E-764/2017

1. Mál þetta var höfðað 2 4. febrúar 2017 og tekið til dóms 23. maí 2019. Stefnandi er Stampur ehf., Hlégerði 7 í Kópavogi. Stefndi er Íbúðalána-sjóður, Borgartúni 21 í Reykjavík. Dómari tók við málinu 10. janúar 2018 en hafði ekki fram að því haft nein afskipti af rekstri þess.

2. Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdu r til að greiða sér 77.043.212 krónur með vöxtum eftir 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. febrúar 2013 til 5. febrúar 2018 en með dráttarvöxtum eftir 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags auk málskostnaðar að mati dómsins. Stefnandi krefst þess til vara að viðurkennd verði skaðbótaábyrgð stefnda á tjóni stefn-anda sem nemur missi hagnaðar stefnanda vegna þeirrar ákvörðunar stefnda 28. febrúar 2013 að taka ekki tilboði stefnanda í fasteignina að Krossmóum 5, 260 Reykjanesbæ, með fastanúmerið 209- 3883, heldur selja ÁÁ verktök-um ehf. fasteignina. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda. Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum 4.431.248 krónur í málskostnað. Stefndi krafði st í öndverðu frávísunar málsins en þeirri kröfu var hafnað með úrskurði 4. júlí 2017.

3. Þann 19. febrúar 2013 auglýsti stefndi til sölu fasteignina Krossmóa 5 í Reykjanesbæ. Eignina hafði stefndi leyst til sín við fullnustugerð. Um var að ræða fjögurra hæða fjöleignarhús með 25 íbúðum. Húsið var að mestu fullklárað að utan en óinnréttað. Ásett verð eignarinnar var 180 milljónir króna. Í auglýsingu stefnda mun hafa komið fram að ekki yrði tekin afstaða til tilboða fyrr en eftir 28. febrúar 2013. Fimm kauptilboð komu fram í eignina. Meðal þeirra var tilboð stefnanda sem bauð ásett verð, 180 mill-jónir, þannig að 10% kaupverðsins, 18 milljónir, skyldu greiðast við undir-ritun kaupsamnings, 81 milljón 15. júlí 2013 og 81 milljón 15. september 2013. Meðal annarra tilboða sem bárust í eignina var tilboð ÁÁ verktaka ehf. sem buðu 163.800.000 krónur sem skyldu greiðast við undirritun kaup-samnings. Í kjölfar þessa fóru fram samningaumleitanir með stefnda og ÁÁ verktökum ehf. sem lyktaði með samkomulagi um kaup þeirra á fasteigninni fyrir 180 milljónir króna sem skyldu greiðast við undirritun kaupsamnings.

Stefnandi mótmælti meðferð stefnda á tilboði sínu og krafðist skaðabóta úr hendi stefnda vegna þessa en stefndi hafnaði þeirri kröfu.

4. Stefnandi telur að hann hafi átt hæsta tilboð í ferli sem hann telur að hafi verið útboð af hálfu stefnda. Stefnandi telur að stefndi hafi gengið fram hjá sér við söluna með ólögmætum hætti og að stefndi hafi brotið gegn reglum um útboð með því að veita öðrum aðila úr hópi tilboðsgjafa færi á að gera nýtt tilboð í eignina sem selja skyldi. Stefnandi byggir á því að stefndi sé stjórnvald í skilningi stjórnsýsluréttar og að honum hafi borið að fylgja reglum stjórnsýsluréttar við töku ákvarðana sinna. Stefnandi telur að sú ákvörðun stefnda að gefa öðrum aðila úr hópi tilboðsgjafa kost á að gera nýtt tilboð í eignina eftir að tilboðsfrestur var liðinn hafi verið ómálefnaleg, ekki átt sér lagastoð og farið í bága við jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar. Þá vísar stefnandi því á bug sem haldið er fram af hálfu stefnda að umsamið kaupverð til þess sem eignina keypti hafi verið gegn staðgreiðslu þar sem drýgstur hluti kaupverðsins hafi verið fjármagnaður með lánsfé.

5. Stefnandi telur að lögin nr. 65/1993 um framkvæmd útboða hafi átt við um það söluferli sem stefndi setti af stað og umþrætt er í máli þessu. Vísar hann til þess að leitað hafi verið skriflegra, bindandi tilboða frá fleiri en einum aðila, samkvæmt sömu upplýsingum og innan sama frests á þann hátt sem skilgreint er í 2. gr. laga nr. 65/1993. Því hafi verið um útboð að ræða. Meðþvíað stefndi hafi valið að hafa þennan hátt á við sölu fasteignarinnar að Krossmóum 5 í Reykjanesbæ hafi honum borið að fylgja þeim reglu möðrum sem settar eru í lögum nr. 65/1993 um framkvæmd útboðs síns og ekki mátt að geðþótta víkja frá þeim reglum síðar í ferlinu. Stefnandi aflaði sér mats dómkvaddra matsmanna sem komust að þeirri niðurstöðu að hagn-aður stefnanda af því að kaupa fasteignina á því verði sem hann bauð og selja hana á almennum markaði hefði verið 77.043.212 krónur.

6. Stefndi telur að fasteignin að Krossmóum 5 í Reykjanesbæ hafi verið auglýst til sölu á almennum markaði og að ekki hafi verið um útboð að ræða. Tilboð stefnanda í eignina hafi verið gert með fyrirvara um lánsfjár-mögnun og auk þess gert ráð fyrir átta mánaða greiðsludreifingu. Tilboð þess sem fékk eignina keypta hafi hins vegar gert ráð fyrir staðgreiðslu. Þá hafi stefndi kannað fjárhagsstöðu aðilanna beggja og í ljóshafi komið að stefnandi hefði er tilboðið var gert verið nánast eignalaust félag með engan rekstur og engar tekjur. Sá sem fékk eignina keypta hafi hins vegar verið félag í fullum rekstri með ágæta eiginfjárstöðu. Stefndi telur að málatilbún-aður stefnanda um útboð eða vísan til laga um útboð sé á misskilningi byggður. Í auglýsingu stefnda um eignina hafi ekki komið fram tilboðs-frestur heldur einungis vísun til þess hvenær tilboð yrðu fyrst skoðuð, sem gert hafi verið í þeim tilgangi að skapa sem flestum svigrúm til að koma fram tilboðum áður en til þess kæmi að stefndi væri búinn að samþykkja tilboð eða hefja viðræður við tiltekinn tilboðsgjafa um sölu eignarinnar. Öllum hafi verið frjálst að gera tilboð fyrir milligöngu þeirra fasteignasala sem umboð höfðu til að afla tilboða í eignina og ekkert hafi verið því til fyrirstöðu að fram kæmu tilboð einnig eftir 28. febrúar 2013. Þá bendir stefndi á að sá málatilbúnaður stefnanda að sá sem fékk eignina keypta hafi fengið að gera nýtt tilboð sé misskilningur. Raunar hafi honum sem öðrum verið frjálst að halda áfram að gera tilboð en staðreyndin sé sú að stefndi hafi gert honum gagntilboð sem svo hafi orðið grundvöllur kaupanna. Þar hafi verið samið um ásett verð gegn staðgreiðslu.

7. Stefndi fellst á að hann sé í starfsemi sinni bundinn af málsmeðferðarreglum stjórnsýsluréttar eins og stjórnvöld endranær. Hins vegar telur hann að sú starfsemi hans að selja eignir sem hann hefur þurft að leysa til sín til að gæta hagsmuna sinna sé ekki stjórnsýsluverkefni og honum hafi verið fullheimilt að selja umþrætta eign á almennum markaði eftir þeim reglum sem þar gilda. Þá vísar stefndi til þess að meðferð hans á tilboðum stefnanda og þess sem samið var við um kaup á eigninni hafi á allan hátt verið málefnaleg. Öll meðferðin hafi miðað að því að gæta opinberra hagsmuna og ná fram sölu á grundvelli þess tilboðs sem samkvæmt heildstæðu mati gæti talist hag-kvæmast. Þar hafi einkum verið horft til þriggja þátta, verðs, greiðsluskil-mála og fjárhagsgetu bjóðanda. Ekki hafi að mati stefnda verið vænlegt að freista þess að ná samningum við stefnanda þar sem fjárhagsstaða félagsins hafi verið þannig að nánast hefði verið fyrirséð að félagið gæti ekki staðið við tilboð í þá veru sem stefndi vænti og sem varð grundvöllur sölu eignar-innar. Stefndi hafi krafist yfirmats þar sem tekin voru til endurmats þau atriði sem áður höfðu verið metin að tilhlutan stefnanda. Niðurstaða yfir-matsmanna hafi verið sú að stefnandi hefði ekki haft hagnað af því að kaupa fasteignina á því verði sem hann bauð og selja hana á almennum markaði heldur hefði það leitt til taps fyrir stefnanda sem hefði numið 20.505.228 krónum. Þá hafi stefndi aflað sér mats dómkvaddra matsmanna sem komust að þeirri niðurstöðu að afar ólíklegt teldist að stefnandi hefði getað aflað sér fjármögnunar til að standa við tilboð sitt og að ef af hefði orðið hefði verið um að ræða dýra fjármögnun í formi rekstrarláns eða fjármögnunar frá einkaaðilum.

Niðurstaða

8. Það er álit dómsins að ekki verði á því byggt að sala stefnda á fasteigninni að Krossmóum 5 í Reykjanesbæ hafi verið gerð með útboði. Þannig er fallist á það með stefnda að eignin hafi verið auglýst til sölu á almennum markaði. Þetta telur dómurinn að stefnda hafi verið heimilt að gera. Að ósekju hefðu reglur stefnda um framkvæmd og fyrirkomulag við slíka sölu mátt vera skýrari en ekkert er fram komið í málinu sem styður þann málatilbúnað stefnanda að stefndi hafi brotið gegn stjórnsýslureglum að svo miklu leyti sem þær áttu við um málsmeðferð hans. Þannig verður ekki séð að þau sjónarmið sem stefndi byggði á um verð, greiðslufyrirkomulag og fjárhagsgetu bjóðenda hafi verið óviðeigandi eða ómálefnaleg. Þá verður ekki séð að stefnda hafi verið óheimilt eða hann brotið gegn jafnræði með því að gera öðrum bjóðanda gagntilboð. Könnun stefnda á fjárhagsstöðu aðilanna beggja var eðlilegur þáttur í starf-rækslu stefnda og til þess fallin að gæta opinberra hagsmuna. Niðurstaða þeirrar könnunar, sem stefnandi hefur ekki hrakið á nokkurn hátt, leiddi afdráttarlaust í ljós að ákvörðun stefnda um ráðstöfun eignar sinnar var skyn-samleg með tilliti til viðskiptahagsmuna. Þá varðar öngvu sú málsástæðastefn-anda að ekki verði á því byggt að umsamið kaupverð til þess sem eignina keypti hafi verið gegn staðgreiðslu þar sem drýgstur hluti kaupverðsins hafi verið fjármagnaður með lánsfé. Verður ekki annað séð en að lán frá viður-kenndri lánastofnun sem stefndi veitti veðleyfi fyrir gegn ráðstöfun fjármuna beint til sín hafi verið eðlileg og venjuleg í fasteignaviðskiptum. Samkvæmt þessu verður stefndi sýknaður af kröfu stefnanda. Eftir úrslitum málsins, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, ber stefnanda að greiða stefnda málskostnað eins og greinir í dómsorði. Af hálfu stefnanda flutti málið Ú-kk-nf F-kk-nf J-kk-nf lögmaður. Af hálfu stefnda flutti málið V-kk-nf S-kk-nf P-kk-nf lögmaður. Málið dæmdi Á-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndi, Íbúðalánasjóður, er sýkn af kröfu stefnanda, Stamps ehf. Stefnandi greiði stefnda 3.000.0 00 króna í málskostnað.

Á-kk-nf H-kk-nf (sign.)