E-1735/2012

Mál þetta, sem dómtekið var 16. nóvember sl., var höfðað með stefnu birtri16. maí sl., af húsfélaginu Barónsstíg 55, Reykjavík, á hendur B-kvk-þgf B-kvk-þgf, Barónsstíg 55, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 139.680 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 5.820 krónum frá 1. mars 2010 til 1. apríl sama ár, af 11.640 krónum frá þeim degi til 1. maí sama ár, af 17.460 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, af 23.280 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama ár, af 29.100 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, af 34.920 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, af 40.740 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, af 46.560 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, af 52.380 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2011, af 58.200 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, af 64.020 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár, af 69.840 krónum frá þeim degi til 1. apríl sama ár, af 75.660 krónum frá þeim degi til 1. maí sama ár, af 81.480 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, af 87.300 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama ár, af 93.120 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, af 98.940 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, af 104.760 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, af 110.580 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, af 116.400 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, af 122.220 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2012, af 128.040 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, af 133.860 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár en af 139.680 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi staðfestingar á lögveðsrétti í íbúð stefndu með fastanúmeri 200-8717 fyrir kröfu stefnanda að fjárhæð 58.200 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 5.820 krónum frá 1. júní 2011 til 1. júlí sama ár, af 11.640 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, af 17.460 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, af 23.280 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, af 29.100 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, af 34.920 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, af 40.740 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2012, af 46.560 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, af 52.380 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár en af 58.200 krónum frá þeim degi til greiðsludags og öllum málskostnaði. Loks krefst stefnandi vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. vaxtalaga, sem leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, auk málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti.

Í greinargerð sinni krafðist stefnda þess aðallega, að málinu yrði vísað frá dómi en til vara sýknu af öllum kröfum stefnanda. Jafnframt gerir stefnda gagnkröfu í greinargerð þar sem hún krefst „löggiltrar endurskoðunar á húsfélagi Barónsstígs 55 (kt. 000000-0000) frá þeim tíma er E-kk-nf I. E-kk-nf fékk prókúruna til 19.02.2005-28.06.2012“. Þá krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins.

Með úrskurði uppkveðnum 24. september sl. var frávísunarkröfu stefndu hafnað og eru því einungis sýknukrafa stefndu, gagnkrafa hennar og málskostnaðarkrafa til úrlausnar í málinu.

I.

Stefnandi er húsfélagið að Barónsstíg 55 í Reykjavík sem starfrækt er af eigendum fasteignarinnar. Samkvæmt framlögðum eignaskiptasamningi eru fjórar íbúðir í húsinu og er stefnda eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins, eignarhluta 01-0101 með fastanúmerið 200-8717. Eignarhluti stefndu er samkvæmt eignaskiptasamningnum 29,1% húseignarinnar. Á stefndu hafa verið lögð húsgjöld sem reiknuð eru í samræmi við eignarhluta hennar.

Stefnda var kosin endurskoðandi stefnanda á aðalfundi húsfélagsins 2. október 2008. Af greinargerð stefndu má ráða að fyrir aðalfund ársins 2009 hafi hún komist að því við yfirferð yfir bókhald stefnanda að þar hafi verið pottur brotinn, m.a. varðandi notkun núverandi gjaldkera á prókúru fyrrum gjaldkera, vegna þess að verklauna og útgjalda var ekki getið í fundargerðarbók 2008 og 2009 og að hitaveita kjallaraíbúðar hefði verið sett á reikning húsfélagsins 2009 en engin fundarsamþykkt hefði fundist fyrir því.

Í málinu liggur frammi aðalfundarboð, dagsett 6. nóvember 2009, þar sem boðað er til aðalfundar 17. nóvember sama ár. Er í fundarboðinu tilgreindur fundartími, fundarstaður og dagskrá fundarins. Segir síðan að fundarboðið sé kunngert með því að hengja það upp í sameigninni og „afhent eitt eintak í hverja íbúð“.

Samkvæmt aðalfundargerð, dagsettri 17. nóvember 2009, var ársreikningur lagður fram á fundinum. Fundinum barst krafa stefnanda með símskeyti um aðkomu löggilts endurskoðanda. Ber símskeytið með sér að hafa verið sent 17. nóvember 2009 kl. 15:30. Í skýrslu B-kvk-ef Á-kvk-ef, gjaldkera húsfélagsins, hér fyrir dóminum kom fram að skeytið hefði borist inn á aðalfundinn eftir að hann var hafinn.

Í umræddu símskeyti frá stefndu segir:

„Undirrituð fer fram á frestun aðalfundar og hann verði ekki haldinn fyrr en löggiltur endurskoðandi hafi farið yfir bókhaldið. Sú krafa hefur ítrekað komið fram frá eiganda 1 hæðar (73. gr. lög um fjöleignarhús) Sú krafa er hér með ítrekuð að endurskoðunin taki yfir þann tíma sem E-kk-nf I. E-kk-nf er prókúruhafi til dagsins í dag 17.11.2009.

2. gr.

Það fórst fyrir að láta mig vita um boðun aðalfundar og því gafst undirritaðri ekki kostur á að koma með fundarefni á fundinn og er það hér með gert fyrir næsta aðalfund, eða fund.

Í fyrsta lagi:

Mat á gluggum fyrstu hæðar og endurgreiðsla vegna þess kostnaðar 37.381.-

Í öðru lagi:

Endurnýjun á gluggum og hvernig á að fjármagna og greiða fyrir það.

Í þriðja lagi:

Leitað verði minnst tveggja tilboða í endurnýjun á rafmagni í sameign og strax í framhaldi á því að leitað verði tilboða í loftræstikerfi í íbúð á fyrstu og annarri hæð.

Í fjórða lagi:

Sem kosin „endurskoðandi“ hafna ég reikningum og bókhaldi á Barónsstíg 55 (72. gr. lög um fjöleignarhús)“

Ekki var orðið við kröfu stefndu um frestun aðalfundar og er bókað í fundargerð að engar athugasemdir hafi verið gerðar við ársreikninginn á fundinum. Hins vegar var formlegri afgreiðslu hans frestað vegna athugasemdanna. Af fundargerð má ráða að kosinn hafi verið endurskoðandi húsfélagsins. Þá var samþykkt samhljóða að hækka gjöld í hússjóð um 25%. Af gögnum málsins má ráða að stefnda hætti að greiða hússjóðsgjöld 1. mars 2010 og er það í raun óumdeilt. Var reynt að innheimta kröfu stefnanda hjá stefndu en án árangurs.

Í málinu liggur frammi yfirlýsing H-kvk-ef Ý-kvk-ef Ó-kvk-ef, löggilts endurskoðanda, þar sem fram kemur að hún hafi yfirfarið útgjöld stefnanda árin 2008 til 2010 og stillt upp ársreikningum fyrir þessi ár, auk þess sem hún hafi yfirfarið helstu útgjöld húsfélagsins árin 2006 og 2007. Síðan segir að ekki verði annað séð en að útgjöldin séu í samræmi við móttekna reikninga og undirritaðan samning við verktaka, dagsettan 26. ágúst 2005.

II.

Stefnandi byggir málsókn sína á því að stefnda skuldi umkrafin mánaðarleg gjöld sem henni beri, sem eiganda íbúðar í húsinu, að greiða í hússjóð. Um sé að ræða ógreidd gjöld fyrir tímabilið frá mars 2010 til og með mars 2012 eins og framlögð gögn beri með sér. Samtala gjaldanna nemi stefnufjárhæð 139.680 krónum og þá geri stefnandi kröfu um að stefnda greiði að auki dráttarvexti og kostnað.

Stefnandi vísar til ákvæða laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, til stuðnings kröfu sinni um að staðfestur verði lögveðsréttur í eigninni Barónsstígur 55, Reykjavík, með fastanúmeri 200-8717, sem sé þinglýst eign stefndu, fyrir kröfu stefnanda að fjárhæð 58.200 krónur, auk dráttarvaxta og kostnaðar.

Stefnandi sundurliðar kröfu sína með eftirfarandi hætti:

Nr. Útgáfudagur Gjalddagi Fjárhæð

1. 01.03.2010 01.03.2010 5.820,00

2. 01.04.2010 01.04.2010 5.820,00

3. 01.05.2010 01.05.2010 5.820,00

4. 01.06.2010 01.06.2010 5.820,00

5. 01.07.2010 01.07.2010 5.820,00

6. 01.08.2010 01.08.2010 5.820,00

7. 01.10.2010 01.10.2010 5.820,00

8. 01.11.2010 01.11.2010 5.820,00

9. 01.12.2010 01.12.2010 5.820,00

10. 01.01.2011 01.01.2011 5.820,00

11. 01.02.2011 01.02.2011 5.820,00

12. 01.03.2011 01.03.2011 5.820,00

13. 01.04.2011 01.04.2011 5.820,00

14. 01.05.2011 01.05.2011 5.820,00

15. 01.06.2011 01.06.2011 5.820,00

16. 01.07.2011 01.07.2011 5.820,00

17. 01.08.2011 01.08.2011 5.820,00

18. 01.09.2011 01.09.2011 5.820,00

19. 01.10.2011 01.10.2011 5.820,00

20. 01.11.2011 01.11.2011 5.820,00

21. 01.12.2011 01.12.2011 5.820,00

22. 01.01.2012 01.01.2012 5.820,00

23. 01.02.2012 01.02.2012 5.820,00

24. 01.03.2012 01.03.2012 5.820,00

Samtals 139.680,00

Umstefnd skuld hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé stefnanda því nauðsynlegt að höfða mál þetta til greiðslu hennar.

Um lagarök fyrir kröfu sinni um dráttarvexti vísar stefnandi til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Málskostnaðarkröfu sína reisir stefnandi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, og kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988. Stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu. Um varnarþing vísar stefnandi til 32. gr. laga nr. 91/1991. Þá vísar stefnandi til meginreglna kröfuréttar og samningaréttar, auk laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, einkum 48. gr. laganna.

III.

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að henni hafi verið rétt að hætta að greiða álögð hússjóðsgjöld eins og hún gerði, þar sem allar ákvarðanir um fjármál, sem teknar voru á aðalfundinum 17. nóvember 2009, hafi verið ólöglegar. Í fundarboði hafi ekki verið minnst á hækkun á hússjóðsgjaldi en stefnda, sem þá hafi verið endurskoðandi húsfélagsins, hefði ekki talið þörf á hækkun gjaldsins. Þá hafi ekki farið fram sú skoðun löggilts endurskoðanda á bókhaldi stefnanda sem stefnda hafði óskað eftir og stefnanda hafi verið skylt að verða við. Jafnframt hafi ekki verið boðaður annar aðalfundur, heldur húsfundur, en ekki hafi í fundarboði til þess fundar verið minnst á kröfur stefndu sem settar voru fram í fyrrgreindu símskeyti.

Stefnda vísaði til þess við munnlegan málflutning við aðalmeðferð málsins að það væri sanngirnismál að hún ætti ekki að greiða hússjóðsgjöld þau, sem hún væri krafin um í máli þessu, þar sem henni hefði aldrei verið endurgreiddur útlagður kostnaður hennar vegna viðgerða á gluggum á íbúð sinni svo sem hún ætti þó rétt á.

IV.

Stefnandi er húsfélag sem starfrækt er af eigendum fasteignarinnar Barónsstíg 55 í Reykjavík. Í húsinu eru fjórar íbúðir og er stefnda eigandi 1. hæðar húseignarinnar en eignarhluti er samkvæmt eignaskiptasamningi 29,1% alls hússins, eins og áður er rakið.

Stefnandi krefst í máli þessu greiðslu úr hendi stefndu vegna vangreiddra hússjóðsgjalda fyrir tímabilið 1. mars 2010 til 1. mars 2012. Óumdeilt er að stefnda hefur ekki greitt umkrafin gjöld.

Samkvæmt 2. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, skal aðalfundur ákveða gjöld í hússjóð fyrir næsta ár og skal greiða þau mánaðarlega 1. dag hvers mánaðar, nema húsfundur eða stjórn ákveði annað.

Til aðalfundar 2009 var boðað með skriflegu fundarboði, dagsettu 6. nóvember sama ár, og er þar tilgreint að aðalfundur fari fram á Barónsstíg 55, 3. hæð, þriðjudaginn 17. nóvember 2009 kl. 8. Þá er tiltekin dagskrá fundarins. Er þar getið tillögu að kosningu aðalfundar um rafmagn í stigagangi og þess getið að tilboð sé komið frá rafvirkja. Loks segir að fundarboðið sé kunngert með því að það sé hengt upp í sameigninni og afhent eitt eintak í hverja íbúð. Að þessu virtu verður að telja ljóst að til aðalfundarins hafi verið boðað með lögmætum hætti í samræmi við ákvæði 59. gr. fjöleignarhúsalaga og er ekkert fram komið í málinu sem hnekkir þeirri niðurstöðu.

Samkvæmt fundargerð aðalfundarins 17. nóvember 2009 voru þrír íbúðareigendur mættir til fundarins. Er skráð í fundargerðina að ákveðið hafi verið að hækka gjöld í hússjóð um 25% og að það hafi verið samþykkt með öllum atkvæðum. Samkvæmt 61. gr. fjöleignarhúsalaga skal ákvarða hússjóðsgjöld á aðalfundi húsfélaga. Verður því ekki fallist á það með stefndu að það hefði þurft að taka sérstaklega fram í fundarboði að á aðalfundinum yrði rætt um hússjóðsgjald og að tekin yrði ákvörðun um fjárhæð þess. Að öllu framangreindu virtu og með vísan til þess, sem áður er rakið um að boðað hafi verið til aðalfundarins með lögmætum hætti, er ljóst að við ákvarðanatöku um umþrætt hússjóðsgjöld á aðalfundinum var gætt reglna sem gilda um samþykki eigenda samkvæmt 41. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. 1. mgr. 42. gr. sömu laga.

Þau sjónarmið, sem stefnda teflir fram í greinargerð sinni sýknukröfu sinni til stuðnings og sem hún gerði kröfu um í framlögðu skeyti til stjórnar stefnanda vegna aðalfundarins 2009, verða ekki talin leiða til þess að réttilega samþykkt hússjóðsgjöld verði ekki lögð á eigendur fjöleignarhúsa. Fá þau sjónarmið stefndu enda enga stoð í ákvæðum fjöleignarhúsalaganna.

Við aðalmeðferð málsins reifaði stefnda sjónarmið um að ekki væri hægt að krefja hana um greiðslu hússjóðsgjalda þar sem stefnandi hefði ekki endurgreitt henni þá fjárhæð, sem hún hefði lagt út fyrir vegna viðgerða á gluggum íbúðar sinnar, svo sem rétt væri. Stefnandi mótmælti þessu sem of seint fram kominni gagnkröfu til skuldajafnaðar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 er varnaraðila rétt að hafa uppi kröfu til skuldajafnaðar í máli án þess að gagnstefna ef skilyrði fyrir skuldajöfnuði eru fyrir hendi. Skal gagnkrafan þá höfð uppi í greinargerð en sjálfstæður dómur getur ekki gengið um hana. Í 3. mgr. greinarinnar segir að hafa megi uppi gagnkröfu eftir þann tíma sem segir í 1. og 2. mgr. ef það er gert fyrir aðalmeðferð máls og það verður ekki metið varnaraðila til vanrækslu að hafa ekki gert gagnkröfu sína í tæka tíð. Af gögnum málsins verður ráðið að reikningar vegna gluggaviðgerðanna eru frá því á fyrri hluta árs 2010. Að þessu virtu verður fallist á það með stefnanda að framangreind gagnkrafa stefndu sé of seint fram komin og verður henni því hafnað.

Í greinargerð gerir stefnda gagnkröfu um löggilta endurskoðun á stefnanda frá þeim tíma sem E-kk-nf I. E-kk-nf fékk prókúru á nánar tilgreindu tímabili. Eins og hér að framan er rakið, segir í áðurgreindri 28. gr. laga nr. 91/1991 að varnaraðila sé rétt að hafa uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar í máli, án þess að gagnstefna, ef skilyrði fyrir skuldajöfnuði eru fyrir hendi. Ekki verður séð að gagnkrafa stefndu í máli þessu sé að neinu leyti tæk til skuldajafnaðar gagnvart dómkröfu stefnanda um greiðslu tiltekinnar fjárhæðar vegna vangreiddra hússjóðsgjalda, enda eru kröfurnar eðlisólíkar. Verða kröfur aðila ekki taldar hæfar til að mætast og er gagnkröfu stefndu því hafnað.

Að öllu framangreindu virtu verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda umstefnda skuld með dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði.

Með vísan til ákvæða 48. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, er tekin til greina krafa stefnanda um staðfestingu lögveðsréttar fyrir kröfunni ásamt vöxtum og kostnaði í íbúð stefndu með fastanúmeri 200-8717 í húsinu nr. 55 við Barónsstíg í Reykjavík.

Eftir niðurstöðu málsins verður stefndu gert að greiða stefnanda málskostnað. Þegar litið er til umfangs málsins í heild þykir málskostnaðurinn hæfilega ákveðinn 290.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð

Stefnda, B-kvk-nf B-kvk-nf, greiði stefnanda, húsfélaginu Barónsstíg 55, 139.680 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 5.820 krónum frá 1. mars 2010 til 1. apríl sama ár, af 11.640 krónum frá þeim degi til 1. maí sama ár, af 17.460 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, af 23.280 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama ár, af 29.100 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, af 34.920 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, af 40.740 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, af 46.560 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, af 52.380 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2011, af 58.200 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, af 64.020 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár, af 69.840 krónum frá þeim degi til 1. apríl sama ár, af 75.660 krónum frá þeim degi til 1. maí sama ár, af 81.480 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, af 87.300 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama ár, af 93.120 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, af 98.940 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, af 104.760 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, af 110.580 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, af 116.400 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, af 122.220 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2012, af 128.040 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, af 133.860 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár en af 139.680 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Staðfestur er lögveðsréttar í íbúð stefndu með fastanúmeri 200-8717 fyrir kröfu stefnanda að fjárhæð 58.200 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 5.820 krónum frá 1. júní 2011 til 1. júlí sama ár, af 11.640 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, af 17.460 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, af 23.280 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, af 29.100 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, af 34.920 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, af 40.740 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2012, af 46.560 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, af 52.380 krónum frá þeim degi til 1. mars sama ár en af 58.200 krónum frá þeim degi til greiðsludags og öllum málskostnaði.

Stefnda greiði stefnanda 290.000 krónur í málskostnað, að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf E-kvk-nf