E-845/2009

Mál þetta, sem var dómtekið 28. f.m., er höfðað 10. febrúar 2009 af L-kvk-þgf H-kvk-þgf og S-kk-þgf Þ-kk-þgf J-kk-þgf, Hátúni 14 í Reykjanesbæ, á hendur S-kk-þgf B-kk-þgf S-kk-þgf, Miðtúni 1 í Reykjanesbæ.

Stefnendur gera þá kröfu að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 1.800.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2008 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda og málskostnaðar úr hendi þeirra.

I

Hinn 11. desember 2007 undirrituðu aðilar málsins samning um kaup stefnda á neðri hæð tvíbýlishússins að Miðtúni 1 í Reykjanesbæ ásamt bílskúr af stefnendum. Var húsið byggt árið 1953 og bílskúrinn ári seinna. Kaupverð var 20.000.000 krónur. Þar af skyldu 300.000 krónur greiddar við undirritun kaupsamnings, 7.816.570 krónur með yfirtöku áhvílandi veðskulda og 8.343.060 krónur með fasteignaveðbréfi. Þá skyldu 1.200.000 krónur inntar af hendi 1. mars 2008 og 2.340.370 krónur 1. nóvember sama ár.

Kröfu sína í málinu byggja stefnendur á því að stefndi hafi aðeins staðið þeim skil á síðustu kaupsamningsgreiðslunni að hluta, eða með 540.370 krónum. Eftir standi þannig 1.800.000 krónur, sem er stefnukrafa málsins.

Stefndi byggir sýknukröfu sína í málinu á því að hann eigi gagnkröfu á hendur stefnendum vegna galla á eigninni sem í öllu falli nemi sömu fjárhæð og stefnukrafa. Hann hafi með vísan til 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup haldið þeirri fjárhæð eftir og þar um stuðst við mat byggingafróðs aðila sem hann aflaði sjálfur í september 2008 og án aðkomu stefnenda. Tilraunir hans til að ná sáttum í málinu á grundvelli þess hafi ekki borið árangur. Með beiðni 23. mars 2009, sama dag og hann lagði fram greinargerð sína í málinu, leitaði stefndi dómkvaðningar manns til að meta galla sem hann telur vera á eigninni og kostnað af úrbótum. Matsgerð var lokið 24. nóvember 2009 og var kostnaður af úrbótum metinn þar 1.326.000 krónur. Stefndi sætti sig ekki við þá niðurstöðu og fékk dómkvadda yfirmatsmenn 26. janúar 2010. Í yfirmatsgerð var þessi kostnaður hækkaður um 450.000 krónur og byggir stefndi gagnkröfu sína nú á þeirri niðurstöðu.

II

Undirmatsgerðin, sem vísað er til hér að framan, var unnin af S-kk-þgf J-kk-þgf byggingatæknifræðingi. Tók hún til 9 matsatriða og var kostnaður metinn í 6 þeirra. Verður hér á eftir gerð grein fyrir þeim liðum þar sem kostnaðarmat var framkvæmt.

Í fyrsta lagi var matsmanni falið að meta hvort leki eða raki væri í útveggjum bílskúrs, þaki bílskúrs, þaki hússins og í vegg á vesturhlið þess og eftir atvikum hver væri orsök þess og hvaða leiðir væru færar til úrbóta (matsliðir 2,3,5,6). Um þetta segir meðal annars svo í matsgerðinni:

„Greinileg ummerki eru um raka í útveggjum bílskúrs. Mikill raki er í klæðningu á útvegg og er klæðning víða bólgin og skemmd vegna raka. Rakaskemmdir eru almennt í neðri hluta veggja en mestu rakaskemmdirnar eru fyrir miðjum austurvegg bílskúrsins og ná þar hátt upp á veggi. Mældist raki í yfirborði klæðningar allt að 40-60% HR í ca 1,2 m hæð. […] Greinilegur leki er í gegnum lóðrétta sprungu sem má sjá fyrir u.þ.b. miðjum útvegg, þ.e. austurvegg bílskúrsins. Mikill raki er í klæðningu á þessum stað og á nokkrum öðrum stöðum og í sumum tilfellum var raki mælanlegur töluvert hátt upp á veggi. […] Athygli vakti í skoðun að búið var að bora gat inn í holrými holsteinsins undir klæðningunni á móts við stærstu lekasprunguna að utan og setja tappa úr einangrunarplasti í gatið sem bendir til þess að þarna hafi lekið áður en útveggir bílskúrsins voru klæddir og einangraðir. Í gatinu var samskonar plast og er notað í einangrun útveggja bílskúrsins. Í lokaskoðun flæddi vatn út úr þessu gati og inn í skúrinn. […] Stór hluti klæðningar innanhúss er skemmdur vegna leka og rakaskemmda og lagt er til að endurnýja alla skemmda klæðningu innan á útveggjum skúrsins. Einnig þarf að endurbæta aðra hluta klæðningar til að gæta samræmis í útliti og komast fyrir allar rakaskemmdir sem geta leynst undir klæðningunni. Gert er ráð fyrir að endurnýja 2/3 klæðningar á austurvegg skúrsins og einnig á norðurvegg bílskúrs. Við endurnýjun klæðningar þarf að taka tillit til núgildandi krafna um brunavarnir. Auk þess þarf að framkvæma viðgerðir utanhúss á sprungum og skemmdum í útveggjum bílskúrs til að koma í veg fyrir leka inn í holstein veggjanna og þar með leka inn í bílskúrinn.

Í skoðun var staðfestur leki og raki út frá þaki bílskúrs. Greinilegur leki er í gegnum samskeyti áfellu á þakkanti fyrir miðjum austurvegg bílskúrsins. Umfang lekans er aðallega í einu sperrubili eða á u.þ.b. 50-60 sm bili en raki dreifir sér þó yfir 2-3 sperrubil. Orsök lekans er að öllum líkindum að rigningarvatn nær að safnast fyrir ofan á þakkanti og lekur síðan í gegnum óþétt samskeyti á blikkáfellunni og inn í þakið. Svo virðist að frágangur þakpappa undir bárujárni og áfellum þaksins sé ábótavant þannig að það vatn sem nær að komast inn fyrir ytri vatnsvörn þaksins (bárujárn og blikkáfellur) kemst einnig í gegn um innri vatnsvörn þaksins (þakpappi) sem er ekki í lagi. […] Matsmaður telur að frágangur á þakkanti sé ábótavant og orsök leka megi rekja til þess. Lagt er til að endurnýja áfellur á þakkanti og endurbæta frágang á þakpappa undir áfellum. Mikilvægt er að endurbæta frágang og/eða setja nýjan þakpappa undir bárujárn og áfellur til að koma í veg fyrir leka sem getur orsakast af slaga eða vatni sem kemst inn fyrir ytri vörn þaksins.

Í skoðun var staðfestur leki og raki út frá þaki hússins. Greinilegur leki er í þaki upp við skorstein hússins. Umfang lekans er aðallega í timburvirki þaksins upp við skorsteininn og u.þ.b. tvo metra fyrir neðan. Orsök lekans er ófullnægjandi frágangur á þakjárni upp við skorsteininn og skemmdir í gömlum áfellum sem notast er við á þessum stað. Ljóst er að þessi frágangur er búinn að vera svona nokkuð lengi eða allt frá því að þakjárn var endurnýjað. Gamlar áfellur við skorsteininn hafa ekki verið endurnýjaðar á þessum stað þegar þakjárn var endurnýjað og gera má ráð fyrir að lekið hafi á þessum stað í mörg ár. Lagt er til að fjarlægja eldri áfellur og setja nýjar áfellur á skorstein auk þess að endurbæta frágang á þakpappa. Taka þarf upp bárujárnplötur til að tryggja að frágangur á þakpappa sé réttur og koma í veg fyrir leka sem getur orsakast af slaga eða vatni sem kemst inn fyrir þakjárn. Innanhúss þarf að endurnýja fúið og skemmt timbur utan með skorstein og fyrir neðan hann.

Ummerki eru um leka á vesturhlið hússins. Innanhúss eru ummerki um raka í útvegg og sem má sjá á því að málning er bólgin og rakaútfellingar eru neðst í vegg, að öllum líkindum vegna leka. […] Í skoðun innanhúss var útveggur skoðaður með tilliti til leka og raka í vegg. Farið var yfir neðsta hluta veggjar með rakamæli og skoðað hvort sæist eða mældist raki í vegg. Ummerki eru um raka neðst í vegg og raki mældist mest u.þ.b. 25% HR (hlutfallsraki) sem getur ekki talist mikill raki og minni en rakaútfellingar neðst á vegg gefa til kynna. […] Í skoðun utanhúss var útveggur hússins og gluggar skoðaðir nákvæmlega. Í skoðun kom í ljós að nokkrar sprungur eru í útvegg bæði út frá gluggum og ein lóðrétt sprunga á miðjum útveggnum. Staðsetning sprungnanna er á móts við suma lekastaði innanhúss og er vídd þeirra u.þ.b. 0,2-0,4 mm. Auk sprungna í veggjum má sjá augljós ummerki um að gluggar geti lekið. Búið er að þykkja glugga með listum framan á karma og pósta og endurglerja þá. Þétting (toppfylling) við gler er léleg eða ónýt og þétting utan með gluggum á milli trés (gluggi) og steins (útveggur) er víða opin og óþétt, a.m.k. undir gluggum. Einnig er steyptur kantur ofan við annan gluggann brotinn sem getur valdið leka innanhúss. […] Orsök rakaútfellinga má að öllum líkindum rekja til leka frá sprungum og meðfram gluggum í útvegg. Útlit rakaútfellinga og skemmda innanhúss eru dæmigerðar fyrir leka meðfram gluggum og frá víðum sprungum í útveggjum þar sem vatn lekur inn á bak við einangrun í veggjum og dreifir sér eftir útveggnum niður við gólf. […] Lagt er til að gera við sprungur með ídælingu þéttiefna eða saga þær upp og þétta með teygjanlegum þéttiefnum. Gera þarf við steypuskemmdir utan með gluggum og þétta utan með gluggum. Auk þess þarf að endurbæta þéttingar og frágang með gleri í gluggum.“

Auk þessa tók undirmatið til niðurfalls á bílastæði framan við bílskúr og yfirfalls í baðkeri (matsliðir 8 og 9). Um fyrra matsatriðið segir svo í matsgerðinni:

„Við skoðun matsmanns á aðstæðum á vettvangi kom í ljós að vatn frá stórum hluta götunnar getur safnast saman á bílastæði fyrir framan bílskúr. Ekkert niðurfall er í götunni húsmegin á u.þ.b. 60 m kafla fyrir ofan húsið og því getur safnast fyrir framan bílskúrinn allt það rigningarvatn sem fellur á suður helming götunnar. Ástæðan fyrir þessu er umferðareyja sem gengur út í götuna og kemur í veg fyrir að vatn renni áfram niður götuna. Búið er að gera vatnsrás í gegnum umferðareyjuna en hún stíflast fljótt eins og sást í skoðun enda ekki að búast við öðru miðað við frágang vatnsrásar, þ.e. að rásin er gerð ofan í gras eyjunnar. Niðurfallið í bílastæði fyrir framan bílskúr getur ekki annað þessu vatnsmagni enda er jafnan ekki gert ráð fyrir því að vatni sé beint af götum og inn á íbúðalóðir. Nauðsynlegt er að setja fleiri niðurföll í götuna við lóðarmörk og upp við umferðareyju svo vatn safnist ekki inn á lóð hússins. Þessi niðurföll þurfa að tengjast við lagnir í götunni. […] Fráveita í götunni er ófullnægjandi sbr. reglugerð 798/1999, niðurföll vantar í götuna fyrir framan húsið og/eða annan þann frágang til að koma í veg fyrir að vatn renni af götu og inn á lóð hússins.

Um seinna matsatriðið samkvæmt framansögðu segir meðal annars svo í matsgerð:

Út frá ummerkjum á bak við baðker og miðað við frágang yfirfalls má gera ráð fyrir leka meðfram yfirfalli baðkers þegar þéttihring vantar. Auk þess er ekki hægt að herða yfirfallsrör upp að baðkerinu og þétta yfirfall á tryggan hátt þegar þéttihring vantar. Þetta leiðir til leka meðfram yfirfalli ef það kemur vatnsálag á þennan stað. […] Matsmaður telur að frágangur á yfirfalli baðkars sé ábótavant og þessi frágangur orsaki leka á bak við baðkar þegar yfirfall verður fyrir vatnsálagi. Lagt er til að losa yfirfallsrör, hreinsa, setja nýja þéttingu og festa aftur. Að öllum líkindum er hægt að framkvæma viðgerð án þess að taka niður innréttingu opna framhlið á baðkeri.“

Kostnaðarmat vegna framangreindra matsatriða er ítarlega sundurliðað í matsgerðinni. Hljóðar kostnaðarmatið að því er tekur til raka og leka í útveggjum bílskúrs, þaki bílskúrs, þaki hússins og í vegg á vesturhlið þess upp á samtals 1.185.000 krónur, en þar af nema vinnuliðir 750.000 krónum og kostnaður vegna efnis og tækjaleigu 435.000 krónum. Þá er kostnaður vegna úrbóta á niðurfalli á bílastæði metinn á 127.000 krónur og kostnaður vegna yfirfalls á baðkeri 14.000 krónur.

Auk þess sem að framan greinir var lagt fyrir matsmann að leggja mat á það hvort þeir gallar á eigninni sem hugsanlega yrði sannreyndir af honum hafi verið til staðar við afhendingu hennar til stefnda í desember 2007. Er það niðurstaða matsmanns að hann geti ekki tekið afstöðu til þess hvort þetta eigi við um galla á yfirfalli í baðkeri, en að öðru leyti hafi þeir annmarkar sem lýst er í matsliðum 2, 3, 5, 6 og 8 verið til staðar þegar eignin var afhent stefnda.

Matsmaður kom fyrir dóm við aðalmeðferð málsins og staðfesti matsgerð sína.

Með yfirmatsgerð þeirra H-kk-ef S-kk-ef byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara og T-kk-ef J-kk-ef byggingafræðings og múrarameistara var kostnaðarmat hækkað svo sem áður er getið. Tekur hækkunin alfarið til matsliðar 2 í undirmatsgerð, en niðurstaða undirmats um önnur matsatriði staðfest, þó þannig að við þakviðgerð telja matsmenn nauðsynlegt að sjóða asfaltpappa upp á skorstein en að kostnaður við þá framkvæmd rúmist innan metins kostnaðar samkvæmt undirmatsgerð. Um rök fyrir framangreindri hækkum segir svo í yfirmatsgerð: „Matsmenn eru sammála því sem fram kemur í undirmatsgerð hvað varðar úrbætur á klæðningu inni. Þá staðfesta matsmenn að gera þarf við sprungur í útvegg til að koma í veg fyrir leka. Matsmenn telja að með viðeigandi viðgerðum megi gera vegginn fullnægjandi m.v. gerð og aldur. Skipta þarf um skemmda klæðningu inni. Rífa þarf upp sprungur á útvegg og gera við. Heppilegt er að setja styrktarnet yfir sprungurnar til að draga úr líkum á að þær opnist aftur. Að lokinni viðgerð þarf að draga í gömlu steininguna og endursteina vegginn.“ Er kostnaður af því að koma sprungunetinu fyrir og endursteina útvegg metinn á 450.000 krónur, þar af vinna 300.000 krónur og efni 150.000 krónur.

Yfirmatsmenn staðfestu matsgerð sína fyrir dómi.

III

Dómkrafa stefnenda er samkvæmt framansögðu á því byggð að stefndi hafi ekki efnt að fullu skuldbindingar sínar samkvæmt samningi um kaup hans á hluta tvíbýlishússins að Miðtúni 14 í Reykjanesbæ af þeim í desember 2007. Þannig nemi ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs 1.800.000 krónum. Hafna stefnendur því alfarið að stefndi eigi gagnkröfu á hendur þeim, enda hafi þau í einu og öllu afhent eignina í því ástandi sem samningur aðila gerði ráð fyrir.

Að því er gagnkröfur stefnda varðar vísa stefnendur til 18. gr. laga um fasteignakaup. Fyrir liggi að sú eign sem um ræðir í málinu er byggð árið 1953 og því gömul í skilningi laganna, en notaða fasteign skuli ekki telja gallaða nema galli rýri verðmæti hennar sem nokkru nemi. Eignin hafi verið seld á 20.000.000 krónur og stefndi hafi uppi kröfu um afslátt að fjárhæð 1.800.000 krónur. Hafi þá ekki verið tekið tillit til reglna um endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað samkvæmt ákvæðum laga 50/1988 um virðisaukaskatt. Þá hafi ekki heldur verið litið til þess að hin selda eign sé hluti fjöleignarhúss og sé eignarhluti stefnda 52% af heildareigninni. Er á því byggt að hvað sem öðru líður beri að færa niður ætlaða gagnkröfu stefnda sem nemur hlutdeild hinnar seldu fasteignar í heildareigninni. Þannig blasi það við að ætlaðir gallar á fasteigninni séu undir því viðmiði sem sett er í tilvitnuðu ákvæði laga um fasteignakaup. Þegar af þessari ástæðu beri að sýkna stefnendur af öllum kröfum stefnda um lækkun kaupverðs.

Stefnendur byggja sýknukröfu sína ennfremur á 12. gr. fasteignakaupalaga. Er því mótmælt að ætlaðir gallar hafi verið til staðar við afhendingu fasteignarinnar til stefnda. Er sérstaklega tekið fram að stefnendur geti ekki borið ábyrgð á því að yfirfall í baðkeri losni mörgum mánuðum eftir afhendingu fasteignarinnar.

Þá er sýknukrafa á því byggð að ekki geti verið um leynda galla að ræða, enda hafi stefndi skoðað eignina áður en hann festi kaup á henni og hafi stefnendur þá gert honum grein fyrir því sem þyrfti að lagfæra. Jafnframt er á því byggt að stefndi hafi mátt átta sig á öllum ætluðum göllum á fasteigninni við skoðun. Í þessum efnum beri sem fyrr segir að líta til aldurs hússins. Stefndi hafi sérstaklega verð upplýstur um framkvæmdir á vegum fyrrum eigenda, en hann hafi skipt um járn á þaki, einangrað bílskúrsvegg að innanverðu og skipt um skolplagnir frá húsi og út í götu. Hafi stefndi verið upplýstur um að annað væri upprunalegt, þar með taldir gluggar og veggir, enda fari það ekki milli mála við skoðun á eigninni.

Hafi ætlaðir gallar farið fram hjá stefnda er á því byggt að hann hafi vanrækt skoðunarskyldu sína, sbr. meðal annars 29. gr. laga um fasteignakaup, en samkvæmt ákvæðinu geti kaupandi fasteignar ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við skoðun. Í þessum efnum beri sérstaklega til þess að líta að stefndi er menntaður iðnaðarmaður og hafi því mátt gera sér grein fyrir ástandi fasteignarinnar við skoðun. Þá hafi húsasmiður skoðað eignina með honum. Tiltaka stefnendur sérstaklega hvað þetta varðar að sprungur á ytra byrði hússins eigi ekki að fara framhjá neinum og rakaummerki ekki heldur.

Stefnendur mótmæla því sérstaklega að felld verði á þau ábyrgð á því að vatn renni inn að húsinu vegna framkvæmda bæjaryfirvalda í götunni. Jafnframt er mótmælt að bílastæðið sé gallað í skilningi laga um fasteignakaup eða að stefnendur hafi leynt ætluðu ástandi bílastæðisins eða ástandi íbúðarinnar að öðru leyti.

Einstökum liðum í fyrirliggjandi matsgerðum er mótmælt sem og kostnaðarmati samkvæmt þeim. Þá er því mótmælt að stefndi geti átt kröfu um úrbætur án tillits til þess að hann var að kaupa meira en hálfrar aldar gamalt hús og væri þá að fá nýtt í staðinn fyrir gamalt. Ber hvað sem öðru líður að lækka allar fjárhæðir þegar af þessari ástæðu.

IV

Stefndi byggir á því að sýkna beri hann af kröfum stefnenda í málinu þar sem hann eigi lögvarða gagnakröfu á hendur þeim vegna galla á húseigninni að Miðtúni 1 í Reykjanesbæ sem nemi að minnsta kosti sömu fjárhæð og stefnukrafan. Byggir stefndi á því að honum sé heimilt að skuldajafna gagnkröfu sinni á móti kröfu stefnenda. Í gagnkröfu hans felist krafa um skaðabætur eða afslátt samkvæmt 41. og 43. gr. laga um fasteignakaup.

Stefndi byggir á því að eignin sé haldin göllum sem stefnendur hafi vitað eða mátt vita um. Þau hafi á hinn bóginn ekki fullnægt upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. tilvitnaðra laga. Gallar sem séu á fasteigninni séu þess eðlis að stefndi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi upplýsingar um þá. Á stefnendum hafi að lögum hvílt skylda til að veita allar upplýsingar um eignina sem máli kynnu að skipta fyrir stefnda.

Auk framangreinds byggir stefndi á því að ástand eignarinnar sé í andstöðu við þær upplýsingar sem gefnar voru í söluyfirliti, sbr. einnig ákvæði laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Stefnendur hafi ekki eingöngu gefið ófullnægjandi upplýsingar um eignina heldur beinlínis rangar upplýsingar með þeim hætti að ákvæði 27. gr. laga um fasteignakaup eigi við, að minnsta kosti um hluta þeirra galla sem hér um ræðir. Skortur á upplýsingum og rangar upplýsingar af hálfu stefnenda hefðu haft bein áhrif á efni og gerð kaupsamningsins og það verð sem stefndi var reiðubúinn að greiða fyrir eignina.

Stefndi byggir á því að með háttsemi sinni hafi stefnendur brotið gegn skyldum sínum af ásetningi, en ellegar sýnt af sér stórkostlegt gáleysi og framferði þeirra stríði gegn heiðarleika og góðri trú. Verði ekki á þetta fallist er byggt á því að um einfalt gáleysi sé að ræða hjá stefnendum. Í öllum tilfellum er byggt á því að saknæmi stefnenda komi í veg fyrir að stefnendur geti borið fyrir sig ákvæði 18. gr. laga um fasteignakaup.

Á söluyfirliti, sem stefnendur árituðu, komi fram að búið sé að einangra og klæða veggi í bílskúr. Stefndi telur þessa yfirlýsingu annað hvort ranga eða að téðar framkvæmdir hafi verið mjög illa gerðar. Yfirlýsingin hafi gefið stefnda tilefni til að ætla að viðhald hefði nýlega farið fram og að eðlilega hefði verið staðið að því. Eftir afhendingu hafi komið í ljós að vatn lekur undan bílskúrsveggjum og megi ljóst vera að ástand bílskúrsins sé á engan hátt í samræmi við það sem vænta mátti miðað við efni söluyfirlitsins. Þetta og önnur atriði í söluyfirliti, er lúta að endurnýjun þakklæðningar, hafi jafnframt gefið stefnda tilefni til að ætla að ekki stafaði leki frá þaki bílskúrsins. Nú hafi komið í ljós að þær væntingar stóðust ekki heldur og byggir stefndi á því að stefnendur beri einnig ábyrgð á því.

Á söluyfirlitinu komi einnig fram að búið sé að endurnýja þakjárn. Telur stefndi að þessi fullyrðing hafi gefið honum sem kaupanda tilefni til að ætla að þak hússins og bílskúrsins leki ekki. Eftir afhendingu hafi komið í ljós að þakið lekur og samrýmist eignin því ekki lýsingu í söluyfirliti að því leyti heldur. Framangreind sjónarmið gildi því jafnframt um ástand þaksins.

Svo sem staðfest hefur verið hafi orðið vart við leka í stofu á neðri hæð. Leki þessi sé talinn stafa af sprungum í vesturvegg hússins. Stefndi hafi hvorki orðið var við sprungurnar við skoðun né hafi hann verið upplýstur um þær eða leka í stofunni. Telja verði fráleitt annað en að stefnendur hafi vitað eða mátt vita um þessa annmarka og því borið að upplýsa stefnda um þá samkvæmt ákvæðum 26. og 27. gr. laga um fasteignakaup. Sé því um galla að ræða í skilningi laganna sem stefnendur beri ábyrgð á.

Eftir afhendingu hafi stefndi orðið var við að niðurfall á bílastæði ræður ekki við vatnsflaum, sem leitt hafi til þess að bílskúrinn fyllist af vatni í rigningu og þegar snjóa leysir. Stefndi telur ljóst að engar líkur standi til þess að stefnendum hafi verið ókunnugt um þetta þegar eignin var sýnd og kaupsamningur undirritaður, enda höfðu skolplagnir nýlega verið endurnýjaðar frá húsi út í götu. Hefðu þær endurbætur gefið stefnda réttmæta ástæðu til að líta svo á að niðurfall á bílastæði við húsið væri fullnægjandi. Í þessum annmarka felist því galli sem stefnendur hafi vitað eða máttu vita af og beri þau því ábyrgð á honum með sama hætti og gildir um aðra galla á eigninni.

Loks telur stefndi að um leyndan galla sé að ræða á baðherbergi neðri hæðar þar sem úr baðkeri lekur meðfram yfirfalli svo raki myndast við baðkar bak við klæðningu. Telur stefndi ljóst að stefnendur beri ábyrgð á þessum galla með sama hætti og að framan greinir.

Samkvæmt framansögðu byggir stefndi á því að hin selda fasteign sé haldin göllum sem stefnendum beri að bæta honum á grundvelli 41. og 43. gr. laga um fasteignakaup. Ábyrgð stefnenda sé í raun hlutlæg. Á hinn bóginn leiði saknæmi stefnenda til þess að reglur 18. gr. laganna eiga ekki við í málinu. Telji dómurinn hins vegar að saknæmi sé ekki fyrir að fara hjá stefnendum að einhverju leyti byggir stefndi að tilvitnað ákvæði girði ekki fyrir bótarétt stefnda. Þótt um sé að ræða eign sem var liðlega 50 ára gömul þegar stefndi festi kaup á henni hafi þá nýlega verið búið að ráðast í vissar endurbætur á henni. Hafi stefndi þar af leiðandi mátt treysta því að ástand hennar væri betra en aldur hennar gaf tilefni til. Mörk þau sem miðað sé við í 18. gr. laga um fasteignakaup séu breytileg eftir aðstæðum og málavöxtum hverju sinni. Byggir stefndi á því að hann verði að njóta þess vafa sem kann að vera uppi um beitingu ákvæðisins, komi það til álita á annað borð.

Stefndi mótmælir því alfarið að einhver eða einhverjir þeirra galla sem málið snýst um séu til komnir eftir afhendingu eignarinnar og vísar þar um til undirmatsgerðar.

Því er einnig sérstaklega mótmælt að stefndi hafi með einum eða öðrum hætti vanrækt skoðunarskyldu sína samkvæmt 29. gr. laga um fasteignakaup. Í fyrsta lagi sé það reyndar svo að engin slík skoðunarskylda hvíli á kaupanda fasteignar samkvæmt lögunum, en í annan stað beri stefnendur sönnunarbyrðina fyrir því að slík atvik séu uppi í málinu að ákvæðið eigi hér við. Þar að auki sé ljóst að ef stefndi hafi átt að sjá og gera sér grein fyrir göllunum við skoðun á eigninni hafi þeir vitaskuld verið þess eðlis að stefnendum hafi verið kunnugt um þá og borið af fyrra bragði að veita stefnda allar upplýsingar þar að lútandi, sbr. 3. mgr. 29. gr. laganna.

Að öllu framangreindu virtu byggir stefndi á því að honum hafi verið rétt að halda eftir 1.800.000 krónum af kaupverði eignarinnar, sbr. 44. gr. laga um fasteignakaup. Stöðvunarréttinum hafi stefndi beitt með hóflegum hætti og í samræmi við niðurstöður matsgerðar sem hann aflaði áður en kom að lokagreiðslu kaupverðs. Af sömu ástæðum hafnar stefndi alfarið dráttarvaxtakröfu stefnenda, sbr. 61. gr. laganna og 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

V

Mál þetta hafa stefnendur svo sem fram er komið höfðað til heimtu eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 1.800.000 krónur samkvæmt kaupsamningi málsaðila um neðri hæð tvíbýlishússins að Miðtúni 1 í Reykjanesbæ auk áfasts bílskúrs, sem undirritaður var 11. desember 2007. Tekur málsóknin að þessu leyti til hluta síðustu kaupsamnings-greiðslu, sem stefnda bar samkvæmt samningnum að inna af hendi 1. nóvember 2008. Hélt stefndi þessari fjárhæð eftir vegna galla sem hann telur vera á eigninni og stefnendur beri ábyrgð á. Er gagnkrafa hans um skaðabætur eða afslátt reist á matsgerðum sem hann aflaði undir rekstri málsins.

Við munnlegan málflutning var sú málsástæða höfð uppi af stefnendum að stefndi hefði sýnt af sér tómlæti við að senda þeim tilkynningu um ágalla á eigninni og hefði því glatað rétti til að bera þá fyrir sig, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ekki er á það fallist að á þessari málsástæðu hafi áður verið byggt af hálfu stefnenda og stefndi mótmælti því að hún kæmist að. Telst hún of seint fram komin, sbr. 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og kemur því ekki til álita við úrlausn málsins.

Í skýrslutökum við aðalmeðferð málsins kom fram að stefndi skoðaði húsið tvisvar sinnum áður en kaupsamningur var gerður og fyrir gerð kauptilboðs 6. nóvember 2007, sem stefnendur samþykktu sama dag. Í seinna skiptið naut hann aðstoðar R-kk-ef Á-kk-ef húsasmiðs, sem er mágur hans, en sjálfur lagði stefndi stund á nám í þeirri iðngrein á sínum tíma en hefur aldrei unnið við hana og ekki lokið hefðbundnu sveinsprófi. Hefur hann allt frá árinu 1979 starfað á trésmíðaverkstæði við smíði á gluggum og hurðum.

Aðila greinir í veigamiklum atriðum á um það sem fram kom um ástand hússins við skoðun stefnda á því. Þannig heldur stefndi því fram að hann hafi ekki veitt athygli rakaummerkjum á vegg í bílskúr og í stofu og stefnendur hafi ekkert rætt um þetta. Stefnendur staðhæfa á hinn bóginn að greinileg ummerki um raka hafi verið á þessum stöðum og að stefnda hafi verið bent á þau. Þá skýrði stefndi svo frá að eftir að hann fékk húsið afhent hafi stefnandi S-kk-nf Þ-kk-nf bent honum á að hann þyrfti að gæta að niðurfalli á bílastæði, en áður hafi ekkert verið á þetta minnst. Í skýrslu sinni kvaðst stefnandi L-kvk-nf hins vegar hafa haft orð á því við stefnda fyrir kaupsamningsgerð að hann þyrfti að huga sérstaklega að niðurfallinu og hreinsa reglulega frá því.

Í vitnisburði sínum bar R-kk-nf Á-kk-nf á sama veg og stefndi um framangreind atriði. Að því er varðar mögulegan þakleka skýrði R-kk-nf svo frá að hann hafi veitt því eftirtekt við skoðun að þakviður hafi verið dökkleitur við skorsteininn, sem gæti bent til þess að þar hafi lekið. Hann hafi af þessu tilefni spurt stefnanda L-kvk-ef hvort hún hefði orðið vör við þakleka og hún svarað því til að svo væri ekki. Hafi hann dregið þá ályktun af þessu og þar sem fyrir hafi legið að búið væri að endurnýja þakjárn að þarna væru um menjar eftir leka að ræða. Aðspurður kvaðst R-kk-nf ekki hafa þreifað á viðnum til að sannreyna þetta. Í skýrslu sinni bar stefndi með sama hætti um þetta atriði.

Stefnendur höfðu búið í húsinu í 8 ár þegar þau seldu stefnda það. Kváðust þau ekki hafa ráðist í endurbætur á því á þeim tíma. Kom fram í vitnisburði B-kk-ef L-kk-ef, sem bjó í húsinu frá 1993 til 1999, að nýtt járn hafi verið lagt á þak íbúðarhússins árið 1990 og bílskúrinn árið 1995.

Samkvæmt 27. gr. laga um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda, enda hafi upplýsingar um ástand eignarinnar haft áhrif við gerð kaupsamnings. Þá á hið sama við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 segir svo um þessa grein: „Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, er almennt saknæm háttsemi og á því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó ber að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna getur komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum er ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.“ Í lýsingu á húsinu í söluyfirliti sem stefnendur undirrituðu og fyrir lá þegar stefndi gerði tilboð sitt í það var meðal annars tekið fram að búið væri að endurnýja þakjárn. Þessi lýsing þarf ekki að fela annað og meira í sér en að ekki sé um upprunalegt þakjárn að ræða, en svo sem fram er komið var húsið byggt árið 1953. Mátti stefnda vera það ljóst þá er hann skoðaði húsið að talsverður tími væri liðinn frá því að skipt var um þakjárnið. Er það í ljósi þessa mat dómsins að stefndi geti ekki reist fjárkröfu sína á hendur stefnendum á því að um galla í skilningi tilvitnaðs lagaákvæðis sé að ræða og sem felst í því að þakið lekur við skorstein.

Við kaup og sölu fasteignar vegast á annars vegar upplýsingaskylda seljanda og hins vegar það sem nefnt hefur verið aðgæsluskylda kaupanda. Í 26. gr. fasteigna-kaupalaga er þannig mælt fyrir um það að fasteign teljist gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Í 29. gr. laganna segir á hinn bóginn að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða mátti þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Í niðurlagi þessarar greinar er síðan tekið fram að þessi ákvæði víki fyrir efni 26. gr. laganna um skort á upplýsingum um fasteign.

Með matsgerðum er staðfest að greinileg ummerki um raka eru í útvegg á austurhlið bílskúrs. Að innan hefur veggurinn verið plötuklæddur. Er klæðningin byggð upp úr 22 mm spónaplötum sem eru nótaðar saman og festar á timburgrind sem er uppbyggð úr 25 mm láréttum lektum sem spónaplöturnar eru festar á og 25 mm lóðréttum lektum sem eru festar innan á útvegginn. Þá hefur veggurinn verið einangraður með 2x25 mm plasteinangrun. Er timburgrindin fest beint á holsteinsvegg án millilags og spónaplötur festar beint á timburgrind án rakavarnarlags. Orsök leka í veggnum er samkvæmt undirmatsgerð sú að vatn nær að fara í gegnum lóðrétta sprungu fyrir miðjum útvegg, en hann er að auki sprunginn á fleiri stöðum. Er mikill raki í klæðningu á þessum stað og á nokkrum öðrum stöðum og í sumum tilvikum var raki mælanlegur töluvert hátt upp á vegginn. Í vitnisburði sínum fyrir dómi skýrði S-kk-nf J-kk-nf matsmaður svo frá að þennan raka megi ennfremur rekja til leka frá þaki bílskúrs og til að koma í veg fyrir raka í klæðningu þurfi þannig að endurnýja áfellur á þakkanti og endurbæta frágang á þakpappa. Fram er komið að stefnendur vissu af því að raki væri til staðar í útvegg bílskúrs og er ósannað að þau hafi upplýst stefnda um hann. Þá eru ekki efni til að slá því föstu að stefndi hafi orðið var við þennan ágalla við skoðun á eigninni eða mátt gera sér grein fyrir honum. Er þegar af þessari ástæðu fallist á það með stefnda að um galla á eigninni sé að ræða og að hann eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefnenda vegna hans, enda telst hann þess eðlis að vitneskja um hann hefði haft áhrif á efni kaupsamnings. Skiptir þá ekki máli í hve miklum mæli gallinn kunni að rýra verðmæti eignarinnar, sbr. 18. gr. laga um fasteignakaup. Þegar tekin er afstaða til þess hvort þetta eigi ennfremur við um leka í vegg á vesturhlið hússins er þess að gæta að áberandi sprungur eru á honum að utanverðu og stafar lekinn einkum frá þeim. Samkvæmt undirmatsgerð lekur ennfremur meðfram gluggum, en þétting við gler er léleg eða ónýt og þétting utan með gluggum á milli trés og steins er víða opin og óþétt, að minnsta kosti undir gluggum. Liggur ekki fyrir að þessir annmarkar hafi aukist að umfangi eftir að kaupsamningur var gerður. Stefndi var að festa kaup á rúmlega 50 ára gömlu húsi. Mátti hann í ljósi þessa gera sér grein fyrir að rík ástæða væri til að kanna ástand eignarinnar til hlítar að þessu leyti. Hvað sem þessu hins vegar líður er til þess að líta að ósannað er gegn andmælum stefnda að stefnendur hafi upplýst hann um að borið hafi á raka í veggnum innanhúss, en fram kom hjá þeim að þau hafi ítrekað þurft að ráðast í lagafæringar á honum af þeim sökum meðan þau bjuggu í húsinu. Þá verður því ekki slegið föstu að stefndi hafi mátt gera sér grein fyrir þessum ágalla við skoðun á húsinu, en sönnunarbyrði fyrir því hvílir á stefnendum. Með vísan til þessa og 26. gr. og 3. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup er á það fallist með stefnda að um galla sé að ræða sem stefnendum beri skylda til að bæta honum.

Ekki eru efni til að líta svo á að stefnendur hafi umfram það sem að framan greinir vanrækt upplýsingaskyldu sína eða sýnt með öðrum hætti af sér saknæma háttsemi í tengslum við þau lögskipti málsaðila sem hér eru til umfjöllunar.

Ósannað er að sá ágalli á yfirfalli í baðkeri sem sannreyndur hefur verið með matsgerðum hafi verið til staðar þá er eignin var afhent stefnda. Kemur þegar af þessari ástæðu ekki til álita að stefndi geti átt fjárkröfu á hendur stefnendum vegna hans. Með vísan til undirmatsgerðar verður að leggja til grundvallar að aðrir ágallar sem gagnkrafa stefnda tekur til hafi verið á eigninni á greindu tímamarki.

Svo sem fram er komið er í yfirmatsgerð vikið frá kostnaðarmati samkvæmt undirmatsgerð að einu leyti. Er það þannig niðurstaða yfirmatsmanna að setja þurfi styrktarnet yfir sprungur á austurvegg bílskúrs og endursteina hann allan til að útlit hans haldist óbreytt og að sú framkvæmd auki kostnað við úrbætur um 450.000 krónur, eða úr 535.000 krónum í 985.000 krónur miðað við verðlag í desember 2007. Að þessum eða hliðstæðum kosti er vikið í undirmatsgerð. Það er hins vegar niðurstaða matsmanns að ekki sé gert ráð fyrir þessari lausn í kostnaðarmati hans þar sem hægt sé að gera við útveggi með hefðbundnum sprunguviðgerðum og að með því sé verið að uppfæra gæði og endingu veggjarins til mikilla muna frá því sem var árið 2007. Að teknu tilliti til þessa, aldurs hússins og þess að sprungur á útvegg voru bersýnilegar við skoðun er á þetta fallist og kostnaðarmat samkvæmt undirmatsgerð, sem að öðru leyti var staðfest í yfirmatsgerð, lagt til grundvallar við úrlausn málsins. Með því að hafnað hefur verið að stefndi geti átt fjárkröfu á hendur stefnendum vegna yfirfalls í baðkeri hljóðar kostnaðarmat vegna þeirra ágalla, sem matsgerðir taka að öðru leyti til, upp á 1.312.000 krónur. Að teknu tilliti til regla um endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað samkvæmt lögum nr. 50/1998 um virðisaukaskatt, sbr. lög nr. 10/2009, nemur kostnaður stefnda vegna úrbóta 1.150.241 krónu. Sú fjárhæð er lægri en svo að unnt yrði að telja að ágallar á eigninni hefðu rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laga um fasteignakaup og það jafnvel þótt fallist yrði á sjónarmið hans um að hún hafi umfram þau atriði sem þegar hefur verið tekin afstaða samkvæmt framansögðu verið gölluð í skilningi laganna. Með vísan til þessa er hafnað kröfu stefnda um skaðabætur eða afslátt vegna niðurfalls á bílastæði og þakleka við skorstein.

Kostnaður vegna úrbóta á þeim göllum sem teljast samkvæmt framansögðu vera á ábyrgð stefnenda er í undirmatsgerð, sem lögð er til grundvallar við ákvörðun bóta til stefnda, metinn á 975.000 krónur miðað við verðlag í desember 2007. Þar af nemur kostnaður vegna endurbóta á útvegg bílskúrs 535.000 krónum og kostnaður við viðgerð á þaki bílskúrsins til að koma í veg fyrir leka þar er metinn á 230.000 krónur. Loks er kostnaður vegna viðgerðar á vesturvegg að utanverðu metinn á 154.000 krónur og viðgerð innanhúss á 56.000 krónur. Krafa stefnda um skaðabætur eða afslátt varðar galla á séreign hans og einnig að hluta til á sameign hússins, það er að því er varðar viðgerð á vesturvegg þess að utanverðu. Stefnendur eru samkvæmt kaupsamningi aðila ábyrgir gagnvart stefnda vegna galla á hinni seldu eign án tillits til ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Stefndi getur þó ekki að því er hugsanlega galla á sameign hússins varðar gert kröfu um meira en svarar til hans eignarhluta í húsinu, sbr. lokamálsliður 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991, en hann er 52%. Má um þetta vísa til dóms Hæstaréttar frá 16. júní 2005 í málinu nr. 111/2005. Að teknu tilliti til þessa og reglna um endurgreiðslu virðisaukaskatts verða skaðabætur til handa stefnda ákveðnar 790.234 krónur.

Samkvæmt framansögðu er fallist á gagnkröfu stefnda um greiðslu skaðabóta að fjárhæð 790.234 krónur. Kemur sú krafa til skuldajafnaðar kröfu stefnenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 1.800.000 krónur. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnendum 1.009.766 krónur. Af þessari niðurstöðu leiðir jafnframt að eftirstöðvakrafan ber ekki dráttarvexti að því marki sem henni er mætt með gagnkröfunni, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Samkvæmt þessu fer um vexti svo sem í dómsorði greinir.

Þegar litið er til málsúrslita er ljóst að ástatt er fyrir aðilum eins og um ræðir í upphafi fyrri málsliðar 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Við ákvörðun málskostnaðar er þess að gæta að stefndi bar kostnað af öflun undirmatsgerðar, 348.949 krónur, sem sá hluti gagnkröfu hans sem tekin er til greina í málinu er alfarið reistur á, en hún laut jafnframt að öðrum atriðum og hefur að því leyti ekki komið stefnda að gagni. Ber í ljósi þessa að haga málskostnaðarákvörðun þannig að stefnendur beri að mestu kostnað af matinu en að öðru leyti falli málskostnaður niður. Verður stefnendum með vísan til þessa gert að greiða stefnda 250.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf dómstjóri dæmir mál þetta ásamt meðdómsmönnunum Á-kk-þgf I-kk-þgf og G-kk-þgf V-kk-þgf byggingaverkfræðingum.

D ó m s o r ð :

Stefndi, S-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnendum, S-kk-þgf Þ-kk-þgf J-kk-þgf og L-kvk-þgf H-kvk-þgf, 1.009.766 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2008 til greiðsludags.

Stefnendur greiði stefnda 250.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf

Á-kk-nf I-kk-nf

G-kk-nf V-kk-nf