E-2748/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 15. apríl sl., var höfðað 29. mars 2007 af S-kvk-þgf Þ-x-x, Kleppsvegi 4, Reykjavík, gegn E-kk-þgf P-kk-þgf K-kk-þgf, Hrafnshöfða 25, og Fasteignasölu Mosfellsbæjar ehf., Þverholti 2, báðum í Mosfellsbæ. Málið var einnig höfðað á hendur Ó-kk-þgf H-kk-þgf, Gnoðavogi 24, Reykjavík, en fallið var frá öllum kröfum á hendur honum þegar málið var þingfest 17. apríl 2007.

Stefnandi krefst þess að stefndu, E-kk-nf P-kk-nf K-kk-nf og Fasteignasala Mosfellsbæjar ehf., verði dæmdir til að greiða henni in solidum 705.345 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 43.814 krónum frá 16. febrúar 2005 til 2. mars sama ár, af 65.081 krónu frá þeim degi til 15. apríl s.á., af 86.348 krónum frá þeim degi til 29. nóvember s.á., af 386.348 krónum frá þeim degi til 13. desember s.á., af 401.631 krónu frá þeim degi til 26. janúar 2006, af 416.733 krónum frá þeim degi til 13. febrúar s.á., af 431.379 krónum frá þeim degi til 3. mars s.á., af 445.871 krónu frá þeim degi til 12. maí s.á., af 460.173 krónum frá þeim degi til 13. júní s.á., af 474.495 krónum frá þeim degi til 17. júlí s.á., af 488.865 krónum frá þeim degi til 1. ágúst s.á., af 544.649 krónum frá þeim degi til 4. september s.á., af 558.774 krónum frá þeim degi til 5. desember s.á., af 587.582 krónum frá þeim degi til 7. febrúar 2007, af 646.382 krónum frá þeim degi til 7. mars s.á., af 660.176 krónum frá þeim degi til 26. mars s.á. og af 705.345 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Auk þess krefst stefnandi málskostnaðar að mati dómsins auk virðisaukaskatts.

Af hálfu stefndu er krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda. Jafnframt er krafist málskostnaðar að skaðlausu auk álags er nemi virðisaukaskatti að mati dómsins.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Stefnandi lýsir því að þau Ó-kk-nf H-kk-nf hafi búið saman og að nokkru haft sameiginlegan fjárhag. Þau hafi átt íbúð saman að Fellsmúla 19 í Reykjavík. Stefnandi hafi verið skráð fyrir bifreiðinni AD-701, VW Passat 1997. Á bifreiðinni hafi hvílt skuld, upphaflega að upphæð 626.128.00 krónur, samkvæmt skuldabréfi útgefnu af stefnanda til Sjóvár fjármögnunar hf.

Með samkomulagi þeirra um fjárskipti 7. janúar 2005 fékk Ó-kk-nf íbúðina gegn því að greiða stefnanda 2.200.000 króna. Yfirtaka eignarinnar og aðrar efndir samkomulagsins skyldu fara fram eigi síðar en 14. janúar s.á. Skyldi yfirtakan fara fram með liðsinni stefndu Fasteignasölu Mosfellsbæjar, en umsamið verð fyrir þá þjónustu var 80.000 krónur auk virðisaukaskatts. Þann kostnað skyldu aðilar greiða að jöfnu. Í samkomulaginu er enn fremur greint frá því að forsenda yfirtöku Ó-kk-ef á fasteigninni sé sú að hann taki yfir bifreiðina, sem stefnandi var skráð fyrir, en hún tilheyrði honum í raun. Áður en kaupsamningur yrði gerður og afsal gefið út fyrir fasteigninni skyldi Ó-kk-nf hafa greitt upp lán á nafni stefnanda sem hvíldi á bifreiðinni. Við þær efndir myndi stefnandi afsala bifreiðinni til Ó-kk-ef eða þess aðila er hann vísaði til.

Gengið var frá skjölum varðandi íbúðina af hálfu stefndu í janúar 2005. Í málinu er deilt um það hver hafi gengið frá tilkynningu um eigendaskipti á bifreiðinni. Stefnandi vísar til þess að bifreiðin hafi verið seld á nauðungaruppboði 9. september 2006 án þess að veðskuldin væri gerð upp. Krafan hafi farið í innheimtu og stefnandi þurft að greiða hana.

Stefnandi byggir kröfuna á hendur stefndu á því að hún hafi orðið fyrir tjóni sem stefndu beri ábyrgð á en af þeirra hálfu hafi verið vanrækt að ganga frá skuldinni við Sjóvá fyrir útgáfu afsals og sölutilkynningar, eins og samið hafi verið um og hafi verið forsenda fyrir því að ganga mætti frá eignayfirfærslum eins og segi í samkomulaginu frá 7. janúar 2005.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Af hálfu stefnanda er vísað til samkomulagsins frá 7. janúar 2005 en þar sé tekið fram að yfirtaka fasteignarinnar skyldi fara fram með liðsinni Fasteignasölu Mosfellsbæjar ehf. Umsamið verð fyrir þá þjónustu væri 80.000 krónur auk virðisaukaskatts og hafi aðilar verið sammála um að greiða þann kostnað að jöfnu. Í næstu málsgrein samningsins væri svohljóðandi ákvæði: „Forsenda framangreindrar yfirtöku Ó-kk-ef á eigninni er sú að hann taki yfir bifreið af gerðinni Volkswagen Passat, sem er skráð eign S-kvk-ef en tilheyrir Ó-kk-þgf í raun. Skal Ó-kk-nf, áður en að gerð kaupsamnings og afsals vegna fasteignarinnar kemur, hafa greitt upp lán á nafni S-kvk-ef, sem hvílir á bifreiðinni. Við þær efndir mun S-kvk-nf afsala bifreiðinni til Ó-kk-ef eða þess aðila sem hann kann að vísa til.“

Stefndi E-kk-nf hafi í nafni stefndu, Fasteignasölu Mosfellsbæjar ehf., gengið frá afsali 11. janúar 2005 fyrir fasteigninni til Steinóla ehf. Einnig hafi hann gengið frá tilkynningu um eigendaskipti fyrir bifreiðinni AD-701 frá stefnanda til Steinóla ehf., allt án þess að hirða um að lánið við Sjóvá væri yfirtekið.

Skömmu síðar hafi skuldin verið innheimt hjá stefnanda en hún hafi þurft að greiða hana auk iðgjalda af kaskótryggingu vegna ákvæðis í skuldabréfinu um að skylt væri að kaskótryggja bifreiðina sem var veðsett fyrir skuldinni. Hún hafi lokið við að greiða skuldina 26. mars 2007 með 39.916 krónum en greiðslur hennar vegna skuldarinnar hafi samtals numið 705.345 krónum er skiptust þannig: Greiðslur af skuldabréfi 627.975 krónur, kaskótrygging 46.820 krónur, innheimtulaun 5.650 krónur og vegna aðstoðar við að semja um skuldina, eftir að hún var send í innheimtu, 24.900.00 krónur.

Greiðslurnar vegna skuldabréfsins hafi hún innt af hendi þannig:

Þann 16.02.2005 43.814 krónur

Þann 02.03.2005 21.267 krónur

Þann 15.04.2005 21.267 krónur

Þann 29.11.2005 300.000 krónur

Þann 13.12.2005 15.283 krónur

Þann 26.01.2006 15.102 krónur

Þann 13.02.2006 14.646 krónur

Þann 03.03.2006 14.492 krónur

Þann 12.05.2006 14.302 krónur

Þann 13.06.2006 14.323 krónur

Þann 17.07.2006 14.370 krónur

Þann 01.08.2006 14.216 krónur

Þann 04.09.2006 14.125 krónur

Þann 05.12.2006 28.808 krónur

Þann 06.02.2007 28.250 krónur

Þann 07.03.2007 13.794 krónur

Þann 26.03.2007 39.616 krónur

Samtals 627.975 krónur

Að auki hafi hún greitt

24.05.2006 vegna kaskótryggingar 38.662 krónur

3.08.2006 vegna kaskótryggingar 8.158 krónur

7.02.2007 vegna lögfræðikostnaðar 5.650 krónur

7.02.2007 vegna lögfræðiaðstoðar 24.900 krónur

Samtals 705.345 krónur

Bifreiðin hafi verið seld á nauðungaruppboði en stefnandi hafi ekki vitað af því fyrr en eftir að það fór fram. Nauðungaruppboðið hafi leitt til þess að krafan hafi farið í lögfræðilega innheimtu og því hafi fallið á hana kostnaður.

Krafan á hendur stefndu sé byggð á því að stefndi E-kk-nf, sem sé löggiltur fasteignasali, hafi gengið frá afsali án þess að Ó-kk-nf hefði gert upp að fullu þær skuldir sem hann hafi lofað að gera upp samkvæmt sambúðarslitasamningnum. Með því hafi stefnandi orðið fyrir tjóni, sem stefndu beri ábyrða á með tilvísun til 27. gr. laga nr. 99/2004. Stefndu hafi borið að gæta þess að lánið yrði flutt, eins og segi í samkomulaginu, áður en afsal var gefið út.

Fjárhæð tjónsins sé stefnufjárhæðin í máli þessu, 705.345 krónur. Krafa um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, byggðist á III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en krafa um virðisaukaskatt á málskostnað styðjist við lög nr. 50/1988 en stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu. Varðandi varnarþing vísist til 1. tl. 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsatvik og lagarök stefnda

Af hálfu stefndu er vísað til þess að leitað hafi verið til stefnda E-kk-ef varðandi það hvort hann væri tilbúinn til að taka að sér skjalagerð vegna yfirfærslu á fasteigninni Fellsmúla 19 á nafn Ó-kk-ef er hann keypti eignarhluta stefnanda í henni. Af hálfu stefndu hafi verið fallist á að þeir tækju þetta skjalagerðarverkefni að sér fyrir fasta þóknun, að fjárhæð 80.000 krónur. Grundvöllur þessarar niðurstöðu, eins og álitaefnið hafi horft við stefndu, hafi verið sá að ekki stæðu rök til hagsmunatengdrar söluþóknunar þar sem einungis væri um skjalagerð að ræða.

Í kjölfar þessa hafi stefndi E-kk-nf í nafni fasteignasölunnar útbúið eignarheimildarskjöl er lotið hafi að fasteigninni. Í þeirri vinnu hafi það einkum verið skjólstæðingar lögmannanna, sem komið hafi upplýsingum á framfæri við stefndu, að því marki sem þær upplýsingar lutu ekki opinberri skráningu. Til að mynda hafi sú breyting verið gerð að kröfu viðskiptabanka Ó-kk-ef að afsalshafi skyldi vera einkahlutafélag í hans eigu, Steinhólar ehf. Ó-kk-nf hafi síðan fylgt því eftir að afgreiðslu málsins yrði hraðað svo sem kostur var. Ritað hafi verið undir skjöl málsins sem stefndu hefðu útbúið, afsal og skilyrt veðleyfi, 11. janúar 2005. Að lokinni undirritun hafi skjöl, er vörðuðu fasteignina, verið meðhöndluð með hefðbundnum hætti hvað varði þinglýsingu og slíkt og kaupin efnd í samræmi við umsamið efni kaupsamningsins.

Stefndu hafi hvorki annast um uppgjör fjárskipta stefnanda og Ó-kk-ef að neinu leyti né skjalagerð er laut að öðru en fasteigninni Fellsmúla 19. Tilkynning um eigendaskipti að ökutæki milli stefnanda og fyrirtækis Ó-kk-ef hafi hvorki verið samin né fyllt út af stefndu. Viðtekin vinnuregla hjá stefndu, Fasteignasölu Mosfellsbæjar ehf., sé að þau skjöl sem undirrituð eru á fasteignasölunni séu vottuð af starfsmönnum hennar. Eigendaskiptatilkynning virtust vottuð af Ó-kk-þgf H-kk-þgf sjálfum sem þannig virtist vera að votta eigin undirritun. Afsal og skilyrt veðleyfi væru dagsett 11. janúar 2005 og á veðleyfinu komi fram að það hafi verið afhent til innfærslu í þinglýsingarbók 13. janúar s.á. Eigendaskiptatilkynningin sé dagsett 17. janúar og svo stimpluð af Aðalskoðun hf. 16. febrúar s.á.

Eftir að skjöl varðandi fasteignaviðskiptin voru afhent að þinglýsingu lokinni hefðu stefndu ekki haft frekari afskipti af málefnum stefnanda og Ó-kk-ef. Af þeim málefnum hafi fyrst frést er bréf barst frá lögmanni stefnanda haustið 2006 þar sem málatilbúnaður þessa dómsmáls hafi verið settur fram.

Málsóknin eigi ekki við rök að styðjast og því sé krafist sýknu. Stefndu vísi til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Stefndi E-kk-nf beri ábyrgð á hinni stefndu fasteignasölu sem löggiltur fasteignarsali auk þess sem hann hafi útbúið skjöl er varði eignina Fellsmúla 19. Stefndu beri ábyrgð á fasteignaviðskiptum þeim sem höndlað væri með af þeirra hálfu. Engar kröfur eða málsástæður væru hafðar uppi í máli þessu um að nokkuð hafi farið úrskeiðis er varði skjalagerð fasteignasölunnar og eignayfirfærslu fasteignarinnar en stefndu hafi tekið það verkefni að sér. Önnur verk hafi stefndu ekki tekið að sér og verði þeir því ekki dregnir til ábyrgðar fyrir annað. Stefndu hafi ekki annast uppgjör fjárskiptasamkomulags stefnanda og Ó-kk-ef H-kk-ef. Stefndu hafi ekki heldur annast yfirfærslu eignarréttar að bifreiðinni AD-701 né skuldayfirtöku í tengslum við þá yfirfærslu. Samkvæmt málatilbúnaði stefnanda hafi það verið látið undir höfuð leggjast en þar sem stefndu hafi engan hlut átt að því máli beri að sýkna þá vegna aðildarskorts.

Samkomulag stefnanda og Ó-kk-ef um fjárskipti hafi hvorki verið gert fyrir tilstilli stefndu né hafi stefndu verið höfð með í ráðum við gerð þess. Aðilar sjálfir, stefnandi og Ó-kk-nf, með fulltingi lögmanna sinna, hafi samið um efnisatriði þess samkomulags. Það hafi síðan staðið þessum sömu aðilum næst að tryggja réttar efndir samkomulagsins. Stefndu hafi á engum tímapunkti tekið að sér það verkefni að gæta hagsmuna aðila er varði efndir samkomulagsins, enda vart þörf á því þar sem báðir málsaðilar hafi notið lögmannsaðstoðar eins og vottun skjalsins beri með sér.

Stefndu, E-kk-þgf og Fasteignasölu Mosfellsbæjar ehf., hafi aldrei verið kynnt það ákvæði samkomulags stefnanda og Ó-kk-ef að yfirtaka Ó-kk-ef á bifreið ásamt áhvílandi skuld væri forsenda fyrir yfirtöku hans á fasteigninni að Fellsmúla 19. Því síður hafi stefndu verið ætlað hlutverk við að tryggja réttar efndir Ó-kk-ef í þeim efnum. Samkvæmt samkomulaginu hafi átt að vera búið að ganga frá atriðum er lutu að yfirtöku bifreiðarinnar AD-701 áður en kæmi að afsalsgerð. Því hefðu stefnandi og þáverandi lögmaður hennar ekki átt að ljá máls á því að stefndu væru fengin til að útbúa skjöl um eignayfirfærslu fasteignarinnar ef þeim var í mun að tryggja þessa hagsmuni er lutu að bifreiðinni.

Það sé síðan sjálfstæð sýknuástæða að stefnandi hafi á engan hátt nýtt sér þau úrræði sem henni hafi verið tæk samkvæmt samkomulagi aðila um fjárskipti. Í samkomulaginu væru raktir ýmsir fyrirvarar sem settir hafi verið henni til hagsbóta sem hún hefði getað nýtt sér til að forða tjóni, eins og því sem mál þetta lúti að.

Byggt sé á lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991 um aðildarskort sem og skyldu aðila til tjónstakmörkunar samkvæmt skaðabótarétti og ákvæðum laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna o.fl. Jafnframt vísist til 130. gr. laga nr. 91/1991 til stuðnings kröfu um málskostnað auk laga um virðisaukaskatt vegna álags á málskostnað er nemi nefndum skatti.

Niðurstaða

Krafa stefnanda í málinu er byggð á því að stefndi E-kk-nf hafi gengið frá afsali fyrir fasteigninni og sölutilkynningu vegna bifreiðarinnar án þess að Ó-kk-nf hefði gert upp að fullu þær skuldir sem hann hafi lofað að gera upp samkvæmt sambúðarslitasamningi hans og stefnanda. Með því hafi stefnandi orðið fyrir tjóni, sem stefndu beri ábyrgð á samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004. Í þeirri lagagrein segir að fasteignasali beri ábyrgð á tjóni sem hann eða starfsmenn hans valdi í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi.

Samkvæmt samkomulaginu, sem stefnandi vísar til, skyldi efna það eigi síðar en 14. janúar 2005. Stefndu voru ekki aðilar að þessu samkomulagi en af þeirra hálfu var gengið frá afsali fyrir íbúðinni 11. janúar s.á. Engin gögn í málinu styðja það að stefndu hafi þá verið kunnugt um samkomulag stefnda og Ó-kk-ef, þess efnis að forsenda fyrir því að gera mætti kaupsamning og gefa út afsal fyrir íbúðinni væri að Ó-kk-nf hefði greitt upp verðskuldina á bifreiðinni. Verður því að telja þá staðhæfingu stefnanda ósannaða. Þá verður einnig að telja ósannað að gengið hafi verið frá tilkynningu um eigendaskipti á bifreiðinni af hálfu stefndu enda eru engin gögn í málinu sem styðja það. Verður þar með að telja ósannað að tjónið, sem stefnandi lýsir að hún hafi orðið fyrir, verði rakið til saknæmrar háttsemi stefndu. Bótaskylda er því ekki fyrir hendi af þeirra hálfu. Ber með vísan til þess að sýkna stefndu af kröfum stefnanda í málinu.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefnanda að greiða stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

Dóminn kvað upp S-kvk-nf I-kvk-nf héraðsdómari en dómsuppkvaðning hefur dregist vegna mikilla embættisanna dómarans.

D ó m s o r ð:

Stefndu, E-kk-nf P-kk-nf K-kk-nf og Fasteignasala Mosfellsbæjar ehf., eru sýknuð af kröfum stefnanda, S-kvk-ef Þ-kvk-ef, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu 150.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf I-kvk-nf