E-3406/2006

Mál þetta, var dómtekið þann 30. janúar sl. en var tekið til endurflutnings í dag og dómtekið að nýju. Málið er höfðað 23. maí 2006 af Draumahúsum ehf., Mörkinni 4, Reykjavík á hendur S-kvk-þgf H-kvk-þgf, Hryggjarseli 10, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 273.500 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. l. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af frá 9. janúar 2006 til greiðsludags. Þá er krafist vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. s.l. er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, auk málskostnaðar að mati dómsins.

Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda og til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilfellum er þess krafist að stefnanda verði gert að greiða stefndu málskostnað eftir mati dómsins.

Málavextir

Málavextir eru þeir að stefnda leitaði til stefnanda í ágúst 2005 og lét skrá fasteign sína að Andrésbrunni 8, Reykjavík, þar til sölu. Fasteignin hafði þá verið í einkasölu hjá Höfða fasteignasölu í um það bil tvo mánuði. Stefnda var á leið utan til framhaldsnáms og kveðst hún hafa haft ríka hagsmuni af því að eignin seldist fljótt. Hafi hún því viljað gera ákveðnari tilraunir til að selja eignina með því að hafa hana skráða hjá nokkrum fasteignasölum. Hún kveðst hafa óskað eftir því við forsvarsmenn Höfða fasteignasölu að breyta skráningunni hjá sér úr einkasölu yfir í almenna sölu svo skrá mætti eignina hjá fleiri fasteignasölum. Það hafi verið auðsótt mál og í kjölfarið hafi stefnda haft samband við stefnanda með skráningu eignarinnar í huga.

Starfsmaður stefnanda, S-kk-nf S-kk-nf, kom að skoða eignina þann 19. ágúst 2005. Á staðnum var stefnda ásamt móður sinni að pakka niður búslóð stefndu. Eftir skoðun eignarinnar framvísaði áðurnefndur S-kk-nf eyðublaði frá stefnanda sem hafði að geyma staðlaðan texta vegna söluumboðs fyrir eignir utan höfuðborgarsvæðis. Að beiðni starfsmanns stefnanda kveðst stefnda hafa fært inn á eyðublaðið tilgreiningu á fasteigninni ásamt nafni sínu, kennitölu, símanúmeri og tölvupóstfangi. Jafnframt hafi hún undirritað eyðublaðið.

Stefnda kveðst hafa upplýst starfsmann stefnanda um að eignin væri í sölu annars staðar og að hún legði mikið upp úr því að eignin seldist fljótt þar sem hún væri að flytja til útlanda. Hafi starfsmaður stefnanda þá tekið fram að þar sem ekki væri um einkasölu að ræða yrði heldur ekki um svokallað „lægra gjald“ að ræða. Stefnda kveðst hafa fallist á að skrá eignina í almenna sölu hjá stefnanda þó svo að upphaflega hafi hún haft samband við stefnanda vegna fjölda blaðaauglýsinga hans um fasta þóknun við sölu fasteigna.

Eyðublað stefnanda að söluumboði er ætlað bæði fyrir einkasölu og almenna sölu fasteigna. Ákvæði eru á eyðublaðinu er lúta að hvoru tveggja. Það sem virðist eiga að ráða innihaldi þess samnings sem eyðublaðið hefur að geyma hverju sinni er ferhyrndur kassi framan við annars vegar textann „Eignin sett í einkasölu“ og hins vegar textann „Eignin sett í almenna sölu“. Stefnda kveðst ekki hafa merkt við á eyðublaðið, hvorki við texta er lúti að almennri sölu eða einkasölu.

Nokkrum dögum eftir að starfsmaður stefnanda skoðaði eignina flutti stefnda til útlanda. Fasteignin seldist síðan hjá fasteignasölunni Hofi í október s.á. Söluþóknun Fasteignasölunnar Hofs var föst tala, 200.000 krónur auk virðisaukaskatts þó svo eignin væri skráð í almenna sölu. Í kjölfarið var Höfða, fasteignasölu og stefnanda tilkynnt um sölu eignarinnar. Frá Höfða, fasteignasölu barst reikningur fyrir auglýsingakostnaði sem stefnda greiddi. Stefnandi krafði stefndu um greiðslu fullra sölulauna auk greiðslu fyrir auglýsingar. Krafa stefnanda byggist á meintu einkasöluumboði, sem er óuppsegjanlegt í 60 daga en uppsegjanlegt eftir þann tíma með 30 daga uppsagnarfresti.

Stefnda kveðst hafa hafnað kröfum stefnanda og strax mótmælt. Hún heldur því fram að aldrei hefði staðið til að setja fasteignina í einkasölu hjá stefnanda og staðhæfingar starfsmanna stefnanda þar að lútandi væru í fullkomnu ósamræmi við allar gerðir hennar í tengslum við sölu eignarinnar. Heldur stefnda því fram að til grundvallar kröfum sínum hafi stefnandi framvísað útfylltu eyðublaði vegna söluumboðs sem stefnda hafi undirritað. Á eyðublaðið hafi hins vegar verið bætt við pennastriki í reit eða kassa framan við textann „Eignin er sett í einkasölu“. Stefnda heldur því fram að hún hafi hvorki útfyllt eyðublaðið á umræddan hátt né hafi hún gefið heimild fyrir því að svo yrði gert.

Stefnda kveðst aldrei hafa fengið söluyfirlit vegna fasteignarinnar frá stefnanda til undirritunar.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi kveðst byggja kröfur sínar á einum reikningi að fjárhæð 273.500 krónur, útgefnum 9. janúar 2006 með gjalddaga sama dag.

Stefnandi sé fasteignasala. Krafa stefnanda sé byggð á samningi um einkasölu á fasteigninni að Andrésbrunni 8, Reykjavík, sem gerður hafi verið þann 19. ágúst 2005, og kveði á um söluþóknun að fjárhæð 249.900 krónur með virðisaukaskatti. Samningurinn beri greinilega með sér að um einkasölu sé að ræða þar sem ákvæði þess efnis sé feitletrað til aðgreiningar frá ákvæði um almenna sölu, sem einnig sé feitletrað. Einnig komi greinilega fram að sömu söluþóknun skuli greiða þó eignin seljist annars staðar. Gat stefndu því ekki dulist efni samningsins. Jafnframt hafi verið samið um að stefnda greiddi fyrir hverja auglýsingu, 4.900 krónur með virðisaukaskatti hver, en fyrsta auglýsing skyldi vera frí. Hafi samningurinn verið undirritaður af stefndu, S-kvk-þgf H-kvk-þgf, eiganda eignarinnar. Af hálfu stefnanda hafi samningurinn verið undirritaður af sölumanni sem starfi í umboði og á ábyrgð löggilts fasteignasala hjá stefnanda í samræmi við venjur og reglur á þessu sviði. Með því að undirrita einkasöluumboðið hafi stefnda skuldbundið sig til að bjóða eignina ekki til sölu á annarri fasteignasölu.

Í samningnum sé sérstaklega kveðið á um að ekki sé unnt að segja samningnum upp í 60 daga frá dagsetningu hans en uppsögn sé heimil að þeim tíma liðnum sé uppsögn skrifleg með 30 daga fyrirvara. Í október 2005 hafi fasteignin hins vegar verið seld hjá Fasteignasölunni Hofi án þess að umboði um einkasölu til stefnanda hafí verið sagt upp. Stefnukrafan sé því byggð á umsaminni söluþóknun, 249.900 krónum með virðisaukaskatti, auk fimm birtinga á auglýsingum í dagblaði, 4.900 krónur hver með virðisaukaskatti. Samtals geri þetta 273.500 krónur sem sé stefnufjárhæð málsins. Stefnandi hafi greitt virðisaukaskatt af umræddum reikningi og sé hann hluti af stefnufjárhæð, enda sé um efndabætur að ræða.

Vísað sé til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, en regla þessi fái m.a. lagastoð í lögum nr. 50/2000 og lögum nr. 42/2000. Einnig sé vísað til meginreglna samningaréttar og samningalaga 7/1936. Þá sé enn fremur vísað til laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, einkum 7. og 9. gr. þeirra. Um gjalddaga kröfunnar sé einkum vísað til meginreglu 49. gr. laga nr. 50/2000.

Kröfur um dráttarvexti, þmt. vaxtavexti, styður stefnandi ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr 38/2001 um vexti og verðtryggingu, með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi vamarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður stefndu og lagarök

Sýknukrafa stefndu byggist í fyrsta lagi á því að stefnda hafi aldrei gert samning við stefnanda um að fasteignin að Andrésbrunni 8, Reykjavík, væri í einkasölu hjá stefnanda. Stefnda hafi óskað eftir skráningu eignarinnar hjá stefnanda og hafi upplýst hann um að eignin væri skráð hjá fleiri fasteignasölum.

Krafa stefnanda um greiðslu sölulauna byggist eingöngu á einhliða samningseyðu-blaði stefnanda sem hafi að geyma texta sem lúti bæði að almennri sölu og einkasölu fasteigna. Stefnda kveðst ekki hafa „hakað“ við þann texta á eyðublaðinu er lúti sérstak-lega að einkasölu og slík merking hafi ekki verið gerð með vitund eða vilja stefndu. Stefnda vísar jafnframt til þess að ekki sé að finna á eyðublaðinu texta er tilgreini að merkja skuli við hluta þess texta sem eyðublaðið hafi að geyma. Stefnda hafi heldur ekki fengið afrit eða ljósrit af samningseyðublaðinu.

Við túlkun og fyllingu þess samnings sem um ræðir verði að líta til allra aðstæðna við samningsgerðina, aðgerða stefndu fyrir samningsgerðina og mismunandi stöðu aðila með vísan til viðurkenndra sjónarmiða í samningarétti þar um. Stefnandi sé sérfróður aðili sem starfi eingöngu á sviði fasteignaviðskipta. Stefnda sé í fyrsta skipti á ævinni að setja fasteign í sölu. Stefnda hafi óskað formlega eftir því við þá fasteignasölu, sem hafi haft eignina í einkasölu í upphafi, að eignin yrði sett í almenna sölu áður en hún leitaði til annarra fasteignasala, sbr. það sem fram komi í yfirlýsingu Á-kk-ef S-kk-ef, dags. 13. september 2006. Stefnda hafi leitað til þriðju fasteignasölunnar eftir skráningu eignarinnar hjá stefnanda og skráð eignina þar í almenna sölu. Einnig sé vísað til þess að stefnda hafi verið að flytja til útlanda og hafi haft ríka hagsmuni af því að fasteignin seldist fljótt. Skráning eignarinnar í einkasölu hjá stefnanda sé í fullkomnu ósamræmi við allar gerðir stefndu og aðstæður að öðru leyti.

Samkvæmt 5. gr. siðareglna Félags fasteignasala beri fasteignasala, áður en hann tekur að sér verkefni, að fullvissa sig um að engum öðrum félagsmanni hafi verið falið verkefnið til einkameðferðar (einkasölu).

Með lögum nr. 99/2004 veiti ríkisvaldið tilteknum hópi manna einkarétt til þess að stunda fasteignasölu í atvinnuskini. Verði þeir því að sæta því að til þeirra séu gerðar ríkar kröfur, sbr. almennar athugasemdir við frumvarp það sem varð að lögum nr. 99/2004.

Með hliðsjón af framangreindu beri að túlka allan vafa stefnanda í óhag og sýkna stefndu af öllum kröfum í máiinu.

Í öðru lagi byggist sýknukrafa stefndu á því að meintur samningur milli stefnanda og hennar sé ógildur þar sem hann sé ekki gerður af löggiltum fasteignasala, eins og áskilið sé í lögum nr. 99/2004. Vísað sé í því sambandi m.a. til 1. mgr. 1. gr., 3. mgr. 6. gr. og 9. gr. laganna.

Sá starfsmaður stefnanda er undirriti hinn meinta samning sé ekki löggiltur fast-eignasali og hafi því ekki heimild til þess að gera skuldbindandi samninga sem lúti að áðurnefndum lögum. Með hliðsjón af tilvísuðum lagaákvæðum og þeim rökum er liggja til grundvallar lögum nr. 99/2004, t.a.m. um öryggi í fasteignaviðskiptum og áskilnað um sérþekkingu löggiltra fasteignasala, sé meintur samningur aðila ógildur. Að auki sé vísað til þess að umræddur einstaklingur undirriti samning við stefndu fyrir hönd einkahlutafélagsins Draumahús ehf. Skráður tilgangur einkahlutafélagsins sé ráðgjöf, fjárfestingar, eignaumsýsla og starfsemi því tengd, ekki fasteignasala, sbr. útprentun úr Hlutafélagaskrá. Uppfylli stefnandi því ekki skilyrði 3. mgr. 7. gr. laga nr. 99/2004. Ennfremur sé vísað til þess að viðkomandi starfsmaður sé ekki í stjórn stefnanda né sé hann framkvæmdastjóri þess og skorti því umboð til þess að skuldbinda félagið. Heimildir samkvæmt lögum 99/2004 beri að túlka þröngt og beri því að leggja til grundvallar að meintur samningur um einkasölu fasteignar á grundvelli laga nr. 99/ 2004 hafi ekki komist á eða dæmist ógildur.

Í þriðja lagi krefst stefnda sýknu af kröfum stefnanda með vísan til þess að ber-sýnilega sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera meintan samning fyrir sig, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Vísi stefnda því til stuðnings til málavaxtalýsingar og framsettra málsástæðna hér að framan. Sérstaklega sé vísað til ákvæða 36. gr. a. og 36. gr. b. laga nr. 7/1936.

Varakrafa stefnda um lækkun stefnukrafna byggir á eftirfarandi málsástæðum:

Í fyrsta lagi sé byggt á sömu röksemdum og færðar séu fram fyrir sýknu.

Í öðru lagi beri að lækka stefnukröfur í málinu með vísan til þess að stefnandi hafi ekki sinnt lögbundnu hlutverki sínu samkvæmt samningnum með því að útbúa ekki sölu-yfirlit vegna eignarinnar sem stefnda, eða umboðsmaður hennar, samþykki með undirritun sinni, sbr. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sbr. og 3. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 939/2004 um samningu um þjónustu fast-eignasala og söluyfirlit.

Dráttarvaxtakröfum stefnanda er sérstaklega mótmælt, m.a. með vísan til að dráttar-vaxta sé krafist frá útgáfudegi framlagðs reiknings.

Stefnda vísar til 1., 6., 7., 9. og 10. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, 4. og 5. gr. laga nr. 42/2000 um þjónustukaup, 5. gr. reglugerðar nr. 939/2004 um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Einnig er vísað til siðareglna Félags fasteignasala frá 4. nóvember 2004. Vísað er til 1. mgr. 130 gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála til stuönings kröfu um málskostnað.

Niðurstaða

Stefnandi byggir kröfur sínar í málinu á söluumboði sem aðilar undirrituðu 19. ágúst 2005. Umrætt söluumboð er á stöðluðu eyðublaði sem stafar frá stefnanda. Stefnda staðfesti undirritun sína á söluumboðið fyrir dómi. Hún bar að sölumaður stefnanda, S-kk-nf R-kk-nf S-kk-nf, hefði byrjað að fylla út söluumboðið og hafi ritað hvaða eign væri um að ræða en hefði síðan rétt henni söluumboðið til þess að ljúka því að fylla það út. Bar stefnda að hún hefði tilgreint nafn sitt, kennitölu, síma og tölvupóstfang.

Á umdeildu söluumboði eru skilmálar fyrir einkasölu tilgreindir undir fyrirsögninni „Eignin er sett í einkasölu“ Fyrir framan fyrirsögnina er kassi sem gert er ráð fyrir að seljandi haki í óski hann þess að setja eignina í einkasölu. Fyrir neðan skilmálana er fyrirsögnin „Eignin er sett í almenna sölu“ Þar fyrir framan er einnig kassi sem gert er ráð fyrir að hakað sé í óski seljandi eftir því að setja eignina í almenna sölu.

Stefnda bar fyrir dómi á þessum tíma hafi hún verið að undirbúa brottflutning af landinu og því legið á að selja eign sína. Hún kveðst hafa tekið eignina úr einkasölu hjá fasteignasölunni Höfða og sett hana þar í almenna sölu. Hún hafi einnig leitað til stefnanda því hún hafi viljað hafa eignina til sölu á fleiri fasteignasölum en einni til þess að flýta fyrir sölu. Stefnda heldur því fram að aldrei hafi staðið annað til en að setja eignina í almenna sölu hjá stefnanda. Kveðst hún hafa skýrt þetta út fyrir sölumanni stefnanda, S-kk-þgf R-kk-þgf S-kk-þgf. Styður framburður móður hennar, Þ-kvk-ef S-kvk-ef, þennan framburð stefndu, en Þ-kvk-nf var viðstödd samningaviðræður stefndu og S-kk-ef sem fóru fram á heimili stefndu. Stefnda bar að S-kk-nf R-kk-nf hefði afhent henni skjalið nánast óútfyllt. Hún hafi séð að ekki var búið að haka við einkasölu en hún hefði ekki áttað sig á að haka við almenna sölu en söluumboðin séu ekki allsstaðar eins. Stefnda kvaðst aðspurð ekki hafa fengið afrit af söluumboðinu. Hún hafi engin gögn fengið en S-kk-nf R-kk-nf hafi sagt að hann myndi sjá um þetta.

S-kk-nf R-kk-nf bar fyrir dómi að þegar stefnda hafi haft samband við stefnanda hafi hún sagt að hún vildi taka eign sína úr sölu á þeirri fasteignasölu þar sem eignin var til sölu þar sem sölutilraunir hefðu gengið hægt. Bar S-kk-nf R-kk-nf að á fundi þeirra hefðu þau farið yfir söluumboðið og skrifað undir það. Hann taldi sig hafa farið yfir textann með stefndu og skýrt fyrir henni hvað fælist í einkasölu og og hvað í almennri sölu. Svo hafi bara verið gengið frá málinu. S-kk-nf bar að ekki hafi verið búið að haka við einkasölu þegar stefnda undirritaði söluumboðið en það geri seljendur sjálfir. Upplýsti hann einnig að í dag væri söluumboð þannig úr garði gert að aftan við liðinn væri nú lína þar sem fólk kvittaði fyrir að hafa lesið skilmálana til þess að tryggja enn betur að fólk kynni sér það sem það er að skrifa undir. Kannaðist S-kk-nf við að mistök hefðu komið upp hjá stefnanda, eins og hjá öðrum, þar sem ágreiningur hafi risið um það hvort eign hafi verið í almennri sölu eða einkasölu.

Samkvæmt framburði H-kk-ef P-kk-ef lögmanns og forsvarsmanns stefnanda hafði S-kk-nf R-kk-nf S-kk-nf, eins og aðrir sölumenn heimild stefnanda til þess að taka eign í sölu. Telja verður því að S-kk-nf R-kk-nf hafi haft heimild til þess að undirrita söluumboð fyrir hönd stefnanda. Þykja ákvæði 1. mgr. 1. gr., 3. mgr. 6. gr. og 9. gr. laga nr. 99/2004 ekki standa því í vegi.

Stefnda byggir á því að hún hafi ekki gert samning við stefnanda um að taka fasteign sína í einkasölu heldur í almenna sölu. Kveðst hún jafnframt hafa upplýst stefnanda um að hún væri með eignina í sölu hjá öðrum fasteignasölum.

Söluumboð það sem um er deilt í þessu máli er ritað á staðlað eyðublað sem stafar frá stefnanda. Eins og áður er lýst ræðst efni sölusamningsins alfarið af því í hvorn reitnn eða kassann á söluumboðinu er hakað, eins og áður er lýst. Af samningnum verður því ekki ráðið hver eða hvenær hakað var í viðkomandi reit. Ekki liggur fyrir í málinu að stefnda hafi fengið í hendur afrit eða ljósrit af samningnum þegar hún hafði undirritað hann. Þegar virt er að stefnandi er sérfróður aðili á sviði fasteignasölu, og jafnframt virt það sem hér að framan er rakið, þykir verða að fella sönnunarbyrði um að stefnda hafi sett eign sína í einkasölu á stefnanda. Með því að honum hefur ekki, gegn andmælum stefndu, tekist slík sönnun þykir verða að miða við að stefnandi hafi fengið umrædda eign í almenna sölu, en stefnda hefur ekki mótmælt því að hafa falið stefnanda að selja eignina. Þar sem eignin var ekki seld fyrir tilstilli stefnanda er ekki fallist á að stefnanda beri söluþóknun samkvæmt þeim skilmálum sem um almenna sölu gilda samkvæmt samningi aðila og ber að sýkna stefndu af þeirri kröfu stefnanda.

Samkvæmt sölusamningi skyldi eignin auglýst einu sinni í viku í blöðum á meðan hún væri í sölu hjá stefnanda. Kostnaður við það er í samningi talinn 4.900 krónur á viku. Stefnandi krefur stefndu um greiðslu fyrir fimm birtingar á auglýsingum. Hefur stefnda ekki mótmælt þeirri kröfu sérstaklega í greinargerð sinni. Sé litið til þess að krafa um söluþóknun nemur 249.900 krónum nemur kostnaður vegna auglýsinga samkvæmt kröfugerð stefnanda 23.600 krónum og ber að dæma stefndu til greiðslu hans.

Dráttarvextir dæmast frá 9. febrúar 2006, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Eftir atvikum þykir rétt að hvor aðila beri sinn kostnað af málinu.

K-kvk-nf J-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefnda, S-kvk-nf H-kvk-nf, greiði stefnanda, Draumahúsum ehf., 23.600 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 28/2001 frá 9. febrúar 2006 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

K-kvk-nf J-kvk-nf