E-495/2021

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 16. febrúar 2021 og dómtekið 3. júní sl. Stefnandi er Sjónver ehf., kt. 000000- 0000, [...].

Stefndi er G. Arnfjörð ehf., kt. 000000- 0000, [...].

Stefnandi gerir þær kröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 14.120.422 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 770.729 krónum frá 10. maí 2019 til 10. júní 2019, af 1.544.274 krónum frá 10. júní 2019 til 10. júlí 2019, af 2.319.475 krónum frá 10. júlí 2019 til 10. ágúst 2019, af 3.097.658 krónum frá 10. ágúst 2019 til 10. september 2019, af 3.874.184 krónum frá 10. september 2019 til 10. október 2019, af 4.652.864 krónum frá 10. október 2019 til 10. nóvember 2019, af 5.432.206 krónum frá 10. nóvember 2019 til 10. desember 2019, af 6.214.364 krónum frá 10. desember 2019 til 10. janúar 2020, af 6.997.516 krónum frá 10. janúar 2020 til 10. febrúar 2020, af 7.781.496 krónum frá 10. febrúar 2020 til 10. mars 2020, af 8.559.679 krónum frá 10. mars 2020 til 10. apríl 2020, af 9.344.984 krónum frá 10. apríl 2020 til 10. maí 2020, af 10.132.111 krónum frá 10. maí 2020 til 10. júní 2020, af 10.923.048 krónum frá 10. júní 2020 til 10. júlí 2020, af 11.718.292 krónum frá 10. júlí 2020 til 10. ágúst 2020, af 12.517.014 krónum frá 10. ágúst 2020 til 10. september 2020, af 13.316.896 krónum frá 10. september 2020 til 10. október 2020, af 14.120.422 krónum frá 10. október 2020 til greiðsludags. Þess er krafist að vextir verði höfuðstólsfærðir á 12 mánaða fresti, í fyrsta sinn 12 mánuðum eftir upphafsdag vaxta í samræmi við 12. gr. laga nr. 38/2001. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda samkvæmt mati dómsins, að teknu tilliti til virðisaukaskatts og innheimtukostnaðar.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara er þess krafist að krafa stefnanda verði lækkuð. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

Málavextir og sönnunarfærsla:

Þann 30. desember 2014 undirrituðu málsaðilar leigusamning um húsnæðið að Skipholti 19 í Reykjavík, fasteignanúmer 201- 0747 og 224- 7888, til 10 ára. Stefnandi er leigusali en stefndi leigutaki, og rak stefndi í húsnæðinu veitingastaðinn Ruby Tuesday.

Umsamið leiguverð var 700.000 krónur á mánuði, sem tók breytingu í samræmi við breytingu neysluvísitölu, og skyldi leigan greiðast fyrirfram 10. hvers mánaðar.

Af gögnum málsins er ljóst að vatnstjón hafi orðið í húsnæðinu þann 1. febrúar 2019, þegar leiðsla hafi rofnað í uppþvottavél, og hafi tjónið verið greitt af tryggingarfélagi stefnanda. Ágreiningur er um það hvort húsnæðið hafi orðið óleiguhæft eftir vatnstjónið, en engin gögn liggja fyrir um það eða umfang tjónsins.

Í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dómi kom fram að hann hafi hætt rekstri veitingar staðarins fyrir áramótin 2018- 2019, eða nokkru áður en vatnstjónið varð, en hafi haft í hyggju að opna nýjan veitingastað í húsnæðinu. Takmörkuð starfsemi hafi því verið í húsnæðinu þegar tjónið varð en stefndi hafi þó verið að taka inn einhverja hópa í mat. Þ á hafi hann framleigt hluta skrifstofuhúsnæðis í hinu leigða frá 15. febrúar 2019 ogtekið við leigugreiðslum vegna þess fram í maí 2019, eða til þess tíma að hann hafi hætt að greiða leigu til stefnanda.

Fram kom í skýrslum fyrirsvarsmanna beggja málsaðila fyrir dómi, að þeir hafi hist heima hjá fyrirsvarsmanni stefnanda í maí 2019 til þess að ræða leigumálin. Ágreiningur er með aðilum um hvað hafi í raun farið fram á þeim fundi, og hvort stefndi hafi munnlega sagt upp leigusamningi aðila og skilað stefnanda lyklum að húsnæðinu.

Stefnandi sendi stefnda áfram rafrænt reikninga fyrir leigunni í hverjum mánuði. Með greiðsluáskorun 2. september 2020 skoraði lögmaður stefnanda á stefnda að greiða vangoldna leigu, og yrði krafan ekki greidd eða umsamin innan 10 daga frá móttöku greiðsluáskorunar, þá yrði framangreindum leigusamningi rift. Með bréfi lögmanns stefnanda 5. október 2020 var lýst yfir riftun á húsaleigusamningi aðila. Lögmaður stefnanda sendi stefnda innheimtuviðvörun 18. nóvember 2020, og yrði krafan ekki greidd eða umsamin innan 10 daga frá móttöku greiðsluáskorunar, þá mætti stefndi vænta þess að höfðað yrði mál til fullnustu kröfunnar.

Aðilaskýrslu fyrir hönd stefnanda gaf Þ-kk-nf S-kk-nf og aðilaskýrslu fyrir hönd stefnda gaf G-kk-nf I-kk-nf A. K-kk-nf. Vitnaskýrslur gáfu G-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf, sambýliskona fyrirsvarsmanns stefnda, A-kk-nf G-kk-nf A-kk-nf K-kk-nf, bróðir fyrirsvarsmanns stefnda, og G-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi byggir á því að hann eigi kröfu á hendur stefnda vegna vangoldinnar húsaleigu, með vísan til leigusamnings aðila, dagsett 30. desember 2014, og samkvæmt framlögðum kröfum, sem sendar hafi verið í netbanka stefnda, sem sundurliði st með eftirfarandi hætti:

Kröfunúmer Gjalddagi Eindagi Fjárhæð 370830 10.5.2019 10.5.2019 kr. 770.729370830 10.6.2019 10.6.2019 kr. 773.545370830 10.7.2019 10.7.2019 kr. 775.201370830 10.8.2019 10.8.2019 kr. 778.183370830 10.9.2019 10.9.2019 kr. 776.526370830 10.10.2019 10.10.2019 kr. 778.680370830 10.11.2019 10.11.2019 kr. 779.342370830 10.12.2019 10.12.2019 kr. 782.158370830 10.1.2020 10.1.2020 kr. 783.152370830 10.2.2020 10.2.2020 kr. 783.980370830 10.3.2020 10.3.2020 kr. 778.183370830 10.4.2020 10.4.2020 kr. 785.305370830 10.5.2020 10.5.2020 kr. 787.127370830 10.6.2020 10.6.2020 kr. 790.937370830 10.7.2020 10.7.2020 kr. 795.244370830 10.8.2020 10.8.2020 kr. 798.722370830 10.9.2020 10.9.2020 kr. 799.882370830 10.10.2020 10.10.2020 kr. 803.526

Samtals: kr. 14.120.422

Samtals nemi framangreindar kröfur 14.120.422 krónum sem sé stefnufjárhæð í máli þessu auk dráttarvaxta og kostnaðar. Umsaminn gjalddagi í viðskiptum stefnda við stefnanda sé 10. hvers mánaðar og stefnufjárhæð og dráttarvextir miðaðir við það tímamark. Þar sem vaxtatímabilið sé lengra en tólf mánuðir leggi st uppsafnaðir dráttarvextir að fjárhæð 551.921 króna við höfuðstól skuldarinnar hinn 10. maí 2020 og nýir vextir reiknaðir af samanlagðri fjárhæð eftirleiðis, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

Stefnandi vísar til þess að skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir stefnanda og því óhjákvæmilegt annað en að höfða dómsmál þettatil greiðslu skuldarinnar. Stefnandi hafi sent stefnda mánaðarlega framangreindar kröfur vegna húsaleigunnar, greiðsluáskorun 2. september 2020, tilkynningu um riftun leigusamnings 5. október 2020 og loks innheimtuviðvörun 18. nóvember 2020. Því sé þess krafist að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til kostnaðar stefnanda af þeim innheimtutilraunum. Þar að auki hafi stefnandi fengið upplýsingar um að stefndi hafi framleigt húsnæðið á leigutímanum, en samkvæmt 2. mgr. 2. gr. leigusamningsins hafi framleiga verið ó heimil nema að fengnu skriflegu samþykki stefnanda, sem stefnandi veitti aldrei, enda allir reikningar stílaðir á stefnda, sbr. 1. mgr. 44. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt sama ákvæði hafi stefnda einungis verið heimilt að reka þar veitingastað og önnur notkun húsnæðisins óheimil án samþykkis stefnanda. Stefnandi telur að stefndi hafi því haft tekjur af húsnæðinu með framleigu sinni og auðgast með óréttmætum hætti, á meðan hann stóð í vanskilum sjálfur vegna húsaleigunnar gagnvart stefnanda. Stefnandi byggir á því að þetta styrki og styðji kröfu hans um fullar efndir samkvæmt leigusamningi allt frá því að vanskil hófust 10. maí 2019 og þar til stefnandihafirift leigusamningnum 5. október 2020 vegna verulegra vanskila stefnda á leigugreiðslum.

Um lagarök vísar stefnandi til reglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og loforð og efndir fjárskuldbindinga, en einnig sé vísað til túlkunarreglna samninga, vanefndaúrræða og skaðabóta innan samninga, sem og til almennra reglna kröfuréttarins. Jafnframt byggjast kröfur stefnanda á ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994.

Vegna ólögmætrar framleigu stefnda vísar stefnandi til almennu sakarreglunnar og ólögfestra reglna kröfuréttar um óréttmæta auðgun, sbr. 1. mgr. 44. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Einnig vísast til grunnraka 74. gr. víxillaga nr. 93/1933 og 57. gr. tékkalaga nr.94/1933.

Kröfur um dráttarvexti, þar með talið vaxtavexti, styður stefnandi við ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, með síðari breytingum. Um vaxtavexti vísar stefnandi til 12. gr. sömu laga. Um upphafsdag dráttarvaxta vísar stefnandi til 1. mgr. 5. gr. sömu laga.

Krafa stefnanda um málskostnað styðst við ákvæði XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sérstaklega 1. mgr. 130. gr. laganna. Enn fremur vísast til laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988 en stefnandi er ekki virðisaukaskatts skyldur aðili, sbr. 8. tl. 3. mgr. 2. gr. laganna. Um varnarþing vísast til 1. mgr. 33. gr. og 1. mgr. 35. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda :

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og byggir á því að leigusamningi um fasteignina að Skipholti 19 hafi verið slitið með samkomulagi aðila í maí 2019, enda hafi stefnandi þá fengið afhent a lykla fasteignarinnar og þar með full umráð hennar. Á sama tíma hafi umráðum stefnda lokið. Þar sem stefnandi hafði tekið við eigninni, að eigin ósk, hafi hann fallið frá því að innheimta leigu, enda hafi hann ekki veitt stefnda afnot af hinu leigða á sama tíma.

Stefndi byggir á því að samkvæmt almennum reglum samninga- og kröfuréttar hafi stefndi greitt allar kröfur stefnanda samkvæmt leigusamningi aðila og umfram skyldu, með því að hafa greitt leigu á þeim tíma sem leiguandlagið var ekki í nothæfu ástandi. Leigusamningi aðila hafi svo lokið þegar stefndi afhenti stefnanda lykla að húns æðinu í maí 2019.

Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skuli leigusali að jafnaði halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi. Þá sé leigutaka heimilt að rifta leigusamningi ef húsnæði spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda þannig að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda, sbr. 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Í þessu sambandi beri einnig að líta til þess að hið leigða húsnæði hafi verið leigt til stefnda sem veitingastaður en ríkar kröfur séu gerðar til slíks húsnæðis.

Vegna þess vatnstjóns sem hafi orðið í hinu leigða húsnæði 1. febrúar 2019 hafiekki verið mögulegt að nýta húsnæðið til þess rekstrar sem fyrirhugaður var, sem var eina heimila notkun þess samkvæmt fyrirliggjandi leigusamningi. Meginskylda leigusala í leigusambandi séað afhenda hið leigða í samræmi við leigusamning og að sjá til þess að leiguandlagið sé þeim kostum búið sem leigutaki eigi rétt á. Ljóst séað stefnandi hafi ekki getað efnt þessa meginskyldu sína, og því um að ræða verulegar vanefndir af hálfu leigusala og því fallið niður skylda stefnda til greiðslu leigu.

Stefndi vísar til þess að hann hafi talið að stefnandi myndi gera við húsnæðið, og þá hafi komið fram í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnanda fyrir dómi að hann viðurkenndi tiltekið atvik um ástand gólfefnisins, sem hann beri hallann af, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá hafi jafnframt verið skorað á stefnanda að leggja fram gögn um vatnstjónið og bótafjárhæðir, sbr. 2. mgr. 67. gr. laga nr. 91/1991, sem hann hafi ekki gert, ogverði að skýra það sem svo að hann samþykki frásögn stefnda um efni skjalsins, sbr. 2. mgr. 68. gr. laga nr. 91/1991.

Að því marki sem ekki er fallist á sýknukröfu stefnda að öllu leyti, þá feli st í sýknukröfu hans krafa um að krafa stefnanda verði lækkuð verulega m. t. t. þess sem að framan greinir.

Stefndi vísar til almennra reglna kröfuréttar og skaðabótaréttar um skyldu aðila til að leitast við að takmarka tjón sitt. Stefndi hafi ekki haft leigu andlagið til umráða frá maí 2019, frá þeim tíma hafi stefnandi haft húsnæðið til umráða og gat ráðstafað því. Hafi stefnandi látið undir höfuð leggjast að leitast við að takmarka tjón sitt og verði hann að bera tjón sitt sjálfur. Þá mótmælir stefndi dráttarvaxtakröfu stefnanda sérstaklega og er þess krafist að dráttarvextir falli í fyrsta lagi á kröfuna við dómsuppsögu verði hún á annað borð tekin til greina.

Um lagarök vísar stefndi til almennra reglna kröfuréttar og samningaréttar, sem meðal annars komi fram í lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, þ. m. t. meginreglunnar um skuldbindingargildi loforða. Þá vísast einnig til húsaleigulaga nr. 36/1994 og almennra reglna leiguréttar, þ. á. m. um meginskyldur leigutaka. Kröfuna um málskostnað byggir stefndi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Forsendur og niðurstaða:

Stefndi var einhverjum mánuðum áður en vatnstjón varðí hinu leigða húsnæði í byrjun febrúar 2019 að mestu hætturmeðveitingastarfsemi en ákvaðað leigja húsnæðið áfram þar sem hann ætlaði að opna nýjan veitingastað. Eftir því sem næst verður komist má ástæðu vatnslekans rekja til bilunar í lögn í tæki í eigu stefnda.

Ætla verður af skýrslu fyrirsvarsmanns stefnanda fyrir dómi að gólfefni húsnæðisins hafi verið skemmt vegna vatnslekans og það þurft lagfæringar við, en lagfæring hafi ekki enn farið fram. Engin úttekt hefur farið fram á ástandi húsnæðisins með tilliti til þess hvort húsnæðið hafi verið ónothæft vegna þessa. Óháð því þá virðist vatnstjónið ekki hafa breytt neinu um þá fyrirætlan stefnda að opna þar nýjan veitingastað, eða um hagnýtingu hans á húsnæðinu að öðru leyti, enda greiðir hann stefnanda áfram leigu og allt fram til maí 2019. Þá staðfesti stefndi fyrir dómi að hafa leigt út hluta húsnæðisins frá 15. febrúar 2019 að telja og fram í maí 2019, en af gögnum málsins má ráða að sú leiga hafi mögulega staðið lengur, þótt stefndi hafi borið fyrir dómi að hann hefði ekki innheimt leigu eftir maí 2019.

Samkvæmt húsaleigusamningi aðila fer um réttindi og skyldur eftir samningnum sjálfum, eða eftir því sem við getur átt eftir ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994.

Stefndi byggir á því að hann hafi talið að stefnandi myndi lagfæra gólfefni húsnæðisins. Fyrirsvarsmaður stefnanda bar fyrir dómi að til hafi staðið að lagfæra gólfefnið um leið og fyrir lægi hvers konar starfsemi væri að koma í húsið. Hins vegar hefur með engum hætti verið sýnt fram á að stefndi hafi gert þá kröfu til stefnanda að lagfæring færi fram, en slík krafa hefði þurft að koma fram skriflega, sbr. 16. gr. laga nr. 36/1994.

Fyrirsvarsmenn málsaðila hittust í maí 2019 í því skyni að ræða leigum álhús næðisins, og er það óumdeilt. Ágreiningur stendur hins vegar um það hvort stefndi hafi við það tækifæri munnlega sagt upp leigusamningnum og afhent lykla húsnæðisins. Um þá fullyrðingu stefnda stendur orð gegn orði, og hefur stefndi ekki axlað sönnunarbyrði um það meinta samkomulag, eða verður það ráðið með öðrum hætti af gögnum málsins.

Í máli þessu nýtur ekki við ítarlegra gagna en óumdeilt þykir að stefnandi hafi með rafrænum hætti áfram sent stefnda mánaðarlega reikninga fyrir leigu húsnæðisins. Aðspurður um það bar fyrirsvarsmaður stefnda fyrir dómi að hann hafi talið það einhver mistök af hálfu stefnanda að vera að senda honum þá reikninga, og hafi því með engum hætti brugðist við.

Með vísan til framangreinds er fram komiðað stefndi hafi hagnýtt húseignina að Skipholti 19 í Reykjavík í samræmi við gerðan húsaleigusamning frá 30. desember 2014, einnig eftir að vatnstjón varð í febrúar 2019, og hafi eignin því ekki verið honum ónothæf, né hafi hann óskað eftir lagfæringu stefnanda á gólfefninu. Þá er ósannað af hálfu stefnda að leigusamningur innhafi fallið niður samkvæmt munnlegu samkomulagi aðila. Með vísan til reglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og loforða, og um efndir fjárskuldbindinga, verður stefnda því gert að greiða stefnanda umsamda leigu.

Fallist hefur verið á að leigusamningur aðila hafi verið skuldbindandi, og geta því ekki komið til skoðunar sjónarmið um að stefnanda hafi borið að takmarka tjón sitt. Leigusamningnum var rift í byrjun október 2020, í samræmi við ákvæði 61. gr. laga nr. 36/1994, og miðar kröfugerð stefnanda við það tímamark, og eru því engin efni til að lækka kröfur stefnanda, eða að miða dráttarvexti við annað tímamark en krafist er.

Ekki er tölulegur ágreiningur um fjárhæð þeirra leigugreiðslna semum var samið. Að öllu framangreindu virtu verður stefnda gert að greiða stefnanda þá fjárhæð sem hann krefst í dómkröfum í stefnu, ásamt dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði, en óþarft þykir að kveða sérstaklega á um það að vextir verði höfuðstólsfærðir á 12 mánaða fresti, enda lögbundið í 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Með vísan til niðurstöðu málsins, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem hæfilega er ákveðinn 434.000 krónurað meðtöldum virðisaukaskatti.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, G. Arnfjörð ehf., greiði stefnanda, Sjónveri ehf., 14.120.422 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 770.729 krónum frá 10. maí 2019 til 10. júní 2019, af 1.544.274 krónum frá 10. júní 2019 til 10. júlí 2019, af 2.319.475 krónum frá 10. júlí 2019 til 10. ágúst 2019, af 3.097.658 krónum frá 10. ágúst 2019 til 10. september 2019, af 3.874.184 krónum frá 10. september 2019 til 10. október 2019, af 4.652.864 krónum frá 10. október 2019 til 10. nóvember 2019, af 5.432.206 krónum frá 10. nóvember 2019 til 10. desember 2019, af 6.214.364 krónum frá 10. desember 2019 til 10. janúar 2020, af 6.997.516 krónum frá 10. janúar 2020 til 10. febrúar 2020, af 7.781.496 krónum frá 10. febrúar 2020 til 10. mars 2020, af 8.559.679 krónum frá 10. mars 2020 til 10. apríl 2020, af 9.344.984 krónum frá 10. apríl 2020 til 10. maí 2020, af 10.132.111 krónum frá 10. maí 2020 til 10. júní 2020, af 10.923.048 krónum frá 10. júní 2020 til 10. júlí 2020, af 11.718.292 krónum frá 10. júlí 2020 til 10. ágúst 2020, af 12.517.014 krónum frá 10. ágúst 2020 til 10. september 2020, af 13.316.896 krónum frá 10. september 2020 til 10. október 2020, af 14.120.422 krónum frá 10. október 2020 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 434.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf