E-2309/2013

Mál þetta, sem dómtekið var þann 10. desember 2014, var höfðað með stefnu útgefinni 20. maí 2013 af E-kk-þgf H-kk-þgf, Bergþórshvoli 2, 861 Hvolsvelli, á hendur B-kvk-þgf H-kvk-þgf, Bergþórshvoli 2, 861 Hvolsvelli, og R-kk-þgf M-kk-þgf, s.st.

I.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði sameiginlega (in solidum) dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 10.000.000 kr. ásamt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð frá 15. nóvember 2007 til greiðsludags að frádregnum höfuðstól vegna málskostnaðarkröfu stefndu á hendur stefnanda og annarra skulda er stefnandi kann að skulda stefndu og dragist sú fjárhæð með skuldajöfnuði frá dráttarvöxtum á hendur stefndu er féllu á hina stefnu fjárhæð frá 15. nóvember 2007 til 1. júní 2009.

Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði gert með dómi að viðlögðum dagsektum, 10.000 kr. á dag, er byrji að teljast 60 dögum frá uppkvaðningu dóms, að ljúka framkvæmdum við íbúð þá sem stefnandi hefur til afnota að Bergþórshvoli 2 í samræmi við 7. gr. kafla reglugerðar nr. 112 frá 24. janúar 2012.

Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði gert að greiða honum málskostnað að mati réttarins eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi sem lagður yrði fram við munnlegan flutning málsins, að teknu tilliti til skyldu til greiðslu virðisaukaskatts.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Til vara krefjast stefndu verulegrar lækkunar á dómkröfum stefnanda og að viðurkennd verði til lækkunar á dómkröfum stefnanda, gagnkrafa stefndu á hendur stefnanda til skuldajafnaðar, að fjárhæð 2.197.200 kr., auk dráttarvaxta, samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 27. júlí 2013 til greiðsludags.

Í báðum tilvikum krefjast stefndu þess jafnframt að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar auk virðisaukaskatts, stefndu að skaðlausu, samkvæmt málskostnaðarreikningi sem lagður verður fram við aðalmeðferð málsins, en ella samkvæmt mati dómsins.

II.

Málsatvik

Með kaupsamningi, dags. 21. nóvember 2006, keyptu stefndu jörðina Bergþórshvol II af stefnanda. Í kjölfarið fengu þau fasteignina afhenta og hófu búsetu í þeim hluta neðri hæðar íbúðarhússins sem þá var íbúðarhæfur. Kaupverð var 54.000.000 króna og mælt var fyrir um greiðslu kaupverðs í sex liðum í samningi. Við undirritun kaupsamnings þann 15. nóvember 2006 voru greiddar 8.000.000 króna, samtals 26.339.068 krónur með því að stefndu yfirtóku tvær tilteknar veðskuldir sem hvíldu á eigninni, með peningum átti að greiða 3.660.932 krónur 15. febrúar 2007 og 6.000.000 króna 15. maí sama ár. Loks skyldi greiða 10.000.000 króna á „tímabilinu 15.5.2007 til 15.11.2007“ og skyldi fjárhæðin verðbætt miðað við neysluverðsvísitölu frá maí 2007.

Í stefnu kemur fram að greiðslur skv. fimm fyrstu liðum hafi stefndu innt af hendi. Tekið var fram í kaupsamningi að kaupendur hefðu kynnt sér ástand eignarinnar og sætt sig við það, en seljanda bæri að bæta úr ágöllum á þaki. Í sérákvæði kaupsamningsins kemur fram að íbúðarhúsið sé ekki fullklárað og tekið fram að kaupendur skuldbindi sig til að ljúka við það á sinn kostnað innan tveggja ára. Þar var jafnframt tekið fram að stefnandi mætti búa í íbúðarhúsinu endurgjaldslaust eins lengi og hann óskaði eftir. Í sérákvæðinu var einnig tekið fram að seljandi skuldbyndi sig til að aflýsa fjárnámi á þriðja veðrétti eignarinnar skv. fjárnámi, dags. 14. desember 2005 að fjárhæð 902.788 kr. áður en kaupendur inntu af hendi greiðslu skv. lið 6 í kaupsamningi.

Upphafleg fyrirætlan aðila var sú, að stefnandi byggi í íbúðarhúsi jarðarinnar ásamt stefndu og deildi með þeim eldhúsi. Í lok ársins 2006 kom upp verulegur ágreiningur milli aðila sem stóð í vegi fyrir samkomulagi um jörðina, þar á meðal um notkun og breytingar á íbúðarhúsinu. Þann 15. desember 2006 var kaupsamningi þinglýst af hálfu stefndu.

Stefnandi ritaði stefndu bréf þann 21. apríl 2007 þar sem hann lýsti yfir riftun á kaupum stefndu. Stefnandi höfðaði síðan mál fyrir héraðsdómi Reykjavíkur þann 8. júní 2007 og krafðist þess aðallega að kaupsamningur aðila yrði ógiltur gegn því að hann greiddi stefndu nánar tilgreinda fjárhæð, sem þau hefðu innt af hendi, og leysti til sín samkvæmt mati endurbætur, sem gerðar hefðu verið á vegum stefndu á íbúðarhúsi á jörðinni. Til vara krafðist stefnandi þess að kaupsamningi aðila yrði breytt þannig að kaupverð yrði ákveðið 101.400.000 krónur og bæri mismunur á þeirri fjárhæð og umsömdu kaupverði nánar tiltekna vexti frá þingfestingardegi málsins. Að þessu frágengnu krafðist stefnandi þess að kaupsamningi aðila yrði breytt þannig að lokagreiðsla samkvæmt honum yrði felld niður og hann tæki aðeins til kaupa stefndu á 81,48% af jörðinni með forkaupsrétti að 18,52% eignarhlut stefnanda.

Eftir þingfestingu málsins fékk stefnandi þann 18. júní 2007 lagt lögbann sýslumannsins á Hvolsvelli við því að stefndu „efni til, eða standi fyrir verklegum framkvæmdum á neðri hæð íbúðarhússins að Bergþórshvoli 2“. Mál til staðfestingar lögbanninu var þingfest í júní 2007 og sameinað fyrrgreindu máli.

Niðurstaða héraðsdóms Reykjavíkur 18. desember 2007 í ofangreindu máli var sú að stefndu voru sýknuð af kröfum stefnanda um ógildingu kaupsamningsins og synjað var kröfu stefnanda um staðfestingu á lögbanni á framkvæmdir stefndu að Bergþórshvoli 2. Hæstiréttur Íslands staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um annað en málskostnað með dómi sínum nr. 150/2008 frá 4. júní 2009.

Samkvæmt gögnum málsins liggur fyrir að fyrirætlan aðila um tilhögun búsetu stefnanda í íbúðarhúsinu með stefndu fór út um þúfur þegar illdeildur hófust í lok árs 2006. Þá fluttu stefndu úr íbúðarhæfum hluta íbúðarhússins í óinnréttaðan og ófrágenginn hluta þess og dvöldu þar það sem eftir lifði vetrar. Þau sinntu skyldum sínum við búreksturinn án vatns, hita, rafmagns, salernis og eldunaraðstöðu, en stefnandi meinaði þeim aðgang að öðrum hlutum hússins og þvertók fyrir allt samneyti við stefndu. Stefndu skoruðu á stefnanda, með bréfi, dags. 5. júní 2007,að rýma nánar tilgreinda hluta hússins svo þau gætu hafið framkvæmdir í húsinu sem miðuðu að því að gera það hæft til búsetu beggja aðila. Eins og fram kemur í bréfinu gerðu stefndu ráð fyrir að stefnanda yrðu fengnir rúmlega 90 m2 til einkaafnota á neðri hæð hússins, sem stefndu buðust til að innrétta. Það var yfirlýst markmið stefndu að gera nauðsynlegar breytingar á íbúðarhúsnæðinu þannig að það gæti nýst til búsetu beggja aðila. Stefnandi vildi ekki þekkjast þetta boð stefndu og fékk lagt lögbann á framkvæmdirnar þannig að ekki gat orðið af þeim fyrr en lögbannið var fellt úr gildi með fyrrgreindum dómi héraðsdóms Reykjavíkur.

Í kjölfar þess að lögbannið var fellt úr gildi tilkynntu stefndu stefnanda að þau hygðust ráðast í fyrirhugaðar framkvæmdir á íbúðarhúsinu og skoruðu á hann að rýma hluta hússins. Stefnandi hafnaði kröfu stefndu og kröfðust stefndu þess þá fyrir héraðsdómi Suðurlands að stefnandi yrði borinn út úr hluta hússins með beinni aðfarargerð í málinu nr. A-5/2008. Í málinu var fallist á kröfur stefndu og því slegið föstu að þau ættu eignarrétt að fasteigninni og að ekki yrði ráðið af ákvæðum kaupsamnings aðila að stefnandi ætti betri rétt en stefndu til tiltekinna hluta hússins. Stefnandi var borinn út úr hluta íbúðarhússins að Bergþórshvoli II þann 2. apríl 2008 af sýslumanninum á Hvolsvelli og réðust stefndu þá í yfirlýstar framkvæmdir á húsinu.

Hinn 5. nóvember 2007 höfðu stefndu ítrekað áskorun sína á hendur stefnanda þess efnis að hann aflétti fjárnámi af 3. veðrétti jarðarinnar í samræmi við ákvæði kaupsamnings þar að lútandi. Jafnframt var stefnandi upplýstur um að stefndu kæmu til með að standa stefnanda skil á eftirstöðvum kaupverðs jarðarinnar á fundi um uppgjör kaupanna hjá fasteignasölunni Eignaborg sf. hinn 9. nóvember 2007, en hluta greiðslunnar yrði þó varið til þess að aflétta fjárnáminu yrði stefnandi ekki við áskoruninni.

Boðað var til fundar hjá fasteignasölunni Eignaborg sf. hinn 9. nóvember 2007 til útgáfu afsals og lokagreiðslu. Ekki var mætt af hálfu stefnanda og fór fram uppgjör á eftirstöðvum kaupverðs jarðarinnar, sbr. kostnaðaruppgjör og greiðslukvittun fasteignasölunnar Eignaborgar, dags. 9. nóvember 2007, en eindagi lokagreiðslunnar var 15. nóvember s.á. Þar sem stefnandi hafði ekki fullnægt skyldu sinni til að aflétta fjárnámi, sem upphaflega hvíldi á 3. veðrétti eignarinnar, þrátt fyrir áskoranir stefndu þess efnis, nýttu stefndu sér heimild sína í kaupsamningi aðila til að ráðstafa hluta lokagreiðslunnar til uppgjörs á skuld stefnanda við sveitarfélagið Rangárþing eystra, sem tryggð var með fjárnáminu í eigninni. Alls greiddu stefndu lögmannsstofu J-kk-ef H-kk-ef, sem fór með innheimtu kröfunnar, 1.314.666 krónur. Eftirstöðvarnar, 9.042.550 krónur, voru millifærðar inn á bankareikning stefnanda, að teknu tilliti til skyldu stefndu til greiðslu verðbóta af lokagreiðslu frá maí 2007 og greiðslu þeirra á rafmagni og fasteignagjöldum, sbr. uppgjörsblað fasteignasölunnar Eignaborgar, dags. 9. nóvember 2007.

Hinn 19. nóvember 2007 tilkynnti þáverandi lögmaður stefnanda að umbjóðandi hans hygðist láta greiðslu stefnda ganga til baka. Í bréfinu kom fram að stefnanda var kunnugt um að lokagreiðslan hefði verið innt af hendi og að hluta hennar hefði verið ráðstafað til uppgjörs á skuld að baki fjárnáminu.

Lögmaður stefndu svaraði bréfi lögmanns stefnanda með bréfi dags. 21. nóvember 2007. Þar var stefnandi á ný upplýstur um uppgjör lokagreiðslunnar og að fjárnámskrafan hefði verið gerð upp með vísan til heimildar í kaupsamningi aðila, enda hefði stefnandi ekki nýtt sér rúman frest til þess að gera upp skuldina, setja aðrar fullnægjandi tryggingar fyrir henni eða grípa til annarra úrræða, sem komið hefðu í veg fyrir að stefndu hefðu þurft að grípa til þess ráðs að greiða kröfuna til að tryggja hagsmuni sína gagnvart stefnanda og lánardrottnum hans.

Samkvæmt ákvæðum kaupsamnings bar stefnanda að bæta úr ágöllum á þaki og þar sem hann hafði ekki ráðist í þær framkvæmdir ákváðu stefndu, að undangenginni tilkynningu til lögmanns stefnanda með bréfi, dags. 13. ágúst 2008, að ráðast í þær sjálf til að forða húsnæðinu frá yfirvofandi skemmdum. Kostnaður vegna viðgerðanna nam 697.200 krónum samkvæmt reikningi V-kk-ef K-kk-ef málara. Enn hefur þó ekki verið ráðist í kostnaðarsamar lagfæringar á bílskúrsþaki, en stefndu höfðu áskilið sér rétt til að krefja stefnanda um skaðabætur vegna vanrækslu hans á samningsskuldbindingum sínum um að lagfæra ágalla á þaki hússins. Stefndu létu áætla kostnað við þá framkvæmd sem talinn var nema 1.500.000 kr. Stefndu hafa samtölu framangreindra fjárhæða, 2.197.200 kr., uppi sem kröfu til skuldajafnaðar í máli þessu til lækkunar á dómkröfum stefnanda.

Með bréf lögmanns stefnanda, dags. 10. maí 2012, var fyrir hönd stefnanda krafist fullra efnda á kaupsamningi aðila. Þess var krafist að stefndu útbyggju nýtt eldhús í íbúð þeirri sem stefnandi hefði til umráða í samræmi við matsgerð, dags. 8. maí 2012.

Þá var gerð krafa um að stefndu greiddu eftirstöðvar kaupverðsins, 10.000.000 kr., auk dráttarvaxta frá 1. desember 2007 til 31. maí 2012, 11.039.989 krónur, og innheimtukostnað, 793.000 krónur, samtals 11.832.989, eigi síðar en 31. maí 2012.

Stefndu svöruðu bréfi lögmanns stefnanda með bréfi dags. 10. júní 2012 þar sem þau lýstu því yfir að þau hefðu staðið við allar skuldbindingar sínar skv. kaupsamningnum, en það hafi stefnandi hins vegar ekki gert. Þann 9. nóvember 2007 hafi verið boðað til útgáfu afsals og lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, en ekki hafi verið mætt af hálfu stefnanda. Lokagreiðsla hafi verið innt af hendi inn á reikning stefnanda. Loks var skorað á stefnanda að standa við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi.

Mál þetta höfðaði stefnandi síðan með stefnu útgefinni 20. maí 2013.

Undir meðferð málsins, eða þann 19. desember 2013, lögðu stefndu fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns til að skoða og meta ástand og kostnað við nauðsynlegar úrbætur á þaki íbúðarhúss og bílageymslu að Bergþórshvoli 2, Hvolsvelli, fastanr. 219-2944. Til að framkvæma hið umbeðna mat var S-kk-nf H-kk-nf tæknifræðingur dómkvaddur þann 3. janúar 2014 og skilaði hann matsgerð dags. í mars 2014.

Í matsgerð hans kom fram að gert hafði verið við þak íbúðarhússins haustið 2008. Hann kvað þakviðgerðina fullnægjandi, merki um leka væru ekki sjáanleg innan á þakinu, en merkja mætti leka með gluggapóstum á suður- og austurgafli efri hæðar. Merki eftir eldri leka hafi mátt sjá á lofti og í austurenda neðri hæðar og á austurgafli.

Varðandi þak á bílskúr þá kvað matsmaður þakjárn verulega ryðgað og opin naglagöt á nokkrum þakplötum. Ryðgöt væru á þakrennu, áfellur á þakbrúnum væru illa farnar og borð vantaði í bílskúrinn á nokkrum stöðum. Merki eftir leka hafi mátt greina í bílskúrslofti. Matsmaður taldi þakklæðingu og þakkant bílskúrs ófullnægjandi og brýna þörf á endurbótum. Rakið er í matsgerð hvaða framkvæmdir matsmaður taldi nauðsynlegar við bílskúrsþakið.

Kostnaðarmat matsmanns er miðað við verðlag í mars 2014, byggingarvísitölu 595,6 stig. Kostnaður við bílskúrsþak nemi alls 1.430.000 krónum, þar af sé virðisaukaskattur 25,5% eða 290.000 kr., og kostnaður við þak á íbúðarhúsi nemi alls 991.700 krónum, þar af sé virðisaukaskattur 201.504 krónur. Á verðlagi í nóvember 2007 nemi kostnaður við bílskúrsþak alls 904.434 krónum, þar af sé virðisaukaskattur 177.975, kostnaður við þak á íbúðarhúsi nemi 627.222 krónum, þar af sé virðisaukaskattur 123.425 krónur.

III.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á því að skuldin sé tilkomin vegna kaupa stefndu á jörðinni Bergþórshvoli 2, Hvolsvelli, en samkvæmt kaupsamningi dags. 21. nóvember 2006 hafi söluverð verið 54.000.000 króna og hafi stefndu átt að greiða kaupverðið í sex töluliðum. Stefndu hafi aðeins greitt samkvæmt fimm fyrstu liðunum en ekki samkvæmt tölulið 6. Samkvæmt honum hafi kaupendur átt að greiða 10.000.000 króna á tímabilinu 15. maí 2007 til 15. nóvember 2007. Þá hafi verið í kaupsamningi sérákvæði um að seljandi mætti búa í íbúðarhúsinu endurgjaldslaust eins lengi og hann óskaði. Þá segi að íbúðarhúsið sé ekki fullklárað og kaupendur skuldbindi sig til að ljúka við það á sinn kostnað innan tveggja ára. Þá vísar stefnandi til þess að samkvæmt kaupsamningi skuldbindi seljandi sig til að aflýsa fjárnámi á 3. veðrétti, dags. 14. desember 2005 að fjárhæð 902.788 krónur, veðhafi Rangárþing eystra, af eigninni áður en kaupendur greiði greiðslu nr. sex. Vanefni seljandi að aflýsa fjárnáminu megi hluti greiðslu nr. sex renna eins og með þurfi til að aflýsa því. Stefnandi kveðst engin skjöl eða upplýsingar hafa fengið um að stefndu hefðu greitt fjárnámsskuldina. Samkvæmt dómskjali nr. 11 komi fram að 9.042.550 krónur hafi verið greiddar inn á reikning stefnanda þann 16. nóvember 2007, en sú greiðsla hafi verið endurgreidd stefndu þann 19. nóvember 2007, sbr. bréf þáverandi lögmanns síns, T-kk-ef Þ-kk-ef hdl., dags. sama dag. Því máli hafi stefnandi tapað en þrátt fyrir þau úrslit hafi stefndu ekki inn af hendi greiðsluna skv. tölulið nr. 6 sem þau hafi fengið endurgreidda.

Þann 5. júní 2007 hafi þáverandi lögmaður stefnanda fengið bréf frá lögmanni stefndu þar sem tilkynnt hafi verið um fyrirhugaðar framkvæmdir á vegum stefndu, en samkvæmt því hafi átt að útiloka rétt stefnanda til að nota eldhús það, sem hann hafi haft til afnota. Bréfi þessu hafi verið svarað með bréfi, dags. 13. júní 2007, þar sem krafist hafi verið frestunar á öllum framkvæmdum við íbúðarhúsið. Með svarbréfi, dags. 15. júní 2007, hafi kröfum stefnanda verið hafnað og hafi stefndu látið aðskilja pláss það sem hann hafi haft frá eldhúsi á 1. hæð hússins og síðan hafi hann verið án eldunaraðstöðu. Stefnandi kveður svo komið að hann vilji fá fullar efndir á kaupsamningnum frá 21. nóvember 2006 og þegar uppfylltar hafi verið kröfur hans sé hann tilbúinn að gefa út afsal til handa stefndu.

Varðandi kröfulið 1 í stefnu telur stefnandi ljóst að hann eigi að fá fulla greiðslu samkvæmt kaupsamningnum og varðandi kröfulið 2 í stefnu telji hann ljóst að túlka beri búseturétt sinn á þann hátt að búseturétturinn eigi að vera fullnægjandi og forsvaranlegur og í samræmi við gildandi lög.

Varðandi lagarök vísar stefnandi til almennra reglna samningaréttar, einkum reglunnar um skuldbindingargildi loforða, og til samningalaga nr. 7/1936. Varðandi dráttarvaxtakröfuna byggir stefnandi á 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988, en stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur. Varðandi kröfu um dagsektir vísar stefnandi til 4. tl. 114. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Varðandi varnarþing vísar stefnandi til 42. gr. laga um meðferð einkamála og ákvæðis í kaupsamningi

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu benda á að málavaxtalýsing stefnanda í stefnu sé um margt ónákvæm og beinlínis röng og mótmæla þau henni því í heild sinni.

Í kjölfar undirritunar kaupsamnings um Bergþórshvol II, þann 21. nóvember 2006, hafi stefndu fengið fasteignina afhenta og hafið búsetu í þeim hluta neðri hæðar íbúðarhússins sem þá var íbúðarhæfur og stefnandi hafði áður nýtt einn til íverustaðar. Eins og sérákvæði kaupsamningsins beri með sér hafi íbúðarhúsið þá ekki verið fullklárað, en hluti neðri hæðar hússins og öll efri hæð þess verið með öllu óinnréttuð, ókynt og án þvotta-, bað- og eldunaraðstöðu. Þegar stefndu tóku við búsforráðum að Bergþórshvoli II hafi þar allt verið í niðurníðslu, bæði jörð og mannvirki. Stefndu hafi þegar ráðist í umfangsmikið og kostnaðarsamt uppbyggingarstarf á jörðinni, enda hafi þau viljað hefja búskap þar til vegs og virðingar á nýjan leik.

Stefndu benda á að það hafi aldrei verið ætlunin að stefnandi héldi áfram óbreyttri búsetu í íbúðarhúsi jarðarinnar eða að íbúðarhúsinu að Bergþórshvoli II yrði breytt í fjölbýlishús, eins og ráða megi af skýrslum aðila og vitna í dómi héraðsdóms Reykjavíkur í málinu nr. E-4259/2007. Upphafleg fyrirætlan aðila hafi verið sú, að stefnandi byggi í íbúðarhúsi jarðarinnar ásamt stefndu og deildi með þeim eldhúsi og þvottahúsi. Hafi dómstólar þegar staðfest þennan skilning stefndu, sbr. t.d. forsendur í framangreindum dómi héraðsdóms Reykjavíkur sem síðar hafi verið staðfestur með dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 150/2008. Í málinu voru stefndu sýknuð af öllum kröfum stefnanda um ógildingu eða breytingar á efni kaupsamnings aðila um fasteignina.

Fyrirætlan aðila um tilhögun búsetu stefnanda í íbúðarhúsinu hafi svo farið út um þúfur þegar stefnandi hóf að troða illsakir við stefndu undir lok ársins 2006. Þann vetur hafi stefnandi hrakið stefndu út úr íbúðarhæfum hluta íbúðarhússins í óinnréttaðan og ófrágenginn hluta þess. Stefndu hafi hafist þar við það sem eftir lifði vetrar og sinnt skyldum sínum við búreksturinn við afar þröngan kost, án vatns, hita, rafmagns, salernis og eldunaraðstöðu, en stefnandi hafi meinað þeim aðgengi að öðrum hlutum hússins og þvertekið fyrir allt samneyti við stefndu. Um nánari lýsingu á þeim aðstæðum sem stefnandi knúði stefndu til að búa við megi vísa til umfjöllunar um þær í fyrrnefndum dómi héraðsdóms Reykjavíkur í málinu nr. E-4259/2007.

Við þetta ástand hafi stefndu ekki unað og hafi því með bréfi dags., 5. júní 2007, skorað á stefnanda að rýma nánar tilgreinda hluta hússins svo þau gætu hafið framkvæmdir í húsinu sem miðuðu að því að gera það hæft til búsetu beggja aðila. Eins og fram komi í bréfinu hafi stefndu gert ráð fyrir því að stefnanda yrðu fengnir tæpir 100 m2 til einkaafnota á neðri hæð hússins, sem stefndu hafi boðist til að innrétta. Af hálfu stefndu hafi þó aldrei staðið til að gera íbúðarhús jarðarinnar að fjölbýlishúsi, en til þess hefði orðið að útbúa eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, heldur hafi yfirlýst markmið stefndu verið að gera nauðsynlegar breytingar á íbúðarhúsnæðinu þannig að það gæti nýst til búsetu beggja aðila. Stefnandi hafi ekki þekkst þetta boð stefndu, heldur fengið lögbann lagt á framkvæmdirnar þannig að ekki hafi getað orðið af þeim fyrr en lögbannið var fellt úr gildi með dómi héraðsdóms Reykjavíkur í málinu nr. E-4259/2007.

Í kjölfar þess að lögbannið var fellt úr gildi tilkynntu stefndu stefnanda að þau hygðust ráðast í fyrirhugaðar framkvæmdir á íbúðarhúsinu og skoruðu á hann að rýma hluta hússins. Stefnandi hafi haft vilja stefndu sem fyrr að engu og stefndu því ekki átt annan kost en að krefjast þess að stefnandi yrði borinn út úr hluta hússins með beinni aðfarargerð í málinu nr. A-5/2008 fyrir héraðsdómi Suðurlands. Í málinu hafi verið fallist á kröfur stefndu og því slegið föstu að þau ættu eignarrétt að fasteigninni og að ekki yrði ráðið af ákvæðum kaupsamnings aðila, að stefnandi ætti betri rétt en stefndu til tiltekinna hluta hússins. Stefnandi var síðan borinn út úr hluta íbúðarhússins að Bergþórshvoli II þann 2. apríl 2008 af sýslumanninum á Hvolsvelli. Réðust stefndu þegar í yfirlýstar framkvæmdir á húsinu, en þá hafði stefnandi náð að tefja þær um 11 mánuði og meinað þeim þannig að njóta eignarréttar síns með eðlilegum hætti.

Framkvæmdin hafi farið þannig fram að tæpir 100 m2 á neðri hæð hússins voru afmarkaðir frá öðrum hlutum hússins með því að iðnaðarmenn settu upp gifsvegg í samræmi við fyrirætlanir stefndu, sem stefnanda höfðu ítrekað verið kynntar og hafi verið eðlilega staðið að þeirri framkvæmd að öllu leyti. Í þeim hluta hússins hafi stefnandi haft sérinngang og hafi frá upphafi haft fullan aðgang að rafmagni og heitu og köldu vatni eins og ráða megi af yfirlýsingu Á-kk-ef H-kk-ef byggingarstjóra, dags. 7. september 2010. Stefnandi hafi aldrei viljað þekkjast boð stefndu um að innréttað yrði eldhús og þvottaaðstaða á neðri hæð hússins til afnota fyrir hann og hann hafi eftir því sem stefndu komist næst ekki gert nokkurn reka að því að ráðast í þær framkvæmdir sem hann hafi talið nauðsynlegar á því rými sem hann hafi haft til afnota á neðri hæð hússins, þrátt fyrir að stefndu hafi ítrekað lýst því yfir sem eigendur hússins að honum væru þær heimilar.

Með vísan til framangreinds telji stefndu ljóst að allar framkvæmdir þeirra á íbúðarhúsinu hafi öðru fremur miðað að því að fullnægja ákvæðum kaupsamnings aðila um jörðina, að teknu tilliti til þeirrar staðreyndar að stefnandi hafi lýst því yfir vorið 2007 að hann vildi ekkert samneyti hafa við stefndu. Stefndu mótmæla alfarið þeirri fullyrðingu stefnanda að kaupsamningur aðila verði ekki efndur að fullu nema að uppfylltum dómkröfum hans í málinu.

Stefndu mótmæla alfarið fullyrðingu stefnanda þess efnis, að þau hafi aðeins staðið stefnanda skil á greiðslum samkvæmt fimm af sex töluliðum kaupsamningsins. Hið rétta sé að stefndu hafi greitt stefnanda eftirstöðvar kaupverðsins í samræmi við ákvæði kaupsamningsins hinn 9. nóvember 2007 með atbeina fasteignasala sem hafði haft milligöngu um viðskipti aðila.

Hinn 5. nóvember 2007 hafi stefndu ítrekað fyrri áskorun sína á hendur stefnanda þess efnis að hann aflétti fjárnámi af jörðinni í samræmi við ákvæði kaupsamnings aðila. Jafnframt hafi stefnandi verið upplýstur um að stefndu kæmu til með að standa honum skil á eftirstöðvum kaupverðs jarðarinnar á fundi um uppgjör kaupanna hjá fasteignasölunni Eignaborg sf., en hluta greiðslunnar yrði þó varið til þess að aflétta fjárnáminu yrði stefnandi ekki við áskoruninni.

Á fundi hjá fasteignasölunni Eignaborg sf. hinn 9. nóvember 2007 hafi farið fram uppgjör á eftirstöðvum kaupverðs jarðarinnar, sbr. kostnaðaruppgjör og greiðslukvittun fasteignasölunnar Eignaborgar, dags. 9. nóvember 2007. Þar sem stefnandi hafði ekki fullnægt skyldu sinni til að aflétta téðu fjárnámi af eigninni, þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir stefndu þess efnis, hafi stefndu nýtt sér heimild sína í kaupsamningi til að ráðstafa hluta lokagreiðslunnar til uppgjörs á skuld stefnanda við Rangárþing eystra sem tryggð var með fjárnámi í eigninni. Alls hafi stefndu greitt lögmannsstofu J-kk-ef H-kk-ef, sem fór með innheimtu kröfunnar, 1.314.666 krónur. Eftirstöðvarnar, 9.042.550 krónur, hafi verið millifærðar inn á bankareikning stefnanda, að teknu tilliti til skyldu stefndu til greiðslu verðbóta af lokagreiðslu frá maí 2007 og greiðslu þeirra á rafmagni og fasteignagjöldum. Stefndu benda á að fullyrðing stefnanda í stefnu um að kaupsamningsgreiðslan hafi verið lögð inn á reikning stefnanda hinn 16. nóvember 2007 sé röng eins og framangreind dómskjöl beri með sér, en óljóst sé hvaða þýðingu dskj. nr. 11 hafi í málinu.

Hinn 19. nóvember 2007 hafi þáverandi lögmaður stefnanda tilkynnt að umbjóðandi hans hygðist láta greiðslu stefndu ganga til baka. Í bréfinu komi fram að stefnanda hafi verið kunnugt um að lokagreiðslan hefði verið innt af hendi og að hluta hennar hefði verið ráðstafað til uppgjörs á skuld að baki fjárnáminu. Fullyrðing stefnanda í stefnu málsins þess efnis, að hann hafi engin skjöl eða upplýsingar fengið um greiðslu kröfunnar sé því bersýnilega í engu samræmi við staðreyndir málsins og því sérstaklega ámælisverð.

Lögmaður stefndu svaraði bréfi lögmanns stefnanda með bréfi, dags. 21. nóvember 2007. Þar hafi stefnandi enn á ný verið upplýstur um uppgjör lokagreiðslunnar og að fjárnámskrafan hafi verið gerð upp með vísan til heimildar í kaupsamningi aðila, enda hefði stefnandi ekki nýtt sér rúman frest til þess að gera upp skuldina, setja aðrar fullnægjandi tryggingar fyrir henni eða grípa til annarra úrræða, sem komið hefðu í veg fyrir að stefndu þyrftu að grípa til þess ráðs að greiða kröfuna til að tryggja hagsmuni sína gagnvart stefnanda og lánardrottnum hans.

Eins og gögn málsins beri með sér hafi stefndu innt af hendi lokagreiðslu samkvæmt 6. tl. kaupsamnings aðila til stefnanda hinn 9. nóvember 2007, nokkrum dögum fyrir umsaminn lokagjalddaga kröfunnar sem hafi verið 15. nóvember s.á. Þá hafi stefndu ekki aðeins verið rétt og skylt að greiða kröfuna, heldur hafi stefnanda jafnframt verið skylt að taka við greiðslunni. Með því að fullnægja greiðsluskyldu sinni í samræmi við ákvæði kaupsamnings aðila hafi stefndu m.a. komið í veg fyrir að stefnandi gæti krafist dráttarvaxta af greiðslunni samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Stefndu byggja á því að þau hafi fyrir löngu fullnægt öllum skuldbindingum sínum samkvæmt kaupsamningi aðila og stefndu hafi greitt lokagreiðslu í samræmi við kaupsamning eins og gögn málsins beri með sér. Þá hafi stefndu lokið við allar framkvæmdir á íbúðarhúsinu sem hafi verið forsenda sérákvæðisins í kaupsamningnum, þ.e. frágangi á þeim hlutum hússins sem voru ófrágengnir við undirritun hans. Í ljósi þess og vegna framsetningar stefnanda á kröfugerðinni í málinu eigi stefndu ekki annarra kosta völ en að taka til varna og krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Nokkuð skorti aftur á móti upp á fullar efndir stefnanda á kaupsamningi aðila, en samkvæmt honum hafi stefnanda borið að bæta úr ágöllum á þaki. Þeirri skyldu hafi stefnandi ekki sinnt og hafi stefndu, að undangenginni tilkynningu til stefnanda, orðið að ráðast í þær sjálf til að forða húsnæðinu frá yfirvofandi skemmdum. Kostnaður og þar með fjártjón stefndu vegna viðgerðanna hafi numið 697.200 kr. samkvæmt reikningi V-kk-ef K-kk-ef málara, dags. 27. nóvember 2008. Enn hafi þó ekki verið ráðist í kostnaðarsamar lagfæringar á bílskúrsþaki, sem sé hriplekt, en stefndu hafa ítrekað áskilið sér rétt til að krefja stefnanda um skaðabætur vegna vanrækslu hans á samningsskuldbindingum sínum þess efnis að lagfæra ágalla á þaki hússins. Áætlaður kostnaður við þá framkvæmd sé 1.500.000 krónur samkvæmt upplýsingum sem stefndu hafi aflað. Stefndu hafi samtölu framangreindra fjárhæða, 2.197.200 krónur, uppi sem kröfu til skuldajafnaðar í máli þessu til lækkunar á dómkröfum stefnanda.

Stefndu telja kröfugerð stefnanda og málatilbúnað ekki fullnægja þeim lágmarkskröfum sem gerðar séu til framsetningar kröfugerðar, reifunar málsástæðna og lagaraka í samhengi við kröfugerð í stefnu og almenns frágang.

Stefndu telja kröfugerð stefnanda brjóta gegn d- og e-liðum 1. mgr. 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Í d-lið ákvæðisins segi að í stefnu skuli greina svo glöggt sem verða má, dómkröfur stefnanda, svo sem fjárhæð kröfu í krónum, bætur fyrir tiltekið skaðaverk án fjárhæðar ef enn er óvíst um hana, vexti ef því er að skipta, viðurkenningu á tilteknum réttindum, ákvörðun á eða lausn undan tiltekinni skyldu o.s.frv. Samkvæmt e-lið skuli greina málsástæður sem stefnandi byggi málsókn sína á, svo og önnur atvik sem þurfi að greina til þess að samhengi málsástæðna verði ljóst og skuli þessi lýsing vera gagnorð og svo skýr að ekki fari milli mála hvert sakarefnið sé.

Aðalkrafa stefnanda sé að mati stefndu óskýr og vart dómtæk. Þannig geri stefnandi kröfu um að stefndu verði sameiginlega (in solidum) dæmd til að greiða honum 10.000.000 króna skuld, að frádregnum höfuðstól ótilgreindra krafna stefndu á hendur stefnanda vegna málskostnaðar og öðrum skuldum sem stefndu kunna að eiga á hendur stefnanda. Síðar í sama kröfulið krefjist stefnandi þess að „sú fjárhæð“ dragist frá dráttarvöxtum á hendur stefndu sem hafi fallið á hina stefndu fjárhæð frá 15. nóvember 2007 til 1. júní 2009.

Stefndu geti með engu móti glöggvað sig á þessari kröfugerð stefnanda, enda sé endanlegrar fjárhæðar hennar ekki getið, en gert ráð fyrir að óskilgreindar fjárhæðir verði ýmist dregnar frá höfuðstól dómkröfu stefnanda, eða frá dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð. Engin rök séu færð fyrir þessari kröfugerð stefnanda í stefnu málsins.

Þá telja stefndu þessa kröfugerð stefnanda með öllu ódómtæka, enda megi í dómi hvorki skírskota til sannana né atvika sem kunna síðar að koma fram, sbr. 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefndu telja stefnanda heldur ekki hafa sýnt nægilega fram á grundvöll og fjárhæð kröfu sinnar á hendur stefndu. Í stefnu málsins sé því ýmist haldið fram af hálfu stefnanda, að stefndu hafi greitt lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila og að hún hafi síðar verið endurgreidd, eða að stefndu hafi aldrei innt greiðsluskyldu sína af hendi. Þannig skorti mjög á að fjárkrafa stefnanda sé studd nægilegum gögnum.

Í öðrum kröfulið stefnanda sé gerð krafa um tilgreinda verkskyldu stefndu og um dagsektir sem lagðar verði við því verði hún ekki efnd. Í kröfugerð stefnanda komi aftur á móti ekki fram hvenær skylda til greiðslu dagsekta eigi að falla niður verði fallist á kröfuna, hvort það sé þegar stefndu hefjist handa við að efna skylduna, þegar verkinu sé lokið eða við önnur tímamót. Slíkur annmarki á kröfu um verkskyldu að viðlögðum dagsektum hafi í dómaframkvæmd verið talinn varða frávísun, sbr. t.d. dóm Hæstaréttar í málinu nr. 280/2009.

Þá telja stefndu þá litlu lýsingu stefnanda á málsástæðum og lagarökum ekki vera í nægilegu samhengi við kröfugerðina um verkskyldu stefndu. Sérstaklega sé aðfinnsluvert að kröfugerð stefnanda að þessu leyti virðist reist á sérákvæði kaupsamningsins um skyldu stefndu til að ljúka við íbúðarhúsið að Bergþórshvoli II innan tveggja ára frá undirritun hans, en þá hafi aðeins hluti neðri hæðar hússins og efri hæð þess verið ófrágengin og hafi stefndu þegar efnt skyldu sína til að ljúka framkvæmdum við þá hluta hússins. Stefnandi geri aftur á móti enga grein fyrir þeim málsástæðum eða lagarökum, sem leiða eigi til þess að aðrar skyldur verði lagðar á herðar stefndu, hvað þá til að ljúka framkvæmdum við íbúð sem stefnandi hafi til afnota á neðri hæð hússins. Stefnandi hafi ekki sérstaka íbúð til umráða í húsinu og stefndu hafi hvorki skuldbundið sig til þess að byrja á eða ljúka framkvæmdum við þá íbúð. Þá geri stefnandi enga tilraun til að skýra hvers vegna verkskylda stefndu ætti að miðast við að fullnægja kröfum byggingarreglugerðar nr. 112/2012, sem hafi ekki verið í gildi þegar kaupsamningurinn sem stefnandi grundvallar kröfugerð sína á var undirritaður.

Þrátt fyrir það sem að framan er rakið geri stefndu ekki sérstaka kröfu um frávísun málsins, en þegar allt ofangreint sé virt séu slíkir annmarkar á málatilbúnaði stefnanda að óhjákvæmilegt kunni að vera að vísa málinu sjálfkrafa frá dómi (ex officio). Annars hljóti framangreindir ágallar á málatilbúnaði stefnanda að renna stoðum undir sýknukröfu stefndu.

Varðandi fyrri kröfulið stefnanda byggja stefndu á því að í málinu liggi fyrir gögn sem sýni að stefndu hafa þegar staðið stefnanda skil á öllum skuldbindingum sínum og greiðslum samkvæmt kaupsamningi aðila. Frekari kröfur verði því ekki gerðar á hendur stefndu á grundvelli samningsins.

Telji dómurinn stefnanda geta krafið stefndu að nýju um lokagreiðslu kaupsamningsins sem hann hefur þegar veitt viðtöku, sé óhjákvæmilegt að krafa stefnanda verði lækkuð um sem nemur 1.314.666 krónum, það er þann hluta lokagreiðslunnar sem stefndu hafi nýtt til uppgjörs á skuld stefnanda við Rangárþing eystra og tryggð var með veði í fasteigninni. Um heimild stefndu til þess að ráðstafa hluta lokagreiðslunnar til uppgjörs á fjárnámsskuldinni vísa stefndu til kaupsamnings aðila, en með honum hafi stefnandi skuldbundið sig til þess að aflétta fjárnáminu af eigninni áður en stefndu greiddu lokagreiðslu kaupverðs hennar. Í samningnum sé sérstaklega tekið fram, að vanefni stefnandi þá skuldbindingu sína, megi hluti lokagreiðslunnar renna til uppgreiðslu kröfunnar svo unnt verði að aflýsa fjárnáminu af eigninni. Stefndu hafi þegar staðið skil á þeim hluta lokagreiðslunnar og verði ekki krafin um hann að nýju.

Þá byggja stefndu jafnframt á því að þau eigi bótakröfu á hendur stefnanda sem heimilt sé að skuldajafna án sjálfstæðs dóms gegn dómkröfu stefnanda. Gagnkrafa stefndu til skuldajafnaðar byggi á skaðabótaskyldu fjártjóni stefndu vegna vanefnda stefnanda á skyldu sinni til að bæta úr ágöllum á þaki hússins á jörðinni í samræmi við ákvæði kaupsamnings aðila. Að undangenginni tilkynningu til stefnanda, sem hann hafi í engu sinnt, hafi stefndu orðið að ráðast í úrbætur á þakinu til að forða því frá skemmdum og greitt fyrir þá viðgerð 697.200 kr. Stefndu hafi aftur á móti ekki enn haft ráðrúm til að ráðast í lagfæringar á þaki bílskúrs hússins, en áætlaður kostnaður vegna þeirrar framkvæmdar nemi 1.500.000 kr. Beint fjártjón stefndu vegna vanefnda stefnanda á kaupsamningi aðila að því er varði úrbætur á ágöllum á þaki hússins nemur samtölu framangreindra fjárhæða eða 2.197.200 krónum. Við aðalmeðferð var af hálfu stefndu vísað til matsgerðar dómkvadds matsmanns, S-kk-ef H-kk-ef tæknifræðings, dags. í mars 2014, sem stefndu telji staðfesta viðgerðarkostnað á þakinu. Matsgerðinni hafi ekki verið mótmælt eða hún verið hrakin.

Krafa stefndu um skaðabætur úr hendi stefnanda vegna vafnefnda á skuldbindingu hans um úrbætur á ágöllum á þaki hússins feli í sér kröfu um efndabætur sem gera eigi stefndu eins sett fjárhagslega og ef réttar efndir samningsins hefðu átt sér stað. Skaðabótunum verði þannig ætlað að bæta stefndu það fjárhagslega tjón sem þau hafi orðið fyrir vegna vanefnda stefnanda á hluta samningsskuldbindinga sinna og komi þannig til viðbótar efndum kaupsamnings aðila að öðru leyti. Stefndu eigi réttmætt tilkall til þess að stefnandi efni skyldur sínar samkvæmt aðalefni samningsins. Skaðabótaábyrgð stefnanda gagnvart stefndu byggi á sakarreglunni, en samkvæmt 2. mgr. 30. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup beri að beita reglum laganna um afhendingardrátt, þ.m.t. 34. gr. þeirra um skaðabætur, þegar seljandi efnir ekki samningsskyldur sínar gagnvart kaupanda. Stefndu benda á að stefnanda hafi verið fullkunnugt um að vanræksla hans á að efna samningsskuldbindingar sínar til úrbóta á þaki hússins, hafi bakað stefndu fjártjón þar sem viðgerðir á þaki hússins hafi verið óumflýjanlegar.

Kröfum stefnanda um dráttarvexti af höfuðstól kröfunnar er sérstaklega mótmælt af hálfu stefndu. Skilyrðislaus forsenda þess að stefndu verði gert að greiða dráttarvexti af fjárkröfu sé að þau verði talin hafa vanefnt greiðsluskyldu sína samkvæmt kaupsamningi aðila. Stefndu hafi greitt stefnanda lokagreiðslu kaupverðs jarðarinnar hinn 9. nóvember 2007, en áður hafi þau nýtt heimild sína í kaupsamningnum til að ráðstafa hluta greiðslunnar til uppgjörs á fjárnámi sem hvíldi á 1. veðrétti eignarinnar. Ekki verði litið svo á að stefndu hafi vanefnt samningsbundna greiðsluskyldu sína þannig að dráttarvaxtakrafa stefnanda eigi rétt á sér.

Stefndu hafi innt greiðsluna af hendi þegar lausnardagur hennar var kominn og hafi þau því haft fulla heimild til að standa skil á greiðslunni í samræmi við það greiðslufyrirkomulag sem tíðkaðist í viðskiptum aðila. Hefðu stefndu ekki staðið stefnanda skil á greiðslunni eigi síðar en á umsömdum lokagjalddaga hennar 15. nóvember 2007, hefði stefnandi öðlast rétt til að krefja þau um dráttarvexti frá sama degi og til greiðsludags..

Þar sem stefndu hafi sýnt fram á að hafa ekki aðeins boðið fram greiðslu, heldur sannanlega innt hana af hendi í samræmi við venjulegt greiðslufyrirkomulag í viðskiptum aðila, þegar lausnardagur hennar var kominn, og þannig sýnt í verki vilja sinn og getu til að greiða kröfuna, sé útilokað að stefnandi eigi rétt til heimtu dráttarvaxta af kröfunni úr hendi stefndu.

Með vísan til alls framangreinds sé óhjákvæmilegt að dómurinn sýkni stefndu af dráttarvaxtakröfu stefnanda, fallist dómurinn á dómkröfu stefnanda í 1. tölulið í heild eða að hluta.

Varðandi grundvöll síðari liðar kröfugerðar stefnanda í málinu vísa stefndu til kaupsamnings aðila um jörðina Bergþórshvol II. Samkvæmt honum hafi stefndu borið að ljúka við framkvæmdir á íbúðarhúsinu, en þegar kaupsamningurinn var undirritaður hafi hluti neðri hæðar hússins og öll efri hæðin verið ófrágengin. Stefndu hafi fyrir löngu lokið við þær framkvæmdir þrátt fyrir að stefnandi hafi gert allt sem í hans valdi hafi staðið til að gera þeim erfitt fyrir. Engar frekari verkskyldur verði leiddar af kaupsamningi aðila, en stefndu hafi aldrei skuldbundið sig aldrei til þess að „ljúka framkvæmdum við íbúð þá er stefnandi hefur til afnota að Bergþórshvoli 2“, hvað þá í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar sem fyrst öðlaðist gildi árið 2012.

Stefnandi styðji kröfu sína um verkskyldur stefndu í 2. tölulið kröfugerðar sinnar við þá skoðun sína, að „túlka beri búseturétt á þann hátt að búseturétturinn sé fullnægjandi og forsvaranlegur og í samræmi við lög“. Engan frekari rökstuðning sé að finna fyrir þessum kröfulið stefnanda í stefnu málsins, sem virðist samkvæmt þessu einkum byggja á óljósum hugmyndum stefnanda um inntak samningsbundins búseturéttar hans í húsnæði stefndu.

Stefndu mótmæla því alfarið að stefnandi hafi til afnota íbúð í íbúðarhúsinu, enda yrði þá að líta á húsið sem fjölbýlishús, með íbúðum beggja aðila, en forsenda þess væri að gengið yrði frá eignaskiptayfirlýsingu og skráningartöflu í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar. Stefndu, þinglýstir eigendur fasteignarinnar, hafi aldrei ráðgert að breyta íbúðarhúsi jarðarinnar í fjölbýlishús þannig að skilgreina megi íverustað stefnanda sem sérstaka íbúð.

Dómur hafi ekki gengið um efnislegt inntak búseturéttar stefnanda. Hjá því verði þó ekki litið að í dómi héraðsdóms Reykjavíkur í málinu nr. E-4259/2007 komi skýrlega fram, að fyrirætlan aðila kaupsamningsins, sem kveði á um búseturétt stefnanda, hafi verið sá að stefnandi byggi áfram í íbúðarhúsinu að Bergþórshvoli 2 í skjóli nýrra eigenda þess. Þá hafi verið staðfest af dómstólum, að stefndu, sem þinglýstum eigendum hússins, sé heimilt að gera þær breytingar sem þau telji nauðsynlegar á húsnæðinu þannig að það geti nýst til búsetu beggja aðila. Stefndu telja sig að öllu leyti hafa gætt að samningsbundnum rétti stefnanda við þær breytingar, þrátt fyrir að hafa orðið að gera umfangsmeiri breytingar á því en upphaflega hafi verið ráðgert til að fullnægja kröfu stefnanda um að hann þyrfti ekkert samneyti að hafa við stefndu.

Að lokum benda stefndu á að stefnandi hafi þegar skuldbundið sig til þess að standa sjálfur straum af kostnaði við tilteknar breytingar á neðri hæð hússins vegna afmörkunar á íverustað stefnanda, sbr. bókun í málinu A-32/2010 fyrir Héraðsdómi Suðurlands hinn 5. október 2010 (dskj. nr. 26). Engar kröfur þess efnis verði því gerðar á hendur stefndu.

Krafa stefndu um sýknu af kröfum stefnanda byggist einkum á meginreglum samninga- og kröfuréttarins um skuldbindingargildi samninga og efndir loforða, reglum kröfuréttarins um réttar efndir samninga og ákvæðum laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu er varða dráttarvexti. Gagnkröfu til skuldajafnaðar byggja stefndu á almennum meginreglum skaðabótaréttarins um efndabætur, sakarreglunni og ákvæðum VII. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 2. mgr. 30. gr., 34. gr. og 1. mgr. 59. gr. laganna. Um heimild stefndu til að krefjast dráttarvaxta af skaðabótakröfunni vísa stefndu til 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Um heimild stefndu til að hafa uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar vísa stefndu til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Krafa stefndu um málskostnað grundvallast á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun grundvallast á ákvæðum laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt með síðari breytingum, en stefndu eru ekki virðisaukaskattskyld.

IV.

Niðurstaða

Málatilbúnaður stefnanda er óskýr í ýmsum atriðum. Aðalkrafa er gerð um greiðslu 10.000.000 króna auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð frá 15. nóvember 2007 og er krafan byggð á kaupsamningi aðila um Bergþórshvol II, dags. 21. nóvember 2006. Stefnandi byggir hins vegar ekki varðandi lokagreiðsluna á ákvæði í kaupsamningi um að verðbæta skuli greiðsluna með neysluvöruvísitölu miðað við gildi hennar í maí 2007. Enginn rökstuðningur eða reifun er síðan á þeim liðum sem stefnandi segir að dragast eigi frá þeirri fjárhæð eða dráttarvöxtum er fallið hafi á hina stefndu fjárhæð frá 15. nóvember 2007. Þannig er endanlegrar fjárhæðar hennar ekki getið, en gert ráð fyrir að óskilgreindar fjárhæðir verði ýmist dregnar frá höfuðstól dómkröfu stefnanda, eða frá dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð. Engin reifun er á þessum frádráttarliðum og koma þeir því ekki til álita hér. Þá er atvikalýsing í stefnu óljós en fyrir liggja í málinu gögn sem varpa ágætu ljósi á samskipti aðila sem komið hafa ítrekað til kasta dómstóla og þykja málsatvik af þeim sökum nægilega upplýst.

Varðandi aðalkröfu liggur fyrir skv. gögnum málsins að stefndu inntu af hendi lokagreiðslu skv. ákvæðum kaupsamningsins þann 9. nóvember 2007, sbr. kostnaðaruppgjör og greiðslukvittun Eignaborgar Fasteignasölu, dags. sama dag. J-kk-nf H-kk-nf löggiltur fasteigna- og skipasali, sem gaf vitnaskýrslu við aðalmeðferð, staðfesti að hafa gengið frá áðurnefndum kaupsamningi milli aðila og útbúið kostnaðaruppgjör og greiðslukvittun vegna sölunnar Hann staðfesti að fjárnámskrafa að fjárhæð 1.314.666 kr. áhvílandi á jörðinni hafi verið greidd innheimtuaðila og mismunur á kostnaðaruppgjöri, 9.042.550, kr., hafi verið lagður inn á reikning lögmanns stefnanda, J-kk-ef H-kk-ef sama dag. Í kaupsamningi er tekið fram að vanefni seljandi að aflýsa fjárnámi, dags. 14. desember 2005, sem þá hvíldi á 3. veðrétti eignarinnar, mætti hluti greiðslu nr. 6, sem var lokagreiðsla, renna eins og með þurfi til að aflýsa fjárnáminu af eigninni. Með bréfi lögmanns stefndu, dags. 5. nóvember 2007, til lögmanns stefnanda, var boðað til fundar um uppgjör kaupsamningsins á skrifstofu Fasteignasölunnar Eignaborgar sf. í Kópavogi föstudaginn 9. nóvember 2007 og tilkynnt að þá yrði lokagreiðsla innt af hendi og þá bæri stefnanda að gefa út afsal til stefndu. Jafnframt var tilkynnt að yrði áhvílandi fjárnámi ekki aflýst fyrir þann tíma yrði hluta lokagreiðslu ráðstafað til að aflétta fjárnáminu í samræmi við ákvæði kaupsamnings. Ekki var mætt á þennan fund af hálfu stefnanda. Samkvæmt því sem rakið hefur verið verður að telja að stefndu hafi verið heimilt að draga frá lokagreiðslu þá fjárhæð sem nauðsynleg var til að aflétta téðu fjárnámi á eigninni.

Stefndu gera kröfu til þess að frá eftirstöðvum lokagreiðslu, verði niðurstaðan sú að þeim beri að inna hana af hendi þrátt fyrir viðtökudrátt stefnanda, verði dreginn kostnaður sem þau hafi orðið fyrir vegna vanefnda stefnanda á að bæta úr ágöllum á þaki. Með bréfi lögmanns stefndu, dags. 13. ágúst 2008, var stefnanda tilkynnt að stefndu myndu hefja framkvæmdir á ytra byrði hússins, að þakinu meðtöldu. Öllum kostnaði yrði haldið til haga vegna viðgerða á þaki og stefnandi yrði krafinn um bætur vegna þeirra á grundvelli skuldbindinga stefnanda í kaupsamningi, en þar var tekið fram að seljandi myndi bæta úr ágöllum á þaki. Fyrir liggur í málinu reikningur vegna viðgerðar á þaki íbúðarhússins að fjárhæð 697.200 krónur, en enn hefur ekki verið ráðist í lagfæringar á bílskúrsþaki, sem stefndu áætluðu að myndi kosta 1.500.000 kr. Stefndu gera kröfu til þess að samtala þessara fjárhæða, 2.197.200 krónur, komi jafnframt til frádráttar dómkröfu.

Fyrir liggur í matsgerð dómkvadds matsmann, S-kk-ef H-kk-ef, dags. í mars 2014, sem dómkvaddur var af stefndu til þess að skoða og meta ástand og kostnað við nauðsynlegar úrbætur á þaki íbúðarhúss og bílgeymslu, fastanúmer 219-2944, að Bergþórshvoli 2, Hvolsvelli. Matsmaður taldi ekki þörf á frekari úrbótum á þakklæðningu á íbúðarhússins og taldi að frágangur væri í samræmi við almennar venjur um þök klædd bárujárni. Matsmaður mat kostnað við þessa viðgerð á verðlagi í mars 2014 991.700 krónur, en á verðlagi í nóvember 2007 627.222 krónur.

Varðandi þak á bílskúr taldi matsmaður brýnt að endurbæta þakið sem væri mjög ryðgað og illa farið og nauðsynlegt væri að skipta um þakjárn rennu, niðurföll og þakkant. Áætlaður kostnaður við þessar viðgerðir á bílskúr væri samtals 1.430.000 krónur á verðlagi í mars 2014, en 904.434 krónur á verðlagi í nóvember 2007.

Stefnanda bar skv. kaupsamningi aðila að gera við þakið. Ekki er skilgreint í kaupsamningi hvort átt er við bæði þak íbúðarhúss og bílskúrs, en hvort tveggja var í lélegu ástandi. Íbúðarhús og bílskúr eru með sama fastanúmerið 219-2944 í fasteignaskrá. Vitnið J-kk-nf H-kk-nf, sem kom fyrir dóm við aðalmeðferð sem áður segir, kveðst ekki minnast þess að rætt hefði verið sérstaklega um það hvort aðeins væri átt við þak íbúðarhússins eða jafnframt bílskúrinn, en aðilum samningsins hafi verið ljóst hvað um var að ræða og vitað um ástand á þaki mannvirkjanna. Samkvæmt því sem fram kemur hjá dómkvöddum matsmanni er ljóst að þak bæði íbúðarhúss og bílskúrs hefur verið í slæmu ástandi. Í kaupsamningi er ekki greint á milli íbúðarhúss og bílskúrs og verður því að líta svo á að stefnanda hefði borið að taka sérstaklega fram ef þak bílskúrs væri undanskilið því sem hann ætti að lagfæra.

Stefndu gera kröfu um að til frádráttar 1. kröfulið í stefnu komi, með skuldajöfnuði, kostnaður sem þau hafi orðið fyrir vegna vanefnda stefnanda á skyldu hans skv. kaupsamningi til að laga þak íbúðarhússins, eða 697.200 kr., og áætlaður kostnaður við viðgerð á bílskúr, 1.500.000 kr., samtals 2.197.200 kr., verði fallist á að stefndu beri að inna aftur af hendi greiðslu skv. 6. tl. kaupsamnings aðila. Þá komi jafnframt til frádráttar sú greiðsla sem þau inntu af hendi til að aflétta fjárnámi sem stefnanda bar að aflétta skv. ákvæði í kaupsamningi, 1.314.666 krónur. Matsgerð dómkvadds matsmanns varðandi viðgerðarkostnað hefur ekki verið mótmælt af stefnanda né hún hrakin, en við aðalmeðferð var vísað til þess af hálfu stefndu. Fallist er á að til frádráttar lokagreiðslu skv. kaupsamningi, 10.000.000 króna, komi 1.314.666 krónur sem stefndu greiddu til afléttingar á fjárnámi því sem stefnanda bar að láta aflýsa. Leggja verður matsgerð dómkvadds matsmanns til grundvallar varðandi kostnað stefndu vegna vanefnda stefnanda á að gera við þak fasteignarinnar, viðgerð á íbúðarhúss sem kostaði 627.222 krónur á verðlagi í nóvember 2007 og viðgerð á þaki bílskúrs sem metið var að kostaði 1.430.000 kr. á verðlagi í febrúar 2014, eða samtals 2.057.222 krónur. Fallist er á þessa gagnkröfu stefndu til skuldajöfnunar, sbr. 2. mgr. 30. gr., 34. gr. og 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Að fenginni þessari niðurstöðu eru eftirstöðvar söluverðs 6.628.112 krónur, sem stefndu ber að greiða stefnanda.

Samkvæmt ákvæðum kaupsamningsins bar stefndu að greiða lokagreiðslu á tímabilinu frá 15. maí 2007 til 15. nóvember 2007 og þannig áttu stefndu rétt á að inna af hendi greiðslu sína til að losna undan skuldbindingunni. Lausnardagur var þannig kominn er þau inntu greiðsluna af hendi. Þá liggur fyrir að stefnandi fól lögmanni sínum að endurgreiða þá fjárhæð inn á reikning stefndu þar sem hann hefði krafist riftunar á kaupsamningi aðila. Endurgreiðslan, 9.042.50 kr., fór síðan fram þann 19. nóvember 2007 og var þá greidd inn á fjárvörslureikning lögmanns stefndu. Var því um viðtökudrátt að ræða af hálfu stefnanda. Af þessum sökum verður ekki fallist á að stefndu beri að greiða dráttarvexti frá 15. nóvember 2007 til greiðsludags eins og stefnandi gerir kröfu um og vísar um til 1. mgr. 6. gr. ,sbr. 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Ekki verður litið svo á að bréf lögmanns stefnanda, dags. 10. maí 2012, breyti einhverju í þessu efni. Í bréfinu var gert að skilyrði fyrir útgáfu afsals af hálfu stefnanda að greiddar væru 10.000.000 króna auk dráttarvaxta frá 1. desember 2007 og þess utan krafist að útbúið yrði nýtt eldhús í íbúð þeirri sem stefnandi hefði afnot af, en ekkert vikið að vanefndum stefnanda á skyldum hans til þakviðgerðar sem mælt var fyrir um í kaupsamningi. Ber því að sýkna stefndu af kröfu stefnanda um greiðslu dráttarvaxta frá 15. nóvember 2007. Dráttarvextir reiknist hins vegar af þeirri fjárhæð, sem stefndu ber að greiða, frá uppkvaðningu dóms.

Stefnandi krefst þess skv. 2. kröfulið í stefnu að stefndu verði með dómi að viðlögðum dagsektum, 10.000 krónum á dag, er byrji að teljast 60 dögum frá uppkvaðningu dóms, að ljúka framkvæmdum við íbúð þá er stefnandi hafi til afnota að Bergþórshvoli 2 í samræmi við 7. gr. kafla 6.7 í reglugerð nr. 112 frá 24. janúar 2012. Í sérákvæði í kaupsamningi aðila segir að seljandi megi búa í íbúðarhúsinu eins lengi og hann óski. Íbúðarhúsið sé ekki fullklárað og skuldbindi kaupendur sig til að ljúka við það á sinn kostnað innan tveggja ára. Þegar kaupsamningur var undirritaður var hluti neðri hæðar hússins og öll efri hæð ófrágengin. Þessum framkvæmdum er lokið af hálfu stefndu þrátt fyrir ágreining við stefnanda vegna framkvæmdanna eins og rakið hefur verið. Þessi réttur er ekki frekar útskýrður, þ.e. í hvaða hluta hússins stefnandi hafi íverurétt.

Við skýrslutöku við aðalmeðferð var vitnið J-kk-nf H-kk-nf fasteignasali, sem annaðist samningsgerð aðila vegna kaupanna, spurður um það hvers vegna ákvæði um heimild stefnanda til að búa í húsinu eins lengi og hann óskaði hafi verið sett inn og hver hafi verið skilningur aðila. Vitnið kvað ástæðuna hafa verið þá að stefnandi ætlaði að dvelja öðru hvoru með stefndu í húsinu og hann myndi hafa aðgang að eldhúsinu með þeim, en aðeins eitt eldhús hafi verið í húsinu. Þá kvaðst hann aldrei hafa heyrt á það minnst að breyta ætti húsinu í þá veru að þar yrðu tvær íbúðir. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins um fyrirætlan aðila varðandi búseturétt stefnanda en að honum væri heimilt að búa áfram í húsinu í skjóli stefndu. Ekki eru af hálfu stefnanda færð fram haldbær rök fyrir því að stefndu beri að ljúka framkvæmdum við íbúð er stefnandi hafi til afnota að Bergþórshvoli 2. Stefnandi byggir kröfu þessa á því að túlka beri búseturétt á þann hátt að búseturétturinn sé fullnægjandi, forsvaranlegur og í samræmi við gildandi lög. Krafa stefnanda fær ekki stoð í gögnum málsins eða framburði vitnisins J-kk-ef H-kk-ef.

Ber því að sýkna stefndu af þessari kröfu stefnanda. Að fenginni þessari niðurstöðu kemur krafa stefnanda um dagsektir ekki til álita.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Uppkvaðning dóms í máli þessu hefur vegna embættisanna dómara dregist umfram frest samkvæmt 1. mgr. 115. gr. laga um meðferð einkamála. Aðilar og dómari eru sammála um að ekki sé þörf á endurflutningi.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndu, B-kvk-nf H-kvk-nf og R-kk-nf M-kk-nf, greiði stefnanda, E-kk-þgf H-kk-þgf, 6.628.112 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá uppkvaðningu dóms.

Málskostnaður fellur niður.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf