E-4681/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 9. desember sl., var þingfest 26. júní 2007. Gagnstefna var þingfest 26. nóvember 2007.

Aðalstefnendur og gagnstefndu eru H-kk-nf B-kk-nf, Bugðutanga 21, Mosfellsbæ og B-kvk-nf M-kvk-nf, Bugðutanga 21, Mosfellsbæ.

Aðalstefndu og gagnstefnendur eru J-kvk-nf H-kvk-nf, Nýlendugötu 20a, Reykjavík, O-kk-nf H-kk-nf, Víðihvammi 24, Kópavogi og C-x-x G-x-x, Víðihvammi 24, Kópavogi.

Dómkröfur í aðalsök

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði, in solidum, dæmd til að greiða stefnendum skuld að fjárhæð 56.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 2.000.000 króna frá 27. mars 2006 til 15. maí 2006, af 24.000.000 króna frá þeim degi til 15. ágúst 2006, af 45.000.000 króna frá þeim degi til 28. desember 2006, af 56.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum eftirfarandi innborgunum:

Hinn 27. mars 2006, 2.000.000 kr.

Hinn 27. október 2006, 15.854.515 kr.

Hinn 27. október 2006, 5.935.000 kr.

Hinn 12. desember 2006, 21.210.485 kr.

Hinn 20. mars 2007, 7.913.800 kr.

Alls að upphæð 52.913.800 krónur sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á hverjum innborgunardegi. Þá er krafist vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. s.l. er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins. Auk þess er krafist virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda. Þá er þess krafist að stefnendum verði, in solidum, gert að greiða stefndu málskostnað að skaðlausu samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur í gagnsök

Stefnendur gera þær kröfur að stefndu verði, in solidium, gert að greiða stefnendum 12.465.084 krónur auk vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. maí 2006 til 3. september 2007 en með dráttarvöxtum samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags, en til vara að gagnstefndu verði gert að greiða gagnstefnendum 11.654.200 krónur auk vaxta af þeirri fjárhæð samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. maí 2006 til 3. september 2007 en með dráttarvöxtum samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Í báðum tilvikum er gerð krafa um viðurkenningu á rétti til skuldajafnaðar gagnvart aðalstefnendum á þeirri greiðslu sem dæmd verður í aðalsök í samræmi við skuldajafnaðaryfirlýsingu í greinargerð í aðalsök að því marki sem til þarf en til sjálfstæðs dóms fyrir því sem er umfram dæmda kröfu í aðalsök.

Þá er krafist málskostnaðar in solidium úr hendi stefndu að skaðlausu samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndu gera þær kröfur að dómkröfur gagnstefnenda verði verulega lækkaðar. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda að mati dómsins.

Þrír úrskurðir hafa verið kveðnir upp í máli þessu. Sá fyrsti 17. desember 2007 þar sem hafnað var kröfu aðalstefnenda um frávísun gagnsakar. Annar úrskurður var kveðinn upp 7. febrúar 2008 þar sem hafnað var beiðni aðalstefnenda um dómkvaðningu yfirmatsmanna á grundvelli framlagðrar yfirmatsbeiðni. Hinn 11. mars 2008 var síðan kveðinn upp úrskurður þar sem fallist var á beiðni aðalstefnenda um að dómkvaðning yfirmatsmanna skyldi fara fram.

Málavextir í aðalsök og gagnsök

Með kaupsamningi, dags. 27. mars 2006, seldu aðalstefnendur aðalstefndu fasteignina Gvendargeisla 102, Reykjavík, sem er 308.8 m² einbýlishús í byggingu. Í kaupsamningi segir að húseigninni skuli skilað í samræmi við skilalýsingu, dags 14. febrúar 2006, og í því ástandi sem hún hafi verið í 15. febrúar 2006 með þeim skilmálum sem um geti í kaupsamningi. Skyldu seljendur afhenda kaupendum húsið fullbúið að utan og steinað eigi síðar en 15. maí 2006. Nánar tilgreindum veðskuldum sem voru áhvílandi á eigninni, og voru kaupendum óviðkomandi, skyldi aflétt eigi síðar en 15. maí 2006.

Samkvæmt kaupsamningi var kaupverðið 56.000.000 króna og skyldu aðalstefndu, kaupendur eignarinnar, greiða 2.000.000 króna við undirritun kaupsamningsins. Eigi síðar en 15. maí 2006 skyldu þeir greiða 22.000.000 króna, hinn 16. ágúst 2006, 21.000.000 króna, og 28. desember 2006 11.000.000 króna.

Aðalstefndu hafa samkvæmt stefnu þegar greitt 52.913.800 krónur. Eftirstöðvum hafa þau haldið eftir vegna afhendingardráttar og þar sem þau telja að húseignin sé haldin verulegum göllum og nemi kostnaður við úrbætur á þeim hærri fjárhæð en stefnufjárhæð. Þau hafa því höfðað gagnsök í málinu til sjálfstæðs dóms til greiðslu skaðabóta vegna umræddra galla sem þau telja vera á eigninni.

Eins og áður segir skyldi eigninni skilað í samræmi við skilalýsingu. Í skilalýsingu frá 14. febrúar 2006 segir m.a. að búið sé að pússa húsið að utan og innan, kaupandi ákveði lit á steiningu. Búið sé að sandsparsla að hluta að innan. Öll rafmagnsrör og dósir séu ísett í veggjum og lofti og búið að setja upp dósir og rör fyrir halógenlýsingu, en eftir að setja raflagnir í milliveggi. Rafmagnstöflur séu uppsettar. Heitt og kalt vatn sé komið í húsið og hiti til bráðabirgða. Neysluvatnslagnir komnar en ekki tengdar. Gluggatréð verði fúavarið. Stormjárn séu á opnanlegum gluggum og þéttilistar séu á opnanlegum gluggum og svalahurðum. Lóð verði grófjöfnuð.

Þegar kom að afhendingu húseignarinnar, 15. maí 2006, var ekki búið að ganga frá húsinu til samræmis við skilayfirlýsingu og dróst afhending. Í ágúst sama ár töldu seljendur, aðalstefnendur, sig vera tilbúna til að afhenda húsið. Gerðu kaupendur, aðalstefndu, þá skriflegar athugasemdir við ástand hússins. Var bætt úr sumum þáttum samkvæmt þeim athugasemdum. Að ósk seljenda gerði B-kk-nf P-kk-nf Á-kk-nf, matstæknir og húsasmíðameistari, ástandsskoðun á húsinu. Niðurstaða hans var að kostnaður við viðgerðir væri 241.200 krónur. Aðalstefndu vildu ekki una þessu mati sem gert var einhliða að frumkvæði aðalstefnenda og án samráðs við kaupendur.

Húsið var afhent þann 20. september 2006. Eftir afhendingu gerðu aðalstefndu enn á ný athugasemdir við ástand hússins. Töldu þau steiningu á norðurhlið mjög ábótavant. Frágangur á rennum væri óásættanlegur og steining á svölum í ólagi. Fljótlega eftir afhendingu hafi ennfremur orðið vart við verulegan leka.

Eftir athugasemdir aðalstefndu reyndu aðalstefnendur að lagfæra og komast fyrir lekann. Töldu aðalstefndu þessar aðgerðir ófullnægjandi og gerðu athugasemdir vegna vatnsleka með bréfi, dags. 20. nóvember 2006. Í bréfinu lýsa þau því yfir að þau telji að um byggingargalla sé að ræða.

Í greinargerð aðalstefndu segir að í kjölfar athugasemda þeirra hafi E-kk-nf B-kk-nf verið fenginn til að koma með tillögu að varanlegri lausn á lekavandamálum á fasteigninni. Hafi aðalstefndu fundað með honum 28. nóvember 2006. Hafi verið komið með hugmyndir að lausnum á lekavandamálinu. Þann 20. febrúar 2007 sendi aðalstefnandi, H-kk-nf, aðalstefnda O-kk-þgf tölvupóst og taldi lekavandamál úr sögunni. Að mati aðalstefndu reyndist sú ekki vera raunin. Aðalstefnendur urðu ekki við síðari áskorunum aðalstefndu um að bæta úr göllum á eigninni. Töldu aðalstefndu ástandið óviðunandi og óásættanlegt.

Til þess að fá metið umfang galla og kostnað við úrbætur óskuðu aðalstefndu eftir dómkvaðningu matsmanns með matsbeiðni, dags. 23. aprí1 2007. Er matsbeiðnin í 20 liðum. Þann 18. maí 2007 var H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur í Héraðsdómi Reykjavíkur til að framkvæma hið umbeðna mat. Matsgerð hans er dags. 22. ágúst 2007.

Aðalstefnendur sættu sig ekki við niðurstöðu matsmannsins og lögðu fram beiðni um yfirmat. Hinn 16. apríl 2008 voru F-kk-nf J-kk-nf tæknifræðingur og A-kk-nf E-kk-nf byggingafræðingur dómkvaddir sem yfirmatsmenn. Er matsgerð þeirra dags. 18. júlí 2008.

Kröfur í aðalsök lúta að greiðslu eftirstöðva kaupverðs á grundvelli kaupsamnings um húseignina.

Málsástæður stefnenda í aðalsök

Aðalstefnendur byggja kröfur sína á kaupsamningi milli málsaðila sem gerður var 27. mars 2006. Krefja aðalstefnendur aðalstefndu um eftirstöðvar kaupverðsins, 3.086.200 krónur auk dráttarvaxta. Kaupverðið hafi verið 56.000.000 króna. Af því hafi aðalstefndu greitt þessar innborganir: Hinn 27. mars 2006 2.000.000 króna, hinn 27. október 2006 15.854.515 krónur, hinn 27. október 2006 5.935.000 krónur, hinn 12. desember 2006 21.210.485 krónur, 20. mars 2007 7.913.800 krónur. Hafi verið tekið tillit til þeirra við gerð dómkrafna. Eftirstöðvar skuldarinnar hafi ekki fengist greiddar þrátt fyrir innheimtutilraunir og telja aðalstefnendur nauðsynlegt að höfða má1 þetta til greiðslu eftirstöðvanna.

Vísað er til meginreglu kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi samninga en reglur þessar fái m.a. lagastoð 145., 47. og 51. gr. laga nr. 50/2000 og 28. gr. laga nr. 42/2000. Einnig er vísað i lög um fasteignakaup nr. 40/2002. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III kafla vaxtalaga nr. 38/2001, með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum númer 50/1988. Aðalstefnendur séu ekki virðisaukaskattskyld og beri þeim því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi aðalstefndu. Varðandi varnarþing vísist til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður stefndu í aðalsök

Aðalstefndu byggja á því að þau eigi skaðabótakröfu á hendur aðalstefnendum vegna verulegra galla á hinni seldu eign. Eignin uppfylli ekki þær kröfur sem kaupendur hafi gert, og hafi mátt gera, með hliðsjón af kaupsamningi og skilalýsingu eignarinnar. Sé þessi krafa höfð uppi til skuldajafnaðar gegn kröfu í aðalsök að því marki sem til þurfi en aðalstefndu hafi höfðað mál í gagnsök til sjálfstæðs dóms fyrir því sem umfram sé.

Um gallana sé vísað til niðurstöðu matsmannsins H-kk-ef S-kk-ef í matsgerð hans sem og til umfjöllunar í matsgerðinni sjálfri.

Aðalstefndu byggja á því að fasteignin Gvendargeisli 102 hafi verið haldin stórfelldum göllum sem staðfestir séu með framlagðri matsgerð og að aðalstefndu eigi rétt á skaðabótum úr hendi aðalstefnenda. Frágangur fasteignarinnar hafi verið mun lakari en ætla mætti. Frágangur einstakra atriða hafi ekki verið faglegur og verulega ábótavant. Um einstaka galla sé vísað til niðurstöðu matsmanns sem og matsgerðarinnar sjálfrar.

Byggja aðalstefndu á því að fasteingin sé verulegu gölluð i skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og veiti þeim rétt til skaðabóta úr hendi stefnenda, sbr. 37. og 43. gr. laganna.

Aðalstefndu hafi strax kvartað við aðalstefnendur vegna galla og vanefnda og hafi ítrekað gefið aðalstefnendum kost á bæta úr göllum. Gera verði strangar kröfur um réttan frágang og efndir þar sem að um sé að ræða nýbyggingu.

Til vara byggja aðalstefndu á því að þau eigi rétt til afsláttar af kaupverði að tiltölu með vísan til 41. gr. 1. nr. 40/2002. Um fjárhæð afsláttar vísist til rökstuðnings hér að framan.

Skaðabótakrafa aðalstefndu sé í öllum tilvikum efndabótakrafa, þannig að þeir verði eins settir eins og samningur hefði verið réttilega efndur af hálfu aðalstefnenda.

Um fjárhæð kröfu sé byggt á niðurstöðum framlagðrar matsgerðar H-kk-ef S-kk-ef, byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara.

Aðalstefndu hafi orðið fyrir sannanlegu tjóni þar sem að ástand eignarinnar sé ekki í samræmi við væntingar og kaupsamning aðila. Vegna þessa hafi kaupendur þurft að leigja annað húsnæði mun lengur en ætla mátti miðað við samning aðila. Nemi leigan alls 1.450.000 krónum fyrir tímabilið frá 15. nóvember 2006 til 31. desember 2007. Byggt sé á að eðlilegur verktími við að ljúka húsinu miðað við skilalýsingu hafi verið 6 mánuðir. Sé gerð krafa um leigukostnað eftir þann tíma en aðalstefndu hafi þegar greitt leigu til 31. desember 2007, sbr. framlagða reikninga.

Dráttarvaxtakröfu sé andmælt sérstaklega. Stefndu hafi greitt í samræmi við framgang framkvæmda við fasteignina Gvendargeisla 102. Þannig hafi greiðsla sem upphaflega hafi átt að greiða hinn 15. maí 2006, á afhendingardegi, verið greidd við afhendingu fasteignarinnar. Aðrar greiðslur hafi verið inntar af hendi í samræmi við framgang verksins og gott betur eins og matsgerð H-kk-ef S-kk-ef staðfesti. Þá hafi dregist af hálfu seljenda að aflétta lánum sem aflétta átti af eigninni eigi síðar en 15. maí 2007. Af þeim sökum hafi aðalstefndu ekki getað þinglýst eigin lánum á eignina. Dráttarvaxtakröfu aðalstefnenda er því andmælt í heild sinni. Aðalstefndu hafi, í samræmi við ákvæði 35. og 44. gr. laga nr. 40/2002 beitt stöðvunarrétti vegna afhendingardráttar af hálfu stefnenda og verulegra galla á fasteigninni.

Þá geri aðalstefndu kröfu um málskostnað úr hendi aðalstefnenda, þ.m.t. kostnað vegna matsgerðar, 618.217 krónur, auk þingfestingargjalds vegna framlagningar matsbeiðni, 3.900 krónur, auk annars kostnaðar af málinu, sbr. ákvæði 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Aðalstefndu byggi á meginreglum laga um skuldbindingargildi loforða og réttar efndir samninga. Sé byggt á ákvæðum 1. nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 19., 30., 34., 35. 37., 41., 43. og 44. gr. laganna. Um dráttarvaxtakröfu er vísað til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og aðrar vaxtakröfur til IV. kafla sömu laga. Krafa um málskostnað byggist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður stefnenda í gagnsök

Gagnstefnendur vísa til ákvæða 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um heimild til höfðunar gagnsakar. Byggja þeir á því að þeir eigi skaðabótakröfu á hendur gagnstefndu vegna afhendingardráttar og verulegra galla á hinni seldu eign. Eignin hafi ekki uppfyllt þær kröfur sem kaupendur hafi gert og hafi mátt gera með hliðsjón af kaupsamningi og skilalýsingu eignarinnar. Um gallana sé vísað til niðurstöðu H-kk-ef S-kk-ef matsmanns.

Málsástæður gagnstefnenda í gagnsök eru þær sömu og greinir í málsástæðum þeirra í aðalsök og vísast til þeirra.

Málsástæður stefndu í gagnsök

Í greinargerð gagnstefndu er á því byggt að með kaupsamningi, dags. 27. mars 2007, hafi gagnstefnendur keypt fokhelt hús af gagnstefndu. Húsið hafi verið selt í því ástandi sem það var þá í og kaupendur hafi kynnt sér sérstaklega með ítarlegri skoðun. Við skoðun hafi gagnstefnandi, O-kk-nf, upplýst um sérfræðiþekkingu sína á múrhúðun og flotun og steiningu húsa. Gagnstefndu séu ekki sérfróðir um húsabyggingar og hafi því ekki staðið sjálf, persónulega, að byggingu hússins og hafi, í öllum tilvikum, þurft að kaupa verklegar framkvæmdir af öðrum. Hafi kaupendum, gagnstefnendum, verið boðið að kaupa húsið nákvæmlega í því ástandi sem það var í og að þau tækju að sér steiningu hússins. Steining sé ákveðin múrklæðning utan á húsið. Gagnstefnendur hafi ekki fallist á það og því hafi það komið í hlut gagnstefndu að láta framkvæma steiningu. Fasteignin hafi því verið keypt í því ásigkomulagi/byggingarstigi sem hún var í við kaupsamning nema það að gagnstefndu skyldu setja á steiningmúrklæðningu í samráði við gagnstefnendur sem hafi fylgst með þeim framkvæmdum og verkið í raun unnið undir handleiðslu gagnstefnanda, O-kk-ef H-kk-ef.

Gagnstefndu höfðu lokið öllum öðrum verkþáttum. Frágangi innandyra hafi verið lokið og hurðir og gler frágengin. Gagnstefnendur hafi fengið fasteignina afhenta við kaupsamning. Erfitt hafi verið að gera steininguna þannig að O-kk-nf teldi fullnægjandi en það hafi þó tekist að lokum. Við úrlausn þessa máls verði að miða við það að kaupandi hafi sérstaklega skoðað múrhúð fyrir steiningu og hafi engar athugasemdir gert um steypuskil eða hröngl í steypu. Gagnstefnendur hafi ekki enn sílanborið k1æðninguna og hafi ekki sinnt skynsamlegu viðhaldi utandyra, þrátt fyrir sérfræðiþekkingu O-kk-ef.

Gagnstefnendur hafi ekki staðið við greiðslur sínar samkvæmt kaupsamningi um kaupverð, 56.000.000 króna, og sé um hreinar vanefndir á kaupsamningi að ræða, að undanskilinni kaupsamningsgreiðslu þann 27. mars 2006, 2.000.000 króna. Næsti gjalddagi hafi verið 15. maí 2006, 22.000.000 króna. Dráttarvextir til greiðsludags, 27. október 2006 hafi verið um 2.475.000, en þá hafi kaupendur greitt 15.854.515 krónur og 5.935.000 krónur, eða samtals 21.789.515 krónur auk áfallandi dráttarvaxta. Næsti gjalddagi hafi verið 15. ágúst 2006. og skyldi þá greiða 21.000.000 króna. Dráttarvextir til greiðsludags, 12. desember2006, hafi numið um 2.056.250, en þá hafi kaupendur greitt 21.210.485 krónur auk áfallandi dráttarvaxta. Á gjalddaga 28. desember 2006 skyldi greiða 11.000.000 króna. Dráttarvextir til 20. mars 2007 hafi numið um 626.389 krónum en þá hafi kaupendur greitt 7.913.800 krónur. Eftirstöðvar kaupsamnings beri dráttarvexti til greiðsludags. Aðrar og frekari greiðslur hafi kaupendur ekki innt af hendi. Þessi greiðsludráttur sé vanefnd kaupenda og hafi ekkert með hugsanlegar gallakröfur að gera.

Seljendur hafi brugðist við aðfinnslum kaupenda eins og þeim var unnt og hafi fengið B-kk-þf P-kk-þf Á-kk-þf, matstækni og húsasmíðameistara, til að taka húsið út 29. ágúst 2006. Hann hafi talið að húsið væri ekki gallað, sjá 18 gr. 1. nr. 40/2002 um fasteignakaup um smávægilega galla.

Þá hafi kaupendum ítrekað verið boðið að rifta kaupum ef þau hefðu einhverja bankþanka vegna kaupanna en það hafi fallið í grýttan jarðveg hjá kaupendum.

Hinn 23. apríl 2007 hafi kaupendur lagt fram matsbeiðni og hafi þar verið tíundað í liðum 8-20 atriði sem kaupendur hafi keypt samkvæmt skoðun (sic) en í matsbeiðni sé miðað við teikningar en ekki það sem sjáist við skoðun eins og raunin hafi verið við þessi kaup. Seljendur telji sig ekki hafa selt annað en það sem kaupendur skoðuðu sérstaklega og sættu sig við og því hafi seljendur höfðað mál á hendur kaupendum.

Hinn 26. júní 2007 hafi verið þingfest mál seljenda á hendur kaupendum vegna vanefnda á greiðslum og greiðslufalli.

Gagnstefndu hafi haft matsgerðina til skoðunar og geti með engu móti sætt sig við forsendur og niðurstöður matsmanns vegna matsspurninga 1-8. Matsmanni beri að staðreyna meinta lekagalla aðallega með svölum og eitthvað með gluggum. Samkvæmt mati matsmanns , sbr. niðurstaða matsliðar nr.19, sé steining ekki gölluð.

Samkvæmt skoðun kaupenda hafi ekkert steypuhröngl eða óþéttleiki verið í steypu og múr áður en til steiningar kom. Í stað þess að benda á leiðir til lagfæringar leyfi matsmaður sér að telja það nauðsynlegt að skoða alla veggi þótt engin lekamerki séu, til að athuga steypuna. Matsmaður gangi enn lengra því matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að klæða eigi húsið. Það sé einhver rökvilla hjá matsmanni því að húsið sé sérstaklega klætt, þ.e. með steiningu og sé því út í hött að setja aðra klæðningu utan á steininguna, sbr. yfirlýsingu frá múrdeild Mest. Þá séu rangar forsendur um vibrun steypu, sbr. yfirlýsingu frá K-kk-þgf G-kk-þgf byggingarmeistara, en matsmaður og matsbeiðandi hafi komið í veg fyrir að K-kk-nf fengi tækifæri til að lagfæra leka með gluggum og svölum og fleiri lagfæringar sem hann vildi gera. Matsmaður leyfi sér að telja niðurrif, til að leita að galla, til matsfjárhæðar og geti seljendur ekki sætt sig við það. Þá hafi G-kk-nf Ó-kk-nf arkitekt talið matið allt of hátt. Fleiri atriði geri það að verkum að seljendur geti ekki sætt sig við undirmatið sem grundvöll að úrlausn þessa máls.

Seljendur hafi því ákveðið að biðja um yfirmat þar sem málið verði m.a. metið á réttum forsendum svo sem því að eignin hafi verið seld samkvæmt skoðun en ekki teikningum. Kaupendur hafi sætt sig við og hafi m.a. skoðað sérstaklega hurðir, staðsetningu glugga og glerið o.s.frv.

Hér sé um að ræða sölu á fokheldu húsi. Seljendur hafi látið steina húsið og staðfesti matsmaður að það verk sé ógallað. Afhending hafi farið fram við kaupsamning. Meintir gallar séu ekki verulegir og veiti kaupendum ekki rétt til skaðabóta eða afsláttar. Ekki sé fallist á að það sé á ábyrgð seljenda að rífa eigi alla klæðningu af húsinu vegna leitar að hugsanlegum göllum sem engin ummerki séu um. Húsið sé klætt múrhúð og því þurfi ekki að klæða húsið með annarri klæðningu. Lakleg umhirða kaupenda og bönn við úrbótum fagaðila hússins leiði til þess að fella beri niður hugsanlegan rétt kaupenda.

Kaupendur hafi keypt húsið samkvæmt sérstakri skoðun, í því ástandi sem það var í þegar salan fór fram. Kaupendur, þ.e. O-kk-nf, sem sé sérfróður maður, hafi skoðað eignina ítarlega og sætt sig við hana. Seljendur hafi ekki tjáð sig um áskilda kosti og hafi ekki haft áhrif á kaupendur meðan skoðun fór fram. Kaupendur hafi getað skoðað allar teikningar sem þeir vildu en salan hafi verið á grundvelli skoðunar. Aldrei hefði komið til að breyta staðsetningu glugga eða múra húsið meir að innan.

Ef kaupendur finni að múrverki eða pípulögn beri þeim að beina kröfum sínum að þeim iðnmeisturum sem beri faglega ábyrgð að verkum sínum. Seljendur hafi ekkert komið að byggingu hússins sjálfir. Kaupandi, O-kk-nf, segist sjálfur hafa fylgst með öllum verkum eftir kaupin og beri að miða niðurstöðu í málinu við það.

Kaupendur hafi sérstaklega skoðað múrverk áður en til steiningar kom og verði að miða við að það sé í lagi og því með ólíkindum að matsmaður telji bilanaleit til galla.

Gagnstefndu finni að því að málavaxtalýsing kaupenda byggist á lýsingu matsmanns í matsgerð en ekki raunverulegum aðstæðum við kaupin. Þau hafi keypt húsið eftir skoðun , en matsgerð gangi út frá öðrum og röngum forsendum.

Um vanskil kaupenda vísist til aðalsakar en seljendur hafi aldrei samþykkt greiðsludrátt kaupenda. Kaupendur hafi ekki samþykkt að K-kk-nf fengi möguleika á úrbótum og hafi ekki viljað rifta kaupunum.

Kröfu um leigu sé algerlega hafnað. Kaupendur hafi keypt fokhelt hús og hafi ekkert unnið í því þrátt fyrir afhendingu 27. mars 2006. Greiðsludráttur og veðsetningar á hinni keyptu eign bendi til þess að kaupendur hafi ekki fjármagn til að halda áfram með byggingu hússins. Kaupendur geti aldrei átt rétt til að seljendur greiði húsaleigu þeirra eða uppihald eins og mál þetta sé vaxið. Þá hafi kaupendur ekki minnst á þessa kröfu sína um húsaleigu og grundvöll hennar, í bréfi 3. september 2007.

Sérstaklega sé mótmælt gögnum um greiðslu húsaleigu sem virðast frá ættmenni gagnstefnanda og séu þau engin sönnum um leigu vegna þessara fasteignakaupa.

Vísað sé til lagatilvitnana í aðalstefnu og greinargerð þessari. Sjá lög nr.40/2002 um fasteignakaup, einkum 12. gr., 18. gr., 20. gr., 28. gr., 29. gr., 38. gr. og 39.-40. gr.

Niðurstaða

Aðalsök

Með kaupsamningi, dags. 27. mars 2006, keyptu aðalstefndu fasteignina Gvendargeisla 102, Reykjavík, af aðalstefnendum. Húsið var í byggingu og skyldi afhendast í samræmi við skilalýsingu, dags. 14. febrúar 2006. Í kaupsamningi segir að eignin seljist í því ástandi sem hún er í 15. febrúar 2006 og kaupandi hafi kynnt sér við skoðun.

Í aðalsök krefjast aðalstefnendur þess að aðalstefndu verði gert að greiða eftirstöðvar kaupverðsins.

Aðalstefndu hafa ekki greitt kaupverðið að fullu þar sem þau telja að eignin sé haldin göllum og hafi ekki uppfyllt þær kröfur sem gera mátti um frágang. Gera þau kröfu um skuldajöfnuð í aðalsök og hafa jafnframt lagt fram gagnstefnu í málinu.

Ekki er deilt um fjárhæð þeirra innborgana sem átt hafa sér stað inn á kaupverðið en aðalstefndu mótmæla dráttarvaxtakröfu aðalstefnenda í heild sinni og telja sig hafa greitt í samræmi við framgang framkvæmda við fasteignina. Þannig hafi greiðsla sem upphaflega hafi átt að greiða á afhendingardegi, 15. maí 2006, verið greidd við afhendingu fasteignarinnar .

Fyrir liggur að aðalstefndu greiddu við undirritun kaupsamnings 2.000.000 króna, í samræmi við samninginn. Annar gjalddagi kaupverðs skyldi, samkvæmt kaupsamningi, vera við afhendingu fasteignarinnar en þó eigi síðar en 15. maí 2006. Ósannað er að afhending hússins hafi farið fram við kaupsamning eins og aðalstefnendur halda fram. Túlka verður þetta ákvæði kaupsamningsins þannig að afhending hafi átt að fara fram ekki síðar en 15. maí 2006. Fyrir liggur að eignin var ekki afhent fyrr en töluvert síðar, eða 20. september 2006. Verður því að líta svo á að þessi gjalddagi hafi færst til 20. september 2006 og að aðalstefndu hafi þá borið greiða 22.000.000 króna. Þriðji gjalddagi var ákveðinn 15. ágúst 2006 og skyldi þá greiða 21.000.000 króna. Fjórði gjalddagi var ákveðinn 28. desember 2006 og greiðsla skyldi vera 11.000.000 króna. Eru þessir tveir síðustu gjalddagar ekki bundnir neinum skilyrðum og verður að telja að þeir séu bindandi fyrir aðalstefndu.

Óumdeilt er að stefndu greiddu inn á kaupverðið 2.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, eins og áður segir. Hinn 27. október 2006 greiddu þau 15.854.515 krónur og 5.935.000 krónur. Hinn 12. desember voru greiddar 21.210.485 krónur og hinn 20. mars 2007 voru greiddar 7.913.800 krónur. Samtals hafa aðalstefndu því greitt aðalstefnendum 52.913.800 krónur. Ber aðalstefndu að greiða dráttarvexti af vangreiddu kaupverði frá gjalddögum til greiðsludags. Ekki er unnt að fallast á dráttarvaxtakröfu aðalstefnenda eins og hún er fram sett en ekkert tillit er tekið til innborgana í dráttarvaxtakröfunni.

Í aðalsök er niðurstaða því sú að aðalstefndu beri að greiða aðalstefnendum 3.086.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 21.000.000 króna frá 15. ágúst 2006 til 20. september 2006, af 42.000.000 króna frá þeim degi til 27. október 2006, af 20.210.485. krónum frá þeim degi til 12. desember 2006. Frá gjalddaga 28. desember 2006 greiði aðalstefndu dráttarvexti af 10.900.00 krónum, þar sem aðalstefndu höfðu greitt 100.000 krónur umfram greiðsluskyldu, til 20. mars 2007 en af 2.986.200 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Gagnsök

Í gagnstefnu krefja gagnstefnendur gagnstefndu um greiðslu skaðabóta að fjárhæð 12.465.084 krónur. Er á því byggt að eignin sem þau keyptu af gagnstefndu hafi verið haldin verulegum göllum og hafi eignin ekki uppfyllt þær kröfur sem þau hafi mátt gera til eignarinnar með hliðsjón af kaupsamningi og skilalýsingu eignarinnar.

Til þess að fá metið umfang galla og kostnað við úrbætur óskuðu stefndu eftir dómkvaðningu matsmanns með matsbeiðni, dags. 23. aprí1 2007. Er matsbeiðnin í 20 liðum. Þann 18. maí 2007 var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur í Héraðsdómi Reykjavíkur til að framkvæma hið umbeðna mat. Matsgerð hans er dags. 22. ágúst 2007. Í matsgerðinni, sem er mjög ítarleg, kemur m.a. fram að matsmaður hefur staðreynt leka í útveggjum á nokkrum stöðum. Kveðst hann hafa sannreynt að steypuskil á milli gólfplötu og útveggja séu óþétt og vatn berist inn um þau ef vatn kemst að þeim. Þá séu óhreinindi í steypuskilum. Steypa sé óþétt og hröngl í henni á köflum. Matsmaðurinn fjallar um alla liði í matsbeiðninni og metur hann kostnað við úrbætur 11.939.000 krónur.

Aðalstefnendur sættu sig ekki við niðurstöðu matsmannsins og lögðu fram beiðni um yfirmat. Hinn 16. apríl 2008 voru F-kk-nf J-kk-nf tæknifræðingur og A-kk-nf E-kk-nf byggingafræðingur dómkvaddir sem yfirmatsmenn. Er matsgerð þeirra dags. 18. júlí 2008. Er niðurstaða þeirra í stórum dráttum samhljóða niðurstöðum í mati H-kk-ef S-kk-ef, bæði efnislega og að því er varðar kostnað við úrbætur. Telja þeir heildarkostnað við úrbætur nema 10.204.200 krónum og hafa þá verið dregin frá 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað.

Í yfirmatsbeiðni var dómkvöddum yfirmatsmönnum gert að svara eftirfarandi atriðum:

Matsmenn staðreyni leka á eftirfarandi stöðum og meti ástæður og orsök hans:

1. Við svalir.

2. Við stigaop.

3. Rakaskemmdir í svefnherbergi.

4. Í vinnuherbergi.

5. Í sjónvarpsherbergi.

6. Í svefnherbergi á neðri hæð.

7. Við glugga í stofu á neðri hæð.

8. Matsmenn staðreyni að ísetning glugga sé gölluð og sérstaklega að frágangur gluggakarma standist kröfur sem gera skal til slíks frágangs.

9. Matsmenn staðreyni hvort gluggar séu í réttri hæð samkvæmt teikningu. Sérstaklega skal staðreyna hvort gluggar á efri hæð við stigaop, vinnuherbergi og sjónvarpsherbergi séu í samræmi við teikningar.

10. Matsmenn staðreyni að uppsetning og frágangur hurðakarma séu gallaðir.

11. Matsmenn staðreyni hvort frágangur pússningar sé gallaður og sérstaklega hvort frágangurinn standist kröfur um slíkan frágang og vandaða vinnuhætti.

12. Matsmenn staðreyni að frágangur á gleri í húsinu sé gallaður. Matsmenn meti hvort gler sé eins í öllum gluggum eð staðreynt að gler sé rispað.

13. Matsmenn staðreyni hvort frágangur samskeyta við niðurföll sé eðlilegur og fullnægjandi.

14. Matsmenn staðreyni hvort frágangur og uppsetning rafmagnsdósa sé í samræmi við fagleg vinnubrögð, gildandi lög og samþykktar teikningar.

16. Matsmenn staðreyni hvort bílskúrshurðir séu dældaðar.

17. Matsmenn staðreyni hvort vatnshalli á svölum sé réttur .

18. Matsmenn staðreyni hvort droparaufar á svölum séu fullnægjandi.

19. Matsmenn staðreyni að steining á húsinu sé gölluð.

20. Matsmenn meti hvort úrbætur sem matsþolar hafa gert séu fullnægjandi og í samræmi við fyrirliggjandi teikningar. Matsmenn meti sérstaklega hvort úrbætur hafi nægjanlegan endingartíma m.v. að um sé að ræða nýbyggingu.

Matsmenn komi með tillögur að úrbótum og meti kostnað við hvern og einn framtalinna liða.

Eins og áður getur er matsgerð H-kk-ef S-kk-ef mjög ítarleg og er hún í veigamiklum atriðum samhljóða matsgerð yfirmatsmanna. Telja verður þó að vægi yfirmatsgerðar sé meira sem sönnunargagns og hefur henni ekki verið hnekkt. Verður því við niðurstöðu í málinu byggt á henni.

Í matsgerð yfirmatsmanna kemur fram að þeir staðreyndu leka á þeim stöðum sem tilgreindir eru í matsbeiðni í liðum 1-7. Í umfjöllun þeirra í yfirmatsgerð kemur fram um matslið 1 þeir telja að rekja megi lekann til þess að frágangur og þéttun glugga sé ekki með fullnægjandi hætti, mismikil breidd sé milli gluggakarma og útveggja eða frá því að vera 15 mm upp í 45 mm. Þétting að utanverðu sé sumstaðar að plasteinangrun og hafi þar með litla þéttingu fyrir vatni sem komi að ofan eða til hliðar við þéttingu. Þétting við glugga samanstandi af bakþéttingu, sem sé ekki alls staðar til staðar, og kíttisþéttingu að utan og innanverðu.

Leka með plötuskilum megi rekja til þess að ekki sé til staðar vatnslás milli plötu og útveggja. Vatn eigi því greiðan aðgang meðfram plötu og inn í vegginn og þar með inn í húsið. Einnig séu merki þess að steypuskil hafi verið óhrein þegar steypt var í veggi. Samkvæmt upplýsingum sem matsmenn öfluðu þá var steypa ekki titruð (víbruð) þegar steypt var í veggi. Telja matsmenn að það sé ekki í samræmi við góðar venjur og andstætt íslenskum staðli ÍST 10, Steinsteypa. Þegar ekki sé notaður titrari (víbrator) við niðurlögn steypu í veggjarmót sé ávallt hætta á steypuhreiður myndist. Þar sem mót veggja séu einangrunarkubbar, sem ekki verða rifin frá eins og hefðbundin mót, geti matsmenn ekki með neinum hætti greint hversu vel hafi verið staðið að steypuvinnu og hvort að steypuhreiður hafi myndast. Það sé ekki ólíklegt og geti því utanaðkomandi vatn haft þar greiða leið inni í veggi hússins. Matsmenn hafi þó ekki getað staðreynt það.

Tillögur þeirra til úrbóta lúta að því að taka múrhúð og einangrun af steyptum útveggjakjarna kringum alla glugga og hurðir í húsinu. Taka þurfi upp allar þéttingar með gluggum- og hurðarkörmum og þétta með fullnægjandi hætti, líma síðan tjöruborða á glugga- og hurðarkarma og út á steyptan vegg. Rífa þurfi múrhúð og einangrun af veggjum þar sem plötuskil séu og þétta þau með fullnægjandi hætti svo sem að bora spindla inn í vegg, dæla úretan-lími í plötuskil og líma síðan tjöruborða yfir þau. Einangra þurfi að nýju þar sem einangrun var fjarlægð með gluggum, dyrum og á plötuskilum. Múrhúða einangrunina og steina yfir þá staði þar sem einangrun verður fjarlægð. Sé það gert til þess að ná sambærilegri áferð og annars staðar á veggnum. Steina þurfi síðan allt húsið að nýju. Taka þurfi niður allar áfellur sem séu ofan á steyptum kanti (þaki) og endurgera eftir að húsið hefur verið steinað að nýju. Vatnsbretti glugga þurfi einnig að taka niður og setja upp að verki loknu.

Í umfjöllun um matsliði 2-7 vísa yfirmatsmenn til greindrar umfjöllunar um matslið 1.

Um matslið 8 segir í yfirmatsgerðinni að við skoðun á gluggaísetningu hafi komið í ljós að ljósop fyrir glugga sé ekki í samræmi við stærð glugga og að ísetning sé ekki í samræmi við teikningar hönnuðar er varðar staðsetningu á gluggaopi. Bil milli karms og veggjar hafi verið frá 15 mm til 45mm og jafnvel mismunandi innan hvers glugga. Þetta geri það að verkum að þétting með glugga sé mjög erfið. Æskilegt bil milli karms og veggjar sé um 13-15 mm og verði þéttingar með því móti betri til að mæta mismunandi hreyfingu og rýrnum byggingarefna. Þá séu gluggar settir innar í opi en teikning hönnuðar segi til um. Það geri þéttingu með glugga enn erfiðari eins og greint sé frá í umfjöllun um lið 1. Varðandi tillögur til úrbóta er vísað til umfjöllunar um matslið 1.

Samkvæmt 9. matslið í yfirmatsgerð eru gluggar í stofu á efri hæð ekki í sömu hæð. Sé það ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti af húsinu. Til úrbóta þurfi að taka glugga og svalahurð við stigaop niður og lækka múropið í samræmi við aðra glugga í stofu. Taka þurfi gler úr falsi og fjarlægja svalahurð áður en gluggi er tekinn niður. Bæta þurfi við karmstykki og pósta til að hækka glugga til samræmis við glugga í stigaholi. Setja þurfi nýtt gler í þann hluta gluggans sem er stækkaður og ganga frá glugga í opi. Nýta megi áfram gler í neðri hluta glugga og svalahurð.

Í 10. matslið staðreyna yfirmatsmenn sprungumyndanir milli hurðakarma og múrkerfis og vísa til umfjöllunar um glugga og úrbætur til matsliðar 1, enda sé ekki hægt að merkja að uppsetning á hurðakörmum sé með öðrum hætti en greini í þeirri umfjöllun.

Í umfjöllun um matslið 11 kemur fram að múrverk sé ágætlega unnið en þó séu veggir sem þurfi að heilsparsla og hafa matsmenn merkt þá inn á teikningu á fylgiskjali 4 með matsgerðinni. Telja yfirmatsmenn að skekkjur í þessum veggjum séu umfram það sem tíðkist við múrverk og almennt sé skilgreint í útboðsgögnum hönnuða sem +/- 3-5 mm á 2 m réttskeið. Telja þeir að heilsparsla þurfi veggi sem merktir séu á umræddri teikningu.

Í 12. matslið segir að glerlistar séu negldir með ryðfríum kambsaum með allt að 50 cm millibili og sé hér um stórar rúður að ræða eða allt að 5,7 m². Telja yfirmatsmenn að það sé með öllu ófullnægjandi að glerlistar séu negldir og þar að auki með svo löngu millibili. Við ísetningu á gleri í stofu efri hæðar hafi gleymst að taka af buttelborða varnarlag og hafi gler því ekki fest við borða eins og til sé ætlast. Til úrbóta telja þeir að taka þurfi alla glerlista í öllum gluggum, bora fyrir skrúfum og skrúfa þá niður í gluggafals með ryðfríum skrúfum í samræmi við leiðbeiningar Rb. Losa þurfi gler úr falsi í stofu efri hæðar og fjarlægja hlífðarfilmu af buttelborða, glerja síðan aftur.

Samkvæmt 13. matslið telja yfirmatsmenn samskeyti niðurfallsröra frá þaki ekki vera í samræmi við gerð efnis og ekki í samræmi við leiðbeiningar framleiðanda. Ætlast sé til að múffa sé þar sem tenging röra sé en settar hafi verið hulsur yfir samskeytin og þær skrúfaðar saman til festingar. Taka þurfi því niðurfallsrör niður og endurgera í samræmi við lýsingu framleiðanda efnisins á fjórum stöðum.

Matsliður 14 var felldur niður.

Í matslið 15 segir að greinilegt sé að röð sem ætluð sé halogen ljósum sé ekki í línu. Þá hafi verið sett upp dós fyrir tengil í lofti sem ætlaður sé í útvegg. Brjóta þurfi því fyrir þremur dósum í steypta plötu og lagfæra lögn að þeim. Fylla með múrefni í þau göt sem verði til eftir að dósir verði færðar í lofti. Endurleggja þurfi fyrir einum tengli sem eigi að vera í útvegg, fjarlægja dós úr lofti og fylla með múrefni.

Samkvæmt matslið 16 staðreyna yfirmatsmenn að skemmd var í tveimur flekum bílskúrshurðar og þurfi að skipta um tvo fleka í henni.

Yfirmatsmenn mældu halla á svalagólfi bæði við stofu og stigainngang. Mælingar greindu að mismunandi halli er á svalagólfum. Til að jafna svalagólf og mynda heildstæðan halla að niðurföllum þurfi að flota svalagólfið. Áður en það sé gert verði að hreinsa lausa múrhúð af því, sjá matslið 17.

Í matslið 18 er fjallað um dropraufar á svölum. Þar segir að þær séu um 50 mm innan við ytri brún svalakanta og breidd þeirra sé 8 mm og 5 mm að dýpt. Dropraufar geri ekki mikið gagn svo langt innan við ytri brún svala og þurfi að færa þær nær útbrún. Til úrbóta þurfi að fylla í núverandi droprauf með þar til gerðum múrefnum og saga nýja nær útbrún svalar.

Samkvæmt matslið 19 telja yfirmatsmenn steiningu ógallaða.

Í matsspurningu nr. 20 er lagt fyrir yfirmatsmenn að meta hvort úrbætur sem stefnendur hafi gert séu fullnægjandi. Þær úrbætur sem yfirmatsmenn greindu að hefðu verið gerðar voru þær að búið var að dæla skriðlími í plötuskil við svalahurð/glugga í stofu. Skriðlím, sem dælt sé í sprungur, sé gott til þéttunar þar sem leki hefur komið fram í steyptum veggjum. Þeir telja hins vegar að þessar úrbætur séu ekki nægjanlegar til að þétta veggi og hindra leka inn í húsið við þær aðstæður sem hér um ræðir og vísa til tillagna að úrbótum í matslið 1, ásamt öðrum liðum þar sem fjallað sé um leka.

Yfirmatsmenn segja í niðurlagi umfjöllunar sinnar að þeir geti ekki metið hvort framangreindir gallar hafi verið sýnilegir við skoðun kaupanda á eigninni. Þeir hafi ekki haft möguleika á því að skoða eignina á þeim tíma og geti því ekki lagt mat á það hvort framangreindir gallar hafi verið til staðar við skoðun og hvað hafi verið sýnilegt.

Í matsgerðinni er að finna nákvæma sundurliðun á kostnaði vegna úrbóta sem yfirmatsmenn telja nauðsynlegar til þess að bæta úr þeim göllum sem þeir hafa staðfest að séu til staðar. Er niðurstaða þeirra að heildarkostnaður við úrbætur nemi 11.114.900 krónum. Frádráttur 60% virðisaukaskatts af vinnu á verkstað 910.700 eða samtals 10.204.200 krónur.

Samkvæmt kaupsamningi aðila skyldi skila eigninni í samræmi við skilalýsingu dags. 14. febrúar 2006. Í málinu liggja fyrir tvær skilalýsingar og er hvorug þeirra dagsett. Eru þær samhljóða að öðru leyti en því að í umfjöllun um glugga hefur á annarri þeirra verið bætt við þessari setningu: „Seljandi tekur ekki ábyrgð á 100% þéttingu í verstu veðrum.“ Bar aðalstefnandi, H-kk-nf B-kk-nf, fyrir dómi að þessu hefði verið bætt inn þar sem hann hafi haft áhyggjur af því að gluggar voru settir í eftir á. Ágreiningur er með aðilum hvor skilalýsingin gildi í viðskiptum þeirra. Hvað sem því líður verður að telja að nefnt undanþáguákvæði sé svo óljóst orðað að það hafi ekki þýðingu í málinu

Gagnstefndu byggja á því að gagnstefnendur hafi keypt húsið samkvæmt sérstakri skoðun í því ástandi sem það var í þegar salan fór fram. Þá segir í greinargerð að ef kaupendur finni að múrverki eða pípulögn beri þeim að beina kröfum sínum að þeim iðnaðarmeisturum sem beri faglega ábyrgð á verkum sínum. Seljendur hafi ekkert komið að byggingu hússins.

Fyrir liggur að húsið var í byggingu er kaupsamningur var gerður. Ekki hefur verið sýnt fram á að gagnstefnandi, O-kk-nf, sé sérfræðingur á sviði byggingarlistar. Telja verður að hann hafi hvorki haft þekkingu né möguleika á því að staðreyna við almenna skoðun þá galla sem yfirmatsmenn telja, samkvæmt yfirmatsgerð, að séu til staðar í húsinu, við almenna skoðun. Máttu gagnstefnendur reikna með, þar sem um nýbyggingu var að ræða, að bygging og gerð hússins væri í samræmi við teikningar og að góðar verklagsreglur hefðu verið við hafðar. Þegar niðurstaða yfirmatsgerðar er skoðuð, sbr. það sem áður er rakið, þykir hins vegar ljóst að svo hafi ekki verið.

Gagnstefndu halda því fram að steining hússins hafi verið gerð í samráði við gagnstefnendur og í raun hafi verkið verið unnið undir handleiðslu gagnstefnanda, O-kk-ef. Hefur ekki verið sýnt fram á að sú hafi verið raunin. Þá liggur fyrir samkvæmt yfirmatsgerð að steining var ógölluð.

Kaupsamningur var gerður milli aðila þessa máls og er réttarsambandið milli þeirra en ekki gagnstefnenda og þeirra iðnaðarmanna sem unnu að smíði hússins, eins og gagnstefndu halda fram. Telst kröfum þeirra því réttilega beint að gagnstefndu.

Fram er komið að gagnstefndu brugðust í upphafi við aðfinnslum gagnstefnenda. Þær úrbætur sem gerðar voru af hálfu gagnstefndu voru hins vegar ekki fullnægjandi að mati yfirmatsmanna og hindruðu ekki leka inn í húsið, sjá umfjöllun um liði 20 og 1 í yfirmatsgerð hér að framan.

Eins og áður er sagt hefur yfirmatsgerð ekki verið hnekkt, hvorki í heild sinni né einstökum liðum hennar. Samkvæmt áliti yfirmatsmanna skortir mikið upp á að faglegum vinnubrögðum hafi verið beitt við uppsteypu og frágang ytra byrðis hússins. Tengingu einstakra byggingarhluta reyndist mjög ábótavant og töluverð ónákvæmni reyndist vera í staðsetningu gluggaopa, ljósa svo og í frágangi glers, niðurfalla og svalagólfs.

Fasteignin að Gvendargeisla 102 var, samkvæmt framansögðu, haldin verulegum göllum sem aðalstefnendur og gagnstefndu bera skaðabótaábyrgð á gagnvart aðalstefndu og gagnstefnendum. Ber því að fallast á kröfu gagnstefnenda um skaðabætur í samræmi við niðurstöðu yfirmatsgerðar. Ber gagnstefndu samkvæmt því að greiða gagnstefnendum 10.204.200 krónur í skaðabætur vegna galla á fasteigninni Gvendargeisla 102. Ber þeim að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 18. ágúst 2008, þ.e. þegar liðinn var mánuður frá dagsetningu yfirmatsgerðar til greiðsludags, en vextir frá fyrri tíma eru ekki teknir til greina. Samkvæmt framansögðu er á því byggt að kröfur málsaðila hafi verið hæfar til þess að mætast 18. ágúst 2008.

Gagnstefnendur gera kröfu um leigukostnað að fjárhæð 1.450.000 krónur þar sem ástand eignarinnar hafi ekki verið í samræmi við væntingar og kaupsamning aðila. Vegna þessa hafi gagnstefndu þurft að leigja annað húsnæði mun lengur en til stóð og ætla mátti miðað við kaupsamning aðila. Er þetta krafa um óbeint tjón gagnstefnenda, sbr. b lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi fasteignar krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón ef galla eða tjón má rekja til saknæmrar háttsemi seljanda. Af hálfu gagnstefnenda er ekki rökstutt í hverju þeir telja saknæma háttsemi gagnstefndu felast og því ósannað að þau hafi gerst sek um slíka háttsemi gagnvart gagnstefnendum. Eru því ekki uppfyllt lagaskilyrði til þess að fallast á þessa kröfu gagnstefnenda.

Varakrafa gagnstefndu er því tekin til greina með 10.204.200 krónum.

Eftir þessari niðurstöðu málsins ber aðalstefnendum og gagnstefndu að greiða aðalstefndu og gagnstefnendum málskostnað að fjárhæð 1.700.000 krónur í aðalsök og gagnsök. Við ákvörðun málskostnaðar er litið til munnlegs málflutnings um þau ágreiningsefni sem upp komu undir meðferð málsins og jafnframt er tekið tillit til matskostnaðar.

K-kvk-nf J-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan ásamt meðdómendunum B-kk-þgf B-kk-þgf húsasmíðameistara og R-kk-þgf G. I-kk-þgf verkfræðingi.

D Ó M S O R Ð

Í aðalsök greiði aðalstefndu, J-kvk-nf H-kvk-nf, O-kk-nf H-kk-nf og C-x-x G-x-x, aðalstefnendum, H-kk-þgf B-kk-þgf og B-kvk-þgf M-kvk-þgf, 3.086.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 21.000.000 króna frá 15. ágúst 2006 til 20. september 2006, af 42.000.000 króna frá þeim degi til 27. október 2006, af 20.210.485 krónum frá þeim degi til 12. desember 2006. Frá gjalddaga 28. desember 2006 greiði aðalstefndu dráttarvexti af 10.900.00 krónum til 20. mars 2007 en af 2.986.200 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Í gagnsök greiði gagnstefndu, H-kk-nf B-kk-nf og B-kvk-nf M-kvk-nf, gagnstefnendum, J-kvk-þgf H-kvk-þgf, O-kk-þgf H-kk-þgf og C-kvk-þgf G-x-x, 10.204.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 18. ágúst 2008 til greiðsludags.

Kröfur málsaðila voru hæfar til þess að mætast 18. ágúst 2008.

Aðalstefnendur og gagnstefndu greiði aðalstefndu og gagnstefnendum 1.700.000 krónur í málskostnað í aðalsök og gagnsök.

K-kvk-nf J-kvk-nf

B-kk-nf B-kk-nf

R-kk-nf G. I-kk-nf