E-3141/2020

Dómur

1. Mál þetta var höfðað 12. maí 2020. Stefnendur eru A og B [...] en stefndi er ÍLsjóður (áður Íbúðalánasjóður) [...]. Aðalmeðferð málsins fór fram 24. nóvember 2020 og var málið dómtekið að henni lokinni.

2. Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að endurgreiða þeim 3.764.811 krónur vegna óréttmætrar uppgreiðsluþóknunar ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. desember 2019 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda að mati dómsins samkvæmt framlögðu yfirliti um tímaskráningu lögmanns stefnenda. Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda og honum dæmdur málskostnaður úr hendi stefnenda að óskiptu að mati dómsins.

3. Ágreiningur máls þessa varðar 40 ára húsnæðislán sem stefnendur tóku hjá stefnda árið 2008. Á þessum tíma voru í gildi lög nr. 44/1998 um húsnæðismál eins og þeim hafði verið breytt meðal annars með lögum nr. 57/2004 og lögum nr. 120/2004. Í lögunum var meðal annars fjallað um það að sérstakur lánasjóður í eigu íslenska ríkisins, Íbúðalánasjóður, skyldi lána fé til íbúðakaupa, nýbygginga eða endurbóta íbúðarhúsnæðis á Íslandi. Sjóðurinn skyldi afla fjár með útgáfu framseljanlegra rafrænt eignaskráðra verðbréfa sem nefnd voru íbúðabréf og sem voru boðin til sölu í útboðum á almennum markaði og skráð á skuldabréfamarkaði. Fé sem sjóðurinn aflaði með þessum hætti var svo lánað almenningi og skyldu lántakendur gefa út svokölluð ÍLSveðbréf sem skyldu vera tryggð með veði í íbúðarhúsnæði, bera fasta vexti og vera verðtryggð miðað við vísitölu neysluverðs. Stjórn Íbúðalánasjóðs skyldi samkvæmt lögunum ákvarða vexti ÍLSveðbréfa með hliðsjón af fjármögnunarkostnaði í reglulegum útboðum íbúðabréfa og fjármagnskostnaði vegna uppgreiddra lána að viðbættu vaxtaálagi. Í lögunum var kveðið á um að skuldurum ÍLSveðbréfa væri heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þess að greiða sérstaka þóknun eða bera kostnað vegna þessa. Þó var einnig í lögunum ákvæði sem gerði ráð fyrir að félagsmálaráðherra gæti heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLSveðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða upp lán án þóknunar eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Áskilið var að í reglugerðinni skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður gæti áskilið sér ef lántaki, sem afsalað hefði sér umræddum rétti, hygðist greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skyldi aldrei nema hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Félagsmálaráðherra veitti Íbúðalánasjóði heimild samkvæmt ákvæðinu í nóvember árið 2005 með reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs og nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLSveðbréf og íbúðabréf.

4. Stefnendur tóku 40 ára húsnæðislán hjá stefnda 10. apríl 2008 með útgáfu ÍLSveðbréfs að fjárhæð 16.153.401 króna. Á þessum tíma stóðu lántökum til boða tvenns konar kjör á ÍLSveðbréfum. Annars vegar lán sem ekki var heimilt að greiða upp nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar og báru slík lán 5,5% vexti. Hins vegar lán sem heimilt var að greiða upp án þóknunar og báru slík lán 5,75% vexti. Stefnendur völdu að lán þeirra bæri hina lægri vexti og væri því án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar. Til tryggingar greiðslna af láninu settu stefnendur að veði fasteign sína að [...] í Borgarnesi. Á árinu 2018 samþykkti stefndi veðflutning á hinu umdeilda láni af fasteigninni að [...] yfir á nýja fasteign stefnenda að [...] í Reykjavík. Stefnendur greiddu af láninu án athugasemda frá útgáfu skuldabréfsins og allt fram til þess að þau greiddu lánið upp í desember 2019. Við uppgreiðsluna krafði stefndi um greiðslu sérstakrar þóknunar samkvæmt 6. tölulið skilmála skuldabréfsins og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, samanber 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum. Þar var kveðið á um að „Þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi ÍLSveðbréfsins sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“ Þegar stefnendur greiddu lánið upp 12. desember 2019 voru vextir nýrra lána 4,2% eða 1,3% lægri en vextir á láni stefnenda og voru þau því krafin um greiðslu þóknunar sem nam 3.764.811 krónum sem er sama fjárhæð og þau krefjast að þeim verði endurgreidd í þessu máli. Stefnendur telja að þessi gjaldtaka hafi ekki staðist af margvíslegum ástæðum en einkanlega vegna þess að reglugerðina sem heimilaði gjaldtökuna hafi skort fullnægjandi lagastoð og því verið ólögmæt.

5. Stefnendur telja að þær reglugerðir sem stefndi byggir á rétt sinn til að innheimta uppgreiðslugjald skorti lagastoð og uppfylli ekki þau skilyrði sem heimildarákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál mæla fyrir um. Hin umþrættu ákvæði ÍLSveðbréfanna byggi á ákvæðum 3. og 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með áorðnum breytingum og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda. Þau ákvæði og þær reglugerðir séu sett með stoð í þágildandi 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Stefnendur telja að efni nefndra reglugerða standist ekki lögmætisreglu þar sem efni þeirra endurspegli ekki markmið löggjafans sem fram koma í reglugerðarheimildinni. Þær eigi sér því ekki lagastoð.

6. Stefnendur vísa til þess að ákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál hafi haft að geyma tvenns konar sjálfstæðar og alls óskyldar heimildir til að krefja lántakendur um uppgreiðslugjald. Annars vegar hafi verið neyðarheimild í 2. mgr. 23. gr. sem lögfest var með sérstökum breytingalögum nr. 57/2004 og sem gerði ráðherra heimilt, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLSveðbréfa skyldi aðeins heimil gegn greiðslu þóknunar sem skyldi jafna út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLSveðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Þessu ákvæði telja stefnendur að hafi verið ætlað að tryggja möguleika sjóðsins til að verja sig fyrir áhlaupum eða koma í veg fyrir að hann yrði fyrir tapi vegna stórfelldra uppgreiðslna lána. Hins vegar hafi verið almenn heimild til að krefjast uppgreiðslugjalds, reglugerðarheimild sem var lögleidd hálfu ári á eftir framangreindu neyðarúrræði, með lögum nr. 120/2004. Þar hafi félagsmálaráðherra verið heimilað að setja reglugerð sem leyfði Íbúðalánasjóði að bjóða skuldurum ÍLSveðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Þessu ákvæði sem sé alls óskylt hinu fyrra hafi verið ætlað að vera til hagsbóta fyrir lántaka og skapa möguleika til vaxtalækkunar.

7. Stefnendur telja að þegar ákveðið var að beita heimild 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál hafi hins vegar tekist þannig til að ákvæðum 2. mgr. og 3. mgr. hafi verið blandað saman svo að þær reglugerðir sem settar hafi verið með stoð í 3. mgr. 23. gr. hafi farið út fyrir þann ramma sem ákvæðið setti um heimild ráðherra til að mæla fyrir um uppgreiðslugjald í reglugerð. Þannig hafi heimild ráðherra verið háð fjórum skilyrðum samkvæmt lagaákvæðinu: Að heimild til þess að lána með þessum kjörum skyldi vera í reglugerð. Að áskilið væri að skuldarar tækju upplýsta ákvörðun um að afsala sér rétti til uppgreiðslu án þóknunar. Að hlutfall uppgreiðsluþóknunarinnar kæmi fram í reglugerð og að hámark uppgreiðsluþóknunar væri sem næmi kostnaði Íbúðarlánasjóðs vegna uppgreiðslu lánsins. Síðustu tvö skilyrðin fela að mati stefnenda í sér að augljóslega hafi ekki verið heimilt að taka uppgreiðslugjald, byggt á heimild 3. mgr., miðað við muninn á uppgreiðsluverði ÍLSveðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs, eins og regla neyðarúrræðis 2. mgr. gerir. Þetta hafi þó orðið raunin í reglugerð ráðherrans nr. 522/2004. Þar hafi verið kveðið á um að óski lántaki, sem tekið hafi lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, samanber 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda hafi svo verið kveðið á um í 7. gr. að „Þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“ Nefnd ákvæði mæla ekki að mati stefnenda fyrir um hlutfall uppgreiðsluþóknunar heldur aðeins reiknigrundvöll. Skýra verði lagaheimildina svo að reglugerðin hafi átt að mæla með skýrum og fyrirsjáanlegum hætti fyrir um hlutfall uppgreiðsluþóknunar. Þá telja stefnendur að ákvæði gjaldskrárinnar hafi í raun að geyma sama uppgreiðsluviðmið og neyðarúrræði ráðherra samkvæmt 2. mgr. 23. gr., það er að þóknun jafni út muninn á uppgreiðsluverði ÍLSveðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Þeir telja að skýra verði áskilnað löggjafans um að mælt sé fyrir um hlutfall, í ljósi tilgangs og markmiðs húsnæðislaganna einsog því er lýst í upphafsgreinum laganna, að stuðla að því með lánveitingum að landsmenn geti búið við öryggi í húsnæðismálum. Þannig sé fyrirsjáanleiki lánakjara mikilvægur þáttur í öryggi lánþega húsnæðislána. Þá komi einnig fram í lagaákvæðinu sjálfu að umrædd lán skuli veitt í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma sem leiði til þess að einnig verði að líta til þágildandi laga um neytendalán sem gilt hafi sem almenn lög um allar lánveitingar stefnda til neytenda.

8. Stefnendur vísa til þess að í 3. gr. reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLSveðbréf og íbúðabréf, eins og henni var breytt með reglugerð nr. 1017/2005, komi fram að gert sé ráð fyrir að lántakendur sem afsala sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, undirriti sérstaka yfirlýsingu um slíkt afsal. Þetta telja þau sig ekki hafa gert nema að mjög takmörkuðu leyti. Þau vísa til þess að í 15. gr. sömu reglugerðar sé sérstaklega tekið fram að geta skuli um hið svokallaða neyðarúrræði sem heimilar að krefjast uppgreiðslugjalds við sérstakar aðstæður, í skilmálum ÍLSveðbréfa. Þau telja að beita verði samræmisskýringu og líta til þess að í 3. gr. sé tekið fram að lántakar þurfi að undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér réttindum, en hins vegar tiltekið varðandi neyðarúrræði 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaga að nóg sé að geta þess í skilmálum ÍLSveðbréfa. Verði að ætla af samanburði á þessum mismunandi áskilnaði og í bestu samræmi við tilgang löggjafans að ef lántakar afsöluðu sér almennt rétti til uppgreiðslu án þóknunar samkvæmt 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga þyrfti vandaðri og formlegri aðgerð og skýrari viljayfirlýsingu. Það ákvæði sem stefndi vísi til í þeim texta ÍLSveðbréfanna sem stefnendur gengust undir sé í hinum almenna, staðlaða texta á bakhlið bréfanna og ólíklegri til að vekja athygli lántaka. Þá sé textinn illskiljanlegur og lítt fyrirsjáanlegur. Stefnendur byggja á því að þeim áskilnaði reglugerðarinnar að þau undirriti yfirlýsingu um að afsala sér heimild til uppgreiðslu fyrir gjalddaga hafi ekki verið fullnægt með því að bæta þeim texta inn í almenna staðlaða skilmála í smáu letri á bakhlið veðbréfs. Þá byggja stefnendur einnig á því að sú niðurstaða sé í samræmi við almennar reglur samningaréttar um að aðili samnings þurfi að kynna gagnaðila sínum sérstaklega óvenjulega og íþyngjandi skilmála staðlaðs samnings, samanber til dæmis niðurstöðu dóms Hæstaréttar í máli nr. 290/2006. Þannig hafi stefnendur ekki gert sér grein fyrir því hvaða réttindum þau væru að afsala sér eða inntaki þess afsals og séu því óbundin af ákvæðum um skyldu til greiðslu uppgreiðsluþóknunar.

9. Þá vísa stefnendur til þess að heimild 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga hafi kveðið á um það að stefndi mætti bjóða skuldurum að afsala sér rétti til uppgreiðslu án þóknunar, gegn lægra vaxtaálagi. Af þessu leiði að ljóst sé að stefnendum áttu að standa til boða valkostir og forsendur til að taka upplýsta ákvörðun um val á milli þeirra. Ekkert liggi hins vegar fyrir um að stefnendum hafi verið gefinn kostur á slíku vali, né að mismunur eða áhætta hvors valkosts fyrir sig hafi verið skýrður fyrir þeim með nokkrum hætti. Þá hafi þau ekki undirritað neina yfirlýsingu eða staðfest móttöku á neinum upplýsingum eða skýringum frá stefnda en almennt orðað upplýsingaefni á heimasíðu stefnda frá þessum tíma geti ekki komið í stað þessa.

10. Stefnendur benda á að í veðbréfinu sé engin tilvísun til gjaldskrár stefnda eða reglugerðarákvæða um ákvörðun uppgreiðslugjalds. Þá sé heldur engin vísun til gagna um mun á vaxtaálagi eða þess hvernig hann var fundinn með tilliti til þess hluta álagsins sem ætlað var að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Þá sé að auki afar óskýrt og óljóst hvernig þóknun samkvæmt 6. tl. skilmála veðbréfsins er reiknuð út. Um sé að ræða einhliða áskilnað stefnda til að miða útreikning þóknunar við „markaðsvexti sambærilegra nýrra lána“ hjá stefnda, án þess að það sé skýrt nánar. Þetta feli í sér að stefndi áskilji sér í raun rétt til að velja að eigin geðþótta lán til samanburðar við útreikning þóknunar sem bjóði upp á að stefndi velji sér viðmiðunarlán með sem lægstum vöxtum þannig að vaxtamunurinn verði sem mestur. Áskilnaðurinn geri það að verkum að lántakar læsist inni í viðskiptum við stefnda og sé gert ókleift að endurfjármagna skuldir sínar, án óheyrilegs kostnaðar. Þessir skilmálar stefnda standist því engar kröfur um sanngjarna viðskiptahætti, tillitsskyldu eða neytendavernd yfirhöfuð. Stefnendur byggja því á því að þeim áskilnaði að þau undirriti sérstaka yfirlýsingu um að hafa afsalað sér rétti til að greiða upp lán sitt án þóknunar, sé ekki fullnægt og þau því ekki skuldbundin af því að greiða umrætt uppgreiðslugjald.

11. Stefnendur byggja á því að jafnvel þó að hin umþrættu ákvæði reglugerðar nr. 522/2004 og gjaldskrár stefndu teldust heimil, sé ákvæði ÍLSveðbréfsins um uppgreiðsluþóknun í öllu falli óheimilt. Þannig hafi hámark heimillar gjaldtöku verið lögfest í 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga og þar verið skýrlega kveðið á um að þóknun skyldi ekki nema hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Uppgreiðslugjaldið eins og það hafi verið ákveðið af stefnda hafi hins vegar ekki tekið mið af kostnaði við uppgreiðslu, heldur einhvers konar núvirðingu af vaxtamun, marga áratugi fram í tímann, samanber áður tilvitnað ákvæði í 7. gr. gjaldskrár stefnda. Samkvæmt orðanna hljóðan og með gagnályktun frá 2. mgr. 23 gr. laganna, megi ljóst vera að heimildinni í 3. mgr. 23. gr. hafi ekki verið ætlað að taka á mögulegri vaxtaáhættu stefnda vegna uppgreiðslna og koma þannig í stað áhættustýringar stefnda. Þá hafi enga útlistun á því hvernig uppgreiðslugjald skuli reiknað út og ákveðið verið að finna í ÍLSveðbréfinu og það út af fyrir sig verið andstætt venjum í viðskiptum sem þessum.

