T-3/2007

Með bréfi, dagsettu 23. júlí sl., kærði D-kvk-nf K-kvk-nf hdl., fyrir hönd K-kvk-ef B-kvk-ef, kt. 000000-0000, Villingaholti 2, 801 Selfossi, ákvörðun sýslumannsins á Selfossi frá 3. júlí sl., að afmá úr þinglýsingabókum yfirlýsingu, dagsetta 4. september 2001, um leyfi fyrir aðgengi að landspildu í landi Villingaholts en tilheyrandi Villingaholti 2, í gegnum land Vatnsenda, skjal nr. 3982, innfært í þinglýsingabók embættisins þann 20. september 2001. Kæran barst dóminum 24. júlí sl. og samkvæmt gögnum málsins mun sýslumaðurinn á Selfossi hafa fengið afrit kærunnar sent, sbr. 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Málið var þingfest 9. ágúst sl. Af hálfu varnaraðila var greinargerð lögð fram í þinghaldi þann 22. ágúst sl. og voru athugasemdir sýslumannsins á Selfossi lagðar fram í þinghaldi þann 5. september sl. Dómurinn nýtti heimild í síðasta málslið 4. mgr. 3. gr. laganna til að láta fara fram munnlegan málflutning í málinu þann 21. september sl. og var málið þá tekið til úrskurðar eftir að aðilar höfðu reifað sjónarmið sín.

Sóknaraðili er K-kvk-nf B-kvk-nf, kt. 000000-0000, og varnaraðilar eru Þ-kvk-nf K-kvk-nf, kt. 000000-0000, og I-kk-nf B. G-kk-nf, kt. 000000-0000.

Sóknaraðili kefst þess að hinni kærðu ákvörðun þinglýsingarstjóra 3. júlí 2007 verði hrundið og að lagt verði fyrir þinglýsingarstjóra sýslumannsembættisins á Selfossi að færa að nýju í fasteignabók yfirlýsingu, dagsetta 4. september 2001, um leyfi fyrir aðgengi að landspildu í landi Villingaholts, tilheyrandi Villingaholti 2, á jörðinni Vatnsenda. Jafnframt er krafist málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati dómsins.

Varnaraðilar krefjast þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Jafnframt er þess krafist af hálfu varnaraðila að sóknaraðili verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar í samræmi við framlagðan málskostnaðarreikning.

Málavextir.

Málavextir eru þeir að þann 28. október 1967 keypti S-kk-nf B-kk-nf 3.300 m² og 96.700 m² landspildur úr landi Villingaholts í Villingaholtshreppi. Er í afsalinu vitnað til að stærri spildan sé í norðvesturhorni jarðarinnar við mörk Þingdals og Vatnsenda og ráði vélgrafinn skurður mörkum milli þessarar spildu og áðurgreindra jarða. Engu er getið um umferð um landið. Í nóvember 1972 undirrituðu eigendur jarðanna Vatnsenda, Villingaholts og Þingdals í Villingaholtshreppi yfirlýsingu þess efnis að skurður, sem grafinn var sem því næst á mörkum jarðanna, skuli framvegis talinn mörk þeirra í millum, þ.e. milli Villingaholts annars vegar og Vatnsenda og Þingdals hins vegar. Smáspilda lands frá Vatnsenda lendi Villingaholtsmegin við skurðinn og skuli hún vera talin með Villingaholti. Fyrir þessa spildu greiðist ekkert gjald þar sem markaskurður milli þessara jarða sé á löngum kafla grafinn að öllu leyti í landi Villingaholts. Yfirlýsingu þessari var þinglýst 9. maí 1973.

Þann 4. september 2001 undirrituðu Þ-kvk-nf K-kvk-nf og I-kk-nf B-kk-nf yfirlýsingu sem hafði yfirskriftina „Leyfi fyrir aðgengi.“ Segir þar: „Við undirrituð veitum leyfi fyrir aðgengi að landspildu í landi Villingaholts sem er í eigu S-kk-ef B-kk-ef Villingaholti 2, í gegnum Vatnsendaland. Ræsi verði sett í skurðinn austan við Þingdalsveginn og braut gerð á skurðsbakkanum beint upp að spildunni, skurður þessi er á mörkum Vatnsenda og Þingdals. Brautin verði ekki girt af nema til komi samþykki landeigenda á Vatnsenda. Eigandi spildunnar sér um að traust hlið sé á henni og annast viðhald þess. Ábúendur á Vatnsenda hafi afnotarétt af brautinni. Verði um átroðning eða önnur óþægindi að ræða vegna umferðar um brautina áskilja undirrituð sér rétt til að endurskoða þetta leyfi.“ Yfirlýsing þessi er móttekin til þinglýsingar þann 19. september 2001 og innfærð í þinglýsingabók 20. september 2001.

Þá liggur fyrir í gögnum málsins yfirlýsing, gerð í júní 2007, þar sem eigandi Vatnsenda, Þ-kvk-nf K-kvk-nf, og eigendur Villingaholts, S-kvk-nf J-kvk-nf K-kvk-nf og K-kvk-nf K-kvk-nf, lýsa því yfir að breyta skuli (?) vatnsrennsli í markaskurði milli Villingaholts og Þingdals. Er þar tekið fram að framkvæmd sú sé gerð til að koma í veg fyrir frekari landspjöll en orðið hafa á landi Vatnsenda og Villingaholts af völdum vatnsrennslis til suðurs. Þá eru ástæður breytinga á vatnsrennsli og fleira tekið fram í yfirlýsingu þessari.

Með kaupsamningi, dagsettum 10. janúar 2006, keypti sóknaraðili jörðina Villingaholt 2 í Villingaholtshreppi ásamt öllu því sem eigninni fylgdi og fylgja bar. Í kaupsamningi eru upptalin þau skjöl sem lágu frammi við samningsgerðina. Ekki kemur fram að skjal það sem greint er að ofan um leyfi fyrir aðgengi hafi legið frammi við samninginn. Sóknaraðili fékk síðan afsal fyrir jörðinni þann 15. mars 2006 og var því þinglýst þann 21. mars s.á.

Þann 8. júlí 2006 kærði sóknaraðili til lögreglu eignaspjöll á hliði og landi á landi sínu þar sem mokað hafði verið ofan í skurð á landamærum Vatnsenda 2 og Vatnsenda. I-kk-nf, varnaraðili í máli þessu, gaf skýrslu hjá lögreglu varðandi þá kæru þann 28. september 2006.

Með bréfi til sóknaraðila, dagsettu 29. desember 2006, var því lýst yfir af hálfu lögmanns varnaraðila, fyrir hönd umbjóðenda sinna, að framangreindri yfirlýsingu um aðgengi í gegnum land varnaraðila væri sagt upp vegna óþæginda af leyfðu aðgengi. Jafnframt var tilkynnt um að farið yrði fram á við sýslumanninn á Selfossi að framangreind yfirlýsing yrði afmáð úr þinglýsingabók. Sóknaraðili mótmælti þeirri ákvörðun með bréfi, dags. 15. janúar 2007, og kvað uppsögnina ólögmæta og að engu hafandi og hafnaði alfarið að nokkrar þær aðstæður væru upp komnar sem leiddu til þess að varnaraðilar gætu sagt upp leyfi fyrir aðgengi, samkvæmt framangreindri yfirlýsingu.

Með bréfi til sýslumannsins á Selfossi, dagsettu 13. febrúar 2007, var þess farið á leit við sýslumanninn á Selfossi að framangreind yfirlýsing varnaraðila um aðgengi í gegnum land Vatnsenda yrði afmáð úr þinglýsingabókum. Með bréfi til sýslumannsins á Selfossi, dagsettu 15. maí 2007, mótmælti lögmaður sóknaraðila þeirri ákvörðun sýslumanns að afmá kvöðina af eigninni og kvað umbjóðanda sinn hafa mikla hagsmuni af því að hafa aðgengi að spildu í landi hennar. Kemur fram í því bréfi að engar þær aðstæður væru fyrir hendi sem heimiluðu eigendum Vatnsenda að endurskoða umrætt leyfi, sbr. skýrt orðalag hinnar þinglýstu kvaðar um að unnt væri að endurskoða leyfið hafi umferð um brautina leitt til átroðnings eða annarra óþæginda. Sönnunarbyrðin um slíkar aðstæður hvíldu á eigendum Vatnsenda. Með bréfi til sóknaraðila, dagsettu 30. maí sl., gaf sýslumaðurinn á Selfossi sóknaraðila kost á að koma með athugasemdir er lytu að formhlið málsins fyrir 21. júní 2007, ella mætti sóknaraðili búast við því að yfirlýsingin yrði afmáð úr þinglýsingabókum í samræmi við kröfu varnaraðila þar um. Með bréfi til sýslumanns, dagsettu 18. júní 2007, mótmælti lögmaður sóknaraðila enn þeirri ákvörðun sýslumanns um að afmá umrædda kvöð úr þinglýsingabókum.

Með bréfi, dagsettu 3. júlí 2007, sendi sýslumaðurinn á Selfossi lögmanni sóknaraðila bréf og segir m.a.: „Þinglýsingar eru til þess gerðar að tryggja rétt viðsemjenda gagnvart þriðja manni en ekki viðskipti eða samkomulag þeirra innbyrðis. Þar sem um einhliða skriflega yfirlýsingu er að ræða verður ekki séð að hún hafi gildi þegar útgefandi hefur afturkallað hana. Því má bæta við að ekki kemur fram með hverjum hætti hún eða afturköllun hennar hefur áhrif á þriðja mann. Umferðarrétturinn er bundinn því skilyrði að hann megi endurskoða ef um átroðning eða önnur óþægindi verði að ræða vegna umferðar um brautina. Þinglýsing þessarar einhliða yfirlýsingar skapaði ekki rétt umfram það sem í henni stendur og hefði ekki átt að auka rétt umbjóðanda yðar umfram það sem verið hefði þótt henni hefði ekki verið þinglýst samkvæmt 29. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Þinglýsingarstjóri verður því að kröfu útgefanda einhliða yfirlýsingar að afmá hana úr þinglýsingabókum ...“

Þann 6. júlí 2007 kærði síðan varnaraðili sóknaraðila hjá lögreglu fyrir eignaspjöll þar sem sóknaraðili lét fjarlægja ofaníburð þann er varnaraðili hafði áður sett í og við ræsi í skurði á mörkum Vatnsenda og Villingaholts 2.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila.

Sóknaraðili byggir á því að skylt sé að þinglýsa réttindum yfir fasteignum til þess að þau haldi gildi sínu gegn þeim er reisa rétt sinn á samningum um eignina, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Kveður sóknaraðili að réttindi þau sem yfirlýsingin veiti séu óbein eignarréttindi og njóti verndar sem slík. Samkvæmt skýru orðalagi yfirlýsingarinnar sé einungis hægt að endurskoða hana hafi umferð um brautina leitt til átroðnings eða annarra óþæginda. Yfirlýsingin sjálf takmarki þannig við hvaða aðstæður sé unnt að endurskoða þau réttindi sem hún veiti. Engar þær aðstæður séu eða hafi verið fyrir hendi sem hafi heimilað eiganda Vatnsenda að endurskoða umrætt leyfi. Þá segir að niðurstaða um það hvort uppfyllt séu þau skilyrði sem þurfi til að unnt sé að segja yfirlýsingunni upp, fáist ekki nema að gengnum efnisdómi þar um. Yfirlýsingin sé því í fullu gildi og skylt sé að þinglýsa henni. Sýslumanni hafi því verið óheimilt að afmá hana úr bókum embættisins og beri að þinglýsa henni á ný. Þá er sérstaklega bent á að gögn þau sem lögð eru fram í máli þessu, s.s. lögregluskýrslur, sýni að ágreiningur sá sem nú sé sprottinn með aðilum sé að undirlagi eiganda Vatnsenda og alls ótengdur umferð um brautina. Þá kveður sóknaraðili að með umræddri yfirlýsingu séu veitt mikilsverð óbein eignarréttindi yfir jörðinni Vatnsenda, þ.e. umferðarréttur, auk þess sem hún geri ráð fyrir að tilteknu ástandi sé við haldið og tryggi þannig aðgengi að Flatholti, spildu í landi Villingaholts 2, og aðgang að vatni. Yfirlýsing þessi var einhliða veitt en eftir það, og eftir að henni hafi verið þinglýst og farið sé að byggja á henni rétt, sé ekki lengur um einhliða gerning að ræða. Á yfirlýsingu þessari sé hægt að byggja réttmætar væntingar, ekki aðeins af hálfu eigenda Villingaholts 2, heldur jafnframt af hálfu annarra rétthafa Villingaholts 2 og Vatnsenda. Sé réttindum þessum ekki þinglýst geti kærandi orðið fyrir verulegum réttarspjöllum. Við þinglýsingabækur sé bundinn ákveðinn áreiðanleiki að lögum. Þriðji maður eigi m.a. að geta treyst því að greini þinglýsingabækur ekki frá réttindum yfir fasteignum þurfi ekki að virða réttindin. Við hvers konar eignayfirfærslu á jörðinni Vatnsenda myndu réttindi kæranda því glatast hafi þeim ekki verið þinglýst á eignina.

Kærandi byggir einnig á því að tilteknu ástandi hafi verið komið á á grundvelli yfirlýsingarinnar til þess að gera aðgengi mögulegt á þessum stað og ólögmætt sé án samþykkis kæranda að breyta því. Lögð hafi verið braut í landi Vatnsenda að spildunni, Flatholti, meðfram skurði á landamerkjum Vatnsenda og Þingdals, að skurði sem marki landamerki Vatnsenda og Villingaholts/Villingaholts 2. Í skurðinn hafi verið mokað jarðvegi svo unnt væri að komast yfir hann en jafnframt sett ræsi til þess að hindra ekki rennsli vatns um skurðinn. Skurður þessi sé landamerki milli jarðanna Villingaholts, Vatnsenda og Þingdals, sbr. yfirlýsingu dagsetta í nóvember 1972. Yfirlýsingunni fylgi uppdráttur en tekið skal fram að framkvæmdir þær sem gerðar voru á grundvelli yfirlýsingarinnar frá 2001 hafi verið merktar inn á það eintak sem fylgir kærunni. Kveður kærandi að m.t.t. framangreinds beri að fallast á kröfu kæranda.

Um lagarök af hálfu kæranda er vísað til þinglýsingarlaga, sérstaklega 29. gr., ólögfestra meginreglna eignarréttar og 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, með síðari breytingum. Þá byggist málskostnaðarkrafa á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök varnaraðila.

Varnaraðilar byggja kröfu sína um að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað fyrst og fremst á 72. gr. stjórnarskrár Íslands nr. 33/1944, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995 og 1. gr. samningsviðauka nr. 1 við Mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Þá byggja þeir á því að beinn eignarréttur þeirra að landi sínu sé varinn af framangreindum ákvæðum grundvallarlaga. Varnaraðilar hafi fullt forræði á landi sínu og fari með ráðstöfun á öllum þeim réttindum og heimildum sem því landi fylgi. Þannig geti varnaraðilar einir ráðstafað þessum heimildum og réttindum. Þá byggja þeir á því að umrædd einhliða yfirlýsing þeirra frá 4. september 2001 veiti þeim aðila sem henni var beint að, þ.e. S-kk-þgf B-kk-þgf, afar takmörkuð réttindi í eignarrétti varnaraðila. Þá séu þau réttindi einnig háð skýrum takmörkunum. Þannig hafi varnaraðilar áskilið sér allan rétt til þess að endurskoða þetta leyfi ef þau teldu sig verða fyrir átroðningi eða öðrum óþægindum vegna umferðar um brautina.

Varnaraðilar byggja á því að umrædd yfirlýsing frá 4. september 2001 veiti sóknaraðila síður en svo einhver ríkari réttindi en hún beinlínis hljóði á um. Ef ætlunin hefði verið að veita S-kk-þgf B-kk-þgf ríkari rétt um ótakmarkaðan og óuppsegjanlegan umferðarrétt í gegnum land varnaraðila hefði verið gengið frá því með allt öðrum hætti. Þannig hefði verið gengið frá slíku með samkomulagi milli aðila en ekki einhliða yfirlýsingu líkt og raunin hefði orðið. Þá hefði einnig verið eðlilegt að einhver greiðsla hefði verið innt af hendi fyrir slíkt aðgengi.

Varnaraðilar benda á að telji sóknaraðili sig hafa orðið fyrir einhverjum réttarspjöllum á þeirri tilhögun varnaraðila að hlutast til um að umrædd yfirlýsing yrði afmáð úr þinglýsingabók verði þau að beina kröfum sínum að viðsemjanda sínum sem sé S-kk-nf B-kk-nf.

Varnaraðilar telja sig hafa verið í fullum rétti þegar framangreindri yfirlýsingu var sagt upp og hlutast hafi verið til um að hún yrði afmáð úr þinglýsingabók. Varnaraðilar telja að þessi ráðstöfun sé órjúfanlegur hluti af þeim réttindum og heimildum sem fylgi eignarrétti þeirra að framangreindu landi sínu. Verði niðurstaða Héraðsdóms Suðurlands á þá leið að kröfur sóknaraðila verði teknar til greina er það álit varnaraðila að slíkt verði ekki túlkað með öðrum hætti en um sé að ræða bótalausa eignarsviptingu, þar sem réttur varnaraðila til að ráðstafa þessari eign sinni hafi verið af þeim tekinn.

Þá benda varnaraðilar einnig á að framkoma þeirra í garð sóknaraðila gefi sóknaraðila ekki tilefni til þess að byggja einhverjar réttmætar væntingar um ótakmarkað aðgengi í gegnum land varnaraðila. Þannig var umrædd yfirlýsing aðeins gerð fyrir sex árum en sóknaraðili eignaðist framangreinda spildu aðeins fyrir rúmu ári.

Varnaraðilar telja sig hafa verið í fullum rétti þegar framangreindri yfirlýsingu var sagt upp og hlutast var til um að hún yrði afmáð úr þinglýsingabókum. Telja þau að sú ráðstöfun sé órjúfanlegur hluti af þeim réttindum og heimildum sem fylgja eignarrétti þeirra að landi þeirra.

Varðandi málskostnaðarkröfu vísast til XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, sbr. 129., 130. og 131. gr. laganna.

Um lagarök af hálfu varnaraðila vísast til 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, sbr. 10. gr. stjórnarskipunarlaga nr. 97/1995 og 1. gr. samningsviðauka nr. 1 við Mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994, og laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Niðurstaða.

Mál þetta barst með kæru, dagsettri 23. júlí 2007, til dómsins, þar sem kærð er ákvörðun sýslumannsins á Selfossi um að afmá yfirlýsingu, dagsetta 4. september 2001, um leyfi fyrir aðgengi að landspildu í landi Villingaholts í gegnum land Vatnsenda, úr þinglýsingabók. Þegar efni yfirlýsingarinnar, sem gerð var að Vatnsenda 4. september 2001, er skoðað kemur þar fyrst fyrir titill hennar en þar segir „Leyfi fyrir aðgengi“. Þá segir ennfremur: „Við undirrituð veitum leyfi fyrir aðgengi að landsspildu í landi Villingaholts sem er í eigu S-kk-ef B-kk-ef Villingaholti 2, í gegnum Vatnsendaland“. Í síðustu málsgrein yfirlýsingarinnar segir: „Verði um átroðning eða önnur óþægindi að ræða vegna umferðar um brautina áskilja undirrituð sér rétt til að endurskoða þetta leyfi“. Undir yfirlýsinguna rita síðan Þ-kvk-nf K-kvk-nf og I-kk-nf B-kk-nf en undirritaðir eru eigendur og ábúendur jarðarinnar Vatnsenda. Af yfirlýsingunni má ljóst vera að þar er um að ræða einhliða yfirlýsingu um leyfi til handa eigendum spildu í landi Villingaholts að fara í gegnum land Vatnsenda að landareign sinni. Hér er ekki um tvíhliða samning að ræða, en ekkert gagngjald virðist koma fyrir leyfið af yfirlýsingunni að dæma eða öðrum gögnum málsins, aukinheldur sem einungis eigandi og ábúandi Vatnsenda skrifa undir yfirlýsinguna. Í yfirlýsingunni felast hins vegar ákveðin afnotaréttindi á landi Vatnsenda, og háð eru ákveðnum skilyrðum, til handa eigendum spildunnar í landi Villingaholts. Af efni yfirlýsingarinnar að ráða virðast útgefendur hennar hafa lofað að endurskoða ekki leyfið nema ef „átroðningur eða önnur óþægindi“ yrðu vegna umferðar um brautina í gegnum land Vatnsenda. Er ekki annað að sjá en að þar sé eingöngu um huglægt mat eigenda Vatnsenda að ræða.

Þegar beiðni berst þinglýsingarstjóra um afgreiðslu skjals miðast könnun þinglýsingarstjóra fyrst og fremst við efni þinglýstra heimilda. Þinglýsingarstjóra ber því almennt ekki að taka afstöðu til efnisatvika að baki tilteknu skjali. Í málinu liggur fyrir að varnaraðili krafðist að fyrrgreind yfirlýsing yrði afmáð úr þinglýsingabók. Meðfylgjandi beiðni varnaraðila til þinglýsingarstjóra var afrit af bréfi varnaraðila til sóknaraðila, dagsett 29. desember 2006, þar sem leyfi samkvæmt yfirlýsingunni var sagt upp m.t.t. áðurnefnds fyrirvara í yfirlýsingunni. Hafa varnaraðilar því fullnægt þeirri ákvörðun sinni, sem tilgreind var í skjalinu, að meta hvort það skilyrði væri uppfyllt eða ekki áður en þau fóru fram á að skjalið yrði afmáð úr þinglýsingabók. Skjalinu var eingöngu þinglýst á eign varnaraðila en ekki á landareign þeirra sem áttu að njóta umferðarréttar. Þinglýsingin sem slík hefur því haft gildi gagnvart síðari viðsemjendum varnaraðila en ekki gagnvart síðari viðsemjendum eigenda annarra jarða eða eigna. Þá hefur þinglýsing skjalsins, sem slík, ekki neina þýðingu varðandi efnislegt samkomulag aðila um umferðarrétt. Fyrir þinglýsingarstjóra lá beiðni um aflýsingu yfirlýsingar, ásamt uppsögn á leyfi í samræmi við efni yfirlýsingarinnar. Það er því mat dómsins að þinglýsingarstjóri hafi uppfyllt könnunarskyldur sínar og aflýsing yfirlýsingarinnar hafi verið réttmæt afgreiðsla af hálfu þinglýsingarstjóra.

Er ákvörðun þinglýsingarstjóra sýslumannsins á Selfossi um að afmá yfirlýsingu, dagsetta 4. september 2001, um leyfi fyrir aðgengi að landspildu í landi Villingaholts í gegnum land Vatnsenda, skjal nr. 3982, staðfest.

Í samræmi við þessi úrslit ber að úrskurða sóknaraðila til að greiða varnaraðila 208.000 krónur í málskostnað.

Óverulegur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar þessa vegna anna dómarans.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð.

Hafnað er kröfu sóknaraðila, K-kvk-ef B-kvk-ef, um að ákvörðun sýslumannsins á Selfossi um að afmá yfirlýsingu, dagsetta 4. september 2001, skjal nr. 3982, af jörðinni Vatnsenda í Villingaholtshreppi, verði felld úr gildi og honum gert að færa hana að nýju í þinglýsingabók.

Sóknaraðili, K-kvk-nf B-kvk-nf, greiði varnaraðilum, Þ-kvk-þgf K-kvk-þgf og I-kk-þgf B. G-kk-þgf, 208.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf G-kvk-nf.