E-2339/2023

1. Mál þetta var höfðað 29. mars 2023 og tekið til dóms 12. desember 2023. Stefnandi er A, [...], Reykjavík, og stefnda B, [...], Reykjavík.

2. Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða honum skuld að fjárhæð 57.200.000 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af þeirri fjárhæð frá [...]2023 til greiðsludags. Krafist er málskostnaðar úr hendi stefndu.

3. Stefnda, B, krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hans hendi.

Málsatvik

4. Aðilar voruí óskráðri sambúð á árunum 2017 til 2021. Á þeim árum eignuðust þau tvær dætur, fæddar [...] og [...]. Er þau tóku saman bjó stefnda í leiguíbúð en aðilar stóðu saman að því að kaupa íbúð [...]2020 að [...].

5. Samkvæmt kaupsamningi sem útbúinn var af fasteignasölu er um að ræða 170,4 fermetra íbúð sem fylgdi 20,1 fermetra bílskúr. Kaupverð íbúðarinnar var 57.200.000 krónur. Samkvæmt kaupsamningi átti að greiða kaupverðið með útborgun við undirskrift kaup-samnings, 4.550.000 krónur, auk þess sem greitt yrði með þremur nýjum lánum samtals að fjárhæð 46.750.000 krónur en þinglýsa átti veðskuldabréfum vegna þeirra samhliða kaupsamningi. Þá bar að greiða með útborgun á séreignarsparnaði í síðasta lagi þrettán vikum eftir gerð kaupsamnings 1.500.000 krónur. Sömu fjárhæð átti að greiða við afhendingu eignarinnar sem átti samkvæmt samningnum að fara fram í síðasta lagi [...]2021. Síðan bar að greiða 700.000 krónur 60 dögum eftir afhendingu og loks bar að greiða 2.200.000 krónur þannig 200.000 krónur væru greiddar með ellefu greiðslum sem greiða bæri 2. hvers mánaðar, í fyrsta skipti tveimur mánuðum eftir afhendingu, í síðasta lagi frá og með [...]2021. Þannig átti að greiða samtals 10.450.000 krónur með þessum kaupsamningsgreiðslum en greiðsla kaupverðsins fælist að öðru leyti í fyrrgreindum veðlánum. Báðir aðilar rituðu eigin hendi undir kaupsamninginn sem kaupendur.

6. Fullyrt er af hálfu stefndu að stefnandi hafi greitt 2.755.000 krónur af nefndum kaup-samningsgreiðslum og hefur stefnandi ekki andmælt því. Stefnda hafi greitt eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslna. Staðhæft var jafnframt að hún hafi greitt stimpilgjöld vegna kaupanna sem og umsýslugjald fasteignasalans sem hefur ekki heldur sætt andmælum af stefnanda.

7. Íbúðin var afhent [...] 2021 en afsal sem samið var af fasteignasölu var gefið út vegna þessara fasteignakaupa [...] 2022 er kaupverðið var að fullu greitt. Í afsalinu var gerð grein fyrir hinu keypta í samræmi við fyrrgreindan kaupsamning og getið um að kaupverðið væri 57.200.000 krónur og að áhvílandi veðskuldir sem væru á eigninni væru seljanda óviðkomandi. Að þessu tilgreindu fól skjalið í sér eftirfarandi yfirlýsingu: Samkvæmt framansögðu lýsi ég afsalshafa réttan og löglegan eiganda framangreindrar eignar. Báðir aðilar rituðu eigin hendi undir afsalið sem kaupendur. Skjalið var afhent til þinglýsingar [...]2022 og innfært í þinglýsingarskrá [...]2022.

8. Þann sama dag, [...] 2022, var annað afsal innfært í þinglýsingarskrá. Skjalið er nánast með nákvæmlega sömu upplýsingum og framangreint afsal nema þar kemur fram handrituð yfirlýsing um að aðilar hefðu samið skjalið sjálfir í stað þess að bera auðkenni fasteignasölunnar sem var á fyrrnefndu afsali. Sá mismunur er einnig á að stefnandi er sagður seljandi og stefnda kaupandi. Strikað er yfir þann lið þar sem gert var ráð fyrir að dagsetning kaupsamnings væri árituð en upplýsingar um eignina sem slíka eru nákvæmlega þær sömu og í framangreindu afsali. Kaupverðið er einnig tilgreint sem 57.200.000 krónur og að áhvílandi veðskuldir sem væru á eigninni væru seljanda óviðkomandi. Sama yfirlýsing er í skjalinu um að: Samkvæmt framansögðu lýsi ég afsalshafa réttan og löglegan eiganda framangreindrar eignar. Báðir aðilar rituðu eigin hendi undir afsalið, stefnandi sem afsalsgjafi og stefnda sem afsalshafi. Eins og fyrrgreint afsal var þetta skjal afhent til þinglýsingar [...] 2022 og innfært í þinglýsingarskrá [...]2022.

9. Tilefni síðarnefnda afsalsins átti rót að rekja til þess að upp úr sambúð aðila slitnaði [...]2021 og mun stefnandi hafa flutt út af heimilinu. Stefnda byggir á því að í öndverðu hafi hún boðist til að endurgreiða stefnanda það fé sem hann hefði lagt til kaupanna, sbr. efnisgrein 6 hér að framan, en stefnandi afþakkað það og viljað að hún héldi því ásamt bifreið sem þau hefðu átt. Stefnandi staðfesti þetta í aðilaskýrslu fyrir dómi. Hann sagðist hafa verið í ástarsorg og hefði bundið vonir við að aðilar myndu taka saman á ný. Sá framburður er í samræmi við endurrit rafrænna skilaboða sem hann staðfesti að hafa sent stefnanda [...]2021. Skilaboðin eru á [...]en dóminum er unnt að þýða þau, sbr. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

10. Stefnanda snerist þó hugur [...]2022 og sagðist hafa viljað og fengið nefnda bifreið, auk þess sem hann hefði falast eftir því að taka á leigu til tveggja ára bílskúr þann sem fylgdi íbúðinni og félli þar með frá réttindum tengdum íbúðinni að [...] og fjármunum, samtals 2.700.000 krónum. Stefnandi staðfesti þetta fyrir dómi og bar um að enn hefði hann borið von í brjósti um að aðilar myndu taka saman á ný og búa dætrum sínum heimili. Fyrir liggur útprentun af orðsendingu á ensku sem stefnandi staðfesti að hafa sent stefndu [...]þar sem framangreint kemur fram þótt raunar sé þar ritað að eiga bílskúrinn í tvö ár ([...]). Samhliða útgáfu fyrrgreinds afsals milli aðila [...]2022, sbr. efnisgrein 8 hér að framan, rituðu þau undir skriflegan leigusamning er laut að bílskúrnum. Við þá samningsgerð hagnýttu aðilar sér staðlað eyðublað húsaleigusamnings um íbúðarhúsnæði þar sem staðlaður texti skjalsins er bæði á íslensku og pólsku.

11. Málsókn sína byggir stefnandi á því að að stefnda hafi ekki greitt kaupverð íbúðarinnar að [...]sem tilgreint sé í afsali þeirra á milli sem 57.200.000 krónur. Að ekkert hafi verið samið um hvernig kaupverðið skyldi greiða og að engar skýringar hafi komið fram þótt fullyrt hafi verið af hálfu stefndu að uppgjör hafi farið fram.

12. Af hálfu stefndu er staðhæft að tilefni þessara málaferla sé það að hún hafi eignast nýjan kærasta sem stefnandi hafi átt erfitt með að sætta sig við þannig að kastast hafi í kekki milli aðila. Stefnandi hafi krafið stefndu um að afhenda sér framangreinda bifreið sem enn var skráð á stefnanda og stefnda á móti krafði stefnanda um afhendingu á bílskúrnum. Bæði urðu við kröfu hins [...]2023.

13. Aðilar gáfu aðilaskýrslur fyrir dómi. Engin vitni voru leidd fyrir dóm.

Helstu málsástæður stefnanda

14. Stefnandi byggi kröfu sína um efndir á 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Aðilar hefðu hvort um sig átt 50% eignarhluta í fasteigninni að [...] og hefðu ákveðið það við samvistarslit að stefnda myndi kaupa hlut stefnanda i fasteigninni.

15. Stefnandi sé [...] ríkisborgari og skilji ekki íslensku og hafi þannig treyst stefndu til aðvita hvernig ætti að ganga frá þessu með löglegum og formlegum hætti. Aðilar hafi samið um að stefnda keypti hlut stefnanda í fasteigninni á 57.200.000 króna. Það sé sama kaupverð og þegar aðilar hafi keypt eignina [...] 2020. Aðilar hafi talið að fasteignin hefði tvöfaldast í verði og því væri það sanngjarnt kaupverð, sem sé ekki fjarri lagi enda hafi stefnda sett fasteignina á sölu og sé ásett kaupverð kr. 99.900.000.

16. Stefnandi hafi verið í góðri trú um að afsalið sem aðilar undirrituðu væri bindandi samn-ingur sem báðir aðilar myndu ætla sér að efna. Staðreyndin sé sú að aðilar hafi átt eftir að semja um greiðslufyrirkomulag en stefnandi hafi treyst stefndu til þess að efna samn-ing aðila án vandkvæða. Þegar stefnandi hafi leitast eftir því að semja um greiðslu-fyrirkomulag hafi því verið neitað af hálfu stefndu. Stefnandi leitaði því til lögmanns til að innheimta kaupverðið.

17. Rök stefndu hafi verið á þá leið að þar sem afsal hafi verið gefið út hljóti kaupverðið að vera efnt að fullu. Hún hafi neitað að rökstyðja þá fullyrðingu að kaupverðið sé greitt. Stefnda viti fullvel að kaupverðið sé ógreitt en virðist ætla að skýla sér á bak við það að afsal hafi verið gefið út og það eigi að leysa hana undan greiðsluskyldu. Ásetningur stefndu virðist þannig hafa verið að plata stefnanda til að skrifa undir afsal en ekki kaup-samning, og það myndi leysa hana undan allri greiðsluskyldu. Ef afsalið sé skoðað sjáist að strikað sé yfir þar sem dagsetning kaupsamnings ætti að koma fram. Stefnda viti full-vel að enginn kaupsamningur hafi verið undirritaður, einungis afsal.

18. Ef aðilar hefðu gert kaupsamning sem kvæði á um kaupverð, hvernig það yrði innt af hendi og í framhaldi af því yrði afsal gefið út væri á einhvern hátt hægt að skilja mála-tilbúnað stefndu. Við sambúðarslit sé ekki alltaf gerður kaupsamningur heldur sé látið duga að gera afsal. Oftast sé þó gerður fjárskiptasamningur þar sem fram komi hvernig uppgjör aðila sé tilgreint og útfært. Það sé þó ekki skylda þegar aðilar hafi verið í sambúð. Aðilar hafi þó ekki gert fjárskiptasamning heldur.

19. Þannig hafi aðilar einungis undirritað afsal, þar sem skýrt komi fram að stefnda kaupi hlut stefnanda í fasteigninni að [...] á 57.200.000 krónur. Það hafi hún ekki efnt en beri að gera. Þannig sé þess krafist að stefnda efni samkomulag aðila á grundvelli 1. mgr. 50. gr. laga um fasteignakaup og greiði stefnanda umsamið kaupverð.

20. Þar sem ekki hafi verið samið um gjalddaga sé gjalddagi kröfunnar þegar stefnandi sannanlega hafi krafist greiðslu sem hann gerði þegar greiðsluáskorun hafi verið send lögmanni stefndu með tölvupósti sem hafi verið móttekin [...] 2023. Dráttarvextir reiknist þannig frá [...] 2023 þar sem þá hafi verið liðinn mánuður frá þeim degi sem stefnandi sannanlega krafði stefndu um greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu, sbr. 61. gr. laga um fasteignakaup.

Helstu málsástæður stefndu

21. Stefnda krefst aðallega sýknu á þeim grunni að stefnandi hafi augljóslega aldrei eignast 57.500.000 króna kröfu á hendur henni. Afsalið sem stefnandi byggi rétt sinn á staðfesti að hún hafi staðið honum skil á því sem hann hafi talið sig eiga í eigninni. Er aðilar hafi skilið [...]2021 hafi þau gert með sér samkomulag, líkt og framar greinir, og stefnda hafi að fullu efnt sinn hluta samkomulagsins, sbr. útgefið afsal, rafræn samskipti þeirra og leigusamninginn. Þá hafi hún greitt honum meira en sem samkomulagi aðila nemi með því að stefnandi hafi tekið bifreið aðila í sinn hlut og stefnda greitt afborganir af bílaláni um langt tímabil frá samvistarslitum [...]2021.

22. Þá sé augljóst að stefnda hafi ekki verið að kaupa helmingshlut hans í íbúðinni á 57.500.000 krónur sem hann hafi aðeins greitt 2.755.000 krónur fyrir, sem hafi að auki verið fjárhæð sem hann hafi safnað með aðstoð hennar. Áhvílandi skuld á íbúð stefndu að[...] nemi um 50.000.000 króna og fráleitt að hún hafi keypt stefnanda út með því að yfirtaka 50.000.000 króna lán og greiða honum 57.500.000 krónur.

23. Hið rétta sé að stefnda hafi að fullu gert upp við stefnanda, svo sem að framan greini, en hann hafi orðið mjög afbrýðisamur er hún hafi eignast kærasta og hafi átt mjög erfitt með að sætta sig við það. Telji stefnda dómsmál þetta örvæntingarfulla tilraun stefnanda til að valda henni tjóni og hugarangri.

Niðurstaða

24. Í máli þessu deila aðilar um uppgjör í tengslum við fasteign sem þau keyptu saman á sambúðartíma. Þegar þau keyptu eignina var kaupverðið, 57.200.000 krónur, að lang-stærstu leyti fjármagnað með lántöku en lagt er til grundvallar af hálfu aðila að stefnandi hafi greitt 2.755.000 krónur af kaupverðinu. Samkvæmt því sem fyrir liggur í málinu mun hvíla á eigninni skuld um það bil að fjárhæð 50.000.000 króna. Stefnandi krefst greiðslu þeirrar fjárhæðar sem tilgreind er í afsali því sem þau undirrituðu sín á milli sem einnig er 57.200.000 krónur. Sú krafa stefnanda er rökstudd með því að fjárhæðin sé tilgreind í afsalinu og eignin sé nú orðin um 99.900.000 króna virði þar sem stefnda hafi freistað þess að selja eignina á því verði. Eignin er enn í eigu stefndu. Málflutning af hálfu stefnanda mátti skilja þannig að honum væri áhvílandi lán á eigninni óviðkomandi. 25. Af þessum málatilbúnaði verður ráðið að stefnandi ætli stefndu að borga honum 57.200.000 krónur og að hún ein annist greiðslu áhvílandi lána að fyrrnefndri fjárhæð. Kaupverð í viðskiptum þeirra myndi samkvæmt þessu nema 107.200.000 krónum, sem er án vafa töluvert yfir verðmæti eignarinnar.

26. Kröfugerð stefnanda á ekki við rök að styðjast. Eins og málsatvik liggja upplýst fyrir, sem stefnandi staðfesti í framburði sínum fyrir dómi, hefur hann í tvígang lýst því yfir skriflega að hann gefi eftir eignarhluta sinn í fasteigninni [...] til hagsbóta fyrir stefndu, fyrst algerlega án endurgjalds [...] 2021 og síðan gegn afnotum af bílskúr í tvö ár án endurgjalds [...]2022. Aðilar hófu báðir efndir í samræmi við síðari yfirlýsinguna, eins og leigusamningur sem undirritaður var samhliða fyrrnefndu afsali [...] 2022 ber ótvíræðan vott um.

27. Útgáfa afsals þar sem stefnandi er afsalsgjafi og stefnda afsalshafi þennan sama dag, [...]2022, breytir þessari niðurstöðu ekki. Ræður þar úrslitum að um afsal er að ræða sem í eðli sínu er ekki gagnkvæmur löggerningur sem kveður á um gagnkvæm réttindi og skyldur heldur felur í sér einhliða yfirlýsingu um fyrirvaralausa yfirfærslu eignarréttar, fullum efndum á samningi til staðfestu. Afsalið felur í sér lokaþátt í því ferli að yfirfæra beinan eignarrétt að fasteigninni til stefndu eins og tilgreint í afsalinu, sbr. efnisgrein 8. Stefnandi ber sönnunarbyrði að hann eigi tiltekna kröfu á hendur stefndu sem hann ætti enn eftir að fá greidda þrátt fyrir útgáfu afsals. Stefnanda er ekki tækt að velta þeirri sönnunarbyrði á stefndu með því einu að vísa til fjárhæðar afsalsins, sérstaklega í ljósi annarra yfirlýsinga hans, enda stríðir það gegn eðli skjalsins sem slíks. Engar slíkar ályktanir verða dregnar af hinu tilgreinda kaupverði enda um afsal að ræða sem felur enga fjárskuldbindingu í sér heldur felur í sér lýsingu á staðreyndum samkvæmt efni sínu.

28. Málsókn stefnanda stríðir þannig gegn ítrekuðum yfirlýsingum stefnanda sjálfs sem hann hefur beint til stefndu og er bundinn af, auk þeirrar ráðstöfunar sem felst í útgáfu á fyrrgreindu afsali og skriflegrar yfirlýsingar stefnanda sem þar getur að líta. Stefnandi hefur í engu hreyft því að III. kafli laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga eigi við um réttarstöðu hans gagnvart stefndu. Hvorki er byggt á því að átt hafi verið við afsalið né að stefnandi hafi verið beittur blekkingum eða svikum.

29. Í ljósi alls framangreinds verður stefnda sýknuð af öllum kröfum stefnanda og stefnandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað að álitum með hliðsjón af umfangi málsins í samræmi við 130. gr. laga um meðferð einkamála eins og nánar greinir í dómsorði.

30. G-kk-nf M-kk-nf Þ-kk-nf lögmaður flutti málið af hálfu stefnanda og A-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf lögmaður fyrir stefndu.

31. B-kk-nf L. B-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð :

Stefnda, B, er sýkn af kröfu stefnanda, A.

Stefnandi greiði stefndu 900.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf L. B-kk-nf