E-1432/2005

Mál þetta höfðaði stefnandi, Álftaborgir ehf., Vogaseli 1 í Reykjavík, með stefnu útgefinni 20. júní 2005 á hendur stefndu, F-kk-þgf I-kk-þgf J-kk-þgf og J-kvk-þgf J-kvk-þgf, Sviðholti, Bessastaðhreppi, Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf J-kvk-þgf, Lindarsmára 95 í Kópavogi, Á-kvk-þgf J-kvk-þgf, Vogatungu 31 í Kópavogi, V-kk-þgf K-kk-þgf, Miðvangi 123 í Hafnarfirði, og Þ-kk-þgf A-kk-þgf S-kk-þgf, Rafstöðvarvegi 25 í Reykjavík, persónulega og fyrir hönd Álftabyggðar ehf. Var málið þingfest 29. sama mánaðar.

Stefnandi gerir nú þá kröfu að stefndu verði gert að greiða honum 72.700.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. febrúar 2005 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans.

I.

Hinn 24. nóvember 2004 gerði stefnandi kauptilboð í hluta jarðarinnar Sviðholts á Álftanesi, sem þá var í eigu stefndu F-kk-ef I-kk-ef, J-kvk-ef, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef og Á-kvk-ef. Um afmörkun þess lands sem tilboðið tók til sagði svo í því: „Spildan afmarkast af deiliskipulögðu svæði samkvæmt yfirlitsmynd en þegar er gert ráð fyrir 34 sérbýlum á landinu og þar af er ráðgert að ca. 30 sérbýli verði reist á hinu selda landi. Það athugast sérstaklega að ytri mörk hins selda að norðvestan- og vestanverðu og að sunnanverðu miðast við lóðarmörk og við götumörk gegnt Bakkavegi. Á austurmörkum skal miðað við lóðarmörk og landamerki Sviðholts eftir því sem við á.“ Þá var tekið fram í tilboðinu að nákvæm stærð landsins lægi ekki fyrir, en að fyrir gerð kaupsamnings, ef af honum yrði, skyldi hið selda land „nánar og nákvæmar skilgreint“. Kaupverð skyldi vera 80.000.000 krónur. Í niðurlagi tilboðsins sagði svo: „Með fyrirvara um fjármögnun sem verði staðfest af viðurkenndri lánastofnun, innan 7 daga frá samþykki kauptilboðs.“ Aðilar eru sammála um að tilboð þetta hafi stefndu samþykkt fyrir lok samþykkisfrests, sem var kl. 12 á hádegi þriðjudaginn 30. nóvember 2004. Af hálfu stefndu er því haldið fram að framangreindur fyrirvari hafi verið settur inn í tilboðið að tilstuðlan þeirra, enda hafi verið brýnt fyrir þau að fá það staðfest innan tiltölulega skamms tíma að stefnandi gæti staðið við tilboð sitt. Reyndin hafi síðan orðið sú að stefnandi hafi ekki sýnt fram á það innan greindra tímamarka að fjármagn til kaupa á spildunni væri tryggt. Hafa stefndu því litið svo á að þau væru laus undan þeim samningi sínum við stefnanda sem komst á við samþykki tilboðsins. Fór svo að stefndu seldu stefnda Álftabyggð ehf. spilduna og var kaupsamningur á milli þeirra um hana undirritaður 21. febrúar 2005. Stefnandi hefur ekki fallist á það að stefndu hafi verið þetta heimilt og telur að þau séu bundin af því tilboði félagsins sem þau samþykktu á sínum tíma. Gerði félagið upphaflega þá kröfu í málinu að stefndu F-kk-þgf I-kk-þgf, J-kvk-þgf, Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, Á-kvk-þgf og Álftabyggð ehf. yrði annars vegar gert að þola ógildingu á kaupsamningnum frá 21. febrúar 2005 og hins vegar gert skylt að hlutast til um aflýsingu hans úr fasteignabók. Þá var þess jafnframt krafist að viðurkenndur yrði réttur stefnanda til spildunnar og að stefndu F-kk-þgf I-kk-þgf, J-kvk-þgf, Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf og Á-kvk-þgf yrði með dómi gert að gera við stefnanda kaupsamning um hana gegn greiðslu umsamins kaupverðs. Loks var þess krafist að stefndu yrði gert að greiða stefnanda 7.700.000 krónur í skaðabætur. Til vara var þess krafist að öllum stefndu yrði gert að greiða stefnanda 65.000.000 krónur í skaðbætur. Tók sú krafa þannig sérstaklega til stefnda V-kk-ef, sem verið hefur lögmaður stefndu F-kk-ef I-kk-ef, J-kvk-ef, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef og Á-kvk-ef og kom fram fyrir þeirra hönd gagnvart stefnanda þegar félagið gerði kauptilboð sitt, og stefnda Þ-kk-ef A-kk-ef, en hann er fyrirsvarsmaður stefnda Álftabyggðar ehf. Í þinghaldi í málinu 20. mars sl. breytti stefnandi kröfugerð sinni í það horf sem að áður greinir, það er að stefndu verði auk málskostnaðar gert að greiða honum 72.700.000 krónur, sem er samtala fjárkröfu samkvæmt upphaflegri aðalkröfu og þeirrar kröfu um skaðabætur sem hann gerði til vara. Samþykktu stefndu að breytt kröfugerð stefnanda samkvæmt framansögðu fengi komist að og féllu samhliða því frá kröfu sem gerð hafði verið um frávísun málsins.

II.

Í stefnu er tekið fram að tilboð sitt í hluta jarðarinnar Sviðholts hafi stefnandi gert á skrifstofu stefnda V-kk-ef, en hann hafi haft sölu eignarinnar með höndum fyrir hönd stefndu F-kk-ef I-kk-ef, J-kvk-ef, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef og Á-kvk-ef. Tilboðið hafi stefnandi gert með fyrirvara um fjármögnun, svo sem áður er lýst. Með tilboðinu hafi stefnandi skuldbundið sig til að greiða kaupverðið, 80.000.000 krónur, við gerð kaupsamnings eigi síðar en 14. desember 2004. Annan desember hafi stefnandi fengið samþykkt tilboð í hendur. Næstu daga þar á eftir hafi af hálfu stefnanda verið ráðist í að útvega fjármagn til kaupanna og framkvæmda sem stefnandi fyrirhugaði að ráðast í á hinu keyptu landi. Hafi bæði innlendar og erlendar fjármögnunarleiðir verið kannaðar í þessu sambandi. Aðallega hafi af hálfu stefnanda verið leitað eftir samstarfsaðilum sem væru reiðubúnir að ráðast með honum í byggingarframkvæmdir á þessum stað. Hafi orðið úr að fyrirsvarsmaður stefnanda gekk á fund stefnda Þ-kk-ef A-kk-ef í þeim tilgangi. Þá hafi stefnandi leitað eftir fyrirgreiðslu hjá KB-banka 3. desember og hafi bankinn verið reiðubúinn að staðfesta lánsumsókn hans og gefið út um það yfirlýsingu 7. sama mánaðar, sem þann sama dag hafi verið afhent á starfsstöð stefnda V-kk-ef. Engar athugasemdir hafi verið gerðar vegna þessarar yfirlýsingar af hálfu stefndu V-kk-ef og F-kk-ef I-kk-ef, né hafi greiðslugeta stefnanda verið dregin í efa. Hafi aðilar verið reglulega í sambandi vegna kaupanna á tímabilinu 7. til 14. desember. Hinn 13. sama mánaðar hafi stefnanda hins vegar orðið það ljóst að seljendur væru ekki búnir að taka eignina út, það er afmarka legu spildunnar með þeim hætti sem kauptilboð gerði ráð fyrir, og búa til stofskjal fyrir hana. Hafi fyrirsvarsmaður stefnanda gert athugasemdir við þetta og óskað eftir því að í þetta verk yrði gengið. Af því hafi þó ekki orðið. Hafi af hálfu stefnanda verið haft samband við stefnda V-kk-þf 17. desember og hann þá upplýst að öðru tilboði í landið hefði verið tekið. Þennan sama dag og að fengnum þessum upplýsingum hafi með símskeyti verið skorað á seljendur að ganga til kaupsamningsgerðar við stefnanda. Jafnframt hafi stefnandi áskilið sér rétt til að höfða mál á hendur seljendum þar sem gerð yrði krafa um að þeim yrði gert að efna það tilboð í landið sem stefnandi gerð þeim, auk þess sem bóta yrði krafist. Þá hafi verið send kæra til lögreglustjórans í Reykjavík vegna aðkomu stefnda Þ-kk-ef A-kk-ef að því nýja tilboði í landið sem seljendur höfðu þá samþykkt. Hinn 20. desember hafi stefndu svarað framangreindu símskeyti stefnanda og þar borið því við að tilboð stefnanda hafi fallið sjálfkrafa niður vegna 7 daga fyrirvarans sem þar var settur, óformlegri beiðni stefnanda um að fresturinn yrði framlengdur hafi verið hafnað og ekki hafi verið búið að inna kaupverðið af hendi 14. desember 2004. Þessum skilningi stefndu hafi stefnandi mótmælt með símskeyti þennan sama dag. Aðilar hafi síðan fundað á skrifstofu stefnda V-kk-ef 22. desember, en ekki kemur fram í stefnu hvað þá hafi verið rætt um að öðru leyti en því að ósk stefnanda um að fá að sjá hið nýja tilboð í landið hafi verið hafnað.

Það er meginmálsástæða stefnanda að stefndu F-kk-nf I-kk-nf, J-kvk-nf, A-kvk-nf Þ-kvk-nf og Á-kvk-nf hafi, þá er þau seldu stefnda Álftabyggð ehf. þá landspildu sem um ræðir í málinu, enn verið bundinn við það kauptilboð stefnanda í spilduna sem þau samþykktu 30. nóvember 2004. Þegar stefndu samþykktu tilboð stefnanda hafi verið kominn á bindandi samningur á milli aðila um kaup stefnanda á spildunni gegn tilgreindu kaupverði. Samningur þessi hafi um tilboð og samþykki þess í einu og öllu uppfyllt skilyrði samningalaga nr. 7/1936 og því hafi verið um gildan samning að ræða sem stefndu hafi vanefnt.

Á því er byggt af hálfu stefnanda að engar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu viðsemjenda hans eða umboðsmanns þeirra, stefnda V-kk-ef, við efni þeirrar yfirlýsingar KB-banka 7. desember 2004 sem áður er getið, né hafi greiðslugeta stefnanda verið dregin í efa af þessum aðilum. Hafi aðilar verið reglulega í sambandi vegna kaupanna á tímabilinu 7. til 14. desember 2004. Verði hins vegar litið svo á að yfirlýsingin hafi ekki verið í samræmi við áskilnað í kauptilboði heldur stefnandi því fram að athugasemdarlaus samskipti stefnanda og umboðsmanns seljenda á framangreindu tímabili jafngildi viðurkenningu á því að fyrirvarinn hafi verið uppfylltur. Þegar hér var komið sögu hafi stefnandi litið svo á að fyrirvarinn, sem settur hafi verið inn í kauptilboðið að hans ósk, væri fallinn niður, enda hafi fjöldi aðila þá verið búinn að sýna áhuga á því að koma að kaupum á landinu og uppbyggingu á því. Til kaupsamningsgerðar hafi hins vegar aldrei verið boðað, en á því beri stefndu fulla ábyrgð. Fallist dómurinn ekki á þessi sjónarmið fyrir því að umræddur fyrirvari hafi ekki staðið því í vegi að gengið yrði til kaupsamningsgerðar heldur stefnandi því fram að fyrirvarinn hafi verið settur af honum sjálfum og verið ætlað að tryggja hagsmuni hans. Þegar ljóst hafi verið orðið að hann gæti staðið við tilboð sitt hafi hann ekki lengur þurft að bera fyrirvarann fyrir sig. Afhending stefnanda á yfirlýsingu KB-banka 7. desember 2004 hafi þannig jafngilt viðurkenningu hans á því að hann hefði fallið frá fyrirvaranum.

Stefnandi heldur því fram að enda þótt hann hafi ekki staðið stefndu skil á kaupverði spildunnar samkvæmt samningi þeirra breyti það engu um skuldbindingargildi hans gagnvart stefndu. Þannig hafi aldrei reynt á greiðslugetu stefnanda, enda hafi hann aldrei verið boðaður til kaupsamningsgerðar og þar með ekki gefinn kostur á að greiða kaupverðið. Samningur um kaup á fasteign sé gagnkvæmur samningur þar sem báðir eigi að standa skil á greiðslu og það sé meginregla að skyldu sinni til greiðslu beri báðum aðilum að fullnægja samtímis. Tilgangur reglunnar sé meðal annars sá að veita báðum aðilum visst öryggi og draga úr áhættu þeirra. Heldur stefnandi því fram að boðun til kaupsamningsgerðar hafi verið frumforsenda þess að hann gæti innt umsamda greiðslu af hendi. Hefði samningurinn þá verið undirritaður og stefnandi innt sína greiðslu af hendi. Fullyrðir stefnanda að efndir hefðu ekki strandað á honum. Stefnandi hafi gert allt sem í hans valdi stóð til að efna sinn hluta þess samnings sem tókst á milli aðila, en formleg kaupsamningsgerð og þar með afhending greiðslunnar hafi strandað á seljendum, en þau beri sönnunarbyrði fyrir því að það að kaupsamningur var ekki gerður megi rekja til ástæðna er varði stefnanda. Breyti í þessu sambandi engu þótt þau hafi falið lögmanni sínum að annast málið fyrir sína hönd.

Samkvæmt stefnu er ljóst að skaðabótakröfu að fjárhæð 7.700.000 krónur, sem var eina fjárkrafan sem sett var fram í upphaflegri aðalkröfu, er þar beint eingöngu að viðsemjendum stefnanda samkvæmt tilboðinu frá 24. nóvember 2004, það er stefndu F-kk-þgf I-kk-þgf, J-kvk-þgf, Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf og Á-kvk-þgf. Er hún reist á 1. og 4. mgr. 34. gr., sbr. 30. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Fjárhæð kröfunnar miðast við það beina tjón sem stefnandi telur sig hafa orðið fyrir vegna vanefnda stefndu. Þrátt fyrir þetta er endanlegri kröfu stefnanda um bætur, sem nemur svo sem áður greinir 72.700.000 krónum, nú beint að öllum stefndu. Hefur hin breytta kröfugerð stefnanda ekki verið skýrð að þessu leyti.

Kröfu sína um skaðabætur úr hendi stefndu að fjárhæð 65.000.000 krónur segir stefnanda vera skaðabótakröfu „vegna þess tjóns sem stefnandi [hafi orðið] fyrir vegna vanefnda, mistaka og gáleysis stefndu in solidum“, eins og segir í stefnu. Er bótafjárhæðin mismunur kaupverðs samkvæmt tilboði stefnanda í umrædda landspildu og þess verðs sem stefndi Þ-kk-nf A-kk-nf hafi verið reiðubúinn til að inna af hendi fyrir hana samkvæmt kauptilboði til stefnanda 13. desember 2004. Gagnvart stefndu F-kk-þgf I-kk-þgf, J-kvk-þgf, Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf og Á-kvk-þgf er krafa þessi á því byggð að þar sem þau hafi vanefnt gildan samning við stefnanda beri þeim að bæta honum tjón sem hann hafi af þessum sökum orðið fyrir. Mismun á söluverði samkvæmt þessum tveimur tilboðum megi að hluta til rekja til hækkandi fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu á þeim tíma sem hér um ræðir. Þá megi gera ráð fyrir því að hugmyndir stefnanda um nýtingu landsins og útreikninga í því sambandi, sem stefndi Þ-kk-nf A-kk-nf hafi fengið að kynna sér þá er stefnandi leitaði til hans, hafi vakið áhuga Þ-kk-ef A-kk-ef og leitt til þess að hann hafi fyrir hönd Álftabyggðar ehf. talið raunhæft að gera umtalsvert hærra tilboð í landið en fyrirliggjandi tilboð stefnanda fól í sér. Þar sem stefnandi hafi verið tregur til að ganga til samninga við stefnda Þ-kk-þf A-kk-þf, eða réttara sagt félög á hans vegum, um kaup á umræddri landspildu í kjölfar þess að stefndu F-kk-nf I-kk-nf, J-kvk-nf, A-kvk-nf Þ-kvk-nf og Á-kvk-nf höfðu samþykkt tilboð félagsins í hana, hafi stefndi sjálfur ákveðið að gera þeim tilboð í spilduna fyrir hönd stefnda Álftabyggðar ehf. Sé þetta stórlega ámælisvert þar sem stefnandi hafi leitað til hans sem fasteignasala. Með þessu hafi stefndu Álftabyggð ehf. og Þ-kk-nf A-kk-nf sem fyrirsvarsmaður félagsins brotið gegn lögum nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Er framangreindri bótakröfu beint að þessum stefndu á þessum grunni. Um bótaábyrgð stefnda V-kk-ef er hvað þessa kröfu vísað í stefnu til laga nr. 77/1998 um lögmenn auk laga nr. 99/2004. Þá er þar einnig til stuðnings þeirri kröfu um skaðabætur sem hér er til umfjöllunar vísað í stefnu til „almennra reglna samninga-, fjármuna- og kröfuréttar.

III.

Í greinargerð stefndu F-kk-ef I-kk-ef, J-kvk-ef, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef, Á-kvk-ef og V-kk-ef er því lýst að upphaf þessa máls megi rekja til þess að stefndi V-kk-nf hafi fyrir hönd eigenda umræddrar spildu haft samband af fyrra bragði við fyrirsvarsmann stefnanda, Á-kk-þf M-kk-þf, og vakið athygli hans á Sviðholtslandinu. Hafi þetta að líkindum verið 18. nóvember 2004. Hafi stefnandi gert kauptilboð í spilduna á lögmannsstofu V-kk-ef að Hamraborg 5 í Kópavogi 24. sama mánaðar. Hafi V-kk-nf samið kauptilboðið og hagað gerð þess í samræmi við þá skilmála sem stefnandi bauð. Inn í kauptilboðið hafi verið sett dagsetning væntanlegs kaupsamnings, það er 14. desember 2004. Þá hafi verið lögð sérstök áhersla á þá kröfu seljenda að fjármögnun yrði hnökralaus og örugg. Hafi því verið tekið fram í tilboðinu að stefnandi yrði að sanna með bankaábyrgð eða yfirlýsingu viðurkenndrar bankastofnunar að hann gæti efnt samninginn fyrir sitt leyti og honum settur frestur í þessu skyni til 7. desember 2004. Á-kk-nf hafi sagt að á því yrðu engin vandkvæði, hann hefði þegar unnið að þessum þætti eina viku áður en hann gerði kauptilboðið, hann hefði sambönd í Noregi og á Englandi og ef um allt þryti færi hann í sinn eigin banka, KB-banka. Hann hafi þó í fyrstu óskað eftir lengri fresti til að afla staðfestingarinnar, en að lokum fallist á eina viku eða til 7. desember 2004. Hafi honum rækilega verið gerð grein fyrir því að fresturinn væri úrslitaatriði um gildi kauptilboðsins, ef þetta brygðist félli tilboðið niður þá þegar. Hafi Á-kk-nf sýnt þessu fullan skilning, enda búi hann yfir mikilli reynslu í viðskiptum.

Stefnandi hafi fengið í hendur loftmynd af svæðinu og spildunni með inndregnum línum með lóðum og vegum á svæðinu. Óvissa hafi verið um markalínu á einu stað. Um minni háttar atriði hafi verið að ræða og það hafi engu breytt við tilboðsgerð. Vegna þessa hafi verið sett í kauptilboðið ákvæði þess efnis að nákvæm stærð landsins lægi ekki fyrir. Hafi verið talið að í mesta lagi gæti skeikað 100 m².

Í greinargerðinni er því haldið fram að 7. desember 2004 hafi Á-kk-nf M-kk-nf komið á skrifstofu stefnda, V-kk-ef, en samkvæmt framansögðu hafi honum þá í síðasta lagi borið að afhenda staðfestingu viðurkenndrar lánastofnunar um fjármögnun. Hann hafi ekki haft slíka staðfestingu meðferðis. Hins vegar hafi hann afhent áðurgreinda yfirlýsingu, sem undirrituð var af útibússtjóra í aðalútibúi KB-banka. Á-kk-þgf hafi verið það alveg ljóst að honum bæri í síðasta lagi þennan dag að leggja fram staðfestingu á því að fjármögnun vegna kaupa stefnanda á umræddri spildu væri í höfn. Hann hafi skilið ákvæðið um fyrirvarann á þennan veg enda komið á lokadegi frestsins til lögmanns stefndu til að uppfylla skuldbindingar kaupanda samkvæmt tilboðinu og leggja fram bankastaðfestinguna. Hafi hann í fyrstu haldið því fram að yfirlýsing KB-banka jafngilti því að bankinn væri að lofa því að hann myndi fjármagna kaupin. Honum hafi þá kurteislega og ákveðið verið bent á að hann hefði átt að koma í síðasta lagi þennan dag með fullgilda skriflega bankaábyrgð og að framlögð yfirlýsing uppfyllti ekki með nokkrum hætti kvöðina sem lögð væri á kaupanda samkvæmt tilboðinu. Hefðu stefndi V-kk-nf og Á-kk-nf deilt um það hvernig bæri að skilja yfirlýsinguna. Hafi Á-kk-nf neitaði því algerlega í fyrstu að þetta væri annað en það sem beðið hefði verið um og sagt að í efni yfirlýsingarinnar fælist að bankinn væri að ábyrgjast það að umsamið kaupverð yrði greitt 14. desember 2004. Eftir stutt skoðanaskipti hafi Á-kk-nf viðurkennt að yfirlýsingin uppfyllti ekki þær kröfur sem gerðar voru samkvæmt tilboðinu. Hins vegar hafi hann talið að bankinn myndi lána fjármagn til kaupanna en að hann gæti ekki fengið það staðfest með öðrum hætti. Þá hafi hann ekki getað svarað því hvenær hann myndi hafa þessa fjármuni undir höndum. Það tæki sinn tíma, svo væru að koma jól og réttast væri að fresta þessu öllu fram í janúar. Þar með hafi þessum fundi lokið. Á-kk-þgf hafi hins vegar verið það fullljóst að tilboð stefnanda hafi ekki verið efnt og það væri fallið niður.

Stefnanda hafi í kjölfar þessa verið bent á að ef ætlun félagsins væri að eignast umrædda spildu yrði það að gera nýtt kauptilboð, útvega strax fyrirvaralausa yfirlýsingu banka um fjármögnun kaupverðs og að það yrði greitt 14. desember 2004. Það væri síðan undir seljendum komið hvort þeir vildu eiga viðskipti við stefnanda.

Á-kk-nf hafi eftir þetta farið heim til stefnda F-kk-ef I-kk-ef og beðið hann um lengri frest til að leggja fram bankaábyrgð. Hann hafi einnig óskaði hann eftir að kaupsamningsdegi yrði frestað fram í miðjan janúar 2005. Þessum óskum hans hafi verið hafnað og honum tjáð að kauptilboð stefnanda væri fallið úr gildi. Stefnandi hafi síðan engin samskipti átt við stefndu fyrr en búið var selja öðrum landið. Hann hafi ekki látið á sér skilja að hann teldi sig eiga rétt til að kaupa landið og ekki gefið til kynna með einum eða öðrum hætti að hann vildi eða ætlaði sér að efna kaupsamning 14. desember 2004. Í þessu sambandi sé tekið fram að réttur til að veðsetja landið vegna kaupanna hafi ekki verið fyrir hendi.

Vegna framangreindra vanefnda af hálfu stefnanda hafi ekki komið til þess að boðað yrði til fundar til að ganga frá kaupsamningi. Við hafi tekið samningaviðræður við aðra aðila og landið hafi nú verið selt stefnda Álftabyggð ehf.

Stefndu mótmæla sérstaklega ummælum í stefnu þess efnis að aldrei hafi verið gerðar athugasemdir af þeirra hálfu við yfirlýsingu KB-banka og að stefndu hafi ekki dregið í efa greiðslugetu stefnanda. Þá sé því einnig ranglega haldið fram í stefnu að aðilar hafi reglulega verið í sambandi vegna fyrirhugaðra kaup stefnanda. Á-kk-nf M-kk-nf hafi þvert á móti viðurkennt hinn 7. desember 2004 að stefnandi hefði ekki náð að efna kauptilboðið og það væri þar með úr sögunni. Hugsanleg greiðslugeta stefnanda á síðara tímamarki hafi hér enga þýðingu. Stefnandi hafi þó engin gögn lagt fram um að greiðsla kaupverðs hafi verið tryggð hinn tilgreinda dag eða laus til ráðstöfunar til greiðslu kaupverðsins við kaupsamning 14. sama mánaðar. Greiðsluábyrgð KB-banka hafi ekki heldur litið dagsins ljós. Loks er því mótmælt að fyrir hendi séu atvik sem leitt geti til þeirrar niðurstöðu að stefndu hafi gefið umræddan fyrirvara í kauptilboði stefnanda eftir eða samþykkt með einum eða öðrum hætti að litið yrði framhjá honum. Stefndu F-kk-nf I-kk-nf, J-kvk-nf, A-kvk-nf Þ-kvk-nf og Á-kvk-nf hafi eftir 7. desember 2004 verið óbundin af því tilboði stefnanda sem þau hefðu samþykkt, enda hafi gildur og skuldbindandi fyrirvari sjálfkrafa bundið enda á þann samning sem tókst með aðilum frá og með þeim degi að telja.

Til stuðnings sýknukröfu vísa stefndu aðallega til þess að þau hafi samþykkt kauptilboð stefnanda í hluta jarðarinnar Sviðholts á Álftanesi með þeim fyrirvara, sem skýrlega var orðaður í tilboðinu og verið hafi órjúfanlegur hluti þess, að stefnandi legði fram bankatryggingu fyrir greiðslu kaupverðs innan ákveðinna tímamarka. Vegna vanefnda stefnanda á að leggja fram skriflega staðfestingu viðurkenndrar lánastofnunar fyrir fjármögnun kaupverðsins hafi tilboðið fallið sjálfkrafa niður 7. desember 2004. Fyrirvarinn um að fjármögnun yrði staðfest af viðurkenndri lánastofnun hafi verið settur inn í tilboðið af stefnda V-kk-þgf til að tryggja efndir á samningi og tryggja hagsmuni seljenda, stefndu F-kk-ef I-kk-ef, J-kvk-þgf, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef og Á-kvk-ef, en V-kk-nf hafi verið lögmaður þeirra. Á-kk-nf M-kk-nf hafi lýst vilja sínum til að hafa þann frest sem í fyrirvaranum fólst lengri, en af því hafi ekki orðið. Það sé af og frá að fyrirvarinn hafi verið settur inn í tilboðið til að tryggja einhliða rétt kaupanda gagnvart seljanda. Fyrirvarinn hafi verið gagnkvæmur og skuldbindandi fyrir bæði seljendur og kaupanda. Seljendur hafi þannig samþykkt kauptilboðið með öllum ákvæðum þess, þar á meðal fyrirvaranum. Með því að samþykkja kauptilboðið hafi seljendur skuldbundið sig til að bíða í eina viku eftir því að aflað yrði staðfestingar viðurkenndrar lánastofnunar á fjármögnun. Fyrirvarinn hafi einnig haft það gildi að kaupandi væri laus allra mála ef sú trygging sem hér um ræðir kæmi ekki fram eða væri ekki sýnd í síðasta lagi 7. desember 2004. Í samræmi við orðanna hljóðan hafi það falist í umræddum fyrirvara að um skriflega yfirlýsingu yrði að ræða og að lánastofnunin sem hana gæfi þyrfti að vera viðurkennd. Samkvæmt þessu hafi stefnanda borið í síðasta lagi 7. desember 2004 að leggja fram skriflega staðfestingu á því að hann hefði tryggt sér fjármuni til að greiða kaupverð samkvæmt samþykktu tilboði hans, 80.000.000 krónur, þann 14. sama mánaðar. Það að fyrirsvarsmaður stefnanda lagði hinn tilgreinda dag fram þá yfirlýsingu frá KB-banka, sem áður er getið, sýni að stefnandi hafi talið sér skylt að leggja skriflega staðfestingu á fjármögnun fram í síðasta lagi 7. desember. Það sé líka deginum ljósara að sú yfirlýsing standist ekki nefnt ákvæði kauptilboðsins. Því hafi tilboðið fallið niður þennan dag. Við þetta bætist síðan að engin gögn liggi frammi í málinu sem staðfesti það að stefnandi hefði í reynd getað fengið það lán hjá KB-banka sem sótt hafði verið um samkvæmt þessari yfirlýsingu bankans. Samkvæmt framangreindu hafi seljendur eftir 7. desember 2004 verið lausir mála gagnvart stefnanda og engar skyldur borið til að ganga með honum til kaupsamningsgerðar. Kaupsamningur sem slíkur sé skjal í fasteignaviðskiptum með efni samþykkts og bindandi kauptilboðs, en almennt talsvert ítarlegri að efni til en kauptilboð eru. Kaupsamningur sé ekki grunnskjal í fasteignakaupum, heldur rökrétt framhald af kauptilboði. Þegar svo háttar til sem í þessu máli, það er að samþykkt kauptilboð fellur niður vegna fyrirvara sem í því er, séu engin rök til að halda máli áfram og undirrita kaupsamning.

