E-1286/2007

Mál þetta var höfðað 21. febrúar 2007 og dómtekið 23. f.m.

Stefnendur eru hjónin Ó-kk-nf Ö-kk-nf M-kk-nf og S-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf, Álftamýri 67, Reykjavík .

Stefndu eru hjónin R-kk-nf J-kk-nf og D-kvk-nf Ó-kvk-nf ó-kvk-nf, Austurbrún 33, Reykjavík.

Í stefnu var þess krafist að stefndu yrðu in solidum gert að greiða stefnendum, gegn útgáfu afsals að fasteigninni Austurbrún 33, Reykjavík, íbúð nr. 010201, 7.400.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 22. júlí 2005 til 29. ágúst s.á. og af 1.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 6.400.000 krónum. Þá var krafist greiðslu málskostnaðar.

Endanlegar dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði in solidum gert að greiða þeim, gegn útgáfu afsals að fasteigninni Austurbrún 33, Reykjavík, íbúð nr. 010201, 7.344.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 22. júlí 2005 til greiðsludags, allt að frádregnum 6.400.000 krónum sem greiddar voru 29. ágúst 2005. Þá krefjast stefnendur greiðslu málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnenda og málskostnaðar úr hendi þeirra.

Stefndu höfðuðu gagnsök á hendur stefnendum 22. mars 2007 og gera þær kröfur að gagnstefndu verði dæmd til að greiða þeim skaðabætur eða afslátt að fjárhæð 1.858.282 krónur með dráttarvöxtum frá 27. maí 2005 til greiðsludags samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 svo og málskostnað. Gagnstefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum gagnstefnenda en til vara að kröfur þeirra verði lækkaðar verulega og í báðum tilvikum krefjast þau greiðslu málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda.

I

Með kaupsamningi 27. maí 2005 festu stefndu kaup á eign stefnenda, efri sérhæð, eign merkt 02.01, matshluti 01, fastanúmer 2017850 í húsinu nr. 33 við Austurbrún í Reykjavík ásamt bílskúr 02-0102. Húsið er þrílyft, með þremur íbúðum og samkvæmt framlagðri yfirlýsingu frá árinu 1955 er eignarhlutfall hæðarinnar, sem um ræðir í málinu, 35,5%. Bílskúrinn er sambyggður bílgeymslu annars eiganda.

Í kaupsamningi var kveðið á um að við undirritun hans skyldu stefndu greiða stefnendum 1.263.000 krónur. Þá skyldu stefndu greiða 19.737.000 krónur með skuldabréfum en 7.400.000 krónur skyldu greiðast í peningum „í samræmi við sölu á eign kaupenda að Sólheimum 8 í Reykjavík. Miðað er við fyrstu greiðslur úr þeirri íbúð að frátöldum sölulaunum og kostnaði við uppgreiðslu lána, en þó í sl. 10.10.2005.“ Við undirritun kaupsamnings greiddu stefndu umsamda greiðslu að fjárhæð 1.263.000 krónur sem og greiðslu í skuldabréfum. Hinn 29. ágúst 2005 greiddu þau 6.400.000 krónur.

Við söluna lá frammi söluyfirlit fasteignasölunnar Eignamiðlunar. Þar segir m.a.: „Falleg og mikið endurnýjuð fimm herbergja 123,2 fm efri sérhæð auk 26 fm bílskúrs á þessum eftirsótta stað. Eignin skiptist í forstofu, gang, baðherbergi, þvottahús/baðherbergi, eldhús, stofu, borðstofu og þrjú herbergi. Íbúðinni fylgir geymsluloft og sameiginlegt þvottahús auk sér geymslu í kjallara. Húsið er mikið endurnýjað, m.a. er búið að skipta um þak á húsi og bílskúr og helluleggja fyrir framan húsið með hitalögn. Í íbúðinni er búið að endurnýja rafmagn, auk þess sem gólfefni, eldhús og þvottahús hafa verið endurnýjuð á síðustu árum. Fallegt útsýni í allar áttir er úr íbúðinni sem stendur efst á hæðinni. . .“ Ásett söluverð var 28,9 milljónir.

Afhending eignarinnar fór fram 13. ágúst 2006 í samræmi við ákvæði kaupsamnings en áður, eða 13. júlí s.á., höfðu stefndu fengið umráð bílskúrsins. Ekki er fram komið að stefndu hafi gert athugasemdir við afhendingu.

Stefnendur kveða stefndu hafa gert tilboð í eignina eftir skoðun. Það hafi hljóðað um 28.000.000 krónur en stefnendur hafi gert þeim gagntilboð að fjárhæð 28.400.000 krónur sem hafi verið samþykkt.

Í stefnu segir að fljótlega eftir að fasteign stefnenda hafi verið auglýst hafi stefndu sýnt henni áhuga og skoðað hana. Fyrst hafi stefndi R-kk-nf komið og skoðað íbúðin lauslega. Stefnendur hafi upplýst hann um helstu þætti sem skiptu máli, m.a. um að gert hefði verið við þakplötur á bílskúr vegna leka, skipt hefði verið um rafmagnstöflu í íbúðinni og sameign og rofa og tengla í íbúðinni, svo og að stór spegill á vegg íbúðarinnar fylgdi ekki með í kaupunum. Þrátt fyrir tilboð og áskorun stefnenda hafi stefndi R-kk-nf hvorki viljað skoða bílskúr né sameign íbúðarinnar. Síðar hafi stefndu komið bæði og skoðað eignina en staldrað stutt við. Eftir að stefnendur hafi samþykkt kauptilboð stefndu hafi þau óskað eftir að skoða eignina með dóttur sinni. Þá fyrst hafi þau skoðað bílskúr og sameign hússins en engar athugasemdir gert við ástand þeirra.

Af hálfu stefndu er mótmælt því í málavaxtalýsingu stefnenda sem styðst ekki við gögn málsins. (Það tekur til þess er greinir um kauptilboð og framkvæmd skoðana á eigninni.) Stefndu hafi skoðað eignina gaumgæfilega eftir bestu getu og þekkingu. Engar upplýsingar hafi komið fram hjá stefnendum um galla á eigninni eða vanbúnað hennar; þvert á móti hafi allar lýsingar á eigninni, hvort sem var í söluyfirliti, kaupsamningi eða munnlega við skoðun hennar, verið á þá leið að hún væri í toppstandi og að verulegu leyti endurnýjuð.

Stefnda, D-kvk-nf Ó-kvk-nf Ó-kvk-nf, seldi eign sína að Sólheimum 8, Reykjavík með kaupsamningi 22. júlí 2005 fyrir 23.200.000 krónur og fékk peningagreiðslu að upphæð 12.400.000 krónur við undirritun kaupsamningsins og 2.000.000 króna 12. desember 2005.

Hinn 29. ágúst 2005 gáfu stefndu yfirlýsingu um galla sem fundist hafi á eigninni „þar á meðal fúi í lofti og mikill raki í veggjum á bílskúr eignarinnar og að silfurskottur hafa látið sjá sig í íbúðinni, naglfastur spegill á stigagangi var tekinn ásamt því að það hefur komið í ljós að það er húsfélag í húsinu og skuld á þessari íbúð í honum og rukkun komin frá Lögheimtunni upp á um 95.000 kr. og er fasteignasalan Eignamiðlunin gerð samábyrg fyrir því að yfirlýsing húsfélagsins var ekki birt við kaupsamning eða þegar tilboðið var gert í eignina. Áskilja kaupendur sér allan lögbundinn rétt vegna galla þessara.“

Stefndu höfðu, er hér var komið, fengið M-kk-þf Þ-kk-þf, byggingameistara og matsmann, til að skoða og meta bílskúrsloft hinnar umþrættu fasteignar. Matsgerð hans er dagsett 27. júlí 2005. Um vettvangsskoðun 25. s.m. segir: „Við skoðun mátti sjá að mikil bleyta hafði verið í bílskúrsþaki og hafði verið skipt um borðaklæðningu að hluta er skipt var um járn fyrir ca. 2 árum. Þetta verk var sérlega illa unnið því ekki var gengið úr skugga með (svo) af hverju fúinn og bleytan var í þakinu. Má segja að viðvaningar hafi unnið þetta frá A til Ö. Þá hefði þurft að athuga þetta og taka upp fleiri borð alla leið eftir þakinu við millivegginn og saga ofan í sperrur V laga raufar að ofanverðu. Þetta er gert til að fá loftun á milli sperranna þversum. Engir kverklistar voru né vindpappi eða þolplast.“ Því er síðan lýst hvað gera þurfi til úrbóta og nemur kostnaðarmat 415.000 krónum. Að lokum er eftirfarandi feitletrað í skoðunar og matsgerðinni: „Matsmaður telur að fyrri eigandi, er kostaði viðgerð á bílskúrsþakinu, hafi vitað um þennan galla á því.“

Framangreindri yfirlýsingu stefndu var svarað með bréfi lögmanns stefnenda, dags. 19. september 2005. Þar er því hafnað að stefndu eigi nokkra kröfu á hendur stefnendum og muni stefnendur leita allra löglegra leiða komi til vanefnda á kaupsamningi og eftir atvikum innheimta eftirstöðvar kaupverðsins með aðstoð dómstóla. Fyrir því voru einkum færð þessi rök: a) Varðandi ágreining milli stefnenda og annarra eigenda hússins er upplýst að hann hafi verið leystur með sátt og umrædd skuld því ekki lengur til staðar. b) Á kaupendum í fasteignaviðskiptum hvíli rík skoðunarskylda. Stefndu hafi látið undir höfuð leggjast að skoða bílskúr og innviði hans þrátt fyrir áskoranir stefnenda en lekaskemmdir í bílskúrnum sé sýnilegar öllum sem skoði hann. c) Kostnaður að fjárhæð 416.000 krónur, sem M-kk-nf Þ-kk-nf hafi metið, geti, með vísun til 18. gr. laga nr. 40/2002, ekki talist galli í skilningi laga nr. 40/2002.

Með bréfi lögmanns stefnenda, dags. 27. september 2005, er framangreindu bréfi svarað og mótmælt sjónarmiðum sem þar voru fram sett. Stefnendur séu ekki reiðubúnir að fallast á röksemdir stefndu og kröfu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Þau hafi kosið að beita lögmæltum stöðvunarrétti samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 vegna þeirra galla, sem hafi komið fram á eigninni, en þeir eru taldir upp og á þeim gefin nokkur lýsing í bréfinu.

II

Að beiðni stefndu var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til þess að framkvæma mat vegna þeirrar eignar sem um ræðir í málinu á þeim atriðum sem hér greinir:

1. Í ljós hefur komið að þak bílskúrs er nær ónýtt að mati matsbeiðanda. Er betur var að gáð eftir afhendingu eignarinnar kom í ljós að þak bílskúrs er ekki nýtt eins og lýst er í söluyfirliti. Um ástandið er einkum vísað til matsgerðar M-kk-ef Þ-kk-ef byggingarmeistara sem matsbeiðendur öfluðu, sbr. fskj. nr. 3. Þar kemur m.a. fram að mikil bleyta hafi verið í bílskúrsþaki og að skipt hafi verið um borðaklæðningu að hlut er skipt var um járn á þaki. Taldi matsmaðurinn að þetta verk væri sérlega illa unnið og bæri þess merki að viðvaningar hefðu verið á ferð, sbr. nánar umfjöllun matsmanns á fskj. nr. 3. Komst matsmaðurinn að niðurstöðu um kostnað við úrbætur sem matsbeiðendur fella sig þó ekki við, enda telja matsbeiðendur að kostnaður við úrbætur sé umtalsvert meiri en þarna er gefið til kynna. Ljóst er að hér er á engan hátt um nýtt þak á bílskúr að ræða. Þó skipt hafi verið um járn á þaki þá telst það ekki verið nýtt þak í almennum skilningi þess orðs. Að þessu virtu er þess óskað að matsmaður svari eftirfarandi spurningum:

a. Hvert er ástand þaks bílskúrs og með hvaða hætti ber að bæta úr því ástandi að mati matsmanns þannig að ástand þess samsvari lýsingu á eigninni í söluyfirliti?

b. Hver er kostnaður af úrbótum skv. lið a. hér að framan?

c. Er bílskúrinn nothæfur meðan á úrbótum stendur? Ef ekki, hversu langan tíma taka úrbætur að mati matsmanns og hert er tjón matsbeiðanda við að afla sér sambærilegs húsnæðis á meðan?

2. Í kjölfar athugana á bílskúrsþaki og eftir að matsþolar höfðu tæmt bílskúrinn komu í ljós verulegar rakaskemmdir á veggjum bílskúrs og mikil rakamyndun þar. Telja matsbeiðendur að orsakir þess megi rekja til ófullnægjandi frágangs á veggklæðningu. Um þetta er óskað svara matsmanns við eftirfarandi spurningum:

a. Er fyrir hendi rakamyndun í útveggjum bílskúrs og hafa orðið þar rakaskemmdir að mati matsmanns?

b. Ef svar matsmanns við lið a. hér að framan er jákvætt er spurt hverjar orsakir rakamyndunar og rakaskemmda séu og hvað beri að gera til að lagfæra það ástand?

c. Hver er kostnaður af úrbótum skv. liðum a. og b. hér að framan?

3. Í söluyfirliti eignarinnar kemur fram að búið sé að endurnýja “rafmagn” í íbúðinni. Telja matsbeiðendur að yfirlýsing þessi beri með sér að skipt hafi verið um lagnir, rofa, tengla, dósir, töflur, öryggi og annað sem við kemur rafmagni í íbúðinni. Eftir því sem næst verður komist var skipt um rafmagnstöflu og öryggi en að örðu leyti virðist matsbeiðendum rafmagnsmál íbúðarinnar vera upprunaleg. Hafa matsbeiðendur fengið um það upplýsingar að ýmis vandamál hafi verið tengd rafmagni í húsinu og að þau hafi komið til umræðu á húsfundum. Frá þessu var ekki skýrt í viðskiptunum. Forsendur matsbeiðenda við kaupin voru m.a. þau að skipt hafi verið um “rafmagn” í íbúðinni eftir framangreindum skilningi og telja þau að samningur þeirra við matsþola verði ekki efndur réttilega nema að bætt hafi verið úr því. Um þetta er óskað svara matsmanns við eftirfarandi spurningum:

a. Að hvaða leyti hafa raflagnir, rofar, tenglar, dósir, töflur, öryggi og annað sem við kemur rafmagni í íbúðinni verið endurnýjað að mati matsmanns og hvað hefur ekki verið endurnýjað?

b. Hver er kostnaður við að endurnýja það sem ekki hefur verið endurnýjað að mati matsmanns?

c. Er íbúðin nothæf meðan á úrbótum stendur? Ef ekki, hversu langan tíma taka úrbæturn að mati matsmanns og hver er tjón matsbeiðanda við að afla sér sambærilegs húsnæðis á meðan?

4. Við kaupin var upplýst að skipt hefði verið um ofnalagnir í húsinu fyrir u.þ.b. 10-15 árum og að settar hafi verið utanáliggjandi koparlagnir, lagðar í stokk að hluta. Matsbeiðendur byggja á því að orðið hafi vart um leka víða í þessum lögnum víða um húsið með tilheyrandi skemmdum og rakamyndun. Um þetta er óskað svara matsmanns við eftirfarandi spurningum:

a. Telur matsmaður að leki stafi frá vatnslögnum í húsinu og ef svo er, hvar er slíkan leka að finna, hvert er umfang hans og hverjar eru orsakir hans?

b. Hver er kostnaður við úrbætur skv. a. lið hér að framan að mati matsmanns?

5. Vart hefur orðið umtalsverðrar óværu í húsinu vegna silfurskottu sem finnst víða. Ekki hefur verið hægt að bæta ástandið þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til eitrunar. Telja matsbeiðendur að orsakir þessa megi m.a. rekja til rakamyndunar eða leka frá vatnslögnum (sbr. umfjöllun í 4. lið hér að framan). Um þetta er óskað svara matsmanns við eftirfarandi spurningum:

a. Getur matsmaður sannreynt óværu vegna silfurskottu í húsinu og hverjar eru líklegar orsakir þess?

b. Telur matsmaður að hægt sé að komast fyrir þessa óværu og þá með hvaða hætti?

c. Hver er kostnaður af úrbótum skv. a. og b. lið hér að framan?

6. Matsþolar höfðu útbúið þvottahús og sturtuaðstöðu á stigapalli fyrir framan íbúðina á árinu 2000. Í ljós hefur komið að frágangur lagna frá þessari aðstöðu er ekki í samræmi við opinber fyrirmæli og öryggiskröfur auk þess sem lagnirnar eru vart nothæfar. Eins og fram kemur í fundargerð húsfundar frá 9. september 2004 komu upp umræður um þessa aðstöðu og lagnir. Lýsti annar matsþola því fram að hann myndi lagfæra utanáliggjandi rör og sjá svo um að lagnir myndu uppfylla “öryggisstaðla”. Frá þessu var ekki skýrt við kaupin. Um þetta er óskað svara matsmanns við eftirfarandi spurningum:

a. Er ástand lagna í þvottahús- og sturtuaðstöðu á stigapalli í ólagi og/eða í andstöðu við opinber fyrirmæli þar að lútandi eða almennar öryggiskröfur?

b. Ef svar við lið a. er jákvætt, með hvaða hætti er hægt að bæta úr ástandi lagna og hver er kostnaður við þær úrbætur?

c. Er íbúðin nothæf meðan á úrbótum stendur? Ef ekki, hversu langan tíma taka úrbætur að mati matsmanns og hvert er tjón matsbeiðanda við að afla sér sambærilegs húsnæðis á meðan?

7. Er matsbeiðendur skoðuðu eignina fyrir kaupin höfðu báðar svalir íbúðarinnar verið málaðar nýlega og var ekki að sjá neitt athugavert við þær. Ef frá hefur liðið hafa matsbeiðendur orðið þess áskynja að múr í svölum er að niðurlotum kominn, bæði handrið og svalagólf. Svo virðist sem málað hafi verið yfir skemmdirnar i stað þess að annast viðgerð á þeim. Um þetta er óskað svara matsmanns við eftirfarandi spurningum:

a. Hvert er ástand múrs á svölum íbúðarinnar?

b. Telur matsmaður að úrbóta sé þörf á múrverki svala og ef svo er, í hverju eru þær úrbætur fólgnar?

c. Hver er kostnaður við úrbætur skv. b. lið hér að framan?

8. Er matsbeiðendur skoðuðu eignina var í henni stór innrammaður spegill sem hafði verið festur kyrfilega á steinvegg. Er íbúðin var síðan afhent hafði þessi spegill verið fjarlægður af matsþolum og voru eftir ljót sár á vegg og mikil ummerki önnur. Matsbeiðendur fjárfestu í öðrum sambærilegum spegli og létu ramma hann inn, sbr. afrit kvittana á fskj. nr. 5. Um þetta er óskað svara matsmanns við eftirfarandi spurningum:

a. Telur matsmaður að sá kostnaður við öflun spegils og innrömmun hans sem fram kemur á afriti kvittana á fskj. nr. 5 sé eðlilegur og réttmætur m.t.t. gerðar og ásýndar spegilsins?

b. Getur matsmaður staðreynt ummerki um fyrri spegil á veggnum og látið í ljós álit sitt á því hvort sá spegill hafi verið múr- og naglfastur?

Viðbótarmatsliður lagður fram á matsfundi:

9. Eftir því sem matsbeiðendur hafa búið lengur í húsinu hefur farið að bera meira og meira á fúkkalykt frá háalofti hússin og greinilegri aukningu hennar í vindasömu veðri. Hafa matsbeiðendur farið upp á háaloftið og komist að því að þak hússins er einangrað með korkkurli og frauðplasti. Megna fúkkalykt er að finna á háaloftinu og telja matsbeiðendur óhjákvæmilegt að kanna orsakir hennar og afla mats á kostnaði við úrbætur ef þeirra er þörf. Eins og fram kemur í málavaxtalýsingu var eignin kynnt þannig fyrir matsbeiðendum að búið væri að skipta um þak, en að svo komnu telja matsbeiðendur tilefni til að efast um réttmæti þeirrar fullyrðinga. Um þetta er óskað svara matsmanns við eftirfarandi spurningum:

a. Hvert er ástand þaks hússins, einkum innviða og einangrunar?

b. Telur matsmaður að úrbóta sé þörf á þakinu og ef svo er, hver er kostnaður við þær úrbætur?

c. Er eign matsbeiðenda íbúðarhæf meðan á úrbótum stendur? ef ekki, hversu langan tíma taka úrbætur og hvert er tjón matsbeiðenda við að afla sér sambærilegs húsnæðis á meðan?

Matsgerð er dagsett 1. nóvember 2006. Helstu niðurstöður hennar eru sem hér greinir:

„ Matsliður 1

a Mikill og útbreiddur fúi er í bílskúrsþaki. Búið er að skipta um hluta af borðaklæðningu og fjarlægja búta af sperrum og fella að lista eða negla styrkingar utan á fúnar sperrur. Þakjárn er nýtt sem og áfellur og þakpappi.

Matsmaður telur að nauðsynlegt sé að gera umtalsverðar endurbætur á bílskúrsþakinu til að það geti samræmst þeirri lýsingu að vera nýtt eins og fram kemur í söluyfirliti. Matsmaður telur þó að orðalagið í söluyfirlitinu sé oft notað þegar þakjárn hefur verið endurnýjað. Þakviðir og klæðningar er hins vegar mjög skemmdir og eðlilegt að viðgerð hefði farið fram á þeim samhliða endurnýjun á þakjárni.

Nauðsynlegum úrbótum er lýst í umfjöllun hér að framan sem og í metnum kostnaði undir lið b.

b. Hæfilega metinn kostnaður er eins og fram kemur í töflu hér á eftir.

c. Bílskúrinn verður ekki nothæfur sem slíkur meðan á viðgerðum á þaki stendur. Matsmaður telur hæfilega áætlað að viðgerð taki 5-6 vinnudaga. Sé gengið út frá að hægt sé að leigja sambærilegt húsnæði í svo stuttan tíma telur matsmaður hæfilega metinn kostnað við leigu vera kr. 30.000,-

Matsliður 2.

a. Matsmaður getur ekki staðfest hvernig umhorfs var áður en plötuklæðning var fjarlægð innan af vegg bílskúrs. Á veggnum eins og hann er nú eru greinileg merki um raka þar sem málning hefur flagnað af og útfellingar og skemmdir eru á múrhúð.

b. Matsmaður telur að vatn eða raki gangi í gegnum útvegg í vatnsveðrum. Matsmaður telur að heppilegast sé að klæða suðurvegg bílskúrs með loftræstri klæðningu og setja þéttan dúk á þann hluta sem er niðurgrafinn og vel niður fyrir gólfplötu.

c. Hæfilega metinn kostnaður er eins og fram kemur í töflu hér á eftir.

Matsliður 3

a. Matmaður telur að búið sé að endurnýja hluta af rafkerfinu í íbúð matsbeiðanda. Búið er að skipta um rofa, vel flesta tengla, millitöflu og aðaltöflu. Dreginn hefur verið jarðvír í tengla í eldhúsi. Ekki hefur verið skipt um rör, dósir, vír, kvísl frá aðaltöflu og nokkra tengla.

b. Matmaður telur óraunhæft að meta til verðs kostnað við að skipta um rör og dósir. Metinn er kostnaður við að draga í nýjan vír og skipta um nokkra tengla.

Hæfilega metinn kostnaður er eins og fram kemur í töflu hér á eftir.

c. Matsmaður telur að hægt sé að haga framkvæmdum þannig að íbúðin sé íbúðarhæf meðan á framkvæmdum stendur. Færa þarf til innanstokksmuni eftir þörfum. Matsmaður telur að hægt sé að ljúka endurbótum á 3 til 4 dögum.

Matsliður 4

a. Matmaður telur að ekki séu lekar á ofnalögnum, ofnum eða öðrum lögnum í íbúðinni.

b. Engra úrbóta er þörf vegna leka.

Matsliður 5

a. Matsmaður hefur ekki séð silfurskottu í húsinu og getur ekki sagt til um hvort þær séu í húsinu. Líklegt má þó telja að hafi þær verið í húsinu séu þær dauðar eftir eitrun í tvígang.

Matsmaður hefur engar aðstæður sé sem skýrt geta veru silfurskottu í húsinu. Hafi þær verið í húsinu er næsta víst að nægur raki hafi verið til staðar á einhverjum stöðum sem gerir dýrunum kleift að fjölga sér.

b. Hægt er að uppræta silfurskottu með því að ganga svo frá að hvergi sé nægur raki fyrir þær að fjölga sér og eitra samhliða því. Það getur hins vegar verið mjög erfitt þar sem raki getur verið víða í húsum af ýmsum orsökum jafnvel tengdur lifnaðarháttum fólks. Gæta þarf að því að næg loftun sé í kaldri geymslu og að ekki sé þétt raðað hlutum við útveggi sem slagað gæti á bakvið. Heppileg getur veið að loftræsa undir sökkul eldhúsinnréttingar.

Eitrað hefur verið í tvígang í húsinu og telur matsmaður allar líkur á að komist hafi verið fyrir silfurskottu með því, hafi þær á annað borð verið í húsinu.

c. Matsmaður telur að engra aðgerða sé þörf þar sem að þegar hafi verið komist fyrir silfurskottu í húsinu, hafi hún verið í því, með því að eitra tvisvar.

Matsliður 6

a. Matsmaður telur að ástand lagna, frárennslislagnar og lagnar fyrir heitt neysluvatn sé í lagi að því frátöldu að lokafrágangur er eftir og eftir er að einangra frárennslislögn.

Matsmaður telur að lagnirnar minnki ekki öryggi hússins eða séu brot á almennum byggingarreglum.

b. Hæfilega metinn kostnaður er eins og fram kemur í töflu hér á eftir.

c. Matsmaður telur að óveruleg truflun eða óþægindi muni stafa af endurbótum á lögnum fyrir íbúa og það ekki hindra að búið sé í íbúðinni. Matsmaður telur hæfilega áætlað að verkið megi vinna á 1 til 2 dögum.

Matsliður 7

a. Svalahandrið á báðum svölum á íbúðinni eru mikið skemmd eða ónýt vegna frostskemmda. Minni skemmdir eru á ílögn á svölum þar sem brotnað hefur upp úr yfirborði.

b. Líklegt er að innan skamms þurfi að skipta um handriðin þar sem að hætta getur stafað af stykkjum sem fallið geta úr þeim auk þess sem að styrkur þeirra minnkar og fallvörn verður þá ónóg.

Endurbætur felast í að fjarlægjan núverandi handrið og setja ný. Ekki er hægt að fá handrið sömu gerðar.

c. Þar sem að ekki er hægt að fá handrið sömu gerðar miðar matsmaður við að ný handrið verði úr málmi með glerplötu eða sléttri plötu af vandaðri gerð. Hæfilega metinn kostnaður er sem hér segir:

Matsliður 8

a. Matsmaður hefur skoðað fskj. nr. 5 og telur að kostnaður sem þar kemur fram fyrir spegil annars vegar og fyrir ramma hins vegar sé hæfilegur m.v. stærð spegilsins og gerð ramma.

b. Búið er að setja upp nýjan spegil í stiga og ekki hægt að taka hann niður. Því getur matsmaður ekki séð hvort einhver sýnileg ummerki er eftir spegil sem áður var þar.

Matsliður 9

a. Matsmaður telur að ástand þaks hússins sé í aðal atriðum gott. Klæðningar, viðir og einangrun eru í lagi sem og frágangur lofta inni. Matsmaður skoðaði ekki frágang á nýjum þakpappa og þakjárni.

Skemmdir eru í þakköntum og í sperruenda yfir svölum á suðurhlið.

Loft lekur um raflagnir inn í íbúðina og veldur því að þangað berst “geymslulykt” úr þakrýminu.

b. Matsmaður telur að engar sérstakra aðgerða sé þörf varðandi þakið en gera þarf við þakkanta.

Til að koma í veg fyrir loftleka um raflagnir þarf að yfirfara öll samskeyti á ídráttarrörum og tengidósum en jafnframt setja þéttiefni í stúta fyrir ídráttarrör í tengidósum í þau rör sem ganga upp í þakrýmið.

Hæfilega metinn kostnaður við endurbætur á raflögn er sem hér segir:

Matsmaður telur að kostnaður eigi að lenda óskiptur á íbúð matsbeiðanda.

c. Matsmaður telur að óveruleg truflun eða óþægindi muni stafa af endurbótum á raflögnum fyrir íbúa og það ekki hindra að búið sé í íbúðinni. Matsmaður telur hæfilega áætlað að verkið megi vinna á hluta úr degi.

Metinn kostnaður innifelur allan kostnað verktaka við að vinna viðkomandi verklið. Miðað er við að verkið sé unnið í einum áfanga og sé unnið af faglærðum mönnum með aðstoðarmönnum. Tekið er tillit til umfangs verkliða og aðstæðna á verkstað.

Metinn kostnaður í matsgerð er á verðlagi sbr. dagsetningu matsgerðar.“

III

Málsástæður aðila í aðalsök.

A

Stefnendur byggja kröfur sínar á því að stefndu beri að efna kaupsamning aðila um fasteignina Austurbrún 33 samkvæmt efni sínu og greiða stefnendum umsamið kaupverð. Máli sínu til stuðnings vísa stefnendur til 50. gr. laga nr. 4072002 sem og meginreglna kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga og stofnun samninga. Ljóst sé að stefndu skuldbundu sig með kaupsamningi, dags. 27. maí 2005 til að greiða stefnendum umsamið kaupverð fyrir eign þeirra að Austurbrún 33, Reykjavík. Stefnendur hafi efnt kaupsamning aðila að fullu og beri stefndu því að greiða þeim kaupverðið að fullu gegn útgáfu afsals. Á því er einnig byggt að það sé algerlega ósannað að íbúðin sé haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 heldur standist hún fyllilega þær kröfur sem gerðar verði til 50 ára gamallar íbúðar.

Stefnendur vísa til 1. ml. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Að því athuguðu að draga beri frá niðurstöðum matsgerðar 60% af virðisaukaskatti af öllum vinnuliðum í matsgerð sé ljóst að fjárhæð tjóns stefndu sé langt frá viðmiðunarmörkum 18. gr. laga nr. 40/2002. Því er hafnað að stefnendur hafi sýnt af sér sök eða vanrækt upplýsingaskyldu sína um íbúðina. Þvert á móti hafi þau gætt sérstaklega vel að upplýsingaskyldu og skorað ítrekað á stefndu að skoða íbúðina vandlega. Þá hafi stefndu skrifað undir kaupsamning um eignina án athugasemda þrátt fyrir að hafa á þeim tíma skoðað fasteignina þrisvar sinnum. Jafnframt sé ljóst að stefnendur hafi gefið 1.000.000 króna afslátt af ásettu verði eignarinnar og því ljóst að stefndu hafi tekið tillit til ástands hússins við tilboðsgerð sína. Stefnendur kveða ekki rétt að byggt verði á matsgerð í málinu að því leyti sem hún sé þeim óhagstæð.

Stefnendur byggja á því að skilyrði 44. gr. laga nr. 40/2002 til að beita stöðvunarrétti á greiðslum samkvæmt kaupsamningi aðila hafi engan veginn verið fyrir hendi. Stefnukrafa miðast við lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi sem stefndu hafi borið að inna af hendi þegar þeir fengu greiðslu frá kaupendum eignar þeirra 22. júlí 2005. Dráttarvaxtakrafa byggist á III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 og miðast við gjalddaga lokagreiðslu sem hafi verið 22. júlí 2005.

Við málflutning lýsti lögmaður stefnenda yfir að framkomin lækkun kröfugerðar byggðist á viðurkenningu gagnkröfu vegna pípulagnar.

B

Í greinargerð stefndu í aðalsök er vísað til gagnstefnu sem lögð var fram samhliða greinargerðinni. Varðandi aðalsök sérstaklega byggja stefndu á því að þeim hafi verið heimilt að beita stöðvunarrétti enda hafi honum verið beitt í hófi og nemi raunar umtalsvert lægri fjárhæð en gagnkröfur aðalstefndu. Dráttarvaxtakröfu stefnenda er sérstaklega mótmælt en sé ekki tilefni til að fallast á greiðslu dráttarvaxta í málinu m.t.t. galla á eigninni og vanefnda stefnenda að öðru leyti, sbr. 61. gr. laga nr. 4072002 og 7. gr. laga nr. 38/2001. Stefndu byggja á því að gagnkröfur þeirra skuli koma til skuldajafnaðar á móti öllum kröfum stefnenda en þegar skuldajöfnuði sleppi beri að dæma stefnendur til að greiða stefndu umkrafðar fjárhæðir, sem eftir standi, auk vaxta og kostnaðar.

IV

Málsástæður aðila í gagnsök.

A

Gagnstefnendur kveðast hafa skoðað eignina gaumgæfilega eftir bestu getu og þekkingu og engar upplýsingar hafi komið fram hjá gagnstefndu um galla á eigninni eða vanbúnað hennar. Kröfugerð þeirra sé byggð á niðurstöðum dómkvadds matsmanns. Gagnstefnendur fallast þó á að niðurstöðurnar beri að lækka vegna lækkunar virðisaukaskatts á vinnuliði m.t.t. skattareglna. Kröfur vegna hinna einstöku matsþátta eru sem hér segir: 1. 483.689 krónur. 2. 167.964 krónur. 3. 184.156 krónur. 4. 0 kr. 5. 0 kr. 6. 405.506 krónur. 7. 565.496 krónur. 8. 51.471 króna. 9. 0 kr. Samkvæmt henni sé eignin haldin nokkrum verulegum göllum sem gagnstefndu beri að bæta þeim, annað hvort í formi skaðabóta samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 eða í formi afsláttar samkvæmt 41. gr. s.l. Gallar á eigninni lúti að skorti á áskildum kostum og /eða röngum eða ófullkomnum upplýsingum frá gagnstefndu, einkum miðað við lýsingu eignarinnar í söluyfirliti. Vísa gagnstefnendur einkum til fyrri málsliðar 18. gr., 22. gr., 24. gr. og 26-27. gr. laga nr. 40/2002.

Dráttarvaxtakrafa er byggð á því að krafa gagnstefnenda hafi orðið gjaldkræf við kaupsamning. Verði ekki fallist á það er á því byggt til vara að krafa gagnstefnenda skuli bera dráttarvexti frá sama tímamarki og krafa gagnstefndu um eftirstöðvar samningsgreiðslu. Til þrautavara er gerð krafa um dráttarvexti af fjárhæðinni að liðnum mánuði frá þeim degi er gagnstefnendur gerðu kröfu um bætur, þ.e. 29. september 2005. Því er mótmælt að regla 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 eigi við í málinu. Kröfur gagnstefnenda, sem nemi liðlega 6,5 % af kaupverði, megi allar rekja til sakar gagnstefndu ellegar skorts á áskildum kostum eignarinnar. Því er mótmælt að við söluna hafi verið veittur hafi verið 1.000.000 króna afsláttur en lækkun frá ásettu verði hafi á engan hátt tengst ástandi eignarinnar.

B

Gagnstefndu byggja dómkröfu sína um sýknu á þeim málsástæðum og lagarökum sem fram koma í stefnu í aðalsök.

Gagnstefndu víkja að ætlaðri vanreifun af hálfu gagnstefnenda án þess að setja fram kröfu um frávísun. Þeim ályktunum, sem gagnstefnendur dragi af lýsingu í söluyfirliti á endurbótum hússins er mótmælt. Þrátt fyrir að ákveðnar endurbætur hafi átt sér stað á húsinu leysi það ekki gagnstefnendur undan lögboðinni skoðunarskyldu sinni á fasteigninni sem og að gagnstefnendum hafi verið það fyllilega ljóst að þau væru að kaupa 50 ára gamla fasteign með tilheyrandi viðhaldsþörf. Þá vísa gagnstefndu til þess að samkvæmt ákvæðum 10. gr. laga nr. 99/2004 sé gerð söluyfirlits á ábyrgð þess fasteignasala sem hefur umsjón með sölu eignarinnar. Telji gagnstefnendur yfirlýsingar í söluyfirliti ekki hafa staðist sé kröfum þeirra ranglega beint að gagnstefndu en fasteignasalan Eignarmiðun, sem annast hafi söluna, beri fyrst og fremst ábyrgð á ætluðum rangfærslum í söluyfirliti.

V

Dómarar og lögmenn hafa farið á vettvang til skoðunar á aðstæðum.

Matsmaðurinn H-kk-nf S-kk-nf staðfesti matið fyrir dómi og gaf á því nokkrar skýringar.

Við aðalmeðferð málsins létu lögmenn aðila bóka: „Lögmenn aðila hafa sammælst um að lýsing sú á ástandi bílskúrsþaks sem fram kemur í matsgerð M-kk-ef Þ-kk-ef frá 25. júlí 2005, sbr. dskj. nr. 21, verði lögð til grundvallar um ástand þaksins á þeim tímapunkti. Staðfesting matsgerðarinnar fyrir dómi sé því óþörf.“

Að meginefni er dómkrafa stefnenda í aðalsök óumdeild. Ákveðið er að upphafsdagur til útreiknings dráttarvaxta skuli vera 1. ágúst 2005.

Engin stoð verður fundin fyrir því að stefnendur hafi veitt stefndu afslátt af kaupverði.

Ætlaðir gallar eru í matsgerð metnir á samtals 1.858.282 krónur. Þótt fallist væri að fullu á kröfu gagnstefnenda á grundvelli hennar ná annmarkarnir ekki því marki að teljast rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá verður ekki talið að ástandi eignarinnar hafi verið til muna lakara en gagnstefnendur höfðu ástæðu til að ætla miðað við kaupverð og aðstæður að öðru leyti, sbr. 28. gr. laga nr. 40/2002.

Gagnstefndu hafa, eins og fram er komið, viðurkennt ábyrgð sína vegna kröfuliðar sem lýtur að neysluvatns- og frárennslislögnum.

Við gerð kaupsamnings var stór spegill í stigaganginum. Ekki er upplýst um festingar hans en þegar gagnstefnendur fengu íbúðina afhenta hafði spegillin verið fjarlægður. Gagnstefnendur byggja á því að spegill þessi hafi verið hluti af fylgifé eignarinnar. Gegn andmælum gagnstefndu er ekki fallist á að sýnt hafi verið fram á að svo hafi verið, sbr. 22. gr. og 24. gr. laga nr. 40/2002.

Þá ber að taka afstöðu til þess hvort ábyrgð gagnstefndu verði reist á því að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 14. gr. laga nr. 40/2002, eða að veittar hafi verið rangar upplýsingar eða að upplýsingar hafi skort, sbr. 27. gr. og 26. gr. s.l. Gagnstefnendur máttu treysta yfirlýsingum sem gefnar voru í söluyfirlitinu og orkar ekki tvímælis að gagnstefndu bera ábyrgð á þeim yfirlýsingum gagnvart viðsemjendum sínum, gagnstefnendum í máli þessu.

Því er haldið fram af hálfu gagnstefnenda að er þau skoðuðu eignina hafi handrið á báðum svölum verið nýlega málað og engar skemmdir sést á þeim en er frá leið hafi öll málning flagnað af og í ljós komið að handrið svala var nær ónýtt. Ekkert hafi verið upplýst um þetta við kaupin. Matsmaðurinn H-kk-nf S-kk-nf bar fyrir dóminum að kaupendurnir, gagnstefnendur, hefðu átt að sjá ástand svalahandriðanna við skoðun. Ekki er sýnt fram á að svalahandriðin hafi verið máluð í sviksamlegu skyni eða að atvik að öðru leyti leiði til ábyrgðar gagnstefndu vegna ástands þeirra.

Gagnstefnendur reisa kröfu sína vegna raflagna, sbr. 3. lið matsgerðar, á því að í söluyfirliti eignarinnar segi: „Í íbúðinni er búið að endurnýja rafmagn“. Þessi yfirlýsing sé loforð um að allt rafmagn hafi verið endurnýjað Hafa beri í huga að eignin hafi verið nærfellt 50 ára gömul er kaupin áttu sér stað og alkunna sé að rafkerfi húsa rýrni með tímanum. Fram komi í niðurstöðu matsmanns að orðalagið, sem notað hafi verið í söluyfirlitinu, hafi verið villandi og rangt m.t.t. þess hversu mikið af rafkerfi íbúðarinnar hefði í raun verið endurnýjað, en meðal þess, sem ekki hafi verið endurnýjað, sé kvísl frá aðaltöflu og rafmagnsvír í rörum. Fallist er á að endurnýjað rafmagn hafi verið áskilinn kostur eignarinnar og skortur á honum sé á ábyrgð gagnstefndu. Kröfuliður gagnstefnenda, sem að þessu lýtur, 184.156 krónur, verður samkvæmt þessu tekinn til greina.

Í söluyfirliti segir: „Húsið er mikið endurnýjað og m.a. er búið að skipta um þak á húsi og bílskúr.“ Gagnstefnendur reisa kröfugerð sína á því að í þessari yfirlýsingu felist loforð um að þak bílskúrs sé nýtt eða a.m.k. búið að skipta um það. Gagnstefndu höfðu hins vegar aðeins skipt um þakjárn og pappa á bílskúrnum. Af hálfu gagnstefndu er því mótmælt að umfjöllun í söluyfirliti feli í sér loforð eða ábyrgðaryfirlýsingu um tiltekið ástand bílskúrsins heldur hafi eingöngu verið um að ræða lýsingu á eigninni sem samin hafi verið af fasteignasölunni Eignamiðlun sem annast hafi sölu fasteignarinnar. Á þetta sjónarmið gagnstefndu verður ekki fallist. Þá bera gagnstefndu fyrir sig að gagnstefnendur hafi látið hjá líða að skoða bílskúrinn. Á þá málsvörn verður heldur eigi fallist þar sem um leyndan galla var að ræða á þakinu, sem aðallega var fólginn í fúa í sperrum (burðarvirki). Samkvæmt þessu verður fallist á þennan kröfulið gagnstefnanda, að upphæð 483.689 krónur.

Samtals nema þeir kröfuliðir gagnstefnenda, sem dómurinn fellst á, 667.845 krónum (auk 56.000 króna sem stefnendur hafa viðurkennt). Í samræmi við kröfugerð gagnstefnenda kemur sú fjárhæð til skuldajafnaðar við kröfu stefnenda og eru ekki efni til að í dómsorði verði sérstaklega kveðið á um úrslit gagnsakar.

Samkvæmt framangreindu er niðurstaða málsins sú að dæma ber stefndu til að greiða stefnendum óskipt 276.155 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 6.676.155 krónum frá 1. ágúst 2005 til 29. s.m. en af 276.155 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Ákveðið er að málskostnaður skuli falla niður.

Mál þetta dæma S-kk-nf H. S-kk-nf héraðsdómari og meðdómendurnir A-kk-nf Ó-kk-nf byggingariðnfræðingur og S-kk-nf H-kk-nf byggingartæknifræðingur.

D ó m s o r ð:

Stefndu, R-kk-nf J-kk-nf og D-kvk-nf Ó-kvk-nf Ó-kvk-nf, greiði stefnendum, Ó-kk-þgf Ö-kk-þgf M-kk-þgf og S-kvk-þgf B-kvk-þgf S-kvk-þgf, 276.155 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 6.676.155 krónum frá 1. ágúst 2005 til 29. s.m. en af 276.155 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Málskostnaður fellur niður.

S-kk-nf H. S-kk-nf

A-kk-nf Ó-kk-nf

S-kk-nf H-kk-nf