E-5978/2022

Málsmeðferð, aðild og dómkröfur aðila

1. Mál þetta var höfðað 8. desember 2022 og dómtekið að lokinni aðalmeðferð 12. apríl 2023. Stefnandi er A. Stefnda er B, [...].

2. Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert skylt að flytja, ásamt öllu sem henni tilheyrir, út úr kjallaraíbúð sinni að X, merktri [...]með fastanúmerið [...] í samræmi við ákvörðun húsfundar þann [...] 2022. Einnig er þess krafist að viðurkennd verði sú skylda stefndu að selja eignarhluta sinn í fjöleignarhúsinu að X. Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu, auk álags er nemi virðisaukaskatti.

3. Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar að skaðlausu.

Helstu málsatvik

4. Stefnandi er húsfélag eigenda fasteigna að X og stefnda er eigandi eins eignarhluta af þremur í húsinu, þ. e. kjallaraíbúðar. Eignarhlutdeild hennar í sameign hússins nemur 23,77%en eignarhlutdeild hinna tveggja eignarhlutanna nemur samanlagt 76,23%. Árið 2020 mun hún hafa flutt úr húsinu í þjónustuíbúð fyrir aldraða.

5. Aðalfundur húsfélagsins fór fram [...] 2022 að viðstöddum eigendum allra eignarhlutanna. Í fundargerð vegna fundarins kemur framað rætt hafi verið um eirlagnir sem tilheyri kjallaraíbúð, en þær leki í sameign (þvottahús). Áríðandi sé að skipta þeim út sem fyrst. Eftirfarandi er meðal þess sem bókað er um þetta: „þær leka alveg örugglega inní íbúðinni“. Þá kemur fram að eftir fundinn hafi verið farið að skoða lagnirnar í þvottahúsinu með eiganda þeirra, þ. e. stefndu, og henni hafi verið sýnt hvar lekinn væri.

6. Í eftirlitsskýrslu Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, dags. [...] 2022, kemur fram að þann dag hafi tveir fulltrúar þess farið í húsnæðisskoðun að X að beiðni formanns húsfélagsins sem hafi verið viðstaddur skoðun. Tilefnið hafi verið kvörtun um ólykt frá kjallaraíbúðinni sem bærist í sameign. Kvartað hafi verið undan umgengni fyrrverandi íbúa, sem nú sé fluttur annað en sé ennþá eigandi kjallaraíbúðarinnar, og því að margir kettir væru að fara inn og út um glugga íbúðarinnar. Sameign í kjallaranum hafi verið skoðuð og rakamælir notaður á nokkrum stöðum. Gluggar í kjallaraíbúð virðist vera ónýtir að innan og utan (timbur fúið). Staðfest hafi verið að kettir væru að fara inn og út um opinn glugga. Ólykt komi út um opinn glugga og berist hún einnig inn í sameign þar sem dyr séu inn í umrædda íbúð. Heilbrigðisfulltrúar hafi ekki haft aðgang að kjallaraíbúð en inn um glugga hafi mátt sjá að uppsöfnun rusls væri skýring á ólykt. Í sameiginlegu þvottahúsi í kjallara liggi eirlagnir sem fari inn í kjallaraíbúð. Svo virðist sem upp sé kominn leki á einhverjum stöðum á þessum lögnum. Aðrir íbúar hússins hafi nýlega hreinsað út úr þvottahúsi og undir þvottavél hafi þá að sögn verið mikill blautur sandur. Búið sé að steypa þar í. Rakamælir hafi sýnt hækkaðan raka á nokkrum stöðum í steyptu gólfi undir lögnunum. Að sögn eins eigendanna séu silfurskottur í húsinu. Þá hafi köld geymsla undir útitröppum verið skoðuð. Þar sé saggi og hafi fundist fúkkalykt. Í niðurstöðu eftirlitsskýrslunnar er það orðað þannig að ónæði í sameign sé af völdum ólyktar frá kjallaraíbúð. Jafnframt var það niðurstaða skoðunarinnar að það væri að öllum líkindum leki í eirlögnum sem liggja um þvottahúsið. Mælt sé með því að fagmaður í byggingariðnaði (pípulögnum) verði fenginn til að meta ástand þeirra og mögulegar úrbætur. Annar þeirra tveggja heilbrigðisfulltrúa sem annaðist skoðunina staðfesti skýrsluna fyrir dómnum. Hún bar jafnframt um að fyrst hefði verið haft samband til að leita ráðgjafar vegna umræddrar íbúðar árið 2018 og svo í nokkur skipti árið 2021.

7. Með bréfi Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur til stefnanda, dags. [...] 2022, var gerð grein fyrir framangreindum niðurstöðum skoðunarinnar og bent á ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, m. a. að því er varðar skyldur eigenda séreignarhluta samkvæmt 26. gr. laganna og úrræði húsfélags samkvæmt 55. gr. þeirra. Fram kemur í bréfinu að afrit þess hafi verið sent til stefndu.

8. Með bréfi Húseigendafélagsins f. h. stefnanda, dags. [...] 2022, var aðvörun og áskorun samkvæmt 55. gr. laga nr. 26/1994 komið á framfæri við stefndu. Í því sambandi varm. a. getið um mikla ólykt sem stafaði frá íbúð stefndu, skordýr sem stöfuðu frá íbúð hennar, m. a. silfurskottur, ketti sem gerðu sig þar heimakomna og raka sem rekja mætti til leka frá lögnum. Skorað var á stefndu að sinna eðlilegu viðhaldi í séreign og sameign þannig að aðrir eigendur hússins yrðu ekki fyrir frekari óþægindum. Fram kom að ef um yrði að ræða frekari brot á skyldum stefndu gagnvart öðrum íbúum og eigendum hússins myndi stefnandi, eftir atvikum án frekari viðvarana, leggja það til á húsfundi að búseta og dvöl í húsinu yrði bönnuð og henni gert að flytja úr húsinu. Fram kom að bréfið væri sent í ábyrgðarpósti og samkvæmt upplýsingum frá Íslandspósti mun stefnda hafa móttekið bréfið [...]sama mánaðar.

9. F undur var haldinn í húsfélaginu [...] 2022 og voru eigendur allra þriggja eignarhlutanna þangað mættir. Þar var samþykkt, með tveimur atkvæðum gegn einu atkvæði stefndu, tillaga um að staðfest yrði samþykki fyrir þeim aðgerðum húsfélagsins „sem þegar hefurverið gripið til vegna brota viðkomandi eiganda gagnvart húsfélaginu og eigendum, þ. e. sendingu áskorunar samkvæmt 2. mgr. 55. gr. laga um fjöleignarhús“. Jafnframt var samþykkt með tveimur atkvæðum gegn einu tillaga þess efnis að viðkomandi eiganda, þ. e. stefndu, yrði gert að selja eignarhluta sinn í húsinu, samkvæmt 55. gr. laganna innan þriggja mánaða. Enn fremur var samþykkt með tveimur atkvæðum tillaga þess efnis að stefndu yrði bönnuð búseta og dvöl í húsinu. Stefnda sat hjá við atkvæðagreiðslu um síðastnefnda tillögu og bókað var eftir henni í fundargerðina að ástæða þess væri sú að hún væri flutt á elliheimili og sæi ekki fram á að flytja aftur í íbúðina. Loks var samþykkt með tveimur atkvæðum gegn einu tillaga þess efnis að húsfélagið fengi heimild til að grípa til nauðsynlegra réttarúrræða til að framfylgja kröfum sínum, með aðstoð lögmanns, yrði þeim ekki sinnt innan samþykkts frests.

10. Um þvottahús í sameign hússins liggur eirlögn sem er til þess ætluð að flytja heitt vatn um íbúð stefndu. Fyrir liggja tölvupóstsamskipti milli formanns stefnanda, sem er eig-andi eignarhluta í húsinu, og frænku stefndu, frá tímabilinu [...] 2021 til [...] 2021, þar sem m. a. er getið um leka frá þessum lögnum í þvottahúsinu. Samkvæmt samantekt formannsins frá [...] 2022, sem hún staðfesti í skýrslu sinni fyrir dómnum, varð [...]2022 vart við mikinn raka innan á rúðum kjallaraíbúðar stefndu og verulegan hita sem lagði út úr glugga á stofu. Þar sem leki hafi áður komið upp frá eirlögnunum í þvottahúsinu hafi eigendur annarra eignarhluta þá grunað að lagnir væru nú farnar að gefa sig endanlega í kjallaraíbúðinni. Til að koma í veg fyrir verulegt vatnstjón hafi þau ákveðið að skrúfa fyrir hita í kjallaraíbúðina. Móðan hafi síðan farið. Stefnda hafi verið látin vita af þessu en ekki brugðist við með neinum hætti. Annar eigandi eignarhluta í húsinu og stjórnarmaður í stefnanda kvaðst fyrir dómnum hafa upplýst stefndu símleiðis um þessa ráðstöfun. Samantektinni fylgdu myndir sem sýna raka innan á rúðum íbúðarinnar.

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

11. Stefnandi byggir á því að stefnda hafi með grófum hætti brotið gegn lögbundnum skyld-um sínum um nýtingu og viðhald séreignar og sameignar gagnvart stefnanda og öllum eigendum fjöleignarhússins að X, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem allar tilraunir til að fá stefndu til að láta af brotum sínum varðandi viðhald séreignar sinnar hafi reynst árangurslausar sé stefnanda nauðugur sá kostur að beita því úrræði sem mælt er fyrir um í 5. mgr. 55. gr. sömu laga, þ. e. að fylgja kröfum sínum eftir með lögsókn.

12. Þegar stefnda hafi flutt úr íbúðinni árið 2020 hafi hún skilið þar eftir umtalsvert magn af ýmiss konar lausafé, innbúi og uppsöfnuðu rusli sem óþefur berist frá inn í sameign húss-ins. Þá hafi hún ekki kannað frekar ástand lagna í íbúð sinni þrátt fyrir að rætt hafi verið um leka í sameign frá lögnum hennará aðalfundi stefnanda [...] 2022 og að aðrir eigendur í húsinu hafi skorað á hana að gera það. Þar sem eirlögnin sem gera þurfi við, eða eftir atvikum skipta um, sé inni í íbúð stefndu og stefnda hafi ekki verið til samstarfs, auk þess sem fyrir liggi að ekki sé þverfótað þar inni sökum innbús og rusls sem óþef leggi af, sé ljóst að erfitt reynist fyrir stefnanda að fá iðnaðarmenn til að taka út verkið. Þá sé orðið bókstaflega ólíft í sameign hússins vegna ólyktar og sameignin liggi auk þess undir skemmdum vegna viðhaldsskorts stefndu á séreign sinni.

13. Ruslsöfnun stefndu og vanræksla á viðhaldi séreignar hennar hafi valdið öðrum eigend-um fjöleignarhússins verulegum óþægindum og ónæði. Þá sé augljóst að háttsemi stefndu valdi verðmætarýrnun á öðrum eignarhlutum hússins. Stefnda hafi með hátterni sínu brotið alvarlega gegn ákvæðum laga nr. 26/1994 og öðrum eigendum hússins sé ekki skylt að þola það ástand lengur enda sé illa vegið að friðhelgi eignarréttinda þeirra og heimilis. Ástand íbúðarinnar sé skelfilegt eins og opinber gögn sanni. Vanræksla stefndu á viðhaldi og hreinsun íbúðar sinnar leiði af sér alvarlegt tjón á sameign og hagnýtingar-möguleikar annarra eigenda hússins séu skerti r vegna þessa.

14. Hvað varðar skyldur stefndu sem eiganda séreignar fjöleignarhúss vísar stefnandi til 13. og 26. gr. laga nr. 26/1994. Atvik málsins beri vott um að stefnda hafi gerst gróflega brotleg við þessi lagaákvæði. Aðrir eigendur hússins hafi þurft að þola megna ólykt frá ruslsöfnun stefndu, þeim til verulegs ama og óþæginda, auk þess sem vitað séað óþrifn-aði þessum fylgi ýmis meindýr, svo sem rottur og flugnager. Þá liggi fyrir að kettir geri sig heimakomna í kjallaraíbúðinni enda ekki hægt að loka fyrir glugga íbúðarinnar. Van-ræksla stefndu á því að viðhalda séreign sinni, til að mynda hvað varðar eirlagnir og glugga, valdi skemmdum á húsinu í heild sinni. Hagnýting stefndu á eign sinni undan -farin misseri sé óvenjuleg og hafi valdið öðrum eigendum hússins verulegum óþægindum.

15. Einnig beri að líta til þess að stefnda hafi með háttsemi sinni brotið gegn ákvæðum ann-arra laga sem geri brot hennar enn alvarlegri. Stefnda hafi þannig brotið gegn ákvæðum laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir og reglugerðar nr. 941/2002 um hollustuhætti, einkum 16. gr. hennar þar sem m. a. segi að byggingum skuli viðhaldið þannig að heilsu manna sé ekki stefnt í hættu, t. d. vegna hita, raka og úrgangs.

16. Stefnandi byggir á því að þótt stefnda sé flutt annað sé íbúð hennar enn að valda tjóni, sbr. það sem að framan greinir. Þá hafi stefnda ekki fengist til neins samstarfs um það sem gera þurfi til að lagfæra ástandið. Stefnandi telur að öllum skilyrðum 55. gr. laga nr. 26/1994 sé fullnægt þannig að dómkrafan nái fram að ganga. Stefnda hafi ekki sinnt kröfum húsfélagsins um sölu eignarhlutans, þrátt fyrir rúman frest til þess, og ekkert liggi fyrir um að gerð hafi verið tilraun til sölu eignarhlutans. Stefnanda sé brýn nauðsyn á að fá heimild til að bera stefndu, og allt sem henni tilheyrir, út úr húsnæðinu svo aðrir eigendur hússins megi njóta stjórn arskrárbundins réttar síns til að hagnýta eignir sínar með eðlilegum hætti.

Helstu málsástæður og lagarök stefndu

17. Stefnda telur málavaxtalýsingu stefnanda í mikilvægum atriðum ranga og mótmælir henni að því leyti. Stefnda kveðst ekki kannast við neinn leka frá lögnum í íbúð sinni og byggir á því að stefnandi hafi ekki sýnt fram á réttmæti fullyrðinga sinna um að hún hafi ekki orðið við áskorun um að kanna ástand lagnanna.

18. Rétt sé að stefnda hafi skilið hluta af eigum sínum eftir í íbúðinni þegar hún flutti. Henni sé það frjálst enda engin lög sem kveði á um að fasteignaeigendur þurfi að tæma íbúðir sem þeir greiða af skatta og skyldur þótt þeir dvelji ekki þar. Stefnda telur húsfélaginu ekki koma það við hvaða hluti hún geymir í sinni eigin íbúð og hafnar því að eigur hennar séu „rusl“ enda séu engar skilgreiningar til á „rusli“ í lögum. Stefnda viti reyndar ekki til þess að aðrir meðlimi r húsfélagsins hafi aðgang að íbúð hennar og því sé undarlegt að stefnandi telji sig vita hvað sé þar innandyra.

19. Stefnda hafnar þeirri málsástæðu stefnanda að óþef leggi frá íbúðinni. Þá telur stefnda sér frjálst að opna glugga á sinni eigin íbúð og að það standi ekki upp á sig að hafa stjórn á kattahaldi í hverfinu. Ef kettir geri sig heimakomna í húsinu verði að ræða það við kattaeigendur en ekki íbúðareigendur sem vilji lofta út hjá sér. Raunar hafi stefnandi ekki sýnt fram á að kettir hafi verið til nokkurra vandræða og vangaveltur um meindýr og flugnager virðist aðeins fela í sér tilgátu um að slík kvikindi gætu hugsanlega, einhvern tíma í framtíðinni, orðið vandamál. Stefnda telur það ekki geta skert eignarrétt sinn að nágrannar hennar óttist að sjá einhvern tíma flugur, sem ekki hafi skapað vandamál hingað til.

20. Stefnda hafi samkvæmt meginreglum eignarréttar fullan umráðarétt yfir íbúðinni og það sé á hennar valdi hvort hún verði seld, leigð eða nýtt af stefndu sjálfri, hvort sem er til íbúðar eða sem geymsluhúsnæði. Krafa stefnanda um að stefndu verði gert að selja eignarhluta sinn í húsinu feli í reynd í sér kröfu um eignarnám. Til þess þurfi lagaheimild og einnig þurfiað sýna fram á almenningsþörf. Þeir hagsmunir húsfélagsins að nágrannar þurfi ekki að sætta sig við grun um að stefnda geymi í íbúð sinni hluti sem þeim séu ekki að skapi eða hafi áhyggjur af því að kettir fari inn um glugga geti ekki talist almanna-hagsmunir.

21. Þá kveðst stefnda undrast þá hörku sem stefnandi hafi sýnt í málinu. Stefnda hafi gert stefnanda ljóst að hún hyggist tæma íbúðina í sumar enda hafi ekki viðrað vel til flutninga í vetur. Ekki sé nóg með að stefnandi krefjist þess að stefnda, sem sé á [...]aldri, standi í flutningum um miðjan vetur, heldur sé þess einnig krafist að hún selji eignarhluta sinn. Ekki verði séð að þeir hagsmunir stefnanda að þurfa ekki að ræða viðhald og fram-kvæmdir við stefndu eða talsmann hennar vegi þyngra en þeir hagsmunir stefndu að hafa ráðstöfunarrétt yfir fasteign sinni. Sé þessi krafa í ósamræmi við meginregluna um frið-helgi eignarréttar, sem teljist til mannréttinda, bæði samkvæmt íslenskum lögum og mannréttindasáttmála Evrópu.

Forsendur og niðurstöður

22. Í 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að ef eigandi, annar íbúi eða afnotahafi fjöleignarhúss gerist sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum, einum eða fleirum, geti húsfélag með ákvörðun samkvæmt 6. tölulið B- liðar 41. gr. sömu laga, þ. e. með samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Þá eru í 2.– 4. mgr. 55. ákvæði um málsmeðferð til grundvallar slíkri ákvarðanatöku og í 5. gr. er fjallað um eftirfylgni fyrir dómi.

23. Í 3. tölulið 13. gr. sömu laga kemur fram að eiganda í fjöleignarhúsi beri skylda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. Þá er eiganda samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laganna skylt á sinn kostnað að halda séreign sinni vel við og að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ. e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum. Enn fremur leiðir af 4. mgr. sömu lagagreinar að eiganda ber að sinna eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar þannig að sameign eða aðrir séreignarhlutar líði ekki fyrir vanrækslu og liggi undir skemmdum eða vanrækslan valdi verulegum ama eða rýrnun á verðmæti annarra eignarhluta.

24. Við mat á því hvort eigandi hafi gerst brotlegur við tilvitnuð ákvæði laga nr. 26/1994 vegast á hagsmunir eiganda af því að njóta athafnafrelsis hvað varðar notkun séreignar sinnar og hagsmunir annarra eigenda og afnotahafa af því að verða ekki fyrir meiri óþægindum en eðlilegt getur talist. Hvað þetta varðar er m. a. litið til þess hvað almennt tíðkast í sambærilegum húsum. Óhófleg söfnun á rusli í íbúð er meðal þess sem kann eftir atvikum að fara í bága við umræddar reglur 13. gr. og 26. gr. laga nr. 26/1994 og réttlæta beitingu úrræða samkvæmt 55. gr. laganna, sbr. dóm Hæstaréttar frá 15. nóvember 2012 í máli nr. 60/2012. Í því sambandi skiptir ekki máli þótt ekki séu í lögum skilgreiningar á hugtökum á borð við „rusl“, sbr. málatilbúnað stefndu, enda umrætt mat á engan hátt háð því að slíkar hugtaksskilgreiningar liggi fyrir. Þá hefur huglæg afstaða stefndu til þessa atriðis takmarkaða þýðingu við umrætt mat, heldur byggist það fremur á hlutlægum grunni, sbr. til hliðsjónar fyrrnefndan dóm Hæstaréttar í máli nr. 60/2012 og einnig dóm réttarins frá 12. febrúar 2015 í máli nr. 425/2014.

25. Í vettvangsskoðun dómsins, 12. apríl 2023, blasti við gríðarlegt magn af sorpi og margs lags óþrifnaður í séreign stefnanda og var raunar af þeim sökum erfitt um vik að komast um íbúðina. Ljóst er að um er að ræða stórfellt frávik frá því sem venjulegt getur talist í fjöleignarhúsum. Jafnframt sást að kettir gerðu sig þar heimakomna og áttu greiða leið inn og út úr íbúðinni um opinn glugga. Miðað við það sem fyrir augu bar verður að telja afar trúverðugar fullyrðingar stefnanda um að umgengni stefndu um íbúðina og van-ræksla á eðlilegri umhirðu hafi valdið öðrum í húsinu verulegum ama og óþægindum, enda blasir t. d. við að mikil og viðvarandi ólykt kann að stafa frá svo miklum óþrifnaði og að hann er til þess fallinn að auka viðgang meindýra.

26. Eitt af því sem stefnandi hefur byggt á er að vegna skorts á aðgengi að séreign stefndu og þess mikla magns af rusli sem þar er sé erfitt að koma því viðað eitra fyrir skordýrum, þar á meðal silfurskottum, sem berist frá séreignarhluta stefndu inn í sameign hússins. Jafnframt sé af sömu ástæðum illmögulegt að gangast fyrir nauðsynlegum viðgerðum á lögnum í eignarhluta stefndu. Telja verður að aðstæður á vettvangi renni ótvírætt stoðum undir þessar fullyrðingar stefnanda. Myndir sem stefnandi hefur lagt fram styðja enn fremur að mati dómsins þá staðhæfingu stefnanda að mikill raki hafi verið í íbúðinni þegar brugðið var á það ráð að skrúfa fyrir rennsli heits vatns inn í hana.

27. Málatilbúnaður stefnanda styðst einnig við skýrslu um skoðun Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur [...] 2022. Þar kom fram að ólykt frá íbúð stefndu ylli ónæði í sameign hússins. Þá væri að öllum líkindum leki í eirlögnum stefndu sem lægju um þvottahús í sameign hússins og inn í eignarhluta stefndu. Óumdeilt er í málinu að umræddar lagnir þjóni einungis þörfum séreignar stefndu. Þær teljast því til séreignar hennar, sbr. 7. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994. Þá komfram í skýrslunni að kettir færu inn og út um opinn glugga íbúðarinnar. Jafnframt var það niðurstaða heilbrigðiseftirlitsins að ólykt frá íbúðinni skýrðist af uppsöfnun á rusli þar. Skýrslan var sem fyrr segir staðfest fyrir dómnum af öðrum af þeim tveimur heilbrigðisfulltrúum sem önnuðust skoðunina.

28. Af framangreindu verður sú ályktun dregin að notkun stefndu á íbúðinni og langvarandi vanræksla hennar á eðlilegri umhirðu íbúðarinnar sé til þess fallin að valda öðrum eig-endum hússins stórfelldum ama og eftir atvikum fjárhagslegu tjóni, enda má ætla að háttsemin kunni að rýra verðgildi annarra eignarhluta hússins, auk þess sem hún kann eftir atvikum að leiða til tjóns á sameign og öðrum séreignarhlutum. Því er fallist á það með stefnanda að sýnt sé fram á að stefnda hafi brotið gegn skyldum sínum, sbr. 3. tölulið 13. gr. og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994, þar sem hún hefur ekki tekið eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar sinnar og með því valdið þeim meiri ama en eðlilegt þykir í sambærilegum húsum. Jafnframt er í ljósi þess sem að framan er rakið fallist á að brotin séu gróf í skilningi 1. mgr. 55. gr. sömu laga.

29. F yrir liggur að með bréfi Húseigendafélagsins f. h. stefnanda, dags. [...] 2022, var skorað á stefndu að sinna eðlilegu viðhaldi í séreign og sameign og hún vöruð við því að ella kynni að koma til þess að henni yrði bönnuð dvöl í húsinu og henni gert að flytja þaðan. Jafnframt liggur fyrir að á húsfundi [...] 2022 var samþykkt með tilskildu magni atkvæða, sbr. 1. mgr. 55. gr. og 6. tölulið B - liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, að banna stefndu búsetu og dvöl í húsinu og gera henni að selja eignarhluta sinn. Stefnda hefur ekki borið fyrir sig að málsmeðferð stefnanda í aðdraganda málshöfðunarinnar, sbr. 2.– 4. mgr. 55. gr. laganna, hafi á nokkurn hátt verið áfátt. Það atriði kemur því ekki til frekari skoðunar við úrlausn málsins.

30. Stefnda hefur borið því við að reglur 55. gr. laga nr. 26/1994 standist ekki gagnvart þeirri vernd sem eignarréttindum er tryggð með 1. mgr. 72. gr. stjórn arskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Í því sambandi hefur stefnda einkum byggt á því að afþeim áskilnaði umrædds stjórn arskrárákvæðis að engan megi skylda til að láta af hendi eign sína nema almenningsþörf krefjist leiði að ekki standist að leggja slíka skyldu á stefndu í þágu þess fámenna hóps sem á aðild að stefnanda. Þá standist sú ráðstöfun sem stefnandi krefst ekki heldur gagnvart þeirri kröfu um meðalhóf sem felist í umræddu stjórn arskrárákvæði.

31. Hvað síðastgreind sjónarmið stefndu varðar er til þess að líta að verndarandlag 55. gr. laga nr. 26/1994 er eignarréttindi annarra eigenda fjöleignarhússins, sem einnig njóta verndar áðurnefnds stjórn arskrárákvæðis, auk friðhelgi heimilis þeirra sem nýtur verndar samkvæmt 1. mgr. 71. gr. stjórn ars krárinnar. Því vegast hér á hagsmunir stefnanda og stefndu sem hvort um sig nýtur stjórn arskrárverndar. Þá erþað meginregla í nábýlisrétti, sem ítrekað hefur verið staðfest í réttarframkvæmd, að athafnafrelsi eigenda fasteigna sæti takmörkunum vegna hagsmuna nágranna. Eiganda fasteignar ber þannig að hagnýta eign sína þannig að nágrönnum verði ekki óhæfilegur bagi af, sbr. t. d. dóm Hæstaréttar frá 17. janúar 2013 í máli nr. 424/2012. Þá hafa dómstólar hafnað málsástæðum þess efnis að ákvæði 55. gr. laga nr. 26/1994 fari í bága við 1. mgr. 72. gr. stjórn arskrárinnar, sbr. sérstaklega fyrrnefndan dóm Hæstaréttar í máli nr. 60/2012. Málsatvikum svipar að mati dómsins um margt til þeirra sem uppi voru í því máli, enda var þar einnig um að ræða mikinn óþrifnað af hálfu eiganda séreignarhluta fjöleignarhúss. Þó er m. a. sá munur á að í því máli virðast brot eigandans hafa staðið yfir í mun lengri tíma en fyrir liggur í því máli sem hér er til umfjöllunar.

32. Enn fremur hefur Hæstiréttur slegið því föstu að skilyrði 1. mgr. 72. gr. stjórn arskrárinnarum almenningsþörf geti verið uppfyllt þótt ráðstöfun gagnist aðeins fáum einstaklingum, sbr. sérstaklega dóm réttarins frá 15. október 2015 í máli nr. 306/2015 þar sem hafnað var kröfu um ógildingu eignarnáms þótt það gagnaðist aðeins einum manni. Að þessum atriðum virtum er hafnað þeirri málsástæðu stefndu aðumrættstjórn arskrárákvæðigirði fyrir að á grundvelli ákvæða 55. gr. laga nr. 26/1994 megi víkja til hliðar þeirri friðhelgi sem eignarréttindum stefndu er annars veitt. Jafnframt er hafnað þeirri málsástæðu að ekki sé unnt að beita úrræðum lagagreinarinnar í þágu þess fámenna hóps sem á aðild að stefnanda. Allt að einu þarf þó að meta hvort beiting umræddra úrræða gagnvart stefndu standist kröfur um meðalhóf eins og atvikum er háttað, sbr. t. d. margnefndan dóm Hæstaréttar í máli nr. 60/2012 og dóm réttarins frá 19. mars 2009 í máli nr. 425/2008.

33. Af hálfu stefndu hefur því verið haldið fram að hún hyggist tæma íbúðina í sumar og því borið við að ekki hafi viðrað vel til þess í vetur. Í því sambandi er til þess að líta að það var fyrir tæpu ári síðan, eða [...] 2022, sem Húseigendafélagið sendi framangreint erindi fyrir hönd stefnanda til stefndu, þar sem skorað var á hana að taka upp betri siði og hún vöruð alvarlega við því að halda uppteknum hætti. Þá verður ráðið af bréfi Heil-brigðiseftirlits Reykjavíkur frá [...] 2022 að afrit þess hafi verið sent stefndu og að því hafi fylgt framangreind eftirlitsskýrsla þess, þar sem ítarlega er gerð grein fyrir hinu alvarlega ástandi í séreignarhluta stefndu. Jafnframt er í umræddu bréfi gerð grein fyrir mögulegum afleiðingum áframhaldandi brota. Stefnda hefur ekki borið því við að hún hafi ekki móttekið þessi bréf. Telja verður að eftir þetta hafi stefnda haft nægan tíma til að gangast fyrir því að íbúðinni yrði komið í ásættanlegt horf, svo sem um sumarið 2022. Það hafði hún einnig eftir að ákvarðanir um söluskyldu stefndu og bann við búsetu hennar og dvöl í húsinu voru teknar á húsfundinum [...] 2022 en gerði ekki. Þá brást hún ekki heldur við ákvörðun stefnanda með því að gangast sjálf fyrir sölu eignarinnar. Að teknu tilliti til þessa verður ekki talið að þeir frestir sem stefndu voru veittir hafi verið of skammir eða að með sanngirni verði til þess ætlast af stefnanda og öðrum eigendum og afnotahöfum hússins að þau sýni frekari biðlund við þessar aðstæður.

34. Í málinu er óumdeilt að stefnda hafi ekki búið ííbúðinni síðan árið 2020. Brottflutningur hennar virðist þó ekki hafa orðið til þess að draga úr óþægindum annarra í húsinu vegna þess sem í íbúðinni er. Því er ljóst að það að stefnda búi orðið annars staðar hefur ekki nægt til að leysa þann vanda sem uppi er. Þótt stefnanda væri hugsanlega unnt að koma því í kring að beitt yrði þvingunarráðstöfunum til að hreinsa húsnæði stefndu kæmi það ekki í veg fyrir að stefnda gæti aftur safnað þar sorpi ef hún ætti íbúðina áfram, jafnvel þótt beitt yrði því úrræði 3. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 að banna stefndu dvöl og búsetu í húsnæðinu, en stefnda hefur byggt á því í málinu að sú háttsemi sé öðrum eigendum hússins óviðkomandi. Að því virtu sem hér hefur verið rakið verður að mati dómsins ekki séð að tiltæk séu önnur og vægari úrræði til að tryggja hagsmuni annarra eigenda hússins en að stefndu verði gert að selja eignarhluta sinn, auk þess að flytja brott úr eigninni.

35. Þótt stefnda hafi sjálf flutt úr íbúðinni fyrir þremur árum og eigi nú lögheimili annars staðar lýtur fyrri liður dómkröfu stefnanda að því að henni verði gert skylt „að flytja“, ásamt öllu því sem henni tilheyrir, úr umræddri fasteign. Stefnda hefur ekki borið fyrir sig að annmarki sé á kröfugerð stefnanda að þessu leyti eða að stefnandi hafi ekki lög-varða hagsmuni af úrlausn um þessa kröfu þar sem stefnda sé þegar flutt. Í 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að húsfélag geti við þær aðstæður sem þar er lýst gert hinum brotlega „að flytja“ og í 3. mgr. kemurfram að ef hinn brotlegi lætur ekki skipast samkvæmt 2. mgr. sé húsfélagi rétt að banna honum búsetu og dvöl í húsinu og skipa honum „að flytja á brott“, með fyrirvara sem að jafnaði skuli ekki vera skemmri en einn mánuður. Að mati dómsins verða umræddar heimildir ekki skýrðar þannigað þær teljist einungis eiga við um flutning íbúans sjálfs heldur geti þær einnig átt við um flutning búslóðar hans eða annars þess sem íbúinn geymir í viðkomandi fasteign. Stefnandi hefur lögvarða hagsmuni af úrlausn um dómkröfur sem fela í sér að það sorp sem er í íbúð stefndu verði fjarlægt ásamt því að hún selji hana. Að þessu virtu verður því lagður dómur á kröfur stefnanda í þeim búningi sem þæreru settar fram.

36. Að öllu framangreindu virtu er fallist á það með stefnanda að stefnda hafi gerst sek um gróf brot á skyldum sínum í skilningi 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 gagnvart stefnanda og öðrum eigendum hússins og að þau brot hafi verið viðvarandi um langt skeið. Hún lét sér ekki segjast í framhaldi af þeirri aðvörun sem henni var send [...] 2022 á grundvelli 2. mgr. 55. gr. laganna. Því var aukinn meiri hluti eigenda, sbr. 6. tölulið B- liðar 41. gr. þeirra, bær til þess að taka ákvörðun um það á húsfundi [...] sama ár að banna stefndu búsetu og dvöl í húsinu, sbr. 3. mgr. 55. gr. laganna, og krefjast þess að stefnda seldi eignarhluta sinn, sbr. 4. mgr. sömu greinar. Í samræmi við þetta ber að taka dómkröfur stefnanda til greina, þó þannig að í ljósi málsatvika og með vísan til 3. og 4. mgr. 55. gr. laganna þykir rétt að veita stefndu eins mánaðar frest frá dómsuppsögu til að rýma fasteignina og þriggja mánaða frest frá dómsuppsögu til að selja eignarhluta sinn í húsinu.

37. Eftir þessum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda málskostnað og telst hann hæfilega ákveðinn 1.2 5 0.000 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Þ-kk-nf M-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, B, er skylt að flytja, ásamt öllu sem henni tilheyrir, út úr kjallaraíbúð sinni að X, merktri [...] með fastanúmerið [...], innan eins mánaðar frá dómsuppsögu.

Einnig er viðurkennt að stefndu beri að selja eignarhluta sinn í húsinu innan þriggja mánaða frá dómsuppsögu.

Stefnda greiði stefnanda 1.2 5 0.000 krónur í málskostnað.

Þ-kk-nf M-kk-nf