E-474/2019

Dómur

Mál þetta, sem var dómtekið þann 12. nóvember 2019, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjaness með birtingu stefnu þann 21. maí 2019.

Stefnandi er Norðurbrún 2 ehf., kt. 0000000000, Hellusundi 6, Reykjavík.

Stefndi er Byggingafélagið Aðalvík ehf., kt. 50000000000, Krókamýri 76 Garðabæ.

Stefnandi gerir þá kröfu að stefnda verði gert að greiða honum 105.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 22. mars 2019 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Norðurbrún 2, fastanúmer 2017615, Reykjavík. Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði gert að greiða honum málskostnað að mati dómsins, að teknu tilliti til greiðslu virðisaukaskatts.

Stefndi krefst þess að verða sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Þá krefst stefndi þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi að teknu tilliti til greiðslu virðisaukaskatts.

Málsatvik:

Mál þetta lýtur að viðskiptum með fasteignina Norðurbrún 2 í Reykjavík, fastanúmer 2017615. Með milligöngu Mikluborgar fasteignasölu gerði stefndi stefnanda kauptilboð í fasteignina þann 29. nóvember 2018 að fjárhæð 100.000.000 króna. Tilboð stefnda kom í framhaldi af tölvupósti, dags. 13. nóvember 2018, sem fasteignasalan hafði sent á fyrirsvarsmann stefnda, þar sem spurt var hvort stefndi væri að leita að nýju verkefni. Í tölvupóstinum er lýsing á því að á lóðinni sé húsnæði frá árinu 1965, en fyrir liggi breytingar á skipulagi lóðarinnar, þar sem getið var um byggingarmagn og nýtingarhlutafall húss sem byggja mætti á lóðinni, og vísað var til síðu Reykjavíkurborgar um kynningu á skipulagi eignarinnar.

Stefnandi gerði stefnda gagntilboð að fjárhæð 110.000.000 króna, sem var hafnað af stefnda, en gagntilboð stefnanda að fjárhæð 105.000.000 króna var samþykkt af stefnda og undirritað af málsaðilum þann 30. nóvember 2018. Samkvæmt samþykktu tilboði skyldi kaupverðið greitt með peningum við undirritun kaupsamnings og afsals.

Í tilboðinu var gerður fyrirvari um að fyrirliggjandi skipulagstillaga yrði samþykkt, eigi síðar en 30. janúar 2019. Einnig er í kauptilboði fyrirvari um „samþykki framangreindra lánastofnana vegna greiðslugetu stefnda.“ Þá kemur fram að á eigninni hvíli tryggingarbréf frá Landsbankanum að fjárhæð 80.000.000 króna, sem seljandi muni aflétta af eigninni í síðasta lagi við kaupsamning og afsal.

Skipulagstillagan var samþykkt á fundi skipulags og samgönguráðs Reykjavíkurborgar þann 23. janúar 2019, og á fundi borgarráðs þann 7. febrúar 2019 var samþykki skipulags og samgönguráðs, um tillögu að breytingu á deiliskipulagi fyrir lóð nr. 2 við Norðurbrún, staðfest. Breytingin var auglýst í Lögbirtingablaðinu þann 22. mars 2019.

Með tölvupósti stefnda, dags. 14. mars 2019, til fasteignasölunnar var vísað til efnis fundar stefndu og fasteignasalans deginum áður, um að nú væri send formleg riftun á kauptilboði í fasteignina, þar sem þeir fyrirvarar sem gerðir hefðu verið um fjármögnun hefðu því miður ekki gengið eftir.

Með tölvupósti frá fasteignasölunni til stefnda, dags. 19. mars 2019, kom fram að stefnandi hafnaði riftun, og forsvarsmenn stefnda væru boðaðir til þess að mæta á fasteignasöluna þann 22. mars 2019, til að ganga frá kaupsamningi og afsali gegn greiðslu. Í tölvupósti stefnda til fasteignasölunnar, dags. 22. mars 2019, kom fram að stefnda hafi reynst ómögulegt að fjármagna kaupin, og mættu þeir ekki til fyrirhugaðrar undirritunar.

Með bréfi frá lögmanni stefnanda, dags. 9. apríl 2019, var skorað á stefnda að greiða kaupverðið ásamt dráttarvöxtum, samtals 105.607.396 krónur, innan þriggja daga.

Með bréfi frá lögmanni stefnda, dags. 23. apríl 2019, til lögmanns stefnanda er ítrekað að stefndi hafi ekki fengið lánafyrirgreiðslu og hafi því ekki getað staðið við kaupin, en í kauptilboðinu hafi verið gerður fyrirvari um fjármögnun.

Í málinu liggja fyrir framangreind kauptilboð, gögn um samþykki og auglýsingu skipulagstillögunnar, fasteignamatsupplýsingar og veðbandayfirlit fasteignarinnar, vottorð úr hlutafélagaskrá og tölvupóstur.

Aðilaskýrslur gáfu J-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf og V-kk-nf V-kk-nf, f.h. stefnanda, og J-kk-nf P-kk-nf K-kk-nf, f.h. stefnda. Vitnaskýrslur gáfu Á-kk-nf Á-kk-nf fasteignasali, J-kk-nf F-kk-nf Þ-kk-nf, D-kk-nf Þ-kk-nf S-kk-nf og H-kk-nf M-kk-nf H-kk-nf arkitekt.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að hann hafi að öllu leyti staðið við skilmála kauptilboðsins. Stefndi hafi hins vegar vanefnt skyldur sínar samkvæmt tilboðinu og hafi ekki greitt kaupverðið þrátt fyrir áskoranir þar um frá stefnanda.

Stefnandi byggir á því að með samþykktu kauptilboði hafi verið kominn á bindandi samningur milli aðila sem aðilum sé skylt að efna, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Þá sé skuldbindingargildi kauptilboðsins jafnframt staðfest í 2. og 3. gr. kauptilboðsins.

Stefnandi byggir á því að stefnda hafi ekki verið heimilt að falla frá eða rifta tilboði sínu sökum þess að fjármögnun fyrir kaupunum hafi ekki tekist, líkt og stefndi hafi borið fyrir sig. Enginn fyrirvari hafi verið gerður um fjármögnun. Þá hafi ekki verið óskað eftir eða gerður fyrirvari um veitingu veðleyfis.

Stefnandi byggir á því að fyrirvari í tilboði um skipulagstillöguna hafi fallið niður á grundvelli samþykkis skipulags og samgönguráðs Reykjavíkurborgar þann 23. janúar 2019. Jafnframt sé byggt á því að stefndi hafi fallið frá fyrirvaranum með síðari athöfnum sínum og athafnaleysi. Stefnda hefði borið að rifta á grundvelli þess að framangreindur fyrirvari væri ekki uppfylltur strax í lok janúar 2019, ef hann hafi ætlað að bera hann fyrir sig. Stefndi hafi hins vegar haldið áfram að vinna að viðskiptunum með stefnanda allt til 14. mars 2019 þegar hann rifti kaupum á grundvelli þess að fjármögnun hefði ekki tekist.

Stefnandi bendir á að almennur staðlaður fyrirvari í kauptilboðinu um samþykki lánastofnana vegna greiðslugetu kaupanda eigi ekki við um viðskipti aðila, enda sé ekki um neinar „framangreindar lánastofnanir“ að ræða. Tilboðið geri ráð fyrir að fasteignin sé seld veðbandalaus og því ekki um yfirtöku á lánum að ræða. Þá hafi stefndi ekki óskað eftir veðleyfi þar sem kauptilboðið hljóðaði upp á greiðslu með peningum, sbr. Alið kauptilboðsins.

Stefnandi byggir á því að stefnda hafi verið fullkunnugt um skuldbindingargildi tilboðsins og að við samþykki þess hafi komist á kaupsamningur. Forsvarsmenn stefnda séu sérfræðingar á sviði fasteignaviðskipta og hafi við samningsgerðina notið aðstoðar löggilts fasteignasala, sbr. 21. gr. kauptilboðsins. Þá sé skuldbindingargildi kauptilboðsins tíundað í skýru orðalagi þess, sbr. 2. og 3. gr. kauptilboðsins.

Stefnandi byggir á því að riftun stefnda á kauptilboðinu hafi verið óheimil og sé ólögmæt. Riftun kaupanda sé almennt því aðeins heimil að um sé að ræða vanefnd seljanda á skyldum sínum, sbr. IV. kafla laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Í því tilfelli sem hér um ræðir hafi stefnandi/seljandi með engum hætti vanefnt skyldur sínar og sé því riftun stefnda óheimil.

Byggir stefnandi á því að skylda hvíli á stefnda að efna skyldur sínar samkvæmt samþykktu kauptilboði með greiðslu 105.000.000 króna gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Norðurbrún 2, fastanúmer 2017615. Styður stefnandi kröfu sína við 1. mgr. 50. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Helstu lög sem stefnandi byggir á eru lög um fasteignakaup nr. 40/2002, þá einkum V. kafli laganna. Þá byggir stefnandi á ólögfestum reglum íslensks skaðabótaréttar þá sérstaklega er varðar bætur innan samninga. Enn fremur byggir stefnandi á meginreglum fjármuna, kröfu og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Krafan um dráttarvexti byggist á lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, einkum 1. mgr. 6. gr.

Málskostnaðarkrafa stefnanda byggist á 129.

131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi varnarþing vísast til 1. mgr. 33. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefnda:

Stefndi krefst sýknu af dómkröfum stefnanda, en í því felst jafnframt krafa um verulega lækkun dómkröfu stefnanda, verði stefndi ekki sýknaður að öllu leyti. Sýknukrafan byggist á því að þeir fyrirvarar sem gerðir voru í gagntilboði stefnanda, sem stefndi samþykkti, hafi ekki haldið og því hafi gagntilboðið fallið niður, sbr. 8. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Stefndi byggir einnig á því að meginforsenda kauptilboðsins hafi brostið og því hafi stefnda þá þegar verið heimilt að rifta gagntilboðinu. Þá sé einnig á því byggt að meintur umboðsmaður stefnanda hafi ekki haft umboð til að gera og undirrita gagntilboð til stefnda og því teljist gagntilboðið ógilt og fallið niður og hafi engin réttaráhrif.

Stefndi bendir á að samkvæmt meginreglu íslensks samningaréttar og 1. mgr. 5. gr. laga nr. 40/2002 sé aðilum heimilt að semja með hvaða hætti sem þeir vilja, enda sé ekki annað ákveðið í lögunum eða leiðir með vissu af ákvæðum þeirra. Aðilum sé því heimilt að gera þá fyrirvara sem þeir telja nauðsynlega í hvert og eitt sinn og séu bundnir af þeim skriflega samningi sem þeir eftir atvikum bjóði fram og/eða samþykkja, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002. Þannig liggi fyrir að fasteignakaupalögin geri beinlínis ráð fyrir að aðilar geti gert þá fyrirvara sem þeir telja nauðsynlega í hvert og eitt sinn, svo lengi sem þeir fara ekki gegn skýrum ákvæðum laganna. Ef skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign sé bundið fyrirvara um atvik sem ekki hafa gengið eftir skuli kaupsamningur falla niður að tveimur mánuðum liðnum frá því að hann komst á, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi byggir á því að umrætt kauptilboð hafi ekki borist frá honum heldur hafi verið um að ræða seinna gagntilboð stefnanda eða „lokatilboð seljanda“, eins og það hafi verið orðað í tölvupósti Á-kk-ef, fasteignasala, þegar hann sendi fyrirsvarsmanni stefnda gagntilboðið á PDFformi. Stefndi byggir þannig á því að öll uppsetning og þeir fyrirvarar sem fram komu í gagntilboðinu hafi stafað frá stefnanda en ekki stefnda. Stefndi hafi einungis samþykkt gagntilboðið, eins og það var sett fram af hálfu stefnanda.

Stefndi bendir á að í gr. 1 í umræddu kauptilboði segi orðrétt: „Sé um að ræða gagntilboð býðst seljandi, sem lýsir sig fjárráða, til að selja þá eign sem lýst er í tilboði þessu á því verði og með þeim kjörum, skilmálum og fyrirvörum sem í því greinir.“ Um skuldbindingu tilboðsins er, eins og áður hefur komið fram, fjallað í 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 og sé það einnig áréttað í gr. 2 og 3 í umræddu kauptilboði.

Með vísan til þessa byggir stefndi á því að þeir fyrirvarar sem fram koma í gagntilboði stefnanda stafi frá honum sjálfum og verði hann að bera hallann af því ef stefnandi telur þá ekki vera nægjanlega skýra. Stefndi byggir á því að líta verði til þess að stefnandi sé fagaðili sem starfar við það að kaupa og selja fasteignir, enda sé megintilgangur stefnanda m.a. kaup og sala fasteigna, eignarhald og rekstur fasteigna, sbr. gögn málsins. Þá liggi og fyrir að við samningsgerðina, gagntilboðsgerðina, hafi stefnandi notið aðstoðar löggilts fasteignasala, sbr. gr. 21 í gagntilboðinu. Stefnandi geti ekki borið því við núna að um staðlaða fyrirvara hafi verið að ræða sem hafi ekkert gildi. Stefndi byggir á því að stefnanda hafi verið í lófa lagið og í samráði við fagaðilann, löggilta fasteignasalann, að breyta og bæta þá skilmála sem stefnandi vildi hafa í gagntilboði sínu.

Stefndi byggir á að stefndi beri ekki ábyrgð á orðalagi eða framsetningu gagntilboðs stefnanda. Samkvæmt 16. gr. laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 sé fasteignasala skylt að annast alla skjalagerð og skal öll skjala og samningsgerð vera vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig sé glögg. Framkomið gagntilboð og framsetning þess sé því alfarið á ábyrgð stefnanda og eftir atvikum þess fasteignasala sem kom að skjala og samningsgerðinni en ekki stefnda. Stefndi hafi einungis samþykkt framkomið gagntilboð stefnanda eins og hann bauð það og með þeim fyrirvörum sem þar komu fram. Stefndi byggir því á, með vísan til 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 og gr. 2 og 3 í umræddu kauptilboði, að stefnandi sé bundinn við gagntilboðið eins og hann bauð það fram ásamt þeim fyrirvörum sem þar koma fram. Á bls. 2 í gagntilboði stefnanda, sem stefndi samþykkti, segi orðrétt: „Tilboðsmóttakandi samþykkir tilboð þetta og lýsir yfir að hann sé fjárráða. Bindandi kaupsamningur er kominn á þegar tilboð hefur verið undirritað sem samþykkt, enda felst í því gagnkvæm skuldbinding aðila, annars vegar um greiðslu kaupverðs og hins vegar afhendingu eignar. Fyrirvari er gerður um samþykki framangreindra lánastofnana vegna greiðslugetu kaupanda.“ Með vísan til fyrri umfjöllunar byggir stefndi á því að fyrirvari þessi hafi fullt gildi, enda hafi stefnanda sem tilboðsgjafa verið í lófa lagið að taka hann út eða breyta honum teldi hann þörf á því en það gerði hann ekki.

Stefndi mótmælir því sérstaklega sem fram kemur í stefnu, að það hafi einhverja sérstaka þýðingu í þessu sambandi að ekki hafi verið gerður fyrirvari um veitingu veðleyfis, og að tilboðið geri ráð fyrir að fasteignin sé seld veðbandslaus, og því sé ekki um yfirtöku á lánum að ræða. Þegar stefndi hafi samþykkt framkomið gagntilboð stefnanda hafi ekki að fullu verið ljóst með hvaða hætti stefndi hugðist fjármagna kaupin. Hins vegar hafi legið fyrir að hann vildi ekki taka yfir áhvílandi tryggingarbréf og því hafi stefnandi lofað að aflétta bréfinu af eigninni í síðasta lagi við kaupsamning og afsal.

Stefndi mótmælir því einnig sérstaklega sem fram kemur í stefnu að framangreindur fyrirvari eigi ekki við þar sem um staðlaðan fyrirvara í kauptilboði sé að ræða „enda ekki um neinar „framangreindar lánastofnanir“ að ræða.“ Stefndi ítrekar að samþykkt kauptilboð stafi frá stefnanda en ekki stefnda og því verði samkvæmt eðli máls og í samræmi við meginreglur íslensk samningaréttar um túlkun að túlka samninginn í því ljósi. Stefnandi hafi boðið fram gagntilboðið eins og það er, og með vísan til umfjöllunar um skuldbindingargildi gangtilboðsins hér að ofan, og sérstaklega gr. 1 í umræddum kauptilboði, byggi stefndi á því að stefnandi geti ekki nú komið fram og haldið því fram að um staðlaða samningsskilmála hafi verið að ræða. Stefnanda hafi verið í lófa lagið að breyta eða taka út skilmálann teldi hann þörf á því en það gerði hann hins vegar ekki og sé því bundinn af honum.

Stefndi byggir á því að ómótmælt og óumdeilt sé að stefndi hafi ekki fengið samþykki lánastofnana um greiðslugetu, enda hafi stefnandi á engum tímapunkti efast um það, hvorki í stefnu né á fyrri stigum málsins. Þvert á móti hafi lögmaður stefnanda reynt að bjóða stefnda annan og nýjan samning sem í fólst að stefndi keypti ekki fasteignina sjálfa heldur félagið Norðurbrún 2 ehf. þegar fyrirsvarsmaður stefnda tilkynnti um að fjármögnun hefði ekki tekist. Með vísan til þess að óumdeilt sé að stefndi hafi ekki fengið samþykki lánastofnana um greiðslugetu, líkt og fyrirvari kauptilboðsins kveði á um, byggir stefndi á því að gagntilboðið hafi fallið niður, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002.

Verði ekki fallist á að fyrirvari um fjármögnun hafi gildi byggir stefndi allt að einu á bls. 1 í gagntilboði stefnanda, sem stefndi samþykkti, en þar segi m.a. orðrétt í kaflanum Lýsing: „Fyrirvari er gerður um að fyrirliggjandi skipulagstillaga verði samþykkt, eigi síðar en 30. janúar 2019.“ Með vísan til fyrri umfjöllunar byggir stefndi á því að fyrirvari þessi hafi fullt gildi, enda hafi stefnanda sem tilboðsgjafa verið í lófa lagið að taka hann út eða breyta honum teldi hann þörf á því en það gerði hann ekki.

Stefndi byggir á að fyrirliggjandi skipulagstillaga hafi ekki verið samþykkt í borgarráði fyrr en þann 7. febrúar 2019 og í kjölfarið send Skipulagsstofnun og birt í B deild Stjórnartíðinda þann 22. mars sl. í samræmi við fyrirmæli skipulagslaga nr. 123/2010. Með vísan til 41. gr. – 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 teljist deiliskipulag og/eða breyting á deiliskipulagi ekki samþykkt fyrr en sveitastjórn hafi samþykkt. Þá skuli senda samþykkt deiliskipulag eða breytingu á deiliskipulagi til birtingar í Bdeild Stjórnartíðinda. Samkvæmt 8. gr. laga um Stjórnartíðindi og Lögbirtingablað nr. 15/2005 megi ekki beita fyrirmælum í auglýsingum fyrr en birting í Stjórnartíðindum hefur farið fram. Stefndi byggir á því að samþykki á nefndri skipulagstillögu, sem gerður var fyrirvari um í gagntilboði stefnanda sem stefndi samþykkti, hafi ekki öðlast gildi fyrr en við birtingu auglýsingar þar um í Bdeild Stjórnartíðinda þann 22. mars sl.

Verði ekki fallist á framangreint byggir stefndi allt að einu á því að tillagan hafi verið samþykkt í borgaráði Reykjavíkur þann 7. febrúar sl. og þá fyrst hafi tillagan sannanlega verið samþykkt, sbr. fyrrnefnd ákvæði skipulagslaga. Öllum málsástæðum og fullyrðingum stefnanda um að miða skuli við samþykki skipulags og samgönguráðs Reykjavíkurborgar þann 23. janúar 2019 sé hafnað sem röngum og órökstuddum.

Með vísan til framangreinds sé gagntilboðið fallið niður, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002, enda hafi verið gerður fyrirvari í gagntilboði stefnanda um að fyrirliggjandi skipulagstillaga yrði samþykkt eigi síðar en 30. janúar 2019.

Öllum fullyrðingu stefnanda um að stefndi hafi fallið frá fyrirvaranum með athöfnum sínum og athafnaleysi sé mótmælt af stefnda sem röngum og órökstuddum. Staðreynd málsins sé sú að það hafi fyrst verið með birtingu auglýsingarinnar í Bdeild Stjórnartíðinda þann 22. mars sl. sem stefndi hafi formlega fengið staðfestingu á því hvenær skipulagið hefði verið samþykkt. Þá fyrst hafi stefndi getað tekið afstöðu til þess með sannanlegum hætti hvort fyrirvarinn kæmi til skoðunar með tilliti til riftunar.

Verði ekki fallist á að fyrirvari um fjármögnun og skipulag hafi gildi byggir stefndi allt að einu á því að á bls. 2 í gagntilboði stefnanda, sem stefndi samþykkti segi orðrétt: „Á eigninni hvílir tryggingabréf frá Landsbankanum að fjárhæð kr. 80.000.000. Seljandi mun aflétta bréfinu af eigninni í síðasta lagi við kaupsamning og afsal.“ Með vísan til fyrri umfjöllunar byggir stefndi á að fyrirvari þessi hafi fullt gildi, enda hafi stefnanda sem tilboðsgjafa verið í lófa lagið að taka hann út eða breyta honum teldi hann þörf á því en það gerði hann ekki.

Samkvæmt gagntilboði stefnanda sem stefndi samþykkti skyldi greiðslutilhögun útborgunar vera: „1. Greitt með peningum við kaupsamning og afsal 105.000.000“, þ.e. að kaupsamningur og afsal færi fram á sama tíma. Samkvæmt veðbókarvottorði, dags. 22. mars sl., eða sama dag og stefndi var boðaður til kaupsamnings og afsals, hafi verið áhvílandi á eigninni tryggingarbréf Landsbankans hf. 80.000.000 krónur.

Stefndi byggir á því að samkvæmt gagntilboði stefnanda, sem hann bauð stefnda og stefndi samþykkti, hafi stefnandi skuldbundið sig til að aflétta tryggingarbréfi Landsbankans við kaupsamning og afsal. Með vísan til fyrirliggjandi veðbókarvottorðs, byggir stefndi á því að stefnandi hafi ekki staðið við það loforð sitt. Stefndi byggir þannig á því að stefnandi hafi með því að aflétta ekki tryggingarbréfinu, líkt og áskilið var í gagntilboði hans áður en til boðaðs kaupsamnings og afsals kom, vanefnt gagntilboðið verulega þannig að riftun varði. Stefndi byggir á að samkvæmt eðli máls hafi það verið ein af meginforsendum fyrir samþykki gagntilboðs stefnanda að tryggingarbréfinu yrði aflétt, enda hafi bréfið verið ótengt stefnda.

Stefndi vísar til meginreglna íslensk samningaréttar um brostnar forsendur og 8. gr. laga nr. 40/2002. Byggir stefndi á því að honum hafi verið heimilt að rifta samþykktu gagntilboði stefnanda, þar sem forsendur samningsins hafi verið brostnar. Þá byggir stefndi einnig á því að samþykkt gagntilboð stefnanda sé fallið niður þar sem fyrirvarinn um afléttingu tryggingarbréfs áður en til kaupsamnings og afsal kæmi var ekki uppfylltur, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002.

Verði ekki fallist á að gagntilboð stefnanda, sem stefndi samþykkti, sé fallið niður, sbr. fyrri umfjöllun, byggir stefndi á því að sá aðili sem undirritaði gagntilboð stefnanda, V-kk-nf M-kk-nf V-kk-nf, hafi ekki haft umboð til að undirrita tilboðið fyrir hönd stefnanda og því sé tilboðið ógilt og niðurfallið. Samkvæmt fyrirliggjandi vottorði úr fyrirtækjaskrá liggi fyrir að fyrrnefndur aðili hafi ekki verið framkvæmdastjóri stefnanda og þá hafi hann ekki verið með og sé ekki með prókúruumboð fyrir stefnanda.

Stefndi byggir á því að sala fasteignarinnar Norðurbrún 2 Reykjavík, fastnr. 2017615, verði að teljast mikils háttar og óvenjuleg ráðstöfun í skilningi 2. mgr. 44. gr. laga um einkahlutafélög nr. 138/1994. Slíkar ráðstafanir getur framkvæmdastjóri aðeins gert samkvæmt sérstakri heimild frá félagsstjórn nema ekki sé unnt að bíða ákvarðana félagsstjórnar án verulegs óhagræðis fyrir starfsemi félagsins. Í slíkum tilvikum skuli félagsstjórn tafarlaust tilkynnt um ráðstöfunina. Stefndi byggir á því að þar sem V-kk-nf hafi ekki verið og sé ekki framkvæmdastjóri stefnanda hafi hann ekki haft heimild til að semja við stefnda með bindandi hætti nema með því að framvísa skriflegu umboði, svo sem áskilið er í 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002, en þar segir orðrétt: „Ef umboðsmaður kemur fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda skal umboð hans vera skriflegt.“ Ekkert slíkt umboð fylgdi gagntilboði stefnanda þegar það hafi verið sent og boðið fram af hálfu fasteignasalans Á-kk-ef, fyrir hönd stefnanda, og hafi það raunar ekki enn verið lagt fram.

Stefndi byggir einnig á því að samkvæmt fyrrnefndu vottorði úr fyrirtækjaskrá riti firmað meiri hluti stjórnar. V-kk-nf sé og hafi einungis verið annar stjórnarmanna og því sé það ekki nægilegt að einungis hann riti nafn sitt á gagntilboð stefnanda sem hafi verið sent stefnda, sbr. 2. mgr. 14. gr. laga um venslaskrá, firmu og prókúruumboð nr. 42/1903. Til þess að gagntilboð stefnanda geti hafa talist gilt hefði það þurft að vera undirritað af báðum stjórnarmönnum þess, enda hafi meirihluti stjórnar einungis heimild til að rita firma stefnanda. Ekkert liggi fyrir um að V-kk-nf M-kk-nf V-kk-nf, stjórnarmaður í stefnanda, hafi haft slíkt vald. Með vísan til þess byggir stefndi á því að gagntilboð stefnanda, sem boðið var fram af hálfu fasteignasalans Á-kk-ef, sé ógilt og fallið niður og hafi engin réttaráhrif.

Um lagarök vísar stefndi til almennra reglna samninga og kröfuréttar, þ. á. m. reglna um brostnar forsendur. Þá er byggt á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015, skipulagslögum nr. 123/2010, lögum um einkahlutafélög nr. 138/1994, lögum um Stjórnartíðindi og Lögbirtingablað nr.15/2005 og lögum um verslanaskrá, firmu og prókúruumboð nr. 42/1903.

Varðandi aðild og réttarfar vísar stefndi til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Málskostnaðarkrafa stefnda byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og krafan um greiðslu virðisaukaskatts á málflutningsþóknun byggist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Forsendur og niðurstaða:

Stefndi byggir á því að allir fyrirvarar í samningi aðila séu frá stefnanda komnir, enda hafi stefnandi gert stefnda það gagntilboð sem á endanum leiddi til samnings aðila. Stefnandi verði því að bera hallann af því ef þeir fyrirvarar sem þar komi fram hafi ekki verið nægjanlega skýrir.

Fyrir liggur að í fyrsta kauptilboðinu um fasteignina, sem stefndi gerði stefnanda, voru efnislega og með sama orðalagi allir sömu fyrirvarar og í því tilboði sem á endanum var tekið, að því undanskildu að fyrirvari um samþykki skipulagstillagna var upphaflega 15. janúar 2019 en í endanlegu tilboði 30. janúar 2019. Verður að ætla að breyting þeirrar dagsetningar hafi komið inn af hálfu stefnanda, þegar hann gerði stefnda gagntilboð að fjárhæð 105.000.000 króna. Gagntilboð stefnanda byggist hins vegar á fyrirvörum sem fram höfðu komið að ósk stefnda og með því orðalagi sem stefndi hafði um þá fyrirvara. Alkunna er í fasteignakaupum að kauptilboðum er varpað milli aðila, jafnvel munnlega, og í raun hending hvor aðilanna setur formlega fram síðasta tilboð áður en samningur kemst á. Verður ekki annað ráðið af skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dóminum en að með þeim hætti hafi verið fallist á kaupverðið 105.000.000 króna. Þá kom fram í málinu að báðir aðilar hafi notið aðstoðar fasteignasölunnar um efni kauptilboðsins, og kvaðst fyrirvarsmaður stefnda hafa komið að mörgum fasteignaviðskiptum og notið þjónustu fasteignasölunnar í mörg ár og treysti skjalagerð þeirra. Með vísan til þessa getur stefnandi ekki borið hallann af orðalagi þeirra fyrirvara sem stefndi óskaði eftir og koma fram í samningi aðila.

Um nefnda fyrirvara er fyrst til að telja að í samningi aðila kemur fram að „Fyrirvari er gerður um að fyrirliggjandi skipulagstillaga verði samþykkt, eigi síðar en 30. janúar 2019.“ Staðreynt er að skipulagstillagan var samþykkt á fundi skipulags og samgönguráðs Reykjavíkurborgar þann 23. janúar 2019, sem sendi erindið til borgarráðs þann 24. janúar 2019. Á fundi borgarráðs þann 7. febrúar 2019 kom fram að erindið væri samþykkt, og auglýsing um samþykkið var birt í Lögbirtingablaðinu þann 22. mars 2019.

Stefndi byggir á því, með vísan til 41.–43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, að breytingin á deiliskipulaginu hafi ekki verið samþykkt fyrr en við birtingu auglýsingar í Lögbirtingablaði, en hvað sem öðru líði ekki fyrr en með samþykki borgarráðs Reykjavíkur, og því hafi gagntilboðið fallið niður, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002.

Nefndur fyrirvari, sem var settur af hálfu stefnda, var samþykktur samkvæmt framangreindu innan tilgreinds tímamarks. Hafi það verið ætlun stefnda að sá fyrirvari skyldi miðast við birtingu í Lögbirtingablaði eða vera bundinn nánar tilteknum forsendum hefði stefnda borið að geta þess nánar. Þá verður ekki annað ráðið af gögnum málsins, og skýrslum aðila og vitna fyrir dómi, en að þessari mótbáru hafi með engum hætti verið borið við fyrr en málið kom fyrir dóm. Þannig hafi stefndi sjálfur gert ráð fyrir því eftir samþykki deiliskipulagsins með framangreindum hætti að hann væri bundinn við samninginn og hafi unnið að framgangi hans allt fram í mars 2019, þegar hann rifti samningnum með vísan til þess að fjármögnun hefði ekki gengið eftir. Er það mat dómsins að stefndi geti með vísan til þessa ekki borið fyrir sig að gagntilboðið hafi verið fallið niður vegna fyrirvara um samþykki skipulags.

Í niðurlagi samnings aðila kemur fram: „Fyrirvari er gerður um samþykki framangreindra lánastofnana vegna greiðslugetu kaupanda.“ Stefndi byggir á því að þar sem fjármögnun hafi ekki tekist hafi tilboð hans fallið niður með vísan til nefnds fyrirvara, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002.

Í skýrslu Á-kk-ef Á-kk-ef fasteignasala fyrir dómi, sem hafði milligöngu um tilurð umþrætts samnings, kom fram að nefndur fyrirvari væri staðlaður á eyðublaði fasteignasölunnar og ætti eingöngu við í þeim tilfellum að kaupverð væri greitt með veðbréfum skv. Clið eyðublaðsins, og ætti því ekki við í þessu tilfelli, og þá hafi enginn fyrirvari verið gerður af hálfu stefnda um fjármögnun verksins.

Í skýrslu J-kk-ef P-kk-ef K-kk-ef, fyrirsvarsmanns stefnda, fyrir dómi, kom fram að mikil pressa hafi verið á honum að festa sér lóðina vegna áhuga annarra. Hann hefði ekki leitað til bankastofnunar um fjármögnum, og að það hafi ekki staðið til, og hefði kaupverðið verið 8090 milljónir króna hefði hann ekki þurft að leita neinnar fjármögnunar. Hafi hann fengið J-kk-þf F-kk-þf Þ-kk-þf með sér í verkefnið, sem hafi gengið út á rífa húsið sem var á lóðinni og byggja nýtt, og til hafi staðið að stofna um það sérstakt félag, og því hafi verið gerður fyrirvari um það í tilboðinu. Hafi þeir lagst yfir verkefnið og leitað fjármögnunaraðila og hafi D-kk-nf S-kk-nf lýst áhuga á verkefninu. Til þess að sannreyna mögulega nýtingu lóðarinnar út frá seldum íbúðarfermetrum hafi þeir leitað til H-kk-ef M-kk-ef H-kk-ef arkitekts. Hann hafi komist að þeirri niðurstöðu að uppgefið nýtingarmagn fasteignarinnar væri of hátt, og þeir þá séð að dæmið gengi ekki upp, þar sem verðið væri of hátt. Nefndur fjármögnunaraðili hefði því ekki viljað fjármagna kaupin. Hafi þeir þá rætt þetta við fasteignasalann og eftir þær viðræður ákveðið að ekkert yrði úr kaupunum, og hafi þeim verið rift í tölvupósti þann 14. mars 2019.

Í skýrslu J-kk-ef F-kk-ef Þ-kk-ef fyrir dóminum kom fram að ástæða þess að hætt var við kaupin hafi verið sú að það fermetraverð sem fasteignasalinn hefði lofað hefði ekki staðist. Reiturinn hafi því ekki verið nógu spennandi, eins og það var orðað, og að þeir myndu tapa á verkefninu sem þeir höfðu fyrirhugað að ráðast í.

Í skýrslu D-kk-ef S-kk-ef fyrir dóminum kom fram að út frá þeim forsendum sem arkitektinn hefði lagt fram hefði arðsemi kaupanna verið brostin.

Í skýrslu H-kk-ef M-kk-ef H-kk-ef arkitekts fyrir dóminum kom fram að hann hefði gert skissur af ýmsum húsum á lóðinni, og út frá þeim forsendum hefði hann komist að þeirri niðurstöðu að byggingarmagn á lóðinni væri minna en þeir fermetrar sem höfðu verið gefnir upp í deiliskipulagi.

Ekki liggur annað fyrir í málinu en að sú breyting á deiliskipulagi sem samþykkt var hafi verið samþykkt óbreytt frá þeirri tillögu sem lá fyrir þegar samningurinn var undirritaður, og að stefndi hafi kynnt sér þá tillögu áður en til undirritunar kom. Framkomnar skýringar fyrirsvarsmanns stefnda um mögulega nýtingu á íbúðarfermetra og aðrar skýringar, sem komu fram í skýrslum vitna, geta með engum hætti fallið undir nefndan fyrirvara samningsins eða geta þær forsendur komið til frekari úrslausnar dómsins í þessu máli. Þá er að mati dómsins, út frá orðanna hljóðan nefnds fyrirvara ekki hægt að fallast á að fyrirvari um samþykki lánastofnana um greiðslugetu stefnda geti með einhverjum hætti tekið til þess hvort einstaklingur sem stefndi leitar til með fjármögnun telji kaupin ekki arðvænleg út frá eigin forsendum.

Með vísan til framangreinds verður að hafna þeirri málsástæðu stefnda að fyrirvari hafi verið gerður um fjármögnun með þeim hætti sem stefndi byggir á, sem leiðir jafnframt til þess að ákvæði 8. gr. laga nr. 40/2002 geta ekki átt við í málinu.

Stefndi byggir einnig á því að stefnandi hafi ekki verið búinn að aflétta tryggingarbréfi að fjárhæð 80.000.000 króna, sem hvíldi á fasteigninni, þegar til stóð að skrifa undir kaupsamning og afsal þann 22. mars 2019. Samkvæmt meginreglum um brostnar forsendur hafi verið heimilt að rifta samningi aðila með vísan til þess, sbr. og 8. gr. laga nr. 40/2002.

Í samningi aðila kemur fram að stefnandi muni aflétta bréfinu af eigninni í síðasta lagi við kaupsamning og afsal. Fasteignasalan boðaði til undirritunar þess samnings þann 22. mars 2019, kl. 15:00. Eins og fram er komið lýsti stefndi yfir riftun þann 14. mars 2019, sem ítrekað var af hans hálfu í tölvupósti þann 22. mars 2019 um að ekki yrði af kaupunum. Stefndi gat því ekki vænst þess að stefnandi myndi láta aflýsa tryggingarbréfinu fyrr en ljóst yrði hvort stefndi myndi undirrita kaupsamning og afsal, og þá bar honum ekki að aflýsa bréfinu fyrr en í síðasta lagi við þá undirritun samkvæmt samningnum. Stefndi mætti sjálfur ekki til undirritunar samnings þann 22. mars 2019 og getur hann því ekki borið fyrir sig brostnar forsendur af hálfu stefnanda um að stefnandi hafi ekki uppfyllt samninginn af þeirra hálfu um afléttingu tryggingarbréfsins, og eiga því jafnframt ekki við ákvæði 8. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi byggir að lokum á því að kauptilboð aðila sé ógilt og fallið niður þar sem V-kk-nf M-kk-nf V-kk-nf hafi ekki haft umboð til þess að undirrita tilboðið fyrir hönd stefnanda, enda hafi ekki legið fyrir skriflegt umboð til hans, sbr. 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002. Ekki er að sjá af gögnum málsins að þeirri mótbáru hafi verið borið við fyrr en málið kom fyrir dóm.

Í útprentun úr fyrirtækjaskrá RSK kemur fram að stjórn stefnanda er skipuð tveimur mönnum, þeim V-kk-þgf M-kk-þgf V-kk-þgf og J-kk-þgf H-kk-þgf G-kk-þgf. Enginn framkvæmdarstjóri er í félaginu og ritar firmað meirihluti stjórnar. Í skýrslu V-kk-ef fyrir dóminum kom fram að hann hefði haft fullt umboð J-kk-ef. J-kk-nf gaf skýrslu fyrir dóminum þar sem fram kom að V-kk-nf hefði haft fullt og ótakmarkað umboð stjórnar félagsins til þess að sjá um sölu á eigninni. Liggur því ekki annað fyrir dóminum en að félagsstjórn stefnanda hafi samþykkt samninginn, sbr. 49. og 52. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög.

Samkvæmt framangreindu hefur ekki hefur verið fallist á málsástæður stefnda um sýknu og liggur því ekki annað fyrir en að samningur aðila sé bindandi skv. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til alls framangreinds verður fallist á kröfu stefnanda um að stefnda verði gert að greiða stefnanda 105.000.000 króna auk dráttarvaxta frá þeim degi þegar liðinn var mánuður frá því að stefnandi sannanlega krafði stefnda með réttu um greiðslu kröfunnar, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, allt gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Norðurbrún 2, fastanúmer 2017615, Reykjavík. Engar forsendur eru að mati dómsins til að fallast á kröfu stefnda um verulega lækkun dómkrafna.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.240.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Byggingafélagið Aðalvík ehf., greiði stefnanda, Norðurbrún 2 ehf., 105.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. maí 2019 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Norðurbrún 2, fastanúmer 2017615, Reykjavík.

Stefndi greiði stefnanda 1.240.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf

Samkvæmt framangreindu hefur ekki hefur verið fallist á málsástæður stefnda um sýknu og liggur því ekki annað fyrir en að samningur aðila sé bindandi skv. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til alls framangreinds verður fallist á kröfu stefnanda um að stefnda verði gert að greiða stefnanda 105.000.000 króna auk dráttarvaxta frá þeim degi þegar liðinn var mánuður frá því að stefnandi sannanlega krafði stefnda með réttu um greiðslu kröfunnar, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, allt gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Norðurbrún 2, fastanúmer 2017615, Reykjavík. Engar forsendur eru að mati dómsins til að fallast á kröfu stefnda um verulega lækkun dómkrafna.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.240.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Stefndi, Byggingafélagið Aðalvík ehf., greiði stefnanda, Norðurbrún 2 ehf., 105.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. maí 2019 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Norðurbrún 2, fastanúmer 2017615, Reykjavík.

Stefndi greiði stefnanda 1.240.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf