E-2002/2018

Mál þetta var höfðað 11. júní 2018 og dómtekið 7. mars 2017. Stefnandi er K.F.U.M og K.F.U.K., Akranesi, en stefndi er þb. HÆ ehf., Völuteig 6, Mosfellsbæ.

Dómkröfur stefnanda eru þær að staðfest verði með dómi riftun stefnanda frá 23. apríl 2018, á kaupsamningi um fasteignina að Garðabraut 1, Akranesi, fastanr. 210-0719, dags. 18. apríl 2017. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda, auk málskostnaðar.

Til vara gerir stefndi þá kröfu að viðurkennt verði með dómi að stefnendur verði dæmdir til að gefa út afsal fyrir fasteigninni Garðabraut 1, Akranesi, fastanúmer 210-0719, gegn viðtöku greiðslu að fjárhæð 8.835.386 krónur með dráttarvöxtum skv. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 4.000.000 króna frá 18. júlí 2017 til 18. október 2017, en frá þeim degi af 8.835.386 krónum til greiðsludags. Þá krefst stefndi þess að málskostnaður á milli aðila verði látinn niður falla.

Til þrautavara er þess krafist, verði fallist á kröfu stefnenda um riftun, að lögskilauppgjör á milli stefnenda og stefnda vegna riftunar kaupsamnings um fasteignina Garðabraut 1, Akranesi, fari fram á grundvelli ákvæða fasteignakaupalaga þar sem fullt tillit verði tekið til allra greiðslna aðila vegna fasteignarinnar, þar með taldar eru endurbætur stefnda á fasteigninni Garðabraut 1, Akranesi, þannig að jafnræðis sé gætt á milli aðila. Þá krefst stefndi þess að málskostnaður á milli aðila verði látinn niður falla.

II.

Mál þetta var upphaflega höfðað gegn Hæ ehf., en með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, 6. febrúar 2019, var bú stefnda tekið til gjaldþrotaskipta. Við upphaf aðalmeðferðar, hinn 7. mars sl., tilkynnti stefndi að hann tæki við aðild málsins.

Málsaðilar gerðu með sér kaupsamning um fasteignina að Garðabraut 1, Akranesi, þann 18. apríl 2017. Samkvæmt samningnum var kaupverðið 42.500.000 krónur og skyldi það greiðast svo:

1) Með peningum við undirritun kaupsamnings 2.000.000 króna

2) Með peningum við afhendingu eignar 7.000.000 króna

3) Með peningum þremur mánuðum eftir undirritun kaupsamnings, 18. júlí 2017 4.000.000 króna

4) Með peningum sex mánuðum eftir undirritun kaupsamnings, 18. október 2017, 4.500.000 krónur.

5) Með andvirði láns að fjárhæð 25.000.000 króna með veði í eigninni, greitt við afhendingu eignarinnar þann 1. maí 2017.

Afhending eignarinnar fór fram 1. maí 2017. Stefndi greiddi stefnanda fyrstu tvær greiðslurnar, samtals að fjárhæð 9.000.000 króna, sbr. 1. og 2. tölul., og 25.000.000 króna samkvæmt 5. tölul.

Stefndi hefur ekki innt af hendi greiðslur samtals að fjárhæð 8.500.000 krónur sem greiða átti 18. júlí og 18. október 2017, sbr. töluliði 3 og 4. Þá hafa ekki verið greiddar 335.386 krónur samkvæmt svokölluðu lögskilauppgjöri frá 18. apríl 2017, eða samtals 8.835.386 krónur.

Með bréfi, dags. 6. mars 2018, krafði stefnandi stefnda um tafarlausar efndir kaupsamningsins og um greiðslu eftirstöðva að fjárhæð 8.835.386 krónur, en að öðrum kosti myndi stefnandi lýsa yfir riftun án frekari viðvarana. Engin skrifleg svör bárust við bréfinu og lýsti stefnandi yfir riftun kaupsamningsins með bréfi til stefnda, dags. 23. apríl 2018. Tók stefnandi fram í bréfinu að hann hefði haft umtalsverðan kostnað af vanefndum stefnda auk þess sem hann hefði orðið fyrir afnotamissi af eigninni í rúmt ár, hann hefði orðið fyrir kostnaði vegna söluþóknunar og að fjárnámi hefði verið þinglýst á eignina, áður en afsal hefði verið gefið út. Tjón hans væri því verulegt og riftun myndi af þeim sökum fara fram án endurgreiðslu þegar greiddra fjárhæða af hans hálfu.

Þann 2. maí 2018 var bréfinu svarað skriflega af þáverandi lögmanni stefnda. Var riftun mótmælt og þess óskað að málsaðilar lykju uppgjöri á kaupsamningi aðila.

Í kjölfarið, þ.e. á tímabilinu 2. maí til 4. júní 2018, fóru fram samskipti á milli málsaðila svo og annarra sem komu að málinu. Þ. á m. liggur fyrir tölvuskeyti frá Fasteignamiðlun Vesturlands 2. maí 2018. Þar er því lýst að lögmaður stefnda hafi átt bókaðan tíma fyrir afsal hjá fasteignasölunni, allt hafi verið tilbúið til undirritunar en enginn hafi mætt á boðaðan fund. Í tölvuskeyti lögmanns stefnanda 15. maí 2018 til lögmanns stefnda er spurt hvort grundvöllur sé fyrir sátt á milli málsaðila um uppgjör vegna riftunarinnar og um skil á húsnæðinu, án aðkomu dómstóla. Í svari lögmanns stefnda 17. maí s.á. segir að verið sé að vinna í málum stefnda og þess að vænta að unnt verði að ljúka uppgjöri á vanskilum stefnda og útgáfu afsals í næstu viku. Ekki varð af þessum fyrirætlunum stefnda og var stefna málsins þingfest í kjölfarið.

Tollstjóri gerði þann 28. júní 2017 fjárnám að fjárhæð 25.615.353 krónur „fyrir kröfum gerðarbeiðanda í: Fasteigninni Garðabraut 1, Akranesi“. Þá gerði einkahlutafélagið Grafa og grjót fjárnám „fyrir kröfum gerðabeiðanda í fasteigninni Garðabraut 1, Akranesi“ fyrir 18.919.549 krónum.

Á eigninni hvíla í dag fyrrgreind fjárnám auk 25.000.000 króna láns stefnda.

Fyrir upphaf aðalmeðferðar málsins, 7. mars sl., lagði stefndi fram tölvuskeyti frá Fasteignamiðlun Vesturlands ehf. frá 4. mars sl. þar sem því er lýst almennt hvað stefndi hafi gert við eignina. Segir þar m.a. svo: „það er búið að setja upp ca. 16 herbergi hér og þar í húsinu, misvel búin og ekki frágengin … Lagnir í grunni voru endurnýjaðar (ekki vitað nákvæmlega hverjar) Síðan var allur kjallarinn flísalagður, gert ráð fyrir eldhúsi, sturtuaðstöðu og snyrtingu.“ Við upphaf aðalmeðferðar lagði stefndi einnig fram ljósmyndir teknar 2. mars sl., þessu til staðfestingar. Einnig voru lagðar fram hreyfingar bókhaldslykils varðandi ýmis vörukaup vegna fasteignarinnar, samtals að fjárhæð 1.789.318 krónur og ljósrit reiknings frá Birgisson ehf., dags. 12. febrúar sl., um kaup stefnda á hurðum o.fl. fyrir samtals 1.767.700 krónur.

Æ-kk-nf I-kk-nf P-kk-nf, fyrrverandi fyrirsvarsmaður stefnda, gaf skýrslu fyrir dóminum.

III.

1. Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína um staðfestingu á riftun á því að skilyrði 1. mgr. 51. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 sé uppfyllt, enda sé greiðsludráttur af hálfu kaupanda orðinn mjög verulegur. Í 2. mgr. 51. gr. laganna komi jafnframt fram að seljandi geti rift kaupsamningi þegar kaupandi efni ekki aðrar skyldur en greiðslu kaupverðsins og vanefndin teljist veruleg. Í þessu tilfelli hafi jafnframt orðið veruleg vanefnd á greiðslu samkvæmt lögskilauppgjöri frá 18. apríl 2017. Þá hafi stefnandi, í bréfi sínu þann 6. mars 2018, veitt stefnda viðbótarfrest til þess að ganga frá greiðslu án þess að greiðslur bærust og því sé skilyrði 3. mgr. 51. gr. laganna jafnframt uppfyllt, þar sem kveðið er á um heimild seljanda til riftunar hafi kaupandi ekki greitt innan sanngjarns viðbótarfrests sem seljandi hefur veitt fyrir greiðslu.

Þá ítrekar stefnandi alvarlega stöðu vegna veðsetningar stefnda á fasteigninni. Stefndi hafi fengið heimild stefnanda til að veðsetja eignina fyrir 25.000.000 króna vegna láns sem hann tók hjá Landsbankanum hf., en því til viðbótar virðist stefndi hafa bent á eignina til fjárnáms vegna 25,6 milljóna króna kröfu Tollstjóra sökum vanskila á opinberum gjöldum. Þannig hafi stefndi þegar veitt veðtryggingar í eigninni langt umfram kaupverð hennar, sem þó sé enn að verulegu leyti ógreitt og í vanskilum.

Útgáfa afsals hefur ekki átt sér stað og komi 4. mgr. 51. gr. laganna því ekki í veg fyrir framgang riftunar.

2. Helstu málsástæður og lagarök stefnda

Um aðalkröfu um sýknu

Stefndi telur að vanefnd hans sé ekki veruleg að tiltölu og að með tómlæti stefnanda við að innheimta eftirstætt ógreitt kaupverð úr hendi stefnda hafi stefnandi fyrirgert rétti sínum til að grípa til þess vanefndaúrræðis að rifta kaupsamningi aðila. Hann hafi þegar greitt 80% af umsömdu kaupverði fasteignarinnar.

Stefndi vísar til þess að stefnandi hafi engan reka gert að því að innheimta eftirstætt ógreitt kaupverð fyrr en stefnda barst bréf lögmanns stefnenda, dags. 6. mars 2018. Samkvæmt reglum fasteignakauparéttar um gagnkvæmar skyldur þá hvíli athafnaskylda á aðilum kaupsamnings, kaupendum og seljendum. Vegna tómlætis stefnanda hafi stefndi ekki mátt búast við beitingu á jafn viðamiklu úrræði og riftun er.

Stefndi telur að hann hafi, í trausti þess að stefnendur myndu fylgja kröfum sínum eftir með því að krefjast réttra efnda, sbr. a-lið 1. mgr. 49. gr. laga nr. 40/2002, staðið fyrir stórfelldum endurbótum á Garðabraut 1. Stefndi hafi ekki mátt búast við að stefnendur gripu til riftunar á kaupsamningi. Í því sambandi vísar stefndi til þess að Tollstjóri hafi þann 28. júní 2017 gert aðför í réttindum stefnda, m.a. í fasteigninni Garðabraut 1. Að mati stefnda sé ljóst að virðisauki vegna endurbóta og ýmiss konar framkvæmda á hans vegum í fasteigninni nemi umtalsverðum og hærri fjárhæðum.

Stefndi telur að umfang vanefnda sé óverulegt. Telur stefndi að þrátt fyrir að aðalskylda hans felist í því að greiða kaupverðið þá verði, við mat á því hvort brot gagnvart aðalskyldu fullnægi áskilnaði um beitingu riftunar, að horfa til umfangs vanefnda að tiltölu, efnda á áhvílandi veðskuld á 1. veðrétti fasteignarinnar og tómlætis stefnenda með að krefjast réttra efnda.

Byggir stefndi á því að þar sem ekki sé hafið yfir allan vafa hvort stefnendur geti rift, sbr. framangreinda umfjöllun, séu ekki fyrir hendi skilyrði fyrir beitingu b-liðar 1. mgr. 49. gr. laganna. Þá byggir stefndi einnig á þeirri meginreglu kröfuréttar að ekki megi draga að óþörfu að lýsa yfir riftun og að við þá ákvörðun, eins og áður hefur verið vísað til, beri að sýna viðsemjanda eðlilega tillitssemi.

Um varakröfu

Stefndi vísar til réttaráhrifa riftunar og að fyrir liggi að ef fallist verður á kröfur stefnenda þá muni stefndi að óbreyttu glata verulegum verðmætum vegna virðisauka við endurbætur og ýmiss konar framkvæmdir á hans vegum í fasteigninni Garðabraut 1. Vísar stefndi til meginreglna fasteignakauparéttar um gagnkvæma trúnaðar- og tillitsskyldu milli aðila. Þá vísar stefnandi til þess að skv. 1. málslið 2. mgr. 33. gr. fkpl. sé gert ráð fyrir að riftun hafi afturvirk áhrif að því leyti að hvor aðili um sig eigi að skila aftur þeirri greiðslu sem hann hefur tekið á móti. Réttarstaða beggja aðila eigi því að vera eins og enginn samningur hafi verið gerður.

Um þrautavarakröfu

Stefndi vísar til 1. málsliðar 2. mgr. 33. gr. fkpl. sem mælir fyrir um að riftun hafi afturvirk áhrif að því leyti að hvor aðili um sig eigi að skila aftur þeirri greiðslu sem hann hafi tekið á móti. Réttarstaða aðila eigi því að vera eins og enginn samningur hafi verið gerður. Verði fallist á riftun á kaupsamningi á milli aðila fái stefnendur í hendur greiðslu, fasteignina Garðabraut 1, sem sé í dag miklu verðmætari en þegar stefnendur afhentu hana stefnda.

Stefndi telur að eigi réttarstaða aðila að vera eins og enginn samningur hafi verið gerður, þá hvíli sú skylda á stefnendum að endurgreiða kaupsamningsgreiðslur sem stefndi innti af hendi, sbr. 1. og 2. tl. A-liðar kaupsamnings, að fjárhæð samtals 9.000.000 króna, að frádregnum dráttarvöxtum eftirstæðs kaupverðs. Þá hvíli jafnframt sú skylda á stefnendum að greiða stefnda virðisauka vegna fasteignarinnar sem leiddur verður af framkvæmdum og endurbótum stefnda við fasteignina Garðabraut 1. Stefndi áskilji sér rétt til þess að láta dómkveðja matsmenn til að meta til fjár virðisauka vegna framkvæmda og endurbóta stefnda á fasteigninni Garðabraut 1. Með vísan til 3. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála áskilji stefndi sér rétt til að höfða gagnsakarmál þegar niðurstaða hins dómkvadda matsmanns liggur fyrir.

Að því er varðar lánið frá Landsbanka Íslands hf. sem hvíli á 1. veðrétti fasteignarinnar, upphaflega að höfuðstól 25.000.000 króna, þá sé það í skilum og hafi allt andvirði þess á sínum tíma runnið til stefnenda, sbr. D-lið í kaupsamningi á milli aðila. Að mati stefnda sé ekki óeðlilegt að á fasteign hvíli veðlán ef ráðstöfun þess hefur öll runnið til seljanda, slíkt sé í fullu samræmi við viðskiptahætti og venjur á fasteignamarkaði. Að mati stefnda sé eðlilegt að seljendur endurgreiði stefnda andvirði lánsins enda aflétti stefndi láninu um leið.

Að því er varðar fjárnám tollstjóra vísar stefndi til meginreglna kröfuréttar um að fjárnám verði ekki gert í öðrum réttindum en þeim sem skuldari kann að hafa eignast í viðkomandi andlagi. Ef fallist verður á kröfu stefnanda um riftun beri stefnanda að ávísa greiðslum sem tilheyra stefnda til Tollstjóra allt að því marki sem nemi réttindum stefnda í fasteigninni Garðabraut 1. Áhyggjur stefnanda af meintri yfirveðsetningu séu því að mati stefnda þarflausar með öllu. Þá tekur stefndi fram að af kröfugerð stefnenda verði hvorki ráðið hvernig riftun eigi að fara fram né með hvaða hætti skuli gengið frá uppgjöri á milli aðila. Riftunarkrafan sem slík sé því vanreifuð og kröfugerðin þar með ódómtæk.

IV.

Málsaðila greinir á um hvort greiðslufall stefnda á greiðslu hluta kaupverðs fasteignarinnar að Garðabraut 1, Akranesi, hafi heimilað stefnanda að rifta kaupum á fasteigninni. Í málinu liggur fyrir að afhending hins selda fór fram 1. maí 2017 en afsal fyrir eigninni hefur enn ekki verið gefið út.

Einkahlutafélagið Hæ ehf., nú þrotabú Hæ ehf., keypti fasteignina af stefnanda fyrir 42.500.000 krónur, sem greiða átti með 5 greiðslum. Fyrst skyldi greiða með tveimur peningagreiðslum samtals að fjárhæð 9.000.000 króna, hinni fyrri við undirritun kaupsamnings 18. apríl 2017 og hinni síðari við afhendingu eignarinnar hinn 1. maí 2017, í öðru lagi með peningagreiðslu að fjárhæð 25.000.000 króna sem stefndi fékk að láni hjá Landsbankanum hf., með veði í fasteigninni, við afhendingu eignarinnar þann 1. maí 2017, í þriðja lagi með peningagreiðslu að fjárhæð 4.000.000 króna þann 18. júlí 2017 og í fjórða lagi með peningagreiðslu að fjárhæð 4.500.000 krónur þann 18. október 2017. Stefndi greiddi fyrstu þrjár peningagreiðslurnar, eða samtals 34.000.000 króna, á réttum gjalddögum. Hann greiddi síðan ekki síðustu tvær peningagreiðslurnar, samtals að fjárhæð 8.500.000 krónur, sem honum bar að inna af hendi eftir afhendingu eignarinnar, þ.e. þann 18. júlí (4.000.000 króna) og 18. október 2017 (4.500.000 krónur).

Með bréfi, dags. 6. mars 2018, krafði stefnandi stefnda um þessar eftirstöðvar auk greiðslu samkvæmt svokölluðu lögskilauppgjöri að fjárhæð 335.386 krónur og tók fram að yrðu greiðslur ekki inntar af hendi án tafar yrði lýst yfir riftun kaupsamningsins. Engin svör bárust frá stefnda og lýsti stefnandi í kjölfarið yfir riftun með bréfi, dags. 23. apríl 2018. Síðan áttu sér stað árangurslausar viðræður á milli málsaðila um uppgjör á vanskilum allt til 19. júní 2018, þegar stefnan í máli þessu var þingfest.

Stefnandi reisir kröfur sína um riftun á 1. og 3. mgr. 51. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, enda sé greiðsludráttur stefnda verulegur.

Stefndi mótmælir því að um verulega vanefnd sé að ræða og heldur því fram að stefnandi hafi fyrirgert rétti sínum til riftunar með því að hefjast ekki handa við að innheimta eftirstöðvar kaupverðs fyrr en hinn 6. mars 2018. Auk þess hafi stefndi staðið fyrir stórfelldum endurbótum á fasteigninni sem nemi hærri fjárhæðum en krafa stefnanda.

Í 1. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram að seljandi geti rift kaupsamningi ef greiðsludráttur af hálfu kaupanda telst veruleg vanefnd. Mat á því hvort vanefnd telst veruleg er reist heildstætt á atvikum sem talin verða skipta máli í hverju tilviki. Má þar m.a. nefna hversu mikil vanefnd er og hve lengi hún hafi varað.

Samkvæmt gögnum málsins vantar 20% upp á að stefndi hafi staðið stefnanda skil á greiðslu á umsömdu verðmæti fasteignarinnar. Afhending eignarinnar fór fram 1. maí 2017 og greiddi stefndi sem fyrr segir ekki síðustu tvær lokagreiðslur sem honum bar að inna af hendi 18. júlí og 18. október 2017. Þegar stefnandi sendi stefnda formlegt innheimtubréf hinn 6. mars 2018 voru liðnir tæpir átta mánuðir frá því að greiðslufall varð hjá stefnda vegna fyrri greiðslunnar og fimm mánuðir vegna síðari greiðslunnar. Á þeim tíma höfðu fjárnám þau sem fyrr getur farið fram í eigninni eða réttindum tengdum henni. Að þessu virtu er fallist á að með því að inna ekki af hendi síðust tvær lokagreiðslur samkvæmt kaupsamningnum, samtals að fjárhæð 8.500.000 krónur, hafi stefndi vanefnt skuldbindingar sínar svo verulega að riftun varði. Ekki verður heldur fallist á það með stefnda að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti varðandi innheimtu skuldarinnar. Þá verður að telja það fordæmisreglu í íslenskum rétti að unnt sé að heimila riftun þótt sá sem kröfu geri bjóði ekki fram tiltekin skil af sinni hálfu, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar í málum nr. 242/1980 og nr. 60/1984. Réttaráhrif riftunarinnar eru þau að skyldur samningsaðila til efnda falla brott og uppgjör aðila fer fram með þeim hætti sem nánar greinir í 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002. Af framansögðu leiðir að krafa stefnanda telst dómtæk í því formi sem hún er sett fram þó að lögskiptum aðila sem varða uppgjör viðskiptanna sé ólokið. Er því fallist á kröfu stefnanda um að staðfest verði riftun á kaupsamningi um fasteignina að Garðabraut 1, Akranesi, með vísan til 1. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt því verða kröfur stefnda ekki teknar til greina.

Með vísan til þess er að framan greinir er fallist á dómkröfu stefnanda um riftun á kaupsamningi um fasteignina að Garðabraut 1, Akranesi, eins og nánar greinir í dómsorði.

Eftir úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber stefnda að greiða stefnanda 1.100.000 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf S-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Staðfest er riftun stefnanda, K.F.U.M. og K.F.U.K. Akranesi, frá 23. apríl 2018, á kaupsamningi, dags. 18. apríl 2017, um fasteignina að Garðabraut 1, Akranesi, fastanr. 210-0719.

Stefndi, þrotabú Hæ ehf., greiði stefnanda 1.100.000 krónur í málskostnað.

R-kvk-nf S-kvk-nf