12. Stefnendur byggja á því að stefnda hafi í öllu falli verið óheimilt að miða gjaldtökuna við meintan kostnað sem fælist í mismuninum á vaxtastigi ÍLSveðbréfs sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá stefnda, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga. Með því gefi stefndi sér að tjón hans miði við að stefndi sé bundinn af sinni fjármögnun allan upphaflega fyrirhugaðan lánstíma, en samkvæmt meginreglum fjármunaréttar hafi stefnda borið skylda til að takmarka tjón sitt og endurfjármagna sig eftir því sem kostur væri. Stefndi geti ekki krafið stefnanda um milljónakostnað sem hann hefði getað komist hjá með eðlilegri áhættustýringu og endurfjármögnun.

13. Stefnendur byggja enn fremur á þeirri málsástæðu að jafnvel þó að reglugerðin teldist lögmæt og yfirlýsing þeirra nægjanlega skýr og bindandi, sé ákvæði veðbréfsins engu að síður ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera það fyrir sig og því beri að víkja því til hliðar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar, einkum 36. gr. ad, samningalaga nr. 7/1936. Þau vísa til þess að ÍLSveðbréfið sem stefnendur undirgengust hafi verið staðlaður samningur, saminn einhliða af stefnda. Það teljist því til samninga sem falli undir 36. gr. ad. Lántaka stefnenda hafi ekki verið liður í starfsemi þeirra og ljóst að þau voru neytendur í samningssambandinu. Þau hafi þannig verið neytendur í skilningi 5. gr. laga nr. 33/2013 um neytendalán (áður 4. gr. a laga nr. 121/1994). Um leið sé jafnljóst að stefndi hafi verið atvinnurekandi í skilningi ákvæðis 36. gr. a, en það hugtak hafi verið túlkað rúmt af dómstólum. Þá sé engum vafa undirorpið að stefndi sé ekki aðeins atvinnurekandi, heldur í einstakri yfirburðastöðu þegar komi að samningagerð um lánveitingar og veðtöku.

14. Stefnendur vísa til þess að í 36. gr. b í samningalögum nr. 7/1936 sé tekið af skarið um að vafi um merkingu staðlaðs samnings skuli túlkaður neytanda í hag, en með því sé andskýringarregla samningaréttar lögfest. Samkvæmt 36. gr. c sé beitt sömu viðmiðum við mat á því hvort samningur sé ósanngjarn og beitt sé samkvæmt 1. mgr. 36. gr., þó þannig að ekki sé litið til síðar til kominna atvika neytanda í óhag. Loks sé tekið fram í 3. mgr. 36. gr. c að samningur teljist ósanngjarn stríði hann gegn góðum viðskiptaháttum og raski til muna jafnvægi milli réttinda og skyldna samningsaðila, neytanda í óhag. Stefnendur byggja á því að efni samningsins, staða samningsaðila, atvik við samningsgerðina, síðar til komin atvik og það að jafnvæginu á milli réttinda og skyldna aðilanna hafi verið raskað til muna, leiði allt til þess að uppgreiðsluákvæðið sé ósanngjarnt og því beri að víkja til hliðar. Þá telja stefnendur að almennt sanngirnismat eigi að leiða til sömu niðurstöðu.

15. Stefnendur vísa til þess að varðandi efni samningsins sé til þess að líta að í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 11/1986 sé sérstaklega fjallað um verðákvæði í samningum og að nota megi reglu 36. gr. til að leiðrétta bæði of há og of lág verð í samningum. Sérstaklega sé tekið fram að reglan geti átt við um samninga sem gerðir séu til langs tíma og sem ekki gera ráð fyrir endurskoðun á samningstíma. Umþrætt ÍLSveðbréf þessa máls sé nákvæmlega því marki brennt; einhliða, staðlaður langtímasamningur sem geri ekki ráð fyrir endurskoðun á samningstíma.Varðandi stöðu samningsaðila sé til þess að líta að stefnendur séu einstaklingar, en stefndi stofnun sem hafi á að skipa sérfræðingum með fagþekkingu. Stefndi hafi ekki aðeins samið það ákvæði sem um er deilt, heldur hafi honum verið veitt heimild til þess, þvert á það sem lög um húnsæðismál geri ráð fyrir, að setja sér sjálfur viðmið og reglur um útreikning uppgreiðsluþóknunar. Varðandi atvik við samningsgerðina sé á því byggt að þrátt fyrir þennan augljósa aðstöðumun hafi stefndi engan reka gert að því að upplýsa stefnendur um efni þeirrar skuldbindingar sem þeir gengust undir, né þær afdrifaríku afleiðingar sem það gat haft í för með sér. Varðandi síðar til komin atvik byggja stefnendur á því að breyting lánskjara hafi leitt til þess að þær forsendur sem stefnendum gátu verið ljósar þegar þeir gengu til samninga, hafi verið algjörlega brostnar þegar þeir freistuðu þess að endurfjármagna lán sín. Það sé einkum í ljósi þess að ákvæði það sem stefndi samdi einhliða og skýrði ekki fyrir stefnendum hafi verið svo óljóst að þau hafi ekki getað gert sér grein fyrir því hversu afdrifaríkar afleiðingar það gæti haft. Ljóst sé að á þeim tímapunkti sem umþrætt ÍLSveðbréf var gefið út hafi kringumstæður, þar á meðal lána og vaxtaumhverfi, verið allt aðrar en var þegar stefnendur ákváðu að endurfjármagna húsnæðislán sitt. Stefnendur hafi talið það þjóna sínum hagsmunum best og vera hagstæðast til lengri tíma að fjármagna húsnæðislán sitt í gegnum stefnda. Í skilmálum veðbréfsins og regluverki þess tíma, hafi ákvæði um uppgreiðslugjald verið nefnt sem algjört neyðarúrræði sem leikmenn, hafi þeir kynnt sér það yfirhöfuð, höfðu ekki ástæðu til að hafa miklar áhyggjur af.

16. Stefnendur telja að til þess beri að líta að veðbréfið hafi verið til langs tíma eða 40 ára og ekki gert ráð fyrir neinum rétti til endurskoðunar. Stefnendur hafi því verið bundnir af einhliða ákveðnum samningsskilmálum í fjóra áratugi, sama hvað á gengi hvort sem væri á heimsmarkaði eða í íslensku efnahagslífi. Það að krefja stefnendur um fjárhæð sem samsvari 16% af heildaruppgreiðsluverði veðbréfsins, verði vart kallað annað en ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju, sbr. 1. mgr. 36. gr. samningalaga og sé til marks um algjöran forsendubrest vegna síðar tilkominna atvika. Stefnendur byggja á því að engan hafi getað órað fyrir því að rúmum tíu árum eftir útgáfu veðskuldabréfsins yrðu þau krafin um uppgreiðslugjald sem næmi 16% af heildaruppgreiðsluvirði veðbréfsins. Markaðsaðstæður og vaxtaumhverfi hafi enda gjörbreyst á þessum stutta tíma, auk þess sem segja megi að forsendur hafi brostið fyrir gildi uppgreiðsluákvæða ÍLSveðbréfsins.

17. Varðandi það að réttindum og skyldum aðilanna hafi verið raskað til muna byggja stefnendur á því að uppgreiðslugjaldið sem þeim var gert að greiða hafi verið svo hátt og svo óhóflegt að það hafi leitt til þess að þau hafi verið verr sett en ef þau hefðu ekki gengið að þeim „kostakjörum“ sem þau töldu að verið væri að veita sér. Þá blasi við að ekkert rökrétt samhengi sé á milli þess „ávinnings“ sem þau nutu á grundvelli ÍLSveðbréfsins, og þess uppgreiðslugjalds sem þeim var á endanum gert að greiða. Þannig hafi fjárhæð uppgreiðslugjaldsins á endanum ekki ráðist af ávinningi stefnenda heldur lánskjörum sem hafi staðið öðrum lántakendum til boða. Því betri vextir sem hafi verið í boði fyrir aðrar lántakendur, þeim mun hærra hafi uppgreiðslugjaldið orðið og þar með „refsing“ stefnenda. Þar með hafi skuldarar ÍLSveðbréfa verið læstir inni, jafnvel áratugum saman, vegna hagstæðari lánskjara sem stæðu öðrum lántakendum til boða.

18. Varðandi almennt sanngirnismat verði að líta til þess að vegna orðalags ákvæðis 23. gr. laga um húsnæðismál, hafi stefnendur aðeins getað vænst þess að hið illskiljanlega uppgreiðsluákvæði leiddi til þess að þau yrðu krafin um kostnað sem tengdist uppgreiðslu á láni þeirra. Þegar til hafi komið hafi sú greiðsla sem stefndi krafði þau um ekki staðið í neinum rökrænum tengslum við kostnað af uppgreiðslu, heldur grundvallast á útreikningi á meintum vaxtamun, sem stefndi hafi reiknað sér sjálfur. Uppgreiðslugjaldið hafi auk þess verið margfalt það sem almennt gerist á skuldabréfamarkaði. Því sé ljóst að almennt sanngirnismat leiði enn fremur til þeirrar niðurstöðu að umrætt ákvæði sé ógilt á grundvelli 36. gr. samningalaga.

19. Þá telja stefnendur að einnig sé til þess að líta að viðtekin venja sé í öllum sambærilegum viðskiptum lánveitenda að uppgreiðsluþóknun sé ákveðin sem hlutfall, hundraðshluti, ógreiddra eftirstöðva láns, eftir atvikum uppreiknuðum og núvirtum. Hámark þeirrar þóknunar hafi verið, eftir bestu vitund stefnenda, 2% hjá öðrum lánveitendum en stefnda. Þá verði loks að horfa til þess að samkvæmt núgildandi lögum um neytendalán, sem hafi tekið gildi sex árum áður en stefnendur voru krafðir um umþrætt uppgreiðslugjald hafi hámark uppgreiðslugjalds verið 1%. Stefnendur vísa til alls framangreinds og telja ljóst að hvert og eitt framangreindra atriða eigi að koma í veg fyrir að stefnda hafi verið heimilt að reikna sér uppgreiðslugjöld á þeim grundvelli sem hann hafi gert.

20. Stefnendur byggja á því að stefndi hafi ekki með neinu móti sýnt fram á að forsendur fyrir núvirðisreikningum sínum séu réttar eða í samræmi við markaðsvenju. Stefnendur skoruðu á stefnda í stefnu að leggja fram ítarlegri útreikninga og skýringar á reikningslegum forsendum þess uppgreiðslugjalds sem hann lagði á stefnendur. Vegna þessarar áskorunar stefnenda var lagt fram minnisblað frá starfsmanni stefnda til lögmanns stefnenda þar sem formúla fyrir reiknireglu 7. gr. reglugerðar 1016/2005 er sett fram og skýrð. Af hálfu stefnenda er litið svo á að þrátt fyrir þetta hafi ekki verið sýnt fram á að forsendur fyrir núvirðisreikningum standist eða sannfærandi skiljanlegir útreikningar lagðir fram.

Málatilbúnaður stefnda

21. Stefndi byggir á því að ákvæði reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLSveðbréf og íbúðabréf, sem heimilaði stefnda að bjóða upp á lán með lægri vöxtum og uppgreiðslugjaldi, og ákvæði reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs hafi stoð í ákvæðum laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Stefndi hafnar þeirri málsástæðu stefnenda að reglugerðirnar skorti fullnægjandi lagastoð. Þá telur stefndi fráleitt að við setningu reglugerðanna hafi ráðherra „blandað saman“ ákvæðum 2. og 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál og áskilið sér uppgreiðslugjald með almennum hætti án lagaheimildar. Stefndi telur að ákvæði hins umdeilda skuldabréfs séu byggð á 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál en ekki 2. mgr. 23. gr. laganna, enda hafi ráðherra aldrei nýtt heimild samkvæmt 2. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál. Þá sé ljóst að ákvæði hins umdeilda skuldabréfs endurspegli lög og reglur, enda hafi lög um húsnæðismál og reglugerðir sem settar voru á grundvelli laganna mælt nákvæmlega fyrir um hvernig stefndi skyldi standa að lánveitingum, hvernig kjör lánanna voru og um endurgreiðslu lánanna.

22. Stefndi vísar til þess að í 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál hafi verið kveðið á um heimild ráðherra til að setja í reglugerð heimild fyrir Íbúðalánasjóð til að bjóða skuldurum ÍLSveðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLSveðbréf og íbúðabréf hafi verið sett þann 21. nóvember 2005 með heimild í 3. mgr. 23. gr. og 29. gr. laga um húsnæðismál. Með reglugerðinni hafi tveimur málsgreinum verið bætt við 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 þar sem kveðið hafi verið á um heimild Íbúðalánsjóðs til að bjóða lántökum lán með lægra vaxtaálagi gegn því að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Jafnframt hafi verið kveðið á um að ef lántakar óskuðu eftir því að greiða aukaafborganir af slíku láni eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstíma skyldu þeir greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá sjóðsins. Samhliða framangreindri reglugerð hafi verið sett reglugerð um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, nr. 1016/2005. Í 7. gr. reglugerðarinnar hafi verið kveðið á um að útreikningur þóknunar vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana skyldi reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.

23. Stefndi vísar til þess að 5. töluliður skilmála hins umdeilda skuldabréfs sé samhljóða ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál og lokamálsgreinum 15. gr. reglugerðar um ÍLSveðbréf og íbúðabréf. Þá sé í 6. tölulið skilmálanna orðrétt tekið upp ákvæði 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Því sé skýrt að ákvæði skuldabréfsins séu í fullu samræmi við ákvæði laga og stjórnvaldsfyrirmæla. Um þetta vísar stefndi til dóms Héraðsdóms Reykjavíkur frá 28. maí 2020 í máli nr. 6400/2019. Engin stoð sé fyrir þeirri fullyrðingu stefnenda að ákvæði 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 fari gegn fyrirmælum 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Þá bendir stefndi á að í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, sem sett hafi verið um leið og reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004, hafi verið kveðið með skýrum hætti á um það hvernig reikna ætti út þóknun vegna uppgreiðslulána og aukaafborgana. Í ákvæðinu komi einnig skýrt fram að uppgreiðslugjaldið miðist við hlutfall, mismun á milli vaxtastigs láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði. Því sé mælt fyrir um hlutfall uppgreiðsluþóknunar í reglugerð. Stefndi telur ekki unnt að skýra ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál svo þröngt að í reglugerð verði aðeins kveðið á um tiltekna fasta prósentutölu sem gildi um öll lán með uppgreiðsluákvæði. Slík skýring tæki ekki mið af þeim forsendum sem hafi legið að baki ákvörðun um að heimila stefnda að bjóða lægri vexti en leitast um leið við að tryggja skaðleysi stefnda af framtíðarvaxtabreytingum. Að mati stefnda getur umrætt hlutfall ekki verið föst vaxtaprósenta þar sem lög um húsnæðismál geri ráð fyrir að það taki mið af kostnaði stefnda af uppgreiðslu lána, en sá kostnaður taki mið af breytilegum markaðsvöxtum hverju sinni. Stefndi bendir á að í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E1440/2013 hafi verið staðfest að sú aðferð sem lýst sé í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs sé í samræmi við ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998.

24. Stefndi mótmælir þeirri fullyrðingu stefnenda að ákvæði reglugerðanna um uppgreiðslugjald fari gegn ákvæði laga um að uppgreiðsluþóknun megi að hámarki nema kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu láns. Tilgangurinn með lögfestingu ákvæðis 3. gr. 23. gr. laga nr. 44/1998 hafi verið að gera stefnda kleift að bjóða lán með betri vaxtakjörum en annars hefði verið unnt vegna undirboða frá bönkum. Sá kostnaður sem stefnda hafi verið heimilað að krefja lántaka um sem þóknun með ákvæðinu hafi verið til að bæta stefnda vaxtamun sem hann hefði ella setið uppi með við uppgreiðslu láns og sem hefði gert sjóðnum ómögulegt að sinna hlutverki sínu. Er í því sambandi bent á að sjóðurinn sé ekki rekinn í hagnaðarskyni. Skýrt sé kveðið á um það í reglugerð nr. 1016/2005 að uppgreiðslugjaldið miðast við mismun á milli vaxtastigs láns sem greitt er upp og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði. Ljóst sé að stefndi hafi kostnað af uppgreiðslu láns fyrir gjalddaga, enda miðist vextir á lánum við fjármögnunarkostnað sjóðsins. Þegar lán séu greidd upp fyrir gjalddaga og vextir hafi lækkað sitji sjóðurinn uppi með lausafé á mun lægri vöxtum en það sem hann þarf að greiða af skuldum vegna fjármögnunar. Stefndi vísar til þess að uppgreiðsluvandi Íbúðalánasjóðs sé vel þekktur og ljóst að uppgreiðslugjald nemi aldrei hærri fjárhæð en kostnaði Íbúðalánasjóðs. Stefndi vísar um þetta til niðurstöðu Héraðsdóms Reykjavíkur í málinu nr. E1440/2013.

25. Stefndi vísar á bug fullyrðingum stefnenda um að þau hafi ekki afsalað sér rétti til að greiða lán sitt upp án þóknunar þar sem þau hafi ekki undirritað sérstaka yfirlýsingu þess efnis. Sömuleiðis að þau hafi ekki getað gert sér grein fyrir því hvaða réttindum þau væru að afsala sér eða inntaki þess afsals og séu þau því óbundin af ákvæðum um skyldu til greiðslu uppgreiðsluþóknunar. Bendir stefndi á að ekki sé umdeilt að stefnendur völdu að taka lán með uppgreiðsluþóknun. Af gögnum málsins verði ráðið að umsækjendur um lán sáu á heimasíðu sjóðsins að þeir þyrftu að velja milli þess að taka lán með lægri vöxtum og án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana, nema gegn sérstakri þóknun, eða lán með hærri vöxtum en með heimild til uppgreiðslu eða aukaafborgana. Því sé ljóst að stefnendur sjálfir hafi valið hvora lánstegundina þeir vildu taka. Þá bendir stefndi á að í fyrirsögn hins umþrætta skuldabréfs komi skýrt fram að það sé án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Þá komi skýrt fram í 5. tölulið skilmála bréfsins að skuldari afsali sé heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfi sínu eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Í 6. tölulið skilmálanna sé svo greint frá því hvernig þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana sé reiknuð. Ákvæðin séu mjög skýr og hafi stefnendum sem almennum neytendum ekki getað dulist að uppgreiðslugjald væri á láninu, en gera verður ráð fyrir því að lántakar kynni sér efni þeirra fjárhagsskuldbindinga sem þeir gangast undir. Þá vísar stefndi til þess að dómstólar og úrskurðarnefnd velferðarmála hafi komist að þeirri niðurstöðu að 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 geri ekki frekari áskilnað en að getið sé um uppgreiðsluheimild á veðbréfinu sjálfu eins og gert hafi verið á hinu umdeilda skuldabréfi. Stefndi byggir einnig á því að upplýsingagjöf hans hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði laga nr. 121/1994 um neytendalán sem hafi verið í gildi við útgáfu skuldabréfsins, en í þeim lögum hafi verið fjallað um upplýsingaskyldu lánveitanda. Í 5. gr. laganna hafi komið fram að lánasamningur skyldi fela í sér upplýsingar þær sem tilgreindar væru í 6. og 8. gr. og að neytandi skyldi fá í hendur eintak af lánssamningnum. Í 6. gr. hafi komið fram að við gerð lánssamnings skyldi lánveitandi gefa neytanda upplýsingar um höfuðstól, fjárhæð útborgunar, vexti, heildarlántökukostnað í krónum, árlega hlutfallstölu kostnaðar, heildarupphæð þá sem greiða skyldi, fjölda einstakra greiðslna, fjárhæð þeirra og gjalddaga, gildistíma lánssamnings og skilyrði uppsagnar hans og heimild til að greiða fyrir lokagjalddaga. Allar framangreindar upplýsingar hafi stefndi veitt stefnendum.

26. Stefndi hafnar þeim málatilbúnaði stefnenda að ákvæði hins umdeilda skuldabréfs séu ósanngjörn og andstætt góðri viðskiptavenju að bera þau fyrir sig og því beri að víkja þeim til hliðar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar, einkum 36. gr. ad í samningalögum. Stefndi telur að ekki sé fullnægt skilyrðum til ógildingar á skilmálum sem fram koma í skuldabréfinu. Stefndi byggir í fyrsta lagi á því að skuldabréfið falli ekki undir ákvæði 36. gr. ac, enda nái ákvæðin ekki til samningsskilmála sem endurspegli lög og bindandi stjórnsýsluákvæði. Stefndi vísar til þess að ákvæði 36. gr. ac hafi verið lögfest með lögum nr. 14/1995, en með lögunum hafi tilskipun 93/13/EBE um ósanngjarna skilmála í neytendasamningum verið innleidd í íslenskan rétt. Í 2. mgr. 2. gr. tilskipunarinnar segi að tilskipunin nái ekki til samningsskilmála sem endurspegli lög. Þetta sé tiltekið í athugasemdum við 2. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 14/1995 en í 2. gr. frumvarpsins sé fjallað um gildissvið 36. gr. ac. Rökin fyrir þessu séu þau að ekki sé með sama hætti þörf á að tryggja hagsmuni neytenda á sviðum þar sem löggjafinn og opinberir aðilar hafa sett reglur, þar sem gengið sé út frá því að með reglusetningunni hafi jafnræði aðila verið tryggt. Telur stefndi ljóst að túlka beri þessi ákvæði svo að ákvæði 36. gr. ac gildi ekki um samningsskilmála sem endurspegli lög og reglur landsréttar eins og segi í inngangi tilskipunarinnar. Vísar stefndi um þetta til dóms Hæstaréttar í máli nr. 160/2015. Telur stefndi að þau ákvæði sem stefnendur krefjist ógildingar á endurspegli einmitt íslensk lög og reglur. Því geti ákvæði 36. gr. ac ekki gilt um umþrætta töluliði skilmála ÍLSveðbréfsins sem deilt er um í málinu. Stefndi byggir á því að ekki séu skilyrði til ógildingar skilmála skuldabréfsins á grundvelli 36. gr. samningalaga og verði talið að 36. gr. ac eigi við, að ekki séu skilyrði til ógildingar skilmálanna á grundvelli þeirra ákvæða heldur.

27. Stefndi vísar til þess að ein af grunnreglum samningaréttar sé að samninga skuli halda. Ljóst sé að traust og tiltrú í viðskiptalífinu byggi á því að þessi regla sé höfð í heiðri. Ef víkja eigi frá ákvæðum skuldabréfs sem leysi stefnendur undan skyldum sínum verði að finna slíkri ógildingu stoð í reglum samningaréttar. Ógildingarákvæði samningalaga feli í sér undantekningu frá meginreglunni og beri að skýra þröngt og hafi íslenskir dómstólar beitt þeim af mikilli varúð. Það sé skilyrði fyrir því að ákvæðum skuldabréfsins verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. samningalaga að þau séu talin ósanngjörn eða andstæð góðri viðskiptavenju. Í 2. mgr. 36. gr. segi að við mat á hvað teljist ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komi til. Í málinu sé deilt um skilmála skuldabréfs um uppgreiðslugjald. Í fyrirsögn skuldabréfsins komi skýrt fram að ekki sé heimild til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Í 5. tölulið skilmálanna komi einnig skýrt fram að skuldari afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Í 6. tölulið skilmálanna sé svo greint frá því hvernig þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana sé reiknuð. Ákvæðin séu mjög skýr. Einnig sé ljóst að stefnda hafi samkvæmt lögum og stjórnvaldsfyrirmælum verið heimilt að bjóða lán sem ekki hafi verið hægt að greiða upp nema gegn greiðslu þóknunar og hin umdeildu ákvæði séu að öllu leyti í samræmi við lög og reglur eins og sýnt hafi verið fram á. Ekki verði talið að samningsákvæði sem séu í fullu samræmi við gildandi lög geti talist ósanngjörn. Þá liggi fyrir að stefnendur hafi valið hvort þau tækju lán á hærri vöxtum án uppgreiðslugjalds eða lán með lægri vöxtum og uppgreiðslugjaldi. Með því að uppgreiðslugjald hafi verið á skuldinni hafi stefnendur fengið lægri vexti. Þannig hafi stefnendur á þeim tíma er þau voru skuldarar hins umþrætta skuldabréfs greitt rúmum 1.800.000 krónum minna í vexti og verðbætur en þau hefðu gert ef þau hefðu tekið lán með hærri vöxtum án uppgreiðslugjalds. Stefnendum sem almennum neytendum hafi hlotið að vera ljóst að með því að velja lægri vexti og uppgreiðslugjald gæti lent á þeim kostnaður ef þau kysu að greiða lánið upp fyrir gjalddaga, enda hafi komið skýrt fram í 6. tölulið skuldabréfsins hvernig þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og aukaafborgana skyldi reiknuð. Þá sé ljóst að er umrætt lán hafi verið veitt hafi fjármálafyrirtæki mörg veitt lán með lægri vöxtum gegn því að krefjast uppgreiðslugjalds, hafi verið greitt af láni fyrir gjalddaga. Þá hefði stefndi veitt slík lán í meira en tvö ár er hið umdeilda lán hafi verið veitt. Skilmálar þessir hafi því hvorki verið óeðlilegir né óvenjulegir. Stefndi hafnar því og alfarið að skilmálar veðbréfsins séu óskýrir. Þá sé það svo að þótt staða samningsaðila geti skipt máli þegar metið sé hvort ógilda eigi samning á grundvelli 36. gr. samningalaga og stefnendur telji að verulega hafi hallað á stöðu þeirra við útgáfu veðskuldabréfsins þá sé ekki nóg að sýna fram á að stefndi hafi sérfræðiþekkingu, heldur verður að sýna fram á að stefndi hafi beitt aðstöðumun við samningsgerðina. Slíkt liggi ekki fyrir í þessu máli. Stefndi hafi enda enga möguleika haft til að beita aðstöðumun þar sem skilmálar ÍLSveðbréfa séu nær algjörlega lögbundnir og öll skjöl í samræmi við ákvæði laga og reglugerða. Stefndi hafi engin áhrif haft á það hvora lánategundina stefnendur völdu, slíkt val hafi verið alfarið í höndum lántaka. Verði því ekki séð að aðstöðumunur hafi getað leitt til þess að ákvæði skuldabréfsins verði talin ósanngjörn eða andstæð góðri viðskiptavenju. Hvað atvik við samningsgerð varði þá liggi fyrir að við gerð samningsins hafi verið að öllu farið að ákvæðum laga um neytendalán og stefnendur fengið ítarlegar upplýsingar við lántökuna. Þá hafi lántökum verið afhent upplýsingaskjal samhliða ÍLSveðbréfum þar sem eðli uppgreiðsluþóknunarinnar hafi verið útskýrt ásamt áætlun á hlutfalli hennar miðað við fyrirframgefnar forsendur en þetta hafi verið umfram skyldu samkvæmt lögum um neytendalán. Þá telur stefndi að ekki verði séð að nein atvik sem síðar hafi komið til geti leitt til þess að skilmálar skuldabréfsins teljist ósanngjarnir, en í því sambandi sé nauðsynlegt að hafa í huga að við lántökuna hafi enginn getað vitað í hvaða átt vextir myndu þróast, hvorki stefnendur né stefndi. Almenn lækkun vaxta geti ekki leitt til að stefnendur losni undan greiðslu uppgreiðslugjalds, enda geti það almennt ekki talist óvenjulegt, ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju, að stefndi krefjist þess að skuldarar inni af hendi greiðslur samkvæmt skilmálum veðbréfsins. Í ljósi þessa verði ekki séð að skilmálar skuldabréfsins séu þess eðlis að það sé ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera skuldabréfið fyrir sig. Þá mótmælir stefndi því að forsendur hafi brostið fyrir gildi uppgreiðsluákvæðis hins umdeilda skuldabréfs. Stefndi mótmælir því einnig að horfa beri til ákvæða laga um neytendalán nr. 33/2013, enda hafi þau lög tekið gildi mörgum árum eftir að hið umdeilda skuldabréf var gefið út.

Niðurstaða

28. Með breytingu á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál með lögum nr. 57/2004 varð grundvallarbreyting á fyrirkomulagi fjármögnunar stefnda og samhengi fjármögnunar við skuldbindingu lántaka gagnvart stefnda. Áður hafði verið við líði svokallað húsbréfakerfi sem fól í stuttu máli í sér að lántakendur skiptu á fasteignaveðbréfum sínum til sjóðsins fyrir svokölluð húsbréf, sem voru framseljanleg verðbréf með föstum vöxtum, skráð á skuldabréfamarkaði, útgefin af Íbúðalánasjóði, og báru lántakendur sjálfir ábyrgð á að selja þau bréf á markaði. Markaðsvirði húsbréfanna endurspeglaði ávöxtunarkröfu á markaði á hverjum tíma sem gat leitt til þess að lántakendur fengju meira eða minna fyrir bréfin en sem nam nafnverði þeirra. Þetta markaðsvirði kom því fram við upphaf lánstímans. Vaxtakjör lántakenda gagnvart stefnda voru föst og heimild þeirra til að greiða upp veðbréf sín var óheft. Á sama tíma var stefnda tryggð heimild til að ráðstafa uppgreiðslum lántakenda til uppgreiðslu húsbréfa. Á sjóðnum hvíldi því engin vaxtaáhætta vegna útlánanna eða fjármögnunar þeirra og slíka áhættu báru lántakendur hans ekki heldur. Vaxtaáhættu var þannig alfarið velt yfir á þá sem fjármögnuðu sjóðinn. Með breytingalögunum nr. 57/2004 og þeirri framkvæmd sem þá var tekin upp með útgáfu framseljanlegra rafrænt eignaskráðra verðbréfa, sem nefnd voru íbúðabréf, varð meðal annars sú grundvallarbreyting að áhættan af vaxtabreytingum færðist frá þeim sem fjármögnuðu sjóðinn og yfir á sjóðinn sjálfan. Þetta skýrist af því að skilmálar íbúðabréfanna, sem ráðherra samþykkti að fengnum tillögum stjórnar stefnda, sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 522/2004, fólu í sér fasta óbreytanlega vexti án heimildar til uppgreiðslu þeirra fyrir gjalddaga.

29. Framangreind lög nr. 57/2004 um breytingu á lögum um húsnæðismál byggðu meðal annars á áliti nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs sem kom út í október 2003. Fjármálaráðherra skipaði nefndina hinn 28. mars 2001 og var hlutverk hennar að skoða form og tilhögun á verðbréfaútgáfum Íbúðalánasjóðs með tilliti til endurskipulagningar á verðbréfaútgáfum ríkissjóðs í því skyni að efla stöðu þeirra enn frekar á markaði þannig að þau gegndu því hlutverki að vera vaxtamyndandi á verðbréfamarkaði. Í þeim hluta álits nefndarinnar þar sem hún lýsir tillögum sínum um breytingar á húsnæðislögum segir meðal annars; „Heimild lántakenda til uppgreiðslu fasteignaveðlána verði þrengd þannig að uppgreiðsla fasteignaveðbréfa verði aðeins heimiluð gegn greiðslu þóknunar, sem yrði jafnhá mismun á markaðsverðmæti áþekks Íbúðabréfs og fasteignaveðlánsins. Setja þarf ákvæði um uppgreiðslu í skilmála fasteignaveðbréfa. Með því móti gæti Íbúðalánasjóður keypt Íbúðabréf á markaðnum fyrir andvirði uppgreiðslu án þess að bera skarðan hlut frá borði.“

30. Í lögunum nr. 44/1998 hafði frá öndverðu gilt sú regla í 23. gr. að skuldurum fasteignaveðbréfa var heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án greiðslu þóknunar. Eins og að framan greinir fylgdi þeirri reglu, fyrir breytinguna sem gerð var með lögunum nr. 57/2004, heimild sjóðsins til að jafna fjárstreymi vegna slíkra endurgreiðslna með því að innleysa útgefin húsbréf. Með lögunum nr. 57/2004 sem samþykkt voru á Alþingi 27. maí 2004 var, þrátt fyrir tillögu nefndar fjármálaráðherra frá í október 2003, haldið óbreyttri heimild skuldara fasteignaveðbréfa, nú ÍLSveðbréfa, til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í greinargerð með frumvarpi að lögunum segir um þetta atriði: „Nefnd um endurskipulagningu verðbréfaútgáfu Íbúðalánasjóðs lagði til að brugðist yrði við þessum vanda með því að skuldara sem nýtti sér uppgreiðsluheimild yrði gert að greiða að fullu þann vaxtamun sem hlytist af uppgreiðslu láns fyrir lokagjalddaga. Sú leið er þó talin hafa í för með sér ýmis vandkvæði , enda getur hún mögulega sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka í útlánum til húsnæðiskaupa .“

31. Í 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaganna var þó um leið lögfest heimild til ráðherra, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákveða að þrátt fyrir hina almennu uppgreiðsluheimild skyldu aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLSveðbréfa aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem skyldi jafna út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLSveðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Fram kom að þessarar heimildar skyldi getið í skilmálum ÍLSveðbréfa. Í greinargerð með frumvarpinu sem varð að lögum nr. 57/2004 kemur eftirfarandi fram um þessa heimild: „Heimild sjóðsins til innköllunar á íbúðabréfum á móti uppgreiddum lánum er ekki til staðar í hinu nýja kerfi. Hin almenna regla verður sú að lántakendum verður áfram heimilt að greiða upp lán án sérstaks gjalds. Áhætta sjóðsins vegna þessa mun endurspeglast í vaxtaákvörðun sjóðsins skv. 3. mgr. 21. gr. og vaxtaálagi skv. 28. gr. Sjóðurinn mun einnig beita virkri fjárstýringu til að lágmarka áhættu sína að þessu leyti.

Til að gæta fyllsta öryggis er þó nauðsynlegt að kveða á um möguleika sjóðsins til að áskilja að uppgreiðsla verði aðeins heimil gegn greiðslu þóknunar sem jafni að hluta eða að öllu leyti mismun á uppgreiðsluverði ÍLSveðbréfs og markaðskjörum sambærilegra íbúðabréfa. Þessari heimild verður væntanlega eingöngu beitt þegar ófyrirséð atvik valda því að uppgreiðslur aukast svo mjög að þær ógni stöðu sjóðsins. Gert er ráð fyrir að heimild þessari verði eingöngu beitt sem neyðarúrræði þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægja ekki til að verja hag sjóðsins. Gert er ráð fyrir að atbeina ráðherra þurfi til.“

32. Með lögunum nr. 120/2004 sem samþykkt voru á Alþingi sex mánuðum síðar, 2. desember 2004, var bætt nýrri málsgrein við 23. gr. laganna sem varð 3. mgr., svohljóðandi: „Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur félagsmálaráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLSveðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.“ Takmarkaðra lögskýringargagna nýtur við um þetta lagaákvæði en ekki hafði verið gert ráð fyrir því í upphafi í frumvarpinu sem varð að lögum nr. 120/2004 heldur var þessi breyting gerð samkvæmt tillögu félagsmálanefndar við þinglega meðferð málsins. Í nefndaráliti sem fylgdi breytingartillögunni segir þó að gert sé ráð fyrir „sama svigrúmi við lánveitingar og aðrar fjármálastofnanir njóta“.

33. Að mati dómsins getur enginn vafi leikið á því að heimildir stefnda til að taka gjöld af lántakendum vegna uppgreiðslu samkvæmt 2. mgr. annars vegar og hins vegar 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga nr. 44/1998 eru gjörólíkar heimildir bæði að efni og inntaki. Heimild 2. mgr. er neyðarheimild sem sýnist hugsuð til að forða áhlaupi á stefnda og koma í veg fyrir að stórkostlegar uppgreiðslur gætu leitt til fjárþrots hans. Ekki verður annað ráðið af orðalagi og framsetningu laganna en að þessi heimild eigi við hvort sem lántaki hefur valið að taka lán með hærri vöxtum án uppgreiðslugjalds eða lán eins og hér er þrætt um með lægri vöxtum og uppgreiðslugjaldi. Óumdeilt er með aðilum dómsmáls þessa að þessari heimild 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaga hefur aldrei verið beitt. Heimild 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga er á hinn bóginn almenn heimild sem virðist hafa verið hugsuð til að gefa lántakendum kost á að njóta lægri vaxta gegn því að þeir tækju þátt í áhættu stefnda af vaxtabreytingum á markaði. Af orðalagi 3. mgr. 23. gr. verður ráðið að heimild þessari hafi verið sett nokkur skilyrði sem hér skipta máli. Mikilvægust þeirra eru annars vegar það skilyrði að í reglugerð um heimild til að bjóða skuldurum sjóðsins þetta val skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi gæti áskilið sér ef lántaki, sem afsalað hefði sér rétti til uppgreiðslu, hygðist greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Hins vegar það skilyrði að slík uppgreiðsluþóknun skyldi aldrei nema hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Með þessu var að mati dómsins lögfest að tryggt skyldi að áhætta skuldara stefnda af því að afsala sér rétti til uppgreiðslu væri fyrirsjáanleg og að stefndi gæti ekki áskilið sér þóknun umfram raunverulegan kostnað vegna tiltekins láns. Í þessu sambandi verður að hafa í huga að er umrætt lán var veitt var alþekkt að lánastofnanir krefðust uppgreiðslugjalds ef greitt var af láni fyrir gjalddaga. Venja var að uppgreiðslugjald væri tilgreint sem hlutfall af eftirstöðvum lánsins við uppgreiðslu og af almennri reynslu á markaði máttu skuldarar vænta þess að umfang uppgreiðsluþóknunar næmi í hæsta lagi tveimur til þremur prósentum af uppgreiðsluvirði láns.

34. Með reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004, um ÍLSveðbréf og íbúðabréf, veitti ráðherra stefnda heimild til að veita lán með lægri vöxtum og uppgreiðslugjöldum á grundvelli heimildar 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga. Í 15. gr. reglugerðarinnar er efnislega endurtekið, að mestu með óbreyttum texta, efni 1.3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga og sagt að skuldurum ÍLSveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Að ráðherra sé heimilt, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLSveðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLSveðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Að geta skuli um þessa heimild í skilmálum ÍLSveðbréfa en um beitingu hennar gildi ákvæði reglugerðar um áhættustýringu Íbúðalánasjóðs. Síðan er sagt að Íbúðalánasjóði sé heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem sé ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Tekið er fram að óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda var svo sett svohljóðandi ákvæði í 7. gr.: „Þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“

35. Með þessu ákvæði gjaldskrár stefnda var í raun tekin upp sambærileg regla um útreikning uppgreiðsluþóknunar og nefnd fjármálaráðherra hafði lagt til í áliti sínu í október 2003 og sem er sama regla og lögfest var í neyðarheimild 2. mgr. 23. húsnæðislaga. Ákvæðin eru nánast samhljóða utan þess að í tillögu nefndarinnar og 2. mgr. 23. gr. laganna er uppgreiðsluþóknunin miðuð við markaðskjör sambærilegra íbúðabréfa en í gjaldskránni er hún miðuð við markaðsvexti sambærilegra nýrra útlána stefnda. Fjárhæð hinnar sérstöku þóknunar samkvæmt gjaldskrá stefnda er því almennt lægri en fjárhæð hugsanlegrar uppgreiðsluþóknunar samkvæmt neyðarheimild 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaga og tillögu nefndarinnar en tekur með sambærilegum hætti mið af markaðsvöxtum á hverjum tíma. Í greinargerð með frumvarpi að lögum nr. 57/2004 kemur fram að heimild samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skuli eingöngu nota sem neyðarúrræði þegar aðrar leiðir nægja ekki til að verja eiginfjárstöðu sjóðsins. Þá segir í greinargerðinni að tillaga nefndar fjármálaráðherra geti sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka. Í nefndaráliti félagsmálanefndar segir um heimildina í 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga að tilgangur hennar sé að ráðherra geti heimilað Íbúðalánasjóði sama svigrúm við lánveitingar og aðrar fjármálastofnanir njóta samkvæmt almennum lögum á hverjum tíma, þá lög um neytendalán nr. 121/1994. Að þessu virtu er það mat dómsins að með framangreindu ákvæði gjaldskrár stefnda hafi á engan hátt verið gætt að því að áhætta lántaka væri takmörkuð á þann hátt sem löggjafinn hafði ákveðið með setningu 3. mgr. 23. húsnæðislaga með lögum nr. 120/2004. Þar er að mati dómsins hvorki kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi geti áskilið sér ef lántaki, sem afsalað hefur sér rétti til uppgreiðslu, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma né tryggt að slík uppgreiðsluþóknun nemi ekki hærri fjárhæð en sem nemur kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Ákvæði gjaldskrárinnar um uppgreiðsluþóknun er bæði óvenjulegt á íslenskum lánamarkaði og ógagnsætt og erfitt getur verið fyrir almenna lántakendur að átta sig á með hvaða hætti uppgreiðsluþóknunin er ákvörðuð og hversu há hún getur orðið. Fjárhæð þóknunarinnar tekur breytingum eftir því sem vextir á markaði breytast og er hún því að því leyti vaxtaafleiða. Þá felur ákvæðið í raun í sér að við uppgreiðslu láns skuli lántaki greiða hluta af þeim vöxtum sem greiða átti eftir greiðsludag og allt fram að lokagjalddaga, andstætt því sem gert var ráð fyrir í 1. mgr. 16. gr. þágildandi laga nr. 121/1994 um neytendalán. Þessi aðferð byggir hvorki beint á orðalagi 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga né uppbyggingu ákvæðisins í heild sinni og er auk þess í andstöðu við áðurnefnda fyrirætlan félagsmálanefndar um að veita stefnanda sama svigrúm og öðrum fjármálastofnunum. Það er mat dómsins að með skilyrði um að í reglugerðinni skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi gæti áskilið sér hafi löggjafinn takmarkað heimild stefnda við að ákvarða uppgreiðsluþóknun sem hlutfall af eftirstöðvum láns við uppgreiðslu eins og almenn venja var á íslenskum fasteignalánamarkaði, en þó að hámarki sem nam kostnaði sjóðsins vegna uppgreiðslunnar.

36. Reglusetningin um uppgreiðslugjald sem ákvörðuð var með reglugerð nr. 1017/2005 og reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda stenst því að mati dómsins ekki áskilnað 3. mgr. 23. húsnæðislaga um heimild ráðherra til að setja stefnda ramma um heimild til að bjóða lán með uppgreiðslugjöldum og getur því ekki verið grundvöllur að löglegri álagningu slíkra gjalda. Þegar af þessari ástæðu verður fallist á dómkröfu stefnanda eins og greinir í dómsorði. Með vísan til þessa er ekki þörf að taka að öðru leyti afstöðu til málsástæðna aðila utan þess þó að af hálfu stefnda hefur verið á það bent að með því að velja í öndverðu þann kost að taka lán hjá stefnda án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar hafi stefnendur sparað sér verulegar fjárhæðir með lægri vöxtum. Að mati dómsins er þetta rétt. Í ljósi þess hvernig aðilar hafa kosið að haga kröfugerð sinni og málatilbúnaði telur dómurinn þó að ekki séu efni til þess eða forsendur að taka tillit til þessa þáttar í niðurstöðu dómsins. Rétt þykir að dómkrafa stefnenda beri dráttarvexti frá því að mánuður var liðinn frá því að þau greiddu lánið upp með skýrum fyrirvara um að þau teldu gjaldtökuna ólögmæta. Í ljósi niðurstöðu málsins verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað eins og greinir í dómsorði. Af hálfu stefnanda flutti málið Þ-kk-nf S-kk-nf lögmaður en af hálfu stefnda Á-kvk-nf Á-kvk-nf lögmaður. Málið dæmdu Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari og H-kk-nf S-kk-nf, sérfróður meðdómandi.

Dómsorð:

Stefndi, ÍLsjóður, greiði stefnendum, A og B, 3.764.811 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. janúar 2020 til greiðsludags. Stefndi greiði stefnendum 3.000.000 króna í málskostnað.

H-kk-nf S-kk-nf Á-kk-nf H-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf að taka tillit til þessa þáttar í niðurstöðu dómsins. Rétt þykir að dómkrafa stefnenda beri dráttarvexti frá því að mánuður var liðinn frá því að þau greiddu lánið upp með skýrum fyrirvara um að þau teldu gjaldtökuna ólögmæta. Í ljósi niðurstöðu málsins verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað eins og greinir í dómsorði. Af hálfu stefnanda flutti málið Þ-kk-nf S-kk-nf lögmaður en af hálfu stefnda Á-kvk-nf Á-kvk-nf lögmaður. Málið dæmdu Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari, H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari og H-kk-nf S-kk-nf, sérfróður meðdómandi.

Stefndi, ÍLsjóður, greiði stefnendum, A og B, 3.764.811 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. janúar 2020 til greiðsludags. Stefndi greiði stefnendum 3.000.000 króna í málskostnað.

H-kk-nf S-kk-nf Á-kk-nf H-kk-nf H-kk-nf S-kk-nf