E-4288/2020

D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjavíkur 17. desember 2020 í máli nr. E4288/2020:

A

(A-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf lögmaður) gegn

B

(E-kvk-nf D-kvk-nf K-kvk-nf lögmaður)

Mál þetta, sem var dómtekið 23. nóvember sl., var höfðað 26. maí sl.

Stefnandi er [...], húsfélag, [...,...].

Stefndi er A, [...,...].

Stefnandi krefst þess í fyrsta lagi að stefndu verði gert skylt að flytja, ásamt öllu sem henni tilheyrir, út úr íbúð [...,...] með fasteignanúmer [...], í samræmi við ákvörðun húsfundar þann 27. maí 2020. Í öðru lagi er þess krafist að viðurkennt sé að stefndu beri að selja eignarhluta sinn í samræmi við ákvörðun húsfundar þann 27. maí 2020 innan þriggja mánaða frá dagsetningu hans. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst sýknu og málskostnaðar.

I

[...] er fjölbýlishús. Í því eru sex íbúðir. Stefnda keypti íbúð [...] í húsinu 4. september 2019 og flutti inn í íbúðina stuttu síðar. Ágreiningslaust er að lögregla hefur ítrekað verið kölluð að húsinu síðan þá, fyrst og fremst vegna mála sem varða hávaða af heimili stefndu, ýmist vegna samkvæma eða hunds sem stefnda viðurkennir að halda í íbúð sinni.

Stefnandi leitaði til Húseigendafélagsins sem sendi, fyrir hönd stefnanda, ábyrgðarbréf, dags. 8. nóvember 2019, til stefndu. Var þar um að ræða aðvörun og áskorun samkvæmt 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Stefnda kveðst ekki hafa fengið umrætt bréf, en fyrir liggur að það var endursent sendanda í desember 2019.

Húseigendafélagið sendi á nýjan leik aðvörun og áskorun, fyrir hönd stefnanda, samkvæmt 55. gr. laga nr. 26/1994 til stefndu með ábyrgðarbréfi, dags. 6. janúar 2020. Ágreiningslaust er að stefndu barst bréfið 15. janúar 2020. Í bréfinu er byggt á því að nágrannar stefndu í [...] hafi orðið fyrir miklu ónæði og ama af henni allt frá því að hún flutti í húsið. Húsgögn virðist sífellt færð til og miklir dynkir berist úr íbúðinni. Þá sé þar ítrekað „partýhald“ með tilheyrandi hávaða og ónæði. Stöðugur umgangur sé af fólki í annarlegu ástandi í sameign hússins og gruni íbúa að fíkniefnasala fari fram í íbúð stefndu. Fólk á vegum stefndu hafi unnið skemmdir á 2 sameign ásamt því að persónulegir munir annarra íbúa hafi horfið þaðan. Einnig hafi fólk á vegum stefndu fundist sofandi í sameigninni og lögregla hafi þurft að fjarlægja það með miklum átökum. Auk þess sé ítrekað tekið í hurðarhúna og reynt að komast inn í aðrar íbúðir stigagangsins. Þá sé byggt á því að stefnda haldi tvo hunda í íbúðinni án samþykkis sem áskilið sé samkvæmt lögum nr. 26/1994, sbr. 33. gr. a laganna. Hundarnir gangi lausir um sameignina og séu hafðir lengi úti á svölum íbúðar stefndu þar sem þeir gelti og góli á öllum tímum sólarhrings. Í þeim efnum sé einnig vísað til áskorunar heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, dags. 2. október 2019, um að stefnda komi hundunum fyrir á nýju heimili þar sem ekki hafi fengist samþykki annarra íbúa hússins fyrir hundahaldi auk þess sem ekki hafi verið gefið út leyfi heilbrigðisnefndar fyrir hundunum. Stefnda hafi stórlega raskað heimilishögum og svefnfriði nágranna. Þá hafi lögregla ítrekað verið kölluð til og haft mikil afskipti af stefndu. Sambýlishætti og hegðun stefndu verði að telja með öllu ólíðandi í fjölbýli, en hér sé um að ræða ófrið og ama sem sé langt umfram það sem fylgi venjulegu heimilislífi. Undir lok bréfsins er skorað á stefndu að taka upp betri siði og sambýlishætti. Þá kemur fram að stefnda sé alvarlega áminnt og aðvöruð um afleiðingar frekari brota. Verði um að ræða frekari brot á skyldum stefndu gagnvart öðrum íbúum og eigendum hússins sé viðbúið að lagt verði til á húsfundi að búseta og dvöl stefndu í húsinu verði bönnuð og stefndu gert að flytja úr húsinu, sbr. 55. gr. laga nr. 26/1994. Loks er ítrekuð krafa stefnanda um að hundar verði fjarlægðir úr íbúðinni án tafar.

Í málinu liggja fyrir upplýsingar frá lögreglu um afskipti hennar af málefnum í [...]. Eru afskiptin rakin í tölvubréfum G, lögfræðings hjá lögreglustjóranum á höfuðborgarsvæðinu, dags. 25. júní 2020 og 7. september 2020. Ágreiningslaust er að umrædd afskipti tengjast öll íbúð stefndu. Hinn 15. september 2019 kl. 07:16 var kvartað undan samkvæmishávaða hjá stefndu.

Hinn 26. september 2019 kl. 00:03 var kvartað undan hundi sem hefði gelt og vælt í þrjár klukkustundir í íbúð stefndu. Fram kemur að lögregla hafi hringt í stefndu en hún hafi ekki verið samvinnufús. Ýmislegt hafi verið reynt til að fá stefndu til að koma og sinna dýrinu en ekkert hafi gengið.

Hinn 2. október 2019 kl. 05:16 hafi lögregla verið kvödd að húsinu þar sem kvartað hafi verið undan hávaða. Stefnda hafi þá verið að rífast við gesti sína. Þar hafi maður verið óvelkominn. Hann hafi síðan farið út. Klukkustund síðar hafi hann verið kominn aftur. Lögregla hafi þá aftur haldið á vettvang en þá hafi maðurinn verið farinn. Aftur hafi verið beðið um aðstoð lögreglu kl. 09:04 þar sem maðurinn hafi verið sofandi í sameign hússins.

Hinn 4. október 2019 kl. 02:36 hafi stefnda óskað eftir aðstoð þar sem fyrrverandi tengdasonur hennar hafi verið að reyna að klifra inn í íbúðina. 3

Hinn 3. nóvember 2019 kl. 01:04 hafi verið kvartað undan hundi sem sagður var hafa gelt í rúmar tvær klukkustundir.

Hinn 18. nóvember 2019 kl. 00:32 hafi verið kvartað undan hávaða vegna tónlistar úr íbúð stefndu. Fram kemur að rætt hafi verið við húsráðanda sem hafi lofað að lækka í tónlistinni.

Hinn 9. desember 2019 kl. 00:10 hafi verið tilkynnt um „fíkniefnasamkvæmi“ í íbúð stefndu. Lögregla hafi mætt á staðinn en ekki séð ummerki um neyslu.

Hinn 23. desember 2019 kl. 23:33 hafi verið tilkynnt um hund sem gelt hafi látlaust og alla nóttina þar á undan frá kl. 23 til kl. 6 þegar stefnda hafi loks komið heim. Fram kemur að sá sem samband hafði við lögreglu telji að hundurinn sé lokaður inni á baðherbergi í íbúð stefndu. Fram kemur að lögregla hafi hringt í stefndu sem lofað hafi að kanna stöðuna á hundinum.

Hinn 11. janúar 2020 kl. 20:33 hafi verið tilkynnt um hugsanlegt samkvæmi. Ekkert hafi verið að sjá þegar lögregla mætti á vettvang.

Hinn 22. janúar 2020 kl. 08:37 hafi verið tilkynnt um mikil öskur og brothljóð. Þegar lögregla hafi mætt á staðinn hafi stefnda verið gólandi og inni í íbúðinni hafi verið nokkrir einstaklingar. Stefnda hafi viljað fá ákveðinn mann út úr íbúðinni sem hafi þá þegar verið farinn út. Stefnda hafi haft samband við lögreglu kl. 12:09 og sagt umræddan mann sofandi í geymslu hússins. Hann hafi verið fjarlægður af lögreglu í kjölfarið.

Hinn 27. janúar 2020 kl. 15:10 hafi verið óskað aðstoðar lögreglu við að fjarlægja mann úr íbúð stefndu. Hann hafi verið farinn þegar lögreglu bar að garði.

Hinn 6. mars 2020 kl. 00:29 hafi verið tilkynnt um hávaða og ónæði úr íbúð stefndu.

Hinn 12. mars 2020 kl. 00:07 hafi verið tilkynnt um hávaða úr samkvæmi í íbúð stefndu. Stefnda hafi þá sagst hafa verið að halda upp á afmæli fyrir vin og lofað að samkvæminu væri að ljúka.

Hinn 19. mars 2020 kl. 10:51 hafi verið tilkynnt um ónæði frá samkvæmi stefndu. Fram kemur að lögregla hafi mætt á vettvang og þá hafi verið mikill hávaði í íbúðinni. Stefnda hafi lofað að lækka. Kl. 01:32 hafi aftur verið haft samband þar sem samkvæmið hafi verið farið að valda miklu ónæði. Aftur hafi stefnda lofað að lækka.

Hinn 21. mars 2020 kl. 00:22 hafi verið kvartað undan „samkvæmishávaða“ úr íbúð stefndu. Stefnda hafi lofað að lækka í tónlist. Kl. 05:46 hafi enn á ný verið kvartað undan hávaða. Lögregla hafi hringt í stefndu og hún hafi lofað að lækka.

Hinn 26. mars 2020 kl. 21:57 hafi verið tilkynnt um óvelkominn mann í húsinu sem enginn hafi treyst sér til að vísa á brott. Lögregla hafi mætt á staðinn og vísað manninum á brott, en hann hafi sjáanlega verið undir áhrifum vímuefna. 4

Hinn 27. mars 2020 kl. 09:27 hafi verið kvartað undan ónæði frá íbúð stefndu. Sama dag kl. 22:48 hafi verið tilkynnt um líkamsárás.

Hinn 2. apríl 2020 kl. 02:49 hafi verið kvartað undan hávaða úr samkvæmi í íbúð stefndu. Stefnda hafi þá verið með gesti en hún hafi lofað að lækka tónlistina þegar lögreglu bar að garði.

Hinn 5. apríl 2020 kl. 01:39 hafi verið tilkynnt um hávaða vegna hunds stefndu.

Hinn 12. apríl 2020 kl. 00:23 hafi verið tilkynnt um hávaða úr samkvæmi hjá stefndu. Lögregla hafi hringt í stefndu og hún hafi lofað að lækka tónlistina. Kl. 07:39 hafi síðan enn á ný borist kvartanir vegna hávaða úr íbúð stefndu. Annar tilkynnandinn hafi tjáð lögreglu að um væri að ræða „dóppartý“ og að íbúar væru smeykir við að fara fram á sameiginlegan stigagang. Þá væru börn ekki í rónni vegna ástandsins.

Hinn 14. apríl 2020 kl. 02:13 hafi verið tilkynnt um hávaða og samkvæmi í íbúð stefndu. Stefnda hafi lofað að lækka.

Hinn 16. apríl 2020 kl. 00:37 hafi verið kvartað undan hávaða úr íbúð stefndu. Lögregla hafi mætt á svæðið og brýnt fyrir stefndu að taka sig á.

Hinn 19. apríl 2020 kl. 17:15 hafi nágranni stefndu tilkynnt lögreglu um að maður sem byggi í íbúð stefndu hefði hótað sér ofbeldi á stigagangi hússins.

Hinn 23. apríl 2020 kl. 00:37 hafi verið tilkynnt um samkvæmi og mikinn hávaða úr íbúð stefndu. Fram kemur að tilkynnandi hafi tjáð lögreglu að um væri að ræða „dóppartý“ og að húsráðendur í íbúð stefndu hefðu hótað fólki í húsinu. Þegar lögreglu bar að garði hafi verið hávaði og tónlist í íbúð stefndu. Fram kemur að húsráðandi hafi lofað að lækka.

Hinn 18. maí 2020 kl. 09:39 hafi íbúi haft samband við lögreglu og tilkynnt um mikla kannabislykt úr geymslum hússins. Lögregla hafi ætlað að skoða málið.

Hinn 14. júní 2020 kl. 07:56 hafi verið óskað aðstoðar lögreglu þar sem einhver væri að henda steinum í glugga íbúa. Lögregla hafi mætt á svæðið og vísað einum einstaklingi af svæðinu.

Hinn 15. ágúst 2020 kl. 01:08 hafi verið óskað aðstoðar lögreglu vegna „partíhávaða“ úr íbúð stefndu. Fram kemur að gestir hafi verið hjá stefndu sem hafi verið ósáttir við afskipti lögreglu en fallist á að draga úr hávaða. Sama sólarhring hafi borist tilkynning frá öðrum íbúa í húsinu um að brotin hafi verið upp hurð hjá honum og skilin eftir opin.

Hinn 5. september 2020 kl. 02:16 hafi verið óskað aðstoðar lögreglu þar sem mikið hafi verið um öskur og hávaða úr íbúð stefndu, eins og einhver væri að henda til hlutum. Beiðni til lögreglu var ítrekuð kl. 02:22. Fram kemur að húsráðandi hafi verið 5 mjög æst, öskrað og gargað á alla sem hafi verið í íbúðinni. Góð stund hafi farið í að róa húsráðanda niður og hún hafi að lokum lofað að hætta öllum öskrum.

Loks liggur fyrir í málinu tölvubréf lögreglu frá 28. október 2020 til lögmanns stefnanda þar sem getið er um fleiri útköll vegna hávaða úr íbúð stefndu eftir að málið var höfðað.

Í fundargerð húsfundar íbúa að [...], dags. 27. maí 2020, kemur fram að á fundinn sé „mætt fyrir meira en helming íbúða (5 af 6), sem og fyrir meira en helming hlutfallstalna íbúða í húsinu (84,85%)“. Fram kemur að samþykkt sé að stefndu verði bönnuð búseta og dvöl í húsinu á grundvelli 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 og henni gert að flytja innan eins mánaðar frá húsfundi, sbr. 3. mgr. 55. gr. laganna. Einnig kemur fram að samþykkt sé að stefndu verði gert skylt að selja eignarhlut sinn í húsinu svo fljótt sem auðið sé og eigi síðar en þremur mánuðum frá húsfundi, sbr. 4. mgr. 55. gr. laganna. Loks segir í fundargerðinni að samþykkt sé að höfða mál á hendur stefndu. Enginn ágreiningur er í málinu um lögmæti fundarboðs eða það hvernig staðið var að ákvarðanatöku á fundinum.

Við aðalmeðferð málsins gaf aðilaskýrslu C, fyrirsvarsmaður stefnanda, en hann er formaður húsfélagsins. Þá gáfu skýrslu vitnin D, E og F, en öll búa þau í húsinu að [...].

II

Stefnandi byggir á því að stefnda hafi ekki sinnt banni við búsetu og dvöl í húsnæðinu. Því sé brýn nauðsyn á að fá heimild til að bera stefndu, og allt sem henni tilheyri, út úr húsnæðinu svo aðrir íbúar megi njóta stjórnarskrárbundins réttar síns til friðhelgi heimilis og réttar til að dveljast á heimili sínu áhyggjulausir en ekki í ótta við gesti stefndu og við það ónæði sem frá íbúð hennar og gestum stafi.

Einkum sé vísað til afskipta lögreglu sem tengjast íbúð stefndu, sbr. umfjöllun um afskiptin í málsatvikalýsingu hér að framan. Fyrsta tilkynningin sé frá 15. september 2019, deginum sem stefnda flutti í eign sína. Eftir það sé lögregla kölluð að húsinu í 27 skipti á níu mánaða tímabili. Aðkoma lögreglu sé einkum vegna samkvæmishávaða, láta frá hundum stefndu og vegna gesta stefndu í húsinu. Einnig sé um að ræða tilvik þar sem gestir hafi verið að klifra upp á svalir annarra eða reynt að fara inn til þeirra, hótanir gesta stefndu í garð annarra íbúa og líkamsárás af hálfu gesta stefndu á einn íbúa. Allar tilkynningar og afskipti snúi að sama einstaklingnum og sömu íbúðinni.

Ljóst sé að stefnda hafi margsinnis gerst sek um gróf og ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart öðrum eigendum fasteignarinnar. Á húsfundi 27. maí 2020 hafi stefnda kannast við hluta brotanna, þ.e hún hafi kannast við samkvæmishávaðann, en varðandi gesti hennar sem hafi hótað og ráðist á aðra íbúa hafi hún sagst skilja vel 6 hræðslu íbúa þar sem hún sjálf væri hrædd við viðkomandi menn. Hún hafi þó slitið öll tengsl við þá og sé hætt að halda samkvæmi. Þetta hafi ekki reynst rétt og maðurinn sem hótað hafi íbúum ofbeldi og ráðist með ofbeldi á þá hafi í nokkur skipti sést í húsinu frá húsfundi og lögregla hafi komið að leita að honum 19. júní sl. Þá hafi ekki orðið neitt lát á samkvæmishaldi þó stefnda hafi lækkað í tónlist sem hún spili. Gestir stefndu ráfi enn um húsið í annarlegu ástandi og skilji eftir sig hálfkláraðar bjórdósir í sameign auk þess sem fatnaður hafi horfið úr sameiginlegu þvottahúsi.

Með vísan til dagbókarfærslna lögreglu telji stefnandi að hann hafi sannað að stefnda hafi brotið gegn þeim skyldum sínum samkvæmt lögum nr. 26/1994 að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og virða rétt þeirra. Ljóst megi vera að lögregla hafi ekki verið kölluð til í öll þau skipti sem stefnda hafi valdið íbúum öðru ónæði og brotið á þeim. Um ítrekuð brot sé að ræða og þau hafi átt sér stað áður en hún hafi móttekið aðvörun 15. janúar 2020 jafnt sem eftir það tímamark. Uppfyllt séu því skilyrði 55. gr. fjöleignarhúsalaga þannig að fallast verði á skyldu hennar til að flytja úr eigninni og selja eignarhluta sinn.

Á grundvelli dóms um skyldu stefndu til að selja íbúð sína hyggist stefnandi krefjast þess að hún verði seld nauðungarsölu samkvæmt 3. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu verði stefnda ekki sjálf við skyldu sinni til þess, sbr. 5. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994.

Um lagarök sé einkum vísað til 55. laga nr. 26/1994.

III

Stefnda telur skilyrði 55. gr. laga nr. 26/1994 ekki uppfyllt í málinu. Senda þurfi viðvörun út með skriflegum og sannanlegum hætti til þess að beita megi ákvæðinu. Áskilið sé að slík viðvörun hafi ekki borið árangur. Húseigendafélagið hafi sent óundirritað bréf með aðvörun og áskorun fyrir hönd stefnanda til stefndu, dags. 8. nóvember 2019. Af þeim sökum hafi bréfið ekki uppfyllt þau formskilyrði sem nauðsynleg séu til að bréfið teljist hafa verið fullnægjandi áminning til handa stefndu. Bréfið hafi verið endursent sendanda 20. desember 2019. Af þeim sökum telji stefnda að skilyrði ákvæðis 2. mgr. 55. gr. hafi ekki verið uppfyllt í málinu hvað varðar þetta bréf.

Hins vegar hafi stefnda 15. janúar 2020 vissulega móttekið bréf með aðvörun og áskorun um að taka upp betri hætti, dags. 6. janúar 2020, sem sent hafi verið fyrir hönd stefnanda af hálfu Húseigendafélagsins. Á þeim tíma hafi hún alls ekki verið nægjanlega heilsuhraust til að gera sér grein fyrir því hvert innihald bréfsins væri, enda hafi hún þá þjáðst af heilaæxli. Mánuði síðar hafi hún farið í aðgerð vegna þess. Það sé því ekki hægt að gera þá kröfu að stefnda hafi getað gert sér grein fyrir alvarleika málsins og skilið innihald bréfsins með nægjanlega skýrum hætti eða gert 7 sér grein fyrir því hvaða afleiðingar það myndi hafa í för með sér ef hún sinnti ekki áskoruninni.

Hinn 11. febrúar 2020 hafi stefnda farið í heilaskurðaðgerð þar sem komið hafi í ljós í kjölfar umferðarslyss í júlí árið 2019 að hún væri með æxli við sjóntaug. Það hafi verið fjarlægt við aðgerðina og hafi hún dvalist á sjúkrahúsinu og svo á sjúkrahóteli fram til 22. febrúar 2020 vegna aðgerðarinnar. Heilaæxlið og afleiðingar þess hafi orðið til þess að stefnda hafi átt í miklum vandræðum, bæði fyrir og eftir aðgerðina. Þannig hafi stefnda upplifað andlega vanlíðan, aukna streitu og álag, aukna þörf fyrir umönnun, erfiða félagslega stöðu, skort á bjargráðum og félagslegum stuðningi, eirðarleysi, hræðslu og óvissu um framtíðina. Allt þetta hafi gert það að verkum að stefnda hafi undanfarna mánuði haft skerta getu til að takast á við hluti og skynja umhverfi sitt rétt og hreinlega átt í mestu vandræðum með að fóta sig almennt í lífinu.

Þá hafi stefnda lent í slæmu umferðarslysi í júlí 2019, sem hafi orðið til þess að hún þurfti að fara í aðgerð á baki vegna samfallinna hryggjarliða og þrengsla í mænugangi þann 12. desember 2019.

Meginástæða þeirra vandkvæða sem stafað hafi frá stefndu sé annars vegar sambúð með ofbeldismanni sem nú sé fluttur út, en hún hafi lagt fram kæru á hendur honum fyrir ofbeldi, og hins vegar hegðun dóttur stefndu, sem sé í mikilli óreglu og fíkniefnaneyslu, en hún hafi fengið að búa hjá stefndu gegn því að hún yrði allsgáð. Því miður hafi það ekki gengið eftir og hafi dóttirin ítrekað haldið „partý“ ásamt fyrrum sambýlismanni stefndu, sem hafi farið verulega úr böndunum og hafi stefnda ekki ráðið við eitt né neitt í þessum málum og hafi mótmæli hennar verið þögguð fljótt niður og heilsa hennar ekki leyft frekari aðgerðir af hennar hálfu.

Heilsufar stefndu skýri enn frekar af hverju henni hafi ekki verið fært að sporna við þeirri slæmu þróun sem átt hafi sér stað í íbúð hennar. Í þeim efnum sé meðal annars vísað til þess að eftir að dóttirin hafi farið til Spánar í mars 2020 hafi útköllum lögreglu fækkað verulega en eftir þann tíma og þar til stefndu hafi tekist að losna úr sambandi við ofbeldisfullan sambýlismann sinn sé um nokkur útköll að ræða eða allt fram til júní 2020.

Frá því að málið hafi verið höfðað hafi stefnda sannarlega tekið upp betri siði, eins og sjá megi á dagbókarfærslum lögreglu frá 25. júní 2020 til 7. september 2020. Ekki sé því hægt að líta svo á að stefnda hafi ekki tekið upp betri siði og telji hún sig ekki hafa gerst seka um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum, einum eða fleiri, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994, undanfarið svo uppfyllt séu skilyrði laganna til að verða við kröfum stefnanda. Þvert á móti hafi stefnda tekið upp miklum mun betri siði og greint frá ástæðum þess að aðstæður hafi verið með þeim hætti sem raun bar vitni. 8

Sýkna beri stefndu af kröfum stefnanda þar sem bæði skorti á að lagaskilyrði séu uppfyllt auk þess sem taka beri tillit til fyrrgreindra atriða varðandi heilsu stefndu, ofbeldissambandsins við umræddan mann og að henni hafi gengið mjög erfiðlega að koma sér undan ofurafli dóttur sinnar sem sé í mikilli neyslu. Þessu til stuðnings sé bent á að stefnda sé með hreint sakavottorð. Stefnda muni svo sannarlega leggja sig áfram fram við að bæta umgengni sína og taka betra tillit til nágranna sinna í framtíðinni.

Um lagarök sé einkum vísað til 55. gr. laga nr. 26/1994.

IV

Stefnandi höfðar mál þetta til að afla sér dóms um viðurkenningu á skyldu stefndu til að flytja út úr fjöleignarhúsinu að [...] auk viður kenning ar á því að stefndu beri að selja eignarhluta sinn í húsinu í samræmi við ákvörðun húsfundar frá 27. maí

202

0 .

Samkvæmt 3. tölulið 13. gr. laga nr. 26/1994 er eiganda í fjöleignarhúsi skylt að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. Þá kveður 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 á um það að eiganda í fjöleignarhúsi beri að haga afnotum og hagnýtingu séreignar með þeim hætti að aðrir í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum. Í 1. mgr. 55. gr. laganna kemur meðal annars fram að gerist eigandi, annar íbúi húss eða afnotahafi sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum þá geti húsfélagið með ákvörðun samkvæmt 6. tölulið Bliðar 41. gr. laganna lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Áður en húsfélag grípur til aðgerða samkvæmt 1. mgr. skal það a.m.k. einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess ef hann lætur sér ekki segjast, sbr. ákvæði 2. mgr. Þar segir einnig að réttmæti frekari aðgerða húsfélags sé háð því að slík aðvörun, sem skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti, hafi verið gefin og send og að hún hafi ekki borið árangur. Þá segir í 3. mgr. að láti hinn brotlegi ekki skipast sé húsfélagi rétt að banna honum búsetu og dvöl í húsinu og skipa honum að flytja á brott með fyrirvara, sem að jafnaði skuli ekki vera skemmri en einn mánuður. Þó megi fyrirvari vera skemmri ef eðli brota, viðbrögð við aðvörun eða aðrar knýjandi ástæður valdi því að aðgerðir þoli ekki bið. Í 4. mgr. segir síðan að með sama hætti sé húsfélagi rétt að krefjast þess að hinn brotlegi selji eignarhluta sinn svo fljótt sem auðið sé. Veita skuli honum sanngjarnan frest í því skyni sem þó skuli að jafnaði ekki vera lengri en þrír mánuðir.

Eins og áður segir ritaði Húseigendafélagið stefndu tvö bréf að beiðni stefnanda þar sem var að finna „aðvörun og áskorun“ samkvæmt 55. gr. laga nr. 9

26/1994. Af gögnum málsins verður ráðið að fyrra bréfið barst ekki stefndu en ágreiningslaust er að 15. janúar 2020 barst henni síðara bréfið, dags. 6. janúar 2020. Stefnda byggir meðal annars á því að hún hafi ekki gert sér grein fyrir þýðingu erindisins vegna heilaæxlis sem síðar hafi verið fjarlægt með skurðaðgerð. Stefnda ber sönnunarbyrðina fyrir þessari staðhæfingu sinni. Gegn mótmælum stefnanda telst ósannað að heilsa stefndu hafi verið svo bágborin að hún gæti ekki gert sér grein fyrir þýðingu umrædds erindis, enda hefur stefnda ekki gert reka að því að sanna þá staðhæfingu sína, svo sem með því að leiða fyrir dóminn lækni sem meðhöndlaði hana vegna umræddra veikinda, en framlagning á hluta sjúkraskrár stefndu nægir ekki ein og sér í þessum efnum.

Stefnandi byggir á því að uppfyllt hafi verið öll skilyrði 55. gr. laga nr. 26/1994 fyrir því að umrædd ákvörðun yrði tekin gagnvart stefndu á fyrrgreindum húsfundi 27. maí 2020. Stefnda mótmælir þessu. Þannig byggir hún meðal annars á því að ekki hafi legið fyrir gróf eða ítrekuð brot á skyldum hennar í skilningi 1. mgr. 55. gr. laganna þegar fyrrgreint erindi húsfélagsins var sent stefndu 6. janúar 2020.

Við mat á því hvort tímabært hafi verið að senda stefndu erindi þar sem skorað yrði á hana að taka upp betri á siði, sbr. 1. og 2. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994, ber að líta til þess að lögregla hafði þá ítrekað verið kölluð að húsinu vegna íbúðar stefndu, fyrst og fremst vegna mikils hávaða úr samkvæmum stefndu og vegna ónæðis sem stafaði af hundi hennar. Hvað hundahald varðar þá liggur einnig fyrir að stefnda hélt umræddan hund í íbúð sinni án þess að hafa aflað sér samþykkis annarra eigenda í húsinu, eins og henni var þó skylt samkvæmt 1. og 3. mgr. þágildandi 33. gr. a laga nr. 26/1994, sbr. nú 33. gr. e. Réttlætir það ekki slíka háttsemi stefndu þótt fyrir liggi að ein hjón í húsinu hafi áður fengið sér kött án þess að afla sér tilskilins samþykkis annarra eigenda. Eins og áður segir liggja fyrir upplýsingar frá lögreglustjóranum á höfuðborgarsvæðinu um afskipti embættisins sem tengjast íbúð stefndu, en gerð er heildstæð grein fyrir þeim afskiptum í umfjöllun um málavexti hér að framan. Enda þótt stefnda hafi sjálf óskað eftir aðstoð lögreglu í fáeinum tilvikum, svo sem í tengslum við erjur við heimilisfólk eða fyrrum tengdason sinn, þá er ekki unnt að líta svo á að eftir standi svo fá tilvik eða léttvæg að ótímabært hafi verið að senda henni erindi samkvæmt 2. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 hinn 6. janúar 2020. Í þeim efnum hefur einnig þýðingu framburður annarra íbúa fyrir dómi. Þannig bar vitnið D, sem sjálf flutti inn í húsið 1. desember 2019, fyrir dómi að hún hefði þegar orðið vör við að ekki væri allt með felldu í húsinu. Veislur stefndu hefðu gjarnan enst fram á hádegi daginn eftir að þær hæfust. Fólk í annarlegu ástandi hefði hangið í sameigninni og jafnvel inni í þvottahúsi. Mikið hefði verið um öskur og rifrildi úr íbúð stefndu. Vitnið hefði veigrað sér við að fara með ungt barn sitt á stigaganginn. Þá hefði fjölskylda vitnisins upplifað andvökunætur vegna hunds stefndu. Vitnið F, sem kvaðst hafa búið 10 í húsinu í um áratug, bar fyrir dómi um háreysti og tónlist úr íbúð stefndu á öllum tímum sólarhrings, en aðallega að næturlagi. Mikill gestagangur hefði verið hjá stefndu allt frá fyrsta degi, þ.e. gestir í annarlegu ástandi. Þá hefði vitnið orðið vart við hund stefndu sem gelti mikið. Nefndi vitnið í þessu samhengi að upphaflega hefði stefnda haldið tvo hunda í íbúðinni. Var framburður beggja vitna fyrir dómi trúverðugur og verður hann lagður til grundvallar niðurstöðu málsins hvað þetta varðar.

Að öllu framangreindu virtu var réttmætt af hálfu stefnanda að hlutast til um að stefndu yrði sent fyrrgreint erindi, dags. 6. janúar 2020. Bar stefndu í kjölfarið að taka upp betri siði, sbr. 2. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994. Það gerði stefnda þó ekki. Þannig bera fyrirliggjandi gögn um fjölmörg útköll lögreglu með sér að áfram hafi verið verulegt ónæði frá íbúð stefndu, jafnvel þannig að lögregla hafi verið kölluð til tvívegis með nokkru millibili sömu nóttina. Sem dæmi um þetta má nefna að gögn lögreglu bera með sér að 21. mars 2020 hafi verið kvartað undan „samkvæmishávaða“ úr íbúð stefndu kl. 00:22. Stefnda hafi lofað að lækka í tónlist. Kl. 05:46 hafi enn á ný verið kvartað undan hávaða úr íbúð stefndu. Hinn 12. apríl 2020 kl. 00:23 hafi verið tilkynnt um hávaða úr samkvæmi hjá stefndu. Lögregla hafi hringt í stefndu og hún hafi lofað að lækka tónlistina. Kl. 07:39 hafi síðan enn á ný borist kvartanir vegna hávaða úr íbúð stefndu. Þetta er einnig í samræmi við það sem vitnið D bar fyrir dómi um að veislur stefndu entust gjarnan alla nóttina og jafnvel fram á hádegi daginn eftir að þær hæfust. Slíkt ónæði er andstætt 3. tölulið 13. gr. og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994.

Einnig héldu áfram að berast kvartanir yfir ónæði vegna hundahalds stefndu. Vitnið F bar auk þess fyrir dómi að hann hefði að minnsta kosti tvívegis þrifið upp hundaskít úr sameign hússins, en ágreiningslaust er að stefnda er eini íbúi hússins sem heldur hund. Af hálfu stefndu var byggt á því að að þetta kynni að vera að rekja til utanaðkomandi hunds þar sem útidyr hússins hefðu stundum staðið opnar. Því væri hugsanlegt að hundur í nágrenninu hefði komist inn í stigaganginn og gert þar þarfir sínar. Þegar litið er til fyrrgreinds framburðar F, framburðar D fyrir dómi um að stefnda ætti það til að skilja hundinn eftir einan í 20 til 30 mínútur á stigagangi í sameign og fyrirliggjandi myndbandsupptakna þar sem hundurinn sést ítrekað einn og eftirlitslaus á vappi á stigagangi í sameign hússins, telst sannað að stefnda hafi átt það til að láta hund sinn ganga einan um sameignina með tilheyrandi hættu á sóðaskap. Slíkt er einnig andstætt 3. mgr. 35. gr. laga nr. 26/1994 þar sem meðal annars er kveðið á um það að eigendum í fjöleignarhúsi sé skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði, sbr. einnig til hliðsjónar 1. mgr. 35. gr. og 4. tölulið 13. gr. laganna 11

Þá ber framburður annarra íbúa fyrir dómi með sér að ótti við heimilisfólk stefndu hafi orðið til þess að nágrannar hennar hafi á köflum veigrað sér við að kalla til lögreglu þannig að útköll hafi orðið færri en ella á tímabilinu frá því að fyrrnefnd aðvörun var send 6. janúar 2020 og þar til ákvörðun húsfundar var tekin 27. maí 2020. Þannig bar D fyrir dómi að hún hefði hitt mann í þvottahúsinu eitt sinn. Hann hefði setið á borði og sagst búa hjá stefndu. Hann hefði farið að spyrja vitnið hvort það og eiginmaður þess væru þeir nágrannar sem sífellt væru að hringja í lögregluna. Í kjölfarið hefði vitnið hætt að fara niður í þvottahús eða niður í geymslu. Vitnið hefði upplifað ótta og farið að skipuleggja ferðir sínar út úr húsinu þannig að það fylgdist með mannaferðum áður en haldið var af stað. Þá lýsti C, formaður stefnanda, því fyrir dómi að eitt sinn hefði hann verið að ganga upp stigagang hússins þegar einn gesta stefndu hefði komið út úr íbúð hennar og sagt að ef hann hætti ekki að hringja á lögregluna þá myndi gesturinn brjótast inn hjá honum. Bar C einnig að hann færi helst ekki út úr íbúð sinni eftir að hann kæmi heim úr vinnu. Loks bar vitnið F fyrir dómi að eiginkona hans þyrði ekki niður í þvottahúsið af ótta við heimilisfólk stefndu.

Með vísan til gagna málsins og trúverðugs framburðar nágranna stefndu fyrir dómi, einkum vitnanna D og F, telst sannað að stefnda bætti ekki ráð sitt eftir að fyrrgreint erindi, dags. 6. janúar 2020, barst henni og fram til þess tíma þegar húsfundur tók þá ákvörðun 27. maí 2020 sem málshöfðun stefnanda byggist á. Jafnframt telst sannað að ónæði af völdum stefndu, þ.e. vegna hávaða úr samkvæmum og ónæðis af hundahaldi hennar, sem raunar var allt frá fyrsta degi óheimilt, var tíðara en útköll lögreglu bera með sér. Hróflar það ekki við þessari niðurstöðu þótt ósannað teljist gegn mótmælum stefndu að hún hafi skemmt muni í sameign, beri ábyrgð á hvarfi muna úr sameign, því að hurð nágranna hennar hafi verið brotin upp eða hafi átt aðkomu að meintri líkamsárás eins heimilismanns hennar á tiltekinn nágranna hennar.

Stefnda hefur byggt á því að við mat á því hvort stefnandi geti beitt 55. gr. laga nr. 26/1994 gagnvart henni beri að líta til þess að hún sé fórnarlamb erfiðra aðstæðna, sbr. einkum vanheilsu hennar, samband hennar við ofbeldismann og hve erfiðlega henni hafi gengið að koma sér undan ofurafli dóttur sinnar sem hafi verið í mikilli neyslu en hafi fengið að búa hjá stefndu gegn loforði um að vera allsgáð. Stefnandi mótmælir þessum málsástæðum alfarið. Hvað vanheilsu stefndu varðar þá hefur sönnunarfærsla hennar takmarkast við það eitt að leggja fram hluta sjúkraskrár hennar. Gegn mótmælum stefnanda telst ósannað að vanheilsa stefndu firri hana ábyrgð á því ónæði sem nágrannar hennar hafa orðið fyrir og rakið er hér að framan. Þá verður einnig að líta til trúverðugs framburðar D, sem bar fyrir dómi að hún hefði orðið vitni að atvikum þegar lögreglu bar að garði vegna kvartana um hávaða úr samkvæmum stefndu. Þá hefði stefnda stundum komið til dyra og kvartað yfir því að það mætti aldrei gera neitt. Hefðu hún þá stundum spurt hvort ekki væri föstudagur eða eftir 12 atvikum laugardagur, jafnvel þótt um allt annan dag væri að ræða. Greinilegt hefði verið að mati vitnisins að stefnda væri þátttakandi í þessum samkvæmum. Þá grefur þessi framburður vitnisins einnig undan fyrrgreindum málsástæðum stefndu um að samband hennar við ofbeldismann eða fíkniefnaneysla dóttur hennar sé orsök þess ónæðis sem um ræði þannig að ekki sé því við stefndu að sakast. Jafnvel þótt fallast megi á það með stefndu að í nokkrum tilvikum þegar lögregla var kölluð til hafi stefnda sjálf átt frumkvæði að því, þá stendur eftir fjöldi útkalla vegna hávaða úr íbúð stefndu, ýmist vegna samkvæmishalds, sem framburður D bendir til að hafi farið fram með þátttöku stefndu, eða vegna óheimils hundahalds, sem hvorki verður tengt við meintan ofbeldismann né dóttur stefndu. Raunar liggja engin gögn eða aðrar upplýsingar fyrir í málinu um dóttur stefndu önnur en þau að fyrrverandi kærasti hennar virðist eitt sinn hafa reynt að klifra upp svalir á húsinu til að komast inn í íbúð stefndu. Að öllu þessu virtu er ekki unnt að fallast á að málsástæður stefndu um vanheilsu, meintan ofbeldismann eða dóttur stefndu standi því í vegi að umrædd ákvörðun húsfundar stefnanda 27. maí 2020 nái fram að ganga.

Að öllu framangreindu virtu ber að fallast á það með stefnanda að stefnda hafi gerst sek um gróf og ítrekuð brot á skyldum sínum í skilningi 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 gagnvart sameigendum sínum og stefnanda allt frá því að hún flutti inn í íbúð sína í september 2019. Hún lét sér ekki segjast við aðvörun þá sem henni var send 6. janúar 2020 á grundvelli 2. mgr. 55 gr. laganna og því var aukinn meirihluti eigenda, sbr. 6. tölulið Bliðar 41. gr. þeirra, bær til þess að taka um það ákvörðun á húsfundi 27. maí 2020 að banna stefndu búsetu og dvöl í húsinu, sbr. 3. mgr. 55. gr. laganna, og krefjast þess að stefnda seldi eignarhluta sinn, sbr. 4. mgr. sömu greinar. Í samræmi við þetta ber að taka dómkröfur stefnanda til greina, þó þannig að eftir atvikum og með vísan til 3. og 4. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 þykir rétt að setja stefndu eins mánaðar frest frá dómsuppsögu til að flytja út úr húsinu og þriggja mánaða frest frá dómsuppsögu til að selja eignarhluta sinn í húsinu.

Með hliðsjón af þessum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.100.000 kr., að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu stefnanda flutti málið A-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf lögmaður.

Af hálfu stefndu flutti málið E-kvk-nf D-kvk-nf K-kvk-nf lögmaður.

A-kk-nf

H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan .

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, B, er skylt að flytja, ásamt öllu sem henni tilheyrir, út úr íbúð [...] að [...] með fasteignanúmer [...] innan eins mánaðar frá dómsuppsögu. Einnig er 13 viðurkennt að stefndu beri að selja eignarhluta sinn í húsinu innan þriggja mánaða frá dómsuppsögu.

Stefnda greiði stefnanda, [...], húsfélagi, 1.100.000 krónur í málskostnað.

A-kk-nf H-kk-nf.

13 viðurkennt að stefndu beri að selja eignarhluta sinn í húsinu innan þriggja mánaða frá dómsuppsögu.

Stefnda greiði stefnanda, [...], húsfélagi, 1.100.000 krónur í málskostnað.

A-kk-nf H-kk-nf.