E-212/2018

I

Mál þetta, sem dómtekið var 1. júní sl., höfðaði B-kk-nf H-kk-nf V-kk-nf, [...], [...], gegn H-x-x M-x-x Ð-x-x og V-x-x Q-x-x L-x-x, báðum til heimilis að [...], [...], með stefnu birtri 19. janúar 2018.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði sameiginlega dæmd til að greiða stefnanda 2.507.973 krónur með hæstu lögleyfðu dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 4.000.000 króna frá 22. maí 2017 til 8. febrúar 2018, en af 2.507.973 krónum frá þeim degi til greiðsludags gegn útgáfu afsals af fasteigninni Miðtún 34, 105 Reykjavík (fastanr. 200-9944).

Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði sameiginlega dæmd til að greiða málskostnað stefnanda að skaðlausu, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi eða að mati dómsins og að tekið verði tillit til þess við ákvörðun um málskostnað að stefnandi hefur ekki með höndum virðisaukaskattsskylda starfsemi.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum krefjast stefndu þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi eða að mati dómsins, að teknu tilliti til virðisaukaskatts af málskostnaði.

II

Málavextir og yfirlit ágreiningsefna

Stefnandi keypti fasteignina að Miðtúni 34, Reykjavík, fastanúmer 200-9944, íbúð nr. 0101, ásamt bílskúr nr. 70-0101, af Fasteignafélaginu Drangi ehf. með kaupsamningi dagsettum 19. júní 2015. Með kaupsamningi milli aðila, dagsettum 25. janúar 2017, seldi stefnandi stefndu fasteignina og var kaupverðið 39.000.000 króna. Samkvæmt samningnum bar kaupendum að greiða kaupverðið með greiðslu að fjárhæð 7.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, með lántöku að fjárhæð 20.000.000 króna gegn skilyrtu veðleyfi, 8.000.000 króna við afhendingu eignar og loks með greiðslu á 4.000.000 króna við útgáfu afsals tveimur mánuðum eftir afhendingu eignar. Stefndu fengu afnot af bílskúrnum í byrjun febrúar 2017 en fengu íbúðina afhenta 20. mars sama ár.

Stefndu héldu eftir framangreindri afsalsgreiðslu vegna ætlaðra galla á eigninni og höfðaði stefnandi mál þetta til að krefjast þeirrar greiðslu. Þann 8. febrúar 2018 greiddu stefndu 1.492.027 krónur inn á lokagreiðsluna. Stefndu byggja málatilbúnað sinn á því að eignin hafi verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og varðar ágreiningur aðila það hvort svo hafi verið. Stefndu byggja á því að verulegur leki hafi verið í bílskúr, leki eða raki hafi verið í lofti stofu og svefnherbergis, leki hafi verið í gólfi í stofu og loks að rakamyndun hafi verið á og við glugga í íbúð.

Með bréfi lögmanns stefndu, dagsettu 29. maí 2017, var stefnanda tilkynnt að fljótlega eftir að stefndu fengu bílskúrinn afhentan 1. febrúar 2017 hefðu þau orðið vör við leka þar. Einnig kom fram að þau hefðu orðið vör við leka á gólfi í stofu. Þá kom þar fram að stefndu teldu að vegna framangreinds hefði þeim verið heimilt að beita stöðvunarrétti og halda eftir frekari greiðslum, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002. Þá liggur fyrir svarbréf lögmanns stefnanda, dagsett 14. júní 2017, vegna framangreinds bréfs, þar sem því var hafnað að eignin væri gölluð og þess krafist að stefndu stæðu við greiðslur í samræmi við kaupsamning. Hvað varðar aðra ætlaða galla, þ.e. leka í lofti á svefnherbergi og stofu og rakamyndun á og við glugga íbúðar, þá má af gögnum ráða að stefnanda hafi fyrst verið tilkynnt um þá á matsfundi í nóvember 2017.

Stefndu lögðu fram skýrslu Fasteignaskoðunar.is, dagsetta 5. maí 2017, sem unnin var af E-kk-þgf J-kk-þgf. Þar kemur fram að hann skoðaði eignina með sjónskoðun og var það niðurstaða hans að mikill langvarandi leki væri í lofti og í útveggjum á bílskúr og í og undir parketi í stofu.

Stefnandi og stefndu gáfu aðilaskýrslur við aðalmeðferð málsins. Þá gáfu vitnaskýrslur A-kk-nf E-kk-nf, húsasmíðameistari og byggingafræðingur, sem dómkvaddur var sem matsmaður vegna málsins og Ú-kk-nf Þ-kk-nf D-kk-nf fasteignasali.

III

Í málinu liggur fyrir matsgerð A-kk-ef E-kk-ef, húsasmíðameistara og byggingafræðings, dagsett 5. desember 2017, en hann var 27. október 2017, að beiðni stefndu, dómkvaddur til að skoða og meta fasteignina Miðtún 34, Reykjavík. Var beiðnin sett fram í þremur liðum og var í fyrsta lagi óskað eftir mati vegna leka og raka í bílskúr og í öðru lagi vegna leka í stofu. Í báðum tilvikum var þess óskað að matsmaður staðfesti leka/raka og eftir atvikum sveppamyndum og myglu. Yrði leki staðfestur var þess óskað að metnar yrðu orsakir og afleiðingar hans og nauðsynlegar aðgerðir til að bæta úr þeim þáttum sem taldar væru hafa orsakað lekann auk lagfæringa á afleiddum skemmdum og að metinn yrði kostnaður vegna þessara viðgerða. Þá er þess óskað að metið verði hvort raki/leki/sveppamyndum hafi verið til staðar í langan tíma og þá hvort eigandi fasteignarinnar hefði mátt gera sér grein fyrir þeim í eðlilegri umgengni við húsnæðið. Í þriðja lagi er þess krafist að metið verði, komist matsmaður að þeirri niðurstöðu að nauðsynlegt sé að ráðast í úrbætur á húsinu vegna framangreindra atriða, hvort matsbeiðandi verði fyrir afnotamissi vegna framkvæmda og hver sé kostnaður vegna þess og eftirlits með framkvæmdum. Eftir að matsvinna var hafin óskuðu stefndu eftir því að á sama hátt yrði metið hvort leki væri í lofti stofu og svefnherbergis og rakamyndum á og við glugga íbúðar.

Hvað varðar fyrsta matslið, leka og raka í bílskúr, þá var það mat matsmanns að þak bílskúrs væri óþétt og lekt og mætti rekja lekann til ófullnægjandi vatnsþéttingar ofan við steypta plötu. Þá væru skemmdir á klæðningu, einangrun og grind veggja og lofts. Taldi matsmaður, með hliðsjón af sýnum sem tekin voru og þess sem sást við skoðun, að mygla væri á yfirborði á steyptum millivegg, í loftaklæðningu og í grind og klæðningu útveggjar. Taka þyrfti niður grind, klæðningu og einangrun í lofti og á útvegg og endurgera þegar búið yrði að hreinsa yfirborð steypu og mála með grunni. Taldi matsmaður að erfitt væri að segja til um hvenær þakið hefði byrjað að leka en miðað við aðstæður og ástand á klæðningum og grind hefði lekið í töluverðan tíma. Þá sé erfitt að meta það hvort við eðlilega umgengni hafi mátt vera ljóst að þak læki en matsmaður telur að hefði lekinn verið jafn umfangsmikill og var á matsfundi þá hefði það ekki átt að fara fram hjá þeim sem gengu um eignina. Hins vegar sé oft á tíðum mikið dót í bílskúrum sem geti hindrað að leki sé sýnilegur.

Matsmaður benti á það í matsgerð sinni, vegna annars matsliðar, að þegar matsfundur fór fram og skoðaður var leki í stofu hefði komið í ljós að búið var að skipta um skemmt parket og því hefði ekki verið hægt að staðfesta skemmdir á því. Matsbeiðendur hafi lýst aðstæðum þannig að um tveimur vikum eftir að þau fluttu inn hefði parketið farið að spennast upp framan við inngang í eldhús og baðherbergi en þau könnuðust ekki við að leki hefði komið fram í baðherbergi eða eldhúsi. Væri leki með lögnum mætti ætla að ummerki væru um slíkt. Taldi matsmaður að spenna í parketi yrði ekki nema rakastig í efninu hækkaði, sem gæti verið vegna leka, vökva sem farið hefði í parketið eða að loftraki í íbúðinni hefði aukist. Mögulegt sé að parketið hafi verið fullstíft lagt að veggjum og við hækkað rakastig spennist það upp í stað þess að ganga í fúgu milli veggjar og parkets. Var það niðurstaða matsmanns að hann gæti ekki lagt mat á orsök skemmda í parketi og mögulegar úrbætur þar sem hann hefði ekki haft forsendur til þess. Þá kom fram hjá honum að miðað við hátt rakastig í herbergi, sem leigt væri út til ferðamanna, væri ekki óeðlilegt að raki væri í veggjum og mygla myndaðist á yfirborði þeirra.

Hvað varðar þriðja matslið, afnotamissi og eftirlit með framkvæmdum, þá var það niðurstaða matsmanns að mögulegt væri að viðgerð á parketi fylgdi að matsbeiðandi þyrfti að gista annars staðar eina nótt með tilheyrandi gistikostnaði. Þá gerði hann ráð fyrir að vegna þéttingar ofan á þaki bílskúrs þyrfti tæknilega ráðgjöf við útfærslu og framkvæmd sem leitt gæti til kostnaðar.

Hvað varðar fjórða matslið, loft stofu og svefnherbergis, þá kemur fram í mati að á matsfundi hafi þar verið ummerki um raka og var það niðurstaða matsmanns að svo væri. Rakinn afmarkist við svæði þar sem svalir risíbúðar eru ofan á íbúð matsbeiðanda og megi rekja hann til lélegs ástands á yfirborðsefni svalagólfs, lélegs ástands á glugga- og svalahurðakörmum í risíbúð og frágangs yfirborðs svalagólfs við útvegg að aðliggjandi þakflötum beggja vegna svala. Taldi matsmaður erfitt að segja til um hversu lengi lekið hefði eða raki leitað niður í loft matsbeiðanda en með hliðsjón af ástandi svala hefði það líklega verið í töluverðan tíma. Þá séu ummerki um viðgerð sem bendi til þess að áður hafi á einhverjum tíma lekið. Taldi matsmaður að eins og ummerkin voru við skoðun hefði hver sem er getað áttað sig á því við umgang um íbúðina að eitthvað væri að.

Hvað varðar fimmta matslið, rakamyndun á og við glugga íbúðar, þá mat matsmaður það svo að við fyrri matsfund hefði mikill raki verið innan á gleri í öllum gluggum í íbúðinni. Við síðari skoðun hafi ástand ekki verið eins heldur hafi einungis verið raki á neðsta hluta glers, sem sé ekki óeðlilegt miðað við að um sé að ræða eldra gler og loftun með gleri sé ekki nægileg. Þá hafi umtalsverð mygla verið á botni gluggans sem megi, eins og raka á gleri, rekja til rakastigs í íbúðinni og takmarkaðrar útloftunar um opnanlega glugga.

Matsmaður sundurliðaði ætlaðan kostnað vegna úrbóta í matsgerð sinni, utan fjórða matsliðar:

Vegna fyrsta matsliðar 918.200 krónur

Vegna annars matsliðar 58.000 krónur

Vegna þriðja matsliðar 50.000 krónur

Vegna fimmta matsliðar 606.100 krónur

Samtals 1.632.300 krónur

Samtals, að frádreginni endurgr. vegna virðisaukaskatts 1.490.123 krónur

III

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi höfðaði mál þetta til greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila um fasteignina Miðtún 34. Gerir hann kröfu um greiðslu fullra eftirstöðva kaupverðs (krafa um efndir in natura) enda sé ekkert fram komið sem réttlæti greiðsludrátt stefndu á eftirstöðvum kaupverðs og beri þeim því skylda til að greiða umsamið kaupverð að fullu, sbr. 49. og 50. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi byggir á því að fasteignin hafi ekki verið gölluð við afhendingu í skilningi laga nr. 40/2002 og að hann hafi ekki vanefnt upplýsingaskyldu sína við fasteignakaupin og því hafi stefndu ekki verið heimilt að halda eftir hluta kaupverðs. Engir gallar hafi verið staðfestir í matsgerð dómkvadds matsmanns og hafnar stefnandi öllum ásökunum um saknæma háttsemi í fasteignaviðskiptunum. Stefnandi hafi átt fasteignina í rúmlega ár og um gamalt hús sé að ræða og sitthvað komið til ára sinna. Stefndu hafi verið þetta ljóst enda hafi þau framkvæmt rækilega skoðun á fasteigninni áður en af kaupum varð.

Þá byggir stefnandi á því að ástand bílskúrs hafi ekki verið lakara en búast hafi mátt við miðað við aldur hans, byggingarefni og útlit. Ekki sé hægt að gera sömu kröfur til hans og hefðbundins íbúðarhúsnæðis. Stefnandi bendir á að hann hafi ekki selt bílskúrinn undir þeim formerkjum að hægt væri að breyta honum í íbúð og beri hann því ekki ábyrgð á kostnaði sem slíkar breytingar hafi í för með sér.

Einnig bendir stefnandi á að gögn málsins gefi til kynna að leka- og rakavandamál í stofu, gluggum og herbergjum innanhúss sem tiltekin eru í matsgerð hafi fyrst hafist eftir afhendingu fasteignarinnar. Stefndu hafi ekki upplýst um þessa ágalla fyrr en u.þ.b. átta mánuðum eftir afhendingu fasteignarinnar. Af þeirri ástæðu einni hafi stefndu glatað rétti til að bera fyrir sig ágallana í skilningi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Þá virðist þessir ágallar ekki hafa verið til staðar þegar stefndu létu Fasteignaskoðun.is ástandsskoða fasteignina rétt eftir afhendingu. Í skýrslu Fasteignaskoðunar.is sé sérstaklega tiltekið að gluggar, loft og veggir fasteignarinnar séu í góðu lagi. Þetta fái frekari stoð í matsgerð en þar hafi matsmaður séð sérstaka ástæðu til að tiltaka að rakamælingar hefðu leitt í ljós töluverðar raka- og hitabreytingar í fasteigninni, sem hann taldi að rekja mætti til þess að stefndu væru með gististaðarrekstur í fasteigninni.

Loks bendir stefnandi á að þær úrbætur sem matsmaður leggi til í matsgerð sinni snúi í flestum tilvikum að öðrum fasteignum. Þannig segi hann að rekja megi leka eða raka í lofti til risíbúðar í húsinu að Miðtúni 34 og leggi til úrbætur á þeirri íbúð. Þá telji hann að sameiginlegt þak bílskúra Miðtúns 34 og 36 sé óþétt og leggi til tilteknar úrbætur á þakinu. Stefnandi beri ekki ábyrgð á öðrum fasteignum né heldur beri hann skaðabótaábyrgð gagnvart stefndu vegna tjóns sem aðrar fasteignir kunni að valda hinni seldu fasteign.

Stefnandi byggir kröfu sína um dráttarvexti á 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafan byggi á skýrum fyrirmælum í kaupsamningi aðila um að lokagreiðsla samkvæmt kaupsamningi, að fjárhæð 4.000.000 króna, skyldi greidd eigi síðar en 22. maí 2017 og beri stefndu því að greiða dráttarvexti frá því tímamarki.

Um lagarök vísar stefnandi til laga nr. 40/2002, einkum 49. og 50. gr., og almennra reglna kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Þá vísar stefnandi til laga nr. 38/2001.

IV

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að þau hafi staðið fyllilega skil á öllum greiðslum vegna kaupa á fasteigninni að teknu tilliti til þess tjóns sem þau hafi orðið fyrir vegna galla á henni. Byggja stefndu á því að fasteignin hafi verið haldin göllum, sbr. 18., 19., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu benda á að samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum og kaupsamningi. Notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá komi fram í 26. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Það gildi þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Gallaþröskuldur 2. málsliðar 18. gr. laganna hafi í dómaframkvæmd ekki verið talinn eiga við ef fasteign er talin gölluð á grundvelli 26. eða 27. gr. laganna.

Stefndu byggja á því að hvergi í söluyfirliti fasteignarinnar eða í kaupsamningi komi fram að verulegur leki sé frá þaki og veggjum bílskúrs fasteignarinnar. Þvert á móti hafi komið fram í söluyfirliti að fasteignin væri endurnýjuð að hluta. Telja stefndu að stefnanda hafi verið ljóst, eða hafi a.m.k. mátt vera ljóst, að verulegur leki væri í bílskúr fasteignarinnar við söluna enda komi rakinn augljóslega fram þegar rigni og vatn safnist fyrir ofan á þaki bílskúrsins. Fullt tilefni hafi því verið fyrir stefnanda til að upplýsa stefndu um þennan galla á fasteigninni. Hefðu stefndu fengið upplýsingar um þennan galla við gerð kaupsamnings hefðu þau ekki undirritað samninginn á sömu forsendum og gert var. Þar sem umræddar upplýsingar komi hvorki fram í söluyfirliti, eins og skylt er samkvæmt c-lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004, né í kaupsamningi telji stefndu að stefnandi hafi ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína samkvæmt lögunum. Stefndu telja því að skortur á upplýsingagjöf seljanda við kaupin teljist vera galli á fasteigninni, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Stefnandi hafi verið búinn að eiga fasteignina í nítján mánuði þegar kaupsamningur var gerður milli hans og stefndu. Þá komi fram í matsgerð að ljóst sé að lekið hafi í bílskúrnum í nokkurn tíma og að rakinn hafi átt að vera sýnilegur þeim sem gengu reglulega um fasteignina. Einnig benda stefndu á að miðað við þau ummerki sem voru um lekann í bílskúrnum sé ljóst að lekinn hafi verið viðvarandi um nokkurt skeið.

Stefndu hafna fullyrðingum stefnanda um að ástand bílskúrsins hafi ekki verið lakara en við hafi mátt búast miðað við aldur hans, byggingarefni og útlit. Þau telja þvert á móti að það hljóti að teljast vera grunnkrafa til fasteigna almennt, hvort sem þær eru nýjar eða notaðar, að þær haldi vatni og vindum, hvort sem um er að ræða bílskúr eða íbúðarhúsnæði. Þá hafna stefndu þeim fullyrðingum stefnanda að þau hafi mátt vita af ástandi bílskúrsins þar sem gallinn hafi verið sýnilegur við skoðun fasteignarinnar. Þegar þau skoðuðu eignina hafi verið hillur uppi við vegginn sem um ræðir og plötuklæðning utan á veggnum. Þá hafi ekki verið rigning þegar skoðunin fór fram og því hafi ekki verið hægt að gera sér grein fyrir því að jafn umfangsmikið lekavandamál væri til staðar og síðar kom í ljós. Þá benda stefndu á að samkvæmt 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 víki ákvæði 1. og 2. mgr. 29. gr. fyrir efni 26. gr. laganna um skort á upplýsingum um fasteign. Skortur á upplýsingagjöf, eins og hér um ræði, verði þess valdandi að stefnandi geti ekki borið fyrir sig að stefndu hefðu átt að sýna af sér meiri aðgæslu við skoðun fasteignarinnar og hafi mátt vita af gallanum.

Þá hafna stefndu fullyrðingum um að rakavandamál í stofu og herbergjum innanhúss hafi fyrst hafist eftir afhendingu eignarinnar. Eins og fram komi í bréfi lögmanns stefndu frá 27. maí 2017, eða um tveimur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar, þá hafi orðið ljóst fljótlega eftir afhendingu að verulegt rakavandamál væri í stofu og því þyrfti að skipta um hluta parkets. Stefndu hafi því tilkynnt stefnanda strax um raka/leka í stofu fasteignarinnar og hafi því stefnandi haft allar upplýsingar um vandamálið fljótlega eftir afhendingu og vissi því af gallanum strax í maí 2017. Að mati stefndu sé því ljóst að ákvæði 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 geti ekki orðið til þess að stefndu hafi glatað rétti til að bera fyrir sig vanefnd enda hafi stefndu tilkynnt um gallann innan sanngjarns frests eftir að þau urðu vör við umfang hans. Engu breyti þó að umfang gallans og kostnaður við úrbætur hafi ekki orðið ljós fyrr en eftir að matsgerð dómkvadds matsmanns lá fyrir.

Þá hafna stefndu því að þær úrbætur sem matsmaður leggur til í matsgerð sinni snúi í flestum tilvikum að öðrum fasteignum. Matsbeiðnin takmarkist við galla á fasteign stefndu og forsendur matsmannsins miðist því réttilega við þær úrbætur sem leggja þurfi í vegna þeirrar eignar og þann kostnað sem falli á eiganda hennar.

Samkvæmt framangreindu telja stefndu að þau hafi staðið við sinn hluta kaupsamningsins vegna fasteignarinnar og greitt lokagreiðslu með millifærslu 8. febrúar 2018 þar sem lagðar voru 1.492.027 krónur inn á reikning lögmanns stefnanda. Ljóst sé að stefndu tilkynntu stefnanda strax 29. maí 2017 að þau teldu fasteignina vera gallaða og að þau myndu halda eftir greiðslu sem næmi þeim kostnaði sem félli til vegna úrbóta á þeim göllum. Stefnandi hafi hafnað kröfum stefndu um afslátt af lokagreiðslu og ekki verið reiðubúinn til að taka þátt í kostnaði sem hlytist af þeim úrbótum sem nauðsynlegar voru. Hafi því stefndu verið nauðsyn m.a. á að fá mat dómkvadds matsmanns til að sannreyna galla og kostnað vegna nauðsynlegra úrbóta. Stefndu hafi því greitt kaupverð fasteignarinnar að fullu að teknu tilliti til þeirra galla sem sannanlega voru á fasteigninni og þess tjóns sem hlaust af því að sannreyna kostnað við úrbæturnar. Sé því kaupverð fasteignarinnar að fullu greitt og beri því að sýkna stefndu af kröfu stefnanda.

Loks mótmæla stefndu dráttarvaxtakröfu og telja upphafsdag dráttarvaxta, eins og hann er settur fram í stefnu, ekki standast. Stefndu hafi verið í fullum rétti til að nýta sér stöðvunarrétt á lokagreiðslu, sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002, enda hafi þau átt réttmæta kröfu á hendur stefnanda vegna galla fasteignarinnar. Miðað við umfang gallans og þann kostnað sem hlaust af því að bæta úr honum telja stefndu að sú fjárhæð sem haldið var eftir hafi verið í fullu samræmi við þann kostnað sem þau hafi mátt búast við vegna þeirra úrbóta sem voru nauðsynlegar. Því beri að sýkna stefndu af greiðslu dráttarvaxta vegna þeirrar fjárhæðar sem þau hafi réttilega haldið eftir vegna gallans.

Stefnu byggja varakröfu sína að mestu leyti á sömu málsástæðu og lagarökum og kröfu um sýknu, eftir því sem við á.

Um lagarök vísa stefndu til laga nr. 40/2002, einkum 18., 19., 26., 27., 29., 41., 35. og 44. gr., og laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004, sérstaklega 10. og 11. gr. Kröfu sína um málskostnað styðja stefndu við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, með síðari breytingum, og kröfu um virðisaukaskatt af málskostnaði við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V

Forsendur og niðurstaða

Með samningi milli aðila, dagsettum 25. janúar 2017, seldi stefnandi stefndu fasteignina Miðtún 34, Reykjavík, íbúð 0101 og bílskúr. Í máli þessu gerir stefnandi þá kröfu, með vísan til 49. og 50. gr. laga nr. 40/2002, að stefndu greiði sér 2.507.973 krónur en óumdeilt er að stefndu héldu eftir 4.000.000 króna af umsömdu kaupverði fasteignarinnar sem þeim bar að greiða 22. maí 2017 en greiddu 1.492.027 krónur inn á kröfuna 8. febrúar 2018. Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnanda og bera fyrir sig galla á eigninni og byggja þann málatilbúnað sinn á matsgerð dómkvadds matsmanns.

Með matsgerð dómkvadds matsmanns, A-kk-ef E-kk-ef, byggingafræðings og húsasmíðameistara, sem hann staðfesti í skýrslu sinni fyrir dómi, var staðfest að leki væri í bílskúr og lofti í stofu og svefnherbergi. Hvað varðar aðra ætlaða galla, þ.e. rakamyndum á og við glugga íbúðar og leka/raka undir parketi í stofu íbúðar, þá gat matsmaður ekki staðfest að um galla væri að ræða í þeim tilvikum. Hann taldi að raka í gluggum mætti rekja til óvenju hás rakastigs í íbúðinni en ekki væru annars merki um leka eða hugsanlega orsök raka. Þá taldi hann hugsanlegt að hið sama gæti átt við um raka/leka sem olli skemmdum á parketi, en matsmaður sá ekki ummerki um raka því að búið var að skipta um parket þar sem talið var að rakinn væri. Þá fannst mygla í sýni sem tekið var við salernishurð við þann hluta parketsins sem búið var að skipta út, en matsmaður taldi að það væri einnig hægt að skýra með háu rakastigi í íbúðinni. Gat matsmaður því ekki með óyggjandi hætti staðfest raka eða leka í eða við gólfið, hvað hefði valdið raka, hefði hann verið að finna, eða hvenær hann hefði þá komið fram.

Dómurinn, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmanni, gekk á vettvang við aðalmeðferð málsins. Við þá skoðun mátti sjá ummerki um leka í bílskúr og lofti stofu og svefnherbergis í íbúð. Parket við dyr að eldhúsi og baðherbergi hafði, eins og rakið er hér að framan, verið endurnýjað og voru því ekki sjáanleg ummerki þar um raka né heldur í eða við glugga. Með hliðsjón af því taka dómendur undir framangreinda niðurstöðu dómkvadds matsmanns sem ekki hefur verið hnekkt með yfirmati. Verður ekki talið að stefndu hafi sýnt fram á að leki eða raki hafi verið í fasteigninni umfram það sem hér að framan er rakið um bílskúr og loft í stofu og svefnherbergi.

Stefnandi byggir á því að stefndu hafi tapað rétti til að bera fyrir sig ætlaðan galla í lofti stofu og svefnherbergis með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, en stefndu hafi fyrst tilkynnt um ætlaða galla um átta mánuðum eftir að þau fengu íbúðina afhenta. Stefndu báru um það fyrir dómi að þau hefðu tekið eftir þessu um þremur mánuðum eftir að þau fengu íbúðina afhenta. Af framburði stefndu má ráða að um fimm mánuðir hafi liðið frá því að þau urðu vör við ætlaðan galla þar til þau tilkynntu gagnaðila um hann, en þá stóð yfir gerð mats vegna annarra ætlaðra galla. Með vísan til þess er það mat dómsins að krafa stefndu vegna gallans sé ekki fallin niður vegna tómlætis.

Stefndu telja að stefnandi eigi að bera kostnað vegna úrbóta umræddra ágalla og því beri að sýkna þau af kröfu stefnanda með vísan til framangreindrar niðurstöðu matsmanns. Þótt ágallar séu staðreyndir á fasteign þurfa engu að síður lagaskilyrði að vera uppfyllt til þess að kaupandi fasteignar geti átt kröfur á hendur seljanda vegna galla. Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi, en þegar um er að ræða notaðar fasteignir telst eign þó ekki gölluð ef ágallar sem á henni eru rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru nemi eða að seljandi hefur sýnt af sér saknæma háttsemi. Minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem við má búast miðað við aldur og almennt ástand hennar, teljast ekki gallar í skilningi laganna og veita kaupanda ekki sjálfkrafa rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði. Þeir ágallar sem eru umfram það sem kaupandi má gera ráð fyrir samkvæmt framansögðu veita honum rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði, meðal annars getur hann nýtt sér stöðvunarrétt samkvæmt 44. gr. laganna, þ.e. hann getur, á eigin áhættu, haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu réttmætrar kröfu vegna galla.

Matsmaður mat viðgerðarkostnað vegna þeirra tveggja galla sem eftir standa 1.424.300 krónur og nemur það því um 3,8% af kaupverði eignarinnar, sem var 39.000.000 króna. Samkvæmt dómafordæmum hefur sú venja verið mótuð að þegar um gamla fasteign sé að ræða teljist eign ekki gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 nema að kostnaður við viðgerð sé að lágmarki 10% af kaupverði eignarinnar. Með vísan til framangreinds er fallist á það með stefnanda að ekki sé unnt að taka kröfu stefndu um sýknu eða lækkun dómkröfu til greina á framangreindum forsendum.

Kemur þá til skoðunar hvort stefnandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar, en stefndu byggja á því að leki í bílskúr og stofu og svefnherbergi hafi verið í nokkurn tíma og því hafi stefnandi mátt vita af honum. Samkvæmt lögum nr. 40/2002 getur kaupandi öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi vanrækir með saknæmum hætti upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga og á hreinum hlutlægum grundvelli ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laganna, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á sakarreglunni eða reglu 27. gr. um hlutlæga ábyrgð á hvorki við sú regla 2. málsliðar 18. gr. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. laganna.

Seljandi ber ábyrgð á upplýsingagjöf þeirra sem veita upplýsingar á hans vegum við sölu fasteignar, svo sem fasteignasala eða starfsmanna þeirra, en um fasteignasala giltu að auki, á þeim tíma sem hér skiptir máli, sérreglur um upplýsingaskyldu samkvæmt lögum nr. 70/2015, um sölu fasteigna og skipa. Í lögunum voru meðal annars reglur um söluyfirlit, sem fasteignasala var skylt að útbúa, en þar skyldi tilgreina þau atriði sem skipt gætu máli við sölu eignarinnar. Í söluyfirlitinu áttu m.a. að koma fram „upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala“ væri kunnugt um á eigninni. Stefndu byggja á því að í söluyfirliti hafi komið fram að eignin hefði verið endurnýjuð að hluta en ekki er þar nánar tilgreint að hvaða leyti. Verður því ekki talið sýnt fram á að yfirlýsing þessi hafi sérstaklega snúið að þeim atriðum sem hér eru til úrlausnar þannig að stefndu geti byggt rétt sinn á henni.

Fyrir liggur að stefndu skoðuðu eignina einu sinni áður en kaupsamningur var gerður. Stefnandi byggir á því að líta verði til þess að stefndu skoðuðu fasteignina með sérfróðum aðila áður en kaupsamningur var gerður. Ekkert er fram komið sem styður þessa fullyrðingu stefnanda og verður ekki á henni byggt við úrlausn málsins.

Stefndu telja að stefnanda hafi mátt vera ljóst að leki væri í bílskúr og hafi átt að upplýsa þau um það og byggja þau á því að ef upplýsingar um þetta hefðu legið fyrir við gerð kaupsamnings hefði þau ekki undirritað samninginn á sömu forsendum og þau gerðu. Upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 gengur framar þeirri aðgæsluskyldu kaupanda sem mælt er fyrir um í 1. og 2. mgr. 29. gr. laganna. Upplýsingaskylda seljanda felur í sér að hann skuli eiga frumkvæði að því að veita kaupanda þær upplýsingar sem hann hefur og hann vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Í þessu felst, samkvæmt því sem segir í greinargerð með frumvarpi er varð að lögum nr. 40/2002 um 26. gr. að ekki þarf að upplýsa kaupanda um atriði sem hann veit um og heldur ekki augljós atriði sem fasteignina varða. Kemur því til skoðunar hvort seljandi vissi eða mátti vita af ætluðum göllum.

Hvað varðar bílskúr þá kemur fram í matsgerð, auk þess sem matsmaður bar um það í framburði sínum fyrir dómi, að þeim sem þar gekk um hafi ekki átt að geta dulist lekinn. Af málsgögnum má ráða að stefndu hafi fljótlega eftir að þau fengu aðgang að bílskúrnum rætt um ætlaðan leka þar við stefnanda og þann fasteignasala er sá um sölu eignarinnar. Stefnandi hafi ekki verið tilbúinn til að veita afslátt af kaupverði, eins og stefndu óskuðu eftir, en boðist til að rifta kaupunum en á það hafi stefndu ekki fallist. Matsmaður skoðaði eignina fyrst 7. nóvember 2017, eða um tíu mánuðum eftir að aðilar undirrituðu kaupsamning um eignina. Matsmaður gat ekki staðfest hvenær lekinn hefði myndast í bílskúrnum eða orðið eins sýnilegur og hann var orðinn þegar matið var framkvæmt. Þá þarf að hafa í huga að þegar matsmaður skoðaði skúrinn var búið að rífa klæðningu af vegg, og einnig það að stefndi H-x-x sagði í framburði sínum fyrir dómi að hann hefði fyrst orðið var við rakann þegar hann reif klæðninguna af. Stefnandi bar um það í framburði sínum fyrir dómi að hann hefði gengið reglulega um bílskúrinn en ekki orðið var við raka þar. Á þeim ljósmyndum sem liggja fyrir í málinu og teknar voru þegar enn voru munir í skúrnum frá stefnanda er ekki hægt að sjá augljós ummerki um leka í plötum í lofti eins og sjá má á myndum í matsgerð. Með hliðsjón af framangreindu er það mat dómsins að ekki hafi verið sýnt fram á að stefnandi hafi vitað að leki væri í bílskúrnum eða að hann hafi mátt vita það og verður því ekki talið að hann hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína hvað þetta varðar gagnvart stefndu.

Hvað varðar leka/raka í lofti svefnherbergis og stofu þá kom fram í mati að matsmaður hefði séð í sprungum í lofti að gert hefði verið við þær með sparsli. Ekkert er fram komið um að stefnandi hafi málað loftið í þessum herbergjum á því rúmlega eina og hálfa ári sem hann átti eignina. Þá kom fram í framburði stefndu að þau hefðu verið búin að vera í íbúðinni um þrjá mánuði þegar þau urðu vör við að málningin væri að flagna í loftinu í stofunni og í svefnherberginu. Þar sem matsmaður bar um að þegar hefði verið sparslað í sprungurnar má af því ráða að þessi galli hafi verið til staðar þegar stefnandi átti eignina. Ekkert er þó fram komið um að stefnandi hafi málað þessi loft eða sparslað í sprungur þar eða að hann hafi vitað eða átt að vita af þessum leka eða viðgerðinni enda ekkert fram komið sem bendir til þess að sprungurnar hafi verið sýnilegar við sölu eignarinnar. Með hliðsjón af því er það mat dómsins að ekki hafi tekist að sanna að stefnandi hafi vitað eða mátt vita af lekanum.

Í 44. gr. laga nr. 40/2002 er kaupanda heimilað, á eigin áhættu, að halda eftir svo miklum hluta kaupverðs fasteignar sem nægir til að tryggja greiðslu hugsanlegrar kröfu vegna galla. Þá var stefnanda rétt að höfða málið þegar eftir gjalddaga til heimtu vangoldins hluta kaupverðsins. Samkvæmt öllu framangreindu eru stefndu dæmd til að greiða stefnanda sameiginlega eftirstöðvar kaupverðsins, að teknu tilliti til innborgunar 8. febrúar sl., auk dráttarvaxta, eins og í dómsorði greinir.

Stefndu greiði stefnanda 1.400.000 krónur í málskostnað og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið E-kk-nf Á-kk-nf lögmaður og af hálfu stefndu H-kk-nf H-kk-nf H-kk-nf lögmaður.

S-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn ásamt meðdómsmönnunum D-kk-þgf K-kk-þgf héraðsdómara og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, byggingatæknifræðingi og húsasmíðameistara.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, H-x-x M-x-x Ð-x-x og V-x-x Q-x-x L-x-x, greiði stefnanda, B-kk-þgf H-kk-þgf V-kk-þgf, sameiginlega 2.507.973 krónur, með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 4.000.000 króna frá 22. maí 2017 til 8. febrúar 2018, en af 2.507.973 krónum frá þeim degi til greiðsludags, gegn útgáfu afsals af fasteigninni Miðtún 34, Reykjavík, fastanr. 200-9944.

Stefndu greiði stefnanda sameiginlega 1.400.000 krónur í málskostnað.

S-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf

D-kk-nf K-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf