E-1352/2021

1. Mál þetta, sem var dómtekið 4. nóvember sl., var höfðað 26. febrúar 2021 af dánarbúi L-kvk-ef G-kvk-ef, Aflagranda 40 í Reykjavík, gegn Byggingarsamvinnufélaginu Samtökum aldraðra, Síðumúla 29 í Reykjavík.

2. Stefnandi krefst þess að ógilt verði með dómi skjal, dagsett 19. júní 2008, merktnr. 411-

S - 005003/2008 í þinglýsingabók sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, sem þinglýst var á íbúðina nr. 01 0602, fastanúmer 202- 5425, Aflagranda 40 í Reykjavík, hinn 19. júní 2008.

3. Stefnandi krefst þess jafnframt að viðurkennt verði með dómi að eftirfarandi ákvæði 12. gr. sa mþykkta stefnda frá 7. júní 2018 „ Sá, sem fengið hefur íbúð að tilhlutan félagsins, má ekki selja íbúðina nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti af hálfu félagsins. Áform um sölu á íbúð skal tilkynna skriflega og sannanlega til félagsins. Söluferli innan félagsins hefst með auglýsingu á vef eða í fréttabréfi. Íbúð skal auglýst með áberandi hætti og tilboðsfresti í 14 daga þ. e. frá þeim tíma er eigandi tilkynnti sannanlega til félagsins um áformaða sölu hennar. Eigandi sem fengið hefur íbúð að tilhlutan félagsinsmá ekki setja hana í almenna sölu fyrr en að enduðu söluferli innan félagsins. Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en upphaflegt kostnaðarverð hennar, að teknu tilliti til vísitölu byggingarkostnaðar og með hliðsjón af viðskeytingu, lagfæringu og ástands hennar samkvæmt mati matsmanns félagsins eða dómkvadds matsmanns/matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða. Stjórn félagsins setur nánari reglur um útreikning kostnaðarverðs íbúðar“, sé ekki skuldbindandi fyrir hann og að honum sé heimilt að selja í búð nr. 01 0602, fastanúmer 202- 5425, Aflagranda 40 í Reykjavík, hinn 19. júní 2008 á markaðsverði. Í báðum tilvikum krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

4. Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I

Helstu málsatvik

5. Stefndi er byggingarsamvinnufélag og um hann gilda lög nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög. Samkvæmt samþykktum stefnda hefur hann þann tilgang að reisa íbúðir og íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota. Félagsmenn í samtökunum geta þeir einstaklingar orðið sem eru fjárráða og hafa náð 50 ára aldri, eigi þeir lögheimili í Reykjavík eða nágrenni.

6. Með lóðarleigusamningi 24. júlí 1989 leigði Reykjavíkurborg stefnda byggingarlóð að Aflagranda 40 og lét stefndi reisa þar tólf hæða íbúðarhús. Með byggingarsamningi 29. mars 1988 mun S-kvk-nf S-kvk-nf hafa fest kaup á þeirri íbúð sem mál þetta varðar. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu 5. febrúar 1990 va r eigninni afsalað til S-kvk-ef og kom fram að kaupverðið, sem nam kostnaðarverði samtakanna að viðbættu 1% álagi, væri að fullu greitt. Í eignaskiptayfirlýsingunni kom fram að þær kvaðir væru á eigninni að hún skyldi ekki seld eða afhent öðrum til afnota en þeim sem væru orðnir 63 ára og félagsmenn í stefnda. Þá var kveðið á um forleigu- og forkaupsrétt stefnda að eigninni. Einnig var fjallað um heimild eiganda til að selja eignina kysi stefndi ekki að nýta sér forkaupsrétt sinn. Fram kom að gæti eigandi eignarinnar ekki selt hana á eðlilegu verði til kaupanda sem uppfylli önnur skilyrði samkvæmt yfirlýsingunni skyldi Reykjavíkurborg boðin íbúðin til kaups. Yrði af slíkum kaupum skyldi miða við eðlilegt gangverð og greiðsluskilmála eins og tíðkist á fasteignamarkaði á viðkomandi tíma. Þessum kvöðum var þinglýst sérstaklega á eignina.

7. Í samþykktum stefnda, sem voru staðfestar af félagsmálaráðuneytinu 3. apríl 2006, sbr. 2. gr. laga nr. 153/1998, sagði: „ Sá, sem fengið hefur íbúð að tilhlutan félagsins, má ekki selja íbúð nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti af hálfu félagsins. Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða. Stjórn félagsins setur nánari reglur um útreikning kostnaðarverðs. Neyti stjórnin eigi forkaupsréttar er félagsmanni og eiganda íbúðar eða erfingja, heimilt að selja íbúð. Enginn getur þó eignast íbúð í húsum félagsins nema vera félagsmaður, greiða árgjöld til félagsins og fullnægja að öðru leyti þeim skilyrðum sem sett eru í samþykktum þessum. Sölu íbúðar og tilboðsfrest skal auglýsa með áberandi hætti í fréttabréfi félagsins. Sala er háð samþykki stjórnar og skal bindandi kauptilboðum raðað í samræmi við lengd félagsaðildar tilboðsgjafa og tilboðsfjárhæð.“ Þessi ákvæði munu vera sambærileg 17. gr. eldri samþykkta stefnda sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981 og 12. gr. samþykkta sem ráðuneytið staðfesti 28. mars 2017. Með vísan til samþykktanna frá 3. apríl 2006 setti stefndi nánari reglur um útreikning kostnaðarverð sog voru gildandi reglur samþykktar á stjórnarfundi félagsins 2. desember 2015.

8. Nú eru í gildi samþykktir stefnda sem samþykktar voru á aðalfundi 7. júní 2018 og staðfestar af velferðarráðuneytinu 16. október sama ár. Í 12. gr. samþykktanna segir meðal annars í 1. mgr.: „ Sá, sem fengið hefur íbúð að tilhlutan félagsins, má ekki selja íbúðina nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti af hálfu félagsins. Áform um sölu á íbúð skal tilkynna skriflega og sannanlega til félagsins. Söluferli innan félagsins hefst með auglýsingu á vef eða í fréttabréfi. Íbúð skal auglýst með áberandi hætti og tilboðsfresti í 14 daga þ. e. frá þeim tíma er eigandi tilkynnti sannanlega til félagsins um áformaða sölu hennar. Eigandi sem fengið hefur íbúð að tilhlutan félagsins má ekki setja hana í almenna sölu fyrr en að enduðu söluferli innan félagsins. Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en upphaflegt kostnaðarverð hennar, að teknu tilliti til vísitölu byggingarkostnaðar og með hliðsjón af viðskeytingu, lagfæringu og ástands hennar samkvæmt mati matsmanns félagsins eða dómkvadds matsmanns/matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða. Stjórn félagsins setur nánari reglur um útreikning kostnaðarverðs íbúðar.“

9. Þá segir í 2. mgr. 12. gr.: „ Enginn getur eignast íbúð í húsum félagsins nema vera félagsmaður, greiða árgjöld til félagsins og fullnægja að öðru leyti þeim skilyrðum sem sett eru í samþykktum þessum. Sala er háð samþykki stjórnar og skal bindandi kauptilboðum raðað í samræmi við lengd félagsaðildar tilboðsgjafa og tilboðsfjárhæð þannig að sá sem lengst hefur verið í félaginu og á hagstæðasa tilboð, sbr. 1. mgr., eigi fyrsta kauprétt og þannig koll af kolli.“

10. Fyrir nokkru reis ágreiningur á milli stefnda og eigenda nokkurra íbúða í húsum sem stefndi hafði reist um hvort ákvæði samþykktanna um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúða væri skuldbindandi við sölu eignar að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun eða hvort selja mætti eign á markaðsvirði óháð kvöðum í samþykktum stefnda. Með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 var kveðið á um að í áskilnaði 17. gr. þágildandi samþykkta stefnda um ákvörðun söluverðs, sem er að mestu sambærileg 12. gr. núgildandi samþykkta frá árinu 2 018 og eldri samþykkta frá árunum 2017 og 2006, yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu, en henni hafði ekki verið þinglýst á þá íbúð sem um ræddi. Stefndi var látinn bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum um inngöngu viðkomandi íbúðareiganda í félagið. Ekki var talið nægja að viðkomandi hefði litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum stefnda að eigendur íbúða á vegum hans yrðu að vera félagsmenn og því borið að kynna sér samþykktirnar. Stefndi var ekki talinn hafa sannað að viðkomandi félagsmanni hefði við inngöngu sína í félagið verið kunnugt um efni þágildandi 17. g r. samþykkta stefnda umfram það sem fram kæmi í tilgreindri yfirlýsingu frá 5. febrúar 1990, en þar var í engu vikið að áskilnaði um söluverð. Að því virtu var félagsmaðurinn ekki talinn bundinn af kvöðinni og var erfingjum hans talið óskylt að hlíta þeirri takmörkun á á kvörðun söluverðs sem fælist í 17. gr. samþykktanna.

11. Með bréfi stefnda til sýslumannsins í Reykjavík 12. júlí 2007 var þess farið á leit að eftirfarandi kvöð yrði þinglýst á íbúðir í nánar tilteknum húsum sem höfðu verið byggð að tilhlutan samtakanna: „ S á sem hefur fengið og/eða keypt íbúð fyrir tilhlutan Samtaka aldraðra, má ekki selja hana nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti af hálfu félagsins. Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna, hversu oft sem eigendaskipti verða.“ Þá sagði: „ Að öðru leyti vísast til 12. gr. samþykkta fyrir Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra varðandi framangreinda kvöð.“ Sýslumaður mun hafa hafnað þessari beiðni þar sem ekki lá fyrir samþykki þinglýstra eigenda viðkomandi íbúða.

12. H inn 23. maí 2008 keypti L ó-kk-þf heitin G-kvk-nf fyrrgreinda í búðað Aflagranda 40 af S-kvk-þgf S-kvk-þgf. Gengið var frá kaupsamningi á Foss fasteignasölu og nam kaupverðið 19.8 76.000 krónum. Í kaupsamningnum sagði: „ Kvaðir og önnur eignarbö nd: Óheimilt er að selja eða afhenda til afnota öðrum en þeim sem orðnir eru 63 ára. Samtök aldraðra eiga forkaups- og eða forleigurétt á íbúðinni.“ Skjalið ber með sér að það hafi verið móttekið til þinglýsingar 28. maí 2008 og innfært í þinglýsingabók degi síðar. Þá var áritun á kaupsamningnum þess efnis að stefndi félli frá forkaupsrétti.

Gengið var frá afsali 9. júní 2018 á skrifstofu Foss fasteignasölu og var þar gerð grein fyrir kvöðum og öðrum eignaböndum með sama hætti og í kaupsamningi. Skja lið var móttekið til þinglýsingar 19. júní 2008 og innfært degi síðar.

13. Meðal gagna málsins er skjal sem var vottað af fasteignasalanum B-kk-þgf B-kk-þgf 19. júní 2008, en hann starfaði á þeirri fasteignasölu sem hafði milligöngu um kaupin og hafði jafnframt vottað afsal. Efst í skjalinu segir: „ Viðbót við kvaðir á íbúð fastanúmer 0202- 5425 01 0602 Aflagranda 40, 107 Reykjavík sem þinglýsist á eignina.“ Þá segir að eigandinn L-kvk-nf G-kvk-nf samþykki með undirritun sinni þennan gjörning: „ Kvaðir. Sá, sem fengið hefur íbúð að tilhlutan félagsins, má ekki selja hana nema stjórn hafi áður hafnað forkaupsrétti félagsins. Þá getur eigandi, að fengnu leyfi stjórnarinnar, leigt íbúðum stundarsakir ef sérstaklega stendur á. Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvadds manna, hversu oft sem íbúðarskipti kunna að verð [sic].“ Skjalið var undirritað af L-kvk-þgf G-kvk-þgf og S-kvk-þgf G-kvk-þgf fyrir hönd stefnda. Ráðið verður af skjalinu að það hafi verið móttekið til þinglýsingar 19. júní 2008 og verið innfært degi síðar.

14. Í byrjun árs 2020 mun L-kvk-nf hafa haft hug á að selja í búð sína að Aflagranda 40. Þegar kannað var hvort stefndi myndi falla frá forkaupsrétti var því haldið fram að í ljósi fyrrgreindrar kvaðar mætti ekki selja fasteignina á markaðsverði heldur eingöngu samkvæmt matsverði samtakanna. Hinn 13. febrúar 2020 sendi lögmaður L-kvk-ef bréf til stefnda þar sem fram kom að hún teldi kvöðina ógilda og var þess krafist að samtökin lýstu því yfir að heimilt væri að selja fasteignina á markaðsverði. Með bréfi stefnda 25. febrúar 2020 var þeim kröfum hafnað og fyrri afstaða ítrekuð. Þá var þess krafist að íbúðin yrði metin af stefnda eða dómkvöddum matsmanni sem og að hún sætti sölumeðferð samkvæmt 12. gr. samþykkta stefnda.

15. Eftir andlát L-kvk-ef G-kvk-ef 1. desember 2020 fengu erfingjar hennar leyfi til einkaskipta á dánarbúi hennar. Upplýst hefur verið að einkaskiptum sé ekki lokið og stendur dánarbúið að málsókn þessari, sbr. 1. mgr. 85. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o. fl.

I I

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

16. Stefnandi vísar til þess aðmeð dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr.400/200 2 hafi verið viðurkennt að 17. gr. þágildandi samþykkta stefnda um takmörkun á endursöluverði fasteigna, sbr. nú 12. gr. samþykkta samtakanna frá 2018, væri óskuldbindandi fyrir dánarbú sem eiganda íbúðarinnar, enda hefði kvöðum um takmörkun á söluverði fasteignarinnar ekki verið þinglýst á eignina. Eftir þetta hafi forsvarsmenn stefnda leitast við að fá ein hliða yfirlýsinguum kvaðir sama efnis þinglýst á íbúðir í fjöleignarhúsum sem eins hafi verið á statt um, þar með talið á íbúð stefnanda að Aflagranda 4 0. Beiðnum stefnda um þinglýsingu hafi verið hafnað af sýslumanni þar sem skort hafi samþykki þinglýstra eigenda viðkomandi íbúða.

17. Byggt er á því að þegar L-kvk-nf G-kvk-nf keypti umrædda íbúð hafi hún ekki samþykkt nokkurs konar kvöð sem takmarki heimild hennar til að selja íbúðina á markaðsverði. Hvorki hafi verið vísað til slíkrar kvaðar í kaupsamningi né í afsali. Þá hafi hún ekki heldur gengið í Samtök aldraðra. Hún hafi hins vegar undirritað skjal sem virðist dagsett 19. júní 2008 og hafi verið útbúið af stefnda. Inn í skjalið hafi verið laumað óskýrum útdrætti úr 12. gr. samþykkta stefnda frá árinu 2006 þar sem mælt sé fyrir um svokallað matsverð. Líklega hafi L-kvk-þgf verið gert að undirrita skjalið á fasteignasölu þegar gengið var frá afsali, en skjalið séþó dagsett tíu dögum eftir fundþar sem afsalið var undirritað. Skjölin hafi bæði verið móttekin til þinglýsingar 19. júní 2008. Byggt er á því að L-kvk-þgf hafi ekki með nokkrum hætti verið kynnt hvað fælist í skjalinu, heldur hafi hún undirritað það eins og önnur skjöl formsins vegna í tengslum við fasteignakaupin. Hafi hún ekki áttað sig á því að hún væri að gefa eftir fjármuni með undirritun skjalsins, e nljóst sé að miklu geti munað á markaðsverði fasteigna og matsverði stefnda, sbr. dóma Landsréttar í málum nr. 884, 885 og 886/2018. Fyrir andlát L-kvk-ef hafi komið fram að hún minntist þess ekki að hafa undirritað skjalið en væri þess fullviss að henni hefði ekki verið kynnt efni þess. Það gefi auga leið að L-kvk-nf hafi ekki verið skuldbundin til að hlíta takmörkunum á söluverði fyrir undirritun skjalsins, sbr. til dæm is dóm Hæstaréttar í máli nr. 400/2002. Leggja verði til grundvallar að hún hefði ekki skrifað undir skjalið ef henni hefðu verið kynntar mögulegar afleiðingar þess. Beri því að ógilda skjalið og viðurkenna rétt stefnanda til að selja eignina á markaðsverði.

18. Stefnandi leggur áherslu á að dómur Hæstaréttar í máli nr. 400/200 2 hafi fordæmisgildi við úrlausn þessa máls. Máls atvik séu sambærileg að því frátöldu að L-kvk-nf hafi undirritað fyrrgreint skjal eftir kaupsamningsgerð. Í hvorugu tilviki hafi kvöð sem fól í sér takmörkun á heimild til að ákveða söluverð verið þinglýst á eignina áður en gengið var frá kaupsamningi. Þ á hafi verið staðfest í dómum Hæstaréttar í málum nr. 20/2017 og 400/2002 að engu skipti hvort aðili hafi sjálfur keypt íbúðina á markaðsverði eða matsverði. Það leiði af dómunum að forsenda þess að viðkomandi þurfi að hlíta takmörkun á ákvörðun söluverðs sé að hann hafi skýrlega gengist undir þá skuldbindingu. L-kvk-nf hafi hvorki samþykkt slíka kvöð áður en hún keypti eignina né sérstaklega samþykkt ákvæði samþykkta stefnda, það er 12. gr. eldri samþykkta frá 2006 eða samþykkta frá 2017, sem fjalli um svokallað matsverð.

19. F yrri dómkrafa stefnanda um ógildingu á fyrrgreindu skjali frá 19. júní 2008 er byggð á 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Áréttað er að þegar L ó-x-nf undirritaði skjalið hafi hún ekki verið bundin af þeim takmörkunum á söluverði íbúðarinnar sem þar greini. Hún hafi áður fest kaup á íbúðinni, stefndi fallið frá forkaupsrétti og seljanda verið skylt að gefa út afsal. Hafi L-kvk-þgf því verið óskylt að undirrita skjalið og sé í ljósi atvika ósanngjarnt af hálfu stefnda að bera það fyrir sig. Þekkt sé að munur á markaðsverði við sölu íbúðar og matsverði sé gríðarlegur, sbr. einnig dóma Landsréttar í málum nr. 884, 885 og 886/2018. Þá hafi L-kvk-nf gefið eftir verulega hagsmuni án þess að fá nokkurt endurgjald í staðinn. Við þessar aðstæður beri að ógilda löggerninginn og séu öll skilyrði 36. gr. laga nr. 7/1936 uppfyllt. Í samræmi við meginreglur samningaréttar hafi stefnda, sem aflaði undirritunar á skjalið, borið að upplýsa L-kvk-þf um þýðingu þess að samþykkja löggerninginn og um réttaráhrif hans. Skýrab eris kort á sönnun um upplýsingagjöf og atvik þegar skjalið var undirritað stefnda í óhag. Lögð er áhersla á að staða aðila hafi verið ójöfn. L-kvk-nf hafi verið aldraður einstaklingur sem hafi ekki haft neina þekkingu á fasteignakaupum, þinglýstum kvöðum eða muninum á matsverði og markaðs verði. Þá hafi hún treyst því að stefndi kæmi framaf heilindum. Stefndi sé aftur á móti byggingarsamvinnufélag þar sem starfi sérfræðingar með reynslu af fasteignakaupum. Stefndi hafi jafnframt þekkt réttarstöðuna og fyrrgreindan dóm Hæstaréttar í máli nr. 400/2002. Vegna skorts á upplýsingagjöf stefnda hafi L-kvk-nf ekki vitað að hún væri óbundin af matsverði stefnda og þyrfti ekki að undirrita skjalið. Stefndi beri í öllu falli sönnunarbyrðina fyrir því að upplýsingar hafi verið veittar, enda eigi hann auðveldara með að afla sér sönnunar um atvik að þessu leyti. Stefnandi telur að einnig beri að horfa til þess að 12. júlí 2007 hafi starfsmaður stefnda gert tilraun til að þinglýsa einhliða kvöð á þessa sömu fasteign á n þess að leita samþykkis eiganda. Viðkomandi starfsmaður hafi jafnframt undirritað hið umdeilda skjal og verið fullkomlega meðvituð um réttarstöðuna. Jafnframt er vísað til þess að skjalið hafi verið samið einhliða af stefnda. Þá séu efni þess og réttaráhrif óljós, en það styðji kröfu um ógildingu skjalsins.

20. Stefnandi byggir kröfu um ógildingu skjalsins einnig á 33. gr. laga nr. 7/1936 og vísar til þess að það sé óheiðarlegt af hálfu stefnda að bera skjalið fyrir sig. Allt bendi til þess að undirritun L-kvk-ef hafi verið fengin með blekkingum eða að minnsta kosti þannig að stefndi hafi nýtt sér aðstæður og fákunnáttu hennar. Lögð er áhersla á að stefndi hafi áður reynt að fá kvöð sama efnis þinglýst á eignina, en henni verið aflýst þar sem samþykki eiganda skorti. V ísað er til fyrri röksemda sem stefnandi telur eiga við að breyttu breytanda.

21. Stefnandi reisir kröfuna jafnframt á 31. gr. laga nr. 7/1936 og vísar til þess að stefndi hafi nýtt sér fákunnáttu L-kvk-ef, sem hafi verið öldruð og reynslulaus í fasteignaviðskiptum. Áréttað er að L-kvk-þgf hafi ekki verið skylt að undirrita skjalið og að hún hafi ekki verið upplýst um þýðingu þess. Þá hafi ekkert endurgjald komið í stað þeirra fjárhagslegu hagsmuna sem stefndi leitaðist við að afla sér með skjalinu. V ísað er til fyrri röksemda sem stefnandi telur eiga við að breyttu breytanda.

22. S tefnandi vísar til þess að seinni dómkrafa hans sé sambærileg kröfum sem hafi verið til úrlausnar í dómum Hæstaréttar í málum nr. 400/2002 og 20/2017, sem og í dómum Lands réttar í málum nr. 884, 885 og 886/2018. Te kið er fram að stefndi hafi ítrekað breytt samþykktum sínum og orðalagi 12. gr. samþykktanna. Stefndi hafi sífellt seilst lengra og leitast við að breyta réttarstöðu íbúðareigenda án samþykkis þeirra. Verði fallist á fyrri dómkröfu stefnanda gefi augaleið að fallast beri á seinni dómkröfu hans, enda liggi fyrir skýr dómafordæmi. Verði niðurstaðan önnur er byggt á því að seinni dómkrafan geti staðið sjálfstætt. Með kröfunni sé annars vegar krafist viðurkenningar áað 12. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefnanda og hins vegar viðurkenningar á rétti stefnanda til að selja fasteignina á markaðvirði. Byggt er á því að hvor liður dómkröfunnar geti staðið sjálfstætt.

23. Til stuðnings fyrri lið dómkröfunnar er vísað til þess að orða lag skjalsins sé ekki í samræmi við 12. gr. samþykkta stefnda frá 2018. Þannig komi ekkert fram í skjalinu um það flókna söluferli innan stefnda sem nú sé ítarlega mælt fyrir um í 12. gr. samþykktanna. Staðfest hafi verið í dómaframkvæmd að stefndi geti ekki einhliða skuldbundið eigendur til að hlíta nýjum og breyttum reglum um hvernig þeir megi selja eignir sínar. Þannig beri stefnda í hverju tilviki að fá skýrt samþykki viðkomandi eiganda. Það liggi fyrir að L-kvk-nf hafi ekki samþykkt þá takmörkun á eignarrétti sem feli st í 12. gr. samþykkta stefnda frá 2018. Þá hafi hún ekki heldur samþykkt ákvæði fyrri samþykkta stefnda frá 2006. Beri því hvað sem öðru líður að fallast á viðurkenningarkröfu stefnanda um að ákvæðið sé óskuldbindandi fyrir stefnanda. Tekið er fram að undir lok 1 2. gr. gildandi samþykkta hafi verið bætt fyrirmælum um að stjórn stefnda sé heimilt að setja nánari reglur um útreikning á kostnaðarverði samkvæmt ákvæðinu. Um sé að ræða enn eitt dæmi þess að stefndi telji sér heimilt að taka ákvarðanir um verð mæti eigna án samráðs við eigendur þeirra. Með þessu sé stefnda nánast í sjálfsvald sett hvernig söluverð íbúða verði ákveð ið, en slíkt standist ekki 72. gr. stjórnarskrárinnar.

24. H vað varðar seinni lið dómkröfunnar byggir stefnandi á því að viðurkenna beri rétt hans til að selja fasteignina á markaðsverði jafnvel þó að hið umdeilda skjal verði ekki ógilt með dómi. Túlka beri allan vafa um orða lag skjalsins sem hafi verið samið einhliða af stefnda honum í óhag. H vað sem öðru líður verði ekki ráðið af óskýru orðalagi skjalsins að stefnanda sé skylt að selja íbúðina á grundvelli svokallaðs matsverðs. Ekki sé vísað til 12. gr. samþykktanna í texta skjalsins og sé ekki fullt samræmi á milli orðalags ákvæðanna. Textinn sé verulega óskýr og hafi L-kvk-nf ekki getað gert sér grein f yrirþýðingu hans. Sé til að mynda óljóst hvað átt sé við með „kostnaðarverði“, svo sem hvort átt sé við hlutfallslegan byggingarkostnað íbúðarinnar í fjöleignarhúsinu eða það kaupverð sem fyrsti kaupandi eignarinnar greiddi. Jafnframt sé orða lagið „að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostn a ðar“óskýrt. Tilgreina hefði þurft grunn viðmiðunarvísitölunnar eða dagsetningu sem miða ætti grunninn við. Vegna þessa óskýrleika sé í raun ómögulegt að finna hið útreiknaða matsverð samkvæmt ákvæðinu. Þá sé alls óljóst hvað átt sé við með textanum: „að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna, hversu oft sem íbúðarskipti kunna að verða “. Ekki liggi fyrir hvernig meta skuli hæfilega fyrningu og sé ólíklegt að dómkvaddir matsmenn myndu yfirhöfuð svara þessari spurningu án nánari forsendna. Stefndi virðist í seinni tíð hafa áttað sig á þessum óskýrleika og sé nú mun nákvæmara orðalag að finna í 12. gr. samþykkta hans frá 2018.

III

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

25. Stefndi byggir á því að dómur Hæstaréttar í máli nr. 400/2002 hafi ekki fordæmisgildi enda sé veigamikill munur á málsatvikum og aðstæðum eigenda íbúðanna. V ísað er til þess að L-kvk-nf G-kvk-nf hafi keypt íbúðina á árinu 2008 gegn matsverði stefnda. Hún hafi verið félagsmaður í stefnda og greitt félagsgjald. Hún hafi þannig skýrlega gengist undir verðákvörðunar reglur samþykkta stefnda með sérstakri yfirlýsingu og ekki haft réttmætar væntingar til þess að geta selt eignina á markaðsverði. Byggt er á því að hið umdeilda skjal frá 19. júní 2008 staðfesti aðild L-kvk-ef að samtökunum, sem og að hún hafi samþykkt efni þess og samsvarandi ákvæði í samþykktum stefnda. Það nægi að þinglýsa kvöð um félagsaðild, enda sé óvinnandi vegur að þinglýsa hverri breytingu sem kunni að verða á samþykktum stefnda. Sé ljóst að L-kvk-nf hafi verið bundin af gildandi samþykktum stefnda, þar með talið 12. gr. samþykktanna. Ákvæði samþykktanna sé í fullu samræmi við 6. gr. laga nr. 153/1988 og 72. gr. stjórnarskrárinnar. Þá leiði það ekki af dómum Hæstaréttar í málum nr. 400/25002 og 20/2017 að verðákvörðunarregla samþykktanna geti ekki verið ótímabundin.

26. Vísað er til þess að þegar L-kvk-nf keypti íbúðina hafi 19 ár verið liðin frá úthlutun lóðarinnar. Hún hafi verið grandsöm um kvaðir sem hvíldu á íbúðinni og geti ekki öðlast ósamrýmanlegan rétt. Hún hafi sannreynt félagsaðild sína að stefnda með undirritun á kaupsamning og af sal, auk þess sem hún hafi greitt félagsgjöld. Þá hafi hún ritað athugasemdalaust undir hið umdeilda skjal og þar með skuldbundið sig til að hlíta verðákvörðunarreglum stefnda. Tekið er fram að stefndi semji ekki samþykktir sínar einhliða heldur ráði afl atkvæða á aðalfundi sem fari fram að minnsta kosti tvisvar á ári. Þá leiði takmarkanir af lögum um byggingarsamvinnufélög og séu allar breytingar háðar samþykki ráðuneytisins, sbr. nánar lög nr. 153/1998.

27. Stefndi byggir á því að samhliða útgáfu afsals hafi verið gengið frá umræddri yfirlýsingu sem hafi verið samin af B-kk-þgf B-kk-þgf fasteignasala. Með því að rita undir skjalið hafi L-kvk-nf skuldbundið sig til að hlíta þeim skilmálum sem greinir í yfirlýsingunni, þar með talið um matsverð við sölu íbúðarinnar. Skjalinu hafi verið þinglýst athugasemdalaust og hafi það hvílt á íbúðinni allar götur síðan. Lögð er áhersla á að skylda L-kvk-þf til aðildar að stefnda og til að hlíta reglum samtakanna við sölu eignarinnar hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð 23. maí 2008, sem og við undirritun yfirlýsingarinnar. Hafi umræddar kvaðir á öllum stigum verið kynntar L-kvk-þgf og hún áttað sig á efni þeirra, enda hafi hún undirritað yfirlýsinguna athugasemdalaust og notið liðsinnis fasteignasala. Stefnandi sé bundinn af yfirlýsingunni á grundvelli almennra reglna samningaréttar, þar með talið um skuldbindingargildi samninga. Þá hljóti sjónarmið um tómlæti að hafa þýðingu þar sem L-kvk-nf hafi ekki gert athugasemdir við hina þinglýstu yfirlýsingu í um 12 ár eftir undirritun hennar.

28. Byggt er á því að stefnandi sé jafnframt bundinn af kvöðum samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá 5. apríl 1990, byggingarsamningi og samkvæmt gildandi samþykktum stefnda. Hafi eignaskiptayfirlýsingunni verið þinglýst á íbúðina 5. apríl 1990 og hún legið fyrir við kaupsamningsgerð. Þá hafi samþykktir stefnda frá 2006 einnig verið bindandi fyrir L-kvk-þf þegar hún keypti eignina, sbr. nú samþykktir stefnda frá 2018 þar sem ívilnandi breytingar fyrir eigendur íbúða hafi verið gerðar. Með undirritun hins umdeilda skjals hafi L-kvk-nf gengist undir kvöð um forkaupsrétt stefnda, leigureglur og matsverð samkvæmt 12. og 13. gr. samþykkta stefnda. Texti skjalsins og samþykktanna sé efnislega sambærilegur að þessu leyti og sé kvöðin skuldbindandi fyrir stefnanda, hvort sem litið sé til samþykktanna eða skjalsins. Skrifleg innganga L-kvk-ef í samtökin hafi ekki verið fortakslaust skilyrði þess að hún teldist hafa undirgengist kvöð um matsverð, enda felist skýrt samþykki fyrir kvöðinni í fyrrgreindri yfirlýsingu. Það leiði af dómi Hæstaréttar í máli nr. 20/2017 að samþykktir stefnda um matsverð séu bindandi hafi viðkomandi undirgengist kvöðina með skýrum hætti. Sá þannig til að mynd a heimilt að binda eigendur íbúða við matsverð í lengri tíma en fimm ár og séu reglur stefnda um sölu íbúða að mestu leyti í samræmi við 6. gr. laga nr. 153/1998. Efni reglnanna sé alls ekki ósanngjarnt, enda sé eigendum tryggt það verð sem þeir hafi greitt fyrir eignina framreiknað. Þá sé reglunum ætlað að tryggja að félagsmenn í samtökunum sitji sem flestir við sama borð við kaup í búðaá vegum stefnda.

29. S tefndi mótmælir því að uppfyllt séu skilyrði til þess að ógilda yfirlýsinguna á grundvelli ákvæða laga nr. 7 /1936. L-kvk-nf hafi við kaup á fasteign unni þekkt þau skilyrði og kvaðir sem hvíldu á eigninni, þar með talið umtak markanir á ráðstöfunarrétti og að miða bæri við matsverð kæmi til sölu. Hún hafi sjálf keypt í búðina á matsverði stefnda og geti ekki haft réttmætar væntingar til þess að auðgast á fasteignaviðskiptum umfram það sem leiddi af matsverði samkvæmt reglum stefnda. Þá hafi stefnandi ekki leitt líkum að því að hann verði fyrir tjóni sé miðað við reglur stefnda um matsverð við sölu eignarinnar. Hafi mat sem stefnandi hafi aflað einhliða um markaðsverðið ekkert sönnunargildi, auk þess sem dómar Landsréttar sem stefnandi vísi til hafi ekki þýðingu við úrlausn málsins. Tilvísunum stefnanda til þess að L-kvk-nf hafi ekki fengið endurgjald við undirritun yfirlýsingarinnar er mótmælt sem misvísandi. Áréttað er að hún hafi áður samþykkt að hlíta reglum stefnda um matsverð og hafi allar upplýsingar um skilmála kaupanna legið fyrir frá upphafi. Tekið er fram að stefndi hefði ekki fallið frá forkaupsrétti þegar L-kvk-nf keypti íbúðina hefði hún ekki gengist undir umræddar reglur stefnda. Þá bendi ekkert til þess að upplýsingagjöf við undirritun yfirlýsingarinnar hafi verið áfátt eða að L-kvk-nf hafi verið ómeðvituð um réttarstöðu sína. Því er mótmælt að stefndi skuli bera sönnunarbyrðina fyrir atvikum og upplýsingagjöf við gerð yfirlýsingarinnar.

30. Staðhæfingum um aðstöðumun og skort á hæfi L-kvk-ef til að gangast undir skuldbindingar samkvæmt yfirlýsingunni er mótmælt. Þá hafi tilraunir stefnda til að þinglýsa sambærilegum yfirlýsingum á aðrar fasteignir á vegum samtak anna enga þýðingu við úrlausn málsins. Því er sérstaklega mótmælt að stefndi hafi beitt blekkingum eða misneytingu gagnvart L-kvk-þgf. Þá hvíli sönnunarbyrði um ógildingarannmarka, sbr. 36. gr., 31. gr. og 33. gr. laga nr. 7/1936, alfarið á stefnanda. Stefndi hafi leitast við að gæta hagsmuna allra félagsmanna í samræmi við hlutverk sitt, svo sem með því að tryggja að farið yrði eftirmat sverði við sölu íbúða, og hafi tilgangurinn ekki verið að afla stefnda hagsmuna á kostnað L-kvk-ef. Ekkert bendi til þess að hallað hafi á L-kvk-þf þegar hún undirritaði yfirlýsinguna og í ljósi þess tíma sem sé liðinn frá undirritun geti það ekki staðið stefnda nær að afla sönnunar um atvik.

31. H vað varðar seinni dómkröfu stefnanda er lögð áhersla á að stefnandi sé bundinn af 12. gr. samþykkta stefnda. Því er mótmælt að stefndi breyti í sífellu samþykktum sínum, en með 12. gr. gildandi samþykkta hafi verið leitast við að ský ra reglur um sölu eigna og hámarkssöluverð. Hafi meðal annars verið tryggt að íbúðareigendur sem hefðu endurbætt fasteignir sínar nytu góðs af því við verðmat eignanna. Því er mótmælt að fyrri hluti dómkröfunnar geti staðið sjálfstætt, sem og að 12. gr. samþykktanna feli eitthvað annað í sér en fram komi i hinni umdeildu yfirlýsingu og öðrum kvöðum sem hvíli á fasteigninni. Raunar skorti stefnanda lögvarða hagsmuni af því að fá leyst úr dómkröfunni, enda sé hann nú þegar bundinn af samþykktum stefnda, yfirlýsingunni og öðrum kvöðum. Þ ví er einnig mótmælt að sá hluti dómkröfunnar sem snýr að viðurkenningu á því að stefnanda sé heimilt að selja fasteignina á markaðsverði geti staðið sjálfstætt. Áréttað er að texti hinnar umdeildu yfirlýsingar sé ekki óskýr og efni hennar sambærilegt 6. gr. laga nr. 153/1998 að öðru leyti en því að kvöðin skuli gildal engur en fimm ár frá lóðarúthlutun. Þar sem L-kvk-nf hafi skuldbundið sig til að miða við matsverð við sölu eignarinnar sé, hvað sem öðru líður, ekki unnt að fallast á kröfu stefnanda.

IV

Niðurstaða

32. Ágreiningur aðila lýtur að því hvort stefnanda sé heimilt að selja íbúð í fjöleignarhúsi að Aflagranda 40 sem var reist að tilhlutan stefnda á markaðsverði eða hvort hann sé bundinn af reglum stefnda um söluverð. Vegna þessa krefst stefnandi ógildingar á yfirlýsingu um kvöð sem var undirrituð 19. júní 200 8 og þinglýst á fasteignina. Jafnframt er krafist viðurkenningar á því að stefnandi sé ekki skuldbundinn af 12. gr. samþykkta stefnda og að honum sé heimilt að selja íbúðina á markaðsverði.

33. Eins og að framan greinir er stefndi byggingarsamvinnufélag og gilda um hann lög nr. 153/1998. Í upphafi 1. gr. laganna kemur fram að það sé tilgangur slíkra félaga að reisa íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota á sem hagkvæmastan hátt ásamt öðrum byggingum sem teljast vera í eðlilegum tengslum við íbúðarhúsnæðið og reka lánastarfsemi vegna félagsmanna sinna. Þá segir í 1. mgr. 6. gr. að ákveðið skuli í samþykktum byggingarsamvinnufélags að enginn sem fengið hafi íbúð fyrir tilhlutan félagsins megi selja hana fyrstu fimm árin frá lóðarúthlutun nema stjórn þess hafi áður fallið frá forkaupsrétti, enda hafi lokauppgjör farið fram. Óháð því hversu oft eigendaskipti kunni að verða megi söluverð íbúðar á fimm ára tímabilinu aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu að mati dómkvaddra manna. Í 2. mgr. 6. gr. segir að neyti stjórn byggingarsamvinnufélags ekki forkaupsréttar sé eiganda heimilt að selja eignina hverjum þeim manni sem félagsstjórn samþykkir, en þó verði kaupandi að gerast félagi í byggingarsamvinnufélaginu og hlíta samþykktum þess.

34. Áður hefur verið gerð grein fyrir því að í dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 var talið að ákvæði 17. gr. þágildandi samþykkta stefnda væru í samræmi við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1998, að öðru leyti en því að í lögunum væri skilyrði um söluverð íbúða markaður fimm ára gildistími frá lóðarúthlutun. Var því talið að 17. gr. samþykktanna, líkt og 12. gr. núgildandi samþykkta, fæli í sér víðtækari takmörkun á eignarrétti en boðin væri í 6. gr. laganna. Talið var að ótímabundnum áskilnaði samþykktanna yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem hefði skýrlega gengist undir þá skuldbindingu. Eins og áður greinir er 12. gr. núgildandi samþykkta stefnda frá 2018 þar sem er að finna áskilnað um ákvörðun söluverðs sambærileg 17. gr. áðurgildandi samþykkta, sem og 12. gr. þeirra samþykkta sem voru í gildi þegar kaupin fóru fram, að því marki sem hér skiptir máli.

35. Til þess er að líta að engra gagna nýtur um inngöngu L-kvk-ef heitinnar G-kvk-ef í Samtök aldraðra, eins og gert var ráð fyrir í 3. gr. þágildandi samþykkta stefnda. Ráðið verður af gögnum málsins að L-kvk-nf hafi greitt félags gjöld til stefnda að minnsta kosti frá árinu 2010. Þá er ágreiningslaust að fyrir kaup íbúðarinnar hafi L-kvk-þgf verið kunnugt um kvaðir í eignaskiptayfirlýsingu frá 5. febrúar 1990 þess efnis að íbúðin skyldi aðeins seld þeim sem væru félagar í stefnda, auk þess sem kvaðir um forkaups- og forleigurétt stefnda voru tilgreindar í kaupsamningi og afsali. Verður því að leggja til grundvallar að L-kvk-nf hafi litið á sig sem félagsmann í stefnda þegar hún keypti íbúðina 23. maí 2008. Það liggur fyrir að kvöð um ákvörðun söluverðs hafði ekki verið þinglýst á fasteignina fyrir kaupin og hafði L-kvk-nf ekki heldur gengið í samtökin með þeim hætti sem samþykktir stefnda mæltu fyrir um. Að því virtu, og með vísan til fyrrgreinds dóms Hæstaréttar í máli nr. 400/2002, verður ekki talið að L-kvk-nf hafi verið bundin af kvöðinni þegar gengið varfrá kaupsamningi.

36. Aftur á móti ritaði L-kvk-nf undir yfirlýsingu 19. júní 2008 þar sem hún samþykkti „Viðbót við kvaðir“ á íbúðina sem tekið var fram að skyldu þinglýsast á eignina. Málsaðilar telja líklegt að yfirlýsingin hafi verið undirrituð í tengslum við gerð afsals vegna kaupa á fasteigninni. Skjölin voru bæði móttekin til þinglýsingar 19. júní 2008 og eru þau vottuð af sama fasteignasala, en afsalið er þó dagsett 9. júní 2008. Hvað sem því líður verður lagt til grundvallar að gengið hafi verið frá yfirlýsingunni að kröfu stefnda vegna kaupa L-kvk-ef á fasteigninni, sem og að yfirlýsingin hafi verið samin af stefnda. Eins og áður greinir var í yfirlýsingunni að finna áskilnað um hvernig söluverð íbúðar skyldi ákveðið og var hann sambærilegur þeirri reglu sem greindi í 12. gr. þágildandi samþykkta stefnda. Þá er sá áskilnaður sem greinir í yfirlýsingunni í samræmi við fyrirmæli 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1995 að öðru leyti en því að hann er ótímabundinn en lagaákvæðið gerir ráð fyrir takmörkun á ákvörðun söluverðs til fimm ára. Þessari yfirlýsingu var þinglýst á fasteignina 19. júní 2008 og verður ráðið af framlögðum gögnum að andmælum hafi fyrst verið hreyft af hálfu stefnanda 13. febrúar 2020. Að mati dómsins gekkst L-kvk-nf með þessum hætti skýrlega undir þá skuldbindingu sem um ræðir, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 400/2002.

37. Stefnandi byggir á því að uppfyllt séu skilyrði til að ógilda skjalið samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 7/1936. Til þess er að líta að með umræddri kvöð, sem er byggð á 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1995, er ætlunin að tryggja að eigendur fái við sölu íbúðar að meginstefnu til það verð sem þeir hafa greitt fyrir eignina framreiknað samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar og að frádreginni hæfilegri fyrningu. Að virtu hlutverki stefnda sem byggingarsamvinnufélags verður ekki fallist á að slík kvöð sé í eðli sínu ósanngjörn eða óhóflega íþyngjandi fyrir þá sem keypt hafa íbúðir sem reistar hafa verið af stefnda. Á það ekki heldur við þótt kvöðin sé ótímabundin að því gefnu að íbúðareigandi hafi skýrlega gengist undir hana. Þá hefur stefnandi ekki mótmælt því að þegar L-kvk-nf keypti fasteignina hafi það kaupverð sem hún greiddi verið ákveðið með sambærilegum hætti. Verður því ekki séð að með undirritun skjalsins hafi L-kvk-nf gefið eftir verulega hagsmuni án þess að fá endurgjald, eins og stefnandi hefur haldið fram. Að sama skapi verður ekki fallist á að stefndi beri sönnunarbyrðina fyrir því að hann hafi upplýst L-kvk-þf sérstaklega um réttarstöðuna eða dóm Hæstaréttar í máli nr. 400/2002 sem fallið hafði um fimm árum áður. Hafa verður í huga að með yfirlýsingunni samþykkti L-kvk-nf að þinglýst yrði kvöð á fasteignina um ákvörðun söluverðs sem var í samræmi við samþykktir þess félags sem hún taldi sig eiga aðild að. Þá liggur ekkert fyrir sem styður að L-kvk-þf hafi á þessum tíma skort hæfi til að gangast undir þessa skuldbindingu eða skilja efni hennar. Dómurinn getur ekki heldur fallist á að orðalag eða efni kvaðarinnar hafi verið óljóst og efni þess óskýrt, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 9. nóvember 2017 í máli nr. 20/2017 þar sem talið var að sambærilegir skilmálar í 12. gr. þágildandi samþykkta stefnda væru skýrir og ótvíræðir. Að framangreindu virtu, þar með talið í ljósi efnis yfirlýsingarinnar, stöðu samningsaðila og atvika að öðru leyti, verður ekki fallist á að það geti talist ósanngjarnt af stefnda að bera yfirlýsinguna fyrir sig. Verður því ekki fallist á kröfu stefnanda um að yfirlýsingunni verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Krafan hefur jafnframt verið studd við 31. og 33. gr. sömu laga. Með vísan til þess sem áður greinir telur dómurinn hvorki hafa verið færð haldbær rök fyrir því að það sé óheiðarlegt fyrir stefnda að bera fyrir sig löggerninginn, sbr. 33. gr. laga nr. 7/1936, né að stefndi hafi beitt misneytingu í skilningi 31. gr. laganna. Verður stefndi því sýknaður af fyrri dómkröfu stefnanda.

38. Með seinni dómkröfu stefnanda er krafist viðurkenningar á því að hann sé óbundinn af 12. gr. núgildandi samþykkta stefnda, sem og á því að honum sé heimilt að selja íbúðina á markaðsverði. Eins og áður greinir telur dómurinn efni þeirrar yfirlýsingar sem L-kvk-nf samþykkti og fól í sér takmörkun á ákvörðun söluverðs efnislega í samræmi við 12. gr. samþykkta stefnda, að því marki sem hér skiptir máli. Meðal breytinga frá fyrri samþykktum er að taka skal tillit til viðskeytinga og lagfæringa á íbúð við ákvörðun söluverðs og verður ekki séð að gengið sé lengra við takmörkun á ákvörðun söluverðs ensamkvæmt fyrrgreindri yfirlýsingu. Í 12. gr. samþykktanna er einnig mælt nánar fyrir um söluferli innan félagsins og tekið fram, eins og í fyrri samþykktum, að stjórn stefnda gæti sett nánari reglur um útreikning kostnaðarverðs íbúðar. Að mati dómsins verður ekki séð að í ákvæðinu felist frekari takmarkanir á ráðstöfunarrétti íbúðareiganda, sem L-kvk-nf hefði þrátt fyrir aðild sína að stefnda þurft að gangast skýrlega undir, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 400 /2002. Verður því ekki fallist á fyrri hluta viðurkenningarkröfunnar. Þegar af þeirri ástæðu að kröfu um ógildingu hinnar umdeildu yfirlýsingar hefur verið hafnað verður ekki heldur fallist á seinni hluta kröfunnar um að viðurkennd verði heimild stefnanda til að selja íbúðina á markaðsverði.

39. Samkvæmt framangreindu er stefndi sýkn af kröfum stefnanda. Að virtum úrslitum málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn með þeim hætti sem í dómsorði greinir.

Á-kvk-nf R-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan að gættum ákvæðum 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

DÓMSORÐ:

Stefndi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra, er sýkn af kröfum stefnanda, dánarbús L-kvk-ef G-kvk-ef.

Stefnandi greiði stefnda 1.200.000 krónur í málskostnað.

Á-kvk-nf R-kvk-nf