E-8677/2009

Mál þetta var höfðað 26. júní 2009 og dómtekið 23. febrúar 2010. Stefnendur eru A-kvk-nf Þ-kvk-nf T-kvk-nf og K-kk-nf S-kk-nf, bæði til heimilis að Bjarkarheiði 2, Hveragerði, en stefndi er A-kk-nf Ó-kk-nf, Gvendargeisla 10-12, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru að stefnda verði gert að gefa út afsal vegna fasteignarinnar Bjarkarheiði 2, fastanúmer 226-6035, í Hveragerði, í samræmi við kaupsamning aðila dagsettan 16. mars 2005. Þá krefjast stefnendur þess að viðurkennd verði krafa þeirra um afslátt úr hendi stefnda að fjárhæð 1.422.762 krónur og að viðurkenndur verði réttur stefnenda til að skuldajafna ógreiddum eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar og þinglýsingargjöldum vegna kaupsamnings, samtals að fjárhæð 740.000 krónur, en stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum eftirstöðvar afsláttarkröfu að fjárhæð 682.762 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá þingfestingardegi til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda og til vara að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefndi þess að stefnendur verði dæmd til að greiða honum málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

Stefndi gerði í upphafi þá kröfu aðallega að málinu yrði vísað frá dómi en með úrskurði uppkveðnum 4. desember 2009 var frávísunarkröfu stefnda hafnað.

II

Málavextir eru þeir helstir að með kaupsamningi hinn 16. mars 2005 keyptu stefnendur af stefnda fasteignina Bjarkarheiði 2, Hveragerði. Fasteign þessi er parhús með sambyggðum bílskúr og var fasteignin í byggingu. Skyldi fasteignin afhendast fullbúin að utan sem innan með eikarinnréttingum og parketi, flísum á anddyris-, baðherbergis- og þvottahúsgólfum, allt í samræmi við fyrirliggjandi skilalýsingu seljanda dagsetta 15. mars 2005 og teikningar sem kaupendur hefðu kynnt sér rækilega. Kaupverð var 21.500.000 krónur sem greiðast skyldi þannig:

1. Með yfirtöku áhvílandi veðskuldar 14.900.000 krónur

2. Við undirritun kaupsamnings 1.000.000 krónur

3. Við afhendingu 1. maí 2005 1.000.000 krónur

4. Við sölu á Berjarima 11 4.600.000 krónur

þó eigi síðar en 1. júlí 2005

Stefnendur kveða að eftir að þau fluttu inn hafi komið í ljós að töluvert skorti á að fasteignin uppfyllti áskilda kosti. Töldu stefnendur að fasteignin væri gölluð og að frágangur hennar væri ekki sem skyldi. Ákváðu stefnendur að halda eftir af kaupsamningsgreiðslu 700.000 krónum þar sem þau töldu ljóst að kostnaður við lagfæringar á hinum meintu göllum yrði töluvert meiri.

Stefnendur kveðast hafa haldið fund með stefnda í kjölfar þess að þau fluttu inn og óskað eftir því að hann lagfærði umrædda galla en hann hafi aðeins lagfært þá að litlu leyti. Hafi stefnendur því í samvinnu við eigendur Bjarkarheiðar 4, en sambærilegir gallar hefðu verið á þeirri fasteign, leitað til Verkfræðistofu Suðurlands til að meta verkstöðu og frágang byggingarinnar.

Verkfræðistofa Suðurlands skilaði mati 13. mars 2006 og var það niðurstaða matsgerðar að kostnaður við lagfæringar á meintum göllum vegna Bjarkarheiði 2 væri 2.579.400 krónur. Stefnendur kveðast hafa gert ítrekaðar tilraunir til að fá stefnda til að gera viðeigandi lagfæringar á fasteigninni og hafi þær ekki borið árangur fyrr en á vormánuðum 2006. Af þessum sökum hafi mikill raki átt greiða leið inn í íbúðina í langan tíma.

Hinn 9. febrúar 2007 óskuðu stefnendur og eigendur að Bjarkarheiði 4 eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta hina meintu galla og var G. B-kk-nf Ó-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til starfans. Er matsgerð hans dagsett 10. nóvember 2007 og er niðurstaða hennar sú að báðar fasteignirnar hafi verið haldnar ýmsum göllum.

Matsmaður taldi ábyrgð byggingarstjóra nokkra á þeim göllum sem hann taldi vera á fasteign stefnenda og leituðu stefnendur til tryggingafélags byggingarstjórans, Sjóvár-Almennra trygginga hf., um bætur og greiddi félagið stefnendum 1.316.747 krónur vegna þessa.

Stefndi kveður að þegar meintir gallar hafi komið í ljós hafi þeir verið lagaðir að mestu en það sem eftir hafi staðið hafi verið metið af dómkvöddum matsmanni. Hafi stefnendur fengið greiðslu frá tryggingafélagi byggingarstjóra og hafi þeir tekið við greiðslu frá félaginu án fyrirvara. Þá bendir stefndi á að viðkomandi matsgerð hafi verið unnin fyrir bæði eigendur Bjarkaheiðar 2 og Bjarkaheiðar 4 og því sé stór hluti krafna stefnenda vegna galla í óskiptri sameign.

III

Stefnendur byggja kröfu sína um útgáfu afsals á því að þau hafi nú þegar uppfyllt allar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Þau hafi greitt kaupverð fasteignarinnar og eigi auk þess kröfu á hendur stefnda vegna galla á fasteigninni. Í samræmi við 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup geri stefnendur þá kröfu að stefnda verði gert að gefa út afsal vegna fasteignarinnar í samræmi við kaupsamning aðila.

Krafa stefnenda um afslátt vegna galla á fasteigninni byggi á ákvæði 1. mgr. 41. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Upphæð kröfunnar byggi á 2. mgr. 41. gr. fasteignakaupalaga en fjárhæðin taki mið af þeim kostnaði sem hljótist ef bætt verði úr göllunum. Heildarkostnaður samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns við lagfæringar á göllunum hafi verið metinn samtals 2.739.509 krónur. Nú þegar hafi Sjóvá-Almennar tryggingar hf. greitt vegna ábyrgðar byggingarstjóra samtals 1.315.747 krónur.

Samkvæmt lögum um fasteignakaup teljist fasteign gölluð ef hún standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiða megi af fasteignakaupalögum eða kaupsamningi. Hin selda fasteign hafi verið nýbygging og skyldi uppfylla áskilda kosti sem slík. Hafi átt að afhenda fasteignina á byggingarstigi 7, fullgerð bygging samkvæmt ÍST51:2001. Samkvæmt tveimur matsgerðum, annars vegar frá Verkfræðistofu Suðurlands, og hins vegar frá dómkvöddum matsmanni, hafi verið töluverðir gallar á fasteigninni. Stefndi hafi ekki mótmælt niðurstöðu dómkvadds matsmanns á ástandi húsnæðisins með kröfu um yfirmat. Þá hafi Sjóvá-Almennar tryggingar hf. einnig samþykkt greiðslu bóta á grundvelli starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra á grundvelli matsgerðar dómkvadds matsmanns um tilvist galla. Standi matsgerð dómkvadds matsmanns því óhögguð sem sönnun um tilvist gallans.

Til frádráttar kröfu stefnenda komi þinglýsingargjald vegna kaupsamnings aðila málsins samtals að fjárhæð 40.000 krónur sem stefndi hafi greitt. Þá hafi stefnendur haldið eftir 700.000 krónum af síðustu kaupsamningsgreiðslunni. Stefnendur geri þá kröfu að viðurkenndur verði réttur þeirra til að skuldajafna eftirstöðvum kaupverðsins og þinglýsingarkostnaði, samtals að fjárhæð 740.000 krónur við afsláttarkröfu sína á hendur stefnda enda séu kröfurnar hæfar til að mætast. Sé um að ræða fjárkröfur milli sömu aðila sem allar séu fallnar í gjalddaga. Séu því öll skilyrði skuldajafnaðar fyrir hendi samkvæmt meginreglum kröfuréttar.

Kröfu sína sundurliða stefnendur svo:

Kostnaður við úrbætur á göllum kr. 2.739.509

Greiðsla frá Sjóvá-Almennum tryggingum hf. kr. -1.316.747

Þinglýsing kr. - 40.000

Eftirstöðvar kaupverðs kr. - 700.000

Samtals kr. 682.762

Geri stefnendur kröfu um greiðslu dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga frá þingfestingardegi til greiðsludags.

Um lagarök vísa stefnendur til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og skuldajöfnuð. Vísa þau til meginreglna um fasteignakaup sem og til laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Kröfu um málskostnað byggja þau á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kröfu um virðisaukaskatt á málskostnað byggja þau á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að stefnendur hafi tekið við samkomulagsbótum úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra án nokkurs fyrirvara og með því hafi tjónið verið að fullu uppgert. Beri byggingarstjóri ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, sbr. 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 og 33. gr. reglugerðar nr. 441/1998 með síðari breytingum. Hafi stefnendur ekki gert neinn reka að því að greina frá á hvaða grundvelli þeir krefji stefnda um bætur. Svo virðist sem málatilbúnaður þeirra byggi á því að dómkvaddur matsmaður og vátryggingafélag byggingarstjóra séu með fulla heimild til þess að ákvarða hvað stefnda máls þessa beri að greiða.

Byggir stefndi á að stefnendur hafi ekki fært fram neinar sannanir um hvað falli utan ábyrgðar byggingarstjóra heldur sé eingöngu um samkomulag að ræða milli stefnenda og tryggingarfélagsins. Sé að mati stefnda ljóst að stefnendur hafi ekki gert neinn reka að því að sýna fram á takmörkun á ábyrgð byggingarstjóra, en það eitt geti leitt til frávísunar málsins án kröfu.

Varðandi varakröfu sína byggir stefndi á þeim málsástæðum og sjónarmiðum sem fram komi í aðalkröfu. Hafi hluti þeirra matsliða sem Sjóvá-Almennar tryggingar hf. hafi hafnað að greiða fallið undir umrædda ábyrgðartryggingu byggingarstjóra. Þannig komist dómkvaddur matsmaður að því að miklar líkur séu á að rakastigsbreytingar í gólfplötu hafi orsakað þenslu í parketi og stafi rakabreytingarnar frá rakauppstreymi frá kjallara í gegnum gólfplötu, en Sjóvá-Almennar tryggingar hf. hafi þegar viðurkennt að tjón af völdum loftræstingar í kjallara sé á ábyrgð byggingarstjóra. Byggir stefndi á því að sú krafa geti hér komið til álita. Of stuttir þröskuldar hafi samkvæmt matsgerð verið settir í hurðargöt og séu þeir ekki í samræmi við samþykkta uppdrætti lög og reglugerðir og verður að telja að það sé þá einnig á ábyrgð byggingarstjóra. Sama megi segja um glugga, hurðarstykki og loftaklæðningu í geymslu.

Slípun og lökkun á parketi í barnaherbergi og málun útveggja vegna viðgerða á gluggum standi hins vegar í beinu sambandi við viðgerð á sameign, þ.e. orsökin sé sú að ekki hafi verið gengið frá gluggum á réttan hátt. Í raun réttri eigi sama við um matsliðina í sameign Bjarkarheiðar 2 og 4. Samkvæmt matsgerð leki með fram gluggum þar sem ekki sé gengið frá þeim á forsvaranlegan hátt en gáleysi byggingarstjóra sé nægilegt svo að bótaskylda stofnist sbr. 1. mgr. 33. gr. reglugerðar nr. 441/1998.

Ef komist verði að þeirri niðurstöðu að stefndi eigi að greiða skaðabætur vegna viðkomandi galla sé farið fram á að dómkröfur lækki verulega til samræmis við það sem að framan er rakið.

Um lagarök að öðru leyti en að framan sé rakið byggir stefndi á meginreglum samningarréttarins um efndir in natura og lögum um fasteignakaup nr. 40/2002. Kröfu um málskostnað styður hann við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kröfu um virðisaukaskatt á málskostnað styður hann við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V

Í málinu er deilt um það hvort fasteign sú sem stefnendur keyptu af stefnda hafi verið gölluð og hvort stefnendur eigi rétt á afslætti af þeim sökum, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Telja stefnendur að þeir hafi sýnt fram á að fasteignin hafi verið gölluð og að þau eigi rétt á afslætti sem sé hærri fjárhæðar en ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs og þinglýsingarkostnaður og eigi þau rétt á að fá mismuninn greiddan. Hafi þau því gert upp kaupverð fasteignarinnar og eigi rétt á að fá útgefið afsal fyrir henni.

Samkvæmt 1. mgr. 41. gr. fasteignakaupalaga getur kaupandi krafist afsláttar ef fasteign er gölluð og samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins skal ákveða afslátt að tiltölu í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla. Fasteign sú sem um er deilt í máli þessu var nýbygging og skyldi afhent fullbúin að utan sem innan í samræmi við skilalýsingu sem dagsett var 15. mars 2005. Stefnendur byggja kröfur sínar á matsgerð dómkvadds matsmanns, G. B-kk-ef Ó-kk-ef, byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara dagsettri 10. nóvember 2007.

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns er komist að þeirri niðurstöðu fasteigninni hafi verið ábótavant að ýmsu leyti og metur hann til verðs hvað myndi kosta að lagfæra þá vankanta. Í niðurstöðum matsgerðar er eftirfarandi talið ábótavant:

Útloftun úr eldhúsi Efni/vélar Vinna Samtals

Blikkrör 10.500 5.100 15.600

Greinistykki/beygjur 14.000 6.000 20.000

Þaktúða 28.000 7.000 35.000

Vinna og frágangur 2.700 13.080 15.780

Förgun sorps 1.728

Ýmislegt 4.319

Samtals 92.427

Frágangur á parketi Efni/vélar Vinna Samtals

Viðgerð á parketi og listum 4.000 43.600 47.600

Förgun sorps 952

Ýmislegt 2.380

Samtals 50.932

Loftræsting í kjallara Efni/vélar Vinna Samtals

Jafna sand í gólfi 27.400 47.050 75.350

Lagfæra skemmda einangrun 8.400 30.000 38.400

Fylla í inntaksgröft 2.400 34.880 37.280

Hreinsun og þrif 0 17.440 17.440

Byggingaplast 54.800 54.800 109.600

Listar og frágangur 19.200 28.800 48.000

Blikkrör 70.000 34.000 104.000

Greinistykki/beygjur 28.000 12.000 40.000

Frágangur röra utanhúss 81.000 117.000 198.720

Förgun sorps 20.064

Ýmislegt 40.127

Samtals 728.981

Frágangur utan og innan húss Efni/vélar Vinna Samtals

Niðurfall í sturtu 125.000 50.520 175.520

Niðurfall í bílskúr 9.500 17.440 26.940

Skolvaskur og blöndunartæki 34.638 10.938 45.576

Brunahurð 75.500 22.480 97.980

Þröskuldar 5.000 17.440 22.440

Gluggar/hurðastykki 280.000 0 280.000

Útiljós 7.000 17.440 24.440

Loftaklæðning í geymslu 4.000 22.400 26.400

Loftaklæðning í stofu 27.000 151.200 178.200

Slípun og lökkun á parketi 5.000 25.000 30.000

Steypa/hleri í bílskúrsgólf 12.000 65.400 77.400

Málun útveggja vegna viðgerða 5.000 43.600 48.600

Smíði stokks yfir rafmagnsrör 2.000 17.440 19.440

Förgun sorps 52.647

Ýmislegt 31.588

Samtals 1.137.171

Sameign Bjarkarheiði 2 og 4 Efni/vélar Vinna Samtals

Leki með gluggum 51.000 592.960 643.960

Vatnsbretti 119.000 147.900 266.900

Negling þaks 3.000 65.250 68.250

Málun og viðgerð þakkanta 60.000 108.000 168.000

Lagfæring á þakrennum 15.000 43.500 58.500

Förgun sorps 24.112

Ýmislegt 60.281

Samtals 1.290.003

Hefur matsgerð þessari sem er ítarleg og vel rökstudd ekki verið hnekkt með yfirmati. Þá verður ekki af málatilbúnaði stefnda ráðið að hann geri athugasemdir við einstaka matsliði en hann virðist byggja sýknukröfu sína fyrst og fremst á því að tjón stefnenda sé að fullu uppgert þar sem stefnendur hafi tekið við bótagreiðslum án fyrirvara úr ábyrgðartryggingu byggingarstjórans og að stefnendur hafi ekki sýnt fram á hvað falli utan ábyrgðar byggingarstjóra.

Ekki verður séð að neitt samningssamband hafi verið milli stefnenda og byggingarstjóra stefnda vegna þessara kaupa og er stefndi því réttur aðili að máli þessu. Stefnendur gerðu samning við stefnda um kaup á umræddri fasteign sem þau áttu rétt á að fá afhenta í því ástandi sem kaupsamningur og skilalýsing gerðu ráð fyrir og á því ber stefndi sem seljandi fasteignarinnar ábyrgð. Hafa stefnendur því ekki fyrirgert neinum rétti á hendur stefnda með því að taka við bótagreiðslum vegna ábyrgðar byggingarstjóra án fyrirvara. Þá ber stefnendum engin skylda að sýna fram á hvort einhverjir þeir verkliðir sem matsmaður telur ábótavant falli utan ábyrgðar byggingarstjórans.

Samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Með matsgerð hins dómkvadda matsmanns þykja stefnendur hafa sýnt fram á að fasteignin var haldin göllum og verður hún lögð til grundvallar við mat á hæfilegum afslætti kaupverðsins. Verðmat gallanna á fasteigninni Bjarkarheiði 2 er samkvæmt framansögðu 2.009.511 krónur og helmings hlutdeild vegna galla í sameign er 645.002 krónur og er því viðurkennt að stefnendur eigi rétt á afslætti sem nemur 2.654.513 krónum. Frá þeirri fjárhæð dragast greiddar bætur frá Sjóvá-Almennum tryggingum hf. að fjárhæð 1.316-747 krónur.

Að þessu virtu var stefnendum heimilt að halda eftir af kaupverði, sbr. 44. gr. fasteignakaupalaga og verður fallist á með stefnendum að skilyrði skuldajafnaðar séu fyrir hendi þannig að stefndi verður dæmdur til að greiða stefnendum 597.766 krónur (2.654.513 – 1.316.747 - 740.000) með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði en dráttarvaxtakröfu stefnenda hefur ekki verið andmælt sérstaklega. Í framangreindri niðurstöðu felst viðurkenning á afsláttarkröfu og skuldajafnaðarkröfu stefnenda.

Samkvæmt framansögðu hafa stefnendur að fullu staðið í skilum með kaupverð fasteignarinnar og ber stefnda því að gefa út afsal fyrir eigninni, sbr. 2. mgr. 11. gr. fasteignakaupalaga.

Eftir þessari niðurstöðu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnendum 500.000 krónur óskipt í málskostnað þar með talinn virðisaukaskattur.

Af hálfu stefnenda flutti málið E-kvk-nf B-kvk-nf H-kvk-nf hrl. en af hálfu stefnda flutti málið Þ. S-kk-nf S-kk-nf hdl.

G-kvk-nf B-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndi A-kk-nf Ó-kk-nf, skal gefa út afsal til stefnenda, Ö-kvk-ef Þ-kvk-ef T-kvk-ef og K-kk-ef S-kk-ef, vegna fasteignarinnar Bjarkarheiði 2, í Hveragerði, fastanúmer 226-6035, í samræmi við kaupsamning aðila 15. mars 2005.

Stefndi greiði stefnendum 597.766 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 30. júní 2009 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum 500.000 krónur í málskostnað.

G-kvk-nf B-kvk-nf