E-709/2018

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð þess þann 9. janúar sl., er höfðað af A, síðast til heimilis að X, Reykjavík, með stefnu birtri 28. febrúar 2018 á hendur stefndu, B, Y, Reykjavík. Rétt er að geta þess að stefnandi, A, lést [...], og tók dánarbú hans þá við réttindum hans og skyldum og þar með við aðild þessa máls.

Stefnandi gerir í máli þessu eftirfarandi dómkröfur:

Aðallega að stefndu verði gert að greiða stefnanda 35.081.166 krónur, með vöxtum samkvæmt 8. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993, frá [...] 2017 til stefnubirtingardags, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Til vara að stefndu verði gert að greiða stefnanda 28.700.934 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá stefnubirtingardegi til greiðsludags.

Til þrautavara að stefndu verði gert að greiða stefnanda 27.890.843 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá stefnubirtingardegi til greiðsludags.

Í öllum tilvikum krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til þess að greiða stefnanda málskostnað að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum dómkröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefndu málskostnað að teknu tilliti til virðisaukaskatts. En til vara krefst hann þess að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og að málskostnaður falli niður.

Ágreiningsefni og málsatvik

Stefnda sem fædd er árið [...] kom fyrst til Íslands frá [...][...] ára að aldri [...] 1994. Af hálfu stefnanda heitins er því haldið fram að hún hafi komið fyrir tilstilli hans en af hálfu stefndu er vísað til þess að hún hafi komið að eigin frumkvæði í leit að betra lífi en stefnandi enga aðkomu haft að flutningi stefndu hingað til lands. Óumdeilt er að stefnanda vantaði barnfóstru til starfa að Z til að sinna börnum sínum og þáverandi eiginkonu og hóf stefnda þá störf sem slík hjá stefnanda og bjó fyrst á heimili hans að Z, en síðar með honum að X í Reykjavik, en á þessum tíma var X í eigu stefnanda.

Þann [...] 1999 afsalaði stefnandi hins vegar fasteigninni að X til Sjóvá-Almennra trygginga hf. sem hluta af skuldauppgjöri. Þrátt fyrir afsalið bjó stefnandi þó áfram á X og gerði, að sögn stefnanda, alla tíð síðan ásamt með stefndu. Þann tíma sem Sjóvá var eigandi fasteignarinnar bjuggu málsaðilar að hans sögn saman á X, en stefnandi leigði húsnæðið af Sjóvá. Síðar hefur fasteignin svo skipt nokkrum sinnum um eigendur, en hún var þá jafnan verulega veðsett og fóru kaupin almennt fram þannig að kaupendur yfirtóku áhvílandi skuldir.

Fyrst afsalaði Sjóvá eigninni til kunningjafólks stefnanda, þeirra C (34% eignarhlutur) og D, (66% eignarhlutur), sbr. fyrirliggjandi afsal, dags. [...] 2000. Í því afsali kemur fram að eignin hafi fram að því verið „í umráðum A“. Í kjölfar eigendaskiptanna bjuggu stefnandi og stefnda þó áfram í húsinu og greiddi stefnandi kostnað af eigninni. Þann 1[...] 2000 afsalaði C sínum hlut til félags, sem þá var í eigu hans, Þ Þann [...] 2001 fór fasteignin síðan á nauðungarsölu í kjölfar þess að Þ var tekið til gjaldþrotaskipta. Varð C þar hæstbjóðandi með boð að fjárhæð 12.500.000 krónur, þar sem boðið var í 82% hlut fasteignarinnar, en 18% hennar sem er 2 herbergja íbúð á 1. hæð hússins var og hefur eftir það verið í eigu þriðja aðila og er þessu dómsmáli alls óviðkomandi. Næst keypti E, kunningi stefnanda, eignina með því að C framseldi boð sitt í hana yfir til E, sbr. fyrirliggjandi afsal frá [...] 2002. Tók hún þá tímabundið við eignarhaldinu og var ætlunin sú, að sögn stefnanda, að hún myndi halda því þar til stefnandi hefði ráð á því að kaupa eignina aftur af henni, en þangað til fengu stefnandi og stefnda að búa áfram í eigninni gegn því að stefnandi greiddi af henni þann kostnað sem af henni hlytist eins og verið hafði.

Þegar hér var komið sögu voru liðin um átta ár síðan stefnandi fékk stefndu fyrst til starfa sem barnfóstru og hafði hún þá að sögn stefnanda búið allan þann tíma á heimili hans, fyrst að Z sem barnfóstra en síðar með honum á X. Af hálfu stefnanda er staðhæft að samband þeirra hafi smám saman breyst yfir í ástarsamband nokkrum árum eftir að hún kom til landsins og þau búið saman sem par á X eftir það, en [...] 2001 fékk stefnda íslenskan ríkisborgararétt.

Er komið var fram á árið 2004 vildi E losna við fasteignina að X, sem þá var heimili stefnanda og stefndu. Er staðhæft af hálfu stefnanda að E hafi þá óskað eftir því við stefnanda að hann keypti eignina af henni og hafi stefnandi þá ákveðið að verða við því til að koma í veg fyrir að fjölskyldan missti heimili sitt. Er þá af hálfu stefnanda vísað til þess að hann hafi áður gengið í gegnum mikil skuldavandræði og hafi þegar misst allar eignir sínar, þar á meðal X til Sjóvá árið 1999. Hafi stefnandi staðið í áhættusömum atvinnurekstri um árabil og haft áhyggjur af því að eins gæti farið í framtíðinni ef hann myndi kaupa X í eigin nafni. Hafi hann því brugðið á það ráð að óska eftir því við stefndu að hún tæki formlega við eignarhaldi á X. Stefnda hafi fallist á það og [...] 2004 var undirritaður kaupsamningur á milli E og stefndu þar sem sú fyrrnefnda seldi eignarhlut sinn í eigninni til stefndu. Er staðhæft af hálfu stefnanda að afsalið, dags. [...] 2006, hafi verið útbúið fyrir tilstilli stefnanda af þáverandi lögmanni hans.

Af hálfu stefnanda er litið svo á að framangreindur löggerningur hafi verið gerður á milli málsaðila í fullu trausti þar sem þau voru og höfðu þá verið saman í mörg ár. Hafi verið um málamyndagerning að ræða sem ekki hafi átt að hafa réttaráhrif eftir efni sínu á milli stefnanda og stefndu heldur hafi þau samið um það sín á milli að stefnandi væri raunverulegur eigandi, en stefnda tæki að sér að „leppa“ eignina. Í því fælist að hún væri formlega skráður eigandi en stefnandi raunverulegur eigandi og myndi sem slíkur áfram greiða öll gjöld af fasteigninni og afborganir allra áhvílandi veðskulda. Þá myndi stefnandi eiga rétt á öllum mögulegum söluhagnaði. Stefnandi taldi að hagsmunir stefndu væru nægilega tryggðir með eignarhaldi á annarri fasteign, að Æ, sem stefnandi kveðst hafa hjálpað stefndu við að eignast.

Af hálfu stefnanda er í málinu vísað til þess að hann hafi æ síðan virt ofangreint munnlegt samkomulag aðila að fullu. Megi sjá af framlögðu yfirliti af bankareikningi hans að hann hafi alla tíð greitt afborganir af lánum, fasteignagjöld, rafmagn, hita, tryggingar og annan kostnað sem af fasteigninni á X hefur hlotist á sambúðartíma aðila. Frá og með árinu 2004 hafi stefnandi svo náð tökum á fjármálum sínum og staðið í skilum með skuldbindingar síðan en í desember það ár hafi hann svo verið greindur með [...]. Hafi áhyggjur stefnanda hvað varði fjármál ekki reynst á rökum reistar, en þó hafi hann aldrei séð ástæðu til þess að færa eignarhaldið á X formlega aftur yfir á sitt nafn, enda hafi hann treyst stefndu fullkomlega og þau enda búið saman að hans sögn sem par í yfir 20 ár. Fram til ársins 2017 hafi stefnandi því haldið áfram að greiða af fasteigninni í samræmi við samkomulag aðila. Stefnda hafi hins vegar aldrei, eftir því sem haldið er fram af hálfu stefnanda, greitt neinn kostnað er af eigninni hafi hlotist eða afborganir af lánum. [...] 2016 hafi stefnandi síðan verið lagður inn á Landspítala eftir að sjúkdómur hans tók að ágerast og í kjölfarið fékk hann síðan pláss á S þar sem hann dvaldi uns hann féll síðan frá þann [...] 2018.

Af hálfu stefnanda er hér vísað til þess að stefnda hafi fyrir andlát hans nýtt sér bágt ástand stefnanda og hún þá sett X á sölu. Börn stefnanda hafi tekið eftir auglýsingunni á netinu og í kjölfarið haft samband við stefndu er hafi þá samþykkt að taka eignina af sölu. Þann [...] 2017 hafi stefnda engu að síður selt eignina í gegnum fasteignasölu en kaupverðið verið 56.100.000 krónur og afsal gefið út [...] 2017. Samkvæmt þeim skjölum hafi heildarstaða áhvílandi veðskulda á þeim tíma verið 21.018.834 krónur. Sé því ótvírætt að stefnda hafi fengið í sinn hlut söluhagnað að fjárhæð 35.081.166 krónur, er sé fjárhæð aðalkröfu stefnanda í málinu.

Af hálfu stefnanda er einnig vísað til þess að hann hafi aðstoðað stefndu við að kaupa aðra fasteign, að Æ. Þá eign hafi stefnda keypt [...] 2001, sbr. kaupsamning, og hún verið fjármögnuð með lánum, að frátalinni útborgun í peningum, 1.200.000 krónur. Hafi stefnandi aðstoðað stefndu að hluta til við að leggja fram þá útborgun en um það hafi þó ekki fundist gögn enda langt um liðið. Hafi þessi fasteign að mestu verið í útleigu og leigutekjur almennt staðið undir afborgunum af henni. Stefnda hafi síðan einnig selt þessa fasteign á árinu 2017 með kaupsamningi, dags. [...] 2017. Hafi kaupverðið verið ákveðið 37.000.000 króna og samkvæmt kaupsamningi hafi staða áhvílandi veðskulda þá verið 16.299.480 krónur. Með vísan til þessa sé ljóst að stefnda hafi hér fengið söluhagnað að fjárhæð 20.700.520 krónur.

Með vísan til alls framangreinds þá telji stefnandi að heildarsöluhagnaður stefndu af framangreindum fasteignum, eftir áratugalangt samband hennar við stefnanda, nemi alls 55.781.686 krónum. Stefnandi hafi hins vegar setið eftir gjörsamlega eignalaus á S eftir samband sitt við stefndu. Þann [...] 2017 hafi þáverandi lögmaður stefnanda sent kröfubréf til stefndu þar sem þess hafi verið krafist að stefnda gengi til samninga við stefnanda um uppgjör vegna framangreinds. Erindinu hafi ekki verið svarað þrátt fyrir ítrekanir um það í kjölfarið. Sé stefnanda því sá kostur nauðugur að höfða mál þetta til að ná fram rétti sínum vegna framangreinds.

Af hálfu stefndu er hér hins vegar vísað til þess að hún hafi búið og starfað hjá stefnanda að Z í tvö ár, eftir að hún fluttist hingað til lands árið 1994, en síðan hafi hún svo flutt þaðan til Reykjavíkur og starfað þar við ýmis störf, meðal annars við matvælaframleiðslu og við verslunarstörf. Fyrst um sinn hafi stefnda þá fengið að búa í íbúðarherbergi í fasteign stefnanda að X, en síðar hafi hún sjálf leigt sér íbúðir, meðal annars að Þverholti í Reykjavík, að R og að síðustu að Ö Það sé því rangt að stefnda hafi alla tíð búið hjá stefnanda hérlendis, en auk þess hafnar stefnda því alfarið að hún hafi nokkurn tímann átt í ástarsambandi við stefnanda eða verið í sambúð með honum líkt og haldið sé fram af hans hálfu í málinu.

Stefnda hafi keypt sér íbúð að Æ með kaupsamningi, dags. [...] 2001. Kaupverðið hafi verið 9.585.000 krónur, sem stefnda hafi greitt með yfirtöku á áhvílandi lánum ásamt því að hún hafi greitt út alls 1.347.773 krónur. Þá fjármuni sem stefnda hafi greitt út vegna kaupanna hafi hún fjármagnað með tveimur skuldabréfum, alls að fjárhæð 1.079.223 krónur, en það sem eftir hafi staðið, 268.550 krónur hafi hún greitt með eigin fjármunum. Því sé það rangt af hálfu stefnanda að hann hafi með einhverju móti komið að því að greiða fyrir stefndu hluta af útborgun hennar vegna kaupanna á Æ. Eftir kaupin á Æ hafi stefnda flutt úr leiguíbúð að Ö og eftir það búið ein samfleytt í þrjú ár að Æ.

[...] 2004 hafi stefnandi síðan leitað til stefndu og beðið hana um að kaupa af E fasteignina að X í Reykjavík. Stefnda hafi fallist á það og gengið hafi verið frá kaupsamningi, dags. [...] 2004. Stefnda hafi greitt fyrir eignina með því að yfirtaka áhvílandi lán seljanda að fjárhæð 22.513.344 krónur og með því að greiða upp tvö lán seljanda við KB-banka, sem þá hafi alls verið 1.724.000 krónur. Stefnda hafi fjármagnað uppgreiðslu á þeim lánum með veðskuldabréfi sem tryggt hafi verið með veði í fasteigninni að Æ, og hún sjálf greitt allar afborganir af því, en stefnda hafi svo jafnframt tekið nýtt lán hjá Landsbanka Íslands.

Í kjölfar þess að stefnda hafi keypt X árið 2004 hafi hún flutt þangað og sett íbúð sína að Æ á leigu. Á þessum tíma hafi fasteignin að X verið innréttuð þannig að í henni hafi verið fimm útleiguherbergi og leigan á þessum herbergjum staðið undir greiðslum af áhvílandi lánum á fasteigninni og rekstri hennar. Stefnandi hafi jafnan séð um gerð leigusamninganna fyrir hönd stefndu og tekið við greiðslum frá leigjendum inn á sinn bankareikning. Stefnandi hafi síðan séð um það að ráðstafa leigutekjunum til greiðslu á afborgunum af áhvílandi lánum á fasteigninni og á ýmsum rekstrarkostnaði. Stefnandi hafi áfram búið í herbergi sínu á X hjá stefndu eftir að hún hafi keypti fasteignina og allt fram til þess að hann hafi síðan flutt á [...] í Reykjavík [...] 2016. Hafi hann enga leigu greitt til stefndu en þess í stað séð um gerð leigusamninga og innheimtu á leigutekjum fyrir hana ásamt öðru tilfallandi. Í [...] 2017 hafi stefnda þurft að ráðast í viðgerðir á fasteigninni að X vegna þess hversu illa hún hafi þá verið farin og greitt alls 1.334.048 krónur fyrir þær. Fyrir hafi legið að ráðast yrði í frekari viðgerðir á fasteigninni sem stefnda hafi ekki haft efni á að greiða fyrir og hún því neyðst til að selja fasteignina, sbr. kaupsamning undirritaðan [...] 2017. Í kjölfarið hafi stefnda svo einnig selt fasteign sína að Æ og síðan keypt sér íbúð sína að Y í Reykjavík, þar sem hún búi nú ásamt með dóttur sinni sem fædd sé árið 2008, en faðir dóttur stefndu sé [...] maður sem hún hafi átt í ástarsambandi við um tíma.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnanda

Aðalkrafa stefnanda sé fjárkrafa að fjárhæð 35.081.166 krónur, með vöxtum samkvæmt 8. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993, frá [...] 2017 til birtingardags stefnu, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags. Krafan sé aðallega byggð á sakarreglunni, en stefnandi telji að stefnda hafi með saknæmum og ólögmætum hætti valdið honum tjóni er nemi hinni umkröfðu fjárhæð, en stefnda hafi einnig hagnast um þá sömu fjárhæð vegna þessa skaðaverks.

Aðalkrafa stefnanda byggi á því að hann og stefnda hafi gert með sér munnlegt samkomulag samhliða hinu skriflega samkomulagi sem hafi falist í „kaupum“ stefndu á X úr hendi E. Munnlega samkomulagið hafi falið það í sér að kaup stefndu á fasteigninni væru í raun málamyndagerningur en stefnandi hafi verið raunverulegur eigandi fasteignarinnar. Einnig hafi falist í því að stefnandi bæri ábyrgð á því að greiða allan kostnað af eigninni sem hann hafi gert. Í þessum samningi hafi einnig falist að stefndu hafi verið óheimilt að selja fasteignina án samþykkis stefnanda og að stefnandi hafi átt rétt á öllum söluhagnaði sem kynni að hljótast af slíkri sölu. Stefnandi hafi talið að samkomulag þetta hafi verið meira en sanngjarnt í garð stefndu í ljósi þess að á sama tíma hafi hann hjálpað henni til að kaupa aðra fasteign er þegar hafi skilað henni ríflega 20 milljónum króna í söluhagnað, auk þess sem stefnda hafi búið endurgjaldslaust á X allan sambúðartímann.

Með sölu fasteignarinnar, sbr. kaupsamning dags. [...] 2017, hafi stefnda valdið stefnanda tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti og sjálf hirt ávinninginn af brotinu. Stefnandi telji að líta beri á kaupsamninginn sem hinn bótaskylda atburð. Þar af leiðandi beri krafan skaðabótavexti samkvæmt 8. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993, frá þeim degi til þess dags er mál þetta hafi verið höfðað með birtingu stefnu, en frá þeim degi með dráttarvöxtum, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 til greiðsludags. Verði ekki fallist á framangreint þá byggi stefnandi á því að hinn bótaskyldi atburður verði í síðasta lagi talinn vera útgáfudagur afsals, dags. [...] 2017, og beri krafa hans því að lágmarki vexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 50/1993 frá þeim degi.

Í riti P-kk-ef S-kk-ef Samningaréttur, frá 2004, segi á bls. 277-278 um áhrif þess að annar aðili málamyndagernings brjóti á rétti hins: „Milli frumaðilanna sjálfra skapar löggerningurinn ekki réttaráhrif eftir efni sínu, heldur fara réttaráhrifin eftir nánara samkomulagi aðiljanna innbyrðis. Ef annar frumaðilinn notar löggerninginn örðuvísi en um hafði verið samið, gæti hann m.a. bakað sér bótaábyrgð gagnvart gagnaðilja.“ Þessi regla eigi fullum fetum við í máli þessu og stefnandi eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefndu. Sömu reglu megi leiða af niðurstöðu Hæstaréttar Íslands í máli nr. 308/2012. Stefnda hafi hagnast um 35.081.166 krónur við sölu fasteignar- innar, en kaupverð hafi verið 56.100.000 krónur og áhvílandi veðskuldir 21.018.834 krónur. Mismunurinn sé þá 35.081.166 krónur og sé það sá söluhagnaður sem stefnda hljóti að hafa fengið í sinn hlut við söluna eftir því sem best sé vitað. Þessi hagnaður sé að mati stefnanda ólögmætur og stefnda hafi ekkert tilkall átt til hans. Sé hún því skaðabótaskyld gagnvart stefnanda og skaðabótakrafan nemi umræddri fjárhæð.

Verði af einhverjum ástæðum ekki fallist hér á það að stefnda hafi bakað sér skaðabótaábyrgð með framangreindum hætti þá sé aðalkrafa stefnanda til vara byggð á þeirri málsástæðu að stefnda hafi með framangreindum viðskiptum hlotið óréttmæta auðgun. Þannig beri að líta á söluhagnaðinn, að fjárhæð 35.081.166 krónur, sem auðgun sem með réttu eigi heima hjá stefnanda en ekki stefndu. Þessi málsástæða sé byggð á hinni ólögfestu reglu íslensks réttar sem nefnd hafi verið óréttmæt auðgun. Felist í reglunni að krafa geti stofnast vegna slíkrar auðgunar og í auðgunarkröfu felist að sá sem hlotið hafi óréttmæta auðgun á kostnað annars manns skuli skila honum ávinningi sínum. Stefnandi telji ljóst að öll rök sem liggi að baki þessari reglu eigi við í máli þessu með vísan til málavaxta. Stefnda hafi ekkert lagt til fasteignarinnar en stefnandi allt. Sé því auðgun stefndu óréttmæt og beri stefndu að skila stefnanda henni á grundvelli hinnar ólögfestu meginreglu um óréttmæta auðgun, sbr. til hliðsjónar rökstuðningur Hæstaréttar Íslands í dómi réttarins frá 19. júní 2003 í máli nr. 39/2003.

Varakrafa stefnanda í máli þessu er einnig fjárkrafa, en að fjárhæð 28.700.934 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá birtingardegi stefnu þessarar og til greiðsludags. Verði af einhverjum ástæðum ekki fallist á það að stefnda hafi bakað sér skaðabótaskyldu samkvæmt framansögðu eða á það að hún hafi hlotið óréttmæta auðgun á kostnað stefnanda, þá sé hér byggt á því til vara, að litið verði á allar þær greiðslur er stefnandi hafi reitt fram vegna fasteignarinnar X sem lán til stefndu. Stefnandi krefjist ekki vaxta af þeirri fjárhæð nema dráttarvaxta, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá birtingardegi stefnu þessarar til greiðsludags.

Stefnda geti ekki bæði fengið að eiga fasteignina og halda öllum afborgunum stefnanda af henni án nokkurs endurgjalds. Krafa þessi byggi á öllum þeim greiðslum sem stefnandi hafi reitt af hendi frá því að stefnda hafi tekið við skráðu eignarhaldi á fasteigninni og tengjast fasteigninni með beinum og órjúfanlegum hætti. Hér sé eingöngu um beinan kostnað af fasteigninni að ræða eða afborganir af áhvílandi lánum, sem stefnandi hafi alla tíð greitt án aðstoðar stefndu, eins og þegar hafi komið fram. Jafnframt liggi fyrir að stefnandi hafi greitt af síma, netsambandi og annan fastan heimiliskostnað er fallið hafi til í sambandi hans og stefndu. Stefnandi telji hins vegar réttast að telja hér einungis til þann kostnað sem sé án nokkurs vafa hægt að telja sem beinan rekstrarkostnað fasteignarinnar eða afborganir af lánum sem hafi verið áhvílandi á X. Ljóst sé að verði stefnda talin vera ein eigandi fasteignarinnar og að henni beri þá einni að njóta söluhagnaðarins þá beri henni að endurgreiða stefnanda rekstrarkostnað sem hann hafi reitt af hendi vegna eignarinnar.

Stefnandi leggi í þessu sambandi fram yfirlit yfir framangreindar greiðslur sem hann hafi innt af hendi á tímabilinu frá [...] 2005 og til [...] 2017. Um sé að ræða yfirlitsskjal með öllum þeim greiðslum sem farið hafi út af bankareikningi stefnanda á umræddu tímabili og greiddar hafi verið vegna trygginga, afborgana lána, fasteignagjalda, hita, rafmagns, o.s.frv. Stefnandi byggi til vara á því að líta beri á allar þessar greiðslur sem vaxtalaus lán til stefndu. Ef stefnda eigi að geta hagnast um rúmar 35 milljónir króna við sölu á fasteigninni X, þá telji stefnandi að henni beri hið minnsta skylda til þess að endurgreiða stefnanda allar þær greiðslur sem greiddar hafi verið og augljóst sé að eigi rætur að rekja til reksturs fasteignarinnar. Á listanum sé að finna greiðslur til tryggingafélaganna Sjóvár og VÍS vegna trygginga fasteignarinnar, Orkuveitunnar vegna hita og rafmagns, Reykjavíkurborgar vegna fasteignagjalda og Landsbankans og annarra lánastofnanna vegna afborgana lána.

Þrautavarakrafa stefnanda sé fjárkrafa en hún byggi þó á ólíkum lagagrundvelli en hinar fyrri. Verði þannig hvorki fallist á aðalkröfu né varakröfu stefnanda þá byggi stefnandi á því að hann eigi rétt á helmings hlutdeild í allri eignamyndun stefndu í framangreindum fasteignum á sambúðartíma hennar og stefnanda.

Verði ekki fallist á aðal- og varakröfu stefnanda, þá felist væntanlega í því að litið verði svo á að fasteignin X hafi verið eign stefndu en ekki stefnanda. Hafi háttsemi stefndu á sambúðartíma aðila leitt til þess að hún standi nú uppi með allan söluhagnað, bæði af X og Æ, eftir áratugalangt samband sitt við stefnanda. Þessi hagnaður nemi nú í heild sem fyrr segi 55.781.686 krónum. Stefnandi hafi hins vegar verið skilinn eftir gjörsamlega eignalaus eftir samband sitt við stefndu þrátt fyrir það að hafa staðið undir meginhluta af kostnaði heimilishalds þeirra alla tíð.

Í ljósi þess að stefnandi hafi á sambúðartímanum lagt til mun hærri fjárhæðir en stefnda og staðið straum af öllum kostnaði af langstærstu og verðmætustu „eign“ stefndu, þá telji stefnandi það eðlilegt að honum verði dæmd hlutdeild í eignamyndun stefndu á sambúðartímanum, sem sé hæfilega ákveðin sem fjárhæð sem samsvari 50% af söluhagnaði framangreindra fasteigna. Þannig sé fundin fjárhæð þrautavarakröfu stefnanda, sem sé þá alls 27.890.843 krónur, eða helmingur af 55.781.686 krónum. Í því sambandi vísi stefnandi hér til reglna hjúskaparréttar um hlutdeild maka í eignarmyndun á sambúðartíma í óvígðri sambúð. Aðilar hafi verið í sambúð í rúm 20 ár og stefnda aflað takmarkaðra tekna á þeim tíma en stærstan hluta sambúðartímans hafi hún unnið láglaunastörf, svo sem við samlokugerð og afgreiðslustörf. Óhugsandi sé að stefnda hafi á sínum launum getað eignast framangreindar fasteignir og greitt af þeim óstudd. Þannig hefði hún aldrei getað komist yfir þær rúmu 55 milljónir sem hún hafi nú tekið til sín eftir að stefnandi veiktist og ekki getað borið hönd fyrir höfuð sér.

Við fjárskipti sambúðaraðila þá hafi almennt í dómum Hæstaréttar Íslands verið miðað við þá meginreglu að hvor aðili taki þær eignir sem hann hafi komið með inn í sambúðina eða hafi eignast á sambúðartímanum. Þannig sé meginreglan vissulega sú að miðað sé við þinglýstar eignarheimildir og sá aðili sem vilji breyta hlutföllum frá því sem þinglýst sé, beri sönnunarbyrðina fyrir því að framlag aðila til eignarmyndunar hafi verið með öðrum hætti. Hæstiréttur hafi þó þannig margsinnis breytt þinglýstum eignarhlutföllum sambúðaraðila og þannig vikið frá þinglýstum eignarheimildum, en hér nægi að vísa til dóma réttarins í málum nr. 704/2012, nr. 636/2008, nr. 164/2008, nr. 387/2006 og nr. 487/2005. Í þessu sambandi hafi einkum verið litið til þess hversu langur sambúðartíminn hafi verið og hvor aðila hafi lagt meiri fjármuni til sambúðar. Einnig hafi verið litið til þess hvort mikil fjárhagsleg samstaða hafi verið með aðilum.

Sé litið til framangreindra atriða sé ljóst að þau bendi öll til þess að viðurkenna beri hlutdeild stefnanda í eignarmyndun. Sambúð stefnanda og stefndu hafi varað í langan tíma eða í um 20 ár. Fjárhagsleg samstaða þeirra hafi einnig verið mikil. Þá sé augljóst að stefnandi hafi lagt til margfalt meira fé en stefnda til eignamyndunar og til samneyslu þeirra almennt á sambúðartímanum. Stefnandi telji því ljóst að víkja beri frá þinglýstum eignarheimildum og veita honum helmings hlutdeild í eignarmyndun á sambúðartímanum. Þar sem eignirnar hafi þegar verið seldar sé krafan hins vegar sett fram sem fjárkrafa en ekki krafa um viðurkenningu á eignarhlutdeild.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnda

Sýkna beri stefndu þar eð engin ólögmæt auðgun hafi átt sér stað. Aðalkrafa stefnanda sé einkum byggð á því að stefnda hafi bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda með óréttmæri auðgun. Í stefnu sé gerð krafa um að stefnda greiði stefnanda 35.081.166 krónur, sem sé talinn hagnaður stefndu af því að hafa selt fasteignina að X. Vísi stefnandi til þess að kaup stefndu á fasteigninni hafi verið málamyndagerningur og að hann hafi í raun verið eigandi hennar en ekki stefnda og eigi því einn rétt á tekjum vegna sölu á fasteigninni. Stefnda hafni alfarið þessari málsástæðu. Ekki hafi verið um að ræða neinn málamyndagerning þegar stefnda hafi keypt X heldur hafi verið um að ræða fullgild og lögmæt kaup hennar á fasteigninni. Þá hafi ekki legið fyrir neitt munnlegt samkomulag um að stefnandi væri raunverulegur eigandi að fasteigninni og að stefndu væri óheimilt að selja hana og þess þá heldur að stefnandi ætti einn tilkall til söluhagnaðar kæmi til sölu á eigninni.

Stefnandi hafi farið þess á leit við stefndu að hún keypti fasteignina að X af E sem hún hafi gert. Hafi stefnda sjálf reitt út þá fjármuni sem nýttir hafi verið til að greiða upp tvö lán sem hvílt hafi á X við kaup hennar á fasteigninni með lántöku og jafnframt hafi hún tekið yfir áhvílandi lán á eigninni.

Stefnandi hafi ekki lagt fram nein gögn er renni stoðum undir það að kaup stefndu á ofangreindri fasteign hafi verið málamyndagerningur, heldur aðeins vísað til þess að fyrir hafi legið munnlegt samkomulag. Þessu hafni stefnda enda kannist hún ekki við slíkt. Hefði tilgangur verið sá að stefnandi væri raunverulegur eigandi fasteignarinnar hefði hann átt að gera skriflegt samkomulag um slíkt við stefndu eða óska eftir því að hún gæfi út yfirlýsingu um það. Sé það svo í íslenskum rétti að réttindum yfir fasteign skuli þinglýst, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1979. Verði því ekki séð að stefnandi hafi notið nokkurra eignarréttinda yfir fasteigninni að X eftir að stefnda keypti hana, hvorki með lögmætum hætti né fyrir tilstilli málamyndagernings.

Stefnandi byggi einnig á því að hann hafi greitt allan kostnað við afborganir af lánum vegna X og annan rekstrarkostnað eftir að stefnda hafi keypt eignina og telji það líka sönnun þess að stefnandi hafi verið raunverulegur eigandi hennar. Stefnandi geri í stefnu varakröfu á hendur stefndu að fjárhæð 28.700.934 krónur sem sé sú fjárhæð er stefnandi hafi greitt vegna afborgana lána, trygginga, fasteignagjalda, hita, rafmagns, o.fl. Hafi stefnandi lagt fram yfirlitsskjal sem hann segi vera greiðslur stefnanda vegna fasteignarinnar. Greiðslurnar standi að sögn frá [...] 2005 og til [...] 2017. Stefnda hafni alfarið þessari málsástæðu, það er að stefnandi hafi orðið fyrir barðinu á ólögmætri auðgun þar sem hann hafi greitt úr eigin vasa afborganir og rekstur af fasteigninni X. Skjal það sem lagt hafi verið fram beri þannig ekki með sér hvort þar sé um að ræða staðfestar upplýsingar af bankareikningum stefnanda og því óljóst á hvaða gögnum þær byggi. Þegar stefnda hafi keypt fasteignina að X hafi verið búið að útbúa þar fimm leiguherbergi sem hafi verið í stöðugri útleigu og hafi því myndast leigutekjur allan þann tíma sem stefnda hafi átt fasteignina og þær hafi verið grunnur að þeim fjármunum sem stefnandi hafi nýtt til að greiða inn á afborganir af lánum og af rekstri fasteignarinnar.

Liggi fyrir að stefnandi hafi séð um gerð leigusamninga og innheimtu leigu vegna leiguherbergjanna fyrir hönd stefndu. Þær leigutekjur hafi verið lagðar inná reikning stefnanda sem fyrir hönd stefndu hafi séð um að greiða af lánum og ýmsan kostnað vegna reksturs fasteignarinnar. Það hafi því ekki verið fjármunir stefnanda sem runnið hafi frá honum til greiðslu á afborgunum og rekstri fasteignarinnar að X, heldur hafi þar verið um að ræða leigutekjur sem stefnandi hafi séð um að innheimta fyrir hönd stefndu. Sjá megi af skattframtölum stefndu árin 2013-2017 að stefnda hafi talið þessar leigutekjur fram til skatts sem sínar leigutekjur þrátt fyrir að þær hafi borist inn á reikning stefnanda. Á árinu 2014 hafi skattstofn stefndu vegna leigutekna ársins 2012 verið endurreiknaður af skattyfirvöldum og skattstofn hennar verið hækkaður og þann endurútreiknaða skattstofn hafi stefnda greitt sjálf og stefnandi þar ekki komið að með nokkru móti. Þrátt fyrir að leigugreiðslur þær sem stefnandi hafi fengið greiddar fyrir hönd stefndu og sem nýttar hafi verið til greiðslu á afborgunum af lánum vegna X og til að greiða annan rekstrarkostnað þá hafi stefnda í mörgum tilfellum einnig greitt ýmsan rekstrarkostnað í gegnum árin, t.d. tryggingar, fasteignagjöld og viðhald á fasteigninni eins og málsgögn sýni. Þá hafi stefnda einnig endurgreitt stefnanda afborganir af lánum vegna fasteignarinnar eftir að búið hafi verið að ganga frá kaupsamningi vegna sölunnar á X á árinu 2017.

Í samræmi við allt ofangreint þá liggi ekkert fyrir í málinu sem bendi til þess að um málamyndagerning hafi verið að ræða þegar stefnda hafi þannig keypt X árið 2004. Stefnandi hafi heldur ekki lagt fram nein þau gögn sem bendi til þess að stefnandi hafi verið raunverulegur eigandi fasteignarinnar að X eftir kaup stefndu á henni og verði stefnandi því að bera hallann af þeim sönnunarskorti.

Þá beri einnig að hafna varakröfu stefnanda um að stefnda endurgreiði honum kostnað sem hann hafi lagt út vegna afborgana á lánum og reksturs fasteignarinnar að X, enda liggi fyrir að þeir peningar hafi ekki komið úr hans vasa heldur hafi verið um að ræða fjármuni sem stefnda hafi fengið fyrir útleigu á leiguherbergjum í fasteigninni, en stefnandi hafi séð um að innheimta fyrir hennar hönd og ráðstafa inn á afborganir á lánum og til reksturs fasteignarinnar. Þá sé og ljóst að stefnda hafi sjálf í einhverjum tilfellum greitt kostnað vegna reksturs fasteignarinnar. Engin óréttmæt auðgun hafi því átt sér stað á kostnað stefnanda og því fráleitt að halda því fram að stefnda beri bótaábyrgð gagnvart stefnanda enda skilyrði sakarreglu skaðabótaréttar ekki uppfyllt þar sem stefnandi hafi hér ekki orðið fyrir neinu tjóni. Þá sé heldur ekki hægt að líkja aðstæðum í tilvitnuðum dómi Hæstaréttar Íslands nr. 308/2012, sem stefnandi vísi til, við aðstæður í því máli sem hér um ræðir.

Sýkna beri stefndu af þrautavarakröfu stefnanda þar sem stefnda hafi aldrei verið í sambúð með stefnanda. Þrautavarakröfu sína byggi stefnandi á því að hann eigi rétt á helmingshlut í eignamyndun stefndu í fasteignunum að X og Æ vegna sambúðar hans og stefndu. Telji stefnandi að söluhagnaður stefndu vegna sölu á framangreindum fasteignum nemi alls 55.781.686 krónum og að hann eigi rétt á 27.890.843 krónum sem sambúðarmaki stefndu, það er helmingi af framangreindum söluhagnaði. Stefnda hafni þessu en hún hafi búið á Íslandi í samtals 18 ár og hafi á þeim tíma aldrei verið í sambúð með stefnanda. Stefnda hafi búið hjá stefnanda fyrst um sinn þegar hún hafi starfað fyrir hann, en eftir það ein í [...], eða allt fram til þess að hún hafi keypt X. Þrátt fyrir að stefnda og stefnandi hafi bæði búið á X í um tíu ár þá hafi þau aldrei átt í ástarsambandi eða verið sambúðarfólk. Stefnda eigi til að mynda dóttur fædda árið 2008 með öðrum manni sem hún hafði þá verið í sambandi við. Það sé því fráleitt að halda því fram að stefnda og stefnandi hafi verið sambúðarfólk og því eigi stefnandi tilkall til helmings af eignum hennar. Stefnandi hafi ekki lagt fram nein gögn er bendi til þess að stefnda og stefnandi hafi verið í sambúð og verði stefnandi að bera hallann af þeim sönnunarskorti.

Almennt er svo litið á að óvígð sambúið sé ekki fyrir hendi nema hún sé formlega skráð hjá Þjóðskrá Íslands, en hins vegar segi í 100. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum og fleiru, að við slit á óvígðri sambúð geti annar sambúðarmaka eða báðir krafist opinberra skipta til fjárslita á milli þeirra. Með óvígðri sambúð í skilningi laganna sé átt við sambúð tveggja einstaklinga sem skráð sé í þjóðskrá, eða sem ráða megi af öðrum ótvíræðum gögnum, enda eigi sambúðarfólk barn saman eða von á barni saman eða hafi búið saman samfleytt í að minnsta kosti tvö ár. Þar sem fyrir liggi að stefnda og stefnandi hafi ekki verið skráð í sambúð, og ekkert annað bendi til að þau hafi verið í sambúð, þá sé fráleitt að því sé haldið fram að stefnda og stefnandi hafi verið sambúðarfólk og því eigi stefnandi rétt á hlutdeild í tekjum hennar af sölu á ofangreindum fasteignum. Þó að þau hafi í gegnum árin búið undir sama þaki hafi þau aldrei átt í sambandi, verið par eða haft sameiginlegan fjárhag og því eigi stefnandi ekkert tilkall til eigna stefndu. Þá megi benda á að mikill aldursmunur sé á málsaðilum eða um [...] ár og að stefnandi hafi verið haldinn [...] allt frá árinu 2004. Hafi þau alla tíð átt gott vinasamband sem frekar mætti líkja við samband föður og dóttur. Þá sé til þess að líta að á X hafi búið fjölmargir einstaklingar enda þar um að ræða nokkur útleiguherbergi og því fjölmargir verið þar skráðir til heimilis og búsettir þar undir sama þaki án þess að um væri að ræða sambúð þeirra.

Þá sé vert að nefna að stefnandi hafi engan þátt átt í því að stefnda hafi keypt sér íbúðina að Æ og jafnframt hafi hún sjálf greitt allar afborganir af þeim lánum sem hvílt hafi á þeirri íbúð. Því verði ekki séð að stefnandi hafi með nokkru móti komið að þeim kaupum eða eigi með öðrum hætti tilkall til söluhagnaðar vegna hennar. Þá hafi stefnda ein verið þinglýstur eigandi beggja fasteignanna og þar með réttmætur eigandi þeirra, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Í samræmi við allt ofangreint þá sé áréttað að stefnda og stefnandi hafi aldrei verið skráð í sambúð og hafi aldrei átt í ástarsambandi. Þá hafi stefnda ein verið skráð þinglýstur eigandi framangreindra fasteigna og sé þar með réttmætur eigandi þeirra. Verði ekki séð hvaða lagagrundvöllur gæti réttlætt hlutdeild stefnanda í söluhagnaði stefndu í framangreindum fasteignum.

Niðurstaða

Í máli þessu er ágreiningur um málsatvik og þá einkum um stöðu málsaðila hvort gagnvart öðru í ýmsu tilliti, en ágreiningur í málinu snýst einkum um þann söluhagnað er varð til við sölu fasteignarinnar að X, sbr. kaupsamning dags. [...] 2017, þar sem málsaðilar bjuggu saman a.m.k. frá árinu 2006, en sem þinglýst var sem séreign stefndu við kaup hennar á eigninni, sbr. kaupsamning dags. [...] 2004, en einnig er hér deilt um ýmsa aðra framangreinda þætti sem varða þá sambúð málsaðila sem deilt er um í málinu. Eins og lýst er að framansögðu þá féll stefnandi málsins frá undir rekstri þess, en dánarbú hans tók þá við aðildinni. Ekki liggur enn fyrir leyfi til einkaskipta af hálfu erfingja hans. Stefnandi gerir í máli þessu aðalkörfu, varakröfu og þrautavarakröfu, eins og lýst er nánar hér að framansögðu, en af hálfu stefndu er aðallega krafist sýknu í öllum tilvikum en til vara lækkunar á dómkröfum stefnanda.

Hvað varðar í fyrsta lagi aðalkörfu stefnanda, þá er þar um að ræða kröfu hans sem byggir á því að fyrir hafi legið munnlegt samkomulag á milli málsaðila um það að stefnandi en ekki stefnda hafi reynd verið réttur eigandi að fasteigninni X, en að formleg eignarheimild hennar að fasteigninni hafi aðeins verið til málamynda. Beri því stefnanda með réttu sá söluhagnaður sem til varð við einhliða sölu stefndu á fasteigninni til þriðju aðila, sbr. fyrirliggjandi kaupsamning [...] 2017, og þá hér í formi skaðabóta frá stefndu vegna ólögmætrar sölu hennar á eigninni án heimildar stefnanda, eða þá sem krafa hans um endurheimt á samsvarandi óréttmætri auðgun stefndu á kostnað stefnanda. Liggur fyrir að söluverð fasteignarinnar var 56.100.000 krónur en áhvílandi veðskuldir 21.018.834 krónur og mismunur þá 35.081.166 krónur.

Framangreind aðalkrafa stefnanda styðst að mati dómsins einkum við vitnisburði þeirra D og E hér fyrir dómi, sem báðar áttu um tíma umrædda fasteign að X, en enn fremur við vitnisburð F sem var endurskoðandi fyrir stefnanda. Bar D um það hér fyrir dómi að hún og C hefðu í reynd tekið við eignarhaldi á X árið 2000 fyrir stefnanda, A heitinn, en hann þó í raun áfram komið fram sem raunverulegur eigandi eins og verið hafði og séð um allt það sem að fasteigninni sneri og allt þetta fyrirkomulag verið í hans þágu. Sama bar E hér fyrir dómi en eignarhaldinu að X var afsalað til hennar árið 2002 svo sem að framan greinir. E bar einnig um það að hún hefði a.m.k. litið svo á þegar stefnda hafi síðan formlega keypt af henni eignina árið 2004 að þá hafi það verið til málamynda í þágu A heitins eins og tíðkast hefði varðandi umrætt heimili hans. Fyrir dóminn kom einnig vitnið F, löggiltur endurskoðandi, og staðfesti bréf sitt til stefnanda, dags. [...] 2006, þar sem hann hefði bent stefnanda á að þróun á húsnæðismarkaði væri nú sú að eignamyndun færi ört vaxandi miðað við áhvílandi skuldir á X. Jafnframt staðfesti vitnið að hafa útbúið fyrir stefnanda þau óundirrituðu drög að samningi, dags. [...] 2015, þar sem gert var ráð fyrir að stefnda myndi afsala sér X til stefnanda.

Að mati dómsins verður, þrátt fyrir framangreint, að taka mið af því að stefnda hefur borið hér fyrir dómi, að hvað sem líði forsögunni þá hafi framangreint ekki verið hennar skilningur þegar A heitinn hafi beðið hana um að kaupa X árið 2004 eða síðar og kvaðst hún ekki kannast við samkomulag þeirra í þá veru að hún hefði verið kaupandi að X til málamynda. Með hliðsjón af því að telja verði meginreglu að taka mið af þinglýstum eignarheimildum varðandi fasteignir, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978, sé annað ekki leitt óyggjandi í ljós, þá verður að fallast hér á það með stefndu að ekki liggi fyrir í málinu lögfull sönnun þess af hálfu stefnanda að stefnda hafi talið sig vera bundna af nokkru þess háttar samkomulagi við stefnanda um að hann hafi þrátt fyrir kaup hennar á X þó engu að síður áfram verið eiginlegur eigandi að fasteigninni. Er þá einnig til þess að líta að stefnandi hafðist ekki að við það að tryggja þessi meintu réttindi sín gagnvart stefndu, að því er séð verður, en öll áhætta sem fylgdi eignarhaldinu hvíldi á stefndu. Af framansögðu leiðir því að sýkna ber stefndu þá þegar af aðalkröfu stefnanda þar sem umrætt sönnunaratriði er í öllu tilliti grundvöllur þeirrar dómkröfu.

Hvað varðar í öðru lagi varakröfu stefnanda í málinu, þá byggir hún á því að verði ekki fallist á aðalkröfu hans, þá geri hann endurkröfu um þá fjárhæð sem hann hafi lagt af mörkum til kaupa og reksturs stefndu á fasteigninni að X, sem teljast verði þá lán til stefndu sem stefnandi eigi nú rétt til að endurkrefja hana um.

Um þessa kröfu stefnanda er það að segja að óumdeilt er í málinu að stefnandi heitinn hafi jafnan tekið við þeim leigutekjum inn á bankareikning sinn sem stefnda hafði af útleigu herbergja á X allan þann tíma sem þau bjuggu þar saman á árunum 2005-2016, sem er tímabilið sem stefnandi vísar sérstaklega til. Meðal annars hafi hann notað þær tekjur til að greiða kostnað vegna X, sem lýst hefur verið. Eins og þessari kröfugerð stefnanda er háttað verður því að fallast á það með stefndu að óljóst sé að hvaða marki stefnandi hafi í reynd innt umræddar greiðslur, sem hann þannig telur allar sér til tekna, af hendi af sínu eigin fé eða með leigutekjum af X, sem er, svo sem hér að framan greinir, talin hafa verið í eigu stefndu. Einnig verður að fallast á með stefndu að óljóst sé að hvaða marki umrædd útgjöld hafi þá að meira eða minna leyti verið í þágu stefnanda sjálfs, en ekki liggur fyrir að hann hafi nokkru sinni greitt stefndu nokkra leigu fyrir dvöl sína á X. Verður ekki annað ráðið en að stefnandi hafi ekki litið á þessi útgjöld sín sem lán til stefndu heldur að hann væri að greiða sameiginlegan kostnað þeirra vegna heimilisins. Með hliðsjón af framansögðu og því sem liggur fyrir í málinu verður því að telja afar óljóst hvort stefnandi kunni að eiga nokkra fjárkröfu á stefndu á þessum grundvelli og verður því að sýkna stefndu af varakröfu stefnanda eins og hún er sett fram í málinu.

Hvað varðar loks í þriðja lagi dómkröfu stefnanda til þrautavara, þá byggir hún á öðrum grunni en tvær framangreindar dómkröfur hans, þar sem hún tekur mið af því að stefnandi eigi þá kröfu á hendur stefndu vegna hlutdeildar hans í fjármunamyndun stefndu sem orðið hafi á sambúðartíma þeirra og sem fyrr er nánar lýst.

Um þessa kröfu stefnanda er það að segja, að þrátt fyrir andmæli stefndu hér fyrir dómi um eðli sambands hennar og stefnanda og þá staðreynd að ekkert liggi fyrir um skráða sambúð þeirra, þá verður engu að síður að mati dómsins að leggja það hér til grundvallar, með hliðsjón af öllu því sem liggur fyrir í gögnum málsins, að líta verði svo á að stefnandi A heitinn og stefnda hafi því sem næst samfellt átt í einhvers konar sambandi á annan áratug. Liggur þannig t.d., auk annarra gagna, fyrir í málinu handritað sendibréf frá stefndu til stefnanda, dagsett í [...] 2000, sem gefur náið samband þeirra til kynna, auk þess sem [...] börn A heitins hafa gefið trúverðugan framburð hér fyrir dómi um langvarandi samband málsaðilanna. Þá liggja einnig fyrir ýmis frekari gögn í málinu sem gefa til kynna þessa tengingu málsaðila og jafnframt það að ung dóttir stefndu virðist hafa litið á stefnanda heitinn nánast sem föður. Verður því með hliðsjón af öllu því sem liggur fyrir í málinu að líta svo á að sambúð málsaðila hafi ótvírætt varað allt frá því að þau bjuggu óumdeilt saman og virðast þá halda sameiginlegt heimili á lögheimili beggja að X, a.m.k. allt frá 2006 og samfellt fram til þess að A heitinn flytur á [...] árið 2016. Er þá einnig til þess að líta að á þeim tíma sem stefnda dvaldi þó umtalsvert erlendis, á árunum 2008-2009 og svo aftur á árunum 2014-2015, þá liggja fyrir í málinu skrifleg umboð hennar til stefnanda heitins um umsýslu fjármuna og eigna í fjarveru hennar.

Hvað varðar kröfu stefnanda um að honum verði dæmd hlutdeild í framangreindri fjármunamyndun stefndu í fasteignum hennar á sambúðartíma þeirra og að víkja beri frá þinglýstum eignarheimildum í því sambandi, þá er það mat dómsins að skilyrði til þess verði hér að telja ótvírætt uppfyllt með hliðsjón af lengd sambúðartíma málsaðila, framlagi stefnanda heitins til eignarmyndunar á sambúðartíma og þeirrar verulegu fjárhagslegu samstöðu þeirra sem virðist hafa verið fyrir hendi á sambúðartímanum.

Sé tekið mið af því sem liggur fyrir í málinu varðandi framangreint, þá verður þó, að mati dómsins, að líta svo á að stefnda hafi komið með íbúð sína að Æ, sem hún festi kaup á árið 2001 inn í sambúð aðila, en að óljóst sé í málinu hvert hafi í reynd verið sérstakt framlag stefnanda heitins í tengslum við þá fasteign stefndu, sem var óumdeilt í útleigu er stóð undir afborgunum af henni umrætt tímabil, og er ekki að sjá að greitt hafi verið af þeirri eign stefndu af reikningum stefnanda.

Öðru máli gegnir hins vegar um sameiginlegt heimili málsaðila að X. Virðist þar sem að málsaðilar hafi í flestu tilliti, á hinum langa sambúðartíma, raunar frá 2004 og fram til 2017, lagt sitt fé því sem næst að jöfnu til reksturs þess heimilis og til afborgana af fasteigninni. Ekki liggja þó fyrir í málinu samfelld skattframtöl málsaðila um tekjur þeirra á umræddu tímabili, nema framtalsgögn stefndu um leigutekjur fyrir árin 2013 og 2016 og úrskurður ríkisskattstjóra fyrir gjaldaárið 2013. Hér er því einkum byggt á yfirliti sem ekki er deilt um að sé af bankareikningi stefnanda heitins og veitir upplýsingar um útgjöld hans og innkomu árin 2005-2017, sem og yfirlit færslna úr kjörbók stefnanda hjá Landsbankanum árin 2015-2018. Gefa ofangreind gögn það almennt nægilega til kynna að stefnandi hafi á umræddu tímabili haft fastar tekjur, þar á meðal úr lífeyrissjóði og síðar frá Tryggingastofnun. Hefur af hálfu stefnanda með ofangreindum gögnum einnig verið sýnt nægilega fram á það að á tímabilinu 2013-2017 hafi hann lagt af mörkum í þágu X fjárhæð sem nemi ríflega 8,6 milljónum króna, án tillits til móttekinna leigutekna, en heildarútgjöld hans tengd fasteigninni að X virðast hafa verið viðlíka fyrir fyrri ár allt frá árinu 2005. Að teknu tilliti til þess að leigutekjur sem hann tók við í þágu stefndu hafi þá vísast einnig verið viðlíka, má ætla að sjálfstætt framlag stefnanda hafi því að jafnaði verið því sem næst á bilinu 1-2 milljónir króna á hverju ári árin 2004-2016, en um er að ræða afborganir af fasteignaláni, fasteignagjöld og annað tengt X.

Í öllu falli þá gefa umrædd útgjöld og eðli þeirra það ótvírætt til kynna, að mati dómsins, að því sem næst alger fjárhagsleg samstaða hafi verið með stefnanda heitnum og stefndu sem sambúðaraðilum á öllu sambúðartímabilinu og að stefnandi hafi þá lagt sitt af mörkum a.m.k. til jafns við stefndu og séð um rekstur X. Verður í þessu ljósi, og enn fremur að öllu hér framangreindu virtu, að telja það bæði eðlilegt og sanngjarnt að í hlut stefnanda hafi því að kröfu hans átt að koma helmingur þeirrar fjármunamyndunar í formi söluhagnaðar á X sem varð til við sölu stefndu á fasteigninni árið 2017, en þó að frádregnum óumdeildum kostnaði sem af hálfu stefndu hefur hér verið sýnt fram á að hafi fallið til áður, það er vegna viðgerða á fasteigninni, en ekki verður séð að af hálfu stefndu hafi verið tilgreindur annar slíkur kostnaður. Að mati dómsins er við þessa framangreindu nálgun tekið nægilega mið af þrautavarakröfu stefnanda og málsástæðum aðila sem hafðar hafa verið uppi í málinu.

Sé litið til þess að söluhagnaður af X árið 2017 reyndist óumdeilt vera 35.081.166 krónur, en tilgreindur kostnaður stefndu er fyrirliggjandi reikningur, dags. [...] 2017, vegna nauðsynlegra viðgerða og endurbóta á X, að fjárhæð 1.334.048 krónur, þá verður það niðurstaðan að stefnanda beri að fá í sinn hlut 50% af þeirri fjármunamyndun í formi söluhagnaðar sem þá stendur eftir úr hendi stefndu, eða helminginn af 33.747.118 krónum, sem eru þá alls 16.873.559 krónur. Er hér þá einnig fallist á kröfu stefnanda um dráttarvexti af þeirri fjárhæð frá stefnubirtingardegi enda hefur þeirri vaxtakröfu ekki verið mótmælt efnislega af hálfu stefndu í málinu.

Að öllu framangreindu virtu verður það því niðurstaða dómsins að sýkna beri stefndu af aðalkröfu og varakröfu stefnanda í málinu, en að stefnda verði með hliðsjón af þrautavarakröfu stefnanda nú dæmd til þess að greiða stefnanda 16.873.559 krónur með dráttarvöxtum frá stefnubirtingardegi, [...] 2018, sem í dómsorði greinir.

Með hliðsjón framangreindum úrslitum, og með hliðsjón af eðli málsins, þykir þó rétt, eins og hér stendur á, að málskostnaður á milli aðila verði látinn niður falla.

Mál þetta fluttu þeir J-kk-nf S. Ó-kk-nf lögmaður fyrir hönd stefnanda og Á-kk-nf V-kk-nf lögmaður fyrir hönd stefndu.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D ó m s o r ð:

Stefnda, B, greiði stefnanda, dánarbúi A, 16.873.559 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá [...] 2018 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

Dóminn kveður upp P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf héraðsdómari.