E-1621/2021

Mál þetta er höfðað 11. mars 2021. Stefnendur málsins eru B-kk-nf F-kk-nf Ó-kk-nf og G-kvk-nf J-kvk-nf, Þorláksgeisla 96, Reykjavík, en stefndu eru P-kk-nf Þ-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf, [...]og K-kvk-nf J-kvk-nf T-kvk-nf, [...].

Stefnendur gera þá dómkröfu að stefndu sameiginlega greiði stefnendum 3.626.032 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 28/2001, frá 15. janúar 2021 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast þess að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda. Þá krefjast þau málskostnaðar.

I

Málsatvik

Mál þetta varðar yfirlýsingu sem stefndu undirrituðu 8. janúar 2015 og varðaði ábyrgð á ytra byrði fasteignarinnar að Þorláksgeisla 96, Reykjavík. Lýstu stefndu því þar yfir að þau bæru fulla og ótakmarkaða ábyrgð á lagfæringu á ytra byrði umræddrar fasteignar. Þá var því þar lýst yfir að núverandi eigendur sem og nýir kaupendur fasteignarinnar væru að fullu skaðlaus af lagfæringunni. Var þar tekiðfram að stefndu staðfestu að málið væri í vinnslu hjá tryggingarfélagi byggingarstjóra og að þau væru skuldbundin til þess að fylgja málinu eftir gagnvart tryggingarfélaginu.

Umrædd fasteign, sem er parhús, var byggð árið 2003. Var húsið klætt að utan. Nokkrum árum eftir að klæðningin var komin á húsið fór að bera á skemmdum á henni. Er óumdeilt í málinu að orsök þess var að klæðningin var ekki rétt sett á sem leiddi til þess að ekki loftaði nóg á bak við hana með þeim afleiðingum að raki myndaðist.

Stefndu í málinu seldu fasteignina árið 2009. Kom fram á kaupsamningi að seljendur ábyrgðust að ytra byrði hússins yrði lagfært og/eða skipt um samkvæmt ráðleggingu þess tilgerðs fagaðila. Ætti það jafnt við um ysta lag sem og krossvið eða annað innra efni svo og einangrun sem kynni að vera ónýt eða illa farin. Þá skyldi endurnýja klæðningu á framhlið hússins.

Tilefni þess að yfirlýsingin, sem mál þetta snýst um, var gerð árið 2015, var að þáverandi eigendur hússins hugðust selja það á þeim tíma. Þau höfðu eins og áður sagði keypt fasteignina árið 2009 af stefndu í máli þessu og við þau kaup höfðu stefndu ábyrgst að ráðist yrði í lagfæringar á ytra byrði hússins eftir afhendingu hússins. Tilboð barst í eignina í mars 2015 og skrifað var undir kaupsamning í maí 2015. Var tekið fram að umræddur galli væri á fasteigninni og umrædd ábyrgðaryfirlýsing gefin út af hálfu stefndu.

Kaupendur parhússins árið 2015 áttu eignina einungis í tvö ár og á þeim tíma tókst ekki að ráðast í umræddar lagfæringar á klæðningu hússins. Var ekki komin niðurstaða varðandi ábyrgð byggingarstjóra og tryggingarfélags hans á þessum tíma. Þá fékkst eigandi Þorláksgeisla 94 ekki til að fara í lagfæringarnar, en nauðsynlegt var að gera lagfæringar á þeim hluta parhússins samhliða.

Stefnendur keyptu húsið í júlí 2017. Þá var lögð fram við söluna umrædd yfirlýsing stefndu frá 2015, um ábyrgð þeirra á viðgerðum á klæðningunni. Stefnendur hugðust ganga í umræddar endurbætur en voru þá upplýst um að enn væri í gangi mál varðandi ábyrgð byggingarstjóra og tryggingarfélags hans. Þá kvaðst eigandi Þorláksgeisla 94 enn ekki vera tilbúinn í framkvæmdina. Það var síðan árið 2018 eða 2019 að ljóst varð að ekkert kæmi út úr máli á hendur tryggingarfélagi byggingarstjórans. Stefnendur gerðu þá í framhaldinu kröfu á stefndu á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar frá árinu 2015, í bréfi dagsettu 19. ágúst 2019. Áréttuðu þau að þau væru að hefja umræddar framkvæmdir og að stefndu yrðu krafin um kostnaðinn við þær á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar. Tilkynntu þau stefndu jafnframt þann skilning sinn að kostnaður vegna þessa, þar á meðal lögmannskostnaður, félli undir ábyrgðaryfirlýsinguna, en á þessum tíma stefndi í málaferli þeirra við eigendur að Þorláksgeisla 94 vegna tregðu þeirra til að ráðast í framkvæmdirnar.

Stefndi P-kk-nf hafnaði öllum kröfum á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar með bréfi dagsettu 13. september 2019. Taldi hann hana vera fyrnda og auk þess hefði hún aðeins átt að gilda gagnvart eigendum fasteignarinnar þegar hún var gefin út og þeirra viðsemjendum. Ætti hún því ekki við um stefnendur í máli þessu sem væru síðari kaupendur.

Stefnendur náðu ekki að hefja framkvæmdir fyrir veturinn en þær hófust síðan vorið 2020. Var meðal annars skipt um alla klæðningu hússins í þeim framkvæmdum. Stefnendur kröfðu í framhaldinu stefndu um útlagðan kostnað við framkvæmdina en þeirri kröfu var hafnað. Var þá mál þetta höfðað.

II

Málsástæður stefnenda

Stefnendur vísa til þess að krafan í málinu byggi á loforði stefndu um að greiða kostnað við viðgerð á umræddri fasteign. Sé um að ræða skýra viljayfirlýsingu sem feli í sér skuldbindingu loforðsgjafans sem hann hafi gengist undir og beri stefndu ábyrgð í samræmi við loforð sitt. Stefndu hafi með yfirlýsingu sinni, dagsettri 7. janúar 2015, tekið á sig fulla ábyrgð á kostnaði við lagfæringar á ytra byrði hússins að Þorláksgeisla 96. Krafa stefnenda nemi helmingi þess kostnaðar sem hlaust af lagfæringum á umræddu ytra byrði hússins, en hinn helming kostnaðarins hafi eigendur Þorláksgeisla 94 greitt. Til hafi staðið að krefjast greiðslu úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra en því hafi verið hafnað af vátryggingafélaginu og úrskurðarnefnd í vátryggingamálum.

Stefnendur benda á að ábyrgðaryfirlýsingin sé án nokkurs fyrirvara um fjárhæð, tilhögun framkvæmda, gildistíma og aðild. Þá komi fram í henni að um sé að ræða „fulla og ótakmarkaða ábyrgð“ stefndu. Hafi stefndu með henni gengist við því að húsið sem þau byggðu sé haldið tilteknum galla og axlað fulla ábyrgð á því. Eftir að gallinn kom í ljós hafi blasað við að eignin væri verðminni sem næmi kostnað við lagfæringar á gallanum. Hafi stefndu tekið á honum fulla ábyrgð og lofað að greiða það sem viðgerðin myndi kosta, enda hefði ekki verið uppi neinn ágreiningur um að eignin væri gölluð. Hafi síðari kaupendur gengið út frá því að gert yrði við gallann og kaupverð tekið mið af því. Hækkun fasteignaverðs skipti því ekki máli í þessu sambandi enda væri fasteignin meira virði gallalaus en gölluð, burtséð frá því.

Stefnendur benda á að fram komi í yfirlýsingunni að hún gildi bæði gagnvart þáverandi eigendum sem og nýjum kaupendum eignarinnar. Á þeim tíma sem ábyrgðaryfirlýsingin var gefin út hafi eignin ekki verið seld, en hún hafi hafi verið dagsett sama dag og söluyfirlit eignarinnar. Væri það því haldlaus rök stefndu að halda því fram að yfirlýsingin hefði aðeins átt að gilda gagnvart viðsemjendum eigenda hússins á þeim tíma en ekki öðrum kaupendum eignarinnar. Engir nýir viðsemjendur hafi legið fyrir á þeim tíma og yfirlýsingin hafi því ekki beinst að neinum sértökum nýjum kaupendum. Þyrfti ekki sérstakt framsal krafna sem þessara. Ekki hefði komið fram í yfirlýsingunni að hún væri takmörkuð við þáverandi eigendur og viðsemjendur þeirra. Þvert á móti hefði verið notað orðalagið „nýjum kaupendum“. Það orðalag hlyti að verða skilið sem svo að yfirlýsingin gilti gagnvart þeim sem kynnu að eignast fasteignina síðar meir allt þar til gert hefði verið við gallann og kostnaðurinn bættur. Hefði það enda orðið svo að kaupendur eignarinnar árið 2015 hefðu skilið yfirlýsinguna þannig að hún fylgdi eigninni. Þegar þau síðan seldu eignina árið 2017 hefði yfirlýsingin verið hluti sölugagna í þeim viðskiptum. Stefnendur byggja á því að engu geti skipt fyrir stefndu gagnvart hverjum þau efna ábyrgðaryfirlýsinguna.

Stefnendur hafna því að ábyrgðaryfirlýsingin sé fyrnd. Henni hafi ekki verið markaður gildistími og hún fyrnist ekki eins og kröfur. Þvert á móti sé um að ræða loforð sem ekki fyrnist. Ljóst megi vera af efni yfirlýsingarinnar að þegar hún var gefin út hafi ekki verið hægt að krefjast greiðslu á grundvelli hennar. Komi beinlínis fram í henni að verið sé að vinna í máli gagnvart tryggingarfélagi byggingarstjóra en að ábyrgð stefndu sé óháð útkomunni úr því máli. Sé framkvæmdum þar ekki markaður neinn tími. Fyrir liggi að mál gegn tryggingarfélagi byggingarstjóra hafi verið í gangi allt fram til ársins 2018 eða 2019. Hafi því ekki verið unnt að gera kröfu á hendur stefndu fyrr en þá. Byggi stefnendur á að krafa þeirra hafi ekki legið fyrir fyrr en árið 2020 þegar ljóst hefði orðið hversu mikill kostnaður við endurbæturnar yrði.

Stefndu byggja á því að ef fyrningarlög yrðu talin eiga við um yfirlýsinguna þá eigi við ákvæði 4. mgr. 2. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007, en þar segi að hafi seljandi eða fyrri söluaðili ábyrgst seldan hlut með því að taka að sér úrbætur eða aðra ábyrgð þá reiknist fyrningarfrestur kröfu sem byggist á slíkri ábyrgð, frá þeim degi sem kaupandi sendir tilkynningu um það atvik sem krafan byggist á, en í síðasta lagi á þeim degi sem ábyrgðin rennur út. Sama gildi þegar sá sem veitir þjónustu hefur ábyrgst árangur af verki sínu. Stefnendur hafi sent tilkynningu um að þau hygðust beita ábyrgðinni í ágúst 2019. Í fyrsta lagi þá hafi slíkur frestur byrjað að líða. Stefnendur telji þó að miða eigi við kröfubréf þeirra í desember 2020, sem er það atvik sem krafan í málinu byggir á. Í besta falli eigi við 7. gr. laganna um að ábyrgð fyrnist á sama tíma og aðalkrafan. Hún hafi komið fram árið 2020 og fari því fjarri að hún sé fyrnd. Að hámarki eigi að miða við kaup stefnenda á eigninni árið 2017. Í þessu samhengi telja stefnendur að engu skipti hvenær stefndu seldu eignina. Til þess beri að líta að þau hafi gefið út ábyrgðina sex árum eftir að þau seldu hana.

Stefnendur segja að um sé að ræða einhliða og víðtæka ábyrgð. Engin efni séu til að þrengja efni hennar eftir á. Hún hafi verið gefin út einhliða, stefndu hafi ráðið orðalagi hennar og hún hafi verið gefin út af fúsum og frjálsum vilja. Sé meginágreiningur málsins ekki um hvaða skyldur stefndu hafi tekist á hendur samkvæmt yfirlýsingunni heldur hvort þær skyldur skuli efna gagnvart þáverandi eigendum og viðsemjendum þeirra eingöngu eða jafnframt öðrum síðari kaupendum. Það sé ekkert meira íþyngjandi fyrir stefndu að efna yfirlýsinguna gagnvart stefnendum en fyrri eigendum.

Stefnendur telja að skýra eigi efni yfirlýsingarinnar á grundvelli andskýringarreglunnar sem feli í sér að sá sem semur yfirlýsingu einhliða og ræður orðalagi hennar beri hallann af öllum óskýrleika sem kunni að vera til staðar. Hér hátti þó svo til að ekki sé um neinn óskýrleika að ræða. Stefndu hefðu haft fullt forræði til að takmarka yfirlýsingu sína við tiltekna aðila eingöngu og marka henni tiltekinn gildistíma.

Stefnendur mótmæla því sem ósönnu að takmarka hafi átt ábyrgðina við 250- 300 þúsund krónur eins og stefndu halda fram. Ekkert styðji þá fullyrðingu stefndu.

Stefnendur hafna því að yfirlýsingin sé fallin niður fyrir tómlæti. Reynt hafi verið að takmarka tjón stefndu með því að láta reyna á ábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Þegar það hefði ekki gengið hafi stefnendur beint kröfu að stefndu og hafi eftir það aflað sér gagna um fjárhæð kröfunnar.

Stefnendur telja að 45. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 eigi við í máli þessu. Um sé að ræða réttindi sem fylgi umræddri fasteign.

Stefnandi byggir einnig á sjónarmiðum um lögbundið framsal. Í þeirri reglu felist að kaupandi öðlist beina kröfu eða réttindi á hendur fyrri eiganda með því að ganga inn í kröfu eða réttindi viðsemjanda síns á hendur þessum aðilum. Gangi kaupandi fasteignar þannig einfaldlega inn í réttindi sem viðsemjandi hans hafði.

Stefnandi mótmælir þeirri fullyrðingu að eignin sé ekki gölluð og að meint tjón sé ósannað og vanreifað. Yfirlýsingin hafi beinlínis verið gefin út þar sem fasteignin hafi verið gölluð og í henni felist því viðurkenning stefndu á gallanum. Varðandi tjónið þá hafi stefndu með yfirlýsingu sinni lýst yfir ótakmarkaðri ábyrgð og að eigendur eignarinnar skuli vera skaðlausir af lagfæringunni. Telji stefndu að kostnaðurinn hafi verið of mikill og að þeim beri að greiða lægri fjárhæð beri þau sönnunarbyrðina fyrir því. Fyrir liggi ástandsskýrsla verkfræðistofunnar Verkís frá desember 2019 um hvað þurfi að gera og framkvæmdir hafi farið fram á grundvelli hennar. Hafi stefndu verið gefinn kostur á að láta sig málið varða en þau hafi hafnað því.

Fjárhæð kröfunnar segir stefnandi byggja á reikningum verktaka vegna kostnaðar við lagfæringarnar, það er það sem stefnendur greiddu fyrir ástandsmat og viðgerðir. Hafi þær lagfæringar sem gerðar voru verið í samræmi við ráðgjöf sérfræðinga. Sé krafist dráttarvaxta frá því tímamarki er mánuður var liðinn frá því krafan var sett fram, samanber 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

Málsástæður stefndu

Stefndu byggja á því að þau séu ekki skuldbundin gagnvart stefnendum á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar. Þá byggja þau á því að allur réttur á grundvelli yfirlýsingarinnar sé fallinn niður sökum fyrningar og tómlætis, hvort sem um sé að ræða stefnendur eða fyrri eigendur Þorláksgeisla 96. Loks byggja þau á því að ógilda eða fella beri niður yfirlýsinguna með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samninga, umboð og ógilda löggerninga.

Því er mótmælt af hálfu stefndu sem röngu og ósönnuðu að stefndu hafi tekið að sér úrbætur á ytra byrði fasteignarinnar að Þorláksgeisla 96 gagnvart stefnendum. Ótvírætt sé af orðalagi ábyrgðaryfirlýsingar stefndu að hún sé ekki bindandi gagnvart stefnendum heldur gagnvart annars vegar viðsemjendum þeirra er þau seldu eignina árið 2009 og hins vegar „nýjum kaupendum“ að fasteigninni árið 2015. Sé ekki unnt að túlka orðin „full og ótakmörkuð ábyrgð“ svo að ábyrgð stefndu gildi gagnvart öllum síðari eigendum eignarinnar.

Stefndu telja að líta verði til þess við túlkun á ábyrgðaryfirlýsingunni að hún veiti ríkari rétt en almennt leiði af lagareglum varðandi fasteignakaup. Það sé meginreglan að áhættan af fasteign flytjist yfir til kaupanda við afhendingu fasteignar, samanber 12. og 20. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Eftir það tímamark beri kaupandi ábyrgð á því ef eignin skemmist eða rýrni. Byggja stefndu á að ef hugtakið „nýir kaupendur“ hefði átt að ná yfir stefnendur hefði það þurft að koma fram með skýrum hætti.

Stefndu benda á að líta verði til tilgangs ábyrgðaryfirlýsingarinnar sem hafi verið að koma til móts við viðsemjendur stefndu, hina nýju kaupendur, en ekki að ábyrgjast ástand eignarinnar gagnvart öllum síðari eigendum um ókomna tíð. Túlkun stefnenda á orðalagi ábyrgðaryfirlýsingarinnar samræmist ekki viðurkenndum viðhorfum í samninga- og kröfurétti. Þá megir ráða af kaupsamningi um eignina frá 6. maí 2015 að mjög skammur tími hafi átt að líða frá kaupsamningsgerð og þar til úrbætur færu fram. Hefðu kaupendur upphaflega gert það að skilyrði að lagfæringarnar yrðu framkvæmdar áður en eftirstöðvar kaupverðsins yrðu greiddar, samhliða útgáfu afsals. Hafi ábyrgðin ekki verið hugsuð til lengri tíma.

Stefndu telja að líta verði til þess að ábyrgðaryfirlýsingin hafi verið samin einhliða af hálfu viðsemjanda stefndu. Hefðu stefndu ekki átt neina aðkomu að því að semja ábyrgðaryfirlýsinguna heldur hafi hún eingöngu verið lögð fyrir þau til undirritunar. Telji stefndu að viðsemjendur þeirra hafi notið aðstoðar sérfræðings við samningu yfirlýsingarinnar. Fyrir vikið byggi þau á hinni svokölluðu andskýringarreglu við túlkun á yfirlýsingunni sem feli í sér að skýra beri samningsákvæði sem eru umdeilanleg eða óljós þeim aðila í óhag sem samið hefur þau einhliða. Stefnendur telja að stefnendur beri sönnunarbyrði fyrir því að túlka eigi yfirlýsinguna með rýmri hætti en samkvæmt orðanna hljóðan.

Stefndu byggja á því að í ljósi orðalags ábyrgðaryfirlýsingarinnar beri við túlkun hennar og skýringu að beita svokallaðri meðskýringarreglu við túlkun á ábyrgð stefndu, sem feli í sér að lögð sé til grundvallar sú niðurstaða sem sé síst íþyngjandi fyrir þann sem gefur loforð, stefndu í þessu máli.

Stefndu byggja á því að túlkun stefnenda á ábyrgðaryfirlýsingunni feli í sér bersýnilega ósanngjarna niðurstöðu gagnvart stefndu.

Stefndu mótmæla því sem röngu að ábyrgðaryfirlýsingin sé fyrirvaralaus. Vissulega veiti hún ríkan rétt en hún sé ekki fyrirvaralaus.

Stefndu mótmæla því að það hafi verið skilyrði þegar stefnendur keyptu fasteignina að lagfæringar yrðu gerðar á ytra byrði hússins. Hafi því stefndu ekki samið um að þau myndu öðlast slíkan rétt. Ekkert slíkt komi fram í kaupsamningi eða afsali. Hafi ábyrgðaryfirlýsingin ekki verið hluti þeirra gagna sem lágu til grundvallar kaupunum. Yfirlýsing fasteignasala sé ein og sér ekki fullnægjandi sönnun um annað.

Stefndu mótmæla því að fasteignin hafi verið verðminni svo næmi kostnaði við umrædda lagfæringu. Engin gögn styðji þær fullyrðingar.

Stefndu byggja á því að allur réttur á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar sé fallinn niður vegna tómlætis stefnenda og viðsemjenda þeirra. Þar sem fyrri eigendur sem seldu stefnendum eignina árið 2017 hafi látið hjá líða að krefjast úrbóta fyrir útgáfu afsals og greiðslu eftirstöðva kaupverðs og ekki krafist þess að stefndu efndu ábyrgðaryfirlýsinguna á þeim tveimur árum sem þau áttu eignina, hafi stefndu mátt líta svo á að þau hefðu fallið frá kröfu sinni og ábyrgð þeirra væri að sama skapi fallin niður sökum tómlætis.

Stefndu vísa til þess að í 2. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, komi fram að vilji kaupandi fasteignar beina kröfu vegna galla að fyrri eiganda skuli hann tilkynna um gallann í síðasta lagi innan þess frests sem seljandi hafði til að tilkynna gallann. Hafi kaupandi þannig ekki rýmri frest en seljandi.

Stefndu benda á að stefnendur hafi tekið við eigninni 1. október 2017. Hvorki þau né seljendur eignarinnar þá hafi gert stefndu viðvart um að kaupsamningshafar hygðust byggja á ábyrgðaryfirlýsingu stefndu. Hafi liðið tvö ár þar til stefnendur hafi beint kröfum að stefndu. Hefði þeim borið, eftir afhendingu eignarinnar, að tilkynna stefndu innan sanngjarns frests að þau hygðust bera fyrir sig vanefndina, samanber 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu benda á að stefnendur hafi notið aðstoðar sérfræðings við viðskiptin og að honum hafi borið að upplýsa stefnendur um allt sem skipt gæti máli varðandi fasteignina, þar á meðal varðandi ábyrgðaryfirlýsinguna. Hafi honum borið að upplýsa um alla ágalla á fasteigninni en af kaupsamningi og afsali að dæma hafi engir ágallar verið á henni.

Stefndu telja að ekki verði fram hjá því litið að stefnendur hafi ekki fyrr en árið 2019 aflað sér gagna um ágalla á fasteigninni þrátt fyrir að þau haldi því fram að þeim hafi verið kunnugt um ábyrgðaryfirlýsinguna strax við kaupin á fasteigninni.

Stefndu benda á að engin gögn liggi fyrir um hvers vegna eigendum eignarinnar á árunum 2015 til 2017 hafi verið ómögulegt að ráðast í framkvæmdir. Þá liggi ekki fyrir gögn um hvenær endanleg niðurstaða úrskurðarnefndar vátryggingamála hafi legið fyrir. Stefndu benda á að stefnendum hafi borið að skoða umrædda fasteign við afhendingu en svo virðist sem þau hafi hvorki gert fyrirvara né athugasemd við ytra byrði hússins fyrr en um tveimur árum síðar. Verði því að líta svo á að þau hafi sætt sig við ástand fasteignarinnar.

Stefndu byggja á því að þær úrbætur sem stefnandi hafi gert á húsinu séu ekki í samræmi við efni ábyrgðaryfirlýsingarinnar. Af orðalagi hennar megi ráða að það komi í hlut stefndu að framkvæma úrbætur og tryggja að þær séu í samræmi við ráðleggingar fagaðila. Ekki sé hægt að skilja hana þannig að hún feli í sér ábyrgð á greiðslu kostnaðar á úrbótum sem gerðar séu án samráðs við stefndu. Sé stefndu ekki kunnugt um hvort lagfæringar hafi verið í samræmi við leiðbeiningar framleiðanda.

Stefndu byggja einnig á því að krafa stefnenda sé fyrnd samkvæmt 3. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007. Miða beri upphaf fyrningarfrests við kaupin 6. maí 2015, eftir að ábyrgðaryfirlýsingin var gefin út, enda hafi verið gert ráð fyrir lagfæringum á fasteigninni fyrir útgáfu afsals í september 2015.

Stefndu mótmæla því að stefnendum hafi verið heimilt að breyta kröfu um úrbætur á fasteign í kröfu um greiðslu peninga og telja óljóst á hverju sú krafa byggir. Þá mótmæla stefndu því að 4. mgr. 2. gr. laga nr. 150/2007 eigi við í málinu.

Stefndu telja lagaskilyrði skorta fyrir beinni kröfu stefnanda á hendur stefnda í málinu. Almennt gildi sú meginregla að samningur sé aðeins skuldbindandi fyrir aðila samnings og að samningsaðilum sé óheimilt að skuldbinda þriðja mann. Verði að túlka undantekningar frá reglunni þröngt. Þá mótmæla stefndu því að stefnandi geti byggt dómkröfur sínar á svokölluðu lögbundnu framsali. Þá séu ekki uppfyllt skilyrði svokallaðrar sprangkröfu enda sé það skilyrði slíkrar kröfu að kaupandi verði að beina kröfu sinni fyrst að viðsemjanda sínum.

Stefndu telja að ekki séu lagaskilyrði til að stefnendur beini kröfu á hendur stefndu á grundvelli 45. gr. laga nr. 40/2002. Fasteignin Þorláksgeisli 96 hafi ekki verið gölluð í skilningi laganna, sem sé skilyrði fyrir beitingu 45. gr. laganna, og sökum tómlætis fyrri eigenda fasteignarinnar hafi úrbótakrafa á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar fallið niður sökum tómlætis.

Stefndu byggja á því að ef yfirlýsingin verður talin bindandi fyrir stefndu gagnvart stefnendum þá eigi 36. gr. samningalaga við og því verði ekki byggt á yfirlýsingunni. Ábyrgðaryfirlýsingin hafi verið gefin út umfram skyldu og ekkert endurgjald komið fyrir hana. Hafi ábyrgð stefndu gagnvart viðsemjendum sínum verið fallin niður sökum tómlætis og fyrningar þegar ábyrgðaryfirlýsingin var gefin út. Viðsemjendur stefndu hafi átt frumkvæðið að gerð yfirlýsingarinnar og hafi yfirlýsingin verið samin af þeim. Þá liggi fyrir að stefndu hafi ekki borið ábyrgð á ágöllum á ytra byrði hússins heldur hafi mátt rekja þau til mistaka byggingarstjóra. Þá verði að líta til þess að aðstæður stefndu hafi breyst verulega á þessu langa tímabili frá því ábyrgðaryfirlýsingin var veitt og þar til stefndu vildu byggja á henni. Þá benda stefndu á að verðmæti fasteignarinnar að Þorláksgeisla 96 hafi aukist til muna og hafi stefnendur notið góðs af því.

Stefndu benda á að með kröfunni séu stefnendur í raun að krefja stefndu um lagfæringar á ógallaðri fasteign. Sé ógjörningur fyrir stefndu að vita nákvæmlega hvað hafi verið lagfært enda hafi þeim ekki verið gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum að eða skoða fasteignina áður en lagfæringar áttu sér stað.

Varðandi kröfu stefndu til lækkunar á dómkröfum stefnenda vísa stefndu til þess að gagnaframlagningu hafi verið áfátt sem leitt hafi til þess að erfitt sé að tjá sig um einstaka liði kröfunnar og kröfuna í heild sinni. Sé því krafist sýknu á þeim í heild sinni.

III

Niðurstaða

Mál þetta snýst um ábyrgðaryfirlýsingu stefndu frá 7. janúar 2015. Þar lýstu þau því yfirað þau bæru fulla og ótakmarkaða ábyrgð á lagfæringu á ytra byrði (klæðning og innri efni sem klæðningin hvílir á eða tengist, s. s. krossviður, lektur, einangrun o. fl.) Þorláksgeisla 96. Þá lýstu þau því yfir að núverandi eigendur sem og nýir kaupendur fasteignarinnar skyldu vera að fullu skaðlaus af lagfæringunni.

Stefndu telja að ábyrgðaryfirlýsingin nái ekki til stefnenda í málinu. Hafi hún verið bundin við þáverandi eigendur og þá sem kaupa myndu fasteignina af þeim. Á það verður ekki fallist. Umrædd ábyrgðaryfirlýsing er samkvæmt orðalagi sínu afar víðtæk. Hún var gefin tæpum sex árum eftir að stefndu seldu umrædda fasteign og með henni tóku þau á sig víðtæka ábyrgð á lagfæringum á ytra byrði fasteignarinnar. Kemur fram í yfirlýsingunni að málið sé í vinnslu hjá tryggingarfélagi byggingarstjóra fasteignarinnar og að þau muni fylgja málinu eftir gagnvart tryggingafélaginu. Má því á ábyrgðaryfirlýsingunni skilja að stefndu vilji láta reyna á ábyrgð tryggingarfélagsins áður en það reyni á ábyrgð þeirra sjálfra samkvæmt henni. Segir þar að stefndu skuldbindi sig til að fylgja málinu eftir eins og kostur er gagnvart tryggingarfélaginu og eins skjótt sem verða megi. Þá lýsa þau því þar yfir eins og áður sagði að núverandi eigendur sem og nýir kaupendur eignarinnar geti byggt rétt á yfirlýsingunni. Telur dómurinn að þegar þetta samhengi er skoðað verði ábyrgðin ekki skilin öðruvísi en svo að hún nái til stefnenda í málinu, enda voru þau nýir kaupendur eignarinnar þegar ekki var enn ljóst um ábyrgð tryggingarfélagsins og því ekki enn farið að reyna á ábyrgð stefndu. Um það hlaut stefndu að vera fullkunnugt. Telur dómurinn því ljóst að stefnendur geti byggt rétt á ábyrgðaryfirlýsingunni.

Ekki er fallist á það með stefndu að máli skipti hvað varðar túlkun á ábyrgðaryfirlýsingunni að tekið hafi verið fram í afsali fasteignarinnar árið 2015, sem hvorki stefnendur né stefndu áttu aðild að, að umræddar lagfæringar ættu að fara fram áður en eftirstöðvar kaupverðs yrðu greiddar. Þá verður ekki byggt á fullyrðingu stefndu um að ábyrgðaryfirlýsingin hafi verið samin einhliða af hálfu viðsemjenda stefndu. Þvert á móti var það ekki leitt í ljós við meðferð málsins. Þess utan er það mat dómsins að það skipti ekki máli hér hver samdi yfirlýsinguna enda er hún afar skýr og býður ekki upp á mikið svigrúm til túlkunar. Liggur því beint við að túlka hana eftir orðanna hljóðan.

Ekki er fallist á að ábyrgðaryfirlýsingin feli í sér svo ósanngjarna niðurstöðu gagnvart stefndu að ekki verði á henni byggt. Það var ekki óeðlilegt að stefndu ábyrgðust lagfæringar á fasteigninni. Það var vissulega óvenjulegt að svo langur tími sem raun bar vitni liði áður en það reyndi á ábyrgðina en það átti sér þá skýringu, sem áður var rakin, að beðið var niðurstöðu um hvort trygging byggingarstjóra myndi bæta tjónið. Ekki er heldur fallist á að eignin hafi ekki verið verðminni vegna gallans. Augljóst er að slæmt ástand á ytra byrði hússins var til þess fallið að hafa áhrif á verðmæti eignarinnar.

Ekki er fallist á að ábyrgðaryfirlýsingin hafi verið fallin niður fyrir tómlæti. Umrædd yfirlýsing var gefin út í janúar 2015, tæpum sex árum eftir að stefndu seldu fasteignina. Eins og áður sagði kemur fram í henni að málið sé í vinnslu hjá tryggingarfélagi byggingarstjóra og að stefndu skuldbindi sig til að fylgja málinu eftir þar. Er því ljóst að stefndu gerðu sér grein fyrir að einhver tími myndi líða þar til reyna myndi á ábyrgðina gagnvart þeim. Þegar stefnendur keyptu eignina lá ekki enn fyrir niðurstaða um ábyrgð byggingarstjórans. Þegar hún lá loks fyrir gerðu þau stefndu í kjölfarið grein fyrir að þau hygðust gera kröfu á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar. Í kjölfar þess að stefndu höfnuðu því réðust þau í þær framkvæmdir sem leiddu til þeirrar kröfu sem deilt er um í málinu. Verður því ekki séð að stefnendur hafi sýnt af sér það tómlæti að sýkna beri í málinu.

Er það því niðurstaða dómsins að ábyrgðaryfirlýsingin hafi verið í fullu gildi gagnvart stefnendum og hún hafi samkvæmt efni sínu verið afar víðtæk og skýr.

Ekki er fallist á að stefnendum hafi ekki verið heimilt að krefjast peningagreiðslu á grundvelli yfirlýsingarinnar. Stefndu höfnuðu því að ábyrgðin væri í gildi. Var því eðlilegt að stefnendur hlutuðust til um að klæðningin yrði lagfærð og krefja stefndu í kjölfarið um greiðslu á grundvelli ábyrgðarinnar, en samkvæmt henni áttu stefnendur að verða skaðlausir af lagfæringunum.

Ekki er fallist á að kröfur stefnenda séu fyrndar. Eins og fram kom hér að framan var í ábyrgðaryfirlýsingunni við það miðað að reynt yrði að fá umræddan kostnað bættan hjá tryggingarfélagi byggingarstjóra fasteignarinnar. Það mál var í gangi til að minnsta kosti ársins 2018 og var því ekki gert ráð fyrir að krafan yrði innheimt hjá stefndu fyrr en í fyrsta lagi þá. Þá varð ekki ljóst fyrr en þá í kjölfarið hver kostnaðurinn yrði af því að lagfæra klæðinguna. Krafan getur því ekki talist fyrnd.

Kemur þá til skoðunar hvort þær framkvæmdir sem stefnendur réðust í á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar og kostnaður vegna þeirra falli undir ábyrgðaryfirlýsinguna þannig að fallist verði á fjárkröfu stefnanda í málinu.

Upphafleg stefnufjárhæð í málinu var 4.146.797 krónur. Í upphafi aðalmeðferðar var krafan lækkuð um 520.795 krónur þar sem stefnanda hafði láðst að taka tillit til þess að virðisaukaskattur af vinnu við framkvæmdirnar hafði verið endurgreiddur. Er því ný stefnufjárhæð 3.626.032 krónur.

Við aðalmeðferð málsins gaf meðal annars skýrslu sá aðili sem annaðist viðgerðina á fasteigninni. Kom fram í skýrslu hans að til skoðunar hefði komið að skipta aðeins út hluta klæðningarinnar en áður en kostnaður um það hefði verið reiknaður út að öllu leyti hefðu eigendur hússins ákveðið að skipta út allri klæðningunni. Hefði samkvæmt framburði vitnisins mátt spara hluta kostnaðarins, sérstaklega í efniskostnaði, með því að láta nægja að lagfæra hluta klæðningarinnar, á bakhlið og vesturhlið. Þá kom fram í framburði hans að meðal annars hefði verið skipt um burðarbita sem er ekki meðal þess sem ábyrgðaryfirlýsingin nær til.

Eftir að málið var dómtekið var það endurupptekið samkvæmt heimild í 1. mgr. 104. gr. laga um meðferð einkamála. Var það gert til að upplýsa nánar um þann kostnað sem hefði mátt komast hjá með því að ganga skemur en stefnendur gerðu við lagfæringu á fasteigninni og hvort verk hefðu verið unnin sem ekki féllu undir ábyrgðaryfirlýsinguna. Var upplýst af hálfu stefnenda við endurupptöku málsins að miðað við fyrirliggjandi gögn hefði mátt spara 931.281 krónu í vinnu og efniskostnað ef gert hefði verið við þann hluta klæðningarinnar sem ekki var ónýtur í stað þess að skipta um alla klæðninguna. Þá hefðu skipti á burðarbita kostað allt að 15.000 krónum. Taldi stefndi að á móti ætti að taka tillit til kostnaðar sem hlotist hefði af því að mála húsið ef einungis hefði verið skipt um hluta klæðningarinnar. Á það verður ekki fallist enda nær ábyrgðaryfirlýsingin ekki til þess samkvæmt efni sínu.

Eins og fram kemur hér að framan telur dómurinn að ábyrgðaryfirlýsingin hafi verið í fullu gildi og stefndu hafi því borið ábyrgð á lagfæringu á ytra byrði fasteignarinnar að Þorláksgeisla 96 eins og nánar er kveðið á um í yfirlýsingunni. Á hinn bóginn máttu stefnendur ekki ganga lengra en nauðsynlegt var í framkvæmdum á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar og verður kostnaður umfram það ekki felldur á stefndu.

Með hliðsjón af þessu er fallist á kröfu stefnenda, en að teknu tilliti til þess sem að framan er rakið verði stefndu gert að greiða stefnendum 2.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 28/2001, frá 15. janúar 2021 til greiðsludags. Bera þá stefnendur hallann af því að kostnaður við aukaverk og kostnaður vegna verka sem ráðist var í á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar, en falla ekki undir hana samkvæmt efni hennar, er ekki að fullu ljós.

Með hliðsjón af úrslitum máls og með vísan til 3. mgr. 130. gr. verður stefndu gert að greiða stefnendum 1.000.000 króna í málskostnað. Stefnda K-kvk-nf nýtur gjafsóknar á grundvelli gjafsóknarleyfis dagsettu 12. október 2021. Allur gjafsóknarkostnaður hennar við málsvörnina greiðist úr ríkissjóði samkvæmt 1. mgr. 127. gr. laga um meðferð einkamála, þar með talin þóknun lögmanns hennar, Þ-kk-ef S k-kk-ef S-kk-ef, sem að virtu umfangi málsins og með hliðsjón af tímaskýrslu lögmannsins, telst hæfilega ákveðin 800.000 krónur.

B-kk-nf Þ-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð :

Stefndu, P-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf og K-kvk-nf J-kk-ef T-kvk-nf, greiði sameiginlega stefnendum, B-kk-þgf F-kk-þgf Ó-kk-þgf og G-kvk-þgf J-kvk-þgf, 2.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 28/2001, frá 15. janúar 2021 til greiðsludags Stefndu greiði sameiginlega stefnendum 1.000.000 króna í málskostnað.

Allur gjafsóknarkostnaður stefndu K-kvk-ef J-kvk-ef T-kvk-ef greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, Þ-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef, 800.000 krónur.

B-kk-nf Þ-kk-nf