E-2489/2020

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð þess, þann 2. mars sl., var höfðað með stefnu, birtri 18. mars 2020, af stefnanda, Hólabergi 50- 72, húsfélagi, Hólabergi 70, Reykjavík, á hendur stefndu, J-kk-þgf J-x-x N-x-x og S-x-x J-x-x, báðum til heimilis að [...], Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda óskipt skuld að fjárhæð 27.000 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 9.000 krónum frá 1. júlí 2019 til 1. október 2019, af 18.000 krónum frá 1. október 2019 til 1. janúar 2020, af 27.000 krónum frá 1. janúar 2020 til greiðsludags.

Enn fremur krefst stefnandi þess að staðfestur verði lögveðréttur hans í fasteign stefndu, [...], Reykjavík, fastanúmer [...], til tryggingar dómkröfunni auk þar greindra dráttarvaxta og málskostnaðar í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar af stefndu að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Stefndu krefjast hvort um sig sýknu af dómkröfum stefnanda.

Þá krefjast stefndu málskostnaðar af stefnanda að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Með úrskurði, dags. 13. nóvember 2020, var frávísunarkröfu stefndu hrundið.

Ágreiningsefni og málsatvik

Stefnandi húsfélagið Hólabergi 50- 72 höfðar málið á hendur stefndu til innheimtu á vangoldnum húsfélagsgjöldum, en stefndu eru sameigendur eignarinnar [...], fastanúmer [...], og eru því sem slík meðlimir í húsfélaginu. Dómkrafa stefnanda er alls 27.000 krónur auk dráttarvaxta er taka mið af gjalddögum krafna og fer stefnandi einnig fram á staðfestingu lögverðréttar vegna húsfélagsgjalda.

Stefnandi höfðar málið sem innheimtumál, en stefndi tekur til varna á þeim grunni að stefndu hafi árum saman verið óánægð með stjórn húsfélagsins. Á húsfundum hafi þau bent á brotalamir varðandi stjórn, ákvarðanatöku, færslu bókhalds og ráðstöfun fjármuna. Hafi þetta eitt sinn leitt til þess að stefndi J-kk-nf hafi kært ráðstafanir húsfélagsins til lögreglu. Þá bendi stefndu á það er þau telja vera óútskýrðar greiðslur til J-kk-ef I-kk-ef G-kk-ef og Ö-kvk-ef Ó-kvk-ef samkvæmt húsfélagsreikningi frá 2017, en J-kk-nf I-kk-nf er gjaldkeri húsfélagsins. Stefndu telji sig því hafa fulla ástæðu til þess að sýna fyllstu varfærni gagnvart þessum óútskýrðu fjárkröfum húsfélagsins.

Síðasti aðalfundur húsfélagsins hafi farið fram 22. maí 2018. Þar hafi verið tekin ákvörðun um að halda greiðslum til húsfélagsins óbreyttum frá árinu áður en síðan hafi húsfundur ekki verið haldinn. Ekkert liggi fyrir um sameiginlegar framkvæmdir eða annað sem kallað gæti á innheimtu gjalda. Þrátt fyrir það hafi húsfélagið haldið áfram að krefja félagsmenn, m. a. stefndu, um greiðslu í hússjóðinn. Staða hans sé afar góð, en samkvæmt yfirliti, 7. september sl., hafi hún verið 1.789.951 króna. Stefndu fái ekki séð að nauðsyn hafi verið til innheimtu frekari gjalda að svo stöddu, enda gæti uppsafnað fé hæglega staðið undir sameiginlegum kostnaði næstu ár. Sameiginlegur rekstrarkostnaður sé óverulegur enda samanstandi sameignin aðeins af bílastæðum og steyptri lóð. Hafi eini sameiginlegi kostnaður ársins 2019 samkvæmt efnahags- og rekstrarreikningi verið þjónustugjald 27.274 krónur vegna innheimtu húsfélagsgjalda. Stefndu hafi síðast greitt hússjóðsgjald þann 22. mars 2019 en ekki greitt í sjóðinn síðan, enda hafi þá verið kominn tími á árlegan aðalfund er hafi ekki enn verið haldinn. Ekki hafi heldur verið haldinn aðalfundur vorið 2020, eins og áskilið sé m. a. í 59. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Undirstriki þetta að mati stefndu það stjórnleysi sem ríki í húsfélaginu þar sem stefnandi haldi áfram að innheimta sambærileg gjöld og málið fjalli um þrátt fyrir að ekki hafi verið haldinn húsfundur, hvað þá aðalfundur tvö ár í röð. Stefndu bendi á að önnur húsfélög, t. d. nærliggjandi og sambærileg þessu, hafi haldið fundi með ýmsum hætti og tekið lögmætar ákvarðanir þrátt fyrir samkomubann samkvæmt sóttvarnarlögum. Hafi stefndi J-kk-nf hringt í Þ-kk-þf H-kk-þf, formann húsfélagsins, í apríl 2019 og spurt hvort ekki ætti að halda fund, en hann hafi þá svarað því til að kallað yrði til húsfundar þegar þörf yrði talin á því.

Stefnandi gerir ekki ágreining um að fundir hafi ekki verið haldnir en telur stefndu engu að síður skylt, sem öðrum, að greiða samþykkt húsfélagsgjöld til húsfélagsins.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Skuld stefndu sé til komin vegna ógreiddra húsfélagsgjalda vegna júlí 2019, október 2019 og janúar 2020, samkvæmt framlögðum yfirlitum frá húsfélagsþjónustu Íslandsbanka vegna fasteignar stefndu, er getið sé um í dómkröfu og sundurliðast svo:

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

2. 01.10.2019 01.10.2019 9.000,00

3. 01.01.2020 01.01.2020 9.000,00

Samtals nemi framangreindar fjárhæðir 27.000 krónum sem sé stefnufjárhæðin í málinu auk dráttarvaxta og kostnaðar. Umsaminn gjalddagi í viðskiptum stefnda við stefnanda sé sá dagur sem fram komi hér að ofan og séu stefnufjárhæð og dráttarvextir miðaðir við það tímamark. Skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé því nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Stefnandi byggi greiðsluskyldu stefndu á 1. og 2. tl. 13. gr., 45. gr. og einkum 47. gr. laga nr. 26/1994, en samkvæmt þeim ákvæðum hvíli skylda á eigendum að greiða sameiginlegan kostnað, en kröfur stefnanda eigi rætur að rekja til slíks kostnaðar.

Stefnandi krefjist og að staðfestur verði lögveðréttur hans í fasteign stefndu, sem sé [...], Reykjavík, fastanúmer [...] til tryggingar skuldinni í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Stefnandi hafi gert tilraunir til innheimtu krafna sinna hjá stefndu fyrir löginnheimtu, eins og framlagt yfirlit beri með sér. Því sé þess krafist að við ákvörðun málskostnaðar verði einnig tekið tillit til kostnaðar stefnanda af innheimtuviðvörun og milliinnheimtu í samræmi við framlagt yfirlit.

Stefnandi byggi kröfur sínar á reglum samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Kröfur um dráttarvexti, þ. m. t. vaxtavexti, styðji stefnandi við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum númer 50/1988. Stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir þeim skatti úr hendi stefndu. Varðandi varnarþing vísist til 32. gr. laga nr. 91/1991. Að auki sé vísað til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þá sérstaklega 13., 45., 47. og 48. gr. þeirra.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu vísa til þess að sá sem haldi því fram að hann eigi tiltekna kröfu á hendur öðrum verði að sýna fram á með hvaða hætti krafan hafi stofnast og á hvaða grundvelli hún hvíli. Stefnandi hafi sýntfram á hvorugt þessa í málatilbúnaði sínum.

Meint skuld stefndu sé tilkomin vegna ógreiddra húsfélagsgjalda en stefnandi útskýri takmarkað hver sé tilurð meints kostnaðar. Stefnandi vísi með almennum hætti til 1. og 2. tl. 13. gr., 45 gr. og einkum 47. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 (fhl.). Sé því haldið fram að kröfur stefnanda eigi rætur að rekja til sameiginlegs kostnaðar. Af þeim gögnum sem stefnandi hafi lagt fram með stefnu verði með engu ráðið af hverju meint skuld stafi enda sé þar eingöngu um að ræða útprentanir á meintri skuld úr kerfum innheimtufyrirtækis stefnanda. Sönnunargildi þess skjals verði að teljast takmarkað og sýni með engu móti hvort krafan hafi stofnast með lögmætum hætti.

Sýknukrafa sé aðallega byggð á því að krafa stefnanda sé reist á ólögmætum grunni. Sökum óskýrleika í stefnu verði ekki með óyggjandi hætti ráðið hvort krafan byggi á hefðbundnum greiðslum í hússjóð samkvæmt 49. gr. fhl., eða öðrum kostnaði. Þar sem fjárhæð kröfunnar sundurliðaðrar samsvari þó þeim greiðslum sem stefndi hafi almennt greitt í hússjóð verði að telja ljóst að krafan byggi á þeim grunni.

Sé gengið að framangreindu vísu sé ljóst að krafan sé ólögmæt. Engin ákvörðun hafi verið tekin um greiðslu í hússjóð fyrir árin 2019 eða 2020. Samkvæmt 2. mgr. 4 9. gr. fhl. skuli aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár (orðið sé í eintölu í lögunum) á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld. Þar sem enginn aðalfundur hafi verið haldinn síðan 22. maí 2018 hafi aldrei stofnast lögmæt krafa á hendur stefndu og beri því þegar af þeirri ástæðu að sýkna þau af kröfum stefnanda. Engin lagarök standi heldur til þess að slík krafa geti stofnast á grundvelli ákvarðana aðalfunda fyrri ára. Reglulegur kostnaður við umrætt bílaplan sé enginn þótt fyrir komi sum árin áð ákveðið sé að láta moka snjó fyrir einhverjar óverulegar fjárhæðir. Það sé ekki til samræmis við lögin að safna hundruðum þúsunda, jafnvel milljónum króna í sjóð án þess að það hafi verið sérstaklega ákveðið af ákveðnu tilefni.

Sé krafan byggð á öðrum grunni en reglubundinna greiðslna í hússjóð þá standi ofangreind rök einnig til þess að sýkna beri stefndu af kröfunni, enda hafi engin gögn verið lögð fram um framkvæmdir eða annað sem réttlætt gæti slíkan kostnað. Þar sem aðalfundur hafi ekki verið haldinn árin 2019 og 2020 þá liggi fyrir að ekkert geti hafa verið ákveðið um slík útgjöld. Það áréttist að rekstrar- og framkvæmdaáætlun skuli samkvæmt 2. mgr. 49. gr. og 7. tl. 61. gr. fhl. vera tekin fyrir á aðalfundi. Þá verði ekki séð af fundargerð aðalfundar 2018 að fyrirhugaðar séu framkvæmdir sem útskýrt geti frekari innheimtur en samþykktar hafi verið á þeim fundi enda sé staða hússjóðs slík að engin ástæða sé til frekari innheimtu til að standa undir frekari kostnaði.

Lögveðskrafa samkvæmt 48. gr. fhl. geti einungis stofnast með gildum hætti að því gefnu að krafa um sameiginlegan kostnað byggi á lögmætum grunni. Vísist hér til áður rakinna röksemda um ólögmæti kröfu stefnanda. Þar sem engin lögmæt ákvörðun hafi verið tekin sem réttlætt gæti innheimtu húsfélagsgjalda, og þar sem engin gögn liggi að öðru leyti fyrir sem réttlætt gætu kröfu stefnanda, beri að sýkna stefndu af kröfu um lögveðrétt stefnanda í fasteign stefndu.

Mikilvægt sé að stefndu fáu að fullu bættan málskostnað sinn og eigi þau ekki að bera hallann af því að stefnandi ákveði að fara með svo illa grundað mál fyrir dómstóla þar sem engin raunveruleg skuld sé til staðar jafnvel þótt stefnufjárhæð sé ekki ýkja há. Liggi enda fyrir að stefnandi hafi vitað af mótmælum stefndu og því gefist sérstakt tilefni til þess að vanda til verka varðandi útgáfu stefnu og fylgigagna í málinu.

Stefndu byggja á lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Vísist einkum til 49. og 61. gr. laganna. Þá vísi stefndu til meginreglna kröfuréttar, einkum meginreglunnar um að sá sem haldi því fram að hann eigi tiltekna kröfu á hendur öðrum verði að sýna fram á með hvaða hætti krafan hafi stofnast og á hvaða grundvelli hún hvíli. Krafa stefnda um málskostnað byggi á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Málavextir eru að mestu óumdeildir, a. m. k. að því marki sem þeir hafa þýðingu fyrir úrlausn málsins eins og það liggur fyrir. En óumdeilt er að stefndu hafa afráðið að standa stefnanda ekki skil á þeim hússjóðsgjöldum sem stefnandi er að innheimta, sem og að umrædd hússjóðsgjöld varða aðeins framangreinda afmarkaða sameign, en húsfundur þar sem gjaldið var ákveðið hefur ekki verið haldinn síðan 22. maí 2018. Telur stefnandi engu að síður að stefndu beri, líkt og öðrum íbúum er standa að sameign húsfélagsins, að standa skil á áður ákvörðuðum húsfélagsgjöldum sem nú séu því í vanskilum. En stefndu byggja á því að innheimta gjaldsins sé stefnanda óheimil gagnvart þeim þar sem að þau hafi ekki verið ákveðin á húsfundi fyrir umliðið tímabil. Er því alfarið um að ræða skýringu og heimfærslu gagnvart þeim ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem um þetta álitaefni fjalla, það eru þá einkum framangreind ákvæði í 1. og 2. tl. 13. gr., 45., 47., 48., 49. gr., og 61. gr. laganna.

Sé litið til framangreindra ákvæða laganna þá blasir við að samkvæmt 13. gr., þá beri eigendum skylda til að vera í húsfélagi og fara eftir löglegum ákvörðunum þess og virða þær og til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Af 45. gr. leiðir síðan að kostnaður af sameiginlegu útisvæði, sem hér um ræðir, fellur undir þann kostnað sem greiðist af sameigendum, eins og þar er nánar lýst. Af 47. gr. leiðir síðan almenn skylda eigenda til þess að greiða hlutdeild séreignar í slíkum sameiginlegum kostnaði. Í 48. gr. fjallar síðan um lögveð vegna vanskila slíkra hússjóðsgjalda. Þá fjallar loks um hússjóð og gjöld í hann í 49. gr., en í 2. mgr. þess ákvæðis segir síðan eftirfarandi:

Skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld (rekstrar- og framkvæmdaáætlunar) á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur. Skal hússjóðsgjald greiðast mánaðarlega 1. dag hvers mánaðar nema húsfundur eða stjórn ákveði annað.

Af framangreindu ákvæði leiðir, að miðað sé við það að aðalfundur húsfélags, sem haldin skuli fyrir lok apríl ár hvert, sbr. 59. gr. laganna, ákveði gjöld í slíkan hússjóð sem hér um ræðir fyrir komandi ár. Enn fremur liggur fyrir að stefnandi hefur ekki haldið slíkan aðalfund síðan vorið 2018, en hefur engu að síður haldið áfram að innheimta gjöld á þeim grundvelli sem ákveðið var á þeim fundi. Verður þetta frávik í framkvæmd stefnanda m. t. t. laganna ekki réttlætt með vísan til heimsfaraldurs, þar sem hann var íöllu falli ekki til staðar vorið 2019 þegar enginn fundur var haldinn.

Miðað við fyrirliggjandi upplýsingar í málinu er ekki loku fyrir það skotið að stefnandi geti mögulega átt þá fjárkröfu á hendur stefndu, er hann gerir kröfu um, það er þá miðað við réttilega álagt hússjóðsgjald miðað við kostnaðarhlutdeild stefndu.

En í ljósi framangreinds verður fallist á það með stefndu að greiðsluskylda þeirra, vegna umræddra húsgjalda fyrir það tímabil sem hér um ræðir, sé a. m. k. enn ekki til orðin með lögformlegum hætti, þar sem stefnandi hefur enn ekki gert reka að því að halda aðalfund sinn svo að leggja megi þar á slíkt gjald fyrir umrætt tímabil byggt á upplýsingum sem samsvara áætluðum kostnaði vegna reksturs og framkvæmda. En telja verður sýnt að stefndi J-kk-nf hafi lýst því yfir í samskiptum sínum við formann húsfélagsins í apríl 2019 að stefndu væru ósátt við að greiða gjaldið sem hefði ekki verið staðfest á aðalfundi fyrir umrætt ár og þau síðan hætt að greiða af þeirri ástæðu. Verður greiðsluskylda stefndu hér ekki virk, gegn neitun þeirra, við það að aðrir í húsfélaginu hafi unað við þá framkvæmd stjórnar að greiða áfram húsfélagsgjald sem ákveðið var 2018, en slíkt yrði að teljast fara í bága við orðalag 2. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994 og önnur ákvæði laganna sem fjalla um aðalfund og þýðingu hans.

Verður því að sýkna stefndu að svo stöddu af kröfum stefnanda, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991, en sú niðurstaða telst innan marka krafna og málsástæðna aðila.

Með hliðsjón af framangreindri niðurstöðu, verður stefnanda einnig gert að greiða stefndu málskostnað, sem telst að öllu hér virtu vera hæfilega ákveðinn sem 186.000 krónur, fyrir hvorn stefnda um sig, og er það þá að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Málið fluttu S-kk-nf Þ-kk-nf E-kk-nf lögmaður fyrir stefnanda, en S-kk-nf H-kk-nf lögmaður fyrir stefndu.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

Dómsorð :

Stefndu, J-kk-nf J-x-x N-x-x og S-x-x J-x-x, eru sýknuð að svo stöddu af dómkröfum stefnanda, Hólabergs 50- 72 húsfélags, í máli þessu.

Stefnandi greiði 186.000 krónur til hvors stefndu um sig, í málskostnað.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf(sign.)