E-756/2011

Mál þetta, sem dómtekið var 10. nóvember 2011, er höfðað af húsfélaginu Skaftahlíð 7, Skaftahlíð 7, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 9. febrúar 2011, á hendur S-kk-þgf G-kk-þgf og Þ-kvk-þgf V. J-kvk-þgf, báðum til heimilis að Skaftahlíð 7, Reykjavík. Málið var þingfest 17. febrúar 2011.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd in solidum til greiðslu skuldar að fjárhæð 257.499 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 3. mgr. 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr., laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá 1. september 2009 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti og dráttarvöxtum á málskostnað frá 15. degi eftir dómsuppsögudag til greiðsludags samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Loks er þess krafist að staðfestur verði lögveðréttur fyrir kröfunni, ásamt vöxtum og kostnaði, í íbúð stefndu, merktri 01-0101 ásamt bílskúr, með fastanúmerið 201-3450, í fasteigninni nr. 7 við Skaftahlíð í Reykjavík.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá krefjast stefndu þess að stefnanda verði gert að greiða sér málskostnað samkvæmt mati dómsins, að viðbættum virðisaukaskatti.

I.

Stefnandi er húsfélag starfrækt af eigendum fasteignarinnar að Skaftahlíð 7. Í húsinu eru þrjár íbúðir, í kjallara, á 1. hæð og á 2. hæð ásamt risi en stefndu eru þinglesnir eigendur íbúðar á 1. hæð, merktri 01-0101, ásamt bílskúr. Stefndu hafa búið í íbúð sinni frá árinu 1992 á þeim tíma hafa orðið eigendaskipti á hinum eignarhlutunum. Ekki hefur verið gerður eignaskiptasamningur milli eigenda.

Á stefndu hafa verið lögð framkvæmdasjóðsgjöld vegna hlutdeildar eignarhluta þeirra í sameiginlegum kostnaði við viðhaldsframkvæmdir á sameiginlegri lóð hússins sem fram fóru sumarið 2009.

Með fundarboði, dagsettu 10. júní 2009, var boðað til fundar í húsfélaginu Skaftahlíð 7 í Reykjavík hinn 22. júní sama ár kl. 20:00. Meðal dagskrárliða var tillaga um framkvæmdir í garðinum um sumarið. Er tiltekið að tilboð verktaka verði skoðuð og rædd og jafnframt greidd atkvæði um framkvæmd. Þá skyldi ræða um það, hvaða banka skyldi fela innheimtu gjalda samkvæmt ákvörðun aðalfundar 29. janúar 2009. Fundur var haldinn á boðuðum tíma 22. júní og samkvæmt fundargerð mættu stefndu ekki til fundarins. Kemur fram að fjallað hafi verið um verkáætlun fyrir garðinn um sumarið. Segir jafnframt að fyrir liggi álit tveggja garðyrkjufræðinga, sem séu nánast samhljóða um nauðsynlegar aðgerðir í garði og á lóð. Segir síðan að þær aðgerðir séu eftirfarandi:

„1. Slá alla lóðina með orfi (grasið er orðið of hátt fyrir sláttuvélina) og eitra beð og grasflöt

2. Mjókka og hækka beð götumegin

3. Hækka fremri garð með uppfyllingu og tyrfa

4. Gras í bakgarði er ónýtt að dómi beggja. Til greina kemur að leggja möl yfir hann allan eða skafa gras burt og tyrfa að nýju.

5. Laga þarf hellulögn, skafa illgresi úr innkeyrslu og fá nýja möl.“

Síðan er bókað að fyrir hafi legið tilboð frá verktakanum H-kk-þgf S-kk-þgf og var samþykkt á fundinum að taka því. Af fundargerð verður ráðið að tilboðið hafi verið að fjárhæð 507.000 krónur. Jafnframt var samþykkt að fela Íslandsbanka hf. umsjá hússjóðs og innheimtu gjalda fyrir stefnanda.

Fram er komið að H-kk-nf S-kk-nf hóf vinnu samkvæmt framangreindu tilboði en hvarf frá verkinu að nokkrum dögum liðnum. Var þá samið við Garðaþjónustu Íslands sem hélt verkinu áfram.

Í málinu liggur frammi bréf Húseigendafélagsins, dagsett 13. júlí 2009, þar sem fram kemur að stefnandi hafi leitað til félagsins vegna þess að stefndu hafi verið ósamvinnufús hvað varðar framkvæmdir á lóð. Segir í bréfinu að stefndu hafi ítrekað neitað að rýma sameiginlega innkeyrslu með þeim afleiðingum að iðnaðar- og garðyrkjumenn komist illa á verkstað og að ekki hafi verið hægt að ferja sand í lóðina vegna háttsemi stefndu. Síðan segir að lögmæt ákvörðun um lóðarframkvæmd hafi verið tekin á löglega boðuðum húsfundi 22. júní 2009 og samkvæmt 1. tl. 13. gr. laga nr. 26/1994 beri hverjum eiganda skylda til að fara eftir löglegum ákvörðunum húsfélags og virða þær. Er fullyrt í bréfinu að háttsemi stefndu samrýmist hvorki þessum ákvæðum né ákvæðum 3. og 4. tl. sömu lagagreinar og 1. mgr. 35. gr. sömu laga. Er í bréfinu skorað á stefndu að halda innkeyrslunni auðri dagana 15. til og með 8. júlí svo ljúka megi framkvæmdum.

Óumdeilt er að bifreið, sem var í umsjá stefndu, var fjarlægð úr innkeyrslu 5. ágúst 2009 að ósk S-kvk-ef E-kvk-ef, íbúa í kjallara hússins, fyrir hönd stefnanda. Liggur fyrir að stefndi S-kk-nf greiddi kostnað vegna þessa að fjárhæð 10.680 krónur hinn 6. ágúst 2009.

Reikningur Garðaþjónustu Íslands á hendur stefnanda er dagsettur 17. ágúst 2009 og að fjárhæð 565.699 krónur. Er innborgun að fjárhæð 238.600 krónur dregin frá heildarfjárhæð reikningsins. Liggur fyrir að S-kvk-nf E-kvk-nf, íbúi í kjallara, greiddi þá fjárhæð.

Með fundarboðun, dagsettri 18. ágúst 2009, var boðað til fundar í húsfélaginu 25. ágúst sama ár kl. 20:00. Á dagskrá var m.a. umfjöllun um framkvæmdir á lóð og er þar tilgreint að reikningar verði skoðaðir og framkvæmd metin.

Af fundargerð fundarins er ljóst að stefndu sátu ekki fundinn en lögðu fram bréf til bókunar í fundargerð. Í bókun þeirra kemur fram að stefndu telji ákvarðanir um framkvæmdir í garði og innkeyrslu ólögmætar og að kostnaður af þeim sé þeim óviðkomandi. Þá fóru stefndu fram á að þeim yrði endurgreiddur kostnaður, sem þau þurftu að greiða vegna þess að bifreið á þeirra vegum var fjarlægð úr innkeyrslu. Þá lýstu stefndu því yfir að þau samþykktu ekki að bankareikningur yrði stofnaður í nafni húsfélagsins né að fengin yrði heimild til yfirdráttar á bankareikningi.

Í fundargerðinni er rakið að upphaflegt tilboð Garðaþjónustu Íslands hafi numið 630.000 krónum en vegna þess að hellulögn hafi orðið umfangsmeiri en gert hefði verið ráð fyrir og þar sem nauðsynlegt hefði verið að setja mold í beð, hefði kostnaður hækkað. Hefði endanlegur reikningur fyrirtækisins numið 804.299 krónum en hann hefði verið lækkaður um 20.000 krónur vegna misskilnings og kæmu því til greiðslu 780.299 krónur. Var reikningurinn samþykktur. Þá segir að S-kvk-nf E-kvk-nf hafi þegar greitt 238.600 krónur, sem sé hærri fjárhæð en henni beri að greiða, og að henni yrði endurgreiddur mismunurinn. Var bókað að greiðslubyrði íbúa skiptist þannig:

Kjallari 22% 171.666 krónur,

1. hæð 33% 257.499 krónur,

2. hæð 45% 351.135 krónur.

Loks samþykkti fundurinn að fela gjaldkera húsfélagsins að sækja um yfirdráttarheimild að fjárhæð 650.000 krónur á reikning húsfélagsins. Skyldi heimildin notuð til að greiða Garðaþjónustu Íslands eftirstöðvar reikningsins að fjárhæð 545.699 krónur og S-kvk-þgf E-kvk-þgf 66.934 krónur (238.600-171.666).

II.

Stefnandi byggir fjárkröfur sínar á framlögðum reikningum á hendur húsfélaginu, fundargerðum þeirra funda félagsmanna stefnanda þar sem álagning og fjárhæð ofangreindra gjalda var ákveðin, yfirliti frá Húsfélagaþjónustu Íslandsbanka yfir gjaldfallnar kröfur vegna eignarhluta stefndu og því að stefndu voru félagar í húsfélaginu sem þinglesnir eigendur húsnæðisins á þeim tíma sem til þeirra var stofnað. Af því leiði að þeim beri að greiða þau gjöld sem löglega hafi verið á þau lögð.

Stefnandi byggir kröfu sína um að stefndu beri að greiða 257.499 krónur á gjalddaga hinn 1. september 2009 á samþykkt almenns húsfundar félagsmanna stefnanda, sem haldinn hafi verið hinn 22. júní 2009 þar sem samþykkt hafi verið að ráðast í framkvæmdir á sameiginlegri lóð hússins. Á fundinum hafi verið farið yfir fram komin tilboð í verkefnið, m.a. frá H-kk-þgf S-kk-þgf og Garðaþjónustu Íslands. Tekin hafi verið ákvörðun um það á fundinum, að taka tilboði H-kk-ef S-kk-ef í lagfæringu beða, jöfnun og hækkun fremri garðs, þöku- og hellulögn gangstígs, auk þess að skrapa og skipta um möl í sameiginlegri innkeyrslu á lóðinni. Verktakinn hafi hafið verkið í byrjun júlí 2009 en orðið frá að hverfa áður en verkinu var lokið vegna erfiðleika í samskiptum við stefndu í máli þessu. Hann hefði eingöngu hafið undirbúningsframkvæmdir og skafið gras af lóðinni beggja vegna hússins en fallið frá kröfu um greiðslu vinnulauna vegna þessa á hendur húsfélaginu, gegn því að fá að hverfa frá verkinu. Þar sem verkinu hafi ekki verið nærri lokið, hafi lóðin verið eitt moldarflag. Hafi því verið gengið til samninga við Garðaþjónustu Íslands, sem átt hafi næstbesta tilboðið, um að ljúka framkvæmdunum. Hafi fyrirtækið hafist handa við verkið í lok júlí og lokið því í lok ágúst sama ár. Endanlegur reikningur Garðaþjónustunnar hafi verið að fjárhæð 784.299 krónur og hafi þátttaka eigenda í kostnaðinum skipst milli eignarhluta eftir eignarhlutdeild þeirra. Hlutdeild stefndu sé því 33% heildarfjárhæð hins útlagða kostnaðar húsfélagsins, þ.e. 258.818,67 krónur. Vegna handvammar við útreikning hlutdeildar hverrar íbúðar hafi hlutdeild stefndu á húsfundi verið sögð nema 257.499 krónum og því hafi greiðsluseðill verið gefinn út í samræmi við þá fjárhæð. Af þeim sökum hafi hér verið látið við þá fjárhæð sitja.

Stefndu hafi lýst yfir vanþóknun á því að ráðist var í framkvæmdirnar en þau hafi kosið að nýta sér ekki rétt sinn til atkvæðagreiðslu á hinum löglega boðuðu húsfundum, þar sem ákvarðanir þær, sem innheimta þessi byggi á, voru teknar. Hafi þeim ítrekað verið boðið til fundar, þ. á m. hjá Húseigendafélaginu með tölvubréfi formanns húsfélagsins, dagsettu 29. júní 2009, til að reyna sættir en slíkum boðum hafi þau ekki sinnt.

Lögveðskröfu sína byggir stefnandi á því að framkvæmdasjóðsgjöldum fylgi lögveðréttur allt að einu ári aftur í tímann frá upphafi lögsóknar, sbr. 48. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Rétt sé að miða upphaf lögsóknar við stefnubirtingardag en kröfur stefnanda á hendur stefndu hafi stofnast hinn 1. október 2009. Mál vegna kröfu þessarar hafi áður verið höfðað með stefnu birtri 26. ágúst 2010 en verið fellt niður á dómþingi 6. janúar 2011. Með því að málinu hafi nú verið stefnt að nýju innan 6 mánaða, haldi réttaráhrif gildi sínu og lögveð sé því ekki fallið niður, sbr. 22. gr. laga nr. 150/2007, um fyrningu kröfuréttinda. Stefndu hafi verið sent innheimtuviðvörunarbréf 10. ágúst 2010 en þar sem stefndu hafi ekki sinnt innheimtutilraunum stefnanda og nú hafnað greiðsluskyldu, sé stefnanda nauðsynlegt að höfða mál til heimtu kröfunnar.

Stefnandi byggir kröfur sínar á lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús, einkum 6. gr., 8. gr., 10., 13., 43., 45., 47., 48. gr. og 56. gr. þeirra, framlögðum skjölum og almennum reglum kröfuréttarins. Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og kröfu um virðisaukaskatt á málskostnað á lögum nr. 50/1988. Kröfur um vexti og dráttarvexti styður stefnandi við III. kafla laga nr. 38/2001, einkum 5. og 6. gr. laganna.

III.

Stefndu mótmæla því sem röngu og ósönnuðu, sem fullyrt er í stefnu og byggt á af hálfu stefnanda, að meint lögveðskrafa hafi stofnast hinn 1. október 2009. Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 stofnist lögveð þegar húsfélag eða aðrir eigendur inni greiðslu af hendi eða á gjalddaga hússjóðsgjalda, ef um slík vanskil sé að ræða. Í 4. mgr. lagaákvæðisins sé tekið fram að lögveð falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Í málinu liggi þannig ekkert fyrir um það, hvenær eða hvort aðrir eigendur hafi greitt meinta skuld stefndu, og valdi þetta stefndu verulegum vandkvæðum við að taka til varna á réttum forsendum. Geti stefnandi ekki rukkað hluta af kröfu verktaka nema hann hafi greitt kröfuna en ella beri stefnanda að sýna fram á að hann hafi fengið kröfuna framselda.

Í stefnu sé heldur ekki útskýrt hvernig 33% hlutdeild stefndu í sameiginlegum kostnaði húsfélags sé fundin út en ekki hefur verið gerð eignaskiptayfirlýsing í húsinu. Á framlögðu veðbandayfirliti sé ekkert getið um hve stór eignarhluti stefndu sé í húsinu. Krafa stefnda hljóti einnig að teljast verulega vanreifuð með tilliti til þess að ekkert liggi fyrir um það, hver sé hlutfallstala eignarhluta stefndu í húsinu og þannig hvernig hlutur stefndu í kröfunni ætti að reiknast.

Stefndu reisa kröfu sína um sýknu á því að þeim beri ekki skylda til greiðslu þeirra framkvæmdasjóðsgjalda sem stefnandi krefst í málinu. Aðalfundur hafi verið ólögmætur og ekki bindandi gagnvart stefndu. Sé dagskrá hans ekki í samræmi við það, sem lögboðið sé í fyrirmælum 61. gr. fjöleignarhúsalaga að skuli taka fyrir á aðalfundi.

Þrátt fyrir að stefnandi hafi lýst því yfir á aðalfundi að framkvæmdaáætlun ársins 2009 yrði frestað í ljósi ótrausts efnahagsástands, hafi sú ákvörðun verið brotin og boðað til næsta fundar um framkvæmdir í garðinum hinn 10. júní 2009.

Stefndu byggja á því að innkeyrsla geti ekki fallið undir hugtakið garður og að boðaðar umræður um framkvæmdir í garði í júní 2009 geti þannig ekki náð yfir framkvæmdir í innkeyrslu. Því hafi aldrei verið fjallað á löglegan hátt um framkvæmdir í innkeyrslu og liggi því ekki fyrir lögleg ákvörðun um kostnað vegna þeirra framkvæmda. Séu þær af þeim sökum ólögmætar og kostnaður vegna þeirra stefndu óviðkomandi.

Stefndu halda því fram að ákvörðun um framkvæmdir í garði hafi ekki verið tekin með lögmætum hætti. Jafnvel þótt svo hafi verið, beri stefndu allt að einu ekki að greiða umkrafið framkvæmdagjald vegna vinnu í garði. Í fundarboði (skj. nr. 9) komi fram að skoða eigi tilboð verktaka og taka ákvörðun um framkvæmd í garði. Byggt sé á að á þeim fundi hafi verið samþykkt tilboð verktakans H-kk-ef S-kk-ef, sem hafi hafið störf í garðinum 5. júlí 2009. Sá verktaki hafi hætt í miðju verki og horfið frá því. Á þessum fundi hafi ekki legið fyrir neitt annað tilboð í verkframkvæmdir og sé því harðlega mótmælt sem röngu að farið hafi verið yfir tilboð Garðaþjónustunnar á fundinum, enda sé það dagsett 20. júlí 2009 eða mánuði eftir fundinn. Í fundargerð sé einungis fjallað um tilboð H-kk-ef en ekkert getið um tilboð, sem ætti að vera næst hæst þar á eftir, né nokkur önnur tilboð. Þá sé því einnig harðlega mótmælt sem röngu og ósönnu að H-kk-nf hafi horfið frá verkinu vegna erfiðleika í samskiptum við stefndu en þessi fullyrðing stefnanda er lýsandi fyrir framkomu annarra eigenda í garð stefndu.

Tilboð Garðaþjónustunnar hafi aldrei verið rætt á húsfundi né hafi það verið löglega samþykkt. Ákvörðun um að taka tilboði þessa verktaka hafi ekki verið tekin á löglega boðuðum fundi né heldur borin upp við stefndu með öðrum hætti. Sé ákvörðunin því ólögmæt og stefndu alls óviðkomandi og beri stefnandi ábyrgð á kostnaði vegna verkframkvæmdanna.

Stefndu byggja jafnframt á því að umstefnd krafa geti ekki talist lögveðskrafa og að aðrir eigendur í húsinu hafi ekki eignast lögveðsrétt í fasteign stefndu. Þar sem stefnandi eigi ekki lögvarða kröfu á hendur stefndu, sé sjálfgefið að ekki séu lagaskilyrði fyrir staðfestingu lögveðréttar. Jafnvel þótt lögveðréttur kynni að hafa stofnast, byggja stefndu á því að hann sé nú fyrndur að öllu leyti eða að stórum hluta. Benda stefndu á að húsfélagið greiddi inn á kröfu verktakans fyrir 17. ágúst 2009 en ekki sé tiltekið fyrir hvaða eignarhluta eða eiganda það hafi verið.

Þá byggja stefndu á því að húsfélagið eða aðrir eigendur hafi enga heimild til þess að stofna bankareikning með yfirdráttarláni í nafni húsfélagsins og stefndu séu á engan hátt bundin af þeirri ákvörðun né beri þau nokkra ábyrgð gagnvart bankanum. Loks mótmæla stefndu öllum framkvæmdum sem ónauðsynlegum.

Varakröfu sína um verulega lækkun á dómkröfum stefnanda, byggja stefndu á sömu málsástæðum og aðalkrafa um sýknu, eftir því sem við á. Að auki lýsa stefndu yfir skuldajöfnuði vegna útlagðs kostnaðar að fjárhæð 10.680 krónur, sem stefndu hafi orðið fyrir vegna þeirrar ólögmætu og saknæmu háttsemi S-kvk-ef E-kvk-ef, íbúa í kjallara, f.h. stefnanda, að fjarlægja bifreið í umsjá stefndu úr einkabílastæði þeirra. Ef talið verði að stefnandi eigi hugsanlega kröfu á hendur stefndu, sé þess krafist að sú fjárhæð lækki sem nemur framangreindri fjárhæð á grundvelli skuldajöfnunar, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Stefndu mótmæla reikningi Garðaþjónustunnar sérstaklega sem allt of háum, enda telji stefndu að verktakinn hafi verið bundinn af tilboði sínu að fjárhæð 630.000 krónur en endanleg reikningsfjáræð sé um það bil 25% hærri en það.

Þá telja stefndu að ekki séu lagaskilyrði til að fella greiðsluskylda á þau vegna framkvæmda á bílaplani. Þannig hafi einungis verið tekið fram um „framkvæmdir í garði“ í fundarboði 10. júní 2009 og því verði stefndu einungis gerð ábyrg fyrir hluta af 300.060 króna kröfu verktakans, auk virðisaukaskatts, sem sé vegna þökulagningar í garði.

Loks mótmæla stefndu sérstaklega dráttavaxtakröfu stefnanda sem rangri og órökstuddri.

Um lagarök vísa stefndu til laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, og laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, auk almennra reglna samninga- og kröfuréttar. Kröfu um málskostnað byggja stefndu á XXI. kafla laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

IV.

Ágreiningur í máli þessu lýtur að því hvor stefndu beri, sem eigendum íbúðar á 1. hæð hússins nr. 7 við Skaftahlíð, að taka þátt í greiðslu reiknings sem Garðaþjónusta Íslands gerði stefnanda vegna vinnu við lóð hússins sumarið 2009.

Í málinu liggur fyrir fundarboð til húsfélagsfundar í stefnanda, dagsett 10. júní 2009. Þar kemur fram að húsfélagsfundur fari fram 22. júní 2009 kl. 20:00 á 2. hæð í Skaftahlíð 7. Undir 2. lið í dagskrá segir: „Tillaga um framkvæmdir í garðinum í sumar a. Tilboð verktaka skoðuð og rædd. b. Atkvæði greidd um framkvæmd.“ Af framlagðri fundargerð húsfundar 22. júní 2009 er ljóst að á fundinum var rætt um verkáætlun fyrir garðinn um sumarið. Kemur þar fram að fyrir hafi legið álit tveggja garðyrkjufræðinga um nauðsynlegar aðgerðir í garði og á lóð sem hafi snúið bæði að garðinum og hellulögnum í innkeyrslu. Er síðan bókað að tekið hafi verið tilboði H-kk-ef S-kk-ef í verkið og kemur fram að það hafi lotið að verkefnum í garði og í innkeyrslu. Fram kemur að eigendur íbúða á 2. hæð og í kjallara mættu til fundarins og samþykktu framkvæmdirnar og tilboð H-kk-ef. Ljóst er hins vegar að stefndu mættu ekki.

Að framanrituðu virtu verður að telja í ljós leitt að löglega hafi verið boðað til húsfundarins 22. júní 2009 og að þá hafi verið samþykkt með lögformlegum hætti af meirihluta íbúðareigenda að ráðast í framkvæmdir. Þegar litið er til orðalags í fundarboði, um að tilboð verktaka verði skoðuð og rædd, og jafnframt með hliðsjón af framburði E-kk-ef G-kk-ef, íbúa á 2. hæð og gjaldkera húsfélagsins, um að fyrir hafi legið tilboð þriggja aðila í verkið og að tilboð Garðaþjónustu Íslands hafi verið næstbest, verður að telja sannað að tilboð H-kk-ef hafi verið eitt þriggja tilboða sem afstaða var tekin til á fundinum og að þá hafi einnig verið rætt um það tilboð Garðaþjónustu Íslands, sem síðar var tekið, eftir að H-kk-nf var horfinn frá verkinu. Kvað E-kk-nf síðarnefnt tilboð, sem ber með sér að vera með dagsetningunni 20. júlí 2009 sem augljóslega hafi verið breytt, í raun vera sama tilboð og rætt var á húsfundinum 22. júní 2009. Er því leitt í ljós að samþykktar framkvæmdir náðu bæði yfir vinnu við hefðbundin garðverk og við framkvæmdir og hellulögn í innkeyrslu og að tilboð Garðaþjónustu Íslands, sem reikningur hennar á hendur stefnanda var byggður á, var kynnt og rætt á húsfundi lögum samkvæmt áður er farið var í framkvæmdirnar. Hvorki verður því fallist á það með stefndu, að ákvörðun um að fara í framkvæmdir sumarið 2009 hafi verið tekin með ólögmætum hætti, né að í þeirri ákvörðun hafi eingöngu falist framkvæmdir í garði sem ekki næðu til framkvæmda við innkeyrslu. Þá verður ekki talið að ákvæði 38. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, eigi við í máli þessu, svo sem stefndu virðast byggja á, enda lúta þau að úrræðum sem eigendur íbúða geta gripið til ef húsfélag eða aðrir íbúðareigendur hafa ekki fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni.

Ekki verður séð að ábyrgð af því að stefndu mættu ekki til löglega boðaðs húsfundar umrætt sinn verði með einhverjum hætti lögð á stefnanda eða aðra íbúðareigendur í húsinu. Er því enda ómótmælt að stefndu hafi fengið boðun til fundarins. Þá þykja skýringar stefndu á fjarveru sinni á þann veg að þau hafi talið ástæðulaust að mæta á boðaða húsfundi vegna erfiðleika í samskiptum við aðra íbúðareigendur í húsinu, auk þess sem aðrir íbúðareigendur hafi minnt stefndu á að þau yrðu ávallt í minnihluta, ekki leiða til einhvers konar ábyrgðar stefnanda á þeirri ákvörðun stefndu sem haft geti áhrif á niðurstöðu máls þessa.

Stefndu hafa mótmælt framlögðum reikningi Garðaþjónustu Íslands sem of háum. Þá lýsa þau í greinargerð yfir skuldajöfnuði vegna útlagðs kostnaðar þeirra að fjárhæð 10.680 krónur sem þau hafi orðið fyrir þegar bifreið í umsjá þeirra hafi verið fjarlægð úr einkabílastæði þeirra með ólögmætum og saknæmum hætti. Ljóst er að reikningur Garðaþjónustu Íslands er hærri en áætlaður kostnaður samkvæmt tilboði fyrirtækisins til stefnanda. Af hálfu stefnanda hefur hækkunin verið skýrð með þeim hætti að þurft hafi meiri mold til að minnka halla milli garðsins og innkeyrslu, auk þess sem bæta hafi þurft við hellum þar sem sumar af gömlu hellunum, sem staðið hafi til að nota aftur, hafi reynst ónothæfar þegar til átti að taka. Þá hafi verkið dregist vegna samskiptaörðugleika við stefndu.

Stefndu hafa neitað samskiptaörðugleikum vegna veru bifreiða í bifreiðastæði þeirra við húsið. Í greinargerð stefndu liggur hins vegar fyrir að þau kannast við að hafa fengið áskorun frá Húseigendafélaginu um að þau ættu að halda innkeyrslu auðri dagana 15.-18. júlí svo ljúka mætti framkvæmdum. Þá liggur fyrir vætti H-kk-ef S-kk-ef, verktakans sem hvarf frá verkinu, um að hann hafi óskað eftir því í tvígang að stefndu færðu bifreið sína úr innkeyrslunni en þau hafi einungis fært bifreiðina um hálfan metra sem ekki hafi verið nægilegt til þess að hann kæmist inn í garðinn til vinnu sinnar. Kvað hann þessa erfiðleika hafa verið ástæðu þess að hann hvarf frá verkinu eftir nokkurra daga vinnu. Vitnið, S-kvk-nf E-kvk-nf íbúi í kjallara hússins, kvað Garðaþjónustu Íslands hafa hótað því að hætta vinnu sinni við umsamið verk vegna tafa, sem orsökuðust af því að bifreið, sem var í stæði í innkeyrslu hússins og ómótmælt er að var í umsjá stefndu, var ekki færð eins og óskað hafði verið eftir svo starfsmenn fyrirtækisins gætu haldið áfram vinnu sinni. Kvað vitnið þessa erfiðleika einnig vera orsök þess að hún greiddi inn á verkið 238.600 krónur, eins og gögn málsins bera með sér, til þess að koma í veg fyrir að starfsmenn Garðaþjónustu Íslands hyrfu frá ókláruðu verki. Að virtu vætti framangreindra vitna verður að telja sannað að tafir hafi orðið á vinnu Garðaþjónustu Íslands af ástæðum, sem stefndu bera ábyrgð á, og verður hækkun á reikningi fyrirtækisins ekki talin óeðlileg með vísan til þeirra og jafnframt þess, sem áður er rakið um aukinn efniskostnað vegna moldar og hellna.

Stefndu fengu bréf frá Húseigendafélaginu, dagsett 13. júlí 2009, þar sem skorað var á þau að halda innkeyrslunni auðri 15.-18. júlí svo ljúka mætti framkvæmdum á lóð. Fyrir liggur að bifreið á vegum stefndu var síðan fjarlægð úr innkeyrslunni 5. ágúst og bar stefndi, S-kk-nf, um það hér fyrir dóminum að engin tilkynning hefði borist um að það stæði til þennan dag. Með vísan til alls framangreinds, einkum áskorunar Húseigendafélagsins, og jafnframt með hliðsjón af því að stefndu mátti vera ljóst að framkvæmdum var ekki lokið á lóðinni þegar bifreiðin var fjarlægð, verður ekki fallist á það með stefndu að þau hafi eignast gagnkröfu á hendur stefnanda vegna þess kostnaðar sem af því hlaust. Er kröfu stefndu um skuldajöfnuð því hafnað.

Stefndu byggja kröfur sínar jafnframt á því að ekki liggi fyrir með vissu hver sé hlutdeild þeirra í sameiginlegum kostnaði þar sem hvorki hafi verið gerður eignaskiptasamningur íbúðareigenda í húsinu né komi fram hlutafallstala á eignarhlut stefndu á veðbandayfirliti. Óumdeilt er að stefnufjárhæðin nemur 33% af þeirri fjárhæð, sem stefnandi heldur fram að hafi verið greidd Garðaþjónustu Íslands vegna umræddrar vinnu. Stefndi S-kk-nf kannaðist við það í skýrslu sinni hér fyrir dóminum, að stefndu hafi án athugasemda greitt rafmagnsreikninga sem miða við 33% eignarhluta þeirra og þá hafi þau greitt athugasemdalaust sama hlutfall af viðgerðarkostnaði við þakrennur. Þá kvað E-kk-nf G-kk-nf alltaf hafa verið gengið út frá þessu eignarhlutfalli stefndu í heildareigninni og hafi það ekki áður sætt andmælum af hálfu stefndu. Að þessu virtu verður að fallast á það með stefnanda að rétt hafi verið að miða hlutdeild stefndu í umstefndum kostnaði við 33% eignarhluta stefndu eins og gert er í dómkröfu stefnanda.

Af hálfu stefndu er á því byggt að ekkert liggi fyrir um það, hvenær eða hvort aðrir íbúðareigendur hafi greitt umkrafða skuld stefndu. Þá hafa þau mótmælt upphafsdegi dráttarvaxtakröfu stefnanda.

Í málinu liggur fyrir yfirlit bankareiknings stefnanda í Íslandsbanka hf. þar sem fram kemur millifærsla af reikningnum að fjárhæð 545.699 krónur hinn 1. september 2009. Er sú fjárhæð í samræmi við framlagðan reikning Garðaþjónustu Íslands á hendur stefnanda, sem dagsettur er 17. ágúst 2009, en þar kemur fram að heildarfjárhæð reikningsins nemi 804.299 krónum en að frádreginni innborgun að fjárhæð 238.600 krónur nemi sú fjárhæð, sem greiða skuli, 565.699 krónum. Fram er komið að reikningurinn var lækkaður um 20.000 krónur vegna misskilnings um útreikning á virðisaukaskatti, auk þess sem mistök urðu við útreikning á þeirri fjárhæð, sem innheimt var á eigendur, sem nam 4.000 krónum. Koma því einungis til innheimtu hjá stefndu 33% af 780.300 eða stefnufjárhæð málsins 257.499 krónur. Þegar litið er til framangreinds og vættis vitnisins, E-kk-ef G-kk-ef gjaldkera stefnanda, um að framangreind millifærsla af reikningi stefnanda hafi verið greiðsla til Garðaþjónustu Íslands vegna umþrætts verks, verður að telja sannað að stefnandi hafi greitt reikninginn og þar með hluta stefndu. Að öllu framangreindu virtu er það því niðurstaða dómsins að stefnandi eigi kröfu á hendur stefndu sem svarar stefnufjárhæð. Með vísan til ákvæða 1. mgr. 5. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 verður fallist á það með stefnanda að fjárhæðin beri dráttarvexti frá greiðsludegi hinn 1. september 2009, eins og krafist er.

Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, stofnast lögveðréttur þegar greiðsla er innt af hendi fyrir eiganda, sem ekki hefur greitt hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði. Lögveðréttur stofnaðist því fyrir þeim reikningi, sem stefnandi greiddi 1. september 2009. Óumdeilt er að stefnandi höfðaði mál á hendur stefndu, m.a. til greiðslu á hlutdeild þeirra í framangreindum reikningi Garðaþjónustu Íslands, með stefnu birtri 26. ágúst 2010, og að það var fellt niður á dómþingi 6. janúar 2011, eins og rakið er í stefnu. Mál þetta var höfðað með stefnu birtri 9. febrúar 2011, eins og hér að framan er rakið, og verður því með vísan til ákvæða 22. gr. laga nr. 150/2007, um fyrningu kröfuréttinda, og ákvæða 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 að fallast á með stefnanda að lögveðskrafa hans sé ófyrnd. Verður hún því tekin til greina eins og krafist er.

Að öllu framanrituðu virtu, verða kröfur stefnanda teknar til greina og stefndu gert að greiða umstefnda skuld með dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði. Er jafnframt fallist á kröfu stefnanda um staðfestingu lögveðréttar.

Eftir úrslitum málsins verða stefndu dæmd til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 390.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

A-kvk-nf E-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, S-kk-nf G-kk-nf og Þ-kvk-nf V. J-kvk-nf, greiði óskipt stefnanda, húsfélaginu Skaftahlíð 7, 257.499 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. september 2009 til greiðsludags.

Stefndu greiði óskipt stefnanda 390.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

Staðfestur er lögveðréttur fyrir framangreindri kröfu stefnanda ásamt vöxtum og kostnaði í íbúð stefndu merktri 01-0101, ásamt bílskúr, með fastanúmeri 201-3450, í fasteigninni nr. 7 við Skaftahlíð í Reykjavík.

A-kvk-nf E-kvk-nf