E-463/2007

Mál þetta, sem var dómtekið 25. september sl. að undangengnum endurteknum munnlegum málflutningi, höfðaði þrotabú Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf., kt. 000000-0000, Austurvegi 3, Selfossi, hér fyrir dómi þann 13. september 2007, gegn Eignarhaldsfélaginu Hara ehf., kt. 000000-0000, Vaðlatúni 12, Akureyri.

Framhaldssök var höfðuð 3. apríl 2008. Fallist var á kröfu stefnda um frávísun framhaldssakar. Þeim úrskurði var hrundið með dómi Hæstaréttar 30. september 2008.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að rift verði með dómi tveimur ráðstöfunum sem gerðar voru með tveimur aðskildum skjölum, bæði með heitinu „kaupsamningur og afsal,“ bæði dags. 17. apríl 2006, þar sem Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf., kt. 000000-0000, seldi og afsalaði til stefnda byggingarlóðum við Brekkusíðu 8, fastanúmer 229-2041 og Brekkusíðu 10, fastanúmer 229-2958, ásamt tilheyrandi sökkulframkvæmdum og að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 12.000.000 króna, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. apríl 2006 til greiðsludags, ásamt vaxtavöxtum samkvæmt 12. gr. sömu laga. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf. fékk lóðum við Brekkusíðu 8 og 10 endurúthlutað 12. janúar 2005, samkvæmt umsókn H-kk-ef Á-kk-ef fyrir hennar hönd. Þann 30. nóvember sama ár samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi Akureyrarbæjar byggingarleyfisumsókn Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf. um að byggja parhús á lóðunum, með sambyggðum bílskúrum, teiknað af H-kk-þgf Á-kk-þgf.

Í mars 2006 voru greidd gatnagerðar- og byggingarleyfisgjöld vegna lóðanna. Samkvæmt úttektarseðli skipulags- og byggingarfulltrúa höfðu jafnframt verið grafnir grunnar, steyptar „kökur“ og sökkulveggir þann 3. mars 2006, á báðum lóðunum.

Með tveimur samningum, sem dagsettir eru 17. apríl 2006, en þinglýst 25. júlí 2006, með yfirskriftinni „kaupsamningur og afsal um byggingarlóð,“ seldi Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf. stefnda lóðirnar á 200.000 krónur hvora. Kveður stefnandi ekki verða séð að þetta kaupverð hafi verið greitt.

Samkvæmt áliti A-kk-ef S-kk-ef hdl. og löggilts fasteignasala, sem stefnandi aflaði og er dagsett 21. ágúst 2007, var um að ræða lóðir í hverfi sem var að öðru leyti nær fullbyggt fyrir allmörgum árum og því orðið gróið. Þessar lóðir, ásamt nokkrum öðrum í hverfinu hafi lengi vel setið eftir og ekki gengið út, m.a. vegna þess að jarðvegsdýpi hafi verið mikið og lóðirnar erfiðar. Af þessum sökum muni Akureyrarbær hafa komið til móts við lóðarhafa með verulegri eftirgjöf af gatnagerðargjöldum, sem án afsláttar hafi numið 1.733.854 krónum samkvæmt fyrirliggjandi gögnum. Lögmaðurinn kveðst hafa reynt að afla upplýsinga frá byggingamönnum um hvað ætla megi að mikill kostnaður hafi verið kominn í lóðarvinnu og steypu á því sem lokið var í apríl 2006, samkvæmt vottorði eftirlitsmanns byggingafulltrúans á Akureyri, þ.e. að grunnur hafði verið gerður og steyptar „kökur“ og sökkulveggir, úthringur. Hafi menn giskað á um tvær til tvær og hálfa milljón króna samtals, gróflega áætlað.

Erfitt sé að áætla söluverð lóðanna eins og þær stóðu í apríl 2006. Kveðst lögmaðurinn áætla það á bilinu 4,5-5 milljónir króna fyrir hvora eign.

Undir rekstri málsins aflaði stefndi mats dómkvadds matsmanns, H-kk-ef P-kk-ef hrl. og lögg. fasteignasala, á verðmæti lóðanna miðað við 17. apríl 2006. Í matsgerð, sem matsmaður staðfesti fyrir dómi, segir að eftirgrennslan um verðmæti sambærilegra eigna á þessum tíma gefi ekki víðtækar niðurstöður. Þessar lóðir hafi verið meðal örfárra sem illa hafði gengið að koma út af hálfu Akureyrarbæjar, sökum jarðvegsdýptar. Þá kveður matsmaður rétt að taka fram að eingöngu sé um að ræða leigulóðir frá Akureyrarbæ. Hann úthluti lóðum samkvæmt auglýsingum og eftir umsóknum þeirra sem hafi hug á að byggja. Séu og hafi verið þær reglur í gildi að lóðarhafa sé óheimilt að framselja rétt til lóðar, sem hann hafi fengið úthlutað, til þriðja aðila, fyrr en lóðarsamningur hafi verið gefinn út. Skilyrði fyrir útgáfu hans séu að gjöld hafi verið greidd að fullu og lokið hafi verið við að steypa sökkla viðkomandi húss. Sé ekki staðið við slíkt, eða framkvæmdir yfir höfuð ekki hafnar, beri að skila lóðinni aftur til Akureyrarbæjar.

Á þeim tíma, sem sala á Brekkusíðu 8-10 fór fram, hafi þessi skilyrði komið fram í reglum um lóðaveitingar sem bæjarstjórn hafi samþykkt 7. mars 2006, en þangað til hafi gilt reglur samþykktar 20. mars 2001, sem hafi verið mjög sama efnis. Af þessu leiði að lóðir, sem ekki hafi náð því stigi að búið sé að steypa sökkla, séu ekki á markaði og litlar sem engar upplýsingar sé að hafa frá fasteignasölum um verð á slíkum lóðum.

Sé um að ræða sölu á lóð á því stigi, að ekki hafi verið uppfyllt skilyrði Akureyrarbæjar, sé slíkt þá væntanlega fært í einhvern þann búning að torvelt sé að átta sig nákvæmlega á því hver staðan sé, eða hvað sé verið að selja.

Matsmaður kveður eignirnar Brekkusíðu 8 og 10 metnar sem eina heild, enda parhús, grunnur hafi verið tekinn í einu lagi og að flestu hafi byggingin og a.m.k. vinna við undirbúning og fyrstu framkvæmdir væntanlega fylgst að. Matsmaður kveðst ekki hafa önnur betri gögn um stöðu framkvæmda á afsalsdegi en vottorð byggingaeftirlits. Þar hafi undirstöður (kökur) verið komnar, svo og sökkulveggir og grunnur að sjálfsögðu áður grafinn og fyllt í hann. Af könnunum matsmanns verði að telja að þrátt fyrir jarðvegsdýpt á staðnum hafi lóðin og staðurinn sem slíkur sjálfstætt verðmæti sem skili sér í sölu, enda í grónu og nánast fullbyggðu íbúðarhverfi. Hvatinn til framkvæmda byggist því á þeim þætti og þegar þátttaka Akureyrarbæjar komi til með verulegum afslætti vegna uppgraftrar og fyllingar í grunn verði að telja lóðina allgóðan kost fyrir þann eða þá sem þar vilja byggja og búa. Við athugun sína, sem sé m.a. byggð á viðtölum við fasteignasala í bænum, megi því telja markaðsvirði fasteignanna Brekkusíðu 8 og 10, Akureyri, 6.000.000 króna fyrir hvora eign, miðað við það framkvæmdastig sem komist verði næst að hafi verið á söludegi 17. apríl 2006.

Bú Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf. var tekið til gjaldþrotaskipta 5. desember 2006. Frestdagur við skiptin er 24. nóvember 2006. Stefnandi kveður um stórt gjaldþrot að ræða. Bókhald og fjárreiður hafi verið ófullnægjandi. Þannig hafi bókhald eða fylgiskjöl vegna rekstrarársins 2006 ekki fundist og ekki hafi verið gefnar á því fullnægjandi skýringar. Það bókhald sem búið hafi náð í sína vörslu hafi sýnt að félagið hafi ekki aðeins átt sjálft í umfangsmiklum viðskiptum, heldur hafi dóttur- og systurfélög þess verið mörg og mikil „viðskipti“ milli þeirra, sem og viðskipti með eignarhluti í félaginu sjálfu og milli tengdra félaga og eigenda og aðstandenda innbyrðis. Þannig sé einmitt háttað með viðskipti þau sem hér sé krafist að verði rift.

II.

Stefnandi kveðst byggja á því að framangreindir kaupsamningar og afsöl séu riftanlegar ráðstafanir samkvæmt 131., 134., og 141. gr., sbr. 142. gr. laga nr. 21/1991. Hann kveðst m.a. byggja á reglu 1. og 2. mgr. 131. gr. laganna um riftun gjafagerninga. Hafi þetta í raun verið gjafagerningur, enda hafi ekkert endurgjald komið fyrir til Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf. Kaupverðið hafi verið fjarri markaðsvirði byggingarlóðanna eins og verkstaða hafi verið á afsalsdegi. Samkvæmt bankayfirlitum frá Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf. sé ekki unnt að sjá að stefndi hafi greitt neitt fyrir lóðirnar, ekki einu sinni þær 200.000 krónur sem tilvitnaðir gerningar hljóði um. Tekur stefnandi fram að gjafahugtak gjaldþrotaréttar taki til gagnkvæmra samninga þar sem verulegur munur sé á endurgjaldi til seljanda og verðmæta sem látin séu af hendi í raun.

Stefndi hafi verið nákominn stefnanda í skilningi 4.-6. töluliðar 3. gr. laga nr. 21/1991 þegar afsalið var gert. Stefndi hafi verið stofnaður af Hara ehf. og BSON ehf. og hafi hvort félag átt 50% hlut. H-kk-nf Á-kk-nf hafi verið formaður stjórnar Hara ehf. frá stofnun þess félags til janúar 2007. Ó-kk-nf B-kk-nf hafi stofnað BSON ehf., verið formaður stjórnar, eini stjórnarmaður og eigandi allra hlutanna á sama tíma.

Þegar yfirfærslugerningarnir hafi verið gerðir og þeim þinglýst hafi H-kk-nf verið formaður stjórnar stefnda. Á sama tíma hafi hann átt hlut í Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf. og setið í stjórn félagsins. Hann hafi gert teikningar og sótt um byggingarlóðirnar fyrir stefnanda. Þá hafi Ó-kk-nf B-kk-nf einnig verið í stjórn stefnda og stjórn Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf. á sama tíma.

Samkvæmt framangreindu sé ljóst að H-kk-nf og Ó-kk-nf hafi tengst stefnanda náið, en auk þess falli gerningarnir innan sex mánaða marka. Þá verði að geta þess að H-kk-nf og Ó-kk-nf hafi undirritað skjölin fyrir hönd bæði afsalshafa og afsalsgjafa, en það eitt og sér telji stefnandi segja allt sem segja þurfi.

Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf. hafi verið ógjaldfær á þessum tíma, eins og gjaldþrot hennar nokkrum mánuðum síðar hafi leitt berlega í ljós. Ganga verði út frá því að aðstandendum félagsins hafi verið kunnugt um þá stöðu og þar með að kröfuhafar myndu skaðast af þessari ráðstöfun, sem hafi orðið þess valdandi að eignirnar yrðu ekki til reiðu til fullnustu kröfuhöfum.

Þá kveðst stefnandi telja ráðstafanirnar riftanlegar einnig með vísan til almennrar riftunarreglu 141. gr. laga nr. 21/1991. Þær hafi bersýnilega verið ótilhlýðilegar ef ekki beinlínis sviksamlegar, enda augljóslega um að ræða undanskot eigna að mati stefnanda. Á þessum tíma hafi allri starfsemi fyrirtækisins í raun verið hætt, starfsmenn hafi m.a. ekki fengið greidd laun og þeir hafi lagt niður störf. Vörslugjöld hafi verið í vanskilum og reksturinn hafi í raun verið stöðvaður.

Hafi verið um greiðslu „skuldar“ að ræða hljóti afhending lóðanna að teljast óvenjulegur greiðslueyrir og þá sé einnig ljóst að afhending þeirra hafi skert greiðslugetu þrotabúsins verulega. Sé þá ráðstöfunin riftanleg samkvæmt 1. og 2. mgr. 134. gr. laga nr. 21/1991.

Fjárkröfu sína styður stefnandi við 1. mgr. 142. gr. laga nr. 21/1991 og vísar um fjárhæð hennar til mats H-kk-ef P-kk-ef hrl.

III.

Stefndi kveðst hafa samið við Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf. um kaup á lóðunum að Brekkusíðu 8 og 10 í lok árs 2005. Umsamið kaupverð hafi verið 200.000 krónur fyrir hvora lóð. Ástæða þess að ekki hafi verið gengið frá afsölum fyrr en raun beri vitni sé sú að það hafi einfaldlega gleymst. Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf. hafi haft mikil verkefni og hafi verið fyrirséð að félagið gæti ekki byggt á lóðunum eins og ráð hafi verið fyrir gert. Stefndi hafi ráðist í að byggja á þeim og lokið framkvæmdum. Stefndi hafi greitt öll gjöld af lóðunum og staðið straum af öllum kostnaði við byggingu á þeim. Hús sem byggð voru á þeim hafi nú verið seld. Sé því vandséð að stefnandi geti átt lögvarða hagsmuni af því að fá greindum afsölum rift. Þá hafi kaupendum ekki verið stefnt til að þeir gætu gætt hagsmuna sinna.

Með þeim ráðstöfunum sem riftunar sé krafist á hafi stefndi keypt lóðarleiguréttindi að íbúðarhúsalóðum. Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf. hafi ekki verið búin að láta framkvæma neitt á þeim þegar þær hafi verið seldar stefnda. Það hljóti einnig að vera ótvírætt að stefndi hafi greitt bæði gatnagerðar- og byggingarleyfisgjöld af báðum lóðunum. Framkvæmdir sem hafi verið komnar af stað þegar þær voru seldar hafi hvorki verið á vegum Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf. né kostaðar af félaginu.

Þessar lóðir hafi verið tilbúnar til byggingar mjög lengi. Ástæðan fyrir því að ekki hafi verið byggt á þeim fyrr hafi verið sú að djúpt sé þarna niður á fast. Hafi verið veittur verulegur afsláttur af gatnagerðargjöldum þegar stefndi hafi greitt þau. Leiði af þessu að lóðirnar hafi haft lítið sem ekkert markaðsverð, sem best sjáist á því að Akureyrarbær hafi ekki talið fært að innheimta venjulegt gatnagerðargjald. Ekkert mat hafi verið lagt á lóðirnar án framkvæmda á þeim, þó að það sé ótvírætt að aðeins lóðirnar hafi verið seldar. Kveðst stefndi halda því fram að þær hafi ekki haft neitt markaðsverðmæti. Þá kveðst hann halda því fram að lóðir hafi almennt ekki gengið kaupum og sölum á Akureyri, en hafi það átt sér stað hafi söluverðið verið útlagður kostnaður seljanda.

Stefndi vísar til þess að hann hafi greitt byggingarleyfisgjöld og þann hluta af gatnagerðargjaldi sem greiddur hafi verið. Þá liggi fyrir að hann hafi greitt allan kostnað við framkvæmdir sem lokið var er afsalið var gefið út. Kveðst stefndi telja að stefnandi verði að sanna að verðmæti lóðanna hafi verið umfram það verð sem stefndi hafi greitt. Fyrir liggi að verðmæti lóðanna hafi verið lítið sem ekkert, enda hafi Akureyrarbær ekki talið fært að innheimta af þeim gatnagerðargjald í samræmi við almennar reglur. Af þessu leiði að ekki séu skilyrði til að rifta sölunni með vísan til 131. gr. laga nr. 21/1991. Þá liggi ekkert fyrir um að um greiðslu skuldar hafi verið að ræða. Verði ekki byggt á 134. gr. laga nr. 21/1991.

Þá telur stefndi að matsgerð verði ekki lögð til grundvallar í málinu. Þar sé ekki fjallað um verðmæti þeirra réttinda sem hafi verið afsalað til stefnda sem hafi verið lóðarréttindin ein. Liggi ekkert fyrir um það að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að lóðunum var afsalað. Telur stefndi ekki hafa verið sýnt fram á það að lóðirnar hafi verið meira virði en stefndi hafi greitt fyrir þær. Þá sé matsgerð algerlega ósundurliðuð og órökstudd. Mótmælir stefndi því að hún verði lögð til grundvallar dómi í málinu.

IV.

Við meðferð málsins gáfu skýrslur fyrir dómi H-kk-nf Á-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda, svo og vitnin H-kk-nf P-kk-nf hrl., H-kk-nf R-kk-nf húsasmiður, H-kk-nf H-kk-nf pípulagningameistari og Ó-kk-nf B-kk-nf, skrifstofumaður.

Í málinu liggur fyrir að Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf. afsalaði greindum byggingarlóðum til stefnda með samningum sem var þinglýst 25. júlí 2006. Samkvæmt mati dómkvadds matsmanns voru lóðirnar að verðmæti 6.000.000 króna hvor, miðað við það framkvæmdastig sem komist yrði næst að hefði verið á söludegi 17. apríl 2006.

Stefndi hefur lagt fram gögn sem benda til að hann hafi greitt gjöld til Akureyrarkaupstaðar vegna lóðanna og staðið straum af framkvæmdum á þeim fram til þess tíma sem Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf. afsalaði þeim til hans. Hins vegar verður að líta til þess að lóðirnar tilheyrðu fram til þess tíma Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf. ásamt þeim mannvirkjum sem til urðu á þeim. Verður eignarhald á lóðunum og mannvirkjum á þeim ekki aðgreint, þannig að mannvirkin hafi tilheyrt öðrum en lóðarhafanum. Er ekki unnt að líta öðru vísi á en svo að fram til þess tíma hafi stefndi staðið að framkvæmdum í þágu Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf., þótt ekki liggi fyrir sérstakur samningur í þá veru. Verður í því sambandi einnig að líta til tengsla félaganna, sem rakin eru hér að framan.

Mati dómkvadds matsmanns á verðmæti lóðanna á söludegi, með tilheyrandi mannvirkjum, hefur ekki verið hnekkt. Verður að leggja það til grundvallar í málinu. Þegar til þess er litið verður að líta svo á að Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf. hafi ráðstafað lóðunum með tilheyrandi mannvirkjum til stefnda með gjafagerningum í skilningi 131. gr. laga nr. 21/1991. Verður því fallist á að þeir séu riftanlegir með heimild í því lagaákvæði. Ber eftir því að dæma stefnda til greiðslu endurgjalds samkvæmt 1. mgr. 142. gr. laga nr. 21/1991.

Samkvæmt fyrrgreindu mati var verðmæti lóðanna ásamt mannvirkjum samtals 12.000.000 króna er þeim var ráðstafað til stefnda. Hefur því ekki verið hnekkt. Gegn fullyrðingu stefnanda, um að ekki verði séð að nokkur greiðsla hafi komið fyrir lóðirnar, hefur stefndi ekki skotið stoðum undir þá staðhæfingu að hann hafi greitt fyrir þær í samræmi við ákvæði kaupsamningsins. Verður að miða við að stefndi hafi hagnast sem nemur verðmæti lóðanna samkvæmt matsgerð, án tillits til hugsanlegrar kröfu hans á hendur stefnanda vegna kostnaðar af framkvæmdum á lóðunum. Samkvæmt því verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 12.000.000 króna, ásamt dráttarvöxtum, en mótmælt er kröfu stefnanda um dráttarvexti að því er upphafstíma varðar. Þykir eiga að dæma dráttarvexti frá þeim degi er mál var höfðað, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Eftir þessum málsúrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað, sem ákveðst 1.000.000 krónur.

Dóm þennan kveður upp E-kk-nf S-kk-nf héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Rift er tveimur ráðstöfunum sem gerðar voru með tveimur aðskildum skjölum, bæði með heitinu „kaupsamningur og afsal,“ dags. 17. apríl 2006, þar sem Trésmiðja Fljótsdalshéraðs hf., kt. 000000-0000, seldi og afsalaði til stefnda, Eignarhaldsfélagsins Hara ehf., byggingarlóðum við Brekkusíðu 8, fastanúmer 229-2041 og Brekkusíðu 10, fastanúmer 229-2958, ásamt tilheyrandi sökkulframkvæmdum.

Stefndi, Eignarhaldsfélagið Hara ehf., greiði stefnanda, þrotabúi Trésmiðju Fljótsdalshéraðs hf., 12.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 13. september 2007 til greiðsludags og 1.000.000 krónur í málskostnað.

E-kk-nf S-kk-nf.