E-1709/2021

Mál þetta var höfðað 13. júl í 2021 og dómtekið 22. febrúar 2022.

Stefnandie r Suðurhella 10, húsfélag, kt. [...], [...]í Hafnarfirði.

Stefndi er Hjá Smára Hólm ehf., kt. [...], [...]í Hafnarfirði.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 61.220 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 46.220 krónum frá 1. nóvember 2020 til 1. mars 2021, af 51.220 krónum frá 1. mars 2021 til 1. apríl 2021, af 56.220 krónum frá 1. apríl 2021 til 1. maí 2021 ogaf 61.220 krónum frá 1. maí 2021 til greiðsludags, að frádreginni innborgun 11. maí 2021, 15.142 krónum, sem dregst frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Innborgunum sé fyrst ráðstafað til greiðslu áfallins kostnaðar af vanskilum, þá til greiðslu vaxta, og að lokum til lækkunar höfuðstóls. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins, og í samræmi við framlagðan málskostnaðarreikning, auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun, og að við þá ákvörðun verði tillit tekið til innheimtukostnaðar fyrir löginnheimtu í samræmi við heimildir. Stefnandi krefst þess jafnframt að staðfestur verði lögveðsréttur hans í fasteign stefnda, Suðurhellu 10, Hafnarfirði, fastanúmer 230- 6824, til tryggingar dómkröfunni auk greindra dráttarvaxta og málskostnaðar í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaðu raf öllum kröfum stefnanda.

Þá krefst stefndi þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað að skaðlausu að mati réttarins.

Málavextir og sönnunarfærsla:

Í skýrslu húsfundar húsfélagsins Suðurhellu 10 í Hafnarfirði 11. maí 2020, sem samanstendur af átta eignarhlutum, kemur meðal annars fram að vöntun væri á verði í viðgerð á þaki hússins, og því hvort byggingaraðili hússins ætti að bera þann kostnað. Þá segir að allir fundarmenn hafi verið sammálaþví að finna þyrfti lausn á þakvandamálinu. Mætt var á fundinn af hálfu stefnda.

Á húsfundi húsfélagsins 22. september 2020, þar sem stefndi mætti ásamt lögmanni, var samþykkt að ljúka bráðabirgðaviðgerð á þakinu, með því að festa niður þakdúk fyrir veturinn með kantlistum, og að athugað yrði hvort byggingarstjóratrygging værií gildi, og hvort hægt væriað sækja greiðslu vegna viðgerða þangað.

Samkvæmt reikningi stefnanda, útgefnum 12. október 2020, krafði hann stefnda um greiðslu 46.220 króna. Á reikningnum kemur fram: „Viðgerð á þaki sameign 1/8 hluti, en samtals hafi kostnaður vegna efni og vinnu numið 369.765 krónum. Þar sem húsfélagið sé ekki með innheimtusamning við banka muni þetta verða innheimti gegn um firring fasteign ehf.“

Í tölvupósti, sem fyrirsvarsmaður stefnanda sendi fyrirsvarsmanni stefnda 26. október 2020, var bent á að reikningurinn væri ógreiddur. Í svarpósti stefnda sama dag k omfram að stefndi hefði aldrei samþykkt endanlega viðgerð á þakinu, og að þurft hefði að senda honum fullnægjandi fundargerð, sem stefndi hefði svo þurft að samþykkja, en það samþykki lægi ekki fyrir.

Innheimtuviðvörun var send af hálfu stefnanda til stefnda 12. febrúar 2021, og innheimtubréf 4. maí 2021, þar sem, auk 46.220 króna, var krafist greiðslu húsgjalda fyrir mars til og með apríl 2021, samtals 15.000 króna, og nema dómkröfur málsins samtölu framangreinds eða 61.220 krónum.

Í framlagðri fundargerð húsfundar 26. ágúst 2021, þar sem mætt var af hálfu stefnda, kemur meðal annars fram að ómögulegt teldist að sækja kostnað þakviðgerða á byggingarstjóra eða tryggingarfélag hans. Bráðabirgðaviðgerð héldi enn, en á meðan dúkurinn væri ekki fullfestur myndi vandamálið halda áfram. Þá var upplýst fyrir dóminum að nú stæðu yfir endanlegar viðgerðir á þakinu af hálfu verktakans Kíma ehf., samkvæmt samþykktu tilboði.

Aðilaskýrslur gáfu K-kk-nf M-kk-nf fyrir hönd stefnanda og S-kk-nf H-kk-nf K-kk-nf fyrir hönd stefnda. Vitnaskýrslur gáfu B-kk-nf A-kk-nf fyrir hönd Kíma ehf., og H-kk-nf A-kk-nf, einn eigenda í húsinu.

Málsástæður og lagarök stefna nda:

Stefnandi byggir greiðsluskyldu stefnda á 1. og 2. tl. 13. gr., 45. gr. og sérstaklega 47. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignar hús. Samkvæmt tilvitnuðum lagaákvæðum hvíli skylda á eigendum til að greiða sameiginlegan kostnað, en kröfur stefnanda eigi rót að rekja til þess. Krafa stefnanda um staðfestingu lögveðsréttar í fasteign stefnda sé í samræmi við ákvæði 48. gr. laga nr. 26/1994. Stefnandi bendir á að hann hafi reynt innheimtutilraunir hjá stefnda fyrir löginnheimtu, eins og framlagt yfirlit beri með sér.

Stefnandi mótmælir því að viðgerð sú sem fram hafi farið sé gagnslaus eða ófullnægjandi, og fyrir liggi reikningur og sundurliðun kostnaðar. Um hafi verið að ræða bráðabirgðaviðgerð framkvæmda af félagi í eigu formanns húsfélagsins, í samráði við fagaðila, og endanleg viðgerð fari nú fram af hálfu þess aðila. Framkvæmdin hafi verið samþykkt á húsfundi 22. september 2020, þótt ekki hafi legið þar fyrir hver myndi framkvæma verkið.

Um lagatilvitnanir vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Einnig sé vísað til 41. gr. og 2. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994. Um kröfu naum greiðslu dráttarvaxta sé vísað til laga nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðjist við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og því beri honum að fá dóm fyrir greiðslu skattsins úr hendi stefnda. Um varnarþingsévísað til 33. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnd a.

Stefndi byggir kröfur sínaum sýknu á því að sú ákvörðun formanns húsfélagsins að „semja“ við fyrirtæki í sinni eigu hafi verið ólögmæt. Á húsfundi 22. september 2020 hafi verið samþykkt að leitað yrði eftir tilboðum í viðgerðina, en enginn húsfundur hafi verið haldinn til þess að fara yfir framkomin tilboð. Í raun liggi ekkert fyrir um það hvort leitað hafi verið tilboða yfir höfuð. Aldrei hafi verið tilkynnt öðrum eigendum hússins að formaður húsfélagsins eða félag á hans vegum hygðist standa að viðgerð á þaki hússins. Ekki verði séð að formaður húsfélagsins eða félags á hans vegum, Firring fasteign ehf., búi yfir nokkurri þekkingu eða reynslu til þess að standa fyrir sérhæfðri þakviðgerð, en samkvæmt atvinnugreinaflokkun Fyrirtækjaskrár RSK stundi félagið aðra ótalda hreingerningarþjónustu. Þá hafi einnig komið í ljós að hin meinta viðgerð hafi verið og sé með öllu gagnslaus.

Stefndi bendir á að fasteignin að Suðurhellu 10 hafi ekki farið í lokaúttekt, og sé í raun skráð á byggingarstig 4. Sú staðreynd geri það að verkum að hvers konar framkvæmdir, hvort sem um sé að ræða endurbætur, viðbætur eða viðgerðir, séu með öllu óheimilar án aðkomu byggingarstjóra fasteignarinnar. Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir stefnda um að byggingarstjóri verði kallaður til, til að yfirfara meðal annars þak hússins, hafi formaður húsfélagsins ekki orðið við því. Veki furðu að formaðurinn forðist að fá byggingarstjórann til að fara yfir eignina. Þá hafi formaðurinn tekið sér gerræðisvald í krafti meirihlutaeignar sinnar í húsinu, en félag hans eigi sex af átta eignarhlutum í húsinu. Hafi þetta valdið því að byggingarstjóri hússins hafi sagt sig frá verkinu, sem leiði til þess að allar framkvæmdir við húsið hafi stöðvast.

Stefndi byggir á því að hann hefði ekki undir neinum kringumstæðum samþykkt að formaður húsfélagsins eða félag á hans vegum stæði fyrir viðgerðum á þaki hússins, án nokkurrar þekkingar eða reynslu á þakviðgerðum, eða án þess að byggingarstjóra yrði tilkynnt um framkomið tilboð, og að óskað yrði eftir aðkomu hans að verkinu. Aldrei hafi verið leitað álits stefnda á framangreindu og ekki boðað til húsfundar til að afla síðar samþykkis.

Stefndi telur fyrirliggjandi fundargerð efnislega ranga, þótt óumdeilt sé að þurft hafi að fara út í þakviðgerðir, og þá liggi ekki fyrir reikningur frá Firringu. Stefndi vísar til ákvæða 39. gr. laga nr. 26 /1994 um fjöleignar hús, um að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á því að eiga og aðtaka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, og sameiginleg málefni sem snerta hana. Hafi þetta ekki verið gert skuli samkvæmt 4. mgr. 40. gr. sömu laga bæta úr á öðrum fundi, sem haldinn skuli svo fljótt sem kostur sé. Þar sem ekki hafi verið farið eftir nefndum ákvæðum, hafi skort á að fylgt hafi verið formskilyrðum laganna um umþrætta ákvörðun.

Um lagarök vísar stefndi til laga nr. 26 /1994 um fjöleignar hús og til laga nr. 160/2010 um mannvirki. Þá sé vísað til almennra reglna einkamálaréttarfars um sönnun og sönnunarbyrði. Krafan um málskostnað sé byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Forsendur og niðurstaða:

Ekki er ágreiningur um að nauðsyn hafi borið til þess að fara í þakviðgerðir, enda kom fram á húsfundi 11. maí 2020 að allir fundarmennv æru því sammála að finna þyrfti lausn á þakvandamálinu. Þá kom fram í skýrslu eins eiganda fyrir dómi, að þá hafi„míglekið“ inn í eignarhluta hans. Á húsfundi 22. september 2020 var samþykkt að ljúka þakviðgerðum til bráðabirgða „með því að festa niður þakdúk fyrir veturinn með kantlistum.“

Upplýst er að þakdúkurinn hafi verið festur niður af hálfu fyrirsvarsmanns stefnanda og annars manns sem starfar hjá félagi í hans eigu. Kvaðst fyrirsvarsmaður stefnanda hafa fengið leiðbeiningar um verkið hjá fagaðila, sem hafi verið B-kk-nf A-kk-nf, fyrirsvarsmaður þess félags sem nú vinni að því að ljúka við endanlegar viðgerðir á þakinu, auk þess að hafa fengið hjá honum þær járnstangir sem til þurfti. Í skýrslu B-kk-ef fyrir dómi var framangreint staðfest, og að ekki hefði þurft sérstaka fagþekkingu tilþessað skrúfa járnfestin garnar á, einungis laghenta aðila, og hefði verkið verið vel unnið.

Stefndi var boðaður til húsfundarins 22. september 2021 og tók ásamt lögmanni sínum þátt í ákvörðun um bráðabirgðaviðgerð þaksins, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994.

Ósannað er að fundargerð fundarins sé efnislega röng, þ. e. að ákveðið hafi verið að leita tilboða í bráðabirgðaviðgerðina. Verkið var bráðnauðsynlegt og það lá á því, sbr. 2. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994, og var framkvæmt með þeim hætti sem samþykkt var á húsfundinum, með því að festur var niður þakdúkur hússins með kantlistum. Með vísan til þessa var um löglega ákvörðun að ræða og er því ekki hægt að fallast á það með stefnda að þurft hefði að boða á ný til húsfundar tilaðbæta úr annmarka um þá ákvörðun, sbr. 4. m gr. 40. g r. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt 1. og 2. tl. 13. gr. laga nr. 26 /1994 ber stefnd as kylda til að fara eftir löglegum ákvörðunum húsfélagsins, og að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði, sbr. og 45. og 47. gr. laganna, og verður stefnda því gert að greiða stefnanda ógreidda dómkröfu málsins.

Samkvæmt 28. gr. laga nr. 26 /1994 nýtur hlutdeild í sameiginlegum kostnaði lögveðsréttar, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð. Með vísan til þess að fallist hefur verið á að stefnda beri að greiða dómkröfu málsins, um sameiginlegan kostnað, verður fallist á að staðfestur verði lögveðsréttur stefnanda fyrir þeim kostnaði í eignarhluta stefnda í Suðurhellu 10, Hafnarfirði, fastanúmer 230- 6824.

Af framansögðu virtu, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem hæfilegur þykir að teknu tilliti til greiðslu virðisaukaskatts, 434.000 krónur.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Hjá Smára Hólm ehf., greiði stefnanda, Suðurhellu 10, húsfélagi, skuld að fjárhæð 61.220 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 46.220 krónum frá 1. nóvember 2020 til 1. mars 2021, af 51.220 krónum frá 1. mars 2021 til 1. apríl 2021, af 56.220 krónum frá 1. apríl 2021 til 1. maí 2021 og af 61.220 krónum frá 1. maí 2021 til greiðsludags, að frádreginni innborgun 11. maí 2021, 15.142 krónum, sem dregst frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi.

Staðfestur er lögveðsréttur fyrir ofangreindri skuld í eignarhluta stefnda í fasteigninni að Suðurhellu 10 í Hafnarfirði, fastanúmer 230- 6824.

Stefndi greiði stefnanda málskostnað, 434.000 krónur.

B-kk-nf H-kk-nf