E-942/2021

Mál þetta, sem dómtekið var 12. október 2021, var höfðað 15. apríl 2021, af Ö-kvk-þgf D-x-x K-x-x, til heimilis [...], gegn T-x-x I-x-x I-x-x, til heimilis að [...].

Endanleg aðalkrafa stefnanda er að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 1.295.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu til greiðsludags, af 185.000 krónum frá 1. október 2020, af 370.000 krónum frá 1. nóvember 2020, af 555.000 krónum frá 1. desember 2020, af 740.000 krónum frá 1. janúar 2021, af 925.000 krónum frá 1. febrúar 2021, af 1.110.000 krónum frá 1. mars 2021 og af 1.295.000 krónum frá 1. apríl 2021, að frádregnum innborgunum að fjárhæð 165.000 krónur hinn 2. október 2020, 55.773 krónum hinn 1. nóvember 2020, 165.000 krónum hinn 4. mars 2021 og 165.000 krónum hinn 1. apríl 2021.

Endanleg varakrafa stefnanda er að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 740.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu til greiðsludags, af 185.000 krónum frá 1. október 2020, af 370.000 krónum frá 1. nóvember 2020, af 555.000 krónum frá 1. desember 2020 og af 740.000 krónum frá 1. janúar 2021, að frádregnum innborgunum að fjárhæð 165.000 krónur hinn 2. október 2020 og 55.773 krónur hinn 1. nóvember 2020.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda, til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður látinn niður falla og til þrautavara að málskostnaður verði látinn niður falla.

I.

Helstu málsatvik

Stefnandi er eigandi íbúðarhúsnæðis að [...] í Kópavogi. Stefndi tók umrætt húsnæði á leigu 1. maí 2015 og bjó þar ásamt fjölskyldu sinni fram til loka septembermánaðar 2020. Stefnandi er búsett erlendis og hafði á leigutímanum umboðsmann hér á landi sem stefndi átti einkum í samskiptum við. Ágreiningslaust er að framan af var sá háttur hafður á í leigusambandi málsaðila að gerður var tímabundinn leigusamningur til eins árs í senn og gilti fyrsti samningur þeirra þar að lútandi frá 1. maí 2015 til 1. maí 2016, annar samningur þeirra frá 1. maí 2016 til 1. maí 2017, sá þriðji frá 1. maí 2017 til 30. apríl 2018 og sá fjórði frá 1. maí 2018 til 30. apríl 2019. Framangreindir samningar eru á meðal framlagðra gagna og eru allir undirritaðir af báðum málsaðilum. Þá kemur fram í þeim öllum að um langtímaleigu sé að ræða sem nýr samningur skuli undirritaður um árlega standi vilji beggja til. Ekki liggja fyrir í málinu aðrir leigusamningar en að framan eru greindir undirritaðir af báðum aðilum. Hins vegar liggur fyrir leigusamningur undirritaður af stefnanda vegna tímabilsins frá 1. maí 2019 til 30. apríl 2020 auk þess sem ágreiningslaust er að stefnandi sendi stefnda leigusamning sem hún hafði undirritað vegna tímabilsins frá 1. maí 2020 til 30. apríl 2021 sem stefndi undirritaði ekki.

Stefnandi sendi stefnda síðastgreindan samning í gegnum samskiptaforritið Messenger hinn 28. febrúar 2020. Í þeim samningi er kveðið á um að mánaðarleg leiga fyrir húsnæðið skuli vera 185.000 krónur sem fól í sér hækkun frá því sem verið hafði frá 1. maí 2018 og greiddi stefndi það leiguverð fyrir mánuðina maí til september 2020. Hinn 1. júní 2020 sendi eiginkona stefnda stefnanda skilaboð í gegnum framangreint samskiptaforrit um að þau hefðu hafið leit að íbúðarhúsnæði til að festa kaup á. Stefnandi svaraði því samdægurs til að hún teldi stefnda vera skuldbundinn samkvæmt áðurgreindum leigusamningi allt til 30. apríl 2021. Í framhaldi afþví áttu sér stað nokkur samskipti á milli stefnanda og eiginkonu stefnda á áðurgreindu samskiptaforriti. Í þeim samskiptum kom auk annars fram að eiginkona stefnda teldi hann geta sagt samningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara. Því var þegar mótmælt af stefnanda á þeim grundvelli að um tímabundinn leigusamning væri að ræða og hann því óuppsegjanlegur. Hinn 2. júlí 2020 sendi eiginkona stefnda svo stefnanda skilaboð í gegnum sama samskiptaforrit um að þau hefðu fundið húsnæði til kaups og að fjölskyldan mundi flytja út úr húsnæði stefnanda eftir þrjá mánuði.

Framangreint gekk eftir og fluttu stefndi og fjölskylda hans út úr umræddu húsnæði í lok septembermánaðar 2020 líkt og að framan greinir og tóku nýir leigjendur það á leigu frá sama tíma. Verulegur ágreiningur er á milli málsaðila um ástand húsnæðisins við skil stefnda á því svo sem nánar verður vikið að hér á eftir.

Með bréfi dagsettu 2. desember 2020 krafði stefnandi stefnda um vangoldnar leigugreiðslur sem og bætur vegna tjóns sem orðið hefði á húsnæðinu á meðan stefndi hafði það á leigu. Í umræddu bréfi kemur í meginatriðum fram að stefnandi hafi falið þeim lögmanni sem undir það ritar að gæta hagsmuna hennar við uppgjör leigusamnings málsaðila. Leigutími samkvæmt umræddum samningi hafi verið frá 1. maí 2020 til 30. apríl 2021 og verði tímabundnum leigusamningi ekki slitið á leigutíma nema sérstaklega hafi verið um það samið, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Með vísan til þess nemi vangoldnar leigugreiðslur samkvæmt samningnum samtals 1.295.000 krónum. Þá hafi stefnandi yfirfarið húsnæðið eftir viðveru stefnda umliðin ár og telji það ekki í samræmi við ákvæði leigusamnings þeirra. Samkvæmt þeim hafi stefnda borið að skila hinu leigða húsnæði í sambærilegu ástandi og það var í við upphaf leigutíma. Umtalsvert tjón hafi hins vegar orðið á húsnæðinu þann tíma sem stefndi hafði það á leigu og stefnandi því látið framkvæma tilheyrandi viðgerðir. Loks er kostnaður vegna tilgreindra viðgerða sundurliðaður og stefndi krafinn um samtals 735.912 krónur í tilefni af þeim.

Umræddu bréfi var svarað af hálfu stefnda með tölvubréfi dagsettu 14. sama mánaðar. Í því er hvort tveggja bent á að ekki liggi fyrir leigusamningur vegna umrædds tímabils undirritaður af báðum aðilum og óskað upplýsinga um grundvöll kröfu stefnanda vegna ætlaðs tjóns á hinu leigða húsnæði þar sem stefndi viti ekki til þess að fram hafi farið úttekt á ástandi þess í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Í framhaldi af framangreindu áttu sér stað nokkur samskipti á milli málsaðila án þess að samkomulag tækist. Höfðaði stefnandi svo mál þetta.

II.

Helstu málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir á því að stefnandi og stefndi hafi gert með sér tímabundinn húsaleigusamning frá 1. maí 2020 til 31. apríl 2021. Við gerð samningsins hafi ekki verið samið sérstaklega um uppsögn sem leiði til þess að hann hafi verið óuppsegjanlegur. Ekki hafi því verið unnt að segja samningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara líkt og stefndi byggi á. Um þetta vísist til 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Af því leiði að stefnda beri að standa skil á leigugreiðslum fyrir allt umrætt tímabil.

Viðurkennt sé af hálfu stefnanda að stefndi hafi aldrei undirritað framangreindan leigusamning fyrir sitt leyti en byggt er á því að hann hafi samþykkt hann með því að búa áfram í því húsnæði sem hann tók til og greiða hækkaða leigu samkvæmt umræddum samningi. Samkvæmt þeim samningi skyldi leigugreiðsla vera 185.000 krónur á mánuði en samkvæmt eldri samningum hafi leigugreiðsla verið 170.000 krónur á mánuði og hafi stefndi líkt og framlögð gögn beri vott um greitt stefnanda 185.000 krónur í leigu fyrir mánuðina maí til september 2020. Þá sé byggt á því að stefnandi hafi búið erlendis þau fimm ár sem leigusamband málsaðila hafi staðið. Venja hafi verið milliaðila að stefnandi sendi nýjan leigusamning ár hvert í gegnum samskiptaforritið Messenger sem maki stefnda hafi móttekið og samþykkt fyrir hans hönd. Þetta sjáist glöggt á framlögðum samskiptum málsaðila. Stefnandi byggi á því að framferði stefnda jafngildi undirritun hans á umræddan leigusamning enda hafi öll hegðun hans verið í þá veru að hann samþykkti samninginn fyrir sitt leyti. Þá sé enn fremur á því byggt af hálfu stefnanda að stefndi hafi hvað sem öðru líði aldrei sagt samningnum upp með formlegum hætti og því beri honum að greiða leigu allt til loka hans.

Fjárhæð aðalkröfu stefnanda sé því samtala leigugreiðslna frá október 2020 til apríl 2021 eða 1.295.000 krónur. Af sanngirnisástæðum og með vísan til dómaframkvæmdar dragist svo frá þær greiðslur sem stefnandi hafi móttekið frá nýjum leigjendum.

Verði ekki fallist á aðaðkröfu stefnanda sé svo byggt á því til vara að síðasti undirritaði leigusamningur milli aðila hafi breyst í ótímabundinn leigusamning í samræmi við 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Af því leiði að miða verði við sex mánaða fyrirvara á uppsögn í samræmi við 56. gr. sömu laga. Þá verði enn fremur að líta til þess að maki stefnda hafi sent uppsögn þann 2. júlí 2020. Slík uppsögn tæki því fyrst gildi hinn 31. júlí og leigusambandi aðila þá ljúka hinn 31. janúar 2021. Fjárhæð varakröfu stefnanda sé því samtala leigugreiðslna frá október 2021 til janúar 2010 eða 740.000 krónur að frádregnum þeim greiðslum sem stefnandi móttók frá nýjum leigjendum á sama tímabili.

Kröfu sinni um dráttarvexti til stuðnings vísar stefnandi til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 5. og 6. gr. laganna. Leigugreiðslur hafi verið á gjalddaga fyrsta hvers mánaðar og sé við það miðað við framsetningu umræddrar kröfu. Kröfu sinni um málskostnað til stuðnings vísar stefnandi til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og til stuðnings kröfu sinni um virðisaukaskatt á málskostnað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III.

Helstu málsástæður stefnda

Stefndi mótmælir því að í gildi hafi verið tímabundinn leigusamningur á milli málsaðila á tímabilinu 1. maí 2020 til 31. apríl 2021. Fullyrðingar stefnanda um hið gagnstæða séu algjörlega órökstuddar og ósannaðar og ljóst sé að þær gangi þvert gegn skýru lagaboði 9. og 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Því sé enn fremur alfarið mótmælt að komist hafi á viðskiptavenja þess efnis sem stefnandi byggi á. Hafi á annað borð komist á einhver venja í samningssambandi aðila, sem þó sé alfarið mótmælt, geti sú venja aldrei falið í sér að komist hafi á óuppsegjanlegur leigusamningur þvert á lagaboð um það hvernig málum af þessum toga skuli háttað.

Stefndi byggir á því að ómögulegt sé að leggja til grundvallar venju sem stríði gegn lögum. Í því samhengi vísist til 8., 9. og 10. gr. húsaleigulaga. Af samskiptum stefnanda við eiginkonu stefnda megi ráða að stefnandi hafi sent henni samninginn hinn 28. febrúar 2020 en ekki innt hana eftir samþykki hans í framhaldinu. Stefndi byggi á því að slíkt verði að meta stefnanda til tómlætis. Enn fremur mótmæli stefndi því að hafa samþykkt umræddan samning í verki.

Stefndi mótmælir stefnufjárhæðinni og byggir á því að greiðslur sem stefnandi hafi ýmist fengið frá nýjum leigjendum eða gefið eftir skuli koma þar til frádráttar. Þar sem sú fjárhæð sé auk annarra frádráttarliða hærri en stefnufjárhæðin beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda. Eðli máls samkvæmt sé kröfu um dráttarvexti einnig mótmælt.

Stefndi byggir einnig á því að allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann skuli vera skriflegar og undirritaðar af aðilum samningsins samkvæmt 1. mgr. 8. gr. húsaleigulaga. Fari svo ólíklega að dómurinn telji að stefnandi eigi kröfu á hendur stefnda byggi stefndi á því að hækkun á leigugreiðslum skuli koma til frádráttar þeirri kröfu. Sú hækkun nemi samtals 45.000 krónum enda ljóst að samningi málsaðila var aldrei breytt og því gat stefnandi ekki með réttu krafið stefnda um 185.000 króna leigugreiðslu á mánuði heldur einvörðungu 170.000 krónur líkt og samningur þeirra kveði á um.

Þá sé því alfarið mótmælt sem röngu að samningi málsaðila hafi ekki verið sagt upp. Þá sé augljóst af framlögðum samskiptum málsaðila að stefnandi hafi lagt þann skilning í samskipti sín við eiginkonu stefnda að stefndi hygðist ekki endurnýja samninginn og flytja úr umræddu leiguhúsnæði enda hafi viðbrögð stefnanda verið þau að slíkt gengi gegn ætluðum samningi málsaðila. Fyrri samningur aðila hafi því orðið ótímabundinn í samræmi við skýrt ákvæði 59. gr. húsaleigulaga þar að lútandi. Þá teljist leigusamningur ótímabundinn nema samið sé um annað samkvæmt 2. mgr. 9. gr. sömu laga. Um ótímabundna leigusamninga gildi 56. gr. laganna um uppsagnir og uppsagnarfresti, sbr. 3. tölulið 1. mgr. umræddrar greinar, sem kveði á um sex mánaða uppsagnarfrest.

Stefndi byggir á því að þær greiðslur sem stefnandi hefur gefið eftir eigi einnig að koma til frádráttar umkrafinni fjárhæð. Ósannað sé með öllu að stefndi hafi valdið nokkrum skemmdum á hinu leigða húsnæði sem hafi leitt af sér viðhaldskostnað umfram það sem stefnandi beri ábyrgð á og vænta hafi mátt að félli til. Ein af höfuðskyldum leigusala sé skylda hans til þess að sinna viðhaldi hins leigða húsnæðis, sbr. 19. gr. húsaleigulaga. Leigusali skuli þannig sinna öllu viðhaldi innan húsnæðisins sem utan þess að undanskildu viðhaldi á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smávægilegu, sbr. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Hafa verði í huga að leigutaka beri einungis að sjá um viðhald á þessum hlutum, en ef nauðsynlegt sé að skipta um þá og útvega nýja í stað þeirra eldri sé slíkt hluti af útgjöldum leigusala. Leigusala beri að annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því sem fylgi húsnæðinu svo lengi sem viðhald sé ekki afleiðing af vanrækslu eða yfirsjón leigutaka viðkomandi húsnæðis. Þegar um íbúðarhúsnæði sé að ræða skuli leigusali þó bera allt það tjón sem bótaskylt sé samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar og gildi þá einu hvort slík trygging sé til staðar, sbr. 5. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Ef svo sé ekki beri leigusali einfaldlega tjónið persónulega. Kærunefnd húsamála hafi talið að skýra skuli ákvæðið þannig að leigusali beri allt það tjón sem bætt sé samkvæmt skilmálum slíkrar tryggingar, sbr. álit nefndarinnar frá 5. maí 2014 í máli nr. 11/2014.

Af hálfu stefnanda sé ekki gerð sérstök krafa á hendur stefnda vegna ætlaðs tjóns á hinu leigða húsnæði. Allt að einu byggi stefnandi á því að hann hafi verið nauðbeygður til að gefa eftir leigu vegna ætlaðra skemmda á því. Stefndi byggir á því að það sé með öllu rangt að hann hafi valdið tjóni á hinu leigða húsnæði og stefnandi hafi því síður en svo verið nauðbeygður til að gefa eftir leigu. Þá hafi stefnanda hvað sem öðru líði borið skylda til að kosta viðgerð á brotinni rúðu, málningarvinnu, ljósabúnaði, skemmdum á baðherbergi og eldhúsi. Stefnandi hafi ákveðið upp á sitt eindæmi að gefa eftir innheimtu leigu úr hendi nýrra leigutaka sem flutt hafi inn strax eftir að stefndi hafi flutt út. Þá hafi stefnandi vanrækt ástandsskoðun áður en stefnda hafi verið afhent hið leigða húsnæði sem og eftir að hann flutti út og áður en það hafi verið afhent nýjum leigjendum. Þegar leiguhúsnæði sé afhent leigjanda skuli það vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Húsnæðið skuli við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og heimilistæki sem teljist fylgifé húsnæðis í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir, reykskynjari og slökkvitæki. Þá skuli leiguhúsnæði að öðru leyti fullnægja kröfum um brunavarnir sem fram séu settar í lögum og reglugerðum, sbr. 14. gr. húsaleigulaga. Ef í ljós komi að húsnæðið sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greini eða leigjandi hafi hlotið að mega gera ráð fyrir skuli leigjandi innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu, sbr. 16. gr. húsaleigulaga. Í ljósi framangreinds byggi stefnandi á því að ósannað sé með öllu að stefnandi hafi orðið fyrir fjártjóni vegna ástands íbúðarinnar og verið á einhvern hátt nauðbeygður til þess að ráðast í úrbætur og orðið af leigutekjum vegna þess. Stefnanda hafi eins og áður greinir verið skylt samkvæmt III. kafla húsleigulaga að sinna aðgæsluskyldu sinni en hafi vanrækt hana. Að sama skapi hafi stefnanda borið að annast viðhald húsnæðisins.

Að öllu framangreindu virtu byggi stefndi á því að stefnandi eigi engar kröfur á hendur honum. Umrætt húsnæði hafi verið í útleigu allt frá því í september 2020 og ósannað að stefnandi hafi ekki þegið leigugreiðslur frá nýjum leigjendum á tímabilinu 1. október 2020 til 31. janúar 2021. Stefndi byggi aukinheldur á því að stefnandi hafi að öðrum kosti gefið eftir leigugreiðslur sem megi alfarið rekja til vanrækslu stefnanda á skyldum sínum sem leigusala.

Kröfu um málskostnað til stuðnings vísar stefndi til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá bendi stefndi á að taka beri tillit til þess að ágreining málsaðila hefði mátt bera undir kærunefnd húsamála verði krafa stefnanda um málskostnað tekin til greina. Þá vísar stefndi til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt til stuðnings kröfu sinni um virðisaukaskatt á málskostnað.

IV.

Niðurstaða

Ágreiningur málsaðila er svo sem að framan greinir í meginatriðum tvíþættur. Í fyrsta lagi stendur ágreiningur um það hvort á milli þeirra hafi komist á tímabundinn óuppsegjanlegur leigusamningur um áðurgreint íbúðarhúsnæði stefnanda. Í öðru lagi stendur svo ágreiningur um það hvort stefnandi eigi rétt á greiðslu úr hendi stefnda sem nemur mismun leigugreiðslna samkvæmt leigusamningi málsaðila, annaðhvort til loka hans eða til loka sex mánaða uppsagnarfrests samkvæmt honum, og þeirra leigugreiðslna sem nýir leigjendur viðkomandi húsnæðis greiddu á samsvarandi tímabili. Í því sambandi greinir aðila á um ástand hins leigða húsnæðis við skil stefnda á því svo og hvort þær framkvæmdir sem stefnandi réðst í kjölfarið í hafi verið hefðbundin viðgerðar- og viðhaldsvinna eða nauðsynlegar viðgerðir vegna óeðlilegrar rýrnunar á umræddu húsnæði og spjöllum á því á leigutíma stefnda.

A.

Aðalkrafa stefnanda er byggð á því að stefnandi og stefndi hafi gert með sér tímabundinn leigusamning vegna tímabilsins frá 1. maí 2020 til 31. apríl 2021. Ekki hafi verið samið sérstaklega um uppsögn umrædds samnings og því ekki unnt að slíta honum á umsömdum leigutíma samkvæmt skýru ákvæði 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar að lútandi. Þá hafi stefndi ekki sagt umræddum samningi formlega upp og því beri honum hvað sem öðru líði að greiða leigu allt til loka hans.

Ágreiningslaust er að leigusamningur vegna framangreinds tímabils sem stefnandi sendi stefnda var ekki undirritaður af stefnda. Að því gættu verður að mati dómsins ekki lagt til grundvallar að hann hafi komist á milli aðila enda hafi stefndi ekki samþykkt hann fyrir sitt leyti með viðhlítandi hætti. Í því sambandi er meðal annars til þess að líta að samkvæmt 2. mgr. 9. gr. húsleigulaga nr. 36/1994 telst leigusamningur ótímabundinn nema ótvírætt sé um annað samið. Verður stefndi því ekki talinn hafa undirgengist tímabundinn leigusamning án þess að fyrir liggi skýr skuldbinding hans þar að lútandi.

Þá þykir sú staðreynd að stefndi greiddi hækkað leiguverð í samræmi við þann samning sem stefnandi sendi stefnda fyrir umrætt tímabil ekki leiða til þess að líta verði svo á að hann hafi samþykkt samninginn að öðru leyti líkt og stefnandi byggir á. Í því sambandi er auk annars höfð hliðsjón af ákvæðum 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 1. mgr. umræddrar greinar teljast aðilar hafa gert ótímabundinn leigusamning hafi þeir vanrækt að gera skriflegan leigusamning og gilda þá öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðst upphæð leigunnar í slíkum tilvikum þá sú fjárhæð sem leigusali getur sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt. Verður að telja sömu sjónarmið eiga við hér og stefnda hafa í verki samþykkt hækkaða leigufjárhæð án þess að það eitt beri vott um að hann hafi undirgengist aðrar skuldbindingar samkvæmt samningi sem óumdeilt er að hann undirritaði ekki.

Að framangreindu virtu verður ekki á það fallist með stefnanda að tímabundinn leigusamningur vegna tímabilsins frá 1. maí 2020 til 31. apríl 2021 hafi komist á milli málsaðila. Verður aðalkröfu stefnanda þegar af þeirri ástæðu hafnað og ekki þörf á að taka afstöðu til annarra málsástæðna stefnanda henni viðvíkjandi.

B.

Varakrafa stefnanda er á því byggð að síðasti undirritaði leigusamningur málsaðila hafi að leigutíma samkvæmt honum loknum framlengst ótímabundið og uppsagnarfrestur því verið sex mánuðir. Þ eim samningi hafi verið sagt upp 2. júlí 2020 og beri stefnda því að standa skil á leigugreiðslum vegna mánaðanna ágúst til desember 2020 og janúar 2021.

Ekki stendur ágreiningur um það milli málsaðila að síðasti undirritaði leigusamningur þeirra hafi að leigutíma samkvæmt honum loknum framlengst ótímabundið og uppsagnarfrestur því verið sex mánuðir. Verður það því lagt til grundvallar enda í samræmi við skýr ákvæði 59. gr. og 3. töluliðar 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá verður samkvæmt 1. mgr. 57. gr. sömu laga lagt til grundvallar að framangreindur sex mánaða uppsagnarfrestur hafi hafist 1. ágúst 2020 og stefndi því við uppsögn umrædds leigusamnings verið skuldbundinn samkvæmt honum allt til 31. janúar 2021.

Ágreiningslaust er að nýir leigjendur tóku umrætt húsnæði á leigu allt frá þeim tíma sem stefndi og fjölskylda hans fluttu út úr því. Með því glataði stefnandi rétti til að krefjast efnda samkvæmt aðalefni leigusamnings aðila enda gat stefnandi ekki efnt hann fyrir sitt leyti. Verður því að líta á framangreinda kröfu stefnanda sem kröfu um efndabætur enda er fjárhæð hennar samtala leigugreiðslna vegna mánaðanna október til desember 2020 og janúar 2021 að frádregnum þeim leigugreiðslum sem nýir leigjendur greiddu stefnanda vegna sömu mánaða.

Umrædd krafa er á því byggð að óeðlileg rýrnun og spjöll hafi orðið á hinu leigða húsnæði á leigutíma stefnda og stefnandi því ekki getað krafið nýja leigjendur um fullar mánaðarlegar leigugreiðslur fyrr en í mars 2021 þar sem ráðast hafi þurft í umfangsmiklar viðgerðir til að gera húsnæðið hæft til íbúðar á ný. Stefndi byggir á móti á því að hann hafi skilað húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því. Hann hafi farið vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess og engin rýrnun eða spjöll hafi orðið á því umfram það sem telst eðlileg afleiðing venjulegrar og umsaminnar notkunar þess. Þær framkvæmdir sem stefnandi hafi ráðist í að leigutíma hans loknum hafi ekki verið annað en venjubundið viðhald sem stefnanda beri sem leigusala að annast.

Ekki fór fram úttekt á umræddu húsnæði áður en það var afhent stefnda og við lok leigutíma hans líkt og áskilið er samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Einu gögnin sem liggja fyrir í málinu um ástand húsnæðisins við upphaf og lok leigutíma stefnda eru því yfirlýsing dagsett 28. desember 2020 frá G-kk-þgf R. K-kk-þgf sem var umboðsmaður stefnanda samkvæmt framlögðum leigusamningum málsaðila, yfirlýsing frá G-kvk-þgf S-kvk-þgf dagsett 6. janúar 2021 sem leigði umrætt húsnæði af stefnanda áður en stefndi tók það á leigu, myndir af umræddu húsnæði sem samkvæmt stefnanda sýna ástand þess við lok leigutíma stefnda og bréf frá nýjum leigjendum húsnæðisins dagsett 10. mars 2021.

Í framangreindri yfirlýsingu G-kk-ef kemur auk annars efnislega fram að þegar stefndi hafi skilað húsnæðinu í lok september 2020 hafi það verið í sambærilegu ástandi og þegar hann tók það á leigu. Þá kemur þar fram að það sé með öllu rangt að stefndi hafi valdið tjóni á húsnæðinu og ástand þess við skil hans að öllu leyti í samræmi við það sem búast hafi mátt við með hliðsjón af því að það hafi verið í samfelldri útleigu í tíu ár án þess að eigandi þess hafi sinnt viðhaldi á því svo nokkru nemi. G-kk-nf gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins og staðfesti umrædda yfirlýsingu. Í vitnisburði hans kom aukinheldur meðal annars fram að stefndi hefði verið fyrirmyndarleigjandi sem hefði ávallt staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt leigusamningi aðila. Í framangreindri yfirlýsingu G-kvk-ef kemur auk annars fram að hún hafi skilað hinu leigða húsnæði í góðu ástandi við lok leigutíma samkvæmt leigusamningi hennar við stefnanda að öðru leyti en því að vatnsskemmdir hafi verið á gólfefni í eldhúsi sem hún hefði upplýst áðurnefndan G-kk-þf um og tryggingarfé hennar runnið til viðgerða á. G-kvk-nf gaf einnig skýrslu við aðalmeðferð málsins og staðfesti umrædda yfirlýsingu. Þá hefur stefnandi svo sem að framan greinir lagt fram myndir af umræddu húsnæði sem ætlað er að sýna ástand þess við lok leigutíma stefnda. Ekki liggur hins vegar fyrir hvenær umræddar myndir voru teknar. Á þeim má meðal annars sjá sprungu í rúðu, opnar rafmagnsdósir, nagla í veggjum og göt í veggjum eftir nagla. Í framangreindu bréfi frá nýjum leigjendum húsnæðis stefnanda er svo í meginatriðum að finna umfjöllun um það sem sjá má á umræddum myndum sem og frekari umkvartanir um ástand húsnæðisins. Nýir leigjendur voru ekki leiddir fyrir dóminn til skýrslugjafar.

Með framangreindum gögnum og vitnisburðum fyrir dómi þykir ekki á nokkurn hátt sýnt fram á að rýrnun eða spjöll hafi orðið á hinu leigða húsnæði á leigutíma stefnda umfram það sem telst eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins og því ekkert fram komið sem gefur tilefni til að fella bótaábyrgð á stefnda á grundvelli 63. gr. húsaleigulaga. Þvert á móti staðfesti G-kk-nf R. K-kk-nf, umboðsmaður stefnanda, líkt og að framan greinir fyrir dómi að stefndi hefði skilað hinu leigða húsnæði í sambærilegu ástandi og það var í þegar hann tók við því. Verður því að mati dómsins að leggja til grundvallar að þær framkvæmdir sem stefnandi réðst í eftir að nýir leigjendur tóku við húsnæðinu í lok september 2020 hafi verið nauðsynlegt viðhald sem stefnanda ber samkvæmt skýrum ákvæðum 19. gr. húsaleigulaga að annast. Fær það og stoð í fyrrgreindri yfirlýsingu G-kk-ef og vitnisburði hans fyrir dómi um að viðhaldi umrædds húsnæðis hafi verið slælega sinnt þau tíu ár sem það hafi verið í útleigu. Bætur til nýrra leigjenda húsnæðisins vegna þeirrar röskunar sem framangreind viðhaldsvinna hafði í för með sér, hvort heldur sem er í formi afsláttar af leigugjaldi eða öðru formi, eru því samkvæmt framangreindu alfarið á ábyrgð stefnanda og á stefnandi því ekki rétt til greiðslu úr hendi stefnda á umkröfðum grundvelli. Verður varakröfu stefnanda því einnig hafnað.

Að öllu framangreindu virtu verður stefndi sýknaður af kröfum stefnanda. Að virtum úrslitum málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað sem þykir eins og mál þetta er vaxið hæfilega ákveðinn 1.000.000 króna.

H-kvk-nf Á-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Fyrir uppkvaðningu hans var fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 gætt.

Dómsorð:

Stefndi, T-x-x I-x-x I-x-x, er sýknaður af kröfum stefnanda, Ö-kvk-ef D-x-x K-x-x.

Stefnandi greiði stefnda 1.000.000 króna í málskostnað.

H-kvk-nf Á-kvk-nf