E-256/2008

Mál þetta, sem dómtekið var 8. þ.m., er höfðað 30. janúar 2008 af D-kk-þgf F-kk-þgf R-kk-þgf, Leirubakka 32 í Reykjavík, á hendur B & G ehf., Þverási 25 í Reykjavík.

Stefnandi gerir þá dómkröfu að stefndi verðir dæmdur til að greiða honum 15.176.175 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 94.400.000 krónum frá 12. maí 2005 til 16. ágúst sama ár, en af 39.037.000 krónum frá þeim degi til 6. febrúar 2006, en af 27.322.395 krónum frá þeim degi til 14. júní sama ár, en af 15.176.175 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans.

I.

Hinn 12. maí 2005 gerðu aðilar málsins með sér makaskiptasamning. Með honum keypti stefndi af stefnanda þrjár íbúðir í húsinu nr. 3B við Vatnsstíg í Reykjavík og var umsamið kaupverð 94.400.000 krónur. Stefnandi keypti hins vegar af stefnda tiltekna eignarhluta í húsinu nr. 14 við Miðhraun í Garðabæ og var kaupverð þeirra 74.043.400 krónur. Síðar tókst samkomulag á milli aðila um að þessi kaup stefnanda myndu ganga til baka. Málið hefur stefnandi höfðað til heimtu eftirstöðva söluverðs framangreindra þriggja íbúða. Stefndi staðhæfir á hinn bóginn að hann hafi þegar efnt að fullu samningsskuldbindingar sínar gagnvart stefnanda.

II.

Kröfu sína í málinu byggir stefnandi á því að stefndi hafi vanefnt greiðsluskuldbindingar sínar samkvæmt makaskiptakaupsamningnum frá 12. maí 2005. Samkvæmt samningnum hafi stefndi skuldbundið sig til að kaupa þrjár íbúðir í eigu stefnanda í húsinu nr 3B við Vatnsstíg í Reykjavík, nánar tiltekið íbúðir nr. 03-0202, 03-0301 og 03-0102. Kaupverðið, 94.400.000 krónur, hafi stefndi samkvæmt 1. og 3. tölulið 2.2. gr. samningsins átt að greiða á kaupsamningsdegi, annars vegar með afhendingu tiltekinna eignarhluta í fasteign sinni að Miðhrauni 14 í Garðabæ, sem að nettóandvirði hafi verið metnir á 39.043.000 krónur, og hins vegar með yfirtöku skuldar stefnanda samkvæmt tryggingabréfi, upphaflega útgefnu til Landsbanka Íslands hf., áhvílandi á hinum seldu íbúðum, að fjárhæð 55.363.600 krónur. Tryggingabréfið hafi fyrir kaupsamning verið framselt SPRON vegna kaupa stefnanda á íbúðunum við Vatnsstíg 3B, sem sparisjóðurinn hafi fjármagnað. Hafi tryggingabréfið því staðið til tryggingar skuld stefnanda við sparisjóðinn, sem stefndi hafi með kaupsamningum skuldbundið sig til að yfirtaka með nefndri fjárhæð á kaupsamningsdegi. Þinglýstur eigandi umræddra eignarhluta í fasteigninni nr. 14 við Miðhraun í Garðabæ, Ægisauður ehf., hafi áritað samning málsaðila, en á þeim tíma hefðu réttindi stefnda yfir þeirri fasteign stuðst við kaupsamning. Örfáum dögum eftir undirritun kaupsamningsins hafi það síðan orðið að samkomulagi á milli málaðila að í stað þess að stefndi afhenti stefnanda þessa eignarhluta skyldi hann greiða með peningum jafngildi nettóandvirðis þeirra, það er 39.043.000 krónur. Hafi stefndi fengið í hendur afsal fyrir þeim 25. maí 2005 og selt þá síðan að því er virðist í janúar 2006 fyrir 100.000.000 krónur til Skorradals ehf., en í samningi málsaðila hefðu þeir verið metnir á 74.043.000 krónur. Stefnandi hafi í hvívetna staðið við samningsskuldbindingar sínar, en yfirtaka stefnda á framangreindu tryggingabréfi og þar með kaupsamningsgreiðsla að því leyti hafi ekki átt sér stað fyrr en 16. ágúst 2005. Þá hafi stefndi greitt 11.714.605 krónur 6. febrúar 2006 og 12.146.220 krónur 14. júní sama ár. Vangreiddar eftirstöðvar samkvæmt kaupsamningi nemi því 15.176.175 krónum. Stefndi hafi ekki greitt þessar eftirstöðvar þrátt fyrir ítrekaðar innheimtutilraunir stefnanda og engar skýringar gefið á greiðsludrætti sínum. Hafi stefnandi þar af leiðandi ekki gefið út afsal stefnda til handa. Muni það verða gert þegar stefnukrafa ásamt vöxtum og kostnaði verður innt af hendi.

III.

Stefndi hafði í greinargerð uppi þá varakröfu að honum yrði „aðeins gert að greiða stefnanda 15.176.175 krónur í svonefndum viðskiptanetspeningum eða ígildi þeirra“. Við upphaf aðalmeðferðar féll hann frá þessari kröfu sinni.

Að því er málavexti varðar segir í greinargerð að verð íbúðinna þriggja sem stefndi festi kaup á með umræddum samningi við stefnanda hafi verið nokkuð umfram markaðsvirði þeirra á þeim tíma er samningurinn var gerður. Það hafi hins vegar ekki komið að sök þar sem eign sú er stefndi lagði fram sem greiðslu hafi samkvæmt samningnum einnig verið metin nokkuð hátt. Nettóandvirði eignarhlutanna í fasteigninni að Miðhrauni 14 í Garðabæ hafi numið 39.043.000 krónum. Skuldbindingar stefnda samkvæmt makaskiptasamningnum hefðu einvörðungu falist í yfirtöku veðskulda sem hvíldu á þeim þremur íbúðum sem hann var að kaupa og hafi hún gengið greiðlega fyrir sig. Stefnandi hafi á hinn bóginn átt að yfirtaka skuld við Sparisjóð Hafnarfjarðar að fjárhæð 35.000.000 krónur, en fyrir hafi legið yfirlýsing um að henni yrði breytt í lán til 25 ára með 7% vöxtum. Sparisjóðurinn hafi hins vegar ekki samþykkt skuldskeytingu og því hafi forsendur fyrir samningi aðila brostið, en í honum hafi verið hafður uppi fyrirvari um samþykki lánastofnana til skuldskeytingar áhvílandi lána. Þessum skuldbindingum til viðbótar hafi stefnandi átt að aflétta tryggingabréfi af umræddum þremur íbúðum að fjárhæð 21.136.400 krónur innan 8 daga frá undirritun kaupsamnings. Hafi stefndi einnig litið á þessu skyldu stefnanda sem forsendu fyrir þeim viðskiptum aðila sem þarna áttu sér stað. Í þeirri stöðu sem þarna var komin upp hefðu í raun hafist nýjar samningaviðræður. Að þeim loknum hafi ekki verið gerður nýr samningur og ekki liggi fyrir hvert kaupverð umræddra þriggja íbúða skyldi vera. Auk yfirtöku á áðurgreindri skuld við SPRON hafi stefndi greitt stefnanda 11.714.605 krónur 6. febrúar 2006 og 12.146.220 krónur 14. júní sama ár. Heildargreiðsla stefnda fyrir íbúðirnar nemi því 79.224.425 krónum, sem telja verði eðlilegt kaupverð miðað við að um sé að ræða 340 m² nánast lóðarlaust íbúðarhúsnæði sem miklar kvaðir séu á.

Sýknukröfu sína byggir stefndi á því að kaupverð íbúðanna þriggja í húsinu nr. 3B við Vatnsstíg í Reykjavík sem hann hafi keypt af stefnanda sé með vísan til þess, sem að framan er rakið, að fullu greitt.

Stefndi hafnar sérstaklega þeirri fullyrðingu stefnanda að samkomulag hafi tekist á milli aðila örfáum dögum eftir undirritun kaupsamnings að stefndi myndi greiða með peningum jafngildi nettóandvirðis þeirra eignarhluta í fasteigninni nr. 14 við Miðhraun í Garðabæ sem samningur aðila hafi í fyrstu líka tekið til. Þá fái það ekki staðist að taka mið af því verði sem fengist hafi samkvæmt þeim samningi sem tekist hafi á milli stefnda og Skorradals ehf., sem áður er getið, enda hafi sá aðili verið að festa kaup á fleiri eignarhlutum en samningur málsaðila á sínum tíma tók til. Einnig er mótmælt þeirri staðhæfingu stefnanda að hann hafi í hvívetna fullnægt sínum samningsskuldbindingum og er þar um vísað til lýsingar stefnda á málavöxtum. Er fullyrt af hálfu stefnanda að hefði stefnandi í upphafi efnt sínar samningsskyldur með yfirtöku lána sem fasteign stefnda hafi staðið að veði fyrir hefði þessi ágreiningur aðila um kaupverð íbúðanna við Vatnsstíg aldrei komið til kasta dómstóla. Loks mótmælir stefndi kröfu stefnanda um dráttarvexti.

IV.

Svo sem fram er komið komst 12. maí 2005 á samningur milli málsaðila sem meðal annars fól það í sér að stefndi keypti af stefnanda þrjár íbúðir í húsinu nr. 3B við Vatnsstíg í Reykjavík fyrir 94.400.000 krónur. Skyldi kaupverðið annars vegar innt af hendi með yfirtöku veðskulda að fjárhæð 55.363.600 krónur. Eftirstöðvarnar, 39.043.000 krónur, átti síðan að greiða með því að stefndi afsalaði til stefnanda tilgreindum eignarhlutum sínum í fasteigninni nr. 14 við Miðhraun í Garðabæ. Voru eignarhlutarnir í þessum viðskiptum aðila metnir á 74.043.000 krónur, en áhvílandi veðskuldir, sem stefnandi átti að yfirtaka, námu 35.000.000 króna. Svo sem þegar er rakið og ágreiningslaust telst var síðar horfið frá því að framangreindar eftirstöðvar yrðu greiddar með þessum hætti. Þá þykir mega leggja til grundvallar við úrlausn málsins að stefndi hafi staðið stefnanda skil á 79.223.825 krónum vegna kaupa sinna á þessum þremur íbúðum. Mismunur á kaupverði íbúðanna samkvæmt samningnum frá 12. maí 2005 og þessari greiðslu stefnda nemur 15.176.175 krónum, sem er stefnufjárhæð málsins.

Framangreindur makaskiptasamningur, en með breyttri dagsetningu undirritunar, var móttekinn til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Reykjavík 8. ágúst 2005 og innfærður í þinglýsingabók daginn eftir að því er tekur til breyttrar eignaraðildar að framangreindum þremur íbúðum. Stefndi, sem fékk skjalinu þinglýst, styður þannig tilkall sitt til íbúðanna í raun við þann samning sem upphaflega tókst á milli aðila. Hann hefur með engu móti rennt stoðum undir þá málsástæðu sína að hvað sem framangreindu líður verði það verð fyrir íbúðirnar sem þar var samið um ekki lagt til grundvallar í lögskiptum þeirra og að hann hafi með greiðslu að fjárhæð 79.223.825 krónur efnt að fullu samningsskuldbindingar sínar gagnvart stefnanda. Er þá meðal annars til þess að líta að fram telst komið að makaskiptasamningurinn og samningur stefnda og Skorradals ehf., sem áður er getið, tóku alfarið til sömu eignarhlutanna í fasteigninni að Miðhrauni 14 í Garðabæ.

Með vísan til framanritaðs er fallist á það með stefnanda að stefndi hafi skuldbundið sig til þess að greiða honum 94.400.000 krónur fyrir þær þrjár íbúðir í húsinu nr. 3B við Vatnsstíg í Reykjavík sem kaup tókust um. Inn á kaupverðið telst stefndi hafa greitt 79.223.825 krónur, það er 55.363.000 krónur 16. ágúst 2008, 11.714.605 krónur 6. febrúar 2006 og 12.146.220 krónur 14. júní 2006. Þá verður við það að miða, svo sem málið hefur verið lagt fyrir dóminn, að endanlegur samningur í framangreinda veru hafi legið fyrir 8. ágúst 2005, en það eintak makaskiptasamnings sem lagt var inn til þinglýsingar ber þá dagsetningu. Samkvæmt þessu og ákvæðum samningsins fer um dráttarvexti svo sem í dómsorði greinir.

Eftir framangreindum málsúrslitum verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri dæmir mál þetta.

D ó m s o r ð :

Stefndi, B & G ehf., greiði stefnanda, D-kk-þgf F-kk-þgf R-kk-þgf, 15.176.175 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 94.400.000 krónum frá 8. ágúst 2005 til 16. sama mánaðar, en af 39.037.000 krónum frá þeim degi til 6. febrúar 2006, en af 27.322.395 krónum frá þeim degi til 14. júní sama ár, en af 15.176.175 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf