E-231/2014

Mál þetta, sem var dómtekið 30. september sl., er höfðað 13. febrúar 2014.

Stefnandi er Héðinsnaust ehf., Gjáhellu 4, Hafnarfirði.

Stefndi er Vélsmiðja Guðmundar ehf., Miðhrauni 8, Hafnarfirði.

Stefnandi krefst þess að stefndi greiði stefnanda 37.893.254 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2013 til 19. mars 2014 en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar.

Upphafleg aðalkrafa stefnda var að málinu yrði vísað frá dómi. Leyst var úr þeirri kröfu með úrskurði dómsins 26. maí 2014. Var frávísunarkröfu stefnda hafnað.

I

Fasteignin Íshella 10 í Hafnarfirði var í eigu G-kk-ef A-kk-ef frá 6. september 2001 þar til eignin var seld nauðungarsölu 24. október 2012. Hæstbjóðandi var Landsbankinn hf. Með afsali 22. nóvember 2012 afsalaði sýslumaðurinn í Hafnarfirði umræddri eign til Landsbankans hf. Í afsalinu segir meðal annars að öll veðbönd og önnur óbein eignarréttindi yfir hinni afsöluðu eign falli niður samkvæmt 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og skuli afmáð við þinglýsingu afsalsins sem var gert. Með afsali 12. febrúar 2013 seldi Landsbankinn hf. fasteignina Íshellu 10 til Efniviðar-Landmarks ehf. og var eignin afhent sama dag.

Með kaupsamningi 14. febrúar 2013 seldi Efniviður-Landmark ehf. fasteignina til stefnanda fyrir 135.000.000 króna. Fasteignamat eignarinnar er í samningnum tilgreint 173.600.000 króna. Afhending fór fram sama dag. Afsal fyrir eigninni var gefið út 1. mars 2013. Í kaupsamningnum er hið selda tilgreint þannig: ”1762,4 m² iðnaðarhúsnæði ásamt öllu því, er eigninni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. hlaupakettir í sal að því tilskildu að þeir teljist vera fylgifé skv. kaupsamningi og afsali milli Landsbankans hf. og seljanda, svo og tilheyrandi lóðarréttindi.” Einnig er tekið fram að kaupandi yfirtaki frá og með afhendingu hins selda réttindi og skyldur leigusala/seljanda samkvæmt ótímabundnum húsaleigusamningi 8. janúar 2013 við Vélsmiðju Guðmundar ehf. Þá segir að kaupandi taki við eigninni í því ástandi sem hún er í, hann hafi kynnt sér ítarlega og geri engar athugasemdir við. Einnig að kaupandi hafi kynnt sér teikningar og sé kunnugt um að frágangur sé í ýmsum efnum ekki í samræmi við samþykktar teikningar eins og komi fram í stöðuúttekt byggingarfulltrúa 15. janúar 2013.

Á framlögðu gagntilboði stefnanda í Íshellu 10 til Efniviðar-Landmarks ehf. 7. febrúar 2013 er handskrifað af stefnanda inn á tilboðið: “Hlaupakettir í sal fylgja” Seljandi (tilboðshafi) handskrifaði eftirfarandi texta á tilboðið: “Seljandi samþykkir að hlaupakettir fylgi að því gefnu að þeir teljist hans eign skv. kaupsamningi við Landsbankann”. Í tölvupósti M-kk-ef E-kk-ef fasteignasala 27. mars 2013 er tekið fram að seljandi hefði aldrei samþykkt kauptilboðið öðruvísi en að setja þennan texta inn. Því hafi sérstaklega verið tekið fram í tilboðinu sem seljandi samþykkti að hlaupakettir séu ekki seldir nema að því gefnu að Efniviður-Landmark ehf. (seljandi) hafi orðið eigandi þeirra þegar Landsbankinn seldi félaginu eignina. Þá segir í tölvupóstinum að seljandi hafi neitað að skrifa undir kauptilboð þar sem fram komi að hlaupakettir fylgi með húsinu. Í tölvupósti Ó-kk-ef K-kk-ef 6. mars 2013 er staðfest fyrir hönd Landsbankans hf. að bankinn telji sig hvorki hafa eignast umrædda hlaupaketti við uppboðið á Íshellu 10 né selt þá í kjölfarið.

Með bréfi lögmanns stefnanda til stefnda 4. júní 2013 var mótmælt þeirri fullyrðingu framkvæmdastjóra stefnda í tölvupósti 2. apríl 2013 að hlaupakettir (brúkranar) í fasteigninni Íshellu 10 væru eign stefnda og því haldið fram hlaupakettirnir væru eign stefnanda. Stefndi mótmælti því með bréfi 20. júní 2013. Jafnframt var ítrekað að hlaupakettirnir væru eign stefnda sem leigi húsnæðið.

Við nauðungarsölu á Íshellu 10 var í gildi leigusamningur á milli stefnda og G-kk-ef A-kk-ef. Samningurinn var undirritaður 18. september 2007, þinglýstur á fasteignina og færður í þinglýsingabók þremur dögum síðar. Um tímabundinn leigusamning var að ræða. G-kk-nf A-kk-nf skrifar einn undir samninginn, það er bæði sem leigusali og f.h. leigjanda. Var hann eini eigandi Vélsmiðju Guðmundar ehf. á þessum tíma en skömmu síðar komu börn hans, R-kvk-nf og A-kk-nf, inn í reksturinn. Féll leigusamningurinn niður á árinu 2009 en var ekki aflýst af eigninni. Um lýsingu á hinu leigða segir í 1. gr. samningsins: „Leigusali selur leigutaka á leigu iðnaðarhúsnæði að Íshellu 10, Hafnarfirði merkt í skrám Fasteignamats ríkisins með fastanúmerinu 225-4624, landsnúmer 188568, merkt 01 0101, ásamt tilheyrandi réttindum í sameign og lóðarréttindum með öllum þeim kvöðum sem og brúkrönum.“ Þá segir í 5. og 6. mgr. 4. gr. leigusamningsins að leigutaka sé heimilt á eigin kostnað að setja upp nauðsynleg tæki og áhöld til starfsemi sinnar. Í lok leigutíma skuli hann lagfæra það sem úrskeiðis kunni að hafa farið. Þá segir að allar fastar innréttingar, lagnir og hvers konar lýsing, sem leigutaki kunni að setja upp á sinn kostnað fyrir upphaf leigutíma eða á leigutímanum svo og endurbætur hvers konar verði eign leigusala án nokkurs endurgjalds þegar leigutímanum lýkur hvort sem það verður þegar umsömdum leigutíma ljúki, vegna riftunar annars hvors aðila eða með öðrum hætti.

Landsbankinn hf. og stefndi gerðu með sér leigusamning 8. janúar 2013 um Íshellu 10. Landsbankinn hf. seldi eignina síðan til Efniviðar-Landmarks ehf. sem seldi eignina áfram til stefnanda. Þegar stefnandi eignaðist eignina yfirtók hann réttindi og skyldur Landsbankans hf. samkvæmt leigusamningnum og viðaukasamningi sem undirritaður var 22. febrúar 2013. Leigusamningnum var sagt upp og rann samkvæmt uppsögninni út 30. september 2013. Í 4. gr. leigusamningsins kemur fram að hið leigða húsnæði „sé ætlað til reksturs sem vélsmiðja og tengda starfsemi á sviði iðnaðar og er leigutaka óheimil önnur notkun húsnæðisins án skriflegs samþykkis leigusala.“ Þá segir í 6. gr. samningsins að allar breytingar leigutaka á húsnæðinu eða búnaði þess skuli vera með leyfi leigusala og á kostnað leigutaka. Húsnæðinu, ásamt tilheyrandi fylgifé, skuli skila hreinu í lok leigutíma og ekki í lakara ástandi en við upphaf leigutíma fyrir utan eðlilegt slit. Í 7. gr. leigusamningsins er fjallað um umgengni þar sem meðal annars kemur fram að leigutaki skuldbindi sig til að fara vel með hið leigða húsnæði og gæta að viðteknum venjum um umgengni, hreinlæti og hollustuhætti. Í 3. mgr. 7. gr. segir að leigutaki sé bótaskyldur gagnvart leigusala vegna alls tjóns á húsnæðinu og fylgifé þess, sem verða kunni af hans völdum, starfsmanna hans eða af völdum þeirra manna sem hann hafi leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það. Einnig að verði hið leigða húsnæði, eða fylgifé þess, fyrir tjóni af völdum leigutaka, starfsmanna hans eða annarra manna sem leigutaki hefur leyft afnot af eða umgang um hið leigða húsnæði, skuli leigutaki gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða megi. Vanræki leigutaki þetta sé leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigutaka, auk þess sem leigusala sé ávallt heimilt að krefjast bóta úr hendi leigutaka.

Skil á leiguhúsnæðinu að Íshellu 10 fóru fram 30. september 2013. Stefnandi fullyrðir í bréfi til stefnda 7. október sama ár að töluvert hafi vantað upp á að fylgifé húsnæðisins væri fyrir hendi, einnig hafi skort á umhirðu og að almennt viðhald væri í eðlilegu horfi. Því hafi stefnandi óskað eftir því að byggingarfulltrúi Hafnarfjarðar gerði úttekt á fasteigninni í samræmi við XIV. kafla húsaleigulaga. Þá segir í bréfinu að 2. október hafi byggingarfulltrúi staðfest skýrslu stefnanda um ástand og umhirðu fasteignarinnar. Áætlaði stefnandi kostnað að fjárhæð 26.100.000 krónur til bæta úr ástandi og umhirðu eignarinnar og gerði með bréfinu sundurliðaða skaðabótakröfu á hendur stefnda en áskildi sér jafnframt rétt til að gera frekari kröfur. Með bréfi stefnda 13. nóvember 2013 var kröfum stefnanda hafnað. Í bréfinu koma fram sjónarmið og athugasemdir stefnda í tilefni af skaðabótakröfu stefnanda, svo og tillaga að samkomulagi milli aðila til lausnar á ágreiningi þeirra á milli. Stefnandi mun ekki hafa svarað bréfinu.

II

Stefnandi vísar til þess að þegar hann hafi eignast fasteignina Íshellu 10 hafi hann samhliða yfirtekið réttindi og skyldur samkvæmt leigusamningi á milli Landsbankans hf. og stefnda um fasteignina í samræmi við 42. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Við það hafi hann öðlast rétt til að stefndi skilaði eigninni að leigutíma loknum í samræmi við skilmála samningsins á grundvelli almennra meginreglna samningaréttar, svo sem reglunnar um að samninga beri að efna. Samkvæmt almennum reglum leiguréttar beri leigutaka að skila hinu leigða í réttu ásigkomulagi við lok leigusamnings. Sé ekki unnt að verða við þeirri kröfu og það leiði til tjóns fyrir leigusala þarf leigutaki að greiða bætur sem nemi fjárhæð tjónsins. Í 63. gr. laga nr. 36/1994 komi fram að leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Ágreiningur aðila snúi að nokkrum þáttum. Í fyrsta lagi sé ágreiningur um hvort tilteknir hlutir sem hafi verið í hinni leigðu fasteign teljist til fasteignarinnar eða fylgifjár hennar og séu því hluti þess sem hafi átt að vera í eigninni við skil. Í öðru lagi sé ágreiningur um hvort leigjandi beri ábyrgð á viðgerðum á búnaði fasteignarinnar sem hafi verið bilaður við skil. Í þriðja lagi sé ágreiningur um tjón sem leiði af því að eignin hafi verið óþrifin við skil. Stefnandi byggi á því að þar sem tilteknir hlutir sem tilheyri fasteigninni eða teljist til fylgifjár hennar hafi ekki verið til staðar við skil, tiltekinn búnaður hennar bilaður og eignin óþrifin við skil hafi stefndi bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda.

Áður en skil á fasteigninni hafi farið fram fram hafi stefndi tekið úr fasteigninni þrjá hlaupaketti (brúkrana), innkeyrsluhlið, ljós í vinnusal og slökkvitæki. Ekki sé ágreiningur um að þessi búnaður hafi verið í fasteigninni heldur virðist stefndi líta svo á að búnaðurinn hafi ekki átt að fylgja með og því hafi honum verið heimilt að fjarlægja hann. Stefnandi hafi fengið tilboð og/eða áætlað kostnað við að afla sams konar tækja og byggi bótakrafa þeim tilboðum og áætluðum kostnaði við að flytja og koma hlutunum upp.

Stefnandi kveðst byggja á því að á grundvelli reglna eignarréttar um fylgifé fasteigna teljist hinir fjarlægðu hlutir til fylgifjár eignarinnar. Því hafi stefnda borið að skila þeim með fasteigninni, sbr. 10. gr. leigusamnings aðila. Ennfremur byggi stefnandi á því að á grundvelli skilmála leigusamningsins, einkum 3. mgr. 8. gr., leiði að viðhald leigutaka til endurbóta eða viðbóta við hið leigða verði að eign leigusala við lok leigutíma og skil hins leigða. Hið sama gildi um naglfastar innréttingar og búnað sem leigutaki komi upp á leigutímanum. Því hafi borið að skilja umþrætta hluti eftir í fasteigninni við skil án tillits til þess hvort þeir teljist almennt til fylgifjár eða ekki. Í þessu sambandi sé ennfremur vísað til 4. gr. eldri leigusamnings á milli stefnda og G-kk-ef A-kk-ef þar sem segi að allar „fastar innréttingar, lagnir og hvers konar lýsing, sem leigutaki kann að setja upp á sinn kostnað [...] svo og endurbætur hvers konar verður eign leigusala án nokkurs endurgjalds þegar leigutímanum lýkur hvort sem það verður þegar umsömdum leigutíma lýkur, vegna riftunar annars hvors aðila eða með öðrum hætti.“ Stefnandi byggi á því með hliðsjón af framangreindu að skýra beri nýjan leigusamning til samræmis við þennan og líta verði svo á að ef fyrri leigusamningur hafi endanlega liðið undir lok þá hafi umþrættir hlutir sjálfkrafa orðið að hluta fasteignarinnar eða fylgifé fasteignarinnar.

Stefnandi byggi á því að þrátt fyrir að komist yrði að þeirri niðurstöðu að hlaupakettir teldust almennt ekki til fylgifjár fasteigna þá teljist þeir, með hliðsjón af sérstökum aðstæðum í máli þessu, sbr. einnig áðurnefndan leigusamning á milli stefnda og G-kk-ef A-kk-ef, hafa verið gerðir að fylgifé fasteignarinnar og hafi þar af leiðandi fylgt henni við upphaflega sölu til Landsbankans hf. og svo áfram til stefnanda. Í þessu sambandi sé áréttað að þeir hlaupakettir sem um ræði séu sérsniðnir inn í fasteignina Íshellu 10 og sé um að ræða búnað sem nauðsynlegur sé fyrir hefðbundin not fasteignarinnar og þann rekstur sem þar hafi verið starfræktur, sbr. 4. gr. leigusamningsins. Það leiði því af reglum eignarréttar um fylgifé fasteigna að hlaupakettirnir fylgi með. Stefnandi byggi í þessu sambandi á því að ekkert liggi fyrir um að stefnandi hafi nokkurn tíma greitt fyrir hina umþrættu hlaupaketti eða þeir verið undanskildir hinu leigða. Þá byggir stefnandi sérstaklega á því varðandi hlaupakettina að með leigusamningi á milli stefnda og stefnanda sem upphaflega hafi verið gerður á milli stefnda og Landsbankans hf. beri að skýra yngri leigusamninginn til samræmis við eldri leigusamning en yngri samningurinn hafi leyst þann eldri af hólmi, þ.e. leigusamning stefnda og G-kk-ef A-kk-ef. Nánar tiltekið að hluti af hinu leigða séu umþrættir hlaupakettir og með samningnum hafi þeir verið gerðir að óaðskiljanlegum hluta hins leigða.

Ýmsir hlutir í fasteigninni hafi verið verulega laskaðir eftir leigu stefnda á eigninni. Meðal þess sem hafi verið skemmt og ekki viðhaldið séu þaklúgur, innkeyrsluhurðir, neyðarljós, loftræsting, veggir og brunakerfi. Stefnandi byggi á því að með leigusamningnum hafi stefndi skuldbundið sig til að halda hinu leigða við ásamt þeim búnaði sem sé hluti af eigninni. Samkvæmt 8. gr. leigusamningsins skuli leigutaki annast og kosta allt venjulegt viðhald á hinu leigða húsnæði að innan, sem og á tækjum og fylgihlutum. Stefnandi telji að stefndi hafi vanrækt þessa skyldu verulega og beri því bótaábyrgð sem nemi viðgerðarkostnaði eins og hann sé nánar sundurliðaður hér á eftir.

Við skil húsnæðisins hafi eignin verið óþrifin að mestu. Stefnandi byggi á því að stefndi hafi ekki uppfyllt þær skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum að fara vel og þrifalega með hið leigða húsnæði og gæta að viðteknum venjum um umgengni, hreinlæti og hollustuhætti, sbr. 7. gr. leigusamningsins. Þá byggi stefnandi á því að samkvæmt almennum reglum leiguréttar beri að skila leiguhúsnæði þrifnu. Stefnandi hafi fengið tilboð í þrif á eigninni að teknu tilliti til ástands eignarinnar og byggi bótakrafa vegna þrifa á þeim tilboðum.

Stefnandi kveðst sundurliða fjárhæð dómkröfu sinnar þannig:

Stefnandi kveðst líta svo á að tjón hans hafi orðið við afhendingu húsnæðisins að Íshellu 10 eða þegar skil hins leigða hafi farið fram. Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu beri skaðabótakröfur vexti frá og með þeim degi sem hið bótaskylda atvik hafi átt sér stað. Krafa stefnanda beri því vexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. frá 1. október 2013. Samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 beri skaðabótakröfur dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna að liðnum mánuði frá þeim degi er kröfuhafi sannanlega lagði fram þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Stefnandi telji að slíkar upplýsingar hafi legið fyrir í síðasta lagi við þingfestingu málsins í héraði og því sé krafist dráttarvaxta að liðnum mánuði frá þingfestingu stefnu þessarar.

Fjárkrafa stefnanda er byggð á almennum reglum leiguréttar, eignaréttar, kröfuréttar, samningaréttar og skaðabótaréttar. Sérstaklega er byggt á almennum reglum um leigu og skil leiguhluta, reglum um framsal eigna- og kröfuréttinda og skaðabótaskyldu vegna vanefnda í gagnkvæmu kröfuréttarsambandi. Einnig er byggt á reglum húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum IX. kafla, reglum um sölu leiguhúsnæðis, framsal leiguréttar, framleigu o.fl. og XIII. kafla um skil leiguhúsnæðis. Þá er byggt á lögum um nauðungarsölu nr. 90/1991. Um varnarþing er vísað til 1. mgr. 33. gr., og 1. mgr. 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um vexti byggist á 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu en krafa um dráttarvexti á 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. sömu laga. Krafa um málskostnað byggist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III

Stefndi kveður sýknukröfu sína byggða á því að leigusamningur, dagsettur 8. janúar 2013, hafi verið í gildi milli aðila við lok leigutímans og geti stefnandi ekki byggt rétt sinn á fyrri leigusamningum um eignina. Byggt sé á því að stefndi hafi skilað húsnæðinu í samræmi við 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og ákvæði leigusamningsins.

Af hálfu stefnanda sé byggt á því að stefndi hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda sem nemi um 30% af kaupverði eignarinnar þar sem tilteknir hlutir sem tilheyri fasteigninni eða eigi að vera fylgifé hennar hafi ekki verið til staðar við skil, tiltekinn búnaður hennar bilaður við skil og eignin óþrifin. Sé því alfarið hafnað af hálfu stefnda.

Í fyrsta lagi sé því hafnað að þrír hlaupakettir (brúkranar), innkeyrsluhlið, ljós í vinnusal og slökkvitæki sé eign stefnanda, það er sé fylgifé fasteignarinnar og hafi því átt að skilja það eftir á grundvelli reglna eignarréttar eða ákvæða í leigusamningi aðila. Hvað þá á grundvelli fyrri leigusamnings um eignina sem stefnandi hafi ekki verið aðili að. Af hálfu stefnda sé á því byggt að ekki sé um að ræða búnað eða innréttingar sem stefndi hafi komið fyrir á leigutímanum né fylgifé fasteignarinnar, endurbætur eða viðbætur, sbr. 10. og 3. mgr. 8. gr. í leigusamningi dagsettum 8. janúar 2013. Þá sé því hafnað að 4. gr. í eldri leigusamningi eigi við og að nýr leigusamningur frá 8. janúar 2013, verði skýrður til samræmis við eldri samning, eins og stefnandi byggir á, og að líta verði svo á að ef fyrri leigusamningur hafi endanlega liðið undir lok þá hafi umræddir hlutir sjálfkrafa orðið hluti fasteignarinnar og fylgifjár hennar. Í því sambandi byggi stefndi meðal annars á því að búnaður og tæki sem leigjandi komi fyrir í eign verði ekki sjálfkrafa fylgifé fasteignar sem fylgi eign við nauðungarsölu. Séu umræddir munir ekki í eigu stefnda séu þeir þannig í eigu G-kk-ef A-kk-ef en ekki stefnanda. Þá liggi fyrir staðfest af hálfu Landsbankans, sbr. tölvupóst 6. mars 2013, að bankinn telji sig hvorki hafa eignast umrædda hlaupaketti við nauðungaruppboðið né hafi bankinn selt þá til Efniviðar-Landmarks ehf. Þar með hafi Efniviður-Landmark ehf. ekki getað selt hlaupakettina til stefnanda. Stefnandi geti ekki öðlast meiri rétt en bankinn hafi átt. Þá sé rangt að umræddir hlaupakettir hafi verið sérsniðnir inn í fasteignina að Íshellu 10. Þá sé ekki um ljós að ræða heldur lampa sem stungið hafi verið í samband. Í stefnu sé upplýst að stefnandi hafi fengið tilboð og/eða áætli kostnað við að afla samskonar hluta og byggi bótakrafan á þeim tilboðum og áætluðum kostnaði við að flytja og koma hlutunum fyrir. Af hálfu stefnda sé því hafnað að um sams konar tæki sé að ræða. Sem dæmi um það séu hlaupakettirnir sem hafi verið í eigninni ekki 5, 10 og 25 tonna. Þeir séu frá Þýskalandi og af ódýrustu gerð. Hlaupakettirnir séu um 14 ára gamlir og slökkvitækin séu 15-25 ára. Tækin hafi verið afskrifuð og séu því verðlaus.

Í öðru lagi sé því hafnað að ýmsir hluti séu verulega laskaðir eftir leigu stefnda á húsnæðinu, þeim hafi ekki verið viðhaldið og það hafi verið á ábyrgð stefnda að gera við þá og/eða endurnýja. Ástand þessarar hluta sem stefnandi telji upp í stefnu hafi verið hið sama þegar Landsbankinn keypti eignina á uppboði. Samkvæmt 8. gr. leigusamningsins stefnda og Landsbankans hf. hafi leigjanda borið að sjá um viðhald á ýmsu smálegu en leigusala hafi meðal annars borið að annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því sem fylgi húsnæðinu ef leigjandi sýni fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Ekki sé um slíkt að ræða. Sem dæmi megi nefna að umræddar þaklúgur hafi verið komnar til ára sinna og kominn tími til að endurnýja þær. Ástand þeirra megi hvorki rekja til vanhirðu eða óeðlilegrar notkunar. Þrjár innkeyrsluhurðir hafi ekki virkað frá upphafi og sama gildi um nokkur af neyðarljósunum. Þá hafi hvorki loftræsting né brunakerf virkað. Af hálfu stefnda sé á því byggt að þau atriði sem stefnandi telji upp séu ekki á ábyrgð stefnda að lagfæra eða endurnýja og því sé hvorki um að ræða vanrækslu né yfirsjón af hálfu stefnda. Stefndi hafni því að bera ábyrgð á ástandi húsnæðisins og viðhaldi sem eiganda húsnæðisins hafi borið að sinna. Hafi stefnanda verið í lófa lagið að gera kröfur á hendur seljanda eignarinnar hafi hann talið að húsnæðinu væri ábótavant. Umrætt húsnæði hafi ekki verið stefnanda ókunnugt. Hafi stefnandi meðal annars óskað eftir að taka það á leigu og fengið eignina “lánaða” í 2-3 skipti. Þá hafi Héðinn hf. gert tilboð í eignina 26. mars 2012 að fjárhæð 200.000.000 krónur. Stefnandi hafi síðan keypt eignina tæpu ári síðar fyrir 135.000.000 krónur. Fyrri eigandi hússins hafi auk stefnda haft afnot af húsinu, umráða- og ráðstöfunarrétt, fram til þess tíma sem eignin hafi verið seld á uppboði og meðal annars stýrt viðhaldi eignarinnar.

Í þriðja lagi sé því hafnað að húsnæðinu hafi verið skilað að mestu óþrifnu og stefndi hafi ekki uppfyllt skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum og almennum reglum leiguréttar um að skila húsnæðinu þrifnu. Húsnæðið hafi ekki verið þrifið við upphaf leigutímans. Við lok leigutímans hafi húsnæðið á hinn bóginn verið þrifið eins og unnt hafi verið miðað við tegund húsnæðisins. Stefndi hafi verið með húsnæðið á leigu undir vélsmiðju og hafi húsnæðinu verið skilað í samræmi við það ástand sem hafi mátt vænta eftir þann tíma miðað við eðlilegar afleiðingar venjulegrar og umsaminnar notkunar á því, sbr. 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Stefnandi hafi keypt húsnæði ætlað undir vélsmiðju. Sé á því byggt að stefndi beri ekki hallann af því þó að ýmsu væri ábótavant í húsnæðinu við kaupin. Með kaupunum hafi fylgt leigusamningur sem stefndi hafði gert við Landsbankann eftir að uppboð á eigninni hafi farið fram. Samkvæmt húsaleigulögum beri leigusala að láta mála húsnæði með hæfilegu millibili. Það hafi ekki verið gert. Stefndi hafni því að hann hafi skilað húsnæðinu og því sem því fylgdi í lakara ásigkomulagi en það hafi verið í við upphaf leigutímans fyrir utan eðlileg slit. Einnig hafni stefndi því að hafa með saknæmum og ólögmætum hætti numið á brott hluta fylgifjár fasteignarinnar og valdið öðrum skemmdum á fasteigninni þannig að stefnandi eigi rétt á skaðbótum úr hendi stefnda. Af hálfu stefnda sé á því byggt að húsnæðinu og búnaði þess hafi verið skilað í fullnægjandi ástandi. Einnig sé á því byggt að stefnandi hafi ekki sannað meint tjón sitt. Ekki hafi farið fram úttekt á húsnæðinu á grundvelli húsaleigulaga og ekki liggi fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns. Samkvæmt XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994 skuli úttekt samkvæmt lögunum, svo sem við upphaf og lok leigutíma, gerð af byggingarfulltrúa eða á vegum húsnæðisnefndar, að viðstöddum báðum aðilum eða umboðsmönnum þeirra. Beri að leggja slíka úttekt til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðisins, sbr. einnig 65. gr. húsaleigulaga en þar komi fram að ef leigusali og leigjandi komi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingarfulltrúi meta tjónið. Í 2. mgr. 71. gr. laganna sé að finna fyrirmæli um ákveðið verklag við úttekt byggingarfulltrúa en þar komi fram að úttektina geri byggingarfulltrúi að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Þá komi fram að á sérstaka úttektaryfirlýsingu, sem byggingarfulltrúi leggi til, skuli skrá sem ítarlegasta lýsingu á hinu leigða húsnæði og ástandi þess og geti leigjandi þá strax komið aðfinnslum sínum að og óskað úrbóta. Fyrir liggi að stefnandi hafi kallað byggingarfulltrúa til sín án þess að stefndi væri viðstaddur og hafi stefnandi þá útbúið stöðuskýrslu, sem byggingarfulltrúi hafi stimplað á samþykki 2. október 2013. Engin úttekt hafi farið fram í upphafi. Umrædd stöðuskýrsla hafi ekki verið unnin af byggingarfulltrúa heldur stefnanda og stefndi hafi ekki verið viðstaddur. Þá hafi byggingarfulltrúi ekki orðið við þeirri kröfu stefnda að gera úttekt að honum viðstöddum en hafi þó mætt á staðinn en ekki treyst sér til að gera úttektina. Því sé ljóst að byggingarfulltrúinn í Hafnarfirði hafi ekki gert úttekt á húsnæðinu í samræmi við XIV. kafla húsaleigulaga og verði umrædd stöðuskýrsla ekki lögð til grundvallar bótakröfu stefnanda eða tilbúnar áætlaðar tölur sem stefnandi hafi útbúið eða tilboð sem eigi ekki við rök að styðjast.

Verði af einhverjum ástæðum talið að stefndi beri skaðabótaskyldu gagnvart stefnanda sé varakrafa stefnda sú að kröfur verði lækkaðar verulega með hliðsjón af því að stefnandi eigi ekki kröfu á því að fá nýtt í staðin fyrir gamalt, þá verði að taka tillit til þess að virðisaukaskattur sé endurgreiddur af vinnu og að stefnandi stundi virðisaukaskattskylda starfsemi. Sé öðru leyti vísað til málsástæðna með aðalkröfu.

Stefndi mótmælir dráttarvaxtakröfu stefnanda frá fyrri tíma en dómsuppsögu.

Hvað lagarök varðar vísar stefndi til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar og húsaleigulaga nr. 36/1994, ákvæði vaxtalaga nr. 38/2001. Þá er um málskostnað vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur R-kvk-nf G-kvk-nf framkvæmdastjóri stefnda og A-kk-nf G-kk-nf stjórnarmaður stefnda. Þá gáfu skýrslur vitnin H-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, úttektarmaður hjá byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar, G-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, framkvæmdastjóri Héðins hf., A-kk-nf G-kk-nf, Ó-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf A-kk-nf.

Í máli þessu er ágreiningur um það hvort tilteknir hlutir sem voru í hinni leigðu fasteign að Íshellu 10 séu fylgifé eignarinnar. Um er að ræða þrjá hlaupaketti eða brúkrana, innkeyrsluhlið, ljós í vinnusal og slökkvitæki, og hvort þessir hlutir hafi átt að vera í eigninni þegar henni var skilað. Enn fremur er ágreiningur um það hvort stefndi sem leigutaki eignarinnar beri ábyrgð á viðgerðum á búnaði sem var bilaður þegar eigninni var skilað. Loks er ágreiningur um það hvort stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að eignin var óþrifin við skil hennar.

Eins og rakið er í kafla I að framan leigði G-kk-nf A-kk-nf iðnaðarhúsnæðið að Íshellu 10 í Hafnarfirði til Vélsmiðju Guðmundar ehf. með samningi 18. september 2007. Í samningnum er sérstaklega tekið fram að brúkranar séu leigðir með húsnæðinu. Stefnandi eignaðist iðnaðarhúsnæðið með kaupsamningi við Efnivið-Landmark ehf. 14. febrúar 2013. Í nefndum kaupsamningi kemur fram að selt sé iðnaðarhúsnæði ásamt öllu því sem eigninni fylgi og fylgja beri, þar með talið ”hlaupakettir í sal að því tilskildu, að þeir teljist vera fylgifé skv. kaupsamningi og afsali milli Landsbankans hf. og seljanda ...”. Landsbankinn keypti eignina á nauðungaruppboði 24. október 2012. Kaupsamningur Landsbankans hf. og Efniviðar-Landmarks ehf. er ekki meðal málsgagna. Á hinn bóginn liggur fyrir hluti af gagntilboði þar sem má greina að bætt hefur verið við lýsingu á hinu selda eftirgreindum handskrifuðum orðum: ”Hlaupakettir í sal fylgja.” og ”seljandi samþykkir að hlaupakettir fylgi að því gefnu að þeir teljist vera hans eign skv. kaupsamningi við Landsbankann.” Í tölvupósti Ó-kk-ef K-kk-ef, starfsmanns Landsbankans hf., til R-kvk-ef G-kvk-ef framkvæmdastjóra stefnda 6. mars 2013 segir að Landsbankinn hf. telji sig hvorki hafa eignast umrædda hlaupaketti við nauðungaruppboðið né hafa selt þá í kjölfarið. Fyrir dómi staðfesti vitnið Ó-kk-nf K-kk-nf að hann hefði skrifað tölvupóstinn til R-kvk-ef. Vitnið G-kk-nf A-kk-nf sagði fyrir dómi að hlaupakettirnir hefðu verið skráðir hans persónulega eign. Kemur það fram á framlagðri fyrningarskýrslu vegna rekstrar hans árið 2004. Þar er kaupár þeirra tilgreint árið 2002 og kaupverð eða stofnverð 8.254.709 krónur. Bókfært verð þeirra í árslok 2004 er skráð 825.471 króna. Vitnið G-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf sagði fyrir dómi að hlaupaköttur væri rafdrifinn krani sem gengi langs og þvers á braut í lofti húss. Kraninn væri gerður til þess að fara um húsið og sækja hluti, lyfta þeim upp og fara með þá á annan stað.

Ágreiningslaust er með aðilum að stefndi fjarlægði umrædda hlaupaketti úr húsnæðinu áður en því var skilað til stefnanda. Af hálfu stefnanda er byggt á því að á grundvelli reglna eignarréttar um fylgifé fasteigna teljist hlaupakettirnir til fylgifjár eignarinnar og því hafi stefnda borðið að skila þeim með fasteigninni. Stefnandi vísar einnig til þess að þótt komist yrði að þeirri niðurstöðu að hlaupakettirnir væru ekki almennt fylgifé fasteignar þá hefðu þeir með vísan til sérstakra aðstæðna í málinu og með skírskotun til efnis leigusamninga um eignina verið gerðir að fylgifé eignarinnar og þar af leiðandi fylgt henni við nauðungarsölu til Landsbankans og áfram til stefnanda. Á þessi sjónarmið stefnanda er ekki hægt að fallast, enda hefur ekki verið sýnt fram á annan en að umræddir hlaupakettir eða brúkranar voru eign G-kk-ef A-kk-ef 2007, þegar hann leigði þá Vélsmiðju Guðmundar ehf. með iðnaðarhúsnæðinu samkvæmt leigusamningi 18. september 2007. Í samningnum var þannig tekið fram að brúkranarnir væru eign leigusala án þess að tekið væri fram að þeir væru fylgifé fasteignarinnar. Þá bera gögn málsins ekki með sér að brúkranarnir hafi verið seldir með eigninni við nauðungarsölu til Landsbankans hf. Fyrir liggur staðfesting Landsbankans hf. á því að bankinn hafi hvorki eignast kranana með fasteigninni né selt þá áfram. Samkvæmt þessu þykir mega slá því föstu að brúkranarnir sjálfir, sem eru rafdrifnar talíur er hanga á brautum sem festar eru í loft húsnæðisins, séu lausafé sem hafi hvorki verið gerðir að fylgifé fasteignarinnar né seldir með eigninni. Breytir þá engu þótt stefnandi hafi talið þá fylgja með fasteigninni, sbr. handskrifaða breytingu á gagntilboð 7. febrúar 2013, enda gat tilboðshafinn, Efniviður-Landmark ehf. ekki lofað kaupanda (stefnanda) frekari rétti en hann taldist sjálfur eiga, með því að rita á gagntilboðið að hlaupakettir fylgi “að því gefnu að þeir teldust hans eign ...” Á sama hátt gat stefnandi ekki öðlast meiri rétt en seljandi átti og verður að hafna sjónarmiðum stefnanda um að títtnefndir brúkranar teljist fylgifé fasteignarinnar. Samkvæmt þessu er hafnað kröfum stefnanda á hendur stefnda um skaðabætur, samtals að fjárhæð 26.052.000 krónur af þeim sökum að stefndi fjarlægði kranana úr húsnæðinu við skil. Ekkert hald þykir vera í málsástæðu stefnanda um að kranarnir séu fylgifé húsnæðisins á grundvelli reglna eignarréttar um fylgifé fasteigna og þá ekki að þeir hafi vegna sérstakra aðstæðna og efnis leigusamninga verið gerðir að fylgifé eignarinnar. Að mati dómsins á hið gagnstæða við um brúkranana sem tilgreindir eru í margnefndum leigusamningi 18. september 2007 sem eign G-kk-ef A-kk-ef. Ber þeim upplýsingum saman við tilgreiningu á framlagðri fyrningarskýrslu fyrir árið 2004. Samkvæmt þessu en að örðu leyti með skírskotun til framlagðra leigusamninga um eignina er það mat dómsins að ósannað sé að G-kk-nf A-kk-nf hafi gert nefnda hlaupaketti eða brúkrana að fylgifé fasteignarinnar að Íshellu 10.

Krafa stefnanda á hendur stefnda um skaðabætur vegna innkeyrsluhliðs, ljósa í vinnusal og slökkvitækja, samtals að fjárhæð 3.861.254 krónur, er ekki studd viðhlítandi gögnum um að þessir munir hafi átt að fylgja fasteigninni við sölu. Af þessari fjárhæð krefst stefnandi bóta að fjárhæð 2.000.000 krónur fyrir innkeyrsluhlið, sem stefndi tók af lóðinni og 1.750.000 krónur fyrir ljós í vinnusal, sem stefndi tók úr húsnæðinu við skil þess. Heldur stefndi því fram að hann hafi átt hliðið og því tekið það þegar hann flutti úr húsnæðinu. Þá heldur stefndi því fram að um hafi verið að ræða lampa sem stungið hafi verið í samband en ekki naglföst ljós í lofti. Kom þetta fram í framburði R-kvk-ef G-kvk-ef fyrir dómi. Ágreiningur er þannig með aðilum um eignarrétt að hliðinu, ljósunum og slökkvitækjunum. Stefnandi fullyrðir að stefndi hafi tekið þessa muni án heimildar, enda hafi þeir átt að fylgja húsnæðinu við sölu. Hefur stefnandi sönnunarbyrgði fyrir þeirri fullyrðingu sinni.

Samkvæmt 3. mgr. 8. gr. í leigusamningi milli Landsbankans hf. og stefnda eru naglfastar innréttingar og búnaður sem leigutaki setur upp á leigutímanum eign leigusala. Þá segir í 2. mgr. 10. gr. sama samnings að leigutaka sé skylt að flytja burtu á sinn kostnað allan búnað og innréttingar sem hann hefur komið fyrir á leigutímanum og hafa ekki orðið eign leigusala samkvæmt áður tilvitnaðri 8. gr. samningsins, nema um annað semjist milli aðila. Að mati dómsins hefur stefnandi hvorki sýnt fram á það í málinu að hann hafi eignast umrætt innkeyrsluhlið, ljós í vinnusal eða slökkvitæki þegar hann keypti fasteignina. Ekki þykir hafa verið sýnt fram á það að um fylgifé fasteignar sé að ræða sem stefnda hafi borið að skilja eftir í húsnæðinu við skil. Út frá því er gengið í 8. gr. leigusamningsins að ýmsar breytingar og viðhald á hinni leigðu fasteignin verði eign leigusala við lok leigutíma og skil hins leigða. Hið sama gildir um naglfastar innréttingar sem leigutaki kostar og kemur upp á leigutímanum. Ekki verður séð að slökkvitæki, ljós í vinnusal eða innkeyrsluhlið falli hér undir eða verði talið til naglfastra innréttinga. Þá renna gögn málsins ekki nokkrum stoðum undir það að svo hafi um samist milli aðila að þessir munir yrðu eign leigusala við lok leigutíma. Verður stefndi því sýknaður af þessum kröfum stefnda. Þessir kröfuliðir stefnanda eru að auki byggðir á óundirrituðum og óstaðfestum tilboðum en á þeim verður ekki byggt gegn andmælum stefnda. Í framburði vitnisins G-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef kom fram að stefnandi hefði ekki keypt annað hlið í stað þess sem stefndi tók heldur hefðu aðrar ráðstafanir verið gerðar til að loka lóðinni á meðan á rekstri málsins stæði. Því væri enginn útlagður kostnaður vegna innkeyrsluhliðs, enda væri beðið eftir því hvort stefndi skilaði hliðinu.

Þá krefur stefnandi stefnda um 2.630.000 krónur og heldur því fram hann hafi orðið fyrir tjóni vegna viðgerða á þaklúgum, innkeyrsluhurðum, neyðarljósum, loftræstingu, veggjum, brunakerfi, vegna hitakerfis í gólfi og pera í loftljósum. Stefnandi útbjó sjálfur svonefnda stöðuskýrslu 1. október 2013 og fékk úttektarmann hjá byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar til að árita og stimpla skýrsluna. Skýrsla sem unnin er án aðkomu stefnda getur ekki talist úttekt á leiguhúsnæði samkvæmt XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Slík úttekt fór ekki fram við skil húsnæðisins og verður stefnandi, sem beinir skaðabótakröfum að stefnda vegna ætlaðs tjóns stefnanda af þeim sökum að húsnæðið hafi verið skemmt, verður að bera hallann af því. Samkvæmt 65. gr. laga nr. 36/1994 metur byggingarfulltrúi tjón vegna skemmda á húsnæði komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði. Heimilt er hvorum aðila að óska eftir mati dómkvadds matsmanns. Úttekt á húsnæðinu fór ekki fram við upphaf leigutímans og því liggja heldur ekki fyrir upplýsingar um ástands þess á þeim tíma. Samkvæmt 71. gr. laga nr. 36/1994 ber aðilum leigusamnings skylda til þess að láta fara fram úttekt á leiguhúsnæði við afhendingu þess eða í lok leigutíma krefjist annar aðili þess. Þá segir í ákvæðinu að úttekt framkvæmi byggingarfulltrúi að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Stöðuskýrsla sú sem stefnandi vann og fékk staðfesta af úttektarmanni byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar breytir engu í þessu sambandi enda ekki gerð að fyrirmælum húsaleigulaga, sbr. IV. kafla laganna.

Samkvæmt framangreindu liggur fyrir að úttekt fór ekki fram á leiguhúsnæðinu við skil stefnda á því og því liggur ekkert fyrir um ástand á neyðarljósum, loftræstingu brunakerfi, hitakerfi í gólfi eða perum í loftljósum en án slíkrar úttektar hefur stefnandi ekki sannað ætlað tjón sitt. Það hefur hann heldur ekki gert með framlögðum reikningum fyrir kostnaði vegna viðgerða á þessum munum. Samkvæmt 7. gr. í leigusamningi þeim sem stefnandi yfirtók við kaupin á húsnæðinu segir að leigutaki skuldbindi sig til þess að fara vel og þrifalega með hið leigða húsnæði og fara í hvívetna með húsnæðið á þann hátt sem samræmist viðteknum reglum og venjum um umgengni, hreinlæti og hollustuhætti. Þar sem úttekt fór ekki fram samkvæmt fyrirmælum XIV. kafla húsaleigulaga við skil hins leigða húsnæðis verður engu slegið föstu um það að stefndi hafi ekki skilað húsnæðinu í sama eða svipuðu ástandi og það var í við upphaf leigutímans. Í öllu falli telst að mati dómsins ósannað að húsnæðinu hafi verið skilað skemmdu eða í lakara ástandi en það var í við upphafi leigutíma fyrir utan eðlilegt slit á leigutímanum. Einnig þarf að hafa í huga að stefnandi þekkti ástand hússins af eigin raun áður en það var keypt, enda kom fram í framburði G-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef fyrir dómi að starfsmenn stefnanda hefðu komið í húsnæðið oftar en einu sinni fyrir kaupin og skoðað það með það í huga að leigja það eða kaupa. Þá liggur fyrir að félag tengt stefnanda gerði eiganda hússins, G-kk-þgf A-kk-þgf, kauptilboð í húsnæðið 26. mars 2012 að fjárhæð 200.000.000 krónur án nokkurs fyrirvara um ástand eða umhirðu eignarinnar. Er ekki fallist á að stefndi greiði stefnanda umkrafða fjáræð, 2.630.000 krónur vegna ætlaðra nauðsynlegra viðgerða á framangreindum búnaði.

Loks heldur stefnandi því fram að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að eignin hafi verið óþrifin ”að mestu” við skil. Krefst stefnandi skaðabóta að fjárhæð 3.150.000 krónur vegna þrifa á sal og 1.950.000 krónur vegna þrifa á starfsmanna- og skrifstofurými. Vísar stefnandi um þennan kostnað til tilboðs frá ”BG CLEANING SYSTEMS” sem hann leggur fram. Einnig er krafist skaðabóta að fjárhæð 250.000 krónur vegna hreinsunar á lóð. Byggir stefnandi á því að stefndi hafi ekki uppfyllt skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum um að fara vel og þrifalega með hið leigða húsnæði eins og það er orðað af stefnanda. Vísar stefnandi í þessu sambandi til 7. gr. í leigusamningi Landsbankans hf. og stefnda. Stefndi hafnar því að hann hafi ekki uppfyllt skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum og almennum reglum leiguréttar. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ber leigjanda að skila húsnæði ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því og ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í 7. gr. leigusamnings milli Landsbankans hf. og stefnda, sem undirritaður var 8. janúar 2013 og stefnandi yfirtók við kaupin á Íshellu 10, er fjallað um umgengni. Þar segir að leigutaki skuldbindi sig til að fara vel og þrifalega með hið leigða, fara varlega með ljós, eld og rafmagn og gæta þess að skólpleiðslur eða salerni stíflist ekki. Einnig að leigutaka sé skylt að fara í hvívetna með húsnæðið á þann hátt sem samræmist viðteknum reglum og venjum um umgengni, hreinlæti og hollustuhætti.

Í málinu leggur stefnandi fram fjölda ljósmynda sem óumdeilt er að voru teknar í húsnæðinu að Íshellu 10 eftir að stefndi skilaði húsnæðinu. Hefur stefndi freistað þess að færa sönnur á ætluð vanþrif á húsnæðinu með þessum myndum og með því að leiða fyrir dóminn vitnið A-kk-þf G-kk-þf, sem vann fyrir stefnanda í húsnæðinu við endurnýjun og lagfæringu á innri hluta þess, eftir að því hafði verið skilað. Vitnið bar að ástand hússins hefði verið frekar slæmt, bæði illa umgengið og skítugt, veggir klæddir gipsi götóttir og allt frekar sóðalegt. Þá kom fram í framburði vitnisins að hurðir hefði verið útsparkaðar og salerni illa um gengið og sóðalegt. Vitnið G-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf bar fyrir dómi að umhirða húsnæðisins hefði ekki verið eins og þeir hefðu talið að vera ætti. Eftir að stefnandi tók við húsnæðinu hefði það verið þrifið að hluta en að hluta hefði verið skipt um efni meðal annars dúka á gólfi og loftaplötur af því stefnandi hefði talið það eðlilegri leið til að ”gera húsið almennilegt”.

Eins og áður segir ber leigjanda samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að skila húsnæði ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar og umsaminnar notkunar húsnæðisins. Komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhlæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skal byggingarfulltrúi þá meta tjónið.

Stefnandi fullyrðir að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að eignin hafi verið ”að mestu óþrifin” við skil. Engra gagna nýtur þó við um það í málinu hvaða ástandi húsnæðið var í við upphaf leigutímans. Í 71. gr. húsaleigulaga segir að aðilum leigusamnings sé skylt að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess eða við skil í lok leigutímans krefjist annar aðili þess. Slíka úttekt framkvæmir byggingarfulltrúi að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Meðal málsgagna er svonefnd ”stöðuskýrsla við móttöku hússins 1. október 2013” sem er samþykkt af H-kk-þgf S. G-kk-þgf fyrir hönd byggingarfulltrúans í Hafnarfirði. Þar segir að plan sé illa hreinsað og að hreinsa þurfi möl og drasl á víð og dreif. Einnig að vinnusalur sé óþrifinn. Loks segir eftirgreint um starfsmanna- og skrifstofurými: ”Húsið er að mestu óþrifið, Öll gólf eru ýmist óþrifin eða illa þrifin. Ath. sérstaklega WC, sturtur, kaffistofu niðri. Veggir eru algerlega óþrifnir. loft eru algerlega óþrifin. Gler að innan algerlega óþrifið.” Upplýst hefur verið að stöðuskýrsla þessi hafi verið gerð af stefnanda án aðkomu stefnda. Var það staðfest fyrir dómi af vitninu H-kk-þgf S. G-kk-þgf, sem kvaðst hafa skoðað húsnæðið og áritað stöðuskýrsluna að beiðni stefnanda. Skýrslan hefur ekki að geyma mat á kostnaði við að bæta það tjón sem stefnandi telur sig hafa orðið fyrir af völdum þess að húsnæðið var illa um gengið og óþrifð ”að mestu”.

Að því virtu að hvorki liggur fyrir óháð lýsing eða úttekt á húsnæðinu við upphaf né lok leigutíma stefnda þykir stefnandi ekki hafa rennt viðhlítandi stoðum undir fullyrðingar sínar um að hann hafi orðið fyrir tjóni af þessum sökum. Hvorki áðurnefnd stöðuskýrsla, sem stefnandi útbjó, né tilboð frá ”BC CLEANING SYSTEMS” breyta nokkru um þessa niðurstöðu. Hafa verður í huga að stefnandi, sem tók við kaupin á húsnæðinu yfir leigusamning við stefnda sem var undirritaður 8. janúar 2013, gat krafist þess að úttekt færi fram á hinu leigða húsnæði við lok leigutíma stefnda í samræmi við ákvæði 71. gr. húsaleigulaga og grundvallað ætlaða kröfu sína á hendur stefnda á slíkri úttekt. Það gerði stefnandi ekki og verður að bera hallann af því. Verður ekki hjá því komist að miða við það að stefndi hafi skilað húsnæðinu í sama ástandi og hann tók við því, sbr. 63. gr. laga nr. 36/1994 og 7. gr. í leigusamningi Landsbankans hf. og stefnda frá 8. janúar 2013. Hafnar dómurinn því kröfu stefnanda um skaðabætur vegna þess að eignin hafi verið óþrifin.

Samkvæmt öllu því sem rakið hefur verið að framan er niðurstaða dómsins sú að stefndi eigi að vera sýkn af kröfum stefnanda. Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað sem ákveðinn er 800.000 krónur. Hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

J-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991. Dómari og aðilar töldu endurflutning málsins óþarfan.

Dómsorð:

Stefndi, Vélsmiðja Guðmundar ehf., skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Héðinsnaust ehf.

Stefnandi greiði stefnda 800.000 krónur í málskostnað.

J-kk-nf H-kk-nf