E-240/2011

Mál þetta, sem dómtekið var þann 23. janúar sl., er höfðað með stefnu birtri þann 14. júní 2011. Málið var endurflutt þann 13. apríl sl. og dómtekið að því búnu.

Málið er höfðað af S-kvk-þgf Ö-kvk-þgf H-kvk-þgf, kt. 000000-0000 og I-kk-þgf J. S-kk-þgf, kt. 000000-0000, báðum til heimilis að Bogatúni 4, Hellu, á hendur einkahlutafélaginu Smíðanda ehf., kt. 000000-0000, Austurvegi 54, Selfossi, fyrirsvarsmaður E-kk-nf I-kk-nf S-kk-nf, kt. 000000-0000, sem byggingaraðila og G-kk-þgf M-kk-þgf Þ-kk-þgf, 000000-0000, til heimilis að Nauthólum 26, Selfossi, sem byggingarstjóra, til greiðslu skaðabóta/afsláttar vegna fasteignakaupa stefnenda. Þá er Vátryggingafélagi Íslands hf., kt. 000000-0000, Ármúla 3, Reykjavík, stefnt til réttargæslu.

Endanlegar dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði dæmdir in solidum til að greiða stefnendum skaðabætur eða afslátt að fjárhæð kr. 1.195.865.-, ásamt vöxtum frá 29. mars 2008 til 1. apríl 2011 og dráttarvöxtum frá 1. apríl 2011 til greiðsludags samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Þess er krafist að dæmt verði að dráttarvextir leggist við höfuðstól á tólf mánaða fresti, í fyrsta sinn 1. mars 2011, allt í samræmi við 12. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Þá er í öllum tilfellum krafist að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu, og að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til þess að stefnendur hafa ekki frádráttarrétt á móti virðisaukaskatti sem þau þurfa að greiða á lögmannskostnað, auk þess að tekið verði tillit til kostnaðar vegna öflunar matsgerðar auk ástands- og kostnaðarmats.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda.

Endanlegar dómkröfur hins stefnda félags Smíðanda ehf. eru þær að félagið verði sýknað af öllum kröfum stefnenda og til vara að krafa stefnenda verði stórlega lækkuð.

Þá krefst hið stefnda félag í báðum tilvikum málskostnaðar samkvæmt mati dómsins, auk vaxta af málskostnaði skv. III. kafla vaxtalaga frá 15. degi eftir uppkvaðningu dóms til greiðsludags.

Endanlegar kröfur stefnda G-kk-ef eru að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnenda, að mati dómsins. Til vara krefst stefndi þess að krafa stefnenda verði lækkuð og málskostnaður látinn niður falla.

Réttargæslustefndi gerir engar kröfur í málinu.

Í sókn er stefnendur lögðu fram þann 19. október sl. lýsa þeir því yfir að verði þeim dæmdar bætur skuli koma til frádráttar dæmdri fjárkröfu 46,12% af 50% af dæmdum bótum vegna vinnu án virðisaukaskatts. Þó skuli þessi frádráttur aldrei nema hærri fjárhæð en kr. 138.360,- (46,12%*300.00,-). Sé þessi breyting gerð vegna ívilnunar á tekjuskattsstofni samkvæmt lögum nr. 92/2010 um breytingu á lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt. Í sama þinghaldi féllu stefndu frá frávísunarkröfum sínum.

Málsatvik

Mál þetta á rætur sínar að rekja til fasteignakaupa stefnenda, er þeir keyptu fasteignina Bogatún 4 á Hellu af hinu stefnda félagi Smíðanda ehf., en fasteignin var nýbygging og var stefndi G-kk-nf skráður byggingarstjóri við byggingu hennar. Kaupsamningur um eignina var undirritaður þann 17. mars 2008, og er óumdeilt að eignin hafi verið afhent stefnendum undir lok þess mánaðar. Kaupverðið, 24.800.000 kr., var að fullu greitt, utan 100.000 kr. afsláttar er veittur var við útgáfu afsals.

Fyrir liggur matsgerð S-kk-ef S-kk-ef H-kk-ef byggingartæknifræðings, er dómkvaddur var þann 13. ágúst 2010. Helstu niðurstöður matsgerðar eru svohljóðandi:

a)Frágangur bílskúrsgólfs.

Matsmaður telur að gólfið sé of hæðótt til að teljast viðunandi. Áætlar hann að kostnaður við úrbætur vegna múrbrots og flotunar gólfs bílageymslunnar nemi samtals kr. 384.000,-.

b) Frágangur bílskúrsveggjar.

Matsmaður lýsir því að neðst á vegg, til hliðar við bílskúrshurð sé steyptur vegghluti ófrágenginn og telur hann að múrhúða þurfa veggstubbinn og mála. Áætlar hann að kostnaður vegna frágangs á vegg bílageymslu sé kr. 18.000,-

c)Frágangur bílskúrshurðar.

Matsmaður lýsir því að eftir eigi að loka rifum að ofanverðu og þá sé hurðin ekki þétt niður við gólf, svo blási inn. Telur matsmaður að ekki sé um fullnægjandi frágang að ræða og ganga þurfi frá umgjörð bílskúrshurðar, sem og fara yfir stillingu hurðarinnar þannig að þéttikantur að neðanverðu falli þétt að gólfi. Áætlar hann að kostnaður vegna þessa nemi kr. 50.000,-.

d) Opnun millihurðar úr vaskahúsi í bílskúr.

Matsmaður lýsir því svo að hurðin opnist inn í bílageymslu frá þvottahúsi og er það mat hans að ekki sé um fullnægjandi frágang að ræða og skipta þurfi um hurð þannig að hún opnist inn í þvottahúsið. Áætlar matsmaður að kostnaður vegna þessa nemi kr. 237.000,-.

e)Frágangur inntaks og gólfhitaleiðslna í bílskúr.

Matsmaður lýsir því að inntaksgrind og tengigrindur gólfhita séu óvarðar gagnvart allri umgegni og er það mat hans að ekki sé um fullnægjandi frágang að ræða og smíða þurfi skáp sem loki af allar tengi- og mæligrindur. Áætlar hann að kostnaður vegna þessa nemi kr. 145.000,-.

f) Frágangur og ástand lofttúðu í vaskahúsi.

Matsmaður lýsir því að þegar kveikt sé á loftræstingu þvottahúss komi hvinur frá mótor sem festur sé upp í lofti við útloftunarrör. Þá komi fram að þegar hvasst sé útivið gnauði eða hvíni í lofttúðunni. Er það mat hans að ekki sé um fullnægjandi frágang að ræða og laga þurfi loftræstingu þvottaherbergis þannig að ekki sé til óþæginda og loftræstingin sé nægjanlega öflug til að loftræsta þvottaherbergið á tilhlýðilegan hátt. Áætlar matsmaður að kostnaður vegna þessa nemi kr. 240.000,-.

g) Frágangur og ástand klæðningar undir þakkanti.

Matsmaður lýsir því að matsbeiðandi hafi bent á laus borð, sem heyrist í þegar hvasst sé úti. Hann telur að ekki sé um fullnægjandi frágang að ræða og festa þurfi laus borð klæðningar. Áætlar matsmaður að kostnaður vegna þessa nemi kr. 15.000,-.

h) Frágangur og ástand stéttar fyrir framan húsið.

Matsmaður lýsir því að stétt halli inn að húsinu. Telur hann að um ófullnægjandi frágang sé að ræða. Áætlar matsmaður að kostnaður af því að fræsa rauf í gangstétt nemi kr. 50.000,-.

i) Frágangur hurðarkarms í 8,6 m² herbergi.

Matsmaður lýsir því að hurðin falli ekki alla leið að stöfum, og telur hann að um ófullnægjandi frágang sé að ræða og stilla þurfi hurðina betur. Áætlar hann að kostnaður af þessu nemi kr. 34.000,-.

j) Frágangur glugga í eldhúsi.

Matsmaður lýsir því að gluggi í eldhúsi sé ekki áberandi laus en vart verði við hreyfingu sé lamið létt á hann. Þá hafi komið fram að í vondum veðrum heyrist glamur í glerjunum. Matsmaður álítur að um ófullnægjandi frágang sé að ræða og glerja þurfi gluggann að nýju og lagfæra þéttilista. Áætlar hann að kostnaður af þessu nemi kr. 17.100,-.

k) Hitastýring vegna hitalagnar í vaskahúsi.

Matsmaður lýsir frágangi á hitalögnum í þvottahúsi og metur að hann sé ófullnægjandi. Þó telur hann að með endurbættri loftræstingu, sbr. lið f, sé ekki þörf á sérstökum úrbótum vegna þessa.

l) Frágangur flísalagnar í forstofu.

Matsmaður lýsir því að lím og fúguefni hafi ekki verið hreinsað af flísum og séu óhreinindi víða á flísum í forstofu og á flísaköntum. Áætlar hann að kostnaður af þrifum nemi kr. 20.000,-.

m) Gólfkuldi í eldhúsi og stofu, sérstaklega í hornskáp eldhúsinnréttingar.

Matsmaður lýsir mælingu af yfirborðshita gólfa og staðsetningu hitanema. Er það álit matsmanns að frágangur sé ófullnægjandi og færa þurfi hitanema. Áætlar hann að kostnaður af þessu nemi kr. 15.000,-. Þá er það álit matsmanns að ekki sé óeðlilegt að kuldi sé í hornskáp, þar sem ekki sé gert ráð fyrir að gólfgeisli komi undir innréttingar.

n) Frágangur og ástand snjóbræðslukerfis í gangstétt og bílaplani.

Matsmaður lýsir hitaslaufum í bílastæði og gangstétt og kveður að svo virðist sem ójafnvægi sé á milli þeirra. Er það álit matsmanns að stilla þurfi snjóbræðsluslaufur svo jafnvægi náist og áætlar hann að kostnaður vegna þessa nemi kr. 15.000,-.

Þá er það niðurstaða matsmanns að ekki hafi verið vikið frá skilalýsingu, en ýmsir ágallar varðandi frágang séu til staðar sbr. áðurgreinda stafliði. Þá leggur matsmaður ekki mat á sérteikningar vegna burðarþols og lagna, en telur að byggingarnefndarteikningar séu fullnægjandi, að undanskildu því sem greint sé í einstökum stafliðum matsgerðar. Þá telur matsmaður að almennt hafi um góða venju á sviði húsbygginga verið að ræða og að ákvæðum byggingarlaga og reglugerðar hafi verið fylgt, að undanskildu því sem greinir í einstökum stafliðum matsgerðar.

Stefnendur lýsa málsatvikum þannig að við afhendingu fasteignarinnar hafi bílskúr verið ófágenginn og íbúðin varla íbúðarhæf. Þá hafi það tekið stefndu langan tíma að skila af sér öllum innréttingum og innanstokksmunum, sem þeim hafi borið að skila af sér samkvæmt skilalýsingu eignarinnar. Fljótlega eftir afhendingu hafi stefnendur orðið varir við verulega galla á fasteigninni, t.d. rangan halla á bílskúrsgólfi og þá hafi hitastýring hússins verið ófullnægjandi að verulegu leyti. Við útgáfu afsals hafi stefnendur fengið afslátt, vegna galla á flísalögn á baði og galla á innkeyrslu. Þá hafi stefnendur sjálfir borið kostnað af sorptunnugeymslu, enda hafi slík ekki verið við húsið við afhendingu, líkt og skylt sé. Þá kveða stefnendur viðræður milli aðila hafa staðið nær sleitulaust frá útgáfu afsals til málshöfðunar, og hafi þær á tímabili farið fram með aðstoð Neytendasamtakanna. Kveða stefnendur tilboð hins stefnda félags um lagfæringar, og þær lagfæringar sem gerðar voru hafa verið ófullnægjandi. Stefnendur hafi því farið þess á leit að B-kk-nf P-kk-nf Á-kk-nf húsasmíðameistari og matstæknir, ynni matsgerð um ætlaða galla á bílskúr stefnenda, en hann hafi á þeim tíma verið stærsta umkvörtunarefni þeirra. Hafi umræddur B-kk-nf P-kk-nf metið kostnað við lagfæringar, þ.m.t. efniskostnað og vinnu á um 420.000,- miðað við verðlag í október 2009. Samskipti aðila hafi haldið áfram, en í bréfi stefnda dags. 6. janúar 2010, hafi því verið lýst yfir að öllum kröfum stefnenda væri hafnað. Þá hafi þar komið fram að stefndi myndi senda mann til að ganga frá frágangslista við bílskúrshurð, stefnendum að kostnaðarlausu. Kveða stefnendur ekki hafa verið staðið við þetta. Þá hafi stefnendur krafist dómkvaðningar matsmanns, en matsmáli aðila hafi verið frestað vegna sáttaumleitana fyrst um sinn. Hafi stefndu gert drög að framkvæmdalista á sáttafundi, en hvorki staðið við hann né viljað gera skriflegan samning um úrbætur. Hafi stefnendur því haldið fram kröfu sinni um dómkvaðningu matsmanns. Þá séu kröfur stefnenda byggðar á matsgerð dómkvadds matsmanns. Kveða stefnendur stefndu, sem og réttargæslustefnda, hafa hafnað kröfum stefnenda um uppgjör samkvæmt áðurnefndri matsgerð og hafi stefnendum því verið nauðsynlegt að höfða mál þetta til heimtu skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi stefndu.

Af hálfu hins stefnda félags, Smíðanda ehf., er málsatvikum lýst þannig að við afhendingu eignarinnar hafi engar athugasemdir verið gerðar, en þegar dregið hafi nær uppgjöri og útgáfu afsals hafi stefnendur gert nokkrar athugasemdir við frágang eignarinnar. Þá hafi bæst við þær athugasemdir er hið stefnda félag hafi hafið lagfæringar og hafi félagið þá kallað til fasteignasala til að lista upp þau atriði sem athugasemdir hafi verið gerðar við, og hafi síðar verið bætt úr þeim atriðum. Við útgáfu afsals hafi nokkur atriði staðið eftir og hafi aðilar rætt uppgjör vegna þeirra, hafi stefnendur þá gert athugasemdir við fjögur atriði, þ.e. flísalögn á baði, þrif á íbúð og bílskúr, frágang á gólfi og veggjum í bílskúr og loks lagfæringu á bílaplani. Hafi aðilar komist að samkomulagi um 100.000 kr. afslátt vegna þessara atriða. Afsal hafi síðan verið gefið út 28. nóvember 2008 og fyrirsvarsmenn hins stefnda félags þá talið ágreiningi aðila lokið. Svo hafi þó ekki verið og hafi hinu stefnda félagi borist bréf frá Neytendasamtökum, vegna kvartana stefnenda, í nóvember og desember 2009, ári eftir útgáfu afsals, þar sem kvartað hafi verið yfir frágangi á bílskúrsgólfi. Hafi félagið svarað þessu með því að skila hafi átt bílskúrsgólfi steyptu, og hafi frágangur á veggjum verið í samræmi við það að stefnendur hygðust sjálfir flísaleggja gólfið. Í janúar 2010 hafi félaginu á ný borist bréf frá Neytendasamtökunum, og hafi forsvarsmenn stefnda í kjölfar þess ákveðið að lagfæra halla á bílskúrsgólfi, þrátt fyrir að réttur halli fengist við flísalögn. Hafi stefnendur þá krafist þess að öll íbúðin yrði þrifin við lagfæringu á gólfi. Það hafi forsvarsmenn stefnda ekki fallist á og því hafnað að halli á gólfi yrði lagfærður. Í apríl 2010, rúmur tveimur árum eftir afhendingu eignarinnar og um 18 mánuðum frá útgáfu afsals, hafi lögmenn stefnenda óskað eftir útnefningu dómkvadds matsmanns til að meta fjórtán atriði sem stefnendur töldu enn vera ábótavant við frágang hússins. Flest þeirra atriða hafi verið ný og ekki komið fram áður í samskiptum aðila. Hafi aðilar fundað á verkstað þann 31. maí 2010, þar sem farið hafi verið yfir þau atriði sem tilgreind hafi verið í matsbeiðni stefnenda. Í kjölfar fundarins hafi lögmaður stefnda boðið lagfæringar á bílskúrsgólfi strax næsta dag, en því boði hafi verið hafnað. Í kjölfar þess, n.t.t. frá 9. til 24. júní 2010, hafi samskipti aðila farið fram í gegnum tölvupóst og hafi aðilar verið sammála um hvað gera skyldi til lausnar málinu, með þeirri undantekningu að ágreiningur hafi staðið um lögfræðikostnað stefnenda. Þá kveður stefndi að ljóst megi vera af samskiptum aðila að úrbótarétti félagsins hafi verið hafnað. Matsbeiðni stefnenda hafi þá verið ítrekuð fyrir dómi í ágúst 2010, og þá hafi verið bent á að ítrekað hafi úrbætur verið boðnar, en þeim ávallt hafnað af hálfu stefnenda, auk þess sem ítrekað hafi verið að stefndi væri tilbúinn til að lagfæra það sem athugasemdir hefðu verið gerðar við, þó hann teldi það umfram sínar skyldur. Þá hafi matsfundur farið fram 13. september 2010, en þar hafi meðal annars komið fram að stefnendur hafi sjálfir ítrekað átt við hitastillingar snjóbræðslukerfis bílaplans, sem þeir töldu þá vanstilltar og hafi þeir gert kröfu um að kerfið yrði stillt að nýju. Ekki sé þó tekið tillit til þessa í matsgerð, en pípulagningameistari hafi mætt til stefnenda og stillt kerfið að nýju þeim að kostnaðarlausu og telja fyrirsvarsmenn hins stefnda félags að öll atriði sem snúi að hitastýrikerfinu hafi verið leyst umfram skyldur áður en stefna var útgefin í málinu. Þá hafi lögmaður stefnda svarað kröfum stefnenda, eftir að matsgerð lá fyrir, með því að gerðar hafi verið athugasemdir við fyrirliggjandi mat og úrbótaréttur stefnda enn og aftur ítrekaður, en því hafi ekki verið svarað af hálfu stefnenda.

Af hálfu stefnda G-kk-ef hefur málavöxtum ekki verið lýst sérstaklega.

Málsástæður og lagarök stefnenda

Kröfu sína byggja stefnendur, sem ekki eru byggingafróðir, á því að eignin Bogatún 4 sé haldin verulegum göllum í skilningi 18., sbr. 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og sé stefnufjárhæð sú upphæð sem þau þurfa að bera við að bæta úr sannanlegum göllum á eigninni samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns, að frádregnum virðisaukaskatti á vinnu. Stefnendur hafi mátt vænta þess að húsið, sem var nýsmíði, fullnægði kröfum sem gerðar eru til nýrra húsa, þ. á m. að gengið væri frá gólfi í bílskúr með fullnægjandi hætti. Umræddir gallar sem reynst hafi á hinu selda, sbr. áðurnefnda matsgerð, jafngildi því að söluhlut hafi skort áskilda kosti, er hann var seldur. Ljóst sé af lestri nefndrar matsgerðar að eignin er stefndi seldi sé haldin verulegum göllum og veiti það stefnendum rétt til vanefndaúrræða í formi afsláttar og/eða skaðabóta. Þá beri stefndi sem seljandi og húsbyggjandi ábyrgð á umræddum göllum, skv. 37. gr., sbr. 41. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá byggja stefnendur kröfu sína á því að þau hafi sjálf þurft að sjá til þess að sorptunnuskýli væri við eignina, auk þess að leggja út fyrir því, en skv. byggingareglugerð sé það byggingastjóra að sjá til þess að byggingarreglugerð sé fylgt.

Til stuðnings kröfum sínum vísa stefnendur til matsgerðar dómkvadds matsmanns, sem áður hefur verið lýst. Samkvæmt matsgerðinni sé miðað við verðlag í nóvember 2010, með vísitölu 100,9 stig. Frá dragist 100% endurgreiðsla af virðisaukaskatti af vinnu manna á byggingarstað en við bætist kostnaður við sorptunnugeymslu. Stefnufjárhæð sundurliða stefnendur þannig:

Vaxtakröfu sína kveða stefnendur grundvallast á því að samkvæmt kaupsamningi hafi eignin verið afhent stefnendum þann 29. mars 2008, og því beri krafan vexti frá þeim degi til 1. mars 2011. Dráttarvaxtakrafa byggi á því að með bréfi dagsettu 1. mars 2011 hafi stefnendur gert kröfu á stefndu um uppgjör samkvæmt framlagðri matsgerð, og beri krafa stefnanda því dráttarvexti frá því mánuður er liðinn frá þeim degi.

Telja stefnendur sannað, með matsgerð hins dómkvadda matsmanns, að verulegir ágallar séu á fasteign þeirra og að framkvæmdin hafi ekki verið í samræmi við góðar venjur og fagleg vinnubrögð. Ljóst sé að fasteignin standist engan veginn þær kröfur sem gerðar séu til nýrra eigna enda um margvíslega galla að ræða og sé ástand eignarinnar mun verra en þau hafi mátt gera ráð fyrir. Þá standist fasteignin ekki þær kröfur sem leiða megi af kaupsamningi. Stefnendur hafi réttilega gert ráð fyrir því að fasteignin væri í fullnægjandi ásigkomulagi við afhendingu. Eftir afhendingu hafi hins vegar komið í ljós að hin selda eign hafi verið haldin verulegum og umfangsmiklum ágöllum. Byggja stefnendur á því að kaupendur nýrra fasteigna eigi ekki að þurfa að una því að eitthvað sérstakt sé við ástand þeirra að athuga. Þá vísa stefnendur til þess að þeir hafi að öllu leyti fullnægt kröfum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, til að bera fyrir sig vanefnd. Þannig hafi stefnendur tilkynnt til stefndu án tafar um ætlaða galla, bæði munnlega og skriflega, skömmu eftir afhendingu, sbr. og kvörtun stefnenda til Neytendasamtakanna.

Hvað hið stefnda félag, Smíðanda ehf., varðar er á því byggt að félagið sé skaðabótaskylt skv. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en ella skuli stefnendur eiga rétt á afslætti í samræmi við kostnað af úrbótum, sbr. 41. gr. laganna.

Hvað bótaskyldu stefnda G-kk-ef varðar, vísa stefnendur til þess að hann hafi verið byggingarstjóri við byggingu fasteignarinnar og beri sem slíkur sjálfstæða bótaábyrgð skv. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. og grein 32.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Stefndi G-kk-nf beri ábyrgð á öllum þeim ágöllum sem staðreyndir hafi verið með matsgerð dómkvadds matsmanns. Þá sé ábyrgð hans sem byggingarstjóra víðtæk og beri hann m.a. ábyrgð á því að hið unna verk sé tæknilega og faglega fullnægjandi eins og áskilið sé í 118. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Telja stefnendur að margnefnd matsgerð sýni fram á að verkið hafi engan veginn staðist faglegar kröfur, en byggingarstjóra hafi borið að tryggja að fasteignin væri reist í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir auk þess sem hann sé ábyrgur fyrir framkvæmdum á verkstað. Vísa stefnendur um þetta til 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Hafi stefndi G-kk-nf vanrækt þessa umsjónar- og eftirlitsskyldu sína með saknæmum hætti með því að láta framangreind vinnubrögð stefnda Smíðanda ehf., líðast.

Þá hafna stefnendur algerlega þeirri sýn á málið sem fram kemur í framlögðum skjölum er stafa frá stefndu og réttargæslustefndu.

Um lagarök vísa stefnendur auk þess sem að ofan greinir til almennra reglna fasteignakauparéttar um galla og úrræði kaupenda við vanefndum seljanda og til almennra reglna kröfu- og samningaréttarins, m.a. um skuldbindingargildi samninga. Þá vísa stefnendur til þess að kaupin séu neytendakaup, sbr. 6. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfu um dráttarvexti styðja stefnendur við ákvæði III. og IV. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. einnig 61. gr. laga nr. 40/2002. Kröfu um vaxtavexti byggja stefnendur á 12. gr. laga nr. 38/2001. Kröfu um málskostnað byggja stefnendur á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kröfu sína um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988. Um varnarþing vísast til 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök hins stefnda félags

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að lögskiptum aðila hafi verið lokið við útgáfu afsals og greiðslu kaupverðs, þar sem leyst hafi verið úr fram komnum athugasemdum annars vegar með úrbótum og hins vegar í formi afsláttar til handa stefnendum. Þá byggir stefndi á því að kröfur stefnenda, ef einhverjar séu, séu niður fallnar vegna tómlætis. Kveður stefndi enga galla hafa komið fram á eigninni eftir að afsal hafi verið gefið út, heldur hafi athugasemdir stefnenda snúið að atriðum sem legið hafi ljós fyrir við afsalsgerðina og séu þegar umsamin. Þá hafi stefnendur sýnt af sér verulegt tómlæti með því að koma ekki strax á framfæri við stefndu athugasemdum um þá ágalla sem stefnendur töldu vera á eigninni. Þetta komi meðal annars skýrt fram í ódagsettu bréfi stefnenda til Neytendasamtakanna sem liggur frammi í málinu, en um tvö ár hafi liðið frá því að stefnendur hafi fengið eignina afhenta þar til þeir hafi gert athugasemdir. Þá hafi athugasemdir vegna sorptunnuskýlis fyrst verið settar fram í stefnu málsins. Þá ítrekar stefndi að félagið hafi lagt sig fram við að leysa úr þeim atriðum sem stefnendur hafa gert athugasemdir við, sem öll séu langt umfram skyldu stefnda. Bætt hafi verið úr ýmsu en öðru hafi stefnendur ekki viljað fá bætt úr og hafnað rétti stefnda til úrbóta. Af þessum sökum beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda. Þá telji stefndi að þau atriði sem krafist hafi verið mats á falli ekki undir það sem telja mætti galla, auk þess sem matsgerð dómkvadds matsmanns sé illa unnin með ýmsum rangfærslum með vísan til byggingarreglugerðar. Matið geti því ekki verið grundvöllur bótakröfu í málinu.

Þá rekur stefndi eftirfarandi athugasemdir sínar við matsgerð lið fyrir lið. Hvað varðar matslið a., um úrbætur á gólfi bílskúrs, byggir stefndi á því að samkvæmt skilalýsingu skyldi skila gólfi steyptu án yfirborðsfrágangs enda hafi stefnendur sjálfir ætlað að flísaleggja bílskúrinn og hafi stefndi gert ráð fyrir því að halli yrði leiðréttur eins og venja er við flísalögn. Þar að auki liggi fyrir að ítrekað hafi verið boðnar fram úrbætur sem stefnendur hafi alfarið hafnað, þrátt fyrir úrbótarétt seljanda skv. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnendur hafi vanefnt skyldu sínu til að takmarka tjón sitt og stefndi geti ekki borið bótaábyrgð á tjóni sem stefnendur hafi hafnað úrbótum á. Hvað varðar matslið b., um frágang bílskúrsveggjar, byggir stefndi á því að þetta atriði sé smávægilegt og veittur hafi verið afsláttur af kaupverði vegna smávægilegra galla á hinni seldu fasteign. Þá er og vísað til þess sem áður er lýst um áhrif þess á frágang bílskúrs að stefnendur hygðust sjálf sjá um flísalögn. Þá vísar stefndi til þess sem áður segir um fram boðnar úrbætur sem hafnað hafi verið af hálfu stefnenda. Hvað varðar matslið c., um frágang bílskúrshurðar, byggir stefndi á því að boðnar hafi verið fram úrbætur, sem stefnendur hafi alfarið hafnað og þannig vanefnt skyldu sína til að takmarka tjón sitt. Hvað varðar matslið d., um millihurð í vaskahúsi, byggir stefndi á því að svo virðist sem niðurstaða matsgerðar um þetta atriði sé byggð á rangri túlkun byggingarreglugerðar, auk þess sem ástæða þess að hurðin opnist í bílskúr stefnenda sé sú að stefnendur hafi óskað þess. Þar að auki hafi stefnendur ekki gert athugasemdir við hurðina, sem þó sé ekki eins og á teikningu. Að lokum byggir stefndi á því að á fundi hafi stefndi boðist til að snúa hurðinni, en því hafi stefnendur hafnað í ljósi þess að það skapaði minna vinnurými í þvottahúsi. Hvað varðar matslið e., um frágang inntaks og gólfhitaleiðslna, byggir stefndi á því að rangt sé sem fram komi hjá matsmanni að smíða beri skáp utan um lagnagrindur, enda komi það hvorki fram á teikningum né skilalýsingu. Þá séu engin ákvæði þess efnis í byggingarreglugerð. Hvað varðar matslið f., um frágang og ástand lofttúðu í vaskahúsi, byggir stefndi á því að ófullnægjandi gögn liggi fyrir í málinu um þennan lið og ekki verði unnt að reisa bótakröfu á gögnum málsins. Þá kveður stefndi liggja fyrir að um viðurkennda aðferð hafi verið að ræða við uppsetningu á viðurkenndri viftu. Hvað varðar matslið g.¸ um frágang klæðningar undir þakkanti, byggir stefndi á því að um smávægilegan galla sé að ræða sem falli undir þann afslátt sem stefnendum hafi verið veittur af kaupverði. Þar að auki hafi stefndi boðið fram úrbætur sem stefnendur hafi alfarið hafnað. Hvað varðar matslið h., um frágang og ástand stéttar, byggir stefndi á því að boðnar hafi verið fram úrbætur sem stefnendur hafi hafnað. Hvað varðar matslið i., um frágang hurðarkarms í herbergi, byggir stefndi á því að um smávægilegan galla sé að ræða sem falli undir þann afslátt sem stefnendum hafi verið gefinn af kaupverði. Þar að auki sé um tómlæti af hálfu stefnenda að ræða, en stefndi hefði mátt ætla að gerðar yrðu athugasemdir strax við slík atriði. Hvað varðar matslið j., um frágang glers í eldhúsi, byggir stefndi á því að niðurstaða matsmanns byggi að mestu á orðum stefnenda. Þannig hafi framkvæmd mats þessar liðar verið ábótavant og ekki hægt að byggja fjárkröfu á honum. Hvað varðar matslið l., um frágang flísalagnar í forstofu, byggir stefndi á því að um smávægilegt atriði sé að ræða sem falli undir þann afslátt sem stefnendum var veittur af kaupverði. Þar að auki sé um tómlæti af hálfu stefnenda að ræða, en stefndi hefði mátt ætla að gerðar yrðu athugasemdir strax við slík atriði. Hvað varðar matslið m., um gólfkulda í eldhúsi og stofu, byggir stefndi á því að þessum lið matsgerðar sé verulega áfatt. Þar að auki hafi pípulagningameistari eignarinnar farið yfir allt hitakerfi hússins og stillt að nýju þar sem stefnendur hafi sjálfir vanstillt kerfið. Hvað varðar matslið n., um frágang og ástand snjóbræðslukerfis, byggir stefndi á því að þessum lið matsgerðar sé verulega áfátt, en hvergi sé gerð grein fyrir sundurliðun kostnaðar. Þar að auki sé látið hjá líða að tilgreina, það sem fram hafi komið á matsfundi, að stefnendur hafi sjálfir fiktað í stillingum og þannig valdið því að kerfið sé vanstillt. Byggir stefndi þannig á því að hann geti ekki borið ábyrgð á eigin handvömm stefnenda. Hvað varðar bætur fyrir sorptunnugeymslu byggir stefndi á því að ekki verði séð, hvorki af stefnu, kaupsamningi, teikningum, lögum eða öðru að stefnda sé skylt að útvega sorptunnuskýli að andvirði kr. 70.000,-. Þá sé ekki unnt að sjá af byggingarreglugerð nr. 441/1998 að stefnda sé á nokkurn hátt skylt að útvega sorptunnuskýli, en auk þess teljist slík uppsetning til lóðarfrágangs sem ekki sé á ábyrgð stefnda. Þá byggir stefndi á því að stefnendum hafi verið kunnugt um að sorptunnuskýli hafi ekki verið innifalið í samningi aðila. Þar að auki séu málsástæður stefnenda er snúa að umræddu sorptunnuskýli ekki rökstuddar á nokkurn hátt og sé kröfunni því alfarið hafnað.

Um varakröfu sína um lækkun á kröfum stefnenda vísar stefndi til sömu málsástæðna og um kröfu hans um sýknu.

Um lagarök vísar stefndi til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, laga nr. 42/2002 um þjónustukaup og meginreglna kröfuréttar og verktakaréttar.

Kröfu um málskostnað byggir stefndi á ákvæðum 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda G-kk-ef

Stefndi G-kk-nf byggir á því að skaðabótakrafa á hendur honum sem byggingarstjóra, verði ekki gerð nema á grundvelli hinnar almennu sakarreglu. Engar réttarreglur sé að finna sem feli í sér hlutlæga skaðabótareglu um ábyrgð byggingastjóra, né sakarlíkindareglu eða sjónarmið um frávik frá meginreglu skaðabótaréttar um sönnunarbyrði þá er hvílir á tjónþola. Byggir stefndi á því að matsliðir þeir sem mögulega geti falið í sér tjón fyrir stefnendur séu margir hverjir því marki brenndir að ekki sé um umfangsmikla galla að ræða, skilyrði sakarreglunnar um ábyrgð byggingarstjóra séu ekki uppfyllt og því ekki unnt að fella skaðabótaábyrgð á stefnda. Stefndi G-kk-nf byggir einnig á því að ábyrgð byggingarstjóra sé lögum samkvæmt bundin við tjón sem rakið verði til þess að ekki hafi verið byggt í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Aðfinnslur dómkvadds matsmanns lýsi margar hverjar hvorki brotum á framangreindu né handvömm við verkframkvæmdir og sé því hafnað að stefndi beri ábyrgð á ætluðu tjóni. Í þeim tilvikum sem lýst sé ókláruðum eða óunnum verkum sé um að ræða annað hvort brot á verksamningi eða kaupsamningi, en ekki tjón sem fellur undir ábyrgð byggingarstjóra. Byggingarstjóri beri einungis ábyrgð á þeim verkum sem raunverulega hafi verið framkvæmd en ekki á því að byggingaraðili efni skyldur sínar samkvæmt verksamningi, eða seljandi samkvæmt kaupsamningi eða fasteignakaupalögum. Stefnufjárhæð miði við allar þær úrbætur sem matsgerð leggi til að farið sé út í þrátt fyrir að augljóst sé í sumum tilvikum að ekkert fjárhagslegt tjón hljótist af ætluðum frávikum frá teikningum eða ákvæðum laga og reglugerða. Stefndi mótmælir þessum málatilbúnaði stefnenda og byggir á því honum verði eingöngu gert að greiða stefnendum bætur vegna sannaðs fjárhagslegs tjóns þeirra.

Þá byggir stefndi G-kk-nf á því að ekki verði annað séð af gögnum máls en að endanlegar sættir hafi náðst um að veita stefnendum afslátt af kaupverði vegna þeirra atriða er stefnendur vildu ekki una og töldu vera galla. Þá hafi verið samið um að bílskúr, sem um sé deilt, skyldi skilast ófrágenginn meðal annars að því leyti að gólfi skyldi skilað steyptu. Hafi stefnendur sjálfir ætlað að ganga frá bílskúrnum að öðru leyti. Þá byggir stefndi á því að um tómlæti af hálfu stefnenda, skv. 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sé að ræða, og vísar stefndi um þetta til ódagsetts bréfs stefnenda til Neytendasamtakanna.

Stefndi byggir og á því að með því að hafna boðum hins stefnda félags um úrbætur hafi stefnendur brotið gegn þeirri meginreglu kröfuréttar að þeim sem kunni að verða fyrir tjóni beri skylda til að takmarka tjón sitt, sbr. og 60. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þannig hafi stefnendur brotið á rétti stefnda Smíðanda ehf. skv. 1. mgr. 39. gr. sömu laga.

Þá mótmælir stefndi G-kk-nf fjárhæð kröfu stefnenda sérstaklega, bæði hverjum kröfulið fyrir sig, sem og kröfunni í heild. Stefndi byggir á því að í mörgum tilvikum miði matsgerð við allt of mikinn kostnað við úrbætur.

Þá byggir stefndi á því að hann sem byggingarstjóri geti einungis talist bera ábyrgð gagnvart eiganda byggingarframkvæmda hverju sinni. Sé því hafnað öllum skaðabótakröfum stefnenda á hendur stefnda sem eigi rætur að rekja til galla vegna framkvæmda er fóru fram fyrir þann 17. mars 2008, enda hafi stefnendur ekki verið eigendur byggingarframkvæmda fyrr en á þeim degi. Þá sé ósannað með öllu á hvaða tímapunkti þær framkvæmdir sem leitt hafi til ætlaðs tjóns hafi átt sér stað og verði því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnenda.

Þá gerir stefndi G-kk-nf, til viðbótar við það er áður greinir, eftirfarandi athugasemdir við einstaka liði matsgerðar. Hvað varðar matslið a., um úrbætur á gólfi bílskúrs, byggir stefndi á því að hann sem byggingarstjóri geti ekki borið skaðabótaábyrgð á tjóni sem stefnendum hafi verið boðin lagfæring á skv. 1. mgr. 39. gr. fasteignakaupalaga, enda beri stefnendum skylda gagnvart stefnda til að takmarka tjón sitt. Hvað varðar matslið b., um frágang bílskúrsveggjar, byggir stefndi á því að umrætt atriði sé svo smávægilegt að varla verði talið falla undir ábyrgð byggingarstjóra. Þar að auki hafi stefnendum þegar verið veittur afsláttur af kaupverði fasteignarinnar vegna smávægilegra galla, auk þess sem um sé að ræða atriði sem gera hefði þurft athugasemdir við strax í upphafi, hygðust stefnendur á annað borð bera það fyrir sig. Ennfremur hafi verið samið um að bílskúrinn yrði afhentur að einhverju leyti ófrágenginn þar sem stefnendur ætluðu sjálfir að ganga frá honum með ákveðnum hætti. Telur stefndi að hvorki hafi verið sýnt fram á tjón stefnenda né að um saknæma háttsemi byggingarstjóra hafi verið að ræða. Hvað varðar matslið c., um frágang bílskúrshurðar, ítrekar stefndi að það sé ekki hlutverk byggingarstjóra að hlutast til um að kaupsamningur sé efndur eftir efni sínu. Þar að auki sé um smávægilegt atriði að ræða sem ekki sé til þess fallið að heyra undir ábyrgð byggingarstjóra. Enn fremur telur stefndi umrætt atriði þegar hafa verið gert upp með afslætti stefnendum til handa, auk þess sem stefnendur hafi hafnað fram boðnum úrbótum af hálfu hins stefnda félags og þannig vanefnt skyldu sína til að takmarka tjón sitt. Hvað varðar matslið d., um millihurð í vaskahúsi, byggir stefndi á því að ekki hafi verið sýnt fram á hvernig núverandi ástand hurðarinnar feli í sér tjón fyrir stefnendur, auk þess sem stefndi fái ekki séð með hvaða hætti brotið hafi verið gegn ákvæðum byggingarreglugerðar með því að snúa hurðinni í samræmi við óskir stefnenda. Hvað varðar matslið e., um frágang inntaks og gólfhitaleiðslna, byggir stefndi á því að það sé ekki hlutverk byggingarstjóra að hlutast til um að kaupsamningur sé efndur eftir efni sínu. Þar að auki sé um smávægilegt atriði að ræða sem ekki sé til þess fallið að heyra undir ábyrgð byggingarstjóra. Þá hafi ekki verið sýnt fram á að frágangur sé í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar. Þar að auki ítrekar stefndi að samið hafi verið sérstaklega um frágang á bílskúrnum og ljóst að umrætt atriði var í umsömdu ástandi. Hvað varðar matslið f., um lofttúðu í vaskahúsi, byggir stefndi á því að fullnægjandi gögn liggi ekki fyrir í málinu svo unnt sé að byggja á þeim bótakröfu, enda komi ekkert fram í matsgerð um að mælingar hafi verið gerðar á hljóðstigi frá umræddri lofttúðu. Hvað varðar matslið g., um klæðningu undir þakkanti, vísar stefndi enn til þess að það sé ekki hlutverk byggingarstjóra að hlutast til um að kaupsamningur sé efndur eftir efni sínu. Þar að auki sé um smávægilegt atriði að ræða sem ekki sé til þess fallið að heyra undir ábyrgð byggingarstjóra, og falli auk þess undir þegar veittan afslátt af kaupverði. Þá hafi stefnendur hafnað fram boðnum úrbótum af hálfu hins stefnda félags og þannig vanefnt skyldu sína til að takmarka tjón sitt. Hvað varðar matslið h., um stétt framan við húsið, byggir stefndi á því að stefnendum hafi verið boðnar úrbætur vegna umrædds atriðis, sem þau hafi hafnað og þannig virt að vettugi úrbótarétt seljanda skv. 1. mgr. 39. gr. fasteignakaupalaga, og þar með vanefnt skyldu sína til að takmarka tjón sitt. Ennfremur hafi ekki verið sýnt fram á að neitt raunverulegt tjón sé fyrir hendi vegna umrædds atriðis. Hvað varðar matslið i., um hurðarkarm í herbergi, byggir stefndi á því að um sé að ræða atriði sem gera hefði þurft athugasemdir við strax í upphafi, hygðust stefnendur á annað borð bera það fyrir sig. Teljist það til tómlætis stefnenda að hafa ekki gert athugasemdir við þetta fyrr og beri því að hafna kröfu um skaðabætur skv. þessum lið. Hvað varðar matslið j., um frágang á glugga í eldhúsi, byggir stefndi á því að mat á greindu atriði hafi verið ábótavant, en svo virðist sem það sé að mestu byggt á orðum stefnenda. Telur stefndi að af þeim sökum sé ekki unnt að byggja fjárkröfu á matsgerð hvað varðar þetta atriði. Hvað varðar matslið l, um frágang flísalagnar, byggir stefndi á því að áður hafi verið samið um skítugar flísar og endanlegt uppgjör hafi þegar farið fram þar sem stefnendum hafi verið veittur afsláttur af kaupverði eignarinnar. Hafi stefnendum verið rétt og skylt að telja á þeirri stundu fram önnur atriði er þau töldu ófullnægjandi, en þau hafi þau ekki gert. Hvað varðar matslið m, um gólfkulda, byggir stefndi á því að þessum lið matsgerðar sé verulega áfátt og er honum því í heild hafnað. Hvað varðar matslið n., um snjóbræðslukerfi, byggir stefndi á því að um galla á matsgerð sé að ræða, enda sé í henni ekki tilgreind sundurliðun á áætluðum kostnaði um þetta atriði. Þar að auki liggi ekki fyrir hvort stilling kerfisins hafi frá upphafi verið ófullnægjandi eða hvort stefnendur hafi átt við stillingar kerfisins. Hvað kröfu stefnenda vegna sorptunnugeymslu varðar, byggir stefndi á því að á engan hátt sé útskýrt í málatilbúnaði stefnenda á hverju sé byggt varðandi skyldu stefnda til að útvega sorptunnuskýli að andvirði kr. 70.000,-. Hafnar stefndi þeim skilningi stefnenda að lögskylt sé að reisa byggingu fyrir sorptunnu fyrir hverja íbúð, en verði talið að slík skylda sé til staðar, vísar stefndi ábyrgðinni alfarið á hönnuð hússins. Þá er fjárhæð bótakröfu stefnenda hvað þennan lið varðar sérstaklega mótmælt. Enn fremur byggir stefndi á því að ábyrgð byggingarstjóra sé bundin við verk sem hafi verið unnin með ófullnægjandi hætti, en nái ekki til ókláraðra eða óunninna verka.

Varakröfu sína um lækkun byggir stefndi á öllum sömu málsástæðum og áður hafa verið greindar.

Þá vísar stefndi til 1. – 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, kröfu sinni um málskostnað til stuðnings.

Réttargæslustefndi hefur engar kröfur gert í málinu, en í sameiginlegri greinargerð stefnda G-kk-ef og réttargæslustefnda kemur fram að réttargæslustefndi taki undir allar málsástæður stefnda í máli þessu.

Skýrslur fyrir dómi

Fyrir dóminn komu stefnandi S-kvk-nf og stefndi G-kk-nf og gáfu aðilaskýrslur. Þá báru vitni H-kk-nf E. G-kk-nf, nágranni stefnenda er einnig keypti fasteign af hinu stefnda félagi, S-kk-nf S-kk-nf löggiltur fasteignasali er sá um sölu fasteignarinnar, H-kk-nf R-kk-nf er sá um frágang gólfa á hinni umdeildu fasteign, R-kk-nf G-kk-nf skipulags- og byggingarfulltrúi Rangárþings bs., S-kk-nf S-kk-nf H-kk-nf sem dómkvaddur var matsmaður líkt og áður hefur verið greint frá og staðfesti hann matsgerð sína, og loks V-kk-nf Ö-kk-nf G-kk-nf pípulagningarmeistari fasteignarinnar.

Ekki þykir ástæða til að rekja framburð aðila og vitna sérstaklega að öðru leyti en í niðurstöðukafla greinir.

Niðurstaða

Ágreiningur aðila máls þessa snýr að því hvort stefndu beri skaðabótaábyrgð á ætluðum göllum á fasteign stefnenda að Bogatúni 4 á Hellu.

Stefnendur halda því fram að fasteignin sé haldin þeim göllum sem taldir eru í matsgerð dómkvadds matsmanns og áður hefur verið lýst. Þar að auki krefjast stefnendur skaðabóta vegna sorptunnugeymslu sem þau hafi sjálf þurft að bera kostnað af byggingu á. Byggja stefnendur á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, hvað varðar ætlaða bótaábyrgð hins stefnda félags, en ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem í gildi voru er hin selda fasteign var byggð, hvað varðar ætlaða bótaábyrgð stefnda G-kk-ef sem byggingarstjóra.

Stefndu hafna allri skaðabótaábyrgð.

Í framburði stefnanda S-kvk-ef fyrir dómi kom fram að pípulagningarmeistari fasteignarinnar hafi komið og lagað hitakerfið í húsinu, stefnendum að kostnaðarlausu að beiðni hins stefnda félags. Þá kom og fram í framburði S-kvk-ef að þau hjónin hafi sjálf reynt að stilla snjóbræðslukerfi hússins eftir leiðbeiningum frá pípara. Þá hafi S-kvk-nf oft skrúfað frá krana á kerfinu sjálf. Í framburði vitnisins V-kk-ef, umrædds pípulagningameistara, kom fram að hann hafi lagfært snjóbræðslukerfið fyrir utan húsið, þ.e. sameinað slaufurnar tvær, og hitakerfið inni í húsinu, þannig að lokað var fyrir þann hitanema er lenti bak við gardínur og hann tengdur inn á annan, þetta hafi vitnið gert aðilum að kostnaðarlausu að hann minnti í október eða nóvember árið 2010. Að framansögðu virtu er það mat dómsins að ljóst sé að stefnendur hafa ekki orðið fyrir tjóni samkvæmt liðum m og n í sundurliðun stefnenda og matsgerð, og verður bótum samkvæmt þeim liðum þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Stefndu byggja á því að lögskiptum aðila hafi verið lokið og hafi afsláttur verið veittur af kaupverði vegna smávægilegra galla. Óumdeilt er að stefnendum hafi við afsalsgerð verið veittur afsláttur af kaupverði og kemur eftirfarandi fram í kostnaðaruppgjöri vegna eignarinnar dagsettu 28. nóvember 2008: „Umsaminn afsláttur vegna flísalagnar á baði og innkeyrslu sjá nánar í tölvupóstum milli kaupanda og seljanda og verða ekki frekari eftirmál vegna þessa“ Þá kemur og fram í nefndu kostnaðaruppgjöri að „[s]eljandi skuldbind[i] sig til þess að kústa viðgerðarefni á innkeyrslu eignarinnar skv. samkomulagi“. Í dskj. nr. 22, er að finna tölvupóstsamskipti aðila sem vísað er til í kostnaðaruppgjöri þeirra. Má telja ljóst af þeim tölvusamskiptum að með aðilum hafi komist á samkomulag um fimm atriði sem sett voru fram af hálfu stefnenda, má þar m.a. nefna flísalögn á veggjum og gólfi á baðherbergi, afslátt vegna þrifa á íbúð og bílskúr, og afslátt vegna vinnu í bílskúr, sem hið stefnda félag hafi ekki þurft að framkvæma og er þar nefnd lökkun á gólfi og frágangur meðfram veggjum.

Ekki er á það fallist með stefndu að kostnaðaruppgjör aðila feli í sér að veittur hafi verið afsláttur fyrir þeim atriðum er fram koma í framlagðri matsgerð dómkvadds matsmanns, nema þá aðeins hvað varðar matslið l., um þrif á fúgum á flísum í forstofu, enda ljóst að uppgjör aðila sneri að afmörkuðum atriðum er aðilar höfðu komið sér saman um, en ekki ótilgreindum smávægilegum göllum sem væru eða kynnu að vera á hinni seldu eign. Að þessu virtu er það mat dómsins að stefndu hafi ekki orðið fyrir sannanlegu tjóni vegna ófullnægjandi þrifa á fúgum á flísum í forstofu og er því hafnað skaðabótakröfu stefnenda á hendur báðum stefndu, samkvæmt lið l., eins og hann er tilgreindur í sundurliðun stefnenda og matsgerð dómkvadds matsmanns

Þá byggja stefndu á því að um tómlæti af hálfu stefnenda sé að ræða, en engir gallar hafi komið fram á eigninni eftir að afsal hafi verið gefið út, og gengið hafi verið frá kostnaðaruppgjöri milli aðila. Samkvæmt framlögðum gögnum er ljóst að aðilar, þ.e. stefnandi S-kvk-nf, og stefndi G-kk-nf af hálfu stefnda Smíðanda ehf., áttu í þó nokkrum samskiptum eftir afhendingu eignarinnar, vegna ýmissa athugasemda stefnenda. Í tölvupósti rituðum af stefnanda S-kvk-þgf, dagsettum 29. apríl 2008, eru gerðar athugasemdir við frágang á bílskúrshurð, sbr. matsliður c. títtnefndrar matsgerðar dómkvadds matsmanns. Þá liggur frammi dskj. nr. 13, ódagsett kvörtun stefnenda til Neytendasamtakanna, sem lýtur að athugasemdum við vatnshalla á bílskúrsgólfi, sbr. matsliður a, og dskj. nr. 14, bréf samtakanna til hins stefnda félags vegna kvörtunar stefnenda, dagsett 23. september 2008. Þá eru og í nefndu bréfi gerðar athugasemdir við fúguefni á flísum, m.a. á forstofugólfi sem ekki hefði verið þrifið, sbr. matsliður l framlagðrar matsgerðar. Er í nefndu bréfi sett fram það skilyrði stefnenda fyrir lokagreiðslu að lokaúttekt fari fram fyrir afsalsgerð. Ekki verður annað séð af gögnum máls en að athugasemdir við önnur atriði sem tilgreind eru í matsgerð dómkvadds matsmann hafi fyrst verið gerðar í matsbeiðni stefnenda dagsettri 7. apríl 2010, rúmum tveimur árum frá afhendingu eignarinnar og um einu og hálfu ári frá uppgjöri vegna fasteignakaupanna. Þá verður ekki séð að athugasemdir hafi verið gerðar vegna sorptunnuskýlis fyrr en með útgáfu stefnu í máli þessu. Verður á það fallist með hinu stefnda félagi að um tómlæti af hálfu stefnenda hafi verið að ræða hvað varðar umrædd atriði, enda verði ekki séð annað en að stefnendum hafi verið í lófa lagið að koma athugasemdum sínum að fyrir útgáfu afsals og uppgjör aðila vegna fasteignakaupanna, og semja um afslátt vegna þeirra samhliða öðrum atriðum er sannanlega náðist samkomulag um á milli stefnenda og hins stefnda félags líkt og áður greinir. Enn fremur kemur fram í gögnum máls að stefnendur hafi sett það skilyrði fyrir lokagreiðslu að lokaúttekt færi fram fyrir afsalsgerð, og verður því að telja að stefndu hafi mátt treysta því að eftir það tímamark, þ.e. útgáfu afsals og uppgjör milli aðila, kæmu ekki fram frekari athugasemdir af hálfu stefnenda vegna atriða er stefnendum voru eða máttu þegar vera ljós.

Að þessu virtu, og með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, er hafnað kröfu stefnenda um skaðabætur úr hendi hins stefnda félags samkvæmt liðum b. og d. – j eins og þeir eru tilgreindir í sundurliðun stefnenda og matsgerð dómkvadds matsmanns, sem og kröfu stefnenda vegna sorptunnuskýlis.

Stefndu hafa og byggt á því að þeir beri ekki ábyrgð á mögulegu tjóni stefnenda, enda hafi stefnendur ekki virt úrbótarétt hins stefnda félags, og þannig hafi stefnendur vanefnt skyldu sína gagnvart stefndu til að takmarka tjón sitt. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, er kaupanda skylt að una við fram boðnar úrbætur seljanda, hafi þær ekki í för með sér slík óþægindi fyrir hann að ósanngjarnt megi telja og hann hafi ekki sérstakar ástæður til að leggjast gegn þeim. Af þeim samskiptum aðila sem liggja frammi í málinu er ljóst að hið stefnda félag bauð stefnendum að bæta úr þeim hluta þeirra atriða á hinni seldu eign, er stefnendur höfðu gert athugasemdir við. Meðal annars liggur fyrir að í júní 2010 bauð hið stefnda félag úrbætur vegna þeirra liða sem tilgreindir eru a., c., g. og h í sundurliðun á kröfu stefnenda. Af framlögðum tölvupóstum má telja ljóst að stefnendur hafi verið tilbúnir til að samþykkja fram boðnar úrbætur, með nokkrum athugasemdum þó, og virðist sem ágreiningur aðila hafi þá að mestu snúið að kostnaði sem stefnendur höfðu þá haft af málinu og verður ekki annað séð en að ágreiningur þeirra hafi strandað þar. Þá hafi boð um úrbætur verið ítrekað með bréfi lögmanns hins stefnda félags dagsettu 10. ágúst 2010, er sent var í tengslum við beiðni stefnenda um dómkvaðningu matsmanns. Verður ekki séð að umræddu bréfi hafi verið svarað, heldur var málinu haldið til streitu fyrir dómi og matsmaður dómkvaddur líkt og áður hefur verið greint frá. Enn var boð um úrbætur ítrekað með bréfi dagsettu 28. mars 2011, þar sem óskað var svars innan tveggja vikna þess efnis hvort óskað væri eftir að þau atriði sem áður hefði náðst samkomulag um skyldu framkvæmd eður ei. Ekki liggur frammi í málinu svar við því bréfi, en ljóst er að stefna var útgefin þann 10. júní sama ár. Þá kom fram í framburði stefnanda S-kvk-ef fyrir dómi að hún hefði hafnað því að rauf yrði sett í stétt fyrir utan húsið, sbr. lið h í matsgerð. Þá kom fram í framburði vitnisins H-kk-ef R-kk-ef, sem sá um frágang gólfa í fasteigninni, að haft hafi verið samband við hann sem verktaka af hálfu hins stefnda félags og þess beiðst að gólfið í bílskúr stefnenda yrði lagfært. Daginn áður en staðið hafi til að ráðast í verkið hafi fyrirsvarsmaður stefnda haft samband og hann kveðið að lögmaður stefnenda hafi óskað þess að ekki yrði ráðist í verkið það sem leysa ætti ágreining fyrir dómi. Þá bar vitnið að ekki væri um viðamikið verk að ræða og af því væru ekki mikil óþrif. Að öllu framansögðu virtu er það mat dómsins að ljóst sé að stefnendur hafi í raun hafnað marg ítrekuðum boðum hins stefnda félags til úrbóta að því er varðar framangreind atriði og með því fyrirgert rétti sínum til afsláttar sbr. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefndu hafa haldið því fram að stefnendur hafi, með því að hafna rétti hins stefnda félags til úrbóta, vanefnt skyldu sínu til að takmarka tjón sitt. Auk þess sem stefndu hafa byggt á því að þau atriði sem krafist hafi verið mats á falli ekki undir það sem telja megi galla. Enn fremur byggja stefndu á því hvað varðar ætlaðan galla á bílskúrsgólfi, þ.e. matslið a., að svo hafi samist milli aðila að bílskúrsgólfið skyldi skilast steypt en án yfirborðsfrágangs, enda hafi stefnendur ætlað að flísaleggja gólfið sjálfir. Í framburði stefnda G-kk-ef fyrir dómi, kom fram að stefndu hefðu tekið þann pól í hæðina að þeir bæru ábyrgð á bungunni á miðju bílskúrsgólfinu, og þess vegna hefðu verið boðnar úrbætur vegna þess. Verður því talið óumdeilt að gólf í bílskúr fasteignarinnar sé gallað. Þá verður ekki annað séð af gögnum máls en að stefndu hafi viðurkennt galla á frágangi bílskúrshurðar, þ.e. matslið c., en í framlögðu bréfi frá stefnda G-kk-þgf, sem hann ritar fyrir hönd hins stefnda félags, dskj. nr. 22, segir „gleymst hefur að ganga frá ofan við bílskúrshurðina“. Er það því mat dómsins að atriði samkvæmt matsliðum a. og c. teljist vera gallar á hinni seldu eign. Engu að síður verður að líta til þeirrar grundvallarreglu skaðabótaréttar að einungis skuli bæta sannanlegt tjón, auk þess sem tjónþolum ber skylda til að takmarka tjón sitt. Verður á það fallist með stefndu að stefnendur hafi vanefnt skyldu sína að þessu leyti, enda megi telja ljóst að þeir hefðu ekki orðið fyrir tjóni hefðu stefnendur virt úrbótarétt hins stefnda félags. Að þessu virtu er hafnað kröfu stefnenda á hendur báðum stefndu, hvað varðar bætur samkvæmt liðum a. og c. eins og þeir eru tilgreindir í sundurliðun stefnenda og matsgerð dómkvadds matsmanns, auk liða g. og h. hvað stefnda G-kk-þf varðar, en bótaskyldu hins stefnda félags hefur þegar verið hafnað vegna þeirra liða líkt og áður greinir.

Hvað stefnda G-kk-þf varðar er það mat dómsins hvað varðar aðra liði í kröfu stefnenda, en þá sem þegar hefur verið hafnað sbr. ofangreint, að stefnendur hafi ekki sýnt fram á það hvernig umrædd atriði brjóti gegn ákvæðum laga og reglugerða á sviði byggingarmála, eða falli á annan hátt undir bótaábyrgð byggingarstjóra eins og hún er skilgreind í lögum.

Að öllu framansögðu virtu verða stefndu alfarið sýknaðir af kröfum stefnenda í máli þessu.

Að virtum atvikum málsins þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Dóminn kveður upp H-kk-nf O. A-kk-nf dómstjóri.

D ó m s o r ð :

Stefndu Smíðandi ehf. og G-kk-nf M-kk-nf Þ-kk-nf, eru sýknaðir af kröfum stefnenda, S-kvk-ef Ö-kvk-ef H-kvk-ef og I-kk-ef J. S-kk-ef í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.

H-kk-nf O. A-kk-nf