T-1/2017

I.

Mál þetta, sem þingfest var 21. mars 2017 og tekið til úrskurðar sama dag, hófst með bréfi, dags. 3. mars 2017, sem barst dóminum samdægurs, þar sem sóknaraðili, S-kk-nf P-kk-nf S-kk-nf, Álftártungu, Borgarbyggð, bar undir dóminn, skv. heimild í 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, þá úrlausn þinglýsingarstjóra, sýslumannsins á Vesturlandi, frá 13. febrúar 2017 að synja um leiðréttingu þinglýsingar skv. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Dómkröfur sóknaraðila eru þær að felld verði úr gildi úrlausn sýslumannsins á Vesturlandi um að vísa frá þinglýsingu skjali nr. 442-M-1/2016 og að leiðrétta eigendaskráningu á íbúð nr. 01-0101, fastanr. 211-1282, að Egilsgötu 4, Borgarbyggð, á þann veg að S-kk-nf P-kk-nf S-kk-nf yrði skráður kaupsamningshafi en Bak við Eyrað ehf. yrði skráð afsalshafi. Er þess og krafist að skjali nr. 442-M-1/2016 verði þinglýst að nýju og sóknaraðili skráður afsalshafi.

Varnaraðili málsins, IKAN ehf., hefur ekki látið málið til sín taka hér fyrir dómi.

Þinglýsingarstjóri nýtti heimild sína samkvæmt 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga og sendi dóminum athugasemdir sínar.

II.

Með kaupsamningi 28. maí 2015 festi sóknaraðili kaup á eignarhluta 01-0101, fnr. 211-1282, í fasteigninni að Egilsgötu 4, Borgarnesi, sem er tvíbýli. Var kaupsamningurinn móttekinn til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Vesturlandi sama dag. Kærandi fékk afsal fyrir eigninni hinn 11. nóvember 2015, sem hann afhenti til þinglýsingar hjá sýslumanni 4. janúar 2016. Var skjalið innfært til þinglýsingar sama dag án athugasemdar.

Með bréfi sýslumannsins á Vesturlandi til sóknaraðila, dags. 4. apríl 2016, tilkynnti sýslumaður að honum hefði borist erindi frá varnaraðila, IKAN ehf., þar sem bent hefði verið á möguleg þinglýsingarmistök við þinglýsingu framangreinds afsals á fasteign sóknaraðila að Egilsgötu 4 og óskað eftir endurskoðun á þinglýsingu eignayfirfærsluskjala vegna umrædds eignarhluta. Var í bréfi sýslumannsins vísað til þess að ekki lægi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir fjöleignarhúsið að Egilsgötu 4, sem væri skilyrði þinglýsingar eignayfirfærsluskjala vegna þess eða hluta þess, sbr. 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Mætti því ekki þinglýsa eignayfirfærslugerningum varðandi einstaka eignarhluta í fjöleignarhúsum nema fyrir lægi þinglýst eignaskiptayfirlýsing. Var sóknaraðila veittur frestur til að gera athugasemdir áður en ákvörðun yrði tekin um þinglýsingarleiðréttingu skv. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og mögulega bæta úr tilgreindri vöntun á eignaskiptayfirlýsingu.

Með bréfi, dags. 30. júní 2016, mótmælti sóknaraðili því að þinglýsing afsalsins yrði leiðrétt og krafðist þess að hún yrði látin standa óbreytt.

Með úrlausn þinglýsingarstjóra, dags. 15. nóvember 2016, var þinglýsing umrædds afsals leiðrétt, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, og skjalinu nr. 442-M-1/2016 „vísað frá þinglýsingu“. Var í niðurstöðunni vísað til þess að engri eignaskiptayfirlýsingu hefði verið þinglýst vegna fjöleignarhússins að Egilsgötu 4 og að þinglýst yfirlýsing um eignarrétt að stiga og lóð ofan við húsið, sem og sorptunnu, teldist ekki eignaskiptasamningur í skilningi fjöleignarhúsalaga.

III.

Sóknaraðili vísar til þess að skv. 5. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar sé ekki þörf á að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss og réttarstaða eigenda liggi ljós fyrir og engin nauðsyn, hvorki hvað eigendur né húsið snerti, kalli á að slík yfirlýsing sé gerð. Eigi ákvæði þetta við um einfaldari gerðir fjöleignarhúsa, þar sem skipting húsa og lóða, auk sameignar, og hlutdeildar í henni, liggi ljós fyrir. Í 2. mgr. 4. gr. ákvæðisins segi að sé fyrir hendi þinglýstur skiptagerningur, sem tilgreini a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og fari ekki augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga og eigendur vilji hafa áfram til grundvallar í skiptum sínum, sé ekki þörf á að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu meðan ekki komi fram formleg krafa frá einhverjum eigenda þar að lútandi. Skýr afmörkum sé á milli efri og neðri hæðar hússins og engin sameign sé í því. Sér rafmagns- og hitamælar séu fyrir sitthvorn eignarhlutann. Gerð hafi verið yfirlýsing hinn 3. apríl 2013, sem þinglýst hafi verið 11. sama mánaðar, milli þáverandi eigenda, en annar þeirra hafi verið varnaraðilinn IKAN ehf., þar sem lóð og stiga hafi verið skipt milli eigenda. Þannig hafi verið staðfest að stigi að inngangi efri hæðar, eignar varnaraðila, væri séreign efri hæðar, sem og öll lóðin ofan við húsið og mannvirki sem henni tilheyri. Engin lóð sé hins vegar fyrir framan húsið. Í afsali sé ekki getið hlutdeildar í sameign, enda sé engin sameign til staðar. Eigendur hússins hafi ekki talið þörf á sérstökum eignaskiptasamningi, með vísan til framangreindrar yfirlýsingar, enda staðfesti hún beinlínis séreignarskiptingu. Samkvæmt þessu hafi forsvarsmaður varnaraðila ekki talið þörf á eignaskiptayfirlýsingu. Kærandi sé því sammála en sé þó ekki mótfallinn því að gera slíka yfirlýsingu sé það ósk sameiganda. Hafi sóknaraðili óskað eftir því við sameigandann, í tilefni máls þessa, að slík yfirlýsing yrði gerð, en því hafi verið hafnað af hálfu sameiganda.

Sóknaraðili bendi á að embætti sýslumanns sé stjórnvald sem bundið sé af stjórnsýslulögum. Þannig verði starfsmenn embættisins m.a. að gæta jafnræðis í störfum sínum. Verði talið að eignaskiptayfirlýsingar sé þörf fyrir þetta einfalda fjöleignarhús skv. 3. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga sé jafnljóst að mikill brestur hafi orðið á því að sýslumenn framfylgi ákvæði þessu í framkvæmd. Þannig hafi mýmörgum afsölum verið þinglýst á þessari öld á hinar ýmsu eignir án þess að fyrir hafi legið eignaskiptayfirlýsing, enda virðist sýslumenn almennt aðeins vísa afsali frá þinglýsingu, þ.e. neita að þinglýsa, samkvæmt ábendingu þriðja aðila.

Kærandi telji sýslumann ekki geta leiðrétt þinglýsinguna með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga. Umrædd færsla í fasteignabók hafi ekki verið röng, þ.e. kæranda hafi verið afsalaður sá eignarhluti sem afsalinu hafi verið þinglýst á. Þá hafi engin mistök orðið við þinglýsinguna. Skjalinu hafi ekki fyrir mistök verið þinglýst á ranga eign eða þess háttar. Enginn hafi orðið fyrir tjóni við það að afsali kæranda hafi verið þinglýst og það hafi ekki áhrif á réttindi þriðja manns. Meginmarkmið leiðréttingar skv. 1. mgr. 27. gr. sé að færa fasteignabók í rétt horf og þá þannig að bókin sýni réttarstöðuna eins og hún hafi verið áður en mistökin hafi orðið. Hér hafi engin mistök orðið og réttarstaðan sé hin sama hvort sem eignaskiptayfirlýsing hafi legið fyrir eður ei. Eignayfirfærslan sem slík sé jafngild.

Þá hefur úrskurður sýslumannsins frá 22. október 2015 enga þýðingu hér en þar hafi sýslumaður sagst ekki geta hróflað við fyrri þinglýsingum, eða eins og sýslumaður segi á bls. 2 í ákvörðun sinni „verður þinglýsing fyrri gerninga ekki felld úr gildi“. Hins vegar telji sýslumaður sig þurfa að standa við það að láta ekki fleiri eignaréttaryfirfærsluskjöl fara í gegn á eignina. Geti þessi yfirlýsing sýslumanns, sem kæranda hafi ekki verið kunnugt um, ekki bundið hendur sýslumanns hvað mál kæranda varði. Sýslumaður hafi þinglýst afsalinu athugasemdalaust og þessu eina skjali verði ekki aflýst á þeim grunni að sýslumaður hafi sagt við þriðja aðila að hann myndi nú gera sérstaka gangskör að því að gæta þess í framtíðinni að slíkum skjölum verði ekki þinglýst á eignirnar nema eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir. Sýslumaður hafi ekki gætt þessa en geti ekki aflýst afsali kæranda löngu eftir þinglýsingu.

Varnaraðili hafi enga hagsmuni af því að koma í veg fyrir þinglýsingu afsals á þeim grunni að eignaskiptayfirlýsing sé ekki til staðar. Eignaskiptayfirlýsingar sé ekki þörf en auk þess hafi legið fyrir að sóknaraðili sé, ólíkt forsvarsmanni varnaraðila, tilbúinn til að gera eignaskiptayfirlýsingu um eignina. Væri málum þrátt fyrir það þannig háttað að sóknaraðili fengist ekki til að gera eignaskiptayfirlýsingu bjóði fjöleignarhúsalögin sameiganda upp á úrræði í þeim efnum, sbr. m.a. 4. mgr. 18. gr. þeirra.

IV.

Eins og áður er rakið þinglýsti þinglýsingarstjórinn á Vesturlandi umræddu afsali til sóknaraðila, um íbúð í fjöleignarhúsinu að Egilsgötu 4, þótt ekki lægi fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Heldur sóknaraðili því fram, með vísan til 5. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, að ekki hafi verið þörf á að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu um húsið þar sem skipting þess og réttarstaða eigenda hafi legið ljós fyrir og að engin nauðsyn, hvorki hvað eigendur né húsið snerti, hafi kallað á að slík yfirlýsing væri gerð. Enda þótt fyrir liggi þinglýst yfirlýsing um að stigi að inngangi efri hæðar umrædds húss og öll lóðin ofan við það tilheyri efri hæð hússins verður ekki fallist á það með sóknaraðila að með henni hafi verið fullnægt skyldu eigenda þess til að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Þannig er þar á engan hátt tilgreint um atriði eins og hlutfallstölur í sameign, sem telja verður að sé til staðar í húsinu, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, auk þess sem augljóst er, með hliðsjón af aðdraganda máls þessa, að ekki ríkir um það eining milli eigenda hússins hvernig skiptingu eignarinnar milli þeirra skuli háttað. Af þessum sökum hefði þinglýsingarstjóra borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu, sbr. 4. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús. Skjalinu var þrátt fyrir þennan ágalla þinglýst. Með hliðsjón af dómi Hæstaréttar í málinu nr. 223/2013 þykir hér verða að líta svo á að þinglýsingarstjóri hafi að réttu lagi átt að bæta úr mistökum af þessum toga, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, með því að færa inn athugasemd um samþykkisskortinn í þinglýsingabók í stað þess að afmá skjalið þaðan. Samkvæmt því verður tekin til greina krafa sóknaraðila um að felld verði úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 13. febrúar 2017 um að afmá úr þinglýsingabók skjal nr. 442-M-1/2016, sem er afsal um íbúðina 01-0101, fnr. 211-1282, að Egilsgötu 4, Borgarbyggð. Er og lagt fyrir þinglýsingarstjóra að færa framangreint skjal að nýju í þinglýsingabók embættisins.

Málskostnaður fellur niður.

Á-kk-nf M-kk-nf dómstjóri kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 13. febrúar 2017 um að afmá úr þinglýsingabók skjal nr. 442-M-1/2016, sem er afsal um íbúðina 01-0101, fnr. 211-1282, að Egilsgötu 4, Borgarbyggð. Er og lagt fyrir þinglýsingarstjóra að færa framangreint skjal að nýju í þinglýsingabók embættisins.

Málskostnaður fellur niður.

Á-kk-nf M-kk-nf