E-1181/2017

d ómur :

Mál þetta, sem þingfest var 29. nóvember 2017 og dómtekið 15. maí sl., var höfðað með stefnu birtri 23. nóvember 2017.

Stefnendur eru Þ-kvk-nf J-kvk-nf, kt. […], og Ó-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf, kt. […], Drekavöllum 11A, 221 Hafnarfirði.

Stefndu eru Ö-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, kt. […], Fjóluás 14, 221 Hafnarfirði, H-kk-nf H-kk-nf, kt. […], Silfurteigi 4, 105 Reykjavík, og Tryggingamiðstöðin hf., kt. […], Síðumúla 24, 108 Reykjavík, til réttargæslu.

Dómkröfur stefnenda eru að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnendum 5.598.799 krónur ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. vaxtalaga frá 30. september 2016 til 26. október 2017, en dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga frá þeim degi til greiðsludags, sbr. 9. gr. laganna. Til frádráttar koma 1.500.000 krónur sem stefnendur héldu eftir á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Til vara er þess krafist að stefndi Ö-kk-nf verði dæmdur til að greiða stefndu 5.598.799 krónur ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. vaxtalaga frá 30. september 2016 til 26. október 2017, en dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga frá þeim degi til greiðsludags, sbr. 9. gr. laganna. Til frádráttar koma 1.500.000 krónur sem stefnendur héldu eftir á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í öllum tilvikum krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu, sér að skaðlausu, en þau eru ekki virðisaukaskattsskyld.

Stefndi Ö-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf krefst aðallega sýknu en til vara að dómkröfur verði lækkaðar verulega. Þá er gerð krafa um málskostnað.

Stefndi H-kk-nf krefst aðallega sýknu en til vara að dómkröfur verði lækkaðar verulega auk þess að dráttarvextir verði aðeins dæmdir frá dómsuppsögudegi. Þá er gerð krafa um málskostnað.

Aðalmeðferð fór fram þann 15. maí sl. Fór dómurinn í upphafi aðalmeðferðar á vettvang og skoðaði fasteignina. Var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsatvik.

Samkvæmt gögnum málsins var fasteignin að Drekavöllum 11 í Hafnarfirði auglýst til sölu hjá fasteignasölunni Domusnova. Um er að ræða raðhús á þremur hæðum. Samkvæmt söluyfirliti er raðhúsið 156,9 fermetrar. Í dálki fyrir galla, fyrirhugaðar framkvæmdir, lóðarréttindi og kvaðir eru engar athugasemdir skráðar. Varðandi byggingarstig hússins segir að samkvæmt Þjóðskrá sé húsið á byggingarstigi fjögur fokheld bygging. Matsstig samkvæmt Þjóðskrá Íslands sé 8, tekið í notkun í byggingu. Þá segir um húsið að það sé fullbúið raðhús á frábærum stað, stutt í alla þjónustu. Um sé að ræða þriggja hæða raðhús með fernum svölum og innbyggðu bílskýli sem hægt sé að breyta í bílskúr. Raðhúsið sé fullfrágengið að innan með vönduðum innréttingum, parketi á gólfum og vönduð teppi á stigum milli hæða. Um nánari lýsingu segir að komið sé inn á jarðhæðina þar sem sé anddyri með góðum fataskápum. Inn af anddyri sé eitt stórt svefnherbergi með flísalögðu baðherbergi, stór geymsla með flísalögðum gólfum. Úr geymslu sé hurð út í bílskýli sem mætti breyta í bílskúr. Á 2. hæð sé komið upp í borðstofu og inn af henni sé fallegt eldhús með vönduðum tækjum og góðum gluggum. Svalir séu út úr borðstofu. Rúmgóð stofa og góðar svalir út úr stofu. Baðherbergi á 2. hæð. Á 3. hæð séu tvö mjög góð og stór herbergi með svölum. Stórt flísalagt baðherbergi og þvottaherbergi með svölum til vesturs. Þvottaherbergi sé á 3. hæð. Í dag sé búið að breyta því í svefnherbergi og færa þvottahús inn í geymsluna á 1. hæð.

Stefnendur skoðuðu húsið og sá B-kk-nf Þ-kk-nf R-kk-nf, þá nemi til löggildingar sölu fasteigna og skipa, en bjó í öðrum enda sama raðhúss, um að sýna fasteignina.

Í kjölfar þess gerðu stefndu tilboð í húsið samkvæmt tölvupósti frá 18. ágúst 2016. Varð gengið frá kaupsamningi þann 30. september 2016. Var kaupverðið 47.000.000 króna og afhending eftir nánara samkomulagi. Við undirritun kaupsamnings greiddu kaupendur 4.200.000 krónur, með láni frá banka 17.000.000 króna, með greiðslum úr Eskivöllum 5 24.800.000 krónur og við gerð afsals átti að greiða 1.000.000 króna. Stefnendur héldu eftir hluta af kaupsamningsgreiðslum vegna meintra galla á fasteigninni að fjárhæð 1.500.000 krónur. Við undirritun kaupsamnings lá fyrir yfirlýsing húsfélagsins, dagsett 22. júlí 2016. Er þar hakað við að framkvæmdir séu innifaldar í húsgjöldum og tekið fram hver heildarstaða framkvæmdasjóðs var. Kom fram við aðalmeðferð málsins að eiginkona stefnda hafi undirritað yfirlýsingu húsfélagsins fyrir þess hönd.

Í október 2016 gerði J-kk-nf B-kk-nf, byggingarfræðingur hjá Tækniþjónustu Verktökum ehf., úttekt á húsinu að beiðni stefnenda. Kom þar fram að við skoðun kæmi fram ýmislegt ábótavant varðandi frágang á byggingarhlutum, bæði innanhúss og utanhúss. Var kostnaðaráætlun vegna viðgerða og lagfæringa 1.923.660 krónur. Í kjölfarið voru nokkur samskipti á milli aðila í tölvupósti.

Í tölvupóstssamskiptum sem liggja fyrir í málinu frá 26. október 2016 til 28. desember sama ár er rætt um vandamál með hitastýringu í húsinu og stefndi Ö-kk-nf býðst til að koma með pípulagningamann til að leysa vandann og taka kostnaðinn á sig. Þá er farið yfir galla sem voru tilgreindir í skýrslu J-kk-ef B-kk-ef. Hefur stefnandi Ó-kk-nf eftir J-kk-þgf að uppbygging á svokölluðu viðsnúnu þaki sé ekki áhyggjuefni og þess vegna ekki líklegt að raki í veggjum í hjónaherbergi sé að koma fram af þeim orsökum.

Með tölvupósti 8. nóvember 2016 frá seljendum eignarinnar til kaupenda bjóðast seljendur til að taka þátt í hluta af þeim kostnaði sem tilgreindur var í úttekt J-kk-ef.

Þann 24. mars 2017 var dómkvaddur matsmaður til að meta galla á fasteigninni. Skilaði hann matsgerðinni í september 2017.

Þann 28. desember 2016 sendu stefnendur bréf til Tryggingamiðstöðvarinnar og gerðu kröfu í starfsábyrgðartryggingu V-kvk-ef G-kvk-ef, löggilts fasteignasala hjá Domusnova fasteignasölu, sem hafði séð um skjalagerð vegna kaupa stefnenda á fasteigninni. Segir í bréfinu að B-kk-nf Þ-kk-nf R-kk-nf hafi þá starfað á ábyrgð V-kvk-ef hjá fasteignasölunni. Vísuðu stefnendur til 25. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 með kröfu sína.

Með bréfi þann 25. janúar 2017 hafnaði Tryggingamiðstöðin bótaskyldu.

Í gögnum málsins liggur fyrir fokheldisvottorð hússins og úttekt byggingarfulltrúa þann 23. febrúar 2012. Er þar lýst því ástandi sem húsið var í. Segir m.a. að ekki hafi verið kallað til úttektar á rakasperru í húsinu og hún sé víða ófrágengin. Sorpskýli séu komin á lóð en staðsetning ekki samkvæmt teikningu. Múrklæðning sé að molna niður á gafli.

Þann 6. júní 2018 óskuðu stefnendur eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta tilgreinda galla á fasteigninni. Var matsgerð lögð fram í málinu þann 18. september 2018. Var niðurstaða matsgerðar sú að heildarkostnaður íbúðar A í húsinu væri 5.598.799 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu. Segir í niðurstöðum matsins að heildarkostnaður við að bæta úr göllum, bæði því sem er lokið og ólokið og telst vera sameign, sé um 27.865.892 krónur. Þar af sé hlutur íbúðar Drekavalla 11A um 1/6 eða 4.644.315 krónur.

Kostnaður við að bæta úr því sem sé alfarið séreign Drekavalla 11A sé um 954.484 krónur. Heildarkostnaður íbúðar Drekavalla 11A sé því um 5.600.000 krónur.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja dómkröfur sínar á því að fasteign þeirra hafi verið gölluð í skilningi III. kafla laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, og þau eigi rétt til skaðabóta og/eða afsláttar á grundvelli 43. og 41. gr. laganna. Vísað sé til umfjöllunar matsmanns í fyrirliggjandi matsgerð D-kk-ef G-kk-ef, en eftirfarandi sé lýsing á göllum öllum í sömu röð og þeir birtist í matsgerð.

Staðfest sé með matsgerð að áfellur vanti á glugga. Líkt og segi í matsgerð sé frágangur á gluggum ekki í samræmi við samþykktar teikningar arkitekta. Á teikningum séu áfellur, sem séu hluti af klæðningu hússins, sýndar þar sem þær eigi að ganga inn á milli glugga og steypu. Síðan þurfi að þétta á milli glugga og téðra áfellna. Frágangur á milli glugga sé aftur á móti þannig að þétting sé sett á milli glugga og steypu og áfellan aðeins látin ná að þessum þéttiborða en ekki inn fyrir líkt og teikningar segi til um. Þetta valdi því að veruleg hætta sé á að vatnsleki komi inn með gluggum. Á gólfsíða glugga vanti einnig þá einangrun sem fyrirskrifuð sé og áfellur. Vísað er til matsgerðar, bls. 25, en skv. kostnaðaryfirliti á bls. 17 sé kostnaður, sem falli í hlut stefnanda, við úrbætur kr. 3.625.000 krónur.

Staðfest sé með matsgerð að frágangi á þaki sé ekki lokið. Segi þar að ekki hafi verið gengið nógu vel frá kjöljárni þess. Þá blasi við að veggur sem sé á þaki hússins og liggi eftir því endilöngu sé engan veginn nægilega frágenginn og í engu samræmi við teikningar. Á veggnum sé eingangrun sem gapi mikið og sjáist í bera steypu þar fyrir innan. Rigning eigi greiðan aðgang að steypunni og þaðan leki vatn niður með veggnum, undir einangruninni að steyptri þakplötu. Frágangi á þakkanti og téðum vegg sé ekki lokið og ekki í samræmi við teikningar. Tjörupappa, sem hafi átt að setja undir veggreim og út fyrir einangrun, vatni alveg sem auki verulega hættu á leka inn í hús. Þá eigi þarna að vera sama veggklæðning og á þaki en hana vanti alveg, og hafi þá verið sett óvarin plasteinangrun í stað 100 mm steinullar. Plastið liggi laust að veggnum og gapi víða á milli platna svo regnvatn eigi þarna greiða leið. Kostnaður við úrbætur sé 8.210.000 krónur en hlutdeild stefnenda í þeim kostnaði sé 1.368.333 krónur.

Staðfest sé með fyrirliggjandi matsgerð að frágangi á hitakerfi sé ekki lokið en svo til allan stýribúnað vantar. Móðurstöð vanti og hitastilla í öll herbergi. Kostnaður við að ljúka frágangi við hitakerfi sé samkvæmt áætlun matsmanns 870.000 krónur.

Staðfest sé með fyrirliggjandi matsgerð að klæðningu á göflum eignarinnar sé ekki lokið. Til að ljúka við klæðninguna þurfi að laga eða endurgera mikið af því sem þegar hafi verið gert. Kostnað við úrbætur meti matsmaður 500.000 krónur en hlutur stefnenda í þeirri fjárhæð sé 83.333 krónur.

Staðfest sé með fyrirliggjandi matsgerð að frágangi á lofti í geymslu og hjónaherbergi sé ábótavant og ekki lokið í geymslu. Kostnaður við úrbætur sé 125.000 krónur.

Stefnendur byggja bótakröfu sína gagnvart stefnda E-kk-þgf á því að hann hafi ekki uppfyllt upplýsingaskyldu seljanda samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Segi þar að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Samkvæmt greinargerð með frumvarpi til fasteignakaupalaga feli ákvæðið í sér að seljandi eigi, að eigin frumkvæði, að veita kaupanda þær upplýsingar sem hann veit eða má vita um. Löglíkur séu fyrir því að seljandi þekki fasteign svo að hann geti upplýst um galla á henni. Það standi seljanda nær að upplýsa um þetta enda auðveldara fyrir hann en kaupanda að leita galla uppi.

Mismiklar kröfur séu gerðar til seljenda, t.d. eftir því hversu lengi þeir hafa átt eign og hvort þeir hafi byggt hana, en í því sambandi verði að benda á að byggingaraðili eignarinnar og byggingarstjóri sé tengdafaðir stefnda A-kk-ef og hann eigi aðrar íbúðir í raðhúsalengjunni.

Óumdeilt sé að stefndi Ö-kk-nf hafi vitað af téðum göllum á eigninni en hafi frá upphafi borið fyrir sig að með vísan til skoðunarskyldu sinnar hefðu stefnendur átt að verða gallanna varir við skoðun auk þess sem eignin væri skráð á byggingarstig 4 (fokheld eign). Fjallað sé um aðgæsluskyldu kaupanda í 29. gr. laga um fasteignakaup. Aðgæsluskyldan taki aðeins til galla sem kaupandi átti að þekkja til og telja stefnendur ljóst að ekki sé hægt að gera þá kröfu til þeirra að átta sig á að áfellur vanti, enda almennt ekki á færi ófaglærðra, eða að þau fari upp á þak til að athuga hvort það sé fullbúið eða taki eftir að stjórnstöð vanti á hitakerfi. Einkum og sér í lagi vegna þess að þær upplýsingar sem stefndu hafi gefið við söluna hafi ekki veitt stefnendum neina ástæðu til að athuga þessa hluti sérstaklega, enda stefnendur að kaupa fullbúið hús og hafi því treyst því að svo væri. Þá segi í 3. mgr. 29. gr. að aðgæsluskylda víki fyrir upplýsingaskyldu seljanda. Í greinargerð segir að með ákvæðinu sé verið að segja að upplýsingaskylda seljanda standi óhögguð og takmarkist ekki af aðgæsluskyldu kaupanda. Stefnendur hafi ekki áttað sig á að eignin hefði ekki fengið lokaúttekt en stefndi Ö-kk-nf hafi sagt á sáttafundi á fasteignasölu að það væri mjög algengt í þessu hverfi í Hafnarfirði að eignir væru tilbúnar en ekki búið að ljúka því formsatriði að skrá á byggingarstig 7. Þá hafi rakaskemmdir ekki verið sýnilegar við skoðun eignarinnar en séu alþekkt vandamál í húsinu, eins og stefnendur hafi komist að eftir kaup.

Eignin hafi verið seld sem fullbúin, jafnvel þótt hún hafi verið skráð á byggingarstigi 4 (fokheldi). Ef svo hefði ekki verið hefði þurft að tilltaka hvað ætti eftir að framkvæma svo að eignin teldist fullbúin.

Á eigninni séu gallar, sbr. matsgerð, sem stefnda E-kk-þgf hafi verið fullkunnugt um en kosið að segja ekki frá. Vegna þessa beri hann skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda, sem nemi þeirri fjárhæð sem kostar að bæta úr meintum göllum.

Til vara er krafist afsláttar á grundvelli sömu sjónarmiða.

Þá hafi stefndi Ö-kk-nf einnig brotið gegn 27. gr. fkl. þar sem eignin sé ekki í samræmi við upplýsingar sem fram hafi komið í auglýsingum og söluyfirliti. Fasteignin hafi verið auglýst sem fullbúið raðhús á frábærum stað. Í söluyfirliti segi um ástand glugga að það sé gott, um ástand þaks segir að það sé gott og um upphitun segir að hún sé Danfoss. Ekki sé tekið fram að þak og gluggar séu ófrágengnir og að á upphitun vanti stýrikerfi þannig að hægt sé að stjórna hita í húsinu. Upplýsingarnar séu þannig beinlínis rangar.

Stefndi Ö-kk-nf beri ábyrgð á því að eignin sé sögð fullbúin og ástand þaks og glugga gott og ekkert sagt um upphitun annað en að ofnakerfi sé frá Danfoss.

Um ábyrgð stefnda H-kk-ef byggja stefndu á því að ákvæði um starfsheimild nema í námi til löggildingar í sölu fasteigna og skipa sé að finna í 8. gr. a í lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna o.fl. Komi þar fram að nema, sem starfi sem sölumaður hjá löggiltum fasteignasala, sé heimilt að sinna ákveðnum verkefnum. Í 2. mgr. komi fram að verkefnin séu unnin undir ábyrgð og eftirliti fasteignasala þannig að stefndi H-kk-nf beri ábyrgð á störfum B-kk-ef. Hafi B-kk-nf Þ-kk-nf ekki uppfyllt skilyrði 8. gr. a á þeim tíma sem sala fór fram byggist ábyrgð stefnda H-kk-ef á 8. gr. um að heimilt sé að fela einstaklingum sem hjá fasteignasala starfa afmörkuð verkefni við sölu einstakra eigna. Bótaskylda fasteignasala sé einkum byggð á röngum upplýsingum í söluyfirliti og við sölumeðferð en stefndi H-kk-nf beri þó einnig ábyrgð á störfum V-kvk-ef G-kvk-ef á grundvelli 2. mgr. 6. gr. laga nr. 70/2015, en hún hafi fyrst komið að málinu á kaupsamningsfundi.

Stefnendur telja sýnt að stefndi H-kk-nf og B-kk-nf, sem starfað hafi á hans ábyrgð og í hans umboði, hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi í starfi sínu, með því að hafa ekki við sölumeðferð eignarinnar tekið fram að eignin væri ekki fullbúin, en hún hafi sérstaklega verið auglýst og kynnt sem fullbúin eign. B-kk-nf þekki til eignarinnar enda búi hann í sama húsi. Eftir að stefnendur fengu eignina afhenta hafi þau fengið upplýsingar um gríðarleg lekavandamál í raðhúsalengjunni, sbr. umfjöllun matsmanns, og telji að B-kk-nf hefði átt að taka það fram í söluyfirliti. Stefnendur hafi strax lýst kröfu á hendur stefnda E-kk-þgf er galla varð ljóst og hafi hann hafnað henni þeim á þeim grunni að með vísan til skoðunarskyldu hefðu kaupendur átt að sjá þessa galla við skoðun. Óumdeilt sé þannig að seljandi vissi af göllunum. Hann bendi þó á það sem fram komi í söluyfirliti að byggingin sé skráð á byggingarstig 4. Upplýsingar í söluyfirliti séu um margt rangar en stefnendur hafi mátt treysta því að það sem þar kæmi fram væri rétt. Í söluyfirliti segi til dæmis að ástand glugga sé gott en ekkert getið um að frágangi glugga sé ekki lokið. Í söluyfirliti segi að upphitun sé Danfoss en ekki getið um að ekkert hitastýringarkerfi sé í eigninni. Ástand þaks sé sagt gott en ekki getið um að það sé ófrágengið og gallað. Gallar séu sagðir engir og fyrirhugaðar framkvæmdir engar þótt húsið sé í raun ekki fullfrágengið. Þá segi í fyrirsögn að eignin sé fullbúin. Þótt seljandi beri ábyrgð á því sem fram komi í söluyfirliti ber fasteignasala skv. 10. gr. laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 skylda til að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli geta skipt fyrir kaupanda við sölu eignarinnar. Nánar sé mælt fyrir um efni söluyfirlýsingar í 11. gr. laganna. Fasteignasali beri sjálfstæða ábyrgð gagnvart kaupanda á því að hann efni þær skyldur sem á hann séu lagðar í 10. og 11. gr., sbr. 3. mgr. 12. gr.

Í yfirlýsingu húsfélags, sem sambýliskona stefnda A-kk-ef hafi gert, segi að engar framkvæmdir séu væntanlegar. Ekki sé sérstaklega bent á það af hálfu fasteignasala að maki seljanda, sem sé og dóttir byggingarstjóra á Drekavöllum 11, hafi gert yfirlýsinguna.

Í 25. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segi að sé um að ræða hús í byggingu beri seljanda að gera glögga grein fyrir byggingarstigi, svo og áföllnum byggingarkostnaði og áætlun um endanlegan byggingarkostnað. Sérstaklega sé kveðið á um í 5. mgr. ákvæðisins að annist löggiltur fasteignasali sölu eignar skuli hann sjá til þess að þessar upplýsingar og gögn liggi fyrir og séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur sé gerður og undirritaður. Stefndu hafi bæði brotið þetta ákvæði enda hafi eignin verið seld sem fullbúin eign. B-kk-nf, sem hafi starfað á ábyrgð og í umboði stefnda H-kk-ef, og stefndi sjálfur hafi brotið gegn starfsskyldum sínum, þeir hafi brotið gegn lögbundnum skyldum sínum og sýnt af sér stórkostlegt gáleysi. Beri stefndi H-kk-nf því skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda, sem þau hafi orðið fyrir vegna saknæmrar háttsemi hans og stafsmanns hans, sbr. 12. gr. laganna.

Til vara sé krafa á hendur stefnda E-kk-þgf byggð á 18. gr. fasteignakaupalaga. Með vísan til kostnaðaráætlana í niðurstöðum matsmanns sé ljóst að skilyrði 18. gr. um að ágalli rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði sé uppfyllt enda nemi kostnaður við lagfæringar á göllum tæpum 13% af söluverði eignarinnar. Auk þessa telji stefnendur að stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og þannig væri einnig unnt að beita 18. gr. laganna fyrir sig á þeim grunni, með því að upplýsa ekki um að eignin væri ekki fullbúin, líkt og lýst hafi verið, en þó sé vísað til fyrri umfjöllunar þar um.

Kostnaður við úrbætur sé 5.598.799 krónur að teknu tilliti til núgildandi reglna um endurgreiðslu virðisaukaskatts. Söluverð eignarinnar hafi verið 47.000.000 króna og kostnaður miðað við þær forsendur 11,9% af söluverði eignarinnar. Þar sem um nýlega eign sé að ræða megi gera ríkar kröfur til þess að hún sé ekki haldin göllum þannig að fallast beri á kröfu stefnenda um skaðabætur og eða afslátt á grundvelli 18. gr. fasteignakaupalaga.

Tryggingamiðstöðinni sé stefnt til réttargæslu í máli þessu þar sem stefndi H-kk-nf sé með starfsábyrgðartryggingu hjá félaginu.

Stefnendur krefjast þess að stefndu greiði þeim skaðabætur að fjárhæð 5.598.799 krónur ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. vaxtalaga frá 30. september 2016 til 26. október 2017 en þann dag hafi verið liðinn mánuður frá þeim degi er stefnendur lögðu fram upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta en þá var stefndu send matsgerð D-kk-ef G-kk-ef. Krafist er dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga frá þeim degi til greiðsludags, sbr. 9. gr. laganna.

Vísað sé til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum III. kafla um galla og 37. gr., sbr. 41. og 43. gr. Þá sé vísað til laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna o.fl., einkum 6. gr. og II. kafla. Þá er vísað til fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, einkum 25. gr. Kröfu um skaðabóta og dráttarvexti styðji stefnendur við reglur IV. kafla laga nr. 38/2001. Um málskostnað vísist til XXI. kafla laga nr. 91/1991, sérstaklega 129. og 130. gr. Varðandi varnarþing vísist til 32. og 42. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda A-kk-ef Þ-kk-ef B-kk-ef.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda en til vara að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Þá er gerð krafa um málskostnað. Kveður hann fasteignina að Drekavöllum 11 í Hafnarfirði hafa verið byggða á árinu 2007 af byggingarfélaginu H.B. Harðarsyni. Húsið sé hannað á arkitektastofunni Funkis og sé aðalhönnuður þess I-kvk-nf H-kvk-nf H-kvk-nf arkitekt. Burðarþols og tækniteikningar hafi verið unnar af G-kk-þgf V-kk-þgf verkfræðingi. Byggingarstjóri hússins hafi verið G-kk-nf E-kk-nf húsasmíðameistari. H.B. verktakar hafi lent í fjárhagsvandræðum í kjölfar hrunsins og svo farið að lokum að Landsbankinn hafi leyst eignina alla til sín. E-kk-nf B-kk-nf byggingameistari hafi keypt húsið af bankanum árið 2012. Þegar hann hafi keypt húsalengjuna hefði verið búið í húsi stefnenda og næsta húsi við hliðina um nokkurra ára skeið. Hin húsin hafi verið um það bil tilbúin undir tréverk. Húsið hafi ekki verið fullbúið að utan en meðal annars hafi verið eftir að ganga frá klæðningu þess á nokkrum stöðum.

Stefndi hafi keypt fyrrgreint hús stefnenda af E-kk-þgf á árinu 2012 og búið í því þar til stefnendur hafi keypt það af honum í árslok 2016. Á þeim tíma hafi verið unnið í hinum húsunum og þeim komið í notkun. Stefndi hafi ekkert komið að þeirri vinnu enda ekki faglærður. Jafnframt hafi verið unnið í sameign hússins og hafi sérstakur framkvæmdasjóður hjá húsfélaginu staðið straum af kostnaði við þær. Inneign í framkvæmdasjóði nam 720.403 krónum þegar stefnendur keyptu eignina.

Þegar að því hafi komið að selja eignina hafi stefndi leitað til B-kk-ef Þ-kk-ef R-kk-ef sem starfar hjá Domusnova fasteignasölu. Ástæðan fyrir því vali hafi verið sú að B-kk-nf hafi búið í sömu raðhúsalengju og þekkt því húsið vel. Stefnendur hafi upphaflega mætt á opið hús en komið svo aftur síðar og skoðað það undir leiðsögn B-kk-ef. Hins vegar hafi stefnendur aldrei haft neitt samband við seljanda og aldrei leitað eftir upplýsingum frá honum.

Þegar stefnendur hafi skoðað húsið hafi vinnupallur verið við gafl hússins en verið var að ljúka frágangi bárujárnsklæðningar, sem ákveðið hafði verið að setja utan á múrhúð hússins, því til frekari varnar. Á þessum tíma hafi verið unnið að flasningum á hornum. Hafi stefnendur þá gert kröfu að þeim framkvæmdum yrði lokið og vinnupallurinn tekinn niður áður en þau flyttu inn. Hafi það verið gert.

Upphaflega hafi stefndi sett 51.900.000 krónur fyrir húsið. Með vísan til þess að húsið væri enn á byggingarstigi 4 og að framkvæmdum utanhúss ekki verið alveg lokið, hafi verið ákveðið að lækka verðið í 49.900.000 krónur og endanlegt söluverð orðið svo 47.000.000 króna.

Á söluyfirliti fyrir eignina segi að um fullbúið raðhús sé að ræða á frábærum stað. Þar segir jafnframt að raðhúsið sé fullfrágengið að innan. Hvergi sé minnst á að húsið sé fullfrágengið að utan. Í söluyfirlitinu segi síðan að húsið sé á byggingarstigi 4 en fullfrágengin hús séu á byggingarstigi 7. Við kaupsamningsgerðina hafi legið frammi vottorð Þjóðskrár þar sem byggingarstig hússins sé sagt 4 en ekki 7.

Þá hafi einnig legið frammi yfirlýsing húsfélagsins, en þar komi fram að húsgjöld vegna eignarinnar séu 5.200 krónur á mánuði. Segi í yfirlýsingunni að einungis kostnaður af framkvæmdum sé innifalinn í húsgjöldunum, enda sé engin eiginleg sameign í raðhúsinu og eini tilfallandi sameiginlegi kostnaðurinn sé vegna framkvæmda við ytra byrði hússins og viðgerðir á því. Í yfirlitinu komi fram að innstæða í sjóðnum vegna framkvæmdagjaldsins nemi 720.403 krónum.

Við afhendingu eignarinnar hafi stefndi farið með stefnendum um húsið, bæði að utan og innan. Hann hafi farið yfir hitakerfið með þeim, sýnt þeim hvernig það virkaði og hvernig ætti að stilla hitann á hverri hæð og í hverju herbergi fyrir sig. Hafi stefnendur engar athugasemdir gert, hvorki við ástand hússins, frágang þess né búnað. Ekki hafi orðið vart við neinn raka eða lekaskemmdir í svefnherberginu við þessa skoðun.

Eftir að athugasemdir hafi borist frá stefnendum um veturinn, er snúið hafi að leka í svefnherbergi og því að engin stjórnstöð væri fyrir hitakerfið, hafi stefndi boðið stefnendum að láta kaupin ganga til baka. Þau hafi hafnað því. Stefndi hafi einnig boðist til þess að láta pípulagningameistara ganga frá stýringu á hitanum, stefnendum að kostnaðarlausu, en þau hafi hafnað því. Sáttafundir voru haldnir en án nokkurs árangurs vegna eindreginnar afstöðu stefnenda.

Stefndi byggir á því að fasteignin að Drekavöllum 11A hafi ekki verið haldin neinum þeim annmörkum við afhendingu hennar sem falli undir skilgreiningu 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Eignin hafi verið níu ára gömul við söluna og hafi verið í notkun allan tímann. Fasteignin hafi staðist allar kröfur sem leiða hafi mátt af lögum um fasteignakaup og kaupsamningnum um eignina. Stefndi hafi ekki leynt stefnendur neinu og ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Hann hafi upplýst fasteignasalann sem annaðist sýningu eignarinnar um allt sem hann vissi um fasteignina. Hann hafi engu leynt hann og engar rangar upplýsingar gefið. Þessum upplýsingum hafi fasteignasalinn miðlað til stefnenda en að auki hafi stefndi ávallt verið reiðubúinn til að sýna eignina frekar og veita umbeðnar upplýsingar. Engin slík beiðni hafi þó borist fyrr en eftir að kaup höfðu komist á. Stefnandi hafi því uppfyllt allar skyldur sínar samkvæmt 26. og 27. gr. fasteignakaupalaganna.

Þá segi í 1. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Í 2. mgr. segi að hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun.

Stefndi telur að stefnendur hafi getað kynnt sér alla helstu eiginleika eignarinnar og að hún sé ekki haldin neinum þeim göllum sem þau hafi ekki mátt sjá við skoðun. Nú beri þau hins vegar fyrir sig ýmis atriði sem þau telji fela í sér galla á hinni seldu fasteign, í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga. Staðreyndin sé hins vegar sú að ekkert sé komið fram um eignina sem ekki hafi mátt sjá við eðlilega skoðun hennar. Hafi stefnendur til að mynda ekki séð að það var engin stjórnstöð við hitaveitugrindina, eða misfellur í lofti geymslu, sé augljóst að þau hafi vanrækt skoðunarskyldu sína. Hið sama gildi um önnur þau atriði sem þau beri nú fyrir sig sem galla. Vegna vanrækslu sinnar geti þau ekki borið þessi atriði fyrir sig nú og heimtað bætur vegna þeirra.

Í stefnu segi að eftir afhendingu eignarinnar hafi stefnendur orðið varir við raka í þeim tveimur svefnherbergjum sem séu á þriðju hæð hússins, og að í ljós hafi komið eftir skoðun sérfræðings að líkleg ástæða rakans væri að áfellur vanti á alla glugga í eigninni og þak sé óklárað að hluta. Á veggjum þriðju hæðarinnar hafi einnig komið í ljós ummerki rakaskemmda sem stefnendur hafi verið leyndir við skoðun.

Einungis rúmir tveir mánuðir hafi liðið frá því að stefnendur skoðuðu eignina þar til þau hafi fengið hana afhenta. Með ólíkindum sé að merki hafi komið fram á víð og dreif um íbúðina á þessum stutta tíma, þ.e.a.s. lekamerki sem ekki hafi mátt sjá við eðlilega, vandvirka skoðun. Engin rök séu færð fyrir fullyrðingu stefnenda í stefnu um að þau hafi verið leynd þessum ummerkjum enda ekki gott að átta sig á því hvernig slíku hefði mátt leyna.

Hvorki í skýrslu Tækniþjónustunnar né mati hins dómkvadda matsmanns sé staðfest að í raun hafi lekið með einhverjum gluggum í húsinu. Þann tíma sem stefndi hafi búið í húsinu hafi hann aldrei orðið var við leka með gluggum. Tíu ár séu liðin síðan húsið hafi verið byggt og enn hafi enginn gluggi í húsinu lekið. Gluggabúnaður hússins sé því ekki gallaður og sé bótakröfum stefnenda vegna meints vanbúnaðar þeirra hafnað.

Fasteignin hafi verið á byggingarstigi 4 þegar hún var seld og framkvæmdir stóðu yfir við að ljúka frágangi hennar. Þetta feli ekki í sér að eignin sé gölluð heldur sé hún ókláruð. Í stefnu vísa stefnendur í fyrrgreinda skýrslu Tækniþjónustunnar og þá niðurstöðu hennar að ýmislegt þurfi að klára sem eftir standi af byggingunni svo að sómi verði af. Um þetta sé ekki deilt af hálfu stefnda. Það sé augljóst við skoðun eignarinnar að ýmsum frágangi á þaki sé ólokið og einnig ýmsum frágangi við klæðningu hússins. Þetta blasi við öllum sem skoði húsið að utan. Þannig blasi það við frá götunni að veggstubbur sem gangi eftir endilöngu þakinu sé ófrágenginn. Þetta hafi ekki getað farið fram hjá stefnendum við skoðun sína sem fram hafi farið um hásumar.

Því sé hins vegar hafnað að það litla sem vanti á lokafrágang eignarinnar hafi valdið tjóni á henni sem telja megi til galla. Þá veki stefndi enn athygli á því að í húsfélaginu hafi verið rekinn sérstakur sjóður sem eingöngu sé ætlaður til að greiða fyrir framkvæmdir, og hafi stefnendum verið kunnugt um tilvist þessa sjóðs.

Það veki athygli að stefnendur hafi ekki kosið að stefna byggingarstjóra hússins, hönnuði þess eða tryggingafélögum þeirra. Af lestri matsgerðar hins dómkvadda matsmanns megi ráða að hann telji helstu ágalla hússins annaðhvort stafa af rangri hönnun, þ.e.a.s. ófullnægjandi hönnun sem valdi hættu á leka inn í húsið, eða af því að vikið sé frá fyrirmælum hönnuðar við byggingu hússins. Hvort tveggja séu atriði sem stofnað gætu til ábyrgðar hönnuðar og byggingarstjóra.

Fyrir tjóni sem verður vegna mistaka hönnuðar eða byggingastjóra séu þessir aðilar tryggðir ábyrgðartryggingu. Yrðu fullyrðingar og niðurstöður matsmannsins taldar réttar sé ljóst að unnt hefði verið að sækja bætur í hendur þessara aðila og tryggingafélaga þeirra. Það sé skylda tjónþola að íslenskum rétti að takmarka tjón sitt eins og kostur sé. Með því að sækja ekki þann rétt og láta hugsanlegar kröfur sínar á hendur þessum aðilum fyrnast í höndum sér hafi stefnendur aukið á hugsanlegt tjón stefnda. Verði stefnendur að bera hallann af þessari vanhirðu sinni.

Stefndi mótmælir niðurstöðum matsgerðarinnar.

Matsliður 1 varði frágang á gluggum og sé hann jafnframt dýrasti verkþátturinn í niðurstöðu matsmannsins. Það sé niðurstaða matsmannsins að frágangur á gluggum sé í ósamræmi við samþykktar teikningar arkitekta. Hann telji þann frágang sem var viðhafður auka hættu á að vatnsleki komi inn með gluggum. Mæli hann fyrir um umtalsverðar framkvæmdir við breytingu á þessum frágangi sem meðal annars feli í sér að fjarlægja klæðningu í kringum glugga, smíða nýjar áfellur og fleira. Samtals hljóði þessi framkvæmd upp á 3.625.000 krónur.

Stefndi hafnar þessum matslið alfarið af margvíslegum ástæðum. Um sé að ræða glugga sem framleiddir séu af Húsasmiðjunni og settir í samkvæmt viðurkenndum aðferðum. Hann telur að sýnt sé fram á að framkvæmdin sé í andstöðu við uppdrátt hönnuðar en það sem þó skipti meira máli sé að sá frágangur sem matsmaðurinn mæli með sé ekki góður og myndi auka frekar á hættu á leka með gluggum en ekki. Það sé viðurkennt að óheppilegt sé að láta álflasningar liggja í steinsteypu. Það skapi tæringu í álinu á tiltölulega skömmum tíma og myndi eyðileggja flasninguna. Sú aðferð sem notuð var sé betri, en góð vinnubrögð væru að kítta gluggann utan við Ilmolborðann til öryggis.

Meginatriði málsins sé að húsið hafi veirð tíu ára gamalt þegar matsmaður skoðaði það. Gluggarnir hafi haldið allan þennan tíma og ekki lekið. Ekkert tjón hafi orðið. Þótt einhverjir byggingarhlutar hafi e.t.v. ekki verið byggðir í samræmi við deiliteikningar, þá sé það ekki neitt sem stefndi beri ábyrgð á. Hann hafi ekki byggt húsið og hafi ekki hugmynd um hvort fyrirmælum hönnuðar hafi verið fylgt í öllum tilfellum út í hörgul. Í þessu felist ekki galli á hinni seldu eign sem stefndi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum fasteignakaupalaga.

Þótt matsmaður telji að aukin hætta sé á leka vegna þess að eitthvað hafi verið framkvæmt öðruvísi en hönnuður hafi mælt fyrir um, eða öðruvísi en hann sjálfur teldi best, þá sé ekki víst að nokkurn tíma muni leka. Það hafi ekki lekið á tíu árum og því ætti það að byrja nú? Hætta á tjóni að mati matsmanns sé ekki tjón í skilningi fasteignakaupalaganna. Tjónið verði að hafa orðið og það verður að vera unnt að meta umfang þess og afleiðingar.

Hvað varði gólfsíða glugga þá verði enn og aftur að árétta að frágangi hússins hafi ekki verið lokið. Það hafi blasað við öllum sem skoðuðu húsið með opnum augum. Það eina sem vanti á gólfsíða gluggann sé flasningin sjálf. Annar frágangur hafi verið fullnægjandi.

Matsmaður fullyrði að uppdrættir mæli fyrir um að áfellur við glugga eigi að vera hallandi frá glugganum þannig að vatn komist út að ytri brún klæðningar. Þá eigi að vera 10 mm drengöt í áfellunni sem hleypi vatninu út. Um þetta sé það að segja að hvergi á uppdráttum sé hægt að sjá að mælt sé fyrir um þennan halla. Það verk að bora drengötin í áfellurnar sé svo fljótlegt og smávægilegt að fráleitt sé að meta það sem galla á seldri, notaðri eign. Auk þess sem þetta hafi ekki valdið vandræðum.

Stefndi telur augljóst að stefnendur hafi brugðist skoðunarskyldu sinni þegar þau hafi látið það fram hjá sér fara að frágangi undir glugga var ólokið. Svo augljóst sé það.

Matsliður 2 snúi að þakinu. Þar sé óumdeilt að frágangi á vegg sem gengur eftir öllu húsinu miðju sé ófrágenginn. Það blasi við frá götu eins og fyrr segir. Stefnendur taki sjálf undir það í stefnu hversu augljóslega þetta blasi við. Hafi þau haft athugasemdir við það hafi þau átt að koma þeim á framfæri í síðasta lagi við gerð kaupsamnings. Einungis bráðabirgðafrágangur sé á veggnum en framkvæmdir við hann hafi verið fyrirhugaðar þegar stefnendur keyptu húseign sína. Þessi bráðabirgðafrágangur hafi verið nægilegur hingað til en að sjálfsögðu þurfi að ganga endanlega frá veggnum, einangrun og klæðningu. Ekkert tjón hafi þó orðið vegna þessa enn sem komið sé.

Hvað varði frágang á kjöljárni þá séu deildar meiningar um það hvað sé heppilegast. Ekki tíðkist lengur að setja bæði gúmmíþéttingar og beygja kjöljárnið niður í bárurnar. Það loki fyrir hringrás öndunar. Svo virðist sem ákveðið hafi verið að beygja járnið niður en nota ekki þéttingar. Megi af matsgerð ráða að það verk hafi ekki verið fullklárað. Hins vegar verði ekki með vissu ráðið hvort þetta eigi við um hús stefnenda og þá hversu stór hluti af kilinum sé ókláraður að þessu leyti. Það segi bara að það sé ekki beygt niður alls staðar. Þetta sé auðvitað ómarkviss niðurstaða sem ekki sé unnt að vinna með.

Hvað varði frágang við þakrennur þá sé það rangt sem haldið sé fram í matsgerð að notast hafi átt við þakdúk en ekki þakpappa. Þvert á móti segi teikningin að nota eigi tjörupappa. Þá sé aðfinnsluvert að matsmaður felli dóm yfir hönnun á klæddum veggjum að norðanverðu. Þetta sé hannað af viðurkenndum hönnuði og unnið í samræmi við samþykktar teikningar hans. Hafa beri hér í huga að hönnuði hafi ekki verið gefinn kostur á að gæta réttar síns eða verja hugverk sitt á matsfundum.

Þótt matsmaður telji ef til vill að einhver annar frágangur eða önnur hönnun sé hentugri, þá sé það ekki galli á notaðri seldri eign. Hér skipti máli að sú hætta, sem matsmaður lýsi og segi að geti hugsanlega skapast, hafi ekki skapast. Ekkert tjón hafi orðið af þessari hönnun eða frágangi, sem stefndi beri ábyrgð á.

Hið sama eigi við um þakið við svefnherbergið að sunnanverðu. Matsmaður staðfesti að það sé byggt í samræmi við hönnun en að hönnunin sé ófullkomin þar sem skorti á loftun og eðlilega losun vatns af þakinu. Segi matsmaður að öll skilyrði myglugrósku séu fyrir hendi. Hann hafi hins vegar ekki kannað hvort mygla væri til staðar. Alger óvissa ríki því um það hvort þessi skilyrði hafi skapað það tjón sem matsmaður telur að bregðast eigi við. Það geti ekki verið á ábyrgð seljanda notaðrar fasteignar að sjá fyrir allar mögulegar og ómögulegar hættur á leka, raka, myglu eða skemmdum um ókomna framtíð. Stefndi sé ekki byggingarfróður og geti ekki lagt mat á slík atriði. Öðru máli gegndi ef fyrir lægi að slíkt tjón hefði þegar orðið þegar kaupin komust á.

Matsmaður víki að því að það vanti eitt 70 mm yfirfallsrör. Þessari athugasemd fylgi vangaveltur hans um það að ef niðurföll stíflist fari enn verr en ella, eins og hann orði það. Hann telji þó rétt að benda á að niðurföllin af þessu þaki séu 6 og ef til vill ekki þörf á yfirfalli þar sem ólíklegt sé að þau stíflist öll samtímis. Nú liggi fyrir að rörin hafi ekki stíflast og ekkert tjón hafi orðið. Jafnframt liggi fyrir að stefndi hafi ekki byggt umrætt hús og beri ekki ábyrgð gagnvart stefnendum sem framleiðandi þess, en matsgerð hins dómkvadda matsmanns beri oft meira merki um eins konar gæðaúttekt en úttekt á raunverulegum göllum og því tjóni sem þeir hafa valdið. Vöntunin á þessu röri sé ekki galli á fasteigninni í skilningi fasteignakaupalaga.

Því sé mótmælt sem haldið sé fram á bls. 9 í matsgerð að þakpappinn sé ekki eldsoðinn út yfir og framan á þakkant. Hann sé eldsoðinn á og það hafi sést vel við skoðun.

Timburþakið sé byggt í samræmi við hönnun viðurkennds hönnuðar sem samþykkt hafi verið af byggingaryfirvöldum. Stefndi beri ekki ábyrgð á því gagnvart stefnendum að breyta hönnun og uppbyggingu þaksins í samræmi við hugmyndir matsmannsins. Hönnun hússins sé ekki til endurskoðunar í þessu máli enda hafi hönnuðurinn ekkert komið að því og hafi ekki verið matsþoli. Svör hans liggi því ekki fyrir. Ekki liggi heldur fyrir neinar mælingar á raka eða staðfesting á myglu.

Stefndi kveðst alfarið hafna öllum hugmyndum matsmannsins um úrbætur á þaki. Á bls. 11 í matsgerð lýsi hann hugmyndum sínum um það hvernig hefði átt að byggja þakið. Hann vilji láta endurhanna húsið í samræmi við hugmyndir sínar. Í stuttu máli verði að segja að hugmyndir hans um breytingar á húsinu séu fráleitar, þær séu óþarfar og gangi langt út yfir allt sem seljandi notaðrar fasteignar geti borið ábyrgð á. Enn á ný sé áréttað að þessi frágangur hafi ekki valdið neinum vandræðum í meira en tíu ár. Hann hafi ekki valdið neinum leka öll þessi ár og engar vísbendingar séu um að það sé að breytast. Húsið sé því ekki gallað hvað þetta varði. Það sé byggt í samræmi við teikningar og samkvæmt samþykktum teikningum.

Ef vikið sé að matslið nr. 3 þá sé rétt að vekja fyrst athygli á því að kerfið sé fullhannað. Þá hönnun hafi G-kk-nf V-kk-nf verkfræðingur annast og hafi sú hönnun hans verið samþykkt af yfirvöldum. Hitakerfið hafi verið tekið út af byggingarfulltrúa og samþykkt. Í tíu ár hafi kerfið virkað vel og haldið öllu húsinu heitu. Hið sama hafi gilt og gildir enn um húsið við hliðina. Kyndingin sé því fullnægjandi ef rétt er að verki staðið.

Vissulega skal tekið undir það að það er þægilegra að hafa stjórnstöð sem tengist hitamælum, inni og úti, og hitastillum í hverju rými í húsinu. Kerfið sem stefnendur keyptu hafi hins vegar ekki verið búið slíkum búnaði. Því hafi hvergi verið haldið fram að svo væri. Við mjög einfalda skoðun hafi blasað við að enginn slíkur búnaður fylgdi hitakerfinu í þessu húsi. Engin stjórnstöð og engir hitastillar. Þetta hafi einfaldlega ekki getað farið fram hjá neinum sem skoðaði eignina. Í því sambandi sé rétt að minna á að stefnendur hafi skoðað eignina tvisvar áður en þau gerðu tilboð í hana. Þau hafi heldur engar athugasemdir gert við stefnda um hitakerfið þegar hann hafi afhent þeim húsið og kennt þeim á kerfið. Sé rétt að vísa hér enn og aftur til ákvæða 2. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup þar sem segi að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við skoðun.

Stefndi hafnar því hins vegar alfarið að hitakerfið sé gallað. Það sé einfaldlega ekki jafn fullkomið og það gæti verið. Það sé algengt að sérstakri stjórnstöð sé sleppt enda geri byggingaryfirvöld ekki kröfu um hana. Þá veki stefndi athygli á því að til að ná sátt í málinu hafi hann boðist til þess að útvega pípulagningarmann sem myndi setja upp slíkt stjórnkerfi í húsið, stefnendum að kostnaðarlausu. Þessu hafi stefnendur hafnað án gildrar ástæðu og brutu þar gegn úrbótarétti stefnda samkvæmt 39. gr. fasteignakaupalaga.

Stefnendur hafi ítrekað boðað birtingu á úttekt sem fyrirtækið Hitakerfi ehf. mun hafa gert á kerfinu. Síðast hafi þau gert það í stefnu. Enn hafi þessi úttekt ekki verið birt og sé skorað á stefnendur að leggja hana fram undir rekstri þessa máls.

Í matslið 4 fjalli matsmaður um frágang klæðningar á vesturgafli hússins. Þetta sé sá gafl sem vinnupallurinn hafi verið við þegar stefnendur skoðuðu eignina. Þau hafi því vitað að framkvæmdir stóðu yfir við þessa klæðningu. Þeim framkvæmdum sé ólokið og sé það á vettvangi húsfélagsins og framkvæmdasjóðs að ljúka þeim.

Matsmaður fjalli ítarlega um það að frágangur á áfellum og samskeytum sé ekki sem skyldi. Undir það allt megi taka, enda verkinu ólokið. Hins vegar sé það rangt sem matsmaður haldi fram að þarna sé mikil hætta á leka. Hann virðist ekki gera sér grein fyrir því að húsið sé upphaflega klætt með múrhúð í samræmi við hönnun hússins. Húsið sé því klætt og ekki hætta á leka. Fyrri eigandi hafi hins vegar ákveðið að klæða með álklæðningu að auki. Enginn leki hafi komið þarna fram og ekkert tjón orðið. Einungis þurfi að ljúka við frágang klæðningarinnar eins og augljóst hafi verið við sýningu hússins.

Ekki þurfi að eyða mörgum orðum um matslið 5. Ástand og frágangur lofta í geymslu og hjónaherbergi sé augljós hverjum sem hafa sæmilega sjón. Stefndi hafi farið yfir það með stefnendum við afhendingu að hann hefði sjálfur sparslað loftið í geymslunni og málað það, fyrst og fremst til að rykbinda það. Fyrir hafi legið að það þyrfti frekari spörslun og slípun til að gera það fallegt. Enn og aftur er hér minnt á að stefnendur voru ekki að kaupa nýja eign af stefnda.

Sprungan í stofunni sé einnig augljós og hið sama gildi um ástæður hennar. Þarna mætist timburþak og steypt loft. Ekkert sé óeðlilegt við að sprungur myndist á slíkum samskeytum enda mismunandi hreyfing á þessum ólíku byggingarefnum. Um þetta hafi verið fjallað sérstaklega við afhendingu eignarinnar og stefnendur engar athugasemdir gert.

Um báða síðastgreindu matsliðina gildi það að enga skerðingu sé þar að finna á notagildi fasteignarinnar. Þetta sé ekki galli heldur séu þetta útlitsatriði sem blasað hafi við öllum sem skoðuðu eignina af einhverri alvöru.

Í matsliðnum „Matsefni og mat“ sé matsmaður beðinn um að gera grein fyrir því hvort eignin sé fullbúin í samræmi við teikningar, lög og reglugerðir. Í umfjöllun sinni um þessa spurningu staðfesti matsmaður í raun allt það sem stefndi hafi haldið fram hér að framan. Eignin sé fullbúin og frágengin að innan eins og segi í söluyfirliti. Hún sé á byggingarstigi 4 og matsstigi 8 sem þýði að um sé að ræða húseign sem tekin hafi verið í notkun í byggingu. Þetta komi einnig fram í söluyfirliti og öðrum gögnum sem hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð. Stefnendur hafi engu verið leyndir og fengið það sem þau gerðu tilboð í, á verði sem samræmdist stöðu byggingarinnar og framkvæmda að utan.

Stefndi gerir miklar athugasemdir, bæði við tillögur matsmanns um framkvæmdir við húsið, sem hann telji óþarfar að öðru leyti en þær sem einfaldlega eigi eftir að ljúka, eins og vegginn á þakinu og klæðninguna. Þá séu þær fráleitt umfangsmiklar og í engu samræmi við ástand hússins. Matsmaður leggi til endurhönnun hússins að stóru leyti og framkvæmdir sem séu svo umfangsmiklar að telja verði þær alveg fráleitar.

Það fyrsta sem stingi í augun sé að matsmaður reikni kostnað við hönnun og eftirlit af öllum matsliðum. Meira að segja af spörslun og málningu lofts í geymslu. Sá hluti kröfu stefnenda á hendur stefnda vegna hönnunar nemi samtals 1.119.667 krónum. Þessum lið sé alfarið hafnað enda teljist endurhönnun á tíu ára gömlu húsi ekki galli á fasteigninni. Það sé ekki á ábyrgð seljanda að leggja til endurhönnun eða eftirlit með framkvæmdum í notaðri fasteign sem hann selur. Slíkt hafi aldrei verið viðurkennt í íslenskum fasteignakauparétti enda þekkist þessi matsliður einfaldlega ekki í matsgerðum sem stuðst sé við hér fyrir dómi. Hæstiréttur hafi ítrekað dæmt að vöntun á teikningum sé ekki galli á fasteign í skilningi fasteignakauparéttar. Hið sama gildi er matsmaður fái þá flugu að rétt sé að hanna hluti öðruvísi en upphaflegur hönnuður lagði til.

Af lestri matsgerðarinnar megi helst ráða að matsmaður líti svo á að hann sé að taka út opinbera framkvæmd. Verði það niðurstaða dómstóla að stefnendum beri bætur í samræmi við kröfugerð þeirra fá þau einfaldlega greidda fjárhæð sem þau stjórna síðan hvernig þau ráðstafa. Verkið verði ekki undir eftirliti og það verði ekki tekið út að því loknu. Stefndi geti engin áhrif haft á það hvort eða þá hvernig stefnendur ráðstafa hugsanlegu bótafé.

Af einstökum kostnaðarliðum vill stefndi á þessu stigi benda sérstaklega á allan liðinn „Trésmíði og blikksmíði“ í matslið 1. Eins og fyrr hafi komið fram sé þessi framkvæmd óþörf enda hafi enginn leki komið fram. Ef menn vilji tryggja enn frekara öryggi glugganna sé nóg að kítta framan við Ilmfodkantinn.

Í liðnum „Múrverk“ geri matsmaður ráð fyrir að það vanti 36 niðurföll á svölum sem gerir þá sex niðurföll í hverju húsi. Samt vanti bara eitt yfirfall á svalirnar á eign stefnenda. Yfirfall sem matsmaður taldi sjálfur óþarft. Þá geri hann ráð fyrir 600.000 krónum í vinnupalla og förgun sem telja verði allt of mikið.

Í næsta matslið geri matsmaður m.a. ráð fyrir kostnaði við að drepa fúa og myglu. Matsgerðin staðfesti hvorki myglu né fúa og því vandséð að þörf sé á þessari aðgerð eða hvert umfang hennar þurfi að vera. Hann tiltaki einnig lofttúður á þak og þakkant sem ekki sé gert ráð fyrir á teikningu.

Hitakerfið sé fullhannað og úttekið. Hvaða pípulagningameistari sem er geti sett upp stjórnstöðina. Engin þörf sé á endurhönnun eða eftirliti kerfisins.

Fráleitust af öllu sé sú hugmynd matsmanns að málun og spörtlun á tveimur loftum þarfnist hönnunar, umsjónar og eftirlits við, sem kosti 125.000 krónur.

Hvernig sem á allt hér að framan sé litið verði ekki hjá því komist að þegar eingöngu augljósustu villurnar hafi verið teknar úr mati hins dómkvadda matsmanns, liggi fyrir að eftir standi einungis smávægileg fjárhæð sem sé langt undir viðmiði 18. gr. laga um fasteignakaup. Þótt einungis hönnunarkostnaðurinn yrði dreginn frá, væri komið niður fyrir það mark og enn lengra þegar frágangur hitakerfisins sé dreginn frá, en vakin sé athygli á orðum matsmannsins þar sem hann staðfesti hversu augljóst það sé að frágangi kerfisins sé ekki lokið.

Þá sé ekki tekið tillit til þeirrar lækkunar sem fengist hefði ef bætur hefðu verið sóttar í tryggingar hönnuðar og byggingarstjóra. Stefnendur eigi því enga kröfu á hendur stefnda vegna galla á hinni seldu eign.

Vaxtakröfum stefnenda sé mótmælt sérstaklega. Engin bótakrafa hafi verið gerð á hendur stefnda fyrr en með birtingu stefnu. Stefnendur geti því aldrei átt kröfu til dráttarvaxta fyrr en frá því er mál þetta var höfðað, sbr. 3. mgr., sbr. 2. mgr., 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Stefnendur gera kröfu um greiðslu svokallaðra skaðabótavaxta samkvæmt 8. gr. sömu laga frá 30. september 2016 til 26. október 2017. Ákvæði þetta kveður á um að kröfur um skaðabætur skuli bera vexti frá og með þeim degi er hið bótaskylda atvik átti sér stað. Stefndi byggði ekki umrætt hús og hafði engin áhrif á frágang þess, fyrir utan það að hann lagði gólfefni og setti upp nýja eldhúsinnréttingu. Hann hefur ekki sýnt af sér neina saknæma háttsemi og hjá honum hefur ekki stofnast nein bótaskylda gagnvart stefnendum í tengslum við þau fasteignaviðskipti sem mál þetta varðar. Krafa um vexti á grundvelli 8. gr. getur því aldrei átt við í þessu máli.

Stefndi vísar til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Um vaxtakröfur stefnenda vísar stefndi til ákvæða laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda H-kk-ef H-kk-ef og Tryggingamiðstöðvarinnar hf.

Stefndi H-kk-nf krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda en til vara að stefnukröfur verði lækkaðar verulega og að dráttarvextir dæmist aðeins frá dómsuppsögudegi. Þá er krafist málskostnaðar.

Af hálfu réttargæslustefnda eru ekki gerðar kröfur í málinu.

Stefndi H-kk-nf byggir sýknukröfu sína á aðildarskorti skv. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hann hafi nánast ekkert komið að sölu eignarinnar, enda séu öll skjöl er varði söluna merkt V-kvk-þgf G-kvk-þgf, löggiltum fasteignasala. Stefndi H-kk-nf beri ekki ábyrgð á störfum V-kvk-ef enda sé hún sjálfstætt starfandi með sjálfstæða tryggingu vegna starfa sinna. Þetta hafi stefnendum verið fullljóst frá upphafi enda hafi þau beint í upphafi kröfum sínum að V-kvk-þgf og hún hafi verið sem matsþoli við dómkvaðningu matsmanns. Þá hafi þau gert bótakröfu í vátryggingu hennar hjá Tryggingamiðstöðinni hf.

Í öðru lagi byggir stefndi sýknukröfu sína á því að bæði hann og aðrir starfsmenn Domusnova hafi í alla staði rækt til fullnustu skyldur sínar skv. lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Í söluyfirliti komi skýrt fram að eignin sé á byggingarstigi 4, þótt hún sé fullbúin að innan. Nánast öll þau atriði sem stefnendur telji upp í stefnu og telji galla á eigninni varði frágang utanhúss sem ekki sé lokið. Hin tvö atriðin sem nefnd séu, lokafrágangur á hitakerfi og að loft vanti í geymslu, séu augljós atriði sem sjáist við venjulega skoðun. Lög nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa geri ekki kröfu um að augljós atriði séu talin upp í söluyfirliti, enda yrði slíkt yfirlit þá ekki yfirlit heldur löng ástandsskýrsla. Þá hafi stefnda H-kk-þgf, B-kk-þgf Þ-kk-þgf og V-kvk-þgf ekki verið mögulegt að telja öll þau atriði sem eftir var að framkvæma við fasteignina upp í söluyfirliti, þar sem aðeins seljandi hafi búið yfir þeirri vitneskju og ekki látið hana uppi við þau. Auk þess sem stefnda H-kk-þgf, B-kk-þgf eða V-kvk-þgf hafi ekki verið mögulegt að gera jafn víðtæka og nákvæma úttekt á fasteigninni eins og Tækniþjónusta verktakar ehf. og hinn dómkvaddi matsmaður hafi gert síðar.

Í þriðja lagi byggir stefndi H-kk-nf á því að stefnendur hafi verið mjög vel upplýstir um að eignin væri ekki fullbyggð, heldur á byggingarstigi 4, fokheld bygging. Þetta komi fram í söluyfirliti sem þau hafi áritað og farið hafi verið yfir í kaupsamningi, í matsvottorði sem hafi verið eitt af fylgigögnum kaupsamningsins, á bakhlið kaupsamningsins, auk þess sem framkvæmdir séu nefndar í yfirlýsingu húsfélagsins. Allt þetta hafi verið til þess fallið að hvetja stefnendur til þess að inna meðstefnda eftir því hverju væri ólokið í sambandi við byggingu fasteignarinnar og hvers vegna hún væri ekki komin á byggingarstig 7, fullbyggð bygging. Það hafi verið á þeirra áhættu að gera það ekki og geti ekki skapað þeim bótarétt á hendur stefnda H-kk-þgf síðar.

Í fjórða lagi byggir stefndi H-kk-nf sýknukröfu sína á því að kröfur í máli þessu verði ekki hafðar uppi á hendur honum á grundvelli fyrirliggjandi matsgerðar, þar sem hann hafi ekki verið aðili að matinu og honum því ekki gefist kostur á því að koma við gerð þess á framfæri skoðunum sínum og upplýsingum og ekki getað gætt hagsmuna sinna, sbr. grunnreglu í 5. mgr. 61. gr. laga nr. 91/1991.

Loks vísar stefndi H-kk-nf til 18. gr. laga nr. 40/2002 um sölu fasteigna en verði eitthvað af þeim atriðum, er stefnendur krefjast bóta fyrir, talinn bótaskyldur galli sé ljóst að sú fjárhæð sem þurfi til að bæta úr þeim meinta galla sé langt undir gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002.

Varakröfu sína um verulega lækkun byggir stefndi á sömu sjónarmiðum og aðalkrafan byggist á að svo miklu leyti sem þau eigi við.

Málskostnaðarkrafan sé byggð á 130. gr. laga nr. 91/1991 og krafan um virðisaukaskatt á lögum nr. 50/1988. Þá byggir stefndi á 16., 61. og 130. gr. laga nr. 70/2015 og lögum nr. 40/2002 og almennum reglum kaupa og samningsréttar.

Skýrslur fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu Ó-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf, Ö-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og D-kk-nf G-kk-nf. Verður vitnað til framburðar þeirra eins og þurfa þykir við úrlausn málsins.

Forsendur og niðurstaða.

Samkvæmt gögnum og framburði aðila skoðuðu stefnefndur fasteignina að Drekavöllum 11A í Hafnarfirði ásamt B-kk-þgf Þ-kk-þgf R-kk-þgf, sem var þá nemi til að verða löggiltur fasteignasali hjá Domusnova, að ábendingu stefnda H-kk-ef. Bjó B-kk-nf þá í húsi nr. 11F við Drekavelli. B-kk-nf kom ekki fyrir dóminn og er því ekki vitað hvað hann upplýsti kaupendur um eignina. Þegar eignin var skoðuð bjuggu seljendur í fasteigninni. Kvaðst Ó-kk-nf hafa fengið þær upplýsingar við skoðun að húsið væri í toppástandi en verið væri að setja nýja klæðningu á húsið þar sem múrklæðning utanhúss hafði molnað. Hafi þeirri viðgerð verið lokið þegar húsið var afhent. Strax daginn eftir afhendingu hússins hefðu stefnendur tekiðeftir skemmd á vegg í barnaherbergi og í horni í hjónaherbergi. Þau hafi þá fengið sérfræðing til að skoða eignina sem hafi farið upp á þak hússins og þá séð að þakið var ófrágengið o.fl.

Dómurinn fór á vettvang við upphaf aðalmeðferðar ásamt aðilum og kváðu kaupendur að í hjónaherbergi hefðu verið gardínur fyrir gluggum upp að vegg og því hafi raki þar á vegg ekki verið sýnilegur. Þá hafi kommóða verið milli glugga í barnaherbergi og raki ekki sjáanlegur sem á bak við hana hafi verið. Þá er óumdeilt að við afhendingu eignarinnar fór stefndi Ö-kk-nf með stefnendum í gegnum húsið og lýsti m.a. fyrir þeim hvernig stilla bæri hitakerfið í húsinu en það var gert í geymslu á jarðhæð.

Stefnendur kváðu fyrir dóminum að þau hafi fljótlega eftir að þau tóku við húsinu orðið þess vör að illa gekk að fá hita á þriðju hæð hússins en þar eru tvö svefnherbergi. Í tölvupósti stefnenda til stefnda þann 26. október 2016 kemur fram að stefnendur telja að hitastýringarbúnað vanti í húsið sem hefði átt að koma fram á söluyfirliti.

Stefnendur sendu stefnda tölvupóst þar um og í svari stefnda A-kk-ef þann 8. nóvember 2016 segir að það komi honum á óvart að það sé enn kalt á þriðju hæðinni. Það hafi aldrei verið vandamál þegar hann bjó í húsinu. Hins vegar hafi alltaf tekið smátíma í byrjun vetrar að stilla inn á rétt hitastig. Kvaðst stefndi Ö-kk-nf vilja koma með pípulagningamann með sér og kíkja á þetta. Í tölvupóstinum kvaðst stefndi vilja koma til móts við stefnendur og bæta þau atriði sem talin voru upp í skýrslu J-kk-ef B-kk-ef, þ.e. vegna endurnýjunar á áfellum og klæðningu, kostnað að fjárhæð 515.000 krónur. Ekki varð úr því. Þá liggur fyrir í tölvupóstsamskiptum að aðilar reyndu sættir sem tókust ekki. Af þessu má ráða að stefnendur kvörtuðu yfir meintum göllum fljótlega eftir afhendingu hússins í október 2016.

Í 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildi þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingar voru ekki veittar. Þá segir í 27. gr. sömu laga að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingu, söluyfirliti eða öðrum sölu eða kynningargögnum um hana. Í 2. mgr. 1. gr. segir að 1. mgr. eigi aðeins við ef upplýsingar hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær séu ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

Þá er kveðið á um í 28. gr. laganna að þótt fasteignakaup séu gerð með þeim skilmálum að eign sé seld „í því ástandi sem hún er og kaupandi hefur kynnt sér“ eða með sambærilegum almennum fyrirvara teljist hún samt gölluð ef ákvæði 26. og 27. gr. eiga við. Fasteignin teljist einnig gölluð, þótt hún sé seld með framangreindum skilmálum, ef ástand hennar er til muna lakara en kaupandi hafði ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar eða atvik að öðru leyti.

Í söluyfirliti sem lá fyrir við undirritun kaupsamnings segir, með áhersluletri, „Fullbúið raðhús á frábærum staðstutt í alla þjónustu.“ Þá segir að raðhúsið sé fullfrágengið að innan með vönduðum innréttingum, parket á gólfum og vönduð teppi á stigum milli hæða.

Óumdeilt er og kom fram hjá stefnda E-kk-þgf fyrir dóminum að ákveðið hafi verið að klæða húsið að utan með bárujárni þar sem múrhúð á húsinu hafi verið farin að molna af. Stóðu þær framkvæmdir yfir þegar stefnendur skoðuðu húsið. Vann stefndi Ö-kk-nf sjálfur við þessa framkvæmd. Þegar dómurinn kom á vettvang var ekki annað að sjá en að húsið væri fullklárað að utan og klætt með bárujárnsklæðningu.

Óumdeilt er að söluyfirlit yfir fasteignina lá fyrir við kaupsamningsgerð en stefndi Ö-kk-nf kvaðst ekki muna sérstaklega eftir því fyrir dóminum. Verður þrátt fyrir það að gera ráð fyrir því að það hafi legið fyrir. Í söluyfirlitinu segir að um fullbúna fasteign sé að ræða. Þrátt fyrir að húsið hafi verið á byggingarstigi fjögur, sem er fokheldisástand, var húsið sannanlega ekki í því ástandi við skoðun þess þar sem allar innréttingar, gólfefni og annað var komið í húsið auk þess að stefndi Ö-kk-nf kveðst hafa búið í húsinu í nokkur ár.

Engir gallar eru tilnefndir í söluyfirliti né kaupsamningi. Kvað stefnandi Ó-kk-nf fyrir dóminum að við sýningu hafi þeim verið sagt að engar framkvæmdir væru fyrirhugaðar sem passi við yfirlýsingu húsfélagsins og að húsið væri í fullkomnu ástandi. Stefnandi kvaðst einnig hafa spurt hvort um leka væri að ræða og því verið neitað og ítrekað að húsið væri í toppstandi. Stefnandi kvaðst hafa orðið var við skemmdir í barnaherbergi daginn eftir afhendingu eignarinnar en þá hafi leki komið fram í gluggum í framhaldi af rigningu. Stefnandi hafi þá einnig séð skemmd í horni í hjónaherbergi. Hann hafi fengið fagmann til að skoða eignina. Sá hafi farið upp á þak og þar séð að þakið hafi verið illa frágengið. Kvað stefnandi ástand annarra húsa í lengjunni vera þó nokkuð verra en í sínu húsi en það væru eingöngu leigjendur í öðrum húsum. Stefnandi kvaðst viss um að hann hafi ekki séð merki um raka þegar hann skoðaði eignina en þá hafi verið búið í eigninni. Stefnandi kvaðst ekki hafa fengið neinar upplýsingar um hitakerfið og hafi talið að það væri ekki flókið að stilla hita í herbergjum. Fyrstu nóttina sem þau hafi sofið í húsinu hafi verið ískalt og þau þurft að kaupa sér rafmagnsofna. Í ljós hafi komið að stýrikerfi hafi vantað á hitakerfið. Engir hitastillar hafi verið í herbergjum hússins en hitanum einungis verið stýrt frá jarðhæðinni. Stefndi Ö-kk-nf hafi komið og reynt að stilla hitann en það ekki gengið eftir. Nauðsynlegt hafi verið að setja stýrikerfi á hitalögnina sem hafi kostað um eina og hálfa milljón. Ekkert hafi verið rætt um þak hússins fyrir sölu en stefnandi kvaðst hafa gengið eftir því hvort eitthvað væri eftir að gera við húsið en því ítrekað verið neitað.

Stefnandi kvaðst hafa kynnt sér auglýsingu um húsið í blöðum mjög vel fyrir skoðun hússins. Stefnandi kvað vinnupalla hafa verið utan á húsinu þegar húsið var skoðað og verið var að setja nýja klæðningu á gafl hússins. Taldi hann að um lokafrágang væri að ræða.

Stefndi Ö-kk-nf kvaðst hafa keypt eignina árið 2011 en þá hafði áður verið búið í eigninni. Stefndi kvaðst hafa aðstoðað við að setja klæðninguna utan á fasteignina tengdafaðir sinn eða fyrirtæki á hans vegum hafi keypt fasteignina fyrir nokkrum árum. Stefndi kvað verð eignarinnar hafa verið lækkað vegna þess að áfellur undir glugga hafi vantað og það hafi verið þekkt og ýmis frágangur verið eftir. Kvað stefndi að eigendur hafi greitt klæðninguna sjálfir og einnig hafi verið framkvæmdasjóður í húsinu til að standa straum af þeim kostnaði. Kvað stefndi að B-kk-nf hafi verið valinn til að sýna eignina þar sem hann hafi búið í hinum endanum á húsalengjunni og þekkt húsið vel. Stefndi kvaðst fyrst hafa hitt stefnanda Þ-kvk-þf við kaupsamningsgerð en stefnanda Ó-kk-þf við afhendingu hússins. Stefndi kvaðst hafa kynnt fyrir stefnendum að hitanum í gólfi væri stýrt með loka á jarðhæð. Hins vegar hafi hitakerfið aldrei verið fullklárað en ekki hafi verið rætt um það sérstaklega. Þá hafi húsið verið með múrhúð að utan en bárujárnsklæðningin hafi verið sett utan á hana vegna galla í múrhúðinni. Þá kvað stefndi að hægt væri að sjá vegg á þaki frá götu, ekki greinilega, en stefnandi hafi ekkert spurt um hann sérstaklega og veggurinn því ekki verið ræddur. Aðspurður kvaðst stefndi Ö-kk-nf hafa talið sig vera að selja fullbúið hús að innan en ekki að utan. Þá hafi hann ekkert velt því sérstaklega fyrir sér að veggurinn á þakinu hafi ekki verið fullkláraður. Stefndi kvaðst ekki vita neitt sérstaklega hvað matsstigin hjá Þjóðskrá segi til um, húsið hafi verið á byggingarstigi 4 og matsstigi 8 en hann hafi ekki áttað sig neitt sérstaklega á hvað fælist í því.

Matsmaður var fyrst dómkvaddur til að meta ákveðna þætti hússins í mars 2017 og aftur í júlí 2018. Kom hann fyrir dóminn og kvað frágang á kjöljárni á þaki hafi verið lélegan. Frágangur á gluggum hafi verið lélegur. Þá hafi matsmaður staðfest leka í nokkrum gluggum hússins. Sumir gluggar báru þess merki að hafa lekið. Þá hafi verið raki í húsinu sem bendi til leka.

Í matslið 1 er matsmaður spurður hvort frágangi á gluggum, svalagluggum sem og öðrum gluggum, og hurðum fasteignarinnar að Drekavöllum AF, sé lokið í samræmi við teikningar, lög, reglur og íslenskar aðstæður. Í því sambandi benda matsbeiðendur sérstaklega á að áfellur vanti. Segir matsmaður að almennt sé allur frágangur á áfellum kringum glugga óvandaður og beri með sér ófagleg vinnubrögð og vankunnáttu. Sums staðar vanti stykki í og áfellur, sem eigi að vera vörn gegn rigningu, gapi víða og séu því óþéttar. Metur matsmaður kostnað við úrbætur samtals vera 21.750.000 krónur á öllu húsinu.

Í matslið 2 er matsmaður spurður hvort frágangi á þaki fasteignarinnar nr. 11AF sé lokið í samræmi við teikningar, lög og reglur. Í því sambandi benda matsbeiðendur sérstaklega á það sem fram komi í fyrirliggjandi skýrslu um að ekki sé búið að loka húsinu fyrir veðri og vatni. Í þessu tilfelli þurfi að huga sérstaklega að raka sem mælst hafi í veggjum svefnherbergja á þriðju hæð eignarinnar. Við úrbætur telur matsmaður að setja þurfi þéttiborða undir kjöljárn og beygja það niður til að hindra að regnvatn fjúki upp yfir bárujárnið. Þar sem kjöljárnið sé sums staðar beygt niður en ekki alls staðar verði svo vel sé að fara yfir allt kjöljárnið á húsinu. Telur matsmaður heildarkostnað við úrbætur vera 8.210.000 krónur.

Í matslið 3 er matsmaður spurður hvort frágangur á hitakerfi eignarhluta matsbeiðanda sé lokið. Í því sambandi bendi matsbeiðendur sérstaklega á dælubúnað og að hitanum sé ekki hægt að stjórna í þriggja hæða eign án móðurstöðvar auk þess sem skipta þurfi út ónýtum búnaði eins og fram komi í skýrslu frá Hitakerfum ehf. Við úrbætur segir matsmaður að ljúka þurfi uppsetningu kerfisins samkvæmt teikningu. Setja þurfi m.a. hitastilla í öll herbergi, stýriloka á slaufur og móðurstöð til að stjórna. Síðan þurfi að stilla kerfið þannig að það virki eins og ætlast sé til. Kostnaður við úrbætur sé 870.000 krónur.

Í matslið 4 er matsmaður spurður hvort frágangi á klæðningu á Drekavöllum 11A sé lokið, sbr. það sem merkt sé #16 og #7 í fyrirliggjandi skýrslu. Ef svo sé ekki, hvort það sama eigi við Drekavelli BF. Um úrbætur segir matsmaður að ljóst sé að bæði þurfi að ljúka klæðningu þar sem henni sé ólokið og laga eða endurgera mikið af því sem þegar hafi verið gert. Miðað við þann bága frágang sem blasi við og þar sem engar áfangaúttektir hafi farið fram á klæðningunni á vegum byggingarfulltrúa, en skylt sé að fá ysta lag klæðningar úttekið samkvæmt byggingarreglugerð, sé ekki hægt annað en að efast um gæði klæðningarinnar almennt. Yfirfara þurfi alla klæðninguna og laga bæði stórt og smátt sem aflaga hefur farið. Sérstaklega þurfi að yfirfara alla klæðninguna á göflum. Kostnaður við úrbætur sé 500.000 krónur.

Í matslið 5 er matsmaður spurður hvort frágangi á lofti í geymslu og hjónaherbergi í Drekavöllum 11A sé lokið. Við úrbætur segir matsmaður að loftið í geymslunni þurfi að slétta með spörtlun og mála. Loftið í svefnherberginu þurfi að laga og mála þegar viðgerð á þaki, samkvæmt matslið 2, sé lokið. Kostnaður við úrbætur sé 125.000 krónur.

Telur matsmaður kostnað vegna matsliðar 1 vera samtals með efni og vinnu 21.750.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts er kostnaðurinn 19.878.465 krónur. Sé hlutur stefnenda í þeim kostnaði samtals 3.313.077 krónur. Heildarkostnaður vegna matsliðar 2 sé 8.210.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu er kostnaðurinn 7.524.433 krónur. Sé hlutur stefnanda 1.254.074 krónur. Kostnaður stefnenda vegna matsliðar 3 sé 870.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts er kostnaðurinn 841.097 krónur. Heildarkostnaður vegna matsliðar 4 sé 500.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts er kostnaðurinn 462.984 krónur. Sé hlutur stefnanda 77.164 krónur. Kostnaður við matslið 5 sé 125.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts er kostnaðurinn 113.387 krónur og að álitum um 50% vegna loftsins í svefnherbergi er kostnaður stefnenda vegna þess 56.694 krónur. ER heildarkostnaður stefnenda því samtals 5.542.106 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu.

Telur dómurinn ljóst að stefnda E-kk-þgf hafi mátt vera ljósir þeir gallar sem raktir hafa verið og kom fram hjá honum við aðalmeðferð málsins að hann hafi ekki velt því neitt sérstaklega fyrir sér að frágangi á þaki var ekki lokið. Vakti hann ekki athygli stefnenda á þessum galla né lét hann fasteignasöluna vita af honum. Þá er ekki tekið undir þá málsástæður stefnda A-kk-ef að það hafi mátt sjá frá götu að veggur uppi á þaki hafi verið ókláraður. Við skoðun dómsins á vettvangi sást sá galli ekki fyrr en sérfróður meðdómsmaður fór upp á þak til að skoða aðstæður. Verður stefnandi Ö-kk-nf að bera hallann af þessum upplýsingaskorti.

Stefndi Ö-kk-nf vissi að múrhúð utan á húsinu var að molna og tók hann þátt í því að klæða gafl hússins með bárujárnsklæðningu. Við skoðun hússins mátti vel sjá niður á milli klæðningarinnar í einangrun hússins og átti rigning og vatn greiða leið niður inn í einangrun sem síðan eykur hættu á leka. Telur dómurinn þennan frágang vel sýnilegan við nánari skoðun hússins. Ekki verður þó lagt á kaupendur fasteigna við venjulega skoðun að rýna á milli klæðningar húss og inn í einangrun. Verður stefndi Ö-kk-nf að bera hallann af því að upplýsa kaupendur ekki um þennan frágang en útilokað er annað en að honum hafi verið þessi frágangur ljós.

Fram kom hjá stefnanda við aðalmeðferð málsins að hann hafi, við skoðun hússins, séð miklar hitalagnir í geymslu hússins. Hafi ekki verið nefnt að stýrikerfi vantaði og kvað stefnandi að hann hefði aldrei búið við gólfhita áður og því ekki gert sér nokkra grein fyrir því að stýrikerfi væri ekki á hitalögninni. Þá hafi stefndi Ö-kk-nf ekki nefnt það einu orði að stýrikerfið vantaði en hann hafi sýnt sér loka í geymslunni þar sem hann kvaðst stýra hitanum. Stefndi Ö-kk-nf kvað það rétt, fyrir dóminum, að hann hafi ekki rætt stýrikerfið sérstaklega við afhendingu hússins. Þá býðst stefndi Ö-kk-nf, í tölvupósti í desember 2016, til að koma með pípulagningameistara, sem líklega sé með lausn á vandanum. Var það boð gert að því gefnu að stefnendur greiddu eftirstöðvar kaupverðsins sem þau höfðu haldið eftir vegna meintra galla. Þá er ekki ágreiningur um að hitastilla fyrir gólfhitann hafi vantað í öll herbergi hússins. Er því ljóst að hitakerfið í eigninni var ekki fullfrágengið og getur ekki virkað á viðunandi hátt öðruvísi en að stjórnstöð sé til staðar. Þetta viðurkenndi stefndi Ö-kk-nf, meðal annars með því að bjóða bætur fyrir þennan galla. Að þessu virtu telur dómurinn ljóst að stefnda E-kk-þgf var fullkunnugt um að hitastýringakerfi vantaði á gólfhitakerfi hússins og bar að upplýsa bæði fasteignasalann og kaupendur um það. Það gerði hann ekki og ber hallan af því.

Við skoðun dómsins á húsinu mátti gerlega sjá að loft í geymslu var ósparslað. Þá var vel sýnilegt að loft í hjónaherbergi var illa frágengið. Þetta máttu kaupendur vel sjá við eðlilega skoðun. Verður stefndi Ö-kk-nf ekki látinn bera kostnað af því að koma þessum loftum í betra ástand fyrir utan að mála og sparsla þarf loft í svefnherbergi eftir viðgerð á þaki og leka og rétt að stefndi Ö-kk-nf beri helmings kostnað af þeirri viðgerð.

Af öllu ofantöldu virtu telur dómurinn að stefnendum hafi tekist sönnun á því að um hafi verið að ræða galla á fasteigninni í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefndu byggja á því að kaupverð hússins hafi verið lækkað þar sem það hafi ekki verið fullfrágengið. Í gögnum málsins liggja fyrir tölvupóstssamskipti fasteignasalans og stefnenda þar sem þau gera kauptilboð í húsið. Ekkert í þeim samskiptum gefur til kynna að verð hússins væri lækkað sökum þess að það væri ekki fullfrágengið. Gegn mótmælum stefnenda er þeirri málsástæðu stefndu hafnað.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns, sem hefur ekki verið hnekkt af stefndu, er kostnaður vegna matsliðar 1 samtals með efni og vinnu 21.750.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts er kostnaðurinn 19.878.465 krónur. Er hlutur stefnenda í þeim kostnaði samtals 3.313.077 krónur. Heildarkostnaður vegna matsliðar 2 er 8.210.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu er kostnaðurinn 7.524.433 krónur. Er hlutur stefnanda 1.254.074 krónur. Kostnaður stefnenda vegna matsliðar 3 er 870.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts er kostnaðurinn 841.097 krónur. Heildarkostnaður vegna matsliðar 4 er 500.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts er kostnaðurinn 462.984 krónur. Er hlutur stefnanda 77.164 krónur. Kostnaður við matslið 5 er 125.000 krónur en að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts er kostnaðurinn 113.387 krónur og að álitum um 50% vegna loftsins í svefnherbergi er kostnaður stefnenda vegna þess 56.694 krónur. Er heildarkostnaður stefnenda því samtals 5.542.106 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu.

Af þessum niðurstöðum fengnum verður stefndi Ö-kk-nf dæmdur til að greiða stefnendum skaðabætur að fjárhæð 5.542.106 krónur ásamt vöxtum eins og segir í dómsorði.

Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015 skal fasteignasali gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana.

Í 2. mgr. er tekið fram að auk almennrar lýsingar á fasteign skuli í söluyfirliti koma fram meðal annars upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign, sbr. c lið, og húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sé um fjöleignarhús að ræða, og um stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags, sbr. hlið.

Stefnandi Ó-kk-nf kvaðst ekki hafa fengið söluyfirlit um fasteignina við gerð kauptilboðs auk þess sem hann var ekki viðstaddur kaupsamningsgerðina sjálfa. Breytir það í engu um að í söluyfirliti ber að geta um galla eða fyrirhugaðar framkvæmdir skv. c og hlið 11. gr. laga nr. 70/2015. Ljóst er að söluyfirlitið var haldið annmörkum og gaf ekki rétta mynd af ástandi hússins, sem kaupendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju. Á þessum skorti á upplýsingagjöf ber stefndi ábyrgð gagnvart kaupendum án tillits til ábyrgðar hlutaðeigandi fasteignasala samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015 en samkvæmt 3. mgr. 12. gr. er seljanda skylt að veita upplýsingar samkvæmt lögum um fasteignakaup óháð skyldum fasteignasala samkvæmt þeim. Verður stefndi H-kk-nf ekki látinn bera ábyrgð á þessum skorti á upplýsingum frá stefnda E-kk-þgf um eignina.

Fram kom fyrir dóminum og liggur fyrir í gögnum málsins að V-kvk-nf G-kvk-nf, löggiltur fasteignasali hjá Domusnova, sá um kaupsamningsgerð og aðra skjalagerð við sölu á eigninni. Þá er hún með starfsábyrgðartryggingu hjá réttargæslustefnda og höfðu stefnendur gert kröfu í þá tryggingu vegna starfa V-kvk-ef.

Með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 ber að sýkna stefnd H-kk-þf H-kk-þf í máli þessu.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefndi Ö-kk-nf dæmdur til að greiða stefnendum

3 .

3

00.000 krónur í málskostnað.

Stefnendur, Þ-kvk-nf og Ó-kk-nf, skulu greiða stefnda H-kk-þgf 600.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari, Þ-kk-nf D-kk-nf héraðsdómari og Á-kk-nf I-kk-nf byggingaverkfræðingur kveða upp dóm þennan.

Við uppsögu dómsins var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

DÓMSORÐ.

Stefndi, Ö-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, greiði stefnendum, Þ-kvk-þgf J-kvk-þgf og Ó-kk-þgf A-kk-þgf S-kk-þgf 5.542.106 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. september 2016 til 26. október 2017 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi Ö-kk-nf greiði stefnendum samtals 3.300.000 krónur í málskostnað.

Stefndi H-kk-nf er sýkn í máli þessu.

Stefnendur, Þ-kvk-nf J-kvk-nf og Ó-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnda H-kk-þgf H-kk-þgf 600.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf

Þ-kk-nf D-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf. og verðtryggingu frá 30. september 2016 til 26. október 2017 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi Ö-kk-nf greiði stefnendum samtals 3.300.000 krónur í málskostnað.

Stefndi H-kk-nf er sýkn í máli þessu.

Stefnendur, Þ-kvk-nf J-kvk-nf og Ó-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnda H-kk-þgf H-kk-þgf 600.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf

Þ-kk-nf D-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf.