E-2737/2013

Mál þetta, sem dómtekið var 3. júní sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af A-kk-þgf H-kk-þgf G-kk-þgf (kt. 000000-0000), til heimilis að Miðdal, 271 Mosfellsbæ, gegn Eik faseignafélagi (kt. 000000-0000), Sóltúni 26, 105 Reykjavík, með stefnu sem birt var 26. júní 2013.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 9.333.000 kr. með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 14. janúar 2013 til greiðsludags.

Þá krefur stefnandi stefnda um málskostnað að skaðlausu, samkvæmt málskostnaðarreikningi sem lagður verður fram í málinu eða að mati dómsins. Stefnandi er ekki virðisaukaskattsskyldur og því er þess krafist að málkostnaður beri virðisaukaskatt.

Stefndi krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Til vara krefst stefndi þess að stefnukröfur verði lækkaðar verulega.

Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda, að mati dómsins eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Ágreiningsefni og málsatvik

Málavextir eru þeir að þann 19. október 2007 keypti stefnandi fasteignina Hverfisgötu 100a í Reykjavík. Um er að ræða hæð og ris með takmörkuðum lóðarréttindum en fasteignin er ósamþykkt sem íbúðarhúsnæði. Óumdeilt er að ástand fatseignarinnar hafi verið slæmt við kaupin árið 2007, en stefnandi kveðst síðar eða frá 2009 hafa ráðist í umtalsverðar endurbætur og m.a. endurnýjað allar frárennslislagnir í húsinu auk þess sem innanhúss hafi gólfefni verið endurnýjað að hluta og málað.

Í júní 2010 barst Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur kvörtun vegna skemmdra frárennslislagna við Hverfisgötu 100a. Var eigendum þeirra fasteigna sem talið var að tengdust málinu sent bréf dags 24. júní 2010 þar sem tilkynnt var um kvörtunina og jafnframt að til stæði að kanna nánar hvaða hús tengdust frárennslislögninni. Með bréfinu fylgdi teikning af lögninni sem Orkuveita Reykjavíkur hafði myndað 18. júní 2010. Samkvæmt teikningunni voru göt á lögninni 2,5 metra frá brunni við Barónsstíg 11B svo og 3,5 metra frá brunninum. Þá kom fram að tenging væri inn á lögnina 11 metrum frá brunni og þakniðurfall af Hverfisgötu 100a tengdist lögninni um 14,5 metra frá brunninum. Um 18,5 metra frá brunninum undir húsinu var tenging inn á lögnina, en lögnin var talin vera tærð og slitin.

Stefnandi fékk aðila til þess að mynda lagnirnar og var það gert 14. júlí 2010. Kallaði hann síðan heilbrigðisfulltrúa Reykjavíkur til skoðunar á húsi sínu að Hverfisgötu 100a þann 20. júlí 2010. Í framhaldi ritaði heilbrigðisfulltrúi bréf til stefnda, dags. 21. júlí 2010, þar sem þess var farið á leit að skemmdar lagnir frá Barónsstíg 11B yrðu lagfærðar sem fyrst og eigi síðar en 21. ágúst 2010. Sama dag og bréf þetta var sent tilkynnti heilbrigðisfulltrúi stefnanda að húsið að Hverfisgötu 100a væri ekki hæft til íbúðar eða útleigu fyrr en komist hefði verið fyrir uppsprettu of hás raka og fúkkalyktar í húsnæðinu. Þann 21. júlí 2010 ritaði svo lögmaður stefnanda bréf til stefnda þar sem þess var krafist að stefndi bætti stefnanda tjón sem orðið hefði á húsinu vegna rakaskemmda.

Stefndi fór þá fram á viðbótarfrest hjá heilbrigðisfulltrúa til að kanna málið nánar. Þann 2. september 2010 átti S-kk-nf B-kk-nf starfsmaður stefnda fund með stefnanda og syni hans þar sem farið var yfir tiltækar myndir af lögninni. Þar sáust skemmdir á svipuðum stað og myndir Orkuveitunnar báru með sér. Starfsmaður stefnda kvað stefnanda ekki hafa getað bent á aðrar skemmdir á lögninni undir húsinu. Þá hafi stefnandi tekið fálega þeirri hugmynd stefnda að fóðra lögnina undir húsinu eða að færa hana austur fyrir húsið og niður á Hverfisgötu.

Stefndi leitaði til verkfræðistofunnar Verkís hf. til þess að fá sérfræðiráðgjöf um ástand lagnarinnar. Samkvæmt áliti Verkís dags. 16. september 2010 var lögnin af myndum að dæma orðin léleg frá brunni við Barónsstíg 11B og niður að útvegg bakatil á Hverfisgötu 100a. Göt voru komin á lögnina og hún orðin slitin að innan. Lögnin var hins vegar talin í betra ástandi undir Hverfisgötu 100a. Þar hafi lögnin virst slitin að innan en ekki verið sjáanleg göt á henni. Stefnanda var kynnt niðurstaða verkfræðistofunnar í bréfi, dags. 29. september 2010, en afrit bréfsins var sent Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur. Tilkynnt var að stefndi myndi ráðast í endurnýjun frárennslislagnarinnar frá brunni við Barónsstíg 11B og 2-4 metra niður eftir lögninni. Af hálfu stefnda var einnig tekið fram að ekkert lægi að svo stöddu fyrir um að hann bæri ábyrgð gagnvart stefnanda á þeim vandamálum sem stefnandi taldi sig glíma við.

Með tölvupósti stefnda til heilbrigðisfulltrúa, dags. 15. október 2010 var tilkynnt um að viðgerð á lögninni frá Barónsstíg 11B og um 7 metra niður með henni væri lokið. Með bréfi heilbrigðisfulltrúa dags. 18. október 2010 var svo tilkynnt að upp væri kominn ágreiningur milli eigenda húseignanna að Hverfisgötu 100A og Barónsstíg 11B um frárennslislögnina. Heilbrigðisfulltrúi taldi að af fyrirliggjandi gögnum væri ekki hægt með fullri vissu að skera úr um hvort lögnin undir Hverfisgötu 100a ylli skemmdum á húseigninni þó ekki væri ólíklegt að rekja mætti skemmdir að einhverju eða öllu leyti til hennar.

Í tölvupósti lögmanns stefnanda til lögmanns stefnda, dags. 25. október 2010, var boðað að óskað yrði eftir dómkvaðningu matsmanns til að staðreyna ástæður og umfang tjóns og eftir atvikum að gera kröfu um bætur úr hendi stefnda. Í tölvupósti lögmanns stefnanda til starfsmanns stefnda, dags. 27. október 2010, var því meðal annars neitað að stefnandi væri notandi að lögninni. Í tölvupósti lögmanns stefnda til lögmanns stefnanda, dags. 28. október 2010, var síðan bent á að þeir sem nýttu eða gætu nýtt lögnina vegna tengingar inn á hana bæru á henni ábyrgð. Þá var minnt á fyrri tillögu stefnda um að fóðra lögnina en stefnandi hafnaði þeirri tillögu. Í svari lögmanns stefnanda sama dag kom fram að málið yrði ekki leyst á þennan hátt. Nauðsynlegt væri að afla mats dómkvadds matsmanns á umfangi og ástæðum tjóns.

Með matsbeiðni, dags. 7. desember 2011, óskaði stefnandi eftir að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta ástæður raka og fúkkalyktar, hvað væri hægt að gera til að koma í veg fyrir frekari skemmdir og koma eigninni í fullnægjandi ástand. Jafnframt yrði metinn kostnaður af framkvæmdum og hann sundurliðaður. F-kk-nf J-kk-nf, byggingatæknifræðingur var dómkvaddur til verksins þann 13. janúar 2012.

Með bréfi lögmanns stefnda til matsmannsins F-kk-ef J-kk-ef, dags. 13. febrúar 2012, var honum send álitsgerð Verkís hf. og endurrit dóms Héraðsdóms Reykjavíkur frá 9. júní 2009 í máli nr. E-3962/2008. Um er að ræða dóm í máli sem reis vegna ágreinings í tengslum við framangreind upphafleg kaup stefnanda á fasteigninni að Hverfisgötu 100a árið 2007. Í tengslum við þann málarekstur aflaði stefnandi þessa máls matsgerðar dómkvadds matsmanns um meinta galla á eigninni. Var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, þá kvaddur til matsins. Var óskað mats á meintum galla á þaki hússins, orsökum mikils raka í húsinu og ástandi lagna, svo og á kostnaði við úrbætur. Í matsgerð H-kk-ef sem er dags 2. apríl 2009 er lýsing á ástandi hússins þegar það var skoðað í mars 2009. Fundust þar þá ummerki raka vegna þakleka, slaga í útveggjum vegna skorts á einangrun, leka úr sturtu og raka úr grunni hússins. Þá var staðfest að vatn er kæmi frá salernum, sturtum og handlaugum rynni undir húsið en ekki í frárennslislögn þess enda væri grein sem lægi að fallpípu undir stiga í sundur og beygja þar brotin. Var það mat H-kk-ef að frárennslisvatnið sem flæddi undir húsið ylli því að mikill raki drægist upp í steypta veggi og gólfplötu og gufaði upp í húsinu og ylli því að loftraki yrði mikill.

Matsgerð dómkvadds matsmanns í þessu máli, F-kk-ef J-kk-ef byggingatæknifræðings, er dagsett 10. júlí 2012. Í henni er komist að þeirri niðurstöðu að telja megi fullvíst að vatn það, sem streymdi inn í grunn hússins að Hverfisgötu 100a gegnum göt og rifur á frárennslislögninni væri aðalástæðan fyrir því háa rakastigi sem væri undir uppstóluðu gólfi hússins og ylli mikilli sveppamyndun. Stefnandi leysti matsgerðina til sín í október 2012 og afhenti lögmanni og tryggingarfélagi stefnda eintak hennar þann 30. október 2012. Þann 14. janúar 2013 var síðan sent kröfubréf stefnanda til stefnda byggt á niðurstöðu matsins. Í bréfi lögmanns stefnda til lögmanns stefnanda, dags. 30. janúar 2013, var bótaskyldu hins vegar hafnað. Jafnframt var skorað á stefnanda að standa sameiginlega með stefnda að viðhaldi og endurnýju frárennslislagnarinnar, til dæmis ef hún yrði fóðruð að innan.

Ber að geta þess að stefnandi hefur nú selt Hverfisgötu 100a til þriðja aðila, sbr. kaupsamningur frá 21. júní 2013, en sækir eftir sem áður óbreytt þær kröfur sem hér um ræðir. Vísar stefnandi til þess að getið sé um í kaupsamningi að hann fari áfram einn með forræði á þeirri kröfugerð er málið snýr að og salan tekið mið af því.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á að hann hafi verið eigandi að fasteigninni Hverfisgötu 100a í Reykjavík. Ástand hennar hafi verið slæmt við kaup, 19. október 2007, en stefnandi hafi staðið í miklum endurbótum og m.a. endurnýjað allar frárennslislagnir í húsinu. Fasteignin hafi verið í útleigu en fljótlega eftir að framkvæmdum hafi lokið hafi komið í ljós að ekki hafi allt verið með felldu. Leigjendum í hluta eignarinnar hafi verið gert að yfirgefa eignina, en Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur hafi metið eignina óíbúðarhæfa þrátt fyrir verulegar endurbætur.

Í ljós hafi komið að frárennslislagnir frá fasteigninni Barónsstíg 11b, sem sé í eigu stefnda, hafi verið ónýtar, en þær liggi m.a. undir Hverfisgötu 100a.

Með bréfi dags. 21. júlí 2010 hafi heilbrigðisfulltrúi Reykjavíkurborgar veitt stefnda frest til 21. ágúst s.á. til að vinna fullnægjandi viðgerðir á hinum skemmdu lögnum, en húseigendum sé skylt að halda vel við fráveitulögnum húseigna sinna.

Stefndi hafi ekki talið sannað hvort og þá í hvaða umfangi leki væri úr frárennslislögninni undir Hverfisgötu 100a. Hafi stefndi talið fjölmargt annað geta útskýrt þau vandamál sem stefnandi hafi staðið frammi fyrir. Því væri ekki með fullri vissu hægt að skera úr um hvort lögnin hefði valdið tjóni á eign stefnanda. Stefndi hafi hins vegar endurnýjað lögnina að hluta, þ.e. frá brunni við Barónsstíg 11b og 2-4 metra niður eftir lögninni í október 2010. Stefndi hafi ekki séð ástæðu til að endurnýja lögnina þar sem hún liggi undir eigninni að Hverfisgötu þrátt fyrir áskoranir þess efnis og þá staðreynd að lögnin hafi verið mjög illa farin undir húsinu líkt og myndir sýndu.

Stefnandi hafi aflaði mats dómkvadds matsmanns. F-kk-nf J-kk-nf, byggingartæknifræðingur hafi verið dómkvaddur og hafi matsgerð hans legið fyrir á sumarmánuðum 2012 Matsmaður hafi verið beðinn um að skoða og meta eftirfarandi:

Hverjar séu ástæður fyrir þeim raka og fúkkaskemmdum er fram hafi komið á fasteigninni Hverfisgötu 100a. Telji matsmaður fleiri en eina ástæðu koma til greina þá sé hann beðinn um að gera nákvæmlega grein fyrir umfangi hverjar og einnar.

Hvað telji matsmaður að gera þurfi til þess að koma í veg fyrir frekari skemmdir og koma eigninni í fullnægjandi ástand. Þá sé matsmaður beðinn um að meta og sundurliða kostnað við slíkar framkvæmdir. Þess sé óskað að allur kostnaður verði listaður upp í verkeiningar.

Niðurstöður matsmanns hafi verið afgerandi. Í niðurstöðu segi hann m.a. að telja verði fullvíst að vatn það sem streymi inn í grunn hússins í gegnum göt og rifur á frárennslislögninni sé aðalástæðan fyrir því háa rakastigi sem sé undir uppstóluðu gólfi hússins og valdi mikilli sveppamyndun eins og fram komi í skýrslu S-kvk-ef D-kvk-ef S-kvk-ef. Þá hafi áætlaður kostnaður, sbr. síðari spurningin sem beint var til matsmanns, verið kr. 3.663.000, líkt og fram komi í matsgerð og sé kröfufjárhæð að hluta byggð á því mati.

Stefnandi telji leitt í ljós á grundvelli matsgerðar, sem jafnframt styðji við fyrri rannsóknir, að skemmdir sem fram hafi komið á eigninni megi rekja til lagnarinnar undir húsinu, lagnar sem sé í eigu og á ábyrgð stefnda. Frá því að stefnandi hafi keypt eignina hafi hann lagt í verulegar endurbætur og kostnað við að koma eigninni í fullnægjandi ástand. Til hafi staðið af hálfu stefnanda að leigja út eignina en það hafi staðið stutt yfir. Allar slíkar fyrirætlanir hafi verið slegnar út af borðinu og fasteigninni lokað af hálfu heilbrigðisyfirvalda og stefnanda verið meinað að leigja út eignina í óbreyttri mynd. Tjón stefnanda sé jaframt það tap sem hann hafi orðið fyrir vegna missis leigutekna. Tveir leigusamningar hafi verið í gildi, annar að fjárhæð 120.000 kr. á mánuði en hinn 42.000 kr. á mánuði. Samningarnir hafi verið tímabundnir en framlengdust hvor um sig og hafi verið í gildi allt þar til heilbrigðisyfirvöld hafi lokað húsnæðinu.

Umrædd frárennslislögn sé í eigu stefnda. Samkvæmt ákvæðum laga nr. 9/2009 um uppbyggingu og rekstur fráveita sé lögð skylda á húseigendur að halda fráveitulögnum húseigna sinna vel við. Húseigendur séu ábyrgir fyrir lagfæringum og viðhaldi á heimaæðum sem liggi frá eignum þeirra. Umrædd lögn liggi undir fasteign stefnanda og valdi á henni skemmdum. Þetta sé stefnda fyllilega ljóst en hann hafi þó látið undir höfuð leggjast að vinna úrbætur þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir. Stefnandi hafi orðið fyrir verulegu tjóni en hann hafi kostað til verulegum fjármunum við endurbyggingu eignarinnar sem nú liggi undir skemmdum og sé óíbúðarhæf.

Stefnanda sé nauðugur sá kostur að höfða mál þetta þar sem stefndi hafi ekki sinnt lögbundnum viðhaldsskyldum þátt fyrir áskoranir þar um og með því valdið stefnanda verulegu tjóni. Stefnufjárhæð sundurliðist þannig að annars vegar sé um að ræða áætlaðan sundurliðaðan kostnað samkvæmt matsgerð við að koma eigninni í fullnægjandi horf og bæta úr skemmdum sem stefndi hafi valdið stefnanda, þ.e. 3.663.000 kr. en hins vegar það tap sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna missis leigutekna. Reiknist sú fjárhæð frá næstu mánaðamótum á eftir þá heilbrigðisyfirvöld hafi lokað eigninni, þ.e. í byrjun ágúst 2010 og fram til þess dags er stefna hafi verið gerð, þ.e. í 35 mánuði. Um tvo leigusamninga sé að ræða, annan að fjárhæð 120.000 kr. á mánuði en hinn að fjárhæð 42.000 kr. Tjón vegna tapaðrar leigu nemi því 5.670.000 kr. Krafan sé sett fram með hóflegum hætti, hvorki framreiknuð né með vöxtum.

Stefnandi byggi kröfur sínar á ákvæðum skaðabótalaga nr. 50/1993, meginreglum skaðabótaréttar og lögum nr. 9/2009 um uppbyggingu og rekstur fráveitna. Krafa um málskostnað byggi á lögum um meðferð einkamála nr. 91/1991 og lögum um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

Málsástæður og lagrök stefnda

Sýknukrafa stefnda byggi á því að ekki sé til staðar heimild til að fella á hann hlutlæga ábyrgð á lögninni. Engin ákvæði laga nr. 9/2009 um uppbyggingu og rekstur fráveitna renni stoðum undir slíka ábyrgð. Um ábyrgð fasteignareiganda á frárennslislögn gildi almenna skaðabótareglan. Sönnunarbyrði um sök og fjárhagslegt tjón sem sennilega afleiðingu athafnar eða athafnaleysis hvíli á stefnanda. Stefnanda hafi á engan hátt tekist að sanna að til staðar séu þau skilyrði að bótaábyrgð verði felld á stefnda.

Stefnandi sem sé vanur fasteignaviðskiptum og mannvirkjaframkvæmdum hafi keypt Hverfisgötu 100a til niðurrifs, enda húsið verið ónýtt að kalla. Fái þetta stuðning í niðurstöðukafla endurrits héraðsdómsmáls nr. E-3962/2008, þar sem dómurinn hafi talið að fasteignin hafi í upphafi ekki verið ætluð til leigu, heldur hafi fremur verið um kaup á húsi til niðurrifs að ræða. Þessari afstöðu héraðsdóms hafi ekki verið hnekkt og beri að leggja hana til grundvallar við mat á áformum stefnanda með kaupum á eigninni. Geti stefnandi ekki átt rétt á bótum fyrir eign sem ætlunin hafi verið að rífa.

Húsið að Hverfisgötu 100a hafi verið ónýtt og óíbúðarhæft þegar stefnandi keypti það haustið 2007. Beri fyrirvari í kaupsamningi, um að kaupanda sé kunnugt um að eignin sé ósamþykkt sem íbúðarhúsnæði, það með sér. Matsgerð H-kk-ef S-kk-ef sýni og sanni að innviðir hússins hafi legið undir skemmdum vegna raka og þess hversu illa húsið var byggt og af miklum vanefnum. Stefndi telji lýsingu matsmannsins sýna fram á að þak hússins hafi lekið, óeinangraðir eða illa einangraðir útveggir hússins hafi slagað, grein í fallpípu hafi verið sundur og allt vatn úr salerni, vöskum og sturtum hafi farið beina leið í grunn hússins. Allt þetta hafi stuðlað að lélegu ástandi hússins og að stefnanda hafi þannig ekki getað dulist ástandið við venjulega skoðun þess. Kaupverð hússins hafi þannig tekið mið af ástandi þess.

Allt frá því ábending barst frá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur um að eitthvað kynni að vera að frárennslislögn frá Barónsstíg 11B hafi stefndi gert það sem góður og gegn fasteignareigandi geri, að kanna hvort skemmdir væru á lögninni og bæta úr þar sem þörf var talin vera fyrir hendi. Strax hafi verið farið yfir málið með stefnanda og syni hans í byrjun september 2010 en þá hafi ekkert í fyrirliggjandi gögnum bent til að lögnin frá Barónsstíg 11B hafi verið götótt nema 2,5 og 3,5 metrum neðan við brunninn við það hús. Af hálfu stefnda hafi viðgerð þegar farið fram. Telji stefndi sig hafa mátt gera ráð fyrir að lögnin væri að öðru leyti í lagi enda hafi skýrsla Verkís hf. borið það með sér. Þá bendi stefndi á að samkvæmt skýrslu matsmannsins H-kk-ef S-kk-ef fyrir dómi í málinu nr. E-3962/2008 hafi suður-norður leiðslan verið frá öðrum húsum fyrir ofan Hverfisgötu 100a og að sú leiðsla hafi ekki virst vera í sundur eins og frárennslisleiðslan frá húsinu sjálfu.

Stefndi hafi strax lagt til við stefnanda að lögnin undir húsinu yrði fóðruð eða þá að lögnin yrði færð austur fyrir húsið og þar niður að Hverfisgötu. Þessari tillögu hafi stefnandi þó hafnað enda hafði hann þá þegar verið búinn að leggja fram bótakröfu á hendur stefnda og væntanlega ekki viljað raska henni. Stefndi bendi á að stefnandi hafi strax í júlí 2010 beint til sín bótakröfu þótt á þeim tíma hafi ekkert legið fyrir um að á lögninni væru göt undir húsinu nema þá göt vegna tengingar stefnanda sjálfs inn á lögnina. Stefnandi boðaði í tölvupósti 25. október 2010 að hann myndi láta dómkveðja matsmann til að staðreyna ástæður og umfang tjóns. Það var hins vegar ekki fyrr en 30. nóvember 2011, rúmlega ári síðar, sem stefnandi hafi látið verða af því að dómkveðja matsmann. Skýrsla matsmanns sé dagsett í júlí 2012, en það hafi ekki verið fyrr en í lok október 2012 sem stefnandi hafi leyst matsskýrsluna til sín. Síðar eða 14. janúar 2013 hafi stefnandi beint kröfu að stefnda. Það hafi fyrst verið þegar matsgerð F-kk-ef J-kk-ef hafi legið fyrir, eða um mánaðamót október-nóvember 2012, sem fram hafi komið vísbendingar um að frárennslislögnin væri götótt undir húsi stefnanda. Af þessu megi sjá að stefnandi hafi dregið verulega og í mörg ár að staðreyna að leiðslan væri götótt. Á þeim drætti beri stefnandi einn ábyrgð.

Stefndi hafi í varúðarskyni boðið stefnanda þegar í september 2010 að láta fóðra lögnina undir húsi stefnanda en því hafi verið hafnað. Hafi stefnanda þó verið leikur einn að þiggja boð stefnda um fóðrun eða tilfærslu lagnarinnar hefði hann talið tjónshættu stafa frá henni, eða þá að endurnýja sjálfur lögnina undir húsi sínu, lögn sem hann sjálfur nýtti eða hefði nýtt, og krefja svo stefnda um hlutdeild í kostnaði. Hafi það staðið nær stefnanda sem húseiganda að athafna sig þar. Stefndi telji að meta verði allan þennan tíma og allt aðgerðarleysi stefnanda í málinu sem tómlæti af hans hálfu sem firri hann rétti til skaðabóta hvort heldur sem sé vegna úrbóta á húsnæði eða vegna tapaðra leigutekna, eigi hann á annað borð rétt á bótum. Stefnandi hafi enn ekki þekkst boð stefnda frá lokum janúar 2013 um að þeir standi sameiginlega að endurnýjun eða viðhaldi lagnarinnar. Verði lögnin þó ekki endurnýjuð nema með atbeina stefnanda eða núverandi eiganda hússins þar sem hún liggi undir því.

Stefndi telji að öll framkoma stefnanda í málinu frá upphafi beri með sér að hann hafi lagt allt kapp á að ná einhverjum bótum úr hendi stefnda. Stefnandi hafi leynt mikilvægum gögnum, svo sem þegar hann hafi ekki lagt fram matsskýrslu H-kk-ef S-kk-ef í fyrra matsmáli þrátt fyrir áskorun stefnda þar að lútandi. Telji stefndi að stefnandi hafi þannig leynt matsmann í þessu máli, F-kk-þf J-kk-þf, mikilvægu skjali um ástand hússins eins og það hafi verið á þeim tíma þegar H-kk-nf skoðaði það. Þessa matsgerð H-kk-ef hafi stefnandi heldur ekki lagt fram í þessu dómsmáli.

Stefndi hafnar gildi matsgerðar F-kk-ef J-kk-ef í málinu. Matsmaðurinn hafi ekki á neinn hátt kannað eða rökstutt hvort og þá í hversu miklum mæli önnur atriði hafi stuðlað að rakamyndun í húsinu, svo sem grunnvatnsstaða, skortur á drenlögn í kringum húsið, leki frá þaki, slagi í óeinangruðum veggjum, o.s.frv., þrátt fyrir að sérstaklega hafi verið óskað eftir slíku mati í matsspurningum stefnanda. Þá hafi matsmanni ekki gefist kostur á að taka tillit til ástands hússins þegar fyrra matið fór fram þar sem stefnandi hafi ekki afhent fyrri matsgerðina. Öll þessi atriði stuðli að því að rýra gildi matsgerðarinnar sem sönnunargagns um orsakir rakamyndunar.

Þá telji stefndi að stefnanda hafi ekki tekist að sanna neitt fjárhagslegt tjón. Þannig liggi t.d. ekkert fyrir um að söluverð eignarinnar hafi miðast við meint tjón vegna rakamyndunar í húsinu. Þá veki stefndi athygli á að einn liður í kröfugerð stefnanda sé bótakrafa vegna kostnaðar fyrir fóðrun frárennslislagnar undir Hverfisgötu 100a. Stefnandi hafi nú selt eignina og geti þar af leiðandi ekki átt aðild að slíkri kröfugerð. Hinn nýi eigandi sé ekki málsaðili eins og nauðsynlegt sé vegna sameiginlegrar ábyrgðar hans og stefnda á viðhaldi og endurbótum lagnarinnar. Uppfylli málatilbúnaður stefnanda að þessu leyti því ekki skilyrði 1. og 2. mgr. 18. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Stefndi geri ekki sjálfstæða kröfu um frávísun málsins vegna þessa en leggi í mat dómsins hvort slíkt verði gert án kröfu.

Verði ekki fallist á sýknukröfu stefnda byggi hann lækkunarkröfu sína eftir atvikum á sömu málsástæðum og að framansögðu, en til viðbótar styðji stefndi varakröfu um lækkun meðal annars við eftirgreindar málsástæður:

Stefndi telji það hafið yfir allan vafa að stefnandi og/eða fyrri eigendur hússins hafi nýtt lögnina sem liggi frá Barónsstíg 11B. Teikning Orkuveitu Reykjavíkur frá 18. júní 2010 og skýrsla Verkís hf. beri ótvírætt með sér að þakniðurföll Hverfisgötu 100a hafi tengst lögninni og að pípa inni í húsinu hafi tengst þessari lögn. Stefndi telji þannig stefnanda bera fyrir sitt leyti ábyrgð á lögninni og á viðhaldi og endurnýjun hennar. Stefnandi beri þannig að sama skapi ábyrgð á hugsanlegu tjóni, reynist bótaábyrgð vera fyrir hendi vegna vanrækslu sem valdi bótaskyldu tjóni.

Í tölulegri niðurstöðu matsmanns sé gert ráð fyrir endurnýjun gólfs á 1. hæð hússins. Miðað við lýsingu í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef hafi gólf hússins þó verið meira og minna ónýtt þegar stefnandi hafi keypti húsið og þegar mat hafi farið fram tveimur árum síðar. Af því leiði að stefnandi geti ekki átt kröfu á hendur stefnda um greiðslu bóta fyrir hluta húsnæðis sem hafi verið ónýtur fyrir löngu síðan.

Í tölulegri niðurstöðu matsmanns sé gert ráð fyrir fóðrun frárennslislagnar. Ekkert tillit sé þar tekið til þess að stefnandi hafi sjálfur nýtt lögnina og beri því að minnsta kosti jafn mikla ábyrgð á viðhaldi og endurnýjun hennar og stefndi. Þá sé þar heldur ekki reiknað með að stefnandi sé búinn að selja húsið að Hverfisgötu 100a og geti því ekki átt rétt til þess að fá greiddan kostnað af endurnýjun frárennslislagnar.

Stefndi minni á þann langa tíma sem hafi liðið frá því að stefnandi hafi kallað til heilbrigðisfulltrúa Reykjavíkurborgar til að skoða aðstæður í húsi sínu, þ.e. í júní-júlí 2010, og þar til hann hafi kynnt stefnda niðurstöðu dómkvadds matsmanns, F-kk-ef J-kk-ef. Stefndi telji að stefnandi geti ekki krafið sig um greiðslu bóta vegna tapaðra leigutekna af þessum sökum, enda hafi stefnandi sjálfur borið ábyrgð á því hversu langan tíma það hafi tekið hann að fá staðfestingu um leka úr lögninni. Einnig hafi stefnandi sjálfur borið ábyrgð á því að hafa hafnað boði stefnda um fóðrun eða tilfærslu lagnarinnar strax í september 2010. Allt tjón sem kunni að hafa hlotist frá þeim tíma sé þannig eingöngu á ábyrgð stefnanda.

Hafnað sé framlögðum gögnum stefnanda um meint tjón vegna tapaðra leigutekna. Er stefnandi hafi keypti eignina árið 2007 hafi hún ekki verið samþykkt sem íbúðarhúsnæði. Stefnanda hafi ekki verið heimilt að leigja út íbúðir í húsinu og geti því ekki hafa orðið af leigutekjum meðan ekki hafi legið fyrir heimild til búsetu í því. Stefndi hafni því að stefnandi geti byggt bótakröfu vegna meintra tapaðra leigutekna á afriti leigusamnings þar sem annar en hann sjálfur sé tilgreindur leigusali. Þá sé í kröfugerð stefnanda ekki gert ráð fyrir endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnuliðum.

Stefndi styðji kröfur sínar m.a. við lög nr. 9/2009, um uppbyggingu og rekstur fráveitna, einkum 12. gr. þeirra laga, almennar reglur íslensks skaðabótaréttar um skilyrði bótaábyrgðar og bótaskyldu, um eigin sök og áhættutöku og um sönnunarbyrði tjónþola fyrir bótarétti. Málskostnaðarkröfu sína styðji stefndi við 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

Niðurstaða

Ágreiningur í málinu snýr í megindráttum að því hvort rennsli frá umræddri frárennslislögn, sem liggur úr brunni við fasteign stefnda við Barónsstíg 11b og þaðan undir fasteignina Hverfisgötu 100a, sem var í eigu stefnanda, hafi valdið umræddu ástandi og skemmdum á Hverfisgötu 100a, sem leitt hafi til þess tjóns á fasteigninni sem stefnandi krefst hér bóta fyrir og sem stefndi beri þá að sama skapi ábyrgð á.

Dómendur gengu á vettvang ásamt með lögmönnum og málsaðilum þann 3. júní sl., en eins og rakið hefur verið liggur fyrir í málinu fjöldi gagna en þar á meðal er matsgerð dómkvadds matsmanns F-kk-ef J-kk-ef frá 10. júlí 2012, en jafnframt hefur verið lögð fram eldri matsgerð H-kk-ef S-kk-ef frá 2. apríl 2009, sem varðar ástand fasteignarinnar að Hverfisgötu 100a, eins og það var á þeim tíma.

Ekki er um það deilt í málinu að umtalsvert vatnsrennsli hafi farið um umrædda frárennslislögn frá Barónsstíg 11b, og sem liggur undir Hverfisgötu 100a, enda hafi í áraraðir verið umsvifamikill veitingarekstur í fasteign stefnda að Barónsstíg 11b. Jafnframt hefur verið nægilega staðreynt að rennsli kemur frá fasteigninni Barónsstíg 11b. Þá liggur fyrir í gögnum málsins að umrædd lögn sé nokkuð tærð orðin. Stefndi fékk Verkís hf. til að skoða og meta lögnina með hliðsjón af myndum sem teknar voru á vegum Orkuveitu Reykjavíkur 18. júní 2010 og reyndist lögnin þá samkvæmt skýrslu Verkís frá 16. september s.á. ekki vera götótt undir Hverfisgötu 100a, en lagafæringar voru svo gerðar af hálfu stefnda á þeim stöðum á lögninni þar sem staðreynd voru göt á henni í bréfi Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur frá 24. júní 2010. Enn fremur er staðreynt í skýrslu Verkís og bréfi Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur frá 24. júní 2010 að að þakniðurfall og fráveitulögn hússins Hverfisgötu 100a hafi a.m.k. verið veitt í lögnina á þeim tíma. Stefnandi byggir hins vegar á því að lögnin hafi verið skemmd á fleiri stöðum en stefndi viðurkenni með vísan til skýrslu Verkís, en stefnandi byggir þar á matsgerð dómkvadds matsmanns F-kk-ef J-kk-ef frá 10. júlí 2012, þar sem segir m.a., að þar sem grafið hafi verið niður á lögnina fyrir ofan húsið hafi efri hluti hennar reynst vera brotinn, en vettvangsathugun þessi virðist hafa verið 16. apríl 2013.

Málsaðilum ber ekki saman um hvor þeirra beri og að hvaða marki ábyrgð á rekstri eða ástandi hinnar umdeildu frárennslislagnar sem tengist frá brunni við Barónsstíg 11b og liggur undir Hverfisgötu 100a. Stefnandi byggir á því að við síðari endurbætur á Hverfisgötu 100a frá árinu 2009 hafi allt frárennsli frá húsinu verið lagt beint út í götu og húsið þá ekki lengur haft tengingar við þá lögn sem hér sé um deilt sem sé eftir það alfarið á ábyrgð stefnda. Stefndi byggir hins vegar á að teikningar sýni að Hverfisgata 100a hafi a.m.k. áður haft vissar tengingar inn á lögnina og vísar til þess að gögn sýni jafnvel rennsli frá þeirri fasteign inn á lögnina svo seint sem 18. júní 2010, sbr. hér áðurgreind gögn frá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur og skýrslu Verkís hf. þar sem segir að við myndun hafi vatn sést renna í lögnina frá pípu úr Hverfisgötu 100A, en að öðru leyti byggir stefndi á því að frárennsli frá þeirri fasteign hafi lengstum verið í ólestri og runnið óhindrað undir grunn hússins eins og staðreynt sé í matsgerð H-kk-ef S-kk-ef frá 2. apríl 2009, þar sem einnig er tilgreindur orsakavaldur raka, leki frá þaki og að útveggir slagi sökum einangrunarskorts.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns, F-kk-ef J-kk-ef frá 10. júlí 2012, er komist að þeirri niðurstöðu að fullvíst sé að háan raka í gólfplötu og sveppamyndun sé einkum að rekja til heits vatns sem streymi inn um grunn hússins að Hverfisgötu 100a í gegnum rifur á umræddri frárennslislögn sem hann telur leka. Í kostnaðaráætlun telur matsmaðurinn að eins og á standi sé nauðsynlegt að fóðra frárennslislögnina út í götu, endurnýja allt timbur og gólfklæðningu á 1. hæð hússins, styrkja innveggi, hreinsa steypu og þrífa með sveppadrepandi efnum, uppstóla gólf og setja klæðningu, parket og lista, mála gólf og veggi og setja upp ný hreinlætistæki og hurðir, auk þess sem tilgreindur er kostnaður við tæknilega ráðgjöf og eftirlit með slíku verki.

Að mati dómsins hefur þeirri niðurstöðu dómkvadds matsmanns ekki verið hnekkt að rennsli heits vatns um umrædda frárennslislögn sé að öllum líkindum meginorsök óvenjumikils raka í gólfplötu undir húsinu að Hverfisgötu 100a en dómurinn telur einnig staðreynt að rakaskemmdir stafi jafnframt af viðvarandi rakaþéttingu vegna lélegrar einangrunar hússins og því að frárennsli fasteignarinnar rann óhindrað í grunn fasteignarinnar sem stefnandi ber einn ábyrgð á. Hins vegar verður að telja að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að stefndi beri einn ábyrgð á ástandi umræddrar lagnar eða á tjóni vegna rennslis um hana sem hafi orðið til yfir lengri tíma þar sem gögn málsins, sbr. teikningu með bréfi Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur til eigenda Laugavegs 85 frá 24. júní 2010 sem og fyrrgreinda skýrslu Verkís hf. frá 16. september 2010, benda fremur til þess að lögnin hafi a.m.k. áður fyrr tengst m.a. við fasteignina Hverfisgötu 100a og þá jafnframt verið nýtt fyrir þá fasteign. Einnig staðreyndi matsgerð H-kk-ef 2. apríl 2009 það að rakaþétting var á útveggjum og frárennsli frá fasteigninni rann óhindrað í grunn hússins. Liggur jafnframt fyrir í málinu að stefndi hafi boðið stefnanda að gripið yrði til frekari ráðstafana vegna ástands lagnarinnar með fóðrun hennar og hann jafnvel boðist til að standa að því verki þá þegar haustið 2010, en stefnandi hafi þá ekki haft áhuga á því þar sem að stefndi hafi ekki viljað bæta það tjón stefnanda sem þá hafi legið fyrir og stefnandi taldi stefnda bera ábyrgð á.

Dómkrafa stefnanda í málinu, 9.333.000 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 14. janúar 2013 til greiðsludags, er í stefnu annars vegar sett fram sem 3.663.000 kr., sem sé kostnaður stefnanda við að koma fasteigninni í fullnægjandi horf og bæta úr þeim skemmdum sem stefnandi telur stefnda hafa valdið sér þegar hann var eigandi fasteignarinnar. Vísar stefnandi þar um afarið til fyrirliggjandi matsgerðar F-kk-ef J-kk-ef frá 10. júlí 2012, þar sem kostnaður við úrbætur er áætlaður þessi. Hins vegar sé um að ræða tap sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna missis leigutekna frá því að heilbrigðisyfirvöld hafi bannað búsetu húsinu í byrjun ágúst 2010 og til þess tíma að stefna í málinu hafi verið gefin út eða 35 mánuðir alls. Tjón vegna tapaðrar útleigu nemi 6.670.000 kr. og er þar miðað við þá tvo leigusamninga sem stefnandi hefur lagt fram í málinu, annars vegar dags. 20. maí 2008, en hins vegar dags 22. júní 2008.

Hvað varðar kröfugerð stefnanda vegna ætlaðs tjóns, þá virðist hún vera sett fram með þeim hætti að þar sé tekið fullt mið af ábendingum dómkvadds matsmanns um hvað þurfi að gera til að koma í veg fyrir frekari skemmdir og til að koma eigninni í fullnægjandi ástand, en þó án þess að þessir kröfuliðir séu rökstuddir nokkuð frekar í stefnu sem eiginleg skaðabótakrafa. Er ekki að sjá að nokkur grein sé þar gerð fyrir því hvert hafi verið fyrirfarandi ástand eignarinnar almennt eða færðar fram útskýringar á því hvert hafi verið áætlað verðmæti þess sem spillst hafi vegna lagnarinnar. Af hálfu stefnanda hefur einungis verið vísað mjög almennt til þess að farið hafi verið að ábendingum H-kk-ef S-kk-ef frá 2009 um úrbætur, en að eignin hafi síðan verið seld þriðja aðila með verulegum afslætti vegna tjónsins. Í málinu liggur fyrir bréf frá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur, dags. 21. júlí 2010, þar sem sértaklega er tiltekið að ekki hafi verið skipt um gólf á jarðhæð á þeim tíma þótt það sé talið nauðsynlegt. Hefur stefnandi engin gögn lagt fram sem tengjast kaupum á efni eða vinnu né sýnt fram á þær endurbætur sem hann kveðst hafa ráðist í né lagt fram kostnaðargreiningu á ætluðu tjóni. Hvað varðar leigusamninga sem stefnandi leggur fram til að staðreyna tap á leigutekjum þá ber annar þeirra með sér að leigusali sé ekki stefnandi heldur Arnarþing ehf., sem stefnandi upplýsti þó fyrir dómi að væri alfarið í hans eigu, en samningarnir eru tímabundnir og runnu út árið 2009, og ekkert liggur fyrir um frekari útleigu í húsinu.

En hvað sem líður framangreindum annmörkum á framsetningu kröfugerðar af hálfu stefnanda, þá verður við úrlausn málsins einkum að taka mið af því að ljóst er að ekki hefur verið sýnt fram á bótaábyrgð stefnda gagnvart stefnanda, eins og málið liggur fyrir. Það helgast af því að lögn sú sem deilt er um virðist lengstum hafa verið sameiginleg heimæð fleiri fasteigna en Barónsstígs 11b í skilningi 12. gr. laga nr. 9/2009 um uppbyggingu og rekstur fráveitna og benda gögn málsins til að Hverfisgata 100a hafi einnig haft nokkur afnot af lögninni eða a.m.k. allt fram á sumar 2010 þegar ágreiningur þessi er til orðinn. Ekki er því hægt að staðreyna þá staðhæfingu stefnanda að stefndi hafi einn borið ábyrgð á viðhaldi heimæðarinnar eða á mögulegu tjóni sem af bágu ástandi hennar kann að hafa leitt fyrir stefnanda, ástandi sem að mati dómkvadds matsmanns varð til á löngum tíma. Þá verður einnig að líta til þess að fyrir liggur að stefndi hafði boðið stefnanda að lögnin yrði fóðruð haustið 2010, en ekki lá þá ljóst fyrir að lögnin hefði verið rofin við eða undir Hverfisgötu 100a, þótt ástand hennar virðist hafa verið orðið slíkt árið 2012, a.m.k. þar sem hafði verið grafið ofan á hana, þá dómkvaddur matsmaður gerir loks sína úttekt.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið, er eins og hér stendur á, ekki unnt að fallast á með stefnanda að sýnt hafi verið fram á að stefndi beri ábyrgð á því tjóni sem stefnandi telur sig hafa orðið fyrir í málinu, auk þess sem ekki hefur heldur verið nægilega sýnt fram á af hálfu stefnanda hvert sé í reynd það tjón sem hann hefur sannarlega orðið fyrir með hliðsjón af fyrirliggjandi ástandi fasteignarinnar.

Með vísan til alls ofangreinds verður því að sýkna stefnda af dómkröfum stefnanda í máli þessu.

Eins og málið liggur fyrir verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað sem ákvarðast 750.000 kr.

Málið flutti P-kk-nf K-kk-nf héraðsdómslögmaður fyrir hönd stefnanda, en M-kk-nf M-kk-nf hæstaréttarlögmaður fyrir hönd stefnda.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf settur héraðsdómari kvað upp dóminn ásamt með þeim Á-kk-þgf V. B-kk-þgf og J-kk-þgf Á-kk-þgf P-kk-þgf, sérfróðum meðdómendum.

D ó m s o r ð

Stefndi, Eik fasteignafélag hf., skal vera sýkn af dómkröfum stefnanda, A-kk-ef H-kk-ef G-kk-ef, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 750.000 kr. í málskostnað.

P-kk-nf D-kk-nf L-kk-nf

Á-kk-nf V. B-kk-nf

J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf