E-11099/2009

Mál þetta, sem dómtekið var 16. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af S-kk-þgf F-kk-þgf, Skipalóni 16, Hafnarfirði, gegn Þ-kvk-þgf L-kvk-þgf, Stigahlíð 28, Reykjavík, með stefnu birtri 1. október 2009.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði gert að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 3.150.000 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 1. október 2008 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Laufvangi 7, 220 Hafnarfirði, íbúð 020205 með fastanúmerið 207-7327. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt mati dómsins. Þar sem stefnandi er ekki virðisaukaskattsskyldur er þess einnig krafist að virðisaukaskattur verði lagður við dæmda málflutningsþóknun.

Dómkröfur stefndu eru þær aðallega að henni verði heimilað að rifta kaupum á fasteigninni Laufvangi 7, Hafnarfirði, íbúð 020205, með fastanúmerið 207-7327, sbr. kaupsamning um þá eign dags. 23. maí 2008, en til vara að stefnda verði sýknuð að svo stöddu. Þá krefst stefnda málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda, að mati dómsins.

Málsatvik

Málavextir eru þeir að þann 23. maí 2008 var undirritaður kaupsamningur milli stefnanda og stefndu um kaup stefndu á fasteigninni Laufvangi 7, 220 Hafnarfirði, íbúð 020205, með fastanúmerið 207-7327 hjá Fasteignaskrá Íslands. Milligöngu um söluna hafði fasteignasalan Fasteignastofan í Hafnarfirði. Í kaupsamningi er eigninni lýst svo:

„Íbúð á 2. hæð, merkt 02-0205, við Laufvang nr. 7 í Hafnarfirði, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þar með talin tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum.“

Nánar tiltekið er hér um að ræða tveggja herbergja, 73,9 fermetra íbúð í fjölbýlishúsi byggðu 1970. Kaupverðið var ákveðið alls 15.750.000 kr. og skyldi greiða það með láni frá íbúðarlánasjóði að fjárhæð 12.600.000 kr. og eftirstöðvar að fjárhæð 3.150.000 kr. við sölu á íbúð stefndu að Stigahlíð 28 í Reykjavík eins og þær greiðslur berast en þó eigi síðar en 1. október 2008.

Fasteignin var afhent stefndu í júní 2008 og gerði kaupsamningurinn ráð fyrir að afsal yrði gefið út þann 1. október 2008.

Gengið var frá láni frá Íbúðarlánasjóði að fjárhæð 12.600.000 kr. við undirritun kaupsamnings. Stefnda hefur ekki greitt eftirstöðvar kaupverðsins að fjárhæð 3.150.000 kr. sem er stefnukrafa málsins.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Krafa stefnanda byggir á kaupsamningi um íbúð 020205 í húsinu Laufvangi nr. 7 í Hafnarfirði, með fastanúmer 207-7327, dags. 23. maí 2008. Stefnandi byggir kröfur sínar á reglum um ábyrgðaryfirlýsingar og loforð, svo og öðrum reglum fasteignakaupa-, samninga- og kröfuréttar, m.a. um efndir fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi loforða.

Ein af meginskyldum seljanda í fasteignakaupum sé að afhenda hið selda á réttum tíma og í réttu ásigkomulagi. Á sama hátt sé meginskylda kaupanda að greiða kaupverðið á réttum stað og tíma. Stefnda hafi ekki staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningnum frá 23. maí 2008 og hafi því vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum. Eigi stefnandi ekki annarra kosta völ en að höfða mál þetta til innheimtu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar ásamt dráttarvöxtum og málskostnaði gegn því að stefnandi gefi út afsal. Gerð sé krafa um dráttarvexti af stefnufjárhæð frá 1. október 2008, en þann dag hafi í síðasta lagi átt að greiða eftirstöðvar kaupverðsins.

Stefnandi byggir á því að hann hafi veitt kaupanda allar þær upplýsingar um eignina sem hann gat og hægt var að ætlast til af honum og auk þess hafi kaupandi skoðað eignina vandlega áður en kaup tókust. Hafi komið fram einhverjir gallar, sem kaupandi hafi ekki lagt fram nein gögn um eða sannað með nokkrum hætti, rýri það ekki verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði sbr. m.a. 18. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi byggir kröfur sínar m.a. á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002. Sé einkum byggt á 49. og 50. gr. laganna en í 50. gr. komi fram að seljandi geti krafist þess að kaupsamningur verði efndur samkvæmt efni sínu og kaupandi greiði kaupverðið.

Þá byggir stefnandi kröfur sínar einnig á almennum reglum laga um lausafjárkaup nr. 50/2000.

Kröfu um dráttarvexti og vaxtavexti byggir stefnandi á III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Krafa um málskostnað sé byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr. laganna.

Krafa um virðisaukaskatt á dæmdan málskostnað sé byggð á lögum um virðisaukaskatt nr. 50/1988. Stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu.

Um varnarþing sé vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu

Aðalkröfu sína um riftun á kaupsamningi aðila byggir stefnda á reglum kröfuréttarins um brostnar forsendur. Á þeim tíma sem til fasteignaviðskiptanna var stofnað hafi það verið ætlun stefndu að hagræða í fjármálum sínum með því að losa um fé sem nam mismun á verðmæti þeirrar eignar sem hún býr í við Stigahlíð og verðmæti þeirrar eignar sem hún festi kaup á við Laufvang í Hafnarfirði, sem var á þeim tíma áætlaður um 3–3,5 milljónir króna. Með hruni fasteignamarkaðarins, og samhliða falli banka og þeim efnahagsþrengingum sem gengið hafa yfir þjóðina frá því á hausti 2008, hafi allar forsendur stefndu fyrir þessari hagræðingu, og þar með framangreindum kaupum, brostið. Stefnanda mátti vera ljós þessi tilgangur stefndu og að viðskipti aðila væru háð þessari forsendu, þótt hún væri óorðuð. Staða stefndu í dag sé sú, að verðmunur ofangreindra eigna sé nánast enginn orðinn sem afleiðing af verðhruni fasteigna og hækkun veðlána. Vegna þessara brostnu forsendna krefst stefnda þess nú, að viðurkennt verði að henni sé heimilt að rifta kaupsamningi aðila.

Varakröfu sína um sýknu að svo stöddu byggir stefnda á því að hún hafi gert allt sem í hennar valdi stóð til að uppfylla ákvæði kaupsamnings aðila, en ófyrirsjáanleg ytri atvik hafi komið í veg fyrir að stefndu væri unnt að efna samning aðila. Byggir stefnda m.a. á ákvæðum laga nr. 40/2002, þar á meðal ákvæði 54. gr. laganna, enda verði að telja að það efnahagsástand sem í dag ríki og hafi ríkt frá haustdögum 2008, uppfylli skilyrði laganna um hindrun. Stefnda hafi, strax og ljóst varð í hvað stefndi, gert stefnanda aðvart um þá stöðu sem upp var komin og þá hindrun sem enn standi í vegi fyrir efndum samningsins. Stefnandi geti því hvorki krafið hana efnda eftir aðalefni né skaðabóta vegna þessarar hindrunar.

Staða stefndu í dag sé sú að hún muni leita eftir heimild til greiðsluaðlögunar samkvæmt 10. kafla a, laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl.

Til stuðnings kröfu um málskostnað vísar stefnda til 130. gr., sbr. 129 gr., laga nr. 91/1991.

Niðurstaða

Fyrir liggur samkvæmt gögnum máls að með kaupsamningi dags. 23. maí 2008 keypti stefnda af stefnanda íbúð á 2. hæð, merkta 02-0205, við Laufvang 7 í Hafnarfirði. Umsamið kaupverð var 15.750.000 kr. og skyldi greiða það með láni frá íbúðarlánasjóði að fjárhæð 12.600.000 kr. og eftirstöðvar að fjárhæð 3.150.000 kr. við sölu á íbúð stefndu að Stigahlíð 28 í Reykjavík eins og þær greiðslur berast en þó eigi síðar en 1. október 2008.

Fasteignin var afhent stefndu í júní 2008 og samkvæmt kaupsamningi skyldi afsal fyrir eigninni vera gefið út þann 1. október 2008.

Fyrir liggur að gengið var frá láni Íbúðarlánasjóðs að fjárhæð 12.600.000 kr. við undirritun kaupsamnings, sem rann til greiðslu kaupverðs eignarinnar en eftirstöðvarnar, 3.150.000 kr. hefur stefnda ekki innt af hendi.

Skuld þessi er ekki vefengd af hálfu stefndu en stefnda gerir í málinu aðallega kröfu um riftun kaupa á greindri fasteign að Laufvangi 7, Hafnarfirði. Sú riftunarkrafa er sett fram í greinargerð stefndu en er ekki höfð uppi sem gagnkrafa til sjálfstæðs dóms í samræmi við 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Ber því að vísa þeirri kröfu sjálfkrafa frá dómi. Þá verður ekki talið að efnahagsástand í þjóðfélaginu, sem stefnda rekur efndahindrun sína til, komi til álita sem hindrun í skilningi 54. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Verður því varakröfu stefndu um sýknu að svo stöddu hafnað.

Skylda stefndu til greiðslu kaupverðsins samkvæmt kaupsamningi aðila er ótvíræð og ber því með vísan til 49. og 50. gr. laga um fasteignakaup að taka dómkröfur stefnanda til greina, eins og í dómsorði greinir.

Þá ber að dæma stefndu til greiðslu málskostnaðar, sem ákveðst 326.300 krónur með virðisaukaskatti.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Kröfu stefndu, Þ-kvk-ef L-kvk-ef, um að henni verði heimilað að rifta kaupum á fasteigninni Laufvangi 7, Hafnarfirði, íbúð 020205, með fastanúmerið 207-7327, sbr. kaupsamning um þá eign, dags. 23. maí 2008, er vísað sjálfkrafa frá dómi.

Stefnda, Þ-kvk-nf L-kvk-nf, greiði stefnanda, S-kk-þgf F-kk-þgf, 3.150.000 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 1. október 2008 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Laufvangi 7, 220 Hafnarfirði, íbúð 020205 með fastanúmerið 207-7327. Stefnda greiði stefnanda 326.300 krónur í málskostnað.

E-kk-nf Ó-kk-nf