E-1309/2014

Mál þetta, sem var dómtekið 3. f.m., var upphaflega höfðað með stefnu birtri 23. október 2014 af Á-kk-þgf G-kk-þgf B-kk-þgf, Kögunarhæð 3 í Garðabæ, B-kvk-þgf F-kvk-þgf, Rjúpufelli 30 í Reykjavík, E-kk-þgf K-kk-þgf, Unnarbraut 11 á Seltjarnarnesi, F-kvk-þgf F-kvk-þgf, Álfatúni 29 í Kópavogi, H-kvk-þgf H-kvk-þgf, Fannborg 8 í Kópavogi, H-kk-þgf E-kk-þgf B-kk-þgf, búsettum í Noregi, H-kk-þgf F-kk-þgf, Asparfelli 4 í Reykjavík, S-kvk-þgf F-kvk-þgf, Melgerði 40 í Kópavogi, V-kk-þgf F-kk-þgf, Þinghólsbraut 26 í Kópavogi, og V-kvk-þgf F-kvk-þgf, Krummahólum 8 í Reykjavík, á hendur S-kvk-þgf H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, Hófgerði 4 í Kópavogi. Eru dómkröfur stefnenda þær að stefndu verði gert að greiða þeim 1.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. júní 2014 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar. Stefnda krefst sýknu af kröfu stefnenda og málskostnaðar úr hendi þeirra.

Stefnda höfðaði mál á hendur stefnendum með stefnu birtri 31. mars 2015. Þar gerir hún þá kröfu að stefnendum verði gert að greiða henni 1.042.587 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 31. mars 2015 til greiðsludags. Þá er sú krafa gerð að stefnendum verði með dómi gert skylt að gefa út afsal til stefndu fyrir fasteigninni Hófgerði 4 í Kópavogi. Loks er krafist málskostnaðar. Stefnendur krefjast aðallega sýknu af fjárkröfu stefndu, en til vara lækkunar á henni. Þá er gerð krafa um málskostnað.

Aðilar málsins gerðu með sér samning 30. desember 2013 um kaup stefndu á einbýlishúsinu að Hófgerði 4 í Kópavogi af stefnendum. Kaupverð var 35.000.000 króna. Skyldu 2.000.000 króna greiddar við undirritun samningsins, 32.000.000 króna 1. febrúar 2014 og 1.000.000 króna 1. júní sama ár. Fjárkröfu sína byggja stefnendur á því að stefnda hafi ekki staðið þeim skil á lokagreiðslunni. Stefnda heldur því á hinn bóginn fram að hún eigi gagnkröfu á hendur stefnendum í formi skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem felist í því að þakklæðning hússins sé úr asbesti. Nemur fjárhæð gagnkröfunnar 2.042.587 krónum og styðst hún við matsgerð dómkvadds matsmanns. Er krafa stefndu um sýknu af fjárkröfu stefnenda byggð á skuldajöfnuði, en í málinu sem hún höfðaði krefst hún sjálfstæðs dóms fyrir eftirstöðvum gagnkröfunnar. Samkvæmt ákvörðun dómsins og með vísan til 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála voru málin sameinuð í þinghaldi 30. apríl sl. Til einföldunar og enda þótt ekki sé um eiginlega gagnsök að ræða verður hér eftir talað um stefnendur samkvæmt framansögðu sem aðalstefnendur, en stefndu sem gagnstefnanda.

I

Ágreiningur málsaðila er samkvæmt framansögðu sprottinn af kaupum gagnstefnanda á einbýlishúsinu að Hófgerði 4 í Kópavogi af aðalstefnendum, en húsið kom í þeirra hlut við skipti á dánarbúi V-kk-ef G. H-kk-ef sem lést 30. júlí 2013. Húsið var í sölumeðferð hjá fasteignasölunni Höfðaborg. Í málinu hefur verið lagt fram söluyfirlit varðandi húsið sem var samið af starfsmanni fasteignasölunnar og gagnstefnandi kynnti sér áður en hún gerði tilboð í það. Kom þar fram að um væri að ræða 179,4 m² einbýlishús á tveimur hæðum byggt árið 1953. Í reit á söluyfirlitinu, sem ætlaður er fyrir nánari lýsingu á eigninni, sagði meðal annars: „Eign sem þarfnast endurbóta og býður uppá mikla möguleika.[...] Þess má geta að þetta er dánarbú og erfingjar ekki búið í eigninni sjálfir undanfarin ár og benda því væntanlegum kaupendum á skoðunarskyldu kaupanda. Jafnframt [benda] þeir á að láta skoða eignina.“ Ásett verð samkvæmt söluyfirlitinu var 38.700.000 krónur. Gagnstefnandi kveðst hafa skoðað húsið í tvígang í aðdraganda þess að hún gerði tilboð í það. Sambýlismaður hennar hafi verið viðstaddur í bæði skiptin, en við síðari skoðunina hafi hún haft sér til fulltingis bróður sinn, sem er múrarameistari, og B föðurbróður sinn, en hann er byggingafræðingur. Niðurstaða skoðunar hafi verið sú að „fasteignin væri góður kassi sem unnt væri að vinna með“, eins og það er orðað í stefnu í málinu sem gagnstefnandi höfðaði. Ytra byrði væri í lagi og þak þar með talið „þó að senn liði að því að mála þyrfti bárujárnið“. Tilboð gagnstefnanda í húsið, sem hljóðaði upp á 35.000.000 króna, var lagt fram 1. desember 2013 og samþykktu aðalstefnendur það 6. sama mánaðar. Svo sem fram er komið var kaupsamningur gerður 30. desember sama ár. Samkvæmt honum skyldi húsið afhent 9. janúar 2014 en ekki er ágreiningur um að það var þá í leigu. Heldur gagnstefnandi því fram að hún hafi fengið neðri hæð hússins til umráða um mánaðamótin febrúar/mars 2014 og efri hæðina þremur mánuðum síðar. Í maímánuði þetta ár hafi hún fyrst verið upplýst um það að asbest væri í þakklæðingu hússins, en það hafi komið fram í samtali sem hún hafi þá átt við nágrannakonu sína. Leit gagnstefnandi svo og að í þessu fælust svik af hálfu aðalstefnenda enda alveg skýrt af hennar hálfu að hún vildi ekki búa í húsi þar sem asbest hefði verið notað sem byggingarefni. Með bréfi til aðalstefnenda 19. júní 2014 setti gagnstefnandi svo fram kröfu um afslátt að fjárhæð 4.142.109 krónur sem reist var á mati B föðurbróður hennar á kostnaði við að skipta um allt þakið og farga asbestinu með lögmætum hætti. Þá hélt hún eftir lokagreiðslu sem átti samkvæmt kaupsamningi að inna af hendi 1. sama mánaðar svo sem áður er getið. Í upphaflegu svarbréfi aðalstefnenda 4. júlí 2014 var dregið í efa að þakklæðningin væri úr asbesti og að þeim hafi í öllu falli ekki verið það ljóst þegar kaupsamningurinn var gerður. Með tölvupósti lögmanns aðalstefnenda 26. ágúst 2014 var þetta dregið til baka og tekið fram að erfingjarnir hefðu haft um það vitneskju að þakklæðning hússins væri úr asbesti og „ekki farið leynt með það á neinum tímapunkti“. Þannig hefðu aðalstefnendurnir Á-kk-nf G-kk-nf og E-kk-nf verið viðstaddir „opið hús á fasteigninni“ og upplýst, þegar þeir voru spurður út í þakið, að þakklæðningin væri úr asbesti. Gagnstefnandi hefur hafnað því að hún eða einhver á hennar vegum hafi verið viðstaddur þá sölusýningu sem hér er vísað til.

Tilraunir málsaðila til að ná sáttum um ágreiningsefnið báru ekki árangur og höfðuðu aðalstefnendur því mál á hendur gagnstefnanda til heimtu eftirstöðva kaupverðs. Undir rekstri þess máls óskaði gagnstefnandi eftir að dómkvaddur yrði matsmaður til að láta í té „skriflegt og rökstutt sérfræðiálit á eftirfarandi spurningum: 1. Hver er kostnaður við að fjarlægja og farga þakklæðningu úr asbesti af fasteigninni Hófgerði 4 [í Kópavogi í] samræmi við gildandi lög og reglur. 2. Hverra lagfæringa er þörf á þakinu eftir að asbestklæðningin hefur verið fjarlægð og hver er kostnaðurinn við slíka lagfæringu s.s. við að leggja á þakið bárujárn, mála þakið og annan nauðsynlegan frágang.“ Þess var óskað að kostnaður yrði sundurliðaður og tæki til alls efnis og vinnu með og án virðisaukaskatts. Í þinghaldi 20. janúar 2015 var H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur til að vinna hið umbeðna mat. Lá matsgerð hans fyrir 20. febrúar 2015 og styðst gagnkrafa gagnstefnanda við hana. Hljóðar kostnaðarmat samkvæmt matsgerðinni upp á 2.199.000 krónur og er virðisaukaskattur þá meðtalinn. Sundurliðast sú fjárhæð þannig að efniskostnaður nemur 916.000 krónum en vinnuliðurinn 1.283.000 krónum. Þegar tekið hefur verið tillit til þess að virðisaukaskattur vegna vinnu á verkstað fæst að hluta til endurgreiddur lækkar vinnuliðurinn samkvæmt kröfugerð gagnstefnanda í 1.126.587 krónur og nemur gagnkrafa hennar því 2.042.587 krónum. Tekur gagnkrafan mið af því að ný þakklæðning úr járni sé ómáluð.

II

Aðalstefnendur byggja kröfu sína um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins á skýru ákvæði í kaupsamningi aðila. Samkvæmt kaupsamningnum hafi gagnstefnanda borið að greiða þeim 1.000.000 króna 1. júní 2014 gegn útgáfu afsals. Gagnstefnandi hafi ekki efnt greiðsluskyldu sína og þannig vanefnt kaupsamninginn. Gera aðalstefnendur kröfu um að kaupsamningurinn verði efndur samkvæmt efni sínu og gagnstefnanda gert að greiða kaupverðið með dráttarvöxtum frá þeim degi sem henni bar að inna lokagreiðslu sína af hendi.

Í stefnu hafna aðalstefnendur því alfarið að gagnstefnandi eigi gagnkröfu á hendur þeim vegna galla. Benda aðalstefnendur á að um sé að ræða tæplega 60 ára gamalt hús, hlaðið úr holsteini. Þegar svo gömul fasteign er seld megi kaupandi almennt gera ráð fyrir að hún uppfylli ekki þær byggingakröfur sem gerðar eru til nýrri bygginga. Tvær staðreyndir skipti máli í því sambandi, þ.e. annars vegar að óumdeilt sé að húsið hafi verið byggt í samræmi við lög og reglur sem giltu á byggingartíma þess og hins vegar að hvergi í settum lögum sé að finna fyrirmæli þess efnis að klæðningar úr asbesti beri að fjarlægja. Er jafnframt tekið fram að asbest hafi verið algengt byggingarefni hér á landi allt til ársins 1980, þar á meðal í vegg- og þakklæðningum. Þannig séu miklar líkur á að asbest hafi verið notað í hús sem voru byggð um og eftir stríð og allt fram til ársins 1980 og jafnvel lengur. Efnið rýri með engu móti notagildi þeirra. Þá þurfi eingöngu að varast efnið þegar verið er að vinna með það, til dæmis þegar verið er að saga það eða farga því. Um galla í skilningi laga um fasteignakaup geti því ekki verið að ræða, en að auki mótmæla aðalstefnendur því að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í þeim viðskiptum sem eru til umfjöllunar í málinu.

Í bréfi lögmanns gagnstefnanda, þar sem fyrst var sett fram krafa um afslátt og/eða skaðabætur, sé þess ekki getið með hvaða hætti henni hafi orðið það ljóst rúmum sex mánuðum eftir afhendingu hússins að þakklæðning þess væri úr asbesti. Upplýsingar í söluyfirliti hafi gefið henni tilefni til að skoða húsið í fylgd sérfróðs aðila. Virðist sem gagnstefnandi hafi orðið við þeirri áskorun og sérfróðir aðilar á hennar vegum meðal annars skoðað þak hússins. Er það mat aðalstefnenda að þeir hefðu átt að geta séð við sjónskoðun á þaki að þakklæðningin væri úr asbesti. Gagnstefnanda hafi jafnframt verið kunnugt um það að seljandi fasteignarinnar væri dánarbú og að erfingjar hefðu ekki búið í húsinu undanfarin ár. Af því leiði að gera verði strangari kröfur til skoðunarskyldu kaupanda samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þær upplýsingar sem gagnstefnanda hafi verið veittar um ástand eignarinnar í aðdraganda þess að hún lagði fram tilboð sitt hafi verið fullnægjandi og réttar á sölutíma hennar. Þetta hafi að mati aðalstefnenda áhrif þegar metin er upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. sömu laga. Megináherslan við þessar aðstæður hljóti eðli málsins samkvæmt að hvíla á skoðunarskyldu kaupanda. Þannig verði gagnstefnandi að bera áhættuna af því að hafa ekki, þrátt fyrir beina ábendingu í söluyfirliti, kynnt sér eignina betur og þá einkum með tilliti til þess atriðis sem um er deilt og hún segir að hún hefði sett sérstaklega fyrir sig, en um það hefðu aðalstefnendur enga vitneskju haft. Þá hafi hún ekki beint fyrirspurn til aðalstefnenda sem að þessu laut.

Aðalstefnendur byggja á því í stefnu að meintur galli sé ekki slíkur að hann rýri verðgildi fasteignarinnar svo nokkru nemi í skilningi 18. gr. laga um fasteignakaup. Aðalstefnendur hefðu aflað sér kostnaðarmats frá óháðum aðila þar sem heildarkostnaður við að skipta um þakklæðningu og farga asbestklæðningunni hafi verið áætlaður um 1.700.000 krónur. Kaupverð samkvæmt samningi aðila hafi verið 35.000.000 króna og því megi ljóst vera að þær endurbætur sem gagnstefnandi telur þörf á að ráðist verði í nemi aðeins litlum hluta kaupverðsins.

Hér að framan hefur verið gerð grein fyrir þeim málsástæðum gegn gagnkröfu gagnstefnanda sem aðalstefnendur tefldu fram við málshöfðun sína. Undir rekstri þess máls var að auki á því byggt að gagnstefnanda hafi í samræmi við 38. gr. laga um fasteignakaup borið að skoða eignina strax eftir að hún fékk hana afhenta. Með því að hún hafi ekki gert það sé um tómlæti af hennar hálfu að ræða sem leiði til réttindamissis. Fyrir liggi að gagnstefnandi hafi fengið fasteignina afhenta 9. janúar 2014. Ekki stoði fyrir hana að bera það fyrir sig að íbúðin á efri hæð hússins hafi verið í útleigu þar til maí sama ár þar sem það eitt og sér hafi ekki getað komið í veg fyrir að hún gæti sinnt skoðunarskyldu sinni. Gagnstefnandi hafi tekið við hlutverki leigusala strax við afhendingu og þá, eins og fyrir kaupin, getað skoðað efri hæð fasteignarinnar án nokkurra vandkvæða. Af hálfu gagnstefnanda var þessari málsástæðu mótmælt sem of seint fram kominni.

III

Svo sem fram er komið byggir gagnstefnandi kröfur sínar í málinu á því að fasteignin að Hófgerði 4 hafi verið gölluð í skilningi laga um fasteignakaup og hún eigi rétt til afsláttar eða skaðabóta úr hendi aðalstefnenda. Í málinu sem aðalstefnendur höfðuðu á hendur henni hefur hún á þessum grunni uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar við kröfu þeirra og vísar í því sambandi til heimildar í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en í því máli sem hún sjálf höfðaði krefst hún sjálfstæðs dóms fyrir þeim hluta gagnkröfunnar sem eftir stendur, 1.042.587 krónum.

Til stuðnings kröfum sínum vísar gagnstefnandi einkum til 26. gr. laga um fasteignakaup. Telur hún að öll skilyrði ákvæðisins séu uppfyllt í málinu. Í fyrsta lagi hafi aðalstefnendur haft um það vitneskju að þakklæðning hússins væri úr asbesti en ekki upplýst gagnstefnanda um það. Í öðru lagi hafi gagnstefnandi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi upplýsingar um slíkt grundvallaratriði, enda óumdeilt að asbest sé skaðlegt heilsu manna. Er í sérstökum kafla í greinargerð útlistað í hverju skaðsemin felist, vísað til almennra stjórnvaldsfyrirmæla sem lúta að meðhöndlun á asbesti og tekið fram að frá 1. janúar 2005 hafi verið í gildi bann við notkun þess á Evrópska efnahagssvæðinu. Í þriðja lagi sé ljóst og hafi legið fyrir allt frá því að gagnstefnanda varð kunnugt um asbestklæðninguna að hún hefði staðið með allt öðrum hætti að samningi um kaup á fasteigninni ef hún hefði haft vitneskju um asbestið og að tilboð hennar hefði tekið mið af kostnaði við endurbætur á eigninni að þessu leyti. Það sé alveg skýrt af hennar hálfu að hefði hún ekki náð að semja um kaupverð sem tæki mið af þessum kostnaði hefði hún ekki fest kaup á eigninni. Aðstöðumunur kaupanda og seljenda í fasteignaviðskiptum sé mikill og seljendum hafi borið að hafa frumkvæði að því að sinna upplýsingaskyldu sinni að því er taki til svo þýðingarmikils annmarka á eigninni. Öndvert við það sem aðalstefnendur haldi fram hafi gagnstefnandi að fullu sinnt aðgæsluskyldu sinni, en það hafi þó ekki þýðingu í þessu tilviki því skylda seljenda til að upplýsa um að asbest sé í þakklæðningu gangi framar aðgæsluskyldu kaupanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Þannig sé það ótvírætt að seljandi fasteignar verði ekki leystur undan saknæmri háttsemi, í þessu tilviki vanrækslu á upplýsingaskyldu, með því að hann hafi sérstaklega skorað á kaupanda að skoða eign og gildi raunar engu hvort slík skoðun hafi farið fram eða ekki. Bendir gagnstefnandi í þessu sambandi á hversu viðurhlutamikið það yrði að leggja almennt á kaupendur fasteigna að rannsaka hvort asbest sé að finna í þeim. Sé augljóst hverjum það stendur nær að leiða þetta fram.

Gagnstefnandi byggir jafnframt á því að samkvæmt b. lið 19. gr. og fyrri málslið 18. gr. laga um fasteignakaup teljist fasteign gölluð ef hún hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður eða stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum eða kaupsamningi. Gagnstefnandi og fjölskylda hennar hafi enga löngun til að búa í húsi sem sé byggt úr skaðlegu efni. Hefði hún enda tekið mið af því við tilboðsgerð hvaða kostnaður myndi falla til við þá framkvæmd að skipta um þakklæðningu. Þá geti ákvæði seinni málsliðar 18. gr. laganna ekki átt við um þann galla sem hér um ræðir, enda hafi aðalstefnendur sýnt af sér saknæma háttsemi með því að veita ekki tilskildar upplýsingar að þessu leyti og þannig brotið gegn 26. gr. þeirra. Verði ekki á það fallist byggir gagnstefnandi á því að umfang gallans sé slíkt að hann rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði.

Þeim málsástæðum sem að framan er getið var upphaflega teflt fram í greinargerð gagnstefnanda í tengslum við málshöfðun aðalstefnenda og að nýju í stefnu hennar á hendur þeim. Í stefnunni er sérstaklega á því byggt að aðalstefnendum hafi með vísan til 1. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa borið að upplýsa gagnstefnanda um það að þakklæðningin væri úr asbesti. Þá er þar gerð grein fyrir niðurstöðu matsgerðar og útreikningi á gagnkröfunni, svo sem þegar hefur verið rakið.

Samkvæmt stefnu gerir gagnstefnandi aðallega kröfu um skaðabætur og styðst hún við 43. gr., sbr. 59. gr. laga um fasteignakaup, en til vara er á því byggt að hún eigi rétt á afslætti á grundvelli 41. gr. laganna. Um heimild sína til að beita stöðvunarrétti vísar gagnstefnandi til 44. gr. sömu laga og um skyldu aðalstefnenda til útgáfu afsals er vísað til 3. mgr. 11. gr. þeirra.

IV

Í greinargerð sem aðalstefnendur lögðu fram í málinu sem gagnstefnandi höfðaði á hendur þeim er byggt á sömu málsástæðum og raktar eru í kafla II hér að framan. Auk þess að gera frekari grein fyrir þeim er brugðist við nýjum málsástæðum gagnstefnanda samkvæmt stefnu og frekari málsástæðum teflt fram gegn gagnkröfunni. Verður nú að þessu vikið eftir því sem efni þykja til.

Aðalstefnendur benda á og árétta að tveir fagmenn hafi skoðað fasteignina með gagnstefnanda, en annar þeirra sé byggingatæknifræðingur og löggiltur hönnuður á sviði aðaluppdrátta. Þá hefur sami fagmaður verið sérfróður meðdómari og dómkvaddur matsmaður í málum er varða galla í fasteignum. Byggja aðalstefnendur á því að það hafi verið á færi þessara fagaðila að átta sig á því að þakklæðningin væri úr asbesti. Þakið sé lagt báruformuðum plötum, sem séu þykkari en bárujárn, hrjúfar viðkomu og ryðgi ekki. Engar ryðskemmdir sjáist á þakinu en reyndin væri önnur ef um bárujárn væri að ræða.

Ef fallist verður á að upplýsingaskyldu seljanda samkvæmt 26. gr. laga nr. 42/2002 hafi ekki verið gætt byggja aðalstefnendur á því að undantekningarregla 2. málsliðar greinarinnar eigi við í málinu. Þar sé mælt fyrir um að vanræksla seljanda á upplýsingaskyldu hafi ekki réttaráhrif ef það hefur ekki haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Aðalstefnendur vísa til þess að sú afstaða gagnstefnanda, sem fyrst hafi komið fram í kröfubréfi lögmanns hennar í júní 2014 og áréttuð sé í stefnu, þ.e. að hún hefði ekki keypt fasteignina eða gert kauptilboð í hana ef hún hefði hún vitað að þakklæðningin væri úr asbesti, hafi ekki verið aðalstefnendum ljós við kaupsamningsgerð. Sé hér um eftiráskýringu að ræða sem að mati aðalstefnenda hafi ekkert gildi. Benda þau á að ásett söluverð hafi tekið mið af því að fasteignin þarfnaðist verulegra endurbóta eins og gagnstefnanda hafi verið vel kunnugt um. Þrátt fyrir þá staðreynd hefðu aðalstefnendur samþykkt kauptilboð gagnstefnanda sem hafi verið tæpum fjórum milljónum króna lægra en ásett verð. Byggja aðalstefnendur á því að gagnstefnandi beri sönnunarbyrði fyrir því að meint vanræksla þeirra á að veita þessar tilteknu upplýsingar hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Hafi gagnstefnandi ekki lagt fram nein gögn sem staðfesta það að markaðsverð fasteignarinnar hefði verið lægra ef þakklæðningin hennar hefði verið úr öðru byggingarefni en asbesti. Þó sé ljóst að það hafi ekki átt að koma g-kk-þgf á óvart að upprunalegt þakefni, hvort sem um væri að ræða bárujárn eða báruasbest, þarfnist yfirleitt endurnýjunar þegar það er orðið 40-50 ára gamalt.

Aðalstefnendur hafna því að fasteignin hafi við afhendingu verið gölluð í skilningi 1. málsliðar 18. gr. laga um fasteignakaup. Í ákvæðinu komi fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þessi almenna regla vísi annars vegar til þess að fasteign verði að standast kröfur um gæði, búnað og annað, þ.e. fasteignin verði að hafa tiltekna eiginleika, vera í tilteknu ástandi og hafa tilekinn búnað. Hins vegar lúti hún að því að kröfurnar, sem gera má til fasteignar, verði reistar á ákvæðum laga um fasteignakaup eða á kaupsamningi. Eins og bent hafi verið á megi kaupandi 60 ára gamallar fasteignar gera ráð fyrir því að hún uppfylli ekki þær byggingarkröfur sem gerðar eru til nýrri bygginga. Kaupandi geti einungis gert þá kröfu að ástand fasteignar með tilliti til aldurs hennar, byggingarefnis, innréttinga og útlits sé ekki lakara en almennt gerist um sambærilegar jafngamlar eignir. Varðandi almennar kröfur sem kaupandi megi gera til eiginleika fasteignar þá geti hann almennt gert þá kröfu að fasteign hafi þá eiginleika sem lög og reglur mæltu fyrir um á þeim tíma sem fasteignin var byggð. Vísa aðalstefnendur í því sambandi til þess að á byggingarári fasteignarinnar að Hófgerði 4 hafi asbest verið viðurkennt byggingarefni, bæði í þak- og veggklæðningum, og mjög algengt sem slíkt eins og framlögð gögn staðfesti. Þá liggi einnig fyrir að gerð klæðningarinnar hafi engin áhrif á notagildi fasteignarinnar. Hafi gagnstefnandi ekki sýnt fram á að fasteignin hafi ekki verið byggð í samræmi við lög og reglur sem voru í gildi á byggingartíma hennar eða gildandi venjur og fagleg vinnubrögð. Gagnstefnandi og sérfræðingar á hennar vegum hefðu ekki gert athugasemdir eða haft uppi fyrirvara um ástand eða eiginleika fasteignarinnar áður en kaupin voru gerð. Að mati aðalstefnenda geti gagnstefnandi ekki haldið því fram að fasteignin sé gölluð ef vankantar á henni eru ekki meiri en við megi búast miðað við aldur hennar, byggingarefni og útlit. Megi því ljóst vera að hún hafi í einu og öllu sætt sig við allt sem viðkom fasteigninni og tekið tillit til ástands og eiginleika hennar við ákvörðun um kaup og kaupverð.

Aðalstefnendur byggja sérstaklega á því að við mat á því hvort þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi sé til þess að líta að einungis þrjú þeirra hefðu haft vitneskju um það fyrir sölu eignarinnar til gagnstefnanda að þakklæðningin væri úr asbesti. Aðalstefnendurnir Á-kk-nf G-kk-nf og E-kk-nf hefðu mætt á sölusýningu og svarað spurningum um byggingarefni þaksins og ástand þess. Fari því fjarri að aðalstefnendur hafi haldið þessum upplýsingum leyndum fyrir gagnstefnanda eða veitt henni rangar upplýsingar eða með öðrum hætti sýnt af sér saknæma háttsemi.

Aðalstefnendur hafna því að þeim hafi borið að upplýsa um byggingarefni þakklæðningar með vísan til 1. mgr. 10. gr. laga nr. 99/2004, enda hvíli sú skylda sem þar er mælt fyrir um ekki á seljanda fasteignar. Þá er því mótmælt að þau hafi mátt gera sér grein fyrir því að það hefði verulega þýðingu fyrir gagnstefnanda að hún væri upplýst um að asbest væri í þakklæðningunni. Fyrirliggjandi söluyfirlit hafi að mati aðalstefnenda uppfyllt áskildar kröfur samkvæmt tilvitnuðum lögum og þannig gefið rétta og fullnægjandi mynd af eiginleikum fasteignarinnar enda tekið fram að um væri að ræða eign 60 ára gamla fasteign sem þarfnaðist endurbóta. Samhliða þessu hafi verið lögð á það áhersla að þeir sem hefðu hug á að festa kaup á eigninni létu fagaðila skoða hana. Samkvæmt þessu hafi verið fullt tilefni til þess fyrir gagnstefnanda að huga sérstaklega að ástandi fasteignarinnar.

Aðalstefnendur byggja á því að gagnstefnandi beri sönnunarbyrðina fyrir því að tilboð hennar í húsið hafi verið grundvallað á því að ekki væri asbest í þakklæðningu þess. Gera verði kröfu um að gagnstefnandi hafi þurft að ganga ótvírætt úr skugga um það að fasteignin væri búin þeim tilteknu kostum sem kynnu að vera ákvörðunarástæða hennar fyrir kaupunum.

Þá halda aðalstefnendur því fram að gagnstefnandi hafi sýnt af sér tómlæti við að senda tilkynningu um ágalla á fasteigninni og hafi því glatað rétti til að bera hann fyrir sig, sbr. 48. gr. laga um fasteignakaup. Byggja stefndu á því að miða beri frestinn við það þegar sérfræðingur á vegum gagnstefnanda hafi orðið var við meintan ágalla eða átti að verða var við hann. Miðað við það að kauptilboð stefnanda er dagsett 1. desember 2013 og að það hafi verið gert að skoðun lokinni beri að miða frestinn við þann dag. Tæpum sjö mánuðum síðar hafi gagnstefnandi sent erindi sem skoða megi sem tilkynningu um vanefnd í skilningi ákvæðisins. Þá leggi ákvæðið einnig þá skyldu á kaupanda að upplýsa seljanda um eðli og umfang vanefndar, en það geti hann aðeins að því marki sem hún er þekkt. Benda aðalstefnendur á að á þeim tíma þegar lögmaður gagnstefnanda sendi framangreint erindi hafi hvorki verið búið að hafa samband við fasteignasöluna né óska staðfestingar á byggingarefni þakklæðningar-innar hjá fulltrúa aðalstefnenda.

Að því er varðar fyrri tilvísun til 38. gr. laga um fasteignakaup benda aðalstefnendur á að sú yfirlýsing gagnstefnanda, sem ekki hafi verið þeim ljós fyrir kaupsamningsgerð, um að hún vildi ekki búa í húsi þar sem asbest hefði verið notað sem byggingarefni, hafi með vísan til ákvæðisins gefið henni sérstakt tilefni til að kanna hvort asbest væri í vegg- eða þakklæðningu hússins hafi það í reynd verið forsenda fyrir kaupunum af hennar hálfu. Sé ekki hægt að horfa fram hjá því mati aðalstefnenda að hvorki í kauptilboði né kaupsamningi hafi verið getið um þessa afstöðu gagnstefnanda eða áskilið af hennar hálfu að asbest væri ekki hluti af byggingarefni hússins.

Aðalstefnendur vísa til þess að almennt megi miða við að samningsaðili geti talið sig hafa efnt samning réttilega ef viðsemjandi hans tilkynnir ekki um vanefnd strax og tilefni verður til. Aðalstefnendur hefðu því haft hagsmuni af því að geta treyst því að viðskiptunum væri lokið með 32.000.000 króna greiðslu gagnstefnanda samkvæmt kaupsamningi þann 1. febrúar 2014 og að þau þyrftu ekki að sæta því að stefnandi myndi koma með síðbúna kvörtun löngu eftir kaupsamning. Er á það bent að ákveðið hafi verið að ljúka skiptum á dánarbúinu þann sama dag þar sem litið hafi verið svo á lokagreiðsla gagnstefnanda sem og útgáfa afsals væru formsatriði sem hægt væri að ganga frá án nokkurra vandkvæða.

Að er tekur til kröfu gagnstefnanda um skaðabætur, sem byggð er á 43. gr. laga um fasteignakaup, taka aðalstefnendur fram að skilyrði þess að þeirri grein verði beitt sé sú að sönnuð sé saknæm háttsemi seljanda. Byggja aðalstefnendur á því að ekki hafi verið sýnt fram á saknæma háttsemi af hálfu þeirra við söluna, enda telja þau að hvorki sé um að ræða galla á fasteigninni í skilningi laganna né beri þau ábyrgð á órökréttum eftirá væntingum gagnstefnanda um ástand og eiginleika fasteignarinnar. Telja aðalstefnendur ósanngjarnt að gagnstefnandi eigi rétt til þakklæðningar eins og um nýja eign sé að ræða. Hafi hún ekki sannað að hún hafi með kaupum sínum á fasteigninni orðið fyrir tjóni, sem sé grundvallarskilyrði bótaábyrgðar. Enginn bótagrundvöllur sé því fyrir hendi.

Aðalstefnendur hafna því að gagnstefnandi eigi rétt til afsláttar á grundvelli 41. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt ákvæðinu sé það frumskilyrði að fasteign sé gölluð í skilningi laganna. Í því felist að ágallar á fasteign verða að komast yfir gallaþröskuld samkvæmt 2. málslið 18. gr. laganna. Auk þess sé það skilyrði að gallinn hafi áhrif til lækkunar á verðmæti fasteignar, sem ekki verður leiðréttur með þeim úrbótum sem seljandi kann að gera á grundvelli 39. gr. laganna. Gagnstefnandi beri sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til afsláttar séu uppfyllt. Þá benda aðalstefnendur á að sá kostnaður við endurbætur sem matsgerðin tilgreinir leiðir til verðmætisaukningar á fasteigninni, sem eigi að hafa það í för með sér samsvarandi lækkun á afsláttarkröfunni.

Að því er varðar varakröfu sína um lækkun á kröfu gagnstefnanda um skaðabætur eða afslátt benda aðalstefnendur á að matsgerð hins dómkvadda matsmanns sanni ekki að fasteignin sé haldin göllum, heldur taki hún til þess sem kalla megi eðlilegt og venjulegt viðhald á eldra húsi. Það sé áður rakið að gagnstefnandi hafi ekki sýnt fram á áætlaða verðmætarýrnun sem væri hugsanlega til staðar ef þakklæðningin væri úr öðru byggingarefni en asbesti. Fjárkrafa gagnstefnanda í málinu byggi á mismun eftirstöðva kaupverðs og niðurstöðu matsmanns um kostnað við úrbætur á fasteigninni. Í spurningum til matsmanns hafi ekki sérstaklega verið vikið að því hvaða áhrif það hafi að nýtt kemur fyrir gamalt. Verði að ætla að einhver verðmætaaukning muni felast í nýrri þakklæðingu á yfir 60 ára gamalli fasteign. Byggja stefndu á því ef fallist verður á skaðabóta- eða afsláttarkröfu stefnanda að lækka beri kröfuna vegna efnis í klæðningu um að minnsta kosti 20%, sbr. til dæmis dóma Hæstaréttar í málum nr. 672/2006 og 518/2009.

V

Fyrir liggur að þakklæðning einbýlishússins að Hófgerði 4 í Kópavogi, sem gagnstefnandi keypti af aðalstefnendum 30. desember 2013, er úr asbesti. Um er að ræða efni sem getur verið skaðlegt heilsu manna sé það ekki meðhöndlað á réttan hátt. Óumdeilt er að á byggingartíma hússins og næstu ár þar á eftir var nokkuð algengt að nota efnið í vegg- og þakklæðningar húsa, en að notkun þess hafi verið hætt þegar líða tók á áttunda áratug síðustu aldar og algjört bann hafi verið lagt við henni á Evrópska efnahagssvæðinu árið 2005. Engin krafa er þó gerð um að það skuli fjarlægt.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Í lok ákvæðisins er sett það skilyrði að þetta gildi þó aðeins ef það hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Ágreiningslaust er að við kaupin höfðu tveir af aðalstefnendum vitneskju um að þakklæðning hússins væri úr ásbesti en upplýstu gagnstefnanda ekki um það. Með vísan til dóms Hæstaréttar frá 3. júní 2010 í málinu nr. 518/2009 og enda þótt leggja megi til grundvallar að gerð þakklæðningarinnar hafi engin áhrif á notagildi hússins verður talið að hér sé um að ræða atriði sem gagnstefnandi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi upplýsingar um áður en gengið var frá kaupum og að það hefði haft áhrif á gerð kaupsamnings. Þá gátu aðalstefnendur ekki komið sér undan upplýsingaskyldu sinni hvað þennan ágalla varðar með því að hvetja gagnstefnanda til að láta fagaðila skoða eignina og enn síður með öðrum ábendingum sem getið er um í söluyfirliti.

Samkvæmt framburði gagnstefnanda skoðaði hún húsið í tvígang áður en hún gerði kauptilboð í það og í seinna skiptið í fylgd föðurbróðir síns, B, sem er byggingafræðingur að mennt, og bróður síns, D, en hann er múrarameistari. Svo sem fram er komið hefur gagnstefnandi haldið því fram að hún hafi ekki fengið um það vitneskju fyrr en í maí 2014 að þakklæðning hússins væri úr asbesti. Hefur hún þannig hafnað því að hún hafi sjálf veitt umræddum ágalla athygli áður en kaup voru ráðin eða verið bent á hann af þeim sem skoðuðu húsið með henni. Ekki eru efni til að ætla að þessi framburður hennar fái ekki staðist. Er þá meðal annars til þess að líta að þann 1. febrúar 2014 stóð hún að fullu skil á kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 32.000.000 króna, en eftirstöðvar kaupverðsins námu þá einungis 1.000.000 króna sem áttu að koma til greiðslu 1. júní sama ár en gagnstefnandi hefur haldið eftir. Samkvæmt þessu og með vísan til 3. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup stendur upplýsingaskylda aðalstefnenda, sem eðli máls samkvæmt tekur til þeirra allra, óhögguð, en af því leiðir að ekki er á það fallist með þeim að gagnstefnandi hafi vanrækt svo aðgæsluskyldu sína við skoðun á húsinu að það valdi því að hún geti ekki borið gallann fyrir sig. Breytir í þessum efnum engu þótt talið yrði að hinum sérfróðu aðilum hafi átt að vera það ljóst við skoðun sína að um asbestklæðningu væri að ræða, en engu verður slegið föstu um það.

Með því að vanrækja upplýsingaskyldu sína sýndu aðalstefnendur af sér saknæma hegðun. Geta þau því ekki borið fyrir sig gallaþröskuld 18. gr. laga um fasteignakaup. Þá eru ekki efni til að líta svo á að gagnstefnandi hafi sýnt slíkt tómlæti að hún hafi glatað rétti til að bera fyrir sig galla á eigninni gagnvart aðalstefnendum, en þeir hafa í þeim efnum vísað til 38. og 48. gr. laganna.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er fallist á það með gagnstefnanda að hin selda fasteign hafi verið gölluð við kaupin, sbr. 26. gr. laga um fasteignakaup, og að aðalstefnendur séu skaðabótaskyldir gagnvart henni samkvæmt 2. mgr. 43. gr. þeirra.

Gagnstefnandi reisir kröfu sína um fjárhæð skaðabóta á matsgerð dómkvadds matsmanns og að gættum reglum um endurgreiðslu virðisaukaskatts samkvæmt lögum nr. 10/2009 um breyting á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, með síðari breytingum. Í ljósi þess, og að teknu tilliti til verðmætisaukningar sem fylgir því að nýtt komi fyrir gamalt, en svo sem fram er komið var húsið byggt árið 1953, eru skaðabætur til handa gagnstefnanda ákveðnar 1.300.000 krónur. Kemur sú krafa til skuldajafnaðar kröfu aðalstefnenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 króna. Af þessari niðurstöðu leiðir jafnframt að eftirstöðvakrafan ber ekki dráttarvexti þar sem henni er að fullu mætt með gagnkröfu gagnstefnanda, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 44. gr. laga um fasteignakaup. Er gagnstefnandi því sýknuð af kröfum aðalstefnenda. Tildæmdar skaðabætur sem eru umfram þær eftirstöðvar kaupverðs sem gagnstefnandi hélt eftir samkvæmt framansögðu og hún krefst sjálfstæðs dóms um nema 300.000 krónum. Verður aðalstefnendum því gert að greiða henni þá fjárhæð ásamt dráttarvöxtum frá 31. mars 2015 til greiðsludags, svo sem krafist hefur verið.

Samkvæmt framangreindu telst gagnstefnandi hafa efnt kaupsamning aðila fyrir sitt leyti. Ber því með vísan til 2. mgr. 11. gr. laga um fasteignakaup að taka til greina kröfu hennar um útgáfu afsals, eins og nánar greinir í dómsorði.

Málskostnaður verður ákveðinn í einu lagi. Í ljósi málsúrslita og þegar litið er til þess í hvaða mæli niðurstöður í málinu eru reistar á matsgerð, sem gagnstefnanda var nauðsyn á að afla og hún bar kostnað af, verður aðalstefnendum gert að greiða henni 1.600.000 krónur í málskostnað.

Mál þetta dæma Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri og meðdómsmennirnir Á-kk-nf I-kk-nf og G-kk-nf V-kk-nf byggingaverkfræðingar.

D ó m s o r ð

Gagnstefnandi, S-kvk-nf H-kvk-nf Þ-kvk-nf, er sýknuð af kröfum aðalstefnenda, Á-kk-ef G-kk-ef B-kk-ef, B-kvk-ef F-kvk-ef, E-kk-ef K-kk-ef, F-kvk-þf F-kvk-ef, H-kvk-þf H-kvk-þf, H-kk-þf E-kk-ef B-kk-ef, H-kk-ef F-kk-ef, S-kvk-ef F-kvk-ef, V-kk-ef F-kk-ef og V-kvk-ef F-kvk-ef.

Aðalstefnendur greiði gagnstefnanda 300.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 31. mars 2015 til greiðsludags.

Aðalstefnendum er skylt að gefa út afsal til gagnstefnanda fyrir fasteigninni að Hófgerði 4 í Kópavogi.

Aðalstefnendur greiði gagnstefnanda 1.600.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf