E-243/2020

Dómur

Mál þetta var höfðað 20. janúar 2020 og dómtekið að lokinni aðalmeðferð 18. janúar sl.

Stefnendur eru H-kvk-nf K-kvk-nf, kt. 0000000000, og M-kk-nf Þ-kk-nf Á-kk-nf, kt. 0000000000, Grænukinn 6, Hafnarfirði.

Stefndi er H-kk-nf S-kk-nf, kt. 0000000000, Þrymsölum 16, Kópavogi.

Stefnendur krefjast þess að stefnda verði gert að greiða stefnendum 5.918.039 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 4.100.006 krónum frá 29. ágúst 2018 til 16. nóvember 2018, af 5.558.039 krónum frá 17. nóvember 2018 til 30. nóvember 2018, af 5.678.039 krónum frá 1. desember 2018 til 31. desember 2018, af 5.798.039 krónum frá 1. janúar 2019 til 31. janúar 2019 og af 5.918.039 krónum frá 1. febrúar 2019 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda, að mati dómsins að teknu tilliti til framlagðrar tímaskýrslu og skyldu til greiðslu virðisaukaskatts.

Stefndi, H-kk-nf, krefst þess að verða sýknaður af kröfum stefnenda. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnenda að mati dómsins.

Málavextir og sönnunarfærsla:

Þann 29. ágúst 2018 undirrituðu stefnendur kaupsamning um fasteignina að Grænukinn 6 í Hafnafirði, sem þau keyptu af B og A. Milligöngu um kaupin annaðist stefndi, H-kk-nf S-kk-nf, löggiltur fasteignasali hjá Lind fasteignasölu ehf.

Tilurð framangreindra viðskipta má rekja til annarra fasteignaviðskipta. Til sölumeðferðar hjá stefnda var fasteign í Kópavogi og var seljandi hennar kunningi stefnenda. Í skýrslu kunningja stefnenda fyrir dóminum kom fram að tilboð hafi borist í fasteign hennar, þar sem tvær fasteignir hafi verið boðnar sem greiðsla, þar á meðal Grænakinn 6. Hún hafi ekki kært sig um að taka upp í tvær fasteignir, en hafi þekkt til stefnenda og vitað að þau væru að leita að hentugu húsnæði í Hafnarfirði, og því bent þeim á að skoða eignina, og eftir atvikum að hafa samband við stefnda, H-kk-þf. Jafnframt hafi vitnið þann 10. júní 2018 sent stefnanda H-kvk-þgf skjámynd þess skjals sem hafði fylgt með tilboði því sem hún hafði fengið í sína eign, sem var sölulýsing á Grænukinn 6. Það skjal liggur ekki fyrir í gögnum málsins en af framburði vitnisins er ljóst að efnislega er um sömu lýsingu að ræða og í umþrættu söluyfirliti Grænukinnar 6 sem hér er til meðferðar. Verður ætlað að sú sölulýsing hafi legið fyrir á annarri fasteignasölu, sem hafði eignina til sölumeðferðar að beiðni seljenda, A og H-kvk-ef.

Stefnendur settu sig í samband við stefnda sem síðan kom þeim í samband við seljendur Grænukinnar, og skoða þau eignina í tvígang. Í framhaldi þess gera stefnendur tilboð, að fjárhæð 75.000.000 króna. Í því tilboði koma fram ýmsir fyrirvarar um frágang, og þá kemur fram fyrirvari um nánari skoðun, sem þurfi að fara fram innan fimm virkra daga frá undirritun. Gagntilboð er svo undirritað 22. júní 2018 um sömu fjárhæð, og eina breyting frá fyrra tilboði virðist vera fyrirvari um að seljandi fái samþykkt kauptilboð í eign kunningja stefnenda innan tveggja daga, og því nokkur hraði þurft að vera á þeirri fléttu. Óumdeilt er að söluyfirlit Grænukinnar 6 hafi ekki legið fyrir hjá stefnda þegar tilboðsgerðin fór fram.

Afhendingardagur var samkvæmt kaupsamningi 3. september 2018. Þann 17. nóvember 2018 gerði úrhellisrigningu á höfuðborgarsvæðinu og virðist sem vatn hafi þá farið inn í bílskúrsíbúð fasteignarinnar, sem var í útleigu, og skemmdir orðið á veggjum og lofti auk þess sem innbú leigjanda hafi skemmst. Þá hafi gólfefni í íbúðarrými á jarðhæð fasteignarinnar einnig eyðilagst. Stefnendur settu sig í samband við tryggingarfélag sitt um bætur. Tryggingarfélagið fékk byggingarverktakann AQrat til þess að meta aðstæður og orsakir lekans. Í skýrslu byggingarverktakans, dags. 20. nóvember 2018, kemur fram að ekki fari á milli mála að mikið af vatni hafi komist inn. Hins vegar hafnaði tryggingarfélagið, Vörður tryggingar hf. bótaskyldu með vísan til niðurstöðu skýrslunnar, um að allar líkur væru á því að um utanaðkomandi vatn væri að ræða.

Fundur var haldinn á fasteignasölunni, þar sem samkomulag var gert milli seljenda og stefnenda um að aflað yrði álits sérfræðings um ástæður lekans og tjóns á fasteigninni. Var G-kk-nf F. G-kk-nf, byggingarfræðingur hjá Hönnun og eftirliti ehf., fenginn til að skoða fasteignina. Í skýrslu hans frá febrúar 2019, og viðbótarskýrslu í mars 2019, var staðfest að stífla í regnvatns og fráveitulögn hefði valdið því að lagnakerfi hússins hefði ekki getað veitt regnvatni og skolpi að götukerfi, og að drenlögn lægi eingöngu að hluta til meðfram bakhlið hússins.

Þann 1. júlí 2019 fóru stefnendur þess á leit við Héraðsdóm Reykjaness að dómkvaddur yrði matsmaður til að svara ellefu nánar tilteknum spurningum. Matsþolar voru seljendur fasteignarinnar, Lind fasteignasala og stefndi, H-kk-nf S-kk-nf. Til að annast matið var skipaður af dómnum A-kk-nf G-kk-nf pípulagningarmeistari. Í matsgerð hans, dags. 11. nóvember 2019, kom fram að orsök lekans mætti rekja til þess að drenlögn væri ekki í kringum allt húsið og að takmarkað rennsli hefði komist í gegnum 87° beygju lagnarinnar, sem er framan við bílskúrinn, þar sem beygjan hafi annaðhvort stíflast af aur eða fitu þar sem eldhúsvaskur væri tengdur inn á stokkinn. Vatn hafi því safnast fyrir í lögninni og að lokum flætt upp um niðurfall í samskeyti við steinsteypu.

Ekki náðust sættir og var stefnda ásamt seljendum fasteignarinnar stefnt in solidum í máli þessu. Þann 10. júní 2020, eða eftir framlagningu greinargerða stefndu, var lögð fram sátt á milli stefnenda og seljenda fasteignarinnar, og lauk þar með þeirra þætti sem aðilum málsins. Snýr málatilbúnaður málsins eftir það eingöngu að aðkomu stefnda, sem löggilts fasteignasala að sölu eignarinnar, og þá einkum að fyrirliggjandi söluyfirliti, þar sem meðal annars kemur fram: „Ekki einungis er dren og dúkur heldur er einnig brunnur og flotrofsdæla sem veitir öllu vatni í burtu.“

Umrætt söluyfirlit er ódagsett, en er undirritað af seljendum fasteignarinnar og stefnendum, og lá það fyrir við undirritun kaupsamnings þann 29. ágúst 2018. Í söluyfirlitinu kemur fram að skoðunardagur fasteignarinnar hafi verið 20. júní 2018. Nánar kemur fram um ástand frárennslislagna: „Ekki vitað“.

Upplýst er í málinu að einhver leki hafi orðið í júlí 2018, eftir kauptilboð stefnenda en áður en kaupsamningur var undirritaður. Hafi seljandi upplýst stefnendur um það síðar, og að gerðar hefðu verið ráðstafanir, en stefndi, H-kk-nf, hafi ekki fengið upplýsingar um þann leka þegar kaupsamningur var undirritaður.

Stefnendur hafa meðal annars lagt fram afrit af gögnum um fasteignakaupin, framangreinda álitsgerð og matsgerð, auk tölvupósta og útreikninga á tjóni stefnenda.

Stefndi hefur lagt fram afrit kauptilboðs og tölvupósta.

Fyrir aðalmeðferð málsins var gengið á vettvang. Aðilaskýrslur gáfu stefnendur og stefndi. Vitnaskýrslur gáfu A-kk-nf G-kk-nf, pípulagningarmeistari og matsmaður, A, seljandi eignarinnar, auk aðila tengdra stefnendum, J-kk-nf B-kk-nf, G-kk-nf S-kk-nf H-kk-nf, og E-kvk-nf E-kvk-nf.

Málsástæður og lagarök stefnenda:

Krafa stefnenda á hendur stefnda, H-kk-þgf, er reist á því að hann hafi brugðist skyldum sínum og að upplýsingar í söluyfirliti fasteignarinnar hafi reynst rangar. Stefndi hafi brugðist skyldum sínum sem fasteignasali við samningu söluyfirlitsins og beri ábyrgð á því að upplýsingarnar hafi reynst vera rangar, sbr. 10.12. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Hann hafi ekki gætt að því að upplýsingarnar í söluyfirliti um eiginleik og ástand fasteignarinnar væru réttar, og að í því kæmu fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand fasteignarinnar, sem réttilega mátti ætla að gætu verið grundvöllur ákvörðunar stefnenda fyrir því hvort eignin væri keypt og á hvaða verði. Þannig hafi stefndi sett í söluyfirlit „að ekki einungis væri dren og dúkur, heldur einnig brunnur og flotrofsdæla sem veitti öllu vatni burtu.“ Hafi hann þar með brugðist starfsskyldum sínum skv. 11. gr. laga nr. 70/2015, sem hann beri ábyrgð á. Með því hafi stefndi staðhæft að búið væri að drena og leggja dúk í kringum allt húsið, þar sem öllu vatni væri veitt í burtu. Stefnendur hafi byggt traust sitt á þessari yfirlýsingu.

Stefnendur vísa til þess að staðfest sé í svarbréfi frá TM tryggingum hf., tryggingarfélagi ábyrgðartryggingar stefnda, dagsettu 15. maí 2019, að orðalag í söluyfirliti fyrir eignina hafi verið fremur óheppilegt, einkum m.t.t. þess að aðeins hafði verið drenað að hluta til aftan við húsið.

Stefnendur byggja á því að stefndi beri ábyrgð á því tjóni sem hlaust af rangri yfirlýsingu í söluyfirliti um að drenað væri í kringum allt húsið, sem og óbeinu tjóni sem leiddi af því, sbr. 6. og 27. gr. laga nr. 50/2017. Gáleysi sé nægjanlegt við sakarmat á starfsháttum fasteignasala skv. 12. gr. laga nr. 70/2015 um gerð söluyfirlits, og beri stefndi skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum þar sem þau máttu vænta þess að þær upplýsingar væru réttar, sbr. 2. mgr. 6. gr. og 27. gr. laga nr. 70/2015.

Stefnendur byggja á því að stefnda hafi verið skylt að kynna sér af eigin raun ástand fasteignar, gerð hennar og búnað, sem fylgja eigi við sölu, sbr. ákvæði 2. málsliðar 1. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015, og að koma þeim upplýsingum til kaupenda í söluyfirliti, um það sem hann hafi orðið áskynja og vísari við þá skoðun.

Stefnendur byggja á því að fullnægjandi sönnur hafi verið færðar um orsakasamhengi á beinu tjóni sem stefndi olli stefnendum með því að hafa ekki sinnt starfsskyldum sínum skv. lögum nr. 70/2015 með forsvaranlegum hætti og að minnsta kosti ritað með gáleysislegum hætti yfirlýsingar um að ekki væri aðeins dren og dúkur, heldur einnig brunnur og flotrofsdæla sem veittu öllu vatni í burtu, og að setja ekki fyrirvara við þessa staðhæfingu eða takmarka hana með einhverjum hætti. Eins og fram komi í matsgerð, þar sem segi að ef drenað hefði verið í kringum allt húsið þá hefði komið í ljós stífla í lagnastokki fyrir framan húsið sem varð þess valdandi að mikið vatnstjón varð á jarðhæð hússins og bílskúrsíbúð 17. nóvember 2018. Þá beri stefndi ábyrgð á beinu tjóni stefnenda og óbeinu tjóni vegna altjóns á innbúi í bílskúrsíbúð.

Stefnendur byggja á því að stefndi hafi ekki aflað teikninga af fasteigninni um fyrirkomulag innanhúss og þar með brotið gegn blið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015. Þá byggja stefnendur á því að stefndi hefði átt að geta þess í söluyfirliti og eða kaupsamningi að teikningar lægju ekki fyrir, eða hið minnsta að þær teikningar sem væru til væru ekki í samræmi við skipulag eignarinnar við sölu hennar. Það hafi hann ekki gert, og þar með brugðist starfsskyldum sínum skv. b og jlið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015. Að því virtu sé eðlilegt að stefnda verði gert skylt að greiða fyrir þann kostnað sem leggja hafi þurft út í til að afla leyfa og útbúa byggingarleyfisteikningar.

Stefnendur byggja á því að stefndi skuli bæta þeim allt tjón sem þau hafi orðið fyrir, þ.m.t. óbeint tjón sem leiði af missi af leigutekjum og tjón á innbúi. Beri stefnda því að greiða þeim kröfu að fjárhæð 5.918.039 krónur, þ.e. 4.100.006 + 1.458.032 + 360.000 krónur, eins og gerð sé grein fyrir í matsgerð dómkvadds matsmanns.

Krafa stefnenda vegna drenlagnar sé 4.100.006 krónur þegar tekið hafi verið tillit til 364.994 króna endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu manna á byggingarstað, þ.e. 60% af 608.323 krónum, sbr. reglugerð nr. 449/1990 um endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu manna við íbúðarhúsnæði, sbr. matslið 4, 9 og undirmatsliði vegna drenlagnar úr liðum 5, 6 og 7.

Stefnendur byggja á því sem segi í matsgerð varðandi matslið 1, um orsök lekans, að lögnin hafi stíflast þegar eldhúsvaskur í bílskúrsíbúð hafi verið tengdur við hana, með þeim afleiðingum að fita og annað olli stíflu. Þá byggja stefnendur á því sem fram kemur í niðurstöðu undir matslið 9, að ef drenað hefði verið í kringum allt húsið eins og söluyfirlit bar með sér, þá hefði slæmt ástand lagnastokksins komið í ljós og koma hefði mátt í veg fyrir tjón. Vísast í þeim efnum til matsgerðar, liða 1, 3, 8 og 10. Að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu manna á byggingarstað, 60% af 235.161 krónu, sem geri 141.097 krónur, sbr. reglugerð nr. 449/1990 um endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu manna við íbúðarhúsnæði, þá sé kröfufjárhæðin vegna tjóns á bílskúr 1.458.032 krónur vegna matsliðar 3. Stefnendur byggja á því að upphafsdagur dráttarvaxta skv. þessum lið sé frá og með tjónsdegi eða 17. nóvember 2018.

Stefnendur byggja því að samkvæmt skýrslu AQrat ehf., dagsettri 20. nóvember 2018, sé staðfest altjón á innbúi í bílskúrsíbúð. Leigjandi íbúðarinnar hafi lagt fram lista yfir nýkeypta muni í íbúðinni að fjárhæð 455.210 krónur. Samkomulag hafi orðið milli stefnenda og leigutaka um að bæta tjónið með því að fella niður leigugreiðslur í 3 mánuði. Leigufjárhæðin sé 120.000 krónur á mánuði fyrir desember 2018, janúar 2019 og febrúar 2019, samtals 360.000 krónur. Stefnendur byggja á því að stefndi beri ábyrgð á þessu tjóni. Upphafsdagur dráttarvaxta sé af 120.000 krónum frá 1. desember 2018, af 240.000 krónum frá 1. janúar 2019 og af 360.000 krónum frá 1. febrúar 2019.

Kröfur stefnenda eru reistar á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum ákvæðum III., IV., og VII. kafla og sérstaklega 18., 19., 20., 26., 27., 29., 37., 41., 43., 44., 59. og 61. gr. laganna. Þá er vísað til 6., 8.,10., 11.,12., 15. og 27. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Jafnframt til almennra reglna kröfu og samningaréttar um túlkun og skýringar samninga. Kröfur um dráttarvexti eru reistar á III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 61. gr. laga nr. 40/2002. Um varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/991 um meðferð einkamála með síðari breytingum. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 með síðari breytingum og krafa um virðisaukaskatt af málskostnaði við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Málsástæður og lagarök stefnda:

Stefndi bendir á að það sé meginregla í skaðabótarétti að tjónþoli verði að sýna fram á og sanna að hann hafi orðið fyrir tjóni, sem rekja megi til saknæmrar og ólögmætrar hegðunar tjónvalds eða gáleysis af hans hálfu. Þá beri vinnuveitandi ábyrgð á tjóni sem starfsmenn hans kunna að hafa valdið með saknæmri og ólögmætri háttsemi eða af gáleysi. Tjónþoli beri sönnunarbyrðina fyrir því að skilyrði skaðabótaábyrgðar séu fyrir hendi.

Stefndi bendir á að TM tryggingar annist varnir fyrir stefnda, H-kk-þf S-kk-þf, en fasteignasala sé skylt að hafa í gildi ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem leiði af gáleysi í störfum hans, sbr. 4. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Starfsábyrgðartrygging fasteignasala veiti vátryggingarvernd gegn tjóni sem þeir valda þriðja aðila með skaðabótaskyldri háttsemi, þ.e. tjóni sem valdið sé með saknæmum hætti í skilningi íslensks skaðabótaréttar. Af því leiði að hlutaðeigandi fasteignasali þurfi að hafa sýnt af sér gáleysi, vanrækslu eða gert mistök með tilgreindum hætti, og að sú háttsemi hafi leitt til fjártjóns fyrir þriðja aðila.

Af hálfu stefnenda sé einkum byggt á eftirfarandi setningu í söluyfirlitinu: „Ekki einungis er dren og dúkur heldur er einnig brunnur og flotrofsdæla sem veitir öllu vatni í burtu.“ Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Frumskylda um upplýsingagjöf hvílir þannig á seljanda fasteignar.

Í 11. gr. laga nr. 70/2015 sé fjallað um efni söluyfirlits og í clið greinarinnar sé kveðið á um að í söluyfirliti skuli koma fram upplýsingar um ástand eignar og einstaka hluta hennar, þar á meðal um galla, sem seljanda og/eða fasteignasala sé kunnugt um. Stefndi hafi óskað eftir lýsingu seljenda á ástandi eignarinnar og fengið þá lýsingu senda 10. júlí 2018. Sú lýsing seljenda hafi síðan verið tekin upp í söluyfirlitið.

Stefndi bendir á að þegar gengið hafi verið til undirritunar kaupsamnings hafi þá þegar orðið vatnstjón og leigjandi bílskúrsíbúðarinnar gert seljanda, A, viðvart. Seljandi hefði hins vegar hvorki greint stefnda H-kk-þgf né stefnendum frá þeirri vitneskju sinni. Hefði það verið gert hefðu stefnendur hugsanlega krafist úttektar á vatns og holræsakerfi áður en gengið var frá kaupsamningnum eða hætt við kaupin. Ekkert vatnstjón hafði orðið svo vitað væri áður en stefndi samdi söluyfirlitið.

Samkvæmt 29. gr. laga 40/2002 um fasteignakaup geti kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Fram hafi farið sjö skoðanir á eigninni fyrir gerð kaupsamnings af hálfu stefnenda, og fagmenn verið þar á meðal þeirra, sem stefnendur höfðu með við skoðanir eignarinnar. Stefnendur hafi skoðað eignina í fimmta sinn 25. júlí 2018, og þá ásamt fagmanni. Hafi þá að sögn seljenda verið farið í garðinn að framan og aftanverðu, og drenið með fylgdarmanni stefnanda H-kvk-ef. Þak og gluggar hafi verið skoðaðir ítarlega.

Stefndi bendir á að stefnendur höfðu skoðað eignina í tvígang áður en stefndi hafi skoðað hana. Engum hafi getað dulist við skoðun að drenið endaði við sólpallinn en við hann sé bílskúrsíbúðin. Stefnendur hafi skoðað eignina mun oftar en stefndi og því haft betri yfirsýn yfir kosti hennar og galla. Seljendur og stefnendur hafi skrifað undir söluyfirlýsingu samtímis og skrifað var undir kaupsamninginn. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við efni söluyfirlitsins, hvorki af hálfu seljenda né stefnenda.

Stefndi bendir á að þegar kaupandi, í þessu tilviki stefnendur, hafi sér til aðstoðar byggingarfróðan sérfræðing við skoðun séu gerðar ríkar kröfur til þess hvað hann mátti sjá við skoðun á fasteign fyrir kaup. Sé þá miðað við hvað sérfræðingurinn hefði mátt sjá við skoðunina og hvaða ályktanir sérfræðingurinn hefði mátt draga af því sem hann sá. Seljendur staðhæfi að við skoðunina 25. júlí hafi sérstaklega verið farið yfir drenið. Það hafi ekki getað dulist neinum við skoðun að dren var ekki umhverfis allt húsið. Til þess að ábyrgð verði lögð á stefnda, sem fasteignasala, verði stefnendur að sýna fram á að hann hafi sýnt af sér gáleysi við störf sín. Á það sé bent að bindandi samningur um kaupin hafi komist á 22. júní 2018 þegar stefnendur samþykktu gagntilboð seljenda. Í þeim tilboðum sem hafi gengið milli seljenda og stefnenda sé engin sérstök lýsing á eigninni og t.d. ekkert minnst á drenlögn. Þar sem söluyfirlit með upplýsingum um drenlögn hafi ekki legið fyrir þegar kaup tókust um eignina höfðu stefnendur ekki réttmæta ástæðu til að ganga út frá því að ný drenlögn væri umhverfis alla eignina, sbr. umfjöllun Landsréttar um söluyfirlit í dómi Landsréttar nr. 393/2019.

Þá sé til þess að líta að tjón stefnenda verði ekki rakið til vöntunar á dreni en skýrsla AQrat hafi byggst á því að um utanaðkomandi vatn hafi verið að ræða. Seinni skýrslur staðfesti að vatnstjónið megi rekja til þess að takmarkað rennsli hafi komist í gegnum 87° beygju lagnar frá bílskúrnum og þar hafi hún annaðhvort stíflast eða að lagnastokkur, sem haldið var að væri lögn, hafi stíflast af aur og/eða fitu því að eldhúsvaskur var tengdur inn á stokkinn. Vatn hafi því safnast fyrir í lögninni og að lokum flætt upp um niðurfall og samskeyti í steinsteypu. Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns megi rekja lekann til stíflu í og við beygjuna en stíflan hafi myndast vegna þess að lagnastokkurinn var fullur af jarðvegi og aur, enda ekki til þess gerður að taka við vatni og fitu frá eldhúsvaski. Greinilega hafi verið búið að bora gat á umrædda beygju og hafi það eflaust verið gert til þess að losa um stíflu eða til þess að tengja lögn inn í beygjuna. Þá komi fram í matsgerðinni að lögnin stíflaðist vegna þess að eldhúsvaskur var tengdur við hana með þeim afleiðingum að fita og annað rann niður í hana. Lagnastokkurinn, sem lögnin tengist við, hafi hins vegar verið gamall og hluti af eldra regnvatnskerfi. Fita og annað úr eldhúsvaskinum hafi því safnast saman við samskeyti lagnarinnar og lagnastokksins og þar með stíflað lögnina. Stefndi, H-kk-nf, hafi aldrei verið upplýstur um þennan lagnafrágang. Allar þær lagnir sem fjallað sé um í matsgerðinni séu neðanjarðar og því ekki sýnilegar. Til þess að staðreyna orsakir vatnslekans hefði þurft að grafa niður á lögnina og losa um stífluna. Stefnda hafi verið ómögulegt að gera sér grein fyrir þessum lagnafrágangi við skoðun eignarinnar. Seljendum hefði borið að upplýsa stefnendur og stefnda um meintan galla um leið og þau fengu vitneskju um hann og aldrei seinna en við gerð kaupsamningsins. Stefndi geti sem löggiltur fasteignasali ekki borið ábyrgð á leyndum galla. Ekkert í athöfnum stefnda við sölumeðferð fasteignarinnar verði fellt undir gáleysisleg vinnubrögð og hafi hann gætt jafnt hagsmuna kaupenda sem seljenda eins og fasteignasala beri að gera. Loks sé til þess að líta að vatn sem drenið sá um að fleyta í burtu og í frárennslið hafi stöðvast við umrædda stíflu. Þó svo að drenað hefði verið kringum allt húsið hefði það ekki haft áhrif eða komið í veg fyrir vatnstjónið. Með vísan til alls framanritaðs beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda í máli þessu.

Um skaðabótakröfu stefnenda sé til þess að líta að krafist sé þess að stefnda verði gert að greiða stefnendum 5.918.039 krónur með vöxtum og dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómkröfum stefnu. Í lið 30 sem fjalli um fjárkröfur stefnenda sé sagt að beint og óbeint tjón stefnenda sé 10.043.520 krónur. Þá segi að byggt sé á því að stefndi beri ábyrgð á tjóni að fjárhæð 6.401.120 krónur. Í lið 70 í stefnu sé þess krafist að stefndi bæti stefnendum allt það tjón sem þau hafi orðið fyrir eða 5.918.039 krónur. Þessi fjárhæð sé sögð samtala þriggja talna, 4.100.100 kr. + 1.693.226 kr. + 360.000 kr. Ef þessar þrjár tölur séu lagðar saman sé útkoman 6.153.226 krónur. Fjárhæðin 4.100.000 krónur virðist fundin í fyrsta lagi af kostnaði við að lagfæra rof í 87° beygju, með tilliti til rasks á bílaplani við að komast að lögn. Í öðru lagi kostnaði við að drena í kringum húsið þannig að dren verði í samræmi við söluyfirlit, og í þriðja lagi undirmatsliðum vegna drenlagna.

Stefndi hafnar því alfarið að hann geti borið ábyrgð á kostnaði við að lagfæra leyndan galla sem felst í að gera við rof í 87° beygju. Þá sé því hafnað að söluyfirlitið beri með sér að dren sé í kringum allt húsið. Slíkt verði ekki ráðið af söluyfirliti. Þá sé þessi setning frá seljendum komin, sem beri á henni ábyrgð. Verði talið að eignin hafi verið haldin leyndum galla beri seljendur alla ábyrgð á því að hafa ekki upplýst um gallann.

Stefndi bendir á að fjárhæðin 1.693.226 krónur sé sögð samtala matsliða 10, 13, 14, 15, 16, 17 og 18 í undirmatsliðum vegna drenlagnar úr liðum 5, 6 og 7 eða 1.850.000 krónur að frádregnum 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað. Fjárhæðin 1.693.226 krónur sé þegar hluti af 4.100.000 krónum, sem áður sé gerð grein fyrir og því tvítalin. Með hliðsjónargögnum, sem lögmaður stefnenda hafi afhent dómara og lögmönnum stefndu við flutning um frávísunarkröfu stefndu, hafi lögmaður stefnenda afhent nýtt yfirlit yfir dómkröfur stefnenda. Þar sé fjárhæðin 1.693.226 krónur fallin út og í hennar stað komin fjárhæðin 1.458.032 krónur. Þessi fjárhæð muni vera kostnaður við lagfæringu á bílskúr. Í matsgerð sé þessi kostnaður sagður 1.485.903 krónur, og mismunur væntanlega innsláttarvilla, sem lögmaður stefnenda hafi áður borið fyrir sig.

Stefndi bendir á að fjárhæðin 360.000 krónur sé sögð leigutap mánuðina desember 2018 og janúar og febrúar 2019 en stefnendur segjast hafa fellt niður leigugreiðslu leigjanda bílskúrsíbúðarinnar, 120.000 krónur á mánuði. Engin gögn styðja þessa kröfu og beri því tvímælalaust að hafna henni.

Af hálfu stefnda er vísað til laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 og laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Enn fremur er byggt á skaðabótalögum nr. 50/1993 og meginreglum skaðabótaréttarins og meginreglum kröfuréttar. Málskostnaðarkrafa stefnda er byggð á 130. gr., sbr. 129. gr., laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Forsendur og niðurstaða:

Upphaflega var seljendum Grænukinnar 6 ásamt stefnda, H-kk-þgf, stefnt in solidum í málinu. Byggt var á því að seljendur hefðu vísvitandi veitt rangar upplýsingar um ástand og gæði fasteignarinnar, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Um stefnda, H-kk-þf, er byggt á því að hann hafi brugðist skyldum sínum sem fasteignasali við samningu söluyfirlits, og beri ábyrgð á því að þær upplýsingar hafi reynst rangar, sbr. 10.12. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Í 3. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015 kemur fram að skylda seljanda til að veita upplýsingar samkvæmt lögum um fasteignakaup sé óháð skyldum fasteignasala.

Samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu eða kynningargögnum um hana. Í athugasemdum frumvarps þess sem varð að framangreindum lögum kemur fram að vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur séu á að þekki fasteign til hlítar, sé almennt saknæm háttsemi, og geti komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi. Með röngum upplýsingum sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem beinlínis séu rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það sé á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum. Þessa regla eigi einnig við þegar veittar séu rangar upplýsingar í auglýsingum um eign, söluyfirliti eða öðrum sölu eða kynningargögnum.

Um tilurð þess að stefnendur skoðuðu og gerðu kauptilboð í Grænukinn 6, þykir upplýst af gögnum málsins og rakið er í málavaxtalýsingu, að stefnendur ályktuðu að fasteignin væri til sölumeðferðar hjá stefnda, og settu sig því í samband við hann um mögulega skoðun. Hafi þau skoðað eignina í tvígang fyrir gerð kauptilboðs, fyrst þann 15. júní 2018 og aftur 18. júní.

Þann 21. júní 2018 mættu stefnendur á fasteignasöluna og vildu gera kauptilboð að fjárhæð 75 milljónir, með ýmsum fyrirvörum. Verður að ætla að þeir fyrirvarar hafi verið gerðir vegna atriða sem stefnendur hafi séð við framangreinda skoðun. Gagntilboð var síðan samþykkt degi síðar, eða 22. júní 2018. Stefndi bar fyrir dómi að hafa upplýst stefnendur um að hann væri ekki með eignina til sölumeðferðar, og hafi því ekki verið búinn að skoða hana þegar stefnendur hafi komið og beðið hann að setja upp tilboðið, og því hafi ekki legið fyrir söluyfirlit hjá honum. Á þeim forsendum hafi hann sett inn ákvæði um nánari skoðun af þeirra hálfu, innan fimm daga. Fær það stoð í skýrslu stefnanda M-kk-ef fyrir dómi að eignin hafi á þeim tímapunkti ekki verið í sölumeðferð hjá stefnda, enda bar hann að hafa ekki séð lýsingu eignarinnar á skrá hjá stefnda. Hins vegar verður af söluyfirliti, og því sem kom fram í skýrslu A fyrir dómi, ætlað að stefndi hafi skoðað fasteignina þann 20. júní 2018, og í samráði við seljendur þá verðsett hana á 85 milljónir króna. Stefndi mun síðan hafa skoðað eignina með stefnendum í lok júní eða byrjun júlí 2018, en stefnendur sjálfir ásamt ýmsum aðilum skoðað eignina í nokkur skipti eftir kauptilboð, og áður en kaupsamningur var undirritaður 29. ágúst 2018, einkum með tilliti til mögulegra nota og breytinga. Aðila greinir hins vegar á um hversu mikil skoðun á dreni hafi farið fram við þær skoðanir, eða hversu ítarlegar upplýsingar hafi verið gefnar af hálfu seljenda og stefnda.

Óumdeilt þykir að stefndi hafði ekki útbúið söluyfirlit Grænukinnar 6 þegar stefnendur komu og gerðu kauptilboð í Grænukinn, og var tilboðið gert án þess að stefnendur hefðu sölulýsingu eignarinnar, ef frá er talin lýsing hennar frá kunningja þeirra. Söluyfirlit var hins vegar útbúið eftir að stefndi óskaði eftir því við A að senda honum lýsingu eignarinnar eða þann 10. júlí 2018. Hafi stefndi tekið texta A að mestu óbreyttan inn í söluyfirlitið, og sent það til stefnenda sama dag. Það söluyfirlit var undirritað af hálfu allra seljenda og stefnenda, og lá fyrir við undirritun kaupsamnings.

Af framangreindu verður ráðið að kaupin hafi komist á við nokkuð sérstakar aðstæður, og að söluyfirlit hafi því ekki legið fyrir við tilboðsgerðina. Stefnda bar hins vegar þrátt fyrir þær aðstæður að útbúa þegar í stað eða að afla sér fyrirliggjandi söluyfirlits áður en kauptilboðið var gert, sbr. 10. gr. laga nr. 70/2015.

Í skýrslu stefnanda M-kk-ef fyrir dóminum kom fram að hann hafi verið sáttur við söluyfirlitið þegar hann hafi fengið það í hendur, og þá lýsingu sem þar kom fram, enda hafi komið fram að lagnir hefðu að mestu verið endurnýjaðar. Aðspurður af hverju hann hefði ekki látið mynda lagnir í svo gömlu húsi bar hann að ekki hafi verið ástæða til þess miðað við þá lýsingu sem fram kæmi í söluyfirliti. Því hafi ekki verið rætt sérstaklega um lagnir við kaupsamningsgerðina, svo sem frárennslislagnir, og stefnendur ekki látið framkvæma ástandsskoðun, eins og fyrirvari var gerður um í kauptilboðum.

Samkvæmt framangreindu lá fyrir undirritað söluyfirlit við gerð kaupsamnings sem stefnendur sættu sig við. Fæst því ekki séð að þótt söluyfirlitið hafi ekki legið fyrir við kauptilboðsgerð að það hefði breytt neinu varðandi síðari samningsgerð, eða að það tjón sem síðar varð á fasteign stefnenda verði með einhverjum hætti rakið til þess að söluyfirlit lá ekki fyrir við kauptilboð. Varði ágreiningur málsins því eingöngu söluyfirlitið sem síðar kom til, og hvort stefndi beri ábyrgð á því að þær upplýsingar sem þar koma fram reynast rangar eða ófullnægjandi, og um sé að kenna gáleysi hans, sbr. 12. gr. laga nr. 70/2015.

Í athugasemdum þeim sem fylgdu frumvarpi því sem varð að 12. gr. laga nr.

70/2015 kemur fram að með ákvæðinu sé verið að skilgreina verkaskiptingu við öflun upplýsinga sem fara eiga í söluyfirlit og taka af skarið hver beri ábyrgð á réttmæti þeirra og á hvaða grundvelli sú ábyrgð sé reist. Þá þyki rétt að taka af skarið um hvaða áhrif upplýsingar í söluyfirliti hafa á upplýsingaskyldu seljanda sem mælt sé fyrir um í 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002.

Samkvæmt ákvæðinu hvíli skylda til öflunar upplýsinga á fasteignasalanum , svo sem upplýsinga frá opinber um stofn unum eftir því sem kostur er , og að hann geti ekki lát ið sér nægja að fá upplýsingar frá seljanda . Beri fasteignasalinn ábyrgð á tj óni sem kann að verða ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi.

Í þessu felist að fasteignasala beri að kynna sér af eigin raun ástand fasteignar, gerð hennar og búnað , og að skoða eign fyrir sölu, enda sé ljóst að hann geti ekki fullnægt upplýsingaskyldu sinni í söluyfirliti nema með því að framkvæma skoðun , og að á honum hljóta að hvíla skyldur til þess að hafa þær réttar að því marki sem honum er það unnt.

Ó rökstutt er hvernig það tengist sakarefni málsins að ekki hafi legið fyrir teikningar um fyrirkomulag innanhúss, eða hvaða skýrslur um ástand eignarinnar hefðu átt að liggja fyrir en gerðu ekki, sbr. b og j lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015 .

Því liggur ekki annað fyrir en að ákvæði 11. gr. laga nr. 70/2015 um efni söluyfirlits hafi verið fullnægt.

Stefndi gat ekki vitað eða mátt vita um framkvæmdir sem seljandi hafði áður ráðist í við dren lagnir hússins , nema að þær upplýsingar hafi verið veittar honum af seljanda.

Seljandi upplýsti stefnda um þær með þeim hætti að framkvæmdirnar hafi verið gríðarlega kostnaðarsamar vegna aðgengis, og „Ekki er einungis er dren og dúkur heldur er einnig brunnur og flotrofsdæla sem veitir öllu vatni í burtu .

“

S-x-nf efndi tekur þá lýsingu síðan beint upp í söluyfirlit um fasteignina, en þar kemur jafnframt fram að lagnir hafi verið endurnýjaðar að hluta , og er þar sérstaklega vísað til vatns og raflagna , en ekki sé vitað um ástand frárennslislagna.

Samkvæmt því sem gat um skoðaði stefndi eignina í tvígang.

Af framangreindum athugasemdum

12. gr. laga nr. 70/2015 verður ráðið að skylda stefnda til að hafa réttar upp lýsingar í söluyfirliti ráðist af því marki sem honum er það unnt .

Komi slíkar upplýsingar ekki fram í opinberum gögnum verður að miða við hvað góður og gegn fasteignasali mátti sjá við eðlilega sjónskoðun, en á hann verði ekki lögð sú skylda að sannreyna tilurð eða ástand lagna sem eru ekki sýnilegar.

Á það má fallast að orðalag söluyfirlitsins um dren sem veiti öllu vatni burt mætti vera skýrara , en af því verður ekki fullyrt að dren hafi átt að vera í kringum allt húsið.

Upplýsingar um dren lagnir gátu eingöngu hafa komið frá selj endum , og hafi þeim því borið að tjá sig skýr ar í þessum efnum .

Verður að ætla að jafnvel þótt skýrt hefði komið fram í söluyfirliti , haft eftir seljendum, að dren væri í kringum allt húsið, hefði stefnda ekki verið unnt að sannreyna það , eða verður á hann lögð sú skylda að sannreyna lagnir sem eru neðanjarðar og ekki sýnilegar.

Þá er jafnframt til þess að líta að stefndi sem fasteignasali ber ekki ábyrgð á leyndum göllum, svo sem vegna stíflaðra frárennslislagna , en sannað þykir af framlagðri matsgerð að stífla hafi orsakað lekann sem varð í nóvember 2018, en ekki vöntun á drenlögnum.

Með vísan til framangreinds er að mati dómsins ósannað að tjón það sem varð hjá stefnendum megi rekja til gáleysis stefnda við gerð söluyfirlits eða með því að hann hafi ekki sannreynt sjálfur að dren væri í kringum allt húsið að Grænukinn

6 í

Hafnarfirði.

Verður stefndi því sýknaður af fjárkröfu stefnenda um greiðslu á 5.918.039 krónum.

Öðrum kröfu m stefnenda í stefnu var beint að seljendum eingöngu og koma þær því ekki frekar til skoðunar.

Upplýst er að forræði málsins sé á vegum ábyrgðartryggingar stefnda sem fasteignasala, TM trygginga hf.

Tryggingarfélagið hefur fallist á að orðalag í söluyfirliti eignarinnar hafi verið fremur óheppilegt , og þá er framkomið að söluyfirlit hafi ekki legið fyrir, eins og lög áskilja , sbr.

10. gr. laga nr. 70/2015.

Með vísan til þess þykir mega ákvarða að hvor málsaðila beri sinn kostnað af málinu.

Dóm þennan kveður upp B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, sem dómsformaður, ásamt meðdómsmönnum, þeim K-kk-þgf H-kk-þgf héraðsdómara og H-kk-þgf S-kk-þgf byggingartæknifræðingi.

Dómsorð:

Stefndi, H-kk-nf S-kk-nf, er sýkn af kröfu stefnenda, H-kvk-ef K-kvk-ef og M-kk-ef Þ-kk-ef Á-kk-ef.

Málskostnaður fellur niður.

B-kk-nf H-kk-nf

K-kk-nf H-kk-nf

H-kk-nf S-kk-nf

Með vísan til framangreinds er að mati dómsins ósannað að tjón það sem varð hjá stefnendum megi rekja til gáleysis stefnda við gerð söluyfirlits eða með því að hann hafi ekki sannreynt sjálfur að dren væri í kringum allt húsið að Grænukinn

6 í

Hafnarfirði.

Verður stefndi því sýknaður af fjárkröfu stefnenda um greiðslu á 5.918.039 krónum.

Öðrum kröfu m stefnenda í stefnu var beint að seljendum eingöngu og koma þær því ekki frekar til skoðunar.

Upplýst er að forræði málsins sé á vegum ábyrgðartryggingar stefnda sem fasteignasala, TM trygginga hf.

Tryggingarfélagið hefur fallist á að orðalag í söluyfirliti eignarinnar hafi verið fremur óheppilegt , og þá er framkomið að söluyfirlit hafi ekki legið fyrir, eins og lög áskilja , sbr.

10. gr. laga nr. 70/2015.

Með vísan til þess þykir mega ákvarða að hvor málsaðila beri sinn kostnað af málinu.

Dóm þennan kveður upp B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, sem dómsformaður, ásamt meðdómsmönnum, þeim K-kk-þgf H-kk-þgf héraðsdómara og H-kk-þgf S-kk-þgf byggingartæknifræðingi.

Dómsorð:

Stefndi, H-kk-nf S-kk-nf, er sýkn af kröfu stefnenda, H-kvk-ef K-kvk-ef og M-kk-ef Þ-kk-ef Á-kk-ef.

Málskostnaður fellur niður.

B-kk-nf H-kk-nf

K-kk-nf H-kk-nf

H-kk-nf S-kk-nf