E-5728/2008

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 5. febrúar sl., að loknum munnlegum málflutningi, var höfðað fyrir dómþinginu af D-kk-þgf T-kk-þgf A-kk-þgf og H-kvk-þgf E-kvk-þgf, báðum til heimilis að Maríubakka 12, Reykjavík, á hendur G-kvk-þgf G-kvk-þgf, Fljótaseli 33, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu hinn 23. júní 2008.

Dómkröfur stefnenda eru þær, að stefna verði dæmd til þess að greiða þeim in solidum 3.415.537 krónur með dráttarvöxtum frá 29. apríl 2008 til greiðsludags.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar in solidum úr hendi stefndu, að viðbættum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

Dómkröfur stefndu eru þær aðallega að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda, en til vara að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Einnig krefst stefnda málskostnaðar.

Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, áður en dómur var kveðinn upp.

II

Málavextir eru þeir, að hinn 14. september 2007 gerðu aðilar með sér kaupsamning um fasteign að Fljótaseli 33, Reykjavík, sem stefnda keypti af stefnendum. Samkvæmt samningnum bar stefndu, að greiða stefnendum 43.500.000 krónur. Lokagreiðslu, að fjárhæð 6.000.000 króna, átti að inna af hendi hinn 29. apríl 2008, þ.e. þremur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar, en eignin skyldi afhent eigi síðar en kl. 12.00 29. janúar 2008. Stefnda hefur haldið eftir greiðslu til stefnenda, sem nemur stefnufjárhæðinni. Kaupsamningurinn er byggður á tilboði sem aðilar málsins undirrituðu hinn 12. júlí 2007. Í því tilboði var gerður áskilnaður af hálfu stefndu og eiginmanns hennar að stefnendur gerðu við steypuskemmdir og kæmu í veg fyrir leka sem leiddi af þeim skemmdum, auk þess sem skipt yrði um gler og svalahandrið. Stefnendur kveða stefndu hafa fallið frá áskilnaði sínum í kauptilboði, en einungis tekið fram að stefnendur skiptu um gler þar sem móða væri komin milli glerja auk þess að lagfæra og mála svalahandrið á efri hæð hússins. Í kaupsamningi gáfu stefnendur þá yfirlýsingu að þau hefðu ekki orðið vör við neinn leka á eigninni. Þá var því lýst yfir að stefnendur myndu skipta um gler og mála svalahandrið á efri hæð hússins. Samkvæmt söluyfirliti er eignin að Fljótaseli 33 raðhús á þremur hæðum auk bílskúrs sem byggt var árið 1980. Stefnda skoðaði eignina ásamt manni sínum, G-kk-þgf G-kk-þgf, og einnig skoðaði bróðir G-kk-ef, sem er húsasmiður, eignina með stefndu. Stefnendur kveðast hafa upplýst stefndu ítarlega um kosti og galla eignarinnar og svarað öllum spurningum af hreinskilni og samviskusemi. Engu hafi verið leynt um ástand eignarinnar.

Stefnendur kveðast ítrekað hafa reynt að efna framangreinda skuldbindingu sína um tilteknar úrbætur á eigninni, en vinna við þær sé háð veðurfari. Snemma árs 2008 hafi stefnendur loks fengið þau skilaboð frá stefndu að umsömdum úrbótum af þeirra hálfu væri hafnað.

Stefnda leitaði til VSB verkfræðistofu vegna nokkurra atriða, sem komið hafi í ljós fljótlega eftir að þau hafi flutt inn, að var ábótavant. Um hafi verið að ræða eftirgreind atriði:

1. Marr og brak í þaki.

2. Leki á brandvegg.

3. Viðgerð á svalahandriðum.

4. Viðgerð á svalagólfum.

5. Viðgerð á sprungum.

6. Gler og opnanleg fög.

7. Gluggar, gler og málun.

Stefnda kveður, að matsmaður frá VSB hafi komið hinn 13. mars 2008 og skoðað eignina og metið ofangreind atriði. Niðurstaða hans hafi verið sú að kostnaður við að bæta úr þessum atriðum væri 1.955.000 krónur með virðisaukaskatti. Við það bætist viðgerð vegna lausra flísa á brandvegg í þvottahúsi og viðgerð á bílskúrshurð. Þá sé ótalinn kostnaður fyrir leigu á palli vegna framkvæmdanna. Samtals sé því um að ræða 3.415.537 krónur og hafi stefnda krafist þess að kaupverð eignarinnar lækkaði sem næmi þeirri fjárhæð. Greiddi stefnda stefnendum 2.584.463 krónur, sem er mismunur á lokagreiðslu að fjárhæð 6.000.000 króna og þeirri fjárhæð, sem kosti að bæta úr því sem ábótavant er við fasteignina, að mati stefndu.

Í málinu liggur frammi matsgerð dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, sem dagsett er 25. maí 2009. Í niðurstöðu matsmannsins varðandi marr í þaki segir svo: „Matsmaður hefur ekki sjálfur heyrt marr í þaki á staðnum en telur líklegt að í roki heyrist í þakinu þegar það hreyfist til undan vindálagi.

Til að komast fyrir marr eða draga úr líkum á því þarf að styrkja sperrur í þakinu.“ Kostnað við þennan verkþátt mat matsmaður vera 1.549.000 krónur.

Í niðurstöðu um leka á brandvegg vestan megin segir svo: „Matsmaður telur að leki við veggi að norðan og að sunnanverðu (brandveggi) stafi af ófullnægjandi frágangi þakpappa.

Breyta og bæta þarf frágang við þakbrúnir og við veggi sem ganga upp úr þaki til að koma í veg fyrir leka.

Athuga verður að aðgerð þessi er óþörf ef aðgerð skv. matslið 1 er gerð.“ Kostnað við lagfæringar vegna þessa mat matsmaður vera 325.000 krónur.

Í niðurstöðu um svalahurðir í matsgerð segir svo: „Matsmaður telur að hurðir séu stífar í fölsum vegna þess að þær eru skakkar á lömum og vegna þess að viðurinn í þeim þrútnar vegna raka.

Ekki er hægt að koma í veg fyrir að viðurinn í hurðum þrútni og rýrni vegna rakabreytinga en draga má úr líkum á að hurðir verði stífar í fölsum með því að hafa stærri rifur á milli hurðar og karms. Stilla þarf hurðir af á járnum og hefla úr fölsum eftir atvikum.“

Kostnað við lagfæringar vegna þessa mat matsmaður vera 210.000 krónur.

Niðurstaða matsmanns varðandi hurðir og opnanleg fög er eftirgreind: „Matsmaður hefur staðreynt að þéttilistar á opnanlegum fögum og hurðum eru lélegir og í raun úr sér gengnir. Þá eru sumar hurðir skakkar í járnum.

Skipta þarf um þéttingar á opnanlegum fögum og hurðum, yfirfara stormjárn og krækjur og skipta um eftir atvikum.“

Hæfilegan kostnað við úrbætur vegna þessa mat matsmaður 115.000 krónur.

Í niðurstöðu matmanns um ónýtar rúður í opnanlegum fögum segir svo: „Matsmaður hefur staðfest, við skoðun og af ljósmyndum, að móða er í nokkrum rúðum í húsinu.

Matsmaður telur að tímabært sé að skipta um allt gler í húsinu.“

Hæfilegan kostnað við úrbætur vegna þessa liðs mat matsmaður vera 489.000 krónur.

Í niðurstöðu matsmanns um sprungur í svalahandriðum segir svo: „Matsmaður telur að steypa í svalahandriðum sé frostskemmd og sprungur stafi af því. Með eðlilegu viðhaldi má lengja líftíma handriðanna.

Eðlilegar úrbætur felast í því að hreinsa málningu af svalahandriðum og köntum. Höggva burtu lausan múr og steypu og gera við með múrefnum. Mála síðan aftur.“

Kostnað vegna þessa taldi matsmaður vera hæfilegan 523.000 krónur.

Í niðurstöðu matmanns varðandi úrfellingar á svalagólfum segir svo: „Matsmaður telur að steypa í svalagólfum sé frostskemmd. Lengja má líftíma svala mikið með eðlilegu viðhaldi.

Eðlilegar úrbætur felast í að blása málningu af svalaloftum og fræsa upp yfirborð svalagólfa niður í þéttan múr. Leggja síðan sterka flotílögn í svalagólf og mála. Mála svalaloft.“

Hæfilegan kostnað við lagfæringar vegna þessa mat matsmaður 521.000 krónur.

Samtals var kostnaður vegna úrbóta samkvæmt matsgerð metinn 3.732.000 krónur.

III

Stefnendur byggja kröfur sínar á því, að stefnda hafi vanefnt samning aðila, dagsettan 14. september 2007, en stefnendur hafi efnt allar sínar skyldur samkvæmt samningnum. Greiðsluskylda stefndu sé afdráttarlaus og skýr samkvæmt ákvæðum samningsins.

Stefnendur hafna því að eignin hafi verið haldin göllum eða öðrum annmörkum við afhendingu, sem réttlætt geti stöðvun á samningsbundnum greiðslum eða lækkun kaupverðs, eins og stefnda virðist halda fram. Byggja stefnendur á því að ákvæði laga um fasteignakaup nr. 40/2002 standi beinlínis í vegi fyrir kröfum stefndu um lækkun á kaupverði vegna hinna meintu galla eða annarra meintra vanefnda stefnenda.

Um sé að ræða gamla eign og hafi ástand hennar hvorki verið betra né verra en búast hafi mátt við miðað við það og ásýnd eignarinnar að öðru leyti. Eignin hafi jafnframt verið skoðuð ítarlega af stefndu og fagaðilum á hennar vegum án þess að nokkrar athugasemdir hafi verið gerðar. Ástand eignarinnar, sem lagt sé til grundvallar gallakröfum stefndu, sé allt sýnilegt við almenna skoðun hennar, hvað þá þegar slík skoðun hafi verið framkvæmd af fagmanni á vegum stefndu. Hér sé því ekki um leyndan galla að ræða heldur beinlínis ástand sem hafi verið sýnilegt við skoðun, sbr. 29. gr. sömu laga. Stefnda verði sjálf að bera ábyrgð á skeytingaleysi sínu eða þeirra sem skoðað hafi eignina með henni.

Stefnendur vísa einnig til 18. gr. laganna, enda sé ljóst að hinir meintu gallar sem stefnda haldi fram að eignin sé haldin nái aldrei þeim lágmarkskröfum sem í ákvæðinu felist að þessu leyti. Hafna stefnendur því að um sök þeirra sé að ræða.

Stefnendur hafna því og að svokölluð ástandsskoðun, sem stefnda hafi einhliða aflað verði lögð til grundvallar við ákvörðun um ástand eignarinnar, meinta galla á henni eða kostnað af úrbótum.

Um lagarök vísa stefnendur til meginreglna samningaréttar og laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Kröfu um dráttarvexti byggja stefnendur á III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu.

Kröfu um málskostnað byggja stefnendur á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggja stefnendur á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt.

IV

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því, að fasteignin að Fljótaseli 33, Reykjavík, sé haldin svo verulegum göllum að það leiði til afsláttar og/eða skaðabóta af hálfu stefnenda í samræmi við IV. kafla laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Um sé að ræða vanefnd af hálfu stefnenda og byggi réttur stefndu til stöðvunar á greiðslu á 44. gr. laganna, þar sem augljóslega sé um réttmæta kröfu að ræða, sbr. ástandsskoðun á eigninni.

Kröfu sína styður stefnda við ástandsskoðun sem framkvæmd var hinn 13. mars 2008. Ljóst sé að fasteignin sé ekki gædd þeim kostum sem stefnda og eiginmaður hennar hafi mátt gera ráð fyrir. Séu þau atriði talin upp í ástandsskoðunarskjali, sem stefnda hafi lagt fram.

Ekki verði litið fram hjá því að stefnendur hafi haft fjóra mánuði til að ganga frá því að skipta um gler og mála svalahandrið en hafi skýlt sér á bak við slæm veðurskilyrði. Ljóst sé að ef umrædd aðgerð er jafn einföld og stefnendur fullyrði hefði þeim verið í lófa lagið að framkvæma þessi verk. Þetta hafi hins vegar dregist úr hófi fram og hafnar stefnda því alfarið að stefnendur hafi enn rétt til þess að framkvæma þær úrbætur.

Í kauptilboði, dagsettu 12. júlí 2007, hafi stefndu og eiginmaður hennar sett fram fyrirvara vegna leka í brandvegg auk annarra atriða eins og áður segi. Í stefnu sé fullyrt að stefnda hafi fallið frá þessum fyrirvara en hið rétta sé að í kaupsamningi hafi stefnendur lýst því yfir að ekki væri um neinn leka að ræða í húsinu og þau hefðu ekki orðið vör við neinn slíkan leka. Með þessari yfirlýsingu hafi þau ábyrgst að ekki væri um neinn leka að ræða en eins og sjá megi af umræddri ástandsskoðun, standist þessi yfirlýsing ekki. Beri stefnendur fulla ábyrgð á umræddum göllum í samræmi við IV. kafla laga um fasteignakaup.

Kveður stefnda, að er komið hafi að afhendingu hafi hún þurft að bíða í nokkrar klukkustundir með tilheyrandi ónæði og kostnaði þar sem fengnir hafi verið flutningamenn og flutningabifreið. Þegar eignin hafi loks verið afhent hafi hún verið illa þrifin auk þess sem ekki hafi verið staðið við loforð í kaupsamningi um ákveðnar úrbætur.

Stefnda hafnar því, sem fram komi í stefnu, að öll atriði sem nefnd séu í ástandsskoðun hafi verið sýnileg við skoðun. Leki, sem stefnendur hafi ekki orðið vör við þrátt fyrir búsetu um áralangt skeið, geti ekki verið sýnilegur við einfalda skoðun. Í raun séu stefnendur í hróplegri mótsögn við sjálfa sig hvað þetta atriði varði, sbr. 26. gr., 27. gr. og 28. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnda heldur því fram að krafa hennar, að fjárhæð 3.415.537 krónur, sé umtalsverð. Úrelt sé að gallakrafa verði að ná 10% af söluverði, enda myndi slík regla mismuna fasteignakaupendum verulega við að ná fram rétti sínum þar sem fasteignaverð hafi hækkað mikið á vissum svæðum en lækkað á öðrum á undanförnum árum, án sýnilegra tengsla við aðrar hækkanir. Þá verði vart litið fram hjá því, að í 18. gr. sé það jafnframt gert að skilyrði að seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma hegðun. Sú yfirlýsing stefnenda að ekki sé um leka að ræða í húsinu flokkist undir saknæma háttsemi hvort sem fella megi hana undir gáleysi eða ásetning. Undir rekstri málsins var dómkvaddur matsmaður, að kröfu stefndu, til þess að meta meinta galla á eigninni.

Áskildi stefnda sér, í stefnu, rétt til að afla mats dómkvadds matsmanns til stuðnings kröfu sinni.

Um lagarök vísar stefnda til meginreglna íslensks fasteignakauparéttar, samningaréttar og kröfuréttar auk laga um fasteignakaup.

Kröfu um málskostnað byggir stefnda á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

V

Eins og fram hefur komið keypti stefnda af stefnendum fasteignina Fljótasel 33, Reykjavík. Kaupsamningur um eignina er dagsettur 14. september 2007. Samkvæmt þeim samningi skyldi eigninni skilað eigi síðar en 29. janúar 2008, eins og það er orðað í kaupsamningnum.

Óumdeilt er að stefnda hélt eftir greiðslu jafnhárri stefnufjárhæð málsins, eða 3.415.537 krónum, sem greiða átti 29. apríl 2008, og var það hluti af lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi. Taldi hún að skil á eigninni hefði ekki verið í samræmi við samning aðila og ýmsu væri þar ábótavant. Stefnendur hafa hafnað því að gallar séu á eigninni og krefja nú stefndu um skil á greiðslum samkvæmt kaupsamningi. Hafa stefnendur mótmælt því, að stefnda eigi rétt á bótum vegna þessa, ýmist vegna þess, að þeim hafi verið meinað af stefnendum að lagfæra það sem í ólagi hafi verið og einnig að nokkrir liðir í kröfugerð stefnda eigi sér ekki stoð í samningi aðila.

Stefnandi, D-kk-nf A-kk-nf, gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hann kvaðst hafa átt húsið í þrjú ár og búið þar allan tímann. Í söluyfirliti komi fram að húsið sé mikið endurnýjað, og sé þar átt við, að stefnendur hafi sett upp nýjar innréttingar og ný gólfefni þegar þau keyptu. Hann kvaðst hafa tekið að sér úrbætur samkvæmt kauptilboðum og kaupsamningi, en hann sé lærður í byggingarverkfræði. Hafi hann ætlað að gera við svalahandrið, en á því hafi verið smásprungur og kominn tími á að fylla í þær. Kvaðst hann hafa verið með ákveðið efni í huga, svokallað aqvaflex, en það efni megi ekki nota nema þegar sé þurrt og ekki þegar hiti sé undir 5°. Þá hafi verið móða milli glerja í tveimur opnanlegum fögum, sem hann hafi einnig ætlað að gera við. Hann kvaðst ekki hafa framkvæmt þetta vegna þess að ekki hafi verið nógu gott veður áður en fasteignin var afhent. Síðan hafi stefnda afþakkað að hann lagfærði þessa hluti. Hann kvað aldrei neinn leka hafa verið í brandvegg milli húsanna, aðeins taumur niður eftir veggnum, sem alltaf hafi verið og hann teldi ekki vera neitt neitt, aðeins lítilsháttar raka. Hins vegar hafi þar þurft að ganga frá aðkomu lekans með því að þétta. Hann kvaðst ekki hafa skuldbundið sig til að gera þetta við kaupsamning. Hann kvað marr og brak í þaki hafa heyrst mjög sjaldan og hafa fylgt húsinu mjög lengi. Aldrei hafi verið gerðar endurbætur á þakinu og hljóðin plöguðu þau ekki, en þau heyrðist við sérstakar aðstæður, væru háð loftþrýstingi og kæmu í ákveðnum veðrum. Hafi hann ekki talið ástæðu til að nefna þetta við kaupendur. Hann kvað engan leka hafa verið í herbergi í kjallara. Hann kvað aðspurður það hafa verið athugunarleysi að rita undir kauptilboð á dskj. nr. 5, þar sem gerður var fyrirvari af hálfu kaupanda um steypuviðgerðir seljanda til að koma í veg fyrir leka á brandvegg.

Stefnda, G-kvk-nf G-kvk-nf, gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hún kvaðst hafa skoðað umrædda fasteign einu sinni ásamt eiginmanni sínum áður en kauptilboð hafi verið gert, en eiginmaður hennar hafi skoðað eignina aftur með bróður sínum. Hún kvað þau hafa farið út á svalir, en kvaðst ekki muna hvernig svalagólfið hafi litið út. Þau hafi ekki farið upp á þak. Síðan hafi verið skrifað undir kaupsamning 14. september. Þau hafi svo flutt inn í húsið 29. janúar 2008 og fóru þá fljótlega að heyra marr í þaki, sem heyrist ef vindur er mikill sem stendur beint upp á þakið. Þau hafi einnig orðið vör við rakaskemmdir í lofti í svefnherbergi, þar sem málning væri farin að losna af og bólgna, þar sem lekataumar hafi verið. Í einu herbergi í kjallara sé málningin uppbólgin og ljót og flísar að losna af vegg í kjallara og detta af. Hún kvaðst hafa þurft að þurrka vatn af gólfi í kjallara eftir miklar rigningar. Hún kvað stefnendur hafa ætlað að skipta út rúðum sem komin var móða í, þ.e. í tvö opnanleg fög í eldhúsi og eitt uppi í stofu.

G-kk-nf G-kk-nf, eiginmaður stefndu, gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hann kvaðst hafa skoðað eignina einu sinni með stefndu og svo aftur með bróður sínum og hafi þeir þá orðið varir við galla í húsinu. Hann kvaðst hafa farið út á svalir í seinna skiptið sem hann skoðaði eignina. Hafi svalagólf litið vel út, en síðan hafi málningin farið að flagna af og steypuflyksur farið að losna. Sprungumyndun hafi verið á svalahandriði og pússningin hrunin af utan á svalahandriðum. Hann kvaðst ekki hafa farið upp á þak en þakið hafi litið vel út í fjarska. Þeir hafi þá rætt við stefnanda, D-kk-þf, og hann sagst ætla að gera við gallana áður en eignin yrði afhent. Ekki hafi verið rætt um marr og brak í þaki við skoðun á eigninni. Í kauptilboði hafi verið teknir fram verstu gallarnir. Hann kvað að í kaupsamningi hafi verið gert ráð fyrir afhendingu í nóvember en í síðasta lagi 29. janúar og hafi afhending dregist um nokkrar klukkustundir. Hann kvað, að fljótlega eftir að þau hafi flutt inn hafi þau orðið vör við að húsið var í verra ásigkomulagi en þau bjuggust við og ekki hefðu farið fram viðgerðir af hálfu stefnenda, eins og lofað hefði verið. Þetta hafi lýst sér m.a. þannig að málning losnaði upp af svalagólfum og þá hafi sést að málað hafði verið ofaná gamla málningu og lítið gert þar undir. Hann kvað og vatnsleka vera í húsinu sem sé að ágerast. Meiri skemmdir séu að koma í ljós eftir að lekamatsgerð hafi verið gerð, t.d. séu flísar í kjallara að losna vegna leka og hrúðurmyndun sé á veggjum vegna raka. Einnig dropi úr lofti í miklum rigningum. Hann kvað mikinn leka vera í einu kjallaraherbergi. Þá heyrist marr og brak í þaki ef hreyfi vind, og sé það eins og að vera á seglskipi sem brakar í. Kvað hann brakið vera áberandi í ákveðnum vindáttum og hafi það verið að ágerast. Í kauptilboði hafi verið gerður fyrirvari um framkvæmdir vegna steypuskemmda til að koma í veg fyrir leka. Hins vegar hafi í kaupsamningi verið yfirlýsing stefnenda um að enginn leki væri. Aðspurður kvað hann þau stefndu þá ekki hafa vitað að ekki hefði verið komið í veg fyrir leka. Hins vegar hafi þessi yfirlýsing í kaupsamningi ekki ógilt fyrirvara í kauptilboði.

S-kk-nf K-kk-nf G-kk-nf, húsasmíðameistari og mágur stefndu, gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hann kvaðst hafa farið með bróður sínum að skoða umrædda fasteign. Húsið hafi litið vel út við fyrstu sýn. Þeir hafi þar hitt þáverandi eiganda, sem farið hafi með þeim um húsið. Þeir hafi séð móðugler og að opnanleg fög voru slitin. Hafi þeir bent stefnanda á þetta og hann sagst ætla að laga það. Einnig hafi þeir séð tauma niður vegg aðliggjandi húss, greinileg ummerki leka. Stefnandi hafi sagst vita af því og ætla að laga lekann með því að setja eitthvert efni á þakið. Þeir hafi einnig séð sprungur og frostskemmdir á svalahandriði, sem stefnandi hafi talað um að laga fyrir afhendingu hússins. Hann kvað svalagólf hafa litið vel út og virst nýmáluð. Stefnandi hafi talað um að nýbúið væri að taka húsið í gegn að innan, skipta um gólfefni og innréttingar. Hann kvað stefnanda hafa kynnt sig sem verkfræðing og því hafi hann talið að stefnandi hefði þá grunnþekkingu sem þyrfti til að vita hvernig ætti að koma í veg fyrir leka.

H-kk-nf S-kk-nf dómkvaddur matsmaður, gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins. Hann kvaðst hafa skoðaði eignina. Kvaðst hann við þá skoðun hafa tekið eftir ummerkjum um leka á veggjum að norðan og sunnan, þ.e.a.s. taumar niður vegginn. Hann kvað ummerki inni vera sýnileg, taumar á veggjum. Minni ummerki hafi verið niðri í kjallara. Hann kvaðst hafa staðreynt að þakið hreyfist ef gengið er á því og stífni þess sé þannig að ekki sé ólíklegt að það sveiflist í vindi. Hann kvað hins vegar stífni þaksins vera í samræmi við byggingareglugerð frá 1965, sem hafi verið í gildi við byggingu hússins. Þakið uppfylli því kröfur sem gerðar hafi verið til þess á þeim tíma. Hann kvað frostskemmdir vera á svalahandriðum, aðallega á efri svölum, sprungur láréttar í steypunni. Hann kvað vera áberandi skemmdir í ílögn á svölum, málning flögnuð og þunnt viðgerðarefni einhvern tíma verið dregið þar í gólfið og sé að flagna af. Einnig sé hægt að sjá að málning hafi flagnað neðan á svölunum, sem bendi til að vatn sé að síast í gegnum þar, sem bendi til frostskemmda. Ekki hafi verið hægt að merkja að nýlega hafi verið gert þar við. Í matsgerð sé talað um að skipta um gler í opnanlegum fögum í 12 gluggum og þremur hurðum og tuttugu föst gler. Kostnaður sé metinn við að gera við gler í öllum gluggum.

Samkvæmt framlögðu kauptilboði gerði stefnda fyrirvara um að stefnendur gerðu við steypuskemmdir og kæmu í veg fyrir leka sem af skemmdunum leiddi, á brandvegg milli húsanna, og skiptu um gler í þeim gluggum sem þegar var komin fram móða í. Er tilboð þetta undirritað af málsaðilum og dagsett 13. júlí 2007. Með undirritun sinni á kauptilboðið var kominn á samningur milli aðila um kaupin, þar sem m.a. stefnendur skuldbundu sig til að gera við tilgreind atriði í fasteigninni.

Kaupsamningur aðila er dagsettur 14. september 2007, þar sem fyrrgreint kauptilboð lá m.a. frammi. Í kaupsamningnum lýsa stefnendur því yfir að þau hafi ekki orðið vör við neinn leka á húseigninni. Þá segir og: „Seljendur skipta um gler sem er með móðu á milli glerja, lagfæra og mála svalahandrið á efri hæð hússins.“ Ekkert liggur fyrir um að það hafi verið rætt við undirritun kaupsamnings að stefnda félli frá fyrri fyrirvara. Þá bendir framburður aðila og vitna fyrir dómi til þess að stefnandi, D-kk-nf, hafi tekið að sér bæði munnlega sem og skriflega að gera þær úrbætur á húsinu, sem stefnda hafði gert athugasemdir við við skoðun. Ákvæði þetta í kaupsamningi verður því ekki skilið svo að stefnda hafi fallið frá fyrirvara um að stefnendur gerðu við steypuskemmdir og kæmu í veg fyrir leka.

Með matsgerð var staðreynt að fasteignin var ekki í því ástandi sem samið hafði verið um. Er þar um að ræða leka á brandvegg, sem stafi af ófullnægjandi frágangi þakpappa. Kostnað við úrbætur vegna þessa mat matsmaður vera 325.000 krónur. Einnig var þar staðreynt að steypa í svalahandriðum sé frostskemmd og sprungur stafi af því. Kostnað vegna þessa taldi matsmaður vera hæfilegan 523.000 krónur. Hefur matsmaður metið kostnað við úrbætur á fyrrgreindum atriðum samtals 848.000 krónur. Með vísan til framanritaðs er fallist á það með stefndu að eignin hafi ekki verið í samræmi við samning aðila um skil fasteignarinnar og því á ábyrgð stefnenda. Stefnendur fullnægðu ekki þessum samningsskyldum sínum með því, að fyrir liggur að þau löguðu hvorki þak til að koma í veg fyrir leka né löguðu svalahandrið eða skiptu um rúður í þremur opnanlegum fögum. Hafa stefnendur ekki sýnt fram á að þau hafi reynt að bæta úr þessum ágöllum á fasteigninni. Verður því fallist á kröfur stefndu um að stefnendur greiði kostnað, sem metinn hefur verið af dómkvöddum matsmanni, við að laga þessa þætti. Með því fallist hefur verið að stefnendur hafi ábyrgst þessar viðgerðir gagnvart stefndu, gildir þá einu hvort hluti gallana séu á sameign hússins, þar sem stefnendur höfðu fallist á að koma þessum hlutum í lag og bera af því kostnað gagnvart stefnda. Með vísan til þess, og þar sem mati hins dómkvadda matsmanns, um kostnað við að bæta úr þessum ágöllum, hefur ekki verið hnekkt, ber að leggja það til grundvallar bótum til handa stefndu, enda ósannað að stefnandi hafi reynt að bæta úr þessum ágöllum. Hins vegar ber að líta til þess að samkvæmt samningi aðila lofuðu stefendur einungis að skipta um gler í þremur opnanlegum fögum, þar sem móða var komin á milli glerja. Í matsgerð var hins vegar metinn kostnaður við að skipta um allt gler í húsinu, þar sem það var talið tímabært, en endingartími glers sé um 25 ár. Í ljósi samnings aðila og með hliðsjón af niðurstöðu matsgerðar um kostnað við að skipta um allt gler hússins þykir rétt, eins og hér stendur á, að ákveða bætur til að handa stefndu vegna þessa þáttar að álitum 60.000 krónur.

Með matsgerð var einnig staðreynt að svalahurðir fasteignarinnar eru stífar í fölsum vegna þess að þær eru skakkar í lömum og vegna þess að viðurinn í þeim þrútnar vegna raka. Þá staðreyndi matsmaður einnig að þéttilistar á opnanlegum fögum og hurðum eru lélegir. Í matsgerðinni er og staðreynt að steypa í svalagólfum er frostskemmd. Um þessi atriði var ekki getið í kaupsamningi aðila.

Einnig kemur fram í matsgerð að líklegt sé að í roki heyrist í þakinu þegar það hreyfist undan vindálagi. Staðfesti stefnandi, D-kk-nf, það og fyrir dómi að í ákveðnum veðrum heyrðist marr í þakinu. Fyrir liggur samkvæmt framburði matsmanns, að bygging þaksins er í samræmi við byggingarreglugerð, sem í gildi var er húsið var byggt. Frágangur þaksins er því í samræmi við þágildandi reglugerð hvað þetta varðar. Verður því þegar af þeirri ástæðu ekki fallist á að um galla á eigninni sé að ræða.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002, getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Í 2. mgr. 29. gr. sömu laga segir síðan að hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust, eða án nægilegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta eigi þó ekki við ef seljandi sýnir af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Af framburði aðila fyrir dómi þykir sannað að stefnda kom einu sinni og eiginmaður hennar í tvígang í þeim tilgangi að skoða eignina. Í annað skipti hafði eiginmaður stefndu með sér bróður sinn, sem er smiður. Sem fyrr greinir er fasteignin Fljótasel 33 byggð árið 1980. Stefndu var ljóst eða mátti vera það, að hún var að kaupa tæplega 30 ára gamla fasteign. Stefnda hefði því mátt gera ráð fyrir að tími gæti verið kominn á ákveðnar lagfæringar á eigninni. Var því enn meiri ástæða fyrir stefndu að kynna sér ástand hennar en ella. Því er það alfarið á ábyrgð stefndu sjálfrar að hafa ekki sinnt þeirri skyldu til skoðunar, sem á henni hvíldi samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002. Hefur stefnda heldur ekki sýnt fram á að framferði stefnenda hafi gengið gegn ákvæðum 2. ml. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 eða að stefnendur hafi leynt stefndu upplýsingum um ástand fasteignarinnar eða ábyrgst ástand hennar umfram það sem áður er getið, og með því gefið stefndu ástæðu til að ætla að eignin væri í betra ástandi en hún var.

Þá ber og að líta til þess að í 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 er kveðið á um það, að notuð fasteign telst ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Eins og áður greinir keypti stefnda umrædda fasteign af stefnendum fyrir samtals 43.500.000 krónur. Þótt krafa stefndu á grundvelli matsgerðarinnar vegna þessa atriða, samtals 846.000 krónur, yrði tekin að fullu til greina væri ekki unnt að líta svo á að þessir annmarkar á fasteigninni, sem þar um ræðir, rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Komi ekkert annað til getur fasteignin því ekki talist hafa verið haldin galla í skilningi III. kafla nefndra laga, þannig að til vanefndarúrræða geti komið samkvæmt IV. kafla þeirra.

Samkvæmt framansögðu verður því ekki fallist á að stefnda eigi kröfu á hendur stefnendum vegna þaks, frostskemmda í svalagólfi eða vegna svalahurða og þéttilista í opnanlegum fögum. Þá eru með öllu órökstuddar og ósannaðar kröfur stefndu í greinargerð vegna þrifa á fasteign og lausra flísa, en með matsgerð voru ekki staðreyndir aðrir gallar á fasteigninni, en þeir sem áður greinir, og verður því kröfum vegna þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Fyrir liggur að stefnda hélt eftir greiðslu, sem hún átti að inna af hendi, samkvæmt kaupsamningi aðila, hinn 29. apríl 2008. Með því að fallist hefur verið á að stefnendur efndu ekki að fullu kaupsamninginn, samkvæmt ákvæðum í honum sjálfum, verður fallist á að stefndu hafi verið heimilt að halda eftir þeirri fjárhæð, sem fallist hefur verið á hér að framan að kosti að efna samninginn, þ.e. 908.000 krónum, að teknu tilliti til virðisaukaskatts. Í matsgerð er gerð grein fyrir því, að í kostnaðartölum sé innifalinn virðisaukaskattur. Samkvæmt lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt sbr. lög nr. 64/2009, er unnt að fá endurgreiddan virðisaukaskatt af vinnu á verkstað, vegna endurbóta og viðhalds á húsnæði. Lagfæringar á fasteign vegna galla eru eðli máls samkvæmt endurbætur á húsnæði. Eru því lagaskilyrði til þess að taka tillit til þess við ákvörðun bóta til handa stefndu, eins og dómvenja er til, að virðisaukaskattur geti fengist endurgreiddur. Ber því að lækka dæmda fjárhæð, sem nemur virðisaukaskatti af vinnulið, eða um 111.753 krónur. Er því fallist á að stefndu hafi verið heimilt að halda eftir af samningsfjárhæðinni 796.247 krónum. Samkvæmt því ber að dæma stefndu til að greiða stefnendum 2.619.290 krónur.

Við ákvörðun málskostnaðar verður litið til þess, að stefndu bar nauðsyn til að fá mat dómkvadds matsmanns til að staðreyna galla þá, sem málið snýst um. Til þess ber þó einnig að líta að matsbeiðni laut að fleiri atriðum en þeim, sem með dómi þessum er fallist á að stefndu hafi verið heimilt að halda eftir af kaupverðinu, sem telja verður að hafi haft áhrif á vinnu matsmanns. Samkvæmt því og með hliðsjón af niðurstöðu málsins verður stefnda dæmd til þess að greiða stefnendum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur, þ.m.t. virðisaukaskattur.

Dóminn kvað upp H-kvk-nf Þ-kvk-nf héraðsdómari, sem dómsformaður, ásamt meðdómendunum F-kk-þgf J-kk-þgf tæknifræðingi og R-kk-þgf K-kk-þgf verkfræðingi.

D Ó M S O R Ð :

Stefnda, G-kvk-nf G-kvk-nf, greiði stefnendum, D-kk-þgf T-kk-þgf A-kk-þgf og H-kvk-þgf E-kvk-þgf, in solidum 2.619.290 krónur með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 29. apríl 2008 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnendum in solidum 300.000 krónur í málskostnað, þ.m.t. virðisaukaskattur.

H-kvk-nf Þ-kvk-nf

F-kk-nf J-kk-nf

R-kk-nf K-kk-nf