E-1524/2021

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 24. júní 2021 og dómtekið 8. september 2022.

Stefnendur eru G-kvk-nf H. P-kvk-nf kt. 000000- 0000, [...], og H-kk-nf B-x-x S-kk-nf, kt. 000000- 0000, [...].

Stefndu eru E-kvk-nf Ó-kvk-nf kt. 000000- 0000, [...] og G-kvk-nf Þ-kvk-nf G-kvk-nf, kt. 000000- 0000, [...].

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði insolidum, dæmd til að greiða þeim 2.107.078 krónur með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. apríl 2021 til greiðsludags, gegn útgáfu og afhendingu afsals til handa stefndu þegar greiðsla hefur borist. Ennfremur gera stefnendur þá kröfu að stefndu verði dæmd til að greiða þeim insolidum málskostnað að skaðlausu, í samræmi við framlagðan málskostnaðarreikning.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda. Þá krefjast stefndu málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnenda óskipt í samræmi við framlagðan málskostnaðarreikning eða að mati dómsins.

Málsatvik og sönnunarfærsla:

Þann 2. desember 2020 undirrituðu málsaðilar kaupsamning um einbýlishúsið [...], fastnr. [...]og fastanr. [...], þar sem stefnendur seldu stefndu eignina á 54.000.000 króna. Skýring þess að eignin er skráð með tvö fastanúmer mun vera sú aðþ egar eignin var byggð árið 1956 var hún á einni hæð, enárið 1970 hafi efri hæð hússins verið byggð.

Eignin hafi þá verið nýtt sem tvíbýli, en síðar breytt í einbýli. Stefndu hugðust á ný breyta eigninni og nýta hana sem tvíbýli.

Stefndu greiddu stefnendum 11.100.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 40.800.000 krónur greiddust með viðbótarlánum, en 2.100.000 krónur áttu að greiðast sem lokagreiðsla við útgáfu afsals 15. apríl 2021. Afhending eignarinnar átti samkvæmt kaupsamningi að fara fram 6. mars 2021, eða fyrr, og mun hafa farið fram í tveimur áföngum í febrúar 2021 að ósk stefndu.

Í söluyfirliti eignarinnar kemur fram að um sé að ræða einbýlishús, aukaíbúð og bílskúr, alls 186,1 fm., byggð árið 1956 og væntanlegum kaupendum bent á að skoða eignina vel, sérstaklega með það í huga. Nánar segir að fasteignasalan bendi væntanlegum kaupendum á að kynna sér vel ástand fasteigna við skoðun og fyrir tilboðsgerð, og ef þurfa þyki að leita til sérfræðinga um nánari ástandsskoðun. Fasteignasali geti ekki fullyrt um ástand og eiginleika þeirra hluta fasteigna sem ekki eru aðgengilegir og sjást ekki berum augum, t. d. lagnir, dren, skólp og þak. Um raf-, vatns-og frárennslislagnir segir í söluyfirlitinu: „endurnýjaðar að hluta“, og þá segir að búið sé að endurnýja húsið töluvert bæði að innan og utan síðustu ár.

Í tölvupósti stefndu 10. mars 2021, sem sendur var fasteignasölu þeirri sem milligöngu hafði um viðskiptin, kemur fram að skýrsla rafvirkja muni líklega liggja fyrir þann dag, en rafvirkjar hefðu talað um að taka þyrfti allt rafmagn hússins í gegn og að það væri mikil hætta tengd rafmagninu. Í svarpósti stefnenda til fasteignasölunnar 13. mars 2021 kemur fram að þeim þyki það leitt, en bent hafi verið á flest þessu tengt, svo sem í bílskúrnum, auk þess sem allt hefði verið vel sjáanlegt. Í tölvupósti stefndu 15. mars 2021 segir að ekkert af þessu hafi verið sagt við þau, það hafi verið talað um háspennustrenginn í bílskúrnum eftir undirritun ogað heiti potturinn læki.

Með bréfi lögmanns stefndu 21. maí 2021 var bent á að ýmsir gallar hefðu komið í ljós eftir afhendingu, og hefðu stefndu fengið rafvirkja 9. mars 2021 til að meta galla vegna rafmagns. Tilboð rafvirkjans í endurbætur hafi numið 2.666.000 krónum. Þá hefðu stefndu fengið húsasmið frá [...]ehf. vegna hugsanlegra rakaskemmda, og skoðun farið fram 10. maí 2021. Í skoðunargerð kemurfram að kostnaður við endurbætur vegna raka nemi 1.520.000 krónum og kostnaður vegna lagfæringa á gluggum 455.720 krónur. Í lok bréfsins kemur fram að stefndu hafi ákveðið að halda eftir lokagreiðslu kaupsverðsins, 2.100.000 krónum vegna fyrrgreindra galla, og áskildu sér rétt til þess að krefjast skaðabóta vegna annmarka umfram afsalsgreiðsluna.

Með bréfi lögmanns stefnenda 1. júní 2021 var öllum kröfum stefndu hafnað með vísan til þess að stefndu hefði verið fullkunnugt um ástand eignarinnar við kaupin. Stefnendur hefðu upplýst um allt sem þau vissu um ástand eignarinnar og stefndu skoðað eignina mjög vel.

Þann 13. október 2021 lögðu stefndu fram matsbeiðni undir rekstri málsins, þar sem þess var óskað að dómkvaddur yrði einn hæfur, sérfróður og óvilhallur matsmaður til þess að meta ástand rafmagns og rakaskemmda á fasteigninni, svo og kostnað við lagfæringar á heitum potti. Matsspurningar eru í matsbeiðni settar fram í 23 töluliðum. Sama dag var A byggingar tæknifræðingur skipaður til þess að framkvæma umbeðið mat. Matsgerð hans var lögð fram í dóminum 12. maí 2022. Helstu niðurstöður matsins eruþær að raflögnum og frágangi á lögnum sé verulega ábótavant, og mjög margt sem uppfylli ekki lög og reglugerðir. Um þann matsþátt naut matsmaður liðsinnis Brafmagnstæknifræðings. Heildarkostnaður um þann lið er metinn 2.040.000 krónur. Þá segir í matsgerð að raki komist í gegnum vegg á vesturhlið hússins þannig að málning bólgni upp, enda margar sprungur á þeirri hlið hússins, og kítti vanti undir glugga til að fyrirbyggja leka. Stífni gólfs í svefnherbergi á efri hæð séof lítil. Heitur pottur eða hlaðin setlaug sé sprungin, sem valdi leka, og þarfnast laugin viðhalds. Heildarkostnaður við endurbætur er í matsgerðinni metinn 4.550.123 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af vinnu.

Vettvangsskoðun fór fram fyrir aðalmeðferð málsins. Máls aðilar gáfu öll aðilaskýrslur fyrir dómi. Vitnaskýrslur gáfu A matsmaður, B fasteignasali og C aukmakastefnanda G-kvk-ef, D.

Málsástæður og lagarök stefne nda:

Stefnendur hafna alfarið öllum kröfum stefndu um að eignin sé haldin göllum ogtelja að skýrslur sem hafi einhliða verið aflað af hálfu stefndu hafi ekkert sönnunargildi. Stefnendur hafi sjálf keypt eignina fyrir um það bil tveimur árum áður, og lítið sem ekkert gert fyrir hanaað öðru leyti en að skipta um þak og glugga í bílskúr. Þá sé eignin gömul, byggð uppúr miðbiki síðustu aldar.

Stefnendur byggja á því að þau hafi bent stefndu á raflagnir, opnað skápa og sýnt raflagnir. Stefnendur hafi boðið að inntakskapall yrði lagfærður en stefndu hafi ekki viljað að hlutir yrðu lagfærðir, t. d. inntak o. fl. þar sem til hafi staðið að fara í miklar breytingar. Stefnendur hafi í staðinn látið stefndu fá nýja sláttuvél og garðverkfæri án endurgjalds. Varðandi snúru bak við skáp þá hafi hún verið frágengin og engin hætta af henni, auk þess að vera sýnileg. Eins og sjáist af myndum, sem fylgi skýrslu rafverktakans og [...]ehf., þá séu þetta allt sjáanlegir hlutir, eins og rafmagnstaflan semst efndu hafi verið bent á. Það hefði ekki átt að fara framhjá stefndu að rafmagnslagnir séu ekki nýjar. Skoðunarskylda þeirra sé rík, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

Hvað varðar heitan pott, þá sé um steyptan pott að ræða sem stefndu hafi verið bent á að þyrfti viðgerðar við. Hann sé sprunginn, sem leyni sér ekki og sjáist við skoðun. Ekki sé um nýjan pott að að ræða. Stefnendur hafi fullnægt upplýsinga skyldu sinni og stefndu vitað af ástandi pottsins, og hefði mátt vera ljóst við skoðun ástand hans.

Stefnendur hafi spurt stefndu um hvort þau vildu uppþvottavél, trampólín og að auki ofn og stefndu þegið það. Stefnendur hafi boðist til að fjarlægja drasl á lóðinni en stefndu ekki talið þörf á því. Varðandi gardínustangir og ljós þá hafi stefnendur einungis tekið lausar gardínustangir og ljósakrónur, sem ekki teljast sem fylgifé fasteignar. Stefndu hafi ekki kvartað við stefnendur vegna þessa við afhendingu eins og réttast hefði verið að gera, sbr. ákvæði þar um í kaupsamningi, sbr. 10. tl. á bakhlið kaupsamnings, sbr. og ákvæði 48. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu kvarti fyrst yfir þessu við stefnendur með bréfi lögmanns stefndu 21. maí 2021.

Hvað varðar raka/leka í gluggum o. fl., þá hafi stefnendum ekki verið kunnugt um leka eða raka í gluggum. Stefnendur hafi ekki málað né kíttað meðfram gluggum. Þá þarfnist eignin viðhalds, sem fari ekki framhjá neinum sem skoði eignina, enda ómálaðir útveggir og gluggar. Stefndu hefði mátt vera það ljóst að það þyrfti ýmislegt að gera, enda hafi stefndu sagt við skoðun að þær myndu láta taka allt í gegn mála og laga.

Varðandi leka á stétt við hús þá kannast stefnendur ekki við það og fullyrði að hitabræðsla hafi ekki lekið þegar húsið var afhent. Ef leki hafi komið upp þá hafi hann komið eftir að stefndu tóku við eigninni og beri af því áhættu, sbr. ákvæði 12. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnendur telja eignina ekki haldna neinum göllum. Þegar slíkt sé metið verðiað skoða aldur hússins og það sem er sýnilegt. Ekki sé gerð krafa um að gamlar eignir uppfylli öll þau skilyrði sem sett eru fyrir nýjar íbúðir. Því þurfi að taka mið af þeim reglum sem í gildi voru þegar fasteign var byggð. Skoðunarskylda kaupanda sé rík þegar um gamlar eignir sé að ræða og þeir gallar sem stefndu telja vera á eigninni séu allir meira og minna sýnilegir og falli undir skoðunarskyldu kaupenda í gömlum eignum, sbr. ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002. Þá hafi stefndu verið bent á af fasteignasala að skoða eignina vel, sem komi meðal annars fram í söluyfirliti fasteignasölunnar.

Stefnendur telja sig í einu og öllu hafa fullnægt upplýsingaskyldu sinni eftir bestu samvisku, sbr. ákvæði 26. gr. laga nr. 40/2002. Þá bendi stefnendur einnig á að jafnvel þótt þessir meintu gallar væru taldir gallar í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002 þá nái þeir ekki galla þröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002. Dómaframkvæmd geri ráð fyrir þvíað galli þurfi að ná a. m. k. 10% af söluundvirði eignarinnar, í þessu tilviki 5.400.000 krónum. Í fyrirliggjandi matsgerð séu gallar sagðir alls nema 4.550.123 krónum miðað við 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu. Hins vegar beri að miða endurgreiðslu við 100% eins og reglur hafi kveðið á um við höfðun málsins, og ljóst að meintir gallar nái aldrei gallaþröskuldi.

Stefnendur mótmæla matsgerðinni hvað varðar þá þætti hennar eða meinta galla, sem ekkert sé getið um í greinargerð stefndu, sem of seint fram komnum.

Með vísan til alls framangreinds telja stefnendur að stefndu beri að greiða þeim eftirstöðvar kaupverðsins, 2.100.000 krónur, og 7.078 krónur, þ. e. uppgjör lögveða samkvæmt lögskilauppgjöri eða samtals 2.107.078 krónur, sem sé stefnufjárhæð málsins. Stefnendur byggja í því að fasteignin að [...], hafi ekki verið haldin neinum annmörkum sem talist gætu gallar á notaðri eign í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga. Stefnendur hafna því að um rangar upplýsingar eða sök af þeirra hálfu sé að ræða, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Stefndu E-kvk-þgf hefði verið bent á leka undir glugga, og rangt væri að upplýst hefði verið að nýlega hefði verið múrað.

Stefnendur hafna því að stefndu sé heimilt að halda eftir kaupsamningsgreiðslum á grundvelli ákvæða 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og krefjist réttra efnda á kaupsamningsskyldum stefndu samkvæmt 50. gr. sömu laga, sbr. a-lið 1. mgr. 49. gr. laganna. Gjalddagar kaupverðsins séu ákveðnir í kaupsamningnum. Stefnendur geri kröfu um greiðslu þeirra auk dráttarvaxta á fyrrgreindar fjárhæðir í samræmi við ákvæði kaupsamningsins, sbr. ákvæði III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Stefnendur muni gefa út afsal um leið og greiðsla hefur borist. Þá hafi stefndu verið gert viðvart um innheimtu kaupverðsins í bréfi dagsettu 4. maí 2021 og ítrekað með bréfi 1. júní 2021. Stefndu hafi ekki sinnt því, og ákveðið að halda eftir greiðslu, sbr. tölvubréf lögmanns stefndu 10. júní 2021. Því sé málshöfðun þessi nauðsynleg til að knýja fram réttar efndir á kaupsamningnum.

Af hálfu stefnenda sé vísað til reglna á sviði fasteignakauparéttar, sbr. lög nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 50. gr., sbr. a-lið 1. mgr. 49. gr. laganna. Eins sé vísað til almennra reglna samninga- og kauparéttar um skuldbindingargildi samninga. Þá sé vísað til reglna á sviði kröfuréttar, m. a. reglna um greiðslu skuldbindinga. Um afhendingu og áhættu af seldri eign vísast til 12. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Um skilgreiningu galla í notuðum fasteignum er vísað til 18. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Um skoðunarskyldu kaupanda á notuðum fasteignum er vísað til 29. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 og 26. gr. sömu laga um upplýsingaskyldu.

Dráttarvaxtakröfu sína byggja stefnendur á ákvæðum III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, sérstaklega 1. mgr. 6. gr., sbr. og 12. gr. Um réttarfar sé vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafan um málskostnað styðjist við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefndu :

Stefndu mótmæla málatilbúnaði stefnenda, þ. m. t. öllum kröfum og málsástæðum í heild sinni og um einstök atriði. Virðist sem stefnendur styðji kröfu sína einkum við það að skoðunar- og aðgæsluskylda stefndu hafi verið rík, að stefndu hafi verið bent á af fasteignasala að skoða eignina vel, og að stefnendur hafi fullnægt upplýsingaskyldu sinni eftir bestu samvisku. Jafnframt bendi stefnendur á að ef gallarnir yrðu taldir gallar í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002, þá myndu þeir ekki ná gallaþröskuldi 18. gr. laganna.

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að fyrir hendi séu gallar í skilningi fasteignakauparéttar, og að stefnendur hafi ekki rækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt ákvæðum laga um fasteignakaup nr. 40/2002, og leynt veigamiklum upplýsingum og veitt rangar/ófullnægjandi upplýsingar, sem áhrif hafihaft á kaupin.

V ið afhendingu hafi verið vísbendingar um að rafmagni eignarinnar væri ábótavant. Stefndu hafi því fengið rafverktaka til þess að fara yfir og meta ástand þess, og í skýrslu þeirra komi m. a. fram að sum rafmagnsatriði skapi hættu, þ. m. t. bruna- og slysahættu. Sé vísað til skýrslu þeirrar hvað varðar frekari skýringar og myndir af tjóni stefndu vegna ástands á rafmagni hússins við afhendingu eignarinnar. Stefndu byggja á því að ástand rafmagnsins hafi verið falið, bæði á myndum á söluvef og þegar stefndu skoðuðu eignina. Þá hafi þeim jafnframt verið ómögulegt að skoða rafmagn á bak við stóra skápa í stofum og herbergjum, sem og í þvottahúsi og baðherbergi. Stefnendur hafi ekki upplýst stefndu um að rafmagn og frágangur rafmagns væri beinlínis hættulegt vegna eldhættu og þyrfti að laga strax, eins og þeim hafi bo riðað gera, annað sé rangt og þeirri málsástæðu stefnenda hafnað. Stefndu hafi hvorki verið sagt frá né verið sýndir annmarkar á rafmagni. Þá sé rafmagnstafla hússins inni í geymslu, sem ekki hafi verið hægt að komast að vegna muna. Stefndu vísi til framlagðar matsgerðar um þennan lið, þar sem staðfest sé í skoðunarskýrslu B, rafmagnstæknifræðings, og löggilts rafverktaka, að raflögnum hússins sé verulega ábótavant, „mjög margt í frágangi og vinnubrögðum sem uppfyllir ekki lög og reglugerðir.“

Stefndu hafna því að stefnendur hafi látið stefndu fá nýja sláttuvél og garðverkfæri án endurgjalds í staðinn fyrir raflagnir. Rætt hafi verið um þetta, en stefnendur síðan skilið dótið eftir.

Hvað varðar rakab yggja stefndu á því að stefnendur hafi ekki upplýst um rakann sem séá nokkrum stöðum í eigninni en ljóst sé að stefnendur hafi vitað af tilvist rakans, þar sem búið hafi verið að reyna að fylla upp í og mála við glugga á neðri hæð í stofu sem dæmi. Þá hafi stefnendur vanrækt hefðbundið viðhald eignarinnar, sem hafi leitt til þess að raki sétil staðar. Stefnendum hafi b or iðað upplýsa stefndu um raka fyrir kaupin.

Um rakann sé að öðru leyti vísað til framlagðar matsgerðar um að raki smitist í gegnum vegg við glugga á vesturhlið stofu og leki sé í lögn í sturtu á neðri hæð.

Stefndu vísa jafnframt til annarra annmarka eftir afhendingu, eins og að gardínustangir hafi verið fjarlægðar, föst ljós verið fjarlægð á hinum ýmsu stöðum, svo sem í stofu og á baði á neðri hæð og gardínustangir í stofu á efri hæð. Fari það þvert gegn því sem fram komi í 5. gr. kaupsamnings og í lögum nr. 40/2002. Einnig hafi seljendur skilið eftir rusl. Í 10. gr. laga nr. 40/2002 segi að við afhendingu skuli seljandi hafa rýmt fasteign og ræst. Stefndu hafni því að stefnendur hafi boðist til að fjarlægja draslið.

Hvað varðar heita pottinn, þá haldi stefnendur því fram að það hafi ekki leynt sér að heiti potturinn væri sprunginn og að það sjáist við skoðun. Það rétta sé að stefnendur hafi upplýst stefndu, eftir að kaupsamningur var undirritaður, að sprungur væru á heita pottinum en ekki að hann myndi leka. Hvað varðar umfjöllun í stefnu um að stefnendur hafi boðið stefndu uppþvottavél, trampólín og aukaofn, þá hafi verið samið um að stefndu myndu taka stofuborð og uppþvottavél en ekkert annað.

Stefndu benda á að stefnendur hafi búið í eigninni í rúm tvö ár. Ætla verði að þeim hafi mátt vera ljóstað verulegar rakaskemmdir væru í eigninni og stefnendum hafi ekki getað dulist ástand rafmagns. Telja stefndu því sannað og raunar augljóst að stefnendur hafi vitað, eða a. m. k. mátt vita, af umræddum annmörkum sem stefndu hafi tekið eftir aðeins á nokkrum dögum eða vikum. Í þessu sambandi megi benda á að stefnendur hafi sagt að þau hefðu skipt um glugga í öllu húsinu og lagað loftið á bílskúrnum ásamt þvíað klæða hann að utan.

Að mati stefndu sé ljóst að verulegir annmarkar hafa komið í ljós við skoðun þeirra á eigninni eftir afhendingu hennar, í samræmi við 38. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Telja stefndu ljóst að eignin sé gölluð í skilningi 18. gr. laganna, sem og samkvæmt 26. og 27. gr. laganna. Þá telja stefndu ljóst að 22. gr., 23. gr., 24. gr. og 28. gr. laganna eigi jafnframt við hvað varðar gallana. Fyrir liggi að um séað ræða atriði sem hafi verulega þýðingu fyrir stefndu og hefðu haft áhrif á kaupin. Þess má geta að um er að ræða fyrstu kaup beggja stefndu.

Í 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segi að fasteign sé gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um. Í orðalaginu „seljandi vissi eða mátti vita um“feli stað ekki sé skilyrði að stefnendur hafi vitað af umræddum leka-, eða rakaskemmdum og alvarlegum annmörkum á frágangi á rafmagni, heldur nægi að þau hafi mátt vita um hann. Með vísan til gagna málsins, þeirrar staðreyndar að umræddir gallar voru sýnilegir á innra- og ytra byrði hússins, og að stefnendur höfðu gert ráðstafanir til þess að ástand á rafmagni eignarinnar væri ekki sýnilegt, hvorki á söluvef né við skoðun, t. d. með því að setja húsgögn fyrir það, og að stefnendur höfðu sjálf búið í fasteigninni í um tvö ár, telja stefndu yfir allan vafa hafið að stefnendur hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína. Skiptir þá ekki máli hvort umræddir gallar rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði í skilningi 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Sú málsástæða sem stefnendur leiða af ákvæðinu í þessu samhengi sé því efnislega röng og eigiekki við.

Stefndu byggja sýknukröfu sína jafnframt á því að fasteignin sé gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002, enda hafi fasteignin ekki verið í samræmi við þær upplýsingar sem stefnendur veittu stefndu við kaupin. Jafnvel þótt stefnendur hafi verið í góðri trú, sem verði að teljast ólíklegt, þá sé engu að síður um að ræða rangar og/eða ófullnægjandi upplýsingar líkt og fram sé komið. Raki hafi fundist í eigninni á nokkrum stöðum og rafmagnið beinlínis verið hættulegt. Umræddar upplýsingar, sem stefnendur hafi veitt og beri ábyrgð á, hafiekki gefið rétta mynd af eiginleikum fasteignarinnar.

Samkvæmt framansögðu telja stefndu ljóst að stefnendur hafi vitað eða mátt vita að upplýsingar sem þau veittu voru ófullnægjandi og hafi þau leynt réttum upplýsingum um ástand eignarinnar gegn betri vitund. Slík háttsemi sé saknæm og í andstöðu við ákvæði fasteignalaupalaga. Beri að árétta að ekki sé gerður áskilnaður um saknæma háttsemi seljenda skv. 27. gr. laga nr. 40/2002. Því geti komið til að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Huglæg afstaða stefnenda skiptir þannig engu máli við mat á galla, enda sé bótagrundvöllurinn í þeim efnum hlutlæg ábyrgð, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til framangreinds beri stefnendur hlutlæga ábyrgð á tjóni vegna upplýsinganna sem þau gáfu og reyndust rangar/ófullnægjandi. Áréttað skuli að með röngum upplýsingum séekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar heldur einnig misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru til þess fallnar að valda misskilningi. Þar sem réttar upplýsingar hafi ekki verið veittar telja stefndu ljóst að fasteignin sé haldin galla í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002. Skiptir hér sem endranær engu þótt gallarnir rýri ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur beri óskipta bótaábyrgð gagnvart stefndu vegna alls tjóns sem þær hafi orðiðfyrir af þessum sökum. Sú vanefnd heimili stefndu að beita vanefndaúrræðum, m. a. stöðvunarrétti og að halda eftir greiðslu kaupverðs, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002, þar á meðal sérfræðikostnaði, þ. e. kostnaði dómkvaddra matsmanna og lögmanns. Þannig hafi stefndu fyrir sitt leyti efnt kaupsamninginn og beitt fyrir sig lögbundnum stöðvunarrétti. Viðbúið séað tjón stefndu verði langt umfram það fé sem haldið var eftir. Stefndu telja eignina hafa verið haldna verulegum og leyndum göllum við kaupin og því eigi þær kröfur á hendur stefnendum um afslátt af kaupverði og/eða greiðslu skaðabóta af þeim sökum, sbr. 41. gr. og 43. gr. laga nr. 40/2002. Við blasi, með vísan til kostnaðar í framlagðri matsgerð, að stefndu eigi gagnkröfu til skuldajöfnunar við kröfu stefnenda, sem þær áskilji sér rétt til að innheimta síðar. Þannig byggja stefndu sýknukröfu sína einnig á því að umfang gallanna sé slíkt að þeir rýri í raun verðmæti eignarinnar svo nokkru varði í skilningi 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Þá byggja stefndu á því að þær hafi uppfyllt aðgæsluskyldu sína í samræmi við 29. gr. laga nr. 40/2002. Ljóst séað kaupandi beri aðeins áhættuna af göllum sem hann hefði mátt sjá við hefðbundna skoðun. Í því samhengi beri að líta til þess hvernig aðstæður horfðu við stefndu við kaupin. Fyrir liggi að báðar stefndu voru að kaupa sína fyrstu eign og því reynslulausar í fasteignaviðskiptum. Stefndu séu ekki sérfróðar um byggingar. Þvert á móti hafi þær enga sérþekkingu, menntun eða reynslu á því sviði. Stefndu hafi treyst á réttmæti þeirra upplýsinga sem stefnendur gáfu við kaupin. Upplýsingar sem lágu fyrir við kaupin hafi ekki gefið rétta mynd af ástandi eignarinnar og ekki heldur gefið stefndu tilefni til að skoða einstaka hluti hennar sérstaklega. Umræddir gallar hafiekki blasað við þegar stefndu skoðuðu eignina við eðlilega skoðun. Sé um leynda galla að ræða eins og þeir horfa við stefndu sem stefnendur hefðu mátt vita af og bera ábyrgð á sem eigendur eignarinnar í yfir tvö ár. Jafnvel þótt litið verði svo á að aðgæsluskylda kaupanda sé almennt rík, skv. 29. gr. laga nr. 40/2002, víki ákvæðið ekki fyrir upplýsingaskyldu seljanda skv. 26. gr., sbr. 3. mgr. 29. gr., sömu laga. Þannig gangi upplýsingaskylda seljanda gagnvart kaupanda framar og takmarkast ekki við skoðunarskyldu hans, enda sé þekkingar forskot seljanda í flestum tilvikum mikið líkt og hér um ræðir.

Dráttarvaxtakröfu stefnenda er mótmælt og vísast í því samhengi m. a. til ákvæðis 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu um að krafa stefnenda beri ekki dráttarvexti að því marki sem henni er mætt með gagnkröfum stefndu. Stefndu geri kröfu um málskostnað úr hendi stefnenda óskipt að skaðlausu samkvæmt mati dómsins eða sundurliðuðum málskostnaðarreikningi. Verði stefndu dæmdar greiðsluskyldar sé þess krafist með vísan til framangreinds að málskostnaður falli niður.

Um lagarök vísa stefndu til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18. gr., 26. gr., 27. gr. og 44. gr. laganna. Um rétt stefndu til afsláttar af kaupverði og/eða skaðabóta úr hendi stefnenda vísast til IV. kafla sömu laga, einkum 41. gr. og 43. gr., sbr. 37. gr. Krafan um málskostnað sé studd við 1. mgr. 130 gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá sé vísað til ákvæða 28. gr. sömu laga varðandi heimild til að hafa uppi gagnkröfu til skuldajöfnunar. Minnt sé á að stefndu er nauðsynlegt að fá dæmdan virðisaukaskatt ofan á málflutningsþóknun svo að stefndu verði haldið skaðlausum af þeim skatti, sbr. lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Forsendur og niðurstaða:

Samkvæmt gögnum málsins var fasteignin [...] upphaflega byggð árið 1956, og efri hæðin árið 1970. Eignin er því notuð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og telst ekki gölluð nema að ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, eða að seljendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Eins og getur í málsatvikum var kaupverð eignarinnar 54.000.000 króna. Matsgerð A byggingartæknifræðings hefur að mati dómsins með engum hætti verið hrakin um þá meintu galla sem á eigninni eru, og ber því að líta til hennar um niðurstöðu málsins. Í því sambandi getur engu breytt þótt matsmaður hafi leitað aðstoðar rafmangstæknifræðings og löggilts rafvirkja við mat á ástandi raflagna.

Í matsgerðinni er heildarkostnaður við endurbætur allra galla sem á eigninni eru samtals metinn 4.550.123 krónur að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað. Sannað þykir, að miða beri mögulega endurgreiðslu virðisaukaskatts við þá prósentutölu sem í gildi var þegar málið var höfðað. Þegar málið var höfðað var endurgreiðsla virðisaukaskatts af vinnu á verkstað 100%, sbr. reglugerð nr. 690/2020, sem breytt var með reglugerð nr. 1426/2020. Metinn kostnaður endurbóta lækkar sem þessu nemur um 294.584 krónur, og verður samtals 4.255.539 krónur. Samkvæmt því nema ágallarnir 7,88% af kaupverði fasteignarinnar.

Við mat á því hvort þeir gallar sem getur um í matsgerð rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, hefur almennt verið litið til athugasemda í frumvarpi 18. gr. laga nr. 40/2002, um að verðmætisrýrnun vegna galla í gömlum húsum þurfi að lágmarki að nema 10%, oft nefndur„gallaþröskuldur“. Þetta er þó ekki algilt, enda kunna að vera tilteknar ástæðurfyrir hendi þar sem réttlætanlegt er að miða við lægri prósentu, eins og ráða má af dómum Hæstaréttar, svo sem ef fasteign hefur nýlega verið endurbætt og virðist í góðu ástandi.

Í söluyfirliti eignarinnar kemur fram að búið sé að endurnýja raf-, vatns - og frárennslislagnir að hluta, og að búið sé að endurnýja húsið töluvert bæði að innan sem utan síðustu ár. Með engum hætti liggurfyrir í gögnum málsins hvaða lagnir höfðu verið endurbættar að hluta, eða hvaða endurbætur höfðu farið fram innan- og utanhúss, eða hvenær þær endurbætur hafi verið gerðar, hafi þær átt sérstað. Ber því að mati dómsins að líta á greintorðalagsöluyfirlitsins með almennum hætti, um að stefndu hafi mátt ætla að húsið væri í góðu lagi, en ekki sem yfirlýsingu þess að ástand eignarinnar hafi verið betra en almennt mátti ætla miðað við aldur þess. Með vísan til þessa eru ekki efni til að telja að ágallar á hinni seldu fasteign í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, sem nema eins og fram er komið 7,88% af kaupverði, rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu byggja á því að stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með vísan til 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

Í 26. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram að ef kaupandi fasteignar hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi telst fasteign gölluð. Þetta gildir þó aðeins ef skortur á upplýsingum hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Samkvæmt 27. gr. sömu laga telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- og/eða kynningargögnum um hana. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að 27. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram að með röngum upplýsingum seljanda sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum. Á móti kemur að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna.

Eins og fram er komið segir í söluyfirliti að lagnir hafi verið endurnýjaðar að hluta, og eignin töluvert endurnýjuð að innan og utan síðustu ár. Í skýrslu þess fasteignasala fyrir dómi, sem útbjó söluyfirlitið, kom fram að nefndar upplýsingar hefði hann fengið frá fyrri eiganda hússins, þ. e. þeim aðila sem seldi stefnendum eignina árið 2018, þá með milligöngu sömu fasteignasölu, og hafi því ekki fengið þær upplýsingar frá stefnendum. Stefnendur undirrita þrátt fyrir þetta söluyfirlitið og bera því ábyrgð á efni þess. Um efni söluyfirlitsins er þegar fram komið að ekkert liggur fyrir hvaða endurbætur hafi átt sér staðeðaþáhvenær. Ósannað er jafnframt að nefndar upplýsingar séu beinlínis rangar, séu aðeins hálfur sannleikur eða misvísandi og/eða til þess fallnar að valda misskilningi um hvað var gert, og virðast stefndu ekki með neinum hætti hafa leitað eftir upplýsingum eða staðfestingu þar um. Upplýsingar í söluyfirlitinu um nýja glugga í bílskúr, sem eru rangar, virðast jafnframt komnar frá fasteignasalanum, en ekki er á því byggt í málinu að um galla sé að ræða tengt þeim. Þá verður að ætlaað stefnendur hafi látið endurnýja þak og þaksperrur á bílskúrshluta fasteignarinnar, en þess er þó ekki sérstaklega getið í söluyfirlitinu.

Um upplýsingaskyldu stefnenda og skoðunarskyldu stefndu er fram komið í málinu að aðeins ein skoðun fór fram fyrir kaupin, í ágúst 2020. Viðstödd þá skoðun voru stefnendur og stefndu, ásamt maka annarrar stefndu. Enginn var viðstaddur frá þeirri fasteignasölu sem milligöngu hafði um kaupin. Af því sem upplýst er, þá eru hvorki stefnendur né stefndu með neina þá þekkingu eða menntun að skipt geti máli við úrlausn málsins.

Aðila málsins greinir á um hvað hafi nánar verið upplýst um og hvað hafi mátt sjá við skoðun, og hvort upplýsingar hafi komið fram þá eða síðar. Má ætla að skoðun stefndu hafi verið nokkuð ítarleg, enda mögulega staðið yfir á þriðju klukkustund.

Stefndu báru fyrir dómi að stefnendur hefðu eftir bestu getu sýnt eignina, að þær töldu, og að þær hefðu skoðað eignina vel. Þær hefðu þó ekki getað séð allt, t. d. hafi þær ekki getað séð að eitthvað væri athugavert við rafmagn þar sem húsgögn hafi þá verið fyrirraflagna dósummeð tenglum og rofum, ogekki getað séð rafmagnstöfluna fyrir dóti. Þá hafi þær ekki séð að inntakskapall hússins h ékklaus í bílskúr fyrr en þá síðar, og ekkitekið eftir því að gólf á efri hæð „dúaði“ fyrr en eftir afhendingu, líklega þar sem þung húsgögn voru þá farin. Ekki hafi verið sýnilegur leki í stétt framan við húsið, sem hafi komið fram eftir afhendingu. Þá hafi þeim verið sýnt brot úr heita pottinum, enekki verið upplýstar um að hann læki fyrr en eftir að kaup gerðust.

Stefnendur báru að hafa látið stefndu vita að rör hefðis prungið í stéttinni framan við húsið, sem hefði verið lagfært. Gólf efri hæðar hafi ekki dúað þótt í því hafi marrað, enda timburgólf. Stefndu hafi verið sýnd rafmagnstaflan, og þá hafi við skoðun verið rætt um lagfæringu inntaksrafl agnar, sem hékk laus í bílskúr vegna fyrri framkvæmda þar, og stefnendur boðist til þess að setja lok og ramma fyrir raflagnadósir. Stefndu hafi hins vegar afþakkað flest, þar sem til stóð að breyta efri hæðinni í séríbúð. Einnig hafi stefndu verið bent á brot úr heita pottinum, og að hann þarfnaðist viðgerðar vegna sprungna sem hefðu verið sýnilegar.

Þar sem málsaðila greinir á um framangreind atriði, hvað hafi verið skoðað og hvað hafiverið upplýstum og hvenær, stendur orð gegn orði. Ósannað er að stefnendur hafi vitað um hverstífleikigólfs hafi átt að vera eða gefið rangar upplýsingar um gólfbita efri hæðar, sem virðast samkvæmt matsgerð vera frá árinu 1949. Þá er ósannað að rangar upplýsingar hafi verið gefnar um lagfæringar á lögn í útitröppum. Ætla verður af vettvangsskoðun að sprungur í heitum potti hafi verið sýnilegar, og að slæman frágang raflagna hafi víðamáttsjáí fasteigninni, svo sem að inntakskapall hékk laus í bílskúr, og hefði sá frágangur átt að gefa stefndu tilefni til frekari skoðunar, eftir atvikum með fagaðila, sem og fyrirspurnar um hvaða raflagnir hefðu verið endurnýjaðar að hluta.

Rafmagnstaflan sjálf, og hvort hún hafi verið sýnd eða ekki, skiptir ekki verulegu málií þessu sambandi, enda er ekki að sjá að hún sé þaðsem helst hafi þurft að lagfæra. Er því ekki fallist á að stefnendur hafi með saknæmum hætti gefið stefndu rangar upplýsingarumframangreindatriði með vísan til 26. og/eða 27. gr. laga nr. 40/2002.

Hvað varðar leka á vesturhlið hússins bar stefnandi H-kk-nf í sinni skýrslu fyrir dómi að hafa vitað um skemmdir á múr undir glugga innanvert á þeirri hlið, og að einhvern tíma hafi þar lekið, en ekki á meðan hann bjó þar. Þá hafi engar viðgerðir eða málun farið fram utanhúss á vesturhlið hússins. H ann hafi hins vegar málað alla íbúðina að innan eftir að hann keypti. Í skýrslu sinni fyrir dómi bar stefnda E-kvk-nf að H-kk-nf hefði nefnt að lekið hefði undir glugga, en það væri búið að laga það. Í skýrslu sinni fyrir dómi bar stefnda G-kvk-nf að við skoðun hafi stefnendur talað um að leki hefði verið á vesturhlið hússins, sem hefði verið lagað, en sérstaka athygli hafi þó vakið að allt hafiverið nýmálað að innan. Í skýrslu sinni fyrir dómi bar stefnandi G-kvk-nf að íbúðin hefðiverið máluð eftir að stefnendur keyptu. Hún hafi ekki orðið vör við neinn raka, svo sem út frá glugga. Spurð fyrir dómi af hverju rammar eða lok hafi ekki veriðá raflagna dósum barhúnað H-kk-nf hafi verið nýbúinn að mála uppi, og þær því ekki verið komnar á.

Stefndu vísa til þess að lekið hafi skömmu eftir afhendingu. Hafi þær því fengið húsasmið tilþessað skoða eignina með tilliti til raka 10. maí 2021. Í skýrslu hans segir að það sjáist á múrhúð neðan glugga á vesturhlið að hann hafi lekið áður, enda mörg lög af fylliefnum og málningu til að loka því. Mælingar hans hafi sýnt allt að 70% raka á yfirborði og í sýni teknu undir glugganum. Í matsgerð kemur fram að skemmdir séu á múrhúð utanvert á vesturhlið og múrhúðin þar laus. Vatn berist óhjákvæmilega inn í vegginn í slagviðri. Greinileg ummerki hafi verið um lagfæringar á sprungum og múr fyrir einhverjum árum, þar sem ekki hafi verið vandað til verka. Þ á gæti verið að vatn bæ rist inn undir glugg anní gegnum rifu sem þurfi að þétta með kítti. Lekinn hafi varað lengi, en ekki væri hægt að segja til um hversu lengi. Þá væri óvíst að leikmaður hefði getað áttað sig á leka um þær sprungur og viðgerðir, sem voru á vesturhlið hússins.

Af framangreindu röktu telur dómurinn sannað að leki hafi verið til staðar á vesturhlið hússins, áður en salan fór fram til stefndu, sem stefnendur hafi ekki upplýst um, og mögulega reynt að hylja ummerki með því að mála yfir. Um saknæma háttsemi erað ræð aum þann galla, sem stefndu höfðu réttmæta ástæðu til fá upplýsingar um, og hefði án efa haft áhrif á gerð og efni kaupsamningsins, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt matsliðum 7 og 15 í matsgerð nemur kostnaður við endurbætur vegna þessa leka samtals 800.000 krónum, en að teknu tilliti til 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað,131.387 króna, telst tjónið samtals 668.613 krónur. Eiga stefndu rétt til afsláttar af kaupverði sem þeirri fjárhæð nemur. Um annan leka tengdan tiltekinni notkun stefndu á sturtu, verðurekki fallist á að um sök stefnenda geti veriðað ræða.

Óumdeilt er að stefndu áttu eftir að greiða stefnendum lokagreiðslu kaupverðs eignarinnar, 2.1 00.000 krónur, auk 7.078 króna samkvæmt lögskilauppgjöri. Ekki hefur verið fallist á sýknukröfu stefndu, en fallist hefur verið á að þær eigi rétt á afslætti sem nemur 668.613 krónum. Samkvæmt því verður stefndu gert að greiða stefnendum 1.438.465 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi sem lokagreiðsluna bar að inna af hendi, 15. apríl 2021, gegn útgáfu og afhendingu afsals til handa stefndu.

Með vísan til úrslita málsins, 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefndu gert að greiða aðalstefnendum málskostnað, sem hæfilegur þykir að meðtöldum virðisaukaskatti eins og í dómsorði greinir.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan, ásamt meðdómsmönnunum Þ-kk-þgf D-kk-þgf héraðsdómara og G-kk-þgf V-kk-þgf byggingarverkfræðingi.

Dómsorð:

Stefndu, E-kvk-nf Ó-kvk-nf og G-kvk-nf Þ-kvk-nf G-kvk-nf, greiði stefnendum, G-kvk-þgf H. P-kvk-þgf og H-kk-þgf S-kk-þgf, 1.438.465 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, frá 15. apríl 2021 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum 1.750.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf