E-1843/2006

Mál þetta höfðaði G-kvk-nf H-kvk-nf, Flókagötu 49a, Reykjavík, með stefnu birtri 17. mars 2006, á hendur E-kvk-þgf L-kvk-þgf S-kvk-þgf og F-kvk-þgf E-kvk-þgf, báðum til heimilis að Hjallaseli 7, Reykjavík. Málið var dómtekið 7. maí sl.

Stefnandi krefst greiðslu óskipt úr hendi stefndu á 1.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 3.100.000 krónum frá 1. nóvember 2005 til 7. nóvember 2005, af 2.000.000 króna frá þeim degi til 11. nóvember 2005, en af 1.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt reikningi að fjárhæð 882.591 króna samtals.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar samtals að fjárhæð 537.418 krónur.

Með kaupsamningi dagsettum 25. maí 2005 keyptu stefndu raðhús að Hjallaseli 7 af stefnanda. Kaupverðið var 32.500.000 krónur. Húsið skyldi afhent 1. júní 2005.

Lokagreiðslu átti samkvæmt samningnum að inna af hendi þegar greiðslur bærust vegna sölu tiltekinnar íbúðar, þó ekki síðar en 1. nóvember 2005. Greiðslan var að fjárhæð 15.100.000 krónur. Af þessari greiðslu greiddu stefndu 12.000.000 þann 20. september 2005, 1.100.000 þann 7. nóvember og 1.000.000 þann 11. nóvember. Ógreidd eru því 1.000.000 króna, sem er stefnufjárhæðin.

Lögmaður stefnanda sendi báðum stefndu innheimtubréf þann 25. janúar 2006 og krafði um greiðslu eftirstöðva, auk dráttarvaxta og innheimtuþóknunar. Stefndu svöruðu með bréfi dagsettu 8. febrúar og kváðust hafna kröfu stefnanda. Vísað var til þess annars vegar að ekki hefði verið aflétt veðskuldum. Hins vegar var vísað til þess að fram hefðu komið leyndir gallar. Hefði greiðslu því verið haldið eftir.

Um leið og stefndu lögðu fram greinargerð í máli þessu, 25. apríl 2006, lögðu þau fram matsbeiðni. Var dómkvaddur matsmaður, F-kk-nf J-kk-nf byggingatæknifræðingur. Matsgerð hans er dagsett 10. ágúst 2006.

Í lið 1.1 í matsbeiðni var lagt fyrir matsmann að veita umsögn um raka á mótum gólfs og veggja á jarðhæð hússins. Liður 1.2 varðar sama ágalla í bílskúr hússins.

Matsmaður svaraði báðum þessum spurningum í einu. Segir hann orðrétt:

Eins og fram kemur hér að framan er allt regnvatn af svölum og syðri þakhelmingi húsanna Hjallasel 1, 3, 5 og 7, leitt í jarðvatnslögn sem liggur meðfram sökklum framangreindra húsa. Lögnin er úr plasti (PVC) 100 mm að innanmáli og er svokölluð "hálfpökkuð" lögn þar sem jarðvatnið er leitt inn í lögnina um rifur á efri helmingi lagnarinnar. Þessi tilhögun lagna er ekki í samræmi við samþykktan uppdrátt af lögnum í grunni og utanhúss, sem gerir ráð fyrir því að allt regnvatn sé leitt í sérstaka lögn sem lægi að mestu leyti samsíða jarðvatnslögninni. Einnig er staðsetning 600 mm regn- og jarðvatnsbrunns í ósamræmi við samþykktan uppdrátt þar sem hann er í raun við suðvesturhora hússins og frá honum liggur jarðvatnslögnin við lóðarmörk að Hjallaseli 9. Á framangreindri teikningu er gert ráð fyrir brunninum á móts við ofanverðan vesturgafl Hjallasels 7 ásamt regn- og jarðvatnslögnum. Þar sem svo mikið regnvatn er leitt í jarðvatnslögn hússins má gera ráð fyrir því að það renni út úr lögninni og í fyllingu við og undir húsinu við vissar aðstæður, eða þegar úrkoma og/eða leysing er mikil. Einnig kom í ljós við vettvangskönnun að frágangur á jarðvatnslögn er ekki eins og til er ætlast, þ.e. "drenmöl" og dúkur þar yfir. Þó var eitthvað af "drenmöl" saman við fyllinguna við húsið.

Framangreind vöntun á regnvatnslögn og ófullnægjandi frágangur á jarðvatnslögn er að öllum líkindum ástæðan fyrir rakaskemmdum á útveggjum hússins að sunnanverðu á mótum gólfs og veggja.

Endurbætur eru fólgnar í því að leggja nýja regnvatnslögn sunnan við húsið í samræmi við samþykktan uppdrátt og setja "drenmöl" og jarðvegsdúk til hliðar og yfir jarðvatnslögnina. Einnig er miðað við að mála útvegg kjallara að innanverðu ásamt tilheyrandi undirvinnu vegna afleiðinga rakaskemmda. Matsmaður treystir sér ekki til þess að tjá sig um hvort reynt hafí verið að gera við rakaskemmdirnar af fyrrverandi eiganda.

Tekið skal fram að í kostnaðarmati er aðeins miðað við að endurvinna regn- og jarðvatnslagnir á móts við hús matsbeiðenda sem telja má í samræmi við eignarhluta þeirra í "raðhúsalengjunni".

Matsmaður skipti verkliðum vegna þessa þáttar í fernt, endurnýjun jarðvatnslagnar, lögn nýrrar regnvatnslagnar, jarðvinnu við lagnir og frágang og málun útveggja í kjallara. Heildarkostnað mat hann 546.200 krónur. Miðar matsmaður í öllum matsliðum við verðlag í ágúst 2006 og tekur tillit til endurgreiðslu á hluta af virðisaukaskatti.

Stefnandi bar fyrir dómi að hún hefði verið búin að tala við nágranna sinn um að drenlögnin yrði athuguð. Þetta hafi staðið til þegar hún seldi. Hún kvaðst hafa sagt stefndu E-kvk-þgf L-kvk-þgf frá þessu og sagst mundu borga kostnaðinn við skoðunina.

Stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf sagði að sér hefði ekki verið sagt neitt frá vandamálum við drenlögn. Hún kvaðst ekki hafa séð nein ummerki um slíkt er hún skoðaði húsið.

J-kk-nf B-kk-nf, eigandi hússins að Hjallaseli 3, sagði fyrir dómi að vandræði með drenlögnina hefðu byrjað vorið 2005 þegar settur hafi verið heitur pottur í Hjallaseli 1. Hann kvaðst hafa búið í húsinu frá því að það var byggt, en kvaðst ekki hafa séð hvernig gengið var frá drenlögninni á sínum tíma.

H-kvk-nf Ó-kvk-nf, íbúi í Hjallaseli 5, kvaðst hafa rætt við stefnanda um rakavandamál í húsunum áður en hún seldi. Þessi raki hafi verið kominn til áður en heiti potturinn var settur upp í Hjallaseli 1. Hún kvaðst hafa skoðað húsið hjá stefnanda og séð þar sömu skemmdir og hjá sér, rakaummerki á mótum gólfs og veggjar.

Í matslið 1.3 var óskað skoðunar og mats á hurð í sólstofu og ummerki um leka í sólstofu.

Matsmaður telur að bæði svalahurð og aðliggjandi gluggi séu verulega fúin. Telur hann að leki bæði við hurðina og gluggann. Þurfi að skipta um hvort tveggja og telur hann að kostnaður muni nema samtals 268.000 krónum.

Stefnandi kvaðst hafa bent öllum sem skoðuðu á að skemmd væri í málningunni í glugganum af því að það kæmi vatn inn í gluggann.

Stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf kvaðst hafa fengið arkitekt til að skoða með sér ummerki um leka sem sér hefði verið bent á, leka frá svölum og úrfellingu þar. Sér hefði ekki verið sagt frá fúa í sólstofu.

Næsti matsliður er einnig merktur 1.3 í beiðni og varðar halla í gólfi í borðstofu. Um þetta segir í matsgerð: Matsmaður mældi halla á gólfum og loftum milliplatna hússins og er niðurstaðan sú að gólf virðast ekki vera umtalsvert sigin en frágangur gólfefna er í slakara lagi og víða er halli á yfirborði þeirra á mörkum þess að vera viðunandi. Sama má segja um gólf í sólstofu. Þar sem flest gólfefni verða að teljast "komin á efri ár" telur matsmaður ekki ástæðu til að meta annað en kostnað við flotun gólfanna þar sem bæta má úr ósléttleika þeirra með slíkri aðgerð þegar skipt verður um gólfefni.

Kostnaður af þessu er metinn 17.100 krónur.

Stefnandi sagði fyrir dómi að sér hefði ekki þótt neitt vera að gólfinu, þetta væri trégólf og ekkert óeðlilegt. Þá kvaðst hún ekki hafa tekið eftir neinum halla á miðhæðinni.

Stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf kvaðst hafa tekið eftir hallanum á gólfinu þegar hún reyndi að koma borðstofuskáp sínum fyrir.

Liður 1.4 varðar leka við vegg í borðstofu. Er vikið að þessu í lið 1.5 í matsgerð, sem hér fer á eftir.

Í lið 1.5 (hinum fyrri með því númeri) er fjallað um raka með glugga í suðvestur risherbergi. Um þetta segir í matsgerð:

Vettvangsskoðun leiddi í ljós að lekaummerki eru víða um og við kvistgluggann í herberginu. Lekinn virðist bæði um samskeyti karma og pósta og einnig er frágangur í kringum gluggann að utanverðu óviðunandi, þar sem blikk- og bárujárnsklæðning kvistsins er negld beint á gluggakarmana.

Þetta hefur þær afleiðingar að karmarnir fúna fyrr en ella og upphafleg þétting í kringum karmana, hafi hún einhver verið, heldur ekki lengur vegna rýrnunar þeirra af völdum fúans og mismunandi þenslu timburs og járnklæðningar. Til þess að bæta úr þessum ágalla telur matsmaður að skipta verði um gluggann og ytri frágang kvistsins í kringum gluggann og á hliðum hans. Einnig þarf að mála herbergið, bæði loft og veggi. Leki í borðstofu stafar af öllum líkindum frá framangreindum kvistglugga og er því einnig reiknað með að mála suðurútvegg borðstofu og eldhúss.

Matsmaður sagði fyrir dómi að þessi galli væri ekki sjáanlegur nema af þakinu. Nauðsynlegar endurbætur taldi matsmaður felast í því að klæða vegg á kvisti að utan, mála kvistherbergi og flota gólf í tveimur herbergjum. Þá taldi hann að leki í borðstofu stafaði að öllum líkindum frá þessum kvistglugga og þyrfti að mála suðurútvegg borðstofu og eldhúss. Heildarkostnað mat hann 240.300 krónur. (12.400 + 97.000 + 89.500 + 41.400)

Stefnandi kvaðst ekki hafa orðið vör við leka í þessu kvistherbergi. Í brjáluðu veðri hafi lekið niður veggina í eldhúsi og borðstofu. Það hafi verið augljóst af taumum í málningunni. Sérstaklega aðspurð kvaðst hún ekki muna hvort hún hefði sagt öllum sem skoðuðu húsið frá þessu.

Stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf kvaðst ekki hafa séð neina tauma á veggjum, hvorki í kvistherberginu né niðri í eldhúsi og borðstofu. Kvistherbergið hafi verið málað dökkblátt, en appelsínugulur litur verið í eldhúsi og borðstofu.

Hinn síðari liður merktur 1.5 varðar gólfhalla í stærsta risherbergi og vildi matsmaður svara þessu á sama veg og lið 1.3 varðandi sólstofu. Kostnað af flotun gólfsins taldi hann nema 62.700 krónum.

Liður 1.6 varðar gólfhalla í nyrðra risherbergi og leka í vegg við glugga þar. Matsmaður taldi að ekki sæjust ummerki um leka. Varðandi gólfhalla vísaði hann til fyrra svars við lið 1.3. Kostnað af flotun gólfs taldi hann mundu nema 28.500 krónum.

Loks var í matsbeiðni óskað umsagnar um það hvort umræddir ágallar hefðu átt að sjást við venjubundna skoðun. Treysti matsmaður sér ekki til að svara þessu, hvorki í matsgerðinni né fyrir dómi.

Stefnandi lagði fram í málinu staðfestingu á því að stefnda E-kvk-nf L-kvk-nf hefði haft löggildingu til að starfa sem fasteigna-, fyrirtækja- og skipasali frá 14. janúar 2005 til 13. október 2006.

Stefnandi bar fyrir dómi að verðið á húsinu hefði verið lágt, sér hefði þótt það rétt þar sem ýmislegt hefði þurft að gera í húsinu.

S-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf, löggiltur fasteignasali, sem annaðist umrædd viðskipti, gaf skýrslu. Hún sagði að eignin hefði verið metin heldur lægra en ella þar sem ýmislegt þyrfti að lagfæra í húsinu, þó það væri ekki óíbúðarhæft.

Í kaupsamningi aðila voru taldar upp veðskuldir sem hvíldu á eigninni og stefnandi skyldi aflétta, „svo fljótt sem verða má”. Veðskuld við Lífeyrissjóð starfs-manna ríkisins var aflétt með veðbandslausn sem var afhent til þinglýsingar 9. desember 2005. Stefnandi bar fyrir dómi að fasteignasalan hefði tekið að sér að aflétta veðskuldum og því hefði hún ekki fylgst neitt með því.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína á kaupsamningi aðila. Stefndu hafi skuldbundið sig til að greiða tilgreint kaupverð og af því sé 1.000.000 króna ógreidd. Vísar stefnandi til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og loforð. Hún vísar til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 49., 50., 53., 54. og 61. gr.

Stefnandi mótmælir því að húsið sé gallað í skilningi laganna. Þeir gallar sem kunna að finnast séu óverulegir og leiði 18. gr. laganna til þess að ekki sé unnt að byggja á þeim. Bendir stefnandi á að kaupverðið hafi verið lágt vegna ástands eignarinnar.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefndu lýsa atvikum svo að þau hafi haldið eftir 1.000.000 króna af greiðslum samkvæmt kaupsamningnum. Þær benda á að veðláni hafi ekki verið aflétt af eigninni fyrr en í desember. Mótmæla stefndu því kröfu stefnanda um dráttarvexti. Fjárkröfu stefnanda mótmæla þær með því að eignin hafi verið haldin verulegum leyndum göllum. Stefnandi hafi vitað um þessa galla, en leynt þeim. Þá sjáist þessir ágallar ekki við venjulega skoðun. Vísa stefndu til 47., sbr. 1. mgr. 61. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndu öfluðu matsgerðar þeirrar sem áður er getið og vísa til hennar um fjárhæð kröfu sinnar.

Forsendur og niðurstaða.

Ekki er um það deilt að ógreidd er 1.000.000 króna af umsömdu kaupverði hússins. Ágreiningur aðila lýtur að því hvort húsið sé gallað í skilningi laga nr. 40/2002 þannig að stefndu eigi skaðabótakröfu á hendur stefnanda sem dugi til greiðslu kröfu hennar með skuldajöfnuði.

Ósannað er að við ákvörðun söluverðs eignarinnar hafi verið miðað við tiltekna ágalla á húsinu. Er ekki í samningi eða öðrum gögnum sjáanlegt að vísað hafi verið til ágalla á húsinu. Líta ber svo á að söluverð hafi verið miðað við sýnilegt ástand hússins, sem hafi verið þreytulegt.

Sannað er með matsgerð að drenlögn hefur ekki verið lögð í samræmi við teikningar og að lagnirnar eru ófullnægjandi. Stefnanda var ljóst að einhver vandræði voru þessu tengd, en ósannað er að hún hafi greint stefndu frá þeim. Þá er þess ekki að vænta að þær geri sér þetta ljóst við eðlilega skoðun kaupanda á eigninni. Mati á kostnaði af endurbótum hefur ekki verið hnekkt og ber að reikna stefndu sem skaðabætur vegna þessa 546.200 krónur. Stefnanda bar að skýra stefndu frá vitneskju sinni um þetta atriði og kemur síðari málsliður 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 því ekki til skoðunar hér.

Varðandi ummerki um leka í sólstofu og skemmdir á hurð telur dómurinn að þessir ágallar hafi átt að sjást við venjulega skoðun eignarinnar og verður því ekki talið að þetta teljist galli í skilningi laganna.

Halli á gólfum er lítill og rýrir ekki verðgildi eignarinnar svo nokkru varði, en ekki er sannað að stefnandi hafi leynt þessu vísvitandi. Kemur þessi liður ekki til skoðunar.

Liður 1.5 varðar leka sem ekki er sannað að sjá hafi mátt við skoðun. Kemur fram hjá matsmanni að missmíði við gluggann er ekki sjáanleg nema af þakinu. Verður að líta á þetta sem galla og reikna stefndu skaðabætur vegna þess. Matsgerð hefur ekki verið hnekkt og reiknast því bætur samkvæmt þessum lið 240.300 krónur.

Ekki var sýnt fram á frekari ágalla á húsinu.

Eins og að framan greinir aflétti stefnandi ekki öllum veðskuldum af eigninni fyrr en 9. desember 2005. Dugar henni ekki að vísa til þess að fasteignasalan hafi tekið að sér að sjá um þennan þátt, en stefnandi var skuldbundin gagnvart stefndu til að aflétta öllum veðskuldum af eigninni. Þó ekki sé skýrt hvenær aflétt skyldi leiðir af sjálfu sér að það varð að gerast áður en lokagreiðsla kaupanda yrði innt af hendi.

Samkvæmt þessu er ekki hægt að reikna dráttarvexti af kröfu stefnanda fyrr en frá 9. desember 2005.

Að framan er komist að þeirri niðurstöðu að stefndu eigi skaðabótakröfu á hendur stefnanda að fjárhæð 786.500 krónur. Stefndu verður því gert að greiða stefnanda 213.500 krónur. Dráttarvextir reiknast frá 9. desember 2005 eins og áður greinir.

Þegar málskostnaður er ákveðinn verður að líta til þess að kröfur stefnanda voru óumdeildar, en ágreiningsefni var skuldajafnaðarkrafa stefndu. Fallist er á talsverðan hluta af kröfum stefndu og verður í samræmi við það ákveðið að stefnandi greiði stefndu hluta af málskostnaði þeirra með 450.000 krónum.

Dóm þennan kveða upp J-kk-nf F-kk-nf héraðsdómari og meðdómendurnir K-kk-nf T-kk-nf H-kk-nf byggingaverkfræðingur og T-kk-nf J-kk-nf byggingafræðingur.

D ó m s o r ð

Stefndu, E-kvk-nf L-kvk-nf S-kvk-nf og F-kvk-nf E-kvk-nf, greiði stefnanda, G-kvk-þgf H-kvk-þgf, 213.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 9. desember 2005 til greiðsludags.

Stefnandi greiði stefndu 450.000 krónur í málskostnað.