E-598/2020

Mál þetta er höfðað með stefnu, birtri 1. september 2020.

Stefnendur eru E-kvk-nf S-kvk-nf G-kvk-nf, [...] og A-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf, [...]

Stefndu eru M-kvk-nf E-kvk-nf G-kvk-nf, [...]og R-kk-nf H-kk-nf P-kk-nf, [...]

Með sakaukastefnu, birtri 27. janúar 2021, er málið einnig höfðað gegn S-kk-þgf S-kk-þgf, [...]og Verði tryggingum hf., [...].

Dómkröfur stefnenda á hendur stefndu og sakaukastefndu eru hinar sömu, þannig:

Að stefndu og sakaukastefndu verði insolidum dæmd til að greiða stefnendum 2.412.387 krónur, með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 4. júlí 2020 til greiðsludags.

Þá er þess krafist að stefndu og sakaukastefndu verði insolidum dæmd til að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu, að viðbættum 24% virðisaukaskatti, að mati dómsins eða síðar framlögðum málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur stefndu M-kvk-ef og R-kk-ef eru svofelldar:

Aðallega að stefndu verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda, en til vara að kröfur stefnenda á hendur stefndu verði lækkaðar verulega.

Þá er þess krafist, hvernig sem úrslit málsins verða, að stefnendur verði dæmdir til að greiða stefndu málskostnað að skaðlausu samkvæmt málskostnaðarreikningi sem lagður verður fram við aðalmeðferð málsins, auk virðisaukaskatts.

Dómkröfur sakaukastefnda S-kk-ef eru svofelldar:

Aðallega er þess krafist að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

Til vara er þess krafist að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega.

Loks krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnenda að skaðlausu, að viðbættum virðisaukaskatti samkvæmt mati dómsins eða samkvæmt málskostnaðarreikningi verði hann lagður fram á síðari stigum málsins.

Dómkröfur sakaukastefnda Varðar trygginga hf. eru svofelldar:

Aðallega að stefndi Vörður tryggingar hf. verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda. Til vara að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar skv. mati dómsins eða skv. málskostnaðaryfirliti sem áskilinn er réttur til að leggja fram við aðalmeðferð málsins komi til hennar.

Aðalmeðferð fór fram 3. desember 2021 og var málið dómtekið að henni lokinni. Við aðalmeðferð gáfu skýrslur stefnandi E-kvk-nf og stefndu R-kk-nf og M-kvk-nf, sem og sakaukastefndi S-kk-nf, auk vitnanna H-kk-ef S-kk-ef sem var dómkvaddur matsmaður og [...].

Málavextir

Helst u málavextir eru þeir að með kaupsamningi, dags. 13. febrúar 2018, keyptu stefnendur parhúsið nr. 19 við Birkihóla á Selfossi af stefndu. Kaupverð var kr. 44.400.000.

Stefnendur fengu eignina afhenta 1. maí 2018 og var afsal gefið út 29. júní 2018. Húsið var byggt árið 2007 og höfðu stefndu keypt húsið á árinu 2014 og búið í því frá þeim tíma. Þegar stefndu keyptu húsið sá sakaukastefndi S-kk-nf S-kk-nf fasteignasali um söluna, sem og líka þegar stefnendur keyptu húsið af stefndu.

Sakaukastefndi S-kk-nf hefur starfsábyrgðartryggingu sína hjá sakaukastefnda Verði og hafa tryggingaskilmálarnir verið lagðir fram í málinu.

Í söluyfirliti og öðrum gögnum sem lágu frammi þegar stefnendur keyptu eignina af stefndu kemur ekkert fram um galla, hvorki að því er varðar raka og/eða myglu, né neitt annað, að öðru leyti en því að í söluyfirliti segir að eignin sé skráð í fasteignamati á byggingarstigi 5, sem merki tilbúin til innréttinga, en muni vera skráð á byggingarstigi 7, fullgild notaeign á afhendingardegi. Í kaupsamningi sagði ekkert um þetta og ekki heldur í afsali.

Með bréfi lögmanns stefnenda, dags. 30. janúar 2019, var stefndu tilkynnt að stefnendum hafi orðið ljóst að umfangsmiklir gallar væru á eigninni, en svo mikill raki sé í öllum gluggum hússins að myndast hafi myglugróður. Þannig hafi mikill raki safnast fyrir í gluggum og loftun og einangrun sé ábótavant. Sé ljóst að leggja þurfi út í mikinn kostnað við viðgerðir á gluggum og einangrun hússins. Þetta sé ekki eðlilegt fyrir hús byggt árið 2007 og að byggt sé á því að húsið sé haldið galla í skilningi 3. kafla laga nr. 40/2002. Áskilja stefnendur sér rétt til að afla matsgerðar um umfang gallanna og kostnað við úrbætur. Þá er í bréfinu tilkynnt, sbr. 48. gr. nefndra laga, að stefnendur áskilji sér rétt til að gera kröfur um riftun, skaðabætur eða afslátt á hendur stefndu vegna þessa.

Í maí 2019 munu hafa verið tekin sýni úr gluggum og þaki hússins, en skv. niðurstöðum Náttúrufræðistofnunar Íslands fannst mygla í sýnunum og eru sérstaklega tiltekin í því sambandi sýni úr þakvið í bílskúr og þakvið í millilofti. Vegna þessa kröfðu stefnendur stefndu um bætur, með bréfi dags. 12. september 2019, vegna nauðsynlegs viðgerðarkostnaðar, dráttarvaxta og lögmannskostnaðar, alls kr. 5.138.451.

Þá liggur fyrir skv. skýrslu verkfræðistofunnar Eflu að mygla fannst í sýni úr þaki sem tekið var 2. október 2019. Þessarar skýrslu var aflað að undirlagi stefndu.

Stefnendur hafa lýst veikindum í fjölskyldu sinnis em þau rekja til þess að mygla hafi verið í húsinu, en engin gögn hafa verið lögð fram um þetta.

Viðræður og sáttaumleitanir skiluðu ekki árangri.

Stefnendur leituðu eftir bótum vegna þessa í starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra hússins, en tryggingafélag hans hafnaði bótaskyldu á grundvelli fyrningar og var sú niðurstaða staðfest með úrskurði Úrskurðarnefndar í vátryggingamálum 18. febrúar 2020.

Stefnendur kveðast engar upplýsingar hafa fengið um að upp hafi komið mygluvandamál í húsinu, en stefndu, sem og sakaukastefndi S-kk-nf mótmæla því og kveða að það hafi komið fram munnlega að mygla hafi komið fram í þakvið yfir bílskúr, en að það hafi verið lagfært af hálfu stefndu stuttu eftir að stefndu keyptu húsið. Kveðast stefndu hafa lagfært myglu í þakviðum bílskúrsins með því að láta viðinn þorna og sprauta á hann myglueyðandi efni. Kveðast þau hafa gert þetta í þrígang. Þá hafi allri ull í bílskúrsloftinu verið skipt út, loftunarrör sett í og borað gegnum allar sperrur í bílskúrnum til að auka loftun. Þá hafi verið lokað með nýrri ull og rakasperruplasti og gengið frá eftir viðurkenndu verklagi. Kveðst stefndi, sem er húsasmiður að mennt, hafa gert þetta eftir leiðbeiningum frá félaga sínum sem hafi þekkingu á slíku. Kom fram við aðalmeðferð hjá stefndu að þau hafi búið í húsinu í 3 ár eftir að viðgerðinni var lokið og ekki orðið vör við neina myglu eftir það.

Um það hvort stefnendur hafi vitað um myglu hafa m. a. verið lögð fram rafræn samskipti milli stefnandans E-kvk-ef og stefndu M-kvk-ef, en aðila greinir á um efnislegt innihald þeirra samskipta.

Þann 27. maí 2020 var í Héraðsdómi Suðurlands dómkvaddur matsmaður að kröfu stefnenda til að meta galla og kostnað við úrbætur vegna þessa og var matsgerð hans lögð fram við þingfestingu málsins þann 16. september 2020. Matsþolar voru einungis stefndu. Þann 5. maí 2021 lögðu stefnendur fram nýja matsbeiðni, sambærilega hinni fyrri, en þó með þeirri breytingu að óskað var eftir að matsmaður myndi greina á milli kostnaðar við úrbætur á þaki yfir bílskúr og þaki í heild. Matsþolar voru sem fyrr stefndu, en líka báðir sakaukastefndu. Eru niðurstöður hinar sömu í fyrri og síðari matsgerð, en með þeirri viðbótarspurningu sem áður greinir í seinni matsgerðinni. Verður hér látið nægja að gera grein fyrir niðurstöðum hinnar síðari matsgerðar. Matsmaður í bæði skiptin var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Fyrsta matsspurning var um að matsmaður láti í ljós skriflegt og rökstutt álit á ástandi glugga og þaks fasteignarinnar. Segir um þetta í niðurstöðum matsmanns að glugga rí húsinu „eru eins og almennt gerist. Þétting á gleri er eðlileg eins og að framan er rakið.

Loftræsting ofan við einangrun í þaki er of lítil og í raun allt of lítil miðað við kröfur byggingarreglugerðar. Það hefur leitt til þess að raki hefur safnast í þakklæðningu og mygla þrifist.“

Önnur matsspurning er um að matsmaður láti í ljós álit sitt á því hver sé orsök mygluvandamála í fasteigninni. Niðurstaða matsmanns um þetta er að „ástæða fyrir því að mygla hefur vaxið við gler að neðanverðu í gluggum er að raki þéttist á gleri í kuldatíð. Við það myndast lífvænleg skilyrði fyrir hana.

Ástæða fyrir því að mygla hefur dafnað í þakklæðningu er rakin í matslið 1 og er að þak er ekki nógu loftræst.

Frágangur þaksins er með þeim hætti að skilyrði fyrir mygluvöxt var strax til staðar þegar húsið var byggt. Mygla hefur því í raun tekið að vaxa fljótt eftir það og aukist og dafnað síðan.“

Matsspurningar nr. 3 og 4 eru svofelldar:

„ Þá er þess óskað að matsmaður leggi mat á hverjar úrbætur þurfi að gera til aðbæta úr ástandi glugga og þaks, m. a. með tilliti til raka og myglu og kostnað við þær úrbætur.

Jafnframt er þess óskað að matsmaður leggi mat á skemmdir á íbúðinni sem rekja megi til ástands glugga og þaks, þ. m. t. skemmdir á sólbekkjum, veggjum, loftaplötum, einangrun o. fl. Þess er óskað að matsmaður leggi mat á hverjar úrbætur þurfi að gera og meti kostnað við lagfæringar.“

Svarið við samanlögðum matsspurningum nr. 3 og 4 er svofellt: „Taka þarf upp þakjárn af öllu húsinu en það má endurnota. Fjarlægja þarf þakpappa og alla borðaklæðningu sem er grámygluð og farga. Gott er að breiða plastdúk undir í þakið þar sem klæðning er rifin sem auðveldar þrif. Bera má sveppadrepandi efni á sperrur þar sem klæðing hefur verið rifin en matsmaður telur það þó ekki nauðsynlegt. Auka þarf við loftrásir en þá koma nokkrar leiðir til greina og vafalítið fleiri en matsmaður sér. Setja má túður ofarlega á þakið, t. d. strax neðan við kjöljárn. Þá er æskilegt að fjarlægja plasttappa úr endum loftröra eða breyta loftrásum í þakköntum. Ef plasttappar eru fjarlægðir og sett fínriðið net í staðinn þó þannig að það myndi nokkurs konar poka um rörenda og skerði sem minnst þverskurðarflatarmálið, má ætla að tvær 100 mm túðu séu nóg á þakflötum eða þrjár 70 mm til að dreifa þeim betur.

Flóknara er að sjá út hvernig tryggja megi loftun yfir einangrun í bílskúrsþakinu. Matsmaður telur þó að með því að gisklæða allt þakið, það er með rifum á milli borða sem nái vel inn á meginþakið og út úr stafni á bílskúrsvegg, geti loftun orðið næg. Bil milli borða séu minnsta kosti 25 mm. Setja þarf fínriðið net við enda borðaklæðningarinnar í þakkanti á stafni bílskúrs þó þannig að það myndi nokkurs konar poka. Auk þess að fjarlægja plasttappa úr rörum í útvegg eins og á meginþakinu. Leggja þarf nýjan þakpappa og þakjárn að nýju á þakið. Sérstaklega getur þurft að gæta að því að ef notaður er þéttari þakpappi en fyrir er á þakinu gæti þurft að auka loftun frá lágmarki byggingarreglugerðar. Matsmaður miðar við að notaður sé filtpappi. Metinn er kostnaður við að bæta úr eins og fram kemur í samantekt aftar í matsgerð.“

Fimmta matsspurning er um að matsmaður láti í ljós álit sitt á því hvaða úrbætur þurfi að gera á fasteigninni til þess að unnt sé að lokaúttekt fari fram og hver sé kostnaður við það ferli að ganga frá lokaúttekt. Svar matsmanns er svofellt: „Matsmaður sendi fyrirspurn til byggingarfulltrúa vegna lokaúttektar og fékk svar sem er á fskj. 4 með matsgerð. Staðfest er að lokaúttekt hafi verið gerð en hún hefur ekki verið gefin út þar sem að yfirlýsingar iðnmeistara og byggingarstjóra vantar. Það eru þá yfirlýsingar sem kveðið er á um að liggja eigi fyrir við lokaúttekt samkvæmt gr. 53 í byggingarreglugerð. Enginn kostnaður er ógreiddur vegna lokaúttektar.

Ómögulegt er að segja um hver kostnaður verður við að afla yfirlýsinga frá iðnmeisturum og byggingarstjóra en í aðalatriðum er það einfalt mál og væntanlega fyrst og fremst kostnaður við að hafa upp á þeim og fá þá til að árita yfirlýsingar og koma yfirlýsingunum síðan til byggingarfulltrúa.“

Sjötta og síðasta matsspurningin, sem er sú spurning sem bættist við í hinu síðara matsferli, er um að við kostnaðarmat greini matsmaður á milli kostnaðar við úrbætur á þaki yfir bílskúr og kostnaðar á þaki í heild. Um svarið vísar matsmaður til töflu um kostnað sem er innifalin í matsgerðinni.

Sá kafli matsgerðarinnar sem fjallar um metinn kostnað við úrbætur er svofelldur: „ Metinn kostnaður í matsgerð innifelur allan kostnað verktaka við að vinna viðkomandi verklið og innifelur virðisaukaskatt. Miðað er við að verkið sé unnið í einum áfanga og sé unnið af faglærðum mönnum með aðstoðarmönnum. Tekið er tillit til umfangs verkliða og aðstæðna á verkstað. Metinn kostnaður er á verðlagi í samræmi við dagsetningu matsgerðar.“

Verkþáttur

M agn ein

efni, tæki vinna Upphæð

Metinn heildarkostnaður vegna þaks yfir íbúð og bílskúr:

Taka upp þakjárn og áfellur, miðað við að

verði endurnotað.

Þak yfir íbúð 152,5 m 2 253.440 253.440

Þak yfir bílskúr 25,5 m 2 42.240 42.240

Setja þunnt plast undir þakklæðningu í þakrými áður en þakklæðning er rifin.

Hreinsa sperrur og bera á þær

sveppadrepandi efni.

Ryksuga upp laust efni í þaki og taka upp

plastundirbreiðslu.

Þak yfir íbúð 0,9 samt. 30.624 85.536 116.160

Þak yfir bílskúr 0,1 samt. 3.168 9.504 12.672

Rífa upp þakklæðningu á um helmingi þakflatar yfir íbúð, auk borð yfir þakkanti, en alla klæðningu af bílskúr. Leggja nýja borðaklæðningu. Hafa bil á milli borða á bílskúr og vel inn á þakflöt yfir íbúð.

Þak yfir íbúð 59,5 m 2 168.960 413.952 582.912

Þak yfir bílskúr 25,5 m 2 71.808 177.408 249.216

Fjarlægja tappa úr loftrörum og setja net yfir sem myndi poka. Setja net yfir rifur milli borða í þakkanti á bílskúr.

Þak yfir íbúð 0,8 samt. 6.336 101.376 107.712

Þak yfir bílskúr 0,2 samt. 2.112 25.344 27.456

Leggja nýjan þakpappa og endurleggja

þakjárn og áfellur.

Þak yfir íbúð 152,5 m 2 161.568 398.112 559.680

Þak yfir bílskúr 25,5 m 2 27.456 66.528 93.984

Setja þrjár 70- 100 mm sérsmíðaðar túður á þakflöt upp við mæni. Miðað er við að túðurnar séu lóðaðar í plötu sem komi upp undir kjöljárn og náið niður á þakjárn. Mála túður.

Þak yfir íbúð 0,9 samt. 71.808 76.032 147.840

Þak yfir bílskúr 0,1 samt. 8.448 8.448 16.896

Vinnupallar.

Þak yfir íbúð 0,9 samt. 52.800 183.744 236.544

Þak yfir bílskúr 0,1 samt. 6.336 20.064 26.400

Förgun á byggingarafgöngum.

Þak yfir íbúð 0,9 samt. 19.008 7.392 26.400

Þak yfir bílskúr 0,1 samt. 2.112 1.056 3.168

Vinnuaðstaða - vinnuskúr/geymsluskúr. Ekki reiknað með.

Samtals metinn kostnaður kr. m. vsk. 632.544 1.870.176 2.502.720

Samt. án vsk. 510.147 1.508.297 2.018.444

Endurgreiðsla á 60% af vsk. vegna vinnu á

staðnum miðað við 19,35% afreikningshlutfall vsk. kr. - 217.127

Samtals að teknu tilliti til endurgreiðslu á vsk. af vinnu kr. 632.544 1.653.049 2.285.593

Á tímabilinu 1. mars 2020 til 31. desember 2021 er endurgreiðsluhlutfall vsk. vegna vinnu á staðnum 100%. - 361.879

Samtals að teknu tilliti til endurgreiðslu á

100% vsk. af vinnu kr. 632.544 1.508.297 2.140.841

Metinn kostnaður vegna þaks yfir bílskúr:

Matsliður 6

Þess er óskað að við kostnaðarmat greini matsmaður á milli kostnaðar við úrbætur á þaki yfir bílskúr og kostnaðar á þaki í heild.

Taka upp þakjárn og áfellur, miðað við að

verði endurnotað.

Þak yfir bílskúr 25,5 m 2 42.240 42.240

Setja þunnt plast undir þakklæðningu í þakrými áður en þakklæðning er rifin.

Hreinsa sperrur og bera á þær sveppadrepandi

efni.

Ryksuga upp laust efni í þaki og taka upp

plastundirbreiðslu.

Þak yfir bílskúr 0,1 samt. 3.168 9.504 12.672

Rífa upp þakklæðningu á um helmingi þakflatar yfir íbúð, auk borð yfir þakkanti, en alla klæðningu af bílskúr. Leggja nýja borðaklæðningu. Hafa bil á milli borða á bílskúr og vel inn á þakflöt yfir íbúð.

Þak yfir bílskúr 25,5 m 2 71.808 177.408 249.216

Fjarlægja tappa úr loftrörum og setja net yfir sem myndi poka. Setja net yfir rifur milli borða í þakkanti á bílskúr.

Þak yfir bílskúr 0,2 samt. 2.112 25.344 27.456

Leggja nýjan þakpappa og endurleggja

þakjárn og áfellur.

Þak yfir bílskúr 25,5 m 2 27.456 66.528 93.984

Setja þrjár 70- 100 mm sérsmíðaðar túður á þakflöt upp við mæni. Miðað er við að túðurnar séu lóðaðar í plötu sem komi upp undir kjöljárn og náið niður á þakjárn. Mála túður.

Þak yfir bílskúr 0,1 samt. 8.448 8.448 16.896

Vinnupallar.

Þak yfir bílskúr 0,1 samt. 6.336 20.064 26.400

Förgun á byggingarafgöngum.

Þak yfir bílskúr 0,1 samt. 2.112 1.056 3.168

Vinnuaðstaða - vinnuskúr/geymsluskúr. Ekki reiknað með.

Samtals metinn kostnaður kr. m. vsk. 121.440 350.592 472.032

Samt. án vsk. 97.941 282.752 380.694

Endurgreiðsla á 60% af vsk. vegna vinnu á

staðnum miðað við 19,35% afreikningshlutfall

vsk. kr. - 40.704

Samtals að teknu tilliti til endurgreiðslu á vsk. af vinnu kr. 121.440 309.888 431.328

Á tímabilinu 1. mars 2020 til 31. desember 2021 er endurgreiðsluhlutfall vsk. vegna vinnu á staðnum 100%. - 67.840

Samtals að teknu tilliti til endurgreiðslu á

100% vsk. af vinnu kr. 121.440 282.752 404.192

Málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja á því að fasteignin að Birkihólum 19 sé haldin galla í skilningi III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Er vísað til ákvæðis 18. gr. laganna en samkvæmt því teljist fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Í 2. mgr. 19. gr. laganna segi ennfremur: „Í neytendakaupum skal ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim er voru í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir.“ Telja stefnendur hvorutveggja að umræddir gallar á húsinu nái svokölluðum gallaþröskuldi samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 auk þess sem þau hafi fengið rangar upplýsingar um eignina frá seljendum fyrir kaupin. Kostnaður vegna viðgerða hafi af dómkvöddum matsmanni verið metinn til kr. 2.162.387, en um sé að ræða nýlegt hús byggt árið 2007. Húsið hafi því verið rétt rúmlega 10 ára þegar stefnendur festu kaup á því og þar af leiðandi hafi þau mátt gera ráð fyrir að ekki væru alvarlegir ágallar á eigninni. Þá benda stefnendur á að samkvæmt gögnum og söluyfirliti hafi eignin litið mjög vel út. Kveða stefnendur að viðurkennt hafi verið í dómaframkvæmd að sá sem hefur keypt nýlega eign þurfi ekki að sætta sig við ágalla á fasteign sem kaupandi t. d. 50 ára gamallar fasteignar þurfi að sætta sig við. Þ essi túlkunfáistoð í sérstökum athugasemdum með 18. gr. laga nr. 40/2002 en þar komi framað sé um nýlega fasteign að ræða þurfi minna til að koma en þegar um mjög gamlar fasteignir sé að ræða. Almennt ástand og útlit fasteignar kunni einnig að skipta máli. Kaupandi sem kaupi eign sem líti mjög vel út og virðist í góðu ástandi þurfi ekki að sætta sig við sama lágmark og sá sem kaupi eign sem bersýnilega sé í slæmu ástandi. K unni því 10% að vera talið hæfilegt lágmark varðandi gamlar eignir, en það sé of hátt hlutfall fyrir yngri eignir.

Stefnendur telja sig ekki hafa fengið réttar upplýsingar af hálfu stefndu fyrir eða við kaupsamningsgerð, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, en á því er byggt að stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu að lögum og að þau hafi leynt stefnendur mikilvægum upplýsingum um slæmt ástand eignarinnar. Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 hafi stefndu borið að upplýsa stefnendur um ágalla á eigninni enda hafi seljendur a. m. k. mátt vita að stefnendur hefðu réttmæta ástæðu til að ætla að þær upplýsingar yrðu veittar. Samkvæmt upplýsingum sem stefnendur hafi fengið frá nágrönnum í parhúsinu við hliðina á þeim eftir að þau fluttu inn í eignina hafi stefndu verið kunnugt um myglu í þaki. Að sögn nágranna muni annar stefndu hafa opnað inn í bílskúrsþakið og orðið myglunnar var og sprautað myglueyðandi efni inn í þakið og lokað fyrir aftur. Kveða stefnendur að þetta hafi verið staðfest af stefndu sjálfum, sbr. skilaboð sem stefnda M-kvk-nf hafi sent systur annars stefnenda í gegnum Facebook. Í þeim skilaboðum sé tekið fram að mygla hafi verið í bílskúrnum sem „allir“ hafi vitað af og að hún hafi verið þurrkuð upp, eitruð, loftun löguð og að lokum hafi verið sett ný ull og þakinu svo lokað.

Kveða stefnendur að af þessu megi vera ljóst að stefndu hafi verið kunnugt um myglu í þaki sem þau hafi sjálf gert tilraun til að laga, eingöngu með því að úða ætluðu mygludrepandi efni yfir þakklæðinguna. Ekki hafi verið fengnir fagaðilar í verkið. Þá hafi komið fram við skoðun matsmanns frá EFLU að stefndi R-kk-nf hafi fjarlægt blauta ull úr bílskúrsloftinu og sett nýja í staðinn. Stefndu hafi ekki greint frá þessu heldur hafi þau talið stefnendum trú um að allt væri með felldu í húsinu. Stefnendur kveða að ef þau hefðu vitað af því að mygla hefði komið upp í þaki yfir bílskúr og að stefndu hefðu gert reka að því að laga hana hefðu þau skoðað húsið með öðrum hætti fyrir kaupin heldur en raunin varð. Líklegast sé að þau hefðu raunar aldrei gengið til kaupanna hefðu þessar upplýsingar legið fyrir í söluyfirliti eða öðrum sölugögnum um eignina, en stefnendur geta þess hér að fjölskyldumeðlimir, þ. m. t. ungt barn þeirra og annar stefnenda, hafi þjáðst af miklum veikindum vegna myglunnar síðan þau fluttu inn í húsið. Í söluyfirliti yfir eignina sé þess í engu getið að upp hafi komið grunur um myglu eða að nokkuð hafi verið aðhafst vegna myglu í þaki.

Vísa stefnendur til þess að samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Sama eigi við varðandi upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana og upplýsingarnar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð. Með röngum upplýsingum í 27. gr. laganna sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur einnig misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og þegar upplýsingar eru fallnar til að valda misskilningi. Í málinu sé ljóst að veittar hafi verið upplýsingar sem hafi beinlínis verið rangar. Kaupandi megi ávallt treysta því að þær upplýsingar sem hann fær um fasteign séu réttar. Seljandi beri hlutlæga ábyrgð á tjóni vegna upplýsinga sem hann gefur og kunna að reynast rangar í samræmi við dómafordæmi.

Kveða stefnendur að dómaframkvæmd Hæstaréttar sé skýr þess efnis að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi og að það hefði haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar, sbr. m. a. Hrd. í máli nr. 518/2009 og Hrd. í máli nr. 304/2013. Augljóst sé að stefnendur hefðu aldrei fest kaup á eigninni ef þeim hefði verið kunngert um að myglu- og rakavandamál væru í eigninni. Slík vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, teljist almennt saknæm háttsemi, en saknæmi sé þó ekki áskilnaður, heldur geti komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar þótt seljandi hafi gert slíkt í grandleysi. Benda stefnendur á að stefndu hafi búið í eigninni síðan árið 2014. Á skilnaður 18. gr. laga nr. 40/2002 um að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema gallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, eigiekki við hafi seljendur sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi.

Kveðast stefnendur hafa gert ítrekaðar tilraunir til að fá stefndu til að koma til móts við kröfur þeirra vegna gallanna en öllum kröfum þeirra hafi verið hafnað. Eigi stefnendur því ekki annan kost en að leita réttar síns fyrir dómstólum og stefna seljendum til greiðslu skaðabótar/afsláttar vegna gallanna. Sé því krafist greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar insolidum úr hendi stefndu.

Stefnendur krefjast þess að stefndu greiði stefnendum insolidum kr. 2.162.387 ísamræmi við niðurstöður fyrirliggjandi matsgerðar um þá galla sem húseignin sé haldin. Þá er einnig krafist bóta vegna afnotamissis meðan á viðgerð stendur og er sá kröfuliður áætlaður 250.000 kr. Dráttarvextir reiknast frá því að mánuður var liðinn frá því að matsgerð lá fyrir, þ. e. þann 4. júní 2020 og byggir krafan á 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Kveða stefnendur að krafa þeirra á hendur stefndu sé byggð á vanefndaúrræðum kröfuréttarins og reglum fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Í ljósi hinna röngu upplýsinga sem veittar hafi verið af stefndu, séu uppfyllt saknæmisskilyrði reglna fasteignakauparéttar um greiðslu skaðabóta vegna tjóns stefnenda, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Verði ekki fallist á að stefnendur eigi að fullu rétt til skaðabóta samkvæmt 2. mgr. 43. gr. sé byggt á að þau eigi rétt til skaðabóta samkvæmt 1. mgr. 43. gr. og/eða afsláttar samkvæmt 41. gr. laganna í samræmi við niðurstöður matsgerðar.

Stefnendur byggja kröfu um skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar á reglum samninga- og kröfuréttar auk laga um fasteignakaup, þ. m. t. 40/2002, einkum 18., 26., 27., 41. og 43. gr. Einnig er vísað til laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Þá er vísað til reglna kröfuréttar og ólögfestra reglna íslensks skaðabótaréttar, svosem sakarreglunnar.

Krafa stefnenda um dráttarvexti styðst við lög nr. 38/2001, sbr. 6. gr.

Krafa stefnanda um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991, sbr. einkum 129. gr. og 130. gr. laganna. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað styðst við lög nr. 50/1988, en stefnendur kveða stekki virðisaukaskattskyld og sé þeim því nauðsyn að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefndu. Um varnarþing vísast til 34. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnenda gagnvart sakaukastefndu S-kk-þgf og Verði tryggingum hf. eru hinar sömu og að ofan greinir, en jafnframt er byggt á því að s akaukastefndi S-kk-nf, löggiltur fasteignasali hjá fasteignasölunni Domus Nova ehf., fór með sölu hússins að Birkihólum 19 og byggja stefnendur á að sakaukastefndi S-kk-nf hafi vanrækt hlutverk sitt skv. lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa, einkum 10. –12. gr.

Kveða stefnendur að ef upplýsingar hefðu legið fyrir um það fyrir kaupin að mygla hefði eitt sinn verið í húsinu en að reynt hefði verið að gera við hana, þá hefðu stefnendur skoðað húsið með mun nákvæmari hætti og raunar hæpið að þau hefðu gengið til kaupanna. Byggja stefnendur á því að upplýsingarnar hefðu því haft verulega þýðingu fyrir þá. Söluyfirlit og kynningargögn sem þeim hafi verið kynnt áður en gengið var frá kaupsamningi hafi veriðmeð öllu ófullnægjandi og þær röngu og ónákvæmu upplýsingar sem þar hafi komiðfram hafi ekki verið leiðréttar í tæka tíð, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Framsetning söluyfirlits um eignina hafi því ekki í samræmi við ákvæði 10. og 11. gr. laga nr. 70/2015 og 4. gr. reglugerðar nr. 939/2004, en þar sé kveðið á um skyldu fasteignasala til að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignar. Skuli fasteignasali gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll þau atriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign, má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana. Í söluyfirliti skuli koma fram, auk almennrar lýsingar á fasteign, upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þ. á m. um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um, sbr. c-liður 2. mgr. 11. gr. reglugerðarinnar.

Kveða stefnendur að sakaukastefnda S-kk-þgf hafi borið að gæta þess að söluyfirlit væri svo úr garði gert að kaupendur gætu með vissu reitt sig á þær upplýsingar sem komu fram, sbr. 5. gr. reglugerðar nr. 939/2004. Í ljósi aðstæðna hefði verið brýnt að sakaukastefndi S-kk-nf, sem hafði sölu hússins með höndum, kynnti stefnendum, sem kaupendum, sérstaklega að mygluvandamál hefði verið í húsinu.

Þá vísa stefnendur til þess að í greinargerð stefndu komi fram að sakaukastefndi S-kk-nf hafi séð um sölu hússins er þau hafi keypt það árið 2014. Nánar komi þar fram að þegar þau hafi keypt húsið hafi bílskúrsloftið ekki verið einangrað nema að litlu leyti og að rakaskemmdir/mygla hafi þá verið í bílskúrsloftinu og að þáverandi seljendur hafi verið búin að taka ull niður að hluta við skoðun til að þetta yrði sýnilegt væntanlegum kaupendum, þ. á m. stefndu. Sé sérstaklega tekið fram í greinargerð stefndu að þau hafi rætt þetta við sakaukastefnda S-kk-þf, sem sá um sölu eignarinnar, og tjáð honum að þau hafi gert reka að því að lagfæra þetta. Vísa stefnendur til þess að stefndu haldi því framað bæði þau og sakaukastefndi S-kk-nf hafi greint stefnendum frá því að mygla hafi fundist í tveimur sperrubilum og að bætt hafi verið úr því. Um þetta segi í greinargerð stefndu:

“Fasteignasalanum var því vel kunnugt um að rakaskemmdir höfðu verið í bílskúrslofti hússins og ræddu stefndu við hann um þær úrbætur sem þau höfðu gert...[...]”

Einnig er varðandi þetta vísað til framlagðs tölvupósts sakaukastefnda S-kk-ef til lögmanns stefndu, dags. 13. október 2020, sem lagður hafi verið fram af hálfu stefndu. Í þeim tölvupósti viðurkenni sakaukastefndi S-kk-nf að sér hafi verið kunnugt um að mygla hafi fundist í þaki yfir bílskúr en kveði st jafnframt hafa rætt um þetta við stefnendur. Stefnendur mótmæla því sem röngu og ósönnuðu að þeim hafi verið greint frá mygluvandamáli í húsinu áður en þau festu kaup á því.

Þá byggja stefnendur á því að í ljósi hinna ríku skyldna sem hvílt hafi á sakaukastefnda S-kk-þgf sem fasteignasala, m. a. til að kanna upplýsingar um eignina af sjálfsdáðum og framkvæma á henni sjálfstæða skoðun, sbr. 12. gr. laga nr. 70/2015, verði ábyrgð hans á tjóni stefnenda að teljast ótvíræð, en hún leiði af 2. mgr. 12. gr. laganna um að fasteignasali beri ábyrgð á því ef upplýsingar reynist rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans. Að sama skapi er vísað til 27. gr. laga nr. 40/2002, líkt og um ábyrgð stefndu sem seljenda. Þ essi ríka skylda fasteignasala hafi verið staðfest í margítrekaðri dómaframkvæmd Hæstaréttar.

Um skaðabótaábyrgð sakaukastefnda S-kk-ef vísa stefnendur jafnframt til almennra reglna skaðabótarétt arsins, 27. gr. laga nr. 70/2015 um ábyrgð fasteignasala á tjóni sem hann eða starfsmenn hans valda í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi og reglugerðar nr. 939/2004.

Krafa stefnenda á hendur sakaukastefnda Verði tryggingum hf. úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasalans byggir á ákvæðum laga nr. 30/2004, m. a. 44. gr. og 45. gr. laganna, sbr. einnig 4. gr. laga nr. 70/2015.

Stefnendur krefjast þess að sakaukastefndu og stefndu greiði stefnendum insolidum kr. 2.162.387 í samræmi við niðurstöður fyrirliggjandi matsgerðar um þá galla sem húseignin sé haldin. Þá er einnig krafist bóta vegna afnotamissis meðan á viðgerð stendur og er sá kröfuliður áætlaður 250.000 kr. Dráttarvextir reiknast frá því að mánuður var liðinn frá því að matsgerð lá fyrir, þ. e. þann 4. júní 2020 og byggir krafan á 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Þá vísa stefnendur til þess að þar sem hafi ekki orðið kunnugt um vitneskju sakaukastefnda S-kk-ef um mygluvandamál í húsinu fyrr en greinargerð stefndu og fyrrnefndur tölvupóstur fasteignasalans hafi verið lögð fram í málinu hafi kröfum einungis verið beint að stefndu. Því hafi stefnendur ekki haft aðrar upplýsingar þegar málið var höfðað en að einungis stefndu hefðu veitt rangar upplýsingar um eignina fyrir sölu hennar. Sakaukastefna sé því gefin út í framhaldi af og sem viðbót við hina upphaflegu vegna kröfu stefnenda á hendur stefndu vegna galla á fasteigninni að Birkihólum 19. Í upphafi hafi aðeins stefndu verið stefnt og þau krafin insolidum um greiðslu en í ljósi þeirra nýju upplýsinga sem nú liggi fyrir um vitneskju sakaukastefnda S-kk-ef um myglu í fasteigninni, sé óhjákvæmilegt að stefna honum inn í málið með sakaukastefnu. Kveðast stefnendur telja að sakaukastefndi S-kk-nf hafi, auk stefndu, bakað sér bótaábyrgð gagnvart stefnendum með saknæmri og ólögmætri háttsemi sinni. Þar sem sakaukastefndi S-kk-nf sémeð starfsábyrgðartryggingu hjá sakaukastefnda Verði tryggingum hf. sénauðsynlegt að stefna félaginu jafnframt inn í málið.

Varðandi skilyrði sakaukastefnu vísa stefnendur til 3. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. en í 3. mgr. sé kveðið á um að vilji stefnandi máls stefna nýjum aðila eftir þingfestingu máls til að svara til sakar með þeim sem hann hefur þegar stefnt, sé það þá því aðeins heimilt að skilyrðum 1. mgr. sé fullnægt og það verði ekki metið stefnanda til vanrækslu að hann hafi ekki stefnt nýja aðilanum áður en málið var þingfest. Kveða stefnendur ljóst að skilyrði 1. mgr. sé uppfyllt, sbr. það sem áður segir, en sækja megi fleiri en einn í sama dómsmáli ef dómkröfur eiga rætur að rekja til sama atviks, aðstöðu eða löggernings. Málið snúist um sama gerning eða atvik, þ. e. sölu fasteignarinnar að Birkihólum 19 á Selfossi af hálfu stefndu M-kvk-ef E-kvk-ef og R-kk-ef til stefnenda með milligöngu sakaukastefnda S-kk-ef, þann 13. febrúar 2018.

Að því er varðar sakaukastefndu S-kk-þgf og Vörð tryggingar hf. byggja stefnendur á því að það verði ekki metið þeim til vanrækslu að hafa ekki stefnt þeim í upphafi þar sem ekki hafi legið fyrir þau gögn sem áður hafi verið rakin um vitneskju sakaukastefnda S-kk-ef. Þær upplýsingar hafi ekki verið til staðar á þeim tíma og þ. a. l. hafi ekki verið tilefni til að hafa uppi kröfur á hendur sakaukastefndu þegar stefna var þingfest. Eftir þingfestingu málsins hafi umræddar upplýsingar komið fram og hafi kröfum þá þegar verið beint að báðum sakaukastefndu.

Kveða stefnendur að í því feli st mikið hagræði að reka mál vegna krafna á hendur stefndu og sakaukastefndu í einu máli. Þá verði ekki talið að sakaukinn raski grundvelli málsins fyrir stefndu eða auki á vinnu þeirra. Þá felist ekki í því nokkurt hugsanlegt óhagræði eða réttarspjöll fyrir sakaukstefndu að vera nú sakaukastefnt inn í málið.

Kveða stefnendur ljóst að kröfur á hendur sakaukastefndu byggi á öðrum málsástæðum en krafa á hendur stefndu. Ákvæði 3. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 girði ekki fyrir málsókn gegn sakaukastefndu þó að kröfur á hendur þeim byggi ekki á sömu málsástæðum og gegn stefndu. Um þetta megi vísa til Hrd. í máli nr. 600/2010.

Stefnendur byggja kröfu um skaðabætur á almennum reglum skaðabótaréttar, einkum sakarreglunni og lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Enn fremur er vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 26., og 27. gr.

Krafa stefnenda um dráttarvexti styðst við lög nr. 38/2001, sbr. 6. gr.

Krafa stefnenda um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991, sbr. einkum 129. gr. og 130. gr. laganna. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað styðst við lög nr. 50/1988, en stefnendur kveða stekki virðisaukaskattskyld og sé þeim því nauðsyn að fá dóm fyrir skattinum úr hendi sakaukastefndu. Um varnarþing vísastefnendurtil 32. og 34. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu

Af hálfu stefndu er öllum málavaxtalýsingum, málsástæðum og öðrum staðhæfingum stefnenda gagnvart stefndu mótmælt sem röngum, að því leyti sem fer í bága við málatilbúnað stefndu. Stefndu krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda.

Ósannað að fasteignin sé haldin galla Stefndu mótmæla því að fasteignin að Birkihólum 19 sé haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og að ágallinn nái svokölluðum gallaþröskuldi.

Byggja stefndu sýknukröfu sí na á því að ósannað sé að fasteignin sé haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002.

Stefndu vísa til þess að í 18. gr. laga nr. 40/2002 segi að fasteign teljist gölluð ef hún standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign teljist þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Á kvæðið taki til allra notaðra fasteigna, nýlegra og eldri. Þ essi skilningur á ákvæðinu fái stoð bæði í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 sem og í dómaframkvæmd. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup segi m. a. um síðari málslið framangreinds ákvæðis að sé um nýlega fasteign að ræða sé víst að minna þurfi til en þegar um mjög gamlar fasteignir sé að ræða. Það kunni að vera að 10% yrði talið hæfilegt lágmark um gamlar eignir, en væri of hátt um yngri eignir. Eðlilegt sé að dómstólar skýri slíkar reglur og móti þær með tíð og tíma í réttarframkvæmd þannig að smám saman verði ljóst hver lágmörkin eru. En það hafi dómstólar einmitt gert.

Kveða stefndu að þó nokkuð margir dómar hafi fallið um það hvað teljist rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, bæði í Hæstarétti og í Landsrétti. Kveða stefndu að í engum dómi framangreindra dómstóla hafiverið fallist á það að ágalli sem nemur minna en 7% af kaupverði eignar rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laganna. Skipti þá engu máli hvort eignin sem um ræðir er 10 ára gömul eða 50 ára gömul. Það sé þessi ákveðni þröskuldur sem þu rfiað ná. Þegar dómstólar hafi fallist á að um ágalla sé að ræða sem nái gallaþröskuldi ha f ií flestum tilfellum verið um að ræða ágalla þar sem kostnaður af úrbótum nemi í það minnsta 8- 10% af kaupverði eignarinnar.

Stefndu vísa til þess að í þessu máli hafi viðgerðarkostnaður vegna ágalla fasteignarinnar verið metinn 2.162.387 kr. Söluverð eignarinnar hafi verið 44.400.000 kr. Kostnaður af úrbótum þeim sem nauðsynlegar séu að mati matsmanns séu því 4,87% af kaupverði eignarinnar. Með tilliti til dómaframkvæmdar Hæstaréttar og Landsréttar eftir gildistöku laga nr. 40/2002 um fasteignakaup nái sú tala einfaldlega ekki því marki að rýra verðmæti eignar svo nokkru varði í skilningi laganna og nái því ekki svonefndum gallaþröskuldi. Kveða stefndu að þar með sé ósannað að fasteignin að Birkihólum 19 sé haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002 og þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda.

Kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til þegar kaupsamningurinn var gerður Stefndu mótmæla því að stefnendur hafi ekki fengið réttar upplýsingar af hálfu stefndu fyrir eða við kaupsamningsgerð sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá er því mótmælt að stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína að lögum og að þau hafi leynt stefnendur mikilvægum upplýsingum um slæmt ástanda eignarinnar. Byggja stefndu sýknukröfu sína á því að þau hafi ekki vitað af þeim ágalla á eigninni sem greint er frá í matsgerð. Þá byggja þau á því að stefnendur hafi vitað af því að áður hafi komið upp mygla í þaki fasteignarinnar, sem stefndu hafi talið sig hafa náð að bæta úr, en samt gengið til kaupsamnings.

Vísa stefndu til þess að í 29. gr. laga nr. 40/2002 segi að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður.

Eins og fram komi í málavaxtalýsingu séljóst að við kaupsamningsgerð hafi legið fyrir að þegar stefndu keyptu eignina árið 2014 hafi verið mygla í tveimur sperrubilum í bílskúr, sem stefndu hafi gert við þegar þau fluttu inn í eignina á sínum tíma. Loftun hafi verið bætt við það svæði, blautri ull skipt út og mygludrepandi efni notað til að fjarlægja mygluna. Hafi stefndu talið sig hafa komist fyrir mygluna með þessum úrbótum enda hafi þau ekki orðið vör við neina myglu eftir þetta allan þann tíma sem þau bjuggu í eigninni. Þá hafi engin ummerki um myglu verið sjáanleg í húsinu, hvorki þá né í febrúar 2020 þegar matsmaður skoðaði eignina.

Þá hafi stefndu aldrei opnað gifsvegginn til að komast inn á þak hússins, líkt og gert hafi verið við matið, enda hafi þau aldrei haft ástæðu tilþess. Stefndu hafiþví verið í góðri trú um að úrbætur þeirra hefðu borið viðeigandi árangur og ekki vitað af þeirri myglu sem hafi fundist við matið sem sé grundvöllur málsins. Þau hafi raunar ekki hafa getað vitað af því, enda aldrei komið inn á þakið þar sem mesti mygluvöxturinn hafi fundist. Benda stefndu á að því hafi ekki verið mótmælt af hálfu stefnenda að stefndu hafi aldrei komið inn á þakrými hússins þar sem mesti mygluvöxturinn hafi fundist. Enda, þegar matsmaður skoðaði þakið við matið, hafi stefnendur sjálfir verið búnir að losa gifsplötur og opna inn á þakrýmið, sem áður hafi verið óaðgengilegt og lokað. Þáhafi þeir verið búnir að skera í rakavarnarlagið og líma aftur fyrir. Ekkert hafi verið lagt fram í málinu sem renni stoðum undir þær fullyrðingar stefnenda að stefndu hafi nokkurntíma komið inn í þakrými hússins þar sem mesti mygluvöxturinn hafi fundist, enda hafi stefndu keypt húsið þegar þakrými hússins hafi þegar verið lokað. Mygla sem stefndu hafi bætt úr hafi verið í bílskúrslofti, en ekki í þakrýminu.

Þá benda stefndu á að þrátt fyrir að þau hafi talið sig hafa náð að komast fyrir mygluna í bílskúrsloftinu hafi þau þó talið réttast að greina væntanlegum kaupendum frá því þegar eignin var sett á sölu, að mygla hafi á einhverjum tímapunkti verið til staðar sem þó væri löngu búið að lagfæra. Þá hafist efndur ættum þetta við S-kk-þf S-kk-þf fasteignasala, sem hafi séðum sölu eignarinnar, og greint honum frá því að búið væri að lagfæra þetta. B æði stefndu og fasteignasalinn hafi svo greint stefnendum frá því að mygla hafi fundist í tveimur sperrubilum en bætt hafi verið úr því með viðurkenndum aðferðum. Stefnendur hafi ekki gert neinar athugasemdir við þetta við eða fyrir kaupsamningsgerð. Kveða stefndu að vitneskja stefnenda um þetta atriði séstaðfest með tölvupósti S-kk-ef S-kk-ef til lögmanns stefndu, dags. 13. október 2020, og með samskiptasögu stefnanda E-kvk-ef S-kvk-ef og stefndu M-kvk-ef E-kvk-ef á vefspjalli fésbókarinnar. Þegar tekið er mið af þessum gögnum sé ekki hægt að halda öðru fram en að staðhæfingar stefnenda um að hafa ekki vitað af myglu sem áður hafi komið upp í bílskúr eignarinnar séu afar ótrúverðugar.

Þá kveða stefndu einnig ljóst að vegna þess að stefnendum hafi verið greint frá þessu hafi þau haft tilefni til að skoða eignina betur en ella, sem þau hafi ekki gert. Byggja stefndu á því að hefðu stefnendur skoðað þak eignarinnar nánar sé mögulegt, ef mygla hafi þá tekið að myndast í þakrýminu á þeim tímapunkti, líkt og stefnendur haldi fram, að þau hefðu séð myglumyndun. Þar sem stefnendur hafi ekki gætt aðgæsluskyldu sinnar geti þau ekki borið fyrir sig fyrrnefndan ágalla sem nú sé kominn upp.

Þá vísa stefndu til þess að í febrúar 2019 hafi stefnandi E-kvk-nf S-kvk-ef M-kvk-þgf E-kvk-þgf skilaboð í gegnum vefspjall fésbókarinnar þar sem hún greini frá því að fjölskyldunni líði afar vel í húsinu. Hinsvegar segi í stefnu að mikil og óútskýrð veikindi hafi verið á heimilinu og þess vegna hafi stefnendur fengið ábendingu um að láta skoða þak hússins með tilliti til myglu. Í því skyni hafi þau sent sýni úr þakinu til Náttúrufræðistofnunar Íslands til greiningar. Sýnin hafi verið send í maí 2019, þremur mánuðum eftir að stefnandi E-kvk-nf S-kvk-nf hafi greint frá því að fjölskyldunni liði afar vel í húsinu. Þá megi einnig velta því upp af hverju stefnendur hafi strax farið að skoða þak hússins m. t. t. myglu ef þau hafi ekki haft neina vitneskju um að slíkt hafi áður komið upp. Þá geta stefndu þess að í matsgerð segi að við skoðun á íbúð hafi ekki verið hægt að sjá nein ummerki sem bendi til þess að raki sé óeðlilegur heldur þvert á móti hafi verið lítil sem engin sýnileg ummerki. Kveða stefndu að stefnendur hefðu því í raun ekki átt að hafa neina ástæðu til að halda að mygla gæti leynst í húsinu, hvað þá í þaki þess, nema þau hafi vitað að slíkt hafi komið upp áður. Telja stefndu afar ótrúverðugt að eftir að hámarki þriggja mánaða veikindi fari fólk strax að athuga með myglu í 12 ára gömlu húsi, nema þau hafi ástæðu til að ætla að mygla hafi tekið sig upp vegna fyrri sögu.

Kveða stefndu ljóst að 26. gr. laga nr. 40/2002 geti ekki átt við í máli þessu. Það sé skilyrði fyrir beitingu ákvæðisins að upplýsingum hafi verið haldið frá kaupendum og að það hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Ljóst sé að stefnendur hafi verið upplýst um að komið hafi upp mygla í bílskúr sem bætt hafi verið úr og að þau hafi gengið til kaupsamnings þrátt fyrir þær upplýsingar.

Þá byggja stefndu á því að 27. gr. laga nr. 40/2002 kveði á um að fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um eignina. Telja stefndu ljóst að bæði stefndu og fasteignasalinn hafi staðið í þeirri trú að búið væri að komast fyrir mygluna í bílskúrnum með úrbótum sem stefndu hafi staðið að og fasteignasalinn hafi því ekki talið ástæðu til að tilgreina það í söluyfirliti. Söluyfirlitið sé afar hlutlaust og engin gífuryrði þar að finna um ágæti fasteignarinnar eða þaks hennar. Stefnendur geti því ekki borið fyrir sig að rangar eða villandi upplýsingar sé að finna í söluyfirliti. Þrátt fyrir að fasteignasalinn hafi ekki talið nauðsynlegt að greina frá því í söluyfirlitinu að mygla hafi áður fundist í bílskúr eignarinnar, semnú væri búið að komast fyrir, hafi hann samt greint stefnendum sem og öllum öðrum er skoðuðu eignina frá því við skoðun. Hafi fasteignasalinn raunar sagt að hann myndi sérstaklega eftir að hafa greint stefnendum frá þessu og rætt þetta við þau þar sem foreldrar stefnanda E-kvk-ef S-kvk-ef hafi á sama tíma verið að kaupa fasteign með mygluvandamál í þaki. Með tilliti til þess og alls framangreinds geti stefnendur ekki borið fyrir sig 27. gr. laga nr. 40/2002.

Kveða stefndu ljóst að þau hafi ekki leynt neinum mikilvægum upplýsingum við kaupsamning vegna Birkihóla 19. Hinsvegar sé ljóst að stefnendur hafi vitað af því að áður hafi komið upp mygla í þaki eignarinnar sem stefndu hafi talið sig hafa náð að bæta úr, og geti stefnendur því ekki borið þann ágalla á eigninni fyrir sig. Beri því að sýkna stefndu af kröfum stefnenda.

Ekki hafi verið sýnt fram á að ágalli hafi verið til staðar við áhættuskipti Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að ósannað sé að þeir ágallar á eigninni, sem kveðið er á um í matsgerð, hafi verið til staðar þegar eignin var afhent stefnendum hinn 1. maí 2018.

Vísa stefndu til þess að í 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 k o m i fram að við mat á því hvort fasteign teljist gölluð skuli miða við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda skv. 12. gr. eða samkvæmt samningi. Stefnendur hafi fengið fasteignina Birkihóla 19 afhenta hinn 1. maí 2018. Í matsgerð segi að skilyrði fyrir mygluvöxt hafi strax verið til staðar þegar húsið var byggt. Mygla hafi í raun tekið að vaxa fljótt eftir það og aukist og dafnað síðan. Þrátt fyrir þessar fullyrðingar matsmanns sé í raun ómögulegt að segja til um það hvenær mygla tók að myndast og hversu hratt hún ágerðist. Engin gögn eða upplýsingar liggi fyrir um það. Þó þyki stefndu nokkuð ljóst að hafi mygla verið til staðar hinn 1. maí 2018, þegar stefnendur fengu eignina afhenta, hafi hún verið umtalsvert meiri tæpum tveimur árum síðar, eða hinn 27. febrúar 2020, þegar matið var framkvæmt. Þá sérstaklega m. t. t. þess að stefnendur hafi lengi vel haldið því fram að raki í gluggum væri mygla sem stefndu bæru ábyrgð á, þegar raunin hafi verið að þaðhafi bara þurft að lofta út úr húsinu og kveikja á viftunni á baðherberginu til að losna við rakann sem myndaðist í gluggunum. Þetta bendi til að talsverður raki hafi verið í húsnæðinu þann tíma sem stefnendur hafi búið þar, sem hafi skapað úrvalsskilyrði fyrir mygluvöxt.

Kveða stefndu því með öllu óljóst hvort mygla hafi verið til staðar þegar eignin var afhent stefnendum og þá í hvaða mæli. Í það minnsta geti stefndu ekki borið ábyrgð á þeim mygluvexti sem hafi átt sér stað frá 1. maí 2018 til 27. febrúar 2020 og allt til dagsins í dag. Ekkert tillit sé tekið til þessa í matsgerð eða reynt að gera reka að því að fá úr því skorið hversu mikið vandamálið gæti hafa aukist á þessum tíma. Því sé ekkihægt að fullyrða að ágallinn á eigninni hafi verið til staðar við afhendingu hennar og beri því að sýkna stefndu af kröfum stefnenda.

Varðandi kröfu um afnotamissi

Stefndu hafna alfarið kröfu stefnenda um bætur vegna afnotamissis. Kveða stefndu að ekkert hafi verið lagt fram í málinu sem styðji við þá kröfu stefnenda. Ekki liggi fyrir hversu langan tíma muni taka að framkvæma þær úrbætur sem matsmaður ha f ilagt til né hvort og þá að hvaða marki stefnendur þurfi að fara úr eigninni á meðan. Ekki hafi verið fjallað um þetta atriði í matsgerð. Beri því að sýkna stefndu af kröfu um skaðabætur vegna afnotamissis.

Lagarök

Stefndu vísa til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Þá er vísað til meginreglna fjármuna-, kröfu- og samningaréttar, sem og til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Enn fremur er vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Þá er vísað til meginreglna skaðabótaréttar, s. s. sakarreglunnar og skaðabótalaga nr. 50/1993. Einnig er vísað til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum til 4. og 6. gr. laganna.

Krafa stefndu um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafan felur jafnframt í sér kröfu um virðisaukaskatt á grundvelli laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Málsástæður og lagarök sakaukastefnda S-kk-ef

Sakaukastefndi S-kk-nf byggir sýknukröfu sína á því að hann hafi í störfum sínum sem löggiltur fasteignasali ekki sýnt af sér gáleysi eða saknæma háttsemi og því ekki brotið gegn skyldum sínum. Stefndu R-kk-nf og M-kvk-nf hafi keypt húsið í því ástandi að einungis hafi verið búið að einangra bílskúr en ekki klæða veggi hans eða þak. Búið hafi verið að taka í burtu nokkra búta af ull og sjáist á myndum að einungis á einum stað sé kominn litur í timbrið en ekki á öðrum stöðum. Þegar sakaukastefndi S-kk-nf hafi tekiðe ignina í sölu aftur árið 2018 hafi hann spurt sérstaklega hvort búið væri að laga loftið í bílskúrnum og hafi stefndu R-kk-nf og M-kvk-nf sagt svo vera. Þegar sakaukastefndi S-kk-nf hafi fariðað skoða eignina og taka af henni ljósmyndir hafi hannenda séða ð búið væri að gifsklæða veggi og loft í bílskúr. Ekki sé hægt að leggja þær skyldur á fasteignasala að þeir skrúfi niður loftaplötur og skoði hvað er á bakvið þær, þrátt fyrir að þeir hafi vitneskju um að áður hafi verið raki í loftinu.

Bendir sakaukastefndi S-kk-nf á að í fasteigninni Birkihólar 19 hafi ekki verið lúga eða neitt aðgengi til að komast upp á loft yfir íbúðarhlutanum. Sakaukastefndi S-kk-nf hafi því enga möguleika haft á að komast þar upp og skoða aðstæður. Ekki sé því hægt að virða honum til vanrækslu að hafa ekki farið uppá loft og skrifað um ástand þess í söluyfirlit.

Þá er bent á það af hálfu sakaukastefnda S-kk-ef að þegar staðið er utan við fasteignina og horft uppfyrir og á bak við undirneglingu sjáist að loftunarrör séu úr hverju sperrubili. Þar sem rörin séutil staðar hafi sakaukastefndi stefndi S-kk-nf ekki mátt búa st við öðru en að loftun væri í lagi í fasteigninni.

Verði fallist á að sakaukastefndi S-kk-nf hafi brotið gegn starfsskyldum sínum sé verið að gera mun ítarlegri kröfur til fasteignasala en lög og reglur geri ráð fyrir. Þannig séþað þá orðið krafa á fasteignasala að setja í söluyfirlit upplýsingar um allt sem gengið hefur á í eigninni, þrátt fyrir að búið sé að laga það. Spyr sakaukastefndi S-kk-nf ef svo hefði staðið á að seljendur hefðu sett heitan pott á borðplötu í eldhúsi og eyðilagt hana og sett nýja, hvort fasteignasalinn þyrfti þá að setja það sérstaklega í söluyfirlit að ný borðplata væri vegna þess að brunaskemmd hefði komið í þá gömlu?

Þá kveður sakaukastefndi S-kk-nf vandséð hvernig hægt er að rökstyðja að fasteignasölum, sem í fæstum tilfellum séu smiðs- eða iðnmenntaðir, skuli vera gert að skrúfa niður loftaplötur eða gera op upp á loft til þess að kanna aðstæður þar á bakvið. Horfa þurfi til þess að bæði sé um að ræða rof á eldvarnarklæðningu, sem og rakavarnarlagi. Vísar sakaukastefndi S-kk-nf til þess að verði sú skylda lögð á fasteignasala að rjúfa eldvarnir og rakavarnir, þá séverið að skylda þá til að framkvæma verk sem sérstaka menntun og kunnáttuþ u rfi til. Fasteignin Birkihólar 19 hafi ekki verið fullgerð þegar stefndu festu kaup á henni árið 2014. Bílskúr hafi verið ófrágengin neins og sjá megi á myndum og eignin skráð á byggingarstigi 5, en ekki byggingarstigi 7. Eignin hafi því enn verið í byggingu þótt búið hafi verið í henni. Fráleitt sé að leggja það á fasteignasala að þylja upp í söluyfirliti hvað hafi gerst á byggingarferli eignarinnar. Flest ef ekki öll timburhús blotni meðan á byggingu þeirra stendur, en þau séu svo þurrkuð upp áður en þeim er lokað. Miðað við framlagðar myndir séu meiri líkur en minni á því að í upphafi hafi ull verið sett á of blautt timbur og það því ekki náð að þorna. Þegar fyrri eigendum eignarinnar hafi orðið það ljóst hafi blauta ullin verið tekin niður og timbrinu leyft að þorna. Stefndu R-kk-nf og M-kvk-nf hafi haldið þeirri vinnu áfram. Þau hafi þurrkað timbrið, borið á það efni til að drepa myglu til öryggis og sett svo nýja ull. Sakaukastefndi S-kk-nf hafiþví í engu sýnt af sér gáleysi eða sök með því að rita ekki í söluyfirlit að 4 árum fyrir kaup stefnenda hafi verið lítilháttar raki í lofti bílskúrs, sem búið hafi veriðað laga.

Þá kveður sakaukastefndi S-kk-nf að horfa þurfi til þess að sá raki, sem sakaukastefndi S-kk-nf hafi haft vitneskju um að hafi verið í eigninni 4 árum áður en hún var seld stefnendum, hafi einungis verið í litlum hluta þaks í bílskúr, líkt og sjá megi á ljósmyndum, en ekki í öllu lofti hússins og bílskúrsins. Dómkröfur stefnenda miði sthins veg arvið viðgerð áöllu þaki húss og bílskúrs skv. matsgerð. Sakaukastefndi S-kk-nf hafiekki verið aðili að matinu og því geti matsgerðin ekki tekið til hans. Tjón stefnenda gagnvart sakaukastefnda S-kk-þgf, verði fallist á að um slíkt sé að ræða, sé því ósannað og verði fallist á sök hans eða gáleysi geti það einungis tekið til þess litla hluta bílskúrsþaks sem vitneskja hans hafi náð til.

Kveður sakaukastefndi ekki hægt að leggja þá kröfu á fasteignasala að sannreyna hvort búið sé að ganga frá húsbyggingum á fullnægjandi hátt með því að rjúfa veggi og loft. Í málinu liggi fyrir útskrift úr húsasögu Birkihóla 19. Þar komi fram að rakavörn hafi verið tekin út 2. apríl 2008 og sé í lagi. Það séu þau opinberu gögn sem fasteignasali styðjist við í störfum sínum, hann geti aldrei átt að þurfa að sannreyna það með því að opna loft og veggi hvort rakavörn sé í lagi, enda hafi fasteignasalar í fæstum tilfellum menntun til þess að meta slíkt. Það sé fyrst og fremst sjónskoðun sem fasteignasalar framkvæmi og ef eitthvað óeðlilegt sjáist í henni sem þeir þurfi að kynna sér ástand eignarinnar betur. Sjónskoðun Birkihóla 19 hafi ekki leitt í ljós neitt óeðlilegt við frágang hennar, enda komi skýrt fram í matsgerð að eignin hafi litið vel út og ekkert óeðlilegt að sjá við sjónskoðun. Sakaukastefndi S-kk-nf hafi því uppfyllt starfs skyldur sínar sem fasteignasali og þar af leiðandi sé ekki annað hægt en sýkna hann í málinu.

Sakaukastefndi S-kk-nf vísar til þess að stefnendur haldi því fram í sakaukastefnu sinni að við skoðun hússins hafi þau ekki verið upplýst um að raki hafi verið í þaki bílskúrs. Sakaukastefndi S-kk-nf hafnar þeim fullyrðingum sem röngum og kveður að stefnendur, ásamt foreldrum stefnandans E-kvk-ef S-kvk-ef, hafi komiðað skoða fasteignina og við þá skoðun hafi verið upplýst að ástæða þess að eignin væri ekki komin á byggingarstig 7 væri sú að nýverið hafi verið lokið við að klæða bílskúr vegna raka í lofti þar. Kveður sakaukastefndi S-kk-nf að þetta eigi sér stoð í söluyfirliti eignarinnar, en á því segi að eignin sé skráð á byggingarstigi 5, sem merki tilbúin til innréttinga, en muni vera skráð á byggingarstig 7, fullgild notaeign á afhendingardegi.

Varakrafa sakaukastefnda S-kk-ef um lækkun bótakröfu byggist á sömu rökum og að ofan greinir.

Til viðbótar þessu vísar sakaukastefndi til málsástæðna og lagaraka sakaukastefnda Varðar tryggingahf.

Um lagarök vísar sakaukastefndi S-kk-nf til áður greindra lagaraka er varðar sýknukröfu. Vísað er m. a. til laga nr. 70/2015. Krafa um málskostnað styðst við 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafist er álags á málskostnað er nemur virðisaukaskatti, sakaukastefndi reki ekki virðisaukaskattskylda starfsemi og beri því nauðsyn tilað fá dæmt álag er þeim skatti nemur á hendi stefnenda.

Málsástæður og lagarök sakaukastefnda Varðar trygginga hf.

Sakaukastefndi mótmælir öllum málsástæðum stefnenda og telur skilyrði bótaskyldu ekki til staðar og tjón ósannað.

Kveður sakaukastefndi Vörður að ábyrgð sakaukastefnda Varðar í málinu geti eingöngu byggt á vátryggingaskilmálum, sbr. einnig vátryggingaskírteini. Til að unnt sé að fella dóm gegn sakaukastefnda Verði verði stefnendur að sanna að sakaukastefndi S-kk-nf hafi gerst sekur um brot á skyldum sínum skv. lögum nr. 70/2015 eða afleiddum reglugerðum og verði jafnframt að sanna fjártjón sitt gagnvart hverjum og einum stefnda og sakaukastefnda.

Kveður sakaukastefndi að eina sönnunargagn málsins um meint fjártjón stefnenda sé hin fyrri matsgerð. Til að það gagn teljist fullgild sönnun um meinta ágalla á fasteigninni eða fjártjón gagnvart stefnda Verði og/eða gagnvart sakaukastefnda S-kk-þgf hefði verið nauðsynlegt að gera þá sakaukastefndu að matsþolum til að þeim hefði verið unnt að koma að sjónarmiðum sínum við matið. Stefnendur hafi forræði á sönnunarfærslu sinni og hafi ákveðið í skjóli þess málsforræðis að gera sakaukastefndu ekki að matsþolum. Af því leiði, sbr. einnig dómafordæmi Hæstaréttar, að meintir gallar sem og fjártjón stefnenda sé ósannað gagnvart sakaukastefndu.

Kveður sakaukastefndi að sérstaklega brýnt hefði verið í málinu að koma sjónarmiðum sakaukastefndu að við matsvinnu þar sem upplýst vitneskja sakaukastefnda S-kk-ef um lagfærða myglu hafi eingöngu náð til þaks yfir bílskúr. Matsniðurstaða nái hins vegar yfir þakið í heild sinni án sundurgreiningar. Vilji svo ólíklega til að fallist verði á bótaskyldu sakaukastefnda S-kk-ef og þar með ábyrgð sakaukastefnda V-kk-ef séljóst að sú ábyrgð geti aldrei tekið til þaksins í heild sinni. Ekki sé greint á milli í niðurstöðu matsgerðar, m. a. þar sem sakaukastefndu hafiekkigetaðkomið sjónarmiðum sínum að við matsvinnu. Fjártjón gagnvart sakaukastefndu sé því ósannað og að hluta vanreifað af þessum sökum. Á því beri stefnendur ábyrgð.

Einnig byggir sakaukastefndi V-kk-nf á því byggt að sakaukastefndi S-kk-nf hafi uppfyllt upplýsingaskyldu sína sem og aðrar skyldur skv. lögum nr. 70/2015, afleiddum reglugerðum og góðum starfsvenjum. Sakaukastefndi S-kk-nf hafi fengið upplýsingar um það frá stefndu, þ. e. seljendum fasteignarinnar, að mygla sem eitt sinn hafi fundist í einstökum sperrum yfir bílskúr eignarinnar hafi verið lagfærð fyrir nokkru síðan.

Sakaukastefndi S-kk-nf hafi kynnt sér eignina af eigin raun áður en söluyfirlit hafi verið unnið. Engin ummerki hafi sést um myglu við sjónskoðun eignarinnar eins og reyndar séstaðfest í matsgerð. Sakaukastefndi S-kk-nf hafi ekki haft neina ástæðu til að ætla annað en að yfirlýsingar seljanda um að lítilsháttar mygla sem eitt sinn hafi fundist í sperrum fyrir ofan bílskúr hafi verið lagfærð enda hafi hann verið meðvitaður um úrbætur seljenda. Hann hafi einnig verið meðvitaður um að í kjölfar þeirra úrbóta hafi ekkert komið upp sem hafi gefið tilefni til annars en að ætla að þær úrbætur hafi borið tilætlaðan árangur.

Kveður sakaukastefndi V-kk-nf að aðgreina þurfi kyrfilega á milli bótaskyldu seljanda skv. lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 annars vegar og meintrar bótaskyldu fasteignasala skv. lögum nr. 70/2015 hins vegar. Ábyrgð seljenda vegna rangra upplýsinga eða skorts á upplýsingum, sbr. m. a. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, sé hlutlæg. Ekki þurfi því að meta sök, ásetning eða gáleysi seljenda. Það nægi að staðreyna að upplýsingar hafi ekki verið veittar eða að rangar og ófullnægjandi upplýsingar hafi verið veittar. Upplýsingaskylda seljanda sé einnig sjálfstæð. Á ýmsum stöðum í stefnu og sakaukastefnu sé vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Því verði að árétta að ábyrgð fasteignasala geti aldrei verið á grundvelli ákvæða þeirra laga enda ekki slíkt samningssamband milli hins stefnda fasteignasala og kaupenda eignar.

Vísar sakaukastefndi Vörður til þess að ábyrgð fasteignasala skv. lögum nr. 70/2015 séá sakargrunni og eingöngu unnt að fallast á bótaábyrgð fasteignasala til dæmis ef veittar hafi verið rangar upplýsingar eða ófullnægjandi í söluyfirliti sbr. m. a. 11. og 12. gr. laganna ef slíku sé gáleysi fasteignasalans um að kenna sbr. einnig 27. gr. laganna. Sakarmat þurfi því að fara fram. Á því er byggt af hálfu sakaukastefnda V-kk-ef að engu gáleysi sé fyrir að fara af hálfu sakaukastefnda S-kk-ef. Hann hafði ekki haft neina ástæðu til að draga í efa fullyrðingar seljenda um að búið væri að fjarlægja myglu í þaksperrum yfir bílskúr eignarinnar með markvissum aðgerðum allnokkrum árum áður og að þær aðgerðir hafi haldið. Ekki hafi því verið ástæða til að upplýsa um það í söluyfirliti að mygla væri í þaksperrum yfir bílskúr eða að svo hafi eitt sinn verið. Þá er einnig á því byggt að sjálfstæð skoðunarskylda fasteignasala nái ekki til þess að framkvæma þá sérfræðirannsókn á þaki bílskúrsins sem nauðsynleg hefði verið til að staðreyna fullyrðingar seljanda. Svo langt nái skylda fasteignasala ekki skv. lögum nr. 70/2015 við öflun upplýsinga fyrir söluyfirlit í aðdraganda sölu fasteignar.

Vegna athugasemda í sakaukastefnu áréttar sakaukastefndi V-kk-nf að skylda fasteignasala skv. c-lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015 þess efnis að upplýsa skuli um „galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign“ nái ekki til ágalla sem, skv. bestu upplýsingum fasteignasala, hafi verið lagfærðir mörgum árum áður. Ákvæðið taki til galla sem fasteignasali hafi upplýsingar um að til staðar séu við sölu eignarinnar. Byggir sakaukastefndi V-kk-nf á því, eins og atvikum er hér háttað, að ekki hafi falist gáleysi í því af hálfu sakaukastefnda S-kk-ef, að treysta yfirlýsingum seljenda um að gert hafi verið við ágalla sem tengdust myglu í þaksperrum yfir bílskúr og því hafi þess ekki verið getið í söluyfirliti eignarinnar. Engu hafi verið sleppt úr söluyfirliti sem bar að vera þar í skilningi c-liðar 2. mgr. 11. gr. laganr. 70/2015.

Sakaukastefndi V-kk-nf kveður að um sögu vegna þaks og viðgerðir seljanda hafi hins vegar, skv. sakaukastefnda S-kk-þgf, verið upplýst við söluskoðun eignarinnar. Af greinargerð stefndu í aðalsök megi einnig ráða að seljendur eignarinnar hafi einnig rætt þetta atriði við stefnendur. Staðhæfingum stefnenda þess efnis að um þetta hafi ekki verið rætt við sölumeðferð eignarinnar sé því mótmælt sem röngum. Hvað teljist sannað í þessum efnum hafi áhrif á umfang þeirrar kröfu sem stefnendum sé unnt að beina að sakaukastefndu.

Kveður sakaukastefndi Vörður að af dómafordæmum Hæstaréttar megi ráða að ábyrgð fasteignasala geti ekki tekið til atriða sem kaupendur voru upplýstir um við sölu eignar eða til atriða sem framkomnar upplýsingar gáfu kaupendum ástæðu til að kynna sér betur.

Vísar sakaukastefndi V-kk-nf til þess að sakaukastefndi S-kk-nf hafi enga vitneskju haft um þá ágalla sem lýst er í matsgerð. Af matsgerð megi ráða að stærstur hluti kostnaðar við úrbætur á fasteigninni og þar með kröfufjárhæðar sé tilkominn vegna þaksins í heild sinni. Augljóst sé að sakaukastefndi S-kk-nf hafi enga vitneskju haft um meinta ágalla eða myglu í þaki eignarinnar Þá hafi hann enga ástæðu haft til að ætla að slíkt væri til staðar. Staðfest sé í matsgerð að við sjónskoðun á eigninni hafi ekki verið nein sjáanleg ummerki um raka eða myglu. Einnig komifram í matsgerð að utanfrá hafi loftun þaks virst vera hefðbundin og fullnægjandi. Þá sé lýst þeim frekar umfangsmiklu aðgerðum sem grípa hafi þurft til svo unnt væri að komast á loft yfir eigninni til að skoða aðstæður í þaki eignarinnar. Hafi þurft að rjúfa gifsplötu í lofti til að komast upp á loft eignarinnar. Slík sérfræðirannsókn á ástandi fasteignar sé utan þeirrar skyldu sem hvíli á fasteignasala við skoðun eignar í tilefni af söluyfirliti skv. 10- 12. gr. laga nr. 70/2015 eða öðrum ákvæðum þeirra laga. Hér ítrekar sakaukastefndi Vörður að grundvöllur ábyrgðar seljenda annars vegarog fasteignasala hins vegar séekki sá sami.

Sakaukastefndi Vörður kveður að fasteignasalar beri ekki ábyrgð á sönnuðum göllum eignar skv. lögum nr. 40/2002 sem gildi um réttarsamband kaupenda og seljanda. Þannig geti fasteignasali til dæmis ekki borið ábyrgð á leyndum göllum fasteignar. Teljist fullsannað eftir atvikum að leyndir gallar hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar, til dæmis þar sem eignin hafi í öndverðu ekki verið byggð til samræmis við byggingarreglugerð, verði ábyrgð vegna þeirra ágalla ekki felld á fasteignasala nema sýnt sé fram á brot á tilgreindum skyldum þeirra skv. lögum nr. 70/2015 eða afleiddum reglugerðum. Slík brot séu ósönnuð í þessu máli. Sú staðreynd að stefnendur telji hugsanlegar bótakröfur gagnvart byggingarstjóra fyrndar geri það ekki að verkum að unnt sé að yfirfæra ábyrgð byggingarstjórans á fasteignasala eignarinnar án frekari rökstuðnings.

Þá kveður sakaukastefndi V-kk-nf að ekki sé reynt að rökstyðja í sakaukastefnu á hvaða hátt hinn sakaukastefndi fasteignasali eða ábyrgðartryggjandi hans geti borið ábyrgð á myglu í þaki eignarinnar í heild sinni. Ekki sé gerð tilraun til að sýna fram á hvernig sakaukastefndi S-kk-nf hafi vitað eða mátt vita um hugsanlega myglu í þaki eignarinnar í heild sinni jafnvel þó að hann hafi verið upplýstur um að afmörkuð mygla í sperrum á þaki í bílskúr hafi verið lagfærð á fullnægjandi hátt nokkrum árum áður. Þá sundurgreini matsgerð ekki kostnað vegna þessara þátta og því sé ósannað og í öllu falli vanreifað hvaða hluti dómkröfunnar tilheyri þeim hlutum eignarinnar sem sakaukastefndi S-kk-nf hafi vitað að komið hafi upp mygla í sem síðar hafi verið löguð að fullu skv. þeim upplýsingum sem seljendur hafi veitt honum.

Vísar sakaukastefndi V-kk-nf til þess að engin ummerki hafi verið sjáanleg á eigninni við sjónskoðun sem hafi getað gefið fasteignasala ástæðu til að veita upplýsingar í söluyfirliti eða á annan hátt vegna þeirra meintu ágalla. Þá hafi fasteignasalinn ekki verið upplýstur um aðra ágalla á eigninni.

Verði litið svo á, þrátt fyrir ofangreint, að matsgerð sé fullgilt sönnunargagn gagnvart sakaukastefndu, er einnig á því byggt að ósannað sé eins og atvikum er hér háttað, að sú mygla sem matsmaður fann og greindi á matsfundi þann 15. maí 2020 hafi verið til staðar við gerð söluyfirlits eða við afhendingu eignarinnar. Ekki sé unnt að fella ábyrgð á sakaukastefndu vegna ágalla sem ekki hafi veriðtil staðar við sölu eignarinnar. Af matsgerð megi ráða að mögulegt sé að frágangur hússins og þaksins við byggingu þess hafi ekki verið til samræmis við byggingarreglugerð. Það breyti ekki því að seljendur eignarinnar hafi búið í húsinu árum saman án þess að kenna sér meins eða verða vör við nokkuð sem hafi getað gefið ástæðu til að ætla að heilsu væri ógnað eða að mygla væri í þaki eignarinnar. Eins og tilgreint sé í matsgerð sé afar mikilvægt að lofta eignir af þessu tagi vel og reglulega. Breytt nýting eignarinnar af hálfu stefnenda og hugsanleg ófullnægjandi loftun þeirra á eigninni geti hafa breytt aðstæðum og myglu til hins verra á mjög skömmum tíma, jafnvel örfáum vikum. Ekki sé gerð tilraun til að sanna, með matsgerð, hvernig ástand eignarinnar hafi verið við sölu. Stefnendur hafi forræði á sönnunarfærslu sinni og ráði því hvort leitað sé slíkar sönnunar. Að gera það ekki sé jafnframt á þeirra ábyrgð. Ekki verði ráðið af matsgerð hvert ástand eignarinnar hafi verið við sölu hennar. Sönnunarbyrði um það hvíli á stefnendum.

Sakaukastefndi Vörður vísar til þess að afhendingardagur eignarinnar skv. kaupsamningi hafi verið 1. maí 2018. Í stefnu komi fram að stefnendur hafi orðið varir við mikinn raka og mygluvöxt „stuttu eftir afhendingu“ eignarinnar. Tilkynning til seljenda vegna þess hafi ekki verið send fyrr en 30. janúar 2019. Miðað við lýsingar stefnenda sjálfra virðist sem stefnendur hafi tilkynnt seljendum um hinn meinta galla að lágmarki hálfu ári eftir að þeir hafi orðið varir við hann. Slíkt sé utan „sanngjarns frests“ til að tilkynna um vanefnd skv. 48. gr. laga nr. 40/2002. Krafan teljist því niður fallin vegna þess tómlætis. Stefnendur hafi því ekki uppfyllt skyldu sína til að takmarka tjón sitt gagnvart sakaukastefndu með því að tryggja kröfu sína gagnvart seljendum á grundvelli sömu greinar.

Þá vísar sakaukastefndi V-kk-nf til þess að stefnendur hafi undirritað afsal án fyrirvara þann 29. júní 2018. Stefnendur geti ekki byggt kröfur sínar á atriðum eða meintum vanköntum sem þeir vissu af eða máttu vita af við afsal af þeim sökum. Sama gildi ef stefnendur hafi, við afsal, fengið upplýsingar sem hafi gefið þeim ástæður til aðkynna sér tiltekin atriði betur.

Varakrafa sakaukastefnda Varðar um lækkun dómkröfu byggir á öllum ofangreindum málsástæðum. Auk þess bendir sakaukastefndi Vörður á að skv. niðurstöðu matsgerðar sé eingöngu gert ráð fyrir 60% endurgreiðslu vinnuliðar af virðisaukaskatti vegna átaks Ríkisskattstjóra „Allir vinna“ en frádráttarheimild vegna þess liðar nemi nú 100% í það minnsta til lok árs 2021. Beri því að lækka dómkröfu stefnanda sem því nemi að lágmarki.

Þá kveður sakaukastefndi V-kk-nf að um fjárkröfu stefnenda beri einnig að ítreka að ekki hafi verið sundurgreint hvaða hluti dómkröfu þeirra stafar af þaki bílskúrs og hvaða hluti stafar af þaki eignarinnar að öðru leyti. Vísar sakaukastefndi Vörður til þess sem að ofan greinir þess efnis að sakaukastefndi Vörður byggir á því að undir engum kringumstæðum sé unnt að fallast á greiðsluskyldu úr ábyrgðartryggingu hins sakaukastefnda fasteignasala vegna allra þeirra ágalla sem lýst séí matsgerð. Eingöngu geti komið til skoðunar, þó því sé einnig mótmælt, sá hluti þaksins sem er fyrir ofan bílskúrinn.

Þá kveður sakaukastefndi Vörður að ekki sé rökstutt á hvaða hátt greiðsluskylda hans geti náð yfir óbeint tjón stefnenda í málinu að fjárhæð kr. 250.000. Í lögum nr. 70/2015 sé ekki að finna skyldu til greiðslu óbeins tjóns kaupenda sambærilega við þá sem sé að finna í 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Því sé mótmælt að unnt sé að krefja fasteignasalann og þar með sakaukastefnda Vörð um þann hluta dómkröfunnar.

Þá er dráttarvaxtakröfu stefnenda mótmælt. Ekki sé rökstutt af hvaða ástæðum fjárkrafa stefnenda gagnvart sakaukastefndu eigiað bera dráttarvexti frá því að mánuður er liðinn frá dagsetningu matsgerðar, sbr. stefnu, en sakaukastefndu hafi ekki verið matsþolar og ekki borist erindi í kjölfar matsgerðar.

Sakaukastefndi vísar til áður greindra lagaraka er varðar sýknukröfu. Vísað er m. a. til laga nr. 70/2015. Krafa um málskostnað styðst við 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafist er álags á málskostnað er nemur virðisaukaskatti þar sem sakaukastefndi reki ekki virðisaukaskattskylda starfsemi og beri því nauðsyn á að fá dæmt álag er þeim skatti nemur á hendi stefnanda.

Forsendur og niðurstaða

Í máli þessu gera stefnendur kröfur sínar gagnvart stefndu og sakaukastefndu um skaðabætur vegna galla á húsinu Birkihólum 19 á Selfossi, sem stefnendur keyptu af stefndu fyrir milligöngu sakaukastefnda S-kk-ef S-kk-ef fasteignasala, sem hefur starfsábyrgðartryggingu sína hjá sakaukastefnda Verði.

Með matsgerð hins dómkvadda matsmanns, sem ekki hefur verið hnekkt með yfirmatsgerð eða á annan hátt, er að mati dómsins sannað að í húsinu voru þær mygluskemmdir sem stefnendur reisa kröfur sínar á. Í framburði hins dómkvadda matsmanns við aðalmeðferð kom fram að orsök mygluskemmdanna megi rekja til þess hvernig þakið var útbúið og taldi matsmaður að frá upphafi hafi verið aðstæður í þakinu til að mygla myndaðist, þó ekki væri hægt að fullyrða hvenær hún hafi byrjað að myndast, en að allt frá upphafi hafi verið skilyrði fyrir myglu í þakinu. Þegar rakinn sé orðinn nægur fari myglan að vaxa. Að þessu virtu þykir mega slá því föstu að mygluskemmdirnar hafi verið til staðar við afhendingu hússins til stefnenda, en hér má einnig líta til þess að staðfest er að nokkrum árum áður voru mygluskemmdir í þeim hluta þaksins sem er yfir bílskúrnum.

Stefnendur reisa kröfur sínar gagnvart stefndu í fyrsta lagi á því að fasteignin sé gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Í ákvæðinu segir m. a. að notuð fasteign teljist ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Fyrir liggur að kaupverð eignarinnar var kr. 44.400.000, en kröfur stefnenda vegna hinna ætluðu galla nema kr. 2.162.387. Það er álit dómsins að umfang gallanna sé ekki slíkt að fullnægt sé áskilnaði umrædds lagaákvæðis um að ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði og það þótt húsið hafi aðeins verið rúmlega 11 ára gamalt þegar kaupin gerðust.

Þá reisa stefnendur kröfur sínar á því að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin, sbr. niðurlagsorð í 18. gr. laga nr. 40/2002, sem og á því að þau hafi ekki fengið réttar upplýsingar um eignina sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

Í málinu liggur fyrir og er óumdeilt að þegar stefndu keyptu húsið á árinu 2014 voru mygluskemmdir í þaki bílskúrsins. Stefndu hafa lýst aðgerðum sínum við ætlaðar lagfæringar á þeim. Fyrir liggur að þær skemmdir voru ekki sýnilegar þegar stefnendur skoðuðu húsið. Umdeilt er hvort stefnendur fengu upplýsingar um það að mygluskemmdir hafi verið í þaki bílskúrsins. Fyrir liggur að þær upplýsingar koma ekki fram í neinum gögnum, hvorki söluyfirliti né neinum öðrum gögnum sem stefnendur sáu og sem þeim voru kynnt fyrir og við kaup þeirra á húsinu.

Stefnandi E-kvk-nf lýsti því við aðalmeðferð að sakaukastefndi S-kk-nf hefði sýnt húsið. Stefndu voru ekki viðstödd og ekkert samband var milli stefnenda og stefndu fyrr en þau hittust við gerð kaupsamnings, nema mögulega höfðu stefnendur samband við stefndu til að kanna hvort gætu fengið eignina afhenta aðeins fyrr en áætlað hafði verið.

Stefnandi E-kvk-nf bar um að sakaukastefndi S-kk-nf hafi ekkert sagt um að mygla hefði komið upp. Á stæðan fyrir því að ekki hafi verið komin lokaúttekt á húsið væri að það ætti eftir að ljúka við bílskúrinn, en aldrei hafi verið sagt að það væri vegna þess að mygla hefði verið þar í þakinu. Lýsti stefnandinn því að hafa aldrei fengið neinar upplýsingar um að mygluvandamál hafi komið upp í bílskúrsþakinu.

Stefndi R-kk-nf lýsti við aðalmeðferð að hafa rætt mygluskemmdir í þaki yfir bílskúrnum við stefnendur við gerð kaupsamnings. Stefnendur hafi byrjað að ræða þetta og spurt hvort þetta hafi ekki allt verið lagað og því verið svarað játandi. Sakaukastefndi S-kk-nf hafi hins vegar ekki verið viðstaddur þetta samtal þar sem hann hafi brugðið sér frá til að lagfæra prentara.

Stefnda M-kvk-nf lýsti því við aðalmeðferð að hún og stefndi R-kk-nf hafi hitt stefnendur við gerð kaupsamnings og þá hafi stefnendur spurt um mygluskemmdir í þaki bílskúrsins að fyrra bragði, eins og þau hafi vitað um þetta.

Sakaukastefndi S-kk-nf bar um það við aðalmeðferð að hafa sagt öllum sem skoðuðu húsið frá mygluskemmdum sem hefðu komið upp í þaki bílskúrsins. Hann staðfesti að hafa sýnt stefnendum eignina og kvaðst hafa rætt þetta við þau. Margt fólk hafi skoðað húsið og hann hafi alltaf farið með sömu rulluna. Kvaðst þó muna það sérstaklega að hafa látið vita um þetta þegar stefnendur hafi skoðað húsið. Kvaðst sakaukastefndi muna að þetta hafi verið rætt í eldhúsinu, en ekki mundi sakaukastefndi hvort stefnendur voru þá sjálf viðstödd eða aðeins þeir sem voru með stefnendum við skoðunina. Þá kvaðst sakaukastefndi ekki muna hvort þetta hafi verið rætt við kaupsamning.

Vitnið [...]kom fyrir dóminn við aðalmeðferð og lýsti því að hafa skoðað umrætt hús einu sinni skömmu áður en stefnendur festu kaup á því og hafi hann haft hug á að kaupa húsið eftir þá skoðun. Vitnið mundi að stefndi R-kk-nf hefði verið viðstaddur skoðunina en ekki kvaðst vitnið muna hvort fasteignasali hafi verið viðstaddur. Vitnið fullyrti að engar upplýsingar hafi komið fram við þessa skoðun um að mygluvandamál hefðu komið fram. Kvaðst vitnið alls ekki myndu hafa viljað gera tilboð í húsið ef slíkar upplýsingar hefðu komið fram.

Af hálfu stefndu hefur verið vísað til útprentaðra rafrænna samskipta milli stefnandans E-kvk-ef og stefndu M-kvk-ef, sem stefndu kveða sýna ljóslega að stefnendum hafi verið fullkunnugt að myglu vandamál hafi komið upp í bílskúrnum. Að mati dómsins verður engin sönnun um þetta dregin af þessum samskiptum.

Þá vísa stefndu til þess að stefnendum hljóti að hafa verið ljóst að mygla hafi komið upp í bílskúrnum vegna þess að annars hefði þeim ekki getað komið til hugar að heilsufarsvandi fjölskyldu stefnenda gæti stafað af myglu. Á þetta verður heldur ekki fallist, enda hefur stefnandinn E-kvk-nf lýst því fyrir dómi hvernig það kom til.

Þannig liggur fyrir að stefnendur hvorki þekktu til gallans né heldur áttu að þekkja til hans við kaupin.

Að framangreindu virtu telur dómurinn með öllu ósannað að stefnendum hafi verið gerð nokkur grein fyrir því að mygluvandamál hafi komið upp í þaki yfir bílskúr umrædds húss. Verður ekki betur séð en að þeim upplýsingum hafi verið haldið frá þeim, hvort heldur sem er vísvitandi eða ekki. Stefndu vissu um mygluvandamálin sem höfðu komið upp og verður að telja að stefnendur hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju upplýsingar um þetta.

Að mati dómsins er augljóst að það að þessar upplýsingar voru ekki veittar hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings, en hér má líta til framburðar vitnisins I-kk-ef Þ-kk-ef sem ekki fékk upplýsingar um þetta og hugðist gera tilboð í eignina, en kvaðst ekki myndu hafa gert það án rækilegrar athugunar ef þessar upplýsingar hefðu legið fyrir. Þá má líta til framburðar hins dómkvadda matsmanns við aðalmeðferð um það að vitneskja um að mygla hafi komið upp í bílskúrsþakinu hefði gefið tilefni til að skoða þakið yfir íbúðarrýminu nánar. Hefðu stefnendur skoðað þakið yfir íbúðarrýminu, að fengnum upplýsingum um mygluvandamálið yfir bílskúrnum, má ætla að líklegast sé að þau hefðu aldrei gengið til kaupanna. Má hér jafnframt líta til þess sem fram kom hjá stefndu M-kvk-þgf við aðalmeðferð að henni og meðstefnda hafi sjálfum þótt mikilvægt að þetta væri á yfirborðinu og þau hafi viljað að þetta væri mjög skýrt og að sakaukastefndi S-kk-nf hafi verið sammála því.

Að ofangreindu sögðu verður ekki komist að annarri niðurstöðu en þeirri að stefndu beri bótaskyldu gagnvart stefnendum vegna þeirra galla sem lýst hefur verið á eigninni og ekki hefur verið hnekkt að hafi verið til staðar.

Kröfur sínar á hendur sakaukastefndu byggja stefnendur á sömu sjónarmiðum og að ofan greinir en vísa jafnframt til ákvæða laga nr. 70/2015 og reglugerðar nr. 939/2004, sem og laga nr. 30/2004 hvað varðar sakaukastefnda V-kk-þf.

Eins og að ofan greinir vissi sakauka stefndi S-kk-nf um þau mygluvandamál sem fram höfðu komið í þaki yfir bílskúr hússins. Hann og stefndu eru sammála um að þau hafi tjáð honum að þau vandamál hefðu verið leyst með fullnægjandi hætti og kveðst sakaukastefndi S-kk-nf ekki hafa haft ástæðu til að rengja það. Þá hefur hann lýst því að ómögulegt hafi verið fyrir hann að skoða það vegna þess að búið hafi verið að loka þakinu í bílskúrnum að innanverðu með einangrun og rakavarnarlagi og hefði hann þurft að rjúfa rakavarnarlagið til að ganga úr skugga um þetta, en slíkt sé umfram skyldu fasteignasala.

Það er hins vegar álit dómsins að einmitt vegna þess að sakaukastefnda S-kk-þgf var ómögulegt, að eigin áliti, að ganga úr skugga um að viðgerð hafi verið fullnægjandi, þá hafi verið þess ríkari ástæða fyrir hann að gera grein fyrir hinu gamla mygluvandamáli í söluyfirliti og gera væntanlegum kaupendum glögglega grein fyrir þessu, enda ljóst að um var að ræða atriði sem væntanlegir kaupendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að fá upplýsingar um. Þá verður ekki litið fram hjá því að samkvæmt samhljóða framburði sakaukastefnda S-kk-ef og stefndu var talið mikilvægt að stefnendur vissu af þessu, að þetta kæmi skýrlega fram og að þetta væri uppi á borðinu. Eins og að framan greinir er allsendis ósannað að stefnendum hafi verið gerð grein fyrir þessu munnlega. Sakaukastefndi S-kk-nf hefur borið fyrir sig að ástæðulaust hafi verið að gera grein fyrir þessu í söluyfirliti vegna þess að gert hafi verið við þetta á fullnægjandi hátt. Þetta er í algeru ósamræmi við þá skoðun stefndu og sakaukastefnda S-kk-ef að mikilvægt væri að stefnendum væri gerð grein fyrir þessu. Þá er óhjákvæmilegt að líta til þess að sakaukastefndi S-kk-nf hafði aðeins orð stefndu fyrir því að gert hefði verið við mygluskemmdirnar á fullnægjandi hátt, en gat ekki gengið úr skugga um það sjálfur. Ofan á þetta bætist það svo við að sú staðreynd að mygluskemmdirnar höfðu komið fram í þakinu yfir bílskúrnum gaf fullt tilefni til að kanna hvort mygluskemmdir hefðu jafnframt komið fram í þaki yfir íbúðarhluta hússins, algerlega án tillits til þess hvort tekist hefði að gera við þær á fullnægjandi hátt yfir bílskúrnum. Þess vegna breytir heldur engu gagnvart sakaukastefnda S-kk-þgf og bótaskyldu hans að ófært hafi verið upp í þakrýmið yfir íbúðarhluta hússins, þar sem hann vissi að mygluskemmdir hefðu komið fram yfir bílskúrnum.

Verður því að telja að söluyfirlit hafi ekki verið útbúið í samræmi við efnisreglur í 10. og 11. gr. laga nr. 70/2015, en ljóslegar var um að ræða atriði sem gat skipt máli við sölu eignarinnar, sbr. niðurlagsákvæði 1. mgr. 10. gr. nefndra laga, sbr. jafnframt reglugerð nr. 939/2004, einkum 5. og 8. gr. reglugerðarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. og 1. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015 var það í verkahring sakaukastefnda S-kk-ef að semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt gátu máli við sölu eignarinnar, en þar áttu að koma fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem mátti ætla að gæti verið grundvöllur ákvörðunar kaupanda um hvort hann myndi kaupa eignina og hvaða verð hann væri tilbúinn að greiða fyrir hana. Á þessu varð misbrestur af hálfu sakaukastefnda S-kk-ef sem ber að meta honum til saknæms gáleysis eða vanrækslusbr. ofangreind ákvæði sem og sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002, en eins og áður hefur komið fram má slá því föstu að hefðu þessar upplýsingar komið fram hefðu seljendur annað hvort látið kanna húsið betur eða ekki gengið til kaupanna og þá ekki orðið fyrirþví tjóni sem í göllunum felst. Ber því að dæma sakaukastefnda S-kk-þgf bótaskyldan gagnvart stefnendum vegna þeirra galla sem á eigninni voru og sem ekki hefur verið hnekkt. Breytir í þessu efni engu að ekki hafi verið greið leið til skoðunar upp í þakrýmið yfir íbúðarhluta hússins, en sem fyrr segir gaf tilvist hinna fyrri mygluvandræða í þakinu yfir bílskúrnum fullt tilefni til að þakið yfir íbúðarhlutanum yrði skoðað nánar og mátti sakaukastefnda vera það ljóst.

Kröfur sínar á hendur sakaukastefnda Verði byggja stefnendur á ákvæðum laga nr. 30/2004, m. a. 44. og 45. gr. laganna, sbr. einnig 4. gr. laga nr. 70/2015.

Fyrir liggur að sakaukastefndi S-kk-nf hafði starfsábyrgðartryggingu sína hjá sakaukastefnda Verði sem hefur gengist við þeirri ábyrgð sinni. Samkvæmt grein 1.2 í vátryggingarskilmálunum er vátryggt gegn bótaskyldu sem fellur á vátryggðan sem fasteignasala þegar þriðji maður verður fyrir tjóni sem rakið verður til vátryggðs sjálfs eða starfsmanns hans. Hér að framan hefur verið slegið föstu að ekki sé sannað að stefnendur hafi fengið munnlegar upplýsingar um það að mygluvandamál hafi komið upp í húsinu. Liggur ekki annað fyrir en að stefnendum hafi verið það ókunnugt, en sakaukastefndi vissi það og lét undir höfuð leggjast að koma því á framfæri, hvort heldur er munnlega eða með því að láta þess getið í söluyfirliti svo sem honum bar að gera. Hefur hér að ofan verið slegið föstu að sakaukastefndi S-kk-nf ber þess vegna bótaábyrgð gagnvart stefnendum og ber því að dæma sakaukastefnda V-kk-þf til sömu ábyrgðar samkvæmt starfsábyrgðartryggingunni, sbr. og 44. og 45. gr. laga nr. 30/2004.

Af hálfu sakaukastefnda V-kk-ef hefur verið vísað til tómlætis af hálfu stefnenda, en dómurinn fellst ekki á það. Að virtu eðli þess galla sem um ræðir verður ekki betur séð en að stefnendur hafi beint kröfum sínum að stefndu og sakaukastefndu innan eðlilegs og sanngjarns tíma.

Samkvæmt ofansögðu bera stefndu og sakaukastefndu allir bótaskyldu gagnvart stefnendum vegna þess tjóns sem stefnendur hafa orðið fyrir vegna framangreindra galla á húsinu nr. 19 við Birkihóla á Selfossi. Eru engin efni til annars en að sú ábyrgð verði solidarisk.

Dómkröfur stefnenda eru um að stefndu og sakaukastefndu verði gert að greiða stefnendum insolidum kr. 2.412.387, með dráttarvöxtum frá 4. júlí 2020 til greiðsludags. Krafan samanstendur annars vegar af kr. 2.162.387 skv. matsgerð hins dómkvadda matsmanns og hins vegar af kr. 250.000 sem er áætlaður kostnaður vegna afnotamissis meðan á viðgerð stendur. Stefnendur hafa ekki rennt undir það viðhlítandi stoðum að ekki verði unnt að búa í húsinu á meðan viðgerð fer fram og má hér líta til framburðar hins dómkvadda matsmanns fyrir dómi að svo þurfi ekki að vera, jafnvel þó svo að þetta hafi ekki verið meðal þeirra atriða sem beðið hafi verið um að metin yrðu. Verður ekki fallist á þennan lið krafna stefnenda. Samkvæmt matsgerðinni er samtals metinn kostnaður vegna viðgerða með virðisaukaskatti kr. 2.340.000, en að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á staðnum kr. 2.135.316, en tímabundin endurgreiðsla á 100% af virðisaukaskatti mun falla úr gildi 31. desember 2021.

Mismunur á stefnufjárhæð og metnum kostnaði er ekki skýrður í stefnu og sakaukastefnu og skýrist ekki af kröfu stefnenda um bæturvegna afnotamissis.

Samkvæmt þessu verður stefndu og sakaukastefndu gert að greiða stefnendum insolidum kr. 2.135.316. Krafa stefnenda er um dráttarvexti frá 4. júlí 2020 þegar hin fyrri matsgerð lá fyrir. Í þeirri matsgerð var hins vegar sakauka stefndu ekki gefinn kostur á að koma sínum sjónarmiðum á framfæri enda ekki meðal matsþola. Þykir vera rétt að stefndu greiði dráttarvexti frá birtingu stefnu á hendur þeim þann 1. september 2020, en sakaukastefndu frá 27. janúar 2021 þegar þeim var birt sakaukas tefna.

Samkvæmt 130. gr. laga nr. 91/1991 ber að dæma stefndu og sakaukastefndu til að greiða stefnendum málskostnað og verður málskostnaðurinn dæmdur í einu lagi og stefndu og sakaukastefndu gert að greiða hann insolidum. Er málskostnaðurinn ákveðinn kr.4.000.181 og hefur þá verið litið til virðisaukaskatts.

S-kk-nf G. G-kk-nf dómstjóri kveður upp dóm þennan, ásamt meðdómsmönnunum H-kk-þgf O. A-kk-þgf héraðsdómara og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingaverkfræðingi.

Dómsorð:

Stefndu, M-kvk-nf E-kvk-nf G-kvk-nf og R-kk-nf H-kk-nf P-kk-nf, og sakaukastefndu, S-kk-nf S-kk-nf og Vörður tryggingar hf., greiði insolidum stefnendum, E-kvk-þgf S-kvk-þgf G-kvk-þgf og A-kk-þgf I-kk-þgf G-kk-þgf, kr. 2.135.316, stefndu M-kvk-nf og R-kk-nf með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. september 2020 til greiðsludags, en sakaukastefndu S-kk-nf og Vörður tryggingar hf. með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 27. janúar 2021 til greiðsludags.

Stefndu og sakaukastefndu greiði stefnendum insolidum kr. 4.000.181 í málskostnað.

S-kk-nf G. G-kk-nf

H-kk-nf O. A-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf