E-4426/2005

Mál þetta, sem dómtekið var 30. október 2006, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af S-kvk-þgf H-kvk-þgf, kt. 000000-0000, Vesturbrún 12, Reykjavík, gegn G-kvk-þgf Í-kvk-þgf K-kvk-þgf, kt. 000000-0000, Njörvasundi 17, Reykjavík, með stefnu sem birt var 16. júní 2005.

Dómkröfur stefnanda eru að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 285.687 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. apríl 2003 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur stefndu eru aðallega að stefnda verði sýknuð af dómkröfum stefnanda og að matsgerð dómkvadds matsmanns verði staðfest með dómi og niðurstaða matsins, 832.700 kr., að viðbættum matskostnaði, 167.000 kr., verði viðurkennd til skuldajafnaðar kröfum stefndu. Til vara er krafist að stefnda verði sýknuð af dómkröfum stefnanda og viðurkennd verði til skuldajafnaðar krafa stefndu á grundvelli matsgerðar dómkvadds matsmanns. Hlutur stefndu í viðgerðarkostnaði miðað við eignarhlutdeild 31% nemur 258.137 kr. auk 31% matskostnaðar, 51.770 kr., eða samtals 309.907 kr. sem er hærra en stefnukrafan.

Í báðum tilvikum er krafist útgáfu afsals úr hendi stefnanda og málskostnaðar úr hendi stefnanda til stefndu að teknu tilliti til virðisaukaskatts en stefnda er eigi virðisaukaskattskyld.

Helstu málavextir eru að með kaupsamningi 28. nóvember 2002 seldi stefnandi stefndu þriggja herbergja íbúð á efri hæð í suðurenda í húsinu nr. 17 við Njörvasund í Reykjavík. Með íbúðinni fylgdi herbergi í kjallara og tekið fram að íbúðinni fylgdi tilheyrandi hlutdeild í allri sameign svo og öllu því er eigninni fylgdi og fylgja bæri, þ.m.t. leigulóðarréttindi.

Kaupverð íbúðarinnar var ákveðið 9.600.000 kr. er greiðast skyldi þannig: 900.000 kr. við undirritun kaupsamnings og 685.146 kr. 30 dögum eftir afhendingu eignar eða í síðasta lagi 6. apríl 2003. Þá yfirtæki kaupandi veðskuldir, samtals að fjárhæð 3.998.414 kr. Greitt yrði með fasteignaveðbréfum, skiptanlegum fyrir húsbréf, að fjárhæð 2.176.440 kr., og með svonefndu viðbótarláni, 1.840.000 kr. Í kaupsamn-ingnum var tekið fram að seljanda og kaupanda væri kunnugt um leka á vegg á neðri hæð í íbúðinni, sem seljandi skyldi láta lagfæra fyrir afhendingardag, kaupanda að kostnaðarlausu.

Upplýst er að stefnda tók við eigninni 6. mars 2003, og greiddi 300.000 kr. inn á reikning stefnanda 11. apríl 2003.

Í 19. gr. kaupsamningsins segir: Um afhendingu eignar og réttindi og skyldur aðila í sambandi við hana fer skv. lögum um fasteignakaup, sama er að segja um uppgjör á hvers kyns sköttum, gjöldum, kostnaði, arði o.fl. sem skiptist miðað við afhendingardag. Og í stefnu segir ef tekið sé tillit til þessarar skiptingar á kostnaði miðað við afhendingardag, þá hafi stefnandi skuldað stefndu 113.031 kr., þ.e. fasteignagjöld 2003, áhvílandi veðskuldir og viðgerð á bakarofni, en stefnda skuldað stefnanda 13.572 kr. vegna tveggja áhvílandi veðskulda. Niðurstaðan hefði því orðið sú að stefndi skuldaði stefnanda 285.687 kr. sem væri stefnukrafa í máli þessu.

Í málinu liggur fyrir skrifleg yfirlýsing J-kk-ef V-kk-ef, löggilts pípulagningarmeistara, dags. 27. febrúar 2003, þar sem segir:

Undirritaður kom í Njörvasund 17 þann 25. febrúar og skoðaði rakaskemmdir í íbúð S-kvk-ef H-kvk-ef og H-kk-ef E-kk-ef. Skemmdirnar eru í herbergi á neðri hæð hússins og aðallega á þeim vegg sem snýr að eign H-kvk-ef I-kvk-ef. Sýnilegt er að þessar skemmdir stafa frá baðherbergi sem staðsett er í íbúðinni sem er hinum megin við vegginn. Tel ég því að þær rakaskemmdir sem eru á veggnum og afleiðingar þess stafi frá leka þaðan.

Af hálfu stefnanda er því lýst að þegar að því kom að stefnda skyldi greiða lokagreiðslu 6. apríl 2003 samkvæmt kaupsamningi, hafi fasteignasalinn, sem sá um sölu íbúðarinnar, tjáð stefnanda að stefnda myndi ekki mæta á fund til þess að inna lokagreiðslu af hendi og fá afsal útgefið úr hendi stefnanda. Fasteignasalinn hafi sagt stefnanda að stefnda bæri við meintum göllum á eigninni. Stefnda hefði hins vegar ekki fyrr lýst göllum á eigninni, enda þótt hún hefði fengið íbúðina afhenta 6. mars 2003.

Fasteignasölunni Ásbyrgi ehf., er haft hafði milligöngu um umrædd viðskipti aðila, barst símbréf 17. nóvember 2003, þar sem nafngreindur maður lýsir því að hann hafi í mars 2003 ætlað að taka herbergi á leigu hjá stefndu að Njörvasundi 17. Samkomulag hafi verið um greiðslu fimmtán þúsund króna á mánuði fyrir herbergið, en sökum þess hve framkvæmdir á herberginu hefðu tafist hefði honum enn ekki verið fært að leigja það.

Með bréfi 26. nóvember 2003 skoraði Húseigandafélagið fyrir hönd stefnanda á stefndu að greiða „eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslna, samtals kr. 285.146,-“. Þá segir m.a. í bréfinu:

Eftir að kaupsamningur var gerður kom í ljós leki í íbúðinni sem kom beint frá íbúð H-kvk-ef I-kvk-ef, sem er aðliggjandi hinni seldu íbúð. S-kvk-nf fór beint að láta gera við lekann og hefur því verki nú verið lokið og greiddi hún allan kostnað vegna þess. Hún tjáir mér að þrátt fyrir það neitið þér að greiða eftirstöðvar kaupverðsins.

Þá var með bréfi lögmanns stefnanda, 19. febrúar 2004, skorað á stefndu að greiða umrædda fjárhæð auk dráttarvaxta og kostnaðar. Og í þessu bréfi segir m.a.:

Rétt er að taka strax fram að gagnkröfum yðar vegna meintra tapaðra leigutekna, sem þér hafið hreyft í samskiptum við umjóðanda minn, sbr. yfirlýsingu ... dags. 17. nóvember 2003, er alfarið hafnað.

Sumarið 2004 skoðaði H-kk-nf Þ-kk-nf húsasmíðameistari íbúð og húsnæði stefndu að Njörvasundi 17. Skrifleg lýsing hans hljóðar þannig:

Utanhúss.

Miklar skemmdir eru á múrhúð burðarbita á norðausturhlið hússins. Víða er múrhúð alveg laus og mosagróður í sprungum og þar sem múrhlutar hafa losnað frá. Einnig eru margar sprungur í múrhúð á veggjum. Augljóst er að vatn á greiða leið inn í veggina.

Gluggar.

Mikill fúi er í glugga í barnaherbergi í suð-austur horni. Einnig er fúi í öðrum gluggum. Móða er milli glerja í gluggum í stofu og í eldhúsi.

Útihurð.

Útihurð er léleg, leki með henni hefur valdið skemmdum á klæðningu undir hliðarglugga hurðarinnar. Klæðningin er algjörlega ónýt.

Þvottaherbergi.

Mikill raki er í veggjum neðanverðum. Gert var við veggi fyrir u.þ.b. einu ári síðan. Sú viðgerð er nú ónýt. Augljóst er að raki, sem í veggjunum er, kemur utanfrá. Raki er einnig í klæðaskáp á neðri hæð.

Stofa.

Leki frá glugga í stofu. Málning bólgnar út við báða enda á sólbekk. Laust fag í glugga er ónýtt. Parket í stofu er ónýtt. Mjög áberandi lakkskemmdir eru á miðju gólfi. Mikil skemmd vegna vatns á parketi í horni stofu. Stafir hafa losnað úr parketinu og miklar rifur myndast. Þessar skemmdir eru það miklar, að telja verður parketið í stofunni í heild sinni ónýtt.

Eldhús.

Sólbekkur í eldhúsi er ónýtur, hefur allur bólgnað upp og sprungið, vegna vatnsskemmda frá glugga.

Með bréfi lögmanns stefnanda 1. nóvember 2004 er enn og aftur skorað á stefndu að greiða stefnanda. Var kröfufjárhæðin sundurliðuð þannig:

Höfuðstóll 285.146 kr.

Dráttarvextir til 1.11.2004 81.859 kr.

Innheimtuþóknun 51.893 kr.

Heildar samtala 418.898 kr.

Svo sem áður sagði höfðaði stefnandi mál á hendur stefndu með birtingu stefnu 16. júní 2005. Málið var þingfest 23. sama mánaðar og var greinargerð í málinu lögð fram af hálfu stefndu 22. september 2005. Þar krafðist stefnda að hún yrði sýknuð af kröfum stefnanda og stefnanda yrði gert að gefa út afsal til handa stefndu. Þá var krafist skuldajafnaðar „vegna tjóns á hinni seldu eign vegna vanefnda [stefnanda] að fjárhæð kr. 2.000.000,-“. Í greinargerðinni áskildi stefnda sér rétt til að leggja fram mat dómkvaddra matsmanna og hafa uppi gagnkröfur hvoru tveggja til skuldajafnaðar og í gagnsök ef þurfa þætti á hendur stefnanda á grundvelli matsgerðar, þegar niðurstaða dómkvaddra matsmanna lægi fyrir. Þá var áskilinn réttur til að breyta kröfugerð til hækkunar og eða lækkunar með tilliti til matsgerðar.

Á dómþingi 15. nóvember 2005 lagði lögmaður stefndu fram beiðni um að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur aðili til þess að meta, skoða og staðreyna þá ágalla á fasteigninni nr. 17 við Njörvasund, sem H-kk-nf Þ-kk-nf húsasmíðameistari hafði áður lýst. F-kk-nf J-kk-nf tæknifræðingur var til þess kvaddur.

Matsgerð F-kk-ef J-kk-ef er dagsett 13. febrúar 2006 og lögð fram á dómþingi 3. maí 2006. Undir kaflaheitinu Niðurstöður matsmanns segir:

1. Eins og fram kemur hér að framan er „kragi“ og/eða burðarbiti og –súlur á mótum gólfplötu yfir 1. hæð og á hornum hússins orðinn mjög morkinn á austurgafli og þarfnast gagngerra endurbóta. Kostnaður við það er metinn í næsta kafla. Allar líkur eru á því að lekaummerki á vegg þvottahúss á 1. hæð stafi af leka um framangreindan „kraga“. Til þess að gera við „kragann“ verður að reikna með því að taka niður asbestplötu á gafli að hluta til og ganga frá þeim aftur og er reiknað með því í kostnaðarsundurliðun.

2. Við vettvangsskoðun var aðeins að sjá óveruleg rakaummerki við glugga sem gæti einnig stafað af leka inn með opnu fagi sem orðið er lélegt. Matsmaður telur ekki ástæðu fyrir nánari umfjöllun um þetta atriði.

3. Ljóst er að lengi hefur lekið um spjald undir hliðarglugga útihurðar og er það orðið mjög fúið og þarf að skipta um spjald og þétta milli hurðarkarms og steypts útveggjar og er miðað við það í kostnaðarsundurliðun.

4. Hér vísast til umfjöllunar í 1. lið og má reikna með því að lekaummerki muni hverfa þegar gert hefur við „kragann“.

5. Könnun á vettvangi leiddi í ljós að lekaummerki við stofuglugga stafa af leka um neðra karmhorn stofuglugga að austanverðu. Karmstykkið er orðið mjög fúið einkum á því svæði og vegna almenns ástands glers og glugga þarf að endurnýja hann ásamt gleri og opnu fagi. Kostnaðarsundurliðun miðast við framangreint.

6. Hér eru rakaummerki aðallega á undiráfellu eða sólbekk gluggans en telja verður það óverulegan galla og vel sýnilegan við skoðun og verður ekki fjallað nánar um þennan matslið.

Undir kaflaheitinu Kostnaðarmat segir í matsgerðinni:

Kostnaðarmat miðast við verðlag í febrúar 2006 með VSK á efni og vinnu. Benda má á ákvæði í skattalögum um endurgreiðslu á 60% af VSK á vinnu á vinnustað þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Liðurinn efni innifelur einnig vélavinnu, akstur, vinnu sem unnin er utan vinnustaðar og álagningu verktaka vegna útvegunar efnis og öðrum rekstrarkostnaðarþáttum:

Verkliður Efni Vinna Samtals

1. Viðgerðir á „kraga“ á austurgafli

1.1 Niðurbrot og bráðabirgðaráðstafanir 8.000 114.000 122.000

1.2 Viðgerðir á „kraga“ 14.000 152.000 166.000

1.3 Málun gafls 12.400 64.000 76.400

1.4 Vinnupallar 16.000 38.000 54.000

3. Útihurð

3.1 Skipt um spjald 9.500 31.600 41.100

3.2 Þétting við karm 2.400 15.200 17.600

5. Skipt um stofuglugga

5.1 Fjarlæging og förgun 18.000 41.000 59.000

5.2 Nýr gluggi frá verkstæði 77.000 77.000

5.3 Uppsetning og frágangur 38.000 76.000 114.000

5.4 Glerjun 37.400 41.200 78.600

5.5 vinnupallur 8.000 19.000 27.000

Samtals kr. 240.7000 592.000 832.7000

Stefnandi byggir á því að hún eigi skýlausan rétt til þess að stefnda efni kaupsamning aðila og greiði henni kaupverðið, en stefnda hafi haldið eftir hluta kaupverðsins án fullnægjandi forsendna.

Stefnandi vísar til þess að stefnda hafi ekki aflað sér álits fagmanns á umfangi ætlaðra galla eignarinnar, er hér um ræðir að Njörvasundi 17, áður en hún hélt eftir hluta kaupverðsins. Þá hafi stefnanda ekki verið greint frá því að veruleg ástæða fyrir kaupum stefndu á eigninni hefði verið að hún hygðist leigja út herbergi.

Bent er á að húseignin hafi verið reist árið 1956, sbr. dskj. nr. 7, og vísað til ákvæða 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og ákvæðis 8. tl. kaupsamnings aðila þar sem segir: Notuð fasteign telst ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Tekið er fram að stefnda hafi a.m.k. skoðað eignina tvisvar sinnum áður en hún festi kaup á henni og vísað í því sambandi til ákvæðis 12. tl. kaupsamnings aðila þar sem segir: Kaupandi getur ekki borið fyrir sig neitt varðandi ástand og gæði eignar sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað eign fyrir kaupin eða látið það undir höfuð leggjast þrátt fyrir áskoranir seljanda, getur hann ekki borið fyrir sig neitt það sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun.

Áréttað er að stefnandi hafi gefið stefndu allar upplýsingar, er máli hefðu skipt um ástand eignarinnar, og hafi þær verið réttar á sínum tíma. Vísað er til ákvæða 20. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 í því sambandi.

Stefndu hafi borið - eftir að hún fékk íbúðina afhenta - að skoða hana vandlega sem góð venja sé og eins fljótt og verða mátti, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002. Hafi stefnda átt einhvern rétt á hendur stefnanda, er byggt á því, að hann hafi fallið niður fyrir tómlæti, enda glati kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnda byggir á því að stefnandi hafi á ótvíræðan og afgerandi hátt vanefnt kaupsamning aðila. Stefnandi hafi ekki komið í veg fyrir leka á vegg á neðri hæð hússins eins og kaupsamningurinn kveði á um. Hinn 21. febrúar 2005 hafi lögmaður stefndu ritað bréf til lögmanns stefnanda og rakið sjónarmið stefndu og bent á tvo kosti til úrlausnar. Yrði ekki fallist á neina málamiðlun af hálfu stefnanda, þá yrðu annars vegar dómkvaddir matsmenn til þess að meta kostnað við lagfæringu á vegg á neðri hæð, sbr. ákvæði 28. tl. kaupsamnings aðila, eða hins vegar yrði eftirstætt kaupverð fellt niður, gefið út afsal og aðilar semdu um lyktir varðandi umræddan galla.

Byggt er á því að stefnandi hafi ekki sýnt neina tilburði í þá átt að lagfæra galla, sem kaupsamningur aðila kveður á um að stefnandi framkvæmdi fyrir afhendingardag stefnda að kostnaðarlausu. Jafnframt er vísað til þess, að stefnda hafi sent stefnanda skýrslu H-kk-ef Þ-kk-ef húsasmíðameistara, sem liggur fyrir í málinu, er lýsi glöggt göllum á eigninni, og staðfesti, að stefnandi hafi í engu lagfært þá.

Vísað er til þess að íbúðin að Njörvasundi 17 hafi ekki uppfyllt þau gæði og þann búnað sem kaupsamningur aðila kveði á um, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Teljist eignin því gölluð, sbr. 19. gr. sömu laga. Ábyrgð á göllum beri stefnandi, sbr. 2. mgr. 20. gr. laganna. Þá sé ljóst að stefnandi hafi mátt vita að stefnda hafið ekki fengið þær upplýsingar um galla á íbúðinni sem stefnda hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi, sbr. 26. gr. laganna. Stefnandi beri einnig ábyrgð á röngum upplýsingu sem stefnda hafi fengið, sbr. 1. mgr. 27. gr. laganna.

Varðandi efndir bendir stefnda á ákvæði 31. gr. laga nr. 40/2002, en með ástandsskýrslu til skoðunar hafi galli verið staðreyndur og enn fremur hafi krafa um úrbætur komið fram af hálfu stefndu í kjölfar afhendingar og fyrir útgáfu afsals 6. apríl 2003. Um rétt til að halda eftir hluta af kaupverði til þess að tryggja efndir stefnanda vísar stefnda til ákvæða 44. gr. sömu laga. Enn fremur vísar stefnda 41. gr. laganna varðandi afslátt og 43. gr. laganna varðandi skaðabætur.

Stefnda, G-kvk-nf Í-kvk-nf K-kvk-nf, gaf skýrslu fyrir rétti. Sérstaklega spurð við lok skýrslutöku í málinu upplýsti G-kvk-nf Í-kvk-nf að hún hefði einungis grunnskólamenntum og hafi haft verslunarstörf að atvinnu á þeim tíma, sem umrædd íbúðarkaup hennar áttu sér stað.

Lagt var fyrir stefndu dskj. nr. 3, sem er myndrit af kauptilboði hennar í íbúð að Njörvasundi 17 í Reykjavík, dags. 6. nóvember 2002, og dskj. nr. 4, sem er myndrit af kaupsamningi hennar, sem kaupanda, og stefnanda, sem seljanda, íbúðarinnar, dags. 28. nóvember 2002. Stefnda staðfesti að hafa undirritað þessi skjöl.

Stefnda sagði m.a. að hún hefði við undirritun kaupsamningsins greitt 900.000 kr. Seljandi íbúðarinnar hefði lofað að láta lagfæra leka í vegg í íbúðinni á neðri hæð fyrir afhendingardag, kaupanda að kostnaðarlausu eins og getið er um í kauptilboðinu og kaupsamningnum. Stefnda sagði að þessi leki hefði bæði verið í þvottahúsi og herbergi við hliðina. Báðir veggirnir hefðu verið blautir. Seljandinn hafi lofað að laga þetta og jafnframt lofað að afhenda eignina í síðasta lagi fjórum mánuðum eftir samþykki kauptilboðs [6. mars 2003]. Afsal hafi átt að gefa út 6. apríl 2003, en það hafi ekki verið útgefið þar sem ekki hafi verið búið að lagfæra neitt, ekki byrjað á því. Við afhendingu hafi heldur ekki verið byrjaðar lagfæringar. Kvaðst stefnda hafa kvartað yfir þessu og ítrekað kröfu um lagfæringar. Lagfæringar hefðu ekki farið fram. Reynt hefði verið að þurrka upp veggina með hitablásurum, en lekinn hefði haldið áfram.

Stefnda sagði að stefnandi hefði ekki viljað fallast á afslátt af kaupverði. Sjálf hefði hún leitað eftir að fá afsal fyrir eigninni, en ekki viljað greiða eftirstöðvar kaupverðsins fyrr en væri búið að lagfæra allt. Staðan væri sú að eftir væri að lagfæra gallann, það ætti eftir að greiða hluta kaupverðsins og það ætti eftir að gefa út afsala.

Lagt var fyrir stefndu dskj. nr. 19, sem hefur fyrirsögnina: Ástandsskoðun á húsnæði. Þar segir m.a. að undirritaður H-kk-nf Þ-kk-nf húsasmíðameistari hafi verið kvaddur að Njörvasundi 17 til að skoða íbúð G-kvk-ef Í-kvk-ef K-kvk-ef vegna galla. Kvaðst stefnda þekkja þetta skjal. Hún sagði að H-kk-nf hefði skoðað íbúðina á árinu 2004 og hefði hún fengið hann til þess. Þetta hefði hún gert til að sýna fram á að ástandið væri óbreytt frá því að kaupin voru gerð, raunar hefðu mun fleiri gallar komið í ljós. Í nóvember 2005 hafi hún farið fram á dómkvaðningu matsmanns til að meta, skoða og staðreyna þá galla sem H-kk-nf Þ-kk-nf hafði lýst. Niðurstaða matsgerðarinnar hefði verið samhljóða niðurstöðu H-kk-ef um ástand eignarinnar.

Lagt var fyrir stefndu dskj. nr. 25, sem er myndrit af reikningi BB Stálsmíða –Pípulagna ehf. til stefnanda að fjárhæð 61.602 kr. Sundurliðun reikningsins fylgir með á aukablaði. Kvittað er fyrir greiðslu 27. ágúst 2003. Bent var á að fylgiskjalið með reikningnum greini að 2. júní 2003 hafi verið gengið frá lögn og gólfi og 5. júní 2003 hafi verið gengið frá ofni og lögn í þvottaherbergi. Með vísun til þess spurði lögmaður stefnanda stefndu hvort hún ætlaði að halda því fram að ekki hafi verið gert við þann leka sem var á neðri hæðinni í herberginu sem fylgdi íbúðinni.

Stefnda sagði að orsök lekans væri ekki tengd pípulögnum hússins. Orsök lekans stöfuðu af göllum í útveggjum hússins. Hún kvaðst ekki hafa orðið vör við að gengið hafi verið frá einhverjum pípulögnum sem lækju.

Aðspurð kvaðst stefnda ekki kannast við að brotið hefði verið upp úr gólfi í baðherbergi í hennar íbúð.

Stefnda staðhæfði að leki í veggjum hefði haldið áfram þrátt fyrir framangreindar aðgerðir af hálfu stefnanda.

E-kvk-nf L-kvk-nf K-kvk-nf, tengdadóttir stefnanda, gaf skýrslu fyrir rétti. Hún sagði m.a. að hún hefði verið viðstödd þegar kaupsamningurinn við stefndu var gerður. Kvaðst hún þekkja samninginn og þau ákvæði er þar eru greind. Hún sagði að ákvæðið í 28. tl. samningsins hafi verið sett, þ.e. að seljandi taki að sér að gera við leka á neðri hæð, vegna þess að þegar íbúðin var sett í sölu þá hafi verið leki á neðri hæðinni þar sem er geymsla. Reynt hafi verið að tala við eigendur íbúðar í hinum hluta hússins þaðan sem lekinn kom en án árangurs. Gömul kona eigi íbúðina og sonur hennar, F-kk-nf, sjái um hennar mál. Tengdaforeldrar hennar höfðu reynt að tala við þau en F-kk-nf hafi ekki viljað leyfa þeim að komast að því að gera við lekann. Hafi hún hringt í hann og sagt honum að tengdaforeldrar hennar væru að selja og það yrði að laga þetta. Hafi F-kk-nf sagt henni að honum kæmi þetta ekkert við, lekinn væri ekki frá íbúð móður hans. Hann gæti ekkert gert í þessu.

E-kvk-nf L-kvk-nf sagði að þau hafi fengið til pípulagningamann, J-kk-þf að nafni, sem staðfest hefði það sem þau hefði grunað að lekinn kæmi frá baðherbergi íbúðar nágrannans. F-kk-nf hefði hins vegar fullyrt að það gæti ekki verið, um nýlegt baðherbergi væri að ræða, allt hefði verið tekið í gegn, enginn leki kæmi þaðan. Hafi hann sagt að lekinn kæmi úr ofnalögnum hjá tengdaforeldrum hennar. J-kk-nf hefði á hinn bóginn fullyrt að ekki væri um annað að ræða en að lekinn kæmi úr íbúðinni við hliðina.

E-kvk-nf L-kvk-nf sagði að eftir að hún hefði gert nokkrar tilraunir án árangur til að tala við F-kk-þf og reyna að fá hann til að hleypa þeim inn með pípara til að finna út orsök lekans þá hafi þau haft samband við Húseigendafélagið sem hafi veitt þeim aðstoð með tilmælum í nokkrum bréfum til viðkomanda um að leyfa þeim að komast inn í hina íbúðina til að gera við lekann. Á þessum tíma hefðu þau fengið annan pípara til að ganga úr skugga um að ekkert væri að sem gæti tengst þeirri íbúð. Hafi gólfið í þeim tilgangi verið brotið upp þar sem ofnalögnin liggur. Ekkert hefði reynst vera að ofnalögninni. Að lokum, eftir að Húseigendafélagið hafði sent nokkur bréf, þá hafi F-kk-nf mætt með pípara frá sér og hún með mágkonu sinni og pípar og hefði verið komið fyrir lekann með því að skrúfa fyrir kaldavatnið yfir í hina íbúðina. Veggurinn hafi hins vegar verið orðinn nokkuð blautur og þurft að þorna. Eftir það hafi málari verið fenginn til að mála vegginn og svo hafi flísar verið keyptar, sem G-kvk-nf hafi valið sjálf, og settar á gólfið. Þá hafi maður verið fenginn til að laga hurðir o. fl.

F-kk-nf J-kk-nf, byggingatæknifræðingur, kom fyrir réttinn. Hann staðfesti að hafa unnið matsgerðina sem fram kemur á dskj. nr. 28. Aðspurður sagði F-kk-nf að þeir gallar, sem fjallað er um í matsgerðinni þar sem talað er um leka, hafi verið vegna ástands útveggja og glugga. Hann sagði að milliveggur milli íbúða á neðri hæðinni læki ekki en útveggur í íbúð stefndu á neðri hæðinni læki.

Ályktunarorð: Fyrir liggur að stefndi hefur ekki greitt stefnanda hluta af umsömdu kaupverði íbúðar á efri hæð og í kjallara í suðurenda í húsinu nr. 17 við Njörvasund í Reykjavík, þ.e. 285.146 kr.

Í kauptilboði, er aðilar undirrituðu 6. nóvember 2002, er því m.a. lýst að seljanda og kaupanda sé kunnugt um leka á vegg á neðri hæð íbúðar, sem seljandi skuli láta lagfæra fyrir afhendingardag, kaupanda að kostnaðarlausu. Þá segir í ákv. 28 tl. kaupsamnings aðila frá 28. nóvember 2002 að seljanda og kaupanda sé kunnugt um leka á vegg í íbúð á neðri hæð, sem seljandi skuli láta lagfæra fyrir afhendingardag, kaupanda að kostnaðarlausu. Ekki er talað um leka á fleiri veggjum en einum. Þá liggur fyrir í málinu skrifleg yfirlýsing frá J-kk-þgf V-kk-þgf pípulagningarmeistara, dagsett 27. febrúar 2003, þar sem sagt er að rakaskemmdirnar í íbúðinni stafi frá leka úr baðherbergi „sem staðsett er í íbúðinni sem er hinum megin við vegginn“. Ljóst þykir af þessu og þeim viðgerðum, sem óumdeilt er að stefnandi lét framkvæma, að lekinn, sem stefnandi tók að sér að bæta samkvæmt kaupsamningi aðila, var leki frá vatnslögn, er lá á neðri hæð hússins milli íbúða, þ.e. innanhúss, en ekki leki vegna almenns ástands útveggja og glugga íbúðar þeirrar er hér um ræðir.

Í 1. mgr. 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 segir að notuð fasteign teljist ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í ákv. 8. tl. kaupsamnings aðila er þetta ítrekað. Stefnda hefur ekki sýnt fram á að stefnandi hafi ekki gefið henni þær upplýsingar um galla á íbúðina sem stefnandi vissi eða mátti vita um og stefnda hafi ekki séð við skoðun á íbúðinni, en tekið er fram í kauptilboðinu að eignin sé seld í því ástandi sem kaupandi hafi kynnt sér með skoðun og sætt sig við að öllu leyti. Kemur þá til álita hvort gallar á eigninni rýri svo verðmæti hennar að nokkru varði.

Húsið að Njörvasundi 17 er fjölbýlishús, sem reist var árið 1956. Er kauptilboðið var gert 6. nóvember 2002 var íbúðin orðin nokkuð gömul. Lögmaður stefndu upplýsir á dskj. nr. 30, þar sem hann setur skriflega fram endanlegar dómkröfur, að hlutur stefnda í viðgerðarkostnaði miðað við eignarhluta 31% nemi 258.137 kr. auk 31% matskostnaðar 51.770 kr. eða samtals 309.907 kr. Kaupverð eignarinnar var 9.600.000 kr. Ágallar, sem metnir voru af dómkvöddum matsmanni, geta því ekki talist rýra verðgildi íbúðarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Samkvæmt framangreindu verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda umkrafða fjárhæð með vöxtum og málskostnaði, allt eins og í dómsorði greinir.

P-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefnda, G-kvk-nf Í-kvk-nf K-kvk-nf, greiði stefnanda, S-kvk-þgf H-kvk-þgf, 285.687 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. apríl 2003 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda 186.750 krónur í málskostnað.

P-kk-nf Þ-kk-nf