E-803/2005

Mál þetta, sem dómtekið var 15. desember 2005 var höfðað þann 7. apríl s.á. með birtingu stefnu fyrir lögmanni stefndu og var þingfest 13. apríl s.á. Gagnsök var þingfest 11. maí 2005 og voru málin þá sameinuð.

Stefnandi er Þ-kvk-nf T-kvk-nf A-kvk-nf, Grænukinn 1, Hafnarfirði. Stefndu eru R-kk-nf J-kk-nf og Á-kvk-nf J-kvk-nf, bæði til heimilis að Holtsgötu 8, Hafnarfirði. Málið var ennfremur upphaflega höfðað gegn Hraunhamri ehf. en fellt niður á hendur fyrirtækinu þann 29. júní 2005.

Að ósk lögmanna var beðið með dómsuppsögu meðan gerður væri eignaskiptasamningur sem tryggði að gagnstefnendur gætu gefið út afsal. Var fyrirhugað að endurupptaka málið að honum fengnum og flytja að nýju. Ekki hefur samningur þessi litið dagsins ljós. Var málið því endurupptekið vegna þess dráttar sem hefur orðið á dómsuppkvaðningunni af þessum sökum og flutt að nýju með hefðbundnum hætti og dómtekið að nýju. Var að því loku kveðinn upp svofelldur dómur.

I.

a. Aðalsök

Stefnandi krefst þess að stefndu verði in solidum gert að greiða stefnanda 122.000 krónur auk vanskilavaxta p.a., skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 24.3.2005 til greiðsludags.

Til viðbótar er þess krafist að stefndu R-kk-þgf J-kk-þgf og Á-kvk-þgf J-kvk-þgf verði in solidum gert að greiða stefnanda kr. 817.795 auk vanskilavaxta p.a., skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 24.3.2005 til greiðsludags.

Þess er krafist að stefnanda verði heimilað ex tunc að skuldajafna kröfum sínum á hendur stefndu R-kk-þgf og Á-kvk-þgf á móti eftirstöðvum kaupverðs kr. 511.551.

Þess er krafist að gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði og málskostnaður að skaðlausu úr hendi stefndu in solidum eins og mál þetta væri ekki gjafsóknarmál.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda í málinu og að hafnað verði skuldajafnaðarkröfu stefnanda. Til vara er þess krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

Stefndu krefjast málskostnaðar í aðal- og varakröfur, auk virðisaukaskatts.

b. Gagnsök

Í gagnsök eru þær kröfur gerðar af hálfu gagnstefnenda að gagnstefnda verði dæmd til að greiða gagnstefnendum 511.551 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 5. apríl 2004 til greiðsludags. Krafist er málskostnaðar, auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Gagnstefnda gerir þá kröfu að hún verði sýknuð af kröfu gagnstefnenda og að henni verði dæmdur málskostnaður úr hendi gagnstefnanda.

II.

Þann 25. nóvember 1941 var G-kk-þgf E. J-kk-þgf leigð á erfðafestu lóðin við Nönnustíg 12, Hafnarfirði. Sú fasteign sem mál þetta snýst um er byggð á umræddri lóð en um er að ræða steypt einbýlishús byggt á árinu 1944 samkvæmt upplýsingum úr fasteignamati ríkisins. Fasteignasali skoðaði eignina þann 23. september 2003 og var söluyfirlit undirritað af stefnda R-kk-þgf. Með kaupsamningi þann 10. nóvember 2003 keypti stefnandi af stefndu fasteignina Nönnustíg 12, en kaupverðið var 10.800.000 krónur.

Þann 30. júní 2004 óskaði stefnandi eftir mati á íbúð sinni að Nönnustíg 12, Hafnarfirði. Þann 13. júlí og 10. nóvember 2004 var H-kk-nf S. G-kk-nf byggingarverkfræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur til að framkvæma umbeðið mat samkvæmt matsbeiðninni og viðbótarmatsbeiðni.

III.

Stefnandi lýsir málavöxtum helst svo að í söluyfirliti hafi m.a. komið fram að um væri að ræða skemmtilega miðhæð í þríbýli, en þeirrar staðreyndar hafi þó ekki verið getið að eignin væri óeinangruð að utan með þeim afleiðingum sem síðar verða raktar af jálfu stefnanda. Í söluyfirlitinu hafi þess í stað komið fram að engir gallar væru á eigninni sem starfsmönnum Hraunhamars væri kunnugt um. Í október 2003 hafi verið samþykkt kauptilboð í umrædda eign milli stefnanda og stefndu. Stefnandi hafi verið óvön fasteignaviðskiptum og treyst á fasteignasalann, sem og upplýsingaskyldu seljenda. Stefnandi hafi fengið þær upplýsingar um eignina að sólpallur fylgdi henni, en ennfremur verið tjáð svo af seljendum. Við endanlega gerð kaupsamnings hafi stefnandi tekið eftir því að ekki var minnst á sólpallinn og hafi spurt hverju því sætti. Hafi seljendur þá staðfest að sólpallurinn fylgdi eigninni og hafi þá að kröfu stefnanda verið sett inn ákvæði í kaupsamninginn þess efnis. Síðar hafi komið í ljós að sólpallurinn var í sameign hússins.

Afhendingardagur fasteignarinnar hafi verið 29. nóvember 2003 en í stað þess að þrífa íbúðina hafi stefndu málað eina umferð yfir stofuna, að eigin sögn til þess að gera vel við stefnanda. Síðar hafi stefnanda boðið í grun að ástæðan væri önnur, þ.e. vegna þess að svo miklar útfellingar hafi tekið að myndast bak við skápa og myndir að vandamálið hefði átt að blasa við á afhendingardegi.

Fljótlega eftir að kaupandi hafi farið að búa í húsinu hafi hún orðið vör við raka- og fúkkalykt í íbúðinni, ásamt útfellingum á veggjum og loftum þar sem loft og útveggur mætast. Hafi hún í framhaldi þessa haft samband við fasteignasalann sem haft hafði milligöngu um sölu eignarinnar, þar sem hún hafi talið að um væri að ræða leyndan galla sem seljandi bæri ábyrgð á. Ennfremur hafi stefnandi haft samband við fagmenn sem bent hafi á að rétt væti að hita- og rakamæla íbúðina, ásamt því að ljósmyndir yrðu teknar til sönnunar. Hafi hita- og rakamælingar verið gerðar á hitastigi íbúðarinnar þann 11. febrúar, 17. mars og 9. apríl 2004. Stefnandi hafi fengið þá K-kk-þf R. S-kk-þf byggingameistara til þess að gera álitsgerð í málinu sem dagsett sé 20. apríl 2004.

Fyrir hönd stefnanda hafi stefndu verið ritað bréf þann 24. maí 2004 þar sem kvartað hafi verið yfir því að útveggir væru ekki einangraðir, íbúðin væri klædd úr asbesti, þakrenna væri gölluð og sólpallur væri ekki í séreign. Hafi bréfinu verið svarað að hálfu stefndu þann 8. júní 2004 þar sem eftirfarandi því hafi verið hafnað að skortur á einangrun væri ekki óeðlilegur miðað við byggingartíma hússins og að seljendur hafi verið grandlausa um einangrun hússins. Ennfremur hafi komið fram að klæðning með asbesti sé ekki galli og að sprungur í rennum væru ekki á 60 ára gamalli fasteign og að þetta hefði verið sýnilegt.

Stefnandi telur hins vegar að svo rammt hafi kveðið að vandamálunum að enginn hefði getað búið í húsinu án þess að verða rakans var og þeirra útfellinga sem af honum leiddu. Stefndu hafi búið fyrst í kjallaranum í talsverðan tíma, til nóvembers 1999, þegar þau hafi keypt umrædda íbúð og búið í henni þar til hún var seld, þ.e. í um fjögur ár. Svo vilji til að íbúðin í kjallaranum sé einangruð og hafi stefndu átt að verða vör við muninn strax, sérstaklega þar sem eign í kjallara haldi betur hita og minni kuldabrú og raki myndist þar frekar en í eign á næstu hæð fyrir ofan.

Stefnanda hafi ekki verið kunngt að sólpallurinn tilheyrði sameigninni, enda myndi þá ekki standa í kaupsamningi að verið væri að selja henni sólpallinn.

IV.

Samkvæmt málavaxtalýsingu stefndu bjuggu þau í eigninni í fjögur ár og urðu aldrei vör við raka í fasteigninni, útfellingar eða annað slíkt sem gæti gefið til kynna meinta galla. Er málið hafi komið upp hafi þau haft samband við vini og ættinga og spurt hvort þau hafi nokkru sinni orðið vör við slíkt en þau svör verið neikvæð.

Stefnandi hafi átt að greiða stefndu lokagreiðslu 511.551 krónur þann 5. apríl 2004 en ekki gert það og hafi greiðslan því gjaldfallið þann dag. Hafi stefnandi borið því við að fasteignin væri haldin göllum og að því væri henni heimilt að halda eftir lokagreiðslu kaupsamnings til skuldajafnaðar við gagnkröfu sína. Stefnandi hafi ekki greitt skuld sína þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir.

Þegar matsgerð hafi borist frá matsmanni hafi stefndu mótmælt kröfum stefnanda, fyrir það fyrsta þar sem matsmanni hefði verið fullkunnugt um að lögmaður stefndu hafi ekki getað komist á þann fund og í annan stað hafi öðrum kröfuliðum stefnanda verið hafnað. Hafi verið skorað á stefnanda að greiða lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi og hafi því til staðfestingar verið þingfest gagnstefna þann 11. maí 2005 þar sem stefnandi var krafinn um lokagreiðslu samkvæmt samningnum.

V.

Samkvæmt matsbeiðni og viðbótarmatsbeiðni skyldi matsmaður meta:

1. Orsakir leka í íbúðinni, hvað þurfi að gera til að bæta úr og kostnaðinn við það.

2. Kostnað við að einangra útveggi íbúðarinnar, með öllum frágangi og afleiddum kostnaði, þ.m.t. afnotamissi meðan á framkvæmdum stendur.

3. Kostnað við að reisa sólpall sambærilegan þeim sem sé fyrir framan húsið og hæfilegan afslátt á verði fasteignarinnar miðað við að sólpallurinn teljist til sameignar hússins en ekki sérnota annars vegar og ef hann verður fjarlægður hins vegar.

Í viðbótarmatsbeiðni var matsefnið eftirfarandi:

1. Hvaða ummerki megi sjá inni í íbúðinni um skort á einangrun í húsinu, eðli og orsakir ummerkjanna og hversu sýnileg þau eru.

2. Við hvaða aðstæður ummerkin komi helst fram og hvort og hvernig þau ágerist með tímanum.

3. Hvaða vandamál eða óþægindi fylgja því að láta hjá líða að einangra útveggi íbúðarinnar.

Með matsgerð sinni dagsettri 13. febrúar 2005 komst matsmaður að þeirri niðurstöðu hvað varðaði fyrri matsbeiðni:

1. Lekaskemmdir á veggjum og lofti væru vegna leka frá steyptri rennu. Í svefnherbergi væru greinilegar lekaskemmdir í N/Au horni herbergisins, leki í N/Au horni var að mati matsmanns kominn til vegna skemmdrar steypurennu á norðurhlið hússins. Rennan væri greinilega morkin vegna frostskemmda í steypu og ónýt. Taldi matsmaður að til að koma í veg fyrir leka þyrfti að gera við rennu með því að fjarlægja hana með sama hætti og gert hefði verið á S hlið. Heildarkostnaður við verkið var metinn kr. 465.000 eða kr. 168.795 miðað við hlutfall stefnanda í heildareigninni. Rakaskemmdir væru einnig á veggjum og lofti, t.d. í svefnherbergi S/Au horni, barnaherbergi og víðar. Rakaskemmdir þessar væru tilkomnar vegna skorts á einangrun.

2. Það var mat matsmannsins að hagkvæmasta leiðin til að einangra íbúðina væri að blása steinullareinangrun á bak við asbestklæðninguna sem fyrir var og klæða síðan vegg með rakavörn og einu lagi af gifsi. Taldi hann að verkið myndi kosta kr. 649.000 auk afnotamissis kr. 35.000.

3. Matsmaður mat stofnkostnað við sambærilegan pall 122.000 krónur. Taldi matsmaður að hæfilegur afsláttur til kaupenda, hefði pallur verið seldur sem séreign en sé sameign, væri sem svaraði eignarhluta annarra eigenda eða (100% - 36,3%) = 63,7%. Hæfilega metinn afsláttur væri því 63.7% x 122.000 krónur = 77.714 krónur. Yrði pallurinn fjarlægður var hæfilegur afsláttur metinn 157.000.

Niðurstöður matsmanns samkvæmt viðbótarmatsbeiðni voru eftirfarandi:

1. Afleiðing þess að íbúðin var ekki einangruð væri rakamyndun vegna þéttingar í kverkum og við kuldabrýr, mikill hitakostnaður og óþægindi vegna hitasveiflna og kulda. Rakamyndun ylli því að sveppir eða mygla mynduðust á yfirborði veggja t.d. í kverkum, ennfremur bólgnaði málning upp og flagnaði með tímanum. Ummerki vegna rakaskemmda væri einnig á veggjum og á lofti, t.d. í svefnherbergi S/Au horni, barnaherbergi og víðar. Rakaskemmdir væru til komnar vegna skorts á einangrun.

2. Ummerki eftir rakamyndun og afleiðingar hennar komi mest fram þegar mikill munur sé á hitastigi inni og úti, ennfremur þurfi nægjanlegur raki að vera til staðar innanhúss. Nægjanlegur raki innanhúss myndist við eðlilega notkun íbúðar. Ummerkin ágerist hratt, sérstaklega myndun sveppa og mygluhróðurs, flögnun málningar og skemmdir á byggingarvirki í framhaldi.

3. Þau vandamál sem verði viðloðandi sé íbúð ekki einangruð séu rakamyndun vegna þéttingar í kverkum og við kuldabrýr, mikill hitakostnaður og óþægindi vegan hitasveiflna og kulda, skemmdir í yfirborði veggflatar, myndun sveppa og mygluhróðurs og skemmdir í byggingarvirki, s.s. grind í útvegg o.s.frv.

V.

Stefnandi byggir á því að íbúðin sé gölluð í skilningi 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda séu almennt gerðar þær kröfur við notkun íbúða að þær séu a.m.k. svo vel einangraðar að ekki fyllist allt af raka og myndist útfellingar í veggjum.

Stefnandi dregur í efa að eignin hafi verið byggð í samræmi við lög og reglur á sínum tíma auk þess sem frágangur sem hafi verið í ósamræmi við góðar venjur og fagleg vinnubrögð á þeim tíma þegar eignin var byggð. Sérstaklega sé til þess að taka að langt bil sé milli asbestsklæðningar og útveggja þannig að loftstraumur sé mikill þar á milli. Þar sé engin einangrun en svona lagað hafi ekki verið tíðkað á þeim tíma sem eignin var byggð. Aðalatriðið sé þó að eignin þurfi að uppfylla þær kröfur til daglegrar notkunar sem gerðar séu til íbúða nema um annað sé samið.

Í öðru lagi hafi stefnandi ekki fengið þær upplýsingar sem hann hafi haft réttmætar ástæður til að ætla að hann fengi sbr. 26. gr. fasteignakaupalaga. Verði að hafa í huga að samkvæmt þágildandi lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, beri að upplýsa atriði sem þessi. Leiði þetta af 12. gr. laganna þar sem fram komi að semja skuli söluyfirlit sem skuli vera rækilegt. Eigi það að greyma þau atriði sem máli geti skipt við sölu eignar. Þá skuli gæta þess að fram komi öll grundvallaratriði um ástand eignarinnar skipt geti kaupanda máli. Meðal annars sé sérstaklega nefnt í dæmaskyni ástand, byggingarlag og byggingarefni. Þetta sé aðeins nefnt í dæmaskyni og sé ljóst að einangrun eignar geti alls ekki orðið minna mál en þetta. Hafi stefnandi lögum samkvæmt haft réttmætar ástæður til að ætla að hún fengi þessar upplýsingar en í söluyfirliti á komi fram að starfsmönnum sé ekki kunnugt um neina galla á eigninni.

Í þriðja lagi beri að líta til þess að ástand eignarinnar samræmist ekki upplýsingum sem veittar hafi verið um hana í sölugögnum sbr. 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga. Megi í þessu sambandi meðal annars nefna að í söluyfirliti sé talað um skemmtilega miðhæð. Ekkert sé skemmtilegt við vandamál af þessu tagi þar sem allt fyllist af raka, útfellingar myndist og kyndingarkostnaður hækki. Söluyfirlitið í heild sinni beri með sér að eigninni sé lýst sem huggulegri og þægilegri og vandamálalausri við notkun.

Stefnandi byggir á því að stefndu séu grandsöm um þau atriði sem rakin hafi verið. Sé því aðallega krafist skaðabóta fyrir allt tjón, beint og óbeint, skv. 43. gr. fasteignakaupalaga og um rétt til að krefjast bóta vegna óbeins tjóns vísist til 2. mgr. Á því sé byggt að öll þessi þrjú atriði hvert um sig, að ekki sé talað um öll saman, leiði til þess að stefnandi geti krafist skaðabóta.

Stefnandi byggir á því að rakinn í íbúðinni hafi ekki getað dulist stefndu og alls ekki útfellingarnar sem mynduðust. Stefndu hafi áður búið í kjallara eignarinnar en þar hafi verið búið að einangra og ýti þetta enn frekar undir þær grunsemdir stefnand að stefndu séu grandsöm. Stefndu hafi borið að upplýsa um þessi vandamál við kaupin en hafi látið það undir höfuð leggjast. Staðhæfingar stefndu um að þau hafi verið grunlaus séu svo fjarstæðukenndar að þær beri að virða að vettugi auk þess sem nægilegt sé að sanna hvað bonus pater hafi mátt vita en þar sé um að ræða objektífan mælikvarða að meginstefnu til. Þurfi því ekki að sanna hvað stefndu sem slík hafi vitað heldur hvaða kröfur megi almennt gera til þess sem menn viti eða megi vita sem hafi búið í eign sem þessari í fjögur ár og hafi áður búið annars staðar í sama húsi þar sem þetta vandamál hafi ekki verið fyrir hendi. Það styðju ennfremur grunsemdir um grandsemi stefndu að þau hafi látið mála stofuna eina umferð, væntanlega þar sem þau hafi ekki getað þrifið rakaummerkin, enda kveði rammast að þeim í stofunni.

Verði ekki fallist á að um sök stefndu sé að ræða byggir stefnandi á því að gallinn rýri verðgildi eignarinnar svo verulega að stefnandi eigi rétt til skaðabóta fyrir annað tjón en óbeint samkvæmt 1. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga en ella beri að veita afslátt í samræmi við kostnað við að bæta úr gallanum sbr. 2. mgr. 41. gr. laganna.

Stefndu hafi selt stefnanda sólpall sem séreign með kaupsamning en um vanheimild þeirra sé að ræða þar sem hann sé hluti af sameign hússins. Beri þeim að svara til skaðabóta vegna vanheimildarinnar. Um þetta vísist til 46. gr. fasteignakaupalaga.

Vegna leka sé töluleg kröfugerða stefnanda svohljóðandi:

Viðgerð á steyptri rennu kr. 168.795

Einangrun íbúðar kr. 649.000

Samtals kr. 817.795

Sólpallur kr. 122.000

Samtals kr. 939.795

Hvað varðar ástand steyptrar rennu hafi ekkert verið upplýst um lekann frá henni og í söluyfirliti hafi ekki verið minnst á neina galla. Af því leiði af ákvæði 3. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga að stefndu geti ekki borið fyrir sig skoðunarskyldu. Treysti stefnandi því að eignin læki ekki eins og fram hafi komið í söluyfirliti.

Því er harðlega mótmælt að stefndu hafi tilkynnt stefnanda að pallurinn væri sameign enda færu þau þá ekki að selja hann á sama tíma.

Hvað varði skuldajafnaðarkröfu ex tunc byggir stefnandi á 44. gr. fasteignakaupalaga og til þess að stefndu hafi ekki hlutast til um gerð eignaskiptasamnings eins og þeim hafi borið að gera, enda fari þinglýstar heimildir ekki saman við efni hins selda auk almennra reglna.

Stefnandi telur af lýsingu í matsgerð megi draga þá ályktun að það geti ekki verið að stefndu hafi ekki vitað um vandamálin sem fylgdu húsinu og byggir á því samhliða öðrum málsástæðum að um sviksamlega háttsemi sé að ræða af þeirra hálfu í skilningi 30. gr. samningalaga nr. 7/1936.

Stefnandi byggir á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 12. gr., 18. gr., 19. gr., 26. gr., 27. gr., 29. gr., 41. gr., 43. gr., 44. gr. og 46. gr. Einnig vísast til 7. gr. samningalaga nr. 7/1936.

b. Gagnsök

Hvað varðar gagnsök byggir aðalstefnandi sýknukröfu sína á því að eftir að kaup hafi tekist með aðilunum hafi aðalstefndu lofað að útvega sér eignarheimild fyrir hinu selda með gerð nýs eignaskiptasamnings. Þannig hátti til að a-kk-þgf hafi verið seldar geymslur undir útitröppu og í kjallara en þeim eignarhlutum sé hins vegar þinglýst á kjallaraíbúðina. Hins vegar hafi verið skilið frá íbúð á miðhæð baðherbergi og afhent kjallaraíbúðinni. Ekki sé vitað til að neinar hindranir séu í veginum. Stefndu hafi ekki lokið gerð nýs eignaskiptasamnings og geti því ekki afsalað eigninni í samræmi við kaupsamning þar sem eignarheimild skorti og ekki sé vitað til að samþykkis þeirra, sem óbein eignarréttindi eigi, hafi verið aflað um þessar breytingar á þinglýstum heimildum. Afsal geti því ekki farið fram og þar af leiðandi sé umkrafin fjárhæð ekki gjaldfallin. Vísar aðalstefnandi hér til 11. gr. og 1. ml. 1. mgr. 50. gr. fasteignakaupalaga. Aðalstefnandi hafi uppi réttmæta gallakröfu sem sé hærri en hin umstefnda krafa. Af 44. gr., sbr. e-lið 1. mgr. 37. gr. fasteignakaupalaga leiði að um löglega ráðstöfun sé að ræða. Verði viðurlögum eins og dráttarvöxtum og málskostnaði því ekki beitt.

Aðalstefnandi telur að háttsemi aðalstefndu hafi verið sviksamleg og að því teljist allar vanefndir verulegar þannig að riftunarréttur hafi verið fyrir hendi. Hafi því mátt halda eftir greiðslu og láta reyna á efndir samningsins in natura. Við slíkar aðstæður sé skuldajöfnun heimil ex tunc. Sama regla gildi um vanrækta upplýsingaskyldu eða gáleysi seljenda. Þá sé umfang gallans verulegt í þessu samhengi.

Hvernig sem á málið sé litið sé gagnkrafa aðalstefnanda hærri en krafa aðalstefndu og sé því lýst yfir skuldajöfnuði ex tunc en til vara frá síðara tímamarki.

V.

Stefndu hafna því að gallar hafi verið á fasteigninni er þau seldu hana stefnanda. Í annan stað telja stefndu að ágallinn, ef einhver er, rýri verðmæti fasteignarinnar ekki svo nokkru varði, sbr. 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga. Í þriðja lagi mótmæla stefndu því að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar.

1. Krafa stefndu um sýknu þar sem fasteignin að Nönnustíg 12, Hafnarfirði sé ekki haldin galla.

Stefndu hafna málsástæðum stefnanda hvað varðar kröfu um bætur vegna einangrunar. Stefndu benda á að fasteignin hafi verið byggð árið 1944 samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins, en við byggingu húsa á þeim tíma hafi gilt aðrar reglur um t.d. byggingarefni og einangrun en í dag. Fullyrðingar stefnanda um að fasteignin sé gölluð vegna skorts á einangrun telja stefndu því ranga. Á þeim tíma er eignin hafi verið byggð hafi óljósar kröfur verið gerðar um klæðningu og einangrun húsa en algengt hafi verið að einangra með bili þar sem skortur hafi verið á efni. Stundum hafi þó verið einangrað með sagi, torfi, reyringi. Telja stefndu því að fasteignin uppfylli allar þær kröfur um einangrun sem gerðar hafi verið á byggingartíma, þ.e. einangrun með bili. Búið hafi verið í fasteigninni í um 60 ár og hafi aldrei komið fram kvörtun um lélega einangrun eða annað slíkt fyrr en stefnandi hafi flutt í fasteignina. Sérfræðingar séu sammála um að lifnaðarhættir geti haft áhrif á það hvort og hvernig raki og útfellingar myndist í fasteign.

Samkvæmt framburði íbúa á efri hæð fasteignarinnar hafi þeir ekki orðið varir við nein vandamál lík þeim sem lýst sé í málinu. Hvorki stefndu né fyrri íbúar hafi vitað að einangrað hafi verið með bili. Ljóst sé einnig að komið sé að ýmis konar viðhaldi á svo gamalli fasteign og þar sé einangrun alls ekki undanskilin. Því geti kaupendur slíkra fasteigna ætíð átt von á því að þurfa að leggja út í kostnað vegna viðhalds og endurnýjunar. Stefndu telja slíkt eiga við í þessu máli. Skoðunarskylda sé ætíð ríkari þegar um eins gamalt hús sé að ræða og raun ber vitni.

Stefndu mótmælta fullyrðingu stefnanda um að í söluyfirliti eigi að koma fram hvernig fasteign sé einangruð, enda sé varla unnt að gera þá kröfu til fasteignasala að þeir brjóti upp veggi til að kanna einangrun fasteigna. Telja stefndu því að sýkna beri þá af kröfu um raka vegna einangrunar.

Hvað varði kröfu stefnanda um bætur vegna leka sem myndast hafi vegna skemmdrar rennu telja stefndu að óljóst sé hvort krafist sé afsláttar eða skaðabóta vegna leka sem myndast hafi vegna ástands rennu á norðurhlið eignarinnar. Ljóst sé þó að ástand hennar sé slíkt að ekki ætti að fara framhjá neinum að hún þarfnist viðgerðar og vísa stefndu um þetta til ummæla matsmanns í matsgerð þar sem segi að renna sé greinilega morkin af völdum frostskemmda í steypu og ónýt.

Þar sem greinilegt sé við skoðun að rennan þarfnist viðgerða telji stefndu að ekki sé um galla að ræða. Stefndu hafi aldrei orðið vör við lekavandamál vegna rennunnar og því ekki tilkynnt um neitt slíkt. Ljóst hafi þó verið að gera þyrfti við rennuna vegna ástands hennar.

Hafnað sé þeirri málsástæðu stefnanda að geta verði um í söluyfirliti alls þess sem mögulega kunni að þarfnast viðhalds eða þurfi að gera við. Ekki sé ætlast til þess að í söluyfirlit sé sett það sem alfarið sé sýnilegt við skoðun. Því eigi 3. mgr. 29. gr. ekki við varðandi þetta atriði, líkt og stefnandi haldi fram. Verði því að sýkna stefndu af þessari kröfu stefnanda.

Hvað varði kröfu stefnanda um bætur vegna sólpalls telja stefndu augljóst að sólpallurinn sé í sameign fjöleignarhússins. Stefndu hafi séð um að byggja pallinn fyrir fjöleignarhúsið en hann hafi aftur á móti verið sameign allra í húsinu. Staðhæfingum stefnanda um að hún teldi annað eiga við sé mótmælt sem fráleitum og röngum. Stefndu hafi tilkynnt stefnanda það greinilega við söluna og við skoðun að pallurinn væri í sameign hússins og að stefnandi væri því að kaupa hlutdeild í pallinum í samræmi við eignarhluta sinn í fasteigninni. Þetta hafi stefnandi vitað og telji því stefndu kröfuna fráleita. Ekkert sé getið um sólpallinn í söluyfirliti eða kauptilboðum en aftur á móti komi fram í kaupsamningi að eignarhlutfall sé 36,6% og í sameiginlegri lóð 36,6% og að sólpallur á lóð hússins fylgi íbúðinni.

Það sé skilningur stefndu að íbúðinni fylgi hlutdeild í sólpalli á sameiginlegri lóð. Taka hefði þurft sérstaklega fram ef hin selda eign ætti að fullu sólpall á sameiginlegri lóð. Það hafi ekki verið gert. Vegna þessa sé krafist sýknu af þessari kröfu stefnanda.

Stefndu byggja sýknukröfu sína ennfremur á því að sé um ágalla að ræða þá rýri hann ekki verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, sbr. 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga. Með fasteignakaupalögum hafi komið fram nýmæli sem eigi meðal annars að hafa það hlutverk að fækka þeim gallamálum sem stefnt sé fyrir dómstóla. Felist í þeirri reglu að sé ágalli á fasteign, þá teljist hann ekki vera galli nema hann rýri verðmæti fasteignar svo nokkru varði, sbr. 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga. Ekki komi fram í greinargerð hvernig meta eigi hvort um galla sé að ræða en óumdeilt sé að “gallaþol” sé minna í nýrri eignum en eldri. Hafi dómstólum verið falið það hlutverk að móta þær reglur sem gilda eiga um mat á þessu. Komi fram í greinargerð að það kunni að vera að hlutfall galla af verðmæti eignar ætti að vera að lágmarki 10% fyrir eldri eignir, en það væri þó of hátt hlutfall fyrir yngri eignir.

Dómkrafa stefnenda sé að fjárhæð kr. 939.795, en sú krafa sé um 8,7% af kaupverði eignarinnar. Stefndu telji að krafa sem sé hlutfallslega ekki hærri en 8,7 % af kaupverði fasteignar í um 60 ára gömlu húsi geti aldrei talist rýra verðmæti hennar svo nokkru varði, komi ekkert annað til. Einnig benda stefndu á að matsmaður meti í matsgerð mögulegan galla vegna sólpalls á 77.714 krónur, en ekki kr. 122.000 krónur líkt og stefnandi geri. Lækki dómkrafa stefnanda því í 895.509 krónur eða 8,3 % af kaupverði fasteignarinnar.

Þegar haft sé í huga að krafa stefnanda um bætur vegna ónýtrar rennu sé byggð á því sem greinilega var sýnilegt við skoðun sé heildarkrafa stefnanda í raun ekki hærri en 726.714 krónur eða um 6,7% að kaupverði fasteignarinnar. Augljóst sé að krafa sem ekki sé hærri en það geti aldrei talist rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði, sbr. 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga og byggja stefndu á dómafordæmum hvað þetta varði. Að lokum benda stefndu á það sem fram komi síðar í lækkunarkröfum, þ.e. að krafa stefnanda lækki enn frekar þegar tillit sé tekið til þess að 60% af virðisaukaskatti fáist endurgreiddur.Vegna þessa sé krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Hvað varðar meinta saknæma háttsemi stefndu við sölu eignarinnar byggja stefndu á því að þau hafi ekki vitað um einangrun fasteignarinnar, þ.e. hvernig hún væri úr garði gerð. Stefndu hafi að sjálfsögðu vitað að ekki væri hægt að gera kröfu um að einangrun í 60 ára gömlu húsi gæti verið ámóta einangrun og í nýrri fasteign. Stefndu mótmæli því harðlega að þau hafi tekið eftir rakaummerkjum eða útfellingum á fasteigninni þann tíma sem þau bjuggu þar. Stefndu hafi hvorki vitað né mátt vita af frágangi einangrunar. Þau hafi búið í fasteigninni í fjögur ár eða allt þar til hún hafi verið orðin of lítil fyrir þau og mótmæli því harðlega að þau hafi verið með ungabarn og síðar ungan dreng í fasteign sem haldin var miklum rakavandamálum, útfellingum, myglu og sveppum. Ennfremur hafi leigjendur sem bjuggu í íbúðinni á undan stefndu ekki orðið vör við umrædd vandamál. Stefndu mótmæli því að þau hafi málað stofu íbúðarinnar til að leyna galla, en þau hafi aðeins viljað skila íbúðinni hreinni.

Stefndu telji því að sé eignin haldin ágalla verði að telja að hann hafi ágerst eða blossað upp eftir að stefnandi flutti í fasteignina, en viðvörunarmerki eða bein gallamerki hafi ekki verið komin fram þegar stefndu eða leigjendur hafi búið í íbúðinni. Þá hafi íbúi á efri hæð hússins ekki orðið var við nein vandamál líkt og þeim sem lýst er í málinu. Stefndu hafi því hvorki vitað né getað vitað um meinta galla á fasteigninni. Verði því ekki byggt á saknæmi stefndu við söluna.

Verði það hins vegar mat dómstólsins að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar krefjist stefndu verulegrar lækkunar á kröfum stefnanda. Hvað kröfu um lækkun varðar byggja stefndu á þeim málsástæðum sem að framan hafi verið raktar vegna sýknukröfu stefndu. Ennfremur bendi stefndu á að matsmaður meti meintan galla vegna sólpalls á kr. 77.714 krónur en ekki 122.000 krónur líkt og stefnandi gerir. Er því krafist lækkunar að þessu leyti.

Stefndu krefjast lækkunar á kröfum stefnanda sem nemi mismuni á verði nýrrar og notaðrar fasteignar. Telja stefndu ósanngjarnt að fallist verði á að stefnandi eigi rétt til einangrunar og rennu líkt og um nýja eign væri að ræða verði kröfur stefnanda teknar til greina að fullu.

Þá er mótmælt skuldajafnaðarkröfu stefnanda, enda telji stefndu sig ekki vera í skuld við hana. Einnig sé því mótmælt að stefnendur eigi að gera eignaskiptasamning, enda sé hann til staðar. Þá sé svokölluðum rannsóknum aðila mótmælt, enda hafi þeir aðilar sem að rannsókninni staðið ekki verið dómkvaddir til þeirra starfa.

Að lokum byggja stefndu á því að lækka beri kröfu stefnanda um sem svarar til 60% af virðisaukaskatti við vinnu, enda fáist hann endurgreiddur.

Stefndu byggja á lögum nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði og lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, þá sérstaklega III. kafla þeirra laga. Einnig er vísað til almennra reglna kröfu- og samningaréttar um loforð og skuldbindingargildi samninga. Kröfu sína um málskostnað í aðal- og varakröfu reisa stefndu á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði, auk virðisaukaskatts.

VI.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnandi og stefndu aðilaskýrslu. Ennfremur báru vitni fyrirsvarsmaður fasteignasölunnar Hraunhamars ehf. M-kk-nf E-kk-nf, H-kk-nf S. G-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, fyrrum íbúi í risi og leigjendur miðhæðar.

a. Aðalkrafa

Samkvæmt 18. gr. fasteignakaupalaga telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Samkvæmt a. lið 1. mgr. 19. gr. laganna telst fasteign gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til.

Samkvæmt niðurstöðum matsgerðar þeirrar sem framkvæmd var að beiðni stefnanda er ljóst að lekaskemmdir á veggjum og lofti eru fyrir hendi í fasteigninni. Koma þær annars vegar frá steyptri rennu sem er greinilega morkin af völdum skemmda í steypu og hins vegar vegna skorts á einangrun. Rakamyndun í íbúðinni leiðir því af því að hún er ekki fullnægjandi einangruð sem leiðir til myndunar sveppa og myglu á veggjum og þess að málning bólgnar upp og flagnar með tímanum. Ljóst er þá að ummerki eftir rakamyndun og afleiðingar ágerast hratt, sérstaklega myndun sveppa og myglu, flögnun málningar og skemmdir á byggingarverki í framahaldi þess.

Hvað varðar upplýsingar þær sem seljendum fasteignarinnar bar að veita ber að líta til þess að samkvæmt 1. mgr. 26. gr. fasteignakaupalaga telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Stefndu hafa borið fyrir dómi að þau hafi aldrei orðið vör við rakamyndun, sveppi eða myglu á yfirborði veggja íbúðarinnar né þess að bólgum í málningu eða við það að málning hafi flagnað af veggjum, loftum eða kverkum. Styðst framburður stefndu ennfremur við vitnisburð fyrrum leigjenda íbúðarinnar og íbúa sem búið hafði í risi um árabil. Verður því ekki fallist á með stefnanda að stefndu hafi leynt stefnanda neinum upplýsingum um meinta ágalla á íbúðinni, enda hefur ekki verið sýnt fram á að þau hafi vitað eða mátt vita um þá annmarka á fasteigninni að Nönnustíg sem leiddir hafa verið í ljós með matsgerð. Getur sú staðreynd að stefndu urðu einu sinni vör við raka á baði sem stafað hafi af því að þakrenna á húsinu hafði ekki verið hreinsuð ekki breytt þessari niðurstöðu enda í ljós leitt að þetta var ekki vandamál nema rennan væri ekki hreinsuð reglulega. Verður því ekki byggt á því að stefndu hafi vísvitandi leynt slíkum ágalla.

Ekki hefur verið sýnt fram á að fasteignin hafi ekki verið byggð í samræmi við lög og reglur sem á byggingartímanum giltu, eða gildandi venjur og fagleg vinnubrögð.

Ekki er fallist á með stefnanda að stefndu beri ábyrgð samkvæmt 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga þar sem í söluyfirliti hafi verið villandi upplýsingar um eiginleika eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga bera seljendur ábyrgð á því að þær upplýsingar sem hann, eða aðrir þeir sem komu fram fyrir hans hönd, gáfu kaupanda séu réttar. Ekki hefur verið sýnt fram á það að hvorki seljendur né sá fasteignasali sem um söluna sá hafi gefið nokkrar upplýsingar eða yfirlýsingar um eiginleika einangrunar hússins eða gæði, og þá hefur ekki verið sýnt fram á að ástæða hafi verið til þess að ætlast til þess af seljanda eða fasteignasala að svo væri gert eins og áður hefur verið rakið. Almennt ekki tíðkast við gerð söluyfirlita að getið sé eiginleika einangrunar fasteignar. Verður því ekki byggt á því að seljendur beri ábyrgð samkvæmt 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga eins og stefnandi byggir á.

Að þessu virtu verður ekki fallist á að stefnandi eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefndu.

Hvað varðar afsláttarkröfu stefnanda gildir sá mælikvarði að ágalli á fasteign rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði. Fallast verður á það, eins og sýnt hefur verið fram á með matsgerð þeirri sem lögð hefur verið fram, að í íbúðinni eru leka- og rakaskemmdir. Hefur matsmaður metið kostnað við að bæta úr þessum ágalla 649.000 krónur auk afnotamissis að krónum 35.000. Sé tekið tillit til kröfu stefnanda einnig vegna viðgerðar á steyptri rennu er krafa stefnanda samtals vegna leka- og rakaskemmda 817.795 krónur. Þessum útreikningum hefur ekki verið hnekkt og því verður á þeim byggt. Þótt fallist væri að fullu á kröfu stefndu á grundvelli matsgerðar þeirrar sem liggur fyrir í málinu er ekki unnt að fallast á að annmarkar á íbúðinni séu slíkir að rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. 18. gr. fasteignakaupalaga, enda verður ennfremur að líta til þess að renna á húsinu sem sýnt hefur verið fram á að ónýt sé var að nokkru sýnileg við skoðun og þá ennfremur með hliðsjón af því að seljendur fasteignarinnar geti ekki talist ábyrgir fyrir því að hafa ekki upplýst kaupanda um eiginleika einangrunar fasteignarinnar.

Hefur því hvorki verið sýnt fram á að seljendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi eða að ágalli sá sem á hinni seldu fasteign er rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Verður því ekki hjá því komist að sýkna aðalstefndu af kröfu aðalstefnanda um greiðslu skaðabóta vegna viðgerðar á rennu kr. 168.795 og einangrunar að uphæð 649.999 krónur.

Umdeildur er aðdragandi þess að í kaupsamningi er tekið fram sérstaklega að sólpallur sé seldur, þrátt fyrir að stefndu haldi því fram að þau hafi talið augljóst að hann væri í sameign og því aðeins verið að selja hlutdeild sína í honum. Hins vegar verður að telja sýnt fram á að við skoðun fasteignarinnar, sem og við gerð kaupsamnings, hafi stefnandi mátt telja að umræddur sólpallur væri í séreign seljenda enda voru honum veittar þær upplýsingar, sbr. 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga. Verður því fallist á kröfu stefnanda hvað varðar afsláttarkröfu vegna hins selda sólpalls að krónum 77.714 eins og byggt er á í matsgerð.

Gagnstefnendur krefjast greiðslu lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi þeim sem aðilar gerðu um hina umdeildu fasteign sem gagnstefnda hélt eftir vegna meintra galla á henni. Er um að ræða kröfu að sem nemur 511.551 krónum sem greiða átti 5. apríl 2004. Gagnstefnda hefur byggt á því að hún verði ekki krafin um lokagreiðslu vegna þess að gagnstefnendur skorti þinglýsta eignarheimild og geti af þeim sökum ekki gefið út afsal fyrir eigninni í samræmi við kaupsamning. Þessu hafa gagnstefnendur ekki andmælt og þykir af þeim sökum rétt að sýkna gagnstefndu af þessari kröfu að svo stöddu.

Fallist er á endurgreiðslukröfu vegna sólpalls í samræmi við niðurstöðu matsgerðar.

Rétt þykir að málskostnaður falli niður. Gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði þar sem talin málflutningsþóknun lögmanns hennar E-kk-ef G-kk-ef S-kk-ef hrl. 360.648 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti og 175.024 krónur vegna útlagðs kostnaðar.

Dóminn kveða upp S-kk-nf S-kk-nf héraðsómari ásamt meðdómsmönnunum Á-kk-þgf I-kk-þgf, byggingaverkfræðingi og V-kk-þgf O-kk-þgf, byggingaverk-fræðingi.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, R-kk-nf J-kk-nf og Á-kvk-nf J-kvk-nf, greiði stefnanda, Þ-kvk-þgf T-kvk-þgf A-kvk-þgf, 77.714 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 24.3.2005 til greiðsludags.

Í gagnsök er Þ-kvk-nf T-kvk-nf sýkn að svo stöddu af kröfu R-kk-ef og Á-kvk-ef um greiðslu lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila að fjárhæð 511.551 krónur með vöxtum frá 5. apríl 2004 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður en gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði, þar sem talin málflutningsþóknun lögmanns hennar E-kk-ef G-kk-ef S-kk-ef hrl. 360.648 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti og 175.024 krónur vegna útlagðs kostnaðar.

S-kk-nf S-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

V-kk-nf O-kk-nf