E-1160/2016

Mál þetta sem dómtekið var 2. desember 2016 var höfðað 7. apríl 2016 af hálfu Kókó ehf., Smiðjuvegi 4A, Kópavogi á hendur Esjugrund ehf., Esjugrund 15, Reykjavík, til greiðslu skuldar vegna húsaleigu. Málið var þingfest 12. apríl 2016. Með gagnstefnu, birtri 12. maí 2016, höfðaði stefndi gagnsök á hendur stefnanda til greiðslu skaðabóta.

Dómkröfur aðalstefnanda í aðalsök eru þær að þess er krafist að gagnstefnandi verði dæmdur til að greiða aðalstefnanda skuld að fjárhæð 360.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 180.000 krónum frá 15. desember 2015 til 15. janúar 2016, en af 360.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Krafist er vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. laga nr. 38/2001 er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Í gagnsök er endanleg kröfugerð aðalstefnanda um sýknu af kröfum gagnstefnanda. Málskostnaðar krefst aðalstefnandi samkvæmt málskostnaðarreikningi, auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Dómkröfur gagnstefnanda í aðalsök eru aðallega krafa um sýknu af öllum dómkröfum aðalstefnanda, til vara er krafist skuldajafnaðar við kröfu aðalstefnanda að því marki sem kröfur gagnstefnanda í gagnsök verða viðurkenndar og til þrautavara er þess krafist að dómkröfur aðalstefnanda verði lækkaðar verulega að mati dómsins. Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess aðallega að aðalstefnanda verði með dómi gert að greiða gagnstefnanda skaðabætur að fjárhæð 1.346.688 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 505.008 krónum frá 11. september 2015 til 15. desember 2015 en af 1.346.688 krónum frá þeim degi til 11. júní 2016. Þá er krafist dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 1.346.688 krónum frá 11. júní 2016 til greiðsludags. Til vara er þess krafist að aðalstefnanda verði gert að greiða skaðabætur að annarri lægri fjárhæð að áliti dómsins. Í öllum tilvikum er þess að auki krafist að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað samkvæmt mati dómsins.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Málsatvik eru þau að gagnstefnandi hafði samkvæmt leigusamningi, dags. 17. október 2013, á leigu húsnæði í eigu aðalstefnanda að Smiðjuvegi 4E í Kópavogi. Samningur málsaðila var tímabundinn til tveggja ára og hófst leigutími 1. febrúar 2014 en lauk 31. janúar 2016. Samningurinn var uppsegjanlegur á samningstímanum að tilteknum skilyrðum uppfylltum með fjögurra mánaða fyrirvara, en í honum sagði jafnframt að hann framlengdist ekki sjálfkrafa að leigutíma loknum. Umsamin leiga var 180.000 krónur á mánuði og var gjalddagi leigunnar fyrsti dagur hvers mánaðar en eindagi fimmtánda dag hvers mánaðar. Ógreidd er leiga fyrir síðustu tvo mánuði leigutímans, þ.e. desember 2015 og janúar 2016, samtals 360.000 krónur, og er það óumdeilt.

Með bréfi lögmanns gagnstefnanda, dags. 11. desember 2015, var aðalstefnanda tilkynnt að gagnstefnandi sæi sér ekki annað fært en að halda eftir leigugreiðslu fyrir desembermánuð með vísan til þess að hann hefði orðið fyrir umtalsverðu tjóni sökum þess að aðalstefnandi hefði vanrækt skyldur sínar sem leigusali. Í bréfinu er vísað til tveggja tilvika er vatn hafi leitað inn í hið leigða húsnæði á árinu 2015. Í svarbréfi lögmanns aðalstefnanda, dags. 29. febrúar 2016, var því vísað á bug að aðalstefnandi hefði vanrækt skyldur sínar samkvæmt leigusamningi um húsnæðið og var því mótmælt að heimild væri til að halda eftir greiðslum samkvæmt samningi aðila. Með bréfinu fylgdi afrit innheimtubréfs sem sent var gagnstefnanda sama dag, en honum hafði áður verið send innheimtuviðvörun þann 10. febrúar 2016.

Lýsir gagnstefnandi málavöxtum svo að fyrra atvikið sem vísað er til í bréfi lögmanns hans hafi orðið að morgni dags 9. september 2015, þegar vatn hafi lekið í gegnum útvegg á húsinu. Haft hafi verið samband við a-kk-þf símleiðis sama dag vegna lekans en hann hafi ekki gripið til neinna ráðstafana. Daginn eftir hafi lekinn ágerst mikið og vatn verið komið um alla verslunina auk þess sem vatn hafi verið inni í lagerrými. Þá hafi verið farið að berast vatn inn á verkstæði og í vélsmiðju. Aftur hafi verið haft samband við leigusala símleiðis. Þá hafi faðir eiganda gagnstefnanda farið til stjórnarformanns aðalstefnanda sama dag og spurt hvort ekki yrði brugðist við lekanum. Honum hafi þá verið tjáð að leigunni yrði sagt upp og hafi uppsagnarbréf borist síðar þann sama dag. Vegna vanrækslu aðalstefnanda á skyldum sínum samkvæmt leigusamningi, sbr. 7. gr., hafi gagnstefnandi haft samband beint við vatnsveitu Kópavogs og Orkuveituna sem hafi án tafar brugðist við og sent starfsmenn á staðinn. Það hafi ekki verið fyrr en á þriðja degi, nánar tiltekið eftir hádegi 11. september, sem fyrirsvarsmaður aðalstefnanda hafi mætt á staðinn að beiðni vatnsveitu Kópavogs, en þá hafði komið í ljós að um stíflaða drenlögn hafi verið að ræða. Því sé alfarið hafnað að aðalstefnandi hafi strax gripið til viðeigandi ráðstafana þegar hann hafi verið upplýstur um lekann, eins og haldið sé fram í stefnu.

Seinna vatnstjónið hafi átt sér stað 8. desember 2015, en þegar gagnstefnandi hafi mætt til vinnu hafi allt verið á floti og vatn komið upp úr niðurfalli við útidyrahurð og einnig utan frá, með fram iðnaðarhurð. Haft hafi verið samband við a-kk-þf um leið, en ekkert hafi sést til hans né neins á hans vegum það sem eftir hafi verið af leigusamningnum, til 31. janúar 2016. Aðalstefnandi hafi þannig ekki gripið til aðgerða vegna umrædds vatnstjóns, þrátt fyrr ítrekaðar beiðnir af hálfu gagnstefnanda. Í bréfi lögmanns gagnstefnanda, dags. 11. desember 2015, hafi verið farið fram á að niðurföll yrðu hreinsuð svo ekki kæmi til frekara tjóns.

Aðalstefnandi lýsir málavöxtum svo að þegar fyrirsvarsmenn hans hafi frétt af leka í hinu leigða húsnæði í september 2015 hafi þeir strax haft samband við húsasmíðameistara og sérfróðan aðila á sviði slíkra vandamála í húsum. Í upphafi hafi verið talið að vatnsinntak hússins væri bilað. Aðalstefnandi hafi haft samband við vatnsveitu Kópavogsbæjar og í samráði við hana hafi verið fenginn verktaki til að grafa niður með útvegg hússins þar sem vatnsinntakið hafi verið og komið hafi í ljós að inntakið var í lagi. Í kjölfarið hafi komið í ljós stífla í holræsi beint fyrir framan hið leigða rými sem hafi verið orsök lekans. Aðalstefnandi hafi fengið verktaka með dælubíl til þess að losa stíflu í niðurfallinu sem gert hafi verið seinnipart föstudagsins 11. september 2015. Í kjölfarið hafi aðalstefnandi látið gagnstefnanda í té sérstakt þurrktæki til að flýta fyrir þurrkun.

Dagana 7. og 8. desember 2015 hafi gengið yfir Ísland eitt mesta óveður sem skollið hafi á í áratugi. Almenn viðvörun hafi verið gefin út af Veðurstofu Íslands, lögreglu og Almannvörnum ríkisins. Almenningur allur hafi verið hvattur til þess að gæta að húsnæði vegna hættu á vatnsleka þar sem aðstæður víða væru þannig að snögg bráðnum mikils magns snjóa og ísa myndi fylgja óveðrinu. Eftir að gagnstefnandi hafi haft samband við fyrirsvarsmann aðalstefnanda daginn eftir að veðrið gekk yfir hafi hann farið á staðinn til að skoða aðstæður og veita þá aðstoð sem þyrfti. Þá hafi þegar verið búið að þurrka upp það vatn sem seytlað hafði inn með hurð.

Við aðalmeðferð málsins gáfu fjórir fyrirsvarsmenn aðila skýrslur, hjónin F-kvk-nf B-kvk-nf Þ-kvk-nf og G-kk-nf Á-kk-nf G-kk-nf, sem eru eigendur gagnstefnanda og feðgarnir H-kk-nf S-kk-nf og T-kk-nf H-kk-nf sem eru stjórnarformaður og framkvæmdastjóri aðalstefnanda. Þá gáfu skýrslur sex vitni sem gagnstefnandi kallaði til skýrslugjafar.

Málsástæður og lagarök aðalstefnanda í aðalsök

Krafa aðalstefnanda byggi á leigusamningi og greiðsluseðlum um leigu gagnstefnanda á húsnæði að Smiðjuvegi 4E í Kópavogi. Gagnstefnandi hafi neitað að greiða hina umstefndu skuld með vísan til þess að aðalstefnandi hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt leigusamningi aðila varðandi viðhald hins leigða húsnæðis og þess að meint tjón gagnstefnanda nemi hærri fjárhæð en vangreidd leiga. Gagnstefnandi vísi til tveggja tilvika er vatn hafi leitað inn í húsnæðið árið 2015.

Öllum staðhæfingum um vanrækslu á eðlilegu viðhaldi hins leigða húsnæðis sé mótmælt af aðalstefnanda svo og meintum rétti gagnstefnanda til að halda eftir leigugreiðslum vegna meints tjóns. Gagnstefnandi hafi aldrei leitað eftir atbeina byggingarfulltrúa vegna meintra vanefnda stefnanda á viðhaldi eða endurbótum hins leigða húsnæðis eins og skylt sé skv. 17. gr. og 36. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Gagnstefnandi hafi ekki lagt fram nein gögn er sanni meint tjón hans vegna framangreindra atvika. Aðalstefnandi vísi einnig til 8. gr. leigusamnings aðila þar sem fram komi að leigusali beri ekki ábyrgð á tjóni er kunni að verða á eignum leigutaka vegna óhappa svo sem vatnstjóns. Greiðsluskylda gagnstefnanda sé því ótvíræð.

Leigusamningur aðila hafi verið tímabundinn og hafi runnið út samkvæmt efni sínu í lok janúar 2016, sbr. 3. gr. leigusamningsins, og hafi samningnum því ekki verið sagt upp. Skuld þessi hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og því sé nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Vísað sé til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 33. gr. laganna. Einnig sé vísað til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, en regla þessi fái m.a. stoð í lögum nr. 50/2000 og lögum nr. 42/2000. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðji stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum númer 50/1988, stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu. Varðandi varnarþing vísast til 33. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda í aðalsök

Gagnstefnandi telji að honum hafi verið heimilt að halda eftir leigugreiðslum til að knýja á um samningsbundnar efndir um eðlilegt viðhald, en aðalstefnandi hafi vanefnt samningsbundnar og lögboðnar skyldur sbr. 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Vanrækslu aðalstefnanda megi rekja til tveggja vatnstjóna er orðið hafi á umræddu húsnæði. Fyrra atvikið hafi átt sér stað 9. september 2015, þegar vatn hafi lekið í gegnum útvegg. Seinna vatnstjónið hafi orðið 8. desember 2015 þegar allt hafi verið á floti að morgni og vatn komið upp úr niðurfalli við útidyrahurð og einnig utan frá með fram iðnaðarhurð.

Aðalstefnandi hafi ekki gripið til aðgerða vegna umrædds vatnstjóns, þrátt fyrr ítrekaðar beiðnir. Aðgerðarleysi hans í greindum tilvikum hafi leitt til tjóns fyrir gagnstefnanda, bæði á eignum Esjugrundar ehf., lagervörum, gólfefnum og vegna rekstrarstöðvunar. Þá hafi leiguhúsnæðið ítrekað orðið órekstrarhæft vegna leka og hafi misst notkunargildi sitt. Gagnstefnandi hafi gert allt sem í hans valdi hafi staðið til að takmarka tjón sitt og koma rekstrinum sem fyrst aftur í gang. Hann hafi fengið hjálp frá vinum og vandamönnum, sem þurft hafi að taka sér frí frá vinnu til að bjarga eignum Esjugrundar ehf. Eyða hafi þurft miklum tíma í að taka upp vatn, bæði með tuskum og einnig hafi vatnssuga verið leigð þar sem önnur úrræði hafi ekki dugað til að ráða við vatnslekann. Þá hafi þurft að koma vörum úr verslun á svæði þar sem minni raki hafi verið. Þessar aðgerðir hafi tekið mikinn tíma og ekki hafi verið hægt að sinna rekstrinum á meðan. Framangreindar aðgerðir gagnstefnanda hefði auðveldlega verið hægt að lágmarka töluvert ef aðalstefnandi hefði brugðist við beiðnum gagnstefnanda um úrbætur. Því sé ljóst að mati gagnstefnanda að aðalstefnandi beri ábyrgð á vatnstjóni vegna vanrækslu hans og sinnuleysis við að bregðast við og því geti 8. gr. leigusamnings ekki átt við varðandi undanþágu leigusala á vatnstjóni.

Í aðalsök krefjist gagnstefnandi aðallega sýknu, þar sem hann telji að aðalstefnandi hafi valdið honum tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti með aðgerðaleysi sínu, þ.e.a.s. með því að bregðast ekki við ítrekuðum athugasemdum stefnda um vatnsleka í umræddu leiguhúsnæði, annars vegar í september 2015 og hins vegar í desember sama ár. Tjónsfjárhæð sem gerð sé grein fyrir í gagnsök nemi að lágmarki stefnufjárhæð í aðalsök. Að auki telji gagnstefnandi að hann eigi rétt á hlutfallslegri lækkun leigu eða afslætti á leigu vegna ágalla á húsnæðinu og skertum afnotum þess sem nemi ekki lægri fjárhæð en stefnukröfu.

Byggt sé á því að umræddir ágallar séu til komnir vegna vanrækslu stefnanda á þeim skyldum sem á honum hvíli, bæði á grundvelli leigusamnings og húsaleigulaga nr. 36/1994, með þeim afleiðingum að hann hafi ekki rétt til umsamins leiguverðs heldur hafi honum borið að veita afslátt sem nemi að lágmarki stefnufjárhæð í aðalsök. Hér beri að nefna 19. gr. laganna þar sem komi fram að leigusali annist viðhald hins leigða, innan húss sem utan. Í 36. gr. komi fram að leigjandi eigi rétt til frádráttar frá leigugreiðslu, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis. Þá segi í 3. mgr. 17. gr. að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hafi verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Gagnstefnandi hafi því haldið eftir leigugreiðslum vegna vanefnda aðalstefnanda samkvæmt leigusamningi og lögum út samningstímann, til 31. janúar 2016, vegna tjóns sem þegar hafi orðið vegna sinnuleysis stefnanda. Gagnstefnandi telji sig eiga hærri kröfu á hendur aðalstefnanda en nemi stefnufjárhæð í aðalsök, en krefjist til vara að minnsta kosti skuldajafnaðar þar sem hann telji aðalstefnanda hafa vanefnt samning sinn við sig og þar með bakað sér tjón. Til þrautavara krefjist gagnstefnandi þess að krafa stefnanda verði lækkuð verulega að mati dómsins með hliðsjón af ofangreindum rökum og málsástæðum.

Til stuðnings kröfum sínum vísi gagnstefnandi til almennra reglna skaðabótaréttar, auk ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, sérstaklega IV. kafla laganna og laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Til stuðnings málskostnaðarkröfu sé vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda í gagnsök

Gagnstefnandi byggi á því að aðalstefnandi hafi valdið honum tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti með aðgerðarleysi sínu, þ.e.a.s. með því að bregðast ekki við ítrekuðum athugasemdum gagnstefnanda um vatnsleka er orðið hafi á umræddu leiguhúsnæði, annars vegar í september 2015 og hins vegar í desember sama ár.

Aðgerðaleysi aðalstefnanda í framangreindum tilvikum hafi valdið gagnstefnanda ómældu tjóni, bæði á eignum Esjugrundar, lagervörum, gólfefnum og ekki síst vegna rekstrarstöðvunar. Umrætt leiguhúsnæði hafi ítrekað orðið órekstrarhæft vegna leka og hafi misst notkunargildi sitt. Tjón gagnstefnanda hefði auðveldlega verið hægt að takmarka ef beiðni um úrbætur hefði verið sinnt án tafar.

Aðalstefnanda beri á grundvelli almennu sakarreglunnar að greiða gagnstefnanda bætur fyrir það tjón sem hann hafi orðið fyrir, en gagnstefnandi telji að öll skilyrði reglunnar séu uppfyllt. Aðalstefnandi hafi brotið með ólögmætum hætti gegn ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994, en skv. 19. gr. laganna skuli leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan, en ljóst sé að aðalstefnandi hafi ekki sinnt þessari skyldu sem lagalega hafi hvílt á honum. Þá hafi hann sýnt af sér saknæma háttsemi með því að skorast undan ítrekuðum athugasemdum um úrbætur vegna mikils leka sem ljóst hafi verið að valdið gæti miklu tjóni og þá sérstaklega ef ekki yrði brugðist við án tafar. Skýr orsakatengsl séu á milli tjóns gagnstefnanda og aðgerðarleysis aðalstefnanda og sé tjónið sennileg afleiðing af sinnuleysi hans enda hefði gagnstefnandi ekki orðið fyrir eins umfangsmiklu tjóni ef aðalstefnandi hefði án tafar gripið til viðeigandi ráðstafana.

Afmörkun á tjónsfjárhæð taki mið af þeirri rekstarstöðvun sem gagnstefnandi hafi orðið fyrir, annars vegar í september 2015 og hins vegar í desember sama ár. Í september hafi aðalstefnandi ekki brugðist við fyrr en þremur dögum eftir að leki hafi komið fram og hann verið krafinn um úrbætur. Hefði hann gripið strax til aðgerða sama dag og lekinn kom fram hefði rekstrarstöðvun gagnstefnanda varað þremur dögum skemur. Að jafnaði vinni tveir starfsmenn í vélsmiðju hjá gagnstefnanda og selji út átta tíma á dag og tvo tíma til viðbótar í eftirvinnu. Dagvinnutaxti sé 7.256 krónur en eftirvinnutaxti sé 80% hærri eða 13.060 krónur. Útreikningur á rekstarstöðvunartjóni fyrir þriggja daga tjón í september sé því eftirfarandi:

3 dagar x 2 starfsmenn x 8 tímar í dagvinnu (7.256 krónur) = 348.288 krónur

3 dagar x 2 starfsmenn x 2 tímar í eftirvinnu (13.060 krónur) = 156.720 krónur

Samtals í september: 505.008 krónur

Í desember 2015 hafi aðalstefnandi ekki brugðist við með neinum hætti. Ekki hafi því verið um að ræða sein viðbrögð heldur algjöran skort á viðbrögðum. Rekstrarstöðvun gagnstefnanda hafi varað í eina viku, þ.e. fimm starfsdaga, en hann hafi neyðst til að flytja starfsemi sína á nýjan stað. Á grundvelli sömu forsendna og að framan greini megi reikna rekstrarstöðvunartjón í desember með eftirfarandi hætti:

5 dagar x 2 starfsmenn x 8 tímar í dagvinnu (7.256 krónur) = 580.480 krónur

5 dagar x 2 starfsmenn x 2 tímar í eftirvinnu (13.060 krónur) = 261.200 krónur

Samtals í desember: 841.680 krónur

Heildartjón samkvæmt framgreindu nemi því 1.346.688 króna. Þá sé einungis tekið tillit til beinnar rekstarstöðvunar í formi tapaðrar útseldrar vinnu sem ella hefði verið innt af hendi. Tjón gagnstefnanda sé þó talsvert meira og felist meðal annars í tjóni á vörulager, kostnaði við viðhald og ráðstafanir til að takmarka og gera við leka en starfsfólk gagnstefnanda og aðstandendur fyrirsvarsmanns hafi þurft að vinna ítrekað langt fram á kvöld við bjarga verðmætum, þurrka upp bleytu o.fl. á sama tíma og aðalstefnandi hafi í engu sinnt kröfu um úrbætur.

Að því leyti sem aðalkrafan nái ekki fram að ganga, fari gagnstefnandi fram á skaðabætur eftir áliti dómsins, með sömu rökum og eigi við í aðalkröfu. Það sé í samræmi við venju og viðurkenndar kenningar, að dómstólar hafi heimild til að ákveða fjárhæð skaðabóta vegna rekstrarstöðvunar að álitum.

Til stuðnings kröfunni vísi gagnstefnandi til sömu lagaraka og í aðalsök.

Málsástæður og lagarök aðalstefnanda í gagnsök

Í fyrsta lagi hafi gagnstefnandi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir rekstrartjóni í kjölfar vatnsleka inn í húsnæðið er hann hafi haft á leigu. Engin gögn séu lögð fram af hálfu gagnstefnanda er sanni, sýni fram á eða geri líklegt að hann hafi yfirhöfuð orðið fyrir rekstrartjóni. Gagnstefnandi beri sönnunarbyrði fyrir tilvist tjóns vegna ákveðins tjónsatburðar. Gagnstefnandi hafi ekki fullnægt þeirri skyldu sinni á neinn hátt.

Varðandi hugsanlegan rétt til skuldajöfnunar við kröfu aðalstefnanda hafi gagnstefnanda staðið til boða einfalt úrræði. Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga hafi hann einhliða getað aflað afstöðu byggingarfulltrúa til afsláttarkröfu áður en skuldajöfnuði var beitt við leigugjaldið. Gagnstefnandi hafi hvorki með þessum hætti né öðrum lagt nauðsynlegan grundvöll að rétti sínum til þess afsláttar sem hann einhliða hafi tekið sér né hafi hann tryggt sér sönnun um meint tjón er liggi skaðabótakröfu hans til grundvallar. Einhliða staðhæfingar um tapaðar vinnustundir starfsmanna í vélsmiðju hafi ekkert sönnunargildi auk þess sem þær séu ótrúverðugar sé horft til ársreiknings gagnstefnanda fyrir árið 2014. Samkvæmt ársreikningnum hafi eitt stöðugildi verið hjá félaginu árið 2014 og launagreiðslur samtals 1.626.448 krónur, eða 135.537 krónur á mánuði. Kröfugerð gagnstefnanda miðist hins vegar við að útseldir tímar í vélsmiðju árið 2015, sem aðeins er hluti af starfsemi gagnstefnanda, skili félaginu 168.336 krónum á dag, eða 3.535.686 krónum á mánuði miðað við 21 vinnudag árið 2015. Gagnstefnandi leggi hins vegar sjálfur engar upplýsingar fram um reksturinn. Réttur gagnstefnanda til skaðabóta og/eða afsláttar af leigugreiðslum sé því ósannaður.

Í öðru lagi hafi gagnstefnandi ekki sýnt fram á að aðalstefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í kjölfar vatnsleka inn í hið leigða húsnæði, annars vegar í september og hins vegar í desember 2015. Kröfur gagnstefnanda byggi ekki á meintri vanrækslu á viðhaldi eignarinnar, aðeins á meintum skorti á viðbrögðum við yfirvofandi tjóni vegna einstakra atburða.

Samningur aðila um leigu á húsnæði undanskilji beinlínis ábyrgð aðalstefnanda á tjóni gagnstefnanda vegna vatnsleka. Í 8. gr. leigusamningsins segi; „Leigusali ber ekki ábyrgð á tjóni er kann að verða á eignum leigutaka í hinu leigða húsnæði vegna óhappa svo sem vatnstjóns, elds, reyks og þess háttar nema því aðeins að leigusali, eða þeim sem hann ber ábyrgð á, verði um kennt“. Gagnstefnandi hafi ekki stutt það neinum gögnum eða gert það líklegt að aðalstefnandi hafi vanrækt skyldur sínar gagnvart gagnstefnanda í kjölfar þeirra atburða er liggja til grundvallar kröfu hans um skaðabætur. Þvert á móti liggi fyrir að aðalstefnandi hafi strax gripið til allra þeirra aðgerða sem hægt sé að ætlast til af hans hálfu.

Í tilfelli leka í september 2015 hafi verið um einstakan skyndilegan atburð að ræða, sem í ljós hafi komið að hafi orsakast af stífluðu niðurfalli á plani fyrir framan hið leigða húsnæði. Um leið og haft hafi verið samband við fyrirsvarsmann aðalstefnanda hafi hann gengið í að fá fagmenn til þess að finna orsök lekans og gera nauðsynlegar úrbætur. Á engan hátt sé gert líklegt eða sýnt fram á að önnur viðbrögð en þau sem sýnd hafi verið við því ástandi sem upp hafi komið gæti hafa stytt þann tíma er vatn lak inn í húsnæðið. Allar aðgerðir sem gripið hafi verið til hafi byggt á ráðgjöf og áliti sérfróðra aðila, húsasmiðs, starfsmanna vatnsveitu Kópavogsbæjar og verktaka á sviði stíflulosunar.

Varðandi meint tjón í desember 2015 þá hafi jafnframt verið um einstakan atburð að ræða sem tengist ekki á neinn hátt viðhaldi eignarinnar. Í óveðri virðist sem vatn hafi leitað inn í húsnæðið með fram stórri hurð. Á engan hátt sé sýnt fram á í hverju vanræksla aðalstefnanda hafi falist varðandi þann atburð. Um leið og fyrirsvarsmaður aðalstefnanda hafi frétt að vatn hefði lekið inn í húsið í óveðrinu hafi hann komið á staðinn. Veðrið hafði gengið niður og ekkert vatn lak lengur inn. Ekki hafi þurft að grípa til neinna sérstakra aðgerða varðandi húsnæðið þar sem lekinn hafi verið rakinn til þess að vindur hafi staðið beint upp á iðnaðarhurð að rými því sem gagnstefnandi hafði á leigu. Slíkar hurðir standist einfaldlega ekki að fullu þann veðurofsa sem gengið hafi yfir umræddan dag. Slíkt teljist hvorki galli né vanbúnaður á húsnæðinu.

Í þriðja lagi hafi gagnstefnandi ekki sýnt fram á orsakatengsl milli meintrar saknæmrar háttsemi, aðgerðaleysis, aðalstefnanda í kjölfar vatnsleka og meints rekstrartjóns vélsmiðjureksturs gagnstefnanda. Frumorsök hins meinta tjóns gagnstefnanda sé væntanlega annars vegar stíflun í holræsalögn og hins vegar ofsaveður með mikilli rigningu. Áhrif meints aðgerðaleysis aðalstefnanda séu með öllu ósönnuð. Ekki sé á neinn hátt sýnt fram á hvaða afleiðingar meint aðgerðaleysi hafi haft á umfang tjóns gagnstefnanda í ljósi staðhæfingar hans um að tjón hefði auðveldlega verið hægt að takmarka ef beiðni um úrbætur hefði verið sinnt á tafar.

Í fjórða lagi vísi aðalstefnandi til þess að leigusamningur aðila tilgreini í 9. gr. að umrætt húsnæði sé leigt undir þjónustuverkstæði og sem verslunarrými og að leigutaka sé óheimilt, án skriflegs samþykkis leigusala að hafa annan óskyldan rekstur í húsnæðinu. Húsnæðið hafi ekki verið leigt undir rekstur vélsmiðju og geti því meint tjón vegna slíks reksturs ekki talist sennileg afleiðing af meintum vanefndum aðalstefnanda á samningsskyldum sínum gagnvart gagnstefnanda.

Í fimmta lagi verði krafa gagnstefnanda um greiðslu skaðabóta fyrir meinta rekstrarstöðvun hjá leigutaka ekki byggð á húsaleigulögum nr. 36/1994. Lögin gildi um samningssamband milli leigusala og leigutaka og tilgreini réttindi og skyldur aðila ásamt þeim úrræðum er hvor um sig geti gripið til í tilefni af vanskilum eða vanrækslu samningsaðila. Krafa um skaðabætur vegna rekstrarstöðvunar hjá gagnstefnanda verði ekki byggð á lögunum. Kröfur leigutaka vegna meintra vanefnda leigusala geti aðeins falið í sér afslátt af leigugreiðslum, að uppfylltum skilyrðum laganna, ellegar riftun leigusamningsins. Í ljósi tilvísunar gagnstefnanda til 19. gr. húsaleigulaga kröfum sínum til stuðnings vísi aðalstefnandi til 20. gr. sömu laga. Samkvæmt því ákvæði sé leigutaka heimilt að láta framkvæma viðgerðir á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum sinni leigutaki ekki kröfum um úrbætur innan tveggja mánaða. Lögin áskiliji að áður en vinna hefjist beri leigutaka að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn viðgerðar og fá samþykki hans fyrir kostnaðinum að verki loknu. Kröfugerð gagnstefnanda samrýmist þannig ekki réttindum og skyldum samkvæmt húsaleigulögum.

Í sjötta lagi sé vísað til þess að í gagnstefnu staðhæfi gagnstefnandi að tjón hefði auðveldlega verið hægt að takmarka ef beiðni um úrbætur hefði verið sinnt án tafar. Samkvæmt meginreglu skaðabótaréttar beri tjónþola að leitast við að takmarka tjón sitt. Í ljósi staðhæfingar gagnstefnanda um að auðvelt hafi verið að takmarka tjónið hafi honum sjálfum borið skylda til þess að grípa til nauðsynlegra aðgerða til þess. Málatilbúnaður gagnstefnanda beri með sér að það hafi ekki verið gert. Gagnstefnandi þurfi því að bera meint tjón sitt sjálfur.

Í sjöunda lagi beri að sýkna aðalstefnanda af varakröfu gagnstefnanda um skaðabætur að álitum þar sem gagnstefnandi hafi ekki gert líklegt að hann hafi orðið fyrir slíku tjóni. Grundvallarforsenda þess að dæma bætur að álitum sé að fyrir liggi að til hafi komið rekstrarstöðvun sem rakin sé til saknæms atferlis aðalstefnanda og að líklegt verði talið að gagnstefnandi hafi orðið fyrir fjártjóni af þeim völdum.

Með vísan til framangreindra málsástæðna beri að sýkna aðalstefnanda af öllum kröfum gagnstefnanda í málinu og dæma gagnstefnanda til að greiða aðalstefnanda málskostnað. Um lagarök sé vísað til almennra regla samninga- og kröfuréttar og almennu skaðabótareglunnar, ákvæða húsleigulaga nr. 36/1994, sérstaklega 20., 21. og 36. gr. laganna, og til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Niðurstaða

Í máli þessu er deilt um skyldu gagnstefndanda til að greiða aðalstefnanda húsaleigu fyrir tvo síðustu mánuði af gildistíma tímabundins húsaleigusamnings milli aðila.

Samningur aðila var uppsegjanlegur á samningstímanum samkvæmt nánari ákvæðum hans með fjögurra mánaða fyrirvara, en í honum sagði jafnframt að hann framlengdist ekki sjálfkrafa að leigutíma loknum. Með tölvupósti framkvæmdastjóra aðalstefnanda til gagnstefnanda þann 10. september 2015 var á það minnt að leigusamningurinn væri tímabundinn og því þyrfti ekki að segja honum sérstaklega upp að tímabili loknu. Jafnframt var upplýst, til að taka af allan vafa, eins og þar segir, að aðalstefnandi hefði ákveðið að framlengja ekki samninginn og að samkvæmt honum væri ætlast til þess að fasteigninni yrði skilað eigi síðar en 31. janúar nk.

Af efni samnings aðila verður ekki annað ráðið en að tilkynning þessi hafi verið send umfram skyldu, ríflega fjórum mánuðum fyrir lok leigutímans. Sama dag og tilkynningin var áttu G-kk-nf B-kk-nf R-kk-nf, faðir G-kk-ef Á-kk-ef, annars eiganda gagnstefnanda, og H-kk-nf S-kk-nf, stjórnarformaður aðalstefnanda, snörp orðaskipti um lok leigutímans samkvæmt því sem upplýst var í skýrslum fyrir dómi. G-kk-nf B-kk-nf hafði þá komið til H-kk-ef til að krefja hann um aðgerðir til að stemma stigu við vatnsleka í hinu leigða húsnæði, sem fram hafði komið daginn áður og ekki var komist fyrir fyrr en daginn eftir. Upplýst er að aðalstefnandi stóð þá straum af kostnaði við að losa þá stíflu í regnvatnslögn sem í ljós hafði komið að hefði valdið lekanum og lét gagnstefnanda í framhaldinu í té tæki til að þurrka húsnæðið.

Um þá málsástæðu gagnstefnanda að samkvæmt 19. gr. laga nr. 36/1994 skuli leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan, er þess að gæta að ákvæði laganna eru um þetta frávíkjanleg. Samkvæmt 7. gr. í húsaleigusamningi aðila skal leigutaki, gagnstefnandi, annast á sinn kostnað allt nauðsynlegt og eðlilegt viðhald hins leigða innanhúss meðan leigutíminn varir. Leigusali, aðalstefnandi, sjái um og láti framkvæma viðhald utandyra.

Samkvæmt málatilbúnaði gagnstefnanda telja fyrirsvarsmenn hans að af hálfu aðalstefnanda hefðu viðbrögð og aðgerðir vegna fram komins leka í september átt að vera hraðari og skilvirkari. Gagnstefnandi greip þó hvorki til riftunarúrræðis samkvæmt 11. gr. leigusamningsins, sem aðilar höfðu samið sérstaklega um að leigutaki hefði ef leigusali bryti verulega gegn skyldum sínum samkvæmt samningnum, né til úrræða sem til boða standa á grundvelli húsaleigulaga, nr. 36/1994, ef viðhaldi leigusala er ábótavant, heldur greiddi aðalstefnanda húsaleigu fyrir október og nóvember án athugasemda. Greip gagnstefnandi ekki heldur til slíkra ráðstafana þegar vatn hafði sullast upp um niðurfall og inn með iðnaðarhurð í desember í kjölfar mikils vatnsveðurs sem þá gekk yfir, þótt hann haldi því fram að aðalstefnandi hafi þá vanrækt skyldur sínar sem leigusali. Erfitt er að henda reiður á því til hvaða aðgerða gagnstefnandi telur að aðalstefnandi hefði átt að grípa af þessu tilefni þegar veðrinu slotaði.

Af því sem kom fram fyrir dómi í framburði eigenda gagnstefnanda, G-kk-ef Á-kk-ef og F-kvk-ef B-kvk-ef, og í framburði G-kk-ef B-kk-ef, föður G-kk-ef Á-kk-ef, er ljóst að vonir þeirra höfðu staðið til þess að halda áfram að leigja húsnæðið eftir lok samningstímans, en G-kk-nf B-kk-nf hafði samkvæmt framburði þeirra rekið þar vélsmiðjuna Gneista um langt árabil áður en aðilar málsins gerðu hinn tímabundna húsaleigusamning. Í gögnum málsins er afar takmarkaðar upplýsingar að hafa um starfsemi gagnstefnanda, en eigandinn G-kk-nf Á-kk-nf kvaðst fyrir dóminum hafa rekið í húsnæðinu vélsmiðju og verslun, auk þess sem hann stundaði þar bílaviðgerðir og væri einnig í innflutningi og sölu. F-kvk-nf B-kvk-nf, eiginkona G-kk-ef Á-kk-ef og hinn eigandi gagnstefnanda, kvaðst sjá um bókhald og heimasíðu fyrir gagnstefnanda, en kvaðst gera það í sjálfboðavinnu og væri hún einnig í annarri launaðri vinnu.

Í ársreikningi gagnstefnanda fyrir árið 2015 kemur fram að launakostnaður félagsins ásamt launatengdum gjöldum var á því ári alls að fjárhæð 1.614.414 krónur. Meðal útgjalda félagsins er liðurinn aðkeypt vinna alls að fjárhæð 378.694 krónur á árinu, en ekki kemur fram hverjum var greitt. Í ársreikningi fyrir árið 2014 eru fjárhæðir undir sömu liðum lítillega hærri og í skýringum með honum kemur fram að fjöldi ársverka sé eitt. Samkvæmt ársreikningi gagnstefnanda 2015 voru rekstrartekjur félagsins á árinu alls 11.382.098 krónur. Í framburði F-kvk-ef B-kvk-ef kom fram að vélsmiðjurekstur væri aðeins hluti af rekstri félagsins það ár. Báru bæði hún og G-kk-nf Á-kk-nf um að vélsmiðjuvinnan væri unnin í verktakavinnu af G-kk-þgf B-kk-þgf R-kk-þgf og að gagnstefnandi greiddi honum fyrir þá vinnu samkvæmt reikningum sem hann gæfi út í nafni einkahlutafélagsins Gneista. Viðskipti gagnstefnanda við Gneista ehf. eru ekki sérstaklega tilgreind í ársreikningum eða öðrum gögnum málsins.

Gagnstefnandi krefst skaðabóta vegna rekstrarstöðvunar af völdum vatnsleka í húsnæðinu. Það er grundvallarregla í skaðabótarétti að sá sem krefst skaðabóta verður að sýna fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni, auk þess að sýna fram á að sá sem krafinn er um greiðslu skaðabóta beri bótaábyrgð á því tjóni og orsakatengsl.

Tjóni gagnstefnanda sem krafist er skaðabóta vegna er lýst svo í gagnstefnu að það sé vegna rekstrarstöðvunar í þrjá daga í september og fimm daga í desember, samtals í átta daga, og nemi 1.346.688 krónum. Segir þar að að jafnaði vinni tveir starfsmenn í vélsmiðju hjá gagnstefnanda og selji út átta tíma á dag í dagvinnu og tvo tíma á dag í eftirvinnu. Tjónið sé vegna tapaðrar útseldrar vinnu sem ella hefði verið innt af hendi.

Í framburði eigandans G-kk-ef Á-kk-ef kom fram að þeir tveir starfsmenn sem í gagnstefnu segi að starfi að jafnaði tíu tíma á dag í vélsmiðju séu hann sjálfur og G-kk-nf B-kk-nf faðir hans. Þessi lýsing á starfsemi gagnstefnanda við vélsmíði er engum gögnum studd og verður að teljast ótrúverðug í ljósi þeirra upplýsinga sem þó liggja fyrir og fyrirsvarsmenn og vitni tengd gagnstefnenda hafa sjálf veitt í framburði sínum fyrir dómi um starfsemi félagsins. Kom m.a. fram í framburði eigandans F-kvk-ef B-kvk-ef að G-kk-nf Á-kk-nf eiginmaður hennar hefði ekki fulla starfsorku, en sem fyrr greinir lýsti hann sjálfur fyrir dómi margvíslegum öðrum störfum sínum fyrir félagið en vélsmíði. Þá var upplýst í framburði fyrir dómi að G-kk-nf B-kk-nf starfar sem kennari í framhaldsskóla, auk þess að sinna fyrrnefndri verktakavinnu við vélsmíði. Engin gögn styðja þá frásögn gagnstefnanda að tapast hafi útseld vinna sem ella hefði verið innt af hendi og engar upplýsingar liggja fyrir um þau óvenju miklu verkefni í vélsmiðju sem tapast hafi þessa daga. Óljósar upplýsingar um að ekki hafi getað orðið af þjónustu við bíleiganda vegna vatnslekans, sem fram komu við aðalmeðferð, voru misvísandi og í engu samræmi við málatilbúnað gagnstefnanda að öðru leyti og skapa engan grundvöll til að áætla tjón vegna rekstrarstöðvunar að álitum.

Gagnstefnandi kveðst hafa orðið fyrir öðru tjóni m.a. á vörulager og gólfefnum, en hefur ekki gert nánari grein fyrir því tjóni. Samkvæmt 8. gr. húsaleigusamnings aðila ber leigusali, aðalstefnandi, ekki ábyrgð á tjóni er verði á eigum leigutaka m.a. vegna vatnstjóns, nema leigusala eða þeim sem hann ber ábyrgð á verði um það kennt. Gagnstefnandi hefur ekki sýnt fram á saknæma háttsemi sem aðalstefnandi beri ábyrgð á, sem valdið hafi honum slíku tjóni.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að gagnstefnandi hefur ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni sem aðalstefnandi beri bótaábyrgð á, að hann eigi rétt til afsláttar á umsaminni leigu eða að hann eigi af öðrum ástæðum rétt til þess að halda eftir húsaleigugreiðslum. Verður aðalstefnandi því sýknaður af kröfum gagnstefnanda í gagnsök.

Aðalstefnandi hefur á hinn bóginn sýnt fram á það með gögnum að gagnstefnanda hafi borið að greiða honum umsamda leigu fyrir mánuðina desember 2015 og janúar 2016 en hafi ekki gert það. Verður því fallist á kröfur aðalstefnanda í aðalsök. G-kk-þgf verður samkvæmt því gert að greiða umkrafða fjárhæð ásamt dráttarvöxtum frá eindaga ógreiddra gjalddaga svo sem krafist er, en óþarft var að gera sérstaka kröfu um vaxtavexti, sem heimilt er að reikna í samræmi við ákvæði laga nr. 38/2001, sé fallist á kröfu um dráttarvexti á annað borð.

Í samræmi við niðurstöðu málsins og með vísun til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991, verður gagnstefnanda gert að greiða aðalstefnanda málskostnað sem ákveðinn er 900.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Dóm þennan kveður upp K-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð

Gagnstefnandi, Esjugrund ehf., greiði aðalstefnanda, Kókó ehf., 360.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 180.000 krónum frá 15. desember 2015 til 15. janúar 2016, en af 360.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Gagnstefnandi greiði aðalstefnanda 900.000 krónur í málskostnað.

K-kvk-nf K-kvk-nf