E-400/2007

Mál þetta, sem dómtekið var þann 14. nóvember 2008, hafa B-kvk-nf H-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. 000000-0000, Þingvallastræti 26, Akureyri, og G-kvk-nf Þ-kvk-nf, kt. 000000-0000, Snægili 6, Akureyri, höfðað gegn S-kk-þgf E-kk-þgf V-kk-þgf, kt. 000000-0000, Brakanda, Hörgárbyggð, með stefnu birtri 2. ágúst 2007.

Dómkröfur stefnenda eru að rift verði með dómi gjöf sem stefndi fékk með afsali/kaupsamningi, dagsettum 17. ágúst 2006, sem þinglýst var hinn 18. ágúst 2006, þar sem afsalað var til stefnda 50% af jörðinni Brakanda, Hörgárbyggð, 25% af jörðinni Bláteigi, Hörgárbyggð, og íbúðarhúsi að Brakanda, fastanr. 215-7265, ásamt lóð. Þá krefjast stefnendur að stefndi greiði þeim málskostnað.

Dómkröfur stefnda eru að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda og að honum verði tildæmdur málskostnaður.

I.

Samkvæmt framlögðum gögnum eru helstu málsatvik þau að hjónin Þ-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf og S-kvk-nf J-kvk-nf hófu búrekstur sinn um miðja síðustu öld á lögbýlinu Brakanda í Skriðuhreppi, nú Hörgárbyggð í Eyjafirði. Þau eignuðust sex börn og eru stefnendur, G-kvk-nf og B-kvk-nf H-kvk-nf, á meðal þeirra, en einnig faðir stefnda, J-kk-nf V-kk-nf Þ-kk-nf.

Á nefndu lögbýli hafa um áraraðir verið ræktaðir um 30 hektarar lands, en með býlinu fylgdi einnig helmingur eyðijarðarinnar Bláteigs. Var um hefðbundinn kúa- og fjárbúskap að ræða, en einnig fylgdu lax- og silungsveiðiréttindi í Hörgá. Frá árinu 1973 var rekið félagsbú með nefndum hjónum og einu barna þeirra, nefndum J-kk-þgf V-kk-þgf. Stóð sá rekstur um árabil, og er Þ-kk-nf bóndi andaðist, á miðju ári 1990, fékk ekkjan, S-kvk-nf J-kvk-nf, leyfi sýslumannsins í Eyjafjarðarsýslu til setu í óskiptu búi, í maí 1991.

Samkvæmt framlögðum gögnum afsalaði S-kvk-nf J-kvk-nf, með tveimur gerningum á árunum 2005 og 2006, eignarréttindum yfir lögbýlinu Brakanda svo og að eyðijörðinni Bláteigi.

Í stefnu er atvikum málsins lýst svo, að S-kvk-nf hafi með afsali dagsettu 2. desember 2005, en þinglýstu 5. desember s.á., afsalað 50% eignarhlut í jörðinni Brakanda, Hörgárbyggð, landnr. 152389, ásamt 50% eignarhlut í öllum útihúsum, ræktun, hlunnindum og öðrum þeim gögnum og gæðum sem jörðinni fylgja og fylgja ber til sonar síns, J-kk-ef V-kk-ef Þ-kk-ef. Með löggerningi þessum hafi hún ennfremur afsalað til J-kk-ef V-kk-ef 50% ,,af eignarhluta mínum í jörðinni Bláteigi, Hörgárbyggð, landnr. 152388, ásamt samsvarandi hlut í ræktun, hlunnindum og öðrum þeim gögnum og gæðum sem þeim jarðarparti fylgja ber“. Segir í afsali þessu að áhvílandi veðskuldir séu á nafni J-kk-ef V-kk-ef og fjölskyldu hans og séu seljandanum, S-kvk-þgf, með öllu óviðkomandi. Þá er tekið fram í afsalinu að kaupverðið sé að fullu greitt.

Fyrir liggur að vegna ofangreinds löggernings höfðuðu stefnendur dómsmál til riftunar með vísun til 2. mgr. 15. erfðalaga nr. 8, 1962. Féll endanlegur dómur þar um í Hæstarétti Íslands hinn 9. október 2008, sbr. mál nr. 23/2008. Var fallist á riftunarkröfu stefnenda.

Hinn síðari löggerningur, sem S-kvk-nf J-kvk-nf gerði, varðar það mál sem hér er til meðferðar. Liggur fyrir að með afsali, dagsettu 17. ágúst 2006, seldi hún og afsalaði til stefnda tilteknum eignarhlutum í lögbýlinu Brakanda og jörðinni Bláteigi, eða eins og þar segir:

„50% eignarhlut mínum í jörðinni Brakanda, Hörgárbyggð, landnr. 152389, ásamt 50% eignarhlut í öllum útihúsum, ræktun, hlunnindum og öðrum þeim gögnum og gæðum sem jörðinni fylgja og fylgja ber. Ennfremur afsala ég S-kk-þgf 25% eignarhluta mínum í jörðinni Bláteigi, Hörgárbyggð, landnr. 152388, ásamt eignarhluta í ræktun, hlunnindum og öðrum þeim gögnum og gæðum sem þeim jarðarparti fylgja og fylgja ber. Þá afsala ég S-kk-þgf íbúðarhúsi mínu í Brakanda, fastanr. 215-7562, en það stendur á sérlóð sem hefur landnr. 205271. Kaupverð hins selda er alls kr. 20.280.000, tuttugumilljónirtvöhundruðogáttatíuþúsund -“.

Í nefndum löggerningi er tekið fram að sex áhvílandi veðskuldir á fasteignunum séu seljanda, S-kvk-þgf, óviðkomandi, en einnig segir að fimm þeirra séu á ábyrgð J-kk-ef V-kk-ef, er eigi „hinn helming jarðarinnar“, en að ein veðskuldin sé á ábyrgð kaupandans, S-kk-ef. Segir að eigninni sé afsalað í því ástandi sem hún sé í og kaupandi hafi sætt sig við að öllu leyti. Þá segir að hin afsalaða eign sé afhent kaupanda við undirskrift, að hann hirði frá þeim tíma arð hennar og greiði skatta og skyldur. Tekið er fram að kaupverðið greiðist að fullu við undirskrift afsalsins, en niðurlagsorðin eru þessi: „Samkvæmt þessu lýsi ég því yfir að kaupandi, S-kk-nf E-kk-nf V-kk-nf, er réttur og löglegur eigandi framangreindra eignarhluta í jörðunum Brakanda og Bláteigi í Hörgárbyggð.“ Nafn afsalsgjafans, S-kvk-nf J-kvk-nf er handritað á afsalið ásamt nafni afsalshafa, stefnda S-kk-ef. Fram kemur að undir afsalið hafi verið ritað á Akureyri 17. ágúst 2006, í viðurvist tveggja nafngreindra votta. Var upplýst, við meðferð málsins, að vottarnir voru dótturdætur S-kvk-ef.

Á meðal gagna málsins er skjal, sem stefndi lagði fram, er ber heitið „Matsgjörð“. Rita þar á starfsmenn Búgarðs, Ráðgjafaþjónustu á Norðausturlandi, þeir G-kk-nf S-kk-nf, Ó-kk-nf G. V-kk-nf og V-kk-nf S-kk-nf. Skjalið er dagsett í ágúst 2006. Segir í upphafsorðum þess, að um sé um að ræða „áætlað verðmæti lands, ræktunar og útihúsa á jörðinni Brakanda, Hörgárbyggð ásamt hálfri jörðinni Bláteigi, Hörgárbyggð sem er í eigu landeigenda í Brakanda. Einnig höfum við metið til verðs gamla íbúðarhúsið í Brakanda.“ Þá er og skráð:

„Mat:

Land og ræktun, Brakandi og Bláteigur kr. 14.500.000,-

Fjós og hlaða, 1973 og 1974 kr. 11.850.000,-

Vélageymsla kr. 1.000.000,-

Kálfahús, fjárhús og hlaða, 1958 kr. 2.000.000,-

Geymslur, 1955 og 1959 kr. 150.000,-

Samtals kr. 29.500.000,-

Íbúðarhús, 1948 kr. 5.500.000,-“

Stefndi hefur í málarekstri sínum lagt fram annað skjal, sem einnig ber heitið matsgerð. Stafar það frá Fasteignasölunni Holti ehf. á Akureyri og varðar markaðsverð íbúðarhússins í Brakanda, sem byggt var árið 1948. Skjalið er dagsett í september 2005, og hefur m.a. að geyma lýsingu á eigninni, en fram kemur að til grundvallar hafi legið skoðun nafngreinds sölustjóra þann 21. ágúst það ár. Segir að brunabótamat húseignarinnar hafi verið 17.607.000 krónur,- en fasteignamatið 5.042.000 krónur. Þá segir í niðurstöðukafla: „Líklegt söluverð er kr. 4,5 til 5 millj.- Verð miðast við að eignin sé seld á frjálsum markaði, og hæfilegur tími sé ætlaður til sölunnar. Gengið er út frá almennum greiðslukjörum eins og þau eru nú á markaðnum.“

Stefnendur rekja það í stefnu að þeir hafi engan veginn getað sætt sig við umræddan löggerning og sölu móður þeirra á eignarhlutum til stefnda. Hafi þeir talið ljóst að kaupverðið hafi verið langt undir markaðsverði.

Fyrir liggur að stefnendur óskuðu eftir greinargerð nafngreinds löggilts fasteignasala um hvert væri „líklegt söluverð fasteignarinnar Brakanda, landnr. 152389, Brakandalóð, 25271 og 50% eignarhluta af Bláteigi, landnr. 152388, auk fullvirðisréttar sem fylgja jörðinni ...“. Greinargerð fasteignasalans um álitaefnið er dagsett 10. janúar 2007. Er í henni gerð grein fyrir eignarhlutum jarðarinnar, þ. á m. einstökum eignarhlutum og húseignum. Er þar um stuðst við upplýsingar frá Fasteignamati ríkisins og kemur m.a. fram að fasteignamat ræktaðs lands í Brakanda, 28,9 hektarar, sé 2,120.000 krónur, að fasteignamat fjóss með áburðarkjallara sé 5.130.000 krónur, en brunabótamat þess 17.100.000 krónur. Þá segir að fasteignamat íbúðarhússins frá árinu 1948 sé 6.6614.000 krónur, en brunabótamat 20.450.000 krónur. Heildarfasteignamat allrar eignarinnar er tiltekið 24.684.000 krónur, en brunabótamatið 73.445.000 krónur. Frá því er greint að í skrám FMR sé ekki getið um heildarstærð landareignar heldur einungis að stærð ræktaðs lands sé 40 hektarar, en að auki sé úthagi, land upp í fjallshlíð auk afréttarlands. Í greinargerðinni segir að við vettvangsskoðun hafi húseignir aðeins verið skoðaðar að utan, og að almennt hafi þær verið í góðu ásigkomulagi miðað við byggingarár og notkun. Sérstaklega er tekið fram um gamla íbúðarhúsið, að þar hafi orðið vart við leka á nokkrum stöðum og að það þarfnist nokkurs viðhalds. Vikið er að hugsanlegri uppbyggingu sumarbústaðalóða eða annarrar frístundamennsku vestan vegar og ofan ræktunar. Um búreksturinn í Brakanda segir að þar sé rekið 30 kúa fjós með rörmjaltakerfi, að framleiðsluréttur á mjólk sé 148.921 lítrai og að á jörðinni sé 40 ærgilda kvóti.

Lokaorðin í greinargerð hins löggilta fasteignasala eru þessi:

„Líklegt söluverð eignarhluta

Eignarhluti söluverð.

Jörð og útihús kr. 45.000.000.

Íbúðarhús 215-7265 kr. 12.000.000.

Fullvirðisréttur (mjólk) kr. 41.700.000.

Niðurstaða:

Líklegt söluverð eignarinnar Brakanda miðað við verðlag í janúarmánuði 2007 er kr. 98.700.000 með eðlilegum vikmörkum til hækkunar eða lækkunar.“

Í stefnu er áréttað, að þar sem stefnendur hafi álitið að í röktum löggerningi hafi falist veruleg gjöf til stefnda hafi þeir óskað eftir opinberum skiptum á dánarbúi foreldra þeirra, hjónanna Þ-kk-ef J-kk-ef og S-kvk-ef J-kvk-ef.

Stefndi hefur í greinargerð og við flutning málsins, um málsatvik m.a. vísað til þess, að hann hafi í nokkur ár fyrir greind kaup rætt þau við ömmu sína, S-kvk-þf J-kvk-þf. Hafi það orðið niðurstaða viðræðnanna að hann keypti umræddan eignarhluta hennar með lýstum afsalssamningi árið 2006. Í þeim tilgangi að reyna að finna eðlilegt söluverð hafi verið leitað sérfræðiráðgjafar hjá starfsmönnum Búgarðs, eins og lýst matsgjörð frá því í ágústmánuði 2006 beri vitni um. Hafi heildarverðmæti jarðarinnar Brakanda að viðbættum helmingi af Bláteigslandi verið metið á 35.000.000 króna. Staðhæft er og að við kaup stefnda hafi verið miðað við að faðir hans, J-kk-nf V-kk-nf, væri eigandi hálfrar jarðarinnar ásamt helmingi útihúsanna. Þá er áréttað að verðmæti þeirra eigna sem stefndi hafi keypt með nefndum löggerningi hafi samkvæmt mati sérfræðinga Búgarðs verið 20.250.000 krónur, en umsamið kaupverð hafi, líkt og áður var lýst, verið 20.280.000 krónur. Staðhæft er að við kaupin hafi stefndi greitt S-kvk-þgf, ömmu sinni, fullt verð fyrir hið eldra íbúðarhús þó svo að hún væri ekki eigandi að því að öllu leyti og hafi að öðru leyti í einu og öllu staðið eðlilega að málum, enda ekki annað staðið til af hans hálfu.

Undir rekstri málsins lögðu stefnendur fram beiðni um að dómkvaddir yrðu hæfir og óvilhallir matsmenn til þess að gefa skriflegt og rökstutt álit um markaðsvirði þeirra eignarhluta sem seldir voru stefnda með afsali/kaupsamningi þann 17. ágúst 2006, en þar á meðal var svonefndur fullvirðisréttur. Var áskilið í beiðninni að verðmatið miðaðist við markaðsverð eignanna, annars vegar 17. ágúst 2006 og hins vegar 31. janúar 2008.

Á dómþingi hinn 31. janúar sl. voru kvaddir til starfans þeir M-kk-nf L-kk-nf, löggiltur fasteignasali og S-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, hæstaréttarlögmaður og löggiltur fasteignasali. Matsgerð þeirra er dagsett í aprílmánuði 2008. Í upphafi hennar er lýst matsandlaginu, þ. á m. legu, stærð og ræktun lands, og segir að þar um hafi verið stuðst við upplýsingar frá starfsmönnum Búgarðs. Segir að greiðslumark í sauðfé sé 40, en að fullvirðisréttur í mjólk hafi þann 17. ágúst 2006 verið 142.509 lítrar, en 150.212 lítrar þann 31. janúar 2008. Tekið er fram að arður af hlunnindum í Hörgá vegna Brakanda og jarðarpartsins í Bláteigi hafi verið um 76 einingar, en að fyrir hverja einingu hafi verið greiddar um 100 krónur á ári.

Í matsgerðinni er húsakosti lýst, en um virði einstakra eigna er stuðst við gögn frá Fasteignamati ríkisins. Varðandi eldra íbúðarhúsið á Brakanda, eign nr. 215-7265, segir að um sé að ræða 176,2 fermetra íbúðarhús, frá árinu 1948, að nokkrar endurbætur hafi farið fram á því eftir 31. janúar 2008, en að sökum aldurs þarfnist það frekara viðhalds og endurbóta. Tekið er fram að 2465 fermetra eignarlóð fylgi húsinu. Þá er gerð grein fyrir hugtakinu markaðsverði, en í kafla þar sem greint er frá matsaðferð segir:

„Mat á jörðum er afar erfitt. Hinsvegar er frekar létt fyrir aðila sem hefur langa reynslu af viðskiptum með jarðir og þekkir til mismunandi aðstæðna eftir landshlutum að nefna fjárhæð sem sennilegt er að fáist fyrir jörðina. Erfiðara er hinsvegar að rökstyðja þá niðurstöðu. Meðal annars er mjög erfitt að bera saman kaupsamninga um jarðir sem gengið hafa kaupum og sölum vegna þess að þar eru oft til staðar önnur sjónarmið en markaðsverðið. Þá er erfitt að finna sérstaka fylgni milli stærðar lands, hlunninda þess og húsakosts og þess verðs sem jörð er seld á í viðskiptum milli óskyldra aðila. Engu að síður hefur við mat þetta verið reynt að nálgast viðfangsefnið með því að bera saman gæði jarða á hlutlægum grunni. Engu að síður verður ekki komist hjá því að beita huglægu mati ásamt hlutlæga matinu.

Ljóst er að þróun landsverðs síðustu árin hefur verið sú að verð á jörðum hefur hækkað gríðarlega enda hefur eftirspurn verið mikil og nokkur fjársterk félög eru starfandi sem hafa það að aðalmarkmiði að kaupa jarðir. Ekki verður hjá því komist að taka tillit til þessarar þróunar sem augljóslega var staðreynd á þeim tímapunkti sem miða skal mat þetta við. Hitt er erfiðara að sjá fyrir hvort sú niðursveifla í efnahagslífinu sem átt hefur sér stað aðallega síðasta hálfa árið hefur einhver áhrif á verð jarða. Telja má víst að það hægi verulega á verðhækkunum á jörðum og jafnvel að verðmæti þeirra standi í stað eða lækki á meðan þetta ástand ríkir.

Til hliðsjónar mati á markaðsverðmæti hefur verið horft til skýrslna sem gerðar hafa verið á síðustu árum um verðmæti lands og jarða á Íslandi. Má þar m.a. nefna skýrslu sem iðnaðar- og viðskiptaráðuneytið lét gera í nóvember 2005 og skýrslu greiningardeildar KB banka frá október 2005. Einnig hefur verið horft til ítarlegrar matsgerðar M-kk-ef A-kk-ef frá október 2006 en þar var hann að meta jörðina Haukagil í Áshreppi.

Hús jarðarinnar Brakanda verða ekki metin sérstaklega heldur reynt að glöggva sig á samanburði jarðarinnar í heild sinni við samanburðarhæfar jarðir með svipuðum gögnum og gæðum og hin metna jörð er búin. Verðmætasta húsið er hins vegar fjósið og það sem að því fylgir.

Niðurstaða.

Markaðsverðmæti jarðarinnar Brakanda og Bláteigs auk íbúðarhúss með fasteignarnúmerið 215-7265 tekur mið af því sem fús kaupandi er reiðubúinn að gefa fyrir eignir þessar á almennum markaði eins og áður hefur komið fram. Miðað við framlögð gögn virðist sem fasteignir þessar hafi ekki verið boðnar til sölu á opnum fasteignamarkaði. Vegna þess er það ekki endilega markaðsverðmæti eignanna í skilningi þess hugtaks sem fram kemur í kaupsamningi og afsali frá 17.08.2006.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið komast matsmenn að eftirfarandi niðurstöðu:

1. Markaðsvirði 50% jarðarinnar Brakanda í Hörgárbyggð, landnúmer 152389, ásamt 50% eignarhlut í öllum útihúsum, ræktun, hlunnindum og öðrum þeim gögnum og gæðum sem jörðinni fylgja og fylgja ber sbr. afsal dags. 17. ágúst 2006 er kr. 17.500.000.- Verðmæti fullvirðisréttar var kr. 22.252.000.- þann 17.08.2006 en kr. 24.633.000 þann 31.01.2008. Ekki er hægt að rökstyðja marktækan mun á verðlagi eignarinnar frá 17.08.2006 til 31.01.2008 nema hvað varðar fullvirðisrétt.

2. Markaðsvirði 25% jarðarinnar Bláteigs í Hörgárbyggð, landnúmer 152388, ásamt samsvarandi hlut í ræktun, hlunnindum og öðrum þeim gögnum og gæðum sem þeim jarðarparti fylgja og fylgja ber, sbr. kaupsamningi og afsal dags. 17.08.2006 er kr. 2.500.000. Ekki er hægt að rökstyðja marktækan mun á verðlagi eignarinnar frá 17.08.2006 til 31.10.2008.

3. Markaðsvirði fasteignarinnar með fastanr. 215-7265, á jörðinni Brakanda í Hörgárbyggð, ásamt lóð með landnúmerið 20527 er kr. 9.000.000.- þann 17.08.2006 en kr. 10.000.000.- þann 31.01.2008. Munur á þessu er skýrður af þeim endurbótum sem átt hafa sér stað á húsinu frá 17.08.2006 til 31.01.20008.“

,,Það er niðurstaða matsmanna að markaðsverð alls hins metna skv. liðum nr. 1-4 hafi verið kr. 51.252.000- þann 17. ágúst árið 2006 en kr. 54.633.000 þann 31. janúar árið 2008“

,,Framangreindar niðurstöður eru miðaðar við hefðbundin greiðslukjör við kaup og sölu jarða og jarðarhluta“.

Við málflutning var upplýst að S-kvk-nf J-kvk-nf hefði andast 31. október 2007. Að kröfu sýslumannsins á Akureyri, sbr. beiðni aðstandenda þar um, var dánarbú S-kvk-ef tekið til opinberra skipta þann 23. maí sl.

II.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Af hálfu stefnenda er á því byggt að í umræddum löggerningi frá 17. ágúst 2006 hafi falist óhæfileg gjöf samkvæmt 15. gr. erfðalaga nr. 8, 1962, með síðari breytingum, sem nauðsynlegt sé að fá hrundið með dómi.

Byggja stefnendur á því að fjárhæð sú sem stefndi greiddi fyrir jarðirnar, íbúðarhúsið og fullvirðisréttinn sé allt of lág. Stefnendur telji ljóst að kaupverðið hafi verið langt undir markaðsvirði og því til stuðnings vísa þeir til fyrrnefnds mats löggilts fasteignasala, er hafi verðmetið jörðina ásamt íbúðarhúsi og fullvirðisrétti á 98.700.000 krónur. Við flutning vísuðu stefnendur þessu til viðbótar sérstaklega til matsgerðar hinna dómkvöddu matsmanna og niðurstaðna þeirra um markaðsvirði eignarinnar. Byggja stefnendur á því að af nefndum gögnum sé ljóst að í umræddum löggerningi hafi falist gjafagerningur sem rýri eignir búsins verulega, enda heildarverðmæti eignanna á markaði langt umfram kaupverð stefnda. Við flutning var til þess vísað að gögn stefnda, þar á meðal verðmat starfsmanna Búgarðs, geti eigi hnekkt matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna og varðandi fullvirðisréttinn var vísað til ákvæða 1. mgr. 38. gr. og 1. mgr. 53. gr. laga nr. 99, 1993 um framleiðslu, verðlagningu og sölu á búvörum, og á það bent að meginreglan væri að greiðslumarkið væri bundið við lögbýli. Er á því byggt að svo hafi augljóslega verið við umrædd kaup stefnda.

Þá byggja stefnendur á því að um sé að ræða óhæfilega háa gjöf miðað við efni búsins, en ljóst sé að stefndi vissi að gefandinn, S-kvk-nf J-kvk-nf, sat í óskiptu búi. Við flutning var af hálfu stefnenda á það bent að greind málsástæða ætti við jafnvel þó svo að ekki yrði talið, að umrætt greiðslumark/fullvirðisréttur hefði fylgt með í kaupum stefnda. Er til þess vísað að um hafi verið að ræða aðaleign búsins, er hafi verið seld langt undir markaðsvirði. Vegna þessa alls telja stefnendur ljóst að gjöfin hljóti að teljast óhæfileg miðað við eignir búsins, en þar um vísa þeir til dóms Hæstaréttar í máli nr. 23/2008, sem einnig varði umrædda eign.

Stefnendur byggja á því að vegna heilsubrests móður þeirra, S-kvk-ef heitinnar, hafi hún hvorki getað gert sér grein fyrir umræddum löggerningi til stefnda né heldur hvað hann hafi haft í för með sér.

Varðandi aðild stefnda vísa stefnendur til 2. mgr. 15. gr. erfðalaga nr. 8/1962, þar sem fram komi að riftun á grundvelli ákvæðisins beinist að gjafþega, sbr. að því leyti dómur Hæstaréttar í máli nr. 416/1991.

Með vísan til alls framangreinds og fyrirliggjandi gagna telja stefnendur að öllum skilyrðum riftunar samkvæmt 2. mgr. 15. gr. erfðalaga nr. 8, 1962 sé fullnægt til þess að unnt sé að fá hrundið með dómi margnefndum löggerningi til stefnda.

Um lagarök vísa stefnendur aðallega til áður nefndrar 2. mgr. 15. gr. erfðalaganna, um málskostnað til 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála, um varnarþing til 32. gr. sömu laga, en varðandi virðisaukaskatt til laga nr. 50, 1988.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir kröfu sína um sýknu á því að með umræddum löggerningi hafi hann ekki verið að kaupa fullvirðisrétt jarðanna líkt og haldið sé fram af hálfu stefnenda. Bendir stefndi á að seljandinn, amma hans S-kvk-nf heitin J-kvk-nf, hafi á árum áður ásamt eiginmanni sínum hætt búrekstri með kýr og selt þann bústofn til föður stefnda. Hafi hún sem seljandi því engan fullvirðisrétt átt er atvik gerðust. Hann hafi og litið svo á að foreldrar hans væru handhafar fullvirðisréttarins. Við flutning var þetta áréttað og m.a. vísað til samningsfrelsis aðila, en einnig til vitnisburðar landbúnaðarráðunauta fyrir dómi, ekki síst þess er komið hefði að gerð löggerningsins.

Um verðmat á greindum eignum vegna kaupanna vísar stefndi til áðurrakins mats starfsmanna Búgarðs. Hafi það verið unnið af aðilum er hafi víðtæka reynslu og þekkingu á verðmati jarða á Eyjafjarðarsvæðinu, en einmitt af þeim sökum hafi hann leitað til þeirra þannig að ekki færi á milli mála að verðlagning jarðanna vegna kaupa hans væri með eðlilegum hætti. Með vísan til þessa hafnar stefndi því alfarið að í nefndum kaupum hafi falist gjöf. Beri þegar af þeim ástæðum að sýkna hann af kröfu stefnanda.

Stefndi bendir á að ekki verði fram hjá því litið að áður rakið mat hins löggilta fasteignasala, á dskj. nr. 11, sem stefnendur vísi til, sé nokkuð sérstakt. Það sé til að mynda óstaðfest og hafi verið gert án þess að eiginleg skoðun á eignunum færi fram. Í þess stað hafi verið stuðst við lýsingar stefnenda, ólíkt því sem gilt hafi um þær matsgjörðir sem stefndi styðjist við. Verði því að leggja gögn hans til grundvallar við verðlagningu jarðanna.

Varðandi matsgjörð hinna dómkvöddu matsmanna var við flutning af hálfu stefnda því haldið fram að í raun væri óverulegur munur á því og mati sérfræðinga Búgarðs, þegar litið væri til sambærilegra atriða, landsins og húseignanna. Helsti munurinn þar á væri matið á gamla íbúðarhúsinu, en á það bent að hinir dómkvöddu matsmenn hefðu fyrst litið húsið augum er endurbótum hans á því var lokið.

Stefndi bendir á að samkvæmt 2. mgr. 15. gr. erfðalaganna nr. 8, 1962 séu það tvö skilyrði sem þurfi að uppfylla þannig að riftun nái fram að ganga.

Fyrra skilyrðið varði það, að gjöf sé gefin úr óskiptu búi og að hún sé óhæfileg miðað við efni þess. Líkt og rakið hafi verið telji stefndi að þetta skilyrði sé ekki uppfyllt, enda hafi hann keypt eignirnar á matsverði. Stefndi bendir á að verði engu að síður talið að jarðarhlutar þeir sem hann hafi keypt hafi verið verðlagðir undir hæsta mögulega markaðsverði verði að hafa í huga að gerningurinn varði aðeins hluta jarðanna og að salan hafi verið innan fjölskyldu. Við flutning vísaði stefndi einnig til þess að hann væri ekki eiginlegur erfingi, en í því efni megi líta til þeirrar meginreglu sem fram komi í 12. gr. erfðalaganna, um að sá er sitji í óskiptu búi hafi eignarráð yfir fjármunum þess. Þá byggir stefndi á því að ekkert liggi fyrir í málinu um eignir búsins í heild eða verðmæti þeirra. Telur stefndi að vegna þessa sé útilokað að byggja á því, líkt og stefnendur geri, að um óhæfilegan gerning sé að ræða, með hliðsjón af efni búsins. Í því viðfangi bendir stefndi einnig á að taka beri tillit til þess að S-kvk-nf heitin, amma hans, hafi er atvik máls gerðust átt inni búshluta sinn í hinu óskipta búi, en hafi að auki átt rétt á arfi samkvæmt 2. gr. erfðalaganna. Telur stefndi að líta beri til allra þessara atriða þegar metið sé hvort um gjöf hafi verið að ræða.

Stefndi bendir á að síðara skilyrði 2. mgr. 15. gr. erfðalaganna fyrir riftun varði álitaefnið um góða trú eða hvort að viðtakandi gjafar sæi eða ætti að sjá að gjöf væri úr hófi fram miðað við efni búsins. Telur stefndi að í máli þessu verði að fara fram einstaklingsbundið mat, en í því sambandi áréttar hann efni fyrrgreinds mats sérfræðinga Búgarðs. Stefndi áréttar og að hann hafi leitað til aðila er hafi mikla reynslu og þekkingu á umræddu sviði til að meta hvert hafi verið eðlilegt verð og hafi hann í framhaldi af því greitt eðlilegt kaupverð fyrir jarðarhlutana og íbúðarhúsið. Stefndi bendir einnig á að hann hefði enga reynslu haft af fasteignakaupum er atvik gerðust og því sé útilokað annað en að leggja til grundvallar að hann hafi verið í góðri trú um að eignirnar væru á eðlilegu verði. Af þessu leiði að stefndi hafi alls ekki getað litið svo á að um gjöf hafi verið að ræða og alls ekki að hún hafi verið úr hófi fram miðað við efni búsins.

Að lokum andmælir stefndi þeirri málsástæðu stefnenda, að S-kvk-nf heitin hafi sökum heilsubrests ekki getað gert sér grein fyrir hvað hún var að gera er hún seldi honum jarðarhlutana. Um sé að ræða staðhæfingu af hálfu stefnenda sem ekki fáist staðist og styðjist ekki við nein gögn, en í því sambandi bendir hann á, að athyglisvert sé að stefnendur leggi ekki fram gögn, sem þær hafi undir höndum og varði kröfu þeirra um að S-kvk-nf yrði svipt fjárræði. Þeirri kröfu hafi og verið hafnað með úrskurði Héraðsdóms í máli nr. L-9/2006.

III.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnendur aðilaskýrslur, þær B-kvk-nf H-kvk-nf og G-kvk-nf Þ-kvk-nf, en einnig stefndi, S-kk-nf E-kk-nf V-kk-nf. Vitnaskýrslur gáfu dómkvaddir matsmenn, þeir M-kk-nf L-kk-nf og S-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, en einnig starfsmenn Búgarðs, Ráðgjafarþjónustu á Norðausturlandi, þeir Ó-kk-nf G-kk-nf V-kk-nf landbúnaðarráðunautur, G-kk-nf P-kk-nf S-kk-nf landbúnaðarráðunautur og V-kk-nf S-kk-nf framkvæmdastjóri.

Stefnendur höfða mál þetta til að hnekkja gjöf sem þær telja að hafi falist í framangreindum kaupsamningi og afsali frá 17. ágúst 2006 millum móður þeirra, S-kvk-ef J-kvk-ef, þá 87 ára, og sonarsonar hennar, stefnda í málinu. Eins og rakið var hér að framan varðar löggerningurinn sölu á 50% eignarhluta í jörðinni Brakanda ásamt 50% eignarhluta í öllum útihúsum, ræktun, hlunnindum og öðrum þeim gögnum og gæðum sem jörðinni fylgja og fylgja ber, auk íbúðarhúss sem byggt var árið 1948, ásamt meðfylgjandi sérlóð. Í löggerningi þessum afsalar S-kvk-nf til stefnda einnig 25% eignarhluta í jörðinni Bláteigi ásamt samsvarandi hlut í ræktun og hlunnindum.

Málsaðilum ber ekki fyllilega saman um aðdraganda löggernings þessa eða hver hafi verið afstaða afsalsgjafans, S-kvk-ef, en hún lést rúmu ári eftir gerð hans, hinn 31. október 2007. Hafa ber í huga í þessu viðfangi, að staðhæfingar aðila um atvik hafa ekki sönnunargildi, nema um sé að ræða atriði sem honum eru óhagstæð, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála. Þau vitni sem leidd voru fyrir dóminn gátu ekki borið um greind atriði. Fyrir liggur á hinn bóginn að S-kk-nf hafði nokkru fyrir gerð gerningsins, á árinu 2005, selt föður stefnda samsvarandi jarðeignarhluta í Brakanda og í eyðibýlinu Bláteigi, en ágreiningslaust er að faðir stefnda hafði er það gerðist verið ábúandi á lögbýlinu um áratuga skeið.

Málatilbúnað sinn reisa stefnendur á 2. mgr. 15. gr. erfðalaga nr. 8;1962, en þar segir m.a. í fyrri málslið:

Nú hefur maki gefið gjöf úr óskiptu búi, og er gjöf óhæfilega há, miðað við efni búsins, og getur þá erfingi fengið gjöf hrundið með dómi, ef viðtakandi sá eða átti að sjá, að gefandi sat í óskiptu búi og gjöf var úr hófi fram.

Samkvæmt skýrslu stefnda fyrir dómi var honum kunnugt um að amma hans, S-kvk-nf, sat í óskiptu búi er atvik gerðust síðsumars 2006, og ennfremur að um var að ræða aðaleign búsins.

Á stefnendum hvílir sönnunarbyrði fyrir því að fullnægt sé því skilyrði riftunar samkvæmt nefndu lagaákvæði erfðalaganna, að gjöf sé óhæfilega verðmæt miðað við efni búsins. Í málatilbúnaði sínum hafa stefnendur um rökstuðning m.a. vísað til óstaðfestrar álitsgerðar löggilts fasteignasala, en þó einkum til matsgerðar dómkvaddra matsmanna, sem aflað var undir rekstri málsins. Að auki byggja þær á því, að samkvæmt efni umþrætts löggernings taki hann til svonefnds fullvirðisréttar, en það sé í samræmi við meginreglur laga þar um, nr. 99, 1993 um framleiðslu, verðlagningu og sölu á búvörum, að hann sé bundinn við lögbýlið.

Stefndi andmælir öllum málatilbúnaði stefnenda, þ. á m., að hann hafi með nefndum löggerningi keypt greiðslumark eða fullvirðisrétt lögbýlisins Brakanda.

Samkvæmt vitnisburði Ó-kk-ef G-kk-ef V-kk-ef, landbúnaðarráðunautar, óskaði stefndi eftir mati starfsmanna Búgarðs, Ráðgjafaþjónustu fyrir Norðausturland, á áætluðu markaðsverði þeirra eignarhluta sem hann hafði hug á að kaupa af ömmu sinni, S-kvk-þgf J-kvk-þgf. Bar vitnið að stefndi hefði í því sambandi tilgreint hluta jarðeignarinnar í Brakanda og í Bláteigi, ásamt útihúsum og eldra íbúðarhúsi, sbr. dskj. nr. 13. Vitnið staðhæfði að á meðal þessara eigna hefði ekki verið fullvirðisréttur eða greiðslumark lögbýlisins og bar að hefði svo verið hefði það samkvæmt tíðkanlegum starfsháttum starfsmanna Búgarðs verið tiltekið í verðmatinu. Vitnið greindi frá því að eftir gerð verðmatsins hefði það að beiðni stefnda aðstoðað hann við form og gerð löggernings vegna fyrirhugaðra kaupa, en staðhæfði að stefndi hefði að öðru leyti sjálfur gengið frá kaupunum, þ.á m. varðandi endanlegt kaupverð. Vitnið bar að orðalagið í löggerningum ,,... með öllum gögnum og gæðum ...“ hefði ekki vísað til fullvirðisréttar lögbýlisins heldur til beitarréttar. Vitnið kvaðst ekki hafa rætt greint málefni eða efni verðmatsins við S-kvk-þf J-kvk-þf.

Að virtum ákvæðum laga nr. 99, 1993 um framleiðslu, verðlagningu og sölu á búvörum og reglugerðum á þeim byggðum, verður byggt á trúverðugum vitnisburði Ó-kk-ef G-kk-ef V-kk-ef við úrlausn ágreinings aðila um greiðslumarkið. Er því ósannað að það hafi fylgt með í umræddum kaupum stefnda.

Samkvæmt framansögðu liggja fyrir gögn um áætlað verð umræddra eigna og eignarhluta. Vegur þar þyngst áður rakin matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna, sem staðfest var fyrir dómi, en einnig ber að áliti dómsins að horfa til margnefnds verðmats starfsmanna Búgarðs, sem þeir staðfestu fyrir dómi. Ágreiningslaust er að verðmatið var gert fyrir og í tengslum við hin umþrættu kaup stefnda. Þá er til þess að líta að í matsgerðinni er m.a. vísað til gagna og upplýsinga frá Búgarði, að þar eru hafðir uppi tilteknir varnaglar og fyrirvarar vegna erfiðleika við gerð matsgerða fyrir bújarðir, um mikilvægi reynslu við slík verk svo og þátta er varða hlutlæg og huglæg atriði. Vitnisburður starfsmanna Búgarðs fyrir dómi er í samræmi við þetta, en samkvæmt vætti fyrrnefnds Ó-kk-ef G-kk-ef var til að mynda við umrætt verðmat tekið tillit til þátta er vörðuðu snjóflóðahættu í landi lögbýlisins Brakanda og tengsl þeirrar hættu við uppbyggingu frístundabyggðar. Bar vitnið að atriði sem þessi hefðu í verðmatinu haft áhrif til lækkunar.

Eins og áður er fram komið greiddi stefndi 20.280.000 krónur sem gagngjald fyrir fyrrgreindar eignir og eignarhluta.

Að öllu framangreindu virtu og röksemdum stefnda þykja stefnendur eigi hafa fært fram fullnægjandi sannanir fyrir því að slíkt misræmi hafi verið á milli gagngjalds þess er stefndi reiddi fram við greind kaup, að jafna megi til óhæfilega hárrar gjafar, sbr. ákvæði 2. mgr. 15. gr. erfðalaga nr. 8, 1962.

Og þar sem stefnendur hafa að áliti dómsins ekki að öðru leyti rökstutt málsástæður sínar um riftun, með frekari gögnum, þ. á m. um ætlað heilsuleysi móður þeirra, á því tímamarki sem hér skiptir máli, verður að virtum andmælum stefnda að hafna þeim.

Verður samkvæmt framansögðu að sýkna stefnda af öllum kröfum í máli þessu.

Eftir atvikum þykir rétt að hvor aðili ber sinn kostnað af málinu.

Fyrir uppkvaðningu dóms þessa var gætt ákvæða 115. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála.

Dóm þennan kvað upp Ó-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, S-kk-nf E-kk-nf V-kk-nf, skal vera sýkn af kröfum stefnenda, B-kvk-ef H-kvk-ef Þ-kvk-ef og G-kvk-ef Þ-kvk-ef.

Málskostnaður fellur niður.

Ó-kk-nf Ó-kk-nf.