E-2550/2014

Mál þetta, sem dómtekið var 19. mars 2015, er höfðað með stefnu þingfestri 4. september 2014 af B-kk-þgf M-kk-þgf og L-kvk-þgf B-kvk-þgf B-kvk-þgf, báðum til heimilis að Stórakrika 11, Mosfellsbæ, fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur á hendur Mosfellsbæ, Þverholti 2, 270 Mosfellsbæ.

I.

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim óskipt 7.266.000 kr. með vöxtum skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. september 2008 til 20. júlí 2012 en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað að skaðlausu.

Stefndi gerir aðallega kröfu um að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda og að stefnendur verði dæmdir til að greiða stefnda málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi eða mati dómsins.

Til vara krefst stefndi þess að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega og að málskostnaður verði felldur niður.

II.

Málsatvik

Þann 11. ágúst 2005 var deiliskipulag fyrir Krikahverfi í Mosfellsbæ samþykkt í bæjarstjórn stefnda. Stefndi auglýsti síðan á grundvelli samþykktar bæjarstjórnar þann 2. nóvember 2005 lóðir til úthlutunar í hverfinu. Stefnendur sóttu um og fengu úthlutað lóðinni nr. 11 við Stórakrika þar sem þau reistu sér einbýlishús.

Samkvæmt deiliskipulaginu fyrir Krikahverfi var gert ráð fyrir því að á lóð V-5, sem afmarkast af Stórakrika, Sunnukrika og Reykjavegi, skyldi vera leikskóli. Lóðarstærðin var samkvæmt skipulaginu 9.050 m2 og leikskólabyggingin skyldi vera að hámarki 2.700 m2 án kjallara. Hámarkshæð hússins, sem átti að vera ein hæð, skyldi vera 6 m. Á lóðinni skyldu vera bílastæði fyrir 32 bíla.

Með grenndarkynningu, dags. 8. maí 2008, var tillaga að breytingu á fyrrgreindu deiliskipulagi kynnt fyrir stefnendum og öðrum fasteignareigendum við Stórakrika. Stefndi byggði grenndarkynninguna á því að um óverulega breytingu á deiliskipulagi væri að ræða, sbr. 2. mgr. 26. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Í tillögunni fólust breytingar á aðkomu og bílastæðum, stækkun lóðar til norðausturs og breytingar á byggingarreit og húshæð, þannig að meginhluti húss skyldi verða tvær hæðir í stað einnar áður og skólanum breytt í leikskóla og grunnskóla fyrir börn á aldrinum 6-9 ára. Enn fremur var fyrirhuguð skólabygging færð fjær fasteignum við Stórakrika 1-19. Lóðin var stækkuð til norðausturs um 916 m2 og hámarkshæð hússins skyldi nú vera 2 hæðir (án kjallara) eða 9,1 m. Hámarksþakkóti 61,1 m og inngangskóti 52 m.

Með ódagsettu bréfi í júní 2008 mótmæltu stefnendur og flestir eigendur fasteigna við Stórakrika boðuðum breytingum á deiliskipulagi og áskildu sér allan rétt í framhaldinu til að krefjast skaðabóta eða ógildingar. Í umsögn stefnenda voru einkum gerðar athugasemdir við skert útsýni vegna þess að tillagan gerði ráð fyrir hærri byggingu og með breytingunni væri hæð skólans komin 2,1 metra yfir gólfkóta húss stefnenda.

Stefndi tók tillit til fram kominna athugasemda íbúa að nokkru marki. Byggingarreitur skólans var færður um 10 m til norðurs og 5 m til austurs og lóðin stækkuð sem því nemur úr 9.966 m² í 11.875 m². Einnig var inngangskóti lækkaður um 1,3 m, niður í 50,7 m. Bílastæðum var fjölgað og staðsetningu þeirra breytt. Breytingarnar fólu einnig í sér breytta afmörkun hljóðmanar norðan og austan megin við lóðina. Var tillagan samþykkt með þessum breytingum í bæjarráði stefnda hinn 17. júlí 2008. Auglýsing um breytinguna var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. september 2008.

Stefnendur vildu ekki una við hið breytta deiliskipulag, þeir töldu sig hafa orðið fyrir tjóni vegna þess og áttu í viðræðum við starfsmenn stefnda vegna þessa.

Hinn 11. nóvember 2009 fengu stefnendur ásamt fleiri íbúum við Stórakrika tvo löggilta fasteignasala, þá Þ-kk-þf S-x-x G-kk-þf og S-kk-þf K-kk-þf, til að leggja mat á tjón sitt vegna skipulagsbreytinganna. Í áliti þeirra, dags. 28. apríl 2010, kemur fram að þeir telji íbúa við Stórakrika 1-13 hafa orðið fyrir tjóni vegna verðrýrnunar eigna sinna sem nemi samtals 55.152.750 kr., þar af væri tjón stefnenda 4.207.000 kr. og næmi skerðing á vermæti eignarinnar 7% af fasteignamati. Matsmenn byggðu á því að það sem ylli tjóninu væri skert útsýni og aukinn á umferðarhávaði. Með bréfi til stefnda, dags. 4. maí 2010, krafðist lögmaður íbúa við Stórakrika 1-13 skaðabóta á grundvelli nefnds álits og með vísan til þágildandi 3. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Stefndi hafnaði bótakröfunni með bréfi, dags. 29. júní 2010, en upplýsti að bæjaryfirvöld myndu óska eftir dómkvaðningu tveggja óvilhallra matsmanna til að leggja mat á hvort íbúar hefðu orðið fyrir tjóni og þá hvert umfang slíks tjóns væri. Í bréfinu kemur fram að forsenda fyrir matinu sé samanburður á verðmæti fasteignanna fyrir og eftir hið breytta deiliskipulag. Í slíkum samanburði þyrfti að taka tillit til fjölda þátta eins og hæðar skólabyggingarinnar, líklegrar umferðar og hávaða, en einnig til mögulegrar verðmætisaukningar fasteigna vegna nálægðar við grunnskóla. Hinn 22. október 2010 voru þeir G-kk-nf J-kk-nf Y-kk-nf, löggiltur fasteignasali og viðskiptafræðingur, og M-kk-nf K-kk-nf, löggiltur fasteignasali og verkfræðingur, dómkvaddir af Héraðsdómi Reykjavíkur til að framkvæma hið umbeðna mat.

Með matsgerð, dags. 15. mars 2011, komust matsmenn að því að umrædd breyting á deiliskipulagi hefði haft áhrif á markaðsverðmæti fasteignanna við Stórakrika 3, 5, 7 og 9 (raðhús). Var verðmætisrýrnun talin hafa verið á bilinu 1.400.000 kr. til 1.900.000 kr. í þeim tilvikum. Hins vegar töldu matsmenn að breytingin hefði ekki haft áhrif á markaðsverðmæti annarra fasteigna, s.s. einbýlishúss stefnenda að Stórakrika 11. Í kjölfarið voru bætur á grundvelli matsgerðarinnar greiddar eigendum fasteigna við Stórakrika 3-9.

Eigendur þeirra fasteigna sem voru ekki taldir hafa orðið fyrir skerðingu á verðmæti fasteigna samkvæmt mati hinna dómkvöddu matsmanna vildu ekki una niðurstöðunni og óskuðu því eftir dómkvaðningu yfirmatsmanna, sbr. yfirmatsbeiðni dags. 8. ágúst 2011. Til að framkvæma hið umbeðna mat voru þeir D-x-x W-kk-nf hdl. og löggiltur fasteignasali, F-kk-nf J-kk-nf tæknifræðingur og I-kk-nf E-kk-nf, löggiltur fasteignasali, dómkvaddir hinn 23. september 2011 til að framkvæma hið umbeðna yfirmat. Yfirmatsmenn héldu tvo matsfundi, annars vegar 17. nóvember 2011, þar sem lögð voru fram gögn af hálfu stefnda auk þess sem yfirmatsmenn óskuðu eftir ljósmyndum sem undirmatsmenn höfðu tekið við framkvæmd undirmats. Hins vegar var haldinn matsfundur 22. nóvember 2011 þar sem tveir yfirmatsmanna voru mættir, auk lögmanna aðila, en upplýst var að I-kk-nf E-kk-nf hefði forfallast. Samkvæmt upplýsingum í yfirmatsgerð fór þar fram skoðun á 13 íbúðum við Stórakrika 1 og skoðun á einbýlishúsinu að Stórakrika 11. Síðan segir að 14. mars 2012 hafi farið fram önnur skoðun sem framkvæmd var af D-x-x W-kk-þgf og I-kk-þgf E-kk-þgf. Þá fylgir yfirmatsgerðinni minnisblað Verkíss, unnið af H-kk-þgf K-kk-þgf J-kk-þgf, sem ber heitið: „Niðurstöður hljóðmælinga“ og er dagsett 17. maí 2012. Yfirmatsmenn skiluðu yfirmatsgerð hinn 19. júní 2012. Niðurstaða þeirra var að eigendur íbúða í fasteignunum við Stórakrika 1 og 11 hefðu orðið fyrir tjóni vegna deiliskipulagsbreytinga á lóð V-5 í Krikahverfi. Töldu yfirmatsmenn að tjón stefnenda næmi alls 7.266.000 kr.

Lögmaður stefnenda sendi stefnda yfirmatsgerðina með bréfi dags. 20. júní 2012. Með bréfi stefnda, dags. 30. júlí 2012 var stefndum tilkynnt að bótakröfu þeirra væri hafnað. Í bréfi lögmanns stefnenda, dags. 16. ágúst 2012 til stefnda, kvað hann bréf frá 20. júní 2012 einungis hafa verið til að kynna stefnda niðurstöðu yfirmatsins og setti síðan fram kröfu stefnenda í samræmi við niðurstöðu yfirmatsgerðarinnar, en stefndi hafnaði greiðslu bóta. Hann rökstuddi þá afstöðu og vísaði einkum til annmarka á yfirmatsgerð. Stefnendur fengu í framhaldinu yfirmatsmenn dómkvadda á nýjan leik fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur til að framkvæma viðbótaryfirmat. Í matsbeiðni stefnenda var þess óskað að yfirmatsmenn mætu meinta verðmætisrýrnun fasteignar þeirra án tillits til niðurstöðu framangreindrar hljóðmælingar sem Verkís framkvæmdi og lögð var til grundvallar niðurstöðu yfirmatsgerðar. Yfirmatsmenn skiluðu viðbótaryfirmatsgerð hinn 6. maí 2014 og komust þar að sömu niðurstöðu og í upphaflegri yfirmatsgerð. Þá tóku þeir sérstaklega fram að hljóðmæling sú, sem Verkís hefði framkvæmt á sínum tíma, hefði engu breytt um niðurstöðu yfirmatsmanna.

Með bréfi lögmann stefnenda, dags. 16. maí 2014, var skorað á stefnda að greiða stefnendum bætur í samræmi við niðurstöður yfirmatsgerðar, 7.266.000 kr., auk mats og lögmannskostnaðar og dráttarvaxta frá 16. ágúst 2012. Samtals nam krafan 10.318.837 kr.

III.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja á því að þau eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnda vegna þess að verðmæti fasteignar þeirra að Stórakrika 11 hafi rýrnað við breytingar á gildandi deiliskipulagi Krikahverfis í Mosfellsbæ, sbr. samþykkt bæjarstjórnar frá 17. júlí 2008 sem síðar var auglýst í B-deild stjórnartíðinda 10. september sama ár. Stefnendur hafa sannanlega orðið fyrir tjóni sem nú hefur verið staðreynt með yfirmatsgerð dómkvaddra matsmanna, sem ekki hefur verið hnekkt af stefnda. Stefnendur reisa bótakröfu sína á 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Stefnendur telja sannað, með yfirmatsgerð hinna dómkvöddu matsmanna og með hliðsjón af öðrum gögnum, s.s. matsgerð fasteignasalanna S-kk-ef K-kk-ef og Þ-kk-ef S-x-x G-kk-ef, að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að verðmæti fasteignar þeirra hafi rýrnað. Augljóst sé að sölumöguleikar séu nú takmarkaðri sem og að verðmæti fasteignarinnar sé ekki það sama og þegar fyrra deiliskipulag var í gildi sem þá gerði ráð fyrir einnar hæðar leikskóla í stað núverandi byggingar. Þá byggja stefnendur á því að þau hafi haft réttmætar væntingar um óbreytt deiliskipulag þegar þau tóku ákvörðun um að reisa einbýlishús sitt að Stórakrika 11, útsýni hafi ráðið miklu um val þeirra á lóðinni.

Stefnendur reisa kröfur sínar á 33. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. nú 51. gr. laga nr. 123/2010, en lög nr. 73/1997 voru í gildi þegar bæjarráð stefnda samþykkti breytingar á gildandi deiliskipulagi Krikahverfis 17. júlí 2008, sem síðar voru auglýstar í B-deild Stjórnartíðinda 10. september sama ár. Í 1. mgr. 33. gr. laga nr. 73/1997 sé kveðið skýrt á um að valdi gildistaka skipulags því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðast frá því sem áður var heimilt eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður og eigi þá sá sem sýnt getur fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr hendi sveitarsjóðs eða að hann leysi fasteignina til sín. Í 2. mgr. sé síðan kveðið á um þau viðmið sem leggja beri til grundvallar við ákvörðun bóta, en til þeirra hafi verið tekið tillit við mat á verðmætisrýrnun fasteignarinnar.

Stefnendur benda á að saknæmi sé ekki bótaskilyrði skv. 1. mgr. 33. gr. laganna, sbr. 51. gr. laga nr. 123/2010, enda þurfi aðeins að sýna fram á tjónið og að orsakasamband sé á milli þess og gildistöku skipulagsins. Sveitarfélög geti vissulega þurft að taka ákvarðanir um breytingar á gildandi deiliskipulagi, sem geta haft áhrif á verðmæti fasteigna og annarra eigna, og því hafi löggjafinn ákveðið að bætur skyldu koma fyrir til handa þeim sem þurfi að þola verðmætisrýrnun eigna sinna. Að öðrum kosti gætu ákvarðanir í skipulagsmálum verið andstæðar stjórnarskrá og því sé ekki um að ræða almennar takmarkanir á eignarrétti sem stefnendur þurfi að þola bótalaust.

Stefnendur benda jafnframt á að stefndi hafi nú þegar greitt eigendum fasteigna í Stórakrika nr. 3, 5, 7 og 9 bætur. Stefndi hafi því viðurkennt bótaskyldu sína með greiðslum til annarra fasteignaeigenda. Tjón stefnenda, sem staðreynt hafi verið með mati dómkvaddra yfirmatsmanna, nemi 14% verðmætisrýrnun á fasteign þeirra eða samtals 7.266.000 kr. Fjártjón stefnenda taki mið af hlutfallslegri verðmætisrýrnun á fasteign þeirra miðað við markaðsverðmæti hennar.

Stefnendur krefjast vaxta skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá og með 10. september 2008, en þá var auglýsing um breytingu á deiliskipulagi Krikahverfis birt í B-deild Stjórnartíðinda, en dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laganna frá 20. júlí 2012, en þá var liðinn mánuður frá því að stefnendur sannanlega lögðu fram upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta, sbr. bréf til stefnda, dags. 20. júní s.á. þar sem yfirmatsgerð hinna dómkvöddu matsmanna var meðfylgjandi.

Kröfu um greiðslu skaðabóta reisa stefnendur á ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. einnig 51. gr. laga nr. 123/2010, auk almennra reglna skaðabótaréttar.

Kröfu um greiðslu dráttarvaxta styðja stefnendur við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og kröfu um vexti við IV. kafla sömu laga. Kröfu um málskostnað styðja stefnendur við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggir aðalkröfu sína um sýknu á því að stefnendur hafi ekki sýnt fram á að þau hafi orðið fyrir tjóni í skilningi 33. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í fyrsta lagi byggir stefndi á því að yfirmatsgerð og viðbótaryfirmat geti ekki talist tæk sönnunargögn þar sem þau uppfylli ekki þau skilyrði sem lög nr. 91/1991 um meðferð einkamála kveða á um. Fyrir liggi að rökstuðningur yfirmatsmanna í yfirmatsgerð byggi að verulegu leyti á hljóðmælingu sem stefndi var aldrei upplýstur um og framkvæmd var án þess að stefnda hafi verið gefinn kostur á að vera viðstaddur mælinguna. Stefnda hafi auk þess ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um umrædda hljóðmælingu þegar minnisblað um hana lá fyrir. Framkvæmd við vinnslu hinnar umþrættu yfirmatsgerðar sé því í andstöðu við 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samkvæmt ákvæðinu hvíli sú skylda á matsmönnum að tilkynna aðilum um matsfundi og veita þeim færi á að tjá sig um gögn sem aflað er til afnota við matið. Skyldu þessari hafi ekki verið fullnægt. Hins vegar virðist þáverandi lögmaður stefnenda hafa haft aðgang að umræddu minnisblaði vegna hljóðmælingar áður en yfirmatsgerð lá fyrir, enda komi nafn lögmannsins fram á forsíðu þess undir heitinu „Dreifing“, auk þess sem minnisblaðið sé dagsett 17. maí 2012. Stefndi hafi hins vegar fyrst fengið upplýsingar um umrædda hljóðmælingu þegar honum var kynnt yfirmatsgerð af hálfu þáverandi lögmanns stefnenda. Stefndi telur þegar af þessari ástæðu ekki verða byggt á yfirmatsgerð við úrlausn málsins og að hún geti ekki talist fullnægjandi sönnun um meint tjón.

Stefndi byggir á því að framangreind hljóðmæling hafi ekki verið framkvæmd af þeim matsmönnum sem dómkvaddir höfðu verið til starfans, heldur af H-kk-þgf K-kk-þgf J-kk-þgf, starfsmanni Verkíss. Stefndi ítrekar að þetta hafi verið ákveðið án vitneskju stefnda og verði yfirmatsgerð því ekki byggð á niðurstöðum þess aðila. Hafa beri í huga að samkvæmt 65. gr. laga nr. 91/1991, beri dómkvöddum matsmanni að koma fyrir dóm til að gefa skýrslu til skýringar og staðfestingar á matsgerð. Ljóst sé að hinir dómkvöddu matsmenn geti með engu móti gefið skýringar á minnisblaði um hljóðmælingu, sem þeir framkvæmdu ekki sjálfir. Að sama skapi sé höfundi minnisblaðsins óheimilt að koma fyrir dóminn með vísan til ákvæðis 51. gr. laga nr. 91/1991.

Þá telur stefndi að úr framangreindum göllum á yfirmatsgerð verði ekki bætt með svokallaðri viðbótaryfirmatsgerð. Hér beri að athuga að lög um meðferð einkamála geri ekki ráð fyrir því að aflað skuli viðbótaryfirmatsgerðar heldur skuli yfirmatsmenn koma fyrir dóm, staðfesta matsgerð sína og veita skýringar á efni hennar. Hér hátti hins vegar svo til að yfirmatsmenn eru beðnir samkvæmt viðbótaryfirmatsbeiðni að leggja mat á meinta verðmætisrýrnun á fasteign stefnenda án tillits til hljóðmælingar sem niðurstaða yfirmatsmanna grundvallaðist á. Einnig skorti á að yfirmatsmenn rökstyðji niðurstöðu sína með því að vísa til þeirra sjónarmiða sem matið byggir á. Í því sambandi bendir stefndi á að yfirmatsmenn telja í viðbótaryfirmatsgerð að þeir hafi ekki byggt á hljóðmælingu Verkíss þrátt fyrir að yfirmatsgerðin beri þess skýrt vitni. Engu að síður fullyrði yfirmatsmenn að niðurstaða hljóðmælingar sé í samræmi við það sem þeir hafi staðreynt á vettvangi auk þess sem þeir byggi á reynslu slíkra mælinga úr öðrum matsmálum. Hvorug fullyrðingin er hins vegar studd nokkrum gögnum eða tilvísunum til þess hvernig þetta var staðreynt á vettvangi eða til hvaða annarra matsmála yfirmatsmenn vísa.

Í öðru lagi byggir stefndi á því að ef talið verður heimilt að byggja á hlutaðeigandi yfirmatsgerð og viðbótaryfirmatsgerð þrátt fyrir framangreint, þá telur stefndi að umrædd gögn séu háð svo alvarlegum efnisannmörkum að þau geti ekki talist fullnægjandi sönnun á meintu tjóni stefnenda. Ber af þeim sökum að sýkna stefnda. Yfirmatsmenn hafi komist að þeirri niðurstöðu í yfirmatsgerð og viðbótaryfirmatsgerð að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni við breytingu á deiliskipulagi lóðar V-5 í Krikahverfi í Mosfellsbæ þannig að íbúð stefnenda hafi rýrnað að verðgildi um 7.266.000 kr. sem er stefnufjárhæð málsins. Af yfirmatsgerð og viðbótaryfirmatsgerð megi ráða að niðurstaðan byggist á þremur þáttum; hljóðmengun, sjónmengun/skertu útsýni og aukinni umferð. Í viðbótaryfirmatsgerð haldi yfirmatsmenn því fram að þeir hafi ekki byggt niðurstöðu sína á hljóðmælingu Verkíss og að slík hljóðmæling breyti þar af leiðandi engu um niðurstöðu þeirra um meinta verðmætisrýrnun stefnenda. Nánast ekkert er fjallað um fasteign stefnenda í yfirmatsgerð eða viðbótaryfirmatsgerð eða hvaða sjónarmið ráði niðurstöðu matsmanna. Stefndi telur rökstuðning yfirmatsmanna ófullnægjandi og að hann sýni ekki fram á tjón stefnenda.

Yfirmatsmenn vísi til þess í viðbótaryfirmatsgerð að hljóðmæling sú sem Verkís framkvæmdi hafi ekki breytt neinu um tölulega niðurstöðu um verðmætisrýrnun á fasteign stefnenda vegna deiluskipulagsbreytingarinnar hinn 17. júlí 2008. Engu að síður segi yfirmatsmenn eftirfarandi í viðbótaryfirmatsgerð: „Mælingarniðurstöðurnar voru þó í samræmi við þær athuganir sem yfirmatsmenn gátu staðreynt á vettvangi og byggjast einnig á reynslu þeirra á niðurstöðum slíkra mælinga úr öðrum matsmálum.“

Yfirmatsmenn fjalli hins vegar ekkert um hvaða athuganir það voru sem þeir gátu staðreynt á vettvangi eða hvernig slíkar athuganir voru framkvæmdar. Í því sambandi þurfi að hafa í huga að hljóðmælingar er aðeins hægt að framkvæma með sérstökum tækjabúnaði og í samræmi við staðla og reglugerðir. Ekkert liggi fyrir um að yfirmatsmenn hafi framkvæmt slíkar mælingar eða fylgt þeim vinnubrögðum sem fylgja þarf við slíkar mælingar. Þá verði ekki séð að slík athugun hafi verið framkvæmd þegar skoðun á eigninni fór fram eins og lýst sé í viðbótarmatsgerð. Þar sé ekkert fjallað um að athugun á hljóðbærni eða hljóðmæling hafi átt sér stað ellegar samanburður við niðurstöður úr mælingum frá Verkís. Þá sé ekki að finna nánari skýringar á því af hálfu yfirmatsmanna hvernig reynsla þeirra af niðurstöðum mælinga úr öðrum matsmálum hefur stutt þá niðurstöðu að meintur hávaði, sem berist frá Krikaskóla, teljist hljóðmengun eða að um sé að ræða meiri hávaða en hefði verið fyrir hina umþrættu deiliskipulagsbreytingu. Yfirmatsmenn rökstyðji ekki hvaða önnur matsmál sé um að ræða þannig að hægt sé að leggja mat á þau sjónarmið sem niðurstaða þeirra byggist á. Að mati stefnda sé fráleitt að ætla að niðurstöður í ótilgreindum öðrum matsmálum kunni að veita upplýsingar um niðurstöður hljóðmælinga að því er varðar fasteign stefnenda án þess að nokkur raunveruleg hljóðmæling fari þar fram.

Í ljósi þess að yfirmatsmenn telji að niðurstöður úr mælingu Verkíss séu í samræmi við þær niðurstöður sem þeir hafi staðreynt á vettvangi, sé rétt að taka fram að stefndi telur hljóðmælingu Verkíss ekki hafa verið fullnægjandi og alls óvíst sé hvernig hún var framkvæmd. Stefndi telur því ótækt að yfirmatsmenn nýti niðurstöðu sem fékkst úr slíkri mælingu við mat sitt á mögulegri verðmætisrýrnun á fasteign stefnenda. Stefndi telur því rétt miðað við framangreint að gera eftirfarandi athugasemdir við hljóðmælingu þá sem Verkís framkvæmdi og yfirmatsmenn byggja á í yfirmatsgerð, enda virðast þeir eftir sem áður notast við viðmið þeirrar mælingar og staðhæfa að slíkar niðurstöður séu í samræmi við það sem þeir hafi upplifað á vettvangi:

· Stefnda var hvorki gefið færi á að vera viðstaddur mælingu Verkíss né að gera við hana athugasemdir.

· Engin lýsing, hvorki í minnisblaði Verkís né í yfirmatsgerð, er á því hvernig mæling fór fram, hvenær hún var framkvæmd, hvar var mælt eða hversu lengi í senn. Í minnisblaði Verkís um hljóðmælinguna eru aðeins þrjár myndir ásamt stuttum texta sem gefa mjög takmarkaða vitneskju um framangreint. Það liggur þó fyrir að mæling Verkís átti sér ekki stað við fasteign stefnenda og því ótækt að nýta slíkar mælingar sem viðmið um hvaða hljóð kunni að berast frá Krikaskóla til fasteignar stefnenda.

· Hvorki liggja fyrir útreikningar né niðurstöður mælinga á tölulegu formi í minnisblaði Verkís um hljóðmælingu. Aðeins er vísað til þess að mæling hafi í stuttan tíma mælst mest 5 dB yfir viðmiðum reglugerðar nr. 724/2008.

· Þá liggur ekkert fyrir um hvort það hljóð sem yfirmatsmenn miða við valdi stefnendum ónæði, eins og það hugtak er skilgreint í reglugerð nr. 724/2008 um hávaða, umfram það hljóð sem ætla mátti að myndi berast frá leiksvæði til íbúðar stefnenda við óbreytt deiliskipulag.

· Í minnisblaði Verkís er tekið fram að á meðan mæling fór fram hafi tveir bekkir (árgangar) verið á leiksvæði skólans. Sérstaklega er tekið fram að starfsmenn skólans hafi upplýst að allir fjórir árgangar skólans séu aldrei samtímis á leiksvæði skólans. Engu að síður telja yfirmatsmenn rétt að álykta, án nokkurs rökstuðnings og gegn staðreyndum málsins, að hljóðstig kunni að mælast 3 dB hærra ef 1. – 4. bekkur er samtímis á leiksvæði skólans.

· Þá er í nefndu minnisblaði Verkís vísað til þess að ekki séu tilgreindar kröfur í reglugerðum um sérstök mörk hávaða frá leiksvæðum barna. Er sökum þessa með öllu óljóst hvernig draga megi ályktanir frá nefndri hljóðmælingu um meint aukið ónæði eða ónæði umfram það sem eðlilegt kann að teljast.

· Í umræddu minnisblaði um hljóðmælingu eru allar ályktanir höfundar lagðar út frá s.k. jafngildishljóðstigi. Jafngildishljóðstig er í minnisblaðinu skilgreint sem eins konar meðaltal hljóðstigs og í reglugerð nr. 724/2008 um hávaða er vísað til þess að jafngildishljóðstig þurfi að mæla yfir ákveðið tímabil, t.d. 24 stundir eða frá kl. 07 til kl. 19. Ekki er hægt að greina af minnisblaðinu að mæling hafi staðið svo lengi yfir, heldur þvert á móti er þar vísað til þess að mæling í svo langan tíma kunni að leiða til þess að slíkt meðaltal hljóðstigs verði mun lægra þegar hljóðlátari kaflar eru teknir með. Þá segir í minnisblaðinu að mæling hafi farið fram þegar 1. og 2. bekkur grunnskóladeildar hafi verið á útisvæðinu. Sé miðað við hversu lengi frímínútur eru almennt í Krikaskóla, þá má ætla að mælingin hafi verið framkvæmd á 20-30 mínútna tímabili í eitt skipti yfir daginn. Engu að síður telur höfundur minnisblaðs um hljóðmælingu rétt að draga ályktanir út frá jafngildishljóðstigi sem, eins og áður er rakið, þarf að mæla yfir ákveðið tímabil, t.d. 24 stundir eða frá kl. 07 til kl. 19.

· Auk þess ályktar höfundur minnisblaðsins í niðurstöðu sinni að „[þ]egar börn eru við leik á skólalóð Krikaskóla er umfang hávaða við Stórakrika 1 af þeirri stærðargráðu að hann getur hæglega verið til ama fyrir íbúa hússins.“ Þetta er ekki skýrt nánar, þ.e. hvaða skilning beri að leggja í orðin „hæglega verið til ama“ eða hvernig hljóðmæling rennir stoðum undir þessa ályktun. Þessa ályktun styðjast yfirmatsmenn jafnframt athugasemdalaust við, að sama skapi án nokkurra skýringa. Órökstuddar fullyrðingar sem þessar verða ekki taldar skjóta stoðum undir meint tjón stefnenda.

Þá vísar stefndi til þess að í minnisblaði Verkís um hljóðmælingu sé sérstaklega tekið fram að hljóðmælingin gefi ekki áreiðanlega niðurstöðu, sbr. eftirfarandi ummæli:

§ Til að fá nákvæmar mæliniðurstöður þyrfti umfangsmiklar mælingar í lengri tíma.

§ Mælingarnar hér eru vísbending um stærðargráðu hávaðans og settar fram með nokkurri óvissu.

§ Til að geta fullyrt ótvírætt hvort hávaði frá Krikaskóla væri yfir mörkum reglugerðar þyrfti mun umfangsmeiri mælingar en hér hafi verið gerðar. Þá þyrfti að mæla yfir 12 klst. tímabil í nokkur skipti, kannski 7-10 sinnum til að fá áreiðanlegt meðaltal.

Mæliniðurstöður gefi vísbendingu um stærðargráðu hljóðstigs. Til að fá áreiðanlega niðurstöður [svo] um jafngildishljóðstig á tímabilinu 07-19 þarf mun umfangsmeiri mælingar.

Stefndi vísar til þess að yfirmatsmenn víki hins vegar ekkert að þessum fyrirvörum Verkíss í niðurstöðu sinni í matsgerðum. Þvert á móti miði yfirmatsmenn við niðurstöðu hljóðmælingarinnar í viðbótaryfirmatsgerð og fullyrði að hún sé í samræmi við athuganir þeirra á vettvangi. Umrædd hljóðmæling eða sú staðreynd að yfirmatsmenn taki mið af niðurstöðunni geti þannig ekki haft sönnunargildi við mat á meintu tjóni stefnenda. Stefnendur hafi ekki vísað til annarra sönnunargagna sem sýni fram á að breytt deiliskipulag á lóð Krikaskóla hafi valdið hávaðamengun sem varði stefnda bótaskyldu. Sönnunarbyrðin hvíli á stefnendum hvað þetta snertir.

Þá bendir stefndi á að yfirmatsmenn vísi til þess í viðbótaryfirmatsgerð að meint verðmætisrýrnun fasteignarinnar að Stórakrika 11 byggist meðal annars á skerðingu á útsýni og sjónmengun, en engin tilraun sé hins vegar gerð, hvorki í viðbótarmatsgerð né í yfirmatsgerð, til að skýra á hverju þessi niðurstaða yfirmatsmanna byggist. Í yfirmatsgerð fjalli yfirmatsmenn um skerðingu útsýnis úr íbúðum í fjölbýlishúsinu að Stórakrika 1. Hins vegar segi ekkert í yfirmatsgerð um hvernig útsýni sé skert úr fasteigninni að Stórakrika 11 eða hvernig það valdi stefnendum tjóni. Niðurstaða yfirmatsmanna hvað þetta varðar sé því órökstudd. Þá geri yfirmatsmenn engan reka að því að skýra hvernig, hvort eða hvaða þættir eða sjónarmið höfðu áhrif á meinta sjónmengun eða skerðingu útsýnis úr fasteign stefnenda við deiliskipulagsbreytinguna. Þannig sé ekki hægt að festa hendur á því hvort þetta sjónarmið hafi skipt máli í mati yfirmatsmanna við útreikning á skertu markaðsverði fasteignar stefnenda og þá hversu mikið vægi það hafði við útreikninginn.

Þá vísar stefndi til þess að yfirmatsmenn hafi ekki borið saman óbreytt skipulag og hið breytta skipulag að því er varðar meinta sjónmengun, en í því sambandi ítrekar stefndi að með hinu breytta skipulagi hafi skólabyggingin aðeins verið hækkuð um þrjá metra. Í þessu sambandi vekur stefndi athygli á niðurstöðu matsmanna í undirmati. Þar hafi matsmenn lagt ákveðinn mælikvarða á útsýni og töldu það vera „frábært“ úr fasteign stefnenda. Undirmatsmenn töldu þannig að útsýni úr fasteign stefnenda, eins og það er miðað við núverandi ástand, væri ekki til þess fallið að hafa áhrif á markaðsverðmæti fasteignarinnar. Hins vegar hefði efri hæð skólabyggingarinnar skyggt talsvert mikið á útsýni úr stofu raðhúsa við Stórakrika 3-9, þannig að áhrif hefði á verðmæti þeirra fasteigna.

Stefnendur telji í stefnu framangreinda niðurstöðu undirmatsmanna óskiljanlega þar sem fasteignin að Stórakrika 11 sé staðsett við hlið raðhússins að Stórakrika 9 og telji stefnendur því að undirmatsmenn hafi átt að komast að sömu niðurstöðu hvað þau varðar eða jafnvel að tjón stefnenda hafi verið meira en eigenda raðhússins við Stórakrika 9. Stefndi bendir á að einbýlishús stefnenda standi mun hærra en raðhúsið að Stórakrika 9, eða sem nemur ríflega 2 metrum. Því verði að telja einsýnt að slíkt skipti verulegu máli ef bera á saman útsýni úr stofuglugga raðhússins að Stórakrika 9 og útsýni úr stofuglugga í einbýlishúsi stefnenda að Stórakrika 11. Stefndi bendir einnig á að þegar lagt sé mat á útsýnisskerðingu verði að leggja mat á hvort og þá hvaða útsýni sé verið að byrgja. Hér sé til að mynda augljóst að útsýni stefnenda til fjalla var ekki skert með deiliskipulagsbreytingunni eins og myndir á dómskjali nr. 13 og 21 beri vitni um. Stefnendur hafi þannig ekki sýnt fram á að verðmæti fasteignar þeirra hafi rýrnað vegna meintrar sjónmengunar eða skerðingar á útsýni. Sönnunarbyrði um slíkt hvíli þó alfarið á stefnendum.

Þá hafi yfirmatsmenn í niðurstöðu sinni tekið tillit til þess að umferð fólks og farartækja væri talsvert meiri nú en hefði verið, ef skólabyggingin hefði verið minni og aðeins á einni hæð. Þessi ályktun sé, líkt og aðrar, ekki rökstudd af hálfu yfirmatsmanna. Engin sérstök athugun yfirmatsmanna á nefndum þætti virðist þannig hafa farið fram, engin könnun hafi hafi verið gerð á fjölda ökutækja sem leið áttu í Krikaskóla. Þá hafi engin könnun verið gerð á því hvers konar ónæði hljótist af umferð fólks í nálægð við Krikaskóla. Þá sé enginn samanburður gerður miðað við að deiliskipulag hefði verið óbreytt. Þannig sé hvorki gerður reki að því að sýna fram á að umferð hafi aukist miðað við hið breytta skipulag né hvert sé ónæðið annars vegar af umferð farartækja og hins vegar af umferð fólks, þannig að áhrif hafi á markaðsvirði fasteignar stefnenda. Sem fyrr sé ekki að finna rökstuðning fyrir því hvort og þá hvernig þetta atriði hafi áhrif á útreikning yfirmatsmanna á hinu meinta skerta markaðsvirði.

Þá segir stefndi ljóst að yfirmatsmenn hafi ekki lagt mat á þá breytingu sem gerð var á upphaflegri deiliskipulagstillögu að því er varðar tilfærslu á byggingarreitnum, aðkomu að bílastæðum við Krikaskóla og samanburð við fyrri tillögu, s.s. hvort hin nýja aðkoma hafi tryggt að umferð bæði faratækja og gangandi væri nú fjær fasteign stefnenda en hún hafi verið samkvæmt upphaflegri deiliskipulagstillögu. Að sama skapi verði ekki séð að yfirmatsmenn hafi metið hvort hið breytta deiliskipulag hafi leitt til þess að dregið hafi úr umferð í hverfinu, s.s. með því að ekki þurfi að keyra börn til og frá skóla.

Stefndi telur að stefnendur hafi ekki fært fram nein haldbær rök fyrir því eða sýnt fram á að deiliskipulagsbreyting hafi haft í för með sér aukna umferð sem leiði til skaðabótaskyldu fyrir stefnda. Sönnunarbyrðin um slíkt hvíli þó, sem fyrr, á stefnendum.

Stefndi telur mikilvægt að taka fram að það hafi legið fyrir við upphaflega samþykkt deiliskipulags Krikahverfis árið 2005 að leikskóli yrði starfræktur á lóð V-5 í Krikahverfi. Á þeim tíma virðist sú staðreynd hins vegar ekki hafa komið í veg fyrir ákvörðun stefnenda um að byggja fasteign í nálægð við leiksvæði barna. Þá bendir stefndi á að yfirmatsmenn víki ekkert að því hvort og þá hvernig nálægð við grunnskóla kunni að hafa áhrif á verðmæti fasteignar stefnenda, s.s. til hækkunar. Matsmenn í undirmati hafi hins vegar talið slíkt hafa vægi við mat á því hvort markaðsvirði fasteignarinnar að Stórakrika 11 hefði rýrnað. Þeir hafi talið almennt að nálægð við grunnskóla væri kostur fyrir ungt fólk með börn og slíkt myndi auka eftirspurn og hafa áhrif til hækkunar. Þeir hafi þó einnig nefnt að það kynni að vera einhver ókostur að skólinn væri í „næsta húsi“, en af þessum tveimur þáttum samanteknum telja undirmatsmenn að stækkun skólans hafi frekar haft áhrif á markaðsverðmæti fasteigna stefnenda til hækkunar.

Stefndi mótmælir því sem haldið er fram í stefnu að augljóst sé að sölumöguleikar séu nú takmarkaðri hvað varðar fasteign stefnenda. Stefnendur hafi ekki lagt fram nein gögn sem sýna fram á slíkt og yfirmatsgerð ásamt viðbótaryfirmatsgerð færi ekki fram rök fyrir slíku. Að mati stefnda bendi ekkert til þess að umrædd deiliskipulagsbreyting hafi skert sölumöguleika fasteignar stefnenda.

Stefndi mótmælir því einnig að verðmæti fasteignar stefnenda sé ekki það sama eftir deiliskipulagsbreytinguna. Stefnendur hafa ekki lagt fram gögn sem sýna fram á slíkt. Sem fyrr verði ekki byggt á yfirmatsgerð eða viðbótaryfirmatsgerð að þessu leyti enda sé þar ekki að finna neinn rökstuðning eða greiningu á álitaefninu. Í stefnu sé því haldið fram að stefnendur hafi mátt hafa réttmætar væntingar um óbreytt deiliskipulag þegar þau tóku ákvörðun um að reisa einbýlishús sitt að Stórakrika 11. Stefndi bendir hér á að sú breyting sem gerð var á deiliskipulagi á lóð V-5 í Krikahverfi hafi verið minni háttar og ekki falið í sér neinn forsendubrest fyrir stefnendur. Stefnendur hafi enda ekki sýnt fram á að óbreytt deiliskipulag hafi verið forsenda þeirra fyrir lóðarkaupunum á sínum tíma. Borgarar geti almennt ekki haft réttmætar væntingar um óbreytt skipulag innan bæjar- eða borgarmarka, en sveitarfélögum beri vissulega að bæta fasteignaeigendum það tjón sem þeir geta sýnt fram á að þeir hafi orðið fyrir við gildistöku skipulags, sbr. m.a. 33. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Hér hátti hins vegar svo til að stefnendur hafa ekki sýnt fram á slíkt tjón.

Stefndi vekur athygli á því að umfjöllun matsmanna í matslið 2 í yfirmatsgerð, sundurliðuð fjárhæð tjóns á hverja fasteign, sé ekki rökstudd nánar. Að mati yfirmatsmanna sé verðmætisskerðing á fasteign stefnenda 14% án sundurliðunar á því á hverju slíkt hlutfall byggi, s.s. hvort sjónmengun, hljóðmengun eða aukin umferð á í hlut eða hvaða viðmið sé notað. Ekki sé heldur gerður neinn samanburður á verðmæti miðað við að skipulag hefði verið óbreytt. Í sundurliðun sinni í matslið 2 geri yfirmatsmenn einnig grein fyrir áætluðu markaðsvirði fasteignar stefnenda hinn 15. mars 2011. Umrædd áætlun geri ráð fyrir að markaðsverð fasteignarinnar hafi verið 51.900.000 kr. á þessum tíma. Yfirmatsmenn skýra hins vegar ekki hvernig þeir áætla þetta markaðsverð og mótmælir stefndi því meintu verðmæti þessu sem röngu og ósönnuðu. Í því sambandi bendir stefndi á að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2015 sé 70.400.000 kr.

Stefndi mótmæli því stefnufjárhæð, dráttarvaxtakröfu og kröfu um málskostnað. Í því sambandi bendir stefndi á að fjárhæð stefnukröfunnar sé með öllu ósönnuð. Engar skýringar sé að finna í stefnu, yfirmatsgerð eða viðbótaryfirmatsgerð á því hvernig stefnufjárhæð sé fundin út. Þá sé dráttarvaxtakröfu mótmælt og standi engin rök til þess að miða við þann dag sem deiliskipulag var auglýst eins og stefnendur haldi fram. Stefndi telur að komi til þess að einhverjar slíkar kröfur verði teknar til greina, skuli miða upphafsdag dráttarvaxta við dómsuppsögu í samræmi við 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Þá mótmælir stefndi sérstaklega kröfum stefnenda um greiðslu málskostnaðar, s.s. greiðslu kostnaðar vegna matsgerðar sem stefnendur öfluðu einhliða, greiðslu kostnaðar vegna hljóðmælingar og vegna viðbótaryfirmatsgerðar.

Stefndi mótmælir einnig tilvísun stefnenda til 51. gr. laga nr. 123/2010 og telur að ekki verði byggt á þeim í málinu þar sem þau tóku gildi 1. janúar 2011 eða löngu eftir að atvik þessa máls áttu sér stað og hin umdeilda deiliskipulagsbreyting tók gildi.

Þegar allt framangreint sé virt telur stefndi að stefnendur hafi hvorki sýnt fram á að verðmæti fasteignar þeirra hafi lækkað við gildistöku deiliskipulagsbreytingar stefnda hinn 17. júlí 2008 né að þau hafi orðið fyrir tjóni af þessum sökum sem stefnda beri að bæta, sbr. 1. mgr. 33. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnenda að skaðlausu samkvæmt mati dómsins eða málskostnaðarreikningi sem lagður verður fram við aðalmeðferð málsins.

Ef ekki verður fallist á aðalkröfu stefnda byggir hann til vara á því að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega og að málskostnaður verði felldur niður. Byggist slík krafa á því að stefnendum hafi ekki tekist að sýna fram á réttmæti nema hluta þess tjóns sem bóta er krafist fyrir vegna meintrar verðmætisrýrnunar eða að tjón stefnenda sé aðeins að litlu leyti að rekja til deiliskipulagsbreytinga sem stefndi samþykkti hinn 17. júlí 2008. Stefndi vísar að öðru leyti eftir atvikum til umfjöllunar um aðalkröfu.

Um lagarök vísar stefndi til ákvæða þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, einkum til ákvæðis 33. gr. Einnig vísar stefndi til ákvæða þágildandi skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þá vísar stefndi til laga um hollustuhætti og mengunarvarnir nr. 7/1998 og til reglugerðar nr. 724/2008 um hávaða og reglugerðar nr. 1000/2005 um kortlagningu hávaða og aðgerðaáætlanir. Stefndi vísar einnig til ákvæða laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og ákvæða laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum VIII. og IX. kafla. Um málskostnaðarkröfur stefnda er vísað til XXI. kafla sömu laga.

IV.

Niðurstaða

Í máli þessu er deilt um það hvort stefnendum hafi tekist að sýna fram á tjón sitt vegna breytinga við gildistöku deiliskipulagsbreytingar hinn 17. júlí 2008 á deiliskipulagi í Krikahverfi í Mosfellsbæ. Litið hefur verið svo á að fasteignaeigendur geti almennt ekki haft réttmætar væntingar um óbreytt skipulag innan bæjar- eða borgarmarka, en sveitarfélögum beri að bæta fasteignaeigendum það tjón sem þeir geta sýnt fram á að þeir hafi orðið fyrir við gildistöku skipulags, sbr. m.a. 33. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Samkvæmt tilvitnaðri lagagrein er mælt fyrir um það, að valdi gildistaka skipulags því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður var heimilt eða hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, þá eigi sá, sem sýnt getur fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum, rétt á bótum úr sveitarsjóði eða að hann leysi fasteignina til sín. Stefndi byggir á því að stefnendur hafi ekki sýnt fram á slíkt tjón.

Við deiliskipulag nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar, húsagerðir og innbyrðis stöðu húsa. Þegar deiliskipulag hefur tekið gildi er það bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Við úthlutun lóða á slíkum svæðum liggur þegar fyrir í deiliskipulagi hvaða heimildir eru fyrir hendi til nýtingar einstakra lóða og geta lóðarhafar ekki vænst þess að fyrra bragði að skipulagi verði breytt varðandi nýtingu og fyrirkomulag bygginga á einstökum lóðum. Borgarar verða að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi nema að veigamiklar ástæður eða skipulagsrök mæli með því. Slíkar breytingar geta raskað hagsmunum annarra lóðarhafa og dregið úr þeirri festu er deiliskipulagi er ætlað að skapa. Litið hefur verið svo á að þessi sjónarmið eigi við þótt breytingar á skipulagi hafi ekki mikil grenndaráhrif.

Stefnendur byggja kröfur sínar á niðurstöðum yfirmatsmanna varðandi ætlað tjón sitt, en af hálfu stefnda eru gerðar verulegar athugasemdir við yfirmatsgerð og viðbótaryfirmatsgerð.

Niðurstöður yfirmatsmanna eru að mati dómsins ekki nægilega rökstuddar, einkum er varðar samanburð á núverandi ástandi og því ástandi sem gera hefði mátt ráð fyrir að óbreyttu deiliskipulagi. Við aðalmeðferð staðfestu yfirmatsmennirnir, D-x-x V. W-kk-nf, hdl. og löggiltur fasteignasali, I-kk-nf E-kk-nf, löggiltur fasteignasali, og F-kk-nf J-kk-nf tæknifræðingur matsgerðir sínar og höfðu litlu við það að bæta sem fram kemur í matsgerðunum. Í viðbótaryfirmatsgerð segir: „Verðmætisrýrnun eignarinnar, 14%, byggist á eftirtöldum þáttum; skerðingu á útsýni, sjónmengun, aukið ónæði vegna nálægðar við skólann og hljóðmengun.“ Enn fremur segir: „Yfirmatsmenn telja að framangreindir samverkandi þættir hafi álíka mikið vægi varðandi verðmætisrýrnun eignarinnar að Stórakrika 11.“

Ekki verður talið að nægilega hafi verið sýnt fram á skerðingu á gæðum er varða útsýni, ónæði við skólann og hljóðmengun vegna hins breytta deiliskipulags. Niðurstöður yfirmatsmanna varðandi aukið ónæði vegna nálægðar við skólann og hljóðmengun eru ekki byggðar á neinum hljóðmælingum, umferðartalningu af þeirra hálfu eða fræðilegum rökum. Þá hefur heldur ekki verið sýnt fram á breytingar á þessum þáttum frá því ef miðað hefði verið við óbreytt deiliskipulag. Þrátt fyrir viðleitni stefnda til að draga úr áhrifum skólabyggingarinnar á nálæga byggð getur dómurinn fallist á þá niðurstöðu yfirmatsmanna að sjónmengun hafi áhrif á verðmæti eignarinnar. Að teknu tilliti til allra framangreindra þátta þá hefur sjónmengun að mati dómsins yfirgnæfandi vægi verðmætisrýrnunar hennar, sem, telst í heild vera 2.500.000 kr. Samkvæmt þessu verður talið að stefnendur hafi sýnt fram á rétt sinn til bóta vegna verðmætisrýrnunar á eign sinni með vísan til 33. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Varðandi upphafstíma vaxtakröfu skv. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2000 er rétt að miða við 10. september 2008 því að þá var auglýsing um breytingu á deiliskipulagi í Krikahverfi birt í B-deild Stjórnartíðinda, en dráttarvexti skv. 9. gr. laganna frá 20. júlí 2012, en þá var liðinn mánuður frá því að stefnendur sannanlega lögðu fram upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta.

Að fenginni þessari niðurstöðu ber stefnda að greiða stefnendum bætur sem teljast hæfilega ákveðnar 2.500.000 kr.

Dóminn kveður upp Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari ásamt sérfróðu meðdómendunum G-kk-þgf B-kk-þgf J-kk-þgf verkfræðingi og J-kk-þgf G-kk-þgf löggiltum fasteigasala.

Dómsorð:

Stefndi, Mosfellsbær, greiði stefnendum, B-kk-þgf M-kk-þgf og L-kvk-þgf B-kvk-þgf B-kvk-þgf óskipt 2.500.000 krónur, með vöxtum skv. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 10. september 2008 til 20. júlí 2012, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum 2.100.000 króna í málskostnað.

Þ-kk-nf C-kk-nf Þ-kk-nf

G-kk-nf B-kk-nf J-kk-nf

J-kk-nf G-kk-nf