A-7/2015

Mál þetta barst dómnum 13. apríl sl. og var tekið til úrskurðar að undangengnum munnlegum málflutningi þann 5. júní sl.

Gerðarbeiðandi er Ybanki hf.

Gerðarþoli er X.

Gerðarbeiðandi gerir þær kröfur að gerðarþoli verði ásamt öllu því sem honum tilheyrir borinn út úr eigninni ...götu ..., Akureyri, fastanr. ..., með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins og að fjárnám verði heimilað fyrir málskostnaði vegna aðfarargerðar þessarar.

Gerðarþoli krefst þess að kröfum gerðarbeiðanda verði hafnað og málskostnaðar úr hendi gerðarbeiðanda.

A ehf. seldi gerðarþola framangreinda fasteign á leigu með samningi 3. desember 2009 sem var þinglýst 18. desember 2009. Leigan, 55.000 kr. á mánuði, var samkvæmt honum greidd í einu lagi 15. desember 2009. Leigusamningurinn var tímabundinn frá 1. nóvember 2009 til 1. nóvember 2012. Tekið var fram að leigjandi skyldi hafa forgangsrétt að hinu leigða ef um áframhaldandi útleigu á því yrði að ræða. Framlengdist þá samningurinn með sömu réttindum og skyldum ótímabundið og um uppsögn færi þá eftir 56. gr. húsaleigulaga. Þá sagði í samningnum að leigutaki ætti forkaupsrétt á hinu leigða. Kæmi til sölu eignarinnar yfirtæki kaupandi öll réttindi og skyldur leigusala en réttindi og skyldur leigjanda skyldu hvorki aukast né minnka. Leigusali skyldi tilkynna leigjanda um sölu húsnæðis með sannanlegum hætti innan þrjátíu daga frá undirritun kaupsamnings. Þá sagði einnig að leigutaka væri heimilt að framleigja hið leigða.

Leigusalinn, sem þá hafði breytt nafni sínu í B ehf., afsalaði fasteigninni til C hf. þann 1. nóvember 2009. C hf. sameinaðist gerðarbeiðanda 15. desember 2011.

Gerðarþoli rýmdi ekki eignina við lok leigutímans. Taldi hann sig hafa öðlast rétt til framlengds leigutíma. Gerðarbeiðandi höfðaði mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur til viðurkenningar á því að leigutímanum hefði lokið 1. nóvember 2012. Með dómi Hæstaréttar Íslands 12. mars sl. í máli nr. 474/2015 var viðurkennt að leigutímanum hefði lokið 1. nóvember 2012. Segir gerðarbeiðandi að sér hafi ekkert orðið ágengt í tilraunum sínum til að fá eignina rýmda og sér sé nauðsynlegt að fá úrskurð héraðsdóms um að heimilt sé að bera gerðarþola út af eigninni.

Um lagarök vísar gerðarbeiðandi til 78. gr. laga nr. 90, 1989 um aðför.

Gerðarþoli kveðst í framhaldi af niðurstöðu Hæstaréttar Íslands hafa tilkynnt gerðarbeiðanda að gerðarþoli gerði kröfu til þess að forkaupsréttur hans að íbúðinni yrði virtur. Hafi gerðarbeiðandi ekki sinnt tilkynningunni. Gerðarþoli hafi því stefnt gerðarbeiðanda til að þola viðurkenningu á forkaupsrétti á grundvelli húsaleigusamningsins. Hefur gerðarþoli lagt fram eintak af stefnu í því máli.

Gerðarþoli kveðst vísa til þess að hann hafi þegar lýst yfir að hann óski eftir að nýta þinglýstan forkaupsrétt sinn að eigninni sem hann eigi skýran og ótvíræðan rétt til á grundvelli 10. gr. framangreinds húsaleigusamnings. Hafi B ehf. og gerðarbeiðandi ekki virt þennan rétt þrátt fyrir skýlausa lagaskyldu seljandans, sem hafi borið að bjóða gerðarþola forkaupsrétt og tilgreina söluverð og aðra skilmála. Vísar gerðarþoli til 9. gr. laga nr. 40, 2002 um fasteignakaup, sem leggi þær skyldur á seljanda fasteignar sem sé háð forkaupsrétti að bjóða forkaupsréttarhafa formlega að neyta réttar síns með sannanlegum hætti. Geti gerðarbeiðandi ekki borið fyrir sig grandleysi um tilvist forkaupsréttarins, enda byggist hann á þinglýstu skjali og sé það efni skjalsins sem skeri úr um réttindi gerðarþola en ekki það sem komi fram við skráningu þess í þinglýsingabók.

Gerðarþoli telur að sér verði ekki gert að yfirgefa eignina eða bera hann út af henni á meðan ágreiningur um forkaupsrétt hans að eigninni sé óleystur.

Í annan stað kveðst gerðarþoli byggja á því að hann eigi forleigurétt að eigninni. Ekki hafi verið dæmt um þann rétt í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 474/2014 og ekki verið tekið á því hvort ótímabundinn samningur hafi komist á með aðilum á grundvelli húsaleigulaga. Hafi niðurstaða Hæstaréttar einungis varðað leigusamninginn og gildistíma hans þar sem dómsorð hafi hljóðað um að viðurkennt væri að leigutíma samkvæmt leigusamningi 3. desember 2009 hafi lokið gagnvart gerðarbeiðanda þann 1. nóvember 2012. Þar sem gerðarbeiðandi hafi ekki fylgt því eftir innan tveggja mánaða frá því að leigutíma hafi lokið að gerðarþoli rýmdi húsnæðið, beri að líta svo á að ótímabundinn leigusamningur sé kominn á með aðilum, sbr. 59. gr. húsaleigulaga nr. 36, 1994. Þeim samningi beri gerðarbeiðanda að segja upp, sbr. 55. gr. sömu laga og skuli uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.

Fari svo að kröfur gerðarbeiðanda nái fram að ganga krefst gerðarþoli þess með vísan til 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90, 1989, að í úrskurðinum verði kveðið á um frestun aðfarar við kæru til Hæstaréttar.

Niðurstaða:

Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga nr. 36/1994 skal leigjandi íbúðarhúsnæðis að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu þess, svo fremi sem húsnæðið er falt til áframhaldandi leigu í a.m.k. eitt ár. Var einnig ákvæði í húsaleigusamningi A ehf. og gerðarþola um forgangsrétt hins síðarnefnda, kæmi til áframhaldandi leigu. Ekkert liggur fyrir um að húsnæðið hafi átt að vera falt til áframhaldandi leigu. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki byggt á því að gerðarþoli hafi öðlast slíkan forgangsrétt.

Í forsendum Héraðsdóms Reykjavíkur í dómi í máli sem rekið var þar milli aðila og síðar dæmt í Hæstarétti í máli nr. 474/2014 kemur fram að gerðarþola hafi verið birt bréf frá gerðarbeiðanda þann 6. október 2012 þess efnis að leigusamningur um eignina rynni út 1. nóvember 2012 og þess hafi jafnframt verið krafist að gerðarþoli skilaði lyklum að eigninni á tiltekinn stað. Samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga nr. 36, 1994 getur leigjandi krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Verður ekki fallist á það með gerðarþola að túlka eigi orðalag ákvæðisins svo að nauðsynlegt hafi verið að endurnýja framangreinda áskorun frá 6. október 2012, eftir að leigutíma lauk 1. nóvember 2012. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á það með gerðarþola að ótímabundinn leigusamningur hafi stofnast samkvæmt þessu ákvæði.

Samkvæmt 79. gr. laga nr. 90, 1989 stendur það ekki í vegi aðfarargerðar skv. 78. gr. þótt dómsmál sé jafnframt rekið milli sömu aðila um önnur atriði sem varða réttarsamband þeirra. Verður fallist á það með gerðarbeiðanda að dómsmál það sem gerðarþoli hefur nú höfðað til viðurkenningar á forkaupsrétti standi samkvæmt þessu ekki í vegi fyrir aðfarargerð skv. 78. gr. laga nr. 90/1989.

Eftir framansögðu þykir réttur gerðarbeiðanda til framangreindrar eignar nægilega skýr og ótvíræður til þess að heimilað verði að hin umbeðna aðfarargerð nái fram að ganga. Ekki verður annað séð en að bæta megi hugsanlegt tjón gerðarþola með fégreiðslu, komist æðri dómur að gagnstæðri niðurstöðu. Eru því ekki efni til að fallast á kröfu gerðarþola um að málskot fresti gerðinni.

Eftir þessum málsúrslitum verður gerðarþola gert að greiða gerðarbeiðanda 250.000 krónur í málskostnað. Ekki þarf að taka sérstaklega fram í úrskurðarorði að heimilt sé að gera fjárnám til tryggingar kostnaði af gerðinni, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90, 1989.

Úrskurðinn kveður upp E-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Gerðarbeiðanda, Ybanka hf., er heimilt að fá gerðarþola, X, borinn út úr eigninni ...götu ..., Akureyri, fastanr. ..., með beinni aðfarargerð.

Gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda 250.000 kr. í málskostnað.

Málskot þessa úrskurðar frestar ekki framkvæmd gerðarinnar.