E-1672/2009

Mál þetta, sem var dómtekið 3. desember 2009, að loknum munnlegum flutningi, var höfðað af G-kvk-þgf Ö-kvk-þgf K-kvk-þgf, kt. […], Kaplaskjólsvegi 55, Reykjavík, þann 3. febrúar 2009 á hendur K-kvk-þgf I-kvk-þgf, kt. […], Bugðulæk 16, Reykjavík, og þann 29. febrúar 2009 á hendur Borgum ehf., kt. […], Ármúla 1, Reykjavík og Æ-kk-þgf B-kk-þgf S-kk-þgf, kt. […], Básbryggju 43, Reykjavík persónulega og f.h. Borga ehf., kt. […], Ármúla 1, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda 141.113 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, frá 12. ágúst 2008 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi þess að stefnda, K-kvk-nf I-kvk-nf, verði dæmd til að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Laugarnesvegi 68 í Reykjavík, merkt 01-0101, fastanúmer 226 3190.

Loks krefst stefnandi þess að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda málskostnað að fjárhæð 395.500 krónur auk virðisaukaskatts.

Stefnda K-kvk-nf I-kvk-nf krefst aðallega að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda en til vara að stefnukröfur verði lækkaðar stórkostlega. Í báðum tilvikum krefst stefnda K-kvk-nf þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða henni málskostnað að mati dómsins.

Stefndu Borgir ehf. og Æ-kk-nf B-kk-nf krefjast sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar að fjárhæð 453.150 krónur auk virðisaukaskatts, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Málið var þingfest þann 12. febrúar 2009 og þá frestað til 12. mars s.á. að beiðni stefndu til að leggja fram greinargerð. Málið var tekið fyrir og frestað tvívegis að nýju þar til 2. apríl s.á. þegar stefndu lögðu fram greinargerðir. Undirritaður dómari tók við málinu 1. september s.á. og boðaði til þinghalds 6. október s.á. Málinu var frestað til sáttaumleitana til 16. október s.á. Ekki höfðu tekist sættir með aðilum þegar málið var tekið fyrir þann dag og aðalmeðferð var ákveðin 17. nóvember s.á. Í þinghaldi þann dag leitaði dómari sátta án árangurs og aðalmeðferð hófst. Að skýrslutökum loknum leitaði dómari að nýju sátta og voru aðilar sammála um að fresta málflutningi til 3. desember s.á. til að reyna til þrautar að ná samkomulagi. Sáttir tókust ekki, málið var flutt 3. desember s.l. og dómtekið.

Sökum þess að uppkvaðning dóms í málinu dróst var málið endurupptekið 23. febrúar 2010 og flutt að nýju samkvæmt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991. Málið var dómtekið sama dag.

I Málsatvik

Mál þetta á rætur að rekja til kaupsamnings stefnandi og stefndu K-kvk-ef frá 17. apríl 2008 um 3ja herbergja íbúð að Laugarnesvegi 68 í Reykjavík. Með honum skuldbatt stefnandi sig til þess að kaupa umrædda íbúð á 30.000.000 króna. Samkvæmt samningnum átti stefnandi að greiða stefndu K-kvk-þgf, seljanda íbúðarinnar, kaupverðið með þremur peningagreiðslum. Stefnandi skyldi ekki yfirtaka nein lán heldur skyldi stefnda K-kvk-nf aflétta veðskuld á íbúðinni, eigi síðar en 11. júlí 2008. Stefnandi greiddi fyrstu greiðsluna, 7.000.000 krónur, við undirritun kaupsamnings. Önnur greiðslan, 21.000.000 krónur, átti að greiðast við afhendingu íbúðarinnar þann 11. júlí 2008 og sú síðasta, 2.000.000 krónur, við útgáfu afsals þann 11. ágúst sama ár.

Umsjón með samningsgerðinni og samskipti milli kaupanda og seljanda var í höndum meðstefndu, Borga ehf., en stefndi Æ-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf, löggiltur fasteignasali, er stjórnarformaður félagsins.

Ágreiningur er milli stefnanda og stefndu K-kvk-ef um uppgjör samkvæmt kaupsamningnum og milli stefnanda og stefndu Borga ehf. og Æ-kk-ef B-kk-ef hvort þeir beri bótaábyrgð á því. Stefnandi byggir kröfur sínar á því að hún hafi ofgreitt stefndu K-kvk-þgf stefnufjárhæðina, þ.e. 141.114 krónur þann 12. ágúst 2008, á grundvelli rangs uppgjörs hinnar stefndu fasteignasölu. Á því beri stefndu Borgir ehf. og Æ-kk-nf B-kk-nf bótaábyrgð.

Í yfirliti fasteignasölunnar ”Uppgjöri vaxta og kostnaðar” kemur fram að lokauppgjörið sé eftirfarandi:

1. Fasteignagjöld kr. 32.578

2. Drv. á afh.gr. í 13 daga frá 11.07.08-24.07.08 kr. 200.958

3. Afsalsgreiðsla kr. 2.000.000

Samtals kr. 2.233.536

4. Til frádráttar komi umsaminn afsláttur kr. -250.000

Samtals kr. 1.983.536

Hér á eftir verður gerð grein fyrir atvikum eins og aðilar lýsa þeim samhliða málsástæðum þeirra.

II Málsástæður stefnanda og lagarök

Af hálfu stefnanda er á því byggt að lokauppgjörið sé rangt og hún hafi verið látin greiða 141.113 krónum of mikið. Henni hafi borið að greiða fasteignagjöld 32.578 krónur og afsalsgreiðslu 2.000.000 krónur eða samtals 2.032.578 krónur. Til frádráttar þeirri fjárhæð hafi átt að koma umsaminn afsláttur vegna galla 250.000 krónur. Með vísan til þess hafi stefnanda borið að greiða stefndu, seljanda, 1.782.578 krónur við útgáfu afsals. Stefnandi hafi hins vegar greitt 1.923.691 krónur. Þá fjárhæð hafi hún greitt með fyrirvara. Stefnandi hafi því ofgreitt 141.113 krónur sem sé stefnufjárhæðin í málinu. Á því er byggt að stefnanda beri ekki að greiða dráttarvexti, 200.958 krónur, enda hafi seljandi, stefnda K-kvk-nf, ekki verið búin að aflétta láninu af eigninni á þeim tíma sem afhendingargreiðslan hafi átt að fara fram, eins og kveðið sé á um í kaupsamningi.

Stefnandi segir að þegar hún hafi komist að því að lokauppgjörið væri ekki rétt hafi hún haft samband við fasteignasöluna, óskað eftir endurgreiðslu að fjárhæð 141.113 krónur og enn fremur að afsal yrði gefið út. Því hafi verið hafnað. Þann 21. ágúst 2008 hafi verið haldinn fundur hjá stefndu Borgum ehf. þar sem farið hafi verið fram á leiðréttingu á fyrrgreindu uppgjöri og gerð krafa um það að stefnanda yrði endurgreidd sú fjárhæð sem hún hafði ofgreitt vegna mistaka fasteignasölunnar við útreikning uppgjörsins. Því hafi verið hafnað. Fundinn hafi setið stefnandi, lögmaður stefnanda og stefndi Æ-kk-nf.

Með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 10. september 2008, til stefndu Borga ehf. hafi krafan verið ítrekuð. Með bréfi stefndu Borga ehf., dags. 15. september 2008, hafi kröfunni verið hafnað. Með bréfi lögmanns stefnanda til fasteignasölunnar frá 22. september 2008 hafi verið tilkynnt að stefnanda væri þá nauðugur kostur að fara með málið fyrir dómstóla. Með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 22. september 2008, til stefndu K-kvk-ef hafi verið gerð krafa um það að hún endurgreiddi stefnanda 141.113 krónur og gæfi út afsal fyrir eigninni að öðrum kosti yrði farið með málið fyrir dómstóla. Bréfinu hafi ekki verið svarað. Stefnanda hafi því verið nauðsynlegt að fara með málið fyrir dómstóla.

Í umræddum kaupsamningi komi skýrt fram að seljandi, stefnda K-kvk-nf, verði búin að aflétta áhvílandi lánum af eigninni þegar afhendingargreiðslan hafi átt á að fara fram 11. júlí 2008. Það hafi hins vegar ekki gengið eftir. Þegar kaupin hafi átt sér stað hafi stefnandi búið erlendis en komið til landsins að kvöldi 10. júlí 2008, þ.e. kvöldinu áður en afhending eignarinnar hafi átt að fara fram. Umboðsmaður stefnanda hafi ritað undir kauptilboðið og kaupsamninginn fyrir hennar hönd en stefnandi hafði þó verið í tölvupóstsamskiptum við B-kk-þf og Ú-kk-þf, starfsmenn stefndu Borga ehf.

Eftirfarandi tölvupóstsamskipti hafi átt sér stað fyrir gerð kaupsamnings:

1. Í tölvupósti sem stefnandi sendi fasteignasölunni 14. apríl 2008 hafi hún farið fram á að áhvílandi veðskuldir yrðu fluttar af eigninni fyrir afhendingu eða að banki héldi hluta greiðslu við afhendingu uns aflýsing áhvílandi lána sé lokið.

2. Í tölvupósti stefnanda fasteignasölunnar 16. apríl 2008 hafi hún óskað svara við ákveðnum spurningum og óskað eftir því að tekið yrði fram í kaupsamningi að veðflutningi áhvílandi láns frá Lífeyrissjóði verslunarmanna skyldi vera lokið við afhendingu eignarinnar.

3. Í svarpósti fasteignasölunnar sama dag segir: ”Í kaupsamningi er alltaf tekið fram hver svonefndur ”aflýsingardagur” er, en þá eiga öll lán af hálfu seljanda að vera farin af eigninni. Í þessu tilviki er það afhendingardagur eignarinnar.”

Eftirfarandi tölvupóstsamskipti hafi átt sér stað á tímabilinu frá gerð kaupsamnings til afhendingardags eignar.

1. Í tölvupósti frá fasteignasölunni 19. júní 2008, hafi stefnanda verið tilkynnt að seljandi væri að vinna í því að flytja lánið af eigninni og sá sem sé að selja stefndu þurfi að hleypa láni stefndu inn á þá eign sem hún sé að kaupa og því vanti hann undirskrift stefnanda um að greiðsla hennar (þ.e. afhendingargreiðslan) muni renna inn í þau kaup stefndu. Gefið hafi verið upp reikningsnúmer á fasteignasölunni sem stefnda var að kaupa eignina hjá, þ.e. Húsakaupum. Einnig hafi fylgt með ”skilyrt veðheimild” þar sem fram kemur að stefnandi eigi að leggja afhendingargreiðsluna 21.000.000 krónu inn á reikning hjá annarri fasteignasölu og að stefnandi og Borgir sjái til þess að greiðslan verði greidd. Umboðsmaður stefnanda geti skrifað undir þetta fyrir hana.

Stefnandi bendir á að ekki sé tekið fram í skjalinu, sem stefnandi átti að undirrita, að greiðslan eigi að fara fram eftir að veðflutningur hafi átt sér stað eða að fyrir lægi staðfesting frá Lífeyrissjóði verslunarmanna að þeir myndu aflétta láninu.

2. Í svarpósti stefnanda 23. júní 2008 hafi hún spurt hvort hægt væri að hafa þetta þannig að hún greiddi greiðsluna inn á biðreikning 11. júlí 2008 en hún komi til landsins að kvöldi 10. júlí 2008 og muni skoða íbúðina þá. Komi svo strax um morguninn á fasteignasöluna og greiði greiðsluna. Bendi stefnandi á að stefnda eigi ekki að greiða greiðsluna fyrr en 15. júlí og því sé hægt að senda gögnin í þinglýsingu þann 11. júlí.

3. Í svarpósti fasteignasölunnar 24. júní 2008, komi fram að ef þessar 14 milljónir komi 11. júlí inn á reikninginn á hinni fasteignasölunni þ.e. Húsakaupum, sé það ekkert mál og ef þessar 7 milljónir komi hvort eð er þegar stefnda eigi að greiða þær þá ætti það ekki að vera neitt tiltökumál. Greiðslan þurfi nefnilega öll að fara í einu beint inn á hinn samninginn samkvæmt veðheimildinni.

4. Í svarpósti stefnanda 24. júní 2008 tilkynnir hún að umboðsmaður hennar sé í fríi erlendis, hún að leggja af stað til Íslands næsta dag (með Norrænu) og ekki sé hægt að ná í hana fyrr en 11. júlí 2008. Þá vilji hún fá að sjá íbúðina áður en hún skuldbindur greiðslu til annars aðila en stefndu og bendir á að hún muni mæta á fasteignasöluna kl. 10 hinn 11. júlí 2008.

Stefnandi kveðst hafa mætt á fasteignsöluna þann dag tilbúin að greiða 21.000.000 krónu sem hún hafi átt í peningum og ekki tekið lán fyrir. Ekki hafi verið búið að aflétta láninu af eigninni. Stefnandi hafi boðist til að greiða 7.000.000 krónur þann sama dag inn á reikning stefndu en 14.000.000 krónur þegar búið væri að aflétta láninu af eigninni. Henni hafi verið tjáð að þess væri ekki þörf heldur gæti hún greitt alla greiðsluna í einu lagi þegar lánið væri farið af eigninni. Stefnanda hafi aldrei verið tilkynnt að hún gæti greitt peninginn inn á fjárvörslureikning fasteignasölunnar Borga heldur bent á að greiða alla greiðsluna í einu lagi síðar. Þá hafi stefnandi ekki verið látin skrifa undir ”skilyrta veðheimild” fyrr en 14. júlí. Í ljós hafi komið að fyrsta eintakið sem stefnandi hafi verið látin skrifa undir og fara með í Landsbankann hafi ekki verið fullnægjandi enda komið þar fram að hún ætti að leggja peninginn inn á reikning annarrar fasteignasölu en bæði hún og stefndu Borgir ehf. myndu skuldbinda sig til að greiða greiðsluna. Ekkert hafi komið fram um það að sú skuldbinding væri háð því skilyrði að láninu væri eða skyldi aflýst. Stefndu Borgir ehf. hafi því þurft að leiðrétta skjalið á þann veg að stefnandi og Landsbankinn myndu ábyrgjast og greiða kaupsamningsgreiðsluna 21.000.000 krónu inn á fjárvörslureikning fasteignasölunnar Húsakaupa þegar veðflutningur hefði farið fram, sem hafi verið gert. Stefnandi hafi því í einu og öllu farið eftir ráðleggingum fasteignasölunnar. Þegar hið áhvílandi lán hafi verið farið af eigninni 13 dögum eftir afhendingu, þ.e. 24. júlí 2008, hafi stefnandi greitt afhendingargreiðsluna þegar í stað.

Af hálfu stefnanda er á því byggt hún hafi í einu og öllu staðið við ákvæði kaupsamningsins. Hún hafi ofgreitt kaupverðið sem nemi stefnufjárhæð málsins og beri að endurgreiða henni þá fjárhæð með dráttarvöxtum frá þeim degi sem greiðslan hafi farið fram. Þá sé á því byggt að þar sem stefnandi hafi nú þegar að fullu staðið skil á kaupverði eignarinnar og rúmlega það eigi stefnandi rétt á að stefnda K-kvk-nf gefi út afsal fyrir umræddri eign til stefnanda.

Á því er byggt að lokauppgjör sem fasteignasali hafi gert sé rangt og dráttarvaxtakrafa að fjárhæð 200.958 krónur eigi ekki við rök að styðjast. Stefnanda hafi borið að greiða 1.782.578 krónur við lokauppgjör gegn útgáfu afsals. Stefnandi hafi hins vegar greitt 1.923.691 krónur og því ofgreitt 141.113 krónur sem stefndu beri in solidum ábyrgð á að endurgreiða henni.

Þessu til stuðnings er vísað til þess að í kaupsamningi, dags. 17. apríl 2008, komi fram að allar kaupsamningsgreiðslur kaupanda skulu greiddar í peningum. Stefnandi hafi því ekki verið að taka lán til að greiða kaupverðið né yfirtaka áhvílandi lán. Þá komi fram í kaupsamningnum að áhvílandi veðskuldum skuli aflýst eins fljótt og verða má. Stefnandi hafi gert þá kröfu fyrir gerð kaupsamningsins að í honum kæmi fram að áhvílandi veðskuldum yrði aflýst fyrir afhendingu. Það hafi verið staðfest af fasteignasölunni að svo yrði og sé kaupsamningurinn gerður í samræmi við það enda komi þar fram að seljandi skuli aflýsa áhvílandi veðskuldum eins fljótt sem verða má og eigi síðar en 11. júlí 2008.

Á afhendingardegi þann 11. júlí hafi stefnda hins vegar ekki verið búinn að aflétta láninu af eigninni eins og um hafi verið samið. Þar sem áhvílandi veðskuldum hafi ekki verið aflétt fyrr en 24. júlí hafi stefnandi verið í lögvörðum rétti að halda eftir afhendingargreiðslunni þar til aflétting hafði átt sér stað. Það að stefnandi hafi ákveðið að aflétta láninu af eigninni með afhendingargreiðslunni feli því ekki í sér vanefnd af hennar hálfu. Beri stefnda hallann af því að stefnandi hafi ekki getað greitt kaupsamningsgreiðsluna eins og um hafi verið samið þar sem stefnda hafði ekki staðið við fyrrgreint ákvæði kaupsamningsins um afléttingu. Ekkert komi fram um það í kaupsamningnum að áhvílandi lán verði flutt af eigninni í tengslum við afhendingargreiðsluna heldur liggi alveg ljóst fyrir að ákvörðun um það hafi verið tekin síðar af stefndu, þ.e. seljanda eignarinnar. Þá hafi fasteignasalan verið búin að staðfesta við stefnanda að lánið yrði farið af eigninni fyrir afhendingu en við það hafi ekki verið staðið. Þá hafi fasteignasalan útbúið rangt skjal í upphafi sem greinilega hafi tafið afléttingu lánsins. Samkvæmt því skjali, skilyrtu veðleyfi, hafi stefnandi átt að greiða greiðsluna til seljanda þeirrar eignar sem stefnda var að kaupa eign af án þess að það skilyrði væri sett að veðflutningur ætti eða hefði farið fram. Ekki hafi því verið um vanefnd að ræða af hálfu stefnanda. Engin stoð hafi verið fyrir því að reikna dráttarvexti, hvorki í lögum um vexti og verðtryggingu né í öðrum lögum eða samkvæmt venjum í fasteignakauparétti enda hafi ekki verið um vanefnd að ræða hjá stefnanda.

Krafa stefnanda á hendur stefndu K-kvk-þgf um að hún greiði stefnanda stefnufjárhæð málsins ásamt dráttarvöxtum er á því byggð að stefnda hafi fengið meira greitt en henni hafi borið samkvæmt kaupsamningi aðila. Því beri henni að endurgreiða fjárhæðina. Krafa stefnanda á hendur stefndu K-kvk-þgf um útgáfu afsals byggi á því að stefnandi hafi að fullu og öllu leyti efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum og rúmlega það. Stefndu beri því að gefa út afsal fyrir eigninni.

Krafa stefnanda á hendur stefndu Æ-kk-þgf B-kk-þgf og Borgum ehf. byggir á því að fasteignasalinn hafi ekki gætt hagsmuna stefnanda og sýnt af sér ófagleg og óvönduð vinnubrögð. Ríkar kröfur séu gerðar til sérfræðinga um að sýna fagleg og vönduð vinnubrögð og því gildi ströng bótaábyrgð. Fasteignasalan beri ábyrgð á starfsmönnum sem þar vinna og fasteignasalinn beri ábyrgð á störfum sínum sem löggiltur fasteignasali.

Samkvæmt 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, skuli fasteignasali liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Þá komi fram í 16. gr. sömu laga að fasteignasala sé skylt að annast alla skjalagerð. Skuli öll skjalagerð vera vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir. Í máli þessu hafi hagsmunir stefnanda augljóslega verið fyrir borð bornir. Stefndi hafi gert rangt lokauppgjör, veitti rangar og ónógar upplýsingar og ekki útbúið skjöl með réttum hætti. Á því beri hann ábyrgð.

Stefnanda hafi ekki borið að greiða dráttarvextina enda sé skýrt kveðið á um það í kaupsamningnum að stefnda hafi átt að vera búin að aflétta áhvílandi láni og því engin lagaskilyrði fyrir hendi til töku dráttarvaxta til handa stefndu. Stefnda Æ-kk-þgf, fasteignasala á stefndu Borgum ehf., hafi borið að leiðbeina stefnanda í málinu og veita henni eðlilegt liðsinni og gæta hagsmuna hennar. Það hafi augljóslega ekki verið gert. Þvert á móti virðist sem beinlínis hafi verið unnið gegn hagsmunum stefnanda af hálfu fasteignasölunnar með því að taka einarða og ranga afstöðu til ólögmætrar greiðsluskyldu stefnanda á dráttarvöxtum. Hefur fasteignasalinn ekki enn látið af þeirri afstöðu sinni. Þá hafi stefnanda ekki leiðbeint um möguleika á greiðslu afhendingargreiðslu sinnar inn á fjárvörslureikning fasteignasölunnar. Stefnandi krefst dráttarvaxta frá þeim degi sem hún innti greiðsluna af hendi.

Um lagarök vísar stefnandi til reglna samninga- og kröfuréttar, laga um fasteignakaup og laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Um dráttarvexti vísar stefnandi til III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. Krafa um málskostnað er reist á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um einkamál. Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggir á lögum nr. 50/1988.

III Málsástæður stefndu K-kvk-ef og lagarök

Stefnda K-kvk-nf kveðst í framhaldi af kaupsamningi hennar og stefnanda hafa gert kaupsamning um aðra fasteign fyrir milligöngu fasteignasölunnar Húsakaupa. Hún hafi leitað eftir því við stefndu Borgir ehf. að þeir myndu ganga frá nauðsynlegri skjalagerð til þess að hún gæti flutt áhvílandi lán á Laugarnesveginum yfir á hina nýju íbúð. Til þess hafi þurft að skilyrða greiðslureikning kaupsamningsgreiðslna frá stefnanda til seljanda íbúðarinnar sem stefnda keypti, þar sem stefnda hafði ekki greitt kaupverð hennar að fullu.

Stefnda heldur því fram að af tölvupóstsamskiptum stefnanda og Ú-kk-ef sölufulltrúa hjá stefnda Borgum ehf. sé upplýst í málinu að eigi síðar en 19. júní 2008 hafi stefnanda verið kynnt þessi tilhögun. Henni hafi verið sendur kaupsamningurinn um íbúðina sem stefnda hafi keypt ásamt skjali til undirritunar, þar sem stefnandi skilyrði kaupsamningsgreiðslur sínar til Húsakaupa. Ekki hafi þó orðið af því að stefnandi undirritaði skjal, heldur virðist sem að stefnandi og sölufulltrúi stefndu Borga ehf. hafi samið um að stefnandi skyldi greiða 14.000.000 krónur við afhendingu þann 11. júlí 2008 og síðan eftir að gengið hafi verið frá undirritun skjalanna við afhendingu og svo veðflutningnum í framhaldi á því 7.000.000 króna. Um þetta samkomulag hafi stefnda ekkert vitað. Hún hafi talið víst að stefnandi og stefndu Borgir ehf. hefðu gengið frá nauðsynlegum skjölum.

Stefnda segir að á afhendingardegi 1. júlí 2007 hafi hún mætt til þess að láta stefnanda hafa lykla að íbúðinni. Þá hafi komið fram margvíslegu kröfur frá stefnanda vegna þess að uppþvottavél hafði ekki verið skilin eftir og meintra galla, eins og nánar sé lýst í tölvupóstsamskiptum stefndu g starfsmanna stefndu Borga ehf. Síðar þennan dag hafi verið boðað til fundar hjá stefndu Borgum ehf. til þess að ganga frá greiðslum og skjölum en stefnda síðan verið afboðuð þar sem stefnandi hafði yfirgefið fasteignasöluna og neitað að skrifa undir nokkurt skjal. Stefnandi hafi þá hvorki greitt kaupsamningsgreiðsluna í heild eða hluta.

Stefnda lýsir atvikum síðan þannig að 14. júlí, sem hafi verið næsti mánudagur eftir afhendingardag, hafi á ný verið boðað til fundar af hálfu stefndu Borga ehf., en nú á fasteigninni sjálfri. Á fundinum hafi verið lögð fram skjöl þar sem stefndu hafi verið gert að viðurkenna “galla” á eigninni að fjárhæð 250.000 krónur, sbr. samkomulag sem aðilar undirrituðu þann dag um að stefnda skilaði uppþvottavél og veitti afslátt af kaupverði eignarinnar að andvirði 250.000 krónur vegna galla er fram hefðu komið á eigninni vegna parkets, sturtubotns, hurðar og hurðarkarms. Einnig hafi verið lagt fram skjal sem ber heitið “skilyrt veðheimild”. Það skjal hafi reynst ónothæft til veðflutningsins og því hafi verið undirritað annað skjal sem síðan hafi verið notað.

Þann 17. júlí hafi verið sendur tölvupóstur til stefndu Borga ehf. þar sem staðfest hafi verið að veðflutningurinn hafi farið í gegn og þinglýst. Ekkert hafi síðan bólað á greiðslu og hún ekki verið framkvæmd af hálfu stefnanda fyrr en viku síðar eða þann 24. júlí 2008.

Stefnda segir að vegna ágreinings hafi ekki verið haldinn lögboðinn afsalsfundur þann 11. ágúst 2008 þó fyrirliggjandi hafi verið uppgjör sem hafi verið búið að kynna stefnanda. Því sé ómótmælt. Stefnandi hafi síðan greitt þann 12. ágúst 2008 1.923.691 krónur. Með tölvupósti sama dag hafi stefnandi sundurliðað greiðsluna svona: Kaupsamningsgreiðsla 2.000.000 krónur, 32.578 krónur í fasteignagjöld, 41.113 krónur vegna vaxta af biðreikningi eða samtals 2.073.691 krónur. Á móti hafi stefnandi haldið eftir 150.000 krónum vegna meints galla á röri í kjallara. Síðar sama kvöld hafi stefnandi síðan sent annan tölvupóst og borið því við að hún hefði gleymt að draga frá galla samkvæmt samkomulagi að fjárhæð 250.000 krónur. Enn síðar hafi stefnandi uppi mótmæli við dráttarvexti samkvæmt uppgjörsblaði fasteignasölu.

Með bréfi stefndu Borga ehf. frá 13. ágúst 2008 hafi verið skorað á stefnanda að greiða eftirstöðvar kaupsamningsins, 59.845 krónur gegn útgáfu afsals. Því hafi verið svarað með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 10. september s.á., þar sem fallið hafi verið frá haldsrétti á 150.000 krónum vegna galla á röri og eins leiðréttingu vegna samkomulags um 250.000 krónur vegna annarra galla. Þess í stað hafi þá verið mótmælt dráttarvaxtakröfu að fjárhæð 200.958 krónur. Stefndu Borgir ehf. hafi ítrekað kröfu um greiðslu eftirstöðva með bréfi dags. 15. september 2008. Þeirri kröfu hafi verið svarað þann 22. september sl. af lögmanni stefnanda. Stefndu hafi ekki verið send afrit af þessum samskiptum eða kröfum beint til hennar fyrr en 22. september 2008. Sama dag hafi stefnda sent kvörtunarbréf til stefndu Borga ehf.

Af hálfu stefndu er öllum kröfum og málsástæðum stefnanda mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Stefnda byggir í fyrsta lagi sýknukröfu sína á því að stefnandi geti ekki sótt stefndu og meðstefndu fasteigasöluna Borgir ásamt löggilta fasteignasalanum til greiðslu in solidum. Að því er virðist stilli stefnandi kröfugerð sinni á hendur stefndu sem endurgreiðslukröfu, þ.e. að stefnda hafi fengið ofgreitt á grundvelli samningssambands þeirra og túlkunar á kaupsamningi. Gagnvart meðstefndu byggir stefnandi hins vegar á strangri bótaábyrgð fasteignasala utan samninga, þ.e. sök og þar af leiðandi sé krafan skaðabótakrafa.

Stefnda kveðst geta tekið undir að umrædd fasteignasala og löggiltur fasteignasali, þ.e. stefndu, hafi með engu móti staðist þær faglegu kröfur sem gerðar eru í lögum og reglugerðum til fasteignasala. Stefnda telur þó að þau vinnubrögð hafi ekki skaðað stefnanda fjárhagslega heldur þvert á móti stefndu. Þannig hafi stefnandi notið liðsinnis fasteignasölunnar til þess að neyða stefndu til samkomulags um afslátt á meintum göllum sem hvorki séu í samræmi við gallahugtak fasteignakaupalaga nr. 40/2002, né fordæmi Hæstaréttar. Stefnandi og meðstefndu hafi misnotað aðstöðu sína þann 14. júlí 2008 til þess að knýja fram meint samkomulag um galla, ella fengi stefnda ekki greitt skv. kaupsamningi, enda hafi stefndu vitað að daginn eftir átti stefnda að greiða 21.000.000 krónu vegna eigin kaupa á fasteign. Reyndar hafi farið svo að stefnandi hafi ekkert greitt fyrr en þann 24. júlí og því hafi stefnda orðið að greiða dráttarvexti til síns seljanda fyrir tímabilið 15. til 24. júlí 2008. Í því ljósi verði að líta til samkomulagsins um afslátt af kaupverði frá 14. júlí 2008.

Þá hafi stefnandi og meðstefndu farið á bak við stefnanda í samskiptum varðandi það hvenær stefnandi myndi greiða umsamdar greiðslur eins sjá megi á tölvupóstsamskiptum þeirra. Bæði stefnandi og meðstefndu hafi farið langt út fyrir þá trúnaðar- og gagnkvæmnisskyldu sem ríki á milli aðila með þessum gjörningum. Raunar sé það svo að af þessum samskiptum sé ljóst að stefnandi og meðstefndu hafi vísvitandi samið um að vanefna samninginn. Stefnandi með því að allt frá 19. júní 2008 að neita að skrifa undir skilyrðingu á kaupsamningsgreiðslum sem stefnandi þó vissi að yrði að gerast til þess að af veðflutningi yrði. Meðstefndu sem hafi verið falið af stefndu að annast skjalagerð, hafi ekki sinnt því, fyrir utan að senda skjölin til stefnanda þann 19. júní 2008, hafi ekki gengið á eftir því að þau yrðu kláruð og tilbúin. Ekki látið stefndu vita af þessum gjörningum og hún því allan tímann fram að afhendingu verið í góðri trú um að svo hefði verið.

Það sé því alveg ljóst að hafi réttur til dráttarvaxta ekki verið fyrir hendi vegna þess að láninu hafi ekki verið aflétt sé það alfarið sök stefnanda og sérstaklega meðstefndu sem beri skaðabótaskyldu á tjóninu gagnvart stefnanda. Stefnda geti hins vegar ekki borið ábyrgð á grundvelli sakar, enda ekki á því byggt af hálfu stefnanda.

Í öðru lagi er á því byggt að stefnandi hafi þegar greitt umrædda dráttarvexti og þar með viðurkennt uppgjörið. Enginn fyrirvari hafi verið gerður varðandi vexti í uppgjörinu og þeir greiddir. Sé þetta raunar viðurkennt í stefnu þar sem stefnandi krefjist endurgreiðslu á dráttarvöxtunum sem stefnandi hljóti þá að viðurkenna að hafa greitt.

Samkvæmt uppgjöri stefnanda frá 12. ágúst 2008, sbr. tölvupóst hennar, sé aðeins haldið eftir 150.000 krónum vegna meints galla á röri sem enginn hafi verið og hafi aldrei verið enda hafi stefnandi aldrei haldið honum fram síðar. Eftir greiðslu hafi reyndar verið bætt við af hálfu stefnanda að í stað þess galla ætti að draga frá 250.000 krónur vegna samkomulagsins. Þegar það hafi ekki verið nógu hagstætt hafi því loks verið haldið fram við stefndu, einum og hálfum mánuði eftir samningsbundinn afsalsfund, að stefnandi hafi ofgreitt dráttarvexti. Stefnda byggir á því að stefnandi geti ekki valið vanefndarúrræði af handahófi til þess að knýja út afslátt, nóg sé samt með fyrrnefndan gallaafslátt. Stefnandi hafi því sýnt af sér vítavert gáleysi og tómlæti við uppgjörið á greiðslunni auk tómlætis við að halda réttmætum kröfum fram gagnvart stefndu.

Stefnda hafnar því alfarið að dráttarvextir hafi verið ofgreiddir. Þann 11. júní 2008 hafi stefnanda borið að greiða 21.000.000 króna sem ekki hafi verið gert. Samkvæmt fasteignakaupalögum sé heimilt að reikna dráttarvexti þegar frá gjalddaga sem hafi verið gert en óumdeilt sé að greiðslan hafi ekki verið framkvæmd fyrr en 13 dögum seinna. Þá sé fjárhæðin 200.958 krónur viðurkennd af stefnanda. Ástæða dráttar þess að veðflutningurinn hafi ekki átt sér stað fyrir gjalddaga og afhendingu eignarinnar sé alfarið vegna vanefnda stefnanda sjálfs og meðstefndu. Stefnda geti ekki borið ábyrgð á þeim vanefndum og hafi því átt fullan rétt til dráttarvaxta.

Varðandi grandvísi stefnanda tekur stefnda einnig fram að í tölvupóstsamskiptum milli stefnanda og starfsmanns stefndu Borga ehf. hafi stefnandi beinlínis lofað að greiða 14.000.000 króna til stefndu en svikið það. Stefnda vísar til þess að þótt einhver stöðvunarréttur hafi getað verið til staðar í skilningi 46. gr. fasteignakaupalaga, hafi stefnandi aldrei mátt beita þyngri vanefndarúrræðum en nauðsyn hafi borið til. Engin ástæða hafi verið fyrir stefnanda að neita greiðslu á allri samningsfjárhæðinni enda lánið hvergi nálægt 21.000.000 króna. Þá hafi stefnanda einnig borið að sýna fram á greiðslugetu sem hún hafi ekki gert. Í þessu samhengi megi líta til 16. tl. kaupsamningsins. Stefnanda hafi því borið að greiða a.m.k. 7 milljónir á réttum degi, enda hafi lánið aldrei numið hærri fjárhæð en 14 milljónum króna.

Þá telur stefnda einnig sannað að 17. júlí 2008 hafi verið búið að ganga frá veðflutningnum, eins og fram komi í tölvupóstsamskiptum, og stefnandi því vísvitandi dregið greiðslu í 7 daga í viðbót, eða til 24. júlí 2008. Sé það bæði skýrt brot á samningnum og lögum um fasteignakaup. Því beri að sýkna stefndu.

Varðandi útgáfu afsals sé ljóst að stefnandi hafi enn ekki greitt eftirstöðvar kaupverðs kr. 59.845 og því verði af augljósum ástæðum að sýkna stefndu K-kvk-þf af því að gefa út afsal, nema gegn greiðslu kaupverðs. Varðandi varakröfu um lækkun vísar stefnda K-kvk-nf til sömu röksemda.

Varðandi stefnukröfuna heldur stefnda því fram að stefnandi geti ekki neitað dráttarvaxtakröfu, 7.000.000 króna, í 6 daga, þ.e. frá 11. júní til 17. júlí sl. Nemi þeir dráttarvextir 30.917 krónum. Frá þeim degi beri að reikna dráttarvexti á 21.000.000 króna, þar sem búið hafi verið að ganga frá afléttingu, fram að greiðsludegi þann 24. júlí, eða í 7 daga. Séu þeir dráttarvextir 108.208 krónur. Samanlagt séu það 139.125 krónur. Því beri að lækka stefnukröfu að þessu leyti og samanlagt sé því hæsta mögulega krafa stefnanda 1.988 krónur og um hana hefði hafi mátt semja án stefnu. Í öllu falli sé ljóst að 7 milljónirnar séu vangreiddar í 13 daga en það geri 66.986 krónur.

Um lagarök vísar stefnda einkum til fasteignakaupalaga nr. 40/2002, meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga sem og annarra reglna samningaréttar og kröfuréttar.

Þá er kröfu um dráttarvexti andmælt frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi, enda liggi ekki fyrir um endanlegt tjón stefnanda fyrr en að dómi gengnum, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001. Varðandi varakröfu er vísað til þess að samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001, beri krafa stefnanda ekki dráttarvexti að því marki sem henni er mætt með gagnkröfu stefndu.

Varðandi málskostnað leggur stefnda sérstaka áherslu á að hún hafi ekki fengið nokkurn kost á því að koma að málinu á meðan stefnandi og meðstefndu hafi tekist á um uppgjörið í ágúst og september 2008. Það hafi ekki verið fyrr en að stefnandi hafi ákveðið að stefna málinu sem aðkomu stefndu K-kvk-ef hafi verið er krafist. Fram að því hafi stefnda verið í góðri trú um að krafa um lokagreiðslu hafi verið réttmæt. Málinu sé einnig stefnt inn algerlega að þarflausu gagnvart stefndu og hafi mikinn kostnað í för með sér. Þess er krafist að litið verði sérstaklega til þess þegar málskostnaðarúrskurður verði felldur. Krafa stefnda um málskostnað er reist á 1. og 3. mgr. 129. gr., 1. mgr. 130. gr. og 1-3. mgr. 131. gr. í lögum nr. 91/1991. Um virðisaukaskatt á málskostnað vísast til laga nr. 50/1988.

IV Málsástæður og lagarök stefndu Borga ehf. og Æ-kk-ef

Stefndu byggja á því að stefnandi hafi með tölvupósti þann 24. júní hafnað að veita atbeina sinn til að hægt væri að aflétta lánum af hinni seldu eign fyrir afhendingardag. Því hafi ekki verið hægt að ganga frá nauðsynlegum pappírum fyrir afhendingardag. Á afhendingardegi íbúðarinnar þann 11. júlí 2008 hafi stefnandi hafnað því að veita viðtöku íbúðinni. Til að leysa ágreininginn hafi starfsmaður stefnda Borga, Ú-kk-nf S-kk-nf, haldið fund með kaupanda og seljanda á eigninni þann 14. júlí 2008. Starfsmaður fasteignasölunnar hafi skoðað fasteignina ásamt aðilum. Stefnandi hafi gert athugasemdir við galla sem hún hafi talið að væru á eigninni og aðilar gert með sér samkomulag um afslátt til handa stefnanda frá stefndu K-kvk-þgf.

Þann 12. ágúst 2008 hafi verið boðað til afsals- og uppgjörsfundar með aðilum á skrifstofu fasteignasölunnar. Starfsmenn stefndu Borga hafi gert uppgjör í samræmi við kaupsamning aðila og þær greiðslu sem inntar voru af henti. Stefnanda hafi mislíkað þetta uppgjör og farið af fundi í fússi.

Með tölvupósti stefnanda til stefndu þann 12. ágúst 2008 hafi stefnandi tilkynnt að hún hefði greitt 1.923.691 krónur með fyrirvara. Sú greiðsla hafi verið greidd beint til meðstefndu K-kvk-ef. Í tölvupósti stefnanda sé ekki rakið hvaða fyrirvari sé gerður eða við hvaða hluta greiðslunnar sé gerður fyrirvari. En samkvæmt uppgjöri stefndu hafi hún greitt 41.113 krónur vegna vaxta, 2.000.000 krónur vegna afborgunar og 32.578 krónur vegna uppgjörs fasteignagjalda, allt að frá dregnum 150.000 krónum sem stefnandi hafi haldið eftir vegna vatnsrörs.

Stefndu telja nauðsynlegt að árétta nokkrar rangfærslur í stefnu. Því er hafnað að leiðrétting á skilyrtri veðheimild, dagsett 14. júlí 2008, hafi valdið nokkrum töfum á að veðflutningur færi fram. Hið leiðrétta skjal hafi verið útbúið sama dag með litlum frávikum. Það hafi ekki valdið neinum töfum á framvindu málsins. Þá sé því hafnað að starfsmenn stefndu Borga ehf. hafi ráðlagt stefnanda að bíða með afhendingargreiðsluna. Þvert á móti styðji tölvupóstsamskipti aðila að starfsmenn fasteignasölunnar að hafi brýnt fyrir stefnanda að greiða 11. júlí 2009. Einnig er hafnað fullyrðingum í stefnu þess efnis að stefndi Æ-kk-nf og starfsmenn stefnda fasteignasölunnar Borga ehf. hafi „...beinlínis [...] unnið gegn hagsmunum stefnanda [...] með því að taka einarða og ranga afstöðu til ólögmætrar greiðsluskylda stefnanda á dráttarvöxtum.“

Stefndu Borgir ehf. og Æ-kk-nf byggja sýknukröfuna á því að stefnandi eigi ekki endurkröfu á hendur stefndu. Stefnandi hafi aldrei greitt stefndu þá fjárhæð sem um ræðir og geti því ekki átt endurkröfurétt á hendur þeim. Í stefnu segi: „Stefnandi [...] ofgreiddi því kr. 141.113 sem stefndu beri in solidum ábyrgð á að endurgreiða henni.“ Þessi málsástæða verði ekki skilin öðruvísi en svo að krafa stefnanda á hendur stefndu sé endurgreiðslukrafa. Því til stuðnings er bent á að krafist sé dráttarvaxta frá þeim degi sem stefnandi hafi innt umrædda greiðslu af hendi. Stefnandi geti ekki átt endurkröfu á hendur stefndu þar sem stefnandi hafi ekki greitt þeim umrædda fjárhæð. Stefnandi hafi greitt meðstefndu K-kvk-þf þann 12. ágúst 2009 1.923.691 krónur en þeir fjármunir hafi aldrei farið í gegnum reikninga stefndu né runnið til þeirra.

Stefndu halda því fram að stefnandi hafi ekki fært fram nein rök sem byggja megi endurkröfu á. Því til stuðnings vísi stefnandi til ákvæða laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna o.fl. Í málatilbúnaði stefnanda sé hins vegar á engan hátt útskýrt hvernig háttsemi stefndu skapi stefnanda endurkröfurétt á hendur þeim.

Þá er á því byggt að fyrirvari stefnanda á greiðslu til meðstefndu K-kvk-ef geti ekki skapað stefnanda rétt á hendur stefndu. Það sé ekki rökrétt ef fyrirvari kaupanda á greiðslu til seljanda skapi kaupanda rétt á hendur þriðja manni, í þessu tilviki stefndu Borgum ehf. og Æ-kk-þgf.

Þá halda stefndu því fram að engin orsakatengsl séu milli meintrar háttsemi stefndu og starfsmanna þeirra annars vegar og greiðslu stefnanda til meðstefndu K-kvk-ef. Stefnandi hafi ekki greitt samræmi við uppgjörið sem starfsmaður stefnenda hafi gert og lagt fram. Stefnandi hafi greitt í samræmi við eigin uppgjörsútreikning. Engin tengsl séu milli uppgjörsblaðs sem stefndu hafi unnið og greiðslunnar sem stefnandi hafi innt af hendi og krefjist nú endurgreiðslu á. Stefnandi geti því ekki gert endurkröfu á hendur stefndu vegna atvika sem þeir beri ekki ábyrgð á. Af hálfu stefnda Borga ehf. er því andmælt á hægt sé að byggja á ákvæðum l. nr. 99/2004 um sölu fasteigna gagnvart stefnda.

Þá er dráttarvaxtakröfu stefnanda mótmælt sérstaklega. Stefndu Borgir og Æ-kk-nf hafi ekki tekið við umræddri greiðslu og geti því ekki borið ábyrgð á endurgreiðslu hennar frá greiðsludegi. Krafa stefndu um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

V Forsendur og niðurstöður

Í máli þessu deila aðilar um hvort sá dráttur er varð á greiðslu 21.000.000 króna, sem stefnanda bar samkvæmt kaupsamningi aðila, að greiða 11. júlí 2008, hafi falið í sér vanefnd af hennar hálfu, er veitt hafi stefndu K-kvk-þgf rétt til dráttarvaxta úr hendi stefnanda og enn fremur synjunar útgáfu afsals. Deilt er um réttmæti uppgjörs vaxta og kostnaðar, er starfsmenn stefndu Borga ehf. lögðu fram á fundi 11. ágúst 2008, þar sem fyrirhugað var að lokagreiðsla færi fram og útgáfa afsals. Stefnandi heldur því fram að hún hafi greitt stefndu K-kvk-þgf meira en henni bar samkvæmt kaupsamningi aðila. Hún krefst þess að stefnda K-kvk-nf endurgreiði henni þá fjárhæð, sem er stefnukrafa málsins, og krefst þess jafnframt að stefnda K-kvk-nf verði dæmd til útgáfu afsals fyrir eigninni.

Þá krefst stefnandi þess að stefndu Borgir ehf. og Æ-kk-nf verði gert að greiða henni sömu fjárhæð óskipt með stefndu K-kvk-þgf. Krafan á hendur þeim er byggð á því að þeir hafi gert rangt lokauppgjör, veitt rangar og ónógar upplýsingar og ekki útbúið skjöl með réttum hætti. Með öðrum orðum hvorki veitt henni eðlilegt liðsinni né gætt hagsmuna hennar og þannig brotið gegn 15. og 16. gr. laga nr. 99/2004. Fasteignasalan Borgir ehf. beri sérfræðiábyrgð á starfsmönnum sem þar vinna og stefndi Æ-kk-nf á sínum störfum. Ströng bótaábyrgð gildi um þá.

Stefnandi, stefndi Æ-kk-nf B-kk-nf og vitnið Ú-kk-nf S-kk-nf, starfsmaður stefndu Borga ehf., gáfu skýrslu fyrir dóminum.

Fyrir liggja tölvupóstsamskipti stefnanda við starfsmenn stefndu Borga ehf. bæði í aðdraganda samningsins og eftir gerð hans. Þann 9. apríl 2008 sendi stefnandi starfsmanni fasteignasölunnar skeyti í framhaldi af skeyti hans um að kauptilboð hefði verið samþykkt óbreytt. Þar kemur m.a. fram að bróðir stefnanda muni koma til að skrifa undir fyrir hennar hönd. Í sama skeyti lætur stefnandi í ljós þann vilja sinn að áhvílandi skuldir þurfi einnig að flytja af eigninni fyrir afhendingu eða að banki haldi hluta greiðslu við afhendingu uns aflýsingu áhvílandi lána er lokið.

Þann 16. apríl, degi áður en kaupsamningurinn var undirritaður, sendi stefnandi starfsmanni stefndu Borga ehf. nokkrar spurningar varðandi kaup hennar á Laugarnesvegi 68. M.a. segir: „Ég óska eftir að tekið sé fram í kaupsamningi að veðflutningur áhvílandi láns hjá Lífeyrissjóði Versl.m. skuli vera lokið við afhendingu eignarinnar“. Stefnandi fékk eftirfarandi svar frá Ú-kk-þgf S-kk-þgf starfsmanni fasteignasölunnar: „Í kaupsamningi er alltaf tekið fram hver svonefndar „aflýsingardagur“ er, en þá eiga öll lán af hálfu seljanda að vera farin af eigninni. Í þessu tilviki er það afhendingardagur eignarinnar.“ Þá er feitletrað ákvæði í 15. tölulið samnings aðila sem hljóðar svo: „Eftirtaldar áhvílandi veðskuldir eru kaupanda óviðkomandi og skal seljandi aflýsa þeim svo fljótt sem verða má og eigi síðar en 11. júlí 2008: 1. veðr. við Lífsj. V.R. dags. 13-12-2004 upphaflega kr. 11.500.000, en nú að eftirstöðvum ca. 13.365.013“

Þegar horft er til þessa ákvæðis og aðdraganda þess verður að telja að það hafi verið skýr og afdráttarlaus vilji og forsenda stefnanda við gerð kaupsamningsins, að tryggt yrði að seljandi, þ.e. stefnda K-kvk-nf, aflétti umræddu láni fyrir afhendingu eignarinnar. Ákvæði um þetta var gert að sérstökum skilmála í kaupsamningi aðila. Samkvæmt því hvíldi sú skylda á seljenda, þ.e. stefndu K-kvk-þf, að gera tímanlega nauðsynlegar ráðstafanir til að hún gæti efnt þá skyldu sína að afhenda eignina veðbandalausa. Þá er enn fremur kveðið á um það í 16. tölulið kaupsamningsins að kaupandi skuli áður en hann greiðir kaupsamningsgreiðslur kanna hvort seljandi hafi staðið við skuldbindingu sina samkvæmt 15. tölulið og ef svo sé ekki sé honum rétt að halda greiðslu eftir að öllu leyti eða hluta og beita stöðvunarrétti. Jafnframt er kveðið á um það í lok 16. töluliðar að þegar kaupandi beiti rétti sínum samkvæmt greininni skuli hann gæta þess að ganga ekki lengra en nauðsyn krefji til að tryggja réttmæta hagsmuni sína.

Kemur þá til skoðunar hvort sá dráttur er varð á greiðslu 21.000.000 króna, sem samkvæmt gögnum málsins bárust fyrst inn á reikning stefndu K-kvk-ef þann 24. júlí 2008, hafi falið í sér vanefnd af hálfu stefnanda og henni verði kennt um að stefndu K-kvk-þgf tókst ekki að aflétta umræddu láni af eigninni eða hvort dráttinn megi rekja til atvika sem séu á ábyrgð stefndu.

Samkvæmt gögnum málsins var það fyrst 19. júní 2008, sem haft var samband við stefnanda og leitað liðsinnis hennar til að flytja lánið, þegar fyrrgreindur starfsmaður stefndu Borga ehf., Ú-kk-nf, sendi henni tölvupóst þess efnis. Áður eða þann 4. júní sama ár hafði stefnda K-kvk-nf sent stefnanda tölvupóst þar sem m.a. segir: „Ég var að tala við Ú-kk-þf hjá Borgum varðandi veðflutninginn á Lífeyrissjóðsláninu“ en ekki farið fram á liðsinni stefnanda. Í skeytinu frá 19. júní fór Ú-kk-nf fram á það við stefnanda að greiðslan sem hún ætti að greiða stefndu K-kvk-þgf 11. júlí yrði greidd inn á vörslubók annarrar fasteignasölu, þ.e. fasteignasölunnar sem væri að selja stefndu K-kvk-þgf. Stefnandi sendi skeyti til baka 23. júní 2008 og spurði hvort hægt væri að hafa þetta þannig að hún greiddi greiðsluna inn á biðreikning þann 11. júlí. Í framhaldinu áttu stefnandi og starfsmaðurinn í viðræðum um hvernig leysa mætti málið, sbr. fyrrgreind tölvuskeyti frá 23. og 24. júní, m.a. um mögulega skiptingu greiðslunnar. Ekki verður séð af gögnum málsins að starfsmenn stefnda Borga ehf. hafi haft samráð við stefndu K-kvk-þf um það sem fór á milli þeirra og stefnanda. Þessum tölvupóstsamskiptum lauk með því að stefnandi sendi starfsmanninum skeyti þess efnis að hún væri að leggja af stað heim og ekki yrði hægt að ná í hana fyrr en 11. júlí. Enn fremur að hún vildi sjá íbúðina áður en hún skuldbindi greiðslu til annars aðila en seljanda.

Skeytið frá Ú-kk-þgf þann 19. júní 2008 var borið undir stefnanda fyrir dóminum og hún spurð hvernig hún hefði brugðist við því. Stefnandi sagði að henni hefði fundist þetta rosalega skrýtið, að allt í einu væri þarna komin önnur fasteignasala, sem tæki við öllum peningunum hennar, og hún hefði ekkert í höndunum. Stefnandi svaraði því neitandi hvort hún hefði verið tilbúin til þess þá að greiða 14.000.000 krónur inn á reikning sem tilgreindur hefði verið í veðheimildinni, þ.e. Húsakaupa, eins og lagt hefði verið til í tölvupóstinum frá 24. júní, enda hefði verið talað um í upphafi að hún óskaði eftir að bankinn geymdi þessa peninga ef ekki væri búið að aflýsa láninu. Engar athugasemdir hefðu verið gerðar við það Sú ákvörðun hefði verið tekin á föstudeginum þegar hún kom til landsins að þannig yrði gengið frá hlutunum. Stefnandi svaraði því neitandi hvort einhvern tímann hefði verið rætt um að hún greiddi peninga inn á vörslureikning B-kk-ef. Nánar aðspurð um þá greiðslutillögu Ú-kk-ef, samkvæmt skeytinu 24. júní, sagði stefnandi að henni hefði fundist þetta alveg út í hött. Hún hefði sagt að hún gerði ekkert í þessu fyrr en hún kæmi heim. „Ég ætlaði ekki að missa peninga í annarri fasteignasölu og standa slipp og snauð“.

Varðandi afsalsfundinn 12. ágúst 2008 neitaði stefnandi því að uppgjörið hefði legið fyrir á fundinum. Stefndi Æ-kk-nf hefði verið með gögn í höndunum. Hann hefði byrjað að segja henni hálf hvass að hún þyrfti að greiða 200.000 krónur í dráttarvexti. Það hefði nægt til að ekki yrði haldið áfram lengur og hún hefði farið. Hann hefði borið það upp á hana að hún væri að taka lán fyrir íbúðinni og gæti þess vegna ekki borgað. Hún hefði ekki verið nema mínútu á fundinum. Hún hefði hringt í lögmann þegar hún kom af fundinum, sem hefði sagt henni að greiða það sem hún teldi að hún ætti að greiða, en gera það með fyrirvara.

Þá bar stefnandi að á mánudeginum 14. júlí hefði hún boðist til að greiða 7.000.000 krónur og geyma 14.000.000 krónur en Ú-kk-nf hefði sagt að þetta skipti ekki máli. Aðspurð hvers vegna hún hefði ekki ákveðið að greiða 7.000.000 krónur svaraði stefnandi: „Fasteignasalinn á auðvitað að leiðbeina manni“. Nánar aðspurð um hvort hún hefði með tölvupósti í júní stungið upp á að skipta greiðslunni sagði stefnandi að hún hefði talið að hún ætti að greiða 7.000.000 krónur í peningum en 14.000.000 krónur inn á biðreikning, þ.e. fjárhæð lánsins. En Ú-kk-nf hefði sagt við hana að það skipti engu máli hvort í einu eða tvennu lagi en áður hefði hann beðið hana að borga 14 milljónir beint til fasteignasölunnar Húsakaup en 7 milljónir þegar stefnda K-kvk-nf ætti að borga sína greiðslu. „En ég borga ekki fyrr en búið er að aflétta láninu, um það snýst málið“, sagði stefnandi.

Vitnið Ú-kk-nf S-kk-nf starfsmaður stefndu Borga ehf. kom fyrir dóminn. Vitnið var spurt um tölvupóstinn sem það sendi 19. júní og tilefni hans. Vitnið sagði að komið hefði verið að því að flytja lán sem seljandi, stefnda K-kvk-nf, hefði verið með á eigninni yfir á eign sem hún hefði verið að kaupa. Það hefði þurft undirskrift kaupanda, stefnanda, um að greiðslan skyldi renna inn í þau kaup. Þarna hefði hann verið að senda skjal þess efnis og að hann þyrfti undirskrift á það. Aðspurt um hvaða skjal þetta hefði verið sagði vitnið að það hefði verið skilyrt veðheimild, sem vitnið hefði reyndar á síðari stigum þurft að leiðrétta örlítið. Aðspurt hvort þetta skjal hefði verið efnislega samhljóða fyrra skjalinu um skilyrta veðheimild sem var undirritað af aðilum 14. júlí 2008 sagði vitnið „væntanlega“ ef það væri skjalið sem ekki hefði farið í þinglýsingu. Það sem hefði farið í þinglýsingu hefði verið endanleg gerð en ekki hefði tekist á þeim tíma að búa það til. Síðan hefði komið svar frá stefnanda um að hún vildi sjá íbúðina áður en hún skuldbindi sig um neitt annað og ekki yrði unnt að ná í hana eða umboðsmann fyrr en kæmi að afhendingu. Á afhendingardegi hefði stefnandi séð galla og málið verið stopp þess vegna.

Aðspurt hvort vitnið hefði lagt að kaupanda að greiða inn á kaupsamningsgreiðsluna kvaðst vitnið ekki muna hvort það sagði það nákvæmlega en það hefði verið alveg ljóst að greiðsludagur hefði verið kominn. Málið hefði því verið búið að breyta um eðli þar sem ljóst að greiðslan kæmi ekki 11. júlí. Það hefði verið eindreginn vilji að ganga frá göllum áður en frekar yrði aðhafst. Þá bar vitnið að dagsetningin 14. júlí á báðum skjölunum væri rétt. Það hefði ekki komið nein undirskrift á öðrum degi. Það væri ekki í samræmi við hans minni að hefði verið gengið frá því 16. júlí. Vitnið hefði látið annan starfsmann fasteignasölunnar fá skjalið. Vitnið hefði ekki komið frekar að málinu þar sem stefnandi hefði verið ósátt og viljað annan starfsmann. Aðspurt kvaðst vitnið ekki vita hvað hefði gerst frá því seinni skilyrta veðheimildin var undirrituð og þar til greiðsla fór fram þann 23. júlí.

Hér að framan var komist að þeirri niðurstöðu að ein forsenda stefnanda við gerð kaupsamnings hefði verið að stefnda K-kvk-nf aflétti láni af eigninni fyrir afhendingu hennar 11. júlí 2008. Samkvæmt 16. tölulið samningsins, veitti vanefnd á þeirri skyldu stefnanda rétt til að halda eftir svo miklu af kaupverði sem nægði til tryggja hagsmuni hennar, sem er enn fremur í samræmi við 35. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Fyrir liggur að starfsmanni stefndu Borga ehf., sem ekki var löggiltur fasteignasali, var falið að eiga milligöngu gagnvart stefnanda til að leita liðsinnis hennar við að aflétta veðskuld á hinni keyptu fasteign fyrir afhendingardag. Ekki hefur verið sýnt fram á að stefnanda hefði borist í tíma beiðni um undirritun skilyrtrar veðheimildar þar sem hagsmunir hennar voru tryggðir og réttarstaða hennar glögg, eins og fasteignasölum er skylt að gæta samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laga nr. 99/2004. Þegar horft er til fyrrgreindra tölvupóstsamskipta stefnanda og starfsmanns stefndu Borga ehf. frá júní 2008 og mistakanna við gerð skjals um skilyrta veðheimild, er óhjákvæmilegt að draga þá ályktun að umræddur starfsmaður hafi ekki búið yfir nauðsynlegri þekkingu og reynslu til að sinna verkefninu og veita samningsaðilum fullnægjandi ráðgjöf. Sú staðreynd að stefndu tókst ekki að aflétta umræddri veðskuld tímanlega í samræmi við kaupsamning aðila er því samkvæmt framanrituðu ekki á ábyrgð stefnanda.

Það er enn fremur mat dómsins að samkvæmt kaupsamningi aðila hafi stefnanda að fyrra bragði einvörðungu verið rétt að halda eftir greiðslu er nam fjárhæð áhvílandi láns. Á hinn bóginn verður að telja að með skriflegu samkomulagi aðila, dags. 14. júlí 2008, sem ber yfirskriftina skilyrt veðheimild, hafi orðið samkomulag með aðilum um að öll greiðslan eða 21.000.000 króna yrði greidd þegar veðflutningur hefði farið fram. Framangreindur vitnisburður starfsmanns fasteignasölunnar staðfestir það.

Þá verður einnig að leggja til grundvallar að það hafi verið á ábyrgð stefndu K-kvk-ef eða annarra samkvæmt hennar umboði, þ.e. stefndu fasteignasölunnar Borga ehf. eða mögulega Húsakaupa, sem hafði milligöngu um sölu fasteignarsinnar sem hún var að kaupa og þurfti að færa lánið á, að annast nauðsynlega umsýslu er tengdist þessu samkomulagi, s.s. að afla nauðsynlegra undirskrifta, fara með skjalið í þinglýsingu og fara með það til Landsbanka Íslands eftir að veðflutningi var lokið. Ekki hefur verið sýnt fram á að sá óútskýrði dráttur er varð á því að greiðsla bærist inn á reikning stefndu K-kvk-ef eftir að gögnin voru komin til sýslumanns frá Húsakaupum þann 17. júlí 2008, miðað við framlagða tölvupóstum, verði rakinn til stefnanda.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður ekki talið að drátturinn á greiðslunni sem fara átti fram 11. júlí 2008 til 24. júlí sama ár hafi falið í sér vanefnd af hálfu stefnanda, sem gefið hafi stefndu K-kvk-þgf rétt til dráttarvaxta, sbr. e-lið 1. mgr. 49. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Kemur þá til skoðunar hvort stefnandi hafi með greiðslunni 12. ágúst 2008 viðurkennt uppgjörið sem starfsmenn stefndu Borga ehf. gerðu, og þar með dráttarvexti samkvæmt því, og enn fremur hvort stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti eins og stefnda K-kvk-nf heldur fram.

Í skeytinu, sem stefnandi sendi stefndu K-kvk-þgf og stefndu Borgum ehf. þann 12. ágúst 2008 eftir að hún hafði innt af hendi til stefndu K-kvk-ef 1.923.691 krónu segir að fjárhæðin sundurliðist þannig: 2.000.000 króna vegna afborgunar dags. 11. ágúst 2008, 32.578 vegna uppgjörs fasteignagjalda og 41.113. krónur vegna vaxta af biðreikningi af greiðslu dags. 10. júlí 2008. Til frádráttar greiðslu sé haldið eftir 150.000 krónum þar til viðgerð á vatnlögum sé lokið. Skömmu seinna sendi stefnandi annað skeyti til sömu aðila þar sem hún sagði að það gleymst hefði að draga frá afborgun umsaminn afslátt vegna kaupanna samkvæmt samkomulagi dags. 14. júlí 2008 að upphæð 250.000 krónur. Fyrir dóminum var stefnandi spurð hvers vegna hún hefði ekki gert athugasemdir við dráttarvextina samkvæmt uppgjörinu. Stefnandi sagði að í fyrsta lagi hefði hún aldrei fengið þetta vaxtayfirlit sem hefði legið frammi við afsalsgerð. Það hefði bara verið rætt að hún þyrfti að borga 250.000 krónur í dráttarvexti. Þegar hún hefði komið af fundinum hefði hún hringt í lögmann sem hafði sagt henni að greiða það sem hún teldi að hún ætti að greiða, en gera það með fyrirvara.

Stefnandi var spurð hvernig hún hefði fundið fjárhæðina sem hún greiddi. Stefnandi sagði að fyrsta lagi hefði hún aldrei fengið afhent vaxtayfirlitið. Á fundinum hefði bara verið rætt um að hún þyrfti að borga 250.000 krónur í dráttarvexti. Ekki hefði verið farið að skoða neina pappíra áður en hún hefði farið af fundinum. Landsbankinn hefði greitt inn á hennar reikning 43.000 krónur eftir að bankinn hefði verið búinn að borga 21.000.000 krónu. Bankinn hefði greitt henni vexti og hún hefði hugsaði að ef einhver ágreiningur væri um vexti af upphæðinni þá væru þetta vextir sem frá 17. og þangað til afhent „og ég greiði þá með fyrirvara ef ég ætti þá ekki“. Hún hefði gert þetta að kvöldi til, ekki getað náð í lögmanninn. Þannig að þessir vextir hefðu farið þarna inn líka og hún hugsaði „ja það kemur þá í ljós hvor okkar á þá seinna“. Þetta væri mismunurinn.

Með hliðsjón af þessu og fyrirvara stefnanda þykir hún hvorki hafa viðurkennt dráttarvaxtakröfu samkvæmt umræddu uppgjöri né hafa sýnt af sér tómlæti. Samkvæmt öllu framanrituðu verður fallist á þá kröfu stefnanda að stefnda K-kvk-nf endurgreiði henni stefnufjárhæðina, 141.113 krónur. Með vísan til 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 verður henni þó fyrst gert að greiða dráttarvexti, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, af fjárhæðinni frá 22. október 2008 eða mánuði frá bréfi, dagsettu 22. september 2008, þar sem hún sannanlega krafði stefndu K-kvk-þf um endurgreiðslu fjárhæðarinnar.

Þar sem stefnandi hefur staðið stefndu K-kvk-þgf að fullu skil á kaupverði umræddrar fasteignar er fallist á þá kröfu stefnanda að stefnda K-kvk-nf gefi út afsal fyrir eigninni til stefnanda.

Í samræmi við þessa niðurstöðu og samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður stefndu K-kvk-þgf gert að greiða stefnanda 350.000 krónur í málskostnað og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Kemur þá til skoðunar hvort stefnandi hafi greitt meira en henni bar vegna rangs uppgjörs, rangra og ónógra upplýsinga, sem stefndu Æ-kk-nf löggiltur fasteignasali og Borgir ehf. beri skaðabótaábyrgð á. Þótt vissulega hafi verið færð rök fyrir því að starfsmenn stefnda Borga ehf. hafi ekki gætt nægilega hagsmuna stefnanda við gerð uppgjörsins, þar sem kveðið var ranglega á um greiðslu dráttarvaxta af hálfu stefnanda án nokkurs samráðs eða ráðgjafar við hana, hefur stefnanda þó ekki tekist að sýna fram á orsakatengsl milli þess og fjárhæðarinnar sem hún ofgreiddi stefndu K-kvk-þgf 12. ágúst 2008. Þvert á móti liggur fyrir að stærsti hluti fjárhæðarinnar sem stefnandi ofgreiddi verður rakinn til þess að gleymdi umsömdum afslætti að fjárhæð 250.000 krónur. Þegar af þeirri ástæðu verður að sýkna stefndu Borgir ehf. og Æ-kk-þf B-kk-þf.

Þrátt fyrir þessi úrslit málsins þykir með hliðsjón af öllum atvikum málsins og á grundvelli 3. mgr. 130. gr. laga nr. nr. 91/1991 rétt að fella niður málskostnað milli stefnanda annars vegar og stefndu Borga ehf. og Æ-kk-ef B-kk-ef hins vegar.

Á-kvk-nf B-kvk-nf, settur héraðsdómari, kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefnda K-kvk-nf I-kvk-nf greiði stefnanda G-kvk-þgf Ö-kvk-þgf K-kvk-þgf 141.113 krónur með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, frá 22. október 2008 til greiðsludags.

Stefnda K-kvk-nf I-kvk-nf gefi út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Laugarnesvegi 68 í Reykjavík, merkt 01-0101, fastanúmer 226 3190.

Stefnda K-kvk-nf I-kvk-nf greiði stefnanda 350.000 krónur í málskostnað.

Stefndu Borgir ehf. og Æ-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf eru sýkn af kröfum stefnanda í máli þessu.

Málskostnaður milli stefnanda og stefndu Borga ehf. og Æ-kk-ef B-kk-ef S-kk-ef fellur niður.

Á-kvk-nf B-kvk-nf