E-4326/2005

Mál þetta, sem dómtekið var 2. nóvember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af L-kvk-þgf C-kvk-þgf Þ-kvk-þgf og Þ-kk-þgf Þ-kk-þgf, Lyngbergi 13, Þorlákshöfn, gegn B-kk-þgf S-kk-ef E-kk-þgf og H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, Skarðsbraut 4, Akranesi, með stefnu birtri 6. júní 2005.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði dæmd til að greiða óskipt 1.895.317 krónur auk dráttarvaxta, skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 1.12.2004 til greiðsludags, og málskostnaðar, skv. 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, að viðbættum virðisaukaskatti, skv. lögum nr. 50/1988.

Dómkröfur stefndu eru aðallega þær að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda, en til vara að stefnukröfur verði verulega lækkaðar. Í báðum tilvikum er þess krafist að stefnendum verði gert að greiða stefndu málskostnað með hliðsjón af gjaldskrá Lögfræðiþjónustunnar ehf. að viðbættum virðisaukaskatti.

Málsatvik eru þau að með kaupsamningi, dags. 26. ágúst 2004, keypti stefndu af stefnendum íbúð þeirra á 2. hæð hússins Maríubaugur 133, Reykjavík, ásamt geymslu á 1. hæð og öllu öðru, sem eigninni fylgdi og fylgja bar. Kaupverðið, 17.200.000 kr., skyldi stefndu greiða með 5.000.000 kr. við undirskrift samningsins, með 8.304.683 kr. þ. 6.9.2004, með 2.000.000 kr. þ. 1.10.2004 og 1.895.317 kr. þ. 1.12.2004. Íbúðin var afhent stefndu 1. október 2004. Fljótlega eftir afhendingu urðu stefndu vör við galla á eigninni. Í ljós kom að við lokaúttekt embættis byggingafulltrúans í Reykjavík 27. mars 2003 á fjölbýlishúsinu nr. 125-143 við Maríubaug hafði embættið gert margar athugasemdir við frágang hússins. Byggingarverktaki hússins, Meginverk ehf., bætti ekki úr þeim atriðum sem að var fundið og var úrskurðaður gjaldþrota 14. júlí 2003. Af hálfu húsfélagsins var óskað eftir mati dómkvadds matsmanns 3. nóvember 2004 til að skoða og meta galla á húsinu við Maríubaug 125-143. Stefndu tilkynntu stefnendum, með bréfi 30. nóvember 2004, að þau hefðu ákveðið að nýta sér það að stöðva greiðslu sem þau áttu að inna af hendi samkvæmt kaupsamningi 1. desember 2004. Hafði stefnendum áður verið tilkynnt um meinta galla og rétt stefndu til að halda eftir greiðslu á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002.

Endanleg matsgerð lá fyrir 22. október 2005. Kemur þar fram að matsmaður taldi að gallarnir væru allir þess eðlis að þeir snertu stafssvið og ábyrgð byggingastjóra sem og viðkomandi iðnmeistara. Heildarniðurstaða matsins vegna gallanna var að fjárhæð 35.883.500 krónur. Húsfélagið Maríubaugur 125-143 fékk bætur frá Tryggingamiðstöðinni hf. á grundvelli starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra að fjárhæð 20.670.000 kr. auk lögfræði- og matskostnaðar. Hlutur íbúðar stefndu í bótum frá tryggingarfélagi nam 602.326 krónum.

Í þinghaldi í málinu 12. maí 2006 var lögð fram sátt í málinu sem aðilar höfðu gert 7. apríl 2006. Samkvæmt þeirri sátt skyldu stefndu greiða stefnendum óskipt 1.292.127 kr. auk dráttarvaxta frá 1. desember 2004 til greiðsludags. Auk þess 205.127 kr. vegna dráttarvaxta sem stefndu telja fullnaðargreiðslu á dráttarvöxtum en stefnendur sem fjárhæð upp í greiðslu. Með sátt þessari er ágreiningur aðila í málinu útkljáður nema varðandi dráttarvexti og gagnkvæma kröfu aðilanna um málskostnað.

Ágreiningur aðila að þessu leyti er til úrlausnar í dóminum.

Af hálfu stefnenda er gerð full krafa um dráttarvexti af stefnufjárhæð frá 1. desember 2004 til 7. apríl 2006, að frádregnum 205.127 kr. sem greiddar voru 7. apríl 2006 samkvæmt sátt aðilanna. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt ákvörðun dómsins.

Af hálfu stefndu er krafist sýknu og að málskostnaður falli niður.

Stefnendur byggja á því að stefndu beri að efna kaupsamninginn samkvæmt efni sínu og hafi því átt að greiða síðustu útborgun kaupverðs 1. desember 2004. Stefndu geti ekki borið fyrir sig vanefndir eða upplýsingaskort af hálfu stefnenda.

Þar sem innheimtutilraunir stefnenda hafi ekki borið árangur var málssókn þessi nauðsynleg.

Lagarök stefnenda fyrir kröfum sínum eru almennar reglur kröfu- og samningaréttar um loforð og samninga og efndir þeirra og 50. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Stefndu byggðu varnir sínar í málinu á því að hin selda eign hafi verið gölluð í skilningi laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og stefnendur væru skaðabótaskyld af þeim sökum. Var einkum vísað til 18., 19. og 26. gr. laganna í því sambandi. Stefndu ákváðu að stöðva greiðslu að fjárhæð 1.895.317 kr. sem þau áttu að greiða hinn 1. desember 2004 samkvæmt kaupsamningi. Hafði stefnendum áður verið tilkynnt um meinta galla og rétt stefndu til að halda eftir greiðslu á grundvelli 44. gr. laga nr. 40/2002. Þess er krafist að sá hluti kaupsamningsgreiðslu til stefnenda sem stefndu beri að greiða beri einungis vexti frá þeim degi sem skuldajöfnunarkrafa stefndu liggi ljós fyrir, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Niðurstaða

Fyrir liggur samkvæmt lokaúttekt embættis byggingafulltrúans í Reykjavík frá 27. mars 2003 að gerðar voru margar athugasemdir við frágang á fjölbýlishúsinu nr. 125-143 við Maríubaug, Reykjavík. Um þá ágalla hafði verið fjallað á fundum húsfélagsins. Ekkert er um þessi atriði getið í söluyfirliti eða yfirlýsingu húsfélagsins í tengslum við kaup stefndu á íbúð stefnenda í ágúst 2004 og var stefndu ekki kunnugt um þau fyrir kaupin. Gallar þessir voru staðreyndir samkvæmt matsgerð 22. október 2005. Í ljósi þessa var stefndu rétt að beita stöðvunarrétti sínum samkvæmt 44. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og halda eftir kaupsamningsgreiðslu, eins og þau gerðu. Ekki var ljóst fyrr en niðurstaða matsgerðar og afstaða tryggingarfélags lá fyrir hver sú krafa yrði sem stefndu kynnu að eiga á hendur stefnendum vegna gallanna. Meðan svo stóð á var þeim heimilt að halda eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi og án þess að dráttarvextir væru reiknaðir á þá fjárhæð, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Þá liggur fyrir samkvæmt sátt aðilanna að stefndu hafa greitt dráttarvexti sem telja verður fullnaðargreiðslu þeirra.

Samkvæmt framansögðu verða stefndu sýknuð af kröfum stefnenda í málinu en eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, B-kk-nf S-kk-ef E-kk-nf og H-kvk-nf Þ-kvk-nf, skulu vera sýkn af kröfum stefnenda, L-kvk-ef C-x-x Þ-kvk-ef og Þ-kk-ef Þ-kk-ef. Málskostnaður fellur niður.

E-kk-nf Ó-kk-nf