E-1528/2021

Mál þetta var höfðað 24. júní 2021 og dómtekið 12. janúar 2022.

Stefnandi er Grettir vatnskassar ehf., kt. 000000- 0000, [...]

Stefndu eru Akstur og köfun ehf., kt. 000000- 0000, [...], og Óskaverk ehf., kt. 000000- 0000, [...].

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmdir insolidum til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 1.165.800 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 af 194.300 krónum frá 01.01.2021 til 01.02.2021, af 388.600 krónum frá 01.02.2021 til 01.03.2021, af 582.900 krónum frá 01.03.2021 til 01.04.2021, af 777.200 krónum frá 01.04.2021 til 01.05.2021, af 971.500 krónum frá 01.05.2021 til 01.06.2021 og af 1.165.800 krónum frá 01.06.2021 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins með tilliti til framlagðs málskostnaðarreiknings.

Dómkröfur stefnda Aksturs og köfunar ehf. eru þær aðallega að málinu verði vísað frá dómi, til vara að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og til þrautavara að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda að teknu tilliti til framlagðs málskostnaðarreiknings, en til vara að mati dómsins.

Dómkröfur stefnda Óskaverks ehf. eru þær aðallega að málinu verði vísað frá dómi, til vara að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og til þrautavara er krafist sýknu að svo stöddu. Í öllum öðrum tilfellum er krafist málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins. Til þrautaþrautavara krefst stefndi lækkunar á dómkröfum stefnanda og að málskostnaður milli aðila verði felldur niður.

Málavextir og sönnunarfærsla:

Þann 4. febrúar 2011 var undirritaður leigusamningur um atvinnuhúsnæði að [...], neðri hæð, fastanúmer [...], ca. 240 fermetra að gólffleti. Ranglega kemur fram í samningnum sjálfum að hann hafi verið undirritaður á árinu 2010, en upplýst er að stefnandi hafi látið útbúa samninginn. Stefnandi er leigusali en stefndu leigjendur.

Samningurinn var tímabundinn og skyldi gilda frá 1. febrúar 2011 og ljúka 31. janúar 2012. Mánaðarleg leiga á samningstíma skyldi vera 140.000 krónur. Þá skyldi „leigjandi“ leggja fram 280.000 krónur, eða sem næmi tveggja mánaða leigugreiðslu, sem tryggingu fyrir skilvísum leigugreiðslum og skilum hins leigða. Mánaðarlega voru gefnir út tveir reikningar eða tveir greiðsluseðlar, og með þeim hætti hafi hvor hinna stefndu upphaflega greitt 70.000 krónur í leigu á mánuði.

Upplýst erí málinu að húsnæðinu sé ekkiskiptupp eðaþað hólfað niður, heldur sé það eitt og óskipt rými, sem stefndu hafi samnýtt, einkum sem geymslu, og óháð hvor öðrum geymt sitt dót þar sem pláss var fyrir það hverju sinni.

Samkvæmt fyrrgreindum leigusamningi áttu stefndu forleigurétt að hinu leigða. Stefndu nýttu sér þann rétt, frá 1. febrúar 2012 að telja, með munnlegu samkomulagi aðila, og með þeim hætti komst á ótímabundinn húsaleigusamningur. Þá liggur fyrir að leigugjaldið hafi hækkað á samningstímanum, með því að stefnandi tilkynnti stefndu um það munnlega, sem þeir hafi samþykkt, og síðast hafi leigan hækkað þann 1. apríl 2019 í 388.600 krónur á mánuði. Hvor stefndu fékk því kröfuum greiðslu á 194.300 krónum á mánuði samkvæmt síðustu reikningum. Virðast samskipti aðila nánast eingöngu hafa farið fram með munnlegum hætti.

Í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnanda fyrir dómi kom fram að leigan hafi verið sanngjörn, enda undir fermetraverði sambærilegra eigna, og í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda Óskaverks ehf., kom fram að leigan hafi ekki verið ósanngjörn.

Án þess að nokkuð liggi fast fyrir um það í málinu, þá komfram í skýrslutökum fyrir dómi aðeinhverjir samskiptaörðugleikar hafi veriðá milli fyrirsvarsmanna stefndu, og þeir lítið sem ekkert ræðst við. Af skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda Aksturs og köfunar ehf. fyrir dóminum verður ráðið að hann hafi á árinu 2018 byggt sér skemmu í sinni heimabyggð, og því ekki þurft á húsnæðinu að [...]að halda lengur, og að hans sögn hafi hann þá fjarlægt allt sitt dót úr geymslunni, fyrir utan einhverja vinnugalla. Jafnframt hafi hann þá reynt að segja samningnum upp gagnvart stefnanda hvað hann varðar, en það hefði ekki gengið eftir, og hann hafi í raun verið fastur með því að losna ekki úr leigunni. Í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnanda kom fram að stefndi Akstur og köfun ehf. hefði reynt að segja samningnum upp á árinu 2018, en það hefði einfaldlega ekki verið hægt, þar sem stefndu hefðu þurft að segja honum upp saman, enda báðir leigutakar að sama rými.

Með tölvupósti 2. apríl 2020 frá lögmanni stefnda Akstri og köfun ehf. var húsaleigusamningnum sagt upp. Lagt var til að stefndi greiddi leigu út júlímánuð 2020, og yrði búinn að fjarlægja alla muni úr húsnæðinu fyrir þann tíma. Í tölvupósti stefnanda sama dag til lögmannsins er þakkað fyrir póstinn ogskrifaðað„við verðum í sambandi.“

Bar fyrirsvarsmaður stefnanda fyrir dómi að hafa í framhaldi þessa haft samband við fyrirsvarsmann stefnda Óskaverks ehf., sem hefði upplýst að þeir væru ekki að segja samningnum upp. Þá verður af skýrslu fyrirsvarsmanns stefnanda og skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda Óskaverks ehf. ráðið, að í apríl 2020 hafi komið til umræðu þeirra í milli hvort stefndi Óskaverk ehf. vildi einn taka eignina á leigu eða finna sér meðleigjanda. Það hafi hins vegar ekki verið gerlegt að sögn fyrirsvarsmanns stefnda Óskaverks ehf., þar sem allt dót stefnda Aksturs og köfunar ehf. hefði enn verið í eigninni, og væri allt þar enn. Stefnandi og stefndi Óskaverk ehf. voru ósammála því hvort fyrirsvarsmaður stefnda Óskaverks ehf. hafi á sama tíma verið upplýstur um að hann bæri meðábyrgð kæmi til þess að húsaleiga stefnda Aksturs og köfunar ehf. yrði ekki greidd. Fyrirsvarsmaður stefnanda bar að hún hefði ekki litið svo á að um löglega uppsögn hefði verið að ræða með uppsögn stefnda Aksturs og köfunar ehf. í apríl 2020, og þar af leiðandi ekkert aðhafst í framhaldi þess, fyrr en vanskil hafi orðið á árinu 2021.

Stefndi Akstur og köfun ehf. greiddi áfram leigu til stefnanda til og með nóvember 2020, og byggt er á því í málinu að um hafi verið að ræða greiðslur á uppsagnartíma, með vísan til húsaleigulaga. Þann 17. febrúar 2021 sendi stefnandi viðvörun um innheimtuaðgerðir til stefnda Aksturs og köfunar ehf. vegna vanskila í desember 2020 og janúar 2021. Í tölvupósti lögmanns stefnda Aksturs og köfunar ehf. 29. apríl 2021 til lögmanns stefnanda er spurt hvort búið sé að skoða þetta með leigusamninginn. Í svarpósti lögmanns stefnanda er bent á að annar leigjenda geti ekki sagt upp samningnum svo bindandi sé.

Í gögnum málsins er að finna afrit reikninga og greiðsluseðla vegna húsaleigunnar, útgefna af stefnanda til stefnda Óskaverks ehf. Óumdeilt er að stefndi Óskaverk ehf. sé ekki í neinum vanskilum með húsaleigu samkvæmt þeim eða öðrum reikningum sem gefnir hafa verið út á hendur honum vegna húsaleigunnar. Í málinu krefst stefnandi þess að stefndu verði óskipt gert að greiða stefnanda ógreidda reikninga sem gefnir voru út á hendur stefnda Akstri og köfun ehf., vegna leigu 1. janúar 2021 til og með 1. júní 2021, samtals 1.165.800 krónur eða 194.300 krónur á mánuði. Óumdeilt er að stefnda Óskaverki ehf. var ekki send viðvörun um innheimtuaðgerðir vegna vanskila Aksturs og köfunar ehf. áður en mál þetta var höfðað.

Með úrskurði dómsins þann 10. nóvember 2021 var aðalkröfum stefndu, um frávísun málsins hafnað.

Aðilaskýrslu gaf M-kvk-nf I-kvk-nf, fyrirsvarsmaður stefnanda, Ó-kk-nf G-kk-nf gaf aðilaskýrslur fyrir hönd stefnda Óskaverks ehf. og G-kk-nf Á-kk-nf gaf aðilaskýrslur fyrir hönd stefnda Aksturs og köfunar ehf.

Málsástæður og lagarök stefna nda:

Stefnandi vísar til þess að stefndu hafi tekið húsnæðið í sameiningu á leigu en hafi verið með sitt hvorn reksturinn í húsnæðinu og skipt leigugreiðslum með sér til helminga. Stefndi Óskaverk ehf. hafi ávallt staðið skil á sínum hluta leigugreiðslna en stefndi Akstur og köfun ehf. hafi ekki greitt leigu hluta ársins 2021. Ágreiningur hafi orðið með stefndu, og vorið 2020 hafi stefndi Akstur og köfun ehf. viljað segja leigusamningnum upp, sbr. fyrrgreindan tölvupóst frá fyrrverandi lögmanni hans. Stefndi Óskaverk ehf. hafi ekki viljað segja samningnum upp og stefnandi hafi ekki samþykkt uppsögn stefnda Aksturs og köfunar ehf. á samningnum, enda gæti hann ekki einhliða sagt samningnum upp fyrir hönd beggja stefndu. S tefndi Akstur og köfun ehf. hafi áfram haft afnot húsnæðisins, og jafnframt greitt leigu út árið 2020 þegar hann hafi skýringar laust hætt að inna leigugreiðslur af hendi. Honum hafi þá verið send innheimtuviðvörun þann 17. febrúar 2021, og í framhaldi þess hafi komið fram í samskiptum við lögmann stefnanda að hann vildi reyna að losna út úr leigunni vegna samskiptaerfiðleika við meðleigjanda hans, meðstefnda Óskaverk ehf. Stefnandi hafi ræt tvið stefnda Óskaverk ehf., sem kvaðst ekki vilja losa stefnda Akstur og köfun ehf. undan samningnum.

Stefnandi byggir á því að stefndu beri óskipta ábyrgð á leigugreiðslum á grundvelli húsaleigusamnings aðila, enda hafi þeir í sameiningu tekið á leigu húsnæðið undir rekstur sinn. Stefndi Óskaverk ehf. sé enn með rekstur í húsnæðinu og stefndi Akstur og köfun ehf. hafi ekki fjarlægt muni sína úr hinu leigða. Af tölvupóstsamskiptum stefnda Aksturs og köfunar ehf. við lögmann stefnanda í apríl 2021, sé ekki að sjá að hann telji sig hafa sagt samningnum upp. Í svörum frá lögmanni hans komi fram að enginn skriflegur samningur sé fyrir hendi, stefndi hafi munnlega sagt upp gerðum samningi með níu mánaða fyrirvara og hann sé því búinn að efna sínar skuldbindingar gagnvart stefnanda. Þessu sé mótmælt af hálfu stefnanda sem röngu. Eins og áður hafi komið fram, hafi meint uppsögn stefnda Aksturs og köfunar ehf., ekki verið gild, og því hafi heldur ekki verið haldið fram af hálfu stefnda Óskaverks ehf. að svo hafi verið, fyrr en með svari lögmanns hans í maí 2021 auk þess sem stefndi Akstur og köfun ehf. h afi hvorki fjarlægt muni sína úr húsnæðinu né greitt leigu út hinn meinta níu mánaða uppsagnarfrest.

Stefnandi byggir á því að þar sem stefndu beri óskipta ábyrgð á efndum á leigusamningi aðila, höfði stefnandi mál þetta á hendur þeim báðum á grundvelli 18. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Stefnufjárhæðin sé 1.165.800 krónur vegna ógreiddrar leigu í sex mánuði, sem nemi helmingi heildar leigu greiðs lna sama tímabils svo sem áður greini. Skuld þessi hafiekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé því nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Um lagatilvísanir vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingar gildi samninga og 33. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Krafa um dráttarvexti byggist á 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sem og 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laganr.91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing sé vísað til 33. og 41. gr. laga nr. 91/1991 og um samaðild vísað til 18. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefnda Aksturs og köfunar ehf.

Stefndi byggir á því að hann hafi þegar uppfyllt allar skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum, hann hafi sagt upp leigusamningnum með lögmætum hætti og því eigi stefnandi engar kröfur á hendur honum.

Stefndi vísar til þess að samkvæmt 55. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sé báðum aðilum leigusambands heimilt að segja upp ótímabundnum samningi en uppsögnin skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Stefndi hafi sagt upp leigusamningnum í samræmi við nefnt ákvæði húsaleigulaganna og stefnandi hafi staðfest móttöku uppsagnarinnar. Engar athugasemdir hafi borist frá stefnanda fyrr en þá 17. febrúar 2021, þ. e. þegar uppsagnarfresturinn hafi verið liðinn eða tæplega ári eftir uppsögn leigusamningsins.

Stefndi byggir jafnframt á því að stefnandi hafi sýnt af sér verulegt tómlæti hvað mál þetta varðar. Telji stefnandi að stefndi geti ekki sagt upp leigusamningnum með þeim hætti sem gert var, hafi honum borið að bregðast við í apríl 2020 þegar uppsögnin barst honum. Stefndihafiréttilega sagt upp leigusamningnum, eins og áður hafi komið fram, og því sé það ekki undir stefnanda eða meðstefnda komið hvort hann losni undan leigusamningnum eður ei. Í leigusamningnum séu engar kvaðir lagðar á stefndu um að þeir séu háðir hvor öðrum að neinu leyti og sérstaklega ekki ef til uppsagnar kæmi.

Stefndi vísar til þess að heimilt sé samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 36/1994 að semja um annað en húsaleigulög kveði á um þegar um atvinnuhúsnæði sé að ræða. Sé það ekki gert gildi húsaleigulög fullum fetum. Hvorki í húsaleigulögum né í leigusamningi aðila sé kveðið á um lakari rétt til handa stefnda en lögin geri beinlínis ráð fyrir. Samkvæmt framansögðu hafði stefndi því fullan rétt til að segja ótímabundna leigusamningnum upp.

Að auki byggir stefndi á 57. gr. laga nr. 36/1994 en þar sé kveðið á um að uppsagnarfrestur teljist hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hafi verið send. Almennt teljist uppsögn leigusamninga vera bindandi um leið og hún kemst til móttakandans í samræmi við reglur samningaréttarins um ákvöð. Mótmæli hafi ekki komið fram fyrr en mörgum mánuðum seinna og stefndi því verið grandlaus um að stefnandi teldi uppsögnina ekki gilda. Það hafi ekki verið fyrr en lögmaður stefnanda hafði samband við stefnda sem hann heyrði fyrst af ósætti stefnanda. Stefnandi verði að bera hallann af því tómlæti sem hann hafi sýnt af sér með umræddri háttsemi.

Stefndi byggir á óskráðri meginreglu samningaréttar um tómlæti en ljóst sé af framkvæmd hennar að stefnandi átti að gera stefnda það ljóst um leið og uppsögnin barst eða innan hæfilegs frests að hann hygðist ekki samþykkja uppsögnina með mótmælum þá þegar. Ljóst sé að stefnanda mátti vera ljóst um þau meintu vanskil, sem stefnandi byggir á, um leið og greiðsla hætti að berast að uppsagnarfresti loknum. Þrátt fyrir það hafi stefnandi ekkert aðhafst í samskiptum sínum við stefnda fyrr en nokkrum mánuðum seinna. Tómlæti stefnanda í þessum máli sé slíkt að hann hafi glatað mögulegum rétti á kröfum sínum gagnvart stefnda, hafi þær verið til staðar. Stefnda hafi fyrst verið kunnugt um raunverulegar kröfur stefnanda þegar honum barst bréf frá lögmanni stefnanda, einsog áður segir þann 17. febrúar 2021, eftir að uppsagnarfrestur var liðinn. Með vísan til alls framangreinds krefst stefndi sýknu af kröfum stefnanda.

Verði ekki fallist á kröfu stefnda um sýknu krefst stefndi lækkunar á kröfum stefnanda, enda sé leigusamningurinn ekki lengur í gildi og ljóst að stefndi hafi staðið við sinn hluta samningsins. Að öðru leyti sé vísað til sömu málsástæðna og að framan greini.

Um lagatilvísanir sé til viðbótar þeim lagarökum, sem þegar séu rakin, vísað til húsaleigulaga nr. 36/1994 í heild sinni, einkum til 2., 55. og 57. gr. Vísað sé til meginreglna samninga- og kröfuréttar, m. a. um skuldbindingargildi samninga, reglna um ákvöð og tómlæti. Krafa um málskostnað sé studd við XXI. kafla þeirra laga, sbr. einkum 1. mgr. 130. gr. laganna. Um virðisaukaskatt sé vísað til laga nr. 50/1988 en stefndi þurfiað greiða virðisaukaskatt af þóknun lögmanns og sé því nauðsyn að taka tillit til hans með dæmdum málskostnaði.

Málsástæður og lagarök stefnda Óskaverksehf.

Kröfu sína um sýknu byggir stefndi á því að hann hafi staðið við allar skuldbindingar sínar gagnvart stefnanda, og ósannað sé að stefnandi eigi rétt til frekari greiðslna úr hendi stefndu. Ekki verði annað séð af framlögðum gögnum málsins en að stefndi hafi greitt umkrafða húsa leigu að fullu, eins og samið hafi veriðum. Séu meintar vanefndir Aksturs og köfunar ehf. stefnda Óskaverki ehf. allsendis óviðkomandi.

Stefndi Óskaverk ehf. mótmælir málatilbúnaði stefnanda sem röngum og ósönnuðum, um að stefndu beri óskipta ábyrgð á greiðslu húsaleigu á grundvelli leigusamnings frá 4. febrúar 2011. Það rétta sé að hvergi í samningi aðila sé mælt um slíka ábyrgð, né verði slík ábyrgð leidd af lögum. Hafi stefnandi alfarið sönnunarbyrði um hið gagnstæða.

Af meginreglu kröfu- og samningaréttar sé stefndi ekki bundinn við aðra skilmála en honum sé beinlínis kunnugt um við samningsgerðina. Eigi þetta sérstaklega við þegar um íþyngjandi ákvæði sé að ræða, sem kveði á um óskipta greiðsluábyrgð stefnda Óskaverks ehf. á skuldbindingum annarra. Breyti þar engu um þótt stefndi hafi ekki hreyft við sérstökum andmælum við efni samningsins.

Um túlkun á framlögðum leigusamningi verði að líta til þess að stefnandi hafi einhliða samið samninginn eftir staðlaðri fyrirmynd og samkvæmt andskýringarreglunni verði hann að bera hallann af því ef orðalag ákvæða leigusamningsins taki ekki af öll tvímæli um tilætlan stefnanda, s. s. hvort greiðsluábyrgð sé óskipt. Stefnanda hafi borið að gera stefnda sérstaklega grein fyrir því væri það vilji stefnanda að ábyrgð stefndu væri óskipt. Það hafi stefnandi látið undir höfuð leggjast og verði hannað bera hallann af því. Í þessu sambandi megi benda á að í grein fjögur í téðum leigusamningi sé fjallað nánar um fjárhæð og greiðslufyrirkomulag húsaleigu. Þar komi fram að fjárhæð mánaðarlegrar húsaleigu nemi 1 40.000 krónum. Ó umdeilt sé að leigugjaldið hafi þó tekið breytingum í samræmi við verðlagshækkanir á samningstímanum, og staðið síðastí 386.600 krónum.

Í téðu ákvæði komi þó ekki skýrt fram hvort greiðsluskylda aðila sé óskipt, skipt hlutfallslega, hlutuð til helminga eða að hvorum leigjanda beri að greiða fullt leigugjald, nú 386.600 krónur.

Stefndi bendir á að inntak ákvæðis 4. gr. samningsins verði skýrt með þeim hættiað hvor leigutaki beri sjálfstæða og hlutfallslega ábyrgð á greiðslu húsaleigunnar, þ. e. til helminga. Líkt og rakið séí greinargerð meðstefnda Aksturs og köfunarehf. hafi stefndu ávallt greitt húsaleiguna hvor í sínu lagi, þ. e. fyrir sinn hluta húsnæðisins, og ávallt komið fram fyrir stefnanda hvor í sínu lagi. Beri gögn málsins með sér að stefnandi hafi lagt ofangreindan skilning til grundvallar í lögskiptum aðila. Stefnandi hafi krafið hvorn stefnda fyrir sig um greiðslu húsleigunnar, með útgáfu gíróseðla, sbr. 3. mgr. 4. gr. leigu samningsaðila, og að sama skapi hafi stefnandi einvörðungu beint innheimtuaðgerðum sínum að stefnda Akstri og köfun ehf. Það hafi ekki verið fyrr en við höfðun þessa máls og eftir að greiðslur stefnda Akstur sog köfunar ehf. hættu að berast stefnanda, að stefnandi hafi litið svo á að stefnda bæri einnig að greiða húsaleigu stefnda Aksturs og köfunar ehf. Það væri því ekki nóg að stefndi Óskaverk ehf. hefði staðiðí skilum með sínar eigin leigugreiðslur, heldur sé stefndi nú krafinn afturvirkt um greiðslu húsaleigu stefnda Aksturs og k öfunarehf. sexmánuði aftur í tímann. Ó umdeilt sé að stefndi Óskaverkehf. hafi staðið skil á sínum hluta leigugreiðslna, líkt og stefnandi viðurkenni í stefnu, sbr. 45. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefndi bendir á, að alkunna séað áralöng framkvæmd leigusamninga hafi áhrif á efnislega túlkun þeirra, sbr. m. a. grunnsjónarmið í dómi Hæstaréttar í málinu nr. 476/2002 og nr. 50/1979. Í því tilviki sem hér um ræði telji stefndi að nær 10 ára samfelld og óbreytt framkvæmd leigusamnings aðila hafi þau áhrif að stefnanda sé ekki heimilt, nú mörgum árum síðar, að krefjast greiðslu óskipt úr hendi stefndu, þvert á fyrri framkvæmd. Af hálfu stefnda sé á því byggt að umrædd framkvæmd leigusamnings aðila hafi vakið með honum vissu um að ákvæði samningsins um leigugjald yrðu túlkuð svo, að stefndi bæri aðeins hlutfallslega ábyrgð á greiðslu mánaðarlegrar húsaleigu, m. ö. o. að stefndi greiddi aðeins fyrir þann hluta leigða húsnæðis sem hann færði í not.

Stefndi byggir á því að fyrirvaralausri útgáfu greiðslutilkynninga og móttaka stefnanda á leigugreiðslum stefnda Óskaverks ehf. megi jafna til fullnaðarkvittunar. Eigi stefnandi því ekki rétt til frekari greiðslna úr hendi stefnda en stefndi hafi þegar greitt. Stefndi hafi innt mánaðarlega húsaleigu í góðri trú um að hver greiðsla hans fæli í sér fullar og réttar efndir. Á þeim tíma hafi ekkert bent til annars en að um fullnaðargreiðslu væri að ræða. Eigi því stefnandi ekki rétt til frekari viðbótargreiðslna úr hendi stefnda.

Stefndi byggir jafnframt á því að stefnandi hafi með tómlæti sínu gagnvart stefnda fyrirgert rétti til frekari greiðslna úr hendi stefnda. Í ljósi ákvæða samnings og athugasemdalausrar framkvæmdar verði að líta svo á, að það hafi staðið stefnanda nær að færa skilning sinn um óskipta ábyrgð stefndu í letur. Hafi stefnandi talið sig eiga rétt til frekari greiðslna úr hendi stefnda á tímabilinu 1. janúar – 1. júní 2021, hefði stefnandi þurft að tilkynna stefnda um slíkt án ástæðulauss dráttar. Í samræmi við þau sjónarmið, sem höfð séu í huga þegar áhrif tómlætis kröfuhafa séu metin, verði að telja að það sé bersýnilega ósanngjarnt fyrir stefnda Óskaverk ehf. að þurfa að sæta því að stefnandi komi nú, áratug eftir að stefndi hafi tekið húsnæðið á leigu, og krefji stefnda Óskaverk ehf. um viðbótagreiðslur, sem stefnandi hafi aldrei áður innheimt vegna umrædds húsnæðis. Verði stefnandi að bera hallann af þessu tómlæti sínu.

Í samræmi við almennar reglur fjármunaréttar beri samningsaðilum að takmarka tjón sitt af vanefndum eftir fremsta megni. Ljóst sé að stefnandi hafi engar raunhæfar tilraunir gert til að sjá til þess að nýr leigjandi tæki yfir hluta Aksturs og köfunar ehf. eða með nokkrum öðrum hætti reynt að takmarka tjón sitt af meintum vanefndum stefnda Aksturs og köfunar ehf. Byggir stefndi á þvíað stefnandi verði að bera hallann af þessu tómlæti sínu, og bera það tjón sjálfur sem kunni að hafa hlotist af vanefndum stefnda Aksturs og köfunar ehf. Komi ofangreind sjónarmið einnig til skoðunar við mat á því hvort lækka eigi kröfu stefnanda.

Verði fallist á óskipta ábyrgð stefndu ogað stefndi sé skuldbundinn til að greiða vangoldna leigu stefnda Aksturs og köfunar ehf, byggir stefndi sýknukröfu sína á því að það sé bersýnilega ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að byggja á slíkri ábyrgð gagnvart stefndu, ef litið er til efnis samnings aðila, atvika fyrir og eftir samningsgerð, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936.

Í þessu sambandi vísi stefndi til þess, að ef túlkun stefnanda verði lögð til grundvallar á efni samnings aðila, séu stefndu skuldbundnir til frambúðar til þess að greiða stefnanda verðtryggða húsaleigu, nema að því tilskildu að stefndu standi sameiginlega að uppsögn samningsins. Gangi slík túlkun gegn ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignar hús, og fari gegn meginreglu samningaréttar um samningsfrelsið.

Við samningsgerðina hafi stefndi staðið í þeirri trú að félagið bæri aðeins ábyrgð á „sínum hluta“ húsaleigunnar, og hafi sá skilningur verið staðfestur í framkvæmd eftir að samningar tókust með aðilum. Ekki verði horft framhjá þeirri staðreynd að stefnandi hafi ekki gefið stefnda kost á því að bregðast við uppsögn stefnda, með því að standa að uppsögninni eða að semja upp á nýtt, né á nokkrum tíma áréttað þann skilning sinn að stefndu bæri óskipt ábyrgð á greiðslu húsaleigunnar, fyrr en við höfðun máls þessa. Með framferði sínu hafi stefnandi brotið gegn trúnaðarskyldu sinni gagnvart stefnda.

Að endingu byggist sýknukrafa stefnda að breyttu breytanda á því sem fram hafi komið, um að samningi stefnda Akstursog köfunar ehf. hafi sannarlega verið sagt upp í apríl 2020 og hann runnið sitt skeið íjanúar 2021. Eigi stefnandi ekki frekari kröfur um greiðslur á hendur stefnda Óskaverki ehf., þó svo að fallist sé á að ábyrgð stefndu á greiðslu húsaleigu sé óskipt, þ. e. taki til beggja hluta húsnæðisins.

Kröfu sína um sýknu að svo stöddu byggir stefndi Óskaverk ehf. á því að félaginu hafi ekki verið gefinn kostur á að taka afstöðu til greiðsluskyldu sinnar áður en mál þetta var höfðað, sbr. 6. mgr. 7. gr. innheimtulaga nr. 95/2008. Leiði sú staðreynd ekki til frávísunar málsins byggi stefndi á því að í öllu falli eigi sú málsástæða að leiða til þess að sýkna beri stefndu að svo stöddu.

Verði það niðurstaða dómsins að stefndi Óskaverk ehf. beri óskipta greiðsluskyldu með stefnda Akstri og köfun ehf. krefst stefndi verulegrar lækkunar á dómkröfum stefnanda og að málskostnaður verði felldur niður á grundvelli eftirfarandi röksemda:

Í fyrsta lagi byggir stefndi á því að stefndu hafi greitt tryggingarfjárhæð að fjárhæð 280.000 krónur auk vaxta þegar samningar tókust á milli aðila, sbr. 5. gr. samnings aðila og 2. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Verði fallist á greiðsluskyldu stefnda eigi tryggingarfjárhæð sú sem stefndi Akstur og köfun ehf. greiddi stefnanda að koma til frádráttar dómkröfum stefnanda. Samkvæmt 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga sé leigusala að jafnaði heimilt að ganga að tryggingarfjárhæð til greiðslu vangoldinnar leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Í þeim efnum beri stefnandi hallann af því að hafa ef til vill fyrirgert rétti sínum til greiðslu tryggingar gjaldsins með tómlæti sínu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í annan stað byggir stefndi á því að hafna beri með öllu dráttarvaxtakröfu stefnanda. Stefnda hafi ekki verið kunnugt um umkrafða skuld fyrr en við höfðun þessa máls, og að sama skapi hafi stefndi ekki verið krafinn um viðbótargreiðslu fyrir tímabilið janúar 2021 og júní 2021. Sé það í hæsta máta óeðlilegt að stefndi sé krafinn um greiðslu dráttarvaxta aftur í tímann. Séu dráttarvextir í eðli sínu lögbundnar skaðabætur, sem skuldara beri að greiða vegna greiðsludráttar. Stefndi geti ekki dregið að greiða eitthvað sem hann hafi ekki verið krafinn um. Þá byggi stefndi áþví að þessi framkvæmd standist ekki ákvæði innheimtulaga nr. 95/2008 og reglugerða r nr. 37/2009 um hámarksfjárhæð innheimtukostnaðar.

Stefndi vísar til þeirra lagaraka og réttarheimilda sem rakin séu hér að framan. Þá vísi stefndi til meginreglna kröfu- og samningaréttar um samningsfrelsið og skuldbindingargildi samninga. Um réttindi og skyldur aðila vísar stefndi til húsaleigulaga nr. 26/1994. Þá vísi stefndi til laga nr. 7/1936 um samninga, umboð og ógilda löggerninga. Kröfu um málskostnað styður stefndi við XXI. kafla laga um meðferð einkamálanr. 91/1991.

Forsendur og niðurstaða:

Stefndu gerðu skriflegan leigusamning um atvinnuhúsnæðið að Vagnhöfða 8 í Reykjavík í febrúar 2011, tímabundið til eins árs, og áttu stefndu forleigurétt að þeim tíma liðnum. Af orðalagi samningsins, um „leigjanda“ í eintölu, verður ekki dregin sú ályktun að ábyrgð stefndu hafi átt að vera skipt, eða pro rata. Má frekar af því og efni samningsins ráða að litið hafi verið á stefndu sem einn aðila, enda er l eigu fjárhæðin tilgreind sem ein mánaðarleg fjárhæð, og fram kom að stefndu hafi í sameiningu greitt þá tryggingu sem „leigjandi“ átti að greiða.

Óumdeilt er að með munnlegu samkomulagi tóku stefndu húsnæðið áfram á leigu, og að með þeim hætti hafi komist á ótímabundinn leigusamningur, sem byggði stað öðruleyti á hinum skriflega samningi. Öll samskipti aðila eftir útgáfu leigusamnings fóru fram munnlega. Fyrirsvarsmaður stefnanda bar í sinni skýrslu fyrir dómiað stefndu hefðu óskað eftir tvískiptum greiðsluseðlum, enda liggur fyrir að rekstur stefndu er á sitthvorri kennitölunni. Samkvæmt meginreglum samninga- og kröfuréttar bera stefndu saman ábyrgðá greiðslu húsaleigu vegna húsnæðis sem þeir taka saman á leigu, sé ekki annað tekið fram. Hafi ábyrgð stefndu á greiðslu húsaleigunnar átt að breytast vegna þeirrar greiðslutilhögunar, þá bera stefndu sönnunarbyrðina fyrir því.

Engin gögn liggja fyrir um það að stefnandi hafi við samningagerð eða síðar fallist á aðsú ábyrgð, sem fólst í því að stefndu tóku húsnæðið saman á leigu, gæti fallið niður að hluta til. Sú staðreynd að þetta greiðslufyrirkomulag hafi staðið um langa hríð getur heldur ekki leitt tilþessað ábyrgð á efndum samningsins hafitekið breytingum eða að það leiði til tómlætisáhrifa.

Samkvæmt gögnum málsins, og því sem fram kom í skýrslum aðila fyrir dómi, þykir óumdeilt að hið leigða húsnæði, sem er eitt fastanúmer, sé eitt ogóskiptrýmisem stefndu hafi samnýtt. Þótt fyrirsvarsmaður stefnda Aksturs og köfunar ehf. hafi borið fyrir dómi að hafa fjarlægt nær allt sitt dót úr húsnæðinu á árinu 2018, er með hliðsjón af öðrum gögnum málsins ósannað annað en að munir í eigu beggja stefndu séu enn í öllu húsnæðinu, að því er virðist án nokkurrar sundurgreiningar. Ekkiverður fullyrt hvor eigi þar fleiri muni, eða hvor á hvað.

Með hliðsjón af framangreindu eru réttindi stefndu um hina leigðu eign þau sömu, og þeir bera sömu skyldur, óháð því hvort þeir geti talað saman eða ekki. Væri fallist á sjónarmið stefndu, um að annar leigutaka gæti sagt upp samningnum hvað hann varðar, yrði stefnandi af helmingi leigunnar, svo lengi sem hinn væri í skilum, og það þrátt fyrir að upplýst þykir að báðir stefndu séu enn að nýta alla eignina saman.

Samkvæmt framangreindu um skyldur aðila, ber stefndu að standa saman að uppsögn leigusamningsins með vísan til XI. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, sem gilda í lögskiptum aðila. Eins og getur um í málavöxtum, þá bar fyrirsvarsmaður stefnanda að hafa rætt við fyrirsvarsmann stefnda Óskaverks ehf. þegar uppsögn stefnda Aksturs og köfunar ehf. barst þann 2. apríl 2020, og stefnandi þá spurt hvort Óskaverk ehf. væri einnig að segja samningnum upp. Hafi fyrirsvarsmaður stefnda Óskaverks ehf. svarað því neitandi. F ær það stoð í framburði fyrirsvarsmanns stefnda Óskaverks ehf. fyrir dóminum, en hann mundi eftir því að stefnandi hefði á sama tíma boðið honum að taka allt rýmið á leigu, en hann hefði ekki séð sér það fært þar sem allt „dót G-kk-ef“ væri í húsnæðinu. Uppsögn sú, sem stefndi Akstur og köfun ehf., sendi í tölvupósti 2. apríl 2020, gat því ekki leitt til þeirra réttaráhrifa sem að var stefnt, og stefndi Óskaverk ehf. var þá grandsamur umað stefndi Akstur og köfun ehf. vildi losna út úr leigusamningnum.

Í fyrrgreindum tölvupósti stefnda Aksturs og köfunar ehf., 2. apríl 2020, varlagt til að stefndi greiddi leigu út júlímánuð 2020, og myndi þá vera búinn að tæma húsnæðið. Fyrirsvarsmaður stefnanda svarar sama dag að þau yrðu í sambandi. Engin frekari samskipti liggja fyrir í málinu eftir þetta, fyrr en þá á árinu 2021 eftir að vanskil verða. Ljóst er að stefndi Akstur og köfun ehf. hélt áfram að nýta húsnæðið og að greiða umsamda húsaleigu eftir júlí 2020, þrátt fyrir framangreint, og greiddi leigu út árið 2020. Er vísað til þessafhans hálfu að um hafi verið að ræða greiðslur á uppsagnarfresti, sbr.

4. tölulið 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt því ákvæði húsaleigulaga hefði stefnda Akstri og köfun ehf. borið að greiða húsaleigu í níu mánuði eða út janúar 2021, hefði uppsögn leigusamningsins verið gild. Engin gögn liggja fyrir um það að stefnanda hafi verið tilkynnt um að leigugreiðslur á þessu tímabili væru greiðslur í uppsagnarfresti, og samkvæmt því sem lagt var til í framangreindum tölvupósti stefnda 2. apríl 2020, og með hliðsjón af fyrri samskiptum aðila á árinu 2018, þar sem einnig reyndi á uppsögn samningsins, og nánar getur um í málavöxtum, mátti stefnandi ekki ætla annað en að stefndi Akstur og köfun ehf. væri að greiða húsaleigu í samræmi við gerðan samning. T ómlætisáhrif stefnanda geta því ekki komið til skoðunar á sama tíma. Fær sú niðurstaða jafnframt stuðning í tölvupósti sem fyrirsvarsmaður stefnda Aksturs og köfunar ehf. sendi á lögmann stefnanda 7. apríl 2021, um að hann væri enn bundinn við húsaleigusamninginn. Sú staðreynd að stefndi Akstur og köfun ehf. hafi verið bundinn við samninginn, eða nauðugur eins og fram kom í máli hans, verður með engum hætti rakið til stefnanda heldur til samskiptaörðugleika stefndu. Geta ákvæði 36. gr. samningslaga nr. 7/1936, sem vísað var til, því ekki komið til skoðunar að mati dómsins. Samkvæmt öllu framangreindu er fallist á það með stefnanda, að stefndu berisolidariska ábyrgð á greiðslu höfuðstóls umkrafinnar húsaleigu, meðal annars með framlagðri tryggingu. Málsókn til innheimtu kröfunnar hófst skömmu eftir gjalddaga húsaleigunnar, ogkoma tómlætissjónarmið að mati dómsins því ekki til álita.

Samkvæmt 6. mgr. 7. gr. innheimtulaga nr. 95/2008 er innheimtuaðila heimilt að hverfa frá venjulegum innheimtuaðferðum, sem ella er skylt að gæta, ef skuldari hreyfir sannanlega mótbárum gegn peningakröfu, og bera ágreining um réttmæti kröfunnar undir dómstóla. Óumdeilt er að stefnandi hafi sent slíka innheimtuviðvörun, en eingöngu á stefnda Akstur og köfun ehf., eftir að vanskil urðu í byrjun árs 2021.

Fallist hefur verið á málsástæðu stefnanda um samábyrgð stefndu. Með vísan til sömu forsendna, um að þeir beri báðir ábyrgð á greiðslu allrar húsaleigunnar, og með hliðsjón af þvíhvernig greiðslutilhögun húsaleigunnar var háttað, hefði stefnanda borið, meðal annars með vísan til tillits skyldu leigusala, að senda innheimtuviðvörun á stefnda Óskaverk ehf. eða að upplýsa hann með öðrum sannanlegum hætti þegar vanskil urðu hjá stefnda Akstri og köfun á árinu 2021.

Ósannað er að stefndi Óskaverk ehf. hafi vitað af vanskilunum, fyrr en þá við höfðun málsins, enda í ljós leitt að engin samskipti voru með stefndu. Af ákvæði 3. g r. reglna dómstólasýslunnar nr. 1/2021 um ákvörðun málskostnaðar má ráða að hafi innheimtuviðvörun skv. 7. gr. laga nr. 95/2008 ekki verið send skuldara áður en mál var höfðað, þá geti það haft áhrif á málskostnað, og verði málinu því ekki vísað frá á þeim forsendum. Í þessu sambandi ber til þess að líta að stefndi Óskaverk ehf. ákvað eftir höfðun málsins að taka til efnis varna þar sem greiðsluskyldu hans var alfarið hafnað.

Með vísan til framangreinds, og með hliðsjón af kröfugerð málsins um solidariska ábyrgð stefndu á greiðslu dráttarvaxta, þykir verða að ákvarða að óskipt ábyrgð á greiðslu dráttarvaxta geti ekki reiknast fyrr en frá höfðun málsins 24. júní 2021.

Samkvæmt framangreindu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður stefnda Akstriog köfun ehf. gert að greiða stefnanda málskostnað sem hæfilegur þykir 5 00.000 krónurað meðtöldum virðisaukaskatti.

Samkvæmt framangreindu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, verður stefnda, Óskaverki ehf. gert að greiða stefnanda málskostnað sem hæfilegur þykir 3 5 0.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

B-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndu, Akstur og köfun ehf. og Óskaverk ehf., greiði stefnanda, Gretti vatnskössum ehf., óskipt skuld að fjárhæð 1.165.800 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 24. júní 2021 til greiðsludags.

Stefndi Akstur og köfun ehf. greiði stefnanda 5 00.000 krónur í málskostnað.

Stefndi Óskarverkehf. greiði stefnanda 3 5 0.000 krónur í málskostnað.

B-kk-nf H-kk-nf

Rétt endurrit staðfestir:

Héraðsdómur Reykjaness, 4. febrúar 2022