E-2585/2015

I.

Mál þetta sem tekið var til dóms 1. júní sl. Stefnandi gerir þá kröfu að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda in solidum skuld að fjárhæð kr. 430.920 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af kr. 242.972 frá 12. júlí 2014 og til 5. ágúst 2014 og af 430.920 frá 5. ágúst 2014 til greiðsludags.

Stefnandi krefst þess einnig að staðfest verði lögveð í eignarhluta stefndu að Þorláksgeisla 17, fastanúmer 226-6229, vegna ógreiddrar hlutdeildar stefnda í sameiginlegum kostnaði húsfélagsins að Þorláksgeisla 17, á tímabilinu 31. júlí 2014 til 20. júlí 2015 samtals að fjárhæð kr. 187.948, auk vaxta, til tryggingar skuldinni í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Stefnandi gerir auk þess kröfu um greiðslu málskostnaðar úr hendi stefndu og krefst þess að við ákvörðun hans verði tekið tillit til „áfallins lögheimtukostnaðar“.

Stefndu krefjast þess að vera sýknuð af öllum kröfum stefnanda og þeim verði tildæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda að mati réttarins.

II. Málavextir.

Af gögnum málsins og skýrslutökum fyrir dómi kemur fram að haldinn hafi verið húsfundur í húsfélaginu Þorláksgeisla 17 þann 22. janúar 2014. Á fundinum mun hafa verið farið yfir verktilboð sem húsfélaginu höfðu borist vegna viðgerðar á húsinu og samþykkt tilboð frá fyrirtækinu Múrlínunni um framkvæmdir.

Af skýrslum J-kk-ef F-kk-ef M-kk-ef, formanns húsfélagsins á þessum tíma, og F-kvk-ef B-kvk-ef, íbúa í húsinu, fyrir dómi kemur fram að framkvæmdirnar sem samþykktar voru á fundinum í janúar 2014 hafi snúið að því að laga takkadúk meðfram húsinu þar sem grunnur hússins hafi ekki verið nægilega vel varinn fyrir vatni og því legið undir skemmdum. Í skýrslum þessara aðila kom enn fremur fram að þegar búið hafi verið að grafa frá húsinu hafi komið í ljós að enginn dúkur hafi verið til staðar meðfram húsinu og því hafi orðið nauðsynlegt að fara í frekari framkvæmdir en þær sem samþykktar voru á húsfundinum í janúar 2014. Að sögn J-kk-ef og F-kvk-ef mun hafa verið boðað til annars fundar af þessu tilefni 28. mars 2014 til að ræða þann kostnað sem hlytist af þessum viðbótarframkvæmdum. Í framburði J-kk-ef fyrir dómi kom fram að nægilegar fjármunir hafi verið staðar í sjóðum húsfélagsins fyrir þeim framkvæmdum sem nauðsynlegar voru til að tryggja nægilegar varnir á grunni hússins fyrir vatnsskemmdum. Ef þeim fjármunum hefði verið varið til framkvæmdanna hefði hins vegar þurft að fresta framkvæmdum við stétt sem þegar höfðu verið samþykktar á húsfundi.

Í framburði J-kk-ef og F-kvk-ef fyrir dómi kom fram að boðað hefði verið almenns húsfundar í húsfélaginu Þorláksgeisla 17 með tilkynningu um fund í hjólageymslu húsfélagsins 28. mars 2014 „vegna framkvæmdanna utandyra.“ Í framburði J-kk-ef, F-kvk-ef og síðan S-kvk-ef D-kvk-ef J-kvk-ef, íbúa í húsinu kom fram að tilkynningar um fundinn hefðu verið bornar í allar íbúðir hússins a.m.k. fimm dögum fyrir fundinn. Þá hefðu tilkynningar verið hengdar upp við allar útgönguleiðir úr húsinu. Í framburði þeirra kom auk þess fram að þessi háttur hefði um langt skeið verið hafður á við boðun húsfunda í húsinu.

III. Málsástæður aðila.

Málsástæður stefnanda.

Stefnandi hefur í málatilbúnaði sínum vísað til þess að krafa hans sé byggð á húsfélagsgjöldum samkvæmt framlögðum greiðsluseðlum. Um greiðsluskyldu stefnda vísar stefnandi til 1. og 2. tölul. 13. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Í 1. tölul. 13. gr. er fjallað um skyldu til að vera í húsfélagi og fara eftir löglegum ákvörðunum þess og virða þær. Þá er í 2. tölul. 13. gr. fjallað um skyldu til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði.

Í stefnu málsins er auk þess vísað til 45. gr. og 47. gr. laga nr. 26/1994. Í fyrrnefnda ákvæðinu er að finna reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, en samkvæmt ákvæðinu skal kostnaði af fjöleignarhúsi skipt niður á hlutaðeigandi eigendur eftir svohljóðandi reglum:

„A. Allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði hér að neðan, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign.

B. Neðangreindur kostnaður skiptist og greiðist að jöfnu:

1. Kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur.

2. Viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja.

3. Viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu.

4. Kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti.

5. Allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar.

6. Kostnaður við hússtjórn og endurskoðun.

7. Sameiginleg afnotagjöld og félagsgjöld.

C. Kostnaði, hver sem hann er, skal þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.“

Í 1. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994 er mælt fyrir um að skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði hvíli á þeim sem er eigandi hennar á hverjum tíma.

Málsástæður stefndu.

Stefndu telja að þau séu ekki bundin af ákvörðun stefnanda um að ráðast í þær framkvæmdir sem stefnandi byggir dómkröfur sínar á, enda hafi ákvörðunin ekki verið tekin með lögmætum hætti. Stefndu vísa í því sambandi til ákvæða laga nr. 26/1994, um hvernig skuli standa að boðun húsfunda. Þannig sé í 2. mgr. 59. gr. laganna kveðið á um að stjórn húsfélags skuli boða til aðalfundar húsfélags með minnst 8 daga og mest 20 daga fyrirvara með sannanlegum hætti, en til almenns húsfundar með minnst 4 daga og mest 20 daga fyrirvara með tryggilegum hætti, sbr. 2. mgr. 60. gr. laganna. Þá mæli ákvæðin fyrir um að í fundarboði skuli greina tíma og stað fundarins og þau mál sem fyrir verða tekin og meginefni tillagna.

Stefndu telja að í samræmi við markmið og tilgang ákvæðisins sé sérstök ástæða til að vanda til slíks fundarboðs þegar um sé að ræða fund þar sem taka á mikilvægar ákvarðanir, t.d. um dýrar framkvæmdir eða umdeild atriði. Í máli þessu liggi hins vegar fyrir að lágmarksskilyrða laga nr. 26/1994 hafi ekki verið gætt við fundarboðun. Þannig hafi verið boðað til hins almenna húsfundar, sem haldinn var 28. mars 2014 með einungis tveggja daga fyrirvara, en til aðalfundar, sem haldinn var 27. maí 2014 með þriggja til fjögurra daga fyrirvara.

Stefndu telja það jafnframt liggja fyrir, að tilkynning um eða boðun á aðalfund húsfélagsins hafi ekki verið send þeim með sannanlegum hætti líkt og áskilið sé í ákvæðum fjöleignahúsalaga, en engin slík staðfesting hafi verið lögð fram í málinu af hálfu stefnanda. Þá hafi verið boðað til hins almenna húsfundar með því að hengja upp auglýsingu í lyftuhúsi, en þess beri að geta að stefndu búa á fyrstu hæð fjölbýlishússins.

Stefndu vísa einnig til þess að í hvorugu boðunarbréfinu vegna fundanna hafi verið getið um fundarefni eða meginefni þeirra tillagna sem teknar voru fyrir á fundunum, en við blasi að þær ákvarðanir sem teknar voru á fyrrgreindum fundum voru mikilvægar og vörðuðu kostnaðarsamar framkvæmdir sem jafnframt voru umdeildar, a.m.k. hvað stefndu varðar.

Með vísan til þessa telja stefndu að þær ákvarðanir sem teknar voru á fyrrgreindum húsfundum og kröfugerð stefnanda virðist byggð hafi verið ólögmætar og ekki bindandi fyrir þau. Vísa stefndu um það m.a. til 1. og 2. mgr. 40. gr. fjöleignahúsalaga, en stefndu kveðast þegar hafa andmælt þeirri ákvörðun húsfélagsins sem gera má ráð fyrir að liggi til grundvallar kröfugerð stefnanda. Af þeim sökum beri að sýkna stefndu af kröfugerð stefnanda. Stefndu benda í því sambandi á að ákvæði fjöleignarhúsalaga séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra.

Stefndu vísa einnig til þess, að hefðu þau verið boðuð með lögmætum hætti til húsfunda og þannig gert unnt að mæta á þá, hefðu þau að öllum líkindum andmælt afstöðu eða tillögum húsfundar og lagt til aðra heppilegri og ódýrari lausn. Þá telja stefndu að verulegur hluti þeirra framkvæmda sem ráðist var í við fasteignina og gera megi ráð fyrir að kröfugerð stefnanda sé reist á, hafi verið annað hvort óþörf eða reynst ónothæf.

Stefndu telja enn fremur óhjákvæmilegt að benda á að ekki verði ráðið með góðu móti af stefnu hver sé grundvöllur kröfugerðar stefnanda, annað en að um sé að ræða hlutdeild í húsfélagsgjöldum, án nánari tilvísunar en þeirrar einnar að vísa til tveggja greiðsluseðla. Af þeim greiðsluseðlum og öðrum fylgigögnum með stefnu verði þó ekki ráðið hver sé grundvöllur umræddrar kröfu.

Af stefnu megi þó eftir atvikum ráða að krafa stefnanda sé tilkomin vegna gjalda í sérstakan framkvæmdasjóð vegna fasteignarinnar. Hins vegar verði hvorki ráðið af stefnu málsins né þeim gögnum sem lögð hafa verið fram af hálfu stefnanda, hvort um sé að ræða gjöld vegna framkvæmda sem samþykkt voru á almennum húsfundi húsfélagsins eða aðalfundi. Einnig sé óljóst hvenær þeir fundir sem kröfugerð stefnanda byggir á voru haldnir.

Stefndu telja að þeim sé nokkuð erfitt um vik að verjast kröfugerð stefnanda í málinu af þessum sökum enda vandasamt að átta sig til fulls á kröfugerð stefnanda í stefnu, auk þess sem framlögð gögn stefnanda séu ekki til þess fallin að varpa skýrara ljósi á kröfugerðina. Meðal framlagðra gagna stefnanda sé til dæmis ekki að finna endurrit þess húsfundar (eða þeirra húsfunda) sem kröfugerð hans byggir á, boðunarbréf eða önnur gögn sem telja verður að nauðsyn hafi borið til að leggja fram með stefnu í samræmi við skýran áskilnað 80. gr. laga nr. 91/1991, sbr. einkum e- og g-lið 1. mgr. ákvæðisins. Af hálfu stefndu er þó ekki krafist frávísunar málsins af þessum sökum en stefndu áskilja sér þó allan rétt í þessu tilliti.

IV. Niðurstaða.

Eins og áður er rakið hefur stefnandi vísað til þess í málatilbúnaði sínum að krafa hans sé byggð á húsfélagsgjöldum samkvæmt framlögðum greiðsluseðlum. Í þeim greiðsluseðlum sem lagðir hafa verið fram í málinu kemur fram að stefnandi hafi gert fjárkröfu á S-kvk-þf E-kvk-þf, annars stefndu í málinu, en í greiðsluseðlunum kemur ekkert fram um á hvaða grundvelli krafan er sett fram.

Af skýrslutökum og málflutningi stefnanda fyrir dómi verður hins vegar ráðið að málshöfðun stefnanda er til komin vegna kostnaðar sem til er fallinn vegna framkvæmda við fasteignina Þorláksgeisla 17 til viðbótar við þær framkvæmdir sem samþykktar voru á húsfundi í janúar 2014 og taldar voru nauðsynlegar til að varna frekari skemmdum en viðbótarframkvæmdirnar hafi verið ræddar á húsfundi 28. mars 2014.

Í stefnu málsins er hins vegar engin grein gerð fyrir þessum atvikum. Stefnandi hefur enn fremur ekki lagt fram neina reikninga fyrir dómi vegna kostnaðarins við umræddar framkvæmdir. Af þeim sökum er ógerningur fyrir dóminn að taka afstöðu til þess hvort og þá að hvaða marki kröfu stefnanda megi rekja til framkvæmda sem fjallað var um á húsfundi í janúar 2014 eða hvort hana megi alfarið rekja til ákvörðunar sem tekin var á húsfundi í mars sama ár. Þá verður að telja að stefnanda hafi borið að gera betur grein fyrir þeim framkvæmdum sem krafa hans á rætur að rekja til, enda kann eðli framkvæmdar að hafa verulega þýðingu við úrlausn þess hvort hugsanlegir annmarkar á fundarboðum hafi áhrif á skuldbindingar samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994, sbr. 5. mgr. 40. gr. laganna, en stefndu hafa í vörnum sínum vísað til slíkra annmarka.

Loks er engin grein gerð fyrir því í stefnu hvernig staðið var að ákvörðun um málshöfðun og þá hver eða hverjir fari með fyrirsvar stefnanda í málinu.

Með vísan til þess sem að framan greinir verður að telja að grundvelli kröfugerðar stefnanda hafi ekki verið lýst með þeim hætti í stefnu sem áskilið er í b- og e-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, og að stefndu hafi verið gert erfiðara fyrir að grípa til varna af þeim sökum. Er því óhjákvæmilegt að vísa máli þessu sjálfkrafa frá héraðsdómi, enda hefur stefnandi ekki undir rekstri málsins bætt úr þeim ágöllum sem á málatilbúnaðinum eru.

Eftir þessari niðurstöðu og með vísan til 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefnandi dæmdur til þess að greiða stefndu málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur.

K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð en við uppkvaðningu var gætt ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Máli þessu er vísað sjálfkrafa frá dómi.

Stefnandi greiða stefndu 200.000 krónur í málskostnað.

K-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf