E-803/2018

I.

Dómkröfur o.fl.:

Mál þetta var höfðað 2. mars 2018 og dómtekið 31. janúar 2019. Stefnandi er I-kvk-nf J-kvk-nf, [...],[...]. Stefndi er Íbúðalánasjóður, Borgartúni 21, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru að viðurkennt verði með dómi að forkaupsréttur stefnanda að íbúðinni á efri hæð að Seiðakvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, hafi orðið virkur á grundvelli kaupsamnings 3. júlí 2016 milli stefnda og BK eigna ehf. Einnig krefst stefnandi þess að stefnda verði gert skylt að gefa út afsal til hennar fyrir íbúðinni á efri hæð að Seiðakvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, með tilheyrandi lóðarréttindum og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, gegn greiðslu á 35.000.000 króna. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi, auk virðisaukaskatts.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefst stefndi þess að honum verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda að mati dómsins.

II.

Málavextir:

Mál þetta varðar fasteignina að Seiðakvísl 25 í Reykjavík. Með skriflegum eignaskiptasamningi, dagsettum 16. júlí 1986, sem stefnandi samþykkti ásamt öðrum eigendum fasteignarinnar á þeim tíma, var kveðið á um skiptingu eignarinnar í tvær íbúðir með nánar skilgreindum eignarhlutföllum o.fl. Íbúðin á efri hæð fasteignarinnar, auðkennd 01-01 (fastanúmer 204-3473), sem nánar er lýst í samningnum, telst vera 54,53% alls hússins, og þá telst íbúðin á neðri hæðinni, auðkennd 02-01 (fastanúmer 204-3472), vera 45,47% hússins með tilheyrandi hlutdeild í leigulóðarréttindum. Þá er í samningnum svohljóðandi ákvæði um kvöð: Gagnkvæmur forkaupsréttur fylgir hvorri eign. Skal forkaupsrétti svarað innan 7 –sjö- daga frá því að formlegt kauptilboð hefur verið kynnt þeim er forkaupsrétti á að svara. Eignaskiptasamningurinn, sem hlaut auðkennið A-004397/1986, var móttekinn til þinglýsingar 17. október 1986 og færður inn í fasteignabók 24. sama mánaðar. Frá því að eignaskiptasamningurinn var gerður féll stefnandi þrisvar frá því að nýta sér forkaupsréttinn á árunum 1995–2008.

Íbúðin á efri hæðinni var seld stefnda við nauðungarsölu 3. júlí 2013. Við nauðungarsöluna voru áhvílandi á eigninni, á 1. veðrétti, tvö lán sem veitt höfðu verið af Byggingarsjóði ríkisins, annað var dagsett 16. desember 1986, upphaflega að fjárhæð [...] krónur, en hitt lánið var dagsett 12. júní 1987, upphaflega að fjárhæð [...] krónur. Þá var á 2. veðrétti ILS-veðbréf, útgefið 28. september 2006, upphaflega að fjárhæð [...] krónur. Þar fyrir aftan voru áhvílandi tvö önnur veðlán, annars vegar frá Sparisjóði Keflavíkur, útgefið 28. september 2006, og hins vegar lán frá Lífeyrissjóði verslunarmanna, útgefið 23. maí 2002. Stefndi átti hæsta boð í eignina, 30.000.000 króna, og bauð upp í eigin kröfur, sbr. fyrrgreind veðlán. Nauðungarsöluafsal var gefið út af sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 19. desember 2013 og var það móttekið til þinglýsingar 30. sama mánaðar og fært inn í fasteignabók 7. janúar 2014. Í afsalinu greinir meðal annars að áfram hvíli á eigninni, eftir þinglýsingu afsalsins, lóðarleigusamningur og húsaleigusamningur. Samkvæmt afsalinu áttu hins vegar veðréttindi og önnur óbein eignarréttindi að falla niður af eigninni samkvæmt 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og skyldu þau afmáð við þinglýsingu afsalsins, þar með talin fyrrgreind kvöð um samningsbundinn forkaupsrétt samkvæmt skjali nr. A-004397/1986. Eftir að stefndi eignaðist íbúðina var hún leigð út til fyrri eiganda til áframhaldandi búsetu, en hann var jafnframt í skuld við stefnda að tiltekinni fjárhæð miðað við lýstar kröfur, áfallinn kostnað, verðmat miðað við uppboðsdag og frumvarp sýslumanns til úthlutunar á söluverði eignarinnar.

Á árinu 2014 áttu fyrrum lögmaður stefnanda o.fl. samskipti við stefnda varðandi niðurfellingu fyrrgreindrar kvaðar og sölu íbúðarinnar að nýju. Þá munu einnig á sama ári hafa átt sér stað samskipti milli lögmannsins og sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu um mögulega leiðréttingu á niðurfellingu kvaðarinnar. Með bréfi stefnanda til stefnda 26. apríl 2016 var meðal annars tilkynnt um að fasteignin lægi undir skemmdum, þar með talin íbúð neðri hæðarinnar hjá stefnanda vegna leka o.fl. sem stafaði frá íbúðinni á efri hæðinni, og að grípa þyrfti til ráðstafana. Tekið var fram að stefnandi teldi sig hafa þinglýstan forkaupsrétt að íbúðinni á efri hæðinni. Jafnframt var óskað eftir upplýsingum um það hvenær stefndi hygðist selja íbúðina og var vísað til þess að áður hefði verið óskað eftir þeim upplýsingum. Því til viðbótar var tekið fram að stefnandi hefði enn áhuga á því að nýta sér forkaupsréttinn og að óskað væri eftir fundi með stefnda hið fyrsta.

Með kaupsamningi 12. maí 2016 seldi stefndi umrædda íbúð til BK eigna ehf. og var söluverðið 35.000.000 króna. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 19. maí 2016 og færður inn í fasteignabók 26. sama mánaðar. Um var að ræða kaupsamning sem tók til tiltekins eignasafns stefnda, alls þrjátíu og átta fasteigna, þar með talið fyrrgreindrar íbúðar. Um leið veitti stefndi kaupanda skilyrt veðleyfi, dagsett 11. maí 2016, vegna lánveitingar frá Landsbankanum hf., meðal annars vegna téðrar íbúðar, og var skjal þetta móttekið til þinglýsingar 19. sama mánaðar. Einnig gaf kaupandinn út tryggingarbréf til Landsbankans hf., dagsett 14. maí 2016, að tiltekinni fjárhæð, meðal annars með veð í umræddri íbúð, og var bréfið móttekið til þinglýsingar 19. sama mánaðar. Þá gaf kaupandinn út óverðtryggt veðskuldabréf, dagsett 15. maí 2016, til Kviku banka hf. að tiltekinni fjárhæð, sem meðal annars var tryggt í íbúðinni. Söluverð eignasafnsins var samtals [...] krónur og voru allar fasteignirnar afhentar kaupanda 1. júní 2016. Í framhaldi af kaupunum var umræddri íbúð ráðstafað með útleigu.

Með bréfi þáverandi lögmanns stefnanda til stefnda, dagsettu 23. ágúst 2016, var vísað til fyrrgreinds bréfs frá 26. apríl sama ár og efni þess rakið og jafnframt tekið fram að ekki hefði fengist svar. Í bréfinu var vísað til þinglýstra gagna sem bentu til nýlegrar sölu íbúðarinnar án þess að stefnanda hefði verið gefinn kostur á að neyta forkaupsréttar. Með öðru bréfi sama lögmanns til stefnda, dagsettu 8. febrúar 2017, var aftur vísað til bréfsins frá 26. apríl 2016 og tekið fram að ljóst væri af þinglýstum gögnum að umrædd íbúð hefði verið seld fyrir 35.000.000 króna og að stefnandi ætlaði að nýta sér forkaupsrétt að eigninni.

Í svarbréfi stefnda, dagsettu 6. apríl 2017, var upplýst að íbúðin hefði fyrir mistök verið seld sem hluti af fimm eignasöfnum og tekið fram að tilgreind kaupverð hverrar fasteignar hefðu aðeins verið áætluð út frá heildarkaupverði eignasafns og því væri ekki um eiginlegt verðmæti stakstæðra eigna að ræða. Þá var jafnframt upplýst að stefndi og BK eignir ehf. hefðu gert með sér samning, dagsettan 16. desember 2016, um að rifta kaupum á umræddri íbúð. Að því virtu væri forkaupsréttur stefnanda ekki talinn koma til álita og jafnframt var tekið fram að fyrrgreindri tilkynningu stefnanda þar að lútandi væri hafnað. Þessu til viðbótar var skýrt frá því að eignin myndi innan skamms tíma fara í almennt söluferli og myndi stefnanda verða gefinn kostur á að ganga inn í hæsta boð þegar þar að kæmi.

Með bréfi þáverandi lögmanns stefnanda til stefnda, dagsettu 11. apríl 2017, var meðal annars vísað til fyrri bréfasamskipta og vikið að fyrrgreindri sölu íbúðarinnar, þar með talið heildarsöluverði eignasafnsins og að kaupverð hverrar eignar fyrir sig hefði verið sundurgreint. Tekið var fram að stefnanda hefði ekki verið tilkynnt um sölu íbúðarinnar eða henni boðið að ganga inn í kaupin á grundvelli forkaupsréttar. Þá var í bréfinu áréttað að stefnandi hygðist ganga inn í umræddan kaupsamning um eignina að Seiðakvísl 25. Að því virtu væri engin ástæða til að setja eignina í annað söluferli, enda væri óumdeilt að sala á eigninni hefði farið fram. Því til viðbótar var talið ólíklegt að um mistök væri að ræða þar sem eignarinnar hefði verið getið á fjölda þinglýstra skjala í tengslum við fyrrgreindan kaupsamning. Enn fremur var því mótmælt að forkaupsrétturinn kæmi ekki til álita vegna fyrrgreindrar riftunar þar sem ekkert lægi fyrir um ástæður hennar né heldur um efni þess samnings sem lægi til grundvallar riftuninni. Var í bréfinu ítrekuð sú afstaða stefnanda að nýta sér forkaupsréttinn og því jafnframt hafnað að tilgreint kaupverð íbúðarinnar væri ekki eiginlegt verðmæti hennar en ef svo væri þá ætti stefndi að bera hallann af því.

Með svarbréfi stefnda til þáverandi lögmanns stefnanda, dagsettu 23. maí 2017, var meðal annars tekið fram að stefndi hefði lagt til grundvallar að forkaupsréttarkvöðin hefði verið afmáð og hún verið fallin niður þegar umrætt eignasafn, sem meðal annars tók til íbúðarinnar að Seiðakvísl 25, var sett í sölu í lok árs 2015. Stefnda hefði hins vegar, eftir sölu íbúðarinnar til BK eigna ehf., virst að forkaupsréttarkvöðin hefði í raun ekki verið afmáð af eigninni, þó að hún væri raunar fallin niður. Þessu til skýringar var vísað til óuppfærða gagna og óljósrar upplýsingagjafar. Þá var tekið fram að stefndi og BK eignir ehf. hefðu af þessum ástæðum komist að samkomulagi um að rifta kaupunum á fasteigninni. Í bréfinu var nánar vikið að því að stefndi teldi að forkaupsrétturinn hefði þrátt fyrir þetta í raun verið fallinn niður þar sem hann hefði verið afmáður af eigninni í framhaldi af nauðungarsölunni. Að því virtu teldi stefndi að ekki væri unnt að byggja á forkaupsréttinum vegna sölunnar 26. maí 2016 eða síðar og að fyrrgreind riftun breytti engu þar um.

Bréfi þessu var svarað með bréfi þáverandi lögmanns stefnanda, dagsettu 5. júlí 2017, þar sem því var hafnað að forkaupsréttarkvöðin hefði fallið niður á grundvelli nauðungarsölunnar og fullyrt að stefnda hefði í raun verið kunnugt um það, sbr. tölvuskeyti og önnur samskipti stefnanda við stefnda á árinu 2014 sem nánar voru rakin í bréfinu. Frekari bréfasamskipti af sama toga áttu sér stað milli aðila árið 2017, sem ekki verða rakin að öðru leyti en því að í niðurlagi bréfs stefnda til þáverandi lögmanns stefnanda, dagsettu 23. ágúst 2017, var lagt til að stefndi myndi eiga fund með stefnanda við fyrsta tækifæri.

Með tölvuskeyti lögmanns stefnanda til stefnda 8. september 2017 var vísað til bréfsins frá 23. ágúst sama ár og óskað eftir fundi. Því skeyti svaraði stefndi 11. september sama ár og var fundur ákveðinn 13. sama mánaðar. Fundurinn fór síðan fram á fyrrgreindum tíma á starfsstöð stefnda. Með tölvuskeyti stefnda til þáverandi lögmanns stefnanda 21. september 2017 var vísað til fyrrgreinds fundar og lögð fram tillaga að lausn vegna sölu eignarinnar í tveimur ólíkum liðum. Fyrri tillagan gekk út á að fyrrum forkaupsréttarhafa yrði boðið að kaupa eignina miðað við markaðsvirði hennar 21. september 2017. Nánar tiltekið var þar miðað við meðaltal markaðsverðmætis samkvæmt verðmati tveggja löggiltra fasteignasala en jafnframt áskilinn réttur af hálfu stefnda til að afla þriðja verðmats ef verulegur munur yrði á verðmötum. Seinni tillagan laut að því að gerður yrði samningur eða yfirlýsing milli aðila um forkaupsrétt stefnanda á eigninni og að hún yrði fljótlega sett í sölu. Stefnanda yrði þá gefinn kostur á að ganga inn í hagstæðasta tilboð sem kynni að berast. Tillögu stefnda var svarað með tölvuskeyti þáverandi lögmanns stefnanda 23. október 2017, þar sem því var lýst yfir að stefnandi væri tilbúin að ganga að fyrri tillögunni en með tveimur viðbótarskilyrðum, annars vegar að við matið yrði tekið tillit til fyrirsjáanlegs viðhalds á eigninni og hins vegar að annar hinna tveggja löggiltu fasteignasala yrði tilnefndur af henni. Tölvuskeyti þessu var svarað af stefnda sama dag með þeim hætti að farið yrði yfir framkomna tillögu.

Með viðauka sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu við afsal vegna nauðungarsölu, útgefnum 6. nóvember 2017, var tekið fram að eignaskiptayfirlýsing um forkaupsrétt, tilgreind á skjali nr. A-004397/1986, hefði ranglega verið afmáð með útgáfu afsals, dagsettu 19. desember 2013. Þá var tekið fram að eignaskiptayfirlýsingin, sem meðal annars væri um forkaupsrétt, ætti að halda gildi sínu og að hún yrði áfram þinglýst eignaskiptayfirlýsing á umræddri fasteign. Skjal þetta var móttekið til þinglýsingar 6. nóvember 2017 og fært inn í fasteignabók 15. sama mánaðar.

Með tölvuskeyti þáverandi lögmanns stefnanda 24. nóvember 2017 var meðal annars óskað upplýsinga frá stefnda um stöðu málsins, sbr. fyrri tölvuskeyti sem rakin hafa verið. Skeytinu var svarað af stefnda sama dag. Í svarskeytinu var meðal annars upplýst að stefndi teldi að væntanlegt verðmat ætti að endurspegla raunverulegt verðmat eignarinnar miðað við raunverulegt ástand. Mikið fyrirsjáanlegt viðhald ætti því að endurspegla verðmatið og taldi stefndi að aðilar væru sammála um það. Þá var fallist á að stefnandi tilnefndi annan tveggja löggiltra fasteignasala, en með þeim fyrirvara að stefndi áskildi sér rétt til að afla þriðja verðmats ef verulegur munur, 10%, yrði á milli þeirra tveggja verðmata sem til stóð að afla. Með tölvuskeyti til stefnda 1. desember 2017 var af hálfu þáverandi lögmanns stefnanda upplýst að hún féllist á tillögu stefnda. Þá var jafnframt upplýst hvaða löggilti fasteignasali væri tilnefndur af hennar hálfu, auk þess sem óskað var upplýsinga um hvenær matið færi fram o.fl.

Með bréfi núverandi lögmanns stefnanda til stefnda, dagsettu 19. janúar 2018, var tilkynnt um að hann hefði tekið við hagsmunagæslu í máli stefnanda. Í bréfinu var vísað til þess að umræddur forkaupsréttur væri í fullu gildi og byggt á röksemdum sem áður höfðu komið fram í samskiptum aðila. Þá var þess krafist að stefndi gengi til samninga við stefnanda um sölu fasteignarinnar gegn greiðslu á 35.000.000 króna, sbr. kaupsamning stefnda og BK eigna ehf., dagsettan 12. maí 2016.

Bréfi þessu var svarað með bréfi stefnda 31. janúar 2018 og voru meðal annars tilgreind sömu sjónarmið og áður höfðu komið fram um að forkaupsréttarkvöðin hefði ekki verið þinglýst á fasteigninni við söluna 26. maí 2016. Vísað var til þess að engar skýringar lægju fyrir á þeim mistökum sem sýslumaður teldi að hefðu átt sér stað, sbr. fyrrgreindan viðauka við afsal, dagsettan 6. nóvember 2017. Þá var tekið fram að stefndi teldi að þinglýsing kvaðarinnar 15. nóvember 2017 gæti með engu móti haft afturvirk áhrif svo leiddi til virkjunar forkaupsréttar á árinu 2016, þegar kvöðin hvíldi ekki á eigninni.

Við aðalmeðferð gaf stefnandi aðilaskýrslu, auk þess sem S-kk-nf G. G-kk-nf lögmaður gaf skýrslu vitnis.

III.

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að hún njóti samningsbundins forkaupsréttar, sem eigandi íbúðarinnar á neðri hæð að Seiðakvísl 25, vegna eigendaskipta við sölu á íbúðinni á efri hæð hússins hverju sinni. Stefnandi vísar til þess að forkaupsrétturinn sé skráður í eignaskiptayfirlýsingu, dagsettri 16. júlí 1986, og að henni hafi verið þinglýst 17. október sama ár. Stefnandi reisir mál sitt á því að forkaupsrétturinn hafi verið í fullu gildi þegar stefndi eignaðist umrædda íbúð við nauðungarsölu 3. júlí 2013. Í þeim efnum breyti það engu að sýslumaður hafi við útgáfu nauðungarsöluafsals lýst því yfir að forkaupsréttarkvöðin skyldi afmáð. Ákvörðun sýslumanns hafi ekki samrýmst lögum. Þá hafi ákvörðunin verið leiðrétt með þinglýstum viðauka útgefnum af sýslumanni 6. nóvember 2017. Einnig verði að líta til þess að forkaupsrétturinn sé gagnkvæmur fyrir efri og neðri hæð hússins og hann verði því ekki einhliða felldur úr gildi af sýslumanni.

Stefnandi vísar til þess að þáverandi lögmaður hennar hafi í júní 2014 átt fund með lögfræðingi o.fl. hjá stefnda og á þeim fundi hafi verið afhent staðfesting sýslumanns á því að forkaupsrétturinn væri í fullu gildi. Lögmaður stefnda hafi með tölvuskeyti til þáverandi lögmanns stefnanda 4. júlí sama ár staðfest að fyrirhugað væri að selja umrædda íbúð og að umbjóðendum þínum, eins og það var orðað í skeytinu, yrði boðið að ganga inn í þau tilboð sem hugsanlega bærust í eignina. Með þessu hafi verið ráðgert að stefnandi fengi að vita af því ef eignin færi í sölu og henni gefast færi á að eignast hana áður en hún yrði seld. Stefnandi byggir á því að með þessu tölvuskeyti hafi komið fram skýr viðurkenning stefnda á gildum forkaupsrétti stefnanda við væntanlega sölu á eigninni. Þá hafi þessi viðurkenning verið skuldbindandi fyrir stefnda þegar íbúðin var seld til BK eigna ehf. í maí 2016. Þessu til viðbótar vísar stefnandi til þess að með bréfi til stefnda 26. apríl 2016 hafi hún áréttað og ítrekað vilja sinn til að neyta forkaupsréttarins og auk þess hafi hún spurst fyrir um það hvenær stefndi myndi selja íbúðina.

Stefnandi vísar til þess að við nauðungarsöluna 3. júlí 2013, þegar stefndi keypti umrædda íbúð, hafi áhvílandi veðskuldir í eigu stefnda verið á 1. og 2. veðrétti. Veðskuldirnar hafi annars vegar stofnast með skuldabréfi Byggingasjóðs ríkisins, útgefnu 16. desember 1986, þinglýstu 29. sama mánaðar, og hins vegar með veðskuldabréfi sama sjóðs, útgefnu 12. júní 1987, þinglýstu 20. sama mánaðar. Þessu til viðbótar hafi verið ILS-veðbréf, útgefið 28. september 2006 og þinglýst 29. sama mánaðar. Stefnandi vísar til þess að stefndi hafi við nauðungarsöluna átt hæsta boð, 30.000.000 króna. Stefndi hafi þannig boðið upp í eigin kröfur samkvæmt fyrrgreindum skuldabréfum. Þá vísar stefnandi til þess að skuldabréfin hafi öll verið gefin út eftir að forkaupsrétturinn stofnaðist 16. júlí 1986 og eftir að honum var þinglýst 17. október sama ár. Að þessu virtu hafi forkaupsréttarkvöðin staðið framar veðskuldum í veðröð. Stefnandi vísar til 11. tölul. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991, en samkvæmt því ákvæði beri uppboðskaupanda að hlíta kvöðum og höftum á eigninni að því leyti sem söluverðið hrökkvi til greiðslu upp í réttindi sem standi að baki þeim kvöðum og höftum í réttindaröð. Hið sama komi fram í 9. gr. auglýsingar nr. 572/2010 um almenna uppboðsskilmála á fasteignum o.fl., en hún hafi verið í gildi við umrædda nauðungarsölu. Til frekari skýringar vísar stefnandi til greinargerðar með frumvarpi að fyrrgreindum lögum, en þar komi fram að reglan feli í sér að rétthæð kvaða og hafta eigi að ráðast af aldursröð og þinglýsingarreglum. Nánar tiltekið eigi kvöð sem standi framar veðkröfum í réttindaröð og boð nær upp í við nauðungarsölu að halda gildi sínu. Ef hins vegar veðkrafa stæði framar kvöðinni, þá yrði samningsbundin kvöð að víkja. Undir þessum kringumstæðum reyni á það, að mati stefnanda, hvort fyrirmæli lagareglunnar hefðu í för með sér að réttindin féllu brott eða ekki. Niðurstaðan ráðist af því hvort söluverð eignar nægi til að greiða réttlægri kröfur en þessi réttindi. Að framangreindu virtu byggir stefnandi á því að forkaupsréttarkvöðin hafi ekki fallið niður við nauðungarsöluna 3. júlí 2013. Þá byggir hún á því að þetta leiði til þess að forkaupsréttur stefnanda hafi orðið virkur þegar stefndi seldi BK eignum ehf. fasteignina 12. maí 2016. Þá telur stefnandi að það breyti engu í því sambandi þótt samningsaðilar hafi síðar samið um að kaupin gengju til baka.

Stefnandi vísar til þess að starfsmönnum stefnda hafi verið fullkunnugt um forkaupsréttarkvöðina. Að því virtu hafi engin mistök verið gerð og þau ekki verið útskýrð með neinum hætti, eins og haldið sé fram í bréfi stefnda 6. apríl 2017. Stefnandi byggir á því að stefndi hafi verið grandsamur um forkaupsréttinn þegar salan fór fram. Stefndi og löglærðir sérfræðingar stofnunarinnar, sem hafi séð um skjalagerðina, hafi haft til að bera þekkingu og rannsóknarskyldu um gildi forkaupsréttarins í skilningi laga nr. 90/1991. Stefndi geti ekki borið fyrir sig að forkaupsréttar hafi ekki verið getið á veðbókarvottorði við sölu fasteignarinnar til BK eigna ehf. Í því sambandi vísar stefnandi til þess að það liggi fyrir að starfsmenn stefnda hafi viðurkennt að þeim væri kunnugt um að forkaupsréttarkvöðin hefði í raun ekki verið afmáð af eigninni.

Stefnandi vísar til þess að samkvæmt raunverulegum og bindandi kaupsamningi stefnda við BK eignir ehf. hafi söluverð fasteignarinnar verið 35.000.000 króna. Því til viðbótar hafi verð eignarinnar verið að fullu greitt við afhendingu 1. júní 2016. Þá hafi kaupandi tekið við húsaleigu frá 1. júní 2016 til 1. febrúar 2017. Stefnandi hafnar þeim rökum stefnda að samningnum hafi verið rift og þess vegna komi forkaupsrétturinn ekki til álita. Stefnandi telur þann málatilbúnað stefnda vera fyrirslátt sem þó staðfesti að forkaupsrétturinn hafi verið virkur. Að þessu virtu byggir stefnandi á því að réttur hennar til að ganga inn í samninginn um kaup eignarinnar standi ef hún greiðir fyrrgreint kaupverð. Þá vísar stefnandi til þess að kaupverðið leiði ekki til tjóns fyrir stefnda þar sem hann fái sama heildarverð hvernig sem á málið sé litið. Stefnandi reisir mál sitt á því að hún eigi sem forkaupsréttarhafi rétt til að kaupa eignina á því verði sem tilgreint sé í bindandi samningi stefnda og BK eigna ehf. Þá hafnar stefnandi því að fyrrgreint kaupverð sé ekki eiginlegt verðmæti eignarinnar og byggir hún á því að stefndi verði að bera hallann af slíku vanmati.

Þessu til viðbótar vísar stefnandi til þess að stefndi hafi aldrei boðið henni að neyta forkaupsréttar að eigninni og hann hafi varist kröfum hennar um að virða bæri forkaupsréttinn. Þá hafi sættir ekki tekist með aðilum.

Um lagarök að öðru leyti vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir skuldbindinga og til reglna um skuldbindingargildi samninga. Stefnandi vísar til 28. gr. laga nr. 90/1991 og auglýsingar nr. 572/2010. Um kröfu um málskostnað vísar stefnandi til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991. Þá vísar stefnandi til skaðleysissjónarmiða varðandi kröfu um að tekið verði tillit til virðisaukaskatts vegna málskostnaðar.

Helstu málsástæður og lagarök stefnda:

Stefndi reisir sýknukröfu í fyrsta lagi á því að sættir hafi tekist með bindandi hætti. Stefndi vísar í því sambandi til yfirlýsingar fyrrum lögmanns stefnanda í tölvuskeyti 1. desember 2017. Þar sé um að ræða bindandi yfirlýsingu um sættir í málinu á þeim grundvelli sem stefnandi hafi boðið sem lausn í ágreiningsmáli um virkjun umrædds forkaupsréttar. Að mati stefnda verði stefnandi að teljast bundin við slíka yfirlýsingu um lausn í ágreiningsmáli, enda stafi hún frá lögmanni stefnanda sem farið hafi með fyrirsvar vegna hennar. Þá verði einnig að líta til þess að stefnandi hafi unnið í samræmi við samkomulag aðila, það er að tilnefna matsmann og yfirfara matsverð þeirra í þeim tilgangi að stefna að kaupum á eigninni á grundvelli umsaminna verðmata. Stefnandi hafi hins vegar síðar kosið að virða yfirlýsingu sína að vettugi og leita til annars lögmanns sem beini sömu kröfu að stefnda og aðilar höfðu áður náð sátt um. Að þessu virtu telur stefndi að stefnandi geti ekki gert frekari kröfur á hendur honum en fram komi í sáttayfirlýsingu hans um lausn ágreiningsins. Þegar að þessu virtu telur stefndi að sýkna eigi hann af kröfum stefnanda.

Þessu til viðbótar byggir stefndi á því að það sé grundvallaratriði fyrir úrlausn málsins að umþrættri forkaupsréttarkvöð var ekki þinglýst á umrædda fasteign þegar kaupsamningur, dagsettur 12. maí 2016, var gerður milli stefnda og kaupanda eignarinnar. Enginn forkaupsréttur hafi því verið fyrir hendi við sölu hennar 26. sama mánaðar. Stefndi vísar til þess að forkaupsréttarkvöðinni hafi verið aflýst við útgáfu nauðungarsöluafsals sem var dagsett 19. desember 2013. Í lokamálsgrein afsalsins hafi skýrlega verið tekið fram að kvöð um forkaupsrétt skyldi afmáð. Að því virtu féll kvöðin niður að mati stefnda. Að mati stefnda hafi forkaupsrétturinn því aldrei getað orðið virkur við sölu eignarinnar árið 2016 þar sem búið var að afmá hann og fella hann niður við nauðungarsölu eignarinnar árið 2013. Stefndi telur að meint grandsemi hans breyti engu þar um, ekki síst í ljósi þess að hann taldi að til stæði að færa forkaupsréttinn aftur inn á veðbók fasteignarinnar.

Með hliðsjón af atvikum máls tekur stefndi fram að fulltrúi sýslumanns virðist hafa tekið það til skoðunar að færa umþrættan forkaupsrétt inn á eignina á ný. Sýslumannsembættið virðist þó ekki hafa fallist á þau rök að kvöðin skyldi áfram hvíla á fasteigninni. Staðreyndin sé því sú að kvöðin hafi ekki verið áhvílandi á fasteigninni þegar kaupsamningur var gerður árið 2016. Síðar hafi hins vegar komið fram viðauki við nauðungarsöluafsalið, dagsettur 6. nóvember 2017, þinglýstur 15. sama mánaðar, með yfirlýsingu um að fulltrúi sýslumanns hafi ranglega afmáð forkaupsréttarkvöð af eigninni. Stefndi bendir á að ekkert liggi fyrir sem skýri mistökin og leiðréttingin gangi gegn skýrum texta nauðungarsöluafsalsins frá 19. desember 2013 þar sem kveðið var á um að afmá skyldi kvöðina. Þá tekur stefndi fram að honum hafi verið kynntur viðaukinn í janúar 2018 en forkaupsréttarkvöðinni hafi verið þinglýst á fasteignina að nýju. Einnig tekur stefndi fram að það sé staðreynd að kvöðin var ekki áhvílandi á fasteigninni þegar kaupsamningur var gerður árið 2016, sem síðar var rift. Þá geti hinn nýtilkomni þinglýsti viðauki ekki raskað þeirri staðreynd. Að þessu virtu byggir stefndi á því að þinglýsing kvaðarinnar frá 15. nóvember 2017 geti með engu móti haft afturvirk áhrif sem geti leitt til þess að forkaupsréttur hafi verið virkur á árinu 2016, þegar kvöðin hvíldi sannanlega ekki á fasteigninni. Þessu til viðbótar tekur stefndi fram að það hafi ekki grundvallarþýðingu fyrir úrlausn málsins þótt fallist sé á það að ekki hafi átt að afmá forkaupsréttarkvöðina. Það sem hins vegar skipti máli sé sú staðreynd að fulltrúi sýslumanns ákvað að afmá kvöðina eftir nauðungarsöluna og kvöðin var ekki áhvílandi á eigninni og forkaupsréttur því ekki til staðar þegar hún var seld til BK eigna ehf. 12. maí 2016. Þá hafi stefndi verið samþykkur þeirri ákvörðun sýslumanns á þeim tíma að færa kvöðina ekki inn á eignina að nýju og hafi hann talið ákvörðunina vera endanlega.

Um lagarök að öðru leyti vísar stefndi aðallega til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir skuldbindinga og skuldbindingargildi samninga. Einnig vísar stefndi til laga nr. 90/1991 og auglýsingar nr. 572/2010. Um málskostnað vísar stefndi til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Við aðalmeðferð féll stefndi frá málsástæðum og lagarökum til stuðnings sýknukröfu, sem fram komu í greinargerð, um að sýslumanni hafi borið að afmá forkaupsréttarkvöðina í framhaldi af nauðungarsölu fasteignarinnar 3. júlí 2013, sbr. nauðungarsöluafsal 19. desember 2013, og að sú afmáning hafi samrýmst 11. tölul. 1. mgr. 28. gr., sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.

IV.

Niðurstöður:

Af málsgögnum verður ráðið að aðilar hafi leitast við að ná samkomulagi áður en til málshöfðunar kom. Stefndi reisir sýknukröfu meðal annars á því að samkomulag hafi tekist og stefnandi sé bundin af yfirlýsingu þáverandi lögmanns hennar með tölvuskeyti 1. desember 2017, sbr. tölvuskeyti stefnda 24. nóvember sama ár, sem hafa verið reifuð efnislega í tengslum við málavexti. Við úrlausn á þessu atriði ber að líta til þess að tölvuskeytið frá 1. desember 2017 var eitt af fleiri tölvuskeytum milli sömu aðila á svipuðum tíma, sem send voru í framhaldi af fundi aðila 13. september 2017, þar sem leitast var við að finna lausn sem báðir aðilar gætu sætt sig við. Þá ber einnig að virða efni tölvuskeytanna með hliðsjón af fyrri bréfasamskiptum aðila á tímabili frá 26. apríl 2016 til 23. ágúst 2017, þar sem greinilega kemur fram að stefnandi taldi sig hafa forkaupsrétt sem tæki til umrædds kaupsamnings stefnda við BK eignir ehf. Að mati dómsins ber allur málatilbúnaður stefnanda fram til þessa tíma þess greinileg merki að mikil áhersla var lögð á hinn samningsbundna forkaupsrétt af hennar hálfu og að rétturinn hefði ekki fallið niður. Þegar þessi skriflegu samskipti eru virt saman og heildstætt, þá styðja þau það ekki með skýrum hætti að stefnandi hafi undir lokin gengist undir það að forkaupsrétturinn félli niður þannig að hann tæki ekki til fyrrgreinds kaupsamnings né heldur að samkomulag hafi komist á um að ljúka málinu á grundvelli verðmata sem aflað var í framhaldi af tölvuskeyti 1. desember 2017. Dómurinn telur að þessi samskipti beri það fremur með sér að báðir aðilar hafi verið sammála um að leita leiða til að athuga hvort unnt væri að ljúka málinu með samkomulagi án atbeina dómstóla en það hafi síðan reynst árangurslaust.

Samrýmist þetta einnig því sem vitnið S-kk-nf G. G-kk-nf, fyrrverandi lögmaður stefnanda, bar um fyrir dómi. Í framburði hans kom meðal annars fram að hinn samningsbundni forkaupsréttur hefði að hans mati aldrei verið gefinn eftir gagnvart stefnda þótt á tímabili hefði verið reynt að ná samkomulagi við hann um að leiða ágreininginn til lykta án málaferla. Í því sambandi hefði meðal annars verið litið til forkaupsréttar til framtíðar og öflunar verðmats á eigninni sem mögulegrar lausnar á þeim ágreiningi sem var uppi. Þær viðræður hefðu meðal annars miðast við það að við verðmat þyrfti að taka tillit til ástands íbúðarinnar. Langvarandi viðhaldsleysi hafi á þeim tíma legið fyrir frá því að stefndi eignaðist íbúðina árið 2013, auk tjóns sem það var búið að valda á íbúð stefnanda á neðri hæð hússins. Verðmötin sem síðan lágu fyrir hefðu hins vegar ekki tekið nægjanlegt tillit til þeirra þátta og því hefði málið ekki verið klárað á þessum grundvelli. Þessu til viðbótar liggur fyrir að í bréfi stefnda til lögmanns stefnanda 31. janúar 2018, sem var ritað eftir að stefnandi virðist hafa fallið frá fyrrgreindri sáttaleið, er hvergi vikið að því að samkomulag hafi tekist með aðilum. Að öllu framangreindu virtu verður ekki fallist á það með stefnda að lögmaður stefnanda hafi með fyrrgreindu tölvuskeyti 1. desember 2017 gefið frá sér bindandi yfirlýsingu um sættir í málinu. Verður því ekki fallist á kröfu stefnda um sýknu á þeim grundvelli.

Ágreiningslaust er milli aðila að samningsbundinn forkaupsréttur stefnanda var ranglega afmáður af umræddri eign við útgáfu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á nauðungarsöluafsali 19. desember 2013. Þá liggur fyrir að sýslumaðurinn leiðrétti afmáninguna með útgáfu á viðauka við afsal vegna nauðungarsölu, dagsettum 6. nóvember 2017, sem var móttekinn til þinglýsingar sama dag og færður inn í þinglýsingabók 13. sama mánaðar. Að þessu virtu liggur fyrir að aldrei átti að afmá forkaupsréttinn af fasteigninni með fyrrgreindu afsali 19. desember 2013. Með bréfi, dagsettu 26. apríl 2016, sem var móttekið af stefnda 27. sama mánaðar, kom greinilega fram að stefnandi taldi sig hafa forkaupsrétt að eigninni. Bréfi þessu var ekki svarað af stefnda og virðist það ekki hafa leitt til nokkurra viðbragða af hans hálfu gagnvart stefnanda. Þá ber einnig að líta til þess að á árinu 2014 höfðu átt sér stað samskipti milli stefnanda og stefnda um fyrrgreindan forkaupsrétt. Hefur ekki þýðingu í þessu sambandi þótt bindandi tilboð milli stefnda og BK eigna ehf. varðandi umrædda eign hafi legið fyrir í árslok 2015 eða ársbyrjun 2016. Að framangreindu virtu var stefndi grandsamur um að kvöð um samningsbundin forkaupsrétt var eða gat verið fyrir hendi á eigninni, þó að hennar væri ekki getið á veðbókarvottorði. Í því sambandi liggur fyrir að stefndi bauð upp í eigin kröfur samkvæmt áhvílandi skuldabréfum en þau voru gefin út eftir að til forkaupsréttarins var stofnað og því voru þau aftar í veðröð en kvöðin um forkaupsréttinn. Að þessu virtu var stefnda ljóst, eða honum mátt vera ljóst, að forkaupsrétturinn væri ekki fallinn niður í raun og veru, sbr. 11. tölul. 1. mgr. 28. gr. og 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 og 9. gr. auglýsingar nr. 572/2010. Stefndi, sem er opinber stofnun, hefur á að skipa sérfræðingum sem höfðu rannsóknarskyldu um gildi forkaupsréttarins. Þrátt fyrir þetta gekk stefndi frá sölu á fasteigninni með kaupsamningi við BK eignir ehf., dagsettum 12. maí 2016, og var eignin í framhaldi af því afhent kaupanda sem ráðstafaði henni með útleigu. Með þessu komst á raunverulegur og bindandi kaupsamningur stefnda við BK eignir ehf., sem virkjaði forkaupsrétt sem var allan tímann fyrir hendi og stefndi vissi eða mátti vita um. Verður því ekki fallist á með stefnda að viðauki sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu við afsal vegna nauðungarsölu, dagsettur 6. nóvember 2017, sem var móttekinn til þinglýsingar sama dag og innfærður í fasteignabók 15. sama mánaðar, hafi leitt til afturvirkra áhrifa forkaupsréttarins til ársins 2016 gagnvart stefnda. Forkaupsrétturinn var allan tímann til staðar og stefndi var grandsamur um það eins og áður greinir. Þá liggur fyrir að stefnandi fylgdi forkaupsréttinum eftir strax og henni varð ljóst um söluna, sbr. bréf þáverandi lögmanns hennar til stefnda 23. ágúst 2016 og 8. febrúar 2017. Hefur ekki þýðingu í þessu sambandi þótt stefndi og BK eignir ehf. hafi síðar ákveðið að rifta kaupunum, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 61/1943 sem birtur er í dómasafni 1943, bls. 418. Fyrrgreindur kaupsamningur tilgreinir sérgreint kaupverð umræddrar fasteignar að Seiðakvísl 25, að fjárhæð 35.000.000 króna. Stefnandi á þess vegna, sem forkaupsréttarhafi, rétt á því að ganga inn í fyrrgreindan kaupsamning gegn greiðslu á því kaupverði sem þar greinir.

Að öllu framangreindu virtu verður fallist á með stefnanda að forkaupsréttur hennar að íbúðinni á efri hæð að Seiðakvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, hafi orðið virkur á grundvelli kaupsamnings milli stefnda og BK eigna ehf., en sá samningur var samkvæmt gögnum málsins gerður 12. maí 2016 en ekki 3. júlí sama ár eins og greinir í dómkröfu stefnanda. Þá leiðir þetta til þess að fallist verður á með stefnanda að stefnda sé skylt að gefa út afsal til hennar fyrir sömu íbúð með tilheyrandi lóðarréttindum og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber gegn greiðslu á 35.000.000 króna.

Með vísan til 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem ræðst af framlögðum málskostnaðarreikningi, 1.866.940 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið V-kk-nf K-kk-nf lögmaður. Af hálfu stefnda flutti málið H-kk-nf V-kk-nf H-kk-nf lögmaður.

D-kk-nf K-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Viðurkennt er að forkaupsréttur stefnanda, I-kvk-ef J-kvk-ef, að íbúðinni á efri hæð að Seiðakvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, varð virkur á grundvelli kaupsamnings 12. maí 2016 milli stefnda Íbúðalánasjóðs og BK eigna ehf.

Stefnda, Íbúðalánasjóði, er skylt að gefa út afsal til stefnanda, I-kvk-ef J-kvk-ef, fyrir íbúðinni á efri hæð að Seiðakvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, með tilheyrandi lóðarréttindum og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, gegn greiðslu á 35.000.000 króna.

Stefndi greiði stefnanda 1.866.940 krónur í málskostnað.

D-kk-nf K-kk-nf