E-2196/2017

Mál þetta, sem dómtekið var 17. maí 2018, höfðaði A, [..., ...], hinn 22. júní 2017, á hendur Félagsbústöðum hf., Hallveigarstíg 1, Reykjavík, „til greiðslu kostnaðar við geymslu og hreinsun búslóðar og til viðurkenningar á skaðabótaskyldu“.

Dómkröfur stefnanda eru aðallega þær að stefndi greiði stefnanda 2.526.000 krónur, með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 16. júlí 2015 og þar til mánuður er liðinn frá þingfestingardegi, auk dráttarvaxta, sbr. 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá þeim degi til greiðsludags.

Til vara er þess í fyrsta lagi krafist að viðurkennd verði með dómi skaðabótaábyrgð stefnda vegna tjóns á búslóð stefnanda sem var í íbúð sem stefnandi leigði af stefnda að [...]. Í öðru lagi að stefndi greiði stefnanda 526.000 krónur, með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 16. júlí 2015, og þar til mánuður er liðinn frá þingfestingardegi, auk dráttarvaxta, sbr. 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til vara er krafist verulegrar lækkunar á stefnukröfum. Þá krefst stefndi málskostnaðar.

Stefndi krafðist í greinargerð aðallega frávísunar málsins frá dómi en féll frá þeirri kröfu áður en til málflutnings um hana kom. Undirritaður dómari tók við málinu 2. janúar sl. en hafði fram að því engin afskipti af rekstri þess.

I

Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Helstu málsatvik eru þau að stefnandi leigði íbúð að [...] af stefnda frá 15. september 2013, með ótímabundnum leigusamningi sem undirritaður var 11. september sama ár, en stefndi sér um rekstur og umsýslu almennra félagslegra leiguíbúða Reykjavíkurborgar.

Stefnandi kveðst hafa farið að finna fyrir heilsuleysi nokkru eftir að hún flutti í íbúðina og leitað ítrekað til lækna en orsakir vanlíðunar hennar hafi ekki fundist. Vorið 2015 hafi hún veikst alvarlega og ráðist þá sjálf í að kanna hvort orsök veikinda hennar gætu legið í myglusveppsvexti í húsnæðinu.

Í verkbókhaldi stefnda vegna íbúðarinnar er bókað um tilkynningu stefnanda 12. júní 2015 og samskipti hennar við starfsmenn stefnda. Laut tilkynningin að móðu milli glerja, svalalokun sem læki og hugsanlegri mygluskán þar, auk þess sem bókað var: „Rakaskemmdir og myglupælingar almennt í íbúðinni. Leigjandi ætlar að senda myndir með tölvupósti.“

Heilbrigðisfulltrúi Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur skoðaði íbúðina að beiðni stefnda 26. júní 2015. Í bréfi heilbrigðisfulltrúans til stefnda 1. júlí sama ár, sem stefnandi fékk afrit af, kemur fram í kafla um niðurstöður: „Skoðuð var stofa, lokaðar svalir út af henni, svefnherbergi, eldhús og baðherbergi. Ekki fannst fúkkalykt eða rakalykt. Engar rakaskemmdir eða aðrar skemmdir sáust í íbúðinni.“

Þá liggja fyrir tvær skýrslur Ráðtaks sf. um örverumælingar í íbúðinni 23. júní og 14. september 2015 sem stefnandi mun hafa hlutast til um að færu fram. Enn fremur liggja fyrir tvær skýrslur frá sveppafræðingi hjá Náttúrufræðistofnun Íslands, dags. 15. júlí og 1. október 2015, um rannsókn á sýnum frá stefnanda sem starfsmaður Ráðtaks sf. tók, annars vegar „þrettán sýni á ætisskálum“, „tekin á 8 stöðum, snertisýni á þeim öllum en loftsýni í fimm þeirra“, sem bárust stofnuninni 7. júlí 2015 og hins vegar á „þremur snertisýnum í ætisskálum“ öllum teknum í svefnherbergi, tvö undir gólfefni og eitt tekið af vegg undir ofni, sem bárust 15. september sama ár. Að þessum skýrslum öllum verður vikið eftir því sem þörf krefur síðar. Kveður stefnandi sveppafræðinginn hafa hringt í sig 7. júlí 2015 og tilkynnt að greinst hefði vöxtur skaðlegs myglusvepps í íbúðinni.

Stefnandi ritaði stefnda bréf sem ber yfirskriftina „Áskorun“ 16. júlí 2015, þar sem hún upplýsti um fyrri skýrslu Náttúrufræðistofnunar Íslands, að heilsufar hennar hefði beðið skaða og að hún teldi íbúðina hafa verið óíbúðarhæfa „frá júníbyrjun“. Skoraði stefnandi á stefnda að sinna viðhaldi hins leigða húsnæðis og sjá um hverjar þær aðgerðir sem nauðsynlegar væru til að fjarlægja og koma í veg fyrir frekari vöxt myglu, sveppa og annarra örvera „innan íbúðarinnar og utan hennar“. Ennfremur skoraði stefnandi á stefnda að greiða útlagðan kostnað stefnanda vegna úttektarinnar og kostnað sem fylgt hefði heilsutjóni og eignatjóni stefnanda vegna ástands húsnæðisins, án nánari tilgreiningar, en stefnandi óskaði þess að viðræður um „uppgjörið“ hæfust tafarlaust.

Sama dag bera tölvupóstsamskipti með sér að starfsmaður Húss og heilsu hafi heimsótt stefnanda í íbúð hennar, ásamt starfsmanni stefnda, en einhver áhöld virðast hafa verið um tilgang þeirrar heimsóknar. Samkvæmt tölvuskeyti starfsmanns Húss og heilsu til stefnanda var hann þar í boði starfsmanns stefnda einvörðungu til að sannreyna og bera saman mælitæki Húss og heilsu annars vegar og stefnda hins vegar vegna athugasemda stefnda við mælingar starfsmanns Húss og heilsu í annarri íbúð á vegum stefnda. Kemur þar fram að starfsmaður Húss og heilsu hafi engin sýni tekið í íbúðinni en aftur á móti hafi starfsmaður stefnda gert það. Í stefnu kemur fram að stefnandi hafi ekki móttekið neinar skjalfestar niðurstöður vegna þeirrar rannsóknar sem fram fór.

Hinn 30. júlí óskaði stefnandi, með tölvupósti til starfsmanns stefnda, eftir því að fá annað húsnæði á vegum stefnda. Var henni svarað 31. s.m. og bent á að ítrekaðar ástandsskoðanir starfsfólks stefnda og úttekt Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur staðfesti ekki að húsnæðið teldist vera heilsuspillandi og að skýrsla frá Náttúrufræðistofnun Íslands væri ekki talin hafa vægi í þessu sambandi. Var henni bent á að hafa samband við þjónustumiðstöð velferðarsviðs í sínu hverfi ef hún óskaði eftir „milliflutningi“.

Stefnandi leitaði til umboðsmanns borgarbúa sem ritaði stefnda bréf 7. ágúst 2015 og óskaði eftir athugasemdum stefnda og þeim gögnum sem þýðingu hefðu fyrir úrlausn málsins, auk þess sem beint var spurningum til stefnda í fjórum liðum, varðandi verklag stefnda almennt vegna kvartana leigjenda, um meðferð stefnda á kvörtunum stefnanda og hvort stefndi hefði komið með einhverjum hætti að ósk stefnanda um „milliflutning“.

Með bréfi 4. september 2015 hafnaði stefndi áskorun stefnanda frá 16. júlí s.á. um að ráðast í lagfæringar á íbúðinni og að bæta „eitthvert óskilgreint tjón“.

Af hálfu stefnanda ritaði lögmaður bréf til stefnda 8. september 2015 þar sem ítrekaðar voru fyrri áskoranir hennar um að stefndi viðurkenndi greiðsluskyldu „gagnvart tjóni sem hún hefur orðið fyrir, m.a. að leigugreiðslur verði felldar niður og fleira [...]“. Þá var skorað á stefnda að „láta rannsaka sveppinn sem fundist hefur“ sem og „eigur [stefnanda] með tilliti til skemmda er sveppurinn kann að hafa valdið.“ Í bréfinu kom fram að stefnandi hefði fengið samþykkta beiðni um annað húsnæði á vegum stefnda. Liggur fyrir leigusamningur milli stefnanda og stefnda um annað húsnæði frá 1. október 2015, sem undirritaður var 25. september s.á.

Stefnandi kveðst hafa flutt búslóð sína úr fasteigninni og komið henni fyrir í geymslu, með tilheyrandi kostnaði, þar sem hún hafi ekki haft ráð á að láta hreinsa búslóðina. Hefur stefnandi lagt fram 18 reikninga upp á 28.000 krónur hvern fyrir leigu á geymslum á tímabilinu janúar 2016 til og með júní 2017. Þá hefur stefnandi lagt fram einn reikning frá Ráðtaki sf. að fjárhæð 15.000 krónur og bankayfirlit sem sýna þrjár millifærslur á reikning Náttúrufræðistofnunar Íslands, í júlí, september og desember 2015, alls að fjárhæð 35.000 krónur.

Þá liggja fyrir í málinu tvö læknisvottorð vegna stefnanda, annars vegar dags. 22. júlí 2015 og hins vegar 25. apríl 2017.

Eins og nánar verður vikið að í köflum um málsástæður aðila stendur ágreiningur í málinu um kröfur stefnanda um skaðabætur fyrir tjón sem hún kveðst hafa orðið fyrir vegna geymslu á búslóð sinni eftir að hún fluttist úr íbúðinni í aðra íbúð á vegum stefnda, tjóns sem hún áætlar að hún hafi orðið fyrir vegna nauðsynlegrar hreinsunar á búslóð sinni af myglusvepp og loks tjóns vegna útlagðs kostnaðar hennar af rannsóknum á mygluvexti í íbúðinni.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnandi aðilaskýrslu. Auk þess gaf skýrslu sem vitni G-kk-nf Ó-kk-nf S-kk-nf, til staðfestingar framangreindum skýrslum Ráðtaks sf. um örverumælingar í íbúðinni.

II

Málsástæður stefnanda

Grundvöllur málsins

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi vanrækt skyldur sínar sem leigusali með því að grípa ekki tafarlaust til ráðstafana og sjá til þess að íbúðin að [...] yrði skoðuð með fullnægjandi hætti af fagaðilum og að viðeigandi úrbætur á húsnæðinu færu fram. Í því tilliti vísar stefnandi sérstaklega til III. og IV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 16. gr. og 17. gr. laganna er fjalla um ástand hins leigða og úrbætur. Líkt og gögn málsins beri með sér hafi stefnandi skilmerkilega fullnægt skyldu sinni sem leigutaki, enda hafi hún tilkynnt stefnda um niðurstöðu greiningar Náttúrufræðistofnunar Íslands um leið og hún lá fyrir. Þá sé enn fremur ljóst að stefndi hafi ekki fullnægt skyldum sínum samkvæmt 17. gr. laganna enda hafi hann ekki gripið til neinna ráðstafana, heldur þvert á móti þegið fullar leigugreiðslur fyrir ónothæft húsnæðið.

Þá byggi stefnandi á 19. gr. húsaleigulaga, þar sem fjallað er um almenna skyldu leigusala til viðhalds á hinu leigða. Leigjandi geti, samkvæmt 1. mgr. 20. gr. laganna, skorað á leigusala að bæta úr annmörkum. Hafi stefnandi gert það með áskorun sinni, dags. 16. júlí 2015.

Að mati stefnanda hafi engin málefnaleg rök legið að baki ákvörðun stefnda um að virða að vettugi skýrslur Náttúrufræðistofnunar Íslands. Skýrslurnar sýni glögglega fram á töluverðan vöxt sveppagróa í byggingarefni íbúðarinnar að [...] sem geti verið bráðhættuleg heilsu þeirra sem dveljast í slíku umhverfi.

Krafa stefnanda um greiðslu vegna geymslu og hreinsunar á búslóð ásamt öðrum útlögðum kostnaði

Stefnandi telji ljóst að háttsemi stefnda hafi verið saknæm og ólögmæt og að hann beri ábyrgð á því tjóni sem hafi orðið á búslóð stefnanda vegna myglu sem sé að finna í hinu leigða húsnæði að [...].

Í fyrsta lagi sé ljóst að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni sem megi rekja til ólögmætrar háttsemi stefnda. Stefnda beri skylda lögum samkvæmt til þess að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, sbr. 19. gr. og 20. gr. húsaleigulaga. Stefnandi hafi gætt að því að upplýsa stefnda um mygluna og ástand hins leigða í síðasta lagi í júlí 2015, ásamt því að óska eftir nánari skoðun á eigninni. Þá hafi stefnandi sömuleiðis lagt fram áskorun til stefnda vegna ástands fasteignarinnar. Hvorki hafi verið brugðist við þeirri áskorun með fullnægjandi hætti af hálfu stefnda, gripið til viðeigandi ráðstafana né hafi farið fram nákvæmar rannsóknir á íbúðinni. Stefndi hafi þannig hvorki aðhafst til að bæta stefnanda það tjón sem hún hafi orðið fyrir sökum myglunnar né leitast við að gera úrbætur á hinu leigða húsnæði. Stefnandi hafi mátt vænta þess og treysta því að stefndi sem leigusali myndi gera það sem í hans valdi stæði til að bæta úr þeim galla eða göllum innan skamms eða hið minnsta að grípa til ráðstafana til að skoða, með fullnægjandi hætti, ástand íbúðarinnar á þeim stöðum þar sem stefnandi hafði grun um sveppagróður. Í þessu sambandi áréttar stefnandi að í öllum sambærilegum málum þar sem aflað hafi verið matsgerðar hafi það orðið niðurstaða sérfróðra aðila að nauðsynlegt væri að hreinsa rækilega innbú sem hefði verið í myglusveppsmenguðu húsnæði áður en það færi í nýtt húsnæði.

Í öðru lagi hafi stefnandi fært sönnur á tjón sitt, þó svo að endanleg fjárhæð vegna kostnaðar við hreinsun búslóðar liggi ekki fyrir að svo stöddu, en áskilinn sé réttur til þess, verði gerður ágreiningur um fjárhæðir. Fyrirliggjandi séu greinargerðir Náttúrufræðistofnunar Íslands þar sem fram komi að myglusveppur hafi fundist á nokkrum stöðum í íbúðinni og ljóst sé að fara þurfi fram víðtæk hreinsun á búslóð stefnanda eins og hún leggi sig, auk þess sem vera kunni að hluti hennar sé ónýtur sökum þess að erfitt geti reynst að hreinsa ákveðna hluti af myglusvepp. Þá hafi stefnandi neyðst til að bera töluverðan kostnað vegna rannsókna á íbúðinni og geymslu á innbúi sem enn hafi ekki verið hreinsað. Byggt sé á því að um sé að ræða tjón sem stefndi eigi að bæta stefnanda.

Í þriðja lagi sé ljóst að tjón stefnanda megi rekja til vanrækslu stefnda á því að tryggja að hið leigða húsnæði væri í leiguhæfu ástandi og vanrækslu á að grípa til viðeigandi ráðstafana. Tjónið sé jafnframt sennileg afleiðing þess að í fasteigninni sé myglusveppsvandamál og hún sé óíbúðarhæf.

Stefnandi telji einnig rétt að benda á að stefndi hafi verið upplýstur um að gallar væru á fasteigninni í formi myglu en þrátt fyrir það hafi stefndi haldið áfram að leigja út íbúðina og ekki gert viðunandi úrbætur. Þegar þannig hátti til sé um sök að ræða hjá leigusala, sem hann beri bótaábyrgð á gagnvart stefnanda. Vísist í þessu sambandi til nýlegs dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 744/2015, frá 22. september 2016, þar sem leigusali hafi verið talinn bera ábyrgð á vanrækslu við að kanna hvort myglusveppur væri í leiguíbúð. Í máli þessu megi telja að sakarábyrgðin sé meiri en eingöngu stórkostlegt gáleysi og vanræksla, enda virðist ljóst að stefndi hafi vitað af hugsanlegri tilvist sveppagróanna og vandamálum sem slíku fylgir, en hafnað úrbótum. Verði því að telja að um ásetning hans hafi verið að ræða.

Í fjórða lagi byggi stefnandi á því að stefndi sé sérhæfður í og starfi við útleigu íbúða og beri því sérfræðiábyrgð á að þær íbúðir sem leigðar séu út á hans vegum til grandlausra leigutaka séu í leiguhæfu ástandi og að þeim sé viðhaldið þannig að heilsu manna sé ekki stefnt í hættu. Þeir sem leigi hjá stefnda fái íbúðum sínum úthlutað og velji því ekki beinlínis að búa í eignunum. Því sé meiri ástæða en ella til þess að stefndi sýni fyllstu aðgát þegar komi að ástandi eignanna. Ljóst sé að óværu á borð við myglusvepp hafi stefnandi ekki átt að þurfa að þola og að stefndi hafi haft ríka ástæðu til að ganga úr skugga um að íbúðarhúsnæðið væri leiguhæft í þessu tilliti. Stefndi hafi þverskallast við að gefa leyfi fyrir og láta fara fram fullnægjandi rannsókn á íbúðinni og fullnægjandi sýnatöku, jafnvel þótt stefnandi hafi boðist til að greiða allan kostnað sem af hlytist ef í ljós kæmi að ekki væri um myglusvepp að ræða. Fyrirliggjandi greinargerðir G-kvk-ef G-kvk-ef E-kvk-ef sveppafræðings staðfesti að húsnæðið hafi ekki verið í því ástandi sem almennt yrði talið fullnægjandi miðað við ætlaða notkun þess. Í ljósi sérfræðistöðu stefnda, atvinnustarfsemi hans við útleigu íbúðarhúsnæðis og sérstöðu á þeim markaði sem leigusali félagslegs húsnæðis til skjólstæðinga félagsþjónustu Reykjavíkurborgar, verði að telja að honum beri að sanna með óyggjandi hætti að hið leigða hafi verið í leiguhæfu ástandi við upphaf leigutíma. Það hafi honum ekki tekist og greinargerðir Náttúrufræðistofnunar Íslands sýni fram á hið gagnstæða. Stefnandi telji að hin stranga sérfræðiábyrgð sem hvíli á stefnda sé í raun hlutlæg bótaábyrgð eða í það minnsta þurfi stefndi að sýna með afgerandi hætti að hið leigða hafi verið í íbúðarhæfu ástandi á leigutíma. Stefndi hafi ítrekað neitað að verða við beiðni um sýnatöku og kjósi að styðjast eingöngu við sýnilegt mat, þ.e. hvað sést og hvort lykt finnist.

Með vísan til framangreinds sé ljóst að stefndi beri ábyrgð á því tjóni sem stefnandi hafi orðið fyrir samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttarins, sem og hlutlægum bótareglum.

Gögn málsins, þ.e.a.s. greinargerðir Náttúrufræðistofnunar Íslands, sýni svo ekki verði um villst að tjón á innbúi stefnanda verði rakið til sakar stefnda og vanrækslu hans á að tryggja að hið leigða húsnæði væri í leiguhæfu ástandi. Stefnandi telji öll skilyrði hinnar almennu skaðabótareglu, þ.á.m. skilyrði um orsakatengsl og sennilega afleiðingu, til staðar og að fella beri alla bótaábyrgð á stefnda. Stefnandi hafi treyst á fagmennsku stefnda en ekki hafi verið brugðist við með fullnægjandi hætti. Stefndi, en ekki stefnandi, beri sönnunarbyrði fyrir því að innbú stefnanda sé heilt eftir veru í óíbúðarhæfu leiguhúsnæði og að notkun þess sé óskaðleg heilsu stefnanda, enda liggi fyrir álit dómkvaddra sérfræðinga um nauðsyn þess að hreinsa innanstokksmuni sem hafi verið í húsnæði menguðu af myglu. Tekur stefnandi fram að hún hafi leitast við að takmarka tjón sitt eins og mögulegt hafi verið, enda hafi hún margsinnis gert stefnda viðvart um hið óíbúðarhæfa ástand fasteignarinnar og krafist úrbóta og skaðabóta vegna þess. Þá hafi stefnandi farið tafarlaust úr húsnæðinu og komið innbúi sínu fyrir í geymslu með tilheyrandi kostnaði. Af því leiði að stefndi, en ekki stefnandi, beri hallann af öllum skorti á sönnun í málinu. Ekki sé um að ræða eigin sök stefnanda að neinu leyti er réttlætt geti lækkun bótafjárhæðar enda hafi hún leitast við að takmarka tjón sitt eftir fremsta megni.

Um fjárhæð þeirra bóta sem hér komi til álita sé meginreglan sú að stefnda beri að bæta stefnanda allt það tjón sem hin síðarnefnda hafi orðið fyrir. Þannig geri stefnandi kröfu um skaðabætur sem geri hana sem líkast setta fjárhagslega og ef stefndi hefði ekki vanefnt leigusamninginn um íbúðarhúsnæðið verulega, þ.e.a.s. ef hið leigða hefði verið í lagi og ef stefndi hefði ekki látið hjá líða að bregðast við og skoða íbúðina með fullnægjandi hætti. Stefnandi hafi sjálf staðið straum af kostnaði sem hlotist hafi vegna myglumengunarinnar, svo sem vegna rannsókna á íbúðinni. Þá hafi stefnandi leitast við, með öllum tiltækum ráðum, að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón, dregið úr tjóni sínu og afleiðingum þess, eftir að tjón varð, og komið innbúi sínu fyrir í geymslu með tilheyrandi kostnaði, en ljóst sé að hreinsa þurfi búslóð stefnanda til að koma í veg fyrir að myglusveppur þrífist þar. Þannig sé unnt að koma í veg fyrir að mengun og ofnæmisvaldar sitji eftir í búslóðinni og valdi þannig áframhaldandi veikindum stefnanda. Kröfur stefnanda sundurliðist sem hér segir:

Tjón vegna hreinsunar (áætlun): 2.000.000 króna

Geymslukostnaður: 476.000 krónur

Útlagður kostnaður vegna rannsókna á húsnæðinu: 50.000 krónur

Strangar kröfur verði að gera til aðila sem hafi það að meginstarfsemi sinni að leigja út íbúðir. Stefndi sé umsvifamikill á því sviði, en samkvæmt upplýsingum á heimasíðu hans eigi félagið og reki yfir 2.000 leiguíbúðir í Reykjavík. Stefnandi ítrekar að það sé frumskylda stefnda sem leigusala að íbúðarhúsnæði það sem hann bjóði til leigu sé hæft til íveru. Enn fremur hvíli ákveðin upplýsingaskylda á stefnda í þessum efnum, sér í lagi þar sem hann standi andspænis grandlausum leigjanda, sem í góðri trú vænti þess að íbúðirnar séu lausar við óværu á borð við myglusvepp. Á þessu beri stefndi bótaábyrgð gagnvart stefnanda, enda sé tjónið að rekja til þess að stefndi hafi ekki gripið til viðeigandi ráðstafana. Stefndi hafi ekki sýnt fram á það með afgerandi hætti að ekki sé um myglusvepp að ræða.

Samandregið byggi stefnandi á því að tjón hennar verði rakið til ólögmætrar og saknæmrar háttsemi stefnda, sem hafi borið skylda til að halda íbúðum á sínum vegum í leiguhæfu ástandi. Íbúð stefnanda að [...] hafi ekki verið hæf til notkunar. Það tjón sem af þessu hafi hlotist beri stefnda að bæta stefnanda að fullu.

Varakrafa um viðurkenningu á bótaskyldu stefnda

Varðandi varakröfu um viðurkenningu bótaskyldu vísar stefnandi til þeirra málsástæðna sem þegar hafa verið raktar hér að framan. Stefnandi hafi verið tilneydd til að flytjast úr húsnæðinu og koma allri búslóð sinni fyrir í geymslu með tilheyrandi kostnaði. Þá sé einnig eftir að hreinsa það sem hreinsa megi og kostnaður sem því fylgi. Stefnandi hafi einnig ítrekað þurft að leita sér læknisaðstoðar vegna heilsubrests sem rekja megi til myglusvepps og hafi því fylgt töluverður kostnaður.

Tjón stefnanda megi að öllu leyti rekja til háttsemi stefnda sem ekki hafi fullnægt skyldum sínum sem leigusali og ekki hafi gripið til viðeigandi ráðstafana vegna myglusvepps í leiguhúsnæðinu. Tjónið sé sennileg afleiðing af hinni ólögmætu háttsemi stefnda. Því hafi verið slegið föstu í sambærilegum málum að nauðsynlegt sé að hreinsa búslóð sem hafi verið í myglusveppsmenguðu húsnæði áður en hún fari í nýtt rými. Með dómkröfunni sé þess krafist að viðurkennt verði að stefndi beri bótaábyrgð gagnvart stefnanda hvað það varði.

Að framangreindu virtu krefjist stefnandi þess að viðurkennt verði með dómi að stefndi beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda vegna þess tjóns sem hún hafi orðið fyrir vegna ólögmætrar háttsemi stefnda. Kröfu sína um viðurkenningu á bótaskyldu styðji stefnandi við 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefnandi styðji kröfu sína um málskostnað við ákvæði 129. til 131. gr. laga nr. 91/1991.

Samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu skuli skaðabótakröfur bera vexti frá þeim degi sem hið bótaskylda atvik átti sér stað. Stefnandi telji ljóst að hinn 16. júlí 2015, sem krafa um almenna vexti sé miðuð við, hafi stefnda í síðasta lagi verið kunnugt um ástand hins leigða húsnæðis og þar með um bótaskyldu. Dráttarvaxta sé krafist frá þeim degi er mánuður var liðinn frá þingfestingu málsins. Vísar stefnandi þar um til 1. mgr. 6. gr., 4. mgr. 5. gr. og 9. gr. laga nr. 38/2001.

III

Málsástæður stefnda

Málsástæður fyrir frávísunarkröfu stefnda verða ekki raktar, enda féll stefndi frá frávísunarkröfu sinni.

Stefndi kveður kröfu um sýknu aðallega byggða á tvennu; í fyrsta lagi á því að bótaskilyrði skorti en í öðru lagi á sönnunarskorti.

Bótaskylda verði aldrei felld á stefnda nema annað tveggja liggi fyrir; bótaskylda samkvæmt lögum eða samkvæmt almennu skaðabótareglunni. Hvorugu sé fyrir að fara í máli þessu og beri því að sýkna stefnda. Réttarstöðu aðila sé lýst í IV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum í 20. og 21. gr. laganna. Þar sé einungis gert ráð fyrir hlutfallslegum afslætti leiði viðgerðir til afnotamissis. Hvergi sé gert ráð fyrir skaðabótum í kaflanum, en í 4. mgr. 19. gr. sé hins vegar bótaskylda leigusala takmörkuð við bótaskyldu samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar. Slíkar tryggingar taki ekki til afleidds tjóns, svo sem tjóns á búslóð.

Bótaskylda verði ekki heldur felld á stefnda samkvæmt almennu skaðabótareglunni enda hvorki ásetningi né gáleysi fyrir að fara. Enn síður væri hægt að reisa ábyrgð stefnda á einhverri hlutrænni bótaskyldu. Til þess skorti öll laga- og efnisrök. Sérstaklega skuli áréttað að Hæstaréttardómur í málinu nr. 744/2015 hafi ekkert fordæmisgildi í máli þessu, enda segi svo í dómnum: „... fyrirliggjandi vitneskja um tilvist myglusvepps í húsnæði á svæðinu auk athugasemda í ástandsskýrslu hafi gefið aðaláfrýjanda tilefni til þess að kanna sérstaklega hvort myglusveppur fyrirfyndist í íbúð þeirri ...“

Þá byggi stefndi á því að sönnunarskortur eigi að leiða til sýknu. Kveðst hann leggja áherslu á eftirfarandi atriði:

· Stefnandi beri sönnunarbyrðina í málinu eftir almennum reglum.

· Sönnunarbyrðin taki til orsaka, afleiðinga og fjárhæðar hins meinta tjóns.

· Fyrirtækið Ráðtak hafi augljóslega hvorki stöðu matsmanns né opinbers aðila.

· Ekki liggi fyrir hvernig staðið hafi verið að sýnatöku af hálfu Ráðtaks.

· Mygla ræktuð af grói í ætisskál sé ekki það sama og virk mygla.

· Ekkert liggi fyrir um meinta „sýkingu“ á búslóð.

· Ekkert liggi fyrir um hvenær eða hvar búslóð hafi „sýkst“ ef hún er „sýkt“.

· Engin læknisfræðileg sönnun liggi fyrir um skaðsemi sveppa almennt.

· Læknisvottorð í málinu grundvallist ekki á rannsóknum.

· Skýrslur Náttúrufræðistofnunar séu ómarktækar getgátur og sanni ekkert.

· Læknisfræðileg umfjöllun og almennur hræðsluáróður hins ólæknismenntaða sveppafræðings séu langt utan við hans verksvið og óboðleg.

· Ljósmyndir sem stefnandi lagði fram og muni vera teknar í íbúðinni sanni ekkert.

Stefndi ítrekar að eins og mál þetta liggi fyrir snúist það eingöngu um ætlað tjón á búslóð vegna ætlaðra galla eða bilunar á leiguíbúð. Dómkröfurnar varði þrif og geymslu á búslóð, auk 50.000 króna kröfu vegna útlagðs kostnaðar. Þótt þjóðin sé nú um stundir sýkt af einhvers konar „myglufári“ verði að meðhöndla mál af þessum toga með sama hætti og önnur tjón á búslóð, t.d. vegna vatnstjóns af völdum bilunar á vatnsleiðslu.

Engin lagastoð sé fyrir því að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda afleitt tjón vegna bilunar/galla sem hafi komið upp í leiguíbúð löngu eftir afhendingu, jafnvel þótt gallinn þætti sannaður.

Kjarni þessa máls sé sá að stefndi hafi brugðist skjótt við og umfram skyldu, látið skoða íbúðina og útvegað svo stefnanda aðra íbúð innan mjög skamms tíma. Stefndi telji að öll bótaskilyrði skorti í málinu og verði því engin bótaskylda lögð á hann, hvorki tilteknar bætur né í formi viðurkenningar á bótaskyldu. Beri því að sýkna stefnda alfarið af öllum kröfum stefnanda.

Varakrafa

Varakrafa um lækkun byggi á sömu sjónarmiðum og málsástæðum og sýknukrafan og vísist til þess sem fyrr hafi komið fram eftir því sem við á. Verði ekki fallist á að sýkna í málinu telji stefndi dómkröfur stefnanda allt of háar. Beri meðal annars að lækka þær verulega vegna skyldu stefnanda samkvæmt meginreglu skaðabótaréttar til þess að takmarka tjón sitt, en að öðru leyti geti bætur aldrei farið fram úr verðmæti búslóðar. Stefndi reki til að mynda stóra, bjarta og rúmgóða búslóðageymslu með völdu starfsliði og hefði stefnanda verið í lófa lagið að óska eftir því að stefndi tæki að sér án endurgjalds að geyma búslóðina. Slík beiðni hafi hins vegar aldrei borist.

Stefndi kveður dráttarvaxtakröfu stefnanda vera sérstaklega mótmælt.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu krefst stefnandi skaðabóta vegna fjártjóns sem hún byggir á að hún hafi orðið fyrir vegna skemmda á búslóð sinni af völdum myglu í íbúð sem hún leigði hjá stefnda. Þá krefst hún bóta vegna fjártjóns sem felist í kostnaði af leigu fyrir geymslu undir sömu búslóð í eitt og hálft ár, sem og kostnaði af sýnatöku og rannsóknum á sýnum úr íbúðinni.

Dómkröfur sínar styður stefnandi við óskráða meginreglu skaðabótaréttar, svokallaða sakarreglu, en hún leggur áherslu á að leggja beri strangt sakarmat til grundvallar við mat á sönnun um sök, enda um sérfræðiábyrgð að ræða í ljósi stöðu stefnda sem eins stærsta leigusala landsins. Jafnframt vísar stefnandi til ákvæða III. og IV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 16., 17., 19. og 20. gr. laganna. Í lagagreinum þessum er fjallað um ástand leiguhúsnæðis og viðhald þess og meðal annars kveðið á um heimildir leigjanda til að rifta leigusamningi, bæta sjálfur úr annmörkum og draga kostnað frá leiguverði og að krefjast hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan ekki hefur verið bætt úr annmörkum. Í máli þessu er ekki til umfjöllunar ágreiningur um leigugreiðslur eða beiting úrræða samkvæmt þessum lagagreinum. Verða tilvísanir stefnanda til ákvæða húsaleigulaga helst skildar svo að þau séu talin hafa þýðingu við sakarmat á grundvelli almennu sakarreglunnar, enda er þar að finna vísireglur um meðal annars ástand leiguhúsnæðis við upphaf leigutíma og skyldu leigusala til að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, eftir því sem „góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um“, sbr. 3. mgr. 19. gr. laganna.

Meginsönnunargögnin sem stefnandi reisir dómkröfur sínar á eru tvær skýrslur Náttúrufræðistofnunar Íslands um rannsókn sýna, sem vikið var að í kafla I um málsatvik, auk tveggja skýrslna frá Ráðtaki sf. um örverumælingar í íbúðinni. Höfundur skýrslna Náttúrufræðistofnunar Íslands var ekki leiddur fyrir dóm sem vitni, en það var aftur á móti höfundur skýrslna Ráðtaks sf. sem kvaðst hafa staðið að sýnatökum í íbúð stefnanda. Í framburði hans fyrir dómi kom fram að við síðari sýnatökuna, sbr. skýrslu dags. 14. september 2015, hefði hann tekið sýni úr byggingarefnum, þ.e. steypumulning úr gólfi og veggjum íbúðarinnar, komið því fyrir í þar til gerðum pokum og sent Náttúrufræðistofnun Íslands til greiningar. Ekki verður séð að það komi heim og saman við skýrslur Náttúrufræðistofnunar Íslands, þar sem einvörðungu er getið um að rannsökuð hafi verði sýni (loftsýni og snertisýni) í ætisskálum. Vitnið staðfesti einnig það sem fram kemur í skýrslu þess frá 23. júní 2015, að ástand íbúðarinnar hafi verið „mjög gott“ og skýrði það nánar svo að mygla hafi ekki mælst þar nema í „rosalega litlu mæli“ og að loftræsting hafi verið góð.

Í skýrslum Náttúrufræðistofnunar Íslands er fjallað um ýmsar myglutegundir sem ræktast hafi í ætisskálunum eftir að hafa verið geymdar bæði í ísskáp og við stofuhita. Í báðum skýrslunum er að finna svohljóðandi texta: „Þegar litið er á sveppi sem vaxa upp á ræktunaræti á skálum sem á eru tekin sýni innanhúss má reikna með því að upp spretti ýmsir sveppir. Sumir hafa væntanlega verið gró sem í sakleysi sínu hafa borist að utan inn í íbúðina og legið með öðrum ögnum og ryki þar til gró þeirra lentu á skálinni. Sum spíra og vaxa upp og verða að myglu meðan það hvarflar ekki að öðrum að spíra. Margir sveppir vaxa ekki á tilbúnu æti.“ Í fyrri skýrslunni, dags. 15. júlí 2015, er síðan bent á að „fari svo að í skálunum vaxi upp sveppir af þeim hópum sem vaxa innanhúss þar sem raki er til staðar þá er það vísbending um að mygla sé til staðar í íbúðinni.“ Varar höfundur sérstaklega við sveppum af Aspergillus-ættkvíslinni sem vaxið hafi upp af sumum ætisskálanna sem rannsakaðar voru og tekur fram að miðað við myglur þær sem upp spruttu sé full ástæða til að „leita uppi mygluð byggingarefni í þessari íbúð“. Í síðari skýrslu stofnunarinnar, dags. 1. október 2015, kemur fram að tvær af þremur ætisskálum hafi greinilega „lent á mikilli myglu“ þar sem Aspergillus versicolor, litafrugga, hafi vaxið og skilið eftir massa af gróum, og að afar einsleit tegundasamsetning „bendir til þess að mygla sé til staðar innanhúss/ á þeim stað sem snertisýni var tekið“.

Í samræmi við almennar reglur skaðabótaréttar hvílir það í upphafi á tjónþola, þ.e. stefnanda þessa máls, að sanna að hann hafi orðið fyrir tjóni sem standi í orsakasamhengi við og sé sennileg afleiðing af saknæmri háttsemi tjónvalds, og hvert umfang tjónsins sé. Stefnandi hefur með framlagningu skýrslna Náttúrufræðistofnunar Íslands leitt vissar líkur að því að í íbúðinni sem hún leigði af stefnda kunni að hafa verið myglusveppsvöxtur þegar sýni voru tekin. Engin gögn liggja hins vegar fyrir um að myglusveppsvöxtur hafi verið staðreyndur í íbúðinni með nánari eftirgrennslan, þaðan af síður hefur nokkur rannsókn farið fram á búslóð stefnanda. Framlagðar ljósmyndir hafa lítið sem ekkert sönnunargildi. Framlögð skýrsla Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur rennir ekki stoðum undir dómkröfur stefnanda og það gera heldur ekki skýrslur Ráðtaks sf. og framburður höfundar þeirra skýrslna. Stefnandi átti þess kost að afla mats dómkvadds matsmanns á ástandi íbúðarinnar og búslóðar sinnar og líklegum orsökum þess ef myglusveppsvöxtur yrði staðreyndur þar, í samræmi við ákvæði IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Það var ekki gert. Verður sönnunarbyrði um tjón, orsakir þess og umfang ekki varpað á stefnda með þeim gögnum sem lögð hafa verið fram í málinu, hvað sem líður stöðu stefnda á húsaleigumarkaði. Þá verður ekki undir það tekið að bótaábyrgð stefnda á ætluðu tjóni stefnanda vegna myglusveppsvaxtar verði reist á hlutlægum bótareglum eða sakarlíkindareglu, svo sem stefnandi virðist byggja á. Fyrir því verður ekki fundin stoð í húsaleigulögum eða almennum reglum skaðabótaréttar. Þá verður ekki fallist á það með stefnanda að aðstæður í máli þessu séu svo áþekkar aðstæðum sem um var fjallað í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 744/2015, eða öðrum dómum sem vísað var til í málflutningi, að sá dómur eða þeir dómar hafi fordæmisgildi í máli þessu.

Samkvæmt framanrituðu verður stefnandi að bera hallann af því að ósannað er að hún hafi orðið fyrir tjóni sem rakið verður til saknæmrar háttsemi stefnda. Þegar af þeirri ástæðu verður stefndi sýknaður af öllum dómkröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir úrslitum málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn með þeirri fjárhæð sem í dómsorði greinir.

Það athugist að í stefnu voru dómkröfur settar upp með óþarflega flóknum hætti og eru þær því raktar með einfaldari hætti í inngangskafla hér að framan.

H-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Við dómsuppsögu var gætt ákvæðis 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991. Dómari og lögmenn aðila voru sammála um það að endurflutningur málsins væri óþarfur, þrátt fyrir þann drátt sem varð á uppkvaðningu dómsins, sem helgaðist af embættisönnum dómara.

Dómsorð:

Stefndi, Félagsbústaðir hf., er sýkn af öllum dómkröfum stefnanda, A, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 600.000 krónur í málskostnað.

H-kvk-nf B-kvk-nf