E-2042/2010

Mál þetta, sem dómtekið var þann 4. mars sl., var höfðað af Fornhaga 11-17, húsfélagi, Fornhaga 11-17, Reykjavík, á hendur M-kk-þgf S-kk-þgf, Grensásvegi 46, Reykjavík með tveimur stefnum birtum 26. febrúar og 30. september 2010.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar að fjárhæð 317.705 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, þannig: af 8.784 krónum frá 1. mars 2009 til 1. apríl 2009, af 17.568 krónum til 24. apríl 2009, af 37.549 krónum til 1. maí 2009, af 46.333 krónum til 15. maí 2009, af 68.233 krónum til 1. júní 2009, af 78.284 krónum til 15. júní 2009, af 100.184 krónum til 1. júlí 2009, af 109.407 krónum til 1. ágúst 2009, af 117.802 krónum til 1. september 2009, af 127.025 krónum til 1. október 2009, af 136.248 krónum til 1. nóvember 2009, af 157.150 krónum til 1. desember 2009, af 178.052 krónum til 1. janúar 2010, af 204.044 krónum til 1. febrúar 2010, af 224.946 krónum til 1. mars 2010, af 248.983 krónum til 1. apríl 2010, af 269.885 krónum til 1. maí 2010, af 281.840 krónum til 1. júní 2010, af 293.795 krónum til 1. júlí 2010, af 305.750 krónum til 1. ágúst 2010, og þá af 317.705 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda að viðbættum virðisaukaskatti og dráttarvöxtum á málskostnað frá 15. degi eftir dómsuppsögudag til greiðsludags samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi. Þess er jafnframt krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól kröfu og málskostnaðar á 12 mánaða fresti í fyrsta sinn 12 mánuðum eftir upphafsdag vaxtanna.

Loks er þess krafist að staðfestur verði lögveðsréttur fyrir kröfunni, ásamt vöxtum og kostnaði, í íbúð stefnda merktri 01-0102, með fnr. 202-8261, í fasteigninni nr. 11 við Fornhaga, í Reykjavík.

Stefndi gerir þær dómkröfur að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda í máli þessu. Þá er krafist hæfilegs málskostnaðar úr hendi stefnanda. Loks gerir stefndi gagnkröfu til skuldajafnaðar á hendur stefnanda að fjárhæð 757.777 krónur.

Með úrskurði, dagsettum 7. desember 2010, var frávísunarkröfu stefnda hafnað. Í þinghaldi 4. febrúar 2011 var málið nr. E-6358/2010, milli sömu aðila, sameinað þessu máli með vísan til ákvæða 30. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

I.

Stefnandi er húsfélag sem starfrækt er af eigendum fasteignarinnar að Fornhaga 11-17 í Reykjavík en það samanstendur af þremur samliggjandi fjögurra hæða húsum með kjallara (húsin nr. 13-17) og 3ja hæða byggingu með kjallara (húsið nr. 11). Stefndi er þinglesinn eigandi eignarhluta í húsinu að Fornhaga 11, íbúð á 1 hæð til hægri, eignarhluta merktum 01-0102 með fastanúmerið 202-8261. Á stefnda hafa verið lögð húsgjöld og gjöld í sérstakan framkvæmdasjóð, auk sérstaks kostnaðar vegna framkvæmda við stigagang í Fornhaga 11, svo og til reksturs og viðhalds fasteignarinnar. Íslandsbanki hf., áður Glitnir hf., veitti stefnanda þjónustu við innheimtu húsgjalda.

Hinn 16. febrúar 2009 var haldinn húsfundur í stigahúsinu við Fornhaga 11. Ákveðið var á þeim fundi að taka framkomnu tilboði við vinnu við raflagnir í stigaganginum að hámarki 145.000 krónur, og að fela hússtjórn stefnanda innheimtu vegna framkvæmdanna hjá eigendum íbúða í stigahúsi hússins nr. 11. Heildarupphæð framkvæmdanna varð 139.865 krónur sem skiptist jafnt á 7 eignarhluta, eða 19.981 krónur á hvern eiganda. Gjalddagi var 24. apríl 2009 og eindagi 4. maí.

Haldinn var aðalfundur í húsfélaginu Fornhaga 11-17 27. apríl 2009. Á fundinn mættu fulltrúar 16 af 31 eignarhlutum hússins. Eftirfarandi var ákveðið:

1. Að leggja á og innheimta gjöld á alla eignarhluta hússins vegna útistandandi gjaldfallinna skulda húsfélagsins vegna sameiginlegs kostnaðar alls hússins, alls að fjárhæð 1.500.000 krónur. Innheimta á hvern eignarhluta skyldi fara fram með útgáfu greiðsluseðla í tvennu lagi, með gjalddögum í maí og júní 2009. Fjárhæðin skyldi skiptast á eignarhluta eftir hlutföllum þeirra í heildareign. Tillagan var samþykkt með atkvæðum fulltrúa 15 eignarhluta af þeim 16 sem mætt var fyrir á fundinn.

2. Að hækka húsgjöld um 5% vegna aukins kostnaðar í rekstri húsfélagsins. Hækkunin skyldi taka gildi frá 1. júní 2009. Tillagan var samþykkt með atkvæðum fulltrúa 15 eignarhluta af þeim 16 sem mætt var fyrir á fundinn.

Hinn 12. október 2009 var haldinn almennur húsfundur í húsfélagi Fornhaga 11-17. Mættir voru fulltrúar fyrir 15 af 31 eignarhlutum hússins. Eftirfarandi var ákveðið:

1. Að leggja á og innheimta gjöld (aukagjöld) á alla eignarhluta hússins vegna gjaldfallinna skulda húsfélagsins vegna sameiginlegs kostnaðar alls hússins sem og vegna fyrirséðs sameiginlegs kostnaðar og skyldi tiltekinn hluti skiptast jafnt á milli allra eignarhluta og hins vegar skyldi tiltekinn hluti skiptast á eignarhluta eftir hlutföllum þeirra í heildareign, þ.e. hlutfallstölu.

2. Að endurákvarða (hækka) mánaðarleg húsgjöld allra eignarhluta vegna aukins rekstrarkostnaðar hússins á grundvelli framlagðrar rekstraráætlunar.

Viðgerð fór fram á dyrasíma stigagangsins í Fornhaga 11 í desember 2009 vegna skemmdarverka sem unnin voru af utanaðkomandi aðila. Hlutdeild eignarhluta stefnda var talin vera 1/7 af 35.630 krónum eða 5.090 krónur.

Í febrúar 2010 fór fram viðgerð á þvottavél sem staðsett er í húsinu nr. 11, sem kostaði alls 21.945 krónur og var kostnaðinum skipt jafnt á milli hinna sjö eigenda íbúða í stigahúsinu, þ.e. 3.135 krónur á hvern eignarhluta.

Á aðalfundi húsfélagsins 19. apríl 2010 var ákveðið að fjárhæð húsgjalda vegna sameiginlegs rekstrarkostnaðar af fasteigninni, sem og kostnaðar vegna viðhaldsframkvæmda, skyldi haldast óbreytt frá því sem ákveðið hafði verið á fundi húsfélagsins 12. október 2009.

Vegna umkrafinna skulda voru stefnda sendar innheimtuviðvaranir 23. júlí og 20. ágúst 2010 og innheimtubréf lögmanns 28. október 2009, 17. ágúst 2010 og 10. september sama ár.

II.

Stefnandi byggir kröfur sínar á framlögðum reikningum og fundargerðum og því að stefndi sé félagi í húsfélaginu sem þinglesinn eigandi tiltekins húsnæðis í fjölbýlishúsinu. Af því leiði, að honum beri að greiða þau gjöld, sem löglega hafi verið á hann lögð.

Stefnandi sundurliðar höfuðstól álagningar gjalda þannig:

Á gjalddaga 1. mars 2009 8.784 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1.apríl 2009 8.784 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 24. apríl 2009 19.981 krónur (framkvæmda-sjóðs- gjald vegna vinnu við raflagnir í stigahúsi Fornhaga 11)

Á gjalddaga 1. maí 2009 8.784 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 15. maí 2009 21.900 krónur (innheimta v. bráðaskulda)

Á gjalddaga 1. júní 2009 10.051 króna (húsgjald)

Á gjalddaga 15. júní 2009 21.900 krónur (innheimta v. bráðaskulda)

Á gjalddaga 1. júlí 2009 9.223 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. ágúst 2009 8.395 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. september 2009 9.223 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. október 2009 9.223 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. nóvember 2009 11.955 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. nóvember 2009 8.947 krónur (aukagjald skv. ákvörðun húsf. 12. okt. 2009)

Á gjalddaga 1. desember 2009 11.955 (húsgjald)

Á gjalddaga 1. desember 2009 8.947 krónur (aukagjald skv. ákvörðun húsf. 12. okt. 2009)

Á gjalddaga 1. janúar 2010 8.947 krónur (aukagjald skv. ákvörðun húsf. 12. okt. 2009)

Á gjalddaga 1. janúar 2010 17.045 krónur (húsgj. + útl. kostn. v. viðg. á rafl og dyrasíma í stigagangi að Fornhaga 11)

Á gjalddaga 1. febrúar 2010 8.947 krónur (aukagjald skv. ákvörðun húsf. 12. okt. 2009)

Á gjalddaga 1. febrúar 2010 11.955 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. mars 2010 11.955 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. mars 2010 8.947 krónur (aukagjald skv. ákvörðun húsf. 12. okt. 2009)

Á gjalddaga 1. mars 2010 3.135 krónur (útl. kostnaður v. viðgerða á þvottavél)

Á gjalddaga 1. apríl 2010 8.947 krónur (aukagjald skv. ákvörðun húsf. 12. okt. 2009)

Á gjalddaga 1. apríl 2010 11.955 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. maí 2010 11.955 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. júní 2010 11.955 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. júlí 2010 11.955 krónur (húsgjald)

Á gjalddaga 1. ágúst 2010 11.955 krónur (húsgjald)

Samtals 317.705 krónur

Stefnandi kveður kröfu um greiðslu krafna á gjalddögum 15. maí 2009 og 15. júní, samtals að fjárhæð 43.800 krónur, byggjast á samþykkt aðalfundar húsfélagsins, sem haldinn var 27. apríl 2009. Þá hafi verið samþykkt að innheimta hjá íbúðareigendum tiltekna fjárhæð í því skyni að greiða niður svokallaðar bráðaskuldir, sem á húsfélaginu hvíldu og komnar voru í gjalddaga, m.a. útistandandi kröfur Orkuveitu Reykjavíkur, og eftirstöðvar reikninga vegna gluggaviðgerða, sem fram hafi farið á vegum húsfélagsins, svo og umhirðu sameiginlegs garðs húseignarinnar, samtals 1.500.000 krónur. Skiptist sú fjárhæð á eignarhluta eftir hlutföllum/prósentum í heildareign samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu og skyldi greiðast í tvennu lagi með tveimur jöfnum greiðslum í maí og júní 2009.

Kröfu um greiðslu vegna kostnaðar við raflagnir við stigahúsið að Fornhaga 11, kveðst stefnandi byggja á samþykkt fundar stigahússins, sem haldinn hafi verið 16. febrúar 2009, þar sem samþykkt hafi verið að ráðast í framkvæmdir við raflagnir í stigaganginum og að taka tilboði rafverktaka í verkið sem og innheimtu gjalda vegna þessa hjá hinum sjö sameigendum stigahússins, sbr. 7. gr. fjöleignarhúsalaganna. Stefnda beri að greiða hlutdeild sína í sameiginlegum rekstrar- og viðhaldskostnaði vegna hússins alls, sbr. 13. og 47. gr. fjöleignarhúsalaga, sem og vegna kostnaðar vegna viðhalds, rekstrar og framkvæmda innan stigagangsins í húsinu nr. 11, sbr. 7. gr. laganna.

Kröfu um greiðslu á 9.223 krónum á gjalddaga 1. október 2009 byggir stefnandi á ákvörðun aðalfundar stefnanda 27. apríl 2009. Kröfur um greiðslu stefnda á álögðum húsgjöldum að fjárhæð 11.955 krónur á mánuði á ofangreindum gjalddögum kveðst stefnandi byggja á ákvörðun almenns húsfundar í stefnanda 12. október 2009 og aðalfundi stefnanda 19. apríl 2010 þar sem ákveðið hafi verið að hækka almenn húsgjöld frá því sem verið hafði, í ljósi framlagðs árshlutareiknings húsfélagsins og rekstrar- og framkvæmdaáætlunar þess. Þá hafi verið ljóst að rekstrarkostnaður hússins hefði hækkað töluvert, m.a. vegna hækkunar á orkukostnaði í ljósi bakreiknings og enduráætlunar frá Orkuveitu Reykjavíkur. Á aðalfundi stefnanda 19. apríl 2010 hafi verið ákveðið að fjárhæð húsgjalda skyldi standa óbreytt frá því sem ákveðið hefði verið 12. október 2009.

Kröfu um greiðslu aukagjalds að fjárhæð 8.947 krónur á mánuði með gjalddaga 1. nóvember og 1. desember 2009, svo og á gjalddögum í janúar til og með ágúst 2010, kveðst stefnandi byggja á samþykkt almenns húsfundar í stefnanda 12. október 2009. Ákveðið hafi verið að innheimta sérstakt aukagjald á allar íbúðir hússins á grundvelli árshlutareiknings og yfirlits yfir kostnaðarskiptingu eignarhluta hússins, sem hafi verið lagt fram á fundinum. Aukainnheimtan hafi verið nauðsynleg til að standa straum af útistandandi skuldum stefnanda. Hefðu skuldirnar m.a. komið til og verið fyrirsjáanlegar vegna lögfræðikostnaðar húsfélagsins í málum sem stefndi hefði höfðað á hendur því.

Stefnandi kveður kröfu sína um greiðslu stefnda á 17.045 krónum á gjalddaga 1. janúar 2010 byggja á samþykkt almenns húsfundar 12. október 2009. Um sé að ræða álögð húsgjöld, gjöld vegna eignarhluta stefnda í hússjóð og til viðbótar þeirri fjárhæð komi 5.090 krónur en stefnandi hafi greitt kostnað að fjárhæð 35.630 krónur vegna brýnnar viðgerðar á dyrasíma stigagangsins að Fornhaga 11 og raflögnum í kjölfar skemmdarverka. Eigi að skipta þeim kostnaði á eigendur íbúða í stigaganginum. Sundurliðist fjárhæðin þannig: 4.389 krónur (jafnskipt húsgjald) + 7.566 krónur (hlutfallsskipt húsgjald hiti 1.486 krónur og tryggingariðgjald 6.080 krónur) + 5.090 krónur (kostnaður vegna raflagna og viðgerðar á dyrasíma í sameign sumra að Fornhaga 11) eða alls 17.045 krónur.

Kröfu um greiðslu stefnda á 3.135 krónum á gjalddaga 1. mars 2010 kveður stefnanda til komna vegna viðgerðar á þvottavél í sameiginlegri eigu sumra félagsmanna stefnanda, þ.e. stigagangsins að Fornhaga 11. Stefnandi hafi greitt kostnað af viðgerðinni að fjárhæð 21.946 krónur, sem skipta skuli jafnt milli sjö íbúðareigenda stigagangsins, þ.e. 3.135 krónur á hvern eignarhluta.

Stefnandi byggir lögveðskröfu sína á því að húsgjöldum og kostnaði vegna viðhalds og viðgerða fylgi lögveðsréttur allt að einu ári aftur í tímann frá upphafi lögsóknar, sbr. 48. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Telji stefnandi rétt að miða upphaf lögsóknar við stefnubirtingardag. Stefnda hafi verið sendar innheimtuviðvaranir vegna ofangreindra skulda 23. júlí og 20. ágúst 2010 og innheimtubréf lögmanns stefnanda 28. október 2009 og 17. ágúst og 10. september 2010. Þar sem stefndi hafi ekki sinnt innheimtutilraunum stefnanda sé málshöfðun þessi nauðsynleg.

Um lagarök vísa stefnandi til laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, einkum 13., 14., 43., 47., 48. og 56. gr., og almennra reglna kröfuréttarins. Þá vísar stefnandi til 22. gr. laga nr. 150/2007, um fyrningu kröfuréttinda. Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 129. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála og kröfu um virðisaukaskatt á málskostnað á lögum nr. 50/1988. Kröfur um dráttarvexti og vaxtavexti reisir stefnandi á III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001.

III.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að umkrafin gjöld hafi ekki verið löglega á lögð þar sem stefnandi hafi ekki farið að lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Annars vegar hafi skort lagalegar heimildir til framkvæmda, sem ætla verði að stefnandi hyggist nota gjöldin til að standa straum af, og hins vegar sé fullkomin óreiða á bókhaldi um þær framkvæmdir og skuldbindingar. Stefnandi sé fjöleignarhús með 31 íbúð og því þurfi að minnsta kosti 16 eigendur, bæði miðað við fjölda mættra og eignarhluta, að greiða tillögu atkvæði sitt til að hún teljist samþykkt, sbr. 4. t1. C-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Samkvæmt 2. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 séu lögin ófrávíkjanleg. Sé eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en þar sé mælt fyrir um. Af þessum ástæðum sé ólöglegt að innheimta gjöld nema þau hafi verið samþykkt í samræmi við fjöleignarhúsalög.

Stefnandi hafi ekki haldið bókhald yfir fjármál sín og því hafi stefndi enga skýra hugmynd um, fyrir hvað honum sé gert að greiða gjöld í sjóð stefnanda. Þar til úrlausn dómstóla hafi fengist ágreiningi þessum, hafi stefndi greitt í greiðslugeymslu „depónerað“ fjárhæð þá sem hann telji sig skulda að réttum lögum.

Húsfélög hafi það lögbundna hlutverk og verkefni samkvæmt lögunum sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar, sbr. 1. mgr. 57. gr. Húsfélög fjölbýlishúsa með fleiri en einu stigahúsi séu sá lögaðili, annað hvort sem heildarhúsfélag eða húsfélagsdeild, sem taki ákvarðanir um framkvæmdir á sameign stigahúss og beri fjárhagslega ábyrgð á þeim. Einstakir íbúðareigendur séu því ekki lögbærir til að taka ákvarðanir um framkvæmdir á sameign stigahúss né beri þeir sem einstaklingar og sjálfstæðir lögaðilar beina fjárhagslega ábyrgð á þeim ákvörðunum. Því aðeins að húsfélag hafi brugðist þeirri skyldu sinni að taka ákvörðun um framkvæmd og síðan hefja framkvæmd, sé íbúðareigandi lögbær til þess sem sjálfstæður lögaðili að taka ákvörðun um framkvæmd, sbr. 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Hússjóði sé ætlað það hlutverk að standa straum af sameiginlegum útgjöldum húsfélags, sbr. 1. mgr. 45. gr., og skuli gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Stefnandi hafi, andstætt ákvæðum fjöleignarhúsalaga, staðið í miklum framkvæmdum á séreignum félagsmanna (t.d. hurðum, sem skilja að séreign og sameign og svalahurðum). Kostnaður vegna slíkra framkvæmda á séreign verði ekki löglega innheimtur sem hússjóðsgja1d nema ákvörðun um hana hafi hlotið samþykki allra félagsmanna húsfélags, sbr. 12. tl. A-liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Slíks samþykkis hafi stefnandi ekki aflað til nefndra framkvæmda.

Andstætt ákvæðum fjöleignarhúsalaga hafi stefnandi stundum gefið yfirlýsingar og hafst að eins og starfandi séu sérstakar húsfélagsdeildir í einstökum stigahúsum fjölbýlishússins að Fornhaga 11-17. Hins vegar hafi ekki verið stofnaðar sérstakar húsfélagsdeildir í stigahúsunum Fornhaga 11, 13, 15 og 17, og greiðslur vegna framkvæmda í sameign einstakra stigahúsa hafi stefnandi, þrátt fyrir staðhæfingar um rekstur sameignar einstakra stigahúsa á vegum íbúðareigenda, innt af hendi út af hlaupareikningi sínum. Ef húsfélagsdeild sé hins vegar stofnuð í stigahúsi fjölbýlishúss, þar sem eru tvö eða fleiri stigahús, yfirtaki hún verkefni heildarhúsfélagsins að því marki sem þau teljast „innri málefni“ stigahússins, sbr. 1. mgr. 76. gr. Séu því marklausar yfirlýsingar stjórnar stefnanda um að verkefni við sameign sé málefni er heyri undir ákvörðunarvald íbúðareigenda einstakra stigahúsa.

Þrátt fyrir yfirlýsingar sínar um, að sameign einstaks stigahúss sé málefni íbúa þess stigahúss, hafi stefnandi nánast alltaf meðhöndlað framkvæmdir við sameignir einstakra stigahúsa sem málefni heildarhúsfélagsins. Í því efni sé hann þó ekki sjálfum sér samkvæmur, því að hann hafi hafnað reikningi stefnda fyrir vinnu sem hann innti af hendi að beiðni gjaldkera stefnanda við sameign stigahússins Fornhaga 11 með þeim ummælum, að það væri málefni íbúa stigahússins að samþykkja reikninginn en ekki málefni stefnanda. Þannig ríki ruglingur, handahóf og gerræði í ákvörðunum, athöfnum og yfirlýsingum stefnanda um, hvort framkvæmdir eru sagðar vera á vegum hans, þ.e. heildarhúsfélagsins, eða á vegum íbúa einstakra stigahúsa.

Sem dæmi um lögleysi framkvæmda á vegum stefnanda tiltekur stefndi að á aðalfundi stefnanda 24. apríl 2006 hafi verið mættir fulltrúar frá 76.5% eignarhluta eða 22 og einn áheyrnarfulltrúi. Þar hafi þáverandi formaður stefnanda kynnt verksamning um framkvæmdir bæði á séreign og sameign. Þar hafi komið fram að framkvæmdin hefði verið samþykkt samkvæmt tilboði þar sem gert var ráð fyrir 78% af áætluðum kostnaði. Hefði verið upplýst að gengið hefði verið frá samningum við verktakann og að framkvæmdin færi fram á tímabilinu 1. júlí til 30. september. Ekki verði séð á fundargerðinni, að gengið hafi verið til atkvæðagreiðslu um verksamninginn, þ.e. hvort fundurinn samþykkti samningsgerðina, svo að gilt væri að lögum. Ekki verði því séð að stefnandi hafi staðið löglega að samningsgerðinni.

Árið eftir hefðu mætt á aðalfund stefnanda 7. júní 2007 45,2% eignarhluta eða 14 fulltrúar. Í fundargerðinni segi undir 2 tl. að verktakinn hafi ekki byrjað framkvæmdir, og undir 8 tl. segi að samþykkt hafi verið samhljóða að ganga að tilboði vegna endurútboðs á viðgerðum á gluggum og svalahurðum. Þar sem samningurinn hafi tekið til séreignar, hefði þurft samþykki allra íbúðareigenda samkvæmt 12. tl. 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga, en innan við helmingur íbúðareigenda hafi samþykkt samninginn og hann því ekki hlotið löglegt samþykki á aðalfundinum. Þurfi einfaldan meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur til samþykkja tillögu en ekki einfaldan meirihluta mættra eigenda á löglega boðuðum húsfundi. Ekki komi fram í fundargerðinni hversu mikið samningsfjárhæðin skyldi hækka með samþykkt aðalfundar 7. júní 2007. Ekkert liggi heldur fyrir um, hversu stór hluti samningsfjárhæðarinnar skyldi vera vegna framkvæmda á sameign og hversu stór hluti skyldi vera vegna framkvæmda á séreign. Hinn 21. desember 2007 hefði gjaldkeri stefnanda millifært 5.000.280 krónur til verktakans þótt hann hefði algjörlega vanefnt samninginn, þ.e. ekki byrjað á verkinu.

Á aðalfund stefnanda 5. nóvember 2008 hafi mætt eigendur 20 eignarhluta. Af fundargerðinni verði naumast annað skilið en að verksamningurinn hafi enn þá í nóvember 2008 verið að verulegu leyti vanefndur, þ.e. framkvæmdir hafi þá enn ekki verið hafnar þótt verktakinn hefði næstum ári áður fengið greiddar rúmar 5 milljónir króna inn á verkið. Þrátt fyrir þessar stórfelldu vanefndir hafi áfram verið greitt til verktakans. Hafi verið greitt til hans hinn 4. desember 2008, 27. febrúar 2009 og 9. mars sama ár. Tillaga um að innheimtar yrðu 1,5 milljónir króna, með tveimur jöfnum greiðslum eigenda í maí og júní, hafi verið borin undir atkvæði á aðalfundi stefnanda 27. apríl 2009 og hlotið samþykki 13 eignarhluta á fundinum og talist samþykkt. Til samþykktar tillögunnar sýnist hafa þurft einfaldan meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur, sbr. D-lið 1. mg. 41. gr. fjöleignarhúsalaga, og verði því ekki séð, að tillagan hafi hlotið slíkt samþykki. Þá byggi stefndi á því að til svonefndra bráðaskulda hafi verið stofnað án heimildar húsfundar, sbr. 3. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt reikningsyfirliti Íslandsbanka hafi húsfélagið ekkert skuldað hinn 20. apríl 2009, en á inni á reikningi hafi verið 58.175 krónur. Engin yfirdráttarheimild sé lengur á reikningi húsfélagsins og nefnd skuldastaða að fjárhæð 1.5 mill1jónir króna sé því óútskýrð. Greiðslur til verktakans og G-kk-ef B-x-ef hafi verið inntar af hendi án heimildar en þær síðan verið samþykktar á aðalfundinum. Sýnist þó að þurft hefði 22 atkvæði til samþykktar en ekki 15 atkvæði eins og raunin varð, sbr. 9. tl. 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga.

Stefndi kveður verktakann ekkert hafa gert fyrir ytri búnað glugga á íbúð stefnda né handrið á svölum og hafi gluggakarmarnir og handriðið því legið undir skemmdum. Vísar hann til framlagðra mynda og ástandskönnunar Tækniþjónustunnar Bæjarlind 14 frá í ágúst 2005 og kveður að ætla megi að málning gluggakarmanna hafi verið hluti þess verkefnis sem verktakinn hafi fengið með verksamningi á árinu 2006. Vegna vanrækslu verktakans hafi stefndi málað gluggakarmana og svalahandriðið síðasta sumar, sbr. 37. gr. fjöleignarhúsalaga, og gert stefnanda afar hóflegan reikning fyrir vinnuna að fjárhæð 52.701 krónur. Stefnandi hafi hins vegar hafnað því að greiða og talið vinnu stefnda hafa verið vinnu við séreign hans.

Stefnandi hafi haldið því fram í héraðsdómsmáli nr. E-1213/2009: M-kk-nf S-kk-nf gegn Húsfélagi Fornhaga 11-17 og K-kvk-þgf M-kvk-þgf J-kvk-þgf, að eigendur íbúða í einstökum stigahúsum fjölbýlishússins Fornhaga 11-17 tækju ákvarðanir um framkvæmdir í sameign hvers stigahúss fyrir sig og byggt sýknukröfu sína á aðildarskorti. Hvergi hafi hins vegar komið fram, að húsfélagsdeildir einstakra stigahúsa fjölbýlishússins Fornhaga 11-17 hafi staðið að nefndum verksamningi við verktaka um framkvæmdir sem átt hafa sér stað á sameign einstakra stigahúsa. Snúist verkin að hluta til um viðgerðir á séreign einstakra íbúðareigenda (t.d. svalahurðir) og að hluta viðgerðir á sameign (viðgerðir á gluggakörmum glugga einstakra íbúða). Stefnandi hafi meðhöndlað verkið og reikninga verktakans sem sameiginlegan kostnað heildarhúsfélagsins samkvæmt 45. gr. fjöleignarhúsalaga. Gjöld séu lögð á einstaka félagsmenn/íbúðareigendur, þ.m.t. stefnda, vegna vinnu verktakans eins og þar sé um löglegan sameiginlegan kostnað stefnanda að ræða skv. 45. gr.

Stefnandi krefji stefnda um kostnað, sem ekki sé aðeins kostnaður vegna framkvæmda á sameign stigahúsanna Fornhaga 11, Fornhaga 13, Fornhaga 15 og Fornhaga 17, heldur og kostnaður vegna framkvæmda á séreignum í nefndum stigahúsum. Geti stefndi neitað að greiða gjöld þau, sem stefnandi krefur hann um, með vísan til þess að hann sjálfur sem íbúðareigandi að Fornhaga 11 hafi ekki samþykkt kostnaðinn.

Stefnandi hafi ekki haldið bókhald en eingöngu notast við reikning Íslandsbanka nr. 515-515126 og húsfélagsþjónustu bankans. Þá hafi hann ekki haft sérstakt aðskilið bókhald fyrir framkvæmdir á séreignum hússins.

Stefndi byggir jafnframt á því að stefnandi hafi brotið jafnræðisreglu laga og beitt stefnda fjárhagslegri mismunun með álagningu nefndra gjalda og tilraunum til að innheimta þau. Stefnandi hafi reynt að innheimta kröfu á hendur stefnda með opinberu innheimtuferli en aðrir íbúðareigendur í vanskilum hafi ekki þurft að sæta slíku. Samkvæmt yfirliti Íslandsbanka yfir nefndan reikning hafi sú venja viðgengist í húsfélaginu að félagsmenn, sem lent hafi vanskilum við hússjóðinn, hafi hvorki greitt dráttarvexti né sætt lögfræðilegri málsókn vegna vanskilanna, þótt slík vanskil hafi oft átt sér stað m.a. af hálfu þeirra sem setið hafa í stjórn félagsins. Stefndi sé fyrsti íbúðareigandinn sem reynt sé að þvinga til að greiða dráttarvexti og dómsmál sé höfðað á hendur, án innheimtuviðvörunar, sbr. innheimtulög nr. 95/2008. Þannig sé með málsókn þessari brotin sú grundvallarregla íslenskra laga, að allir séu jafnir fyrir lögunum, sbr. 65. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.

Þá bendir stefndi á að fyrrverandi eigandi íbúðar hans hafi ekki skrifað undir yfirlýsingu um samþykki á 1.000.000 króna yfirdrætti fyrir stefnanda sumarið 2008 og þá hafi síðar verið aflað yfirdráttar að fjárhæð 3.000.000 króna án þess að til þess væri heimild frá húsfélagsfundi, sbr. 2. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga.

Á aðalfundi stefnanda 5. nóvember 2008 hafi stjórn stefnanda gert tillögu um að húsgjöld yrðu óbreytt að viðbættu 15% álagi vegna verðbólgu. Hinn 1. júlí 2008 hafi húsgjöld numið 7.018 krónum en 1. nóvember 2008 hafi þau hækkað í 7.638 krónur og síðan verið óbreytt 1. desember 2008. Hinn 1. janúar 2009 hafi gjöldin verið hækkuð í 8.784 krónur, og sýnist þá 15% hækkun hafa verið bætt við fjárhæð húsgjalda mánaðanna á undan, þegar þau voru hæst. Á aðalfundi 27. apríl 2009 segi undir 10. tl. í fundargerð „Hússjóður. Tillaga um hækkun hússjóðs um 5%.“ Þá hafi húsgjöld numið 8.784 krónum, en miðað við 1. júní 2009 hafi húsgjöldin hækkað í 10.051 krónu, sem er 14.4% hækkun, eða m.ö.o. hafi þau hækkað um 9.4% umfram það sem húsfundur samþykkti 27. apríl 2009.

Þá bendir stefndi á að ekki hafi verið skilað endurgreiðslum ríkisins á virðisaukaskatti til húsfélaga vegna vinnu verktaka en stefnandi hafi fengið endurgreiddan virðisaukaskatt á árunum 2006 til janúar 2009, samtals 888.059 krónur. Endurgreiddum virðisaukaskatti skuli skipt niður á íbúðir í réttu hlutfalli við hlutfallstölu þeirra, sbr. 2. mgr. 15. gr. fjöleignarhúsalaga. Eftir eftirgangsmuni stefnda hafi stefnandi tekið að bjóða íbúðareigendum greiðslu á endurgreiddum virðisaukaskatti, en ekki gert það á þann hátt sem lög mæla fyrir um.

Stefndi bendir á að hvergi komi fram í fundargerðum húsfunda, að gefið hafi verið samþykki til framkvæmda við vinnu við raflagnir í stigahúsi að Fornhaga 11. Af hálfu húsfélagsins hafi því ávallt verið haldið fram, að framkvæmdir í einstökum stigahúsum séu málefni íbúa þess stigahúss. Samkvæmt gögnum málsins hafi K-kvk-nf M-kvk-nf J-kvk-nf, formaður stigagangs, stofnað til skuldbindingarinnar en ekki húsfélagið, og því hafi engin lögleg greiðsluskylda stofnast fyrir stefnda að því er tekur til þessarar innheimtu. Auk þess skuldi stefnandi stefnda hlutdeild í þeirri leigu, sem stefnandi hafi tekið við frá Símanum samkvæmt bankayfirliti reiknings nr. 515-26-515126 515126 tímabilið 2005 til 2009 fyrir GSM-sendi og tilheyrandi útbúnað, sem komið hafi verið fyrir á þaki hússins Fornhaga 11-17.

Stefndi bendir á að krafa um greiðslu á húsgjöldum að höfuðstólsfjárhæð 11.995 krónur fyrir nóvember og desember 2009 og febrúar, mars, apríl, maí , júní, júlí og ágúst 2010, sé sögð byggja á ákvörðun almenns húsfundar í stefnanda sem haldinn var þann 12. október 2009. Athygli veki að mætingarlisti, sem fylgi stefnu, hafi ekki sömu dagsetningu og fundargerðin frá 12. október en listinn sé dagsettur 5. október 2009. Mætingarlistinn sé því ekki marktækur og jafnvel falsaður. Samkvæmt 1. mgr. 59. gr. fjöleignarhúsalaga skuli aðalfundur haldinn fyrir lok aprílmánaðar hvert ár og því hafi framlögð rekstraráætlun og ákvörðun húsgjalda verið fram komin næstum hálfu ári of seint. Þá hafi ekki verið minnst á atkvæðagreiðslu um tillöguna í fundarboðinu en samkvæmt 3. mgr. 62. gr. fjöleignarhúsalaga eigi hver félagsmaður rétt á að fá ákveðin mál tekin fyrir til umræðu á húsfundi en ekki til atkvæðagreiðslu, nema þess hafi verið getið í fundarboði. Atkvæðagreiðslan hafi því verið ólögleg en einnig samþykki tillögunnar því hún hafi ekki verið samþykkt af einföldum meirihluta íbúðareigenda, bæði miðað við fjölda mættra eigenda og fjölda eignarhluta á húsfundi, sbr. 4. t1. C-liðar. 41. gr. fjöleignarhúsalaga og 45. gr. sömu laga. Hefði þurft 16 atkvæði með tillögunni miðað við fjölda mættra eigenda og miðað við fjölda eignarhluta en ekki 13 eins og raunin var. Hafi tillagan því verið felld og því ekki skilyrði til að innheimta þessi gjöld.

Krafa stefnanda um greiðslu á 8.947 krónum (aukagjald) á gjalddögum 1. nóvember og 1. desember 2009, svo og á gjalddögum í janúar til og með ágúst 2010, sé einnig sögð byggja á samþykkt almenns húsfundar í stefnanda 12. október 2009. Ekki hafi verið tilkynnt um atkvæðagreiðslu í fundarboði og tillagan því verið felld því ekki hafi nógu margir samþykkt hana og sé því ekki hægt að innheimta gjöldin. Krafa stefnanda um greiðslu stefnda á 17.045 krónum á gjalddaga hinn 1. janúar 2010 sé einnig sögð byggð á samþykkt almenns húsfundar í stefnanda 12. október 2009. Það sama eigi hér við og áður er rakið, að tillaga um greiðslu 11.995 króna í hússjóð hafi verið felld og atkvæðagreiðslu hafi ekki verið getið í fundargerð. Ekki sé því um það að ræða að hægt sé að innheimta þessi gjöld hjá stefnda.

Stefndi telur skiptingu á kostnaði vegna dyrasíma ranga með vísan til þess að dyrasími teljist til sameiginlegs kostnaðar samkvæmt 4. t1. B-liðar. 45. gr. fjöleignarhúsalaga. Stefnandi hefði átt að skipta kostnaðinum niður á allar 31 íbúðirnar í húsfélaginu en ekki aðeins niður á 7 íbúðir að Fornhaga 11. Innheimtan á þessum 5.090 krónum eigi því heldur ekki við rök að styðjast.

Vegna kröfu stefnanda um greiðslu stefnda á 3.135 krónum á gjalddaga hinn 1. mars 2010 vegna viðgerðar á þvottavél, sem sögð sé í sameiginlegri eigu sumra félagsmanna húsfélagsins Fornbaga 11-17, stigagangsins Fornhaga 11, bendir stefndi á að til sameignar húsfélagsins Fornhaga 11-17 teljist 4 þvottahús. Hver og einn félagsmaður húsfélagsins hafi aðgang að öllum þessum þvottahúsum með lyklum sínum. Aðstaðan sé sameiginleg og allir félagsmenn greiði saman hita og rafmagnskostnað af öllum þvottahúsunum og megi þar af leiðandi nota þau tæki sem þar eru til staðar. Sama eigi við um frystihólf á Fornhaga 15 sem sé í sameign allra en ekki sumra. Þess vegna sé gjaldið ólöglega á lagt og innheimtan á 3.135 krónum fyrir viðgerð þvottavélarinnar eigi að jafnast niður á 31 íbúð en ekki íbúðirnar sjö á Fornhaga 11.

Um lagarök stefnanda byggir hann einkum á almennum ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

IV.

Ágreiningur í máli þessu lýtur að því hvort þau gjöld, sem stefnandi krefur stefnda um, eru lögð á með löglegum hætti. Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að skort hafi lagalegar heimildir til framkvæmda og þá sé fullkomin óreiða á bókhaldi um þær framkvæmdir og skuldbindingar.

Fjöleignarhúsið við Fornhaga 11-17 í Reykjavík samanstendur af þremur samliggjandi fjögurra hæða fjölbýlishúsum með kjallara, þ.e. húsin nr. 13-17, og einni þriggja hæða byggingu með kjallara, þ.e. húsið nr. 11. Stefndi er þinglýstur eigandi eignarhluta í húsinu að Fornhaga 11, íbúð á 1. hæð til hægri, nr. 01-0102. Óumdeilt er að húsið skiptist í 31 eignarhluta.

Eins og áður er rakið krefur stefnandi stefnda um greiðslu húsgjalda, aukagjalda samkvæmt ákvörðun húsfundar 12. október 2009, útlagðs kostnaðar vegna viðgerða á raflögnum, dyrasíma og þvottavél, auk þess sem innheimt hefur verið hjá stefnda tilgreind fjárhæð vegna svonefndra bráðaskulda.

Í málinu liggur frammi fundarboð, dagsett 11. febrúar 2009, þar sem boðað er til fundar með eigendum íbúða í stigaganginum að Fornhaga 11 mánudaginn 16. febrúar sama ár á tilgreindum stað og tíma. Kemur þar fram að tilefni fundarins sé fyrirliggjandi tilboð um raflagnavinnu í stigaganginum, auk þess sem tilgreind eru önnur fundarefni. Samkvæmt fundargerð fundarins voru fimm íbúðareigendur mættir en óumdeilt er að í stigaganginum eru sjö íbúðir. Var tillaga um að taka tilboði í raflagnavinnu samþykkt með öllum greiddum atkvæðum. Samkvæmt ákvæðum 7. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 telst húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum í sameign eigenda þar og öðrum eigendum óviðkomandi. Þegar um slíka sameign sumra er að ræða, er nægilegt, eftir ákvæðum 3. mgr. 39. gr. sömu laga, að þeir sem eiga hlut að máli standi saman að ákvörðun. Skal þá taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, þ.e. á húsfundi. Nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi, sbr. C-lið 1. mgr. 41. gr. laganna. Fyrir liggur í gögnum málsins að stefnandi lagði út fyrir þessum kostnaði og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu stefnda. Að þessu virtu verður að fallast á það með stefnanda að innheimta hans vegna kostnaðar við raflagnavinnu sé lögmæt.

Með fundarboði, dagsettu 17. apríl 2009, var boðað til aðalfundar stefnanda mánudaginn 27. apríl sama ár. Er þar tiltekið að ræða eigi skuldastöðu húsfélagsins og bráðaskuldir að fjárhæð rúmlega 1.500.000 krónur. Er þar lýst tillögu stjórnar um uppgjör með tveimur jöfnum greiðslum eigenda, í byrjun maí og júní, og að henni verði falið að gera ráðstafanir vegna þess. Síðan er þess m.a. getið að borin verði upp tillaga stjórnar um 5% hækkun gjalda og tillögur um að hússtjórn verði falið að fá fagaðila til að gera athugun á ástandi og viðhaldsþörf á þaki og að stjórninni verði veitt heimild til brýnna viðgerða á árinu fyrir allt að 200.000 krónur.

Samkvæmt fundargerð aðalfundarins 27. apríl 2009 voru mættir fulltrúar fyrir 16 af 31 eignarhlutum fjöleignarhússins og er það staðfest með framlögðum mætingarlista vegna fundarins. Voru framangreindar tillögur ræddar og samþykktar með tilskildum meirihluta atkvæða Tillaga stjórnar um heimild henni til handa til að innheimta 1.500.000 krónur vegna bráðaskulda í maí og júní 2009 var samþykkt með samþykki 15 eignarhluta en einn eigandi greiddi atkvæði á móti. Hlaut tillagan því lögmætt samþykki. Þá hlaut tillaga um 5% hækkun húsgjalda samþykki 15 eignarhluta og taldist því löglega samþykkt. Tillaga stjórnar um að fenginn yrði fagaðili til að kanna ástand og viðhaldsþörf á þaki var samþykkt af fulltrúum 15 eignarhluta og tillaga um að heimila stjórn að ráðast í brýnar viðgerðir fyrir allt að 200.000 krónur hlaut samþykki 14 eignarhluta. Í málinu liggur frammi mætingarlisti sem óumdeilt er að aðalfundargestir skráðu nöfn sín á. Af framangreindu er ljóst að við ákvarðanatöku um umstefnd gjöld á framangreindum fundi hefur verið gætt reglna sem gilda um samþykki eigenda samkvæmt 41. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. 1. mgr. 42. gr. sömu laga, og er því hafnað þeirri málsástæðu stefnda að ónógur fjöldi eignarhluta hafi samþykkt þær.

Húsfundur í húsfélaginu var haldinn mánudaginn 12. október 2009. Til hans var boðað með bréfi, dagsettu 8. sama mánaðar, þar sem fram kom að m.a. yrði borin upp tillaga um að fram færi aukainnheimta til greiðslu skulda og áfallins kostnaðar og húsgjöld síðan endurákvörðuð á grundvelli nýrrar rekstrar- og framkvæmdaáætlunar. Af fundargerðinni má ráða að mætt hafi verið af hálfu 15 eignarhluta af 31, þ.á m. af hálfu stefnda. Þá kemur fram að ekki voru gerðar athugasemdir við boðun til fundarins þótt sérstaklega væri kallað eftir þeim. Fyrir dóminum bar K-kvk-nf M-kvk-nf J-kvk-nf, gjaldkeri húsfélagsins, á þann veg að mætingarlisti, sem fundargestir skráðu nöfn sín á fundinum, hefði fyrir mistök verið dagsettur 5. október en ætti að vera 12. október. Að þessu virtu verður að hafna fullyrðingum stefnda um að nefndur listi tengist ekki umræddum húsfundi og sé hugsanlega falsaður. Þá er ekki fallist á með stefnda að ekki hafi mátt ganga til atkvæðagreiðslu um aukainnheimtu og hússjóðsgjöld þar sem ekki hafi verið minnst á atkvæðagreiðsluna í fundarboði, enda komi þar fram tillaga um að fram fari aukainnheimta til greiðslu skulda og áfallins kostnaðar og að húsgjöld verði svo endurákvörðuð á grundvelli nýrrar rekstrar- og framkvæmdaáætlunar. Má af þessu orðalagi ljóst vera að til hafi staðið að afgreiða tillöguna á boðuðum fundi. Tillagan var samþykkt með 13 atkvæðum af 15 en einungis stefndi lagðist gegn henni. Þá verður ekki fallist á það með stefnda að til samþykktar hefði þurft samþykki 16 eignarhluta enda þarf í þessu tilviki samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi án tillits til fundarsóknar sé fundur löglega boðaður og haldinn, sbr. ákvæði 41. og 42. gr. fjöleignarhúsalaga. Að þessu virtu verður að fallast á það með stefnanda að innheimta hans vegna gjalda og kostnaðar, sem byggja á samþykktum þessa húsfundar, sé lögmæt.

Umstefnd gjöld og kostnaður telst til sameiginlegs kostnaðar samkvæmt 43. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, að undanskildum viðgerðarkostnaði vegna þvottavélar, dyrasíma og raflagna en þar er um að ræða sameiginlegan kostnað sumra, þ.e. eigenda eignarhluta í stigaganginum að Fornhaga 11, sbr. 44. gr. og 7. gr. laganna. Hefur framangreindum viðgerðarkostnaði því réttilega verið skipt niður á þá sjö eignarhluta sem tilheyra Fornhaga 11. Að öllu framangreindu virtu verður að fallast á það með stefnanda að álögð umstefnd gjöld á stefnda séu lögmæt og í samræmi við framlögð gögn málsins. Hefur stefndi ekki sýnt fram á að húsgjöldin séu ranglega reiknuð. Þá verður ekki fallist á það með stefnda, að við innheimtu á gjöldunum hafi verið brotið gegn jafnræðisreglu laga eða 65. gr. stjórnarskrárinnar eða að stefnandi hafi beitt hann fjárhagslegri mismunun. Ekkert er komið fram í gögnum málsins sem styður fullyrðingar stefnda að þessu leyti. Þá telst ósönnuð sú staðhæfing stefnda að ekkert bókhald hafi verið fært af hálfu stefnanda og þá er sú málsástæða órökstudd. Með sömu rökum er hafnað þeim málsástæðum stefnda fyrir sýknu að um hafi verið að ræða vanrækslu stefnanda á að koma í hendur stefnda endurgreiðslu á virðisaukaskatti, en fram kom í framburði R-kvk-ef J-kvk-ef B-kvk-ef, formanns stefnanda, við aðalmeðferð málsins að tekin hefði verið ákvörðun um ráðstöfun endurgreiðslna með tilteknum hætti. Þá verður að telja ósannað að stefnandi skuldi stefnda hlutdeild í leigu frá Símanum vegna GSM sendis og að skort hafi heimild til að útvega stefnanda yfirdráttarheimild löngu áður en umkrafin gjöld komu til sögunnar.

Í þinghaldi 4. febrúar sl. lagði stefndi fram gagnkröfu sína til skuldajafnaðar með vísan til 3. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, að fjárhæð 757.777 krónur. Stefnandi mótmælti gagnkröfunni sem of seint fram kominni með vísan til þess að reikningur sá, sem krafan byggist að mestu leyti á, hefði legið fyrir í júlí 2010.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 er varnaraðila rétt að hafa uppi kröfu til skuldajafnaðar í máli án þess að gagnstefna ef skilyrði fyrir skuldajöfnuði eru fyrir hendi. Skal gagnkrafan þá höfð uppi í greinargerð en sjálfstæður dómur getur ekki gengið um hana. Í 3. mgr. greinarinnar segir að hafa megi uppi gagnkröfu eftir þann tíma sem segir í 1. og 2. mgr. ef það er gert fyrir aðalmeðferð máls og það verður ekki metið varnaraðila til vanrækslu að hafa ekki gert gagnkröfu sína í tæka tíð. Stefndi byggir gagnkröfu sína á gögnum sem legið hafa fyrir um margra mánaða skeið og virðist honum hafa verið í lófa lagið að koma henni að í greinargerð sinni, sem lögð var fram 18. nóvember 2010. Verður því að fallast á það með stefnanda að gagnkrafa stefnanda sé of seint fram komin og verður henni því hafnað.

Að öllu framangreindu virtu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda umstefnda skuld með dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði.

Með vísan til ákvæða 48. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, er krafa stefnanda um staðfestingu lögveðsréttar fyrir kröfunni ásamt vöxtum og kostnaði í eignarhluta stefnda með fastanúmeri 202-8261 í húsinu nr. 11 við Fornhaga.

Eftir niðurstöðu málsins verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað. Þegar litið er til umfangs málsins í heild og þess að það var í upphafi rekið sem tvö sjálfstæð mál, þykir málskostnaðurinn hæfilega ákveðinn 400.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð

Stefndi, M-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnanda, húsfélaginu Fornhaga 11-17, 317.705 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, þannig: af 8.784 krónum frá 1. mars 2009 til 1. apríl 2009, af 17.568 krónum til 24. apríl 2009, af 37.549 krónum til 1. maí 2009, af 46.333 krónum til 15. maí 2009, af 68.233 krónum til 1. júní 2009, af 78.284 krónum til 15. júní 2009, af 100.184 krónum til 1. júlí 2009, af 109.407 krónum til 1. ágúst 2009, af 117.802 krónum til 1. september 2009, af 127.025 krónum til 1. október 2009, af 136.248 krónum til 1. nóvember 2009, af 157.150 krónum til 1. desember 2009, af 178.052 krónum til 1. janúar 2010, af 204.044 krónum til 1. febrúar 2010, af 224.946 krónum til 1. mars 2010, af 248.983 krónum til 1. apríl 2010, af 269.885 krónum til 1. maí 2010, af 281.840 krónum til 1. júní 2010, af 293.795 krónum til 1. júlí 2010, af 305.750 krónum til 1. ágúst 2010, og þá af 317.705 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Staðfestur er lögveðsréttar fyrir ofangreindri kröfu í eignarhluta stefnda með fastanúmerið 202-8261 í húsinu nr. 11 við Fornhaga í Reykjavík.

Stefndi greiði stefnanda 400.000 krónur í málskostnað, að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf E-kvk-nf.