. sem lántaka. Í veðleyfinu er lýtur að hinum eignarhlutanum, þ.e. 11,07% í austurhluta Brautarholts 16 með fasteignamatsnúmerinu 201-0739, er fasteignin sögð í eigu dánarbús K-kk-ef J-kk-ef. Þar er félaginu Brautarholti 20 ehf. á sama hátt veitt leyfi til að veðsetja eignina til tryggingar á tryggingarbréfi frá SPRON að fjárhæð 64.200 evrur. Undir veðleyfið rita sömu einstaklingar og skrifuðu undir fyrrgreinda veðleyfið fyrir hönd Hesusar ehf. sem og fyrir hönd kaupanda og lántaka.

Hinn 20. febrúar 2006 var þinglýst afsali, dags. 10. janúar 2006, þar sem S-kk-nf K-kk-nf afsalaði eignarhluta með fasteignamatsnúmerinu 201-0739, þ.e. 11,07% hlut í austurhluta Brautarholts 16, til Hesusar ehf.

Í málinu liggja einnig fyrir upplýsingar úr hlutafélagaskrá um félagið Hesus ehf. Samkvæmt þeim gögnum var á fundi hluthafa 6. janúar 2006 samþykkt að S-kk-nf K-kk-nf og Í-kk-nf Ö-kk-nf A-kk-nf skipuðu stjórn félagsins, en áður áttu þar sæti fyrrgreindur S-kk-nf ásamt U-kvk-þgf V-kvk-þgf og H-kk-þgf K-kk-þgf. Skyldi Í-kk-nf Ö-kk-nf framvegis gegna starfi framkvæmdastjóra félagsins. Tveir stjórnarmenn rituðu saman firma félagsins. Breyting varð á þessu á fundi 16. mars 2006 þar sem Þ-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf tók við sem stjórnarformaður af S-kk-þgf K-kk-þgf sem vék úr stjórninni. Einn stjórnarmaður ritaði firma félagsins. Skráðu nafni þess var breytt í Ísvaka ehf. 6. apríl 2006, auk þess sem lýsingu á starfsemi þess var breytt úr „leigu atvinnuhúsnæðis“ í „kaup og sölu á eigin fasteignum“.

Þriðja tryggingarbréfið sem liggur til grundvallar málshöfðun stefnanda er dagsett 17. nóvember 2006. Fyrirsögn bréfsins er eins og í þeim tryggingarbréfum sem áður er getið þar sem kennitala útibús Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis er tilgreint. Útgefandi þess er sem fyrr Brautarholt 20 ehf. en í fyrirsögn þess kemur fram að um sé að ræða tryggingarbréf í erlendri mynt og að það sé tryggt með veði í fasteign. Skuldir þær sem tryggingarbréfið átti að tryggja er lýst með sama hætti og í fyrrgreindu tryggingarbréfunum að öðru leyti en því að sérstaklega var tekið fram í bréfinu að það tryggði ekki aðeins skuldir Brautarholts 20 ehf. við Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis, heldur einnig skuldir við þann sem „eignast bréf þetta á löglegan hátt“. Nam hámarksfjárhæð hinnar tryggðu skuldar 648.500 evrum auk dráttarvaxta og kostnaðar af vanskilum.

Með tryggingarbréfinu voru nokkrar fasteignir við Brautarholt settar að veði. Á forsíðu tryggingarbréfsins er Brautarholt 8, með fasteignamatsnúmerið 201-0540, sett að veði til tryggingar á framangreindum skuldum Brautarholts 20 ehf. Fram kemur á forsíðunni að framhald sé á baksíðu. Þar eru nánar tilgreindir eignarhlutar í Brautarholti 20 einnig settir að veði sem og eignarhluti í Brautarholti 18. Við tryggingarbréfið var fest blaðsíða sem ber yfirskriftina „Einnig veðsett“. Þar er eignarhlutur í Brautarholti 18 veðsettur, sem og tveir eignarhlutar í Brautarholti 16, þ.e. 89,93% hlutur í austurhluta fasteignarinnar með fasteignamatsnúmerinu 201-0736 og 11,07% hlutur í austurhluta fasteignarinnar með fastanúmerið 201-0739. Kemur þar fram að tryggingarbréfið hvíli á öðrum veðrétti þessara eignarhluta. Undir þessa lýsingu, aftan við þar sem segir „Veðheimild:“, ritaði Þ-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf nafnið sitt, en ofan við undirritun hans er skráð „F.h. Ísvaki ehf.“. Tveir vitundarvottar skrifuðu síðan undir til að staðfesta dagsetningu undirskriftar og fjárræði þinglýsts eiganda.

Stefnandi hefur einnig lagt fram fjóra lánssamninga, sem hann skírskotar til í dómkröfum sínum, og bera þeir númerin 9700, 9730, 9858 og 10477.

Samningur nr. 9700 er dagsettur 6. desember 2005. Hann var upphaflega á milli Skjólvangs ehf. sem lántaka og Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis (SPRON), kt. [...], sem lánveitanda. Þar lofaði lánveitandi að lána, og lántaki að taka að láni, jafnvirði 40 milljóna króna í tveimur erlendum gjaldmiðlum sem átti að endurgreiða með áföllnum vöxtum og kostnaði með einni greiðslu 1. júlí 2006. Í 9. gr. lánssamningsins segir að til tryggingar á öllum skuldbindingum lántaka samkvæmt lánssamningnum skyldi lántaki leggja fram eitt veðtryggingarbréf að fjárhæð 613.000 svissneskir frankar og 38 milljónir japanskra jena, þar sem fasteign að Smárahvammi í Garðabæ yrði veðsett. Fram kemur í samningnum að veðtryggingarbréf þetta ætti að vera allsherjarveð. Auk þessa veðtryggingarbréfs átti lántaki að afhenda tryggingarvíxil að fjárhæð 50 milljónir króna, eins og þar er nánar lýst. Breytingar voru gerðar á greiðsluskilmálum lánsins fyrst 30. júní 2006, aftur 4. júlí 2008 og að lokum 23. ágúst 2007 þar sem gjalddagi lánsins var framlengdur og breytingar voru gerðar á vaxtakjörum. Hinn 28. júní 2007 var jafnframt samþykkt skuldskeyting þar sem Brautarholt 20 ehf. varð skuldari samkvæmt þessum lánssamningi.

Samningur með númerinu 9730 er dagsettur 25. janúar 2006. Hann er á milli SPRON sem lánveitanda og Brautarholts 20 ehf. sem lántaka. Þar skuldbatt lántaki sig til þess að lána, og lántaki að taka að láni, að jafnvirði 31.500.000 íslenskra króna „í eftirtöldum myntum“; 312.872,47 svissneskum frönkum og 27.866.242 japönskum jenum. Samkvæmt 3. og 4. gr. samningsins setti lánveitandi það að skilyrði fyrir greiðslu lánsins að lántaki legði fram tryggingarbréf að fjárhæð 420.000 evrur þar sem hluti fasteignarinnar að Brautarholti 18, sem ber fasteignamatsnúmerið 223-7599, var settur að veði. Í 2. gr. samningsins kemur fram að tilefni lánveitingarinnar væri að fjármagna kaup á umræddum hluta fasteignarinnar að Brautarholti 18. Jafnframt var það gert að skilyrði fyrir lánveitingunni að Brautarholt 20 ehf. legði fram tryggingarvíxil að fjárhæð 14.300.000 krónur með ábyrgð þeirra Þ-kk-ef A-kk-ef S-kk-ef og Í-kk-ef Ó-kk-ef A-kk-ef. Samkvæmt samningi þessum skyldi lánið endurgreitt á tólf gjalddögum, fyrst 8. júní 2006 og síðan á þriggja mánaða fresti, en lokagjalddagi skyldi vera 8. júní 2009. Lántaka var þó heimilt að framlengja láninu fimm sinnum til þriggja ára í senn, en að síðustu til tveggja ára, ef samkomulag næðist um lánskjör. Samið var um breytingu á greiðsluskilmálum lánssamningsins 1. nóvember 2006. Samkvæmt því átti að greiða höfuðstól lánsins „með 1 gjalddaga á 24 mánaða fresti í fyrsta sinn“ 8. október 2008. Aftur var samið um breytingu á greiðsluskilmálum lánsins 9. október 2008. Skyldi nýr höfuðstóll lánsins þá greiðast með einum gjalddaga 8. október 2010, en vexti átti lántaki að greiða mánaðarlega.

Samningur með númerinu 9858 er dagsettur 28. júlí 2006. Sem fyrr er hann á milli SPRON sem lánveitanda og Brautarholts 20 ehf. sem lántaka. Þar lofar lánveitandi að lána, og lántaki að taka að láni, jafnvirði 49.100.000 króna í „eftirtöldum myntum“; 416.737,40 svissneskum frönkum og 38.881.850 japönskum jenum. Eins og í síðastgreinda samningnum var sérstaklega tekið fram að tilefni lánveitingarinnar væri að fjármagna kaup á hluta fasteignarinnar að Brautarholti 18, þ.e. þeim hluta fasteignarinnar sem ber fasteignamatsnúmerið 201-0740. Samkvæmt 3. og 4. gr. samningsins setti lánveitandi það að skilyrði fyrir greiðslu lánsins að lántaki legði fram tryggingarbréf að fjárhæð 312.000 evrur, þar sem fyrrgreindur hluti fasteignarinnar að Brautarholti 18 skyldi settur settur að veði. Greiðsluskilmálar voru hliðstæðir og í samningi nr. 9730. Sams konar breytingar voru gerðar á greiðsluskilmálum þessa samnings og gerðar voru á samningi nr. 9730, fyrst með samningi 1. nóvember 2006 og síðan með samningi 9. október 2008.

Samningur sem ber númerið 10477 er dagsettur 9. október 2007. Hann er sem fyrr á milli SPRON sem lánveitanda og Brautarholts 20 ehf. sem lántaka. Þar lofar lánveitandi að lána, og lántaki að taka að láni, jafnvirði 45.500.000 íslenskra króna í „eftirtöldum myntum / CHF (100%)“. Sérstaklega var tekið fram að tilefni lánveitingarinnar væri að fjármagna kaup á hluta í fasteigninni að Brautarholti 18, þ.e. þeim hluta sem ber fasteignamatsnúmerið 223-7598. Lánveitandi setti það að skilyrði í samningnum fyrir greiðslu lánsins að lántaki legði fram tvö tryggingarbréf þar sem framangreindur hluti fasteignarinnar yrði settur að veði, annars vegar að upphæð 668.000 svissneskir frankar og hins vegar að fjárhæð 432.500 evrur. Átti að endurgreiða lánið á 24 gjalddögum og skyldi lokagjalddagi vera 8. október 2009.

Undir rekstri málsins lagði stefndi fram skjöl er sýna að Sparisjóður Reykjavíkur og nágrennis hf. hafi 1. apríl 2007 tekið yfir Sparisjóð Reykjavíkur og nágrennis, kt. [...]. Fjármálaeftirlitið tók yfir vald hluthafafundar sparisjóðsins 21. mars 2009 og vék félagsstjórn hans í heild sinni frá störfum og skipaði honum skilanefnd. Sérstakt hlutafélag, sem fékk heitið Drómi ehf., var því næst stofnað, en með yfirlýsingu 26. maí 2009 tók það félag við öllum eignum SPRON og tryggingarréttindum sparisjóðsins í samræmi við framangreinda ákvörðun Fjármálaeftirlitsins.

Brautarholt 20 ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði 11. nóvember 2011. Drómi ehf. lýsti kröfum í þrotabú félagsins meðal annars á grundvelli þeirra fjögurra lánssamninga sem að framan greinir. Var kröfunum lýst sem veðkröfum í fasteignirnar að Brautarholti 8, 18 og 20, í byggingarrétt að Víkurbraut 21 til 23 og í landspildu í Smárahvammi. Samkvæmt framlagðri kröfulýsingarskrá námu lýstar veðkröfur í búið samtals tæplega 3,4 milljörðum króna. Skiptastjóri samþykkti samtals rúmlega 1,9 milljarða króna af þeim. Hann samþykkti meðal annars 81.797.519 krónur á grundvelli lánssamnings nr. 9700, 39.182.606 krónur á grundvelli lánssamnings nr. 9730, 60.838.192 krónur á grundvelli lánssamnings nr. 9858 og 53.718.468 krónur á grundvelli lánssamnings nr. 10477. Fram kemur í gögnum málsins að skiptastjóri hafi gengið út frá því að allir þessir lánssamningarnir fælu í sér ólögmæta gengistryggingu á lánum í íslenskum krónum. Námu samþykktar kröfur í þrotabúið samkvæmt þessum fjórum lánssamningunum samtals 253.536.785 krónum. Drómi ehf. gerði ekki ágreining um þessa afstöðu skiptastjóra. Fram kemur í stefnu að skiptum á þrotabúi Brautarholts 20 ehf. hafi lokið 30. desember 2013.

Undir rekstri málsins lagði stefnandi fram sinn eigin endurútreikning á eftirstöðvum lánssamninganna miðað við að um lán með ólögmætri gengistryggingu væri að ræða. Samkvæmt þeim útreikningi var staða samnings nr. 9700 11. nóvember 2011 81.706.474 krónur, samnings nr. 9730 41.082.909 krónur, samnings nr. 9858 62.129.450 krónur og samnings nr. 10477 53.748.448 krónur. Við aðalmeðferð málsins lækkaði stefnandi fjárhæð þá sem tilgreind er í dómkröfum að því marki sem þessi endurútreikningur sýndi lægri fjárhæð en endurútreikningur skiptastjóra. Lækkaði fjárhæðin við það úr 253.536.785 krónum í 253.445.740 krónur.

Í gögnum málsins kemur fram að þær fasteignir sem kröfulýsingarnar tiltóku voru seldar nauðungarsölu til veðhafa 14. nóvember, 20. nóvember og 5. desember 2013. Var fasteignin að Brautarholti 8 seld fyrir 61 milljón króna, Brautarholt 18 fyrir 60 milljónir króna, Brautarholt 20 fyrir 40 milljónir króna, Víkurbraut 21 til 23 fyrir 12 milljónir króna og Smárahvammur fyrir 40 milljónir króna.

Í málinu hefur stefnandi lagt fram dómskjal sem ber yfirskriftina „Uppgjör nauðungarsölu“, þar sem fram kemur hvernig andvirði eignanna, miðað við tilgreint verðmæti þeirra, er ráðstafað til greiðslu ýmissa lána skuldara annarra en þeirra sem liggja til grundvallar málshöfðun stefnanda. Samkvæmt þeim útreikningi nam samþykkt fjárhæð umræddra lána samtals 1.111.438.599 krónum, en staða þeirra á uppboðsdegi var 1.437.279.238 krónur. Verðmæti fasteignanna sem ráðstafað var upp í lánin nam samtals 958.646.520 krónum og eftirstöðvar lánanna voru því 478.632.718 krónur.

Þeir lánssamningar og tryggingarbréf sem mál stefnanda byggist á voru framseld til stefnanda Hildu ehf. 31. desember 2013 eins og áritanir á skjölin bera með sér.

III

1. Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi greinir svo frá í stefnu að stefnandi sé eigandi þeirra þriggja tryggingarbréfa sem að framan greini, en þau hafi verið gefin út til tryggingar á skuldum Brautarholts 20 ehf. Bréfin hvíli á 1. og 2. veðrétti fasteignarinnar að Brautarholti 16, með fasteignamatsnúmerið 201-0739, sem sé þinglýst eign stefnda. Brautarholt 20 ehf. hafi verið úrskurðað gjaldþrota 11. nóvember 2011 og sé ekki stefnt í máli þessu.

Af hálfu stefnanda er á því byggt að umrædd tryggingarbréf standi til tryggingar á öllum skuldum Brautarholts 20 ehf., meðal annars kröfum samkvæmt fyrrgreindum lánssamningum nr. 9700, 9730, 9858 og 10477. Samtals hafi samþykktar kröfur á grundvelli þessara samninga í þrotabú Brautarholts 20 ehf. numið 253.536.785 krónum, en áfallnir dráttarvextir til 12. júní 2015 nemi 126.611.693 krónum. Staða krafnanna með áföllnum dráttarvöxtum nemi því 362.148.478 krónum.

Stefnandi gerir grein fyrir því að öll framangreind tryggingarbréf ásamt lánssamningum hafi verið framseld til Dróma hf. í samræmi við ákvörðun Fjármálaeftirlitsins 21. mars 2009, sbr. yfirlýsingu um aðilaskipti að kröfuréttindum í eigu SPRON hf. til Dróma hf., dags. 26. maí 2009. Hinn 31. desember 2013 hafi lánssamningarnir ásamt tryggingarbréfum verið framseldir stefnanda, Hildu ehf., eins og áritun á þau beri með sér.

Stefnandi byggir á því að stefndi, Ísvaki ehf., sem sé þinglýstur eigandi fasteignarinnar að Brautarholti 16 í Reykjavík, með fasteignamatsnúmerinu 201-0739, verði að þola að stefnandi geri fjárnám í veðrétti samkvæmt fyrrgreindum tryggingarbréfum sem áhvílandi séu á eigninni til tryggingar á skuldum Brautarholts 20 ehf. við stefnanda. Í fyrrgreindum lánssamningum og tryggingarbréfum sé ekki heimild til aðfarar samkvæmt 7. tölulið 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989. Stefnanda sé því nauðsynlegt að fá dóm á hendur stefnda fyrir heimild sinni til aðfarar inn í veðrétt samkvæmt tilgreindum tryggingarbréfum til fullnustu þessum kröfum.

Stefnandi kveðst styðja kröfur sína við meginreglur samninga- og kröfuréttar um efndir samninga auk meginreglna veðréttar. Kröfu um málskostnað kveðst hann byggja á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

2. Málsástæður og lagarök stefnda

Sýknukrafa stefnda er meðal annars á því reist að stefnandi sé hvorki eigandi þeirra tryggingarbréfa sem hann byggir rétt sinn á né að hann sé eigandi ætlaðra krafna samkvæmt framlögðum lánasamningum. Nánar er vísað til rökstuðnings stefnda fyrir vanreifun á aðild. Bendir stefndi á að hvergi í stefnu sé því haldið fram að stefnandi hafi eignast kröfur lánveitandans, Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis með kennitöluna [...]. Þá séu tryggingarbréfin gefin út til handa sama sparisjóði með kt. [...]. Í greinargerð er því haldið fram að ekkert liggi fyrir um á hverju stefnandi byggi eignarhald sitt á tryggingarbréfunum.

Stefndi reisir sýknukröfu sína einnig á tómlæti. Hvorki stefnandi, Drómi ehf., sparisjóðir, skuldari né nokkur annar hafi vakið athygli stefnda á því að hugsanlega kynni hann að bera ábyrgð á þeim lánum sem um ræðir. Bendir hann á að upphaflega hafi þau verið veitt Skjólvangi ehf. og/eða Brautarholti 20 ehf. vegna viðskipta með landsvæði í Garðabæ (Smárahvamm) og fasteign að Brautarholti 18. Stefndi hafi frá stofnun verið eigandi að fasteign að Brautarholti 16 og sé hún eina eign félagsins. Hafi félagið verið stofnað árið 1996 af U-kvk-þgf V-kvk-þgf og börnum hennar, E-kvk-þgf, S-kvk-þgf, S-kk-þgf og H-kk-þgf. Fasteignin sé eina eign félagsins. Á því er byggt að hafi sá réttur, sem stefnandi reisi málatilbúnað sinn á, einhvern tímann stofnast þá hljóti hann að vera nú fallin niður fyrir tómlæti, enda hafi félaginu fyrst verið tilkynnt um meint lánsveð með stefnu 12. júní 2015.

Stefndi byggir einnig á því að tryggingarbréfin séu óskuldbindandi. Kannast stefndi ekki við að hafa skuldbundið sig til þess að tryggja neinum kröfuhafa efndir á fjárskuldbindingum annarra félaga, hvorki fjárskuldbindinga Brautarholts 20 ehf. né Skjólvangs ehf. Þau þrjú tryggingarbréf sem hafi verið lögð fram í málinu beri það ekki með sér að hafa verið kynnt, staðfest eða með nokkrum hætti borin undir stefnda sem eiganda fasteignarinnar að Brautarholti 16.

Stefndi byggir einnig á því að lánssamningarnir, sem stefnandi byggir á, gefi til kynna að aðrar eignir en eignir stefnda standi til tryggingar á efndum þeirra. Telur stefndi að samið hafi verið milli skuldara og lánveitanda hvaða eignir ættu að standa til tryggingar réttum efndum og geti hvorki lánveitandi né nokkur annar, sem telji réttindi sín frá lánveitandanum komin, bætt við þá tryggingarstöðu sem samið hafi verið um. Hvorki lánveitandinn, Drómi ehf., né skuldarinn hafi nokkurn tímann haldið því fram að eignir stefnda ættu að standa til tryggingar þeim lánssamningum sem lagðir hafi verið fram. Fyrst þegar stefnandi hafi höfðað mál þetta hafi því verið borið við að stefndi eigi með eignum sínum að bera ábyrgð á skuldbindingum samkvæmt þeim lánssamningum sem liggi fyrir.

Varðandi lán nr. 9700 tekur stefndi fram að hafi það verið ætlun lánveitanda og lántaka að setja fasteign stefnda að veði til tryggingar á efndum lánssamningsins hefðu þeir vissulega tekið það fram í 9. gr. samningsins eins og gert hafi verið um aðrar tryggingar. Þá hafi þurft að samþykkja slíka skuldbindingu á hluthafafundi í stefnda.

Um lán nr. 9730 vísar stefndi til þess að í 3. og 4. gr. lánssamningsins hafi verið fjallað um tryggingar á skuldum lántaka. Hafi það verið ætlun lánveitanda og lántaka að setja fasteign stefnda að veði til tryggingar á efndum samningsins hefðu þeir tilgreint fasteignina þar einnig, en það hafi ekki verið gert, auk þess sem hluthafafundur hafi ekki samþykkt gerninginn.

Sama gildir að mati stefnda um lán nr. 9858 og 10471. Eins og varðandi lán nr. 9730 hafi í þessum lánssamningum verið samið um það í 3. og 4. gr. hvaða eignir ættu að standa til tryggingar á efndum samninganna. Þar sem fasteign stefnda hafi þar ekki verið nefnd og gerningarnir ekki verið samþykktir á hluthafafundi stefnda fái ekki staðist að fasteign stefnda standi til tryggingar á umræddum lánssamningum.

Samkvæmt framansögðu telur stefndi það vera rangt og ósannað að fasteign stefnda að Brautarholti 16 í Reykjavík standi til tryggingar efndum umræddra lánssamninga milli Brautarholts 20 ehf. og Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis.

Stefndi byggir einnig á því að stefnandi hafi ekki fært sönnur á að hann eigi þær kröfur sem liggi til grundvallar kröfugerð hans. Í málinu sé óumdeilt að stefnandi leiði rétti sinn frá Dróma ehf. sem hafi verið hæstbjóðandi á nauðungarsölu á öllum eignum skuldara, þ. á m. Brautarholti 18 og Smárahvammi í Garðabæ. Drómi ehf. hafi ráðstafað andvirði hinna nauðungarseldu verðmæta til greiðslu á kröfum sem hann hafi síðan framselt stefnanda þessa máls. Stefnandi taki þannig við réttindum og skyldum Dróma ehf. sem samkvæmt 57. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 geti aðeins krafið skuldara eða annan um greiðslu þess sem eftir standi af skuldbindingu að því leyti sem hann sýni fram á að markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs hefði ekki nægt til fullnustu kröfunnar. Hvíli sönnunarbyrðin á stefnanda um að eitthvað standi eftir af kröfum samkvæmt umræddum lánssamningum sem lýst hafi verið í þrotabú skuldarans Brautarholts 20 ehf. þegar tekið sé tillit til markaðsverðs ofangreindra eigna á þeim degi er boð í þær var samþykkt. Telur stefndi að eignirnar hafi verið það verðmætar að markaðsvirði þeirri nægi til fullnaðargreiðslu lánssamninganna.

Þessu til stuðnings vísar stefndi m.a. til upplýsinga sem fram komi í gögnum málsins um verðmæti fasteignarinnar að Smárahvammi í Garðabæ sem standi til tryggingar á skuld samkvæmt lánssamningi nr. 9700. Um sé að ræða tæplega 5,0 hektara landspildu í Garðabæ. Markaðsverð eignarinnar hafi verið metið 1.758.000.000 krónur í apríl 2008. Eignin hafi verið verðmetin af tveimur aðilum árið 2012 og sé niðurstaða þeirra annars vegar 388.500.000 krónur og hins vegar 565.000.000 krónur. Síðara matið hafi verið framkvæmt af dómkvöddum matsmanni í matsmáli sem Drómi hf. hafi verið aðili að og hafi verðmatið miðast við 10. ágúst 2012. Telur stefndi að sama gildi um aðrar fasteignir skuldara sem veðsettar hafi verið lánveitanda til tryggingar á efndum framlagðra lánasamninga nr. 9730, 9858 og 10477.

Stefndi mótmælir dráttarvaxtakröfu stefnanda, en dráttarvextir séu fyrndir. Þá mótmælir hann upphafsdegi dráttarvaxta. Mikil óvissa hafi ríkt um forsendur lánssamninganna. Hvorki kröfuhafar né skuldari hafi haft hugmynd um hver endanleg og rétt staða lánsamninganna hafi verið síðustu sjö ár og enginn hafi sent stefnda greiðsluseðla, tilkynningar eða gert tilraunir til þess að skýra réttarstöðuna fyrir stefnda. Stefndi byggir á því að greiðsla skuldara hafi ekki farið fram vegna atvika sem varði kröfuhafa en ekki skuldara og verði honum ekki um það kennt samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001. Því geti dráttarvextir á ætlaða kröfu ekki verið dæmdir frá öðrum degi en dómsuppsögu.

IV

Í máli þessu leitar stefnandi staðfestingar dómstóla á því að hann eigi fullnusturétt í fasteign stefnda, Ísvaka ehf., að Brautarholti 16 á grundvelli þriggja tryggingarbréfa frá árinu 2006 fyrir efndum á fjórum lánssamningum. Félagið Brautarholt 20 ehf. var lántaki þriggja þessara lánssamninga sem það gerði við Sparisjóð Reykjavíkur og nágrennis (SPRON) í janúar 2006 (nr. 9730), í júlí 2006 (nr. 9859) og í október 2007 (nr. 10477). Fjórði lánssamningurinn (nr. 9700) var upphaflega milli félagsins Skjólvangs ehf. og SPRON, en Brautarholt 20 ehf. varð skuldari samkvæmt honum með skuldskeytingu í júní 2007. Meginefni bæði tryggingarbréfanna og lánssamninganna hefur verið rakið í kafla II.

Tvö tryggingarbréfanna, sem bæði eru dagsett 5. janúar 2006, eru ekki undirrituð fyrir hönd veðsala, sem þá hét Hesus ehf. Sama dag og bréfunum var þinglýst var þó tveimur skilyrtum veðleyfum einnig þinglýst á þá fasteignarhluta sem tryggingarbréfin tóku til. Þar kemur skýrt fram að Brautarholti 20 ehf. sé heimilt að veðsetja fasteignina með útgáfu tryggingarbréfa til SPRON að sömu fjárhæð og þar var kveðið á um, þ.e. 785.000 evrur og 62.400 evrur. Samkvæmt framlögðum gögnum úr fyrirtækjaskrá gátu tveir stjórnarmenn ritað firma veðsala á þessum tíma. Annað veðleyfið er dagsett 5. janúar 2005, en mögulega hefur ártalið misritast, enda virðast umrædd viðskipti hafa átt sér stað í byrjun árs 2006. Undir veðleyfið ritaði m.a. S-kk-nf og H-kk-nf K-kk-nf sem sátu í stjórn félagsins til 6. janúar 2006. Hitt veðleyfið er dagsett 10. janúar 2006. Undir það rita meðal annarra fyrrgreindur S-kk-nf og Í-kk-nf G. A-kk-nf, þó að hann geri það sem kaupandi og fyrir hönd Brautarholts 20 ehf. sem var lántaki. Þeir tveir sátu þá í stjórn veðsalans, Hesusar ehf., samkvæmt yfirliti úr fyrirtækjaskrá.

Veðsetning fasteignarinnar að Brautarholti 16 samkvæmt tryggingarbréfi 17. nóvember 2006 var einnig samþykkt fyrir hönd veðsala, stefnda Ísvaka ehf., þar sem annar tveggja stjórnarmanna félagsins, Þ-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf, skrifaði undir yfirlýsingu um veðheimild sem fylgdi tryggingarbréfinu.

Í þessu ljósi verður að hafna málsástæðum stefnda um að félagið hafi aldrei skuldbundið sig til þess að tryggja efndir á fjárskuldbindingum Brautarholts 20 ehf.

Tryggingarbréfin voru gefin út á eyðublaði sem er merkt með kennitölu útibús SPRON. Þar lýsti Brautarholt 20 ehf. því yfir að veðið stæði til tryggingar á efndum allra krafna sem SPRON ætti á hendur félaginu eða kynni að eignast síðar. Samkvæmt efni tryggingarbréfanna voru hinar tryggðu kröfur því ekki einskorðaðar við kröfur í eigu útibúsins. Hlutafélagið Sparisjóður Reykjavíkur og nágrennis hf. tók yfir rekstur SPRON árið 2007. Kröfuréttindi samkvæmt lánssamningunum, sem og tryggingarréttindi samkvæmt tryggingarbréfunum, færðust yfir til Dróma ehf. samkvæmt ákvörðun Fjármálaeftirlitsins 21. mars 2009. Dróma ehf. var heimilt að framselja kröfuréttindin samkvæmt lánssamningunum sem og veðréttinn samkvæmt tryggingarbréfunum til stefnanda, sbr. meðal annars 1. mgr. 10. gr. laga nr. 75/1997, um samningsveð. Verður að líta svo á að stefnandi sé réttur eigandi bæði kröfu- og veðréttinda samkvæmt framangreindum heimildarskjölum.

Eins og efni tryggingarbréfanna ber ótvírætt með sér fólu þau í sér að veðið, þ.e. tveir fasteignarhlutar fasteignarinnar að Brautarholti 16, átti að standa til tryggingar á öllum kröfum sem veðhafi átti eða kynni að eignast á hendur Brautarholti 20 ehf. Veðsetning af þessu tagi hefur lengi tíðkast, einkum í starfsemi banka og annarra lánastofnana. Hafa dómstólar ekki litið svo á að slík veðsetning til tryggingar á heildarskuldbindingum skuldara sé í eðli sínu svo íþyngjandi og ósanngjörn í garð veðsala að efni sé til þess að víkja þeim til hliðar enda sé fullnægt reglu 4. gr. laga nr. 75/1997 um tilgreiningu hámarksfjárhæðar veðkröfunnar. Aftur á móti kunna forsendur aðila við samningsgerð að leiða til þess að efni slíkra tryggingarbréfa sæti þröngri túlkun þannig að veðhafi geti ekki leitað fullnustu á grundvelli þeirra fyrir tilteknum kröfum á hendur þeim skuldara sem bréfin taka til.

Hér háttar svo til að í lánssamningunum, sem liggja til grundvallar málshöfðun stefnanda, var lánþega sett þau skilyrði að gefa út tiltekin tryggingarbréf með veði í ákveðnum fasteignum auk þess sem í tveimur þeirra var að auki gerð krafa um tryggingar í formi tryggingarvíxla. Þau tryggingarbréf sem vísað er til í lánssamningunum eru önnur en krafa stefnanda byggist á og þar voru aðrar eignir en Brautarholt 16 veðsettar. Efni þriggja lánssamninga gefa til kynna að tilefni lánveitingar SPRON hafi verið fjármögnun á kaupum lántaka á þeim fasteignum sem krafist var að lántaki veðsetti. Stefndi heldur því fram að aðilar hafi gengið út frá því við samningsgerðina að einungis þau veð sem vísað er til í viðkomandi lánssamningi hafi átt að standa til tryggingar endurgreiðslu á viðkomandi láni.

Umræddir lánssamningar útiloka ekki samkvæmt efni sínu að lánveitandi noti önnur tryggingarbréf í sinni eigu en þar er vísað til, í því skyni að fullnusta kröfur sínar samkvæmt lánssamningunum, að því tilskildu að þau tryggingarbréf geti tekið til þessara skuldbindinga lántaka. Segir beinlínis í lánssamningi frá 6. desember 2005 að hið áskilda veðtryggingarbréf, sem átti samkvæmt samningnum að hvíla á öðrum veðrétti landspildunnar að Smárahvammi í Garðabæ, skyldi ekki einungis vera til tryggingar á endurgreiðslu þess láns, heldur „allra annarra skulda við SPRON“. Ákvæði þetta styður því ekki málatilbúnað stefnda um að sú venja hafi ríkt í viðskiptum lántaka við SPRON að hvert lán sem félagið tók hjá sparisjóðnum hafi einungis verið tryggt með tryggingarbréfi sem gefið var út samhliða lánveitingunni. Aðrir þeir lánssamningar sem stefnandi byggir málatilbúnað sinn á gera þeim tryggingarbréfum sem gefa átti út ekki jafn ítarleg skil. Samkvæmt efni þeirra tryggingarbréfa, sem stefnandi byggir kröfur sína á, taka þau ótvírætt til þeirra lána sem hér um ræðir. Verður samkvæmt framansögðu að fallast á að fasteignin að Brautarholti 16 standi í samræmi við efni tryggingarbréfanna til tryggingar á efndum þeirra lánssamninga sem stefnandi tilgreinir í dómkröfum sínum, enda um að ræða skuldbindingar Brautarholts 20 ehf. við SPRON sem síðar gengu til Dróma ehf. og loks til stefnanda.

Eins og fram kemur í kafla II lýsti Drómi ehf. kröfum á grundvelli framangreindra lánssamninga í þrotabú Brautarholts 20 ehf. Var þeim lýst sem veðkröfum í fasteignirnar að Brautarholti 8, 18 og 20, sem og í fasteign að Víkurbraut 21 til 23 í Reykjanesbæ og í landspildu í Smárahvammi í Garðabæ. Bendir stefnandi á að við skiptin hafi þessar kröfur verið samþykktar 21. maí 2012 að fjárhæð samtals 253.536.785 krónur.

Stefnandi byggir á því að ekkert hafi fengist greitt upp í þessar kröfur við skiptin eða eftir það. Hafi framangreindar fasteignir verið seldar nauðungarsölu til veðhafa í nóvember og desember 2013 en verðmæti þeirra hafi verið ráðstafað upp í aðrar samþykktar kröfur Dróma ehf. í þrotabúið, sbr. fyrirliggjandi uppgjör. Af hálfu stefnda er þetta dregið í efa. Telur hann stefnanda ekki hafa fært sönnur á að kröfur samkvæmt lánssamningunum séu enn þá útistandandi og vísar þar til 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu, sbr. 4. gr. laga nr. 60/2010.

Í framangreindu lagaákvæði segir að hafi sá sem naut réttinda yfir eign ekki fengið þeim fullnægt með öllu af söluverðinu við nauðungarsölu eignarinnar geti hann aðeins krafið gerðarþola eða annan um greiðslu þess sem eftir stendur af skuldbindingunni að því leyti sem hann sýnir fram á að markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs hefði ekki nægt til fullnustu kröfunnar. Samkvæmt efni greinarinnar getur hún tekið til aðstæðna eins og uppi voru í skiptum Dróma ehf. og Brautarholts 20 ehf. þar sem kröfuhafinn freistaði þess að ná fram efndum fjárskuldbindinga samkvæmt lánssamningum með nauðungarsölu á fasteignum sem hann átti veðrétt í á grundvelli tryggingarbréfa sem var ætlað að tryggja allar kröfur sem veðhafi átti eða kynni að eignast í skiptum sínum við skuldarann. Af þessu leiðir að sú skylda hvílir á stefnanda samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 að færa með viðhlítandi hætti sönnur á að hann hafi ekki fengið fullnægt fjárkröfum sínum samkvæmt lánssamningum þeim sem málatilbúnaður hans er reistur á við nauðungarsölu á framangreindum fasteignum að Brautarholti 8, 18 og 20, sem og á byggingarrétti á 4.612 m² lóð á Víkurbraut 21 til 23 í Reykjanesbæ og á 50 hektara landspildu í Smárahvammi í Garðabæ.

Í málinu liggur fyrir uppgjör vegna nauðungarsölu framangreindra fasteigna sem, eins og áður segir, fóru fram síðla árs 2013. Í uppgjöri í tengslum við sölu á 50 hektara landspildu við Smárahvamm kemur fram að uppgjörsdagur sé 16. október 2013 og að miðað sé við að verðmæti fasteignarinnar sé ráðstafað inn á sex lánssamninga, nr. 9635, 10310, 10352, 716145, 713003 og 712347. Á uppboðsdegi nam staða þessara lána samkvæmt uppgjörinu samtals 608.119.323 krónum, en skiptastjóri hafði 21. maí 2012 samþykkt kröfur á grundvelli þeirra að fjárhæð samtals 459.463.753 krónur. Má ætla að mismunurinn helgist einkum af dráttarvöxtum sem féllu á fjárkröfur þessar frá samþykkt skiptastjóra þangað til eignin var seld nauðungarsölu. Stefndi hefur ekki fært fyrir því rök að stefnanda hafi verið óheimilt að haga uppgjörinu þannig að miðað væri við stöðu lánanna á uppgjörsdegi.

Í uppgjörinu er jafnframt miðað við að verðmæti landspildunnar hafi numið 346.277.500 krónum. Virðist þar stuðst við verðmat, dags. 10. maí 2012, en ekki liggur fyrir hver gerði það. Getur þetta verðmat ekki verið fullnægjandi sönnun um markaðsverð þessarar eignar á uppgjörsdegi. Í málinu liggur einnig fyrir mat dómkvadds matsmanns á verðmæti fasteignarinnar frá ágúst 2012. Þar er komist að þeirri niðurstöðu að söluverðmæti landsvæðisins í Smárahvammi hafi á þeim degi er matsgerð var skilað numið 565.000.000 króna. Eins og áður segir er uppgjörsdagur samkvæmt fyrrgreindu uppgjöri rúmu ári síðar. Stefnandi hefur lagt fram í málinu skrá sem sýnir þróun á vísitölu íbúðarverðs á höfuðborgarsvæðinu. Áætlað er að á meginhluta landspildunnar muni í framtíðinni rísa íbúðarhúsnæði, en þegar matsgerð var unnin hafði ekki verið unnið deiliskipulag fyrir svæðið. Ef tekið er mið af þessum gögnum virðist mega áætla að verðmæti landspildunnar á uppgjörsdegi hafi getað numið tæplega 621.000.000 króna. Mismunur þeirrar fjárhæðar og stöðu lánssamninganna sem gerðir voru upp með nauðungarsölu landspildunnar er jákvæður um tæplega 13 milljónir króna.

Í tengslum við sölu á byggingarrétti á lóð við Víkurbraut 21 til 23 í Reykjanesbæ er í uppgjörinu miðað við að það fari fram 5. desember 2013 og að verðmæti byggingarréttarins, 95 milljónir króna, sé varið til greiðslu inn á kröfu samkvæmt lánssamningi nr. 10368, sem skiptastjóri hafði samþykkt að fjárhæð 179.441.065 krónur, en nam á uppboðsdegi 229.452.501 krónu. Mat á verðmæti eignarinnar virðist vera byggt á mati dómkvaddra yfirmatsmanna frá nóvember 2011, sem töldu að ef það þyrfti að selja byggingarréttinn „á næstu tveimur til fjórum mánuðum“ yrði hann líklega seldur með þó nokkrum afslætti eða fyrir 95 milljónir króna. Í sama yfirmati er hins vegar talið að söluverðmæti byggingarréttarins 1. nóvember 2011 næmi 120 milljónum króna. Á lóðinni var heimilt að byggja íbúðarhúsnæði, þ.e. fjölbýlishús með 83 íbúðum. Ef tekið er mið af fram lögðum gögnum um þróun íbúðarverðs á höfuðborgarsvæðinu má áætla að söluverðmæti byggingarréttarins geti hafa numið tæplega 137 milljónum króna þegar hann var seldur nauðungarsölu og er þá ekki miðað við afsláttarverðið samkvæmt yfirmatsgerðinni. Mismunur á þessari fjárhæð og stöðu lánssamnings nr. 10368 á uppboðsdegi er neikvæður um u.þ.b. 92,5 milljónir króna.

Að því er varðar fasteignirnar að Brautarholti 8 og 18, sem eru atvinnuhúsnæði sem samtals eru um 1.170 m² að stærð, er í uppgjörinu miðað við að það fari fram 14. nóvember 2013. Verðmæti þessara fasteigna er þar sagt nema 140.360.000 krónur, sem sé varið til greiðslu á kröfum samkvæmt þremur lánssamningum, nr. 9948, 9988 og 10351. Skiptastjóri hafði samþykkt kröfur samkvæmt þessum lánssamningum að fjárhæð samtals 131.672.911 krónur, en staða þeirra á uppboðsdegi er þar sögð vera samtals 167.123.197 krónur. Matið á verðmæti fasteignanna virðist í uppgjörinu vera reist á áætlun skoðunarmanns hjá Fasteignafélaginu Hlíð, sem fram koma á fimm einblöðungum fyrir hvern matshluta, dags. 7. júlí 2013, en efst á þeim kemur fram nafn Þ-kk-ef J-kk-ef, löggilts fasteignasala. Í málinu liggur einnig fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns, dags. 31. október 2011, þar sem komist er að þeirri niðurstöðu að söluverðmæti þessara fasteigna hafi 1. júní 2008 verið 135.400.000 krónur, en hafi lækkað eftir það og numið 86.900.000 krónum 1. október 2011. Stefndi hefur ekki fært sérstök rök fyrir því í máli þessu að fyrrgreinda matið sé ófullnægjandi sönnunargagn fyrir verðmæti eignanna samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991. Þegar jafnframt er tekið mið af fyrirliggjandi matsgerð verður a.m.k. að leggja til grundvallar að stefnandi hafi fært nægar sönnur fyrir því að verðmæti þessara fasteigna hafi ekki numið hærri fjárhæð en 167 milljónum króna þegar eignirnar voru seldar nauðungarsölu í nóvember 2013. Hefur þá verið höfð nokkur hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um hækkun á íbúðarverði á höfuðborgarsvæðinu þó að hér hafi verið um atvinnuhúsnæði að ræða.

Varðandi fasteignina að Brautarholti 20, sem er atvinnuhúsnæði er skiptist í fjóra matshluta sem samtals eru 2.735,2 m², er miðað við að uppgjör samkvæmt verðmæti fasteignarinnar hafi farið fram 14. nóvember 2013. Er verðmætinu ráðstafað til uppgjörs á þremur lánssamningum, nr. 9676, 9646 og 9906. Skiptastjóri hafði samþykkt kröfur samkvæmt framangreindum lánssamningum að fjárhæð samtals 340.860.870 krónur, en samkvæmt uppgjörinu er staða þeirra á uppboðsdegi sögð nema 432.584.217 krónum. Heildarverðmæti fasteignarinnar er þar tilgreint 377.009.020 krónur. Ekki er fyllilega ljóst á hvaða grunni þetta verðmat byggist. Þess ber þó að geta að í málinu liggur fyrir verðmat dómkvadds matsmanns á fasteigninni frá nóvember 2011. Þar er komist að þeirri niðurstöðu að unnt hefði verði að selja fasteignina fyrir 478 milljónir króna 1. júní 2008. Eftir hrunið haustið 2008 hafi söluverðmæti eignarinnar hins vegar farið niður í 287 milljónir króna, en verið komið í 307 milljónir króna 1. nóvember 2011. Jafnframt liggur fyrir verðmat skoðunarmanns hjá Fasteignafélaginu Hlíð, dags. 27. júní 2012, þar sem fram kemur það álit að þá sé áætlað söluverð fasteignarinnar ríflega 307 milljónir króna. Þegar litið er til fram lagðra gagna, og með vísan til þess sem að framan er rakið, þykir stefnandi hafa fært nægar sönnur fyrir því að verðmæti fasteignarinnar hafi ekki numið hærri fjárhæð en 432 milljónum króna þegar fasteign þessi var seld nauðungarsölu í nóvember 2013. Hefur þá verið höfð nokkur hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um hækkun á íbúðarverði á höfuðborgarsvæðinu.

Þrátt fyrir ákveðna óvissu um verðmæti umræddra fasteigna á þeim degi er boð veðhafa í ofangreindar fasteignir var samþykkt þykir stefnandi samkvæmt framansögðu hafa fært nægar sönnur fyrir því að verðmæti þeirra á þeim degi hafi í heild ekki náð að ganga upp í kröfur samkvæmt þeim lánssamningum sem stefnandi hefur lagt til grundvallar málshöfðun sinni. Ber því að hafna málsástæðum stefnda sem að því lúta.

Stefndi, Ísvaki ehf., virðist samkvæmt gögnum málsins hafa a.m.k. frá mars 2006 verið að öllu leyti undir stjórn sömu aðila og skuldari þeirra lánssamninga sem um ræðir, Brautarholt 20 ehf., sem jafnframt var útgefandi tryggingarbréfanna. Skilyrtu veðleyfin, sem móttekin voru til þinglýsingar 19. janúar 2006, voru undirrituð af Í-kk-þgf Ó-kk-þgf A-kk-þgf, sem jafnframt gaf út tvö af þeim tryggingarbréfum sem um ræðir. Frá 6. janúar 2006 sat hann í stjórn stefnda. Hann skrifar jafnframt undir fjölmörg lánaskjöl fyrir hönd Brautarholts 20 ehf., auk Þ-kk-ef A-kk-ef S-kk-ef, sem sat í stjórn stefnda frá 16. mars 2006. Þ-kk-nf gaf jafnframt út eitt tryggingarbréfanna. Máttu þessir fyrrisvarsmenn Brautarholts 20 ehf. og stefnda gera sér grein fyrir því að fasteign stefnda var veðsett á grundvelli tryggingarbréfanna, meðal annars til tryggingar á efndum þeirra lánssamninga sem um ræðir. Framvinda í lögskiptum Brautarholts 20 ehf. við lánveitanda hefur verið rakin í kafla II. Þykir ekkert fram komið í málinu sem gefur tilefni til þess að álykta að réttur stefnanda sé fallinn niður fyrir tómlæti.

Með dómkröfum sínum krefst stefnandi staðfestingar á heimild sinni til þess að gera fjárnám inn í veðrétt samkvæmt tryggingarbréfum sem hvíla á þeim hluta fasteignarinnar að Brautarholti 16 sem ber fasteignamatsnúmerið 201-0739. Ekki er hins vegar gerð krafa um að staðfest verði heimild stefnanda til að gera fjárnám inn í veðrétt samkvæmt tryggingarbréfum sem hvíla á hinum hluta sömu fasteignar, sem ber fasteignamatsnúmerið 201-0736. Dómurinn er við þetta bundinn, sbr. 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991. Tryggingarbréf, sem ber númerið 1158-63-4036, hvílir ekki á þeim hluta fasteignarinnar sem farið er fram á að heimilað verði að gera fjárnám í. Málatilbúnaður og röksemdir stefnanda virðist miða að því að fá heimild til að gera fjárnám í báða eignarhlutana án þess að kröfugerðin endurspegli það. Ósamræmis gætir því í kröfugerð og málsreifun stefnanda að þessu leyti sem veldur því að vísa verður kröfu er lýtur að tryggingarbréfi númer 1158-63-4036 sjálfkrafa frá dómi.

Í ljósi þess sem rakið hefur verið ber að fallast að öðru leyti á kröfur stefnanda eins og þær eru tíundaðar í dómsorði. Í máli þessu er ekki krafist dráttarvaxta og því eiga athugasemdir stefnda er lúta að þeim ekki við. Með skírskotun til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, þykir rétt að hvor aðili beri sinn hluta þess málskostnaðar sem hlotist hefur af rekstri málsins fyrir dómi.

Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir frest samkvæmt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, en af hálfu dómara og aðila var ekki talin þörf á að flytja málið að nýju.

Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Kröfu stefnanda, Hildu ehf., um að honum sé heimilt að gera fjárnám inn í fyrsta veðrétt fasteignarinnar að Brautarholti 16, fnr. 201-0739, samkvæmt tryggingarbréfi nr. 1158-63-4036, er vísað sjálfkrafa frá dómi.

Stefnanda er heimilt að gera fjárnám inn í fyrsta veðrétt þess hluta fasteignarinnar að Brautarholti 16 í Reykjavík, sem ber fasteignamatsnúmer 201-0739, samkvæmt tryggingarbréfi nr. 1158-63-4037, en bréfið var útgefið í Reykjavík 5. janúar 2006 að fjárhæð 64.200 evrur, sem og inn í annan veðrétt sama fasteignarhluta, samkvæmt tryggingarbréfi nr. 1163-63-4107, en það var útgefið 17. nóvember 2006 að fjárhæð 648.500 evrur, fyrir kröfum á hendur Brautarholti 20 ehf. samkvæmt lánssamningum 9700, 9730, 9858 og 10477, sem viðurkenndar hafa verið í þrotabú Brautarholts 20 ehf. og námu 11. nóvember 2011 samtals 253.445.740 krónum.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.

Á-kk-nf H-kk-nf (sign.)