E-2141/2010

Mál þetta, sem tekið var til dóms 24. janúar 2011, er höfðað 9. september 2010.

Stefnendur eru Ó-kk-nf Ó-kk-nf Ó-kk-nf og H-kvk-nf J-kvk-nf, Sautjándajúnítorgi 5, Garðabæ.

Stefndu eru P-kk-nf Þ-kk-nf R-kk-nf og M-kk-nf Á-kvk-nf, Ásakór 11, Kópavogi.

Stefnendur krefjast þess að stefndu greiði þeim in solidum 2.531.853 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2010 til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 1.500.000 krónur sem stefndu inntu af hendi til stefnenda 18. ágúst 2010. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnenda. Til vara krefjast stefndu sýknu að svo stöddu. Til þrautavara krefjast stefndu umtalsverðrar lækkunar á kröfum stefnenda. Loks krefjast stefndu málskostnaðar.

I

Stefnendur seldu stefndu með kaupsamningi dagsettum 12. apríl 2010 4ra herbergja íbúð á fjórðu hæð, merkta 02-0402 í húsinu númer 11 við Ásakór í Kópavogi, með bílskúr og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, þar með talið hlutdeild í sameign og lóðarréttindi. Kaupverðið var 30.300.000 krónur sem greiða skyldi við undirritun kaupsamnings, 7.000.000 krónur; tíu dögum eftir afhendingu, 20.800.000 krónur og þremur mánuðum eftir afhendingu, 2.500.000 krónur. Þá segir í stefnu að stefndu hafi átt að greiða 31.853 krónur jafnhliða lokagreiðslu vegna fasteignagjalda.

Íbúðin var afhent stefndu 1. maí 2010. Á fundi þann 4. maí sama ár lýstu stefndu yfir riftun á kaupunum sem var hafnað skriflega sama dag af stefnendum á þeim forsendum að skilyrði riftunar væru ekki fyrir hendi. Með bréfi dagsettu 17. maí 2010 var riftunaryfirlýsingu stefndu afturkölluð. Í framhaldi af því greiddu stefndu 20.800.000 krónur inn á vörslureikning fasteignasölunnar. Lokagreiðslan var ekki greidd á gjalddaga 1. ágúst 2010. Þann 18. ágúst greiddu stefndu 1.500.000 krónur en héldu eftir 1.000.000 krónum sem stefndu greiddu 1. nóvember inn á vörslureikning Fjárfestingar fasteignasölu ehf.

Á vormánuðum 2010 aflaði húsfélagið að Ásakór 9-11 mats vegna ástands eignarinnar. Matið tekur til allra íbúða í húsunum númer 9 og 11 við Ásakór, alls 31 íbúð, svo og til sameignar. Húsfélagið gerði kröfu í ábyrgðartryggingu byggingarstjóra húsanna að fjárhæð 3.721.000 krónur sem byggir á því mati sem húsfélagið aflaði. Tryggingafélagið mun hafa hafnað kröfunni 2. september 2010. Á-kk-nf G-kk-nf matsmaður vann matið fyrir húsfélagið. Þar kemur fram að sprungur séu í íbúð stefndu í lofti í eldhúsi, í stofu, á vegg á gangi og í herbergi.

Í greinargerð stefndu er atvikum lýst þannig að stefndu hafi vorið 2010 skoðað íbúðina að Ásakór 11 en stefndu hafi verið að leita sér að nýlegri íbúð í fjölbýli sem ekki þarfnaðist viðhalds á næstu árum. Í söluyfirliti hinnar umdeildu eignar komi fram að húsið væri í mjög góðu ástandi, enda sem nýtt og fullklárað á mjög vandaðan hátt. Þar sem lýsing íbúðarinnar í söluyfirliti hafi lofað góðu hafi stefndu ásamt dóttur stefnenda skoðað íbúðina. Við skoðun hafi stefndu ítrekað spurt að því hvort einhverjir gallar væru á fasteigninni. Fulltrúi stefnenda hafi svarað því til að engir gallar væru á fasteigninni aðrir en þeir sem sýnilegir væru inni í íbúðinni sjálfri, sem hafi verið nokkrar sprungur í veggjum og lofti.

Eftir að hafa skoðað íbúðina og á grundvelli þeirra upplýsinga sem fyrir lágu frá stefnendum og í söluyfirliti hafi stefndu gert tilboð í eignina. Við kaupsamningsgerðina hafi stefndu ítrekað spurt stefnendur um ástand eignarinnar og hvort einhverjir gallar væru á henni. Var því ávallt svarað þannig að eignin væri ný. Á þeim tíma sem stefndu hafi skoðað íbúðina og gerð kaupsamnings hafi staðið yfir hafi stefnendur hins vegar vitað af því að verið var að vinna mat á vegum húsfélagsins á göllum á sameign hússins. Skýrsla um ástand hússins hafi verið afhent húsfélaginu 14. apríl 2010 og lögð fyrir aðalfund húsfélagsins þann 28. apríl 2010. Stefnendur hafi ekki látið stefndu fá skýrsluna fyrr en við afhendingu 1. maí 2010 og ekki látið vita af aðalfundi húsfélagsins líkt og þeim hafi borið skylda til. Í skýrslunni komi fram að víðtækir gallar séu til staðar á sameign hússins.

Þann 4. maí 2010 hafi stefndu mætt til fundar við stefnanda Ó-kk-þf Ó-kk-þf Ó-kk-þf og fulltrúa Fjárfestingar fasteignasölu ehf. Á hljóðupptöku af fundinum komi skýrt fram að Ó-kk-nf Ó-kk-nf hafi vitað af því að verið væri að vinna að skýrslu um umfang galla á sameign en að hann hafi gleymt að skýra stefndu frá því við undirritun kauptilboðs og gerð kaupsamnings. Þá hafi einnig komið fram á fundinum að stefnandinn Ó-kk-nf Ó-kk-nf hafi upplýst stefndu um það við gerð kaupsamnings að leki hafi komið að sameign á tveimur stöðum en að búið væri að lagfæra það. Þá viðurkenndi Ó-kk-nf Ó-kk-nf einnig á fundinum að hann hafi gleymt að afhenda stefndu skýrsluna þegar hann fékk hana í hendur 20. apríl 2010 vegna anna við flutninga. Þá kom fram að stefnendur höfðu ekki upplýst fasteignasöluna um þá galla sem voru á sameigninni eða að skýrsla um umfang gallanna væri í smíðum.

Lokagreiðsla samkvæmt kaupsamningi, 2.500.000 krónur skyldi greiða þremur mánuðum eftir afhendingu, eða þann 1. ágúst 2010. Af þeirri greiðslu hafa stefndu haldið eftir 1.000.000 króna vegna þess tjóns sem stefnendur bökuðu þeim með því að leyna upplýsingum og gefa rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar. Reynt hafi verið að ná sáttum við stefnendur vegna málsins og hafi stefndu meðal annars boðist til þess að inna af hendi lokagreiðslu kaupverðsins gegn því að stefnendur gefi út yfirlýsingu um að þau ábyrgist allan kostnað sem kann að falla á stefndu vegna þeirra galla á sameign hússins sem tilgreindir eru í matsskýrslunni. Hafi öllum sáttaboðum stefndu verið hafnað af stefnendum.

II

Stefnendur kveða sprungur í íbúðinni vera sýnilegar og hafi legið fyrir við kaupin. Kaupandi geti ekki borðið það fyrir sig sem galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður, sbr. ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þrátt fyrir að matsskýrsla staðreyni tiltekna annmarka á fasteign, sem hafi legið ljósir fyrir við kaupin, þá breyti hún ekki eðli ágalla þannig að hann teljist galli í skilningi fasteignakaupalaga. Stefnendur hafi ekki leynt neinu við kaupin og hafi stefndu verið ljóst ástand eignarinnar allrar, sem þar að auki sé mjög gott.

Stefnendur byggja kröfu sína á því að málsaðilar hafi gert með sér kaupsamning sem beri að standa við og efna. Stefnendur hafi staðið við samninginn af sinni hálfu en hins vegar hafi stefndu ekki staðið í skilum. Stefndu hafi haldið eftir greiðslu án þess að sýna fram á umfang meintra galla eða tjón sitt með neinum hætti. Greiðslur hafi ekki verið inntar af hendi á gjalddaga og þá hafi lokagreiðsla ekki verið greidd að fullu. Stefndu hafi með þessu brotið ítrekað gegn ákvæðum kaupsamnings og valdið stefnendum tjóni og því hafi stefnendum verið nauðugur einn kostur að höfða málið.

Hvað lagarök varðar vísa stefnendur til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, ákvæða laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafan um málskostnað sé reist á ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt á lögum nr. 50/1988.

III

Stefndu kveða kröfur sínar byggðar á því að fasteignin Ásakór 11, fastanúmer 228-6795, sé gölluð í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002 þar sem stefndu voru ekki upplýst um að gallar væru á sameign fjölbýlishússins og að fenginn hefði verið utanaðkomandi aðili til að leggja mat á umfang þeirra. Stefndu voru ekki upplýst um þetta í söluyfirliti, við undirritun á kauptilboði eða við gerð kaupsamnings. Þvert á móti hafi þeim verið talin trú um í söluyfirliti að engir gallar, utan nokkurra sprungna, væru á eigninni. Í umfjöllun í söluyfirliti um fyrirhugaðar endurbætur eða galla á fasteigninni komi fram að hún væri ný, en ekkert minnst á galla sem hafi verið á sameigninni á þeim tíma.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup teljist fasteign gölluð ef hún meðal annars stenst ekki þær kröfur um gæði sem leiði af lögunum og kaupsamningi. Fasteign teljist einnig gölluð ef kaupandi hafi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi samkvæmt 26. gr. sömu laga. Þá teljist fasteign enn fremur gölluð samkvæmt 27. gr. laganna ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin sé ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Að mati stefndu brutu stefnendur ákvæði 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup við söluna á íbúðinni. Stefnendur hafi leynt stefndu upplýsingum um galla á sameign sem þeir hafi sannanlega vitað um, enda hafði umræða um þá lengi verið í gangi innan húsfélagsins. Auk þess hafi stefnendur leynt stefndu upplýsingum um að húsfélagið hafi fengið aðila til að meta umfang þeirra galla sem séu á sameigninni. Í athugasemdum við 26. gr. í frumvarpi sem varð að lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 komi fram að ákvæðið feli það í sér að seljandi eigi að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann viti eða megi vita um. Í því felist að löglíkur séu fyrir því að seljandi þekki fasteign svo að hann geti upplýst kaupanda um galla á henni. Ljóst sé að stefnendur hafi ekki sinnt þessari skyldu sinni. Að mati stefndu teljist rangar upplýsingar á söluyfirliti eignarinnar brot á 27. gr. fasteignakaupalaga. Það sé á ábyrgð stefnenda að réttar upplýsingar komi fram í söluyfirliti. Um hafi verið að ræða upplýsingar sem stefnendur hafi mátt vita að hefðu mikil áhrif á það hvort stefndu festu kaup á íbúðinni, eða hefðu í það minnsta haft mikil áhrif á kaupverð íbúðarinnar.

Með því að leyna og gefa upp rangar upplýsingar um ástand eignarinnar hafi stefnendur valdið stefndu tjóni. Af hálfu húsfélagsins hafi verið gerð krafa í ábyrgðartryggingu byggingarstjóra með framkvæmdunum vegna þeirra galla sem séu á sameigninni og sé því ekki ljóst á þessum tímapunkti hversu mikill kostnaður muni lenda á stefndu vegna háttsemi stefnenda.

Stefndu kveða aðalkröfu sína um sýknu byggja á því að vegna háttsemi stefnenda eigi stefndu rétt á afslætti og/eða skaðabótum úr hendi stefnenda með vísan til 41. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sbr. einnig 18. gr. sömu laga. Stefndu hafi orðið fyrir tjóni vegna háttsemi stefnenda. Verðmæti fasteignarinnar við kaupsamning hafi verið minna en stefndu hafi gert sér grein fyrir vegna þeirra galla sem hafi verið á henni. Þá sé ljóst að erfitt geti reynst að selja fasteignina á viðunandi verði, þar sem fáir hafi áhuga á því að kaupa íbúð í fjölbýlishúsi þar sem málaferli séu í gangi vegna galla á sameign hússins. Það sé mat stefndu með vísan til alls framangreinds að þau eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar og/eða skaðabótum úr hendi stefnenda. Að mati stefnenda sé tjón þeirra af völdum stefnenda í það minnsta jafnhátt þeirri fjárhæð sem þau hafa haldið eftir af kaupverði fasteignarinnar. Í aðalkröfu lýsi stefndu því yfir skuldajöfnuði gegn dómkröfum stefnenda. Af þeim sökum beri að sýkna stefndu af öllum dómkröfum stefnenda.

Verði ekki fallist á aðalkröfuna um sýknu er til vara gerð krafa um sýknu að svo stöddu af kröfu stefnenda. Varakrafan byggi á ofangreindu og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa stefndu sé byggð á sömu forsendum og aðalkrafa. Þrautavarakrafa stefndu er byggð á sömu málsástæðum og aðal- og varakrafa.

Stefndu kveða kröfuna um málskostnað byggða á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun byggi á lögum nr 50/1988 um virðisaukaskatt þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt vegna þjónustu sinnar. Stefndu séu ekki virðisaukaskattsskyld og sé þeim því nauðsyn að fá skattinn tildæmdan úr hendi stefnenda. Þá vísa stefndu til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar, laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

IV

Fyrir dómi gáfu skýrslur stefnandi, Ó-kk-nf Ó-kk-nf Ó-kk-nf, og stefndi P-kk-nf Þ-kk-nf R-kk-nf, svo og Á-kk-nf G-kk-nf matsmaður, Ó-kk-nf Þ-kk-nf H-kk-nf löggiltur fasteignasali og H-kk-nf G-kk-nf formaður húsfélagsins að Ásakór 11.

Í máli þessu greinir aðila á um það hvort stefndu hafi verið heimilt að halda eftir hluta af lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um íbúðina númer 402 að Ásakór 11 í Kópavogi vegna meintra galla, einkum á sameign hússins. Ekki er deilt um það að stefndu fengu íbúðina afhenta á umsömdum degi, 1. maí 2010, og áttu að greiða lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, 2.500.000 krónur, þremur mánuðum síðar, eða 1. ágúst 2010. Þá liggur fyrir að stefnendur greiddu stefndu 1.500.000 krónur 18. ágúst 2010 en halda eftir 1.000.000 króna af umsaminni lokagreiðslu kaupverðs íbúðarinnar, sem er varðveitt hjá fasteignasölu þeirri sem hafði milligöngu um viðskipti málsaðila.

Aðalkrafa stefndu um sýknu af kröfum stefnenda er byggð á því að eignin sé gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem stefndu hafi ekki verið upplýst um að gallar væru á sameign hússins og að fenginn hefði verið utanaðkomandi aðili til að leggja mat á umfang þeirra. Vegna háttsemi stefnenda eigi stefndu rétt á afslætti og/eða skaðabótum úr hendi stefnenda, enda hafi stefndu orðið fyrir tjóni vegna háttsemi stefnenda sem sé í það minnsta jafnhátt þeirri fjárhæð sem haldi sé. Stefnendur hafna þessum sjónarmiðum stefndu og vísa til þess að kaupandi geti ekki borið fyrir sig þá galla á fasteign sem hann þekkti eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður og þrátt fyrir að matsskýrsla sannreyni tiltekna annmarka á fasteigninni sem hafi legið ljósir fyrir við kaupin þá breyti skýrslan ekki eðli ágalla þannig að hann teljist galli í skilningi fasteignakaupalaga.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum eða kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá telst fasteign gölluð, sbr. 26. gr. laganna, ef kaupandi fær ekki þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Enn fremur telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum gögnum um eignina, sbr. 1. mgr. 27. gr. sömu laga. Í 2. mgr. 27. gr. er sérstaklega tekið fram að ákvæði 1. mgr. eigi því aðeins við ef upplýsingarnar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki leiðréttar skýrlega í tæka tíð.

Fyrir liggur að Á-kk-nf G-kk-nf matsmaður vann matsgerð að ósk húsfélagsins fyrir Ásakór 9-11 um ástand á öllu húsinu, bæði séreign og sameign. Er matsgerðin dagsett 14. apríl 2010 og mun hafa verið afhent stefnandanum Ó-kk-þgf Ó-kk-þgf Ó-kk-þgf 20. apríl sama ár, eða átta dögum eftir undirritun kaupsamnings milli málsaðila. Í niðurstöðu matsmanns segir að lagfæra þurfi þéttingu á milli húsanna. Allar sprungnar þéttingar á milli glugga og veggjar þurfi að endurnýja og setja veðurhlíf yfir allar þéttingar. Allar sprungur í útveggjum, steyptum burðarveggjum, loftum og gólfum þurfi að líma. Veggi og loft, þar sem séu rakaskemmdir og sprungur þurfi að gera við, spartla og mála. Í sérstakri ástandslýsingu matsmannsins á sameign innan húss að Ásakór 11 segir að engin niðurföll séu í gólfi í hjólageymslu. Þröskuldur á eldvarnarhurð sé laus og sprungur í múrhúð í hjólageymslu. Þá sé laus flís við gólfniðurfall í stigahúsi og stigabak ófrágengið. Á annarri hæð sé los í gólflögn og þétting undir hurðasamstæðu sé laus. Frágangur á glerjun á hurðasamstæðu sé óviðunandi. Los sé á gólflögn á þriðju og fjórðu hæð. Enn fremur sé töluvert um skemmdir á veggjum og loftum í stigagangi vegna rakavatnsleka. Eftir sé að ganga frá teppum upp á veggi í sameiginlegum göngum þar sem gengið sé inn í íbúðir og gang á fjórðu hæð þurfi að endurmála. Þá er því lýst að sprungur séu í lofti í eldhúsi, í stofu, á veggjum á gangi og í herbergi í íbúð 402 að Ásakór 11. Í kostnaðarmati Á-kk-ef G-kk-ef, dagsettu 21. júní 2010, sem unnið var að beiðni húsfélagsins Ásakór 9-11 í framhaldi af ástandsmati matsmannsins, kemur fram að heildarkostnaður vegna sameignar að Ásakór 11 sé 1.787.500 krónur og 1.923.500 krónur vegna Ásakórs 9. Í söluyfirliti fyrir íbúðina kemur fram að eignarhlutfall hennar sé 3,26% og samkvæmt því nemur kostnaðarhlutur íbúðarinnar vegna úrbóta 58.273 krónum eða 120.979 krónur ef miðað er við hlutdeild íbúðar 402 í kostnaði beggja húsa.

Annar stefnanda, Ó-kk-nf Ó-kk-nf Ó-kk-nf, greindi frá því fyrir dómi að hann hefði bent stefndu á tvær sprungur í íbúð 402, en hefði ekki sjálfur vitað um þriðju sprunguna fyrr en hann sá matsskýrslu Á-kk-ef G-kk-ef. Fram kom hjá P-kk-þgf Þ-kk-þgf R-kk-þgf að stefndu hefðu vilja vanda val sitt á íbúð vel og að þau vissu til að blokkir á svæðinu væru misjafnar. Stefndu hefðu skoðað eignina og tekið eftir tveimur sprungum í íbúðinni, sem hann taldi lítið mál að spartla í og laga. Þá kom fram hjá P-kk-þgf að Ó-kk-nf Ó-kk-nf hefði upplýst hann um sprungurnar tvær í íbúðinni og að tveir gluggar í sameign hefðu lekið, en búið væri að gera við þá. Hann kvaðst ekki hafa grandskoðað sameignina en labbað þar í gegn. Hann hefði séð klæðningu á svölum sem honum hefði fundist grá og ljót en rætt hefði verið um að skipta um hana. Hafi hún borið þess merki að ekki hefði verið borið á hana.

Vitnið Á-kk-nf G-kk-nf, matsmaður lýsti vinnu sinni við matið fyrir húsfélagið að Ásakór 9-11. Hann greindi frá því að lekaskemmdir væru í stigagöngum húsanna og mun meiri í öðru, en mundi ekki með vissu hvoru þeirra. Hann bar að ágallar í sameign að Ásakór væru sýnilegir við skoðun. Einnig að ástandsskoðun hans á húsunum og kostnaðarmat hefði verið unnið fyrir húsfélögin og lögmann þeirra vegna hugsanlegrar ákvörðunar um að afla matsgerðar til að undirbyggja kröfu á tryggingafélag byggingastjóra húsanna.

Í söluyfirliti Fjárfestingar fasteignasölu ehf. kemur fram að húsið sé í mjög góðu ástandi enda sem nýtt og fullklárað á mjög vandaðan hátt. Fyrir dómi bar vitnið Ó-kk-nf Þ-kk-nf H-kk-nf löggiltur fasteignasali að það væri ekki rétt sem fram kæmi í söluyfirlitinu að eignin væri ný þar sem búið hefði verið í henni. Hann staðfesti að yfirlýsing húsfélagsins að Ásakór 11 hefði legið fyrir við undirritun kaupsamnings og hefði samningurinn og önnur gögn verið lesin yfir áður en kaupsamningurinn var undirritaður.

Vitnið H-kk-nf G-kk-nf formaður húsfélagsins að Ásakór 11 greindi frá því fyrir dómi að húsfélög beggja húsa, Ásakór 9-11, hefðu fengið Á-kk-þf G-kk-þf til að vinna skýrslu um ástand húsanna. Hefði það verið gert til að auðvelda ákvörðun um það hvort aflað yrði matsgerðar dómkvadds matsmanns og krafa gerð í byggingastjóratryggingu húsanna. Hann bar að hann hefði fyllt út eyðublað fyrir yfirlýsingu húsfélags, að beiðni Ó-kk-ef Ó-kk-ef Ó-kk-ef. Þar kæmi fram að verið væri að vinna skýrslu um ástand hússins og væri hún að „klárast“ hjá matsmanni. Hann greindi einnig frá því að nú hefði verið ákveðið að afla matsgerðar dómkvaddra matsmanna og beina kröfu um bætur á grundvelli slíkrar matsgerðar til tryggingafélags byggingarstjóra hússins.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup getur kaupandi ekki borið fyrir galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Fram er komið að stefndu hafi verið bent á sprungur í íbúð 402 og að tveir gluggar í sameign hefðu lekið. Vitnið Á-kk-nf G-kk-nf matsmaður bar fyrir dómi að skemmdir á málningu í sameign og aðrir ágallar þar væru sýnilegir við skoðun. Þá er fram komið að við gerð kaupsamnings hafi legið fyrir yfirlýsing húsfélags, dagsett 15. mars 2010, þar sem sérstaklega er tekið fram að úttektar sé að vænta frá matsmanni um ástand hússins. Staðfest er að stefndu lásu yfirlýsingu húsfélagsins fyrir undirritun kaupsamnings en töldu ekki ástæðu til að afla nánari upplýsinga um þá úttekt. Þrátt fyrir að stefnendum hafi sem seljendum eignarinnar borið að upplýsa stefndu um yfirstandandi úttekt á húsinu á vegum húsfélagsins breytir það því ekki að stefndu höfðu þær upplýsingar fyrir undirritun kaupsamnings með yfirlýsingu húsfélagsins, en kynntu sér þær ekki nánar eða leituðu skýringa á ógreinilegum upplýsingum í yfirlýsingu formanns húsfélagsins, H-kk-ef G-kk-ef, sem þeim hefði þó verið auðvelt að gera með aðstoð fasteignasölunnar. Verða stefndu að bera hallann af þessu. Að mati dómsins stendur 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup í vegi fyrir því að stefndu eigi rétt á afslætti eða skaðabótum úr hendi stefnenda og er sjónarmiðum þeirra og kröfum sem á því byggja hafnað. Þrátt fyrir að kostnaðarmat Á-kk-ef G-kk-ef vegna Ásakórs 9-11 sé ekki tæmandi er litið til þess að hlutur íbúðar 402 í reiknuðum heildarkostnaði af úrbótum nemur óverulegri fjárhæð miðað við kaupverð íbúðarinnar. Að mati dómsins er kostnaður við úrbætur undir mörkum samkvæmt síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og rýrir ekki verðmæti eignarinnar „svo nokkru varði.“ Að þessu virtu og öðru framangreindu verður ekki fallist á sjónarmið og kröfur stefndu um skaðabætur úr hendi stefnenda samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup eða afslátt samkvæmt 41. gr. sömu laga.

Stefndu gera til vara kröfu um sýknu að svo stöddu af kröfum stefnenda, sem byggð er á sömu sjónarmiðum og aðalkrafa þeirra. Krafa stefnenda á hendur stefndu er um greiðslu á lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi sem féll í gjalddaga 1. ágúst 2010, eða þremur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar. Þegar af þeirri ástæðu kemur sýkna að svo stöddu samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ekki til álita í málinu.

Í máli þessu gera stefnendur kröfu um að stefndu verði dæmd til að greiða þeim 31.853 krónur. Stefnendur fullyrða að stefndu beri að greiða þá fjárhæð jafnhliða lokagreiðslu kaupverðsins vegna fasteignagjalda. Þessi krafa stefnenda er hvorki rökstudd frekar né studd framlögðum gögnum um sem sýna ótvírætt fram á að stefndu beri að greiða þessa fjárhæð eða aðra vegna fasteignagjalda. Er krafan vanreifuð og ekki studd gögnum og er henni vísað frá dómi án kröfu.

Samkvæmt úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða stefndu dæmd til að greiða stefnendum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 400.000 að meðtöldum virðisaukaskatti.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, P-kk-nf Þ-kk-nf R-kk-nf og M-kvk-nf Á-kvk-nf, greiði stefnendum, Ó-kk-þgf Ó-kk-þgf Ó-kk-þgf og H-kvk-þgf J-kvk-þgf, in solidum 2.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2010 til greiðsludags, að frádreginni innborgun, 1.500.000 krónur sem stefndu inntu af hendi 18. ágúst 2010.

Kröfu stefnenda um að stefndu greiði 31.583 krónur vegna fasteignagjalda er vísað frá dómi.

Stefndu greiði stefnendum in solidum 400.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf