E-5131/2021

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð þess, þann 4. október sl., var höfðað í aðalsök með stefnu birtri, þann 29. október 2021, og þingfest þann 4. nóvember s. á., af aðalstefnanda, A, [...], á hendur aðalstefnda, Gamlabæ ehf., [...]. Gagnsakarmál var síðan höfðað af gagnstefnanda, Gamlabæ ehf. á hendur gagnstefndu, A, með gagnstefnu, birtri þann 1. desember 2021.

Í aðalsök málsins gerir aðalstefnandi, A, þær dómkröfur á hendur aðalstefnda, Gamlabæ ehf., að aðalstefnda verði gert að greiða aðalstefnanda 360.000 krónur, að frádreginni innborgun, 150.000 krónum, ásamt vöxtum samkvæmt 2. málslið 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 2. málslið 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, frá 28. október 2020 til greiðsludags.

Í aðalsök krefst aðalstefndi, Gamlibær ehf., sýknu af dómkröfum aðalstefnanda, A.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi, Gamlibær ehf., þess að gagnstefnda, A, greiði gagnstefnanda 403.631 krónu, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá stefnubirtingardegi til greiðsludags. Er þess þá aðallega krafist að dómkröfur í gagnsök verði notaðar til skuldajafnaðar við kröfur aðalstefnanda í aðalsök að svo miklu leyti sem til þarf og sjálfstæður dómur verði kveðinn upp um afganginn, en til vara að kveðinn verði upp sjálfstæður dómur um allar dómkröfur í gagnsök.

Gagnstefnda, A, krefst sýknu af kröfum gagnstefnanda, Gamlabæjar ehf., í gagnsök.

Aðalstefnandi, A, gerir í málinu kröfu um málskostnað m. t. t. virðisaukaskatts úr hendi gagnstefnanda, Gamlabæjar ehf., bæði í aðalsök og gagnsök.

Gagnstefnandi, Gamlibær ehf., gerir í málinu kröfu um málskostnað úr hendi aðalstefnanda, A, bæði í aðalsök og í gagnsök.

Frávísunarkröfu gagnstefndu varðandi gagnsakarkröfu gagnstefnanda í málinu var hrundið með úrskurði Landsréttar í máli nr. 227/2022 frá 11. maí 2022. Til einföldunar verður hér eftir jafnan vísað til A sem stefnanda og Gamlabæjar ehf. sem gagnstefnanda, bæði við umfjöllun um aðalsök og gagnsök.

Ágreiningsefni og málsatvik

Í málinu er deilt um þá ákvörðun gagnstefnanda, Gamlabæjar ehf., sem leigusala, að taka sér, þann 29. október 2021, 210.000 krónur af 360.000 króna leigutryggingu stefnanda, A, en A leigði frá byrjun árs 2016 30 m

2 íbúð gagnstefnanda að [...]. Var leigusamningur málsaðila um íbúðina jafnan endurnýjaður með viðlíka hætti árlega, en síðasti leigusamningur þeirra var gerður 1. apríl 2020 og gilti til 31. mars 2021. Óumdeilt er að sammælst var einnig um þriggja mánaða uppsagnarfrest á leigunni. Sagði stefnandi síðan upp húsaleigunni fyrir 1. júní 2020, en samkomulag málsaðila var um að stefnandi hefði þó húsnæðið á leigu til loka september 2020. Vísar stefnandi til þess að hún hafi sagt upp húsnæðinu vegna raka og mygluvandamála þar en gagnstefnandi hafnar þeirri ástæðu og vísar til bréfs frá stefnanda þar sem allt aðrar og persónulegri ástæður hennar séu tilgreindar.

Stefnandi fór úr íbúðinni 29. september 2020 og kveðst hafa skilað henni hreinni ásamt lyklum að kvöldi 30. september 2020. Gagnstefnandi heldur því hins vegar fram að hún hafi ekki tilkynnt um brottfarardaginn. Fyrir liggur að engin úttekt samkvæmt húsaleigulögum fór fram á hinu leigða, hvorki við upphaf né við lok leigutímans. Þá liggur einnig fyrir að 1. október 2020 flutti annar leigjandi inn í umrædda íbúð, en gagnstefnandi hefur vísað til þess að sá hafi í fyrstu aðeins fengið að dvelja þar inni. Eftir brottflutninginn kveðst stefnandi hafa sóst eftir því að fá endurgreidda alla leigutryggingu sína, alls 360.000 krónur, hjá fyrirsvarsmanni gagnstefnanda, C, en ekki náð í hann símleiðis. Hafi stefnandi því afráðið það að senda honum smáskilaboð (sms) þessa efnis og gefið þá upp bankareikningsnúmer sitt. Hafi fyrirsvarsmaður gagnstefnanda loks svarað stefnanda með hinum sama hætti, 28. október 2020, og þá beðið stefnanda um netfang hennar, sem hann hafi síðan fengið sent um hæl frá henni með sama hætti. Degi síðar, eða þann 29. október 2020, sendir fyrirsvarsmaður gagnstefnanda, C, fyrirliggjandi tölvupóst til stefnanda þar sem hann kveðst gera vissar athugasemdir við leiguskil hennar eftir skoðun á íbúðinni. Þann 3. nóvember 2020 sendi stefnandi fyrirsvarsmanni gagnstefnanda svo smáskilaboð með áminningu um endurgreiðslu tryggingarfjárins, en svar barst ekki. Enn sendi stefnandi slík smáskilaboð, 8. nóvember 2020, þar sem hún vakti athygli fyrirsvarsmanns gagnstefnanda á því að hann hefði farið fram yfir þann lögbundna fjögurra vikna frest frá skilum sem áskilinn væri í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 til þess að gera kröfu í leigutrygginguna. Stefnandi gaf þá stefnda vikufrest til þess að endurgreiða tryggingarféð að fullu, ella myndi hún leita sér aðstoðar lögfræðings, en þeim skilaboðum frá stefnanda mun ekki hafaverið svarað.

Leitaði stefnandi til lögmanns í byrjun september 2021 og var gagnstefnanda send innheimtuviðvörun 8. september 2021 á netfang fyrirsvarsmanns, þar sem honum var gefinn 10 daga frestur til þess að ganga frá greiðslu kröfunnar. Fyrirsvarsmaðurinn hafði samdægurs samband símleiðis við fulltrúa á lögmannsstofunni Solidum, en þar sem ekkert heyrðist frekar frá honum var gagnstefnanda send greiðsluáskorun, dags 8. október 2021, á netfang hans sem og í ábyrgðarpósti. Í kjölfarið fóru samskipti gagnstefnanda og lögmannsstofunnar fram gegnum smáskilaboð og þá var ítrekað að lokafrestur til að greiða áfallna kröfu væri 22. október 2021, en gagnstefnandi skilaði ekki tryggingarfénu eða gerði upp og höfðaði stefnandi því mál þetta til heimtu þess. Sem fyrr segir liggur fyrir að gagnstefnandi hefur ekki viljað skila stefnanda öllu framangreindu tryggingarfé, 360.000 krónum, við lok leiguviðskipta aðila. Skilaði gagnstefnandi stefnanda, 27. október 2021, 150.000 krónum en hélt þá eftir 210.000 krónum vegna ætlaðra skemmda leigjanda á íbúðinni. Er krafa hans í gagnsök umfram þetta. Vísar gagnstefnandi þá til þess að með íbúðinni hafi við útleigu fylgt ísskápur, þvottavél, þurrkari, borð og stólar, kaffivél og eldhúsáhöld. Hafi íbúðin verið með leyfi frá 25. ágúst 2015 til 25. ágúst 2027 til útleigu í gegnum vefinn booking. com er hafi fengist eftir úttekt Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkurborgar og hafi húsnæðið því að mati gagnstefnanda verið óaðfinnanlegt í upphafi leigutímans, en stefnandi hafi verið fyrsti leigjandinn þar og aldrei gert athugasemdir um ástand íbúðarinnar. Hafi aðilar sammælst um það frá byrjun að úttekt á íbúðinni yrði ekki gerð í upphafi eða árlega heldur yrði lokaúttekt gerð þegar stefnandi færi og hætti þá endanlega sem leigjandi.

Af hálfu gagnstefnanda er einnig vísað til þess að brestir hafi komið í samskipti aðila sumarið 2020, en umgengni um húsnæðið hafi verið slæm og kvartanir borist frá nágrönnum um sóðaskap fyrir framan íbúðina og ítrekaðan hávaða tengdan [...]. Stefnandi hafi tilgreint í uppsagnarbréfi að hún hygðist flytja til [...] í stærri og hagkvæmari íbúð fyrir hana en þá hafi ekkert verið minnst á neinn raka eða myglu. Nágranni stefnanda hafi varað gagnstefnanda við slæmu ástandi íbúðarinnar og hann því verið meðvitaður um það en viljað fara sameiginlega yfir skemmdir með stefnanda og því óskað eftir fundi með henni eftir að hún væri flutt út. Stefnandi hafi fengið að vera í íbúðinni allan septembermánuð 2020, en hún síðan flutt út undir lok mánaðarins án þess að tilkynna það sérstaklega. Hafi gagnstefnandi gengið út frá því að skoðunardagur væri í byrjun nýs mánaðar eftir að leigjandi væri fluttur út og hefði fjarlægt sína hluti, en stefnandi hafi skilið eftir í íbúðinni ýmsa muni, m. a. gamlan hægindastól, svampdýnu og rúm, ásamt haug af drasli utan við húsið. Gagnstefnandi kveðst hafa lýst athugasemdum sínum og skemmdum fyrir stefnanda í síma strax eftir að hún flutti út og þá spurt hana hvert ætti að senda henni yfirlit yfir skemmdirnar og kostnað vegna lagfæringa á þeim, en stefnandi hafi ekki sýnt neinn áhuga á að koma og fara yfir skemmdirnar. Stefnandi hafi ekki haft póstfang og það hafi ekki verið fyrr en þann 27. október 2020 sem stefnandi hafi svo loks gefið upp með smáskilaboðum tölvupóstfang sem mætti senda á og gagnstefnandi þá sent henni yfirlit um viðgerðir og kostnað í tölvupósti daginn eftir. Sama dag, 27. október 2020, hafi stefnandi sent gagnstefnanda smáskilaboð með upplýsingum um reikningsnúmer sitt í banka og þá fyrst hafi verið unnt að senda henni þann hluta tryggingarinnar sem ekki hafi verið haldið eftir, 150.000 krónur, en stefnandi hafi engar athugasemdir gert við uppgjörið.

Vísar gagnstefnandi hér til þess að viðgerðir á íbúðinni hafi tekið rúma viku. Samtöl hafi átt sér stað á milli fyrirsvarsmanns gagnstefnanda og lögmanns stefnanda en oft hafi verið erfitt að ná í lögmanninn símleiðis. Miklar skemmdir hafi orðið á íbúðinni þar sem svallsamir [...]hafi oft dvalið þar og hafi m. a. tvisvar þurft að skipta þar um salerni á leigutímanum fyrir skil. Síðustu mánuði sem stefnandi hafi dvalið í íbúðinni hafi gagnstefnandi viljað ræða um skemmdir á íbúðinni o. fl. en án árangurs og stefnandi tekið slíku illa. Byggist kröfur gagnstefnanda á því að íbúðin hafi verið afar illa farin eftir fjögurra ára leigutímabil og verið útsett fyrir miklu álagi í langan tíma af stefnanda og [...]. Lagfæra hafi þurft þurrkara, sturtuklefa og fataskáp, skipta um salerni eina ferðina enn, lagfæra tréverk við útihurð vegna hunda- og katta klórs, skipta um rimlagardínur á salerni, skipta um reykskynjara og gufugleypi og skipta um neðri hluta á eldhúsinnréttingu vegna skemmda, að vaski og ísskáp meðtöldum. Þá hafi stefnanda borið að skila íbúðinni hreingerðri, sem hún hafi vanrækt, en sérstaklega hafi þurft að þrífa fitu á vegg í kringum eldhúsinnréttinguna. Þá íbúðinni hafi verið skilað virðist aðeins hafa verið farið yfir gólfflísar með moppu, en óþrifum undir rúmi og á tækjum í baðherbergi alveg verið sleppt og aldrei verið þrifið á leigutímanum og sömuleiðis hafi ekki verið hreinsað úti í hornum íbúðarinnar. Efri hluti innréttingar í eldhúsi hafi ekki verið þrifinn og ekki strokið af hillum. Nánar er annars vikið að sundurliðuðum kröfum gagnstefnanda í kafla um málsástæður hans.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggi á því að gagnstefnandi hafi gert kröfu í umrædda leigutryggingu meira en fjórum vikum eftir leiguskilin og hafi því glatað rétti til að halda henni eftir. Vísist til 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, er segi að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölulið 1. mgr., eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málslið skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Gagnstefnandi hafi gert stefnanda skriflega grein fyrir kröfu í tryggingarféð meira en fjórum vikum eftir leiguskilin og beri gagnstefnanda því að skila stefnanda allri leigutryggingunni.

Stefnandi byggi á því til vara, verði niðurstaða réttarins sú að stefndi hafi gert kröfu í tryggingarféð innan þess fjögurra vikna frests sem áskilinn sé í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, að stefndi hafi þá engu að síður glatað rétti til að halda eftir tryggingarfénu á grundvelli 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, þar sem kveðið sé á um það að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laganna skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni kröfunni eða fallist á hana innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segi þá að hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala þá að vísa ágreiningi aðila um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða þá höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi sem leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Stefnandi hafi sannanlega hafnað kröfu gagnstefnanda um það að halda eftir tryggingarfénu fimm dögum eftir að gagnstefnandi hafi gert kröfu í tryggingarféð. Gagnstefnanda hafi við þær aðstæður borið að bera ágreiningsmálið undir kærunefnd húsamála, innan fjögurra vikna frá slíkri höfnun, en það hafi gagnstefnandi ekki gert.

Stefnandi byggi og á ákvæði 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, er kveði á um að leigusali verði að lýsa bótakröfu skriflega innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis. Sé þess ekki gætt falli bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.

Í 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segi þá að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Stefnandi hafi aldrei samþykkt töku af trygginga-fé og möguleiki gagnstefnanda á að láta reyna á bótaskyldu stefnanda sé burt fallinn.

Stefnandi byggi á því að Hæstiréttur hafi leyst úr svipuðu álitaefni 4. febrúar 2010 í máli nr. 281/2009 og beri að líta til þess fordæmis réttarins við úrlausn þessa máls.

Gagnstefnandi sé skráð félag í fyrirtækjaskrá Skattsins. sem einkahlutafélag, en samkvæmt ársreikningi 2020 sé tilgangur félagsins eignarhald og rekstur heilsárshúsa, standsetning lóða, byggingarstarfsemi, rekstur fasteigna sem og skyldur rekstur. Gagnstefnandi sé því félag sem sérhæfi sig m. a. í útleigu íbúða og búi því yfir reynslu, þekkingu og sérfræðikunnáttu á því sviði. Gagnstefnandi geti því ekki borið fyrir sig neina vankunnáttu eða grandleysi um inntak og efni húsaleigulaga nr. 36/1994.

Samkomulag málsaðila um uppsögn leigusamningsins hafi þá ekki verið til tjóns fyrir gagnstefnanda sem hafi strax fengið nýjan leigjanda í íbúðina. Gagnstefnandi hafi vanefnt greiðsluskyldu sína með því að skila ekki leigutryggingunni að fullu.

Stefnandi byggi kröfu sína um sýknu í gagnsök á því að í 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segi að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segi að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölulið eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveði á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Jafnframt segir þá að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leiguskil hafi átt sér stað 30. september 2020 og nýr leigjandi flutt inn daginn eftir, 1. október 2020. Gagnstefnandi haldi því fram að fyrsti mögulegi brottfarardagur stefnanda úr húsnæðinu sé 1. október 2020 og um það sé deilt þrátt fyrir yfirlýsingu nýs leigjanda, sem lögð hafi verið fram af hálfu gagnstefnanda, sem segist hafa tekið við íbúðinni 1. október 2020, en óumdeilt sé að gagnstefnandi hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð 29. október 2020. Gagnstefnandi sé bundinn af þessari yfirlýsingu sinni. Frá 1. október 2020 til 29. október 2020 séu nákvæmlega fjórar vikur, en ljóst sé af skýru orðalagi 4. mgr. 40. gr. laga nr. 36/1994 að leigusali skuli gera kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna. Gagnstefnandi hafi ekki gert kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna og beri honum því að skila eftirstöðvum þess með dráttarvöxtum.

Ef sú staða væri uppi að gagnstefnandi hefði sannanlega gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna, í samræmi við 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, þá liggi hér fyrir að stefnandi hafi mótmælti kröfunni í tryggingarféð innan fjögurra vikna eftir að gagnstefnandi hafi gert kröfu í það og þá einnig farið fram á fulla endurgreiðslu tryggingarfjárins. Þrátt fyrir þær skyldur sem hvíli á leigusala á grundvelli 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi gagnstefnandi ekkert frekar aðhafst og þannig virt að vettugi þá skyldu sína að bera þann ágreining um bótaskyldu leigjanda sem ótvírætt hafi verið uppi undir kærunefnd húsamála, eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda, innan fjögurra vikna frá því að stefnandi hafi mótmælt kröfu gagnstefnanda í tryggingarféð. Gagnstefnandi hafi því glatað mögulegum bótarétti sínum með athafnaleysi, þrátt fyrir að vera félag sem sérhæfi sig í útleigu húsnæðis.

Stefnandi byggi auk þess á því að gagnstefnanda hafi ekki tekist að sýna fram á orsakatengsl milli ætlaðs tjóns og afleiðinga þess. Gagnstefnandi tiltaki í gagnstefnu undir liðnum „Stefnukrafan, samantekt um skemmdir og endurbætur“ í hverju meintar skemmdir hafi falist, hvenær úrbætur hafi verið gerðar og leggi fram reikninga því til stuðnings. Vakin sé athygli á tilgreindum dagsetningum þessara reikninga, en þeir séu dagsettir 3. september 2020, 4. júní 2021 og 16. júní 2021, þ. e. ýmist áður en stefnandi hafi flutt út úr íbúðinni eða þá rúmum átta mánuðum síðar. Þá mótmæli stefnandi því sérstaklega að vera krafin um kostnað við þrjár salernisskálar og uppsetningu þeirra, enda aðeins eitt baðherbergi í íbúðinni og ein salernisskál á umræddu baðherbergi. Þá byggi stefnandi jafnframt á því að hér séverið að krefja hana um nýtt fyrir gamalt.

Stefnandi byggi að lokum á þeirri meginreglu skaðabótaréttar að meintur tjónþoli þurfi að sanna tjón sitt, að bótagrundvöllur sé fyrir hendi og að orsakatengsl séu milli tjónsins og hinnar bótaskyldu háttsemi. Gagnstefnanda hafi ekki tekist slík sönnun, né sé gerð grein fyrir því á hvaða grundvelli bótakrafan sé byggð. Gagnstefnanda hefði m. a. verið í lófa lagið að leggja fram ljósmyndir til að sanna mál sitt, en það hafi hann ekki gert. Þær sannanir er gagnstefnandi leggi fram séu ósannfærandi. Þá séu þær og í formi yfirlýsinga frá aðilum sem allir eigi það sameiginlegt að hafa ýmist beinan eða óbeinan hag af yfirlýsingum sínum, eða þá hafa borið kala til stefnanda. Þá hefði gagnstefnandi auðveldlega getað fengið óháðan aðila til að taka út meintar skemmdir á fasteigninni og meta tjón, máli sínu til stuðnings, en látið það ógert, þrátt fyrir að búa yfir sérfræðikunnáttu á sviði útleigu húsnæðis. Þvert á móti hafi gagnstefnandi nú afmáð öll ummerki um þær meintu skemmdir sem hann telji stefnanda hafa valdið.

Kröfu um vexti á leigutryggingu byggi stefnandi á 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en krafa um dráttarvexti byggist á 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 2. málslið 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Krafa um málskostnað byggist á 129 gr. laga nr. 91/1991, en krafa um virðisaukaskatt á málskostnað styðjist við lög nr. 50/1998 um virðisaukaskatt.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda

Gagnstefnandi krefjist skuldajafnaðar og viðurkenningar á réttmæti þess að nota tryggingarfjárhæðina til að greiða inn á vanþrif, tjón og skemmdir á íbúðinni í lok leigutíma. Skömmu fyrir upphaf leigutíma hafi skoðun á íbúðinni farið fram af hálfu heilbrigðiseftirlitsins og hún þá verið í fullkomnu lagi. Stefnandi hafi verið sammála gagnstefnanda um að engin þörf væri á úttekt í upphafi enda íbúðin þá óaðfinnanleg.

Krafa stefnanda um skil á leigutryggingu byggist á því að gagnstefnandi hafi ekki sent innan tímamarka yfirlit yfir skemmdir og greint frá kostnaði vegna lagfæringa.

Þessu sé mótmælt sem röngu en öll framkoma stefnanda hafi borið þess merki að hún hafi með ráðabruggi reynt að forðast það að láta ná í sig og forðast að gefa upplýsingar um netfang í þeim tilgangi að ónýta sanngjarnar kröfur um bætur vegna skemmda á íbúðinni. Krafa um skaðabætur hafi því verið send skriflega innan frests samkvæmt lögum. Frestur hefjist í fyrsta lagi eftir 1. október 2021 þegar rusl hafi verið fjarlægt, og síðasti dagur eftir reglunni um fjórar vikur sé því ekki fyrr en 29. október 2021.

Stefnandi hafi sýnt af sér margháttað tómlæti, t. d. með því að hún hafi aldrei tjáð sig með skriflegum hætti um erindi um skemmdir frá gagnstefnanda, sem hún hafi fengið sent, né heldur um einstaka liði þess, og teljist hún því við það bundin. Hafi stefnandi átt að leita til úrskurðarnefndar húsamála hafi hún viljað bera upp andmæli.

Fyrst rúmu ári eftir að stefnandi hafi fengið yfirlit yfir skemmdirnar hafi heyrst frá henni með aðstoð lögmanns og í framhaldi hafi síðan borist stefna þar sem leigusali sé krafinn um trygginguna ásamt kostnaði. Stefnanda hafi borið að bregðast við án ástæðulauss dráttar hafi hún haft athugasemdir. Stórfellt og ámælisvert tómlæti sé að bregðast fyrst við að einu ári liðnu frá því að hún hafi fengið hluta af tryggingarfénu greiddan og henni borist krafa um greiðslu skaðabóta. Sá langi tími sem hafi liðið eftir athugasemdir gagnstefnanda hafi gefið honum fullt tilefni til þess að treysta því að stefnandi hefði sætt sig við þau málalok sem urðu. Tómlæti og athafnaleysi stefnanda endurspeglist í framkomu hennar vegna óviðunandi skila hennar á íbúðinni og í því að mæta ekki á skoðunardegi til þess að fara yfir skemmdir að beiðni gagnstefnanda. Sömuleiðis birtist það í því að gefa ekki upplýsingar um netfang eða heimilisfang fyrr en rúmum þremur vikum eftir að beðið hafi verið um það, nánast eins og hún væri að koma í veg fyrir að hægt væri að tilkynna um að haldið yrði eftir af leigutryggingunni.

Gagnstefnandi taki hér til varna gegn kröfum stefnanda í aðalsök, um skil á tryggingarfé, vegna þess að íbúðin hafi orðið fyrir skemmdum er leigutaki beri ábyrgð á og það veiti leigusala rétt til að ganga að því tryggingarfé sem slíkt eigi að bæta.

Þeir sem hafi komið og séð skemmdirnar geti vitnað um alvarlegar og óviðunandi skemmdir á íbúðinni meðan hún hafi verið í umsjá og notkun stefnanda, þar á meðal margháttaðar skemmdir sem ekki flokkist undir eðlilegt slit. Upplýsingagjafi um viðskilnað leigutaka sé verktaki sem stefndi hafi fengið til að lagfæra skemmdirnar og einnig nýr leigjandi sem gert hafi leigusamning eftir að stefnandi flutti út og séð þá viðskilnað stefnanda. Loks megi tilgreina nágranna stefnanda sem vitað hafi um og fylgst með ástandi íbúðarinnar allt frá upphafi leigutímans og til enda hans og þar með um skemmdir sem stefnandi beri ábyrgð á, en stefnandi hafi oft leitað til hans.

Krafist sé viðurkenningar á frádrætti gagnstefnanda og notkun á tryggingarfé til greiðslu á útgjöldum vegna skemmda á íbúðinni og kostnaðar við þrif á henni og efniskostnaðar fyrir hluti og tæki í stað skemmdra og ónýtra, og geri gagnstefnandi jafnframt kröfu til skuldajafnaðar gagnvart stefnukröfum er varði tilgreindan kostnað.

Samtals hafi 19 klst. farið í vinnu við þrif, flutning á rusli í Sorpu og við að setja upp nýja innréttingu o. fl., sem geri alls 190.000 krónur. Efniskostnaður á ábyrgð stefnanda sé hluti eldhúsinnréttingar og gardínur á baði, auk þess sem reykskynjari hafi verið horfinn. Sundurliðuð miðist krafa gagnstefnanda hér við kostnað við nýja salernisskál, 19.916 krónur, og vinnu við skipti, 30.000 krónur, salernisskál nr. 2, 16.562 krónur, og vinnu við skipti, 30.000 krónur, salernisskál nr. 3,16.906 krónur, og vinnu við skipti, 30.000 krónur. Kostnaður við eldhúsinnréttingu, neðri hluta, sé 55.247 krónur og gardínur á baði 15.000 krónur. Efniskostnaður sem stefnandi sé krafinn um sé því 213.631 króna og vinnuþáttur 190.000 krónur, eða alls 403.631 króna, en sé í raun meiri, en öll vinna hafi verið aðkeypt á 10.000 krónur á klst. Veggir hafi allir verið málaðir eftir þrif og stefnandi sé því aðeins rukkuð um hluta af heildar-kostnaði. Gagnstefnandi hafi áratuga reynslu sem leigusali en hafi aldrei tekið við íbúð í jafn slæmu ástandi og þessi hafi verið í og enginn leigjandi fyrr stefnt honum.

Tilgangur með höfðun gagnsakar sé að fá sjálfstæðan dóm um skuld stefnanda við gagnstefnanda, en einnig viðurkenningu á þeirri fjárhæð sem hann hafi haldið eftir sem tryggingarfé samkvæmt húsaleigusamningi. Gagnstefnandi taki til varna og geri sjálfstæðar dómkröfur gagnvart stefnanda í gagnsök vegna þess að íbúðin hafi orðið fyrir skemmdum sem leigutaki beri ábyrgð á og veiti leigusala rétt til þess að ganga á tryggingarfé frá leigjanda sem það eigi að bæta og sækja það sem á vanti með dómi. Krafist sé viðurkenningar á frádrætti gagnstefnanda sem og notkun á tryggingarfé til greiðslu á útgjöldum vegna skemmda á íbúð og kostnaðar við þrif og efniskostnaðar fyrir hluti og tæki í stað skemmdra og ónýtra, en í heild sé kostnaður 403.631 króna og geri gagnstefnandi einnig kröfu til skuldajafnaðar þessa gagnvart stefnukröfum.

Vísað sé til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994 um ábyrgð leigutaka á skemmdum og tjóni á leiguhúsnæði og til almennu skaðabótareglunnar um ábyrgð á tjóni sem aðili valdi öðrum af ásetningi eða gáleysi. Gagnsök í málinu sé höfðuð með heimild í 28. gr. laga nr. 91/1991, en krafa um málskostnað byggist á 129. gr. þeirra sömu laga.

Niðurstaða

Ágreiningur málsaðila snýst einkum um þá ákvörðun gagnstefnanda, sem leigusala, 29. október 2021, að nýta sér vissan hluta af húsaleigutryggingu stefnanda, sem leigjanda, vegna meintra skemmda á hinu leigða á framangreindu leigutímabili, sem gagnstefnandi telur stefnanda sannanlega eiga að bæta og tók því af tryggingunni, þ. e. umræddar 210.000 krónur, en skilaði stefnanda 150.000 krónum. Stefnandi höfðar upphaflega málið til að endurheimta leigutrygginguna þar sem gagnstefnandi hafi hagnýtt sér hana í trássi við formreglur húsaleigulaga nr. 36/1994, en auk þess byggir stefnandi á því að ósannaðar séu með öllu gagnkröfur gagnstefnanda í málinu.

Sé tekið mið af því sem liggur fyrir í gögnum málsins þá telur dómurinn að horfa verði sérstaklega til þess að gagnstefnandi, sem er félag sem stundar útleigu á íbúðum, hefur hér í nánast öllum atriðum farið á svig við þau úrræði er hann hafði til að tryggja sér sönnun fyrir gagnkröfum byggðum á skemmdum leigjanda á íbúðinni og til að hagnýta sér tryggingu þá sem stefnandi hafði lagt fram, eins og hann svo gerði, sbr. einkum framangreind ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994, sem stefnandi vísar hér til.

Eru gögn af hálfu gagnstefnanda að þessu leyti til einnig allskostar ófullnægjandi þar sem þau vísa stundum almennt til framlagðra reikninga sem virðast vera fyrir því sem fyrirsvarsmaður gagnstefnanda viðurkennir hér fyrir dómi að séu sambærilegar vörur og þeim sem skipta hafi þurft út í umræddri íbúð, en hann eigi til á lager, auk þess sem að engar myndir liggja fyrir af íbúðinni eftir viðskilnað stefnanda. Skriflegur vitnisburður síðari leigjanda í íbúðinni og óljós vitnisburður fyrirsvarsmannsins sjálfs og verktaka sem starfar að jafnaði fyrir hann við viðhald íbúða hér fyrir dómi er einnig að mati dómsins eitt og sér ófullnægjandi til sönnunar á slíkum kröfum gagnstefnanda.

Þá verður heldur ekki fallist á að krafa stefnanda um endurheimt hafi verið fallin niður fyrir tómlæti eða að gagnstefnandi hafi mátt ætla að stefnandi féllist á ráðstafanir hans, en stefnandi fór sannanlega fram á endurheimt fjárins og leitaði sér svo aðstoðar. Verður því þegar af þessari ástæðu að fallast á kröfu stefnanda um endurheimt þess tryggingarfjár er gagnstefnandi hagnýtti sér einhliða með framangreindum hætti og þarf þá ekki að taka hér frekari afstöðu til annarra málsástæðna sem liggja fyrir í málinu og snúa einkum að reglum húsaleigulaga nr. 36/1994 um slíka leigutryggingu. Að sama skapi felur það þá í sér sýknu stefnanda hvað varðar gagnsakarhluta málsins. Að öllu framangreindu virtu verður það því niðurstaðan að fallast beri á dómkröfu stefnanda í aðalsök málsins, eins og hún liggur hér fyrir, enda hafa ekki verið settar fram röksemdir fyrir því að sú krafa sé tölulega röng. Hins vegar verður þó að telja vaxtakröfu stefnanda í aðalsök vanreifaða, þar sem ekkert er tilgreint þar um umkrafið vaxtatímabil, og verður þar af leiðandi ekki fallist á þann hluta af dómkröfu stefnanda í aðalsök, en fallist er á dráttarvaxtakröfu stefnanda. Er eftirstæð dómkrafa stefnanda í aðalsök, þá að frádreginni 150.000 króna innborgun, þá alls 210.000 krónur, auk umkrafinna dráttarvaxta. En jafnframt skal stefnandi þá vera sýkn af öllum kröfum gagnstefnanda í gagnsök málsins, svo sem rakið er frekar hér að framansögðu.

Í ljósi framangreindra málalykta þá verður gagnstefnanda gert að greiða stefnanda 1.500.000 krónur í málskostnað, þá að teknu tilliti til virðisaukaskatts, og er þá litið til eðlilegs umfangs og reksturs málsins fyrir dómi, en álag á málskostnað á ekki við. Málið flutti S-kk-nf S-kk-nf V-x-x lögmaður fyrir stefnanda, en V-kk-nf K-kk-nf lögmaður flutti málið fyrir gagnstefnanda.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

Dómsorð :

Í aðalsök málsins greiði stefndi, Gamlibær ehf., stefnanda, A, 210.000 krónur, ásamt með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. og 2. málslið 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, af 210.000 krónum, frá 28. október 2020 til greiðsludags.

Gagnstefnda, A, er sýknuð af dómkröfum gagnstefnanda, Gamlabæjar ehf., í gagnsök málsins.

Gagnstefnandi, Gamlibær ehf., greiði stefnanda, A, alls 1.500.000 krónur í málskostnað, sem er þá málskostnaður í heild, í aðalsök og gagnsök.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf