E-2958/2017

Mál þetta, sem dómtekið var 10. september 2018, var höfðað 22. september 2017 af hálfu Hátúns 8, húsfélags, Hátúni 8 í Reykjavík, á hendur F-x-x A-x-x og Z-x-x A-x-x L-x-x, báðum til heimilis að Hátúni 8 í Reykjavík.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 580.030 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 22. september 2017 til greiðsludags. Þess er krafist að stefndu verði gert að greiða stefnanda málskostnað að skaðlausu ásamt virðisaukaskatti samkvæmt málskostnaðaryfirliti. Til tryggingar fjárkröfum stefnanda, þ.m.t. er málskostnaður auk virðisaukaskatts, krefst stefnandi staðfestingar á lögveði í eignarhlutum stefndu við Hátún 8, fastanúmerum 201-0300 og 201-0306.

Stefndu krefjast þess að vera sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Þá krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati réttarins.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Stefnandi er húsfélag fjölbýlishússins að Hátúni 8 í Reykjavík. Stefndu hafa búið í húsinu í 17 ár, þau eiga tvær íbúðir í húsinu og búa í annarri þeirra, en leigja hina út. Ágreining aðila er að rekja til viðhaldsframkvæmda á fasteigninni. Húsfélagið fékk til liðs við sig verkfræðistofuna Eflu sem sá um undirbúning framkvæmda og útboð vegna gluggaskipta. Stefnda Z-x-x sat í stjórn húsfélagsins og tók þátt í undirbúningi framkvæmdanna. Stefndu höfðu augastað á þýskum gluggum, sem þau töldu hagkvæman kost. Stefndi F-x-x kynnti formanni húsfélagsins þá hugmynd þegar þeir hittust 30. janúar 2017 á starfsstöð formannsins ásamt kunningja stefnda F-kk-ef, sem þar var til að túlka og aðstoða félaga sinn. Undirbúningur framkvæmda mun þá hafa verið langt á veg kominn og þegar gert ráð fyrir öðrum kostum við undirbúning útboðs. Formaðurinn taldi of seint að breyta því. Mun stefndi F-x-x hafa viðrað þá hugmynd að stefndu keyptu sjálf þýska glugga fyrir sínar íbúðir og einnig kveðst hann hafa kynnt áform stefndu um að loka svölum íbúðanna með gleri. Stefndu halda því fram að formaðurinn hafi svarað því til að þau mættu fara í þær framkvæmdir á eigin kostnað og að stjórn myndi ekki setja sig á móti því. Stefnandi kveður það ekki vera rétt að stefndu hafi á fundi þessum verið veitt heimild til framkvæmda, enda geti formaðurinn ekki samþykkt slíkt einn síns liðs.

Í tölvupóstsamskiptum milli aðila á tímabilinu 1. febrúar til 8. febrúar 2017 lýsti formaður í upphafi samskipta við stefndu Z-x-x áhyggjum af ábyrgð húsfélagsins stæðu stefndu utan við framkvæmd þess, ítrekaði við stefndu að skoða málið vel og upplýsti að fulltrúum Eflu litist ekki vel á þessa hugmynd. Í kjölfarið kom fram að annar stjórnarmaður væri mótfallinn hugmyndinni og að formaðurinn kannaðist ekki við að hafa veitt samþykki til framkvæmda. Einnig kom fram að hann hefði áhyggjur af því að framkvæmdir kynnu að hafa í för með sér útlitsbreytingu, sem samþykki arkitekts þyrfti fyrir, og óskað var eftir nánari upplýsingum um þýsku gluggana. Stefndu upplýstu með tölvuskeyti 6. febrúar 2017 að þau myndu skipta um gluggana sjálf og tóku fram að ekki yrði um útlitsbreytingar að ræða. Stefndu kveðast hafa pantað glugga frá hinum þýska framleiðanda og hafa greitt staðfestingargjald vegna pöntunar 7. febrúar 2017. Í tölvuskeyti stefnda F-kk-ef til stjórnar húsfélagsins og sérfræðinga Eflu 8. febrúar 2017 kvaðst hann hafa verið í sambandi við arkitektinn A-kvk-þf varðandi svalalokun með gleri. Stjórnarmaður í stjórn húsfélagsins óskaði sama dag álits frá Húsastoð, sem þjónustar húsfélagið, á því hvort stefndu væru þessar framkvæmdir heimilar út frá því sem húsfundir hefðu samþykkt og hvort samþykki arkitekts nægði til að loka svölunum. Daginn eftir barst honum og formanni það svar frá Húsastoð að ef útlitsbreyting væri veruleg þyrfti samþykki allra en annars þyrfti samþykki ⅔ hluta eigenda. Til svalalokunar þyrfti bæði samþykki arkitekts og byggingarfulltrúa, auk þess sem samþykktar teikningar þyrftu að vera fyrir hendi.

Á húsfundi 28. febrúar 2017, þar sem tilboð verktaka vegna viðhaldsframkvæmda var samþykkt, lögðu stefndu fram tillögu þess efnis að þau myndu sjálf annast kaup og uppsetningu á eigin gluggum í íbúðum sínum og myndu standa utan við framkvæmd húsfélagsins að því leyti. Í minnisblaði verkfræðistofunnar Eflu sem lá fyrir fundinum var lýst áhyggjum af því að enn lægi ekki fyrir nákvæmlega hvaða gluggar yrðu notaðir eða hvernig frágangi yrði háttað. Formaður stjórnar húsfélagins tók undir sjónarmið Eflu og í kjölfarið var fundinum falið að greiða atkvæði um málið. Tillögu stefndu var hafnað. Þrátt fyrir þá niðurstöðu skiptu stefndu um alla glugga í íbúðum sínum um tveimur vikum síðar. Auk þess fjarlægðu stefndu handrið af svölum og settu þar upp gler-yfirbyggingu. Stefnandi kveður stefndu aldrei hafa kannað hug húsfundar til yfirbyggingar svala og hafi báðar framkvæmdir verið í óþökk annarra íbúa.

Sérfræðingar Eflu lögðu mat á glugga stefndu 16. mars 2017 þegar þeir höfðu verið settir upp. Við skoðun kom m.a. í ljós að gluggarnir voru ekki í samræmi við útlit og efnisgerð annarra glugga í húsinu. Gluggarnir voru úr plasti en ekki trégluggar eins og fyrir voru, þykkt karma og pósta önnur og þar sem áður hafði verið fast gler var nú opnanlegt fag. Gluggar í húsinu væru topphengdir og opnast út en umræddir gluggar væru hliðarhengdir og opnast inn. Allt í senn væri um að ræða veruleg frávik frá þeim gluggum sem fyrir voru auk útlitsbreytinga. Þá séu gluggarnir prófaðir m.t.t. slagregns og standist próf allt að 600 Pa., en gluggar þurfi að standast slagregnspróf að lágmarki 1100 Pa. samkvæmt ÍST EN 1027. Gluggar stefndu standist ekki íslenskar kröfur.

Byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar fór á vettvang 17. mars 2017. Taldi hann framkvæmdir stefndu, bæði gluggaskipti og yfirbyggingu svala, ganga gegn byggingarreglugerð og mannvirkjalögum. Fulltrúinn sendi stefndu með bréfi, dags 20. mars 2017, fyrirmæli um að stöðva framkvæmdir og óskaði skýringa á háttsemi þeirra.

Stjórn húsfélagsins hafði 16. mars 2017 samband við A-kvk-þf T-kvk-þf arkitekt sem er handhafi höfundarréttar fasteignarinnar og leitaði svara við því hvort stefndu hefðu fengið samþykki fyrir breytingunum. Í svari hennar 26. mars 2017 segir svo um gluggana í eignum stefndu og gustlokun á svölum að erfitt sé að skilja hvernig slík óleyfisframkvæmd geti gerst í fjölbýlishúsi með 35 íbúðum. Staðfesti A-kvk-nf að hvorki lægi fyrir samþykki handhafa höfundarréttar fyrir umræddum breytingum, né hefði eftir samþykki verið leitað.

Lögmaður stefnanda sendi stefndu bréf 30. mars 2017 þar sem þess var krafist að stefndu myndu vinda ofan af framkvæmdum sínum og greiða allan kostnað vegna málsins, þar með talið kostnað vegna skoðunar Eflu á gluggunum og lögfræðikostnað. Í svarbréfi lögmanns stefndu 6. apríl 2017 kemur fram að stefndu hafi talið sig vera komin með leyfi fyrir framkvæmdunum frá formanni húsfélagsins, það hefði verið veitt munnlega á fundi þann 30. janúar 2017. Í bréfinu var þess krafist að haldinn yrði húsfundur til að fjalla um það hvort framkvæmdin fengi að standa óhreyfð, en ella um bótaskyldu stefnanda. Stefnandi varð við kröfu stefndu og boðaði til húsfundar 2. maí 2017. Á fundinum var tillögum stefndu um að framkvæmd stæði og um að stefnandi greiddi þeim bætur hafnað. Fundurinn samþykkti kröfugerð á hendur stefndu og fól lögmanni stefnanda að gæta hagsmuna húsfélagsins fyrir dómi, ef á þyrfti að halda.

Í kjölfar fundarins samþykktu stefndu að gluggum þeirra yrði skipt út fyrir nýja af verktaka húsfélagsins og var það gert. Stefnandi krafðist þess jafnframt að stefndu tækju niður gler á svölum sínum og að þau greiddu bætur vegna þess tjóns sem þau hefðu valdið stefnanda með atferli sínu. Stefndu hafa eftir að mál þetta var höfðað tekið niður umræddan umbúnað á svölunum. Snýst ágreiningur aðila málsins nú um skaðabótakröfu stefnanda og staðfestingu á lögveðsrétti fyrir henni og málskostnaði.

Við aðalmeðferð málsins komu stefndu bæði fyrir dóm og gáfu skýrslur með aðstoð túlks og þáverandi formaður húsfélagsins gaf skýrslu. Þá bar vitni sá kunningi stefndu sem viðstaddur var fund stefnda F-kk-ef og formanns húsfélagsins 30. janúar 2017.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Af hálfu stefnanda er á því byggt að stefndu hafi með ólögmætum hætti skipt um glugga og sett upp yfirbyggingu svala á íbúðum sinum við Hátún 8. Þá hafi þau með framferði sínu valdið stefnanda fjártjóni sem þeim beri að bæta. Við málshöfðun hafi stefndu þegar fallist á að skipt yrði um umrædda glugga og kröfur húsfélagsins þá verið um að ólögmæt yfirbygging svala skyldi víkja, sem og varð. Endanlegar kröfur miði að því að húsfélagið standi að öðru leyti skaðlaust af ólögmætri háttsemi stefndu.

Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, verði ekki ráðist í framkvæmdir sem ekki hafi verið ráðgerðar í upphafi og á samþykktri teikningu nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. segi að teljist breyting ekki veruleg nægi samþykki ⅔ hluta eigenda. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. sömu laga eigi allir eigendur að eiga óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum sem varði sameiginleg málefni fasteignarinnar beint og óbeint. Sá ákvörðunarréttur eigi m.a. við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna.

Fjarlæging handriðs og yfirbygging svala stefndu hafi haft í för með sér breytingu á útliti fasteignarinnar í heild og þar með hafi átt að taka ákvörðun um framkvæmdina á húsfundi. Stefndu hafi með háttsemi sinni virt réttindi annarra eigenda að vettugi, en meirihluti eigenda hafi lýst sig andsnúinn yfirbyggingu svala stefndu á húsfundi þann 2. maí 2017, eftir að stefndu höfðu lokið framkvæmdum. Stefndu hafi ekki aflað nauðsynlegra leyfa fyrir framkvæmdum, þvert á grein 2.3.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Þá hafi stefndu samkvæmt 2. gr. höfundalaga nr. 73/1972 þurft að afla heimildar handhafa höfundarréttar vegna hönnunar byggingarinnar til að gera umræddar breytingar á útliti hennar.

Fullyrðingum stefndu um að formaður húsfélagsins hafi samþykkt framkvæmdir stefndu fyrir hönd húsfélagsins sé hafnað sem röngum og ósönnuðum. Samkvæmt lýsingum formanns húsfélagsins hafi svalalokun aldrei borið á góma á fundi þann 30. janúar 2017. Formaður húsfélagsins hafi ekki valdheimildir til að binda stefnanda með þeim hætti sem lýst sé af hálfu stefndu. Samkvæmt 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús teljist húsfélagið skuldbundið með undirritun meirihluta stjórnarmanna og skuli formaður að jafnaði vera einn af þeim. Formaður geti ekki skuldbundið húsfélagið með munnlegum hætti og án stuðnings annarra stjórnarmanna.

Fjárkrafa stefnanda sé þrískipt, samtals 580.030 krónur (107.797 + 61.584 + 410.649).

Í fyrsta lagi er reikningur frá Eflu verkfræðistofu vegna skoðunar á gluggum stefndu að fjárhæð 107.797 krónur. Verkfræðistofan hafi skoðað glugga stefndu 16. mars 2017, en stefnandi hafi talið nauðsynlegt að fá upplýsingar um umrædda glugga og hvort þeir stæðust íslenskar kröfur.

Í öðru lagi er kostnaður sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna húsfundar sem haldinn hafi verið að kröfu stefndu 2. maí 2017. Á fundinum hafi engin önnur mál verið á dagskrá og því sé ljóst að hann hefði ekki verið haldinn nema fyrir ólögmæta háttsemi stefndu og kröfu þeirra um að hann yrði haldinn. Vegna stærðar húsfélagsins og fjölda félaga þurfi að leigja sal í hvert sinn sem húsfundur sé haldinn. Kostnaður vegna fundarins samkvæmt reikningi frá Húsastoð sé að fjárhæð 61.584 krónur.

Í þriðja lagi er reikningur lögmanns stefnanda vegna vinnu málsins fram að stefnugerð. Ágreiningur aðila hafi að miklu leyti verið um glugga sem stefndu höfðu sett í íbúðir sínar, sem þau hafi fallist á að skipt yrði aftur um, en eftir standi að lögmaður húsfélagsins hafi þurft að verja miklum tíma í þennan þátt málsins. Hann hafi gefið út reikning 28. júní 2017 að fjárhæð 410.649 krónur vegna þessa. Um sé að ræða tjón sem stefndu beri að bæta.

Í öllum tilvikum sé á því byggt að um sé að ræða kostnað sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna ólögmætrar háttsemi stefndu. Stefndi beri bótaskyldu gagnvart stefnanda á grundvelli almennrar sakarreglu skaðabótaréttarins. Bein orsakatengsl séu á milli saknæmrar háttsemi stefndu og tjóns stefnanda. Þessi kostnaður stefnanda hefði aldrei fallið til ef ekki væri fyrir háttsemi stefndu. Framferði stefndu sé sérstaklega ámælisvert í ljósi þess að þau hafi ákveðið að hefja framkvæmdir þvert á niðurstöðu húsfundar.

Fjárkrafa stefnanda sé ennfremur rökstudd með vísan til 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Framferði stefndu í málinu verði jafnað við inntak ákvæðisins. Ólögmætar framkvæmdir stefndu hafi valdið stefnanda verulegum ama og rýrnun á verðmæti annarra eigna í ljósi útlitsbreytinga. Stefnanda sé því heimilt að láta framkvæma viðhald og viðgerðir og gera aðrar ráðstafanir á kostnað stefndu. Til stuðnings kröfu húsfélagsins um staðfestingu á lögveði fyrir fjárkröfum sínum sé byggt á 4. mgr. 26. gr. og 48. gr. laga um fjöleignarhús. Stefndu hafi hagað viðhaldi og breytingum á séreign sinni með óeðlilegum og ólögmætum hætti. Stefnandi hafi þurft að grípa til aðgerða og lagt út kostnað til að koma í veg fyrir mögulegt tjón. Gluggar stefndu hafi m.a. ekki staðist slagregnsprófun samkvæmt áliti Eflu og líkur hafi því verið á leka og tjóni út frá þeim. Auk þess megi líta til mögulegrar bótaskyldu stefnanda ef hann hefði látið framkvæmdir stefndu standa óáreittar með tilliti til leyfismála og brots á höfundalögum.

Stefnandi vísi til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sérstaklega 26., 39. og 48. gr., byggingarreglugerðar nr. 112/2012, sérstaklega gr. 2.3.1, höfundalaga nr. 73/1972, sérstaklega 2. gr., almennra reglna skaðabótaréttarins, laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, sérstaklega 1. mgr. 130. gr. og laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, en stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu mótmæli öllum kröfum og málsástæðum stefnanda sem röngum og/eða ósönnuðum og krefjist sýknu af öllum kröfum stefnanda. Stefndu hafi haft fullan rétt til þess að glerja svalir sínar, þar sem þau verði fyrir mjög miklu ónæði af bílaumferð um Laugaveg. Byggingin standist ekki þær kröfur sem gerðar séu í dag um hljóðvist og hafi stefndu átt fullan rétt á að verja sig gegn þeirri yfirgnæfandi hljóðmengun sem þau þurfi að þola. Þá hafi stefndu greitt staðfestingargjald fyrir gluggana 7. febrúar 2017 vegna þess að þau hafi verið í góðri trú um að mega skipta um þá, eins og lagt hafi verið fyrir formann húsfélagsins á fundi 30. janúar 2017. Þó að húsfundurinn 28. febrúar s.á. hafi hafnað beiðni þeirra hafi þau ekkert val haft. Í raun hefði það engu skipt þau úr því sem komið var hvort þau létu framleiðandann skipta um gluggana eða ekki. Tjón þeirra hafi þegar verið orðið. Þau hafi því verið nauðbeygð til að halda áfram með framkvæmdirnar. Þetta hafi verið á ábyrgð formanns húsfélagsins og hafi stefndu haldið fast í þá von að með einhverjum hætti yrði hægt að rétta hlut þeirra vegna þessa. Á húsfundi 2. maí 2017, sem haldinn hafi verið að beiðni stefndu, hafi þau freistað þess að fá að halda gluggunum í íbúðum sínum, en tillaga þeirra hafi verið felld. Stefndu hafi því verið nauðbeygð til að láta skipta gluggunum út fyrir aðra, af verktaka húsfélagsins.

Stefnandi krefjist greiðslu reiknings frá Eflu verkfræðistofu vegna skoðunar á gluggum stefndu samkvæmt reikningi að fjárhæð 107.797 krónur. Umrædd skoðun hafi verið að beiðni stefnanda og stefndi komið þar hvergi nálægt. Skoðun hafi farið fram 16. mars 2017, eða nokkrum vikum eftir húsfundinn 28. febrúar s.á., sem hafnaði beiðni stefndu um að fá að nota gluggana. Þar hafi verið vísað til álits Eflu sem lagst hafi gegn því að stefndu fengju að nota umrædda glugga. Óljóst sé hvaða tilgangi skoðunin í kjölfarið hafi átt að þjóna. Stefnandi hafi í öðru orðinu sagt að það hefði verið staðfest af fundinum þann 28. febrúar að stefndu fengju ekki heimild til að nota gluggana, en virðist í hinu orðinu halda því fram að nauðsynlegt hafi verið eigi að síður að fá umrædda skoðun á gluggunum. Af fullyrðingum stefnanda sé ljóst að skoðunin hafi verið með öllu þarflaus. Í stefnu sé í litlu rakið af hvaða ástæðum stefndu eigi að bera bótaábyrgð vegna þessa og í raun í engu fjallað um það hvernig umræddur kostnaður teljist vera á ábyrgð stefndu. Aðeins sé með mjög óljósum hætti fjallað um það hvernig stefndu hafi bakað sér bótaábyrgð og þá sé ekki nefnt einu orði hvernig umræddur kostnaður geti talist sennileg afleiðing einhvers meints tjónsatburðar. Kostnaðurinn hafi komið til vegna ákvörðunar formanns stjórnar, sem aldrei hafi borið málið undir stjórn, heldur hafi hann pantað úttektina án samráðs, og beri hann því þegar af þeirri ástæðu ábyrgð á umræddum kostnaði gagnvart húsfélaginu. Vísað sé til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 hvað þetta varði, sér í lagi 71. gr., sbr. einnig 70. gr. Formaður húsfélagsins hafi farið út fyrir umboð sitt og beri hann því ábyrgð gagnvart húsfélaginu samkvæmt 2. mgr. 71. gr.

Stefnandi geri kröfu vegna kostnaðar sem hann hafi orðið fyrir vegna húsfundar sem haldinn hafi verið að kröfu stefndu. Því sé haldið fram að þar sem ekki hafi verið fjallað um annað á fundinum en beiðni stefndu beri þau bótaábyrgð gagnvart stefnanda á tjóni hans vegna fundarins. Þessu sé mótmælt. Hver og einn félagi í húsfélagi hafi lögmæltan rétt til að láta taka málefni sem hann varði fyrir á húsfundi. Um þetta sé vísað til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, sér í lagi 2. mgr. 62. gr. Fráleitt verði að telja að stefndu beri einhverja bótaskyldu vegna þess að þau hafi óskað eftir að haldinn yrði húsfundur til að fjalla um málefni þeirra. Ekki komi fram í stefnu með hvaða hætti það hafi verið ólögmætt af hálfu stefndu að óska eftir húsfundi, aðeins að fundurinn hefði ekki verið haldinn nema vegna meintrar ólögmætrar háttsemi stefndu. Ekki sé fjallað með skýrum hætti um það með hvaða hætti stefndu hafi bakað sér bótaábyrgð og ekki sé nefnt einu orði hvernig meint tjón sé sennileg afleiðing af meintri ólögmætri háttsemi stefndu. Húsfundir hafi verið haldnir í sal á neðstu hæð hússins og stefnandi hafi ekki sýnt fram á, hvað þá sannað, að nauðsynlegt hafi verið að boða umræddan fund á hóteli úti í bæ.

Stefnandi krefjist skaðabóta vegna reiknings lögmanns stefnanda fyrir vinnu að málinu fram að stefnugerð. Í stefnu sé ekki vikið að því með einum eða neinum hætti hvernig aðkoma lögmanns hafi talist vera nauðsynleg fyrir stefnanda eða hvernig stefndu hafi mátt sjá það sem sennilega afleiðingu af gluggaskiptum sínum. Í stefnu sé í engu sundurliðað hvernig umrædd vinna hafi verið framkvæmd, í hverju hún hafi falist og hvernig hún hafi verið nauðsynleg, annars vegar til að halda uppi kröfum stefnanda og hins vegar hvernig það hafi yfirhöfuð verið nauðsynlegt að fá lögmann að málinu. Þetta sé ágalli á málatilbúnaði stefnanda og dæmi um óskýran málatilbúnað af hans hálfu. Stefndu hafi ennfremur verið kunnugt um að stefnandi væri með samning við Húsastoð og að í þeim samningi sé aðgangur að grunnlögfræðiþjónustu. Auðvelt hefði verið fyrir stefnanda að fá ráðgjöf vegna umræddra mála án þess að ráða lögmann sérstaklega til starfans. Um tiltölulega einfalt mál sé að ræða og erfitt að sjá hvernig stefndu hefðu mátt gera sér grein fyrir því að einhverjum dytti í hug að aðkoma lögmanns væri nauðsynleg. Ákvörðun um að ráða lögmann í málið hafi verið tekin án þess að um ákvörðun meirihluta stjórnar væri að ræða. Formaður stjórnar, sem virðist hafa staðið að ráðningunni, beri einn ábyrgð gagnvart húsfélaginu á því að hafa ráðið til starfa lögmann án þess að bera ákvörðunina undir stjórn húsfélagsins. Um þetta sé vísað til laga nr. 26/1994, sér í lagi 71. gr., sbr. einnig 70. gr. laganna. Formaður húsfélagsins hafi með ráðningunni farið út fyrir umboð sitt og beri því persónulega ábyrgð á ráðningunni og þeim kostnaði sem af henni hafi hlotist. Ráðning einhvers úr stjórn húsfélagsins á lögmanni geti ekki talist vera á ábyrgð stefndu. Þá hafi ráðning hans ekki verið sennileg afleiðing af því að þau freistuðu þess að fá að skipta út gluggum í fasteign sinni. Ekki hafi heldur verið gerð tilraun til að sýna fram á í stefnu hvernig skilyrðið um sennilega afleiðingu sé uppfyllt.

Sýknukrafa stefndu styðjist við almennar reglur skaðabótaréttar og krafa um málskostnað úr hendi stefnanda styðjist við XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, sér í lagi 1. mgr. 130. gr. Auk þeirra laga sé vísað til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, sér í lagi 2. mgr. 62. gr. og 71. gr., mannvirkjalaga nr. 147/2010, byggingarreglugerðar nr. 112/2012, byggingarreglugerðar nr. 441/1998, og byggingarreglugerðar nr. 177/1992.

Niðurstaða

Í máli þessu krefst stefnandi skaðabóta úr hendi stefndu vegna tjóns sem hlotist hafi af óleyfisframkvæmdum stefndu. Stefndu krefjast sýknu og kveðast hafa verið í góðri trú um að þau hafi haft leyfi húsfélagsins til umræddra framkvæmda.

Málsatvikum, sem að mestu eru óumdeild, er ítarlega lýst í sérstökum kafla hér að framan og vísast til þess sem þar kemur fram. Um atvik greinir aðila einna helst á um niðurstöðu óformlegs fundar stefnda F-kk-ef og formanns stefnanda 30. janúar 2017. Stefndu halda því fram að þeim hafi þar verið veitt leyfi til framkvæmda og vísa til lýsingar á efni fundarins sem kunningi þeirra sem viðstaddur var hefur undirritað. Orðalag lýsingar hans á meintu samþykki formannsins er óskýrt um það hvort fyrirvari hafi verið gerður um samþykki húsfélags eða stjórnar, en þar segir svo: „Formaðurinn húsfélagsins svaraði að hann má gera það og stjórn hefur ekki á móti, hann má alveg fara í framkvæmdi á sinn eigin kostnað.“ Í vitnisburði sínum fyrir dómi tók kunningi stefndu fram að formaðurinn hefði á fundinum sagt að samþykki húsfélagsins þyrfti fyrir framkvæmdum stefndu. Samræmist sá framburður því að skilja beri orðin og stjórn hefur ekki á móti í yfirlýsingu hans svo að heimild væri háð því skilyrði að stjórn húsfélagsins samþykkti. Í framburði hans kom jafnframt fram að formaðurinn hefði bent stefnda F-kk-þgf á að fara yrði að reglugerðum á Íslandi og að ekki mætti vera munur á útliti. Í niðurlagi yfirlýsingar hans kemur fram að formaðurinn hafi bent á að leyfi arkitekts kunni að þurfa til framkvæmda á svölum.

Að þessu virtu, ásamt framburði formanns húsfélagsins fyrir dómi og heimildarleysi hans til að veita gilt samþykki til framkvæmdar af þessu tagi, verður ekki fallist á að stefndi F-x-x hafi með réttu mátt skilja niðurstöðu fundarins svo að stefndu hefðu heimild til umræddra framkvæmda. Hafi hann í upphafi, vegna tungumálaerfiðleika eða af öðrum orsökum, misskilið svar formannsins mátti honum verða fullljóst af samskiptum aðila í tölvuskeytum næstu daga á eftir, sem greint er frá hér að framan, að ekkert samþykki var fyrir hendi. Ótímabær pöntun á efni og þjónustu hjá hinum þýska gluggaframleiðanda og greiðsla staðfestingargjalds 7. febrúar 2017 telst alfarið hafa verið á áhættu og ábyrgð stefndu. Í tölvuskeyti stefndu Z-x-x til formanns húsfélagsins 1. febrúar 2017 kom m.a. fram að hún hefði fengið þær upplýsingar frá Húsastoð að samkvæmt reglum lægi ábyrgðin hjá eiganda. Þetta ítrekaði hún í tölvuskeyti 8. febrúar s.á. og bætti við að kæmi eitthvað upp á „þá fer viðgerðin og matsmat (svo) á okkar kostnað“.

Fyrir liggur að húsfundur 28. febrúar 2017 hafnaði beiðni stefndu um gluggaskipti utan hinnar sameiginlegu framkvæmdar, sem samþykkt var á þeim fundi. Einnig liggur fyrir að húsfundur fjallaði hvorki um né samþykkti breytingar á svölum stefndu. Upplýst er í gögnum málsins að stefndu réðust í framkvæmdirnar í óþökk annarra eigenda, án samþykkis arkitekts og án leyfis byggingaryfirvalda og voru þær óleyfisframkvæmdir.

Stefnandi hefur lagt fram gögn um útgjöld húsfélagsins vegna skoðunar Eflu á gluggum stefndu, reikning vegna húsfundarins 2. maí 2017, sem haldinn var að kröfu stefndu, og reikning fyrir vinnu lögmanns stefnanda vegna ágreinings aðila, fram að stefnugerð. Stefndu hafna greiðsluskyldu og bótaábyrgð. Þau halda því fram að stofnað hafi verið til útgjaldanna að þarflausu og að þau séu ekki sennileg afleiðing af háttsemi stefndu. Á það verður ekki fallist að orsakatengsl skorti. Þessi útgjöld er beinlínis að rekja til þess að stefndu fóru ekki að ákvörðun húsfundar sem hafnaði tillögu þeirra um gluggaskipti og þráuðust við að vinda ofan af óleyfisframkvæmdum.

Húsfélaginu var rétt að fá mat fagaðila á því hvort þeir gluggar sem stefndu höfðu sett upp stæðust faglegar kröfur. Var með því tekið tillit til sjónarmiða stefndu, sem haldið höfðu því fram að svo væri. Stefndu halda því fram að lögmannsaðstoð hafi verið keypt að nauðsynjalausu þar sem Húsastoð bjóði slíka þjónustu. Húsfélagið hafði þegar nýtt sér þá lögfræðiráðgjöf sem til boða stóð frá Húsastoð þegar tillaga stefndu um gluggaskiptin var tekin fyrir á húsfundi og var þar felld. Þegar stefndu höfðu þvert á þá ákvörðun sett upp gluggana, og brugðust ekki við kröfu byggingarfulltrúa 20. mars 2017 um stöðvun framkvæmda, var húsfélaginu rétt að leita lögmannsaðstoðar til að gæta hagsmuna félagsmanna.

Með bréfi lögmanns húsfélagsins, dags. 30. mars 2017, var stefndu gerð grein fyrir afstöðu arkitekts og ólögmæti framkvæmdanna og þess krafist að undið yrði ofan af þeim. Auk þess var krafist greiðslu á öllum útlögðum kostnaði húsfélagsins vegna málsins, þ.m.t. útlagðan kostnað til Eflu vegna skoðunar á gluggum sem og lögfræðikostnað. Stefndu brugðust við bréfinu með bréfi lögmanns síns, dags. 6. apríl s.á., þar sem fram kom að þau teldu kröfur húsfélagsins óraunhæfar. Fengju stefndu ekki að halda gluggunum var þess krafist að húsfélagið bætti þeim tjón vegna þess, sem væri um sex milljónir króna. Þá var þess sérstaklega krafist að boðað yrði til húsfundar þar sem krafa þeirra á hendur húsfélaginu yrði lögð fyrir til umfjöllunar og ákvörðunar. Þetta var tilefni þess að boðað var til húsfundar 2. maí 2017. Samkvæmt fundargerð var þar ítarlega fjallað um málavexti og sjónarmið og gögn kynnt. Lögmaður stefndu mælti fyrir tillögum þeirra, annars vegar um að framkvæmdir þeirra fengju að halda sér og hins vegar um að húsfélaginu bæri að bæta kostnað stefndu við að skipta út gluggunum. Báðar tillögurnar voru felldar. Á fundinum var á hinn bóginn samþykkt kröfugerð húsfélagsins á hendur stefndu og lögmanni húsfélagsins falið umboð til að fylgja þeim eftir fyrir dómi ef á þyrfti að halda. Þegar litið er til aðdraganda og efnis húsfundarins 2. maí 2017 verður fallist á það með stefnanda að útlagður kostnaður húsfélagsins vegna fundarins, sem telst hóflegur, hafi beinlínis hlotist af háttsemi stefndu. Þeim hafði sem fyrr greinir áður verið gerð grein fyrir þeirri afstöðu stefnanda, sem hlaut samþykki húsfundarins, að stefndu bæri að bæta allan útlagðan kostnað sem stefnandi hefði af málinu.

Að öllu framangreindu virtu er fallist á það með stefnanda að uppfyllt séu skilyrði sakarreglu skaðabótaréttar fyrir bótaskyldu stefndu. Athafnir stefndu voru ólögmætar og saknæmar og hafa valdið stefnanda fjártjóni, sem beinlínis er að rekja til þeirra athafna. Ber stefndu að bæta stefnanda tjónið og verður þeim gert að greiða honum 580.030 krónur ásamt dráttarvöxtum svo sem krafist er.

Samkvæmt niðurstöðu málsins og með vísun til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefndu gert að greiða stefnanda málskostnað, sem ákveðinn er 1.200.000 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti af málflutningsþóknun. Við ákvörðun málskostnaðar er aðeins litið til vinnu lögmanns frá málshöfðun.

Svo sem rakið hefur verið komu þær ráðstafanir sem leiddu til útgjalda stefnanda til af vanrækslu stefndu á að fara að lögmætum ákvörðunum húsfélagsins um sameiginlegt viðhald fjölbýlishússins, til tjóns fyrir aðra eigendur. Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 fylgir endurkröfu húsfélags, sem leggja þarf út fyrir kostnaði vegna viðlíka vanrækslu eiganda, lögveð í eignarhluta hans, sbr. 48. gr. laganna. Nær lögveðsréttur einnig til vaxta og innheimtukostnaðar af kröfu ef því er að skipta. Fallist er á að dæmdar bætur ásamt málskostnaði skuli njóta lögveðsréttar í eignarhlutum stefndu við Hátún 8, fastanúmerum 201-0300 og 201-0306.

Dóminn kveður upp K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, F-x-x A-x-x og Z-x-x A-x-x L-x-x, greiði stefnanda, Hátúni 8, húsfélagi, 580.030 krónur ásamt dráttarvöxtum frá 22. september 2017 til greiðsludags. Stefndu greiði stefnanda 1.200.000 krónur í málskostnað.

Staðfest er lögveð í eignarhlutum stefndu við Hátún 8, fastanúmerum 201-0300 og 201-0306, til tryggingar dæmdum fjárhæðum.

K-kvk-nf K-kvk-nf