E-69/2023

1. Mál þetta var höfðað með birtingu stefnu 15. desember 2022 og þingfest 7. febrúar 2023. Stefnandi er Frón fasteignamiðun ehf., Háaleitisbraut 109, 108 Reykjavík, sem stefnir fyrir dóm Dalabyggð, stjórnsýsluhúsi Dalabyggðar, Miðbraut 11, 370 Búðardal.

2. Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 6.732.808 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 5.990.296 kr. frá 20. janúar 2019 til 15. desember 2022, en af 6.732.808 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda.

3. Stefndi krefst sýknu af stefnukröfum og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

4. Aðalmeðferð málsins fór fram 18. október sl. Þá gáfu skýrslur með stöðu aðila, F-kk-nf K-kk-nf, fasteignasali og forsvarsmaður stefnanda, og E-kk-nf I-kk-nf B-kk-nf, oddviti sveitarstjórnar stefnda frá 2018. Því næst kom fyrir dóminn S-kk-nf P-kk-nf, fyrrum sveitarstjóri Dalabyggðar. Símaskýrslu gáfu Þ-kk-nf H-kk-nf, fyrirsvarsmaður Arnarlóns ehf., K-kk-nf S-kk-nf, fyrrverandi sveitarstjóri stefnda, og I-kvk-nf G-kvk-nf, fyrrverandi sveitastjórnarmaður stefnda.

II. Málsatvik

5. Stefnandi lýsir upphafi málsins með þeim hætti að 3. maí 2017 hafi S-kk-nf P-kk-nf, þáverandi sveitarstjóri stefnda, leitað til F-kk-ef K-kk-ef, löggilts fasteignasala og fyrirsvarsmanns stefnanda, og samið við hann um söluþjónustu fasteignasala vegna sölu eigna sveitarfélagsins, nánar tiltekið íþróttamiðstöðvar, skóla, tjaldsvæðis og tilgreindra jarða á Laugum í Búðardal, auk tilheyrandi réttinda. Þá hafi samdægurs og með sama hætti verið samið um sölu Lauga hótels í eigu Dalagistingar ehf. en það félag sé að hluta til í eigu stefnda. Undir lok árs 2017 hafi síðan verið gengið frá tveimur sölusamningum við fasteignasala til viðbótar. Annars vegar vegna jarðarinnar Lauga sem skráð hafi verið helmingseign stefnda og helmingseign B-kvk-ef S. K-kvk-ef og hins vegar Sælingsdalstungu, auk tilheyrandi réttinda í eigu stefnda.

6. Þessir samningar, undirritaðir af S-kk-þgf P-kk-þgf sveitarstjóra bæði fyrir hönd stefnda og fyrir hönd Dalagistingar ehf., eru dómskjöl í málinu.

7. Sölusamningarnir eru allir að meginstefnu til samhljóða og þar er fjallað hvoru tveggja um almenna sölu og einkasölu. Gerð er grein fyrir hvorum valkostinum. Jafnframt segir:

„Breyti seljandi úr einkasölu yfir í almenna sölu í söluferlinu, skal seljandi greiða allan umsamin[n] útlagðan kostnað, s. s. keypt gögn, ljósrit, svo og gagnaöflunargjald og umsamdar auglýsingar. Ef greiða þarf upp vanskil og skuldir fyrir seljandann greiðist fyrir það sérstakt skulda skilagjald, skv. gjaldskrá FRÓN fasteignamiðlunar. Einnig greiðir seljandi fyrir ljósmyndun, sýningargjald og öll aukaverk fasteignasala ef nauðsynlega þarf. Öll þjónusta fasteignasala er virðisaukaskatt[s]skyld. Eign sem er í almennri sölu má eigandi bjóða til sölu hjá fleirum en einum fasteignasala. Umsamin söluþóknun greiðist þeim aðila sem selur eignina en umsaminn útlagður kostnaður þeim þar sem um hann er/var samið s. b. að ofan.“

8. Þá segir í lok samnings að hann gildi þar til eign sé seld og gengið hafi verið frá afsali en sé uppsegjanlegur af beggja hálfu með 45 daga fyrirvara. Umsaminn og útlagðan kostnað skuli gera upp við uppsögn samnings. Í öllum samningunum er ákvæði sem kveður á um að því er virðist ákveðið hámarksgjald fyrir kostnað við gagnaöflun, 31.000 krónur í fyrstu samningum aðila en 49.000 krónur vegna tveggja síðari samninganna.

9. Framangreind ákvæði úr samningum aðila eru tekin upp í málavaxtalýsingu þar sem ágreiningur er um hvaða skilmálar hafi gilt. Með öllu er þó ágreiningslaust líkt og allir samningar bera með sér að eignirnar voru allar í almennri sölu og engin þeirra í einkasölu. Þetta staðfestu aðilar fyrir dómi.

10. Þar sem verkið var umfangsmikið kveðst fyrirsvarsmaður stefnanda strax hafa hafist handa við nauðsynlega undirbúningsvinnu, þ. m. t. gagnaöflun, samningu söluyfirlits o. fl. Lýsir hann atvikum svo að í aðdraganda þess að ákveðið hafi verið að semja við hann um síðari tvo sölusamningana hafi stefndi óskað eftir því að hann ynni sérstaklega verðmöt sem stefndi miðaði að sögn stefnanda síðan við í ákvörðunartöku á sveitarstjórnarfundi um það hvort og hvaða réttindi og eignir yrði farið með í sölumeðferð. Hafi fyrirsvarsmaður stefnanda þannig unnið verðmöt vegna Lauga í Sælingsdal – Jarðar í Dalabyggð, Sælingsdalstungu – Jarðar í Dalabyggð og Jarðhita, hitaveitu og 13,6 ha lóð að Laugum í Sælingsdal í Dalabyggð. Fyrir mötin gaf stefnandi út reikning að fjárhæð 446.400 kr. að meðtöldum virðisaukaskatti sem er hluti af stefnukröfum. Á tímabilinu september til desember 2017 kveðst fyrirsvarsmaður stefnanda svo hafa unnið við skoðun á lóðarleigusamningum tengdum Laugum að ósk stefnda. Öllu þessu hafnar stefndi og því var lýst við aðalmeðferð að stefndi hefði hvorki óskað eftir framangreindum verðmötum né annarri vinnu sem þarna er lýst. Verðmötin hafi forsvarsmaður stefnanda unnið mögulega til að liðka sjálfur fyrir sölu eignanna.

11. Í kjölfar auglýsinga stefnanda í fasteignablöðum og á netinu barst kauptilboð þann 18. desember 2017 frá Arnarlóni ehf. og 21. desember 2017 samþykkti stefndi kauptil-boðið með fyrirvörum, sem staðfest var á sveitarstjórnarfundi þann 16. janúar 2018, í helmingshlut í jörðinni Laugar í Sælingsdal, ásamt húsakosti á jörðinni sem og öðrum útskiptum fasteignum tengdum jörðinni, og í jörðina Sælingsdalstungu. Samnings-umleitanir höfðu átt sér stað á árinu 2017, en stefnandi hafði hugmyndir um uppbyggingu ferðaþjónustu á jörðinni. Stefnandi hafði milligöngu um kauptilboðið.

12. Eftir þetta, eða í janúar til mars 2018, kveður stefnandi hafa orðið til ýmis aukaverk sem fyrirsvarsmanni stefnanda hafi verið falið að vinna, þ. m. t. vinna við skoðun á lóðarleigusamningum Sælingsdalstungu, skoðun á forkaupsrétti stefnda vegna eignarhlutar B-kvk-ef í jörðum Lauga, fundir því tengdir sem forsvarsmaður stefnanda hafi verið beðinn um að sitja með B-kvk-þgf, skoðun á samningum vegna gömlu sundlaugarinnar, lóðarleigusamningur vegna Laugafells, samningar á ófrágengnum lóðarleigusamningum í landi Lauga, samantekt fyrir sveitarstjórn stefnda vegna viðskipta með fasteignir o. fl., allt saman sem haldið hafi verið utan um í tímaskráningum stefnanda, sbr. framlögð skjöl málsins. Stefndi hafnar því að hann hafi nokkru sinni óskað eftir því að stefnandi sinnti þessum eða öðrum ótilgreindum verkum í tengslum við sölu á þessum eignum.

13. Ágreiningur reis á milli stefnda og Arnarlóns ehf. vegna fyrirvara við kauptilboðið sem laut einkum að veðréttindaröð tryggingar fyrir hluta af kaupverði Arnarlóns ehf. og eftir framlengingar á tilboðsfresti hafi stefndi að sögn stefnanda með tölvuskeyti 17. apríl 2018 ákveðið að veita ekki enn að nýju viðbótarfrest heldur slíta þess í stað viðræðum aðila og hafi þá kauptilboðið fallið niður. Stefndi kveður viðræðuslit hafa einfaldlega orðið vegna þess að Arnarlón ehf. hafi ekki uppfyllt skýra fyrirvara stefnda samkvæmt kauptilboðunum sem hafi verið grundvallarforsendur stefnda fyrir því að ganga frá samningum.

14. Eftir þetta kveður stefndi hins vegar F-kk-þf K-kk-þf, löggiltan fasteignasala, hafa sent tölvuskeyti á sveitarstjórn þar sem því hafi verið haldið fram, þrátt fyrir framangreint, að komist hafi á bindandi kaupsamningur og vísað fram og til baka í lög án þess að þau væru tilgreind eða málið nægjanlega rökstutt. Hafi hann haldið því fram að ábyrgð hvíldi á sveitarstjórn um að „klára málið, annað hvort með því að ganga í formlegan kaupsamning með þeim efnisbreytingum eftir atvikum eða rifta kaupunum“. Þessum skilningi mótmælti E-kk-nf I-kk-nf B-kk-nf, oddviti sveitarstjórnar Dala-byggðar, 23. júlí og hafnaði því með tilgreindum rökum að kominn hefði verið á bindandi kaupsamningur.

15. F-kk-nf sendi annað erindi til sveitarstjórnar 7. ágúst þar sem kröfur voru ítrekaðar þar sem komist hefði á bindandi samningur með samþykki tilboðs. Þessu var hafnað með bréfi 26. september, en þá voru enn fremur gerðar verulegar verulegar athugasemdir við framgöngu F-kk-ef þar sem stefndi m. a. taldi að fyrirsvarsmaðurinn væri fyrst og fremst og eingöngu að gæta hagsmuna Arnarlóns ehf. í málinu en ekki stefnda eins og honum hefði borið skylda til að gera skv. 15. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa.

16. Eftir að tilboðið féll niður hófust þó umræður milli stefnda og Arnarlóns ehf. á nýjan leik fyrir frumkvæði lögmanns félagsins. Fyrirsvarsmaður stefnanda mun hafa setið tvo fundi með sveitarstjórn stefnda í júní 2018 í tengslum við framhald kauptilboðs viðræðnanna. Þetta kveður stefndi forsvarsmanninn hafa gert sem og haft önnur afskipti af málinu að frumkvæði Arnarlóns ehf., en ekki stefnda. Stefnandi kveður vinnutíma vegna þessa hafa numið 24 klukkustundum, eða þremur vinnudögum. Að lokum hafi þó farið svo að ekki varð úr kaupunum frekar en fyrri daginn.

17. Þann 20. desember 2018 mat stefnandi það svo, að sögn, að útlit væri fyrir að ekki yrði úr viðskiptunum og kveðst þá hafa gefið út fjóra reikninga, einn fyrir aukaverkum sínum í þágu stefnda samkvæmt sölusamningum á grundvelli tímaskráningar að fjárhæð 4.424.134 kr., einn fyrir útlögðum kostnaði vegna þeirra verka að fjárhæð 1.119.762 kr., einn vegna vinnu við verðmötin þrjú að fjárhæð 446.400 kr. og loks einn reikning fyrir hagsmunatengdri söluþóknun sinni, en síðastnefndur reikningur var síðan felldur aftur niður enda gekk salan ekki eftir.

18. Eftir að framangreindir reikningar höfðu birst í heimabanka stefnda, að sögn hans í febrúar eða mars 2019, var lögmanni stefnda falið að svara kröfum stefnanda og með bréfi 29. maí 2019 var kröfum stefnanda hafnað þar sem ekki hefði verið samið um þóknun fyrir störf fyrirsvarsmanns stefnanda ef eignirnar seldust ekki né um útlagðan kostnað. Ekki náðist saman með aðilum þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir.

19. Stefndi hafnar því að nokkurt samkomulag hafi komist á um greiðslur hans til stefn-anda á grundvelli tímagjalds vegna framangreindrar vinnu sem tengdist sölu eignanna. Þá hafi stefnandi engar heimildir haft til að stofna til útlagðs kostnaðar fyrir hönd stefnda.

20. Rétt er að geta þess að eftir að upp úr viðræðum stefnda og Arnarlóns ehf. slitnaði höfðaði Arnarlón ehf. um miðjan júní 2019 mál á hendur stefnda þar sem gerð var krafa um greiðslu skaðabóta á þeim grundvelli að sveitarfélagið hefði með saknæmum og ólögmætum hætti rift kaupsamningi milli þess og Arnarlóns. Mál Arnarlóns ehf. gegn stefnda var leitt til lykta með dómi Héraðsdóms Vesturlands í máli nr. E- 197/2019, 20. maí 2021. Krafa Arnarlóns ehf. byggði á því að stefndi væri skaðabótaskyldur gagnvart félaginu vegna ólögmætrar riftunar og saknæmrar framgöngu sveitarfélagsins við samningsgerð og kynningu á þeim fasteignum sem hafi átt að vera til sölu sem fyrr segir. Forsendur kröfugerðar Arnarlóns ehf. byggðu á því að komist hefði á bindandi samningur um kaup á þeim fasteignum sem mál þetta fjallar m. a. um. Þessum sjónarmiðum og þar með kröfum A-hk-ef var hafnað og stefndi sýknaður. Bindandi samningur hefði aldrei komist á. Dómnum var ekki áfrýjað.

III. Málsástæður og lagarök stefnanda

21. Stefnandi byggir á meginreglum samninga- og kröfuréttarins um efndir krafna og að samninga skuli halda. Aðilar hafi gert með sér samninga þar sem m. a. hafi verið samið um að seljandi skyldi greiða allan útlagðan kostnað og kostnað fyrir öll aukaverk fasteignasala sem nauðsynleg væru.

22. Stefnandi hafi unnið ýmis aukaverk að beiðni stefnda á meðan á samningssambandi aðila stóð og haldið utan um þá tíma í sérstakri tímaskýrslu. Líkt og tímaskýrslan beri með sér séu aukaverkin utan hefðbundinna starfa fasteignasala við almenna sölumeðferð eigna. Stefnandi hafi hins vegar enga kröfu gert um greiðslu fyrir þá umfangsmiklu vinnu sem hann lagði í og er hluti af hefðbundnum störfum fasteignasala við sölu fasteigna, s. s. undirbúning söluyfirlita, kauptilboða, kaupsamnings o. fl., heldur einvörðungu fyrir aukaverkin, útlagðan kostnað auk verðmatanna þriggja. Öll auka-verkin sem fyrirsvarsmaður stefnanda hafi unnið hafi verið nauðsynleg og að beiðni stefnda. Sama gildi um verðmötin þrjú sem hafi verið sérstaklega unnin að beiðni stefnda vegna eigna sem hafi á þeim tíma ekki verið komin í sölumeðferð hjá stefnanda. Tvær af þeim eignum sem honum hafi verið falið að vinna verðmöt vegna hafi hins vegar farið í sölumeðferð hjá honum í kjölfarið. Verðmöt séu aldrei hluti af hefðbundnum verkferlum við sölu fasteigna enda sé meginreglan sú að söluverð eigna sé undir seljanda komið, þó að höfðu samráði við fasteignasala ef slíkur er til staðar. Fyrir aukaverkin, verðmötin og útlagða kostnaðinn hafi stefnandi gert kröfur í samræmi við skýra gildandi gjaldskrá stefnanda síðan 2017.

23. Byggir stefnandi á því að samningur aðila hafi verið skýr og að kröfur hans séu í samræmi við hann, auk þess að vera eðlilegar og sanngjarnar. Þannig hafi stefndi ekki getað staðið í góðri trú um að öll sú vinna og kostnaður sem stefnandi lagði út í í hans þágu og að hans beiðni yrði honum að kostnaðarlausu. Þá leiði hið sama af túlkunarreglum samningaréttarins, með hliðsjón af texta samninganna, gerð þeirra og atvika í aðdraganda þess að gengið var til samningsgerðar og á meðan á samnings-sambandi aðila stóð. Horfa verði jafnframt til þess að stefndi sé burðugt stéttarfélag, sem taki allar stærri ákvarðanir á sveitarstjórnarfundum samkvæmt kosningu kjörinna fulltrúa og njóti sérfræðiráðgjafar og aðstoðar þegar hann meti þess þörf. Sem dæmi þess hafi stefndi notið mikils liðsinnis lögmanns í tengslum við mál þetta. Þannig hafi aðilar staðið jöfnum fæti við samningsgerðina og á hvorugan hallað.

24. Stefnandi vísar jafnframt til meginreglna kauparéttar um skyldu kaupanda til að greiða seljanda sanngjarnt og réttmætt verð miðað við eðli og gæði hins selda og atvik að öðru leyti. Byggir stefnandi á því að vinna hans í þágu stefnda vegna þeirra verka sem honum hafi verið falin og útlagður kostnaður sé eigi ósanngjörn í ljósi umfangs verksins, verktíma og atvika málsins.

25. Verði eigi á það fallist byggir stefnandi á því að jafnvel ef talið yrði að kostnaður vegna aukaverkanna eða útlagðs kostnaðar hafi ekki rúmast innan samninga aðila sé engu að síður meginregla í íslenskum rétti að greiða skuli fyrir þjónustu það verð sem telja megi sanngjarnt með hliðsjón af umfangi vinnu, eðli hennar og atvikum öllum. Ljóst sé að aukaverkin sem fyrirsvarsmaður stefnanda hafi unnið og kostnaðurinn sem stefnandi hafi lagt út fyrir sé umfram það sem stefndi hafi með réttu mátt vænta að heyrði undir almenna sölu fasteigna og væri honum endurgjaldslaust. Í gjaldskrá stefnanda sem sé öllum aðgengileg komi skýrt fram að hún gildi um þjónustu stefnanda nema um annað sé samið.

26. Kröfur stefnanda byggi á reikningum á hendur stefnda einum, sem hafi einnig óskað eftir þeirri vinnu sem unnin hafi verið í þágu Dalagistingar ehf. Kröfur stefnanda eru sundurliðaðar í stefnu málsins.

27. Krafa stefnanda um dráttarvexti styðjist við meginreglu vaxtalaga um heimild til að reikna dráttarvexti af ógreiddum peningakröfum frá og með þeim degi þegar liðinn er mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara með réttu um greiðslu.

IV. Málsástæður og lagarök stefnda

28. Stefndi bendir á að ekki virðist lengur ágreiningur um að ekki hafi orðið af sölu á þeim eignum sem um var að véla enda hafi það kauptilboð fallið niður á grundvelli 8. gr. laga um fasteignakaup, þar sem Arnarlón ehf. hafi ekki uppfyllt fyrirvara tilboðsins. 29. Aðilar málsins deili hins vegar um það hvort komist hafi á samningur um að stefnandi myndi sinna í tímavinnu verkefnum sem tengdust sölu á umræddum eignum og að stefnandi hafi annars vegar haft heimild til að stofna til útlagðs kostnaðar og/eða að hann hafi sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir slíkum kostnaði vegna sölutilrauna sinna á framangreindum fasteignum. Stefndi byggir á því að hvorki hafi verið samið við stefnanda um að sinna tímavinnu fyrir stefnda né að stefnanda hafi verið heimilt að stofna til kostnaðar án fyrirfram samþykkis stefnda. Reikningar stefnanda vegna þessa séu því tilhæfulausir.

30. Þeir samningar sem liggi frammi í málinu beri slíkt samkomulag ekki með sér. Þvert á móti kveði þeir á um það að stefnandi hafi haft eignirnar í almennri sölu. Í öllum samningum aðila sé eftirfarandi ákvæði:

„Eign sem er í almennri sölu má eigandi bjóða til sölu hjá fleirum en einum fasteignasala. Umsamin söluþóknun greiðist þeim aðila sem selur eignina, en um saminn útlagður kostnaður þeim þar sem um hann er/var samið, s. b. að ofan.“31. Krafa stefnanda vegna tímavinnu virðist annars vegar byggjast á reikningi og hins vegar tímaskýrslu.

32. Ekki sé kveðið á um það í samningi aðila að stefnandi sinni tímavinnu fyrir stefnda. Það sé hins vegar rétt að fram kemur í samningnum að seljandi skuli greiða fyrir ljós-myndun, sýningargjald og öll aukaverk fasteignasala „ef nauðsynlega þarf“. Haldi stefnandi því fram að hann hafi verið beðinn um að sinna tímavinnu fyrir stefnda beri hann sönnunarbyrði fyrir slíkri fullyrðingu en gögn málsins beri ekki með sér að um slíka vinnu hafi verið samið. Í því samhengi bendir stefndi á að almennt séð sé fasteignasölum ekki falið í tímavinnu að sjá um sölu fasteigna og sé því haldið fram að um slíkt hafi verið að ræða beri sá sem heldur slíku fram sönnunarbyrði fyrir slíkri fullyrðingu.

33. Stefndi mótmælir því sérstaklega sem haldið sé fram í stefnu, að stefndi hafi beðið um umrædda vinnu og/eða að hún hafi verið nauðsynleg. Þá kannast stefndi ekki við að hafa beðið um umrædd verðmöt og/eða að þau hafi verið lögð til grundvallar við verð-lagningu á þeim eignum sem stefnandi hafði til sölu. Þá er því jafnframt mótmælt að stefndi hafi nokkru sinni beðið fyrirsvarsmann stefnanda að mæta á fundi vegna hags-muna sveitarfélagsins en fyrirsvarsmaður stefnanda hafi þó sótt fundi með tilboðsgjafa, Arnarlóni ehf., vegna sölunnar. Í því samhengi bendir stefndi á að sjálfur naut hann aðstoðar lögmanns frá desember 2017.

34. Stefndi byggir á 9. gr. laga nr. 70/2015, um sölu fasteigna og skipa. Þar kemur fram að fasteignasali skuli, þegar óskað er milligöngu hans um kaup eða sölu eignar eða aðra þjónustu samkvæmt lögunum, gera skriflegan og skilgreindan samning við þann er til hans leitar, hvort sem viðkomandi er kaupandi eða seljandi. Samningurinn skuli gerður áður en fasteignasali tekur til við starfann. Eini samningur aðila hafi kveðið á um að stefnandi hefði þar til greindar eignir í almennri sölu. Engu máli skipti tilvísun stefnanda í gjaldskrá á heimasíðu, en slík hafi aldrei verið kynnt fyrir stefnda sem hafi þannig aldrei samþykkt greiðslu tímagjalds samkvæmt henni.

35. Þá er mótmælt vísunum stefnanda til meginreglna kauparéttar um skyldu kaupanda til að greiða seljanda „sanngjarnt verð miðað við eðli og gæði hins selda“. Stefndi byggir á samningum aðila þar sem fram komi það endurgjald sem stefnanda hafi borið fyrir þá þjónustu sem hann veitti. Þar komi fram að hann fengi greitt fyrir sölu á eignunum, annars ekki. Fyrir liggi og sé óumdeilt í málinu að eignirnar seldust ekki fyrir atbeina stefnanda og því eigi hann ekki rétt á þóknun úr hendi stefnda.

36. Vegna kröfu um greiðslu á útlögðum kostnaði sé óljóst af lestri stefnu hvað stefnandi eigi við. Ekkert í gögnum málsins bendi til þess að stefnandi hafi orðið fyrir útlögðum kostnaði. Þannig liggi hvorki fyrir reikningar né millifærslukvittanir sem sýni að stefnandi hafi orðið fyrir þeim kostnaði sem hann haldi fram.

37. Í samningum aðila sé tilgreint í hvaða tilfellum stefnandi hafi getað varpað kostnaði af sölutilraunum yfir á stefnda, óháð því hvort sala ætti sér stað. Þar komi fram: „Fast-eignasala sé heimilt að afla nauðsynlegra sölugagna svo og upplýsinga um stöðu áhvíl-andi veðskulda hjá skuldareigendum eða innheimtuaðilum skulda, reynist það nauðsyn-legt, allt á kostnað eiganda eignarinnar.“ Þá komi fram að samkvæmt samningnum greiðist fast gjald vegna öflunar gagna, 31.000 kr. m. vsk., sem skuli greitt, hvort sem eign seljist eður ei. Þannig virðist af samningnum mega ráða að stefnandi hafi einungis áskilið sér rétt til að gera kröfu um 31.000 kr. vegna gagnaöflunar tækist honum ekki að selja eignina. Í nefndum skjölum sé enn fremur tekið fram að „breyti seljandi úr einkasölu í almenna sölu“ greiði hann útlagðan kostnað, þ. e. þann kostnað sem stofnað hafi verið til á meðan eignin var í einkasölu. Stefndi hafi aldrei falið stefnanda sölu á umræddum eignum í einkasölu og því hafi engin krafa getað stofnast þegar af þeirri ástæðu.

38. Stefndi áréttar að hann hafi sannanlega greitt þann útlagða kostnað sem honum hafi borið að greiða, sem stefnandi hafi orðið fyrir og sem stefnandi hafi með réttu beint að stefnda.

39. Loks reisir stefndi sýknukröfu sína á því að reikningar stefnanda fyrir verkið séu bersýnilega ósanngjarnir. Stefndi telur að fjárhæð reikninga stefnanda sé úr hófi fram, enda verði ekki talið að þeir geti verið fullnægjandi grundvöllur krafna stefnanda þegar kostnaður víkur svo verulega frá því, sem fram komi í samningum aðila sem kveðið hafi á um ákveðna söluprósentu og að semja þyrfti um allan útlagðan kostnað. Reikningar stefnanda séu bersýnilega ósanngjarnir og verði þeir því ekki taldir viðhlítandi grundvöllur kröfugerðar hans samkvæmt grunnrökum að baki 47. gr. laga nr. 50/2000, sbr. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936.

40. Til vara krefst stefndi þessi að krafa stefnanda verði stórlega lækkuð. Þannig bendir stefndi á að eigi stefnandi rétt á greiðslum úr hendi stefnda ætti þar að miða við útlagaðan kostnað sem stefnandi sannanlega lagði út. Ekkert hefur verið lagt fram í málinu um að stofnað hafi verið til neins kostnaðar, auk þess sem aldrei hafi verið samið yfir höfuð um að stefndi skyldi greiða slíkan kostnað. Þá telur stefndi að verði fallist á að stefnandi eigi rétt á tímagjaldi úr hendi stefnda sé bæði tímaskrift og tímagjald ekki í samræmi við það sem nauðsynlegt hafi verið til að selja eignina.

41. Stefndi mótmælir dráttarvaxtakröfu stefnanda og telur að verði komist að þeirri niðurstöðu að stefnandi eigi rétt á greiðslum úr hendi stefnda eigi að miða upphafstíma dráttarvaxta við mánuð frá dómsuppkvaðningu.

V. Niðurstaða

Aðild

42. Stefndi vakti við upphaf aðalmeðferðar athygli dómsins á því að mögulega væri aðild málsins röng, þar sem einu samningarnir sem stefndi hefði gert í tengslum við sölu á þeim fasteignum sem um ræðir hafi verið við F-kk-þf K-kk-þf, löggiltan fasteignasala, en ekki stefnanda, þótt hann starfi vissulega hjá stefnanda. Telur stefndi að ef ekki yrði sýknað vegna aðildarskorts væri þó ljóst að aðild stefnanda að málinu væri illa skýrð og vanreifuð. Stefnandi telur þessi sjónarmið allt of seint fram komin og séu þá með öllu haldlaus.

43. Í málinu er byggt á skriflegum sölusamningum sem allir bera með sér að séu gerðir í nánum tengslum við Frón fasteignamiðlun sem ekki er ágreiningur um að er sú fasteignasala hvaða merkjum F-kk-nf K-kk-nf, löggiltur fasteignasali, starfar undir, sbr. 7. gr. laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Samningurinn er hins vegar undirritaður af F-kk-þgf sjálfum með tilgreiningu á því að þar fari löggiltur fasteigna- og skipasali. Með undirritun sinni á skjalið tekur F-kk-nf á sig persónulega ábyrgð á grundvelli þeirra réttinda og skyldna sem hann nýtur og ber sem fasteignasali samkvæmt framangreindum lögum en undan slíkri ábyrgð verður ekki vikist. Allar auglýsingar í málinu vegna vinnu fasteignasalans við sölumeðferð á umræddum eignum, fyrirliggjandi verðmöt og þeir reikningar sem krafist hefur verið greiðslu á í málinu stafa hins vegar frá Frón fasteignamiðlun. Engin efni eru því að mati dómsins til að telja aðild í málinu ranga eða að hún hafi þarfnast frekari reifunar og um sé í raun að ræða ríkjandi form á þessum markaði, enda ekkert sem stendur því í vegi að rekstur fasteignasölu sé undir sérstökum lögaðila, sbr. framangreint ákvæði. Síðbúnar athugasemdir stefnda vegna þessa eru því að mati dómsins haldlausar.

Almennt

44. Alkunna er að þóknun fasteignasala vegna milligöngu um sölu á fasteign er almennt byggð á fyrirfram ákveðnu hlutfalli af söluverði eignar þegar hún selst fyrir milligöngu fasteignasalans með einum eða öðrum hætti. Ef ekki er sérstaklega samið um annað viðbótargjald, gjarnan vegna sannanlegs útlagðs kostnaðar eða fyrirfram ákveðins umsýslugjalds, kemur að jafnaði ekki til frekari greiðslu af hálfu seljanda fasteignar til milligöngumannsins í viðskiptunum. Það liggur því í eðli þessarar starfsemi að þegar eign er í svokallaðri almennri sölu hjá, eftir atvikum, nokkrum fasteignasölum getur sá fasteignasali sem reynt hefur að koma á samningi um viðkomandi fasteign en ekki haft erindi sem erfiði setið óbættur hjá garði vegna vinnu sinnar við sölutilraunir og misst af tekjum sem hann gat ella átt von á.

Skriflegir samningar aðila

45. Samkvæmt 9. gr. laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 skal, þegar óskað er milligöngu fasteignasala um kaup eða sölu eignar eða aðra þjónustu samkvæmt lögunum, gerður fyrirfram skriflegur samningur við þann er til fasteignasala leitar. Í slíkum samningi skal tilgreint hvaða verkefnum fasteignasali eigi að sinna, hver þóknun hans sé fyrir starfann eða hvernig hún skuli ákveðin og hvaða útlagða kostnað viðsemjandinn eigi að greiða. Skyldan til að gera samninginn og hafa allt nauðsynlegt frumkvæði í þeim efnum hvílir á fasteignasalanum.

46. Lagðir hafa verið fram í málinu níu sölusamningar sem gerðir voru um þær eignir sem málið hverfist um, fyrst 3. maí 2017, um Laugar íþróttamiðstöð, Laugar skóla, Laugaland, Laugafell, Laugavelli, Laugasel og Laugar hótel. Síðar, eða 15. nóvember 2017, var gerður sams konar samningur um Laugar, eign sem var sameign stefnda og B-kvk-ef S. K-kvk-ef, og 15. desember 2017 um Sælingsdalstungu. Undir alla þessa sölusamninga rituðu F-kk-nf K-kk-nf, löggiltur fasteigna-, skipa- og fyrirtækjasali, annars vegar og hins vegar þáverandi sveitarstjóri stefnda, S-kk-nf P-kk-nf, fyrir hönd stefnda Dalabyggðar. Í öllum þessum samningum er kveðið á um það með skýrum hætti að allar breytingar á þeim skuli gera skriflega.

47. Ágreiningslaust er að allir þessir samningar kváðu á um að eignirnar voru settar í svokallaða almenna sölu en ekki í það ferli sem kallast einkasala þar sem einungis einum fasteignasala er falin milliganga um sölu eignar. Upplýst er í málinu að eignirnar höfðu þá um nokkurt skeið verið í einkasölu hjá annarri fasteignasölu en sölutilraunir ekki skilað árangri. Hafi því verið ákveðið að hleypa fleirum að borðinu og reyna að hleypa lífi í sölutilraunir. Gögn málsins og framburður bera með sér að þar hafi F-kk-nf K-kk-nf sýnt þessum eignum og sölu þeirra langmesta athygli og ekki verður gerður ágreiningur um að hann hafi varið umtalsverðum tíma í söluferlið allt. Fyrir liggur þó að mikil gagnaöflun hafði farið fram varðandi umræddar eignir áður en F-kk-nf kom að málum, bæði af hálfu fyrrum sveitarstjóra en einnig lágu eðli máls samkvæmt fyrir upplýsingar hjá fasteignasala vegna þess söluferlis sem hafði verið í gangi.

48. Svo virðist sem umræddir samningar hafi ekki verið bornir undir sveitarstjórn, enda kvað þáverandi sveitarstjóri stefnda, S-kk-nf P-kk-nf, í framburði sínum samningana hafa falið í sér afar litla skuldbindingu af hálfu sveitarfélagsins, einungis eftir atvikum fasta fjárhæð vegna útlagðs kostnaðar samkvæmt ákvæðum samninganna, þ. e. ef ekki næðist sala á eignum fyrir tilstilli fasteignasalans. Ekkert bendir til annars að mati dómsins en að það hafi verið að þessu leyti rétt mat sveitarstjórans á efni samningsins, og enda enginn ágreiningur gerður um að hann hafi haft fullt umboð til að skuldbinda sveitarfélagið með þeim hætti sem hann þarna gerði.

49. Í þeim skilmálum sem tilgreindir eru í söluþjónustusamningum aðila eru stöðluð ákvæði sem gilda annars vegar um einkasölu og hins vegar um almenna sölu. Þar er t. a. m. ákvæði um að breyti seljandi úr einkasölu yfir í almenna sölu í söluferlinu skuli seljandi greiða allan umsaminn útlagðan kostnað, s. s. keypt gögn, ljósrit, svo og gagna-öflunargjald og umsamdar auglýsingar, sbr. lýsingu ákvæðisins hér að framan, í 7. lið. Til þessa kom aldrei, en af ákvæðinu verður sú ályktun dregin, og þá í samræmi við framangreint lagaákvæði, að ef eign er í almennri sölu greiðist slíkur kostnaður heldur ekki nema sérstaklega hafi verið samið um það, sbr. framangreint í liðum 7 og 30.

50. Af málflutningi stefnanda, framburði F-kk-ef K-kk-ef fyrir dómi og fram-lögðum gögnum verður ráðið að stefnandi byggir kröfur sínar fyrst og fremst á slíkum samningum en þó með skírskotun í framangreinda skriflega samninga. Hann hafi þannig sinnt aukaverkum samkvæmt beiðni stefnda, sem væru umfram þau hefðbundnu störf fasteignasala er hann þyrfti alla jafnan að sætta sig við að fá ekki greitt fyrir ef sala tækist ekki fyrir milligöngu hans. Sú vinna hafi þó einnig, að því er virðist, verið óumbeðin en nauðsynleg til að liðka fyrir sölu eignanna og eðlilegt og sanngjarnt að hann fái greiðslu fyrir og stefndi hafi ekki getað haft réttmætar væntingar til annars.

Kröfur stefnanda um greiðslu samkvæmt tímagjaldi 51. Ekki er sjáanlegur ágreiningur um að almennt séð taki fasteignasalar ekki að sér að annast milligöngu um sölu á fasteignum samkvæmt tímagjaldi, þ. e. sá háttur er ekki venju samkvæmt. Ef frá því er vikið telur dómurinn m. a. í ljósi framangreinds, að þá verði slíkt frávik að byggja á skýrum samningi þar um.

52. Ekkert skýrt ákvæði er hins vegar að mati dómsins í samningum aðila um að stefndi skyldi greiða fyrir unnar stundir þess löggilta fasteignasala sem með umboðið fór, í þessu tilviki F-kk-nf K-kk-nf, að vísu auk annarra að því er virðist sem höfðu slíkt umboð en sinntu málinu lítt. Í málinu er krafist greiðslu á þessum grundvelli fyrir samtals 143 tíma á 24.950 kr. auk virðisaukaskatts fyrir hvern tíma eða alls 4.424.134 kr. Stefnandi vísaði í málflutningi til ákvæðis í stöðluðum samningum aðila sbr. framangreint þar sem segir: „Ef greiða þarf upp vanskil og skuldir fyrir seljandann greiðist fyrir það sérstakt skulda skilagjald, skv. gjaldskrá FRÓN fasteignamiðlunar. Einnig greiðir seljandi fyrir ljósmyndun, sýningargjald og öll aukaverk fasteignasala ef nauðsynlega þarf.“ Með þessu ákvæði sé því ljóslega gert ráð fyrir greiðslu fyrir sannanlega unnar stundir fasteignasala, bæði vegna sérstaklega umbeðinna aukaverka en einnig vegna annarra nauðsynlegra aukaverka.

53. Þær venjur sem almennt gilda um greiðslur fyrir þjónustu fasteignasala sem að framan eru raktar girða vitaskuld ekki fyrir að gerðir séu samningar um viðbótarþjónustu og eftir atvikum tímagjald fyrir verk sem falla utan við hefðbundin störf fasteignasala. Ákvæði 9. gr. laga nr. 70/2015 setja þó samningafrelsi á þessu sviði nokkrar skorður og af ákvæðinu verður sú ályktun dregin að slíkir samningar skuli þá vera skriflegir og skýrir. Eins og að framan er rakið hvílir sú skylda á fasteignasalanum, þ. e. forsvarsmanni stefnanda í þessu máli, sem sérfróðum aðila, að gera slíkan samning og tryggja þannig sönnun um umfang þjónustunnar. Af þessu leiðir, en jafnframt af almennum reglum um sönnun í einkamálaréttarfari, að stefnandi ber afar ríka sönnunarbyrði fyrir því um hvaða þjónustu hafi verið samið þannig að fellt hafi á stefnda greiðsluskyldu, sbr. til hliðsjónar t. a. m. dóm Hæstaréttar í máli nr. 132/2009.

54. Þótt líta verði svo á að framangreint staðlað ákvæði eigi bæði við almenna sölu og einkasölu, sem stefndi þó mótmælir, er ekki hægt að líta svo á að þarna sé með skuldbindandi hætti samið um að greitt skuli tímagjald fyrir alla vinnu fasteignasalans sem væri þá mögulega einnig hægt að túlka með þeim hætti að slíkt gjald yrði að greiða jafnvel þótt sala tækist og hefðbundin sölulaun greidd, enda enginn fyrirvari um annað í umræddum ákvæðum, sem þó stenst engan vegin. Skírskotun til gjaldskrár stefnanda í þessum efnum breytir engu. Skriflegur samningur aðila um umfang þjónustu stefnanda gildir hér, en ekki gjaldskrá stefnanda sem kveður eftir atvikum á um kostnað við þá þjónustu sem sannað er að hafi verið óskað eftir en er ekki skuldbindandi sem slík og í sjálfri sér, fyrir stefnda, sem reyndar kveðst ekki hafa haft upplýsingar um hana eða að hún hafi legið frammi.

55. Kröfur stefnanda í framangreinda veru verða því að mati dómsins ekki byggðar á skuldbindingum stefnda gagnvart stefnanda sem leiða má beint af ákvæðum þeirra skriflegu samninga um söluþjónustu sem gerðir voru. Þær verða heldur ekki byggðar á meintum munnlegum samningum aðila sem ekki liggur fyrir sönnun á eða á því að um efni slíkrar umframþjónustu megi ráða af tölvuskeytasamskiptum aðila sem liggja fyrir í málinu. Þá eru heldur ekki efni til að samþykkja að hluti af þeirri vinnu sem felld er undir umræddan lið í kröfugerð stefnanda hafi verið óumflýjanlegur og nauðsynlegur til að liðka fyrir sölu eignanna og að stefndi hafi ekki getað haft réttmætar væntingar um að hann þyrfti ekki að greiða fyrir þá þjónustu. Miklu frekar virðist þar um að ræða hefðbundna viðleitni fasteignasalans til að freista þess að ná fram sölu á eignunum, einkum og sérílagi til að koma á endanlegum og fyrirvaralausum samningi milli stefnda og Arnarlóns ehf. og með því tryggja sér sölulaun. Enginn af forsvarsmönnum stefndu sem komu fyrir dóm, hvorki núverandi né fyrrverandi, kannaðist við að sveitarfélagið hefði tekið á sig skuldbindingar gagnvart stefnanda umfram þær sem leiða mætti beint af umræddum samningum við hann, og þá einkum um greiðslu á því fasta gjaldi sem kveðið var á um í samningunum sjálfum. Þá vekur athygli og dregur úr trúverðugleika alls málatilbúnaðar stefnanda að aldrei var óskað eftir innborgunum inn á þá miklu vinnu sem stefnandi gerir nú kröfu um greiðslu fyrir, aldrei var sent yfirlit yfir stöðu mála eða gerð grein fyrir vinnunni og krafa stefnanda birtist stefnda, að því er virðist, honum með öllu að óvörum í heimabanka hans, líkast til í febrúar eða mars 2019, nokkru eftir að ljóst varð að samningar við Arnarlón ehf. fóru endanlega út um þúfur. Formlegir reikningar bárust stefnda hins vegar ekki fyrr en að eftir því var leitað, í júlí 2019, og var þá þegar hafnað með formlegum hætti.

56. Stefnanda hefur þannig ekki tekist sönnun, gegn andmælum stefnda, um að stefndi hafi undirgengist skuldbindingar gagnvart honum til að greiða þóknun samkvæmt tíma-gjaldi, sbr. tilvísaða kröfu hans, hvorki á grundvelli skriflegs né munnlegs samnings eða annarra gagna málsins. Þá er ósannað og reyndar vanreifað að stefnandi hafi mátt hafa réttmætar væntingar til þess að stefndi myndi greiða fyrir þessa þjónustu þar sem hún hefði verið í þágu stefnda og á þeim grundvelli hafi skapast greiðsluskylda, enda kröfurnar verið eðlilegar og sanngjarnar. Enginn greinarmunur verður gerður í þessum efnum á einstökum liðum í tímaskráningu stefnanda eða einstökum tilvikum og viðvik-um. Þar má t. a. m. nefna að stefndi kannast ekki við að hafa óskað nokkru sinni sér-staklega eftir viðveru F-kk-ef K-kk-ef á fundum á vegum stefnda vegna málsins.

57. Að framan er þannig fjallað um það eðli þeirrar þjónustu sem stefnandi veitir og er alþekkt að ýmis vinna sem fasteignasali innir af hendi er unnin undir ákveðinni áhættu um að fást ekki greidd ef viðkomandi eign selst ekki fyrir milligöngu hans. Sú áhætta verður væntanlega meiri eftir því sem eignir sem til sölumeðferðar koma eru fleiri og eftir atvikum flóknari. Ef löggiltur fasteignasali skynjar að ráðast þurfi í nauðsynlega vinnu í þágu eiganda eignar vegna fyrirhugaðrar sölu, sem er umfram það sem telja má til hefðbundinnar sölumeðferðar, ber honum að tryggja sér sönnun fyrir því að hann hafi gert viðsemjanda sínum það ljóst og að krafist verði greiðslu fyrir slíka vinnu. Stefnandi aðhafðist ekkert í þá veru og verður að bera hallann af því.

58. Þá verður að hafna því að meginreglur kauparéttar um skyldu kaupanda til að greiða seljanda sanngjarnt verð miðað við eðli og gæði hins selda og atvik að öðru leyti hafi þýðingu í máli þessu sem og meintar grunnreglur sem gildi um þjónustukaup við svipaðar aðstæður. Forsendan fyrir því að þessar reglur verði yfirfærðar á kröfu vegna veittrar þjónustu og atvik þessa máls hlýtur að vera sú að eftir slíkri hafi verið leitað eða um hana samið en því er ekki til að dreifa í máli þessu.

59. Verður því stefndi sýknaður af kröfum vegna þessa.

Kröfur stefnanda vegna verðmata

60. Annar af þremur reikningum sem mynda stefnukröfur er einkum vegna verðmata sem ekki er gerður ágreiningur um að F-kk-nf K-kk-nf vann vegna hluta af þeim eignum sem til sölumeðferðar voru. Sá reikningur er að fjárhæð alls 446.400 kr. en þar er reyndar hluti vegna keyptra gagna, aksturs og útlagðs kostnaðar, samtals 40.000 kr. auk virðisaukaskatts, sem engin frekari grein er þó gerð fyrir. Stefnandi byggir á því að það mat á ákveðnum eignum hafi verið nauðsynlegt sem liður í að ná fram sölu á eignunum. Ekkert liggur hins vegar fyrir í málinu um að stefndi hafi talið sérstaka þörf á þessum verðmötum eða óskað eftir þeim og þessu hafa núverandi og fyrrverandi forsvarsmenn stefnda neitað. Af framburði fyrir dómi má helst ráða að stefnandi hafi sjálfur ákveðið að ráðast í gerð þessara mata til að liðka fyrir sölu og þá einkum fjármögnun á samningi við Arnarlón ehf. Ekkert gaf forsvarsmanni stefnanda tilefni til að ætla að hann hefði sjálfdæmi um það hvaða gagna væri aflað á kostnað stefnda, þ. e. umfram það sem leiða mátti af samningi aðila. Hefði stefnanda sem sérfróðum og reynslumiklum aðila á sviðinu verið í lófa lagið að tryggja sér sönnun fyrir óskum stefnda eða að minnsta kosti meðvitund stefnda um að í þessa vinnu yrði ráðist og á hans kostnað. Þessar kröfur sem bárust löngu eftir að umrædd verðmöt voru gerð komu stefnda þvert á móti, að því er virðist, í opna skjöldu. Kröfum vegna þessa verður því einnig hafnað en um frekari röksemdir fyrir því er einnig vísað eftir því sem við á til framangreindrar umfjöllunar um kröfu stefnanda á grundvelli tímagjalds.

Kröfur stefnanda vegna útlagðs kostnaðar

61. Þriðji reikningur stefnanda er vegna útlagðs kostnaðar, alls að fjárhæð 1.119.762 kr. Þar er sundurliðaður ýmis útlagður kostnaður. Sá háttur er þar hafður á að reiknaður er virðisaukaskattur á allan útlagðan kostnað. Af framburði F-kk-ef K-kk-ef fyrir dómi og framsetningu kröfunnar má ráða að þessi reikningur byggi, líkt og aðrir, á gjaldskrá og er ekki þannig hefðbundinn útlagður kostnaður í þeim skilningi að fyrir honum hafi stefnandi lagt út sérstaklega og krefjist endurgreiðslu frá stefnanda.

62. Með þessum reikningi krefst stefnandi reyndar m. a. þess gjalds sem samið var sér-staklega um í öllum samningum aðila, sbr. framangreint, í flestum samningum 31.000 kr. en í tveimur samningum 49.000 kr., þ. m. t. virðisaukaskattur, sbr. málsatvikalýsingu. Ómögulegt er að draga aðra ályktun en þá að stefnandi hafi með þessu takmarkað kröfur sínar varðandi slík útgjöld við framangreindar fjárhæðir enda engin gögn sem benda til þess að á síðari stigum hafi þessum ákvæðum verið vikið til hliðar eða þeim breytt. Stefndi hefur kannast við skuldbindingu um greiðslu á þessum kostnaði enda hann skýrlega umsaminn milli aðila og skyldi koma til greiðslu án tillits til þess hvort eignirnar myndu seljast eða ekki.

63. Annar kostnaður sem þarna er gerð krafa um kemur stefnda hins vegar að sögn í opna skjöldu líkt og annað og hefur hann hafnað greiðslu. Þar er um að ræða ljósmyndun, myndvinnslu, auglýsingar á netmiðlum, akstur og ferðalög, ljósritun, gagnakaup og „ýmsan kostnað“, alls 599.000 kr. auk virðisaukaskatts. Engin sundurliðun fylgir þessum reikningum eða kvittanir fyrir útlögðum kostnaði, enda krafan rökstudd alfarið með tilvísun til gjaldskrár stefnanda. Eigi hún sér einkum rót í ýmsum kostnaði sem fylgi rekstri fasteignasölu, s. s. leyfisgjöldum o. fl., auk annars augljóss kostnaðar sem hljótist af sölutilraunum sem þessum.

64. Miðað við framsetningu stefnanda á þessum kostnaði verður þannig ekki annað séð en að um hefðbundna kröfu um þóknun sé að ræða, þ. e. ákveðið endurgjald fyrir þjónustu stefnanda, þótt hún eigi sér skírskotun til almenns kostnaðar við rekstur á fasteignasölu. Þessum kostnaðarliðum verður því hafnað þegar af þessum ástæðum með vísan til sömu sjónarmiða og að framan greinir um sérstakt gjald fyrir þjónustu stefnanda. Krafan á sér enga stoð í samningum aðila eða að um grundvöll hennar hafi verið fjallað með nokkru móti aðila í millum. Ósannað er með öllu að stefnandi hafi mátt hafa réttmætar væntingar í þessum efnum frekar en um framangreinda tvo aðra reikninga hans þannig að byggt verði á.

65. Hins vegar eru engin efni til annars en að fallast á kröfur stefnanda vegna framan-greinds fasts gjalds fyrir gagnaöflun. Ekki hafa þó verið lagðir fram nema sjö samningar um söluþjónustu þar sem gjaldið var ákveðið 31.000 kr. og tveir samningar þar sem gjaldið var ákveðið 49.000 kr. Alls nemur krafa stefnanda vegna þessa, sem studd er gögnum, 315.000 kr. Eins og málatilbúnaði stefnanda hefur verið háttað sem og kröfugerð er ekki að mati dómsins hægt að fallast á að sú krafa beri dráttarvexti frá útgáfu reikninga enda sé þar aukinheldur ekki um að ræða umsaminn eða óumdeildan gjalddaga. Verður fallist á að krafa stefnanda vegna þessa beri dráttarvexti frá höfðun málsins, en eigi síðar en þá hefði stefndi að réttu átt að bregðast við þessum hluta kröfugerðar stefnanda.

66. Stefndi verður því sýknaður af öllum kröfum stefnanda utan þess að honum verður gert að greiða umsamið fast gjald fyrir gagnaöflun samkvæmt framangreindu, alls 315.000 kr. auk dráttarvaxta frá málshöfðun, sbr. nánar í dómsorði.

67. Eftir þessum málsúrslitum og með vísan til 1. og 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 verður stefnanda gert að greiða stefnda með hliðsjón af málsatvikum hluta af málskostnaði hans sem þykir hæfilega ákveðinn 1.000.000 kr.

68. Málið fluttu A-kk-nf V-kk-nf A-kk-nf lögmaður fyrir hönd stefnanda og M-kk-nf P-kk-nf S-kk-nf fyrir hönd stefnda.

69. Dóminn kveður upp L-kk-nf K-kk-nf, héraðsdómari á Vesturlandi.

DÓMSORÐ

Stefndi, Dalabyggð, greiði Frón fasteignamiðlun ehf., 315.000 kr. auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 15. desember 2022, til greiðsludags.

Stefnandi greiði stefnda 1.000.000 kr. í málskostnað.

L-kk-nf K-kk-nf