E-4183/2006

Mál þetta, sem dómtekið var föstudaginn 1. febrúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Fasteignamiðlun Kópavogs ehf., kt. 000000-0000, Bæjarlind 12, Kópavogi, með stefnu birtri 28. júní 2006, á hendur Bergafli sf., kt. 000000-0000, Síðumúla 27, Reykjavík, Valhöll fasteignasölu ehf., kt. 000000-0000, Síðumúla 27, Reykjavík, og Arnarhóli ehf., kt. 000000-0000, Síðumúla 27, Reykjavík.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þessar:

Að viðurkennt verði með dómi, að forkaupsréttur stefnanda að eignarhluta 0301 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6289, hafi orðið virkur á grundvelli kauptilboðs milli stefnda, Bergafls sf., og stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., dags. 3. nóvember 2004.

Að stefnda, Bergafli sf., verði gert að gefa út afsal til handa stefnanda fyrir eignarhluta 0301 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6289, gegn greiðslu stefnanda á kr. 28.275.000, allt að frádregnum leigugreiðslum stefnanda til stefnda Bergafls sf. vegna leigu á sama eignarhluta, frá og með 1. desember 2004 til 31. júlí 2006, samtals að fjárhæð kr. 6.025.337.

Að stefndu, Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf., verði, sem eigendum stefnda Bergafls sf., gert að þola dóm samkvæmt framangreindum kröfuliðum.

Að allir stefndu verði dæmdir til greiðslu málskostnaðar að skaðalausu að mati dómsins eða málskostnaðaryfirliti.

Endanlegar dómkröfur stefndu eru þær aðallega, að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda í máli þessu og stefnanda verði gert að greiða málskostnað að mati dómsins. Til vara krefjast stefndu þess, telji dómurinn, að forkaupsréttur hafi orðið virkur á grundvelli kauptilboðs, dags. 3. nóvember 2004, að stefnanda verði gert að kaupa eignarhluta 01-0301 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6289, ásamt þeim tveimur bílastæðum, sem fylgja hinu leigða, á markaðsverði eignanna kr. 55.700.000. Til þrautavara krefjast stefndu þess, að stefnanda verði gert að kaupa eignarhluta 0301 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6289, ásamt tveimur bílastæðum, sem fylgja hinu leigða, á því verði, sem tilgreint er í kauptilboði, dags. 3. nóvember 2004, kr. 32.000.000. Jafnframt er þess krafizt, að stefnandi greiði stefndu dráttarvexti af kr. 25.600.000 frá 18. desember 2004 til 25. apríl 2005, af kr. 28.800.000 frá 26. apríl 2005 til 25. ágúst s.á. og af kr. 32.000.000 frá 26. ágúst s.á. til greiðsludags, samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Í tilviki vara- og þrautavarakröfu er þess jafnframt krafizt, að leigugreiðslur frá 1. desember 2004 til 31. maí 2006, samtals að fjárhæð kr. 5.452.936, og frekari áfallnar leigugreiðslur fram til þess dags, er afsal verður gefið út, komi ekki til frádráttar kaupverði samkvæmt vara- eða þrautavarakröfu, eða öðru því kaupverði, sem stefnanda verður gert að greiða samkvæmt mati dómsins fyrir eignirnar. Í tilviki vara- og þrautavarakröfu er þess krafizt, að málskostnaður verði látinn niður falla.

II

Málavextir

Atvik málsins eru þau, að stefnandi er leigutaki í húsnæði stefnda, Bergafls sf., að Bæjarlind 12 í Kópavogi. Samkvæmt leigusamningnum er um að ræða alls 210,16 m2 eignarhluta, sem merktur er 0301 og hefur fastanúmerið 224-6289. Leigusamningurinn er dagsettur 7. febrúar 2003, og skyldi hann gilda í 10 ár, frá 13. marz 2003. Samkvæmt 14. gr. samningsins hefur stefnandi forkaupsrétt að hinu leigða, verði það selt á leigutímanum eða við lok hans.

Húsið að Bæjarlind 12 var byggt af Bergafli sf. árið 2001, en fyrirsvarsmenn þess félags voru G-kk-nf og K-kk-nf H-kk-nf. Um er að ræða rúmlega 2380 fm verzlunar-, skrifstofu- og þjónustuhúsnæði, auk 517 fm bílakjallara rétt við Reykjanesbraut í Kópavogi.

Stefnandi kveðst hafa frétt af því um miðjan nóvember 2004, að stefndi Bergafl sf., hefði í hyggju að selja alla eignarhluta sína í húsinu til þriðja aðila. Kveður stefnandi engar formlegar upplýsingar eða nánari skilyrði kaupa hafa verið veittar á þessum tímapunkti, aðrar en þær, að kaupverð allra eignarhlutanna væri samtals kr. 250.000.000, og svo hafi virzt sem frekari upplýsingar væru væntanlegar fljótlega.

Stefnandi kveður fund hafa verið haldinn þann 25. nóvember 2004 með þáverandi forsvarsmönnum stefnda, þeim K-kk-þgf og G-kk-þgf H-kk-þgf. Á fundinum hafi komið fram eindreginn vilji stefnanda og tveggja annarra leigutaka að nýta forkaupsrétt sinn, og hafi verið óskað eftir því, að fyrirliggjandi kauptilboð við þriðja aðila yrði lagt fram til skoðunar. Af hálfu stefnanda hafi því verið lýst yfir á fundinum, að stefnandi hefði til reiðu fjármagn til að kaupa hinn leigða eignarhluta.

Þann 1. desember 2004 hafi M-kk-nf G-kk-nf, starfsmaður stefndu, Valhallar, þar sem fasteignin var í sölumeðferð, komið til fundar við leigutakana. Á fundinum hafi M-kk-nf kynnt kauptilboð fasteignasölunnar sjálfrar í alla eignarhluta stefnda, Bergafls sf., en í því hafi verið gert ráð fyrir óskiptu kaupverði fyrir alla eignarhlutana, kr. 250.000.000. Fram hafi komið, að tilboðið hefði verið samþykkt þann 3. nóvember 2004. Ekki hafi í tilboðinu verið fjallað sérstaklega um það, hvernig kaupverðið skiptist á eignarhluta, eða hvert verðmæti hvers eignarhluta væri í viðskiptunum. Auk þessa hafi téður starfsmaður stefndu, Valhallar, lagt fram skjal um brottfall forkaupsréttar, sem ætlazt hafi verið til, að stefnandi undirritaði. Stefnandi hafi hafnað því og óskað eftir afriti af kauptilboðinu til nánari skoðunar. Þeirri beiðni hafi verið hafnað, en þess í stað hafi orðið úr, að téður starfsmaður stefndu Valhallar myndi senda stefnanda tölvupóst með öllum þeim upplýsingum úr kauptilboðinu, sem máli skiptu. Hafi stefnanda borizt sambærilegur tölvupóstur og öðrum leigutaka. Sama dag hafi stefnandi lýst því yfir, að hann hygðist nýta forkaupsrétt sinn, jafnvel þótt formlegt boð um það frá stefnda, Bergafli, hefði aldrei borizt í raun.

Eftir að mál þetta komst á rekspöl, hafi verið eftir því óskað, að stefnanda yrði sent rétt afrit af því kauptilboði, sem gert hafi verið milli stefndu, Bergafls og Valhallar. Kauptilboð það, sem þá hafi borizt, sé augljóslega annað skjal en það, sem stefnandi hafði áður fengið og liggi fyrir í málinu, þó texti beggja skjala sé sá sami. Í síðara kauptilboðinu hafi skyndilega verið komin inn ákvæði um nánari skiptingu kaupverðs hvers þeirra eignarhluta, sem selja átti, en ekkert slíkt hafi verið í því tilboði, sem stefnanda var sýnt þann 1. desember 2004. Skipting kaupverðs á eignarhluta hafi aukinheldur verið þannig sett upp, að þeir eignarhlutar, sem leigjendur höfðu lýst yfir forkaupsrétti á, hafi verið metnir til hlutfallslega umtalsvert hærra verðs en aðrir eignarhlutar, sem fallið hafi undir viðskiptin. Telji stefnandi það kauptilboð, sem honum var síðar afhent, hafa verið sett upp til málamynda.

Þann 3. desember 2004 hafi stefnanda borizt tvö skjöl; annars vegar „yfirlýsing um riftun á kauptilboði“, dags. 1. desember 2004, og hins vegar „samkomulag um riftun kauptilboðs […]“, dags. 2. desember 2004. Af þessum skjölum hafi mátt ráða, að viðskipti milli stefndu, Bergafls og Valhallar, hefðu gengið til baka vegna vandkvæða við fjármögnun kaupanna og vegna skorts á „áreiðanleika leigusamninga“.

Sama dag, þ.e. þann 3. desember 2004, hafi stefndu, Bergafli og Valhöll, verið send símskeyti og símbréf, þar sem kröfur stefnanda og tveggja annarra leigutaka í húsinu um forkaupsrétt hafi verið áréttaðar sérstaklega. Hafi þeirri afstöðu einnig verið lýst, að samkomulag um riftun milli stefndu væri til málamynda, og þar sem upphaflegt kauptilboð, dags. 3. nóvember 2004, hefði allt að einu verið samþykkt af stefnda, Bergafli, hefði stofnazt forkaupsréttur. Engu hafi breytt, þótt stefndu, B-hk-nf og V-kvk-nf, hefðu fallið frá fyrirhuguðum kaupum sínum. Loks hafi verið skorað á stefnda Bergafl að ganga til kaupsamningsgerðar við stefnanda án tafar.

Þrátt fyrir hina meintu „riftun á kauptilboði“, sem lýst sé hér að framan, hafi stefndu, Bergafl og Valhöll, gengið til kaupsamningsgerðar um kaup þess síðarnefnda á öllum eignarhlutum öðrum en þeim, sem voru í leigu stefnanda og Feminin Fashion ehf., og sé kaupsamningur þeirra dagsettur 14. desember 2004. Kveðst stefnandi ekki sjá, að tilefni fyrrgreindrar og meintrar riftunar hafi verið verulegt eða að það hafi verið vandkvæðum bundið að fjármagna kaupin. Í þessum samningi sé í engu getið þeirrar sundurliðunar á verðmæti hvers eignarhluta um sig, sem fram hafi komið á seinna tilboðsblaðinu.

Í stað þess að kaupa af stefnda, Bergafli, þá eignarhluta, sem leigjendur, þ.m. stefnandi, áttu forkaupsrétt á, virðist sem stefndu, Bergafl og Valhöll, hafi gert samning sín á milli um, að stefnda Valhöll og stefndi Arnarhóll myndu kaupa í heild sinni félagið Bergafl, en félögin, Valhöll og Arnarhóll, séu nátengd og í eigu sömu aðila í raun. Stefndi Bergafl hafi verið, og sé, félag, sem eingöngu hafi haft með höndum rekstur hinnar umdeildu eignar að Bæjarlind 12 í Kópavogi. Með þessu hafi stefndu væntanlega talið sig geta komizt fram hjá forkaupsréttarákvæðum leigusamnings við stefnanda og fleiri, þ.e. með því að kaupa félagið, sem átti eignarhlutana í stað þess að kaupa sjálfa eignarhlutana. Þessar fréttir hafi rennt enn frekari stoðum undir þá skoðun stefnanda, að meint riftun stefndu, B-hk-ef og V-kvk-ef, á kauptilboði í byrjun desember 2004 hafi eingöngu verið til málamynda. Ekkert hafi í raun verið til fyrirstöðu í kaupunum annað en skýr forkaupsréttur stefnanda.

Með bréfi, dags. 4. janúar 2005, hafi lögmaður stefnda Bergafls alfarið hafnað kröfum stefnanda. Því bréfi hafi verið svarað af hálfu lögmanns stefnanda þann 10. febrúar 2005. Með bréfi lögmanns stefnda Bergafls dags. 18. febrúar 2005, hafi loks verið sent það kauptilboð, sem um sé getið að framan og stefnandi telji, að hafi sætt breytingum frá upphaflegu kauptilboði.

Stefnda Valhöll sé enn eigandi þeirra eignarhluta, sem skipt hafi um hendur samkvæmt kaupsamningi, en stefndi Bergafl sé enn eigandi þeirra tveggja eignarhluta, sem leigutakar hafi haldið fram forkaupsrétti sínum á. Auk stefnanda sé þar um að ræða Feminin Fashion ehf., sem hafi, samhliða málshöfðun þessari, höfðað sambærilegt dómsmál fyrir sitt leyti.

Stefndu kveða umdeilda fasteign hafa verið til sölumeðferðar hjá stefndu Valhöll frá vori 2004. Fyrir þann tíma hafi leigutökum í húsinu, þ.á m. stefnanda, verið gefinn kostur á að kaupa eignarhluta sína í húsinu. Eftir að eignin hafði verið á sölu í um hálft ár, hafi fyrirsvarsmenn Bergafls sf. aftur kannað, hvort leigutakar í fasteigninni vildu kaupa hina leigðu eignarhluti sína eða aðra eignarhluta hússins, en enginn hafi virzt hafa áhuga á því. Hafi þessi fyrirspurn um kaup leigutaka í húsinu komið til af því, að Bergafl sf. hafði leitað til Valhallar fasteignasölu um áhuga hennar á að kaupa eignina. Hafi reynzt áhugi fyrir hendi hjá fyrirsvarsmönnum stefndu Valhallar sem leitt hafi til þess, að gert hafi verið tilboð í eignina þann 3. nóvember 2004. Kauptilboðið hafi tekið til allra eignarhluta Bergafls sf. í eigninni, en eins og fram komi á bakhlið tilboðsins, hafi það miðazt við, að allir eignarhlutarnir yrðu keyptir í einu lagi fyrir kr. 250.000.000. Í tilboðinu sé svo að finna sundurliðun á verði einstakra eignarhluta, en þar sé eignarhluti 0301 metinn á kr. 32.000.000. Í tilboðinu hafi jafnframt verið gerðir aðrir fyrirvarar. Þannig hafi verið fyrirvari um, að fjármögnun kaupanna skyldi liggja fyrir eigi síðar en 12. nóvember 2004, auk þess sem tilboðsgjafi hafi gert fyrirvara um áreiðanleika leigusamninga um eignarhluta hússins. Ástæða síðastnefnda fyrirvarans hafi verið sú, að við tilboðsgerðina hafi ekki verið gengið frá leigusamningum hjá tveimur aðilum, en tilboð stefnda hafi grundvallazt á því, að frá þessu yrði gengið. Tilboð þetta hafi verið samþykkt af Bergafli sf., og hafi stefnda, Valhöll fasteignasala, þá farið að leita fyrir sér með fjármögnun kaupanna. Fljótlega hafi seljendur og starfsmaður stefndu Valhallar svo farið að kanna afstöðu stefnanda og annarra leigutaka til forkaupsréttar samkvæmt leigusamningi. Í lok nóvember 2004 hafi þrír leigutakar ekki verið búnir að tilkynna um afstöðu sína til forkaupsréttarins. Hafi starfsmaður stefndu, Valhallar fasteignasölu, þá farið á fund stefnanda og kynnt efni tilboðsins frá 3. nóvember, jafnframt því að greina frá því, að af hálfu stefndu Valhallar miðaðist tilboðið við, að allir eignarhlutarnir yrðu seldir í einu lagi. Af þeim sökum hafi þess verið farið á leit við stefnanda, að hann hafnaði forkaupsrétti samkvæmt gildandi leigusamningi. Í framhaldi af þessari málaleitan hafi starfsmaður stefnda sent tölvupóst til stefnanda þann 1. desember 2004. Í tölvupóstinum sé greint frá kaupverði, skilmálum og öðrum atriðum tilboðsins, svo unnt væri fyrir forkaupsréttarhafa að taka afstöðu til þess. Á sama tíma og þetta hafi farið fram, hafði fjármögnun kaupanna enn ekki tekizt, og hafi tilboðsgjafar verið komnir langt fram yfir þann áskilnað tilboðsins, að fjármögnun yrði lokið fyrir 12. nóvember 2004. Þann 1. desember 2004 hafi seljendur tilkynnt um riftun kauptilboðsins, þar sem fyrirvari þeirra um fjármögnun hafði ekki gengið eftir. Þá hafi annar fyrirvari af hálfu stefndu V-kvk-ef heldur ekki verið uppfylltur, þar sem Bergafl sf. hafði ekki enn náð samkomulagi um leigusamning vegna eignarhluta, merktra 0101-0106, í hinu umrædda húsi. Með hliðsjón af öllu þessu hafi stefndu, Valhöll og Bergafl sf., gert með sér samkomulag um riftun kauptilboðsins frá 3. nóvember 2004. Í framhaldinu hafi lögmaður stefnanda sent símskeyti þann 3. desember 2004, þar sem stefndu, Valhöll og seljanda, sé tilkynnt, að stefnandi óski þess að neyta forkaupsréttar og telji sig ekki bundinn af samkomulagi um riftun kauptilboðs. Stefnda, Valhöll fasteignasala, hafi enn haft áhuga á kaupum á eigninni að Bæjarlind 12. Eftir að samkomulag hafði náðst um nýjan leigusamning við leigutaka að eignarhlutum á 1. hæð hússins, eignarhlutum 0101 til 0106, hafi stefnda, Valhöll fasteignasala, og fyrirsvarsmenn Bergafls sf. orðið ásáttir um að kanna, hvort fjármögnun tækist, þar sem keyptir væru eignarhlutar á 1. hæðinni, skrifstofuhúsnæði á 2. hæð auk bílastæða í bílakjallara. Hafi slík fjármögnun náðst og því hafi verið gengið til kaupa á þeim eignarhlutum hússins. Þann sama dag hafi stefnandi sent fyrirsvarsmönnum Bergafls, G-kk-þgf og K-kk-þgf H-kk-þgf, ábyrgðabréf, þar sem aftur sé tilkynnt um neytingu forkaupsréttar á grundvelli tilboðsins frá 3. nóvember 2005. Með bréfi, dags. 4. janúar 2005, hafi lögmaður fyrirsvarsmanna Bergafls sf. svarað bréfi stefnanda frá 14. desember 2004 og hafnað kröfum þeirra.

Stefndu kröfðust upphaflega frávísunar málsins, en kröfunni var hafnað með úrskurði, uppkveðnum 3. apríl 2007.

Að kröfu stefndu var hinn 16. maí 2007 dómkvaddur matsmaður, J-kk-nf G-kk-nf fasteignasali, til þess að skoða og meta eignarhlutana 01-0201 og 01-0301 í fasteigninni Bæjarlind 12. Er matsgerð hans dagsett 20. júlí 2007. Var honum falið annars vegar að meta markaðsverð eignarhlutanna, hvors um sig, ásamt bílastæðum í kjallara, hlutdeild í sameign og lóðarréttindum og öðru því sem eignarhlutanum fylgdi á þeim tíma, sem mat færi fram, og hins vegar miðað við 15. október 2005. Er niðurstaða hans sú, varðandi eignarhluta 01-0301, sem um er deilt í máli þessu, svohljóðandi:

1. Markaðsverð eignarhluta 01-0301 ásamt tveimur bílastæðum í bílakjallara ásamt hlutdeild í sameign og lóðarréttindum telur matsmaður vera kr. 55.700.000 á matsdegi þann 20.07. 2007.

2. Markaðsverð framangreinds eignarhluta á verðlagi þann 15. október 2006 telur matsmaður vera kr. 47.450.000.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi kveðst gera þá meginkröfu, að viðurkennt verði með dómi, að forkaupsréttur hans samkvæmt 14. gr. leigusamnings á dskj. nr. 3 hafi orðið virkur, er kauptilboð stefndu, V-kvk-ef, í eignarhlutana hafi verið samþykkt af hálfu stefnda Bergafls sf. Jafnframt geri hann kröfu um, að stefnda Bergafli verði gert að gefa út afsal fyrir eigninni gegn tiltekinni greiðslu, að frádregnum þeim leigugreiðslum, sem stefnandi hafi innt af hendi frá því að til forkaupsréttarins stofnaðist þann 1. desember 2004. Sé kröfugerð stefnanda að þessu leyti tvíþætt, annars vegar sé gerð krafa um frádrátt vegna leigugreiðslna, sem þekktar séu og fyrirliggjandi við höfðun málsins, sbr. dskj. nr. 20, og hins vegar sé höfð uppi viðurkenningarkrafa vegna þeirrar leigu, sem sé áfallandi og muni koma til greiðslu, meðan málið sé rekið fyrir dómi. Stefnandi telji fráleitt annað en að þessi frádráttur verði viðurkenndur, enda sé á því byggt, að stefnandi hafi átt rétt á eignarráðum eignarinnar frá og með 1. desember 2004. Þar með sé ljóst, að þær leigugreiðslur, sem inntar hafi verið af hendi frá þeim tíma, eða jafngildi þeirra fjármuna, hefðu orðið til eignarmyndunar hjá stefnanda. Fráleitt sé, að stefndi Bergafl sf., og raunar aðrir stefndu einnig, njóti ávinnings af broti sínu gagnvart stefnanda og hirði tekjur af eigninni í þann tíma, sem stefnandi hafi í raun átt að vera eigandi hennar. Þá telji stefnandi nauðsynlegt að gera þá sérstöku kröfu á hendur stefndu, Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf., að þeir skuli þola dóm í samræmi við kröfur stefnanda. Loks sé í öllum tilfellum krafizt málskostnaðar.

Sú fjárhæð, sem tilgreind sé í öðrum kröfulið sem endurgjald fyrir eignarhlutann, þ.e. kr. 28.275.000, sé miðuð við, að verðmæti eignarhlutans, sem um ræði, skuli teljast 11,31% af heildarkaupverði allra þeirra eignarhluta, sem tilteknir hafi verið í kauptilboði stefndu. Samkvæmt eignaskiptasamningi á dskj. nr. 18 sé hlutdeild allra þeirra eignarhluta, sem hafi átt að selja, alls 76,81% heildareignarinnar. Hlutfall hins umdeilda eignarhluta, sem stefnandi leigi, sé 8,69% af heildareigninni og þar af leiði, að hlutfall eignarhlutans af þeim eignarhlutum, sem kaupsamningur nái til, nemi 11,31%. Sé þessi kröfuliður byggður á því, að þar sem engin sérstök sundurgreining verðmats á hverjum eignarhluta fyrir sig hafi verið í því tilboði, sem stefnanda var kynnt, verði að miða kaupverð, og þar með greiðsluskyldu stefnanda samkvæmt forkaupsrétti, við rétt hlutfall þess eignarhluta af kaupverðinu. Heildarkaupverð hinna seldu eignarhluta hafi verið kr. 250.000.000, og hlutfall stefnanda af þeirri fjárhæð því kr. 28.275.000 (250.000.000 x 11,31%). Sé hér um að ræða, að mati stefnanda, einu raunhæfu forsenduna fyrir ákvörðun kaupverðs eignarhlutans. Sú skipting kaupverðs milli eignarhluta, sem komi fram í tilboði á dskj. nr. 6, fái á engan hátt staðizt. Byggi stefnandi á því, að stefndu beri sönnunarbyrði fyrir því, að annað kaupverð fyrir eignarhluta stefnanda sé réttmætt. Fallist dómurinn ekki á þessar forsendur stefnanda og verðmæti eignarhlutans, sé kröfugerð stefnanda miðuð við, að afsal skuli gefið út gegn annarri, og þá hærri, greiðslu úr hendi stefnanda, allt eftir mati dómsins.

Í máli þessu byggi stefnandi á því, að við samþykki kauptilboðs stefnda Bergafls þann 3. nóvember 2004 hafi í raun orðið virkur forkaupsréttur hjá stefnanda í samræmi við skýrt ákvæði 14. gr. leigusamnings á dskj. nr. 3. Um grundvöll forkaupsréttarins að öðru leyti sé byggt á ákvæði 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt því ákvæði hafi stefnda Bergafli borið að bjóða stefnanda formlega að neyta forkaupsréttar síns með sannanlegum hætti. Það hafi aldrei verið gert. Hins vegar hafi stefnanda verið tilkynnt um hin fyrirhuguðu viðskipti þann 1. desember 2004 með tölvupósti M-kk-ef G-kk-ef, starfsmanns stefndu, Valhallar, sbr. dskj. nr. 5. Þar hafi komið fram, með tæmandi hætti, þeir skilmálar, sem umsamdir hafi verið, en jafnframt hafi fylgt póstinum yfirlýsing um „höfnun á forkaupsrétti“, sem ætlazt hafi verið til, að stefnandi undirritaði. Af ákvæði 9. gr. fyrrgreindra laga um fasteignakaup sé einnig ljóst, að sú skilgreining söluverðs og skilmála, sem fram hafi komið í téðu tölvuskeyti, teljist tæmandi gagnvart stefnanda, og byggi stefnandi á því, að hann hafi verið óbundinn með öllu af öðrum skilmálum en sem beinlínis hafi verið tilteknir í tölvuskeytinu. Í því felist, að stefnandi sé alfarið óbundinn af þeim samningsskilmálum, sem síðar hafi komið í ljós, með afar umdeildum hætti, eða hafi verið haldið fram af hálfu stefnda Bergafls, þ.á m. þeirri aðgreiningu eða verðmati hvers eignarhluta um sig, sem fram komi í því kauptilboði, sem stefnandi hafi fengið afhent með bréfi lögmanns stefnda Bergafls, dags. 18. febrúar 2005, sbr. dskj. nr. 18.

Stefnandi byggi á því, að engu breyti um tilvist forkaupsréttar hans, þó stefndu hafi, með einum eða öðrum hætti, látið líta svo út, að kaupin hefðu gengið til baka, sbr. dskj. nr. 7 og 8. Um leið og stefndi Bergafl afréð að selja eignina, þann 3. nóvember 2004, hafi forkaupsréttur stefnanda orðið virkur og skuldbindandi. Fyrirliggjandi sé, að stefnandi hafi veitt afdráttarlaust svar og lýst yfir forkaupsrétti sínum með sannanlegum hætti fyrir lok þess frests, sem um geti í 2. mgr. 9. gr. áðurnefndra laga nr. 40/2002, enda hafi sá frestur ekki byrjað að líða fyrr en 1. desember 2004.

Um leið og stefnandi lýsti yfir forkaupsrétti sínum, hafi stefndi Bergafl orðið bundinn af því, og meint brotthvarf stefndu frá kaupunum hafi engu máli skipt. Þar að auki telji stefnandi liggja ljóst fyrir, að yfirlýsing og samkomulag á dskj. nr. 7 og 8 hafi eingöngu verið til málamynda. Það skjóti enda skökku við, að stefndu hafi, nokkrum dögum síðar, gert kaupsamning sín á milli um alla aðra eignarhluta en þá tvo, þar sem leigjendur höfðu lýst yfir forkaupsrétti, þ.e. eignarhluta stefnanda annars vegar og eignarhluta Feminin Fashion ehf. hins vegar. Enn tortryggilegri verði framkoma stefndu, þegar horft sé til þess, að stefndu, Valhöll og Arnarhóll, hafi keypt hið stefnda félag, Bergafl, í byrjun árs 2005, en einu eignir þess félags hafi verið þeir tveir eignarhlutar, sem voru bundnir forkaupsrétti. Liggi ljóst fyrir, að mati stefnanda, að kaupin, sem um voru samin milli stefndu þann 3. nóvember 2004, hafi í raun farið fram, en hafi verið breytt lítillega í því skyni einu að forðast forkaupsrétt stefnanda og Feminin Fashion ehf. Telji stefnandi það í hæsta máta óeðlilegt og í raun ámælisvert af hálfu stefndu. Fyrirvari um fjármögnun sé þýðingarlaus, þegar það liggur fyrir á annað borð, að kaupin hafi farið fram með breyttum hætti, sem og aðrir þeir fyrirvarar, sem stefndu haldi fram, að gerðir hafi verið í kauptilboðinu. Raunar byggi stefnandi á því, að enginn slíkra fyrirvara, hafi þeir verið gerðir í raun, og jafnvel þótt þeir kynnu að hafa orðið virkir, breyti nokkru um forkaupsrétt hans.

Stefnandi byggir á því, að engu breyti um forkaupsrétt sinn, þótt bindandi kauptilboð milli stefndu, Bergafls og Valhallar, hafi borið með sér kaup á öllum eignarhlutum hússins. Forkaupsréttur stefnanda hafi miðazt við „hið leigða“ samkvæmt leigusamningi á dskj. nr. 3. Hið leigða í þeim skilningi sé sá eignarhluti, sem stefnandi hafi leigt, og telji stefnandi fráleitt annað en að forkaupsréttur stofnist honum til handa við það eitt, að sala sé ákveðin, burt séð frá því þótt til hafi staðið að selja fleiri eignarhluta en þann, sem stefnandi leigði. Stefnandi eigi forkaupsrétt að þessum tiltekna eignarhluta eingöngu, og forsendur stefnda Bergafls, eða stefndu Valhallar með kaupum á öllum eignarhlutunum komi stefnanda ekki við. Forkaupsréttur stefnanda geti því m.ö.o. ekki miðazt við, að hann þurfi að ganga inn í kaup á öllum eignarhlutunum, heldur eingöngu þeim, sem honum tilheyri.

Stefnandi byggi einnig á því, að engu breyti um forkaupsrétt sinn, þótt hann hafi ekki með sérstökum hætti og að eigin frumkvæði sýnt fram á getu til að fjármagna kaupin, eða boðið fram greiðslu að fyrra bragði. Raunar liggi fyrir, að stefnandi hafi, þegar þann 3. desember 2004, sbr. dskj. nr. 9-11, tilkynnt, að hann væri reiðubúinn til kaupsamningsgerðar þegar í stað, og hafi því verið lýst yfir á fyrri stigum, að fjármögnun á kaupum af hálfu stefnanda hafi engum vandkvæðum verið bundin. Fyrirvari stefndu Valhallar um fjármögnun í kauptilboðinu hafi þar að auki eingöngu verið bundinn við þann aðila, og reglur forkaupsréttarins geri það ekki að verkum, að stefnandi þurfi að lúta sömu fyrirvörum. Með tilkynningu sinni þann 3. desember 2004 hafi stefnandi boðið fram greiðslu af sinni hálfu með fullnægjandi hætti, og hafi sú skylda hvílt á stefnda Bergafli eftir það að ganga til kaupsamningsgerðar og taka við kaupverði frá stefnanda að því búnu. Það geti trauðla ráðið úrslitum um réttarstöðu stefnanda, þótt stefndi Bergafl hafi skirrzt við að hlýða slíkri áskorun og veita stefnanda kost á því að ganga inn í kaupin. Að sama skapi sé fráleitt hægt að leggja þá skyldu á herðar stefnanda að greiða einhliða kaupverð, án þess að því fylgi undirritað afsal af hálfu stefnda Bergafls. Fasteignaviðskipti séu ávallt gagnkvæm.

Að lokum byggi stefnandi á því, að stefnda Valhöll ehf. hafi, með þátttöku sinni í viðskiptunum, brotið gegn ákvæðum laga nr. 99/2004, einkum 14. gr. laganna. Ljóst sé, að þessi fasteignasala hafi annazt gerð leigusamnings milli stefnanda og stefnda Bergafls sf. á sínum tíma, sbr. dskj. nr. 3, og hafi þar með átt að vera kunnugt um leigusamninginn og efni hans. Téð fasteignasala sé kaupandi samkvæmt hinu umdeilda kauptilboði, en það eitt sé skýrt brot á framangreindu lagaákvæði. Í þessu felist jafnframt, að stefndu Valhöll hafi átti að vera kunnugt um lagaskyldur sínar og þá grundvallarskyldu að gæta hagsmuna allra hlutaðeigandi samningsaðila, þ.m.t. stefnanda, sem hafi í raun átt lögvarða og samningsbundna aðild að viðskiptunum. Telji stefnandi þetta hátterni stefndu V-kvk-ef sízt til eftirbreytni.

Stefnandi vísar kröfum sínum til stuðnings til almennra reglna fjármunaréttarins, kröfuréttar, samningaréttar og meginreglna um fasteignakaup, auk laga nr. 40/2002. Þá byggi stefnandi kröfur sínar á ákvæðum laga nr. 7/1936, eftir því sem við eigi. Um málskostnað í málinu byggi stefnandi á ákvæðum XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129., 130. og 131. gr. þeirra laga.

Málsástæður stefndu

Aðalkrafa

Sýknukröfu sína byggja stefndu aðallega á því, að stefnandi sé ekki lengur leigutaki eða notandi að umræddum eignarhluta 0301. Í júní 2006 hafi stefnandi yfirgefið eignarhluta 0301, og hafi leigusamningi stefnanda, sem forkaupsréttur hans grundvallist á, lokið með formlegum hætti. Samkvæmt útprentun hlutafélagaskrár, dskj. nr. 29, sé stefnandi nú skráður á öðrum stað en áður, eða að Bæjarlind 14-16. Ljóst megi vera, að við þessar aðstæður hafi stefnandi ekki hagsmuni í máli þessu. Telji stefndi því, að sýkna beri hann á grundvelli aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála.

Þá byggi stefndu sýknukröfu sína einnig á því, að kauptilboðið frá 3. nóvember 2004 hafi miðazt við, að allir eignarhlutar, sem kauptilboðið hafi tekið til, yrðu keyptir í einu lagi fyrir kr. 250.000.000. Samkvæmt umræddu kauptilboði, dskj. nr 6, hafi það verið forsenda fyrir kaupum stefndu V-kvk-ef, að um væri að ræða kaup á öllum eignarhlutum seljanda, sem tilboðið tók til. Stefnandi byggi á því, að forkaupsréttur hans hafi orðið virkur við kauptilboðið frá 3. nóvember 2004, en leigusamningur stefnanda áskilji, að um sölu á eignarhlutanum sé að ræða, svo forkaupsréttur hans verði virkur. Í forkaupsrétti að eign felist heimild rétthafa til að ganga inn í kaupsamning um eignina með þeim skilmálum, sem þar komi fram. Sala á hinum leigða eignarhluta stefnanda hefði ekki farið fram á grundvelli kauptilboðsins frá 3. nóvember, nema með sölu á öðrum eignarhlutum seljanda. Stefnandi hafi aðeins krafizt þess að ganga inn í kaupin að hluta, og fái það ekki staðizt þær forsendur, sem salan byggðist á. Beri því að sýkna stefndu.

Í þessu sambandi sé enn fremur bent á, að seljendum fasteignarinnar hafi hvorki reynzt unnt að selja né leigja suma eignarhluta í húsinu, þegar kauptilboð stefndu V-kvk-ef barst, og megi ætla, að seljendum hafi verið það mikið hagsmunamál að selja eignina í einu lagi. Þá hafi seljandi, skömmu áður en kauptilboð stefndu V-kvk-ef barst, gefið stefnanda kost á að kaupa eignarhluta 0301. Við framangreindar aðstæður verði að telja réttlætanlegt, að forkaupsréttarhafa verði einungis gefinn kostur á að kaupa eignarhluta 0301 með öðrum verðmætum, þ.e. þá eignaheild, sem kauptilboðið frá 3. nóvember 2004 byggði á.

Samkvæmt 1. gr. kauptilboðsins frá 3. nóvember 2004, dskj. nr. 6, bjóðist stefnda Valhöll til að kaupa eignina, sem lýst sé í tilboðinu, á því verði og með þeim kjörum, skilmálum og fyrirvörum, sem fram komi í tilboðinu. Í tilboðinu hafi sérstaklega verið tilgreindir efnislegir fyrirvarar um fjármögnun kaupanna og um áreiðanleika leigusamninga. Hvorki fyrirvari um fjármögnun né fyrirvari um áreiðanleika leigusamninga hafi gengið eftir, og hafi kauptilboðinu verið rift með formlegum hætti, dskj. nr. 7 og 8. Ljóst megi vera, að kauptilboðið hafi aldrei öðlazt gildi, þannig að forkaupsréttur stefnanda yrði virkur eða að unnt væri að beita honum. Í þessu sambandi sé þeim fullyrðingum stefnanda sérstaklega mótmælt, að riftun kauptilboðsins hafi verið til málamynda. Málskjöl og önnur gögn sýni, að umræddir fyrirvarar hafi ekki verið uppfylltir, þegar kom til riftunar tilboðsins. Jafnframt bendi stefndu á, að kauptilboð stefndu V-kvk-ef hafi byggt á því, að hið selda yrði keypt í einu lagi. Það sé því sérstakur fyrirvari í kauptilboðinu um, að kaupin taki ekki aðeins til eignarhluta stefnanda, heldur allra eignarhluta seljanda. Verði stefnanda talið heimilt að neyta forkaupsréttar einungis að eignarhluta 0301, megi ljóst vera, að fyrirvari hins umdeilda kauptilboðs um kaup á öllum eignarhlutum seljanda sé virkur. Það leiði til þess, að kauptilboðið væri þá þegar úr gildi fallið og tilboð, sem kröfur stefnanda í málinu byggi á, og forkaupsréttur á grundvelli þess þar af leiðandi óvirkur. Af framangreindu ber því að sýkna stefndu.

Þá telji stefndu, að skýra verði forkaupsrétt, sem byggi á samningi, fremur þröngt í þeim skilningi, að hann leggi ekki önnur höft á eignarráð eigandans en þau, sem ráða megi beinlínis af samningnum, sem forkaupsréttur sé byggður á. Í 14. gr. leigusamnings stefnanda, dskj. nr. 3, segi, að leigutaki njóti forkaupsréttar, verði eignin seld á leigutímanum. Með riftun kauptilboðsins hafi ekki orðið af sölu fasteignarinnar, og forkaupsréttur stefnanda hafi ekki orðið virkur. Jafnvel þótt komizt væri að þeirri niðurstöðu, að forkaupsréttur stefnanda hafi með einhverju móti orðið virkur með kauptilboðinu frá 3. nóvember 2004, leiði af 8. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, að kauptilboðið hafi undir öllum kringumstæðum verið fallið úr gildi tveimur mánuðum eftir að það var gert, enda hafi verið um að ræða kaup með fyrirvörum.

Líti dómurinn svo á, að forkaupsréttur stefnanda hafi yfirleitt verið til staðar á grundvelli kauptilboðsins frá 3. nóvember 2004, byggi stefndu sýknukröfu sína á því, að aðgerðarleysi stefnanda við að neyta forkaupsréttarins leiði til þess, að hann sé úr gildi fallinn. Gera verði ríka kröfu til skjótra svara af hálfu forkaupsréttarhafa, þegar forkaupsréttur verði virkur, og aðgerðarleysi af hans hálfu verði að túlka honum í óhag. Í forkaupsrétti stefnanda felist, að hann geti gengið inn í kaup annars aðila í samræmi við skilmála viðkomandi kaupa, þegar honum sé, eða megi vera, kunnugt um kaupin. Þó að gögn málsins bendi til annars, hafi stefndi aldrei getað vitað seinna en 3. desember um kauptilboðið 3. nóvember, sbr. dskj. nr. 9 og 10. Í samræmi við skilmála kauptilboðsins frá 3. nóvember sl. hafi stefnanda því borið að sýna fram á greiðslugetu sína aldrei síðar en 9 dögum eftir að hann gat kynnt sér kauptilboðið. Jafnvel þótt telja mætti, að frestur stefnanda væri lengri, taki 2. mgr. 9. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 af allan vafa um það, að þessi frestur stefnanda hafi aldrei verið lengri en 15 dagar. Stefnandi hafi ekki enn sýnt fram á, hvernig hann ætli sér að fjármagna kaupin, þrátt fyrir að liðin séu tæp tvö ár, frá því að hann lýsti því yfir, að hann hygðist neyta forkaupsréttar. Þá hafi stefnandi ekki boðið fram neinar greiðslur varðandi kaup á hinum leigða eignarhluta 0301.

Jafnframt sé því mótmælt, að tilboð stefndu Valhallar hafi sætt breytingum fyrir eða eftir 3. nóvember 2004. Í málinu sé aðeins um að ræða eitt kauptilboð, dags. 3. nóvember 2004. Framhlið kauptilboðs á dskj. nr. 4 sé af kauptilboðinu frá 3. nóvember, sem lagt sé fram á dskj. nr. 6.

Málskostnaðarkrafa stefndu byggi á 130. gr., sbr. 129. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Varakrafa

Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu, að forkaupsréttur stefnanda sé virkur, sé varakrafa stefndu byggð á því, að fráleitt sé að miða við annað en markaðsverð á eignarhluta 0301, eins og það sé metið af dómkvöddum matsmönnum. Stefnandi hafi haft leiguafnot af eignarhlutanum, eftir að kauptilboð frá 3. nóvember 2004 var gert, og greitt leigugreiðslur sínar með skilvísum hætti frá sama tíma. Stefnda Bergafl sf. hafi að sama skapi, sem leigusali, borið eigenda- og áhættuábyrgð vegna fasteignarinnar og greitt af henni alla skatta og skyldur á sama tímabili. Það sé fráleitt, að forkaupsréttur stefnanda sé svo rúmur, að hann geti haft afnot af eigninni í 2 ár, án þess að bera af henni nokkra áhættu eða greiðsluskyldu sem eigandi, eða sýna fram á greiðslugetu sína í samræmi við kauptilboðið frá 2003, en geti svo leyst hana til sín á öðru og lægra verði en lagt hafi verið til grundvallar kauptilboði árið 2004. Krafa þessi sé reist á kauptilboðinu frá 3. nóvember 2004, að teknu tilliti til breytinga, sem orðið hafi á verði þeirrar eignar, sem háð sé forkaupsrétti. Forkaupsréttur sé að jafnaði íþyngjandi kvöð, sem takmarki eignarráð eiganda. Beri því að forðast að túlka slík réttindi víðar en efni standi til. Forkaupsréttur stefnanda feli ekki í sér, að stefnandi geti, með tómlæti, leyst til sín eignina tveimur árum eftir að forkaupsréttur hans varð virkur og hagnazt á því á kostnað eiganda eignarinnar. Telja stefndu, að öll sanngirnisrök mæli með því, að markaðsverð eignarinnar, eins og dómkvaddir matsmenn meti það, eigi að vera lagt til grundvallar, komist dómurinn að því, að forkaupsréttur stefnanda hafi orðið virkur með kauptilboðinu frá 3. nóvember 2003. Þá telji stefndu, að krafa þeirra eigi stuðning í 9. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Þrautavarakrafa

Kauptilboð stefndu V-kvk-ef frá 3. nóvember 2004 hafi byggt á því, að verð þess eignarhluta, sem stefnandi hafi nú leiguafnot af, hafi verið metið kr. 32.000.000 í heildartilboði stefnda. Verði fallizt á viðurkenningakröfur stefnanda á grundvelli tilboðsins frá 3. nóvember 2003, byggi þrautavarakrafa stefndu á því, að þá beri að miða við það verð, sem lagt hafi verið til grundvallar í kauptilboðinu frá 3. nóvember; tilboðinu, sem viðurkenningakrafa stefnanda nái til. Forkaupsréttur stefnanda hafi veitt honum heimild til að ganga inn í þau kaup, sem fyrirhuguð hafi verið á grundvelli kauptilboðsins frá 3. nóvember 2004 og með sömu skilmálum. Réttur stefnanda nái því ekki til annars en að kaupa hið leigða á því verði, sem þar sé tilgreint, eða á kr. 32.000.000. Stefnandi hafi ekki fært neinar sönnur, eða leitt líkur að því, að miða beri við eitthvað annað og lægra verð en það verð, sem kveðið sé á um í kauptilboðinu frá 3. nóvember 2004. Stefndu telji engin rök hníga að því að reikna beri verðmæti eignarhluta 0301 við það hlutfall fasteignarinnar að Bæjarlind 12, sem stefnda Valhöll hafi fyrirhugað að kaupa með umræddu kauptilboði. Slíkt eigi sér enga stoð í forkaupsrétti stefnanda, leigusamningi hans eða öðrum skjölum málsins. Forkaupsréttur stefnanda geti ekki tekið til annars en þess verðmætis, sem kaupandi og seljandi hafi orðið ásáttir um og fram komi í umræddu kauptilboði. Það sé fráleitt að ætla, að eitthvert lægra verð sé lagt til grundvallar en verð það, sem fram komi í kauptilboði á dskj. nr. 6. Í þessu sambandi bendi stefndu jafnframt á, að eignarhluti 0301 sé verðmætasti eignarhluti fasteignarinnar, ásamt eignarhluta 0201, enda snúi báðir þessir eignarhlutar að Reykjanesbrautinni. Þessi rými húsnæðisins hafi því hæsta auglýsingagildið, auk þess sem öll aðkoma og staðsetning þeirra í húsinu sé með mjög ákjósanlegum hætti. Þá séu eignarhlutar þessir minni en aðrir eignarhlutar. Það fari því fjarri, að unnt sé að leggja eignarhluta 0301 til jafns við aðra eignarhluta hússins.

Þá sé frádráttarkröfu stefnanda að fjárhæð kr. 5.452.936, auk síðar áfallinna leigugreiðslna, mótmælt. Frádráttarkrafan byggi á útlögðum leigugreiðslum allt frá desember 2004. Óumdeilt sé, að stefnandi hafi verið leigutaki í húsnæðinu frá desember 2004 og notið allra réttinda og skyldna samkvæmt leigusamningi sínum og greitt leigu frá þeim tíma. Við aðilaskipti að Bergafli sf. í byrjun árs 2005 hafi engin breyting orðið þar á. Af þessu og öðru leiði, að mati stefndu, að krafa stefnanda eigi ekki að koma til frádráttar kaupverði.

Dráttarvaxtarkrafa stefnda byggi á lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingar. Samkvæmt kauptilboðinu frá 3. nóvember hafi kaupanda borið að greiða 80% kaupverðsins við kaupsamning og eftirstöðvar í tveimur jöfnum greiðslum þann 25. apríl og 25. ágúst 2005. Forkaupsréttur stefnanda feli í sér, að stefnandi hafi getað gengið inn í þessa greiðsluskilmála, og sé dráttarvaxtakrafan miðuð við þá greiðsluskilmála, að teknu tilliti til rúms frests stefnanda til að taka afstöðu til kauptilboðsins frá því að honum hafi mátt vera það kunnugt. Málskostnaðarkrafa stefndu í varakröfu og þrautavarakröfu byggi á 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV

Forsendur og niðurstaða

Fyrir dóminn komu til skýrslugjafar E-kk-nf K-kk-nf, framkvæmdastjóri Feminin Fashion ehf., B-kk-nf H-kk-nf T-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefndu, annar eigandi stefndu Valhallar fasteignasölu ehf. og helmingseigandi stefndu Bergafls sf. og Arnarhóls ehf., Þ-kk-nf A-kk-nf S-kk-nf, fyrrum hluthafi í stefnanda, Fasteignamiðlun Kópavogs ehf., M-kk-nf G-kk-nf, fyrrum starfsmaður stefndu Valhallar fasteignasölu ehf., K-kk-nf A-kk-nf H-kk-nf, húsasmíðameistari og eigandi Bergafls sf., matsmaðurinn, J-kk-nf G-kk-nf fasteignasali, og G-kk-nf H-kk-nf, forstöðumaður þjónustusviðs hjá Atafli hf., og fyrrum eigandi Bergafls sf.

Sýknukröfu sína byggja stefndu aðallega á aðildarskorti, sbr. 2. mgr. 16. gr. l. nr. 91/1991, með því að stefnandi sé ekki lengur leigutaki eða notandi að umræddum eignarhluta 0301.

Þegar leigusamningi stefnanda máls þessa lauk í júlí 2006, hafði dómsmál þetta þegar verið höfðað, en samkomulag um niðurfellingu húsaleigusamnings er dagsett 20. júlí 2006. Í samkomulaginu er því lýst yfir, að hvorugur aðili geri frekari kröfur á hendur hinum vegna samningsslitanna. Ágreinings aðila, sem laut að forkaupsrétti stefnanda, sem talinn var hafa stofnazt tæpum tveimur árum fyrr, er að engu getið í þessu samkomulagi og tengist ekki slitum á leigusamningi aðila. Er ekki fallizt á, að forkaupsréttur, sem stofnast á leigutímabilinu, glatist við það eitt að leigusamningur falli síðar niður.

Stefnandi byggir á því, að forkaupsréttur hans hafi orðið virkur, þegar Bergafl sf. samþykkti kauptilboð stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf. Stefndi hefur haldið því fram, að kauptilboðið hafi aldrei öðlazt gildi, þannig að forkaupsréttur yrði virkur, þar sem samþykki Bergafls sf. hafi ekki legið fyrir.

Fyrirtækið Bergafl sf. var stofnað sérstaklega utan um húseignina Bæjarlind 12, samkvæmt framburði K-kk-ef A-kk-ef H-kk-ef fyrir dómi. Að því félagi stóðu félagið Bergmót ehf., sem er í eigu K-kk-ef og félaga hans, og félagið Rafberg, sem var í eigu G-kk-ef H-kk-ef og félaga hans. Átti hvort félag 50% hlut í Bergafli sf. Til þess að binda félagið Bergafl sf. þurfi samþykki stjórnar félagsins, þ.e. eina undirskrift frá hvoru félagi, sem að Bergafli sf. stóðu. Undir hið umdeilda kauptilboð á dskj. nr. 6 hafði K-kk-nf einn ritað vegna Bergafls sf. K-kk-nf bar fyrir dómi, að þegar umrætt kauptilboð frá Valhöll lá fyrir, hafi Bergafl sf. farið að kanna afstöðu leigutakanna til forkaupsréttar, og hafi þeir bræðurnir setið einhverja fundi með leigutökum, ýmist saman eða hvor í sínu lagi. Hann gat ekki fullyrt, að kauptilboðið hefði legið fyrir á þeim fundum, sem hann sat af þessu tilefni. Aðspurður kvað hann þá G-kk-þf hafa verið í símasambandi vegna kauptilboðsins, og hafi K-kk-nf ekkert talið vera því til fyrirstöðu, að G-kk-nf samþykkti það.

G-kk-nf H-kk-nf skýrði svo frá fyrir dómi m.a., að hann teldi sig hafa haft frumkvæðið að því að kanna afstöðu forkaupsréttarhafa.

Samkvæmt framburði bræðranna, K-kk-ef og G-kk-ef Halldórssona, þykir ljóst, að kauptilboðið hafi í raun verið í höfn, samþykkt af þar til bærum aðilum, og hafi þeir kynnt leigutökum það á þann veg, en telja verður upplýst, að leigutakar fengu ekki að sjá tilboðið í heild sinni á fundum með bræðrunum, þar sem vilji þeirra til að nýta forkaupsrétt var kannaður. Þá ber að líta til þess, að Bergafl sf. rifti kauptilboðinu með yfirlýsingu, dags. 1. desember 2004, sem bendir til þess, að eigendur Bergafls sf. hafi talið félagið bundið af tilboðinu, en bræðurnir, G-kk-nf og K-kk-nf H-kk-nf, rita báðir nafn sitt undir yfirlýsinguna. Til viðbótar framangreindu er því beinlínis haldið fram í málavaxtalýsingu í greinargerð stefndu, að Bergafl sf. hafi samþykkt tilboðið. Er því ekki unnt að fallast á, að forkaupsréttur hafi ekki orðið virkur af þeim sökum, að tilboðið hafi ekki öðlazt gildi vegna skorts á samþykki Bergafls sf.

Stefndu hafna því, að forkaupsréttur stefnanda hafi orðið virkur, þar sem forsendur fyrir sölunni hafi verið þær, að eignin yrði seld í einu lagi, en stefnandi hafi aðeins krafizt þess að ganga inn í kaupin að hluta, þ.e. aðeins hvað varðar þann eignarhluta, sem hann hafði á leigu.

Ákvæði það í leigusamningi milli stefnanda og stefnda Bergafls sf., sem stefnandi byggir forkaupsrétt sinn á, er að finna í 14. gr. samningsins og er svohljóðandi: „Leigutaki hefur forkaupsrétt að hinu leigða verði það selt á leigutímanum eða við lok hans.“ Samkvæmt grein þessari nær forkaupsréttur stefnanda ekki til alls húsnæðisins, heldur einungis þess hluta, sem hann hafði á leigu. Við það að Bergafl sf. samþykkti kauptilboð stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., hinn 3. nóvember 2004, varð þessi forkaupsréttur stefnanda virkur. Þrátt fyrir að það kunni að hafa verið hagsmunamál seljanda að selja alla eignina í einu lagi, eru engin ákvæði í leigusamningi aðila, sem takmarka forkaupsrétt stefnanda við slíkar forsendur. Þá er ekki fallizt á með stefndu, að stefnandi kunni að hafa fyrirgert forkaupsrétti sínum með því að taka ekki tilboði stefnda Bergafls sf. um að kaupa eignina, áður en tilboð stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., kom fram, en forkaupsréttur felur í sér heimild aðila til að ganga inn í kauptilboð, sem samþykkt hefur verið. Á þeim tíma lá ekkert kauptilboð fyrir og því ekki um það að ræða að ganga inn í slíkan samning. Fyrirsvarsmaður stefndu hefur hins vegar borið fyrir dómi, að honum hafi ekki verið kunnugt um, að slíkt tilboð hafi komið fram. Þá báru fyrri eigendur Bergafls sf., G-kk-nf og K-kk-nf H-kk-nf, að þeir gætu ekki staðfest, að slíkar þreifingar hefðu átt sér stað, skömmu áður en kauptilboðið lá fyrir.

Til viðbótar framanrituðu er sú staðhæfing stefndu, að forsenda fyrir sölunni hafi verið sú, að eignin yrði seld í einu lagi, ekki trúverðug í ljósi þess, að í auglýsingu, sem birt var um eignina, sbr. dskj. nr. 29, er hún boðin til sölu hvort heldur sem ein heild eða í minni einingum.

Þá er ekki fallizt á, að það, að fyrirvarar, sem stefnda, Valhöll fasteignasala ehf., setti í tilboð sitt, hafi ekki staðizt, hafi leitt til þess, að forkaupsréttur stefnanda hafi aldrei orðið virkur.

Þegar framburður M-kk-ef G-kk-ef, fyrrum starfsmanns stefndu, Valhallar fasteignaölu ehf., er virtur, en hann sá um hin umdeildu fasteignakaup, þykir ljóst, að stefnda, Valhöll fasteignasala ehf., stefndi að því að eignast allt húsið. M-kk-nf bar, að hann hefði fyrst og fremst haft í hyggju að gæta hagsmuna seljanda og kaupanda, og var ljóst af framburði hans, að samskipti hans við stefnanda lutu fyrst og fremst að því að fá stefnanda til að falla frá forkaupsrétti að fasteigninni með hagsmuni hinna fyrrnefndu í huga.

Fyrirsvarsmaður leigutakans, Feminin Fashion ehf., E-kk-nf K-kk-nf, bar fyrir dómi m.a., að eiginkona hans, K-kvk-nf K-kvk-nf, sem lézt haustið 2007, hefði tjáð sér, að M-kk-nf hefði, á fundi með henni hinn 1. desember 2004, sýnt henni eintak af kauptilboði um fasteignina, þar sem verðmætaskipting heildareignarinnar hefði ekki komið fram á baksíðu skjalsins, eins og kemur hins vegar fram á fyrirliggjandi kauptilboði á dskj. nr. 6. Hafi M-kk-nf neitað að afhenda henni frumrit skjalsins en lofað að senda henni upplýsingar, sem máli skiptu, í tölvupósti. Þær upplýsingar liggi fyrir á dskj. nr. 5. Með því skjali hafi jafnframt borizt yfirlýsing til undirritunar um höfnun stefnanda á forkaupsrétti. Þá bar Þ-kk-nf A-kk-ef S-kk-ef fyrir dómi, að hann hefði lesið kauptilboðið yfir á skrifstofu M-kk-ef, sérstaklega með það í huga, hvort þar væri getið um verðmætaskiptingu hinna einstöku eignarhluta, en slíkt hefði ekki komið fram í kauptilboði því, sem M-kk-nf sýndi honum. M-kk-nf hefði neitað að afhenda honum eintak af samningnum, jafnt frumrit sem afrit, en sagzt myndu senda það í tölvupósti. Framangreindur framburður, sem annars vegar er hafður eftir K-kvk-þgf heitinni, og hins vegar framburður Þ-kk-ef, er trúverðugur, einkum í ljósi þess, að fyrir liggja í málinu tvær forsíður af kauptilboðinu, sem eru ekki fyllilega samhljóða, þ.e. dskj. nr. 4 og 6. Baksíða kauptilboðs á dskj. nr. 4 hefur hins vegar ekki verið lögð fram í málinu, og fengu leigjendur hússins þá síðu aldrei afhenta. Stefndu hafa ekki gefið haldbærar skýringar á því, af hverju þessi munur á skjölunum stafar, hvert efni baksíðunnar á dskj. nr. 4 var, eða hvers vegna hún var ekki send aðilum með forsíðunni. Þá gat vitnið M-kk-nf ekki staðfest fyrir dómi, ítrekað aðspurður, að ekki kynnu að hafa verið til fleiri eintök af kauptilboðinu, sem hann kallaði vinnugögn. Verða stefndu að bera hallann af því, að sönnun skortir um upplýsingar um innihald þess samnings, sem K-kvk-nf og Þ-kk-nf töldu sig hafa fengið að sjá hjá M-kk-þgf, en var neitað um afrit af á þeim tíma. Er framburður eiginmanns K-kvk-ef, sem hann hefur eftir henni um efni skjalsins, sem og framburður Þ-kk-ef, trúverðugur, svo sem fyrr er rakið, og þykir mega leggja til grundvallar því, að upphaflega hafi verið samþykkt kauptilboð um heildareignina, þar sem verðmætaskiptingu hinna einstöku eignarhluta var að engu getið.

Ekki liggur fyrir, að stefnanda hafi formlega verið kynnt kauptilboð það, sem fyrir liggur á dskj. nr. 6, þannig að hann gæti tekið afstöðu til þess, hvort hann vildi nýta forkaupsrétt sinn, fyrr en í fyrsta lagi eftir 1. desember 2004. Yfirlýsing stefnanda í símskeytum á dskj. nr. 9 og 10, sem send voru hinn 3. desember 2004, um að félagið hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn, er þannig ekki of seint fram komin og þykir jafnframt nægilega skýrt orðuð um vilja stefnanda.

Sú málsástæða stefndu, að stefnandi hafi glatað forkaupsrétti sínum með því að hann sýndi ekki fram á greiðslugetu sína í framhaldi af því að hann tilkynnti, að hann hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn, er haldlaus í ljósi þess, að tilkynnt var um riftun á kauptilboði Valhallar sama dag og stefnandi tilkynnti um vilja sinn til kaupanna, og tæpum tveimur vikum síðar var stefnda Valhöll búin að ganga frá samningi um kaup á félaginu Bergafli sf., sem átti á þeim tíma einungis það leiguhúsnæði, ásamt fylgifé, sem stefnandi hafði til umráða, sem og leiguhúsnæði það, sem fyrirtækið, Feminin Fashion ehf., hafði til umráða, en það félag hafði jafnframt lýst yfir vilja sínum til að nýta forkaupsrétt, sem það hafði samkvæmt leigusamningi við Bergafl sf. Var stefnanda þannig aldrei gefinn kostur á að sýna fram á, að hann gæti fjármagnað kaupin.

Er ekki vafi á því, eins og mál þetta er vaxið, að með kaupum stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., á Bergafli sf. voru seljandi og kaupandi að freista þess að yfirfæra heildareignina á stefndu Valhöll, án þess að þurfa að virða samningsbundinn forkaupsrétt stefnanda. Er þátttaka stefndu V-kvk-ef, sem sá um sölu eignarinnar, en var jafnframt kaupandi eignarinnar, í þessum gjörningum í andstöðu við 14. gr. l. nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.

Með vísan til alls þess, sem að framan er rakið, ber að taka kröfu stefnanda um viðurkenningu á forkaupsrétti hans til greina. Þá ber stefnda, Bergafli sf., að gefa út afsal til handa stefnanda fyrir eignarhluta 0301 í húseigninni gegn greiðslu söluandvirðis. Ágreiningur er með aðilum um verðmæti eignarhlutans.

Svo sem fyrr er rakið er ósannað, að í upphaflegu kauptilboði, sem K-kvk-þgf heitinni K-kvk-þgf og Þ-kk-þgf A-kk-þgf S-kk-þgf var kynnt, hafi komið fram verðmætamat á hinum einstöku eignarhlutum, svo sem fram kemur á bakhlið dskj. nr. 6. Er því ekki fallizt á, að sú fjárhæð, sem þar er tilgreind sem verðmæti eignarhlutans, verði lögð til grundvallar kaupverði. Samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns var verðmæti eignarhlutans kr. 55.700.000 á matsdegi, en kr. 47.450.000 hinn 15. október 2006. Skýrði matsmaðurinn svo frá fyrir dómi, að atvinnuhúsnæði hefði hækkað í verði um 50 - 100% á tímabilinu 2005 til hausts 2007. Hann kvað sér ekki hafa verið falið að meta andvirði eignarhlutanna sérstaklega miðað við heildarverðmæti hússins, en aðspurður kvaðst hann ekki telja fermetraverð annarra eignarhluta hússins mikið frábrugðið fermetraverði hinna metnu eignarhluta og taldi staðsetningu eignarhlutanna í húsinu ekki skipta máli við verðmatið. Þegar þetta er virt þykir mega fallast á með stefnanda að miða verðmæti eignarhlutans, sem forkaupsréttur hans nær til, út frá hlutfallstölu eignarhlutans í heildartilboðsverðinu. Stefnandi tilkynnti um vilja sinn til að nýta sér forkaupsréttinn hinn 3. desember 2004, en í kauptilboðinu er talað um afhendingardag eignar 1. desember 2004. Má því miða við eignaryfirfærsluna þann dag. Stefndi greiddi samtals kr. 6.025.337 í húsaleigu frá 1. desember 2004 til loka leigutímans hinn 20. júlí 2006, og dregst sú fjárhæð frá kaupverðinu miðað við gjalddaga leigugreiðslnanna. Stefnandi hefur lagt fram á dskj. nr. 35 yfirlit yfir greidda leigu á tímabilinu, sem ekki hefur verið vefengt, og þykir mega leggja það til grundvallar um greidda leigu.

Stefndi gerir kröfu um dráttarvexti af kaupverðinu í þrautavarakröfu sinni. Ekki er fallizt á þá kröfu, þar sem telja verður það algerlega á ábyrgð stefndu, að stefnandi gat ekki nýtt forkaupsrétt sinn og greitt kaupverðið á gjalddögum.

Meðstefndu, Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf., er gert að þola dóm samkvæmt framangreindri niðurstöðu.

Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefndu in solidum til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir eftir atvikum hæfilega ákveðinn kr. 620.000.

S-kvk-nf Ó-kvk-nf héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Viðurkenndur er forkaupsréttur stefnanda, Fasteignamiðlunar Kópavogs ehf., að eignarhluta 0301 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6289, á grundvelli kauptilboðs milli stefnda, Bergafls sf., og stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., dags. 3. nóvember 2004.

Stefndi, Bergafl sf., skal gefa út afsal til handa stefnanda fyrir eignarhluta 0301 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6289, gegn greiðslu stefnanda á kr. 28.275.000, allt að frádregnum leigugreiðslum stefnanda til stefnda Bergafls sf. á gjalddögum, vegna leigu á sama eignarhluta, frá og með 1. desember 2004 til 31. júlí 2006, samtals að fjárhæð kr. 6.025.337.

Eigendum stefnda Bergafls sf., stefndu, Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf., er gert að þola dóm samkvæmt framangreindum kröfuliðum.

Stefndu, Bergafl sf., Valhöll fasteignasala ehf. og Arnarhóll ehf., greiði in solidum stefnanda, Fasteignamiðlun Kópavogs ehf., kr. 620.000 í málskostnað.