E-6643/2007

Mál þetta, sem dómtekið var 24. júní sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Í-kk-þgf G-kk-þgf J-kk-þgf, Fjarðarbakka 8, Seyðisfirði, gegn G-kk-þgf E-kk-þgf, Gnoðarvogi 14, Reykjavík, með stefnu birtri 4. október 2007.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 830.000 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 24. apríl 2007 til greiðsludags og málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar.

Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Málsatvik

Með kaupsamningi, dags. 30. mars 2007, keypti stefndi af stefnanda þriggja herbergja íbúð að Gnoðarvogi 14, Reykjavík, merkta 01-01-01. Kaupverð var 16.700.000 kr. og skyldu 15.870.000 kr. greiðast við kaupsamning og 830.000 kr. við afsal. Eignin var afhent 30. mars 2007. Fasteignasalan REMAX BÆR sá um söluna. Stefndi hélt eftir lokagreiðslu kaupverðsins, 830.000 kr., til tryggingar kröfu sinni vegna meintra galla á eigninni. Sú fjárhæð er varðveitt á fjárvörslureikningi fasteignasölunnar.

Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, sem þinglýst var 24. apríl 2001, kemur fram að eignarhlutfall umræddrar íbúðar er 4,48% í fjöleignarhúsinu Gnoðarvogi 14-16-18 í Reykjavík.

Í söluyfirliti eignarinnar kemur fram að fara þurfi í múrviðgerð og málningarvinnu á vesturhlið hússins en engin húsfélagssamþykkt liggi fyrir um hvenær það skuli gert.

Við kaupin á eigninni voru stefnda veittar þær upplýsingar að kostnaður við umræddar framkvæmdir á vesturhlið hússins, sem greint er frá í söluyfirlitinu, hefðu á árinu 2005 verið metnar á 350.000 kr. Ekki lægi fyrir hvenær farið yrði í framkvæmdir en reikna mætti með kostnaði að fjárhæð 400.000 kr. til 500.000. kr. Á grundvelli þessara upplýsinga keypti stefndi eignina.

Sama dag og stefndi fékk íbúðina afhenta þá sá hann fundarboð sem hékk uppi í sameigninni um aðalfund sem haldinn hafði verið daginn fyrir afhendingu eignarinnar, þ.e. 29. mars 2007. Á dagskrá fundarins var undir e-lið „Viðgerðir á vesturhlið hússins.“ Á fundarboðið var búið að handskrifa að framhaldsaðalfundur yrði haldinn 3. apríl 2007 þar sem nánar ætti ræða um e-liðinn, þ.e. fyrirhugaðar viðgerðir á vesturhlið hússins.

Stefndi mætti á umræddan húsfund 3. apríl 2007. Á fundinum fékk hann upplýsingar um að Línuhönnun hefði gert ástandsskýrslu í mars 2005 og samkvæmt henni væri kostnaður við framkvæmdirnar samtals 37.090.500 kr. Í skýrslunni er auk þess bent á að gera megi ráð fyrir 10-15% óvissu vegna umfangs og markaðsaðstæðna við útboð. Þá innifeli kostnaðaráætlunin ekki í sér kostnað vegna hönnunar og útboðs eða umsjónar og eftirlits. Hlutdeild umræddrar íbúðar í kostnaðinum var því á árinu 2005 að fjárhæð 1.661.654 kr. fyrir utan undirbúning og eftirlit. Á fundinum fékk stefndi afhent yfirlit um heildarkostnað á verðlagi 1. apríl 2007 og samkvæmt þeim upplýsingum væri kostnaðurinn orðinn 2.011.680 kr. fyrir utan undirbúning og eftirlit en Línuhönnun hafði gert tilboð í það 23. október 2006 að fjárhæð 1.844.000 kr. Í kjölfarið fékk stefndi ástandsskýrsluna afhenta.

Hafði stefndi strax samband við fasteignasöluna vegna málsins og tilkynnti að hann teldi að stefnandi hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína við kaupin, honum hefði hvorki verið tilkynnt um ástandsskýrsluna né rétt umfang framkvæmdanna og kostnað vegna þeirra sem legið höfðu fyrir á árinu 2005. Hefði hann aldrei keypt íbúðina ef hann hefði verið upplýstur um að kostnaður fyrir hans eignarhluta hefði verið metinn á árinu 2005 tæpar 2.000.000 kr. en ekki 350.000 kr. eins og hann hefði verið upplýstur um við kaupin.

Í kjölfarið ritaði Á-kvk-nf F-kvk-nf, lögg. fasteignasali, stefnanda bréf. Í bréfinu kemur m.a. fram að kaupandi hafi fyrst eftir afhendingu eignarinnar fengið upplýsingar um ástandsskýrsluna sem Línuhönnun gerði í mars 2005 þar sem fram kemur að kostnaður við viðgerðir sé áætlaður 37.090.500 kr. og sé kostnaður umræddrar íbúðar miðað við verðlag 1. apríl 2007 að fjárhæð 2.011.680 kr. Fram kemur í bréfinu að sölumaður eignarinnar, K-kvk-nf G-kvk-nf, hafi fengið þær upplýsingar frá stefnanda að ástandsskýrsla hafi verið gerð á árinu 2005 og kostnaður hinnar seldu íbúðar myndi vera 300-400 þúsund krónur og hafi hún upplýst stefnda um þetta og tekið fram að kostnaður íbúðarinnar gæti verið 500.000 kr. en ekki væri vitað hvenær farið yrði í framkvæmdir.

Með bréfi, dags. 4. maí 2007, svaraði stefnandi bréfi fasteignasalans og tekur þar m.a. fram að honum hafi verið kunnugt um umrædda ástandsskýrslu en ekkert hefði orðið úr framkvæmdum á árinu 2005. Hafi formaður á nr. 16 haft samband við hann í október 2006 og sagt að hann hafi ætlað að láta Línuhönnun magntaka vesturhliðina en stefnandi hafi sagt honum að það væri óþarfi að láta þá gera það aftur.

Sé þetta jafnframt staðfest í bréfi lögmanns stefnanda, dags. 29. júní 2007, að á árinu 2005 hafi verið unnin ástandsskýrsla fyrir húsið og ákveðið hafi verið að leita tilboða í verkið. Ekkert hafi orðið úr framkvæmdum. Í október 2006 hafi formaður húsfélagsins viljað láta magntaka húsið og var honum bent á að það hefði áður verið gert. Einnig hafi honum verið bent á að ef ráðast ætti í umræddar framkvæmdir ættu tilboðsgögn að vera tilbúin eigi síðar en í febrúar árið 2006 en fundur hafi ekki verið haldinn fyrr en í mars 2007. Í bréfinu kemur jafnframt fram að stefnandi hafi upplýst sölumann eignarinnar, K-kvk-þf G-kvk-þf, um að áætlaður kostnaður við viðgerðirnar árið 2005 hafi verið 300.000 kr. og þess vegna væri ekki óeðlilegt að áætla að kostnaðurinn væri nú á bilinu 400.000-500.000 kr.

Þar sem engar sáttir náðust í málinu leitaði stefndi til Húseigendafélagsins og með bréfi þess, dags. 1. ágúst 2007, kemur fram að stefndi hafi verið upplýstur um það við kaupin að kostnaður við viðgerðirnar hafi verið áætlaður 350.000 kr. á árinu 2005. Stefnda hafi ekki verið afhent skýrsla Línuhönnunar. Með vísan til þess að þær upplýsingar sem stefndi fékk við kaupin hafi ekki samræmst ástandsskýrslu Línuhönnunar og kostnaðaráætlun sem kemur fram í þeirri skýrslu, var farið fram á að eftirstöðvar kaupverðs yrðu felldar niður.

Í bréfi Þ-kvk-ef E-kvk-ef, lögg. fasteignasala, dags. 29. ágúst 2007, kemur m.a. fram að þar sem ekkert komi fram í yfirlýsingu húsfélagsins um að úttekt hafi farið fram á vegum þess hafi ekki verið kallað eftir slíkri skýrslu.

Á húsfundi sem haldinn var í húsfélaginu Gnoðarvogi 14-18 hinn 15. maí 2007 var ákveðið að fara í framkvæmdir á grundvelli umræddrar skýrslu og kostnaðaráætlunar, uppfærðrar miðað við verðlag 10. apríl 2007, en samkvæmt henni sé framkvæmdakostnaðurinn, miðað við áætlunina frá mars 2005, 46.090.000 kr. auk þess sem gera megi ráð fyrir að viðgerðarþörf á húsinu hefði aukist um 2-10% á tímabilinu. Þá var samþykkt tilboð í umsjón og eftirlit að fjárhæð 1.844.000 kr. Miðað við þessar fjárhæðir nemur heildarkostnaður við verkið 47.914.000 kr. og er hlutdeild umræddrar íbúðar í þeim kostnaði 2.147.443 kr.

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir á því að með kaupsamningi, dags. 30. mars 2007, hafi stefndi keypt þriggja herbergja íbúð af stefnanda í fasteigninni Gnoðarvogi 14, Reykjavík. Umsamið kaupverð var 16.700.000 kr. sem skyldi greiðast í þremur greiðslum, þar af 15.870.000 kr. við undirritun kaupsamnings. Eftirstöðvar kaupverðsins, 830.000 kr., skyldu greiðast við útgáfu afsals þann 24. apríl 2007.

Stefndi greiddi tvær greiðslur við undirritun kaupsamnings en lokagreiðsla að fjárhæð 830.000 kr. hafi ekki verið greidd. Innheimtuaðgerðir af hálfu stefnanda hafi ekki borið árangur og sé honum því nauðsynlegt að höfða mál þetta.

Stefnandi byggir kröfu sína á meginreglum fasteignakauparéttar og lögum um fasteignakaup nr. 40/2002.

Enn fremur sé vísað til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga og meginreglu samningaréttarins um að samninga skuli halda.

Kröfu um dráttarvexti styður stefnandi við reglur III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 með síðari breytingum.

Krafan um málskostnað er studd við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Einnig er krafist virðisaukaskatts á málskostnað þar sem stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur aðili og sé því nauðsynlegt að fá dæmdan virðisaukaskatt úr hendi stefnda.

Varðandi varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður stefnda

Aðalkrafa

Aðalkrafan um sýknu í málinu er byggð á því að stefndi krefst þess að á móti stefnukröfunni verði skuldajafnað kröfu stefnda um afslátt og/eða skaðabætur af kaupverði hinnar seldu eignar vegna framangreindra galla á eigninni. Byggir krafan á heimild í 1. mgr. 28. gr. eml. nr. 91/1991. Telur stefndi að gallar á eigninni séu umfram mögulega kröfu stefnanda til lokagreiðslu. Hafi stefndi því greitt kaupverð eignarinnar að fullu.

Af hálfu stefnda er sýknukrafan á því byggð að íbúðin sé haldin göllum sem stefnandi beri ábyrgð á. Því til sönnunar er vísað til ástandsskýrslu Línuhönnunar frá því í mars 2005. Á seljanda hvíli upplýsingaskylda og á grundvelli hennar hafi stefnanda borið að veita stefnda fullnægjandi og réttar upplýsingar um eignina. Á þessu hafi verið verulegur misbrestur og hafi stefnandi ekki gætt upplýsingaskyldu sinnar lögum samkvæmt. Hafi stefnanda borið skylda til að upplýsa stefnda um galla á eigninni en vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar leiði til skaðabótaskyldu hans gagnvart stefnda. Upplýsingar um kostnað framkvæmdanna hafi beinlíns verið rangar og teljist eignin því gölluð. Þá rýri umræddir gallar verðmæti eignarinnar svo nokkru varði en kostnaður við framkvæmdir sé a.m.k. 10% af kaupverði íbúðarinnar. Hafi stefnandi sýnt af sér saknæma háttsemi enda hafi hann vitað að umfang framkvæmdanna og að kostnaður vegna þeirra væri hærri en hann hafi upplýst stefnda um. Stefnandi hafi hvorki látið stefnda í té réttar upplýsingar um umfang og kostnað framkvæmdanna né gögn sem fyrir lágu um þær. Þvert á móti hafi stefnandi skýrt stefnda frá því að kostnaðurinn væri margfalt lægri en fyrir lá. Því til sönnunar og stuðnings sé vísað til ástandsskýrslu Línuhönnunar í mars 2005 sem stefndi byggi sýknukröfu sína á. Þessar upplýsingar um tilvist ástandsskýrslunnar og efni hennar, sem stefnda var ekki kunnugt um við kaupin, hafi komið honum í opna skjöldu. Við kaupsamning hafi legið fyrir yfirlýsing húsfélagsins að Gnoðarvogi 14-18, þar komi ekkert fram um umræddar framkvæmdir. Hafi stefndi átt rétt á að fá þessar upplýsingar áður en hann keypti eignina enda liggi ljóst fyrir að ef upplýsingarnar hefðu legið fyrir hefði stefndi aldrei keypt umrædda eign og hefðu upplýsingarnar því skipt sköpum. Ljóst sé að stefnanda hafi verið kunnugt um skýrsluna við sölu íbúðarinnar. Sé á því byggt að fasteignin sé gölluð í skilningi 18., 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup og beri stefnandi ábyrgð á því.

Sé á því byggt að stefndi eigi rétt til skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi stefnanda sem nemi a.m.k. fjárhæð dómkröfu, sbr. 37. gr., 41. gr. og 43. gr. fasteignakaupalaga. Mátti stefnda gera ráð fyrir því að upplýsingar um framkvæmdir á sameign hússins, bæði að umfangi og kostnaði væru réttar, og allar upplýsingar um framkvæmdirnar, þ.á m. ástandsskýrsla sem gerð hafi verið í mars 2005, væru lagðar fram. Hefði stefndi aldrei keypt eignina ef hann hefði verið upplýstur um að kostnaður umræddrar íbúðar vegna framkvæmdanna hefði á árinu 2005 verið áætlaður 1.661.654 kr. (fyrir utan kostnað við undirbúning og eftirlit) en ekki 350.000 kr. eða 1.311.654 kr. hærri en stefnandi upplýsti hann um. Með vísan til þess áttu þær upplýsingar sem stefnandi hélt fram að kostnaðurinn væri kominn upp í, 500.000 kr. við kaupin, ekki við rök að styðjast. Samkvæmt uppfærðri kostnaðaráætlun 1. apríl 2007 hafi kostnaðurinn verið kominn í 2.011.680 kr. fyrir utan kostnað við undirbúning og eftirlit. Byggir stefndi á að krafa hans á hendur stefnanda nemi a.m.k. stefnufjárhæð málsins. Því til stuðnings sé vísað til skýrslu Línuhönnunar í mars 2005 og kostnaðaráætlunar og tilboða vegna framkvæmdanna sem stefndi byggir sýknukröfu sína á. Stefnanda hafi verið kunnugt um að kostnaður umræddrar íbúðar hafi verið verulega hærri en hann hafi greint stefnda frá við kaupin. Beri stefnandi ábyrgð á því að hafa ekki sagt rétt og satt frá umfangi fyrirhugaðra framkvæmda og kostnaði vegna þeirra og því beri að sýkna stefnda.

Af hálfu stefnda sé á því byggt að stefnda hafi verið heimilt að halda eftir lokagreiðslu kaupverðs vegna galla á eigninni enda eigi stefndi kröfu á hendur stefnanda um skaðabætur og/eða afslátt vegna framangreindra galla og eigi þær kröfur að koma til skuldajafnaðar á móti kröfu stefnanda.

Varakrafa

Varakröfuna í málinu um lækkun byggir stefndi á sömu sjónarmiðum og sýknukröfuna og í því tilviki að stefnda takist ekki sönnun fyrir kröfum sem nemi jafnvirði réttmætrar kröfu stefnanda. Um rökstuðning sé vísað til málsástæðna með aðalkröfu.

Kröfu stefnanda um dráttarvexti er mótmælt frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi.

Stefndi vísar til meginreglna samningaréttar og kröfuréttar, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, vaxtalaga nr. 38/2001 og laga um meðferð einkamála nr. 19/1991.

Vísað er í ákvæði laga um meðferð einkamála nr. 19/1991, sbr. 130. gr., um málskostnað. Um virðisaukaskatt á málskostnað er vísað til laga nr. 50/1988.

Niðurstaða

Ágreiningslaust er í málinu að stefndi hefur ekki greitt stefnanda eftirstöðvar kaupverðs, 830.000 kr., samkvæmt kaupsamningi aðila um íbúðina að Gnoðarvogi 14 í Reykjavík. Hefur stefndi haldið þeirri greiðslu eftir á þeim grundvelli að hann eigi gagnkröfu um afslátt og/eða skaðabætur á hendur stefnanda vegna galla á hinni seldu eign. Er sú gagnkrafa höfð uppi í málinu til skuldajafnaðar samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991.

Gagnkröfu sína í málinu byggir stefndi á því að við kaupin hafi hann fengið upplýsingar um það að áætlaður kostnaður vegna viðhaldsviðgerða á vesturhlið hússins væri 400.000 – 500.000 kr. Hins vegar hafi stefndi komist að því eftir kaupin að samkvæmt ástandsskýrslu Línuhönnunar og kostnaðaráætlunar frá því í mars 2005 væri kostnaður við framkvæmdirnar mun meiri eða samtals 37.090.500 kr. Hlutdeild umræddrar íbúðar í kostnaðinum var því á árinu 2005 að fjárhæð 1.661.654 kr. fyrir utan undirbúning og eftirlit.

Á húsfundi sem haldinn var í húsfélaginu Gnoðarvogi 14-18 hinn 15. maí 2007 var ákveðið að fara í framkvæmdir á grundvelli umræddrar skýrslu og kostnaðaráætlunar, uppfærðrar miðað við verðlag 10. apríl 2007, en samkvæmt henni sé framkvæmdakostnaðurinn, miðað við áætlunina frá mars 2005, 46.090.000 kr. auk þess sem gera megi ráð fyrir að viðgerðarþörf á húsinu hefði aukist um 2-10% á tímabilinu. Þá var samþykkt tilboð í umsjón og eftirlit að fjárhæð 1.844.000 kr. Miðað við þessar fjárhæðir nemur heildarkostnaður við verkið 47.914.000 kr. og er hlutdeild umræddrar íbúðar í þeim kostnaði 2.147.443 kr. samkvæmt gögnum máls.

Í söluyfirliti eignarinnar kemur fram að fara þurfi í múrviðgerð og málningarvinnu á vesturhlið hússins en tekið er fram að engin húsfélagssamþykkt liggi fyrir um hvenær það skuli gert.

Við kaupsamning lá fyrir yfirlýsing húsfélagsins að Gnoðavogi 14, þar sem fram kemur að engar framkvæmdir séu yfirstandandi eða væntanlegar á vegum húsfélagsins.

Fyrir dómi skýrði stefnandi frá því að hann hefði skýrt sölumanni fasteignasölunnar frá því að gerð hefði verið ástandsskýrsla um húsið og samkvæmt henni væri áætlaður kostnaður við múrviðgerðir á svölum um 300.000 kr. á íbúð. Um væri að ræða lágmarksviðgerðir til að koma í veg fyrir leka.

Fyrir dómi skýrði K-kvk-nf S. G-kvk-nf, fv. sölumaður hjá REMAXBÆ, fasteignasölu frá því að stefnandi hefði upplýst að engar framkvæmdir væru fyrirhugaðar á fasteigninni, en samkvæmt áætlun sem gerð hefði verið 2-3 árum áður hefði viðgerðarkostnaður verið áætlaður 200.000 – 300.000 kr. á íbúð, en engar framkvæmdir samþykktar. Stefnandi hefði ekki skýrt frá því að fyrir lægi ástandsskýrsla frá Línuhönnun og kostnaðaráætlun.

Fyrir dómi skýrði stefndi frá því að við skoðun sína á íbúðinni hefði hann séð að lagfæringa væri þörf og þess vegna hefði hann spurst fyrir um það á fasteignasölunni hvort framkvæmdir stæðu fyrir dyrum. Sér hefði verið tjáð af fasteignasala að engar framkvæmdir væru fyrirhugaðar, en fyrir lægi áætlaður viðgerðarkostnaður um 300.000 kr. á íbúð. Stefndi hafi talið að sá kostnaður gæti farið upp í 500.000 kr. og því gert tilboð í eignina með hliðsjón af því. Stefndi kvaðst ekkert hafa heyrt um þessa ástandsskýrslu fyrr en hann fékk hana í hendur á húsfundi eftir afhendingu íbúðarinnar. Stefndi kvaðst ekki hafa haft neina vitneskju um það að svo kostnaðarsamar framkvæmdir væru fyrirhugaðar og alls ekki getað gert sér grein fyrir því við skoðun eignarinnar fyrir kaupin.

Fyrir liggur að stefnanda var kunnugt um þá skýrslu og kostnaðaráætlun sem gerð hafði verið af hálfu Línuhönnunar árið 2005 um nauðsynlegar viðhaldsframkvæmdir á vesturhlið fasteignarinnar að Gnoðarvogi 14-18. Þá hafði hann haft hana undir höndum sem formaður húsfélagsins á Gnoðarvogi 14 og þekkti þann feril sem málið var í. Þrátt fyrir það liggur ekki fyrir að hann hafi upplýst sölumann fasteignasölunnar eða stefnda um tilvist skýrslunnar og engin gögn afhent sem fyrir lágu um umfang og kostnað vegna framkvæmdanna, sem gat skipt verulegu mál við ákvörðun stefnda um kaup íbúðarinnar. Verður því að telja að stefnandi hafi ekki gætt upplýsingaskyldu sinnar við sölu íbúðarinnar og hún teljist gölluð samkvæmt 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

Samkvæmt framansögðu verður fallist á að stefndi eigi rétt til afsláttar úr hendi stefnanda með vísan til 41. gr. laga nr. 40/2002 sem komi til skuldajafnaðar við kröfu stefnanda um greiðslu á dómkröfum hans. Skilyrði síðari málsliðar 18. gr. laganna um mörk afsláttar er því ekki til fyrirstöðu að galli teljist vera fyrir hendi þegar litið er til hlutdeildar íbúðarinnar í heildarkostnaði vegna fyrirhugaðra framkvæmda samkvæmt gögnum máls. Verður fallist á það að krafa stefnda á hendur stefnanda nemi stefnufjárhæð málsins og að stefnda hafi verið heimilt að halda eftir lokagreiðslu kaupverðsins vegna gallans. Verður því fallist á sýknukröfu stefnda í málinu.

Samkvæmt þessum úrslitum málsins verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem ákveðst 450.000 krónur með virðisaukaskatti.

E-kk-nf Ó-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, G-kk-nf E-kk-nf, skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Í-kk-ef G-kk-ef J-kk-ef, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 450.000 krónur í málskostnað.

E-kk-nf Ó-kk-nf