E-6005/2006

Mál þetta, sem dómtekið var 20. febrúar 2006, var höfðað 26. september 2006. Stefnandi er Kaupangur eignarhaldsfélag ehf., Birkihæð 14, Garðabæ. Stefndu eru Stórhús ehf., Grensásvegi 13, Reykjavík, A-kk-nf A-kk-nf, Lækjarási 5, Garðabæ og Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf, Hamravík 16, Reykjavík. Réttargæslustefndi er Vörður Íslandstrygging hf., Skipagötu 9, Akureyri. Nöfum ehf., Dalvegi 2, Kópavogi, var einnig stefnt til réttargæslu en ekki tókst að birta stefnu á hendur félaginu.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 4.701.553 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 25. október 2005 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði dæmd til greiðslu málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti.

Stefndu krefjast þess aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda en til vara að þau verði sýknuð að svo stöddu. Þá krefjast þau þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti eftir því sem við á.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda og gerir hann engar kröfur í málinu.

II

Málavextir eru þeir helstir að stefnandi fól stefndu að selja eignarhluta sína í fasteignunum nr. 5d og 5e við Krókháls í Reykjavík. Laugardaginn 15. október 2005 gerði Nafir ehf. tilboð í eignina samtals að fjárhæð 515.000.000 króna og samþykkti stefnandi það tilboð daginn eftir eða sunnudaginn 16. október 2005. Samkvæmt tilboðinu skyldi kaupverðið greiðast með eftirfarandi hætti:

1) Með yfirtöku áhvílandi erlends gengistryggðs láns ca. 367.000.000

2) Með nettó andvirði íbúða við Gvendargeisla í Reykjavík 57.700.000

3) Með nettó andvirði íbúða við Akurhvarf í Kópavogi 51.600.000

4) Greitt við undirritun kaupsamnings 25.000.000

5) Greitt með skuldabréfi til 12 mánaða 13.700.000

Samtals: 515.000.000

Þá kemur fram í tilboðinu að umræddar íbúðir í Akurhvarfi afhendist við undirritun kaupsamnings en íbúðir við Gvendargeisla 2. janúar 2006. Þá segir að reynist 1. tl. í greiðslutilhögun hærri eða lægri en fram komi í tilboðinu muni 5. tl. hækka eða lækka að sama skapi. Í kjölfar þess að kauptilboð Nafa ehf. var samþykkt gerðu stefnandi og Nafir ehf. með sér kaupsamning sem dagsettur er 27. október 2005, en samkvæmt honum hækkaði kaupverðið í 517.922.367 krónur eða um 2.922.367 krónur frá kauptilboði. Greiðslutilhögun kaupverðs samkvæmt kaupsamningi er eftirfarandi.

1) Greitt við undirritun kaupsamnings 25.000.000

2) Greitt með skuldabréfi til 12 mánaða 16.300.000

3) Greitt með yfirtöku áhvílandi erlends gengistryggðs

láns frá L.Í. miðað við stöðu 18.10.05 367.322.367

4) Greitt samkvæmt undirrituðu samkomulagi 57.700.000

5) Með nettó andvirði íbúðar við Akurhvarf 5 25.950.000

6) Með nettó andvirði íbúðar við Akurhvarf 7 25.650.000

Samtals: 517.922.367

Breytingar frá tilboði felast í því að skuldabréf samkvæmt lið 5 í tilboði hækkar úr 13.700.000 krónum í 16.300.000 krónur samkvæmt lið 2 í kaupsamningi. Þá er yfirtekið gengistryggt erlent lán hærra samkvæmt kaupsamningi sem nemur 322.367 krónum. Þá er í kaupsamningi talað um undirritað samkomulag í lið 4 sem vísar til liðs 2 í kauptilboði og varðar yfirteknar íbúðir í Gvendargeisla, þar sem afhending þeirra átti ekki að fara fram fyrr en eftir áramótin eftir að kaupsamningur var gerður. Afsal var svo gefið út til Nafa ehf. hinn 27. janúar 2006 og þar kemur fram að kaupandi hafi yfirtekið hið erlenda lán að fjárhæð rúmar 367 milljónir hinn 18. október.

Stefnandi kveður að við vinnu ársuppgjörs hans hafi komið í ljós að hið erlenda lán samkvæmt lið 3 í kaupsamningi, liður 1 í kauptilboði, hafi ekki verið rétt uppreiknað í kaupsamningi. Þannig hafi eftirstöðvar lánsins verið sagðar mun hærri en þær raunverulega voru og muni þar 4.701.533 krónum. Þannig hafi endanlegt söluverð fasteignarinnar verið 513.220.834 krónur í stað 517.922.376 króna.

Hinn 1. september 2006 sendi lögmaður stefnanda innheimtubréf á alla stefndu þar sem krafist var greiðslu á 4.852.645 krónum auk vaxta og kostnaðar. Kom þar fram að um væri að ræða kröfu um skaðabætur vegna mistaka stefndu við sölu á fasteignunum Krókhálsi 5d og 5e hinn 27. október 2005 þegar yfirtekið erlent lán hafi verið ranglega uppreiknað af starfsmönnum stefnda Stórhúsa ehf. og hafi stefnandi því orðið fyrir tjóni.

Með tölvupósti fyrrum lögmanns stefndu til lögmanns stefnanda hinn 13. september 2006 var kröfum stefnanda hafnað.

Eins og fram er komið tókst ekki birting stefnu á hendur Nöfum ehf., kaupendum fasteignarinnar, sem stefnt var til réttargæslu. Með bréfi 7. nóvember 2006 tilkynnti lögmaður stefndu fyrirsvarsmanni Nafa ehf. um málsóknina og lét þess getið að ef stefndu yrðu dæmd til greiðslu skaðabóta myndu þau endurkrefja Nafir ehf. um dæmdar bætur.

Í málinu snýst ágreiningur um hvort mistök hafi átt sér stað við tilgreiningu á eftirstöðvum yfirtekins erlends gengistryggðs láns við Landsbanka Íslands sem leitt hafi til þess að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni, og ef svo er hvort stefndu beri ábyrgð á því tjóni.

III

Stefnandi kveðst krefja stefndu um bætur vegna mistaka sem þau hafi gert við sölu á fasteignum hans að Krókhálsi 5d og 5e í Reykjavík. Stefndu auglýsi sig sem sérfræðinga í sölu fasteigna, þau hafi lokið námi til að verða löggiltir fasteignasalar og hafi fengið löggildingu frá dómsmálaráðherra til að stunda fasteignasölu.

Samkvæmt d-lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, beri fasteignasala að semja söluyfirlit um eign sem hann fái í sölu og skuli þar meðal annars koma fram upplýsingar um áhvílandi veðskuldir. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. sömu laga skuli fasteignasali sjálfur afla þeirra upplýsinga sem fram eiga að koma í söluyfirliti. Það hafi því verið á ábyrgð stefndu að afla nákvæmra upplýsinga um hina áhvílandi skuld sem yfirtekin hafi verið.

Í 2. mgr. 16. gr. laganna segi að öll skjalagerð og samningsgerð skuli vera vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig sé glögg. Með því að tilgreina eftirstöðvar yfirtekins láns 4.701.553 krónum of lágar og lækka þar með söluverð eignarinnar um sömu fjárhæð hafi stefndu brotið gegn skýrum ákvæðum þessarar greinar og ekki tryggt hagsmuni stefnanda og réttarstöðu. Vegna þessara mistaka hafi stefnandi orðið fyrir tjóni sem hann eigi rétt á að fá bætt úr hendi stefndu samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004.

Stefnandi kveðst höfða mál þetta bæði á hendur fasteignasölunni og þeim löggiltu fasteignasölum sem tilgreindir séu á framhlið kaupsamnings. Ástæðan sé 27. gr. laga nr. 99/2004 þar sem fasteignasali beri persónulega ábyrgð á því tjóni sem hann eða starfsmenn hans valdi. Verði Íslandstryggingu sé stefnt til réttargæslu enda hafi stefndu keypt þar starfsábyrgðartryggingu samkvæmt 5. gr. laga nr. 99/2004.

Kröfufjárhæðin sé fundin á eftirfarandi hátt:

Eftirstöðvar yfirtekins láns hinn 18. október 2005

samkvæmt útreikningi stefndu...............................................................kr. 367.322.367

Raunverulegar eftirstöðvar lánsins samkvæmt

yfirliti frá Landsbanka Íslands................................................................kr. 362.620.814

Mismunur................................................................................................kr. 4.701.553

Um lagarök að öðru leyti en að framan er rakið vísar stefnandi til almennra reglna skaðabótaréttarins um ábyrgð tjónvalds á tjóni og almennu sakarreglunnar. Um varnarþing vísist til 33. og 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Málskostnaðarkröfu sína byggir stefnandi á 130. gr. laga nr. 91/1991 og kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggir hann á lögum nr. 50/1988.

IV

Stefndu byggja aðalkröfu sína um sýknu á því að þeir séu ekki réttir aðilar að málinu heldur ætti stefnandi að beina kröfum sínum á hendur Nöfum ehf. Hafi stefnandi hvorki sýnt fram á skaða sinn né sannað mistök stefndu. Hafi mál þetta því ekkert með 27. gr. laga nr. 99/2004 að gera.

Stefndu kveða það rangt að þau hafi nokkuð komið nálægt útreikningi á hinu yfirtekna erlenda láni, það hafi verið stefnandi málsins sem hafi haft veg og vanda af upplýsingum um stöðu lánsins við kaupsamningsgerð sem hafi samkvæmt kaupsamningi aðila átt að miðast við 18. október 2005 en virðist hafa verið miðað við 14. október 2005. Hefði verið eðlilegra að reyna innheimtu á vangoldnu umsömdu kaupverði eignarinnar úr hendi kaupanda, Nafa ehf. Ef það hefði ekki gengið eftir að stefna þá því félagi til greiðslu skuldarinnar og stefndu til réttargæslu ásamt Verði Íslandstryggingu hf. Eins og mál þetta liggi fyrir megi vera ljóst að ekki sé hægt með nokkrum hætti að rekja meint tjón stefnanda til sakar eða gálausrar háttsemi við störf stefndu fyrir stefnanda vegna sölu á fasteignunum nr. 5d og 5e við Krókháls í Reykjavík.

Í þinghaldi hinn 21. desember 2006 var lagt fram skjal með breyttum málsástæðum vegna aðalkröfu stefndu. Kemur þar fram að lögmanni stefndu hafi borist þær upplýsingar eftir ritun greinargerðar að það hafi verið umsamið milli stefnanda og Nafa ehf. að í lögskiptum þeirra um kaup á fasteignunum, við yfirtöku hins erlenda láns við Landsbanka Íslands hf., skyldi miðað við stöðu þess föstudaginn 14. október 2005 enda hafi stefnandi sérstaklega leitað eftir stöðu þess á þeim degi hinn 18. október 2005.

Við tilboðsgerð laugardaginn 15. október 2005 hafi stefnanda, sem seljanda og Nöfum ehf., sem kaupanda, verið ljóst að við kaupin væri yfirtekin skuld við Landsbanka Íslands hf. að fjárhæð ca. 367.000.000 króna sem við kaupsamning hafi verið skráð nákvæmar til fyllingar umsömdu kaupverði milli aðila.

Varðandi kröfu um málskostnað vísa stefndu til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V

Eins og rakið hefur verið hafa stefndu sett fram breyttar málsástæður vegna aðalkröfu sinnar um sýknu og hefur stefnandi mótmælt þeim sem röngum og of seint fram komnum. Samkvæmt þessum breyttu málsástæðum byggja stefndu nú á því, öfugt við það sem þau halda fram í greinargerð sinni, að stefnandi og Nafir ehf. hafi samið um það sín á milli að í kaupsamningi þeirra skyldi miða við stöðu yfirtekins láns hinn 14. október 2005 en ekki hinn 18. október 2005 og því sé rétt fjárhæð eftirstöðva lánsins skráð í kaupsamning.

Samkvæmt 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 skulu málsástæður og mótmæli koma fram jafnskjótt og tilefni verður til. Að öðrum kosti má ekki taka slíkar yfirlýsingar til greina nema gagnaðili samþykki.

Af greinargerð stefndu verður ráðið að þau geri ráð fyrir að fullyrðingar í stefnu, um að aðilar kaupsamningsins hafi samið um að kaupandi tæki yfir umdeilt erlent lán miðað við stöðu þess hinn 18. október 2005, séu réttar og að eftirstöðvar þess þann dag hafi verið 362.620.814 krónur eins og yfirlit frá Landsbanka Íslands hinn 11. september 2006 ber með sér og stefnandi byggir kröfur sínar á. Stefndu voru ekki aðilar að kaupsamningi þessum og byggjast kröfur á hendur þeim á því að þau hafi gert mistök við skjalagerð er þau hafi tilgreint umræddar eftirstöðvar of lágar.

Með hinum breyttu málsástæðum eru stefndu að koma á framfæri nýjum upplýsingum sem þeim var ekki kunnugt um þegar greinargerð þeirra var skrifuð enda ber hún þess glöggt merki. Með því að stefndu voru ekki aðilar að umræddum kaupsamningi, þótt þau hafi annast söluna, urðu þau að byggja á upplýsingum aðila samningsins um hvers efnis samningar þeirra voru varðandi eftirstöðvar lánsins. Máttu stefndu þannig gera ráð fyrir að fullyrðingar stefnanda um þetta væru réttar í stefnu. Fyrir dómi kom fram hjá fyrirsvarsmönnum Nafa ehf., að umsamið hafi verið milli aðila kaupsamningsins að miða skyldi eftirstöðvar lánsins við 14. október 2005 og því væri sú fjárhæð sem tilgreind er sem eftirstöðvar yfirtekins láns rétt. Upplýsingar um þessa afstöðu hins aðila kaupsamningsins, Nafa ehf., fengu stefndu ekki fyrr en eftir að þau höfðu skilað greinargerð og komu þau fram með þær um leið og tilefni gafst. Verður því ekki fallist á það með stefnanda að þær séu of seint fram komnar.

Stefndu byggja sýknukröfu sína fyrst og fremst á því að þau séu ekki réttir aðilar að málinu. Samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004 ber fasteignasali ábyrgð á tjóni sem hann eða starfsmenn hans valda í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi. Óumdeilt er að stefndu sáu um sölu fasteigna þeirra sem mál þetta snýst um og byggir stefnandi kröfur sínar á hendur þeim á því að þau hafi við þá sölu gert mistök sem leitt hafi til tjóns fyrir hann. Verða stefndu því ekki sýknuð á grundvelli aðildarskorts.

Samkvæmt gögnum málsins voru eftirstöðvar hins umdeilda erlenda láns sífellt að breytast á þeim tíma sem kaupin voru að ganga í gegn. Liggja fyrir í málinu gögn frá Landsbanka Íslands sem eru misvísandi um stöðu lánsins hinn 18. október 2005, annars vegar yfirlit dagsett 11. september 2006 þar sem fram kemur að eftirstöðvar lánsins hinn 18.október 2005 hafi verið 362.620.814 krónur. Á þessu skjali byggir stefnandi kröfur sínar og telur að sú fjárhæð sem þar komi fram hefði átt að vera í kaupsamningi aðila. Hins vegar liggur fyrir í málinu annað yfirlit frá Landsbanka Íslands sem dagsett er 18. október 2005 og kemur þar fram að eftirstöðvar lánsins þann dag séu 364.402.161 krónur.

Samkvæmt enn öðru yfirliti Landsbankans sem dagsett er 18. október 2005 eru eftirstöðvar miðað við 14. október 2005 að fjárhæð 367.322.367 krónur sem er sú fjárhæð sem tilgreind er á kaupsamningi, og í kaupsamningi greinir að sú fjárhæð sé staða lánsins hinn 18. október 2005.

Stefnandi byggir kröfur sínar á hendur stefndu meðal annars á því að þau hafi ekki sinnt skyldum sínum samkvæmt d lið 2. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004 en þar segi að í söluyfirliti skuli meðal annars koma fram upplýsingar um áhvílandi veðskuldir, kvaðir og önnur eignahöft, samkvæmt veðbókarvottorði og að tilgreina skuli eftirstöðvar og lánskjör. Þá segi í 1. mgr. 12. gr. laganna að fasteignasali skuli sjálfur afla upplýsinga sem fram eigi að koma í söluyfirliti. Það hafi því verið á ábyrgð stefndu að afla nákvæmra upplýsinga um hina yfirteknu skuld.

Í tölvupósti frá H-kvk-þgf Ó. S-kvk-þgf, þess starfsmanns Landsbanka Íslands hf. sem sendi yfirlit yfir stöðu lánsins hinn 18. október 2005, annars vegar með eftirstöðvum miðað við 14. október 2005 og hins vegar miðað við 18. október 2005, kemur fram að fyrirsvarsmaður stefnanda, J-kk-nf, hafi óskað eftir upplýsingum frá henni í október 2005. Þá fullyrðir hún að hún gefi ekki um stöðu lána til annarra en skuldara. Þykir því vera ljóst að stefnandi aflaði þeirra gagna sem þurfti varðandi eftirstöðvar áhvílandi lána. Á þeim gögnum þurftu stefndu að byggja þegar kom að því að gera söluyfirlit yfir fasteignina og kaupsamning og verður ekki séð að stefndu hafi brugðist skyldum sínum að þessu leyti.

Þá kemur einnig fram í fyrrgreindum tölvupósti starfsmanns Landsbanka Íslands hf. að til þess að fá stöðu lána annan dag en beiðni berst þurfi að fara í sérstakan glugga til að breyta dagsetningunni sem þannig er beðið um. Þá kemur fram hjá henni að hún prenti ekki út stöðu láns miðað við 14. október 2005 hinn 18. október 2005 nema hún sé sérstaklega beðin um það. Þykir þetta renna stoðum undir þær fullyrðingar stefndu að miða hafi átt uppgjör lánsins við 14. október 2005 og því hafi fjárhæð sú sem sett var í kaupsamninginn verið sú rétta en dagsetningin 18. október 2005 hafi hins vegar færð þar inn fyrir mistök þar sem umrætt yfirlit frá bankanum er dagsett þann dag. Þau mistök hins vegar hafa ekki leitt til neins tjóns fyrir stefnanda sem samþykkti tilboð þar sem miðað var við að eftirstöðvar lánsins væri um það bil að fjárhæð 367.000.000 króna og þær upplýsingar hlutu að koma frá honum sjálfum. Þykir þetta renna enn frekari stoðum undir að fjárhæðin í kaupsamningnum hafi verið sú sem aðilar hans voru sammála um að miða við.

Að öllu því virtu sem nú hefur verið rakið hefur stefnanda ekki tekist að sýna fram á það með haldbærum gögnum að tilgreind fjárhæð hins erlenda láns sé of lág í kaupsamningi miðað við hvað hann og Nafir ehf. hafi samið um. Er því ekki sýnt fram á að stefndu hafi ekki sinnt skyldum sínum við samningsgerðina og ekki sinnt hagsmunum beggja aðila. Hefur stefnandi því ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni sem stefndu beri ábyrgð á og verða þau því sýknuð af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir þessari niðurstöðu verður stefnandi dæmdur til að greiða stefndu óskipt málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur og hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið M-kk-nf G-kk-nf hrl. en af hálfu stefndu flutti málið K-kk-nf R-kk-nf Ó-kk-nf hrl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Stórhús ehf., A-kk-nf A-kk-nf og Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf eru sýknuð af öllum kröfum stefnanda, Kaupangi eignarhaldsfélagi ehf., í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu óskipt 500.000 krónur í málskostnað.

G-kvk-nf B-kvk-nf