Stefndu byggja á því að hafi stefnandi talið að á sér væri brotið á þeirri stundu sem hann vanefndi að leggja fram bankaábyrgðina hafi hann ekkert gert til að sanna greiðslugetu sína, sem þó hafi verið grundvallarástæða þess að seljendur misstu traust á honum. Tilboðsgjafi hafi aldrei neytt þess lagaúrræðis að geymslugreiða kaupverðið og sýna þar með og sanna að hann hefði getað efnt skuldbindingar sínar. Reyndar hafi stefnandi ekki ennþá sýnt fram á að hann hafi haft getu til að greiða kaupverðið þá er honum bar að gera það. Sé í þessu sambandi áréttað að stefnandi hafi engan rétt haft til að setja það land sem hann vildi kaupa af stefndu að veði til tryggingar láni sem hann kynni að taka vegna kaupanna, honum hafi borið að fjármagna kaupin með öðrum hætti. Engin gögn í málinu sýni að hann hafi getað það. Hins vegar liggi frammi í málinu gögn hér að lútandi sem séu ekki tengd stefnanda sjálfum heldur óviðkomandi aðilum. Af hálfu stefnanda hafi engin gögn verið lögð fram um að hann hafi getað greitt 80.000.000 krónur 14. desember 2004. Vottorð náinna ættingja fyrirsvarsmanns stefnanda löngu eftir að málið var úr sögunni hafi enga þýðingu fyrir úrslit þessa máls.

Stefndu vísa sérstaklega til þess að ekki hafi verið boðað til fundar til kaupsamningsgerðar af þeirri ástæðu einni að þau litu svo á að stefnandi hefði ekki efnt kauptilboðið vegna fyrirvarans sem í honum var og margsinnis hefur verið getið. Ekki hafi verið ástæða til að halda fund til að undirrita kaupsamning vegna kauptilboðs sem fallið hafi verið niður. Seljendur hefðu ekki mætt og kaupandi hafi ekki haft undir höndum fjármuni til að greiða kaupverðið.

Að því er varðar stefnda V-kk-þf sérstaklega er á því byggt, auk framanritaðs, að hann hafi aldrei verið eigandi að Sviðholtsjörðinni og því hafi það ekki verið á forræði hans að efna eða vanefna skuldbindingar sem stefnandi telur að til hafi orðið í lögskiptum félagsins og stefndu F-kk-ef I-kvk-ef, J-kvk-ef, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef og Á-kvk-ef. Stefnandi geri kröfur á hendur stefnda þrátt fyrir vitneskju um að hann hafi í öllu málinu komið fram sem umboðsmaður meðstefndu. Umboðsmaður beri ekki ábyrgð á athöfnum, aðgerðum eða athafnaleysi umbjóðanda síns. Það að stefnandi leggi stefnda og meðstefndu að jöfnu standist ekki lagareglur um umboð samkvæmt samningalögum. Stefnanda hafi einnig verið það ljóst frá upphafi að stefndi kæmi fram sem lögmaður seljenda og væri að gæta hagsmuna þeirra. Stefndi hafi aldrei haft umboð seljenda til ráðstafana af einu eða öðru tagi og um það hafi fyrirsvarsmaður stefnanda haft vitneskju. Eftir 7. desember 2004 hafi kauptilboð stefnanda verið niður fallið þar sem forsenda þess, sem margoft hefur verið tiltekin, hafi ekki gengið eftir. Þá hafi meðstefndu ekki borist nýtt tilboð frá stefnanda og þau þar með talið að aðilar væru sammála um að málinu væri lokið. Á stefnda V-kk-þgf hafi hvílt sú skylda eðli máls samkvæmt að orða kauptilboðið með nægilega skýrum hætti varðandi skuldbindingar hvors aðila um sig þannig að unnt yrði að fara eftir tilboðinu og ljúka skjalagerð með formlegum kaupsamningi og síðar afsali. Lýsing á hinu selda í tilboðinu hafi verið eins nákvæm og unnt var og skipulags- og byggingaryfirvöld á Álftanesi hafi lagt til uppdrátt, sem stefnandi hafi haft undir höndum í að minnsta kosti eina viku áður en hann gerði kauptilboðið. Hvernig sem á málið er litið hafi stefnandi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni sem rakið verði til stefnda V-kk-ef. Stefndi hafi komið fram gagnvart stefnanda sem lögmaður seljenda og haft umboð til að taka við tilboðum í spildu sem þeir áttu og sem skipulögð hafði verið undir íbúðabyggð. Stefndi hafi ekki haft réttarstöðu fasteignasala samkvæmt ákvæðum laga um fasteignasölu í þessu máli. Lögmönnum sé heimilt að annast skjalagerð við sölu fasteigna sem tengjast verkefnum sem þeir hafa undir höndum. Stefndi hefur annast margvísleg hagsmunamál fyrir seljendur, svo sem með því að selja landskika í eigu þeirra einu sinni áður og koma fram fyrir þeirra hönd í eignarnámsmáli.

IV.

Í greinargerð stefndu Álftabyggðar ehf. og Þ-kk-ef A-kk-ef S-kk-ef er um málsatvik vísað til þess að eftir að stefnandi hafði gert tilboð í umrædda landspildu hafi fyrirsvarsmaður félagsins meðal annars leitað til stefnda Þ-kk-ef A-kk-ef með það fyrir augum að selja honum hana. Það sé beinlínis rangt hjá stefnanda að stefndi hafi verið honum til ráðgjafar sem fasteignasali. Samskipti stefnda Þ-kk-ef A-kk-ef og stefnanda hafi alls ekki verið með þeim hætti. Sé í því sambandi vert að benda á að stefndi sé ekki löggiltur fasteignasali. Ákvæði laga nr. 99/2004 eigi því ekki við í málinu, andstætt því sem stefnandi haldi fram, og breyti engu í því sambandi þótt stefndi eigi hlut í fasteignasölu. Fyrirsvarsmanni stefnanda hafi verið vel kunnugt um þessa stöðu stefnda Þ-kk-ef A-kk-ef er til hans hafi verið leitað sem fjárfestis, en ekki fasteignasala. Kauptilboð sem stefnanda voru gerð í spilduna frá félögum sem meðal annars voru í eigu stefnda Þ-kk-ef A-kk-ef hafi ekki gengið eftir, enda hafi komið í ljós að stefnandi ætti ekki þann rétt til hennar sem fyrirsvarsmaður félagsins hélt fram að það ætti. Í kjölfarið hafi stefndi V-kk-nf fyrir hönd stefndu F-kk-ef I-kk-ef, J-kvk-ef, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef og Á-kvk-ef boðið stefnda Þ-kk-þgf A-kk-þgf að gera tilboð í spilduna. Það hafi verið gert og kaupsamningur komist á. Þótt stefndi Þ-kk-nf A-kk-nf hafi samkvæmt þessu vitað um fyrirætlanir stefnanda um kaup á spildunni hafi jafnframt verið orðið ljóst þá er kauptilboð Álftabyggðar ehf. kom til að þessar fyrirætlanir hefðu ekki gengið eftir.

Samkvæmt greinargerð er sýknukrafa stefndu Álftabyggðar ehf. og Þ-kk-ef A-kk-ef á því byggð að þá er kaup félagsins á umræddri landspildu komu til hafi seljendur upplýst sérstaklega að kauptilboð stefnanda í hana hefði fallið niður vegna fyrirvara sem það hefði verið bundið og því væri ekkert því til fyrirstöðu að gengið yrði til samninga við Álftabyggð ehf. Við gerð kaupsamnings á milli félagsins og seljenda hafi í engu verið gengið gegn lögvörðum hagsmunum stefnanda, enda hafi tilboð stefnanda í spilduna fallið niður þar sem félagið hafi ekki getað staðið við það. Það hafi þannig alfarið verið á ábyrgð stefnanda að fyrirhuguð kaup félagsins á spildunni gengu ekki eftir. Stefnandi hafi hvorki lagt fram staðfestingu á fjármögnun innan 7 daga frá samþykkt kauptilboðs né boðið fram greiðslu kaupverðs 14. desember 2004, svo sem beinlínis hafi verið boðið í kauptilboðinu. Þessu til viðbótar hafi stefnandi ekki sýnt fram að hann hafi síðar haft undir höndum samþykkt lánsloforð viðurkenndrar lánastofnunar til kaupanna. Hið stefnda félag hafi greitt seljendum hið umsamda kaupverð og uppfyllt að öðru leyti allar skyldur sínar gagnvart þeim. Ljóst sé að hvorki stefndi Álftabyggð ehf. né stefndi Þ-kk-nf A-kk-nf hafi átt nokkurn þátt í því að brjóta gegn hagsmunum stefnanda, enda verið í góðri trú og mátt treysta því að engin vanheimild væri fyrir hendi hjá seljendum þegar kaupsamningur þeirra og Álftabyggðar ehf. var gerður. Af þessum ástæðum beri að sýkna stefndu af dómkröfum stefnanda.

V.

Svo sem fram er komið var sá fyrirvari settur í tilboð það sem stefnandi gerði stefndu F-kk-þgf I-kk-þgf, J-kvk-þgf, Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf og Á-kvk-þgf í hluta jarðarinnar Sviðholts á Álftanesi 24. nóvember 2004, að stefnanda bæri innan 7 daga frá samþykki tilboðs að leggja fram staðfestingu um fjármögnun kaupverðs frá viðurkenndri lánastofnun. Ekki er um það ágreiningur að stefndu hafi samþykkt tilboð stefnanda eigi síðar en 30. nóvember 2004, en samþykkisfrestur átti samkvæmt því að renna út á hádegi þann dag. Af þessu leiddi að umræddri staðfestingu bar stefnanda að framvísa eigi síðar en 7. desember 2004. Þá skyldi gengið frá formlegum kaupsamningi eigi síðar en 14. desember 2004 og kaupverðið, 80.000.000 krónur, þá innt af hendi.

Þegar stefndu samþykktu tilboð stefnanda komst á samningur milli þeirra sem bundinn var framangreindum fyrirvara. Engin efni eru til að líta svo á að fyrirvarinn hafi einvörðungu haft gildi gagnvart stefnanda og að stefndu geti þar af leiðandi ekki borið hann fyrir sig.

Óumdeilt er að fyrirsvarsmaður stefnanda afhenti stefndu hinn 7. desember 2004 yfirlýsingu frá útibússtjóra í aðalútibúi KB-banka hf. sem dagett var þann sama dag. Í henni kom það eitt fram, svo sem áður er rakið, að staðfest var að stefnandi hefði leitað eftir lánveitingu hjá bankanum vegna kaupa á lóð á Álftanesi og að erindið væri til skoðunar hjá útibússtjóranum. Augljóst er að yfirlýsing þessi fullnægir í engu þeim áskilnaði um staðfestingu á fjármögnun sem hið samþykkta tilboð fól í sér. Stefnandi hefur ekki haldið því fram að hann hafi þegar hér var komið sögu sýnt stefndu fram á það með öðrum hætti að fjármagn til kaupa á umræddri landspildu væri tryggt. Verður reyndar að telja með öllu ósannað að fyrir hafi legið á þessum tíma að búið væri að fjármagna kaupin. Fá gögn sem stefnandi hefur lagt fram og vísað til hvað þetta varðar hér engu breytt. Á hið sama við um stöðu mála að þessu leyti sjö dögum síðar, það er þegar formlegur kaupsamningur skyldi í síðasti lagi gerður og kaupverðið innt af hendi. Loks eru engin efni til að líta svo að af hálfu stefndu hafi verið fallið frá þeim fyrirvara í kauptilboði sem hér um ræðir, né heldur að þau hafi með einum eða öðrum hætti fyrirgert rétti sínum til að bera hann fyrir sig eða samþykkt að framlengja þann frest sem var settur til að uppfylla hann.

Sá fyrirvari í samþykktu kauptilboði, sem hér hefur verið til umfjöllunar og skuldbindingargildi þess var bundið, var samkvæmt framansögðu tímabundinn. Fallist er á það með stefndu að um leið og sá frestur sem í þessu ákvæði hins samþykkta tilboð fólst var á enda og með því að það hafði þá ekki verið uppfyllt hafi samningur aðila fallið sjálfkrafa úr gildi. Á hér hið sama við og gildir um ótímabundinn fyrirvara í kaupsamningi um fasteign, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en þar er miðað við að kaupsamningur falli niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á hafi skuldbindingargildi samnings verið bundið ótímabundnum fyrirvara um atvik sem þá hefur enn ekki gengið eftir. Hann var ekki síðar endurvakinn með einum eða öðrum hætti. Af þessu leiðir að þegar hinn 8. desember 2004 höfðu stefndu F-kk-þgf I-kk-nf, J-kvk-nf, A-kvk-nf Þ-kvk-nf og Á-kvk-nf fulla heimild til þess að ráðstafa umræddu landi með öðrum hætti en miðað hafði verið við samkvæmt tilboði stefnanda. Breytir reyndar engu varðandi þetta þótt miðað yrði við þann dag sem stefnanda bar að inna kaupverðið af hendi í síðasta lagi, það er 14. desember 2004. Eru þegar af þessari ástæðu ekki efni til að fallast á það með stefnanda að hann eigi rétt til bóta úr hendi stefndu að því marki sem krafa um bætur er grundvölluð á því að brotið hafi verið gegn samningsbundnum réttindum hans.

Ekki verður annað séð en að bótakrafa á hendur stefndu F-kk-þgf I-kk-þgf, J-kvk-þgf, Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf og Á-kvk-þgf styðjist einvörðungu við þá málsástæðu að þau hafi vanefnt samning sem þau gerðu við stefnanda um umrædda landspildu. Samkvæmt þessu og með því að dómurinn hefur komist að þeirri niðurstöðu um gildi samningsins sem að framan greinir verða þessi stefndu alfarið sýknuð af kröfum stefnanda í málinu.

Af stefnu, málatilbúnaði stefnanda og málflutningi lögmanns hans má ráða að bótaábyrgð stefndu V-kk-ef, Þ-kk-ef A-kk-ef og Álftabyggðar ehf. gagnvart stefnanda sé allt að einu fyrir hendi þótt komist væri að þeirri niðurstöðu að umræddur kaupsamningur hafi fallið niður sökum fyrirvarans sem hann var bundinn. Málatilbúnaður stefnanda hefur þó í besta falli verið óljós um þetta og reyndar í heild sinni að því er tekur til kröfugerðar á hendur þessum stefndu. Stefndi V-kk-nf gætti í málinu hagsmuna stefndu F-kk-ef I-kk-ef, J-kvk-ef, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef og Á-kvk-ef og verður á engan hátt séð að hann hafi með aðkomu sinni að því bakað sér bótaábyrgð gagnvart stefnanda. Þá liggur ekki annað fyrir en að stefndi Þ-kk-nf A-kk-nf hafi sem fyrirsvarsmaður Álftabyggðar ehf. fyrst leitað eftir því að kaupa þá landspildu sem málið varðar af stefndu F-kk-þgf I-kk-þgf, J-kvk-þgf, Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf og Á-kvk-þgf nokkru eftir að fyrir lá að samningur þeirra við stefnanda var niður fallinn. Eru engin þau atvik fyrir hendi, óháð niðurstöðu um gildi þess samnings, sem leitt geta til þess að bótaréttur til handa stefnanda gagnvart stefndu Þ-kk-þgf A-kk-þgf og Álftabyggð ehf. hafi stofnast.

Samkvæmt framansögðu eru stefndu alfarið sýknuð af kröfum stefnanda í málinu. Eftir þessum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnanda gert að greiða stefndu málskostnað svo sem í dómsorði greinir, sbr. ennfremur 2. mgr. 132. gr. laganna. Við ákvörðun málskostnaðar til stefndu F-kk-ef I-kk-ef, J-kvk-ef, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef, Á-kvk-ef og V-kk-ef er tekið tillit til þess að með úrskurði dómsins 10. maí 2005 var stefnanda gert að greiða þeim samtals 280.000 krónur í málskostnað í máli sem rekið var hér fyrir dómi út af þeim lögskiptum þessara aðila sem hér hafa verið til umfjöllunar. Höfðu stefndu skilað greinargerð í málinu þegar framangreindur úrskurður gekk, en með honum var það fellt niður sökum útivistar af hálfu stefnanda.

Það athugist að kröfugerð stefnanda í málinu er tölulega séð mjög vanreifuð. Væru á annað borð efni til að fallast á að stefnandi ætti rétt til bóta úr hendi stefndu væri þannig ófært að taka afstöðu til bótafjárhæðar í ljósi þess hvernig málið hefur að þessu leyti verið lagt fyrir dóminn.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D ó m s o r ð :

Stefndu, F-kk-nf I-kk-nf J-kk-nf, A-kvk-nf Þ-kvk-nf J-kvk-nf, J-kvk-nf J-kvk-nf, Á-kvk-nf J-kvk-nf, V-kk-nf K-kk-nf, Þ-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf og Álftabyggð ehf. eru sýknuð af kröfum stefnanda, Álftaborgar ehf., í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu F-kk-þgf I-kk-þgf, Ö-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, J-kvk-þgf og Á-kvk-þgf samtals 280.000 krónur í málskostnað.

Stefnandi greiði stefnda, V-kk-þgf, 100.000 krónur í málskostnað.

Stefnandi greiði stefnda Þ-kk-þgf A-kk-þgf 220.000 krónur í málskostnað.

Stefnandi greiði stefnda Álftabyggð ehf. 180.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf