E-20/2012

Mál þetta sem dómtekið var 9. apríl sl. er höfðað með stefnu birtri 27. janúar 2012. Stefnandi er K-kvk-nf Þ-kvk-nf, til heimilis að Esjubraut 11 á Akranesi. Stefndu eru A-kvk-nf A-kvk-nf S-kvk-nf, Skógarflöt 22 á Akranesi og dánarbú H-kk-ef S-kk-ef, sem lést 5. apríl 2012.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd in solidum til að greiða stefnanda 800.586 krónur, ásamt vöxtum skv. 3. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. júní 2005 til 16. janúar 2011 og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá 16. janúar 2011 til greiðsludags. Jafnframt krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndu gera aðallega þær dómkröfur að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að þær verði lækkaðar verulega. Þá krefjast stefndu þess að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar.

I.

Með kaupsamningi 13. maí 2005 keypti stefnandi fasteignina Esjubraut 11 á Akranesi af stefndu A-kvk-þgf Ö-kvk-þgf S-kvk-þgf og H-kk-þgf S-kk-þgf. Um er að ræða 136 fermetra einbýlishús byggt á árinu 1967 með bílskúr. Kaupverð hússins var 22 milljónir króna sem greiða átti með eftirfarandi hætti:

1) með peningum við undirritun kaupsamnings kr. 3.400.000

2) með peningum ca. 7 dögum eftir undirritun kaupsamnings kr. 1.200.000

3) með peningum ca. 14. dögum eftir undirritun kaupsamnings kr. 8.350.000

4) með peningum ca. 20 dögum eftir undirritun kaupsamnings kr. 6.600.000.

5) með peningum 5. júlí 2005 kr. 1.000.000.

6) með peningum 5. ágúst 2005 kr. 1. 450.000..

Eignin var afhent í maí 2005.

Stefnandi heldur því fram að fljótlega eftir afhendingu eignarinnar hafi hann orðið var við galla í eigninni. Hann hafi fundið þúsundfætlu í svefnherbergi hússins og orðið var við bólgna málningu í stofu. Stefnandi lét stefndu vita af göllunum um leið og hann varð þeirra var og í framhaldinu var haldinn fundur á Fasteignamiðlun Vesturlands 11. ágúst 2005, þar sem stefnandi og stefndu hittust ásamt fasteignasala eignarinnar. Kvartaði stefnandi þá yfir raka í vegg í stofu og spurði hvers vegna fataskápur í svefnherbergi stæði nokkra sentímetra frá veggnum. Stefndu töldu að leki meðfram gluggum gæti skýrt rakann í stofuveggnum og sögðu að skápurinn stæði svo framarlega af því að þau hefðu verið að setja upp skrautlista og hefðu ekki klárað að koma skápnum að veggnum. Fór stefnandi fram á að komið yrði í veg fyrir rakann, stefndu féllust á það og var undirrituð bókun þess efnis í dagbók fasteignasala. Stefndu stóðu við sinn hluta og létu kítta meðfram stofugluggum. Stefnandi heldur því fram að þær aðgerðir hafi ekki skilað árangri og leki verið áfram til staðar. Lýsir stefnandi því að hann hafi í framhaldinu orðið var við frekari galla á fasteigninni, þ.m.t. að sprungur væru á húsinu að utan. Stefnandi lét skipta um alla glugga í húsinu en lýsir því að gallar hafi áfram verið til staðar. Vorið 2008 lét stefnandi gera við sprungur í húsinu að utan og segir hann að múrari hafi þá tekið eftir stórri sprungu í útvegg í svefnherbergi hússins. Einnig heldur stefnandi því fram að myglusveppur hafi verið bak við fataskáp í herberginu og að hann hafi verið þar áður en kaupin voru gerð. Stefnandi heldur því fram að hann hafi ítrekað reynt að fá stefndu til að framkvæma nauðsynlegar lagfæringar en þar sem það hafi ekki gengið hafi hann fengið Þ-kk-þf Á-kk-þf húsasmíðameistara til að vinna matsgerð um ætlaða galla á fasteigninni.

Matsskýrsla Þ-kk-ef, dagsett í júní 2009, liggur fyrir þar sem gallar eru metnir og kostnaður vegna lagfæringa metinn til fjár. Með ábyrgðarbréfi stefnanda til stefndu, dags. 27. júlí 2009, var þess beiðst að stefndu mættu til fundar á starfsstöð lögmanns stefnanda á tilteknum tíma til viðræðna um framkomna galla og um lausnir á málinu þannig að komast mætti hjá kostnaðarsömum málaferlum. Ekki var mætt til fundarins af hálfu stefndu. Með svarbréfi lögmanns matsþola, dags. 23. september 2009, var hins vegar öllum kröfum matsbeiðanda hafnað.

Stefnandi taldi nauðsynlegt að óska eftir dómkvaðningu matsmanns til þess að leggja mat á þann kostnað sem hann myndi verða fyrir við að koma fasteigninni í umsamið og ásættanlegt ástand, þar sem ljóst væri að ekki myndi verða af slíkum efndum af hálfu stefndu.

Stefndu halda því fram að þau hafi ekki heyrt neitt um galla á húseigninni eftir að þau létu kítta meðfram gluggum í stofu árið 2005, fyrr en þeim barst bréf 27. júlí 2009 þar sem þau voru krafin um greiðslu fyrir viðgerðir á húsinu.

II.

Með beiðni 16. febrúar 2010 fór stefnandi þess á leit að matsmenn yrðu dómkvaddir til að taka saman matsgerð um ætlaða galla á fasteigninni. Hinn 2. mars sama ár var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur og skilaði hann matsgerð sinni 26. september 2010. Hér á eftir verða raktar niðurstöður þessara matsgerða að því marki sem þess er þörf fyrir úrlausn málsins.

1. matsliður

Getur matsmaður staðreynt að leka hafi orðið vart í fasteigninni? Æskilegt er að þeir staðir þar sem ummerki eru um leka verði merktir inn á teikningar af fasteigninni.

Niðurstaða matsmanna

Matsmaður telur að ummerki í húsinu bendi til þess að lekar hafi verið með gluggum og valdið því að málning hefur flagnað á útveggjum undir gluggum og gólfefni í stofu skemmst.

Búið er að bæta úr á fullnægjandi hátt að áliti matsmanns. Búið er að fjarlægja glugga sem voru í húsinu og getur matsmaður því ekki sagt um hvort að koma hefði mátt í veg fyrir leka með einfaldari aðgerðum. Bæta þarf úr skemmdum vegna leka með því að skafa lausa málningu og spartl, spartla og mála. Matsmaður miðar við að veggir sem skemmdir eru á séu málaðir horn í horn og frá gólfi til lofts. Gera má við skemmd á parketi með því að fella í skemmdir eða taka upp hluta parkets og fella að nýtt. Litamunur og áferðarmunur mun verða á nýju og gömlu parketi.

Metinn er hæfilegur kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantektartöflu aftar í matsgerð. Matsmaður metur ekki kostnað vegna gluggaskipta eða endurbóta á gluggum.

2. matsliður

Getur matsmaður staðreynt að rakaskemmdir séu í út- og innveggjum og gólfplötu hússins?

Niðurstaða matsmanna

Sjá niðurstöðu í matslið 1.

Matsmaður hefur ekki séð leka á húsinu en telur að ummerki bendi til þess að lekar hafi verið með gluggum.

3. matsliður

Getur matsmaður staðreynt að frágangur útihurðar hússins sé ófullnægjandi, einkum varðandi þéttingar og stillingar?

Niðurstaða matsmanna

Matsmaður staðreyndi að hurð fellur vel að stöfum og er eins og algengt er og almennt gerðist áður fyrr. Hurðir af þessari gerð leka gjarnan ef vatnsveður stendur upp á þær.

Hægt er að bæta úr með því að gera hæfilega stóra rauf í þröskuld undir hurðinni og bora út hæfilega stór og mörg drengöt. Þá er til bóta að búa hurðina þriggja punkta læsingu.

Metinn er hæfilegur kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantektartöflu aftar í matsgerð.

4. matsliður

Getur matsmaður staðreynt að frágangur bílskúrsgólfs sé ófullnægjandi, einkum er hér átt við hvort að matsmaður telji óforsvaranlegt að ekki sé lögn að niðurfalli bílskúrsgólfs?

Niðurstaða matsmanna

Matsmaður staðreyndi að gólfniðurfall í bílskúr er úr sér gengið og ónýtt og farið úr sambandi við frárennslisrör.

Til að bæta úr þarf að brjóta upp gólfniðurfall og setja nýtt og tengja við frárennslislögn. Steypa síðan að niðurfallinu að nýju.

Metinn er hæfilegur kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantektartöflu aftar í matsgerð.

5. matsliður

Getur matsmaður staðreynt að myglusvepps hafi orðið vart í fasteigninni? Æskilegt er að þeir staðir þar sem ummerki eru um myglusvepp verði merktir inn á teikningar af fasteigninni.

Niðurstaða matsmanna

Matsmaður hefur staðreynt að myglugróður var á útvegg í hjónaherbergi þar sem að fataskápur var. Lífvænleg skilyrði geta hafa verið fyrir myglugróður bak við skápinn vegna rakaþéttingar á útveggnum sem stafar af því að fataskápurinn virkar líkt og einangrun innan á útveggnum og veldur því að útveggurinn verður kaldari en annars.

Fullnægjandi lausn er að fjarlægja fataskápinn og hreinsa burtu myglusveppi með sveppadrepandi efnum. Skafa burtu málningu sem sveppagróður var í. Heppilegt getur verið að nota málningaruppleysi. Mála síðan með sveppadrepandi málningu. Matsmaður telur að óhjákvæmilegt hafi verið að taka upp parket til að ganga úr skugga um að ekki væri sveppagróður undir því undir skápnum. Leggja þarf nýtt parket.

Metinn er hæfilegur kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantektartöflu aftar í matsgerð.

6. matsliður

Getur matsmaður staðreynt að frágangur bílskúrsþaks sé ófullnægjandi, þ.m.t. loftun þaksins.

Niðurstaða matsmanna

Matsmaður staðreyndi að ekki er lokið við frágang bílskúrsþaks þar sem eftir er að setja rakavörn og klæða þakið. Þá eru loftrásir ófullnægjandi.

Til að bæta úr þarf að bora loftrásir í gegnum útvegg á suðvesturhlið skúrsins. Heppilegt er að koma fyrir rörum með neti í eða ganga frá á annan fullnægjandi hátt. Bora má götin utanfrá. Þar sem að bílskúrsþak liggur upp að húsvegg þarf að sjá fyrir loftun t.d. með því að gera lofrás þvert á sperrur með því að taka borð eða hluta af borði úr þakklæðningunni en til þess þarf að taka upp þakjárn og leggja aftur.

Metinn er hæfilegur kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantektartöflu aftar í matsgerð.

7. matsliður

Getur matsmaður staðreynt að frágangur þakkants sé ófullnægjandi?

Niðurstaða matsmanna

Matsmaður staðreyndi að frágangur er ófullnægjandi þar sem að vatn af þaki lendir ekki í þakrennu heldur ofan í þakkanti. Matsmaður telur að þetta hafi valdið skemmdum á viðum í þakkantinum á kafla ofan við útidyr.

Þá staðreyndi matsmaður að þakkantur er úr sér genginn og þarfnast viðhalds á næstunni.

Bæta má úr ófullnægjandi frágangi með því að koma fyrir sérsmíðaðri áfellu við enda á þakjárni sem beinir vatni úr einni lágbáru í þakrennu. Þá þarf að opna þakkant og gera við viði á kafla ofan við útidyr. Ganga síðan frá kanti aftur eins og fyrir er. Matsmaður telur eðlilegt að þakkantur hrörni og gangi úr sér og fjallar ekki um eðlilegt og fyrirsjáanlegt viðhald sem af því hlýst.

Metinn er hæfilegur kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantektartöflu aftar í matsgerð.

8. matsliður

Getur matsmaður staðreynt að frágangur rafmagnstöflu sé ófullnægjandi?

Niðurstaða matsmanna

Matsmaður telur að frágangur rafmagnstöflu sé eðlilegur og í samræmi við það sem gerist í sambærilegum húsum frá þessum tíma. Merkingar vantar þó við sum sjálfvör. Yfirfara þarf töfluna með tilliti til þessa og setja merkingar í töflu.

Metinn er hæfilegur kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantektartöflu aftar í matsgerð.

9. matsliður

Getur matsmaður staðreynt hvort frágangur gönguhurðar í bílskúr sé ófullnægjandi?

Niðurstaða matsmanna

Sjá niðurstöðu við matslið 3.

Metinn er hæfilegur kostnaður við úrbætur eins og fram kemur í samantektartöflu aftar í matsgerð.

Almennt

Matsmaður telur að almennt sé húsið byggt í samræmi við byggingasamþykkt og venjur á þeim tíma sem það er byggt. Ekkert kom í ljós við skoðun eða var bent á sem bendir til þess að svo sé ekki fyrir utan minniháttar frávik í þaki þar sem að vatn rennur ekki í þakrennu heldur í þakkant, sjá matslið 7. Það skal tekið fram að matsmaður skoðaði einungis það sem meta skal.

Engin skilalýsing liggur fyrir og telur matsmaður þann hluta matsspurningar ekki eiga við.

Matsmaður veit ekki um atriði sem ekki eru í samræmi við kaupsamning eða sölulýsingu og ekki var bent sérstaklega á neitt atriði í þeim efnum.

Matsmaður telur að umfang endurbóta sem gera þarf sé ekki umfram hefðbundið viðhald og ekki þurfi að flytja úr húsinu meðan á þeim stendur.

Matsmaður telur að ljúka megi endurbótum, sem metnar eru í samantekt aftar í matsgerð, á 2 vikum með hæfilegum mannafla og eðlilegri framvindu.

Í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef er komist að þeirri niðurstöðu að heildarkostnaður við úrbætur þeirra atriða sem lagt var fyrir matsmann að meta nemi samtals kr. 929.000 krónur að meðtöldum virðisauka.

Með bréfi stefnanda, dags. 16. desember 2010, var skorað á stefndu að greiða framsettar kröfur vegna galla á eigninni, en þar sem stefndu urðu ekki við þeirri kröfu höfðaði stefnandi mál til að leitast við að fá tjón sitt bætt.

III.

Stefnandi reisir kröfur sínar á því að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Telur stefnandi að stefndu beri skaðabótaábyrgð á þessum vanefndum, sbr. 43. gr. laganna. Verði bótaábyrgð ekki talin fyrir hendi telur stefnandi að hann eigi rétt á afslætti, sbr. 41. gr. sömu laga.

Stefnandi gerði ráð fyrir því að fasteignin væri í fullnægjandi ásigkomulagi við afhendingu, enda ekkert tekið fram um galla. Eftir afhendingu eignarinnar hafi hins vegar komið í ljós að hin selda eign væri haldin verulegum og umfangsmiklum ágöllum sem stefnandi hefði ekki getað séð fyrir við skoðun fyrir undirritun kaupsamningsins.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til matsgerðar H-kk-ef S-kk-ef, byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, dags. 26. september 2010, en þar séu hinir ýmsu gallar staðreyndir.

Stefnandi heldur því fram að samkvæmt matsgerð H-kk-ef S-kk-ef sé heildarkostnaður vegna lagfæringa framangreindra ágalla 929.000 krónur og að heildarkostnaður samkvæmt matsgerð taki mið af öllum kostnaði auk virðisaukaskatts.

Stefnandi reisir kröfur sínar á því að stefndu beri ábyrgð á þeim göllum sem leiddir hafa verið í ljós með framangreindri matsgerð. Stefnandi telur sannað, með matsgerð hins dómkvadda matsmanns og með hliðsjón af öðrum gögnum, að verulegir ágallar séu á fasteigninni og ljóst sé að fasteign stefnanda standist engan veginn þær kröfur sem gerðar eru, enda um margvíslega galla að ræða og ástand eignarinnar mun verra en hann mátti gera ráð fyrir.

Stefnandi byggir á því að stefndu hafi bakað sér bótaábyrgð þar sem fasteignin stæðist ekki þær kröfur sem leiða mátti af kaupsamningi, auk þeirra krafna sem gera má til notaðra fasteigna. Stefnandi telur skilyrðum um skaðabætur skv. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 fullnægt. Það styður hann m.a. við það að ábyrgð stefndu á göllum skv. málsgreininni sé svokölluð stjórnunarábyrgð en í því felst að hún sé í grundvallaratriðum hlutlæg ábyrgð svo sem beinlínis er tekið fram í 1. málsl. 1. mgr. 43. gr. Í því felst að ekki er gerð krafa um að vanefnd orsakist af saknæmri háttsemi samningsaðilans. Til þess að losna undan ábyrgðinni þarf sá, er vanefnir, í þessu tilviki stefndu, að sýna fram á að vanefnd stafi af hindrun tiltekins eðlis. Stefnandi telur, að í fasteignagallamálum, líkt og þetta mál er, sé stjórnunarábyrgð stefndu afar ströng, enda bera dómafordæmi og skrif fræðimanna slíkt með sér.

Stefnandi vísar til þess að hann hafi að öllu leyti fullnægt kröfum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til að bera fyrir sig vanefnd. Í þeim efnum er sérstaklega vísað til þess að stefnandi tilkynnti stefndu án tafar um meinta galla, en um það er vísað til munnlegra og stöðugra tilkynninga stefnanda skömmu eftir afhendingu, þ.m.t. bókunar í dagbók fasteignasala, og síðan til bréfs lögmanns stefnanda til stefndu, dags. 27. júlí 2009.

Með hliðsjón af matsgerð hins dómkvadda matsmanns sé ljóst að verulega margt sé að eigninni. Gallar á eigninni séu mun meiri en eðlilegt eða venjulegt geti talist, þó svo að um notaða fasteign sé að ræða. Matsgerð hins dómkvadda matsmanns hafi ekki verið hnekkt í málinu.

Stefnendur hafa sundurliðað kröfu sína þannig:

Leka- og rakaskemmdir (1) kr. 330.000,-

Leki í hurð (3) kr. 50.000,-

Gólfniðurfall og frárennslislögn (4) kr. 65.000,-

Hreinsa burt myglusveppi o.fl. (5) kr. 255.000,-

Bora loftrásir og taka upp þakjárn (6) kr. 108.000,-

Koma fyrir sérsmíðaðri áfellu, opna þakkant, ganga frá (7) kr. 62.000,-

Merkingar í rafmagnstöflu (8) kr. 9.000,-

Leki í hurð (9) kr. 50.000,-

Samtals kr. 929.000,-

Heildarkostnaður skv. matsgerð kr. 929.000,-

Verði af einhverjum ástæðum ekki fallist á skaðabótakröfu stefnanda er krafist afsláttar, sbr. sundurliðun hér að framan, og er vísað til sömu sjónarmiða og rakin hafa verið vegna kröfu um skaðabætur, að breyttu breytanda.

Vegna þess að dómkrafa stefnanda er reist á framangreindri matsgerð er krafist dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga nr. 38/2001 frá 16. janúar 2011, en þá var liðinn mánuður frá því stefnandi sannanlega lagði fram upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta, sbr. bréf til stefndu, dags. 15. desember 2010.

Kröfu um greiðslu skaðabóta reisir stefnandi á ákvæðum 43. gr., sbr. 18. og 19. gr., laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, auk almennra reglna fasteignakauparéttar um galla og úrræði kaupanda við vanefndum seljanda. Varðandi kröfu um afslátt vísast til 1. mgr. 41. gr., sbr. 18., gr. fasteignakaupalaga. Þá vísar stefnandi til almennra reglna kröfu- og samningaréttarins, m.a. um skuldbindingargildi samninga.

Kröfu um greiðslu dráttarvaxta styður stefnandi við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Kröfu um málskostnað styður stefnandi við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV.

Til stuðnings kröfum sínum vísa stefndu til þess að húsið hafi, þegar kaupin gerðust, alls ekki verið haldið neinum þeim göllum sem þau beri að lögum ábyrgð á. Þá byggja þau einnig á því að engin sönnun liggi fyrir um að meintir gallar hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar, enda fjalli matsgerðirnar í málinu um ástand hússins, annars vegar fjórum árum síðar og hins vegar fimm árum síðar og auk þess eftir að stefnandi hafði ráðist í verulegar viðhaldsframkvæmdir sem fólu m.a. í sér að múrhúðun hússins hið ytra var endurnýjuð og skipt var um glugga. Þær matsgerðir sem fyrir liggi í málinu varði því ekki með nokkrum hætti sönnun á því ástandi eignarinnar við áhættuskiptin samfara afhendingu eignarinnar skv. skýrum ákvæðum 20. gr., laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefndu vísa sérstaklega til 18. gr. fkl. og telja augljóst að skv. ákvæðinu geti þau alls ekki borið ábyrgð á meintum göllum á eigninni, hafi þeir í reynd verið til staðar við afhendingu eignarinnar, sem allsendis sé ósannað í máli þessu. Stefndu benda á að fjölmargir af þeim 9 liðum í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef séu atriði sem blöstu við þegar eignin var skoðuð og kaupin gerðust og stefnandi geti alls ekki af þeirri ástæðu komið síðar og krafist þess af stefndu að þau bæti úr þeim. Eignin hafi verið 40 ára gamalt hús og augljóst hafi verið að upprunalegir gluggar voru úr því byggingarefni sem þá var notað og hljóti að hafa verið á síðustu metrunum í endingu svo dæmi sé tekið. Stefnandi geti í það minnsta alls ekki krafist þess að 40 ára eign sé í sama ásigkomulagi og ný fasteign. Hið sama eigi við um múrhúð hússins, augljóst hafi verið að hún þarfnaðist viðhalds og endurbóta, en fyrir lá að eignin hafði ekki verið máluð né viðhaldið hið ytra í nokkur ár. Hið sama eigi augljóslega við þegar kemur að lagfæringum innanhúss vegna leka og raka með gallaðri múrhúð eða gluggum.

Stefnufjárhæð máls þessa sé kr. 800.586,- miðað við þingfestingardag í febrúar 2012, en eignin var seld á kr. 22.000.000,- í maí árið 2005. Hinir meintu gallar nemi því ekki nema 3,63% af kaupverði eignarinnar og séu langt innan þess gallaþröskuldar sem getið er um í 18. gr. fkl. Vísa stefndu til fjölmargra dóma Hæstaréttar Íslands hvað það varðar. Því til viðbótar halda stefndu því fram að hinn dómkvaddi matsmaður hafi skorið með sérstökum hætti úr um það í matsgerð sinni, að hinir meintu gallar hússins flokkist undir hefðbundið viðhald húss sem þessa.

Stefndu telja fráleitt að þeir hafi með nokkru móti sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar og hafna alfarið öllum hugleiðingum stefnanda í því efni. Rétt sé að árétta að stefndu bjuggu einungis í eitt ár í eigninni og framkvæmdu nánast ekkert viðhald við eignina á þeim tíma, utan þess að þau reistu sólpall við húsið á eigendatíma sínum og hafi þeim framkvæmdum ekki verið að fullu lokið við sölu eignarinnar. Einungis hafi nokkur rými verið máluð hið innra þegar þau fluttu í húsið, en það var alls ekki almálað hið innra.

Sérstaklega er mótmælt lýsingu í stefnu þess efnis að stefndu hafi lagfært húsið að utan á þeim tíma sem þau áttu húsið, það sé beinlínis rangt og ósatt.

Öllum fullyrðingum stefnanda um að stefndu hafi leynt meintum sveppagróðri á bak við fataskáp í hjónaherbergi er alfarið hafnað sem röngum og ósönnuðum. Þau hafi aldrei orðið vör við neitt slíkt og aldrei tekið skápinn frá veggnum á meðan þau hafi búið í húsinu. Þeim hafi því verið með öllu ómögulegt að leyna því sem þau ekki gátu vitað um, enda sé eins og áður sagði ósannað með öllu að meintur sveppagróður hafi verið til staðar við sölu eignarinnar, enda hafi stefnandi ekki hafið viðgerðir á húsinu fyrr en 3-4 árum eftir að eignin var afhent, svo slík myndun kynni þá alfarið að hafa orðið til á þeim tíma. Matsgerðin hafi verið unnin 5 árum eftir að eignin var afhent, svo alls ekki sé ólíklegt að á þeim tíma sem leið frá því að eignin var afhent, fram til þess tíma sem stefnandi framkvæmdi viðhaldið, hafi slík myndun átt sér stað.

Stefndu hafi ekkert vanefnt í þessu tilliti, né tekist með nokkrum hætti á hendur neina sérstaka ábyrgð á ástandi hússins, sbr. 20. gr. fkl. Þvert á móti hafi legið fyrir söluyfirlit við kaupin, þar sem aldur hússins kom skýrt fram og sérstaklega hafi verið getið um galla í gleri, sem augljóslega hefði bent til þess að það væri upprunalegt frá byggingu hússins og þar með gluggarnir einnig. Sérstök athygli er vakin á því að engin skrúðmælgi sé í nefndu söluyfirliti um ágæti eignarinnar, þar sé ekkert að finna sem gefi raunverulega ástæðu til að ætla annað en að húsið sé að mestu í sambærilegu ástandi og aðrar sams konar eignir frá sama byggingartíma.

Þá byggja stefndu einnig á sjónarmiðum um tómlæti varðandi kröfu sína um sýknu í máli þessu, sbr. skýr ákvæði 48. gr. fkl. þ.a.l. Algerlega sé óútskýrt hvers vegna stefnandi hafi aldrei haft samband við stefndu frá því í ágúst 2005, fram í júlí 2009, þrátt fyrir að hafa að eigin sögn uppgötvað mikla galla á eigninni og ráðist í talsverðar viðhaldsframkvæmdir til að bæta úr þeim. Stefndu leggja áherslu á að þegar fyrst hafi verið haft samband við þau, hafi öllum þeim framkvæmdum verið lokið og engin leið sé að staðreyna hið raunverulega ástand sem kröfur stefnanda byggjast á. Stefnda A-kvk-nf vill í þessu sambandi taka fram, að hún hafi margsinnis hitt stefnanda á förnum vegi á tímabilinu frá því í ágúst 2005 fram til júlí 2009, án þess að stefnandi hafi nokkru sinni nefnt að hann væri ósáttur við ástand eignarinnar eða hygðist halda uppi kröfum á stefndu vegna viðskiptanna. Bréf lögmanns stefnanda hafi komið henni algerlega í opna skjöldu er það barst í júlí 2009.

Stefndu benda sérstaklega á að í upphafi hafi verið farið fram með kröfu að fjárhæð kr. 3.543.395,- í kröfubréfi lögmanns stefnanda frá því í júlí 2009. Í desember 2010 sé krafan síðan sögð kr. 2.261.330,- og þegar máli þessu er stefnt fyrir dóm sé stefnukrafan kr. 800.586,-. Allt þetta kröfu- og innheimtuferli telja stefndu með miklum ólíkindum og sýni í raun hve fráleitur málsgrundvöllur stefnanda sé í máli þessu.

Varakröfu sína um verulega lækkun stefnufjárhæðar byggja stefndu á því að augljóst sé að ýmsir liðir matsgerðarinnar séu þess eðlis, að fráleitt sé að bera þá fyrir sig sem galla, enda hafi þeir blasað við þegar eignin var seld. Sem dæmi megi nefna að bílskúrinn hafi augljóslega verið ófrágenginn sem og ýmislegt annað smálegt, sem aldrei hafði verið að fullu lokið við frá því að eignin var byggð. Alls ekki komi til greina að leggja slíkt á herðar stefndu, jafnvel þótt svo ólíklega fari að dómurinn fallist á einhverjar af kröfum stefnanda.

Stefndu byggja kröfur sínar að öðru leyti á meginreglum kröfuréttar og fasteignakauparéttar. Þá er jafnframt vísað sérstaklega til laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004.

VI.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnandi og stefnda aðilaskýrslu. Enn fremur bar vitni H-kk-nf S-kk-nf, dómkvaddur matsmaður.

Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns gat hann ekki séð leka á húsinu eða raka en taldi greinileg ummerki um leka frá fyrri tíð. Einnig kom fram að matsmaður gat ekki séð hvenær ummerki hefðu komið fram en taldi líkur benda til þess að þær hafi komið fram áður en skipt var um glugga í húsinu. Matsmaður taldi að ummerki bentu fyrst og fremst til þess að lekið hafi með gluggum en ekki væru augljós ummerki um að lekið hafi um sprungur á útveggjum. Einnig kom fram að hugsanlega hefði lekið um sprungu á suðvesturhorni hjónaherbergis en matsmaður gat ekki séð þá sprungu þar sem búið var að fínhúða húsið að utan. Einnig kom fram hjá matsmanni að ummerki inni gætu einnig stafað af rakaþéttingu einni saman.

Matsmaður taldi að almennt væri húsið byggt í samræmi við byggingasamþykkt og venjur á þeim tíma sem það væri byggt. Ekkert hafi komið í ljós við skoðun sem benti til þess að svo væri ekki fyrir utan minniháttar frávik í þaki. Matsmaður taldi að umfang endurbóta sem gera þyrfti væri ekki umfram hefðbundið viðhald og ekki þyrfti að flytja úr húsinu meðan á þeim stæðu.

Einnig kom fram í matsgerð að staðreynt væri að myglugróður væri á útvegg í hjónaherbergi þar sem fataskápur var. Matsmaður taldi að á bak við skápinn gæti hafa verið nægilega kalt til að raki hafi þést. Matsmaður taldi einnig hugsanlegt að leki frá sprungu hafi verið á útveggnum en gat ekki staðreynt það.

Í matsgerðinni var komist að þeirri niðurstöðu að fullnægjandi lausn væri að fjarlægja fataskápinn og hreinsa burtu myglusveppi með sveppadrepandi efnum. Skafa burtu málningu sem sveppagróður var í. Heppilegt væri að nota málningaruppleysi. Mála síðan með sveppadrepandi málningu, en kostnaður af þessu ásamt hreingerningum var talinn nema 255.000 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti.

Í söluyfirliti fasteignarinnar að Esjubraut 11 var sérstaklega tekið fram að gler í stofu væri borað og ætti eftir að klára frágang í bílskúr. Mátti stefnandi því gera sér grein fyrir því að margvíslegar endurbætur á því, aðrar en þær sem seljendur bentu sérstaklega á og tilgreindar voru í kaupsamningi, gætu verið aðkallandi. Þessi aðstaða ásamt aldri hússins gaf stefnanda sérstakt tilefni til að skoða húsið gaumgæfilega, eftir atvikum með aðstoð sérfróðs manns.

Stefnandi sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að hún hafi skoðað húsið tvisvar og í annað skiptið spurt um bólgna málningu á stofuvegg, dökka rönd í parketi og rifu í loftaklæðningu, en fengið þau svör að þetta væri ekki neitt. Hélt stefnandi því fram að stefnda A-kvk-nf hefði haldið því fram að þau hefðu tekið húsið í gegn að utan, en stefnda kannaðist ekki við það. Stefnandi sagðist hafa rætt um leka í stofu á fundi sem var haldinn fjórum dögum fyrir afsalsgerð og hafi stefndu í kjölfarið látið kítta meðfram gluggum. Stefnandi hafi ekki rætt við stefndu né sent þeim bréf aftur fyrr en 2009 eftir að stefnandi hafði látið framkvæma töluverðar viðgerðir á húsinu.

Fyrir dómi bar stefnda A-kvk-nf að húsið hefði ekki verið tekið í gegn að utan fyrir söluna, né heldur hefði hún haldið því fram. Einungis hafi verið unnið við pall utan við húsið. Þau hafi aðeins búið í húsinu í u.þ.b. eitt ár og á þeim tíma einungis málað í barnaherbergjum og einn stofuvegg. Stefnda heldur því einnig fram að ekki hafi verið reynt að hafa samband við hana vegna galla á fasteigninni, eftir að afsal var gefið út, fyrr en með bréfi í júlí 2009.

Um fullyrðingar stefnanda um myglusveppi er það að segja að ekki er sýnt fram á að þá hafi verið að finna í íbúðarhúsinu þegar áhætta af ástandi fasteignarinnar fluttist til stefnanda við afhendingu hennar 15. júní 2005, sbr. 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnandi hefur sýnt af sér mikið tómlæti þar sem hann kom ekki fram með kröfu um úrbætur fyrr en fjórum árum eftir að hann keypti fasteignina.

Samkvæmt 18. gr. fasteignakaupalaga telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Samkvæmt a. lið 1. mgr. 19. gr. laganna telst fasteign gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til.

Stefnanda hefur ekki tekist sönnun um það að af hálfu stefndu hafi upplýsingum um meinta ágalla á íbúðinni verið haldið leyndum fyrir henni. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að fasteignin hafi ekki verið byggð í samræmi við lög og reglur sem á byggingartímanum giltu, eða gildandi venjur og fagleg vinnubrögð.

Að þessu virtu verður ekki fallist á að stefnandi eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefndu.

Um afsláttarkröfu stefnanda er þess að gæta að samkvæmt matsgerð þeirri sem lögð hefur verið fram, er að finna leka- og rakaskemmdir sem og aðrar tilteknar skemmdir í íbúðinni. Sem fyrr greinir er fasteignin Esjubraut 11 byggð árið 1967. Stefnanda var ljóst eða mátti vera það, að hann var að kaupa nær 40 ára gamla fasteign. Í 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 er kveðið á um það, að notuð fasteign telst ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Eins og áður greinir keypti stefnandi umrædda fasteign af stefndu fyrir samtals 22.milljónir króna, þá verður enn fremur að líta til þess að sumir gallar, svo sem merking í rafmagnstöflu, voru sýnilegir við skoðun og þá enn fremur með hliðsjón af því að matsgerð er framkvæmd fjórum árum eftir afhendingu. Dómkröfur til að bæta úr ýtrustu kröfum stefnanda sem byggðar eru á margnefndri matsgerð nema 800.586 krónum. Á engan hátt verður fallist á það með stefndu að slíkir annmarkar séu á íbúðinni, að þeir rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Af öllu framangreindu virtu er því ekki fallist á að stefndu eigi kröfu á hendur stefnanda vegna galla á fasteigninni.

Eftir þessum málsúrslitum verður stefnanda gert að greiða stefndu 850.000 krónur í málskostnað, þ.m.t. virðisaukaskattur.

A-x-x V. M-kk-nf dómstjóri kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, dánarbú H-kk-ef S-kk-ef og A-kvk-nf A-kvk-nf S-kvk-nf, eru sýkn af kröfum stefnanda, K-kvk-ef Þ-kvk-ef.

Stefnandi greiði stefndu óskipt 850.000 krónur í málskostnað.

A-x-x V. M-kk-nf