E-1129/2021

Mál þetta, sem var dómtekið 26. október sl., var í aðalsök höfðað 4. maí 2021 af G-kk-þgf E-kk-þgf, kt. 000000- 0000 og K-kvk-þgf Á-kvk-þgf, kt. 000000- 0000, báðum til heimilis að [...], á hendur H-kvk-þgf K-kvk-þgf, kt. 000000- 0000, [...]. Gagnsök var höfðuð 2. júní 2021.

Í aðalsök eru dómkröfur aðalstefnenda þær að gagnstefnanda verði gert að greiða þeim 1.700.000 krónur ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 1.700.000 krónum frá 15. ágúst 2020 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins, auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Gagnstefnandi gerir þær dómkröfur að hún verði sýknuð af öllum kröfum aðalstefnenda í aðalsök. Þá krefst hún þess að aðalstefnendur verði dæmd til greiðslu málskostnaðar að mati dómsins í samræmi við framlagt málskostnaðaryfirlit.

Í gagnsök gerir gagnstefnandi þá kröfu að aðalstefnendur verði dæmd in solidumtil að greiða henni 5.663.512 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 3 8/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. maí 2020 til greiðsludags. Einnig krefst gagnstefnandi þess að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal fyrir fasteigninni [...], með fastanúmerið [...], að viðlögðum dagsektum, 25.000 krónum á dag frá dómsuppkvaðningu. Þá er krafist greiðslu málskostnaðar að mati dómsins í samræmi við framlagt málskostnaðaryfirlit auk virðisaukaskatts.

Aðalstefnendur krefjast aðallega sýknu af kröfum gagnstefnanda í gagnsök, en til vara lækkunar. Einnig er krafist greiðslu málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda samkvæmt mati dómsins auk virðisaukaskatts af dæmdri málflutningsþóknun til gagnstefndu.

Málsatvik og sönnunarfærsla:

Málsaðilar undirrituðu kaupsamningum fasteignina [...] þann 12. maí 2020, þar sem aðalstefnendur voru seljendur en gagnstefnandi kaupandi. Um er að ræða einbýlishús, byggt árið 1950, en bílskúr var byggður við húsið árið 1979.

Kaupverð eignarinnar var 68.000.000 króna, og skyldi gagnstefnandi greiða 6.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, 10.000.000 króna með láni frá lánastofnun, og eftirstöðvar, 52.000.000 króna með peningum þegar hún hefði selt sína fasteign að [...], þó eigi síðar en 15. júlí 2020.

Upplýst er að gagnstefnandi hafi í þrígang skoðað eignina áður en kauptilboð var gert. Aðalstefnandi G-kk-nf er húsasmiður og hefur starfað sem slíkur í nokkra áratugi.

Þann 7. júlí 2020 barst aðalstefnendum bréf frá lögmanni gagnstefnanda þar sem upplýst var að hún teldi að fasteignin væri haldin galla, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Lýst var yfir beitingu stöðvunarréttar með því að gagnstefnandi héldi eftir greiðslu að fjárhæð 1.700.000 krónur. Einnig var aðalstefnendum gefinn kostur á því að ljúka málinu með því að samþykkja afslátt/skaðabætur að fjárhæð 4.500.000 krónurfyrir 15. júlí 2020.

Aðalstefnendur svöruðu kröfum gagnstefnanda formlega í bréfi 14. júlí 2020 þar sem málsástæðum og kröfum gagnstefnanda um afs látt/skaðabætur af kaupverði var hafnað og ábyrgð lýst á hendur gagnstefnanda varðandi allan kostnað sem hlytist af dómkvaðningu matsmanns eða öðrum aðgerðum.

Með beiðni 16. júlí 2020 til Héraðsdóms Reykjaness, mál nr. M - 1841/2020, fór gagnstefnandi þess á leit að dómkvaddur yrði einn hæfur og óvilhallur matsmaður til þess að meta hvort lagnir hússins væru í lagi, og hvort viðhald þess hefði verið gott, og eftir atvikum að meta kostnað við endurbætur. Matsþolar voru, auk aðalstefnenda, fasteignasalan Hraunhamarehf. og H-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf. Á dómþingi 24. ágúst 2020 var H-kk-nf S-kk-nf, byggingar tæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til að framkvæma hið umbeðna mat.

Afhending fasteignarinnar fór fram 12. júní 2020, og upplýst er að gagnstefnandi byrjaði þann dag að taka upp gólfefni í húsinu, og rakst þá á ryðgaðan rörbút, tengt vatnslögnum hússins. F rárennslislagnirhússins hafi í framhaldi þess verið myndaðar og ber gagnstefnandi að þá hafi komið í ljós að lögnin hefði verið fallin saman undir bílskúrnum. Í samráði við Hafnarfjarðarbæ hafi verið tekin sú ákvörðun að færa frárennslið í lögn í [...] í stað [...] eins og eldri lögn var tengd. Vegna hæðarmunar húss og götu var sú framkvæmd mjög viðamikil, þar sem brotið var upp gólf í þvottahúsi og baðherbergi til þess að koma lögnum í samband við nýtt frárennsli. Einnig hafi þurft að lagfæra hitavatnsinntak og hitagrind, en í framhaldi þess hafi ofn byrjað að leka, en upplýst er að ofnar voru tærðir. Gagnstefnandi ákvað í stað þess að skipta út ofnum að setja gólfhita í stað þeirra.

Umbeðin matsgerð, sem er dagsett í nóvember 2020, mun hafa verið kynnt aðalstefnendum í febrúar 2021. Helstu niðurstöður matsins eru eftirfarandi: Í matsspurningu 1 var matsmaður spurður hvort hann gæti staðfest að ástand frárennslislagna fasteignarinnar væru í lagi. Í svari matsmanns kemur fram að í aðalatriðum virðist sem frárennslislagnir undir húsinu hafi verið í lagi. Steinlögn, líklega 70 ára gömul, væri mikið tærð/slitin og göt á tveimur stöðum undir þvottahúsi. Lögnin væriekki í lagi hvað það varðar en ástand hennar væri eins og búast mætti við miðað við aldur. Í matsspurningu 5 var spurt hver væri kostnaður af nauðsynlegum endurbótum við að koma skolplögn út í götu. Í svari matsmanns kemur fram að hann telji að ekki hafi verið nauðsynlegt að breyta frárennslislögn frá húsinu til þess að þær virkuðu, en skynsamlegt gæti þó verið að huga að því að endurnýja þær. Í matsspurningu 6 var matsmaður spurður hvort hann gæti staðfest að ástand vatnslagna í húsinu væri í lagi. Í svari matsmanns kemur fram að leki hafi komið að þremur ofnum, sem hafi verið sundur tærðir, og leki hafi verið á hitalögn og neysluvatnslögn í gólfi í geymslu, og að því leyti hafi hitakerfi og neysluvatnslagnir ekki verið í lagi. Um raflagnir hússins kom fram að skipta hafi þurft um peru, rofa og tengla. Í matsspurningu 13 var óskað mats á því hvort fasteignin hefði fengið gott viðhald. Í svari matsmanns kom fram að ekki verði annað ráðið en að húsinu hafi verið haldið vel við og endurbætur gerðar, en hann gæti ekki sagt til um það hvort viðhald hússins hafi verið meira eða minna en almennt gerðist. K ostnaður endurbóta, að því gefnu að það hafi þurft að ráðast í framkvæmdir, er í matsgerð metinn á 1.271.143 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts, miðað við lagfæringu á lögn undir þvottahúsi, en væri lögninni breytt undir gólfi í þvottahúsi og baðherbergi næmi kostnaðurinn 1.188.753 krónum. Gagnstefnandi byggir kröfu sína um kostnað vegna endurbóta að hluta til á framlagðri matsgerð, en einkum reikningum vegna þeirra framkvæmda sem gerðar voru, og krefst gagnstefnandi með þeim hætti 5.663.512 króna, sem er stefnufjárhæð í gagnsök.

Með vísan til framangreinds ágreinings liggur fyrir að lokagreiðsla barst ekki þann 15. ágúst 2020 en ógreiddar voru þá 1.700.000 krónu raf kaupverði fasteignarinnar, semerstefnufjárhæð í aðalsök.

Aðalstefnendur leggja fram máli sínu til stuðnings gögn um kaup gagnstefnanda á fasteigninni að [...], bréf sent gagnstefnanda 14. júlí 2020 auk tölvupósta.

Gagnstefnandi leggur meðal annars fram máli sínu til stuðnings framangreinda matsgerð, afrit reikninga, upplýsingar um fermetraverð á sérbýli í Hafnarfirði auk tölvupósta.

Málsaðilar gáfu öll aðilaskýrslur fyrir dóminum. Vitnaskýrslur gáfu H-kk-nf S-kk-nf matsmaður, J-kk-nf F-kk-nf M-kk-nf pípulagningarmaður, H-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf fasteignasali, H-kk-nf H-kk-nf fasteignasali, G-kk-nf L-kk-nf, starfsmaður Hafnarfjarðarbæjar, J-kk-nf M-kk-nf gröfumaður, L-x-x J-x-x K-x-x, starfsmaður Veitna, og E-kk-nf Ö-kk-nf K-kk-nf rafvirki.

Málsástæður og lagarök aðalstefnenda í aðalsök:

Aðalstefnendur benda á að lokagreiðsla kaupanna hafi ekki borist í samræmi við kaupsamning aðila þann 15. ágúst 2020 en þá hafi verið ógreiddar 1.700.000 krónur af kaupverði fasteignarinnar. Gagnstefnandi hafi óskað eftir matsgerð, sem hafi legið fyrir 5. nóvember 2020, en þau þó fyrst heyrt af málinu þegar þeim barst tölvupóstur frá lögmanni gagnstefnanda 22. febrúar 2021, þar sem tilgreint hafi verið að matsgerð lægi fyrir í málinu og óskað v ar eftir fundi til að fara yfir niðurstöðurnar og reyna sættir. Að mati aðalstefnenda studdi matsgerðin í engu þær kröfur gagnstefnanda um að fasteignin væri haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, eða að aðalstefnendur hefðu veitt rangar upplýsingar um eignina í skilningi 27. gr. sömu laga. Ekki hafi því verið til staðar grundvöllur til sátta en til þess að ljúka málinu hafi gagnstefnanda verið boðið að greiða lokagreiðsluna án dráttarvaxta, bærist greiðsla fyrir 15. mars 2021. Sú greiðsla hafi ekki borist, og því hafi aðalstefnendur þurft að höfða mál til innheimtu eftirstöðva kaupverðsins, 1.700.000 krónur, auk dráttarvaxta frá gjalddaga 15. ágúst 2021 auk kostnaðar. Þar sem gagnstefnandi hafi ekki greitt eftirstöðvar kaupverðs á þeim degi séum greiðsludrátt að ræða.

Kröfuraðalstefnenda á hendur gagnstefnanda byggjast á kaupsamningnum og beri gagnstefnanda að efna aðalskyldu sína og að gjalda aðalstefnendum greiðslur skv. þeim samningi. S é vísað til meginreglna kröfu- og samningaréttar um skuldbindingar-gildi loforða. Aðalstefnendur krefjast efnda á greiðslu eftirstöðva kaupverðsins skv. a-lið 1. mgr. 49. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Kröfur um dráttarvexti, þ. m. t. vaxtavexti, styðji aðalstefnendur við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr.50/1988. Aðalstefnendur séu ekki virðisaukaskatts skyld og beri þeim því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi gagnstefnanda. Um varnarþing vísi st til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda í aðalsök:

Gagnstefnandi vísar einkum til málsatvika, málsástæðna og lagaraka sinna sem fram koma í gagnstefnu, en bendir á að eins og þar komifram hafi að fullu verið staðið við gerðan kaupsamning um fasteignina [...]. Á grundvelli matsgerðar sem liggi fyrir, og raunkostnaðargagna, sem hafi orðið við úrbætur sem matsgerðin hafi staðfest að sé ábótavant, sé gallafjárhæðin umtalsvert hærri en stefnukrafan og því sé gagnstefnanda nauðsynlegt að verjast kröfum aðalstefnenda að því marki sem þær séu jafnháar stefnufjárhæð. Þar sem gallakrafan sé umtalsvert hærri en stefnufjárhæð í aðalsök sé krafist sjálfstæðs dóms fyrir kröfum gagnstefnanda, allt eins og tilgreint séí gagnstefnu, en skilyrði 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 sé fullnægt í máli þessu til sjálfstæðs dóms. Með vísan til þess sé þess krafist að gagnstefnandi verði sýknuð af öllum kröfum aðalstefnenda.

Um lagarök fyrir kröfu gagnstefnanda um sýknu er vísað til meginreglna samninga-, kröfu- og fasteignakauparéttar, og um málskostnaðarkröfuna er vísað til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda í gagnsök:

Gagnstefnandi byggir kröfur sínar á því að fasteignin [...]hafi verið haldin galla í skilningi 18. gr. og 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, þegar aðalstefnandi G-kk-nf, sem sé faglærður smiður og hafi starfað sem slíkur í 40 ár, hafi vísvitandi og gegn betri vitund veitt rangar upplýsingar um ástand og gæði fasteignarinnar, er hann ásamt aðalstefnanda K-kvk-þgf hafi miðlað upplýsingum í söluyfirliti og staðfest með undirritun sinni þær upplýsingar við gerð kauptilboðs, þar sem staðhæft sé að ástand vatnslagna, frárennslislagna og raflagna hafi verið „í lagi“, og að fasteignin hafi fengið gott viðhald í gegnum tíðina og ekki sé getið neinna galla á eigninni. Aðalstefnendur hafi haft tækifæri til að leiðrétta þessar staðhæfingar um ástand lagna og gott viðhald við kauptilboðsgerð, en ákveðið að gera það ekki og hafi það haft áhrif á efni og gerð kauptilboðs sem gagnstefnandi gerði í fasteignina. Með undirritun sinni hafi aðalstefnendur staðfest sérstaklega að framkomnar upplýsingar væru réttar.

Gagnstefnandi bendir á að aðalstefnendur beri óskipta og hlutlæga ábyrgð á því tjóni sem gagnstefnandi hafi orðið fyrir vegna bæði rangra upplýsinga og skorts á upplýsingum skv. 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga. Á grundvelli söluyfirlitsins, sérstaklega um ástand lagna og viðhald, hafi gagnstefnandi byggt mat sitt á verðmæti fasteignarinnar og hvað hún væri tilbúin að greiða fyrir hana. Engir gallar hafi verið nefndir á eigninni, hvorki af hálfu aðalstefne ndaeða fasteignasala þeim sem þau fólu að selja eignina fyrir sig. Ekkert hafi verið getið um galla í söluyfirliti eða neinir fyrirvarar slegnir, heldur þvert á móti hafi v er ið gefin ábyrgðar yfirlýsing um að eignin hefði fengið gott viðhald í gegnum tíðina. Horfa verði á allt yfirbragð söluyfirlitsins þegar einstakir þættir þess og „þagnir“ séu metna r. Aðalstefnendur hafi þegar viðurkennt að frárennslislagnir hafi verið upprunalegar. Það hafi matsmaður einnig staðfest í matsgerð. Með því að aðalstefnendur hafi lýst því yfir að vatns lagnir, frárennslislagnir og raflagnir væru í lagi, en ekki „upprunalegar“ eða „ástand ekki vitað“hafi þau gefið gagnstefnanda réttmætar væntingar um að lagnirnar væru ekki upprunalegar, eða að þau hefðu ekki vitneskju um ástand þeirra. Þvert á móti hafi gagnstefnandi út frá þessu talið að aðalstefnendum væri kunnugt um ástand þeirra með einum eða öðrum hætti.

Gagnstefnandi byggir á því að þegar keypt sé fasteign sem komin sétil ára sinna, a. m. k. eldri en fimmtíu ára, þá sé það almenn vitund leikmanna sem lærðra að kominn sé tími á viðhald á ákveðnum grunnþáttum fasteigna, s. s. frárennslislögnum, neysluvatnslögnum, ofnum, þaki/þakjárni, gleri, gluggum og timburverki, múr eða múrklæðningum eftir því hvernig húsið sé byggt. Sú vitneskja sé staðfest í umfjöllun matsmanns í matsgerð, þar sem segir: „Almennt er miðað við að ending steinröra í jörð sé um 50 ár“, „almennt má búast við því að hita- og neysluvatnslagnir úr stálpípum endist í 40 til 50 ár“, „almennt má búast við að ofnar endist í 40- 50 ár“, „reikna má með viðhaldi eða endurnýjun á sjálfvirkum stjórnbúnaði á hitakerfum á 15- 25 ára fresti“. Þegar eigandi fasteignar, sem í ofanálagséiðnmenntaður húsasmiður hafi eigna st fasteignina þegar húnhafi verið rúmlega 50 ára gömul og sé búinn að eiga hana síðustu 15 árin, lýsi því yfir í söluyfirliti að fasteignin hafi fengið gott viðhald í gegnum tíðina, og að lagnir séu í lagi, og engir gallar nefndir, þá séekki hægt að leggja aðra merkingu í það sem skrifað er en að viðhaldi á þessum helstu þáttum hafi verið sinnt og þeir séu a. m. k. ekki upprunalegir og í lagi.

Í fyrirliggjandi dómsskjalimálsinsséað finna lista, sem aðalstefnendur setji fram til að sýna fram á gott viðhald á meðan fasteignin var í eign þeirra. Viðhaldskostnaður eigna á ári sé venjulega talinn 1- 5% af markaðsvirði eignar. Ef frá sé talið viðhaldið á endurnýjun á eldhúsi fasteignarinnar, sem farið var í 2017, verði ekki séð að þeir þættir sem listaðir séu upp nái 1% af markaðsverði eða fasteignamati eignarinnar ár frá ári. Það sé því ljóst að aðalstefnendur hafi sett, gegn betri vitund, fram rangar upplýsingar í söluyfirliti, og því beri þau hlutlæga ábyrgð á beinu og óbeinu tjóni gagnstefnanda skv. meginreglu fasteignakaupalaga. Upplýsingaskylda seljanda skv. 26. gr. fasteignakaupalaga gangi framar aðgæsluskyldu kaupanda skv. sömu lögum og frumkvæði að því að veita upplýsingar komi frá seljendum. Að öllu þessu virtu hafi aðalstefnendur brugðist upplýsingaskyldu sinni og veitt rangar upplýsingar með saknæmum hætti. V ið sakarmatið beri að horfa til sérfræðiþekkingar aðalstefnanda G-kk-ef sem húsasmiðs, sem hafivaldið gagnstefnanda miklu fjárhagstjóni.

Gagnstefnandi bendir á að ekkert hafi komið fram um það að við verðlagningu fasteignarinnar hafi með einhverjum hætti verið tekið tillit til aldurs hennar og þess að viðhaldi hafi verið ábótavant, þvert á móti þá hafi ásett verð hennar verið 369.393 krónurpr. fermetra og þá séu fermetrar í viðbyggingunni, bílskúrsíbúð teknir inn á sama verði og sjálft íbúðarhúsið, en á sama tíma hafi ásett verð skv. verðsjá Þjóðskrár fyrir eignir að meðalstærð 198,8 f m. verið 376.834 krónur, og muni aðeins 1,97% sem telji st eðlileg vikmörk þegar komi að verðlagningu á fasteignum. Í framlögðu dómskjali málsins sé eign auglýst til sölu í Hafnarfirði á þeim tíma sem gagnstefnandi var að leita sér að eign, þar sem lagnir séu sagðar „upphaflegt“ og því lýst yfir að eignin sé komin til ára sinna og skorað á viðkomandi að skoða vel, helst með fagmanni og þar sé fermetraverð eignarinnar 272.067 krónur.

Gagnstefnandi byggir á því að það hafi verið óhjákvæmilegt fyrir aðalstefnendur að verða vör við silfurskottur, rakamyndanir, skolplykt, myglu, leka á öryggisloka, óeðlilegan þrýsting á vatni í húsið, raka í útvegg, raka undir stiga og að rafmagnsmálum í húsinu hafi verið ábótavant. Við mat á því beri að hafa í huga að annar aðalstefnendaséiðnmenntaður húsasmiður og hafi haft það að ævistarfi.

Kröfur sína um greiðslur skaðabóta og/eða afslátt úr hendi aðalstefnenda styður gagnstefnandi aðallega við 41. gr. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Til stuðnings fjárhæð krafna vísar gagnstefnandi til fjárhæða í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara, frá 5. nóvember 2020 og raunreikninga sem greiddir hafi verið vegna þeirra þátta sem gallakrafan og matsgerðin snúi að.

Gagnstefnandi byggir á því að hefði hún verið upplýst um raunverulegt ástand lagna, eða að lágmarki upplýst umað þær væru upprunalegar, eða að ástand þeirra væri ekki vitað, þá megi telja fullvíst að hún hefði lagst í nákvæma skoðun á ástandi eignarinnar með sérfróðum aðila og látið mynda lagnir, sem hefði leitt til þess að dýrasti og umfa ngmesti gallinn hefði komið í ljós og gagnstefnandi þá haft tækifæri til að falla frá kaupunum eða að gera tilboð í eignina sem væri í takt við raunverulegt verðmæti hennar miðað við ástand hennar.

Upphafsdagur dráttarvaxta miðast við undirritunardag kaupsamnings. Þá er þess krafist að skuldajafnaðarkrafa vegna galla við lokagreiðslu kaupsamnings verði ex nunc. Gagnstefnandi byggir á því, hvað varðar rangar upplýsingar sem aðalstefnendur hafi gefið um ástand fasteignarinnar, að líta beri til 27. gr. fasteignakaupalaga.

Matsgerðin, lagnamyndir og ljósmyndir sýni að frárennslislagnir undir húsinu séu tærðar, götóttar, slitnar, farnar í sundur, nánast stíflaðar eða hreinlega ekki til og alls ekki „í lagi.“

Gagnstefnandi byggir á því að aðalstefnendur beri ábyrgð á þeim göllum sem leiddir hafa verið í ljós með matsgerð, ljósmyndum og vídeómyndum. Gagnstefnandi byggir á því að fasteignin teljist gölluð skv. 28. gr. fasteignakaupalaga. Þ ar sem ástand hennar hafi reynst mun lakara en gagnstefnandi hafi haft ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar og atvik öll að öðru leyti. Þegar matsgerðin hafi verið tilbúin í byrjun nóvember 2020 hafi verið ljóstað gagnstefnandi hafi þurftað fara í framkvæmdir og að greiða fyrir þær. Stefnufjárhæð sé því ýmist rökstudd út frá kostnaðarmati í matsgerð, eða raunkostnaðarreikningum fyrir þeirri vinnu sem matsmaður hafi komi stað að væri nauðsynleg.

Afsalskrafan sé studd þeim kröfum að skilyrði skuldajöfnunar séu fyrir hendi og að gagnstefnandi hafi fullefnt greiðsluskyldur sínar skv. kaupsamningi og eigi því rétt á afsali fyrir fasteigninni. Kröfu gagnstefnanda hafi verið skuldajafnað við eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.700.000 krónur, og kaupverðið því að fullu greitt. Í samræmi við ákvæði kaupsamnings og meginreglur fasteignakauparéttar hvíli sú skylda á aðalstefnendum að gefa út afsal þegar kaupverð eignarinnar hafiverið að fullu greitt.

Um sundurliðun stefnukröfu byggir gagnstefnandi á því að aðalstefnendur beri ábyrgð á grundvelli sakarreglunnar og beri að bæta henni allt það tjón sem hún hafiorðið fyrir vegna þess að fasteignin sem hún keypti af þeim hafi verið haldin göllum skv. ákvæðum fasteignakaupalaga og að tjónið sé sannað með matsgerð og raunreikningum, og þar sem reikningar liggi fyrir sé miðað við þá. Um einstaka kostnaðarhluta vísar gagnstefnandi til eftirfarandi atriða:

Frárennslislagnir. Matsmaður hafi ekki getað staðfest að frárennslislagnir væru í lagi. Þar sem söluyfirlit hafi borið með sér að þær væru í lagi þá teljist fasteignin gölluð og beri aðalstefnendur hlutlæga skaðabótaábyrgð á því.

Utanhúsframkvæmdir. Samkvæmt matsgerð hafi verið kostnaðarmetnir verkþættir sem nauðsynlegt hafi verið að fara í til þess að frárennslislagnir yrðu í lagi. Matsmaður hafi komistað þeirri niðurstöðu að það kynni að vera skynsamlegt að breyta frárennslislögnum frá húsinu til þess að þær virkuðu og það hafi gagnstefnandi gert. Þó hafi þurft að grafa skurð frá brunni við inngang hússins og út bílastæðið fram að lóðarmörkum í átt að [...] og koma þar fyrir nýjum lögnum. Jarðvegsvinnan sem hafi fallið á fasteignareiganda vegna þessa hafi numið 1.798.025 krónum. Gagnstefnandi hafi sjálf séð um að helluleggja, útvega nýjar hellur fyrir þær sem brotnuðu og ganga frá raski utanhúss. Matsmaður meti þann kostnaðarlið á 375.000 krónur og þar af vinnuþáttinn á 280.000 krónur. Samtals geri þetta 2.173.025 krónur, þar af vinnuliðir 2.078.025 krónur og virðisaukaskattur af þeim sé 402.198 krónur.

Nauðsynlegar innanhúsframkvæmdir vegna ónýtra frárennslislagna.

Raunkostnaður við að færa lagnir í þvottahúsi og baðherbergi á neðri hæð, þegar skolplögnin var færð út fyrir hús og út í götu, hafi verið umtalsvert hærri en matsfjárhæð. Múrverk vegna neðra baðherbergis og þvottahúss, sem falist hafi í því að brjóta upp gólf í þvottahúsi og baðherbergi frá nýjum stútum í útvegg að tengipunktum og grafa fyrir nýjum lögnum, brjóta niður úr gati í vegg til að lækka stúta niður fyrir gólfplötu, leggja nýjar lagnir að tengipunktum, fylla að og steypa í gólf, farga múrbrotum og byggingarafgöngum, hafi numið 480.000 krónum, efniskostnaður við flísalögn 301.752 krónum, og efniskostnaður vegna nýs salernis, sem nauðsynlegt hafi verið að kaupa vegna nýrra tengingar, hafi numið 70.542 krónum, tenging á vaski, salerni og sturtu við fráfallslögn og hitagrind hafi kostað 256.146 krónur, málun á þvottahúsgólfi 120.000 krónur, flísalögn á baði, sem gagnstefnandi hafi sjálfunniðog miðað sé við umkostnað í matsgerð hafi numið 120.000 krónum, sem og uppsetning á salerni og handlaug 20.000 krónur, efniskaup vegna vatnslása og pípulagningaefni hafi numið 60.928 krónum auk 9.091 krónu. Samtala framangreinds sé 1.438.469 krónur, þar af vinnuliðir 599.500 krónum og virðisaukaskattur af þeim 116.032 krónur.

Vatns- og ofnalagnir. Matsmaður hafi staðfest að tengigrind hitakerfis starfaði ekki rétt, ryðgaðar lagnir verið í gólfi og ofnar lekið. Kostnaður við að fjarlægja ónýta og ryðgaða ofnalögn í endaherbergi og að taka í burt ofna, sem allir hafi verið ónýtir skv. matsgerð, hafi verið 296.372 krónur. Gagnstefnandihafiákveðiðað setja gólfhita í húsið. Krafan um að skipta um ofna í sex herbergjum eignarinnar sé reiknuð út frá einum ofni sem gagnstefnandi keypti að fjárhæð 268.776 krónur. Matsmaður hafi metið vinnulið við að skipta um ofna í sex herbergjum á 20.000 krónur pr. ofn og þar sem um sex ofna séað ræða, sé kostnaðurinn metinn 120.000 krónur, og sama eigi við um kostnað vegna útskiptingará mótþrýstiloka á tengigrind og stillingu á kerfi 104.000 krónur, og kostnað vegna tengingakerfis 315.528 krónur. Samtala ofangreinds sé 1.104.476 krónur, þar af vinnuliðir 450.500 krónur og virðisaukaskattur af þeim 169.452 krónur.

Raflagnir. Staðfest séí matsgerð að raflagnir hafi ekki verið í lagi. Kostnaður við að bæta úr því sé 104.000 krónur, þar af virðisaukaskattur 14.516 krónur.

Annar kostnaður. Kostnaður við að staðreyna ástand lagna, lagnamyndir, meindýraeitrun og kostnað af matsgerð sé að fjárhæð 843.542 krónur.

Heildarstefnufjárhæð sé samtala alls framangreinds eða 5.663.512 krónur.

Gagnstefnanda vísar til þess að kröfur hans séu reistar á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum ákvæðum III., IV. og VII. kafla og sérstaklega 18., 19., 20., 26., 27.,28. 29., 37., 41., 43., 44., 59. og 61. gr. laganna. Jafnframt vísar gagnstefnandi til almennra reglna kröfuréttar, samningaréttar og fasteignakauparéttar hvað varðar meginreglur, túlkun- og skýringarsjónarmið samninga, sbr. ákvæði 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 og sé gerð krafa um gagnsök í máli þessu til sjálfstæðs dóms. Kröfur um dráttarvexti séu reistar á III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 61. gr. laga nr. 40/2002. Um kröfu um greiðslu dagsekta, ef afsal verður ekki gefið út, byggist á 4. mgr. 114. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Varðandi varnarþing sé vísað til 32. gr. laga nr. 91/991. Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt af málskostnaði við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Málsástæður og lagarök aðalstefnenda í gagnsök:

Aðalstefnendur byggja á því að fasteignin [...], hafi ekki verið haldin neinum göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 18. gr. laganna teljist notuð fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Ljóst séaf fyrirliggjandi matsgerð að hinum svokallaða „gallaþröskuldi“ hafi ekki verið náð, jafnvel þótt allt það sem matsgerðin tilgreinir yrði framkvæmt. Kaupverð eignarinnar hafi numið 68 milljónumkróna, en stefnufjárhæðin sé 5.663.512 krónur, en inni í þeirri tölu sé meðal annars kostnaður vegna matsgerðar að fjárhæð 711.760 krónur, sem komi aðeins til skoðunar við ákvörðun málskostnaðar, og þá sé ekki tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts.

Heildarkostnaður sem metinn sé í matsgerð sé enn lægri og telja aðalstefnendur því ljóst að þau atriði sem gagnstefnandi vísi til rýri ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði í skilningi fyrrgreindrar lagagreinar.

Aðalstefnendur hafna því alfarið að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi í tengslum við sölu fasteignarinnar. Þau hafi gefið sannar og réttar upplýsingar til kaupanda um eignina og ástand hennar, og gagnstefnandi skoðað eignina ítarlega. Upplýst hafi verið að sumar lagnir í húsinu væru upprunalegar en aðrar nýlegri, svo sem lagnir á baðherbergi á efri hæð og lagnir í bílskúr. Aðalstefnendum hafi ekki verið kunnugt um neina galla á hinu selda og þau því engum upplýsingum leynt þar að lútandi. Frárennslis, vatns- og raflagnir hafi allar virkað við sölu fasteignarinnar og því hafi það verið rétt sem fram komi í söluyfirliti að þær hafi verið „í lagi“. Ekkert hafi verið til staðar sem hafi gefið aðalstefnendum ástæðu til að ætla annað en að í lagi væri með allar lagnir en meintur galli í frárennslislögnum, sem gagnstefnandi vísi til, hafi komið í ljós eftir að gólfefni hafi verið tekin af neðri hæð eignarinnar. Þessu tengt hafni aðalstefnendur því alfarið að hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 eða að veittar hafi verið rangar upplýsingar að einhverju leyti. Gagnstefnandi hafi veriðmjög vel upplýst um ástand eignarinnar fyrir fasteignakaupin, m. a. um það sem varðaði lagnir. Eðli máls samkvæmt séekki hægt að geta um galla á söluyfirliti séu þeir ekki til staðar eða seljanda ókunnugt um þá. Þannig hafi verið í þessu tilviki. Ekkert hafi áður komið fram sem gefið gaf aðalstefnendum ástæðu til að ætla að lagnir væru ekki í lagi. Umrædd fasteign hafi litið vel út og fengið gott viðhald í gegnum tíðina. Við sölu og afhendingu eignarinnar hafi allar lagnir virkað með eðlilegum hætti, vatnslagnir, raflagnir og frárennslislagnir.

Aðalstefnendur benda á að gagnstefnandi hafi vísað til söluyfirlits til stuðnings kröfum sínum og teljiað yfirlitið hafi að geyma takmarkaðar eða rangar upplýsingar sem aðalstefnendur beri ábyrgð á. Þessu sé alfarið mótmælt og hafi söluyfirlitið verið útbúið af fasteignasala. Mótmælt sé þeirri áherslu sem gagnstefnandi leggi á menntun aðalstefnanda G-kk-ef sem húsasmiðs til stuðnings kröfum sínum. Ekki verði séð hvaða áhrif það eigi að hafa við mat á því hvort hið selda hafi verið haldið galla eða seljendur vanrækt upplýsingaskyldu sína.

Aðalstefnendur vísa einnig til skoðunarskyldu gagnstefnanda að þessu leyti, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002, en ljóst séað ákvæðið feli í sér enn frekari röksemdir fyrir því að gagnstefnandi geti ekki borið fyrir sig meintan galla á fasteigninni. Gagnstefnandi hafi skoðað eignina ítarlega með fagmanni ásamt því að hafa aðgang að öllum nauðsynlegum gögnum og veittar hafi verið upplýsingar m. a. um lagnir. Þ að sé rétt sem í gagnstefnu sé kallað almenn vitund leikmanna um að í eldri húsum sé kominn tími á viðhald á ákveðnum grunnþáttum og ætti það að hafa gefið gagnstefnanda ástæðu til að spyrjast frekar um og/eða láta mynda lagnir. Því sé hafnað að viðhaldi umræddrar fasteignar hafi verið ábótavant. Þvert á móti hafi fasteignin litið vel út miðað við aldur og matsgerð staðfesti að húsinu hafði verið haldið við og endurbætur gerðar. Verðlagning eignarinnar hafi því á engan hátt verið óeðlileg.

Því sé alfarið hafnað að aðalstefnendur hafi orðið vör við þau atriði sem gagnstefnandi telur óhjákvæmilegt að þau hafi átt að verða vör við eins og greinir í gagnstefnu. Hið rétta sé að aðalstefnendum hafi ekki verið kunnugt um nein þessara atriða. Gagnstefnanda hafi verið veittar ítarlegar upplýsingar um eignina eftir bestu vitund aðalstefnenda og mátti vera ljóst að um eldri eign væri að ræða sem gæti þarfnast viðhalds. Sé því alfarið hafnað að umrædd fasteign hafi verið gölluð í skilningi fasteignakaupalaga. Ekki sé því grundvöllur til að taka til greina kröfu gagnstefnanda um afslátt. Á sama grundvelli telji aðalstefndur ekki grundvöll til að taka til greina kröfur um skaðabætur. Aðalstefnendur hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi og enga ábyrgðaryfirlýsingu gefið til gagnstefnanda. Telji dómurinn engu að síður ástæðu til að taka til greina kröfu gagnstefnanda um afslátt eða skaðabætur sé þess til vara krafist að dómkröfur verði lækkaðar verulega. Ljóst sé af gögnum málsins að krafist er greiðslu kostnaðar vegna framkvæmda sem hafi verið miklu umfangsmeiri en nauðsynlegt var til að laga hina meintu galla. Fyrirliggjandi matsgerð staðfesti ótvírætt að ekki hafi verið þörf á því.

Hvað varðar stefnufjárhæðina sem slíka þá sé henni mótmælt sem of hárri. Ljóst séað krafist sé fjárhæðar sem séí engu samræmi við það sem hefði kostað að laga hina meintu galla á fasteigninni. Þannig sé farið í miklu umfangsmeiri framkvæmdir en nauðsyn hefði verið til. Engin þörf hafi verið á að breyta frárennslislögnum sem hafi virkað eins og þær voru. Aðalstefnendur geti ekki borið ábyrgð á þeirri ákvörðun sem virðist einnig hafa leitt til óþarfa framkvæmda innanhúss, sem í raun hafi falið í sér endurnýjun fasteignarinnar að stórum hluta.

Varðandi vatns- og ofnalagnir þá hafi gagnstefnandi ráðist í umfangsmiklar framkvæmdir á ofnakerfi hússins sem hafi veriðí lagi við sölu fasteignarinnar. Fjárhæð dómkröfu varðandi þennan lið sé einnig mótmælt sem of hárri. Þá hafi matsmaður staðfest að ofna- eða hitalagnir séu ekki hluti af vatnslögnum. Einnig sé því mótmælt að leggja hafi þurft í kostnað vegna raflagna.

Varðandi dómkröfur gagnstefnanda almennt þá sé einnig mótmælt þeim hluta þeirra sem sé vegna virðisaukaskatts á vinnu við framkvæmdir á umræddri fasteign. Þennan virðisaukaskatt gæti gagnstefnandi fengið endurgreiddan og því geti aðalstefnendur ekki átt að bera ábyrgð á greiðslu hans. Varðandi annan kostnað sé því mótmælt að matskostnaður teljist til dómkrafna. Almennt komi kostnaður vegna matsgerðar fyrst til skoðunar þegar málskostnaður aðila sé ákvarðaður af dómstólum.

Um lagarök byggi aðalstefnendur kröfur sínar á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup auk almennra reglna samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Aðalstefnendur séu ekki virðisaukaskattsskyld og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir þessum skatti úr hendi gagnstefnanda.

Forsendur og niðurstaða:

Samkvæmt gögnum málsins var fasteignin[...] byggð árið 1950, og bílskúrshluti hennar árið 1979, og er eignin því notuð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og telst ekki gölluð nema að ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, eða að seljendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Gagnstefnandi byggir á því að aðalstefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með vísan til 26. gr., en einkum 27. gr., laga nr. 40/2002.

Í 26. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram að ef kaupandi fasteignar hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi telst fasteign gölluð. Þetta gildir þó aðeins ef skortur á upplýsingum hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Samkvæmt 27. gr. sömu laga telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- og/eða kynningargögnum um hana. Þá getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna.

Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að 27. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram að með röngum upplýsingum seljanda sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum, og ber hann ábyrgð á því að þeir sem koma fram fyrir hans hönd við kaupin sinni upplýsingaskyldu fyrir hann, ef hann gerir það ekki sjálfur, sbr. athugasemdir í frumvarpi með 26. gr. laga nr. 40/2002. M eð kaupanda er ekki aðeins átt við kaupandann sjálfan heldur og einnig aðra sem samsamaðir verða með honum, t. d. umboðsmenn hans, aðstoðarmenn og makar, sbr. athugasemdir í frumvarpi með 29. gr. laga nr. 40/2002.

Í söluyfirliti fasteignarinnar kemur fram í dálki þar sem getið er um ástand vatnslagna, raflagna og frárennslislagna að þær séu „Í lagi“, og einnig er upplýstum að húsið hafi fengið gott viðhald í gegnum tíðina. Nánari lýsingu er ekki að finna í sölugögnum um ástand lagna eða viðhald hússins.

Aðalstefnendur báru í skýrslu sinni fyrir dómi að þau hefðu ekki vitað annað en að allar lagnir hafi verið í lagi, enda hefðu þær allar virkað eins og þær áttu að gera, og að öðru leyti hefðu þau ekki vitað um ástand þeirra. Hefðu þau upplýst gagnstefnanda um það, og ekki haldið öðru fram en að lagnirnar væru upprunalegar. Þá hefði húsið fengið gott viðhald að þeirra mati. Ósannað er að gagnstefnandi, sem skoðaði eignina þrisvar áður en hún gerði tilboð, hafi haft með sér faglærðan aðila við þá skoðun.

Gagnstefnandi byggir á því að hún hafi mátt treysta því að framangreind yfirlýsing í söluyfirlitinu væri rétt, óháð því hvort aðalstefnendur vissu eða máttu vita að sú lýsing væri röng, ogþví beri aðalstefnendur hlutlæga ábyrgðá tjóni gagnstefnanda.

Samkvæmt 20. gr., sbr. 12. gr., laga nr. 40/2002 verður við mat á því hvort fasteign telst gölluð að miða við afhendingu eignarinnar eða 12. júní 2020, en um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Gagnstefnandi aflaði matsgerðar þar sem spurt var hvort matsmaður gæti staðfest að ástand frárennslis, vatns- og raflagna vær i í lagi, og hvort húsið hefðifengið gott viðhald.

Í niðurstöðu matsgerðar H-kk-ef S-kk-ef byggingartæknifræðings um frárennslislagnir hússins segir að búið hafi verið að leggja nýja frárennslislögn þegar skoðun matsmanns fór fram, en í aðalatriðum hafi virst sem frárennslislagnir undir húsinu hafi verið í lagi. Af myndupptöku úr frárennsli undir húsinu hafi virst sem vatn rynni eftir lögninni og að hún væri ekki stífluð eða fallin saman. Lögnin sé mikið tærð/slitin, sem megi telja eðlilegt miðað viðþað að hún sé 70 ára gömul. Í skýrslu sinni fyrir dómi bar matsmaður að þótt göt hefðu verið á tveimur stöðum í frárennslislögnum, sem hefði mátt laga, þá hefðu lagnirnar virkað, og þótt þær hefðu verið slitnar, eins ogbúastm æ ttiviðmiðað við aldur þeirra, hefðu þær ekki endilega verið í ólagi. Matsmaður hefði því ekki metið kostnað við að skipta út frárennslislögninni, enda hefði hún enn gegnt hlutverki sínu.

Um vatnslagnir hússins kemurfram í matsgerð að nýtt inntak fyrir hitaveitu hafi verið komið þegar skoðun fór fram. Þ rýstingur fyrir hitaveitu neysluvatn hafi verið í lagi en þegar matsmaður hafi opnað fyrir þrýsting inn á ofnhitakerfið, sem skrúfað hafði verið f yrir, hafi byrjað að leka úr öryggisloka og vatn sprautast úr gati á einum ofni. Við síðari skoðun matsmanns hafi verið búið að breyta hitavatnslögnum og búið að fjarlægja mótþrýstingsloka og vatni verið hleypt inn á nýtt gólfhitakerfi hússins, en sami þrýstijafnari og öryggisloki hafi verið á hitagrind. Aðspurður af matsmanni hefði pípulagningarmaður sá sem breytt hafði hitakerfinu ekki getað sagt til um það hvers vegna öryggislokinn hefði lekið áður og ekki vitað hvort mótþrýstingsloki hefði verið í ólagi, eða af hverju hann hefði verið fjarlægður. Í skýrslu matsmanns fyrir dómi kom fram að í raun teldust ofnalagnir hússins ekki til vatnslagna, en augljóst hafi verið að ofnar, sem voru með ryðblettum, hafi verið byrjaðir að tærast, enda gamlir. Í niðurstöðu matsgerðar kemur fram að lagnir í húsinu séu greinilega gamlar og sennilega að grunni til upprunalegar. Ekki væri augljóst að nauðsynlegt hefði verið að leggja nýtt hitakerfi í húsið til þess að það starfaði rétt. Hafi píplagningarmaður sá sem vann við nýtt hitakerfi staðfest að það hefði getað virkað rétt ef skipt hefði verið um lekar pípur. Í skýrslu þess pípulagningarmanns sem kom fyrir dóminn og gaf skýrslu kom fram að hann teldi neysluvatnslagnir hússins hafa verið ónýtar að mestu miðað við það sem síðar hafi komið í ljós, en hann hafi lítið komið að lagnagrind hússins, en séð að það vantaði mótþrýstingsloka, gagnstætt því sem áður gat um. Aðspurður taldi hann það ekki miklu dýrari framkvæmd að leggja gólfhita en að skipta um ofnalagnir, ef á annað borð ætti að skipta um gólfefni, en upplýst er í málinu að gagnstefnandi tók upp gólfefni í húsinu sama dag og hún fékk húsið afhent.

Um raflagnir hússins kemur fram í matsgerð að svo virtist sem of stór pera hafi verið sett í innfellt ljós í baðherbergi. Þá hafi ljósarofi í eldhúsi verið undinn og því ekki virkað rétt. Einnig væru botnar í fjórum tenglum brotnir og skipta þyrfti þeim út, auk þess sem tengill í skáp var laus. Þá þyrfti að lagfæra frágang einangrunarkápu á snúru fyrir gaseldavél. Í skýrslu rafvirkja fyrir dómi, sem kom að lagfæringu raflagnanna, komfram að þaðhefði meðal annars þurft að laga lausar tenginga rí dósum, og þá hefði vírum verið tjaslað samaní helluborði. Í vettvangsskoðun dómsins var upplýst að gagnstefnandi h efðiskipt út gaseldavélinni og sett helluborð í staðinn. Óvíst er því hvort sá frágangur, sem vitnað var til af hálfu rafvirkjans tengt helluborði, hafi áður verið til staðar.

Um þá matsspurningu hvort matsmaður gæti staðfest að fasteignin hefði fengið gott viðhald í gegnum tíðina kemurfram í matsgerð að húsið séað stofni til 70 ára gamalt, og því kæmi ekki á óvart að ýmiss konar ummerki um hrörnun væru á því. Af því sem skoðað var yrði ekki annað ráðið en að húsinu hafi verið haldið við og endurbætur gerðar. Matsmaður staðfesti niðurstöðu sína fyrir dómi um að húsið hefði fengið gott viðhald.

Gagnstefnandi aflaði ekki yfirmats, oghefur matgerðinni ekki verið hnekkt með öðrum hættiað mati dómsins, og verður því að líta til matsgerðarinnar um niðurstöðu málsins.

Í málinu liggur ekki annað fyrir en að lagnir hússins hafi ekki verið sýnilegar, ef frá eru taldir ofnar og tengingar að þeim, og hafi lélegt ástand þeirra mátt vera gagnstefnanda ljóst þar sem ryðblettir hafi sést og ofnarnir því verið byrjaðir að tærast samkvæmt upplýsingum matsmanns. Lélegt ástand annarra lagna, sem rekja má til aldurs þeirra, hafi fyrst komið í ljós eftir að gólfefni voru fjarlægð og brotið hafði verið upp úr gólfum.

Ekki verður séð af þeim gögnum sem lágu fyrirum sölu eignarinnar, og öðru því sem upplýst þykir í málinu, að aðrarupplýsingarenfram koma í söluyfirlitinu hafi verið gefnar af hálfu aðalstefnenda áður en kaupin gengu í gegn. Þannig hafi ekki verið um misvísandi upplýsingar að ræða og/eða upplýsingar sem voru aðeins hálfur sannleikur eða upplýsingar sem fallnar voru til þess að valda misskilningi á þann veg að lagnirnar hefðu allar verið endurnýjaðar. Dómur Hæstaréttar í máli nr. 74/2016 verður því ekki talinn hafa fordæmisgildi hér, enda lá fyrir í því máli að seljendur upplýstu í söluyfirliti að þremur árum fyrr hefði verið skipt um lagnir og nýjar settar í staðinn, og þær lagnir sagðar í lagi.

Af framangreindu röktu telst ósannað að gagnstefnandi hafi ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem aðalstefnendur vissu eða máttu vita um eða að þau hafi gegn betri vitund gefið gagnstefnanda rangar upplýsingar um að í lagi væri með lagnir hússins eða gefið rangar upplýsingar um að húsið hafi fengið gott viðhald í gegnum tíðina.

Ósannað er um myglu, þunga lykt og/eða skolplykt í fasteigninni, og að skorkvikindi eins og silfurskottur hafi verið inni í fasteigninni sem ekki hafi verið upplýst um í söluyfirliti. Órökstutt er í málinu að ekki hafi legið fyrir teikningar af bílskúrsíbúð og að hún væri ósamþykkt, svo og að þakkantur væri ófrágenginn og að þar vantaði áfellu eða að rafmagn hafi ekki verið jarðtengt.

Með vísan til framangreinds er ekki fallist á að skort hafi á upplýsingar frá aðalstefnendum eða að þau hafi gefið rangar upplýsingar, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Ekki er fallist á, að með því að aðalstefndur settu í söluyfirlit að viðhald hússins hafi verið gott og lagnir í lagi, hafi það falið í sér ábyrgðaryfirlýsingu sem leiði til hlutlægrar bótaábyrgðar aðalstefnenda á tjóni gagnstefnanda. Eingöngu getur því komið til skoðunar hvort um leynda galla sé að ræða, sbr. 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Við það mat verður ekki horft framhjá þeirri staðreynd að eignin er 70 ára gömul að grunni til auk bílskúrs frá árinu 1979. Leyndur galli þarf því að vera verulegur, og yfir gallaþröskuldi svo að fallist verði á galla á þessum forsendum.

Þ ótt fyrir liggi að aðalstefnandi G-kk-nf sé lærður smiður og hafi starfað sem slíkur í mörg ár, þá er ekki fallist á að sú staðreynd hafi mátt gefa gagnstefnanda fullvissu fyrir því að ekki þyrfti að koma til viðhalds, svo sem lagna, eins og byggt var á í máli hennar. Gagnstefnandi gerði enga fyrirvara að þessu leyti, svo sem í kauptilboði um að þetta atriði hafi verið ákvörðunarforsenda hennar fyrir kaupunum. Þá er ósannað að aðalstefnendur hafi mátt vita að gagnstefnandi hafi verið að leita að húsi þar sem ekki þyrfti að ráðast í miklar framkvæmdir eða viðhald, og verður af því sem fram kom við vettvangsskoðun frekar ráðið að umtalsverðar framkvæmdir hafi hafist af hálfu gagnstefnanda strax eftir afhendingu eignarinnar, óháð þeim framkvæmdum sem gerðar voru vegna nýrra frárennslislagna. Þá er að mati dómsins ósannað af gögn ummálsins að verð eignarinnar með hliðsjón af verði annarra sérbýla á sama svæði endurspegli á einhvern hátt ástand fasteignarinnar sem gagnstefnandi hefði mátt gera ráð fyrir. Í því sambandi skiptir fleira máli, svo sem búnaður fasteigna, en nefna má aðí söluyfirliti segir að í bílskúr fasteignarinnar sé að finna aukaíbúð, með eldhúsi, baðherbergi o. fl.

Við mat á leyndum galla getur dómurinn eingöngu miðað við framlagða matsgerð og kostnað við lagfæringu þeirra atriða sem þar eru nefnd, en ekki framlagða reikninga gagnstefnanda. Metur matsmaður að mögulegur kostnaður til úrbóta geti hæstur orðið 1.271.143 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts. Fallast má á að hluti kostnaðar við lagfæringu rafmagnsrofa og tengla sem ekki virkuðu sé leyndur galli, en um er að ræða mjög óverulegan kostnað. Jafnvel þótt dómurinn hefði komist að þeirri niðurstöðu að um leyndan galla væri að ræða um allt það sem í matgerð getur, þá myndi sá galli nema innan við 2% af kaupverði eignarinnar, sem er langt undir gallaþröskuldi.

Að því virtu sem að framan greinir verða aðalstefnendur sýknaðir af gagnkröfum gagnstefnanda. Óumdeilt er að ógreiddar eru 1.700.000 krónu raf kaupverði eignarinnar sem getur um í aðalsök. Verður gagnstefnanda því gert að greiða aðalstefnendum þá fjárhæð ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi sem kaupsamningur aðila kvað á um að í síðasta lagi skyldi greiða, eða 15. ágúst 2020 og til greiðsludags.

Með vísan til úrslita málsins og til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður gagnstefnanda gert að greiða aðalstefnendum málskostnað, sem hæfilegur þykir að meðtöldum virðisaukaskatti eins og í dómsorði greinir.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan, ásamt meðdómsmönnunum, Þ-kk-þgf D-kk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

Dómsorð:

Gagnstefnandi, H-kvk-nf K-kvk-nf, greiði aðalstefnendum, G-kk-þgf E-kk-þgf og K-kvk-þgf Á-kvk-þgf, 1.700.000 krónur ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 15. ágúst 2020 til greiðsludags.

Aðalstefnendur eru sýkn af kröfum gagnstefnanda.

Gagnstefnandi greiði aðalstefnendum 1.000.000 króna í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf

Þ-kk-nf D-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf