E-3366/2020

Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 15. desember 2020, og dómtekið 15. október 2021.

Stefnendur eru A-kk-nf L-kk-nf J-kk-nf, kt. 000000- 0000, og E-kvk-nf R-kvk-nf S-kvk-nf, kt. 000000- 0000, bæði með lögheimili að [...].

Stefnda er S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf, kt. 000000- 0000, [...].

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði gert að greiða þeim eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslna að fjárhæð 857.136 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 41.500.000 krónum frá 1. maí 2020 til 1. júní 2020, af 43.500.000 krónum frá þeim degi til 4. júní 2020, af 41.745.146 krónum frá þeim degi til 5. júní 2020, af 2.157.136 krónum frá þeim degi til 22. júní 2020 og loks af 857.136 krónum frá þeim degi til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni [...], fnr. [...], [...], ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber. Einnig er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. sömu laga er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefndu að skaðlausu að viðbættum virðisaukaskatti í samræmi við framlagt málskostnaðaryfirlit. Til vara er þess krafist að málskostnaður milli aðila verði felldur niður.

Stefnda krefst þess að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda. Til vara er krafist verulegrar lækkunar á stefnukröfu. Jafnframt krefst stefnda þess að stefnendur gefi út afsal fyrir fasteigninni að [...], fastanr. [...]. Þá krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnenda, sameiginlega að skaðlausu að mati dómsins í samræmi við framlagðan málskostnaðarreikning.

Málsatvik og sönnunarfærsla:

Málsaðilar undirrituðu kaupsamning um fasteign að [...] þann 7. apríl 2020, þar sem stefnendur voru seljendur og stefnda kaupandi. Um er að ræða neðri hæð hússins, fnr. [...], en með eignaskiptayfirlýsingu, dags. 9. október 1993, var eigninni, sem áður var einbýlishús, skipt upp í tvo eignarhluta. Eignarhlutfall neðri hæðarinnar er 29% í húsi og lóð.

Í kauptilboði, dags. 11. mars 2020, voru gerðir fyrirvarar af hálfu stefndu um samþykki lánastofnunar um veðflutning lána, en einnig var fyrirvari um samþykki þinglýstra eigenda efri hæðar hússins um leyfi fyrir bílastæði, inngangi og skiptingu garðs vestan megin hússins.

Í söluyfirliti, sem telst hluti kaupsamnings, kemur fram að um sé að ræða vel skipulagða og nýlega uppgerða íbúð. Nánar segir: „Eignin er öll nýlega uppgerð, sbr. nýtt parket, nýjar hurðar, nýjar innréttingar. Baðherbergi allt nýuppgert.“

Umsamið kaupverð var 46.500.000 krónur, sem greiðast skyldi með 3.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, 41.500.000 krónum vegna veð flutninga lána, og yrði greitt eins og greiðslur bærust, en eigi síðar en 1. maí 2020. Lokagreiðslan var á ætluð 2.000.000 króna, og skyldi greiðast við útgáfu afsals 1. júní 2020.

Í tölvupósti 20. apríl 2020 til stefnanda kemur fram að stefnda sé flutt og lítist vel á en vegna smá breytinga þurfi hún að komast í teikningar af lögnum. Með tölvupósti sama dag frá Í-kvk-þgf H-x-x fasteignasala, sem hafði milligöngu um sölu á fasteign í eigu stefndu, og sendur var til fasteignasala þeirrar fasteignasölu sem hafði milligöngu um sölu á umræddri fasteign, kemur meðal annars fram að enginn meistari sé skráður fyrir raf- og pípulögnum og sé það mjög alvarlegt. Tiltekur fasteignasalinn að ljóst sé að stefnandi hafi vitað þetta þar sem hann hafi sjálfur staðið fyrir öllum breytingum á íbúðinni, og haldið þeim upplýsingum leyndum fyrir stefndu.

Í svarbréfi stefnenda, dags. 18. maí 2020, var því hafnað að skipta þyrfti út lögnum, en svoað ljúka mætti málinu væru þau tilbúin að kosta úttekt fagaðila á rafmagni íbúðarinnar og að merkja rafmagnstöflu. Í svarpósti stefndu, dags. 12. júní 2020, kemur fram að hún hafni úttekt á rafmagni.

Stefnda greiddi umsamdar 3.000.000 króna við undirritun kaupsamnings og á sama tíma fór fram afhending eignarinnar, eða 7. apríl 2020. Þá hafi veðflutningur verið samþykktur og greiðslur borist stefnendum með því að 1.754.854 krónur greiddust 4. júní 2020 og 39.588.010 krónur 5. júní. Svo virðist sem kaupsamningur aðila, sem undirritaður var 7. apríl 2020, hafi ekki verið sendur í þinglýsingu fyrr en 29. apríl 2020, og hafi ekki verið innfærður í þinglýsingarbók hjá sýslumanni fyrr en 8. maí 2020.

Fundur til útgáfu afsals og lokagreiðslu, sem halda átti 15. júní 2020, var haldinn 22. júní 2020 að ósk stefndu, en eftirstöðvar voru þá 2.157.136 krónur. Á fundinum lagði stefnda fram úttekt sem unnin var af Tækniþjónustu Bjarna Árnasonar ehf., dags. 12. júní 2020. Í úttektinni er að finna meinta galla á fasteigninni, með vísan til þess aðekki lægju fyrir aðaluppdrættir eða sérteikningar, og að fyrirliggjandi eignaskiptasamningur væri úreltur. Þá væri frágangi bruna- og hljóðvarnar á baði ábótavant, gólfplata undir óuppfylltu kjallararými væri óeinangruð, auk þess sem ofna- og raflagnir væru ekki í samræmi við viðkenndan frágang. Kostnaðarmat úrbóta nam samkvæmt úttektinni 2.880.000 krónum. Ágreiningur aðila var ekki leystur á fundinum en niðurstaða hans varð sú að stefnda greiddi stefnendum 1.300.000 krónur, en hélt eftir 857.136 krónum, sem er stefnufjárhæð málsins.

Stefnendur höfðuðu málið eins og fram er komið 15. desember 2020. Með matsbeiðni sem lögð var fram samhliða greinargerð stefndu 3. febrúar 2021 óskaði hún eftir því að fenginn yrði óvilhallur og sérfróður matsmaður til þess að skoða og meta galla á fasteigninni. Til að framkvæma umbeðið mat var G-kk-nf F. G-kk-nf byggingar fræðingur, löggiltur hönnuður og pípulagningarmeistari, skipaður af dóminum. Matsgerð hans var lögð fram í dómnum 20. apríl 2021. Helstu niðurstöður matsins eruþær að aðaluppdrætti vantar, frágangur raf-, pípu- og frárennslislagna sé ekki fullnægjandi, frágangur og fyrirkomulag bruna- og hljóðvarna sé ekki fullnægjandi, einangrun vanti undir gólfplötu, og þá sé frágangi eins glugga ábótavant. Mat matsmaður kostnað við úrbætur 4.359.545 krónur að teknu tilliti til 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað.

Stefnendur leggja fram máli sínu til stuðnings eignaskiptayfirlýsingu, söluyfirlit, kauptilboð, kaupsamning, afsals uppgjör og tölvupósta.

Stefnda leggur fram máli sínu til stuðnings úttekt Tækniþjónustu Bjarna Árnasonar ehf., matsgerð G-kk-ef F. G-kk-ef, samkomulag þinglýstra eigenda um skiptingu lóðar og aðgengi, og tölvupósta.

Aðilaskýrslu gáfu stefnandi A-kk-nf og stefnda. Vitnaskýrslur gáfu G-kk-nf F. G-kk-nf matsmaður, H-kk-nf P-kk-nf H-kk-nf P-kk-nf, V-kvk-nf G-kvk-nf og Í-kvk-nf H-kvk-nf, fasteignasalar, og A-kvk-nf G-kvk-nf G-kvk-nf, byggingarfulltrúi Garðabæjar.

Málsástæður og lagarök stefnenda:

Stefnendur vísa til þess að í samræmi við ákvæði kaupsamningsins hafi eignin verið afhent stefndu á umsömdum tíma og fyrsta greiðslan, 3.000.000 króna verið innt af hendi samhliða undirritun kaupsamningsins. Afsal hafi ekki verið útgefið þann 1. j úníeins og um var samið, enda höfðu þá ekki borist greiðslur skv. 2. lið kaupsamningsins, og ekkifyrr en 4. og 5. j úní 2020. Stefnda hafi síðan greitt 1.300.000 krónur á afsalsfundi 22. júní 2020 en haldið eftir 857.136 krónum, eða stefnufjárhæð málsins.

Stefnendur vísa til þess að framan af hafi samskipti aðila gengið vel fyrir sig eða allt þar til stefnendum hafi borist tölvupóstur þann 20. apríl 2020, frá fasteignasala sem var að vinna fyrir stefndu, Í-kvk-þgf H-kvk-þgf. Í þeim póstiteljihúnupp meinta ágalla eignarinnar og fór fram á að ráðstöfun samkvæmt skilyrtu veðleyfi yrði greidd inn á fjárvörslu fasteignasölu þeirrar sem milligöngu hafði um kaupin. Fjárhæð hennar skyldi vera samkvæmt fyrirhuguðu kostnaðarmati þess fagaðila sem metið hafði kostnað vegna úrbóta meintra galla. Að framkomnu kostnaðarmatinu hafi stefnda gert kröfu á hendur stefnendum að fjárhæð 2.250.000 krónur, sbr. bréf stefndu 13. maí sl. Stefnendur hafi hafnað kröfu stefndu með bréfi, dags. 18. sama mánaðar, en engu að síður verið tilbúin að taka á sig kostnað vegna meintra galla hvað varðar rafmagn, með því að kosta löggiltan fagaðila til þess að taka út rafmagnið og að merkja rafmagnstöfluna með fullnægjandi hætti. Að öðru leyti hafi öllum kröfum stefndu vegna meintra galla verið hafnað.

Stefnendur byggja á því að þau hafi upplýst um allt það sem þeim var ljóst um ástand eignarinnar er viðskipti aðila komust á, og þá hafi stefnda skoðað eignina í tvígang fyrir kaupsamningsgerð, í seinna skiptið með aðstoð fyrrgreinds fasteignasala.

Stefnendur byggja á því að meintir gallar séu ekki slíkir eins og þeim er lýst af hálfu stefndu, hvað þá að eignaskiptasamningurinn sé úreltur eins og komist séað orði í fyrirliggjandi úttekt. Stefnendur halda því fram að þau hafi ekki breytt nokkru innan síns eignarhluta þannig að afla hefði þurft leyfis byggingarfulltrúa Garðabæjar. Eldhús hafi verið fært innan rýmis, sem lýst sé sem eldhús og stofa skv. eignaskiptasamningi, og því hafi lögnum og affalli verið breytt í samræmi við það. Veigamesta breytingin af hálfu stefnenda hafi falið í sér tilfærslu á baðkari, salerni og vaski, en þó allt innan sama votrýmisins samkvæmt fyrirliggjandi teikningum. Samþykki hafi því ekki þurft til samkvæmt gildandi byggingarreglugerð. Þá hafi verið dregið nýtt rafmagn í íbúð ina, en engu verið breytt og í engu verið átt við rafmagnstöfluna.

Stefnendur telja framlagða matsgerð ómarktæka sem sönnunargagn í málinu, sérstaklega hvað varðar matsliði 3 um aðaluppdrætti. Þá sé meint fjárhagslegt tjón ósannað. Ljóst sé að allar breytingar sem gerðar voru teljist til minni háttar breytinga, sbr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sbr. og gr. 2.3.5 í byggingarreglugerð nr. 112/2012, enda hafi breytingar á baðherbergi verið innan sama votrýmis og breytingar á stofu í samræmi við teikningar og eignaskiptasamning. Nefndar breytingar hafi því verið undanþegnar byggingarleyfi, sbr. gr. 2.3.6 í nefndri byggingarreglugerð.

Stefnendur benda jafnframt á að í matsgerðinni sé ekki að finna sérgreiningu á milli sameignar- og séreignarhluta, sbr. 4., 5., 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignar hús. Þetta hafi meðal annars valdið því að umfang matsgerðar hafi orðið mun meira en efni stóðu til, svo sem um matsliði 4 g, ogþá sé viðkomandi sameigendum ekki stefnt í málinu. Um matslið 4 b benda stefnendur á að þau hafi ekkert átt við svonefnt „skriðrými“, og þá sé rýmið í óskiptri sameign. Óskýrt sé í matsgerð um meinta annmarka á loftræstikerfi, og meinta sök stefnenda þar um. Um matslið 4 c benda stefnendur á að innbyggðar rafmagnsdósir gangi ekki í gegnum rakavörn, og sé það rangt í matsgerð sem þar komi fram, enda hafi veggir ekki verið opnaðir, og álykti matsmaður einfaldlega um niðurstöðu þessa liðar. Hvað varðar matslið 4 d, þá hafi ekkert verið átt við rafmagnstöflu hússins af hálfu stefnenda, auk þess sem stefnendur hefðu verið búnir að bjóða fram úrbætur.

Stefnendur byggja á því að sýkna beri í málinu með vísan til 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þar sem fasteignasölunni Domus Nova hafi ekki verið stefnt í málinu, en sú fasteignasala hafi útbúið öll grundvallarskjöl málsins. Vísa stefnendur til 2. m gr. 25. g r. skaðabóta laga nr. 50/1993 máli sínu til stuðnings, og til laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa, sérstaklega 10., 11., 12., 13. og 15. gr. laganna.

Stefnendur byggja á því að saknæm háttsemi sé ekki sönnuð, sbr. 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002, sbr. og 27. gr. sömu laga. Þau hafi veitt stefndu allar upplýsingar um þær framkvæmdi rsem gerðar höfðu verið, og að þær hefðu verið unnar af stefnanda A-kk-þgf. Þannig hafi verið upplýst að fagaðilar hefðu ekki komið að verkinu. Engar rangar upplýsingar hafi því verið gefnar og lýsingu í söluyfirliti stillt í hóf. Þá benda stefnendur á að ákvörðunarástæða stefndu fyrir kaupunum hafi ekki snúið að teikningum, heldur að því að hægt hefði verið að gera bílastæði vestan við húsið, sbr. fyrirvara í kauptilboði. Einnig hefðu þær upplýsingar sem lágu fyrir með framlögðum teikningum átt að gefa stefndu ríkari ástæðu til aðgæslu, og að leita liðsinnis þeirrar fasteignasölu sem hafði milligöngu um söluna, eða afla mats sérfróðra aðila áður en kaupin gerðust. Mögulega hefði verið ástæða til þess að fá byggingarfulltrúa á staðinn. Þá verði til þess að líta að stefnda hafði með sér til halds og trausts Í-kvk-þf H-kvk-þf, löggiltan fasteignasala. Byggja stefnendur á því að stefnda geti ekki borið fyrir sig galla sem hún mátti þekkja til, og því komi 1. mgr. 29. gr., sbr. 3. mgr. 29. gr., laga nr. 40/2002 ekki til skoðunar í málinu.

Stefnendur benda á að þar sem sættir hafi ekki tekist, sem þau hafi þó boðið, og ljóst sé að lokagreiðsla hafi ekki að fullu verið innt af hendi, hafi stefnendum verið nauðsynlegt að höfða mál þetta til að fá dóm fyrir kröfunni. Um mögulega lækkun krafna benda stefnendur á fyrrgreindar málsástæðu rum framlagða matsgerð, en hvernig sem á það verði litið þá sé gallaþröskuldi ekki náð, sem leiði sjálfkrafa til sýknu. Sérstaklega benda stefnendur á að matsgerð málsins sé langt umfram efni og tilefni, og verði þau aldrei látin sæta greiðsluábyrgð vegna umframkostnaðar matsgerðarinnar, sérstaklega vegna mats á sameignarhlutum. Þá sé mótmælt þeim hluta málskostnaðar stefndu er varði vinnu við gagnsök, sem hafi verið vísað frá dómi.

Um lagatilvitnanir er vísað til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir samningsskuldbindinga. Þá er vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sérstaklega 49. gr. og 50. gr. laganna. Kröfur um dráttarvexti styðja stefnendur við reglur laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, einkum 6. og 12. gr. þeirra. Krafa um málskostnað styðst við ákvæði laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. þeirra. Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun styðja stefnendur við ákvæði laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Stefnendur eru ekki virðisaukaskatts skyld og beri þeim því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu:

Stefnda byggir á því að fasteignin sem hún festi kaup á af stefnendum sé haldin verulegum göllum sem hafi leitt til tjóns fyrir hana og stefnendum beri að bæta á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnda byggir meðal annars á því, með vísan til málsatvikalýsingar og söluyfirlits um fasteignina, að þessi vanefnd stefnenda gagnvart henni hafi ekki samræmst skyldu þeirra til upplýsingagjafar skv. 26. gr. laga nr. 40/2002. Í söluyfirliti komi fram að eignin sé nýuppgerð, sem gefi til kynna að fagaðilar hafi komið að verkinu. Þar sem skýr tog ítrekað komi fram að eignin sé öll nýuppgerð hafi stefnda ekki þurft að fara í mikla rannsóknarvinnu á ástandi eignarinnar, enda um ábyrgðaryfirlýsingu stefnenda að ræða. Ekki hafi komið fram af hálfu stefnenda að þau hafi sjálf séð um þær breytingar sem gerðar voru, eins og nú hafi verið staðfest. Þá hafi engar lögbundnar teikningar verið gerðar og ekki hafi verið aflað samþykkis af hálfu byggingar fulltrúa, sem geti svo aftur haft áhrif á endursölumöguleika stefndu og verðgildi eignarinnar.

Stefnda telur skýrt kveðið á um það í byggingarreglugerð með hvaða hætti standa skuli að slíkum breytingum, og um óleyfisframkvæmdir hafi verið að ræða, þótt breytingarnar hafi verið innan sama rýmis. Þá séu lagnir huldar í veggjum, og því hafi stefnda ekki getað sinnt skoðunarskyldu sinni frekar fyrir kaupin. Leiði saknæmi seljanda til þess að kaupandi eigi rétt til skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnda bendir á að Í-kvk-nf H-x-x fasteignasali hafi ekki verið fagaðili á vegum stefndu, heldur hafi hún komið að málum sem fasteignasali þeirrar fasteignar sem stefnda hafi verið að selja, enda sú sala verið hluti þeirrar keðju sem kaupin á [...]voru.

Óháð rétti stefndu til skaðabóta telur stefnda skyldu stefnenda a. m. k. standa til að veita afslátt af kaupverði, þar sem gallinn hafi rýrt verðmæti eignarinnar. Ljóst sé að stefnda hafi og þurfi að gera nauðsynlegar endurbætur svo að eignin uppfylli skilyrði laga og reglugerða og verði með góðu móti íbúðarhæf. Eins liggi fyrir að söluverðmæti fasteignarinnar lækki sem nemi a. m. k. gallakröfum stefndu og þar sem gallinn sé orsök rýrnunarinnar beri stefnendum að veita afslátt, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002, sem nemi mun hærri fjárhæð en stefnukröfu og því séu bæði skaðabóta- og afsláttarkröfur gagnkröfur á hendur stefnendum, sem stefndu sé heimilt að skuldajafna nú þegar.

Stefnda bendir á að eignin hafi verið auglýst, sýnd og verðlögð sem vönduð fasteign og kaupverð verið til samræmis við þær fullyrðingar og loforð stefnenda. Raunin hafi verið allt önnur og því sé rétt að endanlegt endurgjald stefnenda endurspeglist í þeim verulegu og þeim alvarlegu göllum sem hafi reynst vera á fasteigninni. Annað væri bæði ósanngjarnt og í andstöðu við meginreglur fasteigna- og kaupalaga og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936.

Stefnda byggir á því að stefnendur hafi haft upplýsingar um galla á eigninni sem þau hafi haldið frá stefndu, þ. á. m. algjöra vöntun á lögboðnum teikningum og uppdráttum af gerðum breytingum á hinu selda svo og ófullnægjandi frágang á lögnum, einangrun á gólfi í eldhúsi, frágang rafmagnstöflu o. fl. Allt atriði sem hafi skipt verulegu máli við gerð kaupsamnings og hafi annaðhvort valdið eða muni valda stefndu útgjöldum eða tjóni. Þar sem skaðabótakrafa stefndu af þessum sökum nemi hærri fjárhæð en krafa stefnenda, og skilyrði fyrir skuldajöfnun séu uppfyllt í máli þessu, byggir stefnda á því að sýkna beri hana af kröfu stefnenda, enda hafi skilyrði stöðvunarréttar, sbr. 35. gr. fasteignakaupalaga, verið uppfyllt þegar hún hélt eftir greiðslu sinni.

Stefnda byggir sýknukröfu sína jafnframt á því að henni hafi verið heimilt að halda eftir hluta afsalsgreiðslu vegna vanefnda seljenda sem fólust í umtalsverðum göllum og ófullnægjandi afhendingu hins selda. Vegna vanefnda þessara eigi stefndi rétt á skaðabótum vegna þeirra vanefnda sem stefnendur báru sannarlega ábyrgð á, vegna þeirra galla sem stefnendur leyndu stefndu með skaðabótaskyldum hætti í skilningi 30., 34. og 43. gr. fasteignakaupalaga. Um verulega galla sé að ræða í skilningi 18., 19., 22. og 24. gr. fasteignakaupalaga, ágallarnir rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, auk þess sem stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með rangri upplýsingagjöf, sbr. 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga.

Stefnda byggir kröfu sína um sýknu einnig á því að hún eigi rétt á afslætti í samræmi við 37. og 41. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Að teknu tilliti til þess afsláttar sem stefnda eigi rétt ásé ekki unnt að fallast á að fyrir hendi sé réttur stefnenda til greiðslu úr hendi stefndu, enda nemi krafa hennar um afslátt vegna galla umtalsvert hærri kröfu en dómkrafa stefnenda. Krafa stefndu um afslátt og krafa stefnenda um greiðslu til efnda á kaupsamningi séu tækar til skuldajöfnunar, og falli greiðslukrafa stefnenda því niður fyrir skuldajöfnun sem stefnda lýsir hér með yfir.

Stefnda byggir afsláttarkröfu sína á því að verulegir gallar og vanefndir hafi verið á hinu selda í skilningi 37. gr. laga nr. 40/2002. Gallar hafi verið á lögnum, einangrun o. fl. sem stefnendur hafi vitað eða hafi mátt vita um við sölu fasteignarinnar, enda stafi þeir af framkvæmdum á þeirra vegum. Gallarnir hafi allir verið þess eðlis að ekki var unnt að gera kröfu um að stefndu yrðu þeir ljósir við eðlilega skoðun fasteignarinnar ekki síst vegna frágangs lögboðinna teikninga og samþykkis fyrir breytingum svo sem kveðið er á um í byggingarreglugerð. Í þessu sambandi verði að gera ríka kröfu um upplýsingaskyldu af hálfu stefnenda, þar sem annar stefnenda annaðist framkvæmdirnar sjálfur og átti því að hafa sérfræðiþekkingu á þessu sviði, og að skylt væri að kalla til meistara í viðkomandi iðngreinum, bæði til að hafa yfirumsjón með framkvæmdum, til að annast gerð teikninga samkvæmt ákvæðum byggingar reglugerðar og mannvirkja laga og til úttektar á verkinu að því loknu. Stefnda hafi af þessum ástæðum verið í fullum rétti til að beita stöðvunarrétti skv. 44. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnda byggir á því að hún hafi í öllu farið að lögum varðandi mögulegan úrbótarétt seljenda vegna gallanna, enda tilkynnti hún strax seljendum um þá, og þegar engin viðbrögð fengust frá stefnendum innan hæfilegs tímaramma hafi stefnda verið í fullum rétti til að ráðast í framkvæmdir sjálf og/eða halda eftir eftirstöðvum kaupverðs.

Um bótakröfu sína vísar stefnda til framlagðar matsgerðar G-kk-ef F. G-kk-ef mats manns, þar sem staðfest sé að eignin sé haldin leyndum göllum. Úrbætur vegna þeirra galla nemi mun hærri fjárhæð en fjárhæð eftirstöðva kaupverðs, og þeirri matsgerð hafi ekki verið hnekkt af hálfu stefnenda. Ítrekað hafi verið leitað sátta í málinu, en vegna höfnunar stefnenda um aðkoma til móts við þá galla hafi stefndu verið nauðsyn að afla matsgerðarinnar með tilheyrandi kostnaði. Þá vísaði stefnda til þess að ekkert lægi fyrir í gögnum málsins um að einhver matsatriði í matsgerð væru í sameign eins og byggt væri á.

Stefnda mótmælir þeirri málsástæðu sem of seint fram kominni að aðildarskortur sé í málinu með vísan til 16. gr. laga nr. 91/1991. Þá hafi ákvörðunarforsenda stefndu fyrir kaupunum ekki eingöngu snúist um bílastæði, enda eins og fram komi í söluyfirliti þá hafi samþykki lánastofnunar einnig verið gert að forsendu.

Varakröfu stefndu um lækkun stefnukröfu styður stefnda við sömu málsástæður og aðalkröfu. Um dráttarvaxtakröfu stefnenda bendir stefnda á að drátt á greiðslum megi rekja til þess að fasteignasalan, sem umsjón hafði með kaupunum, hafi ekki látið þinglýsa samningnum fyrr en í lok apríl 2020. Sá fasteignasali hefði ekki verið boðaður til skýrslugjafar af hálfu stefnenda.

Krafa stefndu um afsal úr hendi stefnenda byggist á því að hún hafi nú þegar fullgreitt umsamið kaupverð eignarinnar að teknu tilliti til vanefnda stefnenda og réttar hennar til skaðabóta og/eða afsláttar vegna þeirra. Þar með hafi stefnda fullnægt efndaskyldu sinni samkvæmt kaupsamningi og eigi í staðinn rétt á afsali fyrir fasteigninni frá stefnendum.

Um lagarök vísar stefnda aðallega til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 19., 22., 23., 24., 26., 27. og 30. gr., og vegna kröfugerðar stefndu jafnframt til meginreglna samninga-, kröfu- og kauparéttar um skuldbindingagildi samninga og réttar efndir. Þá er jafnframt vísað til ákvæða byggingarreglugerðar nr. 112/2012, þ. á m. kafla 2.3. svo og ákvæða laga nr. 160/2010 um mannvirki, einkum 9. gr., sbr. og ákvæði laga nr. 75/2000 um brunavarnir. Krafa um málskostnað byggist á 129., 130. og 1. mgr. 131. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Forsendur og niðurstaða:

Samkvæmt gögnum málsins var fasteignin byggð árið 1981, og er eignin því notuð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og tel stekki gölluð nema að ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Í 26. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram aðef kaupandi fasteignar hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um, og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, þá telst fasteign gölluð. Þetta gildir þó aðeins ef skortur á upplýsingum hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Þá getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna.

Stefnda byggir á því að stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og því eigi hún rétt á skaðabótum skv. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, sem komi til skuldajöfnun arvið kröfu stefnenda, en óháð því eigi hún rétt á afslætti skv. 41. gr. sömu laga.

Í söluyfirliti fasteignarinnar kemur fram að eignin sé öll nýlega uppgerð, og er nánari upptalningu þess að finna í söluyfirlitinu sjálfu. Samkvæmt athugasemdum með frumvarpi að 27. gr. laga nr. 40/2002 þá er með röngum upplýsingum seljanda ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda, þ. e. stefnenda í þessu tilviki, að tjá sig skýrt í þessum efnum, og bera þau ábyrgð á því að þeir sem koma fram fyrir þeirra hönd við kaupin sinni upplýsingaskyldu þeirra, sbr. athugasemdir í frumvarpi að 26. gr. laga nr. 40/2002. Þá er með kaupanda ekki aðeins átt við kaupandann sjálfan heldur einnig aðra sem samsamaðir verða með honum, t. d. umboðsmenn hans, aðstoðarmenn og makar, sbr. athugasemdir í frumvarpi að 29. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi A-kk-nf bar í skýrslu sinni fyrir dómi að hann h efðiupplýst fasteignasöluna um það að hann hefði sjálfur framkvæmt allar breytingar, og lýst því fyrir fasteignasalanum. Þá hafi hann upplýst stefndu umþað sama. Einnig hafi hann aðspurður upplýst Í-kvk-þf H-kvk-þf fasteignasala, þegar hún hafi komið ásamt stefndu að skoða eignina, að hann væri ekki með fagmenntun en hafi starfað við smíðar.

Stefnda bar í skýrslu sinni fyrir dómi að hún hefði gert ráð fyrir því að stefnandi A-kk-nf hefði fagþekkingu, en hafi ekki spurt. Í skýrslu vitnisins Í-kvk-ef H-x-x fasteignasala fyrir dóminum, sem verður að samsama stefndu sem aðstoðarmann hennar, kom fram að upplifun hennar hafi verið sú að A-kk-nf væri smiður, en ekki hafi verið upplýst um eða rættum það hvort fagaðilar hefðu komið að breytingunum. Ósannað er að stefnendur hafi upplýst fasteignasala þann sem hafði milligöngu um söluna um framangreint, enda kom sá fasteignasali ekki fyrir dóminnog gaf skýrslu.

Óumdeilt þykir að stefnda hafi verið upplýst af stefnanda A-kk-þgf um hvaða breytingar höfðu verið gerðar með því að eldhús var fært og breytingar voru gerðar á baðherbergi, og að A-kk-nf hafi sjálfur komið að framkvæmd þeirra breytinga. Þá hafi stefnda skoðað teikningar af íbúðinni áður en kauptilboð var gert, og verður að ætla að um sé að ræða teikningar frá mars 1980, sem fylgdu eignaskiptayfirlýsingu frá 9. október 1993.

Hins vegar er ósannað að stefnendur hafi upplýst stefndu eða aðra um það að fagaðilar hefðu ekki komið að verkinu og benda gögn málsins, eins og tölvupóstur frá stefndu, sem sendur var eftir afhendingu eignarinnar, til þess að svo hafi ekki verið, enda varstefnda þá að spyrja stefnanda A-kk-ef hvaða meistarar hefðu komið að verkinu.

Af framangreindu röktu, orðalagi söluyfirlitsins og þeim upplýsing umsem veittar voru um nýlega uppgerða fasteign var aðgæsluskylda stefndu ekki eins rík og almennt ætti við um notaða fasteign. Þ á er ekki um galla að ræða sem stefnda þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Stefnendum hefði borið að gera skýra grein fyrir því að fagaðilar hefðu ekki komið neitt að breytingum á húsnæðinu, og hafi stefnda mátt gera ráð fyrir því að fagaðilar hefðu í það minnsta leiðbeint um ogtekið út verkið, þótt teikningum hafi ekki verið breytt.

Stefnda hafði réttmæta ástæðu til þess að fá framangreindar upplýsingar, enda var sölulýsing fasteignarinnar til þess fallin að hækka verð hennar, og það máttu stefnendur vita, ogeinnig má ætla aðhefðu þær upplýsingar legið fyrir, umað fagaðilar hefðu ekki komið að verkinu, þá hefði það getað haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Breytir hér engu að mati dómsins þótt ekki hafi verið gerður fyrirvari í kaupsamningi af hálfu stefndu, svo semum nýjar teikningar. Um saknæma háttsemi stefnenda er að ræða að því leyti sem þetta atriði kann að leiða til þess að gallar teljist veraá fasteigninni, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002.

Við munnlegan málflutning var af hálfu stefnenda gerð krafa um sýknu á grundvelli aðildarskorts, með vísan til 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þar sem fasteignasölu þeirri sem hafði milligöngu umsöl una var ekki stefnt inn í málið. Var nánar vísað til ákvæða skaðabótalaga nr. 50/1993 og ákvæða laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa.

Mál þetta er höfðað af stefnendum, en gagnsök stefndu var vísað frá dómi.

Stefnendum hefði verið í lófa lagið að stefna fasteignasölunni teldu þau ástæðu til, en það getur ekki leitt til sýknu af gagnkröfu stefndu til skuldajöfnunar, að þau hafi ekki stefnt fasteignasölunni, auk þess sem nefnd málsástæða telst of seint fram komin.

Stefnda aflaði mats dómkvadds matsmanns. Því mati hefur ekki verið hnekkt með yfirmati, og kemur þaðtil skoðunar að teknu tilliti til þess sem upplýst þykir í málinu.

Í matslið 3 í matsgerð, sem sundurliðaður er í sjö undirliði, er gerð krafa um kostnað vegna aðaluppdrátta, samtals 1.452.851 króna. Eins og gat um þá kynnti stefnda sér þær teikningar sem lágu fyrir um eignina, án athugasemda, svo sem um að eldhúsinnréttingin væri ekki á þeim stað sem fram kemur á teikningum, né var gerður fyrirvari af hennar hálfu um að raunteikningum yrði skilað. Upplýst þykir, hvort sem horft ertil breytinga vegna eldhúss eða baðherbergis, að um séað ræða breytingar innan sama rýmis. Samkvæmt gr. 2.3.5 í byggingarreglugerð nr. 12/2012, þá eru slíkar breytingar ekki byggingarleyfisskyldar og flokkast sem minni háttar breytingar. Var framangreint staðfest af byggingarfulltrúa Garðabæjar fyrir dóminum. Þar af leiðandi verður ekki gerð krafa um byggingarleyfisgjald (3,1), yfirferð byggingarfulltrúa (3,2), lokaúttekt byggingarfulltrúa (3,3), tryggingu byggingarstjóra (3,6) eða skráningu byggingarstjóra (3,7). Byggingarfulltrúi taldi þó, með vísan til gr. 2.3.6 í reglugerðinni að skila bæri inn teikningum. Samkvæmt nefndri grein 2.3.6 skal eigandi sem ræðst í framkvæmdir, sem falla undir gr. 2.3.5, bera ábyrgð á að ekki skapist hætta fyrir fólk og eignir, og að virt séu öll viðeigandi ákvæði reglugerðarinnar, en þar er ekki gerð krafa um að skilað sé inn teikningum vegna breytinga sem eru minniháttar. Ósannað er því að mati dómsins að þess þurfi. Verða stefnendur því sýknaðir aflið 3 í matsgerð.

Ekki var metinn kostnaður í matslið 4 a, en í matslið 4 b var metinn kostnaður vegna frágangs og fyrirkomulags bruna- og hljóðvarna, 412.000 krónur. Með engum hætti liggur fyrir að stefnendur hafi komið að uppsetningu eða breytingu þess, og er því ekki um sök þeirra að ræða, en þar sem matsliðurinn varðar öryggisatriði, tengt brunavörnum og reyklosun, telst um leyndan galla að ræða.

Í matslið 4 c er sundurliðun í fimm undirliðum vegna frágangs og lagningar raf-og ofnalagna eða breytinga á þeim vegna færslu stefnanda á eldhúsinnréttingunni. Matsmaður segir í sinni skýrslu að veggir hafi ekki verið opnaðir til skoðunar á raflögnum, og gat hann ekki staðfest fyrir dómi að rafmagnsdósir og raflagnir hefðu verið lagðar með þeim hætti að rakavörn hafi verið rofin eins og ætlað er í matsgerð. Þá sást í vettvangsskoðun að lagnast okkur liggur upp við loft, beint ofan þess ofns sem færður va rog getur um í matsgerð. Einfalt er þvíað áliti dómsins að l eggjaofnalögnað umræddum ofni, á mun einfaldari máta, eða innan veggja og beint niður í ofninn úr lagnastokkinum. Undir þetta tók matsmaður í skýrslu sinni fyrir dómi. Ó þarft er því að fjarlægja eldhúsinnréttinguna eins og lagt er til í matsgerð. Ekki er því fallist á matsliði 4 c,1 og 4 c,5, samtals 624.000 krónur. Um aðra undirliði verður falli st á hluta kostnaðar vegna niðurrifs klæðningar og rakasperru til að koma lögninni að ofninum, aftengingu og tengingu ofnsins, auk uppbyggingar veggjarins og málun. Ljóst er þó að það verk telstm inna umfangs en getur í matsgerð, þar sem ekki þarf að taka innréttinguna frá útvegg, og að byggja upp þann útvegg, sem hún stendur við. Þykir þó mega fallast á þann kostnað sem framkemur í 4 c,2 og 4 c,4 að fullu, samtals 453.000 krónur. Umlið 4 c,3 verðurmeð vísan til framangreinds fallist á helming af vinnu á verkstað og helmings efnis- og tækjaleigu, samtals 362.500 krónur. Undir lið 4 c, hefur því verið fallist á kostnað samtals að fjárhæð 815.500 krónur, sem telst kostnaður vegna sakar stefnenda.

Matsliður 4 d. Stefnandi A-kk-nf bar að tengingar hefðu átt sér stað af hans hálfu írafmagnstöfluvegna nefndra breytinga, og upplýst er að frágangur töflunnar er ekki eins og reglur gera ráð fyrir. Verður kostnaður við lagfæringu, sem nemur skv. matsgerð 35.000 krónum, metinn stefnendum til sakar.

Matsliður 4 e. Einangrun á 45 fermetra gólfplötu innan óuppfyllts rýmis ásamt brunavörn og múrun/röppun. Fallist er á að gólfplatan eigi að vera einangruð og með brunavörn, og að því leyti sé umleyndangalla að ræða, en ekki ertalinsérstökþörf á því að múra yfir, enda er rýmið ekki íverustaður, heldur niðurgrafið „skriðrými“ eða lagnarými undir séreigninni. Rýmið virðist ekki hafa verið skoðað af hálfu stefndu við kaupin og er að komaaðþvíe kki úr séreigninni, en farið erí það niður umlúguutanvert við húsið. Úr nefndu skriðrými er svo innangengt inn í annað skriðrými, sem er undir bílskúr, sem er séreign efri hæðar.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum um fasteignakaupin þá telst eignin sem stefnda keypti vera 107,1 fermetrar. Fyrrgreindra skrið rýma er ekki getið í gögnum um kaupin, svo semí þeirri eignaskiptayfirlýsingu sem lá til grundvallar kaupunum. Ekki er því hægt að fullyrða að umrætt 45 fermetra rými sé séreign stefndu, og langlíklegast er að mati dómsins að bæði skriðrýmin teljist í óskiptri sameign þeirra tveggja íbúða sem í húsinu eru. Að því gefnu getur kostnaðarhlutur stefnenda vegna leynds galla, vegna einangrunar gólfplötu, í mesta lagi numið 29%af metnum kostnaði, eða 163.125 krónum.

Matsliður 4 f. Óumdeilt er að stefnendur hafi skipt út gluggum, þar á meðal þeim glugga sem tilgreindur er í matsgerð, og er frágangur hans ekki fullnægjandi. Verður sá kostnaður metinn sem sök stefnenda, eða 25.000 krónur.

Matsliður 4 g skiptist í fjóra undirliði um frárennslislagnir. Upplýst þykir að stefnendur hafi ekki lagt viðkomandi lagnir eða átt við þær að öðru leyti en því að þau færðu salernið og tengdu á ný í sömu frárennslispípu og fyrir var, og settu lögn úr vaski í eldhúsi og tengdu við fyrirliggjandi lögn. Ósannað er um saknæma háttsemi stefnenda um nefndar breytingar sérstaklega, en að því leyti sem lagnir hússins eru ekki í samræmi við reglur, þar sem þær eru ekki nægilega sverar, er um leyndan galla að ræða.

Eins og fyrr gat um þá verður ekki fullyrt að skrið- og lagnarýmin séu séreign stefndu, og af skoðun á vettvangi þykir ljóst að frárennslislagnir sem þar eru, tilheyri báðum íbúðum hússins og séu sameiginlegar, enda var húsið upphaflega byggt sem einbýlishús. Með sama hætti og áður gat umgetur kostnaðarhlutur stefnenda vegna þessa leynda galla í mesta lagi numið 29% eða 245.630 krónum.

Fallist hefur verið á að kostnaðursem rekja má til leyndra galla g eti hæstur verið 820.755 krónur, sem er langt undir gallaþröskuldi, jafnvel þótt fram komi í söluyfirliti að eignin hafi verið nýuppgerð að hluta til, enda er gallinn undir 2% af kaupverði eignarinnar. Sá kostnaður getur því ekki komið til frádráttar á móti kröfu stefnenda. Hins vegar hefurverið fallist á að kostnaðurvið úrbætur, sem rekja má til sakar stefnenda, sé samtals 875.500 krónur, eða 18.364 krónum hærri en stefnukrafa málsins, og kemur gagnkrafan að því marki sem nemur fjárhæð stefnukröfunnar til skuldajöfnunar.

Samkvæmt 2. lið greiðslutilhögunar í kaupsamningi aðila bar stefndu að greiða 41.500.000 krónur eigi síðar en 1. maí 2020, samhliða tilgreindum veðflutningi.

Ó umdeilt er að greiðslur bárust ekki fyrr en 4. júní 2020, með greiðslu á 1.754.854 krónum og 39.588.010 krónur 5. júní 2020, eða samtals 41.342.864 krónur. Eftirstöðvar eða lokagreiðsla var samkvæmt því 2.157.136 krónur.

Fram er komiðí málinu aðk aupsamninguraðilavar ekki sendur til þinglýsingar af hálfu þeirrar fasteignasölu sem með söluna fór fyrir hönd stefnenda, fyrr en þremur vikum eftir undirritun samningsins eða 29. apríl 2020, og var ekki innfærður í fasteignabók sýslumanns fyrr en 8. maí 2020, eða eftir að greiðslur áttu að berast frá stefndu til fasteignasölunnar. Óvíst er hvenær gögnin voru sótt í þinglýsingueðahvernigframgang málið fékk að öðru leyti af hálfu fasteignarsölunnar um þennan greiðslulið. Í fyrirliggjandi afsalsuppgjöri frá fasteignasölunni, frá júní 2020, er ekki gert ráð fyrir greiðslu dráttarvaxta af framangreindum greiðslum. Fasteignasali sá sem einkum hafði milligöngu um söluna kom ekki fyrir dóminn til að gefa skýrslu, svo sem um þetta atriði, og ósannað þykir að dráttur greiðslna nna verði með einhverjum hætti rakin til stefndu, og verður dráttarvaxtakröfum stefnenda því hafnað.

Samkvæmt öllu framangreindu verður stefnda sýknuð af öllum kröfum stefnenda í máli þessu. Með vísan til niðurstöðu málsins verður stefnendum gert að gefa þegar út afsal til stefndu fyrir fasteigninni að [...], fastanr. [...].

Eins og fram er komið hefur verið fallist á gagnkröfu stefndu til skuldajöfnunar að fjárhæð 875.500 krónur. Vegna höfnunar stefnenda um skuldajöfnun var stefndu nauðsyn að því leytinu til að afla matsgerðar í málinu, þrátt fyrir að matsgerðinni hafi einnig verið ætlað að vera sönnun fyrir gagnstefnu stefndu, sem var vísað frá dómi og komst því ekki að í málinu. Með vísan til þess og niðurstöðu málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verða stefnendur sameiginlega dæmd til að greiða stefndu 1.488.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn, ásamt meðdómsmönnunum, M-kvk-þgf T-kvk-þgf héraðsdómara og H-kk-þgf S-kk-þgf byggingar tæknifræðingi.

Dómsorð :

Stefnda, S-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf, er sýkn af öllum kröfum stefnenda, A-kk-ef L-kk-ef

Jóhannssona rog E-kvk-ef R-kvk-ef S-kvk-ef.

Stefnendum ber að gefa út afsal til stefndu fyrir fasteigninni að [...], fastanr. [...]. Stefnendur greiði stefndu sameiginlega 1.488.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf

M-kvk-nf T-x-x

H-kk-nf S-kk-nf