E-3107/2008

Mál þetta, sem var dómtekið 27. maí 2009, er höfðað 20. október 2008 af S-kvk-þgf R-kvk-þgf og Þ-kk-þgf R. K-kk-þgf, báðum til heimilis að Dofrakór 5 í Kópavogi, á hendur E-kvk-þgf L-kvk-þgf S-kvk-þgf, Hjallaseli 7 í Reykjavík, og Verði tryggingum hf., Borgartúni 25 í Reykjavík.

Stefnendur gera þá kröfu að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða þeim 13.118.778 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. maí 2008 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnenda og málskostnaðar úr hendi þeirra.

I

Mál þetta lýtur að ætluðum bótaskyldum mistökum stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef S-kvk-ef í starfi löggilts fasteignasala, en stefnda hafði keypt lögboðna ábyrgðartryggingu fasteignasala hjá stefnda Verði tryggingum hf.

Málsatvik er þau að í mars 2006 var fasteignin Dofrakór 5 í Kópavogi, sem þá var í byggingu, boðin til sölu fyrir milligöngu stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef sem löggilts fasteignasala hjá Fasteignamiðlun Reykjavíkur ehf. Í söluyfirliti sagði að um væri að ræða „stórglæsilega 410,6 fm eign á frábærum stað neðarlega í Kórahverfi Kópavogs með innbyggðum 53,1 fm bílskúr. Eignin verður afhent fullbúin að utan, tilbúin undir tréverk að innan og lóðin grófjöfnuð. Eignin er öll hin vandaðasta með hágæða raflagnakerfi frá Lumex þar sem gert er ráð fyrir Instabus stýrikerfi. Áltré gluggar með gasthermo er í öllu húsinu. Húsið er einangrað að utan, flísalagt og steniklætt. [...] Þetta er eign fyrir þá sem vilja hafa allt til alls innan veggja heimilisins. Eign sem á fáa sína líka.“ Stefnandi, S-kvk-nf R-kvk-nf, gerði kauptilboð í eignina 18. apríl 2006, sem var samþykkt af eiganda hennar, N-kk-þgf S-kk-þgf, sama dag. Í því sagði að kaupsamningur skyldi undirritaður eigi síðar en 10 dögum eftir að fokheldisvottorð hefði verið gefið út. Þá skyldi afsal gefið út eigi síðar en 10 dögum eftir að eigninni hefði verið skilað samkvæmt skilalýsingu. Ennfremur sagði í kauptilboðinu: „Verði eignin afhent síðar en 31.12.2006 reiknast dagsektir á seljanda sem nema 10.000 krónum fyrir hvern dag sem afhending dregst.“ Um afhendingardag eignar sagði hins vegar í kauptilboðinu að hann væri „við afsal“. Greiðslutilhögun skyldi síðan vera þannig að tveir þriðju kaupverðsins skyldu greiddir með peningum við undirritun kaupsamnings, en einn þriðji „með peningum við útgáfu afsals.“ Segir í stefnu að við gerð kauptilboðsins hefðu stefnendur reiknað með því að geta hafið vinnu við að innrétta húsið fljótlega eftir gerð kaupsamnings þannig að tryggt væri að þau gætu flutt inn í það þegar þau hefðu afhent fasteign sem þau þá áttu að Fjallalind 44 í Kópavogi, en miðað hafi verið við að hún yrði afhent kaupanda hennar eigi síðar en 1. október 2006. Hefðu stefnendur lagt þann skilning í kauptilboðið um Dofrakór 5 að eignin yrði afhent þeim til innréttingar og íbúðar fyrir 1. júlí 2006. Seljandi myndi hins vegar eftir það tímamark halda áfram vinnu við eignina samkvæmt skilalýsingu og ljúka tilgreindum verkum eigi síðar en 31. desember 2006.

Fokheldisvottorð vegna Dofrakórs 5 var gefið út 25. apríl 2006. Var í framhaldinu boðað til kaupsamningsgerðar. Sendi stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf stefnendum drög að kaupsamningi 18. maí 2006, en stefnandi, Þ-kk-nf R. K-kk-nf, var þá orðinn aðili að kaupunum við hlið eiginkonu sinnar, stefndu S-kvk-ef. Voru drög þessi í samræmi við kauptilboð, meðal annars um dagsektir yrði skiladráttur á verkum. Í stefnu segir að stefnendur hefðu talið að breyta þyrfti tveimur atriðum í þessum drögum. Annars vegar þyrfti að koma fram hvenær stefnendur fengju eignina til afnota, það er til þess að hefjast handa við innréttingar og í framhaldinu til íbúðar. Hefðu stefnendur gert tillögu um að miðað yrði við 1. júlí 2006 hvað þetta varðar. Hins vegnar hefðu athugasemdir stefnenda lotið að því hvenær veðskuldum skyldi aflétt. Hefði tillaga stefnenda gengið út á það að búið yrði að ganga frá þessum þætti málsins innan 15 daga frá undirritun kaupsamnings, það er eigi síðar en 1. júní 2006. Þessum tveimur atriðum hefðu stefnendur komið á framfæri við stefndu E-kvk-þf L-kvk-þf. Daginn eftir, það er 19. maí 2006, var kaupsamningur undirritaður og honum þinglýst. Skjalið sem lagt var fyrir samningsaðila til undirritunar og undirritað af þeim hafði hins vegar að geyma tvær veigamiklar breytingar frá þeim drögum sem gengu á milli þeirra daginn áður. Var þar annars vegar um það að ræða að tilgreiningu á afhendingardegi eignar hafði verið breytt og hljóðaði nú upp á „01.07.2006(við afsal)“. Hins vegar var dagsektaákvæðið fellt út úr samningnum, en í staðinn kominn eftirfarandi texti: „Afhendingardagur verður eigi síðar en 1. júlí 2006 þ.e. ef samkomulag næst um framkvæmdarliði byggingarinnar. Afsal skal fara fram eigi síðar en 10 dögum eftir að eigninni verður skilað samkvæmt skilalýsingu.“

Til ágreinings kom á milli stefnenda og seljanda eignarinnar. Höfðaði seljandinn mál á hendur stefnendum til heimtu eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 20.000.000 krónur. Stefendur höfðuðu gagnsakarmál og gerðu upphaflega kröfu á hendur seljanda að fjárhæð 27.434.547 krónur sem væri tilkominn vegna vanefnda á kaupsamningi af hálfu hans. Tók meginhluti gagnkröfunnar í þeim búningi annars vegar til þess að seljandi hafi ekki skilað eigninni í því horfi sem skilalýsing gerði ráð, en hins vegar var krafist bóta vegna galla sem væru á smíði hússins. Að auki höfðu stefnendur uppi kröfu um endurgreiðslu á útlögðum kostnaði að fjárhæð 300.000 krónur. Að fenginni matsgerð var gagnkrafan síðan lækkuð í 22.693.000 krónur. Má af gögnum málsins ráða að þar af taki krafa að fjárhæð 18.383.000 krónur til þeirra atriða sem mynduðu upphaflega dómkröfu stefnenda samkvæmt gagnstefnu. Við hana var síðan bætt kröfu vegna dagsekta í 431 dag að fjárhæð 4.310.000 krónur. Máli þessu lauk með dómsátt 6. mars 2008. Samkvæmt henni skuldbundu stefnendur sig til að greiða seljanda eignarinnar 8.200.000 krónur gegn útgáfu afsals fyrir henni. Hvor aðila skyldi bera sinn málskostnað.

Í stefnu er að því er þennan ágreining varðar vísað til þess að þegar kom fram á haustið 2006 hafi stefnendum orðið ljóst að í óefni væri komið varðandi skil seljanda á verkum við húsið. Í byrjun október hefðu þau fært það í tal við seljanda að þau tækju yfir frágang hússins að utan. Þrátt við viðræður hafi ekki náðst niðurstaða um þetta og þegar kom fram í nóvember hafi vinna seljanda við húsið nánast verið niður fallin. Hefðu stefnendur ítrekað freistað þess að ná samkomulagi um að þau yfirtækju, á ábyrgð seljanda, þá verkþætti sem ekki hafði verið lokið við á þessu tímamarki og ennfremur að gert yrði við galla á húsinu sem þá hefðu verið komnir fram. Þegar líða fór að umsömdum skiladegi verka samkvæmt kaupsamningi og útgáfudegi afsals, 31. desember 2006, hafi verið orðið ljóst að seljandi myndi ekki bæta úr göllum á hinu selda og ekki ljúka verkum í tæka tíð. Þegar fyrir hafi legið með þeim hætti að skiladráttur yrði á verkinu hefðu stefnendur tekið það til bragðs að halda eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi upp í þessar vanefndir. Seljandi hafi þá höfðað það mál á hendur þeim sem að framan er getið. Fjölskipaður dómur, skipaður embættisdómara og tveimur sérfróðum meðdómendum, hafi leitað sátta með aðilum við upphaf aðalmeðferðar 6. mars 2008 og hafi þá komið í ljós að verulega hallaði á stefnendur sökum þess hvernig staðið hafi verið að gerð söluyfirlits og kaupsamnings um eignina. Hafi stefnendum reynst illmögulegt að halda fram kröfum sínum sem byggðust á söluyfirliti og kaupsamningi, sem áður er gerð grein fyrir. Til þess að takmarka tjón sitt hefðu stefnendur samþykkt að ganga að þeirri niðurstöðu sem sáttaumleitanir fjölskipaðs dóms leiddu til. Sú niðurstaða sem þar fékkst hafi engu skilað upp í skiladrátt, tiltekna galla á eigninni og kostnað þeirra af málinu, meðal annars vegna matsgerðar sem þau hefðu neyðst til þess að afla til þess að takmarka tjón sitt.

Í greinargerð segir um málsatvik að eignin hafi verið afhent stefnendum 1. júlí 2006, svo sem ákvæði í kaupsamningi gerði ráð fyrir. Á daginn mun svo hafa komið að seljandinn hafi átt í erfiðleikum við að efna samning sinn við stefnendur, bæði hvað varðar framkvæmdahraða og gæði verksins. Hafi samningsaðilar átt í ýmsum samskiptum vegna þessa. Í fyrstu hafi samskipti þessara aðila verið það náin að stefnendur hefðu útvegað seljanda verktaka vegna ákveðins verkþáttar við hús sem hann var að byggja fyrir sjálfan sig að Dofrakór 7 og greitt kostnað sem af því hlaust. Snuðra hafi hins vegar hlaupið á þráðinn þegar leið á árið 2006 þegar stefnendur hefðu hafnað því að seljandi lyki við smíði hússins og hvorki fallist á áskoranir hans þar að lútandi né á kröfu hans um greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs. Hefðu stefnendur haldið því fram að kostnaður við úrbætur á göllum og óloknum verkum næmi hærri fjárhæð, það er að þessi kostnaður næmi ríflega tuttugu milljónum króna á meðan eftirstöðvarnar næmu tæplega nítján milljónum króna. Matsgerð, sem stefnendur öfluðu, hafi síðan leitt allt annað í ljós. Við svo búið hafi stefnendur séð sæng sína útbreidda og þá ákveðið að auka við dómkröfur sínar með því að leita aftur til fyrstu samningsdraga milli þessara aðila þar sem sett hafði verið fram skilgreint dagsektarákvæði, 10.000 krónur á dag, ef seljandi afhenti eignina ekki á tilskildum afhendingardegi, 31. desember 2006. Hefðu stefnendur leitað til stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef af þessu tilefni og gaf hún út yfirlýsingu, sem stefnendur sömdu, sem lögð var fram af hálfu stefnenda í málinu gegn seljandanum 25. janúar 2008. Í kjölfarið hafi stefnendur svo útbúið nýja kröfugerð á hendur seljanda, byggða á nýjum málsástæðum þar sem haldið var uppi fjárkröfum samtals að fjárhæð 22.693.000 krónur. Hafi hin nýja kröfugerð þannig falið í sér að seljanda bæri skylda til greiða stefnendum 2.693.000 krónur auk þess að gefa eftir 20 milljónir króna af kaupverði eignarinnar. Niðurstaðan í dómsmáli þessara aðila hafi svo orðið sú sem að framan er rakið. Í sáttinni sem tókst felist engar efnislegar forsendur fyrir niðurstöðu málsins samkvæmt henni. Hinn 17. apríl 2008 hafi því síðan fyrst verið hreyft við stefndu E-kvk-þf L-kvk-þf að stefnendur teldu hana standa í óbættum sökum við sig.

Í ódagsettri yfirlýsingu stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef, sem vísað hefur verið til hér að framan, segir svo meðal annars: „Þegar gengið var frá kaupsamningi um eignina þann 19. maí 2006, var gerður almennur fyrirvari um framkvæmdarliði byggingarinnar án þess að dagsektarákvæðis í kauptilboði væri sérstaklega getið. Þar sem ekki var rætt sérstaklega um að fella dagsektarákvæðið niður taldi undirritaður löggiltur fasteignasali að það héldi gildi sínu að fullu.“

II

Stefnendur byggja kröfur sínar á því að við gerð kaupsamnings um fasteignina Dofrakór 5 hafi orðið mistök sem stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf beri ábyrgð á sem sá löggilti fasteignasali er hafi haft milligöngu um viðskiptin. Mistökin hafi leitt til tjóns fyrir stefnendur, sem þau geti krafið stefndu um að þeir bæti sér á grundvelli reglna um skaðabótaábyrgð fasteignasala og starfsábyrgðartryggingar sem stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf hafi á þessum tíma haft hjá stefnda Verði tryggingum hf.

Að mati stefnenda eru þessi mistök þríþætt.

Í fyrsta lagi hafi ákvæði um dagsektir verið fellt út án þess að það væri sérstaklega rætt milli aðila. Þessi mistök hefðu leitt til þess að stefnendur gátu ekki, er seljandi gerði kröfur á þau, borið fyrir sig bótaábyrgð á hlutrænum grunni vegna skiladráttar, enda sé engri réttarreglu fyrir að fara í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup sem mæli fyrir um skaðabætur á hlutrænum grunni fyrir skiladrátt á fasteignum sem afhentar eru í byggingu. Vegna þessara mistaka hafi seljandi getað mótmælt því að lög um þjónustukaup ættu við um kaupsamninginn og að hann væri skyldur til þess að greiða dagsektir vegna skiladráttar. Hefðu mistök stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef, sem fasteignasala, falist í því að ganga frá samningi án þess að réttarstaða kaupenda væri glögg hvað varðar kaup þeirra á verkum (þjónustu) eftir að þau höfðu fengið eignina afhenta til íbúðar.

Í öðru lagi hafi ákvæði samningsins um afhendingardag verið afar óljós og breytingar gerðar á þeim án þess að tekin væri afstaða til þess hvað fælist í þeirri breytingu fyrir stefnendur. Hafi enda komið á daginn að viðsemjandi stefnenda stofnaði til ágreinings um það hvað fælist í þessum ákvæðum, meðal annars út frá þeirri forsendu að eignin hafi verið afhent 1. júlí 2006 og að kaupendur gætu ekki borið fyrir sig galla á hinu selda vegna vinnu þeirra sjálfra við eignina eftir það tímamark.

Í þriðja lagi hafi farist fyrir að tilgreina í kaupsamningi hvernig seljandi skyldi standa að því að afhenda eignina „með hágæða raflagnakerfi frá Lumex þar sem gert er ráð fyrir Instabus stýrikerfi“ eins og segi í söluyfirliti, útbúnu af stefndu E-kvk-þgf L-kvk-þgf. Að fenginni ráðgjöf stefndu hefðu stefnendur staðið í þeirri trú að tilvísun til ÍST 51, kafla 4.5 (byggingarstig 5, tilbúin til innréttingar) væri nægjanleg til þess að taka af vafa um að raflagnakerfi hússins skyldi skilað með öllum smáspennubúnaði, stjórnbúnaði og lögnum á kostnað verksala. Lágspennubúnaður væri hins vegar undanskilinn. Þegar til kastanna kom í dómsmáli sem rekið var milli aðila kaupsamningsins hafi hins vegar orðið ljóst að hinir sérfróðu meðdómendur töldu ákvæði í söluyfirliti og kaupsamningi ekki nægja til þess að fella mætti á seljanda umræddan kostnað við „hágæða raflagnakerfi“. Hefðu stefnendur því setið uppi með stórfelldan kostnað, sem metinn hefur verið af dómkvöddum matsmönnum á 4,3 milljónir króna. Í þessu sambandi liggi og fyrir að umrædd fasteignarviðskipti voru neytendakaup í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en að auki megi vera ljóst að stefnendur voru neytendur í þessum viðskiptum samkvæmt 3. mgr. 1. gr. laga nr. 42/2000 um þjónustukaup, enda hafi seljandinn verið byggingaverktaki. Hefðu stefnendur því átt rétt til þess að fasteignasali aflaði fyllstu upplýsinga um það hvað fælist í ákvæði söluyfirlits um afhendingu.

Stefnendur telja ljóst að öll þrenn ofangreind mistök feli í sér brot á ákvæðum laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Lög þessi gildi um starfsemi stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef og starfsábyrgðartryggingu stefnda Varðar trygginga hf. og voru grundvöllur umboðs sem stefnendur veittu stefndu. Í umboðinu sé sérstaklega vísað til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 99/2004 laganna, þar sem fram komi að öll skjalagerð og samningagerð skuli vera vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig sé glögg.

Að mati stefnenda liggur fyrir með óyggjandi hætti í ljósi niðurstöðu af málshöfðun seljandans á hendur þeim, að óvönduð skjalagerð og óvissa um réttarstöðu kaupenda samkvæmt kaupsamningi hafi leitt til þess að stefnendur urðu fyrir verulegu tjóni af fasteignaviðskiptunum. Áðurnefnd yfirlýsing stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef feli einnig í sér viðurkenningu hennar á því að skjalagerðin hafi verið óvönduð og bitnað á réttarstöðu stefnenda sem kaupenda. Tilraunir stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef til þess að draga þessa yfirlýsingu til baka séu hins vegar haldlausar, enda legið fyrir að yfirlýsingin væri gefin til framlagningar í dómsmáli sem seljandi höfðaði.

Þá benda stefnendur á að lögbundin ábyrgð fasteignasala byggi á reglum um sérfræðiábyrgð og ströngu mati á athöfnum þess sem undir slíkar reglur fellur. Ríkar kröfur séu gerðar til aðgæslu og vandvirkni. Í tilviki stefnenda hafi verið sérstök ástæða til þess að huga að því hvernig gengið væri frá kaupunum í ljósi þess að verið var að selja ófullgert íbúðarhús í byggingu þar sem seljandi tók að sér að ljúka tilteknum verkum.

Nánar tiltekið byggja stefnendur á því að stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf hafi brotið gegn eftirfarandi lögbundnum skyldum fasteignasala: Skyldu til þess að gera söluyfirlit svo úr garði að afhendingarástand ófullgerðrar eignar sé ljóst, meðal annars með tilliti til opinbera staðla, sbr. 10. og 11. gr. laga nr. 99/2004. Skyldu til þess að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda, sbr. 15. gr. laganna. Skyldu varðandi samnings- og skjalagerð, sbr. 16. gr. þeirra.

Kröfu sína, 13.118.778 krónur, sundurliða stefnendur með eftirfarandi hætti:

1. Dagsektir í 431 dag, 10.000 kr. á dag kr. 4.310.000

2. Gallar sem ekki fengust bættir úr hendi seljanda kr. 2.537.000

3. Lúkning verka sem ekki fékkst bætt úr hendi seljanda kr. 4.300.000

4. Kostnaður við matsgerð kr. 878.512

5. Málskostnaður skv. framlögðum málskostnaðarreikningi kr. 1.093.266

III

Að mati stefndu er engri saknæmri háttsemi til að dreifa sem leitt getur til ábyrgðar af þeirra hálfu gagnvart stefnendum. Að því er varðar sýknukröfu almennt vísa stefndu til þess að stefnendur hafi rekið mál á hendur seljanda umræddrar fasteignar, N-kk-þgf S-kk-þgf, án þess að gera stefndu á einhvern hátt grein fyrir því að þau teldu sig eiga harma að hefna gegn stefndu. Þannig hafi stefndu algjörlega farið á mis við alla möguleika á að gæta hugsanlegra hagsmuna sinna, til dæmis með meðalgöngusök í því máli, en stefndu eigi eðli máls samkvæmt mjög óhægt um vik með að verjast kröfugerð sem lúti að verulegu leyti að ástandi fasteignar sem þau hafi engin umráð yfir. Í annan stað feli kröfugerð þessa máls í sér einhvers konar afgang af kröfum sem stefndu annað hvort treystu sér ekki til að ná fram gagnvart seljanda eignarinnar eða létu undir höfuð leggjast að gera á hendur honum með fullnægjandi hætti. Það geti ekki verið á ábyrgð annarra en stefnenda. Dómsmálinu gegn seljandanum hafi svo lokið með sátt en ekki með úrlausn sem leggja megi til grundvallar samkvæmt 4. mgr. 116. gr. laga um meðferð einkamála, en með sátt sé sakarefni máls ráðstafað og sú niðurstaða sem með henni fæst hafi engin réttaráhrif gagnvart þeim sem ekki áttu aðild að því tiltekna máli.

Í málinu tefla stefndu fram eftirfarandi málsástæðum til stuðnings kröfu um sýknu af þeirri kröfu stefnenda sem tekur til dagsektarákvæðis. Í fyrsta lagi hafi ekkert slíkt ákvæði verið í kaupsamningnum sem stefnendur gerðu við N-kk-þf S-kk-þf. Stefnendur hafi ritað undir kaupsamninginn sem hafi verið skýr og ótvíræður um þetta, enda augljós efnismunur á honum og þeim samningsdrögum sem áður lágu fyrir. Í öðru lagi hafi verið kveðið á um að afhending eignarinnar færi fram 1. júlí 2006, það er að hún yrði afhent „eigi síðar” en þann dag með þeim fyrirvara að samkomulag næðist um framkvæmdaliði byggingarinnar. Kaupsamningsaðilar hefðu ekki leitað til stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef um skjalagerð í tengslum við slíkt samkomulag, en fyrir liggi í skjölum málsins að eignin hafi verið afhent stefnendum þennan tiltekna dag. Kaupsamningur aðila vísi í þessum efnum augljóslega til forsendna sem ekki lágu fyrir á kaupsamningsdegi, en hvernig til tókst sé alfarið á ábyrgð stefnenda og seljandans, enda hafi ekki verið óskað eftir því að stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf ætti frekari aðkomu að málinu. Frá og með þessum tíma hefðu stefnendur haft eignina til ráðstöfunar og íbúðar, eins og það er orðað í stefnu. Í því felst að mati stefndu annað tveggja viðurkenning í verki á viðtöku eignarinnar og að skilyrði um samkomulag um framkvæmdaliði samkvæmt kaupsamningi væri fullnægt, eða viðurkenning í verki á að stefnendur hafi fallið frá þessu skilyrði um samkomulag. Einu varði hvort eigi hér við þar sem dagsektarákvæði verði ekki beitt við slíkar aðstæður. Þá fái það engu breytt þótt við það yrði að miða að stefnendur hafi samið við seljanda um að hann ætti að ljúka framkvæmdum 31. desember 2006, enda raski þá slíkur samningur engu varðandi þetta grundvallaratriði um afhendingu eignarinnar. Í þriðja lagi hafi stefnendur ekki haldið kröfugerð um dagsektir á hendur seljanda réttilega til laga. Seljandinn hafi höfðaði mál á hendur þeim sem hafi verið þingfest 28. mars 2007, en stefnendur skilað greinargerð og höfðað gagnsök 25. apríl 2007. Þar hafi hvergi verið minnst á kröfu um dagsektir vegna afhendingardráttar og því fyrst hreyft nærri ári síðar með bókun 6. mars 2008. Ekkert liggi fyrir um að seljandi hafi fallist á að stefnendur ykju við kröfur málsins með svo síðbúnum hætti. Stefndu í þessu máli verði ekki dregin til ábyrgðar vegna kröfu sem ekki hafi verið haldið fram réttilega gagnvart þeim sem stefnendur telja að hafi átt að bera hina upphaflegu samningsskyldu. Í fjórða lagi hefðu stefnendur gert dómsátt við seljanda um greiðslu tiltekinnar ósundurliðaðrar fjárhæðar sem fól í sér lækkun á dómkröfum hans vegna ósundurliðaðra gagnkrafna. Ekkert liggi þannig fyrir um það hvort dagsektarkrafa sé ekki hreinlega greidd. Þó það sé ósennilegt sé ekkert sem útiloki að seljandi hafi hreinlega fallist á hana. Allan vafi í þessum efnum verði að skýra stefnendum í óhag. Að framangreindu viðbættu sé til þess að líta að sú krafa stefnenda sem hér um ræðir sé að því leyti óljós að ekki liggi fyrir til hvaða tímabils dagsektarkrafa nái. Verði af málatilbúnaði stefnenda helst ráðið að stærstur hluti tímabilsins hafi liðið meðan stefnendur áttu í málaferlum við seljanda sem stefndu áttu ekki aðild að og geti því ekki borið ábyrgð á þegar af þeirri ástæðu.

Að því er varðar kröfu stefnenda að fjárhæð 2.537.000 krónur, en hún tekur samkvæmt framansögðu til galla sem ekki hafi fengist bættur úr hendi seljanda, er krafist sýknu þar sem stefnendur hafi ekki sannað að þau hafi orðið fyrir tjóni, en að auki liggi ekkert fyrir um tilurð ætlaðs tjóns, umfang þess og ábyrgðargrundvöll. Í dómsmálinu á milli stefnenda og N-kk-ef S-kk-ef hefðu stefnendur aflað matsgerðar til að sýna fram á tjón sitt. Málinu hafi lokið með sátt, svo sem áður greinir. Ekkert liggi fyrir um það hvaða gallar voru ekki bættir, né heldur um forsendur þeirrar niðurstöðu. Samkvæmt þessu verði framangreindri kröfu ekki haldið uppi gagnvart stefndu í þessu máli.

Varðandi kröfu að fjárhæð 4.300.000 krónur, en hún snýr að lúkningu tiltekinna verka sem ekki hafi fengist bætt úr hendi seljanda, sé þess fyrst að geta ekki verði séð að stefnendur hafi haldið kröfugerð, skilgreindri á þennan máta, til laga gagnvart seljandanum. Málsástæðu um skyldu hans til að afhenda slíkt raflangakerfi sé ekki getið í gagnstefnu í því máli sem rekið var á milli seljandans og stefnenda. Stefnendur verði að bera ábyrgð á því hvernig þau héldu á kröfum gagnvart viðsemjanda sínum. Þau geti ekki annað hvort látið rækslu hagsmuna sinna liggja milli hluta eða ákveðið að láta ekki á rétt sinn reyna þannig að þau geti sótt bætur úr hendi stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef sem keypt hafi lögboðna starfsábyrgðartryggingu hjá meðstefnda. Í annan stað liggi engin dómsniðurstaða fyrir þar sem því hefur verið slegið föstu að raflangakerfi af því tagi sem hér um ræðir hafi ekki verið meðal umsaminna áskilinna kosta í kaupsamningi um Dofrakór 5. Óljós ummæli sérfróðra meðdómsmanna, sem stefnendur vísi til í málsókn sinni nú, hafi hér ekki þá vigt að þýðingu hafi fyrir málstað þeirra. Af framansögðu leiði að á því er byggt af hálfu stefndu að þessi kröfuliður geti ekki talist tjón í skilningi skaðabótalaga. Engin sönnun þar um liggi fyrir, enda fari því fjarri að framsetning í söluyfirliti hafi falið í sér sjálfstæða ábyrgðaryfirlýsingu af hálfu stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef. Loks er áréttað að stefnendur gerðu dómsátt við seljanda um greiðslu tiltekinnar ósundurliðaðrar fjárhæðar sem fól í sér lækkun á dómkröfum hans vegna ósundurliðaðra gagnkrafna. Ekkert liggi þannig fyrir um það hvort þessi krafa vegna raflagnakerfis sé ekki hreinlega greidd. Þó það sé ósennilegt sé ekkert sem útiloki að seljandinn hafi hreinlega fallist á hana. Allan vafi í þessum efnum verði að skýra stefnendum í óhag.

Síðustu tveir kröfuliðir stefnenda fela í sér kröfu um greiðslu matskostnaðar og lögmannsþóknunar vegna máls stefnenda gegn N-kk-þgf S-kk-þgf. Að mati stefndu ber hér að sama brunni og fyrr, krafist er sýknu þar sem ekki sé fótur fyrir þessari kröfugerð. Á því er byggt af hálfu stefndu að stefnendur geti ekki ráðstafað sakarefnum sínum í dómsmálum að vild, stefndu til tjóns. Stefnendum hafi að sjálfsögðu verið frjálst að gefa eftir kröfur í dómsmálinu gegn N-kk-þgf, en það frelsi hafi engar réttarskapandi skyldur í för með sér fyrir aðila sem ekki eigi þar hlut að máli. Er og áréttað af hálfu stefndu að óháð öllum efnisrétti þessa dómsmáls hafi stefnendur átt lögvarða kröfu til þess að N-kk-nf bætti þeim þennan kostnað, það er allan matskostnaðinn og í það minnsta stærsta hluta af lögfræðikostnaðinum líka, sbr. 1. mgr. og 1. málsl. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Niðurstaðan hafi fremur verið stefnendum hagfelld en N-kk-þgf og augljóst tilefni hafi verið fyrir þau að æskja dómkvaðningar matsmanns og að sækja þing og taka til varna. Að minnsta kosti sé algerlega ljóst að sú ráðstöfun þessa sakarefnis að gefa N-kk-þgf S-kk-þgf þessa kröfu eftir skapi engan grundvöll fyrir kröfugerð á hendur stefndu.

Í niðurlagi greinargerðar sinnar vísa stefndu til þess að á því sýnist vera byggt öðrum þræði að lög um þjónustukaup hafi eða hefðu átt að geta skapað stefnendum rétt gagnvart N-kk-þgf S-kk-þgf og það sem hafi vantað upp á þeim efnum sé á ábyrgð stefndu. Þessu sé eindregið mótmælt. Fyrir liggi óumdeilanlega að kaupsamningurinn á milli stefnenda og N-kk-ef vísi samkvæmt efni sínu til óumsaminna atriða í tengslum við afhendingu eignarinnar 1. júlí 2006, það er að eignin yrði afhent „eigi síðar” en þann dag með þeim fyrirvara að samkomulag næðist um framkvæmdaliði byggingarinnar. Hvorki stefnendur né N-kk-nf hefðu leitað til stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef með skjalagerð í tengslum við slíkt samkomulag, en fyrir liggi í skjölum málsins að eignin hafi verið afhent stefnendum þann dag. Þá liggi líka fyrir að stefnendur og N-kk-nf áttu í margskonar samskiptum á næstu mánuðum og það svo mjög að stefnendur hafi verið farin að útvega N-kk-þgf iðnaðarmenn og leggja út fyrir vinnu þeirra í hans þágu. Hefði stefnendum verið í lófa lagið að neita viðtöku eignarinnar nema fyrir hefði legið skrifleg raunhæf verkáætlun og önnur gögn er lutu að framkvæmd þess sem ólokið var. Í gögnum frá stefnendum sé rakið að þau hafi strax á haustmánuðum 2006 verið farin að gera athugasemdir vegna framkvæmda á vegum N-kk-ef við húsið, en þrátt fyrir það hefðu þau ekki leitað eftir því við stefndu E-kvk-þf L-kvk-þf að hún hefði með höndum frekari skjalagerð sem tæki á þessum álitaefnum. Kaupsamningur aðila vísi í þessum efnum augljóslega til forsendna sem ekki lágu fyrir á kaupsamningsdegi, en hvernig til tókst sé alfarið á ábyrgð stefnenda. Stefnda hafi haft milligöngu um þessi tilteknu viðskipti, en hún hafi engin úrræði haft til þess að grípa inn í samningssamband aðila og samskipti þeirra á milli og knýja þá með einhverjum hætti til að útfæra betur og nákvæmar hvernig standa ætti að framkvæmdaliðum byggingarinnar eins og það er orðað. Því beri stefndu enga ábyrgð á því hvort nefnd lög nr. 42/2000 hafi átt við um réttarsamband stefnenda og N-kk-ef S-kk-ef. Skoða verði áðurnefnda yfirlýsingu stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef í ofangreindu ljósi. Hún hafi annars vegar falið í sér framsetningu á því hvað fram kom í kauptilboði og uppkasti af kaupsamningi og hins vegar hugmyndum stefnenda um það hvernig útfæra hefði átt samkomulag aðila á milli í þessum efnum, enda hafi skjalið verið samið á þeirra vegum og fól ekki í sér heildarmyndina ef svo megi að orði komast, það er ekki hafi þar verið vikið að samningi málsaðilanna, heldur einvörðungu tilboði og drögum að kaupsamningi.

IV

1

Svo sem fram er komið gerðu stefnendur og N-kk-nf S-kk-nf með sér samning 19. maí 2006 um kaup stefnenda á íbúðarhúsinu að Dofrakór 5 í Kópavogi sem N-kk-nf var þá með í byggingu. Hafði stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf milligöngu um kaupin og annaðist skjalagerð í tengslum við þau.

Þegar stefnandi S-kvk-nf R-kvk-nf gerði 18. apríl 2006 kauptilboð í eignina, sem samþykkt var af seljanda sama dag, höfðu stefnendur undir höndum söluyfirlit og skilalýsingu fyrir eignina sem vísað er til í yfirlitinu. Var sérstaklega tekið fram í kauptilboðinu að það væri gert „miðað við“ þessi gögn sem kaupandi hefði kynnt sér. Í söluyfirlitinu sagði að eignin yrði afhent fullbúin að utan með grófjafnaðri lóð, en tilbúin undir tréverk að innan. Þar sagði ennfremur að eignin væri „öll hin vandaðasta með hágæða raflagnakerfi frá Lumex þar sem gert er ráð fyrir Instabus stýrikerfi“. Í kauptilboði var síðan ákvæði þess efnis að yrði eignin afhent síðar en 31. desember 2006 skyldu reiknast dagsektir á seljanda, 10.000 krónur á dag fyrir hvern þann dag sem dráttur yrði á afhendingu eignarinnar. Í drögum að kaupsamningi, sem stefnendur fengu í hendur 18. maí 2006, stóð dagsektaákvæðið óhaggað og afhendingardagur og útgáfudagur afsals í reitum á framhlið skjalsins var tilgreindur 31. desember 2006. Í sérstöku ákvæði á bakhlið þess var síðan sérstaklega mælt fyrir um það að eignin yrði laus til afnota fyrir kaupanda 31. desember 2006. Þá sagði svo í þessum drögum: „Kaupendur hafa kynnt sér skilalýsingu um eignina (ÍST 51-4.5.) sem telst vera hluti af kaupsamningi þessum og sætta sig við hana að öllu leyti.“ Umfram þetta var því ekki lýst í hvaða ástandi eignin skyldi afhent stefnendum. Fram er komið að stefnandi Þ-kk-nf óskaði eftir því að stefnendur gætu hafið framkvæmdir innanhúss 1. júlí 2006. Til samræmis við þetta breytti hann framangreindri dagsetningu á bakhlið skjalsins í 1. júlí 2006. Þegar kaupsamningur var undirritaður 19. maí 2006 hafði dagsektaákvæðið verið fellt út og inn komið ákvæði sem kvað á um það að eignin skyldi afhent eigi síðar en 1. júlí 2006, þó að því gefnu að samkomulag næðist um framkvæmdarliði byggingarinnar, eins og það er orðað. Þá skyldi afsal gefið út eigi síðar en 10 dögum eftir að eigninni hefði verið skilað samkvæmt skilalýsingu. Var þessi texti feitletraður. Ákvæði um það í hvaða ástandi eignin skyldi afhent stefnendum var óbreytt. Þá sagði svo í kaupsamningum: „Allar breytingar sem kunna að verða gerðar samkv. skilalýsingu skulu vera skriflegar og vottaðar af RE/MAX BORG. Verði gerðar breytingar sem lækka söluverð eignarinnar munu þær koma til frádráttar frá afsalsgreiðslu.“ Í reit á framhlið kaupsamningsins, sem ber yfirskriftina „afhendingardagur eignar“ hafði verið færð dagsetningin 01.07.2006 og orðunum „við afsal“ hnýtt þar aftan við, en í reit fyrir útgáfudag afsals var á hinn bóginn skráð dagsetningin 31.12.2006. Í 5. grein á bakhlið samnings var síðan tekið fram, svo sem stefnendur höfðu óskað eftir, að eignin skyldi vera laus til afnota fyrir kaupanda 1. júlí 2006.

Á meðal gagna málsins er skjal sem var undirritað af stefnendum og N-kk-þgf S-kk-þgf 17. júlí 2006 og ber það yfirskriftina „ávísun á greiðslur“. Í skjalinu, sem stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf kveðst hafa samið, er vísað til þess að samkvæmt kaupsamningi um Dofrakór 5 hafi stefnendum borið að greiða N-kk-þgf 23.000.000 krónur við útgáfu afsals eigi síðar en 31. desember 2006. Með skjalinu skuldbundu stefnendur sig til að greiða 20.000.000 krónur „til Fasteignamiðlunar Reykjavíkur ehf. c/o E-kvk-ef L-kvk-þgf S-kvk-ef“ þegar afsal yrði gefið út. Er óumdeilt að til grundvallar þessu hafi legið samkomulag um að síðasta kaupsamningsgreiðsla yrði lækkuð um 3.000.000 krónur vegna verka sem N-kk-nf hafi samkvæmt kaupsamningi átt að skila fullkláruðum en stefnendur hefðu tekið að sér að vinna. Mun þessi breyting hafa tekið til hleðslu milliveggja. Af gögnum málsins má ráða að auk þessa hafi stefnendur tekið að sér vinnu við múrverk utanhúss, en í stefnu í máli N-kk-ef á hendur þeim kemur fram að krafa hans um greiðslu eftirstöðva kaupverðs hafi verið lækkuð um 1.170.000 krónur vegna þessa. Umfram þetta voru ekki gerðar breytingar frá kaupsamningi sem lutu að því í hvaða ástandi seljanda bar að afhenda eignina til stefnenda.

Krafa stefnenda um bætur tekur svo sem fram er komið í fyrsta lagi til þess að vegna mistaka stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef hafi dagsektaákvæði í samþykktu kauptilboði fallið niður þegar gengið var frá formlegum kaupsamningi og að þau hafi því ekki getað krafið viðsemjandi sinn um greiðslu dagsekta vegna skiladráttar af hans hálfu. Nemur þessi liður bótakröfunnar 4.310.000 krónum.

Í aðilaskýrslu stefnanda Þ-kk-ef R. K-kk-ef kom fram að stefnendur hafi gert fjórar athugasemdir við kaupsamningsdrögin sem vísað er til hér að framan. Sú eina sem hér telst hafa þýðingu tók að sögn Þ-kk-ef til þess að stefnendur fengju eignina afhenta 1. júlí 2006 til þess að hefja vinnu við framkvæmdir innanhúss. Eftir sem áður hafi verið við það miðað að seljandi lyki við sína verkþætti eigi síðar en 31. desember 2006 að viðlögðum dagsektum gengi það ekki eftir.

Í aðilaskýrslu sinni bar stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf á þann veg að hún hafi í samræmi við venju lesið samninginn yfir í áheyrn stefnenda og þannig kynnt þeim efni hans. Þá kvaðst hún vera viss um að þær breytingar sem gerðar voru á kaupsamningi frá þeim drögum sem stefnendur hefðu áður fengið i hendur hefðu verið ræddar sérstaklega. Í skýrslum sínum höfnuðu stefnendur þessu, en kváðust sjálf hafa lesið samninginn yfir áður en þau undirrituðu hann og ekki áttað sig á því að hann hefði ekkert dagsektaákvæði að geyma. Aðspurð um niðurfellingu dagsektaákvæðis skýrði stefnda svo frá að stefnandi Þ-kk-nf hafi haft samband við hana og kynnt henni að stefnendur hefðu hug á að taka að sér framkvæmdir innanhúss sem ella hefðu átt að vera í verkahring seljanda eignarinnar. Í þessu hafi falist breyting frá samþykktu kauptilboði. Hafi henni þótt óeðlilegt í ljósi þessa að dagsektir gætu fallið á seljanda vegna verka sem stefnendur myndu taka að sér að vinna.

Áður er rakið efni skriflegrar yfirlýsingar sem stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf gaf í tilefni af því dómsmáli sem reis á milli stefnenda og N-kk-ef S-kk-ef, en þar lýsir hún því yfir að þar sem ekki hafi verið rætt sérstaklega um að fella dagsektaákvæðið niður hafi hún talið að það ætti að fullu að halda gildi sínu. Í skýrslu sinni fyrir dómi gaf stefnda þá skýringu á þessu að stefnandi Þ-kk-nf hafi komið að máli við hana í janúar 2008 og beðið hana um að undirrita þessa yfirlýsingu, en óumdeilt er að hann samdi hana. Stefnda hafi þá verið komin í nýtt starf og ekki verið í aðstöðu til að skoða gögn sem vörðuðu málið. Þá hafi hún á þessum tíma ekki munað hvað varð til þess að dagsektaákvæðið var fellt út og í hugsunarleysi undirritað yfirlýsinguna.

Málsókn stefnenda til grundvallar liggur samkvæmt framansögðu sá skilningur þeirra á efni kaupsamnings að þau fengju eignina afhenta að hluta 1. júlí 2006 og þá á því byggingarstigi að þau gætu hafið vinnu við framkvæmdir innanhúss. Að þessu undanskildu hafi verið við það miðað að verklok af hálfu seljandans yrðu eigi síðar en 31. desember 2006. Gögn málsins renna ótvíræðum stoðum undir þennan skilning þeirra. Stefnendur voru að festa kaup á húsi sem var í byggingu og þau áttu að fá afhent fullbúið að utan, en tilbúið undir tréverk að innan. Höfðu stefnendur þannig ríka og augljósa hagsmuni af því að ákvæði um dagsektir yrði tekið inn í kaupsamninginn og svo sem kveðið var á um í samþykktu kauptilboði og drögum að kaupsamningi sem þau fengu í hendur daginn áður en kaupsamningur var undirritaður. Við þessar aðstæður bar stefndu E-kvk-þgf L-kvk-nf skylda til, sem sá löggilti fasteignasali sem hafði milligöngu um þessi viðskipti, að gæta réttmætra hagsmuna stefnenda og sjá til þess að réttarstaða þeirra væri sem gleggst um þetta atriði, sbr. 15. gr. og 2. mgr. 16. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, en ríkar kröfur mátti gera til hennar í þessum efnum. Breytir þá engu þótt fyrir hafi legið við undirritun kaupsamnings að til þess gæti komið að stefnendur tækju að sér á síðari stigum og með sérstöku samkomulagi að vinna verk sem seljanda bar samkvæmt kaupsamningi að skila fullkláruðum, en hér að framan er gerð grein fyrir því hver reyndin varð varðandi þetta. Telst stefnda með vísan til þess sem að framan er rakið ekki hafa gefið viðhlítandi skýringar á því að dagsektaákvæði í samþykktu kauptilboði og kaupsamningsdrögum frá 18. maí 2006 var fellt út úr kaupsamningi sem aðilar undirrituðu daginn eftir. Er og ósannað að um þessa breytingu hafi sérstaklega verið rætt við undirritun kaupsamningsins. Þá þykja ekki vera efni til að líta svo á að með því að stefnendur lásu kaupsamninginn yfir megi fella á þau sjálf alla ábyrgð á því hvernig til tókst við endanlega samningsgerð að þessu leyti, né heldur að þau hafi með einum eða öðrum hætti fallið frá ákvæði um dagsektir. Vegna þeirrar saknæmu vanrækslu stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef sem hér hefur verið lýst áttu stefnendur ekki lögvarða kröfu á hendur viðsemjanda sínum um greiðslu dagsekta frá og með 1. janúar 2007 og að því gefnu að hann hefði þá ekki lokið þeim verkum við smíði hússins sem hann átti að hafa með höndum.

Af málatilbúnaði stefnenda er ljóst að krafist er dagsekta fyrir tímabilið 1. janúar 2007 til 6. mars 2008, en þann dag var dómsáttin á milli þeirra og seljanda eignarinnar gerð. Í sáttinni fólst viðurkenning á því gagnvart stefnendum að eignin hefði enn ekki verið afhent þeim í umsömdu ástandi. Réttmæt krafa stefnenda á hendur stefndu um greiðslu dagsekta tekur til sama tímabils og þau hefðu, ef réttilega hefði verið að málum staðið, getað borið fyrir sig í kröfugerð á hendur viðsemjanda sínum. Umfram þetta tekur málsvörn stefndu ekki til tímabils dagsekta, fjárhæðar þeirra og mögulegrar lækkunar á þeim. Þá þykir mega leggja til grundvallar að greiðsla til stefnenda samkvæmt dómsátt í máli á milli þeirra og N-kk-ef S-kk-ef hafi í engu tekið til þeirra.

Með vísan til þess sem nú hefur verið rakið verður sá liður í bótakröfu stefnenda sem hér hefur verið til umfjöllunar að fullu tekinn til greina.

2

Í öðru lagi snýr bótakrafa stefnenda að því ákvæði söluyfirlits að fasteigninni að Dofrakór 5 yrði skilað „með hágæða raflagnakerfi frá Lumex þar sem gert er ráð fyrir Instabus stýrikerfi“. Staðhæfa stefnendur að tilboð stefnanda S-kvk-ef í eignina hafi miðast við að þessi búnaður myndi fylgja henni. Það hafi ekki gengið eftir vegna mistaka stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef við kaupsamningsgerð og þau því ekki getað haft uppi kröfu á hendur seljanda eignarinnar vegna þessa. Eru þau ákvæði söluyfirlits, kauptilboðs og kaupsamnings sem lúta að því í hvaða ástandi eignin skyldi afhent stefnendum rakin í kafla 1 hér að framan. Við það er því að bæta, að í skilalýsingu fyrir eignina sagði svo meðal annars: „Pípur fyrir raf- og boðlagnir milli taflna og tengidósa verða fullgerðar. Aðal- og greinitöflur verða fullgerðar m.t.t. vinnuljósa án stýrikerfa.“ Þá er á bakhlið kaupsamnings vísað til söluyfirlits og þar tekið fram að aðilar hafi kynnt sér það og engar athugasemdir gert.

Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004 hvílir sú skylda á fasteignasala að gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand fasteignar sem má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar kaupanda um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana. Samkvæmt 2. mgr. 10. gr. laganna skal söluyfirlit afhent væntanlegum tilboðsgjafa. Þótt stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf hafi ekki samið það söluyfirlit, sem kauptilboð stefnanda S-kvk-ef var meðal annars grundvallað á, var það liður í þeirri milligöngu sem hún hafði í þessum viðskiptum og það var undirritað af henni. Til þess er hins vegar að líta að tilvitnað ákvæði söluyfirlitsins verður vart skilið á þann veg samkvæmt orðanna hljóðan að stýrikerfið yrði hluti þess búnaðar sem seljandi myndi leggja til, heldur miklu fremur að raflagnakerfi yrði þannig úr garði gert að mögulegt yrði fyrir væntanlega kaupendur að setja slíkan búnað upp. Ákvæði í skilalýsingu, sem tekið er upp orðrétt hér að framan, felur það síðan í sér, eftir því sem best verður séð, að stýrikerfið væri undanskilið. Svo sem áður er rakið tók kauptilboð mið af þessum gögnum. Í kaupsamningi var áfram vísað til skilalýsingarinnar og að auki til kafla 4.5. í íslenskum staðli um byggingarstig húsa (ÍST 1998:51), en þar er lýst byggingarstigi 5. Verður af orðalagi kaupsamningsins ráðið að um skil á húsinu til stefnenda ætti að fara samkvæmt þessum gögnum og að þau teldust hluti hans, en samkvæmt framburði stefnenda var ákvæðið um staðalinn og tilgreint byggingarstig sett inn í kaupsamninginn að beiðni þeirra og að fenginni ráðgjöf frá fasteignasala, öðrum en stefndu E-kvk-þgf L-kvk-þgf, sem þau leituðu sérstaklega til.

Að framangreindu virtu og með því að sá búnaður sem hér um ræðir verður ekki talinn falla undir byggingarstig 5 samkvæmt íslenskum staðli um byggingarstig húsa gátu stefnendur ekki með réttu litið svo á að hann yrði á meðal þess sem fylgja myndi eigninni við kaup þeirra á henni. Að fenginni þessari niðurstöðu er ekkert fram komið í málinu sem bendir til þess að stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf hafi allt að einu gefið stefnendum ástæðu til að ætla annað og að kauptilboð þeirra í eignina hafi þannig tekið mið af væntingum sem ekki gengu eftir. Þá skortir forsendur til að fella megi á stefndu sök á þeim grunni að hún hafi í þessum efnum ekki gætt hagsmuna stefnenda með viðhlítandi hætti. Samkvæmt þessu að með því að líta verður svo á að sú bótakrafa stefnenda sem hér um ræðir sé einskorðuð við vöntun á Instabus stýrikerfi og búnaði því tengdu ber að sýkna stefndu af henni.

3

Í þriðja lagi tekur bótakrafa stefnenda til galla á eigninni sem ekki hafi fengist bættir úr hendi seljanda. Lúta þeir eftir því sem best verður séð að skekkju í ílögn í gólfi og uppsteyptum veggjum. Í matsgerð sem lá til grundvallar gagnkröfum stefnenda á hendur seljanda fasteignarinnar í dómsmálinu sem rekið var þeirra í milli var enginn kostnaður metinn vegna þess ætlaða galla sem hér um ræðir. Kemur fram í matsgerðinni að matsmenn geti ekki lagt mat á „hvort frávik voru í gólfum og ef svo hafi verið hve mikil þau voru og hvort þau voru meiri en eðlilegt gat talist“. Allt að einu gerðu stefnendur kröfu á hendur seljanda vegna þessa að fjárhæð 2.537.000 krónur og færðu fyrir henni þau einu rök í sérstakri bókun, að í samræmi við tilgreint dómskjal, sem ekki er á meðal gagna þessa máls, og að teknu tillit til virðisaukaskatts og verðlagsbreytinga væri það mat þeirra að kostnaður við að bæta úr gallanum næmi framangreindri fjárhæð.

Á það verður að fallast með stefndu að málatilbúnaður stefnenda sé afar óljós að því er þessa kröfu þeirra varðar. Hvað sem því annars líður hafa stefnendur með engu móti sýnt fram á það með hvaða hætti milliganga stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef í umræddum fasteignaviðskiptum og skjalagerð af hennar hálfu í tengslum við þau hafi haft það í för með sér að þau glötuðu rétti til bóta úr hendi seljanda eignarinnar vegna galla á henni, en á þetta reyndi ekki í dómsmáli á milli þessara aðila. Ber með vísan til þessa að sýkna stefndu af kröfu stefnenda um bætur samkvæmt þessum lið hennar.

4

Bótakrafa stefnenda tekur í fjórða lagi til kostnaðar sem þau höfðu af rekstri dómsmálsins á milli þeirra og N-kk-ef S-kk-ef, sem lauk svo sem fram er komið með dómsátt 6. mars 2008. Nemur krafa stefnenda vegna þessa samtals 1.971.778 krónum. Samkvæmt dómsáttinni féll málskostnaður á milli aðila niður og með henni var endir bundinn á allan ágreining þeirra vegna byggingar og sölu umræddrar fasteignar. Er óhjákvæmilegt að líta svo á að stefnendur hafi með þessu afsalað sér mögulegum rétti til málskostnaðar úr hendi seljandans. Efnislega fól niðurstaða málsins samkvæmt sáttinni í sér að kröfur seljandans lækkuðu úr 18.992.444 krónum í 8.200.000 krónur, eða um 10.792.444 krónur. Nauðsynlegt var fyrir stefnendur að afla matsgerðar til stuðnings gagnkröfu sinni. Verður því að ætla að seljanda hefði með dómi eða úrskurði verið gert að greiða kostnað vegna hennar, en hann nam 878.512 krónum. Um málskostnaðarkröfu stefnenda að öðru leyti hefði farið eftir 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Við úrlausn um þá kröfu stefnenda sem hér er til umfjöllunar skiptir þó mestu að málarekstur stefnenda gegn seljanda fasteignarinnar tók að mestu til atriða sem annað tveggja höfðu ekkert með milligöngu og skjalagerð af hálfu stefndu E-kvk-ef L-kvk-ef að gera eða gátu ekki með öðrum hætti verið á ábyrgð hennar.

Með vísan til þess sem að framan er rakið eru ekki forsendur til að líta svo á að stefnendur hafi að þessu leyti orðið fyrir tjóni sem stefndu verði gerð ábyrg fyrir. Verða stefndu því sýknuð af kröfu stefnenda um greiðslu bóta vegna framangreinds kostnaðar þeirra.

5

Samkvæmt öllu framansögðu er bótakrafa stefnenda tekin til greina með 4.310.000 krónum. Kröfu þeirra um dráttarvexti hefur ekki verið mótmælt sérstaklega. Um vexti fer því svo sem í dómsorði greinir.

Með framangreindri niðurstöðu vinna stefnendur mál þetta að nokkru, en tapa því að hluta. Samkvæmt 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála verður stefndu óskipt dæmd til að greiða þeim hluta málskostnaðar þeirra og svo sem í dómsorði segir.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri dæmir mál þetta.

D ó m s o r ð :

Stefndu, E-kvk-nf L-kvk-nf S-kvk-nf og Vörður tryggingar hf., greiði óskipt stefnendum, S-kvk-þgf R-kvk-þgf og Þ-kk-þgf R. K-kk-þgf, 4.310.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. maí 2008 til greiðsludags.

Stefndu greiði óskipt stefnendum 400.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf