E-2672/2020

Mál þetta var höfðað 22. apríl 2020. Stefnandi er A og s tefndu B og C. Réttgæslustefndi er D.

Stefnandi gerir eftirfarandi dómkröfur:

Aðallega að stefndu verði dæmd óskipt (insolidum) til að greiða 71.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 20.000.000 króna frá 15. janúar 2020, til 1. febrúar sama ár, af 60.000.000 króna frá þeim degi til 20. apríl sama ár og af 71.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir hluta fasteignarinnar E auðkenndum með fastanúmeri [...].

Til vara krefst hún þess að stefndu verði dæmd óskipt (insolidum) til að greiða 71.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 60.000.000 króna frá 1. febrúar 2020 til 20. apríl sama ár, og af 71.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir hluta fasteignarinnar E auðkenndum með fastanúmeri [...].

Til þrautavara krefst stefnandi þess að stefndu verði dæmd óskipt (insolidum) til að greiða 71.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá þeim degi er málið telst höfðað til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir hluta fasteignarinnar E auðkenndum með fastanúmeri [...].

Í öllum tilvikum er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefndu óskipt (insolidum).

Ekki eru gerðar kröfur á hendur réttargæslustefnda.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi sem áskilinn er réttur til að leggja fram við munnlegan flutning málsins.

Réttargæslustefndi krefst málskostnaðar sér til handa úr hendi beggja, stefnanda og stefndu.

Dómari tók við meðferð málsins 14. janúar síðastliðinn en hafði fram að þeim tíma engin afskipti haft af meðferð þess.

Málavextir

Stefnandi A leitaði fyrst á fyrri hluta árs 2019 til réttargæslustefnda D um sölu eignarhluta hennar í fasteigninni að E fastanúmer [...]matshluta [...].

Af því tilefni skoðaði framkvæmdastjóri réttargæslustefnda eignina en við það tækifæri vakti stefnandi athygli á kvöð sem takmarkaði hagnýtingu herbergis í kjallara hússins. Af hálfu réttargæslustefnda var aflað veðbandayfirlits þar sem gerð var grein fyrir kvöðinni sem er svohljóðandi: Óheimilt er að leigja út stök íbúðarherbergi eða hafa í þeim salerni, baðaðstöðu, eldurnaraðstöðu eða varanlegan svefnstað. Frá og með 1. apríl 2006 verða aðeins þrjár dyrabjöllur í húsinu, ein fyrir hverja séreign, engin tengd kjallara. Útbúið var söluyfirlit af hálfu réttargæslustefnda og eignin boðin til sölu.

Kvaðarinnar var ekki getið á yfirlitinu. Ekki varð af sölu á fyrri hluta árs en er stefnandi fékk augastað á annarri eign á haustmánuðum sama ár var eignin auglýst að nýju til sölu.

Í auglýsingu var eign inni lýst sem sex herbergja íbúð sem væri 140,4 fermetrar að stærð. Um væri að ræða bjarta og fallega fjögurra herbergja íbúð á þriðju hæð með svölum til suðurs og stúdíóíbúð í risi auk íbúðarherbergis í kjallara, sér geymslu á baklóð og sér geymslu í kjallara þar sem allar lagnir væru til staðar fyrir salerni. Í nánari lýsingu á kjallaranum í auglýsingunni var þess getið að um væri að ræða sér íbúðarherbergi 12,1 fermetri að stærð sem væri parketlagt og með góðum gluggum og vaski. Þ á væri sér geymsla einnig undir innistiga, 1,2 fermetrar, sem væri með öllum lögnum fyrir salerni.

Stefndu sáu fasteignina auglýsta til sölu í nóvember 2019, en þau munu hafa búið í leiguhúsnæði frá því að þau fluttu ásamt þremur dætrum sínum frá [...] árið 2016 þar sem þau höfðu búið um árabil. Stefndi B er arkitekt og starfar sem slíkur og stefnda Ctölvunarfræðingur. Stefndu skoðuðu eignina á svonefndu opnu húsi 13. nóvember 2019, að viðstöddum starfsmanni réttargæslustefnda, og fengu í kjölfarið söluyfirlit yfir eignina frá réttargæslustefnda. Stefndu skoðuðu eignina að nýju 16. nóvember sama ár og mun stefnandi hafa sýnt þeim eignina. Stefndi B mun hafa aflað uppdrátta af fasteigninni á svonefndum teikningavef Reykjavíkurborgar og haft þá meðferðis við skoðunina. Stefnandi bar um það fyrir dómi að hafa sérstaklega nefnt að óheimilt væri að hafa svefnaðstöðu í kjallaraherberginu en stefndu andmæla því að hafa fengið slíkar upplýsingar. Fyrir dómi kom þó fram hjá stefnda B að stefnandi hefði sagt frá þvíað búið væri í herbergi í kjallaranum sem tilheyrði íbúð á fyrstu hæð, sem væri andspænis herberginu. Leigjendur fyrstu hæðarinnar framleigðu herbergin á fyrstu hæð en byggju sjálf í kjallaraherberginu. Þetta væri ekki samþykkt en væri á einhverri undanþágu.

Stefndu gerðu tilboð í eignina 19. nóvember að fjárhæð 69.000.000 króna, sem stefnandi samþykkti ekki, en hún gerði stefndu tilboð degi seinna að fjárhæð 71.700.000 krónur sem stefndu samþykktu ekki. Í kjölfarið gerðu stefndu enn tilboð í eignina 21. nóvember 2019 og nú að fjárhæð 71.000.000 króna sem stefnandi samþykkti.

Í báðum tilboðum stefndu var fasteignin skilgreind með hefðbundnum hætti í dálki þar sem gert er ráð fyrir lýsingu eignar. Síðan var eftirfarandi tekið fram: „ Aðilar hafa kynnt sér veðbandayfirlit, söluyfirlit D og útprentun úr Fasteignaskrá Íslands um hið selda, gera engar athugasemdir við þau gögn og skoðast þau sem hluti af tilboði þessu.“

Þess var getið að yfirlýsing húsfélags lægi frammi við tilboðsgerðina og að stefndu hefðu kynnt sér hana. Á bakhlið beggja tilboðanna gat að líta stöðluð ákvæði. Í 16. lið kom eftirfarandi fram: Við kaupsamningsgerð kynntu aðilar sér gaumgæfilega eftirtalin gögn sem skoðast hluti af kaupsamningi og/eða eru honum til fyllingar og skýringar um réttindi og skyldur aðila og samningsforsendur þeirra og gerðu þeir enga athugasemdir við þau. Aðilum hefur verið afhent neðangreind gögn í ljósriti. a) veðbandayfirlit, b) matsvottorð, c) söluyfirlit, d) yfirlýsingu húsfélags, e) eignaskiptayfirlýsingu f) tilvitnuð þinglýst skjöl, sbr. lýsingu eignar g) eignarheimild seljanda. Stefndu gerðu tvo fyrirvara af sinni hálfu við tilboðið. Annar laut að því að fjármögnun fengist fyrir kaupunum innan 30 daga frá samþykki tilboðsins en þess var getið að þeim bæri að fella fyrirvarann niður með sannanlegum hætti innan frestsins, ella félli samningurinn úr gildi í heild sinni, eins og það var orðað. Hinn fyrirvarinn laut að ástandsskoðun eignarinnar sem færi fram innan átta virkra daga frá samþykki tilboðsins og sami áskilnaður var hafður uppi umað stefndu bæri að fella fyrirvarann niður með sannanlegum hætti innan frestsins, ella félli samningurinn úr gildi í heild sinni. Afhenda bæri eignina 1. febrúar 2020 og gefa út afsal fyrir henni 20. apríl sama ár. Greiða átti 20.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, 40.000.000 króna í samræmi við skilyrt veðleyfi og eftirstöðvar, 11.000.000 króna, við útgáfu afsals.

Stefndu hafa borið um að hafa verið stödd í [...] þegar þau gerðu síðara tilboðið en þeim hafi borist tilboðsskjalið frá réttargæslustefnda með tölvupósti, prentað það út, undirritað, skannað inn og sent fasteignasölunni. Einu gögn önnur sem þau hefðu fengið frá réttargæslustefnda hefðu verið yfirlýsing húsfélags og söluyfirlit.

Stefndu skoðuðu ástand eignarinnar innan skilgreinds frests ásamt iðnaðarmönnum og er óumdeilt að þau féllu frá fyrirvara þar að lútandi í kjölfarið. Hinn 20. desember 2019 féllu þau síðan frá fyrirvara er laut að fjármögnun kaupanna.

Af hálfu réttargæslustefnda var ráðgert að haldinn yrði fundur 14. janúar 2020 til að rita undir kaupsamning. Af því tilefni var stefndu send orðsending 2. janúar 2020 og þessi ráðagerð kynnt og þess getið að í viðhengi væru skjöl sem talið væri að hefðu ekki verið send stefndu og þau þar af leiðandi ekki náð að kynna sér eins og fram kæmi í kauptilboði. Viðhengi tölvupóstins voru skilgreind á eftirfarandi hátt: overview. pdf, E _vedbok. pdf, E kvod um utleigu. pdf, FMR_vottorð. pdf. Upplýst var við málflutning af hálfu réttargæslustefnda að fyrsttalda skjalið væri skjalaheiti söluyfirlits. Þá bar fyrirsvarsmaður réttargæslustefnda um að starfsmaðurinn sem tölvupóstinn sendi annaðist skjalagerð og kæmi fyrst að málum við gerð kaupsamninga. Starfsmaðurinn hefði ekki upplýsingar um hvaða gögn væri áður búið að afhenda, allur gangur væri á því með hvaða hætti gögn væru afhent eða kynnt en almennt væri það gert áður en kauptilboð væri gert og þá kvaðir kynntar. Fyrirsvarsmaðurinn mundi ekki eftir því hvernig að þessu hefði verið staðið í tilviki viðskipta málsaðila.

Stefndu gerðu strax í kjölfar sendingarinnar athugasemdir vegna hinnar þinglýstu kvaðar er laut að nýtingu herbergisins í kjallaranum, meðal annars á þeim grundvelli að þau hefðu ráðgert að leigja fasteignina út í eitt eða tvö ár í þeim tilgangi að borga niður lán vegna kaupanna. Andmæli stefndu urðu til þess að fyrirhuguðum fundi til undirritunar kaupsamnings var frestað.

Í kjölfarið áttu aðilar í margskonar samskiptum og stefndu föluðust eftir því við aðra eigendur íbúð a í húsinu að fella niður kvöðina, án árangurs. Þau óskuðu jafnframt eftir afslætti af kaupverði að fjárhæð 2.000.000 króna, sem stefnandi var ekki reiðubúin til að fallast á, en því mun hafa verið hreyft að jafnvirði söluþóknunar réttargæslustefnda yrði ráðstafað til stefndu með það að augnamiði að leysa úr málinu. Sáttatilraunir reyndust árangurslausar og stefnandi hafnaði hugmyndum um að kaupin yrðu látin niður falla. Stefndu beindu riftunaryfirlýsingu að stefnanda 1. febrúar 2020 á grundvelli forsendubrests og verulegrar vanefndar en þeirri yfirlýsingu var hafnað þann sama dag af hennar hálfu.

E rindi var sent af hálfu stefndu til Sjóvár- Almennra trygginga hf., sem tryggði réttargæslustefnda ábyrgðartryggingu, 11. febrúar 2020. Tryggingafélagið hafnaði bótaábyrgð þar sem sök lægi ekki fyrir.

Stefnandi mun hafa beint erinditil sýslumannsins á höfðuð borgarsvæðinu 13. febrúar 2020 þess efnis að hin þinglýsta kvöð yrði afmáð af eignarhluta hennar. Því synjaði sýslumaður og skaut stefnandi þeirri synjun til héraðsdóms sem staðfesti synjunina með úrskurði 10. júlí 2020. Úrskurðinum var skotið til Landsréttar sem felldi þann úrskurð úr gildi með úrskurði í máli nr. 451/2020, sem kveðinn var upp 15. október 2020, og lagði fyrir sýslumann að afmá kvöðina. Niðurstaða Landsréttar var byggð á þeim grunni að yfirlýsing eigenda fasteignarinnar, sem fól kvöðina í sér, uppfyllti ekki skilyrði d-liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga þar sem ekki væri getið fastanúmera séreigna í húsinu í skjalinu.

Stefnandi, sem mun hafa flust úr fasteigninni um miðjan janúar 2020, bauð hana til sölu á ný í byrjun febrúar sama ár með sérstökum áskilnaði sem beint var til stefndu að um tilraun væri að ræða til að takmarka tjón og að þessar söluþreifingar væru háðar því að stefndu lýsi því skriflega yfir að þau falli frá kauptilboði sínu ef ásættanlegt tilboð bærist frá þriðja aðila. Sérstaklega var áréttað að með þessari tilraun væri ekki á nokkurn hátt fallist á riftun stefndu. Af hálfu stefndu var því lýst skriflega að ekki væru gerðar athugasemdir við að fasteiginin væri auglýst til sölu á ný enda hefðu þau lýst yfir riftun. Fasteignin hefur ekki verið seld að nýju en á vegum stefnanda var nýju láni við Landsbankann hf. þinglýst á fasteignina 12. október 2020 sem leysti af hólmi eldra lán sem var við Lífeyrissjóð verzlunarmanna.

Af hálfu réttargæslustefnda var boðað til kaupsamningsfundar 20. mars 2020 að beiðni stefnanda þar sem hún undirritaði kaupsamning og skilyrt veðleyfi. S t efndu komu ekki til fundarins og hafa ekki ritað undir nefnd skjöl.

Stefnandi höfðaði mál þetta 22. apríl 2020 og krafðist aðallega efnda samkvæmt efni samnings (in natura), að stefndu yrðu dæmd til greiðslu kaupverðsins, 71.000.000 króna, gegn útgáfu afsals en til vara viðurkenningar á skaðabótaskyldu. Stefndu tóku til varna gegn kröfum stefnanda og höfðuðu jafnframt gagnsök og kröfðust þess að staðfest yrði með dómi riftun þeirra á þeim samningi sem komist hafði á er stefnandi samþykkti kauptilboð þeirra.

Með úrskurði, sem kveðinn var upp 19. nóvember 2020, var gagnsök stefndu er laut að viðurkenningu á riftun stefndu vísað frá dómi og einnig varakröfu stefnanda um viðurkenningu skaðabótaskyldu stefndu. Bæði stefnandi og stefndu undu úrskurðinum.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnandi, stefndi B og F framkvæmdastjóri réttargæslu stefnda aðilaskýrslur og vitna skýrslur gáfu G, H og I.

Málsástæður stefnanda

Stefnandi krefst þess að kaupsamningur aðila, sem stofnað var til með samþykki kauptilboðs í samræmi við 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, verði efndur samkvæmt efni sínu enda hafi verið fallið frá fyrirvörum sem gerðir voru í tilboði. Stefndu sem kaupendum beri því að greiða kaupverðið, 71.000.000 króna, að fullu í samræmi við 50. gr. laga um fasteignakaup enda liggi fyrir skuldbindingar um greiðslu kaupverðsins og afhendingu fasteignarinnar.

Fyrir liggi að stefndu hafi lýst því yfir að þau hefðu kynnt sér veðbandayfirlit fasteignarinnar þar sem kvöðin sem á henni hvíldi hafi verið tilgreind sérstaklega áður en þau gerðu bindandi kauptilboð og bindandi samningur komst á. Stefndu sem grandvísum kaupendum hefði þannig mátt vera ljóst að þessi kvöð ætti viðum eignina.

Meginregla samningaréttar um að samninga skuli halda verði vart augljósari en þegar samningsaðili staðfestir berum orðum að hafa kynnt sér þau gögn sem teljist bæði vera hluti samnings og honum til frekari fyllingar og skýringar, eins og tilgreint hafi verið í texta kauptilboðs stefndu.

Það hefði staðið stefndu nær að ganga úr skugga um að eiginleikar fasteignarinnar samrýmdust grunnforsendu stefndu fyrir kaupunum, sem stefnanda var ókunnugt um, er laut að því að þau gætu hagnýtt sérþekkingu stefnda B til að breyta afnotum og nýtingu á um það bil 7% heildareignarinnar, íbúðarherbergis í kjallara, til að nýta þann hluta til útleigu. Sérstaklega í ljósi yfirlýsinga stefndu um að hafa kynnt sér fylgiskjöl kauptilboðsins, þar á meðal veðbókarvottorðið, og þess að þau gátu tekið sér þann tíma sem þau þurftu til slíkrar könnunar. Þá sé stefndi B sem arkitekt sérfróður aðili. Hafi þau í raun ekki kynnt sér þau gögn sem þau lýstu yfir að hafa kynnt sér séþað á þeirra eigin ábyrgð. Einnig er sérstaklega á því byggt að stefndu geti ekki borið fyrir sig ákvæði 26. gr. laga um fasteignakaup er lúti að skorti á upplýsingum né 27. gr. um rangar upplýsingar í þessum efnum enda gildi þau ákvæði ekki um atriði sem kaupandi veit um eða um augljós atriði varðandi fasteignina. Ljóst sé þannig að stefndu hafi ekki fullnægt 29. gr. laganna enda sé þeim ekki tækt að bera fyrir sig meintan galla á fasteign sem þau þekktu til eða áttu að þekkja til áður en kaupsamningur var gerður.

Það að umrædd kvöð hafi ekki verið tiltekin í söluyfirliti séekki galli í skilningi 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup enda gildi þau ákvæði ekki um atriði sem kaupandi veit um eða má vita um. Ákvæðum 10. og 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa er lúti að söluyfirliti og efni þess sem fasteignasölum er skylt að semja séekki ætlað að leysa kaupanda undan skuldbindingargildi eigin yfirlýsinga í kaupsamningi eða afnema skoðunarskyldu hans. Þeim sé ekki heldur ætlað að fella úr gildi þá meginreglu kauparéttar að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla sem hann vissi um eða mátti vita um.

Þá er á því byggt af hálfu stefnanda að hún hafi sérstaklega nefnt það við stefndu að óheimilt væri að hafa svefnaðstöðu í kjallara og þannig fullnægt upplýsingagjöf sinni til stefndu í samræmi við 6. tölulið á bakhlið kauptilboðs stefndu. Í7. tölulið kauptilboðsins hafi síðan verið áréttuð þau áhrif grandsemi stefndu sem kaupenda að þau gætu ekki borið það fyrir sig sem þeim væri kunnugt um eða hefði máttvera kunnugt um.

Stefndu hafi jafnframt ekki haft neina fyrirvara varðandi meinta grunnforsendu um að þau gætu leigt út íbúðarherbergið eða hafið sjálfstæða atvinnustarfsemi í þessa veru. Það að gera slíkan fyrirvara hefði þó verið bæði sjálfsagt og einfalt í framkvæmd með hliðsjón af meintri grunnforsendu enda byggist hún á breyttri notkun á viðkomandi rýmum. Þar sem engum slíkum fyrirvara hafi verið til að dreifa hafi stefnandi ekki haft neina vitneskju um þessa meintu grunnforsendu.

Af hálfu stefnanda er einnig áréttað að stefndu gerðu sérstaka ástandsskoðun tíu dögum eftir að þau gerðu stefnanda kauptilboð það sem hún tók. Á því tímabili hefði þeim verið í lófa lagið að kynna sér öll þau gögn sem þau höfðu áður látið hjá líða að skoða. Í raun hefðu þau haft umþóttunartíma í fjórar vikur frá samþykki kauptilboðsins í skjóli fyrirvara um ástandsskoðun og fjármögnun kaupanna. Þann tíma hefðu þau vel getað nýtt til að kynna sér gögn sem þau sögðust vera búin að kynna sér ef sú er raunin að þau hafi ekki gert það fyrir gerð kauptilboðsins. Með hliðsjón af framanröktu og sérþekkingu stefnda B hafi stefnandi mátt vænta þess að þegar þeirri skoðun væri lokið væru stefndu búin að afla sér allra þeirra upplýsinga sem þau hefðu réttmæta ástæðu til að ætlast til að þau fengju. Þar með talið að þau þekktu til þinglýstrar kvaðar sem þau hefðu staðfest að þau þekktu til og skilmerkilega væri rakin í veðbókarvottorði eignarinnar.

Þau gögn sem réttargæslustefndi hafði milli handa og voru stefndu aðgengileg hafi að auki verið fullnægjandi og upplýsingar í þeim í samræmi við staðreyndir um fasteignina E. Upplýsingarnar hafi á engan hátt verið villandi, til dæmis hvað varðar íbúðarherbergið í kjallara, sbr. 44. tölulið greinar 1.2.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Stefndu hafi því látið undir höfuð leggjast að skoða eignina í skilningi 2. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup og það valdi því að þau geti ekki borið fyrir sig galla sem þau hefðu mátt sjá við slíka skoðun, eins og þau telji felast í hinni þinglýstu kvöð.

Þá er því mótmælt að brostnum forsendum sé til að dreifa. Stefnanda hafi hvorki verið það ljóst né mátt vera það ljóst að útleiga á herbergi í kjallara væri veruleg ákvörðunarástæða fyrir stefndu við kaupin né að um grundvallarforsendu væri að ræða.

Síðan er á því byggt að skilyrðum 36. gr. samningarlaga nr. 7/1936 sé ekki fullnægt þannig að talið verði að það sé ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að stefnandi byggi rétt á samþykktu, undirrituðu kauptilboði stefndu.

Því verði að dæma stefndu til að efna kaupsamning aðila samkvæmt efni sínu.

Málsástæður stefndu

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnanda á þeim grunni að kaupum á fasteign stefnanda hafi verið réttilega og löglega rift. Öllum málatilbúnaði stefnanda, sem settur sé fram að verulegu leyti sem skriflegur málflutningur, í andstöðu við meginreglu einkamálaréttarfars um munnlegan málflutning, sé mótmælt enda byggist hann að verulegu leyti á rangfærslum, útúrsnúningi á staðreyndum og rangtúlkunum á þeim réttarheimildum sem málið varði.

Stefndu byggja á því að þau hafi fengið rangar og blekkjandi upplýsingar um fasteignina fyrir gerð kauptilboðs. Þau hafi ekki verið upplýst um þinglýsta kvöð þrátt fyrir lagaskyldu stefnanda og réttargæslustefnda þar að lútandi. Byggt er á því að þvert á móti hafi veittar upplýsingar, þar með talið söluyfirlit, beinlínis gefið stefndu til kynna að nýta mætti herbergi í kjallara til íbúðar, þar með talið sem svefnherbergi. Þau hefðu ekki gert tilboð í eignina ef þau hefðu fengið upplýsingar um kvöðina fyrir gerð kauptilboðs.

Lögum samkvæmt hvíli ótvíræð skylda á stefnanda og réttargæslustefnda til að upplýsa um þinglýstar óvenjulegar kvaðir sem þessa í söluyfirliti og ávallt fyrir gerð kauptilboðs. Kaupendur fasteigna eigi lögbundinn, skýlausan rétt til að fá allar nauðsynlegar grunnupplýsingar um eign í sölugögnum svo þeim sé unnt að kynna sér þær með eigin forsendur í huga áður en kauptilboð er gert. Því sé hafnað sem stefnandi byggi á að hún hafi fullnægt upplýsingaskyldu sinni þar sem stefndu hafi undirritað kauptilboð þar sem segi að þau hafi kynnt sér veðbandayfirlit fasteignarinnar. Kauptilboðið sé í þessum efnum efnislega rangt eins og réttargæslustefndi hafi viðurkenn tog því beri að virða þann skilmála samnings að vettugi. Stefndu byggja á þvíað tímamark upplýsingaskyldu stefnanda hafi verið áður en kauptilboð var gert svo stefndu sem kaupendur hefðu getað metið forsendur sínar fyrir kaupunum, svo sem með tilliti til notagildis fasteignarinnar og kaupverðs.

Sú skylda verði ekki lögð á stefndu sem kaupendur að kanna þinglýstar heimildir eigna. Það sé lögbundið hlutverk fasteignasala, sem sinna starfi sínu undir eftirliti og í skjóli löggildingar í krafti menntun ar, að afla þinglýstra gagna, geta þeirra í söluyfirliti og kynna þau og þýðingu þeirra fyrir kaupendum.

Kvöðin sem um ræðir sé óvenjuleg í öllu tilliti og takmarki eðlilegan ráðstöfunar- og hagnýtingarrétt eiganda og teljist til galla í skilningi III. kafla laga um fasteignakaup. Vegna kvaðarinnar nýtist herbergið ekki til annars en sem geymsla þar sem ekki megi nýta það sem svefnherbergi auk þess sem ekki megi koma fyrir salerni í rými sem skilgreint sé á teikningum og yfirliti Þjóðskrár sem salerni.

Á því er byggt að samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um fasteignakaup beri stefnandi ábyrgð á upplýsingagjöf þeirra sem veita upplýsingar á hennar vegum við sölu fasteignar, þar með talið réttargæslustefnda. Því sé stefndu tækt að koma að öllum vörnum er lúta að rangri eða ófullnægjandi upplýsingagjöf réttargæslustefnda gagnvart stefnanda. Þannig er byggt á því að hinni þinglýstu kvöð hefði átt að vera getið í söluyfirliti svo fullnægt væri áskilnaði 1. mgr. 12. gr. um sölu fasteigna og skipa, sem kveður á um að sækja upplýsingar í opinberar skrár. Þar sem kvöðin sé þinglýst og kemur fram á veðbandayfirliti eignarinnar, það er að segja í opinberum skrám, þá hefði átt að geta hennar í söluyfirliti í samræmi við grunnskyldu fasteignasala. Í þessum efnum vísa stefndu einnig til 1. mgr. 10. gr. laganna um skyldu fasteignasala til að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem skipt geti máli við sölu eignarinnar en í þeim efnum sé augljóslega átt við atriði sem takmarki hagnýtingarmöguleika á eign með einhverjum hætti, sbr. einnig c-, i - og j-lið 2. mgr. 11. gr. laganna. Orðalag söluyfirlitsins verði að auki ekki skilið á annan hátt en þann að herbergið í kjallaranum sé ætlað til íbúðar enda nefnt íbúðarherbergi en það orð hafi þá merkingu að um sé að ræða herbergi sem notað sé til daglegrar dvalar, þar með talið sem svefnherbergi, sbr. 44. tölulið greinar 1.2.1 í byggingar reglugerð nr. 112/2012. Til þess að söluyfirlitið væri fullnægjandi í þessum efnum hefði þurft að taka það fram að óheimilt væri að nýta herbergið sem svefnherbergi eða leigja það út. Óskýrt orðalag söluyfirlits í þessum efnum sé á ábyrgð stefnanda. Þá skapi ummæli í söluyfirliti um að allar lagnir séu til staðar fyrir salerni réttmætar væntingar um að heimilt sé að koma salerni fyrir þó það sé bannað samkvæmt kvöðinni. Þessar upplýsingar gefi þannig falska mynd af hagnýtingarmöguleikum kjallaraher-bergjanna en fyrir liggur samkvæmt málatilbúnaði stefnanda að hún hafi samþykkt orðalag í söluyfirliti hvað íbúðarherbergið áhrærir þannig að hún beri ábyrgð á því.

Af hálfu stefndu er einnig á því byggt í þessum efnum að þar sem ekkert hafi verið fyllt út í söluyfirlitinu þar sem gert sé ráð fyrir að tilgreindar séu kvaðir, þá verði það ekki skilið á annan máta en þann að engar kvaðir hvíli á eigninni. Söluyfirlitið hafi þannig falið í sér rangar upplýsingar um eignina.

Þá er áréttað af hálfu stefndu að réttargæslustefndi hafi brotið gegn 2. mgr. 16. gr. laga nr. 70/2015 með því að halda ekki fundi um gerð kauptilboðs en stefndu hafi ekki hitt starfsmenn réttargæslustefnda í þessum tilgangi. Eins hafi hann brotið gegn 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þegar íbúð í fjöleignarhúsi sé seld beri að kynna kaupanda meðal annars eignaskiptayfirlýsingu og sérstakar samþykktir húsfélags ef um þær er að ræða. Hinni þinglýstu kvöð verði jafnað við sérstaka samþykkt húsfélagsins enda samþykkt af öllum eigendum hússins.

Stefndu byggja ennfremur á því að stefnandi beri sjálfstæða ábyrgð á ófullnægjandi upplýsingagjöf í samræmi við 26. gr. laga um fasteignkaup og rangri upplýsingagjöf samkvæmt 27. gr. Með vísan til þess sem þegar hefur verið rakið telja stefndu augljóst að rangar upplýsingar hafi verið veittar um eignina í skilningi 27. gr. Þá er vísað til þess að stefnanda sem seljanda hafi borið að hafa frumkvæði að því að veita stefndu upplýsingar sem hún hafi mátt vita að stefndu sem kaupendur hefðu réttmætar væntingar til að fá áður en til kauptilboðs kæmi.

Á því er byggt af hálfu stefndu að saknæm háttsemi stefnanda og réttargæslustefnda feli í sér verulega galla sem heimili þeim riftun kaupanna. Það eigi bæði við um skort á upplýsingum um fasteign í andstöðu við 26. gr. laganna og rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. sömu laga, en ekki reyni á verðmætisrýrnunarskilyrði 2. málsliðar 18. gr. laga um fasteignakaup. Þvert á móti liggi fyrir að fasteignin sé haldin verulegum göllum, sbr. 1. málslið 18. gr. laganna, þar sem veittar hafi verið rangar upplýsingar um eignina og mikilvægum upplýsingum um eiginleika og notagildi hennar leynt. Lögð sé áhersla á í þessum efnum að stefndu hafi haft réttmætar væntingar til þess að eigin væri kynnt með réttmætum hætti og nýta mætti „íbúðarherbergi“ í kjallara hússins með eðlilegum hætti og koma fyrir salerni þar enda verið að kaupa íbúðarhúsnæði og slíkar væntingar því ávallt réttmætar nema annað sé tekið fram í sölugögnum. Það eigi að vera hægt án þess að setja þurfi sérstaka fyrirvara þar að lútandi eða geta slíkra forsendna í kauptilboði. Loks byggja stefndu á því að eignin sé gölluð í skilningi a-liðar 1. mgr. 19. gr. enda henti íbúðarherbergi sem ekki má nota sem svefnherbergi ekki til afnota eins og sambærilegar eignir, en víða séu íbúðarherbergi í kjöllurum [...]nýtt sem svefnherbergi og til útleigu.

Í ofangreindu ljósi sé riftun stefndu á kauptilboðinu bæði gild og lögmæt, sbr. 42. gr., sbr. 37. gr., laga um fasteignakaup, með þeim réttaráhrifum að efndaskyldur samningsaðila falla niður, sbr. 33. gr., sbr. 3. mgr. 42. gr., laganna.

Verulegum vanefndum sem riftunarástæðu til áréttingar byggja stefndu jafnframt á því að saknæm háttsemi stefnanda og réttargæslustefnda hafi falið í sér svik vegna þessað komið hafi verið á samningi með því að gefa rangar upplýsingar gegn betri vitund. Svik feli ætíð í sér verulega vanefnd í skilningi fasteignakauparéttar og kröfuréttar sem heimili riftun, sbr. einnig 30. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Í þessum efnum er einnig lögð áhersla á að ekki sé unnt að bæta úr ágallanum þar sem aðrir eigendur fasteignarinnar neiti að aflétta kvöðinni. Þá beri einnig að horfa til þess að hvorugur málsaðila hafi efnt sinn hluta kaupanna en í slíkum tilvikum séu gerðar vægari kröfur til skilyrðisins um verulega vanefnd.

Byggt er á því af hálfu stefndu að ekki verði lagt til grundvallar ákvæði í kauptilboði þess efnis að þau hafi kynnt sér veðbandayfirlit eignarinnar. Það sé efnislega rangt og sett inn í kauptilboðið af réttargæslustefnda í vondri trú og því verði ekki byggt á því gagnvart stefndu. Það felist ekki í aðgæsluskyldu stefndu samkvæmt 29. gr. laga um fasteignakaup að skoða fasteign auk þess sem slík skoðun feli st í skoðun eignarinnar en ekki því að afla veðbandayfirl its eða þinglýstra skjala.

Ekki verði byggt á samningsskilmála sem sé augljóslega rangur gagnvart stefndu sem neytendum þegar viðsemjandi þeirra og réttargæslustefndi, sem hafi komið fram fyrir hennar hönd í krafti söluumboðs, hafi vitað að hann væri rangur og hafi viðurkennt það.

Í þessu sambandi er því sérstaklega mótmælt að stefndi B sé sérfróður aðili um fasteignakaup eða þinglýstar kvaðir; nám hans í arkitektúr skapi honum ekki slíka stöðu. Stefndu vísa jafnframt til 33. og 36. gr. laga um samninga, umboð og ógilda löggerninga sem leiði til þess að orðalag þess efnis að þau hafi kynnt sér veðbandayfirlit sé að vettugi virðandi eða beri ella að víkja til hliðar. Það sé enda augljóst að það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju af hálfu stefnanda í skilningi 1. mgr. 36. gr. að bera fyrir sig umrædda yfirlýsingu í kauptilboðinu. Við túlkun á því hvort beita eigi úrræði 1. mgr. 36. gr. beri, á grundvelli 2. mgr. sömu greinar, að horfa til þess að réttargæslustefndi hafi þegar viðurkennt skriflega að stefndu hafi ekki verið kynnt veðbandayfirlit eignarinnar eða kvöðin fyrr en 2. janúar 2020. Þannig liggi fyrir viðurkenning á því að kauptilboðið sé rangt að þessu leyti og því verði augljóslega ekki á samningsskilmálanum byggt. Stefndu byggja að auki á því að aðstöðumun þeim í óhag sé til að dreifa þar sem þau séu neytendur, fjölskyldufólk sem hafi enga sérstaka þekkingu á fasteignaviðskiptum, sem hefðu mátt treysta því að þær upplýsingar sem þau fengu um fasteignina og eiginleika hennar væru réttar. Stefnandi hafi á hinn bóginn notið aðstoðar sérfróðs aðila, réttargæslustefnda, sem lúti lögbundnum skyldum, sbr. 2. og 3. mgr. 36. gr. c í sömu lögum, enda teljist réttargæslustefndi atvinnurekandi í skilningi ákvæðanna, sbr. einnig 1. mgr. 36. gr. a og b.

Stefndu byggja jafnframt á því að stefnandi beri sönnunarbyrði fyrir því að þeim hafi verið kynnt veðbókarvottorð eignarinnar, en þótt það hefði verið gert væri upplýsingaskyldu stefnanda og réttargæslustefnda ekki fullnægt.

Að lokum mótmæla stefndu dráttarvaxtakröfum stefnanda þar sem eignin hafi verið auglýst til sölu að nýju og eins að afhending eignarinnar fór aldrei fram og þau hafi löglega beitt stöðvunarrétti í samræmi við 35. gr. fasteignakaupalaga. Dráttavaxta verði þannig fyrst krafist frá þeim tíma þegar Landsréttur felldi þinglýsingu kvaðarinnar úr gildi með úrskurði 15. október 2020.

Málsástæður réttargæslustefnda

Byggt er á því að réttargæslustefndi, sem fasteignasali sem hafði milligöngu um sölu fasteignarinnar E, hafi ekki brugðist skyldum sínum við það verkefni. Söluyfirlit feli í sér rétta lýsingu á fasteigninni enda ekki forsendur til að túlka kvöðina sem var þinglýst svo rúmt semst efndu geri. Nýta hefði mátt herbergið til daglegrar dvalar án þess að það hefði farið í bága við kvöðina. Að auki var byggt á því í málflutningi að kvöðin skapaði ekki lengur vanda að úrskurði Landsréttar í máli nr. 451/2020 gengnum. Búið sé að aflýsa kvöðinni. Í ljósi þess úrskurðar megi líka horfa til þess að kvöðin hafi í raun aldrei verið í gildi, ekki heldur þegar samningar tókust milli stefnanda og stefndu.

Þá er einnig byggt á því að stefndu geti ekki byggt rétt á grandleysi þar sem þau hafi vitað eða mátt vita af hinni þinglýstu kvöð, sbr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, auk þess sem þau lýstu því yfir að hafa kynnt sér veðbókarvottorð, eins og fram komi í kauptilboði, og hafi lýst því yfir að þau gerðu ekki athugasemdir af því tilefni.

Því er mótmælt að unnt sé að líta á tölvupóst starfsmanns réttargæslustefnda, sem sendi stefndu gögn, sem viðurkenningu á því að stefndu hafi ekki verið send gögnin fyrr. Sá starfsmaður hafði ekki haft aðkomu að sölunni áður og honum var því ekki kunnugt um hvaða gögn stefndu hefðu fengið áður eða skoðað.

Starfsmenn réttargæslustefndu hafi ekki verið upplýstir um að útleiga fasteignarinnar væri forsenda fyrir kaupum. Slíkt hafi aldrei verið rætt eða kynnt. Að sama skapi er því mótmælt að slík útleiga hafi verið kynnt eða möguleikar á henni gefnir í skyn af hálfu réttargæslustefnda þegar eignin var sýnd með svokölluðu opnu húsi.

Þá mótmælir réttargæslustefndi því að hann hafi brotið gegn lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Túlka verði 1. mgr. 12. gr. um öflun upplýsinga úr opinberum skrám og skýrslum með hliðsjón af 2. mgr. 11. gr. laganna þar sem talið er uppí stafliðum a – j hvaða atriði beri að tiltaka í söluyfirliti. K vöð á borð við þá sem umræði í málinu sé þar ekki tilgreind. Í annan stað falli umrædd kvöð ekki undir skilgreiningu 1. mgr. 11. gr. er kveði á um að í söluyfirliti skuli koma fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand hússins. Bann við útleigu á herbergi sé almennt ekki til þess fallið að hafa áhrif á kaupendur. Sé slíkt forsenda af hálfu kaupanda væri honum í lófa lagið að kanna það atriði nánar.

Það sé síðan við stefndu að sakast að ekki gafst færi á að halda fund með þeim áður en þau gerðu kauptilboðið sem var tekið enda voru þau erlendis er þau gerðu það tilboð þannig að ekki var möguleiki á að halda slíkan fund. Enginn annar en stefndu geti borið ábyrgð á því. Þá er einnig á því byggt að 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús geti ekki átt við enda sé margnefnd kvöð ekki þess eðlis að falla undir hugtakið „samþykktir húsfélags“ auk þess sem grandsamur aðili eins og stefndu geti ekki byggt rétt á því.

Loks er áréttuð málskostnaðarkrafa úr hendi beggja málsaðila, stefnanda og stefndu, enda hafi stefnandi höfðað málið á hendur réttargæslustefnda og stefndu síðan gagnsök gegn réttargæslustefnda, sem vísað var frá dómi, þannig að hvor tveggja, stefnandi og stefndu, hafa þannig höfð að mál á hendur réttargæslustefnda.

Niðurstaða

Óumdeilt er að með samþykki stefnanda við kauptilboði stefndu 21. nóvember 2019 komst á bindandi kaupsamningur um eignarhluta stefnanda á þriðju hæð í fasteigninni E, auðkenndum með fastanúmeri [...], sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Deilt er um hvort samninginn beri að efna í samræmi við efni sitt, þannig að stefndu greiði kaupverðið og stefnandi gefi út afsal fyrir eignarhlutanum eða hvort stefndu hafi með lögmætum hætti rift kaupunum auk þess sem þau byggja á málsástæðum er lúta að gildi samningsins.

Stefnandi byggir á því aðhún hafi í einu og öllu sinnt skyldum sínum í tengslum við kaupin. Þ ar á meðal hafi hún fullnægt upplýsingaskyldu sinni og því beri að efna kaupsamninginn í samræmi við efni hans á grundvelli meginreglna samningaréttar um skuldbindingar gildi samninga. Fyrir liggur að stefndu féllu frá báðum fyrirvörunum sem þau gerðu við gildi kauptilboðs síns, annars vegar um fjármögnun kaupanna og hins vegar um framkvæmd ástandsskoðunar. Að öðru óbreyttu á stefnandi því skýlausan rétt til þess að kaupsamningurinn verði efndur eftir efni sínu og stefndu greiði kaupverðið, sbr. 50. gr. laga um fasteignakaup.

Stefndu hafa byggt á því að fasteignin sé gölluð og þeim heimilt að rifta kaupunum af þeirri ástæðuað fyrir lá þinglýst yfirlýsing eigenda íbúðanna þriggja í húsinu um kvöð frá 10. júní 2004, þess efnis að ekki mætti leigja út þau herbergi í kjallara sem fylgja íbúðunum eða hagnýta þau sem varanlega n svefnstað eða hafa í þeim salerni, baðaðstöðu eða eldunaraðstöðu. Fyrir liggur að kvöðinni var aflýst í kjölfar úrskurðar Landsréttar í máli nr. 451/2020, sem kveðinn var upp 15. október 2020. Stefndu byggja á því að það hafi verið grunnforsenda þeirra fyrir kaupunum að geta leigt herbergi í kjallara út en þau hafi haft ráðagerðir um að leigja eignina alla út í eitt eða tvö ár til að lækka áhvílandi skuldir sem stofnað yrði til við kaupin.

Fyrir liggur að nefndri kvöð var þinglýst hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu og stefnandi vakti athygli fasteignasölunnar á henni þegar eignin var tekin til skoðunar og bar fasteignasalinn um að hafa kynnt sér hana sérstaklega af því tilefni. Þá liggur fyrir að meginefni kvaðarinnar kom beinlínis fram á veðbandayfirliti eignarinnar. Loks liggur fyrir að í báðum kauptilboðum stefndu, sem þau gáfu út með undirritunum sínum, var tilgreint sérstaklega í tvígang, bæði í stöðluðum ákvæðum á bakhlið en einnig í meginmáli lýsingar á framhlið kauptilboðanna, að stefndu hefðu kynnt sér meðal annars veðbandayfirlit eignarinnar, gerðu engar athugasemdirvið það og að það skoðaðist sem hluti af tilboðunum. Stefndu hafa lýst því yfir í málinu að þau hafi ekki kynnt sér veðbandayfirlitið þar sem réttargæslustefndihefðiekki gert þeim grein fyrir yfirlitinu og tilboð þeirra séu efnislega röng í þessu tilliti.

Þinglýsing skjala, sem skapa eiga réttindi tengd fasteignum, er talin vera lykilatriði til þess að viðskipti með fasteignir séu byggð á traustum grunni. Réttindaskráning eins og felst í þinglýsingu er til þess fallin að koma í veg fyrir deilur. Sá sem vill gera samning um eign fær þannig almennt gott yfirlit yfir réttindi yfir eigninni með því að kynna sér þinglýsingayfirlit. Á fólki þannig að vera óhætt að ganga til samninga á þeim grundvelli sem þinglýsingarheimildir greina frá og líka, ef einhverra réttinda er ekki getið þar þá bindi slík réttindi kaupanda ekki, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar frá 2004 á blaðsíðu 2772 í dómasafni réttarins. Í 19. gr. laga nr. 39/1978 um þinglýsingar getur að líta skilgreiningu á grandleysi með tilliti til þinglýsinga sem er orðuð þannig að átt sé við það að rétthafi eftir samningi eða löggerningi hvorki þekki né ætti að þekkja óþinglýst réttindi. Kveðið er síðan á um áreiðanleika þinglýsingabóka, sem nefndar eru svo í lögunum, sbr. til dæmis 1. mgr. 29. gr., 1. mgr. 33. gr. og 1. mgr. 34. gr. þinglýsingalaga.

Stefndu hafa lýst því yfir að þau hefðu ekki gert tilboð í eignina ef þeim hefði verið kunnugt um kvöðina sem var þinglýst á hana. Að þeirra sögn kynntu þau sér ekki gögn sem varpað hefðu ljósi á kvöðina þrátt fyrir að hafa í í tvígang skrifað undir að hafa gert það. Engar upplýsingar liggja fyrir um að þau hafi verið beitt óeðlilegum þrýstingi af hálfu stefnanda við gerð kauptilboða. Fram kom fyrir dómi að stefndu hefðu í tvígang fest kaup á fasteignum hérlendis og einnig tvisvar erlendis. Í því ljósi og vegna afdráttarlausra yfirlýsinga þeirra um að hafa kynnt sér þinglýsingayfirlit höfðu stefndu mjög ríkt tilefni til að afla þeirra upplýsinga sem veðbandayfirlit hefði að geyma, þar með talið um margnefnda kvöð, áður en þau gerðu stefnanda ítrekuð tilboð um kaup á fasteign hennar.

Með hliðsjón af þessu og með tilliti til þess að með kaupunum voru stefndu að undirgangast viðurhlutamiklar skuldbindingar máttu þau gera sér grein fyrir nauðsyn varúðar og fyrirhyggju í slíkum viðskiptum. Má fyrir þá sök gera ríkar kröfur til þeirra að sjá borgið hagsmunum sínum við kaupin með því að láta ekki undir höfuð leggjast að kynna sér grundvallarskjöl eins og yfirlit yfir þinglýstar heimildir áður en kauptilboð væri sett fram eða í síðasta lagi áður en því væri lýst yfir að fallið væri frá fyrirvörum vegna kaupanna. Að þessu leyti fól framganga stefndu í sér stórkostlegt gáleysi þannig að þau geta ekki borið fyrir sig grandleysi um tilvist títtnefndrar kvaðar, sbr. 29. gr. laga um fasteignakaup.

Stefnandi verður ekki talin hafa brotið gegn skyldu sinni til að upplýsa stefndu með tilliti til 26. gr. laga um fasteignakaup. Fyrir það fyrsta liggur fyrir að kvöðinni voru gerð skil í þinglýsingayfirliti, þannig að stefnandi var þess ekki umkomin að leyna tilvist kvaðarinnar, jafnvel þó hugur hennar hefði staðið til. Í annan stað bar hún um að hafa upplýst stefndu sérstaklega um hina þinglýstu kvöð þegar hún sýndi þeim kjallarann. Þ ó ttstefndu kannist ekki við það kom fram af hálfu stefnda B fyrir dómi að stefnandi hefðin efnt að búið væri í kjallaraherbergi sem tilheyrði íbúð á fyrstu hæð, sem væri andspænis herberginu sem tilheyrði þriðju hæðinni. Sú búseta væri ekki samþykkt en væri á einhverri undanþágu. Í ljósi þess málatilbúnaðar stefndu að leiga á kjallaraherberginu hefði verið grunnforsenda þeirra fyrir kaupunum gáfu þessar upplýsingar um takmarkanir á heimildum til leigu stefndu fullt tilefni til að kanna af hverju þær takmarkanir stöfuðu.

Þá eru ekki forsendur til að leggja til grundvallar að stefnandi beri ábyrgð á því gagnvart stefndu að réttargæslustefndi hafi ekki látið þeim í té veðbandayfirlit, hafi sú verið raunin, og eins að hann hafi látið kvaðarinnar ó getið í söluyfirliti eða auglýsingum. Hérverður að halda því til haga að þótt stefnandi hafi leitað fulltingis réttargæslustefnda við sölu fasteignar sinnar þá er réttargæslustefndi lögum samkvæmt sjálfstæður í sínum störfum og ekki háður boðvaldi stefnanda um það hvernig hann rækir lögbundnar skyldur sínar, til dæmis um framsetningu söluyfirlits, sbr. 10. og 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Til rækslu starfa síns hefur réttargæslustefndi löggildingu og honum er jafnframt lögskylt að afla sér starfsábyrgðartryggingar. Honum ber jafnframt samkvæmt 15. gr. laganna skylda til að leysa störf sín í hvívetna af hendi svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóða. Þá ber honum samkvæmt 15. gr. að liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Er ím áli þessu ólíku saman að jafna við dóm Hæstaréttar í máli nr. 311/2017, sem kveðinn var upp 9. maí 2018, en í því tilviki lutu þær upplýsingar sem á skorti í söluyfirliti ekki að þinglýstum réttindum. Að sama brunni ber í tilviki dóms Hæstaréttar í máli nr. 802/2016 sem kveðinn var upp 14. desember 2017 þar sem umdeildar upplýsingar samkvæmt söluyfirliti lutu ekki að þinglýstum réttindum. Fyrir liggur hér að stefnandi veitti nauðsynlegar upplýsingar um kvöðina og ritað var sérstaklega í kauptilboð að stefndu hefðu kynnt sér þinglýsingayfirlit.

Þá liggur ekki fyrir að skilyrðum 27. gr. laga um fasteignakaup um rangar upplýsingar sé fullnægt. Það verður trauðla á því byggt að röngum upplýsingum sé til að dreifa varðandi margnefnda kvöð í því ljósi að stefndu stóð það næst að kynna sér þinglýstar heimildir. Stefnanda var þannig í raun ómögulegt að viðhafa blekkingar eða leyna upplýsingum, eins og stefndu bera henni á brýn með samsömun við réttargæslu-stefnda. Engar upplýsingar liggja fyrir um að stefnandi hafi verið grandsöm um að stefndu hefðu ekki sinnt eðlilegri aðgæsluskyldu með því að kynna sér gögn sem þau lýstu ítrekað yfir skriflega að þau hefðu kynnt sér og væru hluti af kaupsamningi. Hún var þannig grandlaus um þau málsatvik sem stefndu byggja málsástæðu um svik á. Þ ótt orka kunni tvímælis hvort réttargæslustefndi hafi kynnt veðbandayfirlit fyrir stefndu, sem er umdeilt milli þeirra, þá leysir það stefndu ekki undan skyldu til að ganga fram í samræmi við eigin yfirlýsingar. Loks er þess hvergi getið í gögnum málsins að engri kvöð sé til að dreifa. Þótt söluyfirlit sem réttargæslustefndi útbjó hafi verið óútfyllt í dálki sem bar yfirskriftina gallar veldur það því ekki að stefndu hafi getað sér að meinalausu sleppt því að skoða títtnefnt veðbandayfirlit í andstöðu við eigin yfirlýsingar.

Til þess að lagt verði til grundvallar að forsendur kaupsamnings um E hafi brostið og stefndu sé tækt að rifta kaupunum þarf að liggja fyrir að um verulega vanefnd sé að ræða, að grunnforsendur kaupanna hafi brostið. Í þessum efnum ber að sama brunni og í þeim efnum sem áður eru rakin. Stefnandi var að selja eigin íbúð þar sem hún bjó, auk þess sem hún leigði út litla risíbúð á fjórðu hæð. Engar upplýsingar liggja fyrir um að henni hafi verið kunnugt um að stefndu hygðust ekki hagnýta eignina til búsetu fyrr en að nokkrum árum liðnum heldur leigja eignina út. Henni var þannig ókunnugt um grunnforsendu kaupanna um útleigu, sem stefndu hafa skilgreint svo í málinu og því engin vanefnd af hennar hálfu í þeim efnum. Stefndu hafa jafnframt ekki gert grein fyrir fjárhagslegum forsendum þess að um verulega vanefnd sé að ræða né fært fram önnur fullnægjandi rök fyrir þvíað um slíka vanefnd geti veriðað ræða. Vísbendingu virðist að auki vera að finna um viðhorf þeirra í þessum efnum sem birtist í því að þau buðu stefnanda að ljúka málinu með afslætti að fjárhæð 2.000.000 króna, sem er fjárhæð sem nemur tæpum 3% af umsömdu kaupverði.

Með hliðsjón af þessum atriðum er lúta að málsatvikum og forsendum kaupanna verður hvorki á það fallist að forsendurnar hafi brostið né að verulegum vanefndum sé til að dreifa sem leysi riftunarheimild úr læðingi. Þar við bætist að sú forsenda riftunar reyndist röng að ekki væri hægt að ryðja úr vegi þeirri hindrun er fólst í kvöðinni. H enni hefur nú verið aflétt þannig að þinglýsing hennar stendur nýtingu kjallaraherbergisins ekki í vegi.

Þá eru engar forsendur til að víkja samningi aðila til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samninga, umboð og ógilda löggerninga. Við mat á því hvort reynt geti á nefnda lagaheimild verður að líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar koma til, sbr. 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Þegar litið er til atvika máls þessa, sem vega þungt við það heildarmat sem horfa ber til í þessum efnum, verður ekki talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að samningur málsaðila verði efndur í samræmi við efni sitt.

Að lokum mótmæla stefndu dráttarvaxtakröfum stefnanda þar sem eignin hafi verið auglýst til söluá ný af hálfu stefnanda og eins að afhending eignarinnar hafi aldrei farið fram, þannig að dráttavaxta verði fyrst krafist frá þeim tíma þegar Landsréttur felldi þinglýsingu kvaðarinnar úrgildi með úrskurði 15. október 2020. Af hálfu stefnanda hafa ekki verið færðar fram málsástæður er skjóta stoðum undir dráttarvaxtakröfur þær sem getið er í aðal- og varakröfu, þar sem krafist er dráttarvaxta af hluta dómkröfunnar frá 15. janúar 2020 í aðalkröfu og af hluta dómkröfunnar í varakröfu frá 1. febrúar 2020 ení báðum tilvikum af heildarfjárhæðinni frá 20. apríl 2020 er afsal átti að gefa út. Í þrautavarakröfu er einungis krafist dráttarvaxta frá 20. apríl er afsalið átti að gefa út. Ljóst er að þann dag átti að ljúka viðskiptum aðila en fyrrnefndar dagsetningar sem við er miðað í aðal- og varakröfu eiga sér ekki skírskotun í samningi aðila sem komst á með samþykki tilboðs 21. nóvember 2019. Fallist er á þrautavarakröfu stefnanda enda fól úrskurður Landsréttar ekki í sér að rutt væri úr vegi galla sem væri á ábyrgð stefnanda og því ekki forsendur til að miða upphafsdag dráttarvaxta við þann dag sem úrskurður réttarins var kveðinn upp.

Með hliðsjón af ofanrituðu verður dómkrafa stefnanda tekin til greina, eins og nánar er rakið í dómsorði.

Stefndu verða dæmd til að greiða stefnanda málskostnað eins og í dómsorði greinir, en tímafjöldi sem bókaður er í tímaskýrslu lögmanns stefnanda er úr hófi og verður því ekki á henni byggt. Með hliðsjón af málsatvikum verður málskostnaður milli stefnanda og réttargæslustefnda, sem og milli stefnda og réttagæslustefnda, felldur niður, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Af hálfu stefnanda flutti D-kk-nf B-kk-nf lögmaður málið, af hálfu stefndu flutti málið B-kk-nf M-kk-nf B-x-x lögmaður og af hálfu réttargæslustefnda E-kk-nf G-kk-nf, lögmaður.

B-kk-nf L. B-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, B og C, greiði stefnanda, A, 71.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 20. apríl 2020 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir hluta fasteignarinnar E auðkenndum með fastanúmeri [...]. Stefndu greiði stefnanda 1.700.000 krónur í málskostnað. Málskostnaður gagnvart réttargæslustefnda fellur niður.

B-kk-nf L. B-kk-